江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0214民初4334号原告：羽帅（上海）实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区星火开发区莲塘路********。法定代表人：张斌道，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王政，北京市世纪（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘轶群，该公司工作人员。被告：无锡洪辉化纤有限公司，住所地无，住所地无锡市新吴区张公路**v>法定代表人：陶雪洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐建国，江苏智和律师事务所律师。原告羽帅（上海）实业发展有限公司（以下简称羽帅公司）与被告无锡洪辉化纤有限公司（以下简称洪辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告羽帅公司的委托诉讼代理人王政、潘轶群，被告洪辉公司法定代表人陶雪洪及其委托诉讼代理人唐建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告羽帅公司向本院提起诉讼请求:被告洪辉公司向其公司支付违约金330万元；本案诉讼费用由洪辉公司负担。诉讼中，羽帅公司又增加以下诉讼请求：依法判令解除双方间的《厂房租赁合同》（诉讼中该项诉请又明确为请求确认该合同于2018年10月30日解除）；洪辉公司返还羽帅公司已支付的租金247.5万元；洪辉公司返还羽帅公司押金50万元。事实及理由:羽帅公司与洪辉公司于2017年12月28日签订一份《厂房租赁合同》，约定羽帅公司承租洪辉公司名下的位于无锡市新吴区地块的厂房，约定于2018年3月1日正式将上述厂房交付给羽帅公司，最迟不得于2018年4月1日交付，否则构成违约，羽帅公司有权要求洪辉公司按照一年330万元的租金赔偿。羽帅公司按约履行了押金、首期房租的交付义务，但至2018年4月1日，洪辉公司未能按照合同约定标准向羽帅公司交付厂房。2018年7月4日，羽帅公司再次发出《厂房交付通知函》，要求洪辉公司继续履行于2017年12月28日签订的《厂房租赁合同》，于2018年7月10日按约定标准交付厂房，对厂房所存在的质量瑕疵进行修缮，但洪辉公司予以拒绝。双方《厂房交付标准附件》约定了交付厂房和设施设备应满足的8项条件，并且约定由羽帅公司签字后视为合格交付，目前所涉厂房仍未达到约定的交付标准，也未经羽帅公司签字确认。根据合同约定，其有权提起解除租赁合同，并追究对方的违约责任。被告洪辉公司辩称:关于羽帅公司主张所涉厂房没有交付，与事实不符。1、厂房在2018年6月22日原先承租人的设备搬走同时就已交付羽帅公司，至2018年7月2日水电数据确认完成交接，羽帅公司在此期间未提出异议，足以认定交付标准事实上发生了变化；之后羽帅公司还支付了部分水电费，而按照合同约定，租赁期内的水电费才由羽帅公司承担，该支付行为也可以推定租期的开始。2、2018年6月22日之后洪辉公司人员就已撤离厂房，羽帅公司门卫入驻，在羽帅公司入驻后，门卫室由羽帅公司人员占据，在侧门加锁切断与洪辉公司原有的通道门，并且对外发布广告开始招租，洪辉公司人员进入厂区也要受限制，羽帅公司在事实上形成对厂房的单独控制，事实上已经接收厂房。3、案涉厂房不存在严重的质量问题，羽帅公司承租后并非自己生产、使用，而是转租，交付厂房后即完成主要合同义务，即便交付厂房不符合合同约定的标准，也系质量瑕疵，仅影响转租的价格。