安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终196号 上诉人（原审原告）：韦正义，男，1987年1月25日出生，汉族，住安徽省太湖县。 上诉人（原审原告）：侯敏，女，1984年5月19日出生，汉族，住安徽省太湖县。 两上诉人共同的委托诉讼代理人：吴晓峰，上海锦天城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：太湖县天龙房地产开发有限责任公司，住所地安徽省太湖县新城人民东路南侧。 法定代表人：戴正中，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王进舟，安徽精龙律师事务所律师。 上诉人韦正义、侯敏因与被上诉人太湖县天龙房地产开发有限责任公司（以下简称天龙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2019）皖0825民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦正义、侯敏上诉请求：1、撤销原判,改判天龙房地产公司立即支付韦正义、侯敏逾期交房违约金70682元(以购房款总额为基数,按日万分之五自2017年1月1日计算至2018年3月24日,共计438天),天龙房地产公司立即支付韦正义、侯敏逾期办理房屋所有权登记违约金1380.94元(以购房款总额为基数,按日万分之五自2018年3月14日计算至2018年8月27日,共计76天);2、天龙房地产公司承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决调整双方约定的违约金标准缺乏事实依据和法律依据。1、本案判决之前,同一小区同样情况有大量生效民事判决书或民事调解书按约定违约金标准“日万分之五”计算逾期交房违约金。在本案判决之前,学仕府小区有大量业主起诉天龙房地产公司房屋买卖合同纠纷系列案件,与韦正义、侯敏相同情况的均以“日万分之五的标准计算逾期交房违约金。如一审过程中上诉人提交的方国中、方霞云与被上诉人房屋买卖合同纠纷案,案号为(2017)皖0825民初1890号,这是学仕府小区系列案件中第一份生效的民事判决书,此后大量同样案件均以此为标准按“日万分之五”计算逾期交房违约金。2、韦正义、侯敏合法权益是否得到保护、多大程度得到保护取决于韦正义、侯敏起诉的时间无疑不具有合法性、合理性。如上所述,同一小区同样情况有大量生效民事判决或民事调解书按“日万分之五”计算逾期交房违约金,而本案仅仅起诉时间与前面的案件不同而以不同的标准计算逾期交房违约金缺乏合法性、合理性。3、本案与(2018)皖08民终1612号案件(以下简称1612号案件)不一样。1612号案件中一审原告收房时间为2017年1月2日,在涉案商品房具备约定的交付条件之前就已经收房,而本案韦正义、侯敏收房时间在涉案商品房具备约定的交付条件之后。4、一审判决“综合考量原告的实际损失,兼顾合同履行情况、当事人过错程度,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,该标准约定违约金过高”缺乏事实依据和法律依据。韦正义、侯敏认为自身无任何过错,违约系完全由天龙房地产公司自身原因造成的,且一审判决以所谓的实际损失作为考量缺乏事实依据。另外,需要说明的是按合同约定如果韦正义、侯敏迟延付款也是按“日万分之五”的标准计算逾期付款违约金,且该等条款均系天龙房地产公司单方面制作的格式条款,现以不公平为由予以调整,缺乏事实依据和法律依据。还有不按既有同样案件生效判决作出判决才是真正的不公平。二、一审判决以天龙房地产公司“向太湖县不动产登记中心报送办理涉案房屋不动产登记的相关材料时间为2018年4月10日”为由认定“办证未逾期”缺乏事实依据和法律依据。1、报送办理涉案房屋不动产登记与是否逾期办理房产证无关,一审判决的认定置双方签订的合同于不顾,无任何事实依据。2、一审判决的上述理由与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定相违背,缺乏法律依据。 天龙房地产公司辩称，一、一审判决调整违约金标准是根据本案的事实、依照法律的规定作出的判决，该判决是合理的，韦正义、侯敏的上诉理由不能成立。1、一审判决综合考量韦正义、侯敏的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，调整违约金，符合《合同法》第114条规定，也是《合同法》司法解释二第29条的规定。2、天龙房地产公司提到的太湖县人民法院(2017)皖0825民初1890号方国中、方霞云案，虽然天龙房地产公司未上诉，但并不表示该案判决合理，且案涉小区有许多其它相同纠纷通过了二审维持、省高院驳回再审申请。因此韦正义、侯敏提出的前述案件不能作为参考依据。二、韦正义、侯敏提出不能以提交办证资料时间作为办证是否逾期的判断依据的上诉理由不能成立。产权登记包括提交产权登记资料和行政机关的登记管理行为，民法仅审查提交办证资料在合同行为中是否有过错，行政管理、审核的时间不能由民事当事人承担，所以最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条明确载明了“由于出卖人的原因”这一前提，一审判决以实际交房时间90日内是否提交办证资料作为是否逾期办证为依据的判决是合理的。 韦正义、侯敏向一审法院起诉请求：1、要求被告立即支付原告逾期交房违约金70682元（以购房款总额363405为基数，自2017年1月1日起按日万分之五的标准计算至2018年1月24日，共计389天）；2、要求被告立即支付逾期办理房屋权属证书违约金1381元（以购房款总额363405为基数，自2018年3月14日起按日万分之零点五的标准计算至2018年8月27日，共计76天）。 一审法院认定事实：2014年8月15日，双方签订《太湖县商品房买卖合同》约定，出卖人天龙房地产公司，买受人韦正义、侯敏，出卖人以出让方式取得坐落于高坦南路地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为太土国用××号，出卖人经批准，在上述地块建设的商品房项目核准名称为学仕府邸小区，该商品房已由太湖县房地产管理局批准预售，该商品房的规划为住宅，买受人购买的房屋为7幢7单元3层303号。该商品房预测建筑面积101.51平方米。该商品房单价每平方米3580元，总价款363405元。