福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初18239号 原告：厦门市兴龙人造花厂，住所地厦门市思明区龙山东路**。 法定代表人：颜吉灿。 委托诉讼代理人：赵芳艺，福建沉虑思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈辉锋，福建沉虑思律师事务所律师。 被告：厦门永兴龙实业有限公司，，住所地厦门市思明区鹭江道** 法定代表人：陈文祥，该公司董事长。 第三人：厦门市思明区晖将军餐厅，住所，住所地厦门市思明区鹭江道**div> 经营者：张朝晖，男，1970年7月16日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告及第三人共同委托诉讼代理人：黄杰，福建远大联盟律师事务所律师。 原告厦门市兴龙人造花厂（以下简称兴龙花厂）与被告厦门永兴龙实业有限公司（以下简称永兴龙公司）、第三人厦门市思明区晖将军餐厅（以下简称晖将军餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴龙花厂的委托诉讼代理人赵芳艺，被告永兴龙公司、第三人晖将军餐厅的共同委托诉讼代理人黄杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴龙花厂向本院提出诉讼请求：1.判决自起诉之日（2019年8月26日）起解除兴龙花厂与永兴龙公司的租赁合同关系；2.永兴龙公司及晖将军餐厅向兴龙花厂交付厦门市思明区鹭江道232号房屋；3.永兴龙公司向兴龙花厂支付自2018年1月1日至合同解除之日（2019年8月26日）的租金59600元；4.永兴龙公司与晖将军餐厅连带承担自合同解除之日（2019年8月26日）起至实际交还房屋之日止房屋占用费用（按照每月3000元计算）。事实和理由：1997年10月28日，兴龙花厂与永兴龙公司签订一份《租赁合同书》，约定兴龙花厂将位于厦门市的房屋出租给永兴龙公司作为经营场所，租赁期限为五年，自签字之日起生效。每月永兴龙公司应向兴龙花厂缴纳租金3000元，永兴龙公司保证在当月15日前向兴龙花厂交清。合同签订后，兴龙花厂依约将厂房交付给永兴龙公司使用。合同期限届满后，双方未重新签订新的租赁合同，该房屋目前仍由永兴龙公司使用至今。自2018年1月起，永兴龙公司未依合同约定向兴龙花厂支付房屋租金，经多次催讨，仍未支付。永兴龙公司在未经兴龙花厂同意的情况下，将该房屋转租给晖将军餐厅经营“将军匙海鲜大排档”。兴龙花厂与永兴龙公司之间为不定期租赁关系，兴龙花厂有权要求随时解除双方之间的租赁关系，并要求永兴龙公司及实际使用人晖将军餐厅将案涉房屋交还兴龙花厂并支付合同解除之后的占用费。 永兴龙公司辩称，一、兴龙花厂并未提供证据证明其系案涉房屋权属人。二、兴龙花厂与永兴龙公司之间不存在房屋租赁合同关系。兴龙花厂系永兴龙公司的股东，在永兴龙公司享有17.8%的股权。在永兴龙公司设立之初，兴龙花厂就以该房屋作为固定资产出资投入到永兴龙公司。兴龙花厂举证的租赁合同来源于工商档案调档，该合同是为了设立永兴龙公司为目的在工商登记备案，非双方真实意思表示。双方在2014年订立买卖合同，明确兴龙花厂将案涉房屋物权转移给永兴龙公司，故双方不存在租赁合同关系。永兴龙公司每月向兴龙花厂支付的3000元是股东分红，并非房屋租金。 晖将军餐厅陈述意见称，晖将军餐厅与永兴龙公司股东陈朝生签署租赁合同，由晖将军餐厅承租案涉房屋，租赁期限从2015年到2024年。晖将军餐厅已依约支付了相应租金并持续使用房屋。兴龙花厂并未举证其拥有案涉房屋所有权，晖将军餐厅并无义务向兴龙花厂返还房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1997年10月28日，兴龙花厂与永兴龙公司签订一份《租赁合同书》，约定：永兴龙公司向兴龙花厂租用鹭江道240号300平方米作为经营场所，兴龙花厂向永兴龙公司收取每月3000元租金。