广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初6411号原告：深圳价值网络科技有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300MA5DQ6AL1P。法定代表人：张穗宁，执行董事。委托诉讼代理人：彭旦平，广东乌尔比安律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑吉方，广东乌尔比安律师事务所实习律师。被告：深圳桦穗商业管理有限公司，住，住所地：深圳市南山区粤海街道深圳湾科技生态园****505一社会信用代码：91440300MA5DB0X16F。法定代表人：陈慧慧，总经理。委托诉讼代理人：颜伦灿，广东宝城律师事务所律师。原告深圳价值网络科技有限公司诉被告深圳桦穗商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭旦平、郑吉方，被告的委托诉讼代理人颜伦灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令变更合同约定21C面积为271.89平方米、月租金为44046.18元/月，被告返还原告2018年8月26日至开庭日期间内因合同显失公平而多交付租金（暂计至起诉之日为人民币812297.81元）及其利息（自2018年8月26日起至实际缴付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2020年1月2日为人民币52946.02元，本金与利息共计人民币865243.83元）；2.判令由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更6411号案第一项诉讼请求为，判令变更合同约定21C面积为271.89平方米、月租金为44046.18元/月，被告返还原告2018年8月26日至开庭日期间内因合同显失公平而多交付租金（暂计至2020年1月为人民币918729.9元）及其利息（自2018年8月26日起至实际缴付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年5月12日为人民币75763.32元，本金与利息共计人民币994493.2元）。事实与理由：2018年8月24日原告与被告签订房屋租赁合同，被告将其承租的xxx21C转租给原告，租期为2年，用于原告办公。双方合同约定21C房屋面积为650平方米。合同第四条第二款第二项约定：“乙方同意最迟于上述租赁起始日与甲方办理交接手续，《收楼确认书》经双方交验签字或盖章视为交付完成。”但被告并未实际履行该项义务，以至于原告在入驻两处房屋前无法勘验租赁房屋的实际面积。后原告在使用过程中询问被告真实情况不果，于是委托勘测公司实际勘验测量了两处房屋与同一大厦六楼的套内面积。测量结果显示21C套内面积仅为271.89平方米。与同一大厦六层套内面积租赁价格162元/平米/月相比较，21C第一年租期的房屋套内面积租赁价格高迖346.6元/平米/月，21C第二年租期的房屋套内面积租赁价格高达367.4元/平米/月。同时，合同的第一条第二款约定：“乙方确认在本合同履行期间无论出租房屋使用面积为多少，均以双方约定的月租金标准支付租金”。由此可见，被告利用原告未能在交付租赁房屋前勘验房屋的情况，虚标约定租赁房屋的面积，抬高房屋租赁的面积单价，以致合同内容显失公平，损害原告合法利益。故为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1.合同不存在任何显失公平的情形，原告自始不享有合同的撤销权或变更权。初步协商阶段原告的住所地已设立在xxx的**，其对房屋情况应当已有大致的了解，且原告已经实地勘查并确认涉案房屋的状况后，才表示愿意承租和签订合同。被告从未隐瞒过涉案房屋的真实状况。原告设有专门的法务部门或法务专员，但在合同签订之时没有对合同第一条第2款提出显失公平的异议或修改。可见，在作出该民事行为时，原告已经具备充分的、专业的判断能力和法律素养，并认可该条款的内容确实是双方真实的意思表示。再者，在合同签订后，经双方再次对现场进行实地勘查，原告仍没有对涉案房屋的面积差异提出异议，并书面确认该房屋符合双方约定。何况无论交接与否，都不妨碍原告对涉案房屋的面积进行现场勘验。此外，在双方签订第2份租赁合同之前，原告的法务又一次审核修改合同，并再次认可合同条款的合理性和真实性，最终双方是以原告法务修改后的合同版本作为定稿。最后，假如该条款被隐藏在复杂又长篇的文字中间，难以被发现的，则原告可能又会主张因一时大意而忽略。而该条款却单独地展现在开篇之处，根本不可能被专业的法务两次地忽略。事实上，该条款的本义，是表达双方都知道房屋的实际使用率并非100%，同意以固定的租金标准承租特定的房屋。