福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初18241号 原告：方海明，男，1972年7月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：冯卫华，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 被告：明胜世家（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路****，统一社会信用代码9135020078416925XU。 法定代表人：黄庆祝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗渭平，福建旭恒律师事务所律师。 原告方海明与被告明胜世家（厦门）物业管理有限公司（以下简称明胜世家公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方海明及其委托诉讼代理人冯卫华，被告明胜世家公司的委托诉讼代理人罗渭平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方海明向本院提出诉讼请求：1．明胜世家公司向方海明公布从2005年年底开业至今的户外广告（明发商业广场建筑物专有部分以外的共有部分上所设置的广告）、车位停车费（含规划为人防设施但平时用于停车的车位停车费）、擅自搭建地台租金收益、擅自搭建违章房屋和违法搭建建筑租金收益、垃圾清运费、电信进场施工配套费、商户因为经营需要扩充电容而交纳的电力增容费、美食节等活动时商家交纳费用的收益情况，方海明有权查阅并聘请第三方审计机构对前述明胜世家公司收取和支出费用情况进行审计；2．明胜世家公司向方海明公布、查阅核算2012年9月12日起至2018年6月30日期间的水电费公摊的计算依据，核算实际消耗量，并退还多交水电费约10000元（具体金额待确定计算依据后确定）。 事实和理由：2005年明发商业广场开始运营。方海明于2006年12月30日向开发商明发集团有限公司购买了明发商业广场中的一套房屋，后于2011年6月8日取得《厦门市土地房屋权证》，成为明发商业广场的业主。方海明发现明胜世家公司在对明发商业广场进行物业管理服务过程中，存在诸多违法违规、持续损害方海明等广大业主利益的情况。具体包括：1．2018年11月，明胜世家公司未经占总人数半数且占总面积平数以上的业主同意，未经任何审批，擅自占用建就区划内的公共通道违法搭建超过上千平方米的地台，用于沿街店面占道经营，并收取租金，相应的收费未按照法律法规纳入公共收益，也未缴纳至厦门市建设局专项的维修资金专户。2．明胜世家公司在未经业主同意且未经任何审批的情况下，在南区221号楼上（一号煎包门店）违章搭建25间房屋，在“西区317号”楼上（五四城堡门店）违章搭建21间房屋，全部用于出租或他用，相应的收费未按照法律法规纳入公共收益，也未缴纳至厦门市建设局专项的维修资金专户。且这些违章搭建的房屋存在随意用火用电、私拉电线等情形，消防隐患巨大，随时可能导致重大火灾。3．明胜世家公司在未经业主同意且未经任何审批的情况下，擅自在百安居对面九九八海鲜大排档、南区81号“大头烤肥牛”（原阿猛龙虾）、北区168号乐世界、中区海盗船北侧辰色酒吧、东区58号“鼎燚冒匠”占用建筑区划内的消防通道、公共景观等非法搭建违章建筑，且所收租金未按照法律法规纳入公共收益，也未缴纳至厦门市建设局专项维修资金专户。同时，明胜世家公司对于商户违法占道经营的行为未进行有效管理、制止。4．明胜世家公司未按照法律规定向业主公布，从2005年年底开业至今的户外广告、车位停车费、擅自搭建地台租金收益、擅自搭建违章房屋和违法搭建建筑租金收益、垃圾清运费、电信进场施工配套费、商户因为经营需要扩充电容而交纳的电力增容费、美食节等活动时商家交纳费用的收益情况。5．明胜世家公司未按照法律法规向业主公布水电费公摊，随意制定收费系数标准，胡乱收取业主的水电费公摊。6．明胜世家公司不履行自己的物业管理职责，造成整个物业小区脏乱差，严重影响了业主的物业经营和声誉。 发现以上问题后，方海明和其他业主曾多次通过不同渠道或者方式向明胜世家公司反映，要求其履行物业管理职责，向全体业主依法公布公共收益和公摊水电的收费情况。但是明胜世家公司却予以推脱。