江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初6000号原告：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地太仓市浏河镇中心南街****，统一社会信用代码9132058574731450XK。法定代表人：沈秀龙，董事长。委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。被告：太仓汇丰针织服装有限公司，住所，住所地太仓市双凤镇建新北路**div>法定代表人：龚惠明，执行董事。被告：龚惠明，男，1962年12月28日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：徐斌（代理上列两被告），上海邦景律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾赟（代理上列两被告），江苏金太律师事务所律师。原告太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）诉被告太仓汇丰针织服装有限公司（以下简称汇丰公司）、龚惠明民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告顺龙公司的法定代表人沈秀龙及委托诉讼代理人顾志强，被告汇丰公司的法定代表人龚惠明（即本案第二被告，参加第二次庭审）及两被告的委托诉讼代理人徐斌（参加第一次庭审）、顾赟（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺龙公司向本院提出诉讼请求：判令两被告归还原告借款8万元及利息（自2013年10月17日起至实际还款之日止，按照月利率1.5%计算）。事实和理由：2013年10月17日，两被告以需要资金归还贷款为由，共同向原告借款8万元，并约定每月利率按1.5%计算。然而，两被告始终未归还上述借款本息。原告多次催要未果，故提出上述诉讼请求。被告汇丰公司、龚惠明辩称：原、被告之间存在合资、合作开发房地产项目的事实，该笔款项系双方合作期间发生的往来款，不属于借贷关系，应当根据最终的项目清算作为依据确定款项的归属。即便借款约定属实，并未约定借款期限，利息应从原告向被告催要之日起算，而非从2013年10月17日起算。经审理查明：2013年10月17日，被告龚惠明签署《借款约定》一份，内容为“2013年10月14日，吴连军预约双凤景秀江南二期12#楼1101室房一套，付预约金10万元整，待开盘后签订购房合同，该套房预约金太仓汇丰公司、龚惠明借用还雅鹿小额贷款利息，该套房的让利部分由汇丰公司、龚惠明承担，如出现异常（不签购房合同）所发生的损失及经济费用由汇丰公司龚惠明承担。同时，该笔借用资金汇丰公司、龚惠明必须归还公司，如果汇丰公司及龚惠明不归还借款，汇丰公司及龚惠明承担月利息1.5%直至归还为止。借款人：实际用8万元整，龚惠明。”同日，原告顺龙公司支付太仓市雅鹿农村小额贷款有限公司（以下简称雅鹿小贷公司）8万元，用途及单位主管处有沈秀龙、龚惠明签字。2020年3月31日，雅鹿小贷公司出具《说明》一份，内容为“2013年10月18日，顺龙公司转账支付给雅鹿小贷公司8万元整，雅鹿小贷公司将此笔款项作为汇丰公司向雅鹿小贷公司借款370万元的利息记账处理（顺龙公司对此370万元贷款作连带责任保证担保），特此说明。”关于案涉8万元的款项用途，原、被告一致确认8万元系用于归还汇丰公司向雅鹿小贷公司借款370万元的利息。汇丰公司向雅鹿小贷公司借款370万元中350万元用于归还汇丰公司结欠娄江小贷公司的借款，20万元转账支付给顺龙公司的法定代表人沈秀龙。汇丰公司向娄江小贷借款350万元系用于归还汇丰公司结欠太仓农村商业银行的抵押贷款，该笔贷款的抵押物即顺龙公司与汇丰公司合作开发房地产所涉地块，该笔抵押贷款发生在顺龙公司与汇丰公司建立合作开发房地产关系之前。对于雅鹿小贷公司支付顺龙公司法定代表人沈秀龙的20万元，顺龙公司表示该笔款项系顺龙公司向汇丰公司借款，两被告表示该笔款项系沈秀龙个人借款，且顺龙公司在另案中陈述该笔款项系沈秀龙个人借款。关于原告与被告之间的款项往来情况。