广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初48284号原告（执行案外人）：任海涛，男，住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨正，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨会华，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：刘文瑜，广东博商律师事务所律师。上列原告任海涛与被告杨会华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月30日立案受理后，由审判员戴珊珊、人民陪审员杨晋丽、王红华组成合议庭于2020年5月20日适用普通程序公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人杨正、被告委托诉讼代理人刘文瑜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.停止执行深圳市南山区的房产（以下简称“涉案房产”）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：杨会华与侯某、梁某某民间借贷纠纷一案，法院以（2018）粤0304执43207号案件受理执行，执行过程中，原告向福田法院提出异议。经审查，法院以（2019）粤0304执异430号裁定驳回原告的异议申请。原告认为，作为涉案房产的合法承租人，原告有权请求停止执行涉案房产。2014年7月17日，原告作为承租人与王某（涉案房产的登记权利人）签订《房屋租赁合同》，双方约定王某将涉案房产出租给原告任海涛，租期自2014年7月17日至2024年7月13日，租金每月20000元。《房屋租赁合同》真实有效，原告依法对涉案房产享有租赁权，且涉案房产一直由原告实际占有、使用。后案外人侯某取得涉案房产的所有权。虽然涉案房产的权属发生变更，但是原告的租赁权及对涉案房产的实际占有状态依法应受法律保护，原告有权依据租赁合同一直占有、使用该房产，在权利人转让房产时，原告具有优先购买权。2019年3月，原告基于对涉案房产的租赁权益向法院提出异议，以期中止执行，法院经审查后以通知书的形式告知原告其异议不予支持。后法院又以（2019）粤0304执异430号裁定驳回原告的异议申请。原告认为，原告与王某签订的租赁合同是真实有效的，相关权益应予以保护。理由如下：一、关于《收据》落款时间与收据内容矛盾的问题，落款时间为2014年3月19日，收据表述2014年3月20日转130万，确实不够严谨，但是这在实践中经常存在,表述的瑕疵不能否认收据真实性。二、关于《借款合同》与《房屋租赁合同》的时间问题，虽然借款合同期限一年，但是还款方式为按月付租金，正因为王某没有按月付款，原告才在借款期限届满前与王某签订《房屋租赁合同》以维护自身合法权益。三、《房屋租赁合同》的租金总和与抵扣《借款合同》本息问题，两者却存在金额不一致，但是房屋租赁合同是双方经过友好商量签署，鉴于双方之前是朋友关系，原告也给了王某一定优惠，双方并没有计算那么精确。四、租赁合同没有备案，双方租赁事宜的确不甚规范，但是这并不影响合同效力，原告的合法权益应受保护。综上，原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律规定，原告起诉请求法院判如所请。被告杨会华辩称，一、涉案房产的权利人是侯某，侯某于2017年6月通过深圳中院司法拍卖公开竞得涉案房产。根据深圳中院作出的（2016）粤03执1689-2号执行裁定书，涉案房产所有权自该裁定送达时转移给买受人侯某。因此现在福田法院处分的是被执行人侯某名下的房产，而非王某的房产。原告以其与案外人王某签署的租赁合同请求法院中止拍卖侯某名下的涉案房产没有法律依据。二、原告主张其与王某于2014年建立租赁合同关系，没有客观充分的证据，其与王某是否建立真实的借款租赁关系存在诸多疑点。除原告本身证据存在多处疑点外，2017年6月在深圳中院就涉案房产进行司法拍卖时，原告并没有主张其对涉案房产的租赁权利。原告称其与王某是好朋友，原告不可能不清楚涉案房产在2017年6月被司法拍卖。若原告确实是涉案房产的承租人，在深圳中院拍卖时必然会主张租赁权利，但原告从未主张。且在长达6年的时间里原告从未向有关部门主张过办理租赁备案，明显不合常理，因此原告主张的事实完全无法达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条，权利合法真实能够排除执行的标准。