广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终155号上诉人（原审原告）：佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：霍丽棉，该社社长。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：彭金裕。上诉人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（以下简称弼唐联合社）因与被上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称明福公司）土地租赁合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。弼唐联合社上诉请求：1、改判一审判决第一项为：判令明福公司于判决生效之日起十日内，向弼唐联合社支付佛山某商品城项目A地块截至2019年3月31日应付未付土地使用款82500000元；2、改判一审判决第二项为：判令明福公司于判决生效之日起十日内，向弼唐联合社支付佛山某商品城项目A地块土地使用款利息10000000元(该利息计算截止日期为2019年3月31日，以后以明福公司未付的土地使用款100000000元为基数，按年利率5%计付至实际清偿之日止；3、判令明福公司将佛山某商品城项目未与第三人签订《物业使用权出让合同》的商铺物业以每平方米3000元垂直作价划归弼唐联合社，以折抵其欠弼唐联合社的应付款项；4、由明福公司承担本案的诉讼费。事实和理由：涉案土地的性质和用途符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条、第五条、第八条的规定，且弼唐联合社已按第七条规定，将弼唐联合社与明福公司的合作开发方案经村民代表会议三分之二以上通过，故涉案土地属于可以办理土地流转的集体建设用地。经流转后，根据该办法第十三条，集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，国有商业用地出让最高年限为四十年，即明福公司租用涉案土地的期限为四十年。目前涉案土地尚未办理流转手续，但双方已于2013年1月8日签订补充协议，约定在适当时机办理。涉案土地暂未办理流转手续，重要的原因是由于明福公司远未付清涉案土地使用款。合作开发协议仅未符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》管理性强制规定，不是效力性强制规定，其所影响的不是弼唐联合社与明福公司的合同的民商法上的效力。于2020年1月1日生效的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”按照《中华人民共和国立法法》第九十二条关于新法优于旧法的规定，在2020年1月1日后，涉案土地应适用该条经修改后的规定。在国务院尚未制订具体办法时，宜参考适用《国土资源部关于印发的通知》(一九九九年七月二十七日国土资发(1999)222号)第四条“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。……对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期”的规定，支持弼唐联合社有权将涉案土地出租四十年供明福公司使用。本案中，弼唐联合社出土地，明福公司出资，共同合作开发，合作期满后由弼唐联合社收回土地及上盖物业，而不只是收回土地，不是原物返还，故不是简单的租赁，而是合作开发，不应适用合同法第二百一十二条关于租赁的一般规定，而应适用现时有效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。在禅城区土地管理部门对涉案土地的使用期不作正面回答的情况下，应根据涉案土地的性质及用途符合该办法的规定，且已经过弼唐联合社村民代表会议三分之二以上通过的实际情况，支持弼唐联合社与明福公司之间的民事权利义务根据当事人意思自治的原则，接受双方签订的《弼唐村集体土地开发合作协议书》的约束。涉案项目已经开发完成，并已经有1400多个物业使用权受让人(长期转租户)。一审判决认定有效期为二十年，势必对交易秩序造成巨大冲击，对双方当事人和1400多户物业使用权受让人的利益都带来极大损害，给政府也带来极大的维稳压力，这是一个没有赢家的判决，损害了社会公共利益。根据《弼唐村集体土地开发协议书》第八条第3点的约定，系“按交款总额计提5%利息(年息)”。