广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初8519号原告：刘演炉，男，1956年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：郭锦冰，广东九剑律师事务所律师。被告：桂玄，男，1987年8月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：潘春晓，广东法制盛邦律师事务律师。委托代理人：戴正言，广东法制盛邦律师事务实习律师。原告刘演炉诉被告桂玄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日受理后，依法适用普通程序，并依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款之规定，由审判员关则深独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘演炉的委托代理人郭锦冰，被告桂玄及其委托代理人潘春晓、戴正言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘演炉提出如下诉请：1、判令被告向原告支付截至2020年4月1日拖欠的占有使用费1223720.43元及滞纳金（滞纳金以1223720.43元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮30%计付，其中140000元自2020年1月10日起算，460000元自2020年2月10日起算，460000元自2020年3月10日起算，163720.43元自2020年4月1日起算，均计至清偿之日止）；2、被告支付的2000000元保证金归原告所有；3、被告向原告支付律师代理费100000元；4、本案受理费由被告负担。事实和理由：2018年1月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告将位于本市白云区人和镇凤和村凤岗路6号的物业出租给被告用作商业用途，合同约定被告应依法缴纳租金并承担租用物业产生的水电费等费用，逾期支付超过30天的，原告有权解除合同，立即收回物业和空地，并要求按每日千分之三支付滞纳金，保证金和已付租金不予退还。2018年10月23日，双方签订补充协议，约定被告向原告预付5000000元租金，协议签订之日先付4000000元，一次消防合格后并交付使用时再付1000000元。租赁期内该笔预付租金不足以扣除租金的，被告应按时于每月10日前足额缴纳租金。根据上述约定，被告每月需缴纳租金460000元，被告预缴了4000000元租金，但自2019年12月开始，被告预缴的租金已经不足以扣缴租金，被告应于2020年1月10日前向原告交纳当月租金差额140000元。原告曾于2020年1月17日向被告发出律师函，要求被告交纳欠付的租金，但无果。被告还于同年2月24日单方明确表示拒绝缴纳租金并提出解除合同。其后，被告于2020年4月1日搬离租用的涉案物业，并将物业场地交还给原告。被告违反合同约定，拒不履行交纳租金的主要义务，请求法院判如所请。被告桂玄辩称：不同意原告的诉请。涉案物业实际上是一处烂尾楼，没有取得一次性消防验收，也未通水通电，未整体移交给我方使用，更谈不上欠付租金的问题。原告提到的我方占用场地的问题实际上是在租赁合同签订之后我方经过原告的允许在该涉诉物业一楼最靠边办公室进行了简单的装修作为招商中心，但该楼两年多来一直未过一次性消防验收，根本无法投入使用。所以我方早就已经搬出招商中心，只是于2020年4月1日让员工去搬回属于我方的家具等物品，这并不涉及整栋大楼的场地移交问题。同时需要指出的是，租赁合同签订之后，我方在该大楼使用小办公室做招商中心，同时房东也在大楼门前搭建有一间集装箱一样的房屋，房东长期在该房屋内居住看守，两者是并存的状态。我方从未接收过该栋大楼的使用权，所以也不应该支付租金。原告的诉讼请求毫无理据。经审理查明：原、被告于2018年1月27日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于本市白云区人和镇凤和村凤岗路6号的物业及空地（被告提交的合同文本未明确面积），物业部分按每月每平方米30元计付租金，空地部分按每月每平方米10元计付租金；租赁期限为16年，自2018年至2034年（被告提交的合同文本未明确具体的日期）；被告应于合同签订当日向原告支付2000000元作为保证金，合同期满或因原告的原因解除合同的，原告应于双方结清费用后5日内退还保证金；原告负责办理一次商业消防、安装三台电梯、提供1600kw的电量及整体物业临商证明；原告给予被告7个月免租期，消防批文在网上能查到备案后，被告再提前支付7个月的租金；免租期从原告获得一次商业消防合格在网上能查到备案号之日起计算，但如广场配电申请超过该期间仍未批复的，免租期起算日顺延至获得批复之日；合同还约定违约方应当赔偿守约方的损失，包括律师代理费等；合同另就其他权利义务进行了约定。