广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终989号上诉人（原审被告）：梁莺玲，女，1980年6月15日出生，汉族，住广东省增城市****************。公民身份号码：440************。上诉人（原审被告）：梁锋豪，男，1983年6月15日出生，汉族，住广东省恩平市*******。公民身份证号码：440************。上诉人（原审被告）：梁悦豪，男，1985年11月17日出生，汉族，住广东省恩平市*******4。公民身份证号码：440************。三上诉人共同委托诉讼代理人：梁家东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁一帆，男，1983年1月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区***。公民身份号码：440************。委托诉讼代理人：郑一鸣，广东金硕律师事务所律师。上诉人梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪因与被上诉人梁一帆林业承包合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2019）粤0785民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判驳回梁一帆的全部诉讼请求；2.依法确认梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪与梁一帆于2016年12月22日签订的《转让林地林木合同书》以及于2017年6月9日所签订的《转让林地林木付款协议》合法有效，双方应继续履行合同；3.依法确认2016年12月22日梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪支付给梁一帆的150万元应为预付款性质，非定金性质；4.本案诉讼费由梁一帆承担。事实和理由：一、梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪与梁一帆于2016年12月22日签订的《转让林地林木合同书》以及于2017年6月9日签订的《转让林地林木付款协议》是经发包方同意以流转方式转让的合同。根据《农村土地承包法》第三十七条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，合同的生效、变更和消灭都应经发包方同意，方可导致合同生效、变更和消灭的法律后果。本案梁一帆委托律师于2019年1月15日向梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪发出的《律师函》，不能达到解除上述合同的法律效果。二、经恩平市自然资源局重新测绘核实涉案林地现种植面积比原林地登记发证面积少40.4亩，不应归责于梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪。一审法院认定梁一帆对涉案林权证记载的面积经恩平市自然资源局重新测绘核实“现林地种植面积比原林地登记证发证面积少40.4亩”不承担责任，是错误的。首先，《转让林地林木合同书》实质是一种特殊买卖合同法律关系。有偿转移标的物所有权是买卖合同基本法律特征。其次，瑕疵担保责任是转让方应承担的基本责任，也是诚信交易的基础。买卖合同成立后，转让方负有交付标的和使受让方获得标的物所有权的义务外，还负有物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任。本案中，双方当事人签订的《转让林地林木合同书》明确面积为1135亩，合同价款总价为285万元，折合单价为2511元/亩。经恩平市自然资源局重新测绘后，林木所有权受让方梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪利益减损价值为2511元/亩×40.4亩=101444.4元。即梁一帆应当对梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪利益减损的价值承担责任。再次，一审认定重新测量的林地种植面积误差率3.559%，属于正常交易范围，是错误的。第一，根据《中华人民共和国物权法》第十九条第一款、《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条、第八十一条规定，涉案林地林木面积的测绘非基于当事人申请，而是应恩平市自然资源局落实《不动产登记管理条例》及实施细则的要求，对涉案林地林木面积的测绘、确认，以此为依据依法进行变更登记。当事人应当以恩平市自然资源局测绘队的2017年6月29日出具的《宗地图》对恩平府林证字（2007）第2007*****号《林权证》中的面积进行依法更正为1094.62亩，然后梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪与梁一帆才能进行相应的林地林权权属变更登记。第二，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条规定，梁一帆应当对实际交易的林地种植面积比合同约定交易面积减少40.4亩，承担不能顺利交易的责任。三、梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪无任何违约的故意或行为和事实。1.2016年12月22日，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪与梁一帆签订《转让林地林木合同书》，并经发包方恩平市横陂镇围边村民委员会同意并盖章。但双方当事人未约定合同转让的价款和具体支付的时间。