广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初421号原告：李海文，男，1973年10月2日出生,汉族,身份证号码：440************931，住广东省湛江市霞山区***********。委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。被告：湛江市佳烨置业有限公司，住所地广东省湛江经济技术开发区人民大道中****。法定代表人：李日荣，该公司经理。委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。原告李海文诉被告湛江市佳烨置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海文的委托诉讼代理人陈晓明、被告湛江市佳烨置业有限公司的委托诉讼代理人周婷到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金23366.08元（从2018年4月1日起计至2018年6月6日止，以购房款金额697495元为基数，按每日万分之五计算）；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由:原告与被告经协商于2017年4月12日签订了商品房买卖合同，合同编号为：Y2017008362。原告向被告购买位于湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园3幢3204房商品房。该合同主要约定，购房款697495元，被告于2018年3月31日前交楼，逾期交楼按该合同第十二条第二点的约定处理。该条第二点约定的内容为：按照逾期时间,分别处理【(1)和(2)不作累加】:(1)逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。(2)逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分),同时,出卖人按照买受人已付房款(含已付贷款部分)的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款(含已付贷款部分)万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款(含已付贷款部分)的10%。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告应于2018年3月31日前交楼，但被告不能按时交楼，违反了合同的约定，至2018年6月7日，原、被告签署《城市高地花园物业及资料移交书》,被告向原告交付该商品房。被告的行为，违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。原、被告协商无果，原告特此起诉，请求法院依法判处。被告辩称，本案逾期交楼的原因是龙潮村村民干扰施工导致被告对涉案房产项目停止施工累计160多天，故本系列案并非是被告恶意拖延履行合同导致逾期交房。根据双方签订的合同第十一条第二款“非出卖人原因造成”逾期交房，对此被告是可以据实予以延期，并不做赔偿的约定。逾期交房的违约责任并非是被告原因造成，被告无需承担逾期交房的违约责任。即便被告需要对逾期交房承担责任，但合同约定的违约金已过分高于逾期交房给原告所造成的损失，本案应当根据公平原则予以减少，理由如下：1.根据《合同法》第一百一十四条规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金主要是弥补守约方的损失。但结合湛江房产的增值情况，本案并无证据证明原告因逾期交楼致使其遭受了损失。2.根据最高院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，当事人主张约定违约金过高的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则作出裁决，本案被告不存在主观过错，原告又不存在实际损失，故本案参照湛江住建局公布的2018年《湛江市市区******指导性租金》计算违约金，符合公平公正原则。原告主张逾期交房违约金的起止时间有出入。部分原告与被告达成于2018年6月8日达成交付房屋的合意，该《补充协议书》是双方真实意思表示，属合法有效协议。故原告主张的逾期交房违约金起算点应以2018年6月9日开始计算。被告开发的商品房于2018年7月5日经竣工验收合格，符合房屋交付的条件。被告于2018年8月22日向全体业主统一寄送《收楼通知书》，通知业主在2018年8月26日前办理收楼手续。但是部分原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后，未按照规定时间办理收楼手续的，该部分原告无权主张其拖延办理收楼手续的违约金损失。因此，逾期收楼的违约金的截止时间应计算至2018年8月25日。根据双方合同第十一条第（三）款第3项第2点，买受人不按出卖人发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付使用交接手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房符合交接条件。部分业主银行按揭贷款的发放时间都是在约定交楼日期之后才到达开发商的账户，因此逾期交楼的违约金应从业主按揭贷款支付至开发商账户的第二天才开始计算逾期交楼违约金。部分业主已收楼，但现又以商品房不具备交付条件主张逾期交房违约责任应予以驳回其诉讼请求。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。原告没有提供造成其实际损失的证据，应承担举证不能的法律后果。被告开发的城市高地楼盘，其中1、3、8、9共四栋的业主总人数有超过三分之二以上业主都有签订《补充协议》，因被告对湛江开发区人民大道中71号城市高地每栋首层的入户大门及大堂按照公布效果方案进行优化工程，并将合同约定交付时间变更为2018年6月8日，经该四栋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该补充协议书应视为三分之二以上业主的决议，未签订《补充协议书》的业主应该受该协议的约束。是符合《物权法》相关规定。综上所述，本案系群体性案件，导致被告逾期交房的根本原因在于第三方的原因，且被告主观上不存在恶意逾期交房。因此该系列案应综合考虑公平、公正原则，结合原告实际损失、被告违约的过错程度进行裁决。本案原告与被告达成2018年6月8日交楼合意，但原告于2018年6月7日收楼，应驳回诉讼请求，不存在逾期交楼的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2017年4月12日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：Y2017008362，合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条约定由原告购买被告出售的位于湛江市经济技术开发区***************3********房，建筑面积91.59平方米，总房款697495元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证号为湛房预许第0220170012号。原告在2017年4月12日前支付首期房款价187495元，占全部房价款的27%。余款510000元以申请银行贷款按揭方式支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.(1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。被告在2017年4月11日开出原告支付187495元的首期购房款发票，在2019年1月26日开出原告支付全部购房款的发票。2017年12月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书》，约定将交房时间变更为2018年6月8日。2018年6月7日，双方办理交房手续。再查明：被告为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，被告开发的位于湛江开发区人民大道中71号城市高地花园3栋竣工验收合格，于2018年7月31日办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。又查明：由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰被告施工。被告分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，被告员工陆晓聪就开发区人民大道沿线“三旧”改造项目即被告开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局信访，认为被告的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞被告的施工通道，破坏被告正常生产秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局答复陆晓聪认为城市高地花园用地合理合法。此外，根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级，住宅框架结构租金为18-20元/平方米。本院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议书》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。原被告在《商品房买卖合同（预售）》中约定被告的交房时间为2018年3月31日，而后双方于2017年12月19日签订《补充协议书》，约定将交房时间变更为2018年6月8日。原被告于2018年6月7日办理收楼手续，而被告办理竣工验收备案手续日期为2018年7月31日，即两原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，现两原告以该商品房不具备交付条件为由主张被告于2018年6月9日至竣工验收备案之日的逾期交房违约责任，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，对于两原告请求被告支付交房违约金23366.08元的主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告李海文的诉讼请求。案件受理费384.15元，减半收取计192.08元，由原告李海文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  陈霜屏二〇二〇年五月六日书记员  杨 茧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。