福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终599号 上诉人（原审原告）：华夏银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区古田支路**华夏大厦（1#、2#裙楼一至五层）。 负责人：朱凯，该分行行长。 委托诉讼代理人：张踔，福建方圆统一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭彩凤，福建方圆统一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龚晓文，女，1991年2月28日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：郑开白，福建韩诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建沛丰房地产有限公司，住所地福建省福安市赛岐镇凯旋街钟山东路**。 法定代表人：彭荣华，该公司经理。 上诉人华夏银行股份有限公司福州分行（以下简称华夏银行）因与被上诉人龚晓文、福建沛丰房地产有限公司（以下简称沛丰公司）执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（以下简称福州中院）（2019）闽01民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，对案件进行审理。本案现已审理终结。 华夏银行上诉请求：撤销一审判决，改判继续对案涉福安市赛岐镇赛兴路1号凯旋一品9幢13层1304号房产（以下简称案涉房产）的执行。主要理由：龚晓文购买案涉房产行为虚假，其权利不真实，不合法。（一）龚晓文购买案涉房产的价格过低，存在协助被执行人转移资产的情形。龚晓文2018年4月购买的案涉房产单价为3,500元，而该楼盘2014年均价就为6,000元，另案冯旭春2014年11月购买的10号楼2901房产单价为6,625.96元，足以证明本案购房价格过低，不符常理。（二）龚晓文并未支付购房款，其购房行为是虚假的。其购房款应是福安市正兴交通运输服务有限公司（以下简称正兴公司）提供现金存入沛丰公司账户，后又由沛丰公司账户转回给正兴公司账户。福安市人民法院（2018）闽0981执异57号执行裁定书（以下简称57号裁定）记载，案外人龚晓文涉嫌虚假购房，其以现金存款于沛丰公司账户，得到存款凭证后又由沛丰公司将购房款转回给正兴公司，龚晓文业已承认购房款并非由其支付给沛丰公司，其提供的证据，部分是案外人之间的汇款。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”之规定，龚晓文虽然办理了案涉房产权属登记，但其对案涉房产的权利是不合法、不真实的，请求二审法院依法判决继续对案涉房产的执行。 龚晓文辩称：华夏银行上诉理由与客观事实不符，且没有证据证明，华夏银行的上诉请求依法不能成立，请求判令驳回。（一）案涉房产转让单价系交易时的市场价，华夏银行并无证据证明案涉房产受让价格过低。商品房的单价不仅受市场行情的影响，还受到政府税收政策、银行贷款利息以及房产户型、朝向等因素的影响，不能以该楼盘不同户型不同时期的单价即认定单价过低。（二）华夏银行认为答辩人支付购房款的行为是虚假的，其主要证据是57号裁定。但该裁定未生效，且该裁定书的观点已被宁德市中级人民法院（以下简称宁德中院）的生效判决推翻。正兴公司收到沛丰公司的款项是基于正兴公司与沛丰公司解除案涉房产原有房屋买卖合同后，沛丰公司返还给正兴公司购房款。且华夏银行查封沛丰公司名下财产时，案涉房产已实际过户到答辩人名下，故沛丰公司与答辩人之间的房屋买卖行为是正常市场交易行为，不存在虚假购房、协助被执行人转移资产的情形。（三）答辩人与沛丰公司于2018年4月18日通过福安市房地产管理局系统签订书面合同（办理网签手续），并于2018年8月7日办理商品房预售合同登记备案手续，相关房产交易行为均在福安市房地产行政主管部门的行政监督下进行，且答辩人在2018年8月30日能够办理不动产权证书，是基于福安市××房××组××室出具的《关于给予“凯旋一品”项目部分房源办理相关房地产手续的通知》（安稳房办［2018］40号）文件，不存在虚假交易的情形。