广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1201号上诉人（原审原告）：深圳市安立邦投资发展有限公司，住所地广东省深圳市光明新区×××。法定代表人：李传太，该公司总经理。委托诉讼代理人：许勇，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红，广东孚道律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市英特利包装有限公司，住所地广东省中山市三角镇×××。法定代表人：方惠光，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈广平，系广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏萍，系广东正鸿律师事务所律师。原审原告：中山市安立邦投资管理有限公司，住所地广东省中山市三角镇×××。法定代表人：李传太，该公司经理。委托诉讼代理人：李冬梅，女，该公司员工。原审第三人：中山市三角镇冠威物业管理中心，住所地广东省中山市三角镇×××。负责人：吴星海，该中心投资人。原审第三人：中山市三角镇冠科物业管理中心，住所地广东省中山市三角镇×××。负责人：吴星海，该中心投资人。原审第三人：中山市三角镇健鼎物业管理中心，住所地广东省中山市三角镇×××。负责人：吴星海，该中心投资人。原审第三人：中山市三角镇御鼎物业管理中心，住所地广东省中山市三角镇×××。负责人：吴星海，该中心投资人。共同委托诉讼代理人：胡世斌，广东中亿律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吴燕华，广东中亿律师事务所实习律师。上诉人深圳市安立邦投资发展有限公司（以下简称深圳安立邦公司））因与被上诉人中山市英特利包装有限公司（以下简称英特利公司）及原审原告中山市安立邦投资管理有限公司（以下简称中山安立邦公司）、原审第三人中山市三角镇冠威物业管理中心（以下简称冠威中心）、中山市三角镇冠科物业管理中心（以下简称冠科中心）、中山市三角镇健鼎物业管理中心（以下简称健鼎中心）、中山市三角镇御鼎物业管理中心（以下简称御鼎中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。深圳安立邦公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判英特利公司就中山市三角镇高平工业区二期、三期（Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ栋）厂房与深圳安立邦公司订立租赁合同，并将厂房交付深圳安立邦公司，或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定其与英特利公司之间成立预约合同（条款），却未按有关法理及具体法律规范深入审查本案中英特利公司履行预约合同义务的适当性，未能正确识别并认定英特利公司违反预约合同的行为，进而判令英特利公司承担相应法律责任后果，对此应依法予以纠正。一、一审判决认定补充协议无法签订的原因在于双方租赁合同的主要条款未能协商一致，系不可归责于双方的事由范围的认定是脱离本案事实及相关法理和法律规定的。二、预约合同当事人对诚信磋商及促成缔结本约合同负有较高义务。三、基于本案事实，英特利公司理当负有更高级别或程度的诚信义务，以最大善意促成关于二、三期厂房租赁条款本约的订立。四、英特利公司并未诚信履行预约义务，拒绝与深圳安立邦公司就二期、三期厂房租金标准展开坦诚、充分的磋商，直接导致双方不能就承租条件达成一致。