贵州省贵阳市花溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0111民初2251号 原告：贵州恒泰物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心路**。 法定代表人：张世惠。 委托诉讼代理人：龙子枭，该公司法务，特别代理。 委托诉讼代理人：彭江妮，该公司法务，特别代理。 被告：代志军，男，1978年5月17日出生，汉族，住贵州省开阳县。 被告：陈春霞，女，1981年2月28日出生，汉族，住贵州省开阳县。 原告贵州恒泰物业管理有限公司（以下简称恒泰物业公司）与被告代志军、陈春霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒泰物业公司之委托诉讼代理人彭江妮、龙子枭到庭参加了诉讼。被告代志军、陈春霞经本院合法传唤后，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告恒泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告对贵阳市经济技术开发区黄河北路龙湾国际x栋x单元x层x号外墙公共部位违章搭建建筑进行拆除，恢复原状；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为贵阳经济技术开发区龙湾国际一、二期的物业管理服务公司，是通过案外人贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司（以下简称恒阳房开公司）为其购房业主选聘引进提供龙湾国际一、一期物业管理服务。2013年4月25日，被告与恒阳房开公司签订《商品房买卖合同》，被告接收其购买的位于龙湾国际二期x栋x单元x层x号房屋，并在办理接收手续时，被告在对所购房屋进行装修之际，将房屋墙体凿开，使专有部分空间连接到楼体共有部分空间，并在共有空间部分进行违章搭建、构筑使之成为封闭空间，擅自占用应属全体业主所有的共有部分，侵害了全体业主权益，还对原告物业服务和管理行为造成严重妨害，并且因此会存在众多安全隐患。因被告在内的搭建违章建筑业主的行为，导致原告多次收到综合执法大队、住建等相关部门整改通知，责令原告必须对出现的违章搭建问题负责到底，原告仅作为民营企业，对于业主违章搭建行为只能做到当面劝阻、向行政部门报告反映。依据原、被告之间签订的《业主手册》中《前期物业管理协议》《临时管理规约》《装饰装修管理服务协议书》以及《中华人民共和国城乡规划法》相关法律法规，均约束被告不得在小区内共有部位进行私自违章搭建。据此被告违反双方之间存在的系列文件约定，依法依约应对违章搭建建筑进行拆除、 恢复原状、排除妨害。诉讼中，原告增加诉讼请求如下：判令被告向原告偿付自2015年8月12日至实际支付之日所拖欠的物业服务费、自2019年8月31日至实际支付之日所拖欠的停车管理费，暂计至2020年2月29日止物业管理费共计13300元、停车管理费1200元。事实与理由：2013年4月25日，被告与恒阳房开签订《商品房买卖合同》，其中第九章《前期物业管理》约定，以1.96元／月／平方的价格，在房屋交付被告们使用后前期物业管理期间每年的1月10日前将物业服年费足额支付给原告，以便原告用于维持提供物业服务各项开支。2015年8月12日，被告接收其购买的位于龙湾国际二期7栋2单元号房屋，并在办理理接收手续时，与原告签订《业主手册》，其中亦明确有关于支付物业服务费相关细则约定。但自2015年8月12日被告未向原告支付物业管理费，被告逾期支付物业费行为已然违反双方系列文件约定，损害了原告合法权益。另，被告一台车牌贵Ａ×××××轿车长期停在原告所管理的地下车库，根据原告收费公示要求，小区业主在小区内停车的应当向原告支付停车管理费200元／月，但截止到2020年2月29日，被告已6个月未向原告缴纳停车管理费用。为维护原告合法权益，现诉至人民法院，诉请如前。 被告代志军、陈春霞未答辩。 本院经审理认定事实如下： 一、涉案房屋坐落：贵阳市花溪区小河黄河北路1号龙湾国际B地块x幢x单元x层x号，建筑面积122.54平方米。 二、房屋所有权人：2013年4月25日被告代志军作为买受人与恒阳房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，被告陈春霞系共有人。 三、物业服务合同签订情况： （1）被告代志军、陈春霞与恒阳房开公司签订的《商品房买卖合同》第二十三条前期物业管理约定，出卖人依法选聘的物业企业为贵阳市白云区恒泰物业管理有限公司（即本案原告，于2015年10月22日更名为贵州恒泰物业管理有限公司），物业服务收取价格为1.96元每月每平方米（建筑面积），物业服务费按年收取，买受人应当在每年的1月10日前缴费。 （2）恒泰物业公司作为受委托方（乙方）与恒阳房开公司作为委托方（甲方）于2016年12月25日签订《前期物业服务合同》，约定原告为包括案涉房屋在内的房屋、地下停车场提供物业服务，服务费用为1.96元每月每平方米。 （3）原告提供的《业主手册》中第三部分《前期物业管理服务协议》仅有作为甲方的原告签章，无作为业主的乙方签字，其中第一条双方的权利和义务第一项甲方的权利义务第3点约定“遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》”；第四部分《临时管理规约》第六章业主的共同利益第四十一条约定“建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经相关业主和物业服务企业同意并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用，变更构造和颜色或设置广告物”、第四十五条：“个别业主违反本规约，侵害全体业主的共同利益的，在业主大会成立之前，可由贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司或授权物业服务企业向相关业主主张权利”。 