山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0213民初5038号原告（反诉被告）：初伟国，男，1958年12月13日出生，汉族，户籍所在地青岛市李沧区。被告（反诉原告）：青岛祥泰房地产有限责任公司，住所地青岛市市**华阳路**。法定代表人：王浩，职务总经理。委托诉讼代理人：吴伟，男，系青岛祥泰房地产有限责任公司员工。委托诉讼代理人：时启升，山东加舜律师事务所律师。原告（反诉被告）初伟国与被告（反诉原告）青岛祥泰房地产有限责任公司（以下简称“祥泰公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年4月24日作出（2016）鲁0213民初3089号民事判决书，初伟国不服，提出上诉。山东省青岛市中级人民法院于2018年11月6日作出（2018）鲁02民终6677号民事裁定书，裁定撤销一审判决书；发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。初伟国、祥泰公司委托诉讼代理人吴伟、时启升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。初伟国向本院提出诉讼请求：1.判令祥泰公司赔偿房款3900000元（130平方米×30000元/平方米）、过渡补助费351000元、违约金780000元（3900000元×20%）；2.赔偿一倍房款3900000元；3.诉讼费用由祥泰公司承担。事实和理由：初伟国、祥泰公司于2008年7月10日就初伟国的私有房屋签订了《永安路房屋拆迁安置补偿协议》和《附加协议（认定书）》，约定拆迁安置房屋定位于（中间房）2层和3层各一套，建筑面积各65平方米。祥泰公司至今未向初伟国交付约定房屋，而是将约定房屋转卖他人。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。双方多次协商未果，遂诉。祥泰公司答辩并反诉称：初伟国主张房款数额过高，无事实和法律依据。涉案拆迁项目、补偿性质均为经济适用房，后因政府征收发生变化，现应按2008年市场价格进行评估。过渡补助费远超协议约定，祥泰公司已为初伟国提供临时居住房屋，双方约定过渡补助费抵顶房租，祥泰公司无须再支付。初伟国主张一倍房款、违约金无事实和法律依据。2008年7月10日，初伟国、祥泰公司签订永安路房屋拆迁补偿安置协议及附加协议，约定祥泰公司对永安路地段进行拆迁改造，并提供永安路50号甲15户房屋给初伟国临时居住。现因规划变更且初伟国不同意接受祥泰公司另行提供的安置房屋，附加协议已无法继续履行。初伟国应依法迁出临时居住房屋并赔偿损失。祥泰公司遂反诉要求：1、初伟国迁出青岛市李沧区永安路50号甲15户房屋；2.赔偿损失50000元；3.反诉费由初伟国承担。初伟国就反诉辩称，2008年7月10日双方签订拆迁协议的同时另签订一份附加协议，约定祥泰公司为初伟国提供李沧区永安路50号甲15户房屋临时居住。双方口头约定过渡补助费冲抵两年房租。祥泰公司提出协议是商业秘密，当时初伟国不懂，但仍认可并签订附加协议。祥泰公司给初伟国安置了一个临时危房，即永安路50号甲15户。该房非经国家认可，没有水电，初伟国自行安装并居住。双方签订暂住协议，约定新房建成交付后，初伟国在90天内腾房。现祥泰公司一直未安置新房，初伟国不同意迁出，也不同意赔偿。另，双方均知晓房屋为经济适用房，为省钱，约定过渡费20000元冲抵两年的拆迁补偿费以及超出的26.95平方米面积。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、初伟国系李沧区永安路54号102户房屋（建筑面积85.95平方米，土地状况为划拨国有土地使用权）所有权人；李沧区永安路49号、50号甲建设项目为被告的经济适用房项目，初伟国房屋位于该项目拆迁范围。2、2008年7月10日，初伟国、祥泰公司签订拆迁补偿安置协议及附加协议各一份，约定对初伟国房屋进行拆迁，安置房屋为（中间房）2层，建筑面积65平方米。初伟国另在祥泰公司开发的永安路经济适用房项目购买住房一套,位于（中间房）3层，建筑面积65平方米。上述两处房屋面积之和在130平方米以内部分，由初伟国以拆迁临时过渡补助费和拆迁补助费予以冲抵，双方互不找差。2014年9月28日，青岛市人民政府同意对李沧区永安路49号、50号甲部分国有建设用地使用权收回并以拍卖方式出让。青岛市国土资源和房屋管理局发布国有建设用地使用权拍卖出让公告（青土资房告字【2014】19号），李沧区永安路50号甲在拍卖出让地块范围之内。庭审中，祥泰公司明确涉案土地已被政府挂拍转让，约定房屋不能交付，同意以同类房屋安置补偿初伟国；初伟国明确拒绝房屋安置，要求现金补偿。3、本案鉴定过程。2019年3月9日，初伟国提交评估申请一份，申请对永安路50号甲54号102户II-I130平方米网点房现市场价值进行评估，并于2019年9月6日提交补充申请，要求以（2016）鲁0213民初3089号案件中图纸作为评估依据，理由为相关图纸中拟安置房屋一楼为网点房，祥泰公司无法交付住宅，且已将房屋转卖。祥泰公司另提交青价格【2014】32号物价局文件一份，主张经济适用房项目为政府主导，价格由政府确定，应按照经济适用房标准进行评估，但明确不申请评估。经释明，初伟国拒绝按经济适用房或商品房标准进行损失评估。本院根据初伟国申请内容委托评估，同时依职权对永安路50号甲54号102户II-I地址上130平方米商品房2019年（现场勘验日）的现市场价值进行评估。