山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1263号上诉人（原审原告）：山西谐程房地产开发有限公司。统一社会信用代码91140100575957524H。法定代表人韩某。委托诉讼代理人许某，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人齐某，山西东奥律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：董某，住清徐县。上诉人山西谐程房地产开发有限公司（以下简称谐程公司）与被上诉人董某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人谐程公司委托诉讼代理人许某、齐某到庭参加诉讼，被上诉人董某经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人谐程公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销太原市小店区人民法院2019年6月13日作出的（2019）晋0105民初3514号民事判决书第二项并改判支持上诉人一审全部上诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决第二项要求上诉人退还被上诉人已还房屋贷款34552.85元超出了一审法院的审理范围，且有失公平，应予撤销。通过一审可知，2016年5月25日，上诉人与被上诉人签订了编号为2016002367的商品房屋买卖合同，被上诉人购买上诉人开发建设的坐落于东中环南段259号1幢××座房屋，2016年5月26日，被上诉人与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，约定:被上诉人为购置前述商品房买卖合同项下房屋向该行申请贷款71000元，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币4839.99元。2015年6月26日，上诉人就坐落于东中环南段259号项目所属之房产与中国建设银行股份有限公司山西省分行签署了《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，上诉人为被上诉人的借款承担阶段性连带保证责任。被上诉人办理按揭贷款后，仅归还了2016年7月至2017年1月之间的七笔贷款，本息合计34552.85元，其余贷款违约不还。中国建设银行股份有限公司山西省分行要求上诉人代为还款或从上诉人的保证金中强制扣款，至2019年5月17日，上诉人还清了全部贷款，前后共计归还贷款本金、利息、罚息等789962.18元，有还款凭证及个人贷款结清证明为凭。因被上诉人严重违约，一审法院支持了上诉人要求解除《商品房买卖合同》的诉求，但对被上诉人违约责任的承担以及上诉人代为还款部分的利息损失承担未予审理，在此情况下让上诉人退还34552.85元房屋贷款给被上诉人，有失公平。同时，因被上诉人一审未到庭，也没有提出退款诉求，根据不告不理原则，一审法院不应当判决上诉人退款。综上所述，上诉人提起上诉，请求二审法院秉公审理，依法撤销一审判决第二项。被上诉人董某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。一审法院认定事实：2016年5月25日，原告山西谐程房地产开发有限公司与被告董某签订了编号为20160023674的商品房屋买卖合同一份，主要约定：被告购买原告开发建设的坐落于东中环南段259号1幢××座房屋一套,建筑面积89.68平方米，单价为每平方米10602.39元，总价款950882元，付款方式为首付25%计240822元，剩余75%房款被告以银行按揭贷款的形式支付；该合同附件四补充协议第十条：因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房。现该《商品房买卖合同》已在房管部门进行了网签备案，但涉案房屋尚未交付被告使用。原告陈述并未收到被告应缴纳的首付款240882元。2016年5月26日，被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订了《个人住房(商业用房）借款合同》一份,主要约定：被告为购置前述商品房买卖合同项下房屋一事向该行申请贷款710000元，借款利率为基准利率水平上浮10%，逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%，贷款利率于每年的1月1日调整，贷款直接发放于本案原告山西谐程房地产开发有限公司账户，每月的月末日为还款日，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下,每一个月归还本息金额为人民币4839.99元；原告对此贷款提供最高额保证。同日，中国建设银行股份有限公司山西省分行向原告银行账户发放了合同约定的贷款710000元。2015年6月26日,原告就坐落于东中环南段259号项目所属之住房房产与中国建设银行股份有限公司山西省分行签署了《个人住房(商业用房）借款最高额保证合同》，依据该合同的相关约定，在本案中原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任。上述合同签订之后，被告仅归还了中国建设银行股份有限公司山西省分行2016年7月至2017年1月之间的7笔贷款，本息合计34552.85元，其后自2017年2月6日起再未依据合同约定偿还银行贷款。之后中国建设银行股份有限公司山西省分行依照与原告之间所签订的保证合同的约定，在原告的保证金中强制扣款，至2019年5月17日，原告归还完剩余全部贷款，共计归还贷款本金、利息、罚息等789962.18元，该行出具了个人贷款结清证明。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、保证合同、银行账户流水、还款凭证、结清证明以及庭审笔录在卷佐证，可以采信。一审法院认为，本案中原告山西谐程房地产开发有限公司与被告董某之间所签订的《商品房买卖合同》、被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行之间所签订的《个人住房(商业用房）借款合同》、原告与中国建设银行股份有限公司山西省分行之间所签订的《个人住房(商业用房）借款最高额保证合同》均系各方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，各方均应按约履行。上述合同履行过程中，被告未依约按时归还银行贷款，致使原告承担了保证担保责任，至2019年5月17日已将被告所欠银行贷款本息结清，故对于原告要求解除其与被告之间所签订的《商品房买卖合同》、同时由被告配合原告办理解除网签合同手续的诉讼请求，符合双方在《商品房买卖合同》中的约定，合法有据，本院予以支持。原告陈述未收取被告应缴纳的首付款，因被告未到庭参加诉讼，对此事无法查明，本院采纳原告说法，但如被告实际上支付了首付款可另案处理。《商品房买卖合同》解除后，原告应将被告已归还的银行贷款本息34552.85元退还被告。原告实际上收取了被告通过银行按揭贷款方式支付的购房款710000元，由于原告履行担保责任为被告代偿了银行借款本金及利息789962.18元，折抵后原告多支付了79962.18元，考虑到解除合同后原告还可将涉案房屋另行出售，所得购房款应能弥补其该部分损失，故对于该部分多还的款项，本案中不作处理。被告董某经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决一、解除原告山西谐程房地产开发有限公司和被告董某于2016年5月25日签订的编号为20160023674的《商品房屋买卖合同》，由被告董某于本判决生效之日起十日内协助原告办理解除该合同的网签备案手续。二、原告山西谐程房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告董某已归还的房屋贷款34552.85元。三、驳回原告山西谐程房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2456元（原告已预交），由被告董某负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的基本一致。本院认为，本案二审争议焦点是原判一并处理上诉人返还被上诉人董某已还贷款部分是否适当。法院审理案件应当围绕当事人的诉讼请求。根据一审查明的事实，因被上诉人严重违约，一审支持了上诉人要求解除《商品房买卖合同》的诉求，但原判在被上诉人一审未到庭，也没有提出退款诉求的情况下，对被上诉人是否支付了首付款以及上诉人代为还款部分的利息损失等违约责任的承担未予审理，仅判令上诉人退还34552.85元房屋贷款给被上诉人不当。原判对此处理超越了上诉人原审诉讼请求，应予撤销。至于上诉人是否应返还被上诉人已还贷款部分和上诉人诉称的被上诉人应返还贷款利息部分等违约责任，双方可另行解决处理。综上所述，上诉人谐程公司的上诉理由成立，原判认定事实清楚但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第（二）项的规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3514号民事判决第（一）、（三）项；即一、解除原告山西谐程房地产开发有限公司和被告董某于2016年5月25日签订的编号为20160023674的《商品房屋买卖合同》，由被告董某于本判决生效之日起十日内协助原告办理解除该合同的网签备案手续。三、驳回原告山西谐程房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3514号民事判决第（二）项。即二、原告山西谐程房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告董某已归还的房屋贷款34552.85元。一审诉讼费2456元，由被上诉人董某负担，二审诉讼费664元，由被上诉人董某负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二O二O年五月二十日书记员 刘芝钰