广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初3384号原告：蔡浩鑫，男，1993年3月23日出生，汉族,住广东省高州市*******，公民身份号码440********3***750。委托诉讼代理人：王开军，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜月，广东雅商律师事务所律师。被告：贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区*****，统一社会信用代码915***********630D。法定代表人：何永安，董事长。委托诉讼代理人：李洁，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月进，贵州贵达律师事务所律师。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区*****永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码914***********903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳林，广东万**海天律师事务所实习律师。原告蔡浩鑫与被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司（以下简称贵州四建公司）、广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡浩鑫的委托诉讼代理人姜月，被告贵州四建公司的委托诉讼代理人李洁、张月进，被告永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星、刘佳林，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡浩鑫向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告贵州四建公司签订的《购房意向协议书》有效，判令两被告继续履行合同；2.被告永怡公司在判决生效后7日内与原告签订永怡聚豪园西苑5栋21层02号房屋的《商品房买卖合同》并办理登记备案；3.被告永怡公司协助原告办理永怡聚豪园西苑5栋21层02号房屋的不动产权证；4.被告永怡公司在判决生效后7日内将永怡聚豪园西苑5栋21层02号房屋交付给原告占有、使用。另外说明：第1项诉讼中，永怡公司应履行的合同义务是第2、3、4项诉讼请求的内容，被告贵州四建公司应履行的义务包括向原告收取剩余购房款，在涉案合同恶意设立抵押权时应向法院提起诉讼，撤销该抵押权，并通知永怡公司履行第2、3、4项诉讼中的义务且予以协助。事实与理由：被告贵州四建公司是被告永怡公司关于中山永怡聚豪园西苑房产项目工程的承建商。永怡公司与贵州四建公司于2016年6月15日签订《房屋抵付协议书》约定由永怡公司将包括涉案房产在内的聚豪园西苑5-6栋中的46套未售房源用于抵付贵州四建公司的工程款，并同意贵州四建公司对抵付房产进行转让，由贵州四建公司提供抵付房产购房人名称给永怡公司，永怡公司负责签订《商品房买卖合同》办理备案登记及产权证。贵州四建公司于2016年9月19日与原告签订《购房意向协议书》，约定原告购买贵州四建公司享有处置权的涉案房屋，原告同意按每平方米6500元的价格购买涉案房产，总价961870元，原告在签订协议书后三日内向贵州四建公司支付购房诚信金30万元，剩余房款在预售许可证办理完毕后，收到贵州四建公司发出的通知书之日起7日内付清，贵州四建公司配合办理原告与永怡公司签订正式的《商品房买卖合同》手续。后原告依约支付了30万元的购房诚信金，但两被告再无履行合同义务。经查，涉案房屋已于2017年1月12日办理了预售许可证，于2018年4月4日办理了综合验收备案，完全具备签订正式的《商品房买卖合同》并办理登记备案的条件。被告贵州四建公司辩称，《购房意向协议书》与《房屋抵付协议书》都是合法有效的。原告主张的合同义务，我司已经履行完毕。1.根据抵付协议书，永怡公司有义务与原告签订合同办理预售登记及产权业务，主要义务是永怡公司，而非我司。2.永怡公司在未经我司同意及原告同意的情况下擅自将房屋抵押给银行，存在恶意的违约行为，侵犯了我司及原告的合法权益。被告永怡公司辩称，1.两被告于本案中没有共同的权利和义务，只有两被告共同取得涉案房屋，共同与原告签订《购房意向协议书》，两被告才成立共同被告。原告第1项诉讼请求要求确认《购房意向协议书》有效，而我司不是该协议书的主体，与我司无关。