综上，英特利公司并未适当履行基于预约合同（条款）负有的诚信磋商及促成缔（结本）约义务，忽视了深圳安立邦公司在一审的充分事实陈述及相应举证，未能审查英特利公司对预约合同的违约行为。深圳安立邦公司在一审中提出的主要诉讼请求实质是要求缔结并履行本约合同，一审判决认为此项诉请已经客观上不能实现，根据买卖合同司法解释规定，囿于现行司法规则和观念对选择性诉讼请求的限制，其在一审中并未直接主张英特利公司对于交付标的物不能时予以损害赔偿，如果一审法院经权衡认为确实不宜继续订立并实际履行本约，将争议标的物转移交付深圳安立邦公司，也应依法行使释明权，让其可变更诉请，以充分保障其程序利益，但一审判决对此未作任何处理。请求查清事实依法改判，支持深圳安立邦公司的上诉请求。英特利公司辩称，深圳安立邦公司上诉理由没有事实法律依据，一审判决正确，应当予以维持。一、英特利公司依据协议约定，履行了协商义务，不存在违约。二、英特利公司参与2018年8月2日的协商不存在虚假磋商，若有也是深圳安立邦公司存在磋商虚假，责任应由深圳安立邦公司自行承担。三、英特利公司将涉案二、三期厂房交由深圳联合产权交易所（以下简称联交所）公开招租，公告明示了英特利公司的租赁条件，但深圳安立邦公司拒绝参与竞租，放弃了最后承租的机会，后果应由其承担。四、涉案二、三期厂房已经租赁给本案第三人，已不具备交付的可能性。因此，英特利公司与深圳安立邦公司就涉案二三期厂房的租赁事项经过协商，未能达成一致意见并签订协议，后进行公开招租，深圳安立邦公司拒绝参与竞租，现又要求按协议夺回租赁，理应予以驳回。中山安立邦公司无意见陈述。原审第三人共同述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、深圳安立邦公司认为涉案《厂房租赁合同》已经涵盖了第二三期物业租赁事宜在内的本约合同与事实不符。二、深圳安立邦公司基于预约条款取得有权请求磋商租赁事宜，而非享有要求英特利公司须穷尽一切并与之达成租赁协议的权利。三、英特利公司恪守诚实信用原则履行了磋商义务，深圳安立邦公司与英特利公司未能就二三期租赁事宜达成合意并签订补充协议系双方未能就租金租期等核心事项达成一致所致，不可归责于任何一方。四、其通过参与政府部门的公开竞租以单价15元/平方米承租，并已经实际接受承租物业并全面运营，运营稳定，其承租权益合法、正当，理应得到法律的保护。中山安立邦公司、深圳安立邦公司向一审法院起诉请求：英特利公司将位于中山市三角镇×××高平工业区的厂房C、D、E、F栋按照公开招租确定的实际租金标准和租赁期限与中山安立邦公司、深圳安立邦公司签订租赁合同补充协议，并将上述厂房交付给中山安立邦公司、深圳安立邦公司。诉讼过程中，中山安立邦公司、深圳安立邦公司增加诉讼请求：1.英特利公司配合中山安立邦公司、深圳安立邦公司办理变更缴纳一期厂房、宿舍、写字楼水费的主体；2.英特利公司将工业园的电力增容至2300千伏安；3.英特利公司提供房产证复印件及确认英特利公司将工业园区一期厂房出租给中山安立邦公司、深圳安立邦公司管理及对外出租，租赁期为2015年12月1日至2025年12月1日的《证明》以配合中山安立邦公司、深圳安立邦公司协助进驻企业办理营业执照等商事登记手续；4.撤销英特利公司与冠威物业中心、冠科物业中心、健鼎物业中心、御鼎物业中心联合承租体签订的租赁合同。一审法院认定事实：2014年10月15日，英特利公司（出租方，甲方）与深圳安立邦公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定如下：一、甲方将位于广东省中山市三角镇×××高平工业区厂房、宿舍及写字楼租赁给乙方。总占地面积83333.3平方米，总建筑面积为145484.34平方米。共分三期进行建设。