江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民初1号原告：熊晓林，男，汉族，1977年7月28日出生，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：鄢军强，江西道都律师事务所律师。被告（执行申请人）：南昌市第一建筑工程有限责任公司，住所地南昌市西湖区桃花路**。法定代表人：刘杨国，该公司总经理。委托诉讼代理人：江雄元，江西大成（南昌）律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人（执行被申请人）：江西海晟置业投资有限公司，住，住所地江西省鹰潭市月湖区天洁大道北侧嘉鹰湖畔居****楼****/div>法定代表人：张智宏，该公司董事长。原告熊晓林与被告南昌市第一建筑工程有限责任公司（以下简称南昌一建）及第三人江西海晟置业投资有限公司（以下简称海晟公司）之间的执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理，原告熊晓林及其委托诉讼代理人鄢军强，被告南昌一建委托诉讼代理人江雄元到庭参加诉讼。第三人海晟公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊晓林向本院提出诉讼请求：1.判决终止对海晟公司所有位于鹰潭市英伦名郡05栋1单元010111、010112号商铺的强制执行措施，并解除查封；2.确认海晟公司所有位于鹰潭市英伦名郡05栋1单元010111、010112号商铺归其所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告熊晓林于2016年4月16日订购了海晟公司位于江西省鹰潭市月湖区英伦名郡05栋1单元010111、010112号商铺。协议签订后，原告熊晓林根据协议缴纳了大部分的款项，因第三人的原因未能及时打印发票，现仅欠购房款12万元左右，后根据协议约定原告熊晓林去缴纳剩余房款时，第三人告知因第三人原因暂缓交纳剩余房款，待第三人通知再交纳剩余房款，然后办理相关房产备案手续，后因第三人原因一直未能办理房屋买卖备案手续。2019年1月25日，第三人向原告熊晓林交付房屋，原告熊晓林遂根据规定交纳装修管理费，对该房产装修入住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该两条规定，原告熊晓林在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且支付的房款超过了合同价款的百分之五十，现该房产第三人已经交付原告熊晓林，原告熊晓林且已经装修开业，并且入住。江西省高级人民法院（2019）赣执异30号执行裁定书认定：原告熊晓林除购买的涉案房产外，尚有江西省鹰潭市月湖区的房屋用于居住，该事实认定错误。原告熊晓林除购买的本案涉案房屋外，没有其他用于居住的商品房。江西省高级人民法院（2019）赣执异30号执行裁定书认定的商品房系原告熊晓林父亲所有，并非原告熊晓林所有。综上，为维护自身权益，现特向法院提起诉讼。被告南昌一建辩称，一、原告熊晓林诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十四条规定之情形。第一，原告熊晓林并非在查封之前签订商品房买卖合同，且未办理预售登记。原告熊晓林提交的2016年4月16日《定购协议书》不是商品房买卖合同，仅仅是定购，2017年9月28日的《补充协议书》也不是商品房买卖合同，且时间已在查封之后。原告熊晓林也未提交证据证明其在查封之前办理了预售登记。第二，原告熊晓林不属于“商品房消费者”，案涉房屋是商铺而非住宅。购买商铺不属于的“商品房消费者”，不是因生活居住需要购买。第三，案涉房屋不是用于居住，且原告熊晓林不符合“个人名下及配偶、未成年子女名下均无其他用于居住的房屋”之要求。案涉房屋系商铺，不是用于居住的，且原告熊晓林有其他用于居住的房屋（如原告熊晓林《执行异议申请书》中载明的居住地址），所以原告熊晓林的执行异议不能成立。二、原告熊晓林不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十一、二十二、二十三、二十四条规定之情形。第一，原告熊晓林并非在查封之前签订商品房买卖合同，且未办理预售登记。第二，没有任何证据证明原告熊晓林在查封之前已合法占有该不动产。原告熊晓林提交的《补充协议书》《收款证明》约定的交房时间为2017年12月31日，此时案涉房屋已经被查封，原告熊晓林提交的《交房协议》显示2019年1月25日都还未交房。第三，原告熊晓林没有交清全部价款。原告熊晓林的《执行异议申请书》中自认目前还有12万元未交清，其提交的《交房协议》显示截至2019年1月25日还有52万元未付清。第四，原告熊晓林提交的证据反而说明案涉房屋系因原告熊晓林原因没有办理过户。原告熊晓林提交的《补充协议书》《收款证明》约定的是2017年12月31日前付清全款办理交房过户，但《交房协议》中显示截至2019年1月25日还有52万元未付清，因此第三人不予配合办理过户、产权事宜。综上，原告熊晓林的执行异议没有事实与法律依据，应予以驳回。