明福公司在2019年3月31日以后，至2019年11月1日前，尚有部分在此期间应付的土地使用款，该部分亦应纳入利息计算基数，也就是说，即使认定合同有效期为20年，明福公司应付土地使用款6000万元，则扣除已付款2000万元，也应以未付款项4000万元为利息计算基数，而不是以至2019年3月31日时应付的土地使用款3125万元为计算利息的基数。更何况，弼唐联合社认为，应按照合同有效期为40年，应以未付款项1亿元为利息计算基数。涉案项目己经综合验收备案，弼唐联合社与明福公司各自向一审法院提交的涉案项目已经与案外人签订《物业使用权转让合同》的情况一览表，双方提交的签约人、数量、位置、面积出入并不大，1420多份签约合同，其份数仅有4份之差，完全可以在法院的组织下双方进行核对明确，取得基本统一的意见。即使绕开有争议的位置和面积，涉案项目未与案外人签订《物业使用权转让合同》的商铺面积，比起弼唐联合社请求的金额和要求折抵的面积也还有剩余，完全可以在无争议的位置和面积中，经法院指定有资质的机构测绘查明商铺的情况，最终按双方约定支持弼唐联合社的这项请求。明福公司辩称,案涉土地使用期限，依法只能保护二十年租期，超出部分无效。明福公司与租户的纠纷中，一审法院均仅保护二十年的租期，超出部分无效。弼唐联合社主张的8250万元租金于2019年11月1日才到期，属于尚未到期债权，依法应驳回其诉请。弼唐联合社主张将商铺以每平方米3000元折抵租金严重侵害了案外人和明福公司的合法权益，应予驳回。弼唐联合社故意拖延报建手续、工程验收手续的签名，致使工程无法施工及验收，在一审错误采取财产保全，强行接管项目的运营权，单方终止合作开发协议，给明福公司造成无法估量的损失，明福公司将对弼唐联合社提起侵权之诉。弼唐联合社向一审法院起诉请求：1、明福公司按时间进度的比例，向弼唐联合社支付佛山某商品城项目A地块至2019年3月31日应付未付土地使用款82500000元；2、明福公司向弼唐联合社支付上述A地块欠付利息10000000元(暂计至2019年3月31日，以应付未付款项按年利率5%计付至实际支付之日止)；3、明福公司将A地块未转让租赁权的物业以每平方米3000元垂直作价划归弼唐联合社，以折抵其欠弼唐联合社的应付款项；4、明福公司承担本案的诉讼费。庭审后，弼唐联合社明确其诉讼请求第三项所指的A地块未转让租赁权的物业仅指佛山某商品城项目的负一层及一至四层商铺中未转让租赁权的物业。一审法院认定的事实：涉案地块位于佛山市禅城区，使用权面积28569.90平方米，土地使用权人为弼唐联合社。2012年7月24日，弼唐联合社及佛山市禅城区张槎街道弼唐某股份合作经济社(以下简称某社)（甲方）与明福公司、义乌市某市场投资管理有限公司(以下简称某公司)（乙方）签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定：甲、乙双方就合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设某商品城事宜达成本协议。一、地理位置：拟合作开发的地块位于佛山市禅城区某确权用地面积97.83亩。其中：A地块确权用地面积为43.64亩(其中经联社32.83亩、某社10.81亩)；B地块确权用地面积为54.19亩(其中弼唐联合社36亩、某社18.191亩)。另外，有少量“三无”边角地同属本项目开发范围，并由甲乙双方在宗地图上的边线盖章确认，具体位置详见附图红线范围。二、项目公司：双方拟合资成立项目公司，其中甲方占35%，乙方占65%。该项目公司将成为上述A、B项目用地的名义开发主体。甲方以上述土地投资入股，乙方以货币出资。项目公司甲、乙双方的权利、义务及利益分配不按股份比例分配，按本协议项下相关条款执行。甲方在本协议项下的权利义务由弼唐联合社与某社承担连带责任，其内部的权利义务划分由两者自行决定。乙方在本协议项下的权利义务由明福公司与浙商市场投资公司承担连带责任，其内部的权利义务划分由两者自行决定。乙方有权组建项目公司承继本合同项下的权利义务，甲方应给予配合。三、用地手续：1、甲方应依据2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、2004年10月27日起施行的《佛山市禅城区农村集体建设用地使用权流转实施细则(试行)》，在2012年9月30日前向佛山市禅城区国土城建及水务局申请办理上述A、B项目用地的集体建设用地使用权流转手续(A、B地块可分别办理)，甲方应与乙方协商一致后确定公开挂牌流转设定的条件。甲方须在双方签订合同并收到乙方支付300万元保证金后3个月内交付A地块给乙方。2、甲方出让土地使用权给乙方公司，使用权年限为40年，期满，乙方应按合同清缴全部费用，土地和地上建筑物及配套及附属设施全部无条件归甲方拥有。