贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2731民初450号 原告：唐安林，男，1974年12月24日生，汉族，住惠水县。 委托诉讼代理人：周莉、楼育诚，国浩律师（贵阳）事务所，特别授权。 被告：惠水县恒基房地产有限公司。 统一社会信用代码：91522731736628191W。 法定代表人：孙世莲，系公司负责人。 住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县。 委托诉讼代理人：何忠奎、黄成，贵州观合律师事务所律师，特别授权。 第三人：贵州惠水农村商业银行股份有限公司。 统一社会信用代码：91522731MA6DJDF479。 法定代表人：谭军，系公司董事长。 住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县。 委托诉讼代理人：李红英、范阳，贵州衡一律师事务所律师，一般授权。 原告唐安林与被告惠水县恒基房地产有限公司、第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告唐安林及委托诉讼代理人周莉、楼育诚，被告委托诉讼代理人黄成，第三人委托诉讼代理人李红英、范阳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐安林向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年9月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015002601）；2、判令解除原被告与第三人于2016年9月20日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：2016年惠农商营业部个房贷字第恒基按揭2016092001号）；3、判令被告退还原告已付购房款人民币987,390元、维修基金1,097元、契税及印花税30,115.4元，共计1018602.4。4、判令被告赔偿原告经济损失直至被告返还全部款项之日止，暂计算至2020年1月8日为197,565.93元（经济损失由两部分构成：①首付款497,390元按人民银行同期贷款基准利率（4.75％）自2015年9月26日起暂计算至2020年1月8日的利息为101,300.63元；②按揭购房款490,000元自2016年9月20日起暂计算至2019年12月21日的利息损失为96,265.3元；5、本案诉讼费由被告承担。 原告主张的事实和理由：2015年9月25日，原告与被告惠水县恒基房地产有限公司在被告售房部签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买惠水县下层．裙楼1层1-45号房屋，该商品房规划用途为商业，建筑面积为59.81平方米，房屋总价款为987390元，购房款在合同签订之日买受人先支付首付款497390元，剩余购房款490000元在楼盘主体封顶一个月内现金支付或银行按揭全部付清。合同签订后，原告按照合同约定按时向被告支付了首付款人民币497390元。同时由原告作为借款人，第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司作为贷款人，被告作为保证人，三方共同于2016年9月20日签订《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款金额为人民币490000元，所借金额由贷款人直接划入售房者（被告）在贷款人开立的账户（被告已于2016年9月20日收到该笔款项），贷款月利率为5.716‰，按月偿还贷款本息，还款总期数为120期，每月归还本息5653.82元。借款合同签订后，原告一直按照借款合同约定向第三人履行还款义务。但是，自原被告双方签订《商品房买卖合同》至今，因被告原因导致原告一直无法办理所购房屋的产权登记手续，距今已逾四年，原告购买房屋无法取得产权，无法交易，致使原告的合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”与《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，由于《商品房买卖合同》中未对房屋所有权转移登记的时间进行约定，因此，按照法定被告应于交付使用之日起90日内为原告办理房屋所有权登记手续。现因被告自身原因导致原告一直无法办理房屋产权登记，原告有权要求解除商品房买卖合同，并要求被告赔偿原告损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，由于原告与第三人订立《个人购房担保借款合同》是基于购买房屋而贷款，现原告与被告的商品房买卖合同解除，《个人购房担保借款合同》的目的无法实现，亦应同步解除。综上，原告为维护自身合法权益，特提出上述诉讼请求，请求贵院支持原告诉请为感。 被告惠水县恒基房地产有限公司辩称：不同意解除合同，合同系双方当事人的真实意思表示，被告已将商铺交由原告使用至今，故驳回原告的诉讼请求。 第三人述称：原告购买商铺的合同目的已实现，没有办理产权登记手续，亦不影响原告对该商铺的收益，且原告已将该商铺出租，获得的租金收益；办理产权过户登记手续，被告仅仅是协助，需要双方去办理，逾期未办理，原告有过错；原告向第三人申请贷款，签订相应的贷款合同，第三人按照合同约定已将全部贷款向原告发放，第三人已履行完合同义务，并无过错；原告购房至今5年未主张权利，之所以主张权利，系疫情影响了租金收益，且原告起诉解除合同，已过了解除权一年的除斥期间。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年9月25日，原告与被告惠水县恒基房地产有限公司在被告售房部签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买惠水县下层．裙楼1层1-45号房屋，该商品房规划用途为商业，建筑面积为59.81平方米，房屋总价款为人民币987390元，购房款在合同签订之日买受人先支付首付款497390元，剩余购房款490000元在楼盘主体封顶一个月内现金支付或银行按揭全部付清。被告应于2013年12月31日前交付涉案商铺，逾期超过180日的，原告有权解除合同。商品房买卖合同并未约定被告取得涉案商铺所有权的初始登记及将涉案商铺办理产权转移登记的相关文书交给原告的具体时间，仅约定，在约定的某某日期后，被告仍不能将涉案商铺办理产权转移登记的相关文书交给原告，原告有权退房，被告应当在收到退房通知起，某某日内退还原告已付款，并按照某某利率支付利息。 合同签订后，原告按照合同约定按时向被告支付了首付款人民币497,390元（2015年8月22日支付34万元，同年9月26日支付157,390元），交纳房屋契税29,621.7元，支付印花税493.7元，支付维修基金1,097元。同时由原告作为借款人，第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司作为贷款人，被告作为保证人，三方共同于2016年9月20日签订《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款金额为人民币490,000元，所借金额由贷款人直接划入售房者（被告）在贷款人开立的账户（被告已于2016年9月22日收到该笔款项），贷款月利率为5.716‰，按月偿还贷款本息，还款总期数为120期，每月归还本息5,653.82元。借款合同签订后，原告按照借款合同约定向第三人履行还款义务。