广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2193号原告：李炜健，男，1993年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：曹春凤，女，住广东省佛山市南海区，系原告的母亲。被告：广东中海物业服务有限公司南海分公司，住所地广东省佛山市南海区×。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，女，1993年2月9日出生，汉族，住广东省陆丰市，系被告的员工。原告李炜健与被告广东中海物业服务有限公司南海分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序。被告于2020年3月13日提出反诉，本院依法裁定在本案中对其反诉不予受理。本案于同年3月19日、4月13日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曹春凤、被告的委托诉讼代理人刘秋静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退回2016年10月15号扣款2015年物业管理费4719.06元；2.本次诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2013年10月22日前往佛山市南海区××××××××××信山语物业管理处收楼，由于当时物业管理方告知找不到钥匙开门验收，所以一直无交楼。直至2014年12月物业管理处电联收楼，双方才交接钥匙并签物业交接。由于物管方在2013年10月已经开始在原告委托的账户扣费，原告认为不合理，并于2014年7月20日写了份诉求给物管要求未交楼时不应收物业管理方。当时物管说要向上级申请。后来物管打电话说由于系统扣了费，退现金比较麻烦，可否在2015年减免抵扣？原告本着互相体谅和解决问题的原则答应了。2015年3月查询账户没有再扣物管费，原告认为对方也实现了物管承诺减免2015年的物管费，就是双方承诺生效。直至2016年7月，物管告知原告还欠物管费，原告就向物管写了情况说明，并现金交了2016年1月至6月的物业管理费。由于物业管理费每季交费，在10月份交现金时付第三季度的物管费，并在物管处重新办理委托扣费。物业管理处就扣了2015年的物管费4719.06元。当时原告就强烈要求退回该笔资金，但前台工作人员说系统扣了他们无法处理，让原告写情况说明申请向上级退费。原告把申请书还有被告要求提供的材料交给被告，物业管理处经理说尽快解决。但几个月后，去物业管理处询问进展如何时，物业管理处说原来的经理调走了，新的经理并不知道情况又让原告重新提交退费申请资料。原告按要求提交资料并等待被告回复，期间也电话催问进程，对方都说正在跟进，至今无法解决。被告辩称：1.原告延迟收楼，承担相应的法律后果。2013年12月3日，开发商中信保利达地产（佛山）有限公司向原告发出《商品房交付通知书》，通知其在2013年12月25日前亲自或委托他人前往中信山语湖办理收楼手续，并明确告知合同约定交楼期是第二天，仍未办理交楼手续的，视同已验收交楼，将该房屋的风险一同转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理方。原告在接到收楼通知后，于2013年12月22日向开发商出具《委托书》，委托曹春凤全权办理该房屋交楼手续。但事实上，李炜健、曹春凤未如约办理收楼手续。2014年1月20日，开发商再次向李炜健发出《催收楼通知书》，明确告知李炜健已延迟收楼，涉案房屋的保修期及物管费已从交楼日期第二日起算，并通知其于2014年1月30日前，前往物业服务中心办理收楼手续。2014年1月27日，李炜健前往验房，并在《御湖验房记录表》上留下验收意见：入户门扣门套有缺口、门框（业主要求换门框）、室内有垃圾、室内高低不平（地面要整平）。但李炜健当天没有办理收楼手续。依据《商品房买卖合同》第十一条及《补充协议》相关条款的约定，从约定交付之日起，视为该房已经交付。在延迟接收期间，非出卖人原因造成的，该商品房的风险由买受人承担，还应承担由此产生的一切费用（包括物业管理费等）。因此，李炜健未办理收楼手续不影响涉案房屋已经视同交付的法律后果，应当支付2014年1月至12月期间的物业管理方合计3146.04元。即使要减免，也并非李炜健主张的退回全款4719.06元。2.被告从未作出减免物业管理费的承诺。李炜健曾多次提出减免2014年延期收楼期间的物业管理费，被告也多次向公司提出申请，但未获批准。原因是迟延收楼的法律风险是李炜健作为买受人应当承担的，不构成减免的理由。本院经审理认定事实如下：2012年8月18日，李炜健（买受人）与中信保利达地产（佛山）有限公司作为（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买位于佛山市南海区×××××××××××××××××××的房屋，约定出卖人应当在2013年12月20日前交付商品房，由于买受人原因，未能按期交付的，从约定交付之日起，视为该房屋已经交付。双方还签订了《补充协议》，其中第二部分第三条约定：房屋交付的标志是该商品房验收合格并取得登记备案表后出卖人向买受人移交钥匙的当天或是《买卖合同》第八条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。