同日，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪向梁一帆预付了150万元，含双方当事人父亲签订的采脂合同转换的20万元和5万元诚意金。2.2017年6月8日双方给当事人取得了恩平市林业局《关于林地林木权属变更登记的审核意见》。该事实说明，双方当事人就林地林木权属的变更登记申请向林业部门提交了相关资料进行预审核，根据当时的法律规定和政策要求并获得林业局的确认“资料齐全、符合变更要求”。3.2017年6月9日，双方当事人根据林业局的审核意见，签订了《转让林地林木付款协议》。协议约定林地林木转让合同转让总价款为285万元；预付定金款150万元；预付定金10天内办理过户；林权证变更办妥后当日支付135万元余款。4.2017年6月9日下午，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪与梁一帆共同到恩平人民政府行政服务中心办理林地林木权属变更登记申请，并向不动产登记中心提交了相关资料，受理回执由梁一帆持有。一审法院对该事实遗漏未查明。5.2017年7月6日，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪向恩平市国土资源局缴纳测绘费，双方当事人取得了该局于2017年6月29日出具的《不动产实地查看记录表》及《宗地图》。测绘结果显示“现林地种植面积比原林地登记发证面积少40.4亩。”事实上，双方当事人约定办理林地林木权属变更登记的时间、条件已发生政策原因导致的请示变更，双方当事人已经不能按原合同约定的时间和1135亩林地进行交易，须按1094.6亩面积进行补正登记然后交易。6.2017年9月4日，梁一帆代梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪就转让林地林木权属交纳税款。7.2017年12月15日，双方当事人就林地林木权属变更登记事宜申请司法调解。8.2018年7月24日，梁一帆委托律师发《律师函》，要求收到律师函后十个工作日内办理林地林木权属变更登记手续。2019年8月8日梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪予以积极回应与协商，协商的结果是双方约定于2018年9月10日到恩平市人民政府行政服务中心办理林地林木权属变更登记。9.2018年9月10日，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪到恩平市人民政府行政服务中心等候梁一帆，共同办理林地林木权属变更登记。但梁一帆没有依约出现配合办理。梁一帆已经构成违约。10.2018年9月20日，双方当事人再次约定到恩平市人民政府行政服务中心办理林地林木权属变更登记，但双方对林地林权面积减少了40.4亩如何处理又发生争议，双方未能办理林地林权权属变更登记。不能办理林地林权权属变更登记的责任不在于梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪，而在于梁一帆。11.2019年1月15日，梁一帆委托律师再次发《律师函》，要求解除《转让林地林木合同书》及《转让林地林木付款协议》。2019年1月17日，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪收到邮件。2019年1月24日，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪回复，认为梁一帆单方解除合同不符合法律规定，而且是一种违约行为，要求继续履行合同。四、梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪支付给梁一帆的150万元应为预付款性质，非定金性质。1.结合梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪委托冯某3向梁一帆汇款的《汇款凭证》、《个人客户境内人民币汇款申请书》附言栏内容、2016年12月28日《收据》以及《转让林地林木合同书》第二条的约定，可以证实2016年12月22日支付的125万元为预付款，非定金性质。2.梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪的父亲梁某1支付给梁一帆的父亲梁某220万元和5万元并转为《转让林地林木合同书》款项的性质应为预付款。梁一帆确认收到梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪款项中包括了终止《采脂合同》中应退还的20万元和后来为达成《转让林地合同书》支付的诚意金5万元。梁一帆没有提供任何证据证明该25万元的款项属于定金性质。根据《担保法》第九十条规定，双方当事人没有订立定金的合意作为合同成立、生效、解除条件，因此应认定为《转让林地合同书》预付款性质。五、梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪自2017年1月6日起至今对涉案林地投入了大量的人力、物力进行管理，并在林区内投资修造了道路，又补种了约三百亩林木，以实际的行为和事实对涉案林地权进行控制。一审认定合同解除是错误的，不利于维护合同交易稳定性和社会稳定，同时也增加当事人诉累。补充上诉意见：双方于2016年12月22日签订的《转让林地林木合同书》虽然经案外人围边村委会盖章，但不能证明该合同合法有效。根据《农村土地承包法》第十八条、第三十七条之规定，承包经营合同合法的流转需要本集体成员的同意即召开村民委员会并由超过三分之二以上的成员或者三分之二以上的村民代表同意，形成村民会议决议等书面形式，并报乡镇人民政府或县级人民政府林业等行政部门的批准才能进行合法的流转。2.涉案林地经恩平市自然资源管理局根据不动产登记管理部门的要求对该林权进行重新测量，以此作为林权不动产证书的证据，经测量面积少于双方当事人之间约定的1135亩，涉及权利的减少和林地所有人及周边村委会的权益，一审法院未能将该围边村委会列为必要诉讼参与人是一审法院审理程序存在违法，也不能证明该《转让林地林木合同书》有效。