广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初24857号原告：邓亮平，男，1972年9月25日出生，汉族，住广东省江门市江海区。委托诉讼代理人：王开军，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜月，广东雅商律师事务所律师。被告：贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区望城路**，统一社会信用代码91520000214411630D。法定代表人：何永安，董事长。委托诉讼代理人：何卓耐，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周斌，该司员工。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区富丽路**永欣阁****商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。原告邓亮平与被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司（以下简称贵州四建公司）、广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓亮平的委托诉讼代理人王开军、姜月，被告贵州四建公司的委托诉讼代理人何卓耐、周斌，被告永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓亮平向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告贵州四建公司签订的《购房意向协议书》有效，判令两被告继续履行合同；2.被告永怡公司在判决生效后7日内与原告签订永怡××号房屋的《商品房买卖合同》并办理登记备案；3.被告永怡公司协助原告办理永怡××号房屋的不动产权证；4.被告永怡公司在判决生效后7日内将永怡××号房屋交付给原告占有、使用。另外说明：第一项诉讼请求中，被告贵州四建公司应履行的义务包括向原告收取剩余购房款、督促被告永怡公司及时签订合同出具相关收款收据、行使抵押撤销权。事实与理由：被告永怡公司系中山永怡聚豪园西苑房产项目的开发商,被告贵州四建公司系该项目的承建商。原告系贵州四建公司的分包人，负责该项目的防水卷材工程。2016年3月4日，原告与贵州四建公司之间签订《防水卷材工程承包合同》，合同约定本工程无预付款，工程价款按实际完成的工程量结算。永怡公司与贵州四建公司于2016年3月15日签订《房屋抵付协议书》约定由永怡公司将包括涉案房产在内的聚豪园西苑5-6栋中的46套未售房源用于抵付贵州四建公司的工程款，并同意贵州四建公司对抵付房产进行转让，由贵州四建公司提供抵付房产购房人名称给永怡公司，永怡公司负责签订《商品房买卖合同》办理备案登记及产权证。2018年1月4日，贵州四建公司与原告对上述防水卷材工程进行结算，双方确认工程价款合计为1008355.73元，并同意贵州四建公司按1008000元向原告支付。贵州四建公司至今未予支付，并承诺以中山永怡聚豪园西苑房产项目中的房屋抵付该笔工程款，多退少补。后贵州四建公司与原告签订《购房意向协议书》，约定原告购买贵州四建公司享有处置权的涉案房屋，原告同意按每平方米6500元的价格购买涉案房产，总价1005420元。原告同意贵州四建公司以该房屋作价金，与其未予支付的防水卷材工程款在等额范围内相抵销，故贵州四建公司还需向原告支付工程款欠款差额2580元。经查，涉案房屋已于2017年1月12日办理了预售许可证，于2018年4月4日办理了综合验收备案，完全具备签订正式的《商品房买卖合同》并办理登记备案的条件。被告贵州四建公司辩称，《购房意向协议书》与《房屋抵付协议书》都是合法有效的。原告主张的合同义务，我司已经履行完毕。根据抵付协议书，永怡公司有义务与原告签订合同办理预售登记及产权业务，我司只需提供产权人名单，主要义务是永怡公司，而非我司，故原告的主张无事实依据。被告永怡公司辩称，1.两被告于本案中没有共同的权利和义务，只有两被告共同取得涉案房屋，共同与原告签订《购房意向协议书》，两被告才成立共同被告。原告第1项诉讼请求要求确认《购房意向协议书》有效，而我司不是该协议书的主体，与我司无关，原告应当主张贵州四建公司继续履行《购房意向协议书》，交付二手房。2.