海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2020)琼9022民初182号   原告：钱某，男，1970年1月15日出生，汉族   南省屯昌县屯城镇新南路14号。   委托诉讼代理人：王某，海南信达律师事务所专职律师。   委托诉讼代理人：庞某，海南信达律师事务所专职律师。   被告：杜某，女，1937年8月12日出生，汉族，住海南省屯昌县。   委托诉讼代理人：黄某（系原告之儿子），男，1967年3月29日出生，汉族，住海南省屯昌县。   原告钱某与被告杜某买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，于2020年4月26日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钱某委托诉讼代理人王某、庞某，被告杜某的委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告钱某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2018年9月4日签订的《宅基地及房屋转让合同书》。2.判令被告向原告返还购房款65.8万元，并向原告支付利息损失（利息损失计算方法：2018年9月4日当日，以5万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2018年9月5日至2018年9月18日期间，以55万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2018年9月19日至2018年10月10日期间，以60万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2018年10月11日至2019年8月19日期间，以65万元为基数计算，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日至2019年9月11日期间，以65万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年9月12日起至债务实际履行完毕之日止，以65.8万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以上利息损失现合并暂计至2020年1月16日为38583.6元。3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月4日，原告与被告签订《宅基地及房屋转让合同书》，约定被告将登记在其丈夫黄立华名下座落于××屯的证号为屯国用（1997）字第00066号的国有土地使用权及房屋（房证字65号）转让给原告，转让价格为130万元；双方签订合同之日起，原告付定金65万元，办好房产证后付32.5万元，办国土证好后付32.5万元；并约定2018年12月28日交付房屋给原告使用。合同签订后，原告于2018年9月4日向被告付款5万元，于2018年9月5日向被告付款50万元，于2018年9月19日向被告付款5万元，2018年10月11日向被告付款5万元，履行了合同约定的支付定金65万元的义务。原告付款后多次要求被告交付房产及国有土地使用权、办理房产及国有土地使用权过户手续，但被告总是推诿。2019年9月，被告又违反合同的约定要求原告提前向其支付部分购房款，原告无奈之下于2019年9月12日又向被告支付了购房款8000元。但是，被告收到该款后，至今仍未向原告交付房产及国有土地使用权，更未给原告办理房产及国有土地使用权过户手续。原告认为，原告与被告签订《宅基地及房屋转让合同书》合法有效，原告已经按照合同约定履行了购房定金的义务，按照该合同约定，被告应当在2018年12月28日将房产及国有土地使用权交付给原告使用，并办理将该房产及国有土地使用权过户到原告名下。被告无理拖延，拒绝履行前述义务的行为，已经构成根本违约，致使合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条和第一百一十三条第一款的规定，应当解除原告与被告签订的《宅基地及房屋转让合同书》，被告应返还原告支付的购房款65.8万元，并应赔偿因占用原告资金给原告造成的利息损失。综上所述，为了维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。   被告杜某辩称，原告起诉所依据的事实是真实的，对原告解除合同的要求无异议，收取的购房款65.8万元应该返还，利息的计算由法庭认定，但被告没办法一次性还清，希望能与原告商量分期还款。   原告为证明其主张向法庭提交的证据有：证据1.《宅基地及房屋转让合同书》；证据2.《国有土地使用证》；证据3.《广东省房屋所有证》；证据4.社区《证明》；证据5.黄立华户口注销证明。证据1至证据5，证明2018年9月4日，原告与被告签订《宅基地及房屋转让合同书》，约定被告将登记在其丈夫黄立华名下座落于××屯的证号屯国用（1997）字第00066号的国有土地使用权及房屋（房证字65号）转让给原告，转让价格130万元；双方签订合同之日起，原告付定金65万元，办好房产证后付32.5万元，办好国土证后付32.5万元；并约定2018年12月26日交付房屋给原告使用。证据6.2018年9月4日付5万元的《协议书》；证据7.2018年9月5日付50万元的收条及转账凭证；证据8.2018年9月19日付5万元的收条及转账凭证；证据9.2018年10月11日付5万元的收条及转账凭证。证据6至证据9，证明原告按照合同约定向被告支付了定金合计65万元，但被告未向原告交付房产及国有土地使用权，也未给原告办理房产及国有土地使用权过户手续。证据10.2019年9月12日付8000元的转账凭证及海南屯昌农村商业银行账户明细，证明2019年9月，被告又违反合同的约定要求原告提前向其支付部分购房款，原告无奈之下于2019年9月12日又向被告支付了购房款8000元。被告收到该款后，至今仍未向原告交付房产及国有土地使用权，更未给原告办理房产及国有土地使用权过户手续。   被告未向法庭提交证据。   经法庭组织庭审质证，被告对原告的证据1至证据10的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议。   原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告证据1至证据10均无异议，本院予以确认并在卷佐证。   根据双方当事人提交的证据和对事实的陈述，结合案件相关材料，本院认定以下事实：2018年9月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《宅基地及房屋转让合同书》，约定被告将座落于××屯的证号屯国用（1997）字第00066号的国有土地使用权及房屋（屯昌人民政府房产所有证房证字65号）转让给原告，其主要内容有：“一、位置及面积：房屋位于东风西路，房屋面积109.6平方米，土地面积162.85平方米。