湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0682民初50号原告：老河口市万昌商贸投资有限公司。住所地：老河口市拦马河。统一社会信用代码：914206820500253969。法定代表人：黄邦富，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐方周，系湖北长久律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：韩纪，男，1981年8月14日生，汉族，住湖北省老河口市。委托诉讼代理人：金娟，系湖北正音律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告老河口市万昌商贸投资有限公司（以下简称万昌公司）与被告韩纪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告万昌公司的委托诉讼代理人徐方周、被告韩纪及其委托诉讼代理人金娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万昌公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除双方的租赁合同关系，被告于七日内腾退房屋并交付给原告；2.请求判令被告支付原告欠付的房屋租金、物业管理费共计231258元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月28日原、被告签订房屋租赁合同，被告入住原告小汉口建材市场经营索菲亚衣柜、志邦橱柜，租用小汉口建材城12号楼南北通自西向东1至8间门面，共计490平方米，约定租期自2016年1月1日至2017年12月31日止（当时招商政策租一年送一年），商铺每平方米每月25元，年租金为147000元，综合管理费每平方米每月0.7元，年交4116元。由于被告响应招商政策，原告赠送被告两月租期至2018年2月28日。2018年1月1日，被告又租用了原告7号楼仓库263平方，双方约定年租金12600元。合同到期后双方没有续签租赁合同，被告一直租用至今，截至2019年10月31日，被告仅支付原告139000元，拖欠房租、管理费共计231258元（但在庭审时，原告诉请拖欠房租、管理费共计231980元，组成如下：临时仓库租金25200元、门面租金及管理费206780元，两项相加为231980元，与诉讼请求略有差别），原告多次催要无果，故诉至法院，请求依法裁判，愿判如所请。庭审时，原告变更诉讼请求2为：要求被告支付原告欠付的房屋租金、物业管理费至实际搬离之日止；增加诉讼请求：要求被告承担违约金30000元。被告韩纪辩称，被告已于2020年1月10日腾退了该房屋，并向市场管理部电工（韩强）通知（停电）及其他相关人员搬离的事实，按房屋租赁合同约定被告仅欠原告租赁费7000元，如果考虑拆迁建房因素，原告还应当补偿被告经济损失，因政府拆迁不可抗力造成被告经营影响，后期未签订书面租赁合同系原告原因，该政府拆迁行为造成了原告对被告租赁有不确定的因素，不同原告签订合同不是被告造成，应当不属于被告违约，不应当支付违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明双方签订的租赁合同约定了租期、租金、综合管理费及违约责任等；证据二、小汉口市场房态表一份，证明截至2019年10月31日，拖欠房屋租金管理费231518元。被告为支持其答辩意见举出了以下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明被告自2016年1月1日至2018年2月28日期间的租赁费为147000元，2018年再次续租，交半年租金73500元，用18个月，即自2018年3月1日至2019年9月30日；证据二、关于拆迁栋楼租期已到期商户的通知，以及拆迁5幢楼栋截止2017年11月30日应退应补款明细，证明被告所租的房屋市场区被拆迁的事实，补偿款截至2017年11月30日，正因为该小区拆迁因素，导致被告经营环境影响，及原告承诺减免延长租期，因拆迁不确定因素，未同被告再次签订书面租赁合同；证据三、现在的现场照片五张，证明被告所租赁房屋区域被拆迁的事实及因拆迁给被告经营造成的影响，道路堵塞；证据四、原告收租人员吕志珍与被告的微信聊天记录，证明不考虑拆迁因素，被告只欠原告7000元，及原告也认可拆迁盖房子对被告造成的影响，其称市场部会考虑的；证据五、2018年11月29日交款10000元收据一张、2019年2月28日交款10000元的收据一张、2019年12月13日交款20000元的收据一张，证明前面两笔系原告遗漏的，少记账20000元，后面一笔20000元是交纳2019年10月1日至2020年1月31日的部分租金，和前面的租金不牵扯；证据六、万昌商贸投资有限公司文件（司发[2020]3号）一份，证明如果原告在此期间计算租赁期，应当扣除被告的租赁费。