湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1930号上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司，住所地武汉市洪山区雄楚大道**湖北出版文化城****。负责人：宋义雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王振兴，湖南怀治律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李尉艳，女，1961年6月3日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：易明（系李尉艳配偶），住武汉市武昌区。上诉人深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司（以下简称金地物业公司）因与被上诉人李尉艳物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金地物业公司上诉请求：1.撤销原判，改判由李尉艳支付物业服务费用19881.8元，违约金5674.2元；2.上诉费用由李尉艳承担。事实和理由：一、原审判决认定因金地物业公司未尽到巡查义务，属于严重违约的事实认定不清。依据《金地·格林小城前期物业服务合同》第二条、第三条，《金地格林小城美茵区物业管理委托合同》第五条至第十一条约定，金地物业公司为李尉艳所在小区提供的物业服务内容包括物业区域内共用部位维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共区域环境卫生保洁，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护，车辆停放管理等各项物业服务工作。金地物业公司所履行的物业服务义务系针对李尉艳所在小区全体业主共有的共用部位、共用设施设备，而非与李尉艳之间对于业主个人财产形成的具有特别注意义务的其他法律关系。在本案中，李尉艳除因房屋质量问题在维修过程中对金地物业公司履行的秩序维护义务提出质疑外，并未对金地物业公司提供的物业服务工作提出质疑。秩序维护义务仅为金地物业公司所提供的、李尉艳所享受的物业服务内容之一，即使金地物业公司履行秩序维护义务存有瑕疵，但该瑕疵并不足以造成李尉艳基于物业服务合同对其他服务享有权利均不能实现的结果，不足以构成合同目的不能实现，依法不属于根本违约、严重违约。原审法院仅据此认定金地物业公司履行的物业服务行为属于严重违约，对李尉艳应当支付的物业服务费用酌定按照20%交纳，明显与合同约定内容不符，且不符合民事法律关系中的公平原则。其次，关于李尉艳所称房屋质量问题及门窗拆除问题，李尉艳知道房屋门窗为开发商所拆除，且与开发商就房屋质量及相关问题进行协商，开发商已向李尉艳赔偿其应当支付的物业服务费。但李尉艳并未向金地物业公司支付应当支付的物业服务费用。李尉艳的行为明显与诚实信用的原则相违背。因相关证据材料保存于李尉艳及开发商处，金地物业公司在一审中未能提交，原审法院也未要求李尉艳提供协议对案件事实进行认定，因此导致事实认定错误。二、原审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，即使金地物业公司在提供物业服务过程中确存在秩序维护义务瑕疵，法院应当综合考虑当事人双方之间合同的性质、已经履行的内容、瑕疵的大小、双方之间权利义务关系等，合理的对因违约部分可以酌情减少的价款进行认定。但本案中，一审法院仅依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条规定，认定对于李尉艳应当支付的物业服务费用按照20%支付，明显不具有法律依据。李尉艳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法。一审庭审中双方当事人的意见得到了充分阐述，并收集查看了相关证据。案涉房屋存在地基下沉，墙面开裂等严重的质量问题，无法入住。2017年11月开始，开发商对整栋房屋进行了为期一年的维修、整改。案涉房屋交给金地物业公司时是门窗紧闭、完好的，但2006年发现门窗都被拆掉并堆满垃圾。多次向金地物业公司反映物业管理以及垃圾问题，金地物业公司也不管理。因金地物业公司违约，故其未交纳部分物业管理费。金地物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李尉艳立即支付物业服务费19881.8元，违约金5674.2元，合计金额25556元；2.本案诉讼费用由李尉艳承担。一审法院认定事实：李尉艳为美茵五区G5-402室业主，房产建筑面积140.51平方米，美茵五区G5系多层住宅。2005年5月30日，金地集团武汉房地产开发有限公司（金地格林小城美茵五区开发商）与金地物业公司签订《武汉市金地·格林小城前期物业服务合同》，约定由金地物业公司对小区提供物业服务，多层住宅物业费1元/月/平方米。2009年11月17日，金地·格林小城美茵区业主委员会（下简称为业委会）与金地物业公司签订《金地·格林小城美茵区物业管理委托合同》，约定由金地物业公司向小区提供物业服务。2014年3月17日，双方继续签订《物业服务合同》，合同履行期自2013年7月1日起至2018年6月30日止。