黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1202民初4005号原告：陈淑珍，女，1945年4月6日生，汉族，职业绥化市饮食服务公司退休职工，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：刘士昌，男，1940年4月29日生，汉族，职业绥化市北林区司法局退休干部，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：薛树桉，男，1966年2月10日生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。被告：李永艳，女，1984年3月24日生，汉族，个体业主，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：汪吉芳，男，1945年9月15日生，汉族，职业省直机关退休干部，现住绥化市北林区。原告陈淑珍与被告李永艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈淑珍及其委托诉讼代理人刘士昌、薛树桉与被告李永艳及其委托诉讼代理人汪吉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑珍向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的买商服定金合同。被告赔偿原告使用商服的房屋租金损失25000元（按每月5000元计算，从2019年5月20日暂计算至2019年10月20日止）。2.要求被告对案涉房屋恢复原状。3.案件受理费由被告负担。事实及理由：原告原在绥化市北有两个车库，2010年此处拆迁建楼时，开发商补偿给原告一处临街商服，面积92.65平方米，2019年5月20日原告与被告签订《买商服定金》一份，约定原告将商服卖给被告，房屋价款690000元，签订定金协议时被告向原告支付定金50000元，余款640000元于2019年8月10日16时前交齐后双方办理过户手续，同时双方约定“双方在换不动产权证时，所有税金一切费用都由被告李永艳承担，原告概不负责”。后被告搬进该商服并经营汽车修理部至今。2019年8月10日原告持不动产权证书找到被告，要求支付剩余房款640000元时，被告以该房屋的过户费税必须由原告交纳为由拒不办理过户手续。也不支付余款，原、被告多次协商未果，故原告提起诉讼。被告李永艳辩称，双方并非是商品房买卖合同关系，所以原告请求撤销商品房买卖合同不成立；原告请求的营业（租金）损失不应受法律保护；原告要求该房屋恢复原状，被告没有发生对涉案房屋的侵害行为，是原告根据双方合同约定交付给被告使用的，不存在恢复原状的事实；被告无违约行为，根据合同约定，被告按时向原告交付了足额定金，而且被告根据合同约定在2019年8月9日、10日带着剩余房款到办理房屋过户登记机关协助原告办理过户事宜。原告陈淑珍围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1、买商服定金（复印件）一份。证实原、被告于2019年5月20日签订商服定金，确定案涉房屋成交价为690,000元，被告交纳50,000元定金并拿到房门钥匙等，取得案涉房屋的使用权，双方约定余款在2019年8月10日前交齐，约定“双方在换不动产权证时，所有税金一切都由被告负担，原告概不负责”、“过户前若欠税金和物业费由原告负担，若原告违约需双倍返还，若被告违约定金不退”；证据2、照片3张。证实被告对案涉房屋装修入住后，开了时代汽修经营，生意非常兴隆；证据3、不动产权证书（复印件）一份，证实原告在2019年3月7日就交纳完毕应交的费税，领取了不动产权证书，足以很好的履行买商服定金；证据4、税收完税证明一份，证实原告交纳了案涉房屋的税金，履行了买商服定金确定的自己一方的义务；证据5、电话录音及文字整体材料一份。证实2019年8月23日吕海明与薛树桉通话内容，买商服定金原件在被告李永艳手中，原告在2019年8月10日前及后来多次要求被告交纳余款并配合被告办理过户手续，但被告始终拒绝，被告违约在先，被告已将该商服重新装修；证据6、电话录音及文字整理材料一份。证实2019年9月4日被告李永艳与薛树桉电话通话内容，买商服定金的原件在被告李永艳手里，原告在2019年8月10日前及后来多次要求被告交纳余款并配合被告办理过户，被告拒绝，因此二被告违约在先；证据7、收据复印件三份、黑龙江省增值税普通发票（复印件）一张。证实2017年2月23日原告交纳争议房屋装修保证金2,000元，电费200元，水费200元。2019年12月25日原告交纳争议房屋取暖费3,353.93元；证据8、证人宋某证人证言，证实2019年8月21日上午，刘士昌约证人一起到房产大厦去取买房款640000元，在房产大厦登记处原、被告发生争吵。2019年8月26日上午，刘士昌又约证人一起到本案争议的房屋，双方因为买房款又发生争吵。2019年12月21日在北林区法院大厅李永艳碰到证人，说让证人给调解调解，年租金6000元一家交一半，证人称“房子买了剩余640000万元就给了呗，李永艳说房子买后悔了，孩子上学得走挺远”，这件事就没调解成。被告李永艳依法提交录音资料一份。证实双方买卖合同除交易的税金之外，因为是划拨的土地，没有向政府支付土地受让金，因此在过户的时候和不过户的时候都必须交土地使用的年租赁金，如果原告不交土地年租金是不能过户的，也证明土地租用金不是税金。本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证：被告对原告提供的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。称该合同虽然是商服定金合同，但从条款中可以认定具有二手房买卖合同的属性；由于该合同的第四条约定不清楚，因此原告又特地写了第七条作为最后的约定，第七条约定是过户前所欠的税金和物业费用由原告承担，这个约定明显而又具体明确了过户之前的一切税金应由原告承担，因此根据该合同的约定在过户时发生的费用及税金均应由原告负担，原告对该条认可承认，并且要求原告无条件的履行。