大连市西岗区人民法院行 政 裁 定 书（2020）辽0203行初43号原告大连吉龙商贸有限公司，住所地大连市沙河口区富国街249号。法定代表人邹积龙，总经理。委托代理人崔琦，辽宁见达律师事务所律师。被告大连市自然资源局，住所地大连市中山区人民路72号。法定代表人刘东立，局长。委托代理人初冬，辛冬娜，该单位干部。第三人张新海，男，1956年5月14日生，汉族，退休人员，住哈尔滨平房区。第三人张良齐，男，1984年2月6日生，汉族，无职业，住大连市沙河口区。委托代理人刘淑媛（系张良齐母亲），1956年4月5日生，汉族，住大连市旅顺口区。第三人共同委托代理人陈海东，辽宁华夏律师事务所律师。原告大连吉龙商贸有限公司诉被告大连市自然资源局撤销房屋登记一案，原告于2020年1月8日向本院提起行政诉讼，本院受理后，于2020年3月12日向被告送达起诉状、应诉通知书、举证通知书，被告于2020年3月18日向本院递交答辩状、证据材料和规范性文件。本院依法追加张海新、张良齐作为第三人参加诉讼，并向其送达诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭对本案进行审理，现已审理终结。原告围绕“起诉是否符合法律规定”一节焦点，向本院提交如下证据材料：1、大连市房地产权证书2012601278号（2012年7月6日），拟证明沙河口区功成街4-2号1至5层的房屋为原告所有。2、大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初6148号民事判决书，拟证明第三人因案涉楼梯返还一案，沙河口区人民法院已于2019年7月17日立案并判决本案原告返还第三人楼梯面积。被告辩称，原告的起诉已经超过了法律规定的起诉期限，案涉房屋原始面积分割和分证登记时间发生在2011年，当时是原产权人鞍钢集团大连轧钢厂申请进行面积分割和分证的，进行测绘时产权人的代理人即本案原告的法定代表人，其确认分割界制准确，同意分户，并承担一切法律责任。2012年鞍钢集团大连轧钢厂将按涉房屋转移给了原告，原告也接受了房屋的分割现状和登记的情况，原告的法定代表人仍是邹积龙，原告迟至2020年才提起本案的行政诉讼，诉请重新分割，显然超过了法定的起诉期限。二、本案涉及第三人的权益，2013年原告将案涉房屋出售给第三人，原告房地申请撤销第三人的产权登记，重新进行测绘，应征求第三人的同意，共同向我局申请。原告的单方申请不符合法律规定。被告在举证期限内向本院提交如下房产档案作为证据：第一组：沙河口区功成街4-4号1层房屋2011年至今的变动档案。包括1、2011600900号产权证形成档案。产权人为鞍钢集团大连轧钢厂，作出行政行为时间2011年10月16日，该次登记是因分证作出的房屋登记，原房屋产权证项下，面积2840.60平方米，产权人鞍钢集团申请分证，将其中的一层分割出了337.63平方米，分割过程中，被告于2011年10月28日重新出具了房屋权属登记面积报告书，该报告书有经办人邹积龙的签字确认，确认分割界址准确，同意按产权面积分布，如有异议，由本人承担一切责任，与贵中心无关。该经办人即原告负责人，可以证明原告对案涉房屋界址清楚，不能说不知情。2、2012601277号产权证形成档案。产权人为原告，建筑面积为337.63平方米，因原产权人将该房屋转移给原告，原告接受房产时，未提出任何异议。3、2013505404-1号和-2号产权证形成档案，面积337.63平方米，本案两名第三人购买该房屋，申请办理转移登记。房产档案中《买卖合同》上面积约定也未337.63平方米，法定代表人为邹积龙，登记时间2013年4月22日。该组证据足以证明原告代表人在最初分证之时即了解房屋界址，经过多次转移登记，面积未发生变更，原告作为受让方和转让方，应当在数年前即知道案涉房屋的登记面积是否包含争议的楼梯。第二组：沙河口区功成街4-2号1-5层房屋2011年至今的变动档案。包括：1、2011600898号产权证形成档案。产权人为大连鞍钢集团，建筑面积2294平方米，与案涉房产同一天分割形成，其测绘报告中也有原告法定代表人邹积龙签字确认，更加印证原告知情。2、2012601278号产权证形成档案，产权人为原告，面积同上，登记时间为2012年7月6日，原告因转移登记取得房屋产权。第三人张新海、张良齐共同述称，不同意原告的诉讼请求，被告对案涉房屋的测绘和分割划界的行为符合法律规定，依照法定程序并经过了原告的确认和承诺，不存在违法事项，该行为应当予以维持，驳回原告的诉讼请求。一、第三人与被诉行政行为有直接利害关系，主要表现四个方面：一是直接关系到第三人已经取得产权的房屋面积337.63平方米是否发生变化，二是直接关系到第三人的房屋现有及未来的市场价格的变化。三是将可能影响到第三人与原告之间正在进行的民事诉讼二审审理结果。一审沙河口区人民法院支持了第三人的请求，目前案件尚在二审中。四是该案审理结果将直接影响到第三人是否因此主张赔偿和向谁赔偿的问题，是主张民事赔偿还是行政赔偿。二、第三人已经取得了案涉房屋的所有权，综合本案相关证据我们有必要把案涉房屋的产权历史变更及争议情况按照时间梳理如下:2001年原告通过拍卖的方式取得了案涉房屋的所有权，之前房屋的产权人是大连轧钢，2011年10月28日，原告对案涉房屋进行测绘并分割划界，分割划界后的面积为337.63平方米，其测绘的平面图为长方形，长为27.01米，宽25米，包括本案争议楼梯的面积26.13平方米，其中长6.7米，宽为3.9米。