江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0703民初519号原告（反诉被告）：黄治国，男，1978年5月20日出生，汉族，湖南省常宁市人，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：谢智勇，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茹钰，江西南芳律师事务所律师。被告（反诉原告）：温立林，男，1975年6月15日出生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。委托诉讼代理人：刘海平，江西金蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖海平，江西金蓉律师事务所律师。原告黄治国与被告温立林租赁合同纠纷一案，诉讼过程中，被告温立林提出反诉请求，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄治国及其委托代理人谢智勇、被告温立林委托代理人廖海平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄治国向本院提出本诉诉讼请求：1、依法判决解除原被告签订的《厂房租赁合同》；2、依法判决被告归还原告保证金30000元；3、依法判决被告赔偿因违约行为给原告造成的经济损失1153771元（其中：1、向第三人支付违约金521122.5元；2、多支出租金535760元；3、维修厂房费用88288.5元；4、厂房设备搬迁费8600元）；4、依法判决被告赔偿厂房添附物价值311965元；5、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限为2012年3月15日至2022年3月14日，原告已支付2018年度租金。2018年10月，被告要求原告上涨租金，并以断水断电的手段来逼迫，导致原告家具厂无法正常生产经营，被迫搬离，无法实现合同目的，被告构成根本违约，要求解除合同，并赔偿给原告造成的各项重大损失。温立林本诉部分辩称：1、黄治国不具有原告的诉讼主体资格。从原告提交的证据可以看出，《购销合同》的主体是瑞恩公司与木赛金公司，即使原告是公司的法定代表人，主张该损失的主体也应当是木赛金公司。2、原告的各项诉讼请求，除第1项外，其余都缺乏事实和法律依据。原告不能继续承租的原因，一是厂房被烧毁后，拒不恢复原状，也不赔偿损失；二是厂房被烧毁后，存在严重安全隐患不能继续从事经营活动，答辩人不存在违约行为。温立林向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人赔偿厂房火灾损失及厂房维修费用97728元；2、本案诉讼费用及鉴定费用由被反诉人承担。事实和理由：2012年3月，双方签订厂房租赁合同，约定应当合理使用并爱护厂房及设施，因使用不当造成厂房及附属设施损坏并发生故障的，应负责维修。2018年7月，案涉厂房车间内发生火灾事故，烧毁的厂房属于反诉人所有。经消防部门调查，认定火灾原因可以排除雷击、外来火源、电器线路故障，不排除遗留火种引发火灾的可能。双方约定被反诉人应当承担用电、消防和安全生产事故责任，妥善使用厂房及设施，双方协商未果，特诉至法院。黄治国对反诉部分辩称：1、案涉评估报告所反映的火灾损失与本案不具有关联性，被烧毁的财物中有部分是被反诉人黄治国所添附。2、我方不认同反诉人的反诉请求，但尊重事实，认可有一半的财物是被告的，这部分损失由法院裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉部分,黄治国向法庭提交了如下证据：1、身份信息；2、《厂房租赁合同》；3、通话记录、调查笔录、录音、视频；4、《购销合同》、《申请书》、《处罚通知书》、银行回单、收据；5、收货明细；6、《厂房租赁合同》；7、图片、维修厂房费用单据；8、收条及微信转账记录；9、证明及厂房照片；10、申请证人廖某1、丁某出庭作证；11、司法鉴定报告及鉴定费票据。温立林方对上述证据均持有异议。温立林向法庭提交如下证据：1、身份信息；2、《厂房租赁合同》；3、火灾事故认定书、火灾现场勘验笔录、现场照片；4、木赛金公司和睿恩公司企业信息公示报告。对上述证据3、4，黄治国方持有异议。反诉部分，温立林方向法庭提交1组证据：《资产评估报告》，黄治国方持有异议，认为该报告中的财产部分属于黄治国添附。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对合庭审查明，本院可认定事实如下：一、《厂房租赁合同》的主要内容及履行情况。