广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24507号上诉人（原审被告）：深圳市优居物业服务有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道劳动社区合正汇一城A2122。法定代表人：邓奇，总经理。委托诉讼代理人：傅炜成，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵余好，男，1972年9月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。上诉人深圳市优居物业服务有限公司（以下简称优居公司）因与被上诉人赵余好侵权责任纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初13005号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。优居公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判，驳回赵余好的诉讼请求；三、判令赵余好承担本案诉讼费用。事实和理由：一、赵余好是以侵权责任纠纷提起诉讼，认为优居公司侵占其房产。在案件审理期间，一审法院依照（2018)粤5203执389号之一《执行裁定书》认定赵余好在2019年2月20日取得案涉房产，对此优居公司予以认可。二、争议焦点为优居公司在2019年2月6日支付的租金是否在合理时间内支付给原房东，且该租金对应的是哪个时间段的费用。一审判决第4页最后三行以及第5页前三行提出，认为优居公司在2019年2月6日支付的是一月份的租金，同时要求优居公司将2019年2月20日至3月20日期间的租金返还赵余好。对此，优居公司认为（1):赵余好在2019年2月20日才正式取得涉案房产的所有权，优居公司在2019年2月6日（即赵余好取得涉案房产所有权之前）就已经将租金转给原房东，该行为没有侵害赵余好的利益；（2)根据优居公司与原房东签订的委托代理合同，以及优居公司与租客签订的房屋租赁合同，均约定是在每月初支付当月的租金。因此可以知道2019年2月6日支付的是2019年2月5日至3月4日期间的租金；（3)一审判决第五页第二、三行提出“租金一般按月支付，优居公司所述亦不符合交易习惯”，对此优居公司认为一审法院对于社会上的生活习惯有所不清楚，根据现实中的租房情况，都是租客在每月初支付当月租金，或月底支付下月租金，均是提前支付，没有房东会让租客白白居住一个月后再要求其支付上月的租金。2月6日支付2月5日至3月4日的租金，属于非常符合情理以及社会生活习惯的支付方式。一审法院认为2019年2月6日支付的是1月份的租金，是错误的。赵余好未作答辩。赵余好向一审法院起诉请求：一、判决优居公司支付占用的一个月租金5500元；二、判决优居公司支付物业费、水电费共计389.37元；三、判令优居公司承担诉讼费用。一审法院认定事实，案涉位于深圳市宝安区（深房地字第50006427**）的房产原登记在案外人林伟锋名下。2017年3月9日，林伟锋与优居公司即签订了《物业托管合同》，约定优居公司代理出租案涉房产，租金4500元／月。合同到期后，双方于2018年6月1日签订新的《物业托管合同》，约定林伟锋将案涉房产交由优居公司独家代理出租，期限自2018年6月1日起至2019年5月30日止，委托期间由优居公司负责招租、与承租方签订《物业租赁合同》、代理收取租金，并监管房屋内部设施和相关费用；双方协商确认该房产每月租金为5500元，优居公司成功出租该物业后，林伟锋一次性支付30天的租金作为服务费用，优居公司支付林伟锋一个月租金作为押金，优居公司有权将该押金转为第10个月租金；林伟锋提供5天免租期，在首月租金中扣除。同日，案涉房屋由优居公司代理出租给案外人胡建伟，约定的租赁期间自2018年6月1日起至2019年5月30日止。2019年2月20日，揭阳市揭东区人民法院作出（2018）粤5203执389号之一《执行裁定书》，裁定案涉房产的所有权归买受人赵余好所有，所有权自裁定书送达买受人赵余好时起转移。经查，赵余好最早于2019年2月14日与优居公司人员通过微信方式发送了揭东法院的产权转移通知书并要求优居公司将三月的租金直接支付给赵余好；2019年2月底至3月初期间，揭东法院司法人员到现场协调，并张贴《公告》责令案涉房产原所有人或占用人于2019年3月20日前向赵余好交付房产。庭审中，优居公司确认收到过赵余好的微信通知以及对法院公告及裁定书知情的事实，但辩称赵余好从未出示过房产证，且与赵余好之间不存在任何合同关系，优居公司无法确认赵余好是否享有相关权利。另查明，2019年3月20日，承租人胡建伟与优居公司提前解除租赁合同并搬离案涉房产，优居公司对截至2019年3月20日止的租金及水电等费用与承租人进行了结算，其中优居公司提交的结算表载明3月租金多交金额为1833元，承租人结欠物业管理费197元、水费38元、电费182元，共计417元。庭审中，优居公司表示同意向赵余好支付该417元。另，优居公司与林伟锋进行结算并交还了房产钥匙。庭审中，赵余好主张其至2019年4月才通过换锁的方式实际取得案涉房屋，因此优居公司的占用期间应持续至2019年4月初。