呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初17号原告：乔敏，女，无固定职业，住内蒙古巴彦淖尔市。被告：呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司，住所地呼和浩特市回民区明泽广场******。法定代表人：马忠朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚娟邡，女，呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司副总经理，住呼和浩特市。第三人：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司，住所，住所地呼和浩特市新城区爱民路**物资供应大厦****div>法定代表人：余久力，该公司总经理。第三人：余久力，男，内蒙古金鼎立房地产开发有限责任，住呼和浩特市。原告乔敏诉被告呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司、第三人内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司、余久力案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告乔敏、被告呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司委托诉讼代理人尚娟邡到庭参加诉讼，第三人内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司、余久力经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令立即中止对位于呼和浩特市××区户房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月1日,原告认购了位于呼市××区户房屋(以下简称“1728户房屋”),原告支付房屋价款并接收了“1728户房屋”使用至今。被告与第三人借款合同纠纷一案,贵院作出(2017)内0103民初2111号民事判决书,判决第三人内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司偿还被告借款本金人民币635.4万元并支付利息,第三人余久力对上述借款本息承担连带偿还责任。判决生效后,第三人未能履行生效法律文书确定的义务,2018年12月17日贵院以(2018)内0103执1725号执行裁定书查封包括原告认购的“1728户房屋”在内的44套房屋,并于2019年1月14日作出腾房公告,要求相关人员限期腾出房屋。2019年11月18日,原告依法向贵院提出书面执行异议,请求中止对(2019)内0103执恢950号民事裁定书中关于“房屋腾出”的强制执行措施。2019年11月27日,贵院作出(2019)内0103执异166号执行裁定书,裁定驳回原告乔敏的执行异议。综上所述,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释、及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释之规定,原告特提起诉讼,请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司辩称，1、我公司所查封的房屋没有发生产权变更，产权仍属于内蒙古金鼎立房产开发有限责任公司，故回民区法院执行局所查封的房屋是合法有效的。2、我公司于2014年8月14日与内蒙古金鼎力房地产开发有限责任公司签订了《借款合同》及坐落于内蒙古呼和浩特市××巷的44套房屋的《房屋认购协议书》，该公司财务并开具了购房收据。很明显我公司所签的房屋认购协议早于原告所签订的房屋认购协议书。按照买卖房屋的原则，优先购买的是我公司。3、因金鼎立公司没有履行借款合同，我公司向回民区人民法院提起了诉讼，回民区人民法院立案审理后于2018年2月9日做了民事判决，我公司也依法向回民区人民法院执行局申请了执行，法院依法执行，原告提出了执行异议，法院也依法驳回了原告的异议之诉。4、在我公司与金鼎立公司所签订的《房屋认购协议书》中第二百六十条第四条中规定:“签订本协议后，乙方将该房屋的认购权转让他人，必须征得甲方同意方可有效”，而金鼎立公司再次向他人售房并没有告知我公司，所以金鼎立公司的行为违反了合同约定，是不合法行为，所签协议应属无效。5、根据最高人民法院关于房地产纠纷审理问题的若干问题的规定解释第二十四条，关于法律行为性质的界定解释:对于先签订借款合同，借款到期后无力还债，双方签订的房屋买卖合同将前期借款转为购房款，就不应再定性为借款法律关系，要按物权优先于债权的原则，物权成立时间先后以及合同履行情况等。确定权利优先的保护的顺位，依法保护合法占有人的权益，我公司的认购协议早于案外人的认购协议。6、内蒙古金鼎力房地产开发有限责任公司项目土地证未办理，导致房屋产权证未办理。7、原告是与联发公司签订的购房协议，与金鼎立没有任何关系。第三人内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司提供书面意见陈述称，一、原告已履行完毕购房手续。本案中，原告已于涉案房屋查封前与内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司签订了房屋买卖合同，支付了购房款，并将涉案房屋交付原告使用。后在为涉案房屋办理不动产权证书时，因内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司与呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司借款合同纠纷一案，被法院予以查封，使得不动产权证书一直未能办理；二、内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司与原告之间成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。本案的《商品房买卖合同》系原告与内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司之间的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，亦未违反公序良俗，该合同依法成立并生效，虽然房屋尚未办理过户登记，但未能办理过户登记的原因系内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司与呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司债务导致涉案房屋被查封所致。第三人余久力提供书面意见陈述称，本人余久力仅作为金鼎立公司与宇川中泰公司借款案担保人，卖房子的是公司与我无关。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1、涉案房屋所在项目即位于内蒙古呼和浩特市××巷系第三人内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司开发建设。