文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15117号上诉人（原审被告）：黄素莲，女，汉族，1966年6月30日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：郑永凤，广东闻天律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛腾飞，广东闻天律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市幸福庭园物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区宝城**理想居**902，统一社会信用代码：91440300311755224F。法定代表人：陈文裕，董事长。委托诉讼代理人：陈利花，广东深宝律师事务所律师。上诉人黄素莲因与被上诉人深圳市幸福庭园物业管理有限公司（以下简称幸福庭园公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄素莲上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审法院作出的（2018）粤0309民初1377号民事判决；2.本案诉讼费用由幸福庭园公司承担。事实与理由：一、黄素莲与幸福庭园公司签订的《龙华某花园广场物业管理服务合同》为虚假合同，并且该合同违反了法律强制性规定。幸福庭园公司与深圳市龙华新区龙华某花园广场业主委员会于2015年3月22日签订的《龙华某花园广场物业管理服务合同》，是业主委员会个别人偷盖业委会公章与幸福庭园公司签订的合同，该合同为虚假合同。且该合同亦未经招标、公示，没有得到上级主管部门的备案认可。另，幸福庭园公司未依法取得相应物业管理资质，已违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定。根据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的第二条第三款、第四款，幸福庭园公司不具有物业管理服务企业资质，其与深圳市龙华区龙华某花园广场业主委员会签订的《龙华某花园广场物业管理服物合同》违反了法律强制性规定。二、幸福庭园公司并未对小区进行实际物业管理，没有实际履行对小区的物业管理职责。幸福庭园公司并没有实际履行对小区的管理职责；幸福庭园公司未依法制定物业管理年度计划、预算以及各项管理办法和规章制度；且幸福庭园公司作为管理服务公司，未见其提供专项账户。事实上，小区的各项物业管理工作是业委会委员负责管理，幸福庭园公司并未对小区进行实际管理，黄素莲认为不应向幸福庭园公司支付相关费用。三、幸福庭园公司无权要求黄素莲向其支付2015年8月中旬前后的物业管理费、专项维修资金及违约金。2015年8月14日，深圳市龙华新区龙华办事处物业管理办公室下达的《责令整改通知书》限幸福庭园公司于2015年8月15日17：00将人员、物资等全部撤出某小区，停止违规行为，撤出时禁止收取任何费用。由此，幸福庭园公司无权要求黄素莲向其支付2015年8月中旬前后的物业管理费、专项维修资金及违约金。四、一审法院未按照法定程序通知黄素莲应诉，属于程序违法。一审法院在本案审理过程中，未按照法定程序向黄素莲送达传票等诉讼材料，使黄素莲未能参加庭审，导致案件事实无法查清，一审判决是在案件事实尚未查清的基础上作出的，故一审判决因程序违法应依法予以撤销。综上所述，一审法院事实认定错误，一审程序违法，请求二审法院在查明事实的基础上撤销原判决并依法改判，作出公正的判决。幸福庭园公司辩称：一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄素莲的诉讼请求。幸福庭园公司向一审法院起诉请求：1.判令黄素莲向幸福庭园公司支付物业管理费5310元（2015年3月26日至2018年3月25日）及违约金（违约金自逾期之日按照每日千分之三计至清偿之日止）；2.判令黄素莲向幸福庭园公司支付本体维修基金997元（2015年3月26日至2018年3月25日）及违约金（违约金自逾期之日按照每日千分之三计至清偿之日止）；3.本案的诉讼费由黄素莲承担。一审法院审理查明，一、物业公司与业主委员会签订物业管理合同的时间：2015年3月22日，幸福庭园公司作为乙方，与作为甲方深圳市龙华新区龙华某花园广场业主委员会签署了《龙华某花园广场物业管理服务合同》，双方约定甲方委托乙方对深圳市龙华某花园广场物业实行专业化、一体化的物业管理服务。二、物业公司管理的小区位置和名称：深圳市龙华街道办龙观东路旁某花园。三、物业管理合同约定的管理期限：《龙华某花园广场物业管理服务合同》第五条约定委托管理期限为五年，从2015年3月26日至2020年3月25日止。本物业管理服务合同到期前甲（含甲方任期届满选举出或未选举出新一届业主委员会）、乙双方都没有书面通知对方要求选聘新物业进场管理，则本合同自动再延期五年。四、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金标准：《龙华某花园广场物业管理服务合同》第九条约定，住宅区管理服务费为0.8元/平方米/月，专项维修资金收费标准是0.15元/平方米/月。五、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金的缴纳日期：《龙华某花园广场物业管理服务合同》第九条约定物业管理费、物业维修基金于次月20日之前交清。六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、专项维修资金违约金标准：《龙华某花园广场物业管理服务合同》第九条约定，逾期没有缴清的，幸福庭园公司有权按日千分之三收滞纳金。七、黄素莲房产位置：某花园广场1栋*号。八、黄素莲取得房产产权日期：2010年1月6日。另查，涉案房产于2009年12月30日申请办理转移登记。九、黄素莲房产用途：单身公寓。十、黄素莲房产建筑面积：164.36平方米。十一、黄素莲每月应缴纳物业管理、专项维修资金数额：物业管理费为人民币131.488元/月，专项维修资金为人民币24.654元/月，合计人民币156.142元。十二、黄素莲拖欠物业管理费、专项维修资金期间：幸福庭园公司诉请黄素莲支付2015年3月26日到2018年3月25日期间的物业管理费及专项维修资金。