河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初12603号原告（反诉被告）：高博，男，汉族，1986年11月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：史俊涛，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马牧，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：温丹丹，女，汉族，1985年6月4日出生，住河南省叶县。委托诉讼代理人：刘英安，男，汉族，1984年8月24日出生，住河南省清丰县，系温丹丹丈夫。原告（反诉被告）高博与被告（反诉原告）温丹丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2019年9月7日作出（2019）豫0102民初7073号民事判决。宣判后，原告（反诉被告）高博不服判决，上诉至郑州市中级人民法院。郑州市中级人民法院受理后，于2019年11月19日作出（2019）豫01民终21079号民事裁定书，撤销本院（2019）豫0102民初7073号民事判决，认为原审判决认定事实不清，将此案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高博的委托诉讼代理人史俊涛、被告（反诉原告）温丹丹的委托诉讼代理人刘英安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高博向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行双方于2016年3月20日签订的《房屋买卖合同》，将坐落于郑州市中原区××楼××单元××号的房产[房产证号：豫（2017）郑州市不动产权第00672**，建筑面积90.66㎡]过户至原告名下；2、依法判令被告向原告支付违约金5万元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:为购买上述案涉房产，原告（××）与被告（××）、郑州易房房地产营销策划有限公司于2016年3月20日签订《房屋买卖合同》，约定：（第二条）房产及配套设施总价款为710205元，（第十二条）首付22万元分3期支付，剩余部分为按揭贷款；（第四条）双方应在房产证下发之日起15个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；（第十三条）合同履行中发生争议，可向房产所在地人民法院提起诉讼。如一方违约，自愿支付对方违约金5万元。上述合同签订后，原告严格按照《房屋买卖合同》约定履行付款义务，实际入住房屋并按被告要求按期偿还银行贷款至今。然而，面对郑州市房屋价格大幅上涨所带来的巨大利益诱惑，被告在2017年7月11日取得房产证后拒不配合办理过户手续。为催告被告依约履行合同义务，原告多次与其协商，但被告拒不配合。原告认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，各方应当信守约定并切实履行，被告的行为违反合同约定和诚实信用原则，应当按照协议履行义务。故诉请法院，望判如所请！温丹丹辩称：不认可，要求驳回诉请。一、被答辩人在起诉状中所述与真实情况不符，在本案中，被答辩人和案外人郑州易房房地产营销策划有限公司秦岭路分公司找到答辩人，与答辩人签订了《房屋买卖合同》，在合同履行过程中被答辩人屡次违约且拒不支付剩余应付款项，但被答辩人在其《民事起诉状》中枉顾事实真相，更有意掩盖其单方违约和侵害答辩人权益的种种情形，为澄清本案事实真相，答辩人向法庭介绍以下本案基本事实和相关证据情况：1、2016年03月20日，被答辩人和案外人郑州易房房地产营销策划有限公司秦岭路分公司（下称：易房公司）与答辩人签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0001452，下称：20160320《房屋买卖合同》）（见答辩人证据一），约定：被答辩人向答辩人购买位于中原区五龙口××、××单元××号的房屋（下称：案涉房屋），合同约定总价款为人民币710,205元（该价款系答辩人2013年购买案涉房屋的价格，且该价款低于当时的市场价格），被答辩人应在签署合同后将首付款220,000元分三次支付给答辩人（但被答辩人仅支付了100,000元首付款后便不再支付剩余首付款），总价款中的490,205元由被答辩人通过银行贷款支付给答辩人以及将答辩人2016年03月20日前已支付的银行贷款本金及利息之和70,258元在过户当日由被答辩人支付给答辩人，但截至目前被答辩人应付未付的款项总计690,463元【680,463元（房款）+10,000元（墙砖地砖等材料款）】（以下称：“剩余应付款项”）。上述20160320《房屋买卖合同》签署后，答辩人于2016年03月20日将案涉房屋的钥匙、门禁卡、装修钥匙及房贷卡交付给被答辩人（见答辩人证据二），以及将案涉房屋的《商品房买卖合同》原件、购房发票原件2张、契税发票原件2张、维修基金凭证原件3张、离婚证复印件、离婚协议原件均交给了易房公司（易房公司系被答辩人单方寻找）保管（见答辩人证据三）。