安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖0104民初815号 原告：李乔,女,1989年7月10日出生,汉族,住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：董成林，安徽江玮律师事务所律师。 被告:合肥骏苑行商业管理有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路**信旺华府骏苑骏苑广场1233(一)，统一社会信用代码91340100MA2NC42W2X(1-1)。 法定代表人:徐方,经理。 委托代理人：胡溢武，安徽华人律师事务所律师。 委托代理人：刘梦洁，安徽华人律师事务所律师。 原告李乔与被告合肥骏苑行商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董成林、被告委托诉讼代理人刘梦洁到庭参加诉讼。双方申请2个月和解期间。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.判令解除原被告于2019年5月6日签订的《大唐潮街儿童城商户号1F-93、96号租赁合同》;2.确认原被告之间的租赁关系自2019年9月26日终止；3、判令被告返还租金20066.2元、运管费10192元、履约保证金3000元,合计33258.2元;4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告于2019年5月6日签订了《大唐潮街儿童城商户号1F-93、96号租赁合同》,约定原告承租、被告出租大唐潮街儿童城1F-93、96租金2866.6元/月,运管费1274元/月,合同签订后,原告向被告支付了11个月租金31532.6元,12个月的运管费15288元,履约保证金3000元。原告进驻商场后,积极开展经营,但被告却不能按约提供维持公用设施设备,经原告等业主多次催促,被告却迟迟不能开通商场电动扶梯,致使无客上门、原告无法经营收益,原告申请与被告协商解决,但被告拒绝协商,万般无奈之下原告于2019年9月17日将房屋腾空,自2019年6月1日始至2019年9月26日已使用租期4个月,应退还剩余的7个月租金,即2866.6元/月×7=20066.2元;2.剩余8个月的运管费1274元/月×8=10192元;3.履约保证金3000元。但被告收到通知后,仍不予理睬。现特依《租赁合同》第六条“甲方负责维持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备”及第八条第二款“出现如下情形时,乙方有权提前终止本合同,甲方应当赔偿乙方按照租期当个租约年租金标准计算的1个月的租金作为违约金”,以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条等规定,具状贵贵院,望判如所请。 被告辩称：一、被告已按照租赁合同履行了交付房屋等全部合同义务，并无任何违约行为。1、首先，被告与原告签订《租赁合同》，约定原告租赁案涉商铺，该租赁合同不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据《租赁合同》第二条第1款之规定：“本合同一旦签订，则视为该商铺已交付给乙方”。据此，原告实际已于《租赁合同》签订当日就已经履行交付房屋的主要义务。此外，合同履行后，被告亦按照合同约定履行维护管理等义务。2、原告所称的被告违反了“甲方负责维持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备”的义务且构成违约与事实不符，于法无据。首先，无论是《租赁合同》还是口头沟通，被告从未承诺在案涉商铺租赁期间安装并运行手扶电梯，故被告并无维持商铺租赁期间手扶电梯处于运行状态的义务，何来违反合同义务之说？其次，在签订房屋租赁合同前、交付房屋时，原告对租赁商铺实地考察，明确知晓商铺周边的通行、客流、经营及现场设备情况，并且知晓商铺附近的手扶电梯并未安装的实际情况。因此，在合同签订时，手扶电梯不属于应当维持的公用设施设备，手扶电梯不开通亦不属于违反合同义务的情形。二、本案并无法定解除或者约定解除的情形，原告无权单方解除合同。1、本案并不存在约定解除权成就的情形，原告无权要求按照合同约定行使解除权。纵观《租赁合同》全文，仅合同第八条“违约责任”第二款约定了原告享有单方解除权的情形，该条款约定原告仅在“租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方（原告）不能正常对外营业，甲方（被告）在合理期限内不能解决的”的情况下才有权解除合同。但是案涉租赁场地的承重结构并无严重质量问题，换言之，原告单方解除权的行使条件并未成就，故原告以此为由单方解除合同显然无事实和合同依据。2、本案亦不存在法定解除的情形。首先，原告为满足自身营业需求与被告签订了房屋租赁合同，为此被告按约交付了租赁房屋，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，已切实履行了合同的主要义务，并不存在根本违约、导致合同目的无法实现的情形。其次，原告所租赁商铺大唐国际广场内部，该商场具有至少6处出入口，包括手动扶梯、楼梯及大门、侧门入口，各出入口均可以正常通行。因此，除电动扶梯外还存在其他通道可至其门店，即使原告所称的出入口电动扶梯未开通，并不会导致其无法正常经营。换言之，该出入口电动扶梯未开通，与原告无法经营收益没有因果关系。故，即使被告存在维持该手动扶梯之义务，未开通也仅仅是瑕疵履行，并不构成根本违约。第三，原告与被告签订的租赁合同目的系为原告提供房屋供其经营，并非保证其营业收益成果。即使电动扶梯未通电，并不会导致原告无法经营，合同目的并不会因此无法实现。第四，原告作为具有完全民事行为能力的自然人，其应当自行承担商铺经营的风险，在其经营效益不好的情况下，企图将风险转嫁给被告，明显违反诚实信用原则。综上，原告强行要求解除双方之间合同关系没有事实何法律依据，因而原告于2019年9月26日单方面邮寄解除合同通知函的行为并产生解除合同的法律效果。故在原合同继续有效且未解除的情况下，原告理应继续履行合同所规定的权利和义务，在其闲置商铺期间所产生的租金及运管费等原告仍应支付，被告并无理由返还。三、根据合同约定，原告擅自停止营业已构成根本违约，被告有权解除合同、不退还原告已缴纳的全部款项。