广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终868号上诉人（原审原告）：吴永标，男，1963年5月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁炫滨，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东网众信息技术有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李嘉欣，该公司经理。委托诉讼代理人：饶明苏，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪晓华，广东万**海天律师事务所实习律师。上诉人吴永标与被上诉人广东网众信息技术有限公司（以下简称网众公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人吴永标上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判网众公司向吴永标支付2018年12月至2019年2月租金30144元及违约金10309.25元（暂计至2019年5月27日，请求计至清偿之日止）；三、网众公司向吴永标支付2018年12月至2019年2月水费21.72元、电费460.58元，以及2019年1月至2月物业管理费3110.12元。事实和理由：一、一审判决认定网众公司已经支付2018年12月租金错误。涉案租赁物是由案外人中山市××置业有限公司向吴永标带租出售的，自2016年11月起，网众公司应向吴永标支付租金每月10048元。网众公司于2016年12月16日向吴永标支付了两个月租金作为押金，2017年1月23日支付了2016年11月、12月租金，2017年2月17日支付了2017年1月租金等，可以印证吴永标在一审中主张的网众公司每月支付上月租金的事实。吴永标向网众公司出具《律师函》要求支付的租金，实际上是2018年12月的租金。结合银行流水，网众公司2018年12月8日支付的租金实际上是2018年11月的租金，其应于2019年1月向吴永标支付2018年12月租金，但未支付。二、一审判决认定网众公司在2018年12月将涉案租赁物钥匙交还吴永标错误。2018年12月底，网众公司要求与吴永标解除租赁合同时，因赔偿问题未达成一致意见，吴永标拒绝协商解除合同，网众公司表示如不解除合同，钥匙就不交还。2019年1月，涉案租赁物一块玻璃爆裂，吴永标请人维修时，还因没有钥匙进入，去网众公司处借出钥匙才进入涉案租赁物，并在2019年1月8日维修完后将钥匙交回给了网众公司。至2019年2月初，网众公司通知吴永标交回钥匙，并签订《交接证明》，但未注明交接时间。故《交接证明》不能证明网众公司在2018年12月交回了钥匙。三、一审判决认定双方在2018年12月已解除租赁合同错误。涉案租赁合同并未约定双方有任意解除合同的权利，在合同约定的解除条件未成就，或双方就解除合同未达成一致意见时，双方均无权解除合同。一审判决不能以网众公司变更工商登记或与第三方签订新的租赁合同租赁其他地址的行为，认定网众公司解除了涉案租赁合同，吴永标并未同意解除租赁合同。故网众公司擅自解除涉案租赁合同的行为违法，严重损害了吴永标利益，应承担违约责任，赔偿吴永标损失。被上诉人网众公司答辩称：一、网众公司已依约支付2018年12月租金及水电费，并于2018年12月18日搬离了涉案房屋，将房屋交还吴永标，并无拖欠租金或水电费的情形。吴永标要求网众公司支付2018年12月至2019年2月的租金及水电费缺乏事实和法律依据，应予驳回。1.网众公司在2018年12月初以现金形式向吴永标交付了当月租金，吴永标向网众公司开具了增值税发票。2018年12月租金交付的是现金，是因为双方匆匆解除了合同，网众公司为了避免麻烦，当即就将租金交付给了吴永标。双方交易习惯是吴永标一般预先开具两个月增值税发票，在网众公司交付租金后即将发票交付网众公司，不再开具收据。吴永标以2018年10月发票推定网众公司未交2018年12月租金不能成立。同时，吴永标提交的《律师函》仅主张2019年1月租金，并未主张2018年12月租金，也反映出网众公司已经支付2018年12月份租金的事实。至于2018年12月的水电费，网众公司提供的物业公司出具的发票，足以证明网众公司已经交纳水电费，不存在拖欠的情形；2.网众公司已于2018年11月底、12月初向吴永标提出解除涉案租赁合同，当时吴永标对此同意。在双方协商退还租赁保证金20096元事宜时，吴永标要求网众公司先行支付2018年12月的租金，至于租赁保证金，吴永标事后表示不同意返还。网众公司于2018年12月18日搬离涉案租赁物并通知吴永标，将租赁物钥匙交还给吴永标配偶，并提供企业机读档案变更登记信息、《租赁合同》《交接证明》予以佐证。一审庭审中，吴永标代理人已经确认了网众公司事实上在2018年12月已将涉案租赁物交还吴永标，交还租赁物的前提是双方协商终止了租赁合同。