北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初59367号原告：王燕，女，1979年8月2日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王复生（原告王燕之父），男，1951年3月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张逸涵，北京市京师律师事务所律师。被告：北京市朝阳城市建设综合开发公司，住所地北京市朝阳区东三环北路辛**迪阳大厦****。法定代表人：刘福利，总经理。委托诉讼代理人：高焕章，北京市五环律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚政，北京市五环律师事务所律师。被告：北京市朝阳万科房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳，住所地北京市朝阳区农展南路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张建新，董事长。委托诉讼代理人：孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐骏，北京市建祥宇律师事务所律师。被告：河北省第四建筑工程有限公司，住所地石家庄市新华，住所地石家庄市新华路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：董富强，董事长。委托诉讼代理人：贺迪，北京大成（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万德松，北京大成（石家庄）律师事务所律师。第三人：北京市恒安物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水，住所地北京市朝阳区甜水园北里**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：马胜奇，总经理。委托诉讼代理人：关新萍，女，1967年2月2日出生，汉族，北京市恒安物业管理有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杜颖，女，1975年12月4日出生，汉族，北京市恒安物业管理有限公司职员，住北京市朝阳区。原告王燕（以下简称姓名）与被告北京市朝阳城市建设综合开发公司（以下简称城建公司）、被告北京市朝阳万科房地产开发有限公司（以下简称万科公司）、被告河北省第四建筑工程有限公司（以下简称四建公司）、第三人北京市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王燕的委托诉讼代理人王复生、张逸涵，城建公司的委托诉讼代理人高焕章，万科公司的委托诉讼代理人孙无为，四建公司的委托诉讼代理人贺迪，恒安公司的委托诉讼代理人关新萍、杜颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王燕向本院提出诉讼请求：1、判令城建公司、万科公司、四建公司共同对王燕名下位于北京市朝阳区甜水西园x号楼x号房屋（以下简称涉案房屋）依据北京建研院司鉴中心［2020］建鉴字第38号（BBFAC—2020—38）《司法鉴定意见书》建议修复方案进行维修，具体包括：（1）涉案房屋阳台顶板裂缝2、裂缝3，客厅南墙裂缝1、裂缝2，次卧南墙裂缝，次卧北墙裂缝，主卧南墙裂缝，主卧北墙裂缝；（2）涉案房屋阳台北墙，阳台南墙，客厅顶板涂饰层开裂。2、判令城建公司、万科公司、四建公司共同支付王燕违约金18000元。事实及理由：2004年12月25日，王燕与城建公司签订《商品房买卖合同》，王燕从城建公司处购得涉案房屋。城建公司于2005年11月17日向王燕交付涉案房屋。涉案房屋所有权于2006年1月23日登记于王燕名下。在2005年11月17日交房时，王燕即发现涉案房屋阳台天花板出现漏雨水情况；2014年，王燕发现涉案房屋阳台天花板及南向内侧的墙体、北侧墙体、客厅南侧承重墙及天花板、次卧南侧墙体、北墙墙角开裂，后一直没有维修好。2017年，恒安公司告知王燕涉案房屋开裂属于房屋质量问题，应由作为开发商的城建公司负责。据王燕了解，涉案房屋的开发商及售房人是城建公司、施工建设单位是四建公司、物业公司是恒安公司，另城建公司称涉案房屋的管理维修人是万科公司。