答辩人已经按照合同约定履行了房屋交付义务，但被答辩人未履行支付剩余应付款项之义务，并且未经答辩人同意私自将案涉房屋重新装修并入住。2、案涉房屋房产证实际领取的时间：2017年12月初答辩人接到易房公司经理张军的电话，通知答辩人去案涉房屋所在小区物业领取房产证，答辩人接到通知立即安排时间回郑州。2017年12月12日，答辩人、被答辩人、易房公司经理张军三方共同到案涉房屋所在小区物业领取案涉房屋房产证，但案涉房屋房产证领取后，被易房公司经理张军当场收走保管（见答辩人证据四），答辩人并没有看到房产证的内容，更无从知晓房产证上签署的日期。被答辩人故意隐瞒上述事实，企图掩盖其已违约之事实。答辩人纠正一下被答辩人的低级错误：（1）办理过户的期限错误：20160320《房屋买卖合同》第四条约定“在房产证下来45个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户所需相关资料”，而不是被答辩人主张的15个工作日，被答辩人故意缩短期限的目的是想掩盖自己的违约行为。“在房产证下来45个工作日内”过户的期限限制已经不存在，答辩人将在第二部分对其进行详述；（2）对“房产证下来”的时间理解错误：被答辩人是于2017年12月12日与答辩人一起前往案涉房屋所在小区物业领取的房产证，这是客观事实有据可查，而被答辩人企图掩盖事实真相，将自己的违约责任转嫁答辩人。按照正常人的逻辑，应以答辩人实际领取到房产证之日为准，即2017年12月12日为案涉房屋房产证下来之日。3、2017年12月12日，答辩人与被答辩人签订了《补充协议》（下称：20171212《补充协议》）（见答辩人证据五），该补充协议对20160320《房屋买卖合同》的部分内容进行了补充变更，即对案涉房屋剩余应付款项如何支付的问题进行了明确的变更补充。该补充协议第二条约定“因答辩人、被答辩人双方均无银行解押款，故需通过第三方垫资解押银行贷款，垫资解押所产生的费用由被答辩人全部承担”；该补充协议第三条约定“2016年03月20日前答辩人支付的银行贷款本金及利息之和为70,258元，其中70,000元被答辩人通过银行贷款的形式支付给答辩人”；该补充协议第四条约定“被答辩人银行贷款为人民币490,000元。”上述20171212《补充协议》可以证明：（1）案涉房屋的解押款由被答辩人以贷款形式支付给答辩人；（2）案涉房屋解押所产生的费用由被答辩人全部承担；（3）被答辩人将案涉房屋剩余应付款项中的560,000元通过银行贷款方式支付给答辩人。说明一下签订20171212《补充协议》的背景情况：20160320《房屋买卖合同》签订时，案涉房屋系按揭贷款房，且尚未办理房产证，房产证由案涉房屋所在小区开发商统一办理，需房产证下发且解除案涉房屋抵押权后才能办理过户，被答辩人对该情况明确知晓。案涉房屋房产证被领取后（时间及经过见本条第2款内容），被答辩人与答辩人就支付案涉房屋的剩余应付款项问题产生分歧，后经易房公司协调后，被答辩人确认购买的案涉房屋系答辩人按照2013年购买时的原价格向其出售的事实，且确认答辩人已为案涉房屋支付的搜房网购房优惠服务费、房屋契税费、房屋专项维修基金费、按揭贷款手续费、简装费用等共计68,733元未计算在总房款中的事实；被答辩人亦确认答辩人亏本卖房的事实。答辩人与被答辩人经协商一致后，遂于2017年12月12日签署了上述20171212《补充协议》。上述20171212《补充协议》签署后，被答辩人在2017年12月13日至2018年03月20日期间先后三次向三家银行申请贷款以支付剩余应付款项，答辩人每次均积极给予了配合（见答辩人证据六），第一次配合被答辩人去中原银行签字是在2017年12月13日，第二次配合被答辩人去郑州银行签字是在2018年01月29日，第三次配合被答辩人去中原银行签字是在2018年03月20日。但事后答辩人经与易房公司核实，被答辩人先后三次向银行提交的贷款申请，不是以自己的名义而是以第三人牛蔓熙的名义申请贷款以欺骗答辩人，并且以银行未向牛蔓熙批准贷款为由故意拖延支付剩余应付款项及过户的时间。自始至终被答辩人未曾向任何第三方银行提交过贷款申请。4、自2016年03月20日起至2019年05月24日期间，答辩人曾屡次催促被答辩人履行合同义务，但被答辩人均以各种理由拒绝履行。答辩人无奈遂于2019年04月30日再次主动与被答辩人电话沟通约其见面催要房款事宜，被答辩人承诺在2019年05月15日前付清所有剩余款项，并支付到答辩人中国建设银行房贷卡账户（该账户银行卡及密码自2016年03月20日起由被答辩人实际控制，见答辩人证据二）（见答辩人证据七）。但被答辩人毫无契约精神，再一次违约，至今未向答辩人支付过任何款项，被答辩人屡次拒不履行合同义务的行为已构成严重违约。在此情况下，答辩人于2019年05月24日再一次与被答辩人通电话，询问被答辩人对支付案涉房屋剩余应付款项的准备情况，但被答辩人再一次寻找荒诞的理由圆谎，被答辩人这种毫无任何契约精神的无赖行径，已丧失基本的做人原则。5、2019年08月01日，答辩人从中国建设银行查询打印的《中国建设银行个人贷款对账单》《中国建设银行个人活期账户交易明细》（见答辩人证据八）显示：自2018年01月20日至2019年08月01日期间，被答辩人连续17个月逾期支付案涉房屋的按揭贷款，答辩人于2019年08月02日当面严厉指责被答辩人的违约行为，被答辩人承诺后期将按期支付。