广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1089号上诉人(原审原告)：鹤山巿恒润科技实业有限公司，住所地：鹤山巿沙坪镇赤坎大道888号四楼，统一社会信用代码：914407841943406008。法定代表人：刘章怡，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭万宁，广东洛克律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘源广，男，1973年2月19日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：张重桂，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦勤，男，1978年8月31日出生，汉族，住广东省鹤山市。被上诉人（原审被告）：易洁芳，女，1975年6月30日出生，汉族，住广东省。上诉人鹤山市恒润科技实业有限公司（以下简称恒润公司）因与上诉人刘源广、被上诉人麦勤、易洁芳租赁合同纠纷一案，不服鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒润公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令恒润公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的《房屋租赁合同》(红线内)于2019年9月21日解除，并由恒润公司没收合同保证金3万元；3.判令刘源广、麦勤立即将上述合同项下由恒润公司享有国有土地所有权的2026.61平方米的土地退还给上诉人；4.判令刘源广、麦勤立即向恒润公司支付自2019年5月1日起至2019年9月20日止拖欠的租金51703.27元及违约金(违约金以拖欠的租金为本金，按年利率24%计算，自2019年5月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年12月31日为5769.44元)；5.判令刘源广、麦勤立即向恒润公司支付自2019年9月21日起至实际腾退之日止的占有使用费及违约金(占有使用费暂计至2019年12月31日为45077.23元，违约金以占有使用费为本金，按年利率24%计算，自2019年9月21日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年12月31日为1800.10元)；6.判令易洁芳对刘源广、麦勤上述第四、五项债务承担连带清偿责任；7.判令由刘源广、麦勤、易洁芳承担本案诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：一、恒润公司出租的是土地，合同解除后刘源广、麦勤应立即退还土地给恒润公司，一审判决以恒润公司无法证明租赁场地原状如何、本案不宜处理地上建筑物及固定设施是否拆除的问题为理由不支持退还土地的诉讼请求，没有事实与法律依据，这一判决造成合同解除而承租人无须退还土地的法律后果，明显错判。(一)合同已明确约定，刘源广、麦勤应在每月5日前缴清当月租金及上月水电费，逾期支付的，恒润公司依法享有合同解除权。由于自2019年5月起刘源广、麦勤拖欠租金拒不支付，基于其违约行为，恒润公司于2019年7月26日发函催告要求刘源广、麦勤尽快支付拖欠款项，但刘源广、麦勤在收到恒润公司的催告后仍拒绝履行。在此情况下，恒润公司根据《合同法》第九十四条第三款的规定，于2019年9月17日提起本案诉讼行使合同解除权要求解除涉案合同，而麦勤、刘源广亦分别于2019年9月20日和21日签收到恒润公司提交的起诉状，故此，合同应于刘源广、麦勤收到恒润公司的解除通知，即恒润公司提交的起诉状时已依法解除。综上，一审判决确认恒润公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的合同已于2019年9月21日解除是合法有据的，应予维持。在合同已解除的情况下，刘源广、麦勤已丧失继续占有使用涉案土地的合法依据，其依法应及时腾退涉案土地并交还给恒润公司；(二)本案涉案合同明确约定，恒润公司出租的租赁物仅包括红线范围内的土地而不包括地上建筑物，故此，无论地上建筑物由何人投资建设、出租时土地现状如何，都不应影响刘源广、麦勤及时腾退涉案土地，最多只涉及投资建设一方是否有权主张合同解除情况下的赔偿损失问题。而在本案诉讼过程中，刘源广就涉案土地上的建筑物的赔偿问题已向法院另行提起诉讼，而鹤山法院亦已立案受理。在该案庭审中，双方已就涉案土地的地上建筑物的建筑情况及是否赔偿问题进行辩论，并不涉及土地的腾退问题，即涉案土地地上建筑物的原状如何及地上建筑物及固定设施是否拆除的问题，与恒润公司能否要求刘源广、麦勤腾退涉案土地并没有直接的关联，故此，一审法院以此为由驳回恒润公司的该项诉讼请求，存在明显错误。需要强调的是，涉案土地上的建筑物均无合法报建手续，属于违章建筑，最终均要依法拆除，不能将其视为合法财产进行分配，故此，地上建筑物的权属或其最终财产归属问题，不能成为刘源广、麦勤不腾退涉案土地的理由，刘源广、麦勤依法应及时腾退涉案土地。二、本案涉案合同为租赁合同，涉案合同保证金与法律规定的定金具有相同的属性，是各方当事人依约履行合同的保证，在刘源广、麦勤违约拒不支付租金的情况下，恒润公司依法有权没收合同保证金。首先，由于刘源广、麦勤拖欠租金拒不支付，其行为己构成违约。在刘源广、麦勤违约导致合同解除的情况下，视为刘源广、麦勤以其实际行为主动终止合同，而涉案租赁合同第六条违约责任的第7点己明确约定：“租赁期内，若乙方终止租用，需提前1个月通知甲方，其租金、按金不予退回”，故此，在刘源广、麦勤违约导致合同解除的情况下，合同保证金3万元依法应由恒润公司没收。其次，《合同法》第一百一十五条规定，定金是作为当事人履行合同的担保，给付定金的一方只有在履行合同约定的义务后，才有权要求返还定金。而在本案中，刘源广、麦勤作为承租人所支付的合同保证金，就相当于《合同法》中规定的定金，是刘源广、麦勤依约履行合同的保证，在刘源广、麦勤违约拒不支付租金导致合同解除的情况下，合同保证金依法应由恒润公司没收。退一步讲，即使法院认为因合同无相关约定而不支持合同保证金由恒润公司没收，在刘源广、麦勤未返还土地的情况下，法院亦不应主动以保证金冲抵租金。另一方面，在双方均按约履行合同的情况下，合同保证金就不可以用于冲抵租金，相反，现刘源广、麦勤违约并导致合同无法继续履行，合同保证金反而可以用于冲抵拖欠租金，明显不符合立法原则，二审法院依法应予纠正。三、合同已依法解除，刘源广、麦勤应立即腾退涉案土地并交还给恒润公司，逾期腾退的，除应支付占有使用费外，还应向恒润公司支付逾期付款违约金。在法院已判令刘源广、麦勤支付合同解除前逾期付款违约金的情况下，如合同解除后继续占有涉案土地且逾期付款反而不用支付违约金，即相当于法院变相鼓励合同当事人主动违约，明显违背立法原则，故二审法院依法应予纠正。四、虽然刘源广与易洁芳在2018年12月7日登记离婚，但易洁芳与刘源广在2019年10月19日还向麦勤出具声明，确认以其两人所有家庭财产承担本案债务，故此，即使法院认为易洁芳因与刘源广办理了离婚登记而不需要承担夫妻共同债务，但因易洁芳承诺为麦勤的本案债务提供担保，其亦应对本案债务承担连带清偿责任。首先，刘源广自2018年起因欠款有多宗案件作为被告被判令承担付款责任，而刘源广与易洁芳在2018年12月7日登记离婚，其两人办理离婚登记，存在违反诚实信用原则规避债务的可能。其次，在刘源广与易洁芳登记离婚后，易洁芳与刘源广在2019年10月19日又共同出具声明以“家庭”名义对外声称，确认以其两人所有家庭财产承担本案债务，由此可以证明，刘源广、易洁芳两人在实际上并没有真正的形成财产分割并独立。另外，根据麦勤在本案提交的《债务加入协议书》可知，刘源广、易洁芳自愿对麦勤在本案的债务承担全部责任，故此，在易洁芳自愿为本案债务提供担保的情况下，根据法律规定，恒润公司有权要求判令易洁芳对麦勤的本案债务承担连带清偿责任。刘源广上诉请求：1.撤销一审判决，并重新审理本案，查明案件事实后改判驳回恒润公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由恒润公司全部承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，割裂了证据之间的逻辑联系，完全违背了客观事实，导致一审判决错误。具体理由如下：一、刘源广并没有违约，违约的是恒润公司，一审法院判决刘源广与恒润公司2012年9月13日签订的两份《房屋租赁合同》于2019年9月21日解除属于事实认定错误与法律适用错误。刘源广提交的陈接联的证人证言与谭某的出庭作证均能证明是恒润公司于2017年5月20日的停水、停电行为才导致的合同履行不能，是恒润公司违约在先，而不是刘源广违约，不能据此认定解除合同。另外，根据鹤山巿人民法院作出的（2018）粤0784民初1216号民事判决书及江门巿中级人民法院作出的（2019）粤07民终1537号民事判决书可以得知2012年9月13日刘源广与恒润公司签订的两份合同中的其中一份合同（红线外合同）已经在上述案件中被确定为无效合同，一份自始无效的合同在本案中又予以解除没有意义。二、一审法院在恒润公司没有任何证据证明刘源广占用恒润公司租赁物的前提下依然判决刘源广承担租金及违约金属于事实认定错误。根据鹤山巿人民法院作出的（2018）粤0784执631号执行裁定书及（2018）粤0784执676号之一执行裁定书可知，刘源广的所有财产都被鹤山巿法院予以拍卖并执行完毕，涉案标的物上已经不存在任何刘源广的物品，不可能有刘源广依然侵占恒润公司涉案标的物的可能。恒润公司也没有提供任何其他证据证明刘源广侵占其涉案标的物，因此，恒润公司应当承担举证不能的责任。三、恒润公司在一审诉讼请求中明确要求刘源广向恒润公司支付自2019年5月1日起至搬离之日止拖欠的租金及违约金，而一审法院在认定事实和作出判决时从2019年2月1日起计算，民事判决坚持不告不理的原则，一审判决超出恒润公司的诉讼请求的，属于严重的适用法律错误，在认定事实上也是错误的。刘源广对于恒润公司上诉的答辩意见与其上诉意见一致。恒润公司对于刘源广的上诉意见答辩如下：刘源广的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回，具体理由如下：一、刘源广、麦勤拖欠租金及水电费，经恒润公司催告仍拒不履行付款义务，己构成违约，一审法院基于刘源广的违约行为，支持恒润公司主张解除租赁合同的请求，合法有据，依法应予维持。首先，根据生效判決认定，刘源广至2019年1月31日多交租金为52580.67元。但此后刘源广并未再向恒润公司支付过任何款项；第二，截至2019年7月，刘源广、麦勤已拖欠租金水电费29446.87元，经恒润公司发函催促后，刘源广、麦勤两人仍一直拒不支付；第三，基于刘源广、麦勤的违约行为，恒润公司享有约定与法定的合同解除权，故恒润公司诉请解除合同，依法应得到法院的支持。二、刘源广提交的证据不能证明恒润公司违约，并且其提交的主要证据在关联案件(2019)粤07民终1537号案中己作为证据提交，并己被生效判决认定其提交的该部分证据不能证明其主张（恒润公司违约造成其无法经营），故刘源广的上诉主张明显与事实不符，不应得到法院的支持。三、刘源广的财产是否被依法拍卖，与刘源广是否迁出涉案土地并没有任何直接关联，更不能据此证明刘源广己腾退并交还土地给恒润公司。在刘源广没有提交其他可以证明其已腾退交还涉案土地的有效证据的情况下，其依法应承担举证不能的法律后果。四、刘源广、麦勤并未提交任何证据证明其己向恒润公司交还涉案土地，同时，刘源广、麦勤至今仍强行占有使用涉案土地拒绝腾退，故此，刘源广、麦勤依法应向恒润公司支付合同解除后继续占用土地的占有使用费。首先，涉案土地由刘源广实际控制．在其拒不主动腾退交还的情况下，恒润公司无法自行收回；第二，恒润公司一审提交的证据可以证明，刘源广一方在2017年5月20日之后，在涉案土地上仍有使用水电并产生水电费用，由此可以证明，刘源广一方并没有腾退涉案土地并交还给恒润公司。