目前可租赁的部分为一期厂房（分别为A、B两栋，面积共42181.2平方米）、宿舍15618.34平方米、写字楼3558.8平方米，总共为61358.34平方米（数据来源于甲方提供的图纸）；二、乙方租赁该场地的期限为10年，自甲方交付厂房之日起算。合同期满，在市场同等条件下，乙方享有续租优先承租权。但乙方须于合同期满前叁个月向甲方提出书面续约申请，否则视为乙方自动放弃优先承租权，合同期满后甲方有权不租给乙方；三、甲方应按照交付条件完成所有施工后交予乙方，同时给予乙方5个月免租期，该场地的租金从甲方交付之日起5个月后开始计租；四、厂房的租金按9元/平方米，宿舍和写字楼每月租金按当月出租面积计算租金，该场地租金1至4年不变，第5至第7年租金按10元/平方米，第8至10年租金按11.5元/平方米计算，以上为全包价；五、双方权利义务1.用电设备由英特利公司负责架设到每栋厂房及宿舍一楼配电室，本合同的用电量为：2个500千伏变压器（分别安装在A、B两栋厂房一楼指定的位置）；1个500千伏变压器（英特利公司为深圳安立邦公司将这台变压器申请为居民用电变压器，供宿舍与写字楼使用，安装在宿舍一楼。如果申请不到居民用电就改为315千伏安）；2.租赁期间，乙方出租厂房、宿舍、写字楼应当接受甲方的监督并将租赁合同书在甲方处备案，同时甲方协助乙方到政府相关部门办理租赁合同书备案登记；3.甲方安装好厂房及设备、写字楼的消防设施，并提供给乙方每栋楼的消防合格证；4.乙方如需特殊装修或者增设特殊附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定需经有关部门审批的，乙方应报请有关部门批准后，方可进行，注：不影响房屋主体结构的装修无需向甲方申请；5.乙方应按时支付租金，保证在每月10日前将当月租金交到甲方财务（遇节假日自动顺延）。如乙方拖欠租金、管理费的，则乙方应每日向甲方支付所拖欠金额的千分之二的滞纳金；6.甲方将水电缴纳费手续过户予乙方，由乙方自行向有关部门缴纳……六、本合同签订时，乙方应向甲方交付200万元作为租房保证金，甲方在收到乙方交付的租房保证金10日内按照厂房交付条件的约定将厂房交付给乙方。合同期满乙方付清所有应付费用及将该场地交回给甲方及将有关手续过户回甲方后，甲方应将租房保证金200万元无息退回给乙方；七、乙方有下列情形之一，甲方有权单独解除本合同：1.乙方不按合同约定用途使用租赁物时；2.利用租赁物进行非法活动的或因乙方违法被禁止经营的；3.乙方拖欠甲方租金及滞纳金超过乙方交纳的租房保证金时；4.乙方出租租赁物时拒绝接受甲方监督的；5.因重大债务涉诉；6.其他丧失商誉及经营状况异常、恶化的情形。如乙方有以上违约情况经沟通无效，甲方发整改通知书仍得不到改善，甲方根据实际情况下达解除通知书之日解除，同时赔偿甲方的实际损失。2015年11月30日，英特利公司作为甲方与深圳安立邦公司作为乙方签订《补充协议书》，对2014年10月15日签订的《厂房租赁合同》达成如下补充协议：一、甲、乙双方均确认，甲方交付给乙方的第一期厂房面积为41819.38平方米，办公楼面积为3419平方米，员工宿舍楼面积为15210.51平方米。第一期厂房、宿舍及写字楼业经乙方验收，符合交付使用条件，主体建筑及相关配套设施设备已可正常使用，能满足正常生产、使用需求；二、甲方应在2015年12月1日将第一期厂房、办公楼、员工宿舍楼正式交给乙方使用。乙方应在免租期届满后即自2016年5月1日起按月依约向甲方交纳第一期厂房、办公楼、员工宿舍的租金（鉴于办公楼、员工宿舍楼是为园区整体配套使用，仅第一期交付后乙方无法全部使用，故办公楼、员工宿舍楼租金按乙方实际使用面积计算）。第一期厂房、宿舍与写字楼租金第1至4年按9元/平方米计算，第5至7年租金均按10元/平方米计算，第8至10年租金按11.5元/平方米计算。