广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初18025号原告：中山市伯顺物业管理有限公司，住所地广东省中山市**城南五路**新光天地花园品贤苑12卡商铺，统一社会信用代码9144200068527503A。法定代表人：邱锐泉，总经理。委托诉讼代理人：王莉荣，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：金圣，广东邦仁律师事务所律师。被告：陈文海，男，1976年8月18日出生，汉族，户籍所在地福建省漳浦县，现住广东省中山市**。原告中山市伯顺物业管理有限公司（以下简称伯顺公司）与被告陈文海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年10月21日、2020年1月9日、2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王莉蓉、金圣到庭参加诉讼，被告陈文海第一、二次庭审到庭参加诉讼，第三次庭审经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即向返还中山市南区，且商铺内的装修和设备归原告所有；2.被告向原告支付2016年5月5日至2019年4月30日租金共计94724元及违约金（违约金计算方式：自2016年5月5日至2017年4月5日，每月以2599元为基数，自2017年7月5日至2019年4月30日，每月以2888元为基数，按年利率24%计算至实际还清之日）；3.被告向原告支付2017年1月5日至2019年4月30日物业管理费共计10066.4元及违约金（计算方式：2017年1月5日至2017年4月5日，每月以288.8元为基数，自2017年7月5日至2019年4月30日，每月以371.3元为基数，按年利率24%计算至实际还清之日止）；4.被告向原告支付非法占用上述商铺期间的占用费及违约金（占用费自2019年5月2日起至上述商铺实际返还之日止，每月按2888元计算，违约金每月按1444元计算）；5.被告已支付的合同保证金15000元及管理费押金1113.9元归原告所有。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求，第4项诉讼请求变更为：从2019年5月2日起至2019年12月27日止，按每月2888元计算支付占用费。事实和理由：2014年2月，原告与中山市普力奥房地产开发有限公司（以下简称普力奥公司）签订《商铺委托经营管理协议书》，约定普力奥公司将涉案商铺委托原告对外出租及管理，原告有权与承租方签署《租赁合同》、代收租金、管理费等。后涉案商铺出售给涉案商铺业主，2015年1月，原告、涉案商铺业主、普力奥公司签订《返租协议》，约定自普力奥公司交付涉案商铺之日起，将涉案商铺返租给原告，原告有权对涉案商铺进行转租等。2014年5月1日，原告与被告签订《租赁合同》（编号：ＮＯ.00016），约定由被告承租原告位于中山市南区，用于经营茶叶、茶具、酒等，房屋建筑面积为82.51平方米。《租赁合同》有如下约定：租赁期为5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止，自2014年5月1日起至2016年4月30日止为免租期；自2016年5月1日起至2017年4月30日止，每月租金为2599元；自2017年5月1日起至2019年4月30日止，每月租金为2888元，被告为此向原告支付保证金15000元。管理费自2014年5月1日起至2017年4月30日止，按照3.5元／平方／月计算，每月管理费为288.8元：自2017年5月1日起至2019年4月30日止，按照4.5元／平方／月计算，每月管理费为371.3元，被告为此向原告支付管理费押金1113.9元。被告需按月支付租金和管理费，即被告需每月5日前支付当月的租金和管理费；否则，每逾期一日，原告有权按照所欠金额的千分之三收取违约金。双方并约定若被告超过15天未交租金所欠金额的干分之三收取违约金。双方并约定若被告超过15天未交租金的，原告有权解除合同并没收已收取的全部保证金和押金。双方约定租赁期满后，被告逾期交还承租房屋的，原告除有权要求被告支付房屋占用费外，还有权要求被告按占用费金额的50%支付违约金。