抵付协议与《购房意向协议书》是两个不同法律关系的独立合同。3.我司与贵州四建公司至今尚未结算，未确定是否欠款以及欠款金额，不存在以房抵债的事实。4.原告要求我司与其直接签订买卖合同牵涉到偷漏税收问题。5.涉案房屋已经抵押，没有办法进行交易。6.原告主张履行合同，已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2016年3月4日，原告与贵州四建公司签订《防水卷材工程承包合同》，约定本工程无预付款，按实际完成工作量以结账单为准……或以房屋抵充工程款，房屋单价按公司内部结合市场价的综合价为准。2.2016年6月15日，永怡公司与贵州四建公司签订《房屋抵付协议书》，载明贵州四建公司承建永怡公司的中山聚豪园西苑工程前期已完工工程款确认约为42000000元（最终以审定的结算为准），永怡公司同意将聚豪园西苑的房产（房号分别为：5栋：1301房、1401房、1501房、1601房、1701房、1801房、2001房、2101房、2201房、2301房、2401房、2501房、2701房、2801房、2901房、3001房、3201房、1602房、1702房、1802房、1902房、2002房、2102房、2202房、2302房、2402房、2502房、3202房、2504房、2604房、3004房、3204房；6栋：1101房、1201房、1301房、1501房、1601房、1701房、2101房、2201房、2301房、2601房、1302房、1702房、1902房、2602房）用于抵付该工程前期已完工工程款，永怡公司同意将以上46套房产按5200元/平方米（该单价贵州四建公司只承担建安营业税），总价共为36475088元作为永怡公司支付贵州四建公司承建中山聚豪园西苑工程2014年8月前完成工程的工程结算款，以上抵付金额多退少补，所抵房屋贵州四建公司可自用、转让或委托永怡公司销售，如属贵州四建公司抵债转让，超出均价部分增加的税费由贵州四建公司承担。贵州四建公司提供上述46套房屋产权人名称给永怡公司，永怡公司负责签订《商品房买卖合同》，办理备案登记及产权证，所产生的税费由购房者承担。该部分房源由永怡公司委托贵州四建公司收取购房款作为抵付工程款，永怡公司出具收据给购房者，贵州四建公司向永怡公司出具收款证明，最后贵州四建公司向永怡公司统一出具建安发票。协议书已明确约定每户房屋对应的建筑面积、折后单价及总价，还约定了其他条款。3.邓亮平与贵州四建公司签订《购房意向协议书》，载明因贵州四建公司与永怡公司签订《房屋抵付协议书》，因此贵州四建公司已取得本合同涉及房产的处置权。协议约定邓亮平意向购买贵州四建公司享有处置权的位于中山永怡××号房，建筑面积约为154.68平方米，按6500元／平方米单价计算购房款，总购房款为1005420元；邓亮平在签订该协议后三日内自愿向贵州四建公司支付意向购房诚信金元，贵州四建公司收到诚信金后三个工作日内负责办理邓亮平与永怡公司签订所购房屋的认购书和开具永怡公司的收款收据；该诚信金在永怡公司本项目房产的预售许可证办理完毕后，即自动转为邓亮平的购房款；剩余购房款在本项目房产的预售许可证办理完毕后，收到贵州四建公司发出的通知书之日起七天内一次性全额付清，付清剩余款项后，则贵州四建公司配合邓亮平与永怡公司签订正式《商品房买卖合同》的手续；房屋办理备案登记及产权证等手续所产生的税费、规费全部由邓亮平承担；本协议不具有商品房买卖合同效力，具体内容最终以邓亮平与永怡公司签订的《商品房买卖合同》为准；正式的《商品房买卖合同》签订并付清全部购房款后，本协议自动失效。合同还约定了其他条款。上述协议书中，诚信金处空白，双方未明确约定诚信金金额。4.2018年1月4日，贵州四建公司与原告就上述涉案防水工程进行结算，双方确认工程总价款为1008355.73元，双方最终确认贵州四建公司需向原告支付工程款1008000元。原告称其同意贵州四建公司以涉案房屋的房款与该司未支付的防水卷材工程款在等额范围内相抵销。5.本院另案审理并已判决生效的(2017)粤2071民初2727号案查明：包括案涉房产在内的由永怡公司在中山市火炬开发区博爱七路88号开发的西苑商品房项目于2017年1月12日取得预售许可证。6.贵州四建公司称其已经通知永怡公司按《房屋抵付协议书》履行义务。永怡公司不予确认也不同意履行。7.