四川省盐源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3423民初538号 原告：盐源县自然资源局，住所地盐源县盐井镇园林街80号，统一社会信用代码1151342300xxx。 负责人：陈兴国，局长。 委托诉讼代理人：张兆刚，男，1975年12与3日出生，汉族，四川省盐源县人，住四川省盐源县，特别授权。 委托诉讼代理人：唐德云，男，特别授权。 被告：盐源县顺心房地产开发有限责任公司，住所地盐源县盐井镇金州路16号，统一社会信用代码91513423MA63XDQ017。 法定代表人：许乾坤，男，1991年2月20日出生，汉族，四川省射洪县人，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：许粮，男，1968年3月28日出生，汉族，四川省射洪县人了，住四川省射洪县，特别授权。 委托诉讼代理人：庄顺华，男，一般代理。 原告盐源县自然资源局与被告盐源县顺心房地产开发有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告按照《国有建设用地使用权出让合同》约定支付原告迟延付款违约金5886660.28元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年6月16日原告与被告盐源县顺心房地产开发有限责任公司的两位股东许粮、许乾坤签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为5134232017003），甲方将宗地编号为5××0，位于盐源县××镇××街××路××处，面积为6752.09平方米的土地出让给被告，土地出让价款为20420000.00元。2017年11月7日，许粮、许乾坤向原告申请变更，将许粮、许乾坤与原告签订的《国有建设用地使用权出让合同》变更成原告与被告签订，权利义务由被告承接。《合同》对出让土地的交付与土地出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让，出租，抵押、期限届满、不可抗力、违约责任等均有明确约定。合同约定408万元定金抵作土地出让价款，约定合同签订后30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。合同签订后，被告于2017年11月6日向原告缴纳土地出让金5000000.00元,2018年10月16日向原告付款8778774.20元，2018年12月3日才将剩下的2561255.80元土地出让金全部支付完。根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十条之规定，至2018年12月3日被告应向原告支付违约金5886660.28元。经原被告多次协商，被告至今未向原告支付违约金。 被告盐源县顺心房地产开发有限责任公司辩称：一、被答辩人要求答辩人支付违约滞纳金5,886,660.28元，与事实不符，不予成立。该地块属于百货公司改制企业一家一户的私有财产。出让地块已按补偿实施方案安置补偿落实到位，没有法律纠纷、具备动工条件,宗地“五通一平”，符合“净地”出让要求。土地竞得人必须履行县政府征收部门与被征收人签订的《征收补偿安置协议》。被答辩人是以“净地”出让方式与答辩人于2017年6月16日签订的土地成交合同，按双方签订《合同》中第三十七条和第三十八条的规定，被答辩人应按时向答辩人交付土地，土地达到开工条件，如未交付，被答辩人应按合同约定予以赔偿。答辩人受盐井镇人民政府委托，垫支了前期拆迁费792万元，被答辩人在土地拍卖前就应支付该笔拆迁垫支款给盐井镇人民政府、盐井镇拨付给受托人，将该地块做到无经济纠纷，“净地”出让。二、1、被答辩人违约在先。作为土地权威部门，在该地块挂牌时，被答辩人没有支付拆迁垫支款，在2017年12月前，答辩人已垫付了908万元拆迁款。被答辩人依照法律、法规将答辩人垫支的拆迁款给予支付答辩人，就不会导致2018年3月30日交付土地后，答辩人还欠部分土地出让金。导致答辩人违约是被答辩人恶意拖欠答辩人垫支的前期拆迁款造成的，且被答辩人在违约金的计算上也是错误的，所以答辩人不予支付被答辩人诉求的违约金。2、答辩人根据国家政策、法规及合同约定，答辩人举出如下证据和赔偿请求。要求被答辩人支付答辩人垫付拆迁费792万余元的利息，按银行同期贷款利息计算，到2019年4月11日收到该笔垫支款止，垫付时间为684天，利息为1,084,462.19元，该笔垫支款违约金计算为5,422,310.95元。被答辩人延迟7个月交付土地给答辩人，根据《百货公司棚户区改造拆迁安置协议》中与拆迁户的约定，30个月未按时交房，延期后的过渡安置费则按市场价格进行计算支付，7个月应为1,161,199.20元。