山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初1922号原告：张磊，男，1969年3月4日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：刘振强，山东诚功（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珍岐，山东诚功（城阳）律师事务所律师。被告：青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主委员会，住所地青岛市城阳区百通香溪庭院小区。负责人：王孝恭，主任。被告：北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛经济技术开发区长江东路443号4号楼204室，统一社会信用代码913702116717809928。负责人：姜涛，总经理。委托诉讼代理人：阎志强，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨广宏，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。原告张磊与被告青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主委员会（以下简称百通香溪庭院业委会）、北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司（以下简称均豪青岛开发区分公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告张磊及其委托诉讼代理人刘振强、刘珍岐、被告均豪青岛开发区分公司的委托诉讼代理人阎志强、杨广宏均到庭参加诉讼，被告百通香溪庭院业委会经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令依法撤销被告百通香溪庭院业委会作出的由被告均豪青岛开发区分公司提供物业服务工作的决定，并依法确认百通香溪庭院业委会依据该决定与均豪青岛开发区分公司签订的物业合同无效；2、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告系青岛市城阳区百通香溪庭院小区业主，均豪青岛开发区分公司向原告提起诉讼要求支付物业费。通过2019年12月24日第一次庭审，均豪青岛开发区分公司向原告出具其与百通香溪庭院业委会签订的两份合同，原告才得知二被告分别于2017年1月1日、2019年1月1日签订了两份《百通香溪庭院小区物业服务合同》，双方约定由均豪青岛开发区分公司对原告所在的百通香溪庭院小区提供物业服务，其中住宅物业服务费按2.3元/平方米/月收取。百通香溪庭院业委会与均豪青岛开发区分公司签订该两份合同之前，并未在小区内召开过以选聘物业服务企业为议题的业主大会。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十二条、第十四条之规定，原告系百通香溪庭院小区业主，其有主张撤销百通香溪庭院业委会作出侵害其合法权益决定的诉权，百通香溪庭院业委会作出由均豪青岛开发区分公司为青岛市城阳区百通香溪庭院小区提供物业服务工作的决定，属于选聘物业服务企业的决定，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反了相关法定程序，侵害了原告的合法权益，原告自2019年12月24日才知晓该相关决定，其业主撤销权未过一年的除斥期间。被告百通香溪庭院业委会未作答辩。被告均豪青岛开发区分公司辩称：1、原告行使业主撤销权的除斥期间已届满，权利已消灭。业主撤销权的行使受一年除斥期间的限制，原告在2019年2月27日前就应当知道百通香溪庭院业委会做出的与均豪青岛开发区分公司签订物业服务合同的决议。具体理由包括，百通香溪庭院业委会系在物业主管部门指导下依法成立并依法备案，经过多次公告程序，原告客观上应当知道业主委员会的成立，均豪青岛开发区公司自业主委员会成立至今仍在为百通香溪庭院小区提供物业管理服务，原告作为百通香溪庭院小区的业主一直接受服务，也应当知道业主委员会成立后，均豪青岛开发区分公司仍为小区提供服务。2、原告合法权益并未收到侵害，原告不具备诉讼主体资格。行使撤销权的业主只能是权益受侵害的业主。