广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终9074号 上诉人（原审被告）：苏惠莲，女，1976年11月25日出生，壮族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：黄嘉琦，广西天华阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庞娟荣，女，1979年5月24日出生，汉族，住广西南丹县。 委托诉讼代理人：谭春燕，广西中司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐面，广西中司律师事务所律师。 原审第三人：广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司，住所地南宁市圭贝路5号南国花园康城9号楼09S18号商铺，统一社会信用代码914501006877859075。 法定代表人：杨吴贵。 委托诉讼代理人：吴昌雄，该公司员工。 上诉人苏惠莲因与被上诉人庞娟荣、第三人广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司（以下简称兰庭房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2019）桂0105民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，组织各方当事人到庭对案件争议事项进行核实、调查和辩论。上诉人苏惠莲的委托诉讼代理人黄嘉琦，被上诉人庞娟荣及其委托诉讼代理人唐面，原审第三人兰庭公司的委托诉讼代理人吴昌雄均到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。 上诉人苏惠莲上诉请求：撤销一审判决第一、二项,维持一审判决第三项;改判驳回被上诉人庞娟荣的诉讼请求;本案一、二审案件受理费由被上诉人庞娟荣承担。事实和理由：第一，上诉人苏惠莲己履行合同义务，被上诉人庞娟荣暂时未能实现合同目的并非上诉人苏惠莲之过错。上诉人苏惠莲为履行本案合同，不仅配合第三人去房管部门办理相关手续，甚至请来前夫配合办理，足以证实上诉人苏惠莲并未违反合同约定。在目前合同履行阶段，上诉人苏惠莲需要办理的是经适房转商住房的上市交易证明，依据《南宁市经济适用住房管理办法》的规定，经适房转商住房只需满足三个条件:1.自缴纳契税取得完税凭证之日起满5年；2.己取得房屋所有权证;3.按照规定补缴相关价款转为完全产权。在上诉人苏惠莲己经满足上述前两个条件的情况下，房管部门以婚姻关系信息存在瑕疵为由拒绝为上诉人苏惠莲办理补缴转完全产权的相关手续没有法律依据。依据《房屋买卖合约》第十条的约定，非因合同当事方的原因导致交易未能按期完成的，合同履行期应相对顺延。第二，一审判决关于定金的事实认定不清，不应适用定金罚则。首先，不论是《房屋买卖合同》还是《购房定金条》，文本均由第三人提供，作为中介方的第三人提供的格式文本显然没有考虑到本案相应款项在支付方面的特殊性，即上诉人苏惠莲曾知会被上诉人庞娟荣和第三人，涉案房产是经适房，转完全产权需要补缴相应价款，而该笔价款各方均承诺以定金的形式交付上诉人苏惠莲办理转完全产权，但是该约定因第三人主要为被上诉人庞娟荣提供服务而没有在《房屋买卖合同》和《购房定金条》上得到体现，甚至于在被上诉人庞娟荣仅支付了2万元之后上诉人苏惠莲就无防范地立马签了收到10万的《购房定金条》。其次，从房地产行业的交易习惯来看，不论是预售房还是二手房，对定金的约定一般控制在1万至2万，少数情况会约定5万，只有极个别涉及数百万以上的精装商住房和别墅才会约定10万以上的定金,而本案涉案房产仅60万元，约定10万元的定金显然不符合交易习惯，而这也印证了上诉人苏惠莲所收10万并非定金而是被上诉人庞娟荣应当承担的经适房转商住房补缴的差价。最后，上诉人苏惠莲因房管部门未予配合存在迟延履行的情形，但这并不能说明上诉人苏惠莲不履行合同构成违约，直至本案上诉，上诉人苏惠莲一直在与房管部门协调尽快办理上市交易证明，被上诉人庞娟荣的合同目的并非无法达成，本案不应当适用定金罚则。综上所述，请求法院在查清事实的基础上正确适用法律，依法改判支持上诉人苏惠莲上诉请求。 