广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0802民初2392号原告（反诉被告）：吕富强，男，1966年10月13日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：吴小园，广东拓盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：湛江南方置业有限公司，住所地：湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区综合楼、公司用房三层B区。法定代表人：彭志国，总经理。委托诉讼代理人：吴国志，广东誉志律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴荣，广东誉志律师事务所律师。第三人：湛江建设集团发展有限公司，住所地：湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区综合楼。法定代表人：唐文盛，董事长。委托诉讼代理人：梁亦清，1954年4月24日出生，系湛江建设集团发展有限公司总经理。第三人：陈碧玲，女，汉族，1960年6月2日出生，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：梁佳明（系陈碧玲的儿子），1991年10月15日出生，现住深圳市罗湖区。原告吕富强（反诉被告，以下用本诉称谓）诉被告湛江南方置业有限公司（反诉原告，以下用本诉称谓，简称南方公司）、第三人湛江建设集团发展有限公司（以下简称建设公司）、陈碧玲房地产买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日作出（2017）粤0802民初584号民事判决，被告南方公司不服上诉，湛江市中级人民法院以（2019）粤08民终2278号民事裁定撤销原判决发回本院重审。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕富强委托诉讼代理人吴小园，被告南方公司委托诉讼代理人吴国志、吴荣，第三人建设集团公司梁亦清，第三人陈碧玲及其委托诉讼代理人梁佳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕富强向本院提出诉讼请求：1、确认本案《商品房买卖合同》合法有效；2、判令在判决生效之日起3日内为原告办理房产产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年2月25日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广东省湛江市赤坎区，售价总金额9478036元。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款。双方还约定被告应在该房产交付使用后360天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房屋产权登记手续。然而该房屋交付至今已远逾30天，虽经原告多次催促，被告仍未为原告办理房产产权登记手续，被告的行为显然已严重损害了原告的利益。现特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告南方公司答辩及反诉称:1、请求判决解除本案《广东省商品房买卖合同》；2、请求判决原告吕富强承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年2月25日被告与原告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买湛江市赤坎区，购房款总价为9478036元，该购房款应汇入被告的银行账户。合同签订后，原告一直没有依照合同约定按时支付购房款给被告，涉案商铺后来被多家法院查封，客观上无法过户。