广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初527号原告：广州市鸿力物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北春鸿二街8号108铺。法定代表人：杨义方，总经理。委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖星允，广东金桥百信律师事务所律师。被告：姚军，男，1964年10月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：朱晓庆，广东经国律师事务所律师。第三人：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路17号。法定代表人：姜维涛。原告广州市鸿力物业管理有限公司（以下简称鸿力公司）与被告姚军，第三人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿力公司的委托诉讼代理人黄珏安，被告姚军及其委托诉讼代理人朱晓庆到庭参加了诉讼。第三人康建公司经本院公告送达起诉状副本及传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市鸿力物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：一、判令继续履行编号为穗房合字2000038321的《商品房买卖合同》；二、判令被告支付剩余房款150000元；三、判令被告支付合同违约金（按日支付逾期应付款万分之三，从2014年4月4日起计算至清偿之日止）；四、被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2003年7月10日，被告与第三人广州市康建房地产开发有限公司（下称“康建公司”）就白云区白云堡道松涛东街3号508房（下称“涉案房屋”）签订编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，合同约定：建筑面积共107.417平方米，套内面积92.679平方米，房屋面积以实测计价面积为准；房屋价款为228262元整，付款方式为被告支付首期款78262元，剩余150000元办理银行按揭。合同签订后，被告依约支付首期款78262元，后协商将合同按揭转一次性付款，在收到银行涂销证明支付。康建公司于2003年9月12日向被告交付了涉案房屋，并办理了将涉案房屋登记至被告名下的房产证，但因被告未支付房屋余款，康建公司未将房产证交付被告。被告曾于2012年向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求解除与中国工商银行股份有限公司广州流花支行签订的《个人购房借款合同》，办理涂销涉案房屋抵押登记手续，越秀区人民法院于2012年12月14日出具(2012)穗越法民二初字第5311号民事判决书支持了被告的上述诉求。原告曾于2014年4月4日就要求被告支付涉案房屋剩余房款向广州市白云区人民法院提起过诉讼，但现今银行抵押登记早已涂销，被告却至今一直未支付房款余款150000元。2007年7月9日，原告与康建公司签订《权利转让协议书》，协议书约定康建公司向原告转让四十七份合同（包括本案编号为穗房合字2000038321的《商品房买卖合同》）中依法享有的所有主、从权利（无论现实存在或将来可能发生），广州仲裁委员会于2014年1月6日作出(2013)穗仲案字第1530号调解书对上述协议的效力予以确认。后康建公司将登记在被告名下涉案房屋的房产证移交给原告。被告在签订编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》后，长期占有、使用涉案房屋，但拒不支付剩余购房款，属于恶意违约，并导致合同目的无法实现，被告的行为已经严重损害了原告依法享有的权利，给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身的合法权益不受侵犯，故诉至法院。被告姚军辩称，不同意原告的诉讼请求，1、原告所提供的权利转让协议书是无效的，对公章真实性无法确认，第三人于2007年已被吊销营业执照，至今下落不明，第三人在外还有其他债务，协议书没有相应债权证明，没有相应的备案，合同权利转让明细表不是与权利转让协议同时形成，原告没有商品房买卖合同及发票原件。2、原告不具有诉讼主体资格。首先原告不是商品房买卖合同的签订主体，合同具有相对性，所以原告是不具有诉讼主体资格。另外依据合同法第80条的规定，债权人转让权利的应当通知债务人。本案中合同的相对方第三人并没有通知过被告方商品房买卖合同权利义务转让的事实，原告通知转让不具有通知的法律效力。