湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2828民初1144号原告：恩施州天域商务服务有限公司，住所地湖北省恩施市施州大道127号，统一社会信用代码91422801MA48AR245Q。法定代表人：唐国峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般代理）：崔仕周，湖北立鹤律师事务所律师。被告：咸丰县新景添购物广场有限公司，住所地咸丰县高乐山镇南门商城，统一社会信用代码9142282676743308XY。法定代表人：郭斯红，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘洪，系该公司职工，被告：宋尚礼，男，生于1965年8月24日，土家族，初中文化，户籍地鹤峰县，现住恩施市。委托诉讼代理人（特别授权）：谭俊辉，湖北雄视律师事务所律师。被告：杜修才，男，生于1966年4月17日，土家族，高中文化，住湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人（特别授权）：谭俊辉，湖北雄视律师事务所律师。原告恩施州天域商务服务有限公司（以下简称天域公司）与被告咸丰县新景添购物广场有限公司（以下简称咸丰新景添）、宋尚礼、杜修才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，于2018年12月7日作出（2018）鄂2828民初1104号民事判决书，原告天域公司不服该判决上诉至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。2019年6月6日，湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出（2019）鄂28民终629号民事裁定书，裁定将该案发回本院重审。本院于2019年7月9日另行立案，并依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天域公司的委托诉讼代理人崔仕周，被告咸丰新景添的委托诉讼代理人刘洪，被告宋尚礼、杜修才及其委托诉讼代理人谭俊辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天域公司向本院提出诉讼请求：1、判令咸丰新景添、宋尚礼、杜修才支付天域公司租金153908元；2、判令咸丰新景添、宋尚礼、杜修才支付2017年6月6日至2019年11月6日的滞纳金，按照年利率24%计算，共计89266.64元；3、由咸丰新景添、宋尚礼、杜修才承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年8月19日，咸丰新景添与中商港商业房地产经营管理有限公司（以下简称中商港公司）签订《房屋租赁合同》，将位于鹤峰县容美镇九峰大道8号天德世都地下一层商业部分及地上一、二层内部商业房屋出租给咸丰新景添，租赁期限七年，年租金为1250000元，租金缴纳方式为月付，即于每月1日前支付下月租金，如拖欠租金，承租方每日按月租金的5‰支付滞纳金。合同签订后，咸丰新景添又将租赁房屋的第二层转租给宋尚礼、杜修才经营双虎家私。2016年7月26日，原产权人（即恩施州天德房地产开发有限责任公司，以下简称天德房地产公司）为偿还江西银行股份有限公司广州分行的借款，由法院组织对该租赁房屋拍卖，天域公司为竞得人。2016年8月24日，鹤峰县人民法院作出（2015）鄂鹤峰委执字第00002号之二执行裁定书，将租赁房屋的所有权裁定归买受人天域公司所有。从天域公司取得该房屋产权后，租赁房屋的第二层就一直由宋尚礼、杜修才占有、使用。2016年9月30日合同期满，咸丰新景添、宋尚礼、杜修才既没有向天域公司移交房屋，也未向天域公司支付租金和滞纳金。天域公司多次向咸丰新景添、宋尚礼、杜修才催收房屋租金，并于2017年4月13日向杜修才发出书面《通知》，要求咸丰新景添、宋尚礼、杜修才搬离、退还店面。咸丰新景添、宋尚礼、杜修才一直占用至2017年6月6日，才向天域公司移交房屋，所欠的租金和滞纳金至今未付，故诉至法院，要求法院支持天域公司诉请。