江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终422号上诉人（原审原告）：九江浔园物业服务有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区冷水东路**，统一社会信用代码：913604215535460541。法定代表人：向军生，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：戴海燕，男，1952年1月9日出生，满族，住江西省九江市柴桑区。上诉人九江浔园物业服务有限公司（以下简称浔园公司）因与被上诉人戴海燕物业服务合同纠纷一案，不服江西省九江市柴桑区人民法院（2019）赣0421民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。浔园公司上诉请求：一、依法纠正柴桑区人民法院民事判决书2019赣民初1625号判决结果内容。二、改判被上诉人支付2014年7月2日至2015年8月30日的物业费37712元，违约金11133元，合同肆万捌仟捌佰肆拾伍元（￥48845）。三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：根据柴桑区人民法院民事判决书(2019)赣0421民初1625号判决，以2014年7月2日至2015年8月30日这阶段服务，没有续签合同为由，驳回上诉人的请求。为此上诉人不服，提出上诉理由如下:一、上诉人与九江**林房地产开发有限公司在2013年6月28日所签订的前期物业服务合同第三十七条内容对未续签合同提供服务有明确的约定:物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，乙方自愿按照合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续到业主大会作出选聘或者续聘决定为止。本案之前在2017年7月10日，前期物业服务合同甲方九江**林房地产开发有限公司反诉上诉人的(民事答辩及反诉状)，反诉请求:支付反诉原告垫付的电梯维保费和电费30892元，一审柴桑区法院开庭时提供(华林房开垫付华林大厦物业费明细表)、所列清单包括了2014年6月30日至2015年9月2日的开支凭证。从2014年7月2日至2015年8月30日这一阶段，为华林大厦小区提供的服务，是在临时业主委员会未成立之前，上诉人依据前期物业服务合同约定履行，案外人合同甲方华林公司在之前起诉已经认可，否则华林公司不会拿出这一阶段开支凭证反诉上诉人支付。华林大厦物业管理及经营补充协议约定原则上一年一签的内容意思不明确，没有续签的未尽事宜，应当根据主合同第三十七条约定:服务期限届满、业主大会未作出选聘决定，继续提供服务、合同自动延续的内容为准。一审认定这一阶段服务超期未续签合同、没有得到业主委员会追认的理由，存在判决错误。二、一审判决认定上诉人从2013年7月1日至2015年8月这二年多的服务事实，服务期间小区业主多数交了物业费，说明业主是认可上诉人的服务。被上诉人从2013年7月1日之前至2015年8月30日一直入住，所拥有房屋的物业费分文不交，每天产生的生活垃圾都是由上诉人保洁清运，无偿享受上诉人的服务。上诉人根据前期物业服务合同规定提供服务，与被上诉人之间已经存在多年的事实服务关系。符合合同法的第三十六条规定:法律和行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。一审以服务未得到业主委员会和业主追认为由，驳回上诉人的请求，有违事实、不符合法律规定。上诉人因此调整上诉请求，计算物业服务费时间:从2014年7月2日开始至2015年8月30日止共计14个月。被上诉人应支付物业费共计37712元物业费和违约金二项合计48845元。戴海燕辩称，本人认为一审判决认定事实清楚，运用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。一、本人房产之物业事宜在华林与浔园的合同补充协议中明确约定不在移交范围之中。一是彼时这些房产并未移交给本人，所以由华林缴纳物业费，已提供给一审法院缴款收据。二是至本次诉讼之前，没有任何人来找本人主张过物业费之事。物业费自浔园之后，均由业主委员会收取，至今运行很好。二、华林房地产公司与浔园物业公司只签了一年的合同（2013年7月1日至2014年7月1日）。能不能续签只有一个条件，那就是浔园履约尽职，而浔园物业在第一个合同期内就已严重违约。根据物业管理相关法规规定，电梯、电气的维护、保养、修理、年审费用均包含在物业费中。浔园物业置这些应该做的事于不顾，导致质检部门封停了所有电梯，造成了极为不良的社会影响，也给业主的生活造成极大不便。群众利益无小事，最后还是华林公司出钱解决。本人既是股东之一，也是该项目的负责人，因此对事情的经过一清二楚。