如按双方签订的出让合同中约定的违约方式计算，返还房屋延期7个月都应支付1,566,849.20元。被答辩人因未按时交付土地，造成了答辩人给施工方赔偿损失380余万元。三、被答辩人已经给答辩人造成了14,645,202.95元的经济损失，答辩人要求被答辩人给予全额赔偿，望人民法院给予公正判决。 原、被告为证明自己的主张，均向本院提交了《国有建设用地使用权出让合同》、出让金催缴通知单。 原告以该组证据证明被告违反合同约定，没有在30日内一次性付清土地出让金，原告向被告发出了出让金催缴通知。 被告以该组证据证明原告违反合同约定，没有按时交付土地，被告是2018年10月29日收到出让金催缴通知单。原被告均对证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1.拟成立房地产公司进行开发建设申请书、变更申请、被告营业执照。证明《国有建设有地使用权出让合同》签订后，2017年11月7日，许粮、许乾坤向原告申请变更，将许粮、许乾坤与原告签订的《国有建设用地使用权出让合同》变更成原告与被告签订，权利义务由被告承接，被告具备适合的主体资格。被告的质证意见是无异议。 2.中国农业银行账户交易明细回单复印件四份。证明被告逾期支付土地出让金的情况，以及每次支付土地出让金的时间、情况。被告的质证意见是无异议。 3.盐源县顺心房地产开发有限责任公司迟延交付土地出让金产生违约明细一份。证明被告应当承担违约金数额。被告的质证意见是对自己缴纳的时间和金额无异议，对承担违约金数额有异议。 4.2017年3月16日盐源县盐井镇人民政府与盐源县百货公司及蔬菜公司危旧房业主郭桂英签订的拆迁改建安置协议。证明在原被告签订合同前已经与郭桂英达成协议，签订合同时，这块土地已经达到了出让条件。被告的质证意见是对协议无异议，郭桂英虽然签订了拆迁安置协议，但在后来的履行过程中她又反悔了，是原告应承担责任。 5.拍卖出让文件、国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书一份。证明该宗土地拍卖的程序合法，被告已竞得该土地并知晓土地的状况及竞得土地后应履行的义务。被告的质证意见是，认可这些证据，拍卖土地时收到了这些相关材料。 被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1.盐源县人民政府“盐府征告[2016]1号”文件、盐源县城乡规划建设和住房保障局的会议纪要、盐源县人民政府“盐府函[2017]70号”文件。证明盐源县百货公司地块棚户区危旧房改造项目的征收部门是盐源县城乡规划和住房保障局、盐源县国土局，受托单位是盐井镇人民政府，土地来源和事情发生的经过。原告的质证意见是对真实性无异议。 2.国有建设用地交地确认书。证明被告收到原告交付的土地时间是2018年3月31日，没有按照合同约定的时间交付土地及拨付垫支款，原告存在违约行为。原告的质证意见是对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。 3.缴款书复印件。证明被告从2017年5月23日至2018年3月30日预先支付了土地款908万元。原告的质证意见是无异议。 4.授权委托书复印件、顺心地产2017年9月以前支付拆迁费、补偿费统计表一份。证明被告受盐井镇人民政府的委托进行拆迁，被告在2017年9月之前向拆迁户支付了2,561,255.80元。原告的质证意见是无异议，被告是代委托人盐井镇人民政府垫付的拆迁安置补偿费，并不是土地出让金。 5.盐井镇人民政府与拆迁户郭桂英签订的两份拆迁安置补偿协议，以证明被告在拆除房屋过程中因郭桂英反悔，后经多次协商，重新与郭桂英签订拆迁安置补偿协议，致使被告不能按时施工，是原告违约。原告的质证意见是无异议。 因原被告对对方提供证据的真实性无异议，故本院对原、被告提交的上述证据予以采信，对其证明目的本院将另行确认。 根据原告的陈述和对证据的采信，本院认定事实如下： 原告盐源县自然资源局原名称为盐源县国土资源局。许粮与许乾坤系父子关系，许乾坤是许粮之子。2016年盐源县人民政府拟对位于盐源县××镇××街××路××处，原盐源县百货公司土地进行棚户区危旧房改造。该土地的国有建设用地使用权及附属房屋的所有权，是在企业改制时由原盐源县百货公司职工取得。2016年6月20日，盐源县人民政府发布“盐府征告［2016］1号”关于国有土地上房屋征收决定的公告，公告内容为：“……一、征收项目名称：盐源县百货公司地块棚户区危旧房改造项目。二、征收范围：东至金州路，西至原蔬菜公司公共过道，南至润盐西街，北至民房（详见宗地图）。三、房屋征收部门：盐源县城乡规划建设和住房保障局、盐源县国土资源局。四、委托实施单位：盐井镇人民政府、盐井镇润盐居委会。……”。 公告发布后，许粮、许乾坤有意取得该地块进行棚户区危旧房改造项目的建设。