上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初7772号原告：上海协信远定房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区宁虹路********。法定代表人：邹淑媛，董事长。原告：上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司，住所地上，住所地上海市闵行区兴虹路******v>法定代表人：汤晓伟，总经理。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。被告：李秀金，女，1987年3月23日出生，汉族，户籍地福建省泰宁县朱口镇源色村外坳**。委托诉讼代理人：韩进华，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。原告上海协信远定房地产开发有限公司(以下简称协信公司)、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司(以下简称协信虹桥分公司)诉被告李秀金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月17日进行公开开庭审理。两原告的共同委托诉讼代理人魏艳以及被告的委托诉讼代理人韩进华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告协信公司、协信虹桥分公司共同向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签署的《上海协信星光天地房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；2、被告将上海市闵行区泰虹路XXX弄XXX号地下二层14-3号房屋(以下简称涉案房屋)腾空并恢复原状后交还两原告；3、被告向两原告补缴装修期(2018年12月15日-2019年3月14日)租金差额人民币(币种下同)36,932.64元；4、被告向两原告支付自2019年5月1日起至合同解除之日止的基本租金；5、被告向两原告支付自2019年5月1日起至合同解除之日止的物业管理费；6、被告向两原告支付自2019年8月15日起至合同解除之日止的推广费；7、被告向两原告支付自2019年3月15日起至合同解除之日止的收银机租赁费；8、被告向两原告支付自2019年4月1日起至实际搬离之日止的公共事业费；9、被告支付两原告违约金54,509.64元(抵扣履约保证金37,368.28元后支付违约金17,141.36元)；10、被告支付两原告律师服务费15,000元；11、被告支付逾期滞纳利息(计算方式：以前述4、5、6、7、8诉请之和为本金、按日万分之五的标准计算自合同解除日之次日起至判决生效之日止)；12、被告按合同租金标准支付合同解除日之次日起至被告实际交付房屋之日止的房屋占用使用费。事实与理由：原告协信虹桥分公司与被告于2018年11月签订了《上海协信星光天地房屋租赁合同》，约定由被告承租原告的涉案房屋用于经营鼎尉餐饮品牌，租赁面积约83.70平方米，租赁期为2018年12月15日起至2023年12月14日止。合同对于租金、管理费、推广费及水电费等计算标准及支付方式均有明确的约定。合同签署后，被告始终未按合同约定及时足额履行付款义务。2019年7月12日，被告在未经原告许可的情况下擅自停业。被告的行为严重损害了原告的权益。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告李秀金辩称，1、本案适格被告应当为鼎尉(上海)餐饮管理有限公司(以下简称鼎尉公司)，被告签订合同的行为是代表鼎尉公司，故相关合同权利和义务应由鼎尉公司承受。2、对于原告诉请，(1)鉴于原告已于2019年7月29日收到鼎尉公司发送的有关解除合同的律师函，故被告认为涉案合同已于2019年7月29日解除。(2)同意返还房屋。因原告拒绝接受涉案房屋且拒绝被告及鼎尉公司搬离相应的经营设备等，故被告一直未从涉案房屋中撤出。(3)其余诉请，被告均不予认可，导致合同解除的责任在于原告根本性违约。违约行为包括，涉案商铺的空调无法使用，有通风口但几乎无风、冷气，且无法进行根本性的修复致使被告在夏天无法正常营业，虽然交涉过程中原告也提到可以安装一些设施设备，但被告认为不能根本性地解决问题。原告在招商引资的过程中存在虚假宣传和误导性的承诺，并非如原告所述的被告因生意不好无法经营。(4)对于原告主张的被告欠付的费用，被告确实未支付2019年5月1日起的租金、物业费；推广费从未支付过；收银设备租金支付过2019年3月15日至2019年4月30日的租金309.68元，但收银设备系被告所购置，不存在向原告租赁事实，原告仅仅在收银设备中安装相应软件，安装该软件系统是原告为掌握经营收入数据之目的，不合理。