山东省济宁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁08民申149号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王**，女，汉族，1972年4月22日出生，居民，住邹城市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：尚琳琳，女，汉族，1982年8月25日出生，居民，住邹城市。再审申请人王**因与被申请人尚琳琳转让合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁08民终1103号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人王**申请再审称，请求依法撤销(2018)鲁08民终字第1103号民事判决书，依据相关事实对本案进行再审；2、相关诉讼费用由被申请人承担。事实与理由:原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定，具体如下：1、根据2013年12月24日申请人与被申请人签订《宾馆资产转让协议书》约定将叁陆伍宾馆正常经营的资产一宗转让给申请人，申请人依法向被申请人交付转让费十万元，被申请人在收据中明确注明“余下肆拾壹万元在手续办理过户完毕后付清”，但是标的物营业大厅的所有权及大门南边门面房两间的使用权不能按协议约定转交给申请人，导致相关手续不能签订和过户，在申请人无法正常经营的情况下，申请人依法行使不安抗辩权，中止履行该合同是申请人的合法权利，而被申请人应承担合同中止的主要责任。首先，在该合同第1项载明：转让内容有：邹城市龙山南路88号大门以南的房屋、院落及沿街门面房；(注：是分号，且是大门以南全部房屋)经原承租户同意扩建的营业大厅一间和装修改造的宾馆用房以及各室内相配套的电视、电脑、空调、热水器等设施；一套独立使用的变电器；一套燃气热暖及相应配套设施。转让内容中分号前的部分转让的是使用权(尚琳琳租赁所得)，而分号后的部分转让的是资产所有权(尚琳琳投资所得)。如果转让所有权不包含营业大厅，仅仅是一些“旧电视、电脑、空调、热水器等设施”及几个月的房租，价值极低，申请人绝对不会同意51万的交易价格的。且该合同为被申请人提供的格式合同条款，根据《合同法》第四十一条之规定，应当按照不利于被申请人的一方解释。其次，在该合同第4项载明：“甲方负责协助乙方办理租赁合同续期的签订和宾馆配套文书、证件、手续过户等有关事宜”，但是被申请人在约定内容不真实的情况下，并没有完成约定的负责协助办理租赁合同的续期签订和相关手续过户事宜。2、尚琳琳在签订《宾馆资产转让协议书》前后隐瞒事实真相，王**依法行使不安抗辩权，中止履行该合同是王**的合法权利并未违约，而一审法院却认定申请人违约显然认定事实错误。尚琳琳在签订《宾馆资产转让协议书》前后，一直对王**隐瞒了其不是房屋承租人、不具有承租权的事实。2013年12月份，在双方协商资产转让事宜时，尚琳琳始终是以房屋承租人的身份出现的，王**多次要求尚琳琳提供与房东签订的租赁合同未果，直至转让协议签订后，尚琳琳才出示了一份李国福与尚琳琳签订的房屋租赁合同复印件，王**要求尚琳琳出示原件，尚琳琳却一直没有提供。后来李国福催缴房租时，其当场否认和尚琳琳签署过任何房屋租赁合同，并提供了一份真实的合同复印件，王**才得知真正的承租人是侯欣荣，尚琳琳故意隐瞒真实情况，导致王**违背真实意思，在尚琳琳不具有承租权的情况下与其签订《宾馆资产转让协议书》，其行为明显属于欺诈。被申请人在二审中陈述《宾馆资产转让协议》中的所有东西是交给申请人使用，并非卖给申请人，与其合同签订内容完全不一致，严重违反《合同法》中的诚实信用原则。申请人根据《中华人民共和国合同法》第68条之规定行使不安抗辩权于法有据，而一审法院却认定“由于申请人不交纳租金，不协助办理相关变更手续，其违约行为导致双方解除合同”，认定事实严重错误。3、根据2014年11月4日邹城市人民法院庭审笔录第五页第10行载明：“被申请人：5月底之前，按照合同约定申请人应当缴纳房租，房东锁门也是行使正当权利。”2017年7月20日济宁市中级人民法院调查笔录第十页第17行载明：“尚：关门是因为2014.6.1之后的租赁费没人缴所以关门的。转让给王**的所有实物中都是给王**使用的，并没有卖给她。”第20行载明：“签转让内容是给他们使用，并不是卖给他们。”以上笔录足可以证明尚琳琳承认标的物存在纠纷，并不能协助王**办理租赁合同续签和相关手续过户，2014年6月1日原房东已经将标的物封闭，申请人不再占有标的物，而一审法院却将在2014年6月1日已经被原房东封闭了标的物、申请人在没有与原房东签订租赁合同和不再占有标的物的情况下，判决申请人承担2014年6月1日以后的损失系认定事实严重错误。