广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民再13号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：阳江金开源养殖开发有限公司。住所地：广东省阳西县城城北工业区。法定代表人：叶植一，该公司总经理。委托代理人：梁宗意，阳江市江城区城北街道法律服务所法律工作者。被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张杏伦，男，1980年4月12日出生，汉族，住广东省阳春市。委托代理人：陈惠婵，广东隽良律师事务所律师。再审申请人阳江金开源养殖开发有限公司（以下简称金开源公司）因与被申请人张杏伦租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市中级人民法院（2017）粤17民终1301号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年8月22日作出(2018)粤民申7676号民事裁定，指令本院再审本案。本院另行组成合议庭审理了本案。再审申请人金开源公司委托代理人梁宗意到庭参加诉讼，被申请人张杏伦委托代理人陈惠婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）金开源公司起诉称：2013年6月30日，金开源公司与张杏伦签订《饲料厂出租合同》，将金开源公司的办公大楼、生产车间和设施出租给张杏伦使用，租金为每年380000元，租期五年，即从2014年12月5日起计至2019年12月4日止。合同签订之日，金开源公司将办公楼、生产车间和设施交付张杏伦使用。同时，张杏伦以办理其生产证件为由，将金开源公司的营业执照、代码证书、国地税务登记证、排污许可证、饲料生产企业审查合格证共5套证件原件取走。金开源公司为履行本合同，额外支付了3443585.56元电费。张杏伦自使用金开源公司办公楼、生产车间和设施后，一直没有依约支付租金，也没有将上述5套证件返还金开源公司，已构成根本违约。金开源公司多次要求张杏伦支付租金及返还证件，张杏伦都以各种理由予以推辞。张杏伦的行为已严重侵犯了金开源公司的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，向一审法院请求：1、解除与张杏伦签订的租赁合同，张杏伦将承租的房产及生产设施交还金开源公司；2、张杏伦按合同约定向金开源公司支付拖欠的租金380000元；3、张杏伦赔偿金开源公司因履行合同而造成的损失200000元；4、张杏伦立即返还金开源公司的营业执照、代码证书、国地税务登记证、排污许可证、饲料生产企业审查合格证共5套证件原件；5、本案诉讼费用由张杏伦承担。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）张杏伦辩称：一、金开源公司请求张杏伦支付租金及违约金没有理据，请求法院予以驳回。本案中并非张杏伦违约，而是由于金开源公司隐瞒其供电变压器因欠费而被供电部门停止供电的事实，造成张杏伦一直无法对厂房投入生产，金开源公司不应收取该厂房租金，并应按合同约定承担违约责任。双方在签订租赁合同后，张杏伦按照合同约定代金开源公司办理该厂用电重新开户申请，但由于金开源公司隐瞒其原来厂内供电变压器因欠费达30多万元的事实，造成供电部门作出停止用电的处理，并要求其缴清所欠电费后才能对该厂重新开户。为欠电费事宜，金开源公司也多次与供电部门协商，后达成还款协议，但也由于金开源公司不按协议履行，所以一直无法供电，按照阳西法院（2015）阳西法民初字第685号关于供电局诉金开源公司拖欠电费的判决中，金开源公司辩称“签下2014年3月18日《分期缴纳电费承诺函》后从2014年1月1日起分十期缴纳所欠电费，金开源公司又交了五期的电费后，供电局还是没有供电，之后由于经营不善，钱还不上”，实际上，金开源公司一直没有按其与供电局签订的协议履行还款责任，供电局也一直未对金开源公司恢复供电。在此期间，由于无法供电，张杏伦一直无法使用厂房，张杏伦租用该厂房加工饲料的合同目的也无法实现，金开源公司请求张杏伦支付租金是没有理据的。由于金开源公司未能按时供电给张杏伦使用该厂房，其行为已违约，其应按合同约定承担相应的违约责任，即按合同约定金开源公司应赔偿200000元违约金给张杏伦，并承担因此造成张杏伦损失的全部责任。二、金开源公司未经张杏伦同意，也未告知张杏伦的情况下，私自将厂房另租他人，金开源公司行为已严重违约，其不但要承担违约责任，还应赔偿张杏伦全部损失。该合同在履行过程中是由于金开源公司隐瞒拖欠电费而引起的，并且造成张杏伦一直没有对该厂进行使用，张杏伦在履行合同中并没有违约，金开源公司请求解除合同没有理据。由于金开源公司已违约在先，但张杏伦一直到没有追究金开源公司的责任，并采取积极的补救措施，协助金开源公司处理其与供电局的关系，金开源公司在缴清所欠电费后，张杏伦重新代金开源公司厂房报装了变压器后，金开源公司未经张杏伦同意，也未告张杏伦的情况下，私自将厂房另租他人，金开源公司行为已严重损害张杏伦的合法租赁权，不但造成张杏伦代金开源公司支付报装变压器的损失，还造成张杏伦购置的机械设备及对厂房前期施工的损失达100多万元的损失。综上所述，由于金开源公司未能按合同供电给张杏伦使用租赁厂房，在张杏伦代金开源公司办理好安装变压器后金开源公司又单方终止合同，将厂房另租他人，造成张杏伦一直都未有使用该厂房，金开源公司应按合同约定承担违约责任并赔偿张杏伦投入的损失。故金开源公司请求张杏伦支付租金、违约金理据不充分，请求法院予以驳回。张杏伦向本院提出反诉请求：1、金开源公司返还租金150000元给张杏伦；2、金开源公司支付违约金200000元给张杏伦；3、金开源公司支付代为报装变压器费用62000元及代为支付电费32000元给张杏伦；4、本案诉讼费、反诉费由金开源公司承担。事实和理由：2013年6月30日，张杏伦与金开源公司签订《饲料厂出租合同》，约定：由金开源公司出租位于阳西县的金开源阳西饲料厂给张杏伦，合同期限五年，自2014年1月1日起至2018年12月30日止，租金每年380000元，押金100000元；金开源公司委托张杏伦负责饲料厂400千瓦变压器及线路安装至配电房内保证其正常供电；在经营期间如果金开源公司终止合同，须赔偿张杏伦人民币200000元，并赔偿张杏伦投入生产的所有损失。合同签订后，张杏伦按合同约定支付租金150000元给金开源公司，但金开源公司隐瞒其厂仍然拖欠供电局电费达30多万元的事实，造成供电部门作出对该厂停止用电的处理，并要求其缴清所欠电费后才能对该厂重新开户。为欠电费事宜，金开源公司也多次与供电部门协商，后达成还款协议，但也由于金开源公司不按协议履行，所以一直无法供电，金开源公司故意隐瞒其厂仍拖欠电费的事实，造成张杏伦一直无法使用该厂房，金开源公司的行为已构成违约。