广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18318号原告：杜国荣，男，1956年4月5日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**。委托诉讼代理人：李亚玲,广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾锵华,广东中元律师事务所律师。原告：高玲，女，1965年2月12日出生，汉族，身份证住址湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：张爱文,广东广中律师事务所律师。第三人：张捷，女，1969年1月2日出生，汉族，身份证住址上海市浦东新区。第三人：广东德臻消防机电工程有限公司中山分公司，住所地：广东省中山市**城南一路****（**金泓酒店内**），统一社会信用代码91442000MA51JN4174。负责人：陈铁军。第三人：广东德臻消防机电工程有限公司，住所地：广东省广，住所地：广东省广州市天河区棠福路******914401067860751505。法定代表人：贺华吉，总经理。委托诉讼代理人：陈铁军，系该司中山分公司的负责人。第三人：中山市洁馨家政服务有限公司,住所地：广东省中山市南,住所地：广东省中山市**城南一路****（金泓酒店**）42000MA4WWWUF9K。法定代表人：刘洋，经理。原告杜国荣诉被告高玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依杜国荣申请追加张捷、广东德臻消防机电工程有限公司（以下简称德臻公司）、广东德臻消防机电工程有限公司中山分公司（以下简称德臻公司中山分公司）、中山市洁馨家政服务有限公司（以下简称洁馨公司）为第三人参加诉讼。原告杜国荣的委托诉讼代理人李亚玲、曾锵华，被告高玲的委托诉讼代理人张爱文，第三人德臻公司的委托诉讼代理人及德臻公司中山分公司的法定代表人陈铁军，第三人洁馨公司的法定代表人刘洋到庭参加诉讼。第三人张捷未不到庭但向本院提交了书面意见。本案现已审理终结。原告杜国荣本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.被告、第三人共同向原告返还涉案房产；3.被告赔偿原告经济损失3680296元（自被告擅自转租给他人即2017年5月1日开始直至停止对原告造成经济损失止，暂计至2019年7月31日）；4.被告承担原告律师费330660元。诉讼中，原告明确第3项诉讼请求经济损失3680296元的构成：租赁物第三层2017年至2018年月租金为13483元（67416元/月÷5层），2019年月租金为14292元（71461元/月÷5层），被告擅自转租第三层期限为2017年5月1日至2022年4月30日，转租每月租金为150000元暂计算至2019年7月31日被告获利而原告损失为3680296元【（150000元-13482元）×20个月+（150000元-14292元）×7个月】。事实和理由：2009年3月25日，被告因酒店经营需要与原告签订《租赁合同》，约定原告将自有的位于中山市南区，停车场出租给被告使用，被告将上述租赁物用于酒店客户、ＫＴＶ夜总会、桑拿及相关配套设备之用；租期15年，自2010年1月1日起至2025年12月31日。其中还约定经甲方同意乙方可将酒店经营权转让给第三方。后原告发现，被告在未告知并取得原告同意的情况下，擅自将租赁物中的第三层转租给他人承包经营娱乐ＫＴＶ，也将部分租赁物擅自转租给他人开设公司即本案第三人德臻公司中山分公司、洁馨公司。根据合同法相关规定，被告未经原告同意转租，出租人可以解除合同。为维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼。被告高玲辩称：1.被告在履行涉案租赁合同过程中无任何违约行为，原告要求解除涉案租赁合同并返还租赁物无任何依据。