福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初317号 原告：邵武市住房保障管理中心，住所地邵武市五一九路**，统一社会信用代码：12350781MB0144610N。 负责人：潘政，主任。 委托诉讼代理人：邱建夫，福建齐欣律师事务所律师。 被告：王美珠，女，1946年6月27日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：吴仕兴，男，住邵武市。系被告王美珠儿子。 原告邵武市住房保障管理中心（以下简称住房保障中心）与被告王美珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告住房保障中心的委托诉讼代理人邱建夫、被告王美珠的委托诉讼代理人吴仕兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 住房保障中心向本院提出诉讼请求：王美珠支付拖欠住房保障中心位于邵武市白渚路西侧丹台山保障房2幢505室房屋自2012年12月1日至2019年10月31日房屋租金31221.4元（2012年12月1日至2016年12月31日租金为418.60×49个月=20511.40元，2017年1月1日至2019年10月31日租金为315×34个月=10710元）。事实和理由：2009年邵武市人民政府投资建设邵武市白渚路西侧丹台山保障性住房，2013年10月8日邵武市白渚路西侧丹台山保障房3幢办理了房屋所有权证，根据政策规定房屋产权登记在邵武市保障性住房建设项目经理部名下，证号：房权证邵武字第××号，2013年11月8日邵武市保障性住房建设项目经理部将房权证邵武市字第××号房屋产权移交给邵武市房地产管理处，2017年10月31日中共邵武市委机构编制委员会批准成立邵武市住房保障管理中心，负责政府投资保障性住房的配租、配售管理工作等职责。2012年11月26日王美珠租赁邵武市白渚路西侧丹台山保障房2幢505室，王美珠自2012年12月1日租住至今未缴纳租金，住房保障中心多次催讨，王美珠都借故推托。原、被告未签订房屋租赁合同，为不定期租赁合同，王美珠拖欠租金，属于违约，故住房保障中心提起本案诉讼。 王美珠辩称，1.答辩人的丈夫（已去世）原系邵武第一建筑公司员工，至2010年，答辩人均居住在该公司安排的住所即邵武市白渚路****楼**。2010年，邵武第一建筑公司要求答辩人搬迁，答辩人由家人代理与该公司签订了《搬迁协议》。之后，答辩人被安置在水北的指定改建宿舍104房作为临时过渡，并免交房租。2012年，答辩人由其家人代理与邵武市住房保障和城乡规划局签订了《先行安置协议》，指定将白渚路丹台山安置楼2幢505室安排给答辩人居住，免交租金，并称在邵武市经济适用房制度出台后，将与答辩人就该房屋签订房屋买卖合同。如果当时约定的是公租房的形式，答辩人是不会入住的，建设局拆迁办存在欺瞒。2.答辩人是2014年9月31日之后才入住的，并非2012年11月份。如果有入住就会有水电，答辩人有水费单据可证明住房保障中心的陈述不是事实。3.住房保障中心无权向答辩人主张租赁事宜，其称多次向答辩人催缴房租不是事实，答辩人从未收到过口头或者书面催缴租金的通知，起诉前3年的租金也已过诉讼时效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王美珠系原邵武市第一建筑公司员工家属。2009年，因王美珠居住的原邵武市一建综合厂的土地使用权将实行建筑物清空挂牌拍卖，综合厂承租户需进行搬迁。2010年1月11日，由邵武市第一建筑公司为甲方和乙方王美珠签订了《搬迁协议》，该协议约定：乙方同意在2010年4月26日前搬迁完毕，将综合厂承租房交给甲方拆除。之后，王美珠居住至邵武市水北镇的指定改建宿舍。2012年11月26日，经协调，邵武市住房保障和城乡规划建设局作为甲方与乙方王美珠签订《先行安置协议书》一份，约定：甲方将坐落于邵武市白渚路丹台山安置楼2幢505室安置给乙方居住。乙方居住后，待邵武市经济适用住房购买价格制定出台后，甲乙双方参照经济适用房价格正式签订该房屋《买卖合同》，房屋租金暂不收取。协议还对其他事项作了约定。之后，王美珠入住该幢楼505室。至今，住房保，住房保障中心未与王美珠签订书面租赁合同面通知其交纳租金。2020年3月3日，住房保，住房保障中心向本院提起诉讼iv> 同时查明，2010年9月6日，邵武市人民政府作出《邵武市人民政府关于同意调整2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准的批复》［邵政综（2010）133号］，同意邵武市建设局和邵武市物价局提出的《关于要求调整公布2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准的请示》［邵建综（2010）41号］中的意见，确定2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准自2010年9月20日起执行，其中框架结构公有住房基本租金为每平方米每月5.75元，杂物间按实有面积的一半计租，廉租房水北和城区基本租金按每平方米每月1元计算，租金由基本租金加层次、朝向、地、地段用年限、物业管理等调节租金构成。