中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13232号原告：张军，男，1972年12月27日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邹夕云，广东沁森律师事务所律师。被告：徐灴光（XUHONGGUANG），男，1935年6月16日出生，美国国籍。第三人：广州市纵博房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东华西路**。法定代表人：潘立波。委托诉讼代理人：李彬，男，该公司工作人员。原告张军与被告徐灴光（XUHONGGUANG）、第三人广州市纵博房地产代理有限公司（以下简称纵博公司）物权纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹夕云、第三人的委托诉讼代理人李彬到庭参加诉讼。被告因下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.解除原、被告以及第三人三方签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；2.被告返还原告购房款780000元，被告支付从2014年8月14日收到售房款之日始至被告实际返还原告款项之日止以78万元为本金计算的利息（自2014年8月14日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率为标准计算利息，自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算利息）；3.被告返还原告代为支付的营业税53389.05元、城建税3737.23元、教育费附加1601.67元、地、地方教育附加10678元、个人所得税10677.81元（合计70473.54元），房地产交易手续费187元；4.被告赔偿原告契税32033.43元、中介费20000元、房屋登记费50元；5.被告赔偿原告违约金78000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月28日，原被告签订《存量房买卖合同》，约定原告向被告购买越秀××××房。该房地产按整套出售并计价，总金额780000元。原、被告按合同约定履行，2014年8月6日涉案房屋过户登记至原告名下。2014年9月24日，徐庆荷起诉广州市国土资源和房屋管理局、第三人徐灴光、第三人张军，以认为侵犯房产权立案[案号：（2014）穗越法行初字第684号]。2015年12月29日广州市越秀区人民法院作出判决，撤销被告广州市国土资源和房屋管理局于2014年8月6日核发的粤房地权证穗字第**《房地产权证》。第三人张军不服一审判决向广州铁路运输中级法院提起上诉[案号：（2017）粤71行终321号]，2017年5月15日广州铁路运输中级法院作出终审判决，驳回上述，维持原判。因本案被告徐灴光隐瞒涉案房屋存在诉讼争议的事实，将涉案房屋出售给原告，造成原被告已过户登记的《房地产权证》被撤销，无法实现原告购买合同的目的，根据合同法第94条第4款规定合同应依法解除。解除合同是因被告的其他违约行为，根据合同法第7条第3款、第9条、第10条第1款的规定，被告应承担相应的法律责任及违约责任，故提起本案诉讼。被告未到庭答辩，亦未提交证据。第三人陈述，同意原告的诉讼请求。经审理查明：查册时间为2014年7月28日的房地产登记簿查册表（房产登记号：2013登记字xxxxxxx号）载明，房产地址越秀××××房，建筑面积62.41平方米，套内建筑面积50.39平方米，登记时间2013年11月25日，产权人徐灴光，全部占有，权证号码15××10号，房屋所有权取得方式为交换。2014年7月28日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）、第三人（丙方，房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定乙方购买越秀××××房，房地产权证号码为15××10，建筑面积62.41平方米，套内建筑面积50.39平方米，该房地产不存在抵押等他项权利情况；该房地产按整套出售并计价780000元，甲乙双方选择自行交割房款；签订本合同时，乙方向甲方支付人民币50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款，一次性付款总金额780000元，乙方应出证及交楼当天向甲方支付；甲乙双方应当于2014年8月5日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方按买方承担全部税费的方式缴付税费，签署该合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由买方缴付；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2014年7月28日前向丙方支付中介服务费，其中甲方应向丙方支付中介服务费0元，乙方应向丙方支付中介服务费20000元，基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，向当地人民法院提起诉讼；买方的付款方式为一次性付款，签合同当天支付定金人民币50000元给卖方，剩余尾期人民币730000元于该物业出证及交楼当天支付给卖方，买方于递件前将该尾期款冻结，直至该物业出证交楼当天再解冻后交给卖方；买方支付该物业的税费为契税3%、营业税5.6%、个税1%、交易手续费，如超出其他税费的，买卖双方同意解除合同，卖方在3内退回已收的所有款项等。