四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初16169号 原告：中电科航空电子有限公司。住所地：成都市高新**新业路**天奥产业园。 法定代表人：游兴忠，职务不详。 委托诉讼代理人：周慧，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琴，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都泰普科技有限公司。。住所地：成都高新区（**）尚锦路******** 法定代表人：秦开宇，职务不详。 委托诉讼代理人：阮力，男，1985年8月5日出生，汉族，住南宁市兴宁区，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘伊，女，1987年8月29日出生，汉族，住四川省什邡市，系公司员工。 原告中电科航空电子有限公司（以下简称中电科公司）与被告成都泰普科技有限公司（以下简称泰普科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判，于2020年3月13日、5月26日进行开庭审理，原告中电科公司的委托诉讼代理人周慧、张琴，被告泰普科技公司的委托诉讼代理人阮力、刘伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中电科公司向本院提出诉讼请求：1.确认中电科公司与泰普科技公司签订的《房屋租赁合同》已经于2019年11月10日解除；2.泰普科技公司支付中电科公司截至2019年11月10日的房屋租金695255.02元；3.泰普科技公司支付中电科公司截至2019年11月10日的物业服务费409005元、能源费186630.3元，合计595635.37元；4.泰普科技公司向中电科公司支付违约金（包括逾期支付租金违约金以及逾期支付物业费用的违约金），暂计算至2019年11月17日违约金金额为1170664.63元，应计算至全部款项付清之日止；5.泰普科技公司支付中电科公司自合同解除之日至房屋实际返还中电科公司之日期间的房屋占用费、物业费（暂计算至2019年11月17日的费用金额为3411元，应计算至实际返还房屋之日止）；6.泰普科技公司立即返还中电科公司房屋。事实与理由：2017年3月9日，中电科公司与泰普科技公司签订了《房屋租赁合同》，约定泰普科技公司承租中电科公司航电产业园1号楼3楼部分区域，建筑面积为1846平方米，租金为每月每平方米25元，每三个月为一次租金付款周期。由中电科公司负责租赁房屋装修，泰普科技公司需支付装修保证金200000元，中电科公司无需返还装修保证金，用于冲抵第一季度房租、物管费，不足部分由泰普科技公司补足。并约定泰普科技公司需支付中电科公司物业管理费、能源费用、城市垃圾处理费、宽带数据、语音业务、信函包裹服务费，能源费用以每个月为一次付款周期，物业费用以及其他费用以每三个月为一次付款周期。如泰普科技公司拖欠租金以及其他费用，中电科公司有权收取滞纳金。同时在中电科公司或物业公司通知后15日内，泰普科技公司未能纠正违约行为，中电科公司有权终止本合同，并以履约保证金抵付上述欠款及相关违约金。2018年5月30日，泰普科技公司与中电科公司签订了《中国电科航电产业园房屋租赁合同的补充协议》，约定将原租赁合同项下租赁房屋变更为航电产业园7号楼102厂房，租赁建筑面积为332.3平方米。约定物业管理费以每3个月为一个付款周期，首期物业费用于双方约定的房租起算日的15个日历日前一次性付清，以后的物业管理费均应在下一付款周期开始的15个日历日前一次性付清。并约定，因新的租赁房屋不再涉及装修，装修保证金按照5.2.1章节（1）执行，冲抵泰普科技公司所产生的租金、物业管理费及其他费用。履行过程中，泰普科技公司实际承租的是中电科公司园区2号楼4楼和7号楼北厂房局部区域。中电科公司已经依约向泰普科技公司交付了房屋，但泰普科技公司未按约定支付租金以及物业管理费、能源费用、城市垃圾处理费。经中电科公司多次催收后，至今未支付，已经构成严重违约。按约定，中电科公司有权行使解除合同并要求泰普科技公司承担违约金等责任的权利。 泰普科技公司答辩称，1.