广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初662号原告（反诉被告）：周巧云，女，1962年5月27日出生，汉族，住江西省萍乡市湘东区**************，公民身份号码：360************029。委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市恒荣房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区************梅雁大厦商住楼B座201房。法定代表人：罗邦明，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：林春芳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁浩裕，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）周巧云与被告（反诉原告，以下简称被告）珠海市恒荣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林志刚，被告的委托诉讼代理人林春芳、梁浩裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周巧云向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年3月1日至2018年9月10日的逾期交房违约金66,210元；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定，原告向被告购买由被告开发的位于珠海市金湾区*********************，并约定被告应当于2017年2月28日前向原告交付已取得工程竣工验收备案证明文件的房屋。原告已依约向被告支付了总房款1,184,431元。但被告于2018年8月31日才向原告签发《收楼通知书》。依据合同约定，原告在收到《收楼通知书》后10天视为实际已交付，因此，被告是于2018年9月10日才向原告交付房屋。被告迟延交付房屋的行为构成了违约，并给原告造成了损失。原告向本院提交了如下证据：1.关于办理不动产权证书的通知、收楼通知书；2.商品房买卖合同；3.房款支付凭证。被告珠海市恒荣房地产开发有限公司辩称，认可没有交房的事实，对原告主张的约定交房时间和实际交房时间无异议。但原告主张的逾期交房的违约金应从逾期付款违约金及需补缴的房款和利息中扣除，事实和理由与反诉的事实和理由一致。被告就本诉未向本院提交证据。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付逾期付款违约金13,026元；2.判令原告向被告支付律师费5000元；3.判令原告向被告支付房款补缴金额3727元；4.判令原告向被告支付逾期补缴房款的利息（利息计算方式：以3727元为本金，按每日万分之一，自2018年11月10日计至实际支付之日，暂计至2020年4月20日为197元）；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：（一）原告逾期付款，应依约支付逾期付款违约金。2016年12月1日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件。该合同第六条约定，房屋总价款1,118,434元。第七条第3款约定，原告向银行办理商业贷款，贷款金额为780,000元。第八条约定，原告逾期付款的，应按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四第三条第2款约定，原告应在合同签订之日办理银行按揭贷款申请手续，交清按揭贷款手续所有资料及应缴纳的费用，并取得全额按揭贷款审批资格……原告应授权银行将所申请的银行按揭贷款在买卖合同签订之日起25日划至被告账户。依据上述约定，原告应当授权银行于2016年12月26日前将所申请的银行按揭贷款划至被告的账户，但原告直至2017年6月12日才完成按揭申请，逾期支付应付房价款780,000元共计167天，逾期付款违约金为13,026元（780,000×0.0001×167）。（二）原告违约，应依约承担被告支出的律师费。合同补充协议附件十一第十三条第10款约定，因原告违约所产生的一切费用由原告承担，包括不限于律师费、诉讼费、通知送达费、公告费等。（三）被告交付的房屋实际面积大于约定面积，原告应依约补缴房款并支付逾期补缴房款的利息。《商品房买卖合同（预售）》第三条第4款约定，该商品房的房屋测绘机构为珠海市测绘院，其预测建筑面积共81.02平方米。第十三条约定，产权登记面积和合同登记面积发生差异时，以房地产产权交易所最后测绘面积为准，销售单价不变，房款多退少补。珠海市**********《不动产测量报告》显示，原告所购买的商品房实测建筑面积为81.29平方米，与合同约定建筑面积差0.27平方米。根据合同约定，原告需补缴房价款3727元。2018年8月31日，被告向原告送达《收楼通知书》。2018年11月9日，被告向原告送达《关于办理不动产权证书的通知》，该通知中已提醒原告需及时补缴房价款，但原告迟迟未履行补缴房价款的义务。依据《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，原告应按每日万分之一向被告支付逾期违约金。被告就反诉向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同及附件；2.银行贷款记录；3.民事委托代理合同（【2020】盈珠海民事字第338号）、转账凭证、增值税普通发票（NO09971431）；4.珠海市不动产测量报告和房产分户图；5.关于办理不动产权证书的通知。原告就反诉辩称，（一）被告的反诉请求超过了诉讼时效。其反诉时间为2020年3月25日，对于2017年3月25日前的诉讼请求不应得到支持。