北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初9618号原告：王丽磊，男，1988年1月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：丛一汶，国浩律师（北京）事务所律师。被告：北京中金城开小额贷款有限公司，住所地北京市密云区花园小区**楼**。法定代表人：关雪玲，董事长。委托诉讼代理人：叶超，女，北京中金城开小额贷款有限公司职员。委托诉讼代理人：解创明，男，北京中金城开小额贷款有限公司职员。被告：孙俊琪，女，1989年6月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：姜海龙，男，1988年5月16日出生，汉族，现羁押于北京市海淀区看守所。原告王丽磊与被告北京中金城开小额贷款有限公司（以下简称中金城开公司）、孙俊琪、姜海龙执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丽磊及其委托诉讼代理人丛一汶，被告中金城开公司的委托诉讼代理人叶超、解创明到庭参加了诉讼。被告孙俊琪、姜海龙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽磊向本院提出诉讼请求：1、确认王丽磊依法享有对坐落于北京市朝阳区天达路8号院17号楼6层2单元602号房屋的承租权（自起诉之日起至2037年8月1日）；2、法院在租赁期内阻止向涉案人移交王丽磊占有的北京市朝阳区天达路8号院17号楼6层2单元602号房屋；3、诉讼费用由中金城开公司、孙俊琪、姜海龙承担。事实与理由：2017年8月1日，王丽磊与孙俊琪、姜海龙签订了《北京市房屋租赁合同》，王丽磊依法承租北京市朝阳区天达路8号院17号楼6层2单元602号房屋，租赁期间自2017年8月1日至2037年8月1日，共计20年；截至目前，王丽磊已经向孙俊琪、姜海龙支付了租金1148000元，因此王丽磊享有该房屋的承租权。（2018）京0105执异1609号执行裁定书认定事实不清。该裁定书仅认定王丽磊享有涉案房屋的租赁使用权，未认定公证债权文书的公证时间及2017年9月中金城开公司才与孙俊琪、姜海龙就涉案房屋设立抵押权的事实；根据《中华人民共和国物权法》的规定，租赁权设立优先于抵押权。此外，该裁定书适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定阻止中金城开公司对涉案房屋的强制执行申请。被告中金城开公司辩称，第一，（2018）京0105执异1609号执行裁定书合理合法。中金城开公司依据北京市精诚公证处出具的（2017）京精诚执字第00026号《执行证书》向北京市朝阳区人民法院申请执行孙俊琪、姜海龙名下的坐落于北京市朝阳区天达路8号院17号楼6层2单元602号的房屋，北京市朝阳区人民法院受理后依法查封了涉案房屋。后王丽磊提出执行异议，向法院主张其对查封房屋享有20年租赁使用权，北京市朝阳区人民法院审理后驳回了王丽磊的异议申请。涉案房屋登记在孙俊琪名下，北京市朝阳区人民法院依法查封涉案房屋，符合法律规定。第二，1、王丽磊与孙俊琪、姜海龙签订的《北京市房屋租赁合同》不成立。根据孙俊琪、姜海龙向中金城开公司申请抵押借款时提供的《承诺函、自我解决住房声明》显示，孙俊琪、姜海龙向中金城开公司申请抵押借款时，涉案房屋为房屋所有权人自用或者闲置状态；故涉案房屋被设立抵押时不存在租赁合同。2、根据王丽磊提供的《北京市房屋租赁合同》显示，房屋租赁期限自2017年8月1日至2037年8月1日，共计20年，租金1148000元；以此计算，涉案房屋年租金为57400元，月租金4784元；根据各房屋出租网站显示，涉案房屋所在小区75平方米两居室租金为每月4500元，50平方米一居室租金最高为每月3600元，涉案房屋为49.96平方米的一居室，但合同约定的租金明显高于市场价格，不符合房屋租赁的一般交易规则。3、王丽磊提供的租赁合同不符合租赁行业惯例。王丽磊提供的《北京市房屋租赁合同》仅约定了租金与租赁期限，未对租金的付款时间、付款方式等租赁合同必备条款作出约定；同时出租房不收取押金的行为也不符合租赁行业惯例；房屋交割清单为空白，亦不符合一般租赁房屋交割习惯。4、王丽磊提供的银行流水及物业维修费单据不能证明其已经支付租金并实际占用该房屋。