广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8796号原告：杜伟乐，男，1983年6月12日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳仪，广东鹏瑞律师事务所律师助理。被告：广州市裕兴房地产信息咨询有限公司，住所地广州市白云区松柏北街****。法定代表人：张兴，职务总经理。委托诉讼代理人：王国栋，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德攀，广东经国律师事务所律师。杜伟乐与广州市裕兴房地产信息咨询有限公司（以下简称裕兴公司）租赁合同纠纷一案，本院依法立案后适用普通程序，公开开庭进行了审理。杜伟乐的委托诉讼代理人陈震，裕兴公司的委托诉讼代理人孔德攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜伟乐向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年8月30日签订的《房屋托管合同》；2.被告向原告支付租金33800元（租金从2018年5月起计算，从2018年5月起至2019年8月30日按照每月2200元的标准，从2018年9月1日起至2019年8月30日按照每月2500元的标准，从2019年9月1日起至2020年8月30日按照每月2800元的标准，直至被告向原告交还房屋之日止，暂算至2019年7月，租金为33800元）；3.被告向原告支付违约金2200元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年8月30日签订了《房屋托管合同》，约定原告将坐落于广州市番禺区市桥XX路X号XX大街X号大院X号楼X房出租给被告使用，租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月30日止。合同第四条约定：自2017年9月1日至2018年8月30日止的月租金为2200元；自2018年9月1日至2019年8月30日止月租金为2500元；自2019年9月1日至2020年8月30日止月租金为2800元。签订合同当天，原告将上述物业交付给被告使用，被告仅向原告支付租金到2018年4月份，剩余租金直到目前为止，被告都未支付，经原告多次催讨，被告仍拒不支付。原告认为，原、被告之间形成租赁合同关系，原告已将涉案物业交付给被告使用，被告应及时向原告支付租金，现被告已长时间未支付租金，此种行为已构成违约，根据合同第九条之约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。现双方协商不成，原告为维护自己的合法权益，根据民事诉讼法、合同法之规定，起诉至法院，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。裕兴公司辩称，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求。第一，涉讼房屋用途是厂房，但是原告违法将房屋改建成商业用房出租，违反了规划用途，并且消防违法，因涉讼房屋违法承建，番禺区城管局于2018年5月将涉讼房屋查封，导致被告无法正常租赁房屋。关于房屋被查封的事实，被告已经向法庭提交调查取证申请书，恳请法庭查明该事实。因涉讼房屋被查封造成被告无法租用，被告于2018年5月退租给原告，因此，被告不存在拖欠原告租金的事实。第二，原告要求被告支付2018年5月后的租金明显不符合常理，因为从2018年5月至今将近一年多的时间内，假如被告拖欠原告租金，原告不可能让被告正常使用该房屋，原告也无向法院提交我方使用该房屋的证据。另外原告从未向被告主张过租金，上述事实可以证实2018年5月以后被告便没有承租涉讼房屋。第三，合同第二条约定房屋用途为租赁商住房，第7.10款原告承诺并保证房屋的用途是租赁商住房，因此，可以证实原告在出租房屋时隐瞒涉讼房屋的规划用途是厂房的事实；同时合同第7.12款也约定了被告在租赁期内所享有的权利，以及原告应承担的违约责任，本案中由于原告违法将厂房改成商业用房，同时隐瞒房屋的真实规划用途，而被告承租房屋的目的是用作商住房，原告的违法行为造成合同无法履行，因此，原告应当承担违约责任。双方当事人围绕本案争议焦点提供了相关证据，本院依法组织当事人进行质证，认定本案事实如下：裕兴公司于2009年11月3日登记成立，广州市裕兴房地产信息咨询有限公司平安分公司（以下简称平安分公司）为其分支机构。位于广州市番禺区市桥街XX大街X号大院X号楼房屋，产权权属人登记为劳凯东、刘小平，房屋用途登记为厂房，土地批准用途登记为工业。