江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0981民初3716号原告：姜俊，男，1964年2月19日出生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人：陈达锋，浙江广诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛莲，浙江广诚律师事务所律师。被告：江苏中江泓盛房地产开发有限公司，住所地东台市金海东路**。法定代表人：周月平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陶存进，男，1971年10月14日出生，汉族，该公司副总经理，住东台市。委托诉讼代理人：单荣洛，江苏陈爱平律师事务所律师。被告：东台市市政养护管理所，住所地东台市红兰路**。法定代表人：刘小庆，该所所长。委托诉讼代理人：虞银春，江苏天全律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。第三人：东台市土地储备中心，住所地东台市金海东路**。法定代表人：杨秀华，该单位主任。委托诉讼代理人：虞银春，江苏天全律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。第三人：东台市东台镇村镇建设服务中心，住所地东台市东台镇宁树路**。法定代表人：陈尧东，该单位主任。委托诉讼代理人：许海燕，江苏峰路律师事务所律师。原告姜俊与被告江苏中江泓盛房地产开发有限公司（以下简称中江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案，后原告于2019年8月10日申请追加东台市市政养护管理所（以下简称市政管理所）为共同被告。因东台市土地储备中心（以下简称市土地中心）、东台市东台镇村镇建设服务中心（以下简称东台镇建设中心）与本案具有法律上的利害关系，本院通知其作为第三人参加。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜俊及其委托诉讼代理人陈达锋、王涛莲，被告中江公司委托诉讼代理人陶存进、单荣洛，被告市政管理所、第三人市土地中心的共同委托诉讼代理人臧申秋，第三人东台镇建设中心委托诉讼代理人许海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告中江公司的购房合同并返回购房款204233元；2、判令两被告赔偿原告因房价上涨的房屋差价损失1289000元，车库差价损失252216元，自行车库差价损失76560元，累计1617776元;3、请求判令两被告支付原告因房屋无法居住期间租房费用20.4万元(自2011年1月至2019年6月30日，每月租金2000元计算)；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2010年9月30日，原告与被告签订合同编号095的《滨河花园二期回迁安置购房协议》，约定了房屋和车库的面积与单价。2010年10月15日，被告交付了房屋，原告在2010年10月17日付清购房款。2011年3月1日，原告准备装修居住时发现房屋混凝土顶板和四周混凝土柱子表面起泡爆裂的情况，遂停止装修，向有关单位反映后，东台镇政府安排人将爆裂处的孔洞补平，但事后补平处又再次发生爆裂。2011年9月4日，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司对原告所在的24号楼进行了检测并作出“（2011）省建中字第1JZ0383号检测鉴定报告”，检测结果为：添加于混凝土中的钢渣颗粒所含游离氧化钙反应引发局膨胀，造成混凝土局部破损，混凝土强度均有所降低。