河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初4号 原告：卢卫刚，男，汉族，1988年6月3日生，住石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：黄晓永，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被告：河北泰港房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉区寺家庄镇寺家庄村天宁路6号，统一社会信用代码91130185578217054R。 法定代表人：王志军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋露露，北京德恒律师事务所律师。 原告卢卫刚与被告河北泰港房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日作出（2019）冀0110民初304号民事判决。卢卫刚不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）冀01民终6911号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告及原被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢卫刚向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的《都市新城房屋认购协议》；二、请求判令被告退还原告已支付的购房款129163元。并支付占有资金期间的利息，自2012年10月25日起按年利率6%计算利息至实际清偿之日止；三、请求判令被告承担违约责任。依约自2013年1月1日起按已付房款的日万分之三支付违约金。至实际清偿之日止；四、请求判令被告承担“一房二卖”的赔偿责任。赔偿金额为已付购房款的一倍，即129163元；五、请求判令被告承担原告的实际损失。即房屋差价款702337元；六、请求判令被告承担本案保全费及诉讼费。事实与理由：原告与被告于2012年8月25日签订《都市新城房屋认购协议》，约定原告购买被告开发的房屋一套，交房时间为2012年12月31日，后原告向被告支付房屋首付款129163元。2016年5月19日被告起诉原告请求解除双方签订的《都市新城房屋认购协议》，2016年6月28日一审法院判令驳回被告的诉讼请求。后被告于2016年7月12日提起上诉。并于2016年7月1日上诉前将涉案房屋出售给第三人李二彬。2016年10月20日二审裁定发回重审，2017年4月26日一审法院重审后判令解除，2017年5月18日原告提起上诉，2017年10月20日二审判决判令撤销一审判决，驳回被告诉讼请求。至此双方签订的《都市新城房屋认购协议》并未解除继续有效，但被告至今未履行交房的义务。同时被告在原一审败诉后仍将涉案房屋出售给第三人李二彬，并已交付，属于“一房二卖”，致使涉案房屋已无履行的可能。故原告请求解除双方签订的《都市新城房屋认购协议》，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及其他相关法律法规，请求被告承担返还已付购房款及利息、承担违约责任、赔偿损失，并请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。原告为维护自身合法权益。特向贵院提起民事诉讼。 河北泰港房地产开发有限公司辩称，原告起诉缺乏事实及法律依据，截至目前原告始终未足额将剩余房款交付被告，按照协议的约定，逾期超过30日后，被告有权将房屋出售给第三方。原被告双方此前的诉讼在2017年10月底经法院判令，认购协议没有解除。原告就应当继续按照协议的约定履行缴纳房款的义务，直至本案提起诉讼前，原告也并未将房款付清，因此被告有权处置该房产，并非一房二卖。 原告实际支付的房屋首付款为114163元，并不是起诉书当中的129163元，原告仅缴纳部分房款，不能对房屋整体的价值享有权益，并且其主张的占用资金期间的利息过高，不应支持。被告并未违约，因此不应承担违约责任、房屋损失及赔偿责任。退一步讲，即使协议解除，应当返还原告缴纳的首付款，是由于原告并未缴纳剩余房款导致。被告仅同意退还扣除2万元违约金后94163元。 原告同时主张的违约责任及房屋差价损失款属于诉讼请求的重复，即便存在违约问题，违约金和房屋差价损失是重复的，不应同时主张，违约金的设置目的是填补损失。 房屋差价的损失，原告并未全额支付房款，不能对房屋整体价值享有权益，其缴纳的首付款不足以购买房屋，所以房屋差价损失不存在产生的前提，不应支持。对于差价损失的鉴定，被告不予认可。在举证期限内向法院邮寄提交了《房地产估计报告异议书》及鉴定人员出庭作证申请书，对于鉴定的意见，不予认可。 被告将房屋另行出售原因是由于原告自2012年签定协议之后，至双方第一次诉讼即2016年长达四年时间里，原告始终未办理按揭或将剩余房款交付被告，被告此前多次催告原告缴纳房款，由于在2016年5月房地产行业从营业税改为了增值税，税务机关要求以办理预售备案的房地产企业要在2016年5月1日前完成清盘工作，由于原告签订了合同，但不办按揭和不交剩余房款，造成被告在未能清盘的情况下，每月要支付楼盘所占土地的增值税。