文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民再21号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市宇达通讯发展有限公司。住所地：广东省深圳市南山区XX苑C2栋209房。组织机构代码：74515033-7。法定代表人：王有民，董事长。委托诉讼代理人：钟艾玲，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵紫莹，广东康浩律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：卢小双，男，汉族，1968年3月4日出生。身份证住址：湖南省双牌县。委托诉讼代理人：王**，广东法制盛邦律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：贺清华，女，汉族，1975年4月19日出生。身份证住址：广西壮族自治区南宁市江南区。委托诉讼代理人：龙冠敏，系贺清华的丈夫。委托诉讼代理人：龚子英，广东广信君达律师事务所律师。一审第三人：深圳市南山区老家乡情酒楼。经营场所：广东省深圳市南山区XX苑C2栋二楼201-208室。组织机构代码：L4482275-4，个体工商户。经营者：周可，店长。委托诉讼代理人：周河舟，广东远明律师事务所律师。一审第三人：招商银行股份有限公司深圳南油支行。住所地：广东省深圳市南山区南油大道新能源大厦首层。组织机构代码：723016815。负责人：陈闽，行长。委托诉讼代理人：李优琳，广东海瀚律师事务所律师。再审申请人深圳市宇达通讯发展有限公司（以下简称宇达公司）、卢小双因与被申请人贺清华、一审第三人深圳市南山区老家乡情酒楼（以下简称老家乡情酒楼）、招商银行股份有限公司深圳南油支行（以下简称招商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）粤03民终2282号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年12月28日作出（2017）粤民申7856号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。宇达公司的委托诉讼代理人钟艾玲、赵紫莹，卢小双的委托诉讼代理人钟艾玲、赵紫莹，贺清华的委托诉讼代理人龙冠敏、龚子英，老家乡情酒楼的委托诉讼代理人周河舟，招商银行的委托诉讼代理人李优琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇达公司申请再审称，一、宇达公司与卢小双早年通过司法拍卖竞得深圳市南山区XX苑Ｃ2××11套房产（房号为201、202、203、204Ａ、204Ｂ、205、206、207、208、209、210）（以下简称涉案房产），但涉案房产至今仍登记在原开发商广东省XX公司名下，未进行确权。2006年12月22日，贺清华与宇达公司签订《房屋转让及经纪合同书》，约定宇达公司将房产以400.8万元转让给贺清华，该合同只是预约合同，不是正式的房屋买卖合同。双方当时对涉案房屋产权状况充分知晓，并且已预见到房屋存在不能过户办证的风险，故约定“因不可抗拒原因导致产权证无法办理，三方互不追究法律责任”；“买卖双方应于卖方出证后三日内签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》并递件至国土部门”。上述约定足以表明，双方在签署前述协议后还会签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》作为就涉案房屋买卖的正式买卖合同，因此上述合同为预约合同，不是正式的房屋买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，买卖双方未能订立正式商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，而非判令继续履行合同。二、因房管部门原因，造成涉案房产至今未能办理房产证，宇达公司与贺清华签订的合同早已解除。鉴于双方早已预见到涉案房屋存在不能办理过户登记的情况，故双方于2007年3月27日签订《协议书》约定：“1.如本合同生效后宇达公司不如期办好该物业的房产证或不如期到国土局提交办理过户到贺清华的所有手续，视同于宇达公司不依约将物业售予贺清华。2.如宇达公司不依约将物业售予贺清华，则需全部退还贺清华已交付的所有款项及双倍返还定金并赔偿贺清华因未购买到该物业而产生的直接经济损失和间接经济损失”。依据上述约定，双方当时对涉案房屋产权状况是充分知晓的，双方对于合同无法继续履行作出了明确约定，上述条款不是违约责任条款，而是附条件的合同解除条款，即若宇达公司未能在三十天内取得房产证，涉案合同予以解除。三、宇达公司积极履行了申请办理房产证的合同义务，因房管部门客观原因无法办证，合同无法继续履行，宇达公司没有违约行为。2007年4月6日，宇达公司、卢小双依约向深圳市房管部门申请办理房产证，但因房管部门电脑系统中未查到房产信息，且涉案房产无法分号等原因，房管部门作退文处理，宇达公司无法取得房产证，《协议书》约定的合同解除条件已经成就。况且，自双方2007年签订合同至今，涉案房屋一直由宇达公司占有、使用、收益和处分，这也表明贺清华对合同解除是认可的。四、涉案房屋最初是由广东省XX公司开发建设，并出售给胡某强等五人。因胡某强等五人拖欠招商银行贷款，招商银行起诉胡某强等五人还款并申请执行了涉案房屋。招商银行是涉案房产的抵押权人，抵押登记目前仍然存在，招商银行不同意注销抵押登记，涉案买卖合同在法律上和事实上均履行不能。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定：“受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持”。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条亦规定:“合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失”。一审法院向贺清华释明是否变更诉讼请求为赔偿损失，但贺清华拒绝，故应驳回贺清华的全部诉讼请求。五、因宇达公司其他债务纠纷，涉案房产被湖南省株洲县人民法院查封。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条的规定，买受人贺清华要求宇达公司将房屋所有权转移登记至自己名下，法院应不予支持，贺清华只能请求赔偿损失等。六、二审判决税费承担违背了合同约定。即使宇达公司要将涉案房屋转让给贺清华，也需先将涉案房屋从开放商名下登记在宇达公司、卢小双名下，再变更登记至贺清华名下。《协议书》第四条约定：“开发商过户给原业主（宇达公司、卢小双）的契约税由乙方（贺清华）承担，税额按拍卖成交价126万元计算，计：37800元，超出部分费用、税费由甲方（宇达公司）承担”；《房屋转让及经济合同书》第五条约定：“买卖双方之间过户登记需付的税费，由买方（贺清华）承担契约税、印花税、产权登记费等”。涉案房屋从开发商过户登记至宇达公司、卢小双名下时，税费应依照《协议书》的约定承担，宇达公司将涉案房屋过户至贺清华名下时，税费应按《房屋转让及经济合同书》约定承担。二审判决无视上述合同约定，判令贺清华仅承担37800元，其他税费全部由宇达公司承担，与合同约定不符。七、二审判决结果会导致本案出现“负价格交易”，双方利益明显严重失衡。贺清华仅支付了10万元定金，在涉案房屋的所有权和使用权均未发生转移的情况下，二审判决贺清华收取涉案房屋租金974430元，严重违反公平原则，显失公平。