4、待项目公司依法取得上述A、B项目用地的集体建设用地使用权后，本协议除本条款外的其他条款方才生效。四、土地的交付：1、按照甲、乙双方的约定，先行开发上述A地块，后开发B地块。2、甲方应按本协议第三条用地手续第一款约定时间将A地块交付乙方。自甲方交地之日始(以双方签订土地移交证明为准)至两年内，乙方以每年300万元的标准一次性支付甲方，作A地块在建设期间的土地损耗费(补偿原建筑物租金)。3、B地块的交付时间(最迟在A地块交地之后不超过半年)。自甲方交地之日始(以双方签订土地移交证明为准)至两年内，乙方以每年450万元的标准一次性支付甲方，作B地块在建设期间的土地损耗费(补偿原建筑物租金)。五、开发建设：乙方以项目公司名义对上述A、B地块的合作开发，所需资金均由乙方承担。若政府收取费用，返还给甲方的款项，应退回给乙方项目公司，用于项目建设。甲方出让集体建设用地供项目公司建设，收取固定补偿款。项目建设过程及竣工使用后所涉及的任何责任全部由乙方承担。七、履约保证金与工程款的共同监管：1、乙方在双方签订合同后3天内支付A地块项目保证金300万元，保证金在甲方交地次日起转为建设期间的A地块土地损耗费(补偿原建筑物租金)。2、乙方在甲方交付A地块后3个月内向甲方支付B地块项目保证金450万元，甲方在收款后通知现有租户在收到搬迁通知书后3个月内搬迁完毕，保证金在甲方交地次日起转为建设期间的B地块土地损耗费(补偿原建筑物租金)。3、乙方在A地块拆迁前一个月内向甲方支付履约保证金1000万元，在B地块拆迁前一个月向甲方支付履约保证金1000万元，上述履约保证金均进入甲方专户双方监管。该款项视项目施工的形象进度再返还乙方，具体如下：A地块基础工程施工完毕后，返还500万元。A地块完成施工形象进度20000平方米后，返还500万元。B地块基础工程施工完毕后，返还500万元。B地块完成施工形象进度30000平方米后，返还500万元。4、乙方承诺A、B地块的所有物业应于甲方移交土地后两年内建设完成。八、建设规模及利益分成：1、乙方公司在A、B地块投资兴建建筑面积应不少于12万平方米且属永久性的高档商用建筑物，包括地下停车库、水电、消防、电梯、装修、道路、绿化等配套设施。乙方无论规划条件如何，在交清土地使用补偿款后所兴建的建筑物40年使用权全部属乙方拥有，期满，土地和所有建筑物及配套附属设施全部无偿归甲方。2、乙方公司竞得土地使用权，从甲方交地之日起(以双方签订土地移交证明为准)两周年内为基建期。从甲方交地之日起，第三年至第六年(即4年内)为付款期。乙方应在付款期(即4年内)向甲方支付3亿元(不含任何税费，税费由乙方支付)作土地使用补偿款。若乙方在付款期开始180天内支付3亿元土地使用补偿款则无需向甲方支付利息。3、若乙方选择分期付款，必须在付款期开始180天内支付不少于5000万元。其余按欠交款总额计提5%利息(年息)于每季度一次性支付给甲方，至全部款项交清为止。为保证乙方能在4年付清3亿元土地使用补偿款，在4年付款期内甲方以不少于35%比例提取项目公司的经营(使用权出让款、物业租金)总收入，直至甲方收齐3亿元土地使用补偿款及利息为止。如甲乙双方因有另外需求，可由双方就具体事宜进行协商并签订补充协议。4、在4年付款期内，乙方应同时将已竣工交付使用的项目建筑物垂直作价每平方4000元用作抵押欠款，每月按已收款项比例相应减少抵押物。5、若乙方超过付款期未交清款项，甲方有权将相应抵押和未出让使用权的物业垂直作价每平方米3000元归甲方全权拥有。十、违约责任：2、若乙方无故不履行本协议，则甲方有权解除本协议，并没收乙方所交的履约保证金，且同时乙方应将土地使用权归还给甲方并按实际占用期间向甲方计付双倍相应租金，项目在建工程归甲方。十一、协议终止：1、非因甲方或乙方的过错导致项目开发无法继续履行，例如土地无法流转出让等，本协议自动终止，已发生的费用双方自行负责，甲方就将乙方支付的A、B地块的项目保证金退回给乙方。2、双方就本地块的开发建设另行协商签订具体合同，本协议自动终止。十二、附则：1、合作中的未尽事宜以及因政府政策具体实施可能导致的客观情形变化，双方可以另行补充约定。2、若一方转让本项目的权利，必须经过另一方同意，另一方享有同等条件下的优先受让权。3、本协议自双方签章之日起成立，本协议的生效依据本协议第三条第四款的约定。2013年1月8日，弼唐联合社及案外人某社(甲方)与明福公司(乙方)签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》补充协议，约定：甲、乙双方就合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设某商品城事宜于2012年7月24日达成《弼唐村集体土地合作开发协议书》。