江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3184号上诉人（原审被告）:江苏蓝岳集团泰州置业有限公司,统一社会信用代码91321204562993219W，住所地泰州市姜堰区罗塘街道淮海大厦****。法定代表人：景春兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：常奎，江苏海陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：范舒钰，江苏海陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴林宝,男,1975年11月23日出生,汉族,住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：吴银书，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦剑，江苏圣典（泰州）律师事务所实习律师。上诉人江苏蓝岳集团泰州置业有限公司（以下简称蓝岳置业公司）因与被上诉人吴林宝商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院(2019)苏1204民初1588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝岳置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回吴林宝的诉讼请求或发回重审;2.上诉费用由被上诉人吴林宝承担。事实与理由：1.一审判决未查清计算损失的价格基准日。被上诉人一直主张的都是案涉房屋价格差损失，但一审中双方认定的房屋最终销售价格并不是被上诉人主张损失的基准日的市场价格，应查明确定计算损失实际产生的时间点；2.一审计算损失的依据和方法错误，认定损失数额错误。被上诉人并未支付认购单确认的全部房款，实际上只支付了房款的41.3%，计算损失也只应计算总增值部分的41.3%，且被上诉人依据（2018）苏1204民初248号民事判决已享有了定金双倍返还，其实际损失中应减去20000元定金赔偿；3.一审认定的合同解除原因错误。本案系被上诉人单方提出解除，上诉人同意解除而解除，并不是因为案涉认购单不能继续履行，上诉人不存在根本违约。被上诉人实际解除合同的原因是其孩子已经不再需要在姜堰购房上学，故被上诉人主张的损失与蓝岳置业公司的行为间不具有法律和事实上的因果关系；4.一审判决没有考虑被上诉人的违约行为和解除合同对蓝岳置业公司的影响。被上诉人一直未按照认购单约定于2017年8月23日前支付相应款项，导致蓝岳置业公司资金长期闲置，蓝岳置业公司同样存在损失；5.一审适用法律不当。蓝岳置业公司不存在根本违约，案涉商品房认购单可以得到全面履行，一审适用合同法第一百零七条属于适用法律错误，且一审遗漏了案涉商品房认购单中另一位当事人叶桂女，把全部利益直接判归被上诉人；6.本案与已生效判决存在矛盾。（2018）苏1204民初248号民事判决已认定案涉商品房认购单不属于商品房买卖合同，但本案中被上诉人却基于商品房买卖合同司法解释来主张相应权利，这与生效判决存在矛盾；7.本案属于重复诉讼且实体处理显失公平。本案与（2018）苏1204民初248号属于重复诉讼，该案已适用定金罚则进行了赔偿，被上诉人在第一次起诉时就可以确定解除合同会对自身造成的损失，现被上诉人无权就扩大的损失主张赔偿。吴林宝辩称：1.上诉人也认可案涉认购单是具有预约合同性质的，对双方均具有约束力；2.上诉人故意隐瞒案涉房屋已出卖的事实，存在恶意，直至被上诉人起诉才解除了备案登记，由于上诉人的欺诈致使被上诉人买卖的已不是一手房，而变成二手房，合同目的已经不能实现。被上诉人有权选择继续履行合同或解除合同；3.目前被上诉人获得的赔偿没有补足实际损失，双方同意的认定损失的房屋单价远低于市场价格，且上诉人存在恶意欺诈，应对其进行惩罚性赔偿，否则不能体现公平正义。