网众公司在2018年12月18日后未再继续使用涉案房屋，吴永标主张的水电费产生于2018年12月17日前。二、涉案租赁合同约定，承租人在存在同一违约行为时，除须支付日千分之三的违约金外，承租人交付的租赁保证金将由出租人没收，违约金显然过高，应当予以调整。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴永标上诉请求，维持原判。吴永标向一审法院起诉请求：一、网众公司支付吴永标2018年12月至2019年2月租金30144元（每月租金10048元）及违约金（计算标准：以每月欠款额10048元为基数，分别从2019年1月11日开始计算，按每日千分之三遂月分段计算至清偿之日止）；二、网众公司支付吴永标涉案房屋2018年12月至2019年2月的水费21.72元（其中2018年12月为10.86元，2019年1月为10.86元）、电费460.58元（其中2018年12月为455.74元，2019年1月为2.91元，2019年2月为1.93元）、2019年1月至2月物管费3110.12元（每月物管费为1555.06元）。一审法院认定事实：中山市××××××广场办公楼601室房地产【不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第××号，以下简称601房屋】的产权人为吴永标。2016年11月30日，吴永标（出租方、甲方）与网众公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定：甲方愿意将601房屋（建筑面积为239.24平方米）出租给乙方使用；租赁用途为办公；租赁期限为自2016年6月14日至2021年6月14日止；其中第一至三年即2016年6月15日至2019年6月14日的月租金为10048元，每月10日前缴付当月租金；乙方于本合同签订当日向甲方支付租赁保证金（两个月租金）20096元；本合同期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁物业无争议交还甲方、办妥企业住址变更登记手续、缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在30个工作日内，凭乙方租赁保证金收据原件，退还乙方已付的租赁保证金；因租赁所发生的甲方和乙方应缴付的所有税、费（包括但不限于租赁税、房产税、租赁登记费等）均由乙方承担，该费用乙方每月连同每月租金一并交给甲方；乙方在装修期及经营期内所产生的水、电、电话、网络等费用，由乙方自行向相关部门缴纳；乙方必须按时支付租金或其它费用的，逾期则按应付未付款每天千分之三计付违约金给甲方。逾期超过三十天，甲方有权解除本合同，除按上述标准收取乙方违约金外，还有权没收乙方已付租赁保证金等事项。吴永标、网众公司分别在合同的甲、乙方处盖章、签名按捺指模确认。合同签订后，吴永标于2016年6月向网众公司交付了601房屋。网众公司亦依约从2016年6月起向吴永标交纳租金。吴永标称网众公司从2018年12月起开始拖欠其租金及水电费、物业管理费，截至2019年2月尚欠租金30144元、水费21.72元、电费460.58元、物管费3110.12元。2019年2月18日，吴永标委托律师向网众公司邮寄《律师函》，要求网众公司支付欠款，其中内容载明“直至2019年1月，贵司拒绝缴交该月份的租金，并要求与吴先生协商解除租赁合同，后因协商不成，吴先生拒绝解除合同，并要求贵司继续履行合同义务”。吴永标认为网众公司一直未向其支付欠款已损害其合法权益，遂提起本案诉讼。一审另查：吴永标为证明其为网众公司垫支了水电费，提供发票若干张。其中显示2018年11月至12月水费为10.86元，2019年1月至2月水费为10.86元；2018年12月电费455.74元，2019年1月电费2.91元，2019年2月电费1.93元；2019年1月、2月物管费均为1555.06元。网众公司对该票据的真实性确认，但认为其已交清了租赁期间的费用。据此，网众公司亦提供租金、物业管理费、水电费发票，发票的缴款方为网众公司，物业地址为601房屋，内容反映已缴纳2018年12月租金10048元、2018年12月管理费1555.06元、2018年12月电费489.88元。吴永标对网众公司提供的上述发票不予确认。一审再查：网众公司为证明其已于2018年12月与吴永标解除涉案合同、搬离涉案租赁物，提供了交接证明、企业机读档案登记资料、租赁合同。其中交接证明显示，甲方为网众公司，乙方为吴永标、任某（系吴永标之妻），内容载明：“今证明甲方已把601房屋钥匙全部归还乙方，此后，乙方办公室内一切的损坏或财产丢失，一律与甲方无关，甲方不再承担相关责任。”网众公司、任某分别在甲乙方处盖章、签字、按捺指模确认。企业机读档案登记资料显示，网众公司的营业住址于2018年12月17日由601房屋变更为中山市西区××××××天悦广场办公楼1004室（以下简称为1004房屋）。