广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40718号原告：广州市越秀国有资产经营有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路****。法定代表人：黎伟成。委托诉讼代理人：钟正华、杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被告：广州市华南版权贸易股份有限公司，住所，住所地广州市越秀区文德北路****div>法定代表人：黎伟成。委托诉讼代理人：黄胜友，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁国清，该司员工，联系地址。原告广州市越秀国有资产经营有限公司诉被告广州市华南版权贸易股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨洁渝，被告的委托诉讼代理人袁国清、黄胜友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《广州流花展贸中心物业租赁合同》（下称租赁合同）及《补充协议》；2.判令被告向原告支付自2019年1月1日起至租赁合同及补充协议解除之日止的租金，暂计到2019年9月30日为2951720元（324960元/月*7个月+338500元/月*2个月）；3.判令被告向原告支付自2019年1月1日起至租赁合同及补充协议解除之日止的综合管理费，暂计到2019年9月30日为456975元（50775元/月*9个月）；4.判令被告向原告支付自2019年4月22日起至租赁合同及补充协议解除之日止的水费，暂计到2019年8月22日为1196元；5.判令被告向原告支付自2019年4月26日起至租赁合同及补充协议解除之日止的电费，暂计到2019年8月25日为58467.97元；6.判令被告向原告支付自2018年2月11日起至付清之日止逾期支付租金的违约金，暂计到2019年9月30日为821160.38元（每逾期一日需按应付未付的租金的0.1%支付违约金的标准计算）；7.判令被告向原告支付2018年2月11日起至付清之日止逾期支付综合管理费的违约金，暂计到2019年9月30日为159535.05元（每逾期一日需按应付未付的综合管理费的0.1%支付违约金的标准计算）；8.判令原告没收被告已支付的履约保证金1228755元；9.原告没收被告已经支付的水电费周转金84625元。事实与理由：2017年7月26日，广州市城投资产经营管理有限公司流花分公司（以下简称城投流花分公司）与原告签订《广州流花展贸中心物业租赁合同》，约定原告向城投流花分公司承租广州市越秀区流花路117号内自编X号的部分物业，即广州流花展贸中心X号馆X层部分和X层，租赁期限自2017年8月1日起至2025年7月31日止，原告有权进行转租。2017年12月14日，原、被告签订《广州流花展贸中心物业租赁合同》，并于2018年2月1日签订《补充协议》，约定被告向原告承租使用案涉房屋，租赁期限自2017年8月1日起至2025年7月31日，其中2017年8月1日至2018年1月31日为免租装修期，2018年2月1日至2019年7月31日的月租金额为324960元，2019年8月1日至2021年7月31日的月租金额为338500元，2018年2月1日至2023年7月31日综合管理费为每月50775元，被告应于每月10日前向原告支付当月的租金及综合管理费，因承租租赁物业产生的水电费由被告承担，消耗量以所租物业铺之独立水、电、煤气表实际显示为依据。但合同签订后，被告从未按合同约定按时缴纳租金及管理费，自2019年开始的租金及管理费至今仍未缴纳，2019年5月起被告开始无故不支付水电费。原告多次向被告发出催款通知，并于2019年7月29日以快件的形式向被告发出律师函，要求被告结清其应当支付的所有费用，但被告至今仍未履行。依据双方签订的前述合同的约定，被告未按合同约定支付租金、综合管理费的，每逾期1日按应付未付租金、综合管理费0.1%支付违约金，逾期支付费用超过30天的，原告有权解除合同等。据此，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告辩称：针对原告提起诉求第五点，我方已经将至10月份的水电费缴纳完毕。针对第一点诉请，本案涉案场地是用于广州商标品牌创新创业基地的运营建设，该基地涉及社会公共利益，不宜轻易解除。另针对诉请第6、7项，我方缴纳的租金以及物业管理费虽有部分迟延，但不应全部计算违约金。针对原告诉请第8项，我方认为基于刚才陈述的该涉案场地涉及公共利益，不应予没收。诉请第9项意见同诉请第8项，另外我方在2017年8月至2018年1月即合同签订之前已缴纳物业管理费203100元。因此原告计付管理费违约金存在不合理之处。我方主张该部分合同约定的租赁期间之外的多缴纳管理费可用于抵扣部分所欠管理费用或租金。对原告主张的欠付期间与标准无异议。经审理查明：座落在本市××区××内自××号的房屋，建筑面积3504.41平方米，属广州市城市建设投资集团有限公司所有。2017年7月26日，原告（乙方）与城投流花分公司（甲方）签订《广州流花展贸中心物业租赁合同》，约定由原告向城投流花分公司承租使用位于广州市越秀区流花路X号内自编X号广州流花展贸中心X号馆X层部分及X层；租赁物业计租面积为3385平方米，原告承租租赁物业的租期为8年，即自2017年8月1日开始至2025年7月31日止；租赁物业的移交日为2017年8月1日，在租赁期限内，原告的经营业态为办公、餐饮；原告按照自用或转租、分租的方式使用租赁物业，原告应当将转租或分租的情况及时报城投流花分公司备案等。