四、原告为上述小区提供物业服务至今，并主张依据上述《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》约定向被告收取物业费及停车费，但对停车费收取标准合同中无约定。2019年8月原告在小区公示牌张贴了《住宅停车场收费通知》，根据该通知显示公示期为2019年8月1日至8月31日，业主月卡停车第一辆车收费标准为200元每月，从2019年9月1日正式计费。该通知第2项业主固定车位长租备注一栏有“免收车位管理费”。 五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2015年8月12日至实际支付之日、停车费缴纳的期限2019年8月31日至实际支付之日；原告提供了被告装修案涉房屋时于2015年8月12日缴纳装修保证金、垃圾清运费的票据，拟证实被告从2015年8月12日未缴纳物业费。 六、原告未提交是否催缴过物业费的相关证据，但提供了照片4张、《装修整改通知书》张贴照片，拟证实被告在外墙公共部分违章搭建建筑物。。 七、被告未到庭进行陈述亦未提交相关证据材料。 上述事实，有当事人的陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》《业主手册》《住宅停车场收费通知》《收据存根》及照片若干等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告与恒阳房开公司签订的《商品房买卖合同》约定聘请原告作为物业服务企业，且恒阳房开公司实际与原告签订了《前期物业服务合同》，该《前期物业服务合同》对被告具有约束力，可以认定原、被告之间存在物业服务合同关系，原告为涉案小区提供了物业服务，被告于2015年8月12日缴纳装修保证金至今未向原告缴纳物业服务费，根据《商品房买卖合同》中关于前期物业服务之约定，被告应于每年1月10日前按年缴纳当年物业服务费，被告未缴纳物业服务费的行为已经构成违约，现原告主张被告缴纳2015年8月12日至实际支付之日期间的物业服务费，该缴纳方式未超出双方对“每年1月按年缴纳”之范围，系原告自愿，本院予以支持。而被告应向原告支付物业服务费的标准为：1.96元/平方米/每月×122.54平方米=240.1784元/月。 关于停车管理费，双方在《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》中均未约定原告是否有权收取停车管理费及停车管理费收取标准。这里需要说明的是，停车费（车位租赁费）与车位管理费属于不同概念。停车费作为车位租赁之收益，应属于相应产权人或共有人享有，是否收取及收取标准均应由产权及或共有人与实际租赁使用车位人进行协商，而车位管理费作为物业服务企业提供物业服务后收取物业服务费之项目，是否包含在双方签订的按房屋建筑面积计算的物业服务费中还是单独收取也应由双方进行协商或按照相应行业惯例进行收取。小区停车场车位是否具有相应产权人或是否属于小区业主共有均无相关证据予以证实，而原告作为涉案小区物业服务企业，为涉案小区提供物业服务，其收取停车费应当获得相应车位产权人或共有人的授权。从原告主张及其公示《住宅停车场收费通知》来看，结合贵阳市所在小区停车收费标准，其按每月200元收取应为停车费，而并非车位管理费。从该通知第2项业主固定车位长租备注一栏有“免收车位管理费”，也说明原告此处主张的“停车管理费”应属于车位租赁之收益。而原告未提供相应证据予以证实，即便其对停车费收取标准进行了公示，亦不能作为其收取停车费之依据，即便原告在其诉请中使用“停车管理费”中包含“管理”字样，亦不能改变其实际系收取停车费（车位租赁费）之本质，故对原告要求被告支付停车管理费的主张，本院不予支持。对于原告是否有权收取车位管理费及相应标准，其未在本案中主张，不宜在本案中作出认定。 关于原告要求被告对涉案房屋外墙公共部分搭建建筑进行拆除并恢复原状的主张。原告提交了照片拟证实被告存在在外墙公共部分搭建建筑物的情形，其照片来看无法确认确系被告搭建，另外即便被告确实存在在外墙公共部分搭建建筑的行为，该外墙公共部分，均属占用全体业主的共有部分，全体业主才是该区域的物权共有人，而原告并非争议区域的物权人，也未取得业主大会或全体业主的授权，无权就物权人的权利提起物上请求权。虽然在原告提交的《业主手册》中存在有关授权原告主张权利的表述，但该《业主手册》系原告单方制作，且《业主手册》中包含的《前期物业管理服务协议》亦仅有原告单方签章，没有建设单位或业主签名，事后亦未获得追认，故其《业主手册》中包含的《临时管理规约》中对属于业主共有部分物权的相应请求权等重大事项，不发生效力。综上所述，故对原告提出的对争议区域的搭建及恢复原状等诉请，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四规定，判决如下： 一、被告代志军、陈春霞于本判决生效之日起十日内支付原告贵州恒泰物业管理有限公司物业服务费（以每月240.1784元为标准，按月计算，自2015年8月12日起至实际支付之日）; 二、驳回原告贵州恒泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币100元（已减半收取），由被告代志军、陈春霞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  魏丽 二〇二〇年五月十九日 书记员  杨杰