安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1568号 上诉人（原审被告）：蔡涛，男，1991年10月21日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：王永平，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张还尹，北京大成（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：朱梦菲，女，1994年7月27日出生，住安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人：王永平，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张还尹，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥万达城投资有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区庐州大道与嘉陵江路交口万达揽湖苑B地块**办**。 法定代表人：李文军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦忠莲，女,该公司员工。 上诉人蔡涛、朱梦菲因与被上诉人合肥万达城投资有限公司（以下简称万达城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初11445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡涛、朱梦菲上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回万达城公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由万达城公司承担。事实和理由：1.万达城公司未告知蔡涛、朱梦菲银行代偿事宜，径自提起诉讼要求解除合同，违反合同约定。根据蔡涛、朱梦菲与万达城公司2015年10月11日签订的《协议书》第四条第5款第（1）项约定，万达城公司向银行代偿后，应先向蔡涛、朱梦菲发送告知函，告知其已向银行代偿，如告知后，蔡涛、朱梦菲拒不偿还万达城公司代偿的款项，蔡涛、朱梦菲有权解除合同。但万达城公司代偿后，未向蔡涛、朱梦菲告知代偿事宜，蔡涛、朱梦菲曾多次到万达城公司询问房屋的状态，万达城公司既未告知蔡涛、朱梦菲代偿的情况，也未告知蔡涛、朱梦菲本案的诉讼情况，违反了合同约定和诚实信用原则。2.《商品房买卖合同》和《协议书》约定的蔡涛、朱梦菲义务已履行完毕，万达城公司无权要求解除合同。本案《商品房买卖合同》和《协议书》中，蔡涛、朱梦菲的义务就是支付购房款，蔡涛、朱梦菲已采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，根据《合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。即使《商品房买卖合同》和《协议书》约定蔡涛、朱梦菲逾期偿还银行到期贷款，万达城公司有权解除合同，但解除合同已失去基础和前提，万达城公司不能依此而提出解除合同，其向银行代偿的款项，应通过向蔡涛、朱梦菲追偿的方式进行权利救济。3.《协议书》约定的违约金标准过高，万达城公司并没有产生实际损失，一审判决蔡涛、朱梦菲支付总房款20%的违约金显失公平。万达城公司向银行代偿的款项可以全部向蔡涛、朱梦菲追偿。4.万达城公司诉讼请求的是支付违约金204282.6元，并未要求蔡涛、朱梦菲支付代偿贷款经济损失。一审法院判决蔡涛、朱梦菲支付万达城公司代偿贷款经济损失10170.96元没有依据，且超出万达城公司的诉讼请求，应予纠正。且万达城公司已经向蔡涛、朱梦菲主张违约金，该违约金足以涵盖该代偿贷款经济损失，一审判决蔡涛、朱梦菲支付高额违约金的同时，又判决蔡涛、朱梦菲支付万达城公司代偿贷款经济损失10170.96元，没有依据。 万达城公司辩称，1.一审法院系根据蔡涛、朱梦菲与万达城公司签订的《商品房买卖合同》及《协议书》内容作出判决，符合法律规定及合同约定。2.一审开庭前，万达城公司及法院、银行曾多次联系蔡涛、朱梦菲，但是蔡涛、朱梦菲均不予理会，一审法院经公告后依法开庭审理作出判决，未侵犯蔡涛、朱梦菲的任何权利。3.万达城公司已经按照《商品房买卖合同》的约定承担了阶段性担保责任，已经向银行偿清蔡涛、朱梦菲欠付的所有贷款及违约金、利息罚息，根据合同约定，万达城公司有单方解除权。 万达城公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的《商品房买卖合同》（合同编号：20150531800799WD20150248、备案单号：1510000695）及补充协议、《协议书》；2.蔡涛、朱梦菲支付万达城公司违约金204282.6元；3.蔡涛、朱梦菲配合万达城公司办理完毕合同备案撤销手续（备案单号：1510000695）；4.蔡涛、朱梦菲支付万达城公司经济损失10170.96元；5.