上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40593号原告(反诉被告)：上海从尚贸易商行,注册地上海市闵行区虹梅南路********。负责人：樊庆芝，总经理。委托诉讼代理人：张宝费，女。被告(反诉原告)：上海峰谷实业有限公司，住所地上海市浦，住所地上海市浦东新区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：龚超，总经理。委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。原告上海从尚贸易商行(以下简称从尚商行)与被告上海峰谷实业有限公司(以下简称峰谷公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理。诉讼中，被告谷峰公司提起反诉。本案先依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭，合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)从尚商行负责人樊庆芝及委托诉讼代理人张宝费，被告(反诉原告)峰谷公司的法定代表人龚超及委托诉讼代理人汪鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。从尚商行向本院提出本诉请求：1.解除双方于2018年7月18日签订的《厂房租赁合同》，峰谷公司返还上海市闵行区北吴路XXX号厂房。2.峰谷公司支付从尚商行自2019年7月19日起至实际搬离厂房之日为止，按每日1,342.47元(人民币，下同)计算的房屋使用费(按每年49万元计算)。事实与理由：双方于2018年7月18日签订《厂房租赁合同》，峰谷公司向从尚商行承租上海市闵行区北吴路XXX号厂房(以下简称涉案房屋)。合同约定租期为2018年7月18日至2024年7月18日，年租金49万元；租金一年一付，如承租人拖欠租金1个月以上，从尚商行有权解除合同。合同签订后，峰谷公司仅于2018年7月27日支付半年租金24.5万元，并要求变更租金为半年一付。对此从尚商行予以拒绝。从尚商行负责人通过电话、当面催讨的方式要求峰谷公司一次性付清全年租金49万元，但峰谷公司未能按合同约定付款。从尚商行于2019年1月26日向峰谷公司发出律师函通知被告解除租赁合同。同月30日，峰谷公司支付24.5万元，要求继续履行合同。2019年7月，从尚商行再次要求峰谷公司搬离涉案房屋，但峰谷公司表示房屋已转租，次承租人不愿搬离。双方间的租赁合同已于2019年1月26日解除，故现向法院提起诉讼。峰谷公司辩称：涉案房屋未取得建设规划许可证，属于违法建筑，双方签订的租赁合同无效。北吴路XXX号厂房一部分由峰谷公司承租，另一部分由从尚商行自用。经从尚商行负责人樊庆芝口头同意，峰谷公司承租房屋后转租给了20户承租人从事经营活动。峰谷公司工作人员通过电话、微信以及当面要求原告出具同意转租的书面文书，但樊庆芝一直借口拖延。2018年7月28日，峰谷公司联系从尚商行要求修改租赁合同条款，但从尚商行至今未予修改。峰谷公司于2018年7月27日、2019年1月30日分别支付24.5万元租金。2019年7月30日，峰谷公司与各次承租人解除了转租合同，并对租金、押金进行了结算，峰谷公司未再向次承租人收取租金。但现有部分承租人期望能取得涉案房屋动迁安置补偿，因此不愿搬离。现不同意从尚商行的诉讼请求。双方于2018年7月18日签订租赁合同后，峰谷公司支付了10万元保证金。但在合同签订之后的一周左右，从尚商行称接到政府通知，涉案房屋可能将动拆迁。经过双方协商后约定租金改为半年一付，待动迁开始后，从尚商行会及时通知峰谷公司，并给予峰谷公司半年免租期用于清退各次承租户。2018年9月，从尚商行通知峰谷公司称政府将测量房屋及土地，希望峰谷公司配合。从尚商行另表示如开始动拆迁则会提前通知峰谷公司。然而，峰谷公司于2019年1月突然收到从尚商行律师函要求解除合同。经峰谷公司据理力争，从尚商行才不了了之。2019年7月，从尚商行再次表示合同已终止，要求峰谷公司搬离。为了配合房动拆迁，峰谷公司先行搬离涉案房屋，并将已收取的次承租人的租金予以退还。只因部分次承租人在未获得停产停业损失补偿而不愿搬离。现提起反诉：1.确认《厂房租赁合同》无效；2.从尚商行支付峰谷公司停产停业补偿费38万元；3.从尚商行支付峰谷公司提前清退租赁费24.5万。针对峰谷公司的反诉，从尚商行辩称：租赁合同有效。由于峰谷公司未按约支付租金，构成违约，因此从尚商行行使合同解除权。峰谷公司转租房屋的行为未取得从尚商地的同意。