四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0704民初1483号 原告：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区滨江东路南段3号。 法定代表人：汪文斌，董事长。 委托诉讼代理人：蒋泰民，四川谦信律师事务所律师。 被告：李代蓉，女，汉族，生于1964年4月11日，户籍地四川省安县，现住绵阳市。 被告：唐华才，男，汉族，生于1964年2月24日，户籍地四川省安县，现住绵阳市。 原告四川鑫泰物业服务有限公司与被告李代蓉、唐华才物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川鑫泰物业服务有限公司之委托诉讼代理人蒋泰民，被告李代蓉、唐华才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告四川鑫泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2014年8月1日起至2018年4月30日的物业服务费4621.86元、垃圾清运费270元、违约金按照总金额的5%承担244.59元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月9日,四川龙都实业有限公司就其开发建设的“布鲁斯·国际新城B区项目”与原告签订了《前期物业服务合同》约定,由原告从事该项目物业服务和管理工作,服务期限自2009年12月9日起至项目小区业务大会另选聘物业服务企业并重新签订合同之日止,项目所涉物业按照,高层住宅1.56元/㎡;多层住宅0.78元/㎡;营业和办公用物业1.5元/㎡;住宅改商用(办公)则按2元/㎡标准收取物业服务费,另合同还就权利义务和违约责任等其他,作出了明确约定。成约后原告立即组织相关物业服务人员,进驻布鲁斯·国际新城B区项目,对项目进行物业服务和管理工作直到2018年4月30日。原告服务期间,被告购买并入住“布鲁斯·国际新城B区”26栋1单元25楼03号,其在入住后,便对物业费进行拖欠至今不予缴纳,期间原告多次向被告催缴相关费用,但被告均以备种理由搪塞拖延不予支付。原告认为,合法的权益应当予以保护,被告不予缴纳物业服务费行为,违反了相关合同约定属违约行为,同时,也侵害了原告的合法权益。因此,为保障原告合法权益,依照《中华人民共和民事诉讼法》等相关法律法规,特向贵院提起诉讼,敬望贵院依法判决。 被告李代蓉、唐华才辩称：原告不能按照物业服务合同提供服务,违约在先：原告收费标准与服务不符及无合同强制服务,违约在先。(1)根据《布鲁斯国际新城B区前期物业服务合同》相关规定,“前期物业服务管理是指,自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选聘新物业公司并签订合同时止”也就是说,这份合同是业委会尚未成立时,开发商暂时与物业签订的服务合同,业委会成立选聘新物业公司后该合同自动终止。情况说明:2013年7月20日,布鲁斯便首次召开业主大会,选举成立了业主委员会,由于前期物业服务差诸多地方做得不到位,业主反应十分强烈,10月8号由业委会发起召开有关业委会与前物业公司的工作交接以及布鲁斯A、B区现存在及以前遗留下的诸多问题事宜,参会人员有高新区房管局、街道办、虹苑路居委会、龙都实业代表、业委会全体成员、鑫泰物业公司项目代表,通过高新区房管局、街道办、虹苑路居委会的协调下,鑫泰物业公司于2013年10月27日之前与业委会签定三个月过渡整改协议,逾期未签定视物业公司自动放弃,业委会有权做清退更换处理并对外公开招聘物业公司(附业委会BLSYWH-2013-10-02文件)。 由于鑫泰物业既不签过渡整改协议,也不参与公开选举竞聘,由业委会牵头与小区爱好公益事业的积极业主报名参加,成立了公开招聘小组,通过公开招聘后并实地考察才确定与成都亿新物业公司签定合同,由于选举了成都亿新物业公司而不是他们引导的鑫泰物业公司,绵阳高新区普明街道办事处作出了《关于撤销布鲁斯国际新城业主委员会选举结果备案的通知》,但经四川省安县人民法院及四川省绵阳市中级人民法院认定,该《通知》无效。(四川省安县人民法院行政判决书2014安行初字第6号及四川省绵阳市中级人民法院行政判决书2014绵行终字第80号相关文件附后)。业委会立即展开小区业主对是否同意续聘鑫泰物业、公开选聘新物业的民意调查,结果是70%票数同意公开选聘(附:关于公开选聘物业服务企业的工作汇报)。业主委员会通过公开招聘后于2015年1月8日与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业服务合同为有效合同,涉及该小区的前期物业鑫泰公司服务合同自动终止。小区业主委员会于2015年多次发函和通告,要求鑫泰物业公司退出小区,将小区的物业服务权移交给成都亿新物业公司,但鑫泰物业公司拒不退场,并拒绝移交。业委会最后一次于2015年8月19日要求鑫泰物业公司退场与新签定的亿新物业公司交接,亿新物业公司进场时,更是遭到了鑫泰物业的非法拦阻,并与业主也多次发生冲突。(阻扰进场的现场照片附后)。2015年8月19后布鲁斯正式执行与亿新物业公司合同。鑫泰并无服务合同?何来物业服务费?请鑫泰出示证据。