四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初5560号 原告：罗征明，男，汉族，1974年2月15日出生，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：黄**轩，四川星源律师事务所律师，执业证号15101201910089926。 委托诉讼代理人：张茂华，男，汉族，1961年5月28日出生，住四川省大竹县。 被告：杜红霖，男，汉族，1975年6月13日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：雷勤，四川契合律师事务所，执业证号15115201710493185。 委托诉讼代理人：古强，四川契合律师事务所，执业证号15115200920649253。 原告罗征明与被告杜红霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据原罗征明申请，对被告杜红霖位于成都市成华区东华一路41号2栋-1层1339号商业用房（房权证号：川（2018）成都市不动产权第0317319号）、1341号商业用房（房权证号：川（2018）成都市不动产权第0297763号）、1342号商业用房(房权证号：川（2018）成都市不动产权第0297775号)、1343号商业用房(房权证号：川（2018）成都市不动产权第0317320号)、1340号商业用房(房权证号：川（2018）成都市不动产权第0317329号)进行了查封。原告罗征明的委托诉讼代理人黄**轩、张茂华，被告杜红霖的委托诉讼代理人雷勤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗征明向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付剩余房屋价款人民币1610万元及违约金（以1610万元为基数，按日千分之二从2018年12月14日抵押融资之日起算至被告付清为止）；2.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原告为了解决诉讼债务纠纷，于2018年7月3日与被告签订了《商品房买卖协议》，根据该协议约定，被告向原告购买了位于成都市成华区，不动产权证号分别为：川（2017）成都市不动产权第××号，川（2017）成都市不动产权第0190530号，川（2017）成都市不动产权第××号，川（2017）成都市不动产权第0190525号，川（2017）成都市不动产权第××号，总建筑面积为2697.4平方米，总价为人民币2200万元。协议第三条约定：“乙方应在取得该处房产不动产登记产权证书后20个工作日内支付甲方人民币1500万元整（壹仟伍佰万元整）以用于解决法院的债权债务，剩余700万元扣减一年利息150万元人民币和过户实际产生的税费开支后，剩余部分在15日内支付完毕。”同日双方又签订了《房屋回购协议》，被告同意原告以2200万元价格回购前述房产，回购时限为2020年4月1日至2020年6月30日，对被告支付给原告的房屋价款按借款处理并由原告按1%的月息计算利息，作为被告的回报，回购协议同时对回购中的其他事项作出约定。2018年10月22日原、被告签订了《补充协议（二）》，该协议将商铺总价由2200万元变更为2000万元，约定被告于2018年10月底支付200万元购房款，2018年11月10日前支付150万元，2018年10月底前支付300万元，剩余购房款根据商铺《银行贷款金额和银行放款时间另行确定支付时间，同时约定，如果乙方未按照约定的时间节点支付购房款，逾期支付金额每天按千分之二计算延迟支付违约金。上述协议签订后，双方于2018年10月27日将出售商铺全部过户至被告名下，原告已履行出卖人义务。然而被告至今仅向原告支付了购房款约390万元，剩余1610万元至今未付。同时查明，被告办理产权过户后，将所购房屋为四川省宜宾环球集团天沃商贸有限公司融资抵押担保，抵押给四川省宜宾五粮液集团财务有限公司，融资取得后亦未向原告支付购房款，被告的违约行为已造成双方签订的回购协议不能履行，给原告造成了重大经济损失。因此双方的法律关系应以实际履行的房屋买卖合同为准，被告除支付原告剩余购房款外，还应向原告支付违约金。综上所述，由于被告违背诚信原则，不按合同履行义务，为了维护原告的合法权益，现依法向贵院起诉。 被告杜红霖辩称：1.答辩人应付被答辩人1610元的剩余购房款未达到支付条件,答辩人根据被答辩人2018年11月8日发出的《告知函》要求答辩人变更付款方式，答辩人才知道案涉房屋因被答辩人的债务问题被法院查封，因案涉房产被查封严重影响答辩人对房产所有权的行使，被答辩人在收到答辩人发出的《告知函》后，于2019年1月10日向被答辩人发出书面《止付函》，被答辩人也明确表示同意《止付函》内容，而支付款项的条件一直未成就，也未给答辩人预留足够的付款时间；2.答辩人不存在违约行为，被答辩人要求答辩人承担违约金无事实依据；3.被答辩人主张的答辩人未付其剩余购房款金额计算错误；4.本案诉讼费、保全费应当由被答辩人承担。 