云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终41号上诉人（原审被告、反诉原告）：高子磷，男，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：刘春元，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈冉，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵宏云，男，汉族，住云南省芒市。委托诉讼代理人：李丽萍，云南杰云律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人高子磷因与被上诉人赵宏云房屋租赁合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2018）云3103民初1144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年4月17日开展法庭调查。上诉人高子磷的委托诉讼代理人刘春元、陈冉，被上诉人赵宏云及其委托诉讼代理人李丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高子磷上诉请求：一、撤销芒市人民法院（2018）云3103民初1144号民事判决第一项、第四项；二、认定解除房屋租赁合同系双方均同意的协商解除性质；三、重新委托相应鉴定机构对房屋装修和房屋内物品残值进行价值鉴定；四、判令被上诉人在房屋装修和房屋内物品残值的鉴定价值范围内向上诉人承担补偿责任；五、本案一审反诉诉讼费用及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：根据一审判决评判内容，一审显然认定事实错误及遗漏审查上诉人经营酒店被责令停业将近两年时间过错责任在谁的问题，同时，一审法院存在对法律条款断章取义的适用错误，并剥夺了上诉人依法申请鉴定的合法权益，从而导致了严重错误并严重显失公平的判决。一、一审法院认定事实及遗漏审查事实错误的方面。本案中赵宏云起诉是基于以我没有支付房屋租赁费用为由要求支付房屋租金及逾期付款违约金，并要求解除《房屋租赁合同》，而我反诉是以赵宏云交付房屋时没有按照合同约定将房屋土建消防验收合格，导致我在对房屋装修后无法再次申报装修后的消防验收，造成酒店在试营业期间便被责令停业，我不得不履行应当由赵宏云履行的义务，对土建消防重新进行消防验收申报，土建消防验收合格后，消防部门才能正式受理我们的装修消防验收申报，两个阶段的消防验收申报到验收合格后，我酒店才得以正式营业，该事件造成酒店停业将近两年的时间，造成酒店巨大经济损失，对此，我们双方产生严重争议，我认为该事件已造成我们之间签订合同的目的不能实现，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。本案中虽然本诉与反诉均存在相同的诉讼请求即双方均要求解除《房屋租赁合同》，但双方要求解除合同的事实与理由均不同，本诉与反诉在法律上仍然属于两个独立的诉讼，只是进行合并审理，一审法院应当分别对双方要求解除合同的事实及理由进行充分审理并予以查明。1．根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”对赵宏云要求解除合同的请求应当查明我不支付租金是否有正当理由，并且出租人赵宏云是否向我发出过在合理期限内支付房屋租金的书面通知，但我们双方因为各种原因产生严重纠纷一直未得到解决，赵宏云也从未向我发出过“限我多长时间支付租金，否则解除合同”的任何通知，而其是在我正在等待解决纠纷过程中直接以我未付租金为由起诉要求解除合同，显然其还不具备要求解除合同的法定条件，当然，其有权利要求我支付相应租金及承担逾期支付租金的违约金，一审法院显然没有对赵宏云是否已具备单方面解除合同的法定条件予以审查；2．我提出解除《房屋租赁合同》的主要理由是赵宏云没有按照合同约定向我提供房屋土建消防验收合格的资料（实际该房屋交付时土建消防根本就没有验收合格），造成装修消防验收无法申报而导致酒店停业近两年的时间，我认为因赵宏云的违约行为已造成无法实现我当初租赁房屋的基本目的起诉要求解除合同，一审法院应当对该房屋在交付时土建消防是否已验收合格，土建消防验收与装修后的房屋再次申报消防验收的关联性，一审法院并未向消防主管部门对房屋消防申报及验收的基本程序进行过任何调查，而是直接以“生效的（2018）云31民终83号和（2018）云31民再6号民事判决书，未支持高子磷的上述辩解，”为由做出解释，并对我在一审中提交的关于该房屋消防验收的全部资料以“高子磷向本院提交的证据虽然客观真实，与本案具有关联性，但不能证明其主张，故本院对上述证据的真实性予以采信，对证明内容不予采信。”