西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初4899号原告（案外人）：刘建红，男，1974年10月24日出生，汉族，住陕西省白水县。委托诉讼代理人：许永仓，陕西惠智律师事务所律师。原告（案外人）：于小梅，女，1974年7月2日出生，汉族，住陕西省白水县。委托诉讼代理人：许永仓，陕西惠智律师事务所律师。被告（申请执行人）：中十冶集团有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：刘冠胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈芸，北京德恒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕宇，男，1983年9月3日出生，汉族，中十冶集团有限公司职工，住西安市未央区。被告（被执行人）：陕西特艺房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：潘晶，该公司总经理。原告刘建红、于小梅与被告中十冶集团有限公司（以下简称中十冶公司）、陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建红、于小梅及其共同委托诉讼代理人许永仓，被告中十冶公司委托诉讼代理人沈芸、吕宇到庭参加诉讼，被告特艺房产公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建红、于小梅向本院提出诉讼请求：1、停止执行原告购买的被告特艺房产公司开发的位于西安市XX城XX路XX段XX号XX小区XX栋XX单元XX号房屋；2、依法确认原告与被告特艺公司于2016年5月17日签订的商品房买卖合同有效并判决被告为原告办理过户登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告为夫妻关系，2016年5月3日，二原告在被告特艺房产公司售楼部订购了该公司开发的位于西安市XX城XX路XX段XX号XX小区XX栋XX单元XX号房屋，并缴纳定金10000元。2016年5月17日，二原告与被告特艺房产公司签订正式的《商品房买卖合同》，原告一次性支付了全部购房款。同日，被告向原告交付房屋，原告在被告特艺房产公司物业办办理装修手续，后自住至今。期间因被告特艺房产公司原因一直未能给原告办理过户登记手续。2019年4月2日，二原告得知因二被告之间的建筑施工合同纠纷一案，西安市莲湖区人民法院将涉案房屋查封，为此原告向法院提起执行异议申请，法院作出（2019）0104执异77号执行裁定书，驳回原告的异议申请，故提起执行异议之诉，请求依法裁决。被告中十冶公司辩称，一、其与特艺房产公司存在建设工程施工合同纠纷，按照法律规定，对特艺房产公司名下房屋进行合法保全，故西安市莲湖区人民法院作出的（2016）陕0104财保177号民事裁定书和（2016）陕0104执保137号执行裁定书，对涉案房屋进行查封，符合法律规定。二、原告与特艺房产公司之间系债权关系，双方签订的商品房买卖合同未进行备案登记，亦未进行所有权登记，不能对抗中十冶公司对涉案房屋的保全查封。三、名下是否有房产应以家庭为单位，包括子女，原告的证据不足以证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合排除执行的条件，应予以驳回。被告特艺房产公司未作答辩。原告刘建红、于小梅及被告中十冶公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告特艺房产公司经公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭参加诉讼，视为对其质证等诉讼权利的放弃。对于原告及被告中十冶公司提交的证据，本院予以认定并在卷佐证。结合以上证据本院认定事实如下：中十冶公司与特艺房产公司施工合同纠纷一案仲裁裁决期间，中十冶公司于2016年11月15日向本院提交西安市仲裁委员会（2016）西仲函字第1621号财产保全提交书，并请求本院对特艺房产公司名下价值1000万元的财产予以保全。2016年11月30日，本院作出（2016）陕0104财保177号民事裁定书，查封、冻结特艺房产公司名下价值1000万元的财产。2016年12月20日，中十冶公司申请执行，本院于2016年12月22日作出（2016）陕0104执保137号执行裁定书及协助执行通知书，查封了特艺房产公司名下的位于西安市XX城XX路XX段XX号XX小区（原名称为：XX镇XX小区）第三幢房屋8间、第四幢房屋11间，共19套房屋（预售证号、明细见附表）；查封期限为三年。涉案房屋为3-11206室，房屋预售证号为201XXXX，包含在所查封的19套房屋范围内。原告刘建红、于小梅于2019年4月11日向本院提出书面执行异议，本院受理后，于2019年4月26日作出（2019）陕0104执异77号执行裁定书，裁定驳回案外人刘建红、于小梅的执行异议申请。原告对裁定不服，于2019年5月20日提起案外人执行异议之诉。另查明，2016年5月17日，原告刘建红、于小梅作为买受人与被告特艺房产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《协议》，约定：“出卖人将西安市XX城XX路XX段XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋出售给刘建红、于小梅；买受人一次性于2016年5月17日交清总房价款299472元，出卖人应当在2016年5月24日前将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人”。双方签订的《商品房买卖合同》未约定涉案房屋所使用土地的土地使用证号和商品房预售证号等相关内容，且该合同未办理登记备案手续。同日，原告刘建红通过其建行尾号为1214账户向被告特艺房产公司转款289472元，加上原告之前于2016年5月3日已经缴付购房定金10000元，原告付清了全部购房款，特艺房产公司均出具有收款收据。特艺房产公司将涉案房屋交付给原告，原告缴纳了装修管理费、装修垃圾清运费及装修押金。另原告还提交涉案房屋于2016年5月、2018年9月至2020年3月交纳水、电费的收款收据，证明其自2016年5月17日起实际占有和使用涉诉房屋至今。另查，原告刘建红与于小梅系夫妻关系。本院认为，本案争议的焦点是：原告刘建红与于小梅对涉案标的享有的民事权益是否足以排除本院的执行措施。本院查封房产登记在被执行人中十冶公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故本院的执行行为符合法律规定。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。在本院查封涉案房产之前，原告与特艺房产公司之间虽已签订书面买卖合同，原告也支付完全部价款，但双方之间的合同内容上存在重大瑕疵，且未办理相关登记备案手续，故原告对涉案房屋提出异议不符合法定排除执行的情形，其享有的民事权益不足以排除本院的执行措施，原告要求停止对涉案房产的查封，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：驳回原告刘建红、于小梅的诉讼请求。案件受理费5792元，由原告刘建红、于小梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                            审  判  长  成根平审  判  员  高  红审  判  员  倪晓盈 二Ｏ二Ｏ年五月六日 书  记  员  张萌萌