江西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣民再57号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄国栋，男，1981年1月4日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：余会，江西求正沃德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞茜，江西求正沃德律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：南昌市建宏实业发展有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区灌婴中路。 法定代表人：蔡集锦，该公司经理。 委托诉讼代理人：闵康，江西振宇律师事务所律师。 再审申请人黄国栋因与被申请人南昌市建宏实业发展有限公司（以下简称建宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民终2747号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月22日作出（2019）赣民申1367号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。黄国栋的委托诉讼代理人余会、王瑞茜，建宏公司的委托诉讼代理人闵康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄国栋申请再审称，1、一、二审判决对案件基本事实认定错误、缺乏证据证明。二审法院对条约适用前提条件的认定严重错误，适用条款“张冠李戴”。第二条约定中“视乙方为自行放弃认购权，甲方有权将乙方原认购的商铺收回，并退回乙方原认购款，不计利息”适用的前提条件是：“甲方在三年内办完房产证后”且“乙方未在10天内按照原协议向甲方补足认购款”，此条款约定内容系在建宏公司完全履行三年内办理房产证等主合同义务的情形下，且肖敬顺存在未足额缴纳原《建宏商铺协议认购书》中约定的认购款行为时，针对肖敬顺违约而订立的违约条款。案外人肖敬顺已全额缴足认购款，其全部合同义务履行完毕。而案涉商铺经查明实为南昌市建材物资总公司所有，建宏公司仅享有案涉商铺的用益物权，其根本未履行也无法履行案涉商铺房的办证手续，合同解除的原因系建宏公司恶意违约。建宏公司严重违约，却制裁守约方肖敬顺，认定事实错误，导致肖敬顺的债权受让人黄国栋所主张的合法权益受到严重侵害。2、二审法院错误认定了“损害赔偿”责任的范围。合同解除损害赔偿的目的在于弥补守约方的损失，该赔偿原则为完全赔偿。案涉商铺在合同履行期间内持续对外出租，然而，自案外人肖敬顺于2011年11月4日付清全部认购款后，建宏公司所收取到的租金收益却从未支付给肖敬顺。因此，该房屋租金不仅属于认购人在履行合同后可以获得的利益，更属于直接损失。建宏公司应当承担的违约责任不仅仅在于返还认购款及支付三年内未办理产权证的补偿款，还应当包含认购款资金占用的利息损失以及合同履行期间内可获得的租金损失。3、黄国栋有新的证据，足以推翻原判决。新的证据：（1）《建宏商铺协议认购书》及《补充协议》复印件各一份（杨伟华与建宏公司签订）；（2）《对账认定单》及《补充协议》复印件各一份（杨伟华与建宏公司签订）；（3）《回购建宏公司商铺B栋协议书》复印件一份（黄国栋与建宏公司签订）。证明目的：案外人杨伟华、万微拉、万祥太所认购商铺与案涉商铺属同地段、同类型，同出卖人的商铺，建宏公司在与其他同等商铺的相关回购协议中明确认可了案涉同等商铺所产生的租金损失，而案涉商铺在合同履行过程中持续对外出租。因此，黄国栋主张的租金损失明确、客观且已由建宏公司收取，对该租金损失应当予以支持。黄国栋接受债权转让的商铺在合同履行期间一直持续对外出租，自2011年11月起所收取的商铺租金为每月35元/平方米。黄国栋按照每月3150元主张租金损失，完全符合客观事实及法律规定。4、黄国栋主张的认购款资金占用的利息损失系直接损失，原二审法院对此不予支持于法无据。5、黄国栋作为案外人肖敬顺债权的受让方，所受让的债权范围明确系全部债权（包括但不限于债权、租金、补偿款、利息损失等一切相关权利）。二审法院依据黄国栋受让债权的期限较短而认定黄国栋的损失不需认定包括租金损失及利息损失，明显是越俎代庖的行为，使用公权力违法干预平等民事主体之间的意思自治。综上，再审请求：1、撤销江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民终2747号民事判决第二项，再审改判：（1）建宏公司向黄国栋赔偿租金损失255150元(租金按每月3150元暂计算至2018年7月12日，共计81个月，应计算至建宏公司实际付清商铺认购款及补偿款之日止)；（2）建宏公司向黄国栋赔偿商铺认购款资金占用的利息损失128700元（利息自2011年11月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年7月5日，应计算至建宏公司实际付清商铺认购款及补偿款之日止)。2、本案诉讼费用全部由建宏公司承担。 建宏公司辩称，1、关于租金损失。一审人民法院判决驳回了该诉请，黄国栋没有提出上诉，黄国栋自认其损失基本可以弥补。2、关于利息问题。利息和赔偿损失都属于违约赔偿的性质，9万元补偿款就属于赔偿款，既然已经支付了补偿款就不应该再支付利息。二审判决没有错误。