广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1468号上诉人（原审原告、案外人）：熊浩宁，男，1956年9月14日出生，汉族，住广东省东莞市。上诉人（原审原告、案外人）：刘瑞珍，女，1957年1月10日出生，汉族，住广东省东莞市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张爱玲，广东今久律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。上诉人（原审被告、申请执行人）：黄吐昌，男，1977年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李一兵，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓扬，广东国智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市博罗县。法定代表人：陈某1。上诉人熊浩宁、刘瑞珍因与上诉人黄吐昌及被上诉人博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司（以下简称金华房地产公司）案外人执行异议之诉一案,不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）作出的（2018）粤0606民初18688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日受理后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷，因本案事实清楚，没有新证据，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。顺德区法院查明：关于黄吐昌与陈瑞明、金华房地产公司民间借贷纠纷一案，顺德区法院作出的（2010）顺法民二外初字第00013号民事判决书已发生法律效力。因被执行人未履行上述法律文书确定的义务，权利人黄吐昌向顺德区法院申请强制执行。2010年1月15日，顺德区法院以（2010）顺法民二外初字第00013号民事裁定书查封了被执行人金华房地产公司所有的包括位于惠州市博罗县**************型房产（以下简称涉案房产）在内的97套房产，并分别于2011年10月21日、2012年6月12日以（2011）佛顺法执字第12222号之一执行裁定书、（2007）顺法执综字第101号执行裁定书对上述房产继续查封。2011年10月31日，顺德区法院以（2011）佛顺法执字第12222号之一执行裁定书查封了被执行人金华房地产公司所有的六宗土地使用权（土地证号分别为博府国用[1998]1****0、博府国用[2007]1****6、博府国用[1998]1****1、博府国用[1998]1****6、博府国用[2007]1***4、博府国用[2007]1****5）。2011年12月29日，顺德区法院依法委托佛山市盈正房地产土地评估有限公司对上述97套房产及其所附土地使用权进行评估，评估价为3493.6万元。顺德区法院于2012年3月8日委托广东浩宏拍卖有限公司、广州中南拍卖有限公司佛山分公司、佛山市中盈拍卖有限公司、佛山拍卖行对上述97套房产及所附土地使用权进行公开拍卖，并举行了三次公开拍卖均流拍。后被告黄吐昌向顺德区法院提出，因上述97套房产中的两间房产已经生效判决确认属于他人所有，且对其中的六个梯间中止执行，要求将包括涉案房产在内的另89套房产及所附土地以第三次拍卖保留价2049万元的价格抵偿债务。顺德区法院于2014年10月14日作出（2007）顺法执综字第101号之三、（2011）佛顺法执字第12222号恢字第1号之四执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人金华房地产公司所有的位于博罗县*************的89套房产及所附土地的使用权（房地产权证号及地址详见附表）的查封；二、注销上述房产的原房地产权证（原房地产权证号详见附表）；三、上述89套房产及所附土地的使用权按2049万元的价格以物抵债给申请执行人黄吐昌。附表中包括涉案房产。随后，顺德区法院依法将上述执行裁定书送达给各方当事人及博罗县房产管理局，并向博罗县国土资源局、博罗县房产管理局发出（2011）佛顺法执字第12222号恢字第1号、（2007）顺法执综字第101号协助执行通知书，上述执行裁定书均已发生法律效力。