被告对原告证据发表以下质证意见：对证据一真实性不持异议；对证据二有异议，系原告单方做出，并且应当是在原告更换了法定代表人以后不了解市场情况时做的单方房态表，该证据不能达到其证明目的。原告对被告证据发表以下质证意见：对证据一真实性无异议，合同也明确约定与该商户签订合同时租金未交清，于26个月使用期内交纳完毕，逾期甲方有权扣除使用租期，并采取相关措施，乙方无条件接受，2018年再次续签合同时，交半年租金，租期使用一年半，合同第8条第2款，因不可抗力或政府行政行为导致的损失，乙方不承担任何的经营补偿，并且第7条违约责任约定若有任何一方违约，应向守约方支付违约金3万元；对证据二，与本案无关联性，本案涉案租赁房屋系12号楼，而该证据是针对1、2、3、8、25号楼，因此该拆迁政策相应的补偿并不针对本案涉案的12号楼，并且以上拆迁商户的补偿是由政府补偿，并不是由小汉口市场补偿的；对证据三，并不能够证明拆迁行为对被告的经营行为有影响，通过照片也可以反映出被告租赁的商铺位于道路能够正常通行的右边，并且该道路是小汉口市场的北大门，并不影响被告的经营行为；而且，根据合同约定，政府拆迁行为原告是不予进行补偿的；对证据四，首先，该证据应当属于证人证言，应当由证人出庭作证；其次，该聊天内容并不能证实被告所欠房屋租金的具体数额，并且被告所说的吕志珍所说的话也并不能代表公司；对证据五，对2018年11月29日和2019年12月13日两笔无异议，对2019年2月28日的一笔因为无章子，庭后核实予以回复；对证据六，属实无异议。原告2020年4月15日给法庭邮寄来的情况说明，证明截至2019年12月11日被告共交给原告159000元。被告对原告邮寄给法庭的情况说明没有异议，每次交款时间和金额均无异议。2020年4月14日庭审结束后，法庭告知被告对证据进行补充完善，被告也在规定的时间内补交了证据，主要就是被告证据三黑白打印件换成了彩色打印件、证据四的聊天记录进行了补充完善换成了彩色打印件、将证据六打印件交给了法庭。2020年4月22日原告对被告以上补充完善的证据质证如下：对证据三和证据六同开庭时质证意见，对证据四除开庭时质证意见外，增加如下补充意见：通过聊天记录，吕志珍列出的房租管理费明细，其只是说的合同期内的房租和管理费，即2016年1月1日至2018年2月28日期内拖欠房租的说明，合同期外的房租和管理费双方的聊天记录并没有涉及，通过2019年5月22日下午2时43分的聊天记录，通过吕志珍列出的费用明细结合被告截至该聊天记录时交纳的租金数额，可以明显看出吕志珍向被告催要的也仅是合同期内的房租，而被告却断章取义的说催要的租金是所有的房租，明显与事实不相符。本院对原告证据认证如下：对证据一，被告也举出了相同的证据，予以采信；对证据二，是原告自己单方制作的表格，不予采信；对原告邮寄给法庭的情况说明，因被告没有异议，对被告每次交款时间和金额的内容予以采信。本院对被告证据认证如下：对证据一，原告也举出了相同的证据，予以采信；对证据二的关联性不予采信，本案涉案租赁房屋系12号楼，而该证据是针对1、2、3、8、25号楼，因此该拆迁政策相应的补偿并不针对本案涉案的12号楼；对证据三照片的客观性采信；对证据四，被告与原告的员工吕志珍的微信聊天记录客观性采信；对证据五、六予以采信。经审理查明，2015年10月28日，老河口市万昌商贸投资有限公司作为出租方（简称甲方）与韩纪作为承租方（简称乙方）共同签订《租赁合同》一份，合同约定：第一条场所租赁乙方租赁甲方位于老河口市小汉口建材家俬城12号楼面向南北通自西向东第1至8间，计面积490平方米。（面北1-4，面南1-8，均一楼）第二条租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，共计24个月。备注：该商户有以商招商政策，租用使用延长至2018年2月28日，即2016年1月1日至2018年2月28日止。该商户签订合同时租金未缴纳清，于26个月使用期缴纳完毕，逾期甲方有权扣除使用租期，并采用相关措施，乙方无条件接受。2018年再次继续签合同时，交半年租金，租期使用一年半，即18个月。第三条费用缴纳（1）双方约定该商铺每平方米每月25元，年租金147000元，大写壹拾肆万柒仟元整。综合管理费每平方米每月0.7元，计年交大写肆仟壹佰壹拾陆元（4116.00）整。（房屋无损坏保证金无息退还，如有损坏在保证金中扣除），乙方应一次性交清本年度所有费用（先交款后使用），市场不因合同期未满而退还剩余商铺租金。