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体适用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定,物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付服务合同终止后的物业费的,人民法院不予支持。(2)消防设施形如虚设。2017年12月20日,布鲁斯33幢业主家里失火,救助人员使用灭火器时发现灭火器居然已报废,消防栓里也没有水,这简直是令人不敢置信!更有业主拍到鑫泰员工用消防栓里的水来冲洗绿化带的喷泉,按照相关规定,消防栓是为消防作用设置的,非消防相关的任何事情下不得随意开启。而且任何单位和个人私下从消防栓取水都是违法的,要承担相应的法律责任。另外,从被告2012年入住布鲁斯以来,原告从未对灭火器进行年检或者更换,已违反《布鲁斯国际新城B区前期物业服务合同》第二条“公用设施设备管理”中“消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通”的规定。(3)绿化带损毁严重,毗邻太阳岛小区的护栏无人打理,护栏生锈严重,并被不法人员损毁多处,导致其他小区的人员可以轻易从损毁处出入布鲁斯小区。(4)对于公共区域的收益也未能明示。公共收益为如下:1、地面停车费,每年720元;2、电梯广告,每张每个月60元,每部电梯都有2——4张广告。3、工期交房前每幢房子的地面层都出租给商户,小区内也树立了各种装修公司的广告牌,堆放河沙水泥等。业主承担了公摊面积,公摊面积的收入应该属于物业吗?根据《物业管理条例》规定,利用物业共用部分获取的收益,归共同拥有该物业的业主所有。 请问鑫泰,这些费用最终去了何处?2.门禁、岗亭形同虚设,外来人员可自由出入小区,造成小偷于光天化日下直接入室,于2015年9月17日在被告家中进行盗窃,除造成被告直接经济损失达26224元外,还造成被告对人身安全的担忧,且至今未给被告一个说法。有受案执为证。3.原告满口谎言,在对法院提交的民事起诉状上声称“被告入住后,便对物业费拖欠至今不予缴纳”,简直是恶意诬告,实际上被告于2012年入住后就按时缴纳了物业费用,后来由于鑫泰物业无合同强制服务,并且为不作为服务,甚至造成被告家遭遇入室盗窃。被告不仅未感受到与物业收费相符的物业服务,更是作为这种无合同强制不作为服务的受害者,为什么要给原告缴纳物业费?综上所述,鑫泰物业任职期间,没有按照合同条约为被告提供服务,并且2015年8月19日后成都亿新公司进场对布鲁斯提供服务也就代表鑫泰物业公司服务终止,鑫泰物业公司无合同无服务何来物业管理费?且之前公共收入不能明示,诉求物业管理费的要求是不合规定的。并且由于原告的无合同强制不作为服务,造成了被告的经济损失,原告应负担相应的责任。且按照国务院制定的打黑除恶专项斗争,对原告这种强制性的，欺行霸市的行为是要予以严厉打击的。请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下:2008年1月4日，四川龙都实业有限公司（甲方）与四川鑫泰物业服务有限公司（乙方）签订一份《布鲁斯·国际新城B区前期物业服务合同》，聘请乙方为坐落于绵阳市高新区虹阳街1号的布鲁斯·国际新城B区提供物业管理服务并约定“合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主大会选聘物业服务企业重新签订物业服务合同止。物业管理收费：根据《绵价费【2004】56号》收费指导标准一级，按物业建筑面积向业主或者物业使用人收取物业服务费……（一）高层住宅：1.56元／平方米·月，多层住宅0.78元/平方米……第十条违约责任：甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收相关费用，应按应缴费用的5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用。”。 2010年10月25日，被告购买了位于绵阳市高新区××栋××单元××楼××号，商品房买卖合同摘要显示建筑面积为85.59㎡，后被告入住该房屋。 原告举出催收照片打印件1张、垃圾清运合同及缴费票据一份，拟证明其按照物业合同约定履行了合同义务并向被告催收物业费的事实，且按6元每户每月的标准代收代缴垃圾清运费。被告对缴纳垃圾清运费以及看到催收通知无异议。 庭审中，被告李代蓉、唐华才举出以下证据：1、通知、公告、情况说明、（2014）安行初字第6号判决书、（2014）绵行终字第80号判决书，拟证明小区业委会合法成立，两份判决书证明了普明街道办事处撤销业委会备案不合法。原告质证意见认为该组证据真实性无异议，但合法性均有异议，达不到被告的证明目的，判决书与本案无关；2、关于小区委员会请退前物业公司的函、物业公司进场邀请函、通知、评分表、工作联系函、备案登记表、合同备案表，拟证明原告因提供的物业服务质量不合格引起了业主不满，要求其在三个月内整改，但是原告一直没有整改，一直在强制提供服务。原告质证意见对该组证据的三性均有异议，因业委会组织不合法，其出具的文书均不合法；3、受案回执一份、缴费票据一份，拟证明家中于2015年9月17日被盗，之前自己一直按时缴纳物业费用，并非恶意拖欠。原告质证意见认为该组证据与本案无关；4、照片打印件1份、网络论坛聊天截图打印件1页，拟证明业主方均不满意原告的物业服务，小区内业主家中失火。原告质证意见认为达不到被告的证明目的，消防事件后来经过消防部门处理了。 