四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初9811号 原告（反诉被告）：饶姗，女，1988年11月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：赵华，男，住成都市青白江区，由成都市青白江区大弯街道大弯社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：赵明春，四川嘉冠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：任文玉，男，1968年2月14日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：张晓东，四川诚伦律师事务所律师。 饶姗与任文玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，任文玉在答辩期内提起反诉，本院受理后，将本、反诉纠纷合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。饶姗及委托诉讼代理人赵华、赵明春，任文玉及委托诉讼代理人赵晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 饶姗向本院提出本诉诉讼请求：请求判令1.解除《商铺租赁合同》；2.返还房屋租金34039元、房屋租赁押金6000元，合计40039元；3.赔偿装修损失38856元；4.赔偿财物损失费12229元；5.支付按房屋租金1倍计算的违约金34039元。事实与理由：2019年3月26日，与任文玉签订《商铺租赁合同》，约定任文玉将位于成都市新都区出租给饶姗使用。租赁期限为5年，自2019年4月1日至2024年3月31日，头三年租金标准为68000元／年，履约保证金为6000元。合同第七条约定“甲方责任合同义务：7.1甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可正常使用的商铺。7.2甲方不得对乙方正常合理使用该房屋进行恶意干涉。……7.4在商铺租赁期间，甲方收到乙方有关出租商铺方面的书面通知不及时履行本合同约定的责任，而给乙方造成损失的，甲方应承担责任。”第九条约定“合同变更和解除：9.2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同。（1）、甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的。……（3）、有违反法律、行政法规的行为。”2019年3月28日前，乙方以转账方式分四次向甲方共支付了40039元，其中包含2019年4月1日至9月30日的租金34039元，履约保证金6000元。2019年4月1日，饶姗在任文玉和物管部门的同意下，按照合同约定对该商铺进行装修，同时按照经营项目要求配备了所需的相关设施、器具、物件等，并按照经营行业特点进行了相关文化氛围的打造。2019年4月3日，该房屋顶部下水管道不知何故突然爆裂，造成房屋屋顶、墙体严重渗水，地面严重积水，导致装修工程推迟近一个月。在饶姗的要求下，任文玉与物管一同到现场查看并对爆裂的下水管进行了处理，任文玉承诺承担全部因工期延误造成的所有损失。2019年7月10日，该房屋顶部下水管道再次爆裂，造成房屋屋顶、墙体渗水、屋内积水、室内物品损坏，导致不能正常营业。事故发生后，饶姗在第一时间告知任文玉，任文玉在一周后安排人员到现场处理。现场发现原爆裂的下水管道只用塑料胶带缠绕几圈，爆裂管道至今仍在渗水，饶姗多次与任文玉沟通未果。以上事实说明：1.任文玉交付给饶姗的房屋不能实现租赁目的。2.任文玉收到饶姗有关出租商铺出现屋顶下水管道爆裂等安全事故的书面通知后不及时履行维修义务，给饶姗造成严重的经济损失和精神损失，任文玉应承担相应责任。饶姗多次催告任文玉未果，为维护自身合法权益，提起诉讼。 任文玉本诉辩称，饶姗所述以下三点不是事实：1.饶姗诉称其于2019年4月1日进场装修，但其向物管缴纳装修管理费的时间体现其于2019年3月24日就已进场装修。2.饶姗诉称2019年4月3日管道爆裂，导致装修推迟一个月，这不是事实，通过物管的证明也能说明物管于2019年4月4日接报后上门维修。3.饶姗诉称2019年7月10日管道再次爆裂，一周后才安排人员进行处理，这也不是事实。任文玉所有的房屋维修是由物管负责，物管出具的证明是2019年7月10日立即安排人员再次进行维修，并且做了更换处理，直接更换了新的弯头。因爆管导致的损害赔偿金额应有合法充分的证据证明，饶姗的诉请没有事实及法律依据，应当予以驳回。双方在签订合同前，饶姗检查房屋，并无任何漏水现象，所有管道完好无损。管道采用的品牌是“成都多联”，其质量在业内广泛认可，一般情况下非使用外力并不能致其破损。