河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终615号上诉人（原审被告）：张西学，男，汉族，1956年2月21日生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张国辉，系张西学儿子。委托诉讼代理人：杨新峰，河南卓青律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏湘玲，女，汉族，1970年9月8日生，住河南省洛阳市洛宁县。委托诉讼代理人：杨刚，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓茹，河南中冶律师事务所律师。原审被告：洛宁紫竹房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市洛宁县城永宁大道北侧。法定代表人：张利国，该公司总经理。上诉人张西学因与被上诉人苏湘玲，原审被告洛宁紫竹房地产开发有限公司（以下简称紫竹公司）执行异议之诉一案，不服河南省洛宁县人民法院（2019）豫0328民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月22日对当事人进行了询问。上诉人张西学的委托诉讼代理人张国辉、杨新峰，被上诉人苏湘玲的委托诉讼代理人杨刚、陈晓茹，原审被告紫竹公司的法定代表人张利国到庭参加了询问。本案现已审理终结。张西学上诉请求：1、请求洛阳中院依法撤销洛宁县人民法院作出的（2019）豫0328民初1489号民事判决；2、请求洛阳中院依法改判：确认洛宁县人民法院作出的（2019）豫0328执异字第3号执行裁定正确合法，准许继续对洛宁县紫竹王城A区7号楼101、102、103号商铺强制执行；3、依法判决苏湘玲占有上述房产用于经营所得的房租立即支付给张西学；4、本案一审、二审诉讼费由苏湘玲承担。事实与理由：一、事实方面。1、一审判决依据认定的事实严重错误，《委托开发合同书》、“位置确认书”、《关于紫竹王城拆迁安置问题的会议纪要》、《关于紫竹王城拆迁门面房安置问题的会议纪要》系张西学申请强制执行后倒签时间形成，《拆迁户会议记录》系专门对抗执行虚假伪造。（1）三份会议纪要内容系倒签和伪造。对于其提交的三份会议纪要，我方在庭审时就已经指出这些会议纪要系伪造，加上紫竹公司和原村委委员做证明，我方请求对“位置确认书”的生成时间和会议纪要进行司法鉴定，法官不予准许，在第二天我方向法官递交了鉴定申请也被拒绝。如此重要的事实证据存在明显伪造痕迹，不经过司法鉴定，在其真实性不明的情况下，依据这些会议纪要、紫竹公司口头说明、倒签的“位置确认书”认定了错误的事实，更是导致判决结果错误。（2）紫竹公司张利国口述内容疑点重重。紫竹公司法人张利国解释说“位置确认书”因怕群众闹事影响施工，不能加盖公章，也不能发给安置户，紫竹公司以“办证需要”为由收到紫竹公司保管，如果谁闹事，谁的“位置确认书”就作废。此种说法和苏湘玲提交的各种会议纪要自相矛盾。其一，会议纪要中明确显示所有安置户均同意商铺的安置方法，且签字加了指印，商铺如何安置，哪些人能够分到商铺，已是路人皆知，怎么存在为了让没有分到商铺的人心里平衡，“位置确认书”不敢盖章发放。其二，紫竹公司所说的谁闹事就不予发放“位置确认书”，更是莫名其妙。就算有人闹事，也只能是没有分到商铺的人闹事，怎么会担心已经分到商铺的人闹事，用不盖章不发放“位置确认书”进行要挟。其三，其实恰恰相反，如果不想有人闹事影响施工，“位置确认书”才是一剂良药，只能是尽早发到安置户手中，越不发放越会影响施工。其四，既然紫竹公司对收回的没有盖章的“位置确认书”享有可以随时不予承认的权利，而三份会议纪要已经对商铺分配进行了明确，紫竹公司作为参加会议的一方，不可能享有单方面予以否认的权利，收回“位置确认书”且不加盖公章没有任何意义，除非三份会议纪要属后来虚构。其五，紫竹公司张利国所述，在2013年接到乡里通知，要对商铺进行位置确认，验证2013年2月5日的会议纪要不是事实。当日的会议纪要，紫竹公司是参加的，且参与了会议内容的研究和决定，对需要对商铺进行确认一事已经第一时间知道，不存在接到乡里通知才知道。且在当日上午10点才开会，当日又接到乡里通知，当日就完成了对所有安置户的商铺确认，几乎不可能实现。其六，紫竹公司作为被执行人，经局村代表属于和本案息息相关的隐藏利益人，城郊乡政府更是不愿看到张西学执行涉案房产，依据紫竹公司所述和证人证言，认定2013年2月5日签订“位置确认书”这一关键事实，并不具备足够的说服力。（3）三次庭审就同一事实说法不一。苏湘玲在最初一审时，对于“位置确认书”形成时间与盖章时间自相矛盾矛盾一事的解释是“我不知道”；二审的解释是“位置确认书在2013年2月5日签订后，由紫竹公司收回，记不清什么时间发了下来，至少超过半年”；这次发回重审一审时，苏湘玲记忆十分清楚，“位置确认书”是在2013年2月5日签订，在2018年5月才发了下来。