经审理查明，涉案房屋登记于原告上海协信远定房地产开发有限公司名下。2018年11月，原告协信虹桥分公司(出租方，甲方)与被告李秀金(承租方，乙方)签订《上海协信星光天地房屋租赁合同》。合同主要约定内容如下，一、租赁房屋情况，1、甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区泰虹路XXX弄XXX号地下二层14-3。四、合同期，1、合同期列于附表一第三部分。合同期的届满不免除双方在合同期届满前尚未履行的义务。2、该房屋的装修期列于附表一第三部分。除本合同另有规定外，在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方享有租金优惠，按合同约定的收费标准支付装修期租金和其他费用。3、若因乙方违约致使合同解除，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期租金优惠(无论乙方是否已享有)。在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期租金优惠，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。装修期所有租金标准按交付之日起第一年的经营期基本租金或提成租金标准计算。六、该房屋的交付，1、乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况(见附件二及房屋交付验收表)充分了解、表示满意并同意接受。双方同意附件二所列标准及甲方向乙方交付该房屋时所签署的房屋交付验收表为合同期届满或提前解除时乙方向甲方返还该房屋之验收标准。2、该房屋交付日列于附表一第三部分。在乙方已按本合同附表三所列支付所有相关费用的前提下，乙方应于交付日到该物业的甲方办公室办理该房屋的交接手续。甲方以附件二交付标准向乙方交付该房屋且双方签署房屋交付验收表，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。如乙方无理拒绝签署验收表，则视为乙方未于交付日前往甲方处办理该房屋的交付手续。八、甲方的维修保养责任，除本合同另有约定外，甲方对该房屋的维修责任只限于该房屋的结构及附件二所列甲方提供的附属设施。甲方应保持该物业的公共地方及公共设施(包括屋顶、主要结构、墙壁、主水管通道、主电缆电线、主煤气管道、主通讯缆线、电梯、自动扶梯、消防及保安设备、空气调节设施)处于清洁、良好的使用状态。十一、该房屋的交还，于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1、乙方应在合同期届满或提前解除前的三十日内与甲方联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日的至少2日前停止营业及开始恢复原状工程。乙方在恢复原状的工程施工中应在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担，如乙方不履行前述义务的，甲方可代为履行，但相关费用由乙方承担。2、于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态(合同期内该等设施的自然损耗除外)；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。十五、租金、管理费的支付，1、除本合同另有规定外，在整个合同期内，除装修期和开业日所在的日历月外，乙方须于每个日历月的第十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金和管理费。若某个日历月的提成租金高于该日历月的基本租金，则乙方应于该日历月后的第二个日历月的第十五日前向甲方全额缴清提成租金超出基本租金的金额。基本租金及提成租金详见附表一第四部分。2、乙方须于交付日的十五日前向甲方预付装修期租金和开业日所在日历月尚余天数的基本租金，付款额为装修期租金和开业日所在日历月当月的基本租金乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。若乙方于装修期内在该房屋内任何一部分对外开张营业的，则开业日应被视为提前至该对外开张营业日，乙方应于下一日历月第十五日前补交自该对外开张营业日至装修期结束之日的经营期基本租金或提成租金与装修期租金的差额。乙方最后一次支付基本租金的付款额为按当月基本租金乘以合同期在最后一个日历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。若在最后一次结算中发现提成租金超出基本租金的，差额部分从履约保证金中扣除，履约保证金不足以抵扣的，由乙方在合同期届满或提前解除后五日内交清，并重新补足履约保证金。