安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0103民初4994号 原告：合肥世纪中天投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区寿春路156号百花大厦A座2604室，统一社会信用代码91340100764784802J(1-1)。 法定代表人：刘宏贞，董事长。 委托诉讼代理人：李磊磊，安徽端维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张锐，安徽端维律师事务所律师。 被告：淮南市周到房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区红旗商贸文化广场北区四层431－433室，统一社会信用代码91340400729998063E。 法定代表人：盛军，董事长。 委托诉讼代理人：马政宇，该公司员工。 被告：盛军，男，1975年8月3日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：马政宇，该公司员工。 被告：安徽安粮小额贷款有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区金寨路389-399号盛安广场6楼，统一社会信用代码91340100078734792T。 法定代表人：张来往，董事长。 被告：安徽安粮地产有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区金寨路389号盛安广场，统一社会信用代码91340000677551859F。 法定代表人：汪勇，董事长。 被告安徽安粮小额贷款有限公司、安徽安粮地产有限公司共同委托代理人： 储洁印，该公司法律顾问。 汪金金，该公司法律顾问。 原告合肥世纪中天投资管理有限公司（以下简称中天公司）与被告淮南市周到房地产开发有限公司（以下简称周到公司）、盛军、安徽安粮小额贷款有限公司（以下简称安粮小贷公司）、安徽安粮地产有限公司（以下简称安粮地产公司）企业借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告中天公司的委托诉讼代理人李磊磊、张锐，被告周到公司的委托诉讼代理人马政宇、被告安粮小贷公司、安粮地产公司的共同委托诉讼代理人储洁印、汪金金均到庭参加诉讼，被告盛军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中天公司向本院提出诉讼请求：判令1、被告周到公司立即偿还原告借款本金1500万元及利息1363万元（利息按年利率24%标准，自2014年9月11日起暂计算至2018年6月4日，此后顺延计算至借款本金清偿完毕之日止）；2、被告周到公司支付原告为实现债权支出的律师代理费142450元,及诉前财产保全责任保险费37222.19元；3、被告盛军、安粮小贷公司、安粮地产公司对原告的第一项、第二项诉讼请求向原告承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由上述被告共同承担。 事实与理由：2014年1月25日，原告中天公司与被告周到公司签订《借款合同》，约定周到公司向原告借款1500万元，借款月利率3%，借款期限2个月，还约定违约金、借款的发放与支付、偿还、权利和义务等。同日，盛军作出《保证书》，为此笔借款承担连带责任保证，明确相关保证义务。原告向周到公司给付借款1500万元。后周到公司未按约还本付息，盛军未履行连带还款义务。 2016年5月16日，中天公司、周到公司、盛军、安粮小贷公司，及案外人安徽港辉汽车贸易有限公司（下称港辉公司）、安徽省合肥市中基小额贷款股份有限公司（下称中基小贷公司）签订《协议书》确认：截止2016年3月30日，周到公司尚欠中天公司本金1500万元，利息832.5万元；同时约定，中天公司将备案70套房屋逐步释放备案，由周到公司对外销售，销售款必须支付给中天公司，用于归还周到公司、港辉公司欠中天公司及中基小贷公司的借款本息，安粮小贷公司为销售款的支付承担连带担保责任。 2018年1月23日，中天公司、周到公司、盛军、安粮小贷公司、安粮地产公司，及案外人港辉公司、中基小贷公司签订《备忘录》约定，中天公司将70套商品房解除备案，由周到公司进行销售或变卖，销售款支付给中天公司，由安粮小贷公司、安粮地产公司负责监管，如安粮地产公司监督不力，造成销售款不能及时支付，安粮小贷公司、安粮地产公司有义务代为偿还。现周到公司已将房屋处置，却分文未还，其他被告亦未按约履行义务。