四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终151号 上诉人（原审被告）：蒋坤成，男，1951年2月15日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵影，遂宁市船山区慈音法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：遂宁市富源实业有限公司，住所地：四川省遂宁市工业园区南津路**，统一社会信用代码91510900723229378L。 法定代表人：冯杨林，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢娜，该公司员工。 委托诉讼代理人：洛荣，四川斗城律师事务所律师。 上诉人蒋坤成因与被上诉人遂宁市富源实业有限公司（简称富源公司）占有物返还纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人蒋坤成的委托诉讼代理人赵影，被上诉人富源公司的委托诉讼代理人谢娜、洛荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人蒋坤成的上诉请求：一、撤销（2019）川0903民初445号民事判决，改判驳回被上诉人富源公司的一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人富源公司负担。事实和理由：上诉人之子原在金鱼村修建有房屋一楼一底两层，其中住房245.43㎡、营业用房60㎡。2007年因城市规划，需对旧房拆迁，被上诉人负责对旧房的拆迁工作，上诉人出于对被上诉人工作的配合，同意拆迁。并就拆迁补偿和安置达成了口头协议，双方口头协议将涉案门面安置给上诉人。口头协议达成后，被上诉人带上诉人看了门面并将钥匙交给了上诉人，上诉人就搬进了案涉门面居住使用。虽在双方签订的书面《房屋拆迁安置补偿协议》中没有涉及到安置的门面，但双方达成了口头协议，且在被上诉人对周边及剩余门面进行拍卖时，上诉人的门面也没有列入拍卖房源，说明该门面就是属于上诉人所有，上诉人享有使用权、处置权和收益权。同时，一审判决认为涉案房屋初始登记在被上诉人名下，适用《物权法》第九条的规定，认定被上诉人系涉案门面的所有权人，属适用法律错误。综上，案涉房屋已由上诉人与被上诉人达成了口头协议，由被上诉人安置给了上诉人，上诉人对案涉房屋享有所有权，上诉人对该房屋的占有、使用并不构成侵权。故请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人富源公司答辩称，2007年6月18日、2007年7月4日，上诉人与被上诉人签订了《房屋拆迁安置补偿协议》和《拆迁安置补充协议》，对上诉人应拆除的26.01㎡生产用房，因不具备安置营用房的条件，按照遂宁市人民政府颁发的《遂宁市城市规划区征地及农房拆迁安置补偿办法》第二十一条第三款的规定进行了住宅安置。被上诉人已全面履行了所有安置补偿义务，就案涉门面被上诉人根本没有与上诉人达成什么口头协议，也没有将钥匙交给上诉人，是上诉人强行撬门占有。现上诉人也没有任何证据证明案涉门面是被上诉人安置给上诉人，上诉人占有案涉门面构成侵权。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。富源公司向一审法院的起诉请求：一、判令被告返还侵占原告所有的富源新村365号1栋4-5号营业房，并从2008年7月起至实际腾退房屋之日止参照过渡费标准计算赔偿租金损失；二、诉讼费由被告负担。 一审法院认定的事实：案涉房屋系原告出资修建，2011年6月1日，遂宁市产权监理所出具《遂宁市商品房屋初始登记证明》，载明遂宁市工业园区南津路以西、富源路以北富源新村365号1栋4号商业用房（建筑面积为31.27平方米）、1栋5号商业用房（建筑面积为31.27平方米）的登记单位为原告。案涉房屋由被告从2008年7月开始使用至今。2017年12月22日，原告向被告下发通知，要求被告办理租赁手续、缴纳租金、保证金，或限期搬离。2018年9月14日，原告再次发出《国有资产清查通知》，要求被告于2018年9月30日前出示所用房产的合法取得手续及相关依据，无法出示则自行搬离。2018年10月17日，遂宁市船山区富源路街道楠木社区居民委员会出具《证明》，载明“兹有富源新村邻河1栋4号、5号门面（面积62.4m）于2008年7月被蒋坤成、蒋大林占用至今，通过多次通知其搬离，占用人拒绝搬离，情况属实，特此证明。” 