福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初117号 金屿村委：闽侯县上街镇金屿村民委员会，住所地福建省福州市闽侯县上街镇金屿村。 法定代表人：王洪棋，职务主任。 委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所执业律师。 长滔公司：福建长滔建设开发有限公司，住所地福建省闽侯县上街镇，统一社会信用代码：91350121611310294U。 法定代表人：陈维，职务董事长。 委托诉讼代理人：郑庆寨、陈启，福建名匠律师事务所执业律师。 第三人：张锦武，男，汉族，1946年7月15日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：张梅（系张锦武女儿），女，汉族，1982年7月14日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：戴雄光（系张锦武女婿），男，汉族，住福建省闽侯县。 第三人：刘华英，女，汉族，1945年10月11日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：林森，福建名仕律师事务所执业律师。 金屿村委闽侯县上街镇金屿村民委员会(以下简称金屿村委)与长滔公司福建长滔建设开发有限公司（以下简称长滔公司）、第三人张锦武、刘华英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理，依法适用普通程序分别于2020年4月3日、5月9日两次公开开庭进行了审理。金屿村委金屿村委的委托诉讼代理人詹祝权和长滔公司长滔公司的委托诉讼代理人郑庆寨、陈启及第三人张锦武的委托诉讼代理人张梅、戴雄光以及第三人刘华英的委托代理人林森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金屿村委诉讼请求如下：1.请求判令解除的金屿村委与长滔公司就位于闽侯县的租赁关系；2.请求判令长滔公司及张锦武、刘华英腾空并交还位于的房屋；3.请求判令长滔公司向金屿村委支付房屋租金42240元（按每月1056元为标准，从2016年9月10日计算暂计至2020年1月10日），此后依然按此标准计，直至长滔公司将案涉房屋实际返还金屿村委之日止；4.本案全部诉讼费用由长滔公司承担。 事实与理由如下：2011年2月27日，金屿村委与长滔公司签订《写字楼租赁合同书》，合同约定，金屿村委将位于，建筑面积660平方米（共5间）的写字楼租赁给长滔公司，租期自2011年3月1日起至2013年3月1日，租金每月2640元。合同签订后，金屿村委依约将房屋交付给长滔公司，长滔公司将案涉房屋交给张锦武、刘华英居住。合同期满后，经双方协商，金屿村委同意长滔公司续租至2014年12月。但在续租租期届满后，长滔公司并未与金屿村委续签租赁合同，也未支付租金或腾退案涉房屋。张锦武、刘华英居住在案涉房屋内至今。为此金屿村委多次要求长滔公司支付房屋租金或腾退房屋，但长滔公司均置之不理，以种种理由拖欠，长滔公司的行为已严重侵犯了金屿村委的合法权益。 综上，金屿村委为维护自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法查清事实，支持金屿村委所请为盼。 长滔公司辩称，一、长滔公司与金屿村委所签订的《写字楼租赁合同书》为无效合同。金屿村委诉请解除与长滔公司的租赁关系无任何的事实理由和法律依据。 金屿村委与长滔公司于2011年2月27日签订一份《写字楼租赁合同书》，合同约定金屿村委将位于新上街路门牌××二楼，建筑面积660平方米的写字楼出租给长滔公司，租期为二年，由2011年3月1日至2013年3月1日止。但本案中金屿村委所出租给长滔公司的上述房屋未依法办理产权登记，且金屿村委也未取得建设工程规划许可证，上述房屋属于违法建筑，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，金屿村委与长滔公司所签订的《写字楼租赁合同书》应为无效合同，无效合同至始无效，金屿村委与长滔公司不存在租赁关系，故金屿村委诉请解除与长滔公司的租赁关系无任何的依据，不应支持。 二、长滔公司非案涉房屋的占有使用人，金屿村委诉请要求长滔公司腾空并将位于，无任何依据，即使张锦武、刘华英确实占有案涉房屋，也应判决张锦武、刘华英退还，与长滔公司无关，故本案应当判决依法应当驳回金屿村委对长滔公司的全部诉讼请求。 如上所述，长滔公司与金屿村委所签订的《写字楼租赁合同书》为无效合同。长滔公司与金屿村委于2011年2月27日签订合同后，已经支付了相应的占有使用费至2014年12月份，之后长滔公司即将案涉房屋交还给金屿村委，金屿村委也已全部接收完毕，案涉房屋早已非由长滔公司占有使用，长滔公司诉请要求长滔公司腾空交还案涉房屋，无任何的依据。至于张锦武、刘华英是否在占有使用案涉房屋，与长滔公司之间不存在任何事实联系与法律关系，即使有本案也只能判决张锦武、刘华英退还房屋，而与长滔公司无关。由此，金屿村委诉请要求长滔公司腾空返还案涉房屋并支付占有使用费，没有任何的事实理由和法律依据，依法应当予以驳回。 