在合同履行长达一年多以后，原告却主张该条款显失公平，明显是有意地往对自己有利的方向的恶意解读。原告作为一个成立多年并设有专业法务的市场主体，理应知道签署合同文件所产生的法律效力和后果。2.从实体法的角度分析，原告的诉求和主张都缺乏法律依据。涉案2份租赁合同中，已明确约定了租赁房屋的具体房号，无需依据合同约定的面积来确定具体范围；租赁合同中又强调性地约定了租金数额，与租赁面积没有任何关系。可见双方已达成一致意见，原告同意以固定的租金标准承租特定的房屋。原告所承租的2套房屋，是原告指定的、认可的、合同明确约定的特定房屋，租赁合同约定的租金标准，是不受面积影响的固定月租总额；被告依约向原告交付了该特定房屋，原告也书面确认了该房屋符合约定，且原告在长达一年多以来从未提出过异议，并以同样的方式前后租赁了2套房屋。此外，双方因21C的房屋产生的权利义务已全部结清，原告又书面提出继续正常租用21D的房屋。3.从程序法的角度分析，原告的诉求和主张都缺乏法律依据。根据相关法律法规，可变更或者可撤销的民事行为，除斥期间为一年。具体而言，在假设原告享有合同的撤销权或变更权的前提下，则合同条款是否显失公平，从该条款的文字内容上即可予以分辨。换言之，原告审核或签订租赁合同之时，其就已经知道或应当知道撤销事由（即该条款是否显失公平）。截止至原告起诉之日止，双方形成租赁关系已长达19个月。因此，原告就21C房屋的合同变更权，除斥期间毫无疑问地届满了，实体权利自然消灭；并且，自2018年8月26日起算，2018年8月26日至2019年8月25日这段期限原告主张返还21C房屋的租金已超过一年的诉讼时效。4.从事实的角度分析，原告的诉求缺乏合理性和合法性，也有违诚信原则。一是原告主张以套内面积作为计租基数，缺乏合理性和合法性。原告要求变更房屋的面积为271.89平米，合同约定的面积为650平米，二者的差异约2.4倍，居住体验必有天渊之别。换言之，仅以肉眼即来分辨，更何况原告日夜在租赁房屋内办公长达一年多，又购置那么多家具，更不可能没发现实际租赁面积与合同面积的差异。现原告竟主张以套内面积作为计租基数，完全无视公摊面积的存在，难道原告的员工和客户从不使用洗手间、茶水间、走廊、过道、电梯、大堂等公共区域？每天都是乘坐消防云梯上下班？可见，原告的诉求显然不符合常理。二是原告主张以他人的租金作为参考标准，缺乏合理性和合法性。涉案房屋的实际租金，根本没有高达原告所述的金额。原告既以房屋的套内面积作为计租基数，又无视涉案房屋以装修完毕出租，再以非营利性的社会组织的租金作为参照标准，故该主张对本案不具有任何参考价值。租金既不像律师费等设有政府指导价，也不像黄金、石油等存在公允价格。租金的价格由市场主导，经交易双方最终定价，并受到市场行情、装修投入、设计风格、新旧程度、配套设施、方位朝向、楼层高度、物业服务质量、需求紧急程度、交易双方友好程度、整体租赁还是部分租赁及其他未能一一列举的诸多因素的影响。只要没有严重偏离其实际价值，也没有损害国家或第三人的利益，则允许交易双方自行约定租金价格，法律并不干涉。无论原告提供其他任何第三方的租金约定，都无法作为本案租金的计算标准。5．原告存在故意隐瞒关键证据以及滥用诉权的不实行为。在本案中，原告共有三处故意隐瞒关键证据：第一是隐瞒主合同的附件，并主张被告未履行签订《收楼确认书》的义务；第二是隐瞒双方已经就21C房屋签订的终止协议；第三是隐瞒原告向被告送达的往来函，并主张被告无法提供《收楼确认书》。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月24日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于深圳市南山区（以下简称涉案房屋），双方约定面积为650平方米的房屋出租给乙方；乙方确认在本合同履行期间无论出租房屋使用面积多少，均以双方约定的月租金标准支付租金；出租房屋的装修、房屋结构、现有设施、设备情况以双方签署的《收楼确认书》为准；租赁期自2018年8月26日至2020年8月25日；乙方同意最迟于上述租赁起始日与甲方办理交接手续，《收楼确认书》经双方交验签字或盖章视为交付完成；乙方应于起租日前一天，与甲方到出租房屋现场内查验该房屋及附属设施、装修材料、面积、其他物品及公共设施，确认无异后双方签署收楼确认书；租金递增方式为每年在上一年的租金基础上递增6%，具体标准为：1.自2018年8月26日至2019年8月25日期间的租金标准月租金总额为94250元；2.自2019年8月26日至2020年8月25日期间的租金标准为月租金总额99905元；以及其他内容。同日，原、被告双方签订《出租房屋交楼确认书》，载明，依据《房屋租赁合同》的约定，将涉案房屋进行了交接验收。