江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1565号上诉人（原审被告）：林兰兰，女，1972年12月13日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：杨泉，江西创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鑫，江西创兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东方鑫泰置业（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区梅关大道**江山里****楼。法定代表人：周荣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘承余，江西客家人律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑梦芝，江西客家人律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行，，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**上诉人林兰兰因与被上诉人东方鑫泰置业（赣州）有限公司（以下简称东方鑫泰公司）、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初5596号民事判决，向本院提起上诉，本院依法于2020年5月4日立案，组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林兰兰上诉请求：1、请求撤销赣州市章贡区人民法院作出的(2019)赣0702民初5596号民事判决第一项“限被告林兰兰在本判决生效之日起七日内向原告东方鑫泰公司支付违约金52718.9元”，并改判为:“上诉人林兰兰无需支付被上诉人东方鑫泰公司违约金52718.9元”;2、一、二审诉讼费用由被上诉人东方鑫泰公司承担。（注:上诉人林兰实际不服一市判决的金额为57189元。）事实与理由:一审判决缺乏足够的事实依据，不合理。一、上诉人与被上诉人于2012年12月2日签订商品房买卖合同，上诉人、被上诉人及一审第三人于2013年7月9日签订了《个人购房担保借款合同》，合同签订后，上诉人按合同约定支付清了购房款，被上诉人也将房屋交付给了上诉人，且上诉人按《个人购房担保借款合同》约定偿还一审第三人的借款。被上诉人对上诉人向一审第三人借款提供保证担保，是商品房买卖合同规定的被上诉人的义务，但至今没有因上诉人存在违约导致被上诉人承担保证责任，且商品房买卖合同中没有约定被上诉人为上诉人提供阶段性担保期限，被上诉人以上诉人的原因导致至今未能办理不动产权证及商品房抵押手续构成违约，没有依据。二、上诉人对所购的本案所涉商品房不存在未提供文件及资料并配合被上诉人办妥产权登记和商品抵押手续的行为，更不存在违反合同故意不履行或怠于履行相关义务。因其他民事纠纷导致该房屋被查封，有关部门不同意办理，至今未能办理不动产权证及抵押登记，虽被上诉人的阶段性保证担保责任暂时无法解除，但未造成被上诉人的任何损失。三、因本案所涉房屋不动产权证和抵押登记手续未办理，被上诉人于2017年6月5日向章贡区人民法院提起了诉讼，后双方经庭外和解并签订了《协议书》,之后被上诉人撤回了该次起诉。上诉人与一审第三人签订了《个人定期存单质押借款合同》，合同中明确约定:本人定期存单质押借款合同作为上诉人住房按揭借款的追加担保合同，如出现逾期情况，质权人有权处置质押存单用于归还上诉人的按揭贷款本息，上诉人按揭贷款办妥正式抵押登记后，本合同自动终止。为此，上诉人不但承担了被上诉人的该次起诉的受理费及律师费共计2万多元，上诉人还要承担定期存单存款60多万元的利息。至此，被上诉人提供的阶段性担保事实上形同虚设，实际上已经无须承担保证责任，更不可能、也不会造成被上诉人的任何损失。四、上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》系被上诉人事先制作好的格式条款，其中大部分是霸王条款，在《商品房买卖合同》中根本没有约定的，而在《合同补充协议》强加给上诉人义务，特别是增加不平等的违约条款，无形中侵害了上诉人利益。