该商品房的风险及缴纳与该商品房有关费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业管理费等）的责任，自交付之日起转移给买受人。买受人没有按期接收商品房的，在延期收楼期间，除了按《买卖合同》第十一条约定承担该商品房在此期间的风险，还应承担由此产生的一切费用（包括物业管理费等）。2012年8月18日，李炜健（乙方、业主）还与广东中信物业服务有限公司南海分公司（甲方、物业服务单位）签订了《前期物业管理服务协议》，约定乙方交纳费用时间：按季度交纳预收三个月，应在每季度最后月25日之前交纳下季度费用。本物业工程竣工验收交付使用后采用包干制方式收取物业服务费，由业主向甲方支付约定的物业服务费用。2013年11月30日，中信保利达地产（佛山）有限公司向李炜健邮寄《商品房交付使用通知书》，第四条注意事项写明：物业管理方、公共分摊费用等相关费用的收取标准按《前期物业管理服务协议》及政府有关文件规定执行，并从《商品房买卖合同》的约定交付日期起计算。如未能预约收楼，请按《商品房买卖合同》约定在13年12月25日前（含当日）亲自或委托他人前来办理收楼手续；合同约定交楼期第二天，仍未办理交楼手续的，则视同已进行验收交接，将该房屋的风险一同转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。2013年12月22日，李炜健出具《委托书》，委托曹春凤办理************房屋收楼手续。2014年1月23日，中信保利达地产（佛山）有限公司向李炜健邮寄《催收楼通知书》，通知李炜健于2014年1月30日前，前往御湖8座物业服务中心办理相关收楼手续。《御湖验房记录表》显示，业主验收意见“入户门门套有缺口，门框（业主要求换门框）；室内有垃圾；室内高低不平（地面要整平）”备注“未收，修复后通知业主”，陪同人员处有手写签名，并填写了日期14年1月27日。原告确认该表格中业主姓名一栏是其签名，落款日期不确认。2014年12月21日，曹春凤代理原告在《收楼文件接收清单》上签名，显示其已填写《业主资料登记表》、《消防安全责任书》、《居民精神文明建设公约》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《委托付款授权书》、《物业交接表》、《用电申请表》、《委托银行代扣电费协议》等文件。同日，曹春凤代理原告在《物业交接表》签名，显示已接收入户门钥匙4条。2018年11月15日，曹春凤通过微信询问被告的物管经理郑德俊“不知道我们退费申请有没有新进展”，郑德俊回复“无，不同意，我明天给你电话”。12月11日，曹春凤再次通过微信询问郑德俊“我的退款如何处理”，郑德俊回复“曹小姐，我暂时无办法解决”“先按我们之前说的做吧”。被告于2014年4月30日向原告开具发票，显示2014年1-4月物业管理费1048.68元；于2014年5月10日向原告开具发票，显示2014年5月物业管理费262.17元，预收2014年6月物业管理费262.17元；于2014年7月17日向原告开具发票，显示2014年7-9月物业费786.51元；于2014年10月24日向原告开具发票，显示2014年10-12月物业费786.51元；于2016年10月24日向原告开具发票，显示2016年7-12月物业管理费1483.98元，税额89.04元，2015年1-12月物业管理费2967.96元，税额178.08元，合计4719.06元。庭审中，双方确认2016年10月24日开具的发票金额4719.06元即为原告起诉主张的被告于2016年10月15日从被告银行卡划扣的款项。被告向原告开具的收款收据显示，被告于2016年7月3日收到2016年1月至6月物业管理费1573.04元，于2016年12月18日收到2017年1月至6月物业管理费1573.04元，于2018年10月14日收到2018年7月至9月住宅物业费1722元。另查，2018年10月16日，被告的企业名称由广东中信物业服务有限公司南海分公司变更为广东中海物业服务公司南海分公司。本院认为，原告主张被告曾承诺减免2015年的物业服务费，但其举证的手写诉求、微信截图、情况说明书等只反映了其曾经多次向被告提出物业费退款问题，并不能证明被告已承诺其减免或退还2015年的物业服务费用。而原告举证的《物业交接表》、《收楼文件接收清单》则显示原告已于2014年12月21日收楼并接收入户门钥匙，则被告收取其2015年1月至12月和2016年7月至12月的物业服务费，合理合法。故原告请求被告返还2016年10月15日扣划的物业服务费4719.06元，没有依据，本院不予支持。至于原告主张其于2014年12月份才收楼，交接钥匙，被告在此前不应收取物业服务费，属于双方2014年期间的物业服务关系，原告对该期间的物业服务费用有异议的，可以另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回李炜健的诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计25元（李炜健已预交），由李炜健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  刘松霞二〇二〇年五月二十二日书记员  梁梓柔