（二）《商品房买卖合同（预售）》中关于划转按揭贷款的条款为格式条款，应属无效。被告据以主张逾期付款违约金的条款为“买受人应授权银行将所申请的银行按揭贷款在买卖合同签订之日起25日内划至出卖人账户”。该条款是被告单方提供，属于格式条款。而且，银行何时划拨款项并非被告可以控制，该条款明显加重了被告的责任。依据合同法的相关规定，该条款应当认定为无效条款。（三）原告已依约履行了合同义务。《商品房买卖合同（预售）》的签订过程是，被告通知原告所需要准备的材料和证明文件，原告按照被告的要求准备好了相关材料和证明文件，在原告的安排下办理贷款申请手续，申请了才签合同。相关条款也是这样约定的。如果原告的资料或证明文件没有准备好，被告也不会与原告签合同。而除了准备资料和证明文件，其他都是被告能力范围以外，被告不应为自己能力以外的情形承担责任。（四）合同价款支付条款即合同第六条第二款第3点的金额处有合同变更的记录，那么付款时间应相应顺延，相应条款的“合同签订日期”应当按合同变更的日期。（五）原告主张律师费无证据且不合理。原告未举证证明律师费金额。原告主张的违约金金额为13,026元，却主张律师费5000元，明显不合理。且约定该律师费的合同条款为被告制定的格式条款，该条款并未按照公平原则制定，加重了对方的责任，应为无效格式条款。（六）认可被告主张的面积差价款金额，原告之所以没有支付是因为与被告之间就逾期交房一事存在纠纷。（七）被告请求支付面积差价款的利息，没有事实和法律依据。合同并未约定补缴面积差价款的支付时间，且合同已约定了如不支付该笔款项，则不能办理不动产权证。由于被告的原因，原告至今仍未办理不动产权证，已经承担了未支付补缴款的法律责任，不应当承担该笔款项产生的利息。经审理查明，2016年12月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件。该合同约定如下：原告向被告购买由被告开发的位于金湾区红旗镇顺达路88号恒荣花园1栋2单元602房（预售许可证号：JWS2016004-3）。第六条计价方式与价款，总价款为1,118,434元。第七条付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取商业贷款方式付款，应当于2016年9月16日前支付首期房价款338,434元，余款78,000元向工商银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：按照逾期时间，分别处理（1、2不作累加），1.逾期不超过90日，自本合同第十一条约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行；2.逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，……在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第1点承担违约责任。第十三条面积差异处理，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以房地产产权交易所最后测绘面积为准，销售单价不变，房款多退少补。该合同第七条付款方式及期限中首期房价款和余款的金额有手动修改痕迹，修改处有原告签名捺印予以确认，但未注明落款时间。《商品房买卖合同（预售）》附件载有“附件格式条款备案说明”，内容为：1.本合同附件格式条款已报送珠海市工商行政管理局备案；2.该备案属存档备查性质，不排除提供方因格式条款损害消费者权益应当承担的行政责任和民事责任；3.签约之前，买受人应仔细阅读本附件格式条款内容，如有异议或未尽事宜，可与出卖人协商签订非格式条款补充协议。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条第2款约定，买受人应在买卖合同签订之日办理银行按揭贷款申请手续，缴清相关按揭手续所需资料及应交纳的费用，并取得全额按揭贷款审批资格证明，以保证各贷款银行的放款时间；买受人应授权银行将所申请的银行按揭贷款在买受合同签订之日起25个工作日内转划至出卖人账户。附件十一《补充协议》第三条第1款约定，买卖合同第八条所指的“应付款”是指买卖合同、合同附件及通知（包括出卖人或其委托机构发出的通知）所约定的须由买受人按时支付的各项款项（包括但不限于房价款、购房费用、面积差价款、住宅专项维修资金及违约金等款项，物业服务费等另有约定的除外）。第3款约定，在银行审批过程中，如因买受人所递交的申请按揭资料不齐全并经银行或出卖人催告后仍然拖延，而导致出卖人无法在附件四第三条第2款所约定的时间内收到按揭款项的，则买受人按《商品房买卖合同》及本补充协议的相关约定承担逾期付款的违约责任。第十三条第10款约定，因买受人违约所产生的一切费用由买受人承担，包括但不限于律师费、诉讼费、通知送达费、公告费等。原告于2016年12月20日前向被告支付了首期款共338,434元。原告向中国工商银行申请按揭贷款，中国工商银行于2017年6月12日发放贷款780,000元。2018年8月31日，被告向原告发出了《收楼通知书》。2018年11月9日，被告向原告发出《关于办理不动产权证书的通知》。该通知载明，1.根据合同约定，最终产权确权面积与合同约定面积发生差异时，房款多退少补，请带齐所有购房资料及银行卡进行办理（退款业务在一个月内办结）；2.案涉房屋实测建筑面积81.29平方米，与合同约定面积相差0.27平方米，应补差价3727元。庭审中，被告主张，依据附件四第三条第2款约定，原告应于2017年1月5日前办理好银行按揭且银行放款。原告主张，依据该约定，原告的义务应当仅限于办理贷款手续、交清相关资料和费用，取得资格证明及向银行申请贷款。另查明，被告因本案支出律师费5000元。以上事实有双方当事人提交的证据、开庭笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，关于逾期交房违约金。