本案的诉讼费用由蔡涛、朱梦菲承担。 一审法院认定事实：2015年10月11日，万达城公司与蔡涛、朱梦菲签订《商品房买卖合同》（合同编号：20150531800799ＷＤ20150248、备案单号：1510000695）1份，约定蔡涛、朱梦菲购买万达城公司开发的位于安徽省合肥市滨湖区房屋，房屋总价为1021413元，付款方式为按揭付款：首付款为321413元，剩余房款700000元办理按揭贷款。房屋交付期限为2017年5月20日前，且取得《建设工程规划许可证》正本，等等。同时双方签订了附件四合同补充协议，并办理了该合同网上备案手续。同日，双方签订了《协议书》，其中第四条第5款约定，（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的违约金；（2）无论任何原因，蔡涛、朱梦菲（乙方）逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知万达城公司（甲方）承担担保责任的，万达城公司有权解除本合同，并要求蔡涛、朱梦菲按照本协议的约定承担违约责任。第十四条第1.（1）款约定如因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿万达城公司损失的，万达城公司有权继续向蔡涛、朱梦菲追偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除蔡涛、朱梦菲应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将蔡涛、朱梦菲已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿蔡涛、朱梦菲的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用；第1.（2）款约定，如合同解除后需办理合同备案或登记撤销手续，乙方应在甲方解除通知送达之日起10日内，配合万达城公司办理相关撤销手续。该协议第十六条约定，本协议是对合同（含附件四补充协议）的修改和补充，对双方均有法律约束力。合同（含附件四补充协议）没有约定的内容，或者虽有约定但与本协议约定不一致的，以本协议为准。上述合同及协议签订后，万达城公司按照约定支付了购房首付款321413元，剩余房款办理了700000元按揭贷款。2015年12月8日，蔡涛、朱梦菲与万达城公司及中国工商银行股份有限公司合肥银河支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定蔡涛、朱梦菲向中国工商银行股份有限公司合肥银河支行申请购房贷款700000元用于购买涉案万达亲湖苑28幢2705室房屋，贷款期限为360个月；还款方式为等额本息方式，还款日为每月5日；蔡涛、朱梦菲以其购买的涉案房屋向该银行提供抵押担保。万达城公司为保证人，提供阶段性连带责任保证。等等。万达城公司向该银行出具了《担保函》。同日，该银行发放贷款700000元。自2017年3月起，蔡涛、朱梦菲开始逾期还款，截止2018年6月22日，蔡涛、朱梦菲未能按时偿还贷款本金681152.25元，累计差欠利息29018.71元，合计710170.96元。上述款项由万达城公司于2018年6月29日全部代偿，代偿后本笔住房贷款本金及利息全部结清。 一审法院认为，万达城公司与蔡涛、朱梦菲签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议、《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行。根据《协议书》第四条第5款第（2）项约定，无论任何原因，蔡涛、朱梦菲（乙方）逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知万达城公司（甲方）承担担保责任的，万达城公司有权解除本合同，并要求蔡涛、朱梦菲按照本协议的约定承担违约责任。现蔡涛、朱梦菲自2017年3月起逾期偿还贷款，截止2018年6月22日，蔡涛、朱梦菲未能按时偿还贷款本金681152.25元，累计差欠利息29018.71元，合计710170.96元。上述款项由万达城公司于2018年6月29日全部代偿，代偿后本笔住房贷款本金及利息全部结清，故万达城公司起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《协议书》，符合双方合同约定，一审法院予以支持。根据《协议书》第十四条第1.（1）款约定如因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿万达城公司损失的，万达城公司有权继续向蔡涛、朱梦菲追偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除蔡涛、朱梦菲应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将蔡涛、朱梦菲已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿蔡涛、朱梦菲的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用；第1.