杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初831号 原告：路一帆，男，1984年11月24日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：王呈纬，浙江楷立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：边海天，浙江楷立律师事务所律师实习律师。 被告：任江闽，男，1962年9月14日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：项海菊，女，1963年3月4日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告路一帆与被告任江闽、项海菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告路一帆的委托诉讼代理人王呈纬，被告任江闽、项海菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路一帆向本院提出诉讼请求：1.判令被告任江闽、项海菊向原告路一帆赔偿房屋整改损失38434.4元，并自起诉之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息直至全部款项清偿止；2.判令两被告向原告退还装修款50000元；3.判令两被告向原告支付房屋空置损失费用18000元（以4500元／月为标准，暂计4个月）；以上费用共计106434.4元；4.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告路一帆经杭州我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，与被告任江闽、项海菊达成房屋买卖合意，并于2019年7月26日签订《杭州市房屋转让合同》。该合同约定，房屋坐落于杭州市下城区【以下简称“案涉房屋”】，转让总价为240万元人民币。此前，原被告双方曾于2019年7月16日签订《关于XXXX补充协议》，补充协议约定案涉房屋装修款为275500元。后原告于《杭州市房屋转让合同》签订当日完成装修款支付，被告项海菊出具收条。2019年9月16日，下城区房产监督大队出具《整改通知书》：案涉房屋存在拆改变动的墙体项目，原告需提交相应整改方案，并于2019年9月23日前完成整改。因拆改墙体系被告方所为，故收到通知后，原告就此事与被告方进行协商，但被告方拒不配合。为避免遭受行政处罚，原告根据《整改通知书》要求，聘请相关公司进行方案设计及施工，支出设计费600元，工程款37834元。另，案涉房屋因整改施工一直无法正常使用，空置至今。原告认为，原告与二被告间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应为合法有效。二被告在房屋交易时，未尽告知义务，有违诚实信用原则，且二被告出售的房屋存在质量瑕疵，属于违约行为，故原告因此所产生的经济损失应由二被告承担，且原告与二被告就案涉房屋装修曾达成补充协议，而部分装修本就属于违法改造，与其相关的权益，法律均不予保护，因此二被告应退还该部分装修款。综上，为维护原告自身的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 原告为证明其主张，提交以下证据： 1、杭州市房屋转让合同1份,证明原、被告之间就杭州市下城区房屋达成买卖合意并签订《杭州市房屋转让合同》的事实； 2、《关于XXXX补充协议》1份， 3、中国工商银行回单； 4、收条（项海菊出具）； 证据2-4共同证明原、被告签订补充协议，约定案涉房屋装修款为275500元，后原告在2019年7月26日支付装修款的事实； 5、整改通知书，证明下城区房产监察大队出具通知，认为案涉房屋存在拆改变动墙体的事实，令原告限期整改的事实； 6、中介聊天记录及房屋照片； 7、设计图及收据（浙江安居建筑设计有限公司）； 8、杭州大思装饰工程有限公司装饰工程预算书及收据； 9、房屋空置费计算标准参考； 证据6-9共同证明案涉房屋存在违法拆改墙体的事实以及原告因此支付设计费600元、整改工程款37834元以及产生相应房屋空置损失的事实。 两被告共同辩称，第一，两被告与原告签订房屋买卖合同卖合同以后，被告是忠实的履行了合同与协议，房子在交割给原告的时候，买方没有提出任何异议。第二，原告住进案涉房屋后，再向两被告就原先装修问题向我们提出起诉，两被告觉得不可思议，这个是完全由原告方再次装修房子引出的一系列问题。两被告在案涉房屋中居住这么多年，从来没有相关单位来要求我们整改装修的情况。实际在房屋整个交割过程至完成，原告从来没有提出任何异议，包括原告方住进去之后再次二次装修的时候也没来跟两被告方有过任何联系，可以查阅一下我们的手机，我们的手机号码一直留存的那里，从来没有打过一次电话，被告根本就不知道原告二次装修出现什么问题，跟我们毫不相干。另外，案涉房屋两被告在七八年前就装修了，那个时候也没有任何有关部门提出有什么不合适，要求整改，反过来，两被告住了这么多年，也从来没有任何一个部门有过任何的问题反映。 两被告无证据提交。 