福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终1764号 上诉人（原审原告）：赖东云，男，汉族，1969年9月9日出生，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：王全发，男，汉族，1976年11月25日出生，住福建省安溪县，社区推荐。 上诉人（原审被告）：吴恩贤，男，汉族，1977年7月19日出生，住福建省柘荣县。 上诉人（原审被告）：泉州市胤胤酒店管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道普济路**。 法定代表人：吴恩贤，该公司经理。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：林如海，北京中银（福州）律师事务所律师。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：雷芳芳，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人赖东云因与上诉人吴恩贤、泉州市胤胤酒店管理有限公司（以下简称泉州胤胤酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2019）闽05民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赖东云上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项、第五项并依法改判；二、本案一、二审诉讼费由吴恩贤、泉州胤胤酒店负担。事实和理由：（一）一审判决计算涉案占用费时给予扣除4个月免租期不当，本案系因吴恩贤、泉州胤胤酒店不支付租金，构成根本性违约，致使不能实现合同目的，不存在免租期，吴恩贤、泉州胤胤酒店应从2017年3月1日起计算占用费。（二）一审法院将吴恩贤、泉州胤胤酒店已付的217.8万元均按租金扣除不当，其中部分款项是支付履约保证金70万元及水电周转保证金20万元，该部分款项根据案涉《房屋租赁合同》第十条第3款约定，因乙方违约解除合同的，不予退还履约保证金及水电周转保证金，故该部分款项不应按租金扣除。（三）根据案涉《房屋租赁合同》第十条第2款、第3款约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按本合同约定的当年日租金的两倍向甲方支付违约金。因乙方违约解除合同的，不予退还履约保证金及水电周转保证金，乙方应交清实际经营期间的房屋租金和相关费用，并按合同租金总额的10%向甲方支付违约金。根据上述约定，足以证明讼争双方约定的违约金系按合同租金总额的10%计算，一审法院以100元/日的标准计算违约金，系将吴恩贤、泉州胤胤酒店提交的虚假合同看成赖东云提交的案涉合同，导致计算错误；赖东云在法律允许的范围内，仅按月利率2%主张违约金，应予支持。（四）一审法院未判决吴恩贤、泉州胤胤酒店承担共同清偿责任，仅判决吴恩贤负连带清偿责任是错误的。（五）一审法院未对吴恩贤、泉州胤胤酒店妨碍诉讼的违法行为进行惩罚不当。（六）一审法院对吴恩贤、泉州胤胤酒店缴纳的租金数额认定错误，吴恩贤、泉州胤胤酒店缴纳的款项中仅有127.8万元系支付租金。 吴恩贤、泉州胤胤酒店辩称：（一）案涉房屋实际履行的是吴恩贤、泉州胤胤酒店提交的房屋租赁合同，并非赖东云提交的房屋租赁合同。（二）赖东云主张吴恩贤、泉州胤胤酒店支付免租期的租金，无合同依据和法律依据，即便以赖东云提交的租赁合同为准，合同也并未约定合同解除后，承租方应当补缴免租期的租金，且本案是房屋租赁合同，合同的解除不具有溯及力。（三）赖东云关于已支付款项217.8万元中的90万元应作为保证金予以没收，不得抵扣租金的主张无合同依据和法律依据。即便本案是以赖东云提交的合同为准，合同的履约保证金及水电周转保证金应当在合同签订之日即2017年3月1日支付，而吴恩贤、泉州胤胤酒店在2018年6月27日支付的99万元，是支付租金的意思表示，并非用于支付保证金，现赖东云诉请解除合同，吴恩贤、泉州胤胤酒店已无支付保证金的必要，且吴恩贤、泉州胤胤酒店已依照赖东云指示向案外人苏邦俊支付了30万元履约保证金，故赖东云主张逾期支付租金的违约责任，同时又主张没收保证金，该违约责任明显高于其损失，无权主张没收保证金。