江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初4768号 原告（案外人）：江苏省科瑞消防技术有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场****。 法定代表人：徐晓丽,执行董事。 委托诉讼代理人：李宏，江苏宏谐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石夏阳，江苏宏谐律师事务所律师。 被告（申请执行人）：季丁凤，男，1962年9月7日生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李杰，江苏寒山律师事务所律师。 被告（被执行人）：黄胜章，男，1971年5月25日生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告（被执行人）：浦美云，女，1970年10月9日生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告江苏省科瑞消防技术有限公司（以下简称科瑞消防公司）与被告季丁凤、黄胜章、浦美云案外人执行异议之诉，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告科瑞消防公司的委托诉讼代理人李宏、被告季丁凤的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼，被告黄胜章、浦美云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告科瑞消防公司向本院提出诉讼称，一、撤销(2019)苏0508执异23号执行裁定书，依法确认原告与被告黄胜章、浦美云之间的租赁合同及补充协议有效。二、诉讼费用由被告承担。事实和理由:首先，被告季丁凤诉被告黄胜章、浦美云民间借贷纠纷一案在贵院执行过程中，原告提交了与被告黄胜章、浦美云于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》，被告季丁凤虽然提出质疑，怀疑这份《房屋租赁合同》是原告后补以提出异议，但其也明确不申请鉴定以确定《房屋租赁合同》的真伪；原告认为，依据我国相关法律规定及合同约定，《房屋租赁合同》自双方签字或盖章后生效，在无相关相反证据证明的前提下，《房屋租赁合同》的真实、有效性理应得到法院的认可。而原审裁定认定双方签订一次性租赁期限十年的《房屋租赁合同》，不符合一般商业风险规避规则。原告认为，该认定没有法律及事实依据，在现实商业活动中，租赁期达20年或更长时间的房屋租赁合同比比皆是。其次，对于租金支付多少或如何支付，这是《房屋租赁合同》在生效后的履行情况，退一万步讲，原告从未支付租金，这仅仅是一种违约行为，并不必然影响《房屋租赁合同》的有效性。在被告黄胜章、浦美云未提出解除《房屋租赁合同》前，合同依然合法有效。第三，原告同时也提交了2013年12月14日与被告黄胜章(房东)、案外人包正大(承包人)签订的《苏州惠润国际办公室装饰工程协议书》(以下简称装修协议)及物业公司收取电费的收据，从装修协议中完全可以看出，在2013年底原告与被告黄胜章就存在房产承租事实，原告因此而投入了大量的资金进行装修，由此也可以佐证，原告为何要与被告黄胜章、浦美云签订十年之久的租赁合同，从物业公司代为收取电费的收据也可以看出，在涉案房屋设置抵押时，已交付原告使用，至今仍在原告使用过程中。最后，原告举证证明了公司于2014年7月10日已将注册地迁移至涉案房产，该时间也早于被告设定抵押的时间。综上，原告认为，通过举证，足以认定原告早已占有房屋并使用至今，原告与被告黄胜章、浦美云签订的租赁合同及补充协议是合法有效的。司法机关不应在没有任何证据的前提下，仅凭揣测判案。退一步讲，合同的成立时间依据双方签字后即发生法律效力，对于对抗抵押的效力是依据合同成立的时间计算，并不是以占有的时间来对抗抵押的效力。鉴此，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，望贵院判如所请。 被告季丁凤辩称，被告认为原告所提供的证据并不能证明其在抵押登记之前已经实际占有涉案房屋。从抵押登记前，被告的实际情况来讲，涉案房屋一直是黄胜章自己办公。黄胜章与原告签订的租赁合同和补充协议，我们认为都是不符合常理和交易习惯的，并且原告也未支付租金。(2019)苏0508执异23号执行裁定书载明，即使支付租金，该行为也是在抵押登记之后的。所以原告在抵押登记之前并未支付过租金。