湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终67号上诉人（原审被告、反诉原告）：乔国华，男，1964年7月6日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：郭才元，男，1945年6月8日出生，汉族，住枣阳市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜立强，男，1964年11月2日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：郭万才，枣阳市鹿头法律服务所法律工作者。上诉人乔国华因与被上诉人杜立强土地租赁合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。乔国华上诉请求：1.撤销枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初840号民事判决；2.由杜立强赔偿乔国华违约损失30000元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违约，而上诉人没有违约，一审判决认定错误。（一）双方签订《土地租赁合同》后，上诉人第一时间把第一年的40000元租金给了被上诉人，后被上诉人第一时间立即违约，不交地上附属物房屋的钥匙，上诉人多次讨要，被上诉人只给一把钥匙，被上诉人留一把钥匙。被上诉人违反合同的第五条约定，破坏了上诉人自主使用租赁物，自主经营的权利。上诉人多次讨要另一把钥匙，被上诉人不但不给，还把门锁芯更换，致使上诉人所持钥匙无法开门，导致上诉人在经营土地的过程中雇请的十几人，无处做饭、喝水、休息、工具无处放，下雨无处避雨达10个月之久。上诉人在此条件下，怎能搞好生产经营。（二）被上诉人将井里水泵取走，不让上诉人灌溉农作物，加之2018年雨水少，致使农作物灌溉、生长受到影响，（三）被上诉人以用电户名是其为由，控制上诉人用电，侵犯上诉人自主使用的权利，致使上诉人雇请的守夜人员不能正常用电，又无处休息。四、根据《合同法》第107条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。但被上诉人未采取任何补救措施。上诉人始终没有违约，被上诉人的违约行为给上诉人使用租赁土地进行生产管理造成严重影响，损失可想而知。二、被上诉人恶意诉讼，强买、强卖、强租，在无事实根据和正当理由，在无实质争议的情况下，恶意捏造事实，虚构法律关系，篡改细节，编造事实，强占诉讼制高点，迷惑误导法院审理判决，掩盖其非法目的，获取不义之财。（一）2018年10月上旬，上诉人一共两人至被上诉人家中正式通知其，2019年不继续租地。虽然上诉人未留下证据证实，但根据生产经营交易习惯，上诉人一年经营赔偿几十万元，不可能继续租赁被上诉人土地。尽管上诉人已经通知被上诉人2019年不续租，但被上诉人为了获取不义之财，恶意诉讼获得利益。（二）根据《合同法》第94条之规定，被上诉人系恶意诉讼，一审判决对被上诉人恶意诉讼处理不当，判决错误。1.被上诉人反复违约，上诉人没有违约，一审判决弱化被上诉人违约责任，强化上诉人的责任。2.假设上诉人违约，根据《合同法》94条规定，一审判决上诉人支付2019年40000元租金错误。3.一审判决认定“乔国华至今仍占用该土地不支付租金”不实，上诉人早已通知被上诉人2019年不租其土地。何况2019年是诉讼争议阶段，从2018年10月上旬上诉人通知被上诉人起至2019年10月31日上诉人接收一审判决文书，历时12个月。该12个月不能计算为上诉人租赁时间。综上所述，被上诉人多次违约，给上诉人生产经营造成极大损失，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。杜立强辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杜立强向一审法院起诉请求：1.判令乔国华立即支付拖欠的租赁费40000元并承担违约金40000元；2.本案一切诉讼费用由乔国华承担。乔国华向一审法院反诉请求：1.判令杜立强支付乔国华违约金7万元；2.判令退还2018年交的租金40000元；3.本诉费、反诉费、代理费由杜立强承担。一审法院认定事实：2009年3月30日，杜立强与枣阳市××马冲村民委员会签订了一份承包合同，合同约定马冲村民委员会将马冲村茶场（老林场）所属土地交杜立强承包经营，承包期间为2009年3月30日至2034年12月31日，承包费用共计29000元，承包期间，杜立强对承包范围内的土地有经营权、使用权、转让权。