四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初16171号 原告：中电科航空电子有限公司。住所地：成都市高新**新业路**天奥产业园。 法定代表人：游兴忠，职务不详。 委托诉讼代理人：周慧，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琴，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都奥特为通讯有限公司。。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段******** 法定代表人：秦开宇，职务不详。 委托诉讼代理人：阮力，男，1985年8月5日出生，汉族，住南宁市兴宁区，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘伊，女，1987年8月29日出生，汉族，住四川省什邡市，系公司员工。 原告中电科航空电子有限公司（以下简称中电科公司）与被告成都奥特为通讯有限公司（以下简称奥特为公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案受理，依法适用普通程序进行审理，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员张荣、杨喆组成合议庭进行审理，于2020年3月13日进行开庭审理，后因工作变动，本案变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员张荣、吴清华组成合议庭进行审理，于2020年5月26日进行开庭审理，原告中电科公司的委托诉讼代理人周慧、张琴，被告奥特为公司的委托诉讼代理人阮力、刘伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中电科公司向本院提出诉讼请求：1.确认中电科公司与奥特为公司签订的《房屋租赁合同》已经于2019年11月11日解除；2.奥特为公司支付中电科公司房屋租金3645349.7元；3.奥特为公司支付中电科公司物业服务费、城市垃圾处理费、能源费（暂计算至10月31日，金额为11647.48元），合计2789523.2元；4.奥特为公司向中电科公司支付违约金（包括逾期支付租金违约金以及逾期支付物业费用的违约金），暂计算至2019年11月17日违约金金额为2431769元，应计算至全部款项付清之日止；5.奥特为公司支付中电科公司自合同解除之日至房屋实际返还中电科公司之日期间的房屋占用费、物业费、城市垃圾处理费用等款项（暂计算至2019年11月17日的费用金额为90748.4元，应计算至实际返还房屋之日止）；6.中电科公司不予返还奥特为公司租赁保证金50000元，用于抵扣奥特为公司上述应付费用；7.奥特为公司立即将房屋恢复原状并返还房屋。事实与理由：2016年12月9日，中电科公司与奥特为公司签订了《房屋租赁合同》，约定奥特为公司承租中电科公司航电产业园4号楼，建筑面积为10312.32平方米，租金为每月每平方米25元，每三个月为一次租金付款周期。并约定奥特为公司需支付中电科公司物业管理费、能源费用、城市垃圾处理费、宽带数据、语音业务、信函包裹服务费，能源费用以每个月为一次付款周期，物业费用以及其他费用以每三个月为一次付款周期。如奥特为公司拖欠租金以及其他费用，中电科公司有权收取滞纳金（即违约金）。同时在中电科公司通知后15日内，奥特为公司未能纠正违约行为，中电科公司有权终止本合同，并以履约保证金抵付上述欠款及相关违约金。合同还约定，如奥特为公司导致合同终止的，奥特为公司需将房屋及其附属设施设备恢复原状后交还中电科公司，奥特为公司还需承担自合同终止之日起的房屋占用费用、物业管理费、能源费用等全部费用。合同履行过程中，中电科公司已经按约向奥特为公司交付了房屋，但奥特为公司未按约定支付租金以及物业管理费、能源费用、城市垃圾处理费。经中电科公司多次催收后，至今未支付，已经构成严重违约。按约定，中电科公司有权行使解除合同并要求奥特为公司承担违约金等责任的权利。 奥特为公司答辩称，1.并非我方故意不搬离，是中电科公司阻挠我方所致。中电科公司2019年10月25日向我方出具通知，要求所有家具设备自行封存，待付清费用后协商搬离时间；2.