中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初23998号原告：赖翠颜（LAICUIYAN），女，1957年5月2日出生，澳大利亚籍。委托诉讼代理人：张晓明，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，广东海云天律师事务所律师。被告：广州恒骏房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区宝岗大道147号二楼117房，注册号4401011100696。法定代表人：杨锐鸿。被告：邱炳均，男，汉族，1963年12月12日出生，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈东山，广东法制盛邦律师事务所律师。原告赖翠颜诉被告广州恒骏房地产开发有限公司（下文简称恒骏房产公司）、邱炳均房屋买卖合同一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖翠颜及其委托诉讼代理人张晓明、张宇，被告邱炳均的委托诉讼代理人陈东山到庭参加诉讼。被告恒骏房产公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告恒骏房产公司于2004年12月6日签订的《商品房买卖合同》，被告恒骏房产公司退还原告购房款206547元，赔偿购房损失款792000元（按10000元/平方米）；2.两被告对原告购房差价损失承担连带赔偿责任；3.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2004年11月28日，原告与被告恒骏房产公司签订了《鸿富大厦认购书》，2004年12月6日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告恒骏房产公司将广州市海珠区前进路54号大院A1806房（海珠区前进路君雅街33号1806）售予原告，建筑面积79.2平方米，房价是380000元，约定了付款方式及交楼时间。原告于2004年11月28日按约定支付了定金20000元，并于2005年2月28日办理了收楼入住手续，同时向被告恒骏房产公司支付了房屋维修基金4052.4元。2005年4月18日向被告恒骏房产公司支付第一期购房款18万元，2005年5月7日支付了购房测绘费、契税等。2005年3月2日，被告恒骏房产公司称因资金周转问题，需以被告邱炳均个人名义将涉案房屋向银行抵押贷款，要求原告配合与邱炳均签订房屋买卖协议，事实上该协议是被告恒骏房产公司一手操办的，邱炳均没有到场，由被告恒骏房产公司工作人员签名，并加盖了被告恒骏房产公司的公章。被告恒骏房产公司承诺将产权证赎回过户到原告名下。2011年，原告向广州市海珠区人民法院起诉，要求确认原告与被告邱炳均签订的房屋买卖协议有效，但是由于邱炳均贷款没有还清，无法判决过户。2013年12月，原告通过律师查询，邱炳均已提前还清贷款并把涉案房屋转让给案外人苏赞桐。2014年，原告向广州市海珠区人民法院提起诉讼，要求确认被告邱炳均与案外人苏赞桐的房屋买卖合同无效，并将涉案房屋登记在原告名下。相关判决驳回了原告诉讼请求。涉案房屋面积79.2平方米，按照每平方米差价1万元计算，原告遭受损失约792000元。被告恒骏房产公司未应诉答辩。被告邱炳均辩称：第一，原告的起诉超过法定诉讼时效。原告在海珠区法院的诉讼案件中已知权利受到侵害，但迟至2019年才起诉，超过法定诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。第二，原告与我方及被告恒骏房产公司分别签订《房屋买卖合约》，存在两个房屋买卖法律关系，在本案中一并起诉不符合民事诉讼案件受理条件。第三，原告未举证证实我方委托被告恒骏房产公司代为出售房屋及收取房款的证据，主张我方返还款项并赔偿损失缺乏法律和事实依据。第四，如果法院判决被告向原告作出赔偿，我方认为原告在涉案房屋居住10多年，原告需支付房屋使用费，该使用费应抵扣其主张的赔偿数额。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告邱炳均对原告的证据发表了质证意见。根据在案证据，本院查明如下事实：一、原告与被告恒骏房产公司签订的《商品房买卖合同》及履行情况2004年11月28日，原告与恒骏房产公司及恒骏房产公司委托的广州合富辉煌房地产顾问有限公司签订了一份《认购书》，向恒骏房产公司认购广州市鸿富大厦A座18楼06室；认购价380000元，定金20000元须于签署本认购书时付清，第一期楼款360000元须于合同签订后三天内付清；该物业于2005年2月28日前交付使用。之后，原告的代理人赖玉颜与恒骏房产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向恒骏房产公司购买广州市海珠区前进路54号鸿富大厦第A座十八层06号房，总金额为380000元，第一期楼款贰万元已于签署本合同时或之前付清，第二期楼款360000元，须于2005年2月28日或之前付清。2004年11月28日，原告（乙方）支付了定金20000元给恒骏房产公司（甲方）并与其签订《购房补充协议》约定，乙方须于签署《认购书》后三天内签署《商品房买卖合同》，并由甲方将《商品房买卖合同》送房管局办理监证手续，即2005年2月28日前办妥监证手续；如甲方逾期未能办妥《商品房买卖合同》的监证手续，须在逾期的五天内向乙方退回定金20000元，双方签订的《商品房买卖合同》同时终止；乙方在《商品房买卖合同》通过房管局监证后七天内交付该楼宇的首期款360000元，甲方在乙方付清全部房款后天内将楼宇交付乙方；该补充协议与《商品房买卖合同》约定有冲突的，以该补充协议为准。