北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2059号上诉人（原审原告）：尹显斌，男，1974年10月13日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：王长革，男，1967年11月27日出生，汉族，住北京市石景山区。上诉人（原审被告）：靳帮松，男，1985年10月16日出生，汉族，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：张朝，北京市百瑞律师事务所律师。上诉人尹显斌因与上诉人靳帮松租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2019)京0109民初7675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法由审判员董伟独任审理,并于2020年5月22日公开开庭进行了审理，尹显斌的委托诉讼代理人王长革，靳帮松的委托代理人张朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尹显斌上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判靳帮松支付自2018年7月3日至厂房实际腾退之日的房屋占用费（每日以520元计算），并以该房屋占用费为基数，以年利率6%计算，支付自2018年7月3日起至靳帮松实际支付该款之日的逾期付款利息。2、诉讼费由靳帮松负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2018年，一审法院（2018）京0109民初4338号案件（以下简称4338号案件），案外人李志平请求张桂影（尹显斌之妻）支付涉案房屋租金。该案审理时，张桂影答辩涉案房屋大部分由尹显斌出租给靳帮松，靳帮松一直实际占有该房屋。4338号案件的审理法官向张桂影释明由于李志平和靳帮松不存在合同关系，而且靳帮松与张桂影也不存在合同关系，根据合同相对性原理，无法判决靳帮松承担涉案房屋占用费。4338号案件一审判决张桂影按照每日680元的标准向李志平支付自2018年7月3日起至涉案房屋实际腾退之日止的占有使用费。该判决已生效。本案一审时，尹显斌将该判决书提供给一审法院，但本案一审判决并未支持尹显斌要求靳帮松支付自合同解除之日（2018年7月2日）起至靳帮松实际腾退涉案房屋之日止的房屋占用费，理由是涉案房屋的租赁合同已经解除，该占用费应由李志平主张。但如上所述，根据4338号案件判决，该项费用已经由尹显斌之妻张桂影支付给李志平，李志平已无权向靳帮松再次索要该项费用。一审法院对于涉案房屋占用费的判决错误，造成尹显斌在没有实际占有涉案房屋的情况下，却要依据生效判决按照每日680元的标准支付房屋占用费，一直到靳帮松腾退涉案房屋之日止，而靳帮松可以无偿使用涉案房屋至今，显失公平公正。靳帮松辩称：靳帮松不应该向尹显斌支付房屋占用费，尹显斌向靳帮松主张房屋占用费无法律依据，无权利基础，根据另案判决，尹显斌与案外人签订的厂房租赁合同于2018年7月2日解除。靳帮松应向案外人李志平腾退涉案厂房，2018年7月3日起，尹显斌已失去占有使用涉案厂房的合法基础。靳帮松上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回尹显斌一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由尹显斌承担。事实和理由：一审认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、尹显斌存在违约行为，其无权解除合同。靳帮松与尹显斌于2017年8月15日签订《租赁合同》，租赁期限自2017年9月1日至2022年5月9日，靳帮松应于每年的9月1日与3月1日前支付当年对应期限的租金。合同签订后，靳帮松依约向尹显斌支付了2017年9月1日至2018年3月1日的租金，靳帮松租赁涉案厂房和院内场地的目的是开办汽车修理厂，但尹显斌未按承诺向靳帮松提供房产证明，导致靳帮松修理厂无法办理新的证照，至今仍处于异地经营状态，导致2017年11月份被政府以“散、乱、污”企业处理、断水断电，2017年12月10日被贴封条处理，使得靳帮松无法正常经营。