湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0302民初658号原告：代明东，男，1990年11月22日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：吴润丽，湖北南尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，湖北南尊律师事务所律师。被告：邱德国，男，1963年6月20日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：罗利，湖北嘉略律师事务所律师。原告代明东与被告邱德国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告代明东及其委托诉讼代理人李敏、被告邱德国及其委托诉讼代理人罗利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代明东向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还租房押金6万元及垫付的物业费6937元；2.判令被告赔偿装修损失44344元及鉴定公证费用5000元，并赔偿停业损失10400元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月3日，原、被告双方就位于十堰市××号××楼300平方米的房屋租赁事宜达成一致意见并签订场地转租协议。2018年10月，小区物业开始收取物业费用，并告知不缴费会暂停供应水电，被告对此不闻不问，原告垫付了该部分费用后，找被告要求将该费用退还或抵扣租金，被告拒绝回复。2019年9月，原告准备支付第三年租金时再次联系被告协商该费用问题，被告明确拒绝，且因9月物业费未缴纳，在未提前通知情况下停止供应水电，造成原告无法营业13天。2019年10月初，原、被告双方协商一致解除租赁合同，但被告拒绝退还押金、垫付的物业费和赔偿损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持上述所请。邱德国辩称，依据双方协议约定，原告无权请求被告退还风险押金。原告承租两年期满后，没有按照协议约定交清下一年房租，根据双方协议第十三条约定，被告将风险押金作为对自己因转租带来的各方面经济损失的补偿；原告拖欠房租没有付清，搬离时给被告造成各种经济损失，被告将风险押金用于补偿损失符合协议约定。原告主张垫付物业费与事实不符，十堰市农业机械有限责任公司（以下简称农机公司）并非物业服务公司，是本案涉诉租赁房屋的产权单位，不可能向原告收取物业费；客观上也不存在物业费，原告承租房屋后交纳水电费，产权单位按每度电1.5元的标准向其自管产业终端用户收取电费。原告主张赔偿各项损失没有依据，原告拖欠两个月水电费，农机公司催缴未果停电一小时后及时恢复；根据租赁协议第七条约定装修产生费用由原告自行承担，原告不积极善意履行租赁协议违约在先，反倒索赔不合理也不合法；被告没有参加鉴定公证活动，对租赁协议履行没有过错。请求驳回原告的各项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月3日，代明东、邱德国签订《酒店火锅场地转租协议》，约定邱德国（甲方）将其承租的农机公司所有的位于十堰市××号××楼××楼300平方米的酒店火锅城转租给代明东（乙方）经营，租赁期限三年，从2017年8月3日到2020年10月1日，年租金10万元，风险押金（合同中表述为压金）10万元；第七条约定，乙方如需装修……所产生费用由乙方自行承担，经营期间基本设施维修费用由乙方自行承担；第十条约定，租赁承包期间乙方应积极交纳水电、卫生费用，无物业管理费，如迟交或欠缴，甲方有权从乙方所交风险押金中扣除，并无条件停水停电；第十一条约定，……租赁期内甲方不得随意上涨租金，乙方因经营不善需退租，甲方无条件收回租赁场地，但不退还租金和押金给乙方，乙方所交风险押金需经营满三年后甲方无利息退还；第十三条约定，一年租期满应提前一个月交清下一年房租，如乙方以任何理由或借口拖交或迟交，甲方将无条件收回该酒店场地经营权，并将乙方所交10万元风险押金作为对甲方因转租此酒店带来的各方面直接或间接经济损失的补偿。合同尾部手写备注约定：2017年8月3日至2017年10月1日为装修期，不收取房租；在三年合同期内，甲方必须保证乙方可以正常经营，如因甲方原因导致乙方不能正常经营，则甲方可以根据乙方经营时间和经济损失折旧后赔偿50%装修费用，并退还乙方所交甲方本年度房租的剩余款，并退还乙方所交风险金。合同签订后双方实际履行，代明东支付2017年10月2日至2019年9月30日期间租赁费20万元。代明东交纳的10万元风险押金，其中4万元抵扣第二年房屋租金。租赁期间水电费用由代明东直接向农机公司交纳至2019年7月；邱德国交纳部分为2019年8月3142元，9月1280元，10月207元。因代明东未交纳2019年10月起的第三年房租，邱德国分别于2019年9月17日、2019年10月1日向代明东发出催告函催缴，2019年10月1日催告函载明：承租方应在2019年9月1日前缴纳最后一年度房租共计10万元，2019年9月17日经催告后仍未按催告规定于2019年9月30日之前缴纳拖欠租金；催告承租方代明东于2019年10月7日前表明并告知是否继续履行协议约定义务，若正常履行则于2019年10月7日前缴纳拖欠租金10万元，若表明不愿交纳或不予作出表示，将于2019年10月7日后单方面解除合同。