广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17653号原告：刘彬，男，1992年3月21日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。被告：吴笑娴，女，1988年9月1日出生，汉族，住广东省中山市。被告：崔志明，男，1989年7月16日出生，汉族，住广东省中山市。原告刘彬与被告吴笑娴、崔志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘彬到庭参加诉讼。被告吴笑娴、崔志明经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彬向本院提出诉讼请求：1.按照原合同记载赔偿原告违约金260000元；2.赔偿原告本金79000元；3.赔偿原告自2018年4月14日起利息共计74600元（利息按合同约定万分之五）。事实与理由：2018年1月8日，原告与两被告签订房地产买卖合同（编号：ＺＳ.2105233），房产地址为中山市石岐区，原告于当日向被告转账20000元，并于1月11日向被告转账130000元，共计150000元定金。2018年3月，原告发现被告未能按照合同约定结清房屋贷款且房屋被查封，原告多次催促被告按条款执行，并给予充分时间，被告仍未完成应尽义务。2018年4月14日，原告与被告吴笑娴签订补充协议，被告归还原告150000元本金及10000元损失，共计160000元；被告吴笑娴于当日向原告转账50000元，约定每月归还3180元，剩余80000元年底结清。被告吴笑娴自12月起不再还款，原告与被告多次沟通，被告答应2019年7月1日还清，但原告现已联系不到两被告。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求中违约金为259000元，撤回第3项诉讼请求,增加一项诉讼请求为：解除房地产买卖合同。被告吴笑娴、崔志明未作答辩，亦提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院核对证据原件后附卷。本院认定事实如下：1.2018年1月8日，崔志明、吴笑娴作为甲方（出卖人），刘彬作为乙方（买受人）,案外人中山市名扬居房地产经纪有限公司（以下简称名扬居公司）作为经纪方，共同签订房地产买卖合同。该合同主要内容为：交易的房地产位于中山市石岐区，权利人为崔志明、吴笑娴，建筑面积103.61平方米，房地产权证编号为粤（2016）中山市不动产权第00295**；转让房地产已设立抵押，抵押权人为建设银行、泛华金融，甲方应在前述本合同起60个工作日内清偿贷款，办妥解除抵押登记手续；房地产转让总价款为1295000元；待甲方签订本协议后2日内，乙方应补足定金至150000元，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还；乙方须于交易过户当日支付包含定金在内的首期款390000元，并于2018年1月15日前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；抵押贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准；乙方申请银行之贷款视为第二期房款905000元，若乙方申请之贷款未经审批通过或未全额审批通过，乙方在送件当日补足并支付甲方，第二期房款放款期限由贷款银行按约定时间支付给甲方；待乙方之贷款申请通过，甲方名义之抵押登记已注销后五个工作日，甲乙双方须签订国土局版本房地产买卖合同并办理送件手续；如甲乙任何一方未按合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，有权要求违约方以转让房价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行或单方解除本合同；若守约方解除本合同的，应按照合同总房价款的20%向守约方支付违约金或承担定金罚则。该合同手书补充条款为：乙方在签订合同当日支付定金给甲方后甲方即时保管在丙方，丙方查册后由丙方支付给甲方；甲方银行、泛华金融所欠贷款由甲方负责并注销抵押产生的赎楼费用由甲方自己负责。崔志明、吴笑娴在甲方签名栏签名、刘彬在乙方签名栏签名。2.合同签订后，崔志明于2018年1月8日、11日向分别刘彬出具收据，分别确认收到刘彬购买涉案房屋的定金20000元、130000元，合共150000元。同时，崔志明还在2018年1月11日出具收款收据，反映其收到名扬居公司介绍刘彬购买涉案房屋支付给其的定金共计150000元，其中包含已支付的定金20000元。刘彬陈述，已就购买涉案房屋合共支付了定金150000元，其中20000元为刷卡方式通过名扬居公司支付，130000元为银行转账支付给崔志明。前述银行转账方式支付的款项有相应银行交易明细佐证。3.2018年4月14日，崔志明、吴笑娴作为甲方，刘彬作为乙方，名扬居公司作为丙方，签订补充协议，主要内容为：鉴于甲、乙、丙三方签订编号为ZS.2105233的房地产买卖合同，在合同履行期间，甲方未按原合同约定在合同签订起60个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，且乙方多次催促，甲方仍不能按原合同履行义务，现三方协商一致，达成补充条款。