原告于2016年1月25日制作原告与两被告资金往来明细表一份两页，该明细表记载自2009年12月23日至2014年10月31日期间原告与两被告之间的资金往来共计38笔，其中原告支付两被告借款及利息等29笔共计14806183.39元，两被告还原告9笔共计970865.3元。原告表示该明细表中除本案所涉的8万元外，还包括2013年12月9日的50万元、2010年1月29日的50万元、2010年2月2日的30万元、2010年12月1日的3万元、2011年11月29日的20万元、2012年1月20日的75万元、2014年9月26日的6125000元、2014年9月26日的236万元在诉讼中。2009年12月23日的款项1017820元判决已生效。两被告表示明细表中的款项涉及到重复计算，因为部分款项是汇丰公司转给顺龙公司，顺龙公司重复追偿，本案所涉的8万元中有部分是支付给沈秀龙20万元的利息。2008年12月18日，顺龙公司（甲方）与汇丰公司（乙方）签订《联合开发房地产协议》一份，内容为“经双方共同协商达成协议意向如下。一、甲乙双方经友好协商联合开发房地产项目，甲方以建设工程流动资金投资为主，全部周转资金总额为1500万，包括土地摘牌应付资金，乙方以土地及地上部分资金（政府合同价）总额为1700万。二、乙方在整个挂牌土地中已造的别墅和西侧经营性用房共计土地约3亩（实测为准），摘牌后续土地资金由乙方负责，并由乙方分割办证或项目公司分割处理解决，如有连带法律责任由乙方负责。三、收益分配，在利润总额中乙方应收回1700万元土地及资金总额后，剩余收益甲方得55%，乙方得45%，规划二期经营性用房开发后单独结算，利润甲乙双方各得50%同等分配。补充，甲乙双方在最终利润按比例计算时，甲方如低于1000万元利润，按1000万元计算。四、挂牌拍卖中如有其它竞争者摘牌，拍卖基础价增值部分以政府协议分成所得的总额各得50%。五、甲乙双方在建设工程投入的流动资金一律按银行利息计入成本，超息部分甲方自负，如甲方流动资金不足，需乙方支持，同样按银行利息进入成本，乙方超息部分乙方自负，但需按1500万元流动资金总额为基准，调整收益分成比例，如超出1500万元流动总额双方各解决50%，收益分成比例不变。此件作为草签协议，待同政府签订协议后重新确认。”2009年9月9日，顺龙公司（甲方）与汇丰公司（乙方）签订《联合开发房地产协议》一份，内容为“双方共同协商达成协议意向如下。一、甲乙双方经友好协商联合开发房地产项目，甲方以建设工程流动资金投资为主，全部周转资金总额为1500万，包括土地摘牌应付资金，乙方以土地及地上部分资产（政府合同价）总额为1500万。二、乙方在整个挂牌土地中已造的别墅和经营性用房共计土地约3亩（实测为准），摘牌后该土地资金由乙方负责，并由乙方分割办证或项目公司分割处理解决，如有连带责任由乙方负责。三、收益分配，甲乙双方在利润总额中各应收回投资额后，剩余收益甲方得55%，乙方得45%，规划二期用房单独结算，另行签订协议。四、挂牌拍卖中如有其它竞争者挂牌，拍卖基础价增值部分以政府协议分成所得总额各得50%。五、甲乙双方在建设工程投入的流动资金一律按银行利息计入成本，超息部分甲方负责，如甲方流动资金不足，需要乙方支持，同样按银行利息进入成本，乙方超息部分乙方负责，但需按1500万流动资金总额为基准，调整收益分成比例，如超出1500万元流动总额双方各解决50%，收益分成比例不变。”2009年11月10日，原告顺龙公司（甲方）与案外人太仓开拓时装有限公司（乙方，以下简称开拓公司）签订《联合开发拆迁安置协议》一份，内容为“甲方与乙方（汇丰公司）由2008年12月18日签订了联合开发房地产协议（意向草签），原汇丰公司地块于2009年1月规划，2009年5月挂牌成交确认。为了实施总体规划，完成双凤镇原汇丰地块的改造开发，经甲、乙方友好协商，订立拆迁安置协议如下。一、拆迁安置原则，根据2009年10月21日景秀江南项目班子讨论关于在原汇丰公司地块内，开拓公司二幢非居住用房含土地红线范围内的拆迁安置实行按总图规划方案实施，独立核算、自负盈亏，甲方不享有收益也不承担费用。二、拆迁面积795.06平方米。三、安置面积约800平方米，由设计总图提供。四、土地红线范围面积1955.7平方米。