由于客观原因，甲、乙双方原合作开发计划办理集体建设用地使用权流转手续需时过长、流转手续涉及的程序复杂，令甲乙双方的开发计划未能迅速开展。为了及早开发原协议所涉及的A、B项目土地，使甲方利益获得最大保障以及把握商机尽快缩短开发周期，甲、乙双方决定在原《弼唐村集体土地合作开发协议书》原则不变的前提下，以尊重目前的土地现状及法律允许的开发形式的前提进行开发工作。甲、乙双方为此达成补充协议如下：一、原《弼唐村集体土地合作开发协议书》的全部核心内容及原则不变。但原协议书须在A、B地块依法进行集体建设用地土地使用权流转或在建项目、资产流转之后全面恢复执行。二、在该A、B地块依法进行集体建设用地使用权流转之前，甲方须以其名义按乙方提交的开发方案向政府相关部门申报并办理A、B地块的相关开发手续，包括但不限于原协议书的约定项目公司实施开发方案所需的全部立项、规划报建、施工许可、出租出售、招商经营、合资合作、融资及款项代收支等手续。甲方有义务为此出具乙方开发过程中所需文件、乙方对外签约或款项收支委托书、证明、出示相关证照。四、在满足本补充协议第一条之前，该A、B地块的开发项目暂时先以甲方名义申办，但甲、乙双方确认该A、B地块的开发项目所涉及的40年土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有。五、根据本补充协议，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。六、甲方的一切应收地价、补偿、利息、分红等款项及土地、资产收益均参照原《弼唐村集体土地合作开发协议书》的内容不变，以确保甲方的实质利益尽早得到实现。七、本补充协议旨在促成乙方尽早开发该土地项目，其余原《弼唐村集体土地合作开发协议书》条款不变。八、本协议在项目办理集体建设用地使用权流转手续后自行终止。九、本补充协议自甲、乙双方签章之日起生效。2016年6月13日，弼唐联合社及案外人某社与明福公司签订《项目交地日期确认书》，双方确认项目交地时间为：A地块：由2013年11月1日交地；B地块：由2014年6月1日交地。2016年10月9日，弼唐联合社及案外人某社与明福公司签订《关于佛山某商品城第一期项目补充协议书》，载明：甲乙双方一致确认佛山某商品城A地块的交地日期为2013年11月1日。从交地之日起乙方即时开展项目的相关报建工作。但由于各种客观原因报建工作遇到阻滞，致使基建工程和竣工日期推迟。主要原因：一是集体建设用地使用权流转方面，佛山市目前还未有具体细则，使用权流转资料提交后未有答复。二是在规划报建过程受佛山科技学院向省人大会议提交学院扩建征地议案的影响，项目地块被规划部门停止受理一切报建申请。三是佛山市公安局审讯中心占用了约300平方米的项目红线范围内的土地，经甲乙双方多次与其协商要求归还土地，但佛山市公安局审讯中心不予理睬和归还土地。该问题十分严重，影响到项目按原报建规划方案施工后无法通过综合验收，需要对项目进行土地调整和重新报建。根据上述几方面原因，甲乙双方就项目基建期的具体时间进行了协商并达成一致，具体协议如下：一、A地块基建期从2013年11月1日起至2016年9月30日止共计2年零11个月。租金按每年300万元计算。二、土地使用款按原合同规定在4年内分期付款不变，时间从2015年11月2日起至2019年11月1日止。在4年内分期付款所欠款利息从2017年4月1日起计算。三、本协议与甲乙双方签订的同具效力。为查明案件事实，一审法院于2019年8月2日向佛山市自然资源局禅城分局发函询问该局作为涉案土地的主管部门是否同意弼唐联合社出让涉案集体建设用地使用权四十年，并于2019年9月29日再次向该局发函询问涉案《弼唐村集体土地合作开发协议书》约定的土地出租期限是否符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》的规定。该局对一审法院出具的两份调查函均复函表示：《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定：“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》、《佛山市禅城区农村集体建设用地使用权流转实施细则(试行)的通知》等有关规定，均有集体建设用地使用权出让、出租的相应规范流程及最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让最高年限的相应规定，因此，建议贵院根据案件情况进一步查明事实，若该案件符合上述规定的，按照上述文件处理。