广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初500号原告（反诉被告）：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路****自编60007-Y。法定代表人：张彩萍，总经理。委托诉讼代理人：黄蒙、毕伟成，均为原告员工。被告（反诉原告）：广州市熹兆餐饮有限公司，住，住所地广州市海珠区叠景路156至170（双号）自编****/div>法定代表人：程莉，总经理。委托诉讼代理人：温德康，国信信扬律师事务所律师。原告广州市溢晖房地产开发有限公司诉被告广州市熹兆餐饮有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄蒙，被告的委托诉讼代理人温德康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:原、被告就被告租赁原告位于广州市海珠区叠景路156号至170号（双号）合生广场（南区）五层L5-20号房屋（以下简称“涉案房屋”）签订《租赁合同》，约定：租赁期限自2018年1月1日至2021年12月31日止；2018年1月1日至2019年12月31日月保底租金为30155.9元，其后每个租赁年度租金逐年递增；被告应于每月月底前向原告支付下月租金、物业管理费，并约定了双方其他权利义务及违约责任等。原告于2018年1月1日向被告交付涉案房屋，被告接受房屋后因未能办理涉案房屋消防报建验收手续，以致无法按照《租赁合同》约定的开业日期如期开业。被告后于2018年5月15日正式开业经营。为弥补被告损失，双方于2018年7月19日签订《租赁补充协议》，通过变更租赁合同开业日（起租日）的形式，免收被告2018年5月15日至2018年7月14日的租金和物业管理费。原租赁合同约定的租金，物管费等费用从2018年7月15日开始计算。被告因经营不善于2019年1月15日停业，原告多次催讨租金未果。为及时止损，原告于2019年1月31日在涉案房屋外张贴《单方解约函》，同时于2019年2月1日向被告邮寄《单方解约函》，明确双方租赁合同于2019年1月31日终止并要求被告将场地恢复原则后向原告交还，但被告拒收。不同意被告的反诉请求。被告违约我方有权没收租赁保证金及其他费用，其他费用就包括了被告所主张的其他保证金都不予退还。故原告起诉请求判令：1、确认原、被告双方签署的《租赁合同》及《租赁补充协议》于2019年1月31日解除；2、被告向原告支付2019年1月1日至2019年1月31日期间欠缴的租金31663.7元、物业管理费11794.94元及因逾期支付租金和物业管理费所产生的违约金（自2019年1月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰计算至实际付清之日止）；3、被告向原告支付2018年12月1日至2019年1月31日期间水费340.6元和电费5850元及因逾期支付水电费所产生的违约金（自2019年2月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰计算至实际付清之日止）；4、被告向原告支付2018年7月15日至2018年8月31日期间的三方接口技术支持费660.98元、2018年10月1日至2019年1月31日期间的三方接口技术支持费1696元因逾期支付技术支持费所产生的违约金（自2019年2月1日起，以所欠款项为本金，按每日1‰计算至实际付清之日止）；5、被告向原告支付违约金123849.6元（即三个月租金和管理费之和）；6、被告向原告支付案涉房屋复原费28607.98元；7、本案诉讼费由被告承担。被告辩称并反诉称：同意《租赁合同》及《租赁补充协议》已经解除，但解除日期应当是2019年1月15日，因被告于该日停业。在租赁合同中约定，被告向原告支付装修押金10000元、公用事业保证金7372元、三方接口保证金5000元、油烟管道清洗保证金3000元、油烟管道清洗保证金3000元。现合同已经解除，原告无权继续扣押上述款项，应返还给被告。对于原告的起诉，被告认为合同解除日期应为2019年1月15日，因原告已于2019年1月15日停业，租金和物业管理费只应计算至该停业之日。根据合同约定，每月租金为30155.9元，物业管理费费1127.3元，故被告拖欠的租金、物业管理费分别为15077.95元、5563.65元。原告主张的水电费没有依据，其提交的水电费抄表记录是单方制作，没有经过被告的确认。原告主张技术支持费没有依据，被告的收银系统不支持原告的技术接口，一直没有接入，原告自始至终都没有向被告提供该服务，原告也一直没有收取该费用，在此之前原告也从来没有催缴，原告对该费用是默认不收的。针对违约金，被告在承租商铺时已经向原告支付了租赁保证金，在被告停业后，原告也没有向被告返还租赁保证金，将租赁保证金予以没收。而租赁保证金是为了使被告能够按照合同履约的一种形式，本质上也属于违约保证金，二者功能一直，属于重复惩罚。被告的违约也没有给原告造成超过租赁保证金的损失，如果支持其违约金对被告显失公平。被告是2019年1月15日搬离涉案商铺的，搬离的时候已经对商铺进行了清理，原告根本就不需要对商铺再进行恢复原状。另外，被告进场的时候，商铺就没有清理掉原有的装修，被告为此还花了钱进行修复。原告也没有提交其签订的对房屋进行修复的合同，房屋复原费没有事实和法律依据。故提出反诉请求判令：1、判令原告向被告返还装修押金10000元、公用事业保证金7372元、三方接口保证金5000元、油烟管道清洗保证金3000元，合计25372元；2、原告承担本案的诉讼费用。经审理查明：2018年1月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，约定4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项（但非经甲方书面同意乙方无权用其已付的租赁保证金抵扣其应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同约定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额；4.1.2甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方；4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用，此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等物业管理项目发生的费用；4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提前3日内通知乙方而采取适当手段（包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用），因