（四）即便赖东云提交的合同系实际履行合同，该合同违约金约定过高，依法应予调整。（五）根据三方签订的转租协议约定，吴恩贤系担保人，承担连带清偿责任，赖东云诉请吴恩贤承担共同清偿责任，无事实和法律依据。 吴恩贤、泉州胤胤酒店上诉请求：一、撤销一审判决，并改判驳回赖东云的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由赖东云负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，本案履行的是吴恩贤、泉州胤胤酒店与赖东云址于福建省泉州市丰泽区××工业区××期××路××号的房屋租赁合同，并非吴恩贤与赖东云之间的房屋租赁合同，赖东云诉请解除合同，其诉请的法律关系不存在，依法应当予以驳回。（二）一审判决认定事实不清，适用法律错误。关于合同解除条件是否成就，吴恩贤、泉州胤胤酒店是否违约，赖东云并未完成举证责任，应当由赖东云承担举证责任，而不是通过否认吴恩贤提交的合同，认定由吴恩贤、泉州胤胤酒店承担举证责任。赖东云仅提交一份无原件的房屋租赁合同书作为证据，未完成举证责任，一审判决在未查清该份合同是否为当事人签订的情况下，依据其他合同的租赁价格，直接推定赖东云提交合同的真实性，该推定不具有合理性。吴恩贤提交的合同，由于多次捺印导致前五页与第六页的印泥颜色不一致，并不能说明不属于同一份合同，不能据此否认吴恩贤提交合同的真实性，结合吴恩贤、泉州胤胤酒店提交的微信聊天记录，吴恩贤、泉州胤胤酒店一年未支付租金的事实，可见讼争双方有约定将部分租金作为酒店经营投资，足以反驳赖东云的主张，赖东云有责任就其主张进一步举证。（三）即使赖东云提交的合同系三方实际履行的真实合同，赖东云也无权解除合同。该合同虽然约定吴恩贤、泉州胤胤酒店逾期30日未支付租金，赖东云有权解除合同，但该合同第十条约定赖东云应当履行通知义务。本案中，赖东云在2018年7月1日向吴恩贤、泉州胤胤酒店发送催告函，吴恩贤、泉州胤胤酒店于2018年6月27日向赖东云支付部分租金99万元，并非未支付租金，收到催告函后，吴恩贤、泉州胤胤酒店也按约定支付租金，因此，赖东云无权解除合同。综上，赖东云诉请的法律关系不存在，且未就吴恩贤、泉州胤胤酒店逾期支付租金完成举证责任，租赁合同的解除条件未成就，一审判决认定事实不清，适用法律错误。 赖东云辩称：（一）赖东云与吴恩贤、泉州胤胤酒店三方签订协议，约定吴恩贤将案涉《房屋租赁合同》的全部权利义务转让给泉州胤胤酒店，同时，吴恩贤对泉州胤胤酒店在《房屋租赁合同》中应承担的全部义务承担连带责任保证，吴恩贤作为担保人仍属案涉合同的一方主体，足以证明赖东云与吴恩贤、泉州胤胤酒店存在房屋租赁合同关系。（二）吴恩贤、泉州胤胤酒店主张赖东云未完成举证责任的理由不能成立。1.赖东云提交的证据足以证明吴恩贤、泉州胤胤酒店已逾期30日未支付租金，且至今仍未依约支付，案涉合同的解除条件已经成就，违约责任明确。2.吴恩贤、泉州胤胤酒店至今未依约、未按时、未足额支付租金费用，已构成根本性违约。3.赖东云所提供的《房屋租赁合同》虽然是复印件，但与其他证据可以相互印证，足以认定本案事实。4.吴恩贤、泉州胤胤酒店对租金标准，支付时间有异议，但不影响房屋租金标准及支付时间的计算。5.根据赖东云所提供的《房屋租赁合同》及对吴恩贤提供的《房屋租赁合同》的鉴定意见，可以证明吴恩贤提供的合同1-5页系吴恩贤私自伪造替换，属虚假合同。6.吴恩贤提供的《房屋租赁合同》已被鉴定意见推翻，不能作为本案认定事实的依据，吴恩贤、泉州胤胤酒店主张双方履行的是该份租赁合同的理由不能成立。7.虽然赖东云与吴恩贤曾经协商合作投资问题，但双方未达成协议，也与本案属不同法律关系。（三）吴恩贤、泉州胤胤酒店仅支付部分款项，未依约、未按时、未足额支付租金等费用，已构成根本违约，合同的解除条件已成就。 赖东云向一审法院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告赖东云与被告吴恩贤签订位于福建省泉州市丰泽区××工业区××期××路××号的《房屋租赁合同》。