以上为全包价。第二、三期厂房、宿舍与写字楼建设完工符合交付使用条件后，甲、乙双方就月租金标准、租赁期限另行协商并签订相应的补充协议；三、甲方向乙方交付厂房后，第一期厂房、宿舍及写字楼由乙方实际使用管理，乙方应合法、合理使用，严格遵守有关安全生产、环境保护、消费安全等方面的法律法规及省市政府颁布的相关规章制度。否则，由此产生的一切责任和损失均由乙方自行承担；四、甲方向乙方交付后，乙方不得再行要求甲方对主体建筑及相关配套设施设备进行任何资金投入。在使用过程中，乙方应对厂房、宿舍、写字楼及相关配套设施设备进行妥善的维修维护，以确保日后交还甲方时仍能正常使用，相关费用亦由乙方承担；五、乙方应在2015年12月1日前将租赁保证金贰佰万元足额支付给甲方，否则甲方有权延迟交付厂房、宿舍及写字楼。乙方逾期三十日仍未足额支付的，甲方有权解除《厂房租赁合同》及本补充协议；六、本协议一式肆份，经甲、乙双方代表人签字、盖章后生效，由甲方执叁份、乙方执壹份，具同等法律效力。合同签订后，英特利公司确认收到深圳安立邦公司交付的保证金200万元，并向深圳安立邦公司开具了收据。2015年10月29日，英特利公司（甲方）与中山安立邦公司（乙方）签订《移交确认书》，中山安立邦公司确认承接英特利公司移交的厂房A、厂房B、办公楼、员工宿舍楼和配套设施。同日，英特利公司（甲方）与中山安立邦公司（乙方）签订《钥匙移交确认书》。2016年1月19日，英特利公司（甲方）与中山安立邦公司（乙方）再次签订《移交确认书》一份，确认英特利公司位于中山市三角镇×××之一厂房A、厂房B、办公楼、员工宿舍楼的室外强电电缆敷设及门卫室围墙灯招牌灯电动门配电安装工程已通过验收合格并通电运行，英特利公司将上述工程设施移交给中山安立邦公司使用，中山安立邦公司同意承接英特利公司移交的上述工程设施等等。深圳安立邦公司承租第一期厂房、宿舍、办公楼后，自2016年5月1日起按厂房总面积41819.38平方米计算租金，并由中山安立邦公司向英特利公司支付租金，英特利公司则向中山安立邦公司开具增值税专用发票。2018年7月24日，英特利公司向深圳安立邦公司发出《关于协商中山市高平工业区二、三期厂房租赁事宜的通知函》，载明：“我司位于广东省中山市三角镇×××高平工业区的第二、三期厂房将于近期完工。该二、三期厂房分为厂房C、厂房D、厂房E、厂房F四栋建设，每栋规划建筑面积均为21031.5平方米，总建筑面积为84126平方米。根据我司与贵司于2015年11月30日签订的《补充协议书》的约定，在我司二、三期厂房具备交付使用条件后，双方应就二、三期厂房的月租金标准、租赁期限另行协商并签订相应的补充协议。2018年5月以来，贵司多次通过发函、口头或登门拜访等方式要求就二、三期厂房租赁事宜与我司进行协商。有鉴于此，我司现通知贵司按以下时间、地点和要求，与我司就二、三期厂房的月租金标准、租赁期限等租赁事宜进行协商：1.协商时间：2018年8月2日上午10点；2.协商地点：深圳市南山区×××我司会议室；3.协商内容：二、三期厂房的月租金标准、租赁期限及签订租赁合同应当明确的其他内容；4.要求：（1）如贵司法定代表人出席协商的，请法定代表人带上身份证原件及盖有贵司公章的复印件；如贵司委托法定代表人以外的人员出席协商的，该出席人员除带上身份证原件及盖有贵司公章的复印件外，还应带上贵司法定代表人签名并加盖贵司公章的授权委托书原件（格式见附件一），并于出席协商时提交给我司。（2）贵司出席协商的人员应一并带上贵司关于二、三期厂房的月租金标准、租赁期限及签订租赁合同应当明确的其他内容之书面协商方案，该书面协商方案应加盖贵司公章，并于出席协商时提交给我司。