广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初14623号原告（反诉被告）：张贵平，男，1966年4月8日出生，汉族，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：唐玲玲，广东中亿律师事务所律师。被告（反诉原告）：周则勇，男，1964年4月21日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：莫培刚，广东冠伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰婷，广东冠伦律师事务所律师。被告：时文慧，女，1977年12月30日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。被告：胡冬青，女，1976年12月16日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：石俊岭，男，1984年12月21日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。第三人：中山市南朗镇翠亨村长沙埔经济合作社，住所地广东省中山市南朗镇翠亨村，组织机构代码77922183-4。主要负责人：林锦华，小组长。委托诉讼代理人：黄钰欣，广东孚道律师事务所律师。原告张贵平与被告周则勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，被告周则勇提起反诉,本院予以合并审理。本院依据原告张贵平申请依法追加时文慧、胡冬青、石俊岭作为共同被告，追加中山市南朗镇翠亨村长沙埔经济合作社（以下简称长沙埔合作社）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张贵平委托诉讼代理人唐玲玲，被告周则勇及其委托诉讼代理人刘钰婷，第三人长沙埔合作社委托诉讼代理人黄钰欣到庭参加诉讼。被告时文慧、胡冬青、石俊岭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张贵平向本院提出以下诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同已于2017年10月1日解除；2.被告赔偿原告经济损失20000元（即水电费、清洁费、卫生管理费，为估算得出）；3.被告返还2017年4月至9月的租金26928元（4488元／月×6个月）及押金10000元；4.被告赔偿装修损失163542.1元及搬迁费3000元。诉讼过程中，原告变更装修损失金额为121114.10元（评估价111857元＋6%管理费9257.10元），并明确要求四被告对于本案诉讼请求承担连带赔偿责任，理由为时文慧、胡冬青、石俊岭与周则勇是合作经营关系，房屋的实际出租人是周则勇及时文慧、胡冬青、石俊岭。事实与理由：2017年4月1日，原、被告双方签订租赁合同，由原告承租被告位于长沙（毛坯），用作经营一家名为“宏兴百货”的超市，面积为204平方米，每月租金4488元，押金10000元，租赁期限为三年，即从2017年4月1日至2020年4月1日。被告给予原告一个多月的免费装修期，即2017年3月1日至2017年4月8日，自2017年4月开始计收租金。被告承诺替原告办妥营业执照所需的所有手续。2017年4月12日，原告装修完毕正式入驻该商铺进行营业。因办理营业执照需要提供租赁商铺的房屋产权证明，前期被告还配合原告与长沙埔合作社交涉，在合作社不配合的情况下，被告开始以各种理由搪塞。因原告无法办理营业执照，期间工商部门多次上门执法，要求关停原告经营的超市，原告已处于实际经营不能的状态。之后，被告不但不履行替原告办妥营业执照的承诺，还对原告实施断水断电，以逼迫原告继续交租。2017年10月1日，原告迫于工商部门和被告断水断电的压力，正式搬离该商铺。原告认为，被告不能提供租赁商铺的房屋产权证明，致使原告不能办理营业执照而正当经营，又断水断电，导致合同目的无法实现，被告已经构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，望判如所请判决。原告张贵平为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.