安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1102号 上诉人（原审原告）:方芳，女，汉族，1982年12月12日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：汤志平，上海欧瑞腾（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽摩码置业有限公司，住所地合肥市政务区当代花园小区**商业楼负**。 法定代表人：涂礼军，董事长。 委托诉讼代理人：张宗昊，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 上诉人方芳因与上诉人安徽摩码置业有限公司（以下简称摩码公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方芳上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判摩码公司赔偿方芳层高损失344503.16元，维修基金5553.90元；2.一二审诉讼费用由摩码公司承担。 事实与理由：一、一审认定事实错误，双方的合同对101下层高有明确的合同约定。 1.《商品房买卖合同》中3.05米应当理解为101上为3.05米，101下为3.05米。 首先，双方签订的是格式合同，合同是摩码公司制订。《商品房买卖合同》第三条对于层高有明确的合同条款予以约定，写明层高为3.05米，该3.05米既是101上、和101下分别层高。即使该条款存在其他解释，也应当做出不利于合同制定方的解释。 其次，一审法院以《商品房买卖合同》没有对101下层高进行约定不符合合同约定，更不符合规范。住房和城乡建设部、工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知的示范文本将层高确定为必然约定事项。依据《合同法》的规定，层高为合同必然约定事项，层高是决定房屋价值的核心因素之一。 最后，摩码公司提供的设计图、分层图、网上确认单恰好证明了摩码公司在签订合同时欺骗了方芳，隐瞒了夹层的事实，其更应当对其行为承担违约责任。同时还可以确认一个事实，摩码公司自认101下层高为2.8米，而非合同约定的3.05米。 因此，一审认定《商品房买卖合同》没有对101下的层高进行约定是错误的，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定101下应当为3.05米。 2.摩码公司应当退还维修基金5553.90元，一审法院认定基本事实错误。 首先，方芳提交的证据收据明显看出，该收据的出具人为摩码公司，而非一审认定的不是收取单位。摩码公司在收取上述费用后，又没有提供政府主管部门出具的正规发票，收取该笔费用缺乏法律和事实依据。 其次，依据《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》第二条规定：“车库、储藏室的物业维修基金缴存为80元每平米”。然摩码公司代收的则是110元每平米，二者存在差价。 最后，庭审中摩码公司陈述该部分费用只是代为收缴，然维修基金收缴部分的正规发票，摩码公司一直又不能提供。故摩码公司必须依据《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》退还5553.90元，一审判决不予退还缺乏事实和法律依据。 二、一审法院适用法律错误。 合同纠纷根据《最高人民法院关于商品房屋买卖适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，摩码公司应当赔偿层高损失。 首先，方芳是以3.05米的对价购买的房产，现在交付房产实际层高降低至2.8米，差距25厘米。层高的降低在一定程度上减少工程成本支出，摩码公司作为出卖人由此获得包括节省的工程造价和该工程造价分摊的相应利润等利益。摩码公司因违约行为而取得的收益应当予以返还。 其次，根据一般社会经验法则判断，房屋层高与居住环境存在紧密联系。因此，对于方芳的期待利益的丧失，摩码公司应当赔偿相应经济损失予以补救。 再次，房屋层高是房屋市场价格的参考因素之一，由于房屋实际层高的减少，对房屋价值亦产生一定程度的不利影响，将产生交换价值的降低。摩码公司亦应对房屋贬值而给方芳造成的经济损失承担违约赔偿责任。 合同纠纷最后，因国家对商品房的层高缩水没有给出详细解释，只能参照《最高人民法院关于商品房屋买卖适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。