山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初1195号 原告：隋瑞珍，女，1963年1月27日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被告：洪志斌，男，1954年1月14日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 第三人：孙玉兰，女，1957年10月22日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王宇娇，山东琴岛律师事务所律师。 原告隋瑞珍与被告洪志斌、第三人孙玉兰民间借贷纠纷一案，本院于2020年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隋瑞珍、第三人孙玉兰委托诉讼代理人王宇娇到庭参加诉讼。被告洪志斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隋瑞珍向本院提出诉讼请求：1.判令洪志斌偿还借款本金70万元；2.判令洪志斌支付利息49000元（以70万元为基数，自2019年1月5日起至2019年7月4日止，按年利率14%计算）及违约利息（自2019年7月5日起至实际还款日止，按年利率24%计算）；3.判令隋瑞珍对洪志斌抵押的位于青岛市市北区××路××号××号楼××单元××户房屋享有优先受偿权，有权对抵押房产经协商折价或以拍卖、变卖该房产取得的价款优先抵偿上述债务；4.本案诉讼费、律师费、保全费及其他相关诉讼费用由洪志斌承担。事实和理由：2018年7月3日，隋瑞珍与洪志斌签订抵押借款合同，洪志斌向隋瑞珍借款70万元，并以洪志斌位于青岛市市北区××路××号××号楼××单元××户的房屋作抵押担保，借款期限12个月，借款年利率14%。隋瑞珍于2018年7月5日向洪志斌交付借款。洪志斌仅于2019年1月4日前支付利息49000元，此后再未偿还过借款本息。 洪志斌未作答辩。 孙玉兰述称，根据山东省青岛市市北区人民法院（以下简称“市北法院”）于2019年5月9日作出的（2018）鲁0203民初5028号民事判决书的认定，涉案房屋已由洪志斌出卖给孙玉兰，双方买卖合同有效，洪志斌无权将房屋抵押，故隋瑞珍对本案所涉房屋不享有优先受偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年7月3日，隋瑞珍与洪志斌签订《抵押借款合同》，约定：1.洪志斌向隋瑞珍借款70万元，借款期限自2018年7月3日起至2019年7月2日止，共12个月，实际借款日以借贷双方办理的借据上所记载的日期为准，实际还款日相应顺延；2.借款期限内年利率为14%，利息自贷款发放之日起计算，分两期支付，每一期支付一半，第一期还息于2019年1月2日前支付，第二期还息于实际还款日连本偿清；3.洪志斌自愿以其所有并拥有处分权的位于青岛市市北区××路××号××号楼××单元××户房屋抵押给隋瑞珍，作为履行该合同的担保，抵押担保范围为贷款本金、利息、逾期利息、违约金及实现债权的所有费用；4.合同期满（指实际还款日）后，如借款人不能按时向贷款人归还贷款本金，贷款本金逾期利息按银行同类贷款利率4倍计算；5.合同期满后，如借款人不能按时向贷款人归还贷款本金，应向贷款人支付每天万分之五的违约金。 2018年7月3日，洪志斌向隋瑞珍作出《声明书》，承诺抵押房产在2018年7月3日前从未出租，如有任何租赁纠纷后果自负。抵押房产于2018年7月4日办理了抵押登记，他项权证号为鲁（2018）青岛市不动产证明第0060323号。洪志斌将房屋所有权登记证书交予隋瑞珍保管。 2018年7月5日，隋瑞珍分两笔向洪志斌转账支付借款70万元，洪志斌向隋瑞珍出具借款借据。 二、2018年，孙玉兰将洪志斌诉至市北法院，请求确认孙玉兰与洪志斌签订的协议书有效，判令洪志斌将本案所涉房屋过户至孙玉兰名下。 2018年6月26日，市北法院作出（2018）鲁0203民初5028号民事裁定书，裁定冻结洪志斌的银行存款408000元或查封、扣押其他相应价值的财产。2018年7月6日，市北法院查封了本案所涉房屋。 2019年5月9日，市北法院作出（2018）鲁0203民初5028号民事判决书，认定如下事实：孙玉兰与洪志斌原系夫妻，双方于XXXX年X月XX日离婚，法院判决双方对青岛市海泊河小区七区XXXXXXXXXXXX户房屋（即本案所涉房屋）均有居住权。2000年1月11日，孙玉兰与洪志斌签订《协议书》，约定洪志斌自愿转让其对涉案房屋的权利，孙玉兰一次性付给洪志斌购房款25000元，自付款之日起该房全部归属孙玉兰所有。协议签订后，孙玉兰向洪志斌支付25000元。2018年1月23日，洪志斌办理了本案所涉房屋的产权登记。判决时该房屋由孙玉兰及女儿洪媛媛实际居住使用。该判决认为：孙玉兰与洪志斌签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。