况且，宇达公司需支付契税、营业税、土地增值税、印花税、城建税及教育费附加、企业所得税等各项税费高达600万元以上，宇达公司将涉案房产以404.8万元价格转让给贺清华，却需承担高达600万元以上的税费。二审判决的各项款项对抵后，宇达公司不但要无偿将面积为506平方米、现价值1000多万元的涉案房产给贺清华，还需额外亏损近300万元，这一结果明显有违交易公平、等价有偿的基本原则。综上，请求撤销二审判决，改判驳回贺清华的诉讼请求。卢小双申请再审称，一、涉案房产是宇达公司和卢小双于2003年共同竞买所得，卢小双是房产的共有权人，其从未同意或追认宇达公司将房产出售给贺清华，并明确拒绝。二审判决认为“……卢小双早在2013年即已知晓宇达公司将涉案房产转让给贺清华，一审法院亦向其送达了宇达公司与贺清华之间转让涉案房屋等相关合同文本，但其未提出异议，应视为其对宇达公司转让涉案房产予以追认”。依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条及《民法总则》第一百四十条及《中华人民共和国合同法释义》对合同法第五十一条的释义，只有在有法律规定或当事人约定的情况下，沉默才可视为意思表示。不管用何种形式，追认都必须用明显的方式作出，沉默和不作为都不能视为追认。本案中，卢小双未参加一审庭审，其书面答辩意见也未作出追认的意思表示，卢小双在二审庭审中更是明确表示不予追认和明确反对。二审判决认为卢小双追认，欠缺依据。二、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“……在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”，宇达公司未取得卢小双追认，其擅自处分涉案房产的行为应认定无效。二审判决认为卢小双已作出追认的意思表示，判令卢小双将涉案房产过户至贺清华名下明显错误。三、依据《物权法》第十一条及《房屋登记办法》第三十五条的规定，宇达公司与卢小双是因人民法院生效法律文书取得房屋所有权，如需转让房屋所有权，应当先将房屋登记在宇达公司与卢小双名下，再从宇达公司、卢小双名下过户至受让人名下。二审判决将涉案房产直接过户至贺清华名下，跃过宇达公司与卢小双这一前置手续，剥夺了卢小双对涉案房产本该享有的权益。四、《深圳经济特区房地产转让条例》第六十三条规定：“当事人隐瞒房地产转让的真实情况，不按规定交纳有关费用的，由主管机关责令其补交，并处以应交费用二倍以上五倍以下的罚款”。二审判决错误认定卢小双追认合同，使其本该享有的房屋权益被剥夺，二审判决进入执行程序后，又会再次导致卢小双连带承担巨额税费的境况，对卢小双极大不公。五、涉案房屋是卢小双和其配偶的夫妻共同财产，卢小双配偶对涉案房产的两次转让均不知情，也不予追认，卢小双配偶认为两次转让损害了其对涉案房屋的共有权，对这两次转让不同意也不追认。六、其他理由与宇达公司一致。综上，请求撤销二审判决，驳回贺清华的诉讼请求。贺清华答辩称，一、宇达公司与贺清华签订的房屋买卖合同合法有效，没有解除，应继续履行。宇达公司主张合同早已解除，是其单方拒绝履行合同的观点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，宇达公司并非房地产开发商，上述司法解释不适用于本案。二、涉案房产未能办理房产证，涉及历史遗留问题，责任不全在于房管部门。归根结底，实质原因是近年来深圳房产价格大幅上涨，宇达公司违反契约精神和诚信原则，不想将涉案房产按原价格出售给贺清华，而故意拖延、阻碍、拒绝继续履行合同。三、涉案房产上虽然存在招商银行抵押登记，但可以通过执行程序注销抵押登记后，将房屋过户至贺清华名下。一审庭审中，招商银行答辨称“涉案房产早已通过司法程序合法拍卖，当时我方提交了有关注销抵押的文件”，说明招商银行的抵押权早已实现，是宇达公司不积极办理注销抵押登记手续，法院可以判决注销涉案房产上招商银行的抵押权，或由执行法院办理强制过户时裁定注销招商银行的抵押权。招商银行在一审中承认其抵押权已经实现，但在再审时又变更主张抵押权未实现，招商银行前后作出截然相反的陈述，涉案房产被拍卖的执行案卷是本案重要证据，请求法院调取涉案房产拍卖的执行案卷，并进一步查明当年拍卖过程、拍卖款分配方案、抵押权清偿等重要事实。四、湖南株洲县人民法院对涉案房产采取轮候查封，是本案二审判决后，宇达公司恶意为另案被执行人进行执行担保所致，该查封是轮候查封，不能对抗贺清华采取的首位查封。因此，湖南株洲县法院的轮候查封并不影响涉案房产过户至贺清华名下。五、涉案房产过户不会产生高额税费的问题，二审判决进入执行后，执行法院可向深圳市国土局产权登记中心出具协助执行通知书，登记部门可以二、三级联办，直接将涉案房产从初始登记人名下过户到贺清华名下，无需中间过户到宇达公司和卢小双名下。过户税费是按合同约定的价格计算，不会过高。宇达公司和卢小双主张过户税费过高，是其单方主张，没有税务部门或其他政府部门出具的证明，不应采信。退一步讲，即使房产过户会因房价上涨后导致交易税费过高，这也是由于宇达公司单方违约拖延十多年造成的，相应的不利后果应由宇达公司自行承担。六、卢小双早在2003年时已将其在涉案房产中的份额转让给宇达公司，且自2003年至今，涉案房产均只以宇达公司名义与承租人签订租赁合同、收取租金，卢小双对涉案房产早已不享有任何权益。自2006年以来，卢小双还多次通过主动或被动方式，追认宇达公司将房产出卖给贺清华。比如：1、2007年4月6日，宇达公司与卢小双向国土部门申请办理房产证，说明卢小双知道宇达公司将房产出售给贺清华，才配合申请办证。2、在仲裁执行期间的笔录中，卢小双称“我已于2005年将涉案房产产权份额转让给宇达公司，现在该房产与我没有关系。如果该房产需要办理产权过户登记需要我配合，我愿意配合办理相关手续”。3、卢小双向一审法院提交书面答辩状称“贺清华与宇达公司房屋买卖合同纠纷一案，贺清华胡搅蛮缠，将与本案毫无利害关系的我牵扯在一起，真是让人无语。我于2003年4月17日与宇达公司共同竞买了涉案房产，后来我将自己的份额转让给了宇达公司，我与涉案房产再无任何关系。贺清华与宇达公司产生矛盾纠纷，却责怪他人、迁怒他人，究竟想要寻什么理？难道要我为她和宇达公司之间的纠纷承担过错责任吗？真是无稽之谈”。综合上述事实，卢小双已将其原本持有的份额转让给宇达公司，宇达公司取得涉案房产的处分权，宇达公司将房产出售给贺清华合法有效，卢小双对涉案房屋无权再主张任何权利。退一步讲，即使认定卢小双仍是案涉房产共有权人，卢小双明确知晓宇达公司将房产出售给贺清华，其以仲裁执行笔录、书面答辩状、以及协助贺清华办证等明示行为主动参与到买卖、诉讼等民事活动中，对宇达公司将房产出售给贺清华的进行确认、追认。七、贺清华向宇达公司支付的定金为21.5万元，并非二审判决认定的11.5万元，请求再审予以调整。八、宇达公司申请再审所依据的最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》等，均不属于法律、司法解释，也非强制性条文，而是审判实践中的经验总结，没有普遍约束力。相反，深圳法院在审理房屋买卖纠纷案件的实践中，都是执行“依法保护守约方权益及维护交易安全”的审判理念，房产升值后，守约方诉请继续履行合同的，法院应判决支持。九、本案其他重要事实请求再审法院注意：贺清华与宇达公司自2007年产生纠纷后，经历仲裁、仲裁执行、一审、二审及再审，十几年来，贺清华因本案诉讼支出了几百万的律师费和诉讼费，且还有可能继续承担巨额律师费。本案在仲裁执行期间，贺清华于2009年将373多万元购房款汇入执行法院帐户，执行法院后作出裁定，不予执行仲裁裁决，造成贺清华资金被法院占用期间的利息损失。若再审改判支持宇达公司和卢小双的再审请求，涉案房产将被湖南法院执行，即使贺清华理论上还可另行起诉宇达公司赔偿经济损失，但也无法实际获得经济赔偿，将造成贺清华房财两空、倾家荡产的局面。