福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终945号 上诉人（原审被告）：黄小梅，女，汉族，1976年3月27日出生，住福建省南安市，现住福建省南安市。 委托诉讼代理人：刘正伟，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南安成功房地产拓展有限公司，住所地福建省南安市石井镇后店村。 法定代表人:蔡崇发，公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭丽萍，女，系公司员工。 上诉人黄小梅因与被上诉人南安成功房地产拓展有限公司（以下简称“成功拓展公司”）返还原物纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初2256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 黄小梅上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回成功拓展公司一审的诉讼请求。事实与理由：案涉房屋并未竣工验收，且基础设施尚未完善，也未交付被上诉人，成功拓展公司并未依法取得对案涉房屋占有、使用、收益和处分的等物权权利，无权基于所有权主张返还案涉房屋。原审判决认定成功拓展公司享有排除妨害、返还原物请求权，认定事实错误，且适用法律错误，应予纠正。 成功拓展公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。 成功拓展公司向一审法院起诉请求：1.判决黄小梅返还占用的南安市××镇××期××栋××室房屋，并恢复房屋原状；2.黄小梅赔偿成功拓展公司自2018年4月25日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（按照石井镇同等地段房屋租赁价格月租金2000元的标准，暂计至2019年2月22日的房屋占有使用费为19868元）。在诉讼过程中，成功拓展公司表示自愿放弃本案诉讼第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：成功拓展公司系依法注册成立的经营房地产开发等业务的有限公司，取得南安市石井镇后店村89750平方米土地的开发权，在其享有国有土地使用权的土地上开发建设“石井成功国际城”，取得相应的建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2014年12月31日，黄小梅（乙方）与成功拓展公司（甲方）签订《认购协议书》一份，约定：黄小梅向成功拓展公司认购址在南安市××镇××期××栋××室的房屋（以下简称“案涉房屋”），面积134.01平方米，总房款664690元；黄小梅自愿于签订本认购合同时支付定金50000元；黄小梅应在本协议签订之日起七日内，携带本协议，定金付款凭证、身份证、户口本、收入证明等原件及足额的房款或首付款到石井成功国际城项目销售中心与成功拓展公司签署合同、补充协议……黄小梅乙方未在前述时间内与成功拓展公司签订合同的，视为黄小梅自动放弃所认购房屋，已交定金归成功拓展公司所有，成功拓展公司有权自行处置该房屋另行通知黄小梅乙方等内容。黄小梅于2012年12月31日缴交定金50000元，嗣后，黄小梅与成功拓展公司未能签订书面的商品房购买合同或补充协议。 黄小梅曾因逾期办证与成功拓展公司商品房销售合同纠纷一案，南安市人民法院作出（2013）南民初字第1528号民事调解书，嗣后，成功拓展公司未能按照上述民事调解书向黄小梅履行其确定的义务，黄小梅依据该民事调解书向南安市人民法院申请强制执行。南安市人民法院于2016年8月22日裁定：本案的本次执行程序终结执行。 自2013年起，成功拓展公司因开发“石井成功国际城”房地产项目而引发多起诉讼，包括案涉房屋在内的多套房屋被人民法院查封。案涉房屋尚未验收合格，至今尚不具备法律规定的商品房交房条件。南安市石井镇成功国际城现由南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司提供物业服务，黄小梅于2018年4月25日对案涉房屋进行装修，入住至今，亦向南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司缴交物业服务费。 一审法院认为，一、关于《认购协议书》法律认定问题。黄小梅提供的《认购协议书》明确约定其应在本协议签订之日起七日内，携带定金付款凭证等材料及足额的房款或首付款到石井成功国际城项目销售中心与成功拓展公司签署合同、补充协议，但双方至今未能签署任何的书面合同，且从《订购协议书》约定的内容判断，其性质应属于预约合同，即双方之间约定在将来一定期限内订立买卖合同的意向书，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，黄小梅如果认为成功拓展公司没有和其订立买卖合同、未能履行合同义务构成违约的，可以另行向成功拓展公司主张权利。二、关于应否返还案涉房屋的问题。1.《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，当事人在行使该权利时需要同时满足“主张权利者是该物权的权利人、占有者为无权占有”两个条件。2.成功拓展公司是涉案房屋的开发商，对涉案房屋享有物权，对妨害其行使物权的侵权人享有排除妨害、返还原物请求权。3.案涉房屋一直未竣工验收，一些基础设施尚未完善，影响房屋使用，并存在安全隐患，尚不具备商品房的交房条件，黄小梅未能提供证据证明成功拓展公司向其交付了房屋，黄小梅对案涉房屋的占有没有事实根据及法律依据。4.黄小梅对案涉房屋的占有使用无合法依据，其行为对成功拓展公司支配、使用案涉房屋构成了妨害，故对成功拓展公司要求黄小梅返还案涉房屋的诉讼请求依法予以支持。成功拓展公司自愿放弃第二项诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分，并无不当，予以照准。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：黄小梅应于判决生效之日起三十日内腾空位于南安市××镇××期××栋××室的房屋，并将该房屋返还给南安成功房地产拓展有限公司。本案受理费100元，减半收取计50元，由黄小梅负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，黄小梅与成功拓展公司至今未能就涉案房屋签订书面的买卖合同,涉案房屋一直未竣工验收，尚不具备商品房的交房条件，黄小梅未能提供证据证明成功拓展公司已向其交付房屋或同意其先行入住使用，一审认定黄小梅的行为系无权占有,并无不当。成功拓展公司作为涉案房屋的物权所有人有权要求无权占有人即黄小梅返还原物，一审判决黄小梅应于判决生效之日起三十日内腾空位于南安市××镇××期××栋××室的房屋，并将该房屋返还给拓展公司南安成功房地产拓展有限公司，理据充分，应予确认。黄小梅的上诉主张，缺乏事实与法律依据，不予采纳。 综上所述，黄小梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由黄小梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年五月六日 书记员  刘思思 附注：本案适用的主要法条及申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。