中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初4号 原告：李建平，男，1969年3月4日出生，汉族，住滨州市滨城区。 原告：李全收，男，1971年10月5日出生，汉族，住滨州市滨城区。 原告：李建峰，男，1986年11月28日出生，汉族，住滨州市滨城区。 原告：李小龙，男，1988年11月28日出生，汉族，住滨州市滨城区。 四原告委托诉讼代理人：任秀伟，山东英天律师事务所律师。 被告：刘磊，男，1977年2月5日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：杨恒，山东莫同律师事务所律师。 原告李建平、李全收、李建峰、李小龙与被告刘磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。四原告委托诉讼代理人任秀伟，被告委托诉讼代理人杨恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李建平、李全收、李建峰、李小龙向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租赁费及违约金共计416000元；2.依法解除双方的租赁合同；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：四原告于2011年3月10日与李辉签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2011年8月1日到2021年7月31日；租金为每间每年4万元；提前两个月交下一年的租金（及每年的6月1日交下一年的租金）。2015年6月1日，被告刘磊接替李辉继续租赁房屋，但是到现在尚欠原告2018年8月1日到2019年7月31日租金每间4万元，2019年8月1日到2020年7月31日租金每间4万元，共计欠租金32万元，违约金96000元，严重侵害了原告的合法权益。调解无效，特向法院提起诉讼。 被告刘磊辩称，1.被告认可原告所述的拖欠原告2018年8月1日至2019年7月31日的租金每间4万元；对原告所述的被告拖欠2019年8月1日至2020年7月31日的租金每间4万元有异议，部分租金因未实际发生，被告对原告所述的实际发生期间内的租金表示认可。2.被告租赁原告的房屋目的为开设洗浴中心，自2019年底至今因疫情原因一直没有开业，该期间的租金恳请法庭予以减免。3.原被告之间并未约定违约金，原告要求被告支付违约金没有法律依据。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据《渤海十路沿街楼租赁合同》，经被告质证虽对其签字的真实性提出异议，但并未在本院指定的期限内申请笔迹鉴定。本院经审查认为，该证据来源合法，客观真实，与本案待证事实具有关联性，对该证据的证明效力予以确认。 根据当事人的陈述和以上确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月1日，李建平、李全收、李建峰、李小龙（出租方、甲方）与刘磊（承租方、乙方）签订《渤海十路沿街楼租赁合同》，约定租赁范围：沿街楼座落渤海十路西为A段三层四间（四户）一梯1号，南邻刘小芹北邻村路；租赁期限：自2011年8月1日至2021年7月31日止，共十年整，前三年（2011年8月1日至2014年7月31日）每户楼房每年／元，后三年（2014年8月1日至2017年7月31日）每户楼房每年4万元（四户），最后四年（2017年8月1日至2021年7月31日）楼房租金按渤海十路菜刘沿街房市场租赁价格，甲乙双方另协商；租金交纳时间：甲、乙双方签订合同之日，乙方将第一年房屋租金一次性付清（2011年8月1日至2012年7月31日），以后的租金每年提前两个月一次性付清（每年6月1日付房租），以此类推交付……违约责任：乙方未能按合同约定期限交付租赁费，从逾期第一个月起，每逾期一个月，乙方应交付当年租金10%的违约金给甲方。如逾期三个月乙方应付给当年租金30%的违约金给甲方，甲方有权解除合同，乙方的一切损失乙方自己承担等。 租赁合同签订后，刘磊实际进行了经营，并按租赁合同约定交纳房租至2018年7月31日，2018年8月1日之后房租未再交纳。 本院认为，本案原被告双方签订《渤海十路沿街楼租赁合同》，系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的房屋租赁合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务，被告租赁原告房屋并已实际使用，其应当按照合同约定向原告交纳租赁费，被告未按合同约定交纳2018年8月1日之后的租金，已经构成违约，被告还应承担违约责任。因双方约定“租金每年提前两个月一次性付清（每年6月1日付房租）”，被告应于2018年6月1日交纳2018年8月1日至2019年7月31日房租16万元，应于2019年6月1日交纳2019年8月1日至2020年7月31日房租16万元，逾期未交纳，违约金应自每年6月1日开始计算。但双方约定的违约金“当年租金10%或30%”明显过高，原告亦未举证证明其损失金额，本院依法确认违约金比照中国人民银行贷款利率上浮30%计算（其中自2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）。故对原告主张的违约金，超出上述比例范围的部分，本院不予支持。 同时，原被告双方在《渤海十路沿街楼租赁合同》中约定了解除合同的条件，被告逾期交纳租金，原告有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告主张解除合同应当通知对方，原告提起本案诉讼要求解除合同，本院于2020年1月3日将起诉状送达被告，合同的解除期应自该时起算，之后被告仍继续占用租赁房屋，应向原告支付占用费，该占用费按照合同约定的租金标准计算，每日合计438.36元。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定的“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定的“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的法律规定，违约金仍应当计算，但总计违约金以原告主张的96000元为限。被告辩称部分租赁未实际发生、未约定违约金及要求减免房租，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下： 一、原告李建平、李全收、李建峰、李小龙与被告刘磊签订的《渤海十路沿街楼租赁合同》于2020年1月3日依法解除； 二、被告刘磊于本判决生效之日起十日内给付原告李建平、李全收、李建峰、李小龙房屋租赁费227945元并支付违约金（违约金的计算方式为：其中以16万元为基数，自2018年6月1日起至2020年1月3日；另以67945元为基数，自2019年6月1日起至2020年1月3日，在2019年8月19日前均按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）； 三、被告刘磊于本判决生效之日起十日内给付原告李建平、李全收、李建峰、李小龙自2020年1月4日起至实际交付之日止的房屋占用费及违约金（每日占用费438.36元，违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）； 以上第二、三项违约金总额以96000元为限。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7540元，由原告李建平、李全收、李建峰、李小龙负担1603元，被告刘磊负担5937元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  朱 波 人民陪审员  冯锁印 人民陪审员  夏立斋 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  张 欣