浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初6294号 原告：杜跟永，男，汉族，1991年5月14日出生，住安徽省苏州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张国权、杨志翔，河南文赢（杭州）律师事务所律师。 被告：沈晓芬，女，汉族，1990年7月10日出生，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：马君妍，浙江铭广律师事务所律师。 原告杜跟永与被告沈晓芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨志翔，被告委托代理人马君妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求判令：1.请求判令解除原告与被告签订的《个人商铺租赁合同》；2.请求判令被告向原告返还已支付租金21285元；3.请求判令被告赔偿对原告造成的损失：店铺转让费60000元、店铺采购食材、设备损失75898元、预期利益损失20000元（预期利益损失暂计至2019年9月30日；以上合计人民币177183元。）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月13日，原告因经营所需与被告签订《个人商铺租赁合同》约定：由被告提供位于杭州市滨江区间给原告使用（每月租金3300元、费用按半年次支付、先付后用），合同约定的租赁期限为：2019年7月16日至2020年7月15日。合同签订后，原告依约向被告支付了半年的店铺租金。然仅仅一个多月期间，被告就提出因与店铺所有权人签订的房屋租赁合同租赁期间届满，无法将店铺继续出租给原告为由，要求原告于2019年9月1号之前搬离并腾空店铺，并对店铺采取了断电措施，导致店铺无法正常经营。被告明确表示且以实际行为终止了双方签订的租赁合同，鉴于在合同签订履行前，原告因经营该店铺需要已向第三方支付店铺转让费，采购店铺经营所需食材、设备等花费了大量费用，现被告单方要求终止合同的行为导致原告重大利益损失。原告多次与被告协商并委托律师向被告以发出律师函的形式对原告因经营店铺而造成的损失进行索赔，但被告以各种理由拒绝赔偿。原告认为，其与被告签订的合同合法有效，双方应依约全面履行。被告应在约定的合同期限内向原告提供符合要求的店铺，现被告单方要求终止合同的行为，构成违约，直接造成原告的收益受损，应当承担相应的违约责任，基于此，依法提起诉讼。 被告沈晓芬辩称，1.针对原告请求判令解除原、被告签订的个人商铺租赁合同，被告方同意解除；2.原告方诉请判令返还已经支付的租金，被告方认为，这次的退租是因为原告店铺经营不善，自行退租，然后要求被告退还相应的租金，并非被告违约，但是考虑到原告方也未实际承租后续的这个商铺，被告方同意返还原告实际未承租的租金。原告向被告承租了滨江区铂金铭住商铺29号，并支付了相应的费用，共计26730元。原告于2019年的9月中旬，因奶茶店经营不善，生意亏损，自行退租，并要求退还相应其余的租金，双方就退还租金的数额发生了争议。3.对于原告方请求判令被告赔偿原告的各项损失。首先，对于原告方与第三方签订的收据以及订货的信息是否真实，被告方有异议，因为是其与第三方发生的；其次，即使签订的收据是真实的，是否是用于涉案租赁的店铺上无法确定；最后，即使所有的转让款货款都是用于该店铺的经营，在搬离被告出租的地址之后，原告方也可以承租其他的店铺继续经营和使用，且原告方是自行退租离开。由此所产生的一切的费用应该由原告方自行承担。4.对于原告方要求被告赔偿其预期利益损失2万元。被告方认为，原告方要求赔偿预期损失无事实与法律依据。原告方自行退租，无正当理由，要求被告承担其预期利益损失，且原告方举例的营业额并不等同于利润。在新店开业的时候，也往往存在刷单的情况。这是原告方单方提供的一个数据的统计，并未考虑到新店开业促销以及夏季奶茶旺季等因素，逾期损失利益2万元，也是原告方自行估算，并非实际的利益所得，且原告方在搬离案涉的店铺之后，在另外的地址重新开业营业并未停业。综上所述，希望法庭依法裁决，驳回原告的不合理诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 原告提供的证据：1.原告与案外人李颖的收据及支付宝转账凭证，被告经质证对其真实性有异议，本院经审查后认为，收据能够和转账凭证及原告庭审中的陈述能够相互印证，故本院对予以认可。 2.材料清单、支付宝转账凭证、收款单，被告经质证对其真实性有异议，本院经审查予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月13日，原告沈晓芬（甲方、出租方）、杜跟永（乙方、承租方）签订《个人商铺租赁合同》，约定：商铺地址：杭州市滨江区。租赁期限约定：该房屋租赁共1年，自2019年7月16日起至2020年7月15日止，该出租房屋面积9平方。房屋租金：每月3300元。按半年付款，每月提前30天付款。另付押金3300元。承租满一年后，月租金每年比上一年度增加10%。承租人拖欠租金累计达到15天的，并赔偿违约金3000元，房屋终止后，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅做为经营奶茶使用。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。涉案店铺系被告向案外人租赁，被告将店铺分隔出一间出租给原告。 原告于2019年5月13日向案外人童明保支付2019年7月16日至2020年1月15日的房租租金21450元、2020年1月16日至2020年7月15日每月增加的租金330元及押金3300元共计26730元，其中2019年7月16日至2019年8月15日的租金为每月3300元，2019年8月16日至2020年1月15日的房屋租金为每月3630元。 