福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初923号 原告（反诉被告）：林国君，男，1987年12月25日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：陈夏生，福建佐力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄水群，福建佐力律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：厦门新景舜弘房地产有限公司，住所地厦门市同安区银湖西里****。 法定代表人：易振龙，系董事长。 委托诉讼代理人：谢静，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘楠楠，福建旭丰律师事务所律师。 原告（反诉被告）林国君与被告（反诉原告）厦门新景舜弘房地产有限公司（以下简称”新景舜弘公司“）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年4月8日、2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告林国君之委托诉讼代理人陈夏生、黄水群，被告新景舜弘公司之委托诉讼代理人谢静、刘楠楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林国君向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿租赁合同无法履行的各项损失共计人民币（币种下同）1228091元（其中履约保证金22489.5元，物业服务费保证金8187元，质量保证金10000元，POS机押金5000元，装修押金10000元，消防费用26578.5元，天然气费用45732元，排气管道费用78004元，排烟管道费用15200元，厨具设备费用155000元，硬件装修费用564500元，小米电视与音响费用46000元，各种设备56800元，煤气报警器5000元，第一次停业损失132000元，第二次停业损失46000元）；二、本案一切诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告林国君与被告新景舜弘公司于2016年8月1日签订一份《租赁合同》，约定新景舜弘公司将位于同安区（下称讼争店铺）出租给林国君用于经营餐饮，原告依约向被告支付履约保证金、物业服务费保证金等相关费用后，又投入了大量的物力财力完成了前期的店面装修及原料设备采购，做好了开业准备，却接到被告通知2016年10月1日不能如期开业，直至2016年12月15日才正式营业，2017年3月29日又因商场的消防安全不合格，导致原告无法营业，因被告的原因致使双方签订的合同不能履行，被告应予赔偿，被告应赔偿原告的损失共计1228091元。原告与被告多次协商要求赔偿，被告均不予答复，为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 新景舜弘公司答辩称：原告的主张均缺乏事实依据、合同依据及法律依据，依法应予驳回。首先，本案原告是自然人林国君，但是原告的主张及提交的发票都是“厦门市同安区顺福华餐厅”，故原告大部分损失并非其个人损失。其次，原告主张的赔偿事项缺乏依据且没有证据。其中物业服务费保证金、质量保证金等均是厦门舜弘物业管理有限公司收取，与其无关。排气管道费用、厨具设备、硬件装修、软装设备等均是所谓杭州胖旺餐饮管理遇险公司厨具的收据，根本无法证明原告的主张，并且大多数设备均是可移动项，原告应在撤铺时予以搬离，因原告自身过错导致损失部分应由其自行承担。其他费用没有证据证明，且其诉求的主张没有办法与其明细与其对应。 新景舜弘公司同时向本院提出反诉，请求判令：一、确认反诉原被告之间签订的《租赁合同》于2018年2月9日解除；二、反诉被告搬离其存放于反诉被告处的留置物品；三、反诉被告支付反诉原告为腾空讼争铺位所支付的费用23850元；四、反诉被告支付反诉原告存放留置物品的保管费（含占用费，参照讼争商铺的租金标准，按22000元/月计算，自2018年9月8日其计算至反诉被告实际腾空之日止）；五、反诉被告承担本案诉讼费。 