从2016年10月20日起至2019年12月21日止，原告共计向第三人偿还贷款本金共计124,243.96元，向第三人支付贷款利息共计96,265.3元。 截止一审法庭辩论终结时，涉案房屋未在惠水县住房和城乡建设局办理竣工备案手续，在限定的期限内亦未向法庭提交竣工备案表等相关文件，因被告原因导致原告一直无法办理所购房屋的产权登记手续，违反合同约定，故原告诉至本院，诉请如前。 另查明：商品房买卖合同签订后，被告将涉案商铺交由原告使用，原告对涉案商铺进行了出租，并收取了相应的租金（租赁期限及租金，因双方未提供证据，未能查明）。 上述事实有原被告及第三人的陈述、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、房屋大修基金收款收据、交税凭证及情况说明、房款收据及转账凭证、备案说明予以证实。 本院认为，本案争议焦点如下： 一、《商品房买卖合同》的解除问题。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告作为涉案房屋的开发商，按约办理涉案房屋产权登记手续系其义务。虽然合同并未约定办理产权登记手续的具体时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十九条：“商品房买卖合同约定或者〈城市房地产开发经营管理条例〉第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》于法有据，应予支持。另，被告及第三人提出的原告于2020年3月3日才向本院诉请解除《商品房买卖合同》，根据《解释》第十五条的规定已过解除合同的除斥期间的意见，因本案原告申请解除《商品房买卖合同》是由于被告不能按时办理房屋所有权登记手续，而《解释》第十五条针对的是出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款等情形下守约方行使解除权的期间，而本案产生纠纷的原因系未办理产权登记，而非迟延交付房屋，故本案不适用《解释》第十五条，本案应适用《解释》第十九条的规定，故对该意见不予采纳。 二、《个人购房担保借款合同》的解除问题。 根据《解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告据此要求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，亦应予支持。 三、被告是否应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还第三人和原告的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因被告违约导致《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》的解除，故原告因被告的违约行为产生的损失应由被告承担。同时，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（第三人）和买受人（原告）。 综上，被告应将原告支付的首期购房款616,440元返还原告，同时将原告已归还第三人的按揭贷款返还原告。被告应当将收受的剩余购房贷款返还第三人，并赔偿原告因此所产生的损失。 对于原告要求被告赔偿损失直至被告返还全部款项之日止的诉请，因涉案商铺在签订《商品房买卖合同》后即交给原告使用，原告使用涉案商铺亦获得相应的收益，因此，在《商品房买卖合同》解除前，不宜再要求被告承担相应的损失。结合原告的诉请，本院认定，从本判决生效之日起，以被告应当向原告支付的款项为基数，按年利率4.75%计算至被告支付完原告所有款项之日止。 《商品房买卖合同》被解除后，原告支付房屋契税29,621.7元，支付印花税493.7元，支付维修基金1,097元，被告应当向原告支付。 被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。 四、关于第三人就涉案商业用房是否享有优先受偿权的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，当事人签订商品房卖弄协议或其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，可以申请预告登记，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，第三人就本案诉争房屋获得的抵押权仅为抵押权的预告登记，即待房屋竣工验收交付买受人（借款人）并办理权属证书至银行获得实之抵押权之前，银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性物权，在获得实之抵押权之前，自然不存在所谓的优先受偿权，况且本案中，《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》被依法解除后，基于合同产生的合同债权消灭，预告登记失效。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告唐安林与被告惠水县恒基房地产有限公司于2015年9月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015002601）； 二、解除原告唐安林、被告惠水县恒基房地产有限公司与第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司于2016年9月20日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：2016年惠农商营业部个房贷字第恒基按揭2016092001号）； 三、被告惠水县恒基房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性向原告唐安林返还购房款497,390元及利息（以被告应当向原告支付的购房款为基数，按年利率4.75%从本判决生效之日起计算至被告支付完所有购房款之日止）； 四、被告惠水县恒基房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告唐安林自2016年10月20日起至判决生效之日止已偿还给第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司的贷款本息（以贵州惠水农村商业银行股份有限公司于判决生效当日出具的还款明细清单为准）； 五、被告惠水县恒基房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性向第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司支付原告唐安林自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本息（以贵州惠水农村商业银行股份有限公司于判决生效当日出具的明细清单为准）； 六、被告惠水县恒基房地产有限公司于判决生效之日起三十日内一次性返还原告唐安林已支付的房屋契税29,621.7元、印花税493.7元、维修基金1,097元； 七、驳回原告唐安林的其余诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,746元，减半收取7,873元，由被告惠水县恒基房地产有限公司承担4,000元，原告唐安林承担3,873元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  董胜军 二〇二〇年五月十九日 法官助理吴绍春 书记员王灿