张锦武述称，2011年4月，为了支持政府拆迁事项，长滔公司积极支持，鉴此政府及开发商许诺张锦武将新上街一套房屋做为过渡房给张锦武居住至安置完毕，现如今拆迁安置房店面仍未安置，房屋产权尚未登记。张锦武要求兑现当初承诺，希望法庭保护弱者的合法权益，不让支持拆迁工作的村民流落街头，请求法庭采纳张锦武的具体情形，作出公正的判决。 刘华英述称，一、2011年，刘华英所居住的房屋被政府拆迁，后政府许诺刘华英将××房屋给作为过渡房给刘华英居住。刘华英被拆迁后直至今日将近十年的时间，安置房仍未兑现。本案金屿村委所称的房屋上街路门牌××及刘华英所居住的××都不是闽侯县上街镇金屿村委会所有，金屿村委于诉求中所称的新上街路××房屋也跟刘华英现居住的××也没有任何关系，刘华英更不清楚金屿村委所提供所谓的《写字楼租赁合同书》，更不清楚所谓的本案长滔公司福建长滔建设开发有限公司。××房屋系政府给予刘华英的过渡房，故金屿村委诉请要求刘华英腾空并交还位于的房屋没有事实和法律依据。刘华英再次强调，刘华英现居住的。 二、刘华英对金屿村委提供的《写字楼租赁合同书》的意见。 （一）刘华英对其关联性、真实性、合法性均有异议。 （二）该份《写字楼租赁合同书》记载甲方为上街镇金屿村委会，若真存在租赁的行为，关于村集体的租赁行为，应当提供相应的产权证明凭证、关于租赁行为的会议纪要等证据予以证明。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定”的规定，村集体的租赁行为并不是某一个人能够决定的，须经村民会议讨论决定，才能得出是否同意租赁、租金标准、租赁期限等内容。然而金屿村委起诉了两次，在证据材料中均未看到村民会议纪要，故刘华英对《写字楼租赁合同书》的关联性、真实性、合法性均有异议。 三、刘华英对金屿村委提供的《村财确认函》的意见。 （一）刘华英对其关联性、真实性、合法性均有异议。 （二）该份《村财确认函》的内容体现新上街路门××号（原新上街××号）也与刘华英所居住号没有任何联系。该份函没有相应经办人的联系方式，无法核实该份《村财确认函》的真实性。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定，刘华英认为该份《村财确认函》肯定不是真实的，闽侯县上街镇人民政府的盖章应该是很严谨的，按照常识，闽侯县上街镇人民政府不是不动产物权的登记部门，无权出具一份函去确认物权归属于谁。如果真的凭借一份函能够确认不动产物权归属，那《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律岂不形同虚设。 （三）鉴于上述情形，刘华英申请追加闽侯县上街镇人民政府作为本案的第三人或申请闽侯县上街镇人民政府作为证人参与到庭审以核实该份《村财确认函》的真实性。同时，刘华英申请贵院对《村财确认函》上闽侯县上街镇人民政府的盖章进行司法鉴定以核实盖章的真实性。 四、根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第三十条“村民委员会实行村务公开制度。村民委员会应当及时公布下列事项，接受村民的监督：（一）本法第二十三条、第二十四条规定的由村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况；……村民委员会应当保证所公布事项的真实性，并接受村民的查询”的规定，若金屿村委认为本案中《写字楼租赁合同书》是真实的，刘华英作为村民依法享有监督权，刘华英要求金屿村委公开当时的村民会议纪要，同时公开已收租金的去向等事宜。 综上，金屿村委的诉请没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回金屿村委的诉讼请求或驳回起诉。 金屿村委为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、《写字楼租赁合同书》，证明2011年2月27日，金屿村委与长滔公司签订《写字楼租赁合同书》，合同约定金屿村委将位于新上街路门××号二楼租赁给长滔公司，租期2011年3月1日至2013年3月1日止，租金每月2640元。 证据2、案件受理通知书，证明金屿村委于2019年10月向闽侯县人民法院起诉。 证据3、《村财确认函》，证明位村财。 长滔公司的委托代理人质证意见如下： 1、对金屿村委提供的证据1的真实性无异议，证明对象没有异议，但长滔公司认为该租赁合同书应当为无效合同。2、对证据2无异议。3、对证据3的真实性、证明对象均有异议，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立应当以依法登记为准，闽侯县上街镇人民政府及村委会依法均无权盖章确认财产权属，且金屿村委也无证据证明案涉房屋属于其合法建造，故金屿村委所主张的证明对象无法成立，无法证明案涉房屋属于金屿村委的财产。 刘华英的委托代理人质证意见如下： 证据1、3证据三性均有异议，理由同答辩状第一点、第二点。证据2的三性均无异议，但金屿村委起诉两次均未提交村民会议纪要及合法的产权证明。第三人刘华英申请贵院对《村财确认函》上闽侯县上街镇人民政府的盖章进行司法鉴定以核实盖章的真实性。 张锦武的委托代理人质证意见如下： 质证意见同长滔公司、刘华英的质证意见。 长滔公司、刘华英均无证据向本院举证。 