被告在租赁了原告涉案租赁物后开办了个体工商户中山市金泓酒店，经营范围为旅馆、娱乐场所、餐饮服务、家政服务，在经营过程中中山市金泓酒店获得了旅业和卡拉OK许可证、餐饮服务食品药品经营许可证、旅业服务特种行政许可证等经营资质，合法经营，未发生将酒店经营权转让第三方经营情形，亦并未转租KTV场地，KTV项目的经营管理模式是被告自主经营金泓酒店的内部行为；洁馨公司是被告为完善酒店配套功能，以酒店员工刘洋的身份设立的一个配套企业，洁馨公司仅使用了酒店709房的10㎡进行工商登记，实质为被告对承租物的自用；德臻公司中山分公司也仅仅在酒店外墙挂了一块牌子，实际没有在涉案租赁物内办公，德臻公司中山分公司登记的办公场所428室并不存在，而根据租赁合同显示德臻公司中山分公司的租赁面积也只有35.21㎡，故该场地借用并不影响被告对涉案租赁物6000㎡的整体使用，不应视为转租。被告为使用租赁物已投入2000万元，合同解除将导致被告重大损失，被告要求原告继续履行涉案租赁合同。2.被告按期向原告支付了全部到期租金，原告没有任何损失，原告主张的损失没有相关依据。3.被告在履行涉案租赁合同过程中无任何违约情形，原告要求被告支付律师费无相关依据。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人张捷向本院提交书面意见称：本人仅仅承包经营中山市金泓酒店的KTV部，本案的处理与本人无利害关系，不参加本案庭审。第三人德臻公司及德臻公司中山分公司述称：1.德臻公司中山分公司系高玲挂靠在德臻公司名下的机构，并以高玲指定的中山市金泓酒店员工陈铁军作为该分公司负责人，德臻公司于2018年4月8日与中山市金泓酒店签订了《酒店租赁合同》，仅仅是为了其注册中山分公司之用，后只在金泓酒店四楼走廊墙上挂出了其中山分公司的标志牌，并未实际使用中山市金泓酒店的任何房间，也未向该酒店支付任何租金。2.德臻公司中山分公司实际办公地址设在长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司办公室，该物业管理有限公司中山分公司的负责人也是高玲，中山市金泓酒店没有428室的房间编号。综上，本司及分公司与高玲或中山市金泓酒店之间不存在房屋租赁关系。第三人洁馨公司述称：我司为中山市金泓酒店提供配套服务，刘洋系中山市金泓酒店的员工，因被告长期不在本地，故让刘洋挂名为我司的法定代表人，我司并没有使用中山市金泓酒店，只是将营业执照登记在中山市金泓酒店所在地址。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：杜国荣系位于中山市**地产的土地使用权人、房屋所有权人，该土地用途为住宅，土地面积为1268.37㎡，房屋建筑面积为5018.85㎡。2009年3月25日，杜国荣（出租方、甲方）与高玲（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于中山市南区方作酒店客房、ＫＴＶ夜总会、桑拿及相关配套设施之用（其中第三、四、五、六、七层计租面积为6000㎡，员工宿舍计租面积为400㎡，大厦大堂计租面积为130㎡）；甲方于本协议生效当天将租赁物交付给乙方使用；租期为15年，自2010年1月1日至2025年12月31日止；乙方需支付甲方租赁押金150000元；第三、四、五、六、七层计租办法为2010年1月1日至2012年12月31日每月租金为10元／㎡即60000元，每三年递增一次，每次增幅为6%；员工宿舍每月租金为3元／㎡即1200元，租金将根据乙方要求增减宿舍的使用面积进行调整；大厦大堂每月租金为23元／㎡即3000元；租赁物设有大型停车场，乙方每月使用停车场租金为10000元，租期为2010年1月1日至2025年12月31日；乙方每月10日前向甲方一次性缴清当月全部租金，支付方式为转账或现金；经甲方同意，乙方可将酒店经营权转让给第三方；乙方有下列情形之一，甲方有权单方终止本合同，无条件收回租赁物，乙方缴纳的押金不予退还：（一）擅自改变租赁物的租赁用途；（二）乙方利用租赁物进行非法活动，损害公共利益的；（三）拖欠租金达三个月。合同还约定了其他事项。双方在合同上签名盖章确认。上述合同签订后，杜国荣将上述租赁物交付高玲使用。高玲于2009年12月24日在该租赁物开设个体工商户中山市金泓酒店进行经营。