广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11803号原告：王德银，男，1978年5月1日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：胡一帆，广东凯行（坦洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑俊培，广东凯行（坦洲）律师事务所律师。被告：李小林，男，1976年3月27日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被告：曾定芳，女，1975年2月11日出生，汉族，住湖南省衡阳县。两被告共同委托诉讼代理人：刘良才，广东君品律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：何若川，广东君品律师事务所律师。原告王德银与被告李小林、曾定芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德银及其委托诉讼代理人胡一帆，被告李小林及被告李小林与被告曾定芳的共同委托诉讼代理人何若川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王德银向本院提出诉讼请求：1.解除王德银与李小林于2018年12月11日签订的房屋租赁合同；2.李小林向王德银支付拖欠的2019年4月至同年7月租金232000元，并按每月58000元的标准计算租金，直至李小林将租赁物返还王德银之日止；3.李小林赔偿王德银违约金174000元；4.李小林支付2019年4月至同年7月电费16266.85元；5.李小林支付2019年1月至同年6月水费1703.76元；6.李小林支付租赁税2715.66元；7.李小林支付王德银律师费30000元；8.曾定芳诉讼请求2-7项承担连带责任。庭审结束后，王德银于2019年11月4日向本院提交增加诉讼请求申请书，请求判令李小林支付其2019年7月至同年9月的电费22754.78元、水费1312.08元，并要求曾定芳对上述债务承担连带责任。事实和理由：王德银与李小林于2018年12月11日签订了《房屋租赁合同》，约定王德银将其坐落于中山市房屋一致六层出租给李小林作公寓经营使用。合同约定租赁期限为2019年4月1日至2029年4月30日，租金支付方式为每月20号前缴纳下月租金，先交租金后使用物业。自2019年4月1日开始计租。合同签订后，王德银将装修一新的租赁物交付李小林经营使用。2019年3月底以来，王德银多次要求李小林支付租金，李小林以各种理由拒绝。王德银与李小林存在房屋租赁合同关系。根据《房屋租赁合同》第九条违约责任约定：承租人逾期支付押金、租金、水、电费、来及清理费、租赁税等任一项费用超过10天的，出租人有权单方解除合同，并要求承租人支付应付而未付的款项（包括但不限于租金、水、电费、垃圾清理费、租赁税费等费用），并且承租人应当向出租人支付违约金，违约金相当于三个月租金。同时，根据合同约定，因李小林违约，王德银主张债权而产生的一切损失（包括但不限于律师费、诉讼费、调查费、交通费）均由李小林承担。同时，李小林与曾定芳系夫妻关系，涉案租赁物由二人共同经营、经营收入用于夫妻共同生活，系其夫妻共同债务，故请求法院判如所请。李小林、曾定芳辩称，1.本案中不存在合同约定的解除情形。2017年至2018年期间，王德银与李小林双方约定由王德银发包，李小林承包涉案租赁物的装修装饰工程，在装修工程完成后，王德银再将涉案租赁物出租给李小林用于公寓出租，上述装修款项尚未结清，王德银尚欠李小林装修工程款，另外王德银与李小林约定由王德银发包，李小林承包位于中山市的建设工程，该工程完成后，工程款尚未结清，王德银尚欠李小林建设工程款项。后王德银与李小林双方同意上述两工程的工程款与涉案租金的相关费用相互抵消。根据合同法第99条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。由于王德银至今尚欠李小林的工程款足以抵消涉案租金、水电费等相关费用，故李小林并无拖欠王德银租金、水电费，不存在违约行为，也不存在任何要违约的意思。若涉案合同解除，应视为王德银单方违约解除，但是为了防止扩大损失，李小林可以先与王德银办理交接手续。2、王德银向李小林主张2019年4月至7月的租金，不符合事实，且违背了诚实信用原则，根据王德银的妻子汪琴与李小林2019年6月份的微信聊天记录，王德银与李小林明确工程款与2019年4至同年6月的租金及押金进行了抵扣，如今王德银又向李小林重复主张2019年4月至同年7月的租金，显然不符合事实且违背了诚实信用原则。3.关于王德银所主张的违约金，首先根据前述，李小林不存在违约行为，也没有要违约的意思，反而是王德银存在以下的违约行为：王德银交付的租赁物存在主体结构严重倾斜的状况，具有严重安全隐患。