包头市青山区人民法院民事判决书（2020）内0204民初36号原告:刘军，男，1971年5月11日出生，住包头市。委托诉讼代理人：李冠坤，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏晶，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告：任秀婷，1966年12月8日出生，住包头市。委托诉讼代理人：任秀霞，女，住包头市，系任秀婷的姐姐。被告：包头市青山区青福镇昌福村村委会。负责人：吉三英。委托诉讼代理人：郝德富。原告刘军与被告任秀婷、包头市青山区青福镇昌福村村委会物权确认纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，因新冠疫情防控原因，于2020年2月3日中止诉讼。于2020年5月9日恢复审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘军及委托诉讼代理人李冠坤，被告任秀婷及委托诉讼代理人任秀霞、被告包头市青山区青福镇昌福村村委会的负责人吉三英及委托诉讼代理人郝德富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘军向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告包头市青山区青福镇昌福村村委会为被告任秀婷颁发的“房屋产权证书”无效；2、本案诉讼费由二被告承担。事实理由：2012年原告从薛华处抵顶包头市青山区昌福新村22栋2单元20号房屋一套。后薛华无处居住，原告让薛华一直在该房屋居住。2017年原告从薛华处取得房屋并使用至今。2019年7月，原告突然得知，被告包头市青山区青福镇昌福村村委会为被告任秀婷出具了上述房屋的产权证书，被告任秀婷根据此证书起诉原告的朋友周伟要求返还原物，原告认为任秀婷的诉讼行为严重损害了原告的合法权益，被告包头市青山区青福镇昌福村村委会无权向任秀婷颁发房屋产权证，因为涉案房屋系昌福村为村民集资建设的安置房，只能分配给本村村民，而任秀婷系昌福村村外人员，被告昌福村村委会明知其身份却仍向其颁发所谓的产权证，严重违反法律法规的规定，同时还向交易人收取3000元费用，严重损害了原告的合法权益，为此向贵院提起诉讼，望判如所请。任秀婷辩称：不认可原告的诉讼请求。起诉状上陈述的事实理由与实际严重不符。第一，原告于2012年6月9日有一份代签的无效合同，而我们在他之前2012年的6月8日，还有2012年的10月30日，有银行转账凭证，并在2013年的元月25日，被告任秀婷通过合规合法的手续，取得了位于包头市××区的房屋产权证，并将该房屋租给了薛华，有租赁协议，在租赁期间我们索要租金多次，让他腾房。2018年我们再次上门让其腾房的时候，发现原告刘军的朋友周伟居住，房子是我们租给薛华的，他无权私自处置房子，并非原告所说的2017年使用至今，我们可以提供2017年12月6日供热公司的单子，2017年12月16日，供电局电费的单子。第三，通过与刘军电话沟通，刘军说房子已经卖给周伟了，告诉我可以经公，可以起诉。正因为原告刘军说房子已经卖了，和他没关系，无奈我们才从起诉刘军，改为起诉周伟，历经了半年多的时间，起诉时间是从2019年5月2到2019年的12月11日终审维持原判。包头市青山区青福镇昌福村村委会辩称，原、被告双方诉争的房屋是昌福村村委会在青山区政府给昌福村拆迁安置的预留土地上建设的昌福村村民安置房、福利房。由村民自己出资，村委会集体建房，分别于2007年的9月和2009年分两批将本村村民安置在该房中。村民分到楼房后，房产属于村民个人所有，并且给每户楼房出具了房屋证明，（村委会印制的房屋所属证明）。村民在收到安置房和福利房后，有私自向外变卖楼房的情形，为了便于管理，村委会对于向外界变卖楼房的情况出具了房屋转让证明。出具房屋转让证明的前提是村民私下转让楼房，村委会不做调查，经房主自愿转让。昌福新村22栋楼房，是本村村民韩志刚私下向村民收购的安置房、福利房指标建起的楼房，处置权归韩志刚。