广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10286号原告：张柳霞，女，1986年5月23日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳仪，广东鹏瑞律师事务所律师助理。被告：广州博贤物业管理有限公司，住所地广州市白云区隆康二街**106之四。法定代表人：卢钊林，职务总经理。被告：卢钊林，男，汉族，1972年10月6日，住广州白云区。两被告共同委托诉讼代理人：王国栋，广东经国律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孔德攀，广东经国律师事务所律师。张柳霞与广州博贤物业管理有限公司（以下简称博贤公司）、卢钊林房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张柳霞的委托诉讼代理人陈震，博贤公司、卢钊林的共同委托诉讼代理人王国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张柳霞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与博贤公司于2018年4月26日签订的《房屋托管合同》；2.两被告连带向原告支付租金29000元（租金从2018年4月起计算，2018年4月起至2019年3月31日按照每月1800元的标准，2019年4月1日起至2020年3月31日按照每月2300元的标准，2020年4月1日起至2021年3月31日按照每月2800元的标准，计至被告向原告交还房屋之日止，暂算至2019年8月，租金为29000元）；3.两被告连带向原告支付违约金2700元；4.本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，张柳霞明确其第2项诉请所主张的租金从2018年10月1日起计至博贤公司交还房屋之日止。事实与理由：原告与博贤公司于2018年4月26日签订了《房屋托管合同》，约定原告将位于广州市番禺区市桥街XX路X号XX大街X号大院X号楼X房出租给博贤公司使用，并约定了租赁期限及租金标准。签订合同当天，原告将上述物业交付给博贤公司使用，但博贤公司向原告支付一个月租金后就未再支付，直至目前为止，博贤公司都未支付剩余租金给原告，经多次催讨，被告仍拒不支付。原告认为，原、被告之间形成租赁合同关系，原告已将涉案物业交付给被告使用，博贤公司应及时向原告支付租金，现其长时间未支付租金，已构成违约，根据合同第九条之规定，原告有权解除合同，并要求支付违约金。博贤公司为自然人独资的有限责任公司，卢钊林系博贤公司的唯一自然人股东，卢钊林应对博贤公司的债务承担连带清偿责任。博贤公司、卢钊林共同辩称，1.我方认为双方所签订的《房屋托管合同》是无效合同，因为涉讼房屋的房产证显示其使用性质是厂房，原告把涉讼房屋违法改建成公寓用于居住，违反了广州市城市规划条例的相关规定，原告没有按照建设工程规划许可的规定建设，其用途是厂房，改建后的用途为住宅，违反相关的条例，属于违法建设，《房屋托管合同》应当为无效合同。无效合同不存在解除的问题。2.原告诉请被告支付租金没有法律依据，双方签订的合同为无效合同，原告具有过错，其明知涉讼房屋属于厂房，隐瞒房屋性质是厂房的事实，与原告签订《房屋托管合同》并约定房屋用途是租赁商住房，原告有故意隐瞒及欺诈博贤公司的客观事实，我方认为在双方租赁关系中，原告存在过错，其无权向我方主张租金。另外，涉讼房屋涉及违法建设，城管局对违法建设进行查处，禁止涉讼房屋用于出租，博贤公司在收到城管局通知后，2018年11月已经退出了经营，并于同月将涉讼房屋移交给原告。如果原告没有实际接收房屋的话，不可能不向我方追讨租金，事实上原告从未向我方追讨过租金。3.卢钊林不是合同的相对方，原告诉请其承担连带责任无法律依据。双方当事人围绕本案争议焦点提供了相关证据，本院依法组织当事人进行质证，认定本案事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区市桥街XX大街X号大院X号楼，产权权属人登记为劳凯东、刘小平，房屋用途登记为厂房，土地批准用途登记为工业。博贤公司于2017年12月25日登记成立，卢钊林登记为博贤公司一人股东及法定代表人。2018年4月26日，张柳霞作为出租方（甲方）与博贤公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋托管合同》，约定：甲方将上述涉讼房屋出租给乙方作租赁商住房使用；总租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，双方确认免租期限为每年第一个自然月；该房屋2018年4月1日至2019年3月31日的月租金为1800元，2019年4月1日至2020年3月31日的月租金为2300元，2020年4月1日至2021年3月31日的月租金为2800元；乙方每两个月支付一次租金给甲方，逢第一个月的15号前转账至甲方指定账户；甲方应于本合同启租之日起3天内，将具备正常运营之房屋交付给乙方；如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金超过1个月的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任；租赁期间双方必须信守合同，如任何一方违约，守约方有权终止合同，违约方须支付45天租金作为违约金；等等。