2012年3月，温立林与黄治国签订《厂房租赁合同》，合同主要内容：1、租赁期限：2012年3月15日至2022年3月14日止，期限10年；2、租赁时厂房状况：钢架、锌瓦棚及围边、水泥砖围墙结构。厂内为水泥地面，办公、宿舍及配套设施为实木门窗平房；3、双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金人民币3万元；4、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当，致使该厂房及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方应严格做好“防火、防盗、防事故”三防及环境卫生工作；5、租赁期间，如一方提前终止合同而违约，应赔偿另一方违约人民币拾伍万元整。上述事实，温立林与黄治国均向法庭提供了《厂房租赁合同》，可以认定。关于合同终止后黄治国搬离的具体时间，庭审中黄治国两次自认：“2019年2月”，可以认定。关于合同终止后的厂房状况，庭审中温立林方自认：“2019年8、9月份就将厂房租赁出去了”，可以认定。二、《厂房租赁合同》终止的原因。2018年7月24日晚上22时45分，厂房发生火灾，起火原因可排除雷击、外来火源、电气线路故障，不排除遗留火种引发的可能性。损失包括部分厂房及其它物品。上述事实，由温立林方提供的《火灾事故认定书》、《火灾事故现场勘验笔录》为据，可以认定。关于合同终止的原因，温立林方认为是黄治国未合理使用并爱护厂房及设施，造成火灾，构成违约。黄治国方认为，合同终止的原因是温立林要求上涨租金，并以断水断电的手段来逼迫，导致无法正常生产经营。庭审中，黄治国申请证人丁某发生出庭作证，其证言的主要内容是证明从2018年10月左右，因为租金问题，温立林对厂房陆续采取断水断电措施。温立林方在答辩状中陈述：“案涉厂房被烧毁后，因其拒不恢复原状，也不赔偿损失，所以答辩人就通过提高租金单价的方式以弥补厂房损失”，“答辩人确实对案涉厂房实施了断水断电行为，但其实施该行为的目的是为了弥补厂房损失。”温立林方的答辩构成自认，结合证人丁某发生的证言，双方的通话记录、录音等，可以认定双方合同终止的原因，是由于温立林方欲提高厂房租金，采取断水断电措施，导致黄治国无法正常经营所致。三、关于对两份评估报告财物损失的认定。庭审过程中，经法庭询问，黄治国陈述厂棚等添附物建设时间：“2014年开始增加，2016年完成，厂棚2014年7月份搭建的”，厂棚的搭建时间与证人廖某2的证言能印证，可以认定。本案在诉讼过程中，双方当事人分别向本院提出鉴定申请，本院委托有关鉴定机构分别作了司法鉴定。赣州中浩资产评估有限责任公司对黄治国申请的添附物价值进行了评估，价值为311965元，根据其明细表记载，主要是围墙、地面硬化、线路、车间围墙、消防设施等，结合双方合同中关于厂房租赁时状况的描述，可以认定为黄治国租赁后所添加，价值为311965元。江西东升资产评估有限公司对温立林方申请的厂房损失进行了评估，损失价值为97728元，根据其明细表记载，涉及两项内容，钢棚和钢屋面，载明建成时间为2015年，因2012年3月份，厂房已经交付黄治国使用，温立林方认为系其所建，不合常理。庭审质证时，黄治国方认可其中的一半，可以认定一半，即温立林方申请的厂房损失应为48864元。本院认为，本案是租赁合同纠纷，温立林与黄治国签订了《厂房租赁合同》，合同意思表示真实，内容合法，在双方当事人中产生法律约束力。合同系由温立林与黄治国签订，黄治国基于合同关系提起诉讼，符合法律的相关规定，温立林方认为黄治国不具有原告的诉讼主体资格的抗辩理由不能成立，不予支持。本案的焦点问题有两个：一、厂房发生火灾，黄治国是否构成不当使用，是否构成根本违约，温立林是否具备解除合同的权利？二、温立林采用断水断电措施，导致黄治国无法正常经营，合同提前终止，温立林是否构成根本违约？对上述第一个问题，本院认为，厂房发生火灾属黄治国使用不当，但未构成根本违约，温立林不具备合同的单方解除权，理由是：根据双方合同第五条第二项的约定：“乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当，致使该厂房及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。”，火灾发生在合同租赁期间，火灾造成的损失主要是黄治国的损失，由其自行承担。对温立林造成的损失，仅是一小部分厂房设施，根据双方的合同约定，出现这种情况，是由黄治国负责维修。黄治国为了其正常生产经营的需要，也在逐步维修，火灾并没有对温立林造成利益损失，显然其不具有单方解除合同的权利，单方解除缺乏合同依据。第二个问题，关于温立林采用断水断电措施，导致黄治国无法正常经营，温立林是否构成根本违约？