福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初1615号 原告：南平市延平区延州小额贷款股份有限公司，住所地南平市延平区。 法定代表人：张孟年，董事长。 委托诉讼代理人：陈文林，福建汇德（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈桂珍，福建汇德（南平）律师事务所律师。 被告：魏景，男，1987年6月4日出生，汉族，户籍地武夷山市，现住南平市建阳区。 被告：福建美加德地产开发有限公司，住所地南平市建阳区。 法定代表人：庄美华，总经理。 委托诉讼代理人：刘汉权，福建心至律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶梅香，女。 原告南平市延平区延州小额贷款股份有限公司与被告魏景、福建美加德地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月24日第一次公开开庭进行了审理，原告南平市延平区延州小额贷款股份有限公司的委托诉讼代理人陈文林，被告福建美加德地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘汉权、陶梅香到庭参加了诉讼，被告魏景未到庭参加诉讼。于2020年5月22日第二次公开开庭进行了审理，原告南平市延平区延州小额贷款股份有限公司的委托诉讼代理人陈文林，被告福建美加德地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘汉权到庭参加了诉讼，被告魏景未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南平市延平区延州小额贷款股份有限公司向本院提出诉讼请求：一、魏景向南平市延平区延州小额贷款股份有限公司支付购房款606057元，并按照年利率24%的标准，向南平市延平区延州小额贷款股份有限公司支付至2018年5月18日的违约金501637元。二、判令魏景按月利率2%的标准以606057元为基数从2018年5月19日起向南平市延平区延州小额贷款股份有限公司支付违约金直至清偿全部债务为止（至起诉之日违约金为91715元）。三、福建美加德地产开发有限公司就魏景上述第一、二债务共同向南平市延平区延州小额贷款股份有限公司承担违约损害赔偿责任。四、本案诉讼费、保全费由魏景、福建美加德地产开发有限公司承担。事实和理由：南平市延平区延州小额贷款股份有限公司、魏景、福建美加德地产开发有限公司三方及吴国强等人，于2016年9月30日签订《关于＜以物抵债协议书＞的约定书》，该《约定书》约定魏景向南平市延平区延州小额贷款股份有限公司履行支付以物抵债购房款的义务，至2016年12月31日止，无论约定抵债的28套房产是否过户完毕（至魏景或其指定的人员名下），其均应当将剩余的购房款2181129元向南平市延平区延州小额贷款股份有限公司支付完毕，逾期支付的应按照日千分之一向南平市延平区延州小额贷款股份有限公司承担违约责任。在履行上述《约定书》过程中，截止2018年5月19日，魏景已委托案外人林田良向南平市延平区延州小额贷款股份有限公司支付购房款合计1575072元，尚欠606057元未付构成违约。而福建美加德地产开发有限公司也违反《约定书》第六条规定，未能将以物抵债所涉28套单身公寓产权全部过户，登记到魏景指定人员名下，构成违约，也应当对南平市延平区延州小额贷款股份有限公司承担违约损害赔偿责任。因魏景、福建美加德地产开发有限公司的违约行为，造成南平市延平区延州小额贷款股份有限公司至今无法按照合同约定取得全部抵债房屋款项，南平市延平区延州小额贷款股份有限公司为维护自身合法权益,特具状向贵院起诉,请求人民法院查清事实，正确适用法律，依法判如所请。 魏景未作答辩。 福建美加德地产开发有限公司辩称，1、协议书签订时间是2016年9月30日，但该份约定书涉及的28套房屋已于2016年8月31日被法院查封，根据法律规定，被法院查封的财产是不能处置的。该四方协议违法应属无效，协议书无效，约定的违约条款也无效。2、关于事实部分，南平市延平区延州小额贷款股份有限公司主张判令福建美加德地产开发有限公司共同向南平市延平区延州小额贷款股份有限公司承担违约责任，在诉状中没有具体体现损害责任具体标的、金额是应当同魏景一样支付606057元及相应的违约金还是其他的具体金额，在诉状中没有明确。3、福建美加德地产开发有限公司在查封28套房产之后若干时期被解封，仍配合魏景和案外人共同将28套房屋出售给购买人，并及时将房款交付南平市延平区延州小额贷款股份有限公司。28套房屋未能及时销售是因为被另案查封的原因加上魏景回到厦门工作，出售房屋有困难，后委托福建美加德地产开发有限公司销售，福建美加德地产开发有限公司是2017年3月30日接到银行通知还款比例提高到60%，房产在2017年4月份出售，5月份办证，收到汇回款后及时支付给南平市延平区延州小额贷款股份有限公司，没有违约的情形，也没有损害赔偿的必要。