广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初18233号原告：广东省农业科学院水稻研究所，住所地广东省广州市天河区五山路省农科院，统一社会信用代码12440000455861528C。法定代表人：王丰，所长。委托代理人：刘创雄、罗毅，均系广东天一星际律师事务所律师。被告：陈志标，男，1983年8月3日出生，汉族，住广东省饶平县。委托代理人：邱奕彬、孙海燕，均系广东国智律师事务所律师。第三人：广州市天河区五山吉祥天汽车维修厂，住所地广东省广州市天河区翰景街自编**首层，统一社会信用代码92440101L600446818。经营者：李传奇。原告广东省农业科学院水稻研究所（下简称广东水稻研究所）诉被告陈志标，第三人广州市天河区五山吉祥天汽车维修厂（下简称吉祥天汽车维修厂）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东水稻研究所的委托代理人刘创雄，被告陈志标的委托代理人邱奕彬到庭参加了诉讼；第三人吉祥天汽车维修厂经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东水稻研究所诉称：2016年1月1日，原告与被告签订《租赁土地协议书》，约定原告同意将位于农科院南区翰景路南面空地1600平方米出租给被告作停车保管场使用；上述空地每月合计租金10400元；租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日止；被告不准在租赁的土地上搭建房屋及构筑物，不能挪作他用或者转租给第三人；租赁期满或者解除协议之日应将租用的土地原本交还给原告。合同签署后，原告依约将土地移交给被告使用。合同期内，被告未经原告同意擅自将上述土地转租给第三人使用。租赁合同期满后，原告多次催告被告返还土地，但是被告拒不返还仍继续占有。为此，原告提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告交还位于广东省农业科学院南区××路南面土地；二、被告向原告支付2018年1月1日至实际交还土地日的占有使用费（按10400元/月的标准计算）；三、第三人协助腾空上述土地交还给原告；四、由被告承担本案诉讼费用。被告陈志标辩称：一、原告未出示土地使用权的权属证明，未能证明其是租赁土地的合法使用权人，因此双方签订的租赁合同效力待定。原告提交的两份证明文件，也只是近期所开具的，不能证明原告在与被告签订租赁合同时，具有合法的权属。二、双方的合同已履行完毕，在2018年1月租赁土地被停水停电、、地上建筑物被强制拆除之后被告和李传奇（第三人的经营者）合伙开办的第三人已没有继续占用该土地，且该场地也没有围蔽，被告不清楚该土地目前由何人使用，被告也没有在转租行为中再获取任何的利益，原告起诉被告、第三人返还土地没有事实依据。三、由于租赁土地为空地、没有围蔽，与周边的道路相连通，原告并未将其围蔽实施有效管理，怠于履行使用权人的责任，在此情况下，原告向被告主张返还土地及支付占用费没有合同及法律依据。四、被告与李传奇在开办第三人时，原告许诺的经营期限是到2018年12月31日止，但在2018年1月原告对第三人进行停水停电及强制拆除建筑物，其后，第三人与原告一直在协商赔偿，也曾到天河区人民政府信访局进行信访，双方达成的信访结果是原告必须赔偿第三人的损失，但原告一直不予赔偿。第三人保留追究原告违约责任及导致损失的权利。第三人吉祥天汽车维修厂未陈述意见。经审理查明：2016年1月1日，广东水稻研究所（甲方）与陈志标（乙方）签订《租赁土地协议书》，约定甲方同意将农科院南区翰景路南面空地1600平方米（下简称案涉土地）出租给乙方作停车保管场使用；甲乙双方议定上述空地月租金6.50元/平方米，每月合计租金10400元；租赁期限为二年，自2016年1月1日至2017年12月31日止；租金按季度结算，由乙方在每季度的首月10日前缴付当期租金给甲方；乙方向甲方交纳31200元作租赁土地保证金，在本协议期满后或协议解除之日，由甲方无息退回乙方；甲方依约及时将土地交付给乙方使用，负责对土地的使用、环境卫生监督；乙方依约按期缴交土地租金及其他有关的费用，不准在租赁的土地上搭建房屋及构筑物，不能挪作他用或转租给第三人，租赁期满或解除协议之日应将租用的土地原本交还给甲方等。2017年11月16日，广东水稻研究所向陈志标发出《关于物业不再续租的通知》，表示出租协议到期后停止出租，不再签订续租协议。现广东水稻研究所以陈志标在《租赁土地协议书》期满后拒不返还案涉土地为由向本院提起本案诉讼。另，广东水稻研究所与陈志标还于2016年4月1日签订了另外一份《租赁土地协议书》，约定广东水稻研究所同意将农科院南区翰景路南面空地1480平方米出租给陈志标作停车保管场使用，广东水稻研究所以陈志标拒不返还该土地为由向本院提起了另案诉讼，案号为（2019）粤0106民初18232号（下简称18232号案）。诉讼过程中，广东水稻研究所与陈志标均确认陈志标未支付自2018年1月1日起的租金或占用费或任何其他款项。广东水稻研究所主张案涉土地的原权属人为广东省农业科学院（下简称广东农科院），案涉土地历史上一直由广东农科院的下属机关即广东水稻研究所占有、使用、收益；2003年，广东农科院将案涉土地的权属过户到广东省田园实业发展有限公司（下简称田园公司）名下，后由于双方合同约定的土地交付条件未成就，因此，案涉土地由广东水稻研究所按照历史使用状态继续占有、使用、收益至今；2019年2月28日，田园公司出具了土地使用证明，确认案涉土地由广东农科院使用；广东农科院也出具土地使用证明，证明案涉土地仍由其下属单位即广东水稻研究所按照历史使用状态继续占有、使用和收益至今，并同意广东水稻研究所以其名义通过诉讼等法律途径向承租人或者实际使用人主张权利。