广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初34926号原告（反诉被告）薛宇，男，1996年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人陈华霭，广东熙业律师事务所律师。委托诉讼代理人黄伟荣，广东熙业律师事务所律师。被告（反诉原告）崔水荣，男，1974年8月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被告（反诉原告）莫兰英，女，1978年2月7日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。两被告共同委托诉讼代理人王海生，广东竹书皋荣律师事务所律师。第三人（反诉第三人）中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人李耀智。委托诉讼代理人黄淑军，女，1994年3月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，系公司员工。原告薛宇诉被告崔水荣、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，原告薛宇申请追加莫兰英为共同被告，本院予以准许。被告崔水荣、莫兰英又于2019年9月11日向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄伟荣、被告崔水荣及两被告的共同委托诉讼代理人王海生、第三人的委托诉讼代理人黄淑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告崔水荣建立了房屋买卖合同关系。原告按照合同履行，向被告崔水荣支付了首期款，并且在中国建设银行进行了资金监管，至此，原告共支付了172万。但被告崔水荣没依照合同约定，履行赎楼义务。后经了解，对方除了所欠涉案房屋的房贷以外，还拖欠民间借贷，担保公司不愿意为其赎楼，被告崔水荣本人也无自行赎楼。由于被告崔水荣的自身行为导致了其不履行双方签订的房屋买卖合同的约定，且被告崔水荣也明确表示不履行买卖合同。原告认为，原告与被告崔水荣双方签订的房屋买卖合同，真实、合法、有效，被告崔水荣拒绝履行合同义务，已经构成严重的违约，同时也侵犯了原告的合法民事权益。由于被告崔水荣、莫兰英是夫妻关系，涉案的房屋与莫兰英有利害关系，因此原告诉请两被告协助原告把涉案房屋过户到原告名下，两被告承担违约责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：一、原告薛宇与被告崔水荣继续履行所签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告崔水荣及莫兰英协助原告薛宇把涉案房屋过户到原告薛宇名下；三、被告崔水荣及莫兰英向原告薛宇支付违约金，违约金以转让成交价的日万分之五，计算至房屋过户之日止（暂自2019年4月21日计算至起诉之日为75000元）；四、被告崔水荣及莫兰英承担本案的诉讼费、公告费、保全费、担保费。两被告辩称，1、被告崔水荣与原告签署的房屋买卖合同系无效的，被告崔水荣无需承担违约责任，2019年4月22日原告在买方主体变更确认书上签字，但是该买方主体变更确认书是虚假的；2、原告主张支付172万元是错误的，与事实不符，被告未收到上述款项，同时，原告主张支付40万元定金，该定金款项是由案外人周维支付的；3、涉案房屋是被告崔水荣与被告莫兰英的共有房产，涉案房屋的交易情况被告莫兰英作为配偶是不知道的，被告莫兰英在知道房屋买卖情况之后，明确提出反对，因此，依据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同指引通知的第19条规定，原告主张继续履行合同没有法律依据和事实依据。综上，原告的主张请求法院予以驳回。第三人发表意见称，2019年4月18日，买卖双方签订二手房买卖及居间服务合同等文件，后进行买方主体变更，第三人已尽到了合理审查如实告知的义务，无任何过错。另资金托管协议约定由第三人托管的2万元款项，第三人将以实际托管为限，依据法院裁判结果履行放款义务。两被告提起反诉称，一、《买方主体变更确认书》是不真实的，是不合法的，是无效的。1、被告崔水荣从未签署过《买方主体变更确认书》，不知道这份确认书是从哪里来的；2、《买方主体变更确认书》是不合常理的，不真实的。《买方主体变更确认书》签订日期是4月18日，当日还签署了《二手房买卖及居间服务合同》，且还是空白确认书，这根本不符合常理。被告崔水荣不可能当天签署买卖合同之后，又当天签署买方主体变更确认书；被告崔水荣与原告从未谋面，素不相识，常理下卖房子这么大的事岂可随便卖给一个陌生人；3、《买方主体变更确认书》没有经过中原地产公司的见证，是不真实的。《买方主体变更确认书》内容要求一式一份，由中原地产公司分行经理见证，对真实性承担责任。原告及第三人恶意串通损害被告的合法权益。原告及第三人在《买方主体变更确认书》无效的情况下，进行所谓的交易资金托管，属于恶意串通行为，严重损害到被告的合法权益。综上所述，为了维护被告的合利权益，特向人民法院提出反诉请求：一、请求确认被告崔水荣与原告薛宇签署的《房屋买卖合同》无效；二、判令原告薛宇、第三人中原地产公司承担本案本诉和反诉的诉讼费、保全费、担保服务费等全部费用。庭审时，两被告将其反诉请求变更为：一、确认原告薛宇与被告崔水荣签订的《二手房买卖及居间服务合同》无效；二、原告薛宇承担本案的诉讼费、保全费、担保费。原告对此辩称，双方签订的房屋买卖合同没有合同法第五十二条、五十三条规定的合同无效的情形，双方签订该合同是真实意思表示，并且没有损害任何人的合法利益，所以是有效的。我方在受让的时候是善意取得，并且是以合理的价格转让。第三人发表意见称，双方签订的二手房买卖及居间服务合同等文件系双方真实意思表示，真实有效，我方尽到合理审查如实告知的义务，无任何过错。被告提出的恶意串通行为，没有任何事实及证据可以证明损害其权益，是其主观臆想，事实上真实的交易情况是在赎楼阶段，由于被告崔水荣负债过高，担保公司要其找个担保人进行担保，被告崔水荣未作任何表示，导致合同未能继续履行，现被告崔水荣以主体变更确认书无效及夫妻共同财产为由主张不继续履行合同，是为了逃避违约责任。经审理查明，被告崔水荣与被告莫兰英于2002年9月30日登记结婚，于2006年2月21日购买了位于深圳市福田区房屋（以下简称涉案房屋）。