我方确认合同已经解除，但是对于解除时间有异议，在2019年8月已经通过口头、行动等非书面的形式达成了解除合同的意思，在8月29日的时候我方已经完全搬出，事实上从此时便与中电科公司解除了合同，因此之后的租金、房屋占用费、能源费、物业费都不应支付；2.租金违约金、物业费违约金、能源费违约金过高，且不应该与损失同时主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年3月9日，中电科公司（出租方）与泰普科技公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.中电科公司同意将航电产业园【1】号楼3楼部分区域租赁给泰普科技公司，房屋租赁建筑面积为1846平方米，泰普科技公司用途为科研、办公、实验、生产（合同第9.1条约定：中电科公司完成移交房屋泰普科技公司完成接收房屋前，中电科公司向泰普科技公司提供临时办公场所，临时办公场所位于2号楼4楼部分区域，面积约为1135平方米）；2.房屋租赁期为36个月，暂定自2017年1月1日至2019年12月31日止，正式起租时间以中电科公司交付房屋泰普科技公司接受房屋为准；3.该房屋由中电科公司按泰普科技公司要求装修，中电科公司以精装修房收取租金，该精装修房屋的租金基准价为每月每平方米25元（含税价）；4.租金每3个月一付，首期租金于双方约定的房租起算日的15个日历日前一次性付清，以后的租金均应在下一付款周期开始的15个日历日前一次性付清；5.能源费用由泰普科技公司承担，其能源使用量为实际支出量和线路、公用设备消耗公摊量两部分组成，能源费用以每1个月为一次付款周期；6.签订本合同时，泰普科技公司须向中电科公司交纳人民币200000元装修保证金，在中电科公司向泰普科技公司交付房屋时，泰普科技公司须向中电科公司交纳50000元作为泰普科技公司全面履行本合同约定责任及义务的履约保证金，并以此作为泰普科技公司对该房屋、附属设施设备及所属物业项目的损害赔偿以及其他基于本合同而对中电科公司产生的债务担保；7.合同履行期间，泰普科技公司拖欠应缴房屋租金以及其他因使用该房屋所产生的费用，或其他违反本合同规定的条款、条件、义务，在中电科公司或受委托的物业管理公司向泰普科技公司发出书面通知后15个日历日内泰普科技公司未能纠正有关违约行为，中电科公司有权终止本合同并以履约保证金抵付上述欠款及相关违约金；8.泰普科技公司在承租期间应依照本合同的约定缴付租金，泰普科技公司如未能按时足额缴付，中电科公司有权按每逾期1日须额外按年租金的万分之五收取泰普科技公司滞纳金；9.物业管理费、电费、水费、公共能耗费、垃圾清运费等其他由于使用该房屋所产生的费用，经中电科公司或物业管理公司书面通知或相关票据送达泰普科技公司15个日历日内仍拒交纳的，中电科公司有权按每逾期1日按分项应缴费的万分之五收取滞纳金；10.合同终止或解除后，若泰普科技公司未能足额支付和清偿租金、水电费等一切因使用该房屋所产生的费用，或未能使该房屋完全达到本条所约定的交还标准……则中电科公司有权要求泰普科技公司进行整改并延迟验收和收回房屋的时间，直到泰普科技公司完全整改或纠正上述行为为止，泰普科技公司应付的租金及水、电、物业管理等费用以泰普科技公司实际完成归还该房屋并经中电科公司验收的日期进行结算；11.在合同终止或解除之日起，泰普科技公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，逾期的房屋使用费，泰普科技公司须按照上季度日租金标准向中电科公司交纳，合同终止或解除15个日历日后，泰普科技公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，中电科公司除有权采取断水、断电等措施外有权强行收回该房屋，如房屋内仍有余物，将视为泰普科技公司放弃余物所有权，中电科公司有权自行处置。 2017年4月10日，泰普科技公司向中电科公司出具情况说明，载明：我公司与成都伟达尔科技有限公司系关联企业，现因7号楼1楼装配车间（面积332.27平方米）我公司在使用，故此房租现由我公司支付。 