3.一审法院遗漏事实，2017年6月9日双方当事人到恩平市自然资源管理局进行产权过户登记，并提出了相关申请，有关申请的回执由梁一帆持有。一审法院也遗漏了双方在2018年9月10日和2018年9月20日双方约定再次进行林权交易变更登记手续过程中，梁一帆要求梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪先履行交付余款135万元后才同意协助办理相关的变更手续，梁一帆这一要求是对双方当事人2017年6月9日签订的《转让林地林木合同书》第5条约定的变更。4.一审法院未查明梁一帆是否具有法定解除权，根据最高人民法院九民会议纪要第四十六条的意见，梁一帆并不具备法定解除权，即使梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。梁一帆辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第三款以及第九十六条规定，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪以其行为表明不履行过户手续及经梁一帆催告后仍未履行，梁一帆行使法定解除权是完全符合法律规定的。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪收到梁一帆的《律师函》后，未在合理的异议期内向仲裁机构或者法院提起异议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条的规定，涉案《转让林地林木合同书》《转让林地林木付款协议》已解除。二、第一，根据《转让林地林木合同书》第一条内容，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪在签订本案协议时明知，本案标的物是恩府林证字（2007）第2007030074号林权证中所登记的林地，其权利范围应以该林权证所载明的四至范围为准。第二，根据《中华人民共和国测绘法》第二十二条第二款规定，测绘的基础是权属界线，即不动产的四至界线。但每次测绘的面积因测绘技术手段不同及山林地形、地貌的变化而出现差异是正常现象。恩平市自然资源局《关于梁一帆位于恩平市横陂镇围边村委会南婆山、白麻园的林地林权证与林地面积测绘差异原因的答复》可得知，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪受让的林地林权四至范围是与《林权证》一致的，重新测绘所得出的林地面积与林权证上记载的仅仅是数值上的不一致，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪的实际权益是没有任何减损。综上，涉案标的物不存在权利瑕疵。三、关于哪一方当事人构成违约的问题。1.梁一帆提供的《宗地图》登载的“权利人”是梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪，可以判断涉案林地林木面积的测绘是基于当事人的申请，因重新测绘而导致涉案林地的登载面积出现差异并非梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪所主张的政策原因导致的情势变更。2.梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪提交的《审核意见》，可知权属变更条件已经成就，无需先补正后才能登记。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪提供的视频证据可知，双方无法完成权属变更登记手续的原因在于梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪自己错误认为是涉案林地权属界线改变而导致重新测绘的面积数值比《林权证》上登载的面积减少，其权益受损而拒绝办理变更登记手续。无法完成权属变更登记，完全是梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪造成的。3.无法完成权属变更登记的原因在于梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪。梁一帆一直积极主动与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪联系意图尽快完成交易，梁一帆主动缴纳税费、出具律师函催促梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪办理变更登记手续可证实。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪提交的视频显示，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪已经前往国土部门咨询测绘面积存在误差的原因，相关答复理应与一审时恩平市自然资源局的书面答复一致。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪一直认为测绘面积与林权证上记载的数值不一致，是因为边界发生变化，要求梁一帆降低转让价格被拒绝而不同意办理权属变更手续。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪认识错误，拒不共同办理权属变更登记，导致出现违约行为，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪应负全部责任。4.