庭审中，原告陈述其向被告支付了购房款780000元，由三部分组成。第一部分定金50000元，以现金方式直接支付给被告，被告开具了收款证明。落款日期为2014年7月28日的《收款证明》载明，兹收到张军先生交来购买广州市越秀××××房物业的定金款项为人民币50000元，收款人处有“徐灴光”字样签名及捺印。第二部分购房款722200元，先由原告的妻子李晓兰以银行转账及现金方式向第三人支付730000元，再由第三人向被告指定的收款人钟炯堂支付722200元。原告称购买涉案房屋时很难与被告联系上，所以将购房款项交给第三人，由第三人向被告支付。为证明原告与李晓兰是夫妻关系，原告向法庭提交了李晓兰的身份证复印件及张军的结婚证。为证明该部分购房款项的资金流转情况，原告提交了转账凭证、收款收据、个人转账凭证等。招商银行股份有限公司的转账凭证载明，户名李晓兰，卡号/账号62×××88，金额500000，收款户名梁雯莹，收款户口62×××81，受理网点广州分行白云路支行。纵博公司出具的收款收据载明，2014年8月4日，今收到张军交来购买广州市越秀××××房的代保管楼款（其中人民币伍拾万元整转入我司员工梁雯莹招商银行账户，账号62×××81，人民币贰拾叁万元正以现金支付），金额（大写）柒拾叁万元，经手人李彬。中信银行的个人转账凭证载明，交易日期2014年8月14日，转出账户李彬，转出卡号62×××69，转出账号74×××80，币种及金额（小写）RMB722200元，转入账户钟炯堂，转入账号74×××82。第三人确认已收到原告支付的730000元，梁雯莹是第三人的员工，李彬是第三人当时的法定代表人。第三部分剩余购房款7800元，用被告收取的涉案房屋押金及2014年8月14日至31日租金进行了抵扣。原告称涉案房屋当时出租给案外人，由原告将押金退还给了租户；自原告付清购房款之日起涉案房屋租金收益应归原告所有，但2014年8月14日至31日租金实际由被告收取。为证明被告已收到上述款项，原告提交了一份收据。该收据载明，兹本人徐灴光收到张军交来购买广州市越秀××××房，购房余款人民币七十三万元整，合计已收齐全部购房款项。本人实际收取人民币七十二万二千二百元整。其中7800元作为租户的租房押金和本月14日到31日之租金退回给买方。以上款项已转入本人指定账户：钟炯堂，账号74×××82。收款人处有“徐灴光”及英文字样签名和捺印。2014年8月5日，XUHONGGUANG（甲方，转让方），李彬（乙方，受让方），中信银行（丙方）签订《个人二手房交易资金委托代保管协议书》（编号：xxxxxxxxxxx）载明，鉴于甲乙双方自主买卖二手房并签订编号为140××××****的《广州市存量房买卖合同》，现经甲、乙、丙三方共同协商，订立本个人二手房交易资金委托代保管协议书；乙方将其在丙方处开立的账户（账号为62×××69）作为代保管资金账户，自愿将买卖合同项下的购房资金存入该账户，并同意由丙方予以冻结，乙方不得使用或划转保管账户内的代保管资金，也不向丙方提出购买支票要求；甲方在丙方开立的账户（账号为62×××52）作为收受购房资金的账户；乙方自愿一次性将购房款人民币七十三万元存入上述代保管资金账户，甲、乙双方共同委托丙方对上述款项进行代保管，丙方的代保管义务是对上述账户项下资金进行冻结，按本协议规定在符合支付条件时，将代保管账户项下资金付至甲方收款账户，并且在本协议代保管期限届满次日解除代保管资金账户的冻结；本协议项下代保管资金的代保管期限为自丙方收到代保管手续费且代保管资金进入代保管账户之日起至2014年11月5日止，但发生下述情形之一时，丙方解除对代保管账户项下资金的冻结，1，甲、乙双方一致同意解除对代保管账户项下资金冻结，共同签署并向丙方出具《委托书》，2，代保管期限内，代保管资金账户被司法机关或其他有权机关采取查封、扣划等强制措施；本协议书自甲乙丙三方签署之日起生效等。在该协议书落款处下方有手写字样“双方同意本交易资金代保管协议解除。李彬，徐灴光，HONGGUANGXU，2014.8.14”。第三人表示，在涉案房屋过户至原告名下后，被告要求解除《个人二手房交易资金委托代保管协议书》，并将款项转账至其指定的收款人银行账户。第三人作为职业中介方，认为在涉案房屋已过户至原告名下的情况下，已没有资金交易风险问题，遂同意解除上述协议书，并向被告指定的户名为钟炯堂，账号为74×××82的银行账户转账722200元。因被告收取的涉案房屋押金及2014年8月14日至31日租金与房款进行了抵扣，第三人将剩余7800元退还给原告。