广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初29472号原告（反诉被告）：陆佩，女，壮族，1986年12月13日出生，住址：深圳市宝安区，委托诉讼代理人：胡子德，广东墨林律师事务所律师。被告（反诉原告）：赖琪刚，男，汉族，1986年12月23日出生，住址：深圳市宝安区，委托诉讼代理人：彭安意，广东巨通律师事务所律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，地址：深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花。原告（反诉被告）陆佩与被告（反诉原告）赖琪刚及第三人深圳市乐有家房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆佩及其委托诉讼代理人胡子德，被告赖琪刚的委托诉讼代理人彭安意均到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陆佩向本院提出诉讼请求：一、被告退还原告定金人民币150000元及逾期支付利息(自2019年4月2日起按银行同期贷款利率支付利息至清偿之日止）；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月6日，原告与被告及第三人签订了《二手房买卖及居间服务合同》，原告依约向被告支付了购房款定金160000元，并向第三人支付了佣金10000元。2018年12月19日，原告与被告签订了《房屋买卖合同解除协议》，约定被告在签署本协议之日起至被告和新客户何国勇交易完成后3个工作日内将房款定金150000元退回至第三人，由第三人退还给原告。2019年4月26日，被告和新客户何国勇已经完成了房产交易，可是被告没有依约退还款项。因被告已于2019年4月2日将涉案房产转让给何国勇，被告按解除合同约定的付款条件已成就，所以自4月2日起计算利息。原告多次催讨未果，遂诉至法院，请求判如所请。被告赖琪刚辩称，一、原、被告签订涉案的房屋买卖合同后，由于原告违约导致该合同不能继续履行，被告有权解除合同并没收定金，并要求原告支付总价款20%的违约金。二、由于原告违约导致被告将涉案房屋继续通过其他方式出售，原告没有证据证实退还定金的条件已达成，或被告已收到涉案房屋的全部购房款。被告也确实没有收到全部房款。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司向本院提交书面意见如下：一、原、被告在第三人居间服务下于2018年8月6日签订了《二手房买卖及居间服务合同》（编号NO.50333098418），约定以315万元价格成交位于深圳××乡永安商业城1栋1220处房产，合同约定定金为16万元，由原告在合同签署时支付10万元，合同签订后3个工作日内支付剩余定金6万元。上述款项经原、被告同意监管于第三人处，待达到放定条件后发放至被告账户。合同为三方真实意思表示，真实、合法、有效。二、同日三方签署了《交易节点确认书》，对具体交易流程做出明确约定，此时，经第三人查档确认，涉案房产系有抵押无查封状态，抵押权人为包商银行股份有限公司深圳分行，属可交易房产。三、2018年8月10日，案外人罗文静代原告支付定金15万元至第三人收款账户。四、2018年8月14日，因已达到合同约定放定条件，第三人足额支付监管定金15万元至被告于招商银行开具的尾号4152银行账户。此后合同正常履行，至2018年8月17日，三方前往深圳市不动产登记中心办理递件过户手续。五、2018年12月18日，因案涉合同履行困难，经三方面谈协商，签署《房屋买卖合同解除协议》，同意解除案涉买卖合同，待被告房屋出售完成，收到全部房款后将原告所交定金15万元退回至第三人账户，由第三人待为转存至原告账户。六、2018年12月24日，第三人依据《房屋买卖合同解除协议》之约定，足额退还24500元佣金至原告指定账户。截至目前，涉案房产交易并无款项在第三人处监管。综上所述，第三人已充分履行居间义务，请法院依据事实，公正判决。若原、被告愿达成一致进行交易，第三人愿继续提供居间服务。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、确认原、被告及第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》于2018年10月8日正式解除；2、原告支付被告违约金640000元；3、原告支付被告维权支付的律师费10000元；4、本案诉讼费由原告负担。事实和理由：2018年8月6日，原、被告及第三人签订了《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》，原告购买被告位于深圳市宝安区××街道××东路西侧永安商业城1栋1220房屋，总房价为人民币3150000元。《交易节点确认书》中约定：原告须于2018年8月30日之前支付首期款（不含定金）420000元至双方约定的银行监管账户，办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。但是原告未按照合同的约定期限履行义务。《二手房买卖及居间服务合同》第十条第2款约定：如买方未按照合同约定期限展行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费诉讼费等由买方承担。被告认为，原告未按照约定履行义务，已经构成违约，故应承担违约责任。综上所述，原告起诉状所述没有事实根据，法院不应支持其全部诉讼请求；而且，原告应承担违约责任，请求法院判如所请。原告（反诉被告）针对反诉辩称，一、二手房买卖及居间服务合同经原、被告、第三人协商一致，于2018年12月19日解除，三方签署了书面的房屋买卖合同解除协议，该协议是三方的真实意思表示，被告提出的诉求没有事实及法律依据。二、从时间上说，被告提出的律师函都是在解除协议签订前即双方协商之前发出的，最后双方均明确表示并签订书面解除协议，双方均依约履行。