并建议对局部起鼓、爆裂的混凝土构件采取相应处理措施，如果发现继续出现起鼓、爆裂，则应采取相应技术处理措施，但被告一直未采取治理措施。截止到起诉时，原告房屋的天花板和四面墙壁泥凝土爆裂仍然陆续发生，爆裂的空洞深度和密度仍然在扩大，混凝土板和柱子深处的发泡爆裂已经影响到钢筋混凝土的主体结构安全。因对房屋质量的担忧，原告一直不敢装修使用，常年在外租房。因被告交付的房屋主体结构存在严重质量问题,不能居住，导致原告通过回迁以改善生活质量的合同目的无法实现。原告认为，被告交付的房屋质量不合格，造成根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《建筑法》第六十条规定，现原告为维护自己的合法权益以及交易的公平、诚实信用原则，特根据我国《民事诉讼法》之相关规定，向贵院起诉，望依法判决。被告中江公司辩称，1、我公司不是本案的适格被告。我公司是滨河花园工程的建筑工程管理单位，并非施工单位，也非建设单位。2、原告房屋交付于2010年10月15日，交房时并附有质量保证书，按国家规定和保修合同约定，均已超过保修期限。时隔九年多，也已超过民事诉讼时效。3、被告承包的是东台市滨河花园安置房的建筑管理，与发包单位市政管理所签订的是建设管理合同，并非施工合同。4、本案的案由是房屋买卖合同纠纷，原告与被告之间不存在房屋买卖关系，被告不是开发商，不是建设单位，没有卖房屋给原告。被告只是建筑管理单位。原告与建设单位签有三方协议及滨河花园施工管理合同，明确规定了被告是建筑管理单位，向原告交付房屋不是被告的义务，也不是被告的权利。被告市政管理所辩称，1、原告诉请解除滨河花园二期回迁安置房购房协议（编号095），该协议我所不是该协议的相对方。我所不是本案的适格被告。2、案涉的房屋虽然以我所的名义作为建设单位，但是我所是在东台市城市建设和综合整治指挥部的要求下，让我所作为案涉房屋的建设单位，但是我所既没有进行勘察、设计、施工、给付工程款的所有事宜都没有参与。因此原告要求我所承担赔偿责任没有事实依据。3、案涉房屋原告没有要求解除的请求权基础。因此该请求也应当依法驳回。其余的相关的答辩意见同意中江公司的意见。第三人市土地中心述称，在滨河花园二期回迁安置房购房协议（编号159）中，拆迁人虽然为第三人市土地中心，但是市土地中心没有参与任何的拆迁、安置，仅仅因为按照东台市城市建设和综合整治指挥部的要求进行案涉房屋的建设工程款的给付。由于该车库并不是安置的范围，而是在安置范围之外，由于安置户的上访要求，东台市城市建设和综合整治指挥部同意将剩余的车库出卖给安置户。因此，由于整个工程的工程款是由市土地中心给付的，这个自行车车库的出让款应归市土地中心，市土地中心并没有参与拆迁的任何工作。第三人东台镇建设中心述称，原告的诉讼请求超过了诉讼时效。关于原告主张的损失赔偿问题，涉案房屋的建设和施工不是东台镇建设中心，不能要求东台镇建设中心承担。姜俊围绕诉讼请求向本院提交下列证据：一、滨河花园二期回迁安置房协议（2份）、发票、结算单各1份，证明原告、被告中江公司于2010年9月30日签订《滨河花园二期回迁安置购房协议》（编号095）原告购买被告处滨河花园24幢104室、24幢19号车库，约定了双方权利义务。后于2012年8月22日双方签订《滨河花园二期回迁安置购房协议》（编号159）原告购买被告处滨河花园24幢7号车库，约定了双方权利义务。发票及结算单证明原告为此支付购房款及相关费用履行付款义务的事实。二、房产证、受理单各1份，证明原告于2010年10月17日取得滨花园24幢104室，24幢19号车库的所有权。于2015年11月6日换领新证。原告取得了滨河花园24幢104室，24幢19号车库，24幢7号车库的所有权。三、房屋质量保修书1份，证明被告对案涉房屋的质量保修进行约定的事实。四、竣工报告1份，证明案涉房屋竣工后验收的情况。并且有被告盖章的事实。