原告为证明代为支付了营业税、城建税、教育费附加、地、地方教育附加及个人所得税合计704734元，提交了税收缴款书及银联POS机缴款存根。编号为（141）粤地现xxxxxxxx的税收缴款书载明，填发日期2014年8月5日，纳税人名称徐灴光（HONGGUANGXU），地，地址越秀××××房业税53389.05，城建税3737.23，教育费附加1601.67，地，地方教育附加1067.78人所得税10677.81，金额合计70473.54。银联POS机缴款存根载明，广州市越秀区地方税务局，2014年8月5日，金额70473.54，持卡人签名“李彬”。原告为证明代为支付了房地产交易手续费187元，提交了发票。发票号码为07464202的发票载明，开票日期2014年8月5日，付款方徐灴光，收款方广州市房地产交易登记中心，房地产交易手续费187元，附注越秀××××房；另有发票号码为07063482的发票，除付款人为张军外，收款方、手续费金额及附注内容与前述07464202发票相同。原告明确在本案中要求被告返还的房地产交易手续费指发票号码为07464202载明的款项。原告为证明支付了房屋登记费50元，提交了编号为ACxxxxxxxx的广东省行政事业性收费统一票据。该票据载明，2014年8月5日，交款人张军，执收单位代码14登记xxxxxxxx，房屋登记费，50元，越秀××××房。原告为证明上述房地产交易手续费及房屋登记费的支付，提交了银联POS机缴款存根。该存根载明，广州市房地产交易登记中心，2014年8月5日，金额424.00，持卡人签名“李彬”。原告为证明支付了契税32033.43元，提交了税收缴款书及银联POS机缴款存根。编号为（141）粤地现xxxxxxxx的税收缴款书载明，填发日期2014年8月5日，纳税人名称张军，地，地址越秀××××房税32033.43，金额合计32033.43。银联POS机缴款存根载明，广州市越秀区地方税务局，2014年8月5日，金额32033.43，持卡人签名“李彬”。原告表示上述营业税、城建税、教育费附加、地、地方教育附加人所得税、契税、房屋登记费均由李彬代原告支付后，原告以现金方式支付给李彬，由于李彬将上述税费的发票给了原告，故原告没有要求李彬开具收据。第三人对此予以确认。原告为证明支付了中介费20000元，提交了第三人出具的收款收据。该收款收据载明，编号0003467，日期2014年8月5日，客户名称张军，交易类型购买，收款项目代理费，交易物业地址广州市越秀××××房，金额20000元，款项来源现金，落款处有纵博公司盖章。第三人确认已收到原告支付的中介费20000元。另原告提交了号码为03928279的发票。该发票载明，开票日期2014年8月5日，付款方张军，收款方徐灴光（HONGGUANGXU），不动产项目名称为销售不动产，销售的不动产楼牌号为越秀××××房，金额780000元，款项性质售房款。粤房地权权证穗字第**房地产权证》载明，坐落于越秀××××房，建筑面积为62.41平方米，套内建筑面积为50.39平方米，房地产权属为张军单独所有，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2014年8月6日，登记字号为14登记xxxxxxxx。徐庆荷不服广州市国土资源和房屋管理局房屋登记向广州市越秀区人民法院提起诉讼。2015年12月29日，广州市越秀区人民法院作出（2014）穗越法行初字第684号行政判决书，判决撤销2014年8月6日核发的粤房地权证权证穗字第**地产权证》。张军不服该判决，提起上诉。广州铁路运输中级法院于2017年5月15日作出（2017）粤71行终321号行政判决书，该判决认为上诉人张军于2014年8月向原审第三人徐灴光购买案涉房屋，并共同向原广州市国土资源和房屋管理局申请办理案涉房屋的转移登记，该局受理后经审核，向张军核发涉案房地产权证。因出售人徐灴光转让案涉房屋时所持有的粤房地权证穗权证穗字第**产权证》已被生效的法律文书予以撤销，徐灴光不具有对案涉房屋的处分权，原广州市国土资源和房屋管理局依据上述已被撤销的房地产权证作出涉案房产的转移登记，缺乏民事基础，应依法予以撤销。关于上诉人张军主张其已支付合理购房款，属于善意取得的理由……涉案房屋核定计税金额为106.7781万元，张军交付的购房款为78万元，显著低于当时当地的市场价格，故张军未支付合理对价，原审法院认为其对案涉房屋不构成善意取得，原广州市国土资源和房屋管理局向张军核发涉案房地产权证证据不足，判决予以撤销，并无不当，本院予以支持。上诉人的理由不能成立，本院不予以支持。遂判决驳回上诉，维持原判。原告称涉案房屋于2014年8月14日交付给原告，现由原告委托他人管理使用，并表示如果法院判决解除合同，原告同意在被告返还涉案款项之日腾空涉案房屋。本院认为，被告为美国国籍，本案为涉外物权纠纷，应适用涉外民事诉讼程序处理。本案不动产位于广州市越秀××××房，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于不动产物权，适用不动产所在地法律的规定，本院适用中华人民共和国法律作为裁判本案的准据法。