苏湘玲在2019年6月20日在二审时对刚刚一年前发放“位置确认书”一事根本记不清，说是在2013年2月5日签订后超过半年发了下来，这三种说法均不一致，每一次都有变动和更改，根本无法认定其真伪性。（4）两个证人证言关键部分不一致。就“位置确认书”的签订和发放过程，一审庭审时经局村证人张某和紫竹公司法人张利国所说的证言相互矛盾。紫竹公司张利国证言，2013年几月份记不清了，当时“位置确认书”在安置户签字加指印后由紫竹公司收回，2017年交房时发放下去。经局村证人张某证言，2013年2月，“位置确认书”签好后，紫竹公司没有签，收回去保管，在2018年5月份左右交房时才把“位置确认书”发了下来。一审法院不认真查明，“位置确认书”是否有安置户签字，是否有指印，究竟是2017年发放还是2018年发放，径行采信被执行人紫竹公司张利国的证言，有失公允。（5）、《委托开发合同》和“位置确认书”系后来倒签时间。苏湘玲的《委托开发合同》，虽然签订时间是2011年8月5日，但是至少2年多以后才加盖了公章，一审判决中并未对此进行查证和阐明，直接予以认可。苏湘玲在第一次一审时对《委托开发合同书》时间与公章矛盾一事解释是“我不知道”；二审时对此事解释“《委托开发合同书》是其当日亲自签的合同并亲眼看着加盖的公章”；发回重审后对此事解释是“2011年8月5日晚，紫竹公司到其家里进行协商，由于来时没有带合同，所以后来补签的合同”。张西学一审代理人张国辉亲眼在执行法官办公室看到过“位置确认书”其签订时间是2018年9月，因为执行法官不允许复印拍照，当时只是偷着拍了第一页（张学明的委托开发合同书第一页），时间是2018年9月19日。当时我们看到其公章矛盾，心里还想着依靠公章就能够证明其后来补签的事实，当时唯一担心就是苏湘玲发现公章不符这一漏洞。后来因为申请司法签定受阻，为留取执行法官阻拦评估的事实，2018年11月7日给执行法官打电话专门催问评估并开了录音，结果却被告知要去看证据，加上第二天也就是2018年11月8日看证据时的录音，可以证明：1、通过2018年9月19日微信聊天记录，可以证明我方并非是执行法官所说的2018年11月7日才第一次通知我看证据。2、当我在电话中询问执行法官苏湘玲提交的安置协议是否和我上次在其办公室看过的一样时，执行法官支支吾吾不愿承认，又说上次的安置协议被拿走了。3、当我在第二天到法院查看证据现场的录音，面对我提出的为什么同样的“位置确认书”在上次看时签订的时间是2018年9月，这次怎么变成了2013年2月，时间提前了6年时，执行法官根本不敢对我的疑问进行反驳，而是说不知道，又说上次的拿走了，又说不让我说以前看过，上次是咱（执行法官、张国辉、田相猛）三个人自己看的，这次是正式的，还说以后我可以对时间有异议。以上5点说明一审判决认定“位置确认书”系2013年2月5日双方真实意思表达存在错误。2、苏湘玲户口非被拆迁村组户籍，也非被拆迁占地村组居民，不具备拆迁回迁安置资格，一审认定的事实再次错误。其一，苏湘玲并非合法的被拆迁人。苏湘玲户籍并非被拆迁范围洛宁县城郊乡经局村村民，其同户家人也不具备城郊乡经局村户口，根据法律规定是不能参与该村的拆迁安置。且苏湘玲在原一审时辩称自己是外地人，自己是花钱买来的经局村宅基地，也说明其被拆迁户的身份并非合法取得。其二，苏湘玲所提交的宅基地申请表并非在拆迁范围，且该处宅基地系苏湘玲非法获得。苏湘玲所提交的用于置换的宅基地申请表是城关镇西街村名叫赵全升所有，在一审庭审时，其余安置户均表明涉案房产所处位置全部归城郊乡经局村所有，和苏湘玲提交的城关镇西街村的宅基地并无任何关系。其三，苏湘玲用于置换的宅基地是赵全升所有，不管紫竹公司出于什么原因与苏湘玲签订了《委托开发合同书》，而合同仅仅是一种形式，苏湘玲必须拿出合法有效的土地证或者其他有法律效力的手续证明这块宅基地归自己所有，否则，即使签订了合同，也毫无意义，苏湘玲没有主张的权利。3、一审判决认定2018年8月9日在查封时，101、102、103商铺已经出租，也不是事实。2018年8月9日在法院查封时仅有103号商铺刚刚开始装修，101和102号商铺根本未进行装修，特别是101号商铺，是在一审审判过程中才被出租，一审法院在没有任何证据的情况下，认定全部已经出租，显然再次认定事实错误。4、退一步来讲，一审法院仅以苏湘玲182平方商铺的确定，就终止张西学全部的执行行为，也存在错误。张西学执行的涉案房产在评估时面积是573.87平方，所涉及6名案外人的是464平方。法院仅以案外人的确权，终止张西学所有的执行行为，也没有给予解释和说明。依据苏湘玲提交的会议纪要，按照原址原位的方式进行分配，苏湘玲的原址原位究竟是在101位置还是在102或103位置。