海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1007号 上诉人（原审原告)：温洪，男，1968年2月28日出生，侗族，海南省万宁市。 委托诉讼代理人：刘森俊，海南宝岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈荣福，海南宝岛律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告)：海南椰园房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市龙华路**财盛大厦**。 法定代表人：黎冬枝，董事长。 被上诉人（原审被告)：马思思，女，1985年1月5日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 上诉人温洪与被上诉人海南椰园房地产开发有限公司（以下简称椰园公司）、马思思商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初1697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 温洪上诉请求：1.撤销海南省文昌市人民法院作出的(2019)琼9005民初1697号民事判决书，并依法判令被上诉人椰园公司继续履行与上诉人之间的《商品房买卖合同》，立即为上诉人办理“椰林山庄”项目C幢第9层902号房产的不动产登记，及被上诉人马思思协助被上诉人椰园公司为上诉人办理该不动产登记的诉讼请求；2.案件一审、二审诉讼费用由被上诉人椰园公司承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人椰园公司之间的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示一致的基础上签订的，依法应当认定合法有效并予以履行。1、“椰林山庄”项目原系由上诉人与他人开发的，后经朋友介绍，上诉人将该项目转让给被上诉人椰园公司，约定的转让价款共300万元，截止至双方签订《商品房买卖合同》前，被上诉人椰园公司尚欠80万元转让款。经双方协商，约定被上诉人椰园公司以“椰林山庄”项目C幢第9层901、902二套房屋抵偿80万元转让款。双方并于2013年10月24日签订《商品房买卖合同》，以完备抵债手续，同日被上诉人椰园公司向上诉人出具《收据》一张，载明以902房的房款抵扣其所欠上诉人项目转让款。2、由于被上诉人椰园公司的原因，在上诉人不知情的情况下将约定抵债的903房出售给他人。得知此情形后，上诉人便要求被上诉人椰园公司将902号房钥匙交给上诉人，并要求上诉人继续履行合同，尽快将902号房的产权登记至上诉人名下。3、我国合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，上诉人与被上诉人椰园公司之间签订的《商品房买卖合同》以房抵债，是双方真实意思的表示，应当认定合法有效，被上诉人椰园公司应履行将房屋交付给上诉人并办理房屋产权登记至上诉人名下的义务。一审判决对被上诉人椰园公司将902号房转让给上诉人的抵债行为不予认定，认为上诉人没有付清房款，不具有优先权，显然是认定事实错误及适用法律错误。二、被上诉人椰园公司与被上诉人马思思之间签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，应当认定为无效合同。1、被上诉人椰园公司虽然在与上诉人签订《商品房买卖合同》以房抵债之前，就已经与被上诉人马思思签订另外一份902号房的《商品房买卖合同》，但该合同是马思思应被上诉人椰园公司要求，配合被上诉人椰园公司签订的，是被上诉人椰园公司单方意思表示，并非双方真实意思表示。2、被上诉人椰园公司与被上诉人马思思签订《商品房买卖合同》后，被上诉人马思思并未向被上诉人椰园公司支付购房款，也未要求被上诉人椰园公司履行合同交付房屋。并于一审庭审中表示，签订《商品房买卖合同》并备案系被上诉人椰园公司单方意思表示，该902号房与其无关，其不会对该902号房主张权利。可见，被上诉人椰园公司与被上诉人马思思签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，依法应当认定为无效合同。一审判决认定该份合同为有效的商品房买卖合同，是认定事实和适用法律错误。综上所述，上诉人与被上诉人椰园公司之间签订的《商品房买卖合同》以房抵债，是双方真实意思的表示，应当认定合法有效。被上诉人椰园公司与被上诉人马思思签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，依法应当认定为无效合同。一审法院未能正确认定二份《商品房买卖合同》的法律效力，从而导致错误适用法律，作出错误的判决。恳请二审人民法院查明事实，准确适用法律，纠正一审判决的错误。 椰园公司、马思思未提交书面答辩意见。 温洪向一审法院起诉请求:1.判决被告一继续履行与原告于2013年10月24日的《商品房买卖合同》，立即为原告办理“椰林山庄”项目C幢第9层902号房产的不动产登记；2.判令被告二协助被告一为原告办理“椰林山庄”项目C幢第9层902号房产的不动产登记；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于文昌市文城镇文岭里（椰林山庄）椰林山庄C幢C902房。被告椰园公司于2011年取得“椰林山庄”项目的预售许可证，被告椰园公司与被告马思思就涉案房屋签订商品房买卖合同，并于2011年3月7日提交该合同办理备案登记，该合同已审核备案。被告马思思确认其未向被告椰园公司支付房款，但对商品房买卖合同系其本人签名的事实予以认可。2013年10月24日被告椰园公司与原告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定被告椰园公司将涉案房屋以400000元的价格出售给原告，原告应于合同签订之日一次性向被告椰园公司付清全部房款。该《合同》并未对交房时间进行约定，第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后，自买受人提供全部房产登记资料之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款0.3%向买受人支付违约金。