锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0792民初603号原告：锦州宝地物业服务有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里**。统一社会信用代码91210700242034262G。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：廖丹、杨乐，该公司职员。被告：杨某甲，男，1985年7月28日出生，汉族，住锦州市太和区。被告：杨某乙，女，1986年6月1日出生，汉族，住址同上。二被告委托诉讼代理人：杨某某，男，汉族，1962年10月18日出生，住锦州市经济技术开发区。原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告杨某甲、杨某乙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦州宝地物业服务有限责任公司的委托代理人廖丹、杨乐及被告杨某甲、杨某乙的委托诉讼代理人杨某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦州宝地物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求，要求被告支付拖欠的物业费4715元，违约金382元，合计5097元并由被告承担诉讼费用。事实和理由：被告是锦州市太和区渤海大道一号兰溪谷格林山城***号业主，其住宅面积为174.62平方米。按照物业与业主委员会所签订的《物业服务委托合同》及《辽宁省物业管理条例》的相关规定，被告应如期缴纳物业费，逾期三个月不缴纳的，物业企业可以向人民法院提起诉讼。被告入住后并未按约缴费，从2018年1月至2020年3月，已累计拖欠物业费4715元，为保护公司利益诉至法院。被告杨某甲、杨某乙辩称，一、被答辩人与之签订的合同的对方不具法律主体资格。兰溪谷小区自业主入住以来，没有业主委员会，该小区从未召开过业主大会，当然也不可能产生合法的业主委员会。当前辖区的地方政府正在着手启动无业委会的住宅小区召开首次业主大会，组建首届业委会工作。锦州松山新区凌南街道指派李思默，果园社区胡鑫，锦州宝地开发公司指派赵隽缇负责兰溪谷小区业主大会筹备工作。锦州松山新区凌南街道果园社区分别公开发布第二号、第三号公告，能够确定该事实。另诸多不正常现象也足以证明业委会是虚假虚构的。二、被答辩人据以主张物业费、服务费证据的形成违反法律、行政法规的强制性规定。证据形成的程序违法，自2016年以来合同期限均为一年，每次签订前均未就拟签合同，依照《辽宁省物业管理条例》等相关的法律法规规定，依法公开公示。尤其2018年度的合同增加了单纯有利被答辩人的条款，没有履行公开公示、征询业主意见的法定程序。证据的实体违法，《辽宁省物业管理条例》2006年版规定，签订物业合同应参照省工商局和住建厅制定的合同示范文本，2018年版的条例严格规定，物业服务合同示范文本由省物业行政主管部门会同省工商行政管理部门制定的强制性规定，但其所签的合同均是被答辩人单方设立条款的格式文本，损害业主权益的显失公平现象尤为突出，与法律的要求相差悬殊。被答辩人故意规避违约责任，违反《辽宁省物业管理条例》和《锦州市物业管理办法》的规定，不设立被答辩人的违约条款。合同违反合同法和《辽宁省物业管理条例》要求物业服务合同条款必须设立物业服务项目及其内容服务标准及质量的规定。三、由于不具督促被答辩人履行义务，不具约束其违约的不合法合同，致使答辩人不履行相关义务，肆意违约。部分公用设施2017年已损毁，至今三年，被答辩人仍不履行维修、修复监控、喷泉、理石板等公用设施设备的义务，尤其已导致答辩人车辆停放在小区内被刮擦，无法追查肇事线索，自行出资修复的后果。小区二期住宅周边的东南西三面围栏破损严重；被答辩人不履行清扫积雪的义务；被答辩人利用长期把控锦州市兰溪谷业主委员会印章的机会，随时随意以业委会名义实施有利于己的行为操作。答辩诉请如下，1、被答辩人从未以任何形式向答辩人告知物业费价格，明确要求交费及上门收取，侵犯答辩人的知情权、选择权，请求法庭依法驳回其382元违约金的主张；2、被答辩人不按法定的及合同约定的工作流程履行社会责任，恶意利用法院实施收费行为，其诉请属于最高法院审理物业服务纠纷案件司法解释规定的不予支持的范畴，不具有审判机关支持的理由及条件，应责令其启用收费的工作流程，自行向业主收取物业费，法庭驳回其诉请，有利于维护法律和审判机关的尊严。