五、（2019）粤0784民初3715号刘源广诉恒润公司租赁合同纠纷案，已经作出生效判决，已经认定刘源广没有任何证据证明恒润公司存在违约行为，并造成其损失。因此，刘源广的上诉没有事实与法律依据。根据该案庭审中刘源广所确认的事实，红线内的建筑物基本也是在双方2012年9月13日双方签订租赁合同前已经建成，刘源广只是认为有部分的建筑费用在签订合同后才支付的。而且红线内的建筑物也是没有报建手续的，因此，本案一审判决以红线内的土地上仍有建筑物，无法查明租赁场地原状如何，不宜处理地上建筑物及固定设施为由，不支持恒润公司要求刘源广退还土地的诉讼请求没有事实与法律依据。被上诉人麦勤辩称：一、麦勤为刘源广开办的鹤山市祥裕贸易有限公司员工，2012年5月，刘源广要求麦勤作为公司代表，代表乙方鹤山市沙坪新氹仔渔村美食及刘源广与恒润公司签署租赁合同，实际出资人、经营者均为刘源广。麦勤既无出资亦无利益所得，一审法院己经查核麦勤所有银行水单，均与鹤山市沙坪新氹仔渔村美食店，恒科公司无任何资金往来。判决麦勤需要承担合同义务于事实不符。二、法院判决合同于2019年9月21日解除，要求刘源广，麦勤需要付搬离前的场地占用费。根据2012年7月19日签订《补充协议》。楚写明：旧氹仔渔村，新氹仔渔村由刘源广一人独自承担经营，自负盈亏，承担旧氹仔渔村与新氹仔渔村的所有债权、债务。麦勤从未入驻，亦未曾占用土地，谈何搬离，且代表刘源广签的合同已经于2019年9月21日解除。判决麦勤承担土地占用费用没有依据。三、麦勤因代表刘源广签订合同而受累，根据麦勤与刘源广、易洁芳签订的《债务加入协议书（担保书）》，请法院判决麦勤所需承担的义务及损失由刘源广，易洁芳承担及赔偿。麦勤在此纠纷中对一切并不知情，亦无能力要求双方尽快处理纠纷。纠纷已经持续二年多，期间麦勤无法安心工作及照顾年迈的双亲，对麦勤精神亦造成很大的影响，恳请人民法院保护弱小群体利益，查明案件事实作出公平判决。被上诉人易洁芳辩称,其与刘源广已经离婚，本案的纠纷发生在其与刘源广离婚后，与其无关。恒润公司向一审法院起诉请求：1.判令立即解除恒润公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的《房屋租赁合同》，并由恒润公司没收余下的合同按金3万元；2.判令刘源广、麦勤立即将上述合同项下恒润公司享有国有土地使用权的面积2026.61平方米的土地(拆除加建的房屋和固定设施并还原原来的墙体后)退还给恒润公司；3.判令刘源广、麦勤立即向恒润公司支付自2019年5月1日起至刘源广、麦勤搬离之日止拖欠的租金及违约金(租金欠款暂计至2019年9月30日为57963.30元，违约金以刘源广、麦勤拖欠的租金为本金，按年利率24%计，自2019年5月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月30日为2803.57元)；4.判令易洁芳对刘源广上述第三项债务承担共同清偿责任；5.判令由刘源广、麦勤、易洁芳承担本案诉讼费用及其他相关费用(上述第三项暂计至2019年9月30日为60766.87元)。一审法院认定事实：2012年9月13日，鹤山市恒润房地产开发有限公司作为甲方与乙方鹤山市新氹仔鱼村签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方的土地办理建设临时建筑物开办氹仔鱼村餐厅自行经营，乙方必须办理临时建筑的报建手续，按有关规定到政府相关部门申领相关牌照，做到合法经营、文明经营、卫生经营。租赁时间暂定十年；租赁面积约1000平方米，租赁价格每平方米每月五元整(计算面积含建筑物外周边加五米租地面积计算)，停车场地另行安排在红线外，每月每平方米收贰元；租金价格每年按上年租金为基数递增5%计取租金；按金暂定叁万元，如乙方在合同有效期内发生一次逾期支付租金以及水电费时，乙方必须增加100%的按金作为本合同风险保证金，乙方如不按此规定执行时视作违约处理；代收水费每立方米叁元整，每度电收1.20元，垃圾处理费每月600元，每月5日前必须交清当月租金和上月水电费；乙方逾期缴付租金时，除应如数补交租金以及执行第四条第一小款规定外，还应按欠付总额每日1%支付违约金给甲方至付清止，同时甲方可单方面提前终止合同；合同期内，如因政府规划需要及甲方有新的发展计划需要拆除该建筑物时，乙方必须无条件服从，甲方参照固定投资余值适当补偿给乙方，前提参照甲方确认的建筑项目固定投资数额作为参照依据，其他不作固定投资；租赁期内，若乙方终止租用，需提前1个月通知甲方，其租金、按金不退回，并如数缴清所欠租金、水、电费及其他应付费用，甲方不需向乙方作任何补偿等等。刘源广、麦勤在乙方代表处签名确认，鹤山市恒润房地产开发有限公司在甲方处签名并盖章确认。刘源广、麦勤在庭审中确认没有成立鹤山市新氹仔鱼村。2012年9月13日，鹤山市恒润房地产开发有限公司作为甲方与乙方鹤山市氹仔渔村签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方红线外位于鹤山市赤坎村委会辖区内“原林坑大岗山”，鹤山市恒润房地产开发有限公司出资爆破清挖运平整的场地及部分已建物共约2000平方米（以实际占用面积计），由乙方在原建物的基础上自费增建、扩建，该项目是临时建筑物，建好后用作餐厅饮食服务行业；租赁时间暂定十年；租赁价格分两类，餐饮用地在现有的临建四周过曲轴线外加五米合计的总面积每月每平方米五元整（经协商后优惠计取50%）。之后增加的土地面积全部按五元计取。停车配套用地，每月每平方米贰元整。本合同月租金总额经双方丈量确定。前期的施工时间全部免收租金，本合同自2012年1月30日生效，计取租金由2012年6月1日起计取；租金价格每年按上年租金为基数递增5%计取租金；水费每立方米叁元整，垃圾处理费600元每月，每月5日前必须交清当月租金和上月水电费；按金暂定叁万元，如乙方在合同有效期内发生一次逾期支付租金以及水电费时，乙方必须增加100%的按金作为本合同风险保证金，乙方如不按此规定执行时视作违约处理；乙方逾期缴付租金时，除应如数补交租金以及执行第四条第一小款规定外，还应按欠付总额每日1%支付违约金给甲方至付清止，同时甲方可单方面提前终止合同；合同期内，如因政府规划需要拆除该建筑物时，乙方必须无条件服从，如拆迁时政府有补偿的部分全部归乙方所有；租赁期内，若乙方终止租用，需提前1个月通知甲方，其租金、按金不退回，并如数缴清所欠租金、水、电费及其他应付费用，甲方不需向乙方作任何补偿等等。刘源广、麦勤在乙方代表处签名确认，鹤山市恒润房地产开发有限公司在甲方处签名并盖章确认。刘源广、麦勤在庭审中确认没有成立鹤山市氹仔渔村。2012年7月19日，任永建(案外人)作为第一租赁人，刘源广、麦勤作为第二租赁人，瑞康物业发展有限公司(案外人)和鹤山市恒润房地产开发有限公司作为出租方，签订《补充协议》，内容为：“一、关于《2011年11月11日由任永建、刘源广两人代表鹤山市祥裕贸易有限公司租赁了瑞康物业发展有限公司二号商住楼的5-7号商铺“即鹤山大道2300至2306号”作装饰石材之用》。同日《2011年11月11日由任永建、刘源广两人代表鹤山市祥裕贸易有限公司租赁了鹤山市恒润房地产开发有限公司(即瑞康二号商住楼背后西北方向的地块)空地面积约2000m2用作自建厂房石材料库及加工石材之用》。两合同的经营权经过任永建、刘源广友好协商后，现决定该两合同由任永建一人独立经营、自负盈亏，两合同在合同时间内所发生的一切债权、债务由任永建负责全部的债权与债务。刘源广在之前对该两合同的投入(由任永建在对氹仔渔村的投入数额中对冲)。二、于《2012年3月7日由任永建、刘源广两人代表鹤山市氹仔渔村租赁了鹤山市恒润房地产开发有限公司的“，本合同实际生效时间为2012年1月30日，计取租金由2012年6月1日起计取”。在租赁土地上原有的建筑物属刘章怡个人所有，按当时任永建、刘源广的决定：刘章怡的原有建筑物占整个氹仔渔村的30%股权。在刘章怡原有的建筑物基础上由任永建、刘源广两人负责出资投入续建氹仔渔村的所有配套、冷暖工程设备、水电配套设施、厨房设备、餐具、台凳、电视音响、实用装修等未尽完善的项目等至氹仔渔村正常营业为标准》。并于同日《2012年3月7日由任永建、刘源广两人代表鹤山市新氹仔渔村与鹤山市恒润房地产开发有限公司签订了“房屋租赁合同”租赁面积约1000平方米作为扩建项目，由任永建、刘源广、刘章怡三人按原旧氹仔渔村股份比例各自增加资金投入建造十六间大房(贵宾房)》。经过三方努力，旧氹仔渔村在经营数月后，一切就绪，业绩可佳。为更好地发挥地理优势，实时解决日常工作、人事、业务、财政集中管理等原因。最后经过任永建、刘源广、刘章怡三人于2012年7月19日会议决定：旧氹仔渔村、新氹仔渔村由刘源广一人独自承担经营、自负盈亏，承担旧氹仔渔村与新氹仔渔村的所有债权、债务。并负责将任永建所投入的资金除对冲石材原投入部分资金外，剩余部分一年内还清给任永建，月息按1%计取，以及在一年内偿还11万元现金给刘章怡，月息按1%计付给刘章怡。另外刘章怡占旧氹仔渔村30%的股份改由西北边的游泳场所有配套设施“含泵房、更衣房、售票房、水泵设备等作为对冲原占旧氹仔渔村30%的股份”，游泳场由刘章怡一人独立经营。原游泳场拖欠的工程款、人工款、机械费、材料费、水电费等全部由刘源广负责清还。……”。2015年5月19日，鹤山市沙坪新氹仔渔村美食店成立，个体工商户营业执照：440784600355908，登记经营者为刘源广。2015年12月31日，鹤山市恒润房地产开发有限公司变更工商登记为本案原告鹤山市恒润科技实业有限公司。2017年3月30日，恒润公司作为甲方，鹤山市新氹仔渔村作为乙方签订一份《合同补充协议》，约定：“据乙方要求，以合同按金单中的30000元对冲乙方欠付甲方的部分租金水电费(明细如附件)。剩余按金金额将保留为该合同按金。合同期满后，乙、丙双方将所有租金及水电费用付清后，凭按金单退款.......”恒润公司在甲方栏盖章签名确认，刘源广在乙方代表栏签名确认。在审理过程中，恒润公司委托一审法院申请鹤山市山水测绘有限公司对涉案租赁合同项下土地上的租赁面积进行测量，鹤山市山水测绘有限公司于2018年12月6日出具测绘图，恒润公司、刘源广、麦勤对该测绘图的三性没有异议，测量图标注发证红线内面积2026.61平方米，红线外的建筑物面积为1003.24平方米，空地面积为1377.71平方米，水泥硬底化面积为1037.76平方米，另外有争议的红线内面积为92.68平方米，有争议的红线外面积分别为47.79平方米和72.56平方米。就涉案土地中红线外部分，经一审法院向鹤山市土地储备中心核查，该中心回复一审法院：该部分土地是2008年经市政府同意与鹤山市赤坎村委会置换所得，现该地块权属鹤山市土地储备中心，鹤山市土地储备中心没有同意该地块由恒润公司出租并收益。经核对，至2015年11月30日止，恒润公司共收取涉案土地的租金合共842718.68元，从2015年12月1日至今，刘源广共向恒润公司交纳租金218255元[280000元-(469004元-407259元)]。2015年12月1日至2017年3月31日，刘源广、麦勤拖欠恒润公司水电费99828元未付。易洁芳与刘源广原是夫妻关系，于2018年12月7日在鹤山市民政局婚姻登记处办理了离婚手续。恒润公司曾于2018年4月20日提起诉讼，要求解除合同关系，并要求刘源广、麦勤支付租金、违约金、水电费，案经一审和二审[一审案号(2018)粤0784民初1216号，二审案号(2019)粤07民终1537号]，认定恒润公司出租红线内土地面积为2026.61平方米，至2019年1月31日止，刘源广多缴交给恒润公司的租金为52580.67元(已扣除被告拖欠的水电费99828元)，遂以此为由驳回了原告的全部诉讼请求。刘源广曾以快递方式向恒润公司发出《告知书》(于2019年2月20日妥投)，内容为：“鹤山市恒润房地产开发有限公司：贵公司自2016年起以欠租及水电为名，对鹤山市沙坪新氹仔渔村美食店断水、断电，并于2018年4月20日向法院起诉，经鹤山市人民法院审理后，于2019年1月31日作出判决，确认至2019年1月31日，刘源广多付租金，扣除水电费及租金后，贵公司仍多收刘源广租金52580.67元，现向贵公司声明如下：贵公司一直违反合同，多次阻挠刘源广的经营活动，并在刘源广与他人合作的过程中，挑拨离间，伪造合同，无中生有，造成氹仔渔村无法经营，现通知贵公司，刘源广自即日起与贵公司解除租赁合同，贵公司应退还刘源广多付租金52580.67元，特此函告。”