太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初323号原告（反诉被告）：山西云彪商贸有限公司，住所地太原市小店区并州南路******。统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘云彪，总经理。委托诉讼代理人：张秀芹、董杰，山西黄河律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西德生堂大药房连锁有限公司，住所，住所地太原市万柏林区西矿街**东社会信用代码：×××（1-1）。法定代表人：赵红新，董事长。委托诉讼代理人：刘莉，山西新学府律师事务所律师。原告（反诉被告）山西云彪商贸有限公司（以下简称云彪商贸公司）与被告（反诉原告）山西德生堂大药房连锁有限公司（以下简称德生堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云彪商贸公司的委托诉讼代理人张秀芹、董杰，被告德生堂公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云彪商贸公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告向原告腾退位于太原市西矿街311号的房屋。2、判令被告向原告支付房屋占用费3561元，并承担至实际腾退日止。3、判令房屋内所有物品及设施归原告所有。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定被告承租原告拥有合法权利的太原市西矿街311号房屋,租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日，年租金13万元,被告每年应提前一个月支付下一年度租金。合同签订后,因被告并未按约定向原告支付租金，2019年3月12日,双方又签订《补充协议》，约定“如2019年10月1日-2019年10月10日内无法达成书面续租协议,乙方(被告)须于2019年12月31日晚6点前腾空该房屋”,“乙方同意如未腾空该房屋,从2020年1月1日起屋内所有物品及设施归甲方(原告)所有”。该《补充协议》签订后,被告向原告支付了2019年租金，但在该协议约定时间内,双方未达成书面续租协议。鉴于以上事实，原告认为,被告在租赁期限届满后不向原告腾退租赁房屋并继续在房屋内经营的行为侵犯了原告的合法权益,原告有权要求其腾退房屋，故，原告依法诉至贵院,望贵院判如所请。被告德生堂公司辩称：1、首先提请法庭注意,关于被答辩人所诉案涉租赁房屋与答辩人现实际租赁房屋不系同一标的房屋的问题。被答辩人现所租用的房屋就地注册的分公司名称为山西德生堂大药房连锁有限公司北寒店,准确地址为太原市万柏林区西矿街313号,且2019年4月16日,太原市西山食品厂给答辩人出具的房屋使用证明中也明确写明:答辩人北寒店使用的太原市万柏林区西矿街313号系其单位房屋。而本案被答辩人诉称的涉案房屋地址为太原市西矿街311号房屋,与答辩人实际所租用的不系同一标的房屋,因此,涉案标的房屋与答辩人不具有关联性,答辩人对被答辩人所诉标的房屋不具有履行诉讼之请的法律义务。2、被答辩人对涉诉标的房屋不具有合法的出租人主体资格,不是本案的适格原告。（1）、被答辩人不具有合法的出租人主体资格,其是在答辩人对其身份存有重大误解的情况下签订的合同,应属可撤销合同,(被答辩人现当庭依法提出反诉,诉请撤销该欺诈且重大误解合同)。答辩人现使用的太原市西矿街313号房屋系2008年租用于太原市西山食品厂,与太原市西山食品厂分别签订过三次合同,即2008年-2011年,2011年-2016年,2017年-2019年,租金稳定于12万至13万元,双方长期合作至今己达12年左右。被答辩人云彪商贸公司是于2018年4月时,在自称是西山食品厂改制后勤公司的名义下,未出示任何与山西食品厂相关授权手续,找到答辩人公司工作人员处,以现在合同私下换走了答辩人与被答辩人原先签订的2017年至2019年与西山食品厂的租赁合同,但由于当时房屋租金还是交付于西山食品厂,答辩人也没有发现有任何问题。直至2019年3月,尚在合同履行期间,被答辩人又让答辩人签订《补充协议》,并让答辩人将2019年租金直接支付刘云彪个人账户,答辩人发现事有不对,因为答辩人租用的房屋系国有资产,不应当将钱打入个人账户。当时和西山食品厂问询,西山食品厂仍然说是自己是出租人,刘云彪仅负责一年代租,因此,至2019年底,答辩人与西山食品厂的租赁合同到期。至今为止,西山食品厂从未明确告知不与答辩人继续履行租赁合同,被答辩人云彪商贸也夫曾有向答辩人提供其对之后的租赁仍享有出租人资格,也未以任何形式提出过不允许答辩人继续租用的问题。