福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2012号 上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理有限责任公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心**楼**508。 法定代表人：李晓平，董事长。 上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光路**申发大厦****。 负责人：范志勇，总经理。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：罗洋，广东诚公律师事务所律师。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：杨柳，广东诚公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司福州分行，住所，住所地福建省福州市台江区曙光路**申发大厦**div> 负责人：刘金球，行长。 委托诉讼代理人：魏少萍，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹秀清，北京中银（福州）律师事务所律师。 原审第三人：福建申发置业有限公司，住所地福建省，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道福光南路**武夷绿洲**楼**02商铺 法定代表人：罗利明，总经理。 上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司（以下简称卓越物业公司）、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司（以下简称卓越福州分公司）因与被上诉人广发银行股份有限公司福州分行（以下简称广发银行福州分行）、原审第三人福建申发置业有限公司（以下简称申发公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卓越物业公司、卓越福州分公司上诉请求：撤销一审判决，改判广发银行福州分行向卓越物业公司、卓越福州分公司支付1层集中式商业、3层办公房产自2017年1月25日至2019年5月31日拖欠的物业管理费877,584.32元，水费公摊费18,976.03元，电费公摊费161,651.18元，电费74,611.42元，空调电费3,613.19元及各项费用的逾期违约金；4层拖欠的自2015年10月2日起至2015年5月31日止的物业管理费18,167.6元，水费公摊费306.91元，电费公摊费2,921.86元，空调电费9,048.9元以及各项费用逾期违约金。逾期违约金以当月所欠金额为基数，按照日万分之五的标准，自下月起逐笔累计计算至实际付清之日止。事实和理由：一、因广发银行福州分行与申发公司计算错误，导致广发银行福州分行在占有使用申发大厦四层整层期间，每月少向卓越物业公司、卓越福州分公司交纳41.29平方米的各项物业费用，一审法院未查清事实即作出裁判，系认定事实不清，广发银行福州分行应予补交。二、广发银行福州分行作为物业使用人，明知卓越物业公司、卓越福州分公司为水电费用的代收代缴单位，亦曾向卓越物业公司、卓越福州分公司支付过水电及公摊费用，在卓越物业公司、卓越福州分公司已代缴水电费用的情况下，应当承担向卓越物业公司、卓越福州分公司支付相关费用的义务。如广发银行福州分行认为不应支付卓越物业公司、卓越福州分公司诉求的费用，应由广发银行福州分行承担举证责任，一审判决认为卓越物业公司、卓越福州分公司举证不能，系举证责任分配错误，属适用法律错误。三、在合同已明确约定违约责任且约定金额未“过分高于”损失的情况下，一审判决调低违约金金额不符合法律规定，且一审判决擅自调低违约金标准，等于降低了物业使用人的违约成本，将可能严重影响申发大厦的物业管理秩序，应当予以纠正。 广发银行福州分行辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。1．卓越物业公司、卓越福州分公司要求广发银行福州分行支付超出房屋所有权证登记的建筑面积的所谓测绘面积41.29平方米部分的物业管理费，缺乏事实及法律依据。2．卓越物业公司、卓越福州分公司无证据证明其主张的水电用量、费用计算依据及标准、实际已支出该费用，也未及时公示业主使用的水电公摊及其他代垫费用明细并经业主确认，其关于水费公摊、电费公摊、空调电费、电费的主张缺乏依据，应就举证不能承担不利后果。3．卓越物业公司、卓越福州分公司并未举证证实所遭受的损失，且广发银行福州分行也不存在恶意，客观上物业使用人延迟支付物业费行为对卓越物业公司、卓越福州分公司造成的损失仅为逾期利息损失，故一审判决依据公平原则对违约金予以酌情调整，并无不当。 申发公司未作陈述。 卓越物业公司、卓越福州分公司向一审法院起诉请求：1．依法判决广发银行福州分行向卓越物业公司、卓越福州分公司支付自2013年7月起至2019年5月31日止的物业管理费2,871,420.36元、水费公摊费41,837.86元、电费公摊613,873.32元、空调电费380,358.43元、电费204,068.03元以及自逾期之日起至实际支付之日止按拖欠总额每日万分之五的标准计算逾期违约金，计至2019年5月31日，各项费用共计4,111,558元；2．