北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初54849号原告：北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路****楼****。法定代表人：李长河，总经理。委托诉讼代理人：张丽红，女，1981年11月2日出生，汉族，该公司员工。被告：李金霞，女，1976年4月7日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。被告：李金芳，女，1980年6月13日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。原告北京合生北方房地产开发有限公司（以下称原告）与被告李金霞、被告李金芳（以下分别简称姓名，并称时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张丽红到庭参加了诉讼。二被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、确认原告与北京思涵时尚商贸有限公司签订的租赁合同于2018年9月27日解除；2、判令二被告支付2018年8月1日至2018年9月26日的租金62187.13元、物业服务费8172.97元，以上共计70360.1元。3、以37179元为基数，自2018年7月1日起至实际支付完毕之日止，按每日千分之二支付违约金。以33181.1元为基数，自2018年9月1日起至被告之际支付完毕之日止，按每日千分之二支付违约金；4、判令被告支付违约金196635.6元。事实与理由：原告与北京思涵时尚商贸有限公司（以下简称思涵公司）于2016年8月31日签订《朝阳合生财富广场租赁合同》，约定:思涵公司承租原告位于北京市朝阳区广渠路28号223号楼L309房屋，面积137.7平米。首年月租金标准为238元/平米，租金递增方式，每两年递增5%，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日。租赁合同约定每两个月为一个支付期，每个支付期前一月最后一日前，思涵公司须向原告付清下一个支付期的租金、物业服务费等费用。原告于2016年9月1日将符合交付标准的房屋交付给思涵公司使用。依据合同约定，思涵公司最迟应于2018年6月30日前付清2018年7月1日至2018年8月31日的租金、物业服务费，于2018年8月31日前付清2018年8月1日至2018年9月30日的租金、物业服务费。但截止2018年9月，思涵公司仍拖欠2018年8月1日至2018年9月26日租金62187.13元、物业服务费8172.97元，拖欠款项合计70360.1元。原告多次催缴无果，遂于2018年9月26日向思涵公司发送《解除租赁合同通知书》，通知《朝阳合生财富广场租赁合同》于2018年9月27日解除，并要求思涵公司限期支付拖欠款项，思涵公司至今未交纳。二被告未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月31日，原告作为出租方（甲方）与思涵公司作为承租方（乙方）签订《朝阳合生财富广场租赁合同》，约定：1、房屋坐落于北京市朝阳区广渠路28号223号楼L309号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积137.7平米，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日，装修期90日，自2016年9月1日至2016年11月29日，2020年11月1日至2020年11月30日，期内正常支付装修类费用、物业管理费及能源费。首年月租金的计算标准为每平米238元，租金递增方式，每两年递增5%。即第1、2年月租金为32772.6元，第3年月租金为34411.23元。2、物业服务费每平方米每月32元。3、履约保证金98317.8元，押三付二。4、每两个月为一个支付期，甲方将于每个支付周期前一个月15日-20日内向乙方发出下一个支付期的《租户账单明细》，乙方应在收到该明细后于每个支付期前一月最后一日前向甲方预付下一个支付期的相关费用（包括租金、物业服务费等）。5、乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，从迟交之日起，按日加收所欠金额2‰的违约金。6、如一方违约导致另一方按照合同约定行使解除权、依法解除本合同的，违约方应按照相关条款约定向另一方履行赔偿责任。如因乙方违约导致合同解除的，甲方不退还乙方履约保证金，同时，乙方应向甲方支付违约金及损失赔偿金。庭审中，原告认可思涵公司向原告交纳保证金98317.8元，并支付租金及物业费至2018年7月31日。关于保证金，原告主张思涵公司未按时交纳租金，故其有权没收上述保证金，不同意折抵违约金。2018年9月26日其向思涵公司发送《解除租赁合同通知函》，通知思涵公司双方签订的《朝阳合生财富广场租赁合同》于2018年9月27日解除，并要求思涵公司支付拖欠的租金、物业管理费等费用及违约金。庭审中，原告主张思涵公司于2018年11月搬离涉案房屋。并提交涉案房屋现状照片，证明涉案房屋至今一直空置，产生租金损失。另查，2018年1月24日，思涵公司向北京市工商行政管理局提交清算组备案申请，显示清算组负责人为李金霞，清算组成员为二被告。2018年3月8日，思涵公司召开股东会议，该公司全体股东为二被告。会议决定全体股东一致确认注销该公司。2018年3月12日，思涵公司办理注销登记。本院认为：思涵公司已于2018年3月12日注销，二被告作为公司全体股东，应当对上述思涵公司注销后的债务承担责任。原告与思涵公司签订的《朝阳合生财富广场租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，思涵公司逾期30日内未交纳租金构成根本违约，原告有权单方解除合同，2018年9月26日原告通知思涵公司次日解除合同，故本院认定原告与思涵公司之间的《租赁合同》于2018年9月27日解除。现二被告未提交证据证明其已交纳2018年8月1日至2018年9月26日期间的租金、物业费，故原告要求二被告支付上述期间租金及物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金，思涵公司已向原告交纳保证金98317.8元，现因思涵公司的违约行为致使合同解除，二被告应当对此承担违约责任。现原告主张没收上述保证金，同时主张逾期付款违约金和解约违约金，本院综合考虑双方合同的实际履行情况、原告的损失情况等因素，对被告应当承担的违约金予以酌定。二被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩、举证和质证的权利，不影响本院根据查明的事实，依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京合生北方房地产开发有限公司与北京思涵时尚商贸有限公司签订的《朝阳合生财富广场租赁合同》于二〇一八年九月二十七日解除；二、被告李金霞、李金芳于本判决生效之日起七日内向原告北京合生北方房地产开发有限公司支付租金六万二千一百八十七元一角三分、物业服务费八千一百七十二元九角七分；三、被告李金霞、李金芳于本判决生效之日起七日内向原告北京合生北方房地产开发有限公司支付违约金九万八千三百一十七元八角；以北京思涵时尚商贸有限公司已向原告北京合生北方房地产开发有限公司支付的保证金折抵九万八千三百一十七元八角，不需再行支付；四、驳回原告北京合生北方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告李金霞、李金芳负担（原告北京合生北方房地产开发有限公司已交纳，被告李金霞、李金芳于本判决生效后七日内给付原告北京合生北方房地产开发有限公司）。案件受理费5305元，由原告北京合生北方房地产开发有限公司负担1953元（于本判决生效之日起七日内交纳）；由被告李金霞、李金芳负担3352元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 张 怡审判员 高 磊审判员 蒙 镭二〇二〇年五月二十八日书记员 张子茹