贵州省普安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2323民初260号 原告（反诉被告）：周斌，男，1987年11月27日出生，汉族，住贵州省普安县。 委托诉讼代理人：王秋萍，贵州纬图律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡成云，男，1971年3月17日出生，汉族，住贵州省普安县。 被告（反诉原告）：廖光芬，女，1975年10月27日出生，汉族，住贵州省普安县。 原告（反诉被告）周斌与被告（反诉原告）胡成云、廖光芬房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周斌委托诉讼代理人王秋萍、被告（反诉原告）胡成云、廖光芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周斌向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告享有二被告因房屋拆迁所获得的停产停业损失费198868.92元、搬家费14415.75元、过渡费89222.04元以及房屋室内装修补偿款的一半即355664.25元，共计658170.96元；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告周斌因经营普安县××快捷酒店，于2016年9月6日与被告胡成云签订了《房屋租赁协议》。协议中被告为甲方，原告为乙方，该协议约定甲方将位于普安县房屋（地址：××镇×××××地）出租给乙方，租期十年，同时对租金及结算方式、房屋适用范围及接管日期，租期内税费负担、租期风险、协议解除方式、甲方的义务、违约责任等进行了约定。其中，协议第十三条约定“租赁期间，发生政府征用本协议项下的房屋或其他人力不可抗拒情形时，乙方应无条件按照本协议约定向甲方交还房屋。交还当年租金按乙方使用时间（以使用月份匡算）计算，当年未使用的甲方应如数返还乙方，所得装修款补偿或赔偿甲、乙双方在获偿范围内各项有50%的补偿金或赔偿金……”。合同签订后，原告投入大量资金装修后正常营业。2018年10月，上述协议项下的房屋面临拆迁，2018年11月14日，被告与普安县县城管理委员会签订了房屋拆迁安置补偿协议，原告也积极配合拆迁，按约履行了腾房义务。后双方对拆迁款分配进行协商，被告却不愿按照协议分配拆迁款。依照被告与普安县县城管理委员会签订的房屋拆迁安置补偿协议，被告获得搬家费14415.75元、过渡费89222.04元、停产停业损失为198868.92元（含职工失业补助费），房屋装修及附属设施、配套设施补偿款为927762.34元，扣除附属设施、配套设施补偿后房屋装修补偿款为711328.5元，其中的一半即355664.25元。原告在租赁房屋内经营酒店，搬家费、过渡费、停产停业损失应为原告享有。按照租赁协议，原告应享有案涉房屋装修补偿款（不含附属设施、配套设施）的一半，以上合计为658170.96元。此外，二被告已从普安县县城管理委员会领到了全部拆迁款。被告胡成云与廖光芬系夫妻关系，案涉租赁房屋系二被告的共同财产，故廖光芬应与胡成云共同承担给付责任。综上，二被告违约行为给原告造成较大的经济损失，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 原告周斌围绕其诉讼请提交的证据有：1.原告身份证复印件，拟证明原告基本信息及诉讼主体适格；2.普安县××快捷酒店营业执照，《房屋租赁协议》、租赁房屋土地使用权证、房产证复印件，拟证明原、被告之间对租赁相关事宜的约定及被告未按协议约定向原告支付应当享有的拆迁补偿款；3.××快捷酒店房屋移交单，拟证明原告按照约定完成腾房义务；4.收条、银行转账流水各一份，拟证明原告完成腾房义务后，被告按照租赁协议约定收取原告相应租房的租赁费并退还剩余租金；5.