广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24305号原告：袁海群，女，1989年11月26日出生，土家族，身份证住址湖南省张家界市武陵源区。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锋，广东雅商律师事务所律师。被告：梁文斌（曾用名黄文斌），男，1995年2月25日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：何伟利，广东品阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：温嘉玲，广东品阳律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，该司执行董事。委托诉讼代理人：李杰，该司员工。委托诉讼代理人：廖雯文，该司员工。原告袁海群与被告梁文斌、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告袁海群向本院提出诉讼请求：1.解除原告袁海群与被告梁文斌、第三人乐有家公司于2019年4月11日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：ＮＯ.50301054691）中原告袁海群与被告梁文斌二手房买卖合同部分及2019年7月19日签订的《补充协议》、2019年8月8日签订的《补充协议》、《提前交房协议》；2.被告梁文斌返还原告袁海群购房定金35000元及利息（利息以35000元为本金，自2019年4月11日起每日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止,暂计至2019年9月6日共625.92元）；3.被告梁文斌支付原告袁海群违约金166000元（违约金计算方法：以转让总价款的20%计，即房屋转让总价款830000×20%）；4.被告梁文斌支付原告袁海群因本案诉讼所产生的律师费10000元；5.被告梁文斌支付原告袁海群因本案诉讼所支出的保函费用1500元。事实与理由：原告袁海群与被告梁文斌经第三人乐有家公司居间于2019年4月11日签署《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称该合同）、《交易节点确认书》、《信息告知书》等文件。该合同约定被告梁文斌将其位于中山市出售给原告袁海群，房屋总价款为830000元，该合同还对付款方式、违约责任等进行了约定。签订合同当日原告袁海群向被告梁文斌支付了购房定金30000元，后又于2019年5月1日支付被告梁文斌定金5000元。后因被告梁文斌原因一直未能办理抵押、赎楼等手续，为尽快完成交易，进一步明确各方责任，原告袁海群、被告梁文斌又分别于2019年7月19日签订《补充协议》、2019年8月8日签订《补充协议》，该两份《补充协议》对被告梁文斌办理抵押、赎楼等做出了明确的约定。并约定“以上任何一条若卖方未达成，视为卖方违约，买方有权解除本次交易……”。然直至起诉之日，被告梁文斌仍未能依约完成其相关义务，已经构成违约。另，被告梁文斌单方于2019年9月1日将涉案房屋的大门锁更换，致使原告袁海群未能再入住该房，致使原告袁海群、被告梁文斌于2019年4月11日签订的该合同及相关补充协议无法继续履行，且被告梁文斌拒不退还原告袁海群已交定金。根据该合同及相关补充协议的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告梁文斌的行为已构成根本违约，其依法应承担相应的违约责任。原告袁海群为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。原告袁海群在诉讼期间向本院提交证据有：1.二手房买卖及居间服务合同；2.收据、转账记录截图；3.交易节点确认书、信息告知书、家私家电清单；4.通知书；5.补充协议、提前交房协议；6.民事案件委托代理合同、发票；7.诉讼财产保全责任保险保单；8.中山市不动产登记资料查询结果。被告梁文斌辩称，1.其与袁海群对2019年8月8日签订《补充协议》中有关公证抵押、赎楼的约定已进行重新协商，其并没有违约。2.其在2019年9月1日以前准备与袁海群及第三人乐有家公司约好去办抵押公证时，经乐有家公司查询告知因其曾用名问题无法办理抵押公证，需要对应更改房产证登记信息后才能再进行公证抵押事宜。