甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初1312号原告：龚耐霜，女，汉族，1976年2月3日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李繁，甘肃赛莱律师事务所律师。被告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：杨文杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：乔乾郁，男，汉族，1984年3月9日出生，住甘肃省天水市秦州区，系该公司法务。委托诉讼代理人：王海霞，女，汉族，1995年8月7日出生，住兰州市城关区，系该公司法务。原告龚耐霜与被告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚耐霜委托诉讼代理人李繁，被告碧桂园公司委托诉讼代理人王海霞到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告龚耐霜向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付房屋维修费1359100.16元；2、依法判令被告向原告支付因房屋不能入住造成的损失360000元（按同地段、同类型、同样面积房屋出租价格15000元／月为准，从2016年8月1日暂计算至2018年7月29日，最终以维修后能够实际入住之日为准计算），以上两项共计1719100.16元；3、本案的诉讼费、评估费等费用由被告承担。事实与理由：2016年7月1日，原被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同编号为ＧＦ-2000-0171，原告从被告处购买了位于甘肃省兰州市城关区。该房屋总面积为333.08平方米，单价为每平方米人民币16682.26元，合同约定原告购买的房屋由被告按照合同附件三装饰、设备标准统一装饰、装修。被告应当在2016年8月1日前将该房屋交付原告使用。同时，合同对付款方式及期限、交接、保修责任、违约责任等均作了约定。合同签订后，被告向原告交付房屋，该房屋在交付时原告发现，该房屋存在外围地基塌陷，外墙瓷砖脱落，外围地基与房屋接缝处裂缝巨大等质量问题。房屋室内客厅、入户门厅、餐厅、卧室、卫生间等墙皮脱落，壁纸起伏，部分家具破损，阳台有裂缝等问题。当时原告就提出因房屋质量存在问题，装饰不符合合同约定不能入住，要求被告维修并更换。被告回复先办理完交房手续，后立即会派人维修并更换。等原告办理完交房手续后，被告一直未派人维修，后经原告多次催促，被告派维修人员前来维修，第一次维修并未解决房屋存在的上述问题。迫于无奈原告又多次催促被告前来维修，经过被告多次维修后该房屋存在的上述问题也一直未能解决，反而在维修过程中给室内家具等造成了更严重的损坏。《合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条规定质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释条文释义》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。基于被告多次维修并未解决原告房屋的上述问题，原告为了能尽快入住，只能自行维修，减少损失。原告委托甘肃名动建筑装饰设计有限公司对维修该房屋上述问题费用作了相应评估，评估结果为室内维修需315736元，外围地基维修需1043364.16元。因被告交付的房屋存在严重质量问题，导致原告不能入住，给原告造成了严重的经济损失，现原告按照同地段、同类型、同样面积房屋出租价格，向被告主张该房屋自交付之日起至该房屋经过维修符合入住条件时，该期间的经济损失。综上所述，被告违反合同约定，交付的房屋存在严重质量问题，导致原告不能入住，给原告造成了严重的损失。现原告依据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释条文释义》第十三条之规定，《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向本院提起诉讼，望判如所请。被告碧桂园公司辩称，原告主张的费用中维修费用和补偿费用其公司认可鉴定结果，但对后期的维修问题有争议，不再承担后期保修责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织原告出示了证据。原告提供的商品房买卖合同、买卖合同重要事项告知书、兰州碧桂园收楼应缴其他款项明细、银行回单、房屋质量保证书及被告提供的商品房买卖合同、补充协议、期楼收楼通知书、入住登记表等证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原告龚耐霜的申请，本院分别委托甘肃省建材科研设计院有限责任公司对涉案房屋室内、室外维修方案进行鉴定，甘肃省建材科研设计院有限责任公司根据委托出具了司法鉴定书（甘建材鉴定[2019]鉴字第09号）、关于“兰州新城Ｊ75001006幢１单元102号商品房室内、外装修维修方案的函”（甘建材院函[2019]39号）、司法鉴定补充意见书（甘建材鉴定[2019]鉴字第09-1号）；原告依据上述鉴定意见申请对涉案房屋维修的工程造价进行鉴定，本院根据其申请委托甘肃金诚信房地产估价有限责任公司进行了鉴定，该公司根据委托出具了工程造价鉴定意见书【甘金工鉴字（2019）第242号】及工程造价鉴定补充意见书【甘金工鉴字（2019）第242号（补充）】。本院还根据原告的申请，委托甘肃金诚信房地产估价有限责任公司对涉案房屋因室内外维修而影响入住损失进行估价，该公司据此出具了房地产损失估价报告【甘金诚信估字（2020）第333号】。