根据青岛市国土资源和房屋管理局《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，“在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。”涉案房产于2018年1月23日办理了房屋产权，至判决时尚不满5年，无法进行产权过户手续。故孙玉兰要求房屋过户的诉讼请求不符合该通知的规定，法院不予支持。孙玉兰可在符合过户条件时另案主张权利。判决如下：孙玉兰与洪志斌于2000年1月11日签订的《协议书》有效；驳回孙玉兰的其他诉讼请求。 上述判决生效后，孙玉兰就该案申请再审，截至本案庭审时，尚处于再审审查阶段。 本院认为，隋瑞珍与洪志斌签订《抵押借款合同》，达成借贷合意，且隋瑞珍已实际交付借款，双方的借款合同关系合法有效。现借款期限已届满，洪志斌除应归还本金并支付借期内利息外，还应承担逾期还款的违约责任。合同同时约定了逾期利息及逾期违约金，总计超过年利率24%，隋瑞珍自愿一并调整为按年利率主张符合法律规定，本院予以支持。 本案争议的焦点是隋瑞珍是否对本案所涉房屋享有抵押权。根据（2018）鲁0203民初5028号民事判决书的认定，本案所涉房屋原由孙玉兰与洪志斌共同享有居住权，孙玉兰与洪志斌于2000年签订《协议书》，洪志斌将其对本案所涉房屋享有的权利份额转让给了孙玉兰，双方的协议合法有效，且孙玉兰已按协议实际支付对价。由此可见，洪志斌未经孙玉兰同意，将涉案房屋抵押给隋瑞珍，系无权处分，故本案涉及到隋瑞珍能否善意取得抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得需要满足三个条件：第一，受让人需是善意的；第二，受让人支付了合理的价款；第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。抵押权的善意取得参照上述规定。 对于第一项条件中善意的认定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定，受让人不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定为善意；真实权利人应就其反对主张承担举证证明责任。本案中，洪志斌以涉案房屋向隋瑞珍提供抵押担保时，房屋登记权利人为洪志斌，不动产登记簿上没有记载任何异议登记或查封等限制不动产权利的事项，隋瑞珍依据登记公示的权利状态，有理由相信洪志斌有权处分房屋。虽然抵押登记办理时孙玉兰已对洪志斌提起了诉讼并申请财产保全，但涉案房屋尚未被实际查封，孙玉兰未提交证据证明隋瑞珍对此知情或应当知情。对于隋瑞珍未到现场查看涉案房屋是否构成重大过失，本院认为，隋瑞珍以个人名义对外出借款项，并非专业金融机构，也不是法律从业人员或熟悉抵押业务的金融从业人员，故对于抵押的法律风险，不能苛求其达到专业标准的认知程度。抵押权不以占有使用房屋为目的，不涉及房屋的位置、布局、朝向等自然状态，故是否查看房屋并不是决定交易能否成立的必要过程，而只是作为对权属状态的一种佐证。不动产的权利状态以登记为公示方式，隋瑞珍基于对登记公信力的信赖，接受登记权利人洪志斌以涉案房屋作为借款的担保，为确保房屋无争议，隋瑞珍要求洪志斌对房屋状态作出书面声明并将房屋所有权登记证书原件留存在隋瑞珍处保管，隋瑞珍已经尽到了合理的注意义务，仅是未到现场查看房屋，不构成重大过失。隋瑞珍在涉案房屋设定抵押权时不知道洪志斌无处分权，且无重大过失，应认定为善意。 涉案房屋设定抵押权是作为洪志斌向隋瑞珍借款的担保，隋瑞珍已实际交付借款，已满足第二项支付合理对价的条件；房屋办理了抵押登记，已满足第三项应当登记的已办理登记的条件。 综上，隋瑞珍符合善意取得的条件，依法取得涉案房屋的抵押权，有权就该房屋在抵押担保范围内优先受偿。 隋瑞珍未提交证据证明律师费等费用的发生，对其相关诉讼请求本院不予支持。 洪志斌经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定，判决如下： 一、洪志斌于本判决生效后十日内偿还隋瑞珍借款本金70万元、利息49000元，并支付逾期利息及违约金（逾期利息及违约金一并以70万元为基数，自2019年7月5日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）； 二、对本判决第一项确定的给付金额，隋瑞珍有权以洪志斌抵押的鲁（2018）青岛市不动产证明第0060323号他项权证项下的财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿； 三、驳回隋瑞珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12050元、保全费4645元，共计16695元，由洪志斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 丁 卉 审判员 于 萍 审判员 张丰国 二〇二〇年五月二十日 书记员 于 雪