广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终386号 上诉人（原审原告）：广西铭天房地产有限责任公司。工商登记住所：广西壮族自治区北海市长青路**领秀一方**，现住所：广西壮族自治区北海市北海大道西16号海富大厦7层E座。统一社会信用代码：91450500747959033B。 诉讼代表人：广西创想律师事务所，广西铭天房地产有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：杜佳，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯国盛，广西创想律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：吴珍祥，男，1984年9月5日出生，汉族，住浙江，住浙江省海宁市iv> 委托诉讼代理人：张东升，男，48岁，住湖北，住湖北省荆门市东宝区iv> 委托诉讼代理人：刘渭平，女，59岁，住北京，住北京市海淀区iv> 上诉人广西铭天房地产有限责任公司（以下简称“铭天公司”）因与被上诉人吴珍祥房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初201号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月4日受理后，依法组成合议庭，并于2020年4月16日组织双方当事人进行线上问询。本案现已审理终结。 铭天公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2019)桂0502民初201号判决，发回重审。事实和理由： 一、上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，一审判决认为双方之间就涉案不动产不存在合同关系是错误的。虽上诉人与被上诉人之间无书面的房屋买卖合同，且涉案不动产系由广西北海市中级人民法院委托拍卖，但从不动产权属交割看，涉案不动产的权属是由上诉人转移至被上诉人，被上诉人支付购房款，即拍卖所得款项亦用于偿还上诉人的债务。因此，上诉人实质上就是涉案房屋的出卖人、被上诉人是买受人，双方之间基于司法拍卖行为产生特殊意义上的商品房销售合同的法律关系。二、税费应当由被上诉人承担。（一）《变卖公告》、《变卖须知》属于合同的组成部分，且已明确约定税费由买受人即被上诉人承担。《变卖公告》、《变卖须知》系被上诉人事先知悉的竞买条件，其内容是执行法院代上诉人发出的邀约邀请和要约，拍卖成交后，《变卖公告》、《变卖须知》条款内容是拍卖合同的组成部分，对被上诉人具有法律约束力。《变卖公告》第五条、《变卖须知》第十三条明确约定在办理产权转移登记过程中产生税费由买受人承担，拍卖成交后，北海市中级人民法院亦依法作出裁定，载明“办理过户所产生的一切费用由买受人自行承担”。因此，被上诉人应按《变卖公告》、《变卖须知》承担涉案不动产成交过户的一切税费。(二）约定税费由被上诉人承担不违反法律强制性规定。在办理产权转移登记过程中产生税费由买受人承担的约定系上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，属当事人意思自治范畴，合法有效，且经北海市中级人民法院执行裁定确认，具有强制执行力，故合法有效。被上诉人在知晓和认可由其承担办理产权转移登记过程中产生税费的情况下买受涉案不动产，其意思表示真实、不违反法律、法规强制性规定,因此，税费应其承担。三、一审判决错误认定被上诉人已缴纳相应税费。一审法院认为被上诉人已取得不动产权证即证明其已依法承担应承担的费用系错误的。被上诉人在购买涉案房屋后仅向税务机关缴纳了契税；上诉人进入破产清算程序后，现北海市海域区税务局已就办理涉案不动产产权转移登记过程中产生的增值税、土地增值税等税费向管理人进行税收申报。因此，一审判决错误，被上诉人未缴纳相应税费。四、一审法院未经释明改变本案定性，程序违法。上诉人以房屋买卖合同纠纷案由起诉，一审法院在判决中未经释明就将本案案由定性为财产损害赔偿责任纠纷。