3、乙方须于交付日的十五日前向甲方预付开业日所在日历月尚余天数的管理费，付款额为按当月的管理费乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。乙方最后一次支付管理费的付款额为按当月管理费乘以合同期在最后一个日历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。十六、其它费用及其支付，合同期内，乙方应支付或承担该房屋内发生的其它费用。包括：1、公用事业费用：乙方须按该房屋独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业收款通知书或账单，于每个日历月第十五日前按甲方指定的付款方式支付所有在该房屋使用的水、电、煤气、通讯及垃圾处置费等费用。2、推广宣传费：乙方须于每个日历月第十五日前/于收到甲方付款通知书后十四日内向甲方预付下月推广宣传费，其金额列于附表一第四部分。乙方须于交付日的十五日前向甲方预付开业日所在日历月尚余天数的推广宣传费。甲方有权因实际运作成本的提高而相应地调整该费用，调整后的费用不低于前一年之标准。3、收银机租用费：若乙方租用甲方的收银机，乙方须于每个日历月第十五日前预先向甲方支付下月的收银机租用费，收银机租用费标准列于附表一第四部分。乙方须于交付日的十五日前向甲方预付开业日所在日历月尚余天数的收银机租用费。甲方有权因实际运作成本的提高而相应地调整该费用，调整后的费用不低于前一年之标准。二十二、免责，乙方确认及承诺：1、除非下列任何情形是因甲方的过错直接引起的，甲方在下列任何情形下不必对乙方或任何第三方负责，该房屋的租金、管理费及其它费用不会因此减免。若乙方因此遭受损失的，乙方应自行与造成损害的直接责任方交涉：因该物业的公共设施(包括电梯、自动扶梯、消防、保安设备、空气调节设备或其它设备)的任何缺陷、故障或停止运作，或因水、电、煤气、通讯等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火或任何其它物质泄漏，或因老鼠、白蚁、蟑螂、其它害虫的滋生。或因遭受爆炸、盗窃、抢劫或涉及刑事责任的案件，而对乙方或任何第三方造成的人身伤害或财产损失。如上述情况是因甲方的过错直接引起并造成乙方损失的，甲方应在法律规定的责任范围内赔偿乙方因此而遭受的直接经济损失。倘在任何时间内非因甲方的过错，该房屋的水、电、煤气供应或空气调节服务停止供应或该商场的任何公共设施停止运作，甲方不必为此而向乙方承担任何赔偿责任或减免乙方任何租金、管理费、推广宣传费及其它费用。二十五、违约，1、下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：(1)乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)；……(3)乙方擅自提前解除本合同的；……(11)乙方未能于附表一第三部分约定的开业日开始持续对外营业的，或乙方在合同期内中断、停止(无论多久)其在该物业的营业业务的，或虽未中断营业但是具有撤走该房屋内大部分商品或营业员等消极营业特征的；……。出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：(a)要求乙方限期纠正；(b)要求乙方及时补足或重新缴纳履约保证金；(c)要求乙方将因乙方的违约或侵权行为而受损的该房屋或该物业主体结构恢复原状；(d)经事先通知后切断该房屋的水、电、煤气、通讯供应,直至乙方的违约行为得到纠正，因此所产生的一切后果应由乙方承担；(e)涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；(f)涉及未按时开业或维持持续正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；(g)涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费(如有)；(h)涉及需做出某项行为(如修复、将该房屋恢复至本合同约定的状态或杀灭虫害等)的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；……(n)提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期租金优惠(无论乙方是否已享有)。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期租金优惠，乙方按交付之日起第一年经营期的基本租金或提成租金与装修期的租金差额向甲方补交装修期的租金。