本院当庭向原、被告出示了本院于2018年10月16日前往涉案房屋现场的勘验笔录及所拍摄的照片。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年７月１日,原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号:2016预26085）及相关附件,约定原告购买被告开发的位于兰州市城关区,建筑面积共333.08平方米,总房款5556529元,付款方式为银行按揭分期付款，用途为住宅。合同第八条约定:被告应在201６年8月１日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。被告碧桂园公司出具的房屋质量保证书载明保修责任之认定包括经鉴定由施工原因引起的质量安全隐患对用户正常使用造成妨碍的事项。保修范围包括基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程，保修期限为50年；屋面防水和保温工程及墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏及墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期限为5年；还包括外墙面砖松动、脱落、厨房和卫生间墙面瓷砖松动、脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏、上、下水管道堵塞、供热、供冷系统和设备、排水管道、电气管线、灯具、电器开关、配电箱、插座、建筑节能等，保修期限为2年。2016年10月22日，被告将涉案房屋交付原告，原告接收后房屋出现质量问题，后原告通知被告要求维修，但被告未能及时履行保修责任，遂酿成纠纷。另查明，甘肃省建材科研设计院有限责任公司出具的司法鉴定补充意见书（甘建材鉴定[2019]鉴字第09-1号）所列明的维修方案内容包括室外工程、壁纸工程、地面防水防潮工程、吊顶工程、门窗工程、饰面工程、烟道工程、室内管线，以上方案实施时必须考虑原状修层、防水防潮层等的拆除、清理、运输等环节所产生的费用，未明确的工程量按原装修设计图纸及施工图纸确实，重新装修所用材料质量及施工质量必须符合国家现行相关规范、标准的要求。据此，甘肃金诚信房地产估价有限责任公司对维修工程造价进行了鉴定，并出具了工程造价鉴定补充意见书【甘金工鉴字（2019）第242号（补充）】，该意见书载明工程总价款为人民币895700.12元。甘肃金诚信房地产估价有限责任公司对涉案房屋因室内外维修而影响入住损失进行估价后，出具了房地产损失估价报告【甘金诚信估字（2020）第333号】，该报告显示评估意见为因室内外维修而影响入住造成的损失（2016年8月1日至2018年7月29日）为194832元。本院认为,原、被告签订的商品房买卖合同、房屋质量保证书系双方的真实意思表示,合法有效,双方应该按照合同约定全面履行自己的义务。原告接收房屋后，在两年的保修期内涉案房屋便出现了质量问题，被告依约应当承担保修责任。原告通知被告维修涉案房屋后，被告至今尚未完全履行维修义务，存在拖延行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，原告有权自行或者委托他人修复维修并向被告主张支付维修费用。关于维修费用数额问题，甘肃金诚信房地产估价有限责任公司出具的工程造价鉴定补充意见书【甘金工鉴字（2019）第242号（补充）】载明维修工程的总价款为人民币895700.12元，被告虽主张该数额过高，但未能提出相反证据予以反驳，故原告主张被告支付房屋维修款895700.12元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的自2016年8月1日至2018年7月29日期间因房屋不能入住造成的损失360000元，原告因被告交付的房屋存在质量问题需要维修而不能入住，必然会产生相应的损失，该损失依法应由出卖人即被告碧桂园公司承担。根据甘肃金诚信房地产估价有限责任公司对涉案房屋因室内外维修而影响入住损失进行估价作出的房地产损失估价报告【甘金诚信估字（2020）第333号】，原告自2016年8月1日至2018年7月29日期间因房屋不能入住造成的损失为194832元，故对原告主张被告支付因房屋不能入住造成的损失194832元（自2016年8月1日至2018年7月29日期间内）的诉讼请求，本院予以支持，对于原告主张的其余部分的损失，因其未能提供相应证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，判决如下：一、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告龚耐霜房屋维修费用895700.12元；二、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告龚耐霜因房屋不能入住期间的损失194832元（自2016年8月1日至2018年7月29日期间内）；三、驳回原告龚耐霜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费20272元，鉴定费85000元，由原告龚耐霜负担38491元，由被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担66781元，于本判决书生效后十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 张 洁人民陪审员 张 起人民陪审员 张宗霞二〇二〇年五月二十八日书 记 员 刘 娟