南平市延平区延州小额贷款股份有限公司无法拿到合同约定金额，是因为根据吴国强与南平市延平区延州小额贷款股份有限公司于2016年8月29日签订以物抵债协议书，明确约定28套房屋银行已经办理贷款，当时银行政策是支付贷款50%，之后时间推延28套房屋经过查封解封，银行政策已经变动，解押金额增至60%，因此要支付60%的贷款，房产余值降低，短缺的10%应由吴国强和南平市延平区延州小额贷款股份有限公司通过他们之间债权债务关系自行处理，而不应推到魏景、福建美加德地产开发有限公司身上。因此对南平市延平区延州小额贷款股份有限公司的诉讼要求予以驳回。 南平市延平区延州小额贷款股份有限公司围绕诉讼请求提供以下证据： 证据一、《关于＜以物抵债协议书＞的约定书》，以此证明本案案外人吴国强以其分得的28套房产抵偿给南平市延平区延州小额贷款股份有限公司,南平市延平区延州小额贷款股份有限公司与魏景、福建美加德地产开发有限公司及案外人吴国强约定,福建美加德地产开发有限公司配合将吴国强分得的28套房产出售给魏景指定人员名下,魏景最迟应于2016年12月31日前向南平市延平区延州小额贷款股份有限公司支付余款共计2181129元,逾期支付的应按每日千分之一向南平市延平区延州小额贷款股份有限公司承担逾期付款责任。如因福建美加德地产开发有限公司的原因而不配合魏景办理相关手续将所涉28套单身公寓产权登记至魏景指定人的名下,造成南平市延平区延州小额贷款股份有限公司损失的,由福建美加德地产开发有限公司承担赔偿责任。 证据二、《银行账户历史明细》，以此证明魏景未履行合同约定,仅向南平市延平区延州小额贷款股份有限公司支付款项共计1575072元,尚欠款606057元。 证据三、《建阳区不动产登记查询证明》，以此证明福建美加德地产开发有限公司未按约定书的约定，于2017年5月11日至7月将房产过户到魏景或其指定人的名下，且该28套房产办证时间为2017年5月至7月。 证据四、《网上房产交易平台统计的建阳区房价走势》，以此证明2016年建阳房价均价为4431元，而福建美加德地产开发有限公司与吴国强以物抵债协议的价款为4400元与市场价一致。2016年4月起建阳区房价升至5000元，但福建美加德地产开发有限公司却擅自将房产出售给他人。 魏景未提交证据。 福建美加德地产开发有限公司提供以下证据： 证据一、《以物抵债协议书》，以此证明吴国强所欠债务的事实及以物抵债的约定。 证据二、《关于＜以物抵债协议书＞的约定书》，以此证明吴国强所欠债务还款的约定及福建美加德地产开发有限公司的相关义务。 证据三、（2016）闽0703执711号之二《执行裁定书》，以此证明建阳区法院对福建美加德地产开发有限公司相应房产的查封的事实。 证据四、《案外人执行异议书》，以此证明福建美加德地产开发有限公司提出异议，要求解除相应房产查封的事实。 证据五、（2016）闽0703执711号之四《执行裁定书》，以此证明建阳区法院解除福建美加德地产开发有限公司相应房产的查封。 证据六、上海浦东发展银行《贷记通知》、《业务凭证/回单》，以此证明福建美加德地产开发有限公司支付银行贷款的相关事实。 证据七、《收款回单》、兴业银行《现金存款凭证》，以此证明福建美加德地产开发有限公司支付银行相关款项的事实。 证据八、《委托书》，以此证明魏景委托第三人林田良履行《关于＜以物抵债协议书＞的约定书》的相关合同义务。 证据九、《参加诉讼通知书》、《举证通知书》、《民事裁定书》、《民事判决书》及附表，以此证明南平市建阳区百城精品酒店管理公司将福建美加德地产开发有限公司出售给他人的合法房产20余套侵占的事实。 证据十、《银行说明》、《差额计算表》，以此证明房产住宅的还贷款比例由原50%提高至60%的事实。 证据十一、上海浦东发展银行股份有限公司福州分行出具的福建美加德地产开发有限公司御景湾项目17#幢还银行贷款本金情况表，证明在实际履行过程中涉案的21套房产房贷比例增加到60%。 证据十二、国家税务总局南平市建阳区税务局第三税务分局出具的《福建美加德地产开发有限公司相关税种税率情况表》，证明涉案房产所要缴纳的所有税种和税率，其中增值税达到16%，而目前福建美加德地产开发有限公司预缴了12.3%。 证据十一、证据十二共同证明福建美加德地产开发有限公司在协助售出涉案28套房产后，扣除银行贷款和税收已将剩余款项支付给魏景委托的代理人林田良，并由林田良交付给南平市延平区延州小额贷款股份有限公司。 本院对南平市延平区延州小额贷款股份有限公司和福建美加德地产开发有限公司提供的证据认证如下： 南平市延平区延州小额贷款股份有限公司提供的证据一、二，福建美加德地产开发有限公司无异议，本院予以确认。证据三系房产部门出具，本院予以确认。证据四与本案不存在关联性，本院不予确认。 福建美加德地产开发有限公司提供的证据一、二，南平市延平区延州小额贷款股份有限公司对真实性、合法性无异议，本院予以确认。