五、土地出让款1295.7平方米。六、拆迁红线范围内规划设计面积，1#楼住宅面积约960平方，车库面积约210平方米，3#楼住宅面积约491平方米，地下室，地下室面积约221平方米设各项成本按一期项目实际发生数进行分摊计算由乙方承担。八、拆迁范围内规划设计面积扣除安置面积后剩余面积销售收益部分归乙方所有。九、房屋搬迁费、过度安置房、装潢费及一切相关费用由乙方承担。十、安置房办证过程中一切相关费用由乙方承担。”2010年11月8日，顺龙公司（甲方）、汇丰公司（乙方）与案外人敬红宣（丙方）签订《联合开发房地产协议》一份，内容为“根据甲、乙、丙三方2009年9月3日签订的联合开发房地产协议的有关条款，经甲、乙、丙三方友好协商，对景秀江南二期项目开发立协如下。一、项目名称及开发内容，景秀江南二期工程（预计规划建造面积3万平方米）。二、土地面积及出让价款。1.面积8597.8平方米。2.出让价款（含办证暂定）9398000元（按实结算）。三、投资比例及利益分配。1.投资比例，顺龙公司占40%；汇丰公司占40%；敬红宣占20%。2.利益分配，顺龙公司得40%；汇丰公司得40%；敬红宣得20%。四、开发资金投资按投资比例，顺龙公司40%，汇丰公司40%，敬红宣20%，分期投入。1.土地出让款投入，顺龙公司376万元，汇丰公司376万元，敬红宣188万元。2.上缴各项规费费用预计，每平方米100元，即30000*100=300万元（按实计算）。即顺龙公司投入120万元，汇丰公司投入120万元，敬红宣投入60万元。3.建造费用投入，按照项目进展及银行支持的实际情况，如银行无法解决资金贷款，甲、乙、丙三方按投资比例增加投入资金，用于项目建造。如有一方出现无法解决的，按比例调整收益分配。五、遵守并执行顺龙房产景秀江南项目管理实施细则。六、本工程（景秀江南二期）实行独立核算，自负盈亏的结算分配。该工程的开发设计、施工安全、工程质量、售后服务及一切债权、债务等由本工程承担。本工程核算分配结算后，如出现工程质量、安全事故、经济纠纷、售后服务等一切事宜及经济责任由甲、乙、丙三方按投资收益分配比例来承担责任及经济费用。七、本协议未尽事宜另行协商、补充约定。八、本协议一式三份，甲、乙、丙各执一份，经甲、乙、丙三方签字生效。”2017年5月23日，汇丰公司、开拓公司向本院提起诉讼，汇丰公司要求顺龙公司返还汇丰公司投资款1500万元，并对太仓市双凤镇景秀江南一期项目进行清算后由顺龙公司按收益的45%向汇丰公司支付相关利润；开拓公司要求顺龙公司支付太仓市双凤镇景秀江南一期项目销售收益暂计12272634.74元。2018年7月26日，三方达成如下调解协议：一、顺龙公司于2018年12月30日前先行预付汇丰公司、开拓公司70万元，该款纳入太仓市景秀江南项目结算范围，待结算完毕后多退少补。二、双方在2019年6月30日前完成太仓市景秀江南项目的结算工作。三、顺龙公司同意对其名下的太国用（2015）第524006102号土地的查封持续至2019年12月30日。四、（2016）苏0585民初7141号案件受理费11334元，减半收取计5667元，保全费5000元，合计10667元，由开拓公司、顺龙公司各自承担5333.5元。五、（2017）苏0585民初2957号案件受理费111800元，减半收取计55900元，保全费5000元，合计60900元，由汇丰公司、顺龙公司各自承担30450元。2017年12月21日，敬红宣向本院提起诉讼，请求判令解除敬红宣与顺龙公司、汇丰公司签订的联合开发房地产协议；对判令景秀江南二期项目进行清算，并由顺龙公司返还敬红宣投资款280万元，给付利润暂定2000万元，合计2280万元；判令顺龙公司赔偿敬红宣投资款、利润的利息损失；沈秀龙、钱志芬对顺龙公司应支付敬红宣的款项承担连带付款责任。本院经审理认为，房地产开发是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，通常房地产项目开发要经过申请用地、项目规划、施工建设、推广销售、交付房屋、产权转移等多个阶段。敬红宣、顺龙公司、汇丰公司签订《联合开发房地产协议》，目的在于通过共同投资、共享利润、共担风险的方式开发经营“景秀江南二期”项目，销售房屋之后分取经营房地产的利润。