广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初34216号原告：深圳市中房世大恒业物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道碧新路**中肯大厦**20，统一社会信用代码91440300MA5DCQKG2Y。法定代表人：王耀藤。委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被告：中泓基金管理（深圳）有限公司,住所,住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300359654967L。法定代表人：张昊晗。被告：张昊晗，男，汉族，1992年2月13日出生，住址广东省深圳市福田区。两被告共同委托诉讼代理人：邹俊岳，广东道华律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：阮子扬，广东道华律师事务所实习律师。第三人：中房联合集团前海置业投资有限公司，住所地广，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300083432131D。法定代表人：黄详细。上列原告深圳市中房世大恒业物业管理有限公司诉被告中泓基金管理（深圳）有限公司（以下简称中泓公司）、被告张昊晗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理。被告张昊晗在答辩期间对管辖权提出异议，本院经审查裁定驳回了该管辖权异议；被告张昊晗不服该裁定，提起上诉；深圳市中级人民法院经审查裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人熊伟、被告张昊晗（亦为被告中泓公司的法定代表人）、两被告的共同委托诉讼代理人邹俊岳、阮子扬到庭参加诉讼。上述庭审后，本院依职权追加中房联合集团前海置业投资有限公司作为第三人参加诉讼，并于2020年5月7日对本案再次进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人熊伟、两被告的共同委托诉讼代理人邹俊岳到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告2019年1月份租金272000元及迟延履行违约金（以月租金272000元为基数，按每日千分之一从2018年12月27日起计算至付清租金之日止，暂计至起诉日约为24480元）；2、判令两被告支付原告2019年2月份租金272000元及迟延履行违约金（以月租金272000元为基数，按每日千分之一从2019年1月27日起计算至付清租金之日止，暂计至起诉日约为16320元）；3、判令两被告支付原告2019年3月份租金272000元及迟延履行违约金（以月租金272000元为基数，按每日千分之一从2019年2月27日起计算至付清租金之日止，暂计至起诉日约为8160元）；4、判令两被告承担本案受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由：2018年3月27日,原告与被告中泓公司签订《生命保险大厦租赁合同》，原告将位于深圳市福田区房屋出租给被告中泓公司，月租金为272000元，被告中泓公司从2018年12月27日起至今拒不向原告支付租金，原告多次催促被告中泓公司交纳租金，被告中泓公司仍置之不理。被告中泓公司为自然人独资有限责任公司，被告张昊晗作为被告中泓公司公司法定代表人及唯一股东，应对被告中泓公司的上述债务向原告承担连带清偿责任。原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。两被告口头答辩称：1、原告主体不适格。我方与出租方签订的合同的主体名字是中房联合集团前海置业投资有限公司（即本案第三人）而非原告，根据合同的约定，双方都盖了公章，合同合法有效，而且合同是在2018年3月27日签署的，后续在2018年4月23日也签订了一份合同补充协议，均是对本案所涉租赁物业的承租合同。原告所提交的合同是没有实际履行的，当时我方盖章了之后也没有拿到合同的原件。