河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0922民初306号原告：吕慧军，男，1987年3月9日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人（吕慧军母亲）：贾香竹，女，1960年7月6日出生，汉族，住河南省清丰县韩村乡吕家楼村**，身份证号：4109221960********。委托诉讼代理人：王海亮，濮阳市清丰县诚信法律服务所法律工作者。被告：丁兰涛，男，1980年5月3日出生，汉族，住，住河南省濮阳市华龙区/div>委托诉讼代理人：杨和耀，河南优诚律师事务所律师。被告：杨明伟，男，1968年4月10日出生，汉族，住，住河南省清丰县/div>被告：刘玉霞，女，1967年8月12日出生，汉族，住，住河南省清丰县/div>原告吕慧军与被告丁兰涛案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，根据原告吕慧军的申请追加杨明伟和刘玉霞为共同被告并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕慧军的委托诉讼代理人贾香竹、王海亮，被告丁兰涛的委托诉讼代理人杨和耀、被告刘玉霞到庭参加诉讼。被告杨明伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕慧军向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法停止依据清丰县人民法院(2019)豫0922民初1197号民事判决书对位于清丰县城关镇文化路西段和谐花园东区1-2-404号楼房产证号:Ａ1××10采取的查封措施，并予以解封。2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告丁兰涛与杨明伟民间借贷纠纷一案，已经清丰县人民法院(2019)豫092民初1197号民事判决书判决由杨明伟偿还，由于杨明伟未及时履行判决，法院于2019年7月1日查封了案涉房产。案涉房产系杨明伟与刘玉霞的夫妻共同财产，原告于2017年12月6日经濮阳市盈科房产经纪服务有限公司与杨明伟的妻子刘玉霞签订了一份关于案涉房产的买卖合同，房产售价共计35万元(含交付给中介公司办理过户费用3万元)，至2017年12月9日原告已交付给刘玉霞房款25万元，随后原告对该房产进行了装修并入住。双方约定剩余房款7万元和过户费用3万元共计10万元于房产过户当天付清。至今房产未过户，原告也未支付余款10万元(含过户费用3万元)。原告在入住案涉房产期间，陆续以杨明伟的名义交付了涉案房产的物业费、天然气等相关费用。案涉房产经清丰县法院查封后，原告曾于2019年12月2日向法院提出书面执行异议，法院以(2019)豫0922执异29号执行裁定书裁定驳回原告的执行异议请求。综上所述，案涉房产系杨明伟与刘玉霞共有，二人系夫妻关系对共有财产有平等的处理权，并且双方签订买卖涉案房产的合同经濮阳市盈科房产经纪服务有限公司进行了中介服务，原告有理由相信杨明伟与刘玉霞对涉案房产的买卖达成了合意，且原告在与刘玉霞签订房屋买卖合同后支付了合理的房产对价，并已实际入住两年多。因杨明伟、刘玉霞和房产中介的原因，导致房产至今没有过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、第25条、第28条之规定，原告取得案涉房产的权利完全能阻却被告提出的金钱债权的执行。被告丁兰涛辩称，一、清丰县人民法院查封并执行涉案房产是符合法律规定的。杨明伟向丁兰涛借款18万元及利息已经清丰县人民法院开庭审理并作出(2019)豫0922民初1197号民事判决，该判决生效后丁兰涛申请强制执行，在执行过程中执行局查封了杨明伟名下的涉案房产。清丰县人民法院查封并执行涉案房产，是执行生效判决的合法行为，应当支持；二、吕慧军提出执行异议和执行异议之诉没有事实和法律依据，其诉求不应当保护。1、涉案房产登记在杨明伟名下，杨明伟是房产的登记所有权人且单独所有。据丁兰涛了解，杨明伟是不同意转让该房屋的。根据物权法的规定吕慧军购房行为应属无效。2、2017年12月6日作为卖方杨明伟、刘玉霞与作为买方吕慧军、申建娜、居间方濮阳市盈科房产经纪服务有限公司签订的房屋买卖合同，在该合同中杨明伟的签字并非杨明伟本人所签，应属于无效合同。3、即便该房产是杨明伟与刘玉霞的夫妻共同财产，根据最高人民法院关于婚姻法解释一第十七条第(二)项，处理夫妻共有的房产属夫妻间重大财产处分，应当取得夫妻双方一致意见，吕慧军明知该房屋登记在杨明伟名下，而未取得杨明伟同意，该购房行为无效。4、涉案房屋是经济适用房，划拨土地，在购房合同和房产证中均有列明，根据经适用房的文件和政策，只有杨明伟等符合条件的人才有资格拥有，且是不允许转让的，因此吕慧军购买该房的行为无效；三、该原告主体不适格，其诉求不应当得到支持。在涉案房屋买卖合同中，作为买方除了吕慧军签字外，还有申建娜，也就是说申建娜系共同购买人，根据婚姻法解释二的规定，提起诉讼是夫妻间的重大行为，应当由夫妻共同提出，吕慧军单独提出执行异议和执行异议之诉，缺乏法律依据。