广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初8417号原告：陈旭明，男，1957年9月10日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：国光电器股份有限公司，住所地广州市花都区新雅街镜湖大道**，统一社会信用代码91440101618445482W。法定代表人：何伟成。委托诉讼代理人：彭志，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许俭希，广东卓信律师事务所律师。原告陈旭明与被告国光电器股份有限公司（以下简称国光公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈旭明、被告国光公司的委托诉讼代理人彭志、许俭希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈旭明向本院提出诉讼请求：1.终止《房地产租赁合同》的履行，先行裁定被告国光公司将承租的位于广州市番禺区南村镇迎宾路万博街80号81号商铺（下称商铺）交还原告陈旭明；2.租金计至商铺交还之日止。租金从2018年1月1日开始计至交还商铺之日止，按每月租金23958元计算，先计至2019年5月10日止，租金367356元及承担其相应的滞纳金；3.被告国光公司承担因需要恢复商铺结构及装修所用的时间产生的租金47916元（先计两个月）；4.物业管理费计至交还商铺之日止。物业管理费从2018年1月1日起计至交还商铺之日止，每月管理费402.3元计算，先计至2019年5月10日止，物业管理费为6570.9元；5.被告国光公司向原告陈旭明支付电费491.49元（原告已代被告交）；6.确认原告陈旭明没收按金4万元，作为被告国光公司违反合同的违约金；7.被告国光公司承担恢复商铺结构、恢复结构的装修、损坏商铺其他项目的装修所要的费用30万元（属暂定，最终以鉴定或评估为准）；8.由被告国光公司承担案件受理费、诉讼费、鉴定（评估）费。事实与理由：2014年8月30日，原告陈旭明与广东美加音响发展有限公司订立《房地产租赁合同》。租赁合同规定：1、原告陈旭明将上述商铺出租给美加公司经商；2、租期为4年至2018年9月30日期满，合同期满，继续承租的，必须提前30天通知出租方；3、承租方需交按金4万元，期满收回，如违约作违约金由出租方没收；4、第一年租金每月18000元，第二年起每年租金递增10%，每月30日前支付租金，逾期交租按2%支付滞纳金；5、租赁期间，承租人承担水电费、管理费、卫生费、租赁税等一切费用；6、承租方装修必须遵守现行法律法规和管理规定，必须经过出租方同意和报有关部门批准才能实施并且不能伤及或改变原有结构。不论何种原因，承租方中途撤走或是合同期满将商铺交回出租方时，不得破坏该商铺的任何部位，如：装饰面、门窗、供电线路、开关插座、天花、墙面等，除了大型吊灯承租方可拆走之外，小型灯具不能拆卸和破坏。否则出租方有权按原价或恢复所需的实际费用及出租方的损失令承租方赔偿；7、承租方不得私自第2转租、部分转租；8、双方必须严格履行合同，如违约造成对方经济损失的，负责赔偿；9、合同未尽事宜，双方可协商补充，补充协议，书面承诺具有法律效力等条款。租赁合同生效后，美加公司交纳按金40000元，原告陈旭明把商铺交给承租方使用。美加公司接收商铺后，未经原告陈旭明同意，擅自改动商铺结构进行装修。原告陈旭明发现后与之交涉，承租方（美加公司）承认违反租赁合同。同年（2014年）10月15日，原告陈旭明与美加公司就改动商铺结构的恢复及装修，订立《补充协议》。协议订明：改动商铺结构属承租方的责任；今后商铺恢复由原告陈旭明（出租方）指定要恢复部位和范围；对改动结构今后的恢复，改动结构恢复部位的装修仍然为承租方负责；对商铺结构等的恢复时间超出合同期的，承租方还要向出租方（原告）交纳租金；所有的恢复的费用由承租方负责。此后，美加公司在承租的商铺进行经营。