综上，请求驳回宇达公司和卢小双的再审请求，维持二审判决。一审第三人老家乡情酒楼答辩称，涉案房产最初是由其与案外人李佐文共同承租经营酒楼，2012年4月其他合伙人已退出，由老家乡情酒楼单独继续承租经营，并由老家乡情酒楼与宇达公司签订新的租赁合同，按月支付租金。根据物权登记主义原则，宇达公司是涉案房产的所有权人，老家乡情酒楼与宇达公司签订的租赁合同于2017年12月31日到期。宇达公司与贺清华签订的合同为预约性质的合同，而非正式的房屋买卖合同，老家乡情酒楼作为承租人享有优先购买权，在老家乡情酒楼未放弃购买的情况下，应优先保障老家乡情酒楼的优先购买权。招商银行答辩称，招商银行南油支行尊重物权变动登记主义原则，招商银行的债权尚未获得足额清偿，为保障自身权益，不同意注销对涉案房产的抵押登记。贺清华的一审诉讼请求为：1、宇达公司、卢小双继续履行其与贺清华签订的《房屋转让及经纪合同书》、《协议书》及《确认书》，将深圳市南山区XX苑C2栋201、202、203、204A、204B、205、206、207、208、209、210号房产转移登记至贺清华名下（登记价4048000元）；2、宇达公司、卢小双向贺清华返还上述房产租金共计3072291元（每年度租金单价暂以深圳市房屋租赁指导价为标准，暂计自2007年1月15日起至2014年9月14日止，最终计至原告实际收取租金之日止）；3、案件受理费、财产保全申请费等所有诉讼费用由宇达公司、卢小双负担。一审法院查明，深圳市土地房产交易中心受该院的委托，于2003年4月17日对深圳市南山区桃园路北XX苑C2栋201、202、203、204A、204B、205、206、207、208、209、210号房地产进行拍卖。宇达公司和卢小双通过拍卖竞买的方式取得上述房地产。2003年4月18日，宇达公司和卢小双与深圳市土地房产交易中心签订了《拍卖成交确认书》。该院于2003年10月20日下发了（2000）深南法执字第749、752-755号《民事裁定书》，确定深圳市南山区桃园路北XX苑C2栋201、202、203、204A、204B、205、206、207、208、209、210号房地产归宇达公司和卢小双所有。2003年12月28日，宇达公司与卢小双签订一份《协议书》，约定卢小双将其对涉案房产的份额全部转让给宇达公司，该《协议书》于2005年8月12日经广东君诚律师事务所张诚政律师见证。2006年6月20日，该院做出（2000）深南法执字第749、752-755号《民事裁定书》，解除对涉案房产的查封。2006年12月22日，贺清华与宇达公司通过美联物业代理（深圳）有限公司签订《房屋转让及经纪合同书》—份，约定宇达公司将其拥有的位于深圳市南山区.8万元的价款转让给贺清华。双方约定，贺清华于签本合同时支付履约保证金10万元，由经纪人转交卖方，该款在买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》时自动转为购楼款；买方须于2007年3月31日前支付首期款90万元；买卖双方应于卖方出证后3日内签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》并递件至国土部门；交楼日期为卖方收到全部楼款的当天，卖方应负责将该物业交与买方使用；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已支付的具备定金性质的款项由卖方没收，而卖方有权再该物业售于任何人，卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方在收到具备定金性质的款项后不依约将该物业售予买方，则卖方须向买方双倍返还定金，买方不可要求其它赔偿或继续履行本合同；买卖双方应向经纪方各支付6万的佣金，经纪人有权从买方支付给卖方的定金、首期款中扣除前述佣金；无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之约定出售或购入该物业，则毁约之一方须即时向经纪人支付违约金12万元，并赔偿经纪人因追究违约金而产生的律师费，且经纪人有权从违约方交由经纪人托管的款项中扣除上述费用；于本合同之外，合同三方在谈判中所达成的声称、理解、承诺及协议内容等，如有与本合同不一致的，以本合同为准；备注：1、因不可抗拒原因导致产权证无法办理，三方互不追究法律责任；2、房产证办出后3个工作日内交齐首期款及申请所需银行按揭承诺；3、本合同物业的租金收益及相关押金均归买方所有等，合同还对双方的其它权利义务作了详尽的约定，但没有约定仲裁条款。《房屋转让及经纪合同书》签订后，贺清华向中介美联物业支付定金10万元，美联物业给贺清华出具了定金收据，同时，宇达公司确认收到贺清华支付的10万元定金，并托管在美联物业处。2006年12月23日，宇达公司给贺清华出具了一份授权委托书，委托贺清华全权代理其出租深圳市南山区XX苑C2栋二层（整层物业）并收取租金及押金。2006年12月29日，贺清华作为宇达公司的委托代理人与李佐文签订了《房地产租赁合同》，贺清华于2007年1月15日收取李佐文的租赁履约保证金86020元及第一季度房租129030元。2007年3月27日，贺清华（乙方）与宇达公司（甲方）签订一份《协议书》，约定：甲乙双方经友好协商，就甲方通过拍卖成交取得的深圳市南山区XX苑C2栋二层整层房地产（即南山区XX苑C2栋201、202、203、204A、204B、205、206、207、208、209、210号11套房产，面积506平方米，下称该物业，房产面积以国土局核定为准）产权转让事宜达成如下协议，双方共同遵守：（一）产权转让价格：每平方米8000元，总价：4048000元；（二）乙方应交的中介费6万元，用作补偿卢小双的部分房产的补偿费；（三）甲方确保该物业无产权纠纷，该物业中卢小双的产权部分已转让给甲方，若由此引发纠纷导致乙方无法买到该物业，则甲方赔偿乙方所有直接经济损失和间接经济损失；（四）开发商过户给原业主的契约税乙方承担，税额按拍卖成交价126万元计算，计：37800元，超出部分费用、税费由甲方承担；（五）本合同生效后甲方必须在三十天内取得甲方名下的该物业的房产证；（六）付款方式：l、合同签订时乙方交定金10万元给甲方；2、首期款1012000元（包含定金10万元，占总价的25%）在甲方办好房产证且甲乙双方签订国土局现售合同后支付；3、余下款项3036000元由乙方办理银行按揭付款支付给甲方，银行出具贷款承诺函后，甲方须在二天内到国土局递交办理产权过户到乙方手续并取得受件单。4、如因乙方原因无法办理贷款支付款项给甲方，则甲方无条件同意乙方指定受益人，并由指定受益人，用按揭贷款方式向甲方付款；（七）其他：l、如本合同生效后甲方不如期办好甲方名下的该物业的房产证或不如期到国土局递交办理过户到乙方的所有手续取得受件单，视同于甲方不依约将该物业售予乙方；2、如甲方不依约将物业售予乙方，则须全部退还乙方已交付的所有款项及双倍返还定金并赔偿乙方因未购买到该物业而产生的直接经济损失和间接经济损失；3、本协议发生争议，双方协商解决，协商不成由深圳仲裁委员会仲裁。4、本协议一式二份，自签订之日起生效。5、该房租金过户前为宇达公司所有，2007年租期合同满一年退还乙方押金；6、2007年租金应交个人所得税乙方代甲方交税务局。2007年4月6日，宇达公司与卢小双向深圳市国土资源和房产管理局递交办理二级市场房地产权转移登记申请材料。2007年4月9日，深圳市国土资源和房产管理局向宇达公司与卢小双发出《退文通知书》，内容为“你单位关于XX苑C2-207、C2-208、C2-209、C2-202、C2-201的来文收悉，文号为：9C-307034860、9C-307034848、9C-307034862、9C-3070348479C-307034831，经研究决定作退文处理，理由是：l、电脑数据中无上述房号的相关资料”。