但根据答辩人于2019年09月23日和2020年01月06日从中国建设银行查询打印的《中国建设银行个人活期账户交易明细》（见答辩人证据八）显示，被答辩人并未信守承诺，而是继续逾期支付按揭贷款，自2018年01月20日至2020年01月06日期间已连续22个月逾期支付，严重损害了答辩人的个人信用。被答辩人肆意践踏他人信用，造成答辩人个人信用无法弥补的严重后果，此行径足以证明被答辩人毫无信用观念、毫无诚信可言，严重违反了20171212《补充协议》的约定，造成了答辩人个人信用的严重逾期，致使答辩人的个人信用在中国建设银行中产生严重的不良后果，以致答辩人在该行中再无资格以获得任何形式的贷款。被答辩人故意违约的行为卑劣之极。二、基于上述第一条有关本案的基本事实及证据，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，理由简述如下：1、案涉房屋目前尚未解押、被答辩人亦未按照合同约定履行支付案涉房屋剩余应付款项的先行义务，至今未达到过户的先决条件，故被答辩人的诉讼请求不成立。根据本答辩意见上述第一条所述事实，20171212《补充协议》对20160320《房屋买卖合同》中约定的剩余应付款项的支付问题进行了明确的变更，20171212《补充协议》明确约定由被答辩人将案涉房屋的解押款（房款）以贷款形式先行支付给答辩人。办理案涉房屋过户的前提在于：被答辩人需将剩余应付款项支付给答辩人，并由被答辩人负责解押案涉房屋后，再由答辩人向抵押权人（中国建设银行）申请注销抵押登记，最后才能正常办理过户手续。被答辩人应当负有按照20171212《补充协议》的约定支付剩余应付款项的义务，但被答辩人经答辩人屡次催告后拒不支付剩余应付款项，导致答辩人不能为其办理过户手续。20171212《补充协议》约定由被答辩人通过银行贷款的方式向答辩人支付应付款项且仅是一种付款的方式，被答辩人若有履约能力且想履行合同义务，则完全可以用支付现金的方式完成支付义务。但被答辩人至今并未按照补充协议约定的方式履行支付义务，亦未以任何其他方式支付过任何款项，在答辩人屡次催促后仍拒绝履行，其应承担现实违约责任。被答辩人在自己已构成根本违约的情况下，置己方之违约事实而不顾，而向贵院主张答辩人违约，并让答辩人为其办理过户，其主张缺乏事实及法律依据。2、被答辩人起诉状中陈述的事实与理由与真实情况不符，且缺乏事实及法律依据。（1）在答辩人与被答辩人签署20160320《房屋买卖合同》时，被答辩人既已明确知晓案涉房屋系抵押房产，按照二手房房屋买卖的交易习惯，房屋过户的条件需房屋为无抵押权的房产才能向房屋管理部门申请过户手续。故，根据交易习惯及本案客观事实，答辩人认为，20160320《房屋买卖合同》第四条约定“在房产证下来45个工作日内”的内容，应理解为“在房产证下来且案涉房屋完成解押后之日起45个工作日内”。根据20171212《补充协议》的约定，被答辩人应先行将剩余应付款项支付给答辩人，再由答辩人向抵押权人申请办理注销抵押登记后方可满足过户的条件。但事实上被答辩人至今未按照约定向第三方银行申请贷款，亦屡次拒绝履行支付房款之先行义务，故因其自身的违约行为而造成过户的时间被无限延长。被答辩人在自身已构成严重违约的情况下，竟以答辩人超过约定期限未为其办理过户手续为由起诉答辩人，被答辩人恶人先告状、推卸责任的行为可笑至极，被答辩人故意枉顾本案事实真相，企图故意掩盖其单方违约和侵害答辩人权益的行为，并通过隐瞒事实真相恶意诉讼，欺骗法院以达到攫取不法利益之目的。（2）答辩人与被答辩人之间的房屋买卖长达3年10个月之久，若答辩人不想将案涉房屋出售给被答辩人，则答辩人在领取案涉房屋房产证时，就不会与被答辩人、易房公司一起领取房产证，答辩人大可单独领取或者补办房产证后将房屋高价出卖给他人；若答辩人不想将案涉房屋出售给被答辩人，在答辩人知道被答辩人没有履约能力时更不会与其签订补充协议，况且，在2016年和2017年郑州房价确实大幅上涨，接近两年的时间里上涨接近一倍，特别是在今年年初开始，郑州二手房价格进入小幅回调，在大幅上涨的时候答辩人没有解除合同，反而是与被答辩人签了补充协议，在房价回调（下降）的时候提出解除，答辩人绝非是为了追究不当利益，而是实在无法继续忍受被答辩人多年、多次出尔反尔、反复无常；另外，答辩人长期在北京工作，每一次回郑州都要耗费大量人力、财力，若答辩人不想将案涉房屋出售给被答辩人，答辩人亦不会从北京三番五次回郑州催促被答辩人履行合同。答辩人之所以屡次催促被答辩人，就是还希望被答辩人能继续履行合同，也曾多次对被答辩人说过，如果被答辩人再不履行合同义务，就解除房屋买卖合同，但被答辩人满不在乎，肆意践踏答辩人的信任，其已丧失基本的做人原则。被答辩人的这种逻辑完全是推脱责任，在自身已构成先行违约的情况下，置己方之违约事实而不顾，竟以答辩人面对郑州市房屋价格大幅上涨所带来的巨大利益诱惑拒绝配合办理过户手续的理由提起诉讼，并借此掩盖己方已严重违约的事实。由此可见被答辩人的逻辑混乱、起诉的理由缺乏事实及法律依据。3、被答辩人故意逾期支付案涉房屋按揭贷款，严重损害答辩人的合法权益，应向答辩人承担违约责任。