广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初95号原告：江门市蓬江区振盛物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区胜利路117号首层。法定代表人：何国荣。被告：钟远辉，男，1963年3月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告江门市蓬江区振盛物业管理有限公司(以下简称振盛物业公司）诉被告钟远辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人何国荣、被告钟远辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还江门市蓬江区丰乐大道凯城一品花园12栋801住宅所欠的物业管理费4362.75元及滞纳金，滞纳金计算：欠费金额4362.75元×欠费月数15个月×0.003×结算日（30天）=滞纳金5889.71元，合计10252.46元。2、判决被告偿还车位所欠的物业管理费557.93元及滞纳金，滞纳金计算：欠费金额577.93元×欠费月数11个月×0.003×结算日（30天）=滞纳金572.15元。合计1150.08元。3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月1日起至2019年10月31日止，被告以各种理由和借口迟迟不肯缴纳物业管理费，其行为严重损害了原告的合法权益。现诉请法院判决被告钟远辉，偿还原告江门市蓬江区振盛物业管理有限公司物业管理费人民币4940.68元，并支付滞纳金6461.83元，合计1402.54元。以维护原告合法权益。原告为其陈述提供的证据有：1.身份证；2.凯城一品交楼通知书；3.凯城一品收楼凭证；4.业主手册；5.催费通知书；6.凯城一品管理服务标准确认书；7.发票15张；8.物业管理费明细、2018年9月2日至2019你那9月30日的楼宇及车库费用分摊明细。。被告钟远辉答辩称：1.有业主投诉物业管理公司的收费不符合标准，协议书上的内容是原告自己填写的，原告的服务质量不过关。2.被告自2017年1月1日勾结开发商（江门市凯城置业有限公司）入驻江门市蓬江区丰乐大道凯城一品花园管理以来。欺压业主，用未经有关部门备案收费业主手册，强迫业主签订五年物业管理（购楼时开发商约定是三年），强制交纳半年物业管理费（开发商约定是三个月）、2000元人民币装修押金（不给利息）、垃圾清运费6元/平方（共896元），否则强行扣押业主相关交楼资料，使业主无法收楼，控制业主用电，电表上锁发生口角时凯城一品物管处经理钟小琴拿刀威胁：你的电就是不送，一直到我被迫交纳相关费用也不送电。实属黑社会流氓物管表现和特征，篡改业主手册，管理者情绪化相当严重。房产不是跟你被告物业管理公司购买的，有什么权利扣押交楼资料。应该无条件先交楼，而且收取垃圾清运费896元不开具发票，有偷税漏税问题。3.在小区勾结一些社会人员垄断装修搬运，外面请人搬运发生斗殴打架。从未阻止电动车进入电梯上楼，让电动车在家充电，存在严重消防安全隐患。4.账目混乱，只告知收款，完工后没有发票公示结果。收款只有收据。5.对于小区公共收益三年来从不公布，有意侵占公共收益，实为混乱账目做准备，损害业主利益。6.与少数业主相互勾结、狼狈为奸、收受利益。允许少数业主接二连三违法侵占公共绿化地扩建。详细情况了解2018年10月12日及18日江门电视台公共频道新闻共同睇曝光报道本小区违法改建、增减情况。为此我们入住的全体业主有暂停缴纳管理费的签名为证，同时保留向原告索赔权利。7.物业违法安装2号门岗中门加装不锈钢门，违规改窄道闸间距，存在安全隐患。已发生有小孩经过夹头事故，现在无人值守，由原来3个门岗变为2个门岗，减少相关保安人员，使管理质量下降，管理不到位，服务质量变差，小区公共照明灯泡坏了长期不换，地下车位坏了很多灯管不更换，1号门岗地陷，街砖松动不维修，导致有人跌倒送进医院。8.在开发商承诺车位未出售前允许全体业主免费停放，原告指示凯城一品管理处非法出租车位每辆100元/月，同样是只开收据偷税漏税。9.根据物业管理条例，住宅物业管理费151.61平方米，备案价格是1.8元/平方米，15个月物管费为151.61×1.8×15=4093.67元，何来4362.75元。车位管理费根据商品房买卖合同（现售）第七章物业管理第三物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为每平方米（建筑面积）1.3元/月。35.59×1.3×11=508.94元。物管依据什么收取我11个月的车位管理费577.93元，实为混乱收费的物业管理。如此计算出混乱收费没有法理依据。被告应依法收费，做好本职工作，不应当混乱收费，藐视国家相关收费政策。10.滞纳金实为黑社会性质的恶劣收费，于法不容，少数业主参与违建，损害全体业主利益。管理者的管理方式完全情绪化，怎能做好物业管理工作服务业主。11.有业主投诉物业管理公司的收费不符合标准，协议书上的内容是原告自己填写的，原告的服务质量不过关。12.原告收费不合法不合理，如电梯保养费一台300元，两台共600元分摊，物业管理费已包含该笔费用。路灯照明、绿化用水、消防用水等维保费用都分摊到业主处。