广东省开平市人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤0783执异70号 案外人：开平市长沙街幕村村民委员会，住所地：开平市长沙幕村路**。 法定代表人：伍文竞。 申请执行人：甄宝妹，女，1958年1月2日出生，汉族，住址：开平市。 委托诉讼代理人：邓燕红，广东风采新纪元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞瑞，广东风采新纪元律师事务所律师。 被执行人：开平市富祥市场服务管理有限公司，，住所地：开平市长沙街道办事处金山中学北面 法定代表人：莫宗谷。 委托诉讼代理人：冯燕玲，广东聚理律师事务所律师。 本院在执行（2019）粤0783执1483号申请执行人甄宝妹与被执行人开平市富祥市场服务管理有限公司（以下简称“富祥公司”）租赁合同纠纷一案过程中，案外人开平市长沙街幕村村民委员会（以下简称“幕村村委会”）于2020年4月22日提出执行异议。本院于2020年4月22日受理后，依法组成合议庭于2020年4月30日公开召开听证审查，案外人幕村村委会的负责人伍文竞、申请执行人甄宝妹及委托诉讼代理人邓燕红、被执行人富祥公司的委托诉讼代理人冯燕玲到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人幕村村委会向本院提出异议请求：请求停止对位于开平××××街金山中学北面地上无证建筑物的拍卖。 事实和理由：开平法院在执行（2019）粤0783执1483号甄宝妹与开平市富祥市场服务管理有限公司租赁合同一案过程中，拟拍卖位于开平××××街金山中学北面地上无证建筑物。因该建筑物的产权为案外人所有，现提出书面异议。理由：一、幕村村委会与何治发于2012年11月21日签订《开平市农村租赁合同》约定：何治发承租幕村村委会位于开平××××街金山中学北面面积21059.82平方米的土地，租赁期限十九年十个月(自2012年11月21日起至2032年9月20日止)。租赁期限届满或承租方因违约导致案外人解除本合同或承租方在租赁期内提前终止本合同的，建筑物、构筑物无偿归案外人所有。该约定表明承租人建造的所有建筑物、构筑物归案外人所有，承租人在未违约的前提下仅享有在合同履行期间对上述建筑物、构筑物的使用权，不享有所有权。合同期满或提前终止合同的，承租方无权享有任何权利。富祥公司即使出资在案外人出租的场地上建造建筑物、构筑物，不表明其享有所有权。根据约定该建筑物、构筑物的所有权归案外人所有。若法院拍卖该建筑物、构筑物势必损害案外异议人的合法权益，引起村民强烈反对及引发不稳定事件发生。二、《开平市农村租赁合同》是有效合同，履行期限至2032年3月20日才届满，若拍卖将出现承租人与买受人不一致的情况，必然会就出租场地的使用问题引起争议，案外人无法处理此争议。若出现拍卖被第三方投得的情况下，案外人只会履行与何治发签订的《开平市农村租赁合同》，不会与第三方进行协商，也不会做任何损害村民集体利益的行为。基于上述事实与理由，案外人特提出上述排除执行异议。 案外人幕村村委会提交以下证据：包括：1.（2019）粤0783执1483号之一通知复印件一份；2.（2019）粤0783执1483号送达评估报告通知书复印件一份；3.统一社会信用代码证书复印件一份；4.伍文竞居民身份证复印件一份；5.开平市农村租赁合同复印件一份；6.（2019）粤0783执1483号之二执行裁定书复印件一份；7.企业信用信息公示报告打印件一份；8.涉案土地的土地证复印件一份。9.建设用地规划许可证复印件一份。 申请执行人甄宝妹答辩称：１.关于是否拍卖涉案土地，申请执行人尊重法庭意见，由法庭依法确定。2.申请执行人认为地上建筑物的估值及占有使用权利的实现需要依托土地使用权，支付土地租金是使用地上建筑物的前提条件，本案由于被执行人一直拖欠申请执行人土地租金，如非申请执行人垫付租金，该地上建筑物无法实现价值，因此本案的执行需要重视土地租金，实际上本案的土地租金是由申请执行人一直垫付到2020年6月份，后续仍可能由申请执行人继续垫付。故申请执行人认为法院应当在涉案拍卖公告中明确告知受让人应按照《开平市富祥市场项目开发合作协议》约定的标准计算管理费（租金）给申请执行人甄宝妹。否则即使地上建筑物拍卖成交也无法实际使用，会给后续造成更多的诉讼纠争。3.如成功拍卖，拍卖所得地上建筑物价款应优先支付申请执行人的租金。 申请执行人甄宝妹没有向本院提交证据。 被执行人富祥公司答辩称：与开平××××街幕村村民委员会异议申请书所主张的内容一致。 被执行人富祥公司没有向本院提交证据。 经审查查明：本案于2019年6月12日受理执行（2019）粤0783执1483号申请执行人何治发与被执行人开平市富祥市场服务管理有限公司租赁合同纠纷一案，执行依据为：生效的（2017）粤0783民初2242号民事判决：一、被告开平市富祥市场服务管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付管理费(租金)2806886.4元及自2017年7月1日起至实际履行之日止按《开平市富祥市场项目开发合作协议》约定的标准计算管理费(租金)给原告何治发。二、驳回原告何治发的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。执行过程中，本院依法向被执行人富祥公司发出执行通知，责令被执行人向申请执行人支付管理费（租金）2806886.4元及自2017年7月1日起至实际履行之日止按《开平市富祥市场项目开发合作协议》约定的标准计算管理费（租金）；加倍支付迟延履行期间的债务利息；缴纳申请执行费30469元。因被执行人富祥公司未履行生效裁判文书确定的还款义务，本院于2019年7月16日作出（2019）粤0783执1483号执行裁定：查封被执行人富祥公司的位于开平××××街金山中学北面富祥市场内的地上建筑物。