广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终697号上诉人（一审被告）：余恒志，男，汉族，1981年6月22日出生，住所地：广东省廉江市。被上诉人（一审原告）：周贵金，男，1984年8月15日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：邱瑞嫦，广东信广律师事务所律师。一审被告：饶春蓉，女，汉族，1985年1月2日出生，住所地：四川省珙县。一审第三人：佛山市南海家裕居房地产有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：蔡嘉彬，该司总经理。委托诉讼代理人：邱瑞嫦，广东信广律师事务所律师。上诉人余恒志因与被上诉人周贵金、一审被告饶春蓉、一审第三人佛山市南海家裕居房地产有限公司（以下简称家裕居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初5700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余恒志上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.一审、二审的诉讼费用由周贵金承担。事实及理由如下：余恒志从未认同饶春蓉代理自己签订房地产买卖合同，亦未对此作出授权。案涉房屋买卖一事皆由饶春蓉擅自作出，与余恒志无关。周贵金辩称：余恒志的上诉请求和理由没有法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。饶春蓉未作陈述。家裕居公司的陈述意见与周贵金的答辩意见一致。周贵金向一审法院起诉请求：1.确认周贵金与饶春蓉、余恒志签订的《房地产买卖合同》项下周贵金与饶春蓉、余恒志的房屋买卖合同关系已于2018年3月15日解除；2.饶春蓉、余恒志向周贵金支付违约金180000元（已扣除饶春蓉、余恒志支付的购房定金10000元）；3.本案的受理费用由饶春蓉、余恒志承担。一审法院查明：2017年12月30日，周贵金（卖方）与饶春蓉、余恒志（买方）、家裕居公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定由饶春蓉、余恒志向周贵金购买涉案佛山市禅城区房产，房屋建筑面积为88.22平方米，成交价为1900000元。饶春蓉、余恒志应于2017年12月30日向周贵金支付定金10000元，于2018年1月3日前向周贵金支付定金余款40000元，于周贵金还涉案房屋房贷且银行通知次日支付首期购房款300000元，于涉案房屋交易完税并出具房产交易回执当天一次性付清剩余购房款1550000元。另，合同第六条主要约定如下：“买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的5%支付违约金，且违约方须赔偿守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。……”；合同“其它约定”主要约定如下：“①买卖双方约定：若卖方收取定金后不履行出售，（前提下是该房屋签约时并没有查封状态），且买方支付定金后不履行购买，则违约方赔付守约方双倍定金，违约方应赔付守约方总楼价的百分之十作为违约金，并且违约方还向经纪方支付应付而未付的中介代理服务费。违约方自愿并履行支付以上所有违约金，自愿履行到底。……”上述合同落款“买方”处所载为“饶春蓉、余恒志（代）”，周贵金及家裕居公司于诉讼中确认该“余恒志”签名为饶春蓉代签。同日，周贵金出具收据，确认收取饶春蓉支付的购房定金10000元。2018年1月3日，家裕居公司与周贵金至佛山市禅城区不动产档案馆查询涉案房产的权属状态，并取得《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。同日，家裕居公司法定代表人蔡嘉彬分别将该查询结果通过微信发送给饶春蓉及余恒志，饶春蓉于当日15:44回复微信内容“好”，余恒志于2018年1月4日16:28回复微信内容“收到”。2018年1月27日10:18，蔡嘉彬向饶春蓉发出微信内容：“你好。饶小姐。这二、三天要准备安排转购房定金余款和我们公司的佣金”，饶春蓉回复微信内容：“星期一你给余先生打电话”。2018年2月1日19：50，蔡嘉彬向饶春蓉发出微信内容：“你好：饶小姐。你和余生商量后（具体想法如何？业主周生刚微信问本月3号可以支付34万？请回复”，饶春蓉回复微信内容：“刚刚已和周生说了”。2018年1月27日至2018年2月4日，蔡嘉彬通过微信就房屋交易及佣金支付等事宜与余恒志沟通，但余恒志均未作回复。