广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0423民初96号 原告：莫国华，男，1956年10月1日出生，汉族，住广西蒙山县。 原告：陈家玲，女，1959年12月20日出生，汉族，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人：刘义，北京京云律师事务所律师（系二原告共同委托）。 被告：蒙山县耀华房地产开发有限公司，住所地：蒙山县湄江街北路**永安花园**楼**。统一社会信用代码：91450423667016625L。 法定代表人：梁耀华，董事长。 委托诉讼代理人：蒙信昌，广西信为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆金健，广西信为律师事务所律师。 原告莫国华、陈家玲与被告蒙山县耀华房地产开发有限公司（以下简称：耀华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莫国华及二原告的共同委托诉讼代理人刘义，被告耀华公司的委托诉讼代理人蒙信昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫国华、陈家玲向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付逾期交房违约金，按日从2014年6月30日计算至所谓的交房日(2014年10月1日)共计93天，以已付房款为基数，按照日万分之三为标准向买受人支付违约金8683.26元(93天×311228元×0.03%)。2.请求被告支付逾期办理房地产权属证书登记手续的违约金，以已付房款为基准，按照中国人民银行同期贷款标准利率4.75%，从2014年10月1日起540天后即从2016年3月24日计算至房地产权属证书登记手续办理完毕2019年8月29日止共计1253天的违约金50749.34元(1253天×311228元×4.75%/365天）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2014年1月11日签订《耀华·永安花园商品房买卖合同》，该合同约定原告支付311228元价款购买被告开发的耀华·永安花园1幢403号房屋，原告依约已支付购房款。该合同第八条约定被告应于2014年6月30日前交付验收合格的房屋，被告于2014年10月1日在不具备交房条件的情况下进行交房，被告应向原告支付逾期交房的违约金8683.26元。对于办理产权登记手续，被告也未按照合同第十五条约定如期办理。被告应向原告支付从2014年10月1日(交房之日)起540天后即从2016年3月24日计算至房地产权属证书登记手续办理完毕2019年8月29日止共计1253天的违约金。 被告耀华公司辩称，一、涉案商品房于2014年6月30日前已具备交房条件，因原告自身原因未依约收房，且本案已超过法定的诉讼时效。二、被告依约不应承担逾期办理房地产权属证书登记责任。被告依约履行了提供案涉商品房办理产权证资料之合同义务，不存在违约情形，即使被告未能依约履行提供办理案涉商品房产权证资料之义务，因原告选择不退房，被告按照已付房价款的0.1%支付违约金。综上，原告的诉讼请求理据不足，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告莫国华、陈家玲与被告耀华公司于2014年2月10日签订《耀华·永安花园商品房买卖合同》及《耀华·永安花园商品房买卖合同补充协议》，约定原告支付311228元价款购买被告开发的耀华·永安花园1幢403号房屋。其中，《耀华·永安花园商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付商品房。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理房产证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在取得房产证后的100日内，出卖人应将办理土地证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。如出卖人超出上述时间，未将应由出卖人提供的资料交房产管理部门和国土管理部门致使买受人延期取得商品房的房产证和土地证的，双方同意按下列第2项处理。……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2014年2月7日及2月10日，原告莫国华交给被告耀华公司房产首付款合计187228元，2014年12月5日交了按揭贷款124000元给被告。2014年11月24日，被告将原告的购房合同、身份证、户口簿、婚姻证明、契税、维修基金等材料交房地产管理部门备案登记。2014年10月1日，原告莫国华在房屋交接声明书签名。2018年12月10日，原告莫国华、陈家玲房产登记的相关材料通过了房产管理部门的审核。2019年8月29日，原告取得了房屋权属证书。 另查明，被告耀华公司于2013年10月23日取得耀华·永安花园1、2、3、5#楼的商品房预售许可证，2014年9月28日取得耀华永安花园1#楼的建设工程质量竣工验收意见书。 本院认为，原告莫国华、陈家玲与被告耀华公司签订的《耀华·永安花园商品房买卖合同》及《耀华·永安花园商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同系合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点是：原告请求被告支付逾期交房违约金及逾期办理房地产权属证书登记手续的违约金是否合法有据。一、关于逾期交房问题。《耀华·永安花园商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付商品房，但从房屋交接声明书看，原、被告进行房屋交接的时间为2014年10月1日，超过了约定的交房时间，被告存在逾期交房的事实。被告主张原告未依约于2014年6月30日来办理房屋接收手续，未能提供证据佐证，对此主张本院不予支持。被告对原告请求的逾期交房违约金，提出了诉讼时效的抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。由于被告未能按照约定在2014年6月30日前交房，实际为2014年10月1日才交房，原告的权利受到损害，原告有权自2014年10月1日起三年内，向人民法院请求被告承担逾期交房的违约责任，但是原告于2020年2月24日向本院起诉，超过了三年的诉讼时效，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。二、关于逾期办理产权备案问题。被告在2014年10月1日交接房屋后，于2014年11月24日将原告的购房合同、身份证、户口簿、婚姻证明、契税、维修基金等材料交房地产管理部门备案，但这提交的是初步材料，之后，还需要被告办理相关手续及提交相应资料。2018年12月10日，房地产管理部门的房产登记信息审核表证明了被告提供的材料已经完备，通过了审核，下一步就是等待发证机关颁发权属证书。因被告未能提供证据证实最后一次提供资料给房产登记机关的时间，被告提供资料报产权登记机关备案的最终时间以通过审核的2018年12月10日计算，由于双方约定在交房使用后（实际为2014年10月1日）540日内，将办理房产证由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，据此，被告的行为已超过了该540日内的约定，构成逾期办案产权登记备案违约。根据《耀华·永安花园商品房买卖合同》第十五条约定：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。按照该约定，原告交付了购房款311228元，被告应向原告支付的违约金为311.23元。原告请求被告支付按照中国人民银行同期贷款标准利率4.75%计算的50749.34元违约金，不符合合同的约定，对超出311.23元的部分请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告蒙山县耀华房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内支付逾期办理产权备案违约金311.23元给原告莫国华、陈家玲。 二、驳回原告莫国华、陈家玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费643元，由被告蒙山县耀华房地产开发有限公司负担25元，由原告莫国华、陈家玲负担618元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  彭泽连 二〇二〇年五月十一日 书记员  利金生 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。