第三人海晟公司述称，海晟公司与熊晓林签订二份《鹰潭“英伦名郡”商铺订购协议书》情况属实，目前熊晓林已付清大部分购房款，并实际占有使用该两套房产，主要用于生产经营和居住。原告熊晓林为支持其诉讼请求，向本院提交了以下六组证据：第一组证据，身份证复印件一份，证明：原告主体适格。第二组证据，订购协议、补充协议复印件各一份，证明：原告熊晓林购房的事实。第三组证据，收款证明、收据、转账凭证、发票等，证明：原告熊晓林缴纳购房款的事实。第四组证据，交房协议、收据等，证明原告熊晓林收房及装修入住的事实。第五组证据，江西省高级人民法院（2019）赣执异30号执行裁定书一份，证明原告熊晓林就执行事宜提出过异议。第六组证据，熊饶生房产证一份，证明：熊晓林名下没有可住房产。被告南昌一建质证认为，对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，可以体现申请人在购买案涉房屋前有自己居住的房租。对第二组证据中订购协议的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该订购协议并不是商品房买卖的正式合同，所以并不能认定签订该订购协议之时就是购买商品房屋的时间，况且，该订购协议中明确载明还需签订正式的商品房买卖合同，同时，该订购协议所涉及的是商铺，并不是用于居住的生活住宅；对补充协议的真实性无异议，合法性、关联性有异议，补充协议也不是正式的商品房买卖合同，且签订的日期2017年9月28日，是在案涉房屋被查封之后，且该补充协议约定的交房时间也是在房屋被查封之后。对第三组证据中收款证明、收据、转账凭证、发票的真实性无异议，合法性、关联性有异议，说明申请人交款是在房屋被查封之后，并且至今还未将房款交清，还剩余12万元没有缴纳。收款证明约定的交房时间是2017年12月31日，说明在案涉房屋被查封时，申请人并没有实际占有该房屋，处于未交房的状态。对第四组证据中交房协议的真实性无异议，合法性、关联性有异议，交房协议乙方叫熊天磊，并不是本案的原告熊晓林，并且该交房协议明显体现，在2019年1月25日原告熊晓林都没有缴清房款，还欠房款52万元没有交纳，且该交房协议第二条明确载明申请人要缴纳全款后，海晟公司才为其办理商铺产权事宜，结合原告熊晓林自认的至今仍有12万元没有交清，可以认定系原告熊晓林的原因导致没有过户；对收据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，收据的时间均是在房屋已经被查封之后，并且该收据不是购房款收据，与本案无关。对第五组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第六组证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，熊晓林与熊饶生是家庭成员关系，法律规定家庭成员有其他用于居住的房屋，就不能支持其异议请求。被告南昌一建及第三人海晟公司未提交证据。本院对原告熊晓林提交的证据认定如下：第一组证据能够证明本案原告熊晓林主体适格，对其真实性、合法性、关联性予以确认。第二组、第三组证据能够证明原告熊晓林购房并支付部分房款的事实，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。第四组证据只能证明双方就交房时间达成了协议，但不能证明原告熊晓林收房及入住的事实，对其关联性及证明目的不予确认。对第五组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对第六组证据的真实性、合法性予以确认，但该证据仅能够证明该房产不属于原告熊晓林，不能证明原告熊晓林名下无其他房产，因此对其关联性不予确认。根据经审查确定的上述证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：2016年4月16日，原告熊晓林与第三人海晟公司签订的两份《鹰潭“英伦名郡”商铺订购协议书》，分别载明：认购商铺D区42商铺、D区43商铺，建筑面积分别为106.51㎡、102.84㎡，商铺单价为7000元/㎡，商铺总价分别为745570元、719880元，共计1465450元。2017年9月28日，原告熊晓林与第三人海晟公司签订了《补充协议书》两份，主要载明：因海晟公司原因导致没有在2017年12月31日交房，海晟公司承诺将积极协调资金，保质保量完成剩余工程，并保证在2018年4月30日前向熊晓林完成房屋交付。自2016年4月16日至2019年3月13日，原告熊晓林及其亲属熊饶生、熊天磊分别累计向第三人海晟公司支付“商铺5#D区42、43首付款”“商铺款”“商铺购房款”名义的款项6笔共计1350450元，具体情况：2016年4月16日支付100000元，2016年5月11日支付400000元，2016年7月5日支付245450元，2018年11月7日支付200000元，2019年1月25日支付300000元，2019年3月13日支付50000元。另，第三人海晟公司还收取了55000元。截止2019年4月30日，原告熊晓林尚欠房款115000元。