江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0827民初388号原告：王玉军，男，1978年1月15日出生，汉族，农民，住遂川县。原告：冯林华，女，1978年10月27日出生，汉族，居民，住遂川县。两原告系夫妻关系。两原告委托诉讼代理人：梁远明，温杰丰，江西映山红律师事务所律师。被告：遂川县泉江镇恩吉拉健康咨询服务部，住所地，遂川县龙腾轩商铺****。经营者，胡合香，女，1979年6月19日出生，汉族，住遂川县龙腾轩商铺****。被告：郭艳洪，男，1975年5月15日出生，汉族，，住遂川县原告王玉军、冯林华与被告遂川县泉江镇恩吉拉健康咨询服务部（以下简称恩吉拉服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法由审判员彭玉玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告恩吉拉服务部向本院提交申请追加郭艳洪为本案被告。两原告委托诉讼代理人温杰丰、被告恩吉拉服务部经营者胡合香、郭艳洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告恩吉拉服务部将遂川县龙腾轩第一栋3层02号归还原告，并恢复原状；二、判令被告恩吉拉服务部支付2017年9月占用遂川县龙腾轩第一栋3层商铺02号的占用费230658.40元（暂定28个月，以实际返还占用时间为准）。事实和理由：两原告于2017年9月22日购买位于遂川县，并办理了不动产权第0006900号，该商铺产权面积为411.89平方米。被告在未与原告办理任何租赁手续的情况下，强行进驻该商铺进行经营活动。原告多次要求被告完善租赁手续，但被告却置之不理。2019年1月20日，原告向被告发放告知函，告知被告该商铺业主为原告，且被告并未与原告办理租赁手续，并要求被告3日内与原告完善租赁手续。但被告却拒绝接收告知函，也不同意搬离该商铺。一直占用龙腾轩3层商铺02号，却从未支付任何租金，该地段同样楼层店面租金为20元每平方米每月。故被告应当按该价格支付占用期间的占用费，截止到2020年3月5日，占用费用为230658.40元。被告恩吉拉服务部辩称，一、2018年12月30日，该房屋不属于原告所有。理由如下：1、房屋招租条幅留的电话是郭艳洪，如果是原告房屋怎么可能让别人打条幅出租自己的房子？2、签订房屋租赁合同后，钥匙由郭艳洪交给被告，如是王玉军的房屋，为何钥匙是郭艳洪给被告；3、办理工商执照时，由小溪村委会开具未办房产证的证明，房主是郭艳洪，而且加盖了小溪村的公章，具有法律效应；综上所述是在信任的状况下，与第三方签订合同是善意而非故意。二、关于原告说2017年9月22日办理不动产证的事实不符。1、公告显示2019年4月12日收到江西新丰房地产对开发遂川县龙腾轩项目进行验收申请，以上可推断王玉军交资料及契税时间是在2019年8月之后，以上证明房地证办理是在被告租房之后办理的，因为只有等验收之后才可以办理房产证。综上所述，被告租房在前，房主变更在后，根据《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买卖不迫租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。三、关于原告提供的告知函，被告并不知情。原告所说的告知函，在何时何地所说，被告并不知情，不存在拒收，如果原告具有房产所有权，为什么等到一年后再来起诉，不符合情理。本案被告恩吉拉健康咨询服务部与被告郭艳洪签订了房屋租赁合同，并交纳房屋租金，不能因为房产变更而支付双份房租，更不能恢复原样，请求依法驳回原告的诉请。被告郭艳洪辩称，被告与案外人梁小卫借江西富盈置业公司的资质合伙投资遂川县龙腾轩房地产项目。原告当时是江西富盈置业公司的法人，如原告要办理房屋产权证可以自己帮自己办，如果涉案房屋不是被告的，被告不会对外张贴招租广告，对原告取得房屋产权的情况，被告异议很大。被告认可承租人恩吉拉健康咨询服务部租金已全部给付，被告没有异议。请求法院查明事实依法判决。本院经审理认定事实如下：2009年11月26日，被告郭艳洪与案外人梁小卫合伙通过公开拍卖方式取得遂川县老中医院1号地块的土地使用权，同时该项目命名为遂川县“龙腾轩”房地产开发项目。2010年8月26日，被告郭艳洪和案外人梁小卫与江西富盈置业有限公司就开发该项目签订了一份《挂靠合同》，合同约定乙方开发的龙腾轩项目挂靠在甲方富盈公司，双方对挂靠权利和义务作了约定，乙方郭艳洪、梁小卫与甲方江西富盈置业有限公司的法定代表人王玉军签名确认。2017年6月30日，该项目合伙人梁小卫与郭艳洪进行项目清算，将涉案房屋遂川县龙腾轩一楼商铺8号分配在被告郭艳洪名下。