云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初177号原告唐德富，男，汉族，1974年10月27日生，四川省资中县人，初中文化，农民，住四川省资中县。原告陈向碧，女，汉族，1973年9月28日生，四川省资中县人，初中文化，农民，住四川省资中县。二原告共同委托代理人黄韵、杨梅（实习），云南天外天（昭阳）律师事务所律师。特别授权代理。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530600584835895Q。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）法定代表人李静，该公司董事长兼总经理。委托代理人杨成儒、刘明，云南悟同律师事务所律师。特别授权。原告唐德富、陈向碧诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称：昭通鸿卓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告唐德富、陈向碧的委托代理人黄韵、杨梅，被告昭通鸿卓公司的委托代理人杨成儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐德富、陈向碧诉称，2017年10月9日，原告和被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所进行登记备案。根据合同约定，被告将位于昭阳区第3幢1单元第6层608号房出售给原告，约定交付日期为2017年12月30日；若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向原告支付违约金并继续履行合同；若逾期90天后，原告要求继续履行合同的，被告需按照每天50元计算支付原告延迟交付违约金。2017年12月31日，被告无法向原告交付房屋。直至2018年10月9日，原告才能办理了接房手续。被告延迟交付期限长达282天，产生违约金14100元。另外，根据约定“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款”，本案原告的房屋备案登记面积与合同约定的面积均是108.2平方米，被告却超出合同范围，要求原告支付了超面积款3319元。综上，原告与被告签订的合同合法有效，依法受法律保护，根据约定，被告延迟交付房屋和多收超合同范围得费用，原告有权要求被告在继续履行合同的前提下向原告支付延迟交房违约金和退还多收超面积费用，原告多次找被告协商，但被告却不履行义务。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院依法判决：1.被告支付原告延迟交付违约金及面积补差费用17419元（其中违约金14100元，面积补差费3319元）；2.本案诉讼费用由被告承担。被告昭通鸿卓公司辩称，1、原告诉称不属实。双方签订《合同》后，被告已于2018年9月29日依照合同约定在《昭通日报》登报公告通知业主接房。原告也于2019年9月30日到售楼部办理了接房手续，并于同日签署了《接房声明》，确认于2018年9月30日接房并进行验收；同时承诺按期缴纳物业费、足额偿还贷款等。但由于当时部分业主对物业费用、配套费用等不满，拒绝缴纳相关合同约定费用，导致其自己延误了接房时间；2、原告于2018年9月30日签署的《接房声明》中最后一段明确：鸿卓公司于218年9月30日之前将房屋交付给本人的，完全符合购房双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突的，则以本接房声明的意思表示为准。基于该声明的上述约定，2018年9月30日，双方已经达成合意，对2018年9月30日交付房屋予以认可。这一声明应当视为对《商品房购销合同》的补充协议，其与合同约定的违约金条款之间应当以2018年9月30日的声明为准。而原告已在接房声明中明确了2018年9月30日交付房屋的合同履行行为符合双方意思表示，现原告依据合同约定主张违约金缺乏事实和法律依据；3、被告鸿卓公司并非恶意拖延交付时间，也未在违约行为中获利，而合同对违约金的约定过高，对已经倾尽全部人力物力完成建设的被告而言，完全无力承担，请求法庭能对违约金依法予以调整。综合当事人诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1、被告鸿卓公司的行为是否构成违约，是否应当向原告支付迟延交房的违约金？2、原告的诉求是否应予支持？原告唐德富、陈向碧向本院提交以下证据证明自己的诉讼主张：1、二原告的身份证1份，证明二原告主体资格适格；2、《商品房购销合同》《补充协议》《商品房买卖合同登记备案表》各1份，证明（1）被告将位于昭阳区第3幢1单元第6层608号房出售给原告，面积为108.2平方米；（2）合同约定房屋交付时间为2017年12月31日；（3）被告逾期交房，原告有权要求继续履行合同并要求被告按逾期每天50元计算向原告支付延迟交房的违约金；（4）建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款；（5）原告购买的房屋在昭阳区房产交易评估管理所登记备案面积为108.2平方米；3、《收据》、《云南增值税普通发票》、《维修资金接收凭条》、配套费收款收据、物管费收款收据、《业主接房时缴纳的款项需要在开发商财务缴纳的款项清单》和面积补差《收款收据》各1份，证明：（1）原告按约定履行了付款义务；（2）被告于2018年10月9日向原告交房；3、被告违反合同约定向原告收取面积差价费3319元；4、照片一组，证明该公司修建的温泉静园小区项目未经验收，不符合交房条件。经质证，被告对第1组证据身份证的三性无异议；对第2组证据的三性无异议，但认为不能证明原告欲证明的事实；对第3组证据的真实性、合法性无异议，但认为无关联性；对第4组证据照片的三性不认可。认为根据法律规定，证据应当提交原件。被告昭通鸿卓公司向本院提交下列证据证明自己的诉讼主张：1、营业执照、法定代表人身份证明各1份，证明被告的主体资格；2、《交房公告》1份，证明2018年9月29日根据合同约定在昭通日报刊登了该交房公告，通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续；3、《接房声明》1份，证明原告于2018年9月30日办理交接房手续并签署了《接房声明》。