吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初2577号 原告：李忍，男，1969年5月13日出生，汉族，现住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：薛健，吉林金可律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄兆春（与原告系夫妻关系），女，1977年2月4日出生，汉族，现住长春市绿园区。 被告：吉林省天合房地产开发有限公司，住所地长春市宽城区九台南路**。 法定代表人：刘向德，董事长。 委托诉讼代理人：刘志翠，该公司职工。 委托诉讼代理人：李晓雪，吉林盛冠律师事务所律师。 第三人：赵雅梅，女，1963年11月2日出生，汉族，现住长春市朝阳区。 第三人：吴晓光，男，1963年10月20日出生，汉族，现住长春市宽城区。 原告李忍与被告吉林省天合房地产开发有限公司（以下简称天合房地产）、第三人赵雅梅、吴晓光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李忍及委托诉讼代理人张伟光、黄兆春、被告天合房地产委托诉讼代理人刘志翠、李晓雪到庭参加诉讼。第三人赵雅梅、吴晓光经过本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李忍向本院提出诉讼请求：一、确认被告吉林省天合房地产开发有限公司与第三人赵雅梅签订的凯悦花园小区1栋1-301号房《内部认购协议书》有效。二、判令被告自2011年12月31日起，按日万分之三标准向原告给付逾期交房违约金，至实际交房之日止。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告李忍与第三人赵雅梅原系夫妻关系，二人于1993年登记结婚，于2018年协议离婚，离婚时双方对财产作出分割，约定案涉房屋项下权利由原告李忍继受。2010年9月26日，在李忍与赵雅梅婚姻关系存续期间，二人以赵雅梅名义同被告签订《内部认购协议书》，购买由被告开发的“凯悦花园”小区1栋301号房，协议约定:房屋面积85.12平方米，总价款302176元，竣工时间为2011年12月30日之前，甲方(本案被告）如不能在规定时间内竣工，每逾期一天给付乙方（本案原告方）已交付房款万分之三违约金,甲方不得以任何理由涨价或不交付所有房屋。现被告迟延交房，系因其自身过错导致的违约。另据长春市宽城区人民法院2017年多份生效判决认定,《内部认购协议书》符合商品房买卖合同的法律要件,应认定为商品房买卖合同,现“凯悦花园”1栋楼已于2019年5月30日取得编号为长房售证（2019）第059号预售许可证，故《内部认购协议》有效，原告据此诉至人民法院，主张合同项下权利,请求人民法院依法裁判。庭审中，原告李忍变更诉讼请求，要求：一、确认被告吉林省天合房地产开发有限公司与第三人赵雅梅签订的凯悦花园小区1栋301号房《内部认购协议书》有效；二、判令解除吉林省天合房地产开发有限公司与第三人赵雅梅签订的凯悦花园1栋301号房《内部认购协议书》；三、判令被告赔偿原告逾期交房违约金168070元（日万分之三标准，自2011年12月31日起至2020年7月30日止）；四、判令被告向原告返还已收取的购房款181306元，并支付该笔资金占有使用期间利息(自2010年9月26日起至给付完毕之日止)；五、判令被告赔偿原告房屋涨价损失506464元；六、判令被告因一房二卖给原告造成的财产损失181306元。七、判令被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费等)。事实与理由:原告李忍与第三人赵雅梅原系夫妻关系，二人于1993年登记结婚，于2018年协议离婚，离婚时双方对财产作出分割，约定案涉房屋项下权利由原告李忍继受。2010年9月26日，在李忍与赵雅梅婚姻关系存续期间，二人以赵雅梅名义同被告签订《内部认购协议书》，购买由被告开发的“凯悦花园”小区1栋301号房，协议约定:房屋面积85.12平方米，总价款302176元，2011年12月30日之前，甲方（本案被告)如不能在规定时间内竣工，每逾期一天给付乙方（本案原告方）己交付房款万分之三违约金,甲方不得以任何理由涨价或不交付所有房屋。后因被告在开发过程中对外负债，致使案涉房屋被法院查封，属于因被告过错产生的违约。据长春市宽城区人民法院2017年多份生效判决认定，《内部认购协议书》符合商品房买卖合同的法律要件，应认定为商品房买卖合同，现“凯悦花园”1栋楼已于2019年5月30日取得编号为长房售证（2019）第059号预售许可证，故《内部认购协议》有效。同时，据原告在长春市房产档案馆取证后发现，被告在原《内部认购协议》尚未解除的情况下，又将案涉房屋卖与案外人吴晓光，存在一房二卖的行为。依据《最高人民法院关于审批商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条及《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百一十三条、一百一十四的规定，原告特诉至贵院，主张合同项下权利，要求被告赔偿损失，请人民法院依法裁判。 被告天合房地产辩称：一、原告主体不适格。《内部认购协议书》的签订双方是天合公司和赵雅梅，而非李忍。基于合同的相对性原则，李忍没有权利基于此合同向天合公司主张权利，另外,法庭宣读的署名为赵雅梅的《情况说明》,由于赵雅梅未出庭，不能核实是否出于赵雅梅亲笔，该《情况说明》也不应当采信，法院应裁定驳回起诉。二、原告未提供证据原件，应承担举证不能的不利后果。原告的诉讼请求均是依据《内部认购协议书》的内容提出，但仅向法院提供证据复印件,又不能提供其他足以相互佐证的证据，无法其主张成立。根据举证责任分配原则，应承担举证不能的不利后果，法院应判决驳回其诉讼请求。三、即便是原告提供《内部认购协议书》原件，该协议也未成立，答辩人未收取房款，不应当返还并支付利息。