济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7309号 原告：郝学玲，女，1980年2月29日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：王巧连（特别授权代理），北京大成（济南）律师事务所律师。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶（特别授权代理），山东平正大律师事务所律师。 原告郝学玲与被告山东佳汇旅游发展有限公司（佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，被告佳汇公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院作出裁定驳回被告佳汇公司的管辖异议，被告佳汇公司不服向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2019年12月6日作出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。因案件审理需以其他案件审理结果为依据，本案中止诉讼。后本院依法适用普通程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告郝学玲及其委托诉讼代理人王巧连，被告佳汇公司的代理人隋轶均到庭参加了诉讼。诉讼中，原告申请财产保全，本院依法冻结被告佳汇公司在济南农村商业银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行、中国银行的银行存款在500000元（冻结期限一年）。本案现已审理终结。 郝学玲向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2006年10月10日签订的《某假日酒店客房中心房屋转让合同》无效；2.依法判令被告退还原告转让款480040元，并按照同期银行贷款利率向原告支付该款项中240020元部分自2006年10月10日起，240020元部分自2007年4月30日起至付清之日止的利息损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年10月10日，原、被告签订《某假日酒店客房中心房屋转让合同》一份，约定被告向原告转让位于某假日酒店客房中心X区X房产一处，建筑面积240.02平方米，房屋单价2000元/平方米，合同总价款为480040元.房款采用分期付款方式支付，其中合同签订当日支付总价款的50%，即240020元，主体工程完工之日起5日内支付至总价款的95%，剩余房款房屋交付之日结清。合同签订后，原告依约足额支付了转让款，并对该房产进行了装修。但2019年8月2日，济南市南部山区管委会向被告下发通知书，通知被告建设的包含原告受让的房屋在内的39栋别墅属于违法建设，并责令被告于2019年8月5日前拆除。被告向原告转让违法建筑侵犯了原告的合法权益，原告依法诉诸法院，请求法院判如所请。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，在手续齐全的情况下，房屋仍被强拆，被告认为政府违约、违法的行为是根本原因，被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的物情况十分清楚，并在此基础上与被告签订涉案合同，被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力范畴，原告方对此十分明晰，故被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、请求法院审查涉案合同的性质及效力，并在此基础上判断双方有无责任或责任分担；4、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则和标准；5、原告在已占有使用涉案房屋多年，实际占用涉案房屋，因此返还的购房款应扣除占有使用费；6、鉴于如认定合同无效，被告认为原告也负有一定的责任，因此原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告进行分担。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 一、郝学玲提供的证据：1、《房屋转让合同》原件一份；2、原告向被告支付480040元购房款的发票一张；3、2019年8月2日济南市管委会对被告作出的房屋限期拆除通知书一份；4、济南市南部山区管理委员会对被告作出的通知书复印件一份。 二、佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设管理小区建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫某村拟建香山寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《某假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于某景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、南部生态经济区项目审批表一份；10、建设用地初审意见表一份；11、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；12、村镇规划选址意见书一份；13、建设工程规划许可证一份。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2006年10月10日，佳汇公司（转让方）与郝学玲（受让方）签订《某假日酒店客房中心》房屋转让合同，合同主要内容为：“第二条房屋基本情况受让方所受让房屋位于《某假日酒店客房中心》X区、房号为X，建筑面积为240.02平方米。转让方对该房产性质及该房产不承诺办理房产证的事实已经详实向受让方说明，受让方对此事实予以认可。第三条房屋所占土地使用权使用年限受让方所受让的房屋交付之日起至2057年9月26日止。第四条房屋价款、付款方式转让方与受让方约定按建筑面积计算，房屋单价2000元/平方米，总金额肆拾捌万零肆拾元整。房屋款采取分期付款方式，签订合同之日支付50%的房价款，计贰拾肆万元整；主体工程完成之日起5日内支付至总房价款的95%，计贰拾壹万元整，交付房屋时支付余下的房价款，计叁万零肆拾元整。第五条交付期限转让方应当在2007年4月30日前，将满足上述使用条件的房屋交付受让方使用……第九条房屋使用权处置支付全部房价款后，房屋归受让方所有，受让方可自主处置该房屋。房屋交付使用后，转让方不承诺为受让方办理该房屋产权过户手续，但在受让方占有使用期间，如果国家政策允许该类房屋办理产权过户，受让方可提出申请，转让方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由受让方承担。如果因国家政策调整，致使受让方房屋被拆除，转让方承诺退还扣除房屋折旧后的剩余房款（折旧标准按照房屋使用年限、参照当时市场行情，委托双方共同认可的评估单位确定。）……。”合同尾部加盖有佳汇公司公章、姚军签字加摁手印。 后郝学玲向佳汇公司支付购房款480040元。佳汇公司于209年12月31日出具销售不动资产发票1份。涉案房产于2007年4月30日前交付给了郝学玲。 2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月24日，涉案房屋被拆除。 另，诉讼中，郝学玲申请财产保全支出保全费3020元。 本院认为：郝学玲与佳汇公司签订的《某假日酒店客房中心》房屋转让合同所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2006年10月10日双方所签《某假日酒店客房中心》房屋转让合同违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。郝学玲提交的销售不动资产发票载明的房款价款为480040元。因此，本院认定郝学玲向佳汇公司共支付了480040元购房款，佳汇公司应予以返还该笔购房款。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付郝学玲，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故郝学玲应向佳汇公司支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。郝学玲不能说明具体交付房屋时间，对于交付房屋时间可按合同载明的交付时间，因此，本院认定涉案房屋于2007年4月30日交付，2018年8月24日被拆除。郝学玲应向佳汇公司支付自2007年5月1日至2019年8月24日（147.8个月）的使用费。对于涉案房屋所占用土地租赁期限，双方在合同中有明确记载，因此，本院认为涉案房屋坐落的土地使用年限应截至合同约定的2057年9月26日。因此，郝学玲应向佳汇公司支付占有使用费【480040元/604.9个月（2007年5月1日-2057年9月26日）*147.8个月】=117292元。佳汇公司在扣除使用费后，剩余购房款362748元应当返还给郝学玲。 关于利息，郝学玲在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，佳汇公司没有返还相应购房款，应当赔偿郝学玲利息损失。郝学玲要求支付自2006年10月10日起的利息不符合法律规定，本院不予支持。对于利息应自2019年8月25日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、郝学玲与山东佳汇旅游发展有限公司于2006年10月10日签订的《某假日酒店客房中心》房屋转让合同为无效合同； 二、山东佳汇旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向郝学玲返还购房款362748元； 三、山东佳汇旅游发展有限公司向郝学玲支付利息，利息以362748元为基数，自2019年8月25日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、驳回郝学玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8500元，由郝学玲负担2074元、山东佳汇旅游发展有限公司负担6426元；保全费3020元由山东佳汇旅游发展有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  徐加莲 人民陪审员  李 玲 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  吕纯纯