3、关于黄国栋提出建宏公司和南昌市建材物资总公司是上下级关系的问题，现在南昌市建材物资总公司确实是建宏公司上级，但原来不是。请求维持原二审判决。 黄国栋向一审法院起诉请求：一、判令建宏公司立即向黄国栋支付商铺认购款495000元、补偿款90000元及相应利息128700元共计713700元整（利息自2011年11月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年7月5日，应计算至建宏公司实际付清商铺认购款及补偿款之日止）；二、判令建宏公司立即向黄国栋支付欠付租金255150元（租金按每月3150元暂计算至2018年7月12日，共计81个月，应计算至建宏公司实际付清商铺认购款及补偿款之日止）；三、案件诉讼费用由建宏公司承担。一审法院认定事实：2008年4月1日，案外人肖敬顺与建宏公司签订一份《建宏商铺协议认购书》及《建宏商铺协议认购书的补充协议》（以下简称补充协议），约定案外人肖敬顺认购建宏公司临街店面A栋3号共壹间，建筑面积为90平方米，认购价为5500元/平方米；案外人肖敬顺付清认购款后下一个月房租即由其收取；建宏公司应在案外人肖敬顺付清认购款后3年内为其一并办理认购店面产权证，如建宏公司未按约履行则应退还案外人肖敬顺全部认购款，并按每平方米一千元补偿案外人肖敬顺。2011年11月4日，案外人肖敬顺指令其弟肖强将认购款495000元汇入建宏公司原法定代表人徐伟的中国工商银行私人账户（卡号：45806720********）上。同日，建宏公司向案外人肖敬顺出具《收据》一份。协议签订后，建宏公司未向案外人肖敬顺交付所认购商铺，店铺租金也一直由建宏公司收取。2017年7月23日，黄国栋与案外人肖敬顺签订一份《债权转让协议书》，双方约定案外人肖敬顺将上述商铺认购书及补充协议中所涉及的全部债权及其认购店面所产生的相关权利与权益全部转让给黄国栋。2017年7月26日，黄国栋向案外人肖敬顺支付债权转让款495000元，案外人肖敬顺向黄国栋出具一张收条。2018年7月4日，案外人肖敬顺向建宏公司送达《债权（店面A3号相应款项）转让通知书》，要求建宏公司向黄国栋履行本案诉争合同的全部付款义务及赔偿义务，建宏公司签收该通知并确认知晓。又查明，案涉商铺为南昌市建材物资总公司所有。一审法院认为：黄国栋与案外人肖敬顺签订的《债权转让协议书》均系各方真实意思表示，未违反法律法规相关规定，应认定合同有效；案外人肖敬顺将上述债权转让事项通知建宏公司，建宏公司在债权转让通知书上确认知晓并盖章，故黄国栋合法享有案外人肖敬顺对建宏公司的债权。因案涉商铺为南昌市建材物资总公司所有,建宏公司仅享有用益物权,并没有实际销售案涉商铺的相应资质，故案外人肖敬顺与建宏公司签订的《建宏商铺协议认购书》及补充协议为无效合同。建宏公司应退还黄国栋商铺认购款495000元，并支付利息（从2011年11月5日起以本金495000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清止）。因黄国栋要求建宏公司支付的补偿款为90000元，未超过法律规定的赔偿上限，此诉请符合法律规定，一审法院予以支持。因《建宏商铺协议认购书》及补充协议为无效合同，故对黄国栋要求建宏公司支付租金255150元（租金按每月3150元暂计算至2018年7月12日，共计81个月，应计算至建宏公司实际付清商铺认购款及补偿款之日止）的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第四款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决：一、建宏公司于一审判决生效后十五日内退还黄国栋商铺认购款495000元及利息（从2011年11月5日起以本金495000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清止）。二、建宏公司于一审判决生效后十五日内支付黄国栋赔偿款90000元。三、驳回黄国栋其他诉讼请求。案件受理费13490元，由黄国栋负担4047元，建宏公司负担9443元。 建宏公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判建宏公司无需向黄国栋支付利息；2、撤销一审判决第二项，改判建宏公司无需向黄国栋支付赔偿款9万元；3、本案一审诉讼费由法院重新裁决，二审诉讼费由黄国栋负担。 二审法院认定事实：建宏公司与肖敬顺于2008年4月1日签订补充协议第二条约定，双方同意在未办到房产证之前，肖敬顺只按每平方米建筑面积单价为5500元人民币作为预付认购价，等建宏公司办完房产证后，在分户到个人购买的名下并在缴纳个人房产契税前肖敬顺必须按原协议每平方米补足认购款给建宏公司。如肖敬顺未在10天内向建宏公司补足认购款，则视肖敬顺为自行放弃认购权，建宏公司有权将肖敬顺原认购的商铺收回，并退回肖敬顺原认购款，不计利息。第四条约定，如果三年之内建宏公司未给肖敬顺办理房产证，建宏公司必须按补充协议中的第二条退还肖敬顺的认购款，并每平方米补偿肖敬顺1000元等。二审中，当事人均未提交新证据。 当事人对一审法院查明的事实均无异议，二审予以认定。 二审法院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。建宏公司在与案外人肖敬顺签订《建宏商铺协议认购书》及补充协议时，案涉临街店面A栋3号商铺实际为案外人南昌市建材物资总公司所有，一审法院以建宏公司对案涉商铺无权处分为由认定《建宏商铺协议认购书》及补充协议无效，属错误，应予以纠正。