经双方现场核实确认，甲方将涉案房屋以装修完毕状态交付给乙方（具体交付状态详见双方确认的附属设施设备清单），该移交的涉案房屋符合租赁合同约定；自本《出租房屋交楼确认书》签署之日起，甲方正式将该涉案房屋交付给乙方。2019年10月15日，原告向被告出具《有关xxx21层租赁合作的要求》，认为《房屋租赁合同》约定面积与实际面积出入极大，远超合理范围属欺诈，但为继续合作，希望被告可以通过对未来租赁期实行免租和退回押金等方式进行补偿。2019年10月17日，被告向原告出具《回复函》，答复原告，其与原告已就租金达成一致意见，且原告已接收并使用房屋长达一年之久，其不存在欺诈。2020年1月8日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《提前终止合同协议书》，约定由于合同履行乙方发展规划的原因，甲乙双方协商解除该《房屋租赁合同》，自2020年1月8日终止该房屋租赁合同，尚未履行的合同内容，终止执行；本协议自双方签字之日起生效，与房屋租赁合同不一致之处，以本协议为准，所有条款均不可撤销，所有涉及双方权利义务之条款都经甲乙双方协商后确认，不存在任何显失公平及误解的情形；及其他内容。2020年1月17日，原、被告双方签订《房屋交接清单》，对房屋位置、水电、房屋结构等事项进行了确认，确认所有物品交接完毕，费用均已结清，不存在任何纠纷，无任何遗留问题。为证明涉案房屋套内面积与约定面积不符，原告提交了《深圳市房屋建筑面积绘测报告》（以下简称报告），与涉案房屋在同一大厦的6层房屋（以下简称6层房屋）与案外人签订的《代理租赁合同》。报告记载了涉案房屋的套内房屋面积和6层房屋套内房屋面积。《代理租赁合同》记载了6层房屋的每月租金等。被告对报告和《代理租赁合同》的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为报告由原告单方委托形成不具有中立性，报告出具机构并非法院指定名录中的机构，报告中未附有签名工程师的资格证明，无法核实参与鉴定人是否具备合法的资质。并且，报告并未把公摊公用面积给予纳入测量范围。报告和《代理租赁合同》与本案均不具有关联性。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》的性质为租赁合同，涉案房屋为双方指定租赁的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，被告作为出租人已依约交付该特定房屋，原告亦按合同明确约定的固定月租金标准支付租金，双方履行合同相关权利义务至合同终止，原告作为承租人在合理期限内未提出异议，现又以合同约定面积与实际面积不符为由主张退还超付租金，本院不予支持。本案的争议焦点为该《房屋租赁合同》是否存在显失公平的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本院认为，原告办公场所位于涉案房屋所在大厦7楼，对大厦大致构造或有一定了解；签订合同前原告已现场查看涉案房屋，合同签订时确认签署了《收楼确认书》，依约接收了涉案房屋。并且，原告实际使用涉案房屋一年有余，期间不乏对涉案房屋进行维护修整。由上不难推出原告在签订该《房屋租赁合同》时已具备相应的能力，其充分知悉并认可该条款的内容是双方真实的意思表示，并以实际行动履行了合同直到双方签订《提前终止合同协议书》。原告主张被告利用其出租方的优势地位签订合同，而原告查看或交接涉案房屋之人并非专业人士难以察觉面积差异，这与日常生活经验不符，原告的证据难以证明被告存在利用其缺乏判断能力签订合同等情形，故对于原告的主张本院不予采信。此外，原告提出涉案房屋面积与约定面积不符，应由原告承担举证证明责任。原告提供的报告中仅记载了涉案房屋的套内面积，亦无法举证说明《房屋租赁合同》中约定的面积是否为房屋套内面积，举证不能的后果应由原告承担。至于原告以6层房屋租金为标准主张变更，本院认为，租金的价格由交易双方协商决定，受到市场行情、装修投入、整租与否等诸多因素的影响，是当事人意思自治的范围，6层房屋租金价格对涉案房屋约定租金不具有参考价值，本院不予采纳。综上，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在合同显失公平的情形，原告的主张缺乏事实与法律的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳价值网络科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6872.47元，保全费4581.49元，由原告深圳价值网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 钟 雯二〇二〇年五月二十八日书记员 聂丹凤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。