2018年2月5日11：53：47，蔡嘉彬致电余恒志，部分通话内容如下：蔡：你好！这个也是我的电话，我想跟你沟通一下关于饶小姐，饶春蓉她购买东海银湾3座2601房，你们的意见是怎样呀？余：我们如果年前拿到钱就过去办手续，如果年前不行，我们就年后再考虑了。蔡：年后再考虑啊？但业主那里，我觉得，好不好你跟饶小姐沟通，叫饶小姐打个电话给业主协商一下，或者先将部分钱给业主，去缓解业主现时的问题。余：到时再说啦。蔡：到时再说是什么意思啊，余生？余：我现在在追收他人钱，还没有空。蔡：我知道，但业主已等了你们一个月零三天，你们都要给个答复他，因为这个问题，我已跟业主沟通过，说能否跟买家协调，让买家先给部分钱再延期。你这边也应该给个答复我们呀，是不是？余：我已经答复了你，如果年前我的钱能收到回来，我们就去办手续。如果年前搞不掂就年后再说。蔡：不是余生，因为之前微信的时候，你没复我，电话又没接我的。所以，我现在才用另一个电话打给你的。这件事我不想搞得太复杂，因为业主的意思是，如果你们一直不履行合同，他就找律师了。所以，我们站在中间人。余：你们想怎样都无问题的，就这样啦。2018年3月7日，周贵金委托广东信广律师事务所律师以邮寄方式向饶春蓉、余恒志发出律师函，通知因饶春蓉、余恒志未能依约支付定金余款40000元，已构成违约，周贵金决定解除涉案《房地产买卖合同》。后余恒志、饶春蓉分别于2018年3月9日、2018年3月15日收到上述律师函。诉讼中，周贵金陈述：余恒志虽未亲自于涉案《房地产买卖合同》中签名，但其参与了看房、谈价、查册、支付定金等所有过程，且因为饶春蓉、余恒志的特殊关系及余恒志电话口头授权的事实，周贵金及家裕居公司都相信饶春蓉具有代表余恒志在买卖合同等文件上签名的权利。余恒志陈述：饶春蓉、余恒志是普通朋友关系，曾因投资需要欲共同购买涉案房屋。余恒志确参与了看房、谈价，一开始谈价时余恒志也在场，之后在车上饶春蓉、余恒志因为产权登记问题产生纠纷，所以当家裕居公司法定代表人打电话给饶春蓉告知周贵金同意降价时，余恒志就与饶春蓉说如果要签合同就饶春蓉自己去签，余恒志不同意签，亦未继续参与后续交易过程，但并未向周贵金及家裕居公司明确说明该情况。家裕居公司陈述：当时是三方一起去涉案房屋查看及协商交易事宜，三方已经协商好房屋的所有交易条件，只是对价格有争议，饶春蓉、余恒志先行离开。经过家裕居公司与周贵金再次协商，最终周贵金同意以1900000元出售涉案房屋，于是家裕居公司马上致电饶春蓉，饶春蓉把电话给余恒志听，家裕居公司向余恒志告知上述情况，并要求饶春蓉、余恒志回涉案房屋签合同，饶春蓉、余恒志表示同意，但余恒志称有事要先回公司，故让饶春蓉上来签合同。签合同一般需要身份证原件，但余恒志没带原件，便将驾驶证给了家裕居公司。待家裕居公司与周贵金查完册后在店里等饶春蓉、余恒志支付定金余款并补上余恒志的名字时，余恒志便称有事不过来了，并一直拖延至今。另查明，家裕居公司诉饶春蓉、余恒志居间合同纠纷一案，一审法院于2018年3月2日以（2018）粤0604民初4708号案立案受理。家裕居公司于该案中诉请饶春蓉、余恒志支付房地产咨询及买卖代理费50000元及承担相关违约金、案件受理费。一审法院认为，因周贵金系香港特别行政区居民，故该案属于涉港民商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。该案系房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”,因涉案《房地产买卖合同》未对适用的法律作出约定，而上述合同履行地位于广东省佛山市禅城区，故内地法律与本案有最密切联系，一审法院确定该案适用内地法律。就余恒志的责任，其虽未亲自于涉案《房地产买卖合同》中签名，但周贵金及家裕居公司均确认余恒志有与饶春蓉购买涉案房屋的合意，并实际参与了房屋交易，且余恒志曾以电话形式委托饶春蓉办理合同签订等相关交易事宜。上述陈述意见虽未有书面证据予以证实，但从上述合同签订后余恒志的微信回复内容及电话内容可知，余恒志并未就此后合同的履行提出异议，其甚至就购房款支付时间与家裕居公司进行协商，若如余恒志所述其确因相关纠纷于合同签订前已退出交易，则其上述行为明显有违常理，亦无法解释饶春蓉于上述合同中代余恒志签名的行为原因。据此，在饶春蓉、余恒志无有效证据反驳周贵金及家裕居公司上述陈述意见的情形下，一审法院综合案件事实、生活常理及交易习惯，确认周贵金及家裕居公司的上述意见属实，则饶春蓉代理余恒志签名的行为有效，且经余恒志事后以实际行动再次予以追认，故余恒志亦应为上述《房地产买卖合同》的合同相对人，并应与饶春蓉共同承担买方的相关责任。关于周贵金主张确认涉案《房地产买卖合同》项下房屋买卖合同关系已于2018年3月15日解除的诉请。