广东省广州市白云人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初494号原告：广州市罡华投资有限公司，住所地广州市白云区远景路****商铺。法定代表人：郑蕾，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。被告：梁光财，男，1965年4月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈怡毅，广东宏安信律师事务所律师。第三人：广州白云房地产开发总公司，住所，住所地广州市白云区松柏路松柏东街**1331、1333铺div>法定代表人：叶建斌。原告广州市罡华投资有限公司（以下简称罡华公司）与被告梁光财、第三人广州白云房地产开发总公司（以下简称白云总公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罡华公司的委托诉讼代理人罗锦华，被告梁光财的委托诉讼代理人陈怡毅到庭参加了诉讼，第三人白云总公司经本院合法传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市罡华投资有限公司提出以下诉讼请求：一、判令被告梁光财向原告广州市罡华投资有限公司支付广州市白云区远景路“美景苑”第B幢美景阁A梯第五层01号商品房的首期购房款人民币85444元；二、判令被告梁光财向原告广州市罡华投资有限公司支付逾期支付前述首期购房款期间的逾期利息（逾期利息以首期购房款85444元为本金，按照同期银行贷款利率的标准，自2000年1月18日起计算至付清前述款项之日为止，暂计算至起诉日约为81171.8元）；三、本案的诉讼费由被告梁光财承担。事实和理由如下：梁光财与白云总公司于2000年1月18日签署了《商品房预售合同》（合同编号为：穗房预字第××号），约定由被告购买白云总公司开发的广州市白云区远景路“美景苑”第B幢美景阁A梯第五层01号的预售商品房，合同总价款为275444元，其中首期款为85444元。2007年12月，广东省茂名茂港区人民法院作出(2007)茂港法指执字第23-3号民事裁定书，裁定将美景苑项目过户到原告名下。2008年6月至2008年8月，经白云总公司申请，广州市规划局批准己将建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设单位名称等变更为原告罡华公司。至此，原告成为美景苑项目的所有权人。原告在接手涉案项目后，被告一直未向原告支付涉案房屋的首期购85444元。2018年，被告在广州市白云区人民法院起诉原告，要求判令原告交付涉案房屋并配合办理产权登记证。在前述诉讼过程中，被告声称被告当时为项目开发合作方广州意海房地产开发有限公司的员工，被告将首期购房款85444元现金交给了广州意海房地产开发有限公司。2019年4月9日，广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终21968号民事判决，判决原告需将涉案购房合同的房屋交付被告，并且需配合办理产权登记证。判后，原告多番寻找资料并联系原开发商白云总公司，发现并无任何广州意海房地产开发有限公司将首期房款支付给白云总公司的记录，并且无任何开具该对应首期款85444元发票的底档记录，据此只能认定被告未履行涉案《商品房预售合同》支付首期款的合同义务。原告认为，既然生效判决判令各方继续履行涉案《商品房预售合同》，并且原告需按照合同约定承担交付房屋以及协助办理产权登记的合同义务。那么根据《商品房预售合同》的约定，被告亦同样负有依照前述合同的约定履行支付首期款的合同义务，现被告至今仍未支付涉案购房合同的首期购房款，明显无合法的依据。因此，原告有权要求被告支付涉案房屋的首期购房款，并要求被告支付逾期付款期间的利息。被告梁光财答辩称：第一，本案原告所主张的诉讼请求均已超过了诉讼时效，应当依法裁定驳回原告的全部诉讼请求。本案案涉的合同是2000年1月18日被告与白云总公司所签订，而原告的诉讼请求是支付首期购房款和逾期支付利息，两诉讼请求均为债权请求权。依据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第一条的规定，还有1987年实施的民法通则第135条的规定诉讼时效应该是两年，但本案中原告2019年12月份才向本院提起本案，两者相差间隔20年，因此严重超过了法定的诉讼时效。第二，是否支付案涉房屋首期款已经白云法院及广州中院两法院审理查明，两法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，原告在没有新证据、没有发生新的事实情况下，再次向贵院提出该主张，本案应以违反一事不再理的原则，依法裁定驳回原告的全部诉讼请求。第三，上述两案的判决均已认定梁光财已完成支付首期款义务的举证及抗辩意见。