北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3335号上诉人（原审被告）：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼**101内**。法定代表人：张桐源，董事长。委托诉讼代理人：李秀生，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱甜，北京市东元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王斌，男，1991年8月27日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王强（王斌之父）。委托诉讼代理人：杨丽，河北博盛律师事务所律师。上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）与被上诉人王斌因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初18874号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。正旭晶典公司上诉请求：撤销原审法院判决，依法改判或发回重审。上诉理由：1.依照约定及交易习惯，王斌支付全部购房款后，正旭晶典公司才配合办理过户登记手续；另外，王斌是否具有购房资格，也是影响合同是否能够履行的重要因素；原审法院未予审查，存在明显错误。2.原审法院未按照法定程序送达，在正旭晶典公司未参加庭审的情况下，相应证据未经过质证，不能作为认定案件事实的依据，原审法院审理程序违法，应发回重审。王斌坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。王斌在原审法院诉请：1.正旭晶典公司按照每日300元的标准，支付自2016年3月27日起至实际交付房屋之日止的违约金；2.正旭晶典公司支付逾期办理房屋产权违约金，以每日150元计算，自2018年1月10日起至实际办理完毕房屋产权之日止；3.正旭晶典公司返还契税款228000元、公共维修金基金30382元、产权代办费2000元，并以260382元为基数主张从2016年3月30日（交款之日）开始至实际返还之日止的利息，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；4.正旭晶典公司协助王斌办理产权转移登记，将涉案房屋登记在王斌名下；5.正旭晶典公司提供一个车位；6.正旭晶典公司协助办理一手住房按揭贷款；7.正旭晶典公司交付住房质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表、规划批准文件、建筑工程竣工备案表、有资质的房产机构出具的实测报告。原审法院经审理查明：2015年12月2日，正旭晶典公司（甲方）与王斌（乙方）签订有《房屋认购权协议书》，约定：乙方希望按下述价格和付款方式获得下述房产的优先认购权：北京正旭晶典花园项目×座×层×号房屋，单价为50029.62元/平方米,总价为7600000元。乙方选择银行按揭贷款付款方式。乙方为能优先购买上述房产，同意在本协议签署同时就上述房产向甲方支付认购定金50000元。甲方同意为乙方办理入住手续，并承诺乙方在180个工作日之内可以进行网上签订《商品房买卖合同》，乙方需亲自持本协议书，认购定金收据及书面通知所述其他证件、文件和费用，在甲方书面通知的期限内进行签署《商品房买卖合同》，并按合同约定支付款项，行使优先认购权，乙方交纳的优先认购定金转为购房首付款。2016年1月10日，双方签订《北京市商品房预售合同》，约定：出卖人出售座落于北京市朝阳区朝阳公园西里南区×号正旭晶典花园×号房屋，该商品房总价款为7600000元。出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当在买受人支付完毕首付款3000000元之日内向买受人交付该商品房。该商品房交付应当符合下列第1、2、4项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。由于买受人的原因导致不能按期办理产权登记，出卖人不承担违约责任，因此产生的一切后果由买受人承担。商品房交付使用后，买受人同意委托北京嘉业兴安房地产经纪公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照本合同签约当日中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。附件八补充协议约定：买受人（乙方）须按该合同第六条的约定，于2016年1月10日向出卖人（甲方）支付购房款100万元，于2016年3月31日前向甲方支付购房款200万元，剩余房款460万元以银行贷款方式向甲方支付。