广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1323民初502号 原告：广西武宣恒宗市场服务有限公司，住所地武宣县武宣镇城东路工业园区内。 法定代表人：林宗豹，董事长。 委托诉讼代理人：潘最，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷江涛，女，该公司业务经理。 被告：陈周庆，男，1980年2月20日出生，壮族，住广西武宣县。 委托诉讼代理人：廖梅丽，女，1983年9月10日出生，壮族，住广西武宣县，系陈周庆妻子。 原告广西武宣恒宗市场服务有限公司（以下简称恒宗公司）与被告陈周庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告恒宗公司的委托诉讼代理人潘最，被告陈周庆及其委托诉讼代理人廖梅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒宗公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付2018年3月1日至2019年12月31日物业服务费2688.4元，专项维修资金336.6元，2019年9月1日至2019年12月31日小区公共照明公摊电费7.4元、电梯电费59.4元，四项合计：3091.8元；并支付所欠费用每日千分之三违约金2599.2元，总计：5691元；二、判令本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：武宣县武宣镇城东路博林大市场经济适用房小区物业服务工作由原告负责，被告是上述经济适用住房小区业主，购买有经济适用住房一套，房号为5栋2单元301号，面积为152.7㎡;被告于2017年2月18日与原告签订《物业管理服务协议》、《业主临时规约》。根据原告与被告签订的合同约定，住宅物业服务费为0.8元/月˙㎡；专项维修资金为0.1元/月˙㎡。在被告欠费期间，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了应尽的物业管理服务。但被告从2018年3月1日起一直拒绝交纳所欠费用，我方工作人员多次催交所欠费用，但被告一直未予理睬，被告也一直享受着物业服务。被告的行为严重的阻碍了原告的物业服务工作，影响了小区物业工作的资金运转，侵占了一直缴纳物业费业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的上述请求，以维护原告的合法权益和经济适用房小区物业服务工作的正常秩序和经营秩序。 陈周庆辩称，原告未尽到物业管理服务职责，表现在以下几个方面：小区楼道照明灯损坏无人维修，小区清洁、环境卫生方面做不到位。小区一楼商铺油烟排放问题不处理，影响业主生活。且原告物业收费过高，原告提供服务达不到其收费档次。综上所述，原告未尽到物业管理服务的义务，且原告所定的物业收费标准较高，在原告未整改完善之前，其拒绝缴纳费用。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.催缴通知，拟证明原告履行催告义务；2.发催缴通知图片，拟证明原告履行催告义务；3.欠费清单，拟证明被告具体欠费金额及区间；4.前期物业服务协议，拟证明原告小区物业服务的主体适格；5.业主临时管理规约，拟证明被告作为业主的主体资格和缴纳物业费的主体资格；6.2018-2019年公司职工考勤表，拟证明原告尽了安保、保洁义务；7.收支公示，拟证明被告提出的原告不公示收支情况是不符合事实的；8.车辆次序管理现场图片，拟证明原告对外来车辆停放做了管理；9.停车场引导管理图片，拟证明原告做了停车管理服务；10.开展社区公共活动，拟证明原告组织做了火灾安防演练；11.猪肚鸡电梯安装申报单，拟证明小区住户安装电梯是符合相关规定和程序的，原告尽了义务；12.占道经营、油烟排放规范化管理通知，拟证明原告已向相关部门反映了油烟排放问题，也通知了租户整改，但原告没有执法权，相关部门不处理，原告也没有办法，原告在职责范围内已尽义务；13.武价格（2018）10号文，拟证明政府相关收费规定，原告按合同收费合法合理。 被告对原告提供的证据1、2的真实性有异议，认为通知只是贴在公示栏下面，没有显示时间，其从没见过公示催费照片，怀疑不是在小区张贴；对证据3的真实性无异议；对证据4、5的真实性无异议，但认为原告未履行义务；对证据6的真实性有异议，认为其没见过相关公示，而且不清楚原告聘请的保安、保洁人员做了什么工作，聘请人员的工资费用也没有公示；对证据7的真实性有异议，认为其从来没在小区见过收支公示；对证据8、9的真实性有异议，认为原告没有为小区业主实际解决问题，而且图片没有显示时间地点等，认为是原告起诉后临时张贴的；对证据10的真实性有异议，认为其没见过活动公告，也没参与过活动；对证据11不予认定；对证据12的真实性有异议，认为原告没有提供向政府申报后的部门接待、处理证明等，其认为是虚假的；对证据13的真实性无异议，但认为原告收费不合理。 被告陈周庆当庭提交证据：1.对城建局、环保等部门的举报信及政府部门回复函，拟证明原告没有实际向相关部门反映油烟污染问题，如果实际反映了会有相关政府回复函；2.证人证言，拟证明原告说的保安24小时巡逻小区没做到；3.图片，拟证明车辆乱停放现象依然存在，原告没有尽到车辆停放引导、管理责任，环境卫生也没做好，垃圾乱堆放等；4.图片，拟证明原告的催缴通知是假的，其拍了同一张门口，但没有看见催缴通知单；5.广告，拟证明原告没有公示广告费收入；6.业主联合反映物业问题图片，拟证明原告物业管理做的不到位，业主有意见；7.来价格[2014]40号、武价格[2016]17号、武价格[2017]9号、武价格[2018]10号文件，拟证明原告提供物业服务不到位，收费不合理。