决议并未侵害原告的权益，相反，原告享受了均豪青岛开发区分公司提供的物业服务。百通香溪庭院业委会作出的由均豪青岛开发区分公司服务的决议，相对人是小区全体业主，并不必然侵害原告的特定利益。3、原告提出的百通香溪庭院业委会做出的由均豪青岛开发区分公司为百通香溪庭院小区提供物业服务的决定属于选聘物业服务企业的决定的主张，系对法条的曲解。均豪青岛开发区分公司系百通香溪庭院小区的前期物业，百通香溪庭院业委会做出的决定系续聘物业服务企业的决定，并非《物权法》第七十八条规定的需要业主共同决定的事项。4、原告并未举证证明相关决议未经过半业主同意，被告在服务过程中收集的信息足以证明有过半业主同意其为百通香溪庭院小区提供服务。百通香溪庭院小区的收费率为80%以上，且被告每年都会进行满意度调查，制作满意度调查表，以根据业主的反馈进行整改，在每年的调查中，业主的满意率也远远过半数。5、被告百通香溪庭院业委会不具备诉讼主体资格。2019年8月，百通业主委员会任期届满且未成功换届，因此不存在，其作为物业服务企业，无法作为业主撤销权诉讼的被告。6、原告要求确认合同无效的诉讼请求于法无据，应予驳回。业主撤销权之诉与确认合同无效之诉为两个独立的诉，不能一并审理。该物业服务合同不存在合同无效的事由。百通香溪庭院小区的物业服务合同并不存在《合同法》第五十二条规定的无效事由，因此并非无效合同。7、本案系原告张磊为逃避缴纳物业服务费用的义务提起的恶意诉讼，系对“业主撤销权”的滥用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据不动产登记信息等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告提交《业主委员会成立备案表》、《香溪庭院小区业主大会议事规则》，证据来源于青岛市城阳区住房和城市建设管理局，证明2016年9月5日，被告百通香溪庭院业委会在其行政主管部门青岛市城阳区物业管理办公室登记备案，系独立、合法的民事主体，具有本案诉讼主体资格。按照《香溪庭院小区业主大会议事规则》第三十条规定第一届百通香溪庭院业委会任期届满不能及时换届选举，原业主委员会仍应继续履行职责。被告均豪青岛开发区分公司对证据真实性无异议，认为根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，在换届不成功的情况下应当是由居委会来代行业主委员会的职责。《香溪庭院小区业主大会议事规则》第三十条的规定违反了法律法规的相关规定，应当是无效的。原告质辩称，该条规定讲的是在新业主委员会选举前，可以由居委会代行业主委员会代行职责，这说明业主委员会的主体是仍然存在的，居委会可以代为业主委员会履行业主委员会相关职责，并不能得出业主委员会的主体不存在的结论。本小区业主议事规定明确确认由原业主委员会继续履行职责，这是业主自治的充分体现，并没有任何行政法规对这种业主自治行为予以禁止。经审查，备案的《香溪庭院小区业主大会议事规则》第三十条规定，因客观原因不能及时换届选举的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。该规定不违反法律或社会公共利益，系有效的民事法律行为。上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。2、原告提交《百通香溪庭院小区物业服务合同》复印件两份，证明两被告分别于2017年1月1日、2019年1月1日签订《百通香溪庭院小区物业服务合同》，双方约定由被告均豪青岛开发区分公司对原告所在的百通香溪庭院小区提供物业服务，被告百通香溪庭院业委会在与均豪青岛开发区分公司签订该两份合同之前，并未在小区内召开过以选聘物业服务企业为议题的业主大会。被告均豪青岛开发区分公司对证据真实性无异议，对证明事项有异议，该证据不能证明被告百通香溪庭院业委会是否召开了业主大会，且原告提供的证据证明，其系百通香溪庭院小区的前期物业服务企业，因此与其签订物业服务合同的决议系续聘物业服务企业的决议而非选聘。经审查，上述证据，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。3、被告均豪青岛开发区分公司提交派工单、工作人员与原告短信聊天记录、其在百通香溪庭院小区张贴的三份公告，催费通知单复印件，证明原告在2018年就应当知道被告二继续在百通香溪庭院小区提供物业服务的事实，因此，原告行使业主撤销权的除斥期间已过，权利已消灭。