为由直接对消防问题不再予以审查，但一审法院却忽视了德宏州中级人民法院作出的云31民再6号民事判决书中已非常明确的阐明了关于消防验收问题因属超出原审诉讼请求，不予审理，可另行诉讼解决的事实；3．一审法院不但没有对赵宏云在本诉中起诉要求解除合同的事实及理由是否成立予以审查，而且也没有对我在反诉中起诉要求解除合同的事实与理由是否成立予以查明，仅在判决时以“且本案原、被告双方向本院提出解除租赁合同，故本院对原、被告要求解除合同的诉讼请求予以支持”为由最终判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，但最终在处理解除合同后的法律后果却又以我不支付租金为由进行判决处理，从而出现了我不但承担了逾期支付租金的违约金，而且还承担了解除合同后高达数百万元装修损失的严重不公平的局面，既然一审法院以双方均起诉要求解除合同为由判决支持双方诉讼请求，那么，解除合同后的法律后果就应当按照双方协商解除合同的形式适用法律处理，以此才能做到适用法律正确及公平、公正的判决。二、一审法院适用法律错误，并且存在对法律条款断章取义适用，导致一审判决严重错误。一审法院对解除《房屋租赁合同》后产生的法律后果适用的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持”，由此认定因我存在不支付租金的违约行为，所以我租赁房屋后投入800多万元的巨额资金进行装修及购买设备就应当全部无偿地赠送给出租人，即便一审法院要认定解除合同系我单方面违约造成，在适用该法律条款时，也不能将该法律条款剔除部分内容后进行适用，以上条款完整内容是“但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”如果我与赵宏云之间的租赁合同解除，剩余租赁期限还有11年，我租赁房屋经营酒店及KTV，正是依据15年的租赁期限进行的装修装饰投资，投资数额800多万元，该房屋的装饰装修已形成房屋的附合物，根本无法拆除，之所以法律规定即便因承租人违约而解除合同的，出租人也应当在利用价值范围内对承租人给予适当补偿，就是为了解决承租人违约造成解除合同可能会产生其承担与违约行为不相适应的违约责任的不公平现象，一审法院在适用法律时显然没有考虑完整的法律条款规定，仅适用了前段内容，却忽视了后段内容规定，如此理解并适用法律必然导致严重错误且极其不公平的判决。三、一审法院严重剥夺了上诉人申请鉴定的基本权利。一审诉讼过程中，根据本案实际情况，我依法申请了对房屋装饰装修及房屋内物品进行价值评估鉴定，一审法院也依法委托了相应的鉴定机构进行鉴定，但鉴定机构经过简单现场勘查后，通过一审法院向我发出了交纳鉴定费用通知书，通知我应当交纳鉴定费为12万元，我收到该通知后，认为该鉴定机构收费标准违反了《资产评估收费管理办法》（发改价格【2009】2914号）关于鉴定收费标准，我在提出反诉时涉及的房屋装饰装修及物品价值的为810万元，根据《资产评估收费管理办法》对评估收费收取的标准应当以810万元的标的进行计算，经计算，评估收费上、下限为3,525万元至5,875万元，显然鉴定机关向我收取的鉴定费用远远超过了收费上限，对此，我于2019年9月26日依法向一审法院提出鉴定机构收取费用过高并要求法院另行指定鉴定机构的异议，并要求鉴定机构按《资产评估收费管理办法》的规定进行收取鉴定费用，但一审法院不但对我提出的异议没有给予任何答复，却直接以我不交纳鉴定费用为由认定我放弃了鉴定申请，如果一审法院认为其指定的鉴定机构不存在违规收取费用，也不同意我要求更换鉴定机构的请求，但至少也应当给予我明确的答复，因此，我认为一审法院显然严重的剥夺了我申请鉴定的权利，以至于导致本案无法对房屋装饰装修及物品价值进行确认，最终导致了我应当将数百万元的巨额财产无偿交予被上诉人的显失公平的判决。综上所述，一审法院在审理本案时，不但存在认定事实错误、存在遗漏对重要事实的审查，而且还存在适用法律错误的情形，同时在审理程序方面，存在严重剥夺当事人申请鉴定的权利，从而导致了我不但需要向被上诉人承担逾期付款的违约金，还要将投资数百万元的装饰装修无偿交予被上诉人使用的严重显失公平的判决，一审法院的判决显然出现了我需要承担的违约金远远超过了被上诉人的实际损失，我所承担的违约赔偿数额与我可能存在的违约行为极为不相适应。对此，我只有依法向贵院提出上诉，希望贵院依法查明本案事实并作出公正、合理的判决。