公共收益全部被江门振盛物业管理公司物业管理处收取，业主倒欠物管处六千多元的费用。原告物业管理处的收费标准没有向有关部门办理备案。原告主体不适格，没有资格向被告追讨物业费。鉴于上述原因，请求蓬江区法院对原告承担本案诉讼费，在胁迫下签订未经备案的业主手册合同无效，驳回滞纳金。退回违规所收垃圾费896元，非法出租车位费100元，共计996元。赔偿全体业主公共绿化被侵占的损失，公布三年来公共收益。降低物业收费标准为1.5元/平方米/月，维护广大业主合法权益。被告为其陈述提供的证据有：1.2019年公共维修支付明细表、2.发票。经审理查明：2017年5月18日，被告钟远辉签署《收楼确认书》，确认从2017年1月1日起凯城一品花园12幢801房的管理服务费由钟远辉自行向物业公司缴交，钟远辉确认收到《业主手册》（包含有《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议书》、《物业管理有偿服务确认书》等）。同日，原告振盛物业公司作为甲方，被告钟远辉作为乙方，原、被告签订《前期物业管理服务协议书》，约定被告购买江门市蓬江区（建筑面积151.61平方米）和ＤＸ153小车位，小车位的物业服务费为每车位50元／月。滞纳金约定为逾期付款的按每日千分之三收取滞纳金。协议书第五条管理费及收费标准第一点约定管理费用主要用于以下开支（物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用和公共用电、电梯用电、电梯保养的费用），第五条第三点第2项约定公共区域照明、公共用水等费用由全体业主按户数分摊。原、被告共同确认房屋收费标准为每平方米1.8元，被告钟远辉购买的房屋面积为151.61平方米，即每月物业费为272.9元。被告从2018年8月1日开始拖欠物业费和公摊水电费。截止至2019年10月31日被告拖欠房屋物业费4093.5元、房屋公摊水电费269.28元，拖欠车位物业费550元、车位公摊水电费27.93元。原告称上述公摊水电费明细每月公布在公告栏处。本院认为：关于原告的诉讼主体问题。原告振盛物业公司作为甲方与被告钟远辉作为乙方签订《前期物业管理服务协议书》，《前期物业管理服务协议书》的第一行主体和盖章处均注明了原告振盛物业公司名字，而原告加盖的凯城一品物业管理处印章也是原告认可并备案的印章，原告也为被告钟远辉购置物业的凯城一品小区提供物业服务多年，因此，原告是适格的诉讼主体。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。根据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定，被告在享受原告的物业管理后，应当按照等价有偿的原则，向原告支付物业管理服务费用、公摊水电费。关于物业管理服务费、公摊水电费的数额及计算标准问题。一、关于物业管理服务费的计算标准问题。原、被告共同确认房屋收费标准为每平方米1.8元，被告钟远辉购买的房屋面积为151.61平方米，即每月物业费为272.9元。截止至2019年10月31日被告拖欠房屋物业费4093.5元（272.9元×15个月）、车位物业费550元（50元×11个月），原告的主张于法有据，本院予以支持。二、关于公摊水电费的计算标准问题。根据《前期物业管理服务协议书》第五条的约定，公共区域照明、公共用水等费用由全体业主按户数分摊，原告提供水电费发票证明被告每月拖欠公摊水电费的具体数额，原告主张的公用的水电费的数额符合正常的收费范围，且被告没有提交相反的证据反驳原告提交的证据，本院采纳上述证据，原告的主张合理有据，本院予以支持，即被告应向原告支付房屋公摊水电费269.28元、车位公摊水电费27.93元。关于滞纳金的问题。原告主张滞纳金，其实质是主张被告支付逾期付款违约金，被告钟远辉逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，现原告主张以4643.5元为基数按照合同约定每日千分之三计算滞纳金至全部款项付清之日止，原告的主张超出法律规定，本院认定以每月拖欠的应交物业服务费为本金从2018年8月1日起按每日万分之七计算至全部款项给付之日止。对于原告的主张，本院予以部分支持。综上，依照《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钟远辉应自本判决生效之日起五日内向原告江门市蓬江区振盛物业管理有限公司支付2018年8月至2019年10月的房屋物业服务费4093.5元、2018年12月至2019年10月的车位物业费550元及违约金（以每月拖欠的应交物业服务费为本金从2018年8月1日起按每日万分之七计算至全部款项给付之日止）；二、被告钟远辉应自本判决生效之日起五日内向原告江门市蓬江区振盛物业管理有限公司支付房屋公摊水电费269.28元、车位公摊水电费27.93元；三、驳回原告江门市蓬江区振盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费85.06元，减半收取42.53元由被告钟远辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员 陈 钧二〇二〇年五月二十五日书记员 李俊杰