尹显斌因拖欠水费，出租方停水，致使靳帮松无法正常经营。靳帮松多次按时向尹显斌交纳租金，但尹显斌拒收租金。现尹显斌以靳帮松未按时交纳租金为由主张解除合同，与事实不符。二、一审法院违反法定程序。靳帮松在一审法院第一次开庭前提交反诉状，但一审法院不予接收，一审判决认定靳帮松在一审法庭辩论终结后提出反诉，与事实不符。尹显斌辩称：涉案合同解除是因为出租人的合同涉及到拆迁，合同已经没有履行的可能。尹显斌对一审判决的第一项和第二项没有异议，靳帮松上诉请求不能成立。尹显斌一审诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2018年2月25日解除；2、判令靳帮松在合理期限内腾退租赁房屋（腾退时不得损坏房屋主体结构）；3、判令靳帮松支付2018年3月1日至2019年11月31日止的房屋占有使用费33.25万元及2018年3月1日至2019年11月31日止的逾期付款利息21375元；4、判令靳帮松支付2019年12月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费及利息（按中国银行同期贷款利率标准计算利息，按19万元/年计算占有使用费）。一审法院认定事实：2017年8月15日，尹显斌（甲方、出租方）与靳帮松（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将位于九龙机械厂的厂房出租给乙方使用，两层厂房6间房及院内场，租赁期限5年，从2017年9月1日至2022年5月9日，库房租金总计190000元。2017年8月16日，尹显斌的妻子张桂影（甲方）与靳帮松（乙方）签订了《补充协议》，约定：乙方应于每年8月15日之前及2月15日之前向甲方支付当年对应期限的租金。如乙方欠交租金及其他费用超过10天，合同及补充协议自动解除，乙方将院内货物清走。尹显斌对张桂影签署的《补充协议》的效力予以追认。双方当事人确认，承租房屋坐落于北京市门头沟区小河滩1号九龙机械厂厂房东侧；上述《补充协议》是《租赁协议》的附件；《租赁合同》第4.2条、《补充协议》第1条是对租金支付时间的约定；双方未就逾期支付租金的利率标准做出过约定；靳帮松已支付2017年9月1日至2018年3月1日期间的租金95000元；涉案房屋截至本案一审辩论终结时由靳帮松占有使用。另查，案外人李志平曾以房屋租赁合同为由将张桂影诉至一审法院，靳帮松作为第三人参加了诉讼（4338号案件），该案审理中，一审法院查明：2017年5月10日，李志平（甲方）与张桂影（乙方）签订《厂房土地租赁合同》，约定：甲方将坐落于九龙机械厂的厂房1栋（建筑面积250平米）及其土地约5.3亩（院内路东）出租乙方使用；租赁期限为5年，自2017年5月10日起至2022年5月9日止；双方约定厂房及土地租金标准为每年人民币45万元。张桂影承租上述厂房和土地后，将5.3亩土地及厂房西侧部分用于经营钢材，将厂房东侧部分出租给靳帮松。2017年8月15日，张桂影之夫尹显斌（甲方）与靳帮松（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于九龙机械厂的厂房租赁给乙方使用，两层厂房6间房及院内场包租给乙方使用，由承租方自行管理；租赁期限约为5年，即从2017年9月1日起至2022年5月9日止，租赁期满后如续约乙方有优先权，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，价格以本合同价每两年递增5%；库房租金总计人民币19万元，水电费由乙方自行解决。靳帮松承租房屋后，将房屋及屋前内院用于经营汽车维修厂。李志平主张，涉诉厂房的所有权人为北京京西风光旅游开发股份有限公司（以下简称京西风光旅游公司），李志平从张德民处承租了涉诉的厂房土地，张德民从姬守利处承租了涉诉的厂房和土地；李志平不清楚姬守利从何人处承租的涉诉厂房和土地，据说姬守利现已死亡，李志平也没有他家人的联系方式。张桂影主张，其不清楚李志平从何处承租的涉诉厂房土地，也不知道产权人是谁。4338号案件审理过程中，一审法院依职权调取了小河滩1号的土地房产登记档案。该土地房产档案显示：小河滩1号42418.92平方米的土地登记使用权人为京西风光旅游公司，小河滩1号17133.5平方米的房屋登记所有权人为京西风光旅游公司。