根据《合同法》第111条、115条及最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，要求城建公司与万科公司共同承担责任。另根据《建筑法》第60条、《建设工程质量管理条例》第41条、《房屋建筑工程报修办法》第4条规定，要求四建公司与城建公司、万科公司一并承担责任。城建公司答辩称：不同意王燕全部诉讼请求。认可王燕所述其与我司签订《商品房买卖合同》情况、王燕从我司处购得涉案房屋、我司于2005年11月17日向王燕交付涉案房屋、涉案房屋所有权于2006年1月23日登记于王燕名下。不认可王燕所述我司向其交房时涉案房屋即存在漏水情况、2014年涉案房屋存在其所述损坏情况。我司是2017年6月12日才得知王燕所述情况的。我司于2005年12月改制，改制后包括涉案房屋在内的相应小区的整体国有土地的地上开发项目、管理等所有权利义务均划归万科公司承担，故王燕向我司提出本案诉请无事实依据，相应责任应由万科公司承担。万科公司答辩称：不同意王燕全部诉讼请求。认可王燕所述其与城建公司签订《商品房买卖合同》情况、王燕从城建公司处购得涉案房屋、城建公司于2005年11月17日向王燕交付涉案房屋、涉案房屋所有权于2006年1月23日登记于王燕名下。不认可王燕所述城建公司向其交房时涉案房屋即存在漏水情况、2014年涉案房屋存在其所述损坏情况。我司曾收到城建公司落款日期为2017年5月31日的信函，收到日期记不清了，应该是2017年6月，在该信函里城建公司告知我司王燕所述的涉案房屋开裂等情况，我司才知道相关情形。认可2005年12月底城建公司改制，我司从城建公司中分立出来。涉案房屋位于相应小区的12号楼，根据相关分立文件，该楼的产权并未移交我司，分立文件是2005年11月30日签订的，故王燕向我司提出本案诉请无事实依据，相应责任应由城建公司承担。四建公司答辩称：不同意王燕全部诉讼请求。我司是涉案房屋的施工建设单位，王燕与我司不存在合同关系，我司并非本案的适格被告。另，涉案房屋2005年8月22日经验收合格，王燕起诉本案时已过质保期，王燕在质保期内未向我司主张权利，现已过诉讼时效，故王燕不应向我司提出本案诉请。王燕所述的其与城建公司签订《商品房买卖合同》情况、其从城建公司处购得涉案房屋、城建公司于2005年11月17日向其交付涉案房屋情况我司都不清楚。认可涉案房屋所有权于2006年1月23日登记于王燕名下。不认可王燕所述城建公司向其交房时涉案房屋即存在漏水情况、2014年涉案房屋存在其所述损坏情况。我司是在王燕提起本案诉讼后才知道涉案房屋漏水及受损的。恒安公司述称：认可我司系涉案房屋所在小区的物业公司。认可王燕所述其与城建公司签订《商品房买卖合同》情况、王燕从城建公司处购得涉案房屋、城建公司于2005年11月17日向王燕交付涉案房屋、涉案房屋所有权于2006年1月23日登记于王燕名下。不认可王燕所述城建公司向其交房时涉案房屋即存在漏水情况、2014年涉案房屋存在其所述损坏情况。王燕主张的涉案房屋开裂问题，我司已维修过多次。王燕最早何时向我司反映相关问题记不清了。2017年，我司人员带着城建公司人员至涉案房屋查看，城建公司人员查看后就走了，没有说房屋开裂是谁的问题，我司判断是涉案房屋本身的问题并告知王燕修理不了。如果涉案房屋在维修过程中需要我司配合，我司愿意配合。我司大概在2015年时才从王燕处得知涉案房屋漏水及受损。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院认定事实如下：2004年12月25日，王燕（买受人）与城建公司（出卖人）就涉案房屋买卖签订《商品房买卖合同》。2005年11月17日，城建公司向王燕交付涉案房屋。2006年1月23日，涉案房屋所有权于登记于王燕名下。四建公司为涉案房屋建设施工单位、恒安公司为涉案房屋物业管理服务单位。庭审中，王燕主张自2005年11月17日城建公司向其交付涉案房屋时即发现阳台天花板出现漏雨水情况；2014年，发现阳台天花板及南向内侧的墙体、北侧墙体、客厅南侧承重墙及天花板、次卧南侧墙体、北墙墙角开裂。对此城建公司、万科公司、四建公司、恒安公司均不予认可，王燕亦未举证证明。在本案审理期间，王燕向本院申请对涉案房屋的阳台天花板及南向内侧的墙体、北侧墙体、客厅南侧承重墙及天花板、次卧南侧墙体、北墙墙角的开裂原因进行鉴定。