除此之外，甲方有权选择没收履约保证金或乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿，乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意，履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物；法律规定的其它可行的措施。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金优惠、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金的损失、管理费的承担、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。甲方采取以上一项或多项措施，不影响或减免乙方继续履行其于本合同下义务(特别是支付租金、管理费及其它费用)的责任。……2、下列任何事件之一或多项发生，视为甲方违约：(1)甲方未按时交付该房屋，经乙方书面通知后九十日内仍未交付的；(2)甲方交付的该房屋存在严重结构缺陷，危及乙方安全的。出现甲方违约情形的，在不影响乙方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，乙方有权选择采取以下一项或多项措施：(a)提前解除本合同，交回该房屋，要求甲方返还乙方已缴付的履约保证金(在根据本合同做出适当扣除后的余额)，并支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金；(b)法律规定的其它可行的措施。该合同附表一“主要租赁条件”记载，第三部分，日期，交付日：暂定2018年12月15日，但最终日期以甲方书面通知为准。甲方应于交付日前至少15天向乙方发出书面通知，乙方应在甲方通知中指定的日期安排进场，并到甲方管理部办理房屋交接手续。合同期：自交付日起5年。即自2018年12月15日起至2023年12月14日止，若交付日有所变化，则合同期顺延。装修期：自交付日起90天。即自2018年12月15日起至2019年3月14日止，若交付日有所变化，则装修期顺延。开业日：暂定2019年3月15日，但最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准。租金起计日：自交付日起计租。第四部分，金额，租金：包括装修期租金和经营期租金两个部分，装修期租金采用固定租金方式，经营期租金采用基本租金与提成租金，两者之中较高者为当月适用租金的方式。装修期：按租赁面积计算，租金为每月418.50元。经营期基本租金：于交付日起算的第一年内(装修期除外)，按租赁面积计算月租金为12,729.38元；于交付日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为12,729.38元；于交付日起算的第三年内，按租赁面积计算月租金为13,365.84元；……。管理费：于交付日起算(装修期管理费按附表三的标准执行)，按租赁面积计算月管理费为5,440.50元。公用事业费用：该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用及垃圾处置费的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴、地方规定应由承租方缴纳的费用9年8月15日起计收，每月418.50元。收银机租用费：每台每月200元，共计每月200元。每台收银机的押金为2,000元。第五部分，履约保证金37,368.28元，公用事业费用押金2,000元。第九部分，其他，1、本合同的第十五条“租金、管理费的支付”第1款、第2款变更如下：除本合同另有规定外，在整个合同期内，除装修期和开业日所在的日历月外，每两个月为一个支付周期，乙方须于每个支付周期开始前的十五日内支付下一个支付周期的租金和管理费。若某个支付周期的提成租金高于该支付周期的基本租金，则乙方应于该支付周期结束后十五日内向甲方全额缴清提成租金超出基本租金的金额。基本租金及提成租金详见附表一第四部分。乙方须于交付日的十五(15)日前向甲方预付装修期租金和开业日所在日历月尚余天数的基本租金，付款额为装修期租金和开业日所在日历月当月的基本租金乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。若乙方于装修期内在该房屋内任何一部分对外开张营业的，则开业日应被视为提前至该对外开张营业日,乙方应于下一个支付周期开始前的十五日内补交自该对外开张营业日至装修期结束之日的经营期基本租金或提成租金与装修期租金的差额。乙方最后一次支付基本租金的付款额为按当月基本租金乘以合同期在最后一个日历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。