另在金开源公司缴清供电部门拖欠电费后，张杏伦还未曾对该厂进行使用，金开源公司未经张杏伦协商同意，单方终止租赁合同，并将厂房另租他人，将答辩人已报装好变压器变更名称，金开源公司的行为已构成根本违约，并已违反合同约定。因此，金开源公司除按合同约定承担违约责任赔偿200000元给张杏伦外，还应赔偿张杏伦的损失，包括张杏伦代金开源公司报装变压器的损失62000元及代支付电费32000元，同时，金开源公司在签订合同同时支付收取张杏伦的租金150000元也应予以返还给张杏伦。至于张杏伦在租赁厂房期间的生产投放损失待张杏伦收集证据后再另行请求。为保护张杏伦的合法权益，张杏伦特提起反诉，请求法院予以支持。金开源公司对反诉答辩称：一、金开源公司并没有实质收到张杏伦150000元租金，张杏伦该诉称故意隐瞒了事实，误导法庭。二审审理时，两方都提交相关证据，涉及该事实。金开源公司提交了两份收据，该两份收据是金开源公司与张杏伦相互书写150000元的收据以抵销双方付款的事实。对此事实，二审对此组织质证及详细审理查明。这150000元租金张杏伦是无现金实际交付的，金开源公司同意用于抵销150000元办证费用。但由于张杏伦至今未办证，并卷走金开源公司证件离场，按理应返还给金开源公司，但由于是在租金抵销的，故应认定张杏伦未实际支付租金。二、金开源公司并无违约，也无隐瞒变压器欠费停电的事实，张杏伦完全不顾事实的说法。张杏伦租赁金开源公司厂房时，已实地察看，签协议时已知道，所以双方在签订《饲料厂出租合同》第五条约定，“……甲方委托乙方在承租前负责对：饲料厂400千瓦变压器及线路安装至配电房内保证其正常供电，……”但因张杏伦不守约，没有处理，金开源公司只好与阳西县供电局协商，在2014年3月18日向阳西县供电局出具《分期缴纳电费承诺书》，双方达成协议，承诺所欠电费分10个月缴清，金开源公司按期支付，金开源公司有缴交电费的凭证。电费根本就不是张杏伦支付的。如果是张杏伦支付的，应有人签名或汇款应有汇款单。这些事实金开源公司均提交相关证据，二审也审查了。三、双方签订合同时并没有也不可能包括变压器所产生的费用，该变压器已开通并交付张杏伦使用。在使用过程中，张杏伦根据其需要，在2014年4月8日以其公司阳江市华顺环保科技有限公司的名义作用电担保，并向阳西县供电局申请报装了新变压器，户名是1XXXXX，又自己委托汕头公司作线路改造安装，金开源公司不予干涉已经算了。为此，张杏伦自己变更变压器所产生的一切费用应由其自行承担，这与金开源公司无关。四、金开源公司是在张杏伦拖欠租金不交，又擅自搬离所租赁厂房，并将金开源公司租给其物品擅自搬走，带走金开源公司各类证件，损害金开源公司合法权益的情形下予以起诉的。金开源公司多次要求张杏伦支付租金及返还证件，张杏伦一次次以各种理由推诿。其行为已严重损害了金开源公司合法权益，于是金开源公司起诉张杏伦，在一审法院于2015年12月21日作出一审判决后，张杏伦的公司依然运作，然而在上诉后于2016年2月24日上午，张杏伦的公司突然搬离了，并搬走属于金开源公司的机械设备。为此金开源公司予以向公安机关报案，目前该案在侦查中。这是张杏伦违反双方签订的合同，致使金开源公司未能收益租金，根据合同法规定，张杏伦应承担违约责任，交付租金及证件。其他物品待公安机关侦破后起诉或另行起诉。以上金开源公司意见，恳请法院驳回张杏伦的诉请，维护金开源公司的合法公益。一审法院审理认定的事实：2013年6月30日，阳江金开源养殖开发有限公司（甲方）与张杏伦（乙方）签订一份《饲料厂出租合同》。合同约定，金开源公司将其隶属的坐落于阳西县城的阳江金开源养殖开发有限公司阳西饲料厂出租给张杏伦用于加工生产饲料，其中饲料厂包括钢筋混泥土办公楼一栋二层（二楼一套间留甲方自用），钢结构彩瓦生产车间及员工宿舍各一栋，时产2吨对虾饲料生产线一条及其相连配套设施等；租赁期限为五年（从2014年1月1日至2018年12月30日），每年租金380000元；押金100000元；合同签字之日甲方支付租金380000元和押金100000元，下一年租金在前一年的新历12月1日前付清。第二年租金如有违约，甲方有权终止合同，并没收乙方押金作为赔偿甲方的损失；租赁期间，甲方定时对生产线、房屋及附属设施检查，乙方承租前对生产车间、员工宿舍的彩瓦进行检修，如因使用甲方原有的生产设备需更换或添加配件，煱炉内外部件、车间内外的消防设施的检修，改造和安装供电线路由配电房至生产线整个车间、办公楼、员工宿舍等而产生的一切费用由乙方承担。合同期满及乙方中途退出甲方不给予乙方任何补偿，原有生产线更换或添加的设施全部归甲方，乙方新增加的生产设备归乙方所有；甲方委托乙方在承租期前负责对饲料厂400千瓦变压器及线路安装至配电房内保证其正常供电，并负责办理变更及年审如下证件：1、金开源公司营业执照变更增加经营范围；2、年审及变更饲料厂：营业执照、代码证书、国地税务登记证、排放污染物许可证、消防审批、煱炉内外检测、饲料生产企业审查合格证、企业用工手册等，所有证件办理的费用150000元由甲方承担。如乙方不能全部办理好，甲方将不负担一切费用；乙方租赁期内可自行按生产需要增加生产设备，并负责饲料厂所有证件的年审及每月至国、地税办理申报手续，并承担所应缴交的全部费用；饲料厂每月电费及其他费用，乙方应按时到各部门自行支付；乙方经营期间所有经济项目、债务、工人和外来人员的安全事故与甲方无关，在承包前甲方任何债权、债务与乙方无关；租赁期满后，乙方交清相关杂费、清理完毕，并在生产设备及其相连配套设施均无损坏的情况下，甲方退还押金给乙方，本合同终止；乙方有下列情况之一的，甲方可终止合同，负责赔偿违约金200000元。1、擅自将承租的饲料厂转让的，如需转让必须甲方同意；2、利用饲料厂进行违法活动的；3、未经甲方同意故意损坏承租房屋、生产线设配及其他相连设施的。如甲方经营期内提出终止合同须赔偿乙方200000元，并赔偿乙方所投入生产后所造成的一切损失。合同签订后，金开源公司依约将张杏伦租赁的厂房、生产设施等交付给张杏伦使用，另将本公司所持有的阳江金开源养殖开发有限公司阳西饲料厂《营业执照》正、副本、《组织机构代码证》正、副本、《税务登记证》正、副本（证号：粤国税字**、粤地税字**）、《排放污染物许可证》正、副本、《饲料生产企业审查合格证》原件（编号：粤饲审（2008）XXXX）等证照交给张杏伦负责办理年审及变更手续，并由张杏伦立下收件清单一份交由金开源公司收执。合同签订当日，金开源公司立写收到张杏伦交付租金150000元的收据，而张杏伦也立写收到金开源公司交付的办理涉案厂房有关证照年审的费用150000元的收据，但双方当时并未实际交付相应的款项，相互书写150000元的收据仅是用以抵销双方付款的事实。庭审中，张杏伦主张其以阳江市华顺环保科技有限公司的名义为涉案厂房重新报装400KVA变压器和委托他人对线路进行改造安装并为此支付了报装费用62000元。另外，张杏伦主张其因涉案厂房尚拖欠供电部门的电费而代金开源公司支付了电费32000元。金开源公司在庭审中承认涉案厂房因拖欠电费已在张杏伦租赁前被停电，并认为张杏伦在签订合同时知道停电的事实，但在2014年4月14日已恢复供电，故双方口头约定租金由合同约定的2014年1月1日变更为2014年12月5日起计算。