杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初5538号 原告（反诉被告）：张洪亮，男，1978年11月17日出生，汉族，住天津市河**。 委托诉讼代理人：俞起，浙江佑平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何国蓉，女，1958年6月18日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：袁庆文、徐涛，浙江东鹰律师事务所律师。 原告张洪亮为与被告何国蓉、蔡春青房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月11日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员叶盛华适用简易程序审理。被告何国蓉在本案审理过程中提起反诉，本院受理后决定将本诉与反诉合并审理。2019年11月18日，原告张洪亮申请撤回对被告蔡春青的起诉，本院于2019年11月21日裁定准许原告张洪亮撤回对被告蔡春青的起诉。后原告张洪亮又于2019年12月2日提出鉴定申请，本院委托杭州联信工程造价咨询有限公司进行鉴定后，原告张洪亮未在规定期限内缴纳鉴定费用，视为自动放弃鉴定申请。后因案情需要，本案转为普通程序审理，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告张洪亮的委托诉讼代理人俞起，被告何国蓉及其委托诉讼代理人袁庆文、徐涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洪亮向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告退还租金36301.37元和保证金15000元；3、判令被告赔偿原告损失416600元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月，原告在蔡春青的介绍下，与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于杭州市下城区的商铺，租期为2018年9月Ｉ9日至2021年9月18日，月租金为10000元，半年结算一次，保证金15000元。原告按照合同约定于2018年9月20日向被告支付了75000元（半年租金和保证金）、于2019年4月7日支付半年租金60000元。原告承租房屋后，便开始进行装修并购买设施设备用于经营，至2018年11月底装修完毕，之后开始从事经营健康管理会所服务。但在2019年6月，原告接到杭州市下城区人民法院通知，被告存在债务纠纷并早已被他人起诉，原告承租的房屋早已于2018年5月16日被法院作为其债务执行财产进行查封，现法院要执行相关判决，要求原告配合腾空承租的房屋。2019年7月1日，在法院的要求下，原告腾空了承租的商铺。事后原告获知，被告存在巨额的债务纠纷，其作为债务人，案涉商铺设定了抵押权并已于2018年5月16日被法院査封，用于给其抵押权人杭州银行东新支行的清偿执行，而被告和蔡春青在合同订立时采取欺诈手段，隐瞒事实，致使原告在不知道承租商铺已经被法院作为执行财产査封的情况下与被告订立了《房屋租赁合同》。商铺被法院列入强制执行财产，导致原告的店铺无法正常运营关闭，由此产生的损失包括商铺转让费、经营损失和店铺装修、运营投入、员工解聘和腾迁等各项支出共计467901.37元。被告隐瞒重要事实，存在欺诈行为，导致原告错误的承租案涉商铺，现案涉商铺被法院强制执行，给原告造成了巨大损失，严重侵害了原告的合法权益，应承担原告损失的全部赔偿责任，故诉请法院判如所请。 被告何国蓉答辩称：何国蓉未隐瞒任何重要的事实，也不存在欺诈行为，原告主张撤销合同没有任何依据。何国蓉原来将涉案房屋出租给蔡春青的年租金为145000元。后蔡春青对外进行招租，原告找到蔡春青谈妥租赁相关事宜后，蔡春青要求何国蓉出面直接与原告签订合同。签订合同时，何国蓉和蔡春青都告知原告房屋已抵押给银行的事实。同时，何国蓉也将房屋的土地使用权证交给原告，也说明了因案涉房屋已抵押给银行，所以没有房产证。所以原、被告间租赁合同租金在原告与蔡春青间的租赁合同租金的基础上下调25000元。而且蔡春青与何国蓉签订的合同明确注明如果遇到银行拍卖，随时都无条件退房。