文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝民初180号原告（案外人）：周清源，男，1981年5月11日出生，汉族，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：彭洪清，贵州山一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵耀，贵州山一律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆国际信托股份有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道金山路**附**，统一社会信用代码91500000202805720T。法定代表人：翁振杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡静，女，该公司职工。委托诉讼代理人：肖鸥，女，该公司职工。第三人（被执行人）：遵义新奥房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区高九路政府**会所，统一社会信用代码91520301666959197L。法定代表人：雷文进，该公司董事。委托诉讼代理人：张宇新，云南云之南律师事务所律师。第三人（被执行人）：云南星长征投资开发控股集团有限公司，住所地云南省昆明市度假区广福路**星长征商务大厦****，统一社会信用代码91530000767079009U。法定代表人：陈庆忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张宇新，云南云之南律师事务所律师。第三人（被执行人）：云南长松园陵园有限责任公司，住，住所地云南省昆明市学府路**金鼎宾馆办公楼一社会信用代码91530000767095121D。法定代表人：范晓玲，该公司董事。委托诉讼代理人：陈艳萍，云南迪恒律师事务所律师。第三人（被执行人）：遵义星长征投资发展有限公司，住所地，住所地贵州省遵义市汇川区高九路市政府**会所**会信用代码91520301666954169K。法定代表人：雷文进，该公司董事。委托诉讼代理人：陈艳萍，云南迪恒律师事务所律师。第三人（被执行人）：陈庆忠，男，1966年2月24日出生，苗族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：张宇新，云南云之南律师事务所律师。原告周清源与被告重庆国际信托股份有限公司（以下简称国际信托公司）、第三人遵义新奥房地产开发有限公司（以下简称新奥房地产公司）、云南星长征投资开发控股集团有限公司（以下简称云南星长征公司）、云南长松园陵园有限责任公司（以下简称长松园陵园公司）、遵义星长征投资发展有限公司（以下简称遵义星长征公司）、陈庆忠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月19日、2019年7月18日、2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告周清源的委托诉讼代理人赵耀，被告国际信托公司的委托诉讼代理人胡静、肖鸥，新奥房地产公司、云南星长征公司、陈庆忠的共同委托诉讼代理人张宇新，长松园陵园公司、遵义星长征公司的共同委托诉讼代理人陈艳萍，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周清源向本院提出诉讼请求：1.判决停止对周清源购买的位于遵义市上海路尊城天地项目8号楼6层1号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认遵义市上海路尊城天地项目8号楼6层1号房屋归周清源所有；3.本案诉讼费用由国际信托公司承担。事实和理由：周清源于2014年1月与新奥房地产公司口头商定购买案涉房屋，并按约向新奥房地产公司支付了购房款8293319元。2014年3月24日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，约定周清源购买新奥房地产公司开发的遵义市上海路尊城天地项目8号楼6层1号房屋。后新奥房地产公司将上述房屋交付给周清源使用至今。新奥房地产公司应当依约为周清源办理备案、预告登记等手续，但其并未履行，反而于2014年6月6日就案涉房屋向国际信托公司设定抵押。案涉项目至今未通过综合验收，不符合办理房地产权证的条件，相应地亦不符合办理抵押登记的条件，国际信托公司所享有的抵押权自始无效，其对案涉房屋所享有的权利不能对抗周清源，故请求人民法院支持周清源的诉讼请求。国际信托公司答辩称，周清源购买案涉房屋不符合排除执行的条件，请求依法驳回周清源的诉讼请求，继续执行案涉房屋。事实与理由：1.新奥房地产公司与国际信托公司签订了《信托借款合同》、《抵押担保合同》，约定新奥房地产公司向国际信托公司借款5亿元，由新奥房地产公司以其所有的面积11464.5平方米的国有土地使用权及面积94863.9平方米的在建工程提供抵押担保，并办理了抵押登记，故国际信托公司系案涉房屋的抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿权。2.周清源与新奥房地产公司签订《商品房买卖合同》时房屋已经抵押给国际信托公司，根据物权法的相关规定，该《商品房买卖合同》应当认定为无效。3.