湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2358号原告：童岷庆，女，1969年2月10日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：阳康，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏岗屹，湖南湘达律师事务所律师。被告：长沙国中星城置业有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路**吉联商业中心****。法定代表人：黄清。委托诉讼代理人：赵欣晨，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东龙，湖南吟正律师事务所实习律师。原告童岷庆（以下简称原告）与被告长沙国中星城置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人阳康、魏岗屹，被告委托诉讼代理人赵欣晨、杨东龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年2月8日签订的《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》中第三条“乙方使用该车位的期限为转让方交付之日起至2073年2月20日止”其中超过二十年的超过部分无效；2、判令被告按比例返还原告已付租赁车位款8.5173万元（13万元×（58年－20年）÷58年=8.5172万元）；3、判令被告返还原告自2015年2月9日起至8.5172万元全部退还之日止该资金占有使用期间产生的孳息（孳息按月利率0.52%自2015年2月9日起暂计算至2019年10月8日止为2.4802万元（8.5172万元×0.52%×56月=2.4802万元），以上合计10.9974万元。事实与理由：2015年2月8日，原告与被告订立了《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》，协议约定被告将位于雨花区停车位使用权以13万元转让给原告，协议第三条约定：乙方使用该车位的期限为转让方交付之日起至2073年2月20日止。原告当日向被告支付了该“车位款”，被告亦将车位交给了原告使用。原告在使用该车位的过程中了解到，被告并没有拥有该车位的合法产权，车位的所有权属于全体业主，被告只能对外租赁使用权，原告与被告订立的《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》事实上是一个租赁协议，依据法律规定租赁期限超过二十年的超过部分无效，原告信赖能够使用58年才与被告签订前述协议，现因“乙方使用该车位的期限为转让方交付之日起至2073年2月20日止”其中超过二十年的超过部分无效，因此，对于合同中约定超过二十年的无效部分，被告收取的该部分转让费（租金）应当予以返还，被告并应当向原告返还该资金占用使用期间的产生的孳息。特诉请法院判如所请。被告辩称，一、本案原被告双方形成的是车位使用权转让法律关系而非车位租赁法律关系，原被告就涉案车位签订的是车位转让协议，结合该车位转让协议的上下文亦可以看出，原被告之间形成车位（使用权）转让法律关系，并非车位租赁法律关系；二、原告已经通过签订并履行车位转让协议取得涉案停车位，其无权以租赁合同期限不能超过20年为由要求被告向其退款：1、根据法律规定结合被告提交的相关证据表明，被告有权转让涉案停车位并获取相应的对价。根据被告提供的涉案《建设工程规划许可证》表明被告系该地下停车场的建设单位。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：地下：地下工程应本着“谁投资有、谁收益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。故该停车场属于被告所有，被告拥有合法所有权；2、根据原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定以及车位转让协议的约定，被告有权转让涉案停车位并获得相应的对价。原被告双方在《车位转让协议》中明确约定涉案停车位的使用年限等同于该地块的土地使用年限，不能办理所有权证和土地使用权证。因此双方在签订该协议时对相关的权利义务是有明确认知的，双方应遵照执行，车位已交付给原告使用，原告已经取得了该停车位排他使用权，无权要求被告向其退款；三、本案原告的诉讼请求已超过诉讼时效，应当依法驳回。根据《民法通则》第一百三十五条规定，民事权利的诉讼时效期间为二年，本案车位转让协议的签订时间为2015年2月8日，且原告当日支付款项、被告当日交付车位，原告的起诉超过诉讼时效。经审理查明，2013年8月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于雨花区编号为长国用（2003）字第005440号的地块的土地使用权。土地使用面积为126860.14平方米，使用权起始日期为2003年3月16日，其中非商业用地终止日期为2073年2月20日，商业用地终止日期为2043年2月20日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称吉联小区（推广名称红墅湾），该项目的建设用地规划许可证为出［2003］0015号，建设工程规划许可证号为建1［2010］0247号，规划用途为住宅，施工许可证号为430101200905200101。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为吉联小区项目中第Ｈ3幢1单元1层101号房。