若在最后一次结算中发现提成租金超出基本租金的，差额部分从履约保证金中扣除，履约保证金不足以抵扣的，由乙方在合同期届满或提前解除后五日内交清，并重新补足履约保证金。2、本同的第十六条“其他费用及其支付”第2款、第3款变更如下：推广宣传费：除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的日历月外，每两个月为一个支付周期，乙方须于每个支付周期开始前的十五日内支付下一个支付周期的推广宣传费，其金额列于附表一第四部分。乙方须于交付日的十五日前向甲方预付开业日所在日历月尚余天数的推广宣传费。甲方有权因实际运作成本的提高而相应地调整该费用，调整后的费用不低于前一年之标准。收银机租用费：若乙方租用甲方的收银机，每两个月为一个支付周期，乙方须于每个支付周期开始前的十五日内支付下一个支付周期的收银机租用费，收银机租用费标准列于附表一第四部分。乙方须于交付日的十五日前向甲方预付开业日所在日历月尚余天数的收银机租用费。甲方有权因实际运作成本的提高而相应地调整该费用，调整后的费用不低于前一年之标准。4、为扶持乙方的经营，甲方同意在乙方完全履行本合同义务的前提下，给予乙方经营扶持期租金优惠，具体如下将：2019年3月15日起至2019年4月14日和2020年3月15日起至2020年4月14日的经营扶持期的基本租金标准调整为418.50元/月，但如因乙方违约致使合同解除，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的经营扶持期租金优惠(无论乙方是否已享有)，在这种情况下，视为乙方自始不享有前述优惠，乙方须立即按本合同附表一第四部分约定的租金标准补充交纳少交部分。该合同附表三“进场装修收费清单”记载，1、装修工程审图费5元/平方米于装修进场前支付；2、装修垃圾清运费20元/平方米于装修进场前支付；3、装修押金，……最低收费标准8,000元，于装修进场前支付；……6、电费1.38元/度，水费5.90元/吨，按月收取；……9、装修期管理费参照合同物管费一半按月收取；……。该合同附件二记载“房屋交付标准”。前述合同签订后，原告向被告李秀金交付了涉案房屋。被告李秀金向原告支付了履约保证金37,368.28元、公用事业费用押金2,000元、装修押金8,000元、收银设备押金2,000元、装修期租金1,255.50元以及至2019年4月30日止的租金、物业管理费等费用。租赁期内，被告在涉案房屋注册成立了鼎尉(上海)餐饮管理有限公司并任法定代表人。2019年7月1日，被告曾就涉案房屋内的空调出风问题与原告交涉。原告虽有前来维修，但空调问题未能解决。2019年7月28日，被告委托律师向两原告寄发《律师函》，表示“被告开业后一段时间气温升高后，发现门店内空调出风口几乎无冷气，无法正常使用空调系统，致使门店工作人员无法正常工作，致使食客在高温下就餐，严重影响门店的经营。后经被告多次交涉，原告回复被告为空调系统设计缺陷，无法根本解决被告门店空调出风问题。另原告在招商过程中，对外宣传一直承诺涉案房屋商场范围内会有大型商超入驻，会给餐饮门店带来客源，并承诺地下一层不再招商开展餐饮业务，但实际原告已经在地下一层招商新设立了美食广场。鉴于此，被告特委托律师函告原告：鉴于原告前述违约行为且系根本违约，故涉案租赁合同于原告收取本律师函之日起解除；原告应在收函之日起五个工作日内退还已收取的房租、押金并赔偿各项损失”。该函于2019年7月29日送达原告。后因被告欠付租金等费用，故为处理涉案房屋租赁纠纷所引发的诉讼事宜，两原告于2019年11月4日委托上海路森律师事务所的律师出庭代理，为此支付律师费15,000元。2019年11月30日，原告协信虹桥分公司向被告李秀金邮寄《解除合同通知书》一份，表示鉴于被告欠付租金、管理费及其他费用、擅自撤铺、逃租、未经原告许可擅自停业等行为，原告现正式函告：一、合同于2019年12月5日解除；二、被告于2019年12月10日前完成欠付款项的缴费；三、原告依约没收履约保证金；四、原告将依约计取违约金、滞纳金，并针对所有损失进行求偿；五、请被告于2019年12月5日前，完成合同解除后的撤场等相关义务，包括但不限于清空房屋内物品及设备，将房屋恢复原状等；……。该通知于2019年12月1日送达被告。另查明，被告欠付原告水电费。据原告出具并由被告确认的电表抄表单记载，2019年3月“本月抄表截止读数”为1,272度、2019年4月“本月抄表截止读数”为4,331度、2019年5月“本月抄表截止读数”为7,485度、2019年6月“本月抄表截止读数”为10,569度。再查明，2020年3月11日，本院立案受理了李秀金诉上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司、上海协信远定房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷【案号(2020)沪0112民初7859号】，李秀金同样就上海市闵行区泰虹路XXX弄XXX号地下二层14-3号房屋租赁纠纷起诉要求确认《房屋租赁合同》解除；协信虹桥分公司、协信公司退还房屋押金和装修押金77,018.21元并赔偿各项损失306,270元。