四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3071号 上诉人（原审原告）：蒋世明，男，1976年12月2日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：严石宝，重庆百君（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王怡人，重庆百君（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：邓淑萍，女，1976年12月6日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：严石宝，重庆百君（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王怡人，重庆百君（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都世茂悦盈房地产开发有限公司。住所地：成都高新区三岔镇湖滨南街东二巷10号1层。 法定代表人：牛伟星，执行董事。 委托诉讼代理人：李珂，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李维，泰和泰律师事务所律师。 上诉人蒋世明、邓淑萍因与被上诉人成都世茂悦盈房地产开发有限公司（以下简称世茂悦盈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初6123号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序公开开庭进行了独任审理。蒋世明、邓淑萍的委托诉讼代理人严石宝、王怡人，世茂悦盈公司委托诉讼代理人李珂、李维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋世明、邓淑萍上诉请求：1、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初6123号民事判决，改判支持蒋世明、邓淑萍的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由世茂悦盈公司承担。事实与理由：1.世茂悦盈公司应在《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）约定的办理房屋所有权证的时限内为蒋世明、邓淑萍办妥不动产登记。世茂悦盈公司在销售房屋时已充分预估了办理权属证书所需时间，合同中约定的办证时间为540个工作日，该期间已远超过行业正常办证时间，从登记机关办证的时间和所需材料上看，“二证合一”改革并未给世茂悦盈公司增加额外的负担。从2016年至今，各级登记机关均未收到世茂悦盈公司的任何登记申请材料，世茂悦盈公司认为“两证合一”不应成为世茂悦盈公司恶意拖延办证的借口。2.《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第七条第六项关于办理国有土地使用权证时限的约定无效。“出卖人应当在取得该房屋所有权证书且本项目竣工（含国土竣工及换证）手续办理完毕后3年内提供必要协助”这一时间节点约定不明确。出卖人为买受人办理不动产证需要所在楼栋所有物业的分户房屋所有权证办理完毕及符合其他办理分户国有土地使用证条件后3年内的约定也系无效约定。 世茂悦盈公司辩称，1.案涉《预售合同》签订的时间为2016年7月，而简阳市和高新区实施不动产统一登记的时间为2016年11月，签订《预售合同》时世茂悦盈公司无法预知实施不动产统一登记的时间，这种变化不可归责于世茂悦盈公司，故世茂悦盈公司为蒋世明、邓淑萍不动产登记证书的时间应当以《预售合同》约定的办理国土证的时间为准；2.世茂悦盈公司为蒋世明、邓淑萍办理房屋所有权证的时间应当从蒋世明、邓淑萍付清所有费用并提供办理产权所需的全部资料且实际接房开始计算。一审法院认定世茂悦盈公司应当在2022年6月3日前办理完毕不动产权证，世茂悦盈公司虽然认为该时间认定有误，但同意按照一审法院认定的时间办理。 蒋世明、邓淑萍向一审法院起诉请求：1、判令世茂悦盈公司在判决生效30日内为蒋世明、邓淑萍代为办理涉案房屋的不动产权证；2、判令世茂悦盈公司向蒋世明、邓淑萍支付延迟办理权属登记的违约金（从2019年2月17日起至2019年8月19日间，以已付房款总额按同期银行贷款利率计算为23815元；从2019年8月20日至实际取得权属证书之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年4月30日为29575元），暂合计53390元。 一审法院认定事实：2016年7月18日，蒋世明、邓淑萍与世茂悦盈公司签订《预售合同》，约定蒋世明、邓淑萍购买世茂悦盈公司开发的位于原简阳市××乡××村的简阳xx号房屋，房价款为100万元，支付方式为支付首付后抵押按揭贷款支付。合同第十八条约定世茂悦盈公司应在2016年6月30日前向买受人交付商品房；第二十七条约定按第十八条第（一）款约定的交付使用之日起540个工作日内办理该商品房的房屋所有权转移登记；第二十八条约定因出卖人的原因，买受人未能在规定的时间内取得所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金，但总额以已付房款的千分之五为限。第三十八条约定争议解决方式向房屋所在地人民法院起诉。 同日，蒋世明、邓淑萍与世茂悦盈公司双方签订的《补充协议》，第七条关于合同备案与房屋登记的补充约定第4项规定“主合同第二十七约定的房屋所有权转移登记以及第二十八条约定的房屋所有权转移登记责任处理，从买受人付清所有费用（包括但不限于购房款、面积补差款、专项维修资金、相关税费、违约金及其他费用）、提供产权办理所需全部资料且实际接房之日起开始计算”；第6项规定“若买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，应在买受人所购房屋所在楼栋所有物业的分户房屋所有权证办理完毕及符合其他办理分户国有土地使用权证条件后，在买受人根据出卖人要求提交齐备相应资料和费用后3年内取得买受人的分户国有土地使用权证书”。 双方在合同中未约定所在楼栋办理初始产权登记的时间。 合同签订后，蒋世明、邓淑萍根据合同约定支付房款，于2016年12月31日缴纳契税和专项基金，于2019年9月20日付清案涉房屋的全部税费。蒋世明、邓淑萍签字《楼宇交接签收表》的时间为2017年4月2日。世茂悦盈公司至今未能为蒋世明、邓淑萍办理房屋所有权登记。蒋世明、邓淑萍为此起诉请求人民法院判令增加违约金的数额。 