由于疫情当前，答辩人一直以事实租赁行为履行与西山食品厂的租赁关系，现一纸诉状莫名奇妙由被答辩人云彪商贸有限公司将答辩人诉至法庭，答辩人对该行为所为莫名其妙。（2）、被答辩人不具有续租出租人主体资格，被答辩人继续租用西山食品厂房屋至今的行为，没有侵犯被答辩人的合法权益。被答辩人对合同到期后要求答辩人腾退等行为没有事实根据和法律依据。第一，答辩人租用的房屋产权系西山食品厂，与被答辩人无关。第二，至现在为止，被答辩人尚未向答辩人出示过任何其享有作为续租出租人合法的身份证明或授权证明。第三，至今为止，西山食品厂没有以任何书面或口头行驶向答辩人表明过，今后答辩人租用的房屋由被答辩人云彪商贸公司享有出租权利。第四，至本诉之前，被答辩人与西山食品厂均未明确告知，被答辩人享有续租出租人的主体资格。3、被答辩人要求判令房屋内所有物品及设施归原告所有的诉求不符合法律规定，应属无效。单就合同中约定的出租人对承租人财产“留置权”的约定违反物权法中关于留置权的规定，应当认定无效。反诉原告德生堂公司提出的反诉请求：1、依法判令撤销2018年4月24日《房屋租赁合同（2018）》及2019年3月12日签订的《补充协议》。2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由:反诉人现使用的太原市西矿街313号房屋系2008年租用于太原市西山食品厂,与太原市西山食品厂分别签订过三次合同,即2008年-2011年,2011年-2016年,2017年-2019年,租金稳定于12万至13万元,双方长期合作至今己达12年之久。被反诉人云彪商贸公司于2018年4月时,在自称是太原西山食品厂改制后勤公司的名义下,未出示任何与西山食品厂相关授权手续及书面通知,单方找到反诉人,以涉案《房屋租赁合同(2018)》换走了反诉人与太原西山食品厂签订的2017年至2019年《房屋租赁合同》,但由于当时房屋租金还是交付于西山食品厂,反诉人对被反诉人属西山食品厂后勤公司的身份没有任何质疑。2019年3月,尚在合同履行期间,被反诉人又让反诉人签《补充协议》,并让反诉人将2019年租金值接支付刘云彪个人账户后,反诉人认为事有不妥,因为反诉人租用的房屋系国有资产,不应将钱打入个人账户。但经向西山食品厂问询,西山食品厂仍然说自己是出租人,云彪商贸是其自己公司,仅负责一年代租。反诉人介于此认可被反诉人身份。2019年底,反诉人与西山食品厂的租赁合同到期后,西山食品厂并未以任何书面或口头形式明确告知不与反诉人继续履行租赁合同,被反诉人云彪商贸公司也未會向反诉人提供其享有续租出租人资格,更未提出过不允许反诉人继续租用的问题。由于疫情当前,反诉人一值以事实租用行为继续履行与西山食品厂的租赁关系,现被反诉人一纸诉状将反诉人诉至法庭,明确表明其与西山食品厂不存在前述关系,而是独立的第三方主体。基于此,被反诉人与西山食品厂恶意串通、故意隐瞒被反诉人真实主体身份,在反诉人存在重大误解情况下采取欺诈手段与被反诉人再行签订《租赁合同》及《补充协议》,有违反诉人真实意思表示,且严重侵害了反诉人合法权益。根据我国《合同法》第54条、第55条之规定,反诉人特向贵院对本诉原告提起反诉,请求依法判今撤销该涉案《房屋租赁合同(2018)》及《补充协议》,请判如所请。反诉被告云彪商贸公司辩称：1、《房屋租赁合同》及《补充协议》均为双方真实意思表示,不存在《合同法》第五十四条规定的可撤销事由,故,反诉人不享有撤销权。反诉人认为该两份协议的签订系“被反诉人与西山食品厂恶意串通、故意隐瞒被反诉人真实主体身份,在反诉人存在重大误解情况下采取欺诈手段与被反诉人再行签订《租赁合同》及《补充协议》”,对此,答辩人认为:（1）、案外人太原市西山食品厂与答辩人于2018年3月29日签订《合作协议书》后,为统一市场管理,最大程度维护现有承租户的权益(包括本案反诉认),要求统一由答辩人与各承租户重新签订《租赁协议》。对于合作协议签订时原租赁合同未到期的租户,由答辩人与承租户重新签订《租赁协议》(即反诉人第一次庭审所说的换协议),协议期限、租金等仍遵循西山食品厂与原承租户签订的《租赁协议》的起始期限,此即为答辩人与反诉人虽于2018年4月签订《租赁协议》,但协议实际承租期限却自2017年1月始的原因。（2）、2018年4月,答辩人与反诉人签订《租赁协议》时,反诉人对协议签订及履行情况是明知的,也是自愿的,该协议由双方加盖公章,故,《租赁协议》的签订是双方真实意思的表示。（3）、2019年3月12日,答辩人与反诉人签订《补充协议》,该补充协议签订前,因反诉人没有根据《租赁协议》约定向答辩人支付租金,在此情况下,双方就相关事宜以往来函件的方式进行了沟通,最终双方就租金支付、续租事宜的洽谈时间、不能达成续租协议时后续事宜的处理等事宜签订本《补充协议》,该补充协议由双方加盖公章。该补充协议签订后,反诉人于2019年3月14日自愿向答辩人支付了2019年度租金。