广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终191号 上诉人（一审原告）：吴少华，女，1967年11月2日出生，汉族，住浦北县。 委托诉讼代理人：龙文成,男，1961年7月14日出生，住浦北县。系吴少华的丈夫。 被上诉人（一审被告）：浦北德诚房地产开发有限公司，住所地：浦北县县城新屋垌（县兴浦路）城南新天地。 法定代表人：单智平，总经理。 委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。 上诉人吴少华与被上诉人浦北德诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，浦北县人民法院作出（2019）桂0722民初2701号民事判决。宣判后，一审原告吴少华不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,审理了本案,现已审理终结。 吴少华一审诉称：2013年12月2日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同编号：城南新天地NO.030,双方约定，对方德诚公司将浦北县县城新屋垌气象局南向（江城街道办兴浦路）城南新天地1栋06号商品房一幢售予我方，该房建筑面积231.63平方米，成交总价740000元。合同签订后，我方己于2013年10月30日,2013年11月14日向德诚公司支付首付款222000元（含2013年10月30日支付的定金3000元）。2014年1月22日，我方向工行浦北县支行按揭贷款518000元，并与银行签订了《个人购房借款/担保合同》，该贷款已转到德诚公司的账户，至此我方付清了购房款，也已开始按月偿还银行借款本息。2014年1月24日我方向税务部门缴纳税费22200元。2015年4月16日，德诚公司向我方交付了上述房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，德诚公司应当在商品房交付使用后的90日内将办理权属登记須由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，即应于2015年7月15日前向我方交付办理案涉商品房权属的《土地使用权证书》及《房屋权属证书》。交房后，德诚公司没有约定履行义务，并以各种理由拖延办理相关权属手续，侵犯了我方合法权益，应承担逾期办证违约责任。德诚公司提供《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》为格式合同，没有约定逾期办证违约金计算标准，根据法律规定，关于房屋权属证书违约问题，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。请求：1、判令德诚公司履行为吴少华办理浦北县县城新屋垌气象局南向（江城街道办兴浦路）城南新天地1幢06号房屋不动产登记权属证书的义务；2、判令德诚公司向吴少华支付逾期办证的违约金159000元（违约金计算：以按已付总房款740000元为基数，从2016年11月1日起，按银行计收逾期贷款利率暂计至2019年10月31日,以后计至德诚公司完成办理不动产登记权属证书时止）。 德诚公司一审辩称，一、我方己积极履行协助办证义务，目前不能办证是客观原因造成的，属于不可控制的因素，不应承担责任。我方与吴少华签订《商品房买卖合同》之后，已将该合同进行了登记备案，房屋建成之后，通过了五部门的竣工验收，并将房屋交付给吴少华使用。房屋交付后，我方也积极履行协助办理房产证义务，根据相关政策法律规定，办理房产证必须要通过规划验收等才能办理，但本案所涉房屋楼盘，因为出现如下原因致使规划验收不能通过，导致房产证至今不能办理。1、政府部门未有及时完成征地拆迁工作，导致楼盘所在地块有部份土地不能按《国有建设用地使用权出让合同》的约定交付给吴少华使用，影响了楼盘的整体规划建设。在我方多次请求之下,浦北县国土资源局在2016年11月23日向浦北县人民政府提出相关处理意见，要求加大征地力度。之后，经过各方努力，才在2019年初才将这部分土地完成征地工作交付我方使用，这是导致未能及早通过规划验收的主要原因。