广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5203民初369号原告：胡思瑜，女，1990年5月25日出生，汉族，住揭阳市榕城区*************。身份证号码：445************727。委托诉讼代理人：孙兆明，广东冠法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秀燕，广东冠法律师事务所律师。被告：揭阳市光启房地产开发有限公司。住所地：揭阳市揭东区*****************。法定代表人：孔某1。委托诉讼代理人：黄宇星，该公司法务主管。原告胡思瑜与被告揭阳市光启房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈秀燕、被告委托诉讼代理人黄宇星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡思瑜向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2019年10月26日签订的《商品房认购书》于2019年11月12日解除；2.被告立即向原告返还购房款261791元并支付利息(自2019年11月10日起按年利率6%为标准计付至实际支付之日止);3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2019年10月26日与被告签订《商品房认购书》（以下简称认购书），约定：原告向被告预购位于揭东主城西片区金溪大道北侧缶灶路段揭阳丽景湾项目2栋1梯1504号的商品房（以下简称1504号房），认购总价为955688元，付款方式为商业贷款付款，首期房款295688元原告应于认购书签订之日起7日内支付，余款66万元在《商品房买卖合同》(以下简称购房合同)签订之日起30天内付清。原告于认购书签订之日交付购房定金2万元，并自认购书签订之日起7日内持认购书、定金收条等资料与被告签署购房合同。如原告未按照认购书约定时间与被告签署购房合同，原告承担违约责任，认购书自动解除，被告有权将认购书项下之物业转售他人而无须另行通知原告，同时被告有权没收原告已支付的定金。认购书签订当天，原告向被告支付定金2万元。随后，原告又于2019年11月4日支付了购房款261791元(含定金)及相应的滞纳金，被告同时也向原告出具了收款收据。2019年11月10日，原告收到被告发出的《通知函》，函件中称认购书已经于2019年11月3日解除，但同意原告履行认购书约定的义务的期限延长至2019年11月8日。2019年11月16日，原告又收到被告邮寄的《解约确认函》，被告在函件中确认与原告签订的认购书已经解除，并明确对收取原告的2万元定金不予退还。认购书已经解除，原告向被告支付的购房款261791元，被告无权占有，应予退还。诉讼中，因为被告退还原告购房款241791元及滞纳金266.13元，原告诉讼请求变更为：1.确认原、被告双方于2019年10月26日签订的认购书于2019年11月10日解除；2.被告立即退还原告尚未返还购房款2万元及占用该款的利息(自2019年11月10日起按年利率6%为标准计付至实际支付之日止);3.被告立即向原告返还占用购房款241791元自2019年11月10日起至2020年3月26日止按年利率6%计算的利息5440.3元；4.本案诉讼费用由被告承担。原告提交如下证据证明自己的主张：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2.被告营业执照，证明被告诉讼主体资格；3.商品房认购书，证明原被告双方于2019年10月26日签订认购书；4.收款收据3份、银行流水，证明原告分别于2019年10月26日向被告支付2万元、于2019年11月4日向被告支付241791元和266.13元；5.通知函及解约确认函、快递签收记录，证明原告于2019年11月10日才收到被告发出的通知函，于2019年11月16日收到解约确认函。被告揭阳市光启房地产开发有限公司辩称，原告与被告于2019年10月26日签订认购书购买1504号房属实。同日，原告按约定支付定金2万元。根据认购书第三条第2款约定，原告应在2019年11月2日前与被告签署购房合同以及补充协议、附件等相关文件并支付房屋首期款，同时根据认购书第三条第4款的约定，如果原告未按照前述时间与被告完成购房合同签署的，原告应承担违约责任，认购书自动解除，被告有权没收原告支付的定金。