西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                        （2019）陕01**民初7780号 原告：严欢，女，1979年5月15出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：张晨诗，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：周华，女，1980年5月29出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：胡长焱，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，陕西金镝律师事务所律师。原告严欢与被告周华房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告严欢的委托诉讼代理人张晨诗，被告的委托诉讼代理人胡长焱、吴静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告严欢向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告租金1046072元及同期人民银行贷款利息138473元（暂计至2019年4月2日），共计1184545元。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月29日，原告严欢与被告周华签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限自2014年11月日至2020年12月31日，六年的租金分别为458544元、458544元、481476元、505548元、530772元、557136元，每年11月30日之前付清上半年租金款项，第二年5月30日前付清下半年租金。被告向原告支付了35000元的保证金，且约定“乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如果无故拖欠租金，甲方给予乙方3天的宽限期。如超出宽限期，甲方有权单方面终止合同，并向乙方每天按时欠租金3‰加收滞纳金”。合同签订后，原告体谅被告的困难，允许被告从2015年拖欠房租至2017年，但被告自2014年10月至2018年9月拖欠原告租金1046072元。原告多次向被告催要租金未果，为维护自身的自身权益，原告于2018年8月14日向被告发出催告函，要求被告支付租金。2018年9月2日被告与原告签订了《房屋商铺归还交接书》后，归还了所租商铺，但所拖欠的租金至今为归还。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告周华辩称：其与原告严欢所签的《商铺租赁合同》约定的2015年5月30日应付租金是229272元、2015年11月30日应付租金是229272元，均已过诉讼时效，应当依法驳回；2018年被告应付租金为351075元，实付租金为530967元，被告多支付的179892元租金应当抵扣2017年房租；原告尚有35000元履约风险保证金未予退还被告，应在被告未支付的租金中予以扣除。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，本院确认事实如下：2014年10月29日，原告严欢与被告周华签订《商铺租赁合同》一份，合同约定严欢将位于西安市碑林区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号商铺出租给被告周华，房屋租金按照建筑面积238.83平方米计算。租赁期限为6年，自2014年11月1日起至2020年12月31日止。租金标准：1.第一个租赁年每月每平方米租金为160元，2014年11月1日当日付清上半年房租，2015年5月30日前付清下半年房租，共计458544元；2.第二个租赁年每月每平方米租金为160元，2015年11月30日前付清上半年房租，2016年5月30日前付清下半年房租，共计458544元；3.第三个租赁年每月每平方米租金为168元，2016年11月30日前付清上半年房租，2017年5月30日前付清下半年房租，共计481476元；4.第四个租赁年每月每平方米租金为176.4元，2017年11月30日前付清上半年房租，2018年5月30日前付清下半年房租，共计505548元；5.第五个租赁年每月每平方米租金为185.2元，2018年11月30日前付清上半年房租，2019年5月30日前付清下半年房租，共计530772元；6.第六个租赁年每月每平方米租金为194.4元，2019年11月30日前付清上半年房租，2020年5月30日前付清下半年房租，共计557136元。合同签订后，2014年10月30日，被告通过名为“李某某”的账户向原告工商银行账户转款244272元、以现金形式向原告支付20000元，共计264272元。原告收到上述款项后向被告出具收到2015年1月1日至2015年6月30日房租229272元及保证金35000元的收条各一张；2017年12月18日，被告通过银行向原告转款150000元，附言为“2018年房租”；2017年12月23日，被告通过银行向原告转款7626元，无附言；2018年2月10日，被告通过银行向原告转款50000元，无附言；2018年4月30日，被告通过银行向原告转款50000元，附言为“补房租”；2018年5月11日，被告通过银行向原告转款10000元，附言为“房租”；2018年7月2日，被告通过银行向原告转款26271元，附言为“2018年7月房费”；2018年7月31日，被告通过银行向原告转款80000元，附言为“2018年8月-12月房租（1）”；2018年8月4日，被告通过银行分两次向原告转款44000元，附言为“2018年8月-12月房租（2）”、转款7355元，附言为“2018年8月-12月（3）”。2017年10月27日，原告从被告处拿取价值1310元的茶叶；2017年12月1日，原告从被告处拿取价值4241元的茶叶；2018年1月31日，原告分两次从被告处拿取价值5370元和46030元的茶叶；2018年3月25日原告从被告处拿取价值1944元的茶叶；2018年3月30日原告从被告处拿取价值120元的茶叶；2018年4月9日，原告从被告处拿取价值40750元的茶叶；2018年5月21日，原告从被告处拿取价值5950元的茶叶。本院还查明，2017年10月27日，被告向原告出具“欠条”一张，内容为：“本人周华租用兰蒂斯城二期40115商铺，面积238.83平方米。现欠房东（严欢）2015年6月1日至2017年12月31日房租共计人民币860000元（原合同价1169292元）。