江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终533号上诉人（原审原告）：郑先军，男，1977年5月19日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：杨明，男，1968年12月24日出生，汉族，住南京市江宁区，系郑先军姐夫。委托诉讼代理人：柏玉潭，江苏柏玉潭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金湖县金珠米业有限公司，住所地金湖县前锋镇白马湖集镇。诉讼代表人：嵇成明，该公司清算组组长。委托诉讼代理人：潘向阳，江苏和成律师事务所律师。上诉人郑先军因与被上诉人金湖县金珠米业有限公司（以下除判决主文外简称金珠公司）所有权确认纠纷一案，不服江苏省金湖县人民法院（2019）苏0831民初1889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑先军向本院上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认金珠公司厂房外西侧的10间房屋所有权归郑先军所有。事实和理由：一、上诉人一审提供了证据证明其向被上诉人支付了31.66万元，双方对此均无异议，且有购房协议原件作证，一审法院以上诉人没有证据证明31.66万元是上诉人自己的钱而认定协议不真实错误。该款项是从上诉人账户汇入被上诉人账户，无相反证据应认定上诉人已支付该款项。因付款时间长久，上诉人无法提供该款项的来源，一审法院应依职权查明。二、一审法院认定房价31.66万元不合理也错误。上诉人所购房屋建筑面积300平方米，每平方米1000元，房屋内的家具是从苏州购置的高档家具，其中有两幢房屋是框架圈梁结构，填土就花费2万元，31.66万元是含有建筑物、材料、家具和生活设施等，所以该款项是合理的，因房屋已出售给上诉人，所以该房屋的建造成本在公司账册上没有反映。三、一审法院认定房屋转让协议不真实的理由不成立。1、被上诉人是一家粮食加工企业，名义上是袁如华全额出资设立，但事实上袁如华没有什么经济实力，企业成立时就出现资金紧张现象，到处借钱，在此情况下，被上诉人将案涉10间房屋出售给上诉人，而金珠公司最终负债累累导致进入破产程序。2、上诉人虽陈述购房是给父母居住，但其父母另有房屋居住，而被上诉人当时需使用该房屋，故上诉人出租给被上诉人正常合理；3、被上诉人从前手处购买土地房产并未办理审批手续，而上诉人从被上诉人处购买房屋是可以办理过户手续，只是因为被上诉人负债太多，袁如华常年在外躲债而未能及时办理过户手续，过错责任在被上诉人，而购买房屋未得到主管部门审批不影响买卖合同的效力；4、关于购房协议中的公章问题。被上诉人说公章在上诉人处，购房协议的公司印章系后盖均无证据证明，被上诉人一审中未就盖章时间与协议形成时间申请鉴定即可证明。郑先军表示其二审不主张金珠公司返还购房款31.66万元的诉讼请求。被上诉人金珠公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郑先军一审起诉请求判令：1、确认金珠公司厂房外西侧的10间房屋所有权归郑先军所有；2、如果双方房屋买卖协议被确认为无效，要求金珠公司返还购房款31.66万元。一审法院经审理查明，金珠公司是案外人袁如华于2011年1月通过股权转让方式开办，袁如华占51%股份，为该公司法定代表人。袁如华是郑先军姐夫，郑先军是袁如华的妻弟。2011年4月15日，金珠公司与案外人金湖县世纪食品有限公司（以下简称食品公司）签订《土地转让协议书》，约定食品公司作价3.174万元，将自己使用的264.5平方米的土地转让给金珠公司。2011年5月16日，金珠公司与案外人李雪健达成协议，李雪健将使用的231.25平方米的土地使用权作价3.6万元转让给金珠公司。