海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2020）琼0271民初2423号   原告：赵雪，女，1982年11月1日出生（公民身份号码XXX），朝鲜族，住址四川省成都市天府新区。   委托诉讼代理人：李景华，女，1958年10月12日出生（公民身份号码XXX），朝鲜族，住址黑龙江省齐齐哈尔市碾子山区，系原告赵雪之母亲。   被告：三亚粟海实业投资有限公司。住所地：三亚市天涯区兆享海坡度假村C2栋别墅。统一社会信用代码91460200798712380N。   法定代表人：侯旭，该司总经理。   原告赵雪诉被告三亚粟海实业投资有限公司（以下简称粟海公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序审理，于同年4月30日公开开庭进行了审理。原告赵雪的委托诉讼代理人李景华，被告粟海公司的法定代表人侯旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赵雪向本院提出诉讼请求：（1）判令粟海公司向赵雪支付自2019年3月1日起至2019年10月13日止办理房屋所有权证违约金104832元；（2）判令粟海公司承担本案诉讼费用。   事实和理由：根据《商品房买卖合同》的约定，粟海公司应在一年内为赵雪办理网签备案手续，并取得不动产权证书。然而粟海公司在赵雪不知情的情况下，将赵雪所购买的房屋在山西太原为上级公司山西粟海集团有限公司在中国民生银行太原分行2.4亿元的贷款作了担保，时隔不久，该房屋先后被山西省高院和山西省永济市法院查封。在赵雪及众多购房户的强烈要求下，经2018年11月1日、2019年1月11日、2019年2月22日，双方协商后，以《会议纪要》的形式达成了补充协议。2019年1月25日粟海公司因网签备案违约为赵雪办理了减免三年物业费的手续，2019年2月24日，粟海公司向赵雪支付了2018年11月1日至2019年2月底的违约金合计26560元。由于粟海公司承诺在2019年3月底前为赵雪完成网签备案手续迟迟未能实现，期间也没有再向赵雪支付过违约金。直到2019年10月12日赵雪才取得了不动产权证。从2019年3月1日至10月11日止共计224天。根据2019年1月11日《会议纪要》，粟海公司应在2月底前根据银行贷款利率上浮20%的基础上向赵雪双倍支付违约金，其计算方式如下：（1）银行贷款年利率为0.049；（2）2月底前违约金上浮20%，即0.049×1.2=0.0588；（3）月利率为0.0588÷12（月）=0.0049；（4）月违约金为房款总价1439088元×0.0049=7051.53元；（5）日违约金7051.53元÷30（天）=235.05元/天；（6）3月1日至10月10日（223天）双倍支付，即235.05×223（天）×2（倍）=104832元。   被告粟海公司辩称，当时签订协议的时候是基于考虑业主没有办理房产证，出于稳定情绪才签订的会议纪要，我司的目的主要是想解决业主办理不动产权证的问题。我司想到的是很快会解封，但是基于各种原因迟迟没有办理，我司不认可双倍赔偿违约金的事情。我司现在主要原因是面临各种困难，涉及8亿元的外债，赔偿金对我司来说也是很大的负担，我司也无力承担。房子是按照每平方米1万元多买的，现在行情都是涨了的。关于违约金我司可以私下和谈的方式与赵雪协商解决。   本院经审理认定事实如下：2017年2月26日，赵雪与粟海公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：赵雪向粟海公司购买位于三亚市天涯区回新路“阅海观山·温泉度假村”A栋1102号房，用途为住宅，建筑面积85.66平方米；按建筑面积计价，每平方米16800元，总房款1439088元；出卖人应当在2017年3月30日前将商品房交付买受人；第十七条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按第（2）项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，赵雪向粟海公司支付购房款1439088元。因不能办理网签办证及购房工作进展之事，包括赵雪在内购买人进行投诉后，粟海公司分别于2018年11月1日、2019年1月11日、2019年2月22日与包括赵雪在内购买人协商后，以《会议纪要》的形式达成了协议：从2018年11月1日起至2019年2月5日止，粟海公司如不能解决部分业主的网签手续，将按等同于购房总款的银行贷款利率并上浮20%向业主支付违约金，粟海公司须在2019年2月15日前完成违约金的兑付，2019年2月5日至3月底前网签业主，仍按上述利率按日计算支付违约金；2019年3月底，如粟海公司不能解决全体业主购房的网签手续，将在上述违约金的基础上双倍向业主支付，从2019年4月1日开始每月1日向业主结算。2019年1月25日，粟海公司为赵雪办理了减免三年物业费的手续；2019年2月24日，粟海公司向赵雪支付了2018年11月1日至2019年2月底的违约金26560元。粟海公司在2019年3月底前没能为赵雪完成网签备案手续，期间也没有向赵雪支付延期违约金。2019年10月12日，三亚市国土资源局向赵雪颁发了XXXX号《不动产权证书》，赵雪取得了涉案房屋的产权证。赵雪认为粟海公司逾期办证违约，遂于2020年3月6日向本院起诉。   以上事实有《商品房买卖合同》、购房款发票、收据、会议纪要、XXXX号《不动产权证书》及当事人的陈述等材料在案佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为，赵雪与粟海公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合效合同。合同签订后赵雪已按合同约定向粟海公司支付购房款1439088元。根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，粟海公司应当在涉案房屋交付使用后365日内取得涉案房屋的产权证。因粟海公司迟延办证，在包括赵雪在内的业主投诉后，粟海公司与包括赵雪在内的业主达成了新的协议，粟海公司同意按购房总款的银行贷款利率并上浮20%向包括赵雪在内的业主支付违约金，2019年2月5日至3月底期间按上述利率按日计算支付违约金；2019年3月底后将在上述违约金的基础上双倍支付。这实际上是对《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金计算条款约定的变更。本案的争议焦点在于：关于按银行贷款利率并上浮20%的利率按日计算支付违约金和双倍支付违约金的约定是否过高，是否应当调整的问题。从上述双方对逾期办证违约金的计算利率变更约定来看，2019年3月份中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为4.35%，上浮20%，利率提高为5.22%（4.35%+4.35%×20%）；以利率5.22%按日计算违约金，则每月利率为156.6%（5.22%×30天），双倍则为313.2%（5.22%×30天×2）。可见，双方对违约金计算的利率约定明显过分高于一般民间借贷年利率24%。本案中，粟海公司逾期办证构成了违约，显而易见造成赵雪的实际损失就是被占用购房款资金的利息损失，此外赵雪未举出证据证明其确实还有其他损失的存在，因此，违约金按每日5.22%或双倍计算过分高于实际损失，粟海公司主张约定的违约金过高应适当调整合理合法，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，赵雪诉求的违约金不应超过造成利息损失的百分之三十。故违约金的计算利率应调整为按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率基础上增加30%的利率进行计算支付。事实上，赵雪于2019年10月12日取得了三亚市国土资源局颁发的XXXX号《不动产权证书》，粟海公司的违约期限应从2019年3月1日起算至产权证办出之日即2019年10月12日止为226天，违约金计算为51088.82元〔1439088元×（4.35%+4.35%×30%）×（226天÷360天）〕，粟海公司应当向赵雪支付。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八十五条的规定，判决如下：   被告三亚粟海实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵雪支付逾期办证违约金51088.82元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费1198元（减半收取，原告已预缴），由被告粟海公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 谭光华      二○二○年五月十九日   法官助理 高卡莉   书记员 谭 卡   （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。   2、《中华人民共和国民法通则》   第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。   ……   第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。   3、《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   ……   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   5、《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。   人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。   6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。   当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。   第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。