（3）请贵司确定出席协商的人员后填写好附件二，并于收到本通知函之日起三日内，将该填写好的附件二通过中国邮政特快专递邮寄给我司（邮寄地址：深圳市南山区×××，联系人：方惠光，联系电话：136××****）。（4）请贵司出席人员届时带齐上述材料准时参加协商并现场签到。若贵司未按本函要求安排人员参加，或贵司出席人员未按本函规定带齐上述材料准时参加的，则我司将不会再就二、三期厂房的租赁事宜与贵司进行协商。”2018年7月25日，深圳安立邦公司就上述通知函向英特利公司回函称：“我司已收到贵公司关于协商中山市高平工业区二、三期厂房租赁事宜的通知。我司将根据贵公司的要求准备相关材料，按时到达贵公司指定地点深圳市南山区×××贵公司会议室，与贵公司就中山市高平工业区二、三期厂房的月租金标准、租赁期限及签订租赁合同的其他内容进行协商。”并委托其员工刘焕聪、梁月霞及温东林代表深圳安立邦公司与英特利公司就中山市高平工业区二、三期厂房的月租金标准、租赁期限及签订租赁合同的其他内容进行协商，员工郑燕喜负责会议记录。2018年8月2日，深圳安立邦公司与英特利公司依约就中山市高平工业区二、三期厂房的月租金标准、租赁期限及签订租赁合同的其他内容召开会议进行磋商，深圳安立邦公司的员工刘焕聪、梁月霞、温东林及郑燕喜，英特利公司的代表方惠光、陈建军及张玉丽，广东宽和律师事务所律师王作辉、徐祥全一同参加了会议并进行会议签到，但会议上双方未就二、三期厂房的月租金标准、租赁期限等达成一致意见。英特利公司为证实上述会议协商过程，提交视频光盘一张，深圳安立邦公司及中山市安立邦公司对其真实性予以确认，但认为视频不完整，部分内容被删除，申请对视频资料的原始载体进行鉴定，以确定视频形成时间并恢复被删除的数据。2018年8月15日，深圳安立邦公司向英特利公司发出《联络函》一份，称双方在2014年6月签订的租赁合同中明确约定深圳安立邦公司为高平二、三期厂房的唯一承租人，且对双方的违约责任作了明确约定，双方已于2018年8月2日就二、三期厂房的租赁问题进行协商，根据英特利公司的要求，二、三期厂房租金至少要超过双方就中山市高平工业区一期厂房租赁合同及补充协议约定的标准，深圳安立邦公司以目前高平区域最高整租价即租金单价11元，向英特利公司提交三个承租方案，已经完全符合英特利公司的要求，希望双方能求同存异，尽快达成共识并签订补充协议。另，关于英特利公司提及深圳安立邦公司自2015年12月起拖欠水费一事，经双方财务沟通，因水表在英特利公司名下，深圳安立邦公司无法得到准确的用水度数，故无法按时缴纳水费。同日，英特利公司向安立邦公司发出《关于不再协商高平工业区二、三期厂房租赁事宜的告知函》，称其在2018年8月2日协商开始时即表示二、三期厂房的租金、租期、免租期的相关租赁条件为不低于或应高于一期厂房的租赁条件，而深圳安立邦公司提出的最终及最后租赁条件为租金每月每平方米11元人民币，如果租期15年，则要求6个月免租期，如果租期13年，则要求8个月免租期，如果租期10年，则要求10个月免租期；就深圳安立邦公司提出的上述最终租赁条件，英特利公司经研究，现书面告知深圳安立邦公司其不接受深圳安立邦公司提出的上述最终及最后租赁条件，英特利公司无意亦不再与深圳安立邦公司就二、三期厂房租赁事宜进行更多协商。2018年11月2日，英特利公司通过联交所在其网页网站对外发布《英特利公司厂房C、厂房D、厂房E、厂房F招租信息公告》，公告期为2018年11月5日至2018年11月9日，物业位于中山市三角镇×××，总出租面积为84126平方米，厂房C、D、E、F的出租面积均分别为21031.5平方米，各四层，框架结构，租赁物业属于英特利公司资产，不存在产权争议纠纷，来源合法，有建设工程规划许可证及权属说明，按现状出租，承租方应对上述物业现状及当地政策充分知情，无任何异议；出租用途为工业、厂房；出租期限10年，3个月免租期（不含在租赁期限内）；租金底价为1261890元/月（即15元/㎡/月，价格含税，含物业管理费，水电费按实际情况结算，租金每三年递增一次，递增8%）；允许联合承租；保证金为400万元；租金支付方式为每月10号之前以银行转账方式缴纳当月租金；公告期满，如征集到两家（含）以上符合条件的意向承租方采用网络竞价方式确定承租方；公告期满，如只征集到一家符合条件的意向承租方，则在公示两个工作日后无异议采取协议方式成交。