并且我司未取得《商品房预售许可证》，不能将我司与贵州四建公司建立的工程款结算支付约定当作商品房买卖关系。我司与原告既未签订合同，原告也未占有使用涉案房屋，未向我司付过购房款，其第2项诉求毫无理据。我司有缔约的自由和权利。原告起诉我司，实为主张我司履行与他人的合同。2.抵付协议与《购房意向协议书》是两个不同法律关系的独立合同。3.原告主张履行2016年6月15日签订的《房屋抵付协议书》已超过诉讼时效。贵州四建公司与我司之间签订的抵付协议、原告与贵州四建公司签订的《购房意向协议书》为两个不同诉讼时效起算日的合同。凡是自2019年9月19日起诉主张履行《购房意向协议书》，主张签订《商品房买卖合同》、交房等均已超过诉讼时效。4.我司与贵州四建公司作了结算，但未确定是否欠款以及欠款金额，更没有办理财务的冲账手续，不存在以房抵债的事实。5.原告要求我司与其直接签订买卖合同牵涉到偷漏税收问题。6.原告要求我司办证没有依据，办证是收房后730个工作日内。7.涉案房屋已经抵押，没有办法进行交易。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2016年6月15日，永怡公司与贵州四建公司签订《房屋抵付协议书》，载明贵州四建公司承建永怡公司的中山聚豪园西苑工程前期已完工工程款确认约为42000000元（最终以审定的结算为准），永怡公司同意将聚豪园西苑的房产（房号分别为：5栋：1301房、1401房、1501房、1601房、1701房、1801房、2001房、2101房、2201房、2301房、2401房、2501房、2701房、2801房、2901房、3001房、3201房、1602房、1702房、1802房、1902房、2002房、2102房、2202房、2302房、2402房、2502房、3202房、2504房、2604房、3004房、3204房；6栋：1101房、1201房、1301房、1501房、1601房、1701房、2101房、2201房、2301房、2601房、1302房、1702房、1902房、2602房）用于抵付该工程前期已完工工程款，永怡公司同意将以上46套房产按5200元/平方米（该单价贵州四建公司只承担建安营业税），总价共为36475088元作为永怡公司支付贵州四建公司承建中山聚豪园西苑工程2014年8月前完成工程的工程结算款，以上抵付金额多退少补，所抵房屋贵州四建公司可自用、转让或委托永怡公司销售，如属贵州四建公司抵债转让，超出均价部分增加的税费由贵州四建公司承担。贵州四建公司提供上述46套房屋产权人名称给永怡公司，永怡公司负责签订《商品房买卖合同》，办理备案登记及产权证，所产生的税费由购房者承担。该部分房源由永怡公司委托贵州四建公司收取购房款作为抵付工程款，永怡公司出具收据给购房者，贵州四建公司向永怡公司出具收款证明，最后贵州四建公司向永怡公司统一出具建安发票。协议书已明确约定每户房屋对应的建筑面积、折后单价及总价，还约定了其他条款。2.2016年9月19日，蔡浩鑫与贵州四建公司签订《购房意向协议书》，载明因贵州四建公司与永怡公司签订《房屋抵付协议书》，因此贵州四建公司已取得本合同涉及房产的处置权。协议约定蔡浩鑫意向购买贵州四建公司享有处置权的位于中山永怡聚豪园西苑5栋21层2号房，建筑面积约为147.98平方米，按6500元/平方米单价计算购房款，总购房款为961870元；蔡浩鑫在签订该协议后三日内自愿向贵州四建公司支付意向购房诚信金30万元，贵州四建公司收到诚信金后三个工作日内负责办理蔡浩鑫与永怡公司签订所购房屋的认购书和开具永怡公司的收款收据；该诚信金在永怡公司本项目房产的预售许可证办理完毕后，即自动转为蔡浩鑫的购房款；剩余购房款在本项目房产的预售许可证办理完毕后，收到贵州四建公司发出的通知书之日起七天内一次性全额付清，付清剩余款项后，则贵州四建公司配合蔡浩鑫与永怡公司签订正式《商品房买卖合同》的手续；房屋办理备案登记及产权证等手续所产生的税费、规费全部由蔡浩鑫承担；本协议不具有商品房买卖合同效力，具体内容最终以蔡浩鑫与永怡公司签订的《商品房买卖合同》为准；正式的《商品房买卖合同》签订并付清全部购房款后，本协议自动失效。合同还约定了其他条款。协议签订后，蔡浩鑫向贵州四建公司支付了300000元购房款。3.本院另案审理并已判决生效的(2017)粤2071民初2727号案查明：包括案涉房产在内的由永怡公司在中山市火炬开发区*******开发的西苑商品房项目于2017年1月12日取得预售许可证。4.贵州四建公司称其已经通知永怡公司按《房屋抵付协议书》履行义务。永怡公司不予确认也不同意履行。5.