成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初4632号 原告：张胜，男，汉族，1974年6月27日出生，住武汉市硚口区。 委托诉讼代理人：樊简文，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庹友育，四川原则律师事务所律师。 被告：成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会，住址：郫都区中信大道118号时代悦城。 负责人：胥吉林。 被告：成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会第一届业主委员会，住址：郫都区中信大道118号时代悦城 负责人：胥吉林。 二被告共同的委托诉讼代理人:刘江红,四川发现律师事务所律师。 二被告共同的委托诉讼代理人：文晓,四川发现律师事务所律师。 原告张胜与被告成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会（简称时代悦城业主大会），被告成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会第一届业主委员会（简称时代悦城第一届业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张胜的委托诉讼代理人樊简文、庹友育，被告时代悦城业主大会和被告时代悦城第一届业委会共同的负责人胥吉林，共同的委托代理人刘江红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张胜的诉讼请求：请求撤销2019年9月2日通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、“选举业主委员会委员”两项决议。事实和理由：原告为时代悦城小区业主。2018年8月22日郫筒街道望丛社区居委会在小区召开业主大会公告，通知2018年9月2日召开首次业主大会。2018年9月4日居委会在小区张贴业主大会计票公告，公告了业主大会投票情况。同时张贴了业主大会设立公告，载明业主大会于2018年9月2日成立。原告认为，居委会发出召开业主大会公告至业主委员会设立仅13天，投票过程中发出收回选票存在不真实等情况，程序违法，筹备组、业委会成员组成不合法，应予纠正。为维护原告合法权益，请求支持诉请。 被告时代悦城业主大会、被告时代悦城第一届业委会辩称：1、本案不属于民事案件受理范围。2、业主委员会不存在侵犯业主的权益。3、原告的主张没有事实合法的依据,请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年8月22日成都市郫都区郫筒街道望丛社区居民委员会（简称望丛社区居委会）和时代悦城业主大会筹备组（简称筹备组）作出《关于召开首次业主大会会议的公告》，内容有定于2018年9月2日以现场投票方式表决《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》三个公约，选举业主委员会。2018年9月4日望丛社区居委会和筹备组作出《首次业主大会会议开箱计票统计结果公告》，内容有时代悦城首次业主大会投票权总人数2315个，总建筑面积196241.3平方米，共发出表决票1651份，收回表决票1452份，涉及建筑面积147404平方米；其中有效票1452份，建筑面积147404平方米，未发出票664张，涉及建筑面积48837.3平方米。同日，望丛社区居委会和筹备组作出《首次业主大会表决结果公告》，内容有：本建筑区划首次业主大会于2018年9月2日举行，投票人数共计2315个，建筑物总面积277526.25平方米，参加首次业主大会会议的投票权人数共2315个，专有部分面积196241.3平方米，共发出表决票1651张，收回表决票1452张，其中有效票1452张，弃权票和废票0张。首次业主大会表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》的具体情况见附表1,选举业主委员会委员的具体情况附表2；附表1显示《管理规约》草案通过的专有部分面积为112913平方米，《业主大会议事规则》草案通过的专有部分面积为112913平方米，《业主委员会工作规则》草案通过的专有部分面积为112913平方米；该公告附表二显示选举产生的业主委员会委员中，胥吉林通过的专有部分面积为121493平方米，杜长涛通过的专有部分面积为117489.6平方米，熊玉菊通过的的专有部分面积为117313平方米，陈某通过的专有部分面积为116116平方米，刘洋通过的专有部分面积为115880.5平方米，谭钦芝通过的专有部分面积为114251.7平方米，索朗俄波通过的专有部分面积为111053平方米。同日,望丛社区居委会和筹备组发出《关于业主大会依法设立的公告》，宣布业主大会于2018年9月2日依法设立，并选举产生业主委员会。2018年9月5日时代悦城业主委员会颁布了业主大会通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》。 另查明，原告系案涉小区4栋31层3号房屋的业主。