五、本案一审庭审结束后，上诉人按庭审时双方约定的时间将本案所涉房屋按揭贷款的本息全部还清，被上诉人的阶段性担保已经解除，没有给被上诉人带来丝毫损失，违约责任是对守约方因违约方的违约造成经济损失的救济途径，一审法院酌定按购房总价款的5%计算违约金，即违约金数额为52718.9元，远远超过了被上诉人经济损失30%以上，属于畸高。综上，根据本案实际事实，考虑上诉人确实积极履行合同并已经承担了相关损失，防止了被上诉人的损失，没有给被上诉人任何损害，恳请二审法院依据法律规定，体现司法公正，对一审判决予以纠正，支持上诉人的上诉请求。东方鑫泰公司辩称，一、被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律错误正确，且一审法院在处理本案时，已经综合考虑各方面的因素，尤其是对上诉人林兰兰给予了最大程度的照顾，仅仅支持了被上诉人极小部分的诉求。因此，被上诉人认为一审判决虽然没有完全支持被上诉人依据合同约定和法律规定主张的合理诉求，但是考虑到上诉人系个人，所以被上诉人虽然对一审判决并不满意，但是认可一审判决以人为本兼顾双方的裁判宗旨。二、一审判决上诉人向被上诉人支付5%的违约金，具有事实与法律依据。1、2013年7月9日，上诉人与第三人、被上诉人签订了合同编号为14812013100881130301的《个人购房担保借款合同》,即依据合同约定,上诉人向第三人借款730000元,由被上诉人对上诉人该笔借款向第三人提供保证担保。然而,上诉人在履行其与第三人借款合同的过程中,由于上诉人个人涉及其他民事纠纷，其所购房屋被涉诉法院查封，导致案涉房屋至今无法办理不动产权证和抵押登记等手续，导致被上诉人持续受到因为上诉人提供担保而遭受的巨大风险。依据双方所签商品房买卖合同的相关约定，上诉人的行为已构成违约。2、在被上诉人反复要求上诉人尽快处理好相关涉诉及时解除案涉商品房屋保全未果的情况下，被上诉人迫于无奈，曾经于2017年6月5日向章贡区法院提起诉讼【案号：（2017）赣0702民初1967号】，要求解除与上诉人签订的商品房买卖合同和收回房屋。后因上诉人提出庭外和解请求，并书面向被上诉人作出解除被上诉人的阶段性担保责任的承诺后，被上诉人于2017年7月28日撤回诉讼。然而，上诉人并未按照约定的时间处理好自己的纠纷问题，也没有按照承诺的时间解除被上诉人的阶段性担保责任。因此，上诉人再次失信于被上诉人，上诉人的行为再次构成严重违约，且经被上诉人了解得知上诉人由于债务缠身而根本难于解决案涉房产的被查封问题，所以被上诉人的阶段性担保责任无法难于解除，被上诉人所面临的担保风险十分巨大。3、在被上诉人再三要求上诉人妥善处理好债务纠纷，以便法院及时解除对上述房屋查封，并及时配合被上诉人和第三人办好上述房屋的不动产权抵押登记未果的情况下，被上诉人只好根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第二条第2项第（5）点、第三条第6项的有关约定,要求解除相关合同，解除被上诉人为上诉人提供的还款保证担保责任。同时，被上诉人要求上诉人按照购房总价款的20%向被上诉人支付违约金。但是一审判决仅仅支持了四分之一即5%的违约金诉求，更多的是照顾了上诉人的经济利益，只是象征性的对上诉人长期违约，不兑现自己的承诺的违约行为进行了适当的惩罚。二、上诉人认为只要自己引起无法办理不动产权登记和抵押登记的行为，尚未造成被上诉人承担实际的担保责任就无需承担违约责任的抗辩主张，是错误的。1、被上诉人只有及时将上诉人所购房屋的不动产权证办妥并登记到原审第三人名下，被上诉人为上诉人提供的还款担保责任才能够得以解除。否则，一旦上诉人不按时归还银行按揭贷款，或者无法偿还剩余银行借款本息，原审第三人都将依据三方2013年7月9日签订的《个人购房担保借款合同》约定，追究被上诉人的担保责任并直接从被上诉人的银行账户中扣除相关款项，以代偿上诉人尚欠的银行案件贷款本息。2、由于上诉人尚欠第三方的债务未能结清，导致诉讼并将其购买的案涉商品房被查封保全，导致案涉房屋至今无法办理不动产权抵押登记到第三人名下，第三人据此拒绝返还被上诉人为包括上诉人在内的尚未返还的部分购房户而交纳的按揭贷款履约保证金，致使被上诉人的资金因受到上诉人无法及时办理不动产抵押登记的影响而被长期占用，造成了被上诉人的经济损失。因此，上诉人认为其违约未给被上诉人造成损失是错误的。3、本案中，之所以约定违约金的目的，在于督促双方全面履行自己的合同义务。因此，根据违约金的双重属性即损失补偿性和对违约责任者的惩罚性，本案一审判决处于上诉人5%的违约金是完全恰当，并不存在过高的问题。