咸丰新景添辩称，1、咸丰新景添仅和中商港公司签订《房屋租赁合同》，未与天域公司签订《房屋租赁合同》；2、咸丰新景添与中商港公司的《房屋租赁合同》到期后，咸丰新景添就给中商港公司腾让了租赁房屋；3、双虎家私和咸丰新景添签订房屋交接手续，咸丰新景添已经撤离，双虎家私是否撤离与咸丰新景添无关。宋尚礼、杜修才辩称，1、宋尚礼、杜修才仅使用了中商港公司部分的租赁房屋，其余大部分租赁房屋均属其他业主所有；2、2008年11月29日，宋尚礼是与鹤峰县天德商贸有限责任公司（以下简称天德公司）签订的天德购物广场二楼整场场地《房屋租赁合同》，2014年4月4日又与鹤峰县新景添购物广场有限公司（以下简称鹤峰新景添）签订的新景添购物广场二楼整场场地《店内租赁合同》，2016年9月30日合同到期；3、天域公司诉称于2016年7月26日通过法院竞拍竞得二层商业房屋所有权，但宋尚礼、杜修才作为次承租人不知道天域公司变更为新的租赁房屋所有人，不存在向天域公司移交租赁房屋；4、2016年7月25日，宋尚礼注销了鹤峰县家佳缘家私城天德购物广场二楼的经营营业执照，并将租赁房屋移交给了出租人鹤峰新景添；5、2016年10月1日后宋尚礼、杜修才没有占用、使用天域公司的房屋，天域公司无权要求支付房屋占用费及租金；6、天域公司至今未办产权过户手续，也未与原产权人天德房地产公司、原承租人办理房屋交接手续，宋尚礼、杜修才也未收到天域公司的书面催款、退场通知。天域公司没有实现房屋占有、使用和收益功能，不是本案适格原告，故天域公司请求宋尚礼、杜修才支付租金和滞纳金的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法应予驳回。当事人围绕自己的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人实质上无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对天域公司提交的咸丰新景添、宋尚礼、杜修才有争议的证据，本院认定如下：1、鹤峰天德合字【2009】第001号《房屋租赁合同》，当事人对该份合同内容的真实性均无异议，天域公司提交的该合同上加盖了其公章，只是表明该合同的来源合法，且该合同内容与本案具有关联性，故对鹤峰天德合字【2009】第001号《房屋租赁合同》本院予以采信。2、2017年6月6日的双虎二楼交接单，有杜修才、物业员工、其他业主代表、天域公司员工的签名，能与咸丰新景添的陈述印证，且宋尚礼、杜修才对其真实性无异议，对该份证据本院予以采信。3、2017年4月13日的通知，该份通知受送达人处无受送达人签名，无法证明受送达人以及是否送达给受送达人，对该份证据本院不予采信。4、李洪波、鹤峰天德物业管理有限责任公司出具的证明，部分内容与本院采信的2017年6月6日的交接单印证，对能印证的部分予以采信。5、2017年1月至6月的每月水电费收据，宋尚礼陈述与实际产生的费用不一致，杜修才陈述产生水电费的原因，二人对交纳水电费的事实没有明确否认，同时如果没有交纳或是物业公司没有催交，却知道与实际产生的费用不一致及水电费产生原因，与常理相悖，故对该证据予以采信。天域公司对咸丰新景添、宋尚礼、杜修才提交的鹤峰新景添与鹤峰县家佳缘家私城2016年10月1日签订的《租赁合同到期终止移交协议》有异议，该协议与当事人陈述、2017年6月6日的双虎二楼交接单、2017年1月至6月的每月水电费收据等本院采信的证据及当事人认可的事实相矛盾，本院不予采信。对宋尚礼、杜修才提交的有异议的证据，本院认定如下：1、2017年5月15日两份《房屋租赁合同》、交易证明、黄平的身份证复印件，上述两份合同仅能证实杜修才、宋尚礼与其他所有权人签订过租赁合同，但无法证明未占用涉案租赁物二楼，与本案不具有关联性，本院不予采信。2、企业注销信息及营业执照复印件，企业注销信息与本案无关，不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月19日，甲方中商港公司与乙方恩施州新景添购物广场有限公司（2015年5月20日更名为咸丰新景添）签订《房屋租赁合同》，将位于鹤峰县容美镇××××地下一层商业部分及地上一、二层内部商业房屋出租给乙方，租赁期限为7年，自2009年10月1日起至2016年9月30日止。