湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1224民初47号原告：通山黑石房地产营销策划有限公司，住所地通山县通羊镇凤池社区园林小区小桥锦街**房。法定代表人：杨伦，通山黑石房地产营销策划有限公司总经理。被告：通山盛世投资有限公司，住所地通山县通羊镇，住所地通山县通羊镇新城九宫路口西角文化广场****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：沈国民，通山盛世投资有限公司董事长。委托诉讼代理人：杨伯良，通山盛世投资有限公司副总经理。委托诉讼代理人：熊灵芝，湖北自成律师事务所律师。原告通山黑石房地产营销策划有限公司与被告通山盛世投资有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通山黑石房地产营销策划有限公司的法定代表人杨伦，被告通山盛世投资有限公司的委托诉讼代理人杨伯良、熊灵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通山黑石房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按合同约定支付43667元；2、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2019年4月12日，原被告经协商一致签订《小桥锦街销售代理合同》，合同约定由原告全程策划和代理销售被告开发的“小桥锦街”项目，双方对各自的权利义务以及代理佣金、溢价款提取比例和方式均作了明确约定，现原告已按约定履行代理销售义务并成交了部分商铺，但被告未按约定支付佣金和溢价款。同时，原告在履行合同中垫付了应由被告承担的部分办公楼装修款。现原告为维护自身合法权益，特依法具状向贵院提起诉讼。通山盛世投资有限公司辩称，1、被答辩人在委托代理销售答辩人开发的“小桥锦街”项目过程中，严重违约，且没有成交任何商铺。被答辩人诉称：“原告已按约定履行代理销售义务并成交了部分商铺”不属实。根据双方签订的《小桥锦街销售代理合同》第六条第一款第二项的规定：“结算依据：每个销售单位以客户交付首期购房款并签订《商品房买卖合同》作为完成销售任务业绩和计算代理费的依据”。第三项：“如果因客户自身原因无法办理按揭等导致最终成交失败，已结算的佣金应退还甲方”。被答辩人提交的客户徐光五的《商品房买卖合同》已不存在，不能作为计算依据。一是该《商品房买卖合同》是复印件，且只有乙方签字，甲方没有盖章，该合同还未成立和生效；二是徐光五因个人原因无力支付剩余的首付款要求退房，2019年8月12日，徐光五已经签订退房承诺，答辩人亦将徐光五交的13万元房款全额退还，徐光五的这单商铺没有成交；三是根据双方签订的补充协议，被答辩人没有完成销售任务，且被答辩人的负责人杨伦在该项目每月上班天数低于24天，答辩人有权提前解除合同；四是被答辩人无故离开，售楼部经常仅一名置业顾问，被答辩人在整个过程中严重违约，没有成交商铺，不存在计算佣金。2、被答辩人诉称垫付装修款也不属实。答辩人从来没有要求被答辩人垫付装修款，被答辩人也没有替答辩人垫付过装修款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：因原告提交的《商品房买卖合同》（买受人为徐光五）能与被告与徐光五所签订的《小桥锦街商铺委托经营管理协议》、被告向徐光五开出的收据相印证，具有证据的关联性、真实性、合法性，故确认其为本案的有效证据；因原告提交的微信聊天记录，无法证实其装修的具体内容和费用明细，故对原告提交的该份证据不作为本案的有效证据予以采信。根据以上审查确认的证据并结合当事人的陈述，可以认定本案事实如下：2019年4月22日，被告通山盛世投资有限公司与原告通山黑石房地产营销策划有限公司签订了一份《小桥锦街销售代理合同》，双方在合同中约定的主要内容为：1、甲方（被告）投资了小桥锦街项目，并全权委托乙方（原告）实施该项目的独家策划与销售代理工作，并负责在现场提供一处装修好的售楼办公场所及办公设备；2、结算依据：每个销售单位以客户缴付首期购房款并签订《商品房买卖合同》作为完成销售任务业绩和计算代理费的依据；分期付款客户：缴齐50%首付款并签订《商品房买卖合同》结算70%代理佣金，留存30%代理佣金，待余款付清后一次性结算。结算代理费以购房客户签订商品房买卖合同总金额为决算依据。如果因客户自身原因无法办理按揭等导致最终成交失败，已结算的佣金应退还甲方。3、代理费用：本项目乙方的代理费率为本项目销售《商品房买卖合同》金额的15%，外加溢价。