2014年10月15日，双方签订补充协议，对物业费收取标准进行调整，其中多层住宅物业服务费标准自2015年1月1日起从1元/月/平方米调至1.3元/月/平方米。李尉艳2006年9月1日至2017年10月31日的物业费（1元/平方米/月×140.51平方米）×58个月+（1元/平方米/月×140.51平方米-5元）×42个月+（1.3元/平方米/月×140.51平方米-5元）×34个月=19881.5元未缴纳（自2011年7月1日起从原物业费中扣减排污费5元，由业主自行向相关单位缴纳）。2006年，李尉艳发现其房屋（毛坯房）的门窗被拆除后即向金地物业公司进行了反映，金地物业公司知晓后一直未处理。该房屋经开发商金地集团武汉房地产开发有限公司维修后，李尉艳2019年5月入住。一审法院认为，业委会与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业公司及业主均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。金地物业公司作为物业服务提供方，只有按照合同的约定全面履行服务义务后，方能依合同约定向物业服务的接受方收取物业费。根据《金地格林小城美茵区业主委员会与深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司物业服务合同》附件五“物业服务标准”中第一条第二项“定期检查房屋共用部位的使用状况”及第三项“每日巡查一次单元门、每月巡查一次楼梯通道以及其他公用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护”的约定，金地物业公司有对小区楼栋进行巡查的责任。李尉艳房屋门、窗被拆，属于房屋外观严重受损，金地物业公司对此也不持异议，虽金地物业公司无修复义务，但金地物业公司只要履行了巡查义务，在发现李尉艳房屋受损后就应及时向其反馈，且在李尉艳对金地物业公司反映后，金地物业公司仍未积极配合予以处理，金地物业公司的行为属严重违约。结合一审法院查明的事实及双方当事人履约情况，一审法院对李尉艳应缴纳的物业费酌定为3976.3元（19881.5元×20%）。对金地物业公司的其他诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李尉艳于本判决生效之日起十日内向金地物业公司支付物业费3976.3元；二、驳回金地物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费219元，由金地物业公司负担175元，李尉艳负担44元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，诉争小区开发商代表全体业主与金地物业公司签订的前期物业服务合同，小区业委会与金地物业公司签订的物业管理委托合同、物业服务协议，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对金地物业公司和全体小区业主都具有约束力。2006年9月1日至2017年10月31日期间，李尉艳是诉争小区的业主，与金地物业公司成立物业服务合同关系，双方应当依约享受权利、承担义务。该期间内，金地物业公司为整个小区提供了门岗、卫生保洁、车辆停放等多项公共服务，无论李尉艳当时是否实际使用了自己的房屋，其都应当为这些公共服务支付相应的物业服务费用。李尉艳房屋的门窗被开发商拆除，金地物业公司未举证证明其当时尽到了及时发现、阻止、向业主告知等义务，服务存在瑕疵，李尉艳有权要求减少支付一定的物业服务费。开发商因维修需要而拆除李尉艳房屋的门窗等，且多年未予修复，影响李尉艳对房屋的使用，李尉艳与开发商之间因商品房买卖合同法律关系涉及到的房屋质量问题引起的争议，应由该两者另行解决，李尉艳为此不能使用房屋造成的损失，应由开发商承担相应的赔偿责任。李尉艳是否实际使用房屋，不影响金地物业公司与李尉艳之间物业服务合同的履行，一审法院酌定李尉艳支付20%的物业服务费，核定标准过低，本院调整为约定标准的70%即13917.05元（19881.5元×70%）。因李尉艳未交纳物业服务费并非恶意，故对金地物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，金地物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8052号民事判决；二、李尉艳于本判决生效之日起十日内向深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司支付物业服务费13917.05元；三、驳回深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费219元，由深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司负担148元，由李尉艳负担71元。二审案件受理费438元，由深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司负担290元，由李尉艳负担148元。本判决为终审判决。审判长  任文审判员  黄浩审判员  鲍刚二〇二〇年五月二十六日法官助理吴倩书记员程玉