山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1724民初3748号 原告（反诉被告）张爱东，男，1967年6月6日出生，汉族，住浙江省青田县。 原告（反诉被告）林伟芝，女，1965年9月21日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：黄舒羽，山东尽善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜鹤，山东尽善律师事务所律师。 被告(反诉原告)：菏泽华欧置业有限公司，住所地巨野新城区。 法定代表人:王磊,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王海平。 原告(反诉被告)林伟芝、张爱东与被告(反诉原告)菏泽华欧置业有限公司（以下简称华欧公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林伟芝及林伟芝、张爱东的委托诉讼代理人黄舒羽、被告(反诉原告)华欧公司委托诉讼代理人王海平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张爱东、林伟芝向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告按合同约定交付位于巨野县××路××路南欧洲城第6号楼1-10间（靠文苑路起1-10号房）1-6层，加顶层电梯房商业用商品房（合同价12185355元）；2.判令被告承担自2014年7月1日起，以8243235元为基数至实际交付房屋之日止，按日万分之六计算违约金；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：张爱东、林伟芝系夫妻，2013年1月25日与华欧公司签订商品房买卖合同1份，购买华欧公司开发的巨野县金山路西巨鄄路南欧洲城第6号楼1-10间（靠文苑路起1-10号房）1-6层加顶层电梯房商业用商品房，预测建筑面积4463.5㎡，单价2730元／㎡，总价12185355元）。合同签订之日支付首付8243235元，余款在交付房产后一个月内付清。房屋交付日期为2014年6月30日前。逾期交房的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房价款的万分之六计算违约金。合同签订后，原告按约定通过银行转账方式交付首付款8243235元，被告出具收据。但被告逾期并没有向原告交付所购房屋，至今已逾期4年多并且违约仍在继续。被告逾期交房给原告造成巨大经济损失，应按合同约定支付违约金。 华欧公司辩称，我公司没有违约，而是原告严重违约，至今没有来交接房屋及支付余欠房款。根据合同约定，2014年3月份。房屋就达到了交付条件，3月底就通知原告来交接房屋，但原告至今没有来交接房屋并交付剩余房款，应驳回原告的诉讼请求。 华欧公司提出反诉请求：依法解除与张爱东、林伟芝签订的商品房买卖合同，并由其承担房屋看管费及反诉案件受理费。2014年3月22日，我公司开发的欧洲城6号商业楼(单体)取得了工程竣工报告，于2014年3月30日向反诉被告送达了交房通知书，通知必须于2014年6月30日前来办理交房手续，付清余款。如逾期不来履行义务，我公司将解除合同，并要求违约责任。根据法律规定，反诉被告经催告后在合理期限内仍未履行，我公司依据法律规定和合同约定可以解除合同。经我公司多次催告，反诉被告均置之不理，我公司依法要求解除合同，并要求其承担违约金及房屋看管费、反诉费。根据双方合同第七条买受人逾期付款违约责任第二款约定，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计计付款的20%支付违约金。反诉被告至今没有支付房屋余款，已严重违约，支付房屋看管费(物业费)按每月每平方米0.75元计算，计4463.5×0.75×12×5=200856元。 张爱东、林伟芝针对华欧公司的反诉辩称，自2014年我们每年都到巨野，催告王海平办理交接手续，但房产至今不具备交房条件。2015年之前王海平还接待，后来就见不到人了，2016年开始王海平及华欧公司工作人员都避而不见，无奈，我们才起诉。