李小林已经多次向王德银反映；李小林承租租赁物的目的是用于公寓出租，但由于王德银拖延办理出租牌照，导致李小林在承租后无法及时展开相关的业务；李小林在承租后添置了大量的家具、电器等物品，投入了大量资金，在承租三四个月后，王德银单方解除合同的违约行为造成李小林严重损失，对此李小林保留另行主张的权利。其次，退一步而言，假如认定李小林存在违约行为，双方约定的违约金明显过高，请求法院调整违约金金额。根据涉案租赁合同，租赁期为2019年4月1日至2029年4月30日，长达十年，故李小林为此投入了大量的资金，截至王德银起诉之日，李小林仅承租了四个月，而且王德银所欠李小林的工程款足以抵消这四个月的租金，加上已经交纳的20万押金，王德银根本不存在实际损失。最多也就是同期贷款利率的利息损失。王德银要求三个月的违约金高达174000元，且不向李小林返还押金，明显过高。请求法院予以调整；李小林对于水电费、租赁税的金额无异议。但是李小林主张水电费、租赁税同样与工程款进行抵消；根据前述，李小林不存在违约行为，故王德银的律师费不应由李小林承担；根据合同相对性原则，签订涉案租赁合同的是王德银与李小林，曾定芳并非租赁合同的当事人，与曾定芳无关。而且李小林租赁涉案租赁物是用于经营公寓出租，并非用于夫妻共同生活，曾定芳不应承担连带责任。本院经审理认定事实如下：中山市横栏镇长安北路15号、17号的房地产系王德银单独所有,已办理不动产权证［不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第××号、粤（2018）中山市不动产权第××号］。李小林与曾定芳系夫妻关系。2018年12月11日，王德银（甲方）与李小林（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于中山市房屋一至六层出租给乙方，该房屋共六层，每层面积360平方米，共计出租面积2160平方米。租赁期限10年，自2019年4月1日起至2029年4月30日止。乙方与每月20日前向甲方缴纳下月租金，先交租金后使用物业。租金标准为2019年4月1日至2022年4月30日租金为58000元／月、2022年4月1日至2025年4月30日租金为60900元／月、2025年4月1日至2029年4月30日租金66900元／月，此金额为不含税租金，甲方只开收据，不开具发票。经甲乙双方协商一致决定，乙方须缴纳600000元给甲方作为租赁押金。合同签订时，乙方先暂交200000元，余下400000元于2019年8月前一次性补齐该押金。在合同期满时，乙方不再续租，在乙方没有破坏房体结构及房屋设施情况下，双方办理楼房交接手续，由甲方无息退回给乙方。若合同期未满而乙方中途退出租赁或乙方存在本合同约定违约行为，甲方有权没收押金。在办理押金退回时，乙方需交回押金收据给甲方核销。甲、乙双方一致确认：该房屋交付之日起的水费、电费、垃圾费、租赁税费等使用房屋产生的一切费用由乙方承担。甲方已于供电部门、供水部门开设用电、用水账户，乙方按照实际使用产生的电费、水费，按时、足额向供电部门、供水部门缴纳。垃圾费、租赁税及其他一切使用房屋产生的费用均由乙方承担，乙方直接向相关部门缴纳。电梯每年年检费用、保险费、维修费用、保养费用、电费等均由乙方承担。本合同期限届满或合同解除，乙方逾期返还房屋或据不返还房屋的，每逾期一天，按每平方米30元计算场地占用费。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同并要求乙方支付应付而未付的款项（包括但不限于租金、水、电费、垃圾清理费、租赁税费等费用），并且不退回押金，并且乙方应当向甲方支付违约金，违约金相当于三个月的租金：（1）逾期支付押金、租金、水、电费、垃圾清理费、租赁税费等任何一项费用超过10天的……因乙方违约行为，甲方为主张债权而产生的一切损失（包括但不限于律师费、诉讼费、调查费、交通费）均由乙方承担。乙方应在合同终止或解除之日起三日内向甲方返还该房屋。乙方添置物，包括但不限于空调、热水器、床及其他一切装修装饰等均归甲方所有，乙方不得拆除搬走。庭审过程中王德银与李小林、曾定芳均确认双方租赁合同关系中租赁物的地址为中山市。合同签订当日，王德银将涉案房屋交付给李小林、曾定芳。王德银与李小林、曾定芳就涉案房屋存在房屋租赁合同关系及装饰装修工程关系，就另外的房屋存在建设工程施工合同关系。合同签订后，李小林、曾定芳向王德银支付过2018年12月至2019年3月的电费10334元，未支付过押金、租金、水费及租赁税。涉案房屋于2019年10月9日办理交接手续。2019年7月15日，王德银与广东凯行（坦洲）律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定广东凯行（坦洲）律师事务所指派胡一帆、郑俊培在王德银与李小林、曾定芳的房屋租赁合同纠纷案件的一、二审及执行程序中担任王德银的委托代理人，王德银需支付律师费30000元，广东凯行（坦洲）律师事务所于2019年8月5日向王德银出具30000元的“鉴证咨询服务*律师费”增值税普通发票。