安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民初11号 原告:丁冰冰,女,汉族,住黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：汪敏，安徽久安律师事务所律师。 被告:黄山市新徽投资有限公司,住所地安徽省黄山市屯溪区花山路32号新徽天地办公楼,统一社会信用码91341000754870248A。 诉讼代表人：北京德恒（合肥）律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：吴仝美子，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁琦俐，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告丁冰冰诉被告黄山市新徽投资有限公司（以下简称新徽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭审理了本案。原告丁冰冰及其委托诉讼代理人汪敏，被告新徽公司的委托诉讼代理人吴仝美子、丁琦俐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 丁冰冰向本院提出诉讼请求：1.确认丁冰冰与新徽公司签订的《商品房买卖合同》合法有效;2.新徽公司将屯溪区书香云端温泉山居5号房交付给丁冰冰,并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3.新徽公司协助丁冰冰将坐落于屯溪区书香云端温泉山居5号房办理产权转移登记手续；4.新徽公司从2019年7月1日起每日按房款3530000元的万分之三支付违约金至交房之日止；5.本案受理费由新徽公司负担。 事实与理由：买受人丁冰冰与出卖人新徽公司于2016年10月24日签订了《新徽天地“书香云端”认购书》，同时签订了《商品房买卖合同》，购买书香云端5号房屋，建筑面积408.06平方米，价格每平方米10000元，总价款4080600元。合同约定：2016年12月31日前支付3530000元，余款550600元于办理房屋产权证当日支付；出卖人于2019年6月30日前交付商品房；双方逾期付款和交房的违约责任；在本合同生效后30日内由出卖人申请登记备案以及其他一些条款。合同签订后，丁冰冰支付了首付款，并要求新徽公司办理登记备案手续，但新徽公司以各种理由未在规定时间内办理，却以资金紧缺为由要求支付款项。丁冰冰只好陆续支付购房款，直到2018年7月初已支付房款3550000元，仍未办理登记备案手续。后新徽公司工作人员舒捷告知丁冰冰，该房屋已进行了抵押，并要求在丁冰冰的合同文本上添加“双方确认该房在签订合同前处于抵押状态”，以利于公司解押。丁冰冰为了能拿到房屋，只好按公司意见办理。因房屋已建成，考虑房屋装潢问题，交付最后一笔房款的当月，丁冰冰借用钥匙使用，已占用该房屋，但公司直到现在未按约定进行正常的房屋交接手续。 现新徽公司已进入破产重整程序，丁冰冰于2019年6月17日和12月17日两次向公司破产管理人主张继续履行合同，但新徽公司破产管理人以该房屋被抵押无法交付为由，要求丁冰冰通过相关法律程序主张诉求。 综上，丁冰冰与新徽公司已签订《商品房买卖合同》，且已付款87%。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，已交付购买商品房的全部或大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，因此丁冰冰有权要求新徽公司继续履行合同，即交付房屋并配合办理过户手续，然后丁冰冰支付尾款。同时，本案进入破产重整程序后，应当要对全部的抵押进行解除，故不存在履行不能的情况。 新徽公司辩称，一、案涉房屋于2014年7月和2016年1月已经分别抵押给黄山屯溪农村商业银行股份有限公司和胡炳贤。在丁冰冰与新徽公司签署《商品房买卖合同》时，房屋已经设置抵押且丁冰冰知晓该抵押的事实。按照物权法第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者是提存；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。据管理人了解，本案在双方当事人签署商品房买卖合同时尚未获得抵押权人的同意，因此本案所涉的商品房买卖合同无法继续履行。二、新徽公司于2018年8月15日被法院受理破产重整，根据破产法的规定，所有的债务自此期限即终止计算利息违约金。