2019年10月22日，山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司出具退案说明两份，以评估对象不是实际存在的建筑物，现有材料不能准确描述委估对象的相关情况为由退案。初伟国提出异议，并提交调取自青岛市城市建设档案馆的建设工程规划许可证及永安路II-I首层平面图纸各一份证明存在评估依据。庭审中，双方均确认上述图纸中无拟交付初伟国的房屋，且图纸所载房屋未实际建成。经释明，初伟国坚持按照原申请内容（依照上述新图纸）重新鉴定，不对同地段、同类型房屋价值进行鉴定。2019年11月21日初伟国再次提交评估申请书一份，要求以新图纸为依据进行评估。2019年12月11日，本院根据初伟国申请内容委托评估，同时依职权对永安路50号甲54号102户II-I地址上65平方米房屋两套的现市场价值进行评估。2019年12月16日、19日，青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司出具退案说明两份，以未建成实物网点房无法评估、评估标的不存在无法实地勘验为由，对两份鉴定均以退案。2020年1月2日，本院依职权对永安路52号永安家园小区商品房（高层）均价（现场勘验日）的市场均价进行评估，该房屋在拆迁原址上建成。2020年2月14日，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具报告一份，结论为2020年1月7日的市场均价为18460元/平方米。此次评估费用为12600元。初伟国质证，该报告与涉案拆迁协议无关，没有意义。合同约定的为多层，不是高层，永安家园成立不久，祥泰公司交付不了约定房屋，应该按照网点房、图纸进行评估。祥泰公司对评估报告真实性无异议，但主张涉案房产项目为经济适用房项目，属于政策性安置，土地性质不属于出让土地、不具有商业性质，其流转受到限制，需补缴土地出让金，因此，应按照经济适用房而非商品房标准进行评估。4、2008年9月13日，初伟国、祥泰公司签订暂住协议一份，约定初伟国拆迁过渡期间，祥泰公司临时提供永安路50号甲15户房屋一处供初伟国临时居住，祥泰公司不再支付拆迁过渡补助费。待新房建成并交付后，初伟国应在90日内将临时住房腾空交还。如超期初伟国拒绝腾房，则应按初伟国拆迁过渡补助费标准向祥泰公司支付超期违约金，同时祥泰公司有权收回房屋。初伟国主张双方口头约定过渡期为两年，祥泰公司否认，主张为自搬家交房之日至祥泰公司通知办理新房交房手续之日。本院认为，初伟国与祥泰公司之间签订拆迁补偿安置协议、附加协议及暂住协议，上述协议系双方真实意思表示，且不违反法律效力性规定，合法有效，双方均应恪守约定、全面履行。现祥泰公司无法交付约定房屋，事实上不能全面履行，应赔偿初伟国损失。房屋作为特定标的物，价值较大、内容多元，初伟国拒绝祥泰公司提供的同类给付，要求金钱补偿，予以准许。本案争议焦点为损失数额的确定。对此，本院认为，补偿标准应以双方立约之时可预期的履行结果为限。本案历经多次评估，均因约定房屋未实际建成而无法得出鉴定结论。初伟国是损害赔偿请求权人，对损害数额负证明责任，现初伟国的多次鉴定申请均无结论；祥泰公司为合同违约方，违约状态持续十年有余，除提出同类给付外，未对损失赔偿数额提出意见或申请司法鉴定。据此，本院以拆迁原址处加盖的房屋中商品房（高层）的均价作为损失确定依据。该鉴定结论与双方意见的疏离，是建立在对证明责任完成情况、违约情节以及对公民房屋居住权、所有权侧重保护基础上。综上，祥泰公司应赔偿初伟国损失2399800元（18460元/平方米×130平方米）。关于过渡补助费。双方在暂住协议中约定免除拆迁过渡补助费。虽过渡期意外延长，但初伟国持续居住于祥泰公司提供的安置房屋，其应获得的房屋居住损失已包含在房屋赔偿款之内，本院对初伟国主张的过渡补助费不予支持。关于违约金。双方协议未约定祥泰公司此种违约情况下的违约金，初伟国该项诉请无合同依据，不予支持。初伟国主张一倍房款的惩罚性赔偿，但本案案情非属该项法律规范适用范围，即祥泰公司并无将补偿安置房屋恶意转卖他人之情节，且约定房产非商品房性质。初伟国该项诉请无事实及法律依据，不予支持。祥泰公司反诉腾房，但腾退条件未成就系因祥泰公司所致，祥泰公司未实际赔偿初伟国损失之前（即以他种方式成就腾退条件之前），初伟国得依暂住协议之约定，继续居住该房屋。待祥泰公司履行完毕本案确定的赔偿义务后，初伟国应在90日内迁出青岛市李沧区永安路50号甲15户房屋。祥泰公司反诉损失尚未实际发生，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，拟判决如下：一、青岛祥泰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿初伟国损失2399800元。二、初伟国于青岛祥泰房地产有限责任公司履行完毕上述赔偿义务之日起90日内迁出青岛市李沧区永安路50号甲15户房屋。三、驳回初伟国对青岛祥泰房地产有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回青岛祥泰房地产有限责任公司对初伟国的反诉请求。如果青岛祥泰房地产有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币79952元，因初伟国变更诉讼请求，退还5635元，剩余74317元，由初伟国负担48319元，由青岛祥泰房地产有限责任公司负担25998元。反诉费525元，由青岛祥泰房地产有限责任公司承担。鉴定费12600元，由青岛祥泰房地产有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于美玲人民陪审员  胡孝文人民陪审员  张筱萍二〇二〇年五月十八日法官助理周巧凤法官助理韩晓玉书记员高雯雯