第四条商铺使用（1）乙方经营索菲亚衣柜、志邦橱柜，对商铺的装修、改造和使用必须按照《老河口市小汉口建材家俬城管理规定》执行，装修费由承租方承担。（2）如乙方对商铺进行施工改造，改造前必须向甲方递交书面申请，经甲方签字认可后方可进行。未经批准，擅自改造的除无条件恢复原貌以外，甲方有权没收用房保证金并取消乙方房屋使用资格，解除合同关系。（3）租赁期满合同效力自行终止，甲方将收回商铺。不论乙方原装修费用多少，甲方不予做任何补偿，同时也不允许拆除，如有必要的局部拆除，需经甲方认可后方可局部拆除，但拆除后的局部必须恢复到原貌，否则用房保证金不予退还。若乙方有意续租，应提前15日向甲方书面申请，待甲方同意后，签订下一年度合同，未能达到同意的，不再发生协议关系。（4）乙方不得在市场内存放易燃易爆等危险物品，因此产生的一切后果，乙方须承担全部责任。一切非自然因素造成的商铺毁损，乙方应承担全部维修责任。若甲方发现，有权单方解除合同。（5）乙方需在本协议签订时一次性付清甲方第一年度租金，物业服务费，以后每年度期满前15天交清下年度费用，以此类推。逾期视为放弃续租。第五条甲方权责（1）依法制定市场经营过程中公共治安安全、消防安全、卫生、用电、营业时间等内容的各项制度，提供相关物业管理服务，维护并不断提升市场的整体形象。（2）及时清退或处罚违规商户。第六条乙方权责（1）必须自觉遵守甲方制订的各项规章制度，服从甲方的各项管理措施，按期缴纳租金、综合管理费、物业服务等费用。（2）具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证经营。（3）乙方依法自主合法经营，独立承担因经营所产生的工商、税务及水电等经营费用支出，合理使用市场内公共设施。（4）乙方租赁场地范围内的广告发布权归甲方所有，未经甲方同意，乙方不能以任何形式进行广告宣传。（5）乙方的一切债权债务均由乙方完全承担，与甲方无关。第七条违约责任（1）合同签订生效后，双方应遵守合同约定，若单方有任何一项违约行为的，应向守约方支付违约金30000元，并有权单方解除合同。（2）乙方有下列情形之一的即为违约，甲方有权单方终止合同、收回商铺：1、严重违反《老河口市小汉口建材家俬城管理制度》或不服从甲方管理的。对乙方违规经营行为，经甲方书面两次通知整改而拒不执行的，或者法律规定有明确规定禁止的，属于管理制度中规定的“情节严重”情形。2、在租赁期间内因利用承租房进行犯罪活动或违法经营被有关行政管理部门处罚或吊销经营执照造成恶劣影响的，危害市场信誉的；3、在租赁商铺后未按约定进行开门营业的；4、连续拖欠水电费及其他应交费用达15天的；5、法律法规规定的其他情况。（3）合同到期后或因乙方原因导致合同解除的，乙方应在合同到期或解除之日起三天内腾空房屋，逾期，视为乙方放弃该租赁物内物品所有权。甲方有权直接收回房屋并任意处置房内物品，且不承担任何赔偿责任。第八条其他（1）合同期满后，无违反市场管理规定，积极配合市场管理工作，及时交清各项费用的商户，享受市场房屋优先租赁权。有违约，不配合市场工作，或对工商税务等部门工作造成干扰的，合同到期后自行终止，不再续签。（2）因不可抗力或政府行政行为导致的损失，乙方不承担任何经营补偿。（3）若有争议的，任何一方在协商不成时可向人民法院诉讼解决。（4）本合同有与法律抵触的地方，以法律规定为准。未尽事宜，双方另行协商。（5）本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字或盖章后生效。（6）甲方市场的管理规定或公约为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告交付了上述商铺，被告开始对商铺进行装修并使用。另查明：被告向原告每次交纳的房租如下：2015年10月30日（对应韩纪的收据时间为2015年10月28日）30000元；2018年5月16日9000元；2018年6月26日3000元；2018年8月6日10000元；2018年9月6日10000元；2018年11月29日10000元；2018年12月11日10000元；2018年12月15日10000元；2019年1月14日10000元（该笔与韩纪2019年1月12日同一笔）；2019年3月31日10000元（该笔与韩纪2019年2月28日同一笔）；2019年6月19日10000元；2019年7月22日10000元；2019年9月25日5000元；2019年10月29日2000元；2019年12月11日20000元；以上15笔共计159000元。2020年4月2日原告出台了（2020）3号招商新政文件，疫情期间减免两个月的房租，免租期为2020年2月1日到2020年4月1日。