截至2019年11月2日，原告尚未与被告签署购房合同，按照约定认购书于2019年11月3日自动解除，被告有权没收原告2万元定金。2019年11月3日，原告向被告支付了1504号房的部分首期款241791元，被告亦向其开具相应收据。后原告明确表示不想购买1504号房，不会与被告就1504号房签署购房合同。因此，被告于2019年11月12日和15日分别向原告发出《通知函》和《解约确认函》，告知2019年10月26日认购书已经自动解除，被告没收原告已经支付的定金2万元。认购书解除后，被告多次与原告沟通退还首期款问题，原告在与被告营销经理区振晖的微信聊天记录中确认退款金额为241791元，被告要求原告带齐收据前来办理退款申请，并提供退款账号，但原告拒绝配合。直至原告提起诉讼，被告才在原告的证据材料中发现原告的收款账号，随后立即退款。针对原告变更的诉讼请求：1.请求法院确认认购书于2019年11月3日已自动解除。2.原告支付的2万元性质为定金而非购房款。因原告未在认购书约定的时间内与被告签署购房合同，存在违约行为才导致认购书自动解除，且原告也多次在微信聊天记录中确认退款金额为241791元，故原告无权要求被告返还2万元定金。3.因原告不愿配合办理退款手续及提供银行账号，导致被告在客观上无法完成退款，被告并不存在迟延退款占用原告资金的故意，不存在任何违约行为，故无需向原告支付利息。综上，请求法院确认认购书于2019年11月3日自动解除，驳回原告其他诉讼请求。被告提交微信聊天记录，证明原告不配合退款事宜，致使被告客观上无法完成退款，被告不构成逾期退款。被告对原告提交的证据质证如下：证据1-4无异议；证据5真实性合法性无异议，但与本案的争议焦点无关联性。原告对被告提交的证据质证如下：该证据属于电子证据，没有其他证据加以佐证，三性不予认可。聊天记录中包含了收款收据，认购书均是被告制作的，无原告签名确认。对聊天记录中的换房申请表三性无异议，从该申请表的内容可以看出双方当时已经将涉案认购房屋变为1401房，被告也向原告收取261791元，涉案定金已经转化为购房款。根据双方当事人举证、质证和辩论，本院对本案证据审查如下：原告提交的证据，被告没有异议，予以确认。被告提交的证据，原告虽然有异议，但原告确认微信中的主体是其本人，可予确认。经审理查明，原、被告于2019年10月26日签订认购书，约定：原告向被告预购1504号房，建筑面积127.48㎡，认购总价为955688元，付款方式为商业贷款付款，首期房款295688元，原告应于认购书签订之日起7日内支付，余款66万元在购房合同签订之日起30天内付清，原告应于认购书签订之日交付购房定金2万元，并自认购书签订之日起7日内持认购书、定金收条等资料与被告签署购房合同。如原告未按照认购书约定时间与被告签署购房合同，原告承担违约责任，认购书自动解除，被告有权将认购书项下之物业转售他人而无须另行通知原告，同时被告有权没收原告已支付的定金。认购书签订当天，原告支付定金2万元。因为原告没有在2019年11月2日前到被告处签订购房合同。同月3日，原告因为资金预算问题，向被告申请将1504号房换为同位置1401号房，同日，被告经办人与原告签订《换房申请证明》，列明原告2019年10月26日认购2-1-1504房，单位面积127.48㎡，认购总价为955688元，单价7497元/㎡，需要变更为2-1-1401，面积118.25㎡，认购总价为841791元，单价7119元/㎡。证明写明：本证明函出具用途用以签约之日换取新认购书协议，所公示的单位、户型面积以及价格皆为届时签约时刻的最终数据，同时，原告需于2019年11月4日交齐首付款项261791元含定金，否则相应产生未交首付款项万分之五每日滞纳金。2019年11月4日，原告支付购房款241791元及滞纳金266.13元。2019年11月10日，原告收到被告发出的《通知函》，函件中称认购书已经于2019年11月3日解除，如原告愿意重新认购该服务，请务必于本函件发出之日起5日内，到被告售楼处办理重新认购该房屋及签署购房合同等手续同意，否则认购书解除的后果（包括没收定金等）由原告承担，如原告已经履行了认购书规定的签约付款义务，请忽视本通知函。《通知函》落款是2019年11月3日。2019年11月16日，原告收到被告邮寄的《解约确认函》，函件中写明：经查，截至本函件发出之日原告仍未到被告公司办理重新认购1504号房及签约付款等手续，公司正式通知认购书已经解除，原告支付的2万元定金不予退还。