3、被告不存在违约行为，被告已经依据商品房买卖合同办理了银行按揭付款，因为第三人的诚信问题没有发放贷款，被告不存在违约行为。4、原告主张的购房款已经过了诉讼时效，第三人在被吊销营业执照前就已经下落不明，自合同签订至今没有向被告催告过付款，也没有向被告主张过剩余的房款，所以购房款已过诉讼时效，利息也过了诉讼时效。违约金在不考虑诉讼主体及诉讼时效情况下被告认为原告所主张的标准也是偏高，之前法院判例是每天万分之一，而且违约金不可以超过本金。第三人广州市康建房地产开发有限公司无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的民事判决书、商品房买卖合同及补充协议、交楼审批表、受理案件通知书、房产证、律师函、权利转让协议书、查册表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年7月10日，被告姚军（买受人）与第三人康建公司（出卖人）签订编号为穗房合字2000038321的《商品房买卖合同》，约定被告向第三人康建公司购买白云区白云堡道松涛东街3号508房（以下简称涉案房屋），建筑面积共107.417平方米，该商品房屋属现房，总金额为228262元，付款方式按补充协议约定：按揭共两期，首期78262元，于2003年6月27日前缴付；二期150000元办妥银行按揭手续，买受人应以本合同约定之时间按时缴付房价款，出售人不需再以任何方式通知买受人按时缴付房价款；买受人必须付清全部房价款、银行按揭贷款申请获得批准并放贷，且已付清全部入住费用后，出卖人将商品房交付买受人使用；第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告向第三人康建公司支付了首期款78262元，被告在2003年6月26日收款收据上注明“合同按揭转一次性付款，收到银行涂销证明支付”。2003年9月12日，第三人康建公司向被告交付涉案房屋。2003年11月14日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房产证,后被告补办新房产证。2007年1月24日，第三人康建公司被广州市工商行政管理局吊销营业执照。2007年7月9日，第三人康建公司（甲方，出让方）与原告（乙方、受让方）签订《权利转让协议书》，约定甲方同意按本协议的条款和条件向乙方转让四十七份合同（包括涉案房屋）中依法享有的所有主、从权利（无论现实存在或将来可能发生），乙方同意按本协议的条款和条件从甲方受让该权利；转让权利的四十七份合同基本情况详见附件一《合同权利转让明细表》；转让价款：甲方以380万元向乙方转让上述四十七份合同权利，价款支付：因甲方对广州市鸿帆房地产代理有限公司负有债务，甲方同意乙方应付380万元的转让价款与鸿帆公司进行支付结算，无论鸿帆公司是否收到乙方应付款或收到应付款的金额多少，均不影响甲方有权自本协议签订之日起，从对鸿帆公司的负债中扣减掉380万元债务金额，乙方与鸿帆公司间的权利义务关系，由其双方另行约定；自签订本协议之日起，乙方即取得甲方权利人的地位，取代甲方享有并有权行使转让合同之所有主、从权利并承担与该等权利有关的一切风险，前款所述主从权利包括但不限于债权请求权、合同解除权、与合同义务人有关的担保权益及查封、冻结资产的受偿权、收益权等一切合同权利；权利凭证移交后，甲方应与乙方共同以挂号邮寄的方式将权利转移事宜书面通知本协议附件一所列义务人，邮寄地址以义务人所购楼地址或甲方最后获悉义务人的地址为据，所需费用由乙方负担，对拒绝签收或地址不详的义务人，甲方可与乙方共同采用公证送达或公告方式或留置送达等方式通知义务人。广州市鸿帆房地产代理有限公司在协议书下方盖章注明同意协议关于康建公司可从对鸿帆公司负债中扣减380万元债务金额，所扣金额由鸿帆公司与鸿力公司另行结算。被告提出因康建公司于2007年1月24日被吊销营业执照，且多年下落不明，为确定康建公司盖章真实性及形成时间，申请对《权利转让协议书》、《合同权利转让明细表》中康建公司盖章真实性进行鉴定，对《权利转让协议书》中康建公司盖章形成时间进行鉴定。鸿力公司根据2007年7月9日签订的《权利转让协议书》中的仲裁条款，于2013年5月30日向广州仲裁委员会申请仲裁，2014年1月6日，广州仲裁委员会作出（2013）穗仲案字第1530号调解书，达成调解协议如下：（一）双方当事人确认于2007年7月9日签订的《权利转让协议书》有效，同意按该协议约定履行义务；（二）被申请人康建公司于2014年1月31日前向申请人鸿力公司交付《权利转让协议书》附件中所列的四十七份《商品房买卖合同》权利凭证（购房人支付房款凭证、办理按揭资料、身份信息、收楼书）；（三）本案仲裁费42970元由申请人鸿力公司承担。2014年2月28日，原告通过邮寄的方式向被告寄送《律师函》，向被告函告原告与第三人康建公司债权转让一事，并要求被告尽快支付拖欠的购房款150000元，被告表示没有收到律师函。