为此，原告诉讼至法院，望判如所请。 被告周到公司辩称：1、2016年5月16日达成协议借款合同形成的借款法律关系消灭，以后不再形成利息，是委托销售的法律关系。2.协议书第一条、第二条已经明确了是对原告委托我方销售房产，之后销售房产的销售款进行支付。原告中天公司违反约定到备忘录签署时才解备上述房产导致18号、19号楼至今未能销售。我方没有任何回款。涉案房屋是我们开发的，借款时已经备案至原告的名下。房屋没有销售、也没有回款，无法归还借款。3.无法还款的原因是原告造成的，由此产生的损失由原告承担。借款合同中约定的月利息为1.2%，原告在协议书中约定的月3%的利息没有任何法律及事实依据。 被告安粮小贷公司、安粮地产公司共同辩称：1.被告安粮小贷公司从未为周到公司的借款承担担保或者清偿责任；2.原告要求安粮小贷公司承担责任的条件不具备，其一，安粮小贷公司只有在安粮地产公司监督不力的情况下才负有代偿责任，而安粮地产公司不存在监督不力的情况。安粮地产公司的监督义务是依据2018年1月23日的《备忘录》的签署才设定，安粮地产公司只有在2018年1月23日才有监督的义务，才可能有监督不力的问题。原告未提供任何证据证明周到公司销售被释放房源是发生在安粮地产公司具有监督义务以后。其二，安粮小贷公司承担的责任只针对原告释放70套房源之后销售的款项。而原告未提供证据证明周到公司在原告释放房源后存在销售行为。3.安粮小贷公司承担责任的前提是周到公司存在销售的行为，而周到公司不存在销售行为，也没有回款。4.安粮小贷公司义务承担范围不包括周到公司借款本息提供担保，只是对周到公司销售款的支付给原告的行为提供担保。5.安粮地产公司无法对涉案房产正常进行监督，因为解备的房产是在2018年，如果解备发生在2016年安粮小贷公司可以正常的履行监督义务，房产可以正常销售。借款发生在2014年，安粮小贷公司在2015年底介入，安粮地产公司是2017年1月份介入。 原告中天公司围绕其诉讼主张向本院提供以下证据： 证据一、编号ZJ2015002号《借款合同》一份、周到公司于2015年1月13日分别出具的《借据》和《承诺书》各一份、《委托书》一份、《中信银行业务凭证/客户回单》一份、中国工商银行现金转款凭证三份、徽商银行现金缴款书二份，证明周到公司向原告借款80.3万元。 被告周到公司、盛军的质证意见：对证据的真实性无异议。 被告安粮小贷公司、安粮地产公司共同的质证意见：1.对证据的真实性、合法性无法判断，不予置评。但与安粮小贷公司、安粮地产公司无关联性。该证据未设定安粮地产公司任何权利义务，与安粮地产公司无任何关系。原告贷款的款项来源有问题；2.《借款合同》约定利息的标准与协议书上的表述不一致；3.即使周到公司存在销售70套之内的部分房产，也是发生在我们监管之前，与安粮地产公司、安粮小贷公司没有关系。 证据二，《保证合同》、《保证书》一份，证明被告港辉公司为周到公司的上述借款担供连带责任保证，且原告在保证期间内曾向其主张权利。 被告周到公司、盛军共同的质证意见：对真实性无异议，该证据是港辉公司与盛军对周到公司的借款提供连带责任担保，与周到公司无关。 被告安粮地产公司、安粮小贷公司共同的质证意见：对证据的真实性、合法性不予置评，与安粮地产公司和安粮小贷公司无关。 证据三，《协议书》、《备忘录》各一份， 证明，（1）2016年5月16日，案外人中天公司（甲方）、被告周到公司（乙方一）、港辉公司（乙方二）、安粮小贷公司（丙方）、中基小贷公司（丁方）共同签订《协议书》确认：截止2016年3月30日，周到公司尚欠中基小贷公司本金80.30万元、利息35.17万元；同时约定，原告将备案的70套房屋逐步释放备案，由周到公司对外销售，销售款必须支付给中天公司，用于归还周到公司、港辉公司欠中天公司、中基小贷公司的借款本息，安粮小贷公司为销售款的支付承担连带担保责任。 （2）2018年1月23日，案外人中天公司、被告周到公司、港辉公司、安粮小贷公司、安粮地产公司，及原告中天公司共同签订《备忘录》一份，约定：原告将70套商品房解除备案，由周到公司进行销售或变卖，销售款支付给中天公司和中基小贷公司，由安粮小贷公司和安粮地产公司负责监管，如安粮地产公司监督不力，造成销售款不能及时支付，安粮小贷公司和安粮地产公司有义务代为偿还。 （3）2016年5月16日的《协议书》对涉案1500万元的借款再次明确借款利率为月利率3%。《协议书》第三款解除网备是由周到公司提出书面申请逐步释放房屋备案，但周到公司至今没有提供书面申请，存在重大错误。 （4）《协议书》的第三条约定了为偿还上述借款包括中天公司出借款项以及中基小贷的借款，且备忘录第三条的约定针对的是安粮小贷公司是否承担责任。 （5）《协议书》第五条对被告的责任有明确的约定，不仅明确保证销售款，还明确了安粮小贷公司对70套剩余的尚未销售的房产过户至中天公司名下承担责任。 被告周到公司、盛军的质证意见：对真实性无异议。房屋没有在周到公司进行销售，所以没有办法支付款项。《协议书》、《备忘录》可以证明：各方已经达成约定，我方以“泰府名邸”18、19号楼房屋销售款清偿在《借款合同》项下的欠款，我方无销售行为也无销售款，暂无立即清偿的义务。 被告安粮地产公司的质证意见：1.对《协议书》对真实性无异议。但与安粮地产公司无关。2.对《备忘录》的真实性无异议，但对关联性持有异议，《备忘录》中有关我方责任义务的约定是：《备忘录》签署后，在我方托管期间，因我方监督不力，造成泰府名邸18、19号楼70套房屋的相关销售款不能及时支付给世纪中天，我方为周到公司承担代偿销售款的责任。该责任与原告所主张我方需为周到公司借款债务本息承担连带清偿责任，具有本质区别。 安粮小贷公司的质证意见：1.对真实性无异议，对关联性持有异议：安粮小贷公司仅依据本《协议书》为周到公司销售款的支付向中天公司承担连带担保责任，《备忘录》中有关我方责任义务的约定是：《备忘录》签署后，在安粮地产公司托管期间，因安粮地产公司监督不力，造成泰府名邸18、19号楼70套房屋的相关销售款不能及时支付给中天公司，我方为周到公司承担代偿销售款的责任。与原告主张的我方为周到公司在原告方的借款本息承担连带担保责任有本质区别，且无任何关联。 证据四，《关于“泰府名邸”项目存在问题的紧急函告》一份、《关于擅自销售我司“泰府名邸”房屋问题的函告》一份、《一期18、19栋已售房源未办理贷款明细》一份、《一期18、19栋抵工程款明细》一份《一期18、19剩余房源》一份、《债务清偿保障协议》一份， 证明，1.上述被告均存有违约情形，故应依约、依法承担责任。2.债务清偿保障协议第二页第四条第三项明确了淮南周到公司的全部证件、证照以及公章、财务章、法人章全部交由安粮小贷公司保管，据此，在2016年5月16日四方协议签订后淮南周到公司未署名申请网备房屋，此期间安粮小贷公司保管周到公司的印章。3.基于债务清偿保障协议第二页第四条第五项以及第七项明确约定了安粮小贷公司的托管成立，淮南周到公司的管理层由安粮小贷公司委派，该公司的人事、财务、营销、工程、成本等均由安粮小贷公司负责。 被告周到公司、盛军共同的质证意见：1.对《关于擅自销售我司“泰府名邸”房屋问题的函告》、《关于“泰府名邸”项目存在问题的紧急函告》的关联性存在异议，该证据达不到原告的证明目的，上述两份告知函仅仅为原告单方面发出的通知，乃是原告单方面自认为情况，我方没有予以确认，并不能达到原告所列明的包括我方在内的“被告违约”的证明目的。2.《一期18、19栋已售房源未办理贷款明细》证据的证明力微弱且不能达到证明目的：其一，该证据仅是盛军个人在表格落款处签字，盛军签安后无任何文字表述，且无我公司的盖章，其效力上存在严重瑕疵。表格上涉及房屋多达50套及其项目明细，距尾部签字日期已有3至4年时间，难以说明盛军完整详细确认表格中的各项内容，确认的意思表示也存在瑕疵。至少其证明力十分微弱。其二，如《协议书》、《备忘录》中所述，我方在完成销售行为，有销售款入账后，以该销售款清偿《借款合同》中我公司的借款本息。在证明房屋销售行为上，交易流程一般为首先签订合同，后完成网络备案，之后进行房款支付并完成不动产登记。据此，原告提供的证据至少应有销售合同、备案及登记查询、转账记录的相关证据，而原告的证据未涉及任何合同、房产机关查询结果及银行转账记录的证据。单凭几张表格，原告即试图达到涉及上千万金额的约50套房屋已经被我方销售的证明目的，我方认为证明力及其微弱，并且证据链极度缺失。3.对《债务清偿保障协议》的关联性存在异议：该《债务清偿保障协议》仅为我方与安粮小贷公司、盛军个人等之间的协议，根据合同的相对性原理，该协议项下的权利义务主体并不包括原告方，故协议与本案中我方可能承担的责任并无关联。 被告安粮地产公司的质证意见：1.《关于擅自销售我司“泰府名邸”房屋问题的函告》、《关于“泰府名邸”项目存在问题的紧急函告》发送对象为安粮小贷公司，与安粮地产公司无关。对证据的关联性有异议，该组证据达不到原告的证明目的：上述两份告知函仅仅为原告单方面发出的通知，乃是原告单方面自认为情况，我方并没有予以确认，并不能达到原告所列明的包括我方在内的“被告违约”的证明目的。2.对《一期18、19栋已售房源未办理贷款明细》、《一期18、19剩余房源》，的对真实性有异议，上述表格仅为复印件，请原告方首先提供原件以证其真实性。并且该材料仅仅是统计数据，没有统计数据所依据的原始材料予以佐证，不能就此确认其真实性；对合法性持有异议，该证据仅仅是盛军个人在表格落款处签字，表格后也为任何文字表述表明盛军个人对表格中所列销售行为予以确认。