太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初265号原告：杨锦天，男，1988年6月27日出生,汉族,户籍地山西省太原市。委托诉讼代理人：田野，山西融邦律师事务所律师。被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，1988年12月28日，汉族，公司员工，住山西省太原市小店区并州南路**，身份证号×××。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地太原市长风街**一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长。第三人：吕欣，女，1968年8月17日出生，汉族，住太原市。原告杨锦天与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称和信摩尔）、山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称山西恒实）、第三人吕欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨锦天的委托诉讼代理人田野，被告和信摩尔的委托诉讼代理人孙雪静，第三人吕欣到庭参加了诉讼，被告山西恒实经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨锦天向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告山西和信摩尔商业有限公司支付2016年11月-2019年5月拖欠的租金889112元，支付违约金174409元（暂计至2019年11月1日，应支付至实际付清为止，以本金889112元，每日万分之四进行计算）；2.请求判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年8月12日吕欣（债权出让人）与被告山西和信摩尔商业有限公司签订《租赁合同》，与被告山西恒实房地产开发有限责任公司签订《保证合同》，就太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商4C78、-1UC03号、-1UC36号三套商铺租赁事宜达成一致，并约定了相应的违约责任。自2016年11月至2019年5月，被告拖欠房屋租金共计889112元。2019年5月原告自吕欣处购得上述三套商铺，并约定：将承租方山西和信摩尔商业有限公司拖欠的租金及相应合同权利义务一并转移给原告所有。原告获得不动产权证后与吕欣一起到山西和信摩尔商业有限公司办理了租赁关系转移手续，自2019年6月起被告转为向原告支付租金。但是被告对原告自吕欣处购买的债权一直未有明确答复，因此诉至贵院，望判如所请。被告和信摩尔辩称，1.经被告核实,4C78商铺，在抵顶以后截至2016年11月的租金已经全部向原告支付完毕,在2018年2月向原告支付过半个月的租金,数额为14918.19元。(×××光大银行迎泽大街支行)抵顶2016年12月前半月的租金。因此,目前尚欠原告租金的期限为2016年12月后半月的租金至2019年12月31日,共计个36.5月,在2018.12.24/2019.5.7/2019.6.28/2019.7.26/2020.1.19分别向原告支付过月租金的10%,共5次,每次2984元。合计14920元。目前尚欠36.5*13000-14920-459580元,共计459580元。月租金为29836.41元(4C78月租金13000元),违约金的计算按照合同第十三条第13.2规定计算,具体数额请法庭根据被告的答辩意见裁量即可；2.本案的第三项诉讼请求内容被告不予承担；3.-1UC03，-1UC36这两个商铺是和沃尔玛签订的，不是和我们签订的，这两个商铺应当另行起诉。被告山西恒实未作答辩。第三人吕欣辩称，原告起诉是事实，-1UC03，-1UC36这两个商铺是和沃尔玛签订的，4C78商铺是和和信摩尔签订的，三个商铺每月的租金是29836.41元，和信摩尔给每月给我打三个商铺的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人吕欣（商铺业主、乙方）与被告和信摩尔（商业管理单位、甲方）于2007年8月12日签订了《合同书》，约定商铺的编号为商业广场四层4C78号，商铺的建筑面积为152.07平方米，每个租赁年度的租金为人民币156000元），本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金自本合同签订满30日后起算；商铺的租赁期限为16年，至2021年12月31日止；租赁期限届满，商铺所在区域仍为主力百货店、经甲方确认的国际国内知名品牌店、以及其他为实现商业整体功能需要而由甲方确认的经营位置，租赁期限即自行顺延；但顺延的期限及顺延后的租金，由甲方与商业广场业主代表协商确定；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁合同，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有限；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务；《合同书》中还对其他事项进行了约定。同日，第三人（丙方）与被告和信摩尔（乙方）、被告山西恒实（甲方）签订了《保证合同》，约定甲方保证的金额为乙方根据《合同书》的约定，在租赁期限内每年应向丙方支付的租金人民币156000元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对上述所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后十个工作日内支付上述款项。合同签订后，第三人吕欣依约交付了商铺，被告和信摩尔通过代发工资的方式向第三人吕欣支付租金。2019年5月，第三人吕欣为出卖人与原告杨锦天为买受人签订三份《太原市存量房买卖合同》合同编号分别为Z20190406819、Z20190406826、Z20190406825，房屋分别坐落于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商-1UC36号、4C78号、-1UC03号，建筑面积分别为49.84㎡、152.07㎡、68.78㎡，成交价格分别为500000元、1500000元、680000元，规划用途均为商业。原告杨锦天于2019年5月16日就上述三套商铺取得了不动产权证书。