另查明一，位于佛山市禅城区五峰路南侧、雾岗路东侧的佛山某商品贸易中心的建设项目于2013年12月20日取得《建设工程规划许可证》，建筑规模为：建筑面积104869.23平方米，建筑层数：地下**，地上**。该建设项目于2014年4月15日取得《建筑工程施工许可证》，并于2017年8月2日办理竣工验收备案手续。另查明二，案外人某社于2019年5月16日出具《证明》，确认某社系弼唐联合社的成员。本案中，某社同意由弼唐联合社代为行使诉权，等法院判决执行后，某社再与弼唐联合社按照内部约定分配该案执行款。庭审中，弼唐联合社、明福公司一致确认：1、A地块上盖建筑物即佛山某商品城，其中地下一层及地上一至四层为商铺，地上五、六层为办公、仓库及停车场。2、《弼唐村集体土地合作开发协议书》第二条所约定的甲乙双方合资成立的项目公司并未实际成立，明福公司根据补充协议书的约定变更为《弼唐村集体土地合作开发协议书》中约定的乙方，《弼唐村集体土地合作开发协议书》中乙方的权利义务由明福公司承接。3、明福公司就A、B地块共向弼唐联合社支付土地损耗费及土地使用款合计3775万元。庭审后，明福公司向一审法院提交《情况说明》，确认其将涉案A地块上盖佛山某商品城内1422间商铺的商铺使用权转让给案外人，其中商铺使用权转让合同有弼唐联合社盖章确认的商铺为1421间，未经弼唐联合社盖章确认的商铺为1间。根据弼唐联合社提交的《某商品城销售合同统计表》及《某商品城销售合同第三方情况统计表》，涉案A地块上盖佛山某商品城弼唐联合社参与的明福公司与案外人签订物业使用权出让合同为1424份。一审法院认为，本案中，根据弼唐联合社、明福公司签订的《弼唐村集体土地合作开发协议书》的约定可知，弼唐联合社、明福公司对涉案土地合作开发的模式为弼唐联合社出让土地使用权给明福公司开发建设，开发建设所需资金均由明福公司负责，项目建设及竣工使用后所涉及的任何责任全部由明福公司承担，弼唐联合社按照协议书的约定收取固定补偿款(土地损耗费、土地使用补偿款)，期满后土地和地上建筑物及配套附属设施全部无条件归弼唐联合社拥有。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”弼唐联合社、明福公司签订的《弼唐村集体土地合作开发协议书》约定弼唐联合社将案涉土地使用权出让给明福公司一定期限，不改变物权的归属，明福公司向弼唐联合社支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案应为土地租赁合同纠纷。弼唐联合社与明福公司签订的《弼唐村集体土地合作开发协议书》及相关补充协议约定弼唐联合社向明福公司出让土地使用权的期限为40年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。《弼唐村集体土地合作开发协议书》及其补充协议、《关于佛山某商品城第一期项目补充协议》约定的其他内容均系签约各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。一、关于弼唐联合社的诉讼主体本案中，与明福公司签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》及相关补充协议的合同相对方为弼唐联合社及某社，某社虽未作为弼唐联合社参与诉讼，但其以书面形式明确同意由弼唐联合社代为行使诉权，待法院判决执行后再与弼唐联合社按照内部约定分配相关款项。该意思表示符合《弼唐村集体土地合作开发协议书》中所约定的“甲方在本协议项下的权利义务由弼唐股份经济联合社与弼西股份经济合作社承担连带责任，其内部的权利义务划分由两者自行决定”，某社作为弼唐联合社的成员，其自愿由弼唐联合社代为行使诉权，该意思表示真实有效，系对其权利的自由处分，一审法院予以确认。需要说明的是，本案中，一审法院支持的弼唐联合社的权利，均已包含某社的权利，至于双方内部的权利划分，由双方自行协商，一审法院在本案中不予审查。弼唐联合社诉讼主体适格，明福公司抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。二、关于《弼唐村集体土地合作开发协议书》的约束力本案中，截至庭审之日，涉案项目用地的集体建设用地使用权尚未流转至明福公司名下，根据《弼唐村集体土地合作开发协议书》第三条第4项的约定，涉案《弼唐村集体土地合作开发协议书》尚未生效。同时根据弼唐联合社、明福公司2013年1月8日签订的《补充协议》第一条、第六条的约定可知，《弼唐村集体土地合作开发协议书》的全部核心内容及原则不变，弼唐联合社及某社的一切应收地价、补偿、利息、分红等款项即土地、资产收益均参照《弼唐村集体土地合作开发协议书》的内容不变。