中电科公司未能采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大部分主张赔偿；3.疫情期间占用费及物业费等损失的计算不合常理；4.违约金和损失赔偿不得同时主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年12月9日，中电科公司（出租方）与奥特为公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.中电科公司同意将航电产业园【4】号楼租赁给奥特为公司，房屋租赁建筑面积为10312.32平方米，奥特为公司用途为科研、办公、实验、生产；2.房屋租赁期为36个月，暂定自2017年7月1日至2020年6月30日止，正式起租时间以中电科公司交付房屋，奥特为公司接受房屋为准；3.该房屋由中电科公司按奥特为公司二级保密要求装修，该精装修房屋的租金基准价为每月每平方米25元（含税价）；4.租金每3个月一付，首期租金于双方约定的房租起算日的15个日历日前一次性付清，以后的租金均应在下一付款周期开始的15个日历日前一次性付清；5.能源费用由奥特为公司承担，其能源使用量为实际支出量和线路公用设备消耗公摊量两部分组成，能源费用以每1个月为一次付款周期；6.签订本合同时，奥特为公司须向中电科公司交纳人民币100万元装修保证金，在中电科公司向奥特为公司交付房屋时，奥特为公司须向中电科公司交纳5万元作为奥特为公司全面履行本合同约定责任及义务的履约保证金，并以此作为奥特为公司对该房屋、附属设施设备及所属物业项目的损害赔偿以及其他基于本合同而对中电科公司产生的债务担保；7.合同履行期间，奥特为公司拖欠应缴房屋租金以及其他因使用该房屋所产生的费用，或其他违反本合同规定的条款、条件、义务，在中电科公司或受委托的物业管理公司向奥特为公司发出书面通知后15个日历日内奥特为公司未能纠正有关违约行为，中电科公司有权终止本合同并以履约保证金抵付上述欠款及相关违约金；8.奥特为公司在承租期间应依照本合同的约定缴付租金，奥特为公司如未能按时足额缴付，中电科公司有权按每逾期1日须额外按年租金的万分之五收取奥特为公司滞纳金；9.物业管理费、电费、水费、公共能耗费、垃圾清运费等其他由于使用该房屋所产生的费用，经中电科公司或物业管理公司书面通知或相关票据送达奥特为公司15个日历日内仍拒交纳的，中电科公司有权按每逾期1日按分项应缴费的万分之五收取滞纳金；10.合同终止或解除后，若奥特为公司未能足额支付和清偿租金、水电费等一切因使用该房屋所产生的费用，或未能使该房屋完全达到本条所约定的交还标准……则中电科公司有权要求奥特为公司进行整改并延迟验收和收回房屋的时间，直到奥特为公司完全整改或纠正上述行为为止，奥特为公司应付的租金及水、电、物业管理等费用以奥特为公司实际完成归还该房屋并经中电科公司验收的日期进行结算；11.在合同终止或解除之日起，奥特为公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，逾期的房屋使用费，奥特为公司须按照上季度日租金标准向中电科公司交纳，合同终止或解除15个日历日后，奥特为公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，中电科公司除有权采取断水、断电等措施外有权强行收回该房屋，如房屋内仍有余物，将视为奥特为公司放弃余物所有权，中电科公司有权自行处置。 合同签订后，双方依约履行各自义务至2018年8月，2018年8月25日，奥特为公司依约应该支付2018年9月8日至12月7日的租金773424元，但其未支付；其后，奥特为公司一直未再支付租金。 2019年9月12日，中电科公司向奥特为公司发送《催缴通知书》催缴其欠付的租金及物业费等费用。 2019年11月1日，中电科公司向奥特为公司发送《企业询证函》，询证截止2019年11月1日，奥特为公司欠中电科公司房租及物业费共计6271978.06元。 2019年11月7日，中电科公司向奥特为公司发出《关于解除的通知》，载明奥特为公司尚欠从2018年9月8日至2019年11月7日的租金、物业管理费、能源费、城市垃圾处理费等合计6371446.6元，经多次催促，至今未支付，已经构成严重违约，依据合同第5.3.4条约定，中电科公司通知奥特为公司函件送达之日双方合同解除，请奥特为公司结清所有费用，并承担交还房屋之前的房屋使用费、物业费等费用。