据此裁定，本院于2019年7月19日出具（2019）粤0783执1483号查封公告，查封开平××××街金山中学北面富祥市场内的地上建筑物，查封期限自2019年7月19日至2022年7月19日。2019年8月20日，根据申请人甄宝妹以何治发死亡为由提出的变更执行主体申请，本院作出（2019）粤0783执1483号之一执行裁定变更甄宝妹为本案申请执行人。2019年8月29日，本院作出（2019）粤0783执1483号之二执行裁定:拍卖被执行人富祥公司的位于开平××××街金山中学北面富祥市场内的地上建筑物，得款用于清偿债务。经依法委托，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2019年12月22日出具对位于开平××××街道办事处（金山中学北面）富祥市场内地上构筑物的市场价值评估报告书[信评报字（2019）第评Z1912601137号）],确定上述构筑物在评估基准日为2019年12月2日的市场价值为874.76万元。2020年4月13日，本院作出（2019）粤0783执1483号拍卖通知，通知甄宝妹、富祥公司、广州播扬建筑安装工程有限公司、黄启光、开平市沙塘镇骏达建材店，本院定于2020年5月14日10时至2020年5月15日10时（延时除外）在淘宝网司法拍卖平台上第一次公开拍卖开平××××街道办事处（金山中学北面）富祥市场内的地上建筑物。同日还作出（2019）粤0783执1483号告知书，告知开平市富祥市场各租户上述拍卖情况。2020年4月15日向开平××××街幕村村民委员会发出（2019）粤0783执1483号之一通知，通知其对上述拍卖的建筑物享有优先购买权。 另查明，案外人幕村村委会提交的《开平市农村租赁合同》，内容显示：“（甲方）幕村委员会为出租方，（乙方）何治发为承租方，于2012年12月14日签订《开平市农村租赁合同》，双方约定：甲方将位于开平××××街金山中学北面场地出租给乙方，租赁期限从2012年11月21日至2032年9月20日止，免租期为2012年11月21日至2013年5月20日，2013年5月21日至2018年5月20日每月租金为42120元，2018年5月21日至2023年5月20日每月租金为46332元。合同约定租赁期限届满或乙方因违约导致甲方解除本合同或乙方在租赁期内提前终止合同的，建筑物、构筑物无偿归甲方所有。”另本院受理的（2015）江开法民二初字第529号原告黄启光（反诉被告）诉被告开平××××街幕村村民委员会、开平××××街幕村经济联合社、开平市富祥市场服务管理有限公司（反诉原告）、第三人广州市捷兴装饰工程有限公司建设工程合同纠纷一案，于2017年5月15日作出的（2015）江开法民二初字第529号民事判决已发生法律效力，该判决对被告幕村村委会根据上述租赁合同约定涉案建筑物主张的所有权抗辩不予采纳，认定涉案富祥市场第一期建设工程的建设单位、发包单位是富祥公司，并判决如下：“一、被告开平市富祥市场服务管理有限公司应自本判决生效之日起十日内支付工程款4506008.43元及利息（以4506008.43元为基数从2015年8月21日起至本判决确认履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告黄启光；二、原告黄启光对位于开平××××街金山中学北面地块地上的富祥市场第一期工程在工程价款4506008.43元范围内享有优先受偿权。”本案听证审查中，案外人与申请执行人甄宝妹确认上述签订的《开平市农村租赁合同》未解除，至今仍在履行中，甄宝妹依约一直支付租金，未出现拖欠案外人租金情况。 本院认为：本案属案外人提出的排除执行异议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。本院在执行（2019）粤0783执1483号案件过程中，以（2019）粤0783执1483号及（2019）粤0783执1483号之二执行裁定书为依据，查封、拍卖被执行人富祥公司所有的开平××××街金山中学北面富祥市场内的地上建筑物（以下简称“涉案建筑物”），程序合法。对案外人幕村村委会提出涉案建筑物属其所有并排除执行的异议主张，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”及第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”的规定，（2019）粤0783执1483号案件拍卖的涉案建筑物属无证建筑物，案外人未有证据显示其已对该无证建筑物进行物权登记并成为物权登记的权利人。根据查明的事实，案外人作为涉案建筑物土地的出租方，其与承租人何治发签订《开平市农村租赁合同》，租赁期间从2013年5月21日至2032年9月20日，目前租赁期限尚未届满，承租方甄宝妹至今未因违约导致与案外人解除合同或者在租赁期内提前终止合同，因此，案外人尚未能据此合同约定取得涉案建筑物所有权。被执行人富祥公司基于与何治发就开平××××街金山中学北面场地成立实际形成的土地租赁合同关系，取得租赁土地的使用权，其在该土地上建设涉案建筑物，并据此取得收益，本院在执行中认定涉案建筑物现属被执行人富祥公司所有，对该涉案建筑物现状进行评估及执行拍卖处置合法有据。案外人对涉案建筑物未享有实体权利，不能排除执行。综上所述，案外人提出的排除执行异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回开平市长沙街幕村村民委员会的异议请求。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  梁颖文 审判员  戚锦洪 审判员  黄婷婷 二〇二〇年五月九日 书记员  李佩瑶 关绮明