安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0102民初3116号原告:马昌敏，女，汉族，1980年4月9日出生。委托诉讼代理人：潘孝坤，安徽正申律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡茂，安徽正申律师事务所实习律师。被告：魏晨，男，汉族，1985年10月4日出生。原告马昌敏与被告魏晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马昌敏委托诉讼代理人潘孝坤、蔡茂，被告魏晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马昌敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告赔偿原告未能取得合肥市新站区大别山路康桥水云间28幢606室房屋的等价损失556200元以及房屋价值鉴定费6662元,税费20000元,中介费4800元,购房定金25000元,以上合计612662元;3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年4月11日,原、被告双方经安徽万成信息科技有限公司居间签订《存量房买卖合同》及《补充协议》。协议约定:被告将其所有的位于合肥市新站区大别山路康城水云间28幢606室房屋出卖给原告,出售价款为1255000元,居间费用4800.00元。合同签订后原告依据合同要求被告办理资金托管及过户手续时,被告以各种理由推脱拒不协助办理,原告遂诉请至瑶海区人民法院要求被告配合办理过户手续,并获胜诉判决。被告于判决下达后提起上诉,经合肥市中级人民法院审理后维持原判,原告于二审判决生效后申请强制执行。执行过程中,因第三人吴怀海向合肥市中级人民法院提起执行异议再审申请,本案执行程序中止,由合肥市中级人民法院另行审理,后法院裁定本案发回重审。案件审理过程中,经安徽建英房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋价值进行评估,2019年1月24日案涉房屋的价值为202.88万元,原告及第三人吴怀海各支付鉴费6662.00元。本案经瑶海区人民法院重审作出(2018)皖0102民初9166号民事判决,判令案涉合肥市新站区大别山路康桥水云间28幢606室房屋归第三人吴怀海所有。由于被告“一房二卖”的恶意行为导致了原告未能合法及时取得案涉房屋,且多次诉讼程序占用了原告大量精力及资源,造成了原告极大的经济损失。综上所述，为维护自身合法权益，原告依据相关法律规定，具状诉至贵院，望判如所请。魏晨辩称：我未在合同约定的时间内收到原告支付的任何款项。我已经和原告的丈夫沟通过几次，说我的房屋有银行抵押贷款，需要原告付清全款，后来双方都没有人筹集到款项，就没有联系了，后来就听说原告将房款打到法院的账户上，我也和中介公司打过电话，中介回复说如果交付不能完成，我需要赔付原告双倍定金。我当时和原告的丈夫也联系过，要原告的账号，原告的丈夫说先放着。因为交易没有完成，我向税务局咨询过，税费是可以退的。鉴定费和中介费也是因为合同没有完成造成的。后期房价涨跌我无法控制，法院判决房屋归吴怀海所有，但是我出售的房价一样的。本院经审理认定事实如下：根据马昌敏提交的（2016）皖0102民初5362号判决书载明，2016年4月11日，马昌敏与魏晨经房产中介居间签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定魏晨将其位于合肥市新站区大别山路康桥水云间28幢606室房屋出售给马昌敏，转让价款1255000元，马昌敏于2016年5月20日前将380000元（含定金25000元）存入托管账户，并在房产局预约日期办理存量房转移手续，剩余875000元由马昌敏向商业性银行申请抵押贷款。双方应在房产局下发已过户的房产证及马昌敏付清全部房款后的十日内共同到房产相关部门办理拿房款及房屋交接手续，魏晨未还清银行抵押贷款由魏晨自行偿还。马昌敏在协议签订当日向魏晨支付定金25000元，并缴纳了税费20000元。后魏晨结清剩余按揭贷款，但因拒不协助马昌敏前往房产部门办理资金托管手续，马昌敏诉至法院，诉请魏晨继续履行《存量房买卖合同》并协助办理产权过户。在审理过程中，马昌敏向法院账户转款1230000元作为诉讼请求得到支持后的房款支付担保。一审法院判决魏晨将合肥市新站区大别山路康桥水云间28幢606室房屋过户登记至马昌敏名下。