福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民初805号 原告（案外人）：倪竟，男，汉族，1994年4月23日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：程濂、张诗军，福建新世通律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈青，男，汉族，1970年5月4日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：池栋梁、卞辉，福建瑞权律师事务所律师。 第三人（被执行人）：陈礼钦，男，汉族，1953年11月25日出生，住福建省连江县。 原告倪竟因与被告陈青、第三人陈礼钦案外人执行异议纠纷一案，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程濂、张诗军，被告的委托诉讼代理人池栋梁、卞辉到庭参加诉讼。第三人陈礼钦经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告倪竟向本院提出诉讼请求：1、不得执行第三人陈礼钦名下位于福州市晋安区君临晋安商业中心2＃楼XX单元（权证号：榕房预ＹＲ字第××号）房产，并解除对该房产采取的查封措施；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月3日，福州市中级人民法院（2015）榕民初字第489号对陈青诉张伙利、张宇敏、福建省连江县远洋渔业有限公司、中国远洋资源有限公司、陈礼钦民间借贷纠纷一案作出民事判决，判决第三项判令“被告陈礼钦对上述第一项判决债务在最高限额300万元范围内承担连带保证责任；被告陈礼钦承担保证责任后，有权向被告张伙利追偿”。上述判决生效后，陈青向福州市中级人民法院申请执行。执行过程中，倪竟对执行标的即陈礼钦名下位于福州市晋安区君临晋安商业中心2＃楼XX单元（权证号：榕房预ＹＲ字第××号）房产提出书面异议。福州市中级人民法院于2019年3月18日作出（2019）闽01执异102号执行异议裁定:驳回倪竟的异议请求。基于以上，原告倪竟认为，福州市中级人民法院裁定驳回执行异议是错误的，原告对案涉执行标的依法享有物权期待权，能够排除法院的强制执行。倪竟与陈礼钦于2015年7月30日就案涉执行标的签订《房产买卖合同》，该合同效力业经福州市晋安区人民法院以（2018）闽0111民初115号生效判决确认，《房产买卖合同》第四条已经明确购房款150万元已经付清。合同签订后，陈礼钦向原告交付房产，原告合法占有涉案房产至今。案涉房产系因开发商原因迟迟未能办理权属证书，导致原告未能及时办理过户登记。因此，原告倪竟对案涉执行标的提出的执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除执行。 被告陈青答辩称：1、晋安区法院（2018）闽0111民初115号案件是原告与第三人陈礼钦恶意串通后提起的虚假诉讼案件，并利用两级法院的诉讼信息查询的差异，案件的双方当事人均对主审法官不予披露更不进行全面陈述该房产已处于司法查封状态，第三人陈礼钦故意不到庭，蒙蔽晋安区法院的主审法官作出该判决，以达到第三人陈礼钦和诉讼参与人对抗本案执行的目的。针对晋安区法院的虚假诉讼，答辩人也会依法循法律途径，追究第三人陈礼钦和诉讼参与人虚假诉讼的法律责任。2、按照《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”因此不动产物权的设立、变更以登记作为生效要件。本案中，被告申请司法查封和申请拍卖的房产，依照《物权法》的规定该不动产物权权属登记为第三人陈礼钦，原告并不是物权人。因此原告要求不得执行本案的涉案执行财产没有依据。3、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”结合本案，答辩人对该房产的司法查封时间上显著的早于原告的另案生效法律文书。因此原告请求“不得执行”更没有法律依据。4、所谓的房产买卖合同属于原告与第三人陈礼钦恶意串通后签订的虚假合同，存在重大瑕疵且均不符合正常的房产交易惯例。具体如下：（1）原告提交的房产买卖合同所谓的签订时间在2015年7月30日，但是直至2018年1月5日才向晋安区人民法院提起诉讼；（2）合同签订的时间在2015年时该房产只有产权预告登记手续，尚未办理不动产权证，属于房产的禁止买卖交易；（3）原告提交的房产买卖合同体现的交易价格显著低于市场价格。5、原告与第三人陈礼钦之间没有支付真实对价的事实。在该房产被司法查封后，第三人陈礼钦曾多次打电话给答辩人，商量部分还款事宜，从未告知房产已经出售给第三人；原告提交的房产买卖合同体现的交易价格显著低于市场价格，且交易价格是150万元在2015年时该房产只有产权预告登记手续，尚未办理不动产权证，以现金方式在合同签订时已经付清，完全不符合正常的房产交易惯例。