同年12月31日，原告与被告销售人员微信联系退房退款问题，2020年1月21日，被告销售人员在微信中发《认购书解除协议》给原告，协议主要内容为：双方于2019年11月6日签署了《商品房认购书》及相关附件等文件，约定原告购买2-1-1401号房屋，该房屋总价款875301元，原告已付购房款261791元，现因原告自身原因无法履行认购书，并以书面形式向被告申请解除认购书，经被告同意，就解除购房合同达成一致意见：1.自签订本协议之日解除原认购书，原告同意支付2万元违约金；2.原告应在协议签署3日内返还被告认购书原件，定金收据原件，并到被告售楼处办理上述返还手续；3.被告有权在原告已付房款中扣除违约金2万元后将剩余金额退还原告，原告表示没有异议。剩余241791元在原告履行全部义务后向被告书面申请退款，被告审查符合退款条件后在30个工作日内办理退款，不支付利息。原告应承担保密义务。因为原告认为退款与其收款收据不服，原告没有在《认购书解除协议》上签名。解除协议中提到的2019年11月6日签署的《商品房认购书》以及购房合同，原告均没有签名。2020年3月16日，原告诉至本院。同月26日，被告退还原告购房款241791元及滞纳金266.13元。本院认为，本案是因为商品房认购引起的纠纷。原告与被告于2019年10月26日签订的认购书，是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应确认有效。虽然原告没有在认购书约定的2019年11月2日前交付首期房款，违约在先，但原告在2019年11月3日向被告申请换房后，被告也出具了换房证明，同意原告换房，并按照新房号核算了购房款，原告也按照换房证明约定的时间和金额交付了首期购房款，同时被告也以原告延迟付款收取了原告的滞纳金266.13元，应认定原、被告于2019年10月26日签订的认购书继续履行，原告承担的违约责任是缴纳被告滞纳金。按照认购书约定，原告交付首期购房款后，双方应该签订购房合同，但被告没有和原告签订合同，而是分别于2019年11月9日和15日向原告发出落款为2019年11月3日的《通知函》和落款为2019年11月9日的《解约确认函》，通知原告解除认购书，没收定金2万元，因为被告已经按照原告的换房申请收取了原告换房后房屋的首付款，被告解除认购书，于法无据。虽然被告解除认购书于法无据，但因为原告同意解除认购书，应视为双方一致同意解除认购书。双方解除合同的时间应自原告收到被告发出的解除认购书通知书之日，即2019年11月16日。被告主张退房是原告主动提出，但被告没有证据证明，故双方解除认购书，无法归责于哪一方，被告收取原告的款项，在认购书解除后应该返还原告，被告主张没收原告2万元定金，无事实和法律依据，本院不予采纳。原告请求被告返还2万元，本院予以支持。原告请求被告支付其已付自认购书解除之日起至还清款项之日止资金占用期间的资金占用利息，合理合法，本院予以支持，因为认购书解除无法归责于哪一方，原告请求按照年利率6%计算，于法无据，利息应以银行同期存款利率标准计算。被告已经返还原告的购房款241791元是2020年3月26日，离认购书解除超过3个月未满6个月，按3个月定期利率年1.1%计算，为955元。未支付的2万元利息以被告实际支付的银行同期存款利率计算。原告不合理的要求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告胡思瑜与被告揭阳市光启房地产开发有限公司2019年10月26日签订的《商品房认购书》于2019年11月16日解除。二、被告揭阳市光启房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内付还原告胡思瑜购房款2万元及该款自2019年11月16日起至还清款项之日止按银行同期存款利率标准计算的资金占用利息。三、被告揭阳市光启房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内付还原告胡思瑜自2019年11月16日起至2020年3月26日止占用购房款241791元按年利率1.1%计算的利息955元。四、驳回原告胡思瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费450元，减半收取为225元，由原告胡思瑜负担63元，被告揭阳市光启房地产开发有限公司负担162元，被告揭阳市光启房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 员 黄楚平二〇二〇年五月十一日法官助理 黄诗虹书 记 员 郭嘉颖附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。