原告诉称何国蓉存在欺诈行为并主张撤销合同，不符合客观事实。 反诉原告何国蓉向本院提出诉讼请求：1、判令张洪亮继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令张洪亮立即支付租金60000元（自2019年9月19日计算至2020年3月18日的租金）；3、本案诉讼费用全部由张洪亮承担。事实与理由：何国蓉于2018年4月1日将杭州市下城区租赁给蔡春青，其明确知晓涉案房屋存在银行抵押贷款，也同意如遇银行拍卖，无条件退房。蔡春青因经营不善，有意转让涉案房屋，将涉案房屋转租给了张洪亮并收取20000元转让费，同时也明确告知了房屋抵押情况，张洪亮还因为房屋存在抵押要求调整租金，何国蓉也同意降低了房屋的租金标准。合同履行过程中，张洪亮却拒付下一半年度租金，在何国蓉告知银行贷款已清偿且法院查封措施已解除的情况下，反而起诉要求解除合同。而实际情况是张洪亮管理经营不善，不想继续履行而恶意撕毁合同，其行为损害了何国蓉的合法权益。故诉请法院判如所请。 反诉被告张洪亮答辩称：何国蓉要求继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。何国蓉在合同订立时采取欺诈手段，隐瞒出租商铺已经被法院作为执行财产查封的事实。依据合同法以及民法总则的相关的规定。张洪亮作为受损害方，有权请求人民法院予以撤销。且从2019年7月1日起，张洪亮已在法院来要求下腾空交付了案涉的商铺，租赁合同失去了履行的基础。何国蓉要求张洪亮支付租金的诉讼请求也缺乏事实和法律依据。2019年6月26日，法院在案涉商铺门口张贴了执行通知书和封条。2019年7月1日，何国蓉、张洪亮在法院办理了腾退交付签字的手续。自2019年7月1日至2019年7月12日，张洪亮实际进行了腾退。合同事实上已完全不能履行。何国蓉反诉称在订立合同时已经向张洪亮告知房屋抵押情况，后又告知张洪亮银行贷款已清偿且法院查封已解除，张洪亮因经营管理不善，不愿继续履行而恶意撕毁合同与事实严重不符，且没有相关证据。相反，张洪亮在租赁房屋时已向何国蓉询问有关房屋权属情况，何国蓉明确告知房屋权属没有问题，并出示了相关证书的复印件，复印件上没有任何抵押和查封的记载。张洪亮收到法院查封租赁房屋的有关信息后，就与何国蓉协商损失赔偿问题，但因何国蓉一直拖延，导致张洪亮被迫通过法律诉讼方式进行维权。综上，张洪亮系受害方，何国蓉的反诉请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。 张洪亮为证明其主张的事实提交以下证据： 1.《房屋租赁合同》1份、银行转账记录3份、收条1份，证明张洪亮、何国蓉间存在房屋租赁关系，张洪亮已按约向何国蓉支付一年租金及保证金，租金已支付至2019年9月30日的事实。 2.照片1张、支付宝转账记录1份，证明张洪亮向案外人蔡春青支付20000元转让费的事实。 3.（2018年）浙0103民初2883号民事判决书、（2019）浙0103执399号执行案件执行笔录各1份、杭州市不动产登记信息查询记录3份，证明何国蓉隐瞒案涉商铺因设定抵押权已被法院判决用于清偿执行款，并于2018年5月16日被法院查封，张洪亮于2019年7月1日腾退案涉商铺且店铺关闭的事实。 4.《店铺装修合同》、决算单、《广告制作安装协议书》各1份、银行转账记录2份，证明张洪亮为装修案涉商铺与装修公司签订合同，并支付装修价款113730元。 5.《采购合同》、银行转账记录各1份，证明张洪亮为采购家具设备与供货方签订采购合同，实际支付82450元货款的事实。 6.美团推广订单1份，证明张洪亮为店铺运营支付推广费用17800元的事实。 7.照片15张，证明张洪亮为案涉店铺投入大量资金全面翻修的事实。 8.收条3份，证明张洪亮支付装修费用100000元的事实。 9.土地使用权证3份，证明何国蓉隐瞒案涉商铺因设定抵押权已被法院判决用于清偿执行款的事实。 10.照片2张，证明案涉商铺已于2019年6月26日被法院张贴封条查封，张洪亮按照法院执行通知书要求腾退房屋的事实。 11.招商银行流水1份，证明张洪亮付款的真实性。 12.EMS快递单1份，证明原告于2019年7月29日邮寄诉状。 何国蓉为证明其主张的事实提交以下证据： 1.《房屋租赁合同》2份，证明何国蓉与蔡春青签订的合同明确约定，如遇银行拍卖，乙方无条件退房，何国蓉在出租房屋时，均明确告知承租人房屋已抵押，有可能遇到银行拍卖的情况。 