安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1508号 上诉人（原审被告）：徐梅，女，1978年3月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：崔灿，安徽阜之锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阜阳宝龙展耀置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜王路与淮河路交叉口宝龙广场，统一社会信用代码91341200395733865L。 法定代表人：许健康，公司总经理。 原审原告：阜阳宝龙商业经营管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜王路**，统一社会信用代码91341200MA2MTTTTX2。 法定代表人：许华琳，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘东升，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙自荣，安徽仲天律师事务所律师。 上诉人徐梅与被上诉人阜阳宝龙展耀置业有限公司（以下简称展耀公司）、原审原告阜阳宝龙商业经营管理有限公司（以下简称宝龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初4223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐梅上诉请求：依法改判物业费的计算时间为2018年2月13日；其支付的装修保证金10000元应抵付租金和物业费。事实与理由：一审法院认定的租赁合同租金收取时间为2018年2月13日。展耀公司未取得消防许可的情况下，将商铺租赁给其，只是其无法进行有效的宣传和营销，物业费应从展耀公司取得消防许可合格证之日即2018年2月13日计算。其支付的装修保证金，应当抵付上诉人应交纳的租金和物业费。 展耀公司、宝龙公司辩称：徐梅租赁涉案房屋，自交付后，一直正常使用，应当按照合同约定支付租金及物业服务费用。徐梅交纳的装修保证金10000元，已用于冲抵2018年3月至4月的物业服务费。 展耀公司、宝龙公司一审诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令徐梅支付2018年3月16日至2018年11月21日期间租金人民币78901.88元、综合物业服务费86756.62元，合计165658.5元；3.判令徐梅支付违约金49697元；4.本案诉讼费由徐梅承担 一审法院审理查明：2017年10月10日，阜阳宝龙展耀置业有限公司与徐梅签订《商铺租赁合同》，约定徐梅承租位于安徽省阜阳市的商铺，经营花田.臻牛里潮汕锅，该承租商铺面积为294.41平方米，租赁期限为五年，约定租金，第一年租金标准为40元／㎡／月,月租金为11776.4元,年租金为141316.8元,第二年租金60元／㎡／月,月租金17664.6元.....综合物业服务费为40元／月／㎡，每月综合物业服务费为11776.4元；徐梅应于每个自然季度末的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金和综合物业服务费；合同4.7条约定：如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费、或其他乙方应向甲方或物业公司支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方或物业公司支付应付未付款项的3‰作为违约金。若乙方迟延超过30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同，乙方还应按照本合同约定承担导致合同解除的违约责任。合同5.1、5.5条约定，徐梅应在本合同生效后5日内甲方或物业管理公司交纳68056元作为履约保证金、质量保证金3000元。该广场统一开业日实际为2017年12月16日。2017年10月10日，展耀公司将租赁场所交付给徐梅。但徐梅自2018年3月16日起未按约定支付租金、物业费等。2018年11月20日，展耀公司向徐梅提出《撤铺申请》。 一审另查明，阜阳宝龙展耀置业有限公司的阜阳宝龙广场2018年2月13日消防验收合格。 一审法院认为，展耀公司在未向租户提供消防合格验收文件，商场开业未进行有效的宣传和营销活动，且公司管理僵化，报批迟延，商场整体经营混乱，致使商户经营困难，拖欠房租的商户均严重亏损，致使拖欠房租未及时交纳，展耀公司有过错，展耀公司请求徐梅支付违约金的请求，不予支持，对租金应适当减少，以80%为宜；2.展耀公司在未取得消防许可的情况下，将商铺租给徐梅，租赁合同的租金开始时间应在2018年2月13日消防许可合格时开始计算。徐梅于2018年11月20日申请撤铺，2018年11月20日为租赁合同终止时间；3.徐梅称，展耀公司收取每平方米40元的物业管理费过高，属不合理收费，因未提交相关证据，不予采信；4.展耀公司已经与徐梅解除租赁合同，履约保证金68056元、质量保证金3000元，应予以退还；5.徐梅使用租赁房屋期限为2018年2月13日至2018年11月20日计280天，徐梅应交纳租金86725.93元[(141316.8元÷365天)×280天]×80%，扣除实际交纳53183.74元，徐梅还应支付33542.19元；徐梅接受物业服务时间为2017年12月16日至2018年11月20日，徐梅应交纳综合物业服务费133073.3元[(294.41㎡×40元/月/㎡÷30天)×339天]，扣除实际交纳45329元，徐梅还应支付87744.3元，扣除履约保证金68056元、质量保证金3000元，徐梅还应给付的租金、物业费50230.43元；6.宝龙公司不是合同的当事人，其主张权利不予支持;7.徐梅请求展耀公司强行关门造成损失，要求徐梅赔偿，系另一法律关系，应另行主张（反诉请求另案处理）。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、徐梅于判决生效之日起十日内支付阜阳宝龙展耀置业有限公司租金、物业费共计50230.43元；二、驳回阜阳宝龙展耀置业有限公司、阜阳宝龙商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4530元、减半收取2265元，由徐梅负担619元，阜阳宝龙展耀置业有限公司负担1646元。 二审中，徐梅向本院提交收据一份，证明：其缴纳了装修保证金10000元，展耀公司应予退还。 展耀公司的质证意见：收到该笔保证金，公司在2018年4月28日商铺验收合格后，徐梅申请转换为应交的物业费。 本院认证意见：该费用属实，本院予以认定。 双方当事人所举其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审审理争议的焦点为：一审判决认定的物业费的起算时间是否正确；徐梅主张的装修保证金抵付租金和物业费是否成立。 本院认为：徐梅与展耀公司于2017年10月10日签订《商铺租赁合同》，并于当日交付涉案租赁房屋，宝龙广场于2017年12月16日统一开业，徐梅即从2017年12月16日接受物业服务，应当按照合同约定交纳物业费用，一审判决确定徐梅交纳物业费的时间从2017年12月16日其计算并无不当，徐梅的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于徐梅主张的10000元装修保证金，因徐梅在一审中未对其交纳的装修保证金提出主张，二审中双方未就此达成调解意见，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》第三百二十八条的规定，本院不予审理，徐梅可另行主张。 综上，一审判决认定事实清楚,适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1056元，由徐梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年五月十四日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。