林国君答辩称：一、其同意解除租赁合同。二、留置物品造成的损失需要新景舜弘公司赔偿。三、不同意支付腾空费和保管费，因为讼争店铺是因为新景舜弘公司的原因不能使用的。针对讼争店铺双方一直在协商过程中，但是新景舜弘公司一直拖延处理，后其向法院提起诉讼，新景舜弘公司将其装修店铺直接强制拆迁搬离，造成了其巨大的损失。新景舜弘公司在商场根本不具备可以招商引资和开业经营的情况下，故意诱骗答辩人承租商铺，属于无效合同。 经审理查明，2016年8月1日，林国君作为乙方与新景舜弘公司作为甲方签订一份租赁合同，约定新景舜弘公司将新景舜弘广场室内步行街三层3005号商铺即讼争店铺出租给林国君用于经营餐饮，计租日同商业广场整体开业日，如因不可抗力或甲方单方违约原因导致乙方实际开业日晚于商业广场整体开业日的，计租日以乙方实际开业日为准。同时约定乙方向甲方或物业服务公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金、物业服务费保证金及质量保证金。双方约定租赁期限为60个月，自计租日开始计算，即2016年10月1日起至2021年9月30日止，每月租金为22489.5元。同时新景舜弘公司同意免除林国君2016年10月1日至2016年10月31日、2016（2017）年1月1日至2017年1月31日、2017年4月1日至2017年4月30日共计3个月的租金。合同载明：“第四条品牌、经营项目4.1乙方在该房屋内经营品牌为胖旺肉蟹煲，经营项目为餐饮......第五条保证金5.1本合同签署当日，乙方应向甲方支付人民币贰万贰仟肆佰捌拾玖元伍角作为履约保证金；同时向物业服务公司支付人民币捌仟壹佰柒拾捌元作为物业服务费保证金......十四条14.3为确保该房屋所在商业广场统一经营管理效果，乙方同意在租赁期限内优先通过租用甲方或物业服务公司提供的POS专用收银系统开展经营。乙方将按照本合同附件三标准与物业服务公司签署《POS专用收银系统租用协议书》，并保证按照该协议书约定履行相应义务......第十五条15.1甲方保证确认拥有该房屋所有权及相应土地使用权，保证有权按本合同条款将房屋出租给乙方使用。甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。15.2甲方、物业公司应对乙方办理经营、涉及、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助。......20.4双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方承担因此给甲方造成的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、公证费等）。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。......20.11因甲方违约原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效措施，直至完全改正，若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在客观上无法营业的期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费。......”。 同日，林国君作为乙方与厦门舜弘物业管理有限公司作为甲方签订上述租赁合同的附件三即《POS专用收银系统租用协议》，约定林国君租用厦门舜弘物业管理有限公司收银系统一台，在膳诱新景舜弘购物广场3022号商铺内使用。同时约定系统押金为5000元，于商铺起算租金之日一次性支付，另租金为200元/台/月。同时双方于同日又签订一份物业管理服务协议。 2016年10月9日，厦门舜弘物业管理有限公司向各商铺租户发出通知，载明：“因本司尚有部分相关政府行政手续未通过，导致本项目餐饮商铺国庆期间无法如期开业，根据目前与相关政府部门沟通结果，餐饮商铺预计一至二个月时间之内进行开业，给贵方带来的不便，我司致以诚挚的歉意！同时希望贵方根据时间节点对商铺日常工作及员工进行合理安排。