2018年5月30日，泰普科技公司与中电科公司签订了《中国电科航电产业园房屋租赁合同的补充协议》，约定将原租赁合同项下租赁房屋变更为航电产业园7号楼102厂房，租赁建筑面积变更为332.3平方米，物业管理费修改为每3个月一次付款周期，因新的租赁房屋不再涉及装修，装修保证金按照5.2.1章节（1）执行，冲抵泰普科技公司所产生的租金、物业管理费及其他费用。除上述条款外，本协议未约定的内容，仍按《房屋租赁合同》执行。 合同签订后，中电科公司将房屋交付泰普科技公司使用，从交付房屋之后，泰普科技公司便时常出现逾期支付费用的情况。2019年1月31日，中电科公司向泰普科技公司发送《房租催缴通知书》催缴其欠付的租金及物业费等费用。2019年2月28日，泰普科技公司向中电科公司发送《关于“房租催缴通知书”事宜的复函》，表示收到中电科公司的《房租催缴通知书》，拟定3月25日支付相关款项。 2019年11月4日，中电科公司向泰普科技公司发送《企业询证函》询证截止2019年11月4日，泰普科技公司欠中电科公司房租、物业费、能源费共计1287966.42元。泰普科技公司在数据无误一栏加盖公章。庭审中，泰普科技公司认可中电科公司主张的截止2019年11月10日产生的能源费186630.3元。 2019年11月7日，中电科公司向泰普科技公司发出《关于解除的通知》，载明泰普科技公司尚欠从2017年3月至2019年8月的租金、物业管理费、能源费、城市垃圾处理费等合计1254816.47元，经多次催促，至今未支付，已经构成严重违约，依据合同第5.3.4条约定，中电科公司通知泰普科技公司函件送达之日双方合同2019年8月31日解除，请泰普科技公司结清所有费用，并承担交还房屋之前的房屋使用费、物业费等费用。上述通知于2019年11月10日送达泰普科技公司。 泰普科技公司承认收到上述解除通知，但是不认可2019年11月10日为解除合同时间。泰普科技公司陈述，在2019年8月29日，其已经全部搬离了案涉房屋，合同事实上应该于此时解除，但是双方未签订书面的终止协议。 2020年5月12日，中电科公司向本院出具情况说明，载明2019年8月31日，泰普科技公司全部人员已经撤离，目前已经清空租赁房屋。中电科公司已取得案涉房屋门禁密码，并拥有门禁密码修改权限。 另，关于合同履行期间内，双方的能源费发票开具及收取情况为：1.2017年11月8日，泰普科技公司领取金额为104539.05元的能源费发票；2.2018年6月5日，泰普科技公司领取金额为75804.6元的能源费发票；3.2018年8月30日，泰普科技公司领取金额为4485元的能源费发票；4.2018年11月19日，泰普科技公司领取金额为801.7元的能源费发票；5.2018年12月19日，泰普科技公司领取金额为248.11元的能源费发票；6.2019年1月30日，泰普科技公司领取金额为127.6元的能源费发票；7.2019年3月26日，泰普科技公司领取金额为249.04元的能源费发票；8.2019年4月22日，泰普科技公司领取金额为109.78元的能源费发票；9.2019年7月3日，泰普科技公司领取金额为124.17元的能源费发票。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》《中国电科航电产业园房屋租赁合同的补充协议》《催缴通知书》《企业询证函》《关于解除的通知》、发票开具申请单以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，中电科公司与泰普科技公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案双方的争议焦点在于：1.合同于何时解除，解除之后，泰普科技公司是否应该支付房屋占有使用费；2.物业费是否应该一并进行处理。 一、合同于何时解除，解除之后，泰普科技公司是否应该支付房屋占有使用费 双方对于合同解除的时间存在异议，泰普科技公司认为在其2019年8月底搬离时双方合同事实上已经解除，而中电科公司认为合同于其解除通知送达之日解除。对此本院认为，本案中，中电科公司依约将房屋交付泰普科技公司使用，而泰普科技公司未依约支付租金，根据合同约定，如泰普科技公司经中电科公司催缴后未支付租金的，中电科公司有权终止合同，因此，本案中，中电科公司因泰普科技公司未依约支付租金而取得合同约定的解除权。