自2018年01月20日至2020年01月06日期间，被答辩人连续22个月逾期支付案涉房屋的按揭贷款，严重违反了20171212《补充协议》的约定，造成了答辩人个人信用的严重逾期，被答辩人故意无视他人个人信用，致使答辩人的个人信用在中国建设银行中产生严重的不良后果，以致答辩人在该行中再无资格以获得任何形式的贷款。其行为足以证明被答辩人毫无信用观念、毫无诚信可言，其行为卑劣之极。综上所述，被答辩人的起诉没有事实和法律依据，其应承担违约责任并向答辩人支付违约金。为维护答辩人的合法权益不受侵犯，请贵院依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。温丹丹向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付房款610205元及利息69271.26元（利息以610205元为基数，暂计至2020年01月06日，应计算至反诉被告实际给付之日）；2、判令反诉被告向反诉原告支付70258元（2016年03月20日前反诉原告已支付的银行贷款本金及利息之和）及利息6912.23元（以70258元为基数，暂计至2020年01月06日，应计算至反诉被告实际给付之日）；3、判令反诉被告向反诉原告支付墙砖地砖等材料款10000元及利息1806.3元（利息以1万元为基数，暂计至2020年01月06日，应计算至反诉被告实际给付之日）；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000元；5、本案诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：2016年03月20日，反诉原告与反诉被告和案外人郑州易房房地产营销策划有限公司秦岭路分公司签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0001452，下称：20160320《房屋买卖合同》）（见反诉原告证据一）；2017年12月12日，反诉原告与反诉被告签订了《补充协议》（下称：20171212《补充协议》）（见反诉原告证据二）。根据20160320《房屋买卖合同》和20171212《补充协议》约定：反诉被告应向反诉原告支付710,205元的房款和70,258元反诉原告2016年04月20日前已支付的银行贷款本金及利息，如一方违约自愿支付对方违约金50,000元及损失。反诉原告于2016年03月20日将案涉房屋钥匙、门禁卡、装修钥匙及房贷卡交付给反诉被告（见反诉原告证据三），反诉原告已经按照合同约定履行了房屋交付义务，但反诉被告仅向反诉原告支付100,000元后,拒绝支付剩余所有应付款项（包括墙砖地砖等材料款10,000元）。2016年03月20日至2019年05月24日期间，反诉原告曾屡次催促反诉被告履行合同义务，但反诉被告均以各种理由拒绝履行。反诉原告无奈遂于2019年04月30日再次主动与反诉被告电话沟通约其见面催要房款事宜，反诉被告承诺在2019年05月15日前付清所有剩余款项，并支付到反诉原告中国建设银行房贷卡账户（该账户银行卡及密码自2016年03月20日起由反诉被告实际控制，见反诉原告证据三），（见反诉原告证据四）。但反诉被告毫无契约精神，再一次违约，至今再未向反诉原告支付过任何款项，反诉被告屡次拒不履行合同义务的行为已构成严重违约。2019年08月01日，反诉原告从中国建设银行查询打印的《中国建设银行个人贷款对账单》《中国建设银行个人活期账户交易明细》（见反诉原告证据五）显示：自2018年01月20日至2019年08月01日期间，反诉被告连续17个月逾期支付案涉房屋的按揭贷款，反诉原告于2019年08月02日当面严厉指责反诉被告的违约行为，反诉被告承诺后期将按期支付。但根据反诉原告于2019年09月23日和2020年01月06日从中国建设银行查询打印的《中国建设银行个人活期账户交易明细》（见反诉原告证据五）显示，反诉被告并未信守承诺，而是继续逾期支付按揭贷款，自2018年01月20日至2020年01月06日期间已连续22个月逾期支付，严重损害了反诉原告的个人信用。反诉被告肆意践踏他人信用，造成反诉原告个人信用无法弥补的严重后果，此行径足以证明反诉被告毫无信用观念、毫无诚信可言，严重违反了20171212《补充协议》的约定，造成了反诉原告个人信用的严重逾期，致使反诉原告的个人信用在中国建设银行中产生严重的不良后果，以致反诉原告在该行中再无资格以获得任何形式的贷款。反诉被告故意违约的行为卑劣之极。综上所述，反诉被告拒不履行合同义务、故意逾期支付案涉房屋按揭贷款的行为已构成严重违约，其反而恶人先告状、倒打一耙、推卸责任，企图滥用诉权通过恶意诉讼以达到侵占反诉原告合法所有的房产之目的。反诉原告为维护自身的合法权益不受侵犯，特提起反诉，请求法院依法判决驳回反诉被告的全部诉讼请求，判决支持反诉原告的请求。高博针对反诉辩称：针对温丹丹当庭变更的反诉请求不要求举证期，不要求答辩期，同意继续开庭。一、反诉请求第一项不成立，高博应向温丹丹支付的剩余房款应以银行系统显示的贷款余额为准，且鉴于温丹丹存在违约行为，高博不存在支付利息的问题；二、依据房屋买卖合同第12条之规定，2016年3月20日之前，温丹丹已支付的银行贷款本息70258元的支付节点是在温丹丹将房屋过户给高博当日，高博支付给温丹丹的，且不存在利息问题；三、依据2016年3月20日温丹丹向高博出具的收据显示，温丹丹已收到高博支付的墙砖、地砖、过门石、地脚线等材料款1万元，改水电的工钱材料款也已结清，故该第三项反诉请求不成立；四、高博已按照《房屋买卖合同》和《补充协议》的约定履行完毕付款等义务，不存在逾期付款的违约情形，无需支付违约金。