2005年4月18日，原告支付了180000元给恒骏房产公司，恒骏房产公司开具《收据》给原告记载：“认购鸿富大厦A座1806之物业首期”。之后，原告又向恒骏房产公司支付了220元测绘费以及契税、印花税、交易手续费、产权证登记费等共6327元，恒骏房产公司开具了相应金额的收据给原告。《鸿富大厦业主收楼缴交费用表》及恒骏房产公司出具的《收据》载明，原告在2005年3月至5月间，向被告恒骏房产公司支付了鸿富大厦1806房的房屋维修基金、管道煤气初装费、水电周转金及收楼时三个月的物业管理费等共计11690元。二、原告与被告恒骏房产公司、邱炳均因《房屋买卖合约》产生的纠纷2005年3月2日，邱炳均的代理人杨嘉雯与原告的代理人赖玉颜签署《房屋买卖合约》，约定：（1）原告向邱炳均购入鸿富大厦1806房。（2）楼价为38万元，人民币2万元在签订合约时交付，人民币18万元在广州市房地产交易中心入件办理转名时付清作为首期楼款，余款人民币18万元在向房管局办妥转名手续并交纳税费后三天内支付。（3）卖方在收到买方所有楼款并办妥转名手续后，须将该物业交给买方。买方须向发展商支付该物业的交楼入住的物业维修基金等相关费用，且不得向发展商追究其迟交楼的违约责任。（4）该物业是以现状售予买方，而买方已检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。（5）卖方须保证对上述物业享有完整所有权，能完全支配及自理。（6）如买方未履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则已付之首期交由卖方没收，而卖方有权再该物业出售与任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。（7）如卖方在收取首期后不依合约条款将该物业出售与买方，则卖方除须退还所有买方已付之楼款外，并须以同等数目之金额赔偿买方以弥补买方损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。该买卖合同的卖方处是杨嘉雯签名及恒骏房产公司盖章。为证明杨嘉雯是邱炳均的代理人，原告提交了一份邱炳均于2008年10月23日签署的委托书，委托杨嘉雯、梁超然为合法代理人，代表邱炳均办理广州市海××区××房屋的下列手续及签署相关文件：出售上述房屋；领取房屋交易缴费通知书并代缴有关税费或费用，办理退案及取回房地产证等有关手续等。同日，广州市公证处出具（2005）穗证内经字第4081号《公证书》对该委托书进行了公证。原告以邱炳均与恒骏房产公司拖延办证为由，向广州市海珠区人民法院提起诉讼，要求确认其与邱炳均签订的《房屋买卖合约》有效，邱炳均协助其办理海××区××房的房产转名手续。2011年10月18日，广州市海珠区人民法院作出（2011）海民三初字第328号民事判决书，判决确认《房屋买卖合约》合法有效，并驳回原告其余诉讼请求。该案已生效。三、原告与邱炳均因涉案房屋被抵押而产生的纠纷2009年10月30日，邱炳均（借款人）与广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行、贷款人）签订了《个人抵押贷款合同》，约定邱炳均向广发银行借款500000元，借款期限为10年，自2009年10月30日至2019年10月29日。该合同经广东省广州市广州公证处公证。为此，原告提起诉讼，要求确认广发银行、邱炳均、苏结梅签订的关于涉案房屋的房屋装修贷款抵押合同无效，并判令广发银行、邱炳均、苏结梅为原告办理涉案房屋的抵押涂销登记。广州市海珠区人民法院于2013年6月20日以（2012）穗海法民四初字第25号民事判决书判决：驳回原告全部诉讼请求。该案已生效。（2012）穗海法民四初字第25号民事判决书查明：2008年8月13日，广州市国土资源和房屋管理局向被告核发房屋产权证，权属人为邱炳均，房屋所有权来源为“购买”，房屋坐落在海××区××房，建筑面积为77.2931平方米，登记字号为2008交登字1521313号。2009年11月10日广州市国土资源和房屋管理局向广发银行核发涉案房屋他项权证，权属人为广发银行。四、原告与邱炳均、苏赞桐因《广州市存量房买卖合同》而产生的纠纷2013年11月25日，邱炳均与苏赞桐签订《广州市存量房买卖合同》，约定苏赞桐向邱炳均购买海××区××房，总金额2100000元。广州市国土资源和房屋管理局于2013年12月2日核发的《房地产权证》载明，海××区××房的产权人是苏赞桐，建筑面积77.29平方米，房屋所有权取得方式为购买，同日办理抵押登记。2014年4月10日，原告以邱炳均、苏赞桐为被告提起房屋买卖合同纠纷一案的诉讼，诉请确认邱炳均与苏赞桐之间的房屋买卖行为无效；将海××区××房的产权登记恢复原状，即登记至邱炳均名下；邱炳均、苏赞桐向原告支付赔偿款10万元等。诉讼过程中，原告明确其在该案中主张的赔偿款10万元是指精神损失费5万元及为诉讼支出的差旅费、律师费合计5万元。广州市海珠区人民法院于2014年11月19日作出（2014）穗海法民三初字第548号民事判决书，判决驳回原告在该案提出的诉讼请求。原告提起上诉，2015年6月11日，广州市中级人民法院于2015年6月11日作出（2015）穗中法民五终字第1473号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告申请再审，广东省高级人民法院于2017年6月22日提审，2018年9月27日，广东省高级人民法院作出（2017）粤民再429号民事判决书，判决维持广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第1473号民事判决书。