福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初1180号 原告：赖美香，女，1965年10月30日出生，汉族，教师，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：黄佳军，福建吉弘律师事务所执业律师。 被告：龙岩凯盛房地产开发置业有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区龙腾南路9号恒宝城市广场B区二号楼二层（龙岩经济技术开发区），统一社会信用代码91350800572982804N。 法定代表人：王苗，董事长。 委托诉讼代理人：陶天猛、张英华，福建自立律师事务所执业律师。 原告赖美香与被告龙岩凯盛房地产开发置业有限公司（以下简称凯盛房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告赖美香的委托诉讼代理人黄佳军与被告凯盛房地产公司的委托诉讼代理人陶天猛、张英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖美香向本院提出诉讼请求：1.判令凯盛房地产公司履行双方签订的《恒宝城市广场认购协议书》（NO.1500299）,与赖美香签订《商品房买卖合同》，并协助赖美香将《恒宝城市广场认购协议书》约定房地产登记到赖美香名下；2.判令凯盛房地产公司向赖美香支付因其迟延交房自2015年7月1日起至交房之日止，以300000元为本金，按年利率6%计算的违约金。诉讼过程中，赖美香变更诉讼请求为：1：解除2015年7月1日赖美香与凯盛房地产公司签订的《恒宝城市广场认购协议书》（NO.1500299）；2.判令凯盛房地产公司向赖美香双倍返还定金600000元。事实与理由：2015年初，凯盛房地产公司将已建成的龙岩市恒宝城市广场部分商品房分配给各股东，由各股东进行销售，销售款直接交到凯盛房地产公司中。凯盛房地产公司副董事长黄木生曾多次推荐赖美香购买恒宝城市广场的房产。2015年3月至4月间，赖美香夫妻两次察看黄木生名下销售的恒宝城市广场A区3号楼3201单元后决定购买，同时还准备购买A区C237号车位一个。赖美香与黄木生协商确定商品房和车位的总价格为1535796元，但应先预交定金300000元。2015年7月1日，赖美香向凯盛房地产公司账户转入购房定金300000元。2015年7月1日，赖美香与凯盛房地产公司签订《恒宝城市广场认购协议书》（NO.1500299），约定赖美香认购恒宝城市广场A区3号楼3201单元及A区C237号车位，住宅总价1386940元，车位总价148856元，合计为1535796元；付款方式：银行按揭；赖美香应支付给凯盛房地产公司定金300000元。从2015年3月20日起至2016年3月19日期间，赖美香被龙岩市人民政府驻北京联络处借调至北京工作。2015年底，赖美香从北京回来欲与凯盛房地产公司签订《商品房买卖合同》时，被告知因凯盛房地产公司未偿还长城资产管理股份有限公司福建省分公司贷款，于2015年9月所售楼盘被法院诉讼保全，致使认购书约定的房产无法买卖，故未签订《商品房买卖合同》。2017年初，赖美香得知凯盛房地产公司即将解决好诉讼保全问题后，其丈夫多次与凯盛房地产公司进行协商，催促凯盛房地产公司继续履约事宜。但因凯盛房地产公司以种种理由搪塞，拒不履约。诉讼过程中，凯盛房地产公司答辩明确表示拒不履行《恒宝城市广场认购协议书》义务，不同意与赖美香签订《商品房买卖合同》。同时，凯盛房地产公司当时已将房屋抵押给中国长城资产管理公司福州办事处，亦无法签订合同，无法实现合同目的。为此，赖美香在诉讼过程中变更诉讼请求，请求判如所请。 凯盛房地产公司辩称：1.《恒宝城市广场认购协议书》约定的签约时间已超过，认购协议书失效，应当驳回赖美香解除合同的诉讼请求。2.赖美香已经缴纳的定金300000元，因其未能依《恒宝城市广场认购协议书》的约定按时签订正式的房产买卖协议，其无权主张返还定金，更无权主张所谓“双倍返还”。