根据涉案房屋的产权证书显示，涉案房屋的产权登记在被告崔水荣一人名下。2019年4月18日，案外人周维（买方）与被告崔水荣（卖方）、中原地产公司（居间方）签署《二手房买卖及居间服务合同》，约定，卖方将涉案房屋出售给买方，房屋建筑面积为98.08平方米，成交价格为500万元，房屋用途为住宅。合同第三条约定，买方同意在本台同生效当日内（含当日）向卖方支付定金人民币壹拾贰万元整。在本合同生效后两日内（含当日）再向卖方支付定金人民币贰拾捌万元整。本条所约定的定金交由双方所约定的居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居问方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给托管方或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。合同第四条付款方式约定，买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：A．买方须于2019年4月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币以银行评估贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或合同外第三方的监管账户中；B．买方须于2019年4月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；C．若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。合同第六条房地产产权现状约定，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起两日内（含当日）与担保公司签订服务台同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后叁日内将红本房地产证原件交予上述居间方或居间方指定的担保公司。合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权按照卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或者双倍返还买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任。同日，被告崔水荣向周维出具《收款收据》，确认收到其支付的购房定金12万元。其后，周维、被告崔水荣与原告薛宇签署了一份《买方主体变更确认书》，约定涉案房屋在办理过户手续时登记到原告薛宇名下，由原告薛宇继续履行《二手房买卖及居间服务合同》、《资金监管协议》及相关附件补充协议等项下周维未履行的义务，周维对原告薛宇承担连带保证责任。周维、被告崔水荣于2019年4月18日签署上述确认书，原告薛宇于2019年4月22日签署上述确认书。2019年4月19日，原告薛宇向被告崔水荣转账支付购房定金28万元。同日，被告崔水荣在广东省深圳市深圳公证处办理了《委托书》公证手续。该《委托书》载明，被告崔水荣委托深圳市汇瀚融资担保有限公司、林涛等人作为受托人办理银行提前还款、赎楼、资金监管、房屋过户登记等相关手续。2019年4月23日，原告薛宇及被告崔水荣的委托代理人林涛在建设银行深圳住房城市建设支行办理了资金监管手续。原告薛宇向资金监管账户转入首期款101万元。2019年4月30日，原告薛宇又向该资金监管账户转入款项31万元。原告薛宇主张因被告崔水荣负债过高，担保公司拒绝为其办理赎楼手续，被告崔水荣亦向其表示不再履行合同义务。被告莫兰英主张其并不知晓被告崔水荣卖房的事宜，其不同意出售涉案房屋。2019年8月2日，被告莫兰英向原告薛宇寄送了一份《关于反对卖房的通知》，表示其对涉案房屋的交易并不知情，其不同意出售涉案房屋。另查明，庭审时，本院询问原告如果涉案房屋买卖合同无法继续履行，是否变更诉讼请求，原告薛宇庭后答复称不变更诉讼请求。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，被告崔水荣与周维签订的《二手房买卖及居间服务合同》、原告薛宇与被告崔水荣及周维签订的《买方主体变更确认书》均系各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务。被告崔水荣在反诉状中主张其未在《买方主体变更确认书》上签字，庭审时又主张可能是其签署，但没有印象，前后陈述矛盾，且表示不申请笔迹鉴定，故本院对被告崔水荣的主张不予采信。关于涉案房屋买卖合同能否继续履行。本院认为，根据查明的事实，涉案房屋为被告崔水荣、莫兰英的夫妻共同财产，房屋产权登记在被告崔水荣一人名下。因涉案房屋买卖合同上并无被告莫兰英的签字，亦无充分证据显示被告莫兰英知晓并同意被告崔水荣出售该房产，故被告崔水荣未经被告莫兰英同意擅自处分两人共有房屋，构成无权处分。现被告莫兰英明确表示不同意转让该房屋，故涉案房屋买卖合同虽然有效，但因涉案房屋共有权人不同意转让导致该合同无法继续履行。原告薛宇诉请被告崔水荣继续履行合同并请求两被告协助办理房屋过户手续，本院不予支持。两被告请求确认涉案房屋买卖合同无效，无法律依据，本院亦不予支持。关于被告崔水荣的违约责任。本院认为，被告崔水荣因无权处分涉案房屋，导致合同无法继续履行，构成违约，应承担相应的违约责任。但因原告薛宇诉请两被告继续履行合同并按成交价日万分之五的标准支付违约金直至完成过户手续，如前述认定，案涉合同已无法继续履行，故本院对原告薛宇的此项诉求不予支持。原告薛宇可另行就合同无法继续履行向被告崔水荣主张解除合同、赔偿损失或支付违约金。原告薛宇请求被告崔水荣承担担保费、公告费，两被告请求原告承担担保费，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告薛宇的全部诉讼请求；二、驳回被告崔水荣、莫兰英的全部反诉请求。本案本诉受理费人民币47325元、保全费5000元（均已由原告预交），由原告薛宇负担；本案反诉受理费50元（已由被告预交），由被告崔水荣、莫兰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  戴京鸣人民陪审员  井 梅二〇二〇年五月九日书 记 员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。