贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初6253号 原告：万庆军，男，1990年6月20日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托诉讼代理人：吕昌模，贵州合兴律师事务所律师，委托权限为特别授权。 被告：李荣，男，1986年9月10日出生，汉族，贵州省清镇市人，住贵州省清镇市。 委托诉讼代理人：李平，重庆立昂律师事务所律师，委托权限为特别授权。 原告万庆军与被告李荣不当得利纠纷一案，贵州省清镇市人民法院于2019年4月28日登记立案后于2019年7月23日作出（2019）黔0181民初2587号民事裁定书，将本案裁定移送本院管辖。本院于2019年10月24日登记立案，依法由审判员王成龙适用简易程序进行审理。被告李荣在答辩期内对管辖权提出异议，经审查，本院裁定对其管辖权异议予以驳回，李荣不服，向贵州省毕节市中级人民法院提出上诉，贵州省毕节市中级人民法院于2020年3月23日作出了（2020）黔05民辖终21号民事裁定书，裁定驳回了李荣的上诉。2020年4月21日，本院依法对本案公开开庭进行审理，原告万庆军及其委托诉讼代理人吕昌模、被告李荣及其委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万庆军诉称：原告于2015年3月13日购买黔西县中友房地产开发有限责任公司开发的位于黔西县某某古城商业门面两套（第31幢1单元1层1号和24号，建筑面积分别为23.70平方米、27.09平方米），双方就销售门面价款协商一致后，原告按中友房开销售人员的要求分别向黔西县中友房地产开发有限责任公司银行账户转款375440元，向被告的中国建设银行黔西支行转款226523元，黔西县中友房地产开发有限责任公司将空白《商品房买卖合同》提供给原告签字，并承诺在公司能正式签订合同时会通知原告签订，之后中友房开一直未通知原告签订《商品房买卖合同》。2018年4月，黔西县中友房地产开发有限责任公司被申请破产，原告作为债权人向破产管理人申报债权时，被确认的债权金额并不包括原告向被告转款的226523元，经询问才知道原告转入被告的款当时并不是黔西县中友房地产开发有限责任公司收取的购房款，所以未被确认该债权。原告认为，该笔款系转入被告银行账户，被告取得该款项无任何事实和法律依据，应当依法返还并承担从2015年3月14日起至今占有原告款项的相应损失，故诉至法院请求判决被告立即向原告返还不当得利226523元及利息（利息从2015年3月14日计算至被告全部返还不当得利之日止，暂计算至起诉之日为48702.45元），本案诉讼费由被告承担。 原告万庆军在举证期限内向法庭提交了下列证据： 一、原告万庆军的身份证复印件1份，用以证明原告的身份信息及诉讼主体资格适格； 二、商品房买卖合同两份，用以证明原告于2015年3月13日向黔西县中友房地产公司购买商品房的事实； 三、转款流水及中友房开出具收款收据、本案涉案的原告按照中友房开销售人员提供的账号打入款项，用以证明原告于购房当日向中友房开公司转款375440元，以及原告按中友房开销售人员的要求向被告转款226523元的事实； 四、债权复审通知书复印件，用以证明原告在向中友房开公司的管理人申报债权，仅只有2015年3月13日原告向中友房开转款的375440元的债权，原告向被告支付的226523元没有被认定为破产债权，原告在此时才得知其向被告所转的款项不是中友房开公司应该收取的款项； 五、黔西县人民法院的破产通知书及债权公告，用以证明黔西县中友房开公司破产时间。 被告李荣辩称：第一，本案已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求不应受到法律保护；第二，被告李荣收取原告款项的行为具有相应的依据，不属于不当得利，应该驳回原告的诉讼请求；第三，被告李荣收款的行为是代表云南昆联房地产营销策划有限责任公司收取，属于职务行为，不是本案的适格被告。 被告李荣在举证期限内向法庭提交了下列证据： 一、书证 （一）确认函、协议书及其附件房源表复印件，原件存于破产案件卷宗，用以证明：1．何某某委托云南昆联房地产营销策划公司销售涉案房屋两套；2．秦某某欠何某某的50000000元由中友房开开发建设的某某古城的房产和商铺进行抵偿，何某某可以自用或转卖； （二）云南昆联房地产营销策划有限公司出具的证明、银行转账流水，用以证明：1．被告及两位证人都是昆联公司的员工，共同经办了销售事宜；2．