云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初493号原告：苏白庚，男，1983年8月26日出生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：刘福顺，云南善律律师事务所律师，特别授权代理。被告：李红梅，女，1986年9月16日出生，彝族，住巍山县。委托诉讼代理人：石云生，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。原告苏白庚与被告李红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘福顺、被告及其委托诉讼代理人石云生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏白庚向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即退还原告租金33万元、违约金84750元，共计414750元；2.本案诉讼费用、律师费1万元由被告承担。事实与理由：2017年3月2日，在征得房主李碧江的同意后，原、被告签订《铺面出租合同》，约定被告将承租房屋西楼第二间铺面转租给原告，租期为2017年4月1日至2023年9月30日，月租金7500元，总租金585000元，优惠5000元后，总租金以58万元计。同时约定被告不得提前收回铺面，否则退还已交租金，并赔偿违约金80万元。后因装修时间延后及排水问题，双方于2017年5月1日签订补充协议，约定减免两个月房租1.5万元。截至2017年5月1日，原告共交纳房租56.5万元，被告出具收据。至2019年9月，被告无力缴纳给房东李碧江120万元剩余租金并发生纠纷，至2020年2月4日，房主李碧江向原告发出《铺面收回通知书》。原告多次联系被告要求协商解决退还租金事宜，但未达成一致意见。现被告已同意将全部房屋退还李碧江，致原告无法正常使用房屋至今，被告应退还原告未使用房屋44个月的租金33万元，并承担违约金84750元（56.5万×年利率6%×2.5年）。被告李红梅辩称：被告于2017年向房东李碧江承租位于大理市，用于被告与田林合伙经营客栈及餐厅，被告与田林的合伙比例分别为35%、65%。2017年3月2日，在征得房东同意后，被告将上述房屋西楼第二间铺面转租给原告。2019年9月，因洱海保护、双廊镇环境风貌及道路整治、洱海“三线”划定拆迁等原因严重影响客栈及餐饮经营，被告无力支付房东剩余租金120万元，双方持续进行协商。2020年1月28日，原告找多人威胁、逼迫被告，称受疫情影响，被告将无力支付房东租金，会导致原告无法继续使用房屋，要求被告退还剩余租金，被告迫于无奈退给原告5万元。2020年2月4日，房东见被告无力履约，逼迫被告在《铺面收回通知书》上签字。期间，原告一直在使用该铺面，还与房东签订了合同，并未造成任何损失。原告起诉后，被告欲出售自己的房屋以解决退款问题，但因原告保全该套房屋致使被告无法处分房屋，被告也因解约造成15000元的损失，现被告已无力退款。原告共计支付租金55.5万元，其中田林收取53.5万元，被告收取2万元。原告明知田林没有诚信，未经被告同意向田林支付租金，数额远超过田林的合伙比例，且田林一直未将所收租金分给被告，原告应承担一定责任，同时应将田林列为本案被告要求其承担退款责任。根据被告与田林的合伙比例，被告应退还原告租金11.2万元，扣减被告已退的5万元，还应再退给原告6.2万元。本案系因不可抗力导致被告不能继续履行与房东的租赁合同，继而无法履行与原告的租赁合同，故原告请求的违约金不应得到支持。即使被告构成违约，原告主张的违约金过高，请求下调。双方未对律师费的承担进行约定，原告主张律师费无依据。经本院审理查明：被告向案外人李碧江承租了该户位于大理市，约定租期至2023年9月30日，被告应于2019年9月前付清剩余租金120万元。2017年3月2日，原告与被告签订《铺面出租合同》，约定：被告将其承租的李碧江户的房屋中的西楼由南至北第2间铺面及对应走廊出租给原告，租期为2017年4月1日至2023年9月30日；总租金58万元（租金7500元／月，优惠5000元后以58万元计），原告应在2017年3月20日前付清；如有一方违约，违约方应赔偿对方违约金80万元。当日，原告向被告支付租金2万元。2017年3月20日、2017年4月19日，原告分别向田林转账支付30万元、5万元。2017年5月1日，原告与被告签订《铺面出租合同补充协议》，约定因装修延期，被告减免两个月租金1.5万元，实际租金为56.5万元。当日，原告向田林转账支付18.5万元。被告向原告出具金额为56.5万元的收据。被告向原告交付房屋。2020年1月底，因被告未按期向房东李碧江交付租金，房东通知原告将收回其从被告处承租的房屋。原告遂与被告协商退还剩余租金，被告于2020年1月28日退还给原告5万元。2020年2月4日，李碧江书面通知被告其将收回出租给被告的所有房屋，并向原告发出“铺面收回告知书”（附“李碧江”及被告签名），通知原告因被告未按期向其交付租金，其将收回出租给被告的包含原告承租使用的铺面在内的所有房屋。因被告未退还原告剩余租金，原告向本院起诉，并申请保全了被告的财产。原告因委托律师，支出律师费1万元。庭审中，原告自认其与房东李碧江已另行签订房屋租赁合同，租金从2020年2月1日起算；被告对原告主张退还2020年2月1日后的租金无异议。上述事实有原告提交的原告身份证、《铺面出租合同》《铺面出租合同补充协议》、转账凭证及收据、铺面收回告知书、律师费发票原件各一份，房屋经营、使用权收回告知书照片打印件一份，被告提交的被告身份证、房屋续租合同原件各一份，《铺面出租合同》《铺面出租合同补充协议》复印件各一份，手机银行电子账单打印件一份，以及原、被告一致陈述予以证实，本院予以确认；被告提交的《房屋买卖协议》及收件条原件各一份与本案处理无关联，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《铺面出租合同》《铺面出租合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。本案因被告原因导致合同解除，双方协商解除合同后，原告有权要求被告返还剩余租金，并赔偿损失。原告要求被告退还2020年2月1日后的剩余租金，被告对此无异议。对于应退租金数额，根据合同约定的月租金标准、租金总额以及被告出具的收据，能够证明原告已付租金数额为56.5万元，应退还的2020年2月1日至2023年9月30日的租金为33万元，扣减被告已退租金5万元，被告还应退还原告剩余租金28万元。被告辩称应将其合伙人田林列为被告并按合伙比例退还原告相应租金。本院认为，本案合同双方为原告与被告，田林并非原告的合同相对方，且被告与其合伙人的约定不能约束原告，故被告的该项抗辩主张不能成立，本院不予支持。对于原告主张的违约金，被告辩称违约金过高，请求调整。本院结合双方约定、合同履行情况、当事人过错程度及原告损失情况，酌情支持原告该项主张按剩余应退还租金28万元的10%计，即28000元。原告请求被告承担其支出的律师费无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十八条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告李红梅于本判决生效之日起十日内退还原告苏白庚租金28万元、违约金28000元，合计308000元。二、驳回原告苏白庚的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7521元，减半收取3760元，以及保全费2594元，合计6354元，由原告苏白庚负担1634元，被告李红梅负担4720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  王娟二〇二〇年五月九日书记员  杨清