福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初7755号 原告：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人:叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 被告：丘思键，男，1992年1月23日出生，汉族，住长汀县。 第三人：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街建行大厦一社会信用代码913505008561055558。 代表人：孙国强，行长。 委托诉讼代理人：郑国强，男，该行职员。 原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（简称新新房地产公司）与被告丘思键、第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行（简称建行泉州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人邱世吴、第三人建行泉州分行的委托诉讼代理人郑国强到庭参加诉讼。被告丘思键经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新新房地产公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、判决解除原告与被告、第三人于2017年2月24日签订的《个人住房借款合同》；三、判令被告立即协助原告办理案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记案注销手续，被告、第三人立即协助原告办理案涉预购商品房抵押权预告登记注销手续；四、判令被告向原告支付代为偿还的贷款本金、利息、罚息共计27518.51元及违约金5503.7元（27518.51元×20%）并从原告应退还购房款中予以扣减（暂计至2019年7月31日，具体以第三人出具原告实际应代被告偿还的贷款本金、利息及罚息金额的单据为准）；五、判决被告向原告支付解除合同违约金147500元（737500元20%），并从原告应退还购房款中予以扣减。原告起诉后，继续代被告偿还部分银行贷款，诉讼中，将第四项诉讼请求增加为：判令被告向原告支付代其偿还的贷款本金、利息及罚息共计40362.49元及违约金8072.5元（40362.49元×20%），并从原告应退还购房款中予以扣减。事实和理由：2017年1月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号×××48），约定被告向原告购买“新新蓝郡国际”1号楼15层Ｃ1501号房屋，总价款737500元，其中590000元以按揭贷款方式支付。原、被告与第三人于2017年2月24日签订《个人住房借款合同》，约定被告向第三人借款590000元，原告为被告的按揭贷款提供阶段性保证责任。在《商品房买卖合同》履行过程中，被告未依约按时偿还按揭款，导致从2018年6月至2020年3月31日，原告代被告向第三人偿还按揭贷款本息合计40362.49元。合同附件六第一条约定，在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任即银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人除立即归还给出卖人被银行扣收的款项外，还应按出卖人被银行扣收金额的20%向出卖人支付违约金。原告于2019年4月11日按被告在《商品房买卖合同》确认的联系地址通过ＥＭＳ快递向被告发出《催款通知书》，函告被告收件后七日内付清原告代垫的贷款本金息。后又于2019年7月26日向被告发出《关于解除合同的法律通知函》，函告被告解除《商品房买卖合同》。两份邮件均因被告不在指定地址被退回。被告的行为已构成根本性违约，原告有权根据《商品房买卖合同》附件六第一条第三款的约定，解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担相应的违约责任。 被告丘思键未作答辩。 第三人建行泉州分行述称，同意解除《个人住房借款合同》，要求由原告从被告已付购房款中直接向第三人偿还尚欠贷款本息。 经审理查明，原告系以房地产开发与经营等为经营范围的有限责任公司。原、被告于2017年1月12日签订合同编号为×××48《商品房买卖合同》（内含附件1-6）一份，约定由被告向原告购买其开发的位于泉州台商投资区××镇××号楼××层××号商品房，房屋总面积94.79平方米，约定房屋总价款737500元，约定交房时间为2017年6月30日前。附件六《合同补充协议》第一条约定，若买受人以商品房抵押（按揭）贷款方式支付购房款。1.首期款人民币147500元整于2017年1月12日前付清，余款人民币590000元整以商品房抵押（按揭）贷款的方式支付。……（7）出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证责任，担保期限及范围以出卖人与贷款银行签订的保证合同或按揭合作协议为准。……在担保期间，如果因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任即银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人除立即归还给出卖人被银行扣收的款项外，还应按出卖人被银行实际扣收金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还银行贷款或在三个月内（自出卖人被银行第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费等）后，余额归还买受人（不计利息）。第三条关于合同涉及退房（解除）合同的约定：……4.因买受人原因而导致解除合同的，买受人应支付房款总额20%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有的手续费用。该合同于2017年2月7日办理网上签约登记备案手续。原告与第三人于2014年7月22日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为第三人与购买案涉项目房产的债务人所形成的一系列债权提供最高额连带保证，债权是指2014年7月22日至2034年7月22日期间因第三人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金等。