福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3908号 原告：大连豪之英物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区中山路**。统一社会信用代码：9121020060486810XQ。 法定代表人：蔡永文，执行董事。 委托诉讼代理人：高秀琼，北京乾成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：倪玛宁，北京乾成（福州）律师事务所执业律师。 被告：华浦（福建）物业管理有限公司，住，住所地福州市台江区鳌峰街道鳌江路**滨中大道北侧、曙光路东侧）福州金融街万达广场二期B2#酒店及裙房1层165商业（外铺）。统一社会信用代码：91350103050308863M。 法定代表人：刘群群，执行董事。 委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：梁嘉怡，福建立恩律师事务所执业律师。 被告：福建华浦房地产开发有限公司，住，住所地福州市台江区鳌峰街道福光南路**武夷绿洲****02铺一社会信用代码：91350100550972998M。 法定代表人：蔡伟，经理。 原告大连豪之英物业管理有限公司(以下简称豪之英物业）与被告华浦（福建）物业管理有限公司（以下简称华浦物业）、福建华浦房地产开发有限公司（以下简称华浦房地产）委托合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪之英物业的委托诉讼代理人高秀琼、倪玛宁到庭参加诉讼，被告华浦物业的委托诉讼代理人郭承恩、梁嘉怡到庭参加诉讼，被告华浦房地产经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪之英物业向本院提出诉讼请求：一、判令华浦物业向原告支付拖欠的物业管理委托费2,295,765.42元；二、判令华浦物业承担自拖欠日起每日千分之二的滞纳金共计1,203,264.37元；三、判令华浦房地产对上述欠款本金及滞纳金向原告承担连带还款责任。诉讼过程中，豪之英物业将诉请二中的滞纳金计算方式变更为按年利率24%计算。事实和理由：2016年7月6日，华浦物业将座落于福州市台江区江滨大道363号华班大厦（写字楼）项目委托给原告实行物业管理，双方签订了《华班大厦项目物业管理合同》。合同约定：“第三章…委托管理服务期包括：1.前期接管服务期：自二零一六年七月四日开始至二O一六年七月三十一日止；2.全面管理服务期：自二零一六年八月一日开始至二零一九年七月三十一日止。……第六条、费用及支付方式。本项目物业服务分为前期接管和后期综合物业管理阶段。1.前期接管费用：84,071元；2.每月的物业管理委托费用为：375,238元；年物业管理委托费用共计为4,502,855元。3.支付方式：甲方在服务当月的月末向乙方支付当月的物业管理委托费用。……”2017年3月27日，原被告双方经协商自2017年3月起调整每月的物业管理委托费用为人民币361,569元。但华浦物业自2017年底起开始逾期付款。2018年9月18日，两被告共同向原告出具《关于支付拖欠大连豪之英物业管理有限公司物业管理委托费的承诺》，确认：“至今已经拖欠贵司自2018年4月-8月（5个月）的物业服务费达1,749,920元，加上9月份物业费，累计应付2,111,489元。”同时做以下承诺：“1.于2018年9月21日前支付人民币50万元；2.于2018年10月22日前支付人民币75万元；3.于2018年10月30日前支付剩余的费用人民币861,489元；4.若没有按照上述时限足额支付委托费欠款，在欠款本金的基础上增加支付滞纳金，滞纳金计算方式为自拖欠日起每日千分之二的金额累计，同时承诺由我公司控股股东“福建华浦房地产开发有限公司”承担连带付款责任；5.承诺今后的服务合同期内也一定及时付款，如不及时付款也将承担自拖欠日起每日千分之二的滞纳金。”上述合同期限已于2019年7月31日自然终止，华浦物业未付的物业管理委托费共计2,295,765.42元，应付滞纳金人民币1,203,264.37元（见附件一《滞纳金计算清单》）。综上，原告认为，华浦物业应根据合同约定及法律规定向原告支付拖欠的物业管理委托费和滞纳金，华浦房地产应对此向原告承担连带还款责任。 华浦物业辩称，本案案由应是委托合同纠纷。1.对原告诉请的金额有异议。实际的物业委托管理费应根据合同约定的金额、物业实际服务人数以及工资等来确定，即定员定薪制，但原告未与华浦物业进行物业实际服务人员以及工资等方面进行沟通来确定实际委托管理费用，且原告大量减少原定的物业服务人员、薪酬也是大额降低，故原告的诉请没有事实以及法律依据。2.原告提供的物业服务不达标准。投诉多、电梯频频发生事故、失窃事故也有发生等，故原告存在不完全履行合同、违约的情形，应当予以扣减委托管理费用。3.承诺函中确认的费用已经支付完毕，且该函中的福建华浦房地产开发有限公司并不是合同当事人，无权对合同内容进行约定，该函也未经福建华浦房地产开发有限公司的负责人签字，且该承诺函未经股东会决议，故该承诺函不具有法律效力。4.本案是由于原告未与华浦物业进行委托管理费的确认而导致拖欠，故不应存在滞纳金。 华浦房地产未作答辩。 豪之英物业围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《华班大厦项目物业管理合同文件》；2.《回复函》；3.关于支付拖欠大连豪之英物业管理有限公司物业管理委托费的《承诺》；4.致客户通知/文件签收登记；5.《华班大厦项目物业管理合同收款明细》；6.微信聊天记录。华浦物业对证据1.3.4.6真实性没有异议，本院亦予以确认并在卷佐证；对于证据2，华浦物业认为该证据无原件，对其真实性提出异议，但是该证据内容是表明原被告双方确认降低物业管理委托费，结合证据1，其实质是对被告方有利的，故本院对该证据予以采信；对证据5，华浦物业认为该证据系原告单方制作故对其真实性不予认可，但未提供相应证据对具体金额予以否认，事实上对于尚欠的物业管理委托费的具体金额，原告已完成举证责任，华浦物业应自行承担举证不能的不利后果，故对该证据本院予以采信。华浦物业就其主张提供了《华班大厦项目物业管理合同文件》、大连豪之英物业管理有限公司华浦.华尔街（项目部）2019年1月—7月员工《考勤表》、微信聊天记录、《联系函》、《维保函》等证据，由于豪之英物业于庭后三天内未对其真实性提出异议，本院视为其对上述证据真实性无异议，本院亦对上述证据真实性予以确认并在卷佐证。华浦房地产经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩以及质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月6日，华浦物业将座落于福州市台江区江滨中大道363号华班大厦（写字楼）项目委托给豪之英物业实行物业管理，双方签订了《华班大厦项目物业管理合同》。《合同》中约定委托管理期限从2016年7月4日至2019年7月31日（2016年7月4日至2016年7月31日为前期接管服务期），每月的物业管理委托费用为375,238元（前期接管费用为84,071元），该费用应于当月的月末支付完毕（若物业委托管理期满，应于期满后30日内付清全部的物业管理委托费用）；另，《合同》第七条对费用调整进行了约定，明确费用增加或减少的计算方法按照附件一【费用明细表】中相应人员的费用执行。2017年3月27日，华浦物业确认豪之英物业将月物业管理委托费用调整为361,569元。2018年1月起，华浦物业开始不能按期足额支付物业管理委托费用。2018年9月18日，华浦物业以及华浦房地产共同向原告出具《关于支付拖欠大连豪之英物业管理有限公司物业管理委托费的承诺》，确认：“至今已经拖欠贵司自2018年4月-8月（5个月）的物业服务费达1,749,920元，加上9月份物业费，累计应付2,111,489元。”同时做以下承诺：“1.于2018年9月21日前支付人民币50万元；2.于2018年10月22日前支付人民币75万元；3.于2018年10月30日前支付剩余的费用人民币861,489元；4.若没有按照上述时限足额支付委托费欠款，在欠款本金的基础上增加支付滞纳金，滞纳金计算方式为自拖欠日起每日千分之二的金额累计，同时承诺由我公司控股股东“福建华浦房地产开发有限公司”承担连带付款责任；5.承诺今后的服务合同期内也一定及时付款，如不及时付款也将承担自拖欠日起每日千分之二的滞纳金。”