2019年7月26日，恒润公司向刘源广、麦勤发出《通知书》，内容为：“刘源广、麦勤：本公司鹤山市恒润科技实业有限公司于2012年9月13日与你方签订了两份《房屋租赁合同》，又于2017年3月30日签订了《合同补充协议》，合同约定由你方租赁本公司位于鹤山市赤坎村民委员会辖区内的原“林坑大岗山”地块中的部分土地，租赁期限自2012年1月30日起至2022年1月29日止，合同签订后，本公司已按合同约定将租赁物交付给你方使用至今。根据鹤山市人民法院作出的（2018）粤0784民初1216号民事判决书及江门市中级人民法院作出的（2019）粤07民终1537号民事判决书所认定的事实，扣减暂计至2019年1月31日你方应交的租金和暂计至2017年3月31日应付的水电费后，你方多交的款项为52580.67元，此后你方未再向本公司支付过任何款项。此外，你方还拖欠了2018年1月电费480元、2018年6月电费72元，合计电费552元。由于你方在2019年1月31日之后仍一直占有使用上述租赁物业至今，故你方应按合同约定继续向本公司支付租金，且应支付拖欠的电费552元。暂计至2019年7月31日，扣减多付的款项后你方已拖欠本公司租金及电费合共29446.87元，根据《房屋租赁合同》第三条第2款、第四条以及第六条的约定，你方拖欠租金及电费的行为已构成违约，故本公司现正式通知你方：你方应在收到本通知书之日起7天内，向本公司支付拖欠的租金及水电费（暂计至2019年7月31日为29446.87元），本公司指定收款账户如下：户名：鹤山市恒润科技实业有限公司；开户行：中国农业银行鹤山沙坪支行；账号：44×××46。如你方逾期未付款的，本公司有权解除与你方签订的两份《房屋租赁合同》及《合同补充协议》，并有权通过诉讼方式向你方追偿全部租金及电费、违约金等。特此通知。”庭审中，刘源广、麦勤、易洁芳对该《通知书》的真实性和合法性予以认可，不认可关联性，认为签收快递与否同刘源广拒不支付租金没有关系，且《通知书》内容“否则原告有权解除”即尚未解除合同，合同依然有效。一审法院认为，涉案租赁标的物包括土地及地上建筑物，故本案为租赁合同纠纷。恒润公司与刘源广、麦勤签订的两份《房屋租赁合同》，对于合同中约定的红线内面积2026.61平方米的土地及地上建筑物出租，是合同当事人的真实意思表示，该部分合同合法、有效，对恒润公司及刘源广、麦勤具有法律约束力。对恒润公司各项请求处理如下：一、要求判令立即解除《房屋租赁合同》，并由恒润公司没收余下合同保证金30000元的请求。1、对解除《房屋租赁合同》的请求。《房屋租赁合同》约定：“每月5日前必须交清当月租金和上月水电费；乙方逾期缴付租金时，除应如数补交租金以及执行第四条第一小款规定外，还应按欠付总额每日1%支付违约金给甲方至付清止，同时甲方可单方面提前终止合同。”双方确认截至2019年1月31日，刘源广缴交给恒润公司的租金为52580.67元。恒润公司和刘源广、麦勤签订《房屋租赁合同》的时间是2012年9月13日，约定租金每平方米每月5元，每年递增5%，故2019年2月1日至2019年9月12日的租金按每平方米每月6.7元计算为100479.32元(6.7元/月÷30日×222日×2026.61平方米)，2019年9月13日至2019年9月20日(刘源广收到恒润公司起诉状前一日)的租金按每平方米7.04元计算为3804.62元(7.04元／月÷30日×8日×2026.61平方米)，即2019年2月1日起至2019年9月20日止应缴租金为104283.94元(100479.32元+3804.62元)，减除截至2019年1月31日止多缴交的52580.67元后，尚欠51703.27元未付。由于刘源广、麦勤拖欠租金的行为违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......”的规定，恒润公司于2019年7月26日履行了催告手续向刘源广、麦勤发出《通知书》后，刘源广、麦勤至今仍不履行付款义务，故恒润公司主张解除租赁合同关系的理据充分，应予支持。至于合同解除的时间，由于是恒润公司单方解除，故应以最后一个被告收到起诉状时间为准，麦勤于2019年9月20日收到起诉状，刘源广于2019年9月21日收到起诉状，故恒润公司和刘源广、麦勤的租赁合同关系于2019年9月21日解除；2、对没收按金30000元的请求。恒润公司主张没收按金的理由是依据《房屋租赁合同》第四条第1点和第2点，但上述条款均没有约定恒润公司有权没收按金，故对恒润公司主张没收按金的内容不予采纳。该按金30000元应在租赁合同关系解除时用作抵扣租金。二、对要求判令刘源广、麦勤立即将上述合同项下恒润公司享有国有土地使用权的面积2026.61平方米的土地(拆除加建的房屋和固定设施并还原原来的墙体后)退还给恒润公司的请求。首先，根据《房屋租赁合同》内容及2012年7月19日的《补充协议》看，恒润公司出租涉案土地时是附有建筑物的，然后由刘源广、任永建两人续建配套设施和装修，以及由刘源广、刘章怡、任永建(案外人)三人共同投资加建建筑物。至于哪些建筑物是原有，哪些是加建，庭审中双方当事人意见不一且均无充分证据证明，由于恒润公司无法举证证明租赁场地原状如何，因此应由恒润公司承担举证不能的法律后果；其次，加建的建筑物及固定设施属于刘源广、刘章怡、任永建(案外人)三人共同投资，但《补充协议》中，三方仅对经营权及债权债务作出约定，对加建建筑物及固定设施的归属如何处理并无作出约定，由于该部分财产不仅涉及案外人利益，而且涉及三人之间的合伙问题，在上述问题未妥善处理之前，本案不宜处理地上建筑物及固定设施是否拆除的问题。因此，本案不宜处理拆除及返还租赁土地事宜，对恒润公司该项请求不予支持。三、对要求判令刘源广、麦勤立即向恒润公司支付自2019年5月1日起至刘源广、麦勤搬离之日止拖欠的租金及违约金(租金欠款暂计至2019年9月30日为57963.30元，违约金以刘源广、麦勤拖欠的租金为本金，按年利率24%计，自2019年5月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月30日为2803.57元)的请求。1.对租金请求，恒润公司在庭审中明确为计算至合同解除之日止的租金以及合同解除之日起至搬离之日止的场地占用费。由上述第一点分析可知，涉案《房屋租赁合同》于2019年9月21日解除，截至合同解除前一日止尚欠租金为51703.27元，抵扣按金30000元，尚欠租金21703.27元。由上述第二点分析可知，刘源广、麦勤并无证据证明其已经清空租赁场地并交还给恒润公司，故应参照合同约定的租金标准计付场地占用费给恒润公司。因此，刘源广、麦勤应支付恒润公司租金21703.27元及参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付恒润公司2019年9月21日至清空并交还租赁场地之日止的占用费；2.对违约金请求，恒润公司主张从2019年5月份开始起算，则要按每月实欠租金分段计算违约金。截至合同解除前一日止，刘源广、麦勤尚欠恒润公司租金为51703.27元，其中2019年6月至8月每个月的租金均为13578.29元(每月6.7元／m2×2026.61m2)，三个月合计40734.87元；2019年9月(至合同解除前一日止共20日)的租金为9235.93元(每月6.7元／m2÷30日×12日×2026.61m2+每月7.04元／m2÷30日×8日×2026.61m2)；那么应认定2019年5月未交齐的租金为1732.47元(51703.27元-40734.87元-9235.93元)。《房屋租赁合同》约定每月5日前缴清当月租金，故违约金应从每月的6日起分段起算。合同约定违约金按每日1%收取，恒润公司主动调整降低为按年利率24%计算符合相关规定，予以采纳。截至2019年9月20日(合同解除前一日)止，2019年5月租金违约金为159.39元(1732.47元×0.24／12／30×138日)，6月租金违约金为968.58元(13578.29元×0.24／12／30×107日)，7月租金违18约金为697.02元(13578.29元×0.24／12／30×77日)，8月租金违约金为416.40元(13578.29元×0.24／12／30×46日)，9月租金违约金为92.36元(9235.93元×0.24／12／30×15日)，合计2333.75元。对2019年9月21日(合同解除之日)起至付清款日止的租金产生的违约金，以租金21703.27元(已抵扣按金30000元)为本金按年利率24%计算。至于恒润公司主张的合同解除之日起至刘源广搬离之日止的场地占用费违约金，因无法律规定或约定，故不予支持。四、对要求判令易洁芳对上述第三项债务承担共同清偿责任的请求。恒润公司该项请求的理由是认为刘源广与易洁芳是夫妻关系，第三项债务属于夫妻共同债务，故认为易洁芳应承担共同清偿责任。由于恒润公司第三项请求主张的是2019年5月1日之后发生的租金及违约金，而刘源广与易洁芳已于2018年12月7日在鹤山市民政局婚姻登记处办理了离婚手续，故上述第三项债务不属于刘源广和易洁芳的夫妻共同债务，易洁芳无需承担共同清偿责任，对恒润公司该项请求予以驳回。此外，对麦勤辩称的《补充协议》载明新、旧氹仔渔村由刘源广一人独自经营，自负盈亏，新、旧水仔渔村的所有债权、债务与麦勤无关的内容，由于《房屋租赁合同》签订在前，且《补充协议》是签订协议的三方当事人对经营权和债权债务处理的约定，并不涉及和影响原来的租赁合同关系，故对麦勤该项抗辩内容不予采纳。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，作出如下判决:一、鹤山市恒润科技实业有限公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的两份《房屋租赁合同》于2019年9月21日解除；二、刘源广、麦勤于判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市恒润科技实业有限公司支付租金21703.27元及违约金(暂计至2019年9月20日的违约金为2333.75元，2019年9月21日起至付清租金日止的违约金以本金21703.27元按年利率24%计算)；三、刘源广、麦勤自2019年9月21日起至清空并交还租赁场地之日止，按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付场地占用费给鹤山市恒润科技实业有限公司；四、驳回鹤山市恒润科技实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2069.17元，保全费720元，合共诉讼费2789.17元，由鹤山市恒润科技实业有限公司负担2050.54元，刘源广、麦勤共同负担738.63元(恒润公司已预交案件诉讼费9461.24元，由一审法院依法退回恒润公司诉讼费6672.07元，恒润公司同意刘源广、麦勤负担的诉讼费738.63元于刘源广、麦勤履行判决义务时迳付给恒润公司，故一审法院不再收退)。二审期间，恒润公司提交了如下证据：(2019)粤0784民初3715号案件的庭前会议笔录、法庭笔录、民事判决书及生效证明，用以证明涉案租赁合同因刘源广的违约行为已导致解除，在合同已解除的情况下，刘源广已经没有继续占有涉案土地的合法依据，其依法应及时腾退涉案土地并交还给恒润公司。经质证，刘源广对上述证据的真实性和合法性没有意见，对关联性与其证明内容不予认同，不能证明刘源广对上述判决没有异议，刘源广依然保有向法院提出重审再审的权利。麦勤、易洁芳未提出质证意见。刘源广提交了如下证据：(2018)粤0784执631号执行裁定书、(2018)粤0784执676号之一执行裁定书及陈接联出具的《情况说明》，用以证明刘源广没有侵占涉案标的物及证明恒润公司于2017年5月20日停水停电的事实。经质证，恒润公司认为上述执行裁定书不属于二审新证据，且对其关联性及证明内容不予确认。陈接联出具的《情况说明》不属于二审新证据，对其真实性、合法性、关联性均不予确认，对证明内容也不认可。