这也与双方签订《商品房买卖合同》第五条约定的内容一致。 据此，摩码公司的层高缩水比例为8.2%，其在3%以内的部分¥77127.56元，超出3%的部分被上诉人应当双倍返还，其数额应当是¥267375.60元。一方面这是对违约行为的惩罚，另一方面这也是对方芳损失的补偿。 综上，摩码公司应当赔偿方芳层高损失344503.16元，退还维修基金5553.90元。恳请二审法院查明事实，并依法改判。 摩码公司辩称：一审判决关于层高及维修基金的事实认定清楚，适用法律准确，该部分判决应予以维持。关于涉案同小区同户型层高问题已作出（2019）皖01民终4577号判决，该生效判决关于层高的认定与一审判决一致。 摩码公司上诉请求：1.撤销（2018）皖0104民初1759号民事判决第一项，改判驳回方芳对摩码公司的一审诉讼请求；2.判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。 事实与理由：摩码公司已按合同附件三的约定，完成了案涉房屋的装修义务，不存在所谓的装修差价，一审判决赔偿装修差价没有事实及法律依据。双方的合同已明确约定买卖标的为101/101下，这是一个整体。从建筑结构上说，101下是夹层，从使用功能上看，101下是储藏，不是分开的两套房屋，合同附件三约定的装修标准针对的也是101/101下这一整体，只要摩码公司按附件三完成了装修，无论该装修的部位是101还是101下，摩码公司就已完成了合同约定的义务，不存在赔偿差价的问题。综上，摩码公司已适格完成了合同义务，不应承担赔偿责任，请依法改判。 方芳辩称，一审就装饰、设备差价部分认定事实清楚，适用法律准确。摩码公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。 事实与理由：一、关于装饰、设备部分的违约已由充分的证据予以证明不符合合同约定。 摩码公司交付的标的严重不符合合同约定。现场的图片、鉴定报告以及一审法院的现场勘查等均能充分的证明。摩码公司基于自身的违约行为，也与小区内的其他业主协商重新装修，并要求放弃层高诉求，这也充分说明摩码公司认识到自身的违约行为。 二、摩码公司的层高违约也是明确的，一审没有认定是错误的。 合同中已经明确约定层高且层高是合同的必备条款，一审法院认定没有约定明显与事实不符。即使该条款存在其他解释，作为格式合同提供方，也应当做出对其不利的解释。据此，摩码公司应当向方芳交付层高为3.05米的房屋。 摩码公司一审庭审已经自认层高2.8米，与合同约定的3.05米差异巨大，是明显违约行为。 摩码公司提出夹层、竣工图等概念和证据，在合同签订时，方芳根本无从知晓，是基于合同做出的意思表示而非竣工图，摩码公司关于夹层、竣工图层高的抗辩对方芳没有拘束力。 从房屋价值角度来看，101上、下的价格是统一的，再结合合同，摩码公司应当交付的是层高为3.05米的房子。 方芳的房屋实际层高仅有2.4米-2.2米，根本无法正常使用。房屋正常的装修层抬高的高度不过5-8厘米，然摩码公司交付的房屋抬高了40多厘米。在一审层高鉴定过程中，摩码公司提交的图纸中，方芳及鉴定工程师明显看出多数公共管道埋设于方芳家中，然该101下作为方芳的专有区域，在未经许可的情况下，将诸多管道埋设于家中损害了方芳家庭内层高利益，也应当做出补偿。 三、摩码公司应当退还方芳多缴纳的维修基金。 摩码公司基于自身的违约行为，已与同小区同类型的业主协商由摩码公司代为重新装修，但要求业主放弃层高诉求，充分说明摩码公司认识到自身的违约行为。 方芳向一审法院起诉请求：1.判令摩码公司赔偿101下双倍的装饰、设备差价暂定370260元(185.13×1000×2=370260.00);2.判令摩码公司赔偿101及101下层高损失暂定105005327元;判令摩码公司退还维修基金5553.90元;3.判令摩码公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年8月9日，方芳（买受人）与摩码公司（出卖人）订立商品房买卖合同，购买摩码公司预售的当代花园第8幢1层101下/101室房屋。合同约定：该商品房用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.05米，建筑层数地上9层，，地下**该商品房合同约定建筑面积347.52平方米，其中套内建筑面积292.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积55.29平方米（有关公共部位与公用房屋分摊的建筑面积构成说明见附件二），104下建筑面积185.13平方米，用途为储藏；101建筑面积162.39平方米，用途为住宅，商品房单价每平方米13887.1元，总价款4826044元；买受人采取按揭方式付款，首付房款1456044元，应在2015年7月28日前支付给出卖人，剩余房款3370000元，办理按揭贷款。