四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初368号 原告（反诉被告）：陈军，男，1985年11月29日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：付安勋，四川启道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏举，四川启道律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曾华甫，男，1967年1月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被告（反诉第三人）：曾丽斌，女，1990年9月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 二被告委托诉讼代理人：郑传友，四川公生明律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：李勇先，男，1969年1月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：魏建清，四川永靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宗林，四川永靖律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈军与被告（反诉原告）曾华甫、被告（反诉第三人）曾丽斌、李勇先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案受理。在本案审理过程中，曾华甫提起反诉，本院依法受理，并适用简易程序公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理。陈军及其委托诉讼代理人付安勋、王鹏举，曾华甫及其曾华甫、曾丽斌的委托诉讼代理人郑传友、李勇先的委托诉讼代理人魏建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈军向本院提出本诉请求：判令曾华甫、曾丽斌、李勇先共同向陈军支付装修补偿款450506元、停产停业损失费222517元、搬家补助费16090元、搬迁奖励303880元、空调移机费1200元，合计994193元。事实与理由：陈军与曾华甫于2015年11年19日签订《商铺租赁合同》，约定陈军承租曾华甫、曾丽斌、李勇先共有的位于简阳市××镇××路××号××号××号××号××商铺作为陈军营业使用，《商铺租赁合同》签订后陈军对该房屋进行了装修，并按照合同约定按期足额缴纳了租金、商铺使用保证金等费用。2018年4月5日，产权人曾丽斌在陈军不知情的情况下与简阳市房屋征收补偿服务中心签订《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》，并由曾华甫、曾丽斌、李勇先实际领取本应属于陈军的装修费等共计994193元。在陈军知晓后多次与被告协商，被告均以自己未领取装修部分补偿款为由推脱，后又虚报补偿费用数据，拒不归还陈军。在租赁期内因案涉商铺被政府征收，导致合同不能履行，同时曾华甫、曾丽斌、李勇先作为出租房因商铺拆迁已获得相应的补偿，陈军作为承租人和实际经营人，有权依法获得因拆迁造成的停产停业损失、承租房屋装修补偿等费用，曾华甫、曾丽斌、李勇先的行为已经构成不当得利。综上，陈军为维护自身的权益，诉至法院请求判如所请。 曾华甫本诉辩称，1.陈军未履行支付租金的义务，根据《商铺租赁合同》第七条第5项约定，曾华甫有权解除合同。2.案涉房屋因被拆迁致使《商铺租赁合同》不能履行，需要解除合同。3.根据《商铺租赁合同》第九条约定，承租期内若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，曾华甫应当提前半个月通知陈军，陈军必须按通知要求搬离终止合同手续，按时退出所租用商铺，曾华甫不承担由此造成的任何损失。曾华甫于2019年4月11日向陈军邮寄了《搬迁通知书》，并明确要求陈军在收到通知书15日内停止经营并立即搬离撤走，因此，曾华甫不应当赔偿陈军任何费用。4.关于装修费，是按照简阳市东溪镇拆迁补偿安置方案规定的统一标准进行的补偿，而经陈军妻子戢海英签字确认的《征收房屋摸底登记表》记载装修实际赔偿金额仅有121,445.20元，并且案涉房屋在租给陈军之前系经营中餐，绝大部分装饰装修都是曾华甫添加的。