并判决准予原告赖东云收回该房屋；二、依法判令被告吴恩贤、泉州胤胤酒店支付原告赖东云房屋占用费5197500元（占用费自被告实际占用之日于2017年3月1日起至实际腾空搬出、恢复原状并返还房屋之日止，按同段市场价的月租金为每平方米35元乘以被告实际占用的平方数即6600平方米计算，暂计算至起诉之日于2019年1月14日共计5197500元）；三、依法判令被告吴恩贤、泉州胤胤酒店支付原告赖东云房屋物业管理费297000元（物业管理费自被告实际占用之日于2017年3月1日起至实际腾空搬出、恢复原状并返还房屋之日止，按同段市场价的每月物业管理费为每平方米2元乘以被告实际占用的平方数即6600平方米计算，暂计算至起诉之日于2019年1月14日共计297000元）；四、依法判令被告吴恩贤、泉州胤胤酒店支付原告赖东云逾期付款违约金2362635元（逾期付款违约金自被告应付租金之日即2017年4月1日起至返还房屋并实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍即月利率2%乘以被告所欠款计算，暂计算至起诉之日于2019年1月14日共计2362635元）；五、本案受理费与鉴定费15250元、诉讼保全费5000元及担保保险费4000元，均应由被告吴恩贤、泉州胤胤酒店承担。 一审法院认定事实：2017年2月26日，原告赖东云向案外人泉州市丰泽区湖美建材有限公司承租址于福建省泉州市丰泽区××工业区××期××路××号的房屋。2017年3月1日，原告赖东云与被告吴恩贤签订《房屋租赁合同》一份，约定原告赖东云将其承租的案涉房屋部分租赁给被告吴恩贤使用。同日，原告赖东云将案涉房屋交付被告吴恩贤，被告吴恩贤将案涉房屋用于经营泉州胤胤酒店，该公司于2017年5月25日注册成立。其后，原告赖东云、被告吴恩贤、泉州胤胤酒店共同签订《协议书》一份，约定被告吴恩贤将案涉《房屋租赁合同》的全部权利义务转让给泉州胤胤酒店，同时，被告吴恩贤对泉州胤胤酒店在《房屋租赁合同》中应承担的全部义务承担连带责任保证，等等。2018年7月1日，原告赖东云向被告吴恩贤邮寄《催告函》一份，被告吴恩贤于当天签收。 被告吴恩贤向原告赖东云支付租金情况如下：2018年6月27日，支付99万元；2018年7月20日，支付9.9万元；2018年7月25日，支付9.9万元；2018年8月29日，支付9.9万元；2018年10月1日，支付29.7万元；2019年1月10日，支付29.7万元；2019年4月16日，支付29.7万元；共计支付租金217.8万元。 被告吴恩贤、泉州胤胤酒店未向原告赖东云支付履约保证金、水电周转保证金，也未向第三方代缴物业费。 一审法院归纳本案争议焦点为：一、双方提交的租赁合同能否作为本案认定事实的依据？二、诉争的房屋租赁合同是否应予解除？三、原告主张的房屋租金、占用费、物业管理费、违约金能否成立，是否应予支持？ 一、关于双方提交的《房屋租赁合同》能否作为认定事实的依据问题。 一审法院认为，原告赖东云提交其与被告吴恩贤签订的《房屋租赁合同》复印件一份，欲证明双方约定的相关权利义务。被告吴恩贤提交双方签订的另一份《房屋租赁合同》原件，欲证明其主张的事实。经审查，两份《房屋租赁合同》的签约双方均为赖东云、吴恩贤；两份《房屋租赁合同》的第一条“房屋的基本情况”、第二条“租赁期限”、第三条“租金及支付方式”的约定不相一致，其余条款的约定基本一致。 一审审理期间，原告赖东云对被告吴恩贤提交的《房屋租赁合同》原件最后一页（第6页）的真实性无异议，但对其他5页提出质疑，认为其他5页被替换，并申请对该《房屋租赁合同》骑缝处指纹进行鉴定。一审法院依法委托福建华闽司法鉴定中心鉴定。2019年5月18日，该鉴定中心出具《司法鉴定意见书》（华闽司鉴【2019】痕鉴字第10号），鉴定意见为：“《房屋租赁合同》骑缝处居上方位置的指印不是赖东云捺印所形成；居下方位置的指印因捺印模糊不清，无法确定是否为赖东云捺印所形成”。一审法院组织双方当事人对《司法鉴定意见书》进行了质证，并通知鉴定人出庭对涉及鉴定的相关问题接受当事人质询。《司法鉴定意见书》中“检材检验情况”载明：指印“1、4、3、2、5页”排列呈现印油颜色渐淡，构成一枚完整的指印，第6页骑缝指印印油较浓呈紫红色与“1-5页”骑缝指印印油颜色不一，虽与“1、4、3、2、5页”骑缝指印排列连接出现较小局部偏差，但仍可构成一枚较完整的指印整体。