云南省富源县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)云0325执异7号 案外人：李冬梅，女，1971年12月29日生，汉族，户籍登记地址云南省曲靖市富源县。 申请执行人：闫汝志，男，1969年11月21日生，汉族，户籍登记地址河南省项城市，现住云南省曲靖市富源县。 被执行人：吴新荣，女，1964年7月10日生，汉族，户籍登记地址云南省曲靖市富源县。 在本院执行闫汝志与吴新荣民间借贷纠纷一案中，案外人李冬梅于2020年5月9日对执行吴新荣名下位于曲靖市麒麟区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李冬梅向本院提出异议请求：请求解除对吴新荣名下位于曲靖市麒麟区房屋的查封，停止对该房屋的执行。事实及理由：2012年2月10日，其与被执行人吴新荣签订了《房屋转让合同》，其以31.5万元的价格购买了吴新荣位于曲靖市麒麟区的房屋，建筑面积为87平方米，转让合同还对吴新荣还清房屋按揭贷款时双方办理过户登记手续等事项进行了约定。2012年，其对房屋进行装修使用并交纳了自2011年起的物业管理费。2013年，其通过银行转账和现金支付方式向吴新荣支付了全部房款。2018年5月，吴新荣还清全部房贷后，其与吴新荣办理过户手续时，发现房屋因（2017）云0325执862号执行案件（闫汝志与吴新荣民间借贷纠纷案）被人民法院查封，无法办理过户登记手续。其认为，申请执行人闫汝志与被执行人吴新荣之间的债权债务关系发生在其向吴新荣购买房屋之后，人民法院查封其购买的房屋，损害了其合法权益，为此，其提交身份证、房屋转让合同、中国农业银行云南省分行司法查询报告、景文装饰有限公司施工合同及工程预算书、装修款支付收据、物管费收取台账、吴新荣与开发商之间的商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、与吴新荣民间借贷纠纷案民事调解书（前述证据均系复印件）为证，请求人民法院解除对房屋的查封并停止对房屋的执行。 申请执行人闫汝志称，案外人李冬梅提供的证据不足以证明其和吴新荣之间的房屋买卖合同是否成立并生效，李冬梅与吴新荣之间本身就是亲戚关系,他们之间是否存在真实的借贷关系,还是为了转移财产而签订的合同，不得而知，即便存在借贷关系,其交付的借款，也不能认定为房屋转让款。即便李冬梅与吴新荣之间的房屋买卖合同(以房屋抵债务)合法有效,但根据相关司法解释也不能排除人民法院的强制执行。其一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”适用的主体是不动产买卖合同中的无过错的买受人,其保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权,而非债权请求权，以房抵债协议以消灭金钱债务为目的,属于债权范围,其同基于买卖产生的物权期待权具有基础性的区别，且房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，不直接导致物权变动的效果。因此,以房抵债协议的受让人李冬梅不属于法律规定的不动产的买受人,不在物权期待权的保护范围之内。其二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记筹判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，涉案不动产登记在被执行人吴新荣名下，且房屋贷款一直由吴新荣偿还，本案案外人李冬梅也并非执行异议的权利人。其三，《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，未经产权变更登记的不动产，不发生物权变动的法律效果,不足以产生优先于其他一般债权的利益,不据此产生针对交易不动产的物权期待权。其四，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，法院能支持受让人不动产处分异议的前提是该不动产已办理受让物权预告登记或登记，反之不得支持。综上所述，基于以房抵债协议拟受让房屋的债权人，未进行法定变更登记，其对房屋所有权不产生物权变动的效力，只是在房屋卖方和买方之间形成新的债权，该债权与申请执行人闫汝志的执行债权具有平等性，不能阻止闫汝志对抵债房屋主张权利，案涉房产未进行法定变更登记，不能排除执行，请求人民法院依法驳回李冬梅的申请申请。 被执行人吴新荣称，其没有什么异议，执行就行。 本院查明，闫汝志与吴新荣民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月27日作出（2016）云0325民初1893号民事判决，判令吴新荣偿还闫汝志借款250800元。吴新荣不服，提起上诉，2017年7月28日曲靖市中级人民法院作出（2017）云03民终336号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年10月25日，闫汝志就前述生效判决确定给付义务向本院申请强制执行。2018年6月13日，本院依法查封了吴新荣名下坐落于曲靖市麒麟区房屋。 另查明，上述房屋系吴新荣于2007年12月19日从曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司以按揭方式作价206533元购买，同日办理商品房买卖合同登记备案，买受人为吴新荣，合同登记号QJ2007121908264，建筑面积86.34平方米。前述房屋至今未办理不动产登记手续。 再查明，2012年2月10日，案外人李冬梅与吴新荣签订了《房屋转让合同》，约定将上述房屋作价315000元抵债给李冬梅。同年3月，李冬梅对该房屋进行了装修并管理使用。 本院认为，涉案异议争议焦点为案外人李冬梅主张的实体权益是否足以阻却和排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人李冬梅虽于本院查封前占有涉案房屋并进行了实际的管理使用，但其占有房屋的基础来源于其与吴新荣之间的以物抵债合同，上述司法解释规定仅适用于买受人与受让人就房屋的买卖合同情形，意在对无过错不动产买受人物权期待权进行保护，并不适用于以物抵债情形，案外人李冬梅在未办理不动产登记前，其与吴新荣之间的以物抵债协议仅能产生债法上的效力，并不能形成优先于一般债权的利益，不受物权期待权保护，故，案外人李冬梅对案涉房产不享有所有权或者其他足以阻却和排除人民法院强制执行的实体权益，其所提异议，不能成立，依法应驳回其异议请求。致于其提出的后来向吴新荣支付了购房款，其买受人权益应受保护的主张，因所提交的中国农业银行云南省分行司法查询报告记载的两笔转账（2013年8月30日转账给吴新荣150000元、2013年9月2日转账给吴新荣140000元）均未注明转款用途，也无其他证据予以佐证系用于支付涉案房屋购房款，其买受人身份本院不予认定，对该异议主张本院不予支持。申请执行人闫汝志的辩解理由，合理部分本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人李冬梅的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  刘光金 审判员  黄 宁 审判员  廖 琳 二〇二〇年五月二十日 书记员  李 婷