五、房屋现状照片1组、公证书原件1份、附公证处所刻光盘1份，证明案涉房屋存在混凝土顶板和四周混凝土柱子表面起泡爆裂等严重质量问题。六、（2011）省建中字第1JZ0383号鉴定报告1份，证明被告于2011年9月4日委托江苏省建筑工程质量检测中心有限公司对案涉房屋进行质量鉴定的事实。该报告中证实涉案房屋混凝土骨料掺有钢渣，含大量的游离氧化钙，导致混凝土表现起泡，降低混凝土质量。同时五、六两组证据中照片对比，可以看出起泡数量依然在增加，游离氧化钙还未安定的事实。七、房屋拆迁补偿安置协议书1份，证明原告与东台镇建设中心签订东台市房屋拆迁安置补偿协议书，协议对房屋的补偿款及相关权利义务进行约定的事实。八、建设工程规划许可证1份，证明本案被告市政管理所是案涉房屋的建设单位。九、住宅质量保证书、住宅使用说明书、土地使用证各1份，证明建设单位为本案被告市政管理所，对本案房屋质量进行保修约定的事实。十、租房协议、租房付款收据、二手房参考价图片等1组，证明原告租房损失，以及滨河房屋周边的二手房市场交易价格。交易价格从2013年至2019年，从7000多元每平方至13000元每平方不等。十一、（2019）苏0981法司鉴委字第201号鉴定报告，证明案涉工程质量不符合设计要求和规范，游离氧化钙造成混凝土开裂崩溃，造成了混凝土的质量不合格，虽然混凝土承载力满足要求，但影响正常使用如果继续开裂发展得不到有效控制，将对承载力产生不利影响。被告中江公司为反驳原告的主张，提交了下列证据：一、东台市城市建设和综合整治指挥部东城指发（2010）14号文件1份，证明该工程是东台市人民政府的拆迁安置工程。证明滨河二期销售不动产营业税及相关税费由市城投公司负责缴纳，与中江公司无关。所有款项都没有中江公司的。在文件第6页，签订合同第3条条款中明确了。二、东台市滨河花园安置房建设管理合同1份，证明被告中江公司承包的是建设管理，发包人是市政管理所，被告中江公司与市政管理所约定的管理价格为469623.57元，被告中江公司不是建设单位也不是施工单位，该合同第20条第6项所规定的承包人除承担中标价所产生的施工管理营业税费外，其他销售不动产营业税费等与承包人无关。三、东台市人民法院（2015）东行初字第0008号行政判决书、盐城市中级人民法院（2015）盐行终字第00239号行政判决书各1份，证明原告的房屋已经经过合法的建设工程竣工验收备案，人民法院依法维持了东台市房屋建筑工程竣工验收备案证明，驳回了原告的诉讼请求，说明该房屋的建设工程主体是市政管理所。本院认为，原告姜俊系东台人，拆迁前的原房屋在东台市，原告提交的租房协议、租房付款收据系原告在上海的租房协议及房租支出，与本案不具关联性，本院不予确认；二手房参考价图片，系有关二手房的网络报价，不具合法性，本院不予确认。原告提交的其他证据，与本案具有关联性，本院予以确认。被告中江公司提交的证据，具有关联性，本院予以确认。根据当事人庭审所举证据及庭审调查，本院认定事实如下：2008年8月2日，东台镇建设中心（甲方、拆迁人）与姜俊（乙方、被拆迁人）签订东台市房屋拆迁补偿安置协议书，约定甲方经市房屋拆迁管理部门许可，对乙方所有的附属物进行拆迁，合法建筑面积185+37.48平方米，合计补偿285190.87元，补偿方式为产权调换，由甲方提供滨河花园24号楼104E型210.90平方米予以安置，购房合同另订。双方还约定了其他事项。2008年10月28日，市政管理所（发包人）与中江公司（承包人）签订东台市滨河花园安置房建设管理合同，约定双方就滨河花园安置房二期工程建设管理协商一致，建筑面积24000平方米，预估造价约4000万元，用途政府拆迁安置限价房，承包人建设管理范围：负责对滨河花园安置房小区内住宅楼及各类公建设施所有建设项目实施全面管理和协调，协助相关单位办理限价房回迁安置等工作，管理督促施工单位总体验收合格后交付给发包人，不得影响回迁户安置，工程质量达合格标准以上，负责监督处理回迁安置和工程保修阶段出现的质量问题，根据发包人要求对监理单位、施工单位和材料供应商进行管理，协调处理监理单位、施工单位、规划红线外水电供应部门等各项工作。