福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1450号 原告：福建八闽通信股份有限公司，住所地福州市鼓楼区西洪路**湖滨邮电小区**楼，统一社会信用代码913500001581514904。 法定代表人：朱建平。 委托诉讼代理人:林月钰，福建知力律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄振斌，福建知力律师事务所律师。 被告：福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会，，住所地福州市鼓楼区西洪路******统一社会信用代码34525176-1。 负责人：包亚明，主任。 委托诉讼代理人：谢贵运，福建天人和律师事务所律师。 被告：福州福中福物业管理有限公司，住所地，住所地福州市鼓楼区温泉路金福新村****会信用代码9135010275739884X6。 法定代表人：郑志强，执行董事 委托诉讼代理人：徐一凡，福建天人和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽燕，福建天人和律师事务所律师。 原告福建八闽通信股份有限公司（以下简称八闽公司）与被告福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会（以下简称湖滨邮电小区业委会）、福州福中福物业管理有限公司（以下简称福中福公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。八闽公司委托诉讼代理人林月钰、黄振斌，湖滨邮电小区业委会负责人包亚明，委托诉讼代理人谢贵运，福中福公司委托诉讼代理人徐一凡、陈丽燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 八闽公司向本院提出诉讼请求：1.确认福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主大会于2015年11月23日作出的选聘福中福公司的决定无效；2.确认湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订的《福州市物业服务合同》无效；3.本案全部诉讼费用由湖滨邮电小区业委会、福中福公司承担。 事实与理由：八闽公司系福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主，湖滨邮电小区业委会系福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会，福中福公司系湖滨邮电小区物业服务公司。2015年11月23日业主大会选聘物业服务公司的表决结果均系伪造，该选聘决定无效；2015年12月7日湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订《福州市物业服务合同》，该合同签订的湖滨邮电小区业委会不具有法人资格，且选聘福中福公司程序违法，湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订《福州市物业服务合同》属无权处分行为，该合同未经追认，属无效合同。 一、2015年11月23日业主大会选聘物业服务公司未经业主同意、数据造假，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘决定无效。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务公司应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。八闽公司所有湖滨邮电小区产权面积为13864.35㎡，福建八闽房地产开发有限公司（以下简称八闽地产公司）所有湖滨邮电小区产权面积为1608.53㎡，八闽公司与八闽地产公司合计拥有产权面积为15472.88㎡。湖滨邮电小区总平图主要技术指标：建筑总面积44185㎡（其中住宅27620㎡，公建16557㎡）；停车场地面310㎡，地下2260，地下2260㎡20户。湖滨邮电小区业主包括八闽公司、八闽地产公司以及住宅户数共计322人。2015年11月23日业主大会选聘物业服务公司表决结果系伪造：①湖滨邮电小区建筑总面积为44185㎡，统计结果登记所写的建筑面积却是49498.4㎡，不仅与实际建筑面积不符，而在2015年6月12日选举业委会表决单写的建筑面积45597㎡也是互相矛盾；②湖滨邮电小区业主共计322人，按照表决结果看有效票288张，八闽公司以及八闽地产公司合计产权面积为15472.88㎡，八闽公司以及八闽地产公司均未参与选举投票，因此表决有效建筑面积小于28712.12㎡，而统计结果登记的表决有效建筑面积却为30675.76㎡；③选聘物业统计结果中，“有效票”、“投票权数”等存在删改；④表决统计结果记载数据前后自相矛盾，上面写有效票288张，表决有效建筑面积30675.76㎡，而底下表决方框内赞成人数288人，得票建筑面积却变成30575.09㎡；⑤选聘物业公司有三家公司参与，可结果却是参与投票的288业主全部投给福中福公司，另外两家物业公司一票未得，明显不符合常理。因此，2015年11月23日业主大会选聘物业服务公司的表决结果均系伪造，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，该选聘决定无效。 二、湖滨邮电小区业委会成立未经合法程序应予解散，湖滨邮电小区业委会不具有法人资格，对外签订的《福州市物业服务合同》属无效合同。根据《福建省物业管理条例》第九条、第十条的规定，业主大会首次会议筹备组应当由乡（镇）人民政府或者街道办事处会同当地村（居）民委员会组织成立业主大会首次会议筹备组。