广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13573号上诉人（原审被告）：吴银才，男，汉族，1984年6月6日出生，住所地：广东省惠来县。委托诉讼代理人：温东林，广东鼎方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周小扬，男，汉族，1972年12月12日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：周娉婷，广东伟华律师事务所律师。上诉人吴银才因与被上诉人周小扬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴银才上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.由周小扬承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、周小扬的行为构成根本违约，吴银才不应向周小扬支付违约金。2015年12月27日，吴银才与周小扬签订《房地产买卖合同》，合同成交价为430万，2016年3月22日，周小扬委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对涉案房产进行评估，评估价值为6567038元。该评估结果充分说明，吴银才与周小扬签订涉案房屋买卖合同后，基于房屋价格突然上涨的因素（该时期因深圳房价猛涨，出现大批房屋买卖合同纠纷，几乎均为卖方违约），周小扬违背诚实信用原则，故意不履行合同，并且要求银行停止向吴银才付款。且根据上述《房地产买卖合同》第四条第3项之规定，“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约”，故周小扬的行为已构成根本违约。二、一审法院仅以吴银才逾期未支付首期款为由认定吴银才根本违约，明显违背事实。根据上述《房地产买卖合同》第二十条，备注中第二项约定：“买方有权指定第三方做产权登记人”，合同签订后，因深圳房天下房地产经纪有限公司看中涉案房产，推荐案外人李X娟与周小扬签订买卖合同并作为房产登记过户或办理贷款所用，不是实际履行的合同，实际上周小扬应按照与吴银才签订的《房地产买卖合同》约定收取房屋买卖合同价款，但因房价突然上涨，周小扬以各种理由拒不履行合同，致使本案纠纷发生。且吴银才在2016年2月16日向周小扬发送短信，明确了其已按约履行支付定金及做资金监管义务，系因周小扬违约要求担保公司停止办理赎楼等手续，才导致合同无法继续履行。而且周小扬在有吴银才联系方式的情况下，不先以能送达吴银才的方式送达相应函件，而是将律师函寄到吴银才户籍地址，以致吴银才无法收到该律师函，并无从知晓其中内容，周小扬该行为明显目的不纯。吴银才并非无故不支付首期款，而系因周小扬根本违约并要求银行停止发放贷款所致。三、涉案房屋评估价值为6567038元，而实质上涉案房屋的交易价格为430万元，周小扬由于本案房屋的价值升值，为了追求利益最大化，故意违反合同约定，并从违约中不但获得本案房屋价值上涨，而且在庭审诉讼中请求违约金，有失公平原则。四、吴银才在涉案合同交易过程中有交付定金10万元，一审法院没有对该定金进行认定和处理，所以请求二审法院要求周小扬返还10万元定金。周小扬辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。吴银才与周小扬在《房屋买卖合同》中约定一方违约，违约金是涉案购房款的20%，应当遵循双方的约定，一审法院对其进行调整，周小扬没有异议，关于合同解除的原因系《房屋买卖合同》不能正常完成交易，周小扬的资金出现严重的周转困难，因为有涉案的第三方李X娟（2016）粤0306民初XX号案的诉讼，周小扬受到损失，损失无法量化。综上，请求驳回吴银才的全部诉讼请求。周小扬向一审法院起诉请求：1.解除周小扬、吴银才签订的《房地产买卖合同》；2.吴银才赔偿周小扬违约金86万元；3.由吴银才承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月12日，位于深圳市宝安区××街道××路北侧××景××单元XXＡ的涉案房产经核准登记在周小扬名下，房地产证号码为：深房地字第**。2015年12月27日，周小扬作为卖方，吴银才作为买方，双方签订了《房地产买卖合同》，约定：1.