本人承诺于2018年1月内还款100000元整，剩余欠款在每季度还款100000元整，直到还清全部欠款为止。若未按此承诺执行还款计划，则所欠房租执行原合同价格。后期按时支付房租。”2018年8月14日，原告向被告发出《催告函》，内容为：“周华女士：你于2014年10月29日与本人严欢签订了商铺租赁合同，承租本人位于西安市碑林区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号商铺，建筑面积为238.83平方米。租期6年，自2014年11月1日起至2020年12月31日终止。合同签订后，你没有按照合同约定按时支付各期租金款项。截止2018年8月份，你共计欠租金1249588元。你欠付租金的行为已构成违约。因你的违约行为给本人造成了巨大损失。鉴于此，本人特向你发函催告，限你在收到催告函一周内向本人付清所欠租金。若你在一周之内未付清租金欠款，本人将解除合同，并收回商铺，由此造成的各项损失由你个人承担。本人并可追究你违约责任，要求你赔偿本人的损失。”2018年9月2日，原、被告签订《房屋商铺归还交接书》，双方约定被告于2018年9月10日将所承租的上述房屋返还原告，该交接书签订之日双方签订的商铺租赁合同同时解除。2018年9月10日，被告将所承租的房屋腾交原告。以上事实有当事人提交的证据、当事人庭审陈述及庭审笔录等在卷为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原告与被告于2014年10月29日签订《商铺租赁合同》后，被告依合同约定向原告支付了保证金及2015年1月-6月租金共计264272元后，至2017年10月26日期间内再未向原告支付过房屋租金。2017年10月27日，被告向原告出具的“欠条”中，双方约定将2015年6月1日起至2017年12月31日止期间内的房租由合同中约定的1169292元变更为860000元，被告应自2018年1月起按该“欠条”约定的时间、金额履行清偿租金的义务。上述约定实质上是合同双方对原租赁合同中租金条款实质性的变更，合法有效；但自2018年1月起被告未按该“欠条”中载明的还款日期及金额按时履行还款义务。故被告关于其按“欠条”中的约定向原告支付了部分租金，且原告在相应月份内从被告处拿取了相应金额的茶叶用以抵扣房租，原告现起诉被告要求以原合同约定的租金支付所欠房租无事实及法律依据的辩称理由，本院不予采信。本案中，原告依据“欠条”载明的：“……若未按此承诺执行还款计划，则所欠房租执行原合同价格。……”的约定，要求被告依据《商铺租赁合同》中载明的房租金额清偿2015年6月1日至2018年8月30日期间内拖欠的房租的诉请，于法有据，本院予以支持。被告还辩称原告主张的2015年5月30日应付租金229272元及2015年11月30应付租金229272元已超过法定诉讼时效，且原告主张的利息无事实及法律依据，应不予支持。被告在2017年10月27日出具的“欠条”中承诺支付原告2015年6月1日至2017年12月31日期间拖欠的房租，并承诺后期按时支付房租。该欠条中被告的承诺应认定为对2015年5月30日及2015年11月30应付租金诉讼时效产生了诉讼时效中断的法律后果，该时间段内的应付租金应从2017年10月27日重新起算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定，原告本案中上述时间段内租金的诉请未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩理由无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张未付房租的利息损失的诉求，于法有据，本院予以支持；被告的辩称理由，于法无据，本院不予采纳。自2015年1月1日双方签订合同后，被告周华：2015年应交房租为458544元；2016年应交房租为458544元；2017年应交房租为481476元；2018年1-8月应交房租为337032元。被告已向原告支付了2015年1月至6月房租229272元、履约保证金35000元；被告2017年10月27日出具上述“欠条”后至2018年8月30日止期间内，被告通过银行向原告支付租金425252元（注明2018年房租307626元，未注明时间房租117626元）、原告拿取被告茶叶冲抵房租105715元，共计795239元。根据上述被告的房租交付情况，经本院核算，在扣除上述被告已支付的2015年1月至6月房租229272元、履约保证金35000元、未注明时间房租117626元、茶叶冲抵房租款105715元后，被告2015年房租已结清，尚结余29069元；被告2016年应交房租为458544元，扣除上述29069元后，尚欠429475元未支付；被告2017年房租481476元均未支付；被告2018年1月至8月期间应交房租为337032元，扣除已支付的2018年房租307626元，尚欠29406元未支付。综上，被告2016年房租429475元未支付、2017年房租481476元未支付、2018年房租29406元未支付，以上未支付房租共计940357元。以940357元为基数，以同期银行贷款利率为标准，可知2015年1月至2019年4月2日期间内未付房租的利息为171347.41元，本案中，原告主张上述期间内未付房租的利息损失为138473元，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，被告周华应支付原告严欢2015年7月1日起至2018年8月30日止期间内的房屋租金940357元及2015年7月1日起至2019年4月2日止期间内逾期付款利息138473元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十七条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告周华于本判决生效之日起十日内向原告严欢支付自2015年7月1日起至2018年8月30日止期间内的房屋租金940357元；二、被告周华于本判决生效之日起十日内向原告严欢支付自2015年7月1日起至2019年4月2日止期间内逾期付款利息138473元；三、驳回原告严欢其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15461元、保全费5000元，共计20461元，由原告严欢负担1826元，由被告周华负担18635元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      （此页无正文）        审  判  长      李  贺人民陪审员      单军田人民陪审员      崔来军   二〇二〇年五月八日   书  记  员      杜  阳1