广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2912号原告：广州南沙资讯科技园有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道南2号，统一社会信用代码×××94Ｌ。法定代表人：邝小明，职务总经理。委托诉讼代理人：陈扬帆，国信信扬律师事务所律师。被告：国惠（广州）医学研究有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道南2号南沙资讯科技园软件楼北自编303A，统一社会信用代码×××Ｆ4Ｃ。法定代表人：陈**。原告广州南沙资讯科技园有限公司与被告国惠（广州）医学研究有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州南沙资讯科技园有限公司的委托诉讼代理人陈扬帆，被告国惠（广州）医学研究有限公司的法定代表人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即按合同约定向原告支付拖欠的2018年1月1日至2019年9月30日租金1412607元以及2017年6月18日至2019年9月30日管理费2197380元；2.被告按应付未付租金、管理费总额的日万分之五向原告支付违约金（逾期支付2018年1月1日至2019年9月30日租金的违约金计算方式是：以每月租金67267元为本金，按照每日万分之五的标准，分别从每月16日起计至付清之日止，各阶段违约金均不以本金为限。逾期支付2017年6月18日至2019年9月30日管理费的违约金的计算方式是：1、2017年6月18日至2017年6月30日：以当月管理费22422元为本金，按照每日万分之五的标准，从2017年6月19日起计至付清之日止，违约金不以本金为限；2、2017年7月1日至2017年12月31日：以每月管理费44844元为本金，按照每日万分之五的标准，分别从每月16日起计至付清之日止，各阶段违约金均不以本金为限；3、2018年1月1日至2019年9月30日：以每月管理费89689元为本金，按照每日万分之五的标准，分别从每月16日起计至付清之日止，各阶段违约金均不以本金为限）；3.被告向原告补缴押金313912元，原告有权不予退还；4.被告向原告支付其承诺代广州晴轩知识产权运营管理有限公司支付的应缴租金、管理费169004元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月18日，原告与被告签订《广州南沙资讯科技园有限公司软件楼租约》（合同编号0293），约定由被告向原告承租广州市南沙区环市大道南2号南沙资讯科技园软件楼北103、203A、204、301、302、303A、303B、304、401、403、501、502房共十二个单位，建筑面积为4484.47平方米。每月租金为67267元，管理费为89689元。租期自2017年6月18日起至2022年6月17日止。该合同履行过程中，原告按时将出租场地移交给被告，积极协助被告开展经营活动，但被告从未向原告支付租金、管理费，同时一直拖延支付押金。虽经原告反复催告，被告仍拒绝支付上述费用。合同于2019年9月30日解除。合同约定：“如到期未缴付租金、管理费等费用时，业主有权依据租客所欠金额的1%按日收取滞纳金，直至全部欠款结清为止。如因租客欠费，而引致一切追讨之法律费用，概由租客全部负责，并偿还与业主。”据此，原告有权要求被告立即支付拖欠租金、管理费，同时支付违约金1353573元。（原告主动下调违约金标准为每日按应付未付租金、管理费总额的万分之五）。合同第四条约定：“租客签约时须向业主缴纳313912元作为按金，以保证租客在租赁期内履行本约各项条例。在租期内租客不得以按金抵消租期内的应付费用。当租约期满或提前终止租约，租客迁出时并无积欠租金、管理费、水电费及其他应付费用，租客并按本租约第七条款履行义务后，业主将该按金退还租客。”据此，原告有权要求被告补缴约定押金，并有权不予退还。依据被告与广州晴轩知识产权运营管理有限公司向原告提交的《情况说明》，广州晴轩知识产权运营管理有限公司承租原告物业期间产生的租金、管理费由被告承担。因此，原告有权要求被告支付上述费用169004元。综上所述，被告拒绝支付租金、管理费、违约金、押金，且拒不纠正，严重损害了原告的合法权益，触发了合同解除条款。被告辩称：一、被告的确有欠缴原告租金；二、但是被告的股东均不清楚为何会欠缴原告租金达两年之久，具体原因被告也正在核实，待被告核实具体原因后，被告同意支付欠缴的租金，但被告申请延期支付，以确定如何支付欠缴的租金。经审理查明：广州市南沙区环市大道南2号（以下简称涉案房屋）于2009年8月19日登记至原告名下。2017年6月18日，原告（业主）与被告（租客）签订《广州南沙资讯科技园有限公司软件楼租约》（编号0293）。