该案中，敬红宣以其与顺龙公司、汇丰公司合作基础已丧失，协议已不可能继续履行为由要求解除三方之间的联合开发房地产协议，并要求对涉案“景秀江南二期”项目进行清算并分配利润。本院认为，“景秀江南二期”项目共开发五幢房屋，从开发进度来看，虽然大部分房屋已基本预售，工程也于2017年12月23日竣工验收备案，但截止本案辩论终结仅有10#楼符合交房条件，其余四幢房屋尚不符合交房条件，无法交付，相应购房者也未取得所购房屋的产权证书，故该项目开发尚未完全结束。另外，因上述事实，涉案项目存在逾期交房和未能办证之情形，本院已受理部分此类诉讼，并由于暂时无法交房，该项目存在诸多不确定的因素，尤其大量无法确定的债务势必会影响项目清算的结果。综上，敬红宣与顺龙公司、汇丰公司共同出资开发的“景秀江南二期”项目尚未结束，该项目也正在推进，三方合作开发目的并非无法实现，故此时不宜解除三方之间的联合开发房地产协议。同时，该项目多数房屋尚不具备交付条件，项目未能开发终结，对该项目进行清算并分配利润的条件尚未成就。因此，对敬红宣要求解除三方之间联合开发房地产协议，并对“景秀江南二期”工程进行清算并分配利润的诉讼请求，本院碍难支持。本院于2018年6月20日作出（2017）苏0585民初6590号民事判决书，判决驳回敬红宣的诉讼请求。判决后，敬红宣提出上诉，后苏州市中级人民法院作出（2018）苏05民终7204号民事判决书，判决驳回敬红宣的上诉，维持原判。2019年8月27日，顺龙公司向本院提起诉讼，要求汇丰公司、开拓公司支付顺龙公司2977626元。审理中，本院向顺龙公司发出举证通知书，要求顺龙公司提供涉案景秀江南一期项目开发所涉的相关合同协议、财务账册、记账凭证等材料证明项目的投资、收益及成本支付，但顺龙公司在该案辩论终结前未向本院提交相应材料。本院于2019年9月20日作出（2019）苏0585民初3843号民事判决书，判决驳回顺龙公司的诉讼请求。以上事实有原告顺龙公司提供的借款约定、票据存根，被告汇丰公司、龚汇明提供的联合开发房地产协议、联合开发拆迁安置协议，本院调取的（2017）苏0585民初2957号民事调解书、（2017）苏0585民初6590号民事判决书、（2019）苏0585民初3843号民事判决书、说明，当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告顺龙公司与被告汇丰公司之间存在联合开发房地产合同关系，虽然原告顺龙公司与被告汇丰公司及案外人开拓公司于2018年7月26日达成调解，但原告顺龙公司与被告汇丰公司并未完成对合作开发的太仓市景秀江南项目的结算。本案中，原告顺龙公司主张的8万元借款款项来源于吴连军预约双凤景秀江南二期12#楼1101室房屋的预约金，被告汇丰公司将该笔款项用于归还其结欠雅鹿小贷公司370万元借款的利息，且顺龙公司自认370万元中20万元系汇丰公司出借给顺龙公司使用，其余350万元系用于归还被告汇丰公司向娄江小贷公司的借款350万元。娄江小贷公司的借款系用于归还汇丰公司在太仓市农村商业银行的抵押贷款，该笔抵押贷款的抵押物系顺龙公司与汇丰公司联合开发房地产项目所在地块，由此可见汇丰公司向雅鹿小贷公司借款目的及用途均与双方之间的联合开发房地产项目密切相关。鉴于顺龙公司与汇丰公司之间资金往来频繁，案涉款项所归还的借款中部分用于顺龙公司，且顺龙公司与汇丰公司之间尚未就联合开发房地产项目进行结算，双方之间已发生多起民间借贷纠纷，为更加高效便捷的解决双方之间的纠纷，避免当事人的诉累，本院采纳两被告的抗辩意见，对原告主张的8万元借款暂不予支持，原告可待完成与被告汇丰公司联合开发房地产项目结算后再行主张。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条第一款、第十九条第四款之规定，判决如下：驳回原告太仓顺龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3628元，由原告太仓顺龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吕金星人民陪审员  苏云周人民陪审员  严建明二〇二〇年五月二十五日书 记 员  桂加庆