五、其他查明的事实被告恒骏房产公司于1998年6月8日注册成立，系有限责任公司，注册号为4401011100696。2010年12月2日，广州市工商行政管理局以“公司不按照规定接受年度检验”为由，对被告恒骏房产公司作出吊销营业执照的行政处罚。原告提交的物业管理费票据显示，其入住鸿富大厦1806房后，支付物业管理费至2014年1月。庭审中，被告邱炳均确认其从被告恒骏房产公司受让涉案房产，也知道原告向被告恒骏房产公司交纳了首期房款，但抗辩称因原告没有交房款尾款，故将涉案房产出售给案外人苏赞桐。原告在本案中，以被告恒骏房产公司、邱炳均违反合同约定为由，要求两被告赔偿因违约给原告造成的损失。另查明，双方未就本案法律适用进行约定。本院认为，原告为澳大利亚籍公民，本案为涉外合同纠纷，适用涉外民事诉讼程序处理。双方未就本案法律适用进行约定，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于当事人没有选择合同适用的法律的，适用履行义务最能体现该合同特征一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律的规定，涉案房产在中华人民共和国境内，故本院适用中华人民共和国法律作为裁判本案的准据法。本案属于典型的“一房多卖”。2004年11月28日，被告恒骏房产公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定将涉案鸿富大厦1806房出售给原告，原告按照约定支付了定金2万元、首期购房款18万元、税费6547元。2005年3月2日，被告恒骏房产公司、邱炳均共同与原告签订《房屋买卖合约》，再次约定将涉案鸿富大厦1806房出售给原告。在原告取得房屋产权证前，2008年8月13日，被告恒骏房产公司将鸿富大厦1806房出售给被告邱炳均。邱炳均于2009年11月10日将涉案房屋抵押给广发银行，又于2013年11月25日将涉案房屋出售给案外人苏赞桐，并于2013年12月2日办理了产权变更登记。两被告“一房多卖”的行为违反了合同约定，给原告造成了损失，依法应承担违约责任。因涉案房屋已出售给案外人，原告与被告恒骏房产公司签订的《商品房买卖合同》无继续履行之可能，原告主张解除该合同，合法有据，本院予以支持。原告与两被告在签订的《房屋买卖合约》中约定，如果两被告不依合约将该物业出售与买方，则除须退还所有买方已付之楼款外，须以同等数目之金额赔偿原告以弥补原告损失。因此，两被告应退还原告已支付的购房款20万元，并赔偿原告的损失。房屋交易未成功，被告恒骏房产公司收取的测绘费、契税、印花税、交易手续费、产权证登记费等税费6547元，也应当退还给原告。原告主张被告恒骏房产公司退还206547元，本院予以支持。关于违约损失之计算。2013年11月25日，被告邱炳均以210万元的价格将涉案房屋出让给案外人苏赞桐。倘若原告在该时间点购买涉案房屋，也需按照市场价支付210万元。2004年11月，原告购买涉案房屋价款为38万元，仅从房屋先后出卖的价款差额来看，“一房多卖”给原告造成的损失为172万元。原告与两被告在《房屋买卖合约》中约定按照已付购房款计算的损失赔偿数额，远远低于原告实际遭受的损失，不能弥补因违约给原告造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百二十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。为此，应当按照原告实际遭受的损失计算赔偿数额。原告仅主张两被告赔偿购房损失792000元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告邱炳均提出原告占有使用涉案房屋，应当支付占有使用费的抗辩意见，因本案未判决解除原告与被告邱炳均签订的《房屋买卖合约》，不涉及合同清理问题。此外，原告应否向两被告支付房屋占有使用费属于另一重法律关系，不宜在本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告赖翠颜（LAICUIYAN）与被告广州恒骏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告广州恒骏房地产开发有限公司（注册号4401011100696）应于本判决发生法律效力之日起十日内，退还购房款及税费206547元给原告赖翠颜（LAICUIYAN）;三、被告广州恒骏房地产开发有限公司（注册号4401011100696）、邱炳均应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赖翠颜（LAICUIYAN）赔偿损失792000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13785元，由被告广州恒骏房地产开发有限公司（注册号4401011100696）、邱炳均负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费通知次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 欧阳福生人民陪审员 雷 金 红人民陪审员 李  晶二〇二〇年五月二十九日书 记 员 陈 敏 琪