福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初1964号 原告：泉州市富恒建材物资有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿路东段,统一社会信用代码91350503156109221G。 法定代表人：郑孝斗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚金殿，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被告：张少勇，男，汉族，1957年10月4日生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：赖村谋，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈舒云，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 原告泉州市富恒建材物资有限公司（以下简称富恒建材公司）与被告张少勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富恒建材公司的委托松代理人姚金殿，被告张少勇的委托诉讼代理人陈舒云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富恒建材公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方的《房屋租赁合同》，张少勇立即腾空租赁房屋交还富恒建材公司；2.判决张少勇偿还2019年10月15日至2020年3月14日前所欠的房屋租金、物业费以及至2019年12月15日的水电费计123628.42元及违约金1731元，合计125359元；3.张少勇应按每月25147元支付自合同解除之日起至搬离时的房租费和物业管理费。事实和理由：张少勇因经营需要，于2018年10月15日向富恒建材公司租用址在丰泽区云鹿路东段兴祥大厦A座五楼501的房屋503平方米，约定主要条款：每月每平方米45元，共计22635元，（不含税，不含物业管理费和停车费），物业费按每月每平方米4元计收，每月2012元，另租6楼储藏间一间，每月500元租金。租金、物业费和储藏间费用每月共计25147元。乙方逾期交付租金每逾期一日，由甲方按保证金的万分之五向乙方收取违约金，逾期十天，甲方有权停止供水供电，并解除本合同没收保证金。但是，张少勇没有按合同约定支付租金和有关费用，至2020年3月14日，张少勇拖欠租金等（含违约金）计125359元，经多次反复催讨和委托律师发催收律师函，张少勇仍拒不支付。2019年12月25日富恒建材公司向张少勇发出催交租金的通知，张贴于租赁房屋门口，并对房屋加锁，张少勇与富恒建材公司协商偿还租金等事宜，富恒建材公司遂于三日后取消加锁。 张少勇辩称，首先富恒建材公司主张自2019年10月20日往后的租金、水电费、物业费并交还房屋没有事实法律依据。事实上富恒建材公司于2019年10月20日左右将案涉房屋加锁，导致张少勇无法使用无法经营，无法将物品搬出。其次，富恒建材公司于2019年12月25日已经向张少勇发送通知，告知张少勇合同解除，张少勇认为富恒建材公司将房屋加锁的行为，即单方做出解除合同的意思表示，导致合同无法履行。双方签订的合同于2019年10月20日解除。据此，在张少勇无法正常使用的情况下，富恒建材公司无权向张少勇主张租金，物业费。因富恒建材公司于2019年10月20日将房屋加锁的行为导致房屋被富恒建材公司实际控制，使得张少勇无法继续经营，关于其诉请交还房屋没有道理。合同于2019年10月20日解除，合同因富恒建材公司的加锁行为导致合同提前解除，富恒建材公司应当退还张少勇所支付的保证金，或用于抵扣张少勇未缴纳的租金、物业费。在张少勇仅仅逾期支付租金的第五天，富恒建材公司将房屋加锁，富恒建材公司的行为表示合同提前解除，故保证金应退还或抵扣未支付的租金。如无法进行租金扣减，没收保证金的行为也超过富恒建材公司损失的30%，应该予以调整。最后倘若法院认定合同尚未解除，张少勇仍需支付租金，应该主张的房屋租期处于疫情期间，张少勇经济负担严重，根据《福建省关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好六稳工作的措施》的相关规定及精神请求减免租金。 双方对各自主张的事实提供证据并发表质证意见，经审查对本案事实认定如下：涉案房屋丰泽区云鹿路东段兴祥大厦所有权人为富恒建材公司。