我方提交的租赁合同以及补充协议的合同主体是第三人与我方，而且这份合同及补充协议载明的出租方代表人是钟某前，钟某前是出租方的实际执行人，他也是作为出租方的授权人参与到日常的租赁事务沟通当中，此也足以证明我方所提供的合同及补充协议才是实际履行的合同，因此，我方认为原告并非本案房屋租赁纠纷的适格主体。2、根据我方提供的双方合同约定以及双方口头协议、微信聊天记录等证据可以证明，我方已于2018年12月31日与合同出租方解除了租赁合同关系，并且也在此日之前搬离了涉案承租物业。同时对于我方所交纳的租赁保证金及物业保证金，我方均没有要求予以退还，双方是已经确认过保证金作为我方提前解租的违约金，此证明租赁合同已经实际解除，也已履行完毕。3、我方承租时间是2018年3月27日至2018年12月31日，这9个月期间我方是定期按时交租的，从来没有拖欠过租金，在双方解除租赁合同并且我方已经搬离并没有实际使用租赁物业的情况下，即在2018年12月31日之后，也不存在出租方向我方追讨要求交纳租金的情形，由此可见我方是按期交纳租金，并不存在拖欠的事实，这也直接证明了双方的合同关系已经解除，我方之后也没有实际承租物业。此外，根据我方提交的证据，我方在承租期间是定期交纳物业管理费、水电、停车费等，也从来没有拖欠过这些物业费用，2018年12月31日之后就不存在实际物业费用承担的问题，而物业公司也没有向我方追偿过任何物业相关费用。我方于2018年12月27日交纳了2019年1月停车费1500元，在12月31日退租搬离后，物业公司于2019年1月24日将停车费退还给了我方，由此也足以证明我方已没有实际承租该物业。在2019年1月1日至2019年3月22日原告所主张的3个月租金期间，原告是没有向我方主张过任何的追讨租金或者欠款的信函，实际上，根据我方与钟某前在解除合同前的沟通情况来看，是钟某前要求我方搬离，之后他可以马上租出去，我方也提交了相关证据，足以证明我方与出租方之间就租赁关系的解除已经形成了口头协议，并且已成事实。综上，我方认为，根据我方所提供的相关证据材料，足以证明我方与出租方之间的租赁合同关系已经于2018年12月31日解除，并且出租方已经将我方所交纳的租赁保证金及物业保证金共计699040元予以没收作为合同违约金。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明以下事实：一、各方就涉案租赁物业（生命大厦1801号、1802号房）签订合同的情况。1、原告与被告中泓公司签订合同的情况。2018年3月27日，原告（出租方、甲方）与被告中泓公司（承租方、乙方）分别就生命大厦1801号、1802号房产签订《生命保险大厦租赁合同》，两份合同约定：甲方将位于深圳市福田区房产出租给乙方做办公使用；租赁期3年，自2018年3月27日至2021年3月26日，两套租赁物业的首期月租金分别为72000元（1801号房）、200000元（1802号房），第2年的月租金分别为76320元（1801号房）、212000元（1802号房），第3年的月租金分别为81000元（1801号房）、225000元（1802号房）；租金支付方式为以月为一个交租期，乙方按照“先交纳后使用”原则，本合同第一期租金于本合同签订后当日支付，此后每期届满前1日内（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）乙方向甲方一次性足额支付下个支付期的租金；乙方以银行转账方式将应交租金、保证金支付至甲方指定的高方名下的个人账户；合同签署当日内，乙方应当向甲方支付租赁保证金、物业管理费含空调费保证金、电费保证金，其中1801号房的租赁保证金为144000元、物业管理费保证金为23040元、电费保证金为18000元，加上一个月的租金、一个月的物业管理费、一个月的电费，则签署合同当日应付1801号房的保证金、租金、电费、管理费合计277560元；1802号房的租赁保证金为400000元、物业管理费保证金为64000元、电费保证金为50000元，加上一个月的租金、一个月的物业管理费、一个月的电费，则签署合同当日应付1802号房的保证金、租金、电费、管理费合计771000元；乙方无违反管理守则或规章、无欠费（包含租金、物业费等一切费用）的情况下，租赁保证金、物业保证金及电费保证金余额（如有）无息退还；乙方如不履行本合同条款或违反本合同约定提前解除本合同的，则甲方有权直接将租赁保证金予以扣除，不足部分乙方应及时补足，并有权要求乙方支付违约金、赔偿金等；乙方应在每个月