租赁合同；2.装修合同；3.工程结算单；4.收据;5.现场图片；6.资产评估报告。被告周则勇辩称，1.周则勇不确认双方之间的租赁合同已经于2017年10月1日解除。因为至今张贵平尚未把所租赁的商铺移交给周则勇。2.周则勇不同意赔偿张贵平的经济损失。张贵平的经济损失不是因为周则勇的违约行为造成的，周则勇在整个租赁合同履行期间没有违约。所以，周则勇不应当赔偿经济损失。3.关于返还租金及押金问题，周则勇是不同意的，理由是周则勇没有违约。4.关于事实部分，周则勇从来没有承诺过替张贵平办妥营业执照所需的所有手续，这也不可能由周则勇办理。开业的营业执照所需要的手续像身份证或健康证这些由张贵平自身处理，周则勇无法代办。5.周则勇没有对张贵平实施断水断电、迫使张贵平继续交租。综上所述，周则勇在整个合同履行期间没有违约行为。反而张贵平自2017年10月开始就开始以种种理由拒绝缴纳租金。2018年2月，周则勇委托律师向张贵平发出律师函，要求其交清所有积欠的房租，双方解除租赁合同，张贵平撤出所租赁的商铺，将商铺交还给周则勇。张贵平在收到律师函后，既没有按照周则勇要求交清租金，搬出并返还租赁物，反而回函不同意解除合同，且称租赁合同解除权在于张贵平一方，而非周则勇一方。周则勇遂提起反诉，请求判令：张贵平支付房屋租金58344元（从2017年10月至2018年10月，4488元/月×13个月）。被告周则勇为其辩解和主张向本院提交的主要证据有：1.律师函；2.张贵平回函。被告时文慧、胡冬青、石俊岭未出庭参加诉讼，但提交书面答辩状称，一、原告申请追加我方为被告，缺乏事实和法律依据。本案租赁房屋系我方自建房屋，2016年11月1日将房屋租赁给周则勇使用。因我方远在河南省周口市，后周则勇分别与张四东、邓忠、李昌友、肖少清、张贵平等人签订房屋租赁合同，将房屋分租给张贵平等五人，我方并不知情，我方也没有收取张贵平等人房屋租金及押金。故我方和张贵平等五人没有直接的合同法律关系。根据合同相对性原则，张贵平等人在与周则勇的诉讼中，申请追加我方作为被告，缺乏事实和法律依据。合作是一个宽泛的概念，其并不等同于合伙，房屋租赁也是双方作经营不动产的一种方式。二、评估报告作出的程序严重违法。既然法院根据原告的申请追加我方作为本案被告，在本案的评估中就应当依法保障我方的合法权益。1.选定评估机构时，没有依法通知我方参加，剥夺了我方参与选定评估机构的权利；2.未依法通知我方参加现场勘查，对房屋装修的具体项目没有经过各方当事人的现场确认并测量，无法确认评估项目及数量的真实性。三、评估报告内容严重失实。房屋装修评估，只能针对房屋的装修部分，因其与房屋形成添附关系无法拆除或拆除会严重减损其价值部分进行价值评估，而评估报告中大部分内容并不是房屋装修项目。1.评估报告中的第四部分其他项目：该部分全部是能够移动的动产，并未与涉案房屋形成附合关系。如冰箱、冰柜，书桌、衣柜、神柜、切肉机、手推车、木床，甚至还包括发电机、咖啡机等物品不属于房屋装修损失。2.评估报告第二部分：卫生间等加建部分。张贵平等人私自在房屋后面加建卫生间等，实为自己生活提供便利，且未经过我方同意，加建部分并未与房屋形成附合关系，不属于对房屋的装修损失，原告应当自行拆除。况且，房屋后面原本就有一排厕所。3.评估报告第一部分：门外水泥地坪。该部分不属于对房屋装修项目，且涉案房屋外原来有完整的水泥地坪，故该部分不应作为评估内容。至于，评估报告的其他项目，因现场计评估时未通知我到现场参加，对评估报告的其他项目的真实性及其数量，无法确认。被告时文慧、胡冬青、石俊岭为其辩解和主张向本院提交的主要证据有：1.房屋租赁合同；2.现场照片。第三人长沙埔合作社述称，对于本诉意见，第三人是涉案土地的使用权人，于2015年1月2日转租给被告时文慧、胡冬青、石俊岭。当时时文慧、胡冬青、石俊岭与第三人签署了租赁合同，合同约定未经第三人同意和没有办理手续的情况下，不得转租。但时文慧、胡冬青、石俊岭在没经过第三人同意的情况下转租给周则勇。为此第三人以时文慧、胡冬青、石俊岭违约为由诉至法院，要求解除租赁合同。当时第一次开庭周则勇到庭，并以时文慧一方证人的身份出庭作证称其与时文慧之间是合作关系，并不是转租，他们是用取得的利润进行分成，是时文慧三人委托给周则勇进行管理。后因在证据举证上第三人需要加强，所以对该案撤诉了，之后通过补充证据坐实了周则勇又转租给本案原告的事实。