江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初16519号原告：俞章礼，男，汉族，1968年3月22日生。委托诉讼代理人：丁剑英，江苏志仁律师事务所律师。被告：符鑫，女，汉族，1981年1月19日生。委托诉讼代理人：王欣，江苏同大律师事务所律师。原告俞章礼与被告符鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞章礼的委托诉讼代理人丁剑英，被告符鑫及其委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞章礼向本院提出诉讼请求：判令被告符鑫向其支付房屋租金37500.00元、房屋占用费83556.00元、燃气费2709.93元，赔偿因被告违约行为给其造成的租金损失57000元，合计180765.93元。事实和理由：原、被告于2018年10月13日签订的《商铺租赁合同》一份，被告承租原告位于南京市江宁区东山街道竹山路68号江宁万达广场（西区）房屋（简称案涉房屋），合同约定租期自2018年12月1日起至2023年5月31日止，并约定2018年12月1日至2019年5月31日半年租金为114000元即月租金为19000元，2019年6月1日至2020年5月31日年租金为228000元即月租金为19000元。合同签订后被告就进场装修并实际经营，并先后支付了第一期租金，第二期租金并未依据合同约定按期支付，已经属于严重违约行为。后被告又于2019年6月8日单方通知原告，自2019年6月15日起被告不再租赁案涉房屋，提前擅自解除租赁合同。现经原告核查，被告2019年4月份租金只支付了10000元，尚欠9000元，2019年5月至2019年6月15日的租金均未支付，另有2709.93元燃气费被告也未缴纳，且租赁屋内的物品被告拒不搬出和清空房屋。根据双方合同的约定，被告擅自解除合同，原告有权扣除保证金，并应当向原告赔偿相当于三个月租金的经济损失，但被告至今拒不支付租金和赔偿前述损失及相关费用。原告多次向被告主张以上租金、赔偿金等违约损失以及燃气费，被告置之不理，故原告诉至法院。被告符鑫辩称：由于原告和被告已经达成了合意，截止至2019年5月底，被告将案涉房屋内的装潢及设备转让给原告，30000元押金也不再退还，而原告不再向被告主张租金，双方达成了口头协议；2019年6月2日，原告找到被告配偶，签订了双方互不相找的协议，但该份协议被原告拿走，被告没有留存；对于燃气费，其的确没有缴纳，同意支付其承租案涉房屋期间的燃气费。要求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋系原告俞章礼及其配偶张胜云共同共有，张胜云委托俞章礼对外出租案涉房屋。2018年10月13日，俞章礼（出租方、甲方）与被告符鑫（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方经营餐饮，合同租期自2018年12月1日起至2023年5月31日止；租金标准自2018年12月1日至2019年5月31日，半年租金为114000元，自2019年6月1日至2020年5月31日，全年租金为228000元；双方约定，每3个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前30天向甲方支付下一计租期的租金，其中第一个计租期（自租期开始日至2019年2月28日），乙方应在2018年10月底前向甲方支付租金；乙方应当在本合同签订同时向甲方一次性交纳租金保证金30000元，租赁期满后，若乙方未违约，则甲方应将租金保证金无息退还给乙方；乙方使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，其中包括但不限于物业费、水电燃气费、乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等费用；本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该商铺墙面、地面装修完整性的前提下，将该商铺交还甲方；因乙方原因导致其未能在本合同解除或终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还甲方的，由此造成甲方与第三方的一切损失，由乙方自行承担，每延期一天，乙方还向甲方支付合同解除或终止时日租金水平双倍的占用费；本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同，租赁期内，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项并赔偿甲方相当于3个月租金的经济损失，乙方应在合同解除后三日内向甲方支付该违约金。合同签订后，俞章礼向符鑫交付了案涉房屋，俞章礼与符鑫确认将此前承租人杨静支付的案涉房屋保证金30000元作为符鑫承租案涉房屋的保证金，俞章礼与符鑫之间的合同到期后，该保证金由俞章礼直接退还给符鑫。2019年6月8日，符鑫向俞章礼出具情况说明一份，载明：兹有案涉房屋，因生意不好，决定退租，定于6月15日给房东俞章礼先生，在此期间如有人看房，要予以配合开门，特此说明。