也即涉案《弼唐村集体土地合作开发协议书》虽因集体土地使用权尚未流转至明福公司名下而尚未全面履行，但明福公司开发项目用地过程中应支付的土地损耗费、土地补偿款、利息等仍应参照《弼唐村集体土地合作开发协议书》的约定向弼唐联合社支付。弼唐联合社、明福公司2016年10月9日签订的《关于佛山某商品城第一期项目补充协议书》对A地块的基建期、付款期及利息的起算等进一步明确约定，明福公司在开发A地块项目过程中应向弼唐联合社支付的款项和款项支付的时点应严格按照双方签订的《弼唐村集体土地合作开发协议书》及《关于佛山某商品城第一期项目补充协议书》履行。三、关于弼唐联合社主张的土地使用款本案中，弼唐联合社主张明福公司支付A地块截至2019年3月31日土地使用款8250万元，明福公司则抗辩认为土地使用款的付款期限尚未届满，弼唐联合社无权要求明福公司提前支付。对此，一审法院分析如下：首先，参照《弼唐村集体土地合作开发协议书》第八条及根据《关于佛山某商品城第一期项目补充协议书》第二条的约定，A地块基建期为35个月，B地块的基建期为2年，基建期内A地块的土地损耗费为每年300万元，明福公司就A地块应向弼唐联合社支付土地损耗费875万元〔(300万×2年)+(300万÷12个月×11个月)〕；基建期内B地块的土地损耗费为每年450万元，明福公司就B地块应向弼唐联合社支付土地损耗费900万元。截至弼唐联合社提起本案诉讼之日，A、B地块的基建期均早已届满，明福公司应向弼唐联合社支付A地块土地损耗费合计1775万元。其次，参照《弼唐村集体土地合作开发协议书》第八条及根据《关于佛山某商品城第一期项目补充协议书》第二条的约定，明福公司应在2015年11月2日至2019年11月1日分期向弼唐联合社支付A、B地块土地使用款3亿元，本案中，弼唐联合社、明福公司虽未明确约定该3亿元的具体付款节点，但约定付款期开始180天内也即2015年11月2日至2016年4月29日期间，明福公司需向弼唐联合社支付土地使用款不少于5000万元。本案中，根据一审法院查明的事实可知，截至庭审之日，明福公司就A、B地块合计向弼唐联合社支付的款项为3775万元(含土地损耗费)，扣除明福公司就A、B地块应向弼唐联合社支付的土地损耗费1775万元，明福公司就A、B地块实际向弼唐联合社支付的土地使用款仅为2000万元，远远低于合同约定的5000万元。此外，就明福公司开发的A地块某商品城项目及B地块加德公馆项目，明福公司在一审法院涉诉案件上百件，涉诉金额巨大。综合以上分析，一审法院认定明福公司迟延向弼唐联合社支付土地使用款，已经构成违约，结合明福公司涉诉的情况，一审法院认定弼唐联合社在付款期届满前要求明福公司按照时间进度支付A地块土地使用款，合法有据，一审法院予以支持。明福公司抗辩付款期限尚未届满，故无需向弼唐联合社支付相关款项，缺乏依据，一审法院对其抗辩意见不予采纳。根据《弼唐村集体土地合作开发协议书》关于土地损耗费的约定，土地损耗费是指补偿涉案土地原建筑物租金的费用，故土地损耗费不属于明福公司承租涉案土地的租金。明福公司承租涉案土地的租金应仅指明福公司应向弼唐联合社支付的土地使用款。至于截至2019年3月31日A地块应付的土地使用款具体金额，一审法院分析如下：关于A、B地块土地用款的占比，《弼唐村集体土地合作开发协议书》中并未进行明确约定。一审法院认为，弼唐联合社根据A、B地块的土地损耗费支付比例，结合A、B地块的占地面积比例等确定A、B地块的土地使用费占比为2：3，合情合理，一审法院予以支持。A、B地块土地使用款合计为3亿元，根据一审法院确定的上述比例，一审法院确定明福公司应向弼唐联合社支付A地块土地使用款1.2亿元、B地块土地使用款1.8亿元。该土地使用款系弼唐联合社出让土地使用权四十年所应得的土地租金，如前文所述，弼唐联合社、明福公司关于涉案土地的租赁超出20年的部分无效，故就A地块明福公司仅需向弼唐联合社支付20年的土地使用款6000万元。根据《关于佛山某商品城第一期项目补充协议书》的约定，土地使用款的付款期为四年，按照前文确定的A地块土地使用款6000万元，明福公司每月应向弼唐联合社支付的土地使用款为125万元(6000万元÷48个月)。至弼唐联合社主张的2019年3月31日，付款期已经过去41个月，明福公司应向弼唐联合社支付土地使用款为5125万元(41个月×125万元)，扣除明福公司已付的土地使用款2000万元，明福公司尚需支付3125万元。弼唐联合社主张超出部分，一审法院不予支持。