租赁合同显示甲方为案外人郑某，乙方为网众公司，签订时间为2018年12月1日，合同约定乙方向甲方租赁1004房屋，租赁期限为2018年12月1日至2023年11月30日止。吴永标确认交接证明、企业机读档案登记资料、租赁合同的真实性，但认为网众公司仅是向其交还了601房屋的钥匙，并不等同于解除涉案合同，且交还钥匙的时间为2019年2月。一审诉讼中，吴永标称网众公司2018年11月以前的租金、费用均已交纳完毕，其已于2019年3月将601房屋另行出租给他人。一审法院认为：吴永标与网众公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。网众公司向吴永标提出提前解除涉案合同，吴永标收回601房屋钥匙并已另行出租他人，可见涉案合同已实际解除。关于解除时间，根据网众公司提供的缴费发票、交接证明、企业机读档案登记资料、租赁合同显示，网众公司已于2018年12月变更了工商登记的住所地，亦与第三方签订了新的租赁合同租赁其他地址作为其经营住址，同时将601房屋的钥匙交还给吴永标并缴清了601房屋2018年12月份的租金、电费、物管费，上述证据已形成完成证据链条，可以认定网众公司实际于2018年12月搬离601房屋并与吴永标解除了涉案合同，吴永标虽不予确认，但未提供相应的反驳证据，故对吴永标的该主张不予采信。现吴永标要求网众公司支付其2018年12月至2019年2月租金及违约金、2018年12月至2月电费、物管费的诉讼请求，不予支持。而网众公司未提供证据证明其已与吴永标结清2018年12月水费，故吴永标要求网众公司支付其2018年12月水费10.86元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、网众公司于判决发生法律效力之日起七日内向吴永标支付2018年12月水费10.86元；二、驳回吴永标的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，减半收取为450元，由吴永标负担。本院二审期间，吴永标围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、《开票时间及租金支付时间明细》，证明2018年12月租金发票是2018年10月开具的；二、《网众公司支付租金明细》《中国建设银行个人活期账户交易明细》，证明网众公司仅交付租金至2018年11月；三、《发票明细》及广东增值税普通发票26张，证明吴永标向网众公司开具发票的情况，以及2018年12月租金发票是2018年10月开具的；四、微信聊天记录，证明吴永标在2019年1月8日维修涉案租赁物玻璃时需从网众公司处拿钥匙的情况。网众公司向本院提交了《广东网众信息技术有限公司支付吴永标租金明细》，证明其向吴永标交纳租金的情况。本院组织当事人进行了质证。对于吴永标提交的上述证据，网众公司对证据一、二的真实性、合法性、关联性均不予确认，并称该证据不属于新证据；对证据三的真实性予以确认，但称该证据不能证明吴永标拟证明的内容。对证据四的真实性、合法性、关联性均不予确认，并称该内容是吴永标与案外人的聊天记录，与本案无关，其内容不能排除有意串通或作假的嫌疑。对于网众公司提交的上述证据，吴永标不确认其真实性，并称该内容是网众公司单方制作的，不能证明其已支付2018年12月的租金。本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院另查：吴永标委托律师于2019年2月18日向网众公司邮寄的《律师函》还记载：“为此，本律师特按吴先生的要求函告贵司:鉴于贵司已逾期三十天未向吴永标支付租金，因此正式通知贵司解除双方签订的《物业租赁合同》，并要求贵司在收悉本《律师函》之日起五日内，及时向吴先生缴交2019年1月份租金10048元，以及按照约定向吴先生支付违约金。如逾期未获答复，吴先生将考虑诉诸法律途径予以解决”等内容。为证明其已支付了2018年12月份电费，网众公司在一审中提交了№77927616《广东增值税普通发票》，但该发票并没有记载是601房屋电费，且该发票记载的上期读数仅为525。本院再查：二审中，网众公司表示其搬离涉案房屋是因其自身业务发展的需要。根据网众公司提供的营业执照，网众公司现住所位于中山市××××××广场商业办公楼1001室之二。本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是网众公司是否已向吴永标支付了2018年12月份租金；二是网众公司与吴永标于2016年11月30日签订的《物业租赁合同》是何时解除的。关于争议焦点一，即网众公司是否已向吴永标支付了2018年12月份租金的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，网众公司主张其已向吴永标支付了2018年12月份租金，并为此在一审中提交了№04460084《广东增值税普通发票》。