周小扬将位于深圳市宝安区××街道××路北侧××景××单元XXＡ的涉案房产转让给吴银才，转让价款为430万元；2.买方应当在合同签订时向卖方支付定金2万元，在合同签订后2日（含当日）再支付定金8万元；3.剩余款项420万元的付款方式为按揭贷款，买方应当自签订合同之日起24日（含当日）内支付首期款并申请办理按揭贷款手续；4.涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起2日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续，配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约；5.合同备注条款约定：（1）在签订本合同之日起两日内卖方必须做全权委托公证给买方指定的担保公司；（2）买方有权指定第三方做产权登记人；（3）买方首期款低于成交价的两成，则需支付10%的定金给卖方，卖方须无条件配合买方贷款，多贷部分退还给买方。2015年12月27日，周小扬向吴银才出具收据，确认收到吴银才支付的购房定金2万元。2015年12月28日，周小扬向吴银才出具收据，确认收到吴银才支付的购买涉案房产的定金8万元。一审法院作出的（2016）粤0306民初4182号案件查明如下事实：2016年1月17日，案外人李X娟作为买方，在案外人深圳市XX房地产经纪公司的居间下，就出售涉案房产签订了编号为0002416的《二手房买卖合同》，该合同载明的卖方为周小扬，且卖方落款处书写有周小扬的名字并按捺有指纹，且周小扬作为卖方在办理居间手续时签订的《房地产经纪服务事项告知书》中卖方落款处书写有周小扬的名字并按捺有指纹。周小扬对上述《二手房买卖合同》和《房地产经纪服务事项告知书》的真实性不予认可，周小扬称其从未在上述证据中签字并捺印，经周小扬申请，一审法院依法委托广东南天司法鉴定所对上述《二手房买卖合同》和《房地产经纪服务事项告知书》卖方落款处的签名和指模进行鉴定，鉴定结论为《二手房买卖合同》和《房地产经纪服务事项告知书》卖方落款处的签名和指模均非周小扬签字及捺印。经一审法院在（2016）粤0306民初4182号案件中向案外人中国XX银行股份有限公司深圳市XX支行依法询问，中国建设银行股份有限公司深圳布吉支行出具《复函》，该复函载明内容如下“一、卖方周小扬于2016年1月19日上午到我行办理资金监管签约和赎楼贷款的申请。买方吴银才于2016年1月9日下午到我行办理贷款申请并通过POS机刷卡转账办理资金监管，我行通过划账完成资金监管时间为2016年1月21日；二、我行于2016年2月23日出具贷款承诺书；三、我行于2016年2月26日发放周小扬的赎楼贷款，同一天接到周小扬发送的律师函，在了解情况后，我行通知买卖双方和担保公司终止该笔贷款，担保公司于2016年3月9日将该笔赎楼贷款结清”。周小扬现主张吴银才未按期支付首期款，吴银才的行为构成违约，周小扬请求确认解除合同，并判令吴银才按房屋总价款的20%支付违约金86万元。吴银才主张其未支付首期款是周小扬造成的，是周小扬向办理按揭贷款手续的银行要求停止放款，故吴银才不存在违约。一审法院认为：本案属于房地产买卖合同纠纷。周小扬、吴银才签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。周小扬主张吴银才未按期支付首期款，构成根本违约，吴银才答辩称系周小扬自己通知银行停止付款，并非吴银才故意违约。一审法院认为，周小扬、吴银才在涉案《房地产买卖合同》中约定，买方应于签署本合同之日起24日内付清首期款，本案中，吴银才并未按照该约定支付首期款，吴银才抗辩称周小扬、吴银才签订的《房地产买卖合同》备注约定买方有权指定第三人做产权登记人，周小扬即应无条件的配合吴银才办理贷款事项，但吴银才与案外人签订出售涉案房产的合同后，周小扬却要求银行停止付款，周小扬的行为属违约。结合已查明的事实，一、吴银才在签订涉案的《房地产买卖合同》后，又与案外人签订出售涉案房产的《二手房买卖合同》，且该合同中载明的卖方主体为周小扬，但根据另案的鉴定结果，周小扬并未在该份合同中签字或按捺指模，且并无证据证明周小扬委托他人代为签订上述合同；二、即使周小扬和吴银才签订的《房地产买卖合同》中约定，吴银才有权指定第三方做产权登记，但上述约定仅为双方对于产权登记主体的约定，并非是买方主体变更的约定，双方亦并未约定吴银才在交易过程中有权将涉案房产直接转让给他人，在买方主体并未发生变更，且吴银才并未取得周小扬授权的情况下，吴银才无权以周小扬的名义将涉案房产另行高价转卖给他人。