因此丁冰冰的第四项诉讼请求要求支付违约金也没有法律依据。综上，请求法院依法驳回丁冰冰的诉讼请求。 丁冰冰为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据一、身份证,证明丁冰冰的原告诉讼主体资格。 证据二、营业执照复印件,证明新徽公司的被告主体资格。 证据三、新徽天地“书香云端”认购书,证明丁冰冰具有购买书香云端5号房屋的意向。 证据四、商品房买卖合同,证明新徽公司与丁冰冰双方具有买卖屯溪区书香云端温泉山居5号房屋的意思表示;双方对房屋坐落、交割日期、房款支付、产权登记、违约责任、商品房预售登记等进行了约定。 证据五、收据八份,证明丁冰冰支付房款3530000元。 证据六、丁冰冰与新徽公司副总舒捷的电话录音文字稿并附光盘,证明新徽公司在出售前隐瞒了房屋已抵押的事实,于2018年7月21日要求丁冰冰在合同文本添加“双方确认该房在签订合同前处于抵押状态”字样,以利于新徽公司解押。 证据七、关于要求继续履行《商品房买卖合同》的函,证明丁冰冰要求新徽公司继续履行合同,交付房屋。 证据八、谈话笔录,证明新徽公司管理人以办理抵押无法交付房屋为由,要求丁冰冰通过法律程序主张诉求。 证据九、黄山市不动产登记信息查询记录,证明书香云端温泉山居5号房屋抵押给黄山屯溪农村商业银行股份有限公司和胡炳贤。 证据十、申报债权初审通知书,证明新徽公司管理人要求通过法律程序主张诉求,并要求在十五日内起诉。 新徽公司针对上述证据，发表质证意见为： 对证据一、二的三性无异议。 对证据三的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议。认购书在2016年10月24日签订时是购买33A房屋，10月30日更换了案涉房屋，公司已经告知丁冰冰5号房屋已经抵押。 对证据四的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议。合同第七页约定付款方式除了在签署认购协议应缴纳80万首付定金外，买受方应当于2016年的12月31日支付完毕3530000元整。余款550600元于办理房产证当日支付。丁冰冰实际也没有按照合同约定履行付款义务，导致签订合同之后，因为没有足够的款项，公司也没有与黄山屯溪农村商业银行股份有限公司协商解压和继续过户。 对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议。从这个付款时间可以看出丁冰冰没有按照合同约定时间交付款项，导致公司无法与黄山屯溪农村商业银行股份有限公司协商解压事宜。 对证据六的真实性无异议，但从录音中可以看出丁冰冰在购买房屋时是知晓房屋已经被抵押的事实， 对证据七、八无异议。丁冰冰向管理人主张时，管理人已告知其因为房屋被抵押，为了保护抵押权人的利益，无法将房屋交付给丁冰冰。 对证据九无异议，案涉房屋确实被抵押。 对证据十无异议。丁冰冰申报要求继续履行房屋买卖合同的债权，管理人不予确认。 本院认证意见：新徽公司对丁冰冰提交证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 新徽公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据一、新徽公司《房产抵押信息表》，证明案涉书香云端5号楼分别于2014年1月29日抵押给黄山屯溪农村商业银行股份有限公司、2016年1月13日抵押给胡炳贤并均办理了抵押登记手续。 证据二、黄山屯溪农村商业银行股份有限公司《债权申报表》、案涉房屋《他项权证》，证明案涉房屋第一顺位抵押权人黄山屯溪农村商业银行股份有限公司已经向管理人申报债权。 证据三、胡炳贤《债权申报表》、案涉房屋《他项权证》，证明案涉房屋第二顺位抵押权人胡炳贤进行了债权申报。 证据四、（2018）皖10破申3号民事裁定书，证明新徽公司于2018年8月15日进入破产重整程序。 证据五、书香云端1号楼销售发票、记账凭证及入账凭证。证明案涉房屋所在的同一区域房产书香云端1号楼建筑面积433平方米，总售价1000万元，别墅的售价曾达到每平方23000元。 证据六、收据，证明丁冰冰在2016年10月24日首先想买33A房屋，后更换5号房屋。 丁冰冰针对上述证据，发表质证意见为： 对证据一的真实性无异议。 对证据二无异议。 对证据三、四的真实性无异议。 对证据五，与本案没有关联性，本案争议的是5号房屋，据了解1号房屋是精装修，案涉房屋是毛坯房。 对证据六的真实性无异议。丁冰冰原来确实是预定33A房屋，后来因为看不中才订的5号房屋，但当时并不知道5号房屋有抵押，新徽公司也没有告知。 