福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初9624号 原告（申请执行人）：福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行，住所地福建省南安市水头镇滨海大道642、646号。 负责人：郑锋阳，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈源贤，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：张金利，福建求信律师事务所执业律师。 被告（执行案外人）：许聪显，男，1982年1月2日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被告（被执行人）：南安市永超日用品批发部，住所地福建省南安市水头镇鑫顺街9号。 经营者：邱永超。 被告（被执行人）：邱永超，男，1988年10月24日出生，汉族，住福建省南安市水头镇鑫顺街9号。 被告（被执行人）：吴家丽，女，1970年10月12日出生，汉族，住福建省南安市。 被告（被执行人）：郑天锋，男，1970年11月10日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行（以下简称“农商行水头支行”）与被告许聪显、南安市永超日用品批发部（以下简称“永超批发部”）、邱永超、吴家丽、郑天锋申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行水头支行的委托诉讼代理人陈源贤、张金利以及被告许聪显到庭参加诉讼。被告永超批发部、邱永超、吴家丽、郑天锋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农商行水头支行向本院提出诉讼请求：请求准许对吴家丽址在福建省南安市水头镇山前村顶乡的房产（土地证号：南国用籍字第2××2号）中202号套房的执行。事实和理由：2017年2月23日，因资金需求，永超批发部向农商行水头支行借款400万元，吴家丽、郑天锋自愿以自有房地产为永超批发部的上述借款本息提供抵押担保，并依法办理抵押登记手续：南房他证押字第xxx号。借款后，永超批发部未依约履行还本付息义务，农商行水头支行遂向南安市人民法院提起诉讼，南安市人民法院于2018年4月9日作出（2018）闽0583民初1296号民事判决书，判决农商行水头支行有权以拍卖、变卖吴家丽、郑天锋的抵押财产所得价款优先受偿。因永超批发部、邱永超、吴家丽、郑天锋未履行生效法律文书确定的义务，农商行水头支行遂向南安市人民法院申请强制执行，执行案号：（2018）闽0583执6865号。执行过程中，许聪显向南安市人民法院提出执行异议，请求中止对（2018）闽0583执6865号民事裁定书的执行，南安市人民法院于2019年9月18日裁定中止对址在福建省南安市水头镇山前村顶乡吴家丽的房产（土地证号：南国用籍字第2××2号）中202号套房的执行。农商行水头支行认为，首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，许聪显所主张的讼争房产系登记在吴家丽、郑天锋名下，吴家丽、郑天锋为讼争房产的权利人。吴家丽、郑天锋以连同讼争房产在内的其他房产及其土地使用权均抵押给农商行水头支行，且生效判决已确认农商行水头支行有权以拍卖、变卖吴家丽、郑天锋的抵押财产所得价款优先受偿，农商行水头支行有权依法对包括讼争房产在内的抵押房产申请强制执行。其次，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，且不论许聪显提供的相应证据无法查证核实，即使许聪显主张的买卖事实系客观存在，许聪显的异议亦不能排除对讼争标的的执行。为此，农商行水头支行提起本案诉讼。 许聪显辩称，1、他于2009年5月28日同吴家丽签订《房屋买卖合同》，合同约定购买的房产坐落于福建省南安市××镇××村××室，房产面积146.53平方米，购房总价219795元，该交易是当时的市场行情价，他分多次以银行转账和现金的方式支付给吴家丽全部房款。因此，他与吴家丽签订《房屋买卖合同》意思表示真实，内容合法有效。2、2019年9月18日，南安市人民法院（2019）闽0583执异25号执行裁定书裁定中止对址在福建省南安市水头镇山前村顶乡吴家丽的房产（土地证号南国用籍第2××2号）202号套房一套的执行。3、他与吴家丽签订《房屋买卖合同》之前，农商行水头支行与吴家丽并未存在借款合同纠纷，吴家丽在出售该套房时是该房屋的所有人，有权处分房产。对于农商行水头支行与吴家丽的借款合同纠纷一事，他并不知情，在购买该房产时并不存在任何查封、冻结等权利瑕疵，因此他并不存在任何过错。4、他所购买的房产是套房格式，而吴家丽所有的其他房产是单身公寓格式，从外部和内部格式都有明显差别，且出入口通道都不同。他从购买该房产到装修好入住，至今已经入住十来年，与周围的左邻右舍都相处融洽。因此农商行水头支行为吴家丽办理房产抵押贷款时，并未进行实地调查，仔细审核，就给吴家丽办理房屋抵押贷款并放款，农商行水头支行存在工作疏忽与严重失职才导致本案的发生，其存在严重过错。5、根据《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有约定外自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。再根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记的。综上所述，请求人民法院查明事实，依法驳回农商行水头支行的所有诉讼请求。 永超批发部、邱永超、吴家丽、郑天锋均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。