该《承诺》出具后，华浦物业于2018年9月20日向豪之英物业支付物业管理委托费500,000元，2018年10月30日支付100,000元，2018年11月29日分两笔支付200,000元、90,000元，2018年11月30日分两笔支付50,000元、20,000元，2018年12月29日分两笔支付40,000元、215,253.42元，2019年1月2日支付106,316元，2019年2月1日支付140,000元，2019年2月2日支付100,000元，2019年2月3日分两笔支付72,000元、50,000元，2019年3月5日支付171,569元，2019年3月7日分两笔支付50,000元、50,000元，2019年3月8日分两笔支付50,000元、40,000元，2019年3月29日支付86,569元，2019年4月1日分两笔支付160,000元、35,000元，2019年4月2日支付30,000元，2019年4月3日支付50,000元，2019年4月30日支付80,000元，2019年5月6日分两笔支付180,000元、50,000元，2019年5月7日支付31,569元，2019年6月6日支付341,569元，2019年7月10日分两笔支付200,000元、141,569元，以上共计3,431,414.42元。2019年7月31日，《华班大厦项目物业管理合同》期限届满，双方未再续签。现豪之英物业以华浦物业未完全支付物业管理委托费为由，诉至本院，请求判如所请。 另查明，2019年1月，华浦物业设备管理部配置缺1人、保洁管理部配置缺1人；2019年2月，华浦物业设备管理部配置缺1人、保洁管理部配置缺1人、项目管理部配置缺1人；2019年3月，华浦物业设备管理部配置缺1人、保洁管理部配置缺1人、安全管理部配置缺4人、项目管理部配置缺2人；2019年4月，华浦物业设备管理部配置缺1人、保洁管理部配置缺1人、安全管理部配置缺2人、项目管理部配置缺2人；2019年5月，华浦物业设备管理部配置缺1人、保洁管理部配置缺1人、安全管理部配置缺2人、项目管理部配置缺2人；2019年6月，华浦物业设备管理部配置缺2人、保洁管理部配置缺1人、安全管理部配置缺2人、项目管理部配置缺2人；2019年7月，华浦物业设备管理部配置缺2人、保洁管理部配置缺1人、安全管理部配置缺3人、项目管理部配置缺2人。 本院认为，豪之英物业与华浦物业签订的《华班大厦项目物业管理合同》实质系委托合同，本案为委托合同纠纷。该合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。豪之英物业作为受托方，在完成相应的委托管理事项后，有权向委托方华浦物业主张相应的物业管理委托费。关于诉请一、根据华浦物业以及华浦房地产共同向原告出具《关于支付拖欠大连豪之英物业管理有限公司物业管理委托费的承诺》，华浦物业确认尚欠2018年4月至9月的物业管理委托费用为2,111,489元；对于2018年10月至12月的物业管理委托费用，根据豪之英提供的《致客户通知/文件签收登记》，华浦物业于2019年6月21日签收了2018年10月和11月物业服务费发票及费用审批单、于2019年7月19日签收了物业管理费（12月份），对此，华浦物业未提出异议，亦未提供相应证据证明该期间实际物业管理委托费用的具体金额，故2018年10月至12月的物业管理委托费用应按合同约定的费用收取，即为1,084,707元（361569元*3个月）；对于2019年1月至7月期间的物业管理委托费用，华浦物业提交了2019年1月至7月的员工《考勤表》，抗辩应依照《华班大厦项目物业管理合同》第七条关于费用调整的相关规定，物业管理委托费用的增加或者减少的计算方法应依据《华班大厦项目物业管理合同》附件一【费用明细表】中相应人员的费用执行：项目管理部人数应为6人（该部门月平均工资为10,472.2元），设备管理部人数应为9人（该部门月平均工资为7643.6元），安全管理部人数应为20人（该部门月平均工资为6129.85元），保洁管理部人数应为6人（该部门月平均工资为4625元），上述合同合法有效对双方具有约束力，对于华浦物业的抗辩予以采纳，故2019年1月应减扣物业管理委托费12,268.6元（7643.6元+4625元）、2月应扣减22,740.8元（7643.6元+4625元+10472.2元）、3月应扣减57,732.4元（7643.6元+4625元+6129.85元*4人+10472.2元*2人）、4月应扣减45,472.7元（7643.6元+4625元+6129.85元*2人+10472.2元*2人）、5月应扣减45,472.7元（7643.6元+4625元+6129.85元*2人+10472.2元*2人）、6月应扣减53,116.3元（7643.6元*2人+4625元+6129.85元*2人+10472.2元*2人）、7月应扣减59,246.15元（7643.6元*2人+4625元+6129.85元*3人+10472.2元*2人），以上共计扣减296,049.65元，则华浦物业应支付2019年1月至7月的物业管理委托费为2,234,933.35元（361569元*7个月-296049.65元）。2018年9月20日至2019年7月10日期间，华浦物业已实际支付物业管理委托费3,431,414.42元。故，华浦物业应向豪之英支付拖欠的物业管理委托费1,999,714.93元，对于超出本院确认的金额部分，本院不予支持。关于诉请二、根据华浦物业以及华浦房地产共同向原告出具的《关于支付拖欠大连豪之英物业管理有限公司物业管理委托费的承诺》，华浦物业若按时足额支付尚拖欠的物业管理委托费，应按日千分之二的标准收取滞纳金，并承诺若今后的物业管理委托费未及时支付亦将承担日千分之二的滞纳金。该处的“滞纳金”一说，其实质是合同双方对逾期支付物业管理委托费所产生的违约金的约定，庭审中，豪之英物业将该违约金的计算标准调整为按年利率24%收取，本院予以照准。现华浦物业仅于2018年9月20日按期足额支付物业管理委托费，之后均未按期足额支付，根据豪之英物业提供的《滞纳金计算清单》，华浦物业之后所支付的款项均予以优先抵扣尚欠的物业管理委托费，本院予以照准。至于华浦物业抗辩“由于豪之英物业未与其进行结算而导致拖欠，不应存在滞纳金”，该辩解没有事实以及法律依据，本院不予采纳。故，华浦物业应向豪之英物业支付滞纳金382,641.96元（具体计算方式详见附件一《滞纳金计算清单》），对于超出本院确认的金额部分，本院不予支持。关于诉请三、华浦房地产在《关于支付拖欠大连豪之英物业管理有限公司物业管理委托费的承诺》第4条中明确表示其作为华浦物业的控股股东将与华浦物业对豪之英物业尚欠的物业管理委托费承担连带付款责任，在第5条中亦与华浦物业一起承诺今后的服务合同期内及时付款，如不及时付款也将支付滞纳金。庭审中，华浦物业抗辩华浦房地产并非合同当事人，无权对合同内容进行约定。实质上，华浦房地产的该承诺是保证和并存的债务承担的区别认定，那么从保护债权人利益的立法目的出发，如承诺人承担债务的意思表示中没有较为明显的保证含义，则应当认定为并存的债务承担，本案中，华浦房地产未明确表示承担“连带保证责任”，该承诺应认定为是债务加入的一种表示,故对于该辩解不予采纳；另华浦物业抗辩该承诺函未经公司负责人签字亦未经股东会决议，故该承诺函不具有法律效力，但《全国法院民商事审判工作会议纪要》中指出对于“债务加入”这一约定的效力问题参照该纪要关于公司为他人提供担保的有关规则处理，而在该纪要的第19条中对“无须机关决议的例外情况”进行了明确，公司为其直接或者间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保，即便债权人知道或者应当知道没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示，合同有效。本案中，华浦房地产是华浦物业的控股股东，其“债务加入”的表示即便未经公司机关决议，亦应当认定是公司的真实意思表示，故对上述辩解不予采纳。因此，华浦房地产应对华浦物业尚欠豪之英物业的物业管理委托费以及滞纳金承担连带还款责任。华浦房地产经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应负举证不能的责任，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，华浦物业应向豪之英物业支付拖欠的物业管理委托费1,999,714.93元以及违约金，华浦房地产承担连带付款责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，缺席判决如下： 一、华浦（福建）物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向大连豪之英物业管理有限公司支付拖欠的物业管理委托费1,999,714.93元以及违约金382,641.96元； 二、福建华浦房地产开发有限公司对上述拖欠的物业管理委托费1,999,714.93元以及违约金382,641.96元承担连带付款责任； 三、驳回大连豪之英物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28,391元，由大连豪之英物业管理有限公司支付3330元，由华浦（福建）物业管理有限公司和福建华浦房地产开发有限公司负担25,061元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 明 人民陪审员  张福荣 人民陪审员  吴 鑫 二〇二〇年五月十四日 法官助理林小梅 书记员江含慧 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。                            