（四）答辩人于2018年7月12日通过转账方式付清购房款，沛丰公司于2018年7月18日向答辩人出具正式的发票确认收到答辩人购房款，并在2018年8月30日（在法院查封前）办理该房不动产权证书，故案涉房产已归答辩人所有，权属清晰无争议。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项目之规定，答辩人购买案涉房产系真实合法的，应受到法律的保护。 沛丰公司未提交答辩意见。 华夏银行向一审法院起诉请求：继续对案涉房产的执行；本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2019年2月2日，福州中院在执行华夏银行申请执行沛丰公司等金融借款合同纠纷一案中，依据（2018）闽01执1587号执行裁定，通知福安市不动产登记中心协助查封了案涉房产。龚晓文向一审法院提出执行异议，主张2018年4月18日其与沛丰公司就案涉房产签订了《商品房买卖合同》，已付清全部购房款，并于2018年8月30日取得案涉房产权属登记证书［产权证号：闽（2018）福安市不动产权第0××9号］，请求解除对案涉房产的执行措施。一审法院于2019年5月27日作出（2019）闽01执异173号执行裁定，中止对案涉房产的执行。华夏银行遂提起本案诉讼。 一审法院另查，龚晓文提供的其与沛丰公司签订的《商品房买卖合同》落款时间为2018年4月18日，约定的商品房单价为每平方米3,500元，总计228,025元。2018年7月12日，龚晓文通过其在工商银行的账户一次性向沛丰公司账户转账228,025元，摘要：9#1304购房款。2018年7月18日，沛丰公司向龚晓文开具了购房相应的增值税发票。 一审法院再查：1．根据闽（2018）福安市不动产权第0××9号不动产权属登记证书所载，案涉福安市赛岐镇赛兴路1号凯旋一品9幢13层1304号房产权利人为龚晓文，共有情况为单独所有，登记时间为2018年8月30日。2．福安市不动产登记中心出具的《关于赛岐凯旋一品楼盘不动产权登记情况说明》（安不动产登函［2019］33号）载明“不动产登记信息证明（ＮＯ.Ｇ2019XXXX-0001170）体现的实为开发商（沛丰公司）办理楼盘首次登记”。3．福安市稳定房地产市场健康发展工作领导小组办公室出具的《关于给予“凯旋一品”项目部分房源办理相关房地产手续的通知》（安稳房办［2018］40号）载明，案涉房产系沛丰公司与原购房业主正兴公司协商一致解除合同后，重新出售给正兴公司员工，并经领导小组办公室研究同意，给予办理商品房买卖合同备案以及产权登记等相关房地产手续。4．宁德中院作出的（2019）闽09民终538号民事判决书认定“本案证据不足以认定正兴公司收取案涉款项的行为属于转移资产，案涉款项登记于正兴公司名下，应属正兴公司所有，一审认定事实错误，依法应予纠正”，并判决撤销一审判决，同时不得冻结、扣划正兴公司的账户存款684705元。 一审法院认为，本案系华夏银行以申请执行人身份提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”之规定，龚晓文对案涉房产享有合法权利，应受法律保护，人民法院不得继续执行案涉房产。 关于龚晓文购买案涉房产的行为是否真实。龚晓文提交的《商品房买卖合同》、付款凭证、《不动产权证书》、购房及缴纳水电费发票、《关于给予“凯旋一品”项目部分房源办理相关房地产手续的通知》、《关于赛岐凯旋一品楼盘不动产权登记情况说明》等证据内容吻合、相互印证，已能够形成完整证据链，证明龚晓文向沛丰公司购买案涉房产的事实。华夏银行以龚晓文购买案涉房产价格过低及龚晓文未支付购房款为由，主张本案存在虚假购房的情形。但首先，由于房地产市场行情处在不断地变化波动之中，因此判断成交价格是否合理应当且只能与买卖合同签订当时的市场价值进行比较。