周清源在尚未与新奥房地产公司签订《商品房买卖合同》时就向新奥房地产公司支付了大部分房款，明显不符合常理。4.新奥房地产公司虽然向周清源出具了《收据》，但周清源并未举示充分证据证明已实际支付购房款8293319元，周清源主张已按约支付房款的证据不充分。5.案涉房屋规划用途为酒店配套商业、酒店配套住宅，不属于住宅，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其诉讼请求不应得到支持。新奥房地产公司、云南星长征公司、长松园陵园公司、遵义星长征公司、陈庆忠述称：新奥房地产公司与周清源签订的《商品房买卖合同》是真实的，新奥房地产公司将案涉房屋抵押给国际信托公司也是真实的，请求人民法院查明事实后依法判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月16日，国际信托公司与新奥房地产公司签订《信托借款合同》和《抵押担保合同》，约定新奥房地产公司向国际信托公司借款5亿元，新奥房地产公司以其所有的位于贵州省遵义市汇川区上海路的新长征国际大酒店项目的在建工程（面积共计94863.90平方米）及国有土地使用权（面积共计11464.50平方米）向国际信托公司提供抵押担保。2013年5月23日，国际信托公司办理了新长征国际大酒店及配套项目4-8号楼的在建工程抵押登记，取得在建工程抵押他项权证。2014年5月22日，国际信托公司与新奥房地产公司签订《信托借款合同之补充合同（二）》，变更抵押物为新奥房地产公司所有的遵义新长征国际大酒店及配套项目全部房产。2014年5月29日、30日，新奥房地产公司取得贵州省遵义市汇川区上海路的新长征国际大酒店项目1-2号楼及4-8号楼面积共计944951.10平方米房产的《房屋产权证》，房产证号为：遵房权证监字第2014****02、2014****92、2014****93、2014****23、2014****32、2014****34、2014****35、2014****37号。2014年5月30日，国际信托公司与新奥房地产公司签订《抵押担保合同》，变更抵押物为遵义新长征国际大酒店及配套项目1-2号楼及4-8号楼房产（面积共计944951.10平方米）。2014年6月6日，国际信托公司办理了上述房产的抵押登记，取得上述房产抵押他项权证，他项权证号为：遵房他证监字第2014****32号。2014年8月13日，国际信托公司办理了遵义新长征国际大酒店及配套项目1-14号楼房产（面积共计148751.73平方米）的抵押他项权证，他项权证号为：遵房他证监字第2014****70号。因新奥房地产公司偿还了部分借款本息，国际信托公司与新奥房地产公司分别于2015年3月31日、4月1日签订《信托借款合同之补充合同（三）》、《变更协议》，解除了遵义新长征国际大酒店及配套项目1号楼房产（面积68987.43平方米）的抵押，剩余抵押物（遵义新长征国际大酒店及配套项目2-14号楼共计79764.30平方米房产）的抵押不变。剩余抵押物的房产证号为：遵房权证监字第2014****92、2014****93、2014****23、2014****32、2014****34、2014****35、2014****37、2014****27、2014****30、2014****32、2014****33、2014****35、2014****36、2014****38、2014****26号。2015年3月31日，国际信托公司取得上述剩余抵押房产的抵押他项权证，他项权证号为：遵房他证监字第2015******号。因新奥房地产公司到期未偿还借款，国际信托公司将新奥房地产公司、云南星长征公司、遵义星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠诉至本院，本院于2016年4月25日立案受理。诉讼中，国际信托公司提出保全申请，本院于2016年5月9日作出（2016）渝民初第16号《民事裁定书》和《协助执行通知书》，轮后查封新奥房地产公司提供抵押的位于贵州省遵义市汇川区上海路新长征国际大酒店及配套项目2-14号楼房产79764.30平方米。2017年3月8日，本院作出（2016）渝民初16号民事判决，判决新奥房地产公司向国际信托公司支付借款本金25780万元及利息、复利；国际信托公司对新奥房地产公司提供抵押的位于贵州省遵义市汇川区上海路新长征国际大酒店及配套项目2-14号楼的房屋（他项权证号：遵房他证监字第2015******号）优先受偿；国际信托公司对遵义星长征公司提供质押的新奥房地产公司99.2%的股权优先受偿；云南星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，因新奥房地产公司、云南星长征公司、遵义星长征公司、长松园陵园公司、陈庆忠不履行判决义务，国际信托公司向本院申请强制执行，本院于2017年7月3日立案执行。执行中，经本院与首轮查封（首轮查封时间为2015年9月2日）上述房产的云南省昆明市中级人民法院协调，该院同意将上述抵押房产移交本院处置。2018年8月9日，本院作出（2017）渝执19号之一《执行裁定书》，对上述抵押房产进行续查封，并于2018年8月9日发出对上述抵押房产进行评估、拍卖的公告。周清源知晓后，对本院执行的新奥房地产公司名下位于遵义市汇川区上海路新长征国际大酒店及配套项目2-14号楼的房屋提出书面异议，以其系该项目8号楼6层1号商品房（遵房权证监字第2014******号房地产权证所载的8号楼建筑面积8999.52平方米的一部分）的权利人为由，申请停止对该房屋的执行。