经质证，当事人均认可本案涉诉的厂房土地均位于上述登记在京西风光旅游公司名下的土地、房产的范围内。京西风光旅游公司现更名为北京京西文化旅游股份有限公司（以下简称京西文化旅游公司）。京西文化旅游公司表示：该公司未就涉诉厂房土地与任何人签订过租赁合同，对李志平与张桂影签订的《厂房土地租赁合同》亦不予追认。该案一审法院经审理认为：张桂影负有在2018年5月10日前向李志平支付45万元租金的义务，张桂影在2018年7月2日的庭审中明确表示不同意支付租金，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方有权要求解除合同。故对于李志平要求解除《厂房土地租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。考虑到李志平在履行迟延后应当给予张桂影的合理履行期限，一审法院认定合同解除的时间为2018年7月2日。合同解除后，张桂影应向李志平返还租赁物，故对于李志平要求张桂影返还小河滩1号九龙机械厂内厂房1栋的诉讼请求，一审法院予以支持。李志平已于2018年12月20日将5.3亩土地收回并进行改造利用，故该部分土地已无返还必要，对李志平的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。张桂影之夫尹显斌将厂房的西侧部分出租给靳帮松，《厂房土地租赁合同》解除后，靳帮松继续占有使用厂房西侧部分不具备合法基础，故对于李志平要求靳帮松与张桂影一并腾退所占有的厂房的诉讼请求，一审法院予以支持。靳帮松可就腾退房屋产生的损失另案主张。一审法院于2019年7月1日做出民事判决书：一、李志平与张桂影于二○一七年五月十日签订的《厂房土地租赁合同》于二○一八年七月二日解除；二、张桂影、靳帮松于判决生效之日起三十日内向李志平腾退坐落于北京市门头沟区小河滩1号九龙机械厂内的厂房1栋，腾退时不得损坏房屋的主体结构和附属设施；三、张桂影于判决生效之日起七日内向李志平支付二○一八年五月十日至二○一八年七月二日期间的租金65342.47元，并按每天680元的标准向李志平支付二○一八年七月三日至厂房实际腾退之日的占有使用费；四、张桂影于判决生效之日起七日内向李志平赔偿房屋拆除费用损失30000元、场地清理费用损失20000元；五、李志平于判决生效之日起七日内向张桂影支付房屋补偿款160000元；六、驳回李志平的其他诉讼请求；七、驳回张桂影的其他反诉请求。该判决做出后，张桂影提起上诉，本院经审理认为：一审认定合同解除时间并无不当，予以确认。合同解除后，张桂影应当将所租赁的土地及房屋腾退返还李志平，对于张桂影转租靳帮松的部分厂房，靳帮松因此失去占有的权利基础，故靳帮松也负有腾退义务。对于租金和占有使用费，在合同解除后，张桂影仍占有所租赁厂房，一审法院考虑到张桂影实际控制的情况，酌情确定合同解除后至实际腾退之日期间的占用费数额并无不妥，本院予以确认。张桂影要求返还租金缺乏依据，一审法院不予支持。本院于2019年11月4日做出（2019）京01民终8951号民事判决书：驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。一审法院另查，本案于2019年12月25日一审辩论终结，靳帮松于2019年12月26日提交落款日期为2019年12月25日的民事反诉状。对于当事人双方无争议的事实，一审法院予以确认。双方争议事实如下：关于合同的解除。尹显斌称，未向靳帮松送达过解除通知，但根据《补充协议》的约定，靳帮松应于2018年2月15日前交付2018年3月1日至9月1日期间的房屋租金，因靳帮松未按期交付上述期间的租金，故依据该协议第一条，主张自2018年2月25日起解除双方签订的《租赁合同》。靳帮松不同意解除，并表示尹显斌未提供房屋所有权证致使靳帮松无法办理营业执照、涉案房屋停水停电致使靳帮松无法正常营业、尹显斌拒收房租等多种原因导致靳帮松未按时支付房租，不存在欠付租金的情况，故不存在自动解除的问题。为证明其主张，靳帮松提交了电话录音作为证据，并表示该录音11分46秒左右，尹显斌的妻子张桂影陈述“我不收你的钱”；12分左右，尹显斌的妻子张桂影陈述“我不会收你的房租、我不会收”；12分15秒左右，尹显斌的妻子张桂影陈述“我不会要你的钱”；12分23秒左右，尹显斌的妻子张桂影陈述“我就不会再收你的钱了，我不收你的钱了”；12分39秒左右，尹显斌的妻子张桂影陈述“我不要这个钱”；12分42秒左右，尹显斌的妻子张桂影陈述“我没有给你要过这个房租”均可以证明靳帮松主动交纳过房租，但尹显斌拒收房租。