广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初1711号原告：唐小梅，女，1973年11月28日出生，汉族，住广州市天河区。原告：孙玉巧，女，1975年1月23日出生，汉族，住广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：黄伟坚、何锦浩，广东启源律师事务所律师。被告：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**。法定代表人：甄立涛，总裁。委托诉讼代理人：凌金水、田野，均为该公司员工。被告：金碧物业有限公司，住所地广，住所地广州市天河区黄埔大道****之三v>法定代表人：徐力，总经理。委托诉讼代理人：孙菁，该公司员工。原告唐小梅、孙玉巧诉被告恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大公司”）、金碧物业有限公司（以下简称“金碧公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人黄伟坚、何锦浩，被告恒大公司的委托诉讼代理人田野、凌金水，被告金碧公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决两被告按照商品房买卖合同和不动产权证的附图标准将位于广州市海珠区金碧一街68号的商铺交付给原告（须拆除扶手电梯、恢复楼板、按图纸砌墙围闭等，确保原告的涉案商铺可以正常使用）；2、判决两被告共同赔偿因其违约行为所导致原告的经济损失3516084元（从2019年1月1日计至两被告将可以正常使用的涉案商铺交付给两原告为止，按每月293007元标准计付）；3、本案的相关诉讼费用（包括案件受理费）由两被告共同承担。事实和理由：两原告于2013年12月31日与被告恒大公司签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定将位于广州市海珠区金碧一街68号商铺（以下简称“涉案商铺”）出让给两原告，该商铺建筑面积516.7564平方米，套内面积471.2933平方米，交易总价29300739元。合同签订后，两原告严格按照合同约定履行了相应的付款义务，被告恒大公司也依约协助两原告办妥了房屋产权证书。在签订前述商品房买卖合同时，被告恒大公司承诺涉案商铺返租五年，并同日安排被告金碧公司与两原告签署了《委托代管服务合同》，买卖双方并未实质上办理收楼手续。该代管合同约定将两原告所持有的物业委托被告金碧公司代管，在代管期间两原告不干预被告金碧公司招商、经营、管理等权利；代管期限为五年，自2014年1月1日至2018年12月31日；代管期间，被告金碧公司向两原告支付月租金。代管合同签订后，被告金碧公司按照合同约定占有、使用、收益涉案商铺，同时也向两原告支付了每年相应的租金。涉案商铺使用过程中，两被告为了方便统一经营和实际承租方日常绎营便利而在涉案商铺内中央付置加装了扶手电梯。2018年12月31日，代管服务合同期限届满，两被告通知原告收楼。两原告在代管合同届满前后均要求按照商品房买卖合同和不动产证权证的附图标准交付涉案商铺，但两被告以二楼个别业主阻止施工为由而不履行拆除扶手电梯、恢复商铺楼板等义务，至今未按合同约定交付涉案商铺，导致两原告无法正常占有、使用、收益涉案商铺，蒙受了巨大的经济损失。原告认为，案涉的《商品房买卖合同》和《委托代管服务合同》（名为代管服务合同，实为租赁合同），均合法有效。代管合同期满终止后，两被告至今未将涉案商铺内其加装的扶手电梯拆除，未将商铺楼板恢复，导致涉案商铺无法正常使用，已构成严重违约，应当依法赔偿两原告的重大经济损失。两被告作为涉案商铺出卖人和代管人（承租方），有将涉案商铺使用功能恢复正常（按照涉案商铺不动产权证附图要求）并交付给两原告的义务。现经由原告多次催告，但两被告相互扯皮推诿，进而衍生了本案诉讼。被告恒大公司系买卖合同当事人，被告金碧公司系被告恒大公司的关联企业，相关人员、业务和管理职能均与被告恒大公司相关联。因此，两被告应当共同承担违约责任后果。被告恒大公司辩称：原告诉请无事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：一、我方已按合同约定履行房屋的交付义务，合同约定的交付义务已履行完毕。1、涉案商铺为现房交易，两原告与我方签订《广州市商品房买卖同（一手房现售）》前，涉案商铺的扶手电梯已存在。