经查，该发票的开票日期为2018年10月29日，记载的内容是601房屋2018年12月租金，金额为10048元。吴永标认可该发票是其为网众公司代开的，并主张在2018年10月29日代开当日就交给了网众公司，但网众公司收取发票当日并没有向其支付2018年12月租金。网众公司则提出该发票是其在2018年12月10日以现金方式向吴永标支付2018年12月份租金后，吴永标才交付给网众公司的。对此，本院认为，吴永标交付给网众公司的发票为№04460084《广东增值税普通发票》，吴永标主张在2018年10月29日代开当日将该普通发票交给了网众公司，网众公司对此不予认可，吴永标也没有提交相关证据加以证实。依法，吴永标应承担举证不能的不利后果。结合吴永标委托律师于2019年2月18日向网众公司邮寄的《律师函》记载的仅要求网众公司向其交纳2019年1月份租金10048元的内容，本院认定网众公司已向吴永标支付了2018年12月份租金。关于争议焦点二，即网众公司与吴永标于2016年11月30日签订的《物业租赁合同》是何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方支付租金。本案中，涉案《物业租赁合同》签订后，吴永标已依约将涉案房屋交付给网众公司使用、收益，网众公司依法应当按照约定全面履行合同义务，并依约向吴永标支付租金、水电费等。审理中，双方对于网众公司已于2018年12月份搬离涉案房屋的事实均无异议，本院予以确认。虽然网众公司主张其曾于2018年11月底、12月初向吴永标提出过解除涉案租赁合同，并签订了《交接证明》，但因该《交接证明》没有签写签订时间，且双方对签订时间各执一词，故该《交接证明》并不能证明网众公司在2018年12月份搬离涉案房屋前，已与吴永标就涉案租赁合同解除协商一致。同时，网众公司也没有举证证明其搬离涉案房屋是基于双方约定解除合同的条件已经成就，或者因吴永标存在违约行为，且该违约行为已致使合同目的不能实现的情况，其在二审中自认搬离涉案房屋是因自身业务发展的需要。在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，网众公司并不享有单方解除合同权。因此，网众公司中途搬离涉案房屋，依法并不具有单方解除合同的法律效力。鉴于吴永标上诉时自认网众公司于2019年2月初通知其交回钥匙，双方并签订《交接证明》，故本院认定网众公司与吴永标于2016年11月30日签订的《物业租赁合同》已于2019年2月初解除。因此，网众公司仍应向吴永标支付涉案房屋2019年1月份租金10048元及相应违约金、2018年12月份、2019年1月份水电费480.37元和2019年1月份物业管理费1555.06元。鉴于双方约定的逾期交租应按未付款日千分之三计付违约金的标准过高，且网众公司请求调整，本院依法调整为自2019年1月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。至于网众公司抗辩主张其已向吴永标支付2018年12月份电费的问题，因其提交的№77927616《广东增值税普通发票》并没有记载是601房屋电费，且网众公司自2016年6月份起使用涉案房屋，而该发票记载的用电量上期读数仅为525度，明显与客观事实不符。故对网众公司的该抗辩主张，本院不予认定。综上所述，上诉人吴永标的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15091号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15091号民事判决第二项；三、广东网众信息技术有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向吴永标支付涉案房屋2019年1月份租金10048元及违约金（违约金以10048元为基数，自2019年1月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、广东网众信息技术有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向吴永标支付2018年12月份电费455.74元、2019年1月份水电费13.77元和2019年1月份物业管理费1555.06元，合计2024.57元；五、驳回吴永标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，减半收取为450元，吴永标负担270元，广东网众信息技术有限公司负担180元；二审案件受理费900元（吴永标已预交），吴永标负担540元，广东网众信息技术有限公司负担360元（广东网众信息技术有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给吴永标）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年五月九日书记员 勾华吴歌