江西省奉新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0921民初370号 原告：奉新兴隆物业管理有限公司，住所地：江西省宜春市奉新县奉新南大道**（金源华府**）。统一社会信用代码：91360921MA35F9W74N。 法定代表人：张相华。 委托诉讼代理人：王云聪，男，1996年12月11日出生，汉族，该公司员工，住江西省南昌市新建区。（特别授权） 委托诉讼代理人：潘珺璐，女，1996年5月4日出生，汉族，该公司员工，户籍地江西省宜春市上高县。现住江西省南昌市青山湖区。（特别授权） 被告：邓青，女，1971年4月5日出生，汉族，务农，住江西省宜春市奉新县。 委托诉讼代理人：邓本荣，男，1971年2月25日出生，务农，汉族，系被告邓青丈夫，住江西省宜春市奉新县。（一般代理）。 原告奉新兴隆物业管理有限公司（下称原告）与被告邓青（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘珺璐，被告及其委托诉讼代理人邓本荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即支付金源华府小区3-1-1502房物业管理费5123元，违约金1536.9元，共计6659.9元；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告将第一项诉讼请求变更为：请求被告支付物业管理费为5152.8元，违约金1545.8元，共计6698.6元。事实和理由：被告为金源华府3-1-1502业主，2011年7月4日被告与江西银湾物业管理有限公司签订前期物业管理协议，约定物业费单价为每月每平米1元。之后江西银湾物业退出金源华府小区服务，原告于2016年5月4日与金源华府开发商江西奉新宝诚房地产有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，高层住宅每月每平米1元，多层住宅每月每平米0.5元，该房屋建筑面积为85.88平方米。且原告于2016年6月5日与江西银湾物业管理有限公司签订债权转让协议，约定江西银湾物业管辖的金源华府小区的债权转让给原告。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供了完善的物业服务。但被告自2014年1月1日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，欠费60个月，每月金额为85.88元。据此，被告共欠物业费5152.8元，按约定被告应承担逾期之日按每日千分之二的标准承担违约金，违约金原告请求为1545.8元，共计为6698.6元。原告多次向被告催要物业费未果，故诉至法院。 被告辩称：我没有与原告签订任何物业合同及协议。2013年房子装修时房屋漏水，我是与房地产开发公司江西银湾物业签订的前期物业合同，当时公司对我们说，房屋开裂、漏水等维修期间不收取物业费，故我方不欠物业费。 本院经审理认定事实如下：被告购买了奉新县金源华府3-1-1502住房一套，房屋住宅面积为85.88平方米。2011年7月4日被告（乙方）与江西银湾物业管理有限公司签订了一份《前期物业服务协议》，该协议内容为“第五条住宅按建筑面积每月每平方米1元；……因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平米1元收取。第十四条乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天按应交纳费用总额的8‰向甲方支付违约金”。2016年5月4日江西奉新宝诚房地产有限公司（甲方）与奉新兴隆物业管理有限公司（乙方）签订了一份《宝诚．金源华府前期物业服务合同》，该合同内容为：“第五条：2016年7月1日后采用包干制模式进行管理，盈余亏损由乙方承担。乙方不得以亏损为由降低服务标准或减少服务内容。此阶段的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。……物业服务费用具体标准如下［多层住宅］：0.5元/平方米/月；［高层住宅］：1元/平方米/月（含电梯运行费、年检、维保费、消防及临时发电的费用）；［商铺］：0.7元/平方米/月。第十六条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之二的标准承担相应的滞纳金……”。 2016年6月5日江西银湾物业管理有限公司［甲方（出让方）］与奉新兴隆物业管理有向公司［乙方（受让方）］签订了一份《债权转让协议》，该协议的内容为：“因甲方服务的金源华府小区合同已到期，现自愿将江西银湾物业管辖的金源小区的债权转让予乙方，经双方友好平等协商，达成如下协议：一、（甲方）享有自2012年1月1日至2016年6月30日期间的全部债权本金为人民币：叁拾柒万贰仟壹佰玖拾元。（附：欠费统计表）。二、1、本协议生效后，甲方即将其享有的本协议第一条所有全部债权、利息及为债权设定的抵押和担保权益全部转让给乙方；乙方取代甲方从而成为本协议第一条所列各债务人新的债权人。2、债权转让通知：甲方在本协议生效之日起三日内，乙方协助甲方将本协议约定的债权转让事宜通知债务人”。后期原告将该转让协议张贴于金源华府小区的公告栏处。 被告的物业费缴纳到2013年12月31日。后被告因其房屋漏水、开裂等问题，在与开发商、江西银湾物业管理有限公司、原告协商解决未果，被告未再缴纳物业费。 以上事实有原告提供的《前期物业服务合同》、收房确认书、业主档案、欠费明细、催费函件照片、债权转让协议、照片，同时结合原、被告的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，江西银湾物业管理有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》、江西奉新宝诚房地产有限公司与奉新兴隆物业管理有限公司签订的《宝诚．金源华府前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效。对于被告提出根据《前期物业服务协议》第二章第五条规定物业公司不得将物业的整体管理责任转让给第三方，故江西奉新宝诚房地产有限公司与奉新兴隆物业管理有限公司签订的《宝诚．金源华府前期物业服务合同》无效的抗辩理由。该条款是限制江西银湾物业管理有限公司转让物业管理责任。而事实上江西银湾物业管理有限公司并未转让物业管理责任，而是开发商与该公司的合同终止后，由开发商与原告签订了新的物业服务合同，上述条款对此并无结束力，故本院对被告的上述抗辩理由不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，虽然被告未与原告签订物业服务合同，但开发商与原告签订的合同，对小区业主均具有约束力。上述合同签订后，江西银湾物业管理有限公司与奉新兴隆物业管理有限公司按约定先后向被告所在小区提供了物业管理服务，被告应当按约定交纳物业服务费用。江西银湾物业管理有限公司将其在金源华府小区提供物业服务的债权转让于原告，并在小区进行了公示公告，该债权转让行为合法有效，本院予以确认。故被告应自2014年1月1日起向原告交纳物业服务费用，对原告要求被告支付至2018年12月31日止的物业费5152.8元的诉讼请求，本院予以支持。被告拒交物业费系因物业公司未能处理好被告家中房屋漏水、开裂的事项，且物业公司在服务的过程中确实有瑕疵，物业公司存在一定过错，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告邓青应于本判决生效之日起十日内支付原告奉新兴隆物业管理有限公司2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5152.8元； 二、驳回原告奉新兴隆物业管理有限公司其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邓青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费50元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，帐号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 审判员  熊雪晶 二〇二〇年五月八日 书记员  王 力