被告为了防止损失进一步扩大，在无奈下才将房屋出售给第三人，并不应适用商品房买卖合同司法解释第八条的情形。综上，原告违约在先，被告根据合同条款的约定，有权将房屋另行出售，被告不应当承担违约责任。即使被告承担违约责任，原告同时主张承担日万分之三的违约金、一倍购房款的赔偿款及差价损失这三种违约责任存在重复主张，无事实和法律依据，所以应驳回原告的诉讼请求。 原告提交的证据是，证据1、都市新城房屋认购协议，证明原被告双方存在合法有效的房屋购买协议，协议约定交房时间为2012年12月31日，逾期交房出卖人按照日万分之三支付违约金。 证据2、中国农业银行个人明细对账单、银行取款凭条、存款凭条，证明原告于2012年8月25日向被告财务人员李玲玲转账119163元，加上之前支付的1万元定金，共支付129163元，证明首付款并非是114163元。 证据3、收款收据，证明被告向原告出具了114163元的收款收据，多出的1.5万元是更名费，该1.5万元并未在收据中体现。首付款是114163元，原告给被告财务转账119163元证明更名费存在，1万元是定金。 证据4、鹿泉法院（2016）冀0110民初1904号民事判决书。证明被告曾于2016年5月19日向贵院起诉原告，请求解除合同，2016年6月28日判决驳回了被告的诉讼请求。 证据5、石家庄中院（2016）冀01民终7349号民事判决书。证明被告不服一审判决于2016年7月12日提起上诉，二审裁定发回重审。被告于2016年7月1日（一审败诉尚未提起上诉），已将涉案房屋出售给第三人李二彬，被告在败诉后无权出售该房产。 证据6、鹿泉法院（2017）冀0110民初1539号民事判决书及民事裁定书，证明发回重审后，被告于2016年7月1日（一审败诉尚未提起上诉），已将涉案房屋出售给第三人李二彬，被告在涉案购房协议尚未依法判令解除时，即另行出售给他人，构成一房二卖，依法应当承担惩罚性赔偿责任。 证据7、石家庄中院（2017）冀01民终7321号民事判决书，证明二审最终驳回了被告的诉讼请求，依法双方应继续履行购房协议，但被告已将涉案房产出售给李二彬并已交付，故购房协议已无履行可能，合同不能履行皆因被告过错导致，被告应承担违约责任，返还购房款及利息，支付违约金并赔偿原告损失。 证据8、鹿泉法院证明书，证明石家庄中院作出的（2017）冀01民终7321号民事判决书于2017年12月15日生效，评估基准点为2017年12月。 证据9、房产评估报告，证明经评估机构评估，涉案房产在2017年12月的房产价值为976500元，与合同中约定的总房款差价为702337元，此部分系因被告违约给原告造成的可得利益的损失。依据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第29条的规定，因此被告应承担房屋差价损失和赔偿责任。诉讼请求中利息部分的损失根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》第8条的规定。违约金依据该购房协议第七条的规定，违约金基数为12万元。已付购房款一倍的赔偿根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》第8条的规定。 证据10、评估费发票，证明原告支付房产评估费用12890元，系因被告违约责任导致原告的经济损失，因此应由被告承担。 被告质证称，对证据1证明目的不认可，按照协议约定，被告有权出售房产，在2017年12月至2019年2月原告起诉长达一年多时间里，原告始终未向被告继续履行协议。 对证据2三性均不认可，根据原告提交的证据3及被告手中的收款收据及本案涉及的认购协议可证明原告缴纳的首付款为114163元。 对证据3无异议，收款收据上的经手人姓王，与原告主张的财务人员李玲玲不相符。 对证据4、5、6、7真实性无异议，对其关联性有异议。质证同证据1意见。 对证据8真实性无异议，对其关联性有异议。被告不同意做房地产评估，即便进行评估，基准日为2016年7月1日，将基准日定为2017年12月无事实及法律依据。 对证据9真实性无异议，对其评估内容在举证期限内被告向法院邮寄房地产报告评估异议书及鉴定人出庭申请，对于其中鉴定的内容及评估方法等问题存在严重的与事实不符的情况，应由鉴定人员出庭进行说明并接受质询。即便评估时间为2017年12月鉴定机构做出的估价为10800元每平米，此时网签备案价格为6千元左右。根据房地产评估报告第七页载明本次评估采用公开市场价值标准，市场价值是指自愿买方和卖方在各自理性形式和未受到强制压迫情况下某项资产在基准日进行正常公平交易价值估计数额。公开市场价值的标准前提之一是可以进行正常公平交易，而鉴定机构做出评估价格，高于房屋备案价格，在实际中无法进行正常交易和备案，因此评估价格与鉴定机构采用的公开市场价值标准相违背，该评估价不具备参考意义，不应采信。 房地产评估结果明显依据不足，估价方法选取及评估过程缺乏依据及可信度，该报告不应采信。