广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初17054号原告：蒙练，女，1985年10月5日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港北区********院中强普罗旺斯小区27幢3单元501室。委托诉讼代理人：唐玲玲，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彩欣，广东中亿律师事务所实习律师。被告：冯润根，男，1962年5月13日出生，汉族，住广东省中山市************。被告：中山市百斯特物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区********2098卡。法定代表人：黄某1。被告：中山市亿佳装饰工程有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三201办公室T卡。法定代表人：曾某1。被告：中山市沙溪镇创德装饰设计工程部，住所地广东省中山市******************第40卡。主要负责人：郑剑。被告：中山市佰嘉物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三201办公室之十四A卡。法定代表人：温某1。原告蒙练诉被告冯润根、中山市百斯特物业管理有限公司（以下简称百斯特公司）、中山市亿佳装饰工程有限公司（以下简称亿佳公司）、中山市沙溪镇创德装饰设计工程部（以下简称创德工程部）、中山市佰嘉物业管理有限公司（以下简称佰嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告蒙练委托诉讼代理人唐玲玲到庭参加诉讼，被告冯润根、百斯特公司、亿佳公司、创德工程部、佰嘉公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙练向本院提出诉讼请求：1.解除蒙练与冯润根、百斯特公司、亿佳公司、创德工程部、佰嘉公司于2017年8月13日签订的《中港湾公寓认购书》《房地产买卖合同》《房屋装修合同》《委托经营管理合同》；2.冯润根、百斯特公司、亿佳公司、创德工程部、佰嘉公司双倍返还定金40000元;3.冯润根、百斯特公司、亿佳公司、创德工程部、佰嘉公司返还蒙练剩余购房款144230元、房屋税费3134元、装修优惠VIP金30000元;4.冯润根、百斯特公司、亿佳公司、创德工程部、佰嘉公司向蒙练支付违约金（以164230元为本金，按照日万分之二的利率，自2018年12月15日起计算至清偿之日止）;5.冯润根、百斯特公司、亿佳公司、创德工程部、佰嘉公司向蒙练支付律师费15000元。事实与理由：2017年8月13日，蒙练与冯润根的委托代理人百斯特公司签订《中港湾公寓认购书》，约定将冯润根位于中山市横栏镇西冲口中港湾第三层3045房酒店式公寓转让给蒙练，房屋建筑面积14.93平方米，房屋的总价款为164230元(其中包含20000元的定金)。百斯特公司称为了能尽快办理过户登记，要求将上述认定书中的购房总金额平均拆分为两部分，即拆分为购房款82115元和装修款82115元。同日，百斯特公司代表冯润根与蒙练签订《房地产买卖合同》，约定房地产成交价为82115元。同日，蒙练在百斯特公司的安排下又与亿佳公司签订《装修工程合同》，约定涉案房地产装修工程造价歉为82115元。之后蒙练按照合同约定在百斯特公司处通过刷卡等方式支付购房款及装修款共计164230元，百斯特公司又称必须支付装修优惠VIP金30000元才能享受装修优惠，于是蒙练又按照百斯特公司的意思同时在百斯特公司处当场刷卡支付了装修优惠VIP金30000元。上述款项百斯特公司均出具了收据，事后蒙练发现装修优惠VIP金30000元的收据加盖的公章为创德工程部。按照蒙练与冯润根签订的《房地产买卖合同》第十条第一款约定:“签订本合同后的270日个工作日内，由甲方负责向中山市*********申办该房地产的交易过户手续”。