饶姗诉称首次管道爆裂的时间为2019年4月3日，该时间点正是装修期间，不排除因其装修行为造成管道爆裂，且任文玉在问题出现后，立即安排人员进行维修，尽到了房东应尽之责，对所有损失的产生并无任何法律上的责任。2019年7月10日再次爆管后，饶姗在物管维修好水管后便锁门不配合后续工作，因此即便产生了损失，也应由饶姗自行承担。综上，饶姗的本诉诉请无事实依据，应当予以驳回。 任文玉向本院提出反诉诉讼请求：请求判决1.解除《商铺租赁合同》；2.饶姗支付商铺租金（租金应按合同计算至退还商铺之日止，暂计至2019年12月31日为17000元）；3.饶姗承担违约金15300元；4.饶姗支付拖欠的物管费、卫生费1563.42元。事实与理由：2019年3月26日，与饶姗签订《商铺租赁合同》，约定饶姗租赁任文玉位于成都市新都区，租期为5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止，租金头三年为68000元／年，租金半年一付，应在半年到期前将下半年租金以现金或银行转账方式一次性支付。2019年7月10日管道爆裂后，由于饶姗在物管维修好管道后便锁门，不配合物管的后续维修工作。因饶姗的故意行为，造成铺面空置长达3月之久。按合同约定饶姗应于2019年9月缴纳2019年10月至2020年3月期间的租金34000元，但饶姗不按约缴纳租金及物业费、清洁费等费用，为此任文玉曾委托律师发出律师函，要求其履行合同义务，缴纳租金等费用，其拒不履行。综上，2019年4月3日、7月10日两次爆管后，任文玉积极配合并及时通知物管进行维修，但饶姗拒不配合修缮工作（长期锁门），拒绝商量，也不缴纳合同约定的租金等费用，饶姗的上述的行为损害了任文玉的合法权益。 饶姗反诉辩称，在2019年7月10日下水管爆裂后，任文玉推卸责任，不让饶姗搬离被损坏的物品，不积极履行维修义务，导致双方的合同无法实际履行。本案中，并非饶姗锁门不予配合，饶姗认为任文玉的反诉与客观事实不符，反诉要求解除合同与本诉第一项诉请一致，对此无异议，对其他诉请，请求驳回。 经审理查明：2019年3月26日，任文玉（出租方，甲方）与饶姗（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于成都市新都区出租给饶姗使用，租赁期限为5年，自2019年4月1日至2024年3月31日，头三年租金标准为68000元／年，履约保证金为6000元。合同第三条第二款载明：“租金按半年计算并按半年支付，乙方应在半年到期一个月前将下半年租金以现金或银行转账方式一次性交付给甲方。”第五条第一款载明“物业管理费：承租方自行承担并按时向物业管理公司缴纳。”第七条第一款载明：“甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可正常使用的商铺。”第八条第一款载明：“……乙方必须依约按期足额缴纳租金及其他费用，不得拖欠。”第八条第三款载明：“乙方逾期支付租金，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.5%向甲方支付违约金。第九条第二款载明：“甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失：（1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（2）乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过15日的；（3）应由违反法律、行政法规的行为。” 合同签订后，任文玉交付了案涉商铺，杨爱迪（系饶姗的合伙人）分三次以微信转账的方式向任文玉支付款项合计40039元（包含2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金34000元及履约保证金6000，手续费39元）。2019年3月26日，饶姗向成都合力物业服务有限公司（以下简称合力公司）缴纳商铺垃圾处理费、商业物业服务费合计781.71元及2019年3月26日至2019年4月6日期间的装修服务费/装修管理费501元。 2019年4月3日，位于案涉商铺屋顶的排水管道发生爆裂。次日，任文玉与物管人员一同查看并维修了爆裂的排水管。2019年7月10日，该排水管再次发生爆裂，导致墙体渗水、屋内积水，部分室内物品被水浸泡。当日，维修人员将爆裂的排水管拆卸，并更换弯头。从更换管道的现场照片显示，第一次维修人员仅用塑料胶带缠绕了爆裂排水管以作处理。管道爆裂造成了案涉商铺装修的吊顶破损，任文玉同意免收饶姗1个月的房租，在双方协商过程中，任文玉同意饶姗解除合同，要求饶姗腾退案涉商铺，饶姗坚持要赔偿后才腾退。之后，饶姗未进行经营，由于双方因排水管爆裂导致物品损失的赔偿问题，多次协商未果，遂引发纠纷。 