报告第十页在并估价对象所在区域同用途房地产市场发展势头良好，同类型物业近成交较多，适宜采用比较法进行评估。近期时间点不明确，造成鉴定结论依据不足。如近期为2019年2月，与鉴定机构选取的时间点不相符，也不存在关联性，以近期的成交量作为2017年12月房屋的参考价值，不具备客观公正性，也缺乏证明近期成交较多的依据。根据市场交易惯例，2019年2月为农历新年期间，房地产成交量属于低谷，报告中载明的较多与客观情况不符。 报告第十页也载明“对邻近地段和区域类似性质房地产市场情况进行调查，决定选取比较法作为估价法”鉴定机构并未说明调查的邻近地段和区域哪些类似的房地产市场，也未说明选取调查对象的依据和方法，在表述十分模糊和笼统下，草率选取的估价法依据不足。 第十页也载明比法是选取一定数量的可比实例，将其与估价对象近来比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后的估价对象价值和估价方法。但该机构并未说明选取的可比实例，也未说明可实例成交价格，对可比实例成交价格进行何种处理也未说明，所以做出的估价意见缺乏可信度。 对证据10真实性无异议，但该费用应由原告承担。 被告只同意返还减去2万元违约金后的房款，其余的均不认可，被告收取的首付款为114163元，占用期间的利息原告的主张缺乏事实和法律依据。即便被告存在所谓的违约，按认购协议第七条约定，现原告选择退房，按约定被告是按照中国人民银行按同期活期存款利息支付其利息。 违约金标准过高，应参照第七条规定支付。违约金和房屋差价损失原告不能同时主张，房屋价值鉴定明显高于市场价值。原告只交付部分房款，不能对房屋整体价值享有权益。 赔偿责任不应得到支持，被告是为了防止损失进一步扩大才将房屋出售。赔偿的金额不应得到支持。 被告提交的证据是，证据1、认购协议书。 证据2、收款收据。 证据3、2017年12月其他房地产公司在相邻地段类似房产房屋备案价格，预售商品房备案书，证明在2017年12月房屋的备案价格为6千元左右。 证据4、2016年5月27日、9月6日、3月25日被告出售项目房屋的备案价格均为两千余元。由于房地产交易价格受到备案价格要求，因此价格过高在实践中无法进行正常交易及备案，评估报告价格并不是具有参考意义的市场价格。 原告质证称，对证据1、2真实性无异议，不认可被告所证明的目的。被告所说2017年12月后原告没有办理按揭贷款构成违约，所以被告有权在2016年7月1日将房产出售给李二彬，可见时间逻辑明显错误，被告已将房产交付给李二彬，该协议就无履行的可能，已构成根本违约，可证明违约责任在被告。被告所说原告在判决生效后还应交付房款很荒谬。收据上为114163元，但不能证明被告实际只收到这么多。原告提交的银行转账记录证明实际转账金额为119163元，多出5000元，被告若不认可，应提供当天财务记录已证明实际收到的款项，否则被告应承担举证不能的责任。 对证据3三性不认可，根据举证规则，举证应提交原件，对复印件的真实性无法确定。从房屋坐落无法证明是相邻地段，与本案无关。网签价格并非是真正的市场交易价格。有时网签价格可能会比实际成交低很多，这是因为房地产开发商考虑到税务的问题，网签价格偏离交易价格的情况很多。 对证据4三性均不认可，被告可以伪造本案合同。合同上的日期是2016年与评估房产的基准点2017年12月相差一年。2016、2017年两年均是房屋价格大幅上涨的时间，相差一个月房价就相去甚远，何况一年。因此该证据与本案无关，不能证明房屋价格过高。被告所说的网签价格，应提供2016年该三份合同实际交付价格证明其所说的网签价格属实。 本院经审理认定事实如下：2012年8月25日，原告与被告签订《都市新城房屋认购协议》。该协议第二条约定，原告认购被告开发的“都市新城”住宅房屋项目1号楼3单元1101室房屋一套，建筑面积约90.42平方米。第三条约定，房屋单价为每平方米3032.11元，合计房款为274163元。第四条约定，签订本协议时，买受人付清首期房款114163元，剩余房款以银行按揭的方式支付。如因个人原因，致使银行按揭款不能批复，买受人应在15日内一次性将剩余房款支付给出卖人。未在规定期限内付房款的，出卖人有权处置该房产。第五条约定，买受人如未按本协议规定的时间付款，按下列方式处理：逾期超过30日后，出卖人有权解除本协议，将房屋出售给第三方，并扣除买受人贰万元违约金。本条中的逾期应付款指依照本协议第四条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第七条约定出卖人未按照本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，逾期超过30日，自本协议规定的最后交付期限2012年12月31日的第二天起至交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。协议还约定其他事项。 协议签订当日原告向被告交纳了房屋认购协议约定的首付款114163元，被告于2016年1月10日以特快专递方式向原告发出了关于限期签订《商品房买卖合同》的通知，原告认可收到该通知。原告曾于2016年1月20日、25日到被告处办理相关手续，由于被告经办员工未在岗的原因致正式《商品房买卖合同》未能签订及贷款手续无法办理。 