1、合同计租日以实际开业日为准，合同年限与经营免租期间同步顺延；2、对无法如期开业对贵方造成的相关损失，如人工、物料及宣传等损失，我司建议贵方提供损失清单，我司与贵方确认后签订《补偿协议》，以租金免缴或其他形式酌情予以补偿......”。 另，林国君于2016年8月3日向新景舜弘公司支付履约保证金22489.5元。同时，林国君向厦门舜弘物业管理有限公司支付胖旺肉蟹煲质量保证金10000元、胖旺肉蟹煲物业服务费保证金8178元、胖旺肉蟹煲（3005#）POS机押金5000元、胖旺肉蟹煲（3005#）装修押金10000元、胖旺肉蟹煲（3005#）二消费用26578.5元。 同时根据已生效的（2018）闽0212民初866号民事判决及（2019）闽02民终3565号民事判决，上述判决查明如下事实：2016年9月30日，厦门市公安消防支队同安区大队向厦门新景舜弘商业管理有限公司出具同公（消）行罚决字【2016】0055号行政处罚决定书，载明：“2016年9月8日，我大队监督员洪冰景、江腾在对厦门新景舜弘商业管理有限公司位于厦门市同安工业集中区进行检查时，发现该公司存在未经消防设计审核擅自施工的行为（1＃楼2、3层局部区域装修改造工程未经消防设计审核擅自施工），违反了《中华人民共和国消防法》第十二条之规定......现决定责令厦门新景舜弘商业管理有限公司1＃2、3层局部区域装修改造工程停止施工，并处罚款人民币叁万元整。......”。2017年2月24日，厦门市公安消防支队同安区大队再次向厦门新景舜弘商业管理有限公司出具同公（消）行罚决字【2017】0011号行政处罚决定书，载明：“现查明2016年12月24日，我大队消防监督员江腾、杨铭伟对厦门新景舜弘商业管理有限公司（位于厦门市同安区的场所）进行检查时，发现该场所存在未经消防设计审核或审核不合格擅自施工的行为......存在消防设施未保持完好有效的行为（部分疏散指示标志损坏；地下室；地下室淋水......）......现决定对厦门新景舜弘商业管理有限公司合并执行责令该单位管理的新景舜弘广场1＃楼未通过审核、验收或案件的区域停止使用、营业，并处罚款人民币壹拾捌万元贰仟元整。......附：新景舜弘广场1＃楼应停业区域清单共1份。”新景舜弘广场于2016年11月23日正式开始营业，后因讼争店铺所在的新景舜弘广场未通过消防验收，于2017年3月28日开始暂停营业。2017年7月21日，厦门市公安消防支队同安区大队向厦门新景舜弘商业管理有限公司出具同公消竣查字【2017】第0008号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，载明：“我大队对你单位报送的新景舜弘广场1＃楼3002号、3005号、3009号....3022号、3026号、3027号、3009号、3010号、3012号店铺装修工程（受理凭证文号：同公消竣备字【2017】第0052号......）进行消防验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定本工程消防验收不合格，存在以下问题......” 本案中厦门舜弘物业管理有限公司于2018年1月18日向林国君发出告知函，载明：“由于贵司承租的舜弘现代城3005铺位已于2017年3月29日停业至今，现为我司运营需要，须对其进行整改与调整。现告知贵司：我司预计于2018年1月31日进行铺位复原，届时我司仍将对贵司所承租铺位中的产权面积进行租金收取，且我司进行铺位复原的过程中不承担贵司的财产保全责任。为确保双方的合法利益，望贵司在收到本函之日起叁日内与我司联系，对目前暂停营运的铺位进行撤离协商。” 林国君经营的讼争店铺于2016年11月15日正式开始营业，因讼争店铺所在的新景舜弘广场未通过消防验收，于2017年3月29日开始暂停营业，2017年5月，林国君向新景舜弘公司申请撤铺，2018年2月6日，林国君向新景舜弘公司发出律师函要求解除合同及返还各项保证金45676.5元，同时要求新景舜弘公司对其损失进行赔偿，在就赔偿达成协商一致之前，不得拆除讼争店铺内的任何设施。 