被告认为，本案原告起诉被告所提交的证据材料都是伪造的，原告的起诉完全是虚假诉讼，依法应驳回其全部诉讼请求；（1）原告出示的所谓《商品房认购书》、《广东省商品房买卖合同》都不具有真实性；（2）原告出示的收款凭证的日期是2015年1月30日，而《广东省商品房买卖合同》的签订时间是2015年2月25日，付款是在签订《广东省商品房买卖合同》之前；（3）从原告提交的证据来看，原告在没有交付定金没有签订《广东省商品房买卖合同》的情况下，预先通过现金方式将9478036元一次性支付给了被告，被告于2015年1月30日出具换取发票收款凭证，在2016年12月21日才开具发票；（4）原告起诉状上写明在涉案房产交付使用后360天内办理权属登记，可涉案七间商铺从来没有交付给原告使用，何来办理权属登记的说法。综上所述，原告的整个购房过程错漏百出，不符合常规，更不符合法律规定，唯一的解释就是原告伪造了所有的材料，造成被告违约的假象将被告起诉至法院，意图侵占被告的7间商铺，明显构成恶意诉讼。合同是双方签订的，到现在原告一分也没交，原告说已经把钱给建设集团，这是没有法律依据。既然已经跟被告签订，就应该把钱给被告，第三人建设集团不是本案合同的相对人。虽然本案房产项目是和第三人合作，但本案开发商是被告。第三人在本案中，由于因为债务问题，造成房子项目大量被封，还有很多案件，这个项目已经与第三人没有关系，还欠了这个项目的钱。原告提出的诉讼，可能存在与第三人串通，原告还是三人建设集团的股东，实质施工是吕富强，吕富强一分钱也没付到这个项目的银行账户。2.涉案合同已经不能履行，因为第三人债务问题，无法交付房屋，这一系列案件法院已经查封所有房子，这个合同没有办法履行。应该驳回原告的诉讼请求。请法院依法解除合同。第三人建设集团公司辨称:1、我认为被告的反诉已经超过反诉期限，被告应该在第一次开庭辩论阶段提出。2、南方公司跟我们签订的合作开发约定南方公司负责出地，我方负责建设，所建的楼房及商铺，南方公司有固定收取费用，所有权是属于我方，在出售商铺给原告时，双方签订认购书，原告按照认购书所约定金额已经全部支付购房款，所以先会有南方公司在2015年1月30日出具收款收据，南方公司是配合我方，我方收取原告全部房款后，在2015年2月25日跟原告签订商品房买卖合同，就是因为这样才会出现为何没有钱汇入购买商品房的指定帐户上。该合同是2015年2月25日才签，南方公司配合我方出具收据，确认原告按约定支付购房款，并已经向湛江市房屋管理局办理了备案登记，且所购商铺也按合同交付原告使用，现在也是由原告管理出租及收取租金，所以我方认为反诉人说这款没有收到，要求解除商品房买卖合同没有依据。如果按照南方公司所说，大部分销售商品房都是不进南方公司帐户，那么华盛新城项目大部分都可以取消，如果南方公司不认可的话，就不可能出具收据及发票。3、目前未能办理产权手续，是因为南方公司拖欠税金，所以才造成原告及他人的房产证都没有办理。我方对合同没有意见，原告也依照合同支付房款，我方也已经交付买受人使用，也办理了房屋预售登记，在网上显示所有权人是吕富强。根据原、被告所说，被告提到第三人和原告恶意串通，我坚决反对，从一个企业的发展来说，只要融资不违法，是允许的，吕富强参与楼盘施工是不符合事实的。分包也没有吕富强。吕富强只是承包综合楼这一块，只是后期才当了我们股东。我们欠了吕富强的钱，我们跟南方置业签了开发合同，按照合同约定，付给南方置业相应的钱，其他都是建设集团的，我们欠了吕富强的钱，也通过一部分商铺卖给吕富强，我们已经把账目提供给法院。第三人陈碧玲辨称：很明显吕富强与南方公司签的《商品房购买卖》合同是假的，属不合法的无效合同，事实和理由：一、根据提供编号022商品房认购书是无日期的。二、合同指定购房收款账户，没收到购房款，更没银行收款流水证明。三、2016年4月13日我方查封涉案商铺时，是南方置业公司的商铺，房管局接受查封，房屋登记权属人是南方置业公司，2016年4月20日，湛江市赤坎区人民法院出具民事裁定书（2016）粤0802民初235号对涉案商铺进行查封。查封后南方置业公司一直不提异议。四、出具换取发票收据凭证是2015年1月30日的，发票日期是2016年12月21日的，相差约两年。不仅超过正常交易习惯，而且是在我方查封涉案商铺后才开出的发票。据了解吕富强是华盛新城的承建方。