2.《房屋租赁合同》1份，证明张洪亮拖欠租金，该合同约定租金比何国蓉出租给蔡春青的租金低25000元，因何国蓉告知张洪亮房屋已设定抵押，可能被拍卖才给予张洪亮优惠，原告对此明知。 3.微信聊天记录1份，证明因房屋被查封，何国蓉要求张洪亮将租金支付至指定的周志军名下，张洪亮对房屋存在抵押以及银行拍卖情况均知晓，并配合被告将租金付至指定的收款人。 4.不动产抵押权注销登记证明3份，证明何国蓉已清偿银行贷款，涉案房屋不存在权利限制，不影响张洪亮正常经营。 经庭审质证，何国蓉对张洪亮的证据1无异议；对证据2中照片的真实性认为无法核实，但知道蔡金春转租的事实，银行转账记录真实性无异议，但不能证明款项用途；对证据3的真实性无异议，但认为何国蓉从未隐瞒房屋抵押的事实；对证据4认为何国蓉并非装修合同当事人，真实性无法核实，结算单中有一笔16730元树脂发光字的费用，根据张洪亮陈述该笔费用是广告制作、安装协议书的费用，与装修合同是两个不同的合同主体，不符合正常的交易习惯，而且结算单中的项目是否实际发生也无法去核实，《广告制作安装协议》系陈岳能与杭州万松广告有限公司签订，是否用于涉案房屋装修无法证实，银行转账的款项与本案无关；对证据5认为何国蓉并非采购合同当事人，真实性无法核实，实际履行情况也无法核实，且付款金额与合同约定不符；对证据6的真实性无异议，但认为该推广活动是否投放涉案房屋的店铺无法证实；对证据7的真实性无异议，具体装修情况、事后是否有变化均无法核实；对证据8的真实性有异议，张洪亮通常通过转账付款，现金交易明显不符合张洪亮的交易习惯，张洪亮于2019年7月提起本案诉讼，上述收条于2019年的11月22日才提交法庭，且现在有手机支付方式等便捷方式，大额现金付款的真实性存疑；对证据9的真实性无异议，但认为何国蓉未隐瞒房屋抵押的事实；对证据10的真实性无异议。但案涉房屋虽于2019年6月26日张贴封条查封，但何国蓉一直积极与张洪亮沟通、处理银行的债务，2019年8月解除了查封、抵押，该房屋能够继续使用；对证据12的真实性无异议。原告张洪亮对被告何国蓉的证据1认为系被告何国蓉与第三方签订，真实性无法核实，且与本案无关；对证据2-4的真实性无异议，但认为不能证明被告何国蓉主张的事实，且案涉房屋注销抵押登记在原告张洪亮腾退案涉房屋之后。 综上质证意见，本院对原告张洪亮的证据1、证据3、证据7、证据9-12的真实性予以确认；证据2与当事人庭审陈述能互为印证，本院予以确认；证据4-5、证据8实际履行情况缺乏其他证据印证，且原告张洪亮陈述案涉店铺已腾空，本案审理过程中，原告虽申请对案涉商铺装修价值进行评估，但未在规定期限内缴纳费用，仅上述证据不足以证明其实际损失，故本院不予确认；证据6与本案的关联性缺乏其他证据印证，本院不予确认；被告何国蓉的证据1与本案无关联性，本院不予确认；证据2-4的真实性本院均予以确认。 经审理本院认定以下事实： 2018年9月，张洪亮（乙方，承租方）经原承租人蔡春青介绍与何国蓉（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于杭州市下城区用于经营，建筑面积87.81平方米，租赁期限自2018年9月19日至2021年9月18日；月租金为10000元，租金按半年结算，首次租金于2018年9月19日支付，以后各期租金提前一个月支付；乙方于合同生效之日向甲方支付房屋租赁保证金15000元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还乙方；租赁期间双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前书面通知对方；租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方一个月租金，乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金；乙方退租时，留置不搬的家具杂物任由甲方处置；因不可抗原因（包括租赁物业被依法拆除）导致该房屋毁损或灭失而不能继续履行的，任何一方可解除合同，且互不承担违约责任，甲方按实际租期收取租金，保证金予以退还等内容。 上述合同签订后，张洪亮将租赁房屋装修后用于经营，并已向何国蓉支付租赁保证金15000元，租金已支付至2019年9月30日，并另行向蔡春青支付了20000元店铺转让费。 