综上，周小扬基于上述原因通知银行停止发放贷款并无不当，故一审法院对吴银才的抗辩不予确认。吴银才逾期未支付首期款，吴银才的行为构成根本违约，周小扬作为守约方有权主张解除合同并要求吴银才承担违约责任。周小扬和吴银才签订的《房地产买卖合同》应当自周小扬向吴银才主张解除合同之日即本案起诉状送达吴银才之日2018年7月6日解除。关于违约金的金额。周小扬要求吴银才支付房屋成交价20%即86万元的违约金，吴银才称涉案房产房价上涨，周小扬并无实际损失。一审法院认为，涉案合同于2015年12月27日签订，合同约定的首期款支付时间为合同签署之日起24日内，吴银才逾期未付首期款，周小扬作为买方亦应负有一定的积极止损的义务。本案中，周小扬并未提交证据证明其受损失情况，故基于双方的履行程度、周小扬的损失情况以及吴银才的过错程度，一审法院酌情将违约金调整为43万元，周小扬的超额诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认周小扬和吴银才2015年12月27日签订的编号为0001369的《房地产买卖合同》于2018年7月6日解除；二、吴银才应于一审判决发生法律效力之日起三日内向周小扬支付违约金43万元；三、驳回周小扬的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，由周小扬负担6200元，由吴银才负担6200元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为双方在涉案交易中的行为是否构成违约，违约责任应当如何认定。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，合同约定买方有权指定第三方做产权登记人。合同并未明确第三方是谁，也未就第三方确定后如何继续履行合同作出约定。就未明确约定的事项，双方应遵循诚信原则积极协商、相互配合，以保障合同得以顺利履行。具体来讲，买方在确定第三方后应及时通知卖方，并就由第三方履行合同义务的相关事宜与卖方协商。卖方在得知由第三方履行买方义务后，也应当给予协助配合。而从涉案合同履行的情况来看，吴银才在决定将房屋登记至李X娟名下后，并未将上述情况及时通知周小扬，也未就李X娟代为履行合同的相关事宜与周小扬协商，以便周小扬履行协助义务。吴银才的上述行为不符合合同法的上述规定，构成违约。而周小扬在得知系由李X娟而非吴银才申请贷款，提交银行的《二手房买卖合同》上的卖方签名并非其签名的情况后，并未与吴银才协商解决，反而要求银行终止赎楼贷款，停止履行合同。由于吴银才将涉案房屋登记至李X娟名下，并以李X娟名义申请按揭贷款，并不违反合同约定，也不会侵害到周小扬收取房款的主要合同权利，不会影响到卖方合同目的的实现。周小扬的上述做法不符合合同约定，也有违诚信原则，构成违约。合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。在本案中，买卖双方均存在违约行为，应当各自承担相应的违约责任。考虑到吴银才的违约行为发生在前，是双方纠纷发生的起因，本院酌情判定由周小扬没收10万元定金。对周小扬本案有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。吴银才也不得另案主张返还定金。综上，吴银才的上诉请求部分成立，应予相应支持。一审判决认定事实基本清楚，但对违约行为和违约责任认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初3143号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初3143号民事判决第二项和第三项；三、驳回周小扬的其他诉讼请求。一审案件受理费12400元（已由周小扬预交），二审案件受理费12400元（已由吴银才预交），两项合计24800元，由双方各负担一半。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇二〇年五月二十五日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。