五、温丹丹未按《补充协议》约定寻找第三方垫资解押款，阻止《房屋买卖合同》约定的过户条件的成就，已构成违约，应承担违约责任。六、温丹丹在其亲属唆使下为买方高博单方设定付款义务和付款期限的行为，对高博不具有法律约束力。温丹丹不符合合同法第九十三条和第九十四条规定的条件，不发生解除《房屋买卖合同》的法律效力，其应当继续履行合同，而不应该看到房屋价格大幅上涨带来的巨大利益诱惑，违反诚实信用原则，要求高博返还房屋、赔偿损失和恢复原状。综上，温丹丹的反诉请求无事实和法律依据，真实目的在于混淆事实，拖延诉讼进程，最终达到将房屋另售并获取高额差价的非法目的，请求驳回其反诉请求。补充部分不属实，温丹丹从建行调取的个人贷款对账单，不仅无法证明2018年3月21日至2019年4月21日期间，高博连续14个月逾期偿还涉案房屋按揭贷款的事实，恰证实了原告自2016年3月20日购房合同签订至今一直按期偿还银行贷款的事实，事实上，如果存在逾期，银行将对逾期还款人加收罚息，但该对账单明确显示罚息为0，高博不违反2017年12月12日补充协议的约定，被告增加的反诉事实与理由再次表明了其违反诚信原则，意图通过收回房屋谋取不法利益的目的。根据当事人陈述及举证质证意见，本院认定如下法律事实：1、2016年3月20日，高博作为买方（乙方）、温丹丹作为卖方（甲方）、案外人郑州易房房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），签订合同编号为0001452的《房屋买卖合同》。该合同主要约定，高博自愿购买温丹丹位于郑州市中原区××、××西××单元××号的房产，房产及其配套设施总价款为710205元；首付款22万元分3次向温丹丹支付，第一次，2016年3月20日支付10万元，第二次，2016年3月31日前支付6万元，第三次，2016年5月29日前支付6万元；2016年3月20日前温丹丹支付的银行贷款本金及利息之和在过户当日，高博支付给温丹丹本人；房屋价款的付款方式为按揭贷款，高博、温丹丹签订本合同后，应共同到按揭贷款银行办理相关按揭贷款手续，高博按合同申请贷款的比例，向温丹丹支付首期房款，其余房款用银行贷款支付，购房定金冲抵首期房款的同时转为物业交割保证金；如温丹丹所售房产已抵押，温丹丹应向高博、郑州易房房地产营销策划有限公司如实说明，高博若愿意购买，高博、温丹丹应明确由高博、温丹丹负责解押；温丹丹应在2016年3月20日向乙方交付房产；高博、温丹丹双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定缴纳有关税费，温丹丹负担费用的0%，高博负担费用的100%；如一方违约按合同法中违约责任赔偿对方违约金；如一方违约自愿支付对方违约金5万元及损失；双方应在房产证下发后45个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；合同履行中发生争议，可向房产所在地人民法院提起诉讼。2、2016年3月20日，温丹丹出具收据二份，其中一份显示“今收到高博购买中原区五龙口路南、董寨路西4-A8幢2单元31层3106号房产，购房首付款现金人民币壹拾万圆元整（人民币100000）；另一份显示“今收到墙砖、地砖、过门石、地角线等材料款壹万圆整（人民币10000）改水电的工钱、料钱已付清”。2016年5月30日，温丹丹向高博出具收据一份，显示“今收到高博房款陆万圆整（60000元），首付款贰拾贰万圆已经结清，分期另算，2016年3月20日前首付和利息另算（以银行真实扣走为准）”。2016年3月20日，温丹丹向高博交付涉案房屋。3、诉讼中，高博主张在2016年5月30日之前已向温丹丹支付220000元首付款，温丹丹认可仅收到100000元首付款。高博向法院提交2016年5月30日《收据》、交易日为2016年3月31日及2016年5月30日的交易金额均为60000元的招商银行信用卡对账单、显示日期为2016年5月30日的照片打印件，主张照片中的女性为温丹丹，温丹丹提供POS机。温丹丹对2016年5月30日《收据》的真实性没有异议，但称没有收到该收据上显示的120000元，并称“原告第一次支付的时候，除了支付10万元之外，另外1万元没有钱，说先打好条，第二天打卡里边，之后没收到，在第三次收条的时候，原告说不打个总条，第二次和第三次首付款就不给，被告还是相信原告，毕竟签订了合同，房屋登记在本人名下，如对方不支付剩余的首付款，在过户的时候也会一并给，所以被告打消了原告不给的顾虑，但第三张条打完后，原告说过两天给，过两天一起把12万元的首付打到银行贷款卡里边，之后就没收到。”除陈述之外，温丹丹未提交其他证据证明其仅收到高博支付首付款100000元。4、2017年12月12日，高博作为乙方、温丹丹作为甲方，签订《补充协议》一份，协议主要约定：2016年3月20日至2017年12月12日的月供高博已负责按月还款，同时至还清贷款解押前的月供由高博继续按月还款；因高博、温丹丹均无银行解押款，故需通过第三方垫资解押银行贷款，垫资解押所产生的费用由高博全部承担；2016年3月20日前温丹丹支付的银行贷款本金及利息之和为70258元，其中70000元高博通过银行贷款的形式支付给温丹丹；高博银行贷款为490000元；此房过户到高博指定牛蔓熙名下。