4、双方在交接之初较为友好，羽帅公司急于拿到厂房，对于厂房内的修补、浇制混凝土等，双方曾协商由羽帅公司自行完成，费用在租金中扣除，因双方在细节上没有达成一致故未能谈成；之后在厂房有涉拆迁的消息出来后，羽帅公司改变态度，恶意制造退出事由，企图讨回房租，规避拆迁带来的不利后果。综上，双方在合同中虽然约定了交付标准，但实际履行过程中并非不能变更，本案应当认定厂房已经完成交付，洪辉公司履行了租赁合同的主要义务。对于羽帅公司主张解除合同以及承担相应的违约金，并退还租金、押金。首先，基于以上事实及理由，羽帅公司无权解除合同，如果违约解除合同，羽帅公司则按约应当承担一年租金的违约金，羽帅公司还应承担占用期间的租金以及所造成的相关损失（相关损失在预交的费用中扣留）。其次，在合同没有约定解除权行使期限情况下，羽帅公司应当在3个月内行使，其在诉讼中提出解除合同超过行使期限。再次，在洪辉公司已经履行合同主要义务的情况下，羽帅公司无权以不符合交付标准为由解除合同，在此情况下，非主要义务应该协商处理。最后，民事责任的原则是补偿性而非惩罚性，羽帅公司主张的违约金有违该原则，明显过高，羽帅公司按合同享有租期顺延权利的情况下并没有任何实际损失，无权要求承担违约责任。经审理查明:2017年12月28日，洪辉公司与羽帅公司签订一份《厂房租赁合同》，约定洪辉公司将其名下的无锡市新吴区锡贤路118号地块的工业厂房出租给羽帅公司，具体包括5号厂房面积7031平方米，6号厂房面积7682.64平方米，门卫配电房用房无产权证，共计按15000平方米结算租赁费，还包括该地块上附着的水电气和设备等辅助设施，上述范围内的厂房、厂区内土地及辅助设施为独立院落。租赁期自2018年4月1日起至2031年12月31日止，2018年3月1日至3月31日为免租期，洪辉公司于2018年3月1日交付给羽帅公司，如逾期交房，免租期相应顺延，如2018年4月1日未交付的羽帅公司有权终止合同，洪辉公司按一年的的租金赔偿给羽帅公司，不含羽帅公司已支付的押金和租金。年租金为330万元，月租金为27.5万元。合同签订后羽帅公司当天支付50万元押金，在租赁到期后，双方验收厂房、确认恢复原状、水电费用结清后3个工作日内退还押金。年租金每三年上涨9%，租赁期内出租场地内发生的水、电、气等费用均由羽帅公司自行向相关部门缴纳，如由洪辉公司代收代付的，在收款后5日内开具专用发票给羽帅公司。合同签订后3日内羽帅公司支付2018年4月1日至同年12月31日的租金，金额247.5万元，2019年1月1日起每半年支付租金，于到期前15日内支付，先付后用。洪辉公司应按照双方协商一致的交付标准将租赁物交付给羽帅公司（见附件），经双方签字后即视为合格交付。洪辉公司负责提供2000千瓦的工业用电到车间配电柜并过户到羽帅公司名下（见附件）。出租厂房中包含行车，羽帅公司应当承担年检责任以及对行车的维护和维修责任。洪辉公司负有对租赁物维护、维修的责任，本合同另有约定的除外，羽帅公司则应正常使用房产及设备，否则全额赔偿由此引起的损失。如遇政府拆迁，自相关拆迁法律文书生效之日起，双方合同无条件终止，洪辉公司不负任何赔偿。因拆迁依法应由羽帅公司享有的补助费由羽帅公司与政府洽谈。任何一方提前解除租赁关系应书面通知另一方，经书面同意后，并支付守约方一年租金的赔偿金后方可解除合同。在同日签订的《厂房交付标准附件》中，双方约定，洪辉公司承诺按如下条件将厂房交付给羽帅公司：1、所有建筑物屋顶、墙面漏雨的全部修复；2、两栋车间的大门全部更换成电动卷帘门；3、室外绿化a/东、南、西以及两栋厂房中间通道上的绿化全部移除并硬化成水泥地面；4、车间内地面凹槽全部填平浇筑混凝土，厂区内场局部破损地面修复平整；5、行车共计8台，处于年检合格有效期内，并能正常运转；6、消防设施、雨、污水管道检测，处于畅通完好状态；7、厂区室内外所有工业、生活垃圾全部清理干净；8、动力电到车间配电柜（电缆不小于150平方米），照明电路全部正常使用。