山西省清徐县人民法院   民事判决书   （2020）晋0121民初434号   原告：康杰杰，男，1993年3月16日出生，汉族，山西省清徐县东于镇东于村农民。   委托诉讼代理人：贾秋仙，女，山西省清徐县东湖法律服务所法律工作者，住山西省清徐县。   被告：王志鹏，男，1987年9月26日出生，汉族，山西省清徐县清源镇油房堡村农民，住山西省清徐县。   委托诉讼代理人：张继叶，山西邦宁（清徐）律师事务所律师。   原告康杰杰诉被告王志鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康杰杰及其委托诉讼代理人贾秋仙，被告王志鹏及其委托诉讼代理人张继叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   康杰杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认康杰杰与王志鹏签订的《房屋租赁协议》无效；2.要求王志鹏退还康杰杰租赁费51,000元、房屋装修、固定设施费用26,940元，共计77,940元。事实与理由：康杰杰、王志鹏于2019年11月1日签订《房屋租赁协议》，依该协议约定康杰杰租赁王志鹏位于东于汽修城东门口北第一家门市房，租赁期限为三年，每年的租赁40,000元，同时约定由乙方先交付甲方50,000元用于房屋装修并算第一年的房租，第二年交30,000元房租。以后每年40,000元…康杰杰租用该房屋用于开设饭店，合同签订后，康杰杰依约向王志鹏交纳51,000元(包括定金)并开始对房屋进行装修、安装厨房固定设施，共支付26,940元。各项设备齐全后，康杰杰即带房屋租赁协议以及其它资料前去清徐县市场监督管理局办理营业执照，但被市场监督局工作人员告知该房屋属于未经合法审批的建筑物，无法办理营业执照。后经康杰杰了解，王志鹏出租的房屋没有合法审批手续，房屋不具有合法性，导致康杰杰所租赁王志鹏的房屋无法正常营业。这一后果也给康杰杰造成了不应有的损失。为保护康杰杰的合法权益，所以诉至法院，请求支持康杰杰的诉讼请求。   王志鹏辩称，康杰杰与王志鹏签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，有双方签字并按手印，没有违反法律、行政法规等强制性规定。故该租赁协议有效，请求法院认定房屋租赁协议有效，驳回康杰杰的全部诉讼请求。房屋租赁协议签订后，康杰杰交付王志鹏房屋定金5000元，第一年租金40,000元，第二年租金6000年，共计51,000元。协议第六条约定，因该房屋需要装修，乙方先付甲方50,000元用于装修，算第一年房屋，第二年交30,000元房租，以后每年租金为40,000元。协议第十条约定，房屋租赁前应当交5000元定金，如有乙方违约按定金的10倍赔偿另一方，现康杰杰提前解除合同的理由不充分，如果康杰杰执意解除该协议系康杰杰违约，康杰杰应当承担违约金50,000元。在事实与理由中康杰杰陈述“原告带着房屋租赁协议及其他资料去清徐县市场监督管理局办理营业执照，但被市场监督管理局告知该房屋属于未经合法审批的建筑物，无法办理营业执照。”王志鹏不认同康杰杰的此说法，无法办理营业执照不是事实，东于村东边道左左右右有十二家饭店，并且王志鹏在收到起诉状后于2020年4月27日在清徐县行政审批服务管理局为该出租房屋的另两件办理了营业执照，而不是康杰杰所述的出租房屋没有合法审批手续而不能办理营业执照。事实上，康杰杰在租赁该房屋时王志鹏已告知其该房屋没有房产证，东于村东边道路口的房屋都没有房产证。关于51,000元的定金和租金，王志鹏已经按照第六条的约定对房屋进行了装修，腻子粉、石膏粉、108胶、乳胶漆、绷带、纱布、位子等工具共计13,800元；家家乐建材胶890元；勾缝剂1048.60元；双面胶215元；胶枪、运费、补差价12元；锅炉23,000元；人工费用12,000元，以上共计50,465.6元。综上，王志鹏不同意退还康杰杰租赁费51,000元。关于房屋装修、固定设施费用26,940元。这是康杰杰租赁期间自行安装及其购买的厨房用具，经手人是康杰杰，只能由康杰杰自行处理，房屋租赁协议合法有效，没有解除的法定理由，康杰杰支付王志鹏的51,000元已全部用于装修和购买康杰杰开饭店的锅炉等，并且是按康杰杰的要求装修和购买，所购厨具对王志鹏没有任何用处，王志鹏要求康杰杰继续履行房屋租赁协议。