张杏伦对金开源公司主张其在签订合同时知道停电及变更租金起算时间等事实予以否认。另查明，阳江金开源养殖开发有限公司是独立的企业法人，阳江金开源养殖开发有限公司阳西饲料厂属港商投资企业分支机构，系阳江金开源养殖开发有限公司的隶属企业。本案起诉前，金开源公司因其案涉厂房用电拖欠2009年5月12日至2012年6月14日期间的电费被广东电网有限责任公司阳江阳西供电局起诉，经一审法院审理并作出（2015）阳西法民初字第685号民事判决书，判令阳江金开源养殖开发有限公司支付电费159586.66元及违约金。一审法院认为及判决：本案为租赁合同纠纷。综合本案案情及需要判决的事项归纳如下焦点：一是金开源公司的本诉请求应否支持；二是张杏伦的反诉请求应否支持。一、关于金开源公司的本诉请求应否支持的问题。（一）金开源公司请求解除其与张杏伦签订的租赁合同，法院应否支持。金开源公司与张杏伦于2013年6月30日签订的《饲料厂出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的强制性规定，该合同属合法有效，双方应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，金开源公司已依约将涉案厂房和生产设施以及公司的营业执照等证照的正、副本原件交付给张杏伦，但张杏伦并未在合同签订时依约向金开源公司支付第一年租金380000元和押金100000元。庭审中，张杏伦辩称其在签订合同当日已经金开源公司同意先支付租金150000元和先不交押金，余下部分租金和押金待以后慢慢支付，金开源公司对此不予认可，张杏伦亦未能举出相应的证据加以证明。因此，一审法院对张杏伦的该抗辩意见不予采纳。张杏伦无正当理由未支付租金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，现金开源公司请求解除其与张杏伦于2013年6月30日签订的《饲料厂出租合同》，符合法律规定，一审法院应予支持。（二）张杏伦是否应按合同约定支付拖欠的租金380000元给金开源公司。合同签订时，金开源公司立写收到张杏伦交付租金150000元的收据，而张杏伦也立写收到金开源公司交付的办理涉案厂房有关证照年审的费用150000元的收据，但双方当时并未实际交付相应的款项，相互书写150000元的收据仅是用以抵销双方付款的事实，一审法院对该事实予以确认。根据合同约定，张杏伦理应在合同签订时即向金开源公司支付第一年租金380000元。但本案中张杏伦在合同签订时并未依约支付租金给金开源公司，故金开源公司请求张杏伦支付第一年尚拖欠租金380000元，依法应予支持。对于张杏伦立写收到金开源公司交付的办理涉案厂房有关证照年审的费用150000元，因该款项亦未实际交付，故张杏伦无须退还给金开源公司。张杏伦如因办理涉案厂房有关证照年审或变更手续实际支出了费用，其可依据合同的约定另行向金开源公司主张权利。（三）张杏伦是否应予赔偿给金开源公司因履行合同而造成的损失200000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，金开源公司无证据证实其因张杏伦违约行为所遭受的实际损失，而张杏伦拖欠租金的违约行为并不符合合同约定的赔偿损失的情形，故金开源公司请求张杏伦赔偿损失200000元，理据不足，一审法院不予支持。（四）张杏伦是否应予返还涉案厂房和生产设施以及《营业执照》正、副本、《组织机构代码证》正、副本、《税务登记证》正、副本、《排放污染物许可证》正、副本、《饲料生产企业审查合格证》原件给金开源公司。依前所述，一审法院已对金开源公司与张杏伦签订的《饲料厂出租合同》依法予以解除。现金开源公司请求张杏伦返还所租赁的财产（包括位于阳西县城的金开源阳西饲料厂二层办公楼一栋，钢结构彩瓦生产车间及员工宿舍各一栋，对虾饲料生产线一条及其相连配套设施等）和返还《营业执照》正、副本、《组织机构代码证》正、副本、《税务登记证》正、副本、《排放污染物许可证》正、副本、《饲料生产企业审查合格证》正、副本原件，合法合理，一审法院应予支持。二、关于张杏伦的反诉请求应否支持的问题。（一）金开源公司应否返还租金150000元给张杏伦。依前所述，张杏伦在签订合同当日并未实际交付租金150000元给金开源公司。因此，张杏伦反诉要求金开源公司返还租金150000元，理据不足，一审法院不予支持。（二）金开源公司应否支付违约金200000元给张杏伦。本案中，张杏伦以金开源公司提前终止合同属违约为由反诉要求金开源公司赔偿损失200000元，但张杏伦并未能举证证明双方在合同履行过程中金开源公司有存在提前终止合同的事实，故一审法院对该反诉请求不予支持。（三）金开源公司应否支付张杏伦代为报装变压器费用62000元及代为支付电费32000元给张杏伦。根据合同约定，金开源公司委托张杏伦在承租期前负责对饲料厂400千瓦变压器及线路安装至配电房内保证其正常供电。但张杏伦却在合同履行过程中自行以阳江市华顺环保科技有限公司的名义重新报装400KVA变压器并委托他人对线路进行改造安装，故张杏伦反诉要求金开源公司支付报装费用62000元，理据不足，一审法院不予支持。由于涉案厂房尚拖欠供电部门的电费未缴已被停电，而张杏伦为了恢复正常供电而代为金开源公司缴交了拖欠的电费32000元，该事实有金开源公司提供的电费发票原件等予以证实，应予认定。因此，张杏伦反诉请求金开源公司支付代为缴交的电费32000元，依法应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除阳江金开源养殖开发有限公司与张杏伦于2013年6月30日签订的《饲料厂出租合同》；二、限张杏伦于本判决生效之日起十日内支付租金380000元给阳江金开源养殖开发有限公司；三、限张杏伦于本判决生效之日起十日内返还坐落于阳西县城的阳江金开源养殖开发有限公司阳西饲料厂二层办公楼、钢结构彩瓦生产车间及员工宿舍各一栋和对虾饲料生产线一条及其相连配套设施给阳江金开源养殖开发有限公司；四、限张杏伦于本判决生效之日起十日内返还阳江金开源养殖开发有限公司阳西饲料厂名下的《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》（证号：粤国税字4XXXXXX号、粤地：粤国税字**、粤地税字**）产企业审查合格证》原件（编号：粤饲审（2008）XXXXX）给阳江金开源养殖开发有限公司；五、限阳江金开源养殖开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付代缴电费32000元给张杏伦；六、驳回张杏伦的其他反诉请求。一审案件受理费9600元，由阳江金开源养殖开发有限公司负担4300元，张杏伦负担5300元。反诉费3980元，由张杏伦负担3380元，阳江金开源养殖开发有限公司负担600元。