综上所述，原一、二审法院判决认定的基本事实缺乏证据证明，被申请人的诉讼请求既无事实依据亦无法律依据，请求对本案依法再审。再审申请人在本院再审审查期间提交了证人季某、冯某的书面证言，欲证明2014年6月初涉案宾馆就已被房东锁上而无法营业。被申请人尚琳琳提交意见称，1、再审申请人称旧电视机、电脑、空调、热水器等设施及几个月的房租“价值极低”与事实严重不符。答辩人为了宾馆能够达到营业条件，一次性投资约150多万元装修改造宾馆用房30多间及房内配套的电视机、电脑、空调、热水器等设施，增加独立使用的一套变压器设施，一套燃气暖气及相应配套设施。再审申请人接手宾馆后不用任何实物投资就可以营业经营，这还不包括2013年12月24日至2014年5月31日期间答辩人为再审申请人垫付的租金11万元和再审申请人2014年6月拒不缴纳租金后答辩人为其垫付的租金3万元，申请人称“价值极低”与事实严重不符。2、涉案协议书不存在格式条款。《合同法》第39条规定“格式条款是当事人为重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款”。很显然，本案的协议书条款并非像银行、保险等行业为了“反复使用而预先拟定”，况且该协议内容是双方协商后的结果，不存在“未与对方协商”的情形。再审申请人主张按格式合同条款作出解释《协议书》的观点不能成立。3、答辩人原审中向法庭提交的证据六-房主李国福的《说明》及短信足以证明其在转让宾馆前已征得房主李国福同意，并且从《协议书》第四条可知再审申请人对租赁合同需要办理续期十分清楚，其主张答辩人隐瞒事实真相不属实。4、再审申请人无权行使不安抗辩权。不安抗辩权是指在有先后履行顺序的合同中，先履行的一方有证据证明后履行的一方有可能无法履行，可以中止履行。该抗辩权只有先履行的一方才能享有。在双方签订《协议书》的当天，答辩人就将宾馆交付给再审申请人经营，是先履行协议的一方。再审申请人仅支付了首期10万元后就不再支付剩余的41万元转让费。答辩人在原审提交的证据四-《解除365宾馆资产转让合同通知书》、照片、短信，足以证明答辩人多次向迟延履行的再审申请人催促办理过户手续的事实。因再审申请人拒不缴纳租金的违约行为导致宾馆被提前收回，答辩人的一次性投资的150万元化为乌有，并且再审申请人还坐收宾馆营业期间的利润，不安的是答辩人，不安抗辩权应当是答辩人行使。5、按照再审申请人交钥匙的时间作为计算租赁费终止时间符合日常习惯和财产交付方式。答辩人在签订《协议书》时将宾馆的相关营业证照、钥匙交付给再审申请人，作为其将宾馆资产经营权转移给再审申请人的凭证。经法院调解双方自愿解除了签订的《协议书》后，再审申请人于2014年9月18日将宾馆的证照、钥匙交还再审答辩人，符合日常习惯和财产交付方式，此时答辩人才算正式接受了返还的财产。再审申请人主张2014年6月1日作为计算租赁费终止时间无事实和法律依据。6、《协议书》未体现转让营业大厅所有权的意思表示。《协议书》第一条将营业大厅与装修改造的宾馆用房及其他资产一并描述为宾馆经营资产。再审申请人称“分号之前转让的是使用权，分号之后转让的是资产所有权”，仅是其单方理解。如果其观点成立，就会得出装修改造的30多间宾馆用房所有权也属于再审申请人的荒谬结果，并且此条还不止一个分号。综上，再审申请人的再审请求不能成立，请求法院依法裁定驳回其再审申请。本院经审查认为，首先，再审申请人主张按照双方的《宾馆资产转让协议》，涉案的营业大厅转让的是所有权，但结合本案事实，在该合同第4项明确载明：“甲方负责协助乙方办理租赁合同续期的签订和宾馆配套文书、证件、手续过户等有关事宜”，既然是租赁合同，被申请人不可能也无法转让营业厅的所有权。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。双方签订合同后，标的物已经交付，再审申请人已经实际经营，再审申请人并非该条规定的不安抗辩权人，再审申请人不能以此为由拒绝履行其义务。后双方在法院主持下解除了合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原审判令再审申请人赔偿被申请人自签订协议之日至实际返还钥匙之日期间的租金损失，并无不当。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，再审申请人提供的新的证据不足以推翻原审认定的事实。再审申请人的申请事由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下:驳回再审申请人王**的再审申请。审判长  姜爱民审判员  秦绪启审判员  程海军二〇二〇年五月十二日法官助理李静书记员茹蔚