以上事实，由两原告共同提供的《上海协信星光天地房屋租赁合同》、电表抄表单、聘请律师合同及发票、不动产权证书、《解除合同通知书》及寄送记录、照片、企业信息，被告提供的律师函及寄送记录等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，被告为证明其抗辩意见，还向本院提交以下证据材料：1、原告招商引资的宣传推广资料、微信群沟通记录，旨在证明原告在招商引资过程中存在虚假和误导性的宣传，承诺的商场的人流量、入住率、有大型超市均非事实；2、缴款通知单，旨在证明被告已向原告支付收银设备首期租金309.68元；3、2019年7月1日，被告与原告公司的工作人员马莉艳、朱莉亚、王斌就空调问题及虚假宣传问题进行沟通的对话录音两段(其中与马莉艳、王斌的对话内容显示，被告表示其从5月底就开始报修空调问题，但问题一直得不到解决；马莉艳表示问题确实存在，主要是商场建造时内部采用的是新能源，需要等项目公司去维修，可以通过打开商场空调、商场门的方式缓解或者如果可以的话通过安装独立空调、亦或是像其他租赁户重新做一套空调系统来缓解；被告表示通过打开商场空调、商场门的方式产生不了效果，就安装空调、重新做系统的问题，毕竟被告交纳的物业费中包含了中央空调使用费，现在应该用的用不到。与朱莉亚的对话内容显示，被告表示空调问题虽然修了好多次，但一直未修好，如果再解决不了，那只能申请停业、暂停营业，重新做一套系统估计要15-18万元；朱莉亚表示空调问题要解决的，可以什么时候解决什么时候开，物业费是包括空调能耗的，如果电量允许可以加装空调，如果被告自己装套系统可提免租期；被告另询问了有关商场招商布局问题并表示客流量少、收入少；朱莉亚就招商问题表示招商现在是95%，原先说的超市因为其他原因现在没有了，之后本来应该有个惠品仓，但对方不满意这里的硬件，所以没谈成，现在有个微品仓，已经谈好了，合同也搞定了，面积4,000平方米)，旨在证明原告承认空调有致命的无法修复的缺陷，原告存在根本性违约，原告在招商引资中存在与事实不符的虚假宣传。就被告提供的前述证据材料，经质证，原告表示，就证据1，真实性不予确认；即便真实，宣传资料也是对未来商场的美好预期，并非双方缔约的条件，被告作为完全民事行为能力人，对于宣传资料应当有基本判断，原告的租金标准在同行业属于低的；原告不认可被告抗辩的原告存在虚假宣传的行为。证据2，真实性无异议，系原告发送被告的通知，但未看到被告的支付凭证。证据3，原告公司曾有马莉艳、朱莉亚、王斌，但这三人均已离职，故录音的真实性无法核实，也不能确定与被告在录音对话的人是原告公司的上述三位人员。本院认为，就证据1，原告对其真实性并不确认，被告亦未提供其他证据材料佐证该组证据的真实性，故本院对该组证据不予认可。就证据2，真实性予以确认，但此仅系原告发送给被告的缴费通知单，无法达到被告的证明目的。就证据3，原告确认马莉艳、朱莉亚、王斌系其公司工作人员，虽原告表示此三人已离职，但原告并未提供相应的证据材料，且即便此三人离职，原告亦应当积极核实该证据的真实与否，而非消极的以三人离职为由对真实性不作确认，由此产生的不利后果应由原告自行负担。鉴于被告提供的该组录音内容尚属完整、连贯，在原告未提供反驳该组证据真实性的情况下，本院对该组证据的真实性予以确认，但对被告的证明目的特别是虚假宣传的证明目的不予认可。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系原告协信虹桥分公司与被告李秀金签订，该合同就被告在合同中的地位记载为承租方，依据合同相对性原则，基于涉案《房屋租赁合同》引发的纠纷，原告以李秀金作为本案被告，并无不当。更何况，李秀金在(2020)沪0112民初7859号案件中也系基于其合同相对方的身份向本案原告提起诉讼。故被告李秀金就诉讼主体资格问题提出的抗辩意见，本院不予采纳。原告协信虹桥分公司与被告李秀金就涉案房屋租赁事宜签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效协议，双方应按约履行。本案争议焦点为：一、被告是否有权解除涉案租赁合同，被告于2019年7月28日寄发的《律师函》是否产生效力；二、原告是否有权解除涉案租赁合同，原告协信虹桥分公司于2019年11月30日邮寄的《解除合同通知书》是否产生效力。针对争议焦点一，本院认为，被告主张合同解除主要基于其认为原告违约并认为违约行为存在以下两点：1、原告提供的涉案商铺的空调无法使用；2、原告在招商引资的过程中存在虚假宣传和误导性的承诺。1、就被告提出的原告提供的涉案商铺的空调无法使用的意见，本院认为，根据查明事实，确实涉案商铺的空调存在问题，虽经维修，但空调问题仍未能得到解决。