陈接联并没有在本案中出庭作证，且关于陈接联与刘源广之间的经济往来，恒润公司在一审中提交的证据有陈接联的情况说明，该份情况说明所陈述的内容与上述刘源广提交的内容完全不同。且陈接联在(2019)粤07民终1537号案件的一审中出庭作证，证明恒润公司在本案一审中提交的情况说明的真实性。刘源广二审提交的上述情况说明在(2019)粤0784民初3715号案件中已经提交过，一审法院没有采纳该证据。麦勤、易洁芳未提出质证意见。麦勤、易洁芳未提交新的证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，本院结合本案其他证据及相关事实对上述证据综合予以审查认定。本院依法确认一审判决查明的事实。另查明：刘源广于2019年10月29日提起民事诉讼，请求恒润公司向其赔偿因红线外租赁合同无效所造成的损失90万元，向其退还红线外租赁合同无效已缴纳的租金375657.58元，解除红线内租赁合同，向其赔偿因红线内租赁合同违约造成的损失100万元并退回红线内租赁合同保证金3万元，向其赔偿因合同无效及合同违约造成的营业损失并申请对案涉建筑项目固定投资价值数额进行评估鉴定。(2019)粤0784民初3715号民事判决驳回了刘源广的全部诉讼请求。此外，恒润公司是在一审法院(2018)粤0784民初1216号案中申请法院委托鹤山山水测绘有限公司对涉案租赁合同项下土地上的租赁面积进行测量的，测量情况与一审判决认定的情况一致。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对恒润公司、刘源广的上诉请求范围进行审查。结合各方当事人的诉辩陈述，本案二审争议焦点为：1.恒润公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的两份《房屋租赁合同》是否应予解除；2.恒润公司依合同约定收取刘源广、麦勤3万元按金的性质及如何处理；3.刘源广是否存在拖欠租金的违约的情形、违约金的计算标准如何确定以及刘源广、麦勤是否应当支付合同解除至清空并交还租赁场地之日止的违约金；4.恒润公司主张刘源广、麦勤将涉案《房屋租赁合同》中恒润公司享有国有土地使用权的面积2026.61平方米的土地返还给恒润公司的诉讼请求是否应予支持；5.易洁芳是否应对刘源广与麦勤本案的债务承担连带清偿责任。一、关于恒润公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的两份《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。两份《房屋租赁合同》均约定：每月5日前必须交清当月租金和上月水电费；逾期缴付租金时，除应如数补交租金以及执行第四条第一小款规定外，还应按欠付总额每日1%支付违约金给甲方至付清止，同时甲方可单方面提前终止合同。经查，截至2019年1月31日，刘源广缴交给恒润公司的租金为52580.67元。经计算，2019年2月1日起至2019年9月20日止应缴租金为104283.94元，减除截至2019年1月31日止多缴交的52580.67元后，尚欠51703.27元未付。由于刘源广、麦勤拖欠租金的行为违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......”的规定，恒润公司于2019年7月26日履行了催告手续向刘源广、麦勤发出《通知书》，刘源广、麦勤收到《通知书》后至今仍不履行付款义务，故恒润公司主张解除租赁合同关系的理据充分，应予支持。至于合同解除的时间，由于是恒润公司单方解除，应以最后一个被告收到起诉状时间为准，故恒润公司和刘源广、麦勤的租赁合同关系应于2019年9月21日解除。恒润公司在一审法院(2018)粤0784民初1216号案中申请法院委托鹤山山水测绘有限公司对涉案租赁合同项下土地上的租赁面积进行测量，测量图标注发证红线内面积2026.61平方米，红线外的建筑物面积为1003.24平方米，经向鹤山市土地储备中心核查，涉案土地中红线外部分属鹤山市土地储备中心，鹤山市土地储备中心没有同意该地块由恒润公司出租并收益。(2018)粤0784民初1216号民事判决已认定《房屋租赁合同》中涉及红线内的土地出租部分合法有效，涉及红线外的土地出租部分存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应视为无效合同。本院(2019)粤07民终1537号民事判决维持了上述判决。因此，对恒润公司和刘源广、麦勤的租赁合同关系仅应对合同合法有效的部分解除，即解除恒润公司与刘源广、麦勤签订的两份《房屋租赁合同》中涉及红线内的土地租赁的部分。一审判决将上述两份合同全部解除，是将合同无效部分也予以解除，处理不当，应予纠正。二、关于恒润公司依合同约定收取刘源广、麦勤3万元按金的性质及如何处理的问题。恒润公司主张涉案合同保证金与法律规定的定金具有相同的属性，在刘源广、麦勤违约拒不支付租金的情况下，恒润公司依法有权没收合同保证金。本院认为，涉案两份《房屋租赁合同》均未明确约定恒润公司收取的30000元按金属于定金的性质，也没有约定定金的适用情形。故上述30000元按金应为合同保证金。两份《房屋租赁合同》没有约定恒润公司有权没收按金，故对恒润公司主张没收30000元按金的请求不予支持。一审判决上述30000元按金应在租赁合同关系解除时用作抵扣租金处理适当。三、关于刘源广是否存在拖欠租金的违约的情形、违约金的计算标准如何确定以及刘源广、麦勤是否应当支付合同解除至清空并交还租赁场地之日止的违约金的问题。1.刘源广拖欠租金，已构成违约。如前所述，刘源广、麦勤拖欠租金的行为违反了合同约定。刘源广主张是恒润公司的停水、停电行为才导致的合同履行不能，是恒润公司违约在先，而不是刘源广违约。经查，本院(2019)粤07民终1537号民事判决已认定：“刘源广以恒润公司断电断水违法收租及挑拨其股东内部矛盾造成其无法经营为由，主张恒润公司应退还其已支付的375657.69元租金亦无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。”刘源广二审提交的陈接联出具的《情况说明》也并非新的证据。因此，(2019)粤07民终1537号生效民事判决已认定刘源广的上述主张并无证据证实，本院不予采信。2.恒润公司一审诉请判令刘源广、麦勤立向其支付自2019年5月1日起至刘源广、麦勤搬离之日止拖欠的租金及违约金。主张租金欠款暂计至2019年9月30日为57963.30元，违约金以刘源广、麦勤拖欠的租金为本金，按年利率24%计，自2019年5月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月30日为2803.57元。对租金请求，恒润公司在一审庭审中明确为计算至合同解除之日止的租金以及合同解除之日起至搬离之日止的场地占用费。涉案《房屋租赁合同》于2019年9月21日解除，截至合同解除前一日止尚欠租金为51703.27元，抵扣按金30000元，尚欠租金21703.27元。刘源广、麦勤并无证据证明其已经清空租赁场地并交还给恒润公司，故应参照合同约定的租金标准计付场地占用费给恒润公司。因此，刘源广、麦勤应支付恒润公司租金21703.27元并参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付恒润公司2019年9月21日至清空并交还租赁场地之日止的占用费。对违约金请求，一审法院按每月实欠租金分段计算违约金。截至合同解除前一日止，刘源广、麦勤尚欠恒润公司租金为51703.27元，《房屋租赁合同》约定每月5日前缴清当月租金，故违约金应从每月的6日起分段起算。合同约定违约金按每日1%收取，恒润公司主动调整降低为按年利率24%计算符合相关规定，应予以采纳。经计算，截至2019年9月20日(合同解除前一日)止，违约金合计2333.75元。2019年9月21日(合同解除之日)起至付清款日止的租金产生的违约金，以租金21703.27元(已抵扣按金30000元)为本金按年利率24%计算。恒润公司主张的合同解除之日起至刘源广搬离之日止的场地占用费违约金，因无法律规定或约定，故不予支持。一审判决认定的刘源广、麦勤应支付恒润公司租金及违约金并未超过恒润公司诉讼请求。四、关于恒润公司主张刘源广、麦勤将涉案《房屋租赁合同》中恒润公司享有国有土地使用权的面积(即红线内面积)2026.61平方米的土地返还给恒润公司的诉讼请求是否应予支持的问题。如前所述，恒润公司与刘源广、麦勤签订的两份《房屋租赁合同》中涉及红线内的土地租赁的部分应予解除，经鹤山山水测绘有限公司测量，红线内面积为2026.61平方米。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，刘源广、麦勤应将涉案《房屋租赁合同》中恒润公司享有国有土地使用权的面积2026.61平方米的土地及地上附着物交还给恒润公司。根据涉案《房屋租赁合同》及2012年7月19日的《补充协议》的约定，恒润公司出租涉案土地时附有建筑物，然后由刘源广、任永建两人续建配套设施和装修，以及由刘源广、刘章怡、任永建(案外人)三人共同投资加建建筑物，但对加建建筑物及固定设施的归属如何处理并无作出约定。因此，交还上述2026.61平方米的土地及地上附物后，地上建筑物及固定设施如何处理，应另循法律途径解决。五、关于易洁芳是否应对刘源广与麦勤本案的债务承担连带清偿责任的问题。恒润公司一审诉请判令易洁芳对其第三项诉请中刘源广债务承担共同清偿责任。恒润公司认为刘源广与易洁芳是夫妻关系，其第三项诉请的债务属于夫妻共同债务，故认为易洁芳应承担共同清偿责任。经查由于恒润公司第三项请求主张的是2019年5月1日之后发生的租金及违约金，而刘源广与易洁芳已于2018年12月7日在鹤山市民政局婚姻登记处办理了离婚手续，故上述第三项债务不属于刘源广和易洁芳的夫妻共同债务，易洁芳无需对恒润公司第三项诉请中刘源广债务承担共同清偿责任。恒润公司主张刘源广与易洁芳离婚存在规避债务的可能及刘源广、易洁芳实际上并没有真正的形成财产分割并独立，无证据证明，本院不予采信。对于恒润公司二审中提出请求判令易洁芳对麦勤的本案债务承担连带清偿责任，其在起诉时并未提出该项诉讼请求，已超过其诉讼请求的范围，本案不予处理。综上所述，上诉人鹤山市恒润科技实业有限公司、刘源广的上诉请求有理部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百七十条第一款第(二)项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、维持广东省鹤山巿人民法院(2019)粤0784民初3236号民事判决第二、三、四项；二、变更广东省鹤山巿人民法院(2019)粤0784民初3236号民事判决第一项为：鹤山巿恒润科技实业有限公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的两份《房屋租赁合同》中涉及恒润公司享有国有土地使用权的2026.61平方米的合同部分于2019年9月21日解除。三、刘源广、麦勤于本判决发生法律效力之日起十日内将两份《房屋租赁合同》中鹤山巿恒润科技实业有限公司享有国有土地使用权的2026.61平方米的土地及地上附着物交还给鹤山巿恒润科技实业有限公司。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2069.17元，保全费720元，合共诉讼费2789.17元，由鹤山市恒润科技实业有限公司负担2050.54元，刘源广、麦勤共同负担738.63元(恒润公司已预交案件诉讼费9461.24元，由一审法院依法退回恒润公司诉讼费6672.07元，恒润公司同意刘源广、麦勤负担的诉讼费738.63元于刘源广、麦勤履行判决义务时迳付给鹤山巿恒润科技实业有限公司，故一审法院不再收退)。二审案件受理费2269.17元，由鹤山市恒润科技实业有限公司负担1521.25元、刘源广、麦勤共同负担747.92元。(刘源广已预交案件受理费8741.24元，鹤山市恒润科技实业有限公司已预交案件受理费595元，本院不再收退，双方当事人在执行当中一并抵扣)。