就算其解释的宅基地面积小的可以合伙搭班共占一套商铺，怎么分配时变成了分散占有更是自相矛盾，自圆其说。二、一审判决程序存在重大瑕疵，适用法律错误。1、一审程序存在重大瑕疵，一审期间，已经对影响本案判决重要证据真伪，提出形成时间、签字真实人数、指印真实人数进行司法鉴定，但一审法院对此没有释明，也没有采纳，直接驳回。严重侵犯了张西学的诉讼异议鉴定权。另开庭前张西学请求庭审录像被允许，开庭时又被因录像设备坏了为由拒绝，庭审期间法官对张西学提问的关于苏湘玲宅基地来源是否合法、苏湘玲用于置换的宅院状况和置换标准均以和本案无关为由拒绝，并在张西学询问证人张某究竟是何时发放“位置确认书”时，打断并禁止我方的询问。侵犯了张西学就本案关键问题的知情权和审查权。2、一审判决引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。适用法律条款错误。理由1：第28条规定的前提是“金钱债权执行中”。在本案中我方并非是普通的“金钱债权”，而是享有对涉案房产的抵押权的物权。理由2：涉案房屋并非住宅，而是盈利性的商铺，即便苏湘玲如一审判决所说对涉案房屋具有买受人资格，其拥有对涉案房屋的物权期待权仍不受保护。在案外人执行异议之诉中，只有商品房消费者，才可能享有足以对抗抵押权的民事权益，才可能中止旨在实现抵押权的执行程序。在最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条中，规定了交付大部分房款的消费者债权请求权优于承包人工程价款优先受偿权，亦优于抵押权；但此批复中的消费者的含义，应与《消费者权益保护法》中规定的消费者含义相同。根据《消费者权益保护法》第2条规定，消费者是为生活需要购买、使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法的保护。即购房者需是为生活消费需要购买房屋而不是为经营需要。本案中张西学主张其以产权置换形式支付了相应价款的房屋系商铺，且已对外出租获取收益，故应认定苏湘玲并非因生活消费需要而是为了经营需要而购买涉案房屋,不属于最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的消费者，其以缴清房款并占有房屋为由对抗抵押权，没有法律依据。理由3：苏湘玲对涉案房产没有登记，是自身原因造成的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》中解释非因买受人自身原因未办理过户登记。能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。最高院在审理杨明、贵州金晨置业投资开发有限公司申请执行人执行异议之诉案中（案号：(2018)最高法民终695号，裁判日期：2018.07.27）认为，该案中，杨明购买涉案房屋未办理过户登记，原因在于在其购买该房屋之前，该房屋上已经设定有其他人的抵押权登记。杨明购买该案所涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋上因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人杨明自身的原因。所以，苏湘玲没有办理登记是自身原因造成的。3、紫竹公司与苏湘玲倒签的“位置确认书”，违反了《物权法》第七条的规定。《物权法》第七条明确规定：取得和行驶物权遵守法律、尊重社会公德原则。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。紫竹公司将已经抵押查封的商铺，采用倒签合同的方式分配给苏湘玲，损害了张西学的合法权益。综上所述，张西学认为一审判决依据明显嫌疑伪造的会议纪要和倒签的“位置确认书”认定了错误的事实不清，错误的适用法律，在判决中对张西学的意见和辩解几乎没有任何体现，采信一家之言作出错误判断。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，为维护张西学的合法权益，向洛阳中院提出上诉，请求洛阳中院查明事实依法支持张西学的诉讼请求。苏湘玲辩称，一审判决查明事实清楚，证据确凿，适用法律正确，苏湘玲作为被拆迁人对涉案拆迁安置的房产，享有足以排除张西学强制执行的民事权利，张西学上诉请求不能成立。一、一审判决查明苏湘玲作为被拆迁人，对补偿安置房屋享有的物权请求权具有法定优先性，认定事实清楚，适用法律正确，判决不得执行涉案房屋合法正当。张西学无视客观事实，滥用诉权，上诉请求及理由均不能成立。首先，苏湘玲作为被拆迁人、涉案房屋作为拆迁安置房的补偿房屋这一事实，客观真实。苏湘玲作为被拆迁人、涉案标的为拆迁安置房屋的客观事实如下：2009年洛宁县人民政府将洛宁县城郊乡经局村棚户区改造，确定为城中村改造重点工程项目。