另查明以下事实： 一、2019年3月25日，饶姗与杨爱迪签订《合伙经营协议书》，约定双方自愿合伙经营艾菲经络养生馆，总投资为50万元，双方各占投资总额的50%。 二、2019年4月1日，饶姗与成都市林杉装饰工程有限公司（以下简称林杉公司）签订《铺面装修协议》，约定饶姗委托林杉公司对案涉商铺进行设计装修，装修期限为2019年4月1日至2019年4月20日。合同附件（预算表）载明工程总价为19657.7元，2020年1月2日林杉公司出具了装修款发票。 三、2019年10月17日，任文玉向饶姗邮寄《律师函》，函告饶姗应在接函后七个工作日内与任文玉联系，并付清拖欠费用，即2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金34000元及自2019年7月起应缴纳的物管费。饶姗于2019年10月18日签收该《律师函》。2019年12月18日，合力公司福地广场（住宅）物业服务处出具《合力物业服务有限公司福地广场缴费通知单》，催收2019年7月至12月期间的物业费1503.42元、垃圾管理费60元，合计1563.42元。 四、2019年12月17日，合力公司福地广场（住宅）物业服务处出具《情况说明》，载明：“1.该商铺2019年3月24日进场装修，经物管提醒后于2019年3月26日交纳装修管理费，申报装修时间11天。2.2019年4月4日物业管理处接到该商户漏水并立即派遣工程人员上门维修。2019年7月10日，因该雨水管内有硬物冲击，导致该部位再次破裂，我公司马上派工程人员重新维修做更换弯头处理。3.因吊顶部分需时间干燥后才能恢复，我司告知租户，现已不漏水，可以使用，半月后来恢复吊顶。但此后，我司工作人员多次电话预约，上门做后续恢复吊顶工作。该商铺均无人开门配合，故至今无法进行恢复吊顶工作（租户以出差在外，需现赔偿才能恢复为由，拒不配合）。4.我司针对该情况也组织租户和业主双方到办公室调解三四次，均因租户要求太高未达成一致。” 五、由于案涉商铺排水管道爆裂的原因存在争议，且爆裂原因未经相关部门认定，本院于2020年1月3日进行了现场勘查，并询问了案涉商铺物管公司经理曾启林，其陈述了两次排水管道爆裂的情况，主要内容为：1.第一次排水管爆裂后，维修人员只是直接补的，没有更换新的管道，该维修人员现已离职。2.认为石块造成了第二次排水管道爆裂。 六、饶姗为明确损失金额，于2020年2月24日提出申请，要求对损失物品进行评估。经摇号选取了成都泰宇房地产交易评估有限责任公司作为评估机构。2020年4月26日，该评估机构申请退回本院委托的评估项目，在该申请中载明：“……我公司与承办法官、双方当事人于2020年4月3日进行了现场查勘，申请鉴定的物品中美容、养护等用品外包装有损坏，由于资质受限，我们不能对其内部质量损坏情况进行鉴定，故而不能对其损失金额进行评估，不能出具《资产评估报告》。” 上述事实有《商铺租赁合同》《合伙经营协议书》、微信转账记录、发票、《铺面装修协议》、微信截图、照片、录音、《律师函》、缴费通知单、《情况说明》以及双方当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，饶姗与任文玉签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属有效成立的合同，应受国家的法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，任文玉交付了案涉商铺，饶姗支付了半年的租金及物管等费用。合同履行过程中，饶姗要求解除合同，但双方未达成一致意见。现双方的争议焦点为：1.谁享有合同解除权；2.应付租金和损失赔偿数额。针对争议焦点，认定如下： 1.关于谁享有合同解除权的问题。饶姗主张任文玉交付的房屋不符合合同约定，不能实现合同目的。本院认为，任文玉出租的房屋系自己按揭购买、合法取得的房屋，房屋属于商铺，在交付饶姗时没有任何质量问题。在合同履行期，案涉商铺的排水管道两次爆裂，任文玉积极联系物管，对管道进行了维修，履行了作为出租人的维修义务，是由于物管人员在第一次维修时，仅对破裂管道进行修补，没有进行更换，致使管道第二次爆裂，给饶姗造成了一定损失，但是管道经维修后，不会影响饶姗对商铺的占有、使用和经营，并且案涉商铺屋顶的排水管道系公用的雨水管道，物管负有法定的维修义务。故饶姗的主张依法不能成立，本院不予采纳。按照双方合同的约定，饶姗应在2019年9月支付2019年10月至2020年3月的房租，饶姗至今没有履行租金支付义务，违约事实清楚明确。因一方违约而解除合同的，行使解除权的只能是守约方，违约方不享有合同的解除权。即使按照双方合同约定“一方提前终止合同的，需提前60天通知对方，且违约方需支付两个月租金作为解除合同的违约金。”