金珠公司与前述两方的土地使用权转让均未经过国土部门的审批。金珠公司取得上述两块土地使用权后，在未经任何审批的情况下建筑了10间生产和生活用房。郑先军提供的《协议书》，证明2011年10月6日金珠公司与郑先军约定，金珠公司将10间房屋作价31.66万元卖给郑先军（31.66万元不包括郑先军先前垫付的土地转让款3.6万元）。《协议书》还约定金珠公司长期租赁该房屋，前五年租金每年为2.5万元（履行方式为金珠公司提供轿车一辆给郑先军使用，金珠公司每月承担郑先军2200元的用车费用，以此冲抵租金，5年后的租金随行就市）。郑先军提供自己的农行卡交易记录载明，其于2011年10月8日向金珠公司交付31.66万元，并提供金珠公司帐册一页载明31.66万元到账，但郑先军汇出31.66万元卡是2011年10月6日开办的（开办时只有65元），同年10月7日至10月8日该卡连续收到转存款六笔，计88.66万余元，10月8日当天转出三笔，第一笔网银转账50万元，第二笔“小麦”7万元，第三笔31.66万元。郑先军该农行卡以后未见有款进入。郑先军所提供的一页帐册上记载了金珠公司41笔往来款，其中只有“袁如华卡汇入79万元，郑先军卡汇入31.66万元”没有记载事由，其他个人进出帐均注明事由。本案讼争房屋一直由金珠公司占有和使用，面积约200平方米。2011年左右本案讼争房屋造价每平方米约为500元至600元之间。一审另查明：一审法院依职权向金珠公司法定代表人袁如华进行调查，袁如华称公司刚成立，不管从哪方面讲根本不可能卖房子，郑先军根本没有能力买房子。公司的公章在他们手中，所谓的房子买卖协议是郑先军他们伪造的，汇入的31.66万元可能是公司的款从他卡内转一下。郑先军陈述购买这10间房子，一是准备给自己父母居住，二是因为袁如华办公司时没有钱，欠他三十至四十万元，以欠款冲抵购房款（郑先军称房屋买卖后，欠据已被自己撕毁）的形式购买的。郑先军不能说明2011年7至8日他卡中88.66万余元的来源。一审还查明：金珠公司在2016年7月份后经营不善，法定代表人袁如华下落不明，导致60多名债权人向一审法院起诉要求金珠公司及袁如华偿还债务。郑先军在回答一审法院询问2016年7月份为什么不起诉要求确认10间房子的权属，郑先军称其于2015年就离开金珠公司外出打工，不知道金珠公司情况，而郑先军于2019年4月8日向一审法院提起诉讼，要求金珠公司及袁如华支付2016年2月至7月计3万元工资。一审法院认为，一、金珠公司是2011年1月开办，作为刚开办的企业在未出现资金问题的情况变卖资产，不符合常理。二、从金珠公司取得土地使用权的2011年5月16日起至签订卖房协议的10月6日止，只有4个月20天，按照建筑10间房屋需要的时间计算，等于金珠公司在10间房屋一建起来就卖给郑先军，也不符合常理。三、郑先军陈述金珠公司法定代表人袁如华欠其30多万元，以欠款冲抵购房款，且欠据已被自己撕毁，然后再支付31.66万元，且郑先军在交付31.66万元时也不扣去代垫的3.6万元土地转让款，这也不符合常理。四、按当时的房屋造价，10间房屋约在10万元至12万元间，加上土地转让款6.774万元，本案讼争房屋约16.774万元至18.774万元，作为姐夫的袁如华加价近14万元将房屋卖给自己的妻弟郑先军，也不符合常理。据上述四点，一审法院认为郑先军提供的2011年10月6日的房屋买卖协议书不是金珠公司的真实意愿。金珠公司从他人手中通过买卖方式取得土地使用权，未经过国土部门的审批，其土地使用权的取得违反土地法规定，且建办公和生活用房也未经过审批，即金珠公司所建的10间办公和生活用房未取得审批手续，鉴于金珠公司已进入破产程序，明确表示无力无法为10间房屋办理相关手续，即使双方买卖房屋系真实意愿，其买卖协议也为无效协议。