西安市莲湖区人民法院  民事判决书 (2020)陕0104民初526号原告(反诉被告)：李卫星，男，1961年6月15日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张望平，陕西鼎乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：余佳兴，陕西鼎乾律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜少阳，男，1983年11月26日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告（反诉被告）李卫星诉被告（反诉原告）杜少阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）杜少阳在本案审理期间，提出反诉，依法合并审理。原告（反诉被告）李卫星委托诉讼代理人张望平、被告(反诉原告)杜少阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李卫星向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《XX路XX楼售卖协议》有效；2、依法判令被告协助原告办理房产更名手续；3、依法判令被告返还原告过户费用44100元及资金占用费（自2011年12月22日起至实际支付之日，截止2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率计算为19404.61元，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、本案诉讼费、律师费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年4月16日，原、被告签订《XX路XX楼售卖协议》，XX路XX楼XX幢XX单元XX层XX号商品房。合同签订后，原告分三次向被告支付购房款及相关办证费用共计1029476元，后原告将房屋装修并出租。2018年底，因房价上涨，被告多次向原告表示想收回房屋遭到原告拒绝，于是被告多次阻挠原告租户的正常生产经营活动，更于2019年5月16对原告租户发出通知，声称“合同到期，通知您于6月15日前搬离此户并进行房屋交接，逾期将强制执行，损失自行承担”。被告的行为给原告正常的生活造成极大地困扰，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）杜少阳答辩并反诉称，原告所述与事实不符。我确与原告在2011年签订了《XX路XX楼售卖协议》，收取购房款并将房屋交付原告，但因为开发商的原因导致涉案房屋至今未能办理网签及房屋所有权证。期间我因个人原因和原告协商，希望能回购涉案房屋，原告同意，我们在中间人的斡旋下口头达成回购协议，但原告却一直以工作繁忙为由推脱履行回购协议，直到2018年年初，我因无法联系原告，遂找到租户告知其我与原告之间的房屋买卖合同并未完成，要求租户不要和原告续约，这才联系到原告，最终在中间人的调解下于2019年3月6日达成用以房换房的方式完成对原合同解除的协议，后因我在给原告找到合适房源后原告反悔而无法完成交易。综上，我与原告已达成解除合同的协议，但原告故意躲避，不履行其义务，给我造成了极大的损失，故请求依法驳回原告的诉讼请求，并提出反诉请求：1、依法解除双方签订的《XX路XX楼售卖协议》；2、由原告赔偿损失30万元。原告（反诉被告）李卫星针对被告（反诉原告）杜少阳的反诉辩称，一、双方签订的房屋买卖合同并未解除。在签订《XX路XX楼售卖协议》后，原告已按合同约定和被告的要求履行其付款义务，被告亦将房屋交付原告使用，原告的合同义务已履行完毕。2017年8月因房价上涨被告想回购房屋，原告本着友好协商的态度与被告协商此事，但并未达成一致意见，双方仅对房屋位置和面积做了约定，并未对房屋单价或总价、支付方式等重要条款达成一致约定，故双方并未对原房屋买卖合同约定事项进行变更，更未解除。二、被告不履行合同义务并不当然导致房屋买卖合同解除。根据被告提交的证据显示，目前涉案房屋是可以办理网签备案手续的，且庭审中被告承认因其自身原因导致没有给原告办理网签备案及过户手续，但这并不是导致合同必然解除的事由。三、口头房屋回购协议框架形成过程中的损失应由被告自行承担。原告从未故意躲避，反而一直积极配合被告协商此事，被告提出的30万元损失亦未提交任何证据支持，依法应予驳回。综上，请求依法驳回被告的反诉请求。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院在庭审中组织双方对证据进行质证，查明事实如下：2011年4月7日，杜少阳与西安亮丽置业有限公司（以下简称“亮丽公司”）签订《XX路XX楼房屋认购协议书》，约定杜少阳购买亮丽公司开发的XX路XX楼XX幢XX单元XX层XX号商品房（即涉案房屋），建筑面积185.92平方米，单价为4860.8元/平方米，总价款为903720元。同年4月16日，杜少阳与李卫星签订《XX路XX楼售卖协议》，杜少阳将其从亮丽公司购买的涉案房屋出售给李卫星，双方约定了购房价款及支付方式，并约定杜少阳在领取房产证后与李卫星共同去公证部门公证之后交于李卫星保管，该商品房能够办理房产证更名时，由杜少阳配合李卫星及时办理房产证更名手续。杜少阳、李卫星及见证人朱立超均在该协议上签字确认。李卫星于2011年4月18日、7月12日、12月21日分三次给杜少阳转账支付购房款及办理房产证费用等共计1029476元，杜少阳于2011年4月28日、7月19日两次向亮丽公司支付购房款共计903720元，亮丽公司给杜少阳出具收据。后杜少阳将涉案房屋交付李卫星，李卫星对房屋进行装修后出租。2017年8月杜少阳与李卫星协商欲采用“以房换房”的方式回购涉案房屋，但因双方对换购房屋标准未能达成一致意见，回购事宜未能履行。2019年5月16日，杜少阳给涉案房屋租户发出通知，要求其于6月15日前搬离并进行房屋交接手续。另查，涉案房屋至今未办理网签备案手续，亦未办理房屋所有权证。李卫星所支付的购房款项中包含办理房屋过户所需费用44100元,杜少阳对此亦认可。另，李卫星为本次诉讼与陕西鼎乾律师事务所签订民事委托代理合同，约定律师费50000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《XX路XX楼售卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。李卫星已支付全部购房款项并实际占有该房屋，杜少阳理应履行其合同义务，但因涉案房屋至今尚不具备更名条件，故对李卫星要求杜少阳为其办理涉案房屋所有权证更名手续的诉讼请求，依法不予支持，其可待条件具备后另行主张。庭审中，双方均认可李卫星给杜少阳支付办理房产证所需费用44100元，因涉案房屋至今未办理房屋所有权证，杜少阳无权收取该款项，故李卫星要求杜少阳返还该费用并支付资金占有期间的利息，依法应予支持。律师费是当事人为维护自己权利聘请律师支付的费用，实践中多采取“谁请律师谁花钱”的做法，法律有明确规定或双方当事人有明确约定的除外。本案并不具备由败诉方承担律师费的法定条件，双方亦未在合同中有明确的约定，故其要求杜少阳支付律师费的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。关于反诉部分，双方虽口头协商涉案房屋的回购事宜，但并未协商一致，亦未实际履行，故不能据此认定双方达成解除或变更《XX路XX楼售卖协议》的合意；涉案房屋未能如期办理网签备案手续并不是导致合同目的不能实现的必然因素，亦不是卖方能够行使解除权的法定条件，故对其要求解除双方签订的《XX路XX楼售卖协议》的反诉请求，依法不予支持。杜少阳主张李卫星赔偿其各项损失，但未提供充分有效的证据支持其主张，且李卫星在履行合同的过程中并不存在过错，故对其该项反诉请求，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李卫星与被告（反诉原告）杜少阳于2011年4月16日签订的《XX路XX楼售卖协议》合法有效；二、自本判决书生效之日起十五日内，被告（反诉原告）杜少阳一次性退还原告（反诉被告）李卫星办理房产证费用44100元及资金占用期间的利息（以44100元为基数自2011年12月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）李卫星的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杜少阳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费14240元（李卫星已预交），由杜少阳承担14140元，李卫星自行承担100元；反诉费6419元（杜少阳已预交），由杜少阳自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审     判     员      郭富丽 二Ｏ二Ｏ年五月二十五日 书      记    员      焦莉萍                     1