靳帮松称，关于尹显斌拒收租金，仅能提交上述录音作为证据，无法提交其他证据。经质证，尹显斌对电话录音的真实性无异议，但表示张桂影的陈述是张桂影的意思表示，不代表尹显斌。经询问，靳帮松称，承租房屋时，尹显斌未向其出示过房屋所有权证，但曾口头承诺提供房屋所有权证原件。尹显斌对此不予认可。靳帮松未就其陈述内容提交证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，尹显斌与靳帮松于2017年8月15日签订的《租赁合同》，张桂影与靳帮松于2017年8月16日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方当事人应当按照上述合同约定全面履行合同义务。现尹显斌对张桂影签订的《补充协议》的效力予以追认，且双方当事人均确认《补充协议》系《租赁合同》的附件，一审法院对此不持异议。根据《补充协议》的约定，靳帮松应于每年2月15日之前支付当年对应期限的租金，如欠交租金及其他费用超过10天，合同及补充协议自动解除。现双方均确认上述条款系对租金支付时间的约定，且根据查明的事实，靳帮松未按期支付2018年3月1日之后的租金，故尹显斌依据协议约定要求自2018年2月25日解除《租赁协议》，存在事实依据，一审法院予以支持。靳帮松虽主张，其未支付租金存在多种原因，但首先，靳帮松未提交证据证明尹显斌曾承诺向其提供房屋所有权证书原件用于办理营业执照、停水停电导致无法经营的情况，靳帮松应自行承担举证不能的法律后果；其次，靳帮松虽提交证据用以证明尹显斌拒收房租的情况，但该录音中仅有“没有收取”的相关陈述，并不存在承租方坚持要求支付租金、出租方拒绝收取的类似陈述，由此，上述录音证据无法得出拒收房租的结论，故一审法院对靳帮松的答辩意见不予采纳。关于涉案房屋的腾退。根据（2019）京01民终8951号民事判决书的认定，张桂影之夫尹显斌将厂房的西侧部分出租给靳帮松，《厂房土地租赁合同》解除后，靳帮松继续占有使用厂房西侧部分不具备合法基础，故对于李志平要求靳帮松与张桂影一并腾退所占有的厂房的诉讼请求，一审法院予以支持。该案判决：张桂影、靳帮松应于判决生效之日起三十日内向李志平腾退坐落于北京市门头沟区小河滩1号九龙机械厂内的厂房1栋，腾退时不得损坏房屋的主体结构和附属设施。因本案争议房屋位于上述腾退范围内，故尹显斌要求靳帮松腾退房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于租金及占有使用费。出租人与次承租人之间不存在直接的合同关系，根据合同相对性原则，出租人不能直接向次承租人主张租金，但是在合同解除的情况下，次承租人继续占有使用房屋构成侵权，出租人可以直接要求次承租人支付相应的占有使用费。根据生效判决，李志平与张桂影签订的《厂房土地租赁合同》已于2018年7月2日解除。尹显斌出租本案房屋的权利系基于上述合同取得，《厂房土地租赁合同》解除后，尹显斌继续基于合同主张房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据；另一方面，《厂房土地租赁合同》解除后，李志平可以基于房屋占有的事实向靳帮松主张权利，要求靳帮松支付相应的占有使用费，在李志平未授权尹显斌收取上述费用的情况下，尹显斌主张靳帮松向其支付《厂房土地租赁合同》解除后的期间内的占有使用费，缺乏事实和法律依据，故一审法院确认尹显斌主张占有使用费的期间截至2018年7月2日。尹显斌要求靳帮松给付2018年7月3日之后的房屋租金的诉讼请求，一审法院不予支持。经核算，2018年3月2日至2018年7月2日期间的房屋租金及占有使用费共计63333.3元。关于逾期付款利息。根据查明的事实，双方当事人均确认未对逾期支付租金的利率标准做出过约定，鉴于靳帮松逾期支付租金的情况确会给尹显斌造成损失，故一审法院酌情确定按照中国人民银行同期存款利率计算逾期付款利息。尹显斌此项主张过高的部分，一审法院不予支持。关于逾期付款利息的起算时间，根据双方签订的《补充协议》的约定，靳帮松应于2018年2月15日前支付对应期限的租金，现尹显斌自2018年3月1日起计算逾期付款利息，一审法院对此不持异议，对上述起始时间予以确认。关于靳帮松的反诉请求。