《普安县城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》（××片区）、《房屋装修及附属设施、配套设施补偿标准表》，拟证明原告应当享有的停产停业损失费（含职工失业补助费）为198868.92元、搬家费为14415.75元、过渡费89222.04元、装修补偿款为355664.25元，共计658170.96元；6.《普安县××快捷酒店与中国××股份有限公司综合××业务合作协议》，拟证明原告租赁房屋后租赁房屋内的电话、有线电视是原告开通的；7.（2019)黔2323民初124号民事判决书，拟证明原告曾起诉，但当时被告未领取到拆迁款被驳回，现被告已领取全部拆迁款的事实。经质证，被告胡成云、廖光芬对证据1、2、3、4无异议，认为证据5、7达不到原告证明目的，证据6不属实，电话、有线电视原来是××大酒店开通的，只是后面嘉和酒店变更法人，重新签订的合同。 被告（反诉原告）胡成云、廖光芬答辩并反诉称：1.请求人民法院驳回周斌的诉讼请求；2.判令周斌立即返还不当得利（违约转租所得）102000元给答辩人；3.本案诉讼费用由周斌承担。事实和理由：承租人周斌在房屋租赁期间并未对房屋进行过任何装修，也未购置过任何设施和设备。双方所签订的《房屋租赁协议》项下的房屋在周斌承租以前一直属于普安县××大酒店经营管理，原经营者刘某。在普安县××大酒店经营期间，其室内外装修和所有设施设备均由答辩人投入，被答辩人接收该房屋经营时酒店所有装修及设施设备均完好，且符合消费要求，在《房屋租赁协议》第一条中双方已确定并无争议。被答辩人接手后仅是将原普安县××大酒店变更为××快捷酒店，并未对酒店进行过任何装修，也未购置过任何设施设备。被答辩人诉称“合同签订后，原告投入大量资金装修后正常营业”不属实。1.关于停产停业损失，其补偿的对象是投资人，补偿标的是投资损失。本案中被答辩人在酒店经营期间并未进行过任何资金投入，实际投资人是答辩人，政府在房屋征收过程中，酒店原设施设备，如家电、空调、电视机、烘干机设备均未单独获偿，而是以停产停业损失形式作适当补偿，房屋征收后，答辩人只能将其当做废品丢掉，从而给答辩人造成巨大损失。故停产停业损失应当归达标人（投资人）享有。2.关于搬家费，因答辩人交给被答辩人的房屋已配备完整的酒店经营所有设施设备，具备酒店经营条件和标准，答辩人是将房屋及酒店资产整体租赁给被答辩人，被答辩人离开酒店时也是将答辩人租赁移交给其的房屋及酒店的所有设施设备整体交还给答辩人（有移交清单为证）。酒店的所有设施设备全部系答辩人所有，需要搬家的是答辩人，不是被答辩人，其要求获取搬家费的主张缺乏事实和法律依据。3.关于过渡费，过渡费是政府补偿给房产所有人因失去房屋另寻住所等待安置的费用，被答辩人明显不具备补偿主体资格。4.关于房屋室内装饰装修补偿款，按照《房屋装修及附属设施、配套设施补偿标准表》记载的数据，房屋补偿款包括房屋附属设施、设备、配套设施设备的补偿款为92万元，房屋装修款仅占24万余元，答辩人交付给被答辩人的房屋配备所有酒店的设施设备是答辩人投资建成的，答辩人接手后仅更名直接经营使用，因此，拆迁房屋所获得的设备及赔偿补偿款应属答辩人所有。虽然答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁协议》的十三条约定：“租赁期间，发生政府征用房屋时…所得的装修款补偿或赔偿甲乙双方在获偿范围内各享有50%的补偿金或赔偿金，其余与房屋和附属设施及设备有关的补偿金或赔偿金与乙方无关，由甲方全额认领”，该约定是建立在被答辩人接手房屋后如果经答辩人同意，被答辩人实质性投入装修的前提条件下才能享有其投入装修部分补偿款的一半权益，而被答辩人接手房屋后，并未进行任何装修，政府征收房屋造成的损失也是投资人，故相应补偿也应归投资人（答辩人）享有。被答辩人违约转租答辩人房屋，其违约转租房屋获取的租金102000元属不当得利，请求法院判令其如数返还给答辩人。 被告（反诉原告）胡成云、廖光芬在举证期限内向法庭提交的证据有：1.房屋租赁协议，拟证明原来租房时候的房屋状况及附属设施情况；2.