虽然双方均认可在2019年8月底时，泰普科技公司已经搬离了租赁房屋，但是该搬离行为是泰普科技公司自愿为之，因其作为违约方，不具有合同解除权，因此其搬离的行为在中电科公司没有行使合同解除权要求其搬离的情况下不发生解除合同的效力，至于泰普科技公司陈述其公司是依据中电科公司的要求才搬离的，但其提供的微信聊天记录，中电科公司一方确实让其搬离，但在双方未协商确定相关事宜、未签订终止协议之前，并不认可合同就此解除，除此之外，泰普科技公司未提供其他相应的证据予以证明，故其提供的证据不足以证明双方合同在2019年8月底终止，对其此项陈述不予认可。因此，双方合同于中电科公司发出解除通知到达泰普科技公司之日解除，即2019年11月10日。 根据合同约定，合同终止或解除后，若泰普科技公司未能足额支付和清偿租金、水电费等一切因使用该房屋所产生的费用，或未能使该房屋完全达到本条所约定的交还标准……则中电科公司有权要求泰普科技公司进行整改并延迟验收和收回房屋的时间，直到泰普科技公司完全整改或纠正上述行为为止，泰普科技公司应付的租金及水、电、物业管理等费用以泰普科技公司实际完成归还该房屋并经中电科公司验收的日期进行结算。即，泰普科技公司未足额付清相应费用，可以作为中电科公司拒绝收回房屋的合同依据，泰普科技公司还应支付此段期间的房屋占有使用费用。关于截止时间，中电科公司在庭审中主张至2019年12月7日，本院予以认可，故对于2019年11月11日至2019年12月7日之间的房屋占有使用费予以支持。 至于支付标准，双方合同已有约定：在合同终止或解除之日起，泰普科技公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，逾期的房屋使用费，泰普科技公司须按照上季度日租金标准向中电科公司交纳，即泰普科技公司应该向中电科公司支付房屋占有使用费为25*332.3/30*27=7476.75元，故对于中电科公司主张的7199.18元房屋占有使用费予以支持。 至于能源费，泰普科技公司对于实际使用并产生的能源费予以认可，故对中电科公司主张的186630.3元能源费予以支持。 关于欠付的租金，中电科公司主张从2017年3月1日开始，泰普科技公司便开始欠付租金，并且整个租赁期间均存在欠付的情况，而泰普科技公司则抗辩称，从2017年欠付租金，中电科公司主张租金的诉讼时效已过。对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定，因此本案的租金请求诉讼时效也为3年，故中电科公司提起诉讼之时，尚在诉讼时效期间之内，因此，对于泰普科技公司提出的中电科公司诉讼请求中的租金超过诉讼时效的抗辩不予支持。故，对于中电科公司主张的2017年3月1日至2019年11月10日的租金695255.02元予以支持。 关于逾期支付租金违约金，双方合同约定：泰普科技公司在承租期间应依照本合同的约定缴付租金，如未能按时足额缴付，中电科公司有权按每逾期1日额外按年租金的万分之五收取泰普科技公司滞纳金，庭审中，中电科公司明确所谓的滞纳金实为违约金，泰普科技公司认为中电科公司计算违约金的标准过高，要求法院予以调整，本院认为，每日万分之五的计算标准换算成年息为18.25%，而中电科公司因泰普科技公司逾期支付租金所造成的损失实为资金占用利息的损失，年息18.25%确实过高，因此本院对于泰普科技公司要求调整违约金计算标准的主张予以支持，确定以年息6%为计算标准。至于年租金标准，从2017年3月1日起至2018年5月30日，泰普科技公司实际租赁的面积为1467.27平方米，年租金为440181元。从2018年5月31日开始，泰普科技公司的实际租赁面积为332.3平方米，年租金为99690元。故，违约金的具体计算方式为：以年租金440181元为基数，从2017年2月15日起，以年息6%计算至2018年5月30日止。以年租金99690元为基数，从2018年5月31日起，以年息6%计算至欠付租金款项付清之日止。 关于逾期支付能源费的违约金，合同约定由于使用该房屋所产生的费用，相关票据送达泰普科技公司15个日历日内仍拒交纳的，中电科公司有权按每逾期1日按分项应缴费的万分之五收取滞纳金，同理，该滞纳金实为违约金，系泰普科技公司逾期支付能源费给中电科公司所造成的资金占用利息的损失，每日万分之五确实过高，确定以年息6%为计算标准，具体计算方式为以审理查明部分列明的9笔能源费票据送达的15日后开始计算至2019年11月4日，分别以票据金额为基数，共计18825.59元。