2018年7月23日，厦门舜弘物业管理有限公司向林国君发函，称业主方即新景舜弘公司已经同意林国君解除租赁合同，要求林国君将讼争店铺中的物品于2018年7月26日前搬离，否则将强制清理回收，林国君未去搬离，新景舜弘公司于2018年9月将讼争店铺清理完毕，将原讼争店铺的装修全部被拆除，物品存放在新景舜弘公司夹层仓库中。后因双方对赔偿事宜无法达成一致，故林国君于2019年2月27日起诉至本院。 本案审理过程中，因双方对林国君因经营诉争店铺需要而花费的装饰装修费、采购灯具、餐具、办公设备、厨房用品设备的货款等费用无法达成一致，故林国君向本院申请对讼争店铺被强行拆除前的该商铺整体装修残值，包括基装、硬装、软装等，以及讼争店铺内购置的设备价值进行司法鉴定，其中机器设备及存货等价值基点为2016年8月6日。新景舜弘公司同时申请对上述物品价值进行鉴定，价值基点为2019年5月20日。本院依法将讼争店铺的机器设备及存货价值评估鉴定委托给厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司进行，该评估机构于2019年10月8日作出资产评估报告，认定讼争店铺的机器设备及存货价值在2016年8月6日的价值为147566元，林国君为此花费评估费1500元；在2019年5月20日的价值为97447元，新景舜弘公司为此花费评估费1500元。同时本院依法将讼争店铺拆前基装及设备工程前期装饰装修项目费用进行价值评估鉴定委托给厦门市大学资产评估土地房地产估价有限公司进行，后因评估对象装修无实物可以核对为由被退件，后依法委托备选机构厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定，再次因上述理由被退回。后经询问福建方成司法鉴定中心和福建鼎力司法鉴定中心厦门分所可对该项目进行鉴定，本院经组织双方抽签，确定由福建鼎力司法鉴定中心厦门分所对本项目进行鉴定。2019年12月5日该所出具设备工程费用评估报告，认定讼争店铺拆前基装及设备工程前期装饰装修项目已完成工程量造价费用为346842元，林国君为此花费鉴定费33000元。 庭审中，双方当事人均认为租赁合同于2018年2月9日解除。新景舜弘公司陈述其在2018年7月向林国君发函要求在2018年7月26日前将讼争店铺的东西搬离，但是林国君并没有搬离，其便于2018年9月8日将讼争店铺的商品搬离至其夹层仓库存放，同时将讼争店铺的原有装修拆卸完毕。林国君表示其人当时并没有收到该函件，而且当时双方对赔偿事宜没有协商好，所以其没有搬离讼争店铺。同时林国君陈述，其与胖旺公司是合作关系，其是以加盟商的身份加盟杭州胖旺餐饮，装修风格等都是胖旺统一定制的，装修款是其支付给别人，再由胖旺餐饮开具收据确认支付了装修款。同时林国君在庭审中表示，遗留在新景舜弘公司处的物品无法使用，其不要了，其要求新景舜弘公司对此进行赔偿。 对于三份评估报告，林国君认为本案的损失应当以2016年8月6日为基准日，因为是新景舜弘公司原因造成其无法开业，因此损失应当从其购买之日开始计算。基准点为2016年8月16日的评估报告是真实、客观的，真实反映原告投资过程中所支出的费用以及因为新景舜弘公司原因造成损失，该损失应当由新景舜弘公司承担。新景舜弘公司认为：1、对基准点为2016年8月6日、2019年5月20日的机器设备及存货价值评估报告的表面真实性没有异议，但是其认为该鉴定没有必要，不应采纳。鉴定的对象均为可移动物，不是实际损失。原告于2017年5月4日提出撤埔申请，2018年1月8日发出律师函要求解除合同，因此应当将可移动物搬移，任由损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿；2、法院现场勘查及鉴定确认上述留置物均还在现场，被告一直帮林国君保留留置物，因此被告要求林国君支付保管费是合理的；3、鉴定费应当由林国君承担；4、基准点为2016年8月16日拆前基装及设备工程前期装饰装修项目费用的评估报告依据不足，林国君在庭审已经确认照片是其他店面的照片，评估方式是照片加询价，三家询价结果只有鉴定机构自己制作的询价表，其认为没有可采性；5、费用评估一览表，第一项是按照每平方1100元计算的，应当包含全部费用，第二项与第一项有冲突，且第二项依据是拆铺反推，明显没有依据。第三项、第六项以及另外的动产的评估中存在重复计算的问题。