附件一：                               滞纳金计算清单                               序号                       起算日期                       截止日期                       逾期天数/天                       当期应缴管理费/元                       法院核算       扣减金额                       扣减后当期应缴管       理费/元                       当期实缴管理费/元                       逾期管理费/元                       滞纳金标准/元/天                       滞纳金/元                       备注                               1                       2018-10-23                       2018-10-29                       7                       750000.00                                             750000.00                       0.00                       750000.00                       0.00067                       3517.50                                                     2                       2018-10-30                       2018-10-31                       2                       861489.00                                             861489.00                       100000.00                       1511489.00                       0.00067                       2025.40                       截止9月管理费1511489元                               3                       2018-11-1                       2018-11-28                       28                       361569.00                                             361569.00                       0.00                       1873058.00                       0.00067                       35138.57                       应缴10月管理费361569元                               4                       2018-11-29                       2018-11-29                       1                       0.00                                             0.00                       290000.00                       1583058.00                       0.00067                       1060.65                                                     5                       2018-11-30                       2018-11-30                       1                       0.00                                             0.00                       70000.00                       1513058.00                       0.00067                       1013.75                                                     6                       2018-12-1                       2018-12-28                       28                       361569.00                                             361569.00                       0.00                       1874627.00                       0.00067                       35168.00                       应缴11月管理费361569元                               7                       2018-12-29                       2018-12-31                       3                       0.00                                             0.00                       255253.42                       1619373.58                       0.00067                       3254.94                                                     8                       2019-1-1                       2019-1-1                       1                       361569.00                                             361569.00                       0.00                       1980942.58                       0.00067                       1327.23                       应缴12月管理费361569元                               9                       2019-1-2                       2019-1-31                       30                       0.00                                             0.00                       106316.00                       1874626.58                       0.00067                       37679.99                                                     10                       2019-2-1                       2019-2-1                       1                       361569.00                       12268.60                       349300.40                       140000.00                       2083926.98                       0.00067                       