声明中对房屋接收时间予以确认，并明确了房屋交付符合双方的约定；4、《测绘报告》，证明原告所购房屋，经云南浩滇测绘有限公司于2018年9月21日经实地对房屋进行测绘后出具《昭通市房屋面积测绘报告》对房屋实测面积进行面积测算。该报告的测绘民机是原告房屋办理房屋产权登记的面积，被告据此补收房屋差价有合理合法的事实依据。经质证，原告唐德富、陈向碧对第1组证据的三性无异议；对第2组证据公告的真实性、关联性无异议，但认为公告不合法，被告的房屋至今未经验收合格，未达到交房条件；对第3组证据接房声明认可，但认为不能达到被告的证明目的，该声明只能代表被告通知原告进行接房验收，但是是否接房还要依据验房结果确定。被告在2018年9月30日未进行综合验收，未达到法律规定的交房条件；对第四组证据测绘报告的真实性、合法性无异议，但认为达不到被告的证明目的。认为该报告只是被告单方制作的测绘报告，并不能等同于产权登记面积，所以被告方不能要求原告方补交房款差价。通过当事人的举证和质证，本院认为，原告提交的第1组证据，因被告昭通鸿卓公司对其三性无异议，故本院予以采信;第2组证据，被告对其三性无异议，但认为不能证明原告的欲证事实。经本院审查，该组证据能证明原告的欲证事实，故本院予以采信;第3组证据，经本院审查，能证明原告按约定履行了付款义务，被告于2019年4月28日向原告交房等事实，本院予以采信，对其余欲证事实，本院不予采信;第4组证据，被告对其三性不予认可，经本院审查，该组证据能证明2018年10月13日，被告昭通鸿卓公司向业主发放公告，因温泉静园小区项目未经综合验收，相关部门要求其整改，该公司要求2018年9月30日至10月13日之间已交房的业主将房屋及钥匙收回，待建设工程验收合格后可交付使用等事实，本院予以采信。被告提交的第1组证据，因原告对其三性无异议，故本院予以采信;第2组证据，原告对其合法性不予认可，经本院审查，该组证据载明被告通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续，结合原告提交的证据，被告的房屋在其通知业主接房时，还不具备交房条件，故对该组证据的真实性，本院予以采信，对其证明目的，本院不予采信;第3组证据，原告对其真实性无异议，但认为该接房声明签字时房屋仍然没有验收合格。经本院审查，该组证据不能证明原告的具体接房时间，故本院不予采信;第4组证据，原告对其三性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，该报告只是被告方单方制作的，并不能等同产权登记面积，不能要求原告补差价。经本院审查，原、被告在《商品房购销合同》中约定，按产权登记时的套内建筑面积结算购房价款，故双方应按照产权登记证上载明的房屋面积计算购房价款，该组证据不能证明被告的欲证事实，故本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告唐德富、陈向碧于2017年10月9日向被告昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为108.2平方米，单价为每平方米3772元，总价款为408130元。双方于2017年10月9日签订的《商品房购销合同》约定：“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补；甲方（被告）应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）；甲方如未按约定时间交房，甲方自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天50元向乙方支付违约金；逾期90天后，乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金；继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金；如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。原告唐德富、陈向碧于2017年10月9日向被告缴纳了10813元的房屋首付款，其余购房款通过按揭贷款予以支付。被告昭通鸿卓公司未能按合同约定的时间向原告交付房屋。直至2018年10月9日被告才向原告交付了房屋。被告交房逾期282天。原告接房时向被告缴纳了维修基金、配套费、物管费等费用，并按被告的要求缴纳了面积补差费3319元。现原告唐德富、陈向碧以被告逾期交付房屋构成违约为由诉至本院，请求判决被告支付原告延迟交房违约金14100元，退还面积补差费3319元；判决本案诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的合同义务，不得擅自变更或解除合同。本案原告唐德富、陈向碧与被告昭通鸿卓公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性法规定，属有效合同。双方应当按照诚实、信用的原则，全面履行各自的义务。原告唐德富、陈向碧已经履行了按时支付购房款的合同义务，但被告昭通鸿卓公司却未按合同约定的交房时间2017年12月31日向原告交付房屋，构成违约，应当按照每天50元的标准，向原告唐德富、陈向碧支付违约金。故对原告要求被告支付延迟交付违约金14100元（50元/天×282天）的诉讼请求，本院予以支持。根据双方合同的约定，涉案房屋的房价款按照产权登记确认的套内建筑面积进行实际结算购。因该房屋的产权证至今尚未办理，产权登记的房屋面积现在不能确定，原告已交纳的房屋面积补差费用3319元是否应当退还，本院不予评判。原告可在取得房屋产权证后，根据实际情况，另案主张权利。故对原告要求被告退还面积补差费3319元的诉讼请求，本院不予支持。被告昭通鸿卓公司的答辩主张，依法不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告唐德富、陈向碧支付逾期交房违约金人民币14100元；二、驳回原告唐德富、陈向碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235元，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪万平人民陪审员  马 丽人民陪审员  陈世琼二〇二〇年五月十八日书 记 员  毛智超