3.赖美香主张其在“在北京工作”，不构成在约定的期限内与凯盛房地产公司协商签订商品房买卖合同的客观障碍，不能作为免责事由。4.赖美香主张案涉房屋存在在建工程抵押，不构成其免责事由。案涉房产的在建工程抵押，已经于2016年1月26日注销，该事实证明案涉房产的在建工程抵押，并不会导致购房人的购房目的无法实现。5.赖美香的各项诉讼请求均已超过诉讼时效。案涉《恒宝城市广场认购协议书》签订于2015年7月，该认购协议书的有效期至2015年7月15日届满，而赖美香迟至2020年1月19日提起本案诉讼，已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1.关于赖美香提供的《恒宝城市广场认购协议书》上半部分的照片，赖美香主张2015年7月1日签订《恒宝城市广场认购协议书》时，其没有在场，由凯盛房地产公司销售人员代签，并由销售人员将《恒宝城市广场认购协议书》拍照给她，但仅拍照上半部分，下半部分没有拍照，其不知道下半部分内容，凯盛房地产公司销售人员未将《恒宝城市广场认购协议书》客户联交付给赖美香，其对签订《商品房买卖合同》的时间为2015年7月15日之前的条款不知情。凯盛房地产公司质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性有异议，但认可赖美香主张的《恒宝城市广场认购协议书》系委托案外人代签，亦认可赖美香与凯盛房地产公司有签订《恒宝城市广场认购协议书》的事实，同时认为赖美香提出的其不知道签订《商品房买卖合同》的时间在2015年7月15日之前的主张不符合客观事实。对此，本院认为：（1）赖美香与凯盛房地产公司均承认双方有签订《恒宝城市广场认购协议书》，对照凯盛房地产公司提供的《恒宝城市广场认购协议书》开发商联原件，赖美香提供的照片上所示的《恒宝城市广场认购协议书》的内容与开发商联原件上半部分相符，因此，对赖美香的该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明赖美香与凯盛房地产公司存在商品房认购合同关系，赖美香委托案外人代签《恒宝城市广场认购协议书》，双方约定赖美香向凯盛房地产公司认购恒宝城市广场A区3号楼3201单元及A区C237号车位，住宅总价1386940元，车位总价148856元，合计为1535796元；付款方式：银行按揭；赖美香应支付给凯盛房地产公司定金300000元的事实。（2）关于赖美香主张其没有收到《恒宝城市广场认购协议书》客户联原件，销售人员拍照发给她的《恒宝城市广场认购协议书》上半部分照片的内容没有体现签订合同的时间条款。因《恒宝城市广场认购协议书》系凯盛房地产公司提供的格式合同，为一式三联（复写），凯盛房地产公司在赖美香没有到场但又同意赖美香委托他人代签字的情况下，应举证证明其有将《恒宝城市广场认购协议书》客户联交付给赖美香，并对签订合同时间的条款进行提醒，但凯盛房地产公司未能提供相应的证据，应承担举证不能的法律后果。2.关于赖美香提供的黄木生书面证言及本院要求黄木生出庭作证所作的证人证言，凯盛房地产公司对此有异议，本院认为，黄木生作为凯盛房地产公司副董事长，知情凯盛房地产公司经营情况及“恒宝城市广场”商品房销售情况，其所作的证人证言具有客观性，具有一定的证明力。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：凯盛房地产公司系坐落于龙岩市新罗区××路××路××路××广场××项目的开发商，凯盛房地产公司在建设该项目时，向恒丰银行股份有限公司福州分行借款。2013年12月10日，长城资产管理股份有限公司福建省分公司与恒丰银行股份有限公司福州分行、凯盛房地产公司等人签订《债权转让协议》，约定恒丰银行股份有限公司福州分行将凯盛房地产公司未清偿的4亿元债权及担保权利转让给长城资产管理股份有限公司福建省分公司，转让价为4亿元。