1396.23                       应缴1月管理费349300.4元                               11                       2019-2-2                       2019-2-2                       1                       0.00                                             0.00                       100000.00                       1983926.98                       0.00067                       1329.23                                                     序号                       起算日期                       截止日期                       逾期天数/天                       当期应缴管理费/元                       法院核算       扣减金额                       扣减后当期应缴管       理费/元                       当期实缴管理费/元                       逾期管理费/元                       滞纳金标准/元/天                       滞纳金/元                       备注                               12                       2019-2-3                       2019-2-28                       26                       0.00                                             0.00                       122000.00                       1861926.98                       0.00067                       32434.77                                                     13                       2019-3-1                       2019-3-4                       4                       361569.00                       22740.80                       338828.20                       0.00                       2200755.18                       0.00067                       5898.02                       应缴2月管理费338828.2元                               14                       2019-3-5                       2019-3-6                       2                       0.00                                             0.00                       171569.00                       2029186.18                       0.00067                       2719.11                                                     15                       2019-3-7                       2019-3-7                       1                       0.00                                             0.00                       100000.00                       1929186.18                       0.00067                       1292.55                                                     16                       2019-3-8                       2019-3-28                       21                       0.00                                             0.00                       90000.00                       1839186.18                       0.00067                       25877.35                                                     17                       2019-3-29                       2019-3-31                       3                       0.00                                             0.00                       86569.00                       1752617.18                       0.00067                       3522.76                                                     18                       2019-4-1                       2019-4-1                       1                       361569.00                       57732.40                       303836.60                       195000.00                       1861453.78                       0.00067                       1247.17                       应缴3月管理费303836.6元                               19                       2019-4-2                       2019-4-2                       1                       0.00                                             0.00                       30000.00                       1831453.78                       0.00067                       1227.07                                                     20                       2019-4-3                       2019-4-29                       27                       0.00                                             0.00                       50000.00                       1781453.78                       0.00067                       32226.50                                                     