请求法庭驳回其主张4715元物业费的请求；3、2006年兰溪谷小区竣工，业主开始入住时，被答辩人被小区开发单位指定为小区前期物业服务机构，以前期物业服务的身份在该小区开展物业服务，15年来从未间断。事实证明该小区从未依法召开业主大会，不可能选聘物业机构，不具备操作调整物业服务费价格的条件。被答辩人应履行合法的格林山城物业管理服务协议，即前期物业合同；4、被答辩人长期把控业委会印章，请求法院判令被答辩人将侵占挪用答辩人拥有份额的维修资金返还到相应账户，具体额度由被答辩人据实出具，经市公维资金中心认定；5、2018年12月24日，答辩人将车停放在43号楼44号楼之间，自家车库前。次日下午发现车右后部出现刮擦，立即向松山交警队报警，发现多处监控点无画面显示，尤其没有答辩人停车位置的影像，因此失去了追查肇事现场的条件，只能自行出资修复。该监控二年前已损毁，一直未修复，只残存基础。请求法庭判令被答辩人承担答辩人修车费用的赔偿责任；6、判令被答辩人承担继续履行的责任，出资于10月底前维修围栏，出资于5月中旬修复毁损的监控、喷泉等公用设施，承担起用公维资金修复答辩人屋顶防水的义务，履行答辩人报修路面方砖破损的维修义务；7、答辩人主张收物业费的物业服务合同，具有捏造民事法律关系，捏造身份形成的情形，存在虚假诉讼之嫌。请求法院向有关机关移送违法犯罪线索；8、请求法院依据被答辩人持有来历不明的锦州市兰溪谷业主委员会印章，并实施侵害业主利益的现象，向有关机关移送违法犯罪线索；9、请求法庭判令由被答辩人承担诉讼费及本案的全部费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并载卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处果园社区2020年4月22日公告二、2020年4月29日公告三，锦州宝地物业服务有限责任公司便签纸书写材料，上述材料均为业主委员会相关证据，与本案没有关联系，本院不予确认。被告提交闫宁生出具的证明均涉及业主委员会事项，本院不予确认。被告提交辽宁省物业服务合同（试行）示范文本，与本案没有关联系，本院不予确认。被告提交格林山城物业管理服务协议，真实性本院予以确认，因业主委员会与原告签订了新的物业服务合同，关联系本院不予确认。被告提交录音证明原告挪用公维基金，但未提供其他证据辅证，该证据本院不予确认。被告提交照片，真实性本院予以采信。本院经审理查明，原告锦州宝地物业服务有限责任公司负责锦州市兰溪谷小区的物业管理服务，被告杨某甲、杨某乙系该小区***号业主，其住宅面积为174.62平方米。2018年兰溪谷小区业主委员会与原告签订《兰溪谷小区物业服务委托合同》。合同约定兰溪谷二期住宅物业费1元/平方米·月。辽宁省物价局辽价发[2015]31号文件，放开非保障性住房物业等已具备竞争条件的服务价格。二被告自2018年1月1日至2020年3月31日共计拖欠物业费4715元。本院认为，原告锦州宝地物业服务有限责任公司负责锦州市兰溪谷小区的物业管理服务，被告杨某甲、杨某乙为该小区业主，即对被告具有约束力。被告在享受物业管理服务的同时，应当向原告交纳相应的物业费。原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。被告杨某甲、杨某乙当庭向本院提交的申请法庭调查取证申请书，申请本院调查其车辆在兰溪谷小区被刮擦案件的情况，因与本案没有关联性，该申请本院不予支持。被告的辩论观点及请求，无证据支持，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条（五）项、第十七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告杨某甲、杨某乙于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司物业费4715元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25，由被告杨某甲、杨某乙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员 张 楠二〇二〇年五月二十六日书记员 薛诗洋