上诉人因为其涉诉导致所购房屋被查封，影响被上诉人及时为其办理不动产登记抵押，导致被上诉人无法及时对相关楼宇的办证工作进行结束，使得被上诉人至今仍然保留部分置业顾问和工作人员为被上诉人提供后续的资料保管及办证服务工作；同时，由于上诉人的房产无法及时办理不动产登记抵押，给第三人至今造成被上诉人无法及时退回按揭贷款阶段性履约保证金。综上所述，被上诉人认为上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，应当依法驳回。而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依依法维持。东方鑫泰公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的，合同编号为20121104391号《赣州市商品房买卖合同》；2、依法解除原告与第三人和被告共同签订的，编号为14812016101170130301的《个人购房担保借款合同》，解除原告的保证担保责任；3、判令被告承担解除合同后，因注销合同备案登记以及返还房屋所发生的各项费用；4、判令被告向原告支付违约金计人民币210875.6元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月2日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20121104391），约定被告购买原告开发的“江山里一期”2幢2703号房屋一套，建筑面积为142.07平方米，单价为7421.54元/平方米，房屋总价款1054378元，在合同签订时支付首期购房款324378元，其余购房款730000元由被告办理银行按揭贷款支付。同时《合同补充协议》里约定了双方的权利、义务及违约责任。双方在该合同上签字确认。2013年7月9日，原、被告及第三人签订了编号为14812013100881130301的《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款73万元，由原告对被告该笔借款向第三人提供保证担保。在合同履行过程中，由于被告原因，案涉房屋被涉诉法院查封，导致案涉房屋至今无法办理不动产权证和抵押登记等手续。原告遂于2017年6月5日向章贡区人民法院提起诉讼[案号：（2017）赣0702民初1967号]，要求解除与被告签订的商品房买卖合同和收回房屋。后因原、被告庭外和解，2017年7月26日，原、被告签订了一份《协议书》，约定被告（乙方）在2017年8月15日前与上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行就“江山里一期”2栋2703号房协商沟通，就该套房屋解除原告（甲方）的阶段性担保责任达成书面协议；若乙方在上述期限前无法完成上述事项，甲方有权就该套房屋再行起诉，追究乙方的相关责任；以及其他权利义务。之后，原告遂于2017年7月28日撤回该次诉讼。2017年8月25日，被告与第三人浦发银行签订了一份《个人定期存单质押借款合同》（编号：201708250001号），该合同约定了双方的权利义务及违约责任，并在该合同其他约定事项中，注明：1、本人定期存单质押借款合同作为林兰兰住房按揭借款的追加担保合同，原主合同号为1481213100881130301，借据号为1481201310088101，如出现逾期情况，质权人有权处置质押存单用于归还林兰兰在质权人剩余的按揭贷款本息；2、林兰兰按揭贷款办妥正式抵押登记后，本合同自动终止……。被告林兰兰及第三人在该合同签字确认。之后，因被告林兰兰因其他民事纠纷，案涉房屋被查封的状态一直持续，导致案涉房屋不动产证及抵押登记无法办理，进而导致一直未能解除原告的阶段性保证责任。原告于2018年11月15日向被告发出（2018）鑫泰置业函字第1811001号《函告》，要求被告在2018年11月30日前协助办理好案涉房屋的不动产权证并解除原告的保证担保责任。2018年12月5日，第三人浦发银行亦向原告以及被告发出《关于督促办理正式抵押登记的函》，要求原、被告在收到该函后5日内联系浦发银行，办理房屋正式抵押登记手续。直至本案庭审结束之日，因案涉房屋被查封，未能办理房屋不动产证及抵押登记。另查明，1、案涉房屋按揭贷款未逾期，原告未向第三人履行代偿义务。2、在本案庭审结束后，被告于2019年9月30日将案涉按揭贷款的本息全部还清。