年租金为1250000元，租金缴纳方式为月付，每月的1日前支付下月租金，如乙方拖欠租金，按日向甲方支付应交月租金5‰的滞纳金，同时约定合同终止后，乙方应在终止后10日内（简称撤空期）撤出租赁房屋并恢复至交付时的合理状态，撤空期满依法未撤出的，甲方可按照日租金标准收取场地占用费。2009年10月10日，鹤峰新景添成立，咸丰新景添将租赁物交鹤峰新景添使用、管理。2014年4月4日，甲方鹤峰新景添与乙方双虎家私鹤峰专卖店（鹤峰县家佳缘家私城）签订《店内租赁合同》，甲方同意将所属新景添购物广场二楼整场场地交与乙方经营，场地经营时间从2013年12月1日至2016年9月30日止。《房屋租赁合同》约定的租期届满时，咸丰新景添将承租的负一楼和一楼全部撤空，但二楼没有撤空。2017年1月至6月，双虎家私每月均向鹤峰天德物业管理有限责任公司交纳了当月应支付的水电费用。2017年6月6日，杜修才在天域公司代表、业主代表、物业员工的参与下办理完毕二楼的交接手续。本院在受委托执行申请人江西银行股份有限公司广州分行与被执行人天德房地产公司等金融借款合同纠纷一案中，通过湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院司法技术处委托恩施州振业房地产评估咨询有限公司对天德房地产公司位于鹤峰县××车站路××（××大道××）天德世都大厦的部分房地产的市场参考价值进行了评估，与本案有关的房屋评估结果如下：负一层2223.79平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为273.3万元；第1层157.05平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为182.34万元；第1层76.31平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为39.18万元；第1层81.46平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为41.82万元；第1层152.44平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为176.98万元；第1层991.74平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为580.76万元；第1层180.88平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为92.86万元；第2层822.70平方米（鹤峰房权证容美字第××号），评估价值为313.37万元。2016年7月26日，天域公司通过拍卖人湖北同庆拍卖有限责任公司、恩施春雷拍卖有限责任公司以17780000元的成交价款竞拍到鹤峰县××车站路××号天德世都大厦部分房地产。本院于2016年8月24日作出（2015）鄂鹤峰委执字第00002号之二执行裁定书，裁定位于鹤峰县××车站路××号的房屋产权【权属证号：鹤峰房权证容美字第××号《房屋所有权证》，鹤国用（2008）第××号《国有土地使用证》，鹤国用（2010）第××号-××号《国有土地使用证》，鹤国用（2010）第××、××号《国有土地使用证》】归天域公司所有。另查明，宋尚礼、杜修才合伙经营双虎家私，办理了个体工商户登记，登记名称为鹤峰县家佳缘家私城。天德世都地下一层商业部分面积为总面积的一半，即1111.90㎡；一层内部商业房屋总面积为2203.02㎡（其中天域公司1639.88㎡，评估价值为1113.94万元；其他所有权人共563.14㎡，购买价格为3526263元）；二层内部商业房屋总面积为2369.35㎡（其中天域公司822.70㎡，评估价值为313.37万元；其他所有权人共1546.65㎡，购买价格为4832938.04元）。本院认为，本案的争议焦点如下：一、天域公司是否为本案适格原告；二、租赁期限届满后，宋尚礼、杜修才2017年6月6日进行交接的性质如何认定；三、天域公司主张的费用性质及数额如何认定。对此分析评判如下：一、天域公司是本案适格原告。恩施新景添虽系与中商港公司签订的《房屋租赁合同》，签订该合同时涉案房屋的所有权人亦非天域公司，但在2016年8月24日本院裁定涉案房屋归天域公司所有，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，天域公司已取得鹤峰县××车站路××（××大道××）案涉房屋的所有权，并不以办理过户为要件。