28-29号之前支付相关费用（包括但不限于租金、物业管理费、固定空调费、电费、违约金及或其他应付费用）；因乙方违约而解除或终止的，则合同项下之租赁保证金甲方不予退还，乙方应在收到甲方通知后一个工作日内立即补交所欠租金、物管费、水电费等一切费用及相关违约金，同时若造成甲方损失的，甲方有权要求乙方承担；甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除保证金（租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金）不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%每天的迟延履行违约金；本合同因任何原因而终止后2日内，乙方应当将该承租房交还甲方，该期限为本合同项下该房屋的交还期；在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书；虽未签署确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置。合同还对双方的其它权利义务进行了约定。上述合同由原告作为证据提交。2、被告与第三人签订合同的情况。2018年3月27日，第三人（出租方、甲方）与被告中泓公司（承租方、乙方）就生命大厦1802号房产签订《生命保险大厦租赁合同》，合同除了约定应交租金、保证金支付至出租方指定的钟某前名下在平安银行龙岗支行开立的62×××88账户（以下简称钟某前账户）以外，其它内容与前述原告和被告中泓公司就1802号房签订的租赁合同内容完全一致。此外，该合同载明出租方的授权人为钟某前。2018年4月23日，第三人与被告中泓公司签订《合同补充协议》，就双方于2018年3月27日签订的《生命保险大厦租赁合同》补充约定条款如下：承租方在每月3号前支付租金以及相关物业费用；承租方若未按期支付相关费用，出租方有权采取如下措施，包括关闭出租房屋的大门、暂停出租房屋的水电使用、单方终止租赁合同，承租方遗留在出租房屋内的物品视为放弃所有权，出租方有权自行处置并仍可向承租方追究相关损失。上述合同由两被告作为证据提交。3、原告与两被告就上述签订合同情况的陈述。原告陈述：原告处保留的涉案物业的租赁合同就是原告与被告中泓公司签订的合同，对于被告中泓公司与第三人签订租赁合同的相关情况，原告不清楚，并表示第三人与原告不是关联公司。两被告陈述：被告中泓公司盖章签订了两次租赁合同，每次签订的都是针对1801号、1802号两套物业的两份合同，虽然出租方不同，但都是由钟某前直接与被告中泓公司协商签订；就原告提交的原告作为出租方的两份租赁合同，是由被告中泓公司先行盖章之后交回给钟某前由出租方盖章，但是钟某前没有把该两份合同交回给被告中泓公司；几天之后，钟某前又拿了出租方为第三人的租赁合同交给两被告盖章签字，当时也是两份租赁合同，除了出租方不同，内容与原告作为出租方的两份租赁合同完全一致，但钟某前只将有第三人作为出租方盖章确认的其中一份合同原件交给了两被告，也就是两被告提交的出租方为第三人的1802号房租赁合同，另一份有第三人作为出租方盖章的1801号房租赁合同没有给回两被告，故两被告没有持有。二、合同履行情况。上述合同签订后，根据上述1801号、1802号房租赁合同的约定，就签约当日承租方应付的两套租赁物业的租金保证金、物业管理费保证金、电费保证金、首月租金、首月管理费、首月电费合计1048560元（1801号房的保证金、租金、电费、管理费合计277560元＋1802号房的保证金、租金、电费、管理费合计771000元），被告中泓公司已经全部支付。该1048560元的具体支付情况为：2018年3月22日，被告张昊晗向钟某前账户（即第三人为出租方的租赁合同指定收款账户，下同）转账支付两笔租赁意向金共计10万元（每笔5万元）；2018年3月26日，被告张昊晗向钟某前账户转账支付四笔租赁意向金共计20万元（每笔5万元）；2018年3月28日，案外人张淑茹受被告中泓公司委托向钟某前账户转账支付748560元（交易摘要记载为“中泓付租金押金等”）。原告确认收到上述合同约定的合计1048560元，并认可上述具体付款情况。就被告中泓公司支付的两套租赁物业的租金保证金、物业管理费保证金、电费保证金合计699040元，双方确认未退还被告中泓公司，两被告并陈述该699040元系按照合同约定已经被出租方作为赔偿违约金予以没收。