广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初930号原告：黄建成，男，汉族，1990年8月22日出生，住址：广东省惠来县***************，身份证号码：445************159。委托诉讼代理人：王飞，广东利人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李柱君，广东利人律师事务所律师。被告：惠州市鑫涌实业有限公司，住所：惠州市************。法定代表人：吴政贤，总经理。委托诉讼代理人：康子英，广东万理通律师事务所律师。原告黄建成与被告惠州市鑫涌实业有限公司（以下简称：鑫涌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼，被告鑫涌公司委托诉讼代理人康子英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建成向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金36764元；2、判令被告因逾期交房给原告造成的租房实际损失32400元、律师费2800元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。备注：上述标的合计71964元。事实和理由：2016年10月24日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2016）00016703】及补充协议，约定原告向被告购买被告开发的位于惠州市惠阳区************************，建筑面积共126.11平方米，总价款为人民币1344444元，付款方式为2016年9月27日前支付首期款404444元，余款940000由原告提供个人资料向指定银行贷款还清；被告应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格的房屋交付给原告使用；被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，则：第十二条：逾期交付责任，（2）逾期超过60后，买受人有权解除合同……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告按约定于2016年9月27日前付清购房款及向指定银行办理了余款940000元的贷款，被告向原告开具对应的【增值税普通发票】。2018年12月12日被告向原告发出【致山语龙庭一期业主的道歉信】、2019年1月5日发出【关于山语龙庭1、2、6栋延楼交楼的复函】，明确告知原告将延期交楼。2019年6月28日被告向原告发出【告知函】、同年7月1日发出【入伙通知书】，明确告知原告2019年7月2日至7月10日为办理交楼入伙手续。双方在合同中约定开发商应在2018年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但被告直至2019年7月2日才交付房屋，被告共计逾期交楼共计182天，导致原告产生房租损失、交通费用损失以及其他扰乱生活计划的经济支出损失。因被告未按合同约定造成违约，酿成本案。原告为实现债权提起本案诉讼而与广东利人律师事务所签订【委托代理合同】，约定本案的一审律师服务为2800元。委托合同为诺成性合同，双方签订即发生法律效力，且广东利人律师事务所已经履行了代理职责，本案的律师服务费理应由被告承担。综上，原被告签订的本案所涉【商品房买卖合同】是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已依约履行合同义务支付了全部购房款，被告未在合同约定的2018年12月31日前将符合交付条件的房屋交给原告，已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告鑫涌公司辩称，一、根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款第（1）点及第（2）点的约定，逾期交房在60日之内，按每日万分之一计付违约金，逾期交房超过60天后，才按每日万分之一点五计算，而被答辩人将逾期60日内的也均按每日万分之一点五计算，与本案事实不符，应根据合同约定分别计算。二、造成逾期交房是因以下不可抗力所至，请人民法院依法予以确认。1、因答辩人开发的山语龙庭小区所涉及的土地与老城区相连，周边属于城中村密集村民住宅区，在小区开发建设初期，周边居民对小区土地边界划分问题提出异议而导致相应的停工,后经住建、国土、街道办及答辩人多番走访才得以协调解决。特别是山语龙庭小区开发建设期间，开发项目的土地地基虽然已严格按照行政部门的标高规范进行施工，但仍遭到周边居民投诉，惠阳区住建局为了平息投诉，促使答辩人解决矛盾纠纷，于2018年5月2日向承建单位发出《停工通知书》，要求停止施工并编制高低差加固方案，并要求答辩人作为建设单位，委托相应资质的第三方对高低差和对周边住宅实施监测等。答辩人根据住建局要求积极配合调整，直至2019年1月7日与周边居民达成一致协议后，答辩人才收到惠阳区住建局发出的复工通知，上述问题共导致工期延误250天。答辩人认为该停工通知应依法认定为不可抗力的理由为：其一，该停工通知实际上是住建局为平息投诉，促使答辩人解决矛盾纠纷才发出的。其二，答辩人在该目的规划报建时，住建局已经对该开发项目的施工图纸和施工方案进行了审核通过，实际上是没有所谓的高低差的安全隐患的，现住建局在答辩人施工过程中，以存在重大安全隐患为由发出停工通知书，也是没有事实及法律依据的。就算是确实存在安全隐患，也是住建局在答辩人规划报建时审核把关不严所至，也是不能归责于答辩人。因此，请人民法院根据上述事实，依法确认该停工通知书所造成的停工，确实是因政府政令导致的不可抗力所至，可以根据相关法律规定及合同约定予以免责。2、在答辩人与被答辩人签订售房合同开始至约定的交房的2018年12月31日的期间，惠州市共计遭受了“海马”、“天鸽”、“山竹”等13次强台风的正面袭击，累计造成实际停工达到44天之久。以上事实，有国家气象部门所出具的气象资料予以证实，双方所签订的合同也有明确的约定。再者，也确实是属于答辩人无法预判的法定事项范围。因此，造成本案逾期交房确实是因为法定自然灾害及政府禁令等法定的不可抗力所至，请人民法院依法予以确认。三、被答辩人的诉讼请求，应依法予以全部驳回。1、依据答辩人与被答辩人签订的《预售商品房买卖合同》以及附件十《补充协议》第一条第1款的约定:“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令,或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理,导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期,无须承担因此逾期交付的违约责任”。因此，答辩人认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而答辩人也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于答辩人，是完全属于因政府行为导致的工期延误和自然灾害所至的工期延误，是属于法定的不可抗力所至，而不是答辩人的原因和过错造成逾期交房，并且答辩人已就上述停工原因，多次以公告形式向小区业主说明原因和表达了歉意。所以，依据上述协议的约定，答辩人有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限，无须承担因此逾期交付的违约责任。