上述通知于2019年11月11日送达奥特为公司。 2019年11月25日，中电科公司向奥特为公司发出了《关于成都奥特为通讯有限公司人员撤离的通知》，载明主要内容如下：1.双方租赁合同关系已经解除；2.奥特为公司应当一次性付清全部拖欠的款项；3.奥特为公司于2019年12月7日前交还工作证、车辆出入证，办理人员撤离航电产业园相关手续；4.4#楼所有家具、设备请自行封存，待付清欠缴费用后另行协商搬离时间。 2019年12月7日，奥特为公司人员已经搬离案涉房屋，12月中旬，中电科公司已取得密码钥匙，并且中电科公司自认其拥有修改门禁密码的权限；在2020年3月13日开庭之后，法庭要求双方当事人腾退房屋，奥特为公司也积极要求搬离，中电科公司以疫情期间园区内其他公司有办公为由，拒绝奥特为公司入场腾退。 2020年3月13日开庭之时，奥特为公司认可以下事实：1.2019年11月11日收到解除函，认可合同于2019年11月11日解除；2.对于租金欠付金额即2018年9月8日至2019年11月11日共欠3645349.7元予以确认；3.对于截止2019年12月的能源费共计25994.44元予以确认；4.对于以租赁保证金50000元抵扣应付费用无异议。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》《催缴通知书》《企业询证函》《关于解除的通知》《关于成都奥特为通讯有限公司人员撤离的通知》以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，中电科公司与奥特为公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案双方的争议焦点在于：1.合同解除之后，奥特为公司是否应该支付房屋占有使用费；2.物业费是否应该一并进行处理。 一、合同解除之后，奥特为公司是否应该支付房屋占有使用费 双方对于合同解除的时间、原因皆无异议，故本院确认双方合同于2019年11月11日解除。根据合同约定，合同终止或解除后，若奥特为公司未能足额支付和清偿租金、水电费等一切因使用该房屋所产生的费用，或未能使该房屋完全达到本条所约定的交还标准……则中电科公司有权要求奥特为公司进行整改并延迟验收和收回房屋的时间，直到奥特为公司完全整改或纠正上述行为为止，奥特为公司应付的租金及水、电、物业管理等费用以奥特为公司实际完成归还该房屋并经中电科公司验收的日期进行结算。即，奥特为公司未足额付清相应费用，可以作为中电科公司拒绝收回房屋的合同依据，奥特为公司还应支付此段期间的房屋占有使用费用。因此，奥特为公司在未缴清欠付的各项费用之前，以中电科公司在《关于成都奥特为通讯有限公司人员撤离的通知》之中要求其封存设备，不让搬离，是中电科公司人为设置障碍，不应该支付房屋占有使用费的抗辩不予支持。 但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，中电科公司在奥特为公司违约之后亦具有减损的义务，且双方在合同之中亦约定：合同终止或解除15个日历日后，奥特为公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，中电科公司除有权采取断水、断电等措施外，有权强行收回该房屋，如房屋内仍有余物，将视为奥特为公司放弃余物所有权，中电科公司有权自行处置。对如何减损亦进行了相应细化。因此，中电科公司应在合理期间之内对案涉房屋进行清场，减少损失，实现物的最大化利用。本院综合全案酌定这一合理期间为2个月，故对于2019年11月12日至2020年1月11日之间的房屋占有使用费予以支持。 至于支付标准，双方合同已有约定：在合同终止或解除之日起，奥特为公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，逾期的房屋使用费，奥特为公司须按照上季度日租金标准向中电科公司交纳，即奥特为公司应该向中电科公司支付房屋占有使用费为25*10312.32*2=515616元。 关于能源费，因奥特为公司认可中电科公司计算的截止2019年12月的能源费25994.44元，因此对于中电科公司的此项主张予以支持。 