北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2897号上诉人（原审被告）：重杨，男，1974年3月7日出生。委托诉讼代理人：刘洋，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭菁，北京市东卫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王为林，男，1975年4月18日出生。委托诉讼代理人：王功钊，北京市恒源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小亮，北京市恒源律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王士贤，男，1952年12月12日出生。被上诉人（原审被告）：易嘉时代房地产经纪（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：李文辉，经理。被上诉人（原审被告）兼易嘉时代房地产经纪（北京）有限公司之委托诉讼代理人：沈建平，男，1978年3月10日出生。上诉人重杨因与被上诉人王为林、王士贤、易嘉时代房地产经纪（北京）有限公司（以下简称易嘉时代）、沈建平房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初12807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。重杨上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判驳回王为林的全部诉讼请求。事实和理由：我与王为林互不相识，我二人之间从未签订过任何协议，亦未就涉案房屋买卖达成过一致的意思表示，故我二人之间不存在房屋买卖合同关系，我亦未收取过王为林任何款项。我从未委托王士贤、沈建平及易嘉时代出售房屋，我与该三者之间不存在居间合同关系。我购买房屋时，确系委托王士贤从×××有限公司（以下简称中通公司）处买房，因中通公司三年多未交付房屋，故我让王士贤协调把房屋退还给中通公司。我对中通公司与王为林之间签订的房屋买卖合同并不知情，通过一审庭审，我才得知王为林将购房款142.68万元交给了沈建平，沈建平又将款项交至王士贤，我只收到王士贤89.9万元，王士贤称该款项系中通公司退回的购房款、赔偿的损失及违约金，差额52.78万元在沈建平、王士贤和易嘉时代处。我退房后，王为林与中通公司签订了安置协议书，后经另案生效判决确认，该房屋买卖合同关系无效，因该合同取得财产应当返还，收取王为林1426797.28元购房款的人系沈建平，中通公司根据另案生效判决返还王为林485117.28元之后，剩余941680元应当由沈建平、王士贤及易嘉时代返还。我收到的系王士贤返还的退房款，与王为林无关，故我不同意王为林的诉讼请求。另，一审法院遗漏当事人中通公司，属于严重违反法定程序，综上，请求二审法院支持我的上诉请求。王为林辩称，同意原判，不同意重杨的上诉请求。王士贤、易嘉时代、沈建平辩称：同意原判。王为林向一审法院起诉请求：1、解除王为林与重杨之间的买卖关系；2、解除王为林与易嘉时代签订的《购房协议书》《代购房协议书》；3、请求依法判决重杨退还购房款1425000元；4、请求沈建平、易嘉时代退还信息费20000元；5、请求易嘉时代、沈建平赔偿损失100000元。一审法院认定事实：案外人中通公司曾与重杨（系非拆迁范围内的居民）签订《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》。中通公司收取了重杨的购房款项485117.28元（含公共维修基金1753.44元、印花税43.84元）。2014年1月，王为林欲购买重杨与中通公司签订合同项下的北京市东城区宝华里房屋。遂与易嘉时代于2014年1月23日签订《购房协议书》，该协议约定预订房屋为北京市东城区宝华里，建筑面积56.2平方米。定金10万元，购房款1405000元等。同日，王为林向易嘉时代支付定金10万元。2014年1月27日，易嘉时代（甲方）与王为林（乙方）签订《代购房协议书》，该协议约定乙方预定房屋为北京市东城区×××1002号，建筑面积56.20平方米。定金10万元，房款总价人民币1405000元。付款时间约定，1.乙方于2014年1月23日支付定金10万元；2.乙方于2014年1月26日支付房款570000元；3.乙方于2014年1月27日补齐剩余房款735000元；4.乙方于2014年1月27日支付信息服务费20000元；5.乙方于2014年1月27日支付公共维修基金、印花税及其他费用21797.28元；6.以上各项费用共计1446797.28元，已于2014年1月27日全部付清。诉讼中，重杨承认收到王为林的款项为1426797.28元。包括公共维修基金及印花税1797.28元。2014年1月26日，中通公司作为甲方与王为林作为乙方签订《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》（以下简称涉诉协议书），约定甲方安置乙方×××1002号壹居室，建筑面积56.2平方米。楼房建设期三年，乙方需自行周转，并承担周转期间发生的各项费用，周转时间2014年1月26日至2017年1月25日。超出原建筑面积但未超过人均15平方米的部分56.2平方米，回迁购房款合计87672元，公共维修基金1753.44元。所购房屋产权归乙方所有，平房私房产权人所购房屋按商品房产权管理，承租人及房改房产权人所购房屋按经济适用房产权管理。本协议一式四份，甲乙双方各一份，危房改造及房地产管理部门各一份。安置协议关于乙方在宝华里危改区内原住址为宝华头条22号，原建筑面积18.09平方米，现有正式户口0人，安置人口1人，分别是王为林。折抵回迁安置购房款的各项补助费等约定处均为空白。2014年1月26日，中通公司向王为林开具了87672元的发票。中通公司未退还重杨购房款。2017年1月，王为林曾以房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉中通公司、地雅投资管理集团有限公司（以下简称地雅公司），要求解除王为林与中通公司于2014年1月26日签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》，退还已付购房款483320元、公共维修基金1753.44元、印花税43.84元，赔偿购房差价赔偿金2045680元等。