广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初677号原告：广东省深圳市南山区康乐大厦业主大会，住所地广东省深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码J14403xx****xxxx。深圳市南山区康乐大厦第三届业主委员会主任：师志强。委托诉讼代理人：王振华，广东深鹏律师事务所律师。被告：深圳市苏宁易购销售有限公司，住所地广东省深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码9144xxxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：戴冯军，总经理。委托诉讼代理人：古鉴璇，广东卓建律师事务所律师。第三人：张孟桓，男，1967年12月24日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，身份证号码xxxxxxxx********。委托诉讼代理人：陈梅，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文华，广东广和律师事务所实习律师。第三人：深圳市民兴达建材有限公司，住所地广东省xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码9144xxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：蔡相照，总经理。委托诉讼代理人：肖逸民，男，1988年12月29日出生，汉族。第三人：深圳市南油文化服务有限公司，住所地广东省深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码91440xxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：伍旺新。原告广东省深圳市南山区康乐大厦业主大会诉被告深圳市苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法追加张孟桓、深圳市民兴达建材有限公司（以下简称民兴达公司）、深圳市南油文化服务有限公司（以下简称南油文化公司）作为第三人参加诉讼。本院依法于2020年4月10日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王振华，被告的委托诉讼代理人古鉴璇，第三人张孟桓的委托诉讼代理人陈梅，第三人民兴达公司的委托诉讼代理人肖逸民到庭参加诉讼。第三人南油文化公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告停止对康乐大厦一楼大堂的侵占、排除妨害、恢复原状；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：自2003年5月22日，深圳市苏宁易购销售有限公司南山店承租康乐大厦商业裙楼二、三楼以来，一直非法侵占、无偿使用属于康乐大厦全体业主共有的一楼大堂区域。2015年11月1日，汇丰物业康乐大厦管理处曾向苏宁易购公司发出《关于收取一楼大堂中央空调费及其他费用的函》，向其追讨康乐大厦商业裙楼一楼大堂公用部分权益，后苏宁易购公司于2015年12月8日回函承认，其与二、三楼业主签订的租赁协议中约定，“一楼入口处的现有大厅产权属于康乐大厦全体业主所有”。依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和公共管理的权利”；第七十三条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。另依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物的大堂等公共通行部分应认定为业主的建筑物区分的共有部分；第十四条规定，“建筑单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持”。因此，康乐大厦商业裙楼一楼大堂应属全体业主共有的公共面积，康乐大厦业主大会及业委会为商业裙楼一楼大堂的唯一合法权利人。而2003年5月至今，苏宁易购公司一直未与康乐大厦业主大会或业委会签订任何的合同协议，擅自无偿占用一楼大堂多年。