为予证明，广东水稻研究所提交了田园公司于2019年2月28日出具的《土地使用证明》，广东农科院于2019年4月9日出具的《关于翰景路地块金星大厦东侧土地使用证明》作为证据。陈志标对上述证据的真实性不予确认，认为上述证据无法证明签订租赁合同时广东水稻研究所有权出租，上述证据属于之后出具的证明。广东水稻研究所主张陈志标在租赁期内未经其同意，将案涉土地转租给他人，并搭建了简易房屋和雨棚，《租赁土地协议书》到期后，其于2018年1月19日发通知要求陈志标拆除违规自行搭建的简易房屋及雨棚，并立即退出场地；广东水稻研究所于2018年3月28日发通知要求陈志标（吉祥天汽车维修厂、潮州农家菜）拆除违章建筑并搬迁退场；广东水稻研究所于2018年8月16日组织陈志标转租的次承租人开会要求租户配合拆除违章建筑并立即搬迁退场；广东水稻研究所于2018年9月5日再次发通知要求陈志标（吉祥天汽车维修厂、潮州农家菜）拆除违章建筑并搬迁退场，于2018年11月19日发出《律师函》要求陈志标返还案涉土地，但陈志标至今仍占用案涉土地。为予证明，广东水稻研究所提交了《关于物业限期整改的通知》、《关于清理催告通知书》两份、会议签到表、《律师函》等证据。陈志标表示会议签到表的真实性由法院核实，其认为会议签到表表明其没有占有使用案涉土地，也没有参与会议，其签订的两份租赁合同的实际使用人，正是会议签到表上的潮州农家菜和吉祥天汽车维修厂；陈志标对其他证据的真实性均不予确认，并认为其没有收到上述通知及函件。广东水稻研究所主张其出租时案涉土地为空地，其出租给陈志标的标的物也只是土地使用权；陈志标对此予以确认。广东水稻研究所主张其出租时，案涉土地没有建筑物，之后由陈志标及吉祥天汽车维修厂自行建设简易板房，2018年城管部门清理违建建筑物时，只拆除了小部分，大部分简易板房没有拆除，现在仍由吉祥天汽车维修厂在使用这些简易板房及案涉土地作为停车场使用。为予证明，广东水稻研究所提交了彩色打印的照片4张（大概是2019年11月27日所拍摄）证明案涉土地的现状。陈志标主张其承租案涉土地时，该土地四周除南面有少部分围墙、北面以简易方式与其他地块分隔外，其他方向均未围蔽；陈志标承租后，北面用瓦楞板围蔽，其他方向保留承租原状；陈志标在承租期限内未搭建板房，只建设工棚，在各部门联合执法过程中，工棚均被拆除，未拆除部分的顶部也被捣破，而且案涉土地被断水断电，吉祥天汽车维修厂的全部设施设备在合同期满后均搬离，未使用案涉土地进行生产经营；陈志标不清楚案涉土地现是谁占有使用，也不清楚该土地的后续事宜。本院认为：广东水稻研究所与陈志标签订的《租赁土地协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。《租赁土地协议书》于2017年12月31日期满，而广东水稻研究所在期满前已向陈志标表示不续签合同，因此，陈志标应依约在《租赁土地协议书》期满后向广东水稻研究所交还案涉土地。现广东水稻研究所主张《租赁土地协议书》期满后，陈志标仍占有使用案涉土地未交还；陈志标则表示广东水稻研究所于2018年1月对案涉土地停水停电且城管部门已拆除了案涉土地上的建筑物，其没有占有使用案涉土地。对于上述争议，本院认为，第一，广东水稻研究所、陈志标均确认在陈志标租赁期间案涉土地上存在建筑物，上述土地及地上建筑物用于经营吉祥天汽车维修厂，而城管部门对上述建筑物进行了部分拆除，本院对此予以确认。第二，虽然陈志标在《租赁土地协议书》约定的租赁期满后应承担交还案涉土地给广东水稻研究所的义务，但案涉土地的原有建筑物是用于经营汽车维修厂，在租赁期满后广东水稻研究所已对案涉土地停水停电，且案涉土地上的建筑物已由城管部门进行部分拆除，陈志标及其他原实际使用人在客观上已不能按照租赁期间内的使用方式继续占有使用案涉土地。第三，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”虽然陈志标与广东水稻研究所并未办理交接手续，但在《租赁土地协议书》已租赁期满终止、案涉土地上的建筑物已被部分拆除的情况下，案涉土地原来的占有使用状态已结束，广东水稻研究所可自行收回案涉土地，但广东水稻研究所主张其并未收回案涉土地，并主张陈志标继续占用案涉土地，但其并未提供证据证明在案涉土地上的建筑物已被部分拆除的情况下，陈志标再次占用或允许他人再次占用案涉土地，其依法应自行承担举证不能的法律责任。第四，从广东水稻研究所提交的会议签到表显示，其仅是组织案涉土地的原次承租人参与会议，而并未要求陈志标参与，由此可证明广东水稻研究所清楚陈志标在租赁期满后并未实际占用案涉土地。综上，陈志标的抗辩合理有据，本院予以采纳。广东水稻研究所基于租赁合同关系而要求陈志标交还案涉土地并支付占有使用费等诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。至于案涉土地上的建筑物被部分拆除后，若存在由他人占用案涉土地的问题，广东水稻研究所应另行对侵权人主张权利。吉祥天汽车维修厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告广东省农业科学院水稻研究所的全部诉讼请求。本案受理费3420元，由原告广东省农业科学院水稻研究所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  丘东友人民陪审员  张丹丹二〇二〇年五月二十二日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