河南省洛阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫03执复5号复议申请人（利害关系人）：付慧敏，女，汉族，1985年7月2日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：刘敬国，男，汉族，1983年6月25日出生，住河南省宜阳县。系付慧敏丈夫,特别授权代理。复议申请人（申请执行人）：田百可，女，汉族，1956年2月29日出生，住河南省宜阳县。被执行人：谢文卫，男，汉族，1966年2月15日出生，住河南省宜阳县。被执行人：楚晓瑜，女，汉族，1966年4月28日出生，住河南省宜阳县。利害关系人付慧敏、申请执行人田百可对宜阳县人民法院（以下简称宜阳法院）（2019）豫0327执异48号执行裁定不服，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。田百可申请执行谢文卫、楚晓瑜民间借贷纠纷一案中，被执行人谢文卫向宜阳法院提出执行异议，请求撤销对位于宜阳县城区家鑫水岸名家2-4-201房屋的网络司法拍卖，裁定对该房屋终止执行。被执行人谢文卫提出异议称，宜阳法院拍卖登记在谢文卫名下的宜阳县城区家鑫水岸名家2-4-201房屋时程序不合法。1、宜阳法院在拍卖时未联系谢文卫问明房屋的实际情况，未实地调查，未通知实际所有人，程序不合法。宜阳法院拍卖登记在谢文卫名下的房屋时没有向谢文卫送达任何文书，也没有通知谢文卫对其名下的财产做任何说明，法院的送达回执上有别人伪造谢文卫的签名，更没有对登记在谢文卫名下的房屋进行实地调查。谢文卫认为宜阳法院的执行程序违法。2、宜阳法院对登记在谢文卫名下的上述争议房屋进行拍卖时所进行的评估程序违法。登记在谢文卫名下的上述争议房屋在被拍卖时对房价的评估程序违法。谢文卫在得知争议房屋被拍卖时，上网查看，在淘宝网司法拍卖网页上看到该争议房屋是以毛坯房为标准进行评估的。谢文卫后来了解到该房屋卢海娜已经装修并居住好几年了，该评估内容及评估价格与实际情况不符，按照毛坯房的标准进行评估是错误的。且在司法拍卖的页面上显示的虚假入户照片显示是有装修。宜阳法院对争议房屋进行评估的依据与淘宝网司法拍卖显示的虚假照片是自相矛盾的，足以说明拍卖评估程序不合法，违反了《河南省房地产司法鉴定评估、估价指导意见》的规定，所以宜阳法院的执行程序违法。宜阳法院查明，田百可与楚晓瑜、谢文卫民间借贷纠纷一案，田百可诉至宜阳法院，宜阳法院于2015年12月4日作出（2015）宜民三初字第490号民事判决。判决内容为：一、限楚晓瑜、谢文卫于判决生效之日起十日内偿还田百可借款340000元，并支付从2015年2月10日起至借款还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息；二、驳回田百可的其他诉讼请求。判决生效后，楚晓瑜、谢文卫均未按期履行法定义务，田百可申请强制执行。在执行过程中，宜阳法院于2017年9月5日以（2016）字第182号协助执行通知书查封了被执行人谢文卫名下位于宜阳县北城区家××水岸名家××号房产。2018年1月5日，宜阳法院委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对宜阳县北城区家××水岸名家××号房住宅房地产市场价值进行评估。2018年6月5日，评估机构估价人员进行实地查勘时因室内无人未入户，分别入户该栋楼一层和五层。其拍摄的室内照片为同单元同户型其他住户室内照片。2018年6月19日，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》。该报告显示，本次估价的价值时点为2018年6月5日。建筑物实物状况：建成年代为2013年，总层数7层，地下1层，估价对象位于第2层；建筑总面积为143.01平方米，南北朝向；砖混结构。因未能入户查勘，其装修及配套情况以毛坯房认定：外墙面：瓷片；门窗：入户为防盗门，室内塑钢窗；地面：室内地面为水泥砂浆拉毛；墙面：室内墙面为水泥砂浆抹平……。估价对象的房地产市场价值为：372300元，评估单价2603元／平方米。快速变现值：297800元预计快速变现损失比例：20%。本估价报告的使用期限为2018年6月19日至2019年6月18日。2018年8月23日，宜阳法院作出（2018）豫0327执恢108号之一执行裁定，拍卖被执行人谢文卫位于宜阳县北城区家××水岸名家××号住宅房产。2018年9月24日，涉案房屋以316455元的司法保留价在宜阳法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，次日流拍。