河北省临漳县人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0423民初683号原告：河北智龙房地产开发集团有限公司，住所地河北省邯郸市临漳县工贸新区。法定代表人：安志刚，该公司经理。委托诉讼代理人：高军，河北魏利律师事务所律师；被告：石海泉，男，1957年8月8日出生，汉族，住临漳县。委托诉讼代理人：毛志江，河北天汉律师事务所律师；原告河北智龙房地产开发集团有限公司（以下简称智龙房地产公司）与被告石海泉买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智龙房地产公司委托诉讼代理人高军、被告石海泉及其委托诉讼代理人毛志江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智龙房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告给付原告拖欠的购房款144630元，并自2016年8月20日起按银行同期贷款利率支付利息房款给付完毕止；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月8日，被告购买原告开发的柳园智龙苑小区3号楼2单元301号房产一套，建筑面积107.7平米，合计价格204630元。经中间人胡瑞林担保，双方约定被告首付现金6万元及房产证办理费5800元，原告将房屋交付被告使用，剩余房款在2年内即2016年8月20日前分2次付清，双方及担保人均在《购房协议》上签字，协议已经生效。后经原告多次催要，被告未再支付剩余房款。被告石海泉辩称，原告诉讼主体不适合，原告诉求被告支付购房款的前提必须是原告对该房屋具有所有权，根据物权法第九条和第十四条、房地产管理法第六十条和第六十一条第二款，根据上述法律规定原告应提交相关政府部门颁发的房屋所有权证书予以佐证否则原告的诉讼主体不适合。被告并未拖欠原告所称的所谓的购房款，购房担保人胡瑞林曾向被告借款，胡瑞林和被告有债权债务关系，是原告的债权人，被告已向胡瑞林支付剩余购房款，在购房协议到期前被告有证据证实胡瑞林曾多次在公开场合表示智龙苑房屋后期问题已与被告无关，让被告放心住房。原告起诉已经超过法律规定的诉讼时效，在双方没有就付款方式达成新的合意的前提下，根据协议约定被告应当支付剩余购房款的期限最迟应当在购房协议约定的交款到期日即2016.8.20日，原告对剩余房款请求的诉讼时效应当从上述时间的次日即2016.8.21日起计算，但原告在早已明知自己利益受损的情况下直到2019.12月份才向被告索要，这不符合常理，起诉也已经超过法定的诉讼时效。该证据均为复印件无法核实其真实性，根据被告答辩中所依据的相关法律规定，原告应当提交县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发的房产所有证书，证明该房屋已经按照物权法相关规定予以登记并发生效力，否则不能认定原告对该不动产物权具有所有权。王某的证言可以证明其和证人张某的证言存在相互矛盾，王某证实是协议到期之日去找被告催要，所称协议时2016年所签明显是虚假的，其所称的售楼部打电话催要钱款没有相关证据作证明，应当提交通话记录来证实，我方对该两人的证言真实性有异议不认可。被告和原告公司会计刘成军的通话录音，证明原告公司在2019年底前从未向被告催要过房款，公司直到2019年底才向被告提出还款事宜被被告拒绝，才证明原告公司因欠胡瑞林借款向胡瑞林顶房的事实。购房协议、收据真实性无异议，但遗漏了5800元的房产证办理费，被告已通过胡瑞林支付了全部的房款，该证据也证实被告最后付款日是在2016.8.20日，至今已超过法定诉讼时效。购房认购书三份证明2014年期间购房人陆三妮、陆明明共计三套房屋向智龙公司支付房款均需要转入胡瑞林账户。银行转账一份证明被告委托亲属在2016年2月5日向胡瑞林转账10万元购房款的银行流水的事实。