5.搬迁奖励费是对房屋产权人提早签订合同、提早搬离房屋的奖励，而陈军并没有在规定时间搬离商铺，依法不应当获得搬迁奖励。综上，请求法院依法驳回陈军的全部诉讼请求。 曾丽斌本诉辩称，同意曾华甫的答辩意见。 李勇先本诉辩称，同意曾华甫的答辩意见。 曾华甫向本院提出反诉请求：1.请求确认陈军与曾华甫签订的《商铺租赁合同》已于2019年4月14日解除；2.判令陈军支付曾华甫2017年12月20日至2019年12月19日租金150,802元及资金占用利息，资金占用利息的计算方式为以57,768元为基数从2017年11月19日起、以93,034元为基数从2018年11月19日起，均按照年利率24%计算至付清之日止。事实与理由：陈军与曾华甫于2015年11年19日签订《商铺租赁合同》，约定租金标准为15元/㎡，商铺总面积为460㎡，从2017年12月20日起每年租金按照6%的标准增加，先付租金后使用商铺。因政府拆迁，曾华甫通知陈军按照政府要求及租赁合同相关条款搬离商铺，并支付搬离前的租金。陈军未能按照通知要求搬离商铺，直至2019年12月仍未搬离商铺，并拒绝履行租赁协议义务支付商铺租金，故诉至法院请求判如所请。 陈军反诉辩称，1.认可陈军与曾华甫签订的《商铺租赁合同》已于2019年4月14日解除。2.曾华甫已于征收单位发布《房屋征收决定书》生效之日，即2017年12月28日丧失案涉商铺的物权，曾华甫于2018年4月即与征收单位签订了《房屋征收补偿合同》，并领取了相应的补偿费用，故曾华甫在丧失物权的基础上已无权向陈军收取租金。3.曾华甫在已经和征收部门签订房屋征收补偿合同后仍然隐瞒房屋被征收的事实，于2018年6月向陈军收取了房屋租金，从2017年12月20日后陈军在不知房屋已被征收的情况下向曾华甫支付了累计5万元的房屋租金，陈军将保留向曾华甫追索该租金的权利。综上，请求法院驳回曾华甫要求陈军支付租金的反诉请求。 曾丽斌反诉辩称，请求法院依法裁决。 李勇先反诉辩称，1.对反诉的诉讼请求以法院查明为准；2.本诉案由是不当得利纠纷，反诉案由是房屋租赁合同纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了举证、质证，对陈军在本诉中提交的身份证、《解除合同通知书》、银行转款凭证，曾华甫在本诉中提交的《商铺租赁合同》、《解除合同书》及EMS邮单、《简阳市人民政府建设路片区棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿方案（征求意见稿）》、《征收房屋摸底登记表》，陈军、曾华甫在本诉中均提交的《商铺租赁合同》、《搬家通知》、《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》2份，曾华甫在反诉中提交的《商铺租赁合同》，陈军在反诉中提交的《简阳市人民政府建设路片区棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿方案（征求意见稿）》、《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》2份、收条等证据予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认证如下：陈军在本诉中提交的（2019）川成简证民字第6205、6650号公证书及附件光盘，真实性予以认可；销售单3份及收据1份，无其他证据佐证，真实性、合法性、关联性均不予确认。 本院经审理认定事实如下：曾丽斌系曾华甫的女儿。李勇先和曾华甫对原登记在曾华甫名下的位于简阳市××镇××路××号××号××号××号商铺各自享有50%的权益。 2015年11月19日，曾华甫（甲方）与陈军（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：曾华甫将位于××镇××路××号××号××号××号商铺租给陈军作为营业使用，出租商铺的建筑面积为460㎡；租赁期限5年，自2015年12月20日起至2020年12月19日止；商铺租金每月为15元／㎡；签订合同时支付半年租金及6000元押金，下半年租金提前一个月支付，第二年起租金开始年付；自2017年12月20日起，租金以6%每年的方式递增，直至合同终止；合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1、租赁期届满；2、因乙方过错严重造成商铺毁损的；3、出现不可抗力造成商铺毁损达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该商铺的；5、乙方迟延交付房租超过10天的；承租期内若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。 