结合双方当事人对鉴定结论的质证意见及鉴定人的当庭答复，一审法院认为，经鉴定，被告吴恩贤提交《房屋租赁合同》原件的前5页与第6页骑缝处的指纹印油颜色不一致且不是一次性捺印形成，表明该证据的前5页系被替换，对该证据不予采信。 另，一审法院根据原告赖东云的申请向泉州市丰泽区市场监督管理局（原丰泽区工商局）调取泉州胤胤酒店工商登记材料，该局工作人员查询后答复：2017年办理营业执照时，已无需提交《房屋租赁合同》进行备案，泉州市胤胤酒店办理营业执照时未提交相关《房屋租赁合同》。 关于原告赖东云提交的《房屋租赁合同》（复印件）能否采信问题。一审法院认为，首先，关于租赁期限，根据庭审查明的事实，案涉房屋于2017年3月1日交付被告，双方对此均无异议，该事实与赖东云提交的《房屋租赁合同》约定起租日期一致，双方提交的《房屋租赁合同》的租赁期限均为12年，一审法院予以确认。其次，关于租赁面积、租金及支付方式等，赖东云于2018年7月1日向吴恩贤发出《催告函》，该《催告函》中明确载明了租赁物位置、履约保证金、水电周转保证金、物业管理费标准、租金标准、租赁面积等内容，吴恩贤确认收到该《催告函》，但并未提交证据证明其对此提出过异议。第三，赖东云与湖美建材公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准约为22元/平方米，明显高于吴恩贤提交的《房屋租赁合同》约定的15元/平方米的租金价格，显然不符合常理。第四，根据微信记录，双方虽然曾商谈赖东云以租金入股泉州胤胤酒店进行合作的事宜，但并未达成合作协议，也未最终确认双方的合作方式以及相关权利义务，且双方合作经营与本案房屋租赁关系是不同的法律关系，吴恩贤也未提交证据证明双方确已达成合作协议，故其关于赖东云减让租金作为合作经营条件的主张不能成立。第五，赖东云与案外人廖仕刚、陈淑萍分别签订的《房屋租赁合同》的租金标准均为35元/平方米以上，而15元/平方米的租金价格明显不符合同地段同类房屋的租金行情，相反，原告赖东云提交的《房屋租赁合同》（复印件）载明的租金标准为每月35元/平方米，符合同期同地段同类房屋租金标准。综合以上事实及证据，一审法院对原告赖东云提交的《房屋租赁合同》（复印件）的真实性予以确认，该《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。本案双方当事人之间的权利义务应以该份《房屋租赁合同》（复印件）作为认定依据。 二、关于诉争的《房屋租赁合同》是否应予解除问题。 一审法院认为，案涉房屋于2017年3月1日交付被告使用，扣除4个月免租期，应于2017年7月1日开始计算租金。根据双方约定：“首期租金于签订本协议当日内支付，以后每期租金按季支付，即乙方于每季度首月的16日前将当季租金以银行转账方式向甲方支付”。《房屋租赁合同》还约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同。（1）逾期30日未支付租金的；…”，根据上述约定，被告应于2017年3月1日向原告支付首期租金，并于2017年7月16日前支付2017年7月1日至2017年9月30日的租金657510元（219170元/月*3）。然而被告直至2018年6月27日才支付第一笔租金990000元，且经原告于2018年7月1日发出《催告函》进行催收后，被告仍未依约支付欠付的租金及其他费用，被告已构成根本违约，原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告返还房屋，符合合同约定，予以支持。 三、关于原告主张的各项费用问题。 1.关于房屋租金（占用费）问题。一审法院认为，根据《房屋租赁合同》约定，2017年3月1日交付案涉房屋，扣除4个月免租期，被告应当向原告支付2017年7月1日至2019年3月31日的租金4602570元（219170元/月*21月），以及2019年4月1日至判决之日止按月租金234511.9元计算的租金（占用费）。上述款项扣除被告已支付的租金2178000元后，被告应当向原告支付2017年7月1日至2019年3月31日的租金2424570元，以及2019年4月1日至判决之日止按月租金234511.9元计算的租金（占用费）。 2.关于物业管理费问题。