5、高博与温丹丹均认可如高博向温丹丹支付房款，解押款应由温丹丹支付。涉案房屋于2017年7月11日设立抵押，抵押权利人为中国建设银行股份有限公司河南省分行，抵押金额为490000元。2017年7月11日，涉案房屋办理了房屋所有权登记。6、2016年5月，高博向温丹丹转账两次，一次2900元、一次3000元；2016年6月至2018年2月，高博每月向温丹丹转账3000元；2018年3月，高博向温丹丹转账2800元；2018年4月至2018年5月，高博每月向温丹丹转账2900元；2018年6月，高博向温丹丹转账3000元；2018年7月，高博向温丹丹转账2900元；2018年8月，高博向温丹丹转账3000元；2018年9月，高博向温丹丹转账2600元；2018年11月，高博向温丹丹转账两次，每次3000元；2018年12月至2019年10月，高博每月向温丹丹转账3000元；2019年11月，高博向温丹丹转账2800元；2019年12月至2020年2月，高博每月向温丹丹转账3000元；2020年3月，高博向温丹丹转账2800元；2020年4月，高博向温丹丹转账3000元。2016年3月20日，涉案房屋银行贷款的本金余额为478962.80元，2020年4月21日，涉案房屋银行贷款的本金余额为445025.72元。截止2020年4月21日，高博2016年3月20日之后向温丹丹支付的房屋月供中，共有33937.08元（478962.80元-445025.72元）本金。7、诉讼中，高博称会继续向温丹丹支付涉案房屋的月供，直至房屋过户至高博名下。高博表示愿意一次性向温丹丹支付剩余其应向温丹丹支付的全部款项，并提交其名下借记卡账户历史明细清单，证明其有能力支付解押款。高博称如温丹丹逾期不履行解押义务，高博愿意代温丹丹向温丹丹购买涉案房屋的抵押权人清偿债务，以消灭抵押权。8、2013年11月16日，温丹丹作为××，郑州开元房地产有限公司作为××，签订《商品房买卖合同》，约定温丹丹购买郑州开元房地产有限公司开发的位于中原区五龙口××、××西××单元××房屋××套，房屋总价款为710205元，付款方式为现金支付220205元，剩余49万元贷款支付。2014年3月18日，温丹丹作为借款人、中国建设银行股份有限公司河南省分行作为贷款人，签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定温丹丹借款本金为490000元，用于购买郑州开元房地产有限公司开发的中原区五龙口路南、董寨路西4-A8号楼2单元31层3106号房屋，还（扣）款时间为每期期末日（每月月末日）之前10天，温丹丹采用委托扣款方式还款，温丹丹指定委托扣款账户为其名下、开户行为中国建设银行股份有限公司郑州金水支行的账号位62×××84的银行卡。2014年5月13日，中国建设银行股份有限公司河南省分行放款490000元。温丹丹与高博签订房屋买卖合同时，中国建设银行股份有限公司河南省分行的最近的一笔扣款发生在2016年2月27日，扣款后，本金余额为478962.80元。2020年4月21日，中国建设银行股份有限公司河南省分行扣款后，本金余额为445025.72元。本院认为，高博、温丹丹签订的房屋买卖合同、补充协议（除“此房过户到乙方指定的牛蔓熙名下”的内容不符合规定外），是双方的真实意思，是在平等自愿的基础上形成的，没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，符合法律规定，合法有效，原、被告均应依法依约，从实现合同目的角度诚信履行、全面履行。根据原、被告的质辩意见，本院归纳原、被告争议焦点如下：1、高博是否付清首付款22万元。温丹丹认为高博仅支付首付款10万元。高博提交的招商银行信用卡对账单的交易金额、日期，与2016年3月20日《房屋买卖合同》中约定的第二次、第三次支付首付款的金额一致、时间一致或接近，且2016年5月30日《收据》显示“首付款贰拾贰万圆已经结清”，因此高博举证证明力明显强于温丹丹单一陈述举证的证明力，温丹丹应承担举证不力的法律后果。由于温丹丹作为完全民事行为能力人，应能清楚明确了解到收据的法律性质以及出具收据行为所产生的后果，故温丹丹应对自己签字确认的《收据》承担法律责任，高博现持有温丹丹签字确认的《收据》，高博的证据效力强于温丹丹的辩解；如高博没有支付12万元，则温丹丹根据常理应在此后形成的《补充协议》中对此款项予以约定，但此后温丹丹对12万元均没有向高博提出异议主张，因此本院认定高博已付清首付款22万元。2、关于高博是否向温丹丹支付材料款10000元的争议。高博主张合同签订当天，支付材料款10000元，并提交2016年3月20日《收据》，温丹丹主张先打收据，之后并没有收到该10000元，除陈述之外，未提交其他证据。温丹丹作为完全民事行为能力人，应能清楚明确了解收据的法律性质以及出具收据行为产生的后果，故被告温丹丹应对自己签字确认的《收据》承担法律责任，故本院认定高博已向温丹丹支付材料款10000元。3、关于2016年3月20日之前温丹丹支付的银行贷款本金及利息之和，高博应何时向温丹丹支付的争议。