以上项目涉及到费用的，均由洪辉公司负责承担。双方同日签订的另一《附件》约定，羽帅公司首付租金到账，即可安排人员入驻厂区进行招商接待工作以及对建筑物进行装修施工；水电过户时间为2018年9月30日前，水电过户费由羽帅公司承担。以上协议签订后，羽帅公司于2017年12月29日支付了自2018年4月1日起至同年12月31日止的租金247.5万元以及租赁押金50万元。因所涉厂房尚有前一承租人留下的设备、物品，上述协议签订后，洪辉公司并未立即交付厂房或对厂房、设施进行整修。2018年6月22日，《百纳容器设备搬迁确认单》上载明以下内容：经确认自2018年5月16日至6月22日，对位于锡贤路118号百纳容器内的机器设备已全部搬迁完毕。洪辉公司的员工杨纯与羽帅公司派驻的门卫朱桂亮及另有他人作为见证人在确认单上签名。2018年7月2日，羽帅公司又向洪辉公司出具《水、电数据交接确认单》，内容为自2018年7月2日起，锡贤路118号厂区水、电费由羽帅公司承担支付，每月在收到水、电付款通知单后3日内支付，电表交接数据为31744.1度，水表交接数据为28991立方；电费计价为1.22元每度、水费计价为4.56元每立方；其中电力使用待过户至羽帅公司名下后，由羽帅公司自行向供电局缴纳。2018年7月4日，羽帅公司向洪辉公司发出《厂房交付通知函》，告知洪辉公司最迟应于2018年3月1日前按《厂房交付标准附件》向羽帅公司交付厂房，现因洪辉公司自身原因未能按标准交付，故通知如下：在2018年7月10日前洪辉公司完成如下事项：车间、厂区所有垃圾全部清扫干净并运离厂区；车间、办公室内部凹槽、设备基础、排线沟全部用混凝土胶片浇平，厚度不小于15公分，隔断全部拆除；车间大门全部更换电动卷帘门；破损门窗玻璃更换修复等。在2018年7月20日前洪辉公司完成如下事项：厂区东、南、西及两栋厂房中间通道绿化带全部硬化浇筑混凝土，厚度不小于15公分；车间现有8台行车全部修复、年检至合格状态，提供年检合格报告等。2018年8月15日前完成厂区东南角配电房的恢复供电并将电力户名过户至羽帅公司名下，两栋车间内部确保动力柜安装通电。如果洪辉公司能够在2018年7月10日前按照《厂房交付标准附件》约定的标准（前述内容除外）交付厂房，则相应的租期自2018年8月11日起正式计算；羽帅公司保留追究洪辉公司未能按期交房违约责任的权利。2018年8月11日，羽帅公司又向洪辉公司发出《厂房交付告知书》，告知截至该日，所涉厂房仍未达到《厂房租赁合同》以及《厂房交付标准附件》约定交付条件，存在厂房室内外生活、工业垃圾未清理，厂房室内外地面凹槽未浇平，现有行车未修复、未年检、配电房动力电未开通等8项问题，要求洪辉公司尽快完成整改，以达到约定标准交付厂房，逾期交付的违约责任羽帅公司将向法院提起诉讼，由法院裁决，《告知书》同时附有现场照片。该《告知书》于次日送达洪辉公司。关于羽帅公司人员入驻厂房的相关情况，洪辉公司主张，羽帅公司人员于2018年6月22日完成搬迁的当日入驻，之后开展招商宣传，在厂门外拉了招租横幅；洪辉公司留守人员在对方入驻后即撤离；羽帅公司入驻后还将与洪辉公司自用厂房相连的通道门锁住了，之后进入厂区需得到羽帅公司的同意；2018年7月26日对方还支付了5000元水电费；8月3日，在羽帅公司掌控期间厂区输电所用的电缆还被人截断了，羽帅公司曾要求更换，其公司未予接受。