2017年8月30日，杜伟乐作为出租方（甲方）与平安分公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋托管合同》，约定：涉讼房屋位于广州市番禺区市桥XX路X号XX大街X号大院X号楼513号单元；甲方将上述涉讼房屋出租给乙方作租赁商住房使用；总租赁期限自2017年9月1日至2020年8月30日止，双方确认免租期限自2017年9月1日至2017年9月30日止；该房屋2017年9月1日至2018年8月30日的月租金为2200元，2018年9月1日至2019年8月30日的月租金为2500元，2019年9月1日至2020年8月30日的月租金为2800元；乙方按季度支付租金给甲方，每季度第一个月的15号前转账至甲方指定账户；甲方应于本合同启租之日起3天内，将该房屋交付给乙方；如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付分成收益超过1个月的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任；租赁期间双方必须信守合同，租金必须每季度第一个月的15号前支付，超过10天的按违约处理，甲方有权终止合同并收回房屋；等等。双方确认裕兴公司缴交涉讼房屋租金至2018年4月，自2018年5月起未缴交租金。庭审中，杜伟乐述称涉讼房屋为其与刘小平、劳凯东签署《公寓租赁合同》承租而来。裕兴公司称平安分公司为其分公司，分公司已注销；其与杜伟乐签订合同时不清楚房屋产权情况，也并未进行审查，其在接收房屋后，因行政部门于2018年5月对涉讼房屋进行查封，禁止涉讼房屋出租，故其自2018年5月起没有向杜伟乐缴纳租金，并于2018年5月退出经营，口头解除双方之间的合同，并将涉讼房屋交还杜伟乐，双方未办理交接，裕兴公司就上述主张未提供证据。杜伟乐否认涉讼房屋被行政部门查处，并称裕兴公司一直占用涉讼房屋，并未将房屋交还其方；其在本案起诉前曾到涉讼房屋查看，因其并非涉讼房屋的产权人，也无钥匙，故物业管理公司不让其进入，且物业管理公司也不清楚房屋的使用情况。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉讼房屋所在楼宇已核发房屋产权证，涉讼房屋是否改变使用性质，不属于上述第二条规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门的批准，但应经批准的相关规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉讼房屋租赁合同无效。另需要明确的是，本院对涉案租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因此，杜伟乐与平安分公司于《房屋托管合同》所约定的内容，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。裕兴公司主张合同无效，理据不足，本院不予支持。根据《房屋托管合同》约定，租金按季度支付，每季度第一个月15号前支付，平安分公司迟延支付租金超过1个月的，杜伟乐有权解除合同，按平安分公司违约处理。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”平安分公司已注销，裕兴公司作为其开办企业，应承担平安分公司对外民事活动所产生权利义务。裕兴公司主张其于2018年5月退出租赁并将涉讼房屋交还杜伟乐，但未能提供证据证明，杜伟乐也予以否认，故裕兴公司应承担举证不能的法律后果。裕兴公司自2018年5月起未支付租金，杜伟乐因此主张解除《房屋托管合同》，符合合同约定，本院予以支持。虽裕兴公司对其已于2018年5月份交还涉讼房屋给杜伟乐的抗辩举证不能，但鉴于裕兴公司在2019年11月14日的庭审中表达其交还房屋且确认其没有对涉讼房屋进行出租的意思表示，杜伟乐应当及时收回房屋以减少空置损失，结合本案实际情况，本院酌情支持杜伟乐应于2019年11月14日收回涉讼房屋，则裕兴公司应支付自2018年5月1日起至2019年11月14日止的租金。根据合同约定的租金标准，裕兴公司应支付租金共计45707元[2200元/月×4个月+2500元/月×12个月+2800元/月×（2个月+14天/30天）]。合同未约定违约责任，故杜伟乐主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认杜伟乐与广州市裕兴房地产信息咨询有限公司平安分公司于2017年8月30日签订的《房屋托管合同》及相应的房屋租赁合同关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、广州市裕兴房地产信息咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向杜伟乐支付2018年5月1日至2019年11月14日的租金45707元；三、驳回杜伟乐的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费998元，由广州市裕兴房地产信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  许广威人民陪审员  张志坚二〇二〇年五月二十九日书 记 员  杜嘉华