原告对派工单、聊天记录证据真实性无异议。关于派工单，并未体现提供物业服务的单位是总公司还是被告均豪青岛开发区分公司。关于聊天记录，也不能证明其提供物业服务的主体是均豪青岛开发区分公司。均豪青岛开发区分公司同时应当提供证据证明派工单上的派单人以及聊天记录刘娜娜是其工作人员还是总公司的工作人员。对张贴公告的真实性无法确认，是由均豪青岛开发区分公司单方制作，是否公示无法证明，且即使是真实的，因为均豪青岛开发区分公司是北京市均豪物业管理股份有限公司没独立法人资格的分公司，其提供相应的物业服务并不能就可以认同，均豪开发区分公司与百通香溪庭院业委会两次签订物业服务合同，无需经过业主大会的选聘程序。催费通知单的真实性无法确认，且该通知单上落款主体是百通香溪庭院项目部，并不能得出就是均豪青岛开发区分公司来实施的催费行为。同时需要说明的是，前期物业服务主体为北京市均豪物业管理有限责任公司，即使前期物业服务到期后，仍然由前期物业服务企业提供物业服务也应当经过业主选聘，因此均豪青岛开发区分公司所讲的选聘及续聘实际上是混淆视听。经审查，根据日常生活经验，物业公司在提供物业服务过程中，根据主管部门或自身业务需要张贴公告乃是常态，上述公告的内容涉及老鼠消杀防疫或防火提示亦是常见内容，均豪青岛开发区公司另提交了鼠药投放/回放记录、投放照片等证据佐证。催费通知单照片虽是复印件，但原告在庭审中亦自认其长期未交物业费的事实，从常理推断，上述催费的事实应属实。故上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。4、被告均豪青岛开发区分公司提交百通香溪庭院小区物业服务合同五份（含原告提供的2017年、2019签署的物业服务合同）、名称变更通知，证明均豪青岛开发区分公司系百通香溪庭院小区的前期物业，因此，其与百通香溪庭院业委会签订物业服务合同系续聘而非选聘。原告对于北京均豪物业管理有限公司签订了三份前期物业服务合同真实性无异议，但北京均豪公司并没有按照合同约定实际提供物业服务，实际提供物业服务的主体是青岛均豪物业服务有限公司，在均豪青岛开发区分公司起诉原告的物业服务合同纠纷中，原告已经提供相应证据证实。二被告签订的两份物业服务合同，原告是在2019年12月24日均豪青岛开发区分公司起诉原告索要物业费时，才得知有该两份合同的存在。对后期两份物业服务合同的真实性无异议，该两份合同实际上是选聘新的物业服务公司的合同，选择均豪青岛开发区分公司为香溪庭院小区新的物业服务企业没有经过业主大会的选聘程序，均豪青岛开发区分公司作为专业的物业服务机构，应当清楚选聘物业服务企业的前置程序，且从其的答辩来看，其实质上也确认了该两次合同的签订并未经过业主大会的表决程序。5、被告均豪青岛开发区分公司提交其存档的2016年和2018年两本业主满意度调查记录，证明百通香溪庭院小区大部分业主知道并愿意由均豪物业继续提供服务。原告表示无法确认证据的真实性，无法落实是否是业主本人签字，该组证据并未体现出业主同意由均豪青岛开发区分公司提供物业服务的意思表示。经审查，本案关于事实争议的焦点在于选择均豪青岛开发区分公司是否经过业主大会表决，是否需要业主大会表决，上述证据与本案事实缺乏关联性，本院不予采信。6、被告均豪青岛开发区分公司提交青岛市城阳区夏庄街道夏塔路社区居民委员会证明，证明被告百通香溪庭院业委会不存在，不具备诉讼主体资格。经审查，从居民委员会与业主大会、业主委员会的关系考虑，上述居民委员会证明所述内容属实，具备证明能力，本院予以采信。但需要说明的是，居民委员会不是业主委员会的备案机关、主管部门，无法作出业主委员会是否存在的认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张磊于2010年6月15日购买城阳区银河路178号227号108（复式）房屋，系百通香溪庭院小区业主。2006年10月18日，2008年3月7日，2008年11月25日，青岛百通城阳置业有限公司与北京市均豪物业管理有限责任公司先后三次签订前期物业管理服务合同。2016年8月28日，百通香溪庭院业委会成立。2017年1月1日、2019年1月1日，百通香溪庭院业委会先后两次与北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司签订物业服务合同。