该合同第九条约定，商品房交付条件为应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、新建住宅小区综合查验合格并备案。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同第十二条约定逾期交付责任：…（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同），…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。该合同第二十条房屋登记约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。…。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。韦正义、侯敏向天龙房地产公司付清购房款。2018年3月14日，韦正义、侯敏领取讼争房屋鈅匙。2018年1月10日，天龙房地产公司通过群发手机短信的方式通知韦正义、侯敏等业主，内容为“学仕府邸小区综合查验完毕，请未领取房屋的购房户立即到公司领取房屋并提交相关办证手续、交清税费，已领取房屋的购房户提交相关办证手续，逾期责任自负”。2018年4月10日，天龙房地产公司向不动产登记部门报送案涉房屋不动产登记的相关登记材料。另查明：2014年7月18日，案涉商品房已由太湖县房地产管理局批准预售，预售许可证号为太房售证字（2014）0039号。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方签订的《太湖县商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：韦正义、侯敏主张按双方合同约定违约金标准支付逾期交房违约金、逾期办理房产证违约金的诉讼请求是否应予支持。关于逾期交房问题，双方签订的《太湖县商品房买卖合同》约定的交付商品房时间为2016年12月31日前，天龙房地产公司向韦正义、侯敏交付商品房钥匙的时间为2018年3月14日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故应认定本案所涉商品房交付时间为天龙房地产公司交付钥匙时间即2018年3月14日。天龙房地产公司逾期交房438日。关于逾期办理房产证问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。具体到本案，本案双方当事人所签商品房买卖合同涉及房屋系尚未建成房屋，涉案房屋实际交付时间为2018年3月14日，故买受人取得房屋权属证书的时间应自2018年3月14日起90日内即2018年6月12日前，而天龙房地产公司向太湖县不动产登记中心报送办理涉案房屋不动产登记的相关材料时间为2018年4月10日，故办证未逾期。韦正义、侯敏要求天龙房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，该院不予支持。关于逾期交房违约金的计算标准，在天龙房地产公司认为合同双方约定的违约金过分高于其造成损失的情形下，依据合同法相关司法解释，其可以通过抗辩方式请求人民法院调整违约金，并对其予以适当减少。本案双方签订的《太湖县商品房买卖合同》约定的违约金计算标准均为以全部房价款万分之五的标准按日计算违约金，因此，综合考量韦正义、侯敏的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该标准约定违约金过高，本案予以调整。对于逾期交房违约金，该院酌定为以房屋总价款万分之一的标准按日计算违约金。房屋总价款为363405元，据此计算逾期交房违约金为15917元（363405元×0.01%×438天）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决：一、被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韦正义、侯敏逾期交房违约金共计15917元；二、驳回原告韦正义、侯敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1602元，由原告韦正义、侯敏负担902元，被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司负担700元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、一审调整违约金是否正确；二、天龙房地产公司是否逾期办理了产权证。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。具体到本案，在天龙房地产公司认为合同双方约定的违约金过分高于其造成损失的情形下，依据合同法相关司法解释，其可以通过抗辩方式请求人民法院调整违约金，并对其予以适当减少。本案双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准均为以全部房价款万分之五的标准按日计算违约金，因此，综合考量韦正义、侯敏的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该标准约定违约金过高，一审法院据此对违约金进行调整并无不当，对韦正义、侯敏的该项上诉请求，本院依法不予支持。 关于争议焦点二，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。具体到本案，天龙房地产公司作为房地产开发企业和房屋出卖人，其办证义务为在规定的时间内提供必要的证明文件。而本案中天龙房地产公司报送办理涉案房屋不动产登记的相关材料时间在房屋交付时间的90日内，符合司法解释的规定，天龙房地产公司并不存在逾期办证的行为，故对韦正义、侯敏的该项上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，韦正义、侯敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1602元，由韦正义、侯敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 毅 审 判 员  陈庆中 审 判 员  江 韵 二〇二〇年五月二十七日 法官助理严正 代书记员  储贻燕 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；