福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初1114号 原告：杜景铭，男，1967年7月10日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：张新周、张欣，福建津都律师事务所执业律师。 被告：邹子明，男，1961年9月23日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：龙岩市永丰典当有限责任公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道天平路**（星辉花园）****，统一社会信用代码91350800595961395N。 法定代表人：林文，董事长。 委托诉讼代理人：吴烈豪，福建力涵律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：童璐，福建力涵律师事务所实习律师。 被告：史齐宁，男，1953年11月30日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：张红明，男，1967年1月3日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：陈笑琼，女，1964年11月10日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：倪健民，男，1959年11月9日出生，汉族，农商行退休员工，住福建省龙岩市新罗区。 被告：黄文福，男，1985年12月26日出生，汉族，居民，住福建省连城县。 被告：徐良义，男，1987年9月16日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市。 被告：陈瑛，女，1963年4月8日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：温斌，男，1969年3月24日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告:陈红宇，男，1971年1月6日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：邹学伟，男，1984年1月14日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：邹学溢，男，1986年7月21日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：张漫华，女，1965年3月14日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原告杜景铭与被告邹子明、龙岩市永丰典当有限责任公司（以下简称永丰典当公司）、史齐宁、张红明、陈笑琼、倪健民、黄文福、徐良义、陈瑛、温斌、陈红宇、邹学伟、邹学溢、张漫华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月16日作出（2017）闽0802民初7690号民事判决，杜景铭不服判决向龙岩市中级人民法院提起上诉，龙岩市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）闽08民终1470号民事裁定，撤销（2017）闽0802民初7690号民事判决，发回本院重审。本院于2019年5月9日作出（2018）闽0802民初9454号民事判决，永丰典当公司不服判决向龙岩市中级人民法院提起上诉，龙岩市中级人民法院于2019年12月4日作出（2019）闽08民终1422号民事裁定，撤销（2018）闽0802民初9454号民事判决，发回本院重审。本案于2020年1月19日立案后，依法追加陈瑛、陈红宇、温斌、张漫华、邹学溢、邹学伟为本案被告参加诉讼，并另行组成合议庭于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告杜景铭及其委托诉讼代理人张新周，被告永丰典当公司的委托诉讼代理人吴烈豪、童璐，被告邹子明、张漫华、邹学溢到庭参加诉讼。陈笑琼、倪健民、黄文福、徐良义、陈瑛、史齐宁、张红明、陈红宇、温斌、邹学伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜景铭向本院提出诉讼请求：1.判决终止（2016）闽0802执1331号执行裁定；2.判决解除对龙岩市新罗区登高西路安置小区E幢1609室安置房的查封；3.判决确认位于龙岩市新罗区安置房属于杜景铭所有。事实与理由：杜景铭与邹子明经人介绍认识。2009年3月6日，杜景铭与邹子明及儿子邹学伟、邹学溢（合称为邹子明一方）签订了《房地产转让合同》。约定邹子明一方将其拆迁补偿取得的坐落于龙岩市新罗区登高西路安置小区E幢1609室房屋（面积：132.38平方米）转让给杜景铭，总价款为473920元，杜景铭应于合同签订之日支付购房款450220元，待邹子明实际取得该套房屋所有权证及土地使用权证之日，再支付剩余购房款（当时约定二证齐全再支付剩余购房款）。当日，杜景铭根据合同约定支付了购房款450220元，邹子明出具了《收条》一份。2018年5月7日支付尾款24094.2元。2010年3月6日，邹子明将该讼争房屋交付给杜景铭。杜景铭花费数十万元进行装修并于2010年11月入住。之后，杜景铭曾多次要求邹子明办理该房屋的过户手续，但因土地使用权证尚未办理无法办理过户手续而拖延。2013年9月，邹子明领取讼争房屋的房屋所有权证，但未告知杜景铭。2013年10月17日，邹子明将讼争房屋抵押给永丰典当公司并办理抵押登记。杜景铭对房屋办证、抵押都不知情。 2014年8月25日，新罗区人民法院依据（2014）龙新执字第3423-1号执行裁定书查封讼争房屋。