出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1、2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.住宅储藏为精装修交付。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，具体为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。当代花园8幢住宅房屋共有建筑面积的分摊说明一、房屋说明房屋主张功能区分布为储藏2：：地下夹层101下、102下由方芳签字，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；房屋交付时室内电话、网络（光纤）、有线电视管、天燃气管道到位，储藏无，水通、电通、路通。买受人的房屋仅作住宅储藏使用，买受人试用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合肥市物业专项维修资金管理暂行规定载明:整幢建筑物规划为地上高层(七层以上含七层的物业,按建筑面积每平方米110元交存,在一个物业管理区域内,单独确权的车库(位)储藏室按建筑面积每平方米80元交存。合同附件三当代花园洋房8#9#装修设备标准，外墙，1-2层石材外墙，2层以上楼面真石漆屋面:采用防水保温屋面。外窗:断桥隔热铝合金窗，东南西为中空low-E玻璃，外遮阳:电动遮阳卷帘(配置位置在南边、西边，不带遥控器）。入户大堂、电梯厅：精装修。楼梯间::地面水泥砂浆找平墙面、顶棚采用环保乳胶漆。电梯户内部分:入户门:隔音。保温，防盗入户门，内门:实木复合门。。地面客厅、餐厅、卧室采用实木复合地板，厨房:一体化定制橱柜水槽、龙头、台面:二眼灶具、抽油烟机、嵌入式消毒柜(西门子或同等品牌)::地面墙面均采用瓷砖:顶棚:防水石膏板吊顶加防水乳胶漆.卫生间:预设冷热水管、下水管接口，电源插座:主卧室卫生间墙面，，地面均为石材其他卫生间地面、墙面均采用瓷砖:顶棚:防水石膏板吊顶加防水乳胶漆。洁具:①主卫:后排马桶、洗手盆、浴缸(品牌:杜拉维特或同等品牌)、淋浴房:②.客卫:后排马桶、洗手盆(品牌:杜拉维特或同等品牌)、淋浴房:③生活阳台::地拖池商品房买卖合同补充协议买受人双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对商品房买卖合同的修改和补充第四条该房屋的交付条件(补充合同第十一条)1.买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房取得建设规划许可证正本，并向买受人发出收房通知为标志。第五条关于装饰、设备标准出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）得标准包含以同等品质的材料、设备替代的情形。天然石材存在暗裂、色彩属于自然现象，以上客户已知悉。第九条关于保修和质量争议处理买受人认为房屋不合格，影响具有房屋质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的直接损失。买受人认为交付的房屋需要维修整改时，可以口头或书面通知出卖人依据住宅质量保证书及时给予保修服务 方芳与摩码公司订立的商品房买卖合同于2015年8月9日在网上认购备案，备案单号为1507010868，附记信息显示101下建筑面积185.13㎡，用途为储藏，101建筑面积162.39㎡，用途为住宅。2017年12月31日方芳向摩码公司缴纳134832.88元,摩码公司开具收据载明8#101代收契9652.88元,维38227元,登80元,印5元。 2016年12月28日,摩码公司取得建设工程规划许可证正本,当代花园8幢楼竣工图显示101下夹层层高2.80米，摩码公司认可案涉房屋的层高与竣工图一致。