第三项、第六项全部是根据原告提供的材料得出的结果，无法证明价格有实际发生、无法核实价格的和理想；该鉴定报告以2016年8月16日为基准点有问题；6、林国君已经在庭审中明确店铺的装修是由杭州胖旺公司装修的，并不是林国君的实际损失；7、鉴定费表面真实性没有异议，其认为两项鉴定均没有必要，该鉴定费应当由林国君自己承担。另外基准点为2019年5月20日的鉴定费其也要求由林国君承担。 上述事实有林国君提交的租赁合同、物业管理服务协议、律师函、收据等，新景舜弘公司提交的律师函、照片等，（2018）闽0212民初866号民事判决及（2019）闽02民终3565号民事判决，以及当事人的当庭陈述笔录在案为证，上述证据经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查、审核，对上述证据相应的证明力予以确认。 本院归纳争议焦点如下： 一、双方合同是否解除。因讼争店铺一直处于停业状态，无法继续履行，2018年2月6日，林国君向新景舜弘公司发出律师函，要求解除双方之间签订的合同。后新景舜弘公司向林国君发出律师函，同意解除双方之间的房屋租赁合同，现庭审中双方均同意合同已于2018年2月9日解除，故新景舜弘公司要求确认双方之间签订的《租赁合同》已与2018年2月9日解除的反诉请求，本院予以支持。 二、新景舜弘公司是否构成根本违约。对此本院认为，双方于2016年8月1日签订的租赁合同，明确载明了诉争店铺是新景舜弘公司出租给林国君用于经营餐饮行业，则林国君的合同义务是按时交纳租金并按合同约定使用房屋，新景舜弘公司的合同义务是向林国君提供能够用于经营餐饮行业的店铺，为林国君使用店铺过程中提供必要的协助。但是根据查明的事实，新景舜弘公司未能提供符合消防验收的店面，系本案合同解除的直接原因，新景舜宏公司已经构成根本性违约。 三、因讼争店铺停业给林国君造成的经济损失数额认定问题。林国君主张的经济损失主要包括以下几个部份： 1.关于林国君的诉求的各项保证金、押金或费用（其中包括物业服务保证金8187元、质量保证金10000元、履约保证金22489.5元、装修押金10000元、POS机押金5000元，二消费用26578.5元）。因履约保证金新景舜弘公司向林国君收取的，根据林国君与新景舜宏公司签订的《租赁合同》第20.4条约定，“本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息返还本合同项下的履约保证金”，本案因新景舜宏公司违约，故新景舜宏公司应无息返还履约保证金22489.5元。除此之外，林国君诉求的物业服务保证金8187元，根据银行转账明细及收据证实该款实为8178元，同时包括质量保证金10000元、装修押金10000元、POS机押金5000元，二消费用26578.5元均是林国君支付给厦门舜弘物业管理有限公司，而非新景舜弘公司，林国君提出厦门舜弘物业管理有限公司系新景舜弘公司的关联公司，应由新景舜弘公司退还上述费用的主张，对此本院认为，厦门舜弘物业管理有限公司与新景舜弘公司系不同的法人，有独立的财产和诉讼主体资格，且林国君并未举证证实该两家公司存在主体混同、尤其是财产混同的情况，故对该部分诉求，本院不予支持，由林国君另行起诉向厦门舜弘物业管理有限公司主张。 2.关于林国君诉求的停业期间发生的费用损失178000元（第一次损失132000元，第二次损失46000元），其中对工人工资部分新景舜弘公司表示不予认可，对此本院认为，虽然林国君提供了工资表及身份证复印件，并没有提供相关转账凭证、支付凭证予以印证，且该工资单属于林国君单方制作，人员到岗的真实性也无法确实核实，故新景舜弘公司的该辩解意见，本院予以采纳。但根据行业惯例，餐饮店铺营业前进行人员招募、培训是必经流程，故开业前必然会产生一部分员工工资，林国君提供的员工工资表虽然不能完全采信，但是可以作为参考。根据其提供的工资表，其诉求开业前的员工工资损失计算天数为10天，并未超出行业惯例，予以支持。讼争店铺日常用于运营店铺的人员大概为15人，按照惯例培训期间并不会全额发放工资，故本院酌情予以支持人均工资为2000元/月。因此，本院酌情认定林国君开业前员工工资损失为15人×2000元/月÷3=10000元。