本院认证意见：对证据一、二、三、四、六的真实性予以认定；对证据五，与本案无直接关联性，本院对其真实性不予审查。 经审理查明：2016年10月24日，新徽公司作为出卖人，丁冰冰作为买受人签订《新徽天地“书香云端”认购书》。同日，双方又签订《商品房买卖合同》。合同约定丁冰冰购买新徽公司建设开发的坐落于屯溪区书香云端温泉山居5号楼，房屋建筑面积408.06平方米，总房款为4080600元；丁冰冰于2016年12月31日前支付3530000元，余款550600元于办理房产证当日支付；新徽公司应当在2019年6月30日前将合同约定的商品房交付丁冰冰使用。 上述合同签订后，丁冰冰当日支付了定金100000元，后又陆续支付房款3430000元，具体如下：2016年11月30日支付700000元；2016年12月21日支付400000元；2016年12月23日支付150000元；2018年6月7日支付600000元；2018年7月5日分别支付150000元和850000元；2018年7月6日支付580000元。 另查明：2014年1月29日，新徽公司将屯溪区书香云端温泉山居5号楼与其他七套房产共同作为抵押物以最高额抵押方式向黄山屯溪农村商业银行股份有限公司提供抵押，担保债权为1000万元，并办理抵押登记。2018年10月12日，黄山屯溪农村商业银行股份有限公司向新徽公司管理人申报债权称，新徽公司尚欠债权额为5670725.71元，其中本金4785664.36元，利息834141.35元，抵押物为书香云端5号楼等4套房产。2016年1月14日，新徽公司将屯溪区书香云端温泉山居5号楼与其他三套房产共同作为抵押物以一般抵押方式向胡炳贤提供抵押，担保债权为1600万元，并办理抵押登记。2019年12月18日，胡炳贤向新徽公司管理人申报债权称，新徽公司尚欠债权额为24266700元，其中本金1600万元，利息8266700元。 再查明：2018年8月15日，安徽省黄山市中级人民法院作出（2018）皖10破申3号民事裁定，受理对新徽公司的破产重整申请。2019年12月16日，丁冰冰向新徽公司管理人申报债权，要求进行房屋房产过户登记。2019年12月17日，新徽公司管理人向丁冰冰出具《申报债权初审通知书》【（2018）新破管债字第833号】，认为双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履行，抵押状态下也无法办理过户手续，对丁冰冰申报债权不予确认。 本院认为，根据查明的事实，案涉房产上设定有多重抵押，目前未见全部抵押权人均同意放弃抵押权并解除抵押登记，也未见上述抵押登记均被依法撤销，故丁冰冰要求将案涉房产转移登记至其名下存在法律障碍，对丁冰冰的相关诉讼请求，本院无法支持。此外，因案涉房产仍登记于新徽公司名下，依法应属于新徽公司的破产财产，对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保障债权人能够公平受偿。同时，案涉《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，依照企业破产法第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。现管理人已向丁冰冰出具《申报债权初审通知书》，告知双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履行。虽然案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，但鉴于管理人已明确告知该合同不能继续履行，应视为解除合同，丁冰冰要求确认案涉《商品房买卖合同》有效的主张已无实质意义，故本院在判决主文中无需再进行确认，丁冰冰要求继续履行合同，交付房屋、办理产权登记及支付逾期交房违约金等诉请亦缺乏法律依据，本院依法予以驳回。至于丁冰冰已经支付的房款及其债权性质，可通过依法向管理人申报债权的方式维护自身权益。 综上所述，丁冰冰的诉讼请求不能成立，依法应当予以驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告丁冰冰的诉讼请求。 案件受理费39602元，由原告丁冰冰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 黄 征 审判员 余淑媛 审判员 刘 晨 二〇二〇年五月二十二日 书记员 武丽华 附相关法律规定： 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。