案涉小区的开发商成都西源投资有限公司于2019年9月12日出具的时代悦城总建筑面积详细情况描述，内容有案涉小区住宅总建筑面积179331.97平方米、商业总建筑面积19662.63平方米、地下机动车位建筑面积64700.7平方米，上述为可办理产权，总专有面积为263695.3平方米。 庭审中，原告提交了时代悦城房屋建筑面积测绘成果报告，显示告小区可办理产权部分的建筑面积为252176.87平方米，其中住宅142648.53平方米、公寓35900.93平方米、商业18787.91平方米、地下机动车位54839.5平方米。原告拟证明2018年9月2日业主大会通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、选举业主委员会委员等决议中通过的业主专有部分面积没有超过建筑物总面积一半，上述决议的通过不符合法律规定，应予撤销。 庭审中，成都市郫都区不动产登记中心2020年2月9日向本院回函，内容有时代悦城小区地下车位未办理不动产登记，不能查询登记信息。 庭审中，被告提交了时代悦城首届业主委员会成立备案记录表和一份情况说明，备案记录表中望丛社区居委会的意见是选举过程合法，郫都区郫筒镇街道办事处的意见为“从业委会提交的业主大会设立实现备案资料看，业主大会、业主委员会的决定、决议没有违反法律法规的规定”，被告拟证明业主大会通过的决议包括选举成立的业主委员会合法有效。 本案在审理过程中，原告还提出从发出召开业主大会公告到成立业委会公告时间只有12天，违反法律规定的15天的要求，表决和设立为同一天，违反了7天公示期的要求；召开公告和设立公告中显示的业主参会形式不一致；筹备组成员有非业主参与，业委会成员学历不符合议事规则的要求，投票过程中有伪造表决票的情况，表决整体上不具备真实性、合法性等等，庭审中，原告申请的证人陈某出庭证实投票有造假情况；原告拟证明2018年9月2日业主大会通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、选举的业主委员会委员违法，应当撤销。 上述事实，有原被告的相关陈述，有《关于召开首次业主大会会议的公告》、《首次业主大会会议开箱计票统计结果公告》、《首次业主大会表决结果公告》、《关于业主大会依法设立的公告》、《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》,时代悦城房屋建筑面积测绘成果报告、成都市郫都区不动产登记中心的回函、原告关于案涉房屋的商品房买卖合同等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是时代悦城业主大会2018年9月2日通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、和选举的业主委员会委员等决议是否应予撤销。根据原告提交的时代悦城房屋建筑面积测绘成果报告，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于专有部分面积和建筑物总面积认定的规定，可以确认案涉小区建筑总面积即总专有部分面积为252176.87平方米。2018年9月2日案涉小区业主大会通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、和选举的业主委员会委员，根据《首次业主大会表决结果公告》（包括附表一、附表二），可以确认通过上述各项决议事项的业主所有的专有部分面积没有达到案涉小区建筑总面积的一半，原告要求撤销上述决议的请求符合《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，本院予以支持（需要指出的是，根据案涉小区开发商成都西源投资有限公司出具的案涉小区建筑面积描述，案涉小区专有部分总面积为263695.3平方米，2019年9月2日时代悦城业主大会通过上述各项决议事项的业主所有的专有部分面积也没有达到上述总面积的一半）。对于被告认为《首次业主大会表决结果公告》统计通过该公告中各决议事项的业主所有的专有部分面积包含住宅和商业部分面积，因物业公司未提供地下机动车位面积，所以没有包括案涉小区机动车车位面积的主张，本院认为，《首次业主大会表决结果公告》中没有载明投票表决通过各项决议的面积不包括车位面积，被告的该主张与《首次业主大会表决结果公告》载明的情况不符，且不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条的规定，本院不予采信。对于被告认为本案不属于人民法院民事诉讼案件受理范围的主张，不符合《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 撤销成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会2018年9月2日通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、和选举的成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主委员会委员的决议。 本案案件受理费减半收取50元，由被告成都市郫都区郫筒街道时代悦城业主大会承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 少 二〇二〇年五月二七日 书记员 全倩如