梁一帆发出律师函限期要求梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪10个工作日内与梁一帆一起共同办理权属变更手续后，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪逾期至8月8日方与梁一帆联系。在此情况下，因双方当事人居住在外地，根本不可能一起到恩平市人民政府行政服务中心办理手续，因此其违约在先。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪虽有证据证明双方约定在2018年9月10日共同办理变更手续，但在约定的时间前几日，梁莺玲致电梁一帆变更时间为2018年9月20日，在2018年9月20日，双方均到达恩平市人民政府行政服务中心，但因梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪拒不办理，无法完成变更登记。因双方重新约定于2018年9月20日共同到恩平市人民政府行政服务中心办理变更登记手续并实际到达，应视为双方对此前约定进行了合议变更，不能认为梁一帆没有在2018年9月10日到达恩平市人民政府行政服务中心是违约行为。四、关于梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪支付150万元的性质问题。2016年12月22日，梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪签订《转让林地林木合同书》，其后陆续收到梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪交来的款项150万元。后梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪于2017年6月9日签订《转让林地林木付款协议》。《转让林地林木付款协议》第二条对梁一帆已经收取的150万元约定为“定金”，第五条对150万元约定了“受让方违约的，预付定金不予退回”，第六条约定了“转让方不配合办理林权证的转让需两倍赔偿定金”。该150万元无论从形式还是内容，均符合《中华人民共和国担保法》中关于定金罚则的规定。五、关于梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪主张投入大量资金对涉案林地林木进行管理的问题。梁一帆不认可梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪关于其自2017年至今已对涉案林地投入大量人力物力进行管理并修造道路的主张。双方当事人并未完成涉案林地的权属变更登记手续，且双方没有就涉案林地林木的移交达成一致协议，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪没有任何事实基础。补充答辩意见：一、梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪在2018年8月8日的录音以及在9月10日的照片是梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪掩盖其拒不办理权属变更手续的事实而刻意为之，该证据制作及显示的内容明显不符合常理。首先，如买受人意图完成交易，不可能在明知双方均长期居住生活在广州，而在对方要求办理变更期限的最后一天才电话联系对方，并进行录音。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪致电给梁一帆时，已经明知无法在2018年8月之前共同到恩平市人民政府服务中心办理变更登记。其次，2018年9月10日的照片显示，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪按取号牌的时间是下午5：17，距离下班时间仅十多分钟，明显不可能完成交易，如果梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪确实等待梁一帆共同办理手续，但梁一帆没有出现，正常情况下梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪应当会多次电话联系梁一帆，但梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪并未提交相关证据予以证明。该证据不能证明梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪积极配合办理变更登记手续。2.双方于2016年12月22日签订的《转让林地林木合同书》中已加盖围边村委会的印章，且已书写“情况属实，同意转让”，并有相关人员签名，已经符合合同生效条件。至于梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪诉称梁一帆在9月10日以及9月20日要求梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪先履行交付余款的义务，不属实。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪一审提交的证据四录像，可以证实梁一帆全程并没有该意思表示，该视频也可清晰得知是梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪错误认识，认为梁一帆所转让的林权已经发生变化，梁一帆已多次向其解释，但其坚持其错误认识，拒不配合办理。综上，梁一帆已具备合同法关于法定解除权的规定，梁一帆依法行使法定解除权是合法合理的。一审法院认定事实：2016年12月22日，梁一帆(转让方)与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪(受让方)签订《转让林地林木合同书》，约定“一、转让林地木范围：转让方于2016年4月2日接租围边村委会签订的《转让林地林木合同书》，林权证号：恩府林证字(2007)第2007030074号，面积1135亩，经双方自愿协商，转让方将该宗地的林地林权转让给受让方承包经营收益。