被告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年8月6日，原告陆佩作为买方，被告赖琪刚作为卖方，在第三人深圳市乐有家房产交易有限公司的居间下，签订了一份编号为NO.50333098418的《二手房买卖及居间服务合同》，主要约定如下：1、卖方将位于深圳市宝安区××街道××东路西侧永安商业城1栋1220房出售给买方；2、涉案房产转让总价款为人民币315万元；3、该房产交易定金为人民币16万元，由买方合同签订时向卖方支付10万元，并于合同签订后3各工作日内再向卖方支付定金人民币6万元；双方同意将定金16万元交由居间方托管；4、如卖方按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。同日，双方签署《交易节点确认书》，确认卖方委托赎楼公司赎楼，由卖方于签订原合同之日起5个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助。买方须于2018年8月30日之前支付首期款142万元至双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合。上述合同签订后，被告已实际收到原告支付的定金16万元。2018年12月19日，原、被告签署《房屋买卖合同解除协议》，约定如下：1、原、被告及居间方同意提前终止合同关系，卖方同意在签署本协议之日起至卖方和新客户何国勇交易完成后3个工作日内将房款定金150000元退还给买方（其中居间方托管款项中的10000元由居间方支付给买方，卖方将托管收据交还居间方）。2、鉴于居间方已履行居间义务，已收取的佣金24500元退还。3、卖方赖琪刚答应与新买家何国勇签订合同交易完成收到全部房款后将定金15万元整退回至深圳市乐有家公司账号，由乐有家退还给陆佩，陆佩承诺签订本协议前撤销对乐有家及乐有家所有的一切投诉。关于合同无法继续履行的原因。被告主张系因原告未依约在2018年8月30日之前支付首期款，已构成违约；原告于庭审中确认未支付首期款，但主张在签署合同前，第三人未明确告知办理房屋手续时的服务费及佣金，以及原告须办理离婚才可以买涉案房产，故原告不想继续购买涉案房产，并一直因为上述原因和中介协议，所以没有支付。被告于2018年12月18日与案外人何国勇签署《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》，约定被告将涉案房产以325万元出售给何国勇。《交易节点确认书》显示，卖方应于收到全部房款（除交房保证金）后5个工作日将该房产及钥匙交付买方。被告于庭审中确认涉案房产已于2019年4月过户至何国勇名下，房产已交付何国勇使用，截至2019年4月被告已收到房款323万元，剩余2万元未收到。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告陆佩与被告陆佩签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原、被告双方于上述合同履行期间，签署《房屋买卖合同解除协议》，确认提前终止前述合同，并由被告退还已收取的定金15万元，表明双方已对合同解除及款项清结协商一致，故本院确认《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》已于《房屋买卖合同解除协议》签署当天即2018年12月19日解除。被告反诉主张解除时间为2018年10月8日，与本院查明的事实不符，被告反诉请求原告支付违约金及律师费，亦与双方之约定不符，本院均不予支持。合同解除后，被告已无收取购房定金的合法依据，且双方在《房屋买卖合同解除协议》中约定被告在收到新买家何国勇支付的全款后向原告退还定金，其应当依约履行。原告主张被告已于2019年4月2日将房产转移给何国勇，被告退还定金的条件已成就，故被告应向原告退还定金15万元，并支付自2019年4月2日起的利息；被告辩称原告无证据证明已达付款条件，并表示其仅收取了购房款323万元，尚余2万元房款未收齐。本院认为，根据被告提交的其与何国勇签署的《交易节点确认书》显示，卖方应于收到全部房款（除交房保证金）后5个工作日将该房产及钥匙交付买方。被告于庭审中承认涉案房产已于2019年4月过户至何国勇名下并完成房产交付，根据双方签署的《交易节点确认书》有关房产交付的约定，以及二手房的一般交易流程及习惯，可以推定被告已收到除交房保证金外的全部房款，则被告向原告退还定金的条件已成就。被告至今未向原告退还定金，应同时支付逾期付款的相应利息。由于被告于庭审中未明确陈述何国勇向其支付房款或其向何国勇交付房产的具体时间，本院依原告主张予以确认，判令被告向原告退还定金15万元，并支付相应利息，即按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月2日起至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陆佩与被告赖琪刚签署的编号为NO.50333098418的《二手房买卖及居间服务合同》于2018年12月19日解除；二、被告赖琪刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆佩返还定金人民币15万元及利息（利息以15万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月2日起至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止）；三、驳回被告赖琪刚的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1650元，由被告负担，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。反诉费人民币5100元，由被告负担。反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日时内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈  蕾  仰二〇二〇年五月二十五日书记员 席俊奇(兼)书记员 林    倩附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。