原告杨锦天提供其（商铺业主、乙方）与被告和信摩尔（商业管理单位、甲方）于2005年10月04日签订了《合同书》，均约定商铺的编号为商业广场四层C78号、-1层UC03号、-1层UC36号，商铺的建筑面积分别为152.07平方米、68.78平方米、49.84平方米，每个租赁年度的租金为358032元，其余合同内容同第三人吕欣与被告和信摩尔签订的《合同书》一致。原告提供微信截图主张被告和信摩尔在截图中承认从2016年11月30日截止2019年5月30日欠第三人吕欣租金889112.8元；原告提供了2015年6月15日被告和信摩尔向第三人吕欣出具的《证明》一份，内容为“兹证明吕欣与我司就和信商铺4C78、-1UC03、-1UC36号商铺(商铺面积共为270.69㎡)租赁事宜签订租赁合同一份,租赁期至2021年12月31日止,每月租金为29836元,每个租赁年度的租金为358036元”。被告和信摩尔辩称之前有代付山西恒实公司租金的情况，但是目前我公司已无能力代付，所以现在就是和谁签订合同向谁主张，对于原告提交的我公司出具的《证明》我方不予认可；2019年11月5日，第三人吕欣为甲方与原告杨锦天为乙方签订《补充协议》协议内容为：“乙方于2019年5月购买甲方单独所有的位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商4C78号、-1UC03号、-1UC36号三套商铺，并已取得不动产权证书。现就未尽事宜,达成如下协议:1.甲、乙双方签订《买卖合同》时，曾约定乙方以268万元价款购买甲方单独所有的上述三套商铺和甲方对承租方山西和信摩尔商业有限公司享有的债权889112.8元及相应的合同权利。2.为防止权属混乱,特签订本协议,确认:甲方对承租方山西和信摩尔商业有限公司享有的债权(2016年至2019年5月拖欠的房租889112.8元)及相应的合同权利已全部转让给乙方，该债权由乙方享有。3.甲方配合乙方进行债权转让通知并为乙方实现债权提供必要的帮助。4.本协议一式三份,均具有同等法律效力。甲、乙双方各执一份，交山西和信摩尔商业有限公司一份。”同日，原告及第三人签订《债权转让通知》，通知被告和信摩尔，根据第三人吕欣与原告杨锦天签订的《补充协议》，已将贵公司拖欠吕欣的全部债权(拖欠房租889112.8元)、合同权利及最终收益全部转让给原告杨锦天,请直接向该债权受让人履行相应的还款义务。2019年11月14日，被告和信摩尔签收了原告通过EMS中国邮政速递物流邮寄的通知。被告和信摩尔提供第三人吕欣和被告山西恒实签订的-1U03、-1U36商铺租赁合同，主张两个商铺签订时间是分别为2008年6月19日、2008年2月3日，-1U03商铺每月租金是9762.33元、年度是117148元，-1U36商铺每月租金是7074.08元、年度是84889元，但并非与我公司签订承租合同。4C78商铺是与我公司签订的，每月租金是13000元，我公司只承担涉案4C78商铺的租金，在2019.6.28、2019.7.26、2020.1.19分三次向原告支付租金，每笔都是2984元，共计8952元，并提供了付款凭证。其中针对-1U36商铺合同，第三人吕欣和被告山西恒实同日还签订了补充协议将年租金变更为42889元，双方对此均不清楚。原告称被告和信摩尔2019年6月后支付的三笔租金与本案无关，原告是基于在第三人吕欣处购买的债权所提起的诉讼。庭审中，双方对4C78商铺截止2019年5月31日共欠原告租金390000元均无异议。上述事实，有原告提交的《合同书》、《保证合同》、银行转账凭证、微信截图、《太原市存量房买卖合同》、不动产权证书、《补充协议》，被告提交的合同书、补充协议、业务回单（付款），以及庭审笔录在案佐证。本院认为，第三人吕欣与被告和信摩尔签订的4C78商铺《合同书》以及第三人吕欣与被告和信摩尔、山西恒实签订的4C78商铺《保证合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。后第三人吕欣将上述商铺转让给原告，原告也取得了不动产权，并将被告和信摩尔所欠租金债权全部转让给原告杨锦天，通过邮寄的方式向被告和信摩尔送达了《债权转让通知》，被告和信摩尔对此予以认可，故被告和信摩尔应当向原告杨锦天就该合同的债务承担清偿责任，被告山西恒实应当承担保证责任。双方对截止2019年5月31日共欠原告租金390000元均无异议，被告和信摩尔于2019年6月28日、7月26日、2020年1月19日分别向原告支付2984元，合计8952元，事实清楚，原告也认可收到，但主张与本案无关，与事实无据，应予核减。故2019年5月31日被告和信摩尔尚欠原告4C78商铺租金381048元。涉案的-1U03、-1U36两个商铺的租赁合同，系第三人与被告山西恒实签订，被告山西恒实为承租人，被告和信摩尔不是债务人，第三人在转让债权时也未通知债务人被告山西恒实，其债权转让通知对二被告均不生效。虽然原告提供了其（商铺业主、乙方）与被告和信摩尔（商业管理单位、乙方）于2005年10月04日签订了《合同书》，租赁物包括了上述两个商铺，但时间早于第三人最初签订租赁合同的时间，与客观不符，且被告和信摩尔也不予认可。故原告要求二被告连带承担该两个商铺的租金请求，本院不予支持，原告应另行主张相关债权。关于违约金，合同约定分段计算违约金的数额，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期超过210日的按日万分之四计算。原告与被告和信摩尔公司、恒实公司签订的《保证合同》中约定被告恒实公司对被告和信摩尔公司支付租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，被告恒实公司对以上债务应当承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨锦天4C78商铺截止2019年5月31日的租金381048元；二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨锦天4C78商铺自2016年12月后半月至2019年5月31日期间未付租金的违约金，具体计算方法为：从下个月1日起算，以每个月的欠付租金为基数分段计算，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日以后按日万分之四计算；三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）、（二）项承担连带保证责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7186元（原告已预交），由原告杨锦天负担4096元，由被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司连带负担3090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘贵平 二○二〇年五月十八日书记员 任峻飞