原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，原告提交了原被告身份信息，川（2017）成都市不动产权第××号、川（2017）成都市不动产权第××号、川（2017）成都市不动产权第0190525号、川（2017）成都市不动产权第0190530号、川（2017）成都市不动产权第××号不动产权证，《商品房买卖协议》、《房屋回购协议》,《补充协议》,《补充协议》,房屋信息查询记录，不动产登记与房屋交易受理凭证两张等证据，被告杜红霖提交了杜红霖身份证复印件、《商品房买卖协议》、《房屋回购协议》、关于2018年7月3日《商品房买卖协议》开始履行的特别约定、《补充协议》、《补充协议》、《委托支付书》四份、《告知函》《委托支付函告》、《止付函》、四川省大竹县人民法院（2019）川1724民初1503号《民事裁定书》、“税务完税证明”票据22份、（2019）川1521民初4025号之一民事裁定书等证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 根据当事人的举证、质证，并结合其陈述，本院确认事实如下：2018年7月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商品房买卖协议》，根据该协议约定，被告向原告购买位于成都市成华区，不动产权证号分别为：川（2017）成都市不动产权第××号、川（2017）成都市不动产权第××号，川（2017）成都市不动产权第0190525号，川（2017）成都市不动产权第0190530号，川（2017）成都市不动产权第××号，总建筑面积为2697.4平方米，商铺单价8157元／㎡，总价人民币2200万元。协议第三条约定：“乙方应在取得该处房产不动产登记产权证书后20个工作日内支付甲方人民币1500万元整（壹仟伍佰万元整）以用于解决法院的债权债务，剩余700万元扣减一年利息150万元人民币和过户实际产生的税费开支后，剩余部分在15日内支付完毕。甲方指定账号为：开户名张茂华，开户行……”同日双方签订《房屋回购协议》，根据该协议约定，被告（乙方）为原告（甲方）垫资购买前述房产，原告以总价2200万元价格回购，在乙方取得不动产权证书当日开始计算，每年增加5%的回购总价款，不足一年按一年计算；三、回购时限为2020年4月1日至2020年6月30日之前；……四、回购期间，甲方按照1%的月息向乙方支付每月资金利息22万元（按乙方向甲方支付第一笔款项开始计息，第一年利息按150万元一次性收取，第二年按月支付，于每月20日前转入乙方所指定的银行账户）。本协议存续期间，如累计超出3个月甲方未按时支付利息，则甲方违约并丧失回购本协议约定之全部房屋的权利，乙方可自行处置支配本协议所涉及的该处房产，甲方不得再要求回购。……。2018年8月28日原、被告签订了《补充协议》，根据该协议约定：二、甲方向承租人收取的租房保证金137825.8元，在购房款中扣除。三、如果由于本协议房屋的承租人等原因，造成乙方受让后在银行融资延误的情况，甲乙双方于2018年7月3日签订了《商品房买卖协议》中约定的支付购房款时间需适当往后延长，最长不得超过延长15个工作日；四、第一笔购房款支付350万元，乙方须在五个不动产证全部完成过户完成之日起15个工作日内支付给甲方。2018年10月22日原、被告签订了《补充协议（二）》，该协议将商铺总价由2200万元变更为2000万元；二、被告（乙方）在扣减第一年资金利息150万元的约定，变更为扣减100万元；三、原告（甲方）在《商品房买卖协议》生效后的6个月内支付25万元资金利息，在12月内再支付25万元的资金利息；……五、本协议签订后，乙方于2018年10月底支付200万元购房款，2018年11月10日前支付150万元，2018年11月底前支付300万元，剩余购房款双方根据该商铺在银行实际贷款金额及银行放款时间，另行确定支付的时间及其尚应支付金额……七、违约责任：如果乙方未按照本协议补充约定的时间节点支付购房款，则应按照应当支付的金额，每天千分之二计算支付延迟支付天数的违约金。上述协议签订后，案涉商铺于2018年10月27日将全部过户至被告名下。产权证号分别为：1339号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0317319号】、1341号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0297763号】、1342号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0297775号】、1343号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0317320号】、1340号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0317329号】，后因李科起诉原告罗征明等民间借贷纠纷一案，查封了被告杜红霖名下成都市成华区东华一路41号2栋-1层1340号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0317329号】，被告方用案涉另四个小证进行了置换，随即将1340号商业用房【房权证号：川（2018）成都市不动产权第0317329号】房屋抵押给四川省宜宾五粮液集团财务有限公司进行融资。