故,结合双方沟通过程、协议加盖公章以及协议签订后反诉人支付租金的行为,应当认定《补充协议》的签订是双方真实意思表示,更应当认定反诉人对协议签订及履行主体均为答辩人是明知的,不存在隐瞒身份一说。综合以上三点,结合《合同法》五十四条的规定:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。答辩人认为,答辩人与反诉人签订的《租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示,且反诉人对协议签订及履行主体系答辩人也是知情的,协议的签订也并没有损害到反诉人的任何权益,不属于该条规定的可撤销事由,故,反诉人的反诉没有法律依据,依法应当予以驳回。2、反诉人的撤销权已经超过《合同法》五十五条、《民法总则》一百五十二条规定的法定行使期限,故反诉人即便认为该两份协议具备可撤销事由,其撤销权也已经消灭。（1）、2018年4月,答辩人与反诉人签订《租赁协议》,协议签订时,反诉人对协议签订主体系答辩人是明知的,反诉人代理人第一次庭审过程中陈述,该《租赁协议》签订后撤换了原来的《租赁协议》,反诉人将原来的《租赁协议》交给了答辩人,这进一步说明反诉人对出租主体的变更是知情的,故不存在隐瞒主体身份一说,更不存在侵害反诉人权益的情形。（2）、2019年3月12日,答辩人与反诉人签订《补充协议》。如果说签订《租赁协议》时不知道答辩人是出租方,那么2019年3月12日,双方再次签订《补充协议》,反诉人还能说不知道出租方是答辩人吗?而且还在《补义协议》签订后于3月14日向答辩人支付了2019年度租金。显然,反诉人对《租赁协议》《补充协议》的履行主体系答辩人与反诉人是明知的,向答辩人支付租金是反诉人履行合同义务的行为,更不存在侵害反诉人权益的事实。3、《合同法》五十五条、《民法总则》一百五十二条对于撤销权的行使期限规定:当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权。如前两点所述,该两份协议的签订及履行根本不存在反诉人认为的可撤销事由,即便存在,不论《租赁协议》,单就《补充协议》来说,该补充协议2019年3月12日签订,至反诉人2020年4月16日提起反诉,也已经超过了一年的除斥期间。4、就本案而言,反诉人主张撤销的《租赁协议》,租赁期限自2019年12月31日已经届满,双方没有在《补充协议》约定的期限内就续租事宜达成一致,故,《租赁协议》已经履行完毕,反诉人要求撤销的对象已经不存在。而对于反诉人单方违约的《补充协议》,如果撤销,则意味着反诉人不需要承担《补充协议》第三条约定的违约责任,反诉人显然企图滥用撤销权损害答辩人的约定利益,即便如此,却也不能否定《租赁协议》已经届满的事实。故,反诉人应当向答辩人腾退租赁物。综上,《租赁协议》及《补充协议》均不存在可撤销事由,反诉人不享有撤销权,即使有,也已经超过法律规定的行使期限。故,反诉人的反诉主张不成立,依法应当予以驳回,并向答辩人腾退租赁物。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争位于太原市万柏林区西矿街311号房屋，经太原市万柏林区民政局证明，西矿街303号房屋与西矿街311号系同一地址。登记房屋所有权人为太原市西山食品厂。2008年6月18日，被告德生堂公司与太原市西山食品厂签订《经营保全协议》，约定将太原市西山食品厂门口西面第二间，面积60平方米房屋交被告经营保全，期间为2008年7月1日至2011年7月31日，费用为6万元。2011年，太原市西山食品厂再次与德生堂公司签订《租赁合同》，租赁房屋不变，租期自2011年8月1日至2016年8月1日，约定租金6万元。2017年1月9日，太原市西山食品厂与德生堂公司再次签订《房屋租赁合同》，续租期间为2017年1月1日至2019年12月31日，租金13万元。2018年3月29日，太原市西山食品厂（甲方）与本案原告云彪商贸公司（乙方）签订合作协议，约定太原市西山食品厂以提供西矿街311号太原市西山食品厂商务楼、建材市场、小二楼的经营权及土地使用权方式出资，乙方（云彪公司）以提供管理经营现有项目，并对项目进行管理勘察、设计以及后期的搭建开发等方式出资。同时，乙方（云彪公司）需向甲方（太原市西山食品厂）缴纳保证金人民币壹佰万元整，甲方在收到保证金后需积极配合乙方对甲方所属项目的改造及招商工作，并承诺八年内即2018年3月9日至2026年3月8日期间在未征得乙方书面同意之前不得与其他第三方签订任何合作合同及协议，且不得与其他第三方开发商进行合作有关改造的事宜。2018年10月11日，出租方（甲方）太原市西山食品厂与承租方（乙方）山西云彪商贸有限公司双方签订补充协议，内容主要包括：甲方出租给乙方的房屋位于：太原市西矿街311号。出租房屋面积：共1954.83平米。