原××酒店经营时期的状况图片五张，拟证明原告是将以前××大酒店的装修及附属设施租赁给原告的，不是原告后面装修的；3.房屋移交清单，拟证明酒店所有设施设备属于答辩人所有，不属于被答辩人；4.原××酒店老板刘某的租赁协议，拟证明××酒店原经营者为刘某，××酒店是在××酒店的基础上开的；5.周斌违约转租给徐明伟的合同，拟证明被答辩人的违约事实，转租租金为72000元；6.周斌违约将房屋转租给陈某旺经营执照，拟证明周斌违约的事实，及收取的房租的事实。经质证，原告周斌对证据1无异议，证据2真实性不予认可，证据3证明内容不予认可，原告租赁房屋后，对房屋的一楼与二楼KTV进行过改造，全部改造为客房，并对其余客房进行过装修及更换电视等设施设备、门锁等，证据4三性不予认可，证据5证明内容不予认可，原告转租的事实被告是明知的，且自始至终未提出过异议，原告不存在违约的事实，证据6真实性无异议，与本案不具关联性，对证明内容不予认可。 反诉被告周斌答辩称：反诉原告提出反诉与本案无关联，其反诉不成立。 因案件审理需要，本院致函涉案房屋拆迁人普安县县城管理委员会调取廖光芬被拆迁房屋室内装修部分价款，2020年5月18日普安县县城开发管理委员会出具《证明》载明“被征收户廖光芬（户主）、胡成云房屋征收补偿款已全额支付予户主，该户房屋附属设施及室内装修合计金额为927762.34元，我单位未有任何标准将该户房屋附属设施及室内装修进行分开。”经质证，原告周斌对证据三性无异议，但是从我方提交的《房屋装修及附属设施，配套设施补偿标准表》上，可以明显区分出装修补偿和附属设施、配套设施补偿，我方主张也已将附属设施、配套设施补偿费用扣除；被告胡成云、廖光芬对该证据无异议，认为室内装修部分为247474.7元。 经审理本院认定事实如下：胡成云与廖光芬系夫妻关系，房屋所有权登记为廖光芬的普安县×××××地房屋系二被告共同财产。 原告周斌（乙方）与被告胡成云（甲方）于2016年9月6日签订《房屋租赁协议》，约定由原告周斌承租被告位于普安县×××××地的房屋，协议约定租赁期限为10年，协议还对租金、租金的计算方式、给付方式、房屋适用范围、禁止事项、租期内税费负担、租期风险约定、协议期满或协议被解除后，房屋所有设施、设备的归属、违约责任等进行了详细的约定，其中第四条约定有：“……，不得将房屋转租他人，未经甲方同意乙方不得擅自增添任何附属设施”；第九条为协议的解除方式，约定有因政策性因素出现时解除合同。第十三条约定：“租赁期间：发生政府征收本协议项下的房屋或其他人力不可抗拒情形时，乙方应无条件按照本协议约定向甲方交还房屋。交还当年租金按乙方使用时间（以使用月份匡算）计算，当年未使用的甲方应如数返还乙方，所得装修款补偿或赔偿甲、乙双方在获偿范围内各享有50%的补偿金或赔偿金，其余与房屋和附属设施及设备有关的补偿金与乙方无关，由甲方全额计领”。被告将租赁的房屋交付原告管理经营后，原告周斌于2017年3月21日将该栋房屋中的一个铺面租赁给徐某伟，该栋房屋登记有两个营业执照，包括普安县××信息咨询有限公司、普安县××××照明店。普安县××××达消防器材经营部登记在××镇×××村×××组，但实际使用了原告租用被告的房屋。2018年11月14日，被告廖光芬与普安县县城开发管理委员会针对本案涉案房屋签订了《普安县城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》（××片区），由普安县县城开发管理委员会对本案涉案房屋进行征收。在此之前，普安县县城开发管理委员会已经按照征收程序进行了宣传、公示等工作。依据合同，被告应取得的补偿款中有以下部分涉及本案有“三、房屋室内装修、配套设施、附属设施等补偿款927762.34元；六、停产停业损失费198868.92元；七、搬家费14415.75元；八、过渡费89222.04元”。 双方于2018年11月22日对租赁房屋及相应物品进行清点，并由周斌将房屋及相应物品移交廖光芬。应退租金也已经退清。 