河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民再138号再审申请人（二审上诉人、一审原告）：白二霞，女，1981年3月15日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：吴锐锋，男，1980年10月2日出生，汉族，住址同上。系白二霞丈夫。再审被申请人（二审上诉人、一审被告）：河南龙辰置业有限公司，住所地河南省洛阳市伊川县城关镇文化路与荆山路交叉口。法定代表人：陈雨，该公司经理。委托诉讼代理人：丹志慧，河南信行律师事务所律师。再审申请人白二霞因与被申请人河南龙辰置业有限公司（以下简称龙辰公司）房屋买卖合同纠纷一案本院（2018）豫03民终6584号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2019年5月29日作出（2019）豫民申769号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人白二霞委托诉讼代理人吴锐锋与被申请人龙辰公司委托诉讼代理人丹志慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白二霞申请再审称，请求依法改判逾期交房违约金损失28669元，依法改判被申请人与2016年2月12日期按期全部购房款的同期银行贷款利率，支付逾期未办理土地使用权辩证和房屋所有权登记手续违约金。本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.《商品房买卖合同》中对逾期办理房屋产权证书没有约定违约金，再审申请人的损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》第十八条第二款和会议纪要的规定，按照银行同期贷款利率支付逾期办理房屋产权证书违约金符合法律规定，二审法院以没有约定违约金为由改判属适用法律错误。2.原判认定事实错误。双方是格式合同，对再审申请人明显不公，合同第七条约定再审申请人违约超过30日，按每日万分之一计算违约金，第九条约定被申请人违约超过60日的，按，每日万分之零点五计算违约金，权利义务明显不对等，再审申请人要求增加逾期交房违约金符合法律规定，于法有据。二审法院以合同约定了逾期后的处理措施为由，就认定合同违约金不是以惩罚为目的，不支持再审申请人的上诉请求。二审法院未对合同是否属于格式条款，权利义务是否对等进行认定审查，属事实认定错误。龙辰公司辩称，1.根据双方签订的《商品房买卖合同》，龙辰公司对于办理权属证书承担的是协助义务，在龙辰公司于2013年12月16日就完成了本案手续，即完成相应协助义务之后，房屋交付后伊川县不动产登记局和不动产登记中心是2015年12月18日挂牌成立的，一直到2018年7月才恢复了不动产证书的正常办理工作。此期间，整个伊川县的楼盘都没有办理房产权属证书，如此普遍的现象，是龙辰公司一家房地产公司无法改变的。因此房产证未办理的责任不应当由龙辰公司承担，白二霞主张的逾期办证违约金应当根据我国法律规定的情势变更原则驳回诉讼请求。2.二审审理查明事实清楚，双方签订的是《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并非格式合同，而是商品房销售行业在内共用的版本，合同的内容对交易进行了公平清晰的约定，并且再审申请人白二霞在合同签字页，亲笔书写：“经本人审核，同意以上条款”。3.二审法院实行回避行为并无不当，没有程序瑕疵。龙辰公司却有其他案件在原先合议庭审理时申请过回避，龙辰公司也向法庭提交了原先合议庭被回避案件的案号，经法院审查卷宗记录，决定对本案重新组成合议庭，程序无任何瑕疵。综上所述，二审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法请求贵院驳回再审申请人的再审请求，维持二审判决。白二霞向一审法院起诉请求：1、判决增加逾期交房违约金及损失至28,669元；2、判决确认商品房买卖合同第十五条格式条款无效，并判决龙辰公司支付逾期未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续违约金共计37,616元（暂计算至起诉之日）；3、判决龙辰公司支付因墙体开裂维修等费用10,000元，共计76,285元；4、龙辰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：白二霞于2013年12月10日与龙辰公司签订商品房买卖合同，约定其向龙辰公司购买位于伊川县城××南段西侧龙辰盛世家园小区××单元××号房屋。合同约定龙辰公司应当在2014年5月31日将综合验收合格的房屋交付给白二霞。逾期交房的处理方式为：逾期不超过60日，自2014年5月31日的第二天起至实际交付之日止，龙辰公司应按日向白二霞支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同约定龙辰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因龙辰公司责任，白二霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“出卖人协助买受人办理房产权属备案，并使买受人取得房产权属证书”。合同的补充协议第五条对关于产权登记的约定为：“因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”中规定的期限是指出卖人将该房屋交付买受人之日起两年内。2013年12月17日，白二霞向龙辰公司交付129,060元首付款，剩余房款300,000元在中国农业银行办理公积金分期贷款手续，并于2014年1月23首批贷款已经扣划支付，且贷款一直在还款中。2015年11月14日由龙辰公司加盖公章开具准入单，告知白二霞2015年11月14日可以办理入住手续，且白二霞已经入住。涉案房屋墙壁有裂缝。一审法院认为，白二霞与龙辰公司之间于2013年12月10日签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条系关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人协助买受人办理房产权属备案，并使买受人取得房产权属证书”。白二霞要求确认此条款属格式条款应认定为无效，该院认为，此合同条款系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，双方均应恪守履行。