《租赁合同》第七条第2款明确约定“乙方（原告）承诺遵守甲方规定的营业时间，不得擅自停止营业”，“如连续3天不营业或一个月内不按时进场、离场次数累计达到5次的，甲方有权解除合同收回该商铺并不退还乙方缴纳的全部费用”。本案中，原告已自认于2019年9月17日停止营业，且其单方解除合同并无事实和法律依据。而且在此之前，原告就存在连续三天不营业的情形，根据合同约定被告依法享有单方解除权。在本案中，被告保留追求其违约责任的权利。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：原告举证的租赁合同、收据、照片、关于解除《租赁合同》的通知函、EMS邮寄回执，被告举证的自动扶梯与自动人行道监督检验报告，符合证据的三性，应予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月2日，出租方（甲方）被告与承租方（乙方）原告签订一份《大唐潮街儿童城商户号1Ｆ-93、96号租赁合同》，其中约定：乙方租用甲方位于合肥市商铺，商铺计租面积63.7平方米，经营项目童鞋、女鞋；2.1租期自2019年6月1日至2020年5月31日。免租期为1个月，即2020年5月1日至2020年5月31日，免租期内免租金不免运管费。本合同一旦签订，则视为该商铺已交付给乙方；4、乙方租约年内的租金标准为2866.6元／月，乙方一次性向甲方支付11个月的租金共计31532.6元。乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方履约保证金3000元；5、除租金外，乙方租赁商铺须按时足额向甲方交纳运管费，运管费标准按每月1274元计算，乙方应于本合同签订之日向甲方支付租约年内运管费15288元，运管费范围包括公共区域水电费、公共区域保安、保洁费用、宣传推广及美陈费用；甲方负责维持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备；乙方承诺遵守甲方规定的营业时间，不擅自停止营业。如连续3天不营业或一个月内不按时进场、离场的次数累计达到5次，甲方有权解除合同收回该商铺并不退还乙方缴纳的全部费用；8.2.1租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的，但只有部分租赁场地出现此等情况的，乙方无权提前终止本合同，届时双方另行协商解决。乙方依据上述情形提前终止本合同时，应书面通知甲方，甲方应在合同解除并收回商铺后30日内退还乙方保证金及剩余租金、运管费等；8.2.2自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同的应视为严重违约。除按乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方按照租期当个租约年租金标准计算的1个月租金数额的违约金。如乙方单方面解除合同，乙方除应支付上述违约金外，还应补交免租期租金及其它甲方此前予以减免的全部费用；10.3本合同终止后7日内，乙方应将租赁期间所发生的一切费用向甲方全部结清，若乙方欠缴任何费用，甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除乙方尚欠甲方的一切费用，剩余部分将退还乙方。当日，原告向被告交纳了1Ｆ-93、96号商铺运管费15288元、1Ｆ-93、96号商铺租金31532.6元、1Ｆ-93、96号商铺履约保证金3000元。 合同履行中，双方产生纠纷。2019年9月26日，原告通过ＥＭＳ快递向被告邮寄了《关于解除的通知函》,其中称:“本人承租位于合肥市商铺后，按约按规定使用场地并经营，但贵方却未能保证设施正常使用（如电梯已损坏2个月至今未能修复）、周边道路一直在修缮致使商场不能正常经营等种种违约行为，致使本人租赁商铺经营的合同目的不能实现。本人及其他业主多次向贵方反应要求解决，贵司迟迟不理。无奈之下,本人与其他业主要求解除合同退还剩余租金，但贵司拒不沟通径直拒绝。现本人郑重通知如下：1.本人已于2019年9月17日前已将商铺腾空清理完毕，现正式向贵司归还，请贵司接收；2.本人与贵司于2019年3月7日签订的《租赁合同》于2019年9月26日正式解除，请贵司将剩余租金、运管费、所有履约保证金在三日内退还给本人。”对此，被告于2019年9月28日收悉。当日下午，双方因租房问题再次发生纠纷。 被告自认案涉商场中的自动扶梯与自动人行道于2019年10月30日检验合格，2019年11月3日自动扶梯与自动人行道投入使用。 本院认为，原被告双方签订的租赁合同应合法有效，各方均应依约履行合同义务。原告要求解除合同，鉴于原告主张解除合同的依据不符合合同第8.2.1约定“租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的”的情形，但依据合同第8.2.2的约定，可认定原告有权单方违约解除合同。原告已实际搬离租赁商铺，并于2019年9月26日通过邮寄方式向被告发出了《关于解除的通知函》，故可认定租赁合同于2019年9月27日被告收悉当日解除（终止）。依据合同第2.1条、第4条、第5条、第8.2.2条、10.3条的约定，结合原告的诉请主张，原告应向被告补交免租期的一个月租金，并应赔付被告一个月租金的违约金，故被告应向原告退还租金2866.6×5=14333元；原告应向被告交纳2019年5月至2019年9月的运管费，故被告应退还原告运管费1274×7=8918元；被告应返还原告履约保证金3000元。 综上所述，原告的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下： 一、《大唐潮街儿童城商户号1F-93、96号租赁合同》、于2019年9月28日解除，双方关于合同租赁关系的权利义务终止; 二、合肥骏苑行商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还李乔租金租金14333元、运管费8918元、履约保证金3000元； 三、驳回李乔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费631元，减半收取计315.5元，由李乔负担228元，合肥骏苑行商业管理有限公司负担87.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇二〇年五月十六日 书记员  童 星