事实上康杰杰在经营过程中，康杰杰与其他合伙人出现矛盾，不能继续经营，而不是由于房屋不具有合法性导致的，如果康杰杰违约，不再续租，由康杰杰承担违约金50,000元。   经审理查明：2019年11月1日，王志鹏作为出租房即甲方与作为承租方即乙方的康杰杰签订了《房屋租赁协议》，协议中主要约定：“一、甲方将位于汽修城东门口北第一家的房屋租赁给乙方使用，租赁期为三年，租金每年为人民币40000元。二、租赁期限2019年11月1日之至2022年12月31日。三、租赁期间：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改造需先征得甲方同意，租赁期间所产生的一切费用由乙方承担。四、在房屋租赁期间，乙方应承担该房屋的水、电、暖费用，与甲方无关。五、在房屋租赁期满前一个月乙方必须提前说明续租事宜，否则按退租处理。六、因该房屋需要装修，乙方先付甲方伍万元用于装修，算第一年房租，第二年叁万元房租，以后每年租金为肆万元。房屋租赁期为三年，三年内房租不能有任何变动，三年期满后租金随行就市，甲方不得拆、改房屋，只能做内部装潢，装修费用由甲方承担。七、在租赁期内，乙方将房屋转租、转让或转借给第三方的，与甲方商量。八、房屋内如有设施损坏，乙方造价赔偿维修。九、租赁期满后，同等条件下，乙方有优先租赁权，甲方同意后则续签租赁合同。十、该房屋租赁前应交5000元定金，如有一方违约按定金的10倍赔偿另一方。十一、该合同签订之日以后，甲方以前所有债权债务与乙方无关，乙方不承担任何责任。”协议签订后，康杰杰向王志鹏支付51,000元。其中包括定金5000元，2019年11月1日至2020年10月31日的房租40,000元，第二年租金6000元。协议签订后，康杰杰、王志鹏均对本案涉案房屋进行了装修装饰。   另查明，王志鹏对本案涉案房屋未有合法手续，此房屋也无法按照国家规定办理营业的相关审批手续。   本院认为，康杰杰与王志鹏签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，但因本案涉案房屋未有合法手续且无法办理相关营业的审批手续，本案基础法律关系不存在。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此，本院认定康杰杰与王志鹏签订的《房屋租赁协议》无效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”康杰杰与王志鹏签订本协议时，王志鹏并未向康杰杰说明本案涉案房屋的性质，房屋无法办理相关手续导致合同目的无法实现，王志鹏理应承担相关责任。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现双方当事人因协议无效，对康杰杰提出的要求王志鹏退还其租赁费51,000的诉请，本院予以支持。康杰杰在签订协议后，基于信赖利益对房屋进行装修并置办固定资产，王志鹏依据康杰杰的要求购买了锅炉并对房屋进行装修，双方均为房屋进行了投资。但导致本案合同目的无法实现的原因系王志鹏提供的房屋存在产权瑕疵且其在签订合同之时并未明确说明房屋产权情况，康杰杰未对房屋产权进行核查，亦存在一定过错，本院酌情由王志鹏对康杰杰赔偿18,858元装修费。   综上，王志鹏的过错系导致本案涉案合同目的无法实现的主要原因。康杰杰要求王志鹏退还租赁费51,000元，合法、合情合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条，之规定，判决如下：   一、康杰杰与王志鹏签订的《房屋租赁协议》无效；   二、由王志鹏于本判决生效后十日内退还康杰杰租赁费51,000元及装修费18,858元，共计69,858元。   三、驳回康杰杰的其他诉讼请求。   如果王志鹏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费874元，由王志鹏负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审判员 左广强     二〇二〇年五月十二日   书记员 王凯江