2013年1月16日，韩志刚领着薛华来到昌福村村委会，同时买房人杨某也在场，薛华出示了结婚证、委托代理书，经薛华同意签字后，将昌福新村22栋20号楼房转让给了杨某。2013年1月25日，经杨某同意并签字后将此房转让给了任秀婷。另外昌福村村委会从未收到任秀婷交的3000元好处费。本院经审理认定事实如下：包头市青山区昌福新村系包头市青山区昌福村村村委会经包头市规划局审批，利用村集体所有土地，由村民集资，村委会组织建造的安置房。位于××村民韩志刚居住使用。后韩志刚将该房屋居住使用权转让给了本村集体经济组织以外的人员戴小红。戴小红与薛华原系夫妻关系。2013年1月16日薛华以戴小红的名义将该房屋的居住使用权转让案外人杨某。同年1月25日。杨某又将该房转让予被告任秀婷。上述两次房屋转让行为均经过昌福村村委会登记。2013年1月25日，包头市青山区青福镇昌福村村委会给任秀婷发放了昌福村房屋产权证。该产权证注明“产别为集体，权属性质集体，附记注明转让”。另查明，杨某与任秀婷均非青山区青福镇昌福村村民。庭审中，原告刘军提出，其自2010年2月5日向薛华出借400000元，后薛华不能偿还上述借款，于2012年6月9日与其签订房屋买卖合同一份，约定薛华将位于包头市××区房屋以人民币300000元的及价格转让予刘军，同时给刘军出具收到300000元收条一份。2014年5月18日，薛华和戴小红给刘军出具承诺书一份，承诺欠刘军款项1200000元，每月还款80000元，并自愿将位于包头市××区房屋作为还款的保证，若不能履行承诺，自愿将该房屋转让予刘军。任秀婷对刘军的上述陈述及提交的房屋买卖合同、收条等证据均不认可。同时提出自2012年开始通过杨某的介绍陆续向薛华出借款项820000元，后因薛华无力偿还该借款，将房屋先抵顶至杨某名下，后又由杨某将该房屋转让至其名下。并于2013年6月1日与薛华签订租赁合同一份，约定将位于××镇房屋租赁给薛华使用，租期四年，每年租金14400元。另查明，原、被告诉争的房屋现由刘军的朋友周伟居住使用。再查明，任秀婷于2019年7月2日向包头市青山区人民法院起诉周伟，要求其腾出位于包头市××区房屋。包头市青山区人民法院于2019年9月5日作出（2019）内0204民初2262号民事判决书，判决周伟腾出青山区青福镇昌福村22栋2单元20号房屋。周伟不服该判决向包头市中级人民法院提出上诉，包头市中级人民法院以任秀婷持有的包头市××区“房屋所有权证”未被撤销或认定无效之前，作为诉争房屋的权利登记人，要求周伟腾房并无不当为由，驳回周伟的上诉请求。周伟在该二审中陈述，其并非该房屋的实际权利人。被告包头市青山区青福镇昌福村村委会系基层群众性自治组织特别法人。上述事实，有双方当事人陈述、书证等证据在案佐证。本院认为，本案争议的焦点是包头市××区织之外的成员颁发村集体土地上建造房屋的房屋产权证书。根据我国土地管理法的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。村集体所有的土地上建造的房屋，归本村集体经济组织成员占有使用，不得对外转让或出租。昌福村村委会在未了解清楚诉争房屋的权属情况下为本集体经济组织以外的被告任秀婷制作颁发“产权证书”，违反了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和产权证”的规定。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：包头市青山区青福镇昌福村村委会为任秀婷颁发制作的位于包头市××区房屋“产权证书”无效。案件受理费4300元，一审适用简易程序减半收取2150元，由被告包头市青山区青福镇昌福村村委会负担，于本判决生效之日起十五日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 白砚峰 二〇二〇年五月二十八日书记员 李 婧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。