至于停业后即2017年3月29日至2018年2月9日合同解除期间的人工损失，因林国君店铺于2017年4月开始已停止营业，林国君应当预见到可能发生的后果，并应在合理期限内及时采取相应措施避免损失过大，本院酌情按照1个月、6个员工、每月2000元计算员工工资损失，超出部分不予支持。本院酌定停工后的员工工资酌定为2000元×6×1个月=12000元。关于林国君诉求的员工住宿费用，因该费用并非系经营中必须发生的费用，对该部分诉求，本院不予支持。关于林国君诉求的食材损失费用，因林国君未能提供相应证据予以佐证，对该部分诉求，本院不予支持。关于林国君诉求的员工出入证押金及工本费等，该费用均是林国君支付给厦门舜弘物业管理有限公司，而非新景舜弘公司，故该诉讼本院不予支持，由林国君另行向厦门舜弘物业管理有限公司主张。 3.关于林国君主张的商铺室内外装饰装修费用损失及装修附属设施设备费用损失。本院依法将讼争店铺的机器设备及存货价值评估鉴定委托给厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司进行，该评估机构于2019年10月8日作出资产评估报告，认定讼争店铺的机器设备及存货价值在2016年8月6日的价值为147566元，在2019年5月20日的价值为97447元。但是本案中讼争店铺的停止营业时间系2017年4月，故应以该时间点的价值认定损失，双方所申请的取值点均不准确，且相差33个月，故本院认定讼争店铺的机器设备及存货价值损失为135475.94元。 对于讼争店铺的基装等价值，福建鼎力司法鉴定中心厦门分所2019年12月5日出具设备工程费用评估报告认定讼争店铺拆前基装及设备工程前期装饰装修项目已完成工程量造价费用为346842元。新景舜弘公司提出该评估方式是照片加询价，没有可采性，且费用评估一览表第一项是按照每平方1100元计算的，应当包含全部费用，第二项与第一项有冲突，同时第二项依据是拆铺反推，明显没有依据的质证意见，对此本院认为，本案因新景舜弘公司的违约行为导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。且本案中新景舜弘公司在双方就赔偿事宜未达成一致时，为能够完成转租实现自身获益而私自拆除讼争店铺原有装修破坏现场，同时将林国君剩余物品搬离，致使本案鉴定无法通过常规途径进行，理应承担不利后果。本案林国君所经营的胖旺肉蟹煲系加盟店，根据行业惯例装修风格及原材料都是由所加盟的厂家统一定制，现因现场被破坏，参照其他店铺的相关数据并无不可，且林国君亦提供了讼争店铺的开业照片等数据作为佐证，故该评估报告本院予以采信。新景舜弘公司提出费用评估一览表第二项与第一项有冲突的质证意见，对此本院认为，该费用评估一览表分项第一项为基装（硬装）部分，第二项为基装（硬装）改造部分，二者并非混同，故该意见本院不予采纳。新景舜弘公司又提出费用评估一览表第三项、第六项以及另外的动产的评估中存在重复计算的问题的质证意见，对此本院认为，费用评估一览表第三项为厨房燃气管道工程设计费3170元、第四项为管道燃气设施配套安装工程费45732元，第五项为燃气报警系统安装工程费5000元，第六项为厨房/燃气设备自动灭火装置安装工程16800元，上述四项各项所购买的设备服务并无交集，并无重复。至于第六项中所购买的厨房灶台设备自动灭火装置16800元，确实与厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司作出的评估报告中的物品存在重复，故该数额本院予以扣除，新景舜弘公司的该节意见本院予以采纳。综上，本院认定讼争店铺室内外装饰装修费用损失及装修附属设施设备费用损失为465517.94元（135475.94元+346842元-16800元）。 4.关于林国君主张的司法鉴定费用34500元（其中机器设备及存货价值鉴定费1500元，基装及设备工程前期装饰装修鉴定费33000元）及新景舜弘公司主张的鉴定费1500元。其中基装及设备工程前期装饰装修鉴定费33000系林国君为主张权利所指出的合理费用，又有相关票据予以支持，本院予以支持。对于双方提出的机器设备及存货价值鉴定费各1500元，对此本院认为，因双方所申请的取值点均不准确，故该费用由双方各自承担。 综上，确认林国君的经济损失为522017.94元（不包括履约保证金22489.5元）。 