在第三人再次取得证据后，第三人再次向法院起诉，案号为（2018）粤2071民初2265号，即本次庭审第三人提交的证据判决书。对于原告要求赔偿经济损失、返还租金、装修损失、搬迁费的诉求，第三人认为无论是被告周则勇的转租，还是时文慧三人的转租，均没有经过第三人作为业主的同意，也未得到第三人追认，同时涉案商铺没有相关报建手续，因此合同无效，所产生的损失也与第三人无关。另在诉讼过程中第三人有收到过原告代理人的告知，称周则勇曾要求收回原告的钥匙及另行出租，但第三人认为周则勇并没有收回钥匙和另行转租的权利，第三人希望法院尽快判决，让第三人尽快执行与时文慧、胡冬青、石俊岭另案收回场地的诉求。第三人为其陈述向本院提交的证据有：（2018）粤2071民初2265号民事判决书。本院经审理认定事实如下：座落于中山市国用（2008）第**］使用权人是长沙埔合作社。2017年4月1日，周则勇（甲方）与张贵平（乙方）签订租赁合同，约定甲方将长沙埔的S111路面积为204平方米的商铺租赁给乙方使用，租期为3年，从2017年4月1日至2020年4月1日止。按每月每平方米22元计，即每月实收4488元。乙方租金按月支付，并于当月5日前交清，如拖欠租金超过30日视为违约，甲方有权终止合同，铺面内所有不动产归甲方所有。在租赁期间内，乙方可按照合同规定的经营范围进行正常经营，不得从事其他违反法律法规的经营，否则将自负一切法律责任。甲方应保证乙方的用地“三通”，即水通、电通、路通（水、电通至墙边）。乙方未经甲方许可不得随意对房屋进行改动或破坏。乙方应于签约之日一次性交纳商铺押金10000元，若乙方中途违约，押金不予退还，铺面内的一切不动产归甲方所有。甲方不得中途无故解除合同和转租他人，否则应赔偿乙方全部经济损失。合同签订后，张贵平缴纳押金10000元并开始装修使用涉案商铺，并加建了卫生间。张贵平租赁该商铺作为超市之用。张贵平缴纳租金至2017年9月底，因无法办理营业执照及停水电等原因从2017年10月起未实际使用亦未再缴纳租金，但其中有部分物品仍未搬出，商铺钥匙亦未交还周则勇。长沙埔合作社确认2017年国庆前涉案商铺已停水电。周则勇主张水电并非其所断，而是时文慧于2018年春节前所断。2018年2月1日，周则勇委托律师向张贵平发出律师函，称因张贵平数月未缴纳租金，故决定与其解除合同并要求其补交拖欠租金。2018年2月7日，张贵平向周则勇回函，不确认其之前律师函内容，并称周则勇在签订合同时承诺具有商铺合法完整手续，可以保证办理营业执照等，但之后始终未能提供相关权利文件导致无法办理营业执照产生巨大损失，解除合同的主动权在于其本人而非周则勇，同时其将采取措施向周则勇追讨损失。2018年7月17日，张贵平遂诉至本院，主张前述实体权利。周则勇亦提出反诉，主张前述反诉请求。另查，涉案租赁商铺未有规划报建手续，亦未有产权登记证明，仅有相关土地权属证明。周则勇确认在与张贵平签订合同时没有向其出示长沙埔合作社的土地使用证，但主张给张贵平看过其与时文慧、胡冬青、石俊岭签订的合同，还有时文慧、胡冬青、石俊岭与长沙埔合作社签订的合同。张贵平确认仅看过时文慧、胡冬青、石俊岭与周则勇签订的合同，但当时周则勇保证能办好营业执照所以才签订合同。周则勇则主张其装修好商铺后对外出租，并未保证能够办理营业执照。时文慧、胡冬青、石俊岭提交的房屋租赁合同显示为2016年11月1日与周则勇所签，约定时文慧、胡冬青、石俊岭将位于中山市南朗镇长沙埔的临S111道路的房屋（砖混结构、无相关手续）租赁给周则勇使用。租赁期暂定三年，房屋租金每月每平方米13元。周则勇有权根据自己经营需要，在法律允许的范围内合理使用该房屋，时文慧、胡冬青、石俊岭不得干涉，如周则勇有违法经营行为则不受此限。又查，时文慧、胡冬青、石俊岭对涉案土地及房屋所享有的权益是在长沙埔合作社见证下从案外人杨邵东处转让而来。时文慧、石俊岭在本院审理的（2017）粤2071民初6839号案件第二次开庭笔录中称其与周则勇是朋友及合作经营关系，房屋（包括涉案房屋）是周则勇替其管理。时文慧在该案中还申请了周则勇作为证人出庭作证。周则勇述称其与时文慧是朋友关系，时文慧委托其经营（出租）房屋，收到钱后双方利润五五分成。本案中周则勇又坚称其与时文慧、胡冬青、石俊岭是转租关系，对于时文慧、胡冬青、石俊岭提供的租赁合同予以确认，并主张在（2017）粤2071民初6839号案件中作出上述证人证言是根据时文慧指示而为，因为要说成是合作关系，村里才同意办理营业执照。