经方芳申请，该院委托安徽省鑫诚工程咨询公司做出鑫诚造鉴字（2018）035号关于当代花园8幢101下室依据摩码公司合同约定的装饰装修标准产生的费用与现有装修的差价一案的工程造价鉴定意见报告鉴定过程，由于101室已经按合同约定装修标准进行装修完毕，我单位到现场将101室工程量进行测量，然后根据摩码公司提供的施工图纸进行比较后计算工程量，再根据清单及消耗量定额进行组价，计算出101室的装修造价为175842.55元，101室建筑面积为162.39平方米，101室的单位平方造价为1082.84元/平方米，住宅、储藏室为精装修交付，我单位按照1010室的装修标准对101室下进行计算为185.13平方米×1082.84元/平方米=200466.17元，而101室下的现场情况为：：地面为地板砖墙面、天棚为乳胶漆、卫生间及洗衣房地面均为地板砖、墙面为墙砖，吊顶为铝扣板，我单位根据现场测量的工程量将此部分装修造价计算出来为53094.43元，此部分造价应予以扣除，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价294743.48元。案涉房屋已取得建设工程规划许可证，按规划设计图显示案涉101层设计层高3.05米101下层层高2.8米，在方芳主张对层高鉴定过程中，因鉴定机构要求对房屋进行打孔测算未获同意，层高鉴定无法进行，鉴定机构予以退卷。 一审法院认为，方芳与摩码公司订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依法履行义务。商品房买卖合同及附件房屋共有建筑面积分摊说明以及网上认购备案确认单均载明方芳购买的当代花园8幢1层101下/101房屋中101为住宅、101下用途为储藏，可确定101下为非独立的自然层，并未对作为储藏用途的101下层高确定为3.05米；当代花园11幢101下设计层高为2.80米，摩码公司认可101下实际层高亦为2.80米，符合《房产测量规范》中房屋内夹层高度在2．20米以上部位计算建筑面积的规定。方芳关于101下层高应为3.05米的陈述并要求赔偿损失的主张无事实依据，不予支持。对于101层设计层高为3.05米，摩码公司已取得建设规划许可证，方芳称层高不符合约定，未举证证明，不予支持。合同约定住宅、储藏室为精装修交付，经委托鉴定，出卖人应赔偿双倍装饰、设备差价应为294743.48元，鉴定程序合法，方芳要求赔偿，予以支持。方芳称储藏室部分应按80元/平方米交存维修基金,因该部分并未单独确权,且收取单位并非摩码公司,不予支持。 一审依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽摩码置业有限公司于判决生效后十日内赔偿方芳方芳双倍装饰、设备差价294743.48元；二、驳回方芳的其他诉讼请求。案件受理费17633元，减半收取8816.5元，鉴定费5000元，由安徽摩码置业有限公司负担7860元，方芳承担5956.5元。 二审中，方芳提供设计修改通知单，证明目的：摩码公司未经方芳同意将公共的加热管道、新风管道、排污管道铺设于方芳家中，侵占了专有区域空间。摩码公司质证意见：不属于新证据，与本案没有关联性，摩码公司交付的房屋已经通过验收，符合相关标准。 对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于双方争议的层高问题。摩码公司虽未在商品房买卖合同中约定案涉房屋101下层高为2.80米，但摩码公司已取得建设工程规划许可证正本,当代花园8幢楼竣工图显示101下夹层层高2.80米，符合相关规范要求，摩码公司认可案涉房屋的层高与竣工图一致。方芳虽提出101下实际层高少于2.80米，但在一审对层高鉴定过程中，因其自身原因致鉴定无法进行，应承担相应后果。本案中，101下用途为储藏，不能认定应具备双方约定的3.05米的住宅层高。方芳上诉称101下层高不符合约定，应参照面积误差比的规定赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予采纳。且关于案涉房屋所在小区其他房屋层高问题，本院已有生效判决予以处理。关于维修基金，摩码公司只是代收代缴，方芳要求退还部分维修基金无事实和法律依据。 关于双方争议的双倍差价问题。一审委托安徽省鑫诚工程咨询公司做出鑫诚造鉴字（2018）035号工程造价鉴定意见报告，认定双倍装饰、设备差价为294743.48元，摩码公司虽认为已适格完成了合同义务不应赔偿，但未进一步提供反证证明其主张，故对摩码公司该上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，方芳、摩码公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12272元，由方芳负担6551元，安徽摩码置业有限公司负担5721元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年五月十八日 书记员  姚 静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。