九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0403民初492号原告：九江市浔阳区白水湖街道白水湖村荒湖村民小组。负责人：柳兰桥，系该小组组长。委托诉讼代理人：王冬寒，江西开河律师事务所律师。被告：周俊成，男，汉族。委托诉讼代理人：杨帆，江西赣北律师事务所律师。原告九江市浔阳区白水湖街道白水湖村荒湖村民小组(以下简称荒湖组)诉被告周俊成租赁合同纠纷一案，本院立案后依法由审判员蔡振霄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荒湖村小组负责人柳兰桥及其委托诉讼代理人王冬寒、被告周俊成及其委托诉讼代理人杨帆到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告荒湖村小组提出诉讼请求：:1、判决解除原、被告间就少儿活动中心停车场(位于:长虹北路以东,少儿活动中心以南,荒湖水面以西,桥南停车厂以北、以下简称“停车场”)而存在的不定期租赁关系;2、判决被告立即将停车场返还给原告。3、判决被告向原告支付停车场的占用费150000元(占用费自2015年元月1日起按每年30000元的标准计算至被告搬离停车场止,暂按每年30000元的标准计算至2020年1月1日的占用费为150000元);4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2005年12月3日,浔阳区人民政府浔府办字（2015）64号文《白水湖岸线整治协调会议纪要》就停车场的建设问题作出了规定,尔后停车场在原告承包的白水湖146亩水面的临岸一部分经填土建造而成。建成后被告不与原告签订协议,擅自占用停车场长期非法经营,向原告每年支付30000元租金,双方间存在着不定期租赁关系,自2015年起至今,被告未向原告支付租金。原告认为:就停车场的使用,原、被告间未签订书面租赁合同,依法视为不定期租赁关系,根据法律规定当事人可以随时解除此关系,且被告拒不支付租金多年,构成根本违约,原告也可依法解除关系,不仅如此,尽管有政府文件,但停车场占用土地未能依法改变用地性质,停车场更是没有办理报批手续,被告的非法经营状态持续多年。故原告依法提起诉讼,请求解除双方间不定期租赁关系,以维护原告的合法权益和政府有关职能部门的执法权威,请贵院依法支持原告诉请。被告周俊成辩称，一、本案是农村土地承包经营权民事法律关系，不是租赁合同关系。2006年12月30日，原告与浔阳区白水湖街道办事处白水湖村民委员会签订了第二轮土地承包合同并由浔阳区人民政府核发《农村土地承包经营权证》，原告依法取得146亩水面的承包经营权，答辩人作为原告的村民又是时任的小组长，代表原告在土地承包合同上签字。2005年，由于长江大桥桥墩旁的圩堤要挖除，严重影响了原告土地承包经营权及养殖业的生产，为了改善村民的生计，浔阳区人民政府于2005年12月3日以浔府办（2005）64号《白水湖岸线整治协调会议纪要》规划同意原告在承包经营的水面填土建设停车场。因停车场系自筹资金自行解决，于是时任小组长的答辩人自筹资金100余万元，将五亩水面填土又进行地面平整、绿化、护坡、建设用房等将停车场建成。由于停车场的经营涉及农村土地承包经营权，为了明确承包经营方案以及停车场的股份，2008年9月19日，浔阳区白水湖村民委员会组织召开原告全体村民大会，通过三分之二以上村民投票表决，答辩人依法定程序取得停车场的合法承包经营权，不存在原告诉称“擅自占用停车场”之词，同时明确答辩人因自筹资金建设停车场从而享有停车场70%的股份，原告因用水面入股享有停车场30%的股份，并确定答辩人承包期至第二轮土地承包经营权止，即2029年3月31日止，若期满继续承包，另行协商。原告诉称的不定期租赁关系，纯属无稽之谈。二、原告提出的诉讼请求无事实无法律依据，理应驳回。1、原告诉请解除停车场不定期租赁关系以及返还停车场，纯属无事实无法律依据的无理之诉。