在政府实施拆迁安置补偿过程中，作为拆迁安置补偿实施单位的盐源县盐井镇人民政府向许粮出具了授权委托书（双方未签订书面委托协议），委托许粮作为其代理人与68户拆迁户，签订《盐源县百货公司及蔬菜公司棚户区（危旧房）拆迁改建安置协议》。拆迁改建安置协议的甲方为盐井镇人民政府，乙方为被拆迁的危旧房业主。 许粮作为受委托人在与被拆迁业主协商、签订协议过程中，盐井镇人民政府未给付许粮任何报酬。在与被拆迁业主签订协议后，从2016年11月开始，许粮用自己的资金向被拆迁业主先行垫付了拆迁安置补偿费2,561,255.80元。 在拆迁安置补偿协议签订完成后，该地块上的房屋还未拆除时，原告盐源县自然资源局对该地块进行挂牌拍卖。在拍卖公告和拍卖须知中明确“……（五）土地竞得人必须全面落实征收部门在拆迁安置还房过程中的意见，协助征收部门做好拆迁安置扫尾工作。（六）该宗土地范围内的地上杆线、地下管网等设施的搬迁由竞得人自行负责，拆迁征收部门协助完成搬迁，费用由竞得人承担。……”等内容。 2017年5月26日，盐源县自然资源局对该地块的国有建设用地使用权进行拍卖。拍卖活动中，许粮、许乾坤以20420000.00元的成交总价，取得了该地块的国有建设用地使用权。当日，拍卖人成都和润拍卖有限责任公司向许粮、许乾坤出具了国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书。2017年6月16日，盐源县国土资源局（原告盐源县自然资源局前称）与许粮、许乾坤签订了合同编号为513423201703的《国有建设用地使用权出让合同》，将宗地编号为5××0，位于盐源县××镇××街××路××处，面积为6752.09平方米土地的国有建设用地使用权出让给许粮、许乾坤。 合同约定：“……出让人同意在2017年6月16日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到已场平，达到开工条件。周围基础设施达到宗地外五通；土地出让价款为20,420,000.00元，定金4,080,000.00元抵作土地出让价款，在合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款……”。 合同还约定了违约责任:“……第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。……第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日。经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失……。”。合同还对出让土地价款的缴纳、土地开发建设利用、适用法律及争议解决等进行了约定。 该合同的补充条款还约定了“……（2）该地块为棚户区（危旧房）改造建设项目，土地竞得人必须履行县政府征收部门与被征收人签订的《征收补偿安置协议》和百货公司棚户区（危旧房）改造综合项目的《会议纪要》、《备忘录》及《通知》等内容。……（9）该宗土地范围内的地上杆线、地下管网等设施的搬迁由竞得人自行负责，拆迁征收部门协助完成搬迁，费用由竞得人承担。……”等条款。 合同签订后，许粮、许乾坤对该土地上签订了拆迁安置补偿协议的房屋陆续进行了拆除。在拆除房屋过程中，因拆迁户郭桂英不同意履行先前签订的协议，阻止许粮、许乾坤对其房屋进行拆除，致使该项目建设不能正常施工。后经多次协商，在2018年3月23日，许粮作为盐井镇人民政府的代理人与拆迁户郭桂英重新签订了拆迁改建安置协议。2018年3月31日，原告向许粮、许乾坤出具了国有建设用地交地确认书，确认“盐源县国土资源局（交地方）于2018年3月31日已将该宗地实际交付给许粮、许乾坤（受让方），许粮、许乾坤（受让方）同意接受。” 为便于开发建设，许粮、许乾坤作为出资人成立了盐源县顺心房地产开发有限责任公司，法定代表人为许乾坤。2017年11月7日，许粮、许乾坤向原告提交了变更申请，申请将与原告盐源县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》变更到盐源县顺心房地产开发有限责任公司名下,原告同意了变更申请。 被告在2017年11月6日给付原告土地出让金5,000,000.00元。2018年10月16日，原告以被告未按合同约定付清土地出让金为由，向被告发出了出让金催缴通知单，催缴尚欠的11,340,000.00元土地出让金。 2018年10月16日被告给付了原告土地出让金8,778,744.20元；2018年12月3日给付了2,561,255.80元，加上被告的定金4,080,000.00元抵作土地出让价款，至此被告已付清全部土地出让金。 在本案审理过程中，经本院释明后被告亦不向原告提起反诉。 本院认为，本案争议焦点为1.原被告是否存在违约行为。2.约定的违约金是否过高。3.违约责任应该怎样承担。 