贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初4517号原告：张小兰，女，1964年6月25日出生，汉族，住贵州省六盘水钟山区。原告：蔡志奎（系陈永昌之妻），女，1936年9月7日出生，汉族，无职业，住六盘水市钟山区。原告：陈德芬（系陈永昌之长女），女，1960年8月4日出生，汉族。原告：陈伟平（系陈永昌之长子），男，1964年10月21日出生，汉族，住六盘水市钟山区。原告：陈汇渊（系陈永昌之次子），男，1967年6月11日出生，汉族，住六盘水水城县。原告：陈雪英（系陈永昌之次女），女，1969年7月23日出生，汉族，住六盘水市水城县。原告：陈玉齐（系陈永昌之三子），男，1972年9月16日出生，汉族，住六盘水水城县，（未到庭）原告：陈德（系陈永昌之四子），男，1977年8月14日出生，汉族，住六盘水市钟山区。上述八原告特别授权委托诉讼代理人：余兰娟，系贵州厚度律师事务所律师，执业证号：15202201711324043。被告：黄维英（系余仁润之妻），女，1946年2月27日出生，汉族，住贵州省六盘水钟山区。被告：余军，男，1970年11月25日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，（未到庭）被告余军特别授权委托代理人：余智航（系余军儿子），男，1992年6月20日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告：余强，男，1973年3月29日出生，汉族，无职业，住六盘水钟山区，（未到庭）被告：余刚，男，1974年12月11日出生，汉族，无职业，住六盘水钟山区。上述四被告特别授权委托代理人：吴海凤，系贵州矩墨律师事务所律师，执业证号15202201411575895。被告：中国邮政集团公司有限公司六盘水市分公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区水西路**，统一社会信用代码：915202007143242859。法定代表人：吴沛，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：汪瑶，系贵州兆孚律师事务所律师，执业证号：15202201711411113。原告张小兰、蔡志奎、陈德芬、陈伟平、陈汇渊、陈雪英、陈玉齐、陈德与被告黄维英、余军、余强、余刚、中国邮政集团公司六盘水市分公司（以下简称邮政公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小兰、陈德及其委托诉讼代理人余兰娟，被告黄维英、余军、余强、余刚的委托诉讼代理人吴海凤，被告余军的委托诉讼代理人余智航，被告邮政公司的委托诉讼代理人汪瑶到庭参加诉讼。本案审理期间，原被告双方于2019年12月23日向本院申请和解期限五个月，和解期限届满后双方仍未达成和解。本案现已审理终结。原告张小兰、蔡志奎、陈德芬、陈伟平、陈汇渊、陈雪英、陈玉齐、陈德向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认被告中国邮政集团公司六盘水市分公司（原六盘水市邮政局）与余仁润（已去世，系被告黄维英之夫，被告余军、余强、余刚之父）于2004年3月22日签订的《转让协议》无效；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：张小兰、陈永昌（已去世，系原告蔡志奎之夫）、余仁润（已去世，系被告黄维英之夫，被告余军、余强、余刚之父）三人均系原六盘水市邮政局（现为被告中国邮政集团公司六盘水市分公司，以下简称“邮政公司”）的职工，在该单位场坝邮电支局（现为中国邮政集团公司六盘水市场坝邮政所）上班直至退休。邮政公司为解决职工住宅问题，遂将其位于六盘水市钟山区（两层楼）分别于1966年、1992年分给陈永昌、张小兰、余仁润三家，张小兰分得一楼，陈永昌及余仁润两家分得二楼，三家均居住至今，期间陈永昌、张小兰两家对房屋进行了修缮。2019年3月10日，原告无意间看到六盘水市东城区指挥部公示的“六盘水东城区集中连片棚户改造项目（一期）确认数据公示表”，该公示表显示钟山区161号，房产证号为：六盘水房权证钟山区字第**，1-3层，合计面积为395.58㎡的房屋登记在被告黄维英名下，此时原告才得知邮政公司分给自家的房屋被拆迁登记在被告黄维英名下。