一审法院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告具有法律约束力。案涉《合同补充协议》第十二条约定：“买受人应在出卖人通知办理产权手续之日起10日内，向出卖人提供所有文件及资料并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续。选择按揭付款的买受人应与按揭贷款银行办妥商品房抵押手续，否则，出卖人有权自通知办理产权手续之日后10日起每日按购房总价款的千分之一向买受人收取违约金。”本案中，被告因个人涉及民事纠纷导致案涉房屋被查封，一直未能办理房屋不动产证及抵押登记，进而导致未能解除原告的阶段性保证责任，被告及第三人均已以函告的方式通知被告及时协助解除查封手续并办理产权登记及抵押登记，被告怠于履行，根据案涉《合同补充协议》第十二条约定，被告存在违约行为，应承担违约责任。关于被告辩称，其行为未给原告造成损失，没有违约情形的主张，一审法院认为，在本案起诉之时，被告因个人原因长时间导致房屋无法办理房屋不动产证及抵押登记，进而导致未能解除原告的阶段性保证责任，即存在违约行为，且该行为亦违反了2017年7月26日原、被告签订《协议书》的约定，存在违约的事实，故被告的该抗辩理由一审法院不予采信。同时，在本案庭审结束之后，被告向第三人清偿了案涉房屋的全部按揭贷款，该事实一审法院予以确认，但被告未能提供证据证明案涉房屋亦解除了查封手续，可以办理不动产权证，被告违约行为仍存续，故原告仍有权要求被告承担相应的违约责任。关于被告应承担的违约责任，虽然案涉《合同补充协议》第十二条约定了违约金计算标准为每日按购房总价款的千分之一向买受人收取违约金，但一审法院认为该违约金计算标准过高，应予以下调，一审法院酌定按按购房总价款的5%计算违约金，即违约金数额为52718.9元。关于原告要求解除案涉商品房买卖合同以及注销合同备案登记等诉求，因案涉房屋按揭贷款已全部结清，原告的阶段性担保责任亦随之解除，原告要求解除案涉商品房买卖合同的主张没有了事实和法律依据，故对原告提出的第一、二、三条诉讼请求，一审法院不予支持。第三人上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行经一审法院传票传唤未到庭，一审法院可依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告林兰兰在本判决生效之日起七日内向原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司支付违约金52718.9元；二、驳回原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4463元，保全费5000元，合计9463元，由被告林兰兰负担。二审中，上诉人及被上诉人未向法庭提交新证据。原审第三人向本院提交《个人贷款提前还款通知书》、《个人贷款还款对账单》，证明上诉人还款的事实。上诉人林兰兰对该证据的“三性”无异议。被上诉人东方鑫泰公司对该证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性持异议，该证据是在被上诉人第二次提起诉讼并开庭完毕后，上诉人才迫于无奈归还银行借款，该证据仍然证明上诉人存在严重的违约行为。本院对原审第三人提交的上述证据的“三性”予以认定。二审认定的事实与一审认定的一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决上诉人林兰兰支付违约金52718.9元是否妥当？双方在《合同补充协议》第十二条中已明确约定了上诉人未与银行办妥商品房抵押手续的违约责任为按购房总价款每日千分之一向被上诉人支付违约金。本案中，从整个合同履行情况来看，上诉人存在因案涉房屋被查封而未及时办理抵押登记手续的违约行为，虽然被上诉人未提交实际损失的具体证据材料，但因双方之间有明确的违约金条款约定，且一审法院在考虑了上诉人的过错程度和合同履行的整体情况之后，在调减了违约金的基础上，判决上诉人承担52718.9元违约金并未明显失当，本院予以维持。综上所述，林兰兰的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1118元，由上诉人林兰兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年五月二十九日代理书记员  陈明轩