长城资产管理股份有限公司福建省分公司受让债权后，于2013年12月10日与凯盛房地产公司等人签订《债务重组协议》，约定长城资产管理股份有限公司福建省分公司对受让自恒丰银行股份有限公司福州分行4亿元的贷款债权实施债务重组，同意凯盛房地产公司分期还款，债务重组期限为2年，从2013年12月11日起至2015年12月10日止。该债务重组，由凯盛房地产公司以享有的“恒宝城市广场”Ａ区住宅304套在建工程及Ｂ区面积为53618.8平方米的土地使用权作为抵押担保。案涉房屋“恒宝城市广场”Ａ区3号楼3201单元在抵押财产范围内。2013年12月10日，长城资产管理股份有限公司福建省分公司与凯盛房地产公司就包括案涉房屋“恒宝城市广场”Ａ区3号楼3201单元在内的304套在建工程向龙岩市房地产交易服务中心办理了抵押登记。2016年1月26日，凯盛房地产公司偿还给长城资产管理股份有限公司福建省分公司部分债务后，长城资产管理股份有限公司福建省分公司解除案涉房屋“恒宝城市广场”Ａ区3号楼3201单元的抵押权。2016年6月份，案涉房屋“恒宝城市广场”Ａ区3号楼3201单元及车位Ａ区Ｃ237被福建省高级人民法院查封。2019年2月份，福建省高级人民法院解除对案涉房屋“恒宝城市广场”Ａ区3号楼3201单元及车位Ａ区Ｃ237的查封。 2013年6月17日，凯盛房地产公司取得“恒宝城市广场”A区3号楼商品房预售许可证。凯盛房地产公司将案涉商品房“恒宝城市广场”A区3号楼3201单元分配给其公司副董事长黄木生负责销售。2015年，黄木生向赖美香推销案涉商品房。2015年3月至4月间，赖美香及其丈夫两次察看案涉商品房后同意购买。2015年7月1日，凯盛房地产公司提供《恒宝城市广场认购协议书》格式合同一式三联（复写），其中第一联开发商留存，每二联客户留存，第三联财务留存。《恒宝城市广场认购协议书》其中约定：一、买受人赖美香同意认购A区3号楼3201单元、建筑面积为223.7平方米、单价6200元，合计1386940元及车位A区C237单价148856元；二、付款方式（勾选）为银行按揭；三、买受人在签订本认购书时，应支付给出卖人定金300000元，出卖人出具收款收据，在出卖人与买受人签署《商品房买卖合同》时定金不计利息转为购房款；四、买受人在2015年7月15日前，应携带本认购协议书、定金收款收据、身份证及出卖人要求的其他证件资料，到出卖人指定地点与出卖人签署《商品房买卖合同》并缴纳购房首期款；……；八、本认购协议书有效期为本认购书签定之日起生效至2015年7月15日止，在有效期内出卖人不得将该商品房转卖给他人，否则必须双倍返还买受人所支付的定金，若买受人未在有效内携带本认购协议书、定金收款收据、身份证及出卖人要求的其他证件资料，到出卖人指定地点与出卖人协商《商品房买卖合同》签署事宜或不可归责于出卖人原因买受人不签署《商品房买卖合同》的，本认购协议书届时自动失效，出卖人有权将该商品房转卖他人，并有权没收买受人已支付的定金……；九、此认购协议书一式3份，出卖人2份，买受人1份，经双方签字盖章生效，双方签署《商品房买卖合同》后，此认购协议书作废并由出卖人收回。《恒宝城市广场认购协议书》签订时，赖美香未到场签字，委托他人在《恒宝城市广场认购协议书》上签字。凯盛房地产公司销售人员将《恒宝城市广场认购协议书》上半部分通过拍照形式发给赖美香。《恒宝城市广场认购协议书》上半部分的照片仅体现认购协议的前三条，第四条以后的内容未在照片中体现。当日，赖美香通过北京市农商银行将定金300000元转账支付至凯盛房地产公司账户。2015年底，赖美香要求与凯盛房地产公司网签《商品房买卖合同》，但被告知案涉房屋被法院诉讼保全。从2017年起至本案诉讼，赖美香及其丈夫多次找凯盛房地产公司协商，但未果。2020年2月1日，赖美香向本院提起诉讼，要求凯盛房地产公司履行双方签订的《恒宝城市广场认购协议书》,签订《商品房买卖合同》，凯盛房地产公司答辩不同意与赖美香签订《商品房买卖合同》。在诉讼过程中，赖美香于2020年4月1日向本院提交变更诉讼请求申请书，请求法院支持其变更后的诉讼请求。2020年4月3日，本院向凯盛房地产公司送达赖美香的变更诉讼请求申请书。 另查明，从2015年3月20日起至2016年3月19日期间，赖美香被龙岩市人民政府驻北京联络处借调至北京工作。 