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年12月31日，位于深圳市南山区的房产（以下简称“涉案房产”）登记至案外人王某名下，该房产为市场商品房，建筑面积193.55㎡、套内建筑面积157.96㎡。他项权利摘要及附记载明，2014年1月3日，涉案房产抵押给中国工商银行股份有限公司深圳深圳湾支行（以下简称“工行深圳湾支行”）。2017年7月4日，案外人侯某作为买受人与拍卖人深圳市中级人民法院（以下简称“深圳中院”）就涉案房产签订《拍卖成交确认书》，该确认书载明，买受人侯某于2017年6月10日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物深圳市南山区房产（即涉案房产），成交价为2379万元；拍卖标的物已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示。……对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担；买受人侯某已向拍卖人支付全部拍卖款项，买受人接到执行法官通知后领取执行裁定书，自行提取拍卖标的物（主要为不动产、股权等等）;对拍卖标的的过户、过户费用、其他所涉税、运输费等均由买受人自行承担，对由此而造成的无法过户与拍卖人无涉。该确认书下方有买受人侯某的签名，并加盖拍卖人深圳中院公章。同日，深圳中院作出（2016）粤03执1689-2号执行裁定书。该裁定书载明，申请执行人工行深圳湾支行与被执行人王某借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会［2015］深仲裁字第2359号裁决书已经发生法律效力。由于王某没有履行生效法律文书确定的义务，工行深圳湾支行于2016年5月19日向深圳中院申请强制执行，请求王某偿付债权本金、利息及其他相关费用9049033.69元等。该案应处分的抵押物当时为王某所有的涉案房产，深圳中院于2017年6月10日在淘宝网深圳中院司法拍卖平台公开拍卖了上述房产。该房产由侯某以2379万元竞得。裁定如下：一、解除对王某所有的涉案房产的查封；二、王某名下涉案房产的所有权自本裁定送达时起转移给买受人侯某（身份号码230203xxx********）；三、侯某可持本裁定书向登记机关办理相关产权过户手续（财产过户时转让双方应缴交的一切税、费及其他费用均由买受人侯某负担）。本裁定书送达后立即发生法律效力。2017年10月26日，杨会华（本案被告）以侯某、梁某某为被告诉至本院，案由为民间借贷纠纷，案号为（2017）粤0304民初53377号。在该案审理过程中，福田法院于2017年11月9日以（2017）粤0304财保741号民事裁定书预查封了侯某位于深圳的涉案房产。（2017）粤0304民初53377号判决：一、侯某应偿还杨会华借款本金1000万元并支付利息；二、侯某应支付杨会华律师费8万元、担保费8800元；三、梁某某对侯某被本判决确定的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回杨会华的其他诉讼请求。因侯某、梁某某未履行上述生效法律文书确定的内容，杨会华向法院申请强制执行，本院于2018年11月19日以（2018）粤0304执43207号案件依法受理。执行过程中，本院拟处分上述涉案房产，原告向本院提出执行异议，本院经审查于2019年8月13日作出（2019）粤0304执异430号执行裁定书，认为任海涛提交的证据不能充分证明存在真实的租赁合同关系，其不系涉案房产的权利人，不能排除执行。法院据此裁定驳回任海涛的异议请求。原告对该裁定不服，向本院提起本案诉讼。另查，原告向本院提交了《中国银行同城支付往账凭证》《借款合同》《收据》《房屋租赁合同》《附件》《抵押房产出租证明》等材料，主张其已承租涉案房产，要求中止对涉案房产的执行。其中2014年3月19日的《借款合同》记载，王某因生意原因需要资金周转，由任海涛借给王某180万元，借款期限1年，王某每月应付任海涛利息3.6万元。《收据》载明，王某收到任海涛从中国银行转来的借款180万元整。注：2014年3月19日转50万元；2014年3月20日转130万元。收据下方有王某作为收款人的签名确认，时间记载为2014年3月19日。2014年3月19日、2014年3月20日原告通过其中国银行尾号0799账户分别向王某尾号6078账户与尾号1638账户分别转账汇款50万元和130万元，附言为借款。2014年3月19日，原告曾通过其尾号0799账户向王某尾号9555账户转账汇款20万元，附言为借款。被告反驳称，原告提交的《中国银行同城支付往账凭证》与《借款合同》《收据》均不对应。