同日，被告郭艳洪向王玉军出具了一份声明书，内容为：第一层08号商铺第三层2号商铺偿还王玉军债务，另13、14、15、16号车位作为预留刘强解决债务后再行解套，声明人郭艳洪签名确认。2017年9月22日，被告郭艳洪与原告王玉军、冯林华就涉案房屋签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定涉案房屋以1194481元卖给两原告，并约定房屋交付期限为2017年9月30日前，同时被告郭艳洪作为江西富盈公司的委托代理人与两原告签名确认，并加盖了江西富盈公司印章。2017年10月9日，两原告将涉案房屋到遂川县房屋交易与产权管理信息平台进行了备案登记。2018年12月30日，被告郭艳洪作为出租方与被告恩吉拉健康咨询服务部经营者胡合香就涉案房屋签订了一份《友腾轩商铺租赁合同》，合同主要内容为：租期五年：2019年2月20日起2024年2月19日；租金每年88000元，第四年起每年租金在上年的基础上递增5%；承租人还应向出租方支付履约保证金2000元；同时双方还对违约责任及争议处理办法等进行了约定。2019年2月20日，被告郭艳洪向胡合香出具了一张收据，内容为，今收到胡合香租金2019年2月20日至2021年2月19日房屋租金176000元。收款人郭艳洪签名确认。庭审时，被告郭艳洪还认可收取了被告胡合香租房押金2000元。2019年1月20日，两原告向涉案房屋承租人送达了一份告知函。2019年10月17日两原告将涉案房屋办理了房屋产权登记，证号为赣（2019）遂川县不动产权第0006900号。以上事实，有原告提供的身份证件、不动产权证、告知函、商品房买卖合同、声明书、三方协议及被告提供的租赁合同、收条、证明、拍卖成交确认书、挂靠合同、龙腾轩所有财产分割表等证据予以证实，本院予以确认。本案争议焦点一、被告恩吉拉健康服务部是否需从2017年9月应向两原告支付房屋租金230658.40元；本院认为，被告恩吉拉健康服务部与被告郭艳洪签订租赁合同时间为2018年12月30日，但实际占用涉案房屋时间为2019年2月20日，被告在占用涉案房屋期间从未向两原告支付过房屋租金，故被告应从实际占用期间即2019年2月20日始向两原告支付房屋租金。关于租金计算问题，因被告恩吉拉健康服务部与被告郭艳洪签订的租赁合同约定的租金即每年88000元价格基本与市场行情相吻合。经核算，截止起诉之日即2020年3月20日被告恩吉拉健康服务部应向两原告支付房屋租金95333元（88000元／年×13个月）。原告主张被告恩吉拉健康服务部支付230658.40元租金已明显高于市场行情，故对超出部分租金本院不予支持。本案争议的焦点二、被告郭艳洪与被告恩吉拉健康咨询服务部签订的《龙腾轩商铺租赁合同》是否有效，被告郭艳洪是否需向被告恩吉拉健康服务部返还已收取的房屋租金；本院认为，被告郭艳洪在2017年6月30日就已向原告出具了声明书，并在2017年9月22日与两原告签订了《商品房买卖合同》，两原告在2017年10月6日就已在房地产交易中心办理了备案登记，2019年10月17日本案涉案房屋产权登记在两原告名下。2018年12月30日被告郭艳洪以欺诈手段与胡合香签订的租赁合同，该合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项规定，应认定该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案被告恩吉拉健康咨询服务部，虽未提起反诉要求被告郭艳洪返还其交纳的房屋租金，鉴于本案系两案合并审理，为减少诉累，故本院确认被告郭艳洪返还收取的房屋租金176000元及押金2000元给被告恩吉拉健康咨询服务部。三、被告恩吉拉健康服务部是否需将涉案房屋归还两原告并恢复原状；本院认为，被告恩吉拉健康服务部与被告郭艳洪签订租赁合同时并不知情涉案房屋属两原告所有，考虑被告在租赁涉案房屋后投资大量的装修资金，为稳定市场经济，两原告在庭审中亦同意租期按原合同执行，故对该主张不作判决处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第五十八条、第一百零七条、第二百二十六条，判决如下：一、被告遂川县泉江镇恩吉拉健康咨询服务部自判决生效之日起十日内支付原告王玉军、冯林华房屋租金95333元(截止2020年3月20日)，2020年3月21日后按年租金88000元支付至返还占用时间之日止；二、被告郭艳洪自判决生效之日起十日内返还被告遂川县泉江镇恩吉拉健康咨询服务部房屋租金178000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4760元，减半收取2380元，由被告郭艳洪负担。此款原告已预交，限被告自判决生效之日起10日内迳行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  彭玉玲二〇二〇年五月二十五日书记员  肖彦琛