二、转让价款及付款方式：林木款、林地款双方议定。签订好转让合同书并过户好林权证当日一次性付清(以收款收据为准)。转让后本宗山地一切经营权、收益权归受让方，与转让方无关。三、本转让合同书与原合同书同时使用，受让方要按原合同书条款规定执行承包，承接相应的权利和义务。四、转让合同书签订前，转让方与原甲方的经济关系包括承包款等由转让方负责，与受让方无关。五、本合同自签订之日起生效，……”，该合同书经恩平市******民委员会同意(并盖章)。2017年6月8日，广东省恩平市林业局向梁一帆和梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪出具《关于林地林木权属变更登记的审核意见》认为“你们提交的恩府林证字(2007)第2007030074号林权证林地林木权属变更登记申请，资料齐全，符合变更要求”。2017年6月9日，双方签订《转让林地林木付款协议》，约定“一、转让价款：人民币贰佰捌拾伍万元整(￥2850000.00)。二、受让方预付定金：人民币壹佰伍拾万元整(￥1500000.00)。三、交付定金后受让方必须10天内办理过户手。四、办理林权证手续的费用双方各付一半。五、双方办理好林权证转户关系当日，受让方即一次性付清转让余款人民币壹佰叁拾伍万元整(￥1350000.00)给转让方。如受让方违约，转让方有权单方面终止转让关系，预付定金不作退回。如在规定时间内受让方不按时办理过户手续完成交易，视为受让方违反协议，预付定金也不作退回。六、如转让方不配合受让方办理林权证，转让方需赔偿受让方两倍定金款，即赔偿人民币叁佰万元整(￥3000000.00)给受让方。本协议一式两份，具同等法律效力，自双方签字后即生效，双方共同遵守”。2017年6月29日，恩平市国土资源局测绘队出具《不动产实地查看记录表》及《宗地图》，查看结果为“申请登记林地权属清晰，无争议。林地范围内种植有松树。经核实，现林地种植面积比原林地登记发证面积少40.4亩”。2017年7月6日，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪缴交测绘费300元。2017年9月4日，梁一帆缴交合同转让的税金30000元。梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪均确认2016年将采脂合同的25万元转作上述合同的定金，2016年12月22日梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪通过其亲属转账125万元给梁一帆。即梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪已预付定金150万元。由于上述测绘面积比原林地登记发证面积少40.4亩，梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪发生纠纷。梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪曾于2017年12月15日到恩平市横陂司法所调解但没有达成协议。2018年7月24日，梁一帆委托律师向梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪发出《律师函》，要求“在接到本律师函之日起十个工作日内与梁生联系并与梁生一同到恩平市不动产登记机构办理完毕......林地林木的权属变更登记手续”。收到该函后，梁莺玲于2018年8月8日给电话梁一帆并约好9月10日一起去办理过户手续，但当日梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪来到恩平市**********时未见到梁一帆。2018年9月20日梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪与梁一帆一起来到办证大厅，但由于双方仍有争议没有办理过户手续。2019年1月15日，梁一帆委托律师再次向梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪发出《律师函》，通知“一、梁生与你方于2016年12月22日签订《转让林地林木合同书》以及于2017年6月9日签订的《转让林地林木付款协议》自本律师函送达之日解除；二、对于梁生已收取的1500000元款项，按照合同约定扣除570000元违约金，余款930000元退回给你方；三、请你方自收到本律师函之日起10日内与梁生办理解除合同附随手续以及领取余款手续；否则，由此产生的责任以及损失由你方自负”。该函于2019年1月17日签收。梁莺玲于2019年1月24日通过手机发信息给梁一帆称“今收到你方发函。我方一直在积极履行合同义务，不存在违约行为，事实如下：1.双方于2017年6月9日依约办理过户手续。但在办理过户手续过程中，发现测绘宗地面积比合同约定面积少了40.38亩(合同约定为1135亩，测绘结果为1094.62亩)。关于测绘面积与合同约定的面积出现面积差，我方积极与你方协商，但你方至今不予理会，因此导致合同交易一直停滞不前。2.根据合同约定，我方已按时、足额支付预付定金给你方，已充分履行合同义务。关于尾款的约定，是在我方取得权证后支付给你方，我方并未违反合同约定。3、我方要求继续履行合同，请于收到短信十日内就面积差异及办理事宜，联系我方协商解决，将合同继续履行完毕。否则，由此产生的责任和损失由你方自负”。2019年7月23日，一审法院向恩平市自然资源局函询涉案林权证与测绘林地面积差异的原因，该局于2019年8月12日答复“......