业主大会首次会议筹备组由业主和建设单位、乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会等单位代表五人以上的单数组成。筹备组召集人由乡（镇）人民政府或者街道办事处代表担任。湖滨邮电小区业委会并未按照上述程序成立，程序不合法。即使湖滨邮电小区业委会经过备案，也不会变成合法有效，因此应解散湖滨邮电小区业委会，湖滨邮电小区业委会不具有法人资格。湖滨邮电小区业委会不具有法人资格，因此不具有民事权利能力和民事行为能力，2015年12月7日湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订《福州市物业服务合同》属无效合同。 三、湖滨邮电小区业委会未经业主大会选聘福中福公司作为物业服务公司属于无权处分行为，签订的《福州市物业服务合同》未经业主追认，属无效合同。2015年11月23日业主大会选聘福中福公司作为物业服务公司未经业主同意、数据造假，该选聘决定无效。因此，2015年12月7日湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订的《福州市物业服务合同》，属于无权处分行为，且事后也未得到业主追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，《福州市物业服务合同》属无效合同。 八闽公司认为，2015年11月23日业主大会选聘福中福公司作为物业服务公司表决均系伪造，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条规定该选聘无效；湖滨邮电小区业委会成立程序违反《福建省物业管理条例》第九条、第十条规定，不具有法人资格，对外签订的《福州市物业服务合同》属无效合同，且湖滨邮电小区业委会未经业主大会决定与福中福公司签订《福州市物业服务合同》的行为属无权处分行为，未经业主追认，该合同属无效合同。因此，为维护八闽公司国有财产的合法权益不被非法侵占，遂起诉至法院。 湖滨邮电小区业委会辩称，一、湖滨邮电小区业委会不是本案适格主体，续聘物业公司的决定不是湖滨邮电小区业委会作出的。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项的规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，是由经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的决定事项。本案中，继续选聘福中福公司的决定是业主在召开业主大会后作出的表决事项决议，不是湖滨邮电小区业委会作出的决定。因此，湖滨邮电小区业委会没有作出续聘物业公司的决定，八闽公司的起诉没有事实依据，湖滨邮电小区业委会不是本案适格主体。 二、湖滨邮电小区业委会与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同，是依法履行法定职责。根据《福建省物业管理条例》第二十二条的规定：“业主委员会按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程，依法维护业主合法权益，促进小区和谐，履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；……（三）代表业主与物业服务企业签订物业服务合同；……”。本案湖滨邮电小区业委会是依法成立并经福州市鼓楼区住房保障和房产管理局获准备案的业主委员会，其根据业主大会作出的决议，与物业服务企业签订物业服务合同的行为，是依法履行法定职责。八闽公司的起诉缺乏事实和法律根据。 三、八闽公司要求确认选聘物业公司决定无效，没有法律依据，应当予以驳回。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案选聘物业服务公司决定是业主作出的，湖滨邮电小区业委会是根据业主大会的决议与物业服务公司签订合同的，是依法履行职责的行为，故八闽公司本案所诉请的事项不是该法律条款规定的事项，其在本案中所提出的诉讼请求，没有法律根据，应当予以驳回。 四、八闽公司本案起诉超过法律规定的除斥期间。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第十二条规定，业主依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订合同的时间为2016年，但八闽公司的本案诉讼至2019年12月才被法院受理，已经超过法律规定的除斥期间，应驳回其诉讼请求。 综上所述，湖滨邮电小区业委会认为，八闽公司本案所提出的全部诉讼请求均没有事实根据，也没有法律依据，请求依法驳回八闽公司全部诉讼请求。 福中福公司辩称，福中福公司认为八闽公司诉案涉合同无效，但案涉合同有效性已被相关的法定程序和相应的司法机关确认有效，八闽公司再诉无效没有法律根据，请求驳回八闽公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。八闽公司向本院提交如下证据：A1.房产证；A2.企业登记信息；A3.湖滨邮电小区总平图主要技术经济指标；A4.选聘物业统计结果；A5.福州市物业服务合同。湖滨邮电小区业委会向本院提交如下证据：B1.2015年业主大会表决票统计结果；B2.2019业主大会表决票统计结果；B3.物业服务合同；B4.备案证明。福中福公司向本院提交如下证据：C1.福州仲裁委员会（2018）榕仲裁字第421号裁决书；C2.福州市中级人民法院（2019）闽01民特155号民事裁定书。本院认为，八闽公司、湖滨邮电小区业委会、福中福公司提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 八闽公司系湖滨邮电小区业主，其房屋产权建筑面积为13864.35平方米。