一审法院对案件定性的变化已客观上导致案件调查方向和适用法律的变化。根据《民事证据规定》第三十五条之规定应向当事人释明，引导当事人变更诉请。现一审法院未经释明，擅自将本案定性为财产损害赔偿责任纠纷，剥夺了上诉人变更诉请，收集、提交主张财产损害赔偿责任相关证据的程序利益，程序违法。综上所述，一审法院认定事实错误，认定法律关系错误，程序违法，请求撤销一审判决，发回重审。 吴珍祥辩称：一审判决认定事实清楚，判决合理。一、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋铭天公司已抵押给银行，银行将该不良资产转移给案外人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，被上诉人是通过执行法院拍卖取得该房屋，铭天公司已不是涉案房屋的产权人，根据合同相对性原则，吴珍祥与铭天公司没有合同关系；二、税费由被上诉人承担没有法律依据。法院《拍卖须知》上税费承担写得模糊，上诉人不能作出扩大的解释，应在法律的范围内对该内容作出理解，不能由上诉人自行理解。被上诉人咨询过税务部门，购房人须交纳什么税，税务部门回复只须交契税，其他税费不应由购房人承担。三、《拍卖须知》里所述的双方认可，这个双方不是上诉人也不是被上诉人，只能说一方是中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，因上诉人与被上诉人没有合同关系，上诉人所主张的税费及其他费用无须被上诉人承担。四、上诉人在被上诉人已经纳税并办理了不动产权证，才在上诉人申请破产后才提出税费问题，时间和逻辑上存在问题。 铭天公司一审诉讼请求：1.吴珍祥承担税款38415.63元；2.吴珍祥向铭天公司支付管道燃气开户费2700元及有限电视开户费836元；3.吴珍祥承担本案诉讼费用。 一审法院查明的事实：北海市中级人民法院于2018年5月10日10时至2018年7月10日10时期间，在阿里巴巴司法变卖网络平台上进行公开变卖活动。变卖标的为北海市长青路6号“领秀一方”项目中编号为Ｎ北房他证2016字第××号的《房屋他项权证》项下287套住宅。买受人付清变卖款后，法院依法裁定将成交变卖的标的物交付给买受人。需要办理转移登记手续的，在法院向相关部门出具法律文书后，由买受人自行办理，在办理产权转移登记过程中产生税费及其他一切费用（包括但不限于土地出让金、办证税、费和其他未知费用等）均由买受人自行承担。买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，变卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。2018年7月10日，北海市中级人民法院作出（2017）桂05执恢61号之十执行裁定书，竞拍结果：买受人吴珍样（公民身份证号码:3209111984××××××××）以360710元的最高应价竞得1-3018号房［《房屋所有权证》：北房权证（2015）字第0174**，建筑面积74.45㎡］,裁定：一、1-3018号房［《房屋所有权证》：北房房权证（2015）字第0174**建筑面积74.45㎡］归买受人吴珍祥（公民身份证号码：3209111984××××××××）所有；二、限上述买受人可自持本裁定书送达之日起一个月内到登记机构办理相关产权过户登记手续，办理过户所产生的一切费用由买受人自行承担。2018年8月15日，吴珍祥交纳北海市长青路16号领秀一方1单元3018号不动产的契税3617.92元。由国家税务总局北海市海城区税务局第一税务所向吴珍祥出具《税收完税证明》。2018年10月31日，北海市长青路16号领秀一方1单元3018号不动产登记至吴珍祥名下，不动产权证号：桂（2018）北海市不动产权第××号。另查明，2013年4月25日，铭天公司（甲方）与北海市管道燃气有限公司（乙方）签订《北海市管道燃气民用管道燃气配套合同》，约定安装用气地址为长青路6号领秀一方。乙方免收甲方庭院管网及入户管网设计费，按照公寓楼住宅2700元／户。本合同甲方共有公寓楼住宅1219户，合同总价款为人民币3291300元整。