同年12月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州流花展贸中心物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租使用的位于广东省广州市越秀区流花路X号内自编X号的部分物业，即广州流花展贸中心X号馆X层部分及X层。租赁物业计租面积为3385平方米。乙方承租租赁物业的租期为8年，即租赁期限从2017年8月1日开始连续计算至2025年7月31日止，装修期6个月（含在租赁期限内），从2017年8月1日起至2018年1月31日，起租日为2018年2月1日；装修期后租期首年，租金标准为96元/月平方米；其中2017年8月1日至2019年7月31日的月租金为324960元，2019年8月1日至2021年7月31日的月租金为338500元，2021年8月1日至2023年7月31日的月租金为358810元；租金按月支付，乙方应当于每月第10日前支付当月租金。乙方自移交日起向甲方缴纳综合管理费，装修期费用标准为10元/月平方米，即每月综合管理费为33850元，自起租日起费用标准为25元/月平方米，即每月综合管理费为84625元，第7年起费用标准为30元/月平方米，即每月综合管理费为101550元；综合管理费按月支付，乙方应当每月第10日前支付当月综合管理费。因承租租赁物业产生的水电费由乙方承担，水费、电费及水电费周转金84625元应向甲方交纳。电费收费标准的用电类型为商业用电，乙方按租赁物业（分挂电表量的实际用电量+线耗费：实际用电量的10%）×供电单位收费标准计算，支付电费；租赁物业以分挂水表量实际用水量×供水单位收费标准计算，支付水费。自本合同签订之日起30日内，乙方应当向甲方缴纳履约保证金，其中包括租赁保证金974880元，综合管理费保证金253875元。甲方有权从履约保证金中扣除乙方的违约金、赔偿金及占用费，乙方应当在甲方扣除后7日内补足履约保证金，否则视为乙方未足额缴纳履约保证金；在本合同期满终止或提前解除时，由乙方结清租金、综合管理费、水电费、违约金、赔偿金等与物业使用有关的费用后30日内，甲方将履约保证金余额无息退还乙方，本合同另有约定的除外。本合同及相关补充协议履行过程中，除另有约定外，乙方应当支付的租金、综合管理费、违约金（如有）、赔偿金（如有）等均向甲方指定的中国银行广州黄花岗科技园支行的账户支付。租赁物业的移交日为2017年8月1日。在租赁期限内，乙方的经营业态为办公、餐饮。乙方按照自用或转租、分租方式使用租赁物业的，乙方应当将转租或分租的情况及时报甲方备案。乙方未能按照本合同的约定支付租金、综合管理费，每逾期1日，按照应付而未付的租金、综合管理费的0.1%支付违约金，逾期超过30天，或经甲方两次书面通知后乙方仍不补交，甲方有权采取相关管理措施（包括但不限于停止对租赁物业供水供电、限制物品进出、限制人员进入等），由此产生的责任由乙方承担。乙方未按照本合同约定缴纳履约保证金，甲方有权要求乙方足额缴纳，经书面催告后，仍未补足的，乙方应按照履约保证金的20%支付违约金。乙方在使用租赁物业过程中有逾期缴纳租金或综合管理费、水电费超过30天，未按本合同约定缴纳履约保证金超过30天等情况之一，甲方有权单方面解除本合同。本合同期满终止或提前解除时，乙方及物业使用人应在30日内将租赁物业移交甲方，租赁物业的全部装饰装修及设备设施（乙方自行添置用于经营并未形成添附的除外）无偿移交归甲方所有，乙方不得拆除、毁损或提出赔偿、补偿的要求。因乙方违约导致本合同提前解除的，乙方已交纳的租金、综合管理费、履约保证金不予退还，本合同解除前欠缴的租金、综合管理费、水电费、违约金等应当补交，给甲方造成损失的，应当赔偿。等等。前述合同签订后，被告承租使用案涉场地，并将案涉场地转租予案外人使用。2018年3月29日，被告通过银行转账向原告支付了203100元，并备注款项用途为2017年8月1日至2018年1月31日综合管理费。此后，因被告未按时支付2018年11月起的租金、综合管理费等，原告曾委托广东翔信律师事务所方卫兵律师于2019年7月25日向被告发出《律师函》，要求被告于同年8月5日前结清所有费用等。2019年8月12日，原告再向被告发出《催款通知》，要求被告支付欠缴的2018年12月至2019年8月租金、综合管理费以及2019年5月至6月的水电费等。同月23日，被告向原告补交了2018年12月的租金以及同期的综合管理费50775元。2019年9月10日，原告再向被告发出《催款通知》，要求被告支付2019年1月至2019年9月的租金、综合管理费以及2019年5月至7月的水电费等。被告收取该通知后未能及时付款。2019年11月27日，被告通过银行转账向原告支付了2019年5月至10月的水电费合计80151.10元。庭审中，被告明确案涉的场地现由其及九个次承租人共同使用，原告明确其仅诉请要求解除与被告之间的租赁合同关系。原告确认被告已经补交了2019年1月的租金及综合管理费。本院认为：原、被告自愿签订的《广州流花展贸中心物业租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，对原、被告均具有法律约束力。