2007年4月8日，贺清华（乙方）与宇达公司（甲方）签订一份《确认书》，内容为：“甲乙双方确认：甲方与乙方于2007年3月27日签订房屋转让买卖协议书时，甲方已收到乙方交来的定金10万元，原10万元定金收据作废。《房屋转让及经纪合同书》（NO.0000901）变更为：第七条：交楼日期为2006年12月23日，该日起乙方全权管理使用该物业；第十三条：内容撤销；第二十一条其它条款备注①：任何原因导致产权证无法办理，甲方必须承担违约责任。《协议书》七、其他5、变更为因乙方已出租管理该物业并交定金共贰拾万元，故2006年12月23日起所有租金仍无偿归乙方所有”。2007年4月10日，宇达公司向贺清华出具《购房定金收据》，确认收到贺清华购买涉案房产的定金1.5万元。2007年9月17日，贺清华依据其与宇达公司于2007年3月27日签订的《协议书》向深圳仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委认为：一、关于本案的审理范围问题。本案中，双方当事人为买卖涉案房地产，先后签订了两份合同，即2006年12月23日签订的《房屋转让及经纪合同书》和2007年3月27日签订的《协议书》，双方仅在《协议书》中约定了仲裁条款。仲裁庭认为，虽然《房屋转让及经纪合同书》对双方交易房屋的事项进行了详细的约定但双方没有约定仲裁条款，且贺清华依据《协议书》向仲裁委员会申请仲裁，因此，《房屋转让及经纪合同书》不属于本案仲裁庭审理的范围，仲裁庭仅就《协议书》进行审理。二、关于合同的效力问题。本案中，宇达公司与卢小双通过法院拍卖的方式购得了涉案的房产，深圳市南山区人民法院于2003年10月20日下发了《民事裁定书》，确定涉案房地产归宇达公司和卢小双所有，虽然宇达公司和卢小双没有办理涉案房地产的房产证，但根据人民法院的民事裁定书，宇达公司与卢小双已经实际取得了涉案房产的产权，卢小双将属于自己份额的房地产转让给了宇达公司（有律师见证），因此宇达公司有权处分涉案的房地产。贺清华与宇达公司签订的《协议书》意思表示真实，合同内容符合法律规定，合法有效，双方当事人均应认真履行。三、关于当事人的责任问题。按照双方当事人的约定及当前房地产交易的程序，首先应由宇达公司将涉案房地产的产权登记在宇达公司的名下，然后，宇达公司作为出让人与贺清华签订《房地产买卖合同（现售）》，再办理产权过户手续。本案中，贺清华按照合同的约定向宇达公司支付了定金，履行了合同义务，而本案合同没有切实履行的原因在于宇达公司没有妥善办理好房地产的登记手续，也就是说，宇达公司没有在约定的期限内取得涉案房地产的产权证，无法与贺清华签订正式的《房地产买卖合同（现售）》及办理产权过户手续。仲裁委认为，宇达公司已经取得涉案房产的产权，为完成与贺清华之间的房屋产权交易，理应及时将涉案房产的产权登记在自己的名下，使交易的房地产不带有任何瑕疵，以便于交易的顺利完成，而宇达公司怠于办理产权证，违反了合同的约定，构成违约，应承担违约民事责任，宇达公司提出的抗辩理由，不足以免除其民事责任。造成本案合同不能履行的责任在于宇达公司，贺清华没有过错。宇达公司应当全面履行合同义务，仲裁庭对贺清华要求宇达公司继续履行合同的仲裁请求予以支持。四、关于贺清华撤回部分仲裁请求的问题。贺清华在案件审理期间先后两次向仲裁庭提交申请，分别对仲裁申请书中第1项仲裁请求的一部分和第2项仲裁请求予以撤回，仲裁庭认为，当事人在案件审理期间有权处分自己的民事权利，其撤回部分仲裁请求的主张符合法律及《仲裁规则》的规定，仲裁庭予以支持。五、关于宇达公司提出的请求撤销《确认书》内容的仲裁反请求。宇达公司称，贺清华利用替宇达公司办理房屋出租手续的机会，私自制作了2007年4月8日的《确认书》，并加盖了宇达公司的公章，且该确认书的内容显失公平，因此，要求撤销该《确认书》。仲裁庭注意到，宇达公司在庭审中承认确认书上的印章系该单位的公章，而贺清华对宇达公司提出的盗用公章的说法予以否认，仲裁庭认为，宇达公司提出的贺清华盗用该单位公章的主张证据不足。但从确认书的内容上看，该确认书有一部分是对《房屋转让及经纪合同书》的条款进行变更，因该部分不属于本案仲裁庭审理的范围，仲裁庭仅就《确认书》中涉及《协议书》的条款进行审理，其中，关于“《协议书》七……2006年12月23日起所有租金仍无偿归乙方所有”的条款，仲裁庭认为，《合同法》第五条明确规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，这是当事人在订立合同时应遵循的基本原则。本案中，贺清华在仅支付了10万元定金，交易房屋的所有权和使用权尚未发生转移的情况下，就收取该房产的租金，违反了公平原则，实属显失公平，故仲裁庭对《确认书》中有关租金归贺清华所有的内容予以撤销。六、关于宇达公司要求贺清华退回其收取的租金及押金的仲裁请求。仲裁庭认为，虽然宇达公司于2006年12月23日给贺清华出具了签订出租合同收取租金的委托书，但此委托书只是委托贺清华作为宇达公司的代理人签订合同收取租金，是贺清华的民事代理行为，并没有约定收取的租金归贺清华所有，鉴于仲裁庭已将《确认书》中有关租金归贺清华所有的内容予以撤销，因此，贺清华应当将其收取的租金及押金退回宇达公司，仲裁庭对宇达公司要求贺清华退回其收取的租金及押金的仲裁反请求予以支持。七、关于贺清华要求宇达公司支付其评估费5000元的仲裁请求。仲裁庭认为，贺清华委托评估机构对涉案房产进行评估，系贺清华的单方行为，该费用应由其自行承担。八、关于贺清华要求宇达公司支付其律师代理费70万元的仲裁请求。仲裁庭认为，贺清华主张的律师费明显高于深圳市律师收费的标准，根据本案的实际情况，仲裁庭确定应由宇达公司补偿贺清华律师代理费10万元。九、本案仲裁费由贺清华承担30%，宇达公司承担70%。反请求仲裁费由贺清华承担90%，宇达公司承担10%。并于2008年3月16日做出（2008）深仲裁字第208号《裁决书》，裁决：一、贺清华与宇达公司于2007年3月27日签订的《协议书》合法有效，双方当事人应当继续履行；二、宇达公司于本裁决送达之日起三个月内按照《协议书》的约定与贺清华签订正式的《深圳市房地产买卖合同（现售）》并办理产权过户手续；三、撤销双方当事人于2007年4月8日签订的《确认书》中“《协议书》七……2006年12月23日起所有租金仍无偿归乙方所有”的条款；四、贺清华向宇达公司退还收取的房屋租金及押金10万元；五、宇达公司补偿给贺清华律师代理费10万元；六、驳回贺清华其它的仲裁请求；七、驳回宇达公司其它的仲裁反请求；八、本案仲裁费122692元，由贺清华承担36807.6元，由宇达公司承担85884.4元，该款已由贺清华预交，宇达公司承担的部分由宇达公司迳付贺清华；反请求仲裁费9550元，由贺清华承担8595元，由宇达公司承担955元，该款已由宇达公司预交；贺清华承担的部分由贺清华迳付宇达公司。双方当事人的给付义务由各方当事人于本裁决送达之日起十日内履行完毕。本裁决为终局裁决，自做出之日起发生法律效力。2009年4月7日，贺清华向一审法院申请强制执行，案号为（2009）深南法执字第2014号，该案查封涉案房产，查封期限自2013年8月6日起至2015年8月5日。2011年2月23日，贺清华向一审法院执行账户转入3737115.6元购房款、仲裁费等。执行过程中，宇达公司以仲裁委做出的裁决适用法律错误、仲裁庭违反程序、缺乏事实依据为由，向一审法院申请不予执行仲裁裁决，一审法院于2011年9月16日做出（2011）深南法执审字第7号执行裁定，裁定驳回宇达公司不予执行（2008）深仲裁字第208号裁决的申请。（2011）深南法执审字第7号执行裁定已经发生法律效力。2013年10月23日，经一审法院审判委员会讨论决定再审该案，一审法院于2014年7月29日做出（2014）深南法执再字第1号执行裁定，该执行裁定查明的事实与仲裁委认定的事实基本一致。