其已就此事己与原告袁海群联系并协商解决方式，但就相关费用承担问题未与原告袁海群达成一致意见，其多次要求与原告袁海群及第三人乐有家公司共同面谈此事的解决方法，但原告袁海群一直不予配合。其与原告袁海群对于2019年8月8日签订的《补充协议》关于完成抵押公证、赎楼事宜的时间实际已经一致同意更改延后，但就该事宜如何继续履行及应在何时完成尚未达成一致意见。因此，在抵押公证及赎楼事宜应在何时完成及如何完成尚未确定以前，其未完成公证抵押事宜不属于违约的情况。3.其完成抵押公证、赎楼事宜需要原告袁海群配合，由于原告袁海群拒绝配合的违约行为而导致合同至今未能继续履行。4、本案所涉房屋买卖交易中，其行为并未使原告袁海群利益受损，而原告袁海群的不诚信行为损害其利益。其从签订合同时到合同履行过程中，对于房屋的情况全部如实告知了原告袁海群，原告袁海群从签订合同时已知其房产登记的名字是曾用名，其未有任何欺骗原告袁海群的行为，其也一直在积极履行合同义务。为了减小原告袁海群的风险，其按约定将房产证交给第三人乐有家公司处保管，在尚未收到原告袁海群首期款及房屋尚未过户前，其已将房屋提前交付给原告袁海群使用。其次，在出现因其姓名变更问题导致抵押公证未能成功办理这一不可归责于双方的事由时，其在2019年9月1日前已及时通知了原告袁海群，原告袁海群因费用承担问题暂未与其达成一致意见并且一直拒绝与其面谈解决问题，也不配合办理抵押公证事宜，在合同履行仅出现可以解决的瑕疵问题时也未给予合理期间便直接诉至法院要求解除合同，使本可以继续进行的交易至今未能履完毕，原告袁海群明显己没有继续履行合同的诚意。其因原告袁海群拒绝配合的行为迟迟未能收到购房款，而原告袁海群却在尚未付首期款的情况下入住房屋，在这样的交易里，其利益受到了损害，而原告袁海群的利益并未受到实际损害。原告袁海群的行为违反了合同履行的公平原则和诚实信用原则，致使其义务无法正常履行，故原告袁海群无权要求其承担违约责任。被告梁文斌在诉讼期间向本院提交证据有：1.房产证；2.通知书、交寄邮件收据、EMS快递单、EMS交投递信息。第三人乐有家公司未到庭参加诉讼。综合双方当事人的举证、质证、第三人的书面意见及当事人的法庭陈述等情况，本院认定事实如下：1.2019年4月11日，买方袁海群、卖方梁文斌、居间方乐有家公司共同签订《二手房买卖及居间服务合同》（编号：No50301054691）、《交易节点确认书》、《信息告知书》。《二手房买卖及居间服务合同》约定：买卖双方交易的房地产位于中山市；房屋现状：买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易，卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任，该房产产权现状为由抵押；转让价款：该房地产转让总价款为830000元，转让总价款包含附件清单所列交付的附属设备、装饰装修、相关物品等价值，以及卖方已支付的装修费、维修基金与水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费；交易定金：该房产交易定金共计80000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金30000元，本合同签订后50个工作日内再向卖方支付定金50000元，定金支付方式如下：（1）定金托管，买卖双方同意将定金30000元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，买卖双方同意经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押物查封状态后的五个工作日内居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户，（2）定金互转，买卖双方已明确知晓未选择资金托（监）管将面临的风险（包括但不限于：卖方可能无法取得全部房款；买方可能无法取得房屋所有权，亦无法追回已经支付的房款等），仍选择由买方将定金50000元直接支付给卖方，并自愿承担由此产生的资金风险和不利后果；付款方式:买卖双方协议一致约定买方以按揭付款的方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；税费承担:经买卖双方协商，交易税费及其他费用（包括本交易履行过程中因政策调整而须交纳的新增税费）由买方承担，若因卖方房产逾期供楼或断供导致多处的利息或赎楼费用，由卖方承担，对于符合税费减免条件的买卖双方应积极配合办理减免手续，若因其中