冯旭春于2014年11月购买凯旋一品10幢2901号房产，与龚晓文购买案涉房产不仅时间间隔较久，且房产户型、楼层等均不相同，故不具有价格的可比对性，华夏银行仅以冯旭春的购房价格作为其主张龚晓文购买案涉房产价格过低的依据，在无其他有效证据予以佐证的情况下，不予采信。其次，华夏银行主张案涉购房款系由正兴公司提取现金后存入沛丰公司账户，又由沛丰公司账户转回给正兴公司，但其依据的57号裁定所认定的相关事实已被宁德中院（2019）闽09民终538号民事判决所推翻。故在华夏银行未提交其他证据予以证明的情况下，对其前述相关主张，亦不予采信。 综上，一审法院认为，比较双方当事人证据证明力，龚晓文提交的证据证明力处于明显优势，予以采信。华夏银行的相关主张，缺乏依据，不予支持。沛丰公司经合法传唤，无正当理由未到庭，应依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，判决：驳回华夏银行的诉讼请求。案件受理费100元，由华夏银行负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，对一审查明认定的事实亦没有异议，本院予以认定。 另查明，福安市稳定房地产市场健康发展工作领导小组办公室的《关于给予“凯旋一品”项目部分房源办理相关房地产手续的通知》（安稳房办[2018]40号）作出时间为2018年7月17日，主要内容为：根据《关于成立福安市稳定房地产市场健康发展工作领导小组的通知》（安稳办[2016]156号）文件精神，凯旋一品项目属于市政府监管的楼盘，现沛丰公司与原购房业主正兴公司协商一致，正兴公司原向沛丰公司购买的房源，由双方解除商品房买卖合同后，重新出售给正兴公司员工，及时消除不稳定因素。经研究，同意凯旋一品部分房源（具体房号分别为9#904、9#1304、9#1402）给予办理商品房买卖合同备案以及产权登记等相关房地产手续。 本院认为，本案争议焦点为案外人龚晓文是否有权提出排除执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据该规定，提出排除执行异议的案外人，应当具备相应条件。本案中，案涉房产为福安市赛岐镇赛兴路1号凯旋一品项目的房屋，根据福安市不动产登记中心出具的《关于赛岐凯旋一品楼盘不动产权登记情况说明》中有关开发商沛丰公司办理了楼盘首次登记的记载，可以认定房屋所在项目系房地产企业沛丰公司开发建设；2018年7月17日福安市稳定房地产市场健康发展工作领导小组办公室作出的《关于给予“凯旋一品”项目部分房源办理相关房地产手续的通知》（安稳房办［2018］40号）记载，凯旋一品项目为当地政府监管楼盘，包括案涉房产在内的凯旋一品项目部分房屋，原由沛丰公司出售给正兴公司，后双方协商解除合同另行出售，并可依法给予办理商品房买卖合同备案以及产权登记等相关房地产手续；龚晓文对案涉房产，2018年4月18日与沛丰公司签订购房合同，8月7日办理商品房买卖合同备案手续，8月30日取得房屋权属证书，期间支付相应购房款。由上，认定龚晓文通过向沛丰公司购买并依法取得案涉房产所有权的事实，依据充分。因案涉房产系沛丰公司与正兴公司解除合同后再行出售给龚晓文的，购房款在相关各方间流转结算亦属正常，华夏银行以此为由主张龚晓文购房行为不真实，不予采信。华夏银行还以案涉房产所在项目的其他房屋在不同时期合同售价，主张龚晓文购房价格偏低，依据不足，亦不予采信。本案被执行人是沛丰公司，在龚晓文已依法受让沛丰公司的案涉房产情况下，其有权排除执行，华夏银行请求执行该房产，无事实和法律依据，相应诉求应予驳回。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人华夏银行股份有限公司福州分行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈国雄 审 判 员  徐 琴 代理审判员  陈 梁 二〇二〇年五月三十日 法官 助理  宫 静 书 记 员  陈美燕 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。