张杏伦不服一审判决，向本院提起上诉称：1、请求撤销一审判决第一、二、三、六项，并改判驳回金开源公司请求张杏伦支付租金380000元的诉讼请求；2、请求驳回金开源公司请求张杏伦将承租房产及生产设施交还金开源公司的诉讼请求；3、请求金开源公司返还租金150000元给张杏伦及支付违约金200000元给张杏伦；4、请求金开源公司支付代为报装变压器费用62000元给张杏伦；5、本案一、二审诉讼费、反诉费均由金开源公司承担。事实和理由：一、金开源公司并没有实际交付租赁厂房给张杏伦使用，一审判决张杏伦返还厂房没有事实和法律依据。双方在租赁合同中约定金开源公司委托张杏伦在承租前负责对租赁厂房400千瓦变压器及线路安装到配电房内保证其正常供电，即保证租赁厂房正常供电，是租赁厂房的前提条件。在签订合同后，张杏伦首先检查该租赁厂房的供电情况，发现金开源公司隐瞒其厂房尚欠供电部门电费而被销户停电的事实。为此，张杏伦多次与金开源公司协商要求其处理好欠费事宜，将租赁厂房移交张杏伦进行改造，但金开源公司直至2015年10月份才交清电费，以上事实有金开源公司与供电部门签订的还款协议、缴清电费凭证，一审法院作出的（2015）阳西法民初字第685号民事判决书为证。在此期间，由于厂房未能供电，未达到交付厂房的条件，因此，该案厂房一直未移交给张杏伦。金开源公司也没有任何证据证明其已将厂房移交给张杏伦，因为本租赁合同除了租赁厂房外，还包括厂房内的机器设备，如果厂房已移交而没有移交清单是不合常理的。且金开源公司已将涉案厂房另租他人，张杏伦已提供现在承租人和营业执照等证据证实，金开源公司在明知其厂房已另租他人的情况下，仍请求张杏伦返还涉案厂房属故意虚假诉讼，一审法院未对此进行核实，判决张杏伦返还厂房属认定事实不清。二、关于是否应支付租金问题。如前所述，因金开源公司在签订合同后一直没有移交厂房给张杏伦，张杏伦未正式使用涉案厂房，况且现在金开源公司已将厂房另租赁他人，张杏伦是有正当的理由未支付或者迟延支付租金。一审判决张杏伦支付380000元租金及因张杏伦未缴交租金违约而判决解除双方签订的合同是没有事实和法律依据的。另外，张杏伦已出具了一份150000元的收取租金的收款收据，即使该收据款项与办证费用相抵顶，但不能改变收据的内容性质，该收据仍应认定金开源公司已收取张杏伦的租金，现金开源公司已将厂房另租他人，其收取的租金应返还给张杏伦。三、关于本案的违约责任问题。如前所述，双方在签订租赁合同后，金开源公司一直都未移交厂房给张杏伦使用，造成张杏伦租赁合同的目的不能实现，这是金开源公司违约在先，根据合同法的先履行抗辩的有关规定，张杏伦有正当的理由拒绝缴交租金。反而，金开源公司在与张杏伦合同未解除的情况下，未经张杏伦同意，私自将厂房租赁他人，其行为已严重违约，损害张杏伦租赁权，故张杏伦请求金开源公司按合同约定支付违约金200000元合理有据。四、关于张杏伦安装的400千瓦变压器问题。由于金开源公司长期拖欠电费，供电部门已于2012年6月14日根据相关的规定对金开源公司的用电用户进行销户，阳西县人民法院（2015）阳西法民初字第685号民事判决书金开源公司辩称“金开源公司与阳西供电局于2014年3月18日签订的《分期缴纳电费承诺函》，但交了五期的电费后，供电部门还未供电给金开源公司，当时金开源公司考虑到经济好转，就逐步把钱还给阳西供电局，但后期经营不善，钱还不上”以上事实均证明金开源公司出租厂房尚欠电费的事实，并且一直未还清所欠电费，供电部门对该用户进行销户，也一直没有对该用电用户恢复供电，金开源公司在庭审中称已于2014年4月份恢复厂房用电与事实相违背。为尽快恢复供电，达到租赁厂房的交付条件，张杏伦只能重新报装变压器，按合同约定，由此产生的费用62000元也应由金开源公司承担。另外，金开源公司在未经张杏伦同意的情况下，私自将张杏伦安装的变压器过户，其行为损害了张杏伦的合法权益，也印证了张杏伦并没有使用厂房，金开源公司私自对厂房进行使用和租赁他人的事实。四、一审法院适用合同法第二百二十七条，解除双方签订的合同属适用法律错误。张杏伦未交付租金是因为金开源公司未交付租赁厂房给张杏伦，同时也是由于金开源公司隐瞒租赁厂房欠电费而被供电部门销户。并且，金开源公司在提出起诉解除合同前也没有要求张杏伦在合理期限内支付租金，一审法院依据上述法律判决解除双方签订的租赁合同是适用法律错误。五、对于租金起算点。双方签订合同是在2013年6月30日，而金开源公司起诉请求的租金是从2014年12月5日起计算，如果不是金开源公司未能恢复用电的原因，无法交付厂房给张杏伦，金开源公司为何要从2014年12月5日起计算租金，而不是按合同约定计算租金。租金的起算应从恢复用电，即金开源公司缴清拖欠变压器电费之后，即2015年10月份之后才能起算租金，而不应从2014年12月5日起计算。合同约定有6个月装修期，装修期内免收租金。2016年3月3日，金开源公司将厂房出租给阳西县瑞明轩门业制品厂，因张杏伦根本未使用涉案的厂房，也即不应支付租金给金开源公司。六、金开源公司一直未交付厂房及机械设备给张杏伦使用，金开源公司亦未能提供交付清单予以证明。另从金开源公司提供的报警回执，以及金开源公司出租给他人的租赁合同可证明该厂房一直未交付给张杏伦使用。综上所述，请求二审法院依法支持张杏伦的上诉请求。金开源公司辩称：一、金开源公司与张杏伦之间签订的租赁合同，虽然是在2013年签订，但实际履行和计算租金的时间为2014年12月5日。其原因是当时厂房已经被停电，双方为恢复用电进行协商。双方就此已经达成协议，且以张杏伦另外一家公司的名义与供电所达成协议。因此，金开源公司也根据与供电所达成的协议支付了所欠的电费，在2014年4月份已经实际恢复了电力给金开源公司，故金开源公司才从2014年12月5日开始计算租金。二、金开源公司的厂房出租给张杏伦时，还包含了生产证以及公司的所有证件交付给张杏伦。张杏伦在经营过程中并未按照合同的约定支付租金和押金给金开源公司，并且于2016年2月24日未经金开源公司的同意，擅自搬离厂房，还将金开源公司厂房内的相关设备搬走，金开源公司已向阳西县公安局报案并受理，该案现在侦查过程中。因此，张杏伦认为金开源公司没有交付厂房给其使用是错误的。实际上，张杏伦使用厂房至2016年2月24日。即使金开源公司在2016年2月24日将厂房另行出租给他人，也没有违反合同的相关约定。而对于张杏伦的反诉请求，金开源公司不予认可。因为金开源公司已经将厂房出租给张杏伦，张杏伦知道厂房的现状，并同意继续租赁。合同约定张杏伦对线路改造是由其自己负责的，与金开源公司无关，张杏伦如何对厂房的线路进行改造或生产线的改造，其所投入的资金与金开源公司是无关的，应由其个人承担。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：金开源公司确认在2016年3月3日将涉案厂房租赁给江求军，现由江求军经营阳西县瑞明轩门业制品厂，因涉案厂房已被金开源公司在诉讼期间收回，金开源公司表示不需张杏伦返还涉案厂房。金开源公司与张杏伦二审确认双方约定有6个月的免租期，金开源公司自认以通电时间作为合同实际履行时间，因涉案厂房的通电时间为2014年4月1日，在通电后顺延6个月的免租期，故金开源公司起诉张杏伦支付的1年租金为从2014年12月5日起至2015年12月4日止。