河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终114号上诉人（原审被告）:开封市文雅置业有限公司。住所地：开封市顺河回族区土柏岗乡齐寨村8号楼1单元1号。法定代表人：蒋小友，该公司经理。委托诉讼代理人：李付国，通许县明正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李谋桃，通许县明正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：周巧丽，女，汉族，1986年3月7日生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：闫好钦，男，汉族，1956年11月3日生，住址同上。系周巧丽公公。被上诉人（原审被告）：胡愿峰，男，汉族，1971年3月2日生，住河南省通许县。上诉人开封市文雅置业有限公司（以下简称：文雅置业）因与被上诉人周巧丽、胡愿峰房屋买卖合同纠纷一案，不服通许县人民法院（2019）豫0222民初2466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。文雅置业上诉请求：1.撤销通许县人民法院（2019）豫0222民初2466号民事判决书，并改判驳回周巧丽对文雅置业的所有诉求或发回重审。2.一审、二审诉讼费由周巧丽、胡愿峰承担。事实与理由:1.文雅置业与周巧丽双方并无合同关系。2018年8月28日周巧丽经案外人曹建洲介绍，周巧丽与胡愿峰是在人民财产保险公司胡愿峰三楼办公室签订的《认购协议书》，20万购房款也是交付给了胡愿峰，虽然《认购协议书》上有与文雅置业相似的盖章，但文雅置业始终认为这个章是假的，不知道是从什么地方、什么时候加盖的，文雅置业始终都不认可周巧丽与胡愿峰签订的合同，文雅置业都不知道这个事，文雅置业更没有参与，所以文雅置业与周巧丽之间没有任何合同关系。2.周巧丽要求文雅置业返还购房款没有法律依据。周巧丽与胡愿峰签订的《认购协议书》后，并将20万元购房款全部交付给了胡愿峰，文雅置业压根就没有接受购房款一分钱，也没有与周巧丽协商过签合同的事情，周巧丽也承认20万元购房款交给了胡愿峰，而不是交给了文雅置业，且双方压根就没有协商签订合同关系。依据《合同法》的规定，不应该由文雅置业返还购房款。3.一审法院适用法律不当，判决不合理。周巧丽与胡愿峰签订了合同，钱也是胡愿峰收取，虽然该合同上由类似文雅置业的印章，但在认定责任进行判决时，却以“共同返还……”，一审法院也剥夺了文雅置业可以对胡愿峰行使的追偿权，侵犯了文雅置业的合法权益。综上，文雅置业从来没有委托授权过任何单位和个人代表本公司与别人签订《认购协议书》合同，本案的《认购协议书》合同是胡愿峰与周巧丽签订，20万元合同款是胡愿峰收取。周巧丽与胡愿峰的合同及履行与文雅置业无任何关系，本案的所有纠纷应该在周巧丽与胡愿峰之间解决，不应该由文雅置业承担责任。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回周巧丽对文雅置业的所有诉求或发回重审。周巧丽辩称，1.本案中加盖有文雅置业印章的认购协议书载明，出卖方文雅置业也就是本案的上诉人，买房人为周巧丽，双方就房屋的面积、价格、交款方式进行了明确约定，且协议书的内容不违反法律规定，该协议合法有效，文雅置业称协议上的盖章不真实的说法没有证据证实，其与周巧丽之间不存在合同关系的说法不能成立。2.在周巧丽按照协议支付20万元的预付款后，文雅置业出具加盖有该公司的印章的收到条更能证明认购协议的真实性。正是因为文雅置业认购协议的真实性，文雅置业没有按照认购协议履行义务，致使协议目的不能实现，文雅置业应当依法承担相应法律责任。将20万元购房款予以退还，并按照标准支付利息。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，文雅置业的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。胡愿峰二审中未进行答辩。周巧丽向一审法院起诉请求：1.解除周巧丽和文雅置业、胡愿峰于2018年8月28日签订的《认购协议书》；2.判令文雅置业、胡愿峰连带返还周巧丽已付房款人民币贰拾万元（小写200000元）及利息（以购房款贰拾万元为基数按照6%的年利率支付占用资金期间的利息，利息从起诉之日起计算至清偿之日）；3.诉讼费由文雅置业、胡愿峰承担。