2、2019年初处理好土地问题后，我方马上准备资料向相关部门申请规划验收，但浦北县住房和城乡建设局经过审核后，发觉楼盘部分业主存在违建事实，致使规划验收未能通过。3、楼盘绿化率因原来规划设计问题和部分土地未及时交付使用，致使我方全部按图纸设计进行绿化也没法达到26%的绿化率。规划验收不能通过未能办理房产证是由于我方不可控的因素造成的，我方已尽自己最大的努力协调处理，经过多次请求之后土地问题已得到解决，而业主违建问题和绿化问题，也正努力地和政府有关部门协商争取尽快解决。从以上事实可见，我方在交房后并没有怠于履行协助办证义务，而且积极地消除不利因素为吴少华和其他业主及早办证创造条件。二、吴少华起诉请求我方履行协助办证义务不当。只有当我方没有履行或怠于履行义务时才可请求判决履行。但本案中，我方一直在努力履行义务，不应再判决德诚公司履行义务。三、不能及时办理房产证是因为出现了我方不可控制的客观原因，不是我方的责任造成的，不应承担违约责任。2、吴少华违约金计算方式也是错误的。退一步说，即使存在违约，违约金也不能按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷条件适用法律问题的解释》第十八条的规定计算。双方所签订的《商品房买合同》第十五条明确约定，如出现办证违约的按合同补充协议第七条处理，而补充协议第七条约定了买受人违约的按日支付万分之一的违约金。根据对等原则，出卖人违约的，也应是按这个标准支付违约金才是合理合法的，而不应按银行逾期贷款利率计算违约金。为此，特请求人民法院依法驳回吴少华的诉讼请求。 浦北县人民法院审理查明：2013年12月2日，吴少华与德诚公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：城南新天地NO.030。双方约定：德诚公司将浦北县县城新屋垌气象局南向（江城街道办兴浦路）城南新天地1栋06号商品房一幢售予吴少华，该房建筑面积231.63平方米，成交总价740000元，并在合同第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四合同补充协议第七条处理”，附件四补充合协议第七条约定内容为“1、产权证由出卖人代办，买受人需向出卖人提供办理产权证所需委托书等资料以及支付办理产权证所需的相关费用，办妥产权证和房产抵押手续后由出卖人将相关的证件转交贷款银行，买受人留产权证复印件；2、出卖人代买受人办理完毕产权证后，买受人应在接到出卖人或银行通知之日起7日内到指定地点办理合同项下的他项权利登记。如因买受人吴少华未能在约定的期限内办理上述手续，买受人自逾期之日起按日向出卖人支付万分之一的违约金；3、房屋的契税，交易手续费，登记费，公共维修基金等有关办证费用均有买受人自行承担。缴费标准按物价局、房产局执行；4、买受人支付物业费与办理产权证面积以房产管理局测绘部门面积实测报告为准”。涉案商品房已办理了备案登记。合同签订后，吴少华按约以按揭的方式付清了全部房款并缴纳了契税、不动产登记办证等费用。2015年4月16日，德诚公司将房屋交付吴少华使用。至今，该房屋未办理不动产权属证明。 另查明，德诚公司开发的城南新天地小区土地性质为政府出让，于2011年11月20日竞拍所得。该地有小部分土地一直未完成征收交付，直至2019年3月初，才完成征收拆迁情况并交付给德诚公司使用。在审理城南新天地业主诉开发商办理不动产权属证系列案件的诉讼过程中，为查清业主不能办证的原因，向浦北县住房和城乡建设局发出调查函，该局于2019年11月22日函复，复函内容为：经该局现场核查，城南新天地小区存在出挑阳台大部分已经由业主擅自建设为全封闭阳台（全封闭阳台按建筑面积计算规范面积全部面积）；竣工楼层顶部局部超建有铁皮棚等建筑物（该小区县气象局审批由分栋控制总高度），因此存在有超高问题；竣工部分楼层外立面改变；该小区审批绿化率为27.06%，目前为止，该公司未取得浦北县城市管理行政执法局的绿化验收报告。综上该小区建设规划不符，无法办理规划条件核验。综上所述，浦北县城南新天地小区项目未达到规划核实条件，不能办理规划条件核实，因此办理不了不动产权属登记。 浦北县人民法院认为，依法成立的合同受法律保护。