庭审中，原告当庭陈述被告所购买房屋系电梯高层，按照合同约定本来应当收取的物业费用系1.56元／平方米·月，但是在本案中放弃部分诉讼请求，均按照1.2元／平方米·月收取，被告拖欠物业管理费时间系2014年8月1日至2018月4月30日，后原告不再为案涉小区提供物业服务，经计算拖欠物业管理费为85.59㎡×45个月×1.2／平方米·月=4621.86元，垃圾清运费45个月×6元／月／户=270元，共计4891.86元，原告诉请违约金按所欠费用总额的5%计算。 上述事实有当事人身份信息、营业执照及《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、入住通知书、缴费票据、照片打印件、公告、关于小区委员会请退前物业公司的函、物业公司进场邀请函、（2014）安行初字第6号判决书、（2014）绵行终字第80号判决书及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯·国际新城B区全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因此，《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》中约定的高层电梯住宅物业服务收费为1.56元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。因原告只按1.2元/月/平方米主张，低于合同约定的金额，系原告对其权利的自由处分，本院予以支持。 本案争议焦点，结合本案证据分析如下： 一、关于被告抗辩小区已在2013年成立业委会，并与其它物业服务企业签订了物业服务合同，故原告自业委会成立后选定新的物业服务企业时即合同到期的抗辩理由。本院认为，原告为布鲁斯国际新城小区提供物业服务至2018年4月30日，该小区业主在原告公司提供物业服务期间享有了物业服务所生利益，根据权利义务相一致的原则，原告应有权向该小区的业主收取相应的物业服务费。被告提出2015年1月8日业委会与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业服务合同后，其与原告的合同关系已终止的主张，因原、被告双方对2013年的小区业委会的合法性存在争议，而该争议不属于本案审理范围，可通过其他合法途径解决，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。 二、关于被告提出因家中财物被盗与原告提供的安保义务有关系，原告应当承当其相应损失的抗辩理由。庭审中，被告举出受案回执拟证明家中被盗，本院认为，若被告认为物业服务企业在提供服务过程中若存在瑕疵或一般违约造成其家中被盗，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任，造成损害的，权利人可另行主张。但不能作为本案中作为抵扣物业服务费的抗辩理由，因此对于被告该抗辩理由，本院不予支持。 三、关于被告提出小区门禁制度不落实、门岗监控形同虚设、设施设备损坏无法使用、消防栓没有水等抗辩理由，认为原告提供的物业服务存在瑕疵。本院认为，物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别突发事件、业主个人行为等认定物业服务存在根本违约，且被告也未举出证据证明。业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，本院不予支持。 综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业服务，且经过书面催收，被告应按合同约定支付物业服务费85.59㎡×45个月×1.2／平方米·月=4621.86元，本院予以支持。关于垃圾清运费的收取，因收款单位系市环卫处，其收取标准系政府出台，因此原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，故对原告要求被告支付从2014年8月至2018年4月的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为270元（6元/户/月×45个月）。上述两项费用共计4891.86元，本院予以支持。 关于违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按照合同约定缴纳物业管理费及垃圾清运费的行为属于违约行为，但考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处，据此，对原告主张的违约金不予支持。 综上，判决如下： 一、被告李代蓉、唐华才于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付自2013年2月1日起至2018年4月30日止的物业管理费4621.86元、垃圾清运费270元，合计4891.86元。 二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费25元，由被告李代蓉、唐华才承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  奂思宇 二〇二〇年五月二十七日 书记员  龚 苓