就租金支付情况，原告与两被告确认，截至2018年12月31日的涉案两套物业租金已付清。就租金的具体支付方式，原告未提交证据证明，两被告提交了银行转账流水以证明租金均系转账支付至上述钟某前账户，部分租金由被告张昊晗转账支付，部分租金由案外人张淑茹受托转账支付。三、两被告主张的涉案合同解除及搬离情况。两被告为证明其在答辩意见中所陈述的其“已于2018年12月31日与合同出租方解除了租赁合同关系，并且也在此日之前搬离了涉案承租物业”这一事实主张，提交了下列证据材料：1、被告张昊晗与钟某前的微信聊天记录。该聊天记录显示：2018年12月14日，双方在沟通涉案租赁物业是否可以减租或者推迟交租时间的问题；2018年12月25日，钟某前称：“不然你别租了，你撤出去吧”，“你那个单位我现在很快就可以租出去”，“现在今天你撤，允许你带电脑离开，过了今天就不能带任何东西了”；被告张昊晗回复称：“希望年前后这段时间给些优惠，市场回暖可以马上调整”；2018年12月29日，被告张昊晗称：“钟总，现在年底，优惠难做的话，年前年后这两个月我们希望恢复为最早的3日前交租，我们财务结算也好办”；钟某前回复称：“不行，我们以合同为准”，“最迟29号下班前”，“从下月起公司决定给予你们电费减半优惠，你若需要或接受就给你发通知，不需要就不发”；被告张昊晗随后发信息称：“你把电恢复啊”，“你要这样搞大家都没意思”，“这么久我们哪次少一毛钱租了”，“重要客户在谈着，停我们电停半个小时，我们还以为是跳闸”；钟某前回复称：“行吧，已恢复”；当天晚上，钟某前发信息称：“张总，你单位若想搬走就提前告诉我一下，什么东西都可以搬走，而不是故意不说，到了交租的时候公司都不允许带东西走，你若想减轻房租压力也可以转到你对面1078平方米的办公室，房租才十几万……你考虑一下”；2018年12月30日，被告张昊晗发信息称：“钟总，我们提前一周多久提出优惠诉求无果，提出过年后这三个月支持下恢复到3日前交租也无果，提出优惠一些，两个月一起交也无果，昨天大客户在公司又停电又来说我们没交租，刚好客户在等电梯，严重影响，损失巨大，而且您也多次表达让我们撤场，这样合作并不愉快，我们也觉得生意不成朋友在，如搬迁，也希望您配合开下放行条”，“并且昨天属于12月份，我们完全交付了全额租金”；钟某前回复称：“我觉得很多东西不是在微信里去说的，有事可以约见面谈”，“昨天停电应该是跳闸”；当天晚上，钟某前发信息称：“张总，今天下午与董事长在一起喝茶说到你们公司提出减租一事，对于之前减免租金一事，公司表示，给予你们的价格不高，租金没办法少，不过考虑到年前年后确实也很难做到业务，可以给予三个月免收管理费，你们若没有撤离就只需要支付租金”。2、被告张昊晗与被告中泓公司员工微信聊天记录、被告中泓公司搬迁照片，显示：2018年12月30日，被告中泓公司员工发信息告知被告张昊晗，办公设备已拆下来放在会议室；该员工并发送了存放设备的照片；2018年12月31日晚上，被告中泓公司员工与被告张昊晗发信息沟通具体搬迁事宜。3、被告中泓公司员工出具的证人证言，证明2019年12月31日被告中泓公司搬迁完毕后与钟某前进行了电话沟通，告知其已经搬迁且不再续租的情况。4、转账交费时间为2018年4月至2018年12月期间的被告中泓公司通过员工个人账户向深圳市生命置地发展有限公司交纳涉案租赁物业所在大厦固定停车费的银行转账交易明细，显示：被告中泓公司按每月2500元的标准交纳了2018年5月至2018年12月期间两辆车的停车费；2018年12月27日被告中泓公司交纳了2019年1月一辆车的固定停车费1500元；2019年1月24日，深圳市生命置地发展有限公司退回了该一辆车的固定停车费1500元。四、其它相关情况。庭审时，原告就相关事实作如下陈述：1、钟某前是原告的普通员工，具体负责办公事宜，职位是后勤，至于为何由钟某前的个人账户来收取涉案租赁合同项下的相关款项，原告表示不清楚。2、原告不确认两被告所主张的于2018年12月31日搬离涉案物业的事实，并认为被告中泓公司直到第一次庭审之日仍在占用物业。3、对于原告一直未收回涉案物业的原因，原告表示是因为原告一直在招租而未成功，且被告中泓公司的物品一直滞留在涉案租赁物业内，至于有无人员在物业内办公，原告不清楚。本院认为，本案争议较焦点在于：1、涉案合同主体问题；2、涉案合同是否已经协商解除的问题。关于涉案合同主体问题。