王丽磊提供的银行流水显示其于2017年7月20日、8月1日、8月27日用两个银行账户向姜海龙转账40万元、45万元、35万元，共计120万元；而《北京市房屋租赁合同》签订于2017年8月1日，租金为1148000元。王丽磊向姜海龙的转账时间并非租赁合同签订后一次性完成，转账数额也与租金金额不同；在租赁合同签署前就转账40万元租金显然不符合常理，更不符合租赁行业惯例。王丽磊提供的物业维修单据较为模糊，字迹不清，无法证明该费用由王丽磊缴纳，因此不能证明王丽磊在抵押权设立之前完成了房屋的交接并实际入住该房屋。第三，王丽磊提供的《北京市房屋租赁合同》系以房屋使用权为借贷关系提供担保的行为。王丽磊与孙俊琪、姜海龙之间应为借贷关系；中金城开公司曾与孙俊琪进行了沟通，孙俊琪称与王丽磊之间系借贷关系，签署的租赁合同实际是以房屋使用权为借贷关系提供担保。孙俊琪在涉案房屋登记抵押之后，才与王丽磊签订了《北京市房屋租赁合同》，该租赁合同双方并未实际履行。综上，北京市朝阳区人民法院作出的（2018）京0105执异1609号执行裁定书合理合法，法院的查封行为无误。被告孙俊琪未到庭答辩，但在庭后到庭谈话称：孙俊琪与王丽磊之间存在租赁关系，没有借款关系，当时和王丽磊签订了《北京市房屋租赁合同》。被告姜海龙未到庭答辩，但在庭后谈话笔录中称：其与王丽磊之间系借贷关系，并不存在房屋租赁关系，一开始在按期向姜海龙偿还借款，但之后被关押无法按期偿还了。经审理查明：坐落于北京市朝阳区天达路**院**楼******的房屋登记在孙俊琪名下，房屋建筑面积49.96平方米。2017年8月1日，孙俊琪、姜海龙作为出租人（甲方）、王丽磊作为承租人（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定：甲方持有坐落于北京市朝阳区天达路8号院17号楼6层2单元602号房屋的房屋所有权证书，房屋未设立抵押；租赁用途为居住；如租赁用途为居住的，甲方应自与乙方签订本合同之日起7日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续；房屋租赁期限自2017年8月1日至2037年8月1日，共计20年1个月；甲方应于2017年8月1日前将房屋按约定交付给乙方；租金标准及支付方式为“以支付房屋壹佰壹拾肆万捌仟元整”；支付方式及押金均空白未填写；租赁期内的供暖费、物业管理费、房屋租赁税费由甲方负担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费由乙方承担等。后附房屋交割清单为空白未填。王丽磊于2017年7月20日、8月1日、8月27日用两个银行账户向姜海龙转账40万元、45万元、35万元，共计120万元。2017年9月22日，孙俊琪作为借款人、姜海龙作为借款人配偶、中金城开公司作为贷款人，在北京市精诚公证处签订了《最高额抵押借款合同》。合同约定，贷款人拟向借款人发放的最高借款额度为170万元，贷款发放期间为12个月，自2017年9月22日至2018年9月21日；借款人及配偶自愿提供名下的房地产作为担保财产向贷款人提供担保，贷款人有权在最高额借款额度内就该担保财产优先受偿；抵押物为孙俊琪名下的坐落于北京市朝阳区天达路8号院17号楼6层2单元602号房屋；双方一致确认抵押物评估值为218万元；借款人就全部借款业务中的任何一笔借款业务未按约定付息，任何一笔借款业务在宽限期内既不展期也不还款的，均视为本合同全部借款业务均提前届满，即贷款到期，贷款人有权依据合同约定对抵押物进行处置；贷款人有权依据合同约定以直接申请强制执行或其他方式处置抵押物实现全部债权。北京市精诚公证书出具了（2017）京精诚内经证字第03872号公证书。同时，孙俊琪、姜海龙向中金城开公司出具《承诺函（自我解决住房声明）》，表示坐落于北京市朝阳区天达路8号院17号楼6层2单元602号的抵押房屋抵押给中金城开公司，并签订《最高额抵押借款合同》；该抵押房产一直处于自住状态，未经中金城开公司书面同意不得擅自出售、出租、赠与、转借、托管等其他方式处分该抵押房产。后中金城开公司于2017年9月25日就涉案房屋取得了京（2017）朝不动产证明第xxxx号不动产登记证明，载明证明权利为抵押权，权利人中金城开公司，义务人孙俊琪，债权确定期间为2017年9月22日至2018年9月21日。