山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终748号 上诉人（原审被告）：山东蔚蓝物业服务有限公司，住所地东营市东营区府钱大街**国贸大厦****，统一社会信用代码91370500750899668L。 法定代表人：徐清华，执行董事。 委托诉讼代理人：宋子柱，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李可响，山东齐鲁（东营）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：东营科瑞置业有限公司，住所地东，住所地东营市东营区南二路****信用代码91370502791545591C。 法定代表人：张志龙，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：郭磊，男。 委托诉讼代理人：牛如月，女。 上诉人山东蔚蓝物业服务有限公司（以下简称蔚蓝物业公司）因与被上诉人东营科瑞置业有限公司（以下简称科瑞置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院(2020)鲁0502民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔚蓝物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中蔚蓝物业公司支付办公场地及设施设备使用费46575.34元；2.改判第一项为蔚蓝物业公司向科瑞置业公司支付代收物业费为102024.68元；3.一审、二审的诉讼费用由科瑞置业公司承担。事实与理由：一、科瑞置业公司无权对物业服务用房进行处分并获取不当利益。1.物业服务用房是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，由开发建设单位无偿提供给物业服务企业用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业服务用房在实践中包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分；第三十七条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《山东省物业管理条例》第十二条、《东营市物业管理办法》第十条均对物业服务用房的面积和配置进行了规定。根据上述法律规定可以看出，建设单位所配置的物业服务用房的所有权属于业主，而不属于建设单位、物业服务企业，建设单位无权对物业服务用房的所有权或使用权进行处分。物业服务用房性质的特殊性决定，业主对物业服务用房所享有的所有权不是民法上的单一所有权，而是一种建筑物的区分所有权，不是为某一业主单独所有而是由全体业主共有。物业服务用房的用途特定，建设单位应当按照建筑面积的比例进行配备，物业服务企业实施物业管理，有权无偿使用物业服务用房，但无权改变物业服务用房的用途，同理建设单位既不是房屋所有权人也不是房屋使用人，更无权对房屋作出处分。2.一审判决认为“使用费的归属最终由业主和建设方沟通”不符合事实和常理。涉案小区已建成5年，业主委员会尚未成立，建设方在收取物业管理用房有偿使用费时并未与业主进行沟通，亦无法与业主沟通。一审法院无视此事实进行判决既不符合法律规定，又未体现公平公正。二、物业服务用房应由建设单位无偿提供给物业服务企业。《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。《山东省物业管理条例》第十二条规定：物业服务用房的配置应当符合下列规定：(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。《东营市物业管理办法》第十条规定，物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。物业服务用房应当具备水、电、采光、通风、热力等正常使用功能。建设工程项目总建筑面积在十万平方米以下(含十万平方米)的，建筑面积按照总建筑面积的千分之四配置，但不得小于一百平方米；超过十万平方米的，超出部分按照千分之三配置。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。上述法律法规明确规定，物业服务用房由建设单位无偿提供，建设单位无权对物业服务用房进行处置更无权利用物业服务用房获取不当利益。