赵宏云答辩称，―审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应依法予以维持。首先，对于被答辩人认为一审法院认定事实错误及遗漏审查关于被答辩人经营酒店期间被责令停业过错责任在谁的问题。答辩人认为，答辩人与被答辩人的房租租赁合同纠纷案件是一个系列案，被答辩人早在（2017）3103民初783号案和（2018）云31民终83号案的诉讼过程就曾提出“答辩人没有向其交付合格的房屋土建主体工程及没有向被答辩人提交房屋土建消防验收材料，导致经营酒店被责令停业的问题”，并以该问题作为拒付租金的抗辩理由。对于被答辩人提出的这个问题，在（2017）云3103民初783号案中法院经审理后认为，答辩人于2014年就该租赁房屋进行了备案，消防支队出具了检查合格通知书。答辩人将房屋出租给被答辩人后，被答辩人根据房屋的使用性质进行装修，按照相关要求应进行二次装修申报，而被答辩人于2017年6月才向消防支队申报消防验收，申报消防验收进度与被答辩人装修及设备材料等自身原因有关。被答辩人对判决不服提出上诉后，德宏州中院（2018）云31民终83号案二审认定，酒店装修工程消防验收并不属于答辩认的义务。上述两份判决书已经对被答辩人营业之初被责令停业的问题并非答辩人原因所造成的法律事实进行了认定。就该案来说，对于法院已经认定的法律事实，一审法院没有必要再重复认定。因此，被答辩人以答辩人向其交付房屋时土建消防没有验收合格为由要求解除合同无事实和法律依据，该项上诉请求应依法予以驳回。其次，关于被答辩人认为“根据合同法第二百二十七条规定，答辩人应向被答辩人发出书面解除房屋租赁合同的通知后方可解除”的问题。合同法第二百二十七条规定的是出租人的法定解除权，它属于形成权，以出租人的单方意思表示即可，无须征得承租人的同意。催告可以是口头或书面形式均可。答辩人向被答辩人主张支付房屋租金的案件已经（2017）云3103民初783号案、（2018）云31民终83号案、（2018）云31民再6号案作出判决，但被答辩人均未履行上述生效判决。答辩人向人民法院起诉要求被答辩人支付房屋租金并要求解除合同的行为已然属于履行法定解除权的情形，被答辩人对于书面通知方可解除合同的上诉理由属于对法律的曲解。最后，对于被答辩人认为一审法院剥夺其申请鉴定的基本权利及一审法院在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定属于断章取义，法律适用错读的问题。第一，毋庸置疑，被答辩人违约未履行支付房屋租金而导致解除合同的法律事实已然确认。第二，一审中答辩人针对被答辩人反诉要求赔偿剩余租赁期限内装修残值损失的问题已经明确表态不愿意利用，在一审法院组织双方确定鉴定机构时，答辩人再次说明观点。第三，一审中，被答辩人未向鉴定机构缴纳鉴定费导致无法进行鉴定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第2款的规定，因被答辩人不预交鉴定费用致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，被答辩人应当对该事实承担举证不能的法律后果。第四，被答辩人称“一审法院剥夺其申请鉴定的权利，导致无法对房屋装饰装修及物品价值进行鉴定，导致数百万元的巨额财产无偿交于答辩人，属于显失公平”，对此，答辩人想质问被答辩人，你拖欠答辩人房屋租金金额高达近450万元，导致答辩人无法按期归还银行贷款造成巨大的经济损失，这个损失又由谁来承担？综上所述，答辩人认为，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，恳请二审法院查明事实，依法维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。赵宏云向一审法院起诉请求：1．判令高子磷支付逾期租金人民币988,000元（即2017年10月1日应支付租金494,000元，2018年4月1日应支付租金494,000元，两项合计988,000元），租金按房屋租赁合同约定计算至合同解除交付时止；2．判令高子磷支付违约金118,560元；3．判令解除双方于2015年10月25日签订的《房屋租赁合同书》，高子磷将擅自改建为电梯通道的房屋恢复原状（费用被告自行负担），将所租赁房屋附属停车场等无条件归还；4．本案全部诉讼费用由高子磷承担。高子磷向一审法院反诉请求：1．判令解除双方于2015年10月25日签订的《房屋租赁合同书》和2016年2月16日签订的《房屋租赁合同书》；2．判令赵宏云赔偿高子磷装修损失及设备、设施损失共计8,100,000元；3．