答辩人依法定程序经三分之二以上的村民投票表决，取得停车场的承包经营权，谈何租赁关系？承包方案明确承包经营期至2029年3月31日止，谈何不定期？土地承包经营权是受法律保护的，法律明确规定任何单位和个人不得随意终止和干涉，更何况，停车场是由答辩人出资所建，答辩人对停车场享有70%的股份，原告仅是以停车场所占用的水面入股，只对停车场享有30%的股份，原告有何权利要求返还停车场？2、原告诉请要求答辩人按每年3万元标准支付停车场的占用费，该诉请与事实不符。按承包方案约定，停车场每年收入不低于7.5万元，按原告所占停车场30%的股份，原告每年应收取的承包费是2.25万元，而不是3万元，但答辩人自承包经营停车场至2015年，为了计算方便，每年均按3万元向原告预交承包费，每年多交的7500元应冲减应交的承包费，所欠的承包费是由于原告拒收而未交，但答辩人可随时按约缴纳。原告荒湖村小组为支持其诉请，向法庭提供了以下证据材料：第一组证据：负责人当选证明、身份证复印件。证明：原告诉讼主体资格。第二组证据：浔阳区白水湖街道办事处及白水湖村民委员会出具的《白水湖村历史沿革》、九江市浔阳区人民政府浔府办字（2005）64号会议纪要。证明：1、从历史沿革上少儿活动中心停车场地块覆盖的集体土地所有权人为白水湖村民委员会；2、少儿活动中心停车场为白水湖村民委员会村集体的安置项目，白水湖村民委员会村集体为少儿活动中心停车场的所有权人。第三组证据：2006年12月30日所签订的《江西省农村土地承包合同》、2006年12月31日核发的《农村土地承包经营权证》。证明：1、白水湖村民委员会村集体为土地所有权人，原告为土地承包人；2、诉争停车场覆盖地块已经从146亩中划出，不算作农村土地承包的范畴，按照政府规划，前述地块可以改变用途，用作村集体建设用地（详见合同中其他需要说明的事项及经营权证上的土地承包经营权变更登记）。第四组证据：《关于解决荒湖组少儿活动中心停车场会议纪要》。证明：1、2008年10月8日，就停车场问题包括原、被告、白水湖村民委员会在内的各方组织召开了专题会议，形成《会议纪要》，明确周俊成必须在开会后一个月内向村委会退回所借的土地征用费28万元，并结算荒湖组三年来的所有资源出租收入用于荒湖组其它开支和社员分配，只有在上述两个前提下才能签订具体的承包协议。2、明确了承包协议还必须规定场地租金的年递增方式。3、在长达10年的时间里上述两个前提未成就、双方也未签订正式的合同。第五组证据：2005年4月8日编制的《建设用地项目呈报材料》“一书四方案”。证明：与原、被告有着同样法律事实和关系的桥南中心停车场的报批手续为：由申请单位白水湖村委会递交规划许可审批表，经浔阳区人民政府、市国土局、市人民政府审批制作《建设用地项目呈报材料》“一书四方案”，再报九江市规划局、九江市交警支队审批才能完成所有审批手续，并持所有手续向浔阳区工商行政管理局申请工商营业执照，少儿活动中心停车场没有完成上述审批手续中的任何一项，因此，被告周俊成的经营一直处于非法状态。第六组证据：九江市浔阳区工商行政管理局询问（调查）笔录、现场笔录各一份、关于“少儿活动中心停车场”存在安全隐患的报告7份、关于请求依法取缔、关闭违法经营的“少儿活动中心停车场”的紧急报告2份、收款收据二张。证明：1、被告周俊成自2008年开始没有合法依据的情况下使用少儿活动中心停车场，侵害集体利益，被告周俊成与原告之间形成了事实上的不定期租赁合同关系。2、被告周俊成没有合法依据、未依法取得相关证照、未配置相应安全防范设施设备的情况下私自经营停车场。3、有关部门多次与被告周俊成交涉，要求其关闭停车场、停止经营行为，均无任何效果，至今被告周俊成仍占有停车场经营。4、白水湖村委会就被告侵占停车场问题，向包括（浔阳区交警大队、浔阳区工商行政管理局、浔阳区消防大队等）在内的多个部门反映，积极维护自己的权益。5、被告应按每年30000元的标准向原告支付占用费。