资金来源东台市城市建设投资发展有限公司，质量管理目标合格，合同价肆拾陆万玖仟陆佰贰拾叁元伍角柒分。双方还约定了其他事项。2010年9月30日，东台镇建设中心（拆迁人、甲方）、中江公司（建设管理单位、乙方）与姜俊（回迁人、丙方）签订合同编号095滨河花园二期回迁安置房购房协议，约定根据房屋拆迁协议，丙方被安排到滨河花园二期工程安置，乙方以招标方式取得于市区海新路南侧滨河花园二期的建设管理权，丙方回迁房屋为第24号楼104室，该房屋用途为住宅，框架结构，层高为2.9米，建筑物层数地上四层，车库24号楼19号，该房屋建筑面积206.24平方米，车库面积40.68米，甲方与乙方约定按产权面积方式计算房屋价款，单价为750元/平方米，面积206.24平方米，房款计壹拾伍万捌仟伍佰肆拾柒元整（小写158547元），车库单价为800元/平方米，面积40.68平方米，车库款叁万贰仟伍佰肆拾肆元整（小写32544元），该房屋回迁安置总价为壹拾玖万壹仟零玖拾壹元整（小写191091元），面积以有权部门测定的房屋产权面积为准。丙方在完成与拆迁人相关结算手续后当日最迟不能超过两日内缴清房款，然后凭结算清单和缴款收据到合同组签订回迁安置购房协议。该房屋在保修范围和保修期限内发生的质量问题，由物业公司负责受理衔接，乙方按有关法规、条例和总承包合同的约定履行保修义务。三方还约定了其他事宜。2010年10月15日，中江公司向姜俊交付了案涉房屋（含车库）。2010年10月17日，姜俊办理并取得了滨河花园24号楼104室、24号楼19号车库的房屋权属证书（东台市房权证市区字第**）。2011年3月，姜俊发现回迁的24号楼房屋的混凝土梁、板、柱表面出现起鼓、局部爆裂的现象，遂向物业公司及有关部门反映。后由江苏省建筑工程质量检测中心有限公司对滨河花园24号楼进行检测、鉴定后认为：添加于混凝土中的钢渣颗粒所含游离氧化钙反应引发局部膨胀，造成混凝土局部破损，所检测混凝芯样抗压强度均大于25MPa，建议对局部起鼓、爆裂的混凝土构件采取相应处理措施，对该工程加强跟踪观察，如发现继续起鼓、爆裂，则应采取相应的技术处理措施。2012年8月22日，市土地中心（拆迁人、甲方）、中江公司（建设管理单位、乙方）与姜俊（回迁人、丙方）签订合同编号159滨河花园二期回迁安置房购房协议，约定根据房屋拆迁协议，丙方被安排到滨河花园二期工程安置，乙方以招标方式取得于市区海新路南侧滨河花园二期的建设管理权，丙方回迁房屋为车库24号楼7号，车库面积12.76米，单价为1000元/平方米，车库款壹万贰仟柒佰陆拾元整（小写12760元），该房屋回迁安置总价为壹万贰仟柒佰陆拾元整（小写12760元）。2012年8月23日，姜俊交纳了7号车库款12760元。东台市滨河花园24号楼的工程竣工验收报告载明：建设单位为市政管理所、中江公司，施工单位江苏龙光建设工程有限公司。姜俊不服东台市住房和城乡建设局作出的东建备证字第2010100032号《东台市房屋建筑竣工验收备案证明》，向本院提起行政诉讼，本院于2014年12月24日立案受理。本院审理后于2015年3月16日作出（2015）东行初字第0008号行政判决，驳回姜俊要求撤销东台市住房和城乡建设局2010年10月15日作出的东建备证字第2010100032号《东台市房屋建筑竣工验收备案证明》的诉讼请求。姜俊不服一审判决，提起上诉。盐城市中级人民法院审理后于2015年10月8日作出（2015）盐行终字第00239号行政判决，驳回上诉，维持原判。庭审中，中江公司称，其公司作为建设管理单位，根据市城市建设和综合整治指挥部文件要求，签订购房合同，出具购房发票给回迁户用于办理产权，其没有收取回迁户的购房款。