户内安装部分待用户入户装修时，乙方根据甲方或业主通知七个工作日内进场施工和挂表，施工完成后根据业主要求给予通气，乙方不再收取用户管道燃气配套费。2013年7月23日，铭天公司（甲方）与广西广播电视信息网络股份有限公司（乙方）签订《（高清数字）有线电视安装协议书》，约定甲方向乙方申请安装“领秀一方”1栋2栋楼高清数字电视，甲方向乙方支付高清数字电视入网费，协助乙方收缴数字电视收视维护费。甲方“领秀一方”1栋2栋楼共有套间（别墅）1219户，经协商甲方分期向乙方缴纳1080户的入网费用：864000元，合同签订后一周内，甲方支付乙方首期入网费用432000元。乙方收到甲方首期高清数字电视入网费用后，一次性为甲方铺设完1219户室内线。铭天公司于2013年5月14日向北海市管道燃气有限公司交纳管道燃气工程款987390元。铭天公司于2013年7月24日向广西广播电视信息网络股份有限公司北海分公司交纳入网费432000元。铭天公司于2013年10月25日向北海市管道燃气有限公司交纳管道燃气工程款987390元。铭天公司于2014年2月27日向广西广播电视信息网络股份有限公司北海分公司交纳有限电视安装费432000元。铭天公司于2014年3月31日向北海市管道燃气有限公司交纳管道燃气安装费600000元。铭天公司于2014年7月10日向北海市管道燃气有限公司交纳燃气管道工程款200000元。铭天公司于2014年8月28日向北海市管道燃气有限公司交纳200000元。铭天公司于2015年8月19日向北海市管道燃气有限公司交纳148720元。铭天公司于2016年11月7日向北海市管道燃气有限公司交纳工程款70000元。铭天公司于2017年7月14日向北海市管道燃气有限公司交纳管道燃气工程款60000元。庭审中，铭天公司确认其尚未缴纳增值税、土增税、水利基金税、城建税、教育附加税、地方教育附加费、印花税等税费。 一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，吴珍祥系通过参加阿里巴巴司法变卖网络平台上进行的公开变卖活动，竞买取得涉案不动产，委托变卖方为北海市中级人民法院，吴珍祥与铭天公司之间就涉案不动产不存在合同关系。但铭天公司以房屋成交后需由吴珍祥交纳税费并支付管道燃气开户费、有线电视安装费为由提起诉讼，本案定性为财产损害赔偿责任纠纷为宜。吴珍祥通过司法变卖取得涉案不动产并且办理了相应的不动产权证，吴珍祥已取得涉案不动产的物权，证明吴珍祥已依法承担了其应承担的费用。铭天公司主张由吴珍祥承担增值税、土增税、水利基金税、城建税、教育附加税、地方教育附加费、印花税等税费，上述费用铭天公司亦未交纳，吴珍祥对铭天公司的财产损失不存在过错，铭天公司请求吴珍祥承担上述费用，无事实及法律依据，不予支持。铭天公司认为吴珍样应承担燃气安装费及有线电视费，双方之间就涉案不动产、燃气、有线电视均不存在合同关系，铭天公司请求吴珍祥承担该部分费用，无事实及法律依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决:驳回铭天公司的诉讼请求。案件受理费848.80元，减半收取424.40元，由铭天公司负担。 二审期间，上诉人向本院提交以下新证据：1.《税务事项通知书》、《广西铭天房地产有限责任公司税收债权申报表》，证明北海市海城区税局清查欠缴的税费，涉案欠缴税费的时间均在吴珍祥购买房屋的期间内；2.《变卖公告》（北海市长青路6号“领秀一方”1－3018号房屋），证明吴珍祥应承担“房屋欠缴的一切税费”包括增值税、城市建设维护税、土地增值税、印花税和教育附加税等。 吴珍祥对上诉人提供的新证据质证如下：对证据1、2的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，该证据与吴珍祥没有关联性，吴珍祥应该缴交的税费均已交纳，变卖公告里的内容不能以变卖须知里的条款作扩大解释。 被上诉人吴珍祥二审没有新证据提交。 本院对上诉人提交的新证据认证如下：上诉人提交的证据1、2均具有真实性、合法性，亦与本案具有一定的关联性，本院采信为本案定案证据使用。 