被告同意向房产部门及不动产部门支付交易费、契税、印花税；被告对原告提供的证据2的真实性无异议，称与本案没有关联性；被告对原告提供的证据3的真实性无异议，称证实了不动产权证明中确注明了该房屋的土地属性是划拨取得，并非是经过人民政府的受让金和出让金取得的，根据法律规定原产权人应该依法向政府行政部分所规定的其他不动产管理部门交纳土地使用租用金，以其补偿没有取得土地的受让权，被告和原告约定的房屋价款已经包含了购买不动产的土地费用和土地上的附着物房屋的费用；被告对原告提供的证据4的真实性无异议，称只能证明原告在领取动迁房照时依据规定应该向相关部门交纳的费用，与本案没有关联性；被告对原告提供的证据5的真实性无异议，但称通话人均不是本案的当事人，因此任何谈话对本案都不起证据作用；被告对原告提供的证据6的真实性无异议，被告愿意支付购房款，因原告要求支付土地租用费用，双方未达成一致意见；被告对原告提供的证据7的真实性无异议，称2019年至2020年取暖费应该由被告承担，被告准备向原告支付，该证据与本案无关联性；被告对原告提供的证人证言有异议，证人对法院的发问回答准确无误，证人证言互相矛盾。原告对被告提供的通话录音有异议，称录音发生的时间、地点和对话双方身份情况无法确认。形成的文字材料与录音有差异。录音内容听的含混不清，回答的女士说年租金出让金是由双方协商，并没有说由哪一方交纳。根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：原告提供的证据1，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，因该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性法律规定，本院依法予以确认；原告提供的证据2、证据3、证据4，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，本院对真实性予以确认；原告提供的证据5、证据6即通话录音的真实性无异议，对证明目的有异议，两份录音不能证实原告所主张的事实成立，本院对真实性予以确认，对证明目的不予采信；原告提供的证据7，被告无异议，本院予以确认；对证人宋某证人证言，被告有异议，因证人所述的内容并非本案争议的焦点问题，故本院对证人证言不予采信。被告提交的通话录音，原告有异议，因该录音无具体的录音时间及通话人的姓名，且未能证实被告主张的事实成立，故本院不予采信。本院根据确认的证据及原、被告的陈述，查明案件事实如下：2019年5月20日，原告陈淑珍与被告李永艳签订了买商服定金合同一份，约定原告将其所有的坐落在绥化市北林区鸿嘉花园Ｅ11栋19号商服卖给被告，双方约定成交额为690,000元。2019年5月20日交定金50,000元，双方约定余款在2019年8月10日16时前交齐，过户时交齐欠款。合同第四条约定“甲、乙双方在换不动产权证时，所有税金一切费用都由乙方承担，甲方概不负责。”后原、被告在买商服定金合同上手写约定第七条“过户前若欠税金和物业费用由甲方负担。”被告李永艳于签订合同当日给付原告陈淑珍50,000元，原告陈淑珍将房屋钥匙及卷帘门自动开关器交与被告，被告入住该争议房屋进行经营活动。现原告以被告未按约定期限给付剩余房款，不配合过户为由诉讼来院，要求判如所请。审理中，原告增加诉讼请，要求1.解除原、被告签订的买商服定金合同；2.被告赔偿原告使用商服的房屋租金损失37,665元（按每月5,000元计算，从2019年5月20日暂计算至2019年12月31日止）；3.要求被告给付原告水电费400、装修费2,000元、2019年10月至11月两个取暖费1,397元，合计3,797元；4.要求被告对案涉房屋恢复原状（毛坏房）。案件受理费由被告负担。被告称未办理过户手续的原因是双方对该房屋年租金交缴的问题发生争议，而没有过户成功，被告不存在违约，不同意解除买商服定金合同，要求继续履行，同意支付剩余房屋价款640,000元，原告配合被告办理房屋过户手续，被告愿意承担房屋过户发生的二手房交易税、契税、印花税及相关手续用和工本费。此案经本院调解未果。本院认为，原告陈淑珍与被告李永艳之间的买卖合同关系、有原、被告提供的买商服定金合同为凭，是双方真实意思表示，其内容不违反我国法律法规之禁止性规定，属于有效合同，并已实际部分履行，故原、被告之间买卖合同关系成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，本案中，原、被告因该案涉房屋过户过程中需交缴的年租金由谁承担约定不清，原、被告均认为此笔费用应由对方承担，致该案涉房屋过户未成功，致被告李永艳未能依合同约定期限内交付全部购房款，且双方又未能对该笔费用的承担补充约定，致买卖合同的目的不能实现，故原告与被告签订的合同应予解除。在合同履行过程中，原、被告双方均认为对方违约，对合同中的第四条及第七条的约定有相反的理解。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按常理予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，双方约定的税金是否包含该争议的这笔费用，本案原告作为提供条款的一方，应作出不利于原告的解释，视为原告违约。被告已给付原告的定金应予返还。因双方的买卖合同依法解除，被告应支付占有、使用该案涉房屋期间的使用费用及取暖费用，故原告要求房屋租金损失及取暖费用应予支持。被告自2019年5月20日占有、使用该案涉房屋至今，按每月5,000元计算被告占有、使用该案涉房屋期间的费用为60,000元，扣除被告已经支付的定金50,000元，应支付10,000元。原告要求被告给付水电费、装修费及物业费均发生在被告入住该房屋之前，不应由被告承担，本不予支持。综上所述，原告诉讼请求有理部分，应予支持，被告辩解有理部分，应予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条规定，判决如下：一、解除原告陈淑珍与被告李永艳签订的《买商服定金》合同；二、被告李永艳给付原告陈淑珍占有、使用该案涉房屋期间的使费用、取暖费合计13,354元。此款于本判决生效后十日内一次性给付；三、被告李永艳在本判决生效后十五日内迁出绥化市北林区鸿嘉花园E11栋19号商服；四、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费837元，由原告陈淑珍负担703元，由被告李永艳负担134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  王海霞人民陪审员  王丽杰人民陪审员  高 山二〇二〇年五月二十日书 记 员  李忠秋