事实上双方签订合同时约定的交房条件是合同第六页1-5项全部具备才可交房，王海平却以欺诈的手段故意写成具备第5种。如果仅仅约定第5种条件，双方何必列明前4种条件，由此可以反推得出双方当时约定的是具备5种，而非第5种。另外，涉案房屋现在都未达到路通的基本条件，无法正常进入的房产如何能够符合竣工验收的条件。因此，本案实际上是华欧公司在签订合同之初就存在欺诈的故意，以后一直违约，不能按时交房。因此，请求法院驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，张爱东、林伟芝向法庭提交以下证据： 证据1.房屋买卖合同，证明双方建立房屋买卖合同关系。 证据2.合同补充条款，证明按照合同约定，签订合同之日付首付款8243235元，余款在交付房产并确定该房产能够办理房产证、土地证、契证手续后一个月内付清；如因华欧公司原因导致交易不成，华欧公司及王海平共同承担全部责任。 证据3.华欧公司盖章、王海平签名的收据1张，证明支付首付款8243235元。 证据4.2017年8月4日、2019年2月13日，通过法律服务所发出的交付房屋催告函。 华欧公司质证意见：对证据1-3的真实性无异议，对证据4，2017年8月4日的函我确实收到了，但因为在我多次通知后一直没有到巨野县来办理手续，我没有回复。2019年2月13日的函收到后，我邮寄了复函。 华欧公司提交以下证据：证据1.公司营业执照； 2.法定代表人证明书及法人身份证复印件； 3.商品房买卖合同； 4.工程竣工报告，证明和张爱东签的《商品房买卖合同》约定的符合交接房子的条件； 5.邮寄交房通知书，证明我公司已经通知张爱东来办理交接房子； 6.通知书，证明王海平在青田县夏威夷咖啡吧，将交房通知书交张爱东手中，同时叫张爱东速来山东巨野办理房子交接手续； 7.王海平和购买人林伟芝在巨野欧洲城六号楼房顶合影；证明通知购买人来交接房子，当时林伟芝答应过几天来办理房子手续，并付清欠房款； 8.和购买人张爱东微信聊天记录。证明我公司多次通知张爱东来办理交接房子手续，张爱东明知房子2014年3月份就符合交接条件，购买人张爱东故意不履行合同义务。 9.青田侨乡报一份，证明我公司公开催告。 10.邮寄催告函一份，证明我公司多次催告。 11.邮寄通知书一份，证明我公司多次催告。 12.邮寄催告函一份，证明我公司多次催告。 张爱东、林伟芝质证意见：对证据1-3、真实性无异议，护照的真实性请法院核实。合同第八条关于交付的条件，事实上华欧公司当时是承诺的在具备合同第六页前五项条件后房产才可以交付，但是其在出具合同时怀有欺诈的故意，合同第五页的最后一行中将具备下列5种情况的原意有意识的写成具备“第5种”，这是对我们的一种合同欺诈行为。对证据4、有异议，首先这并不是一份工程竣工报告，而是一份建设工程竣工验收记录表，我们认为这份记录表存在伪造证据的嫌疑，该记录表中所载的验收组组长王海平即被告的实际负责人及控制人，其作为开发商无权对自己建设的工程进行验收。据我们了解截止到2019年11月21日案涉房屋并没有进行竣工验收，也没有相应的竣工验收报告，请求法庭就此进行调查.对于该记录表中所有的签字是否为本人签署，所有的公章是否真实予以调查落实。对证据5-6确实收到过，但实际收到时间并非2014年3月30日及2014年6月3日，实际收到的时间为2018年12月31日和2019年2月24日，在接到通知后，我们便赶到巨野，但因华欧的原因未与我们见面，后到土管部门询问是否可以交付房屋，土管部门答复案涉房屋现还没有竣工验收不符合交房条件，因而是华欧原因违约至今没有交房。对证据7真实性无异议，当时我们与王海平见面并在案涉房屋留有合影，但当时王海平告知案涉房屋还没有竣工验收无法交付，因而双方仅是在该房屋当中进行了留影拍照，并非是证明案涉房屋已符合竣工验收及交付的条件。8、我们在接到华欧的通知后，每年都来巨野，但来到之后王海平却避而不见，向土管部门了解案涉房屋至今也没有竣工验收，案涉房屋至今还不具备交房的条件，因此虽然在我们催促前提下，王海平曾与张爱东有过微信的聊天记录，但并不代表案涉房屋就已具备了交付条件。证据9-10我们没有看到过。证据11-12我们收到，在接到通知后，便赶到巨野，但因华欧公司的原因未与见面，后到土管部门询问是否可以交付房屋，土管部门答复案涉房屋现还没有竣工验收不符合交房条件，因而是华欧公司原因违约至今没有交房。 