房证字65号，屯国用（1997）字第00066号。二、房屋转让价格：双方议定宅基地及房屋转让价款为人民币壹佰叁拾万元（￥1300000元）。三、转让宅基地及房屋要经共有权人一致同意转让，该宅基地及房屋无抵押他人。四、付款方式：双方签订合同之日起，’乙方付定金650000元，办好房产证后付325000元。办国土证好后付325000元，同时甲方把宅基地及房产证交给乙方。五、责任范围：甲方将房屋转让给乙方所有后，如有产权争执，全由甲方负责解决，日后办理续权或过户要提供有关的证件并协助办理，所有的费用由甲方负责，2018年12月28日交付房屋给乙方使用。”合同签订后，原告于2018年9月4日向被告付款5万元，于2018年9月5日向被告付款50万元，于2018年9月19日向被告付款5万元，2018年10月11日向被告付款5万元，以上共计65万元，至此原告已完成定金支付650000元。原告付款后多次要求被告交付房产及国有土地使用权、办理房产及国有土地使用权过户手续，但由于被告家庭内部的原因，被告无法按合同约定履行。2019年9月，被告为了解决其孙子（黄某儿子）的上学需求，要求原告提前向其支付部分购房款，原告无奈于2019年9月12日向被告支付了购房款8000元。被告收到该款后至今仍未向原告交付房产，也未给原告办理房产及国有土地使用权过户手续。2020年1月20日，原告以被告的行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现为由向本院提起诉讼，请求：1.判令解除原告与被告2018年9月4日签订的《宅基地及房屋转让合同书》。2.判令被告向原告返还购房款65.8万元，并向原告支付利息损失（利息损失计算方法：2018年9月4日以5万元为基数，2018年9月5日至2018年9月18日期间以55万元为基数，2018年9月19日至2018年10月10日期间以60万元为基数，2018年10月11日至2019年8月19日期间以65万元为基数，以上各时段分别按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日至2019年9月11日期间，以65万元为基数，2019年9月12日起至债务实际履行完毕之日止以65.8万元为基数，以上各时段分别按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。利息损失合并暂计至2020年1月16日为38583.6元。3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。   另查明，涉案宅基地于1986年10月27日由屯昌县人民政府登记在被告丈夫黄立华的名下，涉案房屋于1997年3月26日由屯昌县土地管理局登记在被告丈夫黄立华的名下。被告与黄立华共同生育黄志胜、黄英凤、黄英兰、黄某四个儿女，黄立华于2016年3月28日逝世。黄志胜先于黄立华逝世，遗有妻子和二个孩子。被告在《宅基地及房屋转让合同书》、《协议书》、《收款条》、《收条》、《收据》上的签名均由被告儿子黄某代签。原告支付给被告的购房款65.8万元，被告已全部交给其子黄某，黄某则用于为自己的儿子购买了房屋。   本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中，由于被告方面的原因致使房屋买卖的目的不能实现，原告要求解除与被告2018年9月4日签订的《宅基地及房屋转让合同书》，被告对此没有异议，故原告该项诉求有理有据，本院依法予以支持。   本案的焦点问题是：被告的还款方式以及计息方法问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告买卖合同解除后，合同的权利义务终止，原告已向被告支付的购房款65.8万元被告依法应当如数退还给原告。被告未能履行双方签订的《宅基地及房屋转让合同书》，构成违约。同时，由于被告明知涉案合同无法履行，不仅未退还原告的购房款，还将该款全部交给其儿子用于购买房屋使用，形成占用原告资金且至今不能及时返还的事实，因此被告理应赔偿原告的利息损失。利息损失计算方法为：2018年9月4日以5万元为基数；2018年9月5日至2018年9月18日期间以55万元为基数；2018年9月19日至2018年10月10日期间以60万元为基数；2018年10月11日至2019年8月19日期间以65万元为基数。以上四个时段分别按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。自2019年8月20日至2019年9月11日期间，以65万元为基数；自2019年9月12日至债务实际履行完毕之日期间以65.8万元为基数。以上二个时段分别按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。利息暂计至2020年1月16日为38583.6元。   综上所述，原告的诉讼请求所依据的事实清楚，证据充分，依法应当予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：   一、解除原告钱某与被告杜某于2018年9月4日签订的《宅基地及房屋转让合同书》。   二、被告杜某于本判决生效之日起十五日内向原告钱某返还购房款65.8万元及利息（利息的计算方法为：2018年9月4日以5万元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；2018年9月5日至2018年9月18日期间，以55万元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；2018年9月19日至2018年10月10日期间，以60万元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；2018年10月11日至2019年8月19日期间，以65万元为基数计算，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；2019年8月20日至2019年9月11日期间，以65万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年9月12日起至债务实际履行完毕之日止，以65.8万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以上利息暂计至2020年1月16日共计38583.6元。   案件受理费10765.84元，由被告杜某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 江 云   人民陪审员 郑元福   人民陪审员 刘家瑜     二〇二〇年五月二十七日   法官助理 许 莹   书记员 陈政丹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   《中华人民共和国合同法》窗体顶端   第九十四条合同的法定解除。   有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。