广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9678号原告：陈华军，男，1967年6月15日出生，汉族，住中山市火炬开发区中山火炬集团有限公司宿舍，公民身份号码362************518。委托诉讼代理人：佘丽霞，女，1975年3月2日出生，苗族,住中山市东区***********，公民身份号码4330************028。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。原告陈华军诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人佘丽霞，被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2019年4月1日起至该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的逾期交房违约金（以2139999元为基数，按年利率6%计算）。事实与理由：2018年2月25日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同,约定：原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区********************，价款为2139999元；被告应当在2019年3月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。因涉案商品房不符合交房条件，致使原告一直未能按时收房。另外，合同约定被告逾期交房，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，而同时约定原告逾期付款按每日应付款万分之五的标准支付违约金。被告的逾期交房违约责任明显低于原告逾期付款的违约责任，有悖合同法的公平原则，不足以弥补原告损失，也不能有效督促被告积极履行合同义务，因此，原告要求提高标准。被告答辩称，一、1.在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）中，《国务院决定取消的行政审批项目目录》中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，即住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行“竣工综合验收”。中山市住房和城乡建设局亦表示无需办理综合验收。本案中，被告于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。因涉案项目已经完成了工程竣工验收，故被告已向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋。2.目前法律法规并无禁止性效力规定要求房屋的交付使用必须取得建设工程竣工验收备案登记证，原告以备案未办妥作为拒绝收楼的理由，无法律依据。二、虽然合同第八条约定交房条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但双方的补充协议（一）第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”这是对第八条的变更。原告拒绝收楼，视为从书面通知的收楼日期起，该商品房符合交付条件并已实际交付原告。三、小区业主故意阻扰规划验收导致竣工验收备案一直拖延，被告不需要承担由此导致的违约责任。四、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致被告因不可抗力而无法继续规划验收进程，疫情期间应予免责。五、原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%。并且合同约定被告的逾期交房违约责任过高，应予调低。六、合同第六条约定，原告应在2017年3月13日前支付第一期购房款649999元，在2017年6月4日前支付第二期购房款149万元，但原告直至2017年3月17日才付清第一期房款，2018年4月3日才付清第二期房款，累计逾期307天。根据合同第八条关于交楼期限的约定，原告逾期付款的，被告可据实予以延期。同时根据合同补充协议一第10条约定，原告逾期付款的，被告有权不通知原告即可据实予以按累计逾期天数相应顺延逾期交楼和逾期办证期限。经审理查明：2018年2月25日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以2139999元向出卖人购买位于中山市火炬开发区********************，其中649999元于2017年3月13日支付，149万元以商业贷款方式于2017年6月*日支付；如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2019年3月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方还签订了补充协议，其中第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”第10条：“买受人应依约交清所有购房款……因不可抗力或买受人逾期付款……等原因……，出卖人有权不通知买受人即可据实予以按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证。”第15条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第17条：“因买受人违约的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，原告支付了全部购房款，其第一期购房款系于2017年3月17日付清，第二期房款于2018年4月3日付清。原告至今未办理收楼手续。庭审中，被告确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。另查，2019年6月3日，中山市自然资源局向被告发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:原告能否主张逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。据此，同时根据合同约定，被告应当在2019年3月31日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用。但因原告存在逾期支付第一、二期购房款累计达307天的行为，故按合同约定，被告交房期限可据以顺延，即被告应于2020年2月1日前交房。由于被告至今未向原告交付取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房，已构成违约，应从2020年2月2日起向原告支付逾期交房违约金。关于违约金标准。合同约定按日支付已付房价款的万分之一,该标准并不显著过低,原告也没有充分证据证明其损失显著超过约定的违约金，故被告应按合同约定标准向原告支付违约金。至于补充协议约定的5%上限问题。在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益，不符合法律关于公平原则的基本要求，有失公允。原告主张违约金计算至符合合同约定（实质应包含取得中山市建设工程竣工验收备案登记证）的商品房实际交付之日，有理有据，本院予以支持。关于被告主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交房违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈华军支付逾期交楼违约金（以2139999元为基数，自2020年2月2日起，按每日万分之一的标准，计至中山市火炬开发区********************所在建设工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费703元，由原告负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年五月十七日书记员 程梓欣