两原告签订商品房买卖合同前已对涉案商铺进行了充分了解，涉案商铺已具备交付条件，合同各方于商品房买卖合同的附件七中明确约定按现状交付。合同签订之日起，我方已按合同约定交付涉案商铺给两原告占有使用。2、根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定，两原告于2015年12月26日已取得涉案商铺的不动产权登记证，涉案商铺所有权已转移。3、两原告自2013年12月31日占有使用房屋起，亦从未对房屋的交付提出任何异议。二、扶手电梯非我方所有、使用乃至管理，两原告无权要求我方赔偿其经济损失。1、本案是商品房买卖合同纠纷，两原告认为我方存在侵权行为的，应另案提起侵权之诉，不应在本案予以审理。2、该扶手电梯占用的面积十分有限，相较于涉案商铺500多平方米的面积，所占比例极小，不影响商铺的实际使用，且由二楼商铺业主广州市正好投资有限公司管理，两原告认为该扶手电梯侵占其商铺场地，应予以拆除并赔偿损失的，且如扶手电梯占用涉案商铺部分有限面积给两原告造成损失的应根据同时期同地段的租金标准按实际占用的面积折算，该纠纷事宜均应由两原告与广州市正好投资有限公司协商解决。被告金碧公司辩称：原告诉请无事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、我方非商品房买卖合同的签订方及履行方，关于涉案商铺的交付与我方无关。二、扶手电梯非我方所有、使用乃至管理，两原告无权要求我方赔偿其经济损失。1、两原告与我方签订《委托代管服务合同》前，涉案商铺的扶手电梯已存在，两原告是将附带扶手电梯的涉案商铺交由我方代管，故代管服务合同期限届满时，理应两原告是收回附带扶手电梯的涉案商铺。代管服务合同期限届满前，于2019年12月29日已通知两原告办理商铺交接，已完全可由两原告收回涉案商铺，代管服务合同已履行完毕。2、本案是商品房买卖合同纠纷，两原告认为我方存在侵权行为或是因代管服务合同产生纠纷，应另案起诉，不应在本案予以审理。3、该扶手电梯占用的面积十分有限，相较于涉案商铺500多平方米的面积，所占比例极小，不影响商铺的实际使用，且由二楼商铺业主广州市正好投资有限公司管理，两原告认为该扶手电梯侵占其商铺场地，应予以拆除并赔偿损失的，且如扶手电梯占用涉案商铺部分有限面积给两原告造成损失的，应根据同时期同地段的租金标准按实际占用的面积折算，该纠纷事宜均应由两原告与广州市正好投资有限公司协商解决。经审理查明：2013年12月31日，两原告（乙方、买方）与被告恒大公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记；乙方所购商品房为本合同第二条约定项目中的首层68房，门牌××，该商品房的用途为商铺，产权登记建筑面积共516.7564平方米；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的金碧物业有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；该商品房按总价交易，总金额29300739元；（第十一条房屋交付）甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；等。该合同附件一为房地产平面附图；附件六为装饰、设备标准：1、剪力墙及厨、厕的间墙一律不得更改，2、买方同意按现状收楼。附件七为本合同补充协议：四、双方同意由买方委托卖方办理该商品房《房地产权证》，双方同意以2015年12月31日之次日为办理产权登记的起算日，卖方在该日之次日起720日内到房地产登记机构为买方办妥产权登记，如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日；买方应在办理该商品房的收楼手续时，按卖方要求办理产权登记有关手续，包括应向卖方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件，须向银行借取资料的，买方可委托卖方代为向银行借取，买方是否提供齐全证明文件以卖方开具的收件回执为准，否则，卖方无义务为买方办理该商品房的房地产权属证书；五、双方同意本合同第十一条补充如下：双方同意本合同第十一条的房屋交付条件变更为该商品房经验收合格；买方已悉知该商铺已确权，卖方无须再提供交楼证件；买方同意按现状收楼，在签定本合同前已确认具备交房条件，自卖方书面通知买方办理房屋交接手续之日起，视为卖方已经交付房屋；十、双方同意本合同第十八条的处理方式为：买方在签定本合同前已对所购商铺状况进行了充分了解，买方同意按现状收楼，买方不得以卖方交付使用的商品房的装饰、设备不符合标准为由拒绝接收该商品房；十一、双方同意本合同第十九条修改为：买方同意按现状收楼，在签定本合同前已确认充分了解基础设施、公共配套具备交付条件。