综上，清丰县人民法院查封执行涉案房产符合法律规定，丁兰涛的合法权益应当保护，吕慧军提出执行异议和异议之诉没有事实和法律依据，其诉求不应当支持，请求判决驳回原告的全部诉讼请求。被告杨明伟、刘玉霞共同辩称，一、杨明伟现在广东省韶关市一个管道工地干活，因疫情管制来去不便不能亲自去法院参加开庭，请法官理解；二、杨明伟听说刘玉霞把房子卖了，杨明伟是坚决反对的。该房屋登记在杨明伟的名下是杨明伟的财产，杨明伟不同意玉霞卖房子也未在卖房子的合同上面签字，刘玉霞卖房行为是无效的；三、杨明伟向丁兰涛借的20多万元已经法院判决，杨明伟会加倍努力挣钱偿还该债务；四、请求法院公证判决，驳回吕慧军的诉讼请求。本院经审理认定本案事实如下：丁兰涛与杨明伟民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月20日作出(2019)豫0922民初1197号民事判决书，判决杨明伟偿还丁兰涛借款本息共计221400元并负担案件受理费2311元。判决生效后，丁兰涛于2019年5月30日向本院申请执行，本院于2019年7月1作出(2019)豫0922执734号执行裁定书，裁定查封了位于清丰县城关镇文化路西段和谐花园东区1-2-404楼房(房产证号:Ａ1××10)一套。吕慧军向本院提出执行异议，本院于2019年12月16日作出（2019）豫0922执异29号执行裁定书裁定驳回了吕慧军的执行异议请求。另查明，杨明伟与刘玉霞系夫妻。清丰县城关镇文化路西段和谐花园东区1-2-404房屋(房产证号:Ａ1××**)为经济适用房，登记所有权人为杨明伟单独所有。2017年12月6日，由濮阳市盈科房产经纪服务有限公司居间服务，刘玉霞以杨明伟（甲方）名义与吕慧军（乙方）签订出售清丰县城关镇文化路西段和谐花园东区1-2-404房屋(房产证号:Ａ1××**)的《房屋买卖合同》，合同约定总价款为350000元（含中介费、过户费），售房人净得房款320000元。合同签订当日，刘玉霞收取吕慧军定金10000元。2017年12月9日，刘玉霞收取吕慧军房款240000元并将案涉房屋交付吕慧军，双方还约定剩余房款于2018年2月办理过户时付清。后因过户事宜发生争执，刘玉霞将中介保管的房产证要回。吕慧军占有房屋后装修房屋并使用至今。庭审中，吕慧军表示同意支付剩余房款，并要求继续履行《房屋买卖合同》。以上事实有原告身份证、《房屋买卖合同》、房款收据、（2019）豫0922民初1197号民事判决书、（2019）豫0922执734号执行裁定书、（2019）豫0922执异29号执行裁定书及庭审笔录等在卷予以证实并已经质证，可以作为本案定案的依据。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。原被告争议焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于本案案涉房屋买卖合同是否有效。本院认为，刘玉霞与杨明伟系夫妻关系。刘玉霞持有房产证以杨明伟名义与原告吕慧军签订房屋买卖合同有效。刘玉霞虽未出示杨明伟的授权委托书，但二人系夫妻关系且刘玉霞实际持有房产证，结合中介人员所述的合同签订过程以及刘玉霞实际接受房款和吕慧军长期占有使用案涉房屋等事实，可认定刘玉霞实际取得杨明伟授权或形成表见代理。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”出卖人即使在缔约时对标的物没有所有权或处分权也不影响双方买卖合同的效力。纵观本案，案涉房屋买卖合同系在中介协助下签订，双方意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，合法，有效。其次，吕慧军2017年12月9日按照房屋买卖合同约定向刘玉霞支付部分房款后即实际占有案涉房屋的并装修使用至今。吕慧军实际占有房屋在本院查封之前。再次，吕慧军已按照房屋买卖合同约定实际支付刘玉霞房款250000元即实际支付了大部分房款。庭审中，吕慧军也表示同意继续履行合同并支付剩余房款。最后，案涉房屋未能办理过户登记是由于房屋买卖双方在合同履行中就过户事宜等产生争执，未实际过户非吕慧军自身原因所致。综上，原告请求排除强制执行的诉讼请求应予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；…”原告请求解除房屋查封可于本判决生效后在执行程序中另行主张，本案不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行清丰县城关镇文化路西段和谐花园东区1-2-404号(房产证号:Ａ1××**)房屋。二、驳回原告吕慧军的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由被告杨明伟、刘玉霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。本院（2019）豫0922执异29号执行裁定自本判决生效时自动失效。审判长  王瑞启审判员  邵高冲审判员  韩清蓉二〇二〇年五月十三日书记员  高社芳