我局测绘队所出林地面积界线，一般都由客户自己及所在管区、村或林业站派人来我测绘队共同确认，此宗林权用地由梁一帆及所在管区熟悉界线的人员来我测绘队在1：2000影像上确认，该界线基本沿山脊、山边走，可从1：2000影像清晰分辨出来，所确认界线与原林权证所定界线基本吻合。界线基本一致而面积出现差异较大的原因，可能在于林业局发林权证所用的底图为纸质1：10000地形图，一种原因是复印扫描等都会产生变形，由于比例过小，都会引起面积差异，另一原因在于界线划定后面积量算，以前纸质图纸的不规则图形面积计算有两种方法：1.是采用求积仪量算，这种方法面积出入不会太大。另一种方法是数方格，不足一方格数要估算，此种方法面积出入比较大。我测绘队所采用作业底图为1：2000影像图及1：2000DEM高程模型叠加，精度比1：10000地形图高出几倍，并且面积直接由电脑生成，只要界线准确，面积不会出现差异。而梁一帆所提供的林权证由林业局所发，我测绘队也不知林业局采用何种计算方法得出此面积，故无法得知此面积出现较大差异的原因。此复”。另查明，恩府林证字(2007)第2007030074号《林权证》记载“林地所有权权利人：围边村委会，林地使用权权利人：冯某4、梁某5、林某6，森林或林木所有权权利人：冯某4、梁某5、林某6，面积：1135亩，林地使用期：30年，终止日期：2034年5月31日”，变更登记“2008年9月5日黄振昌与冯某4、梁某5、林某6签订《山林转让合同书》，自合同签订之日起，该宗林地的林地所有权不变，林地使用权、林木所有权、林木使用权归黄振昌所有。其他条款一切按原始合同执行”、“经有关权利人申请，现对本证登记的林地、林木的权属予以变更，自变更登记之日起，该宗林地的林地所有权不变，林地使用权、林木所有权、林木使用权归梁一帆所有。其他条款一切按原始合同执行。2016年4月13日”。一审法院认为，本案属于林业承包合同纠纷。双方当事人之间签订的《转让林地林木合同书》和《转让林地林木付款协议》符合法律规定，应受法律保护。本案争议的焦点是1.涉案《林权证》记载的面积经重新测绘存在差异(即少40.4亩)，该由谁承担责任。2.梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪签订的《转让林地林木合同书》和《转让林地林木付款协议》是否已经达到了法定的解除条件。3.违约责任如何承担。一审法院综合分析如下：1.对涉案《林权证》记载的面积经重新测绘存在差异(即少40.4亩)，该由谁承担责任问题。（1）林地测量由于存在高山深隙，测量存在误差在所难免。（2）从恩平市自然资源局的复函来看，上述误差主要是由于使用不同的测量方法造成。（3）林地的交易习惯更加注重四至范围及边界。本宗林地的前两次交易也只是在原《林权证》上登记所有人的变更，没有进行重新测量。（4）上述《转让林地林木合同书》第一条“转让林地木范围”也明确转让的是2016年4月2日受让的宗地。而且梁一帆在受让后没有对该宗地进行拆分或减损。因此，梁一帆不用对涉案《林权证》记载的面积经重新测绘存在差异承担责任。2.对梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪签订的《转让林地林木合同书》和《转让林地林木付款协议》是否已经达到了法定的解除条件问题。（1）本案转让的林地1135亩，重新测量少了40.4亩，误差率3.559%，不属于显失公平。（2）相关部门出具的《关于林地林木权属变更登记的审核意见》明确该“林地林木权属变更登记申请，资料齐全，符合变更要求”，《不动产实地查看记录表》也写明“申请登记林地权属清晰，无争议”，因此涉案《林权证》的完全可以进行变更登记。（3）在梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪已于2016年12月22日前预付了定金150万元的前提下，双方当事人在2017年6月9日补签的《转让林地林木付款协议》中明确“三、交付定金后受让方必须10天内办理过户手续”、“五、......如在规定时间内受让方不按时办理过户手续完成交易，视为受让方违反协议，预付定金也不作退回”，明显是强调受让方(即梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪)的过户责任。（4）由于梁一帆不用对涉案《林权证》记载的面积经重新测绘存在差异承担责任，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪称“因测量的面积出现差错，双方对此存在不同的意见，不能按时办理相关证件的过户手续”的意见不成立。（5）梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪在两次收到《律师函》后没有改变，没有主动作为完成《林权证》的过户手续。特别是在第二次收到《律师函》后只是短信回复，反复强调先协商解决测绘误差，完全没有配合完成过户手续的意思。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法……第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，涉案合同达到了法定的解除条件，但梁一帆主张于2019年1月15日解除不当，应于2019年1月17日收到通知之日解除。3.对违约责任如何承担问题。从《转让林地林木付款协议》第六条双倍定金的内容来看，定金150万元是双方的真实意思表示。但《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，因此一审法院认定本案的定金为57万元（285万元×20%）。本案梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪迟延过户，明显存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪无权请求梁一帆返还定金57万元，但梁一帆在已经收取的150万元中扣取了57万元后，尚余的93万元应返还梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪于2016年12月22日签订的《转让林地林木合同书》以及于2017年6月9日所签订的《转让林地林木付款协议》已于2019年1月17日解除。