另查明，2013年9月6日，一审法院就涉案房产情况向卢小双进行调查，卢小双称自己对涉案房产已没有任何权益，2007年10月8日的《确认书》及2007年10月10日的《房屋确权见证书》上所载内容是自己的虚假陈述，内容不真实。再查明，案外人张良绪曾与宇达公司因民间借贷产生纠纷，2012年2月15日，永州市零陵区人民法院做出（2011）零民一初字第927号民事调解书，张良绪与宇达公司双方达成如下协议：一、宇达公司拖欠张良绪借款本金88万元及利息，宇达公司自愿以位于深圳市南山区%的产权抵偿给张良绪，宇达公司定于2012年3月30日前为张良绪办好该房的产权变更登记手续。二、宇达公司于2012年8月30日前将上述房产交付给张良绪。2012年5月10日，永州市零陵区人民法院作出（2012）零执字第127号执行裁定，裁定张良绪凭此裁定书到房产管理部门办理涉案房产50%的产权变更登记手续。现涉案房产为张良绪实际管理并使用。同时（2014）深南法执再字第1号《执行裁定书》认为深圳仲裁委员会经审查相关材料，裁决当事人应于裁决送达之日起三个月内按照《协议书》的约定双方签订正式的《深圳市房地产买卖合同（现售）》并办理产权过户手续，而对涉案房产是否存在其他权益，过户手续是否存在履行障碍，及裁决所依据的证据是否充分等情况未做详细审查，深圳仲裁委员会在裁决中对房屋买卖关系中双方当事人权利义务的履行方式未予明确，特别是对涉案房产买卖价值等内容未作详细列明，致使在实际执行中当事人存在较大争议，难以按照裁决内容有效执行，且涉案房产产权信息备注显示，该房产为宇达公司与卢小双共有，存在案外人相关权益，以卢小双亲述笔录的形式难以排除卢小双对涉案房产的相关权益。原（2011）深南法执审字第7号执行裁定未充分查明以上事实，裁定驳回宇达公司不予执行（2008）深仲裁字第208号仲裁裁决的申请，实属不当。经该院调查，宇达公司因借款纠纷将涉案房产抵偿给案外人张良绪，涉案房产涉及多个权利主体，法律关系复杂，仲裁裁决的执行可能影响其他案外人合法权益的行使，不利于保持既定的社会关系稳定，损害社会公共利益。宇达公司申请不予执行仲裁裁决理由成立，该院应予以支持。遂裁定如下：一、撤销（2011）深南法执审字第7号执行裁定；二、对深圳仲裁委员会（2008）深仲裁字第208号裁决不予执行。该裁定送达后即发生法律效力。另查，2011年7月12日，宇达公司与案外人周可即老家乡情酒楼的经营者签订《房屋租赁合同》，约定：由周可承租涉案房产，每月租金为12030元，租赁期限自2011年7月12日至2016年12月30日止，以及其他条款及内容。庭审中，贺清华与宇达公司确认涉案房产现仍未办理房屋产权证书。另，因涉案房产未办理房产证且权利人为宇达公司和卢小双，该院依法向贺清华释明是否变更诉讼请求，贺清华在规定的时间内未申请变更诉讼请求。深圳市房地产权登记中心向一审法院院出具的《关于查询XX苑C2栋第2层房地产登记情况的复函》（深房登函字【2011】257号）载明：“XX苑C2栋房产已于2006年按历史遗留问题的相关规定办理了初始登记，总建筑面积为501.93平方米，共有15户，房号及建筑面积分别为201A（34.53平方米）、201B（23.04平方米）、201C（36.57平方米）、202(28.1平方米)、203A（28.1平方米）、203B(28.1平方米)、204A（20.36平方米）、204B（34.41平方米）、205（22.8平方米）、206(33.18平方米)、207（59.25平方米）、208（48.09平方米）、209（38.17平方米）、210A（40.93平方米）、210B（26.00平方米）。截至2011年5月23日，深圳市房地产权登记中心电脑产权系统记载，XX苑C2栋第2层未办理房地产证，该栋201、202、203、204A、204B、205、206、207、208、209、210号房已分别于1995年、1996年间办理楼花抵押登记，抵押权人为招商银行南山支行南油办事处，并备注深圳市土地房产交易中心拍卖记录：2003年4月17日，在交易中心拍卖成交，竞得人为深圳市宇达通讯发展有限公司和卢小双”。现涉案房产的权利人为宇达公司和卢小双，但尚未办理产权证书。一审法院认为，第一，本案系贺清华与宇达公司因房屋买卖合同发生纠纷并申请仲裁裁决，后贺清华依据（2008）深仲裁字第208号裁决向一审法院申请强制执行，宇达公司在执行过程中申请不予执行仲裁裁决，一审法院作出（2011）深南法执审字第7号执行裁定，裁定驳回宇达公司不予执行（2008）深仲裁字第208号裁决的申请。（2011）深南法执审字第7号执行裁定发生法律效力后，2013年10月23日，经该院审判委员会讨论决定再审该案，并于2014年7月29日作出(2014)深南法执再字第1号执行裁定，裁定：一、撤销（2011）深南法执审字第7号执行裁定；二、对深圳仲裁委员会（2008）深仲裁字第208号裁决不予执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十五条的规定，仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。故本案并不属于宇达公司辩称的“一事不再理”，且双方未再达成新的仲裁协议，贺清华提起本案诉讼符合法律规定，一审法院有权受理本案诉讼。第二，贺清华与宇达公司分别于2006年12月22日签订的《房屋转让及经纪合同书》、2007年3月27日签订的《协议书》以及2007年4月8日签订的《确认书》均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。但因《协议书》和《确认书》的内容已经对原《房屋转让及经纪合同书》中的涉案房产的售价、支付方式、支付期限、违约责任等主要条款进行了变更，故《房屋转让及经纪合同书》已经被《协议书》和《确认书》所替代。根据《确认书》的内容，宇达公司已确认收到贺清华支付的购房定金10万元，根据《协议书》的约定“本合同生效后宇达公司必须在三十天内取得甲方名下的该物业的房产证，如本合同生效后宇达公司不如期办好宇达公司名下的该物业的房产证或不如期到国土局递交办理过户到贺清华的所有手续取得受件单，视同于宇达公司不依约将该物业售予贺清华，如宇达公司不依约将物业售予贺清华，则须全部退还贺清华已交付的所有款项及双倍返还定金并赔偿贺清华因未购买到该物业而产生的直接经济损失和间接经济损失”，也就是说宇达公司未在30天内取得涉案房产的房产证，则视为宇达公司不将该物业售予贺清华，且应承担相应的违约责任。本案中，宇达公司已于2007年4月6日申请办理涉案房产的房产证，但未成功，故宇达公司未按照《协议书》的约定履行合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。第三，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，且不动产登记簿是物权归属和内容的根据，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，涉案房产尚未办理房产证，且权利人系宇达公司与卢小双，另卢小双以亲述笔录亦或见证的形式均不能对抗物权登记主义，故对于贺清华诉请宇达公司继续履行《协议书》及《确认书》并将涉案房产过户登记至贺清华名下的诉讼请求属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定中法律上或者事实上不能履行的情况，且该院在庭审中已向贺清华释明是否变更诉讼请求，但贺清华仍坚持原诉请，故该院依法驳回贺清华要求继续履行合同的诉讼请求。