此造成的一切后果由乙方自行承担；12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的；13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；（第十四条）在乙方违约情况下甲方又接受租金或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利，此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利，甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准；15.2对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以向本合同第22.1条款所述的地址一或地址二的任一地址发送，在乙方接收该房屋后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定地发给了乙方，并视为由乙方于下一个工作日收到；（第十六条）本合同的附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力，当本合同与本合同附件相关内容存在不一致或冲突的情况，以本合同的约定为准；19.1甲方出租给乙方的房屋座落在广州市海珠区叠景路156-170号（双号）被称为“合生广场”的四层L5-20号房屋；19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为147.44平方米；19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“蜀阁品牌餐饮业态”之用途，该房屋的商铺名称是蜀阁；20.1该房屋的租赁期为自交付日起4年的时间，即2018年1月1日至2021年12月31日；20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起0天的装修期，装修期内无物业管理费及宣传推广费，但乙方须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）；若乙方在本合同21.6条款约定的开业日前开业的，则乙方还须按照本合同第一个租赁年度中最后一个月的租金、物业管理费和宣传推广费的标准补交其从实际开业日起至开业日前一日期间的租金、物业管理费和宣传推广费，若双方另行达成补充协议的，则以补充协议为准；20.3双方暂约定该房屋交付日为2018年1月1日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的交付条件详见附件二；20.4自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取，乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即应付租金=保底租金+提成租金超出保底租金的部分；21.1.1保底租金：按租用面积计算，考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠，第一个租赁年度（2018年1月1日至2018年12月31日）月保底租金为30155.9元，第二个租赁年度（2019年1月1日至2019年12月31日）月保底租金为30155.9元；21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金133125.06元；21.3目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米75.47元核算，即该房屋每月的物业管理费为11127.3元，乙方应于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的物业管理费；21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为10000元，公用事业费保证金为7372元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有），公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方；21.8本合同的收银方式为独立收银甲方安装接口设备。三方接口技术支持费自使用之日起计算，乙方在租赁期内使用1台接口设备，三方接口技术支持费为400元/月/台，每个月的三方接口技术支持费总计为400元；三方接口保证金为5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金及首月的三方接口技术支持费，自第二个三方接口实际使用月起，乙方应于其后每月月底前付清下个月的三方接口技术支持费；22.1本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：被告的地址一为广州市海珠区叠景路156-170号（双号）合生广场L5-20号商铺，地址二为广州市荔湾区源溪石路边**大院****；等。合同附件三物业收费标准：装修管理费15元/平方米/月（按租赁面积计算）；装修押金50元/平方米（租赁面积），但最低不少于10000元，可退还，该房屋交付前支付；电费1元/度（含损耗费），按计量表读取数字收取，由业主代付；水费5.24元/吨（含基本水价、排水费及损耗），按计量表读取数字收取，由业主代付；餐饮类租户，油烟管道清洗保证金3000元，合同期内，租户不按业主规定要求进行清洗的，将由业主指派人员清洗，费用从保证金中扣除，该费用在退还租赁保证金时一并退还（如有）；等。同日，被告签署《验铺确认表》。2018年7月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁补充协议》，约定：乙方已于2018年1月1日接受该房屋，后因未能办理消防报建验收手续未能在《租赁合同》约定的最晚开业日开始正常营业，直至2018年5月15日才能开始营业；《租赁合同》中的交付日变更为2018年7月15日，租赁期自2018年7月15日至2022年7月14日；第一个租赁年度中的2018年7月15日至2019年7月14日期间的月保底的租金为30155.9元；等、2019年2月1日，原告按《租赁合同》约定的通讯地址二向被告邮寄《单方解约函》，函告双方签订的租赁合同于2019年1月31日终止，要求被告支付涉案房屋欠缴的租金、物业管理费、水费、电费等各项费用、逾期付款违约金元、解除违约金等，并告知被告根据《租赁合同》之约定，原告没收被告的租赁保证金、公用事业费保证金、装修押金及油烟管道清洗保证金等费用共165153.31元（具体数额以原告财务最终核算为准），并保留就违约金不足部分及其他损失向被告追偿的权利；要求被告于2019年1月31日前搬离该铺位物品并将该铺位恢复原状交还给原告，逾期未执行，原告将根据合同约定拆除，由此发生的费用由被告承担；等。