高博与温丹丹签订的房屋买卖合同中约定“2016年3月20日前温丹丹支付的银行贷款本金及利息之和在过户当日，高博支付给温丹丹本人”，在补充协议中约定“2016年3月20日前温丹丹支付的银行贷款本金及利息之和为70258元，其中70000元高博通过银行贷款的形式支付给温丹丹”。高博认为该笔款项应在过户当日支付，补充协议并未变更该款项的支付节点，仅是明确了款项金额和支付方式。温丹丹认为补充协议已经对70258元的支付方式进行了变更，应在补充协议签订的当日2017年12月12日支付。本院认为，补充协议中关于该笔款项的约定，明确了2016年3月20日之前温丹丹支付的银行贷款本金及利息之和的金额，并未对房屋买卖合同中约定的该笔款项的支付时间进行变更，故本院认定2016年3月20日之前温丹丹支付的银行贷款本金及利息之和70258元，高博应在涉案房屋过户至高博名下当日向温丹丹支付。4、关于高博、温丹丹是否应向对方支付违约金的争议。诉讼中，高博、温丹丹均指出对方构成违约，高博称温丹丹的违约行为如下：“第一种违约行为：温丹丹没有按口头约定将涉案房屋进行解押，解押款应该由温丹丹支付；第二种违约行为：后因温丹丹称没有钱解押，高博与温丹丹签订补充协议，向第三方找钱支付解押款，但温丹丹不配合。第一种没有书面证据提交，第二种违约行为，补充协议即是证据，且至今涉案房屋未解押”。温丹丹称高博的违约行为如下：“第一种违约行为：没有按时支付首付款中的后两种12万元及材料款1万元，证据是温丹丹提供的银行流水里面未收到高博支付的该13万元款项；第二种违约行为：没有按照合同和补充协议的约定支付剩余房款49万元和70258元的银行贷款本金及利息，证据是温丹丹提供的银行流水里面未收到高博支付的该49万元及70258元款项；第三种违约行为：原告没有按照合同及补充协议约定按时支付案涉房屋按揭贷款，证据是建设银行活期存款交易明细及对账单”。经查原、被告在合同和补充协议中均约定了办理按揭贷款的内容，但没有明确约定由哪一方负有办理解押贷款的义务以及办理的期限。从签订合同过程来看，对涉案房屋存在抵押贷款的情形和原告除首付款外没有能力直接支付剩余房款的情形，原、被告是明知的，也就是说原被告已经预见到上述合同具有解押难度大和长期不易解决的风险，因此原被告以房屋长期没有解押为由主张对方违约，均没有事实依据和正当理由。高博以温丹丹未对涉案房屋进行解押或仅有陈述举证的不配合进行解押为由主张温丹丹违约，并主张温丹丹支付违约金50000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。高博已向温丹丹支付220000元房款及10000元材料款；高博与温丹丹在房屋买卖合同和补充协议中约定2016年3月20日之前温丹丹支付的银行贷款本金及利息之和70258元在过户当日高博支付给温丹丹本人，涉案房屋目前仍登记在温丹丹名下，根据双方约定，该70258元的支付条件尚未满足；高博与温丹丹在房屋买卖合同和补充协议中未约定高博除220000元首付款及上述70258元之外的房款的支付期限；高博提交其支付宝交易记录，能证明自2016年3月20日至今，高博每月向温丹丹转账2600元至3000元不等的月供；因此，温丹丹称高博存在上述违约情形，并主张高博支付违约金50000元，亦无事实及法律依据，本院不予支持。5、关于高博应向温丹丹支付款项总额的问题。诉讼中，高博称其应向温丹丹支付的款项为“22万元首付、2016年3月20日之前的月供70258元、截至涉案房屋贷款结清之日温丹丹银行贷款余额（因温丹丹已经向银行偿还月供，目前银行贷款余额必然少于温丹丹向银行借款时的49万元），同时承担2016年3月20日之后至房屋过户到高博名下期间的月供”，温丹丹称高博应向其支付的款项为“房屋买卖合同中约定房屋总价款710205元、2016年3月20日之前的月供70258元、2016年3月20日之后至房屋过户到高博名下期间的月供”。经查，首先，《房屋买卖合同》中约定的总房款为710205元，温丹丹出具收据认可高博已付首付款22万元，剩余房款应为490205元；其次，高博、温丹丹在补充协议中约定了由高博两笔款项进行银行贷款，一笔为70258元，一笔为49万元。结合上述事实来看，由于补充协议具有对房屋买卖合同进行补充补正或重新约定的性质，故高博还应向温丹丹支付560463元（包括70258元）。6、关于2016年3月20日之后，高博向温丹丹支付的房屋月供是否应从房屋总价款中扣除的争议。庭审中，高博称自2016年3月20日至2019年12月，共偿还134100元本金及利息，应当扣除高博已偿还银行按揭贷款的部分，即134100元；温丹丹称“不应该从49万元中扣除，如果扣除的话相当于被告按照扣除的时间节点买卖房，现在房价上涨，那原告会支付房屋上涨的价款吗”。本案中，高博、温丹丹签订的2017年12月12日补充协议具有对房屋买卖合同进行补充补正或重新约定的性质，该补充协议中对2016年3月20日至2017年12月12日哪方负责还款进行了确认，同时对解押前的月供哪方负担进行了约定。该补充协议的约定并非完全详实、具体，对2016年3月20日至涉案房屋银行贷款结清之日高博向温丹丹支付的房屋月供是否应从房屋总价款中扣除的问题并未明确约定，亦因此，双方对此产生争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，如高博承担2016年3月20日至涉案房屋银行贷款结清之日的月供，同时继续承担向温丹丹支付剩余房屋价款490205元的义务，显然不是签订合同时高博的意思，且不符合交易习惯。