2020年5月18日原告向法庭陈述，确认已与被告解除了租赁合同关系，被告也于2020年5月6日腾退房屋并将房屋交付给原告，原告同意减免2020年5月1日到2020年5月6日房租。被告应交纳的房租及管理费如下：第一项合同期内2016年1月1日至2018年2月28日系合同期内的26个月，交一年租金享受26个月的房屋租赁期147000元（12个月×490平方×25元）租金。第二项2018年3月1日至2019年6月30日，期间原告的市场政策是租一年送4个月共计16个月，只收一年房租147000元（12个月×490平方×25元）租金。该时间段原、被告虽然在合同的第二条约定了2018年续签合同时，交半年租金，租期使用一年半，即18个月，但是被告并没有在2018年3月一次性向原告交纳半年的房租，故不能够享受该优惠政策。第三项2019年7月1日至2020年1月31日加上2020年4月，时间为8个月，原告将租金由每月每平方米25元降低到18元，租金70560元（18元×8个月×490平方）。第四项综合管理费，管理费无优惠，按实际时间计算，每月每平方米0.7元，从2016年1月1日到2020年4月30日，共计52个月，减去疫情期间的2020年2月、3月，计50个月，管理费为17150元。以上四项共计381710元，减去被告已经交纳的159000元，下欠222710元。再查明：2017年6月27日原告发出《关于拆迁栋楼租期已到期商户的通知》，老河口市修建光化大道，需要对原告的1、2、3、8、25号楼拆迁，个别商户房屋租赁到期后以拆迁为由，不交租金。但本案所涉房屋在12号楼，不在拆迁范围内。2019年5月22日下午2时43分原告的员工吕志珍与被告微信聊天，内容为被告应交的一年房租147000元、管理费不送（没有优惠），两年管理费8232元，合计155232元，原告那个时间已经交了106000元，下欠49232元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人占用、使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中,原告万昌公司与被告韩纪签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容合法有效。合同签订后,原告按照合同约定为被告提供了租赁物,被告未按照《房屋租赁合同》约定的期限支付租金,已构成违约,应承担违约责任，向原告支付违约金30000元。因合同于2018年2月28日已经到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方形成不定期租赁关系，原合同继续有效。原告诉请的库房租金无证据证实被告欠其租赁费，对该请求不予支持。经核实,截至2020年4月30日,韩纪应支付万昌公司租赁费、物业管理费222710元,万昌公司要求韩纪支付上述款项的主张,于法有据,应予以支持。万昌公司起诉金额大于222710元，超出的部分不予支持。至于原告请求的判决解决双方的租赁合同关系，被告于七日内腾退房屋并交付给原告，因原告2020年5月18日向法庭确认双方的租赁合同关系已经解除，被告已经将涉案房屋腾退并交给了原告，原告的诉讼目的已经实现，本院对此项诉讼请求不再作出裁判。关于被告辩称的被告已于2020年1月10日腾退了该房屋，与法庭查明的事实不符，不予采纳；被告还辩称，仅欠原告租赁费7000元，根据被告自己的证据四，即2019年5月22日下午2时43分日原告的员工吕志珍与被告微信聊天记录，被告尚欠原告49232元，对被告辩称的仅欠原告租赁费7000元的意见不予采纳；被告又辩称因市场内修路，导致拆迁，原告还应当补偿被告经济损失，因老河口市修建光化大道，需要对原告的1、2、3、8、25号楼拆迁，但本案所涉房屋在12号楼，不在拆迁范围内，对此辩称意见亦不支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告韩纪于本判决生效后十五日内支付原告老河口市万昌商贸投资有限公司租金、物业管理费222710元；二、被告韩纪于本判决生效后十五日内支付原告老河口市万昌商贸投资有限公司违约金30000元；三、驳回原告老河口市万昌商贸投资有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5219元，由原告老河口市万昌商贸投资有限公司负担219元，被告韩纪负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  陈**人民陪审员  罗明江人民陪审员  杨大河二〇二〇年五月二十五日书 记 员  高 磊