2018年2月14日、3月23日，均豪青岛开发区分公司两次在小区宣传栏粘贴《关于老鼠消杀防疫的通知》，2018年3月30日又张贴《防火温馨提示》。2018年4月30日，均豪青岛开发区分公司派员工为张磊更换二楼楼梯灯。2018年12月17日，张磊给均豪青岛开发区分公司的工作人员发短信，内容如下：“你好，刚才联系法律顾问了，当时是你们公司在开庭后又主动撤诉，你们公司已签收有关裁定，可以问一下李小山，老齐或你们公司吴律师，如果无果，等下周我们顾问出差回来再去调取并复印，张磊。”另查明，2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司更名为北京市均豪物业管理股份有限公司。2019年8月，百通香溪庭院业委会期满后，在换届时，因业委会成员报名人数达不到规定，第二届业委会选举未能成功。备案的《香溪庭院小区业主大会议事规则》第三十条规定，因客观原因不能及时换届选举的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。再查明，庭审中，原告述称其没有出租房屋，每年去住20至30天，入住时在不交物业费不能办交接的情况下，其交过三个月的物业费。交物业费后其索要发票，发票上载明的收款单位印章是青岛均豪物业管理有限公司，该企业后经两次名称变更，现名称为山东均豪。鉴于上述情况，其认为北京均豪并不是百通香溪庭院小区的实际服务单位，为保护自己的合法权益，其就再也没有交过物业费。本院认为,业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，原、被告有诸多争议焦点，但是基础性争议是被告百通香溪庭院业委会是否存在、原告张磊是否在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使业主撤销权。这两个争议焦点的结论决定是否有分析其他争议焦点的必要。具体分析如下：1、被告百通香溪庭院业委会是否存在。经查，2019年8月，因客观原因，百通香溪庭院业委会未能完成换届，故根据备案的《香溪庭院小区业主大会议事规则》第三十条规定，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。根据现有证据，原业主委员会委员并未向相关部门递交辞呈，故百通香溪庭院业委会仍然存在，是本案适格被告。2、原告是否在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使业主撤销权。经查，根据原告的自述，其自购买房屋后每年在小区居住20至30天，其在交房后，因认为实际提供物业服务主体并非是北京市均豪物业管理股份有限公司而拒绝交纳物业费，甚至在庭审中自述实际提供前期物业服务的青岛均豪物业管理有限公司，经两次名称变更，现名称为山东均豪，由此可见，因实际提供物业服务的主体是哪家公司一直是原告拒绝缴纳物业费的理由，其一直在跟踪确认小区实际提供物业服务的公司的名称；被告均豪青岛开发区分公司自2017年1月1日开始为百通香溪庭院小区提供物业服务，在提供物业服务期间，其多次发布通知、提示等公告，落款处均为其公司全称“北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司”，在2018年4月30日，其安排员工为原告提供维修服务，在2018年12月31日，在原告住处张贴过欠费通知单；在2018年12月17日，张磊发短信给均豪青岛开发区分公司工作人员。自2017年1月1日至2018年年底，实际上，张磊与均豪开发区分公司有多次接触甚至直接接触的机会，鉴于其以往拒绝交纳物业费的理由，其不可能不关注提供物业服务的公司的名称，综合考虑上述情况，根据日常生活经验法则，在2019年之前原告知道或应当知道均豪青岛开发区分公司就是为小区提供物业服务的公司，即其应当知道业主委员会作出聘任均豪青岛开发区分公司提供物业服务的决定。综上，原告张磊于2020年3月10日提起本次诉讼，主张业主撤销权已经超过法律规定的一年期间，故对其所提的相关诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：驳回张磊的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由张磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  毛晓磊二〇二〇年五月七日书记员  袁 静