在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。现靳帮松于本案一审辩论终结后提交反诉申请书，本案不予处理，靳帮松可另行提起诉讼主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，一审法院判决：一、确认尹显斌与靳帮松于2017年8月15日签订的《租赁合同》于2018年2月25日解除；二、靳帮松于判决生效之日起七日内给付尹显斌2018年3月2日至2018年7月2日期间的租金、占有使用费共计63333.3元及逾期利息（以63333.3元为基数，自2018年3月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期存款利率计算）；三、驳回尹显斌的其他诉讼请求。本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院补充查明，根据一审法院开庭笔录记载，一审法院开庭时间是2019年12月25日，且其上并未记载靳帮松向一审法院提交反诉状、提起反诉的相关情况。根据靳帮松签字和注明日期的诉讼材料收转单，靳帮松于2019年12月26日向一审法院提交反诉状。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院认定尹显斌与靳帮松于2017年8月15日签订的《租赁合同》，张桂影与靳帮松于2017年8月16日签订的《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。一审法院认定《补充协议》系《租赁合同》的附件正确，本院亦予以确认。根据尹显斌和靳帮松的上诉理由，本案的争议焦点如下：一、尹显斌能否向靳帮松主张2018年7月3日至厂房实际腾退之日的房屋占用费首先，4338号案件中，尹显斌并非该案当事人，该案判决书仅判令张桂影向李志平支付2018年7月3日至厂房实际腾退之日的占有使用费，并未判令尹显斌支付该费用。而本案所涉《租赁合同》、《补充协议》的合同双方系尹显斌与靳帮松，张桂影并非合同主体。即便张桂影基于上述判决向李志平支付了该费用，尹显斌不能仅凭此向靳帮松主张该费用。其次，根据生效判决，尹显斌出租涉案房屋的权利基础即李志平与张桂影签订的《厂房土地租赁合同》已于2018年7月2日解除，故尹显斌继续向靳帮松主张房屋占有使用费缺乏权利基础。综上，尹显斌在本案中向靳帮松主张2018年7月3日至厂房实际腾退之日的房屋占用费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。二、尹显斌解除其与靳帮松之间的租赁合同是否符合法律规定《补充协议》第一条的约定：“乙方（靳帮松）应于每年8月15日之前及2月15日之前向甲方（尹显斌）支付当年对应期限的租金，如乙方欠交租金及其他费用超过10天，合同及补充协议自动解除，乙方将院内货物清走。”根据已查明的事实，靳帮松未按期支付2018年3月1日之后的租金，故尹显斌依据协议约定解除《租赁协议》，具有事实依据。靳帮松未提交证据证明尹显斌曾承诺向其提供房屋所有权证书原件用于办理营业执照，亦未提交证据证明尹显斌拖欠水费导致停水停电，无法经营的情况，靳帮松应承担举证不能的法律后果。另外，靳帮松提交的相关录音中仅有“没有收取”的相关陈述，难以证明靳帮松坚持要求支付租金、尹显斌拒绝收取的事实存在，故本院对靳帮松的相关主张不予采纳。三、一审法院对靳帮松的反诉不予处理是否符合法定程序根据所查明的事实，在2019年12月25日的一审庭审中，靳帮松并未提起反诉。靳帮松向一审法院提交反诉状的时间是2019年12月26日。因此，一审法院认定靳帮松在一审法庭辩论终结后才提出反诉，对其反诉不予处理，具有事实和法律依据，符合法定程序。综上，尹显斌和靳帮松的上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。尹显斌和靳帮松的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12120元，由尹显斌负担5512元（已交纳），由靳帮松负担6608元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  董 伟二〇二〇年五月二十七日法官助理  胡保峰书 记 员  张 雪