抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0404民初2356号原告（反诉被告）：抚顺红飞车业集团有限公司，住所地抚顺市望花区新民街丹东路**。法定代表人：李敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩佳运，系该公司法务部部长。委托诉讼代理人：尤铁多，系该公司销售经理。被告（反诉原告）：唐翠玲，女，1967年9月25日生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：夏堂剑，系辽宁久鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）抚顺红飞车业集团有限公司（以下简称“红飞公司”）与被告（反诉原告）唐翠玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红飞公司的委托诉讼代理人韩佳运、尤铁多与被告（反诉原告）唐翠玲及其委托诉讼代理人夏堂剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）红飞公司诉称，被告于2013年3月5日购买原告位于抚顺市李石经济开发区房屋一处，并签订房屋买卖合同。合同约定，在合同签订时，被告先付首付款52579元，剩余房款被告办理公积金贷款后将款转入到原告账户。被告交付首付款后即入住该房屋至今，被告贷款一直未办理成功。被告承诺若贷款办理不成功，以现金方式于2014年10月30日前给付原告所欠购房款75000元。经原告多次催要，被告一直未给付所欠房款75000元。因此，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令被告支付原告购房款75000元及利息（2014年6月17日至2014年10月30日利息6000元，2014年10月30日至付清为止按照月息3%主张），诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）唐翠玲辩称，原告对诉争房屋不具有产权，其不具有处分权，双方签订的合同无效，原告应返还被告已支付的全部购房款并支付违约金；关于原告主张的利息问题，原告主张利息是基于被告给原告出具的保证书，但保证书系原告工作人员逼迫被告所写，且原告当时不具有房屋产权，并且后来该房屋由唐梓阁购买，因此，该保证书无效，不具有法律效力，且上面的利息不符合法律规定。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告通过合同欺诈方式将案涉房屋出售给被告，非法多收取被告购房款40263元，至今为原告非法占有。同时，被告因诉讼支出律师代理费5500元。因此，为维护合法权益，提起反诉：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、反诉被告返还反诉原告购房款40397元及利息（本金17723元的利息起算时间为2013年12月8日，计算至实际还款之日止，按照年利率6.55%计算；本金25240元的利息起算时间为2014年1月16日，计算至实际还款之日止，按照月息2%计算）；3、律师费5500元、交通费500元、咨询费1000元，由反诉被告承担。反诉被告红飞公司辩称，不同意反诉原告的各项诉讼请求，反诉原告最初是以自己的名义购买的案涉房产，后来到反诉被告处，央求反诉被告将房子改到其女儿名下。经审理查明，2013年3月5日，原告（反诉被告）红飞公司与被告（反诉原告）唐翠玲签订《房屋买卖合同》一份，红飞公司将抚顺市李石经济开发区绿地剑桥6-57号楼1单元10楼2号房产出售给唐翠玲，房价款175263元，首付款52579元，剩余房款122684元在唐翠玲办理公积金贷款后，将款转入红飞公司账户。2013年2月18日，唐翠玲支付红飞公司购房款5000元；2013年3月5日，唐翠玲支付红飞公司购房款47579元；2013年12月8日，唐翠玲支付红飞公司购房款22684元；2014年1月16日，唐翠玲支付红飞公司购房款25000元，上述已付房款合计100263元。由唐翠玲与抚顺绿地置业有限公司签订商品房买卖合同，抚顺绿地置业有限公司为唐翠玲开具金额为189866元的销售不动产发票，后因唐翠玲不能办理贷款，2013年5月，唐翠玲从抚顺绿地置业有限公司处申请退房。2013年12月8日，唐翠玲出具“承诺书”，写明“本人唐翠玲2013年3月5日在红飞车业集团购买顶账房壹处，位置抚顺李石经济开发区绿地剑桥6-57号楼，1单元10楼2号，面积49.37平，总房款175263元（大写：壹拾柒万伍仟贰佰陆拾叁元整），购买时已付红飞车业集团现金52579元（大写：伍万贰仟伍佰柒拾玖元整），今天再付红飞车业集团现金22684元（大写：贰万贰仟陆佰捌拾肆元整），余下100000元（大写：壹拾万元整）房款本人承诺三个月之内办理完商业贷款，然后将余下款额转入红飞车业集团账户，一次性结清房款。如未在叁个月之内未能办理完商业款，本人愿意以现金形式付给红飞车业集团余下壹拾万元购房款。特此承诺。”