广东省惠东县人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1323民初6862号原告：王永光，男，1953年10月3日出生，汉族，香港特别行政区居民，现住广东省惠州市惠阳区***********，香港居民身份号码G221053（2）。委托诉讼代理人：何敏，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。被告：黄佛英，男，1980年2月11日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县**************，居民身份号码441************511。第三人：黄锦伦，女，1970年3月15日出生，汉族，户籍地址广东省惠州市惠阳区良井镇黑面佛步九龙，居民身份号码442************449。委托诉讼代理人：曾绮姿，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄议民，广东日升律师事务所律师。原告王永光与被告黄佛英、第三人黄锦伦房屋买卖合同纠纷一案，原告列黄佛英为被告向本院提起诉讼，本院于2019年10月31日立案受理。诉讼期间，原告申请追加黄锦伦为原告，本院依法追加黄锦伦为第三人。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王永光及其委托诉讼代理人何敏，被告黄佛英及其委托诉讼代理人黄议民到庭参加诉讼，被告黄佛英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永光向本院提出诉讼请求：1.依法确认黄锦伦与黄佛英2018年11月9日签订的《楼房转让协议书》无效；2.依法判令被告返还购房款380000元给原告；3.依法判令被告按年利率6%支付自2018年11月9日至实际付清时止的资金占用利息，暂计2018年11月9日至2019年11月9日资金占用利息22800元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼期间，原告变更诉讼请求为：1.依法确认第三人黄锦伦与被告黄佛英于2018年11月9日签订的《楼房转让协议书》无效；2.依法判令被告返还购房款380000元给原告和第三人；3.依法判令被告按年利率6%支付自2018年11月9日至实际付清时止的资金占用利息，暂计2018年11月9日至2019年11月9日资金占用利息22800元给原告和第三人；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月2日原告经人介绍与妻子黄锦伦相识，后于2018年11月2日于香港沙田婚姻登记处办理了结婚登记。2018年11月9日，黄锦伦与被告签订了《楼房转让协议书》，约定被告将其位于惠东县***************边（即黄佛林门前）二间二层楼房转让给黄锦伦，转让价值为人民币叁拾捌万元，一次性付清。黄锦伦事后告知原告购房款为52万元，因当时原告与妻子为新婚，也未过多考虑，遂三笔分别于2018年11月11日转账470000元，2018年11月15日转账20000元，2018年12月25日转账30000给共计52万元黄锦伦用于购买该房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设按照我国土地管理法的相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有。”，本案，《楼房转让协议书》违反法律强制性规定，属无效协议，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;……”，因此，被告依法应返还购房款并支付资金占用期间利息。综上，被告与原告妻子黄锦伦签订的《楼房转让协议书》因违反法律强制性规定而无效，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定诉至贵院，望准如所请。被告黄佛英未到庭应诉，未向本院提交答辩意见。第三人黄锦伦辩称，一、王永光不是本案房屋买卖合同纠纷案件的适格主体，其无权提起诉讼，恳请法院依法驳回王永光的起诉。本案中签订《楼房转让协议书》的双方当事人是黄锦伦与被告黄佛英，是黄锦伦与黄佛英之间存在买卖合同关系，购买该房子是黄锦伦的真实意思表示行为，王永光不是合同权利义务的主体，其无权请求确认《楼房转让协议书》的效力，王永光不是本案适格主体，恳请法院依法驳回其起诉。二、对于购买涉案房屋王永光也是知情的，其也同意购买该房屋，王永光故意诉讼请求确认合同无效的行为违反诚实信用原则。从黄锦伦提交的《证明书》可以证实王永光、黄锦伦在购买涉案房屋之前到现场看过房屋，并且是有意愿购买的，黄锦伦与黄佛英签订《楼房转让协议书》王永光是知情且也同意购买涉案房屋的，王永光在事实理由中的陈述与其提交的证据是存在矛盾的，其明知道该房屋的情况也不反对黄锦伦购买该房屋，而在黄锦伦和黄佛英达成交易后才反对，王永光已经严重违反了诚实信用原则，黄锦伦作为王永光的配偶，也是反对本案诉讼的，黄锦伦在此再次明确不同意王永光提起诉讼，王永光未征得本人同意及授权提起诉讼，不符合法律规定，恳请法院依法驳回其起诉。三、黄锦伦购买了涉案房屋后，又将该房屋转让给了第三方，而且转让给第三方时，《楼房转让协议书》原件等相关材料已经一并移交给购房人，王永光也无证据原件，现根本无法核实《楼房转让协议书》的三性，权利义务也已经转移给购房人。因此，原告并不是本案的适格主体，对《楼房转让协议书》不再享有任何权利义务，原告无权提起诉讼。四、即使《楼房转让协议书》无效，但因黄锦伦已经将房子转让出去，黄锦伦已经无法将房屋房款给被告黄佛英，事实上已经不能履行返还义务。