租用期限为五年，自签字之日起生效。该《租赁合同书》约定的租赁期限届满后，兴龙花厂与永兴龙公司未再签订书面租赁合同。 前述合同签订后，案涉房屋由兴龙花厂交付永兴龙公司使用至今。永兴龙公司按照每月3000元的标准向兴龙花厂付款至2017年12月31日。兴龙花厂向永兴龙公司开具的部分收款收据载明的款项性质为“往来款”。 案涉房屋现由晖将军餐厅作为经营场所使用。晖将军餐厅提供的其与永兴龙公司股东陈朝生于2015年6月30日签订的合同书载明，晖将军餐厅向陈朝生承租案涉房屋，租赁期限自2015年3月16日起至2024年3月15日止，租金每月4万元，每三年递增百分之六（第二个三年每月租金42400元，第二个三年每月租金44944元）。晖将军餐厅已依约向陈朝生支付租金至2019年12月31日。 另查明，兴龙花厂系中国厦门残疾人福利基金会下属企业。1985年2月，经中国厦门残疾人福利基金会同意，兴龙花厂在鹭江道240号搭建综合楼一幢，即案涉房屋。2002年12月，中国厦门残疾人福利基金会向原厦门市国土资源与房产管理局发函，载明：厦门卷烟厂（旧厂房地址位于为扶持残疾弱势群体，在该厂异地搬迁后，将整幢厂房向市房管局交纳五年税金，无偿支持厦门残疾人福利基金会作为办公办企业之用。厦门残疾人福利基金会将当时的大楼二层辟为花厂的厂房车间，由于当时土地管理尚未规范，兴龙花厂向厦门残疾人福利基金会提出要求使用旧锅炉房作为注塑车间的用地，经厦门残疾人福利基金会当时领导班子商量，同意该厂搭建。搭建后，该房已使用17年之久，恳请厦门市国土资源与房产管理局能够给予支持，在政策允许之情况下，确认办理鹭江道242号380平方米（大约数）房屋产权。后厦门残疾人福利基金会再次致函原厦门市国土资源与房产管理局，申请将鹭江道242号综合楼登记至兴龙花厂名下。 2013年1月15日，原厦门市国土资源与房产管理局向厦门残疾人福利基金会回函，答复：1985年你下属企业兴龙花厂未经批准在旧烟厂锅炉房原址搭建2层综合楼，现申请办理权属登记，经研究同意先给予办理地籍调查和测绘手续，并办理房屋安全鉴定手续，如确属权属无争议且房屋可安全使用的，再按有关规定给予办理权属登记。此后，案涉房屋并未进行权属登记。 还查明，永兴龙公司原名称为厦门市兴龙人造花厂劳动服务公司，由兴龙花厂于1992年兴办，注册资金20万元。根据中洲会计师事务所厦门分所出具的《注册资金验证报告》，截至1992年10月8日，兴龙花厂已出资20万元，存入该所专户作为对厦门市兴龙人造花厂劳动服务公司的流动资金投资。1997年10月26日，兴龙花厂向原市工商局申请，与陈文祥共同投资成立永兴龙公司。永兴龙公司注册资本50万元，兴龙花厂投资20万元，陈文祥投资30万元。根据厦门市开元审计师事务所提供的《验资报告》记载，厦门市兴龙人造花厂劳动服务有限公司经市工商局注册登记，原注册资本为20万元，已投入资本为20万元业经中洲会计师事务所厦门分所验资报告验证，系由投资者兴龙花厂投入形成。变更后的注册资本申请为50万元，增加30万元，资金来源按新章程规定由投资者陈文祥投入形成。永兴龙公司原名称为“厦门市兴龙人造花厂劳动服务公司”，现经厦工商名预字第6186号批准，变更为“厦门永兴龙实业有限公司”。永兴龙公司交付原厦门市工商局的《住所和经营场所使用证明》记载，永兴龙公司地址在鹭江道240号，共有住所面积300平方米，经营场所200平方米。以上住所和经营场所所有权系兴龙人造花厂所有，属有偿使用，使用期限自97年10月28日至2007年10月28日。前述兴龙花厂与永兴龙公司签订的《租赁合同书》亦作为该场所使用证明的附件在厦门市工商局存档。2003年7月，永兴龙公司增资扩股，增加股东陈生颜，增资后注册资本100万元。