新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初5807号 原告：范吉义，男，1960年6月12日出生，汉族，无业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：孟淑贤（系原告配偶），女，1961年6月2日出生，汉族，无业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：赵永新，男，1959年10月27日出生，汉族，潞安新疆煤化工能源公司退休职工，住新疆维吾尔自治区哈密市。被告：刘义好，男，1969年3月29日出生，汉族，新疆新天律师事务所律师，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：张辉，男，1966年11月3日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区福海县。被告：郑丽，女，1961年10月15日出生，汉族，潞安新疆煤化工能源公司退休职工，住新疆维吾尔自治区哈密市。被告：胡友安，男，1962年2月14日出生，汉族，兵团建工设计研究院退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：李艳，女，1979年10月16日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。被告：于丽英，女，1971年10月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。被告：扈哲，女，1962年3月13日出生，汉族，卡子湾水泥厂退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：李忠文，男，1967年10月16日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区哈密市。原告范吉义与被告赵永新、刘义好、张辉、郑丽、胡友安、李艳、于丽英、扈哲、李忠文房屋租赁纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告范吉义的委托诉讼代理人孟淑贤、被告赵永新、刘义好、张辉、胡友安、扈哲、李忠文均到庭参加诉讼。被告郑丽、李艳、于丽英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告范吉义向本院提出诉讼请求：1.请求确认《房屋租赁合同无效》；2.判令被告立即将房屋内所有设备及办公用品搬离，逾期造成损失由被告承担；3.判令被告支付2015年5月6日至2018年7月10日拖欠房屋占有使用费164,166.7元及租金利息70,200元；4.判令被告支付2014年6月1日至2018年7月10日占用两间办公室及工人宿舍（400元/月）共计19,600元及利息2,340元；5.由被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2014年6月19日，九被告成立乌鲁木齐市大陆新桥能源科技有限公司（以下简称大陆新桥公司）。2014年5月6日，原告与被告刘义好签订《房屋租赁合同》，将位于宣仁墩金沙二巷6号面积为420平方米的房屋出租给被告预设立的公司用于生产、加工销售水泥添加剂产品。租赁合同签订后，第一年租金已经支付，第二年租金仅支付1万元，第三年、第四年租金至今未支付。2018年6月12日股东会议决议，已将公司经营期间所有债权债务清算清楚。现公司已注销，应由法定代表人及股东成员承担租赁费用。另外，原告代理人与被告刘义好签订的租赁合同不涉及办公室及工人宿舍，2014年6月6日，原告与被告赵永新达成口头协议，租赁二楼两间房屋作为办公室和员工宿舍，每月租金400元，至今一次未付。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告赵永新辩称，被告同意原告的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。1.2014年5月6日，大陆新桥公司与原告签订《房屋租赁合同》，共支付租金5万元。政府部门责令我公司办理生产许可证，因原告没有提供房产证，故无法办理生产许可证。因此，我公司不能正常生产。2.2015年，我公司又支付租金1万元，原告也未提供房产证，后期房租我公司再未支付。3.2016年，我公司为减少损失，决定搬离此房。6月5日，张辉到租赁房屋后发现房屋已换锁，无法进入搬离物品。除我公司设备等物品外，原告还在房屋存放其他物品。该房屋已被他人占有使用。张辉与原告联系，要求要搬离物品，原告要求支付租金遂不同意。张辉又通知胡友安到现场看，情况确实如此。