证据三、四、五，执行裁定书系本院出具，证实涉案房产2016年8月31日被查封，2016年12月1日福建美加德地产开发有限公司提出异议，2016年12月12日房产解封过程，涉及的是涉案房屋能否交付和出售的问题，与本案诉称款项支付并无关联，且根据四方约定书，房屋交付义务系吴国强向延州小额贷款公司或延州小额贷款公司向魏景应履行的义务，不属本案审理范围，亦不属美加德公司享有抗辩权的事由，本院不予确认。证据六、七系金融机构出具，与证据十、十一相互印证，可证实涉案7套房产贷款还款比例为评估价本金50%，21套房产贷款本金还款比例提高为评估价本金60%。证据八系本案另一被告魏景出具，本案诉讼中魏景放弃诉讼权利，对此并未提出反驳意见，且南平市延平区延州小额贷款股份有限公司认可接到魏景通知委托林田良支付部分款项，在当事人未提出反驳意见情形下，对该证据本院予以确认。证据九系本案涉案房产在出售给买受人林月玲等后被他人占用的取回问题，与本案不存在关联性，本院不予确认。证据十二系税务部门出具，本院对真实性予以确认。 经庭审质证并认证，对本案主要事实作如下认定： 2016年8月29日，案外人吴国强与南平市延平区延州小额贷款股份有限公司（以下简称延州小额贷款公司）签订《以物抵债协议书》，约定吴国强自愿将其现拥有的福建美加德地产开发有限公司（以下简称美加德公司）御景湾一期17#楼11908-11914号、12401号、12402号、12418号及12501-12518号共28套单身公寓扣除贷款后，暂作净价2650000元抵偿给延州小额贷款公司，用于清偿欠付延州小额贷款公司部分借款本息，若暂作价2650000元发生变化，则延州小额贷款公司有权依据超过金额相应地调高协议第四项约定的剩余债务金额。合同还约定了其他内容。 2016年9月30日，案外人吴国强、延州小额贷款公司、魏景、美加德公司协商签订《关于＜以物抵债协议书＞的约定书》，约定根据《以物抵债协议书》及其附件一《抵债房屋明细表》，案外人吴国强与延州小额贷款公司确认延州小额贷款有限公司有权将所涉房产转售魏景，且魏景同意购买上述房产，并按照魏景提供的相关人员信息登记所有权。所涉28套单身公寓转售魏景的总价为6500000元，不因协议书第六、4项“若暂作价2650000元发生变化，则延州小额贷款公司有权依据超过金额相应地调高协议第四项约定的剩余债务金额”而发生变化。该房款为延州小额贷款公司所有，魏景应按本约定书之约定支付延州小额贷款公司或根据其指示或安排转付美加德公司。延州小额贷款公司同意吴国强直接在2016年12月31日前将28套单身公寓交付魏景方，吴国强应对抵债房屋的质量负责。延州小额贷款公司同意将上述房屋出售款中的4318871元付至美加德公司账户，用于解除所售房屋银行抵押、首付款走账、偿还所欠银行贷款、缴纳交易税和其他相关税等（各项费用的标准和承担，按《以物抵债协议书》约定执行），本约定书执行完毕后余额部分由魏景及时转付给延州小额贷款公司，剩余房款2182119元由魏景于2016年12月31日前分三期支付给延州小额贷款公司，逾期支付的应按日千分之一向延州小额贷款公司承担逾期付款责任。上述4318871元如不足以支付相关费用，经美加德公司提出、延州小额贷款公司应从收到魏景的2181129元中补足给美加德公司，否则无法办理房屋买卖过户的责任由魏景向延州小额贷款公司追责，美加德公司不承担责任，若魏景给付美加德公司的4318871元售房款解除房屋银行抵押、首付款走账、偿还所欠银行贷款、缴纳交易税和其他相关税费后有剩余的，应及时还给延州小额贷款公司。魏景向延州小额贷款公司支付2181129元的付款进度如下：1、在魏景进行房产网上签约当天支付给延州小额贷款公司1000000元，包含2016年10月1日延州小额贷款公司和魏景签订《房屋租赁合同》的租金100000元；延州小额贷款公司收款账户：张孟年，6222021406003831797，开户行：中国工商银行南平市分行营业部；2、2016年11月30日前支付剩余应付款的50%；3、2016年12月31日前不管房产是否过户完毕，魏景均将剩余应付款全部支付给延州小额贷款公司。由于吴国强、延州小额贷款公司执行《以物抵债协议书》或者延州小额贷款公司、魏景双方执行本约定书过程中可能产生的延迟等违约情形，自行协商处理，美加德公司一概不负责任。合同第六条还约定，如美加德公司收取延州小额贷款公司委托魏景支付的本约定书第四项约定款项后，因美加德公司原因而不配合魏景办理相关手续将所涉28套单身公寓产权登记在魏景指定人名下的，造成魏景和延州小额贷款公司损失的，则全部由美加德公司承担赔偿责任。 2017年3月30日，美加德公司接到浦发银行福州分行电子邮件《关于提高御景湾住宅还款比例的通知》，鉴于美加德公司2016年9月18日在该行办理了房地产开发项目贷款展期，根据美加德公司御景湾销售和归还贷款情况，拟将住宅还款比例由原50%提高至60%。基于此，2017年4月10日，美加德公司就涉案17#11908-11914室7套房屋向浦发银行福州分行以评估价的50%予以还款解押，2017年4月26日，涉案17#12401、12402、12408、12501-12508室21套房产按评估价60%予以还款解押，美加德公司为办理以上28套房产解押贷款手续支付实际支付贷款金额合计4125467.2元。 