后在相关部门的介入下，明胜世家公司才于2018年12月29日将2014年至2017年期间的地面停车费经营收益380477元缴入厦门市建设局专项维修资金专户（平均每天停车费竟然为260元，按5元/次的标准，日停车仅仅52辆），还有大量的公共收益项目和相应的收费并未向厦门市建设局如实呈报，将本应属于全体业主的公共收益全部非法占为己有，导致方海明和广大业主以及承租户的权利遭到长期侵害。现方海明为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。 明胜世家公司辩称，一、《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”可见，业主只有对侵害到自己合法权益的行为方能单独提起诉讼；而对于违章搭建、侵占通道等侵权行为，应当由经业主大会授权或者由业主委员会依法提起诉讼，否则，方海明的诉讼行为极有可能损害到其他业主的合法权益。二、方海明要求明胜世家公司公布擅自搭建违章房屋和违法搭建建筑租金等收益情况不能成立。1．在开发商的主导下，明胜世家公司利用明发商业广场A区两处空置楼顶阁楼，合理且规范的分割建设了45间房屋，无偿提供给明发商业广场物业一线员工作为宿舍使用（水电费由员工承担），以便于更好的服务于明发商业广场的业主和商家。2．方海明诉称的“5处违法搭盖建筑”是商家自行搭建，明胜世家公司没有向商家收取过费用。3．《厦门明发商业广场前期物业管理服务协议》第三条第一款第12项约定了垃圾清运费，该费用属于明胜世家公司所有，用于支付明胜世家公司增加的人员工资及垃圾清运成本。4．方海明主张的电信进场施工配套费、商户因为经营需要扩充电容而交纳的电力增容费、美食节等活动时商家交纳费用，明胜世家公司均未收取。三、方海明无权审计明发商业广场开业至今的明发商业广场建筑区划内全部共有部分的使用和收益情况，且其诉讼请求中罗列的公共收益范围明显扩大。1．根据明发商业广场业主与开发商签订的《商品房买卖合同》第十七条和《明发商业广场临时管理公约》第三章第6条、第17条约定，明发商业广场屋面、外墙面的使用权以及天台、外墙及其他保留广告位的使用权均属于开发商，而不属于业主。且开发商在2018年以前也未授权明胜世家公司管理明发商业广场的广告位，故明胜世家公司在2018年1月以前没有任何广告管理收入。2．明发商业广场业主与开发商签订的《商品房买卖合同》附件二第1条明确了业主的共同建筑面积的内容，其中未包含人防、规划停车位。《明发商业广场临时管理公约》第三章第7条约定开发商保留和拥有该物业所有未分摊的地下室、停车场及其他未分摊部分及其设施的所有权，开发商有权使用及处置该物业的未分摊部分。因此，方海明所诉的共有部分应当严格依照《商品房买卖合同》附件二约定范围及公摊建筑面积的计算方式进行确认，而不应简单的认定为全部公共区域均属于业主共有建筑部分。根据前述约定，明胜世家公司根据开发商的授权，对明发商业广场地上及地下的规划停车位进行管理，相应的收入不属于公共收入。而地下1570个停车位，其中467个属于宝龙地产管理有限公司所有，1088个属于厦门建勤房地产有限公司所有，剩余15个未出售的属于开发商所有。3．明发商业广场地下人防区域是开发商依法承担法律和社会责任而投资建设，该区域面积未计入公摊建筑面积，不属于业主共有部分。《福建省人民防空条例》第23条规定“投资建设公用的人民防空工程和平时使用人民防空工程及设施，实行谁投资谁受益的原则”。因此，明发商业广场人防区域停车位的收益不属于公共收益。4．方海明所诉公共收益的依据在于在2011年6月1日起施行的《厦门市物业管理若干规定》及自2019年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》，根据“法不溯及既往”原则，明胜世家公司向行政主管部门存缴自2011年起的公共收益进入专项维修资金专户符合法律规定以及客观事实。5．方海明就明发商业广场的公共收益情况以及向厦门市建设局进行信访，要求对公共收益进行审核和审计。明胜世家公司已经就2017年以前负有申报义务的公共收益存缴和公共维修支出进行了公示，方海明也进行了查阅，其知情权已经得到的实现和维护。因此，明发商业广场存在大量使用权属于开发商所有的公共区域、设施和广告位，据此产生的收益亦应当属于开发商所有。方海明要求查阅全部公共区域的使用和收益的情况，明显超出其权利范围，其更无权提出进行审计。