2010年4月30日，洛宁县县城建设改造指挥部宁建指（2010）2号文件，对城郊乡人民政府上报的《城郊乡西经局村改造实施方案》予以批复通过，改造项目占地42亩，包括答辩人在内的涉及永宁大道北侧、翔梧路以东、西关路以西的西经局村全部房屋被拆迁安置。2011年8月5日，苏湘玲与作为开发公司的紫竹公司签订了《洛宁县城郊乡经局城中村改造委托开发合同书》，合同约定：苏湘玲将原有宅基地供紫竹公司开发使用，紫竹公司在开发后按照原址原地向苏湘玲置换商铺343平方米（包括A区和B区）。安置房屋建成后，紫竹公司按照双方的协议约定以及拆迁安置工作会议所确定的原址原地安置会议要求，于2018年5月完成了向苏湘玲等全部被拆迁人交付安置商铺，苏湘玲合法接收占有商铺后，对外出租经营至今。以上苏湘玲作为被拆迁人，涉案房屋为拆迁安置房屋的事实，已发生形成有近十余年（紫竹王城建成也近已四年有余），且以上近十余年间的事实是有洛宁县政府、城郊乡政府以及经局村村委会、紫竹公司以及全体西经局村村民依法共同参与的全部拆迁安置过程，更甚至说上述拆迁安置的事实整个洛宁县城的人民群众均知悉。张西学无视以上客观事实，以所谓会议记录存在瑕疵（即所谓仅有被拆迁户群众代表摁手印，政府工作人员未摁手印），以及所谓紫竹公司代理人对八年前开会通知表述不准确为由，企图推翻整个拆迁安置的客观事实，显属掩耳盗铃般的荒谬。同时张西学又以所谓苏湘玲不是经局村老户村民，其户口并不在经局村为由，主张苏湘玲不具备拆迁安置的资格，无权提起异议的说法，更是强词夺理，不能成立。苏湘玲虽户口现不在经局村，系因工作原因落入现工作单位；同时，苏湘玲对本案有关房屋拆迁安置所享有的系财产权利，而非是身份权利，苏湘玲与经局村其他被拆迁人一样，系因原在经局村的房屋财产被拆迁，而对安置房产享有财产权利，并非是因为其是否是经局村的村民身份而享有的权利，因此，张西学所称苏湘玲户口不在经局村，因此不能享有安置房屋财产权利的说法不能成立。其次，苏湘玲作为被拆迁人对基于按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，所产生对补偿安置房的物权请求权，具有法定的优先性，并可排除执行申请人对安置房屋的执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。该条款明确规定，作为被拆迁人的苏湘玲对拆迁安置协议约定的补偿安置房屋，享有的权利可以对抗其他所有享有物权的买受人，当然更能对抗普通金钱债权的执行申请人。同时，该第七条解释中并未对补偿安置房屋进行区分是住房还是商铺，即被拆迁人对补偿安置的房屋无论是住房还是商铺，均具有物权上的优先权，张西学所称涉案房屋并非住宅，苏湘玲并非是商品房消费者，不具有优先权，不能排除张西学执行的主张，显然与法律规定相违背，不能成立。二、本案苏湘玲提出的执行异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列明的情形，一审判决支持苏湘玲排除执行的请求，合法正当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，第一、答辩人苏湘玲在2011年8月5日，就与紫竹公司已就拆迁安置的事实签订拆迁安置协议，而张西学执行一案人民法院对涉案房产查封公告的时间是2018年8月9日，实际查封日期为2018年8月30日，显然在人民法院查封之前苏湘玲等人应是已签订合法有效的书面合同。第二、涉案商铺在2018年5月已交付苏湘玲等被拆迁人，苏湘玲对涉案商铺合法占有使用并进行装修出租，也远远早与张西学2018年8月30日的执行查封。证明这一事实的证据，可见于张西学在原一、二审所出示的查封证据照片中，均显示在法院查封时，涉案商铺已经在被承租人进行装修或由苏湘玲招租，即明显是由答辩人合法占有和使用中，张西学在上诉状中称101商铺在查封时并未实际出租出去，进而推论出苏湘玲对涉案房屋未达到实际占有，显然是在偷换概念，混淆法律规定。最高院关于执行异议规定第二十八条规定的是，异议人是否对不动产在人民法院查封之前已合法占有，而并非规定是否在查封前进行了出租经营，因此，张西学所谓苏湘玲未实际出租出去，因而不构成实际占有的说法显然不能成立，相反，虽未实际出租出去，但恰恰证明了已经实际占有。第三、因本案中苏湘玲与紫竹公司所签订的委托开发合同书中所约定补偿方式均为产权置换，因此在双方达成拆迁安置补偿协议时，即为苏湘玲已支付了全部的价款。第四、本案对涉案商铺未能办理产权过户手续的过错显然不在答辩人，作为开发商的紫竹公司对于何时以及如何办理安置房屋产权过户，较苏湘玲更具有信息优势，且未能给苏湘玲办理产权过户手续的原因也是因为紫竹公司将涉案的安置房屋进行了抵押，故并非因为苏湘玲的原因对涉案商铺未能办理过户登记。