魏晨不服一审判决上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院于2017年7月7日做出的（2017）皖01民终3399号民事判决书载明，从案件查明的事实反映，马昌敏按约定办理资金托管手续需要魏晨的协助，但魏晨未依约协助马昌敏办理资金托管手续，魏晨在2016年6月20日才还清之前的抵押贷款，加之魏晨陈述未履行存量房买卖合同系因家庭原因想自住，认为综合上述证据可以看出，魏晨在合同履行过程中存在违约，以此判决驳回上诉，维持原判。之后，马昌敏向法院申请强制执行（2016）皖0102民初5362号判决书，执行过程中，案外人吴怀海以魏晨将案涉房产出卖给自己为由申请再审。合肥市中级人民法院将（2016）皖0102民初5362号、（2017）皖01民终3399号民事判决书撤销后，本院于2018年9月3日立案进行重审，作出（2018）皖0102民初9166号民事判决书，在判决书载明的案件由来中，写明原一、二审期间，魏晨没有向原一、二审法院告知其存在“一房二卖”的情形。该判决书查明，2016年6月13日，魏晨与吴怀海签订《房屋买卖合同》，约定魏晨以1260000元的价格将案涉房屋卖给吴怀海。吴怀海在2016年6月21日、8月30日、9月2日分三次支付了全部购房款。随后，魏晨将案涉房屋的抵押权贷款还清后涂销抵押权。重审判决认为吴怀海的履行情况明显优于马昌敏，因房屋已被魏晨出售给吴怀海，马昌敏诉请继续履行《存量房买卖合同》已事实上不能，故判决驳回了马昌敏的诉讼请求。现该判决书已生效。重审中，法院释明案件系一房二卖，马昌敏、吴怀海的诉讼请求只能满足一人，但双方都不同意变更诉讼请求。后，马昌敏申请对案涉房屋进行价值评估，评估费用由马昌敏、吴怀海各自支付6662元。案涉房屋经安徽建英房地产土地资产评估有限公司评估，评估意见：2016年4月11日案涉房屋的市场价值为130.09万元；2019年1月24日案涉房屋的市场价值为202.88万元，其中装修价值为21.76万元。评估报告载明的使用期限为自2019年4月18日起至2020年4月17日。该房屋系由吴怀海出资装修。本次庭审中，魏晨对马昌敏提供的评估报告的三性及证明目的均无异议。本院认为，马昌敏与魏晨签订《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法对双方具有法律约束力。合同签订后，魏晨违反约定，拒不协助马昌敏前往房产部门办理资金托管手续，并以自行居住为由，向马昌敏隐瞒其将位于合肥市新站区大别山路康桥水云间28幢606室房屋又卖给他人的事实。魏晨的行为显然违反了其与马昌敏所签订的合同约定，致使马昌敏不能实现合同目的，依法应承担相应的违约责任。故马昌敏诉请解除双方所签《存量房买卖合同》及《补充协议》，本院予以支持。马昌敏诉请魏晨赔偿房屋等价损失556200元以及房屋价值鉴定费6662元,税费20000元,中介费4800元,购房定金25000元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案审理期间，案涉房屋的评估市场价值为2028800万元，除去其中装修价值217600万元，房屋净值为1811200元。该价款高出本案双方约定的交易价款556200元，即案涉房屋价值较本案双方交易时的价值已增值了556200元。因魏晨的违约行为致马昌敏不能取得案涉房屋，从而给马昌敏造成相应的履行可得利益损失556200元。对此损失，魏晨依法应予赔偿。马昌敏诉请的中介费4800元系合同履行的必要费用，在获取可得利益的同时主张中介费，缺乏依据。税费20000元，经核实可在房屋买卖合同解除后，由买卖双方向税务部门申请退回。房屋价值鉴定费6662元，则系马昌敏证明房屋市场价值的举证费用，不属于合同履行利益损失。因定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故马昌敏诉请的购房定金25000元应包含在可得利益损失内。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告马昌敏与被告魏晨签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告魏晨于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告马昌敏房屋等价损失556200元；三、被告魏晨于本判决生效之日起十五日内协助原告马昌敏至合肥市地方税务局新站综合开发试验区分局办理退税手续；四、驳回原告马昌敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9928元，减半收取4964元，由被告魏晨负担4664元，原告马昌敏负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 黄 瑜二〇二〇年五月二十五日书记员 李玉利附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。