福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2586号 上诉人（原审被告）：福州华威置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇盘屿路****楼**。 法定代表人：潘伟明，总经理。 委托诉讼代理人：罗楚琼、林劲，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司福州分行，住，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**/div> 负责人：黄奕生，行长。 委托诉讼代理人：曾霄丽、林汉儒，福建君立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄**永，男，1981年5月10日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：余秀和，女，1979年3月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人福州华威置业有限公司（以下简称“华威公司”）因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司福州分行（以下简称“浦发银行”）、黄**永、余秀和金融借款合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8867号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华威公司上诉请求：1．撤销一审判决并依法改判；2．上诉费用由浦发银行承担。事实和理由：案涉房产已于2019年6月4日具备办理分户产权证的条件，但黄**永、余秀和未能按时领取相关办证资料，致使华威公司一直承担阶段性连带担保责任，故华威公司只需承担2019年6月4日具备办理分户产权证条件前的连带担保责任。黄**永、余秀和未办理产权证并非华威公司之过错，一审关于华威公司责任的认定，显示公平。 浦发银行辩称，一、根据案涉担保借款合同，华威公司承担的是阶段性连带保证责任，保证期间为借款人（黄**永、余秀和）办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。但至今为止，案涉房屋仍未办理抵押登记手续，而抵押登记如何办理、何时办理，系借款人（黄**永、余秀和）与担保人（福州华威置业有限公司）的合同义务，华威公司以其在办理抵押登记过程中不存在过错为由，主张其不应承担保证责任，不符合合同约定。一审判决认定华威公司对黄**永、余秀和的债务承担连带清偿责任，符合合同约定。二、华威公司在一审庭审过程中辩称对浦发银行的诉讼请求和事实理由均无异议，但在一审判决后又提起上诉，不仅是恶意拖延诉讼进程，更严重违反诚实信用原则。 被上诉人黄**永、余秀和未作答辩。 浦发银行向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄**永、余秀和立即向浦发银行偿还借款本金454333.32元，利息、罚息、复利合计14941.87元（利息、罚息、复利暂计至2019年2月11日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）；2.判令黄**永、余秀和赔偿浦发银行为本案所支付的律师费2111.74元；3.判令华威公司对前述第1、第2项诉请中的全部债务承担连带清偿责任；4.判令浦发银行对黄**永、余秀和名下位于福州市仓山区华威商贸中心二期5＃楼6层16商务办公房产的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5.判令本案诉讼费、财产保全费及浦发银行为实现债权所支出的其他费用由黄**永、余秀和、华威公司共同承担。 一审法院认定事实：2018年4月16日，黄**永因购买位于福州市仓山区华威商贸中心二期5＃楼6层16商务办公的房产向浦发银行申请按揭贷款。黄**永作为借款人及抵押人、黄**永配偶余秀和作为共同还款人及抵押人、华威公司作为阶段性连带责任保证人，与浦发银行共同签署编号为43152018100243130601的《个人购房担保借款合同》（以下简称“合同”）。该合同约定：黄**永贷款金额为47万元，贷款用途为购买福州市仓山区华威商贸中心二期5＃楼6层16商务办公的房产，贷款期限10年，自2018年4月25日起至2028年4月25日，贷款利率按签订合同时中国人民银行同期同档次贷款基准利率（4.9%）上浮30%计算，贷款支付方式为受托支付，还款方式为等额本金还款法，按期每月还款，每期还款日为每月10号。如黄**永逾期还贷，浦发银行有权宣布已贷出的贷款本息立即全部提前到期，并在上述贷款利率基础之上上浮50%计收罚息；罚息自违约之日起计收直至贷款本息全部清偿之日止，对逾期支付的利息，按罚息计收复利。黄**永以其购买的上述房产为前述贷款提供抵押担保，并约定浦发银行对抵押物享有第一顺位优先受偿权，抵押担保范围为合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。华威公司为黄**永提供阶段性连带责任保证担保。2018年4月23日，浦发银行取得预购房屋抵押权预告登记证【证号：闽（2018）福州市不动产证明第9037810号】。 2018年4月26日，浦发银行依约将贷款本金47万元转入华威公司在平安银行福州分行11×××07账户，依约履行了放款义务。自2018年9月起，黄**永未按合同约定偿还贷款本息，截止2019年2月，已连续逾期6期（月）未按约定偿还贷款本息，尚欠贷款本金人民币454333.32元，利息、罚息、复利计14941.87元。 一审法院另查明，浦发银行为实现本案债权，委托福建君立律师事务所代理本案，已支付律师费2111.74元。在本案诉讼中，浦发银行申请诉讼保全，支出保全费2877元。 一审法院认为，黄**永、余秀和及华威公司与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》是各方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。浦发银行依约向黄**永发放贷款，黄**永、余秀和未能按约还款及承担抵押担保责任，华威公司亦未承担担保责任，均属违约行为，依法应承担违约责任。现浦发银行要求黄**永、余秀和返还借款本金并支付利息、罚息及复利，以及要求折价、拍卖、变卖黄**永、余秀和的抵押物并从所得的价款中优先受偿，于法有据，一审法院予以支持。浦发银行为实现本案债权而支付的律师费2111.74元，根据合同约定，该费用应由黄**永、余秀和负担。华威公司承诺为上述贷款提供阶段性连带责任保证意思表示真实，担保关系合法有效，一审法院予以确认。