五指山市人民法院民事判决书（2020）琼9001民初159号原告：王某1，男性，1964年4月5日出生，汉族，住浙江省临海市。被告：五指山金山房地产开发有限公司。住所地五指山市海榆中线山水林溪小区。法定代表人：王某2。原告王某1与被告五指山金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告王某1到庭参加诉讼。被告金山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1、依法按五指山水林溪项目3幢1002房《商品房买卖合同》补充协议第一条规定，被告应退还乙方延期交房违约871897元(总房款)×953天× 0.0001(赔付标准)= 83091元；2、补充协议第二条规定：甲方应退还乙方面积差额2.6平方米×9080.36元/平方= 23610元，减去第三条规定产权证相关办理费用13829.66元=9780.34元；3、我方要求被告即日起一次性付清92871.34元，并应支付月1%的逾期利息，即 2014年10月12日起2020年1月12日共计64个月( 92871.34×1%×64=59437.66元)。上述第1、2、3条中所涉及的相关费用进行最终结算后，被告需退还乙方据实结算款(人民币)92871.34元＋59437.66= 152309元；合计人民币152309.00元。事实与理由：根据补充协议约定要求，被告应自签订协议之日起二年内分4个批次完成上述费用的退还，但被告至今未履约合同按时退还.。综上所述，请贵法院依法维护原告的合法利益，支持原告的诉讼请求，并附上《商品买卖合同》补充协议作为附件。被告金山公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告为证明其诉称，向本院提交了证据1、商品房买卖合同；2、商品房买卖合同补充协议；3、发票；4、完税证明；5、购房签约单；6、收据。因被告未到庭无法对证据进行质证，经本院核对原件，对证据的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2011年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的五指山水林溪3栋1单元1002房。房屋建筑面积为96.02平方米，总房款871897元。原告应于2010年12月30日向被告支付房款10000元，余款861897元于2011年1月7日内一次性付清。被告应当于2012年3月1日前将验收合格的商品房交付给原告。合同签订后，原告共向被告支付房款871897元。2014年10月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定被告逾期交房应赔付原告延迟交房违约金83091元。经五指山市房管局测绘大队测定，房屋存在面积差，被告应退还购房款23610元给原告。原告应缴纳办理产权证相关费用共计13829.66元。经原、被告双方结算，被告应支付给原告92871.34元。该款从协议签订之日起二年内分四批次退还，每次退还25%，退还周期为6个月一次。现被告尚未按照补充协议履行付款义务。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应属有合同。被告就逾期交房、房屋存在的面积差及办证过程中原告应缴纳的费用与原告协商一致，从而签订了《商品房买卖合同补充协议》。根据该协议的约定，被告应当从2014年10月11日起每六个月一次，分四次向原告支付结算款92871.34元，即每月应支付23217.835元。而被告未能按照约定向原告履行支付义务，原告诉请要求被告支付92871.34元，理由充分，本院予以支持。关于逾期利息问题。双方在补充协议中并未约定逾期利息的计算方法，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，逾期付款违约金应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。且本案中款项的支付系分期付款，故违约金（利息）的计算应分段计算。原告诉请要求被告支付逾期付款违约金（利息）理由充分，本院予以支持。但原告要求按照月息1%计算无法律依据亦无合同约定，对原告的计算标准本院不予支持。2014年10月12至2015年4月11日，被告应向原告支付结算款23217.835元，被告未按期支付，被告应从2015年4月12日起以23217.835为基数计算违约金至履行完毕之日止；2015年4月12日至2015年10月11日，被告应向原告支付第二笔结算款23217.835元，被告未按期支付，被告应从2015年10月12日起以23217.835为基数计算违约金至履行完毕之日止；2015年10月12日至2016年4月11日，被告应向原告支付第三笔结算款23217.835元，被告未按期支付，被告应从2016年4月12日起以23217.835元为基数计算违约金至履行完毕之日止；2016年4月12日至2016年10月11日，被告应向原告支付第四笔结算款23217.835元，被告未按期支付，被告应从2016年10月12日起以23217.835元为基数计算违约金至履行完毕之日止；以上违约金的计算2019年8月20日前按中国人民银行同期一年期一般流动性资金贷款利率计算，2019年8月20日之后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告五指山金山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付结算款92871.34元及利息（利息的计算方式为：从2015年4月12日起以23217.835为基数计算违约金至履行完毕之日止；从2015年10月12日起以23217.835为基数计算违约金至履行完毕之日止；从2016年4月12日起以23217.835元为基数计算违约金至履行完毕之日止；从2016年10月12日起以23217.835元为基数计算违约金至履行完毕之日止；以上违约金的计算2019年8月20日前按中国人民银行同期一年期一般流动性资金贷款利率计算，2019年8月20日之后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1673元，由被告五指山金山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员   梁丽梅二〇二〇年五月八日书记员   蒋晓洁《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。