惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初220号原告：崔小嫘，女，汉族，1980年9月8日出生，住址：广东省深圳市南山区********************，身份证号码：410************549。委托代理人：颜玲，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托代理人：谢洪军，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被告：惠州大亚湾东圳房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾**西南大道**龙光城**会所。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：董华萍，广东卓凡律师事务所律师。委托代理人：涂嘉民，广东卓凡律师事务所律师。原告崔小嫘与被告惠州大亚湾东圳房地产有限公司商品房（以下简称东圳公司）预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序由本院审判员曾日华独任审判，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人颜玲、谢红军，被告东圳公司委托代理人董华萍、涂嘉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔小嫘向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金328950.25元；二、判令由被告承担本案的受理费、保全费、公告费及实现上述债权所产生的费用。事实与理由：2017年2月10日，原告与被告签订了编号为“大亚湾（2017）10002199”的《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区西南大道88号龙光城北区*******，建筑面积为388.35平方米，总价人民币6579005元。双方约定原告于2017年2月10日之前支付首期款2639005元，余款394万元通过银行按揭方式办理。合同签署当天，原告付清了首期款2639005元，同时向原告缴纳了预告登记公告、房产证办证费等费用共计人民币20018元，随后原告通过兴业银行申请银行按揭的方式支付了394万元剩余房款，2017年7月26日，被告向原告开具了购房发票，金额为人民币6579005元，同年12月27日，税务机关开具税收缴款书，即原告所购房产的契税为人民币187971.57元。依据双方签订的购房合同第八条约定，被告须在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告”条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人，但被告却没有在约定的最后期限通知交付房屋。原告随后多次尝试与被告取得联系，却发现被告没有人员答复交房问题。2017年11月11日，原告亲自到涉诉房产实地查看发现，整个小区的房屋及公共区域都还在进行大范围大规模的施工，不仅没有电梯，许多建筑的墙体也在重新建设，小区根本没有完成基本建设，达不成使用条件。之后，原告每隔一段时间都到房屋工地查看并拍照存证，这期间被告一直都在对涉诉房产所在小区的进行大范围的施工建设。直至2019年9月初，被告方才通知原告办理交接手续入伙，原告于2019年9月26日办理入伙手续，并与广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司签署了《前期物业服务合同》。根据原、被告《商品房买卖合同》第八条约定，被告至迟交付房屋的时间是2017年6月30日，而实际交付房屋的时间是2019年9月26日，交房时间逾期共计818天。根据《商品房买卖合同》第九条第1款（2）项，被告应自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款（即人民币6579005元）万分之一的违约金，违约金总额应为人民币538162.61元；又根据《预售合同补充协议》第6条，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%，则违约金总额为人民币328950.25元。被告的违约行为已给原告造成了巨大的损失。为维护原告的合法权益，原告特向贵院起诉，请求贵院查明事实，判如所请。被告东圳公司辩称：一、答辩人交付的涉案房产符合合同约定的交付条件。根据答辩人与被答辩人签署的《商品房买卖合同》第八条约定，答辩人应在2017年9月30日前，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的涉案房产交付被答辩人。涉案房产于2015年10月22日符合竣工验收标准，于2015年10月30日通过了竣工备案，取得惠州大亚湾住建局验收备案表，符合合同约定的交付条件。二、答辩人已按期向被答辩人交付涉案房产。涉案房产符合交付条件后，答辩人就备好住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件，电话通知了被答辩人前来办理交付手续。2017年9月13日，答辩人向被答辩人邮寄了《商品房交付（入伙）通知书》，书面通知答辩人在2017年9月30日前办理交付手续，但被答辩人前来涉案房产时以房屋漏水为由办理拒绝交付手续。三、答辩人已经履行一般瑕疵的保修责任。涉案房产按期交付后，房产质量瑕疵纠纷的处理属于保修责任的范畴，双方应履行《住宅质量保证书》等保修约定。对于被答辩人提出的房屋一般瑕疵，答辩人已经根据《合同法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定，以及合同约定进行了保修。并且，答辩人多次书面告知被答辩人尽快办理收楼手续，但被答辩人至今仍拒绝办理。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，审理查明：2017年2月10日，原告崔小嫘与被告东圳公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区75栋101号房，建筑面积388.35平方米，总价6579005元。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定被告应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。关于逾期交房的违约责任，合同第九条和补充协议第6条约定被告逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金额度累计不超过告商品房总价款的5%。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告依约付清了全部房款，原告认为被告存在逾期交房行为，遂诉至本院提出上述诉请。另查明：崔小嫘在收到东圳公司的通知后于2017年7月15日现场签收了《交付通知书》（其中载明崔小嫘须于2017年7月30日前办理交付手续）。被告开发的“龙光城北片区一期（4-16栋、16-60栋、71-82栋、架空层及地下室”项目于2015年10月22日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2015年10月30日取得《竣工验收备案表》。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的广东省商品房买卖合同、刷卡交费凭证（三张）、增值税发票（No.09047966）、兴业银行借据、前期物业服务合同，被告提供的建设工程竣工验收报告、竣工验收备案表等证据在卷证实，足以认定。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告崔小嫘与被告东圳公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。综合诉辩双方的意见，对本案的争议焦点评析如下：关于被告是否存在逾期交房的问题。原、被告在合同中约定于2017年6月30日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。涉案商品房于2015年10月22日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2015年10月30日取得了《竣工验收备案表》，具备了双方合同约定的交付条件。本案中，合同约定的交付截止日是2017年6月30日，由于崔小嫘办理按揭贷款逾期了39日，根据合同补充协议第四条约定，东圳公司可将交付截止日顺延至2017年8月8日。崔小嫘已在收到东圳公司的通知后于2017年7月15日现场签收了《交付通知书》（其中载明崔小嫘须于2017年7月30日前办理交付手续），因此，东圳公司已在2017年7月30日按期将涉案房产交付给崔小嫘。故对被告提出的已通知原告收楼的答辩意见，本院予以采纳，被不构成违。综上所述，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提交证据尚不足以证明其事实主张，其诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告崔小嫘的全部诉讼请求。案件受理费3117.13元，由原告崔小嫘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  曾日华二〇二〇年四月十三日书记员  彭 烨