2016年5月11日，贵院依据（2016）闽0802执1331号执行裁定书再次查封讼争房屋。2017年，杜景铭向新罗区人民法院提出案外人执行异议申请，新罗区人民法院作出（2017）闽0802执异62号执行裁定书，裁定驳回杜景铭提出的执行异议。 根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，杜景铭与邹子明一方签订的《房地产转让合同》是在2009年3月6日，并根据合同约定支付95%的购房款450220元。而新罗区人民法院第一次查封是2014年，即讼争房屋在被新罗区人民法院查封之前，杜景铭就已经支付95%购房款并已实际入住。2018年5月7日杜景铭已经向邹子明付清剩余尾款24094.2元。在龙岩市中级人民法院审理时，杜景铭表示如果法院要求其支付剩余5%的购房款到法院交付执行，其也同意再支付一次，但法院至今未要求杜景铭支付该款。另根据《房地产转让合同》第四条第二款约定，剩余5%购房款待房屋所有权证及土地使用权证过户登记在杜景铭名下时再向被告邹子明付清。虽然，邹子明已办理并领取房屋所有权证，但尚未办理土地使用权证，此时还不具备办理房屋过户登记手续的条件，杜景铭无法就本案讼争房屋办理过户登记手续，故杜景铭对讼争房屋未办理过户手续不存在过错，且贵院未要求杜景铭支付剩余的5%购房款。综上，邹子明的行为损害杜景铭的合法权益，为此诉至法院请求法院支持杜景铭的诉讼请求。 永丰典当公司辩称，一、杜景铭提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件。 根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四个条件应当同时满足，缺一不可，但根据本案事实，可以认定杜景铭不符合第（三）（四）项条件。1.从本案情形来看，杜景铭是将剩余5%的购房款直接交付给邹子明，由邹子明占有侵吞，而不是“按照人民法院的要求交付执行”，不符合第（三）项的要求。2.杜景铭对未办理过户登记存在明显过错。（1）从本案的相关时间节点来看，杜景铭对于房屋是否过户登记持一种放任、无所谓、不关心甚至漠视的态度，所以他从2009年3月与邹子明签订房屋买卖合同以后一直没有要求过户。2013年4月1日讼争房屋的房产证办下来后，并未马上抵押给永丰典当公司，到2013年10月17日办理抵押登记间隔了半年多的时间，但在此期间没有证据证明杜景铭曾要求邹子明办理过户手续。直到2015年6月，永丰典当公司的工作人员到现场提出该房屋已经抵押了，杜景铭才急急忙忙向法院起诉要求确认其与邹子明的房屋买卖合同有效，但这次起诉仍未主张办理过户登记。也就是说，在办证下来之后的两年多时间，杜景铭都没有及时行使要求邹子明办理过户登记的合同权利。如果不是因为得知房屋被抵押，杜景铭可能会继续无限期的放任不过户的事实状态，其怠于行使权利和漠视办证的态度是显而易见的。（2）龙岩中院在二审庭审已调查查明，该小区业主的房产证是统一办理的，当时在小区内张贴了告知全体业主的公告，杜景铭及其家属（女儿杜屹婷）居住在该小区，应当知道小区统一办证的情况，但其没有要求邹子明办理过户登记。由此可见，杜景铭对未办理过户登记存在主观过错，不符合第（四）项的条件。 二、杜景铭的身份不属于“商品房消费者”，其不能对抗永丰典当公司的抵押权。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日）规定：“126.[商品房消费者的权利与抵押权的关系]根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”本案中，杜景铭是一般房屋买卖合同的买受人，并不是在商品房预售中从开发商手上购买刚需房的商品房消费者，因此其不适用“商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权”的处理规则。而永丰典当公司对讼争房屋享有抵押权且经法院生效判决确认，因此杜景铭提出的执行异议不能对抗永丰典当公司的抵押权。 三、杜景铭要求终止（2016）闽0802执1331号执行裁定，并解除对讼争房屋的查封的请求不当，也应当予以驳回。1.如上所述，由于杜景铭不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，且其不是“商品房消费者”不能对抗抵押权，因此其不享有排除强制执行的民事权益，无权要求终止执行异议裁定并解除对讼争房屋的查封。2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”。第三百一十四条第一款规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”但杜景铭提出的诉请却是“终止执行异议裁定”和“解除对案涉房屋的查封”，明显与上述司法解释规定内容不符，该两项请求本身表述不当，也应予以驳回。 综上，请求贵院依法驳回杜景铭的全部诉讼请求。 邹子明辩称，邹子明取得房产证后有跟杜景铭说，杜景铭说因没满5年过户需要另外支付一笔税费，说等5年之后再过户可以省一笔钱，且当时杜景铭生病去厦门等原因其自身资金不够。同时当时若要将讼争房产过户至杜景铭名下，杜景铭还需另支付5万元，所以杜景铭就说之后再过户。邹子明要把讼争房产抵押给永丰典当公司时杜景铭是明知的，也是同意的。小区业主的房产证是统一办理的，当时在小区内张贴了告知全体业主的公告，杜景铭及其家属（女儿杜屹婷）居住在该小区，应当知道小区统一办证的情况，但其没有要求邹子明办理过户登记。 邹学溢辩称，这次才发现当时涉案的房屋买卖合同中邹学溢的名字是其母亲张漫华代签字的，且讼争房屋属于我们三父子共同所有，父亲邹子明没有征询邹学溢两兄弟的意见私自与杜景铭签订房屋买卖合同。 张漫华辩称，在房屋买卖合同中邹学溢的名字是其帮忙代签的，也没有告诉邹学溢，孩子很多事情都不知道，父母都帮忙操办了。 