2018年10月14日，涉案房屋以284810元的司法保留价再次进行拍卖。第三人付慧敏以306170元的最高价竞得。后宜阳法院与付慧敏签订了关于宜阳县北城区家××水岸名家××号住宅房产的成交确认书。2018年10月25日，宜阳法院作出（2018）豫0327执恢108号之二执行裁定书，并送达给付慧敏。另查明：被执行人谢文卫名下位于宜阳县北城区家××水岸名家××号房屋在被深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司评估时为装修过的房屋。截止目前，涉案房屋尚未交付给付慧敏。宜阳法院认为，被执行人谢文卫名下位于宜阳县北城区家××水岸名家××号房屋在被深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司评估时为装修过的房屋。深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司未入户查勘，即在评估报告上对涉案房屋认定为毛坯房。该认定与客观事实不符，其估价报告亦不能作为宜阳法院对涉案房屋进行司法拍卖的依据。拍卖是执行措施的一种，宜阳法院在涉案房屋不具备拍卖条件的情况下进行司法拍卖并成交，该执行行为违反法律规定，应予撤销。第三人付慧敏关于谢文卫提书面执行异议超过法定期限的辩解，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”。截止目前，涉案房屋尚未实际交付给第三人付慧敏，执行程序并未终结。故对其该辩解，应不予采信。宜阳法院遂作出（2019）豫0327执异48号执行裁定，裁定撤销该院2018年10月14日对宜阳县北城区家××水岸名家××号住宅房产的司法拍卖行为。利害关系人付慧敏向本院复议称，请求撤销（2019）豫0327执异48号执行裁定，指令宜阳法院重新审查该执行异议案件。事实及理由如下：一、付慧敏从2018年10月到2019年11月共收到法院五份文件，分别是宜阳法院网络竞价成功确认书1份，宜阳法院执行裁定书3份，宜阳法院民事判决书1份，其中四份文书均可证明房屋所有权人变更为申请人付慧敏；二、卢海娜针对涉案房屋提起的执行异议之诉已经被人民法院驳回，其对涉案房屋不享有所有权；三、付慧敏已竞买涉案房屋超过14个月，宜阳法院撤销拍卖裁决，严重损害了申请人的利益，给申请人付慧敏造成了严重的经济损失、精神损失；四、被执行人所提异议超过法律规定时间，宜阳法院仍然予以受理，明显不当。申请执行人田百可向本院复议称，请求撤销（2019）豫0327执异48号执行裁定，指令宜阳法院重新审查该执行异议案件。事实及理由如下：一、该裁定认定事实不清。宜阳法院在委托司法鉴定估价之前多次以传票、电话、通知等方式通知被执行人谢文卫、楚晓瑜，但其无视法律，拒不到庭，由此产生的不利后果应由其承担；二、该裁定适用法律不当。该裁定仅撤销涉案房屋的司法拍卖行为，并没有认定涉案房屋司法鉴定估价报告的效力，宜阳法院执异48号执行裁定书生效后，申请执行人的合法债权如何得到保障？申请执行人是否可以请求重新评估拍卖？宜阳法院执异48号执行裁定书未作任何安排和裁判，该裁定书显失公平公正。本院查明事实与宜阳法院查明事实基本一致。本院认为，人民法院在民事执行中应严格依照法定程序，不得损害当事人合法权益。本案中，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司接受宜阳法院委托，对涉案房屋进行评估，委托行为产生的后果应由委托人宜阳法院承受，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司未按照评估规程入户调查，将已装修的涉案房屋按照毛坯房予以估价，导致评估过程出现过失，致使涉案房屋评估价值过低，客观上降低了被执行人的偿债能力，宜阳法院据此撤销对涉案房屋的拍卖行为属于对自身过错行为的纠正，并无不当。拍卖行为撤销后，宜阳法院应立即启动对涉案房屋的处置程序，以期高效、公正实现债权，维护申请执行人合法权益。在执行过程中，被执行人若存在阻挠执行，恶意串通妨碍执行等行为，宜阳法院应查明事实，依法予以司法惩戒。复议申请人付慧敏在竞拍成功后，因案外人执行异议之诉、拍卖行为被撤销等原因未能实际占有涉案房屋，拍卖行为撤销后，其支付的购房款应予返还。综上，宜阳法院（2019）豫0327执异48号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回付慧敏、田百可的复议申请，维持宜阳县人民法院（2019）豫0327执异48号。本裁定为终审裁定。审判长  张仲锋审判员  李立华审判员  李 宁二〇二〇年五月二十八日书记员  殷春雪