张锦武向法庭举出如下证据： 证据1、拆迁补偿费和购房计算单、拆迁补偿安置协议书、上街镇金屿村房屋拆迁补偿补充协议书，证明金屿村委与张锦武签订了安置协议，现在房屋已安置，但是没有产权证，张锦武的店面至今尚未安置。 金屿村委的委托代理人质证意见如下： 证据1关联性、证明对象有异议，金屿村委不是合同的相对方。且该证据与本案无关，该证据恰恰证明了长滔公司将诉争房屋交由第三人张锦武、刘华英占有使用。 长滔公司的委托代理人质证意见如下： 张锦武提供的证据真实性无法确认，与本案诉请腾房没有关联性。张锦武的主张可以与村委会进行协商，也可以另行提起诉讼并主张权利。 刘华英的委托代理人质证意见如下： 张锦武的证据请求法院依法认定。 本院根据双方当事人的陈述及其所举的证据，并经庭审质证，可以确认如下事实： 经审理查明，2011年2月27日，金屿村委与长滔公司签订《写字楼租赁合同书》，该合同约定金屿村委将位闽侯县楼，建筑面积660平方米的写字楼出租给长滔公司。租金按每平方米月租金4元，每月租金2640元，年租金为31680元。租赁期限2年，从2011年3月1日至2013年3月1日止。合同签订后，金屿村委将房屋交付给长滔公司。合同期满后，长滔公司并未与金屿村委续签租赁合同。2020年1月2日，闽侯县上街镇人民政府在《村财确认函》上盖章，该函件内容为兹证明闽侯县上街镇新上街路门××号（原新上街××号）系上街镇金屿村村财。 庭审中，长滔公司陈述其租赁房屋的目的是用于上街镇人民政府安置拆迁户，张锦武、刘华英亦陈述其居住的房屋是因为拆迁原因由上街镇人民政府临时安排的过渡房，且该二人从房屋被拆迁后一直居住在临时安排的过渡房中。金屿村委与长滔公司确认长滔公司支付房屋费用至2014年12月，且每月租金2640元系租赁五间房屋的租金。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中,涉案房屋并未取得建设工程规划许可证,且在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，也未办理涉案房屋的产权证，故金屿村委与长滔公司签订的《写字楼租赁合同书》应认定为无效，金屿村委要求解除双方租赁关系的诉求本院不予支持。因拆迁安置事由，长滔公司租赁金屿村委的房屋用于上街镇人民政府安置拆迁户，张锦武、刘华英陈述其目前仍居住的房屋系上街镇人民政府临时安排的过渡房，根据《村财确认函》的内容，闽侯县上街镇人民政府确认闽侯县上街镇新上街路门××号（原新上街××号）系上街镇金屿村村财，故本院有理由相信长滔公司租赁的金屿村委的房屋系用于安置张锦武、刘华英，故合同无效后，张锦武、刘华英应将涉案房屋归还金屿村委。长滔公司主张其已将涉案房屋归还金屿村委，但其并未提供证据予以证明，本院对其该主张不予采信，虽然《写字楼租赁合同书》无效,但长滔公司实际使用了涉案房屋,应向金屿村委按照租金标准支付房屋占有使用费至涉案房屋归还之日止,双方确认长滔公司支付房屋费用至2014年12月，且每月租金2640元系租赁五间房屋的租金，因长滔公司未返还的房屋为两间，金屿村委自愿要求长滔公司从2016年9月10日起支付房屋占有使用费，本院予以准许，故该房屋占有使用费从2016年9月10日起，按每月租金1056元（2640元÷5间×2间）为标准计算。 关于长滔公司提出金屿村委主张的租金已经超过法律规定的诉讼时效的问题，本院认为，双方签订《写字楼租赁合同书》无效，长滔公司未将涉案房屋交还金屿村委，涉案房屋目前仍处于被占用的状态，房屋占用费仍在不断产生，故金屿村委的起诉并未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、闽侯县上街镇金屿村民委员会与福建长滔建设开发有限公司于2011年2月27日签订的《写字楼租赁合同书》无效； 二、张锦武、刘华英应自本判决生效之日起起七日内将位闽侯县街镇金屿村民委员会； 三、福建长滔建设开发有限公司应自本判决生效之日起七日内支付闽侯县上街镇金屿村民委员会房屋占有使用费，该房屋占有使用费从2016年9月10日起，按每月租金1056元为标准计算至涉案房屋归还之日止； 四、驳回闽侯县上街镇金屿村民委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费856元，由福建长滔建设开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林循沙 人民陪审员  郑美珍 人民陪审员  叶 敏 二〇二〇年五月十三日 法官助理罗燕圆 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效: （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; （二）恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; （三）以合法形式掩盖非法目的; （四）损害社会公共利益; （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。 第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。