四、关于新景舜宏公司主张的要求林国君支付腾空讼争店铺的费用及留置物品保管费的问题。对此本院认为，本案系因出租人新景舜弘公司违约导致合同无法履行，新景舜弘公司在双方就赔偿未达成一致的情况下私自拆除讼争店铺装修装饰带有明显恶意，且目前讼争店铺新景舜宏公司已经收回，讼争店铺内所剩余的物品存放其夹层仓库中，无法再使用，同时林国君明确表示放弃，故新景舜宏公司要求林国君支付拆除费用及保管费于法无据，本院不予支持。 五、关于林国君的诉讼主体问题。新景舜弘公司提出林国君主张及提交的发票都是“厦门市同安区顺福华餐厅”，故其大部分损失并非其个人损失，林国君无权要求赔偿。对此，本院认为案涉《租赁合同》第二条载明：甲方（新景舜弘公司）同意在商业广场建设完成后将其中室内步行街三层3005号商铺出租给乙方（林国君）使用。乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋。合同第四条约定：“乙方应当是在该房屋所在地（厦门市同安区）设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构。该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任。如乙方设立分支机构具体经营，则仍应由乙方作为承租方履行本合同项下各项义务”，从合同约定内容看，合同有约定林国君应在讼争店铺所在地设立经营主体。林国君系本案租赁合同的相对人，同时林国君作为加盟商加盟杭州胖旺餐饮，可以以个人名义加盟，也可以其所经营的餐厅加盟。林国君在庭审中，明确其之前经营的餐厅即为同安区顺福华餐厅，且该餐厅的法定代表人即为林国君。且根据查明事实，讼争店铺确实系林国君加盟经营的胖旺肉蟹煲，只是各方并未签订变更协议。《租赁合同》系林国君与新景舜弘公司签订，在各方未签订变更协议的情况下，林国君与新景舜弘公司作为合同签订主体理应按合同约定履行义务并承担相应责任。故林国君有权依据合同相对性向新景舜弘公司主张合同权利，要求赔偿损失。 本院认为，林国君与新景舜弘公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，本院予以确认。新景舜弘公司在签订合同后并未依约履行提供用于经营餐饮行业店铺的合同义务，致使合同无法继续履行，已经构成根本性违约，故林国君要求新景舜弘公司退还履约保证金及赔偿经济损失的诉讼请求，本院予以支持。但因林国君无法提供完整的支付凭证或转账凭证等证据充分证实自己的诉求，故本院酌情支持经济损失520517.94元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）林国君与被告（反诉原告）厦门新景舜弘房地产有限公司签订的《租赁合同》于2018年2月9日解除； 二、被告（反诉原告）厦门新景舜弘房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）林国君返还履约保证金人民币22489.5元； 三、被告（反诉原告）厦门新景舜弘房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）林国君经济损失共计人民币522017.94元； 四、驳回原告（反诉被告）林国君的其他本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）厦门新景舜弘房地产有限公司的其他反诉请求。 本案本诉案件受理费人民币15853元，适用简易程序减半收取人民币7926.5元，由被告（反诉原告）厦门新景舜弘房地产有限公司承担3505元，由原告（反诉被告）林国君承担4421.5元。本案反诉案件受理费3857元，适用简易程序减半收取为1928.5元，由被告（反诉原告）厦门新景舜弘房地产有限公司承担负担。款均限本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吴 天 赐 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 康珊良子 书 记 员 刘 妙 赛 附本案所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。