中友房开对何某某负有债务，双方约定用某某古城的部分房源销售进行偿还债务，涉案的房屋也在其中，何某某委托昆联公司销售，超出委托价格的部分作为房屋中介服务费；3．万庆军支付给李荣的款项226523元是中介服务费，该费用已经由李荣通过银行转账和现金支付的方式转给公司法定代表人刘某；4．李荣已经通过银行转账将收取原告的款项转给昆联公司。 二、证人证言 （一）证人梅某某证实：我与李荣之前是同事关系，都是云南昆联公司的员工。万庆军购房时我没有与他直接接触，是后面才知道的，万庆军购买的房屋是何某某委托我们公司帮他进行销售的抵债房屋，购买抵债的房屋价格会有优惠，低于市场价两三千元不等。客户购房所打的款项一般分两种情况，正常的房屋打款是给公司，抵押给个人的房屋房款是打给昆联公司指定的个人账户，多余的部分打入公司账户，通常我们会给客户说清楚，然后再签订合同。客户买抵债的房屋，打款的性质我们是必须告知客户的，款项是分为两部分，溢价部分不打入公司而是打入个人，和客户说清楚的不是房款，这部分没有签订合同，没有书面的协议，都是口头协议，口头说的是服务费。 （二）证人赵某某证实：我与李荣均是云南昆联公司的员工，李荣比我高一级。当时万庆军在我们公司购买了两套房屋，成交当天万庆军是我的客户，我把他邀请过来，具体谈判细节是李荣和他谈的，当时万庆军购买的房屋是抵债的，但是谁抵债的我不知道。当时万庆军打款的220000多元是李荣和万庆军一起去转到李荣的卡上的，除了抵款的部分，多余的部分归昆联公司所有。当时该房屋是以房开商的名义售卖的，销售模式为房开商承包部分来卖，然后我们员工来销售，成交的房屋都是以房开公司的名义来签订合同，客户去工地看房的时候我们都会给客户说明房屋的性质，向客户收取中介费是没有合同的，我们都是口头约定，房屋买卖合同上也没有注明只有抵款的价，房屋价款及中介费是分开打，合同上是合同上的，抵款的房屋收取中介费是市场价减去抵款房子的价格，剩下的就是归昆联公司所有，卖一套住房到我手里面的中介费是一千多元，门面我不知道。 经庭审举证、质证，被告李荣对原告万庆军提交的第1组证据无异议；对原告提交的第2组证据三性均无异议，且认为该组证据反证了被告所在的云南昆联房地产公司为原告提供了中介服务，促使原告与中友房地产公司签订两份商品房合同；对原告提交的第3组证据的三性无异议，但是认为不能够达到原告的证明目的，原告支付226523元是中友房开公司的要求；对原告提交的第4组证据的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，未被确认的房子的债权审查，审查意见当中，该内容写到，“因该套房屋已被法院申请到……”，可以反证被告所在的昆联公司已经为原告提供了购买该套房屋的中介服务，已经签订了合同，只是因为王华兵申请法院执行，导致合同无法履行，另一份已经被确认债权的房屋，也能够证明被告所在的公司为其完整的提供了中介服务，原告与中友房开之间的合同可以继续履行；对原告提交的第5组证据的真实性没异议，但认为原告要证明的事实与本案没有关系。 原告万庆军对被告李荣提交的书证中的第1组证据认为确认函记载的何某某因未到庭无法核实真实性。协议书首先是复印件，无法核实真实性，该协议书并没有黔西县中友房开公司签章的行为，该组证据达不到被告的证明目的，原告不予认可；对被告提交的书证中的第2组证据认为云南昆联公司出具的证明不符合民诉法单位向法院出具证明的形式要件，即必须有法定代表人签章以及单位签章的行为，才发生法律效力，关于被告所述银行流水转款的行为，原告认为与本案无关，本案核实的是被告收取原告该款的合法性，至于被告如何支配款项与本案无关联；对被告申请出庭作证的证人梅某某及赵某某的证人证言均认为，首先，对证人的身份无法核实，与本案无关。原告向法庭所提供的转款凭证，上面是商铺认购金，另外转给李荣的转款凭证上明确记载是购房，证人陈述的事实与实际的情况相悖，不能达到被告的证明目的，同时证人陈述何某某抵债的情况，对于该事实，原告认为该事实无法核实，抵债应该抵债给单位不应该抵债给个人，与常规不符。 经审查，原告所提交的证据，对被告方对证据三性无异议的证据，与本案相关联，本院予以采信。对被告提交的证据，与本案需查明的事实并无直接关联，原告方亦对其证明目的存在异议，故本院不予采信。 经审理查明：原告万庆军意欲购买黔西县中友房地产开发有限责任公司（以下简称中友房开公司）的开发的位于黔西县某某古城商业门面二间（第31幢1-1-1号、第31幢1-1-24号），经与销售人员即被告李荣谈妥后，于2015年3月13日，李荣将已经标注了出卖人为“黔西县中友房地产开发有限公司”的格式填充式《商品房买卖合同》提交给万庆军，由万庆军对自己的身份信息等情况进行填写后将合同收回。