原告主张被告逾期交房，逾期交房期间为2017年3月1日至2018年9月10日，被告对原告主张的逾期交房时间无异议，本院确认。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定逾期交房违约金按已付房款日万分之一计算，且最高不超过商品房总价款的1%。原告主张逾期交房违约金66,210元，超过了案涉商品房总价款的1%（11,184元=1,118,434元×1%）。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房违约金“最高不超过商品房总价款的1%”是由被告拟定，订立合同前原告未参与协商，案涉小区众多购房人与被告签订的商品房买卖合同均有该条款，可见该条款确为被告为了重复使用而预先拟定，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，该条款应认定为格式条款。如按照该约定，被告逾期交房超过100天后，其应承担的逾期交房违约金不会随着逾期天数的增加而增加，该约定在一定程度上实际免除了被告逾期交房应承担的违约责任，更不利于敦促被告尽快履行交房义务，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效。因此，被告应支付逾期交房违约金62,409元（1,118,434元×0.0001/天×558天）。关于原告是否逾期支付房价款的问题。附件四第三条第2款约定，买受人应授权银行将所申请的银行按揭贷款在买卖合同签订之日起25个工作日内转划至出卖人账户。被告据此主张，原告应于2017年1月5日前办理好银行按揭且银行放款。而原告认为，依据该约定，原告的义务应当限于办理按揭贷款手续，向银行申请按揭贷款，且该条款属于无效格式条款。《珠海市商品房买卖合同（预售）》附件中“格式条款备案说明”可以证实，附件四第三条为格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”附件四第三条第2款约定的是买受人的授权义务，而非支付购房款的期限。从附件十一第三条第3款的约定看，出卖人无法在上述第三条第2款所约定的时间内收到按揭款项的，并不必然构成买受人逾期付款，亦可印证附件四第三条第2款并非关于购房款支付期限的约定。被告主张附件四第三条第2款为购房款履行期限，是对合同的错误理解，本院不予采纳。故被告据此主张原告支付迟延付款违约金，本院不予支持。关于面积差价款及相应利息的问题。原告对被告主张的面积差价款3727元无异议，本院确认。依据《商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，如交付房屋实测面积与合同约定面积不符，房款多退少补，原告应向被告补足差价。故被告主张原告支付上述面积差价款3727元，本院予以支持。此外，被告主张原告迟延支付面积差价款，应按日万分之一支付逾期付款利息。依据《商品房买卖合同（预售）》第八条及附件十一第三条第1款的约定，原告逾期支付面积差价款，应按日万分之一支付逾期应付款的违约金。原、被告签订的合同并未约定面积差价款的付款时间。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，被告于2018年11月9日向原告发出补缴面积差价款的通知后，应给予原告一定的准备时间。同时，参照被告在该通知中关于如退款将于一个月内办结的承诺，原告的付款准备时间相应酌定为一个月为宜。原告称《商品房买卖合同（预售）》存在内容变更，付款时间应自合同变更之日起计算。原告未提交证据证明该变更时间，故本院不予采纳。因此，原告应按面积差价款3727元每日万分之一向被告支付逾期付款违约金，自2018年12月10日计至实际付清之日止。关于律师费。附件十一《补充协议》第十三条第10款约定，因买受人违约所产生的一切费用由买受人承担，包括但不限于律师费、诉讼费、通知送达费、公告费等。被告据此主张原告承担本案律师费。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，上述关于诉讼成本承担的约定同样适用于出卖人违约的情形。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告均因对方的违约行为付诸诉讼，支出了诉讼成本，且被告迟延交付房屋，属于迟延履行合同主要义务，而原告迟延支付面积差价款，违约程度轻微，被告应自行承担其为本案支付的律师费，故被告主张原告承担律师费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠海市恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）周巧云支付逾期交房违约金62,409元；二、原告（反诉被告）周巧云于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）珠海市恒荣房地产开发有限公司支付面积差价款3727元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以3727元为基数，按每日万分之一，自2018年12月10日计至实际付清之日止）；三、驳回原告（反诉被告）周巧云的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）珠海市恒荣房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1456元，因适用简易程序收取728元，由原告（反诉被告）周巧云负担42元，由被告（反诉原告）珠海市恒荣房地产开发有限公司负担686元。本案反诉费174元，由原告（反诉被告）周巧云负担30元，由被告（反诉原告）珠海市恒荣房地产开发有限公司负担144元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 陈德玉二〇二〇年五月十九日法官助理 房 晓书 记 员 余德明