被告方认可(2019)苏0508执异23号执行裁定书，法院对该案作出的裁定正确。请求驳回原告的诉讼请求。 被告黄胜章、浦美云未提交答辩意见。 经审理查明，季丁凤与黄胜章、浦美云、徐晓丽民间借贷一案，本院于2017年4月21日作出(2016)苏0508民初5527号民事判决：一、被告黄胜章、浦美云于本判决生效之日起10日内归还原告季丁凤借款本金400万元，并支付原告逾期利息(自2014年10月15日起按月利率2%计算至实际归还之日止，扣除被告已支付的10万元)；二、原告季丁凤对抵押财产苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室房屋行使抵押权和被告黄胜章、浦美云的其他财产经强制执行后仍不能清偿上述债务的部分，由被告江苏环盛消防工程有限公司承担50%的赔偿责任；三、驳回原告季丁凤的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，根据季丁凤申请，本院于2017年11月22日立案执行，案号为(2017)苏0508执3873号。该案终结执行后，于2018年11月27日立案恢复执行，案号为(2018)苏0508执恢656号。在该案执行过程中，本院依法作出(2018)苏0508执恢656号执行裁定书，裁定：一、除去案外人科瑞消防公司与被执行人黄胜章、浦美云签订的房屋租赁合同以及科瑞消防公司与黄胜章签订的补充协议，解除相关占有人对被执行人黄胜章、浦美云苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室不动产的占有；二、拍卖、变卖执行人黄胜章、浦美云苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室不动产以及其室内固定装修。案外人科瑞消防公司于2019年3月15日对本院除去科瑞消防公司与黄胜章、浦美云签订的房屋租赁合同、科瑞消防公司与黄胜章签订的补充协议，解除相关占有人对苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室不动产的占有提出书面异议后，本院于2019年5月13日作出（2019）苏0508执异23号执行裁定，驳回科瑞消防公司的异议请求。科瑞消防公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，案涉苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室系黄胜章、浦美云共同共有，抵押权登记时间为2014年8月29日，抵押权人为季丁凤。 科瑞消防公司(乙方、承租方)与黄胜章、浦美云(甲方、出租方)签订的房屋租赁合同，内容为科瑞消防公司向黄胜章、浦美云承租苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室共计356.91平方米房屋作为办公，租期自2014年4月15日起至2024年4月14日止，每月支付17845.5元房租，合同期内所有租金总计2141460元，一次性支付下浮20%，即1713168元，在甲方向乙方的借款中抵扣。落款时间为2014年4月15日。原告陈述，合同约定抵扣的借款系黄胜章向科瑞消防公司法定代表人徐晓丽的借款。2015年1月15日科瑞消防公司(乙方)与黄胜章(甲方)签订补充协议，双方在原有租赁合同基础上达成补充协议，乙方向甲方一次性支付12年租金共计200万元，租赁期限延续至2026年4月14日，租金由乙方法定代表人徐晓丽代为支付至甲方指定账户(张德)，原甲乙双方及乙方法定代表人之间的借款，双方另行结算，租金发票由乙方根据财务制度逐年自行开具。另，科瑞消防公司提交一份其与黄胜章(发包人)、包正大(承包人)就“惠润国际1号商务楼13层”签订《苏州惠润国际办公室装饰工程协议书》，落款日期为2013年12月14日，工程内容为室内装饰工程、水电安装、空调安装，资金来源由科瑞消防公司承担，开工日期为2013年12月20日，竣工日期为2014年3月31日，工程暂定总价645466元。原告用以证明承租时间远远早于设定抵押权的时间。对于工程款，科瑞消防公司陈述其支付给黄胜章，部分转账支付，大部分为现金支付，再由黄胜章支付给承包人。 再查明，苏州市吴中区人民法院于2016年8月1日立案受理原告徐晓丽诉被告黄胜章等合同纠纷一案，于2017年3月16日作出（2016）苏0506民初5243号民事判决：被告黄胜章于本判决生效之日起十日内归还原告徐晓丽借款8000000元、利息及律师费150000元。