四、关于弼唐联合社主张的利息参照《弼唐村集体土地合作开发协议书》的约定，若明福公司在付款期开始180天内也即2016年4月29日前，支付3亿元土地使用补偿款则无需向弼唐联合社支付利息；若明福公司选择分期付款，则必须在2016年4月29日前向弼唐联合社支付土地使用款不少于5000万元，其余按欠交款总额计提5%利息于每季度一次性支付给弼唐联合社，至全部款项交清为止。又根据《关于佛山某商品城第一期项目补充协议书》的约定可知，明福公司选择分期付款的方式在四年内向弼唐联合社支付土地使用款，且双方一致确认欠款利息从2017年4月1日起算。故弼唐联合社主张明福公司支付利息，合法有据，一审法院予以支持。关于计算利息的基数，《弼唐村集体土地合作开发协议书》约定为“欠交款总额”，因本案仅处理A地块的土地使用款，一审法院认定该欠交款总额应为明福公司就A地块欠付土地使用款3125万元。经核算，自2017年4月1日至2019年3月31日，明福公司就A地块应向弼唐联合社支付利息312.5万元(3125万元×5%×2年)。此后至实际清偿之日止，以明福公司就A地块欠付土地使用款总额为基数，按年利率5%计算至清偿之日止。弼唐联合社主张超出部分，一审法院不予支持。五、关于弼唐联合社主张的第三项诉讼请求根据一审法院查明的事实可知，明福公司就涉案地块上的地上建筑物已经相继与案外人签订《物业使用权出让合同》，明福公司未转让租赁权的物业具体位置及面积等基本要素均具有不确定性，未转让租赁权物业所能折抵的应付款项的具体金额亦无法确定，且涉及案外人权益，本案不宜审查，弼唐联合社该项主张缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(五)项、第五十八条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、明福公司于判决生效之日起十日内，向弼唐联合社支付佛山某商品城项目A地块截至2019年3月31日应付未付土地使用款31250000元；二、明福公司于判决生效之日起十日内，向弼唐联合社支付佛山某商品城项目A地块土地使用款利息3125000元(该利息计算截止日期为2019年3月31日，此后至实际清偿之日止，以明福公司就佛山某商品城欠付土地使用款31250000元为基数，按年利率5%计算)；三、驳回弼唐联合社的其他诉讼请求。如明福公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504300元，财产保全费5000元，合计509300元，由弼唐联合社负担200000元，明福公司负担309300元。本院二审期间，弼唐联合社围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对弼唐联合社提供的《佛山市自然资源局禅城分局关于弼唐路A、B地块土地处置意见的复函》经审核认定：该复函为行政机关在其职权范围内制作的文书，且明福公司没有相反证据予以推翻，故本院确认其证明力。经审理，本院确认一审法院认定的事实，另查明：佛山市自然资源局禅城分局同意案涉地块的集体建设用地使用权租赁期限年限为40年。本院认为，本案土地租赁合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：一、案涉《弼唐村集体土地合作开发协议书》中约定出让土地使用权的期限为40年的条款的效力；二、明福公司应向弼唐联合社支付的租金及利息数额；三、明福公司是否应将佛山某商品城项目未出让的商铺物业以每平方米3000元垂直作价划归弼唐联合社，以折抵其欠弼唐联合社的应付款项。一、关于案涉《弼唐村集体土地合作开发协议书》中约定出让土地使用权的期限为40年的条款的效力问题案涉《弼唐村集体土地合作开发协议书》约定的地块出租期限为四十年，该约定没有违反《广东省集体建设用地使用权流转实施办法》第十三条第二款“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”的规定，且佛山市自然资源局禅城分局同意案涉地块的集体建设用地使用权租赁期限年限为40年，故一审法院认定《弼唐村集体土地合作开发协议书》关于约定的地块出租期限超过二十年部分无效不当，本院予以纠正。在本案中，《弼唐村集体土地合作开发协议书》约定的生效条件未成就，但弼唐联合社已依约提供约定地块给明福公司使用，且双方签订的补充协议约定《弼唐村集体土地合作开发协议书》的内容及原则不变，弼唐联合社及某社的一切应收地价、补偿、利息、分红等款项即土地、资产收益均参照《弼唐村集体土地合作开发协议书》的内容不变。故明福公司开发项目用地过程中应支付的土地损耗费、土地补偿款、利息等仍应参照《弼唐村集体土地合作开发协议书》的约定及依照补充协议的约定向弼唐联合社支付。