甲方不计利息分期退还乙方已交纳的定金150000元，并向乙方支付10000元作为补偿款，共计160000元。乙、丙方一致同意于甲方向乙方支付160000元和向丙方支付2000元的当天解除原合同，三方互不追究责任。甲方分期支付的具体时间及金额如下：2018年4月14日，甲方向乙方付款50000元，30000元按每月支付3180元（含每期180元利息）分10期支付，支付日期为每月15日；2019年1月31日前支付给乙方剩余70000元，可宽限3天以内延期；甲方在2019年1月31日前赔偿乙方10000元，可宽限3天以内延期。甲方须严格按照上述条款对乙方进行支付，不得延期，期间如有违反上述条款，乙方和丙方有权按原合同约定进行起诉，要求甲方执行原合同约定的违约责任。本补充协议经三方签字，并于甲方支付第一笔款项80000元到达乙方账户之日起生效。补充协议还约定了其他内容。在该协议签名盖章栏，甲方处仅由吴笑娴签名，乙方处由刘彬签名，丙方处由名扬居公司盖章。刘彬称，涉案房屋被查封后，其只能联系到吴笑娴，故与吴笑娴签订了补充协议，但吴笑娴没有出具有关委托手续反映吴笑娴有权代表崔志明签订该补充协议。4.补充协议签订当日，吴笑娴向刘彬退还了涉案房屋交易的购房定金50000元，刘彬同日出具收据确认收到该笔款项。庭审中，刘彬的陈述反映，除前述已退还的50000元定金外，吴笑娴已按照补充协议的约定偿还了7期款项，每期偿还3180元，共计22260元（3180元/期×7期），但自2018年12月起未再依约偿还有关款项，后其亦无法联系吴笑娴、崔志明，故诉至本院，主张前述实体权利。5.打印时间为2020年3月3日的中山市不动产登记资料查询结果反映：（1）涉案房屋已抵押给案外人中国建设银行股份有限公司公司中山市分行、中国对外经济贸易信托有限公司，并分别于2016年3月4日、2017年5月24日办理了抵押登记手续，尚未办理注销有关抵押登记的手续；（2）房地产买卖合同签订后，自2018年3月2日起，涉案房屋因吴笑娴、崔志明的多起另案纠纷先后被人民法院查封或轮候查封,后本院因另案[案号：（2019）粤2071执8965-3号]处理需要于2020年3月2日对该房屋解封，查封信息附记注明为“裁定过户给崔香南”等。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。刘彬与吴笑娴、崔志明及名扬居公司签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当恪守履行各自合同义务。合同签订后，刘彬作为买受人已依约履行支付购房定金的合同义务，但吴笑娴、崔志明作为出卖人未依约履行还清贷款、办理注销抵押登记手续，且涉案房屋因吴笑娴、崔志明的另案纠纷被人民法院查封，双方致使无法在房地产合同约定期限内完成有关交易、过户手续，进而导致刘彬的合同目的无法实现，吴笑娴、崔志明的前述行为已构成根本违约。刘彬主张解除房地产买卖合同，本院予以支持，但应以解除双方就房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系为限,而不包含刘彬与吴笑娴、崔志明分别与名扬居公司就该合同形成的居间合同关系。吴笑娴、崔志明违约导致本案房屋买卖合同关系解除，刘彬要求吴笑娴、崔志明返还购房定金并支付违约金的诉求，本院予以支持。关于尚未返还的购房定金。刘彬自认吴笑娴已向其支付款项共计72260元（已退定金50000元+7期还款共计22260元），吴笑娴、崔志明未到庭提出异议或提交证据予以反驳，本院采信刘彬的证据及陈述，对该款项金额予以确认。但补充协议约定“本补充协议经三方签字，并于甲方支付第一笔款项80000元到达乙方账户之日起生效”，而该协议实际未经崔志明签名或其他形式认可，吴笑娴已退还的定金总额也不足80000元，补充协议实际尚未生效，吴笑娴前述已支付刘彬的款项均应认定为退还购房定金为宜，故本院认定吴笑娴、崔志明尚未返还的定金为77740元（应退定金150000元-已付款项72260元）。关于违约金。房地产买卖合同约定，一方违约导致合同解除,违约方应按照合同总房价款的20%向守约方支付违约金或承担定金罚则，现刘彬诉请吴笑娴、崔志明按照房地产买卖合同约定支付违约金259000元（1295000元×20%），理据充分，本院予以支持。吴笑娴、崔志明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告刘彬与被告吴笑娴、崔志明基于2018年1月8日签订的房地产买卖合同所形成的房屋买卖合同关系；二、被告吴笑娴、崔志明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘彬返还定金77740元并支付违约金259000元；三、驳回原告刘彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6370元（原告刘彬已预交7504元，由本院退回原告刘彬1134元），由原告刘彬负担24元，被告吴笑娴、崔志明负担6346元（被告吴笑娴、崔志明于本判决生效之日起七日内迳付原告刘彬）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  姚 班人民陪审员  梁玉明人民陪审员  吴 苏二〇二〇年五月二十六日书 记 员  刘尉婷许晓丹