云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初185号原告罗毅，男，汉族，1996年2月18日生，云南省昭通市人，住云南省昭通市县。委托代理人万永波、杨梅（实习），云南天外天（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530600584835895Q。法定代表人：李静。住所地：云南省昭通市昭阳区。委托代理人刘明、温煜强(未到庭)，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。原告罗毅诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称鸿卓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗毅委托代理人万永波、杨梅、被告鸿卓公司委托代理人刘明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗毅诉称，2016年11月21日，原告和被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所进行登记备案。根据合同约定，被告将位于昭阳区出售给原告，约定交付日期为2017年5月30日，若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向原告支付违约金并继续履行合同，若逾期90天后，原告要求继续履行合同的，被告需按照每天50元计算支付原告延迟交付违约金。2017年5月30日，被告无法向原告交付房屋，直至2018年9月9日，原告才能办理手续接房，被告延迟交房期限长达485天产生违约金24250元。另外，根据约定“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房款”，本案中，原告的房屋备案登记面积与合同均是120.65平方米。被告超出合同范围要求原告支付了超面积款2487元。综上，原告与被告签订的合同合法有效，依法受法律保护，根据约定，被告迟延交房屋和多收超出合同范围费用，原告有权要求被告在继续履行合同的前提下向原告支付延迟交房违约金和退还多收超面积费用，原告多次找被告协商，却遭到被告百般刁难，恶意逃避资金应该履行的义务。原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，望支持原告全部诉讼请求为谢。请求：1.请求依法判决被告支付原告延迟交房违约金及面积补差费用26737元（其中：违约金24250元，面积补差费：2487元）；2、请求依法判决本案诉讼费用由被告承担。被告鸿卓公司辩称，1、原告诉称不属实，双方签订《合同》后，被告已于2018年9月29日依照合同约定在《昭通日报》登报公告通知业主接房。原告也于2018年9月30日到售楼部办理了接房手续。同日签署了《接房声明》确认于2018年9月30日接房并进行验收，同时承诺按期缴纳物业费、足额偿还贷款等。但由于当时部分业主对物业费用、配套费用等不满，拒绝缴纳相关合同约定费用，导致其自己延误了接房时间。2、原告于2018年9月30日签署的《接房声明》中最后一段明确：鸿卓公司于218年9月30日之前将房屋交付给本人的，完全符合购房双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突的，则以本接房声明的意思表示为准。基于该声明的上述约定，2018年9月30日，双方已经达成合意，对2018年9月30日交付房屋予以认可。这一声明应当视为对《商品房购销合同》的补充协议，其与合同约定的违约金条款之间应当以2018年9月30日的声明为准。而原告已在接房声明中明确了2018年9月30日交付房屋的合同履行行为符合双方意思表示、现原告依据合同约定主张违约金缺乏事实和法律依据；3、被告鸿卓公司并非恶意拖延交付时间，也未在违约行为中获利，而合同对违约金的约定过高，对已经倾尽全部人力物力完成建设的被告而言，完全无力承担，请求法庭能对违约金依法予以调整。原告罗毅向本院提交如下证据：一、原告身份证复印件1份，证明原告主体资格适格；二、1、商品房购销合同及补充协议原件1份，2、商品房买卖合同登记备案表原件1份，证明1、被告将位于昭阳区房屋出售给原告，面积为120.65平方米；2、合同约定房屋交付时间为2017年5月30日前；3、被告逾期交房，原告有权要求继续履行合同并要求被告按逾期每天50元计算向原告支付延迟交房的违约金；4、建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款；5、原告购买的房屋在昭阳区房产交易评估管理所登记备案面积为120.65平方米；三、1、《收据》原件1份，2、《维修资金接收凭条》、配套费《收款收据》复印件各1份，3、面积补差《收款收据》复印件1份，证明1、原告按约定履行了付款义务，2、被告于2018年9月30日向原告交房，3、被告违反合同约定向原告收取面积价差费2487元；四、照片打印件2张，证明被告在2018年9月29日在昭通日报刊登接房公告时房屋未经综合验收合格达不到法律规定的交房条件。经质证，被告鸿卓公司对原告提交的证据一三性均无异议；对证据二三性无异议，但不能达到原告的待证事实：合同第十条明确约定了面积误差的结算方式、交房公告视为接收商品房，而登记备案表是对双方“合同”的备案，不是对“产权”备案，产权备案应以主管部门发给的产权证书为准；对证据三三性无异议，但都是2018年10月12日，不是原告诉称的11月12日，原告提供收据的时间是原告缴纳配套费用的时间，不是接房时间；证据四三性不予认可，1、原告不能提供原件，2、被告从未向原告发出过该通知，原告提交的证据内容也与实际情况不符，该通知时间前后都还有业主在接房。本院认为，原告提交的第1组证据，因被告鸿卓公司对三性无异议，故本院予以采信；对第2组证据，被告鸿卓公司对三性无异议，但认为不能证明原告的欲证事实，经本院审查，该组证据能证明原告的欲证事实，故本院予以采信；对第3组证据，该组证据能证明原告按约定履行了付款义务于2018年9月30日办理了接房手续的事实，本院予以采信；对第4组证据，被告鸿卓公司对三性不予认可，经本院审查，该组证据能证明2018年10月13日，被告昭通鸿卓公司向业主发放公告，因温泉静园小区项目未经综合验收，相关部门要求其整改，该公司要求2018年9月30日至10月13日之间已交房的业主将房屋及钥匙收回，待建设工程验收合格后可交付使用。