德诚公司在出售其开发的房屋时,依法办理了相关建房和售房手续,双方所签定的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，德诚公司除了交房之外，还应协助吴少华办理房屋权属证书，吴少华按约交付了购房款,德诚公司未按约办理房屋产权登记手续,现吴少华要求德诚公司继续履行合同义务的诉求合法有据,予以支持。关于逾期办理不动产权属登记的违约责任。在商品房买卖合同当中交付包括两项内容,即将房屋转移给买受人占有、使用及将商品房所有权转移登记至买受人名下。德诚公司已将商品房转移给吴少华占有、使用,吴少华购买商品房的主要合同目的即对商品房进行占有、使用的目的已经得到实现。出卖人在商品房交付使用后,有协助买受人办理不动权属登记义务。根据浦北县住建局的复函意见，本案涉案的房屋主要由于该项目小区绿化不达标以及业主自身存在封闭阳台、竣工楼层顶部局部超高、楼层外立面改变的原因共同导致未达到规划核实条件，而不具备办理不动产权属登记的条件。作为出卖人的德诚公司，按照规划完善该小区的绿化达标并通过绿化验收为应为其义务之一，故应由德诚公司按照规划完成小区的绿化面积并通过绿化验收。现涉案房屋初始登记已经完成,但办理不动产权属登记条件尚不具备,故对吴少华此项请求暂不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条的规定，判决：一、浦北德诚房地产开发有限公司协助吴少华办理不动产权属登记（按照规划完成城南新天地小区的绿化率并通过绿化验收，以及提供办理不动产权属登记应由开发商提供的资料）；二、驳回吴少华其他诉讼请求。 上述义务人应于本案判决生效之日起六个月内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。权利人可在本判决书确定的履行期限的最后一日起二年内，向浦北县人民法院申请执行。 案件受理费1740元，由吴少华负担870元，浦北德诚房地产开发有限公司负担870元。 浦北县人民法院作出上述一审判决后，一审原告吴少华不服，向本院提起上诉，上诉理由：未能办理涉案房屋的房产证是被上诉人的责任，依法应承担违约责任，一审认定事实不清，判决不当。请求：撤销一审判决，依法改判。一、二审案件受理费由被上诉人负担。 被上诉人浦北德诚房地产开发有限公司答辩:（一）1、我方不存在违约，我方履行的是协助办证义务，而不是直接办证义务。涉案房屋不具备办证条件，原因是涉案的楼盘有小部分土地政府未完成征地手续，到2019年3月初才完成交到我方使用。2、部份业主，包括对方存在违建的事实和行为，导致不能办证。3、由于政府交地原因，绿化验收没通过，属于不可归责于我方的原因。即使是这样，我方也及时向政府打报告，积极处理中。（二）一审判决驳回上诉人违约金正确，依照双方签订的《合同》十五条，约定的三种解决纠纷的方式，最终双方协议决定用第三种方式，即“产权证由出卖人代办，买受人须向出卖人提供办理产权证照所需要委托书等资料以及支付办理产权证所需要的相关费用（具体数额以产权登记机关收取的费用为准，多退少补）办理产权证和房屋抵押手续后由出卖人将有关证件转交贷款银行，买受人留产权证复印件。”因此，我方无需向对方支付违约金，对方主张我方已默认向其支付违约金没有事实依据。同意一审判决。 该案在本院审理期间，双方当事人均没有新的证据提供，一审判决认定事实清楚，证据充分，二审依法确认。 本院查明事实与一审判决认定事实相一致。 本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷，因吴少华认为，其与浦北德诚房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买德诚公司开发位于浦北县县城新屋垌气象局南向（江城街道办兴浦路）城南新天地1栋06号商品房一幢。合同签订后，其已付清了购房款，德诚公司于2015年4月16日向我方交付了上述房屋。但德诚公司没有依照合同约定，为吴少华办理浦北县县城新屋垌气象局南向（江城街道办兴浦路）城南新天地1幢06号房屋不动产登记权属证，要求德诚公司办理并支付逾期办证的违约金159000元而引起。该案在本院审理期间，双方当事人对一审判决认定双方存在商品房买卖关系的事实没有异议。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：未能办理涉案房屋的房产证是否是被上诉人的责任？否是依法应承担违约责任？