原、被告及第三人签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，依法对缔约各方产生约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。根据生效裁判文书查明的事实，被告转让涉案房屋时所持有的粤房地权证穗字权证穗字第**权证》已被生效的法律文书予以撤销，被告不具有对涉案房屋的处分权，粤房地权证穗字第权证穗字第**证》亦被判决予以撤销。故原告主张合同目的无法实现，请求解除合同，具有事实和法律依据，依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。涉案《存量房买卖合同》解除后，被告受领的购房款失去法律依据，应该返还原告已付购房款，已付购房款的相应利息也应当一并返还。收款证明、招商银行和中信银行转账凭证、第三人出具的收款收据、被告出具的收据及原告、第三人的当庭陈述形成证据链，可以证明原告支付购房款78万元，最后一期款项支付日期为2014年8月14日。故被告应向原告返还购房款78万元及支付利息，利息以780000元为本金，自2018年8月14日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至被告实际返还购房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。合同解除后，双方当事人互负返还义务，故原告应于合同解除的同时将涉案房屋腾空并交还给被告。因被告未到庭参加诉讼，占有使用费计算标准等不明确，故涉案房屋占有使用费问题，双方可另循途径主张。《存量房买卖合同》第十条约定，“甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用”。涉案房屋成交价为78万元。原告提交了发票和银联POS机缴款存根，结合原告及第三人的陈述，足以证明原告支付了房屋登记费及契税，并代为支付了营业税、城建税、教育费附加、地、地方教育附加人所得税、房地产交易手续费，这也与《存量房买卖合同》载明由买方承担全部税费的约定一致。故被告应承担向原告赔偿78000元的违约责任、返还支付的契税32033.43元和房屋登记费50元、返还代为支付的营业税53389.05元、城建税3737.23元、教育费附加1601.67元、地、地方教育附加10678元、个人所得税10677.81元及房地产交易手续费187元。《存量房买卖合同》第七条约定，基于买卖双方任何一方的违约行为导致合同解除的，违约方应代守约方向中介机构支付中介服务费，守约方已支付的，中介机构不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。原告已向第三人支付了中介费20000元，现因被告的原因导致合同解除，故被告应赔偿原告中介费20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告张军与被告徐灴光、第三人广州市纵博房地产代理有限公司签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）于本判决发生法律效力之日解除；原告张军应于合同解除之日起三十日内将越秀区一德路400号1701房腾空并交还给被告徐灴光；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告徐灴光向原告张军返还购房款人民币780000元及支付利息（以人民币780000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2014年8月14日起计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月20日起计至被告实际返还之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告徐灴光向原告张军返还代为支付的营业税人民币53389.05元、城建税人民币3737.23元、教育费附加人民币1601.67元、地、地方教育附加人民币10678元、个人所得税人民币10677.81元及房地产交易手续费人民币187元；四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告徐灴光向原告张军返还支付的契税人民币32033.43元、中介费人民币20000元、房屋登记费人民币50元；五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告徐灴光向原告张军支付违约金人民币78000元；六、驳回原告张军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币13609元，由被告徐灴光负担。如不服本判决，原告张军可以在判决书送达之日起十五日内,被告徐灴光可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  韩莦华人民陪审员  莫应操二〇二〇年五月二十七日书 记 员  翁丹菲