故对以上事实本院予以采信。被告鸿卓公司向本院提交如下证据：一、被告营业执照、法定代表人身份证明复印件各1份，证明被告主体资格；二、交房公告复印件1份，证明被告于2018年9月29日根据合同约定在昭通日报刊等登了交房公告，通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续；三、接房声明原件1份，证明原告于2018年9月30日办理接房手续并签署了《接房声明》，声明中对房屋接收时间予以确认，并明确了房屋交付符合双方的约定；四、测绘报告原件1份，证明原告所购房屋，经云南浩滇测绘有限公司于2018年9月21日经实地对房屋进行测绘后出具《昭通市房屋面积测绘报告》对房屋实测面积进行面积测算。该报告的测绘面积是原告房屋办理房屋产权登记的面积，被告据此补收房屋差价有合理的事实依据。经质证，原告对被告提交的证据一三性均无异议；对证据二真实性、关联性无异议，但认为该公告内容不合法，被告方至今未进行综合验收合格，达不到验收条件，该证据是违反合同约定的；对证据三该真实性、合法性无异议，但达不到被告的证明目的。该声明只能代表被告方通知原告进行接房验收，但是否接房还要根据验房结果确定，被爱狗在2018年9月30日未经综合验收合格达不到接房条件，该声明是在原告方接房是补充签署的，被告的该声明并没有形成时间；对证据四真实性、合法性无异议，但达不到被告的证明目的，该报告只是被告方单方制作的，并不能等同于产权登记证明，所以被告不能依据该报告要求原告缴纳面积补差款。本院认为，被告提交的第1组证据，因原告对三性无异议，故本院予以采信。对第2组证据，原告对公告三性不予认可，经本院审查，该组证据载明被告通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续，但结合原告提交的第4组证据，被告的房屋在其通知业主接房时，还不具备交房条件，故对该组证据的真实性，本院予以采信，对其证明目的，本院不予采信。对第3组证据，原告对真实性无异议，但认为该接房声明签字时房屋仍然没有验收合格。经本院审查，该组证据不能证明原告的具体接房时间，故本院不予采信。对第4组证据，原告对三性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，不应以测绘报告测量房屋面积补差价。经本院审查，原被告在《商品房购销合同》中约定，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，故双方应按照产权登记证上载明的房屋面积计算购房价款，该组证据不能证明被告的欲证事实，故本院不予采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告罗毅于2016年11月21日向被告昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为120.65平方米，单价为每平方米3108.25元，总价款为375011元。双方于11月21日签订了《商品房购销合同》，合同约定：“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补；甲方（被告）应于2017年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。甲方如未按约定时间交房，甲方自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金。逾期90天后，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。”原告罗毅于2016年11月18日向被告缴纳了105011元的房屋首付款，后被告昭通鸿卓公司未按合同约定的时间交付房屋，于2018年9月30日才将房屋交付原告，共计迟延交房485天。为此，原告罗毅诉至本院，请求：1.请求依法判决被告支付原告延迟交房违约金及面积补差费用26737元（其中：违约金24250元，面积补差费：2487元）；2、请求依法判决本案诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告罗毅和被告昭通鸿卓公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性法规定，该合同合法有效。原被告双方应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。被告昭通鸿卓公司未按合同约定的交房时间2017年5月30日向原告交付房屋，已构成违约，被告鸿卓公司应当按照双方约定50元的标准，向原告罗毅支付违约金。故对原告要求被告支付延迟交付违约金24250元（50元/天×485天=24250元）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对原告要求被告支付面积补差费用2487元的诉讼请求，根据双方合同约定，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，该房屋产权证尚未办理，本院不能确定产权登记的房屋面积是多少，故对原告的该请求，本院不予评判。原告可在办理房屋产权证后，根据实际情况，另案主张权利。对被告昭通鸿卓公司的答辩主张，依法不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决生效十日内向原告罗毅支付自2017年5月30日至2018年9月30日止的逾期交房违约金人民币24250元；二、驳回原告罗毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费468元，由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担424元，由原告罗毅负担44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  龚 勋人民陪审员  李健美人民陪审员  王 琼二〇二〇年五月二十二日书 记 员  周 镝