《瑞香苑物业委托管理承包合同》中第三条第三款、第四条第十一款、第九条第三款，关于要求蔚蓝物业公司有偿使用物业服务用房的约定，既违反法律强制性规定又破坏了行业规则，应为无效约定，故蔚蓝物业公司不应再向科瑞置业公司支付后期物业服务用房使用费及税款，且蔚蓝物业公司要求将已支付的20万元物业服务用房场地使用费及1.2万元税款与应向科瑞置业公司支付的代收物业费进行抵扣。三、经案例检索，在物业服务合同纠纷中，判决物业公司向开发商支付物业管理用房有偿使用费的仅本案一例。本案中，科瑞置业公司违法强行收取物业管理用房有偿使用费，属于不当得利，应返还给蔚蓝物业公司或双方账目抵扣。一审法院支持科瑞置业公司一审诉求无法律依据并严重扰乱前期物业服务市场秩序。综上所述，物业服务用房应由开发商无偿提供给物业服务企业，科瑞置业公司无权对物业服务用房进行处分并获取不当利益，一审法院判决错误。科瑞置业公司为维护自身合法权益，特提起上诉，请求依法判若所请。 科瑞置业公司辩称，一、科瑞置业公司对瑞香苑小区物业服务用房的代管行为不属于擅自处分。该小区自建成至今，业主委员会一直没有成立，科瑞置业公司作为建设单位，为了维护全体业主的合法权益，方便进行小区后期的物业管理活动，对于属于业主所有的物业服务用房及其他共用设备设施进行代为管理的行为并不违反法律规定。二、蔚蓝物业公司对向科瑞置业公司缴纳的每年20万元的费用的用途以偏概全，与事实不符。瑞香苑小区前期的招投标文件以及《瑞香苑物业委托管理承包合同》中明确约定，该20万元包括场地使用费、设备设施使用费。科瑞置业公司在将该小区全部物业管理工作交付给蔚蓝物业公司之前进行了大量的前期物业管理投入，该部分投入不属于建设单位在交房前的建设义务，且该部分投入金额超过300万元。蔚蓝物业公司入驻小区后，享受到科瑞置业公司进行前期物业管理投入的成果，故科瑞置业公司收取的该部分费用合理合法。三、蔚蓝物业公司主张的物业管理用房的用途有误，根据《物业管理条例》第三十七条规定，物业服务用房的所有权依法属于业主，同样收益和处分权也属于业主。同时无任何法律法规规定物业公司有权无偿使用物业管理用房，蔚蓝物业公司一直强调的建设单位应当将物业服务用房免费提供给物业公司使用的说法属于偷换概念，侵犯了全体业主的共同利益，且鉴于该小区业主委员会至今没有成立，科瑞置业公司收取的所有费用也全部用于该小区的后期建设管理及维护使用，并不存在蔚蓝物业公司所称的违法收取并占为己有的情况。四、双方签订的《瑞香苑物业委托管理承包合同》前期经过法定的招投标程序，系双方基于平等地位和意思自治达成，并没有违反法律的强制性规定。关于向蔚蓝物业公司收取的费用，科瑞置业公司已经告知全体业主，且全体业主也并未提出异议，该合同条款有效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回蔚蓝物业公司的上诉请求。 科瑞置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除蔚蓝物业公司与科瑞置业公司签订的《瑞香苑物业委托管理承包合同》；2.蔚蓝物业公司立即向科瑞置业公司支付代收的物业费597398元及利息；3.科瑞置业公司向蔚蓝物业公司支付截至2019年12月10日的场地使用费20万元及利息；4.蔚蓝物业公司返还科瑞置业公司预缴的燃气费33600元及利息；5.蔚蓝物业公司向科瑞置业公司赔偿苗木、草皮等损失196570元；6.诉讼费用由蔚蓝物业公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月15日，科瑞置业公司(甲方)与蔚蓝物业公司(乙方)签订《瑞苑物业委托管理承包合同》，甲方委托乙方对科瑞瑞香苑小区的所有物业服务项目提供全方位物业服务，期限三年。合同约定乙方自负盈亏，小区内产生的所有费用甲方一概不承担，乙方应承担的费用包括但不限于人员成本支出费、绿化道路养护费、电费差价费用等。甲方对乙方的管理实施监督检查，如因乙方管理不善，给甲方造成重大经济损失(10000元以上)或管理失误(业主有效投诉两次以上)，甲方有权终止合同。物业交接之前业主未缴纳的物业费归甲方所有，乙方有义务催收该费用，该费用由乙方代收，于当年12月31日前交付甲方，不得以任何理由扣留。如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应当给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。甲方有偿为乙方提供物业管理办公场地用房及相关配套办公家具设备、维修工具等相关设施，合同截止后完好返还，损坏的按实际价值赔偿。