合同签订当日，被告向原告交付保证金2000000元，原告开具了相应收据。诉讼中，原告提供的合同文本中明确了物业面积为23000平方米，空地面积为3800平方米，租赁期限自2018年1月27日至2034年1月26日。原告提出双方于2018年10月23日曾一致确定了上述面积和期限，但由于只有原告带了合同文本，故仅在原告的合同文本上进行了明确。被告对此不予认可，原告也没有提供其他证据证明双方如何对面积进行丈量并确定具体的租赁期限。上述合同签订后，被告占用涉案物业一楼部分，经过装修后作为招商办公室，双方均确认该部分面积约为150平方米。2018年7月，被告在涉案物业悬挂了招商电话信息的条幅和标识。2018年10月23日，双方曾签订《租赁合同》补充协议，约定物业（含构筑物）按每月每平方米30元计付租金，按实际面积计算，空地按每月每平方米10元计付租金，租金按比例递增；被告向原告预付5000000元租金，补充协议签订当日预付4000000元，一次商业消防合格并交付使用时再付1000000元，租赁期间预付租金不足以扣除租金的，被告应按时于每月10日前足额支付租金；如超过6个月仍未办好一次商业消防的，物业租金按每月每平方米20元计算，空地不收取租金，待原告办理好一次性商业消防后，物业及空地按补充协议约定正常支付租金；补充协议另就其他事宜进行了约定。补充协议签订后，被告向原告预付租金4000000元，原告向被告开具了相应收据。诉讼中，双方提交了涉案物业的照片，截至目前，涉案物业除被告作为招商中心的办公室部分以外，其他部分均未进行装修，也未实质性投入使用。原告也当庭确认，涉案物业至今尚未取得一次消防验收手续。2020年1月17日，原告委托律师向被告发函，认为被告占用涉案物业，截至2019年12月，预付的4000000元租金已不足以扣除租金，故要求被告按补充协议约定的标准，向原告交纳租金。同年2月24日，被告通过短信、微信等方式向原告提出，租赁期限应自原告办理好一次商业消防后开始计算，双方补充协议重新约定办理期限后，原告仍逾期未能办好消防验收，涉案物业没有达到使用条件并交付，故提出解除租赁合同，并要求原告退还保证金和预付租金。原告确认其当时已经同意解除合同。2020年4月1日，被告搬离占用的涉案物业一楼的招商中心，将其交还给原告管业。另查，涉案物业于2018年1月3日经广州市白云区人和镇人民政府出具《白云区人和镇（街）临小工程开工建设审批表》，工程地址位于本市白云区人和镇106国道凤和村元洲科技城旁地块，总工期为210天，运营管理单位为广州市欧林家具有限公司，核定占地总面积为10143平方米，总建筑面积为19250.39平方米，共计8层。被告认为上述审批表即为涉案物业的报建手续。再查，原告为本案委托律师代理诉讼，共支出代理费100000元。以上事实，有《租赁合同》、租赁合同补充协议、《白云区人和镇（街）临小工程开工建设审批表》、银行流水、收据、照片、微信聊天记录、短信记录、律师函、代理合同、发票和当事人陈述等证据可以证实。本院认为，原告租予被告的房屋仅由当地镇人民政府核发《白云区人和镇（街）临小工程开工建设审批表》，并无取得规划建设部门核发的建设工程规划许可证等证照，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋租赁合同应为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，原告主张被告交付的保证金2000000元归原告所有不符合法律规定，本院不予支持。根据本案证据反映的事实，涉案的物业至今尚未进行装修，原告也无依约取得一次消防验收，并无条件投入实际使用，而且原、被告双方于2018年10月23日签订补充协议时已经明确约定，被告于补充合同签订之日预付租金4000000元，待取得一次消防验收并交付使用时再预付租金1000000元，上述事实相互印证，足见涉案物业并未全面交付给被告使用，故原告要求被告按物业总体面积计付房屋占有使用费缺乏理据。被告确认其占用涉案物业一楼约150平方米房屋作为招商办公室，应当参照双方补充协议约定的每月每平方米20元计算占有使用费，由于双方均无充分证据证明被告自何时占用该部分物业，故本院认定自双方签订《租赁合同》之日即2018年1月27日起算，计至被告于2020年4月1日实际搬离之日，为78600元。合同无效，违约条款亦然，且双方签订合同前均未尽审慎义务，对合同无效均有过错，原告要求被告赔偿滞纳金和律师代理费均缺乏理据，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，桂玄向刘演炉支付2018年1月27日至2020年4月1日期间占用位于广州市白云区人和镇凤和村凤岗路6号房屋一楼150平方米部分的占有使用费78600元；二、驳回刘演炉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33390元，由刘演炉负担32600元，由桂玄负担790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年五月九日书记员  周家怡