2016年5月被告起诉要求解除原、被告签订《都市新城房屋认购协议》。2016年6月28日本院作出（2016）冀0110民初1904号民事判决书驳回泰港房地产公司诉讼请求。泰港房地产公司不服该判决提出上诉。2016年10月20日石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01民终7349号民事裁定书撤销（2016）冀0110民初1904号民事判决书，发回重审。2017年4月26日本院另行作出（2017）冀0110民初1539号民事判决书判决解除双方签订的《都市新城房屋认购协议》，泰港房地产公司退还卢卫刚购房款94163元。判决后卢卫刚提出上诉。2017年10月20日石家庄市中级人民法院作出（2017）冀01民终7321号民事判决书驳回泰港房地产公司诉讼请求。被告于2016年7月1日将该房屋出售并交付于李二彬。2017年3月21日原告起诉至本院要求确认与被告签订的协议有效，被告与李二彬签订的协议无效，后原告撤诉，2019年1月8日原告又起诉至本院，要求解除原被告签订的认购协议，被告赔偿原告损失并退还已付购房款。在本案审理过程中卢卫刚申请对涉案“都市新城”1号楼3单元1101室房产在2017年12月的价值进行评估。本院委托河北华诺房地产评估有限公司进行评估，价值为97.65万元。 本院认为，原告主张解除合同，被告同意解除合同，故对原告该请求予以支持。原告与被告签订《认购协议》，该协议不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。在该协议未解除的情形下，被告又将房屋出售给案外人已构成一房二卖，致使原告合同目的不能实现，从而原告行使合同解除权。关于原告主张损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原告要求被告退回已支付的房款的诉讼请求，本院予以支持。关于已支付房款，根据已生效判决书和交款收据认定已缴纳房款数额为114163元，原告主张缴纳房款为129163元，证据不足。利息可按原告主张自2012年10月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决执行之日止。商品房买卖合同司法解释第八条规定符合情形的可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。承担责任方式并未包含支付违约金，并且对于同一违约行为，不能同时主张违约金和赔偿损失。故对原告主张违约金请求不予支持。本案被告又将房屋出售给案外人构成一房二卖。商品房买卖合同司法解释规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告应支付原告赔偿款114163元。商品房买卖合同司法解释规定可赔偿损失。该损失包括履行合同后可以获得的利益。实际损失金额的确定应结合守约方履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定。一方违约且发生房屋价格上涨，涨价差额属于合同履行后可以获得的利益。时间节点应以违约方的违约行为日确定。2016年10月在石家庄市中级人民法院开庭时被告提出已将争议房屋出售并交付给第三人，原告在本案中也认可被告一方二卖已构成根本性违约，原告主张解除合同的原因也为一房二卖，在中院开庭时原告应当已意识到被告已无法交付房屋，2016年7月1日被告和李二彬签订的房屋认购协议书价格是363152元，2016年7月1日和2016年10月时间接近，本案按照该价格较妥，原告的损失为88989元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、解除原告卢卫刚与被告河北泰港房地产开发有限公司于2012年8月25日签订的《都市新城房屋认购协议》。 二、被告河北泰港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢卫刚购房款114163元及利息（利息从2012年10月25日起至本判决执行之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、被告河北泰港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢卫刚赔偿款114163元。 四、被告河北泰港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢卫刚损失88989元。 五、驳回原告卢卫刚的其他诉讼请求。 六、如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15502元，评估费12890元，保全费5000元，由被告河北泰港房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 。 审 判 长  李亚斌 人民陪审员  王 媛 人民陪审员  邢子文 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  李丹阳