被告周俊成对原告荒湖村小组提交的证据质证意见为，对证据一，三性均无异议。对第二组证据，历史沿革不具备证据要件，仅仅是一种流水记载，无其他证据佐证。对《会议纪要》的真实性、合法性无异议，关联性有异议。涉案停车场上水面的附属物所有权归答辩人，不是村委会的。对证据三真实性、合法性无异议，证明目的有异议。停车场所占用的水面是属于村委会的，是原告通过第二轮承包取得了停车场所占用水面的土地承包经营权，同时停车场占用的水面就是146亩当中的承包范围，不是单独列出来的。对证据四的三性均有异议，是原告伪造的，与被告所持有的会议纪要不一致。对证据五的三性均有异议，两个停车场无可比性。对证据六，只能说明原告从2015年开始为了恶意违约，向相关部门举报要关停停车场。对证据七，是不合法的程序。被告周俊成为支持自己的辩解意见，向法庭提交如下证据，证据一、《江西省农村土地承包合同》。证明目的：1、2006年12月30日，原告与浔阳区白水湖街道办事处白水湖村民委员会签订了土地承包合同并由浔阳区人民政府核发了《农村土地承包经营权证》。2、被告作为当时原告的村民小组长在土地承包经营合同上签字。3、原告对涉案停车场地块的水面享有土地承包经营权，承包经营期至2029年3月31日止。4、停车场是在原告承包经营的水面填土所建。证据二、浔府办字（2005）64号《白水湖岸线整治协调会议纪要》、浔发改投函（2006）第1号《“荒湖”物流配载中心项目工作联系函》、荒湖物流配载中心停车场地形图。证明目的：1、因挖除长江大桥桥墩旁圩堤，造成白水湖村养殖业承包经营影响，政府规划同意建设停车场。2、经原告申请，浔阳区发展和改革委员会于2006年9月5日批复同意立项建设。证据三、《通知》、《荒湖小组少儿活动中心停车场股份分成征求意见函》三份、《关于解决荒湖组少儿活动中心停车场会议纪要》（原件存于白水湖村委会起诉周俊成一案中，案号为2017年1279号）。证明目的：1、2008年9月19日，由浔阳区白水湖村民委员会组织召开荒湖村民小组全体村民大会，就停车场的股份及经营模式进行表决。2、经表决，被告周俊成依法定程序取得停车场的合法承包经营权。3、被告周俊成因出资建设而享有停车场70%股份，被告白水湖荒湖村民小组以水面入股享有停车场30%股份。4、停车场系被告周俊成个人筹资建设。5、本案不是租赁民事法律关系而是农村土地承包合同关系。6、会议纪要明确了停车场承包方案，承包金每年不低于7.5万元，停车场承包经营期至2029年3月31日。证据四、停车场照片10张。证明目的：停车场现状及被告周俊成投资停车场的情况（对水面进行填土、平整土地、护坡、建设用房、绿化等）。证据五、租金收据一张。证明目的：被告租金已交至2015年，被告认真履行了交纳承包金的义务。证据六、给《荒湖组村民的一封信》、全球邮政特快专递EMS回执单证明目的：1、自2015年起，原告为了恶意毁约，拒不收取周俊成交纳的承包金。2、2016年2月15日，周俊成以书面方式催告，承诺随时履行交纳承包租金的义务。3、被告不存在违约的事实，被告可随时交纳承包金。原告荒湖村对被告周俊成提交的证据质证认为，对证据一，真实性和合法性无异议，对关联性有异议。在合同的其他需要说明的事项中，有说到桥南停车场以及少儿活动中心停车场。146亩指的是水面，水面是从事养殖业的，而停车场显然是要改变用途的，改变经营内容不是土地承包经营合同所能涵盖的，必须经有关部门批准，因此本案不应当只是土地承包经营合同的关系，合同上说维持土地的农业用途，不得用于非农建设。因此，其他需要说明的事项中将停车场作特别说明，是将11亩+5亩单独列出来了，不在146亩承包范围内，应当另行确定法律关系。对证据二的联系函，不是审批和批准的手续，在联系函中，已经明确要抓紧办理土地规划手续，发改委只是给了一个办理土地规划手续的指示，后面再报批，是一个前置告知程序，并不是批准手续本身，在桥南停车场的建设当中，同样也是需要发改委的批准的，还要有浔阳区政府、市国土局、市交警支队等相关部门进行批准。