经过进一步了解才知，余仁润日与原六盘水市邮政局，现为被告中国邮市分公司签订《转让协议》，协议将钟山局宿舍以20000元价格转让给余仁润。原告认为，邮政公司与余仁润的上述行为已经损害原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告黄维英、余军、余强、余刚辩称，案涉房屋在出售给余仁润之前为两层232.28㎡，1965年建成，1980年由统战部驻台办公室翻修，原告在起诉状中陈述张小兰、陈永昌对房屋进行修缮不属实；余仁润购买案涉房屋后，邮政公司与余仁润是以口头告知及在案涉房屋门上贴《通知》的方式告知张小兰、陈永昌家房屋已经出售给余仁润，不得侵占房屋，但张小兰、陈永昌家拒绝搬出，原告陈述是在2019年拆迁时才知道邮政局将案涉房屋出售给余仁润不属实；邮政公司出售房屋给余仁润的行为并未侵害原告的合法权益，原告在起诉状中陈述其合法权益受到侵害不属实，相反是原告从2002年11月15日开始一直非法侵占余仁润的房屋，侵害余仁润的合法权益；邮政公司与余仁润2004年3月22日签订的《转让协议》是基于合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，未侵害张小兰、陈永昌的的权利，不存在无效情形。本案中购房人余仁润原本就是原住户，原住户与原住户之间不存在谁有优先购买权的问题；案涉房屋于2002年11月15日转让给余仁润后，房屋的所有权利均归属余仁润，原告若要居住就应当向余仁润支付租金，但原告拒不搬出房屋又未支付相应费用，对其非法侵占房屋期间应支付的房屋使用费或租金，被告黄维英等人保留起诉的权利；原告主体不适格，陈永昌系农村户口，不具有城镇户口，但公房的出售必须是具有城镇户口的职工，从原告提交的证据看，仅提交了张小兰的身份证，有效期是从2005年11月23日起，但案涉房屋的买卖是在2002年，从张小兰的证据看，体现不出其户籍是城镇还是农村。原告的起诉已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。涉案房屋于2002年11月15日转让给余仁润，于2004年3月22日签订《转让协议》，六盘水市邮政局物业管理中心于2004年2月10日在案涉房屋一楼、二楼的门上张贴多份《通知》，余仁润于2005年在涉案房屋上加修第三层，六盘水市邮政局于2007年11月2日在案涉房屋一楼、二楼的门上张贴多份《通知》，即使原告不认可余仁润家口头通知过，但修建第三层房屋及张贴《通知》原告家不可能不知道，本案诉讼时效应从原告应当知道之日起算两年，因此，本案的诉讼时效已过，原告的诉请不应得到支持；余仁润购买案涉房屋不属于低价购房，未损害国家利益，虽然以前因客观原因没有交土地收益办理市场准入证，但拆迁时也变相以改变土地性质的费用、未登记房屋费用缴纳对房屋手续进行完善，因此，国家利益未受损。原告主张余仁润与邮政局恶意串通，却未提交恶意串通的证据，而是利用购房时间久远购房人已不在人世，被告无法完全知晓购房细节的情况下，猜测原告与邮政局恶意串通，根据谁主张谁举证的原则，原告不能提供恶意串通的证据，应当承担举证不能的后果。即使涉案房屋未经评估，也只是违反地方规范性文件，违反除法律、行政法规之外的规范性文件并不影响合同效力，违反行政管理上的规定，应由有职权行政机关作出行政处罚，并不导致合同无效。综上所述，本案的购房交易已经发生17年多之久，已经形成了稳定的交易秩序，合同效力不能轻易被否定，否则有损交易安全和市场稳定，《转让协议》基于合同双方真实意思表示，并无恶意串通损害第三人或国家利益，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效情形，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告邮政公司辩称，原六盘水市邮政局和余仁润签订的转让协议客观真实，但余仁润没有按照转让协议的约定履行相应义务，其中第四条约定，如该房屋有人居住，住户的动迁问题由乙方自行解决，与甲方无关；第五条约定六个月内办好相关过户手续，逾期引起的不良后果由乙方自行承担；因余仁润的违约导致本案争议的产生，如果该案导致我公司产生损失，则我公司的损失应由其余被告承担；案涉房屋直至今日依然登记在我公司名下，其所有权归属于我公司，即便转让协议合法有效，因不动产未过户，根据《物权法》第九条的规定，物权未转移，案涉房屋的实际权利人为我公司。