一审法院认定事实：2018年8月28日，周巧丽经案外人曹建洲介绍以胡愿峰为经办人与文雅置业签订《认购协议书》一份，该协议书主要内容为：“出卖人：开封市文雅置业有限公司，买受人：周巧丽。一、买受人所购商品房为东单元5层东户，该套房屋建筑面积130㎡，此面积为开发商自测面积，最终面积以房管局实测办证为准，多退少补。二、买受人采用现金付款方式，每平方2800元，总房价364000元，总金额叁拾陆万肆仟元整。三、买受人在认购后当日内交预付款200000元，签订认购协议书，五日内签订《商品房买卖合同》，交钥匙当日交余款64000元，剩余100000元等交房产证后付清。……”出卖人签章处加盖有开封市文雅置业有限公司公章，经办人处有胡愿峰签名及手印，并有证明人曹建洲签名。2018年8月28日，文雅置业为周巧丽出具收条一份，载明：“今收周巧丽交房屋款200000元，大写：贰拾万元整。经手人：胡愿峰，2018.8.28”，并加盖有开封市文雅置业有限公司印章。诉讼过程中，文雅置业明确表示涉案房屋已销售给他人。以上事实，有当事人陈述、认购协议书、收条、法庭笔录等在卷佐证。一审法院认为,周巧丽与文雅置业签订房屋《认购协议书》，有双方的签名及印章，属双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议合法且有效，予以认定。周巧丽依协议约定向文雅置业及胡愿峰交纳房屋预付款200000元，文雅置业未依约与周巧丽签订《商品房买卖合同》，且明确表示涉案房屋已销售给他人，致使合同目的不能实现，故对周巧丽要求解除与文雅置业2018年8月28日签订的《认购协议书》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施。本案因文雅置业违约致使合同目的不能实现，另外，胡愿峰经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向一审法院提交证据证明其在收到购房款200000元后给付文雅置业，且文雅置业不认可收到购房款200000元，故文雅置业、胡愿峰应共同返还周巧丽购房款200000元。对周巧丽要求文雅置业、胡愿峰按照6%的年利率支付占用资金期间（从起诉之日起计算至清偿之日）的利息的诉讼请求，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，且其主张不违反法律规定，予以支持。对文雅置业辩称其未与周巧丽签订协议的理由，其虽对协议书及收条中公章的真实性予以否定，但未提供证据证明，故对该辩解理由，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、解除周巧丽与开封市文雅置业有限公司于2018年8月28日签订的认购协议书；二、开封市文雅置业有限公司、胡愿峰于本判决生效之日起十日内共同返还周巧丽购房款200000元及利息（以200000元为基数，按照年利率6%自2019年6月2日起计算至还清之日止）。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由开封市文雅置业有限公司、胡愿峰共同负担。二审经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实相同。本院认为，本案中，涉案的房屋《认购协议书》中有周巧丽的签名和文雅置业的印章。该协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议应认定为合法有效，双方均应依照该协议履行各自的权利和义务。在签订该协议的当日，文雅置业为周巧丽出具收周巧丽交房屋款200000元收条一份，该收条上加盖有开封市文雅置业有限公司印章。因文雅置业未依约与周巧丽签订《商品房买卖合同》，且明确表示涉案房屋已销售给他人，致使合同目的不能实现，故一审判决解除涉案的《认购协议书》并判令文雅置业、胡愿峰共同返还周巧丽购房款的处理正确。文雅置业关于其公司与周巧丽无合同关系，不应承担返还周巧丽购房款的上诉理由与本案事实和法律规定不符，不能成立，本院不予采信。一审判决认定基本事实清楚，处理结果正确，应予维持。文雅置业的上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人开封市文雅置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孔德亮审判员  孙玲玲二〇二〇年五月二十日法官助理申和平书记员马凤霞