如乙方是以银行贷款方式支付购房款并且由甲方提供了连带责任保证担保的，乙方在办理房屋交付手续时还应一次性将国家规定的购房契税、公共维修基金及其它费用交由甲方或甲方指定的律师事务所代收，同时支付一定数额的代办产权律师代理费，甲方及甲方指定的律师事务所在收到上述费用及有关文件后，应及时为乙方办理房屋的产权过户手续，办理产权证的时间最长不超过二年；如乙方是以其他方式支付购房款的，则应在办理房屋交付手续时一次性将公共维修基金交由甲方或甲方指定的律师事务所代收。在乙方缴清上述款项前，甲方有权拒绝交付房屋，并不承担任何责任。上述合同签订后，王斌向正旭晶典公司支付了公共维修基金30382元、产权代办费2000元、契税228000元、购房款3000000元。关于房屋交付问题，正旭晶典公司称双方签订《房屋认购权协议书》后，即向王斌交付了涉案房屋；王斌则称签订《房屋认购权协议书》后，王斌入住了涉案房屋，但王斌认为正旭晶典公司未提供相关文件，正旭晶典公司未履行完毕房屋交付义务。原审法院判决认定：王斌与正旭晶典公司之间签订的《北京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依据合同的约定全面履行各自义务。根据合同约定，正旭晶典公司作为房屋出卖人，负有向王斌交付房屋并协助王斌办理涉案房屋产权登记的义务，现王斌依据合同约定要求正旭晶典公司提供住房质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程质量分户验收表，并要求正旭晶典公司协助办理产权登记手续，于法有据，法院予以支持。正旭晶典公司未能依据合同约定的期限为王斌办理房产证，已构成违约，应承担违约责任。具体数额及给付方式，法院依法确定。王斌要求正旭晶典公司支付逾期交房违约金，缺乏事实及法律依据，对王斌该项请求，法院予以驳回；王斌向正旭晶典公司支付了契税款、公共维修金基金及产权代办费，现王斌主张返还，需待王斌办理完毕涉案房屋产权登记后，再另行主张。王斌要求正旭晶典公司提供一个车位，但未能提供车位的准确地址和坐落，该项请求，法院难以支持；王斌要求正旭晶典公司协助其办理一手住房按揭贷款，因住房按揭贷款需要贷款银行配合，现王斌亦无法提供明确的可向涉案房屋提供一手住房按揭贷款的银行，故其该项请求，法院亦予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助王斌将北京市朝阳区朝阳公园西里南区×号正旭晶典花园×号房屋登记的所有权人变更为王斌。二、北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效后十日按照每日一百五十元的标准向王斌支付自二〇一八年一月十日起至北京正旭晶典房地产开发有限公司协助王斌将北京市朝阳区朝阳公园西里南区×号正旭晶典花园×号房屋登记的所有权人变更为王斌之日止的违约金。三、北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向王斌提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。四、驳回王斌其他诉讼请求。本院经审理查明：双方当事人对原审法院认定的事实无异议，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。在二审诉讼中，本院要求王斌提供在京购房资格审核结果，王斌向本院提供了在京购房资格审查表，审核情况为“初步核验通过”。以上事实有当事人在二审期间的陈述及购房核验查询结果在案佐证。本院认为：正旭晶典公司与王斌签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方都应当按照合同的约定行使权利、履行义务。在买卖合同中，对于购房款的支付，除首付款外，剩余的购房款通过银行贷款的方式支付；但在办理贷款过程中，因正旭晶典公司出售的房屋相关手续未办理完毕，导致贷款未能办理，未能按照合同约定支付剩余购房款的责任在正旭晶典公司，故原审法院认定正旭晶典公司承担相应违约责任，并无不妥。对于正旭晶典公司主张王斌支付了全部购房款后才能办理房屋所有权转移登记的意见，因与合同约定的剩余购房款采取银行贷款的方式不符，本院不予采纳。对于剩余购房款，王斌在诉讼中表示即使不能办理贷款，也想其他办法支付，且正旭晶典公司在本案中未提出相应反诉请求，不属于本案的处理范围，可在办理完房屋所有权转移登记后，双方再另行解决剩余购房款给付事宜。对于王斌的购房资格问题，在二审诉讼中王斌提交了购房资格审核通过的材料，即目前王斌符合在北京购买房屋的条件，虽然原审法院未审查王斌是否具备在京购房条件，但根据本院审查的情况，并不影响原审法院的判决结果。对于正旭晶典公司提出其未参加原审法院开庭审理的问题，因原审法院按照正旭晶典公司诉讼代理人提供的地址邮寄送达了开庭传票等，正旭晶典公司未参加开庭审理是其自身原因造成，原审法院的审理程序符合法律规定。综上所述，正旭晶典公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10256元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 申峻屹二〇二〇年五月二十九日法官助理 佳 丽法官助理 李海龙书 记 员 田亚男