因此，联系函不能证明案涉停车场已经取得合法的建设手续。否则工商部门就应当颁发营业执照。这个不是政府规划的设计图，设计院只是设计单位，政府规划应该由规划部门加盖公章。所有的规划都应当建有档案，如果少儿活动中心停车场经过规划部门进行规划的，就应该有档案。原告方曾到有关部门调取过档案，回复是没有这个档案。对证据三，对被告提交的9月19日的会议纪要需要法院依法调取原件。如果被告认为我们的会议纪要文件是伪造的，可以进行鉴定，伪造者要承担法律责任。原、被告提供的这两份会议纪要内容有绝大部分是相同的，被告和原告所举出会议纪要的三点内容中的第二条和第三条是一样的。区别是原告所举会议纪要的场地租金的年递增是在承包协议中约定；第五点中原告所举的会议纪要按3/7比例分成；原告所举的会议纪要有第七点，还要报街道办事处的见证，而被告提交的会议纪要无第七点。原告所提交的会议纪要是要签订租赁协议，而事实上双方并未签订租赁协议。对于征求意见函，该意见函是否与会议纪要关联不清楚。对于证据四，无法核实，对于证明内容有异议。在9月19日会议纪要内容已载明，停车场投资情况具体明细不明，证明目的无法达到。对于证据五，收据上载明是收取的2014年租金，从2015年没有付租金的，同时也证明双方是租赁关系。对于证据六，三性均有异议，不能达到被告的证明目的。经审理查明，原告荒湖组系白水湖村下辖的四个自然村之一，而白水湖村系隶属于浔阳区白水湖街道的行政村。被告周俊成曾在2005年3月至2008年9月期间任荒湖组的小组长，目前原告荒村组的小组长为柳兰桥。因白水湖岸线整治，需要挖除长江大桥桥墩旁的圩堤，在一定程度上影响了白水湖村的养殖业。为了解决村民今后的生活出路问题，九江市浔阳区人民政府于2005年12月3日发布《白水湖岸线整治协调会议纪要》，文件编号为浔府办字（2005）64号。会议纪要确定：“若市政府规划批准少儿活动中心旁建设停车场，区政府同意将其作为村集体安置项目，由白水湖村按照整个岸线规划要求自筹资金建设，并承担停车场周边绿化及岸线护坡工程，确保按期完工。停车场建成后，由白水湖村负责统一经营管理。在全市全区重大会议和活动期间不得收费”。2006年12月30日，白水湖村和荒湖组签订《江西省农村土地承包合同》。该合同约定白水湖村将面积为146亩水面承包给荒湖组，承包期限自1999年3月31日起至2029年3月31日止。该合同在第六项第二点其他需要说明的事项载明：在荒湖地块，由于该组人员较多，水面少。①该组在2001年初将靠桥头水面填土11亩建桥南停车场。②因少儿活动中心需要，该组根据政府精神将靠长虹北路水面填土5亩改成停车场。2006年12月31日，九江市浔阳区人民政府针对该146亩水面承包事项向原告荒村组颁发了《中华人民共和国农村土地承包经营权证》。该土地承包经营权证由时任该小组组长的被告周俊成于2009年2月18日领走。为了解决荒湖村少儿活动中心停车场经营模式问题，2008年9月19日，经白水湖街道组织，白水湖村主要领导、荒湖村小组长及村民37人参加会议发表意见和表决形成《关于解决荒湖村少儿活动中心停车场会议纪要》。纪要第一项内容为：“参荒湖组少儿活动中心停车场，由于在建设当中荒湖组未能建账，对集体投入部分和周俊成个人投入部分建设资金使用情况没有明细，难以理清。因此。对荒湖组所制定停车场经营模式方案征求意见函的两套方案采取书面表决。结果以大多数人同意，由周俊成个人承包，停车场股份为个人70%，小组集体以水面入股，占30%。”该《会议纪要》第四条载明“对停车场，该场地的收入底线，每年不能少于7.5万元整。经营项目可由承包人自主决定。场地收入仍按股份分成。停车场启用开业时间定为2008年11月1日，场地租金的年递增具体在承包协议签订。”该纪要第六条载明：“该停车场是在养殖水面建成，水面资源属集体性质，承包人的承包年限将按国家第二轮土地承包时间不变，到期后该停车场将全部归为集体所有。如个人继续承包，将另行协商。”