安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初347号 原告：陈明,男,汉族,1980年4月3日出生,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：潘国军,安徽昊华律师事务所律师。 被告：郭鹏飞,男,汉族,1994年2月7日出生,住安徽省霍山县。 委托诉讼代理人：郭忠荣，系郭鹏飞父亲。 原告陈明与被告郭鹏飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，适用普通程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理，原告陈明及其委托诉讼代理人潘国军，被告郭鹏飞委托诉讼代理人郭忠荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈明向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈明与郭鹏飞于2018年8月26日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令郭鹏飞向陈明支付违约金100000元;3、本案全部诉讼费用由郭鹏飞承担。 原告陈明诉称的事实与理由：2018年8月26日,陈明委托亲戚谢徽与郭鹏飞签订了一份《存量房买卖合同》,合同约定郭鹏飞购买陈明所有的位于安徽省合肥市,约定总价款1238000元,由郭鹏飞在2018年10月30日前一次性支付陈明,同时对其他有关事项进行了约定。当日,陈明的委托代理人谢徽、郭鹏飞、合肥快居房地产经纪有限公司（以下简称快居公司）又签订了一份《补充协议》,第四条约定:郭鹏飞应向陈明支付定金20000元;第八条约定:甲乙双方中若有任何一方未按照合同及本协议的约定及时全面履行自己义务的（包括但不限于签署文书、提供材料、支付房款等交易相关义务），每逾期一日，违约方应按总房款的万分之一向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按买卖合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。第九条约定：甲、乙双方不能到场签字的，由其委托代理人签字。上述《存量房买卖合同》及《补充协议》签订后，快居公司代收了郭鹏飞定金20000元，但快居公司未向陈明支付其代收的定金。经陈明多次催促，郭鹏飞均未履行支付购房款等合同义务。2019年1月4日，郭鹏飞通知陈明解除双方签订的《存量房买卖合同》。综上所述，郭鹏飞的行为违反了合同约定，致使合同目的未能实现，给陈明造成了很大的经济损失。 被告郭鹏飞辩称：1、我方与陈明于2018年8月26日签订的《存量房买卖合同》为无效合同。2018年8月26日，陈明和谢徽、郭鹏飞和其母亲金静、快居公司业务人员刘阳、赵伟、汪冬一同现场验看了案涉房屋，经三方多轮协商并签订《存量房买卖合同》和《补充协议》，双方签字时，陈明声称眼睛不方便，由其妹夫谢徽代签，当时陈明未提供相关授权委托书并隐瞒了在现场的事实。2018年10月底，我方与快居公司按约到合肥市要素大市场查阅限购时发现案涉房屋仍处于抵押状态。2、2019年1月4日，我方通知陈明所签《存量房买卖合同》为无效合同应予撤销之前，陈明一直未对所签订的合同予以追认，陈明曾多次到快居公司索取定金被拒绝。3、2019年2月上旬，我方与快居公司经纪人赵伟、合肥华玺房地产经纪有限公司经纪人查道兴一同去合肥要素大市场申请撤销了存量房限购。4、2019年7月9日、2019年10月29日，我方与陈明二次电话沟通，此合同为无效合同，应相互谅解。5、陈明要求支付违约金100000元，没有任何依据。综上所述，郭鹏飞与陈明所签的《存量房买卖合同》及《补充协议》为无效合同，继续履行，我方的购房权益得不到保证，无违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实： 2018年8月26日，陈明（出卖人、甲方）与郭鹏飞（买受人、乙方）签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定甲方将其所有的位于安徽省合肥高新技术产业开发区以1238000元的价格卖给乙方，乙方于2018年10月30日前一次性向甲方支付房屋价款1238000元，合同对其他权利义务进行约定。合同落款处谢徽代理陈明在甲方处签字确认，郭鹏飞在乙方处签字确认。 