判令本案全部诉讼费用由赵宏云承担。一审法院认定事实：赵宏云与高子磷经协商于2015年10月25日签订了《房屋租赁合同书》，约定赵宏云将位于芒市的自有土地和房产一宗租赁给高子磷作为宾馆住宿项目经营使用，租赁期限为15年，即自2015年11月1日起至2030年9月30日止，合同第三条约定：“1．租赁期限的前五年每年租金为988000元（2015年10月1日至2020年9月30日止）；2．第六年至第十年每年租金1088000元（自2020年10月1日至2025年9月30日止）；3．第十一年至租赁期限满每年租金1198000元（2025年10月1日至2030年9月30日止）”第四条约定：“租房采取先交费后使用的原则，租金每半年支付一次，第一次支付租金时间为2015年10月1日，之后支付时间为每年的4月1日和10月1日，乙方通过银行转账方式支付至甲方指定账户”。第九条第1款约定：甲方保证该房屋的设计、建设施工以及消防符合城建和消防部门的要求，并提供有效、合法的土建、消防工程竣工及验收合格批文的复印件给乙方备案”。第十一条第2款约定：“乙方不按本合同约定的付款时间和金额支付租金超过7个工作日，乙方应按所欠租金同期贷款利率的4倍支付甲方违约金”。合同签订后，赵宏云将房屋交付给高子磷使用。因高子磷未支付2015年10月1日至2017年9月30日的房租，赵宏云向芒市人民法院对高子磷提起诉讼，芒市人民法院于2017年6月12日立案受理后，于2017年12月5日作出（2017）云3103民初783号民事判决书，高子磷不服上诉至德宏州中级人民法院，德宏州中级人民法院于2018年4月9日作出（2018）云31民终83号民事判决书维持一审判决。高子磷不服终审判决，故申请再审，德宏州中级人民法院于2018年10月22日作出（2018）云31民申7号民事裁定书再审，2019年3月15日作出（2018）云31民再6号民事判决书，维持德宏州中级人民法院作出的（2018）云31民终83号民事判决书。现赵宏云以高子磷逾期支付2017年10月1日起的租金为由提起诉讼，高子磷认为赵宏云严重的违约行为持续存在，不仅使得高子磷履行着不公平、不合理的合同义务，更重要的是赵宏云以提起民事诉讼为手段，提供虚假的陈述和证据，使得人民法院作出了有利于自己的判决，从而获得了非法的财产。被答辩人的行为不但严重损害了司法的权威和公正，侵害了答辩人的合法权益，同时，造成了答辩人当初的租房目的根本不能实现，为了维护自己的合法权益，故提起反诉。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、关于双方于2015年10月25日签订的房屋租赁合同是否合法有效？双方自愿签订上述合同，该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。按合同约定高子磷应向赵宏云支付逾期租金的数额为2017年10月1日应支付租金494,000元，2018年4月1日应支付租金494,000元，2018年10月1日应支付494,000元，2019年4月1日应支付494,000元，2019年10月1日应支付494,000元，上述合计2,470,000元，并应支付至合同解除将房屋交付赵宏云时止的租金，故对赵宏云要求高子磷支付逾期租金的诉讼请求予以支持；二、关于高子磷是否应当支付违约金118,560元？高子磷逾期不支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，综合全案情况及逾期支付租金的时间，对赵宏云要求高子磷支付违约金118,560元的诉讼请求予以支持；三、关于双方是否存在违反上述合同约定的行为？是否应当解除合同？双方签订合同后，赵宏云即向高子磷交付了租赁的房屋，但高子磷逾期不支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，高子磷辩解因赵宏云未提供合格的消防验收材料，没有履行合同义务导致酒店一直未能营业，其向赵宏云妻子支付788,000元租金赵宏云不认可，其才拒付租金，但上述辩解经德宏州中级人民法院审理后作出生效的（2018）云31民终83号和（2018）云31民再6号民事判决书，未支持高子磷上述辩解，故对高子磷该辩解不予支持，其行为构成违约。高子磷租赁房屋进行使用后，多年未向赵宏云支付租金，导致赵宏云不能实现合同目的，且本案双方提出解除租赁合同，故对双方要求解除合同的诉讼请求予以支持；四、关于赵宏云是否应当赔偿高子磷8,100,000元装修等各项损失？