被告椰园公司于2013年10月24日出具《收据》，载明：“今收到因欠温洪项目转让款800000元整，以椰林山庄C901房、C902房房款抵扣”，但原、被告均未提交转让款的相应证据予以佐证涉案房款已经付清。原告未提交被告椰园公司向其交付涉案房屋的证据，截至原告提起本案诉讼时止，原告及被告马思思均未居住使用涉案房屋，被告椰园公司未取得涉案项目的房产证书，在文昌市于2016年9月实施不动产登记后，也未取得涉案项目的不动产权证书。 一审法院认为，本案的争议焦点是：原告要求二被告共同协助其办理涉案房屋不动产权证是否应予以支持。首先，被告椰园公司具有房地产开发资格，且在与原告签订《合同》时已获取商品房预售许可证，原告与被告椰园公司签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属于有效合同。被告椰园公司与被告马思思就涉案房屋签订的商品房买卖合同，两被告虽确认双方签订的合同系被告椰园公司的单方意思表示，但被告马思思对其本人签名的事实予以认可，且该合同已经办理备案登记，两被告均未注销该合同的备案登记，原、被告均未提交该合同属于无效合同的证据。故，被告椰园公司就涉案房屋先后与被告马思思及原告温洪签订两份有效的商品房买卖合同。被告马思思的合同签订在先，原告及被告马思思均未居住使用涉案房屋，且被告马思思签订的合同已经办理备案登记，从保护合同在先的优先原则考虑，应履行被告马思思签订的合同。被告马思思与被告椰园公司在本案中虽均认可双方之间未存在支付房款的事实，但双方均未向一审法院提交就合同的解除问题达成一致合意的证据，一审法院对该合同是否应予以解除及是否应注销登记的问题不予处理，二被告如认为该合同不应履行，可另案主张解除合同办理注销备案登记手续。其次，就涉案两份合同的履行情况来看，原告及被告马思思均认可被告椰园公司未就涉案房屋与其办理房屋交接手续，涉案房屋无人居住使用。对于两份合同的房款给付情况，被告马思思确认其未向被告椰园公司支付房款，被告椰园公司虽对原告温洪已付清房款的事实未提出异议，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十三条：“对双方当事人无异议但涉及国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实，人民法院可以责令当事人提供有关证据。”的规定，对于以房抵债的合同，双方约定转化为房款的转让款，应当根据双方之间转让合同、结算单等证据予以审查认定，不能仅按照双方合同约定及其收据直接确认转为购房款的欠款数额。原、被告在本案中均未提交相应房款的转让款证据予以佐证。综合上述两份合同的履行情况，原告的合同签订在后，对原告要求应先履行其与被告签订在后的合同，被告马思思签订在先的合同不应履行的主张，于法无据，不予支持。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，截至原告提起本案诉讼时止，被告椰园公司未取得涉案项目的整体不动产权属证书，被告椰园公司何时具备办证条件待定的情况下，原告主张二被告协助办理涉案房屋的不动产权证书，属于事实上暂时不能履行的情形，原告可待涉案房产具备办证条件时再另行主张。因此，原告要求被告椰园公司继续履行合同，并要求二被告共同协助其办理涉案房屋不动产权证的主张，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告温洪的诉讼请求。案件受理费人民币3650元，由原告温洪负担。 各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人温洪诉求被上诉人椰园公司、马思思协助办理案涉房产不动产权证是否有事实和法律依据。 首先，上诉人温洪与被上诉人椰园公司签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。椰园公司在一审提交的答辩状中确认案涉房屋为温洪所有，与马思思无关，备案马思思名下基于其他目的，属于公司单方面行为，马思思提交证明书表明其对案涉房屋登记备案情况不知情，表示愿意配合注销备案登记，但至今椰园公司和马思思均未注销该合同的备案登记，且也未有证据证明椰园公司与马思思之间签订的合同为无效合同，一审法院认定椰园公司与马思思、椰园公司与温洪分别就案涉房产签订的两份合同为有效合同并无不当。因马思思的合同签订在先并已办理备案登记，温洪及马思思均未居住使用案涉房屋，在马思思合同备案在先及马思思及椰园公司未达成解除合同合意的情况下，应当先行保护订立在先的合同。至于马思思与椰园公司是否应当解除合同及注销备案登记问题，属于马思思与椰园公司的意思自治，不属于本案审理范围，在本案中不予审理。第二，对于两份合同的房款给付情况，马思思在一审中确认其未向椰园公司支付房款，椰园公司对温洪已付清房款的事实未提出异议，但《文昌市商品房买卖合同备案表》中马思思购买的案涉房产备案价格为778541元，而时间在后的温洪与椰园公司签订的合同购房款为40万元，二者差异较大，且在一二审过程中，温洪并未提交其与椰园公司之间存在债权债务、以房抵债等证据进行佐证，仅凭椰园公司出具的《收据》来主张抵扣房款，可能存在侵害他人合法权益的情形，故一审法院对温洪诉求应先履行其与椰园公司签订在后的合同，对马思思签订在先的合同不应履行的主张不予支持，并无不当。上诉人温洪二审中也认可椰园公司未取得案涉项目的整体不动产权属证书，椰园公司目前亦不具备办证条件的情况下，即便马思思与椰园公司之间的合同协商解除并办理案涉房产注销备案登记，也存在事实上暂时不能履行的情形，温洪可待案涉房产具备办证条件时再另行主张。因此，温洪上诉请求椰园公司继续履行合同，并要求椰园公司、马思思共同协助其办理案涉房屋不动产权证的主张，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人温洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人温洪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年五月九日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  陈梓杰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。