福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初6109号 原告：福建东百物业管理有限公司厦门分公司,住所地福建省厦门市湖里区江头台湾街**之****。 法定代表人：李**。 委托诉讼代理人：邱培旭，男，公司员工。 委托诉讼代理人：蔡秀春，女，公司员工。 被告：韩李瑞，男，1987年4月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告福建东百物业管理有限公司厦门分公司（以下简称东百厦门分公司）与被告韩李瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告东百厦门分公司及其委托诉讼代理人邱培旭、蔡秀春到庭参加诉讼，被告韩李瑞经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东百厦门分公司向本院提出诉讼请求：1.韩李瑞立即向东百厦门分公司支付拖欠的2018年10月1日至2018年11月6日物业管理费9612元，并按逾期付款金额的日万分之七向东百厦门分公司支付自2018年9月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年3月20日为1150.6元，两项共计10762.6元；2.韩李瑞立即向东百厦门分公司支付拖欠的2018年9月起至2018年11月的电费3429.55元，并按逾期付款金额的日万分之七向东百厦门分公司支付自2018年9月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年3月20日为398.83元，两项共计3828.38元；3.韩李瑞立即向东百厦门分公司支付违约金24030元；4.本案全部诉讼费由韩李瑞承担。本案审理过程中，东百厦门分公司自愿降低第一项诉讼请求为：韩李瑞立即向东百厦门分公司支付拖欠的2018年10月1日至2018年11月6日物业管理费8544元并按逾期付款金额的日万分之七向东百厦门分公司支付自2018年9月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金；东百厦门分公司自愿降低第三项诉讼请求为：韩李瑞立即向东百厦门分公司支付违约金21360元。事实与理由：2014年7月，东百厦门分公司、韩李瑞双方签订了《物业服务合同》，约定：东百厦门分公司为韩李瑞在租赁场地提供物业服务；物业管理费按每月每平方米45元计，每月合计为8010元；韩李瑞应于每月25号前向东百厦门分公司支付次月物业管理费；韩李瑞逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，须按未付款项总额的千分之三向东百厦门分公司支付违约金；超过15天的，韩李瑞仍未缴纳的，东百厦门分公司有权提前解除本合同，没收韩李瑞缴纳的履约保证金及要求韩李瑞支付相当于月综合管理费3倍的违约金；双方因合同履行发生争议的，均可向物业所在地有管辖权人民法院提起诉讼。但韩李瑞于2018年9月起开始欠缴物业费等费用，经东百厦门分公司工作人员多次以电话、函件等形式催缴，仍拒不支付欠缴的费用。因此，东百厦门分公司于2018年11月7日向韩李瑞寄送解除合同通知书，解除与其签订的物业合同。东百厦门分公司认为，韩李瑞拒不支付拖欠的物业费等费用的行为已构成根本违约，严重侵害东百厦门分公司的合法权益，东百厦门分公司有权根据双方物业合同的约定，要求韩李瑞支付拖欠的物业费等费用及逾期违约金。遂诉至法院。 韩李瑞庭前向本院邮寄提交司法鉴定申请书，辩称案涉合同不是韩李瑞本人签订并申请鉴定。 本院经审理认定事实如下： 2014年7月24日，案外人厦门世纪东百商业广场有限公司（出租人、甲方）与韩李瑞（承租人、乙方）签订合同编号CTZL-20140071的《房屋租赁合同》，约定，甲方向乙方出租东百蔡塘广场第1层A37店铺的场地用于经营餐饮，品牌为港轩。2014年11月24日，租赁物交付韩李瑞。 2015年2月3日，东百厦门分公司（甲方）与韩李瑞（乙方）签订《物业服务合同（闽东百物业2014版）》，约定：甲、乙双方分别作为港轩茶餐厅的物业管理人和商铺使用人订立本合同；物业座落厦门市湖里区××路××号××广场××，计费面积178平方米；综合物业管理费按每月每平方米40元计，每月合计为7120元；2015年1月1日为乙方计费日，乙方应于计费日起五日内向甲方缴纳第一个月费用（即综合物业管理费），第一个月不足30天的，乙方应按“计费日至计费日当月月底之实际天数÷30×月费用”的标准向甲方缴纳第一个月费用，以后每月费用乙方应于每月十日前足额交清；乙方独立计量并承担租赁范围内发生的水、电、煤气等费用，以上统称为共用事业费用，水费按每吨3.3元（含损耗）计，电费按每度1.35（含损耗）计。乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方缴纳履约保证金21360元，用以保证乙方严格、充分地履行本合同；若乙方未能按照本协议约定向甲方支付综合物业管理费、其他费用或违约金，以及违反甲方制定的各项规章制度导致罚款、赔偿金及维修费用，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应缴费用，履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索，履约保证金冲抵后，乙方应在接到甲方书面通知后5日内将履约保证金补足，否则，按本协议第八条有关约定承担违约责任。第八条违约条款约定：乙方违反本合同约定的义务，致使甲方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，甲方有权依法解除本合同；乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按未付款项总额的千分之三向甲方支付违约金，超过十五天（含十五天）仍未足额支付费用及违约金的，甲方有权提前解除本合同；因上述原因导致本合同解除的，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金，且要求乙方赔偿因此给甲方造成的损失；甲方因追索债权支出的诉讼费、律师费、差旅费等费用均由乙方承担。本合同有效期自2015年1月1日至2019年8月28日止。 2018年6月29日，韩李瑞向东百厦门分公司发出《品牌更换申请书》申请将港轩茶餐厅品牌更换为热麦喜。 2018年11月7日，东百厦门分公司通过EMS向韩李瑞合同约定地址邮寄催缴函和《解除合同通知书》，内容为：解除韩李瑞与东百厦门分公司2014年7月24日签订的《物业服务合同》；要求韩李瑞在本通知送达之日起三日内补足应交物业管理费共计8010元及相应滞纳金；要求韩李瑞在本通知送达之日起三日内支付月综合管理费三倍24030元作为违约金，且东百厦门分公司有权没收履约保证金21360元。两份邮件均于同日投递并签收。 本案审理过程中，韩李瑞对2018版《物业服务合同》落款处签名真实性存在异议并申请鉴定，本院依法委托鉴定后，因韩李瑞未缴纳鉴定费用，福建历思司法鉴定所予以退鉴处理。因东百厦门分公司向本院提交了2014版和2018版两个版本的《物业服务合同》，经本院询问，东百厦门公司明确表示以2014版的《物业服务合同》为准，并撤回2018版《物业服务合同》作为证据。 庭审中，东百厦门分公司陈述，案涉履约保证金尚在东百厦门分公司，装修保证金已经退还；2018年8月31日前的电费已经交清，电费是根据东百厦门分公司支付给业主的总电费除以总面积乘以178平方米。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案涉《物业服务合同（闽东百物业2014版）》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。关于物业管理费，韩李瑞未提交证据证明其物业费缴交情况，东百厦门分公司自认韩李瑞2018年9月30日之前的物业费已经交清，并主张韩李瑞缴纳2018年10月1日至2018年11月6日的物业费8544元，符合双方约定，有事实依据。关于电费，韩李瑞未提交证据证明其电费缴交情况，东百厦门分公司自认韩李瑞2018年8月31日之前的电费已经交清，但东百厦门分公司提交的证据不足以证明韩李瑞欠缴电费的具体金额，因此对东百厦门公司要求韩李瑞支付电费3429.55元，本院不予支持。关于履约保证金，双方约定“若乙方未能按照本协议约定向甲方支付综合物业管理费、其他费用或违约金，以及违反甲方制定的各项规章制度导致罚款、赔偿金及维修费用，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应缴费用。”因韩李瑞向东百厦门分公司缴纳的履约保证金21360元尚在东百厦门分公司处保管，而该金额足以抵扣韩李瑞欠付的2018年10月1日至2018年11月6日的物业费8544元及东百厦门分公司主张的从2018年9月26日计至本判决作出之日按照日万分之七计算的逾期付款违约金，因此对于东百厦门分公司关于物业费和逾期付款违约金的主张，本院不予支持。东百厦门分公司主张韩李瑞支付违约金24030元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。韩李瑞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回福建东百物业管理有限公司厦门分公司的诉讼请求。 案件受理费766元，减半收取计383元，由福建东百物业管理有限公司厦门分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 邱 烨 二〇二〇年五月六日 书记员 洪艺玲 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。