二审期间，本院去执行部门调取了一份《国家税务总局北海市税务局关于“领秀一方”相关买受人反映情况答复的函》，该函对涉案“领秀一方”楼盘业主当时在办理产权证书过程中缴交税款的一些情况作出了相应的陈述。 吴珍祥对该函的真实性没有异议，证明目的有异议，根据税法规定，房产交易的转让方和受让方均负有纳税义务，铭天公司作为转让方，依法向税务机关申报纳税增值税，土地增值税，城建税等相关税费；该函仅仅只是对事件的描述，全文没有一个地方明确说明买受人应该缴纳增值税，土地增值税，当出现国家税法规定与法院认为不一致时，没有说明是依法纳税还是依法院纳税；该函仅仅只是在办理房屋过户手续中的一个相关文件，不能证明“一切税费由买受人承担”与两者之间为房屋买卖合同关系；广西壮族自治区地方税务局2018年6月1日回复柳州运输法院询证（2018）桂71执复3号“一切税费由买受人承担”时，明确指出一切税费由买受人承担与税收法律有冲突；2018年6月4日回复南宁市兴宁区人民法院询证(2017)桂0102执1180号“司法拍卖平台各自应当承担的税费，请逐项列明”时，明确指出在交易中买受人仅纳契税和印花税。 铭天公司对该函的真实性、合法性、关联性无异议，该函证明，买受人应当根据北海中级人民法院裁定、变卖公告、变卖须知规定承担涉案房屋欠缴税的一切税费、过户产生的一切费用，北海市税务局已与铭天公司、法院、不动产登记中心协商，铭天公司有权通过司法途径向未缴清上述税费的买受人催交。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，本院就涉案《变更公告》、《变卖须知》中载明的：“涉及房屋所欠缴的税费、水电费、物业费等均由买受人负担”、“在办理产权登记过程中产生的税费及其他一切费用（包括但不限于土地出让金、办证税、费和其他未知费用等）均由买受人负担”的内容应如何理解去函本院执行部门，得到答复：该约定的本意是指买受人在办理房屋产权过户登记过程中为办证需要缴纳的税费及其他费用均由买受人负担，买受人所支付的价款为拍卖标的净收款。根据本院调取的《国家税务总局北海市税务局关于“领秀一方”相关买受人反映情况答复的函》，该函件称：该局针对法院拍卖的房产过户取消增值税发票作为领取不动产权证书应提交的资料这一措施，是基于优化营商环境、方便群众办事方面的考量，将税收征管从事前监管转为事后监管，但这一措施并未改变双方依税法应承担的纳税义务……根据《广西壮族自治区北海市中级人民法院变卖公告》“标的物转让登记手续由买受人自行办理，涉及房屋欠缴的税费、水电费、物业费等一切费用均由买受人负担”、《广西壮族自治区北海市中级人民法院变卖须知》“在办理产权登记过程中产生的税费及其他一切费用（包括但不限于土地出让金、办证税、费和其他未知费用等）均由买受人负担”以及《广西壮族自治区北海市中级人民法院执行裁定书》“办理过户所产生的一切费用由买受人自行承担”，据我局与法院沟通，法院认为上述法律文书已明确规定，过户所产生的一切费用应依法由买受方承担，且法院在拍卖时已考虑市场价格，将相关款项合理分摊到拍卖价格里，以保证拍卖人最终以优于市场的结果对房屋进行购买。 还查明，涉案“领秀一方”楼盘经法院变卖的房屋约287套，其中95户购房人已向税务部门缴交了所有的税费并取得不动产权证书，该税费包括了购房人自己应承担的契税及原应由开发商铭天公司承担的增值税、城市建设维护税、土地增值税、印花税和教育附加税等（该部分税费购房人支付给铭天公司后，铭天公司已依法向税务部门缴交）。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，购房人吴珍祥虽非直接向开发商铭天公司购买了涉案房屋，而是通过法院变卖程序竞买取得，因此，本案即非一般意义上的商品房买卖合同关系，亦非一审法院确认的财产损害赔偿责任纠纷，本案纠纷就是购房人通过参加法院变卖活动，依据法院的《变卖须知》、《变卖公告》竞买了涉案房屋而产生的合同纠纷，故铭天公司以房屋买卖合同关系提起本案诉讼并无不当，一审将案由变更为财产损害赔偿责任纠纷属适用法律错误，本院予以纠正。 