而胡冬青在本院审理的（2018）粤2071民初2265号案件庭审中称未与周则勇签订房屋租赁合同，房屋租赁合同上签的是胡令青,在本案中又将与周则勇签订的房屋租赁合同作为证据提交。诉讼过程中，张贵平申请对于其承租的商铺室内装修（包括地面、天花、卷闸门）以及室外广告牌、厨房、厕所装修价值进行评估。本院依法进行了司法委托评估程序，接受委托的广东华禹工程咨询有限公司、广东正中信德建设工程咨询有限公司以资料不齐等事由予以退评。后张贵平自行委托了广东中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司对于涉案商铺房屋装修及室内资产价值进行了评估。评估报告反映资产评估价值共计111857元，包括：1.门面、铺面、房间装修价值66268元（其中含室外地坪价值14711元）；2.卫生间等加建部分装修价值21262元；3.水电安装21850元；4.木柜、木架、铁架等可移动物品价值2477元。周则勇对该评估报告不予确认，主张其没有参与评估，程序不合法；第1部分中水泥地坪原本就有（虽张贵平后有加建部分）不应计入评估之中，第2部分属于张贵平擅自加建不应计入评估报告中，第4部分可移动物品不应计入评估报告内容之中。张贵平确认水泥地坪原本就有，但后来被破坏，就加建了一部分，而卫生间等加建部分是属于合理建设，因为在租赁面积之内，且建设时周则勇并未提出异议，并主张评估当日周则勇是到了现场且发表了意见。周则勇亦确认评估当时路过现场，也发表了哪些该评估、哪些不该评估等陈述意见，但评估公司未予理会就走了。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案周则勇与张贵平签订租赁合同，约定出租的商铺未取得建设工程规划许可证，无相关产权登记，违反了法律法规强制性规定，故该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”周则勇作为出租人签订合同时明知涉案租赁物无规划许可、无产权登记，在未出示权属状态的情况下，还将其作为商铺出租给张贵平使用，对于合同无效存在过错。张贵平作为承租人未尽审慎义务，在看过时文慧、胡冬青、石俊岭与周则勇签订的合同（载明为砖混结构、无相关手续），仍与周则勇签订合同并进行装修投资，其自身亦存在过错。对于是否保证能够办理营业执照方面，张贵平主张系周则勇保证能办理营业执照才签订的合同，周则勇对此予以否认。合同未约定周则勇需承担该项义务，但周则勇在（2017）粤2071民初6839号案中作为证人证言的陈述及本案回答即其为了办理营业执照才称其与时文慧、胡冬青、石俊岭是合作关系，同时张贵平在明知无相关手续的情况下径直与周则勇签订合同不符合常理，张贵平在向周则勇的回函中也陈述了是基于可办理营业执照才签订的合同，故本院采信张贵平主张，即周则勇在签订合同时作出了保证可以办理营业执照相关手续的承诺。故综合上述因素，本院认定在导致合同无效方面周则勇承担主要过错，应承担60%过错责任较为适宜，张贵平承担40%的过错责任。关于本诉部分。因涉案租赁合同无效，故无再判令解除合同之必要。关于张贵平要求返还2017年4月至9月已缴纳租金26928元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”也即在张贵平占有使用涉案租赁物的情况下，其要求返还该期间已支付的租金没有依据，本院不予支持。而张贵平主张的经济损失20000元为估算得出的水电费、清洁费、卫生管理费支出金额，无相应单据予以证明，同时即使存在亦是其占用使用涉案商铺所支出的必要费用，应由其自行负担，本院对于该项诉讼请求不予支持。张贵平支付的押金10000元，因合同无效，周则勇应当返还。关于装修损失问题。张贵平主张金额为121114.10元，即其自行委托评估得出的评估价111857元再加上6%的管理费9257.10元。关于该评估报告是否可以采纳问题。在诉讼过程中，本院已经依法委托两次司法评估但均予以了退评，张贵平为完成其举证义务自行委托广东中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司（该公司具备相应评估资质）进行评估，评估当天周则勇亦到了现场并发表了意见，程序合法，且根据装修现状评估有相应依据，故本院认为张贵平的资产评估报告总体上可以作为认定损失的参考依据。