2019年8月29日，杜跟永与案外人童明保因租房引起纠纷，杜跟永向杭州市公安局滨江区长河派出所报警。 2019年9月6日，原告委托文赢（杭州）律师事务所律师向被告发送《律师函》载明：2019年5月13日，贵方与委托人签订《个人商铺租赁合同》，约定：由贵方提供位于杭州市滨江区间给委托人使用（每月租金3300元、费用按半年次支付、先付后用），合同约定的租赁期限为：2019年7月16日至2020年7月15日。合同签订后，委托人依约向贵方支付了半年的店铺租金。然仅仅一个多月期间，贵方就提出因与店铺所有权人签订的房屋租赁合同租赁期间届满，无法将店铺继续承租给委托人为由，要求委托人于2019年9月1号之前搬离并腾空店铺，并对店铺采取了断电措施，导致店铺无法正常经营。贵方明确表示且以实际行为终止了双方签订的租赁合同，委托人多次与贵方协商如果终止合同需要对委托人因经营店铺而造成的损失进行赔偿，但贵方以各种理由拒绝赔偿。鉴于在本合同签订履行前，委托人因经营该店铺需要已向第三方支付店铺转让费，采购店铺经营所需食材、设备等花费了大量费用，现贵方单方要求终止合同的行为已构成违约，导致委托人重大利益损失。本律师根据委托人提供的相关材料结合法律规定认为：委托人与贵方签订的合同合法有效，贵方应当依约及时履行己方义务。现贵方行为已构成违约，委托人有权要求贵方承担相应的违约责任。基于此，委托人委托本律师发函告知贵方：一、贵方自收到本函之日起7日内书面回复委托人（或本律师）是否继续履行委托人与贵方签订的《个人商铺租赁合同》。二、若贵方明确不继续履行双方的签订的合同，请贵方收到本函之日起7日内返还委托人已支付租金21285元（含押金）、赔偿对委托人造成的损失：店铺转让费60000元、店铺采购食材、设备损失75898元、其他费用3000元。三、如果不作回复或拒不协商赔偿，视为对违约事实和上述赔偿要求的默认。被告于2019年9月11日收到该函件。原、被告庭审中均认可，原告于2019年9月底搬离涉案房屋。被告也于2019年9月底搬离店铺。 另查明，原告承租的涉案房屋实际系从案外人李颖处转让，原告共计支付案外人李颖租金、设备等转让款共计66600元，其中6600元系被告支付给案外人李颖支付的涉案房屋2019年5月13日至2019年7月15日的租金。 本院认为，原、被告均认可原告于2019年9月底搬离涉案店铺，即涉案合同实际上已解除，关于合同的解除日期，原告认为应为被告收到律师函的日期即2019年9月11日，被告认为应为原告实际搬离日。确认合同的解除日期，应先确认双方解除合同的原因及方式。原告认为系被告承租期限届满，无法继续出租给原告，并采取断电措施导致原告无法经营，原告在2019年9月6日发送的律师函中亦作出了上述表述，并提出了返还租金等要求。被告认为系原告经营不善，自行退租。本院认为，虽原告未提交被告要求原告办理退租且断电的直接证据，但结合原告8月29日与被告发生冲突并报警，原告9月6日即向被告发送了律师函，但被告未积极回复并处理，被告也于9月底退租涉案房屋并搬离，及被告未提交证据证明其租期尚可保证履行与原告的合同等事实，可以认定原告主张被告违约的事实存在高度盖然性，故本院认为双方解除合同的主要原因为被告违约，故原告享有单方解除权，且原告在律师函中已明确提出被告返还租金等要求，故合同的解除日期为被告收到律师函之日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告返还其已支付的2019年9月1日之后的租金及押金共计21285（26730-3630*1.5）元，被告庭审中表示愿意返还被告2019年10月1日之后的租金共计12705（3630*3.5）元，且认为系原告违约押金3300元及原告支付的2019年10月1日至2020年7月15日每月增加的租金330元不予退还。本院认为，首先，涉案合同因被告违约而解除，故对于其要求被告退还其押金3300元，本院予以支持。其次，原被告签订的《个人商铺租赁合同》已于2019年9月11日解除，原告实际于2019年9月底搬离涉案房屋，故原告尚应支付被告2019年9月11日至2019年9月30日的房屋占有使用费。因此，被告应退还原告2019年10月1日至2020年1月15日的租金12705（3630*3.5）元及原告支付的2020年1月16日至2020年7月15日每月增加的租金330元共1980元（330*6），合计14685元。关于原告要求被告赔偿其店铺转让费60000元、店铺采购食材、设备损失75898元、预期利益损失20000元的主张，由于设备、食材均可另作他用，并非被告违约造成的必然损失，且原告可及时止损，故对其主张本院不予支持。对店铺转让费，由于涉案店铺大部分物品可移动带走，故原告的损失仅为固定装修，本院结合涉案店铺装修非常简单的情形，酌情认定损失为7000元。对原告要求被告支付预期利益的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杜跟永与被告沈晓芬于2019年5月13日签订的《个人商铺租赁合同》已于2019年9月11日解除； 二、被告沈晓芬于本判决生效之日起十日内返还原告杜跟永押金及租金共计17985元； 三、被告沈晓芬于本判决生效之日起十日内赔偿原告杜跟永损失7000元； 四、驳回原告杜跟永的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费依法减半收取1922元，由原告杜跟永负担1611元，被告沈晓芬负担213元。原告杜跟永于本判决生效之日起十日内来本院退费；被告沈晓芬本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  靳幸佳 二〇二〇年五月十二日 书记员  濮卒燕