优居公司主张其已于2019年1月5日向林伟锋支付了2019年1月5日至2月4日的租金，于2019年2月5日向林伟锋支付了2019年2月5日-3月4日的租金，3月5日-3月20日租金3666元优居公司已实际收取，但未向赵余好或林伟锋支付。优居公司单方制作的付款记录表显示，2018年7月-2019年2月的每月6号优居公司分别向林伟锋支付租金5500元，2018年6月没有付款记录。优居公司主张向林伟锋交纳了5500元押金，双方协商与2019年3月的租金作了抵销，庭后补交了押金凭证，但该抵销事项赵余好不予认可。一审法院认为，侵害民事权益，应当承担侵权责任。根据《物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，赵余好于2019年2月20日依据（2018）粤5203执389号之一《执行裁定书》取得案涉房产的所有权，该物权变更合法有效，自此，赵余好依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。关于赵余好租金损失的计算截止时间。本案中，揭东法院的公告明确了案涉房产原所有权人或占用人向赵余好交付的时间为2019年3月20日，优居公司亦提供证据证明承租人已于2019年3月20日搬离，租赁合同提前解除租赁合同并结算了所有租金及费用，赵余好的租金损失应计算至2019年3月20日止。至于赵余好主张其至2019年4月初才通过换锁的方式实际取得案涉房屋因无法提供证据证明，该院不予采信。至于优居公司未直接向赵余好交付房产钥匙，因与赵余好主张无关，赵余好可另循法律途径。关于优居公司是否构成侵权以及责任。优居公司明知赵余好已通过生效法律文书取得案涉房产所有权的事实，而拒不将已实际取得的案涉房产2019年2月20日至3月20日期间的租金收益交还给赵余好，造成了赵余好损失，其行为构成侵权。赵余好以侵权责任纠纷为由提起本案诉讼是为合理，故本案为侵权责任纠纷。根据本案查明的事实，赵余好主张优居公司支付一个月租金5500元，有事实和法律依据，该院予以支持。至于优居公司抗辩称最后一个月的租金已与优居公司已付押金相互抵销。该院认为，优居公司所称押金系向林伟锋交纳，未经合法所有权人即赵余好的同意，优居公司所称的抵销对赵余好不发生效力，优居公司的押金权益可另循法律途径解决。同时，根据优居公司单方制作的付款记录表，优居公司共计向林伟锋支付了8笔5500元的租金，对应2018年6月-2019年1月的租金，即优居公司2019年2月6日支付的5500元应为2019年1月份的租金，而非优居公司所称的2019年2月5日至3月4日期间的租金，且租金一般按月支付，优居公司所述亦不符合交易习惯。因此，该院对优居公司的抗辩理由不予采信。优居公司已当庭确认案涉房产欠交物业管理费、水电费共计417元；赵余好诉请优居公司支付物业费、水电费共计389.37元未超出优居公司确认的欠费金额，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条规定，判决：一、优居公司于判决生效之日起五日内返还赵余好租金收益5500元；二、优居公司于判决生效之日起五日内支付赵余好物业管理费、水电费共计389.37元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由优居公司负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院另查明：本案中，赵余好主张优居公司返还2019年3月份的租金。一审中，优居公司确认：2019年2月14日，赵余好通过微信向优居公司发送了揭阳市揭东区人民法院关于房产产权转移的通知书；2019年2月26日，揭阳市揭东区人民法院的工作人员过来协调，优居公司才知道赵余好是新业主；优居公司向承租人胡建伟收取了截至2019年3月20日的租金3666元,因为优居公司向原业主林伟锋支付了一个月租金5500元作为押金，林伟锋未向优居公司退回押金5500元，所以优居公司也不向赵余好退回三月份的租金；优居公司对一审判决第二项无异议。本院认为，首先，2019年2月20日，揭阳市揭东区人民法院裁定案涉房产归赵余好所有。那么，在此之后，基于案涉房产取得的租金亦应归赵余好所有。优居公司对于其向案涉房产承租人收取了2019年3月份的租金不持异议，优居公司应将该租金付给赵余好。至于优居公司所称原业主林伟锋未向优居公司返还押金5500元的问题，属于优居公司与林伟锋之间的关系，不影响本案处理，优居公司可另寻法律途径解决。其次，优居公司对于其向承租人收取3月份租金不持异议，但辩称仅收取了3666元，对此，优居公司并未提交证据予以证明。据此，一审法院判决优居公司向赵余好返还租金5500元，是正确的。综上所述，优居公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元（已由优居公司预交），由优居公司负担。本判决为终审判决。审判长 王    伟审判员 李  小  丽审判员 黄  国  辉二〇二〇年五月七日书记员 冯建辉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。