本院于2018年10月9日作出（2018）渝执异60号《执行裁定书》，驳回案外人周清源的执行异议。该执行裁定书于2018年10月15日送达周清源，周清源于2018年10月26日提起本案诉讼。另查明，2014年3月24日，新奥房地产公司与周清源、吴雅薇签订《商品房买卖合同》，约定新奥房地产公司将其开发的上海路尊城国际项目8号楼6层1号房屋出售给周清源、吴雅薇，该房屋建筑面积1375.33平方米，套内建筑面积811.03平方米，总价款为10019639元。关于付款方式及期限，合同第八条约定：“买受人采用贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计8293319元，余款1726320元以银行按揭支付。……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议……”。第十一条约定：“出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房”。该《商品房买卖合同》尾部由新奥房地产公司加盖印章，周清源签字，吴雅薇未签字。周清源分别于2014年1月23日、2014年2月21日、2014年3月4日、2014年4月18日通过POSS机刷卡或者转账方式向新奥房地产公司支付购房款2678950元、670339元、710935元、729675元。李彬分别于2014年2月21日、2014年3月24日、2014年4月4日通过POSS机刷卡或者转账方式向新奥房地产公司支付购房款587000元、1396141元、15万元。方丹分别于2014年2月21日、2014年4月18日通过POSS机刷卡或者转账方式向新奥房地产公司支付购房款113000元、80万元。张丹于2014年2月21日通过POSS机刷卡方式向新奥房地产公司支付购房款56万元。以上款项合计金额8396040元。2014年2月21日，新奥房地产公司向周清源出具四份《收据》，载明周清源向新奥房地产公司交纳案涉房屋房款8293319元、维修基金101582元、抵押登记费570元、预告登记费570元，合计8396041元。诉讼中，本院通知周清源补交剩余购房款，周清源于2020年4月22日补交房款1623599元。2014年6月3日，遵义君御物业管理有限公司向周清源出具《交付使用书》，载明：现将新长征8号楼6层1号房屋交付业主周清源使用。此后，周清源对上述房屋进行装修，并对外出租经营。还查明：李彬与方丹系夫妻关系。2011年6月3日，遵义市住房和城乡建设局就新奥房地产公司开发的新长征国际大酒店及配套项目8号楼出具《商品房预售许可证》，准予预售。诉讼中，周清源还举示了周清源分别与李彬、张丹签订《合作协议》、李彬与新奥房地产公司签订的6份《商品房认购协议书》以及周清源、李彬、张丹与新奥房地产公司签订的20份《商品房买卖合同》，拟证明新奥房地产公司原以单间的形式将案涉房屋出售给周清源、李彬、张丹，但后因新奥房地产公司销售方式的调整，就案涉房屋只能签订一份《商品房买卖合同》，李彬、张丹遂与周清源达成协议后，由周清源与新奥房地产公司签订《商品房买卖合同》。庭审中，周清源申请李彬、张丹、方丹出庭作证，李彬、张丹均对上述事实予以认可，同时认可其向新奥房地产公司支付的款项系支付案涉房屋的购房款。周清源还举示了遵义市不动产登记事务中心出具的不动产登记资料，资料上手写记载：“该笔抵押注销时间为2014年6月6日”，并加盖遵义市不动产登记事务中心产籍档案查封专用章。诉讼中，吴雅薇向本院出具《情况说明》，载明：其与周清源系夫妻关系，本案由周清源负责，其所享有的权利义务由周清源代为行使，其虽在合同中被列为买受人，但未在合同中签字捺印。诉讼中，周清源向本院提交申请书，申请撤回关于要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求。以上事实，有《民事判决书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《抵押担保合同》、《信托借款合同之补充合同（二）》、《信托借款合同之补充合同（三）》、《变更协议》、《在建工程抵押登记证明》、《房屋产权证》、《房屋他项权证》、《商品房买卖合同》、《收据》、“银行凭证”、“银行流水”以及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：周清源对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案事实，本院分别评述如下：一、关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。周清源于2014年3月24日与新奥房地产公司签订《商品房买卖合同》，上述时间早于本院对案涉房屋采取查封措施的时间，且新奥房地产公司在签订《商品房买卖合同》时已取得预售许可证，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当认定符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。二、关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。根据周清源举示的证据可知，遵义君御物业管理有限公司于2014年6月3日向周清源出具《交付使用书》，将案涉房屋交付给周清源使用。此后，周清源对上述房屋进行了装修，并与他人签订租赁合同，将上述房屋对外出租经营。