2018年，康乐大厦第三届业主大会选举产生业主委员会，通过了《授权业委会依法追讨非法侵占的公共权益（违建、非法侵占的公共面积）》，就康乐大厦商业裙楼一楼大堂公共区域，授权业委会向苏宁易购公司追讨该共有部分的权益。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告答辩称：1、深圳市南山区康乐大厦业主大会不是本案适格原告，应当依法驳回其起诉。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业活动中的合法权益的自治组织，但有关法律并未赋予业主大会诉权。原告在本案中不具备诉讼主体资格，其作为原告不适格，应当依驳回其起诉。2、退一步讲，即使法院认定原告具备诉讼主体资格，根据谁主张谁举证的证据规则，原告需举证证明其系诉争区域的权利人。本案原告主张的全体业主共有部分系商业裙楼一楼区域，存在一定的特殊性，不必然属于全体业主共有部分，而原告未能提供任何证据证明其权利人身份，应当依法承担举证不能的不利后果。3、被告使用一楼商业裙楼大堂系出租方（业主）的合同约定授权，被告合理使用，符合租赁期待利益，没有影响公共通道正常通行和消防安全，不存侵权行为。综上，原告的诉求缺乏事实和法律依据，恳请法院裁定驳回原告的起诉。庭审中，被告补充答辩意见如下：深圳市南山区康乐大厦业主大会不是本案的适格原告。1、因被告使用康乐大厦商业裙楼1楼大堂的部分区域，系出租方持续授权，而出租方也是业主成员，为查清本案事实，明确权利归属问题，我方申请法庭将两出租方即深圳市民兴达建材有限公司、张孟恒列为本案第三人参加诉讼。2、据商业裙楼业主反馈，第三届业委会成立时，所有商业业主均未参与相关的表决会议，也未投票授权业委会对一楼大堂进行处理，康乐大厦高层建筑和商业裙楼系不同用地性质的建筑，相关区域即使存在公共使用问题，直接关联利益方也归属于商业裙楼业主。业主大会即第三届业委会违规越权，其诉讼主体资格违反相关程序规定，请求法院依法核实，驳回原告的起诉。第三人张孟桓答辩称：关于本案的诉讼主体问题，原告提交的证据中也显示，明确了业主大会授权的是业委会有权起诉有关小区业主权益受侵犯，原告的诉讼主体与其提交的证据是相互矛盾的。关于涉案区域是否确认为全体业主所有，第三人张孟桓也是存疑的，没有任何证据表明该区域属于全体业主所有。第三人民兴达公司答辩状提到，商业部分和业主居住的大堂是相互独立的，进行了物理分割，并没有互通使用，所以，我方认为，即便是商业大堂的权益也不属于全体业主，我方认为应当属于权益商业业主所有。第三人民兴达公司答辩称：南油文化公司与被告第一次签订租赁协议为2003年5月22日，至今年时已久，已然无从得知当时商谈的细节，一楼大堂的权属应以国家相关部门登记为准，而不是他们双方的约定。本案争议点为谁是一楼大堂的真正权利人。根据我方收到的原告证据材料，并不能得出一楼大堂属于全体业主，而且原告也未如实全面的表述康乐大厦的地貌环境。康乐大厦整体结构为商住两用建筑，地面**为商用，四层以上才是住宅，商用一楼大堂只能进入商用部分，而住宅部分，有其专有的电梯大堂，这两个大堂是独立设置的，商用部分与楼上住宅存在天然的物理分割，并不互通。因此商户业主一直以来都一致认为一楼大堂应属于一至三层的商户业主共有，而不是整个康乐大厦业主共有，商户业主也未反对被告使用该大堂。综上所述，原告并不是真正的权利人，其诉讼理由不存在，诉讼请求应该驳回。第三人南油文化公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳市南山区康乐大厦第三届业主委员会成立时间为2018年5月7日，任职时间从2018年6月3日起，任期三年，至2021年6月2日止。原告提交的南山区住房和建设局于2018年6月20日出具的深南住建物通[2018]5号《业主大会代码转换通知书》载明：其已收到原告提交的原业主委员会组织机构代码证变更为业主大会统一社会信用代码证资料，现其给予发放名称为原告的统一社会信用代码证，代码证有效期从2018年6月20日起，有效期三年，至2021年6月19日止，原业主委员会组织机构代码证作废；本届业主委员会任期从2018年6月3日起至2021年6月2日止，主任为师志强，是业主大会的主要负责人。原告提交的《表决结果统计表》显示,深圳市南山区康乐大厦业主大会于2018年3月27日至4月4日召开，业主总户数为665户，与会业主户数369户，占总户数的55.49%，其中第四项《表决通过授权业委会依法追讨非法侵占的公共权益（违建、非法侵占的公共面积）》表决统计结果为：同意户数353户，不同意户数0户，弃权户数15户。