陈笑琼、倪健民、黄文福、徐良义、陈瑛、史齐宁、张红明、陈红宇、温斌、邹学伟未向本院提交书面答辩。 本院经审理认定事实如下：杜景铭与邹子明经人介绍认识。2009年3月6日，杜景铭与邹子明一方签订了《房地产转让合同》。约定邹子明一方将其拆迁补偿取得的坐落于龙岩市新罗区登高西路安置小区E幢1609室房屋（面积：132.38平方米）转让给杜景铭，总价款为473920元，杜景铭应于合同签订之日支付购房款450220元，邹子明应及时协助杜景铭办妥房产过户手续，杜景铭应在实际取得该套房产所有权及土地使用权之日付清总款。合同签订当日，杜景铭根据合同约定支付了购房款450220元，邹子明出具《收条》一份。2018年5月7日，杜景铭支付尾款24094.2元（杜景铭表示若法院执行局要求，其愿意向本院再缴纳一遍尾款）。合同签订后，邹子明将讼争房屋交付给杜景铭。杜景铭花费数十万元进行装修并于2010年11月入住。2013年4月1日，邹子明取得讼争房屋的房屋所有权证，2013年10月17日，邹子明将讼争房屋抵押给永丰典当公司并办理抵押登记。2015年12月11日，本院做出（2015）龙新民初字第5052号民事判决，判决确认杜景铭与邹子明、邹学伟、邹学溢于2009年3月6日签订的《房地产转让合同》有效，该判决已生效。2015年12月28日，本院做出（2015）龙新民初字第5565号民事判决，判决永丰典当公司有权对案涉房产以折价或者变卖、拍卖的价款优先受偿，该判决已发生法律效力。后永丰典当公司向本院申请执行，案号为（2016）龙新执1331号。2014年8月25日，本院根据（2014）龙新执行字第3423-1执行裁定书查封了案涉房产，查封期限为两年。2016年5月11日，本院根据（2016）闽0802执1331号执行裁定书再次查封了案涉房产，查封期限为三年。2017年，杜景铭向新罗区人民法院提出案外人执行异议申请，新罗区人民法院作出（2017）闽0802执异62号执行裁定书，裁定驳回杜景铭提出的执行异议。2017年11月23日，杜景铭向本院提起案外人执行异议之诉，请求判如所请。 另查明，讼争房屋一直由杜景铭的女儿杜屹婷居住，杜景铭当庭陈述认识讼争房屋的邻居。 以上事实，有杜景铭提供的《房地产转让合同》、《中国银行取款凭条》、收条、《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议》、房屋登记信息证明、龙岩供电公司出具的《电费清单》、（2015）龙新民初字第5052号民事判决书、（2017）闽0802执异62号执行裁定书、送达回证、福建省龙岩市地方税务局通用机打发票、产权认定表、出院记录、户籍证明；永丰典当公司提供的龙房权证字第××号房产所有权证、龙房他证字第××号他项权证、不动产信息登记表、龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第5565号民事判决书及当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，本案争议焦点为杜景铭就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定买受人的权利能够排除执行需符合四种情形，且该规定仅能对抗被执行人享有普通债权的债权人。根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中永丰典当公司作为申请执行人对讼争房屋享有担保物权，享有对抗案外人的优先受偿权。 其次，讼争房屋系安置房一直由杜景铭女儿居住，安置小区办理产权证的时间相对集中，庭审中杜景铭也自认认识该小区的部分住户，杜景铭应对该安置小区房屋的产权办证情况具备一定了解。杜景铭称不知道讼争房屋办证情况的意见，本院不予采信。邹子明于2013年4月1日取得讼争房屋的房屋所有权证，同年10月17日，将讼争房屋抵押登记给永丰典当公司，办理产权证与抵押登记间隔半年之久。杜景铭未能提供其有积极要求办理过户登记等行为的证据。综上，杜景铭对讼争房屋未能办理过户登记具有一定过错，其提出不是因买受人自身原因未办理过户登记的意见，本院不予采纳，应认定杜景铭对讼争房屋不享有足以排除执行的民事权利。杜景铭要求终止（2016）闽0802执1331号执行裁定、解除对龙岩市新罗区登高西路安置小区E幢1609室安置房的查封的主张，本院不予支持。 针对杜景铭请求确认讼争房屋权属归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。买房人在购买房屋后未办理所有权变更登记手续,则不能发生物权变动的法律后果,买房人尚未取得房屋的所有权,不能依据房屋买卖合同的约定,请求法院确认房屋所有权归其所有,故本院对杜景铭请求确认讼争房屋权属归其所有的请求不予支持。陈笑琼、倪健民、黄文福、徐良义、陈瑛、史齐宁、张红明、陈红宇、温斌、邹学伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回杜景铭的诉讼请求。 案件受理费10300元，由杜景铭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 崔  秀  闽 人民陪审员 杨  爱  瑛 人民陪审员 傅  阿  循 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员 黄珺滢（代） 附注： 一、主要法律条文 1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 2.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 3．《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。