合同约定：“业主将权属下的广州市南沙区环市大道南2号之南沙资讯科技园软件楼北103、203A、204、301、302、303A、303B、304、401、403、501、502单位，面积4484.47平方米，租与租客，为期五年，自2017年6月18日起至2022年6月17日止。租客须每月向业主缴纳该单位之租金及管理费。租金及管理费按建筑面积计算，月租金按15元/平方米计价；管理费按20元/平方米计价（已包含电梯使用费、网络使用费、物业维修费、治安管理费、公共地方清洁费及设施配套费等，不含中央空调费和垃圾处理费）。三、租客须在签约时接管该单位，并向业主缴交当月租金及管理费：月租金为67267元，月管理费为89689元。其后的租金、管理费、自用水电费及其它应付费用，租客在租期内每月的十五号前缴交（遇节假日顺延或提前缴交）。水电费的收费按该单位的水、电表的计量并按南沙当地水电供应部门的标准收取，其中电费按供电部门的电表的实际读数计收。四、租客签约时须向业主缴纳313912元作为按金，以保证租客在租赁期内履行本约各项条例。在租期内，租客不得以按金抵消租期内的应付费用。当租约期满或提前终止租约，租客迁出时并无积欠租金、政府税费、管理费、水电费及其他应付费用，租客并按本租约第七条款履行义务后，业主将该按金退还租客……七、租客负责保养及修理该单位内部各项设备。如租约期满不再续租或提前终止本租约，租客在迁出时，须按该单位原来完整现状交回业主……十一、在装修期2017年6月18日至2017年12月31日内免交租金，租客按应交月管理费的50%交纳管理费。其后，即使装修期超过2017年12月31日，租客仍须按足额交纳相应的租金和管理费……十五、未经业主书面许可，租客不得将该单位或部份分租或转租给第三方……十九、租客若不依约定期缴交租金、管理费、属租客自负的水电费等费用，拖欠逾二十个日历天，或违反及不履行本租约有关租客须遵守之条例时，业主有权随时终止本租约并收回该单位，因此而引致业主的一切损失，由租客承担，业主并有权向租客追偿……二十一、在租约有效期内，租客凡需提前解约的，按以下办法处理：1、在正常情况下，租客须至少提前三十天以书面形式通知业主；租客提前通知不足十五个日历天的，租客须按整月向业主缴纳租金及管理费；提前通知超过十五天但不足三十天的，业主按半个月收取租金及管理费。2、当租客需提前较长时间解除租约时，如租客提前12个月或以上解除租约的，租客仍须按12个月缴纳租金，管理费则按租客实际迁出日期计费。租客应在双方同意的迁出时间内向业主结清应缴费用（包含未复原的建筑、设备赔偿费等）并迁出该单位。二十二、租客如到期未缴付租金、管理费等费用时，业主有权依据租客所欠金额的1%按日收取滞纳金，直至全部欠款结清为止。如因租客欠费，而引致一切追讨之法律费用，概由租客全部负责，并偿还与业主等。”同日，原告将上述租赁物交付给被告使用，被告未向原告支付任何款项。2019年9月26日，被告向原告出具《说明书》，载明：“由于我方引进的各个项目不方便管理，造成欠贵司租金状况，现希望于2019年9月30日止终止租赁合同（除一楼展厅外，地址：软件北楼一楼103房），至2019年9月30日以后改由各个项目直接承担租约责任。我方承诺在10月30日之前，提交一份详细的还款计划给贵司，请批示。”双方在庭审中确认涉案合同租赁周期为自然月；确认涉案合同于2019年9月30日解除，被告已将涉案租赁物返还给原告，原告另行出租。2019年12月22日，被告向原告出具一份《情况说明》，载明：“广州晴轩知识产权运营管理有限公司（原‘广州晴轩健康管理有限公司’）同贵公司与2017年3月18日共同签署了《广州南沙资讯科技园有限公司软件楼租约》，并于2017年6月1日与贵公司申请解约。由于国惠（广州）医学研究有限公司工商登记成立前的运作管理，‘晴轩’暂时作为承租人与贵公司签署《租约》。故2017年3月18日起，至2017年6月17日‘晴轩’产生的租金管理费及所有费用共计169004.5元由国惠（广州）医学研究有限公司承担，并于2021年6月31日前付清以上款项。”《情况说明》下方有“广州晴轩知识产权运营管理有限公司”盖章印样和被告的盖章印样。被告在庭审中陈述广州晴轩知识产权运营管理有限公司的股东是被告的发起人之一，在被告成立前，由广州晴轩知识产权运营管理有限公司与原告签订租赁合同，实际由被告使用涉案租赁物，被告成立后，广州晴轩知识产权运营管理有限公司与原告就涉案租赁物签订的租赁合同终止，由原被告签订新的租赁合同，因为租赁物一直是由被告在使用的，故出具了该情况说明，由被告承担2017年3月以后的租金。双方在庭审中确认广州晴轩知识产权运营管理有限公司未使用涉案租赁物。被告在庭审中同意向原告支付上述《情况说明》的费用。原告主动要求调低迟延付款违约金标准至每日万分之五，被告在庭审中表示对上述迟延付款违约金标准没有意见。本院认为：双方当事人签订的《广州南沙资讯科技园有限公司软件楼租约》（编号0293）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告交付租赁物给被告使用，被告应当按照合同支付相应费用。