审理中，姜俊申请对滨河花园24号楼104室主体结构质量是否合格进行鉴定，同时对该房屋质量问题是否严重影响正常居住使用进行鉴定。本院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司进行鉴定，2012年1月14日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出（2019）苏0981法司鉴委字第201号鉴定报告，认定混凝土中所含钢渣造成混凝土梁、板构件开裂、疏松、崩溃，对混凝土质量有影响，目前104室混凝土梁板构件承载能力满足规范要求，但影响正常使用，应采取措施，该现象如继续发展得不到有效控制，将会对构件的承载能力产生不利影响。因当事人各执己见，致本案未能调解。本案争议焦点：1、被告中江公司、市政管理所的主体是否适格；2、原告主张解除合同是否符合法律规定情形；3、原告的解除权是否消灭；4、原告主张的租房费用204000元能否支持。一、关于被告中江公司、市政管理所的主体是否适格的问题本院认为，本案系城市建设需要，对被拆迁人拆迁后进行回迁安置所引起的纠纷。被告中江公司是滨河花园二期回迁安置房购房协议的当事人，是购房协议的相对方，且其出具购房发票给姜俊等回迁户办理产权证。姜俊以所交付房屋质量不合格为由，依据回迁安置房购房协议以中江公司为被告，提起诉讼要求解除合同，被告中江公司的主体适格。虽然中江公司提交的东台市滨河花园安置房建设管理合同载明中江公司系承包人，但东台市滨河花园24号楼的工程竣工验收报告中，中江公司和市政管理所是共同作为东台市滨河花园24号楼的建设单位申报的，故姜俊申请追究加市政管理所为共同被告，市政管理所作为被告，主体适格。二、关于原告主张解除合同是否符合法律规定情形的问题本院认为，《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。案涉房屋虽因混凝土中所含钢渣造成混凝土梁、板构件开裂、疏松、崩溃，对混凝土质量有影响，影响正常使用，但经鉴定承载能力满足规范要求，即案涉房屋的主体结构质量合格，并没有达到严重影响正常居住使用的程度。故姜俊主张解除双方2010年9月30日编号095滨河花园二期回迁安置房购房协议、返还购房款并赔偿房价上涨的差价损失，不符合法律规定的情形，依法不能支持。三、关于原告的解除权是否消灭的问题本院认为，《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案案涉房屋于2010年10月份交付给姜俊，2011年3月，姜俊发现案涉房屋的混凝土构件表面有起鼓、爆裂等质量问题。2015年10月，姜俊提起的行政诉讼案件有了终局结果。姜俊于2019年7月10日提起诉讼要求解除合同。从2011年3月起至2019年7月已有7年多，即使从2015年10月起计算，也已经3年多，远远超过了1年，姜俊的解除权行使期限已届满。姜俊未及时行使合同解除权，其解除权已消灭。四、关于原告主张的租房费用204000元能否支持的问题本院认为，原告姜俊系东台人，拆迁前的原房屋在东台市，被告给予原告安置房屋亦在东台城区。原告提交的租房协议、租房付款收据系原告在上海的租房协议及房租支出，与本案不具关联性。原告对主张要求被告赔偿其在上海的租房费用204000元，于法无据，依法不能支持。需要说明的是，本案案涉房屋质量确有瑕疵，原告可以要求相关责任方履行维修义务、赔偿损失，如不能协商解决，可依法另行诉讼。综上，姜俊的诉讼请求依法不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姜俊的全部诉讼请求。案件受理费23008元，鉴定费59600元，合计82608元，由原告姜俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  臧田桂人民陪审员  胡金奎人民陪审员  张 翠二〇二〇年五月十四日书 记 员  高 静