第四，关于贺清华诉请宇达公司支付涉案房产租金收益的请求，因《确认书》中约定2006年12月23日起所有租金仍无偿归贺清华所有的前提是双方继续履行房屋买卖合同，本案中根据法律规定及《协议书》的约定，贺清华要求继续履行合同的诉请不能得到支持，故而对于贺清华的租金收益请求亦不能得到支持，否则在贺清华仅支付10万购房定金且合同不能履行的情况下，宇达公司仍需将涉案房产的租金收益给付贺清华，有悖合同的公平及诚实信用原则。综上所述，对于贺清华的全部诉讼请求，该院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百七十五条之规定，并经该院审判委员会讨论，判决驳回贺清华的全部诉讼请求。一审案件受理费61642元，保全费5000元，共计66642元，由贺清华负担。贺清华不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。二审期间，本院向深圳市不动产权登记中心询问涉案房产的相关情况，该中心答复称：2006年12月，根据《历史遗留问题若干规定》（深府［2004］193号），XX苑C2栋办理了其他登记，权利人为广东省XX公司；存档的《分户汇总表》记载，XX苑C2栋201A、201B、201C、202、203A、203B、204A、204B、205、206、207、208、209、201A、210B用途为商业；前述房产现有一条查封记录，查封机关为深圳市南山区人民法院，查封文号为（2014）深南法民三初字第1212号，查封日期为2015年8月6日至2018年8月5日止。另查，XX苑C2栋201、202、203、205、210均抵押给招商银行南油办，其中C2栋201、202抵押人为潘某，C2栋203、205、210抵押人为胡某强；XX苑C2栋204A、204B、206、207、208、209均抵押给招商银行南山支行南油办事处，其中C2栋204A、204B、206抵押人为裴某，C2栋207、208抵押人为王某某，C2栋209抵押人为张某。前述房产在解除查封和抵押后，可按《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，备齐材料后申请转移登记。来文所查贺清华为境内人士，根据《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》（深府办[2016]28号）规定，境内人士购买住宅的，以家庭为单位审核购房资格。一审查明其他事实清楚，本院二审予以确认。本院二审认为，本案的争议焦点为：1、涉案2006年12月22日《房屋转让及经纪合同书》、2007年3月27日《协议书》以及2007年4月8日《确认书》的效力以及其相互之间的关系；2、涉案房产的产权状况如何；3、贺清华请求继续履行上述《房屋转让及经纪合同书》、《协议书》以及《确认书》，是否存在事实或法律上的障碍；4、贺清华请求宇达公司返还涉案房产的租金收益，能否得到支持？1、关于涉案《房屋转让及经纪合同书》、《协议书》以及《确认书》的效力及其相互之间的关系。涉案《房屋转让及经纪合同书》、《协议书》以及《确认书》均为当事人的真实意思表示，内容未违法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。宇达公司辩称涉案《确认书》并非其真实意思表示，《确认书》上宇达公司公章系贺清华利用掌管公章之便私自所盖，欠缺事实依据，本院二审不予采纳。当事人就涉案房产先后签订了上述《房屋转让及经纪合同书》、《协议书》以及《确认书》，其中《协议书》以及《确认书》变更了《房屋转让及经纪合同书》的相关内容，故对于《房屋转让及经纪合同书》与《协议书》、《确认书》中约定不一致之处，应以《协议书》及《确认书》来认定双方当事人的权利义务内容。2、关于涉案房产（原房号XX苑C2栋201、202、203、204A、204B、205、206、207、208、209、210号，现房号XX苑C2栋201A、201B、201C、202、203A、203B、204A、204B、205、206、207、208、209、210A、210B号）的产权状况。根据深圳市南山区人民法院深南法执（2000）第749、752、753、754、755号民事裁定，涉案房产因招商银行深圳南山支行诉广东省XX公司、胡某强等楼宇按揭贷款合同纠纷一案，由深圳市南山区人民法院委托拍卖，由宇达公司及卢小双共同竞得，该裁定确认涉案房产拍卖给宇达公司及卢小双所有。虽然涉案房产的产权变更手续至今未办理完毕，但依据物权法第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，因此，应认定自深圳市南山区人民法院深南法执（2000）第749、752、753、754、755号民事裁定生效之日，涉案房产的所有权已归宇达公司及卢小双共同所有。其后，宇达公司及卢小双虽约定将涉案房产中卢小双竞得的部分转让给宇达公司，房产归宇达公司所有，但鉴于双方未办理房产变更登记手续，根据物权法第九条规定，该产权变更未经登记不发生效力，故应认定涉案房产的产权仍归宇达公司及卢小双共同所有。3、关于贺清华请求继续履行合同是否存在事实或法律上障碍的问题。（1）关于合同约定。涉案《房屋转让及经纪合同书》虽约定如卖方违约，须向买方双倍返还定金，买方不可要求其它赔偿或继续履行本合同；但双方在《确认书》中已将该条约定撤销。涉案《协议书》约定如卖方不依约将物业售予买方，则须全部退还买方已交付的所有款项及双倍返还定金并赔偿买方因未购买到该物业而产生的直接经济损失和间接经济损失，但并未排除买方请求继续履行合同的权利，且继续履行是合同法规定的违约责任承担方式之一。宇达公司主张按照《协议书》的约定，宇达公司未在约定期限取得房产证，视为不予出售物业，该《协议书》因附解除合同的条件成就而失效，双方权利义务终止，贺清华只能追究违约责任，不能请求继续履行。对此本院二审认为，涉案《协议书》约定如宇达公司未如期办理房产证或办理递件过户手续，视为不依约将物业售予贺清华，宇达公司须退还款项、双倍返还定金及赔偿损失，上述内容系约定宇达公司违反办证义务情况下的违约责任，并非约定以宇达公司违约作为合同自动解除的条件；在宇达公司违约的情况下，是否行使合同解除权是守约方的权利，而本案中贺清华并未主张解除合同。宇达公司主张涉案《协议书》因解除条件成就而失效，双方的权利义务终止，理由不成立，本院二审不予采纳。（2）关于合同的履行情况。涉案《协议书》约定合同签订时贺清华支付定金10万元，首期款1012000元在宇达公司办好房产证且双方签订国土局现售合同后支付，余款3036000元由贺清华办理银行按揭付款支付给宇达公司。根据涉案《确认书》，双方确认2007年3月27日签订协议书时，宇达公司已收到贺清华交来的定金10万元，应认定贺清华已依约履行支付定金义务，宇达公司至今未办理房地产证，贺清华支付首期款及余款的期限未届满，故贺清华作为守约方，有权请求宇达公司继续履行合同。（3）关于涉案房产抵押问题。原设定在涉案房产上的招商银行的抵押权虽未办理注销抵押手续，但在上述执行案件中涉案房产已经司法拍卖，招商银行已实现其对涉案房产的抵押权。招商银行一审时也述称涉案房产已通过司法程序合法拍卖，当时该行已提交了涉案房产注销抵押的文件。因此，虽然原设定在涉案房产上的抵押权仍未注销，但该事实并不妨碍涉案房屋买卖合同的继续履行。且招商银行南油支行在实现其对涉案房产的抵押权的情况下，有义务配合涉案房屋买卖合同双方办理注销抵押登记手续。（4）关于涉案房产出租问题。经二审审理查明，老家乡情酒楼与宇达公司签订的租赁合同租期为2011年7月12日至2016年12月30日，老家乡情酒楼一审中主张其自2010年4月实际承租了涉案房产。因老家乡情酒楼承租涉案房产的时间发生在宇达公司与贺清华签订涉案相关房屋买卖合同之后，故老家乡情酒楼不得就涉案房产主张优先购买权，涉案房产出租给老家乡情酒楼的事实并不妨碍涉案房屋买卖合同的继续履行，且老家乡情酒楼承租涉案房产的租期至2016年12月30日已届满，故老家乡情酒楼应配合宇达公司向贺清华履行交房义务。