广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书粤13**民初371号原告：黄惠香，女，汉族，1957年1月16日出生，公民身份证：441************，住址：惠州市惠城区*******。被告：惠州市***物业管理有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸演达一路**小区装饰家居广场**。法定代表人：林某1。委托代理人：丘志华、莫凤媛（实习），广东卓凡律师事务所律师。原告黄惠香与被告惠州市***物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄惠香、被告惠州市***物业管理有限公司代理人丘志华、莫凤媛（实习）到庭参加诉讼。现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄惠香诉称：原告是惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第4层099号商场（粤房地证字第C*****号）所有人，于2003年6月18日与被告签订《商铺租赁合同书》，约定“每月租金602元，租赁期内包括但不限于物业管理费、水电费等相关费用由被告承担。租赁期限为2003年6月18日至2018年6月18日，若被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。”现被告自2016年1月1日开始拖欠租金，原告于2017年11月向法院提起诉讼，经由惠州市中级人民法院以（2018）粤13民终2842号《民事判决书》终审审结，判决被告支付原告自2017年1月起至2017年11月拖欠的租金以及租金利息，当时判决时间少算了1年，但被告也一直未支付，仍拖欠2016年1月起至2018年6月18日合同期内的租金18060元（30×602元/月），原告拟申请强制执行已判决的部分租金及利息。合同期满双方未就合同签订达成一致意见，但被告一直在占用、使用原告商铺，属于原合同延续使用，这部分租金合计10234元（17×602元/月）。为维护自己合法权益，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉讼请求。1、判令被告支付自2016年1月1日至2016年12月31日和2017年12月1日至2019年11月20日，共计36个月所欠的租金共21672元及利息（按中国人民银行同类商业银行贷款利率，即年利率6%计算），利息共计：3900元，后续拖欠租金日后另行计算。2、诉讼费由被告承担。原告庭后提交确认书，确认第一项诉请中的“后续拖欠租金日后另行计算”意思为：2019年11月20日之后产生的租金原告另行起诉被告要求其支付。被告惠州市***物业管理有限公司辩称：被告认为被告与原告租赁合同期满后进行了协商视为对原合同的履行，但是对于租金的价格、给付时间没有形成一致意见，而原告所主张租赁期后的租金过高，租金价格不但高于续租前的租金，甚至远远高于同行业、同地段租赁市场的价格，被告所承租的物业与刚签订合同相比发生了重大的变化，不但租赁建材市场整体的利率下滑，受电商冲击每年承租的对外销售的家居建材也远远无法与刚签订合同时相比较，现在该商业物业已有将近六成商铺处于空置状况，整体的效力不好，如何看待期满后还能继续涨租金，其次，被告未支付租金是基于双方对租金的数额、付款的时间没有形成一致的意见，除本案已向法庭申请诉讼的八名业主外，被告已与该物业的九成业主达成了新的租赁合同及调整了租金的数额和支付时间。本案中未能支付的责任不能完全归责于被告，而在于如何实现整体的权益最大化，如今天业主把物业收回，其他业主增长租金或者其他业主将店铺闲置，那么被告如何与周边的建材租赁市场的经营商较量，那么该物业将成为下个广百、海雅，虽然业主拥有物权，但物权本身不通过经营者的运作如何产生效益，现在被告的经营环境原告也知道，远远无法与刚签订合同时相比，在效益远不如从前的情况下，怎么提高租金。另外，原告在诉状中变更了租金的数额以及要求支付利息，其既没有损失也没有法律依据。对于371号案件补充意见，原告要求被告支付2016年期间的租金已超过诉讼时效，对该部分主张应予以驳回。本院查明的案件事实经审理查明：2003年6月17日，被告（甲方、承租方）与原告（乙方、出租方）签订了《商铺租赁合同书》，合同约定：一、被告所承租的原告商铺，位于惠州市河南岸演达一路西侧**小区“泰安居装饰家居广场”第**第**铺位。二、租赁期为15年。三、为了支持被告的经营活动，原告同意从计租日起顺延三个月收取被告的租金，租赁期保持15年不变。租赁期限为2003年6月18日至2018年6月18日。四、租金标准及支付方式。双方同意每年租金总额为7228元，即每月租金为602元。