辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0202民初871号原告：张春艳，女，1985年1月10日生，汉族，户籍地辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孟嘉祥，辽宁朋达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许大鹏，辽宁朋达律师事务所实习律师。被告：大连润泰房地产开发有限公司，住所地大连市中山区x号（大连市中山区x旁）。法定代表人：蒋楠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，1982年2月6日生，汉族，户籍地辽宁省大连市甘井子区,系该公司员工。原告张春艳与被告大连润泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2021年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春艳的委托诉讼代理人孟嘉祥、许大鹏，被告大连润泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人温悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张春艳向本院提出诉讼请求：1.判令原告、被告双方签订的《大连恒大明秀庄园商品房认购书》与《商品买卖合同》已于2020年10月20日解除，被告向原告返还已付购房款1，365，603元；2.判令被告向原告支付违约金153，630.34元（其中5万元自2019年10月14日起算，1,315,603元自2019年10月23日起算，按日万分之三的标准计算，至实际支付之日止，暂计至2020年10月31日）；3.本案诉费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年10月14日，原、被告签订《大连恒大明秀庄园商品房认购书》，约定原告认购被告大连恒大明秀庄园x室、建筑面积180.57平方米房屋，总房款为4，535，603元。原告已按约定支付了首付款1，365，603元（含5万元定金）。2019年10月23日，原、被告签订案涉房屋的《商品房买卖合同》。该合同第八条、第九条约定，出卖人应于2020年4月30日前交付房屋，逾期交付超过180天，买受人有权解除合同，出卖人应返还已付购房款并向买受人支付违约金。同日，被告向原告出具《专用收款收据》，证明收到原告首付款1，365，603元（含5万元定金）。原告在办理剩余房款的银行贷款时得知，因被告开发的大连恒大明秀庄园楼盘因涉诉已被法院查封，原告无法办理案涉房屋剩余房款的贷款，亦无法办理商品房预告登记。至今，被告未向原告交付房屋。被告的行为已构成根本性违约，原告签订合同的根本目的已无法实现。原告向被告主张权利未果，故依据《中华人民共和国民法典》等法律、法规的相关规定将被告诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益。被告大连润泰房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签署的《商品房买卖合同》第六条第三款约定：原告于2019年10月23日前支付首期房款1365603元，余款317万元需于2019年10月26日前办理完毕贷款申请手续，并于合同签订之日起全款到账。现依据原告提供的证据材料，并没有其按该约定履行义务，其所谓的购买房屋存在查封，也没有向被告提供证据证明此事实。基于此，本着谁主张谁举证的原则，原告在举证方面存在瑕疵，不能认定我方负有违约责任，且原告提出的违约责任的赔偿标准也没有任何的合同及法律依据，被告也不能认可，基于此不同意原告的诉讼请求。被告仅同意解除合同，无息返还原告所交的房款。正如原告所述合同当中关于逾期交房的违约责任有明确的约定，而原告是完全民事行为能力人，签署的合同也完全是自愿的，该合同也不违反强制性法律规定，合同内的所有约定的条款也是有效力的，如果法院认为被告方存在违约行为，被告认为也应优先适用于合同的约定。另外，原告方一直未提供证据证明其先向银行提交了符合贷款条件的所有贷款材料，这始终是原告举证责任的瑕疵，被告不同意承担违约责任，原告也是在诉讼中提出解除的，所以被告坚持解除合同，无息退还房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：2019年10月14日，原告张春艳（乙方、买受人）与大连润泰房地产开发有限公司（甲方、出卖人）签订《大连·恒大明秀庄园商品房认购书》，约定：乙方自愿向甲方认购大连恒大明秀庄园x，建筑面积180.57平方米，单价25118元每平米；乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方须于2019年10月23日前支付首期房款1315603元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款317万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2019年10月23日，大连润泰房地产开发有限公司（出卖人）与张春艳（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的大连市中山区房屋，建筑面积180.57平方米，每平方米25118.2533元。付款方式为2019年10月23日前支付首期房款1365603元，余款317万元须于2019年10月26日前办理完毕贷款申请手续，并于合同签订之日起20日内全款到账。合同第八条、第九条约定，出卖人应当在2020年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，则按逾期时间，分别处理：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2019年10月23日，被告向原告出具《专用收款收据》，原告缴纳房款（含定金）1365603元，其中定金50000元原告于2019年10月14日缴纳。另查，案涉中山区x号房屋于2019年8月9日被大连市中级人民法院两轮查封；于2020年12月14日被广东省深圳市中级人民法院轮候查封。另查，2020年10月16日，辽宁朋达律师事务所受原告委托向被告发送《律师函》，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还房款1365603元并支付违约金。原告于庭审时自述该《律师函》以顺丰快递的方式送达，但因被告拒收，现无法查询相关物流信息。本院认为，被告大连润泰房地产开发有限公司与原告张春艳签订的《大连·恒大明秀庄园商品房认购书》及《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按照合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。根据合同约定，原告应于2019年10月23日前支付首期房款1365603元，余款317万元须于2019年10月26日前办理完毕贷款申请手续，并于合同签订之日起20日内全款到账。但从原告提交的证据看，案涉房屋已于2019年8月9日被法院查封，原、被告双方于2019年10月14日签订《大连·恒大明秀庄园商品房认购书》，2019年10月23日签订《商品房买卖合同》，故案涉房屋于双方订立合同时已不具备办理按揭贷款及办理产权的条件，双方的合同目的至今仍无法实现，现被告亦同意解除合同并返还已付购房款。庭审中，原告未提供充分的证据证明解除合同的通知已于2020年10月20日送达至被告，故原告主张案涉合同于2020年10月20日解除无据佐证。因订立合同的目的至今无法实现，故本院判令解除双方签订的《大连·恒大明秀庄园商品房认购书》及《商品房买卖合同》。原告要求被告返还已付购房款1365603元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告按照日万分之三支付违约金的诉讼请求，因案涉房屋于订立合同时已处于查封状态，在此情况下，被告与原告签订合同，致合同目的无法实现，系被告违约，其应当向原告支付违约金。关于违约金的标准，原告主张比照《商品房买卖合同》第九条的约定上调至日万分之三，本院认为，被告的违约给原告带来的直接损失为已付购房款利息损失，从这个角度讲，无论是《商品房买卖合同》中约定的已付款的1%还是日万分之一的标准均过低，但原告主张的房屋差价而产生的可得利益损失没有事实和法律依据，故原告主张上调至日万分之三，本院酌情调整为比照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张春艳与被告大连润泰房地产开发有限公司签订的《大连·恒大明秀庄园商品房认购书》及《商品房买卖合同》；二、被告于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告已支付的购房款1，365，603元人民币；若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、被告向原告支付违约金，其中以50,000元为基数，自2019年10月15日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；其中以1，315,603元为基数，自2019年10月24日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费22160元，保全费5000元，原告已预交，由被告负担26720元，于本判决生效之日起七日内向大连市中山区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告负担440元，应予退还原告26720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 璐人民陪审员  王圣云人民陪审员  付延智二〇二〇年五月二十五日书 记 员  兰美玉