2016年12月6日邵武市人民政府作出《邵武市人民政府关于同意邵武市公共租赁住房租金标准的批复》［邵政综（2016）153号］，确定邵武市公共租赁住房新的租金标准，其中城区三级地公共租赁住房租金为每平方米每月4.5元。该租金标准自2016年12月15日起执行，至2019年12月14日止。涉案的邵武市白渚路西侧丹台山保障房2幢所在地为城区三级地段。 另查明，2017年10月31日，邵武市住房保障管理中心根据邵委编（2017）43号批复成立，隶属于邵武市住房保障和城乡规划建设局。该中心主要职责：负责政府投资保障性住房的配租、配售管理工作，负责政府投资建设的保障性住房的维护及日常管理工作，负责保障对象的资格审查、复审和保障性住房租赁补贴发放等工作，负责原房管处市直管公房的管理等工作。在邵武市住房保障管理中心成立前，保障性住房相关工作由原邵武市建设局下属的邵武市房地产管理处负责。 上述事实有原、被告在庭审中的陈述及双方所举证据房屋所有权证、交接单、欠缴租金计算表、欠缴租金情况表、邵武市政府关于同意调整2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准的批复、关于要求调整城镇共有住房租金标准和确定廉租住房租金标准的请示、邵武市人民政府关于同意邵武市公共租赁住房租金标准的批复、搬迁协议、先行安置协议等予以佐证。 本院认为，因王美珠等人原居住的邵武市一建综合厂被拆迁，政府部门与其签订了《搬迁协议》及《先行安置协议书》，将其安置在政府投资建设的保障性住房居住。虽然政府部门与王美珠之间未签订书面租赁合同，但王美珠已实际入住讼争房屋并居住至今，双方已形成事实租赁关系。住房保。住房保障中心对涉案保障性住房享有经营管理权本案诉讼，符合法律规定，主体适格。王美珠认为住房保障中心与其未签订书面租赁合同，不是本案适格原告，与事实不符，于法无据，本院对该答辩意见不予采纳。王美珠主张双方签订的《先行安置协议书》约定房屋租金暂不收取，但该约定并没有免除租金的意思表示，现住房保障中心提起本案诉讼要求王美珠支付租金，则表示其仍决定要向王美珠收取租金,故对王美珠的该抗辩理由，不予采纳。 关于涉案住房的租金标准问题，由于本案当事人对于涉案房屋租金标准没有约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。现住房保障中心主张租金按2010年9月20日起执行的邵武市2010年城镇公有住房租金标准，以及2016年12月15日起实行的邵武市公共租赁住房租金标准进行分段计收，于法有据，本院予以确认。 关于租金支付期限的问题，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案王美珠租住涉案住房应在每届满一年时支付租金，现住房保障中心主张王美珠入住时即2012年12月1日起计算至2019年10月31日的租金，于法有据，予以支持。王美珠应付租金具体计算：1.自2012年12月1日起至2016年12月14日止，月租金标准为房屋面积70平方米×5.75元/平方米×调节系数1.04，故2012年12月1日至2016年12月14日止的月租金为418.6元/月，应付租金为418.6/月×48.5个月为20302.1元。2.自2016年12月15日起至2019年10月31日止，房屋月租金标准为房屋面积70平方米×4.5元/平方米，计34.5个月，应付租金为10867.5元。以上合计应付租金31169.6元。王美珠主张其系2014年9月入住讼争房屋，但未提供证据证明，且住房保障中心不予认可，对王美珠的该抗辩理由，不予采纳。 关于被王美珠辩称的诉讼时效问题。王美珠从2012年至今均未支付租金，也未退还租赁物，其行为持续违约，在租赁物一直处于王美珠占有、使用过程中，双方的租赁关系持续存在，即租赁合同存续期间，租金不存在超过诉讼时效的问题，故对王美珠的该主张，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告王美珠应于本判决生效后十五日内向原告邵武市住房保障管理中心支付位邵武市9.6元； 二、驳回原告邵武市住房保障管理中心的其他诉讼请求。 如果王美珠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费581元，减半收取计290.5元，由被告王美珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  彭贻华 二〇二〇年五月二十二日 法官助理申屠聪琴 书记员杨瑞 本案依据的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。