吴林宝向一审法院起诉请求：判令蓝岳置业公司赔偿损失300000元并承担诉讼费用。一审法院认定事实：1.2017年8月16日，吴林宝、叶桂女与蓝岳置业公司签订蓝岳相府项目商品房认购单，认购位于姜堰区，约定房屋总价为630324元，吴林宝于当日支付定金20000元，后于同年8月23日支付首付款240324元及维修基金3011元；2.蓝岳置业公司与案外人陈秀华于2016年1月31日签订案涉房屋买卖合同并进行了网上备案登记，后于2018年1月10日注销备案登记；3.吴林宝于2018年1月5日向法院提起诉讼，要求解除其与蓝岳置业公司签订的商品房认购单，判令蓝岳置业公司退还定金20000元、房款240324元、维修基金3011元，并按年利率6%计息至实际还款之日，判令蓝岳置业公司支付惩罚性赔偿260324元；经审理，法院于2018年3月29日作出（2018）苏1204民初248号民事判决，判令解除吴林宝与蓝岳置业公司签订的案涉房屋认购单，蓝岳置业公司返还房款260324元、维修基金3011元、定金20000元，驳回吴林宝其他诉讼请求。吴林宝不服提起上诉，泰州市中级人民法院经审理于2018年7月10日作出（2018）苏12民终1173号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后蓝岳置业公司按照判决确定的内容向吴林宝履行了相关义务。4.法院于2019年4月29日调取了案涉房屋的网上备案证明及商品房买卖合同，查明案涉房屋已于2019年2月29日出售给案外人平安、王珺，成交单价为8300元/平方米，房屋总价为833071元；吴林宝曾向法院提交书面申请，请求对案涉房屋的市场价值进行鉴定，在审理过程中，吴林宝与蓝岳置业公司均同意按照上述房屋总价确定市场价值。一审法院认为，案件争议焦点为：吴林宝要求蓝岳置业公司赔偿其损失是否有事实和法律依据。吴林宝要求赔偿的主要理由是蓝岳置业公司将已出售并备案的房屋出售，严重违背了诚实信用原则，侵犯了其合法权益，并对其可得利益造成了损失。纵观本案，吴林宝、蓝岳置业公司在订立商品房认购单时，吴林宝是基于购买房屋之目的，并支付了定金和认购单确认的房款，蓝岳置业公司隐瞒了案涉房屋已与他人签订买卖合同并在网上备案的事实，蓝岳置业公司的行为确实有违诚实信用原则；虽然蓝岳置业公司在吴林宝起诉后将备案登记注销，但并不能改变已经发生的事实。吴林宝起诉要求解除商品房认购单，是因蓝岳置业公司隐瞒事实在先，维护自己的合法权益，虽然吴林宝在备案登记注销后可以选择继续履行合同，但吴林宝亦可选择解除合同并要求赔偿损失，并不能因此认定吴林宝没有选择继续履行合同应对由此产生的损失自行承担责任，该损失也不属于因吴林宝的行为而扩大的损失。吴林宝与蓝岳置业公司签订的商品房认购单对房屋总价明确为630324元，在因蓝岳置业公司隐瞒相关事实导致吴林宝起诉要求解除认购单后，案涉房屋最终的成交价格为833071元，蓝岳置业公司因此反而多获利202747元，明显有违公平原则。《中华人民共和国民法总则》规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则、诚信原则，蓝岳置业公司在履行认购单确认的合同义务时有重大违约行为，应承担相应的违约责任，对吴林宝因此遭受的损失进行赔偿。因吴林宝与蓝岳置业公司均同意按照833071元作为案涉房屋的市场价格，法院照准，增值部分202747元应认定为吴林宝的损失，蓝岳置业公司应予赔偿。对吴林宝超出的诉讼请求，依法不予支持。蓝岳置业公司辩称的相关意见，没有事实和法律依据，不予采信。判决：一、江苏蓝岳集团泰州置业有限公司于判决生效后十日内赔偿吴林宝损失202747元；二、驳回吴林宝的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由吴林宝承担1459元，江苏蓝岳集团泰州置业有限公司承担4341元。