张西学称苏湘玲对涉案房屋的权利障碍有所忽略，以及消极不行使权利登记的说法，违背基本客观事实。苏湘玲以老房子被拆迁换取新房子，新房子建设后才被办理抵押，拆迁在前，建设在后，抵押更是在建设后才进行，何来签订协议时被拆迁人对安置房屋权利存在障碍的忽略？同时，苏湘玲2018年5月被交付收到涉案房屋，2018年8月被查封时得知涉案房屋被抵押，之后立刻提出诉讼，又何来张西学所称的苏湘玲消极不行使权利的情形？以上可以看出，张西学的上诉理由歪曲基本的客观事实，不足采信。三、张西学对涉案房屋并不享有优先受偿的权利，其所谓的抵押权并未设立。退一步讲即便是享有抵押权，但其作为普通类债权，也不能优先于拆迁户对拆迁安置房产的物权期待权，苏湘玲享有足以排除其执行的权利。1、张西学所谓的抵押权并未办理抵押登记，并不产生物权登记的效力。根据张西学在（2016）豫0328民初466号民事案件中的陈述，张西学是基于与刘献彬之间的债权转让而取得了对紫竹公司的债权，虽然（2016）豫0328民初466号民事判决书判决紫竹公司应向其还款，并判决张西学对紫竹公司所拥有的紫竹王城项目7幢1楼101、102、103商铺享有优先受偿权，但其并未依据判决办理抵押登记，因此其所谓基于抵押担保而产生的优先受偿并未设立和生效。具体理由如下：根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依据生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书，除此之外的法律文书并不导致物权的设立和变更。很显然，张西学基于追缴债权转让款纠纷取得的判决书，并不属于可以设立、变更抵押权的法律文书范围。综合以上可知：张西学并未就其所谓的抵押权进行登记，而其所持有的据以执行的生效法律文书又不属于可以设立变抵押权的法律文书。因此，虽然（2016）豫0328民初466号民事判决书判决张西学可就其债权对上述房产抵押物优先受偿，但因其并没有依据该判决依法进行登记，故抵押权并未设立，所以张西学基于判决书所确认的普通金钱债权，对涉案商铺并不能享有担保优先受偿权。2、退一步讲，假使张西学对涉案房产享有优先权，其优先权利亦不能优先于苏湘玲对拆迁安置房屋的物权期待权。《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的优先权，优先于普通的消费者身份的购房者；而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，普通消费者身份的购房者的优先权优先于建设工程承包人享有的工程价款优先受偿权；建设工程承包人享有的工程价款优先受偿权又优先于抵押权和其他债权。因此，根据第七条和最高人民法院批复意见，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，举重以明轻，即使张西学对涉案房产享有抵押权，其优先权在首先受偿的顺序排位中仅排位第四，而被拆迁人即苏湘玲对拆迁安置房屋的优先权排位第一，要远远优先于担保物权，因此足以排除对涉案房产的执行。综上，苏湘玲作为被拆迁人基于拆迁产权置换，对安置房屋所享有的不动产物权期待权，符合《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定的情形，享有对安置房屋排他的权利；同时，结合苏湘玲与紫竹公司对涉案房屋拆迁安置的客观事实，苏湘玲对张西学执行一案的异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定异议成立的四种情形，足以排除张西学对涉案商铺的强制执行。一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，张西学滥用诉权，上诉无理，请求依法驳回张西学上诉请求，维护被拆迁群众的合法权益。紫竹公司述称，一审判决正确，请求维持原判。苏湘玲向一审法院起诉请求：1、依法判决确认洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺其中的182平方米产权归苏湘玲所有，并停止对该房产的强制执行；2、依法判决该案全部诉讼费用由张西学、紫竹公司承担。一审法院认定事实：自2013年5月3日至2014年6月30日，紫竹公司先后向刘献彬借款362万元用于房地产经营，且将紫竹王城项目7#楼一层101、102、103号建筑面积共计573.87平方米的房产抵押给刘建彬，并向洛宁县房地产管理所进行了抵押物权登记。2015年12月11日，刘献彬将对洛宁紫竹房地产开发公司的362万元及未付利息债权转让给张西学，所附洛宁县紫竹王城项目7#楼一层101、102、103号建筑面积共计573.87平方米的房产抵押权一并转移。债权转让通知书于2016年3月10日送达给洛宁紫竹房地产开发公司。