经查，涉案房产已于2010年1月6日由黄素莲取得，该院对支持幸福庭园公司主张的2015年3月26日至2018年3月25日共计36个月的费用予以支持。十三、黄素莲拖欠物业管理费、专项维修资金数额：幸福庭园公司主张黄素莲拖欠物业管理费人民币5310元、专项维修资金人民币997元。经核算，幸福庭园公司拖欠2015年3月26日至2018年3月25日的物业管理费为人民币4733.568元（131.488元/月×36个月），专项维修资金为人民币887.544元（24.654元/月×36个月）。十四、黄素莲拖欠物业管理费、专项维修资金违约金计算方法：幸福庭园公司主张违约金自逾期之日按每日千分之三计算至清偿之日为止，因为目前的违约金数额已经超过两项本金金额，双方约定的违约金过分高于造成的损失，该院依法予以调整，该院认定幸福庭园公司主张的违约金计算方式应以拖欠物业管理费、专项维修资金的30%为限。因该院已认定黄素莲拖欠物业管理费人民币4733.568元、拖欠专项维修资金人民币887.544元，该院判令黄素莲向幸福庭园公司支付拖欠物业管理费的违约金人民币1420.1元（4733.568元x30%）及拖欠专项维修资金的违约金人民币266.26元（887.544元x30%），两项违约金共计人民币1686.36元。对于幸福庭园公司的超额诉讼请求，该院不予支持。一审法院认为，该案为物业服务合同纠纷。该案中，在《龙华某花园广场物业管理服务合同》约定的物业管理期间，幸福庭园公司、黄素莲应当依约履行各自的合同义务。幸福庭园公司为涉案小区提供了物业管理服务，黄素莲于2015年3月26日至2018年3月25日期间为涉案房产的业主，其无正当理由拖欠上述期间的物业管理费人民币4733.568元，专项维修资金人民币887.544元，应如数向幸福庭园公司支付，并支付拖欠物业管理费的违约金及拖欠专项维修资金的违约金，两项违约金共计人民币1686.36元。对于幸福庭园公司的超额诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、黄素莲于该判决发生法律效力之日起五日内向幸福庭园公司支付2015年3月26日至2018年3月25日期间的物业管理费人民币4733.568元、专项维修资金人民币887.544元及违约金人民币1686.36元；二、驳回幸福庭园公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费人民币50元，公告费人民币260元，均由黄素莲负担。上述费用幸福庭园公司已预交。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2018年7月10日，一审法院在向黄素莲住所地送达无果的情况下，依法在《人民法院报》上向黄素莲公告送达了应诉通知书及开庭传票，通知黄素莲该案于2018年10月10日上午9时30分在观澜法庭第七审判庭公开开庭审理，逾期将依法缺席审理。2018年10月10日上午9时30分，黄素莲经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理了本案。再查明，2017年4月27日，黄素莲以其与幸福庭园公司签订的《龙华某花园广场物业管理服务合同》无效为由，向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，请求确认合同无效，深圳市宝安区人民法院立案受理，案号（2017）粤0306民初11589号，幸福庭园公司对黄素莲提起反诉。案件审理过程中，因黄素莲经传票传唤无正当理由拒不到庭；幸福庭园公司亦申请撤回反诉。2018年4月27日，深圳市宝安区人民法院裁定该案按黄素莲撤回起诉处理；同时准许幸福庭园公司撤回对黄素莲的反诉。还查明，幸福庭园公司成立于2014年9月16日，为有限责任公司，经营范围：物业管理、物业租赁、房地产咨询；投资咨询、商务信息咨询、企业形象策划；展览展示策划；国内贸易；经营进出口业务等。又查明，一审中，幸福庭园公司提交了《龙华街道居民住宅小区、城中村停车场整改通知书》（以下简称《通知书》）、《深圳市幸福庭园有限责任公司龙华某花园广场物业管理费催缴通知单》（以下简称《催缴通知单》）以证明其依约为涉案物业提供物业管理服务及黄素莲未缴纳物业管理费的事实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。黄素莲与幸福庭园公司对于一审认定的物业管理费、专项维修资金及应承担的违约金数额不存争议，争议的焦点在于双方签订的《龙华某花园广场物业管理服务合同》是否有效及黄素莲应否支付上述费用。对此，本院认为，《物业管理条例》第三十二条第一款规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案中，幸福庭园公司系具有独立法人资格的有限责任公司，且经工商行政管理部门核准登记的经营范围中包含有物业管理业务，其与黄素莲签订的《龙华某花园广场物业管理服务合同》是双方真实意思的表示，且合同内容亦未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。黄素莲虽称该合同为虚假合同，但其并未提供相应证据证明，本院不予采信。幸福庭园公司一审中提交的《通知书》《催缴通知单》能够证明其已依约为涉案物业提供了物业管理服务；黄素莲称幸福庭园公司未对小区进行实际物业管理，没有事实依据，本院不予采信。黄素莲未依约缴纳物业管理费、专项维修基金，构成违约，应承担相应的违约责任。原审判令黄素莲向幸福庭园公司支付2015年3月26日至2018年3月25日期间的物业管理费人民币4733.568元、专项维修资金人民币887.544元及违约金人民币1686.36元，理据充分，本院予以维持。关于一审审理程序是否违法的问题。经查，一审法院在向黄素莲住所地送达无果的情况下，依法在《人民法院报》上向黄素莲公告送达了应诉通知书及开庭传票，黄素莲经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理，于法有据，并不存在程序违法的情况。综上，黄素莲的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄素莲负担。本判决为终审判决。审判长 康  春  景审判员 陈  朝  毅审判员 李  兴  旺二〇二〇年五月十九日书记员 陈霞睿（兼）