关于建宏公司应否向黄国栋返还认购款495000元，并支付相应利息及赔（补）偿款9万元的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案中，因案涉商铺属案外人南昌市建材物资总公司所有，肖敬顺通过债权转让将其与建宏公司签订的《建宏商铺协议认购书》及补充协议相应的权利转让至黄国栋，建宏公司不能按约定交付案涉商铺及转移所有权，黄国栋有权要求解除《建宏商铺协议认购书》及补充协议并要求建宏公司返还购房款及承担相应的损害赔偿。二审中，双方当事人均要求解除《建宏商铺协议认购书》及补充协议，二审法院予以支持，解除2008年4月1日建宏公司与肖敬顺签订的《建宏商铺协议认购书》及补充协议。至于损害赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据补充协议第四条，如果三年之内建宏公司未给肖敬顺办理房产证，建宏公司必须按补充协议中的第二条退还肖敬顺的认购款，并每平方米补偿肖敬顺1000元等，而该补充协议第二条约定，双方同意在未办到房产证之前，肖敬顺只按每平方米建筑面积单价为5500元人民币作为预付认购价。等建宏公司办完房产证后，在分户到个人购买的名下并在缴纳个人房产契税前肖敬顺必须按原协议每平方米补足认购款给建宏公司。如肖敬顺未在10天内向建宏公司补足认购款，则视肖敬顺为自行放弃认购权，建宏公司有权将肖敬顺原认购的商铺收回，并退回肖敬顺原认购款，不计利息，黄国栋同时主张补偿款90000元及利息，无事实依据，二审法院对肖敬顺权利受让人黄国栋主张的补偿款90000元，予以支持，对于利息的主张不予支持。综上，建宏公司应当向黄国栋返还购房款49.5万元并支付补偿款90000元。双方当事人的其他意见，无事实及法律依据，二审法院不予采纳。二审法院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、维持江西省南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初4696号民事判决第二项、第三项；二、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初4696号民事判决第一项；三、建宏公司于本判决生效之日起十五日内支付黄国栋495000元；四、驳回建宏公司的其他上诉请求。本案一审案件受理费13490元（黄国栋已预交），由黄国栋负担5345元，建宏公司负担8145元；二审案件受理费4580元（建宏公司已预交），由建宏公司负担1885元，黄国栋负担2695元。 本院再审查明的事实与二审法院查明的事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点是：黄国栋要求建宏公司支付利息和租金的诉讼请求应否得到支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原一、二审判决判令建宏公司因违约行为向黄国栋退回案涉商铺认购款495000元，并按照补充协议约定支付补偿款90000元，具有合同和法律依据，并无不当。但该90000元补偿款，仅是针对建宏公司在三年内未办理房产证所作之约定，在黄国栋受让债权后提起本案诉讼时，该补偿款明显低于建宏公司违约行为给黄国栋所造成的损失。原二审判决仅支持黄国栋要求建宏公司支付90000元补偿款的诉讼请求，尚不足以弥补黄国栋所受之损失，存在不当。现因建宏公司无法向黄国栋交付案涉房屋，建宏公司占用案涉商铺认购款495000元期间的利息，显属黄国栋的损失，该损失亦在建宏公司应当预见的范围之内，对于黄国栋要求建宏公司支付利息的诉讼请求，应予支持。补充协议第二条中关于“不计利息”的约定，其目的在于约束黄国栋按约补足认购款，是对黄国栋违约行为的制裁，现黄国栋以建宏公司违约为由主张建宏公司支付占用商铺认购款期间的利息，是针对建宏公司违约行为提出，原二审判决以补充协议第二条作为不支持黄国栋关于支付利息诉讼请求的理由，在适用前提上存在错误，应予纠正。再审申请时，黄国栋还请求判令建宏公司支付租金损失，黄国栋的该项诉讼请求，一审法院未予支持，黄国栋并未提出上诉，且黄国栋提出租金和利息损失，均是基于黄国栋支付了案涉商铺认购款，而建宏公司未交付案涉商铺的事实，在支持黄国栋要求建宏公司支付利息请求的基础上，对于黄国栋要求建宏公司支付租金的请求，不应予以支持。 综上所述，本院再审认为，原二审判决对于黄国栋要求建宏公司支付利息的诉请请求未予支持，存在不当，应予纠正。原一审判决虽然在认定《建宏商铺协议认购书》及补充协议的效力上存在错误，但在处理结果上并无不当，可予维持。黄国栋的再审请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民终2747号民事判决； 二、维持江西省南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初4696号民事判决。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费13490元（黄国栋已预交），案件受理费13490元，由黄国栋负担4047元，南昌市建宏实业发展有限公司负担9443元；二审案件受理费4580元（南昌市建宏实业发展有限公司已预交），由南昌市建宏实业发展有限公司负担2695元，黄国栋负担1885元。 本判决为终审判决。 审判长  李振峰 审判员  万细泉 审判员  邓名兴 二〇二〇年五月二十七日 书记员  刘 晗