山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终9381号上诉人（原审被告）：临沂市鲁房房屋置换有限公司，住所地山东省临沂市兰山区瑞联温州街****楼**。法定代表人：赵霞，总经理。委托诉讼代理人：王秀府，男。委托诉讼代理人：杨伟，山东沂河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜峰，男，1980年5月30日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。被上诉人（原审原告）：刘红蕾，女，1980年5月1日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。被上诉人（原审被告）：马庆宏，男，1985年11月1日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。上列二被上诉人的委托诉讼代理人：鲁焰鹏，临沂兰山正翰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张先云，女，1984年1月5日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。上诉人临沂市鲁房房屋置换有限公司（以下简称鲁房置换公司）因与被上诉人颜峰、刘红蕾、马庆宏、张先云房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2018)鲁1302民初15494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鲁房置换公司上诉请求：1.请求依法撤销(2018)鲁1302民初15494号民事判决的第五项；2.依法改判我公司不承担责任，驳回颜峰、刘红蕾要求我公司承担责任的诉求。事实和理由：一审法院判令我公司对马庆宏、张先云的偿还责任承担补偿赔偿责任系认定事实不清，适用法律错误，程序不当。1.一审法院在本案中将我公司列为被告，诉讼主体资格错误，并判决我公司承担补充赔偿责任，系认定事实错误。此案在一审的案由为房屋买卖合同纠纷，买卖合同的相对主体为颜峰、刘红蕾及马庆宏、张先云，根据合同的相对性，承担相对权利义务的是买卖双方，而我公司作为居间方，跟买卖双方之间是居间服务关系，在诉讼中也是居间服务合同纠纷，一审法院将两个法律关系相混淆，在一个案由中处理两个法律关系认定事实及适用法律错误。2.一审法院作出我公司对马庆宏、张先云应承担的偿还责任承担补偿赔偿责任的判决不明确、不具体，对我公司不公正、不公平。所谓补充赔偿责任，是指多个行为人基于各自不同的发生原因而产生数个责任，造成直接损害的直接责任人按照第一顺序承担全部责任，承担补充责任的责任人在第一顺序的责任人无力赔偿、赔偿不足或者下落不明的情况下，在能够防止或减少损害的范围内承担相应责任，且可以向第一顺序的直接责任人请求追偿的侵权责任形态；补充赔偿责任由法律明确规定或当事人约定，补充赔偿责任有一定的范围限制。在我公司为颜峰、刘红蕾提供居间服务中没有约定，法律对此法律关系也没有明确的规定，所以一审法院判决没有法律依据。而且一审法院判决我公司的补充赔偿责任没有范围限制，我公司只按照合同约定收取了代为保管的40000元定金，且我公司也尽到了保管义务，避免了颜峰、刘红蕾此部分的损失，我公司对此没有过错责任，不应当承担任何补充赔偿责任。3.马庆宏、张先云隐瞒房产被查封的事实，导致交易不能履行应承担全部损失，我公司不应承担责任。（1）房屋买卖合同书第二条中明确约定：“马庆宏、张先云保证房产一切介绍属实，承诺和保证房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责，并承担民事责任”。第六条中再次明确房屋产权性质及相关问题。第十五条第四款特别约定“以上所有条款均由甲、乙双方协商并一致同意所签订，中介方已告知其中风险”。由此可见马庆宏、张先云隐瞒房产被查封的事实出卖房屋是对颜峰、刘红蕾构成违约，应当由其承担相应的违约责任。我公司作为居间方为买卖双方提供中介咨询、信息等服务，为双方实现目的提供必要的协助。且对于房产有可能涉及的风险均已经告知甲乙双方，我公司对房产被查封的事实并不知情，也无法保证房产的权属状况。（2）颜峰、刘红蕾作为完全民事行为能力人，具有一定的法律基础及意识，作为合同相对方有权要求卖方提供相关的权属证明，其放弃应有的权利，相信卖方的承诺，现合同目的不能实现，应由相对方即马庆宏、张先云承担违约责任，颜峰、刘红蕾也应对其过错行为承担相应后果。4.一审法院认定“鲁房置换公司虽进行了审查义务行为，但未就诉争房屋存在查封进行调查核实，导致颜峰将房款交付马庆宏、张先云无法追回是完全错误的”。理由是：合同约定的内容是甲乙双方真实意思所表示，我公司经手代为保管的4万元定金并未造成损失，对于颜峰支付的房款，是完全按照合同约定直接交付给开发商指定的银行，其目的是还款解押，并非是支付给马庆宏、张先云，这是不争的事实，可见一审法院认定的该事实是完全错误的。综上，我公司在房屋买卖协议履行过程中没有任何过错，一审法院判决结果错误，请求二审法院查明事实，撤销一审判决书第五项，依法支持我公司的上诉请求，维护我公司的合法权益。颜峰、刘红蕾辩称，鲁房置换公司的上诉主张及理由不能成立。本案中，鲁房置换公司没有尽到居间义务，居间过程中存在过错，其对该过错应当承担相应的责任。对于鲁房置换公司的过错，一审已经查明，所以根据法律规定，一审法院判决鲁房置换公司承担补充责任，应当予以维持。颜峰、刘红蕾向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除颜峰、刘红蕾与马庆宏、张先云、鲁房置换公司之间签订的房屋买卖合同；2、判令马庆宏、张先云、鲁房置换公司返还我方已经支付的房屋预付款880709.35元及违约金；3、判令马庆宏、张先云双倍返还定金计80000元；4、诉讼费用由马庆宏、张先云、鲁房置换公司承担。事实和理由：2018年6月26日，颜峰、刘红蕾与马庆宏、张先云签订房屋买卖合同书，购买马庆宏、张先云所有的位于临沂市兰山区××号楼××单元××室××室××车位，颜峰、刘红蕾已经根据合同约定于2018年6月26日支付定金40000元，2018年7月24日支付房屋预付款80万元，8月17日支付房屋预付款80709.35元。