2017年12月2日，杜立强（甲方）与乔国华（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，合同约定“一、土地位置：位于枣阳市××马冲村茶场（老林场）；二、面积、界线等：桃园约50亩，空地约50亩；三、租赁期限：共5年，即自2017年12月2日起至2022年12月2日止；四、租赁费及支付方式：租赁费为1亩1年400元,100亩1年计40000元。乙方于本合同签订之日起已支付给甲方2018年租赁费。乙方于每年11月1日前支付下年租赁费，即先付款后使用（付款以甲方的收款凭证为准）；五、土地交付期限：本合同签订后甲方将100亩土地及地上附属（着）物交付给乙方，由乙方自主使用；六、租赁土地交付给乙方后，由乙方自主经营、管理、受益，土地以上附属（着）物乙方可自主处理，包括清除、更换等，甲方自愿同意土地以上乙方可建设建筑物；……十、租赁期满，土地以上附着（属）物，即种植物（包括林木）、建筑物等由乙方所有，租赁期满前由乙方处理后将土地交还给甲方。若该土地对外发包、租赁、转让等，在同等条件下，乙方有优先权；十一、违约责任：1.以上内容由甲乙双方共同遵守，若甲方违约，应退还乙方已交纳的所有租赁费用，并向乙方支付该协议中总租赁费的35%作为违约金，另赔偿乙方实际损失；2.乙方违约，向甲方支付该合同中总租赁费的35%作为违约金，另赔偿甲方实际损失。如乙方不能按时付清当年租赁费，甲方有权收回所租赁的土地”。合同签订后，乔国华按照约定支付了2017年12月2日至2018年12月1日期间的租金40000元，杜立强亦将100亩土地交付乔国华耕种，同时将林场中的5间仓库交付给乔国华使用。2018年5月，杜立强以其存放在仓库中的农具不断丢失及乔国华未支付经营期间的用电费用为由，将仓库的门锁予以更换，限制乔国华继续使用仓库。2018年11月，杜立强多次找到乔国华催要第二年的土地租金，乔国华未支付。2019年2月14日，杜立强诉至法院，要求乔国华继续支付第二年土地租金40000元及违约金40000元。诉讼过程中，乔国华以杜立强先违反合同约定，对其造成了较大损失为由提起反诉，要求杜立强返还租金40000元并支付违约金70000元。一审法院认为，杜立强与乔国华签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定依法行使权利和履行合同义务。合同签订后，杜立强按照合同约定履行了交付土地及附属物义务，乔国华亦按合同约定履行了给付第一期租金义务。但双方在合同履行过程中，杜立强却违反合同第五条约定，擅自更换附属物仓库门锁，限制乔国华使用，属违约行为；乔国华也未按合同第四条约定的期限支付第二期租金，亦属违约行为。因双方均违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方要求对方承担违约金的诉讼请求，本院均不予支持。按照合同约定，乔国华应在2018年11月1日前支付2019租金40000元，而乔国华至今仍占用该宗土地却不支付租金，应承担民事责任，故杜立强要求乔国华支付租金40000元的诉讼请求，一审法院予以支持。乔国华反诉要求杜立强退还2018年交的租金40000元的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、乔国华支付杜立强2018年12月2日至2019年12月1日期间的租金40000元，于本判决生效后七日内履行；二、驳回杜立强的其他诉讼请求；三、驳回乔国华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，反诉案件受理费2500元，合计4300元，由杜立强负担800元（已交纳），乔国华负担3500元，于本判决生效后七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，双方当事人均同意案涉租赁合同于2019年12月2日解除。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人乔国华上诉认为被上诉人杜立强在其租赁期间采取断水断电的方式阻碍其正常经营，导致其无法实现合同目的，但对其该上诉理由，上诉人乔国华并未提供相应的证据予以证实。原审法院已认定杜立强违反合同约定，擅自更换附属物仓库门锁，限制了上诉人乔国华使用，属违约行为，并依据双方均存在的违约事实。驳回了双方要求对方承担违约金的诉讼请求并无不当。上诉人乔国华的上诉请求不能成立，本院不予支持。二审中双方当事人均同意案涉租赁合同于2019年12月2日解除，上诉人乔国华亦同意于2020年1月23日前腾退租赁土地，2019年12月2日至2020年1月23日前租赁费用杜立强予以放弃。因该和解意见系双方当事人自行达成，双方当事人可自行按此意见处理。综上所述，乔国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由乔国华负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年五月十九日书记员  周超群