从订立合同的本意出发，我公司认为该合同真实有效，系双方真实意思表示，为有效合同，但因时间久远，具体经办人员已不在职，订立合同时的具体细节我方无法查实。但是因余仁润方的违约导致本案合同未全面履行，在合同签订后，房屋确直接登记在我单位名下，并没有直接登记在余仁润方，不排除双方已口头协商解除协议的可能。现案涉房屋及其土地均在我单位名下，属于国有资产，其权利义务由我单位享有并承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无异议的证据有：1.八原告出示的2019年4月10日中国邮政出具的《证明》、2002年7月18日《死亡证明》、新化村2019年9月9日出具的《证明》各一份；2.八原告出示的出示张小兰户口簿一份；3.四被告出示的本人身份证各一份；4.四被告出示的《户口注销证明》一份；5.被告邮政公司出示的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、《关于市州邮政企业机构名称变更的通知》一份，以上证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有争议的证据，本院分析及认定如下：一、对八原告出示的：1.八原告身份证，证明八原告诉讼的主体适格。根据八原告出示的张小兰户口簿可证明其属于城镇户口，故该份证据能达到原告的证明目的，本院予以确认；2.2004年3月22日《转让协议》复印件一份，拟证明被告邮政公司以20000元的转让价将面积为246.8㎡的场坝支局宿舍（位于六盘水市钟山区）转让给余仁润的行为系低价贱卖国有资产的行为，损害国家利益，故该转让协议无效，被告对该协议的真实性无异议，但对证明目的持异议，经审查，该协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，原告主张该协议无效的理由不能成立，该份证据不能证明原告主张此协议无效的证明目的，故本院对原告的证明目的不予确认；3.陈永昌电卡正反面一张、电费票据7张（4页）、水卡正反面一张、水费凭证及记录（5张）、2004年3月至2019年8月份张小兰水费记录五张，拟证明原告张小兰居住在案涉房屋内使用水费的情况，居住时间为1992年至今及从1997年2月15日起至2002年3月19日的期间即在被告邮政公司将本案涉案房产出售给余仁润之前，陈永昌及其家人均居住在分配的房屋内至今。该组证据虽能证明八原告居住在案涉房屋内并交纳水费，但不能证明其因此而取得案涉房屋的所有权。故该组证据不能达到原告的证明目的，故本院不予确认；4.2019年3月10日《六盘水市东城区集中连片棚户改造项目一期确权公示表>，拟证明本案涉案房屋在原告不在知情的情况下被丈量登记在被告黄维英名下，该份证据可以证明该公示确权表中记载“被征收人”为“黄维英”、产权证号为六盘水市房房权证钟山区字第**的实，但被告邮政公司认为该房屋系系其公司所有、被征收人应为其公司而对此持异议，该份证据不能达到原告的证明目的，本院不予确认；5.2004年12月20日房屋所有权证（编号六盘水市房房权证钟山区字第**，筑面积232.28平方米）一份，拟证明案涉房屋中，面积为232.38平方米的房屋的权属为被告邮政公司，该证据可以证明在2004年12月20日六盘水市房产管理局向六盘水市邮政局颁发房屋所有权证，六盘水市邮政局作为该房屋所有权人的事实，对此本院予以确认，但不能证明原告主张该证据用于证明张小兰、黄维英、余仁润等人居住的位置及面积的证明目的，故本院对原告该证明目的不予确认；6.案外人赵泽新、陈林、晏光芬、晋守清书面证言一份，拟证明赵泽新和陈林的证言证实二人与张小兰系被告邮政公司的职工，张小兰当时担任分拣员工作，于1992年3月12日被告邮政公司将本案涉案房屋一楼分配给张小兰居住，在居住期间，张小兰自行对一楼宿舍进行了装修。晏光芬的证言证实陈永昌居住在邮政支局二楼的事实。晋守清证言证实其与陈永昌系同事关系，陈永昌所居住的场坝邮政支局2楼有三间40平方米是单位分配给陈永昌及其子女居住。该组证据系中所涉及的证人并未出庭作证，对该证据的真实性无法确认，故本院对该组证据不予确认；7.2000年11月8日颁发的陈德的工作证、及2008年12月23日《解除劳动合同》通知复印件一份，拟证明陈德于2000年至2008年期间为被告邮政公司的职工，在此期间其单位并没有向单位职工作出要将本案涉案房屋出售给单位职工的消息及通知。