原告熊浩宁、刘瑞珍向顺德区法院提出执行异议，顺德区法院经审查作出（2018）粤0606执异418号执行裁定书，裁定驳回熊浩宁、刘瑞珍的异议请求，原告遂于法定期限内提起本案诉讼。原告与被告金华房地产公司于2001年12月18日签订《豪华住宅及铺位临时买卖合约》，约定原告向被告金华房地产公司订购位于博罗县**************别墅，价格为680000元，付款办法为首期68000元于签署此临时买卖合约时付清，余款612000元于2002年2月5日起分72期付清，每月为一期，每期8500元。后双方（原告签订日期为2001年12月20日，被告签订日期为2001年12月25日）签订《商品房购销合同》（经过广东省博罗县公证处公证），约定原告向被告金华房地产公司购买位于博罗县**************别墅，购房总价款为680000元；付款时间约定，原告应按以下时间如期将房价款交付金华房地产公司或汇入金华房地产公司指定的石龙工商银行账户内，支付全部房价款的10%计68000元，2002年1月30日前支付全部房价款的90%计612000元分6年72期免息供，每期8500元；关于产权登记的约定，原告在实际接收涉案房产之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，被告金华房地产公司给予协助，如因金华房地产公司的过失造成原告不能在双方实际交接之日起六十天内取得房地产权属证书，原告有权提出退房，金华房地产公司须在原告提出退房要求之日起三十天内将原告已付款退还给原告。2002年2月26日，原告与被告金华房地产公司签订《扩大花园增加土地购买合约》，约定被告金华房地产公司同意将金华康乐园别墅B型别墅16号右边之土地共327.66平方米以80000元的价格出售给原告，原告于定立合约时即付土地价50%即40000元，另余50%收楼前付清；原告付款后可自由设计花园，工程费另计，被告金华房地产公司只负责原花园及围墙之费用，收费按相同类型收款，多余工程另计。原告以转账方式支付首期款以及用现金方式每月向被告金华房地产公司支付购房款，至2007年11月15日止共支付了68期房款，总计646000元。原告交付了2005年5月至12月的管理费。原告提交的一张日期为2002年3月5日的正式收据记载：“兹收到熊浩宁、刘瑞珍肆万元正为增加土地费50%（增加土地费总价为80000元）。”诉讼中，原告称被告金华房地产公司在原告于2002年收楼后处于不正常经营状态，且涉案房产所涉及应由被告金华房地产公司缴纳的各项税收也没有依法缴纳，导致涉案房产不能办理产权转让登记手续；原告还称在其与被告金华房地产公司签订扩大花园购买合约后，根据双方签订的土地购买合约第二条花园及围墙费用由金华房地产公司承担，但被告金华房地产公司没有完成将花园圈起来的约定，双方口头约定由原告自行完成，并免除原告交付剩余楼款。另查，顺德区法院作出的（2018）粤0606执异418号执行裁定书记载，原告向顺德区法院提起执行异议的请求是撤销（2007）顺法执综字第101号之三、（2011）佛顺法执字第12222号恢字第1号之四执行裁定书，终止对位于博罗县************型房产的全部执行措施。顺德区法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告于2001年就涉案房产已与被告金华房地产公司签订有合法有效的书面房地产买卖合同，该合同是原告与被告金华房地产公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于支付购房款的问题。原告主张已支付共68期购房款，因原告与被告金华房地产公司口头约定由原告自行承担花园围墙的费用并免除原告交付剩余楼款，因此原告已支付全部购房款。对此，顺德区法院认为，《商品房购销合同》约定，购房总价款为680000元，原告支付全部房价款的10%计68000元，2002年1月30日前支付全部房价款的90%计612000元分6年72期免息供，每期8500元。原告以转账方式支付首期款以及用现金方式每月向被告金华房地产公司支付购房款，至2007年11月15日止共支付了68期房款，总计646000元。原告主张金华房地产公司免除原告交付剩余楼款，但原告并未提供证据证明被告金华房地产公司免除原告交付剩余楼款的意思表示，故顺德区法院对原告已交付全部购房款的主张不予支持，原告尚余34000元购房款未交付。诉讼中，原告明确表示愿意将剩余价款交至法院执行，因此，原告满足已按合同约定支付部分价款，且愿意将剩余价款按照法院要求交付执行的条件。