该案经审理认为王为林并非宝华里地区的被拆迁居民，涉诉协议书上的有关拆迁信息均是中通公司违规操作制作的虚假信息。对此，王为林与中通公司均知情。因王为林不是被拆迁居民，其签订拆迁安置协议书违反国家颁布的有关法规……，故王为林与中通公司签订的协议书依法应当认定无效……。中通公司收取王为林的钱款依法应当予以返还。关于中通公司返还钱款的数额，中通公司虽未直接从王为林处收款，但中通公司收取过重杨购房款483320元、公共维修基金1753.44元、印花税43.84元。后重杨不再履行所签协议，而此时王为林表示愿购买重杨不购买的涉诉房屋，对此，中通公司予以认可，并与王为林签订协议。但中通公司并未向重杨退款。应认定中通公司负有将485117.28元返还王为林的义务。因订立协议时双方明知王为林不是被拆迁居民，双方对协议无效的后果均有过错，故王为林要求赔偿购房差价损失，缺乏依据，法院不予支持。但中通公司在返还已收钱款的同时应向王为林赔偿利息损失，利息的计算标准可参照借款利息的四倍予以确定。王为林与地雅公司不存在合同关系，且王为林未提供充分证据证明地雅公司同意为中通公司所负债务承担保证责任，故王为林要求地雅公司承担连带返还钱款和赔偿损失的责任，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，一审法院作出（2017）京0101民初2481号民事判决书，判决中通公司返还王为林已付购房款四十八万三千三百二十元、公共维修基金一千七百五十三元四角四分，印花税四十三元八角四分，按同期银行贷款利率的四倍向王为林支付前述已付购房款、公共维修基金及印花税自二〇一四年一月二十七日至判决生效之日止的利息损失。后王为林不服提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理作出（2018）京02民终4467号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现王为林提起本案之诉，诉如所请。一审法院认为，根据所查明的事实，重杨原与中通公司签订《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》。后王为林通过易嘉时代、沈建平及王士贤自愿购买重杨在上述协议书中约定的房屋，并按照约定向重杨交纳了购房款、公共维修基金、印花税及其他费用共计1426797.28元。故王为林与重杨之间形成了房屋买卖合同关系。王为林就涉诉房屋亦与中通公司签订了《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》。王为林虽就涉诉房屋与中通公司签订《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》。但王为林并未直接向中通公司交纳相关款项。后王为林将中通公司诉至法院，法院经审理，确定王为林与中通公司签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》违反相关规定，应属无效，并判决中通公司返还王为林购房款、公共维修基金、印花税共计485117.28元，并支付利息。现王为林诉至法院要求解除其与重杨就涉诉房屋之间的买卖关系。现王为林与中通公司签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》已被生效判决认定无效，鉴于王为林、重杨均非涉诉房屋地区的拆迁居民，故王为林与重杨就涉诉房屋所形成的房屋买卖合同关系亦应属无效。对此，双方均有责任。在此情况下，重杨应当返还王为林支付的购房款等费用。考虑到重杨已向中通公司交纳了购房款483320元。在王为林与中通公司案件的生效判决中已经确认上述款项由中通公司返还王为林，故重杨在返还王为林购房款等款项时应扣除483320元。关于王为林要求解除与易嘉时代签订的《购房协议书》，《代购房协议书》，并要求易嘉时代、沈建平支付信息费及赔偿损失一节，应属居间合同纠纷，不宜再本案中处理，王为林可另行解决。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、重杨于判决生效后三十日内返还王为林已付购房款941680元；二、驳回王为林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，重杨提交了收条、委托拆迁咨询协议书、置换经济适用房协议合同书、银行流水、谈话笔录、企业信息等证据，欲证明重杨同时从中通公司购得两套房屋，由于房屋迟迟不能交付，其又将房屋通过王士贤退还给中通公司，其与王为林之间不存在房屋买卖合同关系。王为林对此不予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据所查明的事实，重杨原与中通公司签订《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》。后王为林通过易嘉时代、沈建平及王士贤自愿购买重杨在上述协议书中约定的房屋，并按照约定通过沈建平交纳了购房款、公共维修基金、印花税及其他费用共计1426797.28元。原审中，王士贤、易嘉时代、沈建平均主张易嘉时代、沈建平扣除中介费后将王为林的购房款转给了王士贤，王士贤在收到款项后又转给了重杨，重杨在庭审中亦多次认可其收到了王为林主张的购房款1426797.28元。故王为林虽就涉案房屋与中通公司签订协议书，但并未向中通公司交纳过相关款项，从履行行为看，其实质上与重杨形成了房屋买卖合同关系。现王为林与中通公司之间签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》已被生效判决认定无效，原审法院对王为林与重杨之间的房屋买卖合同关系的效力及责任认定并无不当，本院对此不持异议。在此情况下，重杨应将购房款返还王为林。本院审理中，重杨否认其在一审中对收受购房款及与王为林买卖关系的自认，但并未提交充足的证据予以证明，亦不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的撤销自认的条件，故对其该上诉意见，本院不予采信。综上所述，重杨的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13217元，由重杨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二〇年五月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 杨 竹