一方不配合导致多出的费用，由不配合方承担；房产交付:该房地产所附着的户口，卖方承诺于2019年8月1日前迁出，逾期则依本合同约定承担违约责任；交付保证金：买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留10000元，作为交付保证金交由居间方托管；居间服务：鉴于居家方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意支付全额佣金，买方应支付佣金21165元，佣金应在签订本合同时付清；违约责任：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；收款账号：卖方户名黄文斌、账号尾号为1777，买方户名袁海群、账号尾号为9700。梁文斌在上述合同的“卖方”处签字捺印，乐有家在上述合同的“居间方”处加盖业务专用章，袁海群在上述合同的“买方”处签字捺印。上述合同下方附有《收据》，载明：兹收到买方袁海群交付购买位于中山市房地产的定金30000元。梁文斌在《收据》“收款人（卖方）”处签字捺印，收款日期2019年4月11日。2015年5月1日，袁海群通过银行转账的方式向梁文斌支付5000元购房定金。梁文斌向袁海群出具《收据》（编号Ｎｏ1114588）一份并交由袁海群收执，收据载明：今收到袁海群购置中山市部分定金5000元。梁文斌在《收据》的“经办人”处签字捺印。2019年7月3日，梁文斌向袁海群送达《通知书》，载明：关于中山市房产交易中的赎楼问题，本人梁文斌在此通知买方，由于签合同时协定的用买付保的赎楼方式无法进行，现决定自行另外贷款赎楼，在赎楼过程中产生的费用另外协商，筹集赎楼资金大概需要两个月时间，特此通知。梁文斌在《通知书》的“通知人”处签字，落款日期2019年7月3日。2019年7月19日，梁文斌与袁海群签订《补充协议》，约定卖方与买方通过经纪方居间服务于2019年4月11日签订了关于中山市物业的《二手房买卖及居间服务合同》，为进一步明确各方权利义务，作如下补充：1.经双方协商，卖方把房产证原件交于居间方监管，卖方配合居间方到国土部门查档后确定该房产只有一押后（一押具体金额以银行通知为准），在银行扣款前一日（以银行通知为准），买方转款伍万元定金至卖方账户；2.经双方协商，买方用首期款壹拾柒万元整（小写：170000.00元）给卖方赎楼，但是卖方要在赎楼前三日到国土局查档确定该房产只有一押欠款后，买方在银行扣款前一日转款给卖方供楼账户，卖方承诺该笔款项只用于该房产一押赎楼，否则视为卖方违约；3.经双方协商，卖方必须在2019年9月1日前农业银行欠款扣款完毕，否则视为卖方违约，承担一切后果；4.经双方协商，卖方必须在2019年8月5日前提前交房给买方入住；5.经双方协商，原合同约定买方支付居间方佣金21165元整，现先预支给卖方帮忙赎楼，过户前由卖方支付居间方佣金，否则产生后果由卖方负责。梁文斌、袁海群分别在补充协议的“卖方”、“买方”处签字捺印。2019年8月8日，买方袁海群、卖方梁文斌、居间方乐有家公司共同签订《补充协议》，约定：卖方与买方通过经纪方居间服务于2019年4月11日签订了关于中山市物业的《二手房买卖及居间服务合同》，为进一步明确各方权利义务，作如下补充：1.经双方协商，卖方把房产证原件交于居间方监管，卖方配合居间方到国土部门查档后确定该房产只有一押后：一押具体金额以银行通知为准），在银行扣款当天（以银行通知为准），买方转款肆万伍仟元整（小写：45000.00元）定金至卖方账户；2.经双方协商，买方用首期款壹拾柒万元整（小写：170000.00元）给卖方赎楼，但是居间方需和卖方一起在赎前三日到国土局查档确定该房产只有一押欠款后，买方在银行扣款前一日转款给卖方供楼账户，卖方承诺该笔款项只用于该房产一押赎楼，否则视为卖方违约，并退还首期款和赔偿双倍定金给买方；3.经双方协商卖方必须在2019年9月1日前农业银行欠款扣款完毕；4.经双方协商，卖方必须在2019年8月8日前提前交房给买方入住；5.经双方协商，为了保证买方资金安全，卖方必须办理抵押公证给买方，再交付首期款，买方不接受提前转账给卖方，只接受银行手动扣款，赎楼过程中产生的费用卖家自行承担，以上所有费用共贰拾壹万伍仟元整（215000.00元）需要在卖方筹集足够赎楼的资金的情况下，买方才会转账给卖方；6.经双方协商，以上任何一条若卖方未达成，视为卖方违约，买方有权解除本次交易，卖方须在24小时内退还买方所有定金。若到一押解押前一日（以银行通知为准），卖方通知买方，买方须配合赎楼，否则买方违约；7.