四、公摊水电费为明胜世家公司代收代缴，方海明仅是通过公摊水电费和自用水电费进行比对计算比例，公摊高于自用即认为明胜世家公司多收取了其公摊水电费，没有任何事实依据。明发商业广场属于开放式露天商业广场，且24小时不间断营业，公摊水电支出庞大，而方海明的房屋并未进行长期使用，公摊费用高于其自用费用实属正常。方海明的部分诉讼请求也超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回方海明的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 厦门市思明区嘉禾路76号-557房屋于2011年6月8日登记在方海明、姚丽英名下，该房屋位于明发商业广场。明胜世家公司为明发商业广场的物业服务企业，该物业管理区域内的业主至今尚未成立业主大会，亦未选举产生业主委员会。 2012年9月12日，方海明、姚丽英（作为乙方）与厦门明胜投资管理有限公司（作为甲方，后已变更登记为明胜世家公司）签订一份《厦门明发商业广场前期物业管理服务协议》，约定甲方受房地产开发单位委托实施明发商业广场物业管理，乙方依据本协议及政府规定向甲方交纳物业管理费、本体维修基金等费用。该合同第三条第一款第12项约定“商业广场内凡经营特殊行业（如餐饮业）的，需另外缴付额外的垃圾清运费”。同日，方海明还签署一份《厦门明发商业广场文件签收表》，载明“1、业主临时管理公约一份，2、前期物业管理协议一份……兹收到厦门明发商业广场管理处上述文件。”方海明否认有收到《业主临时管理公约》。 明胜世家公司在明发商业广场东区南侧位置修建由地台，并交由相应的商家用于经营使用。明胜世家公司还在明发商业广场南区221号楼上、西区317号楼上未经批准建造有40余间房屋。 2019年2月26日，厦门市建设局向方海明等七人作出《信访事项处理意见书》，载明“2019年1月14日，我局接到您们申请对明发商业广场前期物业公司明胜世家物业缴存至我局专项维修资金专户的公共经营收入进行清查。经核实，2018年12月29日，明胜世家（厦门）物业管理有限公司已将明发商业广场项目的经营收益38.0477万元缴存至我局专项维修资金专户。”明胜世家公司缴存的明发商业广场经营收益包括地面停车收入、场地管理费。 2019年5月16日，厦门市思明区城市管理局作出厦思城信答字[2019]0409号《信访事项处理答复意见书》，载明“一、对明发商业广场百安居对面‘998海鲜大排档’占用消防通道违法搭建的问题，经查实际地址系莲坂商业广场西区216号，对该处的违章搭建行为，我局嘉莲中队已对其予以立案处理，并于2019年3月15日上午组织工人对该处违建依法拆除完毕。关于您反映的该处占到经营问题，执法人员接投诉后，已责令物业加强管理。目前，区政府已责令嘉莲街道牵头协调各相关单位，对明发商业广场内的乱象进行综合治理。我局将结合工作安排，认真履职配合整治。二、关于莲坂商业广场南区81号阿猛龙虾占到搭建的问题，我局嘉莲中队已立案查处……五、关于明发广场一号煎包楼上的顶楼及五四城堡酒吧顶楼违建现在变成宿舍的问题，……执法人员已开具《行政执法通知书》进行调查处理。” 另查明，明发商业广场项目的《建设工程规划许可证》载明“8、应按我局规定配置机动车、自行车停车泊位，，地上112个，地下1570个”2005年11月10日，明发集团有限公司取得明发商业广场项目的《商品房预售许可证》，载明“房屋用途性质：车库、其他、商场、写字楼，预售总建筑面积393204.24平方米，共5084套。” 明发商业广场开发商明发集团有限公司与买受人签订的《商品房买卖合同》第十七条约定“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权属于出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属出卖人所有。” 2018年10月16日，明发集团有限公司出具一份《关于厦门明发商业广场停车场权属情况说明》，载明“厦门明发商业广场停车场系由明发集团有限公司依经厦门市规划局规划许可建造的厦门明发商业广场配建项目。《建设工程规划许可证》规划停车泊位总数量1682个，其中地上112个，，地下1570个实际建造车位总数1682个，，地上112个，地下1570个其中，，地上车位112个为规划停车位；地下车位15个未售1555个已售（宝龙地产管理有限公司名下所有467个，厦门建勤房地产有限公司名下所有1088个）。以上所有车位已经全部委托明胜世家公司负责经管理。” 