二、关于明福公司应向弼唐联合社支付的租金及利息数额问题双方对一审法院认定的A、B地块所占土地损耗费、土地使用款的比例2:3及明福公司应支付给弼唐联合社A、B地块的土地损耗费1775万元、明福公司已支付A地块土地使用款2000万元没有异议，且明福公司对一审法院判决其应当在付款期限届满前向弼唐联合社支付土地使用款亦未提出上诉，本院予以维持。根据《关于佛山某商品城第一期项目补充协议书》的约定，土地使用款的付款期为四年，按照前文确定的土地使用费占比，A地块土地使用款为1.2亿元，截至2019年3月31日，明福公司就A地块应向弼唐联合社支付的土地使用款为1.025亿元(1.2亿元÷48个月×41个月)，扣除明福公司已付的土地使用款2000万元，明福公司尚需支付8250万元。对于明福公司应支付的利息，因双方确认欠款利息从2017年4月1日起算，在起息日前，明福公司对A地块的应付土地使用款为1亿元，故应以欠付土地使用款总额为基数，从起息日起按年利率5%计算至清偿之日止。弼唐联合社主张超出部分，本院不予支持。三、关于明福公司是否应将佛山某商品城项目未出让的商铺物业以每平方米3000元垂直作价给弼唐联合社折抵欠款的问题根据双方所签协议的约定，弼唐联合社享有的以明福公司未出让的商铺物业以每平方米3000元垂直作价给弼唐联合社折抵欠款的权利，设立在以明福公司在案涉地块所建物业设定了抵押权的基础上。现双方签订的《合作开发协议书》未生效，双方未就明福公司建设的物业进行抵押权登记，故弼唐联合社要求明福公司将佛山某商品城项目未出让的商铺物业以每平方米3000元垂直作价给弼唐联合社折抵欠款缺乏依据，弼唐联合社该上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，弼唐联合社的上诉请求部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，因在二审出现新证据，导致对一审判决予以改判，一审判决不属错误裁判。依照《中华人民共和国《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9657号民事判决第三项；二、变更佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9657号民事判决第一项为：被上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，向上诉人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社支付佛山某商品城项目A地块截至2019年3月31日应付未付土地使用款8250万元；三、变更佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9657号民事判决第二项为：被上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，向上诉人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社支付佛山某商品城项目A地块土地使用款利息(该利息以被上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司就佛山某商品城欠付土地使用款1亿元为基数，自2017年4月1日起按年利率5%计算至实际清偿之日止)；四、驳回上诉人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如被上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费504300元，财产保全费5000元，合计509300元，由上诉人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社负担50930元，被上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司负担458370元。二审案件受理费332425元，由上诉人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社负担33242.5元，由被上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司负担299182.5元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年五月六日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