被告与第三人于2017年2月24日签订《个人住房借款合同》（合同编号350656007-2012-20171194220）一份，约定被告向第三人借款590000元用于购买案涉商品房，还款方式为等额本息还款，还款期数共计300期。合同签订后，被告向原告支付购房首付款147500元，第三人依约向被告发放按揭贷款590000元，该款项转入原告账户，作为被告支付给原告的购房款。因被告未能依约偿还第三人贷款本息，原告被第三人扣收被告应付贷款本金、利息及罚息累计40362.49元，其中：2018年6月26日代偿3256.28元，2018年9月28日9816.97元，2019年3月29日代偿8008.88元，2019年6月28日代偿6436.38元，2019年12月30日代偿3028.04元，2020年3月31日代偿9815.94元。案涉商品房于2017年3月13日办理不动产抵押登记。 另查明,原告于2019年4月11日按被告在《商品房买卖合同》确认的联系地址通过EMS向被告发出《催款通知书》，函告被告在收到函件之日起七日内一次性付清原告代垫的贷款本息21082.13元，逾期原告将通过解除合同、主张违约金等途径追究被告的法律责任，该邮件被以收件人不在指定地址、无人签收、无法联系收件人为由退回。2019年7月26日，原告按被告在《商品房买卖合同》确认的联系地址通过EMS向被告发出《关于解除合同的法律通知函》，告知被告因其逾期支付银行按揭贷款，经原告催告后在合理期限内仍未履行，已构成严重违约为由，通知被告解除《商品房买卖合同》，该邮件被以原址查无此人为由退回。 以上事实，有原告提供的营业执照副本、《商品房买卖合同》（合同编号×××48，内含附件1-6）、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《个人住房保借款合同》（合同编号350656007-2012-20171194220）、不动产登记证明、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、中国建设银行客户回单、个人贷款还款凭证、客户专用回单、《催款通知书》及ＥＭＳ快递寄件签收回执单、《关于解除合同的法律通知函》及ＥＭＳ快递寄件签收回执单，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息累计已超过三个月，导致原告代为偿还按揭贷款本息，根据《合同补充协议》约定，被告构成根本性违约，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房的住房借款合同的目的无法实现，原告据此请求解除其与被告、第三人签订的《个人住房借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，以及支付原告代为偿还的贷款本息及违约金。但原告请求被告按20%计付合同解除违约金及代偿借款本息的违约金，其计算标准明显偏高，本院予以调整为均按6%计算，即被告应付原告合同解除违约金44250元（737500元6%），代偿借款本金违约金2421.75元（40362.49元6%）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，本案原告虽未主张从被告已付购房款737500元中直接向第三人偿还被告尚欠按揭贷款本息，但第三人在庭审中要求原告从被告已付购房款中直接向第三人偿还尚欠贷款本息，原告亦表示同意从被告已付购房款中直接向第三人偿还尚欠贷款本息，第三人的要求于法有据，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房备案登记注销手续及商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司与被告丘思键于2017年1月12日签订的合同编号×××48《商品房买卖合同》及附件； 二、解除原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司与被告丘思键、第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行于2017年2月24日签订的编号350656007-2012-20171194220《个人住房借款合同》； 三、原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告丘思键已付购房款737500元中直接向第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行偿还被告丘思键尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）； 四、被告丘思键应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息40362.49元及违约金2421.75元； 五、被告丘思键应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司合同解除违约金44250元； 六、被告丘思键、第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行应在原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司代为偿还被告丘思键尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房备案登记注销手续及预购商品房抵押权预告登记注销手续； 七、驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12705元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担1294元（多预交的11411元予以退回），被告丘思键负担11411元，应于本判决生效后五日内缴交。公告费560元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 人民陪审员  林良法 人民陪审员  蔡淑桂 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。