广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初294号原告：黎鸿儒，女，1973年1月15日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区××××××，公民身份号码:440××××××××××××640。委托诉讼代理人：成君，男，住广东省湛江市赤坎区海北路11号B区×××××××,系湛江市消费者协会推荐。被告：湛江市麻章瑞云商贸有限公司，住所地：湛江市麻章区×××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××094XB。法定代表人：周某1。原告黎鸿儒与被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司（以下简称瑞云商贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人成君到庭参加诉讼，被告瑞云商贸公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎鸿儒向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金（违约金从2018年7月1日开始到实际符合交楼条件之日为止，暂计至2019年12月31日，违约金为37672元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于湛江市麻章区×××××7××××××，购房款为686194元。被告于2017年1月11日、2017年5月1日开具购房发票予以确认原告已支付房款的事实。依照合同第八条至第十二条的约定，被告应于2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。2018年12月18日，被告以短信方式通知原告收房，但原告在办理交房手续时，被告未能提供工程竣工验收备案证明和房屋测绘报告等文件，同时也没有根据合同第十条的约定提供相关配套设施，不具备交房条件，故导致至今尚未办理交房事宜。依照合同约定，延期交房60天内，被告应按日支付房款万分之一的违约金给原告，但在合同中同时也约定逾期交房的违约金总额不能超过买受人已付房款的0.1%，该约定显然有失公平，不足以弥补原告的实际损失，在合同签订时，被告对该约定也未作明确提示和解释，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，请求法院按照已付房款的0.1‰/日计算违约金（即68.6194元/日）。被告瑞云商贸公司不到庭应诉，亦未提交书面答辩材料及证据。原告黎鸿儒围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理，认定如下证据和事实：2017年1月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同），约定原告购买被告位于湛江市麻章区×××××××××7××××××××，总房款为686194元。预售合同第九条对商品房的交付条件进行了约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”预售合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，被告应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，被告应当在交付时出示满足合同第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。预售合同第十二条第一款第2项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定：“按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款0.1‰的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知送达之日起60日内退还已付全部房款，并按照已付全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.1‰的违约金。（3）逾期交付的违约金总额不能超过买受人已付房款的0.1%”。预售合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告，原告提交了2017年1月11日《广东增值税普通发票》、2017年4月25日及2017年5月1日《中国建设银行个人贷款支付凭证》予以佐证，本院对此予以确认。对于涉案房屋的交付情况，原告确认被告曾通知其收房，但被告未能提供涉案商品房竣工验收备案等文件，故予以拒收。原告提起本案诉讼后，截至开庭之日，被告尚未能提供涉案商品房已经竣工验收备案的相关证据。另，在诉讼中，原告主张逾期交房违约金按已付房款的0.1‰/日计算，暂从2018年7月1日计至2019年12月31日，保留后续诉讼权利。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。关于被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司是否构成违约的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋交付的条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告，但被告至今未提交上述备案证明文件和房屋测绘报告，依法承担举证不能的法律后果，涉案房屋交付条件尚未成就。因此，被告逾期向原告交付符合条件的房屋，依法构成违约。关于瑞云商贸公司应如何承担违约责任的问题。被告瑞云商贸公司本应按照合同约定于2018年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告，计至原告主张的2019年12月31日，已逾期549日。涉案《商品房买卖合同（预售）》系瑞云商贸公司为了反复使用而预先拟订的合同，该合同系整体打印而成，原告难以自行修改，仅可对合同列明的条款进行有限的选择，故该合同属于格式合同。该合同第十二条第2项第(2)点约定了逾期交房违约金以已付房价款0.1‰按日计付，但第(3)点又约定了逾期交房违约金总额以已付房款的0.1%为限，该第(3)点明显属于限制瑞云商贸公司责任的条款，虽然该合同第八条约定的原告逾期付款违约责任的计算标准稍低于第十二条约定瑞云商贸公司逾期交房违约责任的计算标准，但原告的违约责任不设上限，瑞云商贸公司的违约责任设置了金额极低的上限，有悖合同法规定的公平原则。瑞云商贸公司作为《商品房买卖合同（预售）》的提供方，虽其已对该第(3)点条款以下划线标示，但第十二条约定整体划有下划线标示，下划线的范围过大，不足以对第2项第(3)点条款予以突出，无法达到引起原告注意的效果，瑞云商贸公司未尽合理提示说明义务。按上述合同第(3)点约定的逾期交房违约金总额以已付房款的0.1%为限的标准计算，违约金额仅为686.194元，考虑涉案合同的履行情况、涉案房屋的总房价、瑞云商贸公司违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，该违约金金额显然过低，不足以弥补原告的实际损失。人民法院应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则、公平原则，合理确定违约金，故此，上述合同第(3)点条款限制瑞云商贸公司责任的内容无效，双方应按合同第十二条第2项第(2)点约定履行。因此，原告主张被告支付2018年7月1日至2019年12月31日期间（共549日）逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，即被告应支付违约金为37672元（686194元×0.1‰×549）给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：限被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金37672元给原告黎鸿儒。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370.9元，由湛江市麻章瑞云商贸有限公司负担。黎鸿儒已预交受理费370.9元，由湛江市麻章瑞云商贸有限公司在上述履行期限内迳付黎鸿儒。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  汪 政二〇二〇年四月二十日法官助理  刘杨威书 记 员  韩 婷附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。