被告深圳市苏宁易购销售有限公司原名深圳市苏宁电器有限公司，于2013年3月29日变更名称为深圳市苏宁云商销售有限公司，于2018年3月23日变更为现名。位于深圳市xxxxxxxxxxxx于2003年1月15日登记在深圳市南油（集团）有限公司名下，登记建筑面积为1647.03平方米，房地产证号为深房地字**。位于深圳市南山区南油大道与学府路口康乐大厦裙楼Ｂ、Ｃ区2层Ｂ房于2006年3月6日登记至第三人南油文化公司名下，登记建筑面积为1625.41平方米，房房地产证号为深房地字**位于深圳市南山区南油大道与学府路口康乐大厦裙楼Ｋ3002房、Ｋ3003房均于2007年3月23日登记至第三人南油文化公司名下，登记建筑面积分别为1647.03平方米、787.48平方米，房地房地产证号分别为深房地字**、深房地字**于深圳市南山区xxxxxxxxxxxx年转移登记至第三人民兴达公司名下，登记建筑面积分别为1625.41平方米、1647.03平方米、787.48平方米，房地产证号分别为粤（2017）深圳市不动产权第xxxxxxxx号、粤（2017）深圳市不动产权第xxxxxxx号、粤（2017）深圳市不动产权第xxxxxx**。位于深圳市南山区xxxxxxxxx于1999年4月29日登记在第三人张孟桓名下，登记建筑面积为1678.55平方米，房地产房地产证号为深房地字**div>2003年5月22日，第三人南油文化公司（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《苏宁电器连锁集团股份有限公司连锁店房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）合同约定：甲方向乙方出租房屋及附属物，租赁物为深圳市南山区2、3楼共三层5101平方米面积房屋、以及附属设施设备和附属场地；本租赁房屋的房地产证房房地产证号为深房地字**、房地字**口处的现有大厅的产权属于康乐大厦全体业主所共有，甲方同意在其余业主没有强烈争议且留有足够通道前提下保证乙方在租赁期内（2003年5月至2011年10月）正常免费使用此范围内大厅；本租赁物的附属场地包括租赁物相对应外立面的商场店招位、广告位、停车位、门前场地、员工通道等；甲方合理拥有一楼入口出双向扶手电梯的支配和处置权，在正常情况下同意并保证乙方在租赁期内（2003年5月至2011年10月）正常免费使用此电梯；乙方承租租赁物的用途为商业经营；租赁期限为8年，自2003年10月1日起至2011年9月30日止；租赁费用包括租赁房屋的租金、附属场地附属设施设备使用费、以及物业管理费用；及其他内容。2003年6月2日，第三人南油文化公司（甲方）与被告（乙方）签订了《补充协议（一）》，协议约定：租赁期内，甲方在康乐大厦停车场免费提供10个停车位供乙方使用等。2008年10月25日，第三人南油文化公司（甲方）与被告（乙方）签订了《补充协议》，协议约定：甲方向乙方在原有租赁面积基础上，增加位于二楼的租赁物面积共计836平方米，现2、3楼租赁面积合计为5937平方米；租赁期限自2008年10月25日起至2011年9月30日止；租赁物交付时间为2008年10月25日等。2010年12月21日，第三人南油文化公司（甲方）、被告（乙方）与第三人张孟桓（丙方）签订了《租赁费用变更协议与续租协议》，协议约定：租赁房屋的租赁面积与甲乙双方签订的上述《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》、《补充协议》约定的乙方经营楼层、区域、面积一致，即5937平方米[（其中二层1726.68平方米的产权归属丙方，乙、丙双方单独签订《租赁协议》；4210.32平方米（含150.4平方米）加建面积产权归属丙方]；租赁期为10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止；租赁费用含租金、物业管理费、本体维修基金及中央空调维护费，产权归属甲方的租赁区域（4210.32平方米）的具体租赁费用按所列表格执行，产权归属丙方的租赁区域的(1726.68平方米)的具体租赁费用，由乙、丙双方另行签订《租赁协议》加以明确；甲、丙双方一致同意，本协议第二条续租面积（5937平方米）项下的租赁区域由甲方按原合同约定履行出租方的全部义务，包括但不限于提供物业服务、履行对租赁物及附属设备设施的维保义务等，丙方对甲方的行为承担连带责任；及其他内容。