为此华林方由于浔园的不作为，代垫代付电梯修理、维护、年审、水电费、水电维修、业主修门、换锁、购买黄油等计三万多元（见清单，已提交给一审法院）。浔园公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付物业费72224元，违约金21667元，合计93891元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月26日，原告与九江**林房地产开发有限公司签订华林大厦物业服务合同，从2013年7月1日至2015年8月30日止，原告在华林大厦提供了物业服务，2015年8月31日后业主委员会自治管理原告退出。被告开发华林大厦分配名下房屋：Ａ栋商业门面103、104、105、106、107、109号和二层201号商场（面积分别为：73.11、74.06、74.06、94.03、79.94、39.41、788.62平方米，面积合计1223.5平方米。）高层住宅Ａ栋301室，面积125.5平方米；住宅别墅****，面积300.5平方米；于2013年7月1日前在华林公司领取钥匙办理收房手续。被告从2013年7月1日起至2015年8月30日止计26个月物业费分文未交。上述房屋，由于华林公司没有按照合同约定给原告办理交房手续，致使原告无法获得上述房屋出售情况，原告因此以未交物业费的理由，先后在2017年至2018年向九江县人民法院、九江市中级人民法院起诉华林公司。在庭审时，华林公司提供陈林和戴海燕签订的一份门面分割协书，认为上述房屋在2013年7月1日前已经出售交付给被告戴海燕使用，物业费应当由被告支付，与华林公司不相干，九江县人民法院为此判决驳回原告请求，原告上诉九江市中级人民法院因证据不足撤诉。按照物业服务合同第六条1项、第三十一条2项约定：商业物业（非住宅）每月一平方米2元、高层住宅每月一平方米1.2元、多层住宅每月一平方米0.6元。业主不按期缴物业服务费，逾期按应缴费的总价千分之三缴纳滞纳金（违约金），因违约欠费还应承担乙方因此产生的诉讼费用。被告现欠物业费总计72224元（Ａ栋6套商铺和201商场按面积1223.5平方米×单价2元×26个月计算物业费为63622元、Ａ栋301房按面积124.28×1.2元／月×26个月计算物业费为3915元、Ｂ栋102房按面积300.5×0.6元／月×26个月计算物业费为4687元）。由于被告逾期时间长，计算违约金数额比较多，按最高法规定违约金不超过应付款总额30%的规定，被告应支付违约金20677元（按物业费总额72224元×30%）。一审法院认定事实：2013年6月26日，案外人九江**林房地产开发有限公司(甲方)与原告浔园公司(乙方)签订了一份《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对华林大厦(物业项目名称)实施前期物业管理服务事宜，合同主要内容：1、约定了在物业交付前和物业交付后乙方提供的前期物业管理服务内容；2、物业服务费用由业主按其物业的产权建筑面积交纳(已办理房产证的以记载建筑面积为准)，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准：多层住宅0.6元／月／㎡，高层住宅1.2元／月／㎡，商业物业2元／月／㎡；业主应于甲方交付交房通知之日按时交纳物业服务费用，甲方不得对业主的物业服务费用或资金作出减免承诺，物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方按照本协议物业服务费标准交纳；物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者承租人应当结清物业服务费用或物业服务资金；物业服务费用或资金，每次缴费的具体时间，业主或承租人应在每年第一个月前交纳；3、甲方和业主不按期缴物业服务费，逾期每天按应缴费的总价千分之三向乙方缴纳滞纳金，因违约欠费还应承担乙方因此产生的诉讼费用；4、本合同期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议。2013年7月2日，案外人九江**林房地产开发有限公司(甲方)与原告浔园公司(乙方)签订了一份《华林大厦物业管理及经营补充协议》，协议主要内容：1、2013年7月1日起，甲方将华林大厦物业及其设施设备配套公用物品全部移交乙方接管；2、甲方负责在2013年7月10日前依据约定将乙方所需资料文件及物品配齐交付乙方使用，乙方仅有经营期内使用权；3、双方共同办理交房手续；4、甲方2013年7月1日前的债权债务与乙方无关，后期归乙方收取，自行消化，自负盈亏；甲方应将业主预交费用按月分摊进行结算，7月1日后的费用归乙方所有，业主未装修的垃圾费、装修押金由甲方转交乙方，乙方不承担甲方及其前期物业所产生的任何费用；…16、本协议与前协议有冲突之处以本协议为准；合同期自2013年7月1日至2014年7月1日止，合同原则上一年一续签，同等条件乙方有优先权。