羽帅公司则表示，其公司入驻人员仅为两个保安以及一个招商人员，在2018年1、2月份就已入驻，入驻招商是符合合同约定的，交完首期租金即可开展，保安以及招商人员只占用一个门卫室，并且是得到洪辉公司的同意的；锁上与洪辉公司自用厂房间的小铁门是应洪辉公司的要求，起因是洪辉公司与案外人存在锡贤路118号厂房内设备及行车纠纷，案外人多次纠集社会人员冲击，洪辉公司担心牵连到张公路18号厂房，故要求羽帅公司进行隔断，洪辉公司也在铁门另一侧加了锁；洪辉公司留守人员是在2018年7月初在未告知羽帅公司的情况下私自撤离的；5000元水电费是其公司前述三人入驻后，因没有支付水电费，洪辉公司断电，其公司才支付的；8月3日发现电缆被剪断是因为又发生停电状况，其向洪辉公司主管人员反映，对方说会来处理但后来也未来处理，电缆断头很整齐，是被专业工具剪断的。另外，关于《百纳容器设备搬迁确认单》，其公司没有授权朱桂亮签字，该单据也无法证明厂房已按约交付；关于《水、电数据交接确认单》，仅能证明该日水、电表的数据，不能证明已按约交付了厂房。另查明：2018年11月无锡绿恒资源环境科技有限公司张贴《无锡映月（无锡南）500千伏输变电工程社会稳定风险评估公示》，就相关工程的社会稳定风险进行评估公示，工程包括500千伏变电站新建、梅里500千伏变电站扩建、映月-梅里500千伏线路新建等，其中映月-梅里500千伏线路新建工程为新建两条500千伏映月（无锡南）-梅里变电站同塔双回架空线路，路径长度为2×5千米，线路沿泰伯大道、高浪路高架、锡贤路、新洲路走线。2019年6月28日，无锡市新吴区人民政府房屋征收办公室、无锡市新吴区人民政府办事处征收安置科向洪辉公司发出《通知》，告知根据重点工程500千伏高压线路规划情况，经审查，洪辉公司列入此次征收范围，特通知于2019年7月3日上午至参加项目启动会议。洪辉公司表示，目前本案所涉厂房因上述工程项目被列入征收范围，目前已入户评估，但正式的征收公告还未发布。羽帅公司表示对征收并不知情，是否将被纳入拆迁与洪辉公司有无按约交付房屋没有关联性。关于目前所涉厂房的状况，《厂房交付标准附件》所列8项需要修复、更换、移除、开通等的项目未整改完成。关于8台行车的查封情况，洪辉公司陈述，该厂房内东、西厂房各有4台行车，分别于2018年9月至11月期间被本院以及无锡市梁溪区人民法院另案查封。目前行车仍处于查封状态。羽帅公司陈述，目前其入驻人员为两位保安，居住于保安室。厂房正门为电动移门，电动移门由铁链锁锁住。羽帅公司主张该铁链锁是洪辉公司人员在撤离前由杨纯所加，并据此主张厂房仍在洪辉公司控制之下。洪辉公司提交杨纯书面证言称，该铁链锁是原承租人百纳容器公司的，门卫室有钥匙；设备搬迁期间其确实开过几次，但锁不是其加装。羽帅公司关于解除本案所涉合同的变更诉讼请求申请书以邮寄方式寄交本院，本院于2018年11月30日送达洪辉公司。本案审理过程中，鉴于本案情况本院组织调解，建议羽帅公司人员先行撤离厂房。洪辉公司先表示不同意解除，后在2019年4月22日法庭组织调解时，明确表示为避免损失进一步扩大，同意先行解除合同、退还房屋，并在之后的庭审及调解过程中表示，既然对方解除合同，应当交还房屋，如果对方认为交付还未完成，也应当撤离，否则构成恶意侵权，应承担相应的责任。羽帅公司表示，案涉厂房未实际交付，洪辉公司可随意出入，羽帅公司不会阻拦，其对案涉厂房没有控制权；其前期招商人员按约进驻，如果要求其撤离，按合同履行顺序，应先由对方将收到的首期租金予以退还，不同意先行撤离。经多次调解双方就此亦未能达成一致意见。目前羽帅公司人员仍入驻于涉诉厂房内。以上事实，由羽帅公司提交的《厂房租赁合同》、《厂房交付标准附件》、《附件》、租金及押金收据、《厂房交付通知函》、《厂房交付通知书》、租赁合同、现场照片，洪辉公司提交的《百纳容器设备搬迁确认单》、《水、电数据交接确认单》、照片、《无锡映月（无锡南）500千伏输变电工程社会稳定风险评估公示》、《通知》等证据予以证实，由当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，羽帅公司有无在2018年6月22日入驻使用案涉厂房；羽帅公司有无权利解除双方的租赁合同以及相应的违约责任如何体现。