《房地产买卖合同》第十条第二款约定:“逾期超过90日后，乙方有权解除合同，若乙方选择解除本合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内向乙方支付已付成交款并以乙方已付成交价款为基数，甲方按日向乙方支付万分之二的违约金”。时至起诉之日，办证期限已过，冯润根仍未配合蒙练办理交易过户手续及领取新的房产证。蒙练到各相关部门投诉后得知，“横栏镇中港湾兴裕街3号第3层3045房”没有产权登记。之后蒙练多次与百斯特公司协商得知，“兴裕街3号”整栋楼只有一本房产证，土地尚未分割，蒙练购买的3045房事实上不存在，涉案房地产买卖合同不能实际履行，冯润根逾期不能办理房产证的行为已构成根本违约。蒙练认为，冯润根为了规避政策单方面将《中港湾公寓认购书》拆分为《房地产买卖合同》和《装修工程合同》，改变不了装修工程款就是购房款的性质。而且百斯特公司已实际收取了《中港湾公寓认购书》中所约定的购房款164230元。另根据《中港湾公寓认购书》第二条“成交价格”的约定，冯润根已将装修优惠VIP金30000元列入购房款，虽然收据加盖的公章为创德工程部，但实际收款人为百斯特公司。因此，涉案的购房款164230元、房屋税费3134元及装修优惠VIP金30000元、均应由冯润根、百斯特公司、创德工程部负责返还，并由冯润根、百斯特公司、创德工程部向蒙练賠偿损失。被告冯润根、百斯特公司、亿佳公司、创德工程部、佰嘉公司在法定期限内没有提出书面答辩，也未到庭应诉。经审理查明：2017年8月13日，百斯特公司作为冯润根的委托代理人与蒙练签订《中港湾公寓认购书》，约定由蒙练认购冯润根位于中山市横栏镇西冲口第三层3045房酒店式公寓，房屋建筑面积14.93平方米，房屋的总价款为164230元(其中包含20000元的定金)，并约定如因履行合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此而产生的一切费用，包括评估费、律师费。同日，百斯特公司代表冯润根与蒙练签订《房地产买卖合同》及由蒙练在百斯特公司的安排下又与亿佳公司签订《装修工程合同》，《房地产买卖合同》约定房地产成交价为82115元，并约定:“签订本合同后的270日个工作日内，由甲方负责向中山市*********申办该房地产的交易过户手续”，“逾期超过90日后，乙方有权解除合同，若乙方选择解除本合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内向乙方支付已付成交款并以乙方已付成交价款为基数，甲方按日向乙方支付万分之二的违约金”；《装修工程合同》没有亿佳公司经办人签名，只加盖亿佳公司公章，合同约定涉案房地产装修工程造价为82115元，但没有约定具体的装修要求及完工时间，只约定原告蒙练委托百斯特公司将房产在2017年12月31日前交给亿佳公司进行装修，亿佳公司按标准要求进行装修，百斯特公司要求按整体经营需要进行装修，则按该公司要求进行。该《装修工程合同》并没有实际履行，只是为了将《中港湾公寓认购书》中的购房款拆分为两部分，分别作为《房地产买卖合同》《装修工程合同》的购房款及装修款。在签订《中港湾公寓认购书》《房地产买卖合同》《装修工程合同》后，蒙练在百斯特公司处通过刷卡方式支付定金20000元、购房款62115、装修款82115元，合共164230元，定金、购房款由百斯特公司开具收据收取，另百斯特公司再开具收据收取蒙练购房税费3124元。之后百斯特公司再要求蒙练支付30000元才能享受装修优惠，于是蒙练又按照百斯特公司的意思同时在百斯特公司处当场刷卡支付了装修优惠VIP金30000元，百斯特公司收款后均出具了加盖创德工程部的公章收据。2017年8月13日（与上述合同签订同日），蒙练与佰嘉公司签订《委托经营管理合同》，约定蒙练将上述蒙练购买的横栏镇西冲口第3层3045房房地产委托佰嘉公司进行经营管理，委托经营期限为10年，自2018年1月1日至2027年12月31日止，双方不得中途终止合同，合同约定了应得收益及双方的权利义务。