郑先军陈述购买案涉房屋是用来给其父母居住，而协议书载明郑先军又将房屋出租给金珠公司长期使用，故郑先军有没有购买10间房屋从其购买意愿上讲就值得怀疑。2011年10月份郑先军在金珠公司处工作，月工资为5000元，就在2011年10月7日至8日自己卡中进帐88.66万余元，当月8日从此卡中转出三笔，其中最后一笔就是郑先军认为交付房款的31.66万元，卡中便只有64元，以后该卡没有款项进入。郑先军对该卡中的88.66万余元的来源不能作出说明，且2011年10月6日签订房屋买卖协议时约定房款31.66万元，而郑先军卡中只有开户的65元，到了当月8日卡中最后刚好有31.6664万元，这种巧合难以让人信服。一审法院依据出卖10间房屋不是金珠公司的真实意愿，郑先军也没有证据证明31.66万元是自己的款项，结合郑先军在本案诉讼中作过虚假陈述，认定郑先军提供的2011年10月6日的房屋买卖协议系郑先军与加盖金珠公司公章人的恶意串通，故前述协议为无效协议。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出一审判决：一、驳回郑先军要求确认金珠公司厂西侧10间房屋所有权归其所有的诉讼请求；二、驳回郑先军要求金珠公司返还购房款31.66万元的诉讼请求。案件受理费80元，由郑先军负担。二审中，上诉人提供陈冬的情况说明一份，该说明载明上诉人为购买案涉房产前往陈冬所在单位即钱湖镇村镇建设办公室办理房产证，旨在证明郑先军购买案涉房屋是真实的。被上诉人对该说明不予认可。经审查，因该证人未到庭陈述，情况说明的真实性及出具人的身份均无证据证明，故本院对该情况说明不予采信。本院确认一审法院查明的除“2011年5月16日，金珠公司与案外人李雪健达成协议，李雪健将使用的231.25平方米的土地使用权作价3.6万元转让给金珠公司”的事实。另查明，2011年5月16日，郑先军与案外人李雪健达成协议，李雪健将使用的231.25平方米的土地使用权作价3.6万元转让给郑先军。再查明，2011年10月7日至8日，郑先军的银行卡进账88.66万余元均来源于江苏金叶粮油食品有限公司法定代表人宓万立的汇款。当时，郑先军是金湖县泗湾湖米业有限公司的股东。二审中，杨明作为郑先军的代理人参与诉讼。其陈述：1、其从袁如华接手金珠公司后就在该公司一直负责行政事务，具体职责是负责除生产经营、资金外的各方面工作，每个月领取5000元工资，至今仍然是金珠公司清算组的人员；郑先军买房一事是杨明在郑先军和袁如华之间牵线并经办的，所以一审中郑先军所提供的证据来源于杨明；2、当时，金珠公司在其土地范围内有自己的办公、生产经营及生活用房，后来金珠公司扩建，本来是看中旁边另一块土地，但该地块被别人买走，而公司西边有块地已被李雪健从金湖县白马湖供销合作社处购买后准备盖房，李雪健的地与当时金湖县世纪食品有限公司的地相邻，为了防止金珠公司再找不到合适的地，还容易产生相邻矛盾（生产有噪音、污染等），所以金珠公司只能找李雪健和金湖县世纪食品有限公司买地盖房，因为当时金珠公司缺乏资金，杨明就做郑先军工作，让郑先军花钱买下两块地再出租给金珠公司，这样金珠公司也能扩建、郑先军也能实现投资收取租金的目的；3、因金湖县世纪食品有限公司不与个人洽谈土地转让，所以其最终与金珠公司签订的转让协议，转让款也是由金珠公司先垫付，后在本案双方签订的《协议书》中将该转让费计算在31.66万元中由郑先军支付；4、郑先军花费3.6万元从李雪健处购买土地及土地上的房子，所以李雪健才将其与金湖县白马湖供销合作社签订的《房屋产权转让协议》交给了郑先军，并由李雪健的妻子王洪芹在该协议书中注明“同意转给郑先军，费用收到”，这从李雪健提供给资产清算组的《情况说明》载明“其是转让房产、土地给郑先军，并将原转让协议给了郑先军”的内容，与本案双方未将李雪健的3.6万元计入31.66万元的内容印证；5、因为从李雪健处受让的土地上的房