另查明，拆迁人已按照《普安县城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》全额支付被征收户廖光芬、胡成云房屋征收补偿款。 本院认为，原、被告之间的租赁合同有效，该合同系因拆迁，双方协议的条件成就后，双方自愿解除合同。合同解除后，合同的权利义务终止，但合同的权益义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 原、被告在拆迁过程中的地位问题。在普安县旧城改造的过程中，被告作为被拆迁房屋的所有人，处于被拆迁人的地位；原告租用被告房屋，属于用益物权人，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”，依据上述规定，原告在拆迁中实际上也处于被拆迁人的地位。在实际拆迁过程中，因拆迁人采取了仅与房屋所有人签订拆迁合同的方式，故作为享有用益物权的被拆迁人应得的补偿，没有在拆迁合同中得到体现。但《普安县城市棚户区改造项目房屋及土地安置补偿方案》第十五条第（三）款规定：“1.如房屋产权人与承租人签订的房屋租赁合同明确约定房屋征收装修装饰补偿、职工失业补助、停产停业损失补偿处理方式的，按合同约定执行；2.如房屋产权人与承租人签订的房屋租赁合同未明确约定的，双方自行协商处理，原则上装修装饰补偿（由承租人出资的部分）、职工失业补助、停产停业损失补偿（不超过6个月）由承租人享受”。 从合同约定及法律规定来看，在房屋所有人的被告胡成云、廖光芬的房屋被拆迁后，作为该房用益物权人的原告周斌有依据与被告方签订的合同、法律规定及政策规定取得相应补偿的权利。 本案中，原被告均处于被拆迁人的地位。拆迁补偿应由谁来给付？当然是由拆迁人给付。考虑到拆迁补偿款已经按安置补充协议足额支付被拆迁人胡成云、廖光芬，现原告对拆迁行为并未提出异议，原告依据与被告方签订的合同、法律规定及政策规定主张由被告支付自己应得款项，则并无不当。 具体来看，原、被告签订《房屋租赁协议》对装修、附属设施及设备补偿款明确约定“所得装修补偿或赔偿在获偿范围内各享有50%，其余与房屋和附属设施及设备有关的补偿金或赔偿金与乙方（原告周斌）无关……”，系当事人对征收涉及相关补偿款或赔偿款分配达成的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应予支持。但就装修补偿款具体数额，原告周斌主张该部分款项数额为711328.5元，被告胡成云、廖光芬仅认可247474.7元，经查，本案涉案房屋室内装修、配套设施、附属设施等补偿总额为927762.34元，房屋拆迁人现无标准将室内装修补偿部分与其余附属设施、配套设施等分开，依据现有证据，本院无法核实涉案房屋室内装修补偿部分数额，原告亦未就租赁房屋室内装修补偿款数额为711328.5元提供相应证据予以证实，对于室内装修补偿数额被告胡成云、廖光芬认可247474.7元，本院予以确认。因此，被告胡成云、廖光芬应按照协议约定支付原告周斌租赁房屋室内装修补偿款的50%，即123737.35元。被告胡成云、廖光芬辩称《房屋租赁协议》约定“所得装修补偿或赔偿在获偿范围内各享有50%，其余与房屋和附属设施及设备有关的补偿金或赔偿金与乙方（原告周斌）无关……”是建立在经被告同意，且原告实质性投入装修的前提下，才能享有其投入装修部分补偿款的一半权益，综合《房屋租赁协议》全文来看，被告对合同的解释与该租赁协议约定内容不符，本院不予采信。 关于停产停业损失部分，根据拆迁人与被拆迁人签订安置补偿协议显示，本案案涉房屋拆迁停产停业损失费为198868.92元（测算标准6个月），所谓停产停业损失，是指因非住宅房屋征收而造成实际经营者生产经营活动暂停或终止而产生的损失，该补偿在实际中以被征收房屋认定为商业用房，且有合法、有效的营业执照、税务登记证，在房屋征收公告发布前持续经营，因征收房屋造成停产停业损失为前提条件。通常征收人为了达到征用拆迁之目的，而对实际经营者采取的鼓励措施而给予相应的停产停业损失。