2019年6月15日，符鑫将案涉房屋返还给了俞章礼，截止当日，符鑫尚拖俞章礼2019年4月租金9000元、5月租金19000元、6月租金9500元，合计37500元。后俞章礼支付了案涉房屋2019年5月燃气费2300.18元、2019年8月燃气费409.75元。2019年7月25日，俞章礼通过微信告知符鑫：你6月8日提出退租的案涉房屋，至今还有部分物质在里面，请在7月28日前腾空房屋搬出财产，逾期视为放弃房屋内财产的权利，我有权自行处理，谢谢理解。另查明：2019年8月20日，原告俞章礼（出租方、甲方）与案外人杨威（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2019年8月20日起至2024年10月31日止，甲方同意在2019年8月20日前将案涉房屋按现状移交给乙方，自乙方进场装修日至2019年10月31日，为乙方的免租装修期，免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业，2019年11月1日至2020年10月31日，全年租金为203000元。庭审中，被告符鑫申请证人陈某出庭作证，陈某陈述：其系符鑫丈夫，符鑫和原告俞章礼签订合同后在案涉房屋内经营餐饮，生意一直不好，2018年年底其就和俞章礼谈过退租，俞章礼也知道案涉房屋不太好出租，此前有6个月时间都没有租出去，所以一直鼓励其和符鑫继续做下去并同意租金月付，到了2018年5月底，其和符鑫实在是撑不下去了便提出退租，俞章礼同意6月初来退房，当时案涉房屋中还有一些供应商的货物，俞章礼便提出来这些货物能不能留给他，其表示同意，其和俞章礼协商把店铺内的货物和设备给俞章礼用以冲抵租金，其还写了条子给俞章礼，拖欠的燃气费也说好在保证金里面冲抵。原告俞章礼认为证人陈某系符鑫配偶，与本案存在利害关系，证人证言不应当被法院采信，而根据符鑫陈述，其忘记交纳燃气费，但证人又陈述已与俞章礼达成一致意见，用保证金与燃气费相冲抵，两者陈述相互矛盾，可见证人陈述并不属实，证人陈述案涉房屋此前有6个月没有租出去，事实上案涉房屋在出租给符鑫前曾出租给他人经营餐饮，根本不存在6个月没有租出去的情形。本院认为：原告俞章礼与被告符鑫签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案中，符鑫承租了俞章礼所有的案涉房屋，应当按约支付租金。符鑫于2019年6月15日将案涉房屋返还给了俞章礼，拖欠了2019年4月、5月、6月的房屋租金37500元，应予以支付。故对原告俞章礼要求被告符鑫支付房租37500元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定，由承租人承担使用案涉房屋进行商业活动产生的相关费用，俞章礼垫付的案涉房屋2019年5月的燃气费2300.18元，应当由符鑫支付，俞章礼垫付的案涉房屋2019年8月的燃气费409.75元系符鑫返还案涉房屋后产生，不应当由符鑫承担。故对原告俞章礼要求被告符鑫支付燃气费2709.93元的诉讼请求，本院部分予以支持。合同约定，如承租人擅自解除合同，则出租人有权不返还保证金30000元并可要求承租人赔偿其3个月的租金损失。符鑫提前退租构成违约，俞章礼有权没收保证金30000元并要求符鑫按约赔偿其3个月的租房损失57000元。故对原告俞章礼要求被告符鑫赔偿租金损失57000元的诉讼请求，本院予以支持。俞章礼主张符鑫按照2倍租金标准支付自2019年6月16日起至2019年8月20日的房屋占有使用费83556元，理由为符鑫并未将案涉房屋内的设备、货物全部取走。符鑫于2019年6月15日已将案涉房屋返还给俞章礼，俞章礼在接收房屋时并未对房屋内尚有设备、货物提出异议。俞章礼在2019年7月25日向符鑫告知案涉房屋内尚有物资未搬走时也未提出索赔要求，只是明确表示如3日内符鑫不搬走房屋内物资则由其自行处置。俞章礼在2019年8月20日将案涉房屋转租他人，约定的免租装修期至2019年10月31日，可见俞章礼的实际损失为4.5个月租金，俞章礼已经主张了3个月租金损失57000元，且有30000元保证金不予退还，俞章礼再主张相当于4个月租金的房屋占有使用费83556元已远超其实际损失。故对原告俞章礼要求被告符鑫支付房屋占用费83556元的诉讼请求，本院不予支持。被告符鑫辩称其与原告俞章礼已经达成了合意，截止至2019年5月底，其将案涉房屋内的装潢及设备转让给俞章礼，30000元押金不再退还，而原告不再向被告主张租金，双方达成了口头协议。俞章礼否认双方已经达成了互不相找的口头协议，符鑫对此也未提供相关证据予以证明，应当承担举证不能的责任。此辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告符鑫于本判决发生法律效力之日起10日内向原告俞章礼支付房屋租金37500元、燃气费2300.18元，赔偿租金损失57000元，合计96800.18元。二、驳回原告俞章礼的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费3915元，由原告俞章礼负担1819元，由被告符鑫负担2096元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  叶 斐人民陪审员  周明信人民陪审员  董尔成二〇二〇年五月八日书 记 员  魏 静