2005年1月，永兴龙公司再次增资扩股，注册资本由185万元增至285万元，其中，兴龙花厂45万元、陈文祥60万元、陈生颜95万元、林静华85万元。根据厦门中洲会计师事务所有限公司出具的《验资报告》，截至2005年1月4日止，永兴龙公司已收到增资新投入资本185万元，增资变更后的实收资本为285万元。该《验资报告》附件《验资事项说明》载明，本次增资款股东已于2004年12月29-30日缴存中国农业银行厦门市分行联邦分理处永兴龙公司账户，具体出资情况包括，兴龙花厂，出资日期2004年12月30日，出资金额25万元。 另，厦门市公安局鹭江派出所于2019年11月8日出具地址变更告知单，载明原房屋地址名称厦门市思明区鹭江道232-242号于2017年3月8日变更为厦门市思明区鹭江道232号。 审理中，永兴龙公司提供一份未填写落款日期的《合同书》，甲方记载为兴龙花厂，乙方为永兴龙公司，约定：甲方出售的房屋坐落于厦门市思明区。该房屋来源于历史遗留，房屋用途商业，建筑面积551.62平方米。双方同意上述房屋以总价款45万元人民币成交。合同签订三天内乙方付清甲方人民币45万元。如果遇到拆迁全部的赔款权利和全部的利益归永兴龙公司所有。甲方落款处加盖“厦门市兴龙人造花厂”印章及法定代表人“张度”私人印鉴。乙方落款处加盖“厦门永兴龙实业有限公司”印章，并由该公司时任法定代表人陈文祥签字。永兴龙公司主张，该《合同书》签订于2004年，在永兴龙公司成立之初，兴龙花厂即以案涉房屋作价20万元投入永兴龙公司作为出资。永兴龙公司将20万元交付给兴龙花厂，再由兴龙花厂以该20万元出资。到2004年，永兴龙公司增资扩股，兴龙花厂认为原房屋估价过低，故重新签订该《合同书》，将案涉房屋作价45万元出资入股。因此，兴龙花厂已将该房屋出售给永兴龙公司，兴龙花厂并未实际向永兴龙公司缴纳出资，永兴龙公司也无需向兴龙花厂支付房屋转让价款45万元。至于永兴龙公司按照每月3000元标准向兴龙花厂支付的款项，系股东分工，并非案涉房屋租金。兴龙花厂提供给永兴龙公司的收款收据，亦未载明款项性质为租金。 兴龙花厂就上述《合同书》质证认为，因该合同落款中的法定代表人张度已经去世，难以核实该《合同书》的签订时间，亦无法确认该《合同书》的真实性。案涉房屋系兴龙花厂合法建造，并未办理产权登记，无法进行买卖交易，且永兴龙公司实际也未支付房屋对价45万元。兴龙花厂对永兴龙公司的出资45万元均以货币形式出资完毕，永兴龙公司主张兴龙花厂以案涉房屋折价45万元作为出资缺乏依据。永兴龙公司按照每月3000元标准向兴龙花厂支付的款项性质为租金，并非股东分红。 本案争议焦点为：兴龙花厂与永兴龙公司是否存在租赁合同关系。 本院分析认为，结合前述查明事实，案涉房屋系兴龙花厂于1985年建造，建造后由兴龙花厂以权利人的身份支配使用。在永兴龙公司交付原厦门市工商局的《住所和经营场所使用证明》中亦确认兴龙花厂对案涉房屋的权利。根据兴龙花厂与永兴龙公司1997年10月28日签订的《租赁合同书》，兴龙花厂将案涉房屋出租给永兴龙公司使用，并由永兴龙公司按照每月3000元的标准支付租金。该意思表示具体明确，足以认定双方在1997年10月28日成立租赁合同关系。租赁期限届满后，案涉房屋一直由永兴龙公司占有使用，并且在长达十几年的时间内一直按照每月3000元的标准向兴龙花厂支付费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。兴龙花厂与永兴龙公司之间存在不定期租赁合同关系。 至于永兴龙辩称的与兴龙花厂已达成转让案涉房屋的合意、案涉房屋已转让永兴龙公司的抗辩，首先，永兴龙公司提供的《合同书》并未载明落款日期，难以证明该《合同书》的具体形成时间。其次，在案并无证据证明该份《合同书》得到实际履行。永兴龙公司并未提供证据证明其已依约向兴龙花厂支付了该《合同书》约定的转让款45万元。第三，永兴龙公司主张与兴龙花厂之间达成合意，以案涉房屋作价45万元作为兴龙花厂的出资款亦缺乏证据佐证。