2014年6月17日，唐翠玲出具“保证书”，写明“本人唐翠玲2013年3月5日在贵公司购绿地剑桥房屋一套，房号6-57号楼1单元10楼2号，面积49.37㎡，房款总价175263元（大写壹拾柒万伍仟贰佰陆拾叁元整），现尚欠贵公司房款75000元（大写柒万伍仟元整）。本人保证在2014年10月30日前将所欠房款75000元（大写：柒万伍仟元整）支付给贵公司（即使本人住房贷款未被批准）。本人同意支付给贵公司利息补偿：同意支付给贵公司2014年6月17日至2014年10月30日期间的利息补偿6000元。利息与房款同时支付给贵公司。本人如果在2014年10月30日仍未将所欠房款全部结清，本人同意按所欠房款及利息为基数，按月息3%计算利息，计息期间为2014年10月30日开始，至全部房款还清日为止，并愿意承担由此产生的一切法律责任及赔偿义务。本人如果在2014年10月30日已将所欠房款及利息全部还清，贵公司同意不再收取2014年6月16日之前的欠款利息”。2014年9月24日，唐翠玲出具“承诺书”，写明“本人唐翠玲于2013年3月5日在贵公司购买了一套房产，，地址为抚顺绿地置业有限公司**楼******面积49.37平方米。且已与贵公司签订了一份房屋买卖合同。现因本人不具有贷款资格，不能办理房贷，特向贵公司申请，将房产更名为我女儿唐梓阁，由我女儿办理商业贷款，请贵公司批准。本人承诺若更名后无论贷款及其他手续出现任何问题，全部由我本人承担，贵公司不承担任何责任，如贷款不能被批准，我与贵公司签订的房屋买卖合同及2014年6月17日写给贵公司的保证书仍然有效”。2014年，唐梓阁（系唐翠玲女儿）从抚顺绿地置业有限公司处购买本案诉争房屋，房屋总价款189866元、首付款59866元系唐翠玲退房后由抚顺绿地置业有限公司退还唐翠玲后交纳。抚顺绿地剑桥指挥部将包括本案涉案房屋在内的共计29套房屋抵顶给沈阳龙运混凝土有限公司；2012年1月12日，沈阳龙运混凝土有限公司与抚顺县白云灰厂签订《抵房协议》，沈阳龙运混凝土有限公司将包括本案涉案房屋在内的共计八套房屋抵顶给抚顺县白云灰厂；2012年11月28日，红飞公司与抚顺县白云灰厂签订《房屋顶账协议书》，抚顺县白云灰厂将包括本案涉案房屋在内的共计三套房屋抵顶给红飞公司。本院认定的上述事实，有原、被告双方向本院提交的相关证据材料并有双方当事人的法庭陈述予以证明，上述证据经庭审质证和法院审查，可以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于如何确定原告（反诉被告）红飞公司与被告（反诉原告）唐翠玲于2013年3月5日签订的《房屋买卖合同》的效力。该合同签订主体意思表示真实，且不存在违反法律行政法规的强制性规定，合同依法成立。确定该合同是否有效的关键在于确定红飞公司对案涉房产是否有处分权。不动产以登记为生效要件，案涉房产未变更登记到红飞公司名下，红飞公司未实际取得法律意义上的所有权。以物抵债在经济往来中普遍存在，法无禁止则允许，红飞公司与抚顺县白云灰厂的顶账协议及抚顺县白云灰厂与沈阳龙运混凝土有限公司的顶账协议及沈阳龙运混凝土有限公司与抚顺绿地置业有限公司的顶账协议均有效，红飞公司通过层层顶账方式取得了该房产的处分权，因此，应当认定红飞公司与唐翠玲签订的《房屋买卖合同》有效。案涉房屋现买受人为唐梓阁，而唐梓阁购买案涉房屋应视为唐翠玲的继续履行合同行为。那么，作为房屋买受人的唐翠玲应当按照合同约定履行付款义务。现唐翠玲已付100263元，尚欠75000元未付，因此，红飞公司主张的由唐翠玲支付剩余购房款75000元于法有据，本院予以支持；关于红飞公司的利息主张，唐翠玲虽签写了同意支付利息的保证书，且对利息的支付方式做了承诺，但利息显然过高，本院支持自2014年6月17日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。关于唐翠玲反诉请求解除双方签订的《房屋买卖合同》一节，反诉原告不存在解除事由，对唐翠玲的该项反诉请求，本院不予支持；关于唐翠玲反诉请求红飞公司返还购房款40397元及利息一节，没有法律依据，本院不予支持；关于唐翠玲反诉请求红飞公司支付律师费5500元、交通费500元、咨询费1000元一节，没有法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐翠玲于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告（反诉被告）抚顺红飞车业集团有限公司剩余购房款75000元及逾期付款利息（自2014年6月17日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告（反诉被告）抚顺红飞车业集团有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）唐翠玲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1676元，由被告唐翠玲负担，随上述款一并给付原告；反诉案件受理费1153元，由反诉原告唐翠玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  苏庆坤人民陪审员  杨宝魁人民陪审员  郭洪伟二〇二〇年五月二十二日书 记 员  张 楠