温丹丹在2016年3月20日已向高博交付房屋，在高博主张剩余应支付房款为涉案房屋贷款结清之日温丹丹银行贷款余额的前提下、高博自述仍会承担涉案房屋的月供至涉案房屋银行贷款结清之日，结合双方签订房屋买卖合同及补充协议的真实意思，本院认为，2016年3月20日至涉案房屋银行贷款结清之日高博承担的涉案房屋月供中的银行贷款本金部分，应从高博应向温丹丹支付剩余房款490205（不包括70258元）元中扣除。即33937.08元应从490205（不包括70258元）元中扣除，截止2020年4月21日，高博应向温丹丹支付的剩余房款为456267.92元，如高博继续承担自2020年4月21日至涉案房屋银行贷款结清之日的月供，其中所支付月供中的本金部分，应从456267.92元中予以扣除。本院认为，高博关于要求温丹丹履行双方于2016年3月20日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。高博关于要求将坐落于郑州市中原区××楼××单元××号的房产过户至其名下的诉讼请求，在高博自愿且有能力一次性支付剩余房款的情况下，温丹丹就本案涉案房屋解押之后，本案涉案房屋即具备过户条件，故该项诉讼求，合法有据，本院予以支持。因高博非温丹丹购买涉案房屋产生的借款合同法律关系的主体，温丹丹系清偿按揭贷款并解除银行抵押权手续的义务人，如温丹丹逾期不履行，必然影响高博相关权利的实现，根据涤除权的构成要件，若温丹丹未在本判决限定的期间履行该项义务，高博则可行使涤除权，代温丹丹向中国建设银行股份有限公司郑州河南省分行清偿债务，消灭抵押权，高博代为清偿的款项可以冲抵高博应向温丹丹支付款项。关于高博主张温丹丹向其支付违约金50000元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于温丹丹主张高博支付房款610205元及利息69271.26元的反诉请求，截止2020年4月21日，高博应向温丹丹支付的剩余房款为456267.92元（不包括70258元）。如高博继续承担自2020年4月21日至涉案房屋银行贷款结清之日的月供，其中所支付月供中的本金部分，应从456267.92元中予以扣除，故高博应支付温丹丹房款456267.92元（不包括70258元），温丹丹主张的过高部分，无事实和法律依据，本院不予支持。温丹丹主张该款项利息的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于温丹丹主张高博支付70258元（2016年3月20日前温丹丹已支付的银行贷款本金及利息之和）反诉请求，本院认定2016年3月20日之前温丹丹支付的银行贷款本金及利息之和70258元，高博应在涉案房屋过户至高博名下当日向温丹丹支付，故对温丹丹该项诉讼请求，予以支持。温丹丹主张高博向其支付该款项利息6912.23元的反诉请求，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。关于温丹丹主张高博支付墙砖地砖等材料款10000元及利息1806.3元的反诉请求，因高博已向温丹丹支付该10000元，故本院不予支持。关于温丹丹主张高博向其支付违约金50000元的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高博、被告（反诉原告）温丹丹继续履行双方于2016年3月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）温丹丹自本判决生效之日起十日内办理位于中原区董寨路38号8号楼2单元31层3××2号房屋的银行抵押权解押手续，解押款由温丹丹负责支付，温丹丹于解押后五日内协助原告（反诉被告）高博将该房屋所有权变更登记至原告（反诉被告）高博名下；三、原告高博（反诉被告）自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）温丹丹支付剩余房款456267.92元[2020年4月21日之后，如原告（反诉被告）高博继续承担被告（反诉原告）温丹丹作为借款人的涉案房屋月供，其中归还贷款人本金部分，应从该456267.92元中扣除]；四、原告（反诉被告）高博于房屋所有权变更登记至高博名下当日向被告（反诉原告）温丹丹支付2016年3月20日之前被告（反诉原告）温丹丹支付的银行贷款本金及利息之和70258元；五、驳回原告（反诉被告）高博的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）温丹丹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11402元，反诉案件受理费5992元，保全费4071元，共计21465元，由原告（反诉被告）高博负担4605元，被告（反诉原告）温丹丹负担16860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  张宏宇审判员  李晓玲审判员  陈 红二〇二〇年五月二十七日书记员  仝新果