二、梁一帆应在一审判决生效后十日内返还930000元给梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪。三、驳回梁一帆的其他诉讼请求。如果未按一审判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元(已由梁一帆预交)，由梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪负担。梁一帆预交的一审案件受理费9500元由一审法院予以退还；梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪应向一审法院补缴案件受理费9500元。二审中，梁一帆没有提交新证据。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪提交如下证据：收据一份，证明梁一帆收到梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪的父亲梁某1购森林款125万元的收据，该款项是2016年12月22日梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪的母亲通过银行转账方式向梁一帆转账并注明森林款后出具的收据。根据该收据，双方没有定金的合意表示，该125万元应为预付款。本院组织当事人对前述证据进行了证据交换和质证。梁一帆质证认为：收据的款项是梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪2016年12月22日通过银行转账支付，梁一帆于2016年12月28日出具收据确认收到该款项。虽然双方在《转让林地林木合同书》中未对该款项进行确认，但双方在2017年6月9日签订的《转让林地林木付款协议书》对该款项明确约定为定金，且该协议书第五条、第六条约定符合担保法关于定金罚则的规定。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是林业承包合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪的上诉请求范围进行审查。一、关于梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪签订的《转让林地林木合同书》《转让林地林木付款协议》合同效力的认定问题梁一帆提交的其与黄振昌签订的《转让林地林木合同书》以及林权证，能够证明其通过转让方式取得涉案林地的使用权、林木所有权、林木使用权。梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪签订的《转让林地林木合同书》《转让林地林木付款协议》，是双方当事人协商一致，并经过发包人围边村委会的同意，自愿签订，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪签订的《转让林地林木合同书》《转让林地林木付款协议》属于承包人之间的承包经营权流转合同，而承包方案经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意并报乡（镇）人民政府批准，属于发包人与承包人签订其他方式的土地承包合同的承包原则和程序，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪以其与梁一帆签订的《转让林地林木合同书》《转让林地林木付款协议》未经发包人村集体经济组织民主议定程序同意为由主张合同无效，依据不足，本院不予支持。二、关于涉案林地的测绘面积与林权证面积不一致，梁一帆是否应承担责任的问题经查，恩平市国土资源局测绘队对“恩平市******委会南婆山、白麻园”宗地进行测绘，测绘宗地面积为1094.62亩。该测绘面积比恩府林证字（2007）第2007030074号林权证显示的土地面积少40.38亩。恩平市自然资源局《关于梁一帆位于恩平市******委会南婆山、白麻园的林地林权证与林地面积测绘差异原因的答复》，已经说明测绘宗林权用地是由梁一帆及所在管区熟悉界线人员在测绘队1：2000影像上确认，所确认界线与原林权证所定界线基本吻合，复印扫描产生变形、比例过小以及计算方法等因素均可能造成面积差异。由此，可以证实，恩平市国土资源局测绘队所测宗地与恩府林证字（2007）第2007030074号林权证所在土地同一。梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪签订的《转让林地林木合同书》所涉标的物林权用地与测量时确定的实际林地无变化，而合同所涉转让价款为一口价，并非按照林地面积和单价计算，因此，合同所涉标的物无实际变化情况下，实际测绘面积的变化并不影响合同的价款，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪不存在合同价款利益减损。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪主张梁一帆应承担涉案林地面积减少的瑕疵担保责任，无事实依据。梁一帆对测绘面积较林权证土地面积减少无过错，一审认定梁一帆对该面积减少无需承担责任，合法有理，本院予以维持。三、关于梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪签订的《转让林地林木合同书》《转让林地林木付款协议》是否应予解除的问题2017年6月9日，梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪签订《转让林地林木付款协议》，对《转让林地林木合同书》中转让价款及付款方式进行补充和变更。