王德银主张涉案房屋2019年4月至同年7月的电费为16266.85元、2019年1月至同年6月的水费为1703.76元、2019年4月1日至同年12月31日期间的租赁税2715.66元，并提交短信截图、税收缴款书、缴款单拟予证实。李小林、曾定芳虽对短信中及税收缴款书中所涉用户是否为其方无法确认，但水电费短信截图反映2019年1月至同年7月应缴水费合计1704元，其中2019年1月至同年6月应交水费合计1380.24元，该数额与王德银方于2019年6月17日向李小林发送的微信中数额一致，2019年5月1日至同年6月1日的电费短信截图所反映的内容与2019年6月王德银方通过微信向李小林发送的短信截图内容一致，李小林在微信中对上述内容均未持异议，且确认“欠水电费是应该交了”，税收缴款书中地址与本案涉案房屋地址一致，故本院认定李小林、曾定芳提交的短信截图及税收缴款书中所涉用户为李小林。根据李小林、曾定芳提交的短信截图可知涉案房屋2019年1月至同年6月应缴水费合计1380.24元（255.60元+150.52元+156.20元+249.92元+272.64元+295.36元），2019年4月至同年7月的电费合计16266.85元（4757.51元+5580.79元+5928.55元）、2019年4月1日至同年12月31日的房屋租赁税为2715.66元。李小林、曾定芳主张由于王德银拖欠其涉案租赁物的装饰装修工程款及另外的房屋的建设施工工程款，其与王德银协商一致同意上述两工程的工程款与涉案租赁物的租金等相关费用相互抵消，且目前王德银拖欠其的工程款数额已足以抵消涉案租金、水电费、租赁税、押金等相关费用，故其方并无拖欠王德银的租金、水电费等，不存在违约行为。李小林对其主张提交微信聊天记录截图、民事起诉状、受理案件通知书拟予证实。微信聊天记录反映德银光电/汪勤与李小林曾就部分工程款进行对账，就双方产生争议部分并要求李小林到现场对账，2019年6月17日，王德银一方向李小林发送微信，催收2019年1月至同年6月水费1380元、5月至同年6月电费10338元，李小林确认欠水电费应该交了，但是要求王德银方支付装修工程款，王德银方回复“你好，李老板，水电费麻烦转过来。装修款已经给你结清了，余下的尾数拟已经抵扣押金20万和4月-5月-6月的房租了，你怎么还要，是我们好讲话吗？楼梯道和墙体，房间漏水，跟你说了无数次了，请尽快处理”。李小林回复“以前是大概数，怎么是结算呢？必须到工地实量，才可以。”民事起诉状及受理案件通知书反映李小林于2019年9月24日向本院起诉王德银及汪琴，主张装修工程款及建设工程工程款，该两案已获本院受理，其中在装饰装修工程合同纠纷的起诉状中主张装饰装修工程款扣减了承租该物业的2019年4月9月的租金348000元、2019年4月至9月的电费25467元、2019年1月-9月水费（暂计3055元）后，王德林、汪琴尚欠232673.4元。李小林、曾定芳主张王德银交付的租赁物存在主体结构严重倾斜的情况，具有严重安全隐患，且李小林承租涉案租赁物的目的是用于公寓出租，由于王德银拖欠办理出租牌照，导致其在承租后无法及时展开相关的业务，系王德银存在违约行为，李小林、曾定芳对其主张提交出租屋备案登记回执拟予证实。经查，出租屋备案登记回执反映涉案房屋于2019年4月26日已获得出租屋备案登记回执，但尚欠缺部分材料。王德银确认涉案租赁物确实有一点点倾斜，并确认出租牌照实际是其办理，但合同约定费用应由李小林承担，所以手续应该是李小林办理，其只是需要提供相关的证件予以协助，而出租牌照未能及时办理的责任在李小林。王德银对其主张未提交依据予以证实。王德银主张李小林与曾定芳系夫妻关系，两人共同经营涉案租赁物作为公寓出租，经营收入用于夫妻共同生活，并于庭后提交收取租金收据拟予证实，李小林、曾定芳确认收据的真实性，但主张经手人处有曾定芳的签名不能代表曾定芳与李小林公共经营涉案租赁物。经查，收据反映曾定芳收到案外人赖瑞强、王红雨缴纳的2019年10月的房租及水电费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。王德银与李小林形成合法有效的房屋租赁合同关系，应予保护。涉案房屋租赁合同签订后，王德银依约交付了房屋，李小林应按合同约定及时向王德银支付押金、租金、水费、电费、租赁税等，但李小林仅向王德银支付了2018年12月至2019年3月的电费10334元，未支付过押金、租金、水费及租赁税。李小林虽主张王德银拖欠其涉案租赁物的装饰装修工程款及另外的房屋的建设施工工程款，其与李小林协商一致同意上述两工程的工程款与涉案租赁物的租金等相关费用相互抵消，但其提交的微信聊天记录仅能证实王德银同意以涉案房屋的押金200000元及2019年4月至同年6月的租金抵扣装修款的尾数，并且认为经抵扣后双方就该部分款项已经两清，并非以装修款抵扣涉案房屋的全部租金及水费、电费、租赁税等；另外，李小林主张目前王德银拖欠其的工程款数额已足以抵消涉案租金、水电费、租赁税、押金等相关费用，其方主张予以抵扣，故其方不违约，但李小林与王德银之间的工程款纠纷属于另案纠纷，王德银是否拖欠其工程款、拖欠的数额及支付的时间双方并无明确约定，故李小林主张以已到期的工程款抵扣本案全部租金、水电费、租赁税缺乏依据，本院不予支持。