同日，两原告（甲方、委托人）与被告金碧公司（乙方、受委托人）签订《委托代管服务合同》，约定甲方委托代管的物业位于广州市金碧花园楼盘金碧都市广场金碧一街68号首层；甲方同意委托乙方进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同；代管期限为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；乙方保证2014年1月1日至2014年12月31日月租金为195338元，2015年1月1日至2015年12月31日月租金为219756元，2016年1月1日至2016年12月31日月租金为244173元，2017年1月1日至2017年12月31日月租金为268590元，2018年1月1日至2018年12月31日月租金为293007元；若甲方没有按照《商品房买卖合同》或《购买协议》约定的时间按期支付房款的，乙方有权暂停支付租金，且有权直接扣除延迟期间的应付租金作为对乙方的赔偿；等。房管部门于2015年11月26日核发了涉案商铺的不动产权证书给两原告。2020年1月4日，被告金碧公司向两原告邮寄《物业移交手续办理通知书》，通知原告其管理涉案商铺的代管期限已到期，要求原告前往办理物业移交手续。该邮件于2019年1月7日送达原告。本案庭审中，原告明确其依据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》提起本案诉讼，要求被告金碧公司承担共同责任的原因是被告金碧公司与被告恒大公司为关联公司。原告表示：原告购买涉案商铺时，因整一条街都打通了，原告无法确认哪间商铺是涉案商铺，被告恒大公司只提供了图纸，原告就直接签订了买卖合同，而且当时涉案商铺是租给别人的，所以被告恒大公司没有交付涉案商铺给原告，也是无法交付的；不清楚扶手电梯是谁加装的，也不清楚具体安装时间是在买卖前还是买卖后。被告恒大公司表示：原告是看过涉案商铺后签订的，不存在原告所述的不明确哪间是涉案商铺的情况，签订合同当天被告恒大公司已经将涉案商铺交付给原告；交付涉案商铺给原告时，就是附带扶手电梯的，与现在涉案商铺的状况一致；扶手电梯是百佳超市在2005年加装的，现百佳超市已不在二楼经营了。被告金碧公司表示：原告于2014年1月1日将涉案商铺交付给被告金碧公司，交付时有附带扶手电梯，有出租给商户经营。原告与被告恒大公司均确认以下事实：分租的商户都已经搬出，除了扶手电梯还没有拆除，其他都已经拆除完毕，该电梯仍在使用中，扶梯的位置留了通道没有天花，并且自设了一个大门；一、二楼之间除了涉案扶手电梯，还有其他电梯和楼梯通向二楼。经本院释明，原告表示不愿意先行按现状收回涉案商铺，因为不拆除扶手电梯无法使用涉案商铺。本院认为：原告与被告恒大公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》明确约定，原告购买的商铺为现房，原告在签订合同前已对所购商铺状况进行了充分了解，同意按现状收楼，原告不得以被告交付使用的商品房的装饰、设备不符合标准为由拒绝接收该商品房。且根据查明事实，原告已于2015年11月26日取得涉案商铺的不动产权证。原告在签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的同时，又与被告金碧公司签订了《委托代管服务合同》，实际上是将涉案商铺租赁给被告金碧公司，租赁时间为五年，租赁期间原告一直未提出异议。现租赁期满，原告以被告恒大公司未履行交铺义务为由主张被告恒大公司交铺并赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，被告金碧公司并非房屋买卖合同的相对方。现原告依据房屋买卖合同要求被告金碧公司交铺并赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告唐小梅、孙玉巧的全部诉讼请求。本案受理费34929元，由两原告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年五月十五日书记员 杜彦泽莫敏琪