本院认为，赖美香主张其与凯盛房地产公司有签订《恒宝城市广场认购协议书》，凯盛房地产公司予以认可，双方当事人存在商品房预约合同关系。赖美香与凯盛房地产公司之间的商品房预约合同，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。为保护购房人的权益，赖美香与凯盛房地产公司签订《恒宝城市广场认购协议书》时，龙岩已具备网签《商品房买卖合同》的条件，凯盛房地产公司向赖美香预售商品房，双方约定的签订《商品房买卖合同》应为网签合同。赖美香与凯盛房地产公司签订《恒宝城市广场认购协议书》时，凯盛房地产公司已将案涉商品房作为在建工程抵押给长城资产管理股份有限公司福建省分公司，但没有告知赖美香，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，侵犯了赖美香的知情权。由于凯盛房地产公司未提供证据证明其与赖美香签订《恒宝城市广场认购协议书》、且赖美香依约支付定金300000元后，凯盛房地产公司有取得抵押权人长城资产管理股份有限公司福建省分公司解除案涉商品房抵押权的书面同意，因此，在未取得抵押权人书面同意解除抵押权的情况下，凯盛房地产公司是无法与赖美香网签合同的。《恒宝城市广场认购协议书》虽有约定签订合同的时间，赖美香表示不知情，但若赖美香知道并依约到场网签合同，凯盛房地产公司实际无法履行，因此该时间约定对双方当事人没有约束力，且赖美香于2015年底要求与凯盛房地产公司网签合同时，凯盛房地产公司并未提出因赖美香未按约定的时间签订合同，《恒宝城市广场认购协议书》已失效，而是向赖美香告知案涉商品房因被法院诉讼保全，暂无法网签合同。因此，现凯盛房地产公司抗辩赖美香未于2015年7月15日之前与其签订合同，《恒宝城市广场认购协议书》已失效，违反诚信原则，不予采纳。因凯盛房地产公司未告知赖美香无法网签合同的实际原因，根据交易习惯，赖美香有理由相信凯盛房地产公司可以在条件成就的情况下继续履行《认购协议书》。凯盛房地产公司在抵押权人长城资产管理股份有限公司福建省分公司于2016年1月26日解除案涉商品房抵押权至2016年6月被法院诉讼保全前期间，具备了网签《商品房买卖合同》条件的情况下，凯盛房地产公司却未告知原因并通知赖美香来签订合同，存在过错。之后，不管案涉商品房被法院诉讼保全期间，还是在诉讼保全解除后，赖美香多次与凯盛房地产公司协商，但凯盛房地产公司仍不同意与赖美香签订合同，亦存在过错。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，赖美香有权解除与凯盛房地产公司签订的《恒宝城市广场认购协议书》，并适用定金罚则，要求凯盛房地产公司双倍返还定金。综上，对赖美香在诉讼过程中变更的诉讼请求，合法有据，予以支持。从2015年底起至本案诉讼，赖美香多次与凯盛房地产公司协商解决纠纷，凯盛房地产公司主张赖美香的诉讼请求超过诉讼时效，没有事实与法律依据，不予采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条、第一百九十五条第一款第一项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除赖美香与龙岩凯盛房地产开发置业有限公司签订的《恒宝城市广场认购协议书》（NO.1500299）； 二、龙岩凯盛房地产开发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还赖美香定金计600000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，减半收取计4900元，由龙岩凯盛房地产开发置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 俞 志 银 二〇二〇年五月十八日 书记员 吴静（代） 附： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。