文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初4085号            原告              原告：青岛天一仁和物业服务有限公司，住所地青岛市城阳区正阳路****楼301。统一社会信用代码91370214564721647T。      法定代表人：魏帅，总经理。      委托诉讼代理人：王艳忠，男，1982年3月16日出生，汉族。                  被告              被告：李云龙，男，1982年5月21日出生，汉族。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告李云龙向原告支付2018年2月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费4 022.74元；2、诉讼费由被告承担。                  事实和      理由              被告李云龙系青岛市即墨区天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区业主。原告为天一仁和豪庭小区提供物业服务。现原告依法履行了前期物业合同约定的物业服务，但被告自2018年2月1日起一直未缴纳物业服务费。为维护合法权益，原告诉至法院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              被告李云龙未到庭答辩。庭后到庭接受调查，对原告服务提出以下意见：1、14号楼楼下树木及草坪全部毁损建成院子，一楼业主在院子中种上蔬菜，经常在院子里刨地打农药，导致被告家中灰尘太多，物业不管，还帮忙搭建；2、垃圾厂在14号楼旁边，味道很重，导致不敢开窗，希望搬离14号楼；3、小区绿化毁损严重，种菜、养鸡、养鸭的很多，鸡满小区跑，早上四点多鸡就打鸣，物业不管； 4、小区散养的狗太多，撵人跑，咬人；5、物业不作为，一问三不知，不关他们的事；6、卫生不打扫，经常半个月不打扫；7、家中漏水，房屋大裂纹；8、给物业打电话，下午四点就不接了，问值班的，值班的什么也不知道，光管值班；9、消杀不到位，家中蚊虫蚂蚁太多；10、家中有问题给物业打电话时，物业一直应承，说马上就来，但是一直不来，最后就说下班了；11、小区乱进人，物业不管，且晚上没有巡逻的；12、小区内乱停车，占用公共道路；13、小区内广告众多，广告收入应当抵顶物业费。                  认      定      的      事      实                    被告李云龙系青岛市即墨区天一仁和豪庭（鑫欣家园）小区业主，原告青岛天一仁和物业服务有限公司为天一仁和豪庭小区提供物业管理服务。天一仁和豪庭小区未成立业主委员会。      原告青岛天一仁和物业服务有限公司系由天一仁和豪庭小区的开发商青岛天一林峰房地产开发有限公司（甲方）选聘的前期物业服务单位并签订《前期物业服务合同》，合同约定，由原告青岛天一仁和物业服务有限公司为坐落于青岛市即墨区黄河三路的天一仁和豪庭小区提供前期物业管理服务。服务主要内容包括：物业公共部位的维修、养护和管理；物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防护等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业公共服务费选择包干制，收费标准为多层住宅1.8元/月·平方米；高层住宅2.2元/月·平方米。合同另对服务质量、物业的使用与维护、违约责任等事项进行了约定。      2017年5月31日，被告李云龙（甲方）与原告青岛天一仁和物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告为被告提供物业服务；物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，公共环境的清扫保洁，公共绿化养护和管理、公共秩序维护等；房屋建筑面积为87.96平方米，收费标准为2.2元/平方米/月（含电梯费0.4元/平方米/月）、1.8元/平方米/月（不含电梯费），物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月交纳一次。入住首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前十五日内交纳；甲方（被告）不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（原告）有权要求补交并从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之三交纳违约金。同时该合同对双方的其他权利义务等事项也作了约定。      被告李云龙自2018年2月起停止交纳物业费，至2019年12月31日，共欠交物业服务费23个月。青岛市即墨区天一仁和豪庭小区x号楼x单元x户实测面积为87.79平方米。                  裁      判      理      由              本院认为，原告青岛天一仁和物业服务有限公司与被告李云龙签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行权利、义务。原告青岛天一仁和物业服务有限公司作为天一仁和豪庭小区的物业服务单位，对小区实行的是统一管理、综合服务，被告李云龙的物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照协议约定支付相应的物业服务费用。      关于被告李云龙提出的14号楼紧挨着小区的垃圾场给14号楼业主带来不便、小区的绿化被部分业主破坏、小区道路上乱停车等问题，原告在与14号楼其他业主的物业服务合同纠纷案件中已经协调变更垃圾清运时间防止扰民，并承诺会继续协调处理业主反映的绿化问题。关于小区内公共部位广告收入的用途应由业主大会决定，原、被告均无权直接用于抵顶物业服务费。被告家中漏水、房屋大裂纹等问题并非原告服务范畴，被告不应向原告主张权利。      现实中，物业管理服务行业确实存在服务不完善的现象，原告作为服务单位应当提高服务意识，尤其针对业主反映强烈的问题积极处理，改进完善服务质量。但物业公司的服务系随着时间的推移而持续进行，其服务成果始终处于变化之中且难以量化，物业服务的完善也需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，本案中被告所提出的原告的服务瑕疵不能认定原告的物业服务与合同约定存在明显差异，故不能成为被告拒绝支付物业费及被告应当给予收费折扣的理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。故对于被告李云龙的抗辩理由本院不予采纳      被告李云龙未对原告主张的欠费期间提交相反证据，本院对被告李云龙拖欠自2018年2月1日至2019年12月31日物业服务费的事实予以认定。原告自愿降低2019年8月1日之前的物业服务费收费标准系对自身权利费处分，本院予以采纳，欠费金额依法认定为4 015.51元（1.8元/㎡×0.85×87.79㎡×18个月+1.8元/㎡×87.79㎡×5个月+0.4×87.79㎡×23个月）。原告要求被告交纳物业服务费4 022.74元计算有误，故对超过本院认定部分的金额不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条                  裁判主文              一、被告李云龙于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛天一仁和物业服务有限公司2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4 015.51元；      二、驳回原告青岛天一仁和物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费50元减半收取25元（原告预缴），由被告李云龙负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与      判决时间                            审 判 员   乔  婧                                                 二0二0年五月十五日                   书 记 员   于梦娇