本案双方争议的关键问题是法院的《变卖须知》、《变卖公告》所陈述的涉及房屋欠缴的税费、水电费、物业费等一切费用均由买受人负担以及在办理产权登记过程中产生的税费及其他一切费用均由买受方承担应作何解释的问题。铭天公司认为须知、公告内容已经很明确，办证过程中产生的一切税费（即包括购房人自己应承担的税费，亦包括原由开发商承担的税费）及其他一切费用（管道燃气开户费、有限电视开户费等）均应由吴珍祥承担。吴珍祥却认为其只须依法承担购房人自己应缴交的税费即可。本院认为，我国税法关于房屋买卖所涉税费的征收规定属管理性而非效力性规范，只是明确规定了纳税义务人，但对于实际由谁支付税款并未作出强制性或禁止性规定，交易双方对于由谁承担税费可以意思自治，自主协商确定，由合同法予以调整。因此，本案法院的《变卖须知》、《变卖公告》关于所涉税费承担的约定与国家税收法规关于纳税的规定并不矛盾，并没有违反国家税收法规的强制性规定，对交易双方均具有法律约束力。本案中，吴珍祥系自愿参加法院的变卖活动，其对《变卖须知》、《变卖公告》陈述的内容应该是清楚的，虽然不动产登记中心在吴珍祥缴交了购房人应缴的税款后就为其办理了不动产产权证书，但开发商应缴交的增值税、城市建设维护税、土地增值税、印花税和教育附加税等至今未交清。那么该部分税费到底应该由谁承担，根据法院拍卖须知、公告、执行裁定书以及税务机关答复购房人的函件等证据均明确反映出该税费即包括了购房人自己应缴交的税费，亦包括原应由开发商铭天公司应缴交的税费，税务部门之所以在尚未收齐应由开发商缴交的税费就同意不动产登记中心为购房人办理产权证书，是出于北海市政府部门优化营商环境，针对法院拍卖的房产过户取消了增值税发票作为领取不动产权证书应提交的资料所作出的便民举施，但该举措仅是将税收征管从事前监管转为事后监管，并没有减免开发商应承担的相应税费，北海市海城区税务局亦已向铭天公司破产管理人申报了涉案税费债权。此外，法院执行部门亦对《变卖须知》、《变卖公告》关于税费问题作出解释即根据约定房屋过户所产生的一切税费均应由买受方承担，法院在拍卖时已考虑市场价格，将相关款项合理分摊到拍卖价格里，而与吴珍祥同样的购房人有相当一部分已经依约将原应由铭天公司承担的相应税费支付给铭天公司，铭天公司亦已依法向税务部门缴交。综上，吴珍祥现以自己已经办理了产权证书为由认为其无须承担原本由开发商承担的税费与事实不符，亦违反了诚实信用及公正原则，本院对其主张不予支持，吴珍祥应将涉案房屋的增值税、城市建设维护税、土地增值税、印花税和教育附加税、地方教育附加费共计38415.63元支付给铭天公司，再由铭天公司向税务部门缴交。同理，变卖须知已明确约定买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理，涉案房屋的管道燃气开户费、有限电视开户费共计3536元，铭天公司已垫付，吴珍祥应将该款支付给铭天公司。一审判决认定吴珍祥无须承担原由开发商铭天公司承担的相应税费以及管道燃气开户费、有限电视开户费属认定事实错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人铭天公司的上诉请求合法有据，应予支持。一审判决认定事实部分有误，适用法律及实体处理有所不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初201号民事判决； 二、被上诉人吴珍祥须支付涉案房屋的增值税、城市建设维护税、土地增值税、印花税和教育附加税、地方教育附加费共计38415.63元给上诉人广西铭天房地产有限责任公司，再由广西铭天房地产有限责任公司向税务部门缴交； 三、被上诉人吴珍祥须支付涉案房屋的管道燃气开户费2700元、有限电视开户费836元，共计3536元给上诉人广西铭天房地产有限责任公司。 一审案件受理费424.40元，二审案件受理费848.80元，合计1273.20元，由被上诉人吴珍祥负担。 上述债务，债务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪海敏 审 判 员 杨雪云 审 判 员 叶 萍 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 张彩玲 书 记 员 陈远静