4.2017年我方找了一家合作的公司，被告到现场发现我公司的设备和原材料都归拢在一起，其他地方放置了配电箱、钢管等物品，房屋除我公司外原告又进行了转租。5.2018年初，原告委托一名律师与被告联系，说政府要对该片土地进行征迁，我公司与原告协商变卖设备、原材料抵房租。2018年7月6日，政府找我，要求我公司把物品搬走，不要影响征迁。后我公司把物品部分搬上车后，原告又反悔，拦截我公司搬运车辆。我公司找了村主任、书记调解未果。被告刘义好辩称，被告同意原告的第一项诉讼请求。原告至今未办理建设规划许可证，库房是违规建筑，导致我公司投入的资产至今无法产生效益，原告有重大过错。对于第二项诉讼请求，我公司主动要求搬，但原告多次拦截，由此产生的损失应当由原告自行承担。对于第三项诉讼请求，拖欠租金与利息没有法律依据。对于第四项诉讼请求，被告不认可，应当包含在租赁合同范围内，两间办公室及工人宿舍就在库房内。被告张辉辩称，请求驳回原告诉讼请求。1.本案被告应当是大陆新桥公司，不应让被告个人承担责任，库房是由公司承租的。2.原告产证正在办理中，被告到相关部门开了证明才注册成立的公司。3.2016年6月，被告到现场后，库房大门的锁已被换掉，房屋内还有其他人的材料，也有人住，房屋原告已租赁给他人。4.2014年的房租我公司已缴纳，2015年房租交了1万元。被告胡友安、扈哲、李忠文答辩意见与被告赵永新、刘义好、张辉一致。被告郑丽、李艳、于丽英未到庭也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《房屋租赁合同》，原告提供。证明：被告未按合同约定支付租金，2015年被告仅支付1万元租金。后社区要求2016年5月1日前要办理居住证。被告不按期支付房租，应当支付滞纳金。2.营业执照、股东会议决议（一）、（二）、注销清算报告、备案通知书（复印件），原告提供。证明：被告已办理营业执照，原告起诉后，被告将公司注销。3.照片36张、证明1张、付款凭证2张（复印件），被告提供。证明：原告租赁合同期限内将1/2-2/3面积出租给第三方用于存放配电箱、钢管等物品。2017年7月，被告雇佣货车搬运物品，受到原告阻挠。4.股权转让协议，被告提供。证明：2014年12月2日刘义好将自己持有的股权转让给赵永新。被告对证据1、2真实性认可，但认为责任主体应当是公司，合同第十条约定，承租人不交租金或欠费超过1万元，出租人有权解除合同，但原告至今未提出解除合同。原告对证据3中照片真实性认可，但认为2017年4月社区要求办理居住证，否则封门，原告给赵永新打电话，赵永新称在国外，让原告找他人办理。2017年5月原告找了第三方，占了一部分场地存放物品，并由他们办理了居住证。对证明1张、付款凭证2张以及证据4真实性均不认可。本院对证据1、2的真实性、合法性、关联性均予以确认。对证据3中照片真实性予以确认，证明1张、付款凭证为复印件，本院对其真实性不予确认，证据4的签订人刘义好与赵永新均未提出异议，故本院对该证据真实性、合法性予以确认，与本案关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月6日，原告与被告刘义好签订《房屋租赁合同》，原告将坐落在宣仁墩金沙二巷6号建筑面积420平方米的房屋出租给被告刘义好，租赁期限从2014年5月6日至2019年5月6日。租金：2014年至2015年5月6日租金45,000元；2015年至2016年5月6日租金55,000元；2016年5月6日以后租金随行就市，以本库房周围五家出租户为基数，取平均值作为年租金，每年的租金确定后，立即支付，付款方式为转账或现金。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。租赁房屋的用途为：生产、加工、销售水泥外加剂及法律允许加工产品，租赁房屋的维修由原告承担。定金贰仟元，承租人在2014年5月已交给出租人，承租人交押金5,000元。合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.承租人不交付或者不按约定交付租金达三个月以上；2.承租人所欠各项费用达壹万元以上；3.未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4.承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或者设备严重损坏的；5.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；7.承租人在承租房屋进行违法活动的。有下列情形之一，承租人有权解除本合同：1.出租人迟延交付出租范围叁个月以上；2.出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋……。