该份证据仅能证明原告陈德原系被告邮政公司的职工，但不能证明被告邮政公司没有向单位职工作出要将本案涉案房屋出售给单位职工的消息及通知。故该份证据不能达到八原告的证明目的，本院不予确认；8.《六盘水市公有住房实施办法》及《六盘水市租住公有住房超标家租购房面积超标加价实施办法》及《六盘水市公有住房分配管理实施办法》各一份，证据来源于六盘水市档案局调取，拟证明被告中国邮政出售给余仁润的房屋没有经过县级以上政府批准，程序上违法，并且将不宜出售的房屋低价出售，出售面积超标，在实体上低价处置国有资产，损害国家利益，房屋的转让协议违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，原告提供的上述文件不属于法律、行政法规的强制性规定，不能证明原告主张该合同违反了行政法规的强制性规定合同无效的证明目的，本院对此不予确认。二、对被告黄维英、余军、余强、余刚出示的：1.1998年7月10日、1996年3月21日余仁润及黄维英夫妇《退休证》各一份（黄维英是粮食局职工），拟证明购房时余仁润有39年工龄、黄维英有33年工龄，夫妇二人工龄合计69年，余仁润购买房屋时属于退休职工，公房出售要优先考虑退休职工，退休职工比在职职工更有优惠，且有按夫妇工龄之和计算的工龄折扣。该份证据不能达到被告的证明目的，本院不予确认；2.2002年11月15日《收据》附《六盘水市邮电局场坝支付宗地图》、2003年11月14日及2004年3月23日《转让协议》各一份，对2002年11月15日《收据》一份，被告邮政公司不持异议，本院予以确认，对《六盘水市邮电局场坝支付宗地图》、2003年11月14日及2004年3月23日《转让协议》各一份，不能证明被告的证明目的，故本院对此不予确认；3.六盘水市邮政局物业管理中心2004年2月10日出具的《通知》、六盘水市邮政局2007年11月2日出具《通知》、光碟一份、照片四份（张贴在案涉房屋一楼、二楼各处门上墙上多份《通知》的视频（照片拍摄时间、视频录制时间均为2019年8月7日），该组证据不能达到四被告的证明目的，本院不予确认；4.《房屋所有权证》复印件（原件在拆迁办指挥部）、《房产测绘报告》（出示原件进行核对）、《六盘水市东城区集中连片棚户区改造项目（一期）确权数据公示表》复印件各一份，该组证据体现的房屋所有权人为被告邮政公司，不能体现是因为被告邮政公司未缴纳土地出让金导致无法过户，故该份证据不能达到四被告的证明目的，本院不予确认；5.邮政局负责人崔磊身份证复印件（背面邮政局盖章确认“此复印件仅限于在钟山区房屋换证手续”）、六盘水市邮政局2005年5月11日出具《证明》复印件（原件在市房产局，复印件系邮政局提供），邮政局负责人崔磊身份证复印件只能证明崔磊的身份情况，对其他证明目的本院不予确认，对邮政局向市房产局出具《证明》，原告及被告邮政公司对其三性均持异议，审理中四被告并未提交该证据的原件予以核对，故对其真实性不能确认，故该份证据不能达到四被告的证明目的，本院不予确认；6.2019年4月11日黄维英与指挥部、住建局签订的《房屋征收安置补偿协议》，不能证明拆迁时被告黄维英按206元／㎡补交了改变土地性质的费用32350.24元的事实，该份证据不能达到四被告的证明目的，本院不予确认；7.六盘水市场坝粮油供应站出具的《证明》一份，故该份证据不能达到被告的证明目的，对其关联性本院不予确认。三、对被告邮政公司出示的：加盖了不动产登记中心公章的编号为黔（2017）钟山区不动产权第××号不动产权证书一份，可以证明2017年7月3日，被告邮政公司取得了案涉房屋的土地的不动产权证书的事实，故本院予以确认。通过双方当事人陈述及对以上证据的分析认定，本院查明事实如下：余仁润系被告黄维英之夫，系被告余军、余强、余刚系余仁润之父，余仁润已于2018年9月18日死亡。陈永昌系原告蔡志奎之夫，系原告陈德芬、陈伟平、陈汇渊、陈雪英、陈玉齐、陈德之父，陈永昌于2002年7月5日死亡。六盘水市邮政局于2014年2月26日更名为贵州省邮政公司六盘水市分公司，2020年3月4日经六盘水市市场监督管理局核准变更为中国邮政集团公司有限公司六盘水市分公司。