（5）关于涉案房产为宇达公司与卢小双共同所有的问题。涉案相关房屋买卖合同虽是宇达公司与贺清华签订，但2013年9月一审法院在（2009）深南法执字第2014号贺清华申请执行宇达公司房屋买卖合同仲裁执行一案的执行过程中对卢小双进行了调查，卢小双在调查中表示涉案房产与其没有关系，如果该房产需要办理产权过户或者变更登记，其会配合办理。卢小双在本案一审针对贺清华的诉讼请求也答辩称，其与涉案房产没有关系，宇达公司与贺清华之间的房屋买卖合同纠纷与其无关。结合上述事实可见，卢小双早在2013年即已知晓宇达公司向贺清华转让涉案房屋的事实，本案一审法院亦向其送达了宇达公司与贺清华之间转让涉案房屋的相关合同文本，但其直至本案一审阶段对宇达公司将涉案房产转让给贺清华均未提出异议，应视为其对宇达公司转让涉案房产予以追认。卢小双于二审时又表示其不认可宇达公司与贺清华之间的房屋买卖合同，与其在仲裁执行案件及一审时的意见相矛盾，亦未能作出合理解释，有悖诚实信用原则，本院二审不予采纳。鉴于涉案房屋买卖合同已得到房产共有人卢小双的追认，故涉案房产为宇达公司与卢小双共同所有并不妨碍涉案合同的继续履行，卢小双作为涉案房产共有权人应配合办理继续履行涉案房屋买卖合同的相关手续。综上，本案中，贺清华已依约履行合同义务，其请求宇达公司继续履行合同，于法有据，且深圳市不动产权登记中心亦明确涉案房产在解除查封和抵押后，可申请转移登记，贺清华在本案中亦同意一次性支付剩余房款，本案无证据证明合同继续履行存在事实或法律上的障碍，因此，贺清华请求继续履行涉案房屋买卖合同，本院二审予以支持。关于贺清华已付房款数额，双方签订2006年《房屋转让及经纪合同书》后，贺清华支付了定金10万元，案外人美联物业向贺清华出具了定金收据，但其后双方又签订了2007年《协议书》，约定签约时交定金10万元，并在《确认书》第一段确认宇达公司已收到贺清华定金10万元，原10万元定金收据作废。虽然《确认书》第二段有“《协议书》七、其他5、变更为因乙方已出租管理该物业并交定金共贰拾万元”的表述，但该表述与第一段内容相矛盾，且欠缺相对应的收据印证，故本院确认截止2007年4月8日，贺清华实际支付的定金为10万元。加上2007年4月10日宇达公司出具的购房定金收据中确认的定金1.5万元，应认定贺清华共支付了定金11.5万元，尚余房款3933000元（4048000-115000）未支付，现贺清华请求继续履行合同，其应向宇达公司支付剩余购房款3933000元。另，按照涉案《协议书》第四条约定，开发商过户给原业主的契约税贺清华承担，税额按拍卖成交价126万元计算，计：37800元，超出部分费用、税费由宇达公司承担，故对于房产过户产生的税费，由贺清华承担37800元，超出部分由宇达公司承担。4、关于租金问题。涉案《确认书》约定自2006年12月23日起所有租金无偿归贺清华所有，贺清华请求宇达公司向其返还自2007年1月15日起就涉案房产所收取的租金，符合双方的约定。关于涉案房产的出租及租金收取情况，2007年1月15日，贺清华作为宇达公司的代理人与案外人李佐文签订深圳经济特区房屋租赁合同书，约定将涉案房产出租给李佐文，租期为2007年2月18日至2011年2月17日，月租金43010元。因贺清华未能举证证明涉案房产出租给李佐文期间，李佐文向宇达公司交纳了租金以及实际交纳租金的标准，故其请求宇达公司向其返还涉案房产出租给李佐文期间所收取的租金，欠缺事实依据，本院二审不予支持。2011年7月12日，老家乡情酒楼与宇达公司签订租赁合同，租期为2011年7月12日至2016年12月30日，月租金12030元，老家乡情酒楼一审时确认其自2010年4月实际承租涉案房产并按月缴纳租金，月租金12030元，因此，宇达公司应按每月12030元的标准向贺清华返还2010年4月1日至2016年12月30日期间的租金收益（12030元/月×81个月）974430元。鉴于老家乡情酒楼承租涉案房产的租期至2016年12月30日止，本案无证据证明该日期之后老家乡情酒楼承租涉案房产及交纳租金的相关情况，故对于2016年12月30日之后的租金本院不予支持。贺清华请求按指导租金标准计算租金，因本案无证据证明老家乡情酒楼实际按指导租金标准交纳租金，故对于贺清华该请求，本院二审不予支持。综上，宇达公司应向贺清华返还2010年4月1日至2016年12月30日期间所收取的租金收益974430元，贺清华请求宇达公司向其返还租金收益，超出974430元的部分本院二审不予支持。综上，贺清华的上诉请求部分成立，本院二审予以部分支持。一审判决认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第一百七十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1212号民事判决；二、宇达公司应在判决生效后三十日内办理深圳市南山区XX苑C2栋201A、201B、201C、202、203A、203B、204A、204B、205、206、207、208、209、210A、210B号房产的注销抵押登记手续，卢小双、招商银行南油支行应配合办理；三、贺清华应在抵押登记注销后三十日内向宇达公司支付剩余房款3933000元；四、宇达公司在收到剩余房款3933000元后三十日内将深圳市南山区XX苑C2栋201A、201B、201C、202、203A、203B、204A、204B、205、206、207、208、209、210A、210B号房产交付贺清华，老家乡情酒楼应予配合；宇达公司在收到剩余房款3933000元后三十日内配合贺清华共同向产权登记机关申请办理深圳市南山区XX苑C2栋201A、201B、201C、202、203A、203B、204A、204B、205、206、207、208、209、210A、210B号房产的产权过户登记手续，将产权变更登记至贺清华名下，卢小双应予配合，交易税费由贺清华承担37800元，超出部分由宇达公司承担；五、宇达公司在判决生效之日起十日内向贺清华返还租金收益974430元；六、驳回贺清华其他诉讼请求。一审案件受理费61642元，保全费5000元；二审案件受理费61642元，由宇达公司负担90487元，由贺清华负担37797元。本院再审查明，一、二审判决查明的事实清楚，本院再审予以确认，本院再审另查明以下事实：一、2003年12月28日，宇达公司与卢小双签订的《协议书》，约定卢小双将其对涉案房产的份额以70万元转让给宇达公司。二、再审期间，本院前往XX苑C2栋现场进行实地勘察，老家乡情酒楼承租的是XX苑C2栋2层整层，目前已停止经营。三、本院向国家税务总局深圳市南山区税务局发函询问：1、涉案房产从广东省XX公司名下过户至贺清华名下，需要缴纳几次税费？2、每次税费的计算标准是否按法院判决认定的交易价确认？国家税务总局深圳市南山区税务局向本院回函称：1、若每一次交易真实，则每一次转让均需缴纳税费；2、税费计算，可参照法院认定的交易价确认计税价格，若计税价格明显偏低且无正当理由，依据《税收征收管理法》，税务机关有权核定其应纳税额。四、涉案房产上目前存在抵押登记和两条查封登记，抵押登记权利人为招商银行，首位查封为本案查封，另有湖南省株洲县人民法院轮候查封。五、宇达公司与贺清华签订的《房屋转让及经纪合同书》约定：“按照有关规定，买卖双方需付的税费包括但不限于：（1）营业税（2）增值税（3）印花税（4）城建维护税（5）产权登记税（6）契约税（7）所得税（8）公证费（9）查证税（10）全权委托费（11）评估费（12）抵押登记费（13）抵押印花税（14）按揭手续费（15）教育费附加（16）交易费（17）其他。贺清华支付上述3、5、6、9、11、12、13、14款项，宇达公司支付上述1、2、4、7、3、16款项。