涉案商品房已办出不动产权证[不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0197184号]，权利人为永怡公司，该商品房已于2017年2月4日抵押给兴业银行股份有限公司广州分行（以下简称兴业银行），被担保主债权数额为730万元。本院向兴业银行广州分行、中山市自然资源局发函调查关于该笔贷款的抵押情况并调取相关抵押档案。经查，永怡公司因资金周转需要向兴业银行广州分行申请贷款8亿5千万元，双方签订了委托贷款借款合同、抵押合同、抵押物清单，并为包含涉案商品房在内的贷款抵押物办理了抵押登记手续，涉案商品房涉及的抵押金额为730万元。兴业银行广州分行于2020年1月8日函复本院称：我行办理抵押物解押登记手续需要由抵押人提出申请后将相应抵押物委托我行认可的评估公司进行公允市场价值评估，在抵押人按该公允市场价值归还对应贷款金额后，可按照抵押人申请对抵押物进行注销抵押登记。蔡浩鑫认为该项抵押的抵押人和抵押权人存在过错，抵押行为无效，永怡公司有义务注销该抵押。6.庭审中，贵州四建公司确认已收到涉案商品房的300000元购房款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。蔡浩鑫与贵州四建公司签订的《购房意向协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点有：1.蔡浩鑫的的诉讼请求是否超诉讼时效的问题；2.蔡浩鑫要求永怡公司与其签订涉案房屋的《商品房买卖合同》应否支持；3.蔡浩鑫要求永怡公司协助其办理涉案房屋的不动产权证及交付使用应否支持；4.贵州四建公司的合同义务问题。关于焦点一。《购房意向协议书》约定，蔡浩鑫在涉案房屋所在房产项目的预售许可证办理完毕后，收到贵州四建公司发出的通知书之日起七天内一次性全额付清剩余购房款，则贵州四建公司配合办理蔡浩鑫与永怡公司签订正式《商品房买卖合同》的手续。该协议书并未约定贵州四建公司向蔡浩鑫寄发通知书的期限，贵州四建公司没有提交证据证明其已向蔡浩鑫寄发通知书办理后续购房手续，即蔡浩鑫向贵州四建公司主张履行合同义务的诉讼时效尚未起算，故蔡浩鑫提起本案诉讼，没有超过诉讼时效。关于焦点二。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，虽然《购房意向协议书》没有约定贵州四建公司在涉案房产项目的预售许可证办理完毕后多长时间内向蔡浩鑫发出通知书配合蔡浩鑫办理与永怡公司签订正式《商品房买卖合同》的手续，但理应在合理期限内。涉案房产项目取得预售许可证至今已3年，显然超出了合理期限，蔡浩鑫有权要求贵州四建公司协助蔡浩鑫与永怡公司签订涉案《商品房买卖合同》后由永怡公司办理涉案商品房的不动产权证书。现因永怡公司明确表示不同意按《购房意向协议书》与蔡浩鑫签订《商品房买卖合同》，而根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，永怡公司依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，故蔡浩鑫要求与永怡公司签订合同的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”及《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”因涉案房屋已于2017年2月4日登记抵押，抵押人永怡公司对涉案房屋不享有完整所有权、不能完全支配及处理涉案房屋，故在涉案房屋无法继续转让的情况下，蔡浩鑫主张永怡公司协助其办证，属于事实上不能履行，本院不予支持。对于蔡浩鑫主张贵州四建公司履行合同义务，包括起诉永怡公司撤销涉案抵押登记，通知并协助永怡公司履行签订《商品房买卖合同》及办证义务等，本院认为，是否向他人提起诉讼是贵州四建公司的权利，而非该司对蔡浩鑫所负之义务，不属法律调整范围。至于贵州四建公司的通知及协助义务，如前所述，已因永怡公司对上述事宜存在事实上的履行不能而难以实施亦不能实现目的，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十条第一项之规定，判决如下：一、确认原告蔡浩鑫与被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司于2016年9月19日签订的《购房意向协议书》合法有效；二、驳回原告蔡浩鑫的其他诉讼请求。案件受理费6709元，由原告负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年五月十日书记员 程梓欣王静