由广发银行股份有限公司福州分行承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年4月17日，申发公司（甲方）与卓越物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对福州申发大厦提供前期物业管理服务事宜；合同期限三年，自项目确定交付之日开始，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，申发大厦1层商业每平方米每月12元，申发大厦2-4层商业每平方米每月10元；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行缴纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可要求其限期交纳，逾期不交纳的，应按日加收应交纳费用万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。 2018年12月31日，福州市台江区申发大厦业主委员会（委托方、甲方）与卓越福州分公司（受托方、乙方）签订《申发大厦物业委托代管合同》，约定：以全委代管合作的方式委托乙方派驻管理团队，对福州申发大厦提供全面的物业管理服务；本合同期限自2019年1月1日起，至2019年12月31日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳，（1F）12元/月．平方米，（2F-4F）10元/月．平方米；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳，在约定日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五向乙方交纳违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等；乙方接受供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主和物业使用人须于次月10日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，业主和物业使用人从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五支付违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等内容。 据查，福州市中级人民法院（以下简称中院）于2017年1月24日作出（2016）闽01执259号之二《执行裁定书》，主要内容为：申请执行人广发银行福州分行与被执行人申发公司金融借款合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2015年11月26日作出（2015）闽民初字第115号民事判决书，现已经发生法律效力。由于被执行人未主动履行还款义务，广发银行福州分行向福建省高级人民法院申请强制执行，申请执行标的为人民币30500万元及利息、迟延履行利息等。另本案案件执行费人民币372,400元。福建省高级人民法院指定中院执行。中院依据于2016年6月1日作出的（2016）闽01执259号之一执行裁定书，对上述被执行人福建申发置业有限公司名下房产进行拍卖。经中院分别于2016年9月11日、10月21日、11月17日对申发大厦56个车位、一层集中式商业房产、四层办公、三层办公房产进行了三次淘宝网络司法拍卖，均因无人竞买而流拍。流拍后，中院依法向申请执行人广发银行福州分行发出《关于是否接受以物抵债的通知》，告知其是否同意接受按第三次拍卖保留价接受以物抵债，广发银行福州分行同意接受上述拍卖流拍物以物抵债的申请。故中院作出如下裁定，一、将被执行人申发公司位于福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦一层01、02集中式商业房产以及申发大厦地下一层001车位等共计56个车位；位于福州市台江区鳌峰街道曙光路**申发大厦**01-10办公房产及项下国有土地使用权作价人民币212,698,778元，交付申请执行人广发银行福州分行抵偿福建省高级人民法院（2015）闽民初字第115号民事判决书项下债权计人民币212,698,778元。上述财产权自本裁定送达广发银行福州分行时起转移；广发银行福州分行可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。二、将被执行人申发公司位于福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦三层01-10办公房产商业房产及项下国有土地使用权作价人民币74,181,767元，交付申请执行人广发银行福州分行、车位及项下国有土地使用权，交付申请执行人广发银行福州分行抵偿福建省高级人民法院（2015）闽民初字第115号民事判决书项下债权计人民币74,181,767元。三、上述财产的查封因已经被执行拍卖，查封的效力消灭；上述财产原有的担保物权及其他优先权因执行拍卖而自动消灭；四、被执行人申发公司上述房产的所有权证及其他相关权证作废。本裁定送达后即发生法律效力。 2017年1月25日，中院向福州市不动产交易和登记中心发出（2016）闽01执259号《协助执行通知书》，主要内容为，（2016）闽01执259号之二执行裁定书已经发生法律效力，请协助将申发大厦一层01、02集中式商业房产、地下一层001车位、地下**001车位等共计56个车位房产、三层01-10办公房产的所有权及项下国有土地使用权变更为申请执行人变更登记至广发银行福州分行所有。上述房产的所有权现均已登记至广发银行福州分行名下。 另查，申发大厦一层01、02集中式商业房产建筑面积合计为2423.99㎡；三层01-10办公房产建筑面积为4696.62㎡；四层01-10办公房产建筑面积为4461.7㎡。 