因此，原告与第三人陈礼钦之间没有支付真实对价的事实，属于虚构的交易。6、原告并没有合法占有该房产的事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并对这种滥用执行异议的诉讼行为予以制止和惩罚。 第三人陈礼钦未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了以下15份证明资料：1、（2019）闽01执异102号执行裁定书，拟证明福州中院驳回了原告的执行异议申请；2、房产买卖合同；3、（2018）闽0111民初115号民事判决书；4、（2018）闽0111民初115号案件生效证明书；5、（2017）闽01执保242号财产保全情况告知书；证据2-5拟共同证明在福州中院查封案涉标的前，原告已与陈礼钦签订买卖合同，并支付了全部价款。6、2011年2月17日《房屋预告登记证明》；7、《福建增值税普通发票》；证据6-7拟共同证明开发商于2017年10月26日才开具购房发票，案涉房产未能办理权属证书及过户登记系非因原告原因所致。8、2015年7月30日倪某转账至陈宜淦账户150万元的银行转账凭证，拟证明购房款已全部支付；9、户口本，拟证明倪某是倪竟父亲；10、入住证明；11、物业费收据、广电开户及缴费发票和凭证、电费缴交凭证，证据10-11拟证明案涉房产在被查封前，原告已合法占有使用，并缴交物业、宽带、有线电视、水电费等各项生活费用；12、（2017）闽0111民初2246号民事调解书，拟证明案涉房产未办理过户登记系因开发商一直拒绝协助办理产权变更登记所致；13、陈某的银行账户交易明细，拟证明陈某受原告委托，于2015年8月1日起入住案涉房屋，并缴纳相应水电费，且陈某与陈礼钦、陈宜凎之间不存在任何关系；14、倪某借记卡历史明细清单，拟证明倪某与陈礼钦之间仅于2015年2月6日存在一笔300万元的款项往来，双方不存在其它交易往来；15、2015年2月5日陈礼钦授权倪竟代办讼争房产产权证及物业等交接手续的《公证书》，拟证明在陈礼钦于2015年2月向倪竟借款时，双方即存在购买案涉房产的意向，双方系真实的房屋买卖关系。 诉讼中，原告另申请证人倪某（原告父亲）、陈某（原告表姐）出庭作证。证人倪某陈述：其曾向陈礼钦出借300万元，其中有150万元未还，故以案涉房产抵债。抵债后，因开发商发票未开，故未能过户，但已委托亲戚陈某居住在里面，并办理物业、水电气等交接手续。证人陈某陈述：倪竟购买此房屋后就委托其办理房屋交接手续，2015年8月3日倪竟向其建行卡打了10万，用于支付物业、水电费等，还购买了家具，其在福州没有房屋，故倪竟就让其先住在里面。 被告陈青依法向本院提交了以下6份证明资料：1、（2015）榕民初字第489号案件受理案件通知书，拟证明本执行案件审判受理情况；2、房屋权属查询证明，拟证明2017年9月1日经查询，讼争房产预告登记在陈礼钦名下；3、（2015）榕民保字第489号之一《民事裁定书》；4、财保情况告知书，证据3-4拟证明讼争房屋于2017年9月19日被查封；5、（2015）榕民初字第489号民事判决书、（2018）闽民终455号民事裁定书、生效证明，6、（2018）闽01执976号《受理案件通知书》、提供被执行人财产状况通知书、提供被执行人财产状况表，拟证明陈青与陈礼钦民间借贷纠纷一案的判决及执行情况。 第三人陈礼钦未向本院提交证据，且经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证及质证的权利。 经原、被告质证，本院认定原被告提交的上述证据均具备客观性、合法性及与本案具有关联性，本院予以采纳。证人倪某、陈某虽与原告具有利害关系，但其证言能与本案其它证据相印证，故本院予以采信。 根据现有证据，本院认定如下事实： 2015年2月28日，陈青因与张伙利等民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼。2015年11月1日，陈礼钦就该案所涉债务向陈青提供最高限额为300万元的连带责任保证担保。2017年7月3日，本院作出（2015）榕民初字第489号民事判决，判令陈礼钦在300万元范围内向陈青承担连带保证责任。2017年9月19日，本院依据（2015）榕民初字第489号之一、之二民事裁定，查封了陈礼钦名下位于福州市晋安区君临晋安商业中心2＃楼XX单元房产（榕房预ＹＲ字第××号）。此后，该案历经二审并进入强制执行。 另查明：2015年2月5日，第三人陈礼钦就案涉房产的产权证办理、房屋交接以及水电煤气、有线电视、公共维修基金、物业等相关配套的交接手续办理，委托原告倪竟办理，双方并为此在福州市公证处办理了公证。 