2018年11月8日，联交所在深圳商报刊登上述招租信息。2018年11月13日，联交所在其网页网站上公布英特利公司厂房C、厂房D、厂房E、厂房F招租交易结果，确定最终由冠威物业中心、冠科物业中心、御鼎物业中心及健鼎物业中心以每月1261890元的价格联合承租，公示期从2018年11月13日至2018年11月14日。2018年11月15日，联交所出具公开招租成交凭证（编号:JT04201800326）,载明：受英特利公司委托，对英特利公司厂房C、厂房D、厂房E、厂房F进行公开招租，本次招租于2018年11月5日至2018年11月9日在联交所进行公开招租，公告期间，只产生一家符合条件的意向承租方，依照相关规定，公示两个工作日后无异议，本次招租由冠威物业中心、冠科物业中心、御鼎物业中心及健鼎物业中心以人民币每月1261890元的价格联合承租，租金按月结方式结算。2018年11月16日，英特利公司分别与冠威物业中心、冠科物业中心、御鼎物业中心及健鼎物业中心签订《厂房租赁合同》，对物业概况、租赁期限、物业用途、物业交付及交还、双方的权利义务及违约责任等进行了详尽约定。英特利公司与冠威物业中心、冠科物业中心、御鼎物业中心及健鼎物业中心一致确认涉案二、三期厂房即前述厂房C、厂房D、厂房E、厂房F已交付给冠威物业中心、冠科物业中心、御鼎物业中心及健鼎物业中心使用。2018年11月28日，广东孚道律师事务所接受深圳安立邦公司委托通过邮政快递向英特利公司邮寄《律师函》[（2018）粤孚律函字第231号]一份，称英特利公司拒绝将二、三期厂房租赁给深圳安立邦公司已构成违约，即使双方就二、三期厂房的租价和租期尚未达成一致意见，深圳安立邦公司仍然享有优先承租权，英特利公司涉嫌与相关方恶意串通，损害深圳安立邦公司利益，扰乱市场秩序，订立的相关合同应属无效，要求：1.英特利公司中止与冠威物业中心、冠科物业中心、御鼎物业中心及健鼎物业中心的签约进程，与深圳安立邦公司就二期厂房的招租价格和条件进行协商，租赁价格无法达成一致的，可以指定第三方评估机构按照市场价进行评估；2.如英特利公司已与冠威物业中心、冠科物业中心、御鼎物业中心及健鼎物业中心签订租赁合同，则向深圳安立邦公司完整披露租赁合同及补充合同，深圳安立邦公司有权按照该合同确定的租赁条件行使优先承租权；3.如英特利公司与冠威物业中心、冠科物业中心、御鼎物业中心及健鼎物业中心签订的租赁合同已经履行，则立即解除该联合承租合同，并履行与深圳安立邦公司签订合同，否则深圳安立邦公司将起诉，通过司法途径要求英特利公司解除联合承租合同，并履行与深圳安立邦公司签订合同，同时承担深圳安立邦公司的所有损失。该邮件于2018年11月29日被签收。2019年3月15日，广东孚道律师事务所接受深圳安立邦公司委托通过邮政快递向英特利公司邮寄《律师函》[（2019）粤孚律函字第29号]一份，函称因工业园电力配置增容需要，要求英特利公司提供营业执照、法定代表人身份证、电力开户许可证等资料以配合深圳安立邦公司办理电力增容手续及配合新引进企业办理营业执照等商事登记手续。该邮件于2019年3月18日被签收。2019年4月8日，广东孚道律师事务所再次接受深圳安立邦公司委托通过邮政快递向英特利公司邮寄《律师函》[（2019）粤孚律函字第42号]，就电力增容问题向英特利公司进行再次催告。