海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初10370号原告：谢某，男，1954年3月4日出生（公民身份号码：×××，曾用公民身份号码：×××)，汉族，住所：福建省古田县。委托诉讼代理人：戚云霞，海南唐海律师事务所律师。被告：陈某，男，1964年10月1日出生（公民身份号码：×××)，汉族，住所：海南省三亚市。第三人：刘某，女，1965年10月7日出生（公民身份号码：×××），汉族，住所：海南省三亚市。委托诉讼代理人：刘一凡、徐雯，海南云帆律师事务所律师。原告谢某诉被告陈某、第三人刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告谢某及其委托诉讼代理人戚云霞，第三人刘某及其委托诉讼代理人刘一凡、徐雯到庭参加诉讼。被告陈某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。谢某向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈某及第三人刘某协助原告谢某办理三亚市河西区解放路工行三亚分行河西办事处B幢宿舍楼202房[土地房屋权证号：三土房（2003）字第16**，以下简称涉案房屋]的过户手续，将该房过户至原告谢某名下；2.本案诉讼费用由被告陈某负担。事实和理由：被告与第三人原系夫妻关系。涉案房屋是被告原工作单位中国工商银行三亚分行出售给职工的单位公房，由被告及第三人于2001年12月23日共同填表申请，于2003年8月20日登记在被告名下，由被告占有全部份额。2004年9月22日，被告与第三人在民政局协议离婚，双方提交的《离婚协议》载明双方无共同财产。2007年5月8日，被告与原告签订《买卖房屋协议》，由被告陈某将涉案房屋卖给原告，约定房款总计165000元，原告应以现金方式于2007年5月8日向被告支付第一笔购房款35000元，于2007年5月9日支付第二笔购房款100000元，于2007年10月1日支付第三笔购房款15000元，于2008年9月10日支付第四笔款项15000元，用于被告给原告办理房屋过户及新土地证、房产证事宜。协议签订后，原告依约向被告支付全部购房款，被告于2008年将涉案房屋交付原告居住使用至今。在此期间，为方便办证，2010年3月2日，被告签署《委托书》并办理公证，声明涉案房屋为其个人所有，委托魏惠清办理涉案房屋产权变更过户登记相关事宜等。之后，原告将涉案房屋委托评估，并缴纳了相关税费，被告原所属单位也于2019年9月17日向三亚市住房制度改革办公室声明放弃对涉案房屋的优先购买权，同意该房屋上市交易。然而，当原告将一切手续准备完毕时，却被三亚市不动产交易中心告知过户还需要被告的前妻刘某签名才可以。原告认为涉案房屋与第三人无关，但房产部门坚持需要第三人签名。但第三人拒绝签名，被告也开始避而不见，导致过户手续无法办理。原告认为涉案房屋虽是在被告和第三人夫妻关系存续期间购买，但其实双方自2000年开始感情破裂，所以2003年双方虽未离婚，但却将涉案房屋办理产权登记在被告一人名下，且双方在2004年办理离婚时亦表明无共同财产分割。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”，所以，该《离婚协议》对双方具有约束力。此外，被告与第三人离婚后，被告又将涉案房屋卖给原告，但第三人在长达15年时间从未对涉案房屋分割提出过异议。以上事实相互印证，足以证明被告与第三人在离婚时已明确涉案房屋的归属系被告个人，被告对涉案房屋有完全处分权利，原、被告之间的买卖合同合法有效，被告应当按约将房屋过户至原告名下。而原告列刘某为第三人，系房管部门要求其签名，同时为查明事实，明确责任，是否第三人应承担协助责任由法院认定。陈某未作答辩。刘某述称，一、涉案房屋依法属于第三人与被告未分割的原夫妻共同财产，被告未经第三人同意单方转让房屋，属无权处分。第三人与陈某于1987年10月17日登记结婚，婚后先后生有两女儿。根据原告提供的证据可知，2001年12月23日，第三人与被告共同向中国工商银行三亚分行申请住房，并于夫妻关系存续期间取得涉案房屋土地房屋权证。2004年9月22日，双方协议离婚，协议：1.长女由女方抚养，次女由男方抚养；2.上述共有房产不分割，留今后两女儿使用。