案涉商铺在合同签订前曾经营餐厅。合同签订后，陈军开始装修商铺并经营家具销售，向曾华甫支付了2015年12月20日至2017年12月19日的租金。2017年12月20日之后的租金，陈军支付了两笔，共计50,000元。曾华甫于2017年11月21日向陈军出具收条一份，载明：“今收到陈军东溪荣华苑二楼营业用房从2017年12月20日起，暂收租金20,000元，届时多退少补……”曾华甫于2018年6月21日向陈军出具收条一份，载明：“今收到陈军东溪荣华苑二楼租金2018年部分房租费用30,000元，以后按合同多退少补……” 2017年12月28日，简阳市人民政府作出《东溪场镇棚户区及市政工程建设项目国有土地上房屋征收决定书》[简府征决字（2017）第12号]，并发布房屋征收公告。案涉商铺包含在上述棚户区改造项目征收范围内。 2017年11月2日，曾华甫将案涉商铺登记在曾丽斌名下。 2018年4月5日，简阳市住房和城乡规划建设局（甲方）与曾丽斌（乙方）签订《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》（合同编号：153842），载明：曾丽斌所有的被征收房屋位于××镇××路××号××层××号，建筑面积334.33㎡，房屋使用性质为非住宅，评估单价为16135元；曾丽斌自愿放弃被搬迁房屋产权和房屋安置，选择货币补偿，由甲方付给乙方：1、非住宅终结价5394415元；2、被搬迁房屋装饰装修补偿327643元；3、政策性补偿费用（空调移机费）600元；4、停产停业经济损失费161832元；5、搬家补助费11702元；6、购房补贴1078883元；7、物管费补贴24072元；8、提前签订征收补偿合同、完成搬迁并交付被征收房屋的户奖40000元；9、在规定时间内签订征收补偿合同、完成搬迁并交付被征收房屋的楼栋腾退奖20000元；10、选择货币补偿的面积奖133732元；合计7192879元。乙方应当在签订本合同同时将被搬迁房屋的房屋产权证、国土证交付甲方，并委托甲方在本合同生效后向产权产籍管理部门及国土部分申请办理被搬迁房屋注销登记事宜。乙方应当在本合同生效后5日内腾空搬迁房屋，并结清水、电、气费后交由甲方拆除。 同日，简阳市住房和城乡规划建设局（甲方）与曾丽斌（乙方）还签订《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》（合同编号：153843），载明：曾丽斌所有的被征收房屋位于××镇××路××号××层××号，建筑面积125.37㎡，房屋使用性质为非住宅，评估单价为16135元；曾丽斌自愿放弃被搬迁房屋产权和房屋安置，选择货币补偿，由甲方付给乙方：1、非住宅终结价2022845元；2、被搬迁房屋装饰装修补偿122863元；3、政策性补偿费用（空调移机费）600元、政策性补偿费用（电表迁装费）4200元；4、停产停业经济损失费60685元；5、搬家补助费4388元；6、购房补贴404569元；7、物管费补贴9027元；8、提前签订征收补偿合同、完成搬迁并交付被征收房屋的户奖40000元；9、在规定时间内签订征收补偿合同、完成搬迁并交付被征收房屋的楼栋腾退奖20000元；10、选择货币补偿的面积奖50148元；合计2739325元。乙方应当在签订本合同同时将被搬迁房屋的房屋产权证、国土证交付甲方，并委托甲方在本合同生效后向产权产籍管理部门及国土部分申请办理被搬迁房屋注销登记事宜。乙方应当在本合同生效后5日内腾空搬迁房屋，并结清水、电、气费后交由甲方拆除。 2018年4月26日，曾丽斌收到700万元。2019年4月24日，李勇先收到240万元。2020年3月3日，李勇先收到532,204元。 2019年4月11日，曾华甫向陈军邮寄《解除合同通知书》，载明：“现因政府征收拆迁房屋对租赁房屋按照双方签订的合同第七条、第九条规定，现通知你解除租赁合同。请你于收到通知书后十天内搬出物品并移交房屋，如到期不移交房屋，将依法提起诉讼。”