但至办证期限已过，双方未能办理交易过户手续并领取新的房产证，蒙练到各相关部门投诉后，根据中山市国土资源局提供的中山市不动产登记资料查询结果显示，冯润根为中山市横栏镇西冲口房地产[不动产权证号：国（2006）170274，C4696560]的产权人，土地使用权面积：2455.1平方米，建筑面积：6975.19平方米，没有蒙练在签订《中港湾公寓认购书》中认购的“横栏镇中港湾兴裕街3号第3层3045房”产权登记，也没有蒙练在签订《房地产买卖合同》中购买的“横栏镇西冲口第3层3045房酒店式公寓”产权登记”，冯润根称中山市横栏镇西冲口房地产整栋楼只有一本房产证，土地尚未分割，蒙练购买的横栏镇西冲口第3层3045房酒店式公寓事实上不存在，涉案房地产买卖合同不能实际履行。本案经开庭审理后，蒙练于2020年4月17日向本院提交调查取证申请书，要求本院核实（2018）粤2072民初15935号案百斯特公司提交的证据《房地产权证》和公证书的真实性，因蒙练《房地产权证》与其提交的中山市不动产登记资料查询结果一致，其真实性不必审查，公证书的内容显示，冯润根委托百斯特公司作为合法代理人处理冯润根位于中山市横栏镇西冲口房地产[不动产权证号：国（2006）170274，C4696560]的相关事宜，其中第1条为：“待上述房地产符合转让条件后，代为选择买受人，确定交易价格，代到有关部门与上述房地产买受人签订房地产买卖合同，代为收取售房款项，代为办理其他相关手续及签署相关文件。”本案蒙练与百斯特公司以冯润根名义签订的《房地产买卖合同》购买的是横栏镇西冲口第3层3045房酒店式公寓，但该横栏镇西冲口第3层3045房酒店式公寓并不存在，这与冯润根委托百斯特公司作为合法代理人处理冯润根位于中山市横栏镇西冲口房地产[不动产权证号：国（2006）170274，C4696560]，并非同一标的物，即使冯润根委托百斯特公司作为合法代理人处理冯润根位于中山市横栏镇西冲口房地产的公证书是真实的，也没有证据显示冯润根位于中山市横栏镇西冲口房地产在蒙练与百斯特公司以冯润根名义签订的《房地产买卖合同》时冯润根位于中山市横栏镇西冲口房地产符合分割转让的条件，更没有证据显示冯润根已追认蒙练与百斯特公司以冯润根名义签订的《房地产买卖合同》，冯润根委托百斯特公司作为合法代理人处理冯润根位于中山市横栏镇西冲口房地产的公证书是否真实没有实际意义，故本院对蒙练向本院提交调查取证申请不予采纳。上述事实，有蒙练提交的《中港湾公寓认购书》《房地产买卖合同》《装修工程合同》《委托经营管理合同》、收款收据及蒙练陈述为凭，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。蒙练与的百斯特公司以冯润根名义签订的《中港湾公寓认购书》《房地产买卖合同》，因双方交易的横栏镇中港湾兴裕街3号第3层3045房或横栏镇西冲口第3层3045房酒店式公寓没有产权登记，且事实上不存在，而蒙练没有证据证明百斯特公司取得代理出售冯润根上述合同约定的房地产授权，也没有证据证明冯润根追认上述合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，该合同对冯润根不发生效力，合同后果由行为人百斯特公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。百斯特公司没有代理权向他人签订合同，且合同交易的标的不存在，致使不能实现合同目的，故蒙练作为合同的相对方，有权解除《中港湾公寓认购书》《房地产买卖合同》。《装修工程合同》《委托经营管理合同》是依附于上述《房地产买卖合同》而产生的，《房地产买卖合同》解除，自然《装修工程合同》《委托经营管理合同》也可以解除。造成《房地产买卖合同》无法履行是由于百斯特公司无权代理及标的物不存在引起，过错在于百斯特公司，且蒙练支付购房定金20000元、购房款62115元、装修款82115元及购房税费3124元均由百斯特公司收取，故百斯特公司除了退还上述款项给蒙练外，还应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，蒙练在诉讼请求中已主张双倍返还定金40000元，故其再主张违约金本院不予支持。