案涉停车场自2006年开始建设，至2008年完工。截至到目前停车场未完成相应的审批手续，无营业执照。原、被告之间一直未签订书面的承包合同。但实际上一直由被告周俊成经营管理，每年均按3万元向原告交承包费，自2015年停止支付。原、被告双方就该停车场的经营及收回问题争讼已久但一直未达成一致意见，现原告又诉至我院。本院认为，白水湖村将村集体所有的集体水面146亩承包给荒湖组使用，享有使用权的荒湖组又在该水面开辟一部分作为停车场承包给被告周俊成进行经营，且时间按国家第二轮土地承包时间，因此，本案法律关系的性质应为农村土地承包合同纠纷。原、被告双方虽未签订书面的承包经营合同。在停车场建成后一直由被告周俊丞经营且被告周俊成每年均按三万元向原告支付费用。可知双方已经形成了实质上的承包合同。《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条第三项规定，承包方案应当按照本法第十三条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。第二十条规定，土地承包应当按照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组，（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案，（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案，（四）公开组织实施承包方案，（五）签订承包合同。第二十二条规定，发包方应当与承包方签订书面承包合同。具体到本案中，在2008年决定停车场承包方案时，原告虽经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。但程序上未按照上述法律规定签订承包合同，土地承包也没有按照法律规定的程序进行。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。故原告与被告荒湖组、周俊成之间的停车场承包合同违反法律的强制性规定，应属无效合同。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告周俊成作为承包合同当事人及实际经营人应当将停车场返还给原告荒湖组。因此，对原告要求被告将停车场返还给原告的诉请依法予以支持。至于占用费的金额，《会议纪要》第四条载明“对停车场，该场地的收入底线，每年不能少于7.5万元整。”可知每年7.5万元是最低收入要求，实际收入可能高于或者低于每年7.5万元，双方均无证据证明该停车场每年实际的收入。被告每年按照3万元支付给原告，原告也予以接受，应视为双方对承包费的价格均默认为每年3万元。故对原告要求被告支付占用费的诉请也依法予以支持。结合以上分析，本院对被告周俊成关于本案法律关系农村土地承包合同纠纷的辩解予以采信，对其他辩解意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十三条第二款、第十九条第四项、第二十条、第五十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、被告周俊成应于本判决生效之日起10日内将少儿活动中心停车场返还给九江市浔阳区白水湖街道白水湖村荒湖村民小组；二、被告周俊成应于本判决生效之日起10日内向原告九江市浔阳区白水湖街道白水湖村荒湖村民小组支付停车场占用费人民币150000元，并按每年人民币30000元的标准支付自2020年1月1日至返还停车场之日止的占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3300元，由被告周俊成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  蔡振霄二〇二〇年五月二十八日书记员  施 彤