（2）款约定，如合同解除后需办理合同备案或登记撤销手续，乙方应在甲方解除通知送达之日起10日内，配合万达城公司办理相关撤销手续，故万达城公司要求蔡涛、朱梦菲协助办理涉案房屋网上备案注销手续以及支付违约金204282.6元（1021413元×20%），一审法院也予以支持。万达城公司诉请抵扣70万元贷款后，要求万达城公司支付代偿贷款损失10170.96元，不违反法律规定，一审法院予以支持。蔡涛、朱梦菲经一审法院公告传票传唤未到庭参加诉讼，也未向一审法院举证，应承担举证不能的不利后果。如双方就本案所涉房屋买卖合同还有其他纠纷，可另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除合肥万达城投资有限公司与蔡涛、朱梦菲于2015年10月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20150531800799WD20150248、备案单号：1510000695）及补充协议、《协议书》；二、蔡涛、朱梦菲于判决生效之日起十日内协助合肥万达城投资有限公司办理涉案商品房网上备案注销手续（备案单号：1510000695）；三、蔡涛、朱梦菲于判决生效之日起十日内支付合肥万达城投资有限公司违约金204282.6元及代偿贷款经济损失10170.96元。案件受理费23956元，保全费4071元，公告费800元，共计28827元，由蔡涛、朱梦菲负担。 二审期间，蔡涛、朱梦菲提交万达亲湖苑房价走势图打印件，证明涉案房屋房价大幅度上升，万达城解除合同后可获得高额利益，再要求蔡涛、朱梦菲支付高额违约金显失公平。万达城公司对该证据三性均不予认可，认为该证据为临时提交，万达城公司此前并不知悉，该份材料为第三方网站下载，无法真实反映周边房屋价格，且商品房买卖为市场行为，蔡涛、朱梦菲提交的证据与本案及损失无关联性。对一审法院查明双方无争议的案件事实，本院予以确认。 本院认为，蔡涛、朱梦菲与万达城公司之间签订的《商品房买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。现蔡涛、朱梦菲逾期偿还银行到期贷款，导致万达城公司承担担保责任向贷款银行代偿了案涉房屋的全部贷款本金及利息。根据蔡涛、朱梦菲与万达城公司之间的《协议书》约定，万达城公司有权解除合同并要求蔡涛、朱梦菲承担违约责任及赔偿经济损失，蔡涛、朱梦菲主张万达城公司无权解除合同依据不足，本院不予支持。 就合同解除后蔡涛、朱梦菲应承担的违约金及给万达城公司造成的经济损失问题，蔡涛、朱梦菲与万达城公司之间签订的《协议书》中虽约定了房款总额20%的违约金，但万达城公司并未举证证明其损失达到其主张的违约金及经济损失数额，蔡涛、朱梦菲对《协议书》约定的违约金数额也提出异议，故本院综合考虑万达城公司代偿银行贷款造成的代付利息损失、资金占用损失以及蔡涛、朱梦菲的违约情形，酌定蔡涛、朱梦菲向万达城公司支付违约金及代偿贷款经济损失共计100000元。同时，因双方之间的商品房买卖合同关系已经解除，为一次性解决纠纷，减少双方诉累，经本院释明，蔡涛、朱梦菲对已经向万达城公司支付的购房首付款321413元，要求万达城公司予以返还。因此，本院就此一并予以处理，万达城公司应同时向蔡涛、朱梦菲返还购房首付款321413元。 综上，蔡涛、朱梦菲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初11445号民事判决第一、二项，即“解除合肥万达城投资有限公司与蔡涛、朱梦菲于2015年10月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20150531800799WD20150248、备案单号：1510000695）及补充协议、《协议书》”、“蔡涛、朱梦菲于本判决生效之日起十日内协助合肥万达城投资有限公司办理涉案商品房网上备案注销手续（备案单号：1510000695）”； 二、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初11445号民事判决第三项为：蔡涛、朱梦菲于本判决生效之日起十日内支付合肥万达城投资有限公司违约金及代偿贷款经济损失共计100000元； 三、合肥万达城投资有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡涛、朱梦菲返还购房首付款321413元； 四、驳回合肥万达城投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费23956元，保全费4071元，公告费800元，共计28827元，由蔡涛、朱梦菲负担13442元，合肥万达城投资有限公司负担15385元；二审案件受理费23956元，由蔡涛、朱梦菲负担11171元，合肥万达城投资有限公司负担12785元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年五月二十日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。