张杏伦主张涉案厂房是在2015年10月份才通电，顺延6个月免租期，至2016年3月金开源公司将厂房另租他人未过免租期，张杏伦不应支付租金。金开源公司与张杏伦二审中均同意解除双方签订的《饲料厂出租合同》。又查明：由于金开源公司与张杏伦对恢复用电时间及变压器报装问题争议较大，本院致函广东电网有限责任公司阳江阳西供电局（以下简称阳西供电局）调查如下事项：1、金开源公司因拖欠2009年5月12日至2012年6月14日期间的电费被贵局销户及停电，你局何时恢复该公司厂房的用电（厂房地址：阳西县城，厂名：阳江市金开源养殖开发有限公司阳西饲料厂）？金开源公司于2014年3月18日向贵局出具《分期缴纳电费承诺函》后，在未履行完毕前，贵局是否允许金开源公司的租户使用金开源公司的变压器恢复用电，还是必须以租户的名义重新报装变压器才能恢复用电；2、华顺公司在2014年是否曾向你局申请报装400KVA变压器，申请报装的材料有哪些，并提供该申报材料的复印件给本院？现在该变压器是否仍在使用，是否变更用户名？华顺公司在2014年4月至2016年5月的用电情况（厂房地址：阳西县城）。阳西供电局复函称：“1、用户金开源公司在我局用电户在2012年6月已经销户，因其销户前所欠的基本电费，我局通过法律手段追回，2015年9月29日金开源公司缴清所欠电费。根据我局相关条款，如需在同一地址使用电，可以通过新装或者其他用户到我局申请用电，但原用户在原地址欠费未缴清前不能用原用户名申请恢复用电。金开源公司至2016年4月22日前没有恢复用电。2、据我局系统记录，华顺公司在2015年2月16日新装，2015年5月开始通电，直到2016年3月24日已申请销户。期间没有用户变更，用户直接销户。……”阳西供电局提供的华顺公司电量电费记录显示华顺公司从2015年5月至2016年3月均有用电及产生电费，其中：2015年5月计费电量为3204，应收电费25849.23元；2015年6月计费电量为2814，应收电费11138.03元；2015年7月计费电量为1332，应收电费10292.6元；2015年8月计费电量为930，应收电费9711.14元；2015年9月计费电量为996，应收电费9736.97元；2015年10月计费电量为876，应收电费9663.65元；2015年11月计费电量为654，应收电费9538.68元；2015年12月计费电量为1170，应收电费9874.08元；……。本院向阳西供电局调取了华顺公司申请报装变压器及恢复用电的材料，查实华顺公司在递交的材料中有金开源公司法定代表人苏永福签名的香港永久性居民身份证复印件、《饲料厂出租合同》复印件、涉案厂房《房地产权证》等。本院二审期间到涉案厂房现场调查，金开源公司的员工陈佑华反映金开源公司在2016年帮华顺公司交清其拖欠的电费，从2016年4月份开始重新拉线通电，金开源公司从来没有使用华顺公司的变压器，并提供阳西供电局与金开源公司于2016年4月12日签订的供用电合同作证。本院现场确认标志有华顺环保科技有限公司专变的400KVA变压器没有通电使用。张杏伦对本院调查的上述内容意见如下：1、对于电费的产生问题，张杏伦没有实际使用该变压器，产生的电费不应当由张杏伦负担。电费的产生有多方面的原因，因为报装了高压电不使用也会产生基本电费，而该基本电费是较高的，应当查询是否存在该部分的电费。除此之外，还会产生照明方面的电费。这两部分电费都是基本电费。另一部分是平常耗电所产生的电费。因此，在2015年10月份未通电之前，张杏伦一直没有使用涉案厂房及变压器。至于产生电费的具体原因，张杏伦不清楚。张杏伦报装用电时有出具手续给银行直接扣划电费，但张杏伦一直没有收到银行方面的扣费短信，本案的电费事实是由第三方使用厂房而缴纳。涉案厂房的管理由金开源公司派员负责，张杏伦无法进入厂房。金开源公司可以对张杏伦的变压器申请销户，可反映该变压器是由金开源公司控制管理。2、对法院调查的张杏伦报装变压器的事实无异议，至于何时通电，张杏伦不清楚。3、对法院调查的其他证据所反映的事实无异议。金开源公司意见如下：对法院调取的证据没意见，属实。金开源公司在2014年3月18日已经将涉案厂房交付给张杏伦，金开源公司不清楚张杏伦何时报装电和修整电路的情况。直至2016年2月份，张杏伦将厂内的设备（包含金开源公司厂房原有的设备）全部搬走，金开源公司向当地的公安机关报警。报警后，金开源公司在2016年3月份将厂房另行出租。在厂房出租之前，金开源公司代张杏伦缴纳了2016年2月1日至2016年3月10日期间的电费。再查明：华顺公司与阳江市凯源电力发展有限公司阳西分公司于2014年5月29日签订《阳江市华顺环保科技有限公司400KVA变压器安装工程合同》，部分内容如下：第一条：工程项目名称：阳江市华顺环保科技有限公司400KVA变压器安装工程。……第三条：工程项目施工内容：该工程新敷设高压电缆YJV22-3*70mm2共28米，直埋1管HDPE实壁管110*6共8米，台架设备装置1套，安装无功补偿箱1台，安装高供高压计量装置1套及安装其它附属设施。本院二审认为及判决：本案是租赁合同纠纷。金开源公司与张杏伦订立的《饲料厂出租合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，属合法有效合同。合同有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。二审期间，金开源公司承认已自行收回涉案厂房，并放弃请求张杏伦返还厂房的诉讼请求，本院予以准许。因涉案厂房现已由金开源公司另租他人，已无继续履行的可能，金开源公司与张杏伦对解除《饲料厂出租合同》没有异议，本院亦予以确认。双方的争议焦点一是金开源公司是否将涉案厂房及设备交给张杏伦管理使用；二是在合同的履行过程中谁违约，违约责任应如何承担，租金应如何计算；三是合同解除后张杏伦是否应返还租赁设备给金开源公司；四是张杏伦请求金开源公司承担变压器安装工程款应否支持。关于争议焦点一，涉案厂房因拖欠阳西供电局的电费，在出租给张杏伦前已被阳西供电局停电，该事实有一审法院生效的判决及金开源公司自认证实，本院予以确认。张杏伦主张由于金开源公司拖欠电费直到2015年10月份才交清，自此期间厂房一直处于停电状态，厂房未达到交付条件，因此厂房及设备一直没有移交给张杏伦使用。经本院向阳西供电局调查涉案厂房的用电情况，查实张杏伦以华顺公司名义于2015年2月16日向阳西供电局申请报装涉案厂房变压器及用电，涉案厂房于2015年5月份以华顺公司为用电客户通电，且产生电量电费，本院确认张杏伦自2015年5月起已使用涉案厂房及设备。张杏伦辩称涉案厂房的用电并非其所使用，张杏伦并没有使用涉案厂房及设备，但未能提供证据证实，本院不予采纳。关于争议焦点二，因金开源公司已完成涉案厂房的交付义务，依照《饲料厂出租合同》第三条的约定“合同签字之日张杏伦应支付租金38万元及押金10万元给金开源公司”，即张杏伦负有先预交一年租金380000元及押金100000元给金开源公司的合同义务，张杏伦一审辩称在签订合同当日已经金开源公司同意先支付150000元租金和先不交押金，但未能提供证据证实，金开源公司对此亦不予认可，本院不予采信。