科瑞消防公司另提交企业迁址申请、工商信息、企业迁移登记注册通知函，证明其注册住所于2014年7月10日从高新区迁移至苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场****，另提交苏州市天翔物业管理有限公司收据2张，证明物业公司于2014年4月30日收取了案涉房屋1幢1305、1306室电费700元，2014年6月27日收取1幢1301室预付电费500元。 上述事实，由本院（2016）苏0508民初5527号民事判决书、（2018）苏0508执恢656号执行裁定书、（2019）苏0508执异23号执行裁定书、《苏州惠润国际办公室装饰工程协议书》、房屋租赁合同、补充协议、个人转账凭条、吴中法院（2016）苏0506民初5243号民事判决书、企业迁址申请、工商信息、企业迁移登记注册通知函、案涉房屋权属登记信息查询结果证明、电费收据及庭审笔录等在案证实。 本院认为，本案被告季丁凤系案涉不动产的抵押权人。原告科瑞消防公司基于抵押之前与被告黄胜章、浦美云订立的房屋租赁合同提出案外人执行异议之诉，要求撤销本院(2019)苏0508执异23号执行裁定书，确认原告与被告黄胜章、浦美云之间的租赁合同及补充协议有效，其诉讼请求的实质系主张在租赁期内阻却执行租赁房屋，应当依法符合以下情形：承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物。原告科瑞消防公司提交的房屋租赁合同落款时间2014年4月15日，虽然在租赁房屋抵押登记之前，但科瑞消防公司未能举证证明其已支付了租金。原告提供了吴中法院（2016）苏0506民初5243号民事判决书，证明被告黄胜章结欠原告法定代表人徐晓丽借款800万元及利息，房屋租金以借款抵扣。但房屋租赁合同约定由黄胜章、浦美云向科瑞消防公司的借款中抵扣，原告并未举证证明黄胜章、浦美云与科瑞消防公司存在借款关系。原告提交的补充协议签订于抵押登记之后的2015年1月15日，科瑞消防公司主张其依据补充协议的约定支付了租金200万元，但即使该支付行为成立的，也发生在抵押登记之后。因此，科瑞消防公司在抵押登记之前并未支付过租金。科瑞消防公司主张房屋租赁合同签订在房屋设定抵押之前，事后双方支付租金方式的变更，并不能否认双方之间建立的租赁关系，并且原告认为租金的支付是针对于原告和被告黄胜章、浦美云之间的租赁合同履行关系，合同是否履行也是应由被告黄胜章、浦美云提出相关的权利主张。退一步讲，就算原告不支付租金，在被告黄胜章、浦美云没有提出解除租赁合同之前，该租赁关系也是依法存在的。本院认为，因该补充协议，对房屋租赁的租金，租赁期限和租金支付方式等主要条款均作出了变更，虽名为补充协议，但应认定为双方就涉案房屋于2015年1月15日签订了新的房屋租赁合同，该补充协议签订于抵押登记之后，原告科瑞消防公司上述主张不能成立。科瑞消防公司主张其于2014年4月即搬到案涉房屋办公，虽提交了企业迁址申请、工商信息、企业迁移登记注册通知函等证据，证明，证明公司注册住所于2014年7月10日从高新区迁移至苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场****未能提交其实际占有使用租赁物的其他有效证据，如其在抵押登记前支付相关水、电、物业管理等费用的支付凭证及在财务帐册中的相关记录，也未能提交其承担案涉房屋装修工程费用的支付凭证。其注册地的迁移不足以证明其在抵押登记之前已经实际占有使用案涉苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场1幢1301室、1305室、1306室。 综上，本院在执行异议审查中作出（2019）苏0508执异23号执行裁定书，驳回了科瑞消防公司租赁期内阻止交付租赁房屋的异议请求，该裁定并无不当。原告科瑞消防公司提供的证据不能证明其在租赁物被抵押之前已与被告黄胜章、浦美云签订了合法有效的房屋租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物。原告科瑞消防公司的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决如下: 驳回原告江苏省科瑞消防技术有限公司的诉讼请求。 案件受理费22800元，公告费600元，合计23400元，由原告江苏省科瑞消防技术有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。 审 判 长  黄伟忠 审 判 员  李 尧 人民陪审员  谢永坤 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  陈 怡