判决查明事实清楚，现有证据可以相互印证，形成完整的证据链，足以证明被告已向白云总公司付清了全部的购房款，即被告已经履行合同根本和主要的付款义务。商品房预售合同约定的付款义务的先后顺序为先付首期款后办理按揭贷款手续。被告确已办理了按揭贷款手续，根据履行合同义务的顺序推定梁光财应当履行了支付首期款的义务，否则卖方不会与其继续办理按揭贷款手续。且上案审理中，原告当庭确认白云总公司已收取了中国建设银行广东省分行直属支行支付的房屋贷款19万并出具了相应的发票，而商品房预售合同封面上也盖有首期款已核监控小组的印章和预证契税人民币2066的印章，证明白云总公司当时对于梁光财支付首期款的事实是没有任何的异议，而且购房合同签订至今已经长达20年，白云总公司或者广州意海房地产开发有限公司均从没有向被告提出任何支付首期款的异议。经逻辑分析，被告已完成了支付首期款的义务的举证及抗辩意见，与原告的举证主张相比优势较大，原告主张梁光财没有履行支付首期款义务的依据不足，请求驳回其全部诉讼请求。第四，案涉美景苑楼盘是白云总公司与广州意海房地产开发有限公司于1999年度共同开发的项目，2010年6月2日案涉房屋所在的楼盘权属人才变更为原告，且白云总公司与梁光财签订的合同支付全部购房款均约2000年度完成，原告不能以白云总公司的管理混乱，可能没有保存或移交相关的文件，是两公司之间的内部问题，对原白云总公司的过失行为，后来者原告只能承担、只能从内部去解决，寻找解决问题的办法，不能据此拒绝承担义务要求被告再次承担已支付的首期款的义务。第三人广州白云房地产开发总公司未陈述。经审理查明：2000年1月18日，梁光财（乙方，买方）与白云总公司（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号），约定：乙方向甲方预购“美景苑”B幢美景阁A梯第五层01号，朝向西南，用途为住宅，建筑面积76.5121平方米（其中实得建筑面积68.4425平方米，公共分摊面积8.0696平方米）；该商品房为内销商品房，商品房预售许可证号为穗房预字第××号；该预售商品房按建筑面积计算，售价为每平方米3600元，总金额为275444元；乙方应当按以下时间如期将房款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控帐号上（已竣工项目乙方可将房价款直接支付给甲方）；2000年1月20日前支付85444元；19万元办理银行按揭；在双方交接该商品房时，乙方累计支付全部房价款的95%，余下的5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起7天内付清；乙方如未按本合同第7条规定付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第2天起至实际付款之日止，月利息按同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算；逾期超过60天后，即视为乙方不履行本合同；届时，甲方有权按照“乙方按累计应付款20%向甲方支付违约金，合同继续履行”的约定，追究乙方的违约责任；甲方须于2000年9月31日前，将经竣工验收合格，并符合本合同附件二所规定的装修和设备标准的商品房交付乙方使用；除本合同第10条约定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按本合同第10条规定最后交付期限的第2天起至实际交付之日止计算违约时间，违约利息按照违约时间以同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算；逾期超过180天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按“甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金，合同继续履行”的约定追究甲方的违约责任；该商品房竣工验收之日起30天内，甲方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续；甲方取得权属证明书后30天内协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续；……。同年1月24日，上述合同办理了预售登记手续。同年1月28日，梁光财与中国建设银行广东省分行直属支行签订《中国建设银行个人住房贷款借款合同》，约定：借款金额19万元。同年2月1日，上述借款合同在广东省公证处进行了公证。后梁光财在偿还部分期次贷款后停止还贷。2001年1月19日，白云总公司开具了客户名称为梁光财、房产为涉案房屋、金额为19万元的房款发票。2004年6月28日，中国建设银行广州市天河支行与中国信达资产管理有限公司广州办事处签订《债权转让协议》，将梁光财与中国建设银行广东省分行直属支行签订的《中国建设银行个人住房贷款借款合同》中截至2003年12月31日的债权予以转让。