一审法院认为，《房屋租赁合同》第四条约定：“水费、电费、垃圾清运费、物业费等乙方经营所产生的相关费用由乙方依据相关约定按时缴纳，公摊费用按租赁面积分摊”，根据该约定，泉州胤胤酒店经营期间发生的物业费由被告方缴纳，原告未提交证据证明其已为被告垫付物业费，其主张被告向其支付物业费缺乏相关依据，也不符合合同约定，不予支持。若原告有证据证明其为被告代缴物业费，可另行主张权利。 3.关于逾期付款违约金问题。一审法院认为，根据《房屋租赁合同》约定：“乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按100元/日向甲方支付违约金”。现原告主张被告自实际占用之日起至返还房屋并付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍即月利率2%计算逾期付款违约金，缺乏事实与法律依据，不予支持。逾期付款违约金应当自2017年3月1日起至实际付清欠付款项之日止，按100元/日计算。 4.关于鉴定费、财产保全费用、担保保险费问题。一审法院认为，本案系原告方申请鉴定，鉴定结论与原告的主张一致，鉴定费15250元应由被告负担；财产保全费5000元应由被告负担；担保保险费4000元并非必然发生的诉讼费用，且当事人对此未作约定，应由原告方自行负担。 综上，一审法院认为，赖东云、吴恩贤签订的本案《房屋租赁合同》及赖东云、吴恩贤、泉州胤胤酒店共同签订的《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《协议书》约定：“本协议生效之日起，丙方成为《房屋租赁合同》中的承租方，应按《房屋租赁合同》的约定接续履行承租方的义务，并享有承租方权利。乙方不再享有承租方权利，不再承担承租方义务”，同时约定：“乙方同意：对于丙方在《房屋租赁合同》中所应承担的义务和责任，乙方为丙方提供连带责任保证担保”。故被告吴恩贤应当承担的相关付款责任应由泉州胤胤酒店承担，被告吴恩贤应当对泉州胤胤酒店的本案债务承担连带清偿责任。被告吴恩贤、泉州胤胤酒店未依约履行支付租金的义务，原告赖东云主张解除合同及返还案涉房屋，于法有据，予以支持；对原告主张的租金（占用费）、逾期付款违约金及其他各项费用符合合同约定和法律规定的部分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，作出判决：一、解除原告赖东云与被告吴恩贤签订的位于福建省泉州市丰泽区××工业区××期××路××号的《房屋租赁合同》；二、被告泉州市胤胤酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋腾空、恢复原状并返还原告赖东云；三、被告泉州市胤胤酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赖东云支付房屋租金2424570元及租金、占用费（自2019年4月1日至实际返还房屋之日止，按月租金234511.9元计算）；四、被告泉州市胤胤酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赖东云支付逾期付款违约金（自2017年3月1日起至实际付清租金、占用费之日止，按100元／日计算）；五、吴恩贤对泉州市胤胤酒店管理有限公司上述第三、四项判决确定债务承担连带清偿责任，其承担责任后，可以依法向泉州市胤胤酒店管理有限公司追偿；六、驳回赖东云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208120元，由泉州市胤胤酒店管理有限公司、吴恩贤负担174484元，由赖东云负担33636元；鉴定费15250元、财产保全费5000元均由泉州市胤胤酒店管理有限公司、吴恩贤负担。 讼争双方在一审提交的全部证据均已随案移送本院，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 二审期间，吴恩贤、泉州胤胤酒店提交了两份证据，证据1赖东云与湖美建材公司于2017年3月26日签订《房屋租赁合同》，拟证明赖东云存在伪造合同的行为，可能存在伪造案涉租赁合同的可能。