原告通过装修、缴纳管理费等方式实际占有使用涉案房产，后因被告金华房地产公司处于不正常经营状态，经原告催促被告金华房地产公司办理房产登记手续，由于金华房地产公司经营管理不善，导致无法办理房产过户手续，故涉案房产没有办理过户登记至原告名下，原告并无过错。综上，原告熊浩宁、刘瑞珍虽未付清购买涉案房产的全部价款，也没有办理过户登记手续，但是原告已经在法院查封涉案房产之前与被告金华房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，实际占有使用了该房屋，并且按合同约定支付了部分价款，也愿意将剩余价款按照法院要求交付执行，其在涉案房产未办理过户登记手续问题上并不存在过错，故在其按照法院要求交付剩余价款后，应当认定其符合上述司法解释的规定。但原告应于本判决生效之日起十五日内将剩余购房款34000元交付顺德区法院指定账户供执行，逾期未交，顺德区法院可继续执行涉案房产。关于原告请求排除对位于博罗县**************别墅右边共计327.66平方米地块的执行问题。因本案为案外人执行异议之诉，是以案外人就执行标的提出书面异议被驳回后在法定期限内提起的诉讼，本案原告在提起（2018）粤0606执异418号案外人执行异议时，并未主张对上述地块享有所有权，亦未提出对上述地块排除执行的请求，现原告在本案中提出对上述地块享有所有权并排除执行的请求不符合案外人执行异议之诉的受理条件，顺德区法院予以驳回。此外，由于原告与被告金华房地产公司签订的买卖合同属于债权关系，故原告对涉案房产不享有物权，原告请求确认该房产属于原告所有，顺德区法院不予支持。关于原告要求被告金华房地产公司协助原告办理涉案房产的过户登记手续，非本案审查的范围，顺德区法院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告熊浩宁、刘瑞珍在本判决发生法律效力之日起十五日内将剩余购房价款34000元交付顺德区法院执行后，不得执行涉案房产（房产证号：C14630**）；若原告熊浩宁、刘瑞珍逾期实施前述行为，顺德区法院应继续执行上述房产；二、驳回原告熊浩宁、刘瑞珍的其他诉讼请求。上诉人熊浩宁、刘瑞珍不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人熊浩宁、刘瑞珍一审的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人熊浩宁、刘瑞珍对涉案房产不享有物权，有违事实和法律规定，二审法院应依法改判。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，涉案房产虽未登记在上诉人熊浩宁、刘瑞珍名下，但被上诉人金华房地产公司早在2001年就已与上诉人熊浩宁、刘瑞珍签订书面的房地产买卖合同，并于2002年10月将涉案房产交付上诉人熊浩宁、刘瑞珍，一审中，上诉人熊浩宁、刘瑞珍也提交了愿意将剩余购房款付至法院执行的承诺书，且上诉人熊浩宁、刘瑞珍对涉案房产没有办理过户登记手续无过错。因此，上诉人熊浩宁、刘瑞珍系涉案房产的真实权利人，一审法院认定上诉人熊浩宁、刘瑞珍对涉案房产不享有物权，有违事实和法律规定。二审法院应依法改判。二、一审法院以上诉人熊浩宁、刘瑞珍要求被上诉人金华房地产公司协助办理涉案房产的过户登记手续非本案的审查范围为由，驳回上诉人熊浩宁、刘瑞珍的该项诉求，违反了相关的法律规定，二审法院应依法改判。首先，《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见》第十四条规定：“争议财产已经在执行过程中被人民法院查封、扣押、冻结的，案外人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定主张权利，不得另行提起普通的民事诉讼。已经受理的，应当驳回起诉。执行异议诉讼终结后，案外人、当事人基于同一法律关系另行提起普通民事诉讼的，人民法院不予受理。”另最高人民法院在2015年12月24日就关于民事审判工作中的若干具体问题举行的会议中，在谈到执行异议之诉问题时一再重申，案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。审查的关键点有两个：一是案外人对执行标的享有合法真实的实体权利，主要是物权，在审理执行异议之诉中，无论当事人是否提出确权的诉讼请求，都要查清实体权利的性质和归属。对于能否允许当事人不提执行异议之诉，另行起诉确权的问题，最高人民法院在《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》中明确规定，人民法院的查封排除了其他法院关于该查封物的另案确权。