网上的查询记录显示该邮件于2019年2月3日退回妥投。原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、合生广场（南区）录入乐软系统商铺水电表（12月、1月）、水电费的发票，据发票显示2018年12月水费为241.04元、2019年1月水费为99.56元，2018年12月电费为4070元，2019年1月电费为1780元；2、《毛坯还原报价》复印件及销售方为广州市华丽骏业机电装饰工程有限公司开给原告的发票共计28607.98元，备注显示项目名称为L520打拆项目。被告质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，是原告单方制作；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予认可，该发票没有相应的合同及支付证明来说明与修复工作由任何真实性。诉讼中，原、被告双方确认：被告向原告交纳了合同约定的租赁保证金133125.06元、装修押金10000元、公用事业保证金7372元、三方接口保证金5000元、油烟管道清洗保证金3000元；被告向原告交纳了2018年9月的三方接口技术支持费；被告没有向原告交纳2019年1月的租金及物业管理费及2018年12月至2019年1月的水电费。原告表示根据合同约定被告迟延交付租金因承担违约金责任，我方有权根据合同约定将被告缴纳的租赁保证金予以没收。被告表示其于2019年1月15日撤场，撤场时未与原告办理交接手续，原告自行于2019年1月31日收回涉案房屋；被告已将POS机交还给原告；被告同意原告在本案中没收其缴纳的租赁保证金，并表示今后不会以任何形式要求原告返还该租赁保证金。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》及《租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；被告逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同。根据查明事实，因被告逾期支付租金，原告向被告发送《单方解约函》，要求解除租赁合同，被告称其于2019年1月15日搬离房屋但自认其当日并未与原告办理房屋交接手续，原告于2019年1月31日收回涉案房屋，故原告要求确认《租赁合同》及《租赁补充协议》于2019年1月31日解除的诉讼请求有理，本院予以支持。原告于2019年1月31日收回商铺，被告应按照合同约定的标准向原告支付2019年1月的租金30155.9元、物业管理费11127.3元。原告超过该部分租金、物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于水电费。原告提交了其缴纳水电费的发票和被告使用水电量的明细表予以证明，且水电费的标准在合同中已明确约定，故原告要求被告支付2018年12月1日至2019年1月31日期间水费340.6元和电费5850元有理，本院予以支持。关于三方接口技术支持费。被告自认接受了原告的POS机，且曾支付过2018年9月的费用。虽被告称其无法使用但被告并未举证证实，也未能举证证明POS机交回给原告的时间，故被告应向原告支付2018年7月15日至2018年8月31日期间、2018年10月1日至2019年1月31日期间的三方接口技术支持费，按每月400元计。超过该部分三方接口技术支持费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，被告逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同；被告已付的租赁保证金及被告已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时被告还须支付给原告相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金。本案因被告违约导致合同解除，按合同约定，租赁保证金不予退还。被告在本案中同意租赁保证金原告予以没收。由于合同并未明确不予退还的其他费用内容，且公用事业保证金、装修押金、三方接口保证金、油烟管道清洗保证金并非租金缴纳的保证，现租赁合同已解除，被告反诉请求原告退回装修押金10000元、公用事业保证金7372元、三方接口保证金5000元、油烟管道清洗保证金3000元，合法有理，本院予以支持。原告以被告逾期支付租金和其他费用为由，提出解除合同并诉请被告支付解除合同的违约金123849.6元（即三个月租金和管理费之和）元及逾期支付租金、物业管理费、三方接口技术支持费、水电费的违约金。本案中被告同意其交纳的租赁保证金由原告予以没收，并表示之后亦不会再向原告主张返还该保证金，原告表示根据合同约定被告逾期支付租金及其他费用原告有权没收租赁保证金。原、被告双方均认可原告没收被告交纳的租赁保证金，结合本案中原告的实际损失，基于公平原则，在原告已经没收被告交纳的租赁保证金的情况下，对原告主张的上述违约金均不予支持。至于原告主张房屋复原费。原告仅提供了若干发票，但并未提供相应合同、支付款项的凭据，故仅有发票不足以证实原告的主张，原告的证据证明力不足，原告要求被告支付房屋复原费的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市溢晖房地产开发有限公司与被告广州市熹兆餐饮有限公司签订的《租赁合同》及《租赁补充协议》于2019年1月31日解除；二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2019年1月1日至2019年1月31日的租金30155.9元、物业管理费11127.3元；三、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2018年12月1日至2019年1月31日期间水费340.6元、电费5850元；四、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2018年7月15日至2018年8月31日、2018年10月1日至2019年1月31日的三方接口技术支持费（按每月400元计）；五、原告在本判决生效之日起10日内，向被告退还装修押金10000元、公用事业保证金7372元、三方接口保证金5000元、油烟管道清洗保证金3000元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4625元，由原告负担3597元，被告负担1028元；本案反诉受理费217元，由被告负担。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年五月十五日书记员  李敬钊吴越鸣