至于此后的违约金，以欠付的能源费186630.3元总额为基数，以年息6%为标准，从2019年11月5日起算至实际付清之日止。 关于返还房屋，根据审理查明，目前中电科公司已经取得案涉房屋的门禁密码且拥有密码修改权限，并且泰普科技公司已经清空了房屋，因此视为中电科公司事实上已经收回房屋，故对其此项诉请不予支持。 二、物业费是否应该一并进行处理 诉讼具有相对性，虽双方将租赁和物业写入同一份书面合同之中，但双方之间仍然存在着两个合同法律关系；其一为双方之间的房屋租赁合同法律关系；其二为双方之间的物业服务合同关系。关于第二个物业服务合同关系，中电科公司认为是依附于租赁合同，对此，本院认为，双方合同第1.8条约定“物业管理费指甲方（中电科公司）为维护整个航电产业园正常动作……而发生的必要费用”，第2.2.1条约定：“甲方委托深圳市特发物业管理有限公司为该房屋及所在的楼栋提供物业管理服务”；2.2.3条“甲方有权在不征得乙方同意的情况下更换上述物业管理公司。”因此，从双方约定可以看出，是“甲方”亦即是中电科公司在为整个园区提供物业服务，而其提供物业服务的方式为委托第三方物业公司提供，第三方物业公司只是中电科公司的受托人。故，真正与泰普科技公司建立物业服务合同的相对方为中电科公司，中电科公司是物业费的收费主体。 本案诉讼基础在于中电科公司与泰普科技公司之间的租赁权利与义务。而收取物业费等费用受相应的物业纠纷法律调整，与中电科公司的租金等基于租赁关系的主张是并行的两个法律关系，两个独立案由，不宜一并处理。故对中电科公司在本案之中的物业费诉请不予支持，中电科公司可基于物业合同纠纷另行起诉。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告中电科航空电子有限公司与被告成都泰普科技有限公司2017年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月10日解除； 二、被告成都泰普科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中电科航空电子有限公司支付2017年3月1日至2019年11月10日的租金695255.02元； 三、被告成都泰普科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中电科航空电子有限公司支付逾期支付租金的违约金，计算方式如下：以年租金440181元为基数，从2017年2月15日起，以年息6%计算至2018年5月30日止；以年租金99690元为基数，从2018年5月31日起，以年息6%计算至欠付租金款项付清之日止； 四、被告成都泰普科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中电科航空电子有限公司支付能源费186630.3元； 五、被告成都泰普科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中电科航空电子有限公司支付截止2019年11月4日的逾期支付能源费违约金18825.59元以及2019年11月5日起的逾期支付能源费违约金，计算方式为：以欠付的能源费186630.3元为基数，以年息6%为标准，从2019年11月5日起算至实际付清之日止； 六、被告成都泰普科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中电科航空电子有限公司支付2019年11月11日至2019年12月7日的房屋占有使用费7199.18元； 七、驳回原告中电科航空电子有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取13260元，由被告成都泰普科技有限公司负担5847元，原告中电科航空电子有限公司负担7413元；保全费5000元，由被告成都泰普科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年五月二十六日 书记员  曾娜