代明东收到催告函后未继续交纳租金，同意解除合同，其陈述于2019年10月12日搬离租赁房屋，双方未办理交接事宜。本院认为，代明东、邱德国签订的《酒店火锅场地转租协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因合同无法继续履行已解除，双方当事人对合同效力及合同已解除均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、合同解除的原因和责任即违约方问题；二、合同解除后产生的法律后果，即代明东主张返还押金、物业费、装修损失和其他损失的诉讼请求能否支持。对此本院作如下评析：一、关于合同解除的原因和责任即违约方问题。双方当事人签订的《酒店火锅场地转租协议》第十三条约定“一年租期满应提前一个月交清下一年房租，如乙方以任何理由或借口拖交或迟交，甲方将无条件收回该酒店场地经营权”。代明东第二年租金支付至2019年9月30日，按照合同约定，代明东需在期满前一个月即2019年9月1日前支付下一年房租。因代明东未在上述期限内支付租金，邱德国在第二次的催告函中明确告知代明东需在2019年10月7日前缴纳拖欠租金10万元，若表明不愿交纳或不予作出表示，将单方面解除合同，代明东明确表示收到该催告函并同意解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，双方合同已因代明东迟延交纳租金且未在邱德国催告的最后期限内即2019年10月7日前履行而解除。代明东认为合同解除原因是物业费问题发生争议且邱德国未及时提供其本人账户，系邱德国原因导致无法转款。对此本院认为，双方合同已履行至第三年，此前已支付过租金，客观上应不存在无法交付租金的情形，且代明东提交的短信截图亦载明其在10月3日收到邱德国发来的银行卡号，代明东仍未在邱德国催告的期限内即10月7日前支付租金，属违约行为，也是导致合同解除的原因。二、关于合同解除后产生的法律后果，即代明东主张返还押金、物业费、装修损失和其他损失的诉讼请求能否支持问题。1.关于代明东要求返还物业费问题，代明东认为所交纳的水电费包含物业费。本院认为，根据代明东提交的农机公司通告显示，农机公司向承租户收取的电费为两部分，电费0.6907元/度，公用设施用电即损耗、物业费、服务费0.6093元/度，即农机公司按1.3元/度收取的均为电费。根据双方合同约定，水电费由代明东承担，现代明东认为其缴纳的水电费中包含合同中约定不应由其承担的物业管理费要求返还，与查明事实不符，本院不予支持。2.关于押金即双方合同中约定的风险押金性质，代明东认为是保证金，邱德国认为对受损方可以作为赔偿，属违约金。本院认为，因双方合同中有风险押金用来抵扣部分租金、因甲方原因无法经营时退还乙方所交风险押金、乙方不交房租甲方收回场地经营权时风险押金作为甲方经济损失补偿的约定，结合押金应有之义，本案的押金的作用亦是为房屋及屋内财产等设定的担保，若因一方不履行债务时可从押金中抵扣，剩余应予返还。《酒店火锅场地转租协议》第十三条约定“一年租期满应提前一个月交清下一年房租，如乙方以任何理由或借口拖交或迟交，甲方将无条件收回该酒店场地经营权，并将乙方所交10万元风险押金作为对甲方因转租此酒店带来的各方面直接或间接经济损失的补偿”。邱德国抗辩给其造成的经济损失包括拖欠的房租等各种经济损失应不予返还，应对各项损失情况承担举证责任。关于拖欠租金，邱德国因代明东未支付租金通知解除合同后，于2019年10月8日催要房屋，但未提交证据证明代明东何时交还房屋，本院以代明东自认的2019年10月12日为腾房日期。庭审中双方已确认代明东租金支付至2019年9月30日，故未支付租金期间应为2019年10月1日至12日，按照年租金10万元核算未支付租金为3287.67元（100000元/年÷365天×12天），应予抵扣。邱德国代为缴纳水电费为2019年8月3142元，9月1280元，10月207元共计4629元，应予抵扣。邱德国主张的其他经济损失，没有提交证据证明受到损失的具体数额，本院不予支持。故邱德国收取代明东的6万元押金，抵扣代明东应当支付的租金3287.67元、水电费4629元共计7916.67元，还应返还代明东52083.33元。3.关于代明东主张的赔偿装修损失及鉴定公证费问题，本院认为，《酒店火锅场地转租协议》第七条约定，如需装修改造所产生费用由乙方即代明东自行承担；合同备注中约定的邱德国需赔偿50%装修费用的前提是因邱德国原因导致代明东不能正常经营的。本案合同解除原因系代明东未按期支付租金，代明东要求赔偿装修损失和由此产生的鉴定公证费用，没有事实依据。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。代明东的该项请求亦没有法律依据，本院不予支持。4.代明东主张的停业损失10400元，没有提交证据证明具体损失及数额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邱德国于本判决生效之日起十日内返还原告代明东押金52083.33元。二、驳回原告代明东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2834元，减半收取1417元，由原告代明东负担834元，被告邱德国负担583元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  代欢二〇二〇年五月二十六日书记员  戢雪