关于争议焦点1，①首先，许粮在该土地拍卖前，作为拆迁实施单位盐源县盐井镇人民政府的受委托人，参与了整个拆迁工作并垫付了拆迁安置补偿费，其目的是取得该土地的使用权，原告根据拆迁实施单位拆迁安置工作的进度和结果组织拍卖活动，所以许粮知晓土地拍卖时的现状。其次，原告在对该地块招拍挂的拍卖公告和拍卖须知以及合同补充条款中均明确“……土地竞得人必须全面落实征收部门在拆迁安置还房过程中的意见，协助征收部门做好拆迁安置扫尾工作。……该宗土地范围内的地上杆线、地下管网等设施的搬迁由竞得人自行负责，拆迁征收部门协助完成搬迁，费用由竞得人承担……”。故在该地块上的房屋还未拆除，未达到合同中“已场平”的净地标准，是双方认可的，被告应按照“本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款……”的约定，即在2017年7月16日前付清土地出让价款。但被告在2017年11月6日才开始给付原告土地出让价款5,000,000.00元，直到2018年12月3日付清完全部出让价款。所以被告未按合同约定付清土地出让价款，构成违约。 ②根据土地拍卖流程，拆迁安置补偿是政府相关部门的职责，原告所拍卖的土地应为无任何争议的“净地”。虽然拍卖公告和拍卖须知以及合同补充条款中均明确了土地的状况，但原告在该地块上的房屋及附着物尚未拆除时就进行拍卖，留下拆迁户阻碍拆迁的隐患，致使被告在拆除郭桂英房屋及附着物时遭其阻拦，导致被告不能履行合同。因此产生的拆迁安置补偿纠纷，应由原告承担相应的责任。在此情形下，原告所出让的土地就非合同中约定的“净地”，原告应承担违反合同约定的“场地平整达到已场平，达到开工条件”的违约责任。 关于争议焦点2，土地出让合同相较于普通的民事合同的确具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力规定的情形，原则上不宜随意否定其效力,亦不宜依职权作相应调整，且该合同约定的违约金对原被告是对等的，原被告在签订合同时应当知道违约责任后果，因此，合同中约定的违约金本院予以确认。 关于争议焦点3，在拆迁户阻拦被告拆除其房屋设施的纠纷解决后，原告向许粮、许乾坤出具了国有建设用地交地确认书，应视为原告向被告缴纳“净地”的时间为2018年3月31日。因原被告在履行合同过程中均构成违约，根据原被告的违约程度及公平原则，被告应承担未按时缴纳土地出让价款的违约责任。其应以原告向被告出具国有建设用地交地确认书后30天开始计算，即从2018年4月30日起，以未缴纳的土地出让金为基数，每日按迟延支付款项的1‰向出让人支付违约金。从2018年4月30日起被告未缴纳的土地出让金为11,340,000.00元，被告在2018年10月16给付的8,778,744.20元土地出让金的违约金为1,492,386.514元（8,778,744.20元×1‰×170天）；被告在2018年12月3日给付的2,561,255.80元土地出让金的违约金558,353.76元（2,561,255.80元×1‰×218天），合计为2,050,740.30元。 至于被告交付的定金，根据合同约定，其目的是在被告违约时，原告可要求解除合同不返还定金；在原告违约时，被告亦可要求解除合同并由原告返还双倍定金。但在本案中，双方均未要求解除合同，故被告交付的4,080,000.00元定金，在按约定抵作土地出让价款后，不再以此为基数计算违约金。 因被告在本院释明后亦未向原告提起反诉，所以对被告辩称中因原告违约造成的损失，本院不予审理。至于被告辩称的，政府应按应缴土地出让金的70％为基数，返还给被告，以及被告受盐源县盐井镇人民政府委托，垫支了前期拆迁费792万余元，原告没有依法依规将该款及时拨付给盐井镇人民政府，致使被告未按时付清出让金的主张。根据合同相对性原则，被告可另行与委托方和相关部门解决。 综上所述，原被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方真实意思的表示，符合有关法律规定，双方应依法履行。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下： 被告盐源县顺心房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内，给付原告盐源县自然资源局违约金2,050,740.30元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23,206.00元，由被告盐源县顺心房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  买文祥 人民陪审员  梁文重 人民陪审员  杨 云 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  马亚丽 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。