同日，万庆军向中友房开公司交付31幢1-1-1号商铺认购款166848元、31幢1-1-24号商铺认购款190714元的同时，又向李荣名下的银行卡号为623********的账户汇款226523元，在汇款凭证的附加信息及用途栏填注的信息为“购房”。后万庆军一直既未得到中友房开公司签署的合同，也未实际收到出卖方交付的房屋。2018年1月，中友房开公司申请破产，万庆军作为债权人向破产管理人申报债权时，被告知其转入李荣个人账户的款项不属中友房开公司收取的购房款，所以被确认的债权金额并不包括其向李荣个人账户转款的226523元。后万庆军经向李荣要求返还该款项226523元未果，于是向贵州省清镇市人民法院起诉，请求支持其诉讼请求，后贵州省清镇市人民法院裁定将本案移送本院管辖。 本院根据原告万庆军的诉讼请求，被告李荣的答辩意见及双方举证、质证情况，在征求当事人的意见后，将本案争议焦点归纳为：一、万庆军向李荣个人账户转入的226523元是属于购房款还是中介费；二、万庆军转入李荣个人账户的款项是否属于不当得利；三、万庆军的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。 本院认为，关于本案第一个争议焦点，万庆军向李荣个人账户转入的226523元是属于购房款还是中介费的问题，根据查明的事实，李荣所提交的证据不能证明其在与万庆军洽谈买卖房屋事项时自己是中介机构身份，相反按其提交给万庆军填写身份信息的格式填充式合同所载明出卖方系中友房开公司，万庆军所交付房款的两张收据也是中友房开公司出具，万庆军转让李荣个人账户的226523元款项的转账凭证上亦记录用途为购房，因此该款项应认定为购房款，而非李荣所抗辩主张的中介费。况且，即便李荣所称系中介费，那么万庆军所购买的二间商铺的房价估计才357562元，而中介费为226523元，如此达60%以上的中介费也有悖常理。万庆军作为一般意义上的买房人，根据李荣提交给其签署身份信息的合同，其有理由相信李荣系中友房开公司的人员，其对李荣抗辩称所涉案购买商铺系案外人抵债，李荣系代案外人代售等情况，只有李荣知晓，但是无证据显示李荣已经如实告知了万庆军，万庆军只能理解为所购买的房屋系中友房开公司房屋，其向李荣个人账户所支付的款项亦注明了用途系购房。因此，可以认定万庆军向李荣个人账户所转入的款项226523元系购房款而非中介费。关于本案第二个争议焦点，万庆军转入李荣个人账户的款项是否属于不当得利的问题，根据对第一个焦点的论述，该款项系购房款的性质。即使是如李荣所抗辩主张的系代案外人卖房屋，但是因其并未如实告知万庆军，且李荣仍然是以中友房开公司人员的身份与万庆军进行交易，那么无论是中介费或者是溢价都应当是将该款项支付到中友房开公司，李荣与中友房开公司及其所称的案外人如何进行结算是另一法律关系。而万庆军也不会因该笔款项系打入李荣的个人账户而造成在中友房开公司申请破产中，该款项未得到破产管理人的确认而造成相应损失。李荣让万庆军将作为购房款用途的款项支付到自己的个人账户内没有合法依据，万庆军也因此而受到损失。故，本院认为万庆军转入李荣个人账户的款项属于不当得利。关于本案第三个争议焦点，万庆军的诉讼请求是否已经超过诉讼时效的问题，根据查明的事实，虽然万庆军支付购房款项是在2015年3月13日，但是其是在中友房开公司申请破产，管理人于2018年1月26日发布债权申报公告后，万庆军在申报债权时才知道转入李荣个人账户的款项未被作为购房款，因此未被确认为破产债权时，方才知道自己的权利被侵害，其于2019年4月1日即向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，其合法权益应得到保护。对万庆军主张从2015年3月14日起计算利息至全部返还不当得利之日止的利息，因双方并无约定，加之万庆军在购买案涉商铺时，已经明知所签订合同的相对方是中友房开公司，却将部分款项转入李荣的个人账户，其自己也有相应责任，因此，对其主张利息的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下： 一、被告李荣于本判决生效之日起二十日内返还原告万庆军购房款226523元； 二、驳回原告万庆军的其余诉讼请求。 案件受理费2714元（已减半收取），由被告李荣负担。 当事人应当按照判决书指定的时间和方式履行义务，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  王成龙 二〇二〇年五月二十五日 书记员  高羽希