不同意，峰谷公司的反诉请求。经审理查明，原上海市闵行区北吴路XXX号系上海海纹服装厂厂址，后变更门牌号为北吴路XXX号。1990年5月，上海海纹服装厂向政府相关部门填报土地使用权申请登记表中记载，北吴路XXX号土地属集体所有，用地时间为1968年，主管部门为原塘湾乡工业公司，土地使用面积6.524亩，建筑面积4,000平方米，建筑占地2,388平方米。政府相关部门于当年进行测量核查，确定四至范围，于同年12月同意发放土地使用权证。2010年10月，从尚商行作为承租人，与案外人上海田中空调防火设备有限公司(现已改名为上海合勉企业管理有限公司)签订房屋租赁合同，由从尚商行承租北吴路XXX号厂房。2013年9月，上海合勉企业管理有限公司作为出租方(合同甲方)，从尚商行作为承租方(合同乙方)，双方重新签订《厂房租赁合同》，约定由甲方将北吴路XXX号厂房出租给乙方，建筑面积3,627平方米，场地1,500-2,000平方米左右，供乙方作为服装生产经营场所及分割出租。租期为2010年10月20日至2025年11月19日。合同对于租金、违约责任等均作了约定。2018年7月，从尚商行作为出租方(合同甲方)、峰谷公司作为承租方(合同乙方)，双方签订《厂房租赁合同》，约定，甲方将北吴路XXX号厂房出租给乙方，建筑面积1,277平方米，场地600平方米左右；租期6年，自2018年7月18日起至2024年7月18日止；年租金49万元，承租方在2018年7月18日前支付房租给予出租方；自2020年7月18日起至2022年7月18日止，厂房年租金在原49万元的基础上每两年递增10%，以此类推。若乙方拖欠租金满1个月，甲方有权解除本租赁合同，乙方由此造成的损失由乙方自行承担，甲方由此造成的损失也由乙方承担；乙方在租赁期间内对厂房进行装修或改建前必须征得甲方书面同意，并不得破坏原有房屋结构，费用由乙方承担；在租赁期内，乙方不得擅自将本租赁厂房转租他人，如确需转租必须事先征得甲方书面同意；乙方自签订本租赁合同后，延期支付租赁费达2个月，甲方有权终止本合同；附加条款：如甲方遇不可抗力因素无法履行本合同的，甲方需提前三个月通知乙方。合同落款由双方加盖印章。合同签订后，从尚商行向峰谷公司交付了涉案厂房及场地。峰谷公司随后将厂房转租给多个次承租人。同月23日，峰谷公司通过案外人向从尚商行负责人樊庆芝以转账方式支付了10万元保证金。27日，峰谷公司支付从尚商行租金24.5万元(年租金的一半)。同日，峰谷公司要求从尚商行樊庆芝退回10万元保证金。30日，樊订芝以转账方式退回峰谷公司10万元保证金。8月17日，峰谷公司工作人员赵洋以微信方式向樊庆芝要求修改合同抬头。对此樊庆芝未予直接回复。9月6日，樊庆芝以微信方式告知峰谷公司工作人员内容为：今天政府来量尺寸了说要拆迁了，我提前告诉你！2019年1月25日，从尚商行委托上海市锦天城律师事务所向峰谷公司发出《律师函》，表示：按合同约定峰谷公司应于2018年7月18日前支付年租金49万元，峰谷公司于2018年7月27日支付了一半租金24.5万元，剩余一半租金至今未付，已构成严重违约，故通知：1.《厂房租赁合同》于本函出具之日即告终止；2.峰谷公司于接函之日起10日内清场搬离厂房。该律师函于次日邮寄送达至峰谷公司。2019年1月30日，峰谷公司向从尚商行支付了当年度剩余租金24.5万元。2019年7月，从尚公司发函要求峰谷公司搬离涉案厂房。峰谷公司至今未将涉案房屋及场地移交给从尚商行，从尚商行遂以诉称理由诉至本院，峰谷公司则提起反诉。第二次庭审中，峰谷公司变更反诉请求仅为：双方的租赁合同于2019年7月30日解除。以上事实，由从尚商行提供的原北吴路XXX号土地使用权申请登记表、地籍调查表、土、地籍调查表、上海市公安局闵行分局塘湾派出所开具的关于北吴路XXX号地址变更的证明、上海合勉企业管理有限公司与从尚商行签订的厂房租赁合同及补充合同、从尚商行与峰谷公司签订的厂房租赁合同、律师函等，峰谷公司提供的微信截屏等，以及双方当事人陈述所证实。本案的争议焦点为：双方签订的《厂房租赁合同》的效力、被告是否存在逾期付款的违约行为。本院认为，公安机关开具证明证实原北吴路XXX号即为现在的北吴路XXX号。现北吴路XXX号系上海海纹服装厂厂址，根据原上海县(现闵行区)政府主管部门颁发的土地使用证及相关材料显示，上海海纹服装厂自1968年即开始使用原北吴路XXX号作为厂址，且1990年进行土地使用权的申请、核查、登记时，该址即已有4,000平方米的建筑物，建筑物占地2,388平方米。当时政府主管部门在审核及登记时并未认定为违法建筑。虽然现从尚商行未能提供涉案房屋的产权证及建造房屋的建筑规划许可证，但目前也无政府相关部门将涉案房屋认定为违法建筑。