故白二霞此诉求无事实与法律依据，该院依法不予支持。白二霞已按照合同约定交付了首付房款129,060元，剩余房款300,000元办理了按揭贷款手续，白二霞付清了购房全款429,060元，龙辰公司未按合同约定于2014年5月31日前将符合交付条件的商品房交付白二霞，而是在2015年11月14日向白二霞开具准入单，将房屋交付白二霞，应认定龙辰公司逾期交房构成违约，龙辰公司应当承担违约责任。按照双方合同约定，违约金的计算应是自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，故应从2014年6月1日起计算至实际交付之日2015年11月14日止，共计531天，违约金为429,060元×0.00005×531＝11,391.54元。白二霞要求龙辰公司支付逾期未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的违约金，按照合同约定，应是按合同约定的“将该房屋交付买受人之日起两年内”，即自合同约定的交付房屋2014年5月31日起两年内，即2016年5月31日之前须协助买受人办理房产权属证书。但未约定违约责任的具体标准。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案合同中未约定违约金的计算依据，故依法应自2016年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金，计算至白二霞要求的2017年11月13日止。白二霞另要求龙辰公司支付墙体开裂维修费用10,000元，但无相关证据佐证，该院依法不予支持。一审法院判决：一、龙辰公司于本判决生效之日起五日内给付白二霞逾期交房违约金11,391.54元；二、龙辰公司于本判决生效之日起五日向白二霞支付逾期办理产权登记的违约金，计算方法：对429,060元总房款，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2016年6月1日起计算至起诉之日2017年11月13日止；三、驳回白二霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,707元，由龙辰公司负担907元，由白二霞负担800元。白二霞不服一审判决上诉请求：1、依法改判增加逾期交房违约金及损失至28,669元；2、依法改判被上诉人于2016年2月12日起按全部购房款的同期银行贷款利率支付逾期未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续违约金；3、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。龙辰公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法予以改判；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。本院二审与原审查明事实一致外，另查明，2013年12月10日白二霞与龙辰公司所签《商品房买卖合同》第九条第一款第二项规定“逾期超过60日，买受人有权解除合同”。第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：第三项内容为‘出卖人协助买受人办理房产权属备案，并使买受人取得房产权属证书’”。二审认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因此违约金既具有赔偿性又具有惩罚性。本案所涉及到的违约金是经过双方当事人共同确认才形成，且还约定了逾期60日以后的处理措施，因此该违约金并不是以惩罚性为目的。白二霞在龙辰公司逾期交房后，并未提交其受到损失的证据，因此其要求增加违约金没有事实和法律依据，对其该上诉观点不予采信。对于龙辰公司上诉提出的逾期办证的违约责任问题。龙辰公司与白二霞所签订的《商品房买卖合同》中，只是约定龙辰公司协助白二霞办理房产权属备案，并未约定白二霞在规定时间内没有取得房产证对龙辰公司的惩罚措施，且办理房产证是房地产管理部门的职责，因此龙辰公司该项上诉请求与法有据，二审予以支持。龙辰公司应在具备办理不动产证的条件下协助白二霞办理相关证件。二审判决：一、维持河南省伊川县人民法院（2018）豫0329民初1号民事判决第一项；二、撤销河南省伊川县人民法院（2018）豫0329民初1号民事判决第二项、第三项；三、驳回白二霞其他诉讼请求。二审案件受理费317元，由白二霞负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审期间查明的事实与原一、二审查明的事实相同部分，本院予以确认。再审另查明，截止本案开庭时涉案房屋仍未完成消防验收。本院再审认为，本案中龙辰公司与白二霞之间的商品房买卖合同履行过程中，龙辰公司逾期交付房屋存在违约，应按照合同约定向白二霞支付相应的违约金，原审法院对于白二霞该部分诉求的判决并无不当，再审予以维持。关于白二霞诉求龙辰公司支付逾期未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续违约金的诉求能否成立是双方再审期间争议的焦点问题。白二霞与龙辰公司签订的商品房买卖合同约定了龙辰公司协助白二霞办理房产权属备案，并未明确约定逾期办理房产证的违约金，属于对于逾期办证违约责任的承担约定不明。虽然办理房产证是房地产管理部门的职责，办理房产证需要买受人和出卖人共同配合完成，但根据本案查明的基本事实，涉案房产未通过消防验收是导致逾期办理房产证的根本原因，龙辰公司在房屋交付和保障房屋符合办证条件方面均存在违约，龙辰公司应当承担逾期办理房产证的违约责任，该情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》第十八条规定，即合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院判决龙辰公司按照银行同期贷款利率支付逾期办理房屋产权证书违约金并无不当，本院予以维持；对二审判决处理不当部分，本院予以纠正。综上所述，白二霞再审请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫03民终6584号民事判决；二、维持河南省伊川县人民法院（2018）豫0329民初1号民事判决。二审案件受理费317元，由河南龙辰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郝丹丹审判员焦丽娟审判员 李   青   青二〇二〇年五月六日书记员 孙   一   鸣