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，咸丰新景添与中商港公司签订的《房屋租赁合同》仍然有效，天域公司作为新的所有权人应当自2016年8月24日起承受中商港公司与咸丰新景添签订的《房屋租赁合同》中出租方的相关权利与义务，天域公司与咸丰新景添均应按合同约定行使权利履行义务。故天域公司是本案适格原告。二、租赁期限届满后，宋尚礼、杜修才2017年6月6日进行交接，对本案而言应认定为咸丰新景添违约。咸丰新景添在鹤峰新景添成立后，将案涉《房屋租赁合同》中的租赁房屋交鹤峰新景添使用、管理，鹤峰新景添于2014年4月4日与双虎家私鹤峰专卖店（鹤峰县家佳缘家私城）签订《店内租赁合同》，鹤峰新景添与咸丰新景添并非同一法人，双虎家私鹤峰专卖店（鹤峰县家佳缘家私城）并非与承租人咸丰新景添签订的租赁合同，因此并非本案房屋租赁合同纠纷中的次承租人，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”规定的情形，故在本案房屋租赁合同中天域公司请求非次承租人的鹤峰县家佳缘家私城的合伙经营人杜修才、宋尚礼支付房租和滞纳金于法无据。对天域公司、咸丰新景添均有约束力的《房屋租赁合同》中约定，咸丰新景添应在合同终止后10日内撤空，宋尚礼、杜修才2017年6月6日与天域公司进行交接，宋尚礼、杜修才并没有撤空义务，根据合同相对性原理，应认定咸丰新景添该日才将租赁房屋二楼撤空，超过了约定的撤空期，构成违约。三、咸丰新景添应依法支付天域公司场地占用费。《房屋租赁合同》对天域公司、咸丰新景添具有约束力，该合同中对撤空期满未撤出明确约定了违约责任，即撤空期满未撤出的，按照日租金标准收取场地占用费。《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2016年9月30日届满，加上10天撤空期，自2016年10月11日起至2017年6月6日期间，属于咸丰新景添超过撤空期未撤空的时间，共计238天，咸丰新景添应依约向天域公司支付238天的场地占用费。天域公司主张按照租赁房屋的价值或价款按比例进行分摊确定各楼层的租金，不违反法律规定且公平合理，本院予以认可。根据评估价值及其他所有权人购买房屋价款情况，负一楼价值为136.65万元，一楼价值或价款共计14665663元，二楼价值或价款共计7966638.04元。本案纠纷仅涉及二楼，二楼价值占比33.20%。租赁房屋二楼天域公司所有的部分评估价值为313.37万元，其他所有权人所有部分购买价格共4832938.04元，天域公司占比为39.34%。《房屋租赁合同》约定年租金125万元，按照比例计算，二楼每年的租金应为415000元，天域公司所有部分房屋年租金为163261元。根据《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》198条“当事人约定的期间不是以月、年第一天起算的，一个月为三十日，一年为三百六十五日”的规定，天域公司二楼房屋的每日租金为447.29元。咸丰新景添应依约向天域公司支付238天的场地占用费，即应支付场地占用费106455.02元，对天域公司诉讼请求中超出部分本院不予支持。综上，本案经合议庭合议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告咸丰县新景添购物广场有限公司于本判决生效后十五日内支付原告恩施州天域商务服务有限公司场地占用费106455.02元；二、驳回原告恩施州天域商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8944元（恩施州天域商务服务有限公司已预交），由原告恩施州天域商务服务有限公司负担5000元，被告咸丰县新景添购物广场有限公司负担3944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  长 熊 斌审  判  员 李 颉人民 陪 审员 但红霞二〇二〇年五月二十日法官助理符婷书记员(兼) 符 婷附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。