租赁期限为5年，2018年12月31日到2023年12月31日，每年租金95.9万元（玖拾伍万玖仟元整）。2018年4月24日原告云彪商贸公司与被告德生堂公司签订《房屋租赁合同（2018）》约定原告（甲方）将坐落于太原市西矿街311号房屋出租给被告（乙方），租赁期限2017年1月1日至2019年12月31日，每年租金13万元。《合同》第五款约定：“乙方（被告）应予甲方（原告）下达书面解除通知三日内结清相关费用并搬离承租物业。如逾期未搬离的，甲方默认为房屋内剩余物品未遗弃物品，甲方有权自行收回房屋并清场，造成在任何财产损失将不予赔偿”。2019年3月12日，原被告双方签订《补充协议》，约定：“一、2019年1月1日-2019年12月31日房租按原告合同13万元（不含税）执行，乙方（被告德生堂公司）以转账或现金方式付给甲方（原告云彪公司）。二、合同到期前两个月，由乙方与甲方商谈下一年度租金。如2019年10月1日-2019年10月10日内无法达成书面续租协议，乙方须于2019年12月31日晚6点前腾空该房屋。三、乙方同意如未腾空该房屋，从2020年1月1日起屋内所有物品及设施（包含水电暖配套和构造）归甲方所有”。合同及补充协议订立后，被告方工作人员于2019年3月14日将2019的房租通过网上银行支付给原告方工作人员房租13万元，房屋到期后，原、被告双方就该房屋租赁未达成一致意见，被告一直占用该房屋，现原告诉至本院要求被告腾退位于太原市西矿街311号房屋，并支付占用房屋期间内的费用，庭审中，被告以重大误解及原告采取欺诈手段签订的房屋租赁合同及补充协议，要求撤销2018年4月24日《房屋租赁合同（2018）》及2019年3月12日签订的《补充协议》。本院认为，依法成立的合同，自成立时起生效，当事人应当按照约定履行自己的义务，本案中，2018年3月29日原告和太原市西山食品厂签订的合作协议及2018年10月11日签订的补充协议，上述协议约定太原市西山食品厂将位于太原市西矿街311号太原市西山食品厂商务楼、建材市场、小二楼的经营租赁权转移给了原告，2018年4月24日原告与被告签订了新的房屋租赁合同及2019年3月12日签订了补充协议，均为原、被告双方真实意思表示，并加盖了双方的印章，且被告在2019年3月14日支付了2019年度的房屋租赁费。上述协议到期后，双方就新的租赁协议未达成一致意见。现原告主张被告腾退位于太原市西矿街311号的房屋，并支付合同到期后仍占用的房屋的费用。被告应当以年租金13万元为基数，计算日租金约为每日356元（130000元÷365天），原告诉请主张3561元，本院予以支持。原告要求按协议判令房屋内所有的物品及设施归原告所有，违反了《中华人民共和国物权法》第39条及第106的规定，属违法条款应属无效。故对原告的该项请求不予支持，对于被告主张撤销。原、被告双方签订的2018年4月24日《房屋租赁合同（2018）》及2019年3月12日的《补充协议》，上述两份协议是原、被告双方自愿达成的，未有证据表明该协议存在因重大误解订立的、显示公平及一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危使双方在违背真实意思的情况下订立的合同，且上述协议双方已履行，并履行届满，故对被告的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十一条第一款、第九十一条第一项、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山西德生堂大药房连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于太原市西矿街311号房屋；二、被告（反诉原告）山西德生堂大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山西云彪商贸有限公司房屋占用费3561元，并以每日356元计算至实际腾退之日止；三、驳回原告（反诉被告）山西云彪商贸有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）山西德生堂大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4354元减半收取2177元，由原告（反诉被告）山西云彪商贸有限公司承担653元，被告（反诉原告）山西德生堂大药房连锁有限公司承担1524元。反诉受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）山西德生堂大药房连锁有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上属于太原市中级人民法院。审判员 曹明 二〇二〇年五月十四日书记员 乔蕾