浦发银行要求华威公司对前述债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。华威公司在承担保证责任后，依法有权向主债务人即黄**永追偿。 一审法院判决：一、黄**永、余秀和应于判决生效之日起十日内向浦发银行偿还借款本金454333.32元，并支付利息、罚息、复利计（利息、罚息及复利暂计至2019年2月11日为14941.87元，此后的利息、罚息及复利依合同约定的标准计至款项还清之日止）；二、黄**永、余秀和应于判决生效之日起十日内赔偿浦发银行为实现债权而支付的律师费2111.74元；三、浦发银行有权以黄**永、余秀和名下的位于福州市仓山区华威商贸中心二期5＃楼6层16商务办公的房产，折价或以拍卖、变卖所得的价款对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿；四、华威公司对上述第一项、第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；五、华威公司在承担保证责任后，有权向黄**永追偿。一审案件受理费8470元，诉讼保全费2877元，合计11347元，由黄**永、余秀和、华威公司负担。 二审中，华威公司向本院提交了以下证明资料：《首次登记通知书》，拟证明案涉房产已于2019年6月4日达到办理分户产权证的条件。浦发银行质证认为，1、对该通知书的真实性无异议，但认为与本案无关；2、该通知书后附内容未加盖公章，故对此真实性不予认可。 经审查，华威公司提交的证明资料具备客观性、合法性及与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。 另查明：案涉《个人购房担保借款合同》第7.3.2条约定，“保证人提供阶段性连带责任保证的，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期限届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自本合同签订之日起自新约定的债务履行期届满之日起二年。尽管如此，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。” 再查明：华威公司提交的《首次登记通知书》（榕不动产首字第）记载：“你公司申请仓山区建新镇台屿路198号华威商贸中心（一期）6#、7#楼、（二期）1#-3#、5#楼及地下室房屋首次登记，总建筑面积132634.58平方米，具体范围见附表。原榕国用（2015）第31438182693号宗地范围内相应土地权利按照宗地共有方式转移至小区业主。” 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人负有协助办理抵押登记的义务，华威公司应督促其办理。本院确定黄**永、余秀和应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人浦发银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，购房人虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为购房人责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人浦发银行有权处分购房人黄**永于商品房买卖合同项下的合同权利，而黄**永取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故浦发银行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故依照《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人浦发银行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于华威公司的保证责任问题。华威公司为本案借款提供的是阶段性连带责任保证担保，即华威公司的保证责任至抵押权成立之时终止，对于抵押权成立之后新产生的到期债务其不再承担保证责任。本院已限定黄**永、余秀和在本判决生效之日起三十日内协助浦发银行福州分行办理抵押登记，根据《个人购房担保借款合同》第7.3.2条的条文本意，无论本案抵押权是因抵押登记手续办妥而成立还是因上述期限届满而成立，只要抵押权成立，华威公司的保证责任均终止，对于抵押权成立之后新产生的到期债务，浦发银行福州分行仅有权行使抵押权，而无权再选择要求华威公司承担保证责任。对于抵押权成立之前已产生的到期债务及逾期罚息等，根据合同第7.3.2条的约定，华威公司仍应继续承担保证责任。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8867号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8867号第三项、第四项、第五项； 三、黄**永、余秀和应于本判决生效之日起三十日内协助上海浦东发展银行股份有限公司福州分行办理不动产（福州市仓山区华威商贸中心二期5＃楼6层16商务办公房产）抵押登记手续，福州华威置业有限公司应督促黄**永、余秀和并配合其办理抵押登记； 四、福州市仓山区华威商贸中心二期5＃楼6层16商务办公房产抵押登记办妥后，或在本判决第三项所限定的期限届满黄**永、余秀和仍未办理抵押登记的，上海浦东发展银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8867号民事判决第一项、第二项确定的债权优先受偿； 五、福州华威置业有限公司对福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8867号民事判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向黄**永、余秀和追偿，但自前述房产抵押登记办妥之日起，或在本判决第三项所限定的期限届满因黄**永、余秀和原因未办理抵押登记，上海浦东发展银行股份有限公司福州分行根据本判决第三、四项对前述房产享有优先受偿权之日起，福州华威置业有限公司对《个人购房担保借款合同》项下新产生的债务不再承担保证责任。 六、驳回上海浦东发展银行股份有限公司福州分行的一审其他诉讼请求。 二审案件受理费8470元，由福州华威置业有限公司负担5082元，由上海浦东发展银行股份有限公司福州分行负担3388元；一审案件受理费执行一审法院的决定。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 田始凤 审 判 员 薛闳引 二〇二〇年五月十三日 法官助理 蔡思婷 书 记 员 陈 林