蒙练与亿佳公司签订了《装修工程合同》，但亿佳公司没有经办人签名，只加盖亿佳公司公章，而收取装修款的却是百斯特公司，另创德工程部在本案商品房买卖过程中，收取30000元装修优惠VIP金，加盖公章出具收据给蒙练，但《装修工程合同》并没有实际履行，从本案的实际情况看，签订《中港湾公寓认购书》《房地产买卖合同》《装修工程合同》《委托经营管理合同》，支付定金、购房款、装修款、购房税费及支付装修优惠VIP金，都在同一天进行，且都在百斯特公司的主导下进行，亿佳公司提供公章给百斯特公司与蒙练签订《装修工程合同》，创德工程部提供公章给百斯特公司收取装修优惠VIP金，均是亿佳公司及创德工程部自主行为，为此，在《装修工程合同》无法履行的情况下，亿佳公司应当返还蒙练装修款82115元，创德工程部应当返还蒙练装修优惠VIP金30000元，百斯特公司作为收取装修款、装修优惠VIP金的经办人，应当对亿佳公司返还蒙练装修款82115元及创德工程部返还蒙练装修优惠VIP金30000元承担连带支付责任。对于蒙练起诉要求各被告承担其本案诉讼支付的律师代理费15000元，由于蒙练与百斯特公司代理冯润根在签订《中港湾公寓认购书》中约定“如因履行合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此而产生的一切费用，包括评估费、律师费。”本院已确定该合同对冯润根不发生效力，合同后果由行为人百斯特公司承担，造成合同解除的责任在于百斯特公司，百斯特公司是违约方，故蒙练要求百斯特公司承担因本案诉讼而支付的律师代理费15000元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持，但其要求冯润根、亿佳公司、创德工程部对蒙练支付本案的律师代理费承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。冯润根、百斯特公司、亿佳公司、创德工程部经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证抗辩权，不影响本院缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告蒙练与被告中山市百斯特物业管理有限分公司代理冯润根于2017年8月13日签订的《中港湾公寓认购书》《房地产买卖合同》；解除原告蒙练与被告中山市亿佳装饰工程有限公司于2017年8月13日签订的《房屋装修合同》；解除原告蒙练与被告中山市佰嘉物业管理有限公司于2017年8月13日签订的《委托经营管理合同》；二、被告中山市百斯特物业管理有限分公司于本判决生效之日起5日内向原告蒙练双倍返还定金40000元;三、被告中山市百斯特物业管理有限分公司于本判决生效之日起5日内向原告蒙练返还购房款62115元、房屋税费3134元，共65249元；四、被告中山市亿佳装饰工程有限公司于本判决生效之日起5日内向原告蒙练返还装修款82115元；五、被告中山市沙溪镇创德装饰设计工程部于本判决生效之日起5日内向原告蒙练返还装修优惠VIP金30000元；六、被告中山市百斯特物业管理有限分公司对第四、第五项判决承担连带支付责任；七、被告中山市百斯特物业管理有限分公司于本判决生效之日起5日内向原告蒙练支付律师代理费15000元；八、驳回原告蒙练的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4962元，由被告中山市百斯特物业管理有限分公司负担，被告中山市亿佳装饰工程有限公司连带负担1852元，被告中山市沙溪镇创德装饰设计工程部连带负担550元。此款原告蒙练已垫付，被告中山市百斯特物业管理有限分公司、中山市亿佳装饰工程有限公司、中山市沙溪镇创德装饰设计工程部在履行付款义务时迳付给原告蒙练。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  何文璋审判员  姚红波二〇二〇年五月十九日书记员  郭伟杰