离婚后，双方互不往来，直至原告致电要求配合办理过户才得知房屋被转让事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定可知，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认的，合同无效。第三人在2019年9月接到原告电话时已明确不追认。因此，原告与被告签订的《买卖房屋协议》无效。二、第三人有理由相信原告在购买涉案房屋时明知系夫妻共同财产，仍恶意串通进行买卖，严重侵害第三人的合法权利。涉案房屋的付款方式为分四期支付（最后一期为2008年9月10日），但原告截至2010年3月6日才将剩余尾款全部支付完成。而2007年三亚房价属于持续上涨的趋势，原告与被告以极低的价格在未经第三人同意的情况下单方转让涉案房屋。2010年3月2日，被告办理《公证委托书》，其中受托人为原告的家人魏惠清，实际是原告在明知涉案房屋系被告与第三人未分割的夫妻共同财产，安排自己的家人为其办理涉案房屋过户手续，双方相互串通如何避开第三人，将涉案房屋尽快过户至原告名下。三、第三人应在本案中属于被告地位。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条及第一百零六条的规定，第三人对夫妻共同财产享有所有权，并对无权处分权人将不动产处分他人，所有权人有权诉请法院认定处分无效或予以追回。本案原告诉请第三人配合协助办理过户，实际是将第三人列为被告地位，既要求第三人承担实体义务，又将第三人列为“第三人”，程序显然严重错误，也剥夺了第三人作为被告反诉的权利。请求法院驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见，视为其放弃举证、质证权利。到庭的当事人对对方提交证据的真实性予以认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：原告提交证据户口本、电视开户记录，证明原告与魏惠清系夫妻关系，原告至2008年使用涉案房屋至今。本院认为魏惠清并非合同相对方，也并非代表原告履行合同的一方，双方是否为夫妻关系与待证案件事实不具有关联性，而电视开户记录并未对应具体房屋，本院对其关联性也不予采纳。本院经审理认定事实如下：被告与第三人于1987年10月17日登记结婚，于2001年12月23日共同向被告的原单位中国工商银行三亚市分行申请购买职工住房即涉案房屋，并获批准。第三人与被告并非同一工作单位。此前，2001年2月15日，被告与中国工商银行三亚市分行签订《三亚市公有住房买卖合同》，约定中国工商银行三亚市分行将涉案房屋出售给被告，实际应付房价为37016元。2003年2月24日，涉案合同经三亚市住房制度改革办公室监证生效。2003年8月20日，被告取得涉案房屋的《土地房房屋权证》[三土房（2003）字第16**，占有份额为全部，权利人性质为个人。2004年9月22日，被告与第三人协议离婚，双方约定大女儿由女方抚养及监护，小女儿由男方抚养及监护，一切抚养费用各自负责，并对财产处理约定为“双方无共同财产”。2007年5月8日，被告与雷重建签订《买卖房屋协议》，约定被告以165000元将涉案房屋出售给雷重建，付款方式为分期付款，最后一期为2008年9月10日，由被告负责帮助提供单位和有关手续给雷重建办理新土地证、房产证，过户到雷重建名下，费用由雷重建自负，余额15000元，雷重建最后付清给被告。雷重建分别于2007年5月8日、2007年5月9日、2007年10月1日、2007年12月17日、2010年3月6日向被告支付款项（购房款）35000元、100000元、15000元、5000元、10000元。期间，被告曾因故人身自由受限。2010年3月2日，被告到三亚市公证处就委托事项办理《公证书》，载明委托魏惠清(原告的妻子）办理房屋出售给原告及签署相关文件、到房地产管理部门及有关部门办理、签署涉案房屋产权变更过户登记等一切手续，办理涉及物业的一切相关事宜及房屋出售的其他一切相关事宜。另，天涯区儋州村社区居委会于2019年10月22日出具《证明》，证明原告于2010年4月至2016年10月居住在涉案房屋。且原告于2017年4月18日开始将涉案房屋出租给案外人张某，至法庭辩论终结时仍在租赁期。再查明，原告曾有两个户口，其中在2000年曾以雷重建的身份由三亚市公安局办理身份证件，而2008年又由古田县公安局颁发了现用身份证件。