二审中，被上诉人吴林宝提交结婚证复印件及放弃诉讼权利声明书各一份，证明吴林宝与叶桂女系夫妻关系，叶桂女自愿放弃案涉权利，由吴林宝主张。蓝岳置业公司质证认为，对证据的真实性、合法性和关联性予以认可。本院认证认为，该份证据应予认可，该份证据表明案涉认购单中载明的叶桂女自愿放弃其案涉诉讼权利，并同意由吴林宝代为行使其权利。蓝岳置业公司未提交新证据。本院审理后，对一审法院查明的事实予以确认。本案二审争议焦点是：1案涉商品房认购单的性质如何认定；2.吴林宝主张的案涉商品房认购单违约后的损失能否支持。本院认为，关于争议焦点1，预约合同，是相对于本约而言的一种特殊合同，通常应具备合意性、约束性、确定性和期限性等基本特征。本案中，案涉认购单中约定“2017年8月23日之前支付房款240324元并签订《商品房买卖合同》”，双方对于将来一定期间内签订商品房买卖合同有明确的约定。根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故本案中上诉人与被上诉人签订的认购单应为预约合同。关于争议焦点2，违反预约合同造成损害的应承担赔偿损失的责任，预约合同的赔偿损失应以非违约方所受损失与所失利益为限，从利益平衡、诚实信用、公平原则出发，结合实际情况综合考虑双方的履约情况、违约方过错程度等综合判定。本院经审查认为吴林宝诉请的赔偿损失依据不足，具体理由如下：第一，案涉认购单虽为预约合同，但其仍具备合同的独立性，违反预约合同应承担违约责任。本案中，上诉人蓝岳置业公司在签订案涉认购单时隐瞒了案涉房屋已经存在网签的事实，其在诚实披露合同信息等方面存在违约行为，但鉴于预约合同的特殊性，其违约责任承担方式只能是继续履行、赔偿损失、支付违约金和适用定金罚则。第二，预约是处于订立本约的先契约阶段，预约合同违约后的损失主要是指实际损失，一般包括（1）订立预约合同所支付的各项费用（2）准备为签订合同所支付的费用（3）已付款项的法定孳息（4）提供担保造成的损失。吴林宝在（2018）苏1204民初248号及（2018）苏12民终1173号案件中以商品房买卖合同中存在一房二卖为由要求蓝岳置业公司承担惩罚性赔偿责任，但因案涉认购单并非正式的商品房买卖合同，故法院并未支持其要求惩罚性赔偿的诉请，但在上述案件中，法院已判决蓝岳置业公司返还吴林宝支付的首付款、维修基金、双倍返还定金并承担了占用资金期间的利息损失，判决后蓝岳置业公司也已实际履行完毕，故吴林宝因案涉认购单违约所受的损失已得到实际填补。第三，鼓励交易是促进市场经济发展所必需的，是提高交易效率、增加社会财富的手段，也有利于维护合同自由，实现当事人的意志和缔约目的，故鼓励交易、促进交易形成是合同法的基本原则之一。我国合同法第九十四条第三项、第四项的规定在法律上限制了解除合同的条件，本案中，在吴林宝第一次起诉至法院要求解除合同、赔偿损失五天后，蓝岳置业公司即取消了网签，注销了备案登记，此时案涉认购单已实际处于可以履行的状态，但吴林宝在可以履行的情形下仍然选择解除合同，而蓝岳置业公司同意解除，故案涉认购单系协议解除，并不存在根本违约行为。第四，案涉认购单性质为预约合同，吴林宝与蓝岳置业公司并未签订正式的商品房买卖合同，解除认购单丧失的是订立合同的机会，且吴林宝仅支付了部分房款，一审判决直接以案涉房屋现在的市场价格减去认购单约定的全部房款来确定吴林宝丧失订立商品房买卖合同机会产生的损失并无明确法律依据，且吴林宝也未举证证明除已判决履行的实际损失外，其还另有损失存在。综上，蓝岳置业公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初1588号民事判决；二、驳回吴林宝的诉讼请求。一审案件受理费5800元，二审案件受理费5800元，合计11600元，由吴林宝负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 军审 判 员  赵 旭审 判 员  缪翠玲二〇二〇年五月十三日法官助理  邢晔源书 记 员  刘 非