对于该资产评估报告结论的具体组成部分，包括：1.门面、铺面、房间装修价值66268元（其中含室外地坪价值14711元）；2.卫生间等加建部分装修价值21262元；3.水电安装21850元；4.木柜、木架、铁架等可移动物品价值2477元。周则勇对于第1部分水泥地坪、第2部分及第4部分有异议。本院认为就本案第1部分而言加建水泥地坪系为了经营所需，应计入损失部分。对于卫生间加建部分，亦是租赁商铺的合理需求，且周则勇未有证据证明其对于加建行为曾提出异议，故本院认为亦应当计入损失之中。第3部分水电安装为经营所需应计入损失之中。第4部分属于可移动的物品，尚有使用价值，张贵平可以自行搬走或进行相应处理，不应计入损失之中。涉案合同为无效合同，张贵平主张管理费无法律依据，本院不予采纳。故本院认定张贵平的装修损失合计109380元（66268元+21262元+21850元）。根据本院上述认定，张贵平对于合同无效应自身承担40%过错责任，故周则勇需向张贵平赔偿的损失额为65628元（109380元×60%）。关于搬迁费3000元的主张。首先张贵平未提供充分证据予以证明，其次即使存在该费用，由于张贵平自身存在过错，该搬迁费亦应由其自行负担。关于时文慧、胡冬青、石俊岭三人是否应对周则勇上述债务承担责任问题。时文慧、胡冬青、石俊岭在本案中主张其与周则勇系转租关系并称租赁关系属于合作关系的一种，提供了租赁合同，周则勇亦予以确认，但时文慧、石俊岭在本案审理之前也就是本院另行审理的（2017）粤2071民初6839号案件庭审中承认与周则勇是合作经营关系，委托周则勇管理涉案房屋，周则勇在该案作为证人予以了确认，也即时文慧、石俊岭及周则勇两案的陈述前后不一致。而且胡冬青在本院审理的（2018）粤2071民初2265号案件庭审中称未与周则勇签订房屋租赁合同，在本案又将与周则勇签订的房屋租赁合同作为证据提交，前后主张相反。本院认为，时文慧、胡冬青、石俊岭、周则勇在庭审过程中作出前后矛盾的陈述、提出前后相反的主张违反了诚实信用原则，根据“禁止反言”的原则，本院采纳其在（2017）粤2071民初6839号案中的主张，也即四人之间承认系合作经营关系构成自认，相关法律后果由其自行负担。故时文慧、胡冬青、石俊岭对于周则勇本案中的赔偿损失及返还款项应承担共同支付责任。关于反诉部分。张贵平虽诉称涉案租赁合同于2017年10月1日解除，其未再使用，但根据现场图片和资产评估报告反映其仍有物品存放在该租赁场所，其亦未将钥匙交还给周则勇，故仍需支付占有使用费。同时虑及水电被停（周则勇陈述水电为时文慧所停）等原因导致无法合理使用涉案商铺，故本院认为2017年10月至2018年10月期间的占有使用费按合同租金标准的50%计算较为适宜。因此，张贵平需向周则勇支付涉案商铺2017年10月至2018年10月期间的占有使用费29172元（4488元/月×50%×13个月）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下：一、被告周则勇、时文慧、胡冬青、石俊岭于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张贵平返还押金10000元并赔偿装修损失65628元；二、反诉被告张贵平于本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告周则勇支付涉案房屋2017年10月至2018年10月期间的占有使用费29172元；三、驳回原告张贵平的其他本诉请求；四、驳回反诉原告周则勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3920.8元，诉讼保全费1448元，合计5368.8元（原告张贵平已预交），由原告张贵平负担3068.8元，被告周则勇、时文慧、胡冬青、石俊岭负担2300元（周则勇、时文慧、胡冬青、石俊岭负担部分于判决生效之日起七日内迳付张贵平）。反诉案件受理费1258元，减半收取计629元（反诉原告周则勇已预交），由反诉原告周则勇负担315元，反诉被告张贵平负担314元（张贵平负担部分于判决生效之日起七日内迳付周则勇）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张文辉审判员  邓文辉审判员  陈 璐二〇二〇年五月二十六日书记员  刘浩峰孙永辉