乙方每年支付甲方办公场地及设施设备使用费20万元，在合同签订后十日内支付，该价格为不含税价。合同签订后，蔚蓝物业公司、科瑞置业公司办理了物业交接手续，科瑞置业公司将正常使用的物业办公室、宿舍、监控室、门卫室交予蔚蓝物业公司使用，双方签订资产交接明细台账，交接内容除物业用房内的家具、设备，还包括电动车、楼层灭火器、切割机、电锤等物业工具。科瑞置业公司为瑞香苑小区居民缴纳燃气开卡费及预充值费每户150元共计198600元。科瑞置业公司将上述燃气卡交予蔚蓝物业公司，由蔚蓝物业公司交予业主并代收150元费用，至庭审日蔚蓝物业公司代收的费用为103户15450元。科瑞置业公司预收的2018年9月15日之后的物业费为193855元，另物业交接时空置房为16户。2019年7月，蔚蓝物业公司向科瑞置业公司支付代收的前期物业费10万元。至庭审日，蔚蓝物业公司代收的前期物业费共计623746.5元。蔚蓝物业公司依约支付了第一年度的办公场地及设施设备使用费。 一审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。在与业主的房屋买卖合同中，应包含前期物业服务合同约定的内容。业主享有前期物业服务合同的权利并受合同约束。涉案小区尚未召开业主大会、选举业主委员会。科瑞置业公司作为前期物业服务合同的当事人，享有合同解除权，但其解除权应受到一定限制，否则将极大损害业主利益，影响业主生活。根据双方合同约定，蔚蓝物业公司管理不善、失误，不能完成管理目标，或造成科瑞置业公司1万元以上经济损失或业主有效投诉两次以上，科瑞置业公司有权终止合同。科瑞置业公司提交的证据不能证明蔚蓝物业公司的物业服务管理未完成管理目标，也不能证明蔚蓝物业公司的服务管理造成了科瑞置业公司较大经济损失，科瑞置业公司也未提交证据证明业主对蔚蓝物业公司的物业服务管理存在较多投诉。科瑞置业公司的证据不能证明双方约定的合同解除条件已成就。蔚蓝物业公司虽然辩称同意解除合同，但抗辩科瑞置业公司的解除诉请没有事实和法律依据为非法解除，就解除合同双方并未协商一致。综上，科瑞置业公司要求解除双方之间的物业服务合同，一审法院不予支持。 根据查明的事实，蔚蓝物业公司实际代收的物业费为623746.5元，且蔚蓝物业公司已经支付了10万元。缴纳物业费为业主的义务，蔚蓝物业公司仅负代收义务，未实际收取部分科瑞置业公司无权要求蔚蓝物业公司支付。关于科瑞置业公司收取的应属于蔚蓝物业公司的193855元物业费，蔚蓝物业公司主张应进行扣减，一审法院予以支持。根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。蔚蓝物业公司主张按60%的比例共计15866.82元空置房物业费进行抵扣，一审法院予以支持。科瑞置业公司要求蔚蓝物业公司支付代收物业费597398元，予以支持314024.68元，超出部分，不予支持。蔚蓝物业公司收取上述物业费的时间受业主实际缴纳时间的影响，且科瑞置业公司并未委托蔚蓝物业公司代收逾期物业费违约金，现科瑞置业公司要求蔚蓝物业公司支付代收物业费的利息，一审法院不予支持。 合同约定办公场地及设施设备使用费为每年20万元。根据法律规定，物业管理用房的产权属于全体业主。在前期物业服务合同中，建设方可以对物业管理用房做出处置，使用费的归属最终由业主与建设方沟通。蔚蓝物业公司关于科瑞置业公司无权收取物业管理用房费用的抗辩主张，不予支持。双方合同仅约定第一年费用的支付时间，未约定剩余费用的支付时间。科瑞置业公司有权要求蔚蓝物业公司在合理时间内支付费用。2019年9月16日至2019年12月10日的场地使用费经计算为58082.19元(20万元/365天*85天)。科瑞置业公司要求蔚蓝物业公司支付至2019年12月10日的使用费20万元，一审法院予以支持46575.34元。科瑞置业公司要求蔚蓝物业公司支付利息，一审法院不予支持。 根据查明的事实，科瑞置业公司委托蔚蓝物业公司代收每户150元的燃气开卡费及预充值费，蔚蓝物业公司实际代收的数额为15450元。缴纳上述费用为业主的义务，蔚蓝物业公司仅负代收义务，未实际收取部分科瑞置业公司无权要求蔚蓝物业公司支付。科瑞置业公司要求蔚蓝物业公司支付燃气费33600元，一审法院予以支持15450元。蔚蓝物业公司收取上述费用受业主实际收房、居住时间的影响，且双方并未约定代收费用的支付时间，科瑞置业公司要求蔚蓝物业公司支付利息，不予支持。 科瑞置业公司提交的证据不能证明蔚蓝物业公司的物业服务管理造成了苗木、草皮等损失。