答辩人从未与赵雅梅签订过《内部认购协议书》，也未出具过同意张晶岩收取天合公司售房款的《证明》，张晶岩在收取房款后未交于天合公司，而是与兰允波共同支配。该协议的内容不是答辩人和赵雅梅的合意，故《内部认购协议书》未成立，答辩人未收到房款，也不应当返还房款及利息。四、答辩人不应当支付违约金及赔偿损失。因答辩人对《内部认购协议书》不知情，当时的法定代表人张春丽因涉嫌职务侵占罪已经被追责，存在《内部认购协议书》及《收据》未入公司账目的情形，天合公司是最大的受害人，不存在故意将案涉房产出卖给第三人的情形,天合公司无违约的情形，不应支付违约金及赔偿损失。另外，房屋涨价损失是由于原告及赵雅梅怠于主张权利而造成的，不应计入赔偿范围。五、本案已超过诉讼时效。《内部认购协议书》第六条约定:“房屋竣工时间为2011年12月30日前,”主张逾期交房违约金的起始时问为2011年12月31日，《民法总则》规定的诉讼时效为3年，本案早已超过诉讼时效。近10年来，原告从未主张过任何权利，现在要求解除合同并赔偿违约金及损失,正是因为违约金及损失的金额是与合同履行时间的长短成正比的。故意拖延时间来计算损失，借助最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》企图获利，这从根本上违背了该解释的立法目的，法院不应支持。综上，请求法院裁定驳回起诉或判决驳回诉讼请求。 第三人赵雅梅未出庭，陈述意见为：本人赵雅梅通过李忍于2018年8月8日协议离婚，并于当日签订了离婚补充协议细则，细则第三条第四项第五小项中关于水利厅下属单位组织的集资购房约定指向，我于2010年9月26日与天合房地产开发有限公司签订的内部认购协议书，该房屋就是凯悦花园小区1栋-301号房，该房屋已归李忍所有，权利义务均由李忍有关和承担，与我本人赵雅梅再无关系，所以所有关于该房屋的一切事项本人概不参与，更不可能出庭参加庭审。 第三人吴晓光未出庭，没有答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在卷佐证。本院认定事实如下：2010年9月26日，被告天合房地产与第三人赵雅梅签订了《内部认购协议书》，该协议书约定：“第三人赵雅梅认购了被告天合房地产的凯悦花园小区房屋一套，楼栋号为1号，面积约为85.12平方米，房间号1-301室，房屋实际面积以长春市相关测绘部门核定的建筑面积为准，发生的面积差价款以多退少补的方式进行计算，平均认购价为3550元，总房价款302176元，双方签订认购书之时，乙方付给甲方总房款的60%作为认购保证金，金额为人民币181306元......甲方如不能在规定时间内竣工，每逾期一天付给乙方已交房款万分之三的违约金，......如果甲方逾期一年后不予向乙方交房，则应退还乙方已交购房款并按乙方已交房款的30%给与乙方赔偿，......乙方各住户全部与甲方签订《商品房买卖合同》本协议自动终止。”上述协议签订当日，李忍汇至张晶岩账户181306元，天合房地产出具了收据。载明：收到赵雅梅购凯悦花园1号楼1-301室，面积85.12平方米，60%房款181306元。另查：1、原告李忍与第三人赵雅梅原系夫妻关系，2018年8月8日离婚，同日双方签订了离婚补充协议（细则），该细则约定“甲方（李忍）曾出资参与水利厅下属单位组织的集资购房，因此事被搁置多年正在走法律诉讼程序，该笔购房款及所得赔偿被追回，归甲方所有”。2、案涉房屋已经登记在第三人吴晓光名下，并被查封。 本院认为，原告与被告签订的《内部认购协议书》并为原告出具了收据，具备商品房买卖的主要内容，并且被告为原告出具了收据，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同，原告起诉时被告已经取得了商品房（预）销售许可证，故应认定该《内部认购协议书》合法有效，该房屋已经登记在第三人吴晓光名下，且已经被法院查封，致使原告无法取得该房屋，无法实现合同目的，原告要求解除《内部认购协议书》返还购房款的请求应予以支持。关于原告要求赔偿逾期交房违约金、房屋涨价损失、一房二卖的财产损失的诉讼请求，鉴于原告自2010年至今从未向被告主张权利，被告原公司法人在此期间已被追责，存在案涉《内部认购协议书》及《收据》未入公司帐目情形，现有证据不足以证实被告现法人对此知情，故意将案涉房屋再次出卖给第三人，故原告该项诉讼请求不予支持。案涉房屋于2019年5月30日取得了预售许可证，自此被告才具备履行合同义务的条件，被告认为原告的起诉已超诉讼时效的观点，不予采纳。被告提出原告不具备诉讼主体资格的问题，因原告与第三人赵雅梅原系夫妻关系，赵雅梅已经将案涉房屋的权利义务转给原告李忍，故李忍具备原告的诉讼主体资格。关于原告提供的《内部认购协议书》及收据系复印件，不能作为证据使用的问题，庭审中，原告李忍提供了签订《内部认购协议书》当日银行出具的汇款证明原始票据，形成完整的证据链条，可以认定第三人赵雅梅与被告天合房地产签订了《内部认购协议书》并支付了部分购房款。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、解除第三人赵雅梅与被告吉林省天合房地产开发有限公司于2010年9月26日签订的《内部认购协议书》； 二、被告吉林省天合房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告李忍购房款181306元及利息（自2010年9月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，上述利息的给付数额以不超过原告李忍诉讼请求要求给付违约金168070元为限）； 三、驳回原告李忍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6179元，由被告吉林省天合房地产开发有限公司负担1963元，由原告李忍负担4216元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  李红岩 二〇二〇年五月二十七日 书记员  李 莹