21                       2019-4-30                       2019-4-30                       1                       0.00                                             0.00                       80000.00                       1701453.78                       0.00067                       1139.97                                                     22                       2019-5-1                       2019-5-5                       5                       361569.00                       45472.70                       316096.30                       0.00                       2017550.08                       0.00067                       6758.79                       应缴4月管理费316096.3元                               23                       2019-5-6                       2019-5-6                       1                       0.00                                             0.00                       230000.00                       1787550.08                       0.00067                       1197.66                                                     24                       2019-5-7                       2019-5-31                       25                       0.00                                             0.00                       31569.00                       1755981.08                       0.00067                       29412.68                                                     25                       2019-6-1                       2019-6-5                       5                       361569.00                       45472.70                       316096.30                       0.00                       2072077.38                       0.00067                       6941.46                       应缴5月管理费316096.3元                               26                       2019-6-6                       2019-6-30                       25                       0.00                                             0.00                       341569.00                       1730508.38                       0.00067                       28986.02                                                     27                       2019-7-1                       2019-7-9                       9                       361569.00                       53116.30                       308452.70                       0.00                       2038961.08                       0.00067                       12294.94                       应缴6月管理费308452.7元                               序号                       起算日期                       截止日期                       逾期天数/天                       当期应缴管理费/元                       法院核算       扣减金额                       扣减后当期应缴管       理费/元                       当期实缴管理费/元                       逾期管理费/元                       滞纳金标准/元/天                       滞纳金/元                       备注                               28                       2019-7-10                       2019-7-31                       22                       0.00                                             0.00                       341569.00                       1697392.08                       0.00067                       25019.56                                                     29                       2019-8-1                       2019-8-31                       31                       361569.00                       59246.15                       302322.85                       0.00                       1999714.93                       0.00067                       41534.08                       应缴7月管理费302322.85元                               合计                       5227179.00                       296049.65                       4931129.35                       2931414.42                       1999714.93                                             382641.96                                                     备注：       1、逾期管理费=当期应缴管理费-当期实缴管理费；       2、滞纳金=逾期管理费*逾期天数*滞纳金标准。