张西学于2016年5月17日对该笔借款及优先受偿权提起诉讼，该院于2016年9月8日作出（2016）豫0328民初466号民事判决，判决主文为：一、洛宁紫竹房地产开发有限公司限本判决生效后三十日内归还张西学362万元。二、张西学可对抵押物紫竹王城7号楼下101、102、103号建筑面积共计573.87平方米的房产所确定的债权优先受偿。判决书生效后，张西学申请执行期间，该院于2018年8月9日作出查封洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺的执行裁定书。2019年1月9日，苏湘玲对该院2018年8月9日作出的查封洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺的执行裁定书提出执行异议。该院于2019年1月20日作出（2019）豫0328执异字第3号执行裁定书，驳回执行案外人苏湘玲的异议请求，苏湘玲不服诉至该院。一审法院另查明：苏湘玲在洛宁县永宁大道北侧、翔梧路东、西关路西有宅院一所。2010年4月30日，洛宁县县城建设改造指挥部宁建指（2010）2号文件对城郊乡人民政府上报的《城郊乡西经局村改造实施方案》予以批复通过。按照该改造规划方案，项目总占地42亩，包括苏湘玲在内的89户需拆迁，经乡村宣传发动，各拆迁户陆续与开发商、洛宁县城郊乡人民政府签订《城中村改造委托开发合同书》。苏湘玲与洛宁县城郊乡人民政府、洛宁紫竹房地产开发有限公司于2011年8月5日签订《城中村改造委托开发合同书》。将位于洛宁县永宁大道北侧、翔梧路东、西关路西原住宅用地交由洛宁紫竹房地产开发有限公司进行开发使用，置换商铺343平方米。2012年5月29日，城郊乡党委书记杜朝辉主持召开紫竹王城拆迁位置协调会议纪要内容：出于对拆迁户拆迁后生活收入来源的考虑，同意将紫竹王城一楼门面房全部用于安置给拆迁群众，在一楼门面房不足以安置的情况下用二楼商铺补足，对拆迁户安置商铺的具体分配由经局村村委负责，严格遵循“与老宅基地相对应原址原地安置”原则进行分配，被修路和绿化带占用的原老宅子临街第一排与第二排，一并参与紫竹王城一楼门面房及商铺的安置分配，但要跟老宅子一个位置，不能随便挑选，对安置商铺单位面积较大的情况，为便于日后经营，允许安置位置之间的互相结合，可多人共同所有一套安置商铺。2012年6月1日，拆迁户会议记录内容：只有老房子临街的才能分配临街门面房，每家分的位置从东往西，必须给原来老宅子位置一样，不能随便挑选；原来老宅子被修路和绿化带占了的第一排和第二排一起分一楼的门面房，但要在跟老宅基地也在同一位置，兄弟几人分家产的，和原来宅基地证换新名字的给村里手续，面积大小不能变。2013年2月5日，紫竹王城拆迁户门面房（商铺）安置问题的会议纪要内容：紫竹公司按照经局村委会拆迁大会所确定的每个拆迁户所对应的安置商铺的位置，出具书面确认单，并以此进行交房和办理产权登记等事宜。紫竹公司积极筹措建设资金，保证施工进度，按照安置合同的约定如期向安置户交房，经局村做好拆迁群众的沟通管理工作，杜绝出现群众干扰施工的现象，保证全部拆迁户对商铺安置决定无异议。2013年2月5日，洛宁紫竹房地产开发有限公司、洛宁县城郊乡人民政府、洛宁县城郊乡经局村村民委员会共同向苏湘玲出具紫竹王城安置商铺面积及位置确认书，确认安置商铺面积182平方米，位置为紫竹王城A区7号楼下101、102、103号。另出具紫竹王城二排B区安置商铺认证书（B区不属本案争议房产）。2014年紫竹公司资金紧张，紫竹王城工程几乎处于停工状态，后通过多个部门协调，2016年底与洛阳市弘海房地产开发有限公司合作，2017年下半年紫竹王城工程基本完工，11月份左右安装商户水电、道旁硬化绿化。该款经过经局村的代表收取拆迁户集资款交给紫竹公司，由紫竹公司交给施工队进行施工，2018年5月左右将商铺交付给各拆迁户，后苏湘玲等六户将101、102、103商铺出租，出租户在该院查封之前已经对商铺进行部分装修。一审法院认为：该案争议的焦点在于：苏湘玲是否享有足以排除强制执行的民事权益。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，在拆迁人作为被执行人的案件中，对尚未办理房屋产权登记手续的拆迁安置房进行强制执行的，已经签订了拆迁补偿安置协议的被拆迁人（案外人）在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。经审理确认拆迁人与被拆迁人在人民法院查封之前已经签订合法有效的拆迁补偿安置协议，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的的，因其已享有足以对抗第三人的特殊债权，对被拆迁人停止执行的诉讼请求应当予以支持。