根据双方当事人举证、质证和陈述，本院经审理对双方证据及案件事实认定以下： 1.2013年1月25日。张爱东、林伟芝夫妇与华欧公司签订商品房买卖合同，购买华欧公司开发的巨野县金山路西巨鄄路南欧洲城第6号楼1-10间(靠文苑路起1-10号房)1-6层加顶层电梯房商业用商品房，预测建筑面积4463.5㎡，单价2730元/㎡，总价12185355元)。合同签订之日支付首付8243235元，余款在交付房产后经双方到有关部门咨询该房产能够办理房产证等手续后一个月内付清。房屋交付日期为2014年6月30日前，房屋交付条件为取得单体竣工验收报告。逾期交房的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房价款的万分之六计算违约金。合同签订后，林伟芝按约定通过POS机交付了首付款8243235元，华欧公司出具了收据。 2.关于房屋交付条件，要根据双方合同约定，为房屋取得单体竣工验收报告，张爱东、林伟芝主张合同本意是符合合同第六页前五项全部条件后房产才可以交付，但华欧公司以欺诈故意写成具备“第5种”，没有证据证明，本院不予认定。3.华欧公司提交的6号楼竣工验收记录表，张爱东、林伟芝虽提出异议，但并没有反驳证据，结合双方在该楼顶合影的照片，本院对6号楼已竣工验收的事实予以认定。张爱东、林伟芝提出的到房管部门咨询，得知涉案楼房没有经过验收、不能办理房产证，应该指的是该小区没有经过综合验收，与合同约定的单体竣工验收不是同一概念。 4.张爱东、林伟芝的2017年8月4日、2019年2月13日两份催告函及华欧公司2018年12月31日(2019年1月4日签收)、2019年2月24日催告函，双方均认可收到，本院予以认定。华欧公司2018年10月9日在青田侨报发布的催告及2018年10月24日催告函，张爱东、林伟芝虽辩称没见到，但鉴于该次催告系通过青田侨报公开发布并邮寄，本院对该事实予以认定。张爱东、林伟芝提出的接到通知后每年都到巨野找华欧公司交接房屋、华欧公司均避而不见的主张，没有证据证明，本院不予采信。 本院认为：张爱东、林伟芝与华欧公司签订的商品房买卖合同系双方在平等自愿的基础上自愿达成，内容不违反法律的强制性规定，合同成立并生效。华欧公司所售房屋已符合合同约定的单体竣工验收的交付条件，关于双方均向对方催告履行的争执，本院认为，该房屋买卖合同履行交付房屋应在华欧公司所在地(即房屋所在地)巨野县，买方要求交付应当亲自到房屋所在地巨野县，仅发催告函不能证明其要求交付房屋。华欧公司2018年10月9日在青田侨报发布的催告及2018年10月24日邮寄的催告函，已明确提出如不来办理交房手续将解除合同，2018年12月31发出的催告函及收到张爱东、林伟芝2019年2月13日催告函后随即于2019年2月24日发出的复函，已明确提出解除双方签订的商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，华欧公司经催告对方在合理期限仍未履行的情况下，提出解除合同，并将通知送达对方，合同自到达对方时解除，符合法律规定，本院予以支持。华欧公司要求比照合同约定的逾期付款标准支付违约金于法无据，也与合同约定不符，要求按物业费标准每月每平方米0.75元支付房屋看管费的请求，没有证据证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告张爱东、林伟芝的诉讼请求； 二、确认反诉原告菏泽华欧置业有限公司与反诉被告张爱东、林伟芝2013年1月25日签订的商品房买卖合同于2019年1月4日解除； 三、由反诉原告菏泽华欧置业有限公司退还反诉被告张爱东、林伟芝购房款8243235元，于本判决书生效之日起十日内付清； 四、驳回反诉原告菏泽华欧置业有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费142727元，由张爱东、林伟芝负担；反诉案件受理费50424元，由张爱东、林伟芝负担47456元，菏泽华欧置业有限公司负担2968元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  王 庆 审 判 员  杨松青 人民陪审员  郭 慧 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  姚 辉