经本院委托，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具北京建研院司鉴中心［2019］建鉴字109号（BBFAC—2019—109）《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、涉案房屋阳台顶板裂缝2、裂缝3，客厅南墙裂缝1、裂缝2，次卧南墙裂缝，次卧北墙裂缝，主卧南墙裂缝，主卧北墙裂缝均为现浇混凝土主体结构开裂，不符合中华人民共和国国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）第8.1.1条和第8.2.2条的规定，属于现浇结构外观质量一般缺陷，为质量问题。2、涉案房屋阳台北墙，阳台南墙，客厅顶板涂饰层开裂，不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）第10.2.4条规定，属于涂饰工程质量缺陷，为质量问题。王燕支付鉴定费3万元。王燕另向本院申请对涉案房屋的维修方案进行鉴定。经本院委托，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具北京建研院司鉴中心［2020］建鉴字第38号（BBFAC—2020—38）《司法鉴定意见书》。王燕支付鉴定费1万元。庭审中，王燕提交《关于甜水西园x号楼x室房屋维修事宜的函》照片打印件，记载：“北京市朝阳万科房地产开发有限公司：我司收到公园五号物业管理方关于甜水西园x#楼x业主墙面开裂情况说明。经现场核实，x室内墙面、顶板确有不同程度裂缝。经查阅相关档案资料，甜水园危改小区项目（公园五号）于1998年开工建设，二期12#楼于2005年度建成并交付使用。2005年12月，朝阳区政府决定对朝开公司进行改制，成立北京市朝阳万科房地产开发有限公司，改制分立后，朝开公司与朝阳万科房地产公司系完全不同的两个独立法人单位。改制之后，二期（即甜水西园8、9、10、11、12号楼）的资产，权利和义务归北京市朝阳万科房地产开发有限公司所有。据此，甜水西园x#楼x业主所反应房屋问题应由贵司全权负责。……北京市朝阳城市建设综合开发公司2017年5月31日”落款处盖章亦为“北京市朝阳城市建设综合开发公司”。城建公司、万科公司认可该证据真实性。王燕提交《关于甜水西园x号楼x室房屋维修事宜的回函》照片打印件，记载：“北京市朝阳城市建设综合开发公司：我司收到贵司关于甜水西园x号楼x室房屋维修事宜的函。经查阅相关档案资料，2015年12月，朝开公司改制后，二期仅移交我司车库和未支付的工程款及保修款（支付责任），二期（即甜水西园8、9、10、11、12号楼）的资产，权利和义务未移交我司所有，函件所述内容未在移交我司范围内，故针对甜水西园x号楼x室房屋维修事宜，我司无法承担相应责任。……北京市朝阳万科房地产开发有限公司”。城建公司、万科公司认可该证据真实性，并确认该回函即万科公司就前述《关于甜水西园x号楼x室房屋维修事宜的函》向城建公司的复函。城建公司提交《分立协议》复印件，记载：“本协议由以下三方于2005年11月30日在北京签订。甲方北京市朝阳城市建设综合开发公司筹委会乙方北京市朝万房地产开发中心筹委会丙方北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会鉴于：……2.北京市朝阳城市建设综合开发公司现拟进行企业分立，分立后的企业的名称暂定为“北京市朝阳城市建设综合开发公司”和“北京市朝万房地产开发中心”（上述名称均以工商部门最终注册登记的名称为准）。为明确企业分立后涉及的彼此权利义务及债权债务承继关系，甲方代表分立后的北京市朝阳城市建设综合开发公司、乙方代表分立后的北京市朝万房地产开发中心，根据中华人民共和国有关法律法规的规定，达成本协议，以资共同遵守。丙方作为甲方、乙方的产权拥有者，同意作为本协议一方当事人，以示认可本协议，并保证本协议的合法、完整、有效的执行。……二、企业分立根据业务需要和改制需要，朝开公司以2005年6月30日为分立基准日，以中和正信会计师事务所有限公司出具的中和正信专字（2005）第1-053号《审计报告》（详见本协议附件《分立协议背景资料》）、由中保资产评估有限公司出具的中保评报字（2005）第002009号《评估报告》为基础（详见本协议附件《分立协议背景资料》），分立为甲方和乙方。三、分立形式朝阳公司本次企业分立的形式为存续分立，甲方为分立后的存续企业，丙方持有其100%的产权；乙方为分立后的新设企业，丙方持有其100%的产权。企业分立后甲、乙双方互不隶属，双方各自独立开展业务。……五、财产分割及债权、债务承继1.乙方拥有《财务报告》列示的资产、承担《财务报告》列示的债务。……2.甲方拥有的资产及应承担的债务主要包括：……（3）债务：a）产权房、福利房涉及的相关义务及责任；……3.