周贵金、饶春蓉、余恒志及家裕居公司签订的《房地产买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。依据上述合同的约定，饶春蓉、余恒志负有按期足额支付购房款的合同义务。诉讼中，周贵金主张饶春蓉、余恒志至今未支付定金余款40000元，饶春蓉、余恒志并无有效证据予以反驳，且该案亦无其他有效证据证实饶春蓉、余恒志有继续履行合同的行为表示，据此，饶春蓉、余恒志的上述行为已构成违约，周贵金有权依据合同第六条的约定主张解除合同。因周贵金已委托律师向饶春蓉、余恒志发出律师函通知解除合同，故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以该律师函送达饶春蓉、余恒志之日视为周贵金解除涉案房屋买卖合同关系的通知到达饶春蓉、余恒志，故一审法院确认涉案《房地产买卖合同》项下周贵金与饶春蓉、余恒志的房屋买卖合同关系于2018年3月15日解除。周贵金该诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于周贵金主张的违约金。如上分析所述，因饶春蓉、余恒志构成违约，周贵金依法依约有权向饶春蓉、余恒志主张违约金。依据合同第六条及“其它约定”的内容，周贵金与饶春蓉、余恒志对于违约方承担违约金的标准存在两种不同约定，周贵金于该案中主张饶春蓉、余恒志的违约行为已符合合同“其它约定”中关于“买方支付定金后不履行购买”的违约情节，并据此向饶春蓉、余恒志主张合同总价10%的违约金。从该案事实来看，饶春蓉、余恒志于支付定金10000元未有继续履行合同的行为表示，确已符合上述违约情节，但违约金作为惩罚违约、弥补损失之用，在评定其标准时应当综合考量当事人违约情节、合同履行程度及违约损失等因素。在周贵金无证据证明其存在严重损失的情形下，结合该案饶春蓉、余恒志的违约情节，上述违约金标准属明显过高，余恒志亦持异议，故一审法院经综合考量并依据公平原则，酌定饶春蓉、余恒志依据合同第六条约定的违约金标准向周贵金支付违约金95000元（1900000元×5%），因周贵金自愿从违约金中扣减饶春蓉、余恒志已付的定金10000元，系周贵金对其自身权利义务的自由处分，一审法院依法予以确认，则饶春蓉、余恒志实际应向周贵金支付违约金85000元。周贵金诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出缺席判决如下：一、确认周贵金与饶春蓉、余恒志、家裕居公司于2017年12月30日签订的《房地产买卖合同》项下周贵金与饶春蓉、余恒志的房屋买卖合同关系于2018年3月15日解除；二、饶春蓉、余恒志于判决发生法律效力之日起十日内，向周贵金支付违约金85000元；三、驳回周贵金的其他诉讼请求。一审案件适用普通程序，受理费收取3900元，由周贵金负担2058元，由饶春蓉、余恒志负担1842元。各方当事人在二审期间均未提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案各方当事人对一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：余恒志是否授权饶春蓉签订案涉《房地产买卖合同》。对于案涉《房地产买卖合同》落款处余恒志的签名，本案各当事人均确认非余恒志本人所具。周贵金及家裕居公司主张余恒志的前述签名系余恒志授权饶春蓉作出，签订案涉《房地产买卖合同》是余恒志的真实意思表示，余恒志对此予以否认。经审查，首先，案涉《房地产买卖合同》签订前，余恒志与饶春蓉共同查看案涉房屋，并就案涉房屋的购买价格与周贵金、家裕居公司进行协商，可以看出余恒志是有与饶春蓉共同购买案涉房屋的合意。其次，案涉《房地产买卖合同》签订后，家裕居公司曾向余恒志的微信号发送案涉房产的查册信息，余恒志回复“收到”。即余恒志在合同签订后，仍有参与后续的交易流程，与其主张的在合同签订前即不再参与案涉房屋买卖相悖。再次，从余恒志与家裕居公司的电话通话内容可知，就案涉房屋的购房款支付问题，双方进行了协商。此时，余恒志应明知案涉《房地产买卖合同》的存在，但其在通话中亦未就其非案涉《房地产买卖合同》的签订主体而向家裕居公司提出异议。综上，现无证据证明余恒志在明知合同签订并履行的情况下，曾就合同的签订主体问题向周贵金及家裕居公司提出异议，一审法院据此结合案件事实、生活常理及交易习惯，认定饶春蓉代理余恒志签订案涉合同的行为有效并无不当。综上所述，余恒志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，由上诉人余恒志负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  梁亦民审判员  禤敏婷二〇二〇年五月二十七日法官助理巫江禺书记员任小青