案涉房屋所在楼盘，世茂悦盈公司2015年1月26日取得用地规划许可证；于2015年2月10日取得国有土地使用权证；2015年4月14日取得建设工程规划许可证；2015年5月22日取得建设用地施工许可证；2015年5月29日取得商品房预售许可证；2016年12月8日进行竣工验收备案。 另外，简阳市从2016年11月14日起停止受理各种土地、房屋登记业务，从2016年11月21日正式实施不动产统一登记制度；成都市高新区从2016年11月17日起暂停受理土地登记、房屋交易登记各类业务，从2016年11月23日起正式实施不动产统一登记制度。 一审法院还查明，2016年5月12日，简阳市由成都市代管。2017年4月1日，董家埂乡等12个乡镇由高新区托管，涉案的简阳世茂生态城一期（云湖）项目在托管区域内，对区域内全部资料由简阳市移交高新区。目前，成都东部新区党工委管委会（市东部新城办）已成立，由其履行原高新区托管的12各乡镇涉及的各项经济社会管理权限等内容。 一审审理过程中，一审法院曾向成都高新区和成都东部新区公园城市管理局发函，询问简阳世茂生态城相关竣工验收、备案、产权证办理等情况，两单位的回函答复均称世茂悦盈公司未向其申请办理项目用地竣工验收事宜，高新不动产登记部门未收到过办理简阳世茂生态城（一期）项目不动产首次登记事宜。 一审法院认为，蒋世明、邓淑萍与世茂悦盈公司签订的《预售合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案争议的焦点为：世茂悦盈公司是否存在延迟办理案涉房屋不动产权登记的情形。 根据双方签订的《预售合同》及《补充协议》约定，蒋世明、邓淑萍应当在案涉房屋交付使用之日起540个工作日内取得该商品房的房屋所有权证，世茂悦盈公司2017年4月2日向蒋世明、邓淑萍交付了房屋，按照合同约定世茂悦盈公司应当于2019年6月3日前协助蒋世明、邓淑萍办理房屋所有权证书。但由于房屋所有权证和国有土地使用证两证合一政策出台后，成都市高新区于2016年11月17日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，即在合同约定的办理房屋所有权证书时间届满前，办证机关开始实施不动产统一登记。实施不动产统一登记系对原房屋所有权证和国有土地使用权证的合并登记，在此合同约定的办理房屋所有权证期限内、在“二证合一”政策开始实施的情况下，世茂悦盈公司事实上已不能为蒋世明、邓淑萍单独申请办理房屋所有权证书或单独申请办理国有土地使用权证。该客观情况的存在阻碍了原双方签订合同约定的办理房屋所有权证书的履行，且不应当归责于世茂悦盈公司。同时，双方约定的办理国有土地使用权证的时间为蒋世明、邓淑萍所购房屋所在楼栋所有物业的分户房屋所有权证办理完毕及符合其他办理分户国有土地使用权证条件后，在买受人根据出卖人要求提交齐备相应资料和费用后3年内取得。如前所述，“二证合一”政策实施后，实行房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一，统一办理不动产权属证书，在此情形下应当以《补充协议》第七条第6项对分户国有土地使用权证约定的办理期限作为不动产登记证办理期限。因此，案涉房屋不动产权证至迟应2022年6月3日前办理完毕。由于蒋世明、邓淑萍起诉时，国有土地使用权证办理期限尚未届满，因此世茂悦盈公司不存在逾期办证的违约情形，不应当承担违约责任，为此，一审法院对蒋世明、邓淑萍的诉求不予支持。 一审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回蒋世明、邓淑萍的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取567元，由蒋世明、邓淑萍负担。 二审中，蒋世明、邓淑萍与世茂悦盈公司均未提供新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，根据双方二审的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.《补充协议》约定的办理国土使用权证的时间是否有效；2.世茂悦盈公司是否承担蒋世明、邓淑萍主张的逾期办证违约金。 关于《补充协议》第七条第六项约定，若买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，应在买受人所购房屋所在楼栋所有物业的分户房屋所有权证办理完毕及符合其他办理分户国有土地使用权证条件后，在买受人根据出卖人要求提交齐备相应资料和费用后3年内取得买受人的分户国有土地使用权证书。从该约定的时间节点看，因办证期限约定“楼栋所有物业的分户房屋所有权证办理完毕及符合其他办理分户国有土地使用权证条件”的内容确实存在时间点无法明确界定的问题，蒋世明、邓淑萍认为该“时间节点约定不明确”的事实存在，但该约定不明的内容可以根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定进行解决，时间约定不明并非法律法规规定的导致合同内容无效的情形，蒋世明、邓淑萍上诉认为该约定无效的理由不成立。 关于世茂悦盈公司是否承担蒋世明、邓淑萍主张的逾期办证违约金的争议。本院认为，因在《预售合同》及《补充协议》约定的办理房屋所有权证书时间届满前，不动产登记机关开始实施不动产统一登记房屋所有权证和国有土地使用证两证合一政策出台，成都市高新区于2016年11月17日停止办理房屋所有权证书，在此情况下，世茂悦盈公司事实上已不能为蒋世明、邓淑萍单独申请办理房屋所有权证书或单独申请办理国有土地使用权证，一审法院认为因该客观情况的存在阻碍了原双方签订合同约定的办理房屋所有权证书的履行、不应当归责于世茂悦盈公司正确。同时，一审法院根据双方合同约定的办理国有土地使用权证时间不明的情况、结合双方约定的具体内容，确定世茂悦盈公司代为案涉房屋不动产权证应在2022年6月3日前办理完毕，该确定内容并不违背双方合同的意思表示，亦符合《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定的解决合同约定不明事项的处理原则，且世茂悦盈公司亦无异议，故本院予以确认。现蒋世明、邓淑萍起诉主张世茂悦盈公司代为办理不动产权证尚未达到双方合意的期限，世茂悦盈公司不存在逾期办证的违约情形，一审法院认为世茂悦盈公司不应当承担违约责任正确。 综上，蒋世明、邓淑萍的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1134元，由蒋世明、邓淑萍负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年五月七日 书记员 唐子清