原告陈述因2008年公安部门通知不能使用两个户口，取消了“雷重建”的户口。被告在公证委托前后均以雷重建的名义出具房款《收据》。各方对此也未提出异议。诉讼过程中，本院向三亚市自然资源和规划局去函询问涉案房屋过户登记的手续问题，三亚市自然资源和规划局回函“共有不动产的登记，应当由共有人共同申请”“陈某出售该涉案房产，需要刘某协助办理过户登记手续”。庭审中，经本院向原告释明合同效力问题，原告坚持如法庭认定的效力与其主张的不一致，其不变更诉求。本院认为，本案的争议焦点如下：涉案房屋交易时的所有权问题及原告诉求被告、第三人协助涉案房屋过户是否应予支持。涉案房屋系被告与第三人婚姻存续期间取得，虽然涉案房屋交易时被告与第三人已经离婚，且在协议离婚时并未明确涉案房屋的归属，第三人也未明确放弃涉案房屋，视为各方未对涉案房屋进行分割，因此，涉案房屋在交易时仍属于被告与第三人未分割的夫妻共同财产，第三人系涉案房屋的共同所有权人。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”被告处分共同所有的涉案房屋时未经第三人同意，第三人至今也不予追认，被告的行为应认定为无权处分，该处分行为无效，不直接发生物权变动。但处分行为无效并不代表合同效力无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，即便被告在签约时未经第三人同意，构成无权处分，但并不因此导致《买卖房屋协议》无效。因此，第三人主张该协议无效没有事实及法律根据，本院不予采纳。《买卖房屋协议》系原、被告的真实意思表示，未有违反法律法规的效力性规定情形，应认定为有效。虽然无权处分不直接发生物权变动，但为维护交易稳定，买受人仍可以依据善意取得制度的规定对其权利进行保护。原告购买涉案房屋时，被告与第三人已经离婚二年多，双方并未在离婚协议中注明涉案房屋归属或赠与孩子的问题，且涉案房屋登记在被告名下，原告有理由相信系第三人放弃涉案房屋的权利，而不能要求作为普通民众的原告对与被告已经没有关系的第三人进行调查，应保护原告的信赖利益。第三人未能举证原告系与被告恶意串通，本院对其主张不予采信，应认定原告购买涉案房屋时系善意。《买卖房屋协议》签订时海南国际旅游岛政策尚未启动，原告以165000元购买涉案房屋，与当时相应房屋的市场价格情况相符，属于合理对价。虽然原告迟延支付尾款时市场行情可能发生变化，但被告接受尾款时并未提出异议，视为接受，系双方合意。虽然善意取得制度要求不动产登记变更，但不动产物权的变动从根本上取决于当事人关于物权变动的原因行为，而非不动产登记。涉案房屋在原告与被告签订涉案协议后便将房屋交付给原告实际使用至今，被告一直未对原告占有使用的事实提出异议，双方形成了债权合意，原告已经成为涉案房产的实际物权人，不违背我国物权法第一百零六条第一款第三项的规定。现原告据此要求被告及第三人协助过户，具有事实及法律依据，本院予以支持。第三人抗辩其在本案中的地位应为“被告”，但其并非《买卖房屋协议》的相对方，原告系依据该协议主张权利，其所列主体正确且其对自身权利自由处分。被告陈某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告陈某及第三人刘某应于本判决生效之日起十五日内协助原告谢某办理三亚市河西区解放路工行三亚分行河西办事处B幢宿舍楼202房[土地房屋房屋权证号：三土房（2003）字第16**过户手续至原告谢某名下。案件受理费100元（原告谢某已预交），由被告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数（+6）提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长刘思文人民陪审员陈锦红人民陪审员黄景清二〇二〇年五月八日书记员 梁涛附相关法律条文：中华人民共和国民法总则第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。中华人民共和国物权法第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。中华人民共和国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。