且无房产销售方周到公司的盖章，不具有证据的法定形式；对关联性持有异议，被告所提供的证据材料中18、19号楼所谓的销售行为均发生在《备忘录》签订之前，且在安粮地产公司托管之前发生，与证明我方的责任义务无关。3.对《债务清偿保障协议》的真实性无异议，但对关联性持有异议，安粮地产公司未签署该协议，该协议与我方无任何关联。 安粮小贷公司的质证意见：1.对《关于擅自销售我司“泰府名邸”房屋问题的函告》、《关于“泰府名邸”项目存在问题的紧急函告》的关联性有异议。该证据达不到原告的证明目的上述两份告知函仅仅为原告单方面发出的通知，乃是原告单方面自认为情况，我方并没有予以确认，并不能达到原告所列明的包括我方在内的“被告违约”的证明目的。对《一期18、19栋已售房源未办理贷款明细》二份、《一期18、19剩余房源》的真实性有异议。上述表格仅为复印件，原告方应提供原件以证实其真实性。并且该材料仅仅是统计数据，没有统计数据所依据的原始材料予以佐证，不能就此确认其真实性；对合法性持有异议：该证据仅仅是盛军个人在表格落款处签字，表格后也无任何文字表述表明盛军个人对表格中所列销售行为予以确认。且无房产销售方周到公司的盖章，不具有证据的法定形式；对关联性持有异议。原告所提供的证据材料中18、19号楼所谓的销售行为均发生在《备忘录》、《协议书》签订之前，我方不负责任。2.对《债务清偿保障协议》的对真实性无异议，对关联性持有异议，《债务清偿保障协议》与中基小贷公司无关。且不能认定安粮小贷公司在2015年7月全面接管周到公司，事实上在协议签订后相当长时间内周到公司没有交付管理权，未变更法定代表人、未交付全部印章、证照、未完成股权过户。 证据五，《专项法律服务合同》、转账凭证、律师费发票各一份，证明原告为实现债权支出律师代理费。 被告周到公司、盛军共同的质证意见：对证据的三性无异议。 被告安粮小贷公司、安粮地产公司的质证意见：对关联性持有异议：根据2018年1月23日的《备忘录》中约定的是安粮地产公司代偿的是周到公司18、19号楼的房屋销售款中未按约定支付给周到公司的部分，不是周到公司的债务本金，更不包括利息、律师代理费、财产保险责任保费、诉讼费等费用。 证据六，《诉讼财产保全责任保险保险单》、转账凭证、发票各一份，证明原告为实现债权支出诉前财产保全责任保险费。 被告周到公司、盛军共同的质证意见：对证据的三性无异议。 被告安粮小贷公司、安粮地产公司共同的质证意见：同证据五质证意见。 被告港辉公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为其放弃质证、辩论的权利。 被告周到公司、盛军围绕其抗辩意见向本院提供以下证据： 证据一，淮南房地产市场信息管理平台查询结果，证明，“泰府名邸”一期18.19号楼周到公司未进行销售。 原告中天公司：是周到公司自己U盾掌握的状态，对真实性、关联性有异议，网上平台显示销售状态，达不到周到公司认为的18、19号楼没有任何销售行为的证明目的。诉前保全时为了查封周到公司房产，涉案房产在房产局显示的状态是无法查封，房子在摇号状态，不在预售系统，截止2018年6月13日没有任何法院查封的记录。即便是房产局显示的状态，也不能客观反映房产是否销售、是否交付业主、是否抵偿工程款的真实状态，房产局的电子化管理系统也无反映。 证据二，《淮南市商品房退房认购摇号暂行规定》，证明“待摇号”状态，是指房屋准备销售而未销售的状态，因为房屋是未销售的状态，所以没有回款还款。 原告：对真实性无异议，但是为什么房子还显示待摇号状态？房屋现有状态能否销售？ 证据三，周到公司基本户流水、周到公司基本户开户许可证，证明周到公司无“泰府名邸”一期18、19号楼的房屋销售回款和资金流水单。 原告中天公司的质证意见：对真实性不发表意见。关联性有异议，该证据不能完整的反应周到公司关于经营的所有收支状态。且周到公司提供证据的交易信息第一份是2014年3月20日。 被告安粮小贷公司、安粮地产公司：对周到公司提供的上述证据的三性及证明目的均无异议。但是我们没有拿到周到公司的印章。 被告安粮小贷公司围绕其抗辩意见向本院提供以下证据： 证据一，淮南房地产市场信息管理平台查询结果，证明“泰府名邸”一期18、19号楼周到公司未进行销售。 原告中天公司的质证意见：同对周到公司证据一质证意见。 证据二，周到公司银行对账情况、周到公司基本户开户许可证，证明周到公司无“泰府名邸”一期18、19号楼的房屋销售回款和资金流水单。 原告中天公司的质证意见：真实性不发表意见，关联性有异议，不能达到被告的证明目的。 证据三，周到公司基本户开户行-淮南市通商银行《询证函》，证明周到公司不存在原告所述的销售行为。 