2018年10月15日富恒建材公司的法定代表人郑孝斗代表公司与张少勇签订《房屋租赁合同》，约定将兴祥大厦A座五楼501室及A座6楼储藏间一间出租给张少勇，其中A座501室每月租金22635元、物业费2012元，储藏间每月租金500元，共计25147元，按季度结算，先交后使用，张少勇应在1、4、7、10月15日前将租金及物业费转入郑孝斗指定账户；租期3年自2018年10月15日至2021年10月14日；租赁期间水电费由张少勇承担；签订本合同当日张少勇应一次性支付郑孝斗22635元作为租赁保证金；张少勇逾期交付租金每逾期一日，由郑孝斗按租赁保证金的万分之五收取违约金，逾期十日，郑孝斗有权停止提供水、电并解除合同，没收保证金。签订合同后，张少勇向郑孝斗支付保证金22635元，郑孝斗将租赁房屋交付张少勇使用。张少勇支付租金至2019年10月14日。2019年12月25日郑孝斗向张少勇发出催款通知书。 本院认为，富恒建材公司与张少勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。张少勇自2019年10月15日始未付租金，经富恒建材公司催促，张少勇仍未履行支付义务，依据合同约定，张少勇逾期支付租金超过十日富恒建材公司享有合同解除权，现富恒建材公司诉请主张解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，予以支持。《房屋租赁合同》自富恒建材公司主张解除合同的诉讼材料送达张少勇之日起解除，即2020年4月10日合同解除。合同解除后，张少勇应及时搬离租赁房屋，富恒建材公司与张少勇庭审中均认可三日搬离时间，该期限较为合理，本院予以支持，张少勇应于判决生效之日起三日内搬离租赁房屋。对于尚欠租金，张少勇负有偿还之责。张少勇应支付2019年10月15日起至2020年4月10日止的租金及物业费，现富恒建材公司仅主张2019年10月15日至2020年3月14日止兴祥大厦A座五楼501室的租金及物业费，系其对自身权利的处分，富恒建材公司主张张少勇支付2019年10月15日至2020年3月14日的租金及物业费123235元【（22635元/月+2012元/月）×5个月】，予以支持。张少勇辩称因疫情影响需减免租金，减免租金应基于双方自愿为基础，现富恒建材公司拒绝减免租金，且富恒建材公司诉讼中已实际放弃对部分租金及物业费的主张，客观减轻了张少勇的租金负担，故对张少勇的该辩称不予支持。关于富恒建材公司主张合同解除后至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用的情况并未实际发生，现富恒建材公司主张房屋占有使用费，无事实和法律依据，不予支持。富恒建材公司主张逾期支付租金的违约金并没收保证金，保证金即具有担保的性质，也是对违约责任的承担方式，保证金没收足以弥补富恒建材公司的损失，现富恒建材公司未能提供证据证明存在其他损失，故其再主张逾期支付违约金，不予支持。富恒建材公司主张至2019年12月15日的水电费，张少勇对水电费不予认可，富恒建材公司提供自行制作的费用明细表不能作为水电费支出的依据，在富恒建材公司无法提供水电费支出凭证情况下，对富恒建材公司的该主张不予支持。 张少勇辩称富恒建材公司在2019年10月20日对租赁房屋加锁导致无法使用，租赁合同自2019年10月20日已解除，然富恒建材公司对此不予认可，且张少勇未能提供证据证明2019年10月20日富恒建材公司对租赁房屋加锁，故对张少勇的该辩称不予支持。张少勇辩称因2019年12月25日富恒建材公司向其发出通知故租赁合同自2019年12月28日已经解除，富恒建材公司发出的该通知系以催讨租金为目的，其中涉及解除合同的内容系富恒建材公司享有合同解除权的告知，非行使合同解除权的通知，故张少勇辩称合同于2019年12月28日解除，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、泉州市富恒建材物资有限公司与张少勇之间签订的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除； 二、张少勇应于本判决生效之日起十日内支付泉州市富恒建材物资有限公司租金、物业费共计123235元； 三、张少勇应于本判决生效之日起三日内搬离租赁场所泉州市丰泽区兴祥大厦A座五楼501室及A座6楼的储藏间； 四、驳回泉州市富恒建材物资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13279.2元，减半收取计6639.6元，由张少勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 张丽娥 二〇二〇年五月八日 法官助理 冀 东 书 记 员 吴淑珍 附：一、本判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。