双方陈述及提交的证据显示，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪已经向梁一帆支付了150万元，涉案双方共同提交的林地林木权属变更登记申请于2017年6月8日已经符合相关行政部门的变更要求，双方于2017年6月9日签订《转让林地林木付款协议》对《转让林地林木合同书》中付款方式和期限的补充和变更，于2017年9月4日之前也均积极配合履行委托测绘、交付相应税费等义务。之后，梁一帆与梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪因涉案林地测绘面积与林权证登记面积不一致以及剩余合同款项支付问题产生争议。如前述分析，《转让林地林木合同书》所涉标的物林权用地与测量时确定的实际林地无变化，测绘面积较之林权证及合同所载面积减少，梁一帆并无过错。也无证据显示测绘面积减少阻碍双方办理林权证变更登记事务的进行。双方仍应按照《转让林地林木付款协议》约定，由双方办理好林权证转户关系当日，由梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪一次性支付转让余款135万元给梁一帆。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪主张林地林木权属变更登记的时间、条件已发生政策原因导致的情势变更，双方当事人不能按原合同约定时间和1135亩林地进行交易，无事实和法律依据，本院不予采信。梁一帆于2018年7月24日致函梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪要求双方共同到恩平市不动产登记机构办理过户手续，之后双方又经过多次协商将办理时间先后变更为2018年9月10日、2018年9月20日，且双方于2018年9月20日均到达办证现场，但由于梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪对测绘面积与林权证面积不一致提出异议并要求减少合同价款，未能办理过户手续。直至2019年1月24日，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪向梁一帆发送的短信中仍在要求对方解决面积差异问题。前述分析可见，梁一帆积极履行其相应的协助办证义务，梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪基于对实测面积与林权证登记面积差异会影响其合同权益的错误认识无配合履行相应的过户办证义务，进而导致梁一帆无法收取剩余的合同价款135万元。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪该行为符合《转让林地林木付款协议》第五条的约定解除条件和《中华人民共和国合同法》第九十三条第三项迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行的法定解除条件，梁一帆有权单方解除《转让林地林木合同书》《转让林地林木付款协议》。至于梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪主张其经营对涉案林地投入大量人力、物力进行管理和经营，实际控制涉案林地林权，即使涉案林地已经实际交付梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪使用，亦不足以阻却梁一帆单方解除权的行使。因此，一审法院认定梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪收到梁一帆发出的解除合同通知之日，双方签订的《转让林地林木合同书》《转让林地林木付款协议》即解除，合法有理，本院予以维持。四、关于梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪支付给梁一帆的150万元是否为定金性质的问题《转让林地林木付款协议》第二条明确约定梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪支付的150万元为定金，同时第五条“如受让方违约，转让方有权单方面终止转让关系，预付定金不作退回。如在规定时间内受让方不按时办理过户手续完成交易，视为受让方违反协议，预付定金也不作退回”以及第六条“如转让方不配合受让方办理林权证，转让方需赔偿受让方两倍定金款，即赔偿人民币叁佰万元整（￥1350000）”对定金性质进行了具体说明。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”以及第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，双方在《转让林地林木付款协议》中以书面形式约定了梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪支付给梁一帆的150万元的定金性质，梁一帆也实际收到了梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪支付的150万元款项，因此该协议所涉的定金条款已经生效。梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪主张其支付给梁一帆的150万元性质为预付款而非定金，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9500元，由梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 梁智坚审 判 员 肖文文二〇二〇年五月十九日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华