分明是华盛新城项目中的股东之间互相勾结，利用虚假合同盖章，假造购房凭证，达到欺瞒我们购房者权益的目的，从而强行霸占涉案商铺。五、涉案商铺现已出租给心园和米罗国际美术教育，承租人是南方置业公司，不是吕富强。原告吕富强为证实自己的诉讼主张，向法庭提交证据如下:证据1、原告身份证，证明原告、被告的民事诉讼主体资格；证据2商品房认购书，证明原告自愿认购被告开发建设的涉案12-18商铺；证据3、广东省商品房买卖合同，证明原被告双方存在合法有效的商品房买卖合同；证据4、收款收据，证明原告已履行合同款支付义务；证据5、广东省增值税普通发票，证明被告收取合同款后向原告出具发票；证据6、收楼通知书，证明被告已向原告交付涉案商铺；证据7、被告的答辩意见，证明被告已经承认于2015年1月30日将涉案商铺签售于原告，并在房管局进行了预告登记。证据8、合作开发“华盛新城”二期投资项目交易权合同书（复印件），证明“华盛新城”二期项目（包括涉案7间商铺）是被告和第三人合作开发，整体项目均由第三人负责销售；证据9、确认函（复印件），证明被告书面确认涉案7间商铺的权属不属于被告所有；证据10、（2016）民初235号案中被告的答辩意见及查询房屋产权情况表（复印件），证明被告在（2016）民初235号案中答辩确认原告于2015年1月30日购买本案的7间商铺，并在房管局进行预登记；证据11、委托收款函（原件），证明第三人确认涉案7间商铺的购房款已全部足额收齐；证据12、农业银行进帐单（复印件），证明原告已履行支付义务。证据13、借款协议，证明原告与湛江建设发展集团有限公司签订两份《借款协议》。经质证，被告南方公司对原告提交的证据意见如下：对证据1三性没有异议；对证据2-7我要先看看原件，才发表意见，涉及到公章的真实性，要回去核实，对证据2三性均有异议，其没有约定定金和商品房买卖的时间及落款的时间，这是不寻常的，并且商品房认购书存在倒签的可能；对证据3三性均有异议，这份《广东省商品房买卖合同》的出卖人是湛江南方化油厂，不是被告，可是落款出卖人却是被告，明显不合常规；对证据4三性均有异议，收款凭证日期是2015年1月30日,是在签订《广东省商品房买卖合同》之前，原告没有签订就支付9478036元购房款明显不符合常理，原被告之间没有任何的转账凭证交易来往，该收款凭证明显是伪造的；对证据5、该份证据三性均有异议，该份发票的开票日期是2016年12月21日，换取发票收款凭证是2015年1月30日，明显不符合常规，且发票落款是被告，《广东省商品房买卖合同》的出卖人却是湛江南方化油器厂，不具有一致性，依法不能信服；对证据6三性均有异议，公章是否正式，有待查实，对于书面来说，我们没有发过收楼通知书，目前也没有收楼，并且权属还是南方置业，这么长时间不交楼，也是不符合常理的；对证据7三性均有异议，并且没有原件，不同意质证。按照文字解释，不能作为本案的证据使用，是一个对抗意见。由于原告提供的证据8-10、12证据，由于没有原件，我方对三性有异议，不同意质证；对于有原件的证据11，委托书没有签署日期，我方有异议，该委托书不知道是何时形成，原告只能交付给南方公司，无权委托别的公司代收，我方并没有收到原告七间商铺的款项，对于证据的真实性、合法性有异议。对证据13的三性均有异议。经质证，第三人建设集团公司对原告提交的13份证据的三性均没有异议。为何委托书没有写日期，当时商品房认购书，双方都是没有写到日期，所以出具委托书也是按照该原则没有写日期，第三人是建设集团的下属单位，华盛新城该小区绿化全部是由湛江建设发展工程有限公司承包，我方要求转款给建设集团公司，也是为了支付该工程款的。经质证，第三人陈碧玲对原告提交的13份证据的意见如下:对证据1身份没有异议，变更印章由法院核实；对证据2三性有异议，理由是认购书没有约定时间，没有金额，所以是不生效的，按照第八条的约定是何时签名的；对证据3真实性、关联性由法院核实；对证据4关联性有异议，收款凭证并不代表实际支付房款；对证据5发票关联性也有异议，真实性没有异议，有票据也不代表实际支付房款；对证据6收楼通知书真实性、关联性有异议，落款并不是南方公司，是项目部的；合作开发真实性由法院核实；对关联性应该是跟本案没有必然的关联，确认函真实性由法院核实，确认函应该以登记为准；查询房屋登记表真实性由法院核实；对证据11真实性也有异议，落款是没有时间，对真实性是有异议，关联性也有异议，有委托书也无法证明收款；对证据12有异议，款项内容是什么不清楚，与本案是没必然关系的。