因此，饶姗不享有合同的法定解除权，饶姗要求任文玉退还房租、给付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”因此，任文玉要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，饶姗应将案涉商铺腾退给任文玉，任文玉应退还饶姗的履约保证金6000元。 2.关于应付租金和损失赔偿数额的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方的《商铺租赁合同》解除后，任文玉要求饶姗给付违约金和合同解除前的房屋租金，符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持。任文玉自认由于管道破裂，免收一个月的房租，本院对此予以确认。房租按照5666元/月的标准，从2019年11月起计算至本院判决腾退房屋之日止，如未按本院判决期限内腾退房屋的，按照租金标准支付房屋占用费用。按照双方合同约定“逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期之款项的0.5%支付违约金”，故任文玉要求给付违约金15300元，本院予以支持。任文玉要求支付拖欠的物管费、卫生费，由于双方在合同中约定系饶姗自行向物管公司缴纳，现任文玉没有提交证据证明已代饶姗缴纳了上述费用，故其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。但是双方在合同中约定“在交清租金、水电费、物管费和违约金等相关费用后，可无息退还履约保证金”，为避免诉累，任文玉可在缴纳了相关费用后，与退还饶姗的履约保证金中予以抵扣。至于饶姗的损失，①饶姗主张的装修损失38856元，包括物管物管垃圾费781.71元、装修服务管理费501元、货柜1500元、防护栏500元、窗帘+轨道1040元、热水器720元、灯具1147元、镜子358元、地毯+脚垫232元、广告装修2860元、空调+安装费8086元、沙发1570元、装修费19561元。本院认为，饶姗与有资质的装修公司签订了装修协议，并支付了装修费，已由装修公司出具了发票，由于腾退商铺后，装修价值已附着在房屋上，故饶姗要求赔偿装修费19561元，其诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于防护栏及窗帘，考虑到不易拆卸，并且案涉商铺以后可以利用，因此，饶姗要求任文玉赔偿防护栏及窗帘费用1540元，本院予以支持。垃圾费和装修服务费是饶姗承租商铺期间应当缴纳的费用，广告装修也是经营期间应当支出的费用，其主张任文玉赔偿没有法律依据，本院不予支持。至于货柜、沙发、热水器、镜子、空调等的其他物品，饶姗均可以拆卸、搬走，饶姗主张赔偿没有法律依据，本院不予支持。因此，本院认定任文玉赔偿饶姗的装修损失为21197.7元（19657.7元+1540元）②饶姗主张的财物损失12229元（包括货品损失9724元和物品损失2505元）。本院认为，2019年7月10日管道爆裂后，根据饶姗清点，案涉商铺中被水浸泡过的货品为精油13瓶（价值5174元）、套盒8盒（价值2384元）、面膜28盒（价值1624元）、卫生纸巾2盒（价值326元）、洗发露+发膜2盒（价值216元），经评估机构现场勘查，物品为外包装损坏，内部质量是否损坏无法评估，本院酌定由任文玉赔偿上述货品价值的50%，即4871元（9742元×50%）。饶姗要求赔偿服装陈列架、条码打印机、美容小推车、美容床、挂烫机、服装挂衣架共计2505元，饶姗没有提交证据证明上述物品因爆管而受到损害，并且合同解除后，上述物品饶姗可以自行搬走的，故饶姗的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除饶姗与任文玉于2019年3月26日签订的《商铺租赁合同》； 二、任文玉在本判决发生法律效力之日起七日内退还饶姗履约保证金6000元； 三、饶姗在本判决发生法律效力之日起七日内腾退案涉商铺，并向任文玉支付租金（房租按照5666元/月，从2019年11月起计算至本院判决腾退房屋之日止，如未按本院判决期限腾退房屋的，按照租金标准支付房屋占用费用）； 四、饶姗在本判决发生法律效力之日起七日内向任文玉支付违约金15300元； 五、任文玉在本判决发生法律效力之日起七日内赔偿饶姗装修损失费21197.7元、财物损失费4871元，合计为26068.7元； 六、驳回饶姗本诉的其他诉讼请求； 七、驳回任文玉反诉的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1377元（已因适用简易程序减半收取），由饶姗负担1024元，任文玉负担353元；反诉案件受理费423元（已因适用简易程序减半收取），由任文玉负担50元，饶姗负担373元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄文利 二〇二〇年五月二十八日 书记员  吴友秋