2004年3月22日，六盘水市邮政局（甲方）与余仁润（乙方）签订《转让协议》一份，协议约定：甲方现将位于六盘水市钟山区（场坝支局宿舍）甲方所有权的房屋转让给乙方；甲方转让的面积为246.80平方米，房屋占地面积154平方米，转让以后按国家规定每年需缴纳的土地收益金、土地使用税由甲方代缴后向乙方收取；乙方总付转让费20000.00元给甲方，转让以后按国家规定所产生的各种交易费用由乙方自行承担，在乙方办理过户过程中发生的其他费用由乙方自行承担；如该房有人居住，住户的动迁问题由乙方自行解决，与甲方无关；本协议自签订之日起，乙方应先付定金，待乙方办理完相关手续并交清购房款后，乙方便拥有该房屋的所有权及土地使用权，如该房屋有房产证，乙方应于协议生效之日起六个月内办理好房屋过户手续，逾期引起的不良后果乙方自行承担。双方在落款处签字捺印盖章予以确认。双方签订协议后并未办理房屋产权登记变更手续，被告邮政公司于2004年12月20日取得案涉房屋所有权证书，2017年7月3日取得不动产权证书。现八原告以场坝邮电支局将其位于六盘水市钟山区（两层楼）分别分给张小兰、陈永昌、余仁润三家均居住至今，认为六盘水东城区集中连片棚户改造项目（一期）确认数据公示表将本案争议房屋登记在被告黄维英名下，邮政公司与余仁润的上述行为已经损害原告的合法权益，要求确认余仁润与被告邮政公司签订的《转让协议》无效为由诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为:1、原告主体是否适格；2、原告请求确认余仁润与被告邮政公司签订的《转让协议》无效的诉讼请求是否有事实及法律依据、应否得到支持。对于争议焦点1：原告张小兰及其余其原告以场坝邮电支局将本案争议房屋分别分给张小兰、陈永昌、余仁润三家均居住至今，认为六盘水东城区集中连片棚户改造项目(一期)确认数据公示表将本案争议房屋登记在被告黄维英名下，邮政公司与余仁润签订的《转让协议》的行为损害了张小兰、陈永昌的合法权益，张小兰、陈永昌与本案有直接利害关系，张小兰及陈永昌的继承人七原告诉至本院，八原告系适格的原告。对于争议焦点2：八原告认为案涉房屋转让在转让程序上违法、出售的价格过低、被告邮政公司与余仁润之间签订的《转让协议》系双方恶意串通损害国家利益、第三人的利益，明显造成国有资产流失、剥夺了原告的优先购买权，故《转让协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，邮政公司与余仁润之间签订的《转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，八原告提出《转让协议》转让程序上违法适用的相关文件及规定不属于法律法规的禁止性规定，八原告以此主张合同无效的理由不能成立；八原告认为双方恶意串通损害国家、第三人利益，造成国有资产流失，但八原告并未提供充分证据证明签订合同双方系恶意串通，另外从原、被告提供的证据可以体现，案涉房屋仍登记在被告邮政公司名下，并未发生过变更，八原告未提供相应证据证实该《转让协议》系损害了国家利益、第三人的利益，故原告以此请求确认合同无效的理由不能成立；原告以《转让协议》侵犯了其优先购买权请求确认合同无效，但原告并未未提供相应证据证实其享有优先购买权，故原告以此请求确认合同无效的理由不能成立；根据[最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释]第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”综上，对原告要求确认余仁润与被告邮政公司于2004年3月22日签订的《转让协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。对于被告邮政公司辩称余仁润未按约定履行相应义务的辩称理由，因本案原告的请求在于确认《转让协议》无效，对于《转让协议》是否完全履行及履行过程中因此发生的争议，不是本案的审理范围，故在本案中不予处理。对于被告黄维英、余军、余强、余刚辩称本案已超过诉讼时效的辩称理由，原告的诉请在于请求确认合同无效，无效合同的确认请求权不适用诉讼时效，故对被告的该辩称理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，[最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释]第九十条之规定，判决如下：驳回原告张小兰、蔡志奎、陈德芬、陈伟平、陈汇渊、陈雪英、陈玉齐、陈德所有诉讼请求。案件受理费30元，由原告张小兰、蔡志奎、陈德芬、陈伟平、陈汇渊、陈雪英、陈玉齐、陈德负担（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  李丹二〇二〇年五月十八日法官助理秦洋书记员欧钧晟