广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1971民初32842号 原告：东莞市升友房地产中介有限公司，住所地广东省东莞市南城区××××××××××××××，统一社会信用代码为914×××××××××××740L。 法定代表人：陈某1。 委托诉讼代理人：骆志辉，系广东金名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢志权，系广东金名律师事务所辅助人员。 被告：胡志海，男，1978年2月20日出生，汉族，住四川省开江县××××××××××，公民身份号码为513××××××××××××218。 原告东莞市升友房地产中介有限公司（以下简称“升友公司”）与被告胡志海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告升友公司的委托诉讼代理人骆志辉，被告胡志海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告升友公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2019年10月起暂计至2020年3月的租金与从2019年6月起暂计2020年2月29日因拖欠租金所产生的违约金（租金从2019年10月起暂计至2020年3月为44712元；违约金从2019年6月9日起暂计至2020年2月29日，按照该月所拖欠租金的千分之一计算为4520元）；2.被告向原告支付从2019年10月暂计至2020年3月的物业管理费（物业管理费每月324元，从2019年10月暂计至2020年3月共计1944元）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年4月26日签订一份《商铺租赁合同书》，合同约定原告将位于东莞市南城区×××××2×××××××××出租给被告使用，租赁期从2016年5月1日至2021年4月30日止。合同签订后，原告依约将案涉铺位交付给被告使用，但被告从2019年6月开始即拖欠租金与物业管理费，被告目前尚拖欠2019年10月至2020年3月的租金、物业管理费与从2019年6月9日起每月租金所产生的违约金。被告拖欠租金的行为已违反合同内容，已构成违约。原告在多次与被告协商无果的情况下，遂诉至法院。 被告胡志海辩称，被告已经在2018年9月左右将案涉商铺转让给其他人，之后就一直没有使用，租金不应该由被告支付，应该由次承租人承担。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据建设工程规划许可证，三元里农民公寓2号楼A、B座建设项目于2006年1月17日取得东莞市城建规划局颁发的建设工程规划许可证。2012年2月29日，原告与东莞市南城区三元里股份经济联合社（以下简称“三元里经联社”）签订《商铺租赁合同书》，约定三元里经联社将位于三元里公寓2号楼A幢的商铺5-9、15-18，B幢的商铺2-3、6-8、10-13号出租给原告使用。2016年4月26日，原告与被告签订《商铺租赁合同书》，约定原告将位于三元里公寓2号楼B幢11号商铺出租给被告使用。合同第三、四、五条约定，租赁期从2016年5月1日起至2021年4月30日止，免租期从2016年5月1日起至2016年5月31日止，从2016年6月1日起计租。合同第七、八条约定，从2016年6月1日至2018年4月30日每月租金6480元，从2018年5月1日至2020年4月30日每月租金7452元，从2020年5月1日至2021年4月30日每月租金8570元，租金按月缴交，每月8日前支付当月租金，若逾期支付租金，被告须按每日拖欠租金金额1‰支付违约金给原告，逾期超过三十日的，原告有权无偿收回商铺，所收履约保证金不予退回，并将铺位租给第三方。合同第十一条约定，租赁期内，被告每月按3元/平方米的价格支付物业管理费给原告，即每月324元。合同第十五条约定，租赁期间，被告需将商铺转租给第三方的，需经原告同意，必须与第三方签订书面的转租合同，否则转租行为无效。合同第十九条约定，被告有下列行为之一的，视为根本违约，原告有权单方解除合同及收回商铺，由此造成被告经济损失的不予赔偿：1.被告逾期支付租金超过30天的……。 双方有争议的事实认定如下： 一、对于租金、物业管理费的支付情况。原告提供租金缴纳凭证，主张被告通过“雍尚兵支付宝转账”分别于2019年7月27日、8月29日、9月30日、10月31日支付2019年6月至9月租金、物业管理费各7776元，被告从2020年10月1日起没有再支付租金、物业管理费。被告主张，2019年10月31日应该是支付2019年10月租金、物业管理费；被告已将案涉商铺转租给雍尚兵，不清楚租金、物业管理费的支付情况。 