根据前述合同的约定，被告应于每月10日前支付当月租金及综合管理费，但据本案查明事实可见，被告自2018年11月起未能按时支付租金及综合管理费。虽然被告经原告发函催告后补交了2018年12月31日前的租金及综合管理费，并在本案诉讼过程中补交了2019年1月的租金及综合管理费，但自2019年2月1日起的租金及综合管理费截止本案诉讼期间仍拖欠未付。因此，原告据前述合同关于被告逾期缴纳租金或综合管理费、水电费超过30天的情况下其有权单方面解除的约定，诉请解除其与被告签订的《广州流花展贸中心物业租赁合同》、《补充协议》以及被告清缴自2019年2月1日起至合同解除之日止欠付的租金，理据充分，本院予以支持。至于原告诉请要求被告支付的水、电费用。根据前述合同的约定，被告在承租期间应据实际使用的水、电量支付费用。因被告已向原告补交了截止至2019年12月31日前水、电费用。因此，原告主张的暂计至2019年8月期间的水、电费用实际已清结。至于原告诉请要求被告支付直至合同解除之日的水电费用，考虑到双方合同的解除时间有待本判决发生法律效力始能确定，在此期间被告实际使用的水、电量尚无法确定，故前述水、电费用截止日期之后发生的水、电费用有待金额确定后再作处理，本案中暂不作调处。至于原告诉请要求被告支付的逾期付款违约金的请求，根据前述合同约定，被告逾期支付租金及综合管理费的，每逾期一日按每日千分之一的标准计付逾期付款违约金。考虑到被告虽曾屡有欠缴租金及综合管理费的情况发生，但经原告函告催缴后，被告已补缴了2019年1月31日前的租金及综合管理费。而且根据前述合同的约定，原告有权在被告已付的保证金中扣除违约金、租金及管理费等，并要求被告在7日内补足保证金，但原告在被告发生欠付费用后并未扣取保证金用作抵扣相应费用，并对被告数次补缴的租金及综合管理费予以收取且未提出过异议。因此，原告主张的2019年1月31日前欠付的租金、综合管理费的逾期付款违约金，本院不予支持。被告应对其欠付的自2019年2月1日起的租金及综合费按前述标准自当月10日以后支付逾期付款违约金。此外，根据前述合同的约定，如因被告原因导致合同被解除的，原告有权没收租金保证金及综合管理费保证金等履约保证金。因此，原告主张没收前述两项费用，并无不当，本院予以支持。至于原告主张没收被告支付的水电周转金，根据前述合同的约定，水、电费用由被告据实际用量按合同约定的计付标准支付给原告，该周转金非合同约定的履约保证金的范畴。因此，双方应在合同解除后根据实际发生的水、电费用情况据实结算，原告主张予以没收的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。至于被告辩称的其已付的203100元的物业管理费属多缴付的款项应予抵扣欠付款项的问题，经查该款项实为被告支付的2017年8月1日至2018年1月31日期间的综合管理费。根据前述合同的约定，案涉房屋于2017年8月1日移交被告使用并给予装修期6个月，被告在装修期内无需支付租金，但仍需承担综合管理费及其他费用。因此，被告支付的前述203100元的综合管理费属其依约应付费用，被告主张该费用属多支付予原告的款项可作抵扣欠付费用的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。因本案诉讼系因被告欠缴应付费用导致根本性违约所致，因此本案诉讼费用应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起解除原告广州市越秀国有资产经营有限公司与被告广州市华南版权贸易股份有限公司于2017年12月14日签订的《广州流花展贸中心物业租赁合同》及《补充协议》。二、被告广州市华南版权贸易股份有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市越秀国有资产经营有限公司支付自2019年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中自2019年2月1日起至2019年7月31日止按324960元/月的标准计付；自2019年8月1日至2021年7月31日止按338500元/月的标准计付）以及自2019年2月11日起至实际付清前述租金之日止的逾期支付租金违约金（以每月应付租金为基数，按每日千分之一的标准计付），其中每月应付违约金总额以当月租金总额为上限。三、被告广州市华南版权贸易股份有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市越秀国有资产经营有限公司支付自2019年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的综合管理费（按50775元/月的标准计付）以及自2019年2月11日起至实际付清前述综合管理费之日止的逾期支付综合管理费违约金（以每月应付综合管理费为基数，按每日千分之一的标准计付），其中每月应付违约金总额以当月综合管理费总额为上限。四、被告广州市华南版权贸易股份有限公司已付的履约保证金1228755元由原告广州市越秀国有资产经营有限公司收取，不予退还。五、驳回原告广州市越秀国有资产经营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费52137元，由被告广州市华南版权贸易股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  江 琼人民陪审员  许碧宁二〇二〇年五月十三日书 记 员  郑艳婷