合同签订后，被告支付了押金5,000元，第一年租金45,000元。原告将库房交付被告。2014年6月25日，被告共同设立了大陆新桥公司，经营场地为案涉租赁库房。2015年被告仅支付1万元租金后再未支付任何款项。2016年4月底，社区要求办理居住证，原告遂将被告租赁库房的部分区域交由第三方使用存放配电箱、钢管等物品，由该方办理居住证。该第三方离开后，原告于2016年冬天将库房一半面积出租给乔加奎，年租金2万元。2018年6月，征收办拆除了库房的房顶。7月，被告雇佣车辆搬运物品、材料等，原告以被告未交清租金阻拦被告。2018年6月12日，大陆新桥公司组成清算组，清算公司债权债务。清算小组负责人：赵永新，清算组成员：郑丽、胡友安、张辉、刘义好、李艳、扈哲、于丽英、李忠文。同年8月2日，大陆新桥公司注销。审理中，原告陈述2014年6月与被告赵永新口头约定使用二楼的两间房屋作为办公室和工人宿舍，每间400元。被告认为办公室和工人宿舍在库房内，属于附属物，不应支付租金。另，原告出租的库房未取得建设规划手续。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁物未取得建设规划手续，故原告与被告刘义好所签订的《房屋租赁合同》无效。对原告确认无效的请求，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定，公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案清算组明知原告系大陆新桥公司的债权人，未履行将公司解散清算事宜书面通知原告的清算义务，存在过失，导致原告无法向大陆新桥公司主张债权，本案被告作为清算义务人应承担赔偿责任。原告主张被告立即将房屋内所有设备及办公用品搬离，本院认为，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告的该项请求应予支持。原告主张被告支付2015年5月6日至2018年7月10日拖欠房屋占有使用费164,166.7元及租赁利息70,200元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于库房使用面积及期间，2016年5月，原告将部分场地交给第三人使用用于办理居住证，又于2016年冬天将含该部分约一半面积出租给乔加奎，故本院认定自2016年5月起被告仅占用库房的一半。另，2018年6月征收办拆除了库房房顶，《房屋租赁合同》目的已不能实现，故本院仅支持原告主张至2018年6月间的占有使用费。关于占有使用费的标准，租赁合同约定2015年-2016年5月6日租金为55,000元，2016年5月6日后租金随行就市，但双方未能协商出租金标准，按照交易习惯应当以2015年-2016年5月6日租金标准认定2016年后的租金，被告应当以此标准支付房屋占有使用费。核算为102,291.67元（5.5万元＋5.5万元×1/2×25个月÷12月/年－1万元），对原告多主张的部分不予支持。原告主张被告支付租金利息70,200元于法无据，本院不予支持。原告主张被告支付2014年6月1日至2018年7月10日占用两间办公室及工人宿舍（400元/月）共计19,600元及利息2,340元，原告陈述本案《房屋租赁合同》不涉及两间办公室及工人宿舍，故原、被告间成立新的房屋租赁合同关系，本院在本案中不予处理。被告赵永新、刘义好、张辉、胡友安、扈哲、李忠文的辩解意见无事实依据，本院不予采信。被告郑丽、李艳、于丽英未到庭视为放弃抗辩权利。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告范吉义与被告刘义好2014年5月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告赵永新、刘义好、张辉、郑丽、胡友安、李艳、于丽英、扈哲、李忠文于本判决生效后十日内将库房内的所有设备及办公用品搬离；三、被告赵永新、刘义好、张辉、郑丽、胡友安、李艳、于丽英、扈哲、李忠文于本判决生效后十日内支付原告范吉义库房占有使用费102,291.67元；四、驳回原告范吉义要求被告赵永新、刘义好、张辉、郑丽、胡友安、李艳、于丽英、扈哲、李忠文支付租金利息70,200元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,815.50元，由原告负担2,714.02元，由被告负担2,101.48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   刘 萌人民 陪 审员   史 琴人民 陪 审员   谢国军二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 八 日书  记  员   任 唯