因此，峰谷公司以涉案房屋未取得建设规划许可证，属于违法建筑的答辩意见，本院不予采纳。从尚公司与峰谷公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应当严格按约履行各自义务。租赁合同中约定峰谷公司不得擅自转租，如需转租应取得从尚商行的同意。在合同的实际履行中，峰谷公司确实进行了转租，而且峰谷公司未能提供书面证据证明从尚商行同意转租，但从从尚商行负责人樊庆芝与峰谷公司工作人员之间的微信联系中可以推断从尚商行知道峰谷公司转租房屋，但从尚商行或樊庆芝从未就此提出过异议。因此峰谷公司的转租行为并不构成违约。《厂房租赁合同》约定峰谷公司应于2018年7月18日前支付年租金49万元。合同亦对逾期付款的后果作了约定。峰谷公司实际支付租金的时间为2018年7月27日支付了一半年租金，于2019年1月30日支付剩余一半年租金。结合合同的约定，峰谷公司确实构成逾期付款，且逾期达五个多月。峰谷公司对此表示双方就租金半年一付已形成合意，因此其未构成逾期付款的违约行为。对此，本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。租金支付期限是租赁合同的主要条款之一。如果变更合同关于租金支付期限的约定，双方应当就变更后付款限期形成合意。双方合同约定租金为一年一付，且是先付后用。双方是否就付款期限作出变更的合意，峰谷公司负有举证责任。但对于峰谷公司所述的租金变更为半年一付的抗辩意见，从尚商行并未予以认可。峰谷公司在从尚商行否认租金付款期限变更为半年一付的情况下未能进一步举证证明，故本院难以采信峰谷公司的此项抗辩意见。因此本院认为，峰谷公司未能按合同约定的期限按照、足额支付租金，构成违约，从尚商行据此享有合同解除权。从尚商行委托上海市锦天城律师事务所于2019年1月25日向峰谷公司发出律师函，函件内容明确表达了通知解除合同的意思表示。该律师函于2019年1月26日寄达至峰谷公司，双方签订的《厂房租赁合同》于该日解除。合同解除后，峰谷公司应当将承租的房屋退还从尚商行。由于峰谷公司至今未能向从尚商行移交涉案房屋，现从尚商行要求峰谷公司退还房屋的请求，本院应予支持。峰谷公司在合同解除后未及时返还房屋，从尚商行有权要求峰谷公司支付房屋占用费。因此现从尚商行要求按租金标准主张自2019年7月19日起至峰谷公司实际退还房屋之日为止的使用费，本院予以支持。第二次庭审，峰谷公司变更反诉请求仅为：要求确认双方租赁于2019年7月30日解除，但峰谷公司未以书面或口头方式告知从尚商行解除合同，而从尚商行也明确表示从未收到峰谷公司解除租赁合同的意思表示，故峰谷公司认为双方租赁合同于2019年7月30日解除的反诉请求，本院亦难支持。关于峰谷公司反诉要求从尚商行偿付停产停业补偿金、提前清退次承租人的损失，本院认为停产停业损失补偿是基于土地、房屋动迁补偿安置为基础法律关系，但本案原、被告之间是租赁合同关系，因此被告峰谷公司主张停产停业损失补偿的请求，缺乏依据。而关于提前清退次承租人的损失，鉴于本案系因峰谷公司违约导致的合同解除并引发诉讼，峰谷公司的反诉请求缺乏合同依据和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海从尚贸易商行与被告(反诉原告)上海峰谷实业有限公司就上海市闵行区北吴路XXX号房屋及场地签订的《厂房租赁合同》于2019年1月26日解除；二、被告(反诉原告)上海峰谷实业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区北吴路XXX号，将该处房屋及场地返还原告(反诉被告)上海从尚贸易商行；三、被告(反诉原告)上海峰谷实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海从尚贸易商行自2019年7月19日起至实际返还房屋之日为止，按每日1,342.47元标准计算的房屋占有使用费；四、驳回被告(反诉原告)上海峰谷实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,975元，由被告(反诉原告)上海峰谷实业有限公司负担。反诉案件受理费25元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海峰谷实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 欣人民陪审员  范然炬人民陪审员  高 杰二〇二〇年五月十八日书 记 员  杨 杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。