苏湘玲称2013年2月5日与紫竹公司达成紫竹王城安置商铺面积及位置确认书明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的，即紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺其中182平方米。应适用上述法律规定。张西学辩称：苏湘玲提供的《紫竹王城商铺及面积确认书》的落款时间为2013年2月5日，所盖紫竹公司的公章尾号依然是7866。同样根据（2016）豫0328民初466号民事判决和洛宁县公安局出具的证明，可以证明该《确认书》是为了对抗执行而刻意伪造的。紫竹公司述称2013年乡政府通知拆迁户签订认证书，因害怕拆迁户阻挠施工，当时紫竹公司没有盖章和发放，协议签订后都由紫竹公司收回保管，在2017年交房时，才把认证书上面盖章并发放给乡政府和村委，再由乡政府和村委发放给各拆迁户，所以盖的章是后来的章。经查：紫竹公司因拆迁安置问题，与苏湘玲先后达成几次协议，苏湘玲与紫竹公司于2012年4月26日签订《城中村改造委托开发合同书》，并置换紫竹王城商铺343㎡（包括A区和B区）2012年5月29日紫竹王城拆迁位置协调会议纪要、2012年6月1日的拆迁户会议记录、2013年2月5日紫竹王城拆迁户门面房（商铺）安置问题的会议纪要已经确定了拆迁户商铺的位置排序，与2013年2月5日确认书的内容相互印证，且紫竹公司对于紫竹公司加盖章的时间和原因予以说明，因紫竹公司自己的原因未在2013年2月5日盖章，不能以此否认苏湘玲及其他拆迁户与紫竹公司拆迁置换房屋及商铺面积已经确定、按照房屋坐落予以排序（位置确定）的事实，且会议纪要、拆迁户会议记录的内容并非仅限于101、102、103号商铺拆迁户，而是针对所有安置商铺的拆迁户，故该院对会议纪要、会议记录及确认书的内容予以综合认定，可以认定2013年2月5日位置确认书系苏湘玲与紫竹公司双方真实意思表示，张西学辩称“苏湘玲与紫竹公司签订的是伪造的合同”，与该院查明事实不符，该院不予采纳。会议纪要、会议记录，特别是位置确认书明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的，即紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺其中的182平方米。且该协议签订的时间在人民法院查封之前。故苏湘玲要求停止执行的诉讼请求，该院予以支持。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经查：苏湘玲于2012年4月26日与紫竹公司签订了《城中村改造委托开发合同》，并以产权置换的形式支付了相应的房屋价款，苏湘玲即对案涉房屋具有买受人的资格，并在紫竹公司将房屋交付其之后也一直占有该房屋，占有该房屋的时间在洛宁县人民查封之前；因紫竹公司经营不善，导致该小区产权无法办理，故未能办理房产过户登记非因苏湘玲自身原因造成。现案涉房屋产权虽然登记在紫竹公司名下，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，苏湘玲提供的证据以及其与紫竹公司的陈述，足以证实苏湘玲系案涉洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺其中182平方米产权的真实权利人。综上，根据上述法律规定，苏湘玲提交的证据能够证明其系执行标的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其主张判令停止执行案涉房屋的诉讼请求依法予以支持。因苏湘玲要求的182平方米在洛宁县××区××楼下××、××、××商铺内与其他人共有，应当依法办理产权登记手续，故苏湘玲要求判决确认洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺其中的182平方米产权归苏湘玲所有的诉讼请求该院不予采纳。张西学辩称不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条的规定的辩论意见于法无据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条的规定，经该院审委会讨论决定，判决一、不得执行洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺，该院（2019）豫0328执异字第3号执行裁定于该判决生效时自动失效。二、驳回苏湘玲的其他诉讼请求。案件受理费21180元，由洛宁紫竹房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因当事人二审提交的证据不影响对本案基本事实的认定，故对当事人二审提交的证据，本院不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为苏湘玲对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权利。