庭审中，张柳霞述称涉讼房屋为其与刘小平、劳凯东签署《公寓租赁合同》承租而来。博贤公司称其是从事租赁经营的企业，其与张柳霞签订合同时不清楚房屋产权情况，也没有查阅房产证，其在接收房屋后，因相关部门于2018年8月对涉讼房屋进行检查，得知涉讼房屋不得用于居住，故其自2018年10月起没有向张柳霞缴纳租金，于2018年11月退出经营并将涉讼房屋的钥匙交还给涉讼房屋所在物业管理处，同时电话通知了张柳霞。博贤公司就上述主张未提供证据。张柳霞否认涉讼房屋被行政部门查处，并称博贤公司一直占用涉讼房屋，并未将房屋交还其方；其在本案起诉前曾到涉讼房屋查看，发现涉讼房屋有租客居住，租客称是与博贤公司签订租赁合同，但租户拒绝出示与博贤公司签订的合同。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉讼房屋所在楼宇已核发房屋产权证，涉讼房屋是否改变使用性质，不属于上述第二条规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门的批准，但应经批准的相关规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉讼房屋租赁合同无效。另需要明确的是，本院对涉案租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因此，张柳霞与博贤公司于《房屋托管合同》所约定的内容，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。博贤公司主张合同无效，理据不足，本院不予支持。博贤公司主张其于2018年11月退出租赁并将涉讼房屋的钥匙交还给物业管理处，但未能提供证据证明，张柳霞也予以否认，故博贤公司应承担举证不能的法律后果。根据《房屋托管合同》约定，博贤公司迟延支付租金超过1个月的，张柳霞有权解除合同，并要求博贤公司支付45天租金作为违约金。博贤公司自2018年10月起未支付租金，张柳霞因此主张解除与博贤公司签订的《房屋托管合同》，符合合同约定，本院予以支持。因迟延支付租金导致合同解除的过错在于博贤公司，博贤公司对此应承担全部责任，故张柳霞主张博贤公司支付45天租金2700元作为违约金，符合合同约定，本院予以支持。虽博贤公司对其已于2018年11月份交还涉讼房屋给张柳霞的抗辩举证不能，但鉴于博贤公司在2019年12月12日的庭审中表达其交还钥匙且确认其没有对涉讼房屋进行出租的意思表示，张柳霞应当及时收回房屋以减少空置损失，结合本案实际情况，本院酌情支持张柳霞应于2019年12月12日收回涉讼房屋，则博贤公司应支付自2018年10月1日起至2019年12月12日止的租金。根据合同约定的租金标准及免租情况，博贤公司应支付租金共27790元[1800元/月×6个月+2300元/月×（7个月+12天/31天）]。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”博贤公司是卢钊林开办的一人有限责任公司，卢钊林未能举证证明其个人财产独立于公司财产，应对博贤公司上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认张柳霞与广州博贤物业管理有限公司于2018年4月26日签订的《房屋托管合同》及相应的房屋租赁合同关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、广州博贤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向张柳霞支付2018年10月1日至2019年12月12日的租金27790元；三、广州博贤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向张柳霞支付违约金2700元；四、卢钊林对广州博贤物业管理有限公司上述第二项、第三项债务承担连带责任；五、驳回张柳霞的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，由广州博贤物业管理有限公司、卢钊林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  钟彩霞人民陪审员  冯景威二〇二〇年五月二十八日书 记 员  杜嘉华