原告中天公司的质证意见：真实性不发表意见，关联性有异议，不能达到被告的证明目的。 证据四，2017年5月20日《协议》、《淮南项目托管备忘录》，证明安粮地产公司托管时间间自2017年开始。 原告中天公司的质证意见：真实性不发表意见，与我们无关。请法庭注意《协议书》第五条第三款内容。被告提供2017年5月20日的协议，对原告存在重大利益损害。并且，根本不能体现安粮地产公司何时托管。根据我们提供的证据，最少在2015年7月3日即已经发生实际托管；《淮南项目托管备忘录》是复印件，不发表意见，但是落款在2017年1月，与被告提供的托管证据自相矛盾。根据2015年7月3日的《债务清偿保障协议》，周到公司的公章已经被安粮公司保管。 证据五，盛军出具的《情况说明》，证明《协议书》或《备忘录》签署后，盛军以及周到公司没有对“泰府名邸”一期18、19号楼进行任何形式的销售，同时证明在安粮地产托管期间没有进行过任何形式的案涉房屋销售。 原告中天公司的质证意见：对真实性不发表意见，该组证据是被告盛军的陈述，不能证明涉案房产的现状。 被告安粮地产公司、周到公司、盛军的质证意见：对安粮小贷公司上述证据的三性及证明目的无异议。 本院通过对各方提供的证据进行审查，并结合各方的质证意见，和陈述，的真实性均予以确认。 现经审理查明：2014年1月25日，原告中天公司与周到公司签订编号为20140008号的《借款合同》，约定周到公司向原告借款1500万元用于资金周转，借款期限2个月，即自2014年1月24日至2014年3月24日；月利率1.2%，每月2日为还款日，借款人未按期还款且借款又未展期的，贷款人有权对逾期的借款按日千分之二计收违约金至款清之日，对借款人未按时支付的利息，贷款人有权从结息日的次日开始按日千分之二计收违约金至利息付清之日；由于借款人周到公司逾期的，借款人应当承担贷款人中天公司为实现债权而支出的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师代理费以及评估、公证、勘验、拍卖、调查、鉴定、差旅费及其他实现债权的所有费用等）。 同时，被告盛军向原告出具《承诺书》，承诺为周到公司在编号20140008号的《借款合同》项下的借款承担连带责任保证，保证担保的期间为主债权的清偿期届满之日起两年，保证范围包括：主合同项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼费、执行费、律师代理费及评估、公证、勘验、拍卖、调查、鉴定、差旅费及其他实现债权的所有费用等。 上述合同签订后，周到公司获得了中天公司的1500万元贷款，但借款到期后，周到公司未履行清偿借款本息的义务。 为担保周到公司、港辉公司分别向中天公司、中基小贷公司借款的归还，周到公司以其淮南泰府名邸项目一期18号楼、19号楼（不含601室、602室）共70套房产在淮南市房产登记部门网上备案给中天公司。 2016年5月16日，中天公司（甲方）、周到公司（乙方一）及案外人中基小贷公司（丁方）、港辉公司（乙方二）、安粮小贷公司（丙方）共同签订《协议书》，协议载明： 1、周到公司的案涉借款实际金额为1500万元，借款期限2个月，月息为3%；丁方与乙方一（指周到公司）于2015年1月13日签订《借款合同》（编号为ZJ2015002），借款金额80.3万元，借款期限为2个月，借款利率为月息3%；丁方与乙方二于2014年4月签订《借款合同》（编号为ZJ2014028、ZJ2014045），借款金额为200万元，借款期限为2个月，月息2.7%，上述借款乙方一和乙方二均未按约定按时还款。 2、乙方为担保鉴于部分第1条的借款，于2014年1月24-25日与甲方签订了70份《商品房买卖合同》，总价共计31056184.2元，双方已办理商品房买卖合同的网上备案手续，且乙方向甲方开具了全款收据。 综上，甲、乙、丙、丁四方经友好协商，达成以下协议： 一、经甲方、乙方（包括乙方一、乙方二）、丙方、丁方四方共同确认：截至2016年3月30日，乙方一尚欠甲方借款本金1500万元，欠借款利息832.5万元；乙方一尚欠丁方借款本金80.3万元，欠丁方借款利息35.17万元（暂以借款合同约定的月息3%计算至2016年3月30日，余款计算至款清之日，利随本清）；乙方二尚欠丁方借款本金200万元，尚欠借款利息77.47万元（暂以借款合同约定的月息2.7%计算至2016年3月30日，余款计算至款清日，利随本清）。 二、为保障乙方（包括乙方一、乙方二）能归还上述借款及利息，甲方应乙方书面申请，同意逐步释放已网备房产给乙方，乙方就此网备房产销售后所得款项不得挪作他用，应于到账当日转账给甲方。 