被上诉人庞娟荣当庭辩称，上诉人未履行合同约定义务构成违约，应承担违约责任。上诉人没有积极履行合同义务，未能按照南宁市不动产中心的要求及时补充离婚协议书、购房合同及其产权证等材料。这些材料是轻而易举就能提供而上诉人没有提供。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。合同是双方认真协商后签订的，是双方当事人的真实意思表示，定金数额符合法律规定，并没有超过主合同金额63万元的20%。一审法院判决符合法律规定，请求予以维持。 原审第三人兰庭公司当庭述称：上诉人苏惠莲的上诉请求是不合理的，本次交易不成功，是因为上诉人苏惠莲存在多次离婚复婚但对我方有隐瞒，对国家相关部门也隐瞒。上诉人苏惠莲离婚复婚时并没有把房屋产权分割清楚，被经济适用房管理中心查出，她又不配合管理中心提供相应材料，才导致不能办理成功完全产权而无法继续履行合同。我方支持庞娟荣的意见。 庞娟荣向一审法院起诉请求：1.判令解除庞娟荣、苏惠莲及兰庭公司于2018年11月21日签订的《房屋买卖合同》；2.判令苏惠莲双倍退还庞娟荣购房定金20万元；3.判令苏惠莲退还庞娟荣旧家居电器转让费1000元；4.判令苏惠莲赔偿庞娟荣房屋成交价5%的损失31500元；5.判令苏惠莲赔偿庞娟荣已支付第三人佣金损失18900元；6.判令苏惠莲赔偿庞娟荣为维护合法权益而支出的律师代理费15403元；7.判令苏惠莲赔偿庞娟荣为维护合法权益而支出的交通费、差旅费3500元；8.判令苏惠莲承担本案诉讼费、财产保全费。 一审法院认定事实：2018年11月21日，庞娟荣、苏惠莲及兰庭公司签订《房地产买卖合约》（编号：XXX86），约定庞娟荣向苏惠莲购买南宁市江南区，成交价为630000，定金100000元，首期房款（含定金）130000元，剩余房款500000元由庞娟荣申请银行按揭贷款，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入苏惠莲账户，房屋交付时间为过户当日。合同第四条约定，卖方保证其本人及其配偶积极配合买方、经纪方签署相关文件及办理该房屋交易有关各项手续，交纳交易所需费用，直至该房屋交易过户完毕时止。合同第九条约定，如卖方有以下情形之一，视为违约，卖方除退还买方已支付款项外，还需按本合约约定的定金数额支付等额违约金，按该房屋成交价5%赔偿买方损失，并赔偿买方为维护权益而支出的律师费、评估费、交通费、差旅费等费用，同时本合同自动解除。……（2）卖方隐瞒或所提供的资料出现不真实、不完整、不合法、不准确等情况，从而导致本合约的目的不能实现；（3）卖方接到买方、经纪方、有关行政管理部门或银行等其他机构发出的关于办理有关本次交易相关手续的通知后七个工作日内，仍不履行本合约之条款；……合同第十六条补充条款约定，卖方承诺该房屋已达上市为商品房条件；买方购买房产定金为100000元，签订合同当日支付20000元，剩余80000元经卖方于2018年11月22日查征信无问题后支付。同日，三方签订《房屋设备交接清单》，确认交接的家具家电数额。合同签订后，庞娟荣依约支付定金100000元及家具家电转让费1000元，苏惠莲出具《购房定金条》确认收到庞娟荣交付购房定金100000元。2018年11月28日，庞娟荣通过银行转账另向第三人支付佣金及其他费用共计41949元。2019年1月4日，第三人向苏惠莲发出《履约通知函》，要求苏惠莲于七日内提交办理涉案房屋交易上市的相关材料。截至庭审之日，涉案房屋尚未办理交易上市手续，苏惠莲亦未将房屋交付庞娟荣使用。 一审法院认为，庞娟荣、苏惠莲及兰庭公司于2018年11月21日签订的《房地产买卖合约》（编号：XXX86）系各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。各方当事人应当严格按照合同约定的内容履行各自义务。合同签订后，庞娟荣依约向苏惠莲支付定金100000元及家电家具转让费1000元。根据合同约定，苏惠莲有义务配合庞娟荣、第三人及相关行政部门办理经济适用房交易上市手续。现苏惠莲未能举证证实其已履行应尽义务，应承担违约责任。庞娟荣主张解除合同，符合合同约定，一审法院予以支持。至于合同中关于中介服务的部分，因中介方兰庭房地产公司提供的居间服务已履行完毕，无需另行解除，仅解除庞娟荣、苏惠莲之间的房屋买卖关系即可。