四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1304民初1065号 原告:贾汉雄，男，1971年10月30日出生，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 原告：龙梅，女，1974年4月18日出生，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：蒲璇，南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。 被告:四川万基投资有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区都尉路，统一社会信用代码91511304MA62936R66。 法定代表人：赵桂英，该公司经理。 委托诉讼代理人：何健，四川泰宇律师事务所律师。 原告贾汉雄、龙梅诉被告四川万基投资有限公司（以下简称“万基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾汉雄及其与龙梅的共同委托诉讼代理人蒲璇，被告万基公司的委托诉讼代理人何健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贾汉雄向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即协助原告办理房屋权属证书；2、依法判令被告给付逾期办证的违约金（违约金计算方式：从2015年3月25日起，以465075为基数按日万分之一计算至2019年11月13日止）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年10月7日，原、被告签订了“商品房买卖合同”，约定原告购买被告开发的位于嘉陵区，建筑面积107.17平方米住宅房屋。房屋总价款465075元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告并未按照约定办理房屋产权证书。为维护原告的合法权益，提起以上诉讼请求，望予以准许。 被告万基公司辩称：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告在2018年4月17日就已经向业主通知了可以办理权属证明，原告起诉计算违约金起止时间不准确，应为2015年6月25日至2018年4月17日止。 原告为支持其主张成立，在举证期限内向本院提交的证据有： 1.原、被告双方身份信息复印件各1份； 2.商品房买卖合同及补充协议、不动产销售发票、收据各1份。 3.房屋维修资金收取1份，房屋产权登记信息1份。 被告为支持其主张成立，在举证期限内向本院提交的证据有： 《通知》复印件1份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；对当事人无争议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告万基公司投资开发位于南充市嘉陵区。原告向被告万基公司认购了该楼盘5号楼第1单元16层1-1601号房。2012年10月7日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于嘉陵区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证号为国用（2010）015425，……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：南充市房地产管理局，商品房预售许可证号为：20120046。第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为第一条规定项目中的【5幢】第1单元16层1-1601号,该商品房的用途为住宅，层高为3米，有3个阳台为非封闭式，该商品房为预售商品房，其建筑面积共107.17平方米，其中套内建筑面积87.585平方米……第五条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）伍仟叁佰零玖元玖角捌分，总价款肆拾陆万伍仟零柒拾伍元整。……第十一条交付条件。（1）出卖人应当在2013-12-30前向买受人交付该商品房。（2）……第二十条产权登记。……（二）初始登记。出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起，初始登记完毕之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在收到退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。……。 同时查明，合同签订后，原告按照约定支付了购房款465075元，被告万基公司于2013年12月30日交付了案涉商品房。案涉房屋所在楼栋已于2018年6月8日，办理了房屋产权初始登记；截至法庭辩论终结前仍未办理房屋产权转移登记。 另查明，诉讼中，被告出示一张《通知》复印件，于2018年4月17日通知业主办理不动产权证书；但未提供证据证明该《通知》张贴的时间及地点。原告自认其在2019年11月已经知道了可以办理房屋产权证的事实。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。被告万基公司具备房地产开发经营资质，取得房屋预售许可证明，原告向被告万基公司认购位于嘉陵区，并签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，应予保护。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。 关于案涉房屋能否办理房屋产权证书的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他相关的证明文件。第十七条规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。据此，对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记，后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。本案因被告万基公司已经在2018年6月8日办理案涉房屋所在楼栋的初始登记，案涉商品房已具备办证条件，因此原告诉请被告立即协助办理房屋产权证书，于法有据，本院予以支持。 关于被告万基公司是否承担违约责任的问题。合同签订后，原告贾汉雄作为买受人已依约履行了支付购房款义务，被告万基公司作为出卖人交付了房屋给原告使用。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二、三款:“出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。初始登记完毕之日起90日内买受人取得房屋所有权证书。”的约定，被告万基公司于2013年12月30日将该商品房交付原告，其应于2014年12月25日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，即完成初始登记，并于初始登记完成90日内（即2015年3月25日）协助买受人办理房屋所有权证。现被告万基公司未按约定在2015年3月25日前协助原告办理房屋产权证，是因为被告未向房管部门申请办理涉案房屋所在楼栋的初始登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，因万基公司未按合同约定办理房屋产权证，已构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告支付逾期办证的违约金的主张，既有事实依据也有法律依据，本院予以支持；原告要求按照合同约定按已付款的日万分之一支付违约金，该主张与其损失相当，本院予以支持。 关于违约金计算的期限问题。如上所述，按照合同约定被告应在2015年3月25日前协助原告办理房屋产权证，故该时间点应作为违约金的起算时间。被告称其在2018年4月17日已通知了业主办理产权证书，已经履行了通知义务，但该情况无法核实，被告也未提供其他证据予以佐证；同时，被告在2018年6月8日取得初始登记后也未通知原告办理转移登记；故被告主张其已经履行了协助办证的告知义务，没有事实依据，本院不予支持。原告自认在2019年11月已经知道了可以办理房屋产权证的事实，此后原告仍未主动办理房屋产权登记，并非被告过错，不应再由被告承担违约赔偿责任；故本院认为，被告支付违约金的截止时间应当至2019年10月31日。因此万基公司应从2015年3月25日起按已付购房款总额465075元为基数，按日万分之一计算，向原告支付违约金至2019年10月31日止。按照合同约定被告应当在原告实际取得房屋所有权证书30日内向原告支付该违约金。 综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告四川万基投资有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告贾汉雄、龙梅办理位于南充市嘉陵区南荣路二段169号“万基·蓝域”5号楼第1单元16层1-1601号房屋的不动产权证书； 二、被告四川万基投资有限公司于原告贾汉雄、龙梅取得上列第一项中的不动产权证书之日起30日内向原告贾汉雄、龙梅支付逾期办证违约金（计算方式：以人民币465075元为基数，从2015年3月25日起至2019年10月31日止，按日万分之一计算违约金）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取972元，由被告四川万基投资有限公司承担；该费用已由原告垫付，可在执行中向被告收取。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 胡浪涛 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 赵 珊 书 记 员 高晨曦