赖东云质证认为，湖美建材公司已于2018年5月3日出具说明书，确认赖东云与湖美建材公司间存在的多份合同以双方于2017年2月26日签订的《房屋租赁合同》为准，吴恩贤、泉州胤胤酒店提交的证据无法证明赖东云存在伪造合同的行为。证据2微信聊天记录，拟证明吴恩贤按照赖东云指示向案外人苏邦俊支付30万元保证金，双方履行的是吴恩贤提交的合同。赖东云质证认为，吴恩贤转账30万元给案外人苏邦俊与本案无关。本院认为，上述证据无法证明吴恩贤、泉州胤胤酒店主张的事实，与本案缺乏关联性，本院不予采信。 本院经审理认为，本案二审争议的焦点为：一、双方提交的两份房屋租赁合同能否作为认定事实的依据；二、讼争房屋租赁合同解除条件是否成就；三、赖东云主张的房租、占用费、违约金能否予以支持及数额。 一、关于双方提交的两份房屋租赁合同能否作为认定事实的依据的问题 本院认为，赖东云提交其与吴恩贤签订的《房屋租赁合同》复印件一份，吴恩贤亦提交双方签订的《房屋租赁合同》一份，均据此证明双方约定的相关权利义务。两份《房屋租赁合同》的签约双方均为赖东云、吴恩贤；两份《房屋租赁合同》的第一条“房屋的基本情况”、第二条“租赁期限”、第三条“租金及支付方式”的约定不相一致，其余条款的约定基本一致。关于吴恩贤提交的《房屋租赁合同》能否采信的问题。一审审理期间，赖东云主张吴恩贤提交的《房屋租赁合同》除最后一页外的其他部分被替换，一审法院根据赖东云的申请，依法委托福建华闽司法鉴定中心进行鉴定。经鉴定，吴恩贤提交《房屋租赁合同》原件捺指印时页码顺序为1.4.3.2.5.6，前5页与第6页骑缝处的指纹印油颜色不一致且不是一次性捺印形成，表明该证据的前5页系被替换，不能作为认定本案事实的依据，一审法院对该证据不予采信，并无不当。关于赖东云提交的《房屋租赁合同》能否采信的问题。经查，首先，赖东云提交的《房屋租赁合同》租赁起止时间为2017年3月1日起至2029年2月30日止，双方对案涉房屋于2017年3月1日交付的事实无异议，且与赖东云、吴恩贤、泉州胤胤酒店签订的《协议书》确定的租赁起止时间一致。其次，赖东云于2018年7月1日向吴恩贤发出《催告函》，该《催告函》中明确载明了租赁物位置、履约保证金、水电周转保证金、物业管理费标准、租金标准、租赁面积等内容，吴恩贤确认收到该《催告函》，但并未提交证据证明其对此提出过异议，《催告函》的相关内容与赖东云提交的《房屋租赁合同》约定的内容能够相互印证。再次，赖东云与湖美建材公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准约为22元/平方米，明显高于吴恩贤提交的《房屋租赁合同》约定的15元/平方米的租金价格，不符合常理。赖东云与案外人廖仕刚、陈淑萍就同一大楼分别签订的《房屋租赁合同》的租金标准均为35元/平方米以上，而吴恩贤提交《房屋租赁合同》约定的租金价格明显不符合同地段同类房屋的租金行情，赖东云提交的《房屋租赁合同》载明的租金标准为每月35元/平方米，符合同期同地段同类房屋租金标准。综合以上事实及证据，赖东云提交《房屋租赁合同》虽然是复印件，但能够与其他证据相互印证，一审法院对该《房屋租赁合同》予以采信，作为认定事实的依据，亦无不当。吴恩贤、泉州胤胤酒店主张本案履行的是吴恩贤提交《房屋租赁合同》，依据不足，不能成立，不予采纳。 二、关于讼争房屋租赁合同解除条件是否成就的问题 赖东云与吴恩贤签订的《房屋租赁合同》及赖东云与吴恩贤、泉州胤胤酒店签订的《协议书》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。《协议书》约定，吴恩贤将案涉《房屋租赁合同》的全部权利义务转让给泉州胤胤酒店，吴恩贤对泉州胤胤酒店在《房屋租赁合同》中应承担的全部义务提供连带责任，故赖东云主张吴恩贤、泉州胤胤酒店应承担共同清偿责任，与合同约定不符，不予支持。赖东云与吴恩贤签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限12年，即2017年3月1日起至2029年2月30日止，赖东云同意吴恩贤4个月免租金。案涉房屋于2017年3月1日交付使用，扣除4个月免租期，应于2017年7月1日开始计算租金。《房屋租赁合同》另约定，首期租金于签订协议当日内支付，以后每期租金按季支付，即乙方于每季度首月的16日前将当季租金以银行转账方式向甲方支付，乙方逾期30日未支付租金的，甲方有权解除合同。