广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）粤0303民初6317号 原告（反诉被告）：蔡水林，男。 委托诉讼代理人：黄鹂，广东微众（盐田）律师事务所律师，执业证号14403201011285922。 被告（反诉原告）：杨涛，男，汉族。 委托诉讼代理人：张庆，广东商达律师事务所律师，执业证号14403201911120506。 委托诉讼代理人：周佳莉，广东商达律师事务所实习律师。 原告蔡水林与被告杨涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，被告提出反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄鹂、被告杨涛及其委托诉讼代理人张庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的租赁合同至2019年8月15日终止，被告将涉案的房产返还给原告；2.被告按16000元/月支付房屋使用费用自2019年11月1日至搬离时止（暂计至2019年12月31日共32000元）；3.因被告违约原告无需退还押金50000元；4.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月份，原告将位于深圳市罗湖区红宝路南村2号之2-4楼重新出租给被告，合同期限为2013年1月21日起至2021年12月31日止，月租金16000元。被告交纳押金50000元，合同同时约定，被告若有违约行为，则原告有权没收押金。合同还约定，如被告拖欠租金、费用达一个月，则原告有权解除合同，收回物业，合同还注明，如涉案的房产遇城市更新，则原告提前一个月通知被告，被告即需配合搬走，原告不存在违约。因涉案房产所在片区城市更新，原告按约定2019年6月13日向被告发出解除双方的通知，通知被告双方的合同自2019年8月15日起解除。被告同意解除合同，但拒不搬离，且自2019年11月份开始，拒不支付租金，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望裁决如请。 被告辩称，1.原告主体不适格，原告并没有提供证据证明其具有合法的出租权。2.2019年8月15日,原告称涉案房产所在片区城市更新，要求从2019年8月15日解除与被告的租赁合同，该理由并不是被告造成的，因此原告应当返还被告的押金5万元。3.租赁合同解除后，被告并没有实际的继续经营，不应当继续支付租金，被告支付的2019年8月15日至2019年10月31日期间的租金应当予以退回。 被告向本院提出反诉请求：1.驳回原告提出的诉讼请求；2.确认《租赁合同》第五条第二款、第十条第三款与第五条第二款相同合同内容无效；3.确认《租赁合同》于2019年8月15日终止；4.原告返还被告押金5万元；5.原告支付被告停业补偿费180666.67元；6.原告支付被告搬迁补助费7000元；7.原告支付被告装修补偿费40221.41元；8.原告支付被告进场费26576.85元；9.原告支付被告过渡期租金67500元；10.原告支付被告空调拆移补偿费4000元；11.原告返还被告自2019年8月15日至2019年10月31日的租金40000元；12.原告支付被告律师费8000元。事实与理由：2013年1月，被告从二手房东蔡海燕处租赁了深圳市罗湖区红宝路南村2号2-4楼房产（简称“租赁房产”），用于旅馆经营，双方签订了租赁合同，租赁期间为2013年1月21日至2021年12月31日。被告在2013年6月4日向蔡海燕支付了进场费100000元。后因蔡海燕拖欠原告蔡水林房租，蔡水林以房东身份通知杨涛等租客将租赁房产直接出租。2018年11月8日，杨涛与蔡水林代理人武寿枝签订了《租赁合同》，合同约定：租赁期限自2013年1月21日起至2021年12月31日；月租金16000元；押金50000元。另《租赁合同》第五条第二款、第十条第三款写着以下内容：国家或者开发商旧城改造、拆迁、京基集团旧改、拆迁、造成双方都不能履行所签合同，双方各自承担损失，甲方提前一个月通知乙方，乙方配合搬走，甲方不存在毁约、不承担任何赔偿责任。