2019年2月22日，原告熊晓林在物业服务公司办理了装修相关手续，缴纳了2019年2月19日至2020年2月18日物业费3455.4元。此外，本院因南昌一建与漆忠海、海晟公司等借款合同纠纷一案，于2017年12月8日作出（2017）赣民初32号民事判决，判令：一、漆忠海、海晟公司于该判决生效之日起七日内支付给南昌一建人民币56899000元及利息（2017年4月12日前的利息23981023.78元，2017年4月13日起的利息按本金56899000元、月利率2%计算至本息还清之日止）；二、上海力凡隆国际贸易有限公司、上海江建置业有限公司、上海翼申实业发展有限公司、江西省金属材料有限责任公司、上海漆臣投资控股集团有限公司、上海漆臣网络科技有限公司、江西斑马汽车服务有限公司、江西省中仓房地产开发有限公司、江西斑马周边信息服务有限公司、江西省金紫薇装饰工程有限公司、海晟公司对上述本息承担连带清偿责任；上述被告承担担保责任后，有权向漆忠海、上海漆鼎实业发展有限公司追偿；三、上海力凡隆国际贸易有限公司、上海江建置业有限公司、上海翼申实业发展有限公司、江西省金属材料有限责任公司、上海漆臣投资控股集团有限公司、上海漆臣网络科技有限公司、江西斑马汽车服务有限公司、江西省中仓房地产开发有限公司、江西斑马周边信息服务有限公司、江西省金紫薇装饰工程有限公司、海晟公司于该判决生效之日起七日内支付给南昌一建律师费434730，诉讼保全费91562.26元；四、驳回南昌一建的其他诉讼请求。若未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务的，依法应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。在该案审理过程中，本院于2017年6月21日作出（2017）赣民初32号民事裁定，并于2017年6月28日查封了案涉商铺。在对案涉商铺执行过程中，熊晓林向本院提出执行异议，本院于2019年12月16日作出（2019）赣执异30号执行裁定书，裁定驳回熊晓林的异议请求。熊晓林对（2019）赣执异30号执行裁定不服，遂提起本诉。本院认为，本案的争议焦点为：原告熊晓林对案涉商铺是否享有所有权，以及是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，案涉商铺必须经办理过户登记，才能完成物权的公示效力，熊晓林才能取得对案涉商铺的所有权。本案中，熊晓林与海晟公司签订了《鹰潭“英伦名郡”商铺订购协议书》，但并未办理产权登记手续，《鹰潭“英伦名郡”商铺订购协议书》也尚未履行完毕，熊晓林对海晟公司只享有债权请求权，而没有物权请求权。同时，因熊晓林购买的是商铺，故不能适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，虽然原告熊晓林称案涉商铺为商住两用，但并未提供证据证明。原告熊晓林也未提供证据证明其名下无其他用于居住的房产，故熊晓林并非该条规定的商品房消费者，而是普通的购房人，其并不享有对所购商铺的物权期待权。因此，对于本案所涉商铺而言，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，也即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，从占有时间来看，原告熊晓林提供的证据表明，其与第三人海晟公司签订《交房协议》的时间是2019年1月25日，其办理装修相关手续的时间是2019年2月22日，而本院作出（2017）赣民初32号民事裁定查封案涉不动产的时间是2017年6月28日。可见，原告熊晓林并非在本院查封案涉不动产之前已合法占有该不动产。其次，从价款支付情况来看，原告熊晓林在起诉书中自述仍“欠购房款12万元左右”，实际上，截止2017年6月28日案涉不动产查封之前，原告熊晓林所支付的款项累计为745450元（分别为：2016年4月16日支付100000元，2016年5月11日支付400000元，2016年7月5日支付245450元），其在案涉不动产查封之后支付的款项累计为605000元，累计为1350450元，而案涉不动产的总价共计为1465450元。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的“已支付全部价款”，是指在人民法院查封前已支付全部价款。可见，原告熊晓林在案涉不动产查封之前并未支付全部价款，且至案件起诉之日，仍未支付全部价款。因此，原告熊晓林既未在本院查封之前合法占有案涉商铺，也未在本院对案涉商铺查封之前支付全部价款，其对案涉商铺不享有排除强制执行的民事权益。综上，原告熊晓林的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告熊晓林的诉讼请求。本案受理费17989.05元，由原告熊晓林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  彭海鹏审判员  郭卫斌审判员  肖童亮二〇二〇年五月十八日法官助理王兵书记员叶若苏文附：本案适用的有关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”