乙方拥有的资产及承担的债务主要包括：（1）物业资产：……b）公园5号项目（指“京地出【合】字（2002）第446号”、“京地出【合】字（2004）第1197号”《北京市国有土地使用权出让合同》所确定的朝阳区甜水园小区地块之上开发的房地产项目）100%的产权；……（3）权益：a）原房地产开发企业一级资质及其相关的所有权益（由朝万中心根据相关行业主管部门的规定办理）；b）与甜水园危改三期项目（公园5号项目东侧，占地约5公顷）相关的所有权益；c）在北京世纪朝阳房地产开发有限公司的所有权益。……4.对于本协议上文未曾约定的，或未在《财务报告》列示或披露的资产、债权、或有收益、负债、或有负债、诉讼、仲裁、承诺、索赔、税款缴纳、行政处罚及其他任何争议事项，相关权利均由甲方享有、相关义务均由甲方承担，如在本协议签署后发生争议的，均由甲方负责处理；如因此导致乙方产生支出或损失的，乙方有权要求甲方在该等事实发生之日起三日内全额补偿。六、权利、义务的承继1.甲、乙双方依据本协议确定的资产分置的范围各自承继相关合同及协议的权利、义务。……八、甲、乙双方的其他约定1.甲方作为存续企业，负责将本协议确定的乙方拥有的资产过户至乙方名下并承担相关所有费用及支出（如涉及契税，应由法律法规规定的主体缴纳），乙方在其能力范围内给予协助，配合甲方指定专人具体办理。该事项包括但不限于：（1）自本协议签署之日起两个月内，将公园5号项目、六里屯17号楼项目的土地使用权证书及用地规划证书办理至乙方名下。……4.对于本协议第五条约定的应由乙方承继的权益或义务，甲方作为存续企业，应协助将相关合同及协议的主体变更为乙方；对于未能办理该等变更合同及协议，而合同对方当事人以乙方不是适格的合同主体为由不予履行其义务的，甲方应采取相应措施保证其得到履行。……十二、协议的生效、变更、解除及其他1.本协议自甲、乙、丙三方代表人签字之日起生效，生效后对各方均具有法律约束力。2.朝开公司分立的工商注册手续完成后，甲、乙双方各自代表的企业代表人应在本协议上签字并加盖企业公章，视为其完全认可本协议的约定并保证予以全面履行，即：甲方所代表的分立后的北京市朝阳城市建设综合开发公司将应完全享有甲方在本协议项下的权利并承担甲方在本协议项下的义务；乙方所代表的北京市朝万房地产开发中心将应完全享有乙方在本协议项下的权利并承担乙方本协议项下的义务。……”城建公司、万科公司一致确认该《分立协议》签订于2005年11月30日，系双方就分立后各自权利义务的约定；王燕与城建公司就涉案房屋买卖所签订的《商品房买卖合同》在该《分立协议》签订前即已履行完毕。本院认为,本案中，根据当事人自认及现有证据，可证实王燕与城建公司就涉案房屋买卖签订《商品房买卖合同》并实际履行完毕，城建公司系涉案房屋出卖人。鉴定机构出具的鉴定结论可证实涉案房屋存在质量问题，且城建公司未就房屋保修期予以举证，现王燕主张城建公司依鉴定机构出具的维修方案对涉案房屋予以维修有事实依据，本院予以支持。万科公司与四建公司均非《商品房买卖合同》的合同相对方，王燕要求万科公司与四建公司维修涉案房屋无事实及法律依据，本院不予支持。王燕有关违约金的主张无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京市朝阳城市建设综合开发公司于本判决生效后十五日内对原告王燕名下位于北京市朝阳区甜水西园x号楼x号房屋依据北京建研院司鉴中心［2020］建鉴字第38号（BBFAC—2020—38）《司法鉴定意见书》建议修复方案进行维修，具体包括：（1）涉案房屋阳台顶板裂缝2、裂缝3，客厅南墙裂缝1、裂缝2，次卧南墙裂缝，次卧北墙裂缝，主卧南墙裂缝，主卧北墙裂缝；（2）涉案房屋阳台北墙，阳台南墙，客厅顶板涂饰层开裂（如被告北京市朝阳城市建设综合开发公司逾期不予履行，则由原告王燕负责依照北京建研院司鉴中心［2020］建鉴字第38号（BBFAC—2020—38）《司法鉴定意见书》建议修复方案进行维修，由此所实际发生的维修费用由被告北京市朝阳城市建设综合开发公司向原告王燕支付）；二、驳回原告王燕的其他诉讼请求。鉴定费40000元，由被告北京市朝阳城市建设综合开发公司负担（原告王燕已交纳，被告北京市朝阳城市建设综合开发公司于本判决生效后十五日内直接给付原告王燕）。案件受理费250元，由原告王燕负担100元（已交纳）；由被告北京市朝阳城市建设综合开发公司负担150元（原告王燕已交纳，被告北京市朝阳城市建设综合开发公司于本判决生效后十五日内直接给付原告王燕）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  窦京京审判员  李 军审判员  李 静二〇二〇年五月二十二日书记员  张 茜