协议有双方公司盖章，甲方九江**林房地产开发有限公司盖章处有戴海燕签字。2013年7月1日，原告浔园公司依前述合同进驻并接管华林大厦的物业管理服务工作，至2015年8月30日，因华林大厦商住楼的业主成立了业主委员会并决定自治管理，原告浔园公司退出华林大厦。另查明，2013年5月12日，案外人陈林(甲方)与被告戴海燕(乙方)协商分配九江**林房地产开发有限公司开发的涉案华林大厦门面房屋，并签订了一份《门面分割协议书》，协议主要内容：1、经甲乙双方协商，抓阄分配，甲方抓得A阄，含门面2＃(84.74㎡)、8＃(165.67㎡)、10＃(71.09㎡)、11＃(76.37㎡)、二楼202＃(569.51㎡),共计967.38㎡。乙方抓得B阄，含门面3＃(65.68㎡)、4＃(66.54㎡)、5＃(84.71㎡)、6＃(66.54㎡)、7＃(69.43㎡)、9＃(35.41㎡)、二楼201＃(763.62㎡)，共计1151.93㎡；2、此协议已最后确定门面房的产权归属无争议，其余未尽事宜双方协商解决；3、华林房地产公司应尽快办理房产部门确权手续；4、华林大厦业务正常维持不变，尽快办理剩余办证业务及善后事宜。案外人陈林与被告戴海燕作为甲、乙双方分别在协议上签字，协议并加盖了九江**林房地产开发有限公司印章。2013年5月7日，九江县房产测绘队受九江**林房地产开发有限公司委托对华林大厦A栋和B栋进行了测绘，并出具了《房屋面积测绘报告》，报告中载明了所有权人戴海燕华林大厦A栋1楼3号房建筑面积65.68㎡、A栋1楼4号房建筑面积66.54㎡、A栋1楼5号房建筑面积84.71㎡、A栋1楼6号房建筑面积66.54㎡、A栋1楼7号房建筑面积69.43㎡、A栋1楼9号房建筑面积35.41㎡、A栋2楼1号房建筑总面积763.62㎡，上述门面房屋的面积共计1151.93㎡。另查明，在2013年7月2日原告浔园公司进驻华林大厦之前，华林大厦的物业管理服务工作由九江市农垦物业管理有限公司(以下简称农垦公司)负责。2013年5月31日，农垦公司出具了两张收款收据，分别收取了九江**林房地产开发有限公司交付的两笔物业管理费，其中编号6009746的收据，载明物业管理费20000元，起止日期2013年－2015年，并注明第2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、201、202＃门面物业费打包；编号6009747的收据，载明名称A－1－301、B－101、102，物业管理费，起止日期2013年－2015年，并注明预先支取物业费打包价，金额6000元。2017年6月22日，原告浔园公司向本院起诉九江**林房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，请求法院判令九江**林房地产开发有限公司支付原告浔园公司物业服务费250653元、违约金75195元，2018年1月15日在该案庭审时，九江**林房地产开发有限公司将戴海燕与案外人陈林签订的《门面分割协议书》作为证据向法院提交。一审法院认为，对于被告提出的原告起诉已超过诉讼时效的答辩意见，原告在华林大厦提供物业服务期间虽为2013年7月1日至2015年8月30日，但原告浔园公司与九江**林房地产开发有限公司于2013年7月2日签订的《华林大厦物业管理及经营补充协议》第十六条约定的合同期自2013年7月1日至2014年7月1日止，并约定本协议与前协议有冲突之处以本协议为准，且双方签订的《前期物业服务合同》中约定的是物业服务费按年交纳，业主或承租人应在每年第一个月前交纳，物业服务费交纳时间约定不明确，但即使按有利于物业服务费收取方即原告方的原则，自2014年7月2日物业服务合同履行完毕时，原告浔园公司就应主张2013年7月1日起至2014年7月1日止期间的物业服务费，按当时适用的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，原告应自2014年7月2日开始二年内主张权利，而原告浔园公司直到2017年6月22日才向本院起诉九江**林房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，且未向本院提交证据证明在此期间有诉讼时效中止、中断或延长的法定情形，故原告浔园公司提出的请求支付2013年7月1日至2014年7月1日期间物业管理费的诉请已超过诉讼时效，被告提出的关于原告该部分诉请已超过诉讼时效的答辩意见本院予以采信，本院对原告该部分请求予以驳回。