因此，售楼合同虽然约定了答辩人应在2018年12月31日前交楼，答辩人根据不可抗力造成的实际停工天数250天顺延后，答辩人只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约,答辩人在多次的公告中己经清楚告知业主。而本案房屋已在2019年7月2日开始交楼，因此，在本案中答辩人依法不存在逾期交房及承担违约责任的情形，被答辩人的该项诉讼请求没有事实及法律依据，被答辩人的诉讼请求依法应予以全部驳回。2、被答辩人诉请答辩人承担租房损失及律师费，因该两项诉请没有合同依据及法律依据，答辩人请求人民法院依法予以驳回。综上所述，答辩人请求人民法院根据本案事实，依法作出公平判决，以维护法律的公正及答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2016年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告向被告购买位于惠阳区淡水东门白云五路中段山语龙庭6幢14层03号房；建筑面积126.11平方米；总价款为1344444元；首期款404444元于2016年9月27日前支付，余款940000元向银行申请贷款支付；被告应于2018年12月31日前交付商品房；合同第十二条约定，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），逾期交房在60日内，自本合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，逾期交房超过60日（期限与上述约定的期限相同）后，买受人继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一点五的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，自该商品房交付之日起720日内办理房屋所有权证书。合同附件十一补充协议第一条约定：因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动、政府宣布的紧急状态，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任……。合同签订后，原告按照合同约定已付清首期款404444元及其余房款940000元。合同约定商品房应于2018年12月31日前交付，但是，被告并未按照合同约定期限交付商品房。2018年12月12日，被告向各业主发出《至山语龙庭一期业主的道歉信》，通知原告“因本小区与老城区相邻，且道路存在很多遗留问题，2018年5月2日惠阳区住建局向我公司发出停工通知书，此后一直没有批准复工，现已造成工程延误而无法按期交楼”。2019年7月3日，原告办理了该商品房入伙手续。2020年1月16日，原告向本院提起诉讼。另查明，因被告开发的项目工程在施工过程中存在重大安全隐患。2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向项目承建单位即吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司发出《停工通知书》，并抄送给被告，通知载明：“经查，发现你司承建/监的山语龙庭1栋至6栋、裙楼、地下室工程存在以下重大安全隐患问题：（一）施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案；（二）建设单位未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测；（三）施工单位未编制汛期期间的应急预案。鉴于上述行为导致施工现场存在重大安全隐患，现要求你司立即停止施工并进行整改……”。2019年1月7日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司发出《复工通知书》，通知载明：“现经复查，安全隐患经整改已消除，基本符合复工的条件，准予复工”。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已按照合同约定付清购房款，但是被告未按照合同约定期限交付商品房。依据合同约定被告应在2018年12月31日前交付商品房，但是涉案商品房于2019年7月3日才实际交付，被告明显存在逾期交房的事实，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张按照合同约定支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告逾期交房超过60日，依据合同第十二条约定，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一点五的违约金，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止。因此，本案逾期交房违约金应按照每日万分之一点五计算，以总房款1344444元为基数，自2019年1月1日起计至2019年7月2日止，违约金共计36703.32元。原告请求被告支付逾期交房违约金36764元，数额偏高，超出部分本院不予支持。被告认为逾期交房在60日之内，按万分之一计付违约金，逾期交房超过60天后，才按每日万分之一点五计算，逾期交房违约金应分别计算。因《商品房买卖合同》第十二条对逾期交房超过60天的违约金计算标准及计算的起止时间均有明确约定，逾期交房违约金应按照合同约定处理，因此，被告辩称逾期交房违约金应分别计算，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告辩称造成逾期交房是因不可抗力所致，依据合同附件十一补充协议第一条约定，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任。从《停工通知书》的内容可以看出，涉案楼盘被惠阳区住建局通知停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，完全属于被告自身的原因，导致涉案商品房逾期交付，不属于不可抗力，也不是政府行为所致。被告逾期交房不符合同附件十一补充协议第一条约定据实延期交房或免除逾期交房违约责任的情形。被告提供的证据不足以证明其抗辩主张的事实，因此，被告抗辩逾期交房是因不可抗力所致，无需承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，原告请求因被告逾期交房给其造成租房损失32400元，原告虽然提供其与他人之间房屋租赁合同、房租收据、房租微信转账记录，但是原告未能提供逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准的证据，因此，原告请求租房损失，证据不足，不符合上述法条规定，本院不予支持。原告主张律师费2800元，因原告提供了委托代理合同及律师费发票予以证实，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市鑫涌实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄建成支付逾期交房违约金36703.32元人民币。二、被告惠州市鑫涌实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄建成支付律师费2800元人民币。三、驳回原告黄建成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，减半收取即800元，由被告惠州市鑫涌实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  叶志光二〇二〇年四月十五日书记员  李春琴