2012年12月19日，原告将原房屋分割划界后出售给第三人，订立了房屋买卖合同，合同明确约定房屋的面积为337.63平方米，包括争议的楼梯面积26.13平方米，总房款660万元，因当时房屋正处于租赁期间（租赁期间自2012年7月至2018年8月7日）。基于买卖不破租赁的原则，当时原告并未实际将房屋交付给第三人，仍由他人占用房屋。2013年4月22日，第三人经过房屋登记取得了房屋的产权，其登记的面积与买卖合同的面积一致，即337.63平方米，包括了楼梯面积26.13平方米。2018年8月7日，第三人购买的房屋租赁期限届满，但原告仍然没有返还占用的楼梯面积，第三人2019年6月向沙河口区法院提起返还房屋之诉，一审法院作出（2019）辽0204民初6148号民事判决，支持了第三人的请求，原告上诉至中院，中院于2020年4月8日开庭审理了该案。综上，可以看出原告已经通过购买加行政登记的行为取得了案涉房屋的所有权。无论是房屋买卖合同中约定的面积还是房屋权利证书登记的面积都是一致的，即337.63平方米。原告将案涉房屋出售给第三人前已经进行了测绘及分割划界并明确了争议楼梯面积的归属，报告书明确房屋的产权面积为337.63平方米，没有分摊面积，争议的楼梯面积属于总面积的一部分，原告将房屋分割划界之后又如数出售给第三人，原告对房屋测绘及分割划界的事实及法律后果是明知的，并作出了书面的承诺。原告的法定代表人邹积龙在测绘及分割在权属报告书上签字，应承担法律责任。第三人对争议的26.13平方米面积不仅享有所有权，而且享有占用使用收益和处分的权利。首先是经营的权利，这部分面积第三人改造可以用于经营，再就是房屋增值的权益，自购买已经8年了，房屋面积的增值是显而易见的，这部分面积未来处分的收益，在未来处分是有很大价值的。本案争议的楼梯并非唯一楼梯，从实际情况来看，原告的后院还有一个楼梯可以通往二楼。原告的诉讼请求不成立，应当予以驳回。本案被告对房屋的测绘和登记行为现有证据表明适用法律正确的，符合法定程序，也不存在超越职权、滥用职权，不存在被撤销的法定事由，应予以维持。原告的起诉超过了法定规律规定的期限，应裁定驳回起诉。原告围绕争议焦点，向本院提举如下证据材料：1、权属证书2013505404-1号、2013505404-2号；2、房屋登记面积报告书（同被告证据）；3、测绘平面图；4、房屋买卖居间服务合同，上述证据共同证明争议部分属于第三人所有，原告早已经知道房屋界址，原告在向第三人出售房屋时即约定面积337.63平方米。经质证，本院对原告、被告及第三人证据作如下认定：各项证据来源合法、形式符合法律规定，各方当事人对真实性均无异议，本院对各项证据效力予以认可。经审理查明，原告诉争位置为建筑物中一层至二层的楼梯部分，该楼梯现登记在第三人名下位于沙河口区功××街××号××层房屋中，该房屋登记建筑面积337.63平方米，设计用途为非住宅，为第三人张海新、张良齐按份共有，二人取得权属证书依次为：（沙私有）2013505404-1号、（沙私有）2013505404-2号。另查，上述案涉房屋原为鞍钢集团大连轧钢厂所有，于2011年11月16日，从总建筑面积2840.60平方米建筑物中分割登记，被告制发2011600900号产权证书，登记面积337.63平方米。在该次分割登记中，邹积龙（即本案原告法定代表人）作为经办人在《房屋权属登记面积报告书》中签字，确认分割界址准确，自愿承担一切法律后果。2012年7月，案涉房屋转移登记至原告名下，原告取得2012601277号产权证书。2013年4月22日，案涉房屋转移登记至第三人名下，被告作出转移登记之基础为：原告将案涉房屋出售给第三人，双方签订了买卖合同。本院认为，公民、法人提起行政诉讼的权利受法律保护，也受法律的约束。首先，《行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。…”《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。…”本案中，原告最迟在2013年4月，即房屋从原告转移登记至第三人名下时即知道被告作出的登记行为，但在数年之后才提起诉讼，其起诉已经超过法律规定的期限。其次，案涉房屋前几手登记档案显示，原告的法定代理人在2011年经手办理分割登记之时即应知道，分割出来的337.63平方米建筑物界址如何，是否包括争议的楼梯部分，因此，原告实际上应自法定代表人于2011年10月28日在房屋权属登记面积报告书中签字时起知道案涉房屋的界址，知晓争议楼梯是否在337.63平方米中。原告在诉讼中以“不知情”作为抗辩理由，本院不予采纳。再次，原告诉请撤销被告对第三人作出的房屋登记行为，而被告作出该行为的基础民事法律关系——原告和第三人之间的买卖合同关系，尚未诉诸法律重新审视和界定，在该买卖合同中，双方明确约定买卖的不动产面积为337.63平方米，原告请求将争议部分从该建筑中分割出来，显然须重新审视其房屋买卖合同关系，原告与第三人就此问题尚未理清之前，径行提起行政诉讼，不符合法律规定，本院不予继续审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）（十）项之规定，裁定如下：驳回原告大连吉龙商贸有限公司的起诉。案件受理费50元(原告已预交)，退回原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  唐威岩人民陪审员  赵秀丽人民陪审员  赵嘉勇二〇二〇年五月十二日书 记 员  艾 莎