根据本案查明的事实，洛宁县县城建设改造指挥部作出了宁建指[2010]2号《关于对的批复》，苏湘玲提交了包括其自己在内的与作为开发公司的紫竹公司签订的《洛宁县城郊乡经局城中村改造委托开发合同书》等拆迁安置协议共计30份，该30份拆迁安置协议的落款时间均在2011年及2012年间，部分合同中还加盖有洛宁县城郊乡人民政府的公章，结合上述《城郊乡西经局村改造实施方案》载明的日期为2010年3月28日，可以认定城郊乡西经局村因实施改造，于2011年、2012年间即陆续与拆迁居民就拆迁安置事宜达成了协议。且包括苏湘玲在内的拆迁户与紫竹公司签订的上述协议中，均约定了紫竹公司需提供的回迁安置房产包括一定面积的住宅及商铺，故苏湘玲主张涉案商铺属于拆迁安置房产具有证据优势。关于涉案商铺如何安置给苏湘玲的问题，落款时间为2012年5月29日的《关于紫竹王城拆迁户安置问题的会议纪要》有改造指挥部、乡政府与会人员、经局村村委会与会干部、紫竹公司与会人员及拆迁户代表的签名；落款时间为2013年2月5日的《关于紫竹王城拆迁户门面房（商铺）安置问题的会议纪要》有政府与会人员、紫竹公司与会人员、经局村村委会与会干部及拆迁户代表的签名；时间为2012年6月1日的《拆迁户会议记录》有数十名拆迁户在其上签名并按指印；据此可以认定苏湘玲主张的按照拆迁房屋原址安置对应商铺的原则早在2012年已经确定。且按照2013年2月5日的会议纪要，紫竹公司在该会议纪要作出后应当为拆迁户出具确认商铺位置的书面确认单。苏湘玲提交的落款日期为2013年2月5日的《紫竹王城安置商铺面积及位置确认书》中确定了安置给苏湘玲的商铺为紫竹王城A区7号楼下101、102、103号位置，面积为182平方米，且其上加盖了洛宁县城郊乡人民政府和洛宁县城郊乡经局村村民委员会的公章，对涉案房产系安置给苏湘玲的事实据此可以认定；虽然根据紫竹公司公章备案信息可以判断紫竹公司在确认书上加盖公章的时间晚于确认书载明的落款时间，但根据上述会议纪要的内容可以证明系紫竹公司未按照会议纪要的要求及时出具确认单，苏湘玲对此没有过错。综上，苏湘玲所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，即在涉案房产被查封前其已经与紫竹公司达成了拆迁安置的协议，并以拆迁房屋作为对价支付了房款，在法院查封之前其已实际占用，且对于房产未办理过户自身没有过错。一审法院判令停止执行涉案房产，处理并无不当。对于张西学提出的位置确认书、会议纪要等相关证据系倒签，苏湘玲非被拆迁村组户籍，也非被拆迁占地村组居民，不具备拆迁回迁安置资格等上诉理由，本院认为，房屋拆迁安置主要是基于被拆迁人的宅基地及宅基地上的房产价值而享有的财产权利，并非村民身份而享有的身份权利，因此，张西学所辩称苏湘玲户口不在经局村，不能享有安置房屋财产权利的说法不能成立。因位置确认书、会议纪要所载明的内容与经局村拆迁改造的事实、拆迁协议等证据的内容能够相互印证，可以认定苏湘玲等案外人主张的拆迁安置的事实存在，且紫竹公司经营行为不规范，在其他案件中也存在将已出售房产进行抵押融资，甚至导致购房户、拆迁户通过上访反映问题，应当认定苏湘玲对于紫竹公司出具位置确认书所存在的瑕疵没有过错。张西学虽提出涉案商铺明确安置给苏湘玲的时间在该商铺抵押之后，但并不能否定苏湘玲基于拆迁安置早在涉案商铺被抵押之前即对商铺享有物权期待权。2013年2月5日的会议纪要中写明紫竹王城一楼商铺全部用于拆迁安置，且苏湘玲等案外人所提异议的商铺中，确实存在几家共有一间商铺的情况，该事实也与会议纪要及拆迁户会议记录提及的相关内容一致。综合本案证据，苏湘玲主张其对涉案房产享有足以排除执行的民事权益的事实依据较为充分，对张西学的上诉理由及其提出的鉴定申请，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，拆迁人对于补偿安置房屋的权利可以对抗该房产的买受人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，商品房消费者的权利优于工程价款优先受偿权及抵押权。参照上述规定，本案苏湘玲基于拆迁对涉案房产所享有的权利应当优先于张西学基于债权转让而对房产所享有的优先受偿权。一审法院判令停止执行涉案房产，处理并无不当。综上，张西学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21180元，由洛宁紫竹房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年五月二十七日书记员 王娅莉