2015年2月6日，倪竟的父亲倪某向陈礼钦转账300万元。2015年7月30日，陈宜淦（陈礼钦儿子）向倪某转账150万元。因尚有150万元未归还，遂由倪竟作为买方，陈礼钦作为卖方，签订《房产买卖合同》，约定倪竟以150万元购买陈礼钦名下的案涉房产，即以房抵债。 2015年8月3日，倪竟向案外人陈某账户汇入10万元，此后，陈某为案涉房产办理了物业、水电气等交接手续，并在案涉房产被查封之前，通过其账户缴纳了相关费用。 2017年5月10日，陈礼钦作为原告，以福州华辰房地产有限公司为被告向晋安区人民法院提起诉讼，要求其支付逾期办证违约金。晋安区人民法院于2017年5月22日作出（2017）闽0111民初2246号民事调解书，限福州华辰房地产有限公司于2017年9月30日之前为陈礼钦出具办理房屋权属登记所需的材料，协助其办理所有权登记手续。2017年10月26日，福州华辰房地产有限公司向陈礼钦开具购房款发票。 2018年1月5日，倪竟作为原告，以陈礼钦为被告向晋安区人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，并要求倪竟协助其办理权属转移登记手续。晋安区人民法院于2018年8月13日作出（2018）闽0111民初115号民事判决，支持倪竟的诉请。此后，该案亦进入强制执行程序。因案涉房屋已被本院查封，故倪竞根据晋安区人民法院的该生效判决以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定向本院提出执行异议，本院于2019年3月18日作出（2019）闽01执异102号执行裁定，驳回倪竟的异议请求。倪竟遂提起本案执行异议之诉。 本院认为：案涉房产登记在被执行人陈礼钦名下，原告倪竟主张其已买受该房产，对该房产享有足以排除执行的权利，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其应举证证明其符合上述法律条文所规定的四个要件。 其一，关于倪竟是否在案涉房屋查封前与陈礼钦签订书面买卖合同的问题。为此，倪竟提供了陈礼钦于2015年2月5日授权其代办该房产产权等相关配套交接手续的《授权委托书》，拟说明双方在款项出借时即有了以房抵债的意向，以及在2015年7月30日双方最终签订《房产买卖合同》，明确以该房产抵偿剩余未还款项150万元。上述两份证据相互印证，足以证明双方已达成买卖该房产的合意，并签订了正式书面合同。被告陈青虽不认可上述证据的真实性，认为系二者恶意串通并伪造的合同，但其对该说法无任何证据证明，亦未就该《房产买卖合同》的真伪提出鉴定申请，故应自行承担举证不能的不利法律后果。而且该《房产买卖合同》签订时间（2015年7月30日）早于陈礼钦向陈青提供担保的时间（2015年11月1日），所约定的转让价款亦与当时的市场价相当，其二人不存在恶意串通或损害他人利益的情形，故本院对陈青的该抗辩理由不予采信。 其二，关于倪竟是否在案涉房产查封前已合法占有该房产的问题。原告倪竟为此提供了其将相关款项汇至陈某账户的银行流水、通过陈某账户缴交物业、水电气、有线电视等费用的缴款凭证、物业公司出具的入住证明，以及陈某的证言，上述证据可相互印证，形成完整的证据链，足以证明陈某系受倪竟的委派，已于查封前实际入住该房产。被告陈青辩称本案不能排除陈某在2015年8月之前就已经入住该房产，亦不能排除陈某与陈礼钦存在一定关联的可能，但其对此未提交任何反驳证据证明，故在当前证据下，本院对其该诉讼理由不予支持。 其三，关于倪竟是否已支付全部价款的问题。原告为此提交了其父亲倪某向陈礼钦转账300万元、陈礼钦通过陈宜淦汇还150万元的凭证，以及其父亲倪某的证人证言，上述证据足以证明购房款150万元已支付。 其四，关于案涉房产未办理过户登记是否系因原告倪竟自身原因所致的问题。原告证据6、7、15表明，陈礼钦授权倪竟代办案涉房屋产权办理手续，陈礼钦于5月10日对福州华辰房地产有限公司提起诉讼，经法院调解，限定华辰公司于2017年9月30日前为陈礼钦出具办理房屋权属登记所需的材料，并实际于2017年10月26日才开具购房款发票，即此时案涉房屋才具备办证条件，由此可见，原告及陈礼钦在案涉房屋被查封前已积极主张权利，案涉房屋未能办理过户系因开发商的原因所致，并非原告自身原因所致。 综上所述，原告倪竟就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行第三人陈礼钦名下位于福州市晋安区君临晋安商业中心2＃楼XX单元（权证号：榕房预ＹＲ字第××号）房产，并解除对该房产采取的查封措施。 案件受理费18200元，由被告陈青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  雷晓琴 审 判 员  田始凤 人民陪审员  徐苏琳 二〇二〇年五月六日 法官 助理  丁寻韬 书 记 员  江焰星