审理过程中，原告申请对案涉房屋在2008年7月至2019年3月期间的租金进行评估，经本院委托，四川鹏程资产评估有限公司于2019年6月4日出具《关于遂宁工业园区富源新村365号小区营业房租金水平评估的情况说》，载明“……因贵院要求评估的租金水平距今已达到11年已久，我公司无该评估对象历史租金数据，故无法对评估对象历史租金水平进行评估……”。四川协合房地产土地资产评估评估咨询有限公司于2019年7月19日出具《退卷函》，载明“……我公司评估专业人员与承办法官联系后，于2019年7月16日和原告、被告一起对评估对象进行实地查勘，现场由于被告不配合进入室内查勘，导致评估专业人员未能履行司法评估程序。另外，由于评估对象评估租金期间起点较为久远，在市场调查过程中难以找到评估对象区域内类似房地产2008年以来的租售交易案例，经我公司技术委员会商量，历史交易案例是评估的必备条件，因此不能完成评估工作，根据司法评估相关规定，我公司特此申请退案。” 2013年6月28日，遂宁经济技术开发区管理委员会下发《遂宁经济技术开发区管委会关于房屋征收与补偿有关问题的通知》遂开管〔2013〕145号，明确房屋搬迁过渡费发放标准为过渡期一年以内的为3元/㎡·月；超过一年的，按6元/㎡标准发放。2017年4月13日，遂宁经济技术开发区管理委员会下发《遂宁经济技术开发区管理委员会关于印发的通知》遂开管发〔2017〕9号，明确房屋搬迁过渡费标准为过渡期一年以内的为3元/㎡·月；超过一年的，按6元/㎡标准发放。 一审法院认为，不动产所有权人依法对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利，任何单位和个人不得侵犯。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力……”之规定，原告系案涉房屋的出资建设方，于2011年6月1日取得案涉房屋的初始登记，依法享有案涉房屋的所有权。被告辩称案涉房屋系原告安置给被告，其系合法占有的主张，未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。原告要求被告返还侵占的案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 一、根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿……”之规定，原告要求被告赔偿其侵占期间造成的租金损失的诉讼请求，本院予以支持。关于租金损失的计算标准，因本院委托的两个评估机构均无法进行评估，原告主张参照遂开管〔2013〕145号及遂开管发〔2017〕9号文件中关于过渡费的标准每月每平方6元进行计算，本院结合本地实际情况，认为按照原告的主张计算并无不当，应当支持。经计算，2008年7月至2019年11月期间，被告应向原告支付租金损失51407.88元（62.54平方米*6元/平方米/月*137月）；从2019年12月起的租金损失，按照6元/平方米/月的标准进行计算。遂判决：一、被告蒋坤成于本判决生效后十日内向原告遂宁市富源实业有限公司返还遂宁市工业园区南津路以西、富源路以北富源新村365号1栋4号、5号商业用房；二、被告蒋坤成于本判决生效后十日内向原告遂宁市富源实业有限公司赔偿2008年7月至2019年11月期间的租金损失51407.88元；如被告蒋坤成未在2019年11月30日前返还房屋，则被告蒋坤成还应向原告遂宁市富源实业有限公司赔偿租金损失，租金损失的计算方法为：从2019年12月起计算至被告蒋坤成实际返还房屋之日止，按照62.54平方米*6元/平方米/月的标准进行计算；三、驳回原告遂宁市富源实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2380元，由遂宁市富源实业有限公司负担1200元，蒋坤成负担1180元。 本院二审期间，上诉人蒋坤成围绕其上诉请求提交了以下两组证据：（一）遂宁市不动产登记中心房屋查询情况说明。证实现国开区富源路50号金梅市场小区10栋3单元2层2号房屋面积88.43㎡，现仍登记在被上诉人名下，但该房屋已由被上诉人安置给上诉人，证明登记在被上诉人名下的房屋不一定就是被上诉人所有；（二）遂宁市工商行政管理局制作的铁牌。证实在旧房未拆迁之前，生产房26.01㎡一直在用于经营，案涉门面就是安置的生产用房。