对证据13的真实性由法院核实，对该证据关联性有异议，与本案没有必然的联系。第三人陈碧玲为证实自己的诉讼主张，提供证据如下：湛江市赤坎区人民法院（2016）粤0802民初235号《民事判决书》，湛江市中级人民法院（2017）粤08民终804号《民事判决书》，证实因履行上述《商品房认购书》发生争议，陈碧玲于2016年3月8日诉至湛江市赤坎区人民法院要求解除《商品房认购书》，南方公司返还定金10万元以及利息90666.67元，该案经湛江市赤坎区人民法院一审、二审判决解除原告陈碧玲与被告南方公司于2014年4月15日签订的《商品房认购书》，限被告南方公司于本判决生效之日起十日内返还定金10万元给原告陈碧玲，驳回原告陈碧玲的其他诉讼请求该判决已发生法律效力；2、湛江市赤坎区人民法院（2016）粤0802民初235号《民事裁定书》，证实2016年4月28日查封湛江市赤坎区南桥南路的华盛新城商住小区商3、4幢二层12号商铺（陈碧玲首封）。原告吕富强对第三人陈碧玲提交的证据的三性均无异议。被告南方公司对第三人陈碧玲提交的证据的三性均无异议。第三人建设集团公司对陈碧玲提交的证据质证如下：对证据1真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，首先陈碧玲只是订购一间商铺，只是其中一个商铺，双方也达成协议，法院认为也确认他们所签订的订购书是合法有效的，商品房买卖合同跟吕富强签订的买卖合同，难道还是无效？吕富强签订的商品房买卖合同是合法有效的，应该维持；对证据2真实性没有异议，关联性有异议，南方公司将该商铺转让给吕富强，当时是没有与别人签订商品房买卖合同，该房屋所有权也没有受到限制，我方已经出售了，就应该按照约定的合同来履行义务，对于第三人陈碧玲主张被告履行返还义务，被告是应该依法履行的。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据庭审举证、质证、认证，本院确认本案如下法律事实：2008年5月30日湛江市建设发展有限公司与湛江南方化油器厂签订《合作开发“华盛新城”二期投资项目交易权合同书》，约定两公司合作开发“华盛新城”商住小区二期项目，湛江南方化油器厂提供开发土地，建设公司提供全部开发资金并负责项目开发建设、管理和销售工作，等等。2013年4月20日、2014年11月20日原告吕富强与第三人建设集团公司分别签订两份《借款协议》，协议分别约定：建设集团公司向吕富强借款人民币700万元，月利率2.2%，不计复利，期限三个月；建设集团公司向吕富强借款人民币250万元，月利率2.3%，期限半年；建设集团公司用位于湛江市赤坎区住宅做抵押保证。2013年3月7日、2013年6月6日吕富强分别向湛江市建设发展工程有限公司付款人民币3000000元、5673844.25元。2015年1月30日被告南方公司开出七张换取发票收款凭据（共计金额9478036元）给吕富强收执；同日到房管部门将湛江市赤坎区海田路号华盛新城商住小区3、4幢二层12、13、14、15、16、17、18号商铺办理备案登记在吕富强名下。2015年2月25日南方公司与吕富强分别签订了七份《商品房买卖合同》，约定吕富强购买南方公司位于湛江市赤坎区，合计金额人民币9478036元；2016年12月21日南方公司开具了14张广东增值税普通发票给吕富强收执；2017年3月1日华盛新城项目部向吕富强发出收楼通知书；吕富强收楼后经多次催促被告办证未果，遂诉诸本院。还查明：2016年4月28日、2017年3月8日、2017年3月16日、2017年4月27日湛江市赤坎区人民法院、湛江市中级人民法院分别查封、轮候查封南方公司坐落湛江市赤坎区海田路××小区××、××商铺；2017年9月8日湖南省辰溪县人民法院因辰溪县长跃矿业有限公司与唐文盛、建设集团公司借款合同纠纷一案查封建设集团公司与南方公司合作开发的位于湛江市赤坎区。