2017年3月30日，甲方为中山市金泓会与第三人张捷（承包方，乙方）签订经营承包合同，约定乙方承包金泓酒店三楼KTV包房共30间，经营KTV及其配套服务；承包期限为5年即2017年5月1日至2022年4月30日止；每月承包金额为租金每月150000元，此费用包括房屋租金，其他一切经营所需要的水、电、空调、维修、维护等所有费用由乙方承担，每月的2月、10月两个月淡季，甲方同意此两个月每月承包费为130000元；乙方须在每月5日之前向甲方支付次月承包金及相关费用；甲方应当将该KTV经营所需的设施设备交接给乙方使用，提供给乙方仓库及办公区域（免租金，水电费由乙方承担）；乙方如需使用金泓酒店现有的工程员、保安员、卫生清洁员，乙方需向甲方支付相关工作人员工资的一半（费用标准以甲方实际发放工资为准）；承包期间由乙方自主经营、自主确定经营方式，承包期间，工商、税务、消防等外围关系协调等事项由甲方负责，乙方配合；甲乙双方债权挂在对方名下，甲乙双方应及时收取转付对方，每月一结；乙方经营期间如需出具税票，甲方应予出具，乙方按比例承担税票税额；乙方必须接受甲方的指导，遵守甲方的质量管理和甲方内部的各种规章制度，有维护酒店整体形象和整体利益的义务；乙方负责包房全部专业服务人员的招收、培训和日常管理，并遵守甲方关于员工的规章制度；乙方对KTV现有工作人员进行调整时，需向甲方提出申请，甲方同意后，乙方做出调整后产生的员工纠纷与甲方无关；乙方财务需由甲方监管，以确保乙方不拖欠员工工资及供应商货款，乙方经营期间自负盈亏。合同还约定了其他事项。甲方代表冯涛、乙方张捷在合同甲乙方栏签名按捺指模确认。2017年7月27日，洁馨公司登记成立，住所地为中山市**（金泓酒店**，住所地为中山市**（金泓酒店**），注册资本为30万元，法定代表人为刘洋，经营范围为家政服务、物业管理。中山市金泓酒店（甲方）与刘洋（乙方）签订《房屋无偿使用协议》，约定甲方将中山市南区（金泓酒店709房）无偿给乙方用作经营办公使用，使用期限为2017年7月23日至2022年7月22日，使用面积10㎡。德臻公司中山分公司系德臻公司的分公司。2018年4月16日，德臻公司中山分公司登记成立，住所地为中山市南区金泓酒店428房），企，住所地为中山市**金泓酒店**资或控股），法定代表人为陈铁军，经营范围为隶属企业经营范围内开展相关业务，所属行业为建筑安装业。中山市金泓酒店（甲方）与德臻公司（乙方）签订《酒店租赁合同》，约定甲方将中山市南区金泓酒店428房）出租给乙方为其中山分公司作办公室使用，建筑面积为35.21㎡，租期一年即2018年4月1日至2019年3月31日，每月租金为600元。杜国荣认为高玲未经其同意将经营权转让给第三人张捷经营、将部分租赁物转租给洁馨公司、德臻公司中山分公司使用，擅自改变租赁物用途，已构成违约，损害了其合法权益，于2019年4月30日向高玲发出律师函，要求与高玲协商解决，赔偿损失，否则终止涉案租赁合同、所收押金不予退还。高玲委托律师于2019年5月5日发出律师函回复称其并未违约，不同意赔偿。杜国荣遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，为证明其与张捷仅是承包关系，不存在转租关系，提供发票、参保证明、金泓酒店员工离职申请表、入职申请书、劳动合同、2019年5月及6月工资表，唐某与高玲的部分微信截图、部分客房提成表、收据、金泓酒店火警应急灭火演练预案复印件、场所学习培训记录本等证据以及提供证人唐某出庭作证。其中发票显示2017年5月1日至2017年12月4日、2019年1月6日至同年6月期间，复核人为刘洋、销售方名称为中山市金泓酒店，名称为餐饮服务或娱乐服务。参保证明的投保单位为中山市金泓酒店，时间为2017年1月至2019年8月。参保证明中的部分参保人员与金泓酒店员工离职申请表、入职申请表、劳动合同、金泓酒店火警应急灭火演练预案复印件、场所学习培训记录本的人员相一致，包括了证人唐某（劳动合同显示其为娱乐部收银）。工资表显示金泓会设有运营部、酒吧部、清洁部。劳动合同显示，中山市金泓酒店与刘洋签订劳动合同，刘洋在该酒店财务出纳，时间为2013年2月1日至2020年2月1日；中山市金泓酒店与陈铁军签订劳动合同，陈铁军在该酒店任职工程部主管，时间为2009年9月1日至2011年9月1日。