经被上诉人质证认为，对上诉人提交的（一）组证据的真实性、合法性予以认可，但达不到上诉人的证明目的，该情况说明已载明属动迁房；对（二）组证据的三性均不予认可。有该铁牌并不能证明生产房就是营业房，也不能证明涉案门面已由被上诉人安置给了上诉人。经合议庭评议，对上诉人提交的（一）组证据予以采信，对（二）组证据不予采信。被上诉人富源公司围绕其答辩意见提交了一份房屋交接清单和安置户水电气费用结算表。证实被上诉人已按拆迁补偿协议和拆迁补充协议的约定，安置给上诉人四套住房。其中已交付三套，尚余一套未交付。经上诉人质证无异议。合议庭对被上诉人所提交的证据予以采信。另查明：（一）2007年6月18日，上诉人与被上诉人所签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》第一条约定：拆除房屋的认定：生产房建筑面积26.01㎡、住宅房建筑面积245.34㎡，认定进入安置的建筑271.35㎡；第三条约定：安置及补偿：甲方（被上诉人）给乙方（上诉人）安置2单元2楼1号住宅一套，建筑面积101.75㎡；10栋3单元2楼2号住宅一套，建筑面积88.02㎡；安置10栋3单元3楼2号住宅一套，建筑面积88.02㎡；该协议未约定享有安置营业房。2007年7月4日，上诉人与被上诉人达成《拆迁安置补充协议》载明：2007年6月18日双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中安置给被上诉人10栋3单元3楼2号住宅一套，面积88.02㎡，因考虑乙方家庭困难，将10栋3单元3楼2号住宅变更为滨江新村5栋2单元3楼1号住宅一套，面积101.75㎡和富城小区1单元1楼1号住宅，面积89.7㎡。以上共计给上诉人安置住房4套，合计面积381.22㎡。（二）在《房屋拆迁安置补偿协议书》中载明拆除的生产房建筑面积26.01㎡，上诉人虽用于经营，但没有办理营业执照，该拆除的生产用房26.01㎡已按住宅面积进行了安置。二审审理查明的其他事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2007年6月18日、2007年7月4日，上诉人与被上诉人签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》和《拆迁安置补充协议》以及被上诉人按该两份协议的约定，将上诉人拆除的房屋已安置给上诉人和涉案门面由上诉人占有的事实无异议，本院予以确认。本案争议的焦点：上诉人蒋坤成占用富源新村365号1栋4号、5号门面（面积共计62.54㎡）是否构成侵权，蒋坤成是否应当给付占用期间的租金。从上诉人和被上诉人所签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》证实，拆除上诉人的生产房26.01㎡按住宅面积进行安置。因该生产房上诉人未办理营业执照，被上诉人按照《遂宁市城市规划区征地及农房拆迁安置补偿实施办法》第二十一条第三款规定：“对未依法办理生产经营的合法手续和土地使用性质变更手续、规划部门批准文件，自行从事生产、经营活动的房屋，一律按住宅房对待”的规定，被上诉人对拆除上诉人的生产房26.01㎡，按住房面积进行安置符合政策规定，且在双方的《房屋拆迁安置补偿协议书》中也未约定被上诉人要给上诉人安置涉案门面，被上诉人已按双方约定全面履行了义务。上诉人上诉称：“案涉门面是上诉人和被上诉人达成口头协议，由被上诉人安置给上诉人的”，如案涉门面安置给上诉人，上诉人应与被上诉人办理安置结算手续，但上诉人占用涉案门面至今均不能提供案涉门面的结算手续，也不能提供其他确实、充分的证据证实涉案门面双方达成了口头协议。上诉人占用被上诉人出资修建的富源新村365号1栋4号、5号门面没有任何事实依据和法律依据，其占用行为应向被上诉人赔偿侵占期间给被上诉人造成的租金损失。被上诉人向一审法院起诉，要求上诉人返还占用的富源新村365号1栋4号、5号门面并要求赔偿租金损失的请求符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，上诉人蒋坤成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2380元，由上诉人蒋坤成负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  魏 星 二〇二〇年五月二十日 书记员  肖 敏