张杏伦未按合同约定履行足额付款义务，已构成违约。对于金开源公司是否违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，因承租人拖欠租金，出租人可以解除合同的前提是出租人需给予出租人一定的合理期间支付租金，在承租人逾期未付的情况下出租人才可以解除合同。本案无证据证明在租赁合同解除前金开源公司已给予张杏伦一定支付租金期限，故金开源公司不能依据上述法律规定行使合同解除权。本案租赁合同解除的原因是由于金开源公司在2016年3月将涉案厂房另租他人，无证据证明金开源公司有将提前解除合同一事通知张杏伦或经张杏伦同意解除，因金开源公司擅自转租致使张杏伦的合同目的无法实现，金开源公司构成违约，依照双方签订的《饲料厂出租合同》第十一条约定“在经营期内如果甲方提出终止合同：甲方须将赔偿乙方人民币：贰拾万元正（￥200000.00元），并赔偿乙方所投入生产后所造成的一切损失”，故张杏伦上诉请求金开源公司支付200000元违约金符合法律及合同约定，应予支持。一审判决不予支持张杏伦一审该项反诉请求欠妥，应予纠正。虽然张杏伦亦存在违约，但按照合同约定其承担的仅是支付租金的义务，由于金开源公司在租赁期限内擅自终止了合同，故张杏伦应付租金的数额应以其实际使用厂房的时间来计算。对于本案租金应如何计算问题。金开源公司请求张杏伦支付一年租金的起计时间为2014年12月5日起计至2015年12月4日止，而据审理查明，因金开源公司的拖欠电费行为致使涉案厂房用电被销户及停电，涉案厂房直到2015年5月才恢复用电，如前所述，按照华顺公司的用电情况可证实张杏伦有使用涉案厂房的情况，故租金应从2015年5月起计，计至金开源公司请求的2015年12月止共8个月的租金为253333元（380000元÷12个月×8个月）。金开源公司与张杏伦二审确认双方约定有6个月的免租期，金开源公司自认以通电时间作为合同实际履行时间，在通电后顺延6个月免租期的事实，故该6个月的免租期应在张杏伦上述租赁涉案厂房时间中扣除，即张杏伦实应支付两个月的租金63333元（380000元÷12个月×2个月）给金开源公司。在签订合同时，虽然金开源公司与张杏伦以互开收据的形式抵顶租金及办证费，并无发生实际的现金交付，但因金开源公司开具给张杏伦的收据注明是收到张杏伦交付租金150000元，即金开源公司是认可张杏伦已支付了150000元租金，该款在张杏伦应支付给金开源公司的租金中抵扣即张杏伦还多交了86667元（150000元-63333元），该多交的租金应由金开源公司退还给张杏伦。金开源公司一审请求张杏伦支付380000元租金理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，如前所述，在签订合同后，金开源公司已将涉案的厂房及设备交付给张杏伦，在出现租赁合同到期或双方协商解除合同的情形时，张杏伦负有返还厂房及设备的义务。但本案中金开源公司在张杏伦不知情的情况下，提前收回了厂房并转租他人，涉案厂房已处于金开源公司或新租户的控制管理之下，故对于出租设备是否有收回的举证责任应由金开源公司来承担。金开源公司主张张杏伦擅自搬走厂房内的设备，其虽已向公安机关报案，但公安机关至今未查实是张杏伦所为，金开源公司应承担举证不能的责任，其请求张杏伦返还出租设备理据不足，本院不予支持。关于争议焦点四，张杏伦主张其因安装400KVA变压器和线路改造支付了62000元的安装费，提供有相关的工程合同及发票证实，本院予以确认。对金开源公司应否承担62000元变压器安装工程款的问题。首先，按照阳西县供电局的复函，由于金开源公司此前拖欠阳西县供电局电费未付清，致使张杏伦无法以金开源公司的用户名来申请恢复厂房的用电，故张杏伦才以华顺公司名义向阳西县供电局申请恢复用电；其次，在张杏伦以华顺公司名义向阳西县供电局递交的报装变压器及恢复用电申请材料中有金开源公司法定代表人的苏永福签名的身份证、租赁合同书及厂房的权属证书，可反映张杏伦的该行为是经过金开源公司事前同意；再次，依照双方签订的《饲料厂出租合同》第十一条约定，如果金开源公司提前终止合同，金开源公司除支付违约金外，还应赔偿张杏伦所投入生产后所造成的一切损失。张杏伦支付的62000元变压器安装工程款按照安装工程合同的反映是张杏伦对原厂房供电线路进行更新改造，属张杏伦为生产经营所作的投入，金开源公司在租赁期间擅自终止合同致使张杏伦无法继续使用厂房，金开源公司对张杏伦该部分投入应承担赔偿责任，鉴于张杏伦在本案中亦存在违约行为，故本院酌定由金开源公司赔偿一半的损失即31000元给张杏伦。综合上述分析，除一审判决认定金开源公司应支付代缴电费32000元给张杏伦外，金开源公司还应支付317667元（200000元+86667元+31000元）给张杏伦。综上所述，张杏伦部分上诉请求成立，应予支持。一审判决部分事实认定错误，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳西县人民法院（2016）粤1721民初2171号民事判决第一、四、五项；二、撤销广东省阳西县人民法院（2016）粤1721民初2171号民事判决第二、三、六项；三、限阳江金开源养殖开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付317667元给张杏伦；四、驳回阳江金开源养殖开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回张杏伦的其他反诉请求。一审案件本诉受理费9600元，由阳江金开源养殖开发有限公司负担。反诉受理费3980元，由阳江金开源养殖开发有限公司负担3526元，张杏伦负担454元；二审案件受理费13720元由阳江金开源养殖开发有限公司负担12155元，张杏伦负担1565元。金开源公司不服本院二审判决，向省法院申请再审称：（一）张杏伦迟延使用厂房的原因在其自身，与金开源公司无关，金开源公司不存在违约行为。1、金开源公司依约已全面履行交付出租厂房的义务。2、涉案厂房未实际投入使用的责任在于张杏伦怠于使用厂房而使通电时间延迟。（二）金开源公司有权解除涉案租赁合同。1、承租人迟交租金，根本违约，直到2016年3月3日，张杏伦仍未履行，金开源公司作为厂房出租人实现合同目的是依约收租，张杏伦长期拒不交付租金已构成根本违约。因此，金开源公司将厂房另行出租并无不当。2、二审判决适用法律错误。张杏伦长达三年时间都未按约履行交租义务，但二审法院却说成金开源公司未给予张杏伦合理期间支付租金，并认定金开源公司违约在先，有违常理。（三）二审判决违反公平审理原则。1、根据合同法第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”的规定，二审判决认定张杏伦构成违约但未判令张杏伦承担相应违约责任，显失公平。