三、为偿还上述借款，甲方同意：将已备案至甲方名下的70套房屋应乙方书面申请逐步释放给乙方对外销售。委托销售房屋的销售款由乙方支付给甲方，用于归还乙方（包括乙方一、乙方二）欠甲方、丁方的借款本金及利息，先还息后还本。上述房屋销售款汇至乙方账户当日，乙方必须支付给甲方，债务偿清后销售回款尚有盈余的不再支付。现，人方为乙方销售款的支付向甲方承担连带担保责任。 ………… 2017年8月14日，中天公司、中基小贷公司分别向周到公司发送《关于“泰府名邸”项目存在问题的紧急函告》，于2017年8月28日向安粮小贷公司《关于擅自销售我司“泰府名邸”房屋问题的函告》，均提出18幢、19幢楼有近30户业主入住的问题。 2018年1月23日，中基小贷公司、周到公司、港辉公司、盛军、安粮小贷公司、安粮地产公司，及案外人中天公司签订《备忘录》约定，中天公司将70套商品房解除备案，由周到公司进行销售或变卖，由安粮小贷公司、安粮地产公司负责监管。若70套商品房的销售款无法冲抵周到公司、港辉公司欠中天公司、中基小贷公司的全部借款本金及利息，差额部分由周到公司、港辉公司用“淮南泰府名邸”二期的销售款归还欠款，安粮小贷公司、安粮地产公司负责监管落实，销售款项立即支付给中天公司，如安粮地产公司监督不力，造成销售款不能及时支付，安粮小贷公司、安粮地产公司有义务代为偿还上述销售款项（仅限于安粮地产公司对周到公司项目托管期间）。 另外，2015年6月4日至7月3日，高元祥（合同甲方）、盛军（合同乙方）、周到公司（合同丙方）、安粮小贷公司（合同丁方）共同签订《债务清偿保障协议》，载明：甲、乙、丙为孙和军、高炳、窦飞、高元祥、孙春花向丁方借款4500万元提供连带责任担保，且上述贷款本息未能偿还并逾期。为保障丁方债权的实现，丁方拟通过无偿受让甲、乙方持有的丙方的全部出资及相应权益的方式收回贷款本息。约定:一、1.甲、乙将持有丙方100%的股权转让给丁方，丁方不支付对价。在甲、乙方履行本协议约定的全部义务后，丁方同意将所受让甲、乙方转让的上述股权归还给乙方；2.丙方公司全部资产、资金、销售等经营全部委托丁方公司管理，公司日常运营所需的资金由丙方向丁方借款……三、鉴于丙方的实际情况，股权托管后丁方持有丙方100%股权，后丁方按照淮南泰府名邸项目分批次向周到公司投入资金，或通过银行融资，具体每笔款项由丙方出具借条，甲、乙方承担连带保证责任，具体投入资金数额和时间由丁方根据项目的实际需要决定……四、1.丁方持有丙方公司100%股权期间，丙方公司由丁方负责经营管理，由丁方及其委派的团队负责现场工作，丁方经营管理丙方期间所产生的薪酬总额、费用总额等均由丙方承担，计入丙方的成本……2.乙方、丙方共同支付丁方经营管理费，标准不低于丁方经营期间公司销售额的1%；3.本协议签订后，丙方公司全部的证件（包括但不限于营业执照、组织机构代码证、取得的土地使用权证以及其他资质类、许可证件等的原件）交丁方保管和使用。丙方公司公章、财务章、法人章须重新刻制并使用防伪标志，原印章乙、丁方签字封存并交丁方保管；4.丙方公司原有的公司基本账户注销，重新开立基本账户，丁方公司负责使用和监管；7.丁方对周到公司及所属开发项目的所有日常经营管理活动具有决定权，包括但不限于：人事（员工聘用、干部聘任、薪酬考核等）；财务（所有资金使用及投入、各项费用列支等）；营销（销售定价、销售收款、营销节奏、营销推广等）；工程（报批报建、工程款支付、工程计划与进度安排、施工及分包单位的选择与去留等）；成本与采招：各项成本核算、预算与决算、采购招标等。以上各项职能负责人由丁方直接任命或聘任。8.对于公司日常经营管理活动，乙方享有参与权，没有决定权…… 2017年1月，安粮小贷公司、周到公司、安粮地产公司签订《淮南项目托管备忘录》，载明：鉴于安粮小贷公司为周到公司提供了4500万元贷款，周到公司以泰府名邸项目的土地使用权及安徽海和置业发展有限公司100%的股权作为抵押，安粮小贷公司对泰府名邸享有优先受偿权。安粮地产公司为周到公司的托管经营方，同时承担该项目后续开发资金投入，因安粮地产公司非金融类企业，不具备办理抵押担保登记，依法不享有优先受偿权，则无法保证后续投入资金的安全性，基于上述情况，为进一步保障安粮地产公司不承担该项目所产生的债务，降低开发风险，该项目仍以周到公司名义继续开发，并形成意见如下：一、该项目（泰府名邸）后续所需开发资金，由安粮地产公司通过借款的方式投入；二、如项目开发过程中出现债务及资金风险，由安粮小贷公司对周到公司所抵押的安徽海和置业发展有限公司的资产依法进行处置，用于偿还安粮地产后续投入的建设资金；三、安粮地产公司不负责项目盈亏，按市场化原则进行建设管理，项目公司的债务及开发风险，根据原约定处理，项目后续投入资金安粮地产享有优先受偿权。