科瑞置业公司要求蔚蓝物业公司赔偿损失196570元，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、山东蔚蓝物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付东营科瑞置业有限公司代收物业费314024.68元、办公场地及设施设备使用费46575.34元、代收燃气卡费用15450元；二、驳回东营科瑞置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12276元，减半收取计6138元，由东营科瑞置业有限公司负担3069元，由山东蔚蓝物业服务有限公司负担3069元。 本院二审期间，蔚蓝物业公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人质证。 东营市住房和城乡建设管理局物业管理科和东营市物业管理协会分别出具的《关于物业服务用房提供和使用的相关规定》各1份。证明：建设单位向物业服务企业无偿提供物业服务用房不仅符合法律法规规定，也属于物业行业惯例，建设单位应按照《山东省物业管理条例》和《东营市物业管理办法》的规定向物业服务企业无偿提供物业服务用房。 科瑞置业公司质证称，对上述证据的真实性及证明目的不予认可。该证据中仅能证明物业管理用房的配备标准，仅阐述了“物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有”，有偿提供的对象及所有权人均为业主而非物业公司。本案中，场地使用费收取的依据不仅包括物业用房，还包括科瑞置业公司前期投入的装修、办公用品、设施工具、监控、网络设施等，其价值远超过物业管理用房，不能以物业管理用房的相关规定来否定使用费。 科瑞置业公司未提交证据。 二审查明，蔚蓝物业公司自述其成立于2003年5月23日，为50余家小区或单位提供了物业服务。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本案双方当事人的争议焦点为，蔚蓝物业公司应否向科瑞置业公司支付办公场地及设施设备使用费。蔚蓝物业公司主张科瑞置业公司无权对物业用房进行处分；合同约定蔚蓝物业公司支付物业用房使用费的条款因违反法律及行政法规的强制性规定而无效。科瑞置业公司则主张其行为是为维护全体业主的合法权益；合同对使用费进行了明确约定，使用费还包含对科瑞置业公司前期物业管理设备使用的费用；费用用于小区后期建设管理及维护使用。 本院认为，蔚蓝物业公司应按约向科瑞置业公司支付办公场地及设施设备使用费。理由如下： 其一，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据上述规定，在业主、业主大会成立之前，建设单位有权代表业主选聘物业服务企业。本案中，科瑞置业公司作为建设单位，在业主大会成立之前，有权代表业主在前期物业管理中签订协议，对于属于业主所有的物业服务用房及其他共用设备设施代为管理。 其二，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，涉案《瑞香苑物业委托管理承包合同》内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。《山东省物业管理条例》《东营市物业管理办法》仅规定建设单位向业主无偿提供物业服务用房。且20万元使用费除物业服务用房外，还包括物业用房内的家具、设备、电动车、楼层灭火器、切割机、电锤等物业工具。因此，蔚蓝物业公司应按约支付费用。 其三，蔚蓝物业公司2003年成立，服务了50余家小区或单位，2018年蔚蓝物业公司与科瑞置业公司涉案物业服务合同时，蔚蓝物业公司已从业十余年，应熟知行业规则，双方在平等自愿的情况下签订涉案物业服务合同，该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方应按照合同的约定履行。该合同第九条第4款明确约定蔚蓝物业公司每年支付科瑞置业公司办公场地及设施设备使用费，蔚蓝物业公司应按约履行。 综上所述，蔚蓝物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12276元，由上诉人山东蔚蓝物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 隋美玲 审 判 员 翁秀明 审 判 员 郭芳芳 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 马 冰 书 记 员 屈梦蔚