屋需推倒重盖，同时，金珠公司在金湖县世纪食品有限公司土地上也需要翻建房屋，本案双方协商由金珠公司统一采购建材雇人盖房装修，所花费用在双方签订《协议书》时一并计入了31.66万元，故该31.66万元不仅指建房的钱，还包括给金湖县世纪食品有限公司的土地转让费、装修费、空调和家具、赔偿给老百姓的青苗费、填塘的施工费等，该10间房地产不记在金珠公司账上，相应的票据因时间久远遗失了；6、正因为是郑先军购买的房屋，所以该房屋的水电均是办理在郑先军的户名下，当时金珠公司有专用变压器，电费也更低，郑先军为防止日后产生纠纷，不同意接金珠公司的电，而是自行购置变压器等，以更贵的民用水电的性质缴纳电费，从这一方面也印证了涉案房屋是郑先军购买的真实性；7、郑先军支付31.66万元的资金来源，因郑先军当时是金湖县泗湾湖米业有限公司的股东，其银行卡里的资金来源是江苏金叶粮油食品有限公司的法定代表人宓万立转给其的货款，另外郑先军银行卡的其他两笔汇款均是其转给客户的，与金珠公司无关；8、郑先军与金珠公司所签的《协议书》中的租金，金珠公司在其法定代表人袁如华2016年失联之后就没有支付任何租金给郑先军，其失联之前的租金是金珠公司以报销郑先军所购车辆的油费、过路费等形式支付的；9、2015年底，金湖县支付为了支持民营实体经济的发展，特批准金湖县房屋管理部门为金珠公司名下的房产办理了房产证，因案涉10间房屋已出售给郑先军，所以不符合办理条件，也印证案涉10间房屋不属于金珠公司，而为郑先军所购买的事实。金珠公司二审陈述，其对郑先军的委托诉讼代理人杨明所陈述的买房经过不清楚，请法院认定；其对杨明在金珠公司的身份予以认可；金珠公司账上没有记载案涉10间房屋的资产，也没有记载对案涉房屋建设装潢的支出；案涉房屋的水电确实是以郑先军的名义开户，公司账册上没有关于该10间房的任何收益和支出的记录。因金珠公司前述陈述内容与郑先军所述一致，故本院予以确认。综合以上事实，本院还认定以下事实：2011年10月6日，金珠公司（甲方）与郑先军（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将位于其厂外（西侧）的生活及办公用房出售给乙方，价格为31.66万元（具体包含房屋西侧5间土地转让费、建筑材料费及房屋装修费，不包括郑先军本人付给李雪健东侧2间土地转让费3.6万元），乙方将此笔金额转存到甲方账户后，此协议成立。乙方拥有该处10间房屋的永久所有权，房产证由乙方负责办理，费用与甲方无关。甲方要求长期租赁此处房屋，作为公司办公及生活用房，租金前5年按每年2.5万元计算（甲方为乙方提供轿车一部，该车保险、燃油及维修费用每月约2200元左右，由甲方及时报销，冲抵房屋租赁费用），5年后租金随行就市；乙方负责办理好房屋照明用电到户手续，电费每月由乙方负责按时支付给用电部门，然后到甲方财物部门报销。协议尾部甲方有金珠公司的签章，乙方有郑先军的签字，见证人有杨明签字。案涉房屋至今未办理建房手续及产权证，且所在土地使用权性质为国有划拨，至今未变化。本院认为：关于上诉人的诉讼请求能否成立的问题。因案涉10间房屋是建立在国有划拨土地上，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，案涉10间房屋的土地性质至今为国有划拨，且未经合法审批，取得建房手续，故郑先军与金珠公司关于案涉10间房屋的《协议书》无效，其要求法院确认该10间房屋归其所有无法律依据，本院不予支持。综上，一审法院适用法律有误，但判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人郑先军负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  张兆宇审判员  邹艳萍二〇二〇年五月二十一日书记员  李 戎