呼和浩特市回民区人民法院   民事判决书   （2021）内0103民初1956号   原告：长城物业集团股份有限公司内蒙古分公司，住所地呼和浩特市新城区中山东路与呼伦贝尔南路交接处波士名人国际附楼501。   法定代表人:熊某，该公司总经理。   委托诉讼代理人:冯某，内蒙古辩证律师事务所律师。   委托诉讼代理人:尹某，内蒙古辩证律师事务所律师。   被告:徐某，住呼和浩特市。   被告：张某，汉族，住呼和浩特市回民区万达广场11号楼2单元2401号。   原告长城物业集团股份有限公司内蒙古分公司（以下简称长城物业内蒙古分公司）与被告徐某、张某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告长城物业内蒙古分公司的委托诉讼代理人冯某、尹某，被告张某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告长城物业内蒙古分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的物业服务费9302元；2、依法判令被告向原告支付拖欠的生活垃圾二次垃圾转运费240元；3、依法判令被告向原告支付违约金1319.4元（以欠费金额为基数，按照每日万分之二点一的标准，自2017年9月22日起计算至实际支付之日止，暂计算至2021年1月11日，违约金为1319.4元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系回民区万达广场的物业管理服务公司，被告系万达广场业主，居住在××楼，房屋面积为99.38平方米。长城物业集团股份有限公司与呼和浩特市万达广场置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为回民区万达广场提供物业服务，物业服务管理费标准为住宅1.95元/月/平方米，每12个月为一个结算周期，业主应于每个周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费。原、被告及呼和浩特万达广场置业有限公司签订了《临时管理规约示范文本》、《承诺书》约定：物业名称为长城物业集团股份有限公司内蒙古分公司，物业服务费标准为住宅1.95元/月/平方米，业主违反临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准支付违约金。生活垃圾转运费5元/月，由原告代环卫局收取，原告已经按照约定，向被告提供物业服务，但被告自2017年10月1日起不予缴纳物业费，二次垃圾转运费，经原告通过送达催缴通知单、电话等方式催促后，被告以各种理由拒绝支付，已构成违约。综上，原告诉至法院，望法院判如所请。   被告张某辩称，对原告的诉讼请求不认可，原告的收费标准和服务水平不匹配。   被告徐某经本院依法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见，本院依法缺席进行审理。   本院经审理认定事实如下：   1、2014年9月18日，长城物业集团股份有限公司（乙方）与呼和浩特万达广场置业有限公司（甲方）签订前期物业服务合同，约定：“甲方将呼和浩特回民区万达广场项目委托乙方实施前期物业服务。物业名称：呼和浩特回民区万达广场前期物业。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、天线、消防设施设备等。市政公用设备和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理包括：道路、室内外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。委托范围内各种配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。管理与物业相关的工程图纸、住（用）户档案与竣工验收资料，建立、健全本物业的物业管理档案资料。组织开展社区文化娱乐活动。物业服务费用：住宅：1.95元/月/平方米，商铺3.8元/月/平方米，地下车位110元/辆/月。交纳费用时间：物业服务费：按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金。”呼和浩特市人民政府于2006年下发呼政发[2006]59号《呼和浩特市人民政府关于调整呼市地区垃圾处置收费标准的通知》文件，其附件中包括《呼和浩特市垃圾处置收费标准》，该标准中载明居民垃圾处置收费标准为5元/月/户，商场垃圾处置收费标准为0.3元/月/平方米。   2、2021年4月20日，长城物业集团股份有限公司出具情况说明，内容主要为：长城物业集团股份有限公司内蒙古分公司为呼和浩特回民区万达广场前期物业实际服务企业，长城物业集团股份有限公司在前期物业服务合同中的权利义务均由长城物业集团股份有限公司内蒙古分公司享有、承担。   3、原告系长城物业集团股份有限公司内蒙古分公司，于2015年6月8日成立，为被告居住的小区提供物业服务。被告居住在万达广场××楼，房屋建筑面积为99.38平方米。被告未交纳自2017年10月1日起至2021年10月1日的物业费9302元、二次垃圾转运费240元。   4、被告在庭审中提供了证明小区物业现状的照片，本院经审查对该组照片的真实性予以认定。结合被告提供的证据以及经本院实地走访调查，发现案涉小区物业服务不到位，存在如下情形：环境卫生清理、打扫不及时、不到位，犄角旮旯卫生不清理，垃圾桶清倒不及时，垃圾桶表面污垢浸渍严重，垃圾桶附近地面污渍严重，严重影响小区外部环境美观。公共绿地退化未能及时养护、栽种。监控设施损坏未能及时维修。消防柜玻璃破损不及时更换。单元门厅内地面瓷砖、墙面瓷砖、玻璃镜面破损，不及时修复。户外广场的塑胶场地破损严重不及时维修、更换。户外公共长椅损坏不及时维修。地下车库顶棚打扫不及时，地下车库照明不够，地面破损不整修，有些房间未使用，房间内卫生脏乱差，未与房间实际占有人积极协调，未积极进行管理。地下车库污水井内污水外流、恶臭异味严重，未积极与商户协调处置方案。业主共有部分的经营与收益情况未向业主公开等等。   本院认为，本案系物业服务合同法律关系，长城物业集团股份有限公司与呼和浩特万达广场置业有限公司签订的前期物业服务合同书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效。原告作为长城物业集团股份有限公司内蒙古分公司继受长城物业集团股份有限公司在合同中的权利、义务，为万达华府小区提供物业服务。经本院查明原告的物业服务严重不到位，对共有部分未能尽到妥善维修、养护、清洁以及经营管理。原告作为物业服务人存在不作为、慢作为现象，对业主反映的问题未能及时回复、反馈。物业服务质量与收费标准存在严重不匹配。本院认为，原告作为物业服务企业，提供服务、履职、尽责是其核心内容，全面、完整履行合同义务，赢得业主满意，业主及时交纳物业费，才能使公司经营顺畅运行。物业服务人与业主之间是互相依存、相辅相成的关系，和谐相处，才能双利双赢。对于原告目前存在的服务方面的问题，原告应积极进行整改。综合本案案情及审理查明情况，对于原告主张的物业费，本院酌情判令被告向原告支付全部物业费的70%即6511元，对于原告主张的二次垃圾转运费240元依法予以支持。对于违约金，因系原告服务不到位，故对违约金不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：   一、被告徐某、张某于本判决生效后十日内一次性支付原告长城物业集团股份有限公司内蒙古分公司物业费6511元、二次垃圾转运费240元，合计6751元；   二、驳回原告长城物业集团股份有限公司内蒙古分公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费已减半收取40元，由原告长城物业集团股份有限公司内蒙古分公司负担16元，被告徐某、张某负担24元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 徐海峰      二〇二〇年五月二十四日   书记员 宋世强   附：相关法律条文   《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。