结合永兴龙公司的成立背景及历次增资扩股情况，永兴龙公司1992年成立之初，即由兴龙花厂出资20万元，至2005年兴龙花厂增资至45万元，均有相关《验资报告》证明兴龙花厂已向相关银行账户缴纳出资款，履行出资义务。如依永兴龙公司主张，其与兴龙花厂在1992年时即合意以案涉房屋折抵20万元作为投资款，至2004年双方重新议定案涉房屋折抵的价值为45万元，该协商过程及以案涉房屋出资的合意却未签订任何书面协议，难以采信。因此，永兴龙公司主张兴龙花厂未履行出资义务、而是以案涉房屋折抵45万元作为出资款入股永兴龙公司，缺乏依据。最后，永兴龙公司在2018年之前，均每月向兴龙花厂支付3000元，该款项性质虽未注明是租金，但该金额与《租赁合同》约定的租金金额一致，且符合租赁市场的按月计付租金惯例。永兴龙公司辩称该3000元是其向兴龙花厂支付的股东分红款，未能提供其向股东分红的依据，每月3000元的固定分红也与一般企业向股东派发红利形式不符。因此，本院对于永兴龙公司该项抗辩不予采纳。 综上，本院认定兴龙花厂与永兴龙公司就案涉房屋之间存在不定期租赁合同关系，永兴龙公司主张案涉房屋已由兴龙花厂转让其使用缺乏依据。 本院认为，兴龙花厂与永兴龙公司之间就案涉房屋形成不定期租赁合同关系，现兴龙花厂要求解除不定期租赁合同关系，符合法律规定，应予支持。但兴龙花厂解除合同应当在合理期限之前通知承租人永兴龙公司。在案并无证据证明在本案起诉之前兴龙花厂曾向永兴龙公司发出解除合同通知，故本院认定双方租赁合同于本判决生效之日起解除。本案为租赁合同纠纷，合同解除后，承租人负有向出租人返还租赁物之义务，永兴龙公司应将案涉房屋返还兴龙花厂。至于作为出租人的兴龙花厂是否已取得案涉房屋权属登记，并不影响承租人的返还义务。永兴龙公司还应按合同约定的租金标准向兴龙花厂支付2018年1月1日之后至返还案涉房屋之日止的租金及占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。晖将军餐厅作为次承租人实际占用案涉房屋，在永兴龙公司与兴龙花厂的《房屋租赁合同》解除后，亦依法负有腾房义务。兴龙花厂要求晖将军餐厅与兴龙花厂共同承担合同解除后的支付占用费义务，应予支持。晖将军餐厅承担义务后，可依其与案外人订立的租赁合同另行主张相关权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、厦门市兴龙人造花厂与厦门永兴龙实业有限公司就厦门市思明区鹭江道232号房屋形成的租赁合同关系于本判决生效之日起解除； 二、厦门永兴龙实业有限公司、厦门市思明区晖将军餐厅于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区鹭江道232号房屋返还厦门市兴龙人造花厂； 三、厦门永兴龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市兴龙人造花厂支付房屋租金（按照每月3000元的标准，自2018年1月1日起计算至本判决确定的合同解除之日止）； 四、厦门永兴龙实业有限公司、厦门市思明区晖将军餐厅于本判决生效之日起十日内向厦门市兴龙人造花厂支付房屋占用费（按照每月3000元的标准，自本判决确定的合同解除之日起计算至实际返还房屋之日止）； 五、驳回厦门市兴龙人造花厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1150元，由厦门永兴龙实业有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （刘远萍） 人民陪审员 （曾劲珲） 人民陪审员 （夏福平） 二〇二〇年五月十九日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。