审理中，明胜世家公司还陈述，其自2019年4月开始向使用地台的商家收取卫生消杀服务费，该费用是基于外摆商家因外摆给明胜世家公司增加的工作任务额外向明胜世家公司购买服务所应支出的费用，不属于明发商业广场的公共收益。 明胜世家公司还提供了《嘉禾路76号-557房屋2013年1月至2019年9月水电公摊汇总明细表》《明发商业广场2018年1月至2019年9月期间用水统计表》《明发商业广场2018年1月至2019年9月期间用电统计表》《明发商业广场公摊水电收费说明》作为证据。方海明对此质证认为，对前述证据的真实性均不认可，明胜世家公司并未按照规定进行公示，且存在将家乐福、豪悦酒店的损耗用水公摊给全体业主，家乐福、豪悦酒店、新百、百安居不用承担公摊水电等不合法不合理之处；方海明应承担的公摊水电费应按方海明房屋的专有部分面积占总面积393204.24平方米的比例计算，明胜世家公司应退还多收取的水电费。 本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”因此，方海明作为业主有权要求公布、查阅明胜世家公司管理经营的共有部分的使用、收益等情况和资料。1．户外广告收益。根据明发商业广场开发商明发集团有限公司与买受人签订的《商品房买卖合同》第十七条约定“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权属于出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属出卖人所有。”故方海明所主张的户外广告收益情况，尚无法认定为属于业主共有部分的收益情况，其要求明胜世家公司公布并提供其查阅，缺乏依据，本院不予支持。方海明对该约定提出的异议，不属于本案的审查范围，方海明应依法另行处理。2．车位停车费收益。明胜世家公司已经将地上停车位的收益情况提供给方海明，已履行其义务。在案证据尚无法认定地下停车位属于业主共有，故方海明要求明胜世家公司提供地下停车位的收益情况，理据不足，本院不予支持。方海明对地下车位权属提出的异议，不属于本案的审查范围，方海明应依法另行处理。3．擅自搭建违章房屋和违法搭建建筑租金收益、电信进场施工配套费、商户因为经营需要扩充电容而交纳的电力增容费、美食节等活动时商家交纳费用的收益。方海明并未提交足够的证据证明明胜世家公司获得了这些收益，故其要求明胜世家公司提供相应的收益情况，缺乏依据，本院不予支持。4．垃圾清运费。双方当事人签订的《厦门明发商业广场前期物业管理服务协议》，明确约定商业广场内凡经营特殊行业（如餐饮业）的，需另外缴付额外的垃圾清运费。结合一般的生活经验，应当认定垃圾清运费属于明胜世家公司所有，而不属于业主共有，故明胜世家公司无需向业主进行公布。5．擅自搭建地台租金收益。。地台建造于明发商业广场的共有位置故明胜世家公司向商家收取的费用确实涉及到共有部分的使用和收益，明胜世家公司应当向业主进行公布。明胜世家公司应向方海明提供其自认的2019年4月开始收取的相关费用。但方海明要求进行审计则缺乏法律依据，本院不予支持。6．水电费公摊的计算依据。明胜世家公司在诉讼中已经向方海明提供了相应的材料。考虑到预售总建筑面积与实际总建筑面积可能存在差异，结合明发商业广场的实际情况，方海明主张的公摊水电费计算依据尚不充分。因此，方海明的第2项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。方海明提出的调查取证申请等，就本案审理已无必要，故本院不再予以准许。 依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、明胜世家（厦门）物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向方海明公布其收取的明发商业广场地台费用情况和资料，并提供给方海明查阅； 二、驳回方海明的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由方海明负担20元，明胜世家（厦门）物业管理有限公司负担5元。案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年五月二十日 书 记 员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。