根据当事人在庭审中确认，广发银行福州分行按时交纳物业管理费的部分为1层1052㎡及4层01-10办公房4461.7㎡。 卓越福州分公司、卓越物业公司曾先后于2018年9月30日、2019年3月8日向广发银行福州分行寄送《律师函》催讨案涉物业服务管理费。 卓越物业公司、卓越福州分公司认为广发银行福州分行未向其足额交纳申发大厦一层集中式商业房产、三层办公房产、四层办公房产物业服务管理费，遂成本案诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，2013年4月17日申发公司与卓越物业公司签订《前期物业服务合同》以及2018年12月31日福州市台江区申发大厦业主委员会与卓越福州分公司签订的《申发大厦物业委托代管合同》，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。卓越物业公司、卓越福州分公司基于上述物业合同提供物业管理服务，有权依约向业主收取物业服务管理费。根据《物权法》第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条之规定，中院（2016）闽01执259号之二《执行裁定书》一经送达就发生物权权属变动的法律效力，即2017年1月25日广发银行福州分行已经取得了申发大厦一层集中式商业房产、三层01-10办公房、四层01-10办公房产的所有权。广发银行福州分行主张其取得产权的时间为2018年5月4日，与事实不符，一审法院不予采信。广发银行福州分行作为物业所有权人，即便未与卓越物业公司、卓越福州分公司直接签订书面的物业管理合同，前述的物业服务合同对于广发银行福州分行亦具有法律约束力，广发银行福州分行应当依照物业服务合同的约定于2017年1月25日起向卓越物业公司、卓越福州分公司支付物业服务管理费。卓越物业公司、卓越福州分公司关于广发银行福州分行承担2017年1月25日之前申发公司所欠物业费的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。卓越物业公司、卓越福州分公司关于4层412办公房虽非广发银行福州分行所有，但基于广发银行福州分行一直占有使用应交纳物业服务费的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。广发银行福州分行关于一层部分面积及三层办公房非其使用，不承担物业服务费的主张，亦于法无据，一审法院不予支持。广发银行福州分行可另案向实际占有使用人主张权利。由于广发银行福州分行在诉讼中未提交相反证据，故一审法院经审查依法采信卓越物业公司、卓越福州分公司所计算之物业服务费欠费金额，即2017年1月25日至2019年5月31日期间，广发银行福州分行仍应就一层集中式商业区以及三层办公房交纳物业877,584.32元（79,294.32元+798,290元，具体每月欠费金额详见附件1：《1层集中式商业区欠费及逾期违约金明细表》、附件2：《3层办公房欠费及逾期违约金明细表》）。 关于水费公摊费、电费公摊费、电费，由于卓越物业公司、卓越福州分公司在诉讼中未能提交相应证据予以证明，应承担举证不利之后果。由于缺乏相关的事实依据，一审法院对该部分诉请不予支持。 关于逾期违约金。广发银行福州分行关于非物业合同相对方的主张，如前所述，一审法院不予采纳。广发银行福州分行未依约按时足额向卓越物业公司、卓越福州分公司交纳物业服务费，其行为已经构成违约，应当支付违约金。广发银行福州分行对违约金提出过高抗辩，鉴于卓越物业公司、卓越福州分公司在诉讼中未就其具体损失提交证据，故一审法院将案涉物业服务合同所约定“每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五向乙方交纳违约金”，酌情调整至按照月1%的标准计算逾期违约金。至此，逾期违约金应以当月所欠金额为基数，按照月1%的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清所欠物业服务管理费之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、广发银行股份有限公司福州分行应于本判决生效之日起十日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司支付2017年1月25日至2019年5月31日的尚欠物业服务管理费877,584.32元及逾期违约金（逾期违约金以当月所欠金额为基数，按照月1%的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清物业服务管理费之日止，具体金额详见附件1：《1层集中式商业区欠费及逾期违约金明细表》、附件2：《3层办公房欠费及逾期违约金明细表》）；二、驳回深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司的其他诉讼请求。案件受理费39,692元，由深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司共同负担29,769元，广发银行股份有限公司福州分行负担9,923元。 二审中，卓越物业公司、卓越福州分公司提交：证据一，《供电协议书》，证明卓越物业公司、卓越福州分公司作为申发大厦用电方与供电部门签订合同，为申发大厦物业使用人代缴电费。证据二，2017年1月至2019年5月水费、电费缴费单据，证明卓越物业公司、卓越福州分公司向供水、供电部门全额缴纳申发大厦2017年1月至2019年5月的水、电费发票。