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年五月二十二日法官助理 陈咏珏书 记 员 陈国良广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1089号上诉人(原审原告)：鹤山巿恒润科技实业有限公司，住所地：鹤山巿沙坪镇赤坎大道888号四楼，统一社会信用代码：914407841943406008。法定代表人：刘章怡，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭万宁，广东洛克律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘源广，男，1973年2月19日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：张重桂，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦勤，男，1978年8月31日出生，汉族，住广东省鹤山市。被上诉人（原审被告）：易洁芳，女，1975年6月30日出生，汉族，住广东省。上诉人鹤山市恒润科技实业有限公司（以下简称恒润公司）因与上诉人刘源广、被上诉人麦勤、易洁芳租赁合同纠纷一案，不服鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒润公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令恒润公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的《房屋租赁合同》(红线内)于2019年9月21日解除，并由恒润公司没收合同保证金3万元；3.判令刘源广、麦勤立即将上述合同项下由恒润公司享有国有土地所有权的2026.61平方米的土地退还给上诉人；4.判令刘源广、麦勤立即向恒润公司支付自2019年5月1日起至2019年9月20日止拖欠的租金51703.27元及违约金(违约金以拖欠的租金为本金，按年利率24%计算，自2019年5月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年12月31日为5769.44元)；5.判令刘源广、麦勤立即向恒润公司支付自2019年9月21日起至实际腾退之日止的占有使用费及违约金(占有使用费暂计至2019年12月31日为45077.23元，违约金以占有使用费为本金，按年利率24%计算，自2019年9月21日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年12月31日为1800.10元)；6.判令易洁芳对刘源广、麦勤上述第四、五项债务承担连带清偿责任；7.判令由刘源广、麦勤、易洁芳承担本案诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：一、恒润公司出租的是土地，合同解除后刘源广、麦勤应立即退还土地给恒润公司，一审判决以恒润公司无法证明租赁场地原状如何、本案不宜处理地上建筑物及固定设施是否拆除的问题为理由不支持退还土地的诉讼请求，没有事实与法律依据，这一判决造成合同解除而承租人无须退还土地的法律后果，明显错判。(一)合同已明确约定，刘源广、麦勤应在每月5日前缴清当月租金及上月水电费，逾期支付的，恒润公司依法享有合同解除权。由于自2019年5月起刘源广、麦勤拖欠租金拒不支付，基于其违约行为，恒润公司于2019年7月26日发函催告要求刘源广、麦勤尽快支付拖欠款项，但刘源广、麦勤在收到恒润公司的催告后仍拒绝履行。在此情况下，恒润公司根据《合同法》第九十四条第三款的规定，于2019年9月17日提起本案诉讼行使合同解除权要求解除涉案合同，而麦勤、刘源广亦分别于2019年9月20日和21日签收到恒润公司提交的起诉状，故此，合同应于刘源广、麦勤收到恒润公司的解除通知，即恒润公司提交的起诉状时已依法解除。综上，一审判决确认恒润公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的合同已于2019年9月21日解除是合法有据的，应予维持。在合同已解除的情况下，刘源广、麦勤已丧失继续占有使用涉案土地的合法依据，其依法应及时腾退涉案土地并交还给恒润公司；(二)本案涉案合同明确约定，恒润公司出租的租赁物仅包括红线范围内的土地而不包括地上建筑物，故此，无论地上建筑物由何人投资建设、出租时土地现状如何，都不应影响刘源广、麦勤及时腾退涉案土地，最多只涉及投资建设一方是否有权主张合同解除情况下的赔偿损失问题。而在本案诉讼过程中，刘源广就涉案土地上的建筑物的赔偿问题已向法院另行提起诉讼，而鹤山法院亦已立案受理。在该案庭审中，双方已就涉案土地的地上建筑物的建筑情况及是否赔偿问题进行辩论，并不涉及土地的腾退问题，即涉案土地地上建筑物的原状如何及地上建筑物及固定设施是否拆除的问题，与恒润公司能否要求刘源广、麦勤腾退涉案土地并没有直接的关联，故此，一审法院以此为由驳回恒润公司的该项诉讼请求，存在明显错误。需要强调的是，涉案土地上的建筑物均无合法报建手续，属于违章建筑，最终均要依法拆除，不能将其视为合法财产进行分配，故此，地上建筑物的权属或其最终财产归属问题，不能成为刘源广、麦勤不腾退涉案土地的理由，刘源广、麦勤依法应及时腾退涉案土地。二、本案涉案合同为租赁合同，涉案合同保证金与法律规定的定金具有相同的属性，是各方当事人依约履行合同的保证，在刘源广、麦勤违约拒不支付租金的情况下，恒润公司依法有权没收合同保证金。首先，由于刘源广、麦勤拖欠租金拒不支付，其行为己构成违约。在刘源广、麦勤违约导致合同解除的情况下，视为刘源广、麦勤以其实际行为主动终止合同，而涉案租赁合同第六条违约责任的第7点己明确约定：“租赁期内，若乙方终止租用，需提前1个月通知甲方，其租金、按金不予退回”，故此，在刘源广、麦勤违约导致合同解除的情况下，合同保证金3万元依法应由恒润公司没收。其次，《合同法》第一百一十五条规定，定金是作为当事人履行合同的担保，给付定金的一方只有在履行合同约定的义务后，才有权要求返还定金。而在本案中，刘源广、麦勤作为承租人所支付的合同保证金，就相当于《合同法》中规定的定金，是刘源广、麦勤依约履行合同的保证，在刘源广、麦勤违约拒不支付租金导致合同解除的情况下，合同保证金依法应由恒润公司没收。退一步讲，即使法院认为因合同无相关约定而不支持合同保证金由恒润公司没收，在刘源广、麦勤未返还土地的情况下，法院亦不应主动以保证金冲抵租金。另一方面，在双方均按约履行合同的情况下，合同保证金就不可以用于冲抵租金，相反，现刘源广、麦勤违约并导致合同无法继续履行，合同保证金反而可以用于冲抵拖欠租金，明显不符合立法原则，二审法院依法应予纠正。三、合同已依法解除，刘源广、麦勤应立即腾退涉案土地并交还给恒润公司，逾期腾退的，除应支付占有使用费外，还应向恒润公司支付逾期付款违约金。在法院已判令刘源广、麦勤支付合同解除前逾期付款违约金的情况下，如合同解除后继续占有涉案土地且逾期付款反而不用支付违约金，即相当于法院变相鼓励合同当事人主动违约，明显违背立法原则，故二审法院依法应予纠正。四、虽然刘源广与易洁芳在2018年12月7日登记离婚，但易洁芳与刘源广在2019年10月19日还向麦勤出具声明，确认以其两人所有家庭财产承担本案债务，故此，即使法院认为易洁芳因与刘源广办理了离婚登记而不需要承担夫妻共同债务，但因易洁芳承诺为麦勤的本案债务提供担保，其亦应对本案债务承担连带清偿责任。首先，刘源广自2018年起因欠款有多宗案件作为被告被判令承担付款责任，而刘源广与易洁芳在2018年12月7日登记离婚，其两人办理离婚登记，存在违反诚实信用原则规避债务的可能。其次，在刘源广与易洁芳登记离婚后，易洁芳与刘源广在2019年10月19日又共同出具声明以“家庭”名义对外声称，确认以其两人所有家庭财产承担本案债务，由此可以证明，刘源广、易洁芳两人在实际上并没有真正的形成财产分割并独立。另外，根据麦勤在本案提交的《债务加入协议书》可知，刘源广、易洁芳自愿对麦勤在本案的债务承担全部责任，故此，在易洁芳自愿为本案债务提供担保的情况下，根据法律规定，恒润公司有权要求判令易洁芳对麦勤的本案债务承担连带清偿责任。刘源广上诉请求：1.撤销一审判决，并重新审理本案，查明案件事实后改判驳回恒润公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由恒润公司全部承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，割裂了证据之间的逻辑联系，完全违背了客观事实，导致一审判决错误。具体理由如下：一、刘源广并没有违约，违约的是恒润公司，一审法院判决刘源广与恒润公司2012年9月13日签订的两份《房屋租赁合同》于2019年9月21日解除属于事实认定错误与法律适用错误。刘源广提交的陈接联的证人证言与谭某的出庭作证均能证明是恒润公司于2017年5月20日的停水、停电行为才导致的合同履行不能，是恒润公司违约在先，而不是刘源广违约，不能据此认定解除合同。另外，根据鹤山巿人民法院作出的（2018）粤0784民初1216号民事判决书及江门巿中级人民法院作出的（2019）粤07民终1537号民事判决书可以得知2012年9月13日刘源广与恒润公司签订的两份合同中的其中一份合同（红线外合同）已经在上述案件中被确定为无效合同，一份自始无效的合同在本案中又予以解除没有意义。二、一审法院在恒润公司没有任何证据证明刘源广占用恒润公司租赁物的前提下依然判决刘源广承担租金及违约金属于事实认定错误。根据鹤山巿人民法院作出的（2018）粤0784执631号执行裁定书及（2018）粤0784执676号之一执行裁定书可知，刘源广的所有财产都被鹤山巿法院予以拍卖并执行完毕，涉案标的物上已经不存在任何刘源广的物品，不可能有刘源广依然侵占恒润公司涉案标的物的可能。恒润公司也没有提供任何其他证据证明刘源广侵占其涉案标的物，因此，恒润公司应当承担举证不能的责任。三、恒润公司在一审诉讼请求中明确要求刘源广向恒润公司支付自2019年5月1日起至搬离之日止拖欠的租金及违约金，而一审法院在认定事实和作出判决时从2019年2月1日起计算，民事判决坚持不告不理的原则，一审判决超出恒润公司的诉讼请求的，属于严重的适用法律错误，在认定事实上也是错误的。刘源广对于恒润公司上诉的答辩意见与其上诉意见一致。恒润公司对于刘源广的上诉意见答辩如下：刘源广的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回，具体理由如下：一、刘源广、麦勤拖欠租金及水电费，经恒润公司催告仍拒不履行付款义务，己构成违约，一审法院基于刘源广的违约行为，支持恒润公司主张解除租赁合同的请求，合法有据，依法应予维持。首先，根据生效判決认定，刘源广至2019年1月31日多交租金为52580.67元。但此后刘源广并未再向恒润公司支付过任何款项；第二，截至2019年7月，刘源广、麦勤已拖欠租金水电费29446.87元，经恒润公司发函催促后，刘源广、麦勤两人仍一直拒不支付；第三，基于刘源广、麦勤的违约行为，恒润公司享有约定与法定的合同解除权，故恒润公司诉请解除合同，依法应得到法院的支持。二、刘源广提交的证据不能证明恒润公司违约，并且其提交的主要证据在关联案件(2019)粤07民终1537号案中己作为证据提交，并己被生效判决认定其提交的该部分证据不能证明其主张（恒润公司违约造成其无法经营），故刘源广的上诉主张明显与事实不符，不应得到法院的支持。三、刘源广的财产是否被依法拍卖，与刘源广是否迁出涉案土地并没有任何直接关联，更不能据此证明刘源广己腾退并交还土地给恒润公司。在刘源广没有提交其他可以证明其已腾退交还涉案土地的有效证据的情况下，其依法应承担举证不能的法律后果。四、刘源广、麦勤并未提交任何证据证明其己向恒润公司交还涉案土地，同时，刘源广、麦勤至今仍强行占有使用涉案土地拒绝腾退，故此，刘源广、麦勤依法应向恒润公司支付合同解除后继续占用土地的占有使用费。首先，涉案土地由刘源广实际控制．在其拒不主动腾退交还的情况下，恒润公司无法自行收回；第二，恒润公司一审提交的证据可以证明，刘源广一方在2017年5月20日之后，在涉案土地上仍有使用水电并产生水电费用，由此可以证明，刘源广一方并没有腾退涉案土地并交还给恒润公司。