广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初4700号原告：朱瑞珍，女，汉族，1959年6月11日出生，住广东省茂名市电白区************，公民身份号码：440************748。委托诉讼代理人：罗雪菊，广东奇强律师事务所律师。被告：王辉，男，汉族，1969年9年6日出生，住广东省茂名市电白区*********，公民身份号码：440************033。原告朱瑞珍与被告王辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱瑞珍的委托诉讼代理人罗雪菊，被告王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱瑞珍向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告朱瑞珍与被告王辉于2003年12月28日签订的《房屋租赁协议》；2、请求法院依法判令被告王辉立即支付拖欠房屋租金及管理费304000元（38000元/月×8个月）；3、请求法院依法判令被告王辉立即支付拖欠停车管理费4800元；4、请求法院依法判令被告王辉己交给原告的押金113988.80元，归原告所有；5、请求法院依法判令出租房屋内全部物品（包括报装的水、电设备）等，全部归原告所有；6、本案的一切诉讼费用，由被告王辉承担。在诉讼过程中，原告明确第5项诉讼请求为：请求法院依法判令出租房屋内全部物品（包括床上用品、变压器、报装的水、电设备、空调、电视、沙发、衣柜、桌椅等），全部归原告所有。在诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求解除《房屋租赁协议》以及第5项诉讼请求出租房屋内全部物品归原告所有。事实与理由：2003年12月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告朱瑞珍作为甲方将属于原告朱瑞珍所有的位于茂名市电白县***********之一，四至六层，七至十层，约5000㎡出租给被告王辉（作为乙方）经营旅业经营使用。协议约定：“三、押金、租金金额及付款方式。1、押金金额及支付方式：押金为三个月租金和管理费总额壹拾壹万叁仟玖佰捌拾捌元捌角整人民币。乙方支付的押金在租期最后一个月（即2019年12月31日），甲方退还押金给乙方，乙方当日交回房屋给甲方，并留下全部物品。2、房屋租金金额及付款方式：租金每月人民币壹万伍仟元整（￥15000.00元），管理费每月人民币贰万叁仟元整(￥23000.00元），共计人民币叁万捌仟元整（￥38000.00元）。乙方必须在每月的5号前如数支付给甲方，如逾期不交，则每天按3‰收取滞纳金。如超过二个月不交租金和管理费，则视作违约，甲方有权单方终止合同，造成一切后果由乙方负责。四、双方权利和义务。9、在租赁期间，甲方保证提供停车场供乙方停车（按现有车场为准），但需收取停车场地费。按乙方和土地方定价为准，但最高每月不超过陆佰元整（￥600.00元）人民币。12、乙方包安装的电梯按贰拾叁万元整（￥230000.00)人民币计，按15年每月在甲方扣电梯壹仟元整（￥1000.00)人民币。五、违约责任。1、如甲方违约，甲方应双倍一次性退还押金给乙方，并补偿乙方所投入的装修费用。2、如乙方违约，甲方不退回押金。”签订合同当天，被告就支付押金13988.80给原告。并且原告也将房屋交给被告经营使用一直至今，被告也依照协议中的约定，每月支付原告租金15000元及管理费23000元，一直支付到2019年4月止，从2019年5月份开始，被告就拒付租金及管理费给原告。但，原告的房屋被告至今仍然占着经营使用，原告认为：被告拒付租金的行为己经严重违约，故此，特依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，诉讼请求如前，恳请法院予以支持。被告王辉辩称，被告和原告是合作关系，有被告与原告合作的证据《合作协议》。即使如果不是合作，是租赁的话，原告方应该提供交租金的发票。税务机关显示瑞湖宾馆的房屋税和土地税都有记录是合作方式的。原告主张被告交付了租金，要求原告提供发票，提供税收凭证，税务机关多次找被告叫被告交房屋租赁税，被告就说是合作关系，被告叫税务人员去找原告丈夫潘钦华，但潘钦华每次去交税，都是盖瑞湖宾馆的印章，都注明是合作税。