2016年6月间，美加公司向我原告陈旭明提出，称因其公司将注销并入国光公司（被告），要求变更商铺承租主体为国光公司（被告），原告陈旭明同意。同年（2016年）6月25日，由原告陈旭明作为甲方（出租方），美加公司作为乙方（原承租人），国光公司（被告）作为丙方（新承租人），三方协商一致订立《权利义务转让合同（原合同主体变更）》。转让合同定明：美加公司承租商铺中的所有权利义务转让给国光公司（被告）；国光公司（被告）已明确知悉承租商铺的全部内容，甲方（原告）、丙方（被告国光公司）均应按租赁的商铺的相关约定，依法行使权利和承担义务。转让合同订立后，被告国光公司接收了美加公司《房地产租赁合同》《补充协议》等文件，并由被告国光公司向原告陈旭明交纳租金，及向相关部门缴交水电费、物业管理费、卫生费、税费等。2018年初被告国光公司不依约缴交物业管理费，万博商业街物业管理公司及物业管理处向原告陈旭明反映。原告陈旭明得知被告国光公司在2017年12月间，逐渐有搬走商铺内主要物品的现象，处于时关门时开门的不正常经营状态。后来，又从被告国光公司的工作人员了解到，被告国光公司有提前终止租赁合同的履行的设想，但被告国光公司不通知原告陈旭明。不久，被告国光公司不交纳租金及管理费。接着，原告陈旭明与被告国光公司交涉，要求解决租金等问题，被告国光公司没有诚意，对原告陈旭明的要求不予理睬，反而要我原告陈旭明接受其公司个别人的苛刻条件。原告陈旭明不接受其条件。鉴于被告国光公司态度及其经营状况，为了减少双方的损失，2018年4月16日，原告陈旭明书面提出终止履行租赁合同意见。被告国光公司根本不重视，由下属部门法务部回函，凭空声称“经双方协商确认”“此事……终了，互不拖欠”等。我原告陈旭明针对被告国光公司毫无诚意态度及法务部的《回复函》，给予回复，驳斥其法务部说法，既然如此，再次提出按《房地产租赁合同》《补充协议》《权利义务转让合同》条款处理，但仍希望通过友好协商解决。被告国光公司及法务部沉默了。被告国光公司隐瞒事实，其承租中期以合作为名把商铺转租给他人经营，也是发生纠纷的原因之一，但都是被告国光公司的责任。期间，被告国光公司不交租金、管理费、电费，物业管理处等单位通知原告陈旭明缴交。原告只能代交。原告陈旭明认为，租赁合同、补充协议、权利义务转让合同等都是租铺合同事宜不可分割的组成部分，均具有法律的约束力，非经双方统一意见达成新的书面协议，任何一方不得违反和改变。在合同尚未期满，又无达成新的书面协议，被告不交纳租金及物业管理费、电费属违约行为，必须承担违约责任。更为严重的是抗拒恢复商铺结构等。从2018年1月至8月的租金191664元及原告陈旭明代交管理费3218.40元、电费491.49元，被告国光公司必须承担、付清及返还，且需要承担租金逾期交纳的滞纳金。鉴于被告国光公司的违约及其对违约态度，已经不可能自觉对商铺进行恢复及装修，只能经过评估（鉴定）确定恢复及装修所需的费用，判决被告国光公司向原告陈旭明支付，由原告自行恢复等。原告陈旭明提出的费用30万元，最终以评估（鉴定）为准。对于恢复商铺结构及装修所需的时间发生的租金，是合同约定由被告国光公司负责，原告陈旭明提出两个月恢复期，并无不当，但亦可通过评估（鉴定）确定恢复时间。由于被告国光公司违约，按金不予退还也是合同约定条款，原告陈旭明没收按金40000元作为违约金，合理合法。基于上述，被告国光公司的违约行为已经造成原告陈旭明的损失，责任在被告。经交涉无果，为维护合法权益，特具本状提起诉讼，请人民法院立案审理，望依诉讼请求判处。被告国光公司辩称，我方不同意原告的1-5、7、8项诉讼请求，同意第6项诉讼请求，给予4万元解除合同补偿原告，但是不是违约金，理由如下：双方在2018年1月3日就涉案房屋租赁合同的解除达成了一致的意思表示，原告在2018年1月3日到南村镇出租屋管理中心注销了双方的租赁合同的登记，并与2018年1月19日收回商铺，因此双方已经在2018年1月19日解除了租赁合同，在被告向原告所发出的回复函中清楚显示了双方解除合同的时间如原告对此有异议，根据合同法的规定应当在3个月内提起诉讼，但原告是在2018年9月3日才提起本案诉讼，因此其异议的时间已经超过法律的规定，双方的合同已经2018年1月19日解除。