原告周斌作为租赁房屋的实际经营者，进行的合法经营活动，受法律保护，因承租房屋被拆迁致使经营活动终止，原告主张获得停产停业损失费198868.92元的主张，符合有关法律规定应予支持。被告胡成云、廖光芬称停产停业损失补偿标的是投资损失，原告周斌经营期间未进行任何资金投入，实际投资人被告在政府征收过程中，酒店原设施设备如家具、空调、电视机、烘干机等设备均未单独获偿，只能将其作废品丢掉，停产停业损失应归投资人享有的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于搬家费，即搬迁补助费，是拆迁人因拆迁付给被拆迁房屋使用人的搬家经济补偿金。从性质来看，搬迁补助费也属征收人为了达到征用拆迁之目的，而对实际使用人采取的鼓励措施，原告周斌主张获得案涉房屋拆迁搬迁补助费14415.75元，应予支持。被告胡成云、廖光芬认为搬家费是补偿给财产所有人，原告离开酒店已将所有设施和设备交还被告，原告不存在搬家事实，不应获得搬迁补助费的主张，于法无据，本院不予支持。 关于过渡费，即临时安置补助费，是被拆迁人需要等待拆迁人提供产权调换房屋，或者拆迁出租的房屋，承租人需要等待拆迁人给被拆迁人提供产权调换房屋来继续履行租赁合同或者安置自己，这样，被拆迁人和房屋承租人就存在一个过渡期，在过渡期内，对于自行安排过渡的，拆迁人应当支付临时安置补助费。承租人获得临时安置补助费以原租赁合同需继续履行为前提，本案原、被告已解除租赁合同，并不涉及临时安置补助事宜，原告周斌主张获得临时安置补助费的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 此外，反诉原告胡成云、廖光芬主张反诉被告周斌返还违约转租房屋不当得利102000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”即出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，视为同意承租人转租。本案中出租人胡成云工作、生活均在普安县县城，其出租房屋亦位于出入普安县上，对于原告周斌将承租房屋转租给他人的事实，应当知道，结合胡成云、廖光芬提交普安县东街东南照明店及普安县文笔山旺达消防器材经营部营业执照显示注册日期分别为2017年4月12日及2017年3月28日，但直至2018年12月1日胡成云、廖光芬按合同约定退还周斌租金时，出租人胡成云、廖光芬对承租人周斌转租事宜均未提出异议，应视为胡成云、廖光芬同意承租人转租。故反诉原告胡成云、廖光芬要求反诉被告周斌返还违约转租房屋不当得利102000元的主张，因违约转租事实不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于使用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款及《最高人民法院》第三十条第一款之规定，判决如下： 一、本诉被告胡成云、廖光芬于本判决生效之日起十五日内一次性支付本诉原告周斌停产停业损失198868.92元、搬迁补助费14415.75元、房屋室内装修补偿款123737.35元，合计324048.02元； 二、驳回本诉原告周斌的其余诉讼请求； 三、驳回反诉原告胡成云、廖光芬的反诉请求。 如果义务人未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5190元（已减半），由被告胡成云、廖光芬承担2555元，原告周斌承担2635元；反诉案件受理费1170元（已减半），由反诉原告胡成云、廖光芬承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉的，则本判决发生法律效力。权利人可于本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 员 田友华 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 杨福涛 书 记 员 张馨匀