综上所述，为更好的促进淮南泰府名邸项目的顺利开发建设，保证公司贷款资金的安全回收，以安粮小贷公司（以下简称甲方）和周到公司（以下简称乙方）的股东订立的《债务清偿保障协议》为基础，为此公司决定由安粮地产公司（以下称丙方）托管淮南泰府名邸项目，形成下述《托管备忘录》：1、甲方指定由（安徽海和置业发展有限公司代持）作为受让股东，受让周到公司盛军和高元祥持有乙方的股权。本协议签订前原股东已泰府名邸项目的委托管理权交由丙方，丙方有权对乙方所属开发项目的所有日常经营管理活动具有决定权包括：人事、财务、营销、工程、成本与采招等全部经营活动，各项职难负责人的直接任命或聘用……6、丙方托管后，乙方需提供给甲方所有债务清单，丙方积极协调已列示债权的关系，如有隐瞒的对外债务或者隐瞒的对外担保等事项由乙方负责偿还。7、丙方义务：(2)对项目后续资金支付的合理性负责，并按项目需要支付后续开发资金。财务成本按《债务清偿保障协议》执行；（3）待甲方资金实现全部本息回收后，丙方委托所有人员撤场，托管工作结束，同时，甲方退还乙方股权……8、甲方义务(2)甲方全权负责项目、债权、债务的协调处理；（3）如项目出现风险或亏损时，负责以托管股权的资产解决丙方的债务。 2017年5月20日，出借人安粮地产公司（协议甲方）、借款人周到公司（协议乙方）、担保人安粮小贷公司、安徽海和置业发展有限公司（共同为协议丙方）、乙方股东盛军（协议丁方）共同签订《协议》，约定甲方在托管期间为乙方提供借款视工程进度和销售情况而定，原则上不超过人民币1.8亿元（含安粮小贷公司已出借的本金12117万元）。在此借款限额内，每次提供借款时，由甲方转至乙方或乙方指定的收款人，乙方应为甲方出具借款收据……借款只限用于泰府名邸项目的开发投入……乙方泰府名邸项目有销售收入时，优先偿还甲方所出借的借款本息，并自本协议签订时起授权甲方在托管经营过程中（此授权为不可撤销之授权），根据资金回笼情况直接办理所借甲方款项的还款事宜，无需乙方另行出具授权文件，授权时间直至甲方所出借的借款本息还清之日，乙方对此无异议。 此外，周到公司曾于2014年1月向中天公司借款1500万元，周到公司以其淮南泰府名邸项目一期18号楼、19号楼（不含601室、602室）共70套房屋在淮南市房产登记部门网上备案预抵押给中天公司。上述预抵押房屋在2016年8月份之前均已全部实际销售给他人（包括抵欠工程款等在内，但均未办理房地产权证书），并由各实际购房户在淮南市潘集区供电公司城关供电所开通用户生活所需用电和小区批量新装用电。 另外，中天公司为实现本案债权，委托了律师代为诉讼，并支付了律师费142450元，同时为了财产保全支付了保全责任保险费37222.19元。 本院认为：原告中天公司与被告周到公司签订的编号为20140008号的1500万元的《借款合同》，该合同是缔约双方的真实意思表示，应受法律保护和制约的。虽然该《借款合同》约定的利息月利率标准为1.2%，但在2016年5月16日由中天公司、周到公司、港辉公司、安粮小贷公司、中基小贷公司签订的《协议书》中载明案涉的1500万元的月息为3%。说明中天公司与周到公司就案涉借款重新约定了利息计算标准，只不过调整后的利息标准超出了法律规定的上限，中天公司本次诉讼主动将利息标准调整为月利率2%，在法律规定的范围内，对此，本院予以确认。本院按照此标准对自2014年9月11日暂计算至2018年6月4日的利息进行核算，结果为1362万元（核算至2020年7月1日为2120万元，本息合计为3620万元）。周到公司在借款期限届满后至今未归还本金，也未支付利息的行为构成了违约，故本院支持中天公司主张周到公司立即归还本金1500万元，并自2014年9月11日开始按照月利率2%的标准支付利息至款清时止。 关于原告中天公司主张的律师费142450元以及诉前财产保全责任保险费37222.19元的问题，本院认为诉前财产保全责任保险费和律师费一样均属于债权人实现债权的费用，对此，《借款合同》中有约定，且均在合理的范围内，故本院予以支持。 中天公司与被告盛军签订的《保证合同》是缔约双方的真实意思表示，盛军承诺对周到公司案涉借款承担连带保证责任，且中天公司在保证人的保证期间内主张过保证之债，故盛军应当按照其承诺对周到公司的案涉债务承担连带清偿责任。 关于安粮小贷公司和安粮地产公司对周到公司的案涉债务是否承担责任，这是围绕本案的争议焦点，本院从以下几点进行分析： 1、2015年6月4日至7月3日，高元祥、盛军、周到公司、安粮小贷公司共同签订的《债务清偿保障协议》，可以证明周到公司在2015年6-7月份交由安粮小贷公司托管，安粮小贷公司负责对周到公司的经营管理，并封存保管了周到公司的公章、财务章等原件。