永超批发部、邱永超、吴家丽、郑天锋未到庭，未质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、许聪显提供的《房屋买卖合同》，农商行水头支行虽提出异议，但并没有提供相反的证据予以证明，故对该证据的真实性，予以认定；该房屋买卖合同虽然约定许聪显向吴家丽购买的房产为福建省南安市××镇××村××室，但结合农商行水头支行提供的吴家丽持有的南建房权证水头镇字第3××5号《房屋所有权证》以及执行过程中的现场查勘，应认定许聪显购买的房产实际为福建省南安市××镇××村××室。2、许聪显提供的吕丽迎的福建南安农村商业银行水头支行《银行流水单》，盖有银行的业务办讫章，故对其真实性，予以认定；该证据结合农商行水头支行提供的许聪显《常住人口基本信息表》中显示的吕丽迎为许聪显的妻子，可以证明许聪显的妻子吕丽迎于2014年6月21日转账10万元、于2016年1月4日转账51600元给吴家丽，至于该款项的性质应另行分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年5月28日，许聪显与吴家丽签订一份《房屋买卖合同》，约定许聪显向吴家丽购买位于福建省南安市水头镇山前村顶乡201室房（实际为南安市××村××室房××，建筑面积为146.53平方米，价款为219795元，双方同意以现金付款方式一次性付款，支付给吴家丽，款项支付至吴家丽指定账号，相关账户信息为户名：吴家丽，开户行：农业银行水头支行，卡号：6228××××1013，吴家丽在收到许聪显支付的购房款后应当出具收据交给许聪显收执。吴家丽应当在交房当日（2009年6月22日）将房屋相关的所有手续等一切和该房有关的文件及票据交付许聪显等。现该房屋由许聪显占有使用，但没有办理产权过户手续。 2015年3月3日，农商行水头支行与吴家丽、郑天锋签订《最高额抵押合同》，约定吴家丽、郑天锋自愿为农商行水头支行自2015年3月3日起至2018年3月2日止，与债务人永超批发部办理约定的各类业务所形成的债权提供担保，担保的债权本金最高余额为6730000元，抵押物为吴家丽、郑天锋名下的房地产【权属证书为南建房权证水头镇字第3××5号《房屋所有权证》、南国用（籍）第26060342号《国有土地使用证》】。同日，双方到南安市房地产管理处办理了南房他证押字第20150662号《房屋他项权证》。2017年2月23日，农商行水头支行与永超批发部签订一份《流动资金借款合同》，约定借款金额400万元，期限自2017年2月23日起至2018年2月22日止，贷款利率为固定利率月利率7.96‰。同日，邱永超、吴家丽、郑天锋共同出具《个人担保声明书》给农商行水头支行，为上述借款提供保证期间为两年的连带责任保证。农商行水头支行于当日发放贷款400万元给永超批发部。该笔借款期限届满后，永超批发部仅偿还至2018年3月20日的利息，尚欠本金400万元及此后的利息未偿还。为此，农商行水头支行于2018年1月26日向本院提起对永超批发部、邱永超、吴家丽、郑天锋的金融借款合同纠纷诉讼，本院于2018年4月9日作出（2018）闽0583民初1296号民事判决书，判决：一、永超批发部应于本判决生效后十日内偿还农商行水头支行借款本金4000000元及其利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行的有关规定和合同的约定计算，自2018年3月21日计至实际还款日止）；二、上述债权，农商行水头支行有权以拍卖、变卖吴家丽、郑天锋的抵押财产所得价款优先受偿【抵押财产以南安市房地产管理处南房他证押字第20150662号《房屋他项权证》上登记的房地产为准）】；三、邱永超、吴家丽、郑天锋对永超批发部的上述债务承担连带清偿责任；邱永超、吴家丽、郑天锋承担保证责任后，有权向永超批发部追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。该案判决生效后，因永超批发部、邱永超、吴家丽、郑天锋没有履行义务，农商行水头支行向本院申请强制执行。本院在执行过程中，裁定查封、拍卖吴家丽、郑天锋抵押的房地产【以南安市房地产管理处南房他证押字第xxx号《房屋他项权证》上登记的房地产为准】。许聪显对南建房权证水头镇字第3××5号《房屋所有权证》登记的房产中第202号房产提出书面异议，本院于2019年9月18日作出（2019）闽0583执异25号《执行裁定书》，裁定中止对址在福建省南安市水头镇山前村顶乡吴家丽的房产（土地证号南国用籍第2××2号）中202号套房一套的执行。 农商行水头支行不服该裁定，于收到该裁定书后十五日内向本院提起本案的申请执行人执行异议之诉。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案讼争房产登记的权利人为吴家丽，故吴家丽为本案讼争房产的所有权人。许聪显虽然向吴家丽购买讼争房产，但因连同讼争房产在内的其他房产均已抵押给农商行水头支行作为贷款担保，且生效判决已确认农商行水头支行有权以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，许聪显对农商行水头支行依法享有抵押优先受偿权的讼争房产提出的执行异议，即请求中止对讼争房产的强制执行，于法无据，不予支持。农商行水头支行请求准许执行讼争房产，符合法律规定，予以支持。因许聪显是否支付讼争房产的价款给吴家丽，并不影响本案的实体处理，故对于该事项，本案不作认定。永超批发部、邱永超、吴家丽、郑天锋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对农商行水头支行的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 准许对吴家丽址在福建省南安市水头镇山前村顶乡房产（房产证为南建房权证水头镇字第3××5号《房屋所有权证》，土地证为南国用（籍）第xxx号《国有土地使用证》）中202号套房的执行。 案件受理费100元，由许聪显负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  莫战兰 人民陪审员  陈清辉 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。