虽然双方合同约定，洪辉公司应当按约定的标准交付厂房以及相关设施，但在2018年6月22日，厂房及设施主体已由羽帅公司派驻人员掌控，洪辉公司人员随即撤离，之后的7月2日双方进行了水电交接，羽帅公司工作人员开展对外的招租活动，即已着手开展经营活动。厂房租赁合同租赁的标的物主体为厂房，根据以上事实可以认定羽帅公司已在2018年6月22日入驻使用案涉厂房。本案中双方当事人在《厂房租赁合同》中约定了厂房交付标准，则洪辉公司应当按照该标准进行交付。现洪辉公司并未对厂房、场地、设施进行整改。而对厂房凹槽的填平、混凝土浇筑、工业垃圾的清理、行车的修复、年检等，确会影响承租方对厂房的有效使用。洪辉公司未能按约整改，在对方发出书面通知给予宽限期后，仍未予进行。在此情况下羽帅公司有权依法解除租赁合同，解除合同的时间本院确定为2018年11月30日解除的意思表示到达对方时。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于羽帅公司所主张退还已交付的租金、押金并由对方承担相应的违约金，本案根据合同解除前履行的实际情况以及双方对合同解除的过错情况确定。一方面，洪辉公司已交付厂房主体，羽帅公司已派驻人员开始经营活动，另一方面，洪辉公司确未按约定的标准（凹槽填平、地面浇筑、、地面浇筑行车修复等）进行交付，属重大瑕疵履行，本院结合双方的过错情况，确定自2018年6月22日至2018年11月30日合同解除，期间的租金按原合同约定标准的30%计算，期间的租金为436911元。因合同解除系由洪辉公司违约引起，以上期间内70%的租金损失，作为违约损失应由其自行承担。同时，羽帅公司关于违约金的主张本院不再另行支持。关于合同解除后以至于调解过程中组织双方先行撤离未成而产生的占用费，可待当事人提起相关主张后，另行依法解决。本案中洪辉公司应予返还的租金为2038089元（2475000-436911）。关于押金，因双方对中途解约押金的处置方式未做约定，双方对到期终止押金处置方式作出约定，双方验收厂房、确认恢复原状、水电费用结清后3个工作日内退还，而羽帅公司现有人员入驻厂房，经本院多次调解其表示不愿意先予撤离，故押金在羽帅公司撤离后参照上述约定再予结算处理为宜。关于2018年8月3日电缆被截断一事，该行为属恶意损坏价值较高财物的行为，目前双方提交的证据，尚不足以证明是原、被告双方或第三方所为，双方可向公安部门报案，待查实或者进一步举证后，由责任方承担相应责任，本案暂不理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、羽帅（上海）实业发展有限公司与无锡洪辉化纤有限公司间的《厂房租赁合同》于2018年11月30日解除。二、无锡洪辉化纤有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内向羽帅（上海）实业发展有限公司退还房租金2038089元。三、驳回羽帅（上海）实业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55725元、保全费5000元，合计60725元，由羽帅（上海）实业发展有限公司承担41002元，由无锡洪辉化纤有限公司承担19723元。以上款项已由羽帅（上海）实业发展有限公司预交，除应由羽帅（上海）实业发展有限公司承担部分外本院予以退还，无锡洪辉化纤有限公司承担部分在本判决生效后5日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 贞人民陪审员  王治生人民陪审员  顾秋英二〇二〇年五月六日书 记 员  王成英本案所附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。