对于涉案房屋黄锦伦购买取得该房子后，该房子已经出租，一直由承租人居住使用。后黄锦伦又将该房子出售给他人，已经无法返还该房屋给黄佛英，原告对该房子出租以及转让给第三人的事实也是知情的。根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”黄锦伦认为折价补偿款与黄锦伦当时购买房子支付的款项是符合房屋价值的，因此黄锦伦认为王永光提出的第二项、第三项诉讼请求根本不应当得到支持。综上，王永光不是《楼房转让协议书》的当事人，不是本案的适格原告，王永光的诉讼也未经黄锦伦的同意及授权，而且黄锦伦作为合同的当事人也不同意本案的诉讼，因此恳请法院依法驳回王永光的起诉。原告王永光围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.结婚证书，2.楼房转让协议书，3.转账记录，4.证明书。被告黄佛英未向本院递交证据。第三人黄锦伦针对其陈述向本院提交了如下证据：1.楼房转让协议书、证明，2.收据、收条，3.电费发票。本院依职权调取的证据：惠东县不动产档案馆《关于（2019）粤1323民初6862号协助调查函的回复》《惠东县不动产登记资料查询结果证明》。本院依法组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的事实和证据，结合当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据进行综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：原告王永光与第三人黄锦伦于2018年11月2日在香港特别行政区沙田婚姻登记处结婚。2018年11月9日，被告黄佛英与第三人黄锦伦签订《楼房转让协议书》，“兹有甲方位于惠东县***************边（即黄佛林门前）二间二层楼房，面积：长9.8米，宽8米，左边是黄伟泉，右边是李来娣，原为每户人的猪栅地宅基地建房。现经双方协商同意，该屋地及楼房转让给乙方黄锦伦永久性所有，现订立如下：一、该二间二层楼房价值人民币叁拾捌万元整（￥380000.00元）。二、付款方式：壹次性付清叁拾捌万元整（￥380000.00元）。甲方签字后并办理好村盖章后付款。三、办理好手续，甲方应无偿协助乙方解决好水、电等村中的相关事项。四、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效，具同等法律效力，望共同遵守。”黄佛英在甲方处、黄锦伦在乙方处签名捺印。另有两名见证人签名捺印。第三人黄锦伦提交的《楼房转让协议书》下方手写：“本协议的乙方：黄锦伦，现将本协议的条款，房屋及宅基地转让给简流明。收款人：黄锦伦。见证人：黄贵明。简流明。”2018年11月11日，原告王永光通过其中国银行向第三人黄锦伦6217**********9742账户转账20000元、470000元。2018年12月25日，原告王永光现金取款30000元。原告提交被告黄佛英、案外人黄玉才、马玉锋2019年4月27日出具《证明书》，内容“本人证实本房屋在于买卖前，王永光、黄锦伦两人来此看过我房屋有意愿买房屋。”。第三人黄锦伦提交：1.《收条》，“今收到简流明购我房屋定金人民币20000.00元贰万元正，房屋为二间二层楼房，位于大岭镇新安社区潭二村小组黄锦伦。收定金后十五条内办理好一切合同手续后总价四十万元一次性付清。收款人：黄锦伦。2019年3月1日。”2.《证明》，“兹有简流明在我新安社区潭二村小组村道路边（即黄佛林门前）地方购有长9.8m，建筑面积约150㎡的房屋，土地来源清白。特此证明。新安社区潭二村小组马伟新，2019.3.04。”惠东县*********委会签注“同意小组意见”并加盖印章。3.编号993646《收据》，“2019年3月5日，简流明购房现金全款人民币￥400000.00元正。金额（大写）￥肆拾万整。”4.居民生活电费发票8张，显示购买方简流明，地址广东省惠州市惠东县********民委员会大岭镇新安村委潭二村。诉讼期间，本院依职权查询涉案房产权籍信息。惠东县不动产档案馆出具《关于（2019）粤1323民初6862号协助调查函的回复》，“贵院（2019）粤1323民初6862号协助调查函收悉。经核查，黄佛英（身份证号码441************511）名下无房产登记记录。”。庭审期间，原告、第三人均确认涉案房产所在地块为宅基地，无相关权属证书，未办理报建手续，购买前后系租赁给他人使用。第三人主张涉案房产已转让给简流明，原告认为是第三人和简流明串通。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告黄佛英与第三人黄锦伦签订《楼房转让协议书》，被告黄佛英和第三人黄锦伦为合同的相对方。原告王永光主张其具有家事代理权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”家事代理权限于日常生活需要不包括重大处理决定，原告主张本院不予采纳。《楼房转让协议书》的合同相对方系被告黄佛英与第三人黄锦伦，原告未提供法律依据突破合同相对性，原告诉讼主体不适格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告王永光的起诉。案件受理费7342元（原告王永光已缴交），本院予以退回。如不服本裁定，原告可在裁定书送达之日起三十日内，其他当事人可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕人民陪审员  黄文青人民陪审员  张美芝二〇二〇年五月九日法官 助理  吴柏波书 记 员  熊志东