本院认为，对被告不持异议的原告证据，本院对其真实性予以确认；对被告有异议的证据，被告又无其他相反证据推翻，本院亦作为定案的参考依据。 原告对被告提供的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，认为业主的门口被砸事实确实存在，但与本案无关，原告有提供服务，但不可能24小时盯着；对证据3无异议，但认为与本案无关，被告在物业上班前拍照，且红线范围内只包含小区住宅屋檐下水滴范围，房开公司开发部分才是物业管理，住宅屋檐外边的路面是城建部门管理的，原告不负责；对证据4的真实性无异议，但认为有可能是原告张贴了后面又掉下来了；对证据5真实性没有异议，但认为原告没有广告收入来源，广告是原来的房开公司张贴后落下影响市容，相关部门要求房开重新做的广告；对证据6认为原告有收到业主反映的问题，原告有派人着手解决，并下了相关通知，加强了巡逻，原告提交的证据里可以证明；对证据7认为2014年至2017年的文件，不在原告业务范围内，被告所在小区于2017年才开始陆续交房，原告按2018年相关文件规定的市场定价，2018年前已经签订物业合同的，按合同履行，原告已向相关部门做价格报备，到目前也没有提价，原告收费合理。本院认为，原告对被告的证据的真实性没有异议，这些证据与本案相关事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告陈周庆系涉案武宣镇博林时代城小区房屋业主。2017年2月18日，原告广西武宣恒宗市场服务有限公司与被告陈周庆签订《博林时代城物业管理服务协议》，约定由原告向被告位于广西武宣县博林时代城5栋2单元301号房提供前期物业管理服务，该房屋面积为152.7平方米，合同详细约定了原、被告双方的权利义务等各方面，对前期物业服务的服务内容、费用种类、费用标准、代缴收费服务、违约责任等方面做出了约定。合同约定高层住宅物业单价为0.8元/月˙㎡，不含电梯电费及维保费用，电梯电费及维保费用按实际产生进行公摊。物业管理区域内产生的公共用水、电费用由业主从入伙之日起据实际发生金额按户进行分摊。合同签订后，原告通过公示的方式向业主告知了收费项目标准。博林时代城住宅小区自业主入住后，至今未成立业主委员会。原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，被告开始也能依约履行缴费义务，但从2018年3月1日开始，被告未依约交纳各项费用。经原告催收，截止2019年12月31日，被告共拖欠原告物业服务费2688.4元、专项维修资金336.6元，2019年9月1日至2019年12月31日小区公共照明公摊电费7.4元、电梯电费59.4元，四项合计：3091.8元。 本院认为，物业服务企业依法与业主签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告签订的《博林时代城物业管理服务协议》，该合同约定原告对博林时代城住宅小区进行物业管理服务，其内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，业主及物业服务公司应当履行各自义务。被告有向原告交纳物业费的义务。原告自2017年2月18日起为被告提供物业管理服务，被告享受了物业服务，并向原告交纳物业管理费至2018年2月。收费标准根据前述合同确定，即按建筑面积每平方米0.8元/月的标准交纳物业管理费。原告主张根据合同约定及相关法律法规的规定，要求被告按合同约定交纳自2018年3月1至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费2688.4元、专项维修资金336.6元，2019年9月1日至2019年12月31日小区公共照明公摊电费7.4元、电梯电费59.4元，四项合计3091.8元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告拒交物业费的抗辩理由是否成立的问题。本院认为，原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院同期审理的原告诉博林时代城小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就环境卫生、安保等管理服务方面存在不足，并提供了相应的照片予以佐证。本院认为，虽然业主所提交的照片等证据不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述，可认定原告所提供的物业服务存在一定瑕疵，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平，本院认为被告拒交物业费等费用的理由不成立，对原告主张逾期缴费违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告陈周庆支付原告广西武宣恒宗市场服务有限公司自2018年3月1至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费2688.4元、专项维修资金336.6元，2019年9月1日至2019年12月31日期间拖欠的公共照明公摊电费7.4元、电梯电费59.4元，四项合计3091.8元； 二、驳回原告广西武宣恒宗市场服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序依法减半收取25元，由被告陈周庆承担。 本判决为终审判决。 审 判 员 蒙玉连 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 王 东 书 记 员 梁流流 附：适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。