2018年2月5日，北京市精诚公证书出具（2017）京精诚执字第00026号《执行证书》，载明执行标的为170万元及利息、罚息、违约金、申请执行人处置抵押物而支出的费用。2018年10月29日，本院出具（2018）京0105执异1609号执行裁定书，载明：中金城开公司依据北京市精诚公证处出具的（2017）京精诚执字第00026号《执行证书》向本院申请强制执行，本院受理后依法查封了孙俊琪名下的涉案房产，案外人王丽磊就该房主张租赁使用权益，提出执行异议；经审理后法院认为对于登记在被执行人名下的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；本院执行行为合法有据，王丽磊之主张缺乏事实和法律依据，故不予支持；其权益应另行通过合法途径解决。故驳回了王丽磊的执行异议申请。为证明其实际居住在涉案房屋，王丽磊提交了2018年9月29日交纳维修费和购买冷水的收据。中金城开公司对该证据不予认可，认为收据字迹不清，亦不能证明为王丽磊所缴纳。诉讼中，本院前往涉案房屋地址进行送达，该地址因家中无人，未能有效送达。经向邻居了解，该房屋闲置好几个月，没有人居住。王丽磊否认房屋闲置，并称自己的母亲和保姆居住在涉案房屋。对于租金为何一次付清，王丽磊称，当时孙俊琪出国生孩子需要用钱，因此双方一次付清；至于差额部分，实际是孙俊琪向姜海龙的借款。姜海龙在谈话中称：其与孙俊琪为夫妻关系；《北京市房屋租赁合同》上的姜海龙的名字非其本人签署；该合同系应王丽磊要求所签，目的就是以合法手续将房屋占为己有；当时也签了借款合同，借款合同在王丽磊手中；2017年之前由其他租客租住涉案房屋，2017年春节后被王丽磊强行占用；曾向中金城开公司借款，并将涉案房屋抵押给了中金城开公司。孙俊琪在谈话中称：《北京市房屋租赁合同》上的签字为其本人签字，当时怀孕想去国外生孩子，房子空着没有用，且需要的钱比较多，就一次性租了20年；合同上姜海龙的签字也是其本人所签；租金都汇至姜海龙账户，至于是按月支付还是按年支付孙俊琪并不清楚；之后向中金城开公司借款，姜海龙让其签署承诺函声明房子是用于自住；现在房子谁在住孙俊琪并不清楚。本院认为：案外人提起执行异议之诉，应当举证证明其对标的物享有所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；”。根据该条规定，案外人提起执行异议之诉的条件明确为“有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求”。同时该司法解释第三百一十一条亦规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，王丽磊以在诉争房屋上享有的租赁权尚在存续期间为由提起案外人执行异议之诉，故本案争议焦点在于王丽磊与孙俊琪、姜海龙之间是否存在先于抵押权的真实租赁关系，即双方租赁合同是否真实有效、王丽磊在涉案房屋设立抵押权前就实际占有使用涉案房屋。关于双方租赁合同是否真实有效，本院认为，从租赁合同内容来看，双方对租期、租金的金额及租金的支付的约定均存在不合理。首先，王丽磊与孙俊琪、姜海龙之间的租期长达20年，时间明显过长。其次，就合同内容来看，双方对于租金支付方式、押金等内容均未进行明确约定，房屋交接手续也空白未填，明显不符合房屋租赁的行业惯例。第三，如按王丽磊所述及其提交《北京市房屋租赁合同》落款时间来看，在双方尚未签订租赁合同时，王丽磊就已经向姜海龙交付了40万元租金，此举亦不同于正常的租赁合同签署方式和付款方式。第四，王丽磊称其将20年的租金在签订租赁合同当时就已经交付完毕，如该陈述属实，这样的支付方式显然不同于正常的租金支付方式。综上，本案租赁合同的主要条款多处不合常理，且王丽磊提交的证据不足以证明双方存在真实的租赁合同关系。关于王丽磊是否在房屋设立抵押权前就实际占有使用涉案房屋，本院认为，王丽磊提交的收据均载明为2018年9月，均为涉案房屋办理抵押登记之后。故现有证据不足以证明王丽磊在房屋设立抵押权之前就实际占有使用涉案房屋。综上所述，王丽磊就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王丽磊的诉讼请求。案件受理费70元，由原告王丽磊负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李 方人民陪审员 张 燕人民陪审员 张月颖二〇二〇年五月十一日书 记 员 吴 桐