对此，作为出租方的原告，系存在过错的。但即便原告对此存在过错，涉案租赁合同并未赋予被告合同解除的权利。又从法定解除的角度来看，空调问题是否足以影响被告对涉案房屋的使用、是否影响被告的合同目的的实现，本院亦认为值得商榷。本身空调问题对被告就涉案房屋一年中的使用的影响主要集中在夏季，即使夏季，从被告自认或是被告提供的录音内容来看，原、被告在协商过程中，原告也提出被告可通过加装独立空调或重新铺设空调系统以解决该问题、对被告由此支出的费用也可提免租期。由此可见，虽然涉案房屋本身自带的空调系统无法得到修复，但可通过其他途径去避免或减少对被告使用涉案房屋的影响。故本院认为，空调问题并不足以影响被告对涉案房屋的使用、也不影响被告的合同目的的实现。被告将此作为解除合同的依据，理据不足。2、就被告提出的原告在招商引资的过程中存在虚假宣传和误导性的承诺的意见，本院认为，首先，就被告提交的宣传资料及微信聊天记录，本院已于前文作出认证意见，不再赘述。其次，即便被告提交的宣传资料真实，且系原告提供，但双方并未将此作为涉案租赁合同的附件，从现有证据材料来看，也无证据证明双方确定该些资料系原告订立涉案租赁合同的必备条件，且本身宣传资料是原告对涉案商场未来的美好展望，是否能达到预期，也存在一定不可控因素，被告作为具有完全民事行为能力的人亦应当清楚其中之风险。故被告将此作为解除合同的依据，理据不足。综上，被告主张合同解除所基于的依据，均不成立。被告无权依此享有合同解除的权利，由此被告于2019年7月28日寄发的《律师函》不产生合同解除的效力。针对争议焦点二，原告主张合同解除主要基于其认为被告存在包括被告欠付各类费用等违约行为。对此，本院认为，其中被告自2019年5月1日起的租金、物业管理费未付，系双方无争议之事实。就该两类款项，按照涉案租赁合同附表一第九部分的约定，被告应当于2019年5月1日前给付，然被告未按约支付且逾期超过十四日，已达原告可行使合同解除权之条件，且从被告提供的录音内来看，其于2019年5月底方报修空调问题，可见被告当时欠付租金等费用并无合法、合理的理由。后被告又无正当理由擅自要求解除合同。故现原告依据涉案租赁合同第二十五条之约定行使合同解除权，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。鉴于原告于2019年11月30日向被告李秀金邮寄《解除合同通知书》并表示合同于2019年12月5日解除，且该通知已于2019年12月1日送达被告，故本院确认原告协信虹桥分公司与被告李秀金就涉案房屋租赁事宜签署的《房屋租赁合同》于2019年12月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现就原告提出的各类诉请，1、原告要求被告将涉案房屋腾空、恢复原状后交还原告，符合双方约定，就恢复原状之状态，涉案租赁合同第十一条也已列明，本院予以支持。2、就原告主张的补交装修期(2018年12月15日至2019年3月14日)租金差额的诉请，根据涉案租赁合同第四条第3款及第二十五条的约定，原告的该项诉请，本院予以支持。3、就原告主张的自2019年5月1日起至2019年12月5日止的租金、物业管理费，本院认为，鉴于涉案租赁合同已解除，作为承租人的被告理应结清合同解除前其占有使用涉案房屋期间的租金、物业管理费。但本院也考虑到，涉案房屋内的空调问题，确实对被告的经营存在一定的影响，故本院酌定2019年6月至2019年9月期间的租金、物业管理费分别按租赁合同约定之基本租金、物业管理费标准的75%进行计算。经计算，被告应向原告支付自2019年5月1日起至2019年12月5日止的租金共计78,429.41元、物业管理费共计33,520.50元。4、就原告主张的自2019年8月15日起至2019年12月5日止的推广费共计1,552.50元，符合双方约定，本院予以支持。5、就原告主张的自2019年3月15日起至2019年12月5日止的收银机租赁费1,741.94元，因被告辩称原告未提供收银机，而原告亦无证据证明其已实际向被告交付收银机，故原告的该项诉请，本院不予采纳。6、就原告主张的公共事业费，因原告仅提供了2019年3月-2019年6月的抄表单，根据该些抄表单记载及合同约定电费单价，经计算，被告应付电费为12,829.86元【(10,569-1,272)*1.38】。至于其他电费及水费，因原告未提供相应依据，本院不予支持。7、就原告主张的自2019年12月6日起至被告交还涉案房屋之日止的占有使用费，本院认为，鉴于涉案房屋仍为被告所占有，故被告理应向原告支付占有期间的占有使用费，就占有使用费的计算标准，原告要求参照合同约定之租金标准，本院认为，考虑到涉案空调的问题，故酌定除每年6-9月的占有使用费按租赁合同约定之基本租金标准的75%(即9,547.04元/月)进行计算，其余月份均按租赁合同约定之基本租金标准即12,729.38元/月进行计算。