从前述规定可知，对于已被人民法院查封、执行的争议财产，案外人只能通过执行异议之诉主张实体权利，且在执行异议诉讼终结后，案外人不能再基于同一法律关系另案提起普通民事诉讼。其次，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十六规定：“房屋尚未办理所有权转移登记,买受人请求确认房屋归其所有的,人民法院应当向其释明变更诉讼请求为出卖人协助其办理房屋所有权转移登记。买受人不同意变更的,驳回其诉讼请求。”本案一审中，上诉人熊浩宁、刘瑞珍既请求一审法院确认涉案房产的物权归上诉人熊浩宁、刘瑞珍所有，也请求一审法院判令金华房地产公司协助上诉人熊浩宁、刘瑞珍办理涉案房产的过户登记手续。如一审法院适用前述规定认为涉案房产的所有权尚未转移登记至上诉人熊浩宁、刘瑞珍名下，上诉人熊浩宁、刘瑞珍无权请求确认涉案房产归上诉人熊浩宁、刘瑞珍所有，那么在上诉人熊浩宁、刘瑞珍已经一并请求金华房地产公司协助办理涉案房产所有权转移登记至上诉人熊浩宁、刘瑞珍名下的情况下，一审法院就应该在本案中一并审查上诉人熊浩宁、刘瑞珍要求金华房地产公司协助办理过户登记手续的诉求，而不应以非本案审查范围为由，驳回上诉人熊浩宁、刘瑞珍的该项请求。再次，《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见》第八条、第十二条明确规定，案外人提起执行异议诉讼，应当对执行标的主张实体权利，同时提出对执行标的停止执行的请求。人民法院应当全面审理各方的诉讼主张。案外人执行异议诉讼请求成立的，应当作出确认实体权利的判决，以及停止执行或许可执行的判决。本案中，一审法院认定上诉人熊浩宁、刘瑞珍对涉案房产不享有物权，却又判决不得执行涉案房产。表面看，上诉人熊浩宁、刘瑞珍通过执行异议之诉阻止了一审法院对涉案房产的执行，但如果上诉人熊浩宁、刘瑞珍不对该份判决提出上诉，另案主张物权，则本案一审判决作为已生效的法律文书，其作出的上诉人熊浩宁、刘瑞珍对涉案房产不享有物权的结论必然会影响上诉人熊浩宁、刘瑞珍另案主张实体权利。三、一审法院同院同案不同判，有悖于法治形式正义，损害了司法的公信和权威，二审法院应依法纠正。在本案原审被告黄吐昌申请强制执行的（2011）佛顺法执字第12222号案件中，一审法院以金华房地产公司未清偿到期债务为由，查封了仍登记在金华房地产公司名下的128套房产，后有30多套已实际买受被查封房产的购房人向一审法院提出了案外人执行异议和执行异议之诉，一审法院在2011年至2013年期间已分别就该30多宗案件（案号分别为【2012】佛顺法民一初字第2785、2786、2787、2788、2789、2790、2791、2793、2794、2795、2796、2797、2798、2838、2855、2861、2862、2863、2864、2865、2866、2867、2868、2869、4667、4668、4721、4722、6365、8588、8743、8589、8590号、【2013】佛顺法民一初字第278、397、460、461号）作出生效判决，亦均无一例外的判决确认各异议人所购房产及对应的土地使用权归各异议人所有，停止执行各异议人已购买的房产。但在本案中，上诉人熊浩宁、刘瑞珍与之前30套房产的购房人主张的案件事实和诉讼请求是一样的，一审法院却作出了与之前30多宗案件不同的判决结果。一审法院同院同案不同判，有悖于法治形式正义，严重损害了司法的公信力和权威。二审法院应依法纠正，增加当事人对裁判的可预测性和信服度。综上所述，上诉人熊浩宁、刘瑞珍认为，一审判决在事实认定和法律适用方面确有错误。且存在同院同案不同判的司法不公现象。为维护自身合法权益，上诉人熊浩宁、刘瑞珍现依法提出上诉，请二审法院依法支持上诉人熊浩宁、刘瑞珍的上诉请求。上诉人熊浩宁、刘瑞珍在二审期间未向本院提交新证据。上诉人黄吐昌不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项判决，改判驳回全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由熊浩宁、刘瑞珍承担。事实和理由：一、熊浩宁、刘瑞珍不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”而在一审过程中，熊浩宁、刘瑞珍并未提供充足的证据证明其所购涉案商品房系用于居住，也未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。