除本协议中明确所修改的条款之外，原合同的其他条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。袁海群、梁文斌、乐有家公司的代表彭卓城分别在协议的“买方”、“卖方”、“居间方”处签字捺印。同日，签订上述《补充协议》的同时，买方袁海群、卖方梁文斌、居间方乐有家公司共同签订《提前交房协议》，约定：卖方与买方通过经纪方居间服务于2019年4月11日签订了关于中山市物业的《二手房买卖及居间服务合同》，为进一步明确各方权利义务，作如下补充：交房日期变更为2019年8月8日前交房。协议还约定了其他内容。2019年9月4日，梁文斌通过ems邮寄的方式向袁海群在上述《二手房买卖及居间服务合同》中书写的通讯地址明月苑69幢602送达《通知书》，EMS物业信息查询显示该邮件于2019年9月7日退回妥投。《通知书》载明：基于2019.8.8签订的协议，需9.1日前完成公证抵押协定；由于中介方明知道本人（卖方）改过名字，房产证是曾用名而不去确认是否能公证抵押的情况下，促成买卖双方签订协议，到8月29号本人（卖方）约买方去抵押，并询问需要带什么证件，中介方才查询并且知道曾用名无法公证抵押，导致现无法在9月1日前完成，需要更改房产证才能继续完成协议；现通知买方以下两点处理方法：1.中介方提出由担保公司保障买方资金安全继续履行协议，2.由中介费协同业主前往国土局更改房产证名字继续履行协议；8月30日至9月1日期间多次要求三方面谈解决问题买方一致没有出来处理现正式通知买方清买家务必在收到本通知3日内给出明确答复，如没有收到明确书面答复视为买方放弃交易按原合同违约处理，并且追究本人（卖方）一切损失。梁文斌在《通知书》的“通知人”处签字。之后，袁海群以梁文斌未履行合同义务为由，以其诉称之事实与理由主张实体权利如上，遂成本讼。2.庭审中，袁海群、梁文斌均确认梁文斌已将涉案房屋换锁，导致袁海群无法使用。袁海群主张梁文斌的换锁时间为2019年9月1日，梁文斌主张其换锁时间为2019年9月7日。3.乐有家公司提交《情况说明》及《补充情况说明》，载明：2019年5月18日袁海群申请办理按揭贷款手续。2019年6月20日，银行批复同意袁海群的贷款申请。2019年6月24日，梁文斌将其征信报告提交给乐有家公司，乐有家公司发现其征信不良，无法采用原约定方式赎楼，并将相关情况第一时间告知原、被告。经第三人协调，为保证袁海群资金安全，原、被告同意“梁文斌注销案涉房屋二押后，将案涉房屋抵押给袁海群，袁海群在此基础上可付款给梁文斌用于赎楼”的方案。2019年7月19日，原被告再次签署补充协议，约定案涉房屋房产证监管在第三人处，梁文斌须确定案涉房屋仅为一次抵押状态，袁海群在此基础上同意在银行扣款当天支付定金5万元给梁文斌，并用首期款17万元帮梁文斌赎楼，梁文斌须于2019年8月5日前将案涉房屋提前交付给袁海群，并在2019年9月1日前将案涉房屋的“一押”扣款完毕。2019年8月8日，原被告签署补充协议，约定案涉房屋房产证监管在乐有家公司处，梁文斌须确定案涉房屋仅为一次抵押状态，向袁海群办理抵押公证，并于2019年8月8日前将案涉房屋提前交付给袁海群。在此基础上，袁海群在梁文斌筹足赎楼资金的情况下将21.5万元（定金4.5万元、首期款17万元）支付给梁文斌。同日，双方签署《提前交房协议》和《交房确认书》，约定案涉房屋交房日期变更为2019年8月8日，知悉提前交房风险的并声明白担风险。2019年8月30日，梁文斌存在“姓名变更”的情况，无法按照补充协议约定的期限向袁海群及时办理抵押公证，乐有家公司提出“另行委托担保公司赎楼”的方案，但双方就赎楼费用承担产生分歧，以上方案未能达成一致。4.袁海群为追索本案债权，委托广东雅商律师事务所律师作为本案代理人，并因此支出了律师费10000元，广东雅商律律师事务所开具了10000元的律师费发票。5.袁海群提交《诉讼财产保全责任保险保单》一份，载明：被保险人名称（保全申请人）袁海群，财产保全被申请人梁文斌；保险金额212500元；保险责任财产保全申请人袁海群因与被申请人梁文斌房屋买卖合同纠纷一案，向法院提出财产保全申请，，如申请人财产保全申请错误致使被申请人遭受损失，经法院判决由申请人承担损害赔偿责任，保险人负责赔偿；保险起见本保单自担保之日起生效，至保全损害之债权诉讼时效届满时终止；报废1500元。6.中山市不动产登记资料查询结果载明：权利人黄文斌；房地产坐落中山市，不动产权证号国（2015）易2401224，粤房地字证第0215025047号；抵押信息：抵押权人中国农业银行股份有限公司中山南朗支行，登记时间2015年5月15日。