如在本合同履行过程中因政府部门发生税费种类的增加或变更，则买卖双方应按政府规定承担各自所应付之税费”。本院再审认为，宇达公司与贺清华签订的《房屋转让及经纪合同书》、《协议书》及《确认书》是双方当事人的真实意思表示，上述合同均合法有效，双方已成立房屋买卖合同关系，均应遵照合同约定全面履行各自的义务。本案再审的争议焦点为：一、贺清华请求继续履行合同，依据是否充分；二、上述合同是否存在无法履行的障碍；三、若上述合同可继续履行，涉案房产从目前初始登记人广东省XX公司名下过户至贺清华名下的税费应如何承担；四、贺清华要求宇达公司、卢小双向其返还涉案房产租金能否支持。对此，本院评析如下：第一，关于合同是否应继续履行，涉案《协议书》约定如宇达公司未如期办理房产证或办理递件过户手续，视为不依约将物业售予贺清华，宇达公司须退还款项、双倍返还定金及赔偿损失，上述内容系约定宇达公司违反办证义务情况下的违约责任，并未约定如宇达公司未如期办理房产证，则涉案合同自动解除。在宇达公司违约的情况下，是否行使合同解除权是贺清华的权利，而本案中贺清华并未主张解除合同，而是要求继续履行合同，因此，宇达公司主张其未如期办理房产证，则涉案合同予以解除，理由不能成立，本院不予采纳。第二，关于合同继续履行是否存在障碍：（一）虽然拍卖成交确认书、（2000）深南法执字749、752-755号民事裁定上记载的XX苑C2栋2层房号、户数、面积与初始登记信息不一致，但本案一、二审期间，当事人对上述房产系同一批房产均未提出异议，且再审期间，本院经实地查看，老家乡情酒楼承租的是XX苑C2栋2层整层，可见拍卖成交确认书等材料上记载的XX苑C2栋2层11户房产（面积为506.6㎡）与目前初始登记在广东省XX公司名下的XX苑C2栋2层15户房产（面积为501.93㎡）应为同一批房产。二审判决也已在判项中将涉案房产信息变更为与初始登记信息一致，当事人依据该判项向国土部门申请办理房产证及转移登记，不会存在办证障碍。（二）关于涉案房产上抵押权尚未注销，是否影响合同继续履行的问题，虽然涉案房产上存在招商银行的抵押权登记，但在前案执行程序中涉案房产已经通过司法拍卖予以处置，招商银行的抵押权登记理应予以注销。何况，本案一审时招商银行答辩称其在前案执行程序中已提交了注销抵押登记手续，其在二审、再审中又拒绝注销抵押权登记，明显有违诚信，且无任何依据。二审判决要求招商银行配合办理注销抵押权登记手续正确，本院再审予以确认。（三）关于涉案房产上存在另案司法查封，是否影响合同继续履行的问题，涉案房产上目前存在两条司法查封信息，本案为首位查封，其他为轮候查封。因轮候查封不影响首位查封效力，故宇达公司主张涉案房产因另案查封导致合同无法继续履行，该理由不能成立。（四）关于共有权人卢小双拒绝追认合同、拒绝配合办理房产过户等是否影响合同继续履行的问题，2003年12月28日，宇达公司与卢小双签订《协议书》，约定卢小双将其对涉案房产的份额全部转让给宇达公司，并经律师见证。仲裁执行及本案一审期间，卢小双均称其已将涉案房产的份额转让给宇达公司，宇达公司与贺清华之间的房屋买卖合同纠纷与其无关，并表示愿意配合办理房产过户等手续。本案二审及再审期间，卢小双又改称其不认可宇达公司与贺清华之间的房屋买卖合同，并拒绝配合办理房产过户手续，与其在仲裁执行及本案一审期间的陈述相矛盾，亦未作出合理解释，有悖诚实信用原则，本院再审不予采纳。综上，宇达公司与贺清华之间的房屋买卖合同不存在法律或事实上的障碍而无法继续履行，宇达公司与卢小双的上述再审理由均不成立，本院再审不予支持。第三，关于税费承担问题，从税务机关向本院回函可知，涉案房产从目前初始登记人广东省XX公司名下转移登记至贺清华名下，需缴纳三次交易税费，第一次为涉案房产由广东省XX公司转让给宇达公司、卢小双的税费；第二次为卢小双将其对涉案房产的份额转让给宇达公司的税费；第三次为宇达公司将涉案房产转让给贺清华的税费。按照宇达公司与贺清华签订的《协议书》约定，第一次转让的契约税由贺清华承担，税额按拍卖成交价126万元计算为37800元，超出部分税费由宇达公司承担。第二次卢小双将其在涉案房产中的份额以70万元转让给宇达公司，宇达公司与卢小双未对税费承担作出约定，按法律规定应由宇达公司和卢小双分别承担各自应缴的税费。第三次税费，按照《房屋转让及经纪合同书》约定，应由宇达公司承担营业税、增值税等6项税费，由贺清华承担印花税、产权登记税等8项税费。二审判决对税费处理有误，本院再审予以纠正。第四，关于租金收益，宇达公司与贺清华签订的《确认书》约定：“因贺清华已出租管理该物业并交定金共贰拾万元，故2006年12月23日起所有租金仍无偿归贺清华所有”。按照上述约定，租金归贺清华所有的前提条件是贺清华已出租管理涉案房产并交定金20万元。二审判决认定贺清华已交定金11.5万元，贺清华对二审判决未申请再审，应视为其认可二审判决认定的事实。因此，贺清华收取租金的前提条件尚未成就，贺清华要求宇达公司、卢小双向其返还涉案房产的租金，没有依据，本院再审不予支持。二审判决判令宇达公司应向贺清华返还租金收益974430元确有不当，本院再审予以纠正。综上所述，宇达公司关于税费及租金部分的再审理由成立，其他再审理由不成立。本院二审判决认定事实基本清楚，但处理结果部分有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百七十五条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、维持本院（2016）粤03民终2282号民事判决第一、二、三项；二、撤销本院（2016）粤03民终2282号民事判决第五、六项；三、变更本院（2016）粤03民终2282号民事判决第四项为：深圳市宇达通讯发展有限公司应在收到剩余房款3933000元后三十日内将深圳市南山区XX苑C2栋201A、201B、201C、202、203A、203B、204A、204B、205、206、207、208、209、210A、210B号房产交付贺清华，深圳市南山区老家乡情酒楼应予配合；深圳市宇达通讯发展有限公司应在收到剩余房款3933000元后三十日内配合贺清华共同向产权登记机关申请办理深圳市南山区XX苑C2栋201A、201B、201C、202、203A、203B、204A、204B、205、206、207、208、209、210A、210B号房产的产权过户登记手续，将产权变更登记至贺清华名下，卢小双应予配合（注：1、涉案房产由广东省XX公司名下转让给深圳市宇达通讯发展有限公司、卢小双的税费，由贺清华承担37800元，其他税费由深圳市宇达通讯发展有限公司承担；2、卢小双将其在涉案房产中的份额转让给深圳市宇达通讯发展有限公司的税费，由深圳市宇达通讯发展有限公司、卢小双分别承担各自应缴的税费；3、涉案房产从深圳市宇达通讯发展有限公司转让给贺清华的税费，由深圳市宇达通讯发展有限公司与贺清华按照《房屋转让及经济合同书》约定各自承担）。四、驳回贺清华的其他诉讼请求。一审案件受理费61642元，由贺清华负担26592元，宇达公司负担35050元；保全费5000元，由贺清华负担2157元，由宇达公司负担2843元；二审案件受理费61642元，由贺清华负担26592元，宇达公司负担35050元。贺清华已预交一审案件受理费61642元、保全费5000元，由深圳市南山区人民法院退回贺清华案件受理费35050元、保全费2843元；贺清华已预交二审案件受理费61642元，由本院退回贺清华35050元。宇达公司应在本判决生效之日起七日内向深圳市南山区人民法院缴纳一审案件受理费35050元、保全费2843元，向本院缴纳二审案件受理费35050元。逾期拒不缴纳的，法院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长  许绿叶审判员  李 力审判员  刘 真二〇二〇年五月二十日书记员  姜瑞舟