2020年1月6日，原告将客人和工作人员赶出去，将房屋大门锁上。被告没有带走租赁房屋内的物品，被告的私人物品还放在5楼尽头的一间办公室内及房屋的901房内，具体是何物品一时间所说不清楚，存放被告私人物品的房门钥匙还在被告处保管。经审理查明，2003年12月28日，原告朱瑞珍与被告王辉签订了《房屋租赁协议》，合同约定原告朱瑞珍作为甲方，被告王辉作为乙方，原告朱瑞珍将位于新湖路78号房屋即瑞湖大酒店左边房屋一楼和4至10楼租给被告王辉经营旅业使用，双方协议如下：一、租赁房屋面积和范围。1、面积：约5000平方米左右。(一楼四间铺面宽20.8米，约219.2平方米，四楼至十楼面积共约4800平方米)。2、范围：瑞湖大酒店左边房屋1楼和4至10楼。二、租赁期限：租赁期限15年，即从2004年2月6日起至2019年12月31日止。甲乙双方签订合同后，甲方则将房屋交给乙方装修，装修期半年，即从2004年2月6日起至2004年8月5日止。甲方从2004年8月6日起收取乙方租金和管理费(如提前开业，则按开张之日起计收租金和管理费，若乙方装修一半需提前试业时，乙方则应按每月支付一半租金和管理费给甲方)。三、押金、租金金额及付款方式。1、押金金额及支付方式：押金为三个月租金和管理费总额壹拾壹万叁仟玖佰捌拾捌元捌角整(￥113988.80元)人民币。乙方支付的押金在租期最后一个月(即2019年12月31日)，甲方退还押金给乙方，乙方当日交回房屋给甲方，并留下全部物品。2、房屋租赁金额及付款方式：租金每月人民币壹万伍仟元整(￥15000.00元)，管理费每月人民币贰万叁仟元整(￥23000.00元)，共计人民币叁万捌仟元整(￥38000.00元)。乙方必须在每月的5号前如数支付给甲方，如逾期不交，则每天按3‰收取滞纳金。如超过二个月不交租金和管理费，则视作违约，甲方有权单方终止合同，造成一切后果由乙方负责。四、双方权利和义务。1、租赁房屋的所有权属归甲方所有，乙方只有租赁经营使用权。2、在租赁期内，甲方不能用乙方租赁范围内的房屋作任何抵押，若影响乙方使用，甲方应负责赔偿责任。3、甲方应用房产证和协议书与乙方共同到公证处进行房屋租赁公证。4、甲方负责安装消防方面的设施和验收合格(按现安装好的消防设施为准，以后要增加消防设施、维修等均由乙方负责)。5、甲方负责安装好外墙铝合金窗和安装好两边楼梯扶手到10楼。6、在租赁期间，乙方在征得甲方同意后有权对所租的房屋进行合理的装修、布置和安排使用。但在装修过程中如发生不安全事故由乙方负责。7、乙方所租赁的房屋只限于自行经营旅业，不得单方转包或转租，不得作为其他抵押或他人使用，如发现未经甲方同意便单方转包、转租、抵押或作其他使用时均视作违约，甲方有权单方终止合同。8、在租赁期间，租赁范围内的水、电费由乙方负责，如期足额向有关部门缴交。9、在租赁期间，甲方保证提供停车场供乙方停车(按现有车场为准)，但需收取停车场地费。按乙方和土地方定价为准，但最高每月不超过陆佰元整(￥600元)人民币。10、在租赁期间，乙方必须认真做好安全保卫工作，落实防火措施，杜绝事故发生，若出现不安全事故由乙方负责。同时，如有治安、卫生、社会赞助及经营过程中有关部门需向乙方收取费用时均由乙方负责。11、租赁期满后，装修部分及全部物品，乙方不能拆除和搬走，应无条件交给甲方，包括报装的水、电设备，不另计价。12、乙方包安装的电梯按贰拾叁万元整(￥230000.00元)人民币计，按15年每月在甲方扣回电梯费壹仟元整(￥1000.00元)人民币。五、违约责任。1、如甲方违约，甲方应双倍一次性退还押金给乙方，并补偿乙方所投入的装修费用。2、如乙方违约，甲方不退回押金。3、如乙方中途退出，甲方不退还押金，乙方应无条件交还房屋和留下全部物品给甲方。4、在租赁期结束前三个月，甲、乙双方商议是否再续租，在同等条件下乙方有优先续租权。5、合同期满后，乙方应将房屋交还给甲方，留下瑞湖宾馆全部物品，并结清所需交的一切费用。六、负责条件。在租赁期间，房屋如因不可抗拒的原因导致毁损，造成双方经济损失时，双方均不承担责任，但甲方应退还押金给乙方。七、本协议未尽事宜，再按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲、乙双方共同协商作补充规定，补充规定与本合同具有同等的法律效力。八、本协议一式两分，甲、乙双方各执一份。本协议自双方签字之日起生效。