辽宁省高级人民法院行 政 裁 定 书（2020）辽行申149号再审申请人（一、二审第三人）：赵浩然，男，1981年8月25日出生，满族，住辽宁省沈阳市和平区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：辽宁建威房地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市铁**保工南街**。法定代表人：裴世旗，该公司总经理。一审被告、二审上诉人：沈阳市自然资源局（原沈阳市规划和国土资源局）。。住所地：辽宁省沈阳市和平区南四经街**法定代表人：赵辉，该局局长。再审申请人赵浩然因与辽宁建威房地产开发有限公司（以下简称建威公司）、沈阳市自然资源局商品房买卖合同备案登记一案，不服沈阳市中级人民法院（2019）辽01行终628号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。赵浩然申请再审称，1、建威公司分别于2001年和2013年以相同名称在辽宁省工商局和沈阳市工商局注册登记，严重违反法律规定，其不具备本案诉讼主体资格。2、建威公司于2015年6月知道备案登记行为，提起本案诉讼时已超过法定起诉期限，依法应当裁定驳回其起诉。3、合同备案登记不是一种物权登记，不适用房屋登记的相关法律规定，原审判决撤销备案登记没有法律依据。4、房产局的行政行为不具有违法性，不应撤销合同备案。原审法院没有对行政行为是否违法作出相应判决的情况下撤销备案合同，脱离行政案件的审理宗旨。本案应先行解决民事争议，原审法院应当依法中止行政诉讼。5、原审判决所依据的刑事判决并没有认定申请人提供虚假材料及印鉴办理合同备案，于东海作为建威公司的授权代理人代表建威公司向房产局提供虚假材料及印鉴办理合同备案，应由建威公司承担相应责任，原审判决认定申请人为过失方，使需要承担责任的主体发生本质上的颠倒。6、原审判决撤销备案登记保护了建威公司在备案过程中的欺诈行为，让房产局和申请人承担由此产生的相关责任和损失，是对《房屋登记办法》第八十一条规定的曲解。申请人未办理所有权登记，不存在该条规定需要处罚的情形，且该条规定为“可以撤销”，是否撤销的决定权应当由房产局根据实际情况决定。7、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的适用前提是房屋登记行为违法，原审法院在没有对房产局是否有行政违法行为进行审理和判定的情况下不应引用该条款作为裁判依据。该条款明确规定判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认违法而不予撤销。建威公司授权于东海办理备案登记近十年，经手数百套房产，撤销备案登记明显会对公共利益造成重大损失。综上，原审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求本院撤销原一、二审判决，依法重新审理，作出公正判决。本院认为，《房屋登记办法》第十一条第三款、第八十一条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。沈阳市中级人民法院于2017年9月19日作出的（2017）辽01刑初6号生效刑事判决已经认定案外人于东海在涉案房产原合法所有人建威公司不知情的情况下，使用虚假手续将涉案房产用以出售或抵押担保借款，构成诈骗罪。据此，被诉商品房买卖合同备案登记系案外人于东海以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取，且不存在善意第三人，故原一、二审法院判决予以撤销符合法律规定，并无不当。赵浩然申请再审的理由均不能成立，以下分述之：1、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，建威公司作为原始取得涉案房屋的所有权人，其与被诉商品房买卖合同备案登记行为存在利害关系，虽已被工商行政管理机关吊销企业法人营业执照，但并未办理注销登记，原审法院认定建威公司具有本案原告资格并无不当。至于是否存在重复注册的问题不属本案审理范围，原审法院对此未予审查亦无不当。2、被诉商品房买卖合同备案登记行为作出时生效实施的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，被诉商品房买卖合同备案登记于2015年3月19日作出，建威公司向本院提交的沈阳市浑南区法院立案一庭出具的《情况说明》载明，该庭于2016年5月18日首次收到建威公司提交的立案材料120余件，除有40件满足立案条件在五日内予以立案外，其余案件均在刑事生效判决书作出后才具备将立案材料补充完成的条件，故于2018年1月予以立案。据此，即使按照赵浩然的主张，建威公司于2015年6月已经知道被诉商品房买卖合同备案登记行为的内容，其首次提起行政诉讼时亦未超过2年的法定期限。3、《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。《房屋登记办法》在第三章国有土地范围内房屋登记部分规定了所有权登记、抵押权登记、地役、地役权登记登记以及其他登记。本案中，沈阳市自然资源局对涉案商品房买卖合同所作的备案登记即属于其他登记范畴，可以参照适用《房屋登记办法》的相关规定，原一、二审法院以此为据判决撤销被诉商品房买卖合同备案登记并无不当。4、《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。行政行为的合法性包括事实证据、法律适用、法定程序及法定职权等多个方面，导致行政行为违法的原因既可能是行政机关违法也可能是作为申请人的公民、法人或者其他组织违法，即使行政机关已尽到审慎审查义务也不排除因申请人提供虚假材料而导致行政行为违法。本案中，在生效刑事判决已经确认于东海系以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取被诉商品房买卖合同备案登记的情况下，无论沈阳市自然资源局在办理商品房买卖合同备案登记中是否存在违法行为，均已满足撤销被诉商品房买卖合同备案登记的法定事实要件。基于刑事优先原则，本案已无需通过民事诉讼确认商品房买卖合同的效力，故不符合中止行政诉讼的法定条件。5、生效刑事判决已经认定于东海是在涉案房产原合法所有人不知情的情况下，使用虚假手续将涉案房产用以出售或抵押担保借款，并未认定于东海系作为建威公司的授权代理人代表建威公司办理涉案商品房买卖合同备案登记。原一、二审判决均未认定赵浩然系导致被诉商品房买卖合同备案登记违法的过失方，亦未对造成被诉商品房买卖合同备案登记违法的责任承担作出任何认定，故赵浩然关于原一、二审判决“使需要承担责任的主体发生本质上的颠倒”的再审理由没有事实根据。6、《房屋登记办法》第八十一条的规定不仅适用于房屋所有权登记，也适用于房屋其他登记。赵浩然未办理涉案房屋所有权登记，并不能成为本案适用上述规定的阻却事由。虽然该条规定表述为“房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废”，但并不能因此得出只有房屋登记机构可以行使撤销权的结论。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，被诉行政行为具有法定情形之一的，人民法院即可判决撤销或者部分撤销，故原一、二审法院经审查认定被诉商品房买卖合同备案登记违法并判决予以撤销符合法律规定，并无不当。7、虽然《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定了被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为，但是赵浩然作为案件第三人的利益并不属于公共利益的范畴，其以撤销被诉商品房买卖合同备案登记将给公共利益造成重大损失为由请求确认违法而不予撤销没有事实根据和法律依据。综上所述，赵浩然的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：驳回赵浩然的再审申请。审判长  郝志贤审判员  王华迪审判员  武 江二〇二〇年五月二十日法官助理程洪利书记员栾晶