2、二审判决认定事实前后矛盾，二审法院认定双方未实际交付相应款项，相互书写的150000元收据仅用于抵销双方付款，但又认定金开源公司认可实际收取了150000元租金，而没有认定张杏伦亦实际收取了金开源公司的150000元年审费用。3、二审法院认定张杏伦代金开源公司缴交了32000元电费错误，实际上是金开源代张杏伦缴交了2016年2月1日至2016年3月10日期间的电费。综上，金开源公司再审请求：1、再审本案；2、依法撤销广东省阳江市中级人民法院作出的（2017）粤17民终1301号民事判决；3、本案的一、二审诉讼费由被申请人张杏伦承担。广东省高级人民法院于2019年8月22日作出（2018）粤民申7676号民事裁定书，省法院经审查认为：本案系租赁合同纠纷，根据金开源公司的再审申请，本案主要审查：1、金开源公司应否支付违约金200000元。2、金开源公司开具的租金150000元收据能否用于抵扣欠付租金。关于金开源公司应否支付违约金200000元的问题。涉案租赁合同第三条约定合同签字之日（2013-6-30）张杏伦应支付租金380000元及押金100000元给金开源公司，即张杏伦负有先预交一年租金380000元及押金100000元的合同义务，但张杏伦从未实际支付租金380000元。金开源公司通过诉讼方式要求张杏伦支付租金，自起诉之日起过了四个月张杏伦仍未支付租金，金开源公司后将涉案厂房另租他人。可见，金开源公司要求张杏伦支付租金已给予合理期限。二审法院认定金开源公司并未要求张杏伦在合理期限内支付租金的情况下将涉案厂房另租他人，构成违约，缺乏充分的事实依据。涉案合同关于金开源公司在经营期内提出终止须赔偿承租人200000元的约定，仅适用于金开源公司在合同履行过程中无故提出终止合同的情形。而金开源公司因张杏伦违约起诉要解除合同，不适用上述约定承担违约责任。关于金开源公司开具的租金150000元收据能否抵扣欠付租金的问题。合同签订当日，金开源公司开具收到张杏伦交付租金150000元的收据，而张杏伦也开具收到金开源公司交付的办理涉案厂房有关证照年审费用150000元的收据，双方确认当时并未实际交付相应的款项，相互书写的150000元收据仅用于抵销双方付款。虽然金开源公司认可张杏伦已支付150000元租金，但根据双方确认，该150000元租金应用于双方最后结算时抵扣张杏伦办理年审产生的费用。二审法院未审查张杏伦办理年审实际发生的费用，却判决将该150000元租金用于抵扣张杏伦欠付的租金，属于认定事实不清，且有失公平。综上，二审判决认定事实不清，金开源公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定：一、指令广东省阳江市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。本院再审查明：再审除了对一、二审认定张杏伦代金开源公司支付电费32000元不予认定外，对一、二审认定的其他基本事实予以确认。再审另查明：2014年4月份的电费32000元是谁缴纳的问题。一审期间，金开源公司向原审法院提供“现金缴款单”，主张其向广东电网公司阳西供电局缴纳电费。缴款单记载：2014年4月14日，金开源公司员工陈佑华，通过阳西县农村信用合作社，向广东电网公司阳西供电局账号：8XXXXXXXX********现金存款（款项来源：电费）：叁万贰仟元。“现金缴款单”注明存款人阳江金开源养殖开发公司陈佑华，阳西县农村信用合作社加盖营业部印章。另张杏伦提供金开源公司2014年4月18日的电费的发票，主张代金开源公司缴纳电费，其实际为缴款人。金开源公司和张杏伦均主张为缴款人。一审期间，金开源公司向一审法院提供“分期缴纳电费承诺函”，承认拖欠电费319586.66元。承诺从2014年4月1日起，分9个月，每月缴纳32000元电费，第10个月应当缴纳31586.66元，每月电费在当月20号前缴清。再审再查明证件办理的费用实际支付问题。按照合同的约定，张杏伦负责办理变更和年审相关的证照，办证费为150000元，由金开源公司负担，超过部分则由张杏伦承担。再审期间，本院调查张杏伦，是否发生（缴纳）办证费，张杏伦的代理人否认张杏伦进入涉案厂房生产，对是否缴纳办证费说不清楚，也没有提供新证据。张杏伦在一审期间提供2013年12月20日阳江工商行政管理部门对金开源公司阳西饲料厂罚款5000元的发票。但该发票系出租合同履行之前，张杏伦代对金开源公司阳西饲料厂缴纳工商罚款不符合常理。因此，对张杏伦的主张再审不予采纳。再审认为，本案为金开源公司与张杏伦在出租涉案厂房发生的纠纷，本案为租赁合同纠纷。根据申请人的再审请求及被申请人的答辩的意见，本案争议的焦点，具体如下：1、金开源公司是否应支付200000元违约金给张杏伦，以及张杏伦是否应当赔偿200000元金开源公司的问题。金开源公司与张杏伦签订《饲料厂出租合同》，由于金开源公司一直拖欠阳西供电局的电费，张杏伦无法对承租的厂房实际使用。因此，张杏伦也未按合同约定支付租金380000元以及押金100000元给金开源公司。双方承认一直为履行合同进行协商，张杏伦主张从通电后开始履行合同，金开源公司表示认可。由于金开源公司拖欠电费致使涉案的厂房被销户，二审期间，本院对涉案厂房何时通电向阳西县供电局发函调查，阳西县供电局复函称：华顺公司在2015年2月16日新装，2015年5月开始通电，直到2016年3月24日申请销户。因此双方对合同的履行起始时间以通电为准，双方实际对原出租合同的履行起始时间进行调整，双方均不违约。对于2016年3月3日，金开源公司将厂房另租江求军是否违约问题。2015年5月电力开通后，华顺公司也按月向阳西县供电局交纳了电费。二审推定张杏伦实际使用了厂房，并无不当。金开源公司主张，张杏伦于2016年2月24日搬离厂房，阳西县供电局复函证明华顺公司于2016年3月24日申请销户，推定华顺公司于2016年2月24日已经停止生产。在租赁期间，张杏伦一直没有支付租金给金开源公司。金开源公司于2015年11月13日向阳西县人民法院起诉，过了四个月张杏伦仍未支付租金，金开源公司后将涉案厂房另租他人，金开源公司已给予张杏伦合理的期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，金开源公司可以解除合同。二审认定金开源公司并未要求张杏伦在合理期限内支付租金的情况下将涉案厂房另租他人，构成违约，缺乏事实依据。涉案合同关于金开源公司在经营期内提出终止合同须赔偿承租人200000元的约定，仅适用于金开源公司在合同履行过程中无故提出终止合同的情形，而金开源公司因张杏伦违约起诉要求解除合同，不适用上述约定承担违约责任。因此，二审认定金开源公司构成违约，判决金开源公司支付200000元违约金属认定事实错误，应予纠正。至于金开源公司请求张杏伦赔偿200000元的问题。张杏伦在本案中没有造成金开源公司实际损失，金开源公司也没有提供相关的证据，对金开源公司该项请求不予采纳。2、金开源公司是否应支付报装变压器的费用62000元以及支付电费32000元给张杏伦的问题。