另查明，2015年3月12日，何国蓉将案涉租赁房屋抵押给杭州银行股份有限公司东新支行（以下简称东新支行）用作贷款担保，后因何国蓉未按约履行还本付息义务，东新支行于2018年5月2日向本院起诉并申请财产保全。该案审理过程中，本院于2018年5月16日对上述房产采取了查封措施。2018年7月10日，本院作出（2018）浙0103民初2883号民事判决：一、何国蓉于判决生效后十日内归还东新支行贷款本金2382269.12元，利息7474.15元、复息109.41元、罚息34957.04元（复息、罚息暂计算至2018年4月23日，此后复息、罚息按合同约定计收至款项付清之日止）；二、何国蓉于判决生效后十日内支付东新支行律师费48000元；三、若何国蓉未按期履行前述第一、二项还款义务，东新支行有权就何国蓉抵押的杭州市下城区朝晖路73-3、73-2、75-××号房产（他项权证号为杭房他证字第157990**、15799058、15799061号）折价或变卖、拍卖后所得的价款优先受偿。该判决生效进入执行程序后，本院拟对上述房产进行拍卖，并于2019年7月1日责令张洪亮将案涉租赁房屋腾空交付本院，张洪亮于2019年7月15日将案涉租赁房屋腾空。后何国蓉已履行该判决确定的给付义务，并于2019年8月29日办理了案涉房屋抵押权注销登记手续。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张洪亮主张何国蓉在合同订立时采取欺诈手段，隐瞒事实，致使其在不知道承租商铺已被法院查封的情况下与何国蓉签订《房屋租赁合同》，张洪亮应对该主张的事实承担举证责任。本案中张洪亮所举证据不足以证明何国蓉采取了欺诈手段，何国蓉在签订《房屋租赁合同》时未能提供案涉房屋所有权证，仅向张洪亮提供了土地使用权证，张洪亮作为经营者应当知道其租赁的房屋存在权利瑕疵，且案涉房屋的权属状况在房产管理部门均有登记备案，亦无法隐瞒。故张洪亮以此为由要求撤销合同的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。张洪亮与何国蓉签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。该合同履行过程中，因何国蓉未履行另案生效判决确定的给付义务，案涉租赁房屋在执行过程中被法院查封并拟进行拍卖。张洪亮为配合法院执行，已于2019年7月15日将案涉租赁房屋腾空。后何国蓉已履行了另案判决确定的给付义务，并于2019年8月29日办理了案涉房屋抵押权注销登记手续。《房屋租赁合同》已具备继续履行的条件，张洪亮仍不同意继续履行合同，由此造成的装修等损失属于扩大的损失，应由张洪亮自行承担，且张洪亮所举证据不足以证明其实际损失，故其要求何国蓉赔偿损失的诉讼请求亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综合考虑本案实际情况，因何国蓉未履行生效判决确定的给付义务，本院拟拍卖案涉房屋清偿其债务，张洪亮系在本院责令其腾空房屋后终止履行合同，双方当事人对合同终止履行的结果均有过错。鉴于案涉《房屋租赁合同》已于2019年7月15日实际终止履行，何国蓉应将未履行部分的租金15000元和保证金15000元退还张洪亮。何国蓉要求张洪亮继续履行合同并支付租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但张洪亮要求何国蓉退还自2019年6月1日起的租金与事实不符，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、何国蓉于本判决生效后十日内退还张洪亮租金15000元，保证金15000元； 二、驳回张洪亮的其他诉讼请求； 三、驳回何国蓉的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8319元，由张洪亮负担7769元、由何国蓉负担550元；反诉案件受理费650元，由何国蓉负担。 张洪亮于判决生效之日起十五日内向本院申请退费；何国蓉于判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  叶盛华 人民陪审员  吕 峥 人民陪审员  骆晶婧 二〇二〇年五月二十六日 代书 记员  王依仁