本院认为，水、电是一个企业的根本，温立林以弥补厂房损失为由，从2018年10月起实施断水断电措施，没有合同的依据，结果是导致黄治国无法正常生产，租赁期限到2022年3月14日止，温立林在2019年2月就被迫搬离，已无法实现合同的目的，因此，温立林的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。本诉部分，黄治国的第一项诉讼请求为解除双方的《厂房租赁合同》，双方对解除合同并无异议，且厂房在2019年8、9月份已租赁给他人，无继续履行的可能，对该项请求，本院予以支持。对第二项归还保证金30000元的诉讼请求，温立林方虽然予以否认，但根据双方的合同约定，在签订合同时，应给付保证金30000元，可以认定已经交付。因温立林方违约，应当将保证金予以返还，对该项请求，予以支持。对第三项诉讼请求要求赔偿经济损失1153771元中的第1项“应向第三人支付违约金521122.5元”，为支持该项请求，黄治国方提供了《购销合同》、《申请书》、《处罚通知书》、银行回单、收据等证据，但上述证据均为复印件，温立林方持有异议，黄治国也没有提供已支付违约金521122.5元的银行转账凭证等单据；第2项请求为“赔偿多支出租金535760元”，为支持该项请求，黄治国方提供的证据为与陈良军签订的《厂房租赁合同》，证据为复印件，温立林方持有异议，黄治国也没有提供已支付租金的票据或银行转账凭证等佐据；第3项请求为“维修厂房支出的费用88288.5元”，为支持该项请求，黄治国方提供的证据为图片、收条，除图片外，收条均为复印件，温立林方持有异议，作为收款人的证人也未能出庭作证，无法确认其真实性。第4项请求为：“厂房设备搬迁费8600元”，为支持该项请求，黄治国方提供的证据为收条、微信转账记录，证据为复印件，温立林方持有异议，作为收款人的证人也未能出庭作证，无法确认其真实性。另外，黄治国系木赛金公司的法人，又是江西睿恩公司的生产主管，其与睿恩公司之间产生的违约金等也缺乏说服力，可信度低。综上，黄治国方围绕第三项诉讼请求，要求温立林方赔偿因违约行为造成的经济损失1153771元所提供证据不充分，不足于证明其诉讼请求的成立，不能达到其证明目的，本院不予支持。但双方在厂房租赁合同第八条第1项中明确约定：“租赁期间，如一方提前终止合同而违约，应赔偿另一方违约人民币拾伍万元整”，因温立林的断水断电行为，已构成根本违约，在双方有合同明确约定的情况下，应按双方的约定，承担15万元的违约责任。黄治国第四项诉讼请求为要求温立林赔偿厂房添附物价值311965元，对该添附物的价值本身有司法鉴定结论为据，可以确认。但黄治国要求对方全部赔偿，不具有合理性。双方合同约定的租赁期限为2012年3月15日至2022年3月14日止，即10年，且期满后归温立林所有。庭审中，原告自认厂棚等设施是在2014年7月搭建，从2014年7月至2022年3月，共计92个月的使用周期，黄治国于2019年2月搬离，其未使用的周期为2019年2月至2020年3月，合计为37个月，故温立林应该赔偿的金额为125464.18元【311965元÷92/月×37/月】。黄治国第五项诉讼请求诉讼费用、鉴定费用由温立林承担，属于法院决定事项。反诉部分，温立林的第一项诉讼请求为要求黄治国赔偿厂房火灾损失及厂房维修费用97728元，该损失的金额经司法鉴定，可以确认。但该鉴定结论鉴定事项为钢棚和钢屋面，载明建成的时间为2015年，该时间属租赁期间，黄治国方持有异议，温立林不能提供证据证明系自己所建，黄治国方认可一半，本院从其主张，由黄治国赔偿因火灾给温方林所造成的损失48864元。第二项诉讼请求诉讼费用、鉴定费用由黄治国承担，属于法院决定事项。综上，温立林应赔偿黄治国合计305464.18元（保证金30000元+违约金150000元+添附物价值125464.18元），黄治国应赔偿温立林48864元，两项相抵，温立林还需赔偿黄治国256600.18元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄治国与被告（反诉原告）温立林于2012年3月签订的《厂房租赁合同》。二、由被告（反诉原告）温立林赔偿原告（反诉被告）黄治国各项损失合计256600元。三、履行期限：限赔偿义务人于本判决生效之日起三十日内履行完毕。四、驳回原告（反诉被告）黄治国其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）温立林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22539.5元，鉴定费用4900元，反诉案件受理费1122元，鉴定费用5000元，合计33561.5元，由黄治国负担23397.5元，被告温立林负担10164元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。审 判 长  赵晓林人民陪审员  刘烈沅人民陪审员  蔡永华二〇二〇年五月二十日法官助理陈久盛书记员王慧芳