涉案商品房已办出不动产权证［不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第××号］，权利人为永怡公司，该商品房已于2017年2月4日抵押给兴业银行股份有限公司广州分行（以下简称兴业银行），被担保主债权数额为740万元。本院向兴业银行广州分行、中山市自然资源局发函调查关于该笔贷款的抵押情况并调取相关抵押档案。经查，永怡公司因资金周转需要向兴业银行广州分行申请贷款8亿5千万元，双方签订了委托贷款借款合同、抵押合同、抵押物清单，并为包含涉案商品房在内的贷款抵押物办理了抵押登记手续，涉案商品房涉及的抵押金额为740万元。兴业银行广州分行于2020年1月8日函复本院称：我行办理抵押物解押登记手续需要由抵押人提出申请后将相应抵押物委托我行认可的评估公司进行公允市场价值评估，在抵押人按该公允市场价值归还对应贷款金额后，可按照抵押人申请对抵押物进行注销抵押登记。邓亮平认为该项抵押的抵押人和抵押权人存在过错，抵押行为无效，永怡公司有义务注销该抵押。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。邓亮平与贵州四建公司签订的《购房意向协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点有：1.邓亮平的的诉讼请求是否超诉讼时效的问题；2.邓亮平要求永怡公司与其签订涉案房屋的《商品房买卖合同》应否支持；3.邓亮平要求永怡公司协助其办理涉案房屋的不动产权证及交付使用应否支持。关于焦点一。《购房意向协议书》约定，邓亮平在涉案房屋所在房产项目的预售许可证办理完毕后，收到贵州四建公司发出的通知书之日起七天内一次性全额付清剩余购房款，则贵州四建公司配合办理邓亮平与永怡公司签订正式《商品房买卖合同》的手续。该协议书并未约定贵州四建公司向邓亮平寄发通知书的期限，贵州四建公司没有提交证据证明其已向邓亮平寄发通知书办理后续购房手续，即邓亮平向贵州四建公司主张履行合同义务的诉讼时效尚未起算，故邓亮平提起本案诉讼，没有超过诉讼时效。关于焦点二。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，虽然《购房意向协议书》没有约定贵州四建公司在涉案房产项目的预售许可证办理完毕后多长时间内向邓亮平发出通知书配合邓亮平办理与永怡公司签订正式《商品房买卖合同》的手续，但理应在合理期限内。涉案房产项目取得预售许可证至今已3年，显然超出了合理期限，邓亮平有权要求贵州四建公司协助邓亮平与永怡公司签订涉案《商品房买卖合同》后由永怡公司办理涉案商品房的不动产权证书。现因永怡公司明确表示不同意按《购房意向协议书》与邓亮平签订《商品房买卖合同》，而根据《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第四条规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则。法院不能以判决强制要求永怡公司与邓亮平签订合同。故邓亮平要求与永怡公司签订合同的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”及《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”因涉案房屋已于2017年2月4日登记抵押，抵押人永怡公司对涉案房屋不享有完整所有权、不能完全支配及处理涉案房屋，故在涉案房屋无法继续转让的情况下，邓亮平主张永怡公司协助其办证，属于事实上不能履行，本院不予支持。对于邓亮平主张贵州四建公司履行合同义务，包括督促永怡公司及时签订合同出具相关收款收据、行使撤销权等，本院认为撤销权行使与否是贵州四建公司的诉讼权利,并非该司对邓亮平所负之义务,不属于法律调整范围,至于贵州四建的督促义务，如前所述，已因永怡公司对上述事宜存在事实上的履行不能而难以实施亦不能实现目的，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十条第一项之规定，判决如下：一、确认原告邓亮平与被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司签订的《购房意向协议书》合法有效；二、驳回原告邓亮平的其他诉讼请求。案件受理费13872元，由原告负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 李 芳审 判 员 杨 颖人民陪审员 林 双二〇二〇年五月十八日书 记 员 程梓欣王静