证人朱某证言，证明证实其在2016年大约7月份晚上和石海泉、李平顺、胡瑞林吃饭期间胡瑞林提到石海泉在智龙苑买房一事房款已经两清，关于手续和其他事，胡瑞林说后期问题一切和石海泉无关。原告所有证据均不能否定本案已经超过诉讼时效的事实，有其从原告代理人对其第二位证人发问时，在协议签订和到期日的提示以及诱导性提问上明显可以看出该证人证言均为事前安排的虚假证言，而被告提交的刘成军录音，则对该两人证人证言进行了全面否定，具有较高的证明效力，由被告举证的其他购房人收款收据上有胡瑞林账户字样可以证实胡瑞林代收该公司房款的事实，被告已于2016年2月份向胡瑞林转账10万元，另外还免去胡瑞林欠被告的其他借款，完全可以抵消剩余购房款，由胡瑞林收款且智龙公司默认的事实可以证明或推定胡瑞林代替原告收购房款明显是经原告同意或授权的，构成表见代理，被告没有取得向原告的收款收据，但其向胡瑞林所交的款项也应该认为是向原告所缴纳，被告未从承认拖欠原告房款，原告在2019.12月份之前也从未向被告主张还款，原告诉求以超过法定时效。经审理查明：2014年8月8日，原告智龙房地产公司与被告石海泉签订购房协议，协议约定“石海泉因住宿需要，需在智龙房地产公司新建柳园智龙苑小区购房一套，所购房位置为3号楼2单元301号，建筑面积107.7m2，按1900元m2，合计204630元。由于某种原因经胡瑞林中间商谈，甲乙双方商定以下购房条款：1、石海泉可首付现金￥60000元，并交纳房产证办理金额￥5800元，智龙房地产公司交付石海泉住房钥匙，石海泉享有暂住房权。2、石海泉需在2年内（2016年8月20日）把余款分2次2年平均付清，智龙房地产公司每收款后需向石海泉出具收款证明，并有担保人签字。3、智龙房地产公司在石海泉交清全款后须把正规购房认购书交于乙方（含购票）。以上条款若一方未按时履行，则一方可按智龙苑购房以购书条款所含内容执行，且石海泉所暂住期间的装修，室内费用一切作废，无任何索赔事项。”当日，原告智龙房地产公司向被告石海泉出具了收据，证明其收到60000元。原告提交了河北省建设工程竣工验收备案证明书、中华人民共和国国有土地使用证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证。证人王某出庭作证，证明2018年7月曾和同事张康去智龙苑小区找被告要过房款。证人张某出庭作证，证明2018年7月去智龙苑小区找被告索要房款。证人朱某出具书面证人证言并出庭作证，证明其和石海泉、李平顺、胡瑞林吃饭的时候，听说胡瑞林欠被告石海泉5万元，用房子抵清，让被告石海泉放心住，其他事情不用管。证人李某出庭作证，证明吃饭的时候，胡瑞林说其他事情不用被告管，让被告只管住房子就行。以上事实有当事人陈述、书证、证人证言等在卷证明。本院认为，原告智龙房地产公司与被告石海泉签订的《购房协议》合法有效，双方成立商品房买卖合同关系，双方约定价款为204630元，被告已向原告支付60000元，被告应向原告支付拖欠的购房款144630元。被告辩称的胡瑞林曾多次在公开场合表示智龙苑房屋后期问题已与被告无关，并无原告智龙房地产公司出具的任何书面证据加以证明合同关系已清偿完毕。被告未提供证据证明胡瑞林是原告智龙房地产公司的工作人员，不产生表见代理的法律后果。被告提交的任明明转账记录一份，并非是向原告智龙房地产公司转账，也未表明转账用途，不能证明是向原告支付的购房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条的规定，判决如下：被告石海泉在本判决生效之日起十日内给付原告河北智龙房地产开发集团有限公司购房款144630元及利息（利息自2016年8月20日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至给付完毕止）。案件受理费3593元，减半收取计1796.5元，由被告石海泉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员  姜瑞海二〇二〇年五月二十八日书记员  郭 杰