本案高子磷申请对租赁房屋装修和房屋内物品进行鉴定，经一审法院委托鉴定机关后，高子磷未向鉴定机构缴纳鉴定费，视为放弃了鉴定申请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，对高子磷提出要求赵宏云赔偿8,100,000元装修等损失的反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决：一、解除赵宏云与高子磷双方于2015年10月25日签订的房屋租赁合同，于判决书生效后30日内向赵宏云返还租赁房屋及附属停车场；二、由高子磷向赵宏云支付逾期租金2,470,000元，并按合同约定支付租金至合同解除交付赵宏云时止的租金；由高子磷向赵宏云支付违约金118,560元；上述款项限于判决书生效之日起十日内付清；三、驳回赵宏云的其他诉讼请求；四、驳回高子磷的其他反诉请求。综合当事人诉辩主张，本院二审争议焦点为：1．本案双方是否存在违约行为？合同是否应当解除？2．被上诉人是否应当补偿上诉人装修等各项损失810万元？本院二审期间，被上诉人赵宏云未提交新证据；上诉人高子磷围绕上诉请求提交了一份《鉴定费异议书》，欲证明一审期间高子磷对鉴定费用提出异议，但一审法院并未答复就直接发放判决，存在程序违法。经本院组织双方当事人进行举证质证，被上诉人认为该组证据与本案双方当事人之间的争议事实无关，不属二审新证据。本院认为，该鉴定异议不足以证明一审存在程序违法，且并非二审新证据，本院不予采信。对当事人一审提交的证据，一审法院审核认证意见正确，本院予以确认。对一审查明的法律事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。1．本案双方是否存在违约行为？合同是否应当解除？（1）本案上诉人与被上诉人于2015年10月25日签订《房屋租赁合同书》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。（2）房屋租赁合同签订后，被上诉人赵宏云即向上诉人高子磷交付了租赁的房屋，上诉人高子磷逾期不支付2017年10月1日起的租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。（3）上诉人高子磷抗辩其未付租金系因赵宏云未履行合同义务向其提供合格的消防验收材料，导致酒店一直未能营业，以及其向赵宏云妻子支付788,000元租金赵宏云不认可，但该抗辩理由上诉人在赵宏云向其追讨2015年10月1日至2017年9月30日租金一案中即已提出，芒市人民法院（2017）云3103民初783号民事判决对该抗辩理由并未支持，德宏州中级人民法院（2018）云31民终83号民事判决对芒市人民法院（2017）云3103民初783号民事判决予以维持，德宏州中级人民法院（2018）云31民再6号民事判决对（2018）云31民终83号民事判决予以维持，以上生效判决均未对该抗辩理由予以支持；（2018）云31民再6号民事判决结合高子磷再审请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案起诉条件的，告知当事人可以另行起诉”的规定，对高子磷主张房屋建筑消防未验收、其不应支付停业期间房租的主张不予审理，并非如上诉人所称“云31民再6号民事判决书中已非常明确的阐明了关于消防验收问题因属超出原审诉讼请求，不予审理，可另行诉讼解决”，且该再审判决对《调查询问笔录》予以采信，对（2018）云31民终83号民事判决予以维持；故，本案高子磷以相同理由认为赵宏云存在违约行为的上诉主张不能成立，本院不予支持。（4）因高子磷租赁房屋进行使用后，多年未向赵宏云支付租金，导致赵宏云不能实现合同目的，现双方均要求解除合同，本院予以支持。2．关于赵宏云是否应当赔偿高子磷8,100,000元装修等各项损失？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本案因上诉人高子磷违约导致合同被解除，被上诉人赵宏云作为出租人，不同意对装饰装修残值进行利用，故，对高子磷要求被上诉人赵宏云赔偿8,100,000元装修等损失的上诉请求，本院不予支持。一审高子磷向法院申请对租赁房屋装修和屋内物品进行鉴定，但一审法院委托鉴定机关后，高子磷未按期交纳鉴定费用，应视为已放弃鉴定申请，对上诉人高子磷二审要求继续鉴定的诉讼主张，本院不予支持。综上所述，高子磷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34,250元，由上诉人高子磷负担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇二〇年五月二十五日书记员  侯新杰