另查明：1985年6月21日湛江建设发展有限公司成立，2010年8月18日变更为建设集团公司。2012年8月28日湛江南方化油器厂变更为南方公司，企业类型由全民所有制变更为有限责任公司。案件在原一审审理过程中，2017年10月30日南方公司申请对吕富强提交的证据“商品房认购书（七份）”与“广东省商品房买卖合同（七份）”中所盖“南方公司合同专用章”的真实性进行鉴定。经鉴定，无署日期的《商品房认购书》背面落款“甲方（出卖人）”处印文“南方公司合同专用章”与样本印文“南方公司合同专用章”均是同一枚印章盖印形成；落款日期为“2015年2月25日”的《广东省商品房买卖合同》第9页“出卖人[签章]”处印文“南方公司合同专用章”与样本印文“南方公司合同专用章”均是同一枚印章盖印形成。本院认为：本案的争议焦点包括：一、涉案七份《商品房买卖合同》的效力问题；二、被告南方公司是否有权解除涉案《商品房买卖合同》的问题。关于涉案七份《商品房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，吕富强与南方公司签订的七份《商品房买卖合同》是双方经自愿协商后签订的，且被告南方公司开出七张换取发票收款凭据及开具十四张广东增值税普通发票给吕富强收执，并到房管部门将上述买卖的七个商铺办理备案登记在吕富强名下，该七份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力，应遵照履行。被告南方公司认为吕富强提供的商品房认购书与商品房买卖合同中所盖的“南方公司合同专用章”是伪造印章，不是其真实印章，并申请对该章的真实性进行鉴定，经鉴定，吕富强提供的商品房认购书与商品房买卖合同中所盖的“南方公司合同专用章”与提取样本印章均是同一枚印章盖印形成，据此南方公司认为吕富强提供的商品房认购书与商品房买卖合同中所盖的“南方公司合同专用章”是伪造印章的主张，于法无据，本院不予采信。对于原、被告所签订的房屋买卖合同实为以房款抵偿其他债务问题。由于吕富强借款给建设公司，而建设公司无法偿还所欠款项，作为与建设公司合作开发房地产的南方公司，与吕富强签订《房屋买卖合同》用双方合作开发的房产房款抵偿建设公司所欠吕富强的债务，根据相关法律解释规定，当事人签订房屋买卖合同，实为以房款抵偿其他债务，一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的，不予支持。据此，对被告认为原告提供双方签订的《商品房买卖合同》不具有真实性的辩解，本院不予采纳。综上所述，原、被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告请求确认合同合法有效，于法有据，本院予以支持，双方应当按照合同约定继续履行自己的义务。关于南方公司是否有权解除《商品房买卖合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同；……”的规定，因债务人未履行房屋买卖合同，债权人请求解除合同，按照原约定清偿债务的，应予以支持。吕富强与南方公司签房屋买卖合同，以房款抵偿南方公司合作开发“华盛新城”一方建设集团公司所欠的债务，现南方公司未按合同约定履行合同，而作为债务人的南方公司申请解除合同，依法无据，南方公司的该项反诉请求依法不予支持。综上，经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告吕富强与被告湛江南方置业有限公司于2015年2月25日签订的七份《商品房买卖合同》合法有效。二、被告湛江南方置业有限公司须于本判决生效之日起十日内为原告办理位于广东省湛江市赤坎区房产产权登记手续。三、驳回被告湛江南方置业有限公司的反诉请求。案件受理费人民币78146.25元，反诉费人民币25元，均由被告湛江南方置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈伟明人民陪审员  陈建树人民陪审员  林丽珍二〇二〇年五月二十七日法官 助理  简筱筠书 记 员  陈 莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。