上述时间均早于本院对案涉房屋采取查封措施的时间，故应当认定符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定。三、关于房款的支付问题。根据周清源与新奥房地产公司签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋的总价款为10019639元，周清源于本合同签订之日支付首期房款8293319元，余款1726320元以银行按揭方式支付。在本案中，周清源举示的付款凭证可以证明周清源、李彬、张丹、方丹共同向新奥房地产公司支付案涉房屋购房款8396040元，且李彬、张丹、方丹均出庭作证证明其向新奥房地产公司支付的款项均系案涉购房款。本案诉讼中，周清源于2020年4月22日将剩余房款1623599元按照本院的要求交付执行，周清源合计付款10019639元，已付清了《商品房买卖合同》约定的购房款，符合已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定。四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。首先，在开发商已就预售的商品房办理预售许可证的情况下，买受人基于对预售许可证的信赖而签订商品买卖合同符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯。在本案中，国际信托公司虽于2013年5月23日办理了包括案涉房屋在内的在建工程抵押登记，但新奥房地产公司于2011年6月3日即就新长征国际大酒店及配套项目8号楼办理了《商品房预售许可证》。预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示，周清源基于对预售许可证的合理信赖而与新奥房地产公司签订《商品房买卖合同》，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯。其次，在开发商已办理预售许可证的情况下，买受人基于所购房屋为预售商品房及对预售许可证的合理信赖而未查询房屋的产权登记状况的主观过错程度较低。根据《城市商品房预售管理办法》第二条规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。由于案涉房屋为预售房屋，新奥房地产公司已办理《商品房预售许可证》，周清源作为一般房屋交易主体基于所购房屋为预售商品房以及对预售许可证的合理信赖，认为案涉房屋尚未办理房地产权属证书，故无需核实房屋的产权登记状况具有合理性，其主观过错程度较低。再次，在预售许可证与抵押权并存的情形下，抵押权人较买受人负有更高的注意义务。在本案中，国际信托公司在办理在建工程抵押登记时，新奥房地产公司已取得案涉房屋的预售许可证。此种情形下，一方面国际信托公司作为专业的金融机构应当预见抵押物存在可能被销售的风险，其应当采取妥善措施防范抵押物被预售而导致贷款无法收回的风险，但其在本案中并未举示充分证据予以证明。另一方面，在预售许可证与抵押权并存的情形下，自然人购买商品房和金融机构实现抵押权均存在风险，但国际信托公司作为专业的金融机构，其风险防范意识和风险防范能力远远强于周清源，其所负有的注意义务亦应高于周清源，相应地，其应当承担的风险也应当大于周清源。此外，国际信托公司于2014年6月6日将在建工程抵押转为现房抵押时，新奥房地产公司已将案涉房屋交付给周清源，国际信托公司未现场核实房屋的占有使用状况并向新奥房地产公司提出异议，亦存在较大的过错。最后，根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。在本案中，周清源已按照新奥房地产公司的要求交纳了预告登记费，作为一般购房者，已尽到了充分的注意义务，其有理由相信可以取得案涉房屋的预告登记，并最终取得案涉房屋的所有权。但新奥房地产公司未为周清源办理预告登记并非周清源原因所致，案涉房屋办理房地产权证后新奥房地产公司即将在建工程抵押变更为现房抵押，周清源对此并不知情且不能避免，不能由此认定周清源对不能办理过户登记存在过错。综上，案涉房屋不能办理过户登记手续，周清源、国际信托公司、新奥房地产公司均有过错，但周清源过错程度较低，可以认定本案符合非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。周清源请求停止执行案涉房屋的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院予以支持。关于周清源请求确认案涉房屋归其所有的问题。周清源与新奥房地产公司签订的《商品房买卖合同》系债权合同，在案涉房屋产权尚未登记至周清源名下的情况下，周清源仅可依照该合同之约定请求新奥房地产公司履行交付房屋、协助办理房地产权证等义务，而不能直接依据该合同请求人民法院确认其对所购房屋享有物权。因此，周清源请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，周清源的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于遵义市上海路尊城天地项目8号楼6层1号房屋；二、驳回周清源的其他诉讼请求。案件受理费69853.23元，由重庆国际信托股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 徐 宾审判员 周 倩审判员 谭振亚二〇二〇年五月二十六日书记员 文婷婷