2017年5月11日至2017年5月17日期间，涉案28套单身公寓先后出售、登记在魏景指示的林田良等人名下。 2017年10月30日，魏景向美加德公司出具《委托书》，全权委托案外人林田良代为履行《关于＜以物抵债协议书＞的约定书》合同义务并享有合同权利，指示受托人林田良享有且不限于签署法律文件、移交或接收房屋或者款项、指定房产登记权人、转售房产等权利。 2017年10月27日、2018年1月24日，魏景向延州小额贷款公司分别支付500000元、500000元；2018年5月19日，林田良代魏景向延州小额贷款公司支付售房款575072元。 本院认为，本案的争议有二。一是魏景应否履行剩余606057元购房款及承担应付款总额2181129元在履行过程中的逾期支付期间利息问题。《关于＜以物抵债协议书＞的约定书》约定，2016年12月31日前不管房产是否过户完毕，魏景均将剩余应付款全部支付给延州小额贷款公司，本案中魏景已完成支付购房款1575072元义务，仍余606057元未支付，延州小额贷款公司以合同依据提起主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期付款利息，双方就此在合同中有“逾期支付的应按日千分之一”约定，延州小额贷款公司自愿减为按月利率2%计算主张，不违反法律规定。基此，2017年1月1日起以应付款总额2181129元为基数按月利率2%计算至2017年10月26日为430409.46元；2017年10月27日支付500000元后，从2017年10月27日起以1681129元为基数按月利率2%计算至2018年1月23日期间的违约金为96384.73元；2018年1月24日支付500000元后，以1181129元为基数自2018年1月24日按月利率2%计算至2018年5月18日违约金为89765.8元，以上合计616559.99元，南平延州小额贷款公司仅主张501637元，系对其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。2018年5月19日支付575052元后，延州小额贷款公司从2018年5月19日起以606057元为基数按月利率2%计算至清偿之日止主张逾期付款违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。争议二是美加德公司是否违反合同第六条约定情形，并就该违约行为承担损害赔偿责任问题。根据民诉法之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据证明或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能后果。本案中美加德公司经魏景及其委托代理人林田良指示，将涉案28套房产予以出售，出售后所得扣除银行贷款和缴纳税款后，已全部支付延州小额贷款公司或魏景委托人林田良，再由林田良支付至延州小额贷款公司。延州小额贷款公司主张美加德公司应据《关于＜以物抵债协议书＞的约定书》第六条之约定承担违约损害赔偿责任，根据该条款约定，因美加德公司原因不配合魏景办理相关手续将涉案28套房产登记至魏景指示人名下，造成魏景与延州小额贷款公司损失的，美加德公司方承担损失赔偿责任，延州小额贷款公司在本案中未能提交证据证明美加德公司存有上述情形，应承担举证不能后果，且《关于＜以物抵债协议书＞的约定书》第四点亦约定“由于吴国强、延州小额贷款公司执行《以物抵债协议书》或者延州小额贷款公司、魏景双方执行本约定书过程中可能产生的延迟等违约情形，自行协商处理，美加德公司一概不负责任”，故对延州小额贷款公司要求美加德公司支付剩余购房款及逾期付款违约金的诉清，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 一、魏景应于本判决生效之日起十日内支付南平市延平区延州小额贷款股份有限公司购房款606057元； 二、魏景应于本判决生效之日起十日内支付南平市延平区延州小额贷款股份有限公司截止2018年5月18日的违约金501637元，后以606057元为基数从2018年5月19日起按月利率2%计算至实际清偿之日止; 三、驳回南平市延平区延州小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回福建美加德地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费15595元，由魏景负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  苏 燕 人民陪审员  徐桂花 人民陪审员  夏 晓 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  张 菊 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。