关于违约金，双方合同约定：奥特为公司在承租期间应依照本合同的约定缴付租金，如未能按时足额缴付，中电科公司有权按每逾期1日额外按年租金的万分之五收取奥特为公司滞纳金，庭审中，中电科公司明确所谓的滞纳金实为违约金，奥特为公司认为中电科公司计算违约金的标准过高，要求法院予以调整，本院认为，每日万分之五的计算标准换算成年息为18.25%，而中电科公司因奥特为公司逾期支付租金所造成的损失实为资金占用利息的损失，年息18.25%确实过高，因此本院对于奥特为公司要求调整违约金计算标准的主张予以支持，确定以年息6%为计算标准。故违约金的具体计算方式为：以年租金3093696元为基数，从2018年8月25日起，以年息6%计算至欠付租金款项付清之日止。 关于2018年9月8日至2019年11月11日租金3645349.7元，双方不持异议，因此，对于中电科公司的此项诉请予以支持，同时，双方对于奥特为公司剩余的50000元保证金进行抵扣达成一致，故上述租金在抵扣50000元后，剩余3595349.7元。 关于返还房屋的诉请，根据审理查明，在2019年12月中旬，中电科公司已经取得案涉房屋的门禁密码，自己也拥有修改密码的权限，并且在第一次庭审后法庭要求双方腾退时，中电科公司以疫情原因不让奥特为公司进行搬离，因此视为中电科公司事实上已经收回房屋，故对其此项诉请不予支持。 二、物业费是否应该一并进行处理 诉讼具有相对性，虽双方将租赁和物业写入同一份书面合同之中，但双方之间仍然存在着两个合同法律关系；其一为双方之间的房屋租赁合同法律关系；其二为双方之间的物业服务合同关系。关于第二个物业服务合同关系，中电科公司认为是依附于租赁合同，对此，本院认为，双方合同第1.8条约定“物业管理费指甲方（中电科公司）为维护整个航电产业园正常动作……而发生的必要费用”，第2.2.1条约定：“甲方委托深圳市特发物业管理有限公司为该房屋及所在的楼栋提供物业管理服务”；2.2.3条“甲方有权在不征得乙方同意的情况下更换上述物业管理公司。”因此，从双方约定可以看出，是“甲方”亦即是中电科公司在为整个园区提供物业服务，而其提供物业服务的方式为委托第三方物业公司提供，第三方物业公司只是中电科公司的受托人。故，真正与奥特为公司建立物业服务合同的相对方为中电科公司，中电科公司是物业费的收费主体。 本案诉讼基础在于中电科公司与奥特为公司之间的租赁权利与义务。而收取物业费等费用受相应的物业纠纷法律调整，与中电科公司的租金等基于租赁关系的主张是并行的两个法律关系，两个独立案由，不宜一并处理。故对中电科公司在本案之中的物业费诉请不予支持，中电科公司可基于物业合同纠纷另行起诉。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告中电科航空电子有限公司与被告成都奥特为通讯有限公司2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月11日解除； 二、被告成都奥特为通讯有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中电科航空电子有限公司支付2018年9月8日至2019年11月11日的租金3595349.7元，以及逾期支付租金的违约金，计算方式如下，以年租金3093696元为基数，从2018年8月25日起，以年息6%为标准计算至上述款项付清之日止； 三、被告成都奥特为通讯有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中电科航空电子有限公司支付能源费25994.44元； 四、被告成都奥特为通讯有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中电科航空电子有限公司支付2019年11月12日至2020年1月11日房屋占有使用费515616元； 五、驳回原告中电科航空电子有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取74502元，由被告成都奥特为通讯有限公司负担55347元，原告中电科航空电子有限公司负担19155元；保全费5000元，由被告成都奥特为通讯有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 吴 翔 人民陪审员 张 荣 人民陪审员 吴清华 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员 曾 娜