对于原告提出的2014年7月2日起至2015年8月30日止期间物业管理费的诉请，2014年7月2日起至2015年8月30日止，原告并未与九江**林房地产开发有限公司、小区业主委员会或被告就华林大厦小区物业签订物业服务合同，也没有证据证明物业费的收取时间，故原告于2017年6月22日向本院提起诉讼要求九江**林房地产开发有限公司就案涉房屋支付物业费，并未超过当时法律规定两年的诉讼时效，且在该案2018年1月15日的庭审过程中，案外人九江**林房地产开发有限公司提交《门面分割协议书》，证明涉案门面房屋已分配归被告戴海燕及案外人陈林所有，自原告在该案2018年1月15日的庭审中知晓涉案门面房屋已分配并归属被告戴海燕开始至本案起诉时的2019年10月11日，并未超过民法总则规定的三年诉讼时效，且被告也未能提交证据证明原告在2018年1月15日前就已知晓涉案门面房屋已分配并归属被告戴海燕所有，故对被告提出的关于原告起诉2014年7月2日起至2015年8月30日止期间物业管理费已超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。对于原告提出的2014年7月2日起至2015年8月30日止期间的物业服务费的诉请，因九江**林房地产开发有限公司与原告浔园公司于2013年7月2日签订的《华林大厦物业管理及经营补充协议》第十六条约定：“本协议与前协议有冲突之处以本协议为准，合同期自2013年7月1日至2014年7月1日止，合同原则上一年一续签，同等条件乙方有优先权。”现原告未提交证据证明上述补充协议在2014年7月1日约定的一年服务期限届满后，原告并未与九江**林房地产开发有限公司、小区业主委员会或被告就华林大厦小区物业签订物业服务合同，按原《华林大厦物业管理及经营补充协议》，物业服务合同已到期，在未重新签订物业服务合同时，原告应退出涉案华林大厦的物业服务，但原告继续在华林大厦提供物业服务，对其未签订物业服务合同期间的物业管理费的损失，在未得到业主委员会或业主追认时，应由原告自行承担，故应驳回原告提出的请求支付2014年7月2日起至2015年8月30日止期间物业管理费的诉讼请求。对于原告提出的支付违约金的诉请，因原告请求的物业管理费本院不予支持，故本院对其该项诉请不予支持。对于被告提出的原告恶意诉讼给被告带来了精神侵害和经济损失，要求法庭驳回原告诉请并赔偿被告的精神损失一元及诉讼产生的律师费用的答辩意见，因本院已认定被告在2013年7月1日至2014年7月1日期间原告提供物业服务期间确欠有物业管理费，只是因为已超过诉讼时效才未支持原告的诉请，故本院对被告该项答辩意见不予采信。经本院审判委员会讨论决定，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九之规定，判决如下：驳回原告九江浔园物业服务有限公司的诉讼请求。本院二审期间，浔园公司提交三组证据：一、2015年7月9日，九江**林房地产开发有限公司出具的交房通知书复印件一份。证明目的2014年7月2日至2015年8月30日这一阶段物业服务，得到开发商华林公司的认可，否则2017年7月10日九江**林公司不会反诉，服务期间，小区业主委员会还没有成立，符合物业服务合同第三十七条约定。二、2013年6月30日九江县房地产管理局出具九江县物业服务合同备案证明复印件一份。2013年6月26日九江**林房地产开发有限公司出具的关于变更物业公司的报告复印件一份。2014年6月11日九江市保障和房产管理局批准资质证书复印件一份。证明目的：原告提供华林大厦小区物业服务程序合法，得到九江县房产管理部门批准。提供华林大厦小区物业服务程序合法，得到合同甲方九江**林公司的同意，具备物业服务经营资质。三、2017年3月27日云南省开远市人民法院（2017）云2502民初84号民事判决书复印件。证明目的：该案来源与中国法院网，原告是开远市家和物业管理有限公司，该案与本案有相似之处，作为中国法院网典型的物业服务合同超期，无合同管理的案例。请求法院支持。戴海燕质证称，针对第一组证据，我无法核实其真实性。也无法达到其证明目的；针对第二组证据，前期物业合同是对方伪造的，真实的合同是我方提交的一审证据。对方在我方不知情的情况下，将一审证据文件换了，所以真实性、关联性都存疑；针对第三组证据，请法院查明。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，依据九江**林房地产开发有限公司与浔园公司于签订的《华林大厦物业管理及经营补充协议》第十六条约定，合同原则上一年一续签。因浔园公司未提交证据证明上述补充协议在2014年7月1日约定的一年服务期限届满后，与九江**林房地产开发有限公司或小区业主委员会续签或签订物业服务合同，亦未得到业主委员会或本案业主追认，其请求戴海燕交纳物业管理费和违约金的请求并无合同和法律依据。故，本院对该上诉请求不予支持。综上所述，浔园公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元，由九江浔园物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 顾佰成审判员 熊 涛二〇二〇年五月二十八日书记员 陈嘉旻