云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初175号原告周道娟，女，汉族，1987年6月30日生，云南省昆明市人，高中文化，居民，住昆明市寻甸回族彝族自治县。原告委托代理人黄韵、杨梅（实习），云南天外天（昭阳）律师事务所律师。特别授权代理。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530600584835895Q。住所地：昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）。法定代表人李静，系公司董事长兼总经理。委托代理人刘明、杨成儒，云南悟同律师事务所律师。特别授权代理。原告周道娟诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称：昭通鸿卓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告周道娟的委托代理人黄韵、杨梅，被告昭通鸿卓公司的委托代理人杨成儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周道娟诉称，2017年12月19日，原告和被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所进行登记备案。根据合同约定，被告将位于昭阳区第14幢1单元第14层1408号房出售给原告；约定交付日期为2018年3月31日；若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天30元向原告支付违约金并继续履行合同；若逾期90天后，原告要求继续履行合同的，被告需按照每天30元计算支付原告延迟交付违约金，但支付给乙方的违约金总额不得超过乙方已付房款的0.1%，被告至今未将房屋交付给原告。综上，原告与被告签订的合同合法有效，依法受法律保护。根据约定，原告有权要求被告交付房屋并向原告支付延迟交房违约金。原告多次找被告协商，但被告却不履行义务。为维护原告自身合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院依法判决：1.被告支付原告自2018年3月31日至2019年11月4日期间的延迟交付违约金3045.5元；2.判决被告按照合同约定向原告交付房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。被告昭通鸿卓公司辩称，1、原告诉称不属实。双方签订《合同》后，被告已于2018年9月29日依照合同约定在《昭通日报》登报公告通知业主接房。原告也于2019年9月30日到售楼部办理了接房手续，并于同日签署了《接房声明》，确认于2018年9月30日接房并进行验收。同时承诺按期缴纳物业费、足额偿还贷款等。但由于当时部分业主对物业费用、配套费用等不满，拒绝缴纳相关合同约定费用，导致其自己延误了接房时间；2、原告于2018年9月30日签署的《接房声明》中最后一段明确：鸿卓公司于218年9月30日之前将房屋交付给本人的，完全符合购房双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突的，则以本接房声明的意思表示为准。基于该声明的上述约定，2018年9月30日，双方已经达成合意，对2018年9月30日交付房屋予以认可。这一声明应当视为对《商品房购销合同》的补充协议，其与合同约定的违约金条款之间应当以2018年9月30日的声明为准。而原告已在接房声明中明确了2018年9月30日交付房屋的合同履行行为符合双方意思表示，现原告依据合同约定主张违约金缺乏事实和法律依据；3、被告鸿卓公司并非恶意拖延交付时间，也未在违约行为中获利，而合同对违约金的约定过高，对已经倾尽全部人力物力完成建设的被告而言，完全无力承担，请求法庭能对违约金依法予以调整。双方合同约定了违约金的总额不超过合同总价款0.1%，违约金应当按合同约定计算；4、双方《购房合同》已经解除。2019年4月22日被告已向原告发出了解除合同通知，依据合同第十三条解除双方合同。原告未在法定期限内提出诉讼，该通知已生效，双方的合同已解除。综合当事人诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1、被告鸿卓公司的行为是否构成违约，是否应当向原告支付迟延交房的违约金？2、原告的诉求是否应予支持？原告周道娟向本院提交以下证据支持自己的诉讼主张：1、二原告的身份证1份，证明二原告主体资格适格；2、《商品房购销合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》各1份，证明：（1）被告将位于昭阳区第14幢1单元第14层1408号房出售给原告，面积为98.64平米；（2）合同约定房屋交付时间为2018年3月31日；（3）被告逾期交房，原告有权要求继续履行合同并要求被告按逾期每天30元计算向原告支付延迟交房的违约金；3、《收据》，证明二原告按约定履行了付款义务。经质证，被告对第1组证据身份证的三性无异议；对第2组证据的三性无异议，但认为不能证明原告欲证明的事实；对第3组证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。被告昭通鸿卓公司向本院提交以下证据支持自己的诉讼主张：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明被告的主体资格；2、《交房公告》1份，证明2018年9月29日根据合同约定在昭通日报刊登了该交房公告，通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续。经质证，原告对第1组证据的三性无异议；对第2组证据公告的真实性、关联性无异议，但认为公告不合法，被告的房屋至今未验收合格，达不到交房条件。通过当事人的举证和质证，本院认为，原告提交的第1组证据，因被告对其三性无异议，故本院予以采信；第2组证据，被告对其三性无异议，但认为不能证明原告的欲证事实。经本院审查，该组证据能证明原告的欲证事实，故本院予以采信；第3组证据，被告昭通鸿卓公司对其真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。经本院审查，该组证据能证明原告的欲证事实，故本院予以采信。被告昭通鸿卓公司提交的第1组证据，因原告对其三性无异议，故本院予以采信；第2组证据，原告对公告的合法性不予认可。经本院审查，该组证据载明被告通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续，对该组证据本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告周道娟于2017年12月19日向被告昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为98.64平方米，单价为每平方米3503.31元，总价款为345567元。双方于2017年12月19日签订的《商品房购销合同》约定：“甲方（被告）应于2018年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）；甲方如未按约定时间交房，甲方自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应按乙方已付房款的0.1%向乙方支付违约金；继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天30元向乙方支付违约金，但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。原告周道娟于2017年12月19日向被告缴纳了75567元的房屋首付款，其余购房款通过按揭贷款予以支付。但被告昭通鸿卓公司未按合同约定的交房时间2018年3月31日前将房屋交付给原告。2019年9月29日，被告根据合同约定在《昭通日报》上刊登了交房公告，通知房屋业主于2019年9月30日办理房屋交接手续。原告以物管费、配套费过高及被告要求原告补交房屋差价为由拒绝接房。2018年10月13日，被告向已接房的业主发布通知，通知载明：因我单位的温泉静园小区项目未经综合验收，相关部门要求我公司进行建设工程整改，并将2018年9月30日至2018年10月13日之间交付到业主手中的房屋及钥匙收回，在整改期间禁止业主进行装修，待建设工程经验收合格后方可交付使用。原告所购买的房屋至今未通过综合验收。现原告周道娟以被告昭通鸿卓公司未能按照合同约定的时间交付房屋构成违约为由诉至本院，请求依法判决被告按照合同约定向原告交付房屋并支付原告自2018年3月31日至2019年11月4日期间的延迟交房违约金3045.5元。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案原告杨荣俊、饶洪梅与被告昭通鸿卓公司签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性法规定，合同合法有效。原、被告双方应遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。由于被告昭通鸿卓公司未能按照合同约定的时间，将经过验收合格的房屋交付给两原告，构成违约，应当承担违约的民事责任，且应当继续履行向原告周道娟交付房屋的合同义务。故对原告周道娟请求昭通鸿卓公司按照合同约定向其交付房屋，并要求被告昭通鸿卓公司按照双方约定的标准每天30元支付延迟交房违约金3045.5元的诉讼请求，本院予以支持。被告昭通鸿卓公司的答辩主张，依法不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内，将符合双方《商品房购销合同》约定的房屋交付给原告周道娟；二、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告周道娟支付逾期交房违约金人民币3045.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪万平人民陪审员  马 丽人民陪审员  陈世琼二〇二〇年五月十五日书 记 员  毛智超