2、关于商铺的装修物恢复原状的问题，被告认为原告在收回商铺后，固定装修物已经与原告的商铺附合，不可分割，且被告对商铺花费了近60万元的装修费，对商铺增加了使用的经济价值，如按原告的主张进行所谓的恢复原状会损害商铺的使用价值，不符合商铺使用的经济效益，并且在本案当中原告是同意被告进行装修的，而被告使用商铺也符合合同的目的，被告在本案中合同解除后并没有进一步对装修物剩余价值进行残值，因此原告也无权要求被告对商铺进行所谓的恢复原状或赔偿。被告在合同解除后已经对可移动的动产搬走，而所谓原告主张的装修物比如墙砖、刷灰，属于不可逆转，已经与不动产固化成一体，因此原告的主张缺乏事实和法律依据。综上，请求法院依法查明本案事实，驳回原告的诉讼请求。原告已经收取相应的租金，而租金也体现为被告使用商铺，对商铺进行装修或使用年限的增长的一种权利义务对等的体现，该租金也进一步表示原告对交付商铺给被告使用，使用价值折旧或进行预期装修的一种体现。被告所使用的商铺在租赁之前，原告知悉相关的用途，被告不可能不对商铺进行装修，否则无法达到合同目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：广州市番禺区南村镇迎宾路段万博街80号铺、81号铺（以下简称涉案商铺）的权属人系原告陈旭明。2014年8月30日，原告陈旭明（出租方、甲方）与广东美加音响发展有限公司（以下简称美加公司）（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》。合同约定，甲方将涉案商铺租给乙方使用，租赁期4年，自2014年10月1日至2018年9月30日，装修期30天，自2014年9月1日至2014年9月30日。乙方向甲方交纳4万元作为按金，租赁期满，乙方如果没有违反本合同规定之条款，注销备案登记和营业登记后，甲方将按金如数退还乙方，按金不计利息。第一年租金每月18000元，租金每年递增10%。合同期内，该商铺所发生的一切费用由乙方承担并由乙方缴交，如水电费、管理费、卫生费、租赁税等一切费用。乙方装修必须遵守现行法律法规和管理规定，必须经过甲方同意和报有关部门批准才能实施并且不能伤及或改变原有结构。商铺的租金为净收租金，不包括任何其他费用，甲方应缴的商铺租赁税、费由乙方承担和按时交纳。不按时交纳视为严重违约，所产生的滞纳金也由乙方承担。签订本合同时一并办理租赁登记备案，合同期满或终止合同时，乙方必须到相关部门办理租赁备案解除、工商营业执照注销或注册地址变更。合同期满后，乙方决定不再承租时，必须在合同期满即日内搬出并且将商铺交回甲方，如果乙方逾期搬出，甲方除按实际逾期天数计收租金外还计收月租金的2%为逾期每日罚款。逾期7天仍未搬出，视为乙方放弃处理，商铺内物品等由甲方自行处理。合同期内，乙方单方终止合同或违反本合同条款或本合同约定的甲方有权单方终止合同时，甲方有权令乙方限期搬出，按金不退还，作为违约赔偿金给甲方。签订《房地产租赁合同》后，原告向美加公司交付涉案商铺，美加公司向原告支付4万元按金。由于美加公司装修涉案商铺时对结构有所改动，2014年10月15日，原告（出租方、甲方）与美加公司（承租方、乙方）签订《补充协议》约定，鉴于承租方对结构的改动方案事先没有征得出租方的同意，造成一些不合理的改动，承租方要对此负责。一些改动对出租方今后的出租有影响，所以，今后的恢复由出租方指定要恢复的部位和范围。对改动结构今后的恢复、改动结构恢复部位的装修仍然为承租方负责。合同期限不能改变，对结构等的恢复时间超出合同期的，承租方还要向出租方交纳租金，租金金额按最后一期租金金额计算，即使这样也不能超出一个月，超出一个月的按严重违约处理。所有的恢复的费用由承租方负责。