租金每月支付一次，每月的5号被告向原告支付上月租金。……。七、违约责任。1、为保证被告承租的铺位统一的经营形象，原告不得单方解除合同。如原告单方解除合同，应赔偿被告的一切经济损失，包括被告经营造成的损失。2、被告应确保按期支付租金，如被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。八、合同期满，为保证家居装饰广场的统一经营，在同等条件下，原告应确保被告的优先承租权。……。原、被告在该份合同上签名并盖章确认。原告庭审时称被告2016年1月1日至2016年12月31日、2017年12月1日至2019年11月20日的租金均未支付，被告辩称2016年1月1日至2016年12月31日的租金已超过诉讼时效，并确认2017年12月1日至2019年11月20日未支付。原、被告另一案租赁合同纠纷，案号（2017）粤1302民初8152号，原告起诉时诉讼请求为：一、请求判令被告支付自2015年1月1日至2017年8月14日所拖欠的租金共19264元及利息1590元（按中国人民银行同类商业银行贷款利率，即年利率6%计算）。……。庭审时，原告变更诉请一为：判令被告向原告支付2016年12月17日至2017年11月17日所拖欠租金及利率。本院经审理后作出民事判决书，查明原、被告双方在庭审中确认2016年12月之前的租金均已付清。判决被告应在判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2017年1月至2017年11月拖欠、预期的租金6622元以及相应拖欠、预期的租金利息（以租金6622元为本金，按照年利率6%，自起诉之日起即2017年8月计至租金计付之日止）。原、被告均不服该民事判决，向惠州市中级人民法院提起上诉，惠州市中级人民法院作出（2018）粤13民终2842号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。裁判理由和结果本院认为：原告黄惠香与被告惠州市***物业管理有限公司于2003年6月17日签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，对各方当事人均具有约束力，原告与被告租赁关系成立。原告已按合同约定将涉案商铺交付给被告使用，被告应向原告按期支付租金。关于2016年1月1日至2016年12月31日是否需要支付的问题，（2017）粤1302民初8152号、（2018）粤13民终2842号案件查明原、被告确认2016年12月之前的租金已付清，且判决书已发生法律效力，原告再次主张被告支付2016年1月1日至2016年12月31日的租金，本院不予支持。被告自2017年12月1日起至合同到期时即2018年6月18日未向原告支付租金，被告已违约，原告诉请被告支付该部分的租金，本院予以支持。对于2018年6月19日至2019年11月20日的租金，虽《商铺租赁合同书》于2018年6月18日已到期，但被告至今仍在使用原告的商铺，且原、被告未约定或要求解除租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同书》继续有效，租赁期限为不定期。被告占用、使用原告的商铺，应向原告支付租金，原、被告未约定变更租金数额，到期后的租金仍应以《商铺租赁合同书》约定的租金计算，即每月租金602元。因此，被告尚拖欠原告2017年12月1日至2019年11月20日的租金为14247.33元（602元/月×23个月+602元/月÷30×20天）。本院认为，参照本院受理的泰安居装饰家居广场的其他业主与被告惠州市***物业管理有限公司租赁合同纠纷案件，本案2017年12月1日至2019年11月20日的利息按被告拖欠租金总额的6%计算，即被告应向原告支付利息854.84元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市***物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄惠香支付2017年12月1日至2019年11月20日拖欠的租金14247.33元、利息854.84元，合计15102.17元。二、驳回原告黄惠香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元（原告已预交220元），由原告黄惠香负担180元，被告惠州市***物业管理有限公司负担260元。被告惠州市***物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年四月二十七日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