合同签订后，原告朱瑞珍依照合同约定将案涉房屋交付给被告王辉使用，被告王辉依照合同约定交付了押金113988.8元给原告朱瑞珍，被告王辉也依照合同约定交付租金、管理费以及停车管理费至2019年4月，自2019年5月开始计至合同终止之日即2019年12月31日，被告王辉已经拖欠租金、管理费以及停车管理费共计8个月，原告经多次催收无果后，诉至本院。在诉讼过程中，原告主张：案涉租赁房屋的钥匙已于2020年1月6日交回给原告，租赁房屋内的全部物品（包括床上用品、报装的水、电设备、空调、电视、沙发、衣柜、桌椅等）已由原告接管了。关于变压器的问题，在2020年3月23日第二次开庭前被告王辉与原告的丈夫潘钦华已经到电力部门办理过户手续。被告王辉在庭审过程中向法庭口头提出反诉，请求原告开具被告支付给原告10多年款项的交款发票。但被告在本院限定的时间内并没有向法院提交书面反诉状。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违反公序良俗，该合同合法有效。双方均应依照合同行使权利并履行义务。合同签订后，原告已依照合同约定履行交付案涉租赁物给被告王辉使用的义务，但被告王辉从2019年5月开始计至2019年12月31日拖欠租金以及管理费已达8个月，被告王辉拖欠原告朱瑞珍的租金为120000元（15000元/月×8个月）以及管理费184000元（23000元/月×8个月），故被告拖欠租金以及管理费为304000元（120000元＋184000元）。但是由于《房屋租赁协议》第四条第十二点“乙方包安装的电梯按贰拾叁万元整(￥230000.00元)人民币计，按15年每月在甲方扣回电梯费壹仟元整(￥1000.00元)人民币”，原告所主张的八个月租金以及管理费应按每月1000元的电梯费予以扣减，即296000元【304000元-（1000元/月×8个月）】，故本院予以认定被告应支付原告租金以及管理费共计296000元，原告主张被告支付租金以及管理费超过296000元的部分，本院予以驳回。被告王辉拖欠租金以及管理费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告主张被告所交付给原告的押金113988.8元归原告所有，合理合法，本院予以支持。至于原告主张被告拖欠停车管理费4800元的问题。根据《房屋租赁协议》第四条第九点“在租赁期间，甲方保证提供停车场供乙方停车(按现有车场为准)，但需收取停车场地费。按乙方和土地方定价为准，但最高每月不超过陆佰元整(￥600元)人民币”，被告王辉拖欠停车管理费从2019年5月开始计至2019年12月31日已达8个月，被告王辉拖欠原告朱瑞珍的停车管理费为4800元（600元/月×8个月），故原告朱瑞珍主张被告王辉支付停车管理费4800元，合理合法，本院予以支持。关于被告王辉辩称原告朱瑞珍与被告王辉是经营合作关系，而原告的委托代理人在庭审中对于双方曾经签订《合作经营协议书》的事实予以认可，但《合作经营协议书》最终一直没有履行，被告也一直没有参与经营。本院认为，自《合作经营协议书》签订之日即2004年11月3日起至起诉之日已累计16年，若原告与被告是合作经营关系，被告作为经营者，16年的经营时长应有被告按协议分配利润给原告的证据，而被告却没能提供分配利润的证据予以证明，应承担举证不能的责任。故对于被告上述的辩称，证据不足，本院不予采纳。关于被告王辉请求原告开具被告支付给原告10多年款项的交款发票的问题，被告在庭审过程中向法庭口头提出反诉，但是被告在本院限定的时间内并没有向法院提交书面反诉状，故本案不予处理，被告可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告王辉在本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱瑞珍支付租金以及管理费296000元；二、限被告王辉在本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱瑞珍支付停车管理费4800元；三、确认被告王辉交给原告朱瑞珍的押金113988.8元归原告朱瑞珍所有。四、驳回原告朱瑞珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7641.83元(原告已预交)，由原告朱瑞珍负担144.83元，被告王辉负担7497元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李秀华人民陪审员  陈桂萍人民陪审员  谢雪花二〇二〇年五月十二日法官 助理  黄文锋书 记 员  梁俊翊