上诉人吴少华主张，要求支付逾期办证的违约金159000元（违约金计算：以按已付总房款740000元为基数，从2016年11月1日起，按银行计收逾期贷款利率暂计至2019年10月31日,以后计至德诚公司完成办理不动产登记权属证书时止）是否合理？ 该案在本院审理期间，依法传唤双方当事人举行庭前会议，上诉人吴少华持与上诉状相同的辩论意见。 被上诉人浦北德诚房地产开发有限公司持与答辩状相同的辩论意见。 本院评判如下：上诉人吴少华与被上诉人德诚公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，依法受法律的保护。根据双方合同的约定，被上诉人德诚公司除向上诉人吴少华交付房屋外，还应协助其办理房屋产权登记手续，上诉人起诉要求被上诉人德诚公司履行该项合同义务，具备事实和法律依据，一审判决予以支持，依法予以维持。 浦北县住房和城乡建设局《浦北县住房和城乡建设局关于的复函》回复为“浦北县德诚房地产开发有限公司开发建设的城南新天地小区不具备不动产权属登记条件，不能验收的原因如下：浦北县德诚房地产开发有限公司新天地小区建筑设计方案于2012年6月23日县政府《关于城南新天地建筑设计方案的批复》(浦政函{2012112号)原则同意。工程竣工后报请规划股验收经我局现场核查，城南新天地小区存在出挑阳台大部分已由业主擅自建设为全封闭阳台(全封闭阳台按建设面积计算规范计算全部面积竣工楼层顶层局部超建有铁皮棚等建筑物(该小区县气象局审批有分栋控制总高度),因此存在超高问题；竣工部分楼层外立面改变。该小区审批绿化率为27.06%。目前为止浦北县德诚房地产开发有限公司未取得浦北县城市管理行政执法局的绿化验收报告。综上所述，该小区建设与规划不符，无法办理规划条件核验。”因涉案房屋初始登记已经完成，但办理不动产权属登记条件尚不具备，德诚公司作为开发商，有义务对整个小区存在的问题进行整改及完善，以达到符合验收办证的条件，因此，一审法院根据案件实际情况，确定由德诚公司在判决生效后六个月内按规划进行整改后协助吴少华办理不动产权属登记，并无不当。 按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，商品房出卖人对于案涉房屋取得房屋权证具有协助业主申请取得房屋权证的义务，而并非由某单方的行为即可以完成，上诉人本身亦可单方申请取得房屋权证的义务，但被上诉人应积极履行协助办证义务。本案中，涉及房屋已经完成初始登记，而未取得房屋权证的原因系存在出挑阳台大部分已由业主擅自建设为全封闭阳台(全封闭阳台按建设面积计算规范计算全部面积竣工楼层顶层局部超建有铁皮棚等建筑物(该小区县气象局审批有分栋控制总高度)，存在超高问题、竣工部分楼层外立面改变、浦北县德诚房地产开发有限公司未取得浦北县城市管理行政执法局的绿化验收报告等多方原因，非德诚公司一方原因，需要多方配合完成房屋确权登记；上诉人按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件的有关问题》第十八条的规定向被上诉人主张其应支付违约金，但参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的相关精神，“本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任的期限”，本案中，明显非被上诉人一方原因导致无法办证。同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三项及《合同补充协议》第七条第一项规定：“产权证由出卖人代办，买受人须向出卖人提供办理产权证所需要委托书等资料以及支付办理产权证所需要的相关费用（具体数额以产权登记机关收取的数额为准，多退少补），办妥产权证和房产抵押手续后由出卖人将有关证件转交贷款银行，买受人留产权证复印件。”双方对逾期办证的责任只约定继续办证，并未约定支付逾期办证违约金。因此，一审判决不予支持吴少华的该项诉讼请求，并无不当。 综上所述，上诉人吴少华的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉费3480元，由上诉人吴少华负担。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  叶枝仁 二〇二〇年五月十五日 书记员  陈齐慧