证据三，2017年1月至2019年5月申发大厦公共用水分摊表，证明公共用水明细，业主应按产权面积分摊水费公摊费用。证据四，2017年1月至2019年5月申发大厦公共用电分摊表，证明公共用电明细，业主应按产权面积分摊电费公摊费用。证据五，广发银行福州分行曾向卓越物业公司、卓越福州分公司交纳水费、电费、水电公摊费、空调费的发票，证明卓越物业公司、卓越福州分公司与广发银行福州分行存在水电费的代收代缴关系，以及有权向广发银行福州分行收取空调费、水电公摊费。证据六，不动产登记查询结果，证明广发银行福州分行作为业主的1层、3层和四层401-410的产权面积明细（412已在一审提交法庭）。广发银行福州分行认为，对于证据一的真实性及证明对象无异议；对证据二的真实性无异议，但对关联性及证明对象均有异议，这些发票无法对应明确的楼层，也无法证明实际产生相关水电费及具体用电量计算依据及标准，且广发银行福州分行从未占有使用3层，3层至今都是由他人占有使用，广发银行福州分行占有使用的面积都有缴纳费用；对证据三、四的真实性有异议，该证据系卓越物业公司、卓越福州分公司单方制作；对证据五、六的真实性无异议，但证据六更能证明四层的总面积为4461.7平方米。本院认为，卓越物业公司、卓越福州分公司提供的证据可以证明其待证事实。根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。二审另查明，深圳市卓越物业管理股份有限公司于2020年1月19日变更为深圳市卓越物业管理有限责任公司。 本院认为，广发银行福州分行并非申发大厦4层412室产权人，卓越物业公司、卓越福州分公司要求广发银行福州分行支付超出其房屋所有权证登记建筑面积以外的41.29平方米部分的物业管理费及水、电公摊等费用，无事实及法律依据，不予支持。 关于卓越物业公司、卓越福州分公司要求广发银行福州分行支付申发大厦一层集中式商业区及三层办公房水费公摊费18,976.03元、电费公摊费161,651.18元、电费74,611.42元、空调电费3,613.19元的上诉请求，因卓越物业公司、卓越福州分公司在二审诉讼中提供了相关证据，证明其按约代收水、电公摊、空调费等费用，并提供合理的计算方式、依据以及已代缴相关水、电公摊费等的支出凭证，虽然广发银行福州分行对此有异议，但并未提供足以反驳或足以证明计算不真实的相反证据，同时，广发银行福州分行在使用申发大厦四层办公房时已按约支付相应的水、电公摊费用等，故对卓越物业公司、卓越福州分公司该上诉请求予以支持。《前期物业服务合同》未约定逾期缴纳水、电公摊、空调费等违约责任，2018年12月31日签订的《申发大厦物业委托代管合同》才对逾期缴纳水、电公摊等违约责任进行约定，而卓越物业公司、卓越福州分公司未举证证明2019年起已向广发银行福州分行告知其应承担的水电公摊的具体费用，要求逾期缴纳水、电公摊等费用的违约金，本院不予支持。 关于逾期违约金标准问题。广发银行福州分行未依约按时向卓越物业公司、卓越福州分公司交纳物业服务费构成违约，应支付违约金。经审查，《前期物业服务合同》中关于“每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五交纳违约金”的违约金标准约定，不存在过高情形，一审法院将违约金酌情调整为按月1%的标准计算，不符合法律规定，予以改判。逾期违约金应以当月所欠金额为基数，按照日万分之五的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清物业服务管理费之日止，当月所欠金额及逾期月数具体详见一审判决附件1、附件2。 综上所述，卓越物业公司、卓越福州分公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3029号民事判决第一项为“广发银行股份有限公司福州分行应于本判决生效之日起十日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司支付2017年1月25日至2019年5月31日的尚欠物业服务管理费877,584.32元及逾期违约金（以当月所欠金额为基数，按照日万分之五的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清物业服务管理费之日止）”； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3029号民事判决第二项； 三、广发银行股份有限公司福州分行应于本判决生效之日起十日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司支付一层集中式商业区及三层办公房从2017年1月25日至2019年5月31日的水费公摊费18,976.03元、电费公摊费161,651.18元、电费74,611.42元、空调电费3,613.19元； 四、驳回深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费39,692元，由深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司共同负担28,722元，由广发银行股份有限公司福州分行负担10,970元；二审案件受理费6,709元，由深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司共同负担566元，由广发银行股份有限公司福州分行负担6,143元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 李 杰 审 判 员 张 敏 二〇二〇年五月十五日 法官助理 游 佳 书 记 员 王 惠