江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初1346号原告：李磊，男，汉族，1987年2月25日出生，住抚州市临川区，委托诉讼代理人：周庆喜，江西抚仁律师事务所律师，代理权限一般代理。被告：抚州市临川区陈军初服装店，经营场所：抚州市临川区凤凰香域中央**楼1-31、32、33号店，统一社会信用代码：92361002MA38KRNK2F。经营者：陈军初，男，汉族，1979年12月11日出生，住抚州市临川区，委托诉讼代理人罗胜龙，江西论研律师事务所律师，代理权限一般代理。原告李磊诉被告抚州市临川区陈军初服装店租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李磊及其委托诉讼代理人周庆喜、被告抚州市临川区陈军初服装店的经营者陈军初及其委托诉讼代理人罗胜龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李磊向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原被告2018年9月28日签订的《租赁合同》，并没收被告支付的7,500元押金；2、判令被告腾空租赁物并将租赁物恢复原状；3、判令被告支付原告租金52,500元（租金自2019年9月1日开始暂计算到2020年4月1日止，之后的租金按照合同约定继续计算至被告腾空房屋交付原告之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年9月28日，原被告签订店铺《租赁合同》，合同约定：原告将位于抚州市赣东大道以东、青云峰路以内凤凰香域中央1号独立商铺，店铺编号1-30、1-31、1-32三个店铺出租给被告，面积约为172平方米，租赁期限为2018年12月1日到2021年12月1日，每季度租金为22,500元；先付后租，签订合同时，支付4个月的租金，含1个月的押金，以后每季度付一次租金，上一季度末最后一天付下季度的租金。合同签订后，原告依约履行合同中约定的交付租赁物的义务。2019年8月31日，被告以商铺楼顶消防管道破裂为由拒付租金，且拒不交还店铺，并向人民法院提起诉讼，经过二审终审，判决驳回被告诉讼请求。截止目前为止，被告依旧未能支付租金，故原告诉至法院。被告抚州市临川区陈军初服装店辩称，1、2019年8月6日案涉商铺楼顶消防喷淋破裂导致漏水，店面及相关财产基本上损毁，因此对方在我方没有过错情况下无权没收预交押金；2、消防喷淋破裂大量喷水后，除了毁损的物品之外其他的财物均以搬出，店面已经腾空；3、因为消防喷淋发生严重的漏水事故，店面一直不能正常使用，应不能归责于承租人的原因，致租赁物全部或者部分损毁的，承租人可以要求减少租金，或不支付租金。该案件虽然经过一二审，法院只认为我方欠缺消防喷淋漏水的关联证据，没有否认作为出租人李磊等人的过错，所以我方将通过申诉程序加以处理；4、案涉店铺买卖合同均反映甲方为李磊，吴洋、尧金荣等，该财产为他们三人共同财产，该三人应当作为必要的共同诉讼当事人参与诉讼，所以，本案仅以原告个人身份起诉，程序上不符法律要求，依法应当驳回起诉。经审理查明，2018年9月28日，陈军初作为承租人（乙方）与原告李磊、尧金荣、吴洋作为出租方（甲方）签订一份《租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于抚州市凤凰香域中央1号独立商铺（店铺编号1-30、1-31、1-32，租赁面积约为172平方米）出租给乙方用于经营服装；租赁期限3年，自2018年12月1日至2021年12月1日止；第一年每季度租金为22,500元，物业费由乙方支付；租金每季度预支一次，乙方于每季度的第一个月之前以银行转账方式或现金支付当季租金（先付后租），乙方在签订合同时交纳一个月的押金；签订合同当日，甲方向乙方交付商铺，并给予乙方两个月免费装修期。合同签订后，原告李磊按约向陈军初交付以上三间商铺，陈军初按合同约定向原告李磊交纳一个月押金，并按期支付至2019年8月31日止的租金。陈军初对商铺进行装修后，用于经营服装批发零售，并于2019年5月10日以上述三间商铺为经营场所注册设立“抚州市临川区陈军初服装店”，经营者为陈军初，并办理营业执照。2019年8月6日下午3点左右，案涉的编号为1-30商铺顶部消防设备突然喷水，造成被告抚州市临川区陈军初服装店部分资产被浸湿，2019年8月10日，被告抚州市临川区陈军初服装店委托江西抚州司法鉴定中心对该服装店拥有的部分水浸资产进行资产重置价值鉴定，鉴定意见为陈军初服装店委估资产重新购置净值为人民币179,174元，被告花费鉴定费5,000元。2019年9月5日，被告抚州市临川区陈军初服装店将原告李磊诉至本院，要求李磊赔偿其因漏水导致的各项损失184,174元。