湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0302民初156号原告：吴中成，男，1972年2月8日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：许祎，十堰市茅箭区诚信达法律服务所法律工作者。被告：吴曜昊，男，1972年11月10日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。第三人：兴业银行股份有限公司十堰分行，住所地：湖北省十堰市朝阳中路**武当国际广场。主要负责人：袁飞，该分行行长。委托诉讼代理人：丁云海，湖北紫霄律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚平，湖北紫霄律师事务所律师。原告吴中成与被告吴曜昊、第三人兴业银行股份有限公司十堰分行（以下简称兴业银行十堰分行）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法通知兴业银行十堰分行作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年4月16日、4月29日公开开庭进行了审理。原告吴中成及其委托诉讼代理人许祎、被告吴曜昊、第三人兴业银行十堰分行的委托诉讼代理人丁云海到庭参加诉讼。兴业银行十堰分行提起独立诉讼请求后又撤回，要求仅以第三人陈述意见，本院予以准许。因新冠××疫情防控扣除审限期间为2020年1月25日至2020年3月23日。本案现已审理终结。吴中成向本院提出诉讼请求：1.确认2013年2月27日双方签订的租赁合同有效；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定吴中成租赁使用吴曜昊武当广场3幢2-1号房屋，年租金54万元，当天交付560平方米房屋。吴中成于2013年2月28日向吴曜昊支付50万元承兑汇票，吴曜昊出具收条。2013年3月20日，双方达成补充协议，一次性交5年租金优惠后总价260万元，吴中成支付承兑汇票和现金260万元，吴曜昊出具收条，2013年4月又交付部分房屋，吴中成对租赁房屋分批装修使用至今。2019年9月，十堰市茅箭区人民法院发出（2019）鄂0302执恢75号公告，要求吴中成清空房屋，吴中成提出执行异议后，法院认为双方合同未经法院确认，不享有排除执行的民事权益。吴中成认为，原、被告双方签订的合同合法有效且已实际履行，应受法律保护，请求依法确认双方租赁合同有效。吴曜昊辩称，吴中成所述都是事实，请法院支持吴中成的诉讼请求。兴业银行十堰分行述称，请求驳回吴中成的诉讼请求。吴中成提交的租赁合同是无效合同，涉案房产在吴曜昊买受前就存在租赁情况，由十堰市黄金时代商贸有限责任公司（以下简称黄金时代公司）对外租赁，租赁期限一直到2017年3月。吴曜昊买受后与原承租人黄金时代公司发生纠纷，经多次诉讼最终由湖北省高院再审认定黄金时代公司租赁关系有效，2017年黄金时代公司退场后吴曜昊才实际掌握该房产。吴曜昊在兴业银行十堰分行处办理抵押担保进行了房产评估，2015年4月的评估报告明确当时存在的经营户是黄金时代公司对外出租的“发源地、名典咖啡、艺人造型”。法院现场勘查及相关裁定和送达文书，都确定当时的租赁关系方是黄金时代公司。吴中成虽提交租赁合同，但房产抵押登记前并不是租户，没有形成租赁关系，不能对抗兴业银行十堰分行的抵押权。吴中成与吴曜昊之间是债权关系而非租赁关系，吴中成不但没有在抵押登记前实际租赁占有使用涉案房产，双方还变更原约定，将金钱往来视作借款和运营入股。双方之间租赁合同应为无效合同，请求驳回吴中成的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：吴中成向本院提交的2013年2月27日与吴曜昊签订租赁合同约定，将吴曜昊位于十堰市××箭区××街办××广场××号房屋（以下简称案涉房屋）共1800平方米租赁给吴中成，吴中成同意按法院和资产委托拍卖银行向吴曜昊实际交付日期接收全部房屋，租期15年，每月租金45000元按年度收取，合同履约金为50万元。2013年3月20日双方的租赁合同约定变更上述合同租金交付方式，变更为一次性交付5年，每月优惠1万元，即应交租金270万元，实收210万元。双方提交的2013年7月19日租赁合同补充协议（一）约定：因特殊原因交付受阻，双方就部分条款予以调整，推迟原租赁合同标的房屋的全部交付使用时间；租赁期限顺延5年；变更原租赁合同内规定的租金支付方式为吴曜昊应收吴中成的年度租金款全额入股吴中成投入运营的项目，按项目总投入资金款额占比持股分红，吴曜昊按年度年终财务审计报告分红；吴中成经营资金流水必须拒绝现金结算，会员充值、消费结算及项目运营主体公司的购销款项必须在项目运营主体公司财务网络结算系统操作收支结算。吴中成、吴曜昊提交收据、收条拟证明吴曜昊于2013年2月28日、2013年3月25日收到吴中成交付案涉房屋租金及合同履约金260万元，其中250万元以银行承兑汇票方式支付，10万元为现金支付。吴曜昊提供其2019年3月10日出具借条，载明：吴中成于2013年2月28日交付给吴曜昊银行承兑汇票260万元，其中包含租赁吴曜昊案涉房屋合同履约金50万元，当年期部分租金（面积为560平方）168000元。后经吴中成与吴曜昊协商决定，将房屋租金转为入股资金。