兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初2663号原告：刘涛，男，1988年5月17日出生，满族，现住所地：兴城市。被告：肇东市东庆房地产开发有限公司。法定代表人：佘春烨，公司经理。住所地：黑龙江省绥化市。统一社会信用代码：XXX。委托诉讼代理人：辛志力，辽宁卢宏律师事务所律师。原告刘涛与被告肇东市东庆房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案，依法适用简易程序进行审理。原告刘涛，被告肇东市东庆房地产开发有限公司委托诉讼代理人辛志力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘涛向本院提出诉讼请求：一、解除双方的《商品房买卖合同》，判令被告支付原告购房款125506元及违约金113080.906元（暂计算至2020年7月22日），合计238586.906元。二、本案受理费等诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2011年6月23日与被告在其售楼处签下商品房买卖合同，合同编号：XXX。被告于2011年8月2日，至兴城市地方税务局开具销售不动产统一发票（原告不知情），金额为125506元，发票号为XXX。经原告多次与被告沟通协商，被告至今不予办理不动产权登记证书，并无不可抗拒的正当理由，严重损害了原告的合法利益。原被告之间无任何补充协议。根据双方的《商品房买卖合同》中第十五条显示，关于产权登记的约定，此条约定了出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是并未约定被告的违约责任。此条款应属于无效条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告应在合同订立之日起90日内，为原告办理房屋权属证书。所以，至2011年9月23日起，被告己违约。司法解释中同时规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据同期中国人民银行的文件显示，《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》银发【2011】84号文件中五年以上贷款基准利率为年利率680%。根据另一个中国人民银行发布的通知文件(银发[2003]251号）显示，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。原告认为，合同中未载明违约金的，应按存贷款基准利率计算。并计算罚息和复利。综上，原告认为，被告应承担的违约月利率为基本年利率的十二分之一，即月基本利率为0.57%，罚息加收50%，月利率为0.85%。从2011年9月23日至2020年7月22日止，共106个月。不计算复利情况下，违约金至少为1255060.85%106=113080.906元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告肇东市东庆房地产开发有限公司辩称，现在案涉的商品房可以办理产权证，原告诉称的解除合同的理由已消除，不能作为解除合同的依据；根据合同法的规定，违约金最高不应超过实际损失的30%，原告主张的违约金过高。本院经审理查明认定的事实：2011年6月23日，刘涛与肇东市东庆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号XXX，出卖人为肇东市东庆房地产开发有限公司，买受人为刘涛。合同第一条，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房（现定名）临海温泉家园，建设工程规划许可证号XXX，施工许可证号为XXX；第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第X＃幢X单元X＃号房，建筑面积57.10平方米，套内建筑面积47.41平方米；第四条计价方式与价款，该商品房单价为每平方米2198元，总金额125506元；第八条交付期限，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人：1、该商品房经验收合格；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列――项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起――日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的――%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付购房款的――%向买受人支付违约金；3、―――。出卖人处加盖肇东市东庆房地产开发有限公司公章，佘春烨签字，买受人刘涛签字。合同签订后，刘涛于2011年8月2日办理了销售不动产统一发票，刘涛于2014年7月9日交纳了电费300元，垃圾清运费300元，物业费840元。但刘涛未能办理房屋产权证。2020年8月3日，刘涛向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，判令肇东市东庆房地产开发有限公司支付刘涛购房款125506元及违约金113080.906元（暂计算至2020年7月22日），合计238586.906元。庭审时，肇东市东庆房地产开发有限公司称，本案诉争的房屋能办理房屋产权证，但未能提交能够办理房屋产权证的证据，本院依法要求肇东市东庆房地产开发有限公司自庭审之日起七日内提交本案诉争房屋能够办理房屋产权证的证据，但该公司未能在规定时间内提交。上述事实，有当事人陈述，书证为证，已质证，可以采信。本院认为，刘涛与肇东市东庆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，合同的内容不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当依照合同的规定，依法行使权利，履行义务。依照合同的第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因此，肇东市东庆房地产开发有限公司应当保证刘涛在2015年7月4日后能够办理房屋产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应当支持”。因此，对刘涛要求解除与肇东市东庆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，肇东市东庆房地产开发有限公司除返还刘涛购房款外，还应当支付利息。因刘涛未能提交购房款收据，因此，本院依法认定刘涛开具购房款发票时间为刘涛支付购房款的时间。利息的计算方式为，以125506元为基数，从2011年8月2日起至2019年8月19日，按中国人民银行贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于刘涛未主张合同解除后，由肇东市东庆房地产开发有限公司返还刘涛已交的电费300元，垃圾清运费300元，物业费840元，本院对刘涛已支付的上述费用不予判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十七第，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，第十九条规定，判决如下：一、解除原告刘涛与被告肇东市东庆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告肇东市东庆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告刘涛购房款125506元及利息。利息的计算方式为：以125506元为基数，从2011年8月2日起至2019年8月19日，按中国人民银行贷款基准利率计算；从2019年8月22日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、原告刘涛于本判决发生法律效力之日起十日内将临海温泉家园X号楼X单元X室房屋返还给被告肇东市东庆房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。案件受理费2439元，由被告肇东市东庆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  杨昭宁二〇二〇年五月二十六日书记员  王 维