本院于2019年11月6日作出（2019）赣1002民初4793号民事判决，该判决认为商铺漏水应属消防喷淋喷水所致，而消防喷淋在预定的温度范围内自行启动或根据火灾信号会由控制设备启动喷水，也有可能系消防喷淋产品质量缺陷破裂导致喷水，但现有证据无法判断消防喷淋喷水的具体原因，不排除陈军初在不当使用租赁物过程中导致消防喷淋自动启动喷水引发，因此，判决驳回抚州市临川区陈军初服装店的诉讼请求。抚州市临川区陈军初服装店不服一审判决，上诉至江西省抚州市中级人民法院，江西省抚州市中级人民法院于2020年3月19日作出（2020）赣10民终126号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。被告抚州市临川区陈军初服装店之后未向原告李磊交纳2019年9月1日之后的租金，也未与原告正式解除租赁合同，将案涉商铺返还给原告。本案诉讼中，原被告双方于2020年4月23日开庭时一致同意于当天正式解除双方签订的《租赁合同》，被告将案涉商铺返还给原告。另查明，案涉商铺其中位于抚州市凤凰香域中央1号商铺1-31、1-32系原告李磊与其妻子朱云、其母亲尧金荣共同购买、位于抚州市凤凰香域中央**商铺**系吴洋、吴昊共同购买。尧金荣、吴洋、吴昊、朱云一致同意以原告李磊个人名义起诉，向法院主张共同出租方的权利，并愿意承担由此产生的法律后果。以上事实，有原告提供的当事人身份证、被告营业执照、商品房买卖合同三份、2019年8月11日《租赁合同》、（2019）赣1002民初4793号民事判决书、（2020）赣10民终126号民事判决书及当事人陈述在卷，经庭审质证核实，足予认定。本院认为，2018年9月28日，原告李磊和商铺共同购买人尧金荣、吴洋作为出租方与陈军初作为承租方签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，合同双方应遵照履行。陈军初承租商铺系用于经营服装店，并以承租商铺为经营场所注册设立了抚州市临川区陈军初服装店，该店属于个体工商户，现原告以个体工商户营业执照登记的字号作为被告，符合民事诉讼法的相关规定。合同所涉商铺虽系原告李磊与尧金荣、吴洋等人共同购买，但本案原告行使的合同解除权及主张租金的权利均属债权，并非物权，在其他购买人一致同意的情形下，由原告李磊一人名义代为行使共同诉权并不违反法律规定，因此，本案不必追加其他购买人为共同原告。原告作为出租方按合同约定交付了租赁商铺，被告在租赁期间应当按合同约定履行支付租金的义务。被告辩称，其拒付租金的理由，其一为2019年8月6日商铺消防喷淋突然大量喷水，其已经将除毁损物品之外的财物搬出，店面已实际腾空；其二为根据相关法律规定，商铺消防喷淋大量喷水造成租赁物毁损，不可归责于承租人的原因造成租赁物全部或部分毁损的，承租人可以此为由要求拒付或少付租金。本院认为，商铺消防喷淋发生喷水后至今，被告并未通过协商或以法定事由与原告解除双方签订的租赁合同，即使被告将商铺内物品搬出，但因未正式与原告解除租赁关系，也未将租赁商铺返还原告，此事由不能构成其拒付租金的理由。但商铺消防喷淋突然喷水确实会造成商铺在一定期间内无法正常使用，而喷水原因至今未能确定，并不能归责于被告，因此，被告借此为由要求少付租金，符合法律规定，本院应酌定减少。结合商铺消防喷淋喷水后被告实际使用商铺的状况及被告起诉原告的一审诉讼期间可能会影响商铺使用，本院酌情减少被告两个月零23天的租金。原告诉请要求没收被告交纳的押金，本院考虑到被告拒付租金是发生在消防喷淋喷水之后，事出有因，故对原告要求没收押金的诉请不予支持，被告交纳的押金可用于抵扣租金。综上，至双方于2020年4月23日正式解除双方租赁关系时止，被告未交纳租金的期间为2019年9月1日至2020年4月23日，共计七个月零23天，扣除本院酌情减少的两个月零23天的租金，再扣除被告交纳的一个月的押金，被告仍应向原告支付四个月的租金，按照合同约定的租金标准每季度22,500元计算，被告尚应向原告支付租金的金额为30,000元（22,500元÷3×4）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第七十三条之规定，判决如下：一、2018年9月28日原告李磊等人与被告抚州市临川区陈军初服装店的经营者陈军初签订的《租赁合同》于2020年4月23日依法解除；二、被告抚州市临川区陈军初服装店于本判决生效后七日内向原告李磊支付商铺租金计人民币30,000元；三、驳回原告李磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元减半收取计650元，由被告抚州市临川区陈军初服装店负担350元，原告李磊负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  李宁二〇二〇年五月二十七日书记员  廖敏