五、（2019）粤0784民初3715号刘源广诉恒润公司租赁合同纠纷案，已经作出生效判决，已经认定刘源广没有任何证据证明恒润公司存在违约行为，并造成其损失。因此，刘源广的上诉没有事实与法律依据。根据该案庭审中刘源广所确认的事实，红线内的建筑物基本也是在双方2012年9月13日双方签订租赁合同前已经建成，刘源广只是认为有部分的建筑费用在签订合同后才支付的。而且红线内的建筑物也是没有报建手续的，因此，本案一审判决以红线内的土地上仍有建筑物，无法查明租赁场地原状如何，不宜处理地上建筑物及固定设施为由，不支持恒润公司要求刘源广退还土地的诉讼请求没有事实与法律依据。被上诉人麦勤辩称：一、麦勤为刘源广开办的鹤山市祥裕贸易有限公司员工，2012年5月，刘源广要求麦勤作为公司代表，代表乙方鹤山市沙坪新氹仔渔村美食及刘源广与恒润公司签署租赁合同，实际出资人、经营者均为刘源广。麦勤既无出资亦无利益所得，一审法院己经查核麦勤所有银行水单，均与鹤山市沙坪新氹仔渔村美食店，恒科公司无任何资金往来。判决麦勤需要承担合同义务于事实不符。二、法院判决合同于2019年9月21日解除，要求刘源广，麦勤需要付搬离前的场地占用费。根据2012年7月19日签订《补充协议》。楚写明：旧氹仔渔村，新氹仔渔村由刘源广一人独自承担经营，自负盈亏，承担旧氹仔渔村与新氹仔渔村的所有债权、债务。麦勤从未入驻，亦未曾占用土地，谈何搬离，且代表刘源广签的合同已经于2019年9月21日解除。判决麦勤承担土地占用费用没有依据。三、麦勤因代表刘源广签订合同而受累，根据麦勤与刘源广、易洁芳签订的《债务加入协议书（担保书）》，请法院判决麦勤所需承担的义务及损失由刘源广，易洁芳承担及赔偿。麦勤在此纠纷中对一切并不知情，亦无能力要求双方尽快处理纠纷。纠纷已经持续二年多，期间麦勤无法安心工作及照顾年迈的双亲，对麦勤精神亦造成很大的影响，恳请人民法院保护弱小群体利益，查明案件事实作出公平判决。被上诉人易洁芳辩称,其与刘源广已经离婚，本案的纠纷发生在其与刘源广离婚后，与其无关。恒润公司向一审法院起诉请求：1.判令立即解除恒润公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的《房屋租赁合同》，并由恒润公司没收余下的合同按金3万元；2.判令刘源广、麦勤立即将上述合同项下恒润公司享有国有土地使用权的面积2026.61平方米的土地(拆除加建的房屋和固定设施并还原原来的墙体后)退还给恒润公司；3.判令刘源广、麦勤立即向恒润公司支付自2019年5月1日起至刘源广、麦勤搬离之日止拖欠的租金及违约金(租金欠款暂计至2019年9月30日为57963.30元，违约金以刘源广、麦勤拖欠的租金为本金，按年利率24%计，自2019年5月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月30日为2803.57元)；4.判令易洁芳对刘源广上述第三项债务承担共同清偿责任；5.判令由刘源广、麦勤、易洁芳承担本案诉讼费用及其他相关费用(上述第三项暂计至2019年9月30日为60766.87元)。一审法院认定事实：2012年9月13日，鹤山市恒润房地产开发有限公司作为甲方与乙方鹤山市新氹仔鱼村签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方的土地办理建设临时建筑物开办氹仔鱼村餐厅自行经营，乙方必须办理临时建筑的报建手续，按有关规定到政府相关部门申领相关牌照，做到合法经营、文明经营、卫生经营。租赁时间暂定十年；租赁面积约1000平方米，租赁价格每平方米每月五元整(计算面积含建筑物外周边加五米租地面积计算)，停车场地另行安排在红线外，每月每平方米收贰元；租金价格每年按上年租金为基数递增5%计取租金；按金暂定叁万元，如乙方在合同有效期内发生一次逾期支付租金以及水电费时，乙方必须增加100%的按金作为本合同风险保证金，乙方如不按此规定执行时视作违约处理；代收水费每立方米叁元整，每度电收1.20元，垃圾处理费每月600元，每月5日前必须交清当月租金和上月水电费；乙方逾期缴付租金时，除应如数补交租金以及执行第四条第一小款规定外，还应按欠付总额每日1%支付违约金给甲方至付清止，同时甲方可单方面提前终止合同；合同期内，如因政府规划需要及甲方有新的发展计划需要拆除该建筑物时，乙方必须无条件服从，甲方参照固定投资余值适当补偿给乙方，前提参照甲方确认的建筑项目固定投资数额作为参照依据，其他不作固定投资；租赁期内，若乙方终止租用，需提前1个月通知甲方，其租金、按金不退回，并如数缴清所欠租金、水、电费及其他应付费用，甲方不需向乙方作任何补偿等等。刘源广、麦勤在乙方代表处签名确认，鹤山市恒润房地产开发有限公司在甲方处签名并盖章确认。刘源广、麦勤在庭审中确认没有成立鹤山市新氹仔鱼村。2012年9月13日，鹤山市恒润房地产开发有限公司作为甲方与乙方鹤山市氹仔渔村签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方红线外位于鹤山市赤坎村委会辖区内“原林坑大岗山”，鹤山市恒润房地产开发有限公司出资爆破清挖运平整的场地及部分已建物共约2000平方米（以实际占用面积计），由乙方在原建物的基础上自费增建、扩建，该项目是临时建筑物，建好后用作餐厅饮食服务行业；租赁时间暂定十年；租赁价格分两类，餐饮用地在现有的临建四周过曲轴线外加五米合计的总面积每月每平方米五元整（经协商后优惠计取50%）。之后增加的土地面积全部按五元计取。停车配套用地，每月每平方米贰元整。本合同月租金总额经双方丈量确定。前期的施工时间全部免收租金，本合同自2012年1月30日生效，计取租金由2012年6月1日起计取；租金价格每年按上年租金为基数递增5%计取租金；水费每立方米叁元整，垃圾处理费600元每月，每月5日前必须交清当月租金和上月水电费；按金暂定叁万元，如乙方在合同有效期内发生一次逾期支付租金以及水电费时，乙方必须增加100%的按金作为本合同风险保证金，乙方如不按此规定执行时视作违约处理；乙方逾期缴付租金时，除应如数补交租金以及执行第四条第一小款规定外，还应按欠付总额每日1%支付违约金给甲方至付清止，同时甲方可单方面提前终止合同；合同期内，如因政府规划需要拆除该建筑物时，乙方必须无条件服从，如拆迁时政府有补偿的部分全部归乙方所有；租赁期内，若乙方终止租用，需提前1个月通知甲方，其租金、按金不退回，并如数缴清所欠租金、水、电费及其他应付费用，甲方不需向乙方作任何补偿等等。刘源广、麦勤在乙方代表处签名确认，鹤山市恒润房地产开发有限公司在甲方处签名并盖章确认。刘源广、麦勤在庭审中确认没有成立鹤山市氹仔渔村。2012年7月19日，任永建(案外人)作为第一租赁人，刘源广、麦勤作为第二租赁人，瑞康物业发展有限公司(案外人)和鹤山市恒润房地产开发有限公司作为出租方，签订《补充协议》，内容为：“一、关于《2011年11月11日由任永建、刘源广两人代表鹤山市祥裕贸易有限公司租赁了瑞康物业发展有限公司二号商住楼的5-7号商铺“即鹤山大道2300至2306号”作装饰石材之用》。同日《2011年11月11日由任永建、刘源广两人代表鹤山市祥裕贸易有限公司租赁了鹤山市恒润房地产开发有限公司(即瑞康二号商住楼背后西北方向的地块)空地面积约2000m2用作自建厂房石材料库及加工石材之用》。两合同的经营权经过任永建、刘源广友好协商后，现决定该两合同由任永建一人独立经营、自负盈亏，两合同在合同时间内所发生的一切债权、债务由任永建负责全部的债权与债务。刘源广在之前对该两合同的投入(由任永建在对氹仔渔村的投入数额中对冲)。二、于《2012年3月7日由任永建、刘源广两人代表鹤山市氹仔渔村租赁了鹤山市恒润房地产开发有限公司的“，本合同实际生效时间为2012年1月30日，计取租金由2012年6月1日起计取”。在租赁土地上原有的建筑物属刘章怡个人所有，按当时任永建、刘源广的决定：刘章怡的原有建筑物占整个氹仔渔村的30%股权。在刘章怡原有的建筑物基础上由任永建、刘源广两人负责出资投入续建氹仔渔村的所有配套、冷暖工程设备、水电配套设施、厨房设备、餐具、台凳、电视音响、实用装修等未尽完善的项目等至氹仔渔村正常营业为标准》。并于同日《2012年3月7日由任永建、刘源广两人代表鹤山市新氹仔渔村与鹤山市恒润房地产开发有限公司签订了“房屋租赁合同”租赁面积约1000平方米作为扩建项目，由任永建、刘源广、刘章怡三人按原旧氹仔渔村股份比例各自增加资金投入建造十六间大房(贵宾房)》。经过三方努力，旧氹仔渔村在经营数月后，一切就绪，业绩可佳。为更好地发挥地理优势，实时解决日常工作、人事、业务、财政集中管理等原因。最后经过任永建、刘源广、刘章怡三人于2012年7月19日会议决定：旧氹仔渔村、新氹仔渔村由刘源广一人独自承担经营、自负盈亏，承担旧氹仔渔村与新氹仔渔村的所有债权、债务。并负责将任永建所投入的资金除对冲石材原投入部分资金外，剩余部分一年内还清给任永建，月息按1%计取，以及在一年内偿还11万元现金给刘章怡，月息按1%计付给刘章怡。另外刘章怡占旧氹仔渔村30%的股份改由西北边的游泳场所有配套设施“含泵房、更衣房、售票房、水泵设备等作为对冲原占旧氹仔渔村30%的股份”，游泳场由刘章怡一人独立经营。原游泳场拖欠的工程款、人工款、机械费、材料费、水电费等全部由刘源广负责清还。……”。2015年5月19日，鹤山市沙坪新氹仔渔村美食店成立，个体工商户营业执照：440784600355908，登记经营者为刘源广。2015年12月31日，鹤山市恒润房地产开发有限公司变更工商登记为本案原告鹤山市恒润科技实业有限公司。2017年3月30日，恒润公司作为甲方，鹤山市新氹仔渔村作为乙方签订一份《合同补充协议》，约定：“据乙方要求，以合同按金单中的30000元对冲乙方欠付甲方的部分租金水电费(明细如附件)。剩余按金金额将保留为该合同按金。合同期满后，乙、丙双方将所有租金及水电费用付清后，凭按金单退款.......”恒润公司在甲方栏盖章签名确认，刘源广在乙方代表栏签名确认。在审理过程中，恒润公司委托一审法院申请鹤山市山水测绘有限公司对涉案租赁合同项下土地上的租赁面积进行测量，鹤山市山水测绘有限公司于2018年12月6日出具测绘图，恒润公司、刘源广、麦勤对该测绘图的三性没有异议，测量图标注发证红线内面积2026.61平方米，红线外的建筑物面积为1003.24平方米，空地面积为1377.71平方米，水泥硬底化面积为1037.76平方米，另外有争议的红线内面积为92.68平方米，有争议的红线外面积分别为47.79平方米和72.56平方米。就涉案土地中红线外部分，经一审法院向鹤山市土地储备中心核查，该中心回复一审法院：该部分土地是2008年经市政府同意与鹤山市赤坎村委会置换所得，现该地块权属鹤山市土地储备中心，鹤山市土地储备中心没有同意该地块由恒润公司出租并收益。经核对，至2015年11月30日止，恒润公司共收取涉案土地的租金合共842718.68元，从2015年12月1日至今，刘源广共向恒润公司交纳租金218255元[280000元-(469004元-407259元)]。2015年12月1日至2017年3月31日，刘源广、麦勤拖欠恒润公司水电费99828元未付。易洁芳与刘源广原是夫妻关系，于2018年12月7日在鹤山市民政局婚姻登记处办理了离婚手续。恒润公司曾于2018年4月20日提起诉讼，要求解除合同关系，并要求刘源广、麦勤支付租金、违约金、水电费，案经一审和二审[一审案号(2018)粤0784民初1216号，二审案号(2019)粤07民终1537号]，认定恒润公司出租红线内土地面积为2026.61平方米，至2019年1月31日止，刘源广多缴交给恒润公司的租金为52580.67元(已扣除被告拖欠的水电费99828元)，遂以此为由驳回了原告的全部诉讼请求。刘源广曾以快递方式向恒润公司发出《告知书》(于2019年2月20日妥投)，内容为：“鹤山市恒润房地产开发有限公司：贵公司自2016年起以欠租及水电为名，对鹤山市沙坪新氹仔渔村美食店断水、断电，并于2018年4月20日向法院起诉，经鹤山市人民法院审理后，于2019年1月31日作出判决，确认至2019年1月31日，刘源广多付租金，扣除水电费及租金后，贵公司仍多收刘源广租金52580.67元，现向贵公司声明如下：贵公司一直违反合同，多次阻挠刘源广的经营活动，并在刘源广与他人合作的过程中，挑拨离间，伪造合同，无中生有，造成氹仔渔村无法经营，现通知贵公司，刘源广自即日起与贵公司解除租赁合同，贵公司应退还刘源广多付租金52580.67元，特此函告。”