同年11月29日，中国信达资产管理有限公司广州办事处与中国东方资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将梁光财与中国建设银行广东省分行直属支行签订的《中国建设银行个人住房贷款借款合同》中截至2003年12月31日的债权予以转让。2006年7月29日，罡华公司与广州意海房地产开发有限公司（以下简称意海公司）、白云总公司、广州粤兴华实业有限公司（以下简称粤兴华公司）在广东省高级人民法院主持下自愿达成调解协议。根据上述协议，美景苑项目中的全部权利、义务均由罡华公司承接和承担。2007年12月1日，茂名市茂港区人民法院作出（2007）茂港法指执字第23-3号民事裁定书，裁定将被执行人白云总公司名义登记的位于广州市白云区广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”土地及上盖过户到罡华公司名下。后经批准，美景苑项目的《建设用地规划许可证》的用地单位名称及《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的建设单位名称均由“广州白云房地产开发总公司”变更为罡华公司。2008年1月31日，梁光财所欠银行按揭贷款及利息得到清偿。2010年6月2日，涉案房屋所在楼宇权属人变更为罡华公司。2017年11月16日，梁光财诉至本院，提出以下诉讼请求：1、判令被告白云总公司和被告罡华公司将位于广州市广花路东侧、新市镇远景村西南侧美景苑B幢美景阁A梯第五层01号房屋交付原告梁光财；2、判令被告白云总公司和被告罡华公司协助原告梁光财按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理位于广州市广花路东侧、新市镇远景村西南侧美景苑B幢美景阁A梯第五层01号房屋的房地产权证；3、判令被告白云总公司和被告罡华公司连带向原告梁光财支付逾期交付房屋的违约金人民币55088.8元；4、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。本院于2018年8月15日作出（2017）粤0111民初14607号民事判决书，判决：一、白云总公司、罡华公司于本判决生效之日5日内将位于广州市广花路东侧、新市镇远景村西南侧美景苑B幢美景阁A梯第五层01号房屋交付梁光财；二、白云总公司、罡华公司于本判决生效之日5日内协助梁光财按照国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理位于广州市广花路东侧、新市镇远景村西南侧美景苑B幢美景阁A梯第五层01号房屋的不动产权证；三、驳回梁光财的其他诉讼请求；四、驳回罡华公司的全部反诉请求。罡华公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2019年4月9日判决驳回上诉，维持原判。2019年9月23日，原告向被告交付了涉案房屋。2019年10月22日，被告取得涉案房屋的不动产权证。以上事实，有《商品房预售合同》、《中国建设银行个人住房贷款借款合同》、《公证书》、发票联、个人贷款还款凭证、《依申请信息公开答复书》、民事判决书、执行裁定书以及当事人陈述等证据证实。本院认为：本案为未支付购房款引起房屋买卖合同纠纷，支付购房款是获取房屋所有权的对价，关系购房合同目的能否实现，本案原告主张购房款不应适用诉讼时效，故被告以原告主张购房款超过诉讼时效的辩称，本院不予采纳。本案双方争议的焦点在于被告是否支付了首期购房款85444元。依据《商品房预售合同》约定：1、付款义务先后顺序为先付首期款，后办理按揭贷款手续。梁光财确已办理按揭贷款手续。根据履行合同义务的顺序推定，梁光财应当履行了支付首期款的义务，否则卖方不会与其继续办理按揭贷款手续。2．《商品房预售合同》封面盖有“首期款已核监控小组”的印章，证明卖方当时对于梁光财支付首期款的事实没有异议，虽然原告提出另案判决证实该印章并不能确切证实被告交付了首期购房款，但正常情况下盖有“首期款已核监控小组”的印章均说明购房款已缴纳。3．购房合同签订多年，白云总公司或意海公司均未向梁光财提出未支付首期款的异议。综上，依据优势证据原则，原告仅以无任何底档记录为由，认定被告未履行首期款付款义务，主张被告支付首期购房款及逾期利息的诉讼请求依据不足，本院不予支持。第三人白云总公司下落不明，经本院合法传唤，期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市罡华投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3632元，由原告广州市罡华投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  蔡玉林人民陪审员  李冬燕二〇二〇年五月二十二日书 记 员  郑萍军