八闽地产公司系湖滨邮电小区业主，其房屋产权建筑面积为1608.53平方米。湖滨邮电小区建筑总面积为44185平方米（其中住宅27620平方米，公建16557平方米）。 2015年11月，湖滨邮电小区全体业主以书面征求意见的方式召开业主大会，选聘新物业公司。 2015年11月23日，湖滨邮电小区业委会、福州市鼓楼区鼓西街道陆庄社区居民委员会发布《福州市鼓楼区湖滨邮电小区选聘物业业主大会表决票统计结果》，载明：一、小区投票权数总面积49498.4平方米，业主人数322人；二、制作表决票400张，发放表决票322张，未发放表决票78张；三、收回表决票288张，其中有效票288张；四、本次表决有效权数建筑面积30675.76平方米，占总投票权数61.97%，业主人数288人，占总投票权数89.45%，符合有关法律规定；五、本次投票选聘的候选物业企业的得票权数及业主赞成人数如下：1.福中福公司，得票权数30575.09平方米，61.77%；赞成人数288，89.44%；2.福州驰翔物业管理有限公司，得票权数0，赞成人数0；3.福州鑫九州物业管理有限公司，得票权数0，赞成人数0；六、依据《物业管理条例》第十二条第三款的相关法律规定，此次业主大会表决选聘的候选物业公司中，福中福公司经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投赞成票，选聘通过。 2015年12月7日，湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订《物业服务合同》。合同约定，湖滨邮电小区业委会选聘福中福公司对湖滨邮电小区提供物业服务；福中福公司根据上述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅：0.4元/月.平方米；办公楼3元/月.平方米；商业物业：3-4元/月.平方米；合同为期三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。 2016年2月14日，福中福公司就《物业服务合同》向福州市鼓楼区住房保障和房产管理局备案。 另查，2018年9月11日，福中福公司向福州仲裁委员会申请仲裁，要求：一、八闽公司向福中福公司交纳2016年1月至2018年8月期间的物业服务费计1526091.52元中的50%即763045.76元及逾期付款违约金；二、八闽公司向福中福公司支付律师代理费3万元；三、湖滨邮电小区业委会依法履行监督八闽公司缴纳物业费的职责；四、八闽公司承担本案仲裁费用。福州仲裁委员会于2019年1月21日作出（2018）榕仲裁字第421号裁决书，裁决：一、八闽公司应于本裁决作出之日起10日内向福中福公司交纳2017年10月至2018年8月期间的物业服务费262296.98元；二、八闽公司未按上述第一项裁决履行付款义务，则应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，向福中福公司支付自本裁决作出之日起计算至实际还清欠款之日止的逾期付款违约金；三、驳回福中福公司其他仲裁请求。 八闽公司向福州市中级人民法院申请撤销福州市仲裁委员会（2018）榕仲裁字第421号裁决书第一项、第二项。福州市中级人民法院经审查后于2019年6月18日作出（2019）闽01民特155号民事裁定书，裁定驳回八闽公司的申请。 综上所述，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，湖滨邮电小区全体业主以书面征求意见的方式召开业主大会，选聘新物业公司。湖滨邮电小区业委会、福州市鼓楼区鼓西街道陆庄社区居民委员会于2015年11月23日发布《福州市鼓楼区湖滨邮电小区选聘物业业主大会表决票统计结果》。八闽公司作为房屋产权建筑面积为13864.35平方米的业主，理应即时知道湖滨邮电小区业主大会做出选聘福中福公司的决定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。八闽公司于2020年1月10日向本院起诉，已超过一年的除斥期间，对其业主撤销权的诉请主张，本院不予支持。 另，在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的情况下，法律仅赋予受侵害的业主提起撤销权诉讼。八闽公司请求确认福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主大会于2015年11月23日作出的选聘福中福公司的决定无效，无法律依据，本院不予支持。湖滨邮电小区业委会经湖滨邮电小区业主选举产生，并经备案登记。根据《物业管理条例》规定，湖滨邮电小区业委会执行业主大会的决定事项，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。且福州仲裁委员（2018）榕仲裁字第421号生效裁决书，亦认定湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订的《物业服务合同》有效。故八闽公司请求确认湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第三十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下： 驳回福建八闽通信股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费200元，由福建八闽通信股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  赵 毳 二〇二〇年五月六日 法官助理  郑文欢 书 记 员  叶 炜 附本案相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。