北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初60579号原告：郑君，女，1956年9月5日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：李明杰，男，1968年3月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴丽婷，北京市铭达律师事务所律师。原告郑君与被告李明杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑君与被告李明杰及其委托诉讼代理人吴丽婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑君向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年7月1日后八个月房租62000元、支付违约金28800元、赔偿8000元，并结清水电费、网费；2、判令被告支付上述费用的利息，按照中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年7月1日至法院做出判决之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了租期为一年自2018年4月1日至2019年3月31日止的房屋租赁合同，月租金为8000元，押金8000元，押一付六，提前一个月交付下半年的租金。租赁期满原告没有按期腾退房屋，后经双方协商，按原有合同条款不变的基础上再续签一年，即2019年3月31日至2020年3月31日。按合同约定原告应交付六个月租金，因被告说生意扩展资金临时占用，承诺房租先交付三个月，后九个月一次性付清，被告并在合同上注明承诺。2019年7月1日被告没有按约定时间交纳后九个月租金。原告多次打电话、发微信催促交纳，被告于2019年7月15日通过手机转账支付10000元。之后被告未再接电话、回微信。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，提出上述诉求。被告李明杰辩称：第一，对原告提交的房屋租赁协议真实性不认可，这份协议上的被告签名笔迹与平时的不同，不认可房屋租赁协议中赔付全年房屋租金30%的约定。第二，房屋租赁协议已于2019年8月15日协商解除，被告没有拖欠房屋租金。因原告小区门口装了小区门禁致使被告及工作人员出入不便，公司无法正常经营，被告已于2019年8月15日短信告知原告退租，即解除房屋租赁协议，同日将钥匙和房屋归还，自愿承担不退还押金的责任。因房屋租赁协议已经解除，未支付的2019年8月半个月剩余的2000元租金与预付的3500元与水电费抵扣，故被告无需再支付房屋租金。第三，被告退租前未安装网线，不存在欠原告网费的情况，被告已预交了水电费，原告未提供水电费的明确证据。第四，因被告退租事宜，原告主张了违约金、押金、一个月的租金及利息，属于重复主张违约责任，根据合同法相关规定其只能主张一种。第五，若房屋租赁协议是真的原件，我方认为按照全年房屋租金的30%支付违约金过高，请求法院酌减降低违约金。综上所述，被告不同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及其证据，本院认定事实如下：2018年3月31日，甲方郑君与乙方李明杰签订房屋租赁协议，约定甲方将位于北京市海淀区文慧园×号楼×办公房租给乙方办公使用，租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日止；租金每六个月交付，月租金为8000元，押金8000元，押一付六，提前一个月交付下半年租金；乙方须按期交付房屋租金不得拖欠，否则甲方有权终止协议，押金不退，并赔付一个月房租；租期内提前退房，押金不退，并赔付全年房屋租金的30%；租期内乙方承担水、电、网、暖气、有线电视费用，物业费由甲方承担；租期满须提前三十天双方协商终止或续约，如乙方不再续租，应在租期满提前三十天内告知甲方，并配合甲方委托人看房。2018年3月31日，李明杰向郑君之夫王丽生账户转账59500元。之后李明杰亦支付合同期内约定的租金。2019年4月4日，双方在前述房屋租赁协议下方手写约定并签名：按此合同再续签一年，2019年3月31日至2020年3月31日；房租先付三个月，后九个月一次性付清（即7月1号之前）。2019年4月5日，李明杰支付房租24000元。2019年7月15日李明杰通过微信支付1万元，并表示余款八月底前付清。2019年8月10日，郑君微信通知李明杰，要求其在十五日前把房屋余款结清。2019年8月15日，李明杰通过其妻与郑君短信联系，表示：公司经营不理想，考虑到房租和支付方式，很难按要求支付，故决定不再租房，一个月的押金作为补偿，屋里物品可以随意处理，钥匙就在门上贴着。郑君则回复：按合约执行，你违约就走法律程序。对于2018年3月31日李明杰交付的59500元，李明杰表示包含一个月押金、六个月租金及3500元预付水电费。对此郑君不予认可，主张当时已将房屋租给他人年付每月7000元，李明杰想要承租该房屋，其和李明杰各承担3500元作为支付给他人的违约金。李明杰对其主张未予举证。庭审中，李明杰不认可2018年3月31日房屋租赁协议中其签名，但认可该协议下方2019年4月4日续签及承诺处的两处签名为其本人所签。郑君表示李明杰提前退租系违约，其不同意退租，要求李明杰支付合同期内剩余房租及合同约定的违约金、并赔偿一个月房租。郑君要求李明杰结清水电费、网费，未向本院提交证据。郑君在庭审中认可电费系李明杰先购买后使用，放弃对水费的主张本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李明杰主张2018年3月31日房屋租赁协议中签名非其本人所签，但认可该协议下方2019年4月4日续签及承诺处签名为其本人，作为完全民事行为能力人，李明杰在续签及承诺处签名的行为表示其已认可2018年3月31日房屋租赁协议约定，故本院对于李明杰主张2018年3月31日房屋租赁协议中没有违约金约定的辩称不予采信。李明杰主张3500元系预付水电费亦无证据佐证，本院对此亦不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，郑君与李明杰签订的房屋租赁协议及续签协议，系双方真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应依据合同约定履行义务。本案中，郑君要求继续履行合同，李明杰表示合同已于2019年8月15日解除。本院认为，李明杰未按合同约定交付租金、提前退租的行为，构成根本违约，对此应承担违约责任。因李明杰系违约方，其于2019年8月15日通知郑君不再租赁房屋并将钥匙贴在门上，以其行为表明不再履行租赁合同，该行为不符合行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且现合同期已届满，故根据李明杰违约情况、郑君起诉情况等因素判定双方租赁合同于2019年8月26日解除。现郑君要求李明杰支付2019年7月1日后八个月房租，双方租赁合同已经本院判决解除，故本院对于合同解除前的房租（扣除李明杰已支付部分）予以支持，对此后的房租不再支持。郑君要求李明杰结清网费，未向本院提交证据，故本院对此不予支持。郑君要求李明杰按照合同约定赔偿损失承担违约责任，即支付违约金28800元、一个月租金8000元并支付相应利息，现李明杰辩称违约责任重复及违约金过高，本院认为，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故本院根据合同的剩余租期、涉案房屋再租赁情况、郑君损失情况及李明杰过错程度等因素予以酌定李明杰向郑君赔偿损失（包含违约金）的具体数额，对于郑君其余主张不再支持。李明杰其他辩称，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、李明杰于本判决生效后7日内向郑君支付房租4667元及赔偿损失24000元，共计28667元；三、驳回郑君其他诉讼请求。如果李明杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1135元（郑君已预交），由郑君负担877元，已交纳；由李明杰负担258元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王**鸽二〇二〇年五月十一日书记员  罗 莎