溢价是指在双方确定销售底价上，在实际销售中超出销售底价以上部分则视为溢价部分，溢价部分的分成则按5：5分配，即甲方得50%、乙方得50%，即溢价分成=（售出单位合同总金额-售出单位销售底价总金额）×50%（并附小桥锦街底价价格表）。4、乙方销售代理费用的结算：按周结算，结算日为每周周1由乙方提交结算表给甲方财务，甲方在接到结算表后三天内核算并支付给乙方销售代理费。甲方超过结算日10日不支付给乙方的销售代理费则按应结算销售代理费金额百分之三的日滞纳金支付给乙方；如超过结算日I5日甲方仍未支付给乙方的销售代理费则视为甲方违约并按违约责任执行。违约责任：如因乙方的原因致使本合同无法履行，乙方赔偿甲方人民币伍抬万元整的违约金，甲方有权单方解除合同等。2019年7月1日，原、被告签订了一份补充协议，约定的主要内容为：乙方（原告）在2019年7月1日至2019年8月31日没有完成2000万销售业绩情况下，甲方（被告）有权提前解除合同，乙方无条件答应；乙方没有达到以上销售业绩时，在合作期间，乙方负责人杨伦在通山负责此项目，且每月上班天数低于（应为不低于）24天等。合同签订后，原告即根据合同的约定，对小桥锦街项目进行了销售代理工作。2019年5月17日，原告将其中二栋223号商铺代理销售给客户徐光五，并签订了《商品房买卖合同》约定：商铺建筑面积为26.57平方米，价格为16万元[销售底价总金额为140664.23元（5294.1元/平方米×26.57平方米）]，买受人（指客户徐光五）于合同签订时支付房款11.6万元，余款4.4万元于2019年12月30日付清等。同日，被告与买受人徐光五签订了一份《小桥锦街商铺委托经营管理协议》，约定买受人徐光五将所购得的商铺交给被告经营管理。买受人徐光五在签订上述合同先后，共向被告支付了购房款13万元。后因买受人徐光五以自己个人原因为由，而不愿履行支付余下购房款的义务，即与被告发生纠纷，被告未通知原告的情况下，于2019年8月12日将购房款13万元退还给了徐光五，并向徐光五支付了利息5000元。本院认为，首先，原、被告之间所签订的《小桥锦街销售代理合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。其次，原告以分期付款的方式将二栋223号商铺销售给案外人徐光五时，被告又与案外人徐光五签订了《小桥锦街商铺委托经营管理协议》，故原告销售的该笔业务应视为成交。虽然，原、被告在《小桥锦街销售代理合同》中约定：“如果因客户自身原因无法办理按揭等导致最终成交失败，已结算的佣金应退还甲方”。但因与案外人徐光五所签订的合同仅约定分期付款，并未要求办理按揭手续，且被告又未提交案外人徐光五所称的“个人原因”能导致最终成交失败的证据，为此，被告在未通知原告的情况下，而解除其与案外人之间的《商品房买卖合同》，并直接将购房款退给案外人，是导致本次交易最终成交失败的原因。被告的行为亦损害了原告的合法权益，故被告除应当按照约定向原告支付代理费用外，还应当向原告承担违约责任。现原告仅要求被告按合同的约定支付代理费用33667元{佣金为24000（160000×15%）+溢价为9667.88[（160000-140664.23）×50%]}，是原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以支持。第三，虽然被告有向原告在现场提供一处装修好的售楼办公场所及办公设备义务，但因原告至今既未提交其所支付装修费用明细清单，亦未提交被告未履行上述义务的证据，故对原告要求被告支付装修费10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告通山黑石房地产营销策划有限公司的部分诉讼请求成立，被告通山盛世投资有限公司应向原告通山黑石房地产营销策划有限公司支付代理费33667。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告通山盛世投资有限公司于本判决生效后一个月内，向原告通山黑石房地产营销策划有限公司支付代理费33667元；二、驳回原告通山黑石房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费892元，由原告通山黑石房地产营销策划有限公司负担200元，被告通山盛世投资有限公司负担689元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长 华 强人民陪审员 陈 强人民陪审员 田 伟二〇二〇年五月二十九日书 记 员 袁文恩附：法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。