该商品房的涉及用途为住宅，属框架结构，该幢房屋建筑层数地上6层，地下，地下**品房1（1、合同约定2、产权登记）建筑面积共205.74平方米，其中，套内建筑面积173.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.05平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附件四：合同补充协议第六条附则约定，不计入公摊范围的配套经营性设施（包括会所、商业中心等）以及公共车库和公共车位，其所有权、使用权、经营管理权和收益权归出卖人所有，为小区内业主及周边居民提供有偿服务。买受人申明：出卖人已经提请买受人充分阅读并注意《长沙市商品房买卖合同》及补充协议所有责任条款，出卖人并对所有的条款向买受人进行了解释及说明，买受人确认对本合同所有条款已经完全理解，并已充分注意到所有责任条款，对买受人因违约责任所应承担的责任清楚明了。2015年2月8日，原告（乙方、受让方）与被告（甲方、转让方）签订了《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》，协议约定：第一条、本协议项下转让标的系吉联小区（推广名称为红墅湾）第-1003号车位（以下称该车位，该车位最终编号以实际施工完成后的编号为准）停车位的使用权。本协议项下拟出让的停车位由甲方投资建造，甲方已经具备合法出售该车位的根据与条件。甲方同意将该车位的使用权转让给乙方，乙方同意受让该车位的使用权。第二条、该车位使用权的转让总价为人民币壹拾叁万元整（￥130000），双方商定转让车位的价格及付款方式按第1种方式：1、乙方选择一次性付款，由乙方在本协议签订之日将车位款130000元一次性全部支付给甲方；3、乙方使用该车位的期限为转让方交付之日起至2073年2月20日止。该车位不办理房地产权属证书，乙方亦不得要求甲方办理或协助办理。第八条、乙方承诺：严格遵守《吉联小区业主临时管理规约》及物业管理公司制定的有关车辆停放管理制度；乙方完全认可和接受上海纪联物业管理有限公司对该车位提供物业管理服务，且同意自该车位交付之日或视为交付之日起严格按物业管理规定交纳相应物业管理服务费用（收费标准目前为每车位30元/月）。甲方双方确认：受让方乙方已通读上述条款，转让方甲方已对受让方乙方之有关疑义作了相应解释和说明，受让方乙方对上述内容无异议。该协议还对其他内容作了约定。协议签订当日，原告支付了车位款，被告交付了该车位。原告认为现原、被告签订的车位转让协议实际为车位租赁合同关系，根据合同法的相关规定，租赁合同中的租赁期限超过20年的部分无效，遂诉至本院。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》、收款收据、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百七十六条规定，民事主体依照法律规定和约定，履行民事义务，承担民事责任。本案中，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》、《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。双方当事人应当依照法律规定和约定，履行民事义务，承担民事责任。本案是由于停车位使用权转让而引起的纠纷，双方的主要争议为上述停车位使用权转让的性质是属于买卖关系还是租赁关系。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，被告与小区各业主在《长沙市商品房买卖合同》的《补充协议书》中约定了小区停车位归属被告，该约定有关停车位的部分是双方的真实意思表示，也是双方对停车位权属的协商处理，对合同当事人均具有法律约束力。被告作为案涉停车位使有权享有者，有权依法通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。原、被告签订的《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》名义上转让的是“车位使用权”，但从协议内容看，原告不但享有该车位的占用、使用权利，还可以转让等，即亦享有处分、收益等权能。故案涉协议实质上为“车位所有权转让（出售）合同”。同时，这样认定，符合当前房地产产业发展的实际和合同法鼓励交易的立法宗旨，认定该合同为有效合同，可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。综上，原告主张其与被告签订的《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》系租赁合同，请求确认《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》中第三条“乙方使用该车位的期限为转让方交付之日起至2073年2月20日止”中超过二十年的部分无效，继而要求被告按比例返还原告已付租赁车位款及孳息的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对原被告的其他诉辩称，本院亦不予采信。故此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告童岷庆的诉讼请求。本案受理费2499元，因适用简易程序减半收取1250元，由原告童岷庆负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孔干雄二〇二〇年五月二十八日书记员  粟 佳