2010年12月21日，被告（乙方）与第三人张孟桓（甲方）签订了《租赁协议》，协议约定：甲方同意将本协议项下的租赁物二层建筑物1726.68平方米（含48.13平方米加建面积）场地出租给乙方使用；租赁期为10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止；甲方已完全阅知且理解乙方与“深圳南油文化服务公司”（2005年已变更为“深圳市南油文化服务有限公司”）于2003年5月22日签订的位于深圳市南山区xxxxxxxxxxxx房屋的《房屋租赁合同》及2003年6月2日、2008年10月25日签订的《补充协议（一）》与《补充协议》中各项条款、内容及对相关条款的解释，甲方同意仍按上述合同的条件继续将甲方区域房屋出租给乙方；本协议为在上述合同基础之上的甲乙双方就续租事宜之约定，对于本协议未涉及的事宜，甲方完全同意按《合同》约定履行出租方相关权利与义务；及其他内容。2012年7月20日，被告（乙方）、第三人南油文化公司（甲方）及深圳市翡翔实业有限公司（丙方）签订《主体变更协议》，协议约定：甲乙双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》、《补充协议》，甲方、乙方及张孟桓三方签订的《租赁费用变更协议与续租协议》，乙方、张孟桓签订的《租赁协议》，以上协议统称为原合同；现甲方名下4210.32平方米区域的所有权（深房地字（深房地字第4000526745号、深房地字××号、深房地字第**的150.4平方米）已变更，针对相关事宜，三方协商一致，自2012年7月1日起，乙方向甲方交纳的租赁费用直接支付给丙方，由丙方开具房屋租赁费专用发票；甲方和丙方共同保证乙方继续享有原合同中的全部权益，乙方继续按原合同的约定承担承租人的义务，原甲方承担的权利义务（包含对张孟桓履约行为承担的连带责任），现全部由丙方承担；丙方确认在签订本协议前已完全阅读、理解并认可原合同，本协议未约定的事宜一律以原《合同》为准；及其他内容。2018年1月11日，深圳市华澳集团有限公司（原公司名称为深圳市翡翔实业有限公司，甲方）、被告（乙方）、第三人民兴达公司（丙方）签订《主体变更补充协议》，协议约定：乙方与深圳市南油文化服务有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》、《补充协议》，乙方与深圳市南油文化服务有限公司及张孟桓三方签订的《租赁费用变更协议与续租协议》，乙方与张孟桓双方签订的《租赁协议》，甲方、乙方及深圳市南油文化服务有限公司签订的《主体变更协议》，以上协议统称为原合同；现丙方享有4210.32平方米租赁区域的所有权[(粤(2017)深圳市不动产权第xxxxxxxxxx号，粤(2017)深圳市不动产权第xxxxxxxxx号，粤(2017)深圳市不动产权第xxxxxxx号，包括加建的150.4平房米)，现针对相关事宜，三方协商一致，乙方同意在保持原合同内容不变的情况下，且在不损坏乙方承租权益的前提下，自2018年4月1日甲方将原合同中出租方的权利义务转让给丙方；乙方租赁费用已缴费至2018年3月31日，自2018年4月1日起，乙方向甲方交纳的租赁费用直接支付给丙方，由丙方开具5%的租赁费用增值税专用发票；甲方和丙方共同保证乙方继续享有原合同中的全部权益，乙方继续按原合同的约定履行承租人的义务，原甲方承担的权利、义务，现全部由丙方承担，包含对“张孟恒”方行为承担的连带责任；丙方确认在签订本协议前已完全阅读、理解并认可原合同，本协议未约定的事宜一律以原《合同》为准；及其他内容。2018年9月17日，被告向原告及深圳市南山区康乐大厦第三届业主委员会发出《关于南山康乐大厦一楼使用区域的的复函》，内容写明，其使用一楼区域，并未有非法侵占或恶意占用情形，实际系原出租方以《租赁合同》约定形式提供给其使用；出租方南油文化公司在《租赁合同》中有提出公共区域属于贵方全体业主所有，其知悉相关情况，但实际产权归属如何需有关部门确认；基于友好协商之目的，其愿意就用康乐大厦一楼的相关事宜与贵方进行下一步磋商等。原告提交了深圳市汇丰物业管理有限公司出具的《情况说明》，李广宁、师志强等出具的《证明》，照片及《深圳市房屋建筑面积（分户）计算书》用于证明被告无偿占用康乐大厦裙楼一楼大堂作为手机等商品的卖场。