原告曾提交其于2014年3月19日向王某转账支付20万元借款的往账凭证，但此笔20万元借款并未体现在《收据》中，《收据》还提前记载了王某于次日才收到的130万元转款，这既不合常理，也不符合民间借贷出借款项在先签发《收据》在后的一般规律。原告亦没有提交王某偿还上述借款利息的凭证，被告对原告与案外人王某之间是否存在借款关系存疑。再查，原告为证明其承租涉案房产，还提交了其与王某签订的《房屋租赁合同》，约定原告任海涛承租王某管理的位于红树xx房屋作为出租使用；房屋租金数额因房屋条件或租金标准变动时，其租额得予调整，原告应于每月五日前交清租金；原告承租王某代管、托管的房屋在发还原主时，王某得终止租约；任海涛承租的房屋因国家建设、特殊需要必须腾让时，王某得终止租约；本租约自立约日起至2024年7月13日止有效；每月租金2万元；该租赁合同落款为2014年7月17日。原告主张其与王某另签订有《附件》，约定因王某欠任海涛借款180万元至今未结清，现借款人王某以现有的涉案房产出租给任海涛10年，每年租金24万元整，充抵任海涛的借款与利益，租赁期内任海涛可将其进行出租。被告对《房屋租赁合同》及《附件》的真实性不予认可，其主张涉案房产于2017年已转移至侯某名下，原告提交其与案外人王某签订的租赁合同不能对抗（2018）粤0304执43207号案件的执行。即使原告确实承租涉案房产，也应将租金交付给侯某，被告认为原告提起本案诉讼是妨碍法院强制执行的恶意诉讼行为。又查，庭审时，原告称其与案外人王某是在2014年相识，两人同为收购虫草燕窝、高档烟酒的经销商，王某在采买过程中缺少资金会向原告拆借。本院要求原告提交其与案外人王某在出借款项期间完整的银行交易流水而非单笔交易记录，但原告未予提交；原告亦当庭拒绝出示其与王某有关涉案房产的微信聊天记录。又再查，原告提交了涉案房产的《收费通知单》，通知单由深圳百仕达物业管理有限公司红树西岸花园开具，客户姓名是王某，项目名称包含电费、水费、管理费、专项维修基金、垃圾处理费、排污费等。《深圳中院关于拍卖涉案房产的公告》载明，作为拍卖标的物的涉案房产，其占有使用及租赁情况为未知。对此，原告自认在2017年深圳中院拍卖涉案房产时，其确未提出异议，但原告辩称是因其当时并不知晓涉案房产面临拍卖。本院认为，本案的争议焦点在于原告主张其对涉案房产享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。结合本案，原告应就其对涉案房产享有的民事权益，承担举证证明责任。涉案房产的相关情况。涉案房产原登记权利人为案外人王某，因其与工行深圳湾支行借款合同纠纷一案仲裁裁决书已生效，但王某没有履行该生效法律文书确定的义务。案件进入执行程序后，当时登记在王某名下的涉案房产被深圳中院在淘宝网司法拍卖平台上公开拍卖。2017年6月10日侯某作为买受人以最高价2379万元竞得涉案房产，并支付了全部拍卖款项。2017年11月9日，本院因杨会华诉侯某、梁某某的民间借贷纠纷一案预查封了侯某拍卖竞得的涉案房产，亦具备相应的事实及法律依据。关于原告与案外人王某在法院查封前是否存在租赁合同关系的问题。首先，原告提交的现有证据不足以证明其自2014年7月17日起已实际占有、使用涉案房产。原因如下：一方面，原告未就其主张的租赁权益办理过租赁备案登记，2017年深圳中院拍卖涉案房产时，其亦未就涉案房产主张过租赁权益；另一方面，原告提交的《收费通知单》其上并未载明涉案房产管理费、水电费的实际缴款人是本案原告。其次，原告主张用王某尚欠任海涛的180万元借款，来抵扣涉案房产长达十年的租金240万元，两者金额并不一致，原告对此未能作出合理解释；原告未能提交借款期间完整的银行交易明细供法院查证核对，亦拒绝当庭出示其与王某就涉案房产租赁事宜的微信聊天记录。综合上述因素，对于原告所称其对涉案房产享有租赁权益，已实际占有、使用涉案房产多年的主张,本院不予采信。退而言之，依据相关法律规定，租赁合同也不能产生所有权变动的法律效力，承租人仅在租赁期限内享有对租赁物的使用权。因此在执行中，承租人对作为执行标的的租赁物仅可能享有阻止移交占有的权利，而不享有阻止对租赁物拍卖、变卖等执行措施的权利，故对于原告要求对涉案房产停止执行的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，原告提交的现有证据，不足以证明其对涉案房产享有合法的承租权，亦不足以排除本案的强制执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，判决如下：驳回原告任海涛的诉讼请求。本案案件受理费人民币100元（已由原告预交），由原告任海涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  王红华人民陪审员  杨晋丽二〇二〇年五月二十九日书 记 员  钱 凯