广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执复138号 复议申请人（异议人、利害关系人）：王勤，男，1990年9月15日出生，身份证住址北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：钟超，江西赣瑞律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司深圳南山支行。住所地：深圳市南山区天利中央商务广场二期171-176、260-266、275-283号商铺及C-2901-2907，统一社会信用代码91440300G347778778。 负责人：游德忠。 委托诉讼代理人：殷铁军，广东维强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉，广东维强律师事务所律师助理。 被执行人：深圳市金广源营销策划有限公司。住所地：深圳市龙岗区布吉街道三联社区松元头万华工业区2栋601，统一社会信用代码91440300697144521G。 法定代表人：黄兰淳。 被执行人：黄兰淳，女，1982年8月24日出生，身份证住址广东省兴宁市。 被执行人：俞林，男，1986年10月20日出生，身份证住址广西全州县。 复议申请人王勤不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）作出的（2019）粤0304执异891号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 福田法院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司深圳南山支行（以下简称建行南山支行）与被执行人深圳市金广源营销策划有限公司（以下简称金广源公司）、黄兰淳、俞林金融借款合同纠纷一案过程中，决定不带租约拍卖被执行人金广源公司名下位于深圳市龙岗区布吉镇松元头村万华工业厂区厂房（深房地字第××号，以下简称涉案厂房）。异议人王勤不服，向福田法院提出执行异议称，异议人已于2018年11月1日签订了租赁合同，租赁涉案厂房五楼房屋，并实际使用至今，请求对涉案厂房五楼带租约拍卖。 福田法院查明，上列申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷一案，该院（2015）深福法民二初字第7119号民事判决书已经发生法律效力，确认涉案房产已于2013年7月4日办理了抵押登记，判决申请执行人对处置涉案厂房所得价款享有优先受偿权。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向该院申请强制执行，该院依法受理，本次执行案号为（2019）粤0304执恢1557号。异议人提交了租赁合同等材料，其中租赁合同载明异议人承租了涉案厂房的五楼房屋，租期从2018年11月1日至2020年10月30日。 福田法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，异议人签订涉案租赁合同的时间晚于申请执行人就涉案厂房设立抵押权的时间，故，即使异议人签订的涉案租赁合同真实，也不能对抗申请执行人的抵押权。只要租赁权继续存在将阻碍抵押权实现的，应当依法涤除后再进行拍卖。综上所述，异议人要求带租约拍卖的主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持。遂作出（2019）粤0304执异891号执行裁定书，裁定驳回异议人王勤的异议请求。 复议申请人王勤不服上述异议裁定，向本院申请复议称，复议申请人于2018年11月1日与案外人樊力军签订房屋租赁合同，约定案外人将其从被执行人金广源公司承租的涉案厂房第五层转租给复议申请人，租赁期限自2018年11月1日至2020年10月30日，租金每月15000元。复议申请人租赁的房屋系由案外人樊力军转租而来，案外人樊力军向复议申请人出示的租赁合同显示，案外人樊力军与被执行人金广源公司签订的租赁合同时间早于申请执行人建行南山支行取得抵押权的时间。因此，复议申请人可以承继案外人樊力军所享有的租赁权，且该租赁关系不受申请执行人抵押权的影响。福田法院仅以复议申请人与案外人樊力军签订租赁合同的时间晚于抵押权设立时间为由，认定复议申请人与案外人樊力军的租赁关系不得对抗申请执行人的抵押权错误。另，复议申请人系按月向案外人樊力军支付租金，租赁权对涉案房屋上的担保物权的实现不会产生影响。再次，就复议申请人的诉求，福田法院片面认为复议申请人只是对执行行为异议而遗漏了复议申请人对标的物实体权利的处置请求，从而只给复议申请人申请复议的救济途径，而限制了复议申请人提起执行异议之诉的权利，且裁定中未提及案外人樊力军。综上，福田法院（2019）粤0304执异891号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，遗漏与本案有关的案外人，请求予以撤销，对涉案厂房五楼附带租约拍卖。 本院经审查，福田法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院查明，复议申请人提交的《厂房租赁合同》显示，复议申请人向案外人樊力军租赁涉案厂房第五层，租赁期为两年，自2018年11月1日起至2020年10月30日止。 另查明，福田法院在前次执行过程中[执行案号为（2017）粤0304执8463号]，拟处分涉案厂房，案外人樊力军向福田法院提出异议称，其在涉案厂房办理抵押登记之前，于2013年6月30日与被执行人金广源公司就涉案厂房签订租赁合同，租期20年，每月租金4.8万元，其已付清全部租金，请求法院对涉案厂房带租约拍卖，中止对涉案厂房的强制迁出。就其异议，福田法院经审查后于2018年4月2日作出（2018）粤0304执异91号执行裁定书，认为案外人主张与被执行人金广源公司签订长达20年的租赁合同，且一年内分多笔支付20年租金1154万元，明显有悖于生活常理。案外人提交收款凭证的收款人非被执行人金广源公司，且未标注转账用途，租金数额与合同亦不相符。案外人提交的证据不能充分证明其与被执行人金广源公司之间存在真实的租赁合同关系，案外人要求带租约拍卖、排除执行的异议无事实和法律依据。遂依据民事诉讼法第二百二十七条，裁定驳回案外人樊力军的执行异议请求。 案外人樊力军不服上述异议裁定，提起执行异议之诉。福田法院经审理后于2019年1月21日作出（2018）粤0304民初20758号民事判决书，认为原告提交的证据不能证明其租赁权产生于抵押登记之前，即使在抵押登记之后其有实际租赁涉案房产，其权利也依法不能对抗法院执行。遂判决驳回原告樊力军的诉讼请求。樊力军不服提出上诉，本院经审理后于2019年10月14日作出（2019）粤03民终12389号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，根据查明的情况，案外人樊力军曾就涉案厂房的处分提出案外人异议，主张其在申请执行人的抵押权设立之前承租涉案厂房，请求对涉案厂房带租约拍卖。就其异议，经案外人异议及后续的执行异议之诉程序审查，终审判决驳回了案外人樊力军的诉讼请求。本案中，复议申请人主张其向案外人樊力军承租涉案厂房的第五层，请求对该层房屋带租约拍卖。在案外人樊力军就整栋涉案厂房带租约拍卖的主张不能成立的前提下，复议申请人王勤的异议请求自然亦不能成立。福田法院就复议申请人所提异议，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查，程序并无不当。 如上所述，在案外人樊力军就整栋涉案厂房带租约拍卖的主张不能成立的前提下，复议申请人以其向案外人樊力军承租厂房第五层为由，请求对该层房屋带租约拍卖的异议请求自然亦不能成立。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，申请执行人对涉案厂房享有的抵押权登记在先，复议申请人王勤与案外人樊力军签订涉案厂房第五层租赁合同在后，依照上述规定，该租赁合同无论是否真实有效，均不能对抗抵押权的实现。该租赁权的存在阻碍抵押权实现的，即应当依法涤除后再进行拍卖。因此，福田法院决定对涉案厂房第五层去除租约拍卖，符合司法解释的规定，并无不当。 综上，就复议申请人的复议请求，本院不予支持。福田法院异议裁定正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人王勤的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2019）粤0304执异891号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  张文佳 审判员  田 磊 审判员  林 珊 二〇二〇年五月二十二日 书记员  张 国