蔡水林在2019年6月13日向杨涛发出《解除租赁合同通知函》，以租赁房产所在的蔡屋围片区实施城市更新、租赁合同无法继续履行为由，向杨涛提出解除租赁合同的通知，并要求杨涛在2019年8月15日前清空房产。原告认为《租赁合同》属于蔡水林一方提供的格式合同，第五条第二款、第十条第三款与第五条第二款相同的内容排除了杨涛作为租赁房产的实际使用人，在遇到城市更新项目不能使用租赁房产、需要搬迁时，应获得合理赔偿的权利。蔡水林一方在提供《租赁合同》时未对上述格式条款内容尽到提示说明的义务，该内容应当认定为无效。杨涛作为租赁房产实际使用人，基于对合同约定租赁期的信赖，综合考虑了投入成本与经营收入后，对租赁房产重新装修后作为旅馆经营，但因深圳市罗湖区蔡屋围统筹片区城市更新项目，早在2019年8月15日前已经不能继续经营旅馆，旅馆经营业务搬迁更会产生实际的损失，杨涛应当从蔡水林处分得合理的赔偿。综上，被告杨涛为维护自身合法权益，现根据相关法律法规的规定，特向贵院提起反诉，望贵院判如所请。 原告针对反诉请求辩称，1.原告与被告之间的合同是2018年11月份开始签订，在此之前原告将房屋出租给案外第三人蔡海燕，因案外人未按时向原告交租，原告解除了与案外人的房屋租赁关系。面对原二手房东蔡海燕将涉案房屋出租给被告的事实情况，从和谐社会的角度出发，原告与被告继续签订租赁合同，签订的时间是2018年11月。在合同签订前，原告向被告发出通告，在通告中明确约定了，如果遇上旧城改造拆迁或者京基集团旧改则合同解除，因此本案的原告在2019年8月15日已经向被告发出了解除租赁合同的通知，但被告拒不退还房屋，因此应当支付相应的房屋占有使用费。2.因为被告未按合同约定交还房屋，因此原告有权扣留被告支付的押金5万元。3.被告要求的拆迁补偿费、装修补偿费、进场费、过渡期租金等等各种补偿费用以及律师费均没有事实依据、合同依据法及法律依据。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明： 一、原告陈述，涉案房产为位于深圳市罗湖区红宝路南村2号的房屋，原权利人为蔡正光，现已去世。原告为蔡正光的儿子，共有三兄弟，蔡耀林系其兄弟之一，现已去世，武寿枝为蔡耀林的配偶。蔡耀林去世后，才由原告继续管理涉案房屋。 原告未提交涉案房产建造时所需的合法建设规划许可审批手续及行政机关的产权确认材料。 二、2018年11月8日，以原告作为出租方、武寿枝作为代理人、原告作为承租方签订《租赁合同》，约定：原告承租涉案房产的2-4楼，租赁期限为2013年1月21日至2021年12月31日，每月租金16000元，押金5万元。落款处有武寿枝、被告的签名确认。 被告陈述，涉案房屋的水电费、租金均向武寿枝的银行账号支付，现涉案房屋仍由被告占有。 本院认为，涉案房产建设于原农村集体土地之上，且当事人不能提交涉案房产的报建报批手续，涉案房产应属于历史遗留违法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定的违规建设法律后果包括责令停止建设、限期改正、限期拆除、没收实物或违法收入等，前述不同的处理结果将影响合同效力的认定。根据原告提交的现有证据，未能证明行政主管部门已对涉案房产作出处理，在行政机关未就涉案房产的性质和权属的认定前，人民法院无法对涉案房产的归属及合同效力、权益等作出认定。因此，本案诉讼不属于人民法院民事诉讼审理范围，当事人应当先行申请行政主管部门进行处理，本院对原告蔡水林的起诉依法予以驳回。同理，原告作为出租人，在涉案房屋确权之前，该租赁合同为效力待定合同，故对被告提出的反诉请求，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 一、驳回原告蔡水林的起诉； 二、驳回被告杨涛的反诉。 本诉案件受理费1850元，退还原告。反诉案件受理费3830元，退还被告。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员  林晓婷 二〇二〇年五月二十七日 本件与原本核对无异 张春丽 书记员 柏榕楠