因涉案合同于2019年9月30日解除，且被告至今未向原告支付任何费用，涉案合同按照自然月作为租赁周期，根据合同第三条和第十一条的约定，被告应当向原告支付2018年1月1日至2019年9月30日租金1412607元以及2017年6月18日至2019年9月30日管理费2171968.62元。被告未按约定时间支付租金和管理费，根据涉案合同第二十二条的约定，原告有权要求被告支付迟延支付租金和管理费的违约金，原告主动要求调低按照每日万分之五的标准计算违约金，被告对此违约标准没有意见，本院予以确认。根据上述拖欠租金情况，合同约定签约时支付当月租金和管理费，其后租金和管理费每月十五日前支付（遇节假日顺延或提前缴交），因2018年2月15日属于国家法定节假日，故当月应当支付租金管理费时间可顺延至2018年2月22日。原告主张逾期支付2017年7月1日至2017年12月31日管理费本金为每月44844元，系对自身权利的处分，本院予以准照。综上，被告应向原告支付逾期支付2018年1月1日至2019年9月30日租金和2017年6月18日至2019年9月30日管理费的违约金（2018年1月1日至2018年1月31日、2018年3月1日至2019年9月30日租金的违约金以每月租金67267元为本金，分别从每月16日起计至付清之日止；2018年2月1日至2018年2月28日租金的违约金以当月租金67267元为本金，从2018年2月23日起计至付清之日止；2017年6月18日至2017年6月30日管理费的违约金以当月管理费19432.62元为本金，从2017年6月19日起计至付清之日止；2017年7月1日至2017年12月31日管理费的违约金以每月管理费44844元为本金，分别从每月16日起计至付清之日止；2018年1月1日至2018年1月31日、2018年3月1日至2019年9月30日管理费的违约金以每月管理费89689元为本金，分别从每月16日起计至付清之日止；2018年2月1日至2018年2月28日管理费的违约金以当月管理费89689元为本金，从2018年2月23日起计至付清之日止；分别以本金的每日万分之五的标准计算，各阶段违约金均以本金为限）。押金系用于担保涉案合同的履行，直至涉案合同终止，被告未向原告支付押金313912元，原告亦未在合同履行前和履行过程中要求被告支付，现原告在涉案合同终止后要求被告再行支付押金及予以没收的诉请，于法无据，本院不予支持。被告在庭审中同意代广州晴轩知识产权运营管理有限公司向原告支付应缴租金、管理费169004元，符合当事人意思自治原则，本院予以准照。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告国惠（广州）医学研究有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州南沙资讯科技园有限公司支付2018年1月1日至2019年9月30日租金1412607元以及2017年6月18日至2019年9月30日管理费2171968.62元；二、被告国惠（广州）医学研究有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州南沙资讯科技园有限公司支付逾期支付2018年1月1日至2019年9月30日租金和2017年6月18日至2019年9月30日管理费的违约金（2018年1月1日至2018年1月31日、2018年3月1日至2019年9月30日租金的违约金以每月租金67267元为本金，分别从每月16日起计至付清之日止；2018年2月1日至2018年2月28日租金的违约金以当月租金67267元为本金，从2018年2月23日起计至付清之日止；2017年6月18日至2017年6月30日管理费的违约金以当月管理费19432.62元为本金，从2017年6月19日起计至付清之日止；2017年7月1日至2017年12月31日管理费的违约金以每月管理费44844元为本金，分别从每月16日起计至付清之日止；2018年1月1日至2018年1月31日、2018年3月1日至2019年9月30日管理费的违约金以每月管理费89689元为本金，分别从每月16日起计至付清之日止；2018年2月1日至2018年2月28日管理费的违约金以当月管理费89689元为本金，从2018年2月23日起计至付清之日止；分别以本金的每日万分之五的标准计算，各阶段违约金均以本金为限）；三、被告国惠（广州）医学研究有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内代广州晴轩知识产权运营管理有限公司向原告广州南沙资讯科技园有限公司支付应缴租金、管理费169004元；四、驳回原告广州南沙资讯科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49925元，由原告广州南沙资讯科技园有限公司负担3110元，由被告国惠（广州）医学研究有限公司负担46815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  黄钧仲人民陪审员  陈志强二〇二〇年五月二十八日书 记 员  陈洁莹