吴中成原交付于吴曜昊的租金从2013年8月1日起转为吴曜昊向吴中成借款，月息均按2%计算，至2019年3月1日吴曜昊欠吴中成本息合计5103840元整。另查明，案涉房屋系吴曜昊于2013年1月15日通过拍卖竞买，2013年5月2日登记办理权属证书。黄金时代公司与吴曜昊、湖北龙盟投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，湖北省十堰市中级人民法院作出（2016）鄂03民再24号民事判决，认定黄金时代公司对案涉房屋的租赁权应当在2017年8月15日到期，吴曜昊在竞拍该房产时应当知道该房产还处在租赁关系存续期间；判决确认黄金时代商贸公司因租赁吴曜昊案涉房屋的租金自2013年4月9日起为每年299130元。吴曜昊办理抵押贷款时提交案涉房屋的房地产抵押评估报告（估价作业日期2015年4月23日至6月3日）载明，案涉房屋承租方为发源地、名典咖啡、艺人造型。2013年6月18日，案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为兴业银行十堰分行。再查明，兴业银行十堰分行与湖北龙盟投资有限公司、吴曜昊、梁立霞金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月21日作出（2016）鄂0302民初2599号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、湖北龙盟投资有限公司尚欠兴业银行股份有限公司十堰分行借款本金2300万元及截止2016年5月24日的利息1624438.89元；并自2016年5月25日起至付清之日止，按年利率9.945%计算的逾期利息。二、湖北龙盟投资有限公司尚欠兴业银行股份有限公司十堰分行垫付的承兑汇票款200万元及自2015年12月8日起至付清之日止，按日万分之五计算的利息。三、湖北龙盟投资有限公司于2016年11月30日前还清上述第一、二项全部借款本金、利息及逾期利息。四、吴曜昊、梁立霞对湖北龙盟投资有限公司的前述全部债务承担连带清偿责任。五、兴业银行股份有限公司十堰分行对吴曜昊用于抵押担保的，位于湖北省××箭区××街办××广场××号，所有权证号为十堰市房权证茅箭区字第**，土地使用权证号为十堰市国用（2013共）第0001352-1号的房产以拍卖、变卖、折价所得价款在上述借款本金、利息、逾期利息及实现债权所产生的费用范围内享有优先受偿权。调解书生效后，兴业银行十堰分行向本院申请执行，本院执行中作出（2019）鄂0302执恢75号公告，责令吴曜昊及占有、使用、居住在案涉房屋内的相关人员在2019年9月27日前迁出房屋并清空存放在房屋内的物品。执行中吴中成作为案外人提出书面异议，认为其是案涉房屋实际使用人，已支付租赁费，租赁总期限20年，请求暂不迁出。本院审查后作出（2019）鄂0302执异370号执行裁定，裁定驳回吴中成的执行异议请求。吴中成收到裁定后提出本案诉讼，请求确认合同有效，以期阻止执行。本院认为，本案的争议焦点是吴中成与吴曜昊签订的租赁合同是否真实有效并已实际履行。吴中成认为其已实际使用房屋，交纳租金，合同合法有效；吴曜昊对吴中成的诉请表示认可；兴业银行十堰分行对合同真实性有异议，认为合同存在倒签的可能，签订合同时吴曜昊不享有房屋所有权，应为无效合同。因兴业银行十堰分行申请法院强制执行案涉房屋，虽吴曜昊对吴中成的诉请表示认可，但吴曜昊是执行案件的被执行人也是案涉房产的所有权人，且原、被告双方陈述情况部分与本院查明事实及生效文书确认的基本事实不符，不宜因原、被告双方对合同性质均无异议直接确认。对此本院具体评析如下：首先，吴中成、吴曜昊均主张2013年合同签订后即交付部分使用，但依据湖北省十堰市中级人民法院作出的（2016）鄂03民再24号民事判决，案涉房屋自吴曜昊参加竞买时至2017年8月15日均由黄金时代公司承租，且吴曜昊为办理抵押贷款提交房地产抵押评估报告中载明的案涉房屋承租方亦没有吴中成，吴中成、吴曜昊均主张2013年合同签订后即交付使用，与事实不符。其次，吴曜昊2013年1月15竞买时知道案涉房屋还处在租赁关系存续期间，仍与吴中成签订租赁合同；租赁合同约定，吴中成同意按法院和资产委托拍卖银行向吴曜昊实际交付日期接收全部房屋，即吴中成在吴曜昊还未办理产权证且交付日期不确定的情况下仍签订总期限20年的租约并支付5年租金，有违正常房屋租赁情形。再次，结合吴中成、吴曜昊提交的租金支付凭证仅为承兑汇票，撇开承兑汇票复印件的真实性不论，自然人之间以承兑汇票支付租金有违常理，现有证据也不能确定交易真实发生。即使吴中成已实际支付租金，根据双方提供的租赁合同补充协议（一）约定，因特殊原因交付受阻，租金款全额入股吴中成投入运营的项目，吴曜昊出具的借条亦载明房屋租金转为入股资金或吴曜昊向吴中成借款，故租赁合同并未实际履行。综上，依据现有证据不足以认定吴中成与吴曜昊之间就案涉房屋存在真实有效并实际履行的租赁合同关系，吴中成诉请确认其与吴曜昊签订的租赁合同有效以期阻止执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回吴中成的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由吴中成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  代欢二〇二〇年五月十二日书记员  戢雪