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定及合同第九条对违约责任的约定，苏惠莲应向庞娟荣退还已实际收取的定金及家具家电转让费并承担相应责任。庭审中，苏惠莲辩称定金仅为80000元，但未能举证证实，视为举证不能，一审法院不予采信。现庞娟荣主张苏惠莲双倍返还定金及已支付的家电转让费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于庞娟荣主张的其他损失，根据合同约定，其他损失亦作为违约责任的一部分，因庞娟荣已选择主张双倍返还定金，故对于其他损失部分，一审法院不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、解除2018年11月21日《房地产买卖合约》（编号：XXX86）中原告庞娟荣与被告苏惠莲的房屋买卖合同关系；二、被告苏惠莲向原告庞娟荣双倍返还定金200000元及家电转让费1000元，共计201000元；三、驳回原告庞娟荣的其他诉讼请求。案件受理费5355元，由被告苏惠莲负担。 二审中，双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。庞娟荣提交二审律师费发票，要求由苏惠莲一并承担该项费用。苏惠莲当庭表示可以解除合同。 另查明，2018年12月18日，南宁市经济适用房管理中心向上诉人发出《南宁市经济适用住房上市交易、转完全产权业务一次性告知通知书》，要求其补充完善以下手续：离婚协议书（全部婚姻记录）、双方到场办理欧景城市广场房产的购买合同和产权证。但苏惠莲至今未能提供。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：苏惠莲在履行本案合同过程当中是否存在违约行为，应否承担违约责任。 本院认为，双方合同约定，庞娟荣在签署合同时即交付定金10万元，由庞娟荣为苏惠莲垫资13万元，在庞娟荣办理银行按揭借款申请审批通过且苏惠莲贷款银行可扣款当日支付给苏惠莲，用于办理提前还贷及撤销抵押后，该垫付款即作为首期房款。之后，庞娟荣即依约在签约当天支付2万元，并于次日付清余下的8万元。二审中双方当事人均确认，以上约定的本意为，庞娟荣支付的10万元定金，在庞娟荣办理银行按揭借款申请审批通过且苏惠莲贷款银行可扣款当日即由庞娟荣再加上3万元，共计13万元作为首付款。因本案标的物属于经济适用房，故其上市出售需根据《南宁市经济适用住房管理办法》的相关规定，补缴相关价款后转为完全产权方可上市交易，苏惠连未能按经济适用房管理中心的要求提供其全部婚姻记录以及其他房产的购买合同和产权证，故案涉房屋无法转为完全产权，导致无法进行下一步交易流程，合同无法履行，故苏惠莲应承担违约责任。苏惠莲关于案涉房屋符合上市交易条件，无法交易的过错不在自身的说法，没有事实依据，本院不予采纳。 依照合同约定，卖方在收到买方、经纪方、行政管理部门或银行发出的关于办理房屋有关手续的通知后七个工作日内，仍不履行合同的，除退还买方已付款项外，还需按定金数额支付等额违约金，按该房屋成交价的5%赔偿买方损失，并赔偿买方为维护权益而支出的律师费、评估费、交通费、差旅费等费用。可见双方当事人针对不履行合同设定了定金罚则，故一审判决要求苏惠莲双倍退还购房定金20万元，退回旧家具电器转让费1000元符合双方约定，本院予以维持。苏惠莲主张收取10万元定金不符合二手房买卖的交易习惯，经查，因案涉房屋属于经济适用房，按规定需补缴相关价款，双方约定庞娟荣垫资10万元为苏惠莲补缴价款，另原审第三人为苏惠莲垫资12万元并收取垫资费，故双方约定收取定金10万元符合双方交易需求，故苏惠莲这一主张本院不予支持。但一审判决未对一审中产生的财产保全费作出判决，本院予以纠正。 综上所述，苏惠莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，拟判决： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行。一审财产保全费1849元，二审案件受理费4315元，均由上诉人苏惠莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 刘助建 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 李佳萍 书 记 员 谢小婷