陈军与曾华甫、曾丽斌、李勇先对《商铺租赁合同》已经于2019年4月14日解除均无异议。 2019年10月12日，简阳市房屋征收补偿服务中心发送《搬家通知》，载明：“产权人曾丽斌，利害关系人曾华甫、李勇先、陈军……截至2019年10月12日，产权人及利害关系人未将上述两处商业用房腾退移交给简阳市房屋征收补偿服务中心。根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十条第二款之规定：请产权人曾丽斌，利害关系人曾华甫、李勇先在接到告知书后积极与租赁人陈军协商解除租赁关系，于2019年10月15日前腾退房屋并交给简阳市房屋征收补偿服务中心。” 2019年11月28日，陈军申请四川省简阳市公证处对案涉商铺的装饰装修现状、室内物品进行公证，四川省简阳市公证处出具（2019）川成简证民字第6205号公证书。之后，陈军腾退商铺。现案涉商铺已经拆除。 另查明，在案件审理过程中，曾丽斌认可《商铺租赁合同》的权利继续由曾华甫享有。 本院认为，陈军以不当得利法律关系要求曾华甫、曾丽斌、李勇先承担责任，但基础法律关系是房屋租赁合同纠纷，且曾华甫的反诉也是依据房屋租赁合同主张租金，故本案本诉与反诉的案由均应当为房屋租赁合同纠纷。 关于合同解除的问题。案涉商铺被政府征收拆迁，合同已经无法履行。根据《商铺租赁合同》约定，出租方可以单方解除合同。本案中，曾丽斌认可《商铺租赁合同》的权利继续由曾华甫享有，曾华甫主张确认合同解除主体适格。并且，陈军与曾华甫、曾丽斌、李勇先对《商铺租赁合同》已经于2019年4月14日解除均无异议，故本院对曾华甫主张《商铺租赁合同》已于2019年4月14日解除的诉讼请求，予以支持。 关于陈军主张装修补偿款、停产停业损失费、搬家补助费、搬迁奖励、空调移机费归其所有，其诉请应当符合相应法律法规的规定或合同约定。首先，案涉《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》并未确定补贴、补偿等费用应归于承租人而系明确直接支付给产权人曾丽斌；其次，《商铺租赁合同》约定承租期内若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失。因此，陈军主张上述款项归其所有并无相应依据，本院对其诉讼请求不予支持。 关于曾华甫反诉主张2017年12月20日至2019年12月19日的租金及利息，陈军抗辩曾华甫已于征收单位发布《房屋征收决定书》生效之日即2017年12月28日丧失案涉商铺的物权，无权收取租金。本院认为，虽然《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，但所有权是由占有、使用、收益和处分四个要素构成的，而且所有权的一个显著特征是所有权和使用权可以分离。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”及第二款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”以及征收补偿行政行为的特点，征收决定不影响被征收人在征收决定发生法律效力后签订补偿协议或作出补偿决定前对被征收财产继续占有、使用和收益权利。简阳市住房和城乡规划建设局与曾丽斌签订《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》的时间是2018年4月5日，因此曾丽斌有权利收取2018年4月5日之前的租金。因曾丽斌认可《商铺租赁合同》的权利继续由曾华甫享有，因此曾华甫主张租金的主体适格。但关于租金的具体金额，2017年12月19日前的租金已经付清，之后陈军又支付50,000元租金。按照《商铺租赁合同》约定，2017年12月20日至2018年4月5日的租金为15元/㎡·月×460㎡×（1+6%）×3.5月=25,599元，因此陈军已经超付租金，故本院对曾华甫要求陈军支付租金的诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、确认曾华甫与陈军签订的《商铺租赁合同》已于2019年4月14日解除； 二、驳回陈军的全部诉讼请求； 三、驳回曾华甫的其他反诉请求。 本诉案件受理费6,871元，由陈军负担；反诉案件受理费2,156元，由曾华甫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  宋黎 二〇二〇年五月二十八日 书记员  华利