签订合同时马庆宏、张先云、鲁房置换公司隐瞒房屋已被查封的事实，导致合同无法继续履行，马庆宏、张先云、鲁房置换公司存在严重过错，致使该房无法实现买卖目的。综上，为维护我们的合法权益不受侵害，请求人民法院查明事实，依法支持我们的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年6月26日，颜峰、刘红蕾（乙方）与马庆宏、张先云（甲方）在鲁房置换公司（丙方）的居间下签订了《房屋买卖合同书》（NO：0000996）一份，该合同约定：甲方同意将所拥有的临沂市兰山区名仕学府13号楼1单元501户房产及车位一个出售给乙方，甲乙双方同意协定房产交易价格为1160000元。此合同签订当日乙方付40000元为购房定金，转交中介方保管；第十条：此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，所交定金归甲方，佣金费从定金中优先扣除后，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。第十五条其它特殊约定：1、此房产现还未办理产权证，甲方负责将此房产更名到乙方名下；2、甲方于2018年9月1日前将此房买卖合同在开发商处撤销前伍个工作日内乙方将房款壹佰壹拾陆万元整打到开发商指定账户后贰拾日内办理完更名手续，更名费用由甲方承担。3、此房产名下还有银行抵押贷款，甲方保证于2018年9月1日前，将银行贷款还清并解押。4、以上所有条款均由甲乙双方协商并一致同意中介方已告知其中风险。如更名不成此合同自动解除，双方互不追究责任。……合同还对双方的其他权利义务作了相关约定。合同签订后，颜峰于2018年6月26日将购房定金40000元交付至鲁房置换公司保管，鲁房置换公司向颜峰、刘红蕾出具相应金额的《收据》一份。2018年7月24日、2018年8月17日颜峰向马庆宏支付房款共计880709.35元，马庆宏出具收到条两份。2018年8月21日，颜峰、刘红蕾以被马庆宏、张先云、鲁房置换公司隐瞒涉案房产已被查封无法继续履行为由提起诉讼。一审法院另认定，涉案房屋在出卖前即被查封，现仍处于查封状态。一审法院认为，颜峰、刘红蕾与马庆宏、张先云通过鲁房置换公司介绍签订的《房屋买卖合同书》是其真实意思表示，合同的内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，依法予以确认，双方均应按合同的约定履行义务。现涉案房产存在查封，致使合同目的无法实现，故对颜峰、刘红蕾要求解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，马庆宏、张先云应将颜峰、刘红蕾支付的购房款880709.35元予以返还。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据上述规定，马庆宏、张先云的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，颜峰、刘红蕾按照合同约定支付购房定金40000元交由鲁房置换公司保管，因马庆宏、张先云拒不履行合同义务，故应双倍返还颜峰、刘红蕾定金，即由鲁房置换公司将其代为保管的购房定金40000元返还给颜峰、刘红蕾，再由马庆宏、张先云向颜峰、刘红蕾另行支付40000元。马庆宏、张先云经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为系对其答辩、举证和质证等诉讼权利的放弃。鲁房置换公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。买房人对于房屋交易也负有注意义务。本案中，鲁房置换公司虽进行了审查义务行为，但未就诉争房屋存在查封进行调查核实，导致颜峰将房款交付马庆宏、张先云无法追回，因此鲁房置换公司应在上述房款数额范围内承担补充赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、解除颜峰、刘红蕾与马庆宏、张先云在鲁房置换公司的居间下签订的《房屋买卖合同书》（NO：0000996）；二、马庆宏、张先云于本判决生效后十日内向颜峰、刘红蕾支付双倍定金40000元；三、鲁房置换公司于本判决生效后十日内返还颜峰、刘红蕾购房定金40000元；四、马庆宏、张先云于本判决生效后十日内返还颜峰、刘红蕾购房款880709.35元；五、鲁房置换公司对上述第二、四项马庆宏、张先云应承担的偿还责任承担补充赔偿责任。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6704元，诉讼保全费5000元，共计11704元，由马庆宏、张先云负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院围绕鲁房置换公司的上诉请求进行审理。鲁房置换公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务过程中对出卖人提供的房源信息的真实性以及拟出卖的房屋是否存在抵押、查封等事项负有审慎的审查、核实义务，但鲁房置换公司在审核上述事项时没有尽到自己的义务，没有发现马庆宏、张先云出卖给颜峰、刘红蕾的房屋存在已被查封的事实，致使颜峰、刘红蕾交付了40000元的定金以及880709.35元购房款后不能取得房屋所有权，本院对颜峰、刘红蕾请求解除买卖合同的诉讼请求予以支持。买卖合同解除后，马庆宏、张先云应向颜峰、刘红蕾双倍返还定金80000元，其中颜峰、刘红蕾交付的订金40000元因由鲁房置换公司占有，该40000元由鲁房置换公司返还给颜峰、刘红蕾，其余40000元由马庆宏、张先云返还给颜峰、刘红蕾。对颜峰、刘红蕾已经交付购房款880709.35元，马庆宏、张先云应返还给颜峰、刘红蕾。鲁房置换公司在提供居间服务时因未核实交易房屋已被查封的事实致使颜峰、刘红蕾未能取得房屋所有权，对颜峰、刘红蕾受到的损失，鲁房置换公司应当承担赔偿责任，一审判决鲁房置换公司承担补充赔偿责任并无不当，本院予以维持。鲁房置换公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6704元，由上诉人临沂市鲁房房屋置换有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊二〇二〇年五月二十九日书记员  徐晓凤