由上可得，熊浩宁、刘瑞珍并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的排除执行的情形，熊浩宁、刘瑞珍不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院第一项判决错误，应于撤销。二、一审法院适用法律错误，侵害了上诉人黄吐昌的合法权益。在一审中，法院适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决不得执行涉案房产。事实上，该项判决系适用法律错误，侵害了上诉人黄吐昌的合法权益，应予撤销。具体到本案中，上诉人黄吐昌认为应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。理由如下：在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，第二十八条规定适用的情形是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议；而第二十九条适用的情形是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。因此，第二十九条规定事实上是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。而具体到本案中，由于本案被执行人金华房地产公司为房地产开发企业，因此，法院应当适用特殊情形，即第二十九条之规定。综上所述，熊浩宁、刘瑞珍并不享有足以排除强制执行涉案房产的民事权益。一审法院一审第一项判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵害上诉人黄吐昌的合法权益，依法应当改判，请二审法院依法支持上诉人黄吐昌的上诉请求。上诉人黄吐昌二审期间未向本院提交新证据。被上诉人金华房地产公司二审期间未进行答辩亦未向本院提交证据。经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然上诉人熊浩宁、刘瑞珍对涉案房产享有足以排除强制执行的权利，但该权利性质上属于因合同而取得的准物权，该权利未经物权登记机关登记，不能发生物权全部的效力。因此，上诉人熊浩宁、刘瑞珍上诉请求判决确认其对涉案房产享有物权，缺乏事实和法律依据。在执行异议之诉中，主要解决对执行标的能否排除执行问题，上诉人熊浩宁、刘瑞珍主张被告金华房地产公司应协助其办理涉案房产的过户登记手续，并非执行异议之诉案件审查的范围，顺德区法院不作审查并驳回熊浩宁、刘瑞珍的请求并无不当，本院予以维持。熊浩宁、刘瑞珍应另行寻求其他法律途径解决。至于上诉人熊浩宁、刘瑞珍称顺德区法院存在同院同案不同判的问题，因有关执行异议之诉的法律、司法解释已发生了变化，不同案件的裁判结果不能简单类比。上诉人熊浩宁、刘瑞珍的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人黄吐昌上诉认为顺德区法院适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，并以此认定熊浩宁、刘瑞珍对涉案房产不享有足以排除强制执行的权利，上诉人黄吐昌的依据不足。即使金华房地产公司作为被执行的房地产开发企业，从案外人请求保护其合法权益角度，本案情形完全可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来处理。并非因被执行人是房地产开发企业，就一定要适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，并以此来判断案外人是否享有足以排除强制执行的权利。顺德区法院（2018）粤0606民初18688号民事判决适用法律并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人熊浩宁、刘瑞珍的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉人黄吐昌的上诉请求缺乏法律依据，本院均不予支持。顺德区法院（2018）粤0606民初18688号民事判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21200元，由上诉人熊浩宁、刘瑞珍承担10600元，上诉人黄吐昌承担10600元。本判决为终审判决。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 冼富元二〇二〇年五月十九日法官助理 周相聪书 记 员 黄榕霞