2019年7月26日，恒润公司向刘源广、麦勤发出《通知书》，内容为：“刘源广、麦勤：本公司鹤山市恒润科技实业有限公司于2012年9月13日与你方签订了两份《房屋租赁合同》，又于2017年3月30日签订了《合同补充协议》，合同约定由你方租赁本公司位于鹤山市赤坎村民委员会辖区内的原“林坑大岗山”地块中的部分土地，租赁期限自2012年1月30日起至2022年1月29日止，合同签订后，本公司已按合同约定将租赁物交付给你方使用至今。根据鹤山市人民法院作出的（2018）粤0784民初1216号民事判决书及江门市中级人民法院作出的（2019）粤07民终1537号民事判决书所认定的事实，扣减暂计至2019年1月31日你方应交的租金和暂计至2017年3月31日应付的水电费后，你方多交的款项为52580.67元，此后你方未再向本公司支付过任何款项。此外，你方还拖欠了2018年1月电费480元、2018年6月电费72元，合计电费552元。由于你方在2019年1月31日之后仍一直占有使用上述租赁物业至今，故你方应按合同约定继续向本公司支付租金，且应支付拖欠的电费552元。暂计至2019年7月31日，扣减多付的款项后你方已拖欠本公司租金及电费合共29446.87元，根据《房屋租赁合同》第三条第2款、第四条以及第六条的约定，你方拖欠租金及电费的行为已构成违约，故本公司现正式通知你方：你方应在收到本通知书之日起7天内，向本公司支付拖欠的租金及水电费（暂计至2019年7月31日为29446.87元），本公司指定收款账户如下：户名：鹤山市恒润科技实业有限公司；开户行：中国农业银行鹤山沙坪支行；账号：44×××46。如你方逾期未付款的，本公司有权解除与你方签订的两份《房屋租赁合同》及《合同补充协议》，并有权通过诉讼方式向你方追偿全部租金及电费、违约金等。特此通知。”庭审中，刘源广、麦勤、易洁芳对该《通知书》的真实性和合法性予以认可，不认可关联性，认为签收快递与否同刘源广拒不支付租金没有关系，且《通知书》内容“否则原告有权解除”即尚未解除合同，合同依然有效。一审法院认为，涉案租赁标的物包括土地及地上建筑物，故本案为租赁合同纠纷。恒润公司与刘源广、麦勤签订的两份《房屋租赁合同》，对于合同中约定的红线内面积2026.61平方米的土地及地上建筑物出租，是合同当事人的真实意思表示，该部分合同合法、有效，对恒润公司及刘源广、麦勤具有法律约束力。对恒润公司各项请求处理如下：一、要求判令立即解除《房屋租赁合同》，并由恒润公司没收余下合同保证金30000元的请求。1、对解除《房屋租赁合同》的请求。《房屋租赁合同》约定：“每月5日前必须交清当月租金和上月水电费；乙方逾期缴付租金时，除应如数补交租金以及执行第四条第一小款规定外，还应按欠付总额每日1%支付违约金给甲方至付清止，同时甲方可单方面提前终止合同。”双方确认截至2019年1月31日，刘源广缴交给恒润公司的租金为52580.67元。恒润公司和刘源广、麦勤签订《房屋租赁合同》的时间是2012年9月13日，约定租金每平方米每月5元，每年递增5%，故2019年2月1日至2019年9月12日的租金按每平方米每月6.7元计算为100479.32元(6.7元/月÷30日×222日×2026.61平方米)，2019年9月13日至2019年9月20日(刘源广收到恒润公司起诉状前一日)的租金按每平方米7.04元计算为3804.62元(7.04元／月÷30日×8日×2026.61平方米)，即2019年2月1日起至2019年9月20日止应缴租金为104283.94元(100479.32元+3804.62元)，减除截至2019年1月31日止多缴交的52580.67元后，尚欠51703.27元未付。由于刘源广、麦勤拖欠租金的行为违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......”的规定，恒润公司于2019年7月26日履行了催告手续向刘源广、麦勤发出《通知书》后，刘源广、麦勤至今仍不履行付款义务，故恒润公司主张解除租赁合同关系的理据充分，应予支持。至于合同解除的时间，由于是恒润公司单方解除，故应以最后一个被告收到起诉状时间为准，麦勤于2019年9月20日收到起诉状，刘源广于2019年9月21日收到起诉状，故恒润公司和刘源广、麦勤的租赁合同关系于2019年9月21日解除；2、对没收按金30000元的请求。恒润公司主张没收按金的理由是依据《房屋租赁合同》第四条第1点和第2点，但上述条款均没有约定恒润公司有权没收按金，故对恒润公司主张没收按金的内容不予采纳。该按金30000元应在租赁合同关系解除时用作抵扣租金。二、对要求判令刘源广、麦勤立即将上述合同项下恒润公司享有国有土地使用权的面积2026.61平方米的土地(拆除加建的房屋和固定设施并还原原来的墙体后)退还给恒润公司的请求。首先，根据《房屋租赁合同》内容及2012年7月19日的《补充协议》看，恒润公司出租涉案土地时是附有建筑物的，然后由刘源广、任永建两人续建配套设施和装修，以及由刘源广、刘章怡、任永建(案外人)三人共同投资加建建筑物。至于哪些建筑物是原有，哪些是加建，庭审中双方当事人意见不一且均无充分证据证明，由于恒润公司无法举证证明租赁场地原状如何，因此应由恒润公司承担举证不能的法律后果；其次，加建的建筑物及固定设施属于刘源广、刘章怡、任永建(案外人)三人共同投资，但《补充协议》中，三方仅对经营权及债权债务作出约定，对加建建筑物及固定设施的归属如何处理并无作出约定，由于该部分财产不仅涉及案外人利益，而且涉及三人之间的合伙问题，在上述问题未妥善处理之前，本案不宜处理地上建筑物及固定设施是否拆除的问题。因此，本案不宜处理拆除及返还租赁土地事宜，对恒润公司该项请求不予支持。三、对要求判令刘源广、麦勤立即向恒润公司支付自2019年5月1日起至刘源广、麦勤搬离之日止拖欠的租金及违约金(租金欠款暂计至2019年9月30日为57963.30元，违约金以刘源广、麦勤拖欠的租金为本金，按年利率24%计，自2019年5月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月30日为2803.57元)的请求。1.对租金请求，恒润公司在庭审中明确为计算至合同解除之日止的租金以及合同解除之日起至搬离之日止的场地占用费。由上述第一点分析可知，涉案《房屋租赁合同》于2019年9月21日解除，截至合同解除前一日止尚欠租金为51703.27元，抵扣按金30000元，尚欠租金21703.27元。由上述第二点分析可知，刘源广、麦勤并无证据证明其已经清空租赁场地并交还给恒润公司，故应参照合同约定的租金标准计付场地占用费给恒润公司。因此，刘源广、麦勤应支付恒润公司租金21703.27元及参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付恒润公司2019年9月21日至清空并交还租赁场地之日止的占用费；2.对违约金请求，恒润公司主张从2019年5月份开始起算，则要按每月实欠租金分段计算违约金。截至合同解除前一日止，刘源广、麦勤尚欠恒润公司租金为51703.27元，其中2019年6月至8月每个月的租金均为13578.29元(每月6.7元／m2×2026.61m2)，三个月合计40734.87元；2019年9月(至合同解除前一日止共20日)的租金为9235.93元(每月6.7元／m2÷30日×12日×2026.61m2+每月7.04元／m2÷30日×8日×2026.61m2)；那么应认定2019年5月未交齐的租金为1732.47元(51703.27元-40734.87元-9235.93元)。《房屋租赁合同》约定每月5日前缴清当月租金，故违约金应从每月的6日起分段起算。合同约定违约金按每日1%收取，恒润公司主动调整降低为按年利率24%计算符合相关规定，予以采纳。截至2019年9月20日(合同解除前一日)止，2019年5月租金违约金为159.39元(1732.47元×0.24／12／30×138日)，6月租金违约金为968.58元(13578.29元×0.24／12／30×107日)，7月租金违18约金为697.02元(13578.29元×0.24／12／30×77日)，8月租金违约金为416.40元(13578.29元×0.24／12／30×46日)，9月租金违约金为92.36元(9235.93元×0.24／12／30×15日)，合计2333.75元。对2019年9月21日(合同解除之日)起至付清款日止的租金产生的违约金，以租金21703.27元(已抵扣按金30000元)为本金按年利率24%计算。至于恒润公司主张的合同解除之日起至刘源广搬离之日止的场地占用费违约金，因无法律规定或约定，故不予支持。四、对要求判令易洁芳对上述第三项债务承担共同清偿责任的请求。恒润公司该项请求的理由是认为刘源广与易洁芳是夫妻关系，第三项债务属于夫妻共同债务，故认为易洁芳应承担共同清偿责任。由于恒润公司第三项请求主张的是2019年5月1日之后发生的租金及违约金，而刘源广与易洁芳已于2018年12月7日在鹤山市民政局婚姻登记处办理了离婚手续，故上述第三项债务不属于刘源广和易洁芳的夫妻共同债务，易洁芳无需承担共同清偿责任，对恒润公司该项请求予以驳回。此外，对麦勤辩称的《补充协议》载明新、旧氹仔渔村由刘源广一人独自经营，自负盈亏，新、旧水仔渔村的所有债权、债务与麦勤无关的内容，由于《房屋租赁合同》签订在前，且《补充协议》是签订协议的三方当事人对经营权和债权债务处理的约定，并不涉及和影响原来的租赁合同关系，故对麦勤该项抗辩内容不予采纳。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，作出如下判决:一、鹤山市恒润科技实业有限公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的两份《房屋租赁合同》于2019年9月21日解除；二、刘源广、麦勤于判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市恒润科技实业有限公司支付租金21703.27元及违约金(暂计至2019年9月20日的违约金为2333.75元，2019年9月21日起至付清租金日止的违约金以本金21703.27元按年利率24%计算)；三、刘源广、麦勤自2019年9月21日起至清空并交还租赁场地之日止，按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付场地占用费给鹤山市恒润科技实业有限公司；四、驳回鹤山市恒润科技实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2069.17元，保全费720元，合共诉讼费2789.17元，由鹤山市恒润科技实业有限公司负担2050.54元，刘源广、麦勤共同负担738.63元(恒润公司已预交案件诉讼费9461.24元，由一审法院依法退回恒润公司诉讼费6672.07元，恒润公司同意刘源广、麦勤负担的诉讼费738.63元于刘源广、麦勤履行判决义务时迳付给恒润公司，故一审法院不再收退)。二审期间，恒润公司提交了如下证据：(2019)粤0784民初3715号案件的庭前会议笔录、法庭笔录、民事判决书及生效证明，用以证明涉案租赁合同因刘源广的违约行为已导致解除，在合同已解除的情况下，刘源广已经没有继续占有涉案土地的合法依据，其依法应及时腾退涉案土地并交还给恒润公司。经质证，刘源广对上述证据的真实性和合法性没有意见，对关联性与其证明内容不予认同，不能证明刘源广对上述判决没有异议，刘源广依然保有向法院提出重审再审的权利。麦勤、易洁芳未提出质证意见。刘源广提交了如下证据：(2018)粤0784执631号执行裁定书、(2018)粤0784执676号之一执行裁定书及陈接联出具的《情况说明》，用以证明刘源广没有侵占涉案标的物及证明恒润公司于2017年5月20日停水停电的事实。经质证，恒润公司认为上述执行裁定书不属于二审新证据，且对其关联性及证明内容不予确认。陈接联出具的《情况说明》不属于二审新证据，对其真实性、合法性、关联性均不予确认，对证明内容也不认可。