根据上述约定，吴恩贤、泉州胤胤酒店应于2017年3月1日向赖东云支付首期租金，吴恩贤、泉州胤胤酒店直至2018年6月27日才支付第一笔租金990000元，且经赖东云于2018年7月1日发出《催告函》进行催收后，吴恩贤、泉州胤胤酒店仍未依约支付租金及其他费用，已构成根本违约，赖东云诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求吴恩贤、泉州胤胤酒店返还房屋，符合合同约定，一审法院予以支持，并无不当。吴恩贤、泉州胤胤酒店主张租赁合同的解除条件未成就的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立，不予采纳。 三、关于赖东云主张的房租、占用费、违约金等能否予以支持及数额的问题。 如前所述，吴恩贤、泉州胤胤酒店未依约支付租金及其他费用，构成违约，应承担违约责任。关于房屋租金（占用费）问题。案涉《房屋租赁合同》约定，扣除4个月免租期。双方于2017年3月1日交付案涉房屋，一审判决认定吴恩贤、泉州胤胤酒店应当向赖东云支付从2017年7月1日起计算租金及占用费并无不当，赖东云主张应当从2017年3月1日计算租金及占用费，缺乏合同依据，不予支持。关于履约保证金及水电周转保证金的问题。案涉《房屋租赁合同》虽然约定乙方应支付履约保证金70万元及水电周转保证金20万元，因乙方违约解除合同的，不予退还履约保证金及水电周转保证金。但赖东云未能举证证明吴恩贤、泉州胤胤酒店已缴纳上述款项，赖东云主张吴恩贤、泉州胤胤酒店已付的2178000元中部分款项系支付履约保证金及水电周转保证金，依据不足，不予支持。关于逾期付款违约金的问题。根据《房屋租赁合同》第十条第2款、第3款约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按本合同约定的当年日租金的两倍向甲方支付违约金。因乙方违约解除合同的，不予退还履约保证金及水电周转保证金，乙方应交清实际经营期间的房屋租金和相关费用，并按合同租金总额的10%向甲方支付违约金。赖东云自行下调违约金标准，主张按月利率2%计算违约金，可予支持。一审判决在对吴恩贤提交的《房屋租赁合同》不予采信的情况下，依据该合同的违约金条款，按100元/日标准计算违约金，认定事实错误，本院予以纠正。 综上，赖东云的部分上诉请求成立，予以支持；泉州胤胤酒店、吴恩贤的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泉州市中级人民法院（2019）闽05民初133号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销泉州市中级人民法院（2019）闽05民初133号民事判决第四、五、六项； 三、上诉人泉州市胤胤酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人赖东云支付逾期付款违约金（以每季度应缴租金为基数，首期从2017年3月1日起、其他分别从每季度首月16日起计付至实际付清租金、占用费之日止，按月利率2%计算）； 四、吴恩贤对泉州市胤胤酒店管理有限公司判决确定债务承担连带清偿责任，其承担责任后，可以依法向泉州市胤胤酒店管理有限公司追偿； 五、驳回赖东云的其他诉讼请求。 六、驳回吴恩贤、泉州市胤胤酒店管理有限公司的上诉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费208120元，由泉州市胤胤酒店管理有限公司、吴恩贤负担174484元，由赖东云负担33636元；鉴定费15250元、财产保全费5000元均由泉州市胤胤酒店管理有限公司、吴恩贤负担。二审案件受理费202305元，由泉州市胤胤酒店管理有限公司、吴恩贤负担174484元，由赖东云负担27821元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 挺 审 判 员  林锦斌 代理审判员  周晓芳 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  吴晓燕 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。