本院认为，被告主张其已将案涉商铺转租给雍尚兵，但没有提供转租合同予以证明，亦没有证据证明转租经过原告同意或者已告知原告，故对于被告的该主张，本院不予采纳。退一步来说，即使存在转租，原告与被告之间的租赁合同也继续有效。关于2019年10月31日支付的款项7776元是哪月租金、物业管理费。被告对于租金、物业管理费的支付情况负有举证责任，但被告没有提供证据证明，结合被告主张2016年6月为免租期，而合同约定2016年6月属于计租期的事实，本院认定2019年10月31日支付的款项7776元是2019年9月租金、物业管理费，从2019年10月1日起的租金、物业管理费被告没有再支付。 二、关于原告收回案涉商铺的时间。原告主张，因被告拖欠租金，原告曾在2020年1月初对案涉商铺上锁，没过几天被告就撬开门继续经营，后案涉商铺在2020年3月上旬由原告上锁控制。被告主张，原告曾在2020年1月通过电话向其催收租金，被告告知原告已将案涉商铺转租给雍尚兵，但原告仍然要求被告支付租金；案涉商铺在2020年2月被原告上锁。 本院认为，双方均未能提供充分证据证明原告实际上锁控制案涉商铺的时间，结合双方的陈述以及被告确认原告曾在2020年1月通过电话催收租金的事实，本院认定案涉商铺从2020年3月1日起由原告上锁控制，即原告收回案涉商铺。 以上事实，有《商铺租赁合同书》、租金缴纳凭证、违约金明细表、建设工程规划许可证以及本案庭审笔录等附卷为证。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。案涉商铺已经取得建设工程规划许可证，原告与被告签订《商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：被告是否应向原告支付租金及违约金、物业管理费。对此，本院分析如下： 根据前述本院认定事实，被告没再支付从2019年10月1日起的租金、物业管理费，原告于2020年3月1日收回案涉商铺。案涉合同约定，每月8日前支付当月租金，被告逾期支付租金超过30天已构成根本违约，原告有权解除案涉合同，收回案涉商铺。因此，被告应向原告支付收回案涉商铺前即2019年10月至2020年2月的租金7452元/月×5个月=37260元、物业管理费324元/月×5个月=1620元。对于原告超出部分的租金、物业管理费请求，本院予以驳回。 对于逾期支付租金的违约金。案涉合同约定，若逾期支付租金，被告须按每日拖欠租金金额1‰支付违约金给原告。虽然原告主张被告逾期支付2019年6月至9月租金，但原告亦确认被告已支付该期间租金，且原告予以接收，故本院认为双方在合同履行过程中以实际行为对该期间租金的支付时间作出变更，故对于原告诉请逾期支付该期间租金的违约金，本院不予支持。被告尚未向原告支付2019年10月至2020年2月的租金已构成违约，故被告应向原告支付违约金（按每日1‰的标准计算，分段计算：1.以7452元为本金，从2019年10月9日起计至实际付清之日止；2.以7452元为本金，从2019年11月9日起计至实际付清之日止；3.以7452元为本金，从2019年12月9日起计至实际付清之日止；4.以7452元为本金，从2020年1月9日起计至实际付清之日止；5.以7452元为本金，从2020年2月9日起计至实际付清之日止）。对于原告超出部分的违约金请求，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告胡志海应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市升友房地产中介有限公司支付2019年10月至2020年2月的租金37260元及违约金（按每日1‰的标准计算，分段计算：1.以7452元为本金，从2019年10月9日起计至实际付清之日止；2.以7452元为本金，从2019年11月9日起计至实际付清之日止；3.以7452元为本金，从2019年12月9日起计至实际付清之日止；4.以7452元为本金，从2020年1月9日起计至实际付清之日止；5.以7452元为本金，从2020年2月9日起计至实际付清之日止）。 二、被告胡志海应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市升友房地产中介有限公司支付2019年10月至2020年2月的物业管理费1620元。 三、驳回原告东莞市升友房地产中介有限公司的其他诉讼请求。 如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费539.7元（原告东莞市升友房地产中介有限公司已预交），由原告东莞市升友房地产中介有限公司负担97.9元，被告胡志海负担441.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判员 梁 园 园 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 叶泓（代）