广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初281号 原告：贾仲德。 委托诉讼代理人：张殿民，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：广西博鑫房地产开发有限公司，住所地：防城港市港口区长山路9号双湾国际小区1号楼，统一社会信用代码：914506005745568175。 法定代表人：熊宣启，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃豪曼，广西欣和律师事务所律师。 原告贾仲德与被告广西博鑫房地产开发有限公司（以下简称博鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾仲德的委托诉讼代理人张殿民，被告博鑫公司的委托诉讼代理人覃豪曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾仲德向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付以房款511268元为基数按照日万分之五计算的自2018年1月1日至2020年1月1日的逾期交房违约金184056元以及自2020年1月1日至验收之日的逾期交房违约金；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区房屋，建筑面积130.37平方米，单价为每平方米4946元，总价511268元。原告于2017年8月10日支付首付款191268元，剩余房款通过银行按揭贷款支付。原告按照合同约定，履行了支付全部房款的义务。《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。时至2019年10月12日，被告向防城港市住房和城乡建设局出具的《情况说明》：“我司开发的1-5＃楼，其中1、2、4＃楼已由贵局通过验收并取得不动产证，3、5＃楼已向贵局申请竣工验收并提交相关验收材料。”工程验收包括消防工程验收。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；……”。第五十八条规定：“违反本法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万以上三十万元以下罚款：（二）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的。”被告作为建设单位，其5＃楼未经消防验收，不得投入使用，更不得向包括原告在内的消费者擅自交付使用。 被告博鑫公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律的依据，原告已经实际收房并入住该房屋，在收房时原告已经对房屋进行确认和验收，原告对被告所交付的房屋并无异议，其收房行为代表其认可被告交付的房屋符合交付条件；二、被告应交付的房屋时间并非是2017年12月31日前，根据合同第九条约定因天气、政府性行为、停水停电等导致房屋无法如期施工的应相应扣减推迟交房时间，故被告不存在违约交房的情况；三、根据合同的约定，房屋交付时符合的条件并无消防验收的要求，且涉案房屋已经取得消防验收报告，不存在未经消防验收或消防验收不合格的情况；四、原告主张的违约金没有事实和法律的依据，现该合同并未解除，房屋也已经交付，不存在逾期交房的情况。综上，请求法院查明事实驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：2017年8月14日，原告作为买受人与被告博鑫公司作为出卖人签订了一份已备案的《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＦＣＧ2017026232），约定原告购买被告博鑫公司开发的位于防城港市港口区，房屋建筑面积103.37平方米，单价为每平方米4946元，总金额为511268元。交房时间为2017年12月31日前；《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事件消失后30日内告知买受人的（但因客观原因无法及时告知的除外）；（2）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的；（3）因政府部门通知停工等原因而影响施工工期的；（4）非因出卖人原因一周内停水或停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的；（5）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的；（6）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受以后（以政府接收资料日期为准），因政府部门未能按公示的期限所导致无法按约定交付房屋的。双方约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延到买受人付清全部房款之日起10日内。但住宅保修期限，买受人应向物业管理公司缴纳的有关费用概从本合同第十一条约定的交房日期的次日开始计算。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，买受人选择按下列第3种方式付款：3.按揭付款（包括银行按揭贷款、个人住房公积金贷款及银行按揭贷款与个人住房公积金贷款相结合的组合贷款付款）：（2）买受人须在签订本合同当日支付37%的合同总价款作为首期房款，计191268元，在签署合同同时将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料提交给出卖人或公积金管理中心。剩余63%房款，计32万元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清（办理银行按揭贷款及个人住房公积金贷款所需的相关费用由买受人承担）。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。2017年8月10日，被告博鑫公司确认收到原告交来5-3010号房款191268元，2018年3月20日原告通过按揭贷款方式支付了剩余房款32万元。 另查明，2018年2月5日，案涉楼盘经建设、设计、勘察、监理、施工五方验收合格，2018年7月27日，案涉楼盘经防城港市公安消防支队消防验收合格。从2017年8月14日开始至2017年12月31日止，被告施工中因遇到暴雨、台风等天气可延期交房的时间共计13天。 再查明，2018年5月25日，原告出具一份《委托书》，表明其委托狄晋玲作为其代理人代为办理其购买案涉房屋的一切手续，包括领取案涉房屋的钥匙等手续。该《委托书》经山西省沁水县公证处公证，已发生法律效力。2018年6月20日，被告向原告出具《入住验房交接表》、《入伙收楼确认单》，原告的代理人狄晋玲在业主签名处签字予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应向原告交付案涉商品房的时间为2017年12月31日，经查明的事实，扣除因遇到暴雨台风等天气共计13天，被告应于2018年1月13日前向原告交付案涉商品房，但因原告向被告支付的最后一笔购房款的时间为2018年3月20日，交房时间应相应顺延至原告付清全部房款之日10日内，故被告最迟应于2018年3月30日前向原告交付案涉商品房，但被告于2018年6月20日才将案涉商品房交付原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房的违约金应以总房款为基数，按每日万分之五，从2018年3月31日起计算至被告实际交付房屋之日止，庭审中，被告主张双方约定的违约金过高请求予以调整，结合被告的履行情况及原告的损失程度，本院酌定调整为被告向原告支付自2018年3月31日至2018年6月20日止的逾期交房违约金12577元（511268元×82天×0.0003/天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广西博鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告贾仲德支付逾期交房违约金12577元； 二、驳回原告贾仲德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费3981.12元，减半收取计1990.56元（原告贾仲德已预交），由原告贾仲德负担1854.54元，被告广西博鑫房地产开发有限公司负担136.02元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3981.12元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇二〇年五月二十八日 书记员  庞剑