从阳江阳西县供电局复函可以得知，张杏伦承租赁使用涉案厂房期间，是以华顺公司的名义报装用电，金开源公司一直没有恢复用电。承租后产生的电费记录在华顺公司的名下。二审期间，本院向阳西县供电局调取了华顺公司申请报装变压器的材料，查实华顺公司在提交的材料中有金开源公司法定代表人苏永福签名和香港永久性居民身份证复印证、《饲料厂出租合同》复印件、涉案厂房《房地产权证》等材料。二审还到涉案厂房实地调查，金开源公司员工陈佑华向二审承办人反映，金开源公司从来没有使用华顺公司的变压器。对于金开源公司是否应承担张杏伦安装400KVA变压器的62000元安装费的问题。首先通电后，旧的变压器仍继续可以使用，租赁合同没有约定金开源公司承担新安装400KVA变压器的安装费；二是张杏伦报装时，需要苏永福出具其签名的香港永久性居民身份证的复印件及其他材料，张杏伦报装前并没有要求苏永福负担相关的费用；三是新安装的变压器金开源公司没有实际使用；四是张杏伦的代理人二审开庭时主张2015年7、8月份安装好变压器，但调查华顺公司的用电情况显示2015年5月份产生电费，因此，张杏伦进厂生产八个月，开始没有使用新装的变压器，张杏伦安装变压器系其新增生产设备的行为。按照《饲料厂出租合同》第五条的约定：“乙方（张杏伦）新增加的生产设备归乙方所有”。因此，张杏伦反诉请求金开源公司承担变压器安装费62000元没有依据。二审判决金开源公司承担变压器安装费62000元的一半31000元，处理不当，再审予以纠正。至于张杏伦反诉请求金开源公司支付电费32000元是否支付的问题。金开源公司主张其支付了32000元电费，并提供了2014年4月14日“现金缴款单”。“现金缴款单”载明：缴款单位：广东电网公司阳江阳西供电局；开户行：阳西县农村信用社营业部；账号：8XXXXXX********；款项来源：电费；金额：叁万贰仟元正。阳西县农村信用社营业部加盖印章。备注：显示交款人阳江金开源养殖开发公司陈佑华。张杏伦主张其代交电费，并提供其持有的阳江金开源养殖开发公司于2014年4月18日的电费发票。双方当事人均主张缴纳电费。从“承诺函”的内容分析可知：（1）金开源公司拖欠的是出租前的电费；（2）分期每月交纳电费32000元交至9个月；（3）电费从2014年4月份交起；（4）每月电费32000元只交纳一次，不可能一个月交纳两次。这里边排除金开源公司和张杏伦同时在2014年4月份交纳电费。由于金开源公司持有“现金缴款单”，该单反映2014年4月14日金开源公司员工陈佑华直接到西县信用社交纳电费缴款过程。虽然张杏伦持有金开源公司2014年4月18日电费的发票，缴纳电费每月只能一次，排除金开源公司与张杏伦两个主体同月交纳。另一方面先有“现金缴单”（2014年4月14日）的付款，后有付款的发票（2014年4月18日）。再有张杏伦代交纳金开源公司出租前一个月的电费不符合常理。以上证据可以认定金开源公司缴纳2014年4月份的电费32000元。因此，一、二审法院判决金开源公司支付32000元电费款给张杏伦属认定事实错误，应予纠正。3、金开源公司是否应返还150000元租金以及本案租金如何确认的问题。合同签订后，双方当事人约定，以租金150000元抵销涉案厂房有关证照年审的费用。双方互相写了收据150000元，但没有实际履行。再审期间，本院对张杏伦的办证费支出情况进行调查，张杏伦称不清楚，也未能提供有效的证据反映办证费支出情况。二审在没有审查张杏伦办证费支出情况，直接判决金开源公司支付150000元给张杏伦，属处理不当。应予纠正。由于双方互相支付150000元没有实际发生，金开源公司无需向张杏伦返还150000元。至于本案租金如何确认的问题。双方确认从通电时开始计租。虽然起算时间各方主张不同。华顺公司在2015年2月16日新装，2015年5月开始通电，直到2016年3月24日申请销户。因此，二审判决确定从2015年5月开始计算租金，计至2015年12月止，共计8个月租金，符合客观事实，再审予以确认。另金开源公司与张杏伦二审期间确认双方约定有6个月的免租期，因此，张杏伦实际应支付2个月租金63333元（380000元÷12个月×2个月）给金开源公司。4、租赁合同是否解除的问题。张杏伦进厂生产后，一直拖欠金开源公司的租金，金开源公司请求张杏伦支付租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。本案中，金开源公司实际给了4个月的合理期限，但张杏伦仍无支付租金。同时，本案二审期间，张杏伦亦同意解除承租合同，因此，金开源公司请求解除合同应予支持。综上所述，金开源公司于2015年11月13日向阳西县人民法院起诉，超过了4个月张杏伦仍未支付租金，金开源公司已经给予张杏伦合理的期限，金开源公司将涉案的厂房另租他人，并不违约。二审判决金开源公司违约并承担200000元违约金处理错误，应予纠正。另150000元是否返还的问题。张杏伦代支的办证费未实际发生，150000元的租金未实际支付给金开源公司，二审判决金开源公司返还150000元租金给张杏伦处理错误，应予纠正。至于张杏伦反诉请求金开源公司支付安装变压器的费用62000元以及垫支的电费32000元的问题。变压器的安装系张杏伦个人经营的行为，出租合同也没有明确约定由金开源公司承担，因此，金开源公司无需承担变压器的安装费。32000元是否为张杏伦垫付的问题。32000元电费系金开源公司出租前发生的电费，金开源公司持有付费的凭证，一、二审认定张杏伦垫付系认定事实错误，应予纠正。关于是否解除出租合同的问题，由于双方同意解除合同，应予准许。关于本案租金如何确定的问题，本院推定张杏伦进入金开源公司厂房生产时间为八个月，扣除六个月免租期限，实际张杏伦应支付两个月租金63333元（380000元÷12个月×2个月）给金开源公司。至于金开源公司请求华顺公司支付其为华顺公司垫付的电费问题，由于金开源公司一审没有请求，本院不作处理。因此，本案一、二审部分事实认定错误，应当予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省阳西县人民法院（2016）粤1721民初2171号民事判决书第一、四、六项；二、撤销广东省阳西县人民法院（2016）粤1721民初2171号民事判决书第二、三、五项；三、撤销本院（2017）粤17民终1301号民事判决；四、限被申请人张杏伦于判决生效之日起十日内支付租金63333元给阳江金开源养殖开发有限公司；五、驳回阳江金开源养殖开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9600元，由阳江金开源养殖开发有限公司负担8552元，张杏伦负担1048元。反诉受理费3980元由张杏伦负担。二审受理费13720元由张杏伦负担。审 判 长  许 沛审 判 员  黄耀聪审 判 员  项 箭二〇二〇年五月二十八日法官助理  陈予昕书 记 员  刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。