8、就原告主张的律师费，原告已提供了相应依据，且符合合同第二十五条的约定，本院予以支持。9、就原告主张的逾期付款滞纳金，鉴于被告逾期付款的行为已构成违约，故原告主张该项费用符合合同约定，计算标准尚属合理，本院予以支持。10、就原告主张的违约金，本院认为，原告主张的逾期付款滞纳金、律师费以及合同解除的违约金均是因被告违约导致合同解除而应承担的违约责任，现原告合并主张，本院认为，从制裁违约和利益平衡原则出发，在本院已支持原告的逾期付款滞纳金、律师费的情况下，在原告未提供充分有效的证据材料证明其损失极高的情况下，本院综合考虑双方当事人的合同履行情况、过错程度等因素后，将原告主张的违约金调整为40,000元。至于被告已付的各类保证金，因被告已就该些费用在他案中主张，故本案中不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司与被告李秀金签署的《上海协信星光天地房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；二、被告李秀金于本判决生效之日起十五日内将上海市闵行区泰虹路XXX弄XXX号地下二层14-3号房屋腾空、恢复原状后交还原告上海协信远定房地产开发有限公司、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司；三、被告李秀金于本判决生效之日起十五日内向原告上海协信远定房地产开发有限公司、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司补缴装修期(2018年12月15日-2019年3月14日)租金差额36,932.64元；四、被告李秀金于本判决生效之日起十五日内向原告上海协信远定房地产开发有限公司、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司支付自2019年5月1日起至2019年12月5日止的租金共计78,429.41元；五、被告李秀金于本判决生效之日起十五日内向原告上海协信远定房地产开发有限公司、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司支付自2019年5月1日起至2019年12月5日止的物业管理费共计33,520.50元；六、被告李秀金于本判决生效之日起十五日内向原告上海协信远定房地产开发有限公司、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司支付自2019年8月15日起至2019年12月5日止的推广费共计1,552.50元；七、被告李秀金于本判决生效之日起十五日内向原告上海协信远定房地产开发有限公司、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司支付2019年4月1日起至2019年6月30日止的电费12,829.86元；八、被告李秀金于本判决生效之日起十五日内向原告上海协信远定房地产开发有限公司、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司支付自2019年12月6日起至被告李秀金返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费(使用费标准：除6月至9月期间按9,547.04元/月的标准计算，其余月份均按12,729.38元/月的标准计算)九、被告李秀金于本判决生效之日起十五日内向原告上海协信远定房地产开发有限公司、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司支付违约金40,000元；十、被告李秀金于本判决生效之日起十五日内向原告上海协信远定房地产开发有限公司、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司支付律师服务费15,000元；十一、被告李秀金于本判决生效之日起十五日内向原告上海协信远定房地产开发有限公司、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司支付逾期滞纳利息(计算方式：以126,332.27元为本金、按日万分之五的标准计算自2019年12月6日起至本判决生效之日止)；十二、驳回原告上海协信远定房地产开发有限公司、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,174.48元，由被告李秀金负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年五月二十九日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……