安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖民终203号 上诉人（一审原告）:侯西英,女,1963年10月8日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（一审被告）:刘德远,男,1971年10月22日出生,汉族,户籍地重庆市江津市，经常居住地安徽省淮北市。 委托诉讼代理人：冯战国，安徽龙兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙文法，安徽龙兴律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市孟山路7-1花园大厦**。 法定代表人：圣恩侠，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：安徽省萧县工程建设总公司,住所地安徽省宿州市萧县龙城镇民治街**。 法定代表人：邵长书,该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾亚峰，安徽烁光律师事务所律师。 上诉人侯西英与被上诉人刘德远、淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）、安徽省萧县工程建设总公司（以下简称萧县工程公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省淮北市中级人民法院（2019）皖06民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 侯西英二审上诉请求:1、撤销安徽省淮北市中级人民法院(2019)皖06民初25号民事判决,并依法改判支持侯西英诉讼请求。2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、侯西英作为执行异议申请人,其诉求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称规定)第二十九规定的条件,应依法支持其异议。1、侯西英在2015年9月6日与淮北市明星房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,该合同合法有效。刘德远(另案执行申请人)申请执行债务纠纷中,查封涉案房屋的时间是2018年7月5日,晚于侯西英与明星公司签订商品房买卖合同的时间。符合《规定》第二十九条第一项规定。2、侯西英购房是用于居住。3、本案商品房购买人在签订合同时已支付了购房款的全款,并提供了第三人出具的购房款收据。二、一审法院认定侯西英不享有排除法院强制执行的民事权益的理由不能成立。1、一审已经认定明星公司向侯西英出具购房款收据的事实,但又认为侯西英未提供与明星公司之间的转账凭证等证据,否定侯西英已支付购房款。侯西英是以抵债方式抵付房款,并不是直接支付。法律并未规定以借款抵付房款不成立,抵付房款或直接支付,只是付款形式不同,并不能因此否定合同效力。2、一审以购房合同是以抵债为目的,不是居住目的,且因侯西英个人原因未就涉案房屋办理预告登记手续为由,否定侯西英之异议错误。抵债与是否以居住为目的并不矛盾。涉案房屋未能办理预告登记及产权登记并不是侯西英的原因造成的。明星公司因债务等原因,不能正常办理相关业务,并不是侯西英个人能力所能左右的,预告登记是明星公司的权利和义务。而且,是否办理预告登记并不是《规定》所规定的法定条件,一审法院以此否定侯西英排除法院强制执行民事权益的理由与法不符。三、本案侯西英与明星公司之间以房抵债一事,在另案中正在二审,其抵债合法性已经一审法院确认,本案判决明显与另案判决相矛盾。四、一审判决适用法律错误。一审法院未适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定对本案进行判决处理。而该《规定》是规范执行异议之诉的具体规定及特别法,一审法院不适用该规定,而是适用《物权法》的相关规定,明显错误。《物权法》第九条是对物权设立变更转让消灭的相关法律规定,并不适用本案。本案是执行异议之诉,并不以侯西英所购房屋进行物权登记,只要求签订合法有效购房合同即可。综上,请二审法院依法查明事实并依法改判。 侯西英一审诉讼请求：1.依法判决对安徽省濉溪县经济开发区紫薇苑小区2栋1102室房屋（价值252927元）停止执行，并解除查封；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：侯西英通过鑫诚公司借款给明星公司，后明星公司无力偿还欠款，将涉案紫薇苑2栋1102室房屋以房抵债给侯西英，并于2012年9月5日签订《商品房买卖合同》，约定侯西英购买涉案紫薇苑2栋1102室房屋，付款方式为签订本合同时房款一次性付清,明星公司出具了收据。上述《商品房买卖合同》未在房产交易机构办理商品房预告登记。 另查明，申请执行人刘德远与被执行人明星公司、萧县工程公司建设工程施工合同纠纷一案已由该院执行局立案执行，该院于2018年7月5日以（2015）淮执字第00362号执行裁定查封了明星公司开发的位于安徽省濉溪经济开发区房屋。2018年12月10日，侯西英对上述执行标的提出书面异议，主张涉案紫薇苑2栋1102室房屋系侯西英所有，依法应予解除查封。该院经审查认为：首先，侯西英基于以房抵债关系与明星公司签订《商品房买卖合同》，签订购房合同目的在于保障其实现对明星公司的债权，其真正目的不是用于居住，也并非真正意义上的商品房买卖关系中的购房者，且侯西英无法证明名下无其他用于居住的房屋；其次，侯西英与明星公司间的以房抵债的合意并不能等同于完成了购房价款的支付，侯西英也未提供与明星公司之间的转账凭证等证据；最后，涉案房屋并未实际完成交付，法院查封前，侯西英也未实际占有该房产。综上，侯西英提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条情形。且侯西英与明星公司签订房屋买卖合同后，因其个人原因未就涉案房产办理预告登记手续，此时其主张享有涉案紫薇苑2栋1102室房屋所有权依据不足。侯西英对涉案紫薇苑2栋1102室房屋所享有的民事权益不能排除本院对涉案房产的查封、执行，侯西英所提异议理由不成立，不予支持。2018年12月22日，该院作出（2018）皖06执异66号裁定，驳回侯西英的异议请求。侯西英遂提起本案之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点是侯西英对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定是指房地产企业开发商品房的目的是将商品房作为商品进行出售，以居住为目的购买商品房的买受人提出的异议且符合其他法定情形，人民法院应当予以支持。本案中，侯西英虽然作为买受人与明星公司签订了商品房买卖合同，约定购买明星公司开发的涉案房产，明星公司亦出具收据，但无购房款的支付证据相印证，侯西英提供的证据表明涉案房产的购房款并未实际支付，而是以借款抵付。本案商品房买卖合同不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，仅是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不产生优于其他债权的利益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。人民法院对案外人以执行标的已经以房抵债归其所有，尚未办理产权转移登记为由，提起的执行异议之诉，不予支持。本案中，侯西英虽因以房抵债约定于2012年9月5日就涉案房产与明星公司签订了《商品房买卖合同》，但截至查封涉案房产时，侯西英就其与明星公司签订的《商品房买卖合同》一直未申请预告登记，更未就涉案房产办理产权登记，其显然未完成房屋权属变更程序，侯西英主张其对涉案房产拥有所有权，缺乏事实和法律依据。故侯西英对涉案房产并不享有排除法院强制执行的民事权益。 综上，侯西英的诉讼请求不成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下:驳回侯西英的诉讼请求。案件受理费5094元，公告费380元，合计5474元，由侯西英负担。 各方当事人二审中均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是侯西英对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，实际上也即侯西英是否对案涉房产享有物权或者物权期待权。根据一审业已查明的事实，分析如下：1.侯西英与鑫诚公司签订《商品房买卖合同》的目的是以房抵债，与以居住为目的的商品房消费者显然不同，而《规定》第二十九条的旨意主要是为保护商品房消费者，因此该条在本案中不存在适用的情形。2.对一般房屋买受人权利的保护，《规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案中，侯西英并不能证明其在在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。 综上，侯西英的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5094元，由侯西英负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年五月二十八日 法官助理赵晓利 书记员江亚芸