陈接联并没有在本案中出庭作证，且关于陈接联与刘源广之间的经济往来，恒润公司在一审中提交的证据有陈接联的情况说明，该份情况说明所陈述的内容与上述刘源广提交的内容完全不同。且陈接联在(2019)粤07民终1537号案件的一审中出庭作证，证明恒润公司在本案一审中提交的情况说明的真实性。刘源广二审提交的上述情况说明在(2019)粤0784民初3715号案件中已经提交过，一审法院没有采纳该证据。麦勤、易洁芳未提出质证意见。麦勤、易洁芳未提交新的证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，本院结合本案其他证据及相关事实对上述证据综合予以审查认定。本院依法确认一审判决查明的事实。另查明：刘源广于2019年10月29日提起民事诉讼，请求恒润公司向其赔偿因红线外租赁合同无效所造成的损失90万元，向其退还红线外租赁合同无效已缴纳的租金375657.58元，解除红线内租赁合同，向其赔偿因红线内租赁合同违约造成的损失100万元并退回红线内租赁合同保证金3万元，向其赔偿因合同无效及合同违约造成的营业损失并申请对案涉建筑项目固定投资价值数额进行评估鉴定。(2019)粤0784民初3715号民事判决驳回了刘源广的全部诉讼请求。此外，恒润公司是在一审法院(2018)粤0784民初1216号案中申请法院委托鹤山山水测绘有限公司对涉案租赁合同项下土地上的租赁面积进行测量的，测量情况与一审判决认定的情况一致。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对恒润公司、刘源广的上诉请求范围进行审查。结合各方当事人的诉辩陈述，本案二审争议焦点为：1.恒润公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的两份《房屋租赁合同》是否应予解除；2.恒润公司依合同约定收取刘源广、麦勤3万元按金的性质及如何处理；3.刘源广是否存在拖欠租金的违约的情形、违约金的计算标准如何确定以及刘源广、麦勤是否应当支付合同解除至清空并交还租赁场地之日止的违约金；4.恒润公司主张刘源广、麦勤将涉案《房屋租赁合同》中恒润公司享有国有土地使用权的面积2026.61平方米的土地返还给恒润公司的诉讼请求是否应予支持；5.易洁芳是否应对刘源广与麦勤本案的债务承担连带清偿责任。一、关于恒润公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的两份《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。两份《房屋租赁合同》均约定：每月5日前必须交清当月租金和上月水电费；逾期缴付租金时，除应如数补交租金以及执行第四条第一小款规定外，还应按欠付总额每日1%支付违约金给甲方至付清止，同时甲方可单方面提前终止合同。经查，截至2019年1月31日，刘源广缴交给恒润公司的租金为52580.67元。经计算，2019年2月1日起至2019年9月20日止应缴租金为104283.94元，减除截至2019年1月31日止多缴交的52580.67元后，尚欠51703.27元未付。由于刘源广、麦勤拖欠租金的行为违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......”的规定，恒润公司于2019年7月26日履行了催告手续向刘源广、麦勤发出《通知书》，刘源广、麦勤收到《通知书》后至今仍不履行付款义务，故恒润公司主张解除租赁合同关系的理据充分，应予支持。至于合同解除的时间，由于是恒润公司单方解除，应以最后一个被告收到起诉状时间为准，故恒润公司和刘源广、麦勤的租赁合同关系应于2019年9月21日解除。恒润公司在一审法院(2018)粤0784民初1216号案中申请法院委托鹤山山水测绘有限公司对涉案租赁合同项下土地上的租赁面积进行测量，测量图标注发证红线内面积2026.61平方米，红线外的建筑物面积为1003.24平方米，经向鹤山市土地储备中心核查，涉案土地中红线外部分属鹤山市土地储备中心，鹤山市土地储备中心没有同意该地块由恒润公司出租并收益。(2018)粤0784民初1216号民事判决已认定《房屋租赁合同》中涉及红线内的土地出租部分合法有效，涉及红线外的土地出租部分存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应视为无效合同。本院(2019)粤07民终1537号民事判决维持了上述判决。因此，对恒润公司和刘源广、麦勤的租赁合同关系仅应对合同合法有效的部分解除，即解除恒润公司与刘源广、麦勤签订的两份《房屋租赁合同》中涉及红线内的土地租赁的部分。一审判决将上述两份合同全部解除，是将合同无效部分也予以解除，处理不当，应予纠正。二、关于恒润公司依合同约定收取刘源广、麦勤3万元按金的性质及如何处理的问题。恒润公司主张涉案合同保证金与法律规定的定金具有相同的属性，在刘源广、麦勤违约拒不支付租金的情况下，恒润公司依法有权没收合同保证金。本院认为，涉案两份《房屋租赁合同》均未明确约定恒润公司收取的30000元按金属于定金的性质，也没有约定定金的适用情形。故上述30000元按金应为合同保证金。两份《房屋租赁合同》没有约定恒润公司有权没收按金，故对恒润公司主张没收30000元按金的请求不予支持。一审判决上述30000元按金应在租赁合同关系解除时用作抵扣租金处理适当。三、关于刘源广是否存在拖欠租金的违约的情形、违约金的计算标准如何确定以及刘源广、麦勤是否应当支付合同解除至清空并交还租赁场地之日止的违约金的问题。1.刘源广拖欠租金，已构成违约。如前所述，刘源广、麦勤拖欠租金的行为违反了合同约定。刘源广主张是恒润公司的停水、停电行为才导致的合同履行不能，是恒润公司违约在先，而不是刘源广违约。经查，本院(2019)粤07民终1537号民事判决已认定：“刘源广以恒润公司断电断水违法收租及挑拨其股东内部矛盾造成其无法经营为由，主张恒润公司应退还其已支付的375657.69元租金亦无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。”刘源广二审提交的陈接联出具的《情况说明》也并非新的证据。因此，(2019)粤07民终1537号生效民事判决已认定刘源广的上述主张并无证据证实，本院不予采信。2.恒润公司一审诉请判令刘源广、麦勤立向其支付自2019年5月1日起至刘源广、麦勤搬离之日止拖欠的租金及违约金。主张租金欠款暂计至2019年9月30日为57963.30元，违约金以刘源广、麦勤拖欠的租金为本金，按年利率24%计，自2019年5月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月30日为2803.57元。对租金请求，恒润公司在一审庭审中明确为计算至合同解除之日止的租金以及合同解除之日起至搬离之日止的场地占用费。涉案《房屋租赁合同》于2019年9月21日解除，截至合同解除前一日止尚欠租金为51703.27元，抵扣按金30000元，尚欠租金21703.27元。刘源广、麦勤并无证据证明其已经清空租赁场地并交还给恒润公司，故应参照合同约定的租金标准计付场地占用费给恒润公司。因此，刘源广、麦勤应支付恒润公司租金21703.27元并参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付恒润公司2019年9月21日至清空并交还租赁场地之日止的占用费。对违约金请求，一审法院按每月实欠租金分段计算违约金。截至合同解除前一日止，刘源广、麦勤尚欠恒润公司租金为51703.27元，《房屋租赁合同》约定每月5日前缴清当月租金，故违约金应从每月的6日起分段起算。合同约定违约金按每日1%收取，恒润公司主动调整降低为按年利率24%计算符合相关规定，应予以采纳。经计算，截至2019年9月20日(合同解除前一日)止，违约金合计2333.75元。2019年9月21日(合同解除之日)起至付清款日止的租金产生的违约金，以租金21703.27元(已抵扣按金30000元)为本金按年利率24%计算。恒润公司主张的合同解除之日起至刘源广搬离之日止的场地占用费违约金，因无法律规定或约定，故不予支持。一审判决认定的刘源广、麦勤应支付恒润公司租金及违约金并未超过恒润公司诉讼请求。四、关于恒润公司主张刘源广、麦勤将涉案《房屋租赁合同》中恒润公司享有国有土地使用权的面积(即红线内面积)2026.61平方米的土地返还给恒润公司的诉讼请求是否应予支持的问题。如前所述，恒润公司与刘源广、麦勤签订的两份《房屋租赁合同》中涉及红线内的土地租赁的部分应予解除，经鹤山山水测绘有限公司测量，红线内面积为2026.61平方米。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，刘源广、麦勤应将涉案《房屋租赁合同》中恒润公司享有国有土地使用权的面积2026.61平方米的土地及地上附着物交还给恒润公司。根据涉案《房屋租赁合同》及2012年7月19日的《补充协议》的约定，恒润公司出租涉案土地时附有建筑物，然后由刘源广、任永建两人续建配套设施和装修，以及由刘源广、刘章怡、任永建(案外人)三人共同投资加建建筑物，但对加建建筑物及固定设施的归属如何处理并无作出约定。因此，交还上述2026.61平方米的土地及地上附物后，地上建筑物及固定设施如何处理，应另循法律途径解决。五、关于易洁芳是否应对刘源广与麦勤本案的债务承担连带清偿责任的问题。恒润公司一审诉请判令易洁芳对其第三项诉请中刘源广债务承担共同清偿责任。恒润公司认为刘源广与易洁芳是夫妻关系，其第三项诉请的债务属于夫妻共同债务，故认为易洁芳应承担共同清偿责任。经查由于恒润公司第三项请求主张的是2019年5月1日之后发生的租金及违约金，而刘源广与易洁芳已于2018年12月7日在鹤山市民政局婚姻登记处办理了离婚手续，故上述第三项债务不属于刘源广和易洁芳的夫妻共同债务，易洁芳无需对恒润公司第三项诉请中刘源广债务承担共同清偿责任。恒润公司主张刘源广与易洁芳离婚存在规避债务的可能及刘源广、易洁芳实际上并没有真正的形成财产分割并独立，无证据证明，本院不予采信。对于恒润公司二审中提出请求判令易洁芳对麦勤的本案债务承担连带清偿责任，其在起诉时并未提出该项诉讼请求，已超过其诉讼请求的范围，本案不予处理。综上所述，上诉人鹤山市恒润科技实业有限公司、刘源广的上诉请求有理部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百七十条第一款第(二)项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、维持广东省鹤山巿人民法院(2019)粤0784民初3236号民事判决第二、三、四项；二、变更广东省鹤山巿人民法院(2019)粤0784民初3236号民事判决第一项为：鹤山巿恒润科技实业有限公司与刘源广、麦勤于2012年9月13日签订的两份《房屋租赁合同》中涉及恒润公司享有国有土地使用权的2026.61平方米的合同部分于2019年9月21日解除。三、刘源广、麦勤于本判决发生法律效力之日起十日内将两份《房屋租赁合同》中鹤山巿恒润科技实业有限公司享有国有土地使用权的2026.61平方米的土地及地上附着物交还给鹤山巿恒润科技实业有限公司。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2069.17元，保全费720元，合共诉讼费2789.17元，由鹤山市恒润科技实业有限公司负担2050.54元，刘源广、麦勤共同负担738.63元(恒润公司已预交案件诉讼费9461.24元，由一审法院依法退回恒润公司诉讼费6672.07元，恒润公司同意刘源广、麦勤负担的诉讼费738.63元于刘源广、麦勤履行判决义务时迳付给鹤山巿恒润科技实业有限公司，故一审法院不再收退)。二审案件受理费2269.17元，由鹤山市恒润科技实业有限公司负担1521.25元、刘源广、麦勤共同负担747.92元。(刘源广已预交案件受理费8741.24元，鹤山市恒润科技实业有限公司已预交案件受理费595元，本院不再收退，双方当事人在执行当中一并抵扣)。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年五月二十二日法官助理 陈咏珏书 记 员 陈国良