2012年4月13日，内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司向呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司借款共计500万元，借款期限届满后，内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司未偿还。2014年7月17日，呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司与内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司就上述借款签订两份《借款合同》，同日，余久力与呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司签订《保证合同》，约定余久力对上述借款承担连带责任保证。后因上述款项未按约定偿还，2017年7月4日，呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司与内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司、余久力借款合同纠纷一案本院立案受理，本院于2018年3月9日作出（2017）内0103民初2111号民事判决书，判决内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司、余久力在判决生效后三十五日内向呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司偿还借款本金635.4万元并支付利息（利息包括二部分，一是以借款本金635.4万元为基数，自2014年7月14日起按照月利率1.8%计算至2015年7月13日止，二是以借款本金635.4万元为基数，自2015年7月14日起按月利率2%计算至实际给付之日）；余久力对上述借款本息承担连带责任保证。2014年8月14日，内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司与呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司邵志军签订《房屋认购协议书》，并出具房款收据。2、2016年12月1日，原告与内蒙古联发房地产开发有限公司签订《当代MOHO认购协议书》，约定原告购买位于呼和浩特市××区户房屋，建筑面积约42.18平方米，房屋总金额295260元。同日，原告交付全部购房款295260元，内蒙古联发房地产开发有限公司为原告出具收据。2017年2月23日，内蒙古联发房地产开发有限公司向原告交付上述房屋并收取产权费等相关费用，后原告居住至今，并缴纳相关物业费、采暖费等，但上述房屋并未办理所有权变更登记。2019年12月10日，内蒙古联发房地产开发有限公司出具证明，载明：2016年我公司在收购内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司开发的当代小区项目过程中，以内蒙古联发房地产开发有限公司的名义开出13套购房协议，后由于双方收购事宜无法继续进行，我公司要求将上述购房协议变更为金鼎立公司，由于金鼎立公司原因，购房协议没有变更。该购房协议实际履行双方主体为金鼎立公司与业主，产生的一切法律责任由金鼎立公司承担。13套购房协议明细：530、1121、1728、1423、1332、1228、933、1328、1624、1625、931、621、1021。内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司出具《情况说明》，载明：2016年，内蒙古联发房地产开发有限公司拟对我公司开发的当代小区项目进行收购，房屋编号为530、1121、1728、1423、1332、1228、933、1328、1624、1625、931、621、1021，经我公司与内蒙古联发房地产开发有限公司协商一致，我公司同意并授权内蒙古联发房地产开发有限公司作为合同签订主体出售该13套房屋，合同签订后，按照约定将房屋交付业主。后因未能就收购达成最终意见，故该小区仍为我公司所有，未能及时将13套房屋购房合同更换，使得业主手中合同出卖人未发生变更，但房屋实际出卖人为我公司，购房合同变更手续尚在变更中，因该13套房屋所产生的法律效果由我公司承担。上述房屋依法属业主所有。3、呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司就（2017）内0103民初2111号民事判决向本院申请强制执行，本院于2018年12月17日作出（2018）内0103执1725号执行裁定书，查封内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司、余久力所有的位于呼和浩特市××区相关共44套房屋并作出腾房公告。原告提出执行异议，本院（2019）内0103执异162号执行裁定书，驳回原告的执行异议。后原告提起本案诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形，分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，本案的争议焦点为原告就执行标的即本案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与内蒙古联发房地产开发有限公司于2016年12月1日签订《当代MOHO认购协议书》，并于同日付清全部购房款。此外，原告于2017年2月23日合法占有本案房屋并居住至今，且本案未办理房屋所有权登记非因原告自身原因。据此，本院认定，原告就位于呼和浩特市××区户房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告主张不得执行本案房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告宇川中泰公司以本公司员工名义与第三人金鼎立公司签订的房屋认购协议书实际上是为借款所作出的让与担保，而非真实的房屋买卖。而原告作为房屋消费者与第三人金鼎立公司签订的房屋认购协议，是双方真实的房屋买卖的意思表示。对原告作为房屋消费者具有的物权期待权的保护应优先于被告宇川中泰的让与担保权利。对于原告主张解除对本案房屋的查封措施，由于房屋已被回民区人民法院依法查封，而该查封行为是由我院执行局对案件执行时实施的执行措施，是否解除查封应在执行程序中进行，不属于本案审理范围，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院》第三百一十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、不得执行位于呼和浩特市××区户房屋；二、驳回原告乔敏的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告呼和浩特市宇川中泰小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高改霞人民陪审员 郝俊林人民陪审员 燕萍萍 二〇二〇年五月二十九日书 记 员 许 翔