该邮件于2019年4月9日被签收。中山安立邦公司及深圳安立邦公司认为，英特利公司将涉案二、三期厂房出租给冠威物业中心、冠科物业中心、御鼎物业中心及健鼎物业中心使用已违反双方约定，且英特利公司未按双方合同约定将涉案一期厂房的水费账户转至深圳安立邦公司名下，电力亦无法满足生产需求，遂向法院起诉。另查，为证实涉案一期厂房的用电量不足，影响企业正常生产经营，需要进行电力增容才能保证入驻企业正常生产经营用电量，深圳安立邦公司提交源升纺织品有限公司出具的跳电赔偿合同、中山伫侒环保科技有限公司、中山市合顺塑胶电子有限公司、中山市翱翔气模有限公司等企业的用电情况调查表。英特利公司对此均不予确认。再查，为证实深圳安立邦公司在知晓联交所发布的公告后，便立即联系英特利公司及联交所的负责人通过电话联系，提交电话录音及光盘两份，英特利公司对电话录音的真实性不予确认。一审法院认为，深圳安立邦公司与英特利公司于2014年10月15日、2015年11月30日分别签订的《厂房租赁合同》及《补充协议书》，内容未违反法律强制性规定，合法有效，予以确认。虽合同及协议签订后，租金由中山安立邦公司向英特利公司支付，并由英特利公司向中山安立邦公司出具发票，涉案一期厂房亦实际由中山安立邦公司管理，但《厂房租赁合同》及《补充协议书》均系深圳安立邦公司与英特利公司签订，根据合同的相对性，合同的相对方应为深圳安立邦公司与英特利公司，至于履行过程中租金支付问题及厂房实际使用问题等，属于深圳安立邦公司与中山安立邦公司之间的内部关系，不影响涉案租赁合同相对方的认定，中山安立邦公司无权主张权利。双方在《补充协议书》中约定“第二、三期厂房、宿舍与写字楼建设完工符合交付使用条件后，甲、乙双方就月租标准、租赁期限另行协商并签订相应的补充协议”，该条款应属预约条款，且未约定协商无果的情况下可由第三方评估确定租金标准。涉案二、三期厂房即C、D、E、F栋符合交付使用条件后，深圳安立邦公司与英特利公司亦多次就租金标准、租赁期限等进行磋商，但未能达成一致意见，致使无法签订补充协议，可见，补充协议无法签订的原因在于双方租赁合同的主要条款未协商一致，系不可归责于双方的事由范围，双方均未对预约条款构成违约。且，英特利公司在未与深圳安立邦公司就涉案C、D、E、F栋厂房的租赁事宜达成一致意见后，通过联交所进行公开招租，与冠威物业中心、冠科物业中心、御鼎物业中心及健鼎物业中心签订租赁合同并已交付使用，深圳安立邦公司未证实联交所的公开招租行为存在不合法的情形，涉案C、D、E、F栋厂房客观上亦不存在向深圳安立邦公司交付的可能。故深圳安立邦公司要求英特利公司按照公开招租确定的实际租金标准和租赁期限与其签订租赁合同补充协议，并将涉案C、D、E、F栋厂房交付给其使用，及要求撤销英特利公司与冠威物业中心、冠科物业中心、御鼎物业中心及健鼎物业中心签订的租赁合同，理据不足，不予支持。根据上述认定，深圳安立邦公司就英特利公司提交的视频完整性及形成时间提出的鉴定申请，亦无必要性，不予准许。关于深圳安立邦公司要求英特利公司配合其办理变更缴纳水费主体的诉请，因双方在《厂房租赁合同》中明确约定“甲方（英特利公司）将水电缴纳费手续过户予乙方（深圳安立邦公司），由乙方自行向有关部门缴纳”，现英特利公司未及时将水费账户过户至深圳安立邦公司名下，已构成违约，对深圳安立邦公司该项诉请，理据充分，予以支持。关于深圳安立邦公司要求英特利公司将工业园的电力增容至2300千伏安，并要求英特利公司提供房产证复印件及证明等以配合其协助进驻企业办理营业执照等商事登记手续的诉请。《厂房租赁合同》约定：“用电设备由英特利公司负责架设到每栋厂房及宿舍一楼配电室，本合同的用电量为：2个500千伏变压器（分别安装在A、B两栋厂房一楼制定的为止）；1个500千伏变压器（英特利公司为深圳安立邦公司将这台变压器申请为居民用电变压器，供宿舍与写字楼使用，安装在宿舍一楼。