鉴于王德银曾同意以装修款尾款抵扣房屋押金及2019年4月至同年6月的租金，李小林亦主张予以抵消，本院予以认定，抵消后，李小林仍应支付王德银2019年7月至返还租赁物之日止的租金、2019年1月至同年6月的水费、2019年4月至同年7月的电费及租赁税。鉴于涉案租赁物于2019年10月9日已办理交接手续，故王德银诉求李小林支付其2019年7月1日至同年10月9日的租金190838.70元（58000元/月×3个月+58000元/月÷31天/月×9天）、2019年1月至同年6月的水费1380.24元、2019年4月至同年7月的电费16266.85元、2019年4月1日至同年10月9日的租赁税1898.04元（2715.66元÷9个月×6个月+2715.66元÷9个月÷31天/月×9天）本院予以支持，超出部分，本院不予支持。房屋租赁合同约定，逾期支付押金、租金、水、电费、垃圾清理费、租赁税费等任一项费用超过10天的，王德银有权解除合同，并不退回押金，并且李小林应向王德银支付违约金，违约金相当于三个月租金。因李小林的违约行为，王德银为主张债权而产生的一切损失（包括但不限于律师费、诉讼费、调查费、交通费）均由李小林承担。李小林未按约定支付租金、水费、电费等已构成违约，故王德银诉求解除双方的房屋租赁合同、支付其律师费符合双方约定，本院予以支持。关于违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。就本案而言，王德银未对其损失进行举证，而根据合同约定可知，李小林向王德银缴纳的押金属于违约金的性质，鉴于上述已认定李小林与王德银就其中200000元押金与部分装修款进行抵扣，即视为李小林已向王德银支付200000元押金，该押金王德银不予退还已足以弥补李小林违约行为对其造成的损失，故王德银主张李小林另行向其支付违约金174000元本院不予支持。李小林辩称王德银交付的租赁物存在主体结构严重倾斜的情况，具有严重安全隐患，且李小林承租涉案租赁物的目的是用于公寓出租，由于王德银拖欠办理出租牌照，导致其在承租后无法及时展开相关的业务，系王德银存在违约行为，但租赁合同约定系现状出租，双方并未在合同中约定出租牌照由何人负责办理，双方亦未提交依据证实出租牌照应由何人负责，而王德银与李小林在2019年6月份就以工程款抵扣200000元押金及2019年4月至同年6月的租金并无异议，双方仅对抵扣完上述费用是否还欠工程款存在异议，即李小林对支付该期间的费用并无异议，而根据王德银提交的水电费短信通知可知，李小林在2019年4月之后一直有大量用水、用电，即李小林自2019年4月已在正常使用涉案租赁物，故李小林的上述辩称缺乏依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。李小林与曾定芳系夫妻关系，王德银提交的收据可以证实曾定芳对涉案租赁物进行出租收益，即曾定芳与李小林共同经营涉案租赁物，李小林、曾定芳未提交依据予以反驳，本院予以认定，故依据上述规定，李小林的上述债务应为夫妻共同债务，曾定芳应对李小林的上述债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，王德银于庭审结束后才向本院提出增加诉讼请求，故关于该增加部分的诉讼请求，王德银可以另行起诉，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告王德银与被告李小林于2018年12月11日签订的房屋租赁合同；二、被告李小林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王德银支付拖欠的2019年7月1日至同年10月9日期间的租金190838.70元、2019年1月至同年6月的水费1380.24元、2019年4月至同年7月的电费16266.85元、2019年4月1日至同年10月9日的租赁税1898.04元，合计210383.83元；三、被告李小林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王德银支付律师费30000元；四、被告曾定芳对被告李小林的上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回原告王德银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8150元，减半收取计4075元，保全费2803.43元，合计6878.43元，由原告王德银负担3257.43元，由被告李小林、曾定芳负担3621元（该费用原告王德银已预交，其同意由被告李小林、曾定芳直接向其支付，被告李小林、曾定芳应于支付上述款项时迳付原告王德银，法院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年五月九日书记员  钟厚仁