2015年1月6日，原告与案外人仇兴林（代表美加公司）签订《广州市房屋租赁合同》，就原告与美加公司之间的租赁合同办理租赁登记备案，约定原告将涉案的80号商铺出租给仇兴林，租赁期限和租金为自2015年1月1日至2016年12月31日每月900元，自2017年1月1日至2018年9月30日每月990元。2015年1月13日广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具了房屋租赁登记备案证明。该备案证明于2018年1月3日因出租方单方提前解除合同被予以注销。2016年6月25日，原告陈旭明作为甲方，美加公司作为乙方，被告国光公司作为丙方签订权利义务转让合同。合同约定，美加公司在2014年8月30日与原告签订的《房地产租赁合同》中的所有权利义务转让给被告，美加公司不再承担《房地产租赁合同》的全部责任和义务，原、被告均应按《房地产租赁合同》的相关约定依法行使权利和承担义务。被告依约支付租金、水电费、管理费至2017年12月31日。2018年4月16日，原告向被告发出《终止履行租铺合同的意见》载明，2017年12月从万博商业街物业管理公司得知被告已搬空店里的货物，店内已经没有值钱的物品，只剩下废物杂物，已经锁门，停止在铺内经营，从被告联系人陈小姐口述得知被告有提前终止租赁合同的设想，准备归还店铺，但一直得不到被告的正式通知文件，2018年1月至今的租金、管理费等也未支付，按合同的约定被告已经违约。既然被告也不再该店经营了，为减少双方损失，避免损失再扩大，提出终止租赁合同的意见：1、原告拟定于2018年4月30日终止履行租赁合同，由原告打开铺门，收回商铺，租金计至2018年4月30日为95832元，管理费1704元，共计97536元。2、涉案商铺由原告自行恢复原状，恢复时间为两个月，由被告支付两个月租金47916元。3、恢复原状所需费用拟定为30.24万元，由被告支付。2018年5月4日，被告法务部向原告出发《回复函》载明，双方的租赁合同已在2018年1月19日终止，商铺场地、钥匙已于2018年1月19日由被告工作人员交给原告，经双方协商确认：（1）自2018年1月起，被告不再支付涉案商铺租金、水电费、管理费等费用；（2）4万元按金，作为被告提前终止合同与恢复商铺原状的补偿，原告无需退还。2018年5月14日，原告向被告发出《对的复函》，不同意被告《回复函》载明的内容。另查明，原告陈旭明支付了涉案80号、81号商铺2018年1月至8月的管理费3218.4元、2018年5月电费491.49元。庭审中，关于房屋租赁登记备案证明于2018年1月3日因出租方单方提前解除合同被予以注销的情况，原告陈述，我是应被告的要求去办理注销的，被告没到场注销，相关登记部门都会这样备注的。关于涉案商铺的交接情况，被告陈述，我司工作人员在1月19号将钥匙给原告；原告陈述，2017年1月19日我有到现场查看，现场搬空了，但是被告没有交钥匙给我。关于原告就被告交还涉案商铺申请先予执行的问题，本院告知原告可自行收回涉案商铺，对原告先予执行的申请，本院不予准许，原告清楚，但表示暂不收回。关于涉案租赁合同解除的问题，原告陈述，我方诉求在本案中解除租赁合同关系；被告陈述，我方请求确认租赁合同在2018年1月19日解除，且租赁合同在2018年9月30日已经届满。本案审理过程中，关于原告第七项诉讼请求，主张被告国光公司承担恢复商铺结构、恢复结构的装修、损坏商铺其他项目的装修所要的费用30万元（属暂定，最终以鉴定或评估为准），就涉案商铺恢复原状如何确定，本院组织原、被告双方到涉案商铺现场查看，并制作询问笔录。原告主张涉案商铺恢复原状至其交付给被告时的状态，但原告没有证据证明涉案商铺交付给被告时的状态，原告自行制作恢复原状的相关表格和图纸，原告主张按照其自行制作恢复原状的相关表格和图纸进行鉴定，被告不同意原告该主张。原告主张恢复原状的费用30万元，被告同意支付5万元恢复原状的费用，超出部分不同意。本院认为，原告陈旭明与被告国光公司就涉案商铺的租赁合同关系依法成立，双方应按照《房地产租赁合同》、《补充协议》的约定履行合同。