同日，陈明（出卖人、甲方）与郭鹏飞（买受人、乙方）又签订了一份《补充协议》，协议约定，甲方确认，乙方已于买卖合同签订前向甲方支付定金20000元，该定金在乙方签订并履行买卖合同后抵做房款；如果甲方不签订或不履行买卖合同，应双倍返还乙方定金；如果乙方不签订或不履行买卖合同，甲方收取的定金不予退还；甲乙双方中若有任何一方未按照合同及本协议的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于签署文书、提供材料、支付房款等交易相关义务)，每逾期一日，违约方应按总房款的万分之一向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按买卖合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金；甲方承诺此房屋只有一个抵押贷款陆拾万元，可自行解押，无任何其他债务纠纷，若有后果自负；乙方承诺社保于2018年10月25日满一年，符合合肥市购房资格，且征信良好无不良记录，若有隐瞒后果自负。协议落款处谢徽代理陈明在甲方处签字确认，郭鹏飞在乙方处签字确认，快居公司在丙方处盖章确认。上述合同及协议签订时，陈明在现场并参与了协议谈判过程。 2018年3月10日，陈明向谢徽出具《委托书》，委托谢徽签订房屋买卖合同。但签订合同及补充协议时，陈明未向郭鹏飞出示该《委托书》。 上述合同签订后，同日，郭鹏飞向快居公司工作人员赵伟支付定金20000元，郭鹏飞出具《收条》，主要内容为今收到客户郭鹏飞购买陈明名下房屋蜀南庭苑4幢208室购房定金20000元，此定金由汇林阁房友地产暂为保管，等交易当天转交给房主陈明。 2019年1月3日，郭鹏飞向快居公司发出《律师函》，要求撤销谢徽以陈明名义与其签订的《存量房买卖合同》，快居公司向其返还购房预付款。 2019年1月4日，郭鹏飞以邮寄方式向陈明发出《通知》，主要内容为2018年8月26日，谢徽以您的名义与我方签订《存量房买卖合同》一份，合同约定我方以1238000元价格购买您所有的蜀南庭苑4幢208室房屋，合同签订后，您至今未向我方提供相应授权委托书或以书面形式对《存量房买卖合同》予以追认，现，我方正式通知如下：撤销谢徽以您的名义与我方签订的《存量房买卖合同》。 庭审后，快居公司工作人员赵伟出庭作证，确认郭鹏飞在合同签订时对于谢徽代替陈明签字、案涉房屋存在抵押权，均未提出异议。双方在这个前提下签订了《存量房买卖合同》。在合同签订并完成限购查询后，郭鹏飞虽提出异议，但其并未允许陈明对此瑕疵进行修正，且不再愿意就此问题再行协商，直接要求解除合同。与此同时，陈明并未显现出任何不愿继续履行合同的意思表示。 因郭鹏飞不再购买房屋，案涉房屋抵押贷款未解除。 本院认为：本案的《存量房买卖合同》及《补充协议》协商过程陈明实际参与。签订时，郭鹏飞未对谢徽代签合同提出异议。虽然，签订时谢徽未向郭鹏飞出示授权委托书，但郭鹏飞也没有给予陈明机会对已经签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》进行追认，一提出质疑，即直接要求解除合同，不再继续履行。故郭鹏飞主张合同未能履行系因陈明未对《存量房买卖合同》及《补充协议》进行追认，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。郭鹏飞作为合同相对人并未对合同进行善意履行。关于案涉房产存在抵押，郭鹏飞在合同签订时已经知情，双方已经对相关权利义务进行约定，陈明在郭鹏飞主张“撤销”合同时并未出现违约行为，故郭鹏飞在无法定及约定事由的情况下，单方不再履行合同约定的义务，属于违约。郭鹏飞辩称因谢徽代理权并未得到陈明追认，其以陈明名义与郭鹏飞于2018年8月26日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是无效合同，无法律依据，本院不予支持。 双方现已经就合同不再继续履行已经达成一致，陈明诉请解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于违约金100000元，根据合同约定，违约方应按合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金，但根据公开的同小区房屋价格，2018年8月及以后房价基本平稳，并未出现陈明陈述房价一直下跌的情况，故本院将违约金酌减为6万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陈明与被告郭鹏飞于2018年8月26日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告郭鹏飞于本判决生效后十日内支付原告陈明违约金6万元； 三、驳回原告陈明的其它诉讼请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由被告郭鹏飞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孙宗欣 二〇二〇年五月七日 法官助理李讷 书记员吴晶晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。