高玲称微信截图为其与唐某的微信聊天，时间显示为2017年5月16日至2019年3月11日，内容显示“唐某”每天均向“高玲”汇报房间数和营业额。证人唐某出庭作证称，其与高玲系雇佣关系，于2009年11月入职中山市金泓酒店担任ＫＴＶ收银员，每月收入3500元，现金收取工资，刘洋系其同事，其不清楚洁馨公司，其上晚班，其知道杜国荣系涉案租赁物的产权人，其确认高玲提供的劳动合同真实性，其有开具过ＫＴＶ发票，ＫＴＶ的员工李艳林、邓丽红等人均由中山市金泓酒店统一参保，高玲提供的微信系其发给高玲的，内容是汇报ＫＴＶ当天的营业额，其亦同时向张捷汇报，张捷系ＫＴＶ的承包方，系张捷和高玲其同聘请其的，其于2019年2月离职，其认识陈铁军。杜国荣确认发票、参保证明的真实性，无法确认金泓酒店员工离职申请表等其他证据的真实性，亦不确认证人唐某所述。又查，杜国荣就本案租赁合同纠纷委托广东中元律师事务所律师作为诉讼代理人，并支付律师费330660元。诉讼中，高玲、洁馨公司称高玲、中山市金泓酒店并未收取过德臻公司中山分公司、洁馨公司租金。高玲称中山市金泓酒店的KTV部占用面积约3000㎡，按相同地段同样性质房屋租金标准为10元/月/㎡,每月租金应为3万元，其与张捷约定的价格13万元、15万元足以表明该金额实际体现了对经营成果的最低要求，而绝非租金，冯涛系其聘请的酒店总经理；代理高玲签订合同。本院认为：本案系租赁合同纠纷。《租赁合同》系杜国荣与高玲双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人应全面履行。本案中，杜国荣主张高玲将涉案租赁物第三层的经营权转让给张捷或转租给张捷，且转租部分租赁物给洁馨公司、德臻公司中山分公司经营，要求依法解除涉案租赁合同。根据杜国荣提供的中山市金泓会与张捷的经营承包合同显示，张捷承包经营金泓酒店三楼ＫＴＶ包房30间，每月的承包金为15万元（包括租金），且张捷的财务需由高玲方监管，亦需遵守高玲方的员工规章，经营发票统一由高玲开具。结合中山市金泓酒店的劳动合同、参保证明、离职申请书、微信截图、证人唐某证言、收据、发票，可见，ＫＴＶ员工每天需向高玲汇报经营情况、由金泓酒店统一开具娱乐服务发票，由金泓酒店与ＫＴＶ员工签订劳动合同以及办理入职、离职，ＫＴＶ从一定程度上受金泓酒店管理，张捷每月支付的15万元从性质上看更多的为金泓酒店ＫＴＶ的企业承包经营金或挂靠款，而并非单纯的租金，涉案合同虽约定乙方转让经营权需甲方同意，但并未就此约定甲方可据此解除双方租赁合同，而涉案租赁合同约定的解除合同条款不包含转租或转让经营权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”规定，本院认为，经营承包合同签订于2017年3月30日，未有证明显示杜国荣在2017年3月30日至2019年4月期间有向高玲提出异议，杜国荣于2019年7月才起诉对此提出异议，显然已超过其应当知道转租的六个月异议期间，现其以高玲存在转租或转让经营权为由解除涉案租赁合同，本院不予支持。另外，根据金泓酒店与刘洋的《房屋无偿使用协议》显示，洁馨公司使用涉案租赁物系属于无偿使用，且使用面积仅为10㎡，德臻公司中山分公司虽与金泓酒店签订《酒店租赁合同》，但租期仅为一年，杜国荣起诉时，该租期已届满，且租赁面积仅为35.2㎡，对比涉案合同中约定的租赁面积6000㎡，其所占比例尚微，且未有证据显示金泓酒店或高玲有收取过洁馨公司、德臻公司中山分公司租金，且杜国荣于2019年4月向高玲发出律师函对此提出异议，显然已超过其应当知道转租的六个月异议期间。故本院对杜国荣以此为由要求解除涉案合同的主张不予支持。杜国荣认为高玲转租造成其经营损失，未提供相关证据予以证明，高玲对此不予确认，本院对此不予采纳。综上，杜国荣的诉讼请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杜国荣的诉讼请求。案件受理费38888元（原告已预交），由原告杜国荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  仇丽君人民陪审员  黄丹民人民陪审员  梁华城二〇二〇年五月六日书 记 员  林文丽冯冰冰