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》、《提前交房协议》是各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案《二手房买卖及居间服务合同》约定“交易定金：该房产交易定金共计80000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金30000元，本合同签订后50个工作日内再向卖方支付定金50000元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。”及于2019年8月8日签订的《补充协议》约定“3.经双方协商卖方必须在2019年9月1日前农业银行欠款扣款完毕……5.经双方协商，为了保证买方资金安全，卖方必须办理抵押公证给买方，再交付首期款，买方不接受提前转账给卖方，只接受银行手动扣款，赎楼过程中产生的费用卖家自行承担，以上所有费用共215000元需要在卖方筹集足够赎楼的资金的情况下，买方才会转账给卖方。”袁海群已按合同约定在签订二手房合同后支付了定金35000元，梁文斌未按合同约定于2019年9月1日前办理抵押公证，已构成违约。再者，梁文斌将涉案房屋交付袁海群后，在未依法解除合同的情况下，单方换锁，该行为应属违约行为。因此，袁海群据此诉请解除关于房地产买卖合同部分及其补充协议、提前交房协议，并要求梁文斌返还购房定金35000元及利息、支付转让总价款20%的违约金166000（830000×20%=166000元）及律师费10000元，符合双方合同约定，理据充分，本院予以支持。至于利息的起算时间应从梁文斌违约之日即2019年9月2日起算。关于涉案保函费，因双方签订房屋买卖合同未约定违约方需承担对方的保函费，保函费亦非必要支出，且袁海群没有举证证明双方就该事项达成一致协议，故袁海群的该项诉求理据不足，本院依法不予支持。另外，梁文斌以其方并没有违约行为，双方只是就进行抵押公证等费用无法达成一致意见，其方也多次约谈袁海群商讨未果，袁海群具有违约行为并导致其方利益损失为由提起抗辩。首先本案无法继续履行是基于梁文斌未就曾用名事宜变更涉案房地产权利人，办理抵押公证是为了赎楼，应属赎楼事宜，按照双方《二手房买卖及居间服务合同》约定赎楼费用由卖方自行承担，故梁文斌的辩解理据不足，本院不予采纳；其称袁海群具有违约行为并导致其方利益损失，但其并未在本案诉讼中提起反诉，故本院不作处理，梁文斌可另行起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告袁海群与被告梁文斌于2019年4月11日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（编号：No50301054691）中有关二手房买卖合同部分，解除原告袁海群与被告梁文斌于2019年7月19日签订的《补充协议》，解除原告袁海群与被告梁文斌、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司于2019年8月8日签订的《补充协议》及《提前交房协议》；二、被告梁文斌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告袁海群返还定金35000元及利息（利息计算方法：以35000元为基数，从2019年9月2日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告梁文斌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告袁海群支付违约金166000元；四、被告梁文斌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告袁海群支付律师费10000元；四、驳回原告袁海群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4496元，诉讼保全费1582元，合计6078元（原告袁海群已预交），由原告袁海群负担43元，被告梁文斌负担6035元并于本判决生效之日起七日内径付原告袁海群。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  叶迟玖人民陪审员  连丽霞人民陪审员  刘达萍二〇二〇年五月十九日书 记 员  林晓晴书 记 员  简佩琳