2014年4月4日，原告向我院起诉被告要求支付余下房款，后撤回起诉。2019年4月3日，原告再次向我院起诉被告要求支付余下房款，后撤回起诉。2012年，被告向广州市越秀区人民法院起诉中国工商银行股份有限公司广州流花支行、第三人康建公司，要求判令解除被告与中国工商银行股份有限公司广州流花支行签订的《个人购房借款合同》，并办理抵押登记涂销手续，广州市越秀区人民法院立案号为（2012）穗越法民二初字第5311号（以下简称5311号案）。5311号案查明事实：2003年8月28日，姚军与中国工商银行股份有限公司广州流花支行和康建公司签订了《个人购房借款合同》，约定中国工商银行股份有限公司广州流花支行向姚军发放个人住房贷款150000元，用于购买涉案房产……其后，姚军与中国工商银行股份有限公司广州流花支行在广州市国土资源和房屋管理局办理了涉案房产的抵押登记手续。上述借款合同签订后，中国工商银行股份有限公司广州流花支行未向姚军发放贷款。2012年12月14日，广州市越秀区人民法院作出5311号民事判决书，判决：一、解除姚军与中国工商银行股份有限公司广州流花支行、广州市康建房地产开发有限公司于2003年8月28日签订的《个人购房借款合同》；二、中国工商银行股份有限公司广州流花支行在本判决发生法律效力之日起十日内协助姚军办理涂销广州市白云区白云堡道松涛东街3号508房抵押在其名下的登记手续；三、中国工商银行股份有限公司广州流花支行在本判决发生法律效力之日起十日内返还姚军粤房地证字第××号《房地产权证》、NO：0021833《个人贷款抵押房屋保险保险单》（正本）。本院认为：被告与第三人康建公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，无违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方当事人应当严格遵行。根据合同约定，第三人康建公司已将涉案房屋交付被告，被告亦应按约向第三人康建公司支付购房款，被告仍未向第三人康建公司支付剩余房款150000元。被告辩称支付余下购房款及违约金的请求已超过了诉讼时效，被告购买涉案房屋的款项，属于其取得涉案不动产物权的对价，并不适用诉讼时效，被告针对购房余款的诉讼时效抗辩理据不充分，本院不予支持。违约金主张部分已超过诉讼时效，应从原告2019年4月3日起诉立案之日起倒推三年，自2016年4月3日起计算。被告提出康建公司于2007年1月24日被吊销营业执照，对原告出具《合同权利转让明细表》中康建公司的印章真实性及《权利转让协议书》中康建公司的印章真实性及形成时间申请鉴定，经查2013年8月13日仲裁庭审中康建公司已对鸿力公司出具的《权利转让协议书》及《合同权利转让明细表》真实性予以确认，故对被告提出鉴定申请本院不予采纳。原告提交的《权利转让协议书》可证明，第三人康建公司已将向被告主张剩余购房款债权的权利转让给原告，原告依法有权向被告主张权利，原告要求继续履行合同并支付剩余房款合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。原告在2014年2月28日发出《律师函》要求被告给付余下购房款150000元，并于2014年4月4日、2019年4月3日起诉要求被告支付余下购房款，被告未能提供证据证实已支付余下购房款150000元及办理按揭贷款手续，经催讨至今未支付余下购房款，故应按合同第七条承担逾期付款责任，余下购房款逾期付款的违约金应自2016年4月3日起，按每日万分之三计算至实际清偿之日止，被告要求按每日万分之一计算，缺乏事实依据，本院不予支持。被告另提出违约金计算应不超过本金合理，本院予以支持。第三人康建公司经本院合法传唤，期满未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告姚军继续履行编号为穗房合字2000038321的《商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起十日内向原告广州市鸿力物业管理有限公司支付剩余房款150000元；二、被告姚军于本判决生效之日起十日内向原告广州市鸿力物业管理有限公司支付违约金（违约金以150000元为本金，从2016年4月3日起，按日万分之三计算至实际清偿之日止，违约金总额不得超过本金150000元）；三、驳回原告广州市鸿力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4891元，由被告姚军负担并于本判决生效之日起十日内迳付给原告广州市鸿力物业管理有限公司，本院不再予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  蔡顺华人民陪审员  邓楚玲二〇二〇年五月二十五日书 记 员  郑萍军