第一，关于租赁合同解除的问题。合同约定租赁期限自2014年10月1日至2018年9月30日，但被告提出提前解除合同，并且要求原告办理注销房屋租赁登记备案，原告在2018年1月3日到相关行政部门办理注销房屋租赁登记备案。2018年1月19日，原、被告均到涉案商铺进行交接，被告称已将钥匙交给原告，原告称查看现场搬空了，但被告未交还钥匙。根据原告到相关行政部门办理注销房屋租赁登记备案的行为，结合原、被告双方于2018年1月19日到涉案商铺交接的情况，双方以实际行动解除租赁合同，本院依法确认双方租赁合同于2018年1月19日解除。但是，由于被告在租赁期限届满前解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定按金4万元，被告存在提前解除合同的违约行为，原告主张没收按金4万元，合法有据，本院予以支持。第二，关于被告向原告交还涉案商铺的问题。一方面，《补充协议》约定，被告对涉案商铺改动结构的恢复和装修负责，但租赁合同于2018年1月19日解除后，被告仅搬空涉案商铺，未按照补充协议的约定对涉案商铺进行恢复，应继续向原告支付占有使用费。另一方面，原告在2018年1月19日清楚知道被告已搬离涉案商铺，原告仍怠于收回涉案商铺，对于超出合理期限的扩大损失，本院不予支持。根据本案相关事实及现场查看情况，考虑到涉案商铺需要合理的恢复期限，结合双方的过错程度及租赁合同即将届满，本院依法确定，自2018年1月19日解除合同后，被告仍应向原告支付4个月的占有使用费，占有使用费按照租金标准支付。即被告向原告支付2018年1月1日至1月19日的租金15972元，及2018年1月20日至5月20日的占有使用费95832元。原告主张租金的超出部分，本院不予支持。第三，关于物业管理费、电费等费用的问题。物业管理费方面，租赁合同于2018年1月19日解除，被告应支付2018年1月1日至1月19日的物业管理费268.2元，原告主张物业管理费的超出部分，本院不予支持。电费方面，原告主张2018年5月电费491.49元，但租赁合同于2018年1月19日解除，被告亦于该日搬离涉案商铺，原告主张被告支付2018年5月的电费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。第四，关于涉案商铺恢复原状的问题。原告主张涉案商铺恢复原状至其交付给被告时的状态，但不能提供证据证明涉案商铺交付给被告时的状态。原告申请按照其自行制作恢复原状的相关表格和图纸进行鉴定，并以该鉴定结论确认恢复原状的费用，被告不同意。由于原告申请鉴定的事项，对证明待证事实无意义，本院不予准许。根据现场查看情况，参考市场交易情况，本院酌情确定，涉案商铺恢复原状的费用为10万元，原告主张恢复原状费用的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决如下：一、确认原告陈旭明与被告国光电器股份有限公司的房屋租赁合同关系于2018年1月19日解除；二、被告国光电器股份有限公司在本判决生效之日起五日内原告陈旭明支付2018年1月1日至1月19日的租金15972元，及2018年1月20日至5月20日的占有使用费95832元；三、被告国光电器股份有限公司在本判决生效之日起五日内向原告陈旭明支付2018年1月1日至1月19日的物业管理费268.2元；四、确认被告国光电器股份有限公司支付的按金4万元归原告陈旭明所有；五、被告国光电器股份有限公司在本判决生效之日起五日内向原告陈旭明支付涉案商铺恢复原状的费用10万元；六、驳回原告陈旭明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11423元，由原告陈旭明负担7646元，被告国光电器股份有限公司负担3777元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  黄焕萍二〇二〇年五月三十日书 记 员  林敏倩