首先，原告与被告中泓公司签订的两份《生命保险大厦租赁合同》是双方真实意思表示，该两份合同已成立并经双方盖章后生效，对双方均具有约束力，双方据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。其次，在该两份合同签订生效后、实际履行前，原告与被告中泓公司均未曾要求解除合同或达成过解除合同的合意，故双方均应按该两份合同约定履行。再次，从该两份合同的履行情况来看，原告的主要合同义务为交付租赁物业，被告中泓公司的主要合同义务为支付租金，而从本案查明事实来看：一方面，被告中泓公司在签订合同后确实实际承租使用了涉案两套物业，即意味着原告已完成交付租赁物业的义务；另一方面，双方确认被告中泓公司实际支付租金至2018年12月31日，虽然实际收取租金的账户与上述两份合同约定的收取租金账户不符，但原告对于被告中泓公司将租金支付至钟某前账户这一行为予以确认，即可视为双方在实际履行过程中以行为对租金收取账户进行了变更并达成合意，而其它履行内容均与上述两份合同约定一致，据此可认定被告中泓公司也履行了支付租金的合同义务直至2018年12月31日。故就租赁双方而言，该两份合同都已实际履行。因此，原告作为该两份合同的签订主体有权主张合同项下出租方权利，原告主体适格，对两被告关于原告主体不适格的抗辩主张，本院不予采纳。至于第三人与被告中泓公司就涉案1802号房签订的《生命保险大厦租赁合同》，在本院追加第三人后，第三人既未对原告起诉提出异议，亦未主张任何合同权利，且除了收取租金账户与第三人作为出租方的合同约定相符以外，没有证据显示被告中泓公司履行的涉案物业租赁合同仅为其与第三人的合同，故该合同并不能排除原告与被告中泓公司签订的两份合同的生效和履行情况，不能排除原告对合同权利的主张。关于合同是否已经协商解除的问题，本院作如下分析：1、从已查明事实可知，从签订合同之初，关于涉案物业的租赁事宜，在原告与被告中泓公司签订租赁合同的同一天，钟某前曾作为合同授权人以第三人作为出租方与被告中泓公司签订过内容基本一致的租赁合同，据此，两被告关于涉案物业租赁事宜自始至终均系由钟某前与被告中泓公司沟通协商这一主张具有较高的可信度；而合同签订后，涉案物业的各类保证金、首月租金、首月管理费、首月电费、租金均由钟某前账户收取，且原告认可钟某前迄今仍是原告公司员工，因此，被告中泓公司有理由相信钟某前构成表见代理，有权代理原告沟通租赁事宜以及协商解除涉案租赁合同和交接涉案物业。2、两被告提交的关于其在2018年12月底与钟某前协商沟通是否降低租金、是否推迟支付租金时间、是否撤场或继续租赁等聊天记录，以及两被告提交的关于搬离和交纳停车费的证据，彼此之间能在细节内容上相互印证，形成证据链，而原告除了否认两被告的主张外未进行任何的事实说明和举证，对事实核实和举证处于消极状态，故本院认定，两被告就其于2018年12月31日完全搬离涉案物业这一事实完成了初步举证义务；而且，没有证据显示从2019年1月开始被告中泓公司未再支付租金后至起诉前原告曾向被告中泓公司催收租金或提出协商租金事宜，直至本案第一次庭审之日，被告中泓公司已未付租金数月之久，原告仍允许被告中泓公司占用租赁物业，且原告仍不清楚物业使用情况，也与常理不符。3、具体到被告张昊晗与钟某前的聊天记录内容，该内容显示，钟某前明确要求被告中泓公司在2018年12月底撤场，且中途发生过停电情况，而对于钟某前提出的如果被告中泓公司不搬离继续承租的条件，被告中泓公司并未接受且以实际搬离的行为表明了不再承租的意思，据此双方的合同关系实际已合意终止。综上，本院认为，被告中泓公司已于2018年12月31日前搬离涉案物业，涉案租赁合同关系也于2018年12月31日通过双方协商以及被告中泓公司搬离物业的方式而解除。根据上述分析，在2018年12月31日涉案租赁合同关系解除后，原告无权再主张2019年1月至3月的租金及违约金，故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：驳回原告深圳市中房世大恒业物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费12450元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 凌 炜人民陪审员 孙 少 芳人民陪审员 苏 祥 华二〇二〇年五月十五日书 记 员 张咪（代）赵雅雯