后因张茂华起诉杜红霖代位权纠纷一案，案涉所有房屋被大竹县法院查封。现因本案，原告查封了案涉所有房屋。 2018年8月28日，原告罗征明向被告发出《委托支付书》，委托被告将商铺购房款支付给张茂华。2018年11月8日，原告罗征明向被告发出《告知函》，要求上述商铺款项不再向张茂华支付，直接支付给原告。2019年1月5日，原告罗征明向被告发出《委托支付书》，委托被告杜洪霖商铺购房款中的130万支付给王何瑜、25万元支付给原告、825万支付给原委托购房款收款人张茂华。2019年1月10日，被告向原告发出《止付函》，载明“我与你签订《商铺买卖协议》”，购买你拥有的坐落于成都成华区东华一路41号“富临.理宫”的商铺产权证号为：川（2017）成都市不动产权第××号、川（2017）成都市不动产权第0190530号、0190532号、川（2017）成都市不动产权第0190525、川（2017）成都市不动产权第××号计五间商铺共计2697.4平方米的商铺。我已经支付购房款570万元。现因为你及张茂华的原因，造成我在大竹县人民法院被起诉，并致使上述不动权证中四个证被查封。因此特致函给你，对购房款暂时停止支付并告知你以下事项：一、由于房屋被查封，导致我不能完全行使所有权，也可以说你未完全履行房屋交付义务。所以，为了保护我的合法权益，暂时停止剩余购房款。二、待在大竹县人民法院的诉讼案件完全了结，以及我得到相关赔偿后，你我双方可重新商定购房款支付事宜。2019年3月13日原告罗征明向被告杜红霖发出《委托支付书》，委托被告杜红霖陆续支付337万元给原告罗征明，扣除350万元另行确定支付方式，剩余643万元在大竹县诉讼案件完全了结后支付给原委托购房款收款人张茂华，同时2019年1月5日签订的《委托支付书》作废。2019年4月10日，原告罗征明向被告出具《委托支付函告》，载明委托被告杜红霖支付103万元购房款至王志铭指定的收款人王何瑜，委托支付13万元购房款至罗征明银行卡上，剩余购房款按2019年1月10日出具的《止付函》第二条执行。2019年6月12日，原告罗征明向被告杜红霖发出《委托支付书》，载明委托被告杜红霖支付78万元购房款至王志铭指定的收款人王何瑜，委托支付13万元购房款至原告罗征明银行卡上，支付25万元至欧一甫指定的账户，由欧一甫向杜红霖提供收款人姓名、账户、开户银行，剩余购房款按2019年1月10日《止付函》第二条执行，同时2019年4月10日授权的《委托支付函告》作废。 庭审中，双方均认可购房总价为2000万元，已支付房款390万元，税款2202001.58元被告方已支付，剩余购房款1610万元未支付。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法，合同各方均应按合同约定履行各自义务。被告向原告发出《告知函》中载明“待在大竹县人民法院的诉讼案件完全了结，以及我得到相关赔偿后，你我双方可重新商定购房款支付事宜。”的条款，并未与原告达成合意，且该条告知所附条件，从客观上判断有可能无法实现，有违公平原则，被告以此认定“双方的付款条件并未成就”的辩论意见，本院不予采纳。故被告尚应支付原告房款1610万元。 本案争议的焦点：被告方未支付余款，是否构成违约，是否应当承担违约责任？本案中，被告支付了原告部分款项，后案涉房屋因牵涉原告罗征明的诉讼案件，过户后不久至今处于查封状态。本案交易产品系商业用途并且具有融资性质，因原告原因导致被告不能正常融资，被告不能正常向原告支付房款，原告存在过错，因而不能当然适用双方“如果乙方未按照本协议补充约定的时间节点支付购房款，则应按照应当支付的金额，每天千分之二计算支付延迟支付天数的违约金。”的约定，故被告认为“已付390万元购房款里应扣除100万元的利息”的辩论意见，本院不予采纳。原告作为卖方已履行了其交付房屋的义务，案涉房产已过户到被告的名下，被告未履行支付足额房款的义务，确实给原告造成了一定的损失，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持’’的规定，原告的损失可从2018年12月14日起按年利率6%支付至本金还清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百条、第一百一十四条、第一百六十一条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，判决如下： 一、被告杜红霖于本判决生效之日起十日内支付原告罗征明购房款16100000元及逾期利息，逾期利息计算方式为：以16100000元本金为基数，从2018年12月14日始计算至本判决确定的给付之日止，以年利率6%为标准计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。 二、驳回原告罗征明的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费118400元、保全费5000元，共计123400元由被告杜红霖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  袁洪林 审 判 员  杨 红 人民陪审员  彭堂荣 二〇二〇年五月十八日 法官 助理  张晓玲 书 记 员  罗诗语