如果申请不到居民用电就改为315千伏安。”以及《补充协议书》第四条约定：“甲方向乙方交付后，乙方不得再行要求甲方对主体建筑及相关配套设施设备进行任何资金投入”，协议签订后，英特利公司已按照约定向深圳安立邦公司提供电力电量。因合同中无约定英特利公司具有配合深圳安立邦公司进行电力增容及协助深圳安立邦公司办理商事登记手续等义务，且深圳安立邦公司未举证证实已提交相关进驻企业租赁合同给英特利公司进行备案，致使英特利公司无法对其进驻企业进行有效的监管，故对深圳安立邦公司的该部分诉请，理据不足，不予支持。但深圳安立邦公司承租涉案一期厂房并对外进行招商，要求英特利公司出具证明等以配合其办理进驻企业的商事登记手续实属合理，若在深圳安立邦公司提供相应进驻企业的租赁合同给英特利公司备案的情况下，英特利公司应配合深圳安立邦公司办理相关企业的商事登记手续。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、英特利公司在判决发生法律效力之日起七日内协助将中山市三角镇高平工业区一期厂房、宿舍、写字楼的水费缴费账号变更至深圳安立邦公司名下；二、驳回中山安立邦公司、深圳安立邦公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由中山安立邦公司、深圳安立邦公司负担50元，由英特利公司负担50元。二审中，各方均无新的证据提交。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依据民事诉讼相对性审查原则，本案仅围绕深圳安立邦公司的上诉请求进行审查。即深圳安立邦公司请求英特利公司与其就中山市三角镇高平工业区二期、三期（Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ栋）厂房订立租赁合同，并将厂房交付深圳安立邦公司的诉求是否成立。虽然深圳安立邦公司与英特利公司于2014年10月15日签订的《厂房租赁合同》约定了深圳安立邦公司承租范围包括了本案争议的第二、三期厂房，但是，2015年11月30日签订的补充协议中，双方对于涉案的第二、三期厂房的租金标准以及租赁期限约定另行协商并签订相应的补充协议。在案证据显示，深圳安立邦公司与英特利公司依据补充协议内容，虽就租金及租赁期限问题经过协商但未能达成一致意见，后英特利公司通过公开招租形式将涉案租赁物出租给本案第三人并已经实际履行，深圳安立邦公司的现有证据不能证明英特利公司与本案第三人之间的租赁合同违反法律规定且本案第三人取得承租权存在不合法的情形，因此，深圳安立邦公司在本案中主张的租赁物客观上不具备交付的可能，深圳安立邦公司要求英特利公司就涉案租赁物与其签订租赁协议并交付使用的理据不成立，其上诉请求不予支持。至于深圳安立邦公司认为因英特利公司违约其与英特利公司未能就涉案租赁签订租赁合同，深圳安立邦公司的现有证据并不能充分证明其该主张，深圳安立邦公司同时认为本案一审法院没有行使释明权告知其变更诉讼请求的问题，依本案情形，深圳安立邦公司如何选择诉讼请求均属于其自行决策的范畴，不属于法院应当行使释明权的范围。如果深圳安立邦公司有充分证据证明英特利公司存在违约行为并应当承担赔偿责任，深圳安立邦公司可另行寻求法律途径解决。综上所述，深圳安立邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人深圳市安立邦投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐红妮审 判 员 焦凤迎审 判 员 章文佳二〇二〇年五月二十五日法官助理 古莉娟书 记 员 廖建锋