2017年8月28日，中天公司和中基小贷公司向安粮小贷公司发送的《关于擅自销售我司“泰府名邸”房屋问题的函告》，提出了18幢、19幢楼有近30户业主入住的问题。因此，安粮小贷公司在托管周到公司时，以及在2018年1月23日，与中天公司、周到公司、港辉公司、中基小贷公司共同签订《备忘录》时，对泰府名邸项目一期的18号、19号楼中案涉的70套房产是否存在实际销售的问题应当完全知晓。 2、由淮南市潘集区供电公司出具的《客户联系卡》已显示案涉70套房产在2016年8月均已开户用电，说明案涉该70套房产此时已经实际销售。安粮地产公司在2017年1月签订的《淮南项目托管备忘录》时加入了对周到公司的托管，此后委派了人员进驻周到公司在泰府名邸的项目部，并控制和建设该项目，因此，安粮小贷公司、安粮地产公司在2018年1月23日与中天公司、周到公司、港辉公司、中基小贷公司共同签订《备忘录》时，对案涉70套房产是否存在实际销售的问题应当完全知晓。 3、该《备忘录》重申安粮小贷公司、安粮地产公司负责监管房屋销售款项由周到公司、港辉公司立即支付给中天公司，如因安粮小贷公司、安粮地产公司监督不力，造成销售款不能及时支付给中天公司，安粮小贷公司和安粮地产公司有义务代为偿还上述销售款项。 4、2016年5月16日《协议书》第2页第三款中的：周到公司销售或变卖中天公司释放泰府名邸一期备案的70套房产所得款项，支付给中天公司，用于归还周到公司、港辉公司欠中天公司和中基小贷公司的借款本息，安粮小贷公司对周到公司销售款的支付承担连带保证责任。 5、2016年5月16日《协议书》中记录的：为担保周到公司、港辉公司分别向中天公司、中基小贷公司借款的归还，周到公司于2014年1月24-25日与中天公司签订了70份《商品房买卖合同》，总价共计31056184.2元，并办理商品房买卖合同的网上备案手续。该行为说明周到公司与中天公司、中基小贷公司以案涉70套房产存在让与担保的意思表示，且缔约各方约定的房产担保的价值为31056184.2元。 综合以上分析，除安粮小贷公司对周到公司的案涉欠款本息在70套房产销售款31056184.2元的范围内承担连带保证责任外，安粮地产公司对周到公司应支付案涉款项也应在70套房产的销售价款31056184.2元范围内承担代为清偿的义务。但安粮小贷公司和安粮地产公司在履行代偿义务后有权利直接向周到公司追偿。 至于安粮小贷公司、安粮地产公司抗辩周到公司没有销售房产行为，也没有回款与事实不符，本院不予采信。 至于周到公司抗辩自2016年5月16日达成“协议”后，使“借款合同”形成的借款法律关系消灭，不再形成利息的意见，以及抗辩双方之间是委托销售的法律关系，和造成无法还款付息的原因是原告造成的意见，均与事实和法律不符，本院均不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告淮南市周到房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告合肥世纪中天投资管理有限公司借款本金1500万元、利息1362万元（利息自2014年9月11日起按月利率2%标准暂计算至2018年6月4日，此后顺延计算至款清之日止）； 二、被告淮南市周到房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省合肥市中基小额贷款股份有限公司律师代理费142450元、诉前财产保全责任保险费37222.19元； 三、被告盛军均对被告淮南市周到房地产开发有限公司上述第一、二债务承担连带清偿责任； 四、若被告淮南市周到房地产开发有限公司未按照上述期限履行付款义务的，则被告安徽安粮小额贷款有限公司、安徽安粮地产有限公司对被告淮南市周到房地产开发有限公司应付的上述第一项债务在其出售的淮南泰府名邸18、19号楼70套房产（不含19幢601、602室）所得的销售款31056184.2元范围内承担代为偿还的责任； 五、被告安徽安粮小额贷款有限公司、安徽安粮地产有限公司在履行代偿责任后有权直接向被告淮南市周到房地产开发有限公司追偿； 六、驳回原告合肥世纪中天投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息； 案件受理费19206元，由被告淮南市周到房地产开发有限公司、盛军共同负担。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  李成菊 人民陪审员  杨书珍 人民陪审员  阮菊芳 二〇二〇年五月六日 书 记 员  沈梅梅 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。