除《深圳市房屋建筑面积（分户）计算书》外，被告对其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；第三人张孟桓对上述证据的真实性均表示无法确认；第三人民兴达公司对《情况说明》，照片及的真实性予以认可。本院依法调取的《南油开发区建筑许可证》显示，康乐大厦幢数共计3幢，含基础、地下室、裙楼、塔楼。原告主张，被告所占用的康乐大厦一楼大堂具体是商业裙楼一楼入口处的大厅，大厅东南方向有一个通道连接着被告下行的电梯，大厅东北方向有一个通道，大厅的大门位于西北入口处；大厅的南面有隔墙，与其他商铺隔开，大厅的北边也有隔墙，正南面还有一个消防通道的楼梯；原告自行测量被告占用的面积大概在250平方米左右；康乐大厦小区是开放式的，一楼大堂的大门是进去小区的通道之一；大堂并非前往被告承租的二楼的唯一通道，还有北门、东北门两个门可以到电梯口，除此之外，靠近学府路在大厦的外围还有直升的电梯可以到2楼。被告表示，当时在《房屋租赁合同》中作出“一楼入口处的现有大厅的产权属于康乐大厦全体业主所共有”的约定的原因不清楚，康乐大厦一楼入口处大厅由第三人南油文化公司交付给其后由其免费使用至今，使用范围主要在一楼大堂入口处与通行电梯附近，即在原告提交的《深圳市房屋建筑面积（分户）计算书》载明的xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx号商铺靠近门口的部分区域，以及上下行电梯下方的一块区域，交付时只有一个大概范围没有附图，具体的面积被告未核实；被告使用争议的大堂时留足了公共通行区域，不影响消防安全，且涉案小区的住宅和商用是分开的；大堂并非前往被告承租的二楼场地的唯一通道，但是另外一部电梯非常靠里面，也要经过大堂。第三人张孟桓、第三人民兴达公司表示其与被告签订租赁合同是因为相关房产所有权转移至其名下，其是按照原第三人南油文化公司与被告的合同直接承接权利义务，其也从未就原告主张的区域收取过任何费用；第三人张孟桓表示其对争议区域环境不清楚；第三人民兴达公司表示由其他门可以到二楼、三楼，小区的商住是分开的。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求是要求被告搬离物品，不在争议的场地放置柜台经营。本院认为，原告提交的《表决结果统计表》显示,康乐大厦业主大会已表决通过了授权业委会依法追讨非法侵占的公共权益（违建、非法侵占的公共面积）；同时,原告提交的《业主大会代码转换通知书》显示，深圳市南山区康乐大厦第三届业主委员会成立后，原业主委员会组织机构代码证作废，南山区住房和建设局给予发放的统一社会信用代码证名称为原告，故原告作为本案的诉讼主体适格。原告提交的《深圳市房屋建筑面积（分户）计算书》显示，争议场地规划为康乐大厦裙楼一楼大堂，被告确认该场地系由第三人南油文化公司签订合同后交由被告免费使用至今，而被告与第三人南油文化公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，“一楼入口处的现有大厅的产权属于康乐大厦全体业主所共有，甲方同意在其余业主没有强烈争议且留有足够通道前提下保证乙方在租赁期内（2003年5月至2011年10月）正常免费使用此范围内大厅”。第三人南油文化公司作为涉案场地的交付方在《房屋租赁合同》中确认，一楼入口处的现有大堂（大厅）的产权属于康乐大厦全体业主所共有，其作为出租方同意及保证被告正常免费使用此范围内大堂（大厅）的前提是“在其余业主没有强烈争议且留有足够通道”的情况下,而现原告取得业主大会的授权代表小区业主对于被告占有使用裙楼一楼大堂提出异议，且被告与各第三人签订的租赁合同的租赁标的均不包括康乐大厦裙楼的一楼大堂，被告及第三人亦均未举证证明其有权出租争议的一楼大堂，故被告占用康乐大厦裙楼一楼大堂（大厅）没有合法依据，对于原告要求被告搬离放置于一楼大堂内物品，及不在争议的场地放置柜台经营的诉求，本院予以支持。第三人南油文化公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告深圳市苏宁易购销售有限公司应于本判决生效之日起三十日内将其放置于深圳市南山区康乐大厦一楼大堂内的物品搬离,不在涉案一楼大堂内放置柜台经营。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 张 黎审判员 庞海婷审判员 林陈纯二〇二〇年五月六日书记员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。