原告提交的证据，经庭审质证，两被告对证据1-4无异议；对证据5，原告没有告知过被告整改通知书的事情，被告是收到法院的材料才知晓，案涉房屋中装修是10年前完成的，被告一直住在这里，没有任何有关部门提出异议和整改要求；证据6聊天记录真实性无法确认，房屋照片是两被告卖的房子里面的照片，原告父母当时看中这个房子，就是因为房子不需要再二次装修；对证据7真实性无法确认，2008年被告是请了专门的设计师，非常好的装修公司从设计从装潢施工，都是按流程走，装修前后花了近10个月，在这个期间没有任何有关部门提出任何异议和整改；对证据8-9三性均有异议，原告从来没有跟两被告讲过这个事情，双方从房子交割完成后都没有任何联系，签订合同的时候正值夏天，被告原本打算10月份再搬走，原告方提出想再次装潢一下，被告出于予人方便考虑，在交割完成第二天就全部搬走。本院认证如下：原告提交的证据1-5具有原件，来源合法，本院对证据的证明力予以确认；对证据6、9为打印件，不符合证据形式要求，本院不予确认；对证据7-8真实性予以确认，但收据均为手写，缺少支付凭证予以佐证，且工程施工仅为预算书，未明确日期、工期和决算，不能反映原告为房屋整改花费的实际费用。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于杭州市下城区的房屋原为被告任江闽、项海菊所有。被告项海菊于2019年7月16日与原告路一帆的父亲签订《关于XXXX补充协议》，协议约定该房屋装修款为275500元；2019年7月26日，两被告与原告路一帆通过杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订《杭州市房屋转让合同》，约定房屋转让价为2400000元。双方就房屋的买卖过程及约定的装修款收讫无争议。合同第四条交房方式中对于查验内容的约定：房屋腾空情况，房屋及装修、设备等情况，户口迁出情况，已经发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付讫凭证、房屋钥匙。2019年9月16日，杭州市下城区房产监察大队向原告发出《整改通知书》，要求原告对该房屋中拆改变动的房间隔墙敲除、卫生间墙体削薄1／2墙体项目责令立即改正，对拆改变动的墙体项目要求在2019年9月18日之前向下城区房产监察大队提供设计方案并整改，在2019年9月23日之前向下城区房产监察大队提供《竣工验收报告》。 双方庭审中确认，被告将案涉房屋于2019年8月初交付给原告。 本院认为，原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》以及《关于XXXX补充协议》意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为两被告是否应当对原告就《整改通知书》中房间隔墙敲除、卫生间墙体削薄1/2的墙体拆改变动项目整改承担相应的违约责任。原告在购买该房屋过程中，原告及原告的父母均查看过案涉房屋，根据一般常理，原告对于房屋内部装修情况、房屋空间格局是知晓的，这些要素亦是在购买二手房过程中必然考量之因素，结合现有证据，可以认定《整改通知书》中的待整改项目存在于被告出卖、交割案涉房屋之前，被告对于出卖物，即案涉房屋负有瑕疵担保义务，现该房屋因房间隔墙敲除、卫生间墙体削薄1/2的墙体拆改变动被相关职能部门要求整改，被告应当对于该部分事实承担相应的违约责任；房屋买受人亦对于发现该房屋装修中存在须整改的事项负有向被告提出异议的义务，根据本案现有证据，不能证明原告就房屋须整改的具体事项向两被告进行过通知，也无法明确案涉房屋装修整改工期与原告的实际花费支出，原告要求被告赔偿房屋整改损失38434.4元、返还装修款中50000元的主张，均属于违约责任范畴之内的请求，根据合同法相关规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，不应当超过违反合同约定一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，针对综上，本院针对原告赔偿房屋整改损失38434.4元、返还装修款中50000元的主张酌情支持8000元；对于原告要求按照年利率6%计算资金占用利息无事实依据，本院调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；关于原告主张的房屋空置损失费用，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、一百五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告任江闽、项海菊自本判决生效之日起十日内向原告路一帆赔偿房屋整改损失8000元并支付资金占用费（自2019年12月24日起，以8000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）； 二、驳回原告路一帆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2429元，因适用简易程序，减半收取1214.5元，由原告路一帆负担1123.5元，由被告任江闽、被告项海菊共同负担91元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员  张 悦 二〇二〇年五月七日 代书记员  孙梦娜