被告从2016年5月份开始拖欠租金，原告曾多次要求被告按约定支付租金和管理费，但被告均未理会。截止2019年5月31日，被告拖欠原告5卡商铺租金及违约金、物业管理费违约金、商铺占用费合计163834.07元。为此，委托人多次催促，但均未果。原告为此起诉。被告辩称：1.我方同意在2019年10月31日前将涉案商铺交还给原告；2.我方认为免租期是3年，不同意支付租金的违约金；3.物业管理费尚欠多少钱不清楚，庭后3日内核实向法庭书面回复，我同意支付物业管理费，但不同意支付物业管理费的违约金；4.对于合同期满至搬走前的占用费，同意按照正常租金计算，但不同意支付违约金，因并不是我方的过错，我方有与原告沟通；5.不同意由原告没收押金、保证金，应转换为租金抵扣；6.原告主张的违约金过高，请求法院调整。对于原告主张没收保证金、押金，同时主张违约金不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人普力奥公司系中山市南区城南五路5号新光天地花园的开发商。2014年2月28日，伯顺公司（乙方、受托方）与普力奥公司（甲方、委托方）签订《商铺委托经营管理协议书》，协议书约定：甲方将自己建设的位于中山市南区卡商铺），全权委托乙方对外出租及管理。甲方委托乙方与承租方签署《租赁合同》，代收租金、管理费等相关费用。委托期限：自2014年3月1日至2019年12月31日止。乙方有义务要求该商铺承租方进行合法经营。2014年5月1日，伯顺公司（甲方、出租人）与陈文海（乙方、承租人）签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于中山市南区方作经营场地使用，乙方自愿承租。该物业租赁期限为5年，即自2014年5月1日起至2019年4月30日止。甲方向乙方移交该物业的时间为2014年5月1日。2014年5月1日至2016年4月30日免租。2016年5月1日至2017年4月30日每月租金2599元，2017年5月1日至2019年4月30日，每月租金2888元。乙方应于租赁期起始日开始向甲方缴纳管理费，2014年5月1月至2017年4月30日按3.5元／㎡／月计算，管理费为288.8元／月，2017年5月1月至2019年4月30日按4.5元／㎡／月计算，管理费为371.3元／月。乙方应于合同生效之日向甲方支付合同保证金15000元，该保证金在本合同期满、且甲方结清合同项下的全部欠款和其他债务后，不计利息退回乙方。乙方应于合同生效之日向甲方支付3个月的管理费押金（人民币）1113.9元（按4.5元／㎡核算）。该管理费押金在本合同期满后，如乙方无拖欠甲方管理费行为，不计利息退回乙方。本合同约定的租金及管理费按月计算，乙方必须遵循先支付后用的原则，应与每月五日前缴清。因乙方使用房屋而产生的水电费，均由乙方支付。甲方有权依法向乙方收取租金、管理费及其他应由乙方支付的费用。负责提供乙方所承租房屋的水源、电源。租赁期间乙方应依约按时缴纳租金、管理费及其他应付的相关费用，保证不改变房屋用途和闲置承租房屋。乙方进行经营活动所需缴纳的各项费用自负。租赁期届满或解除合同之日，乙方应交还所承租房屋和附属设备给甲方。同时双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿，并由双方签订移交确认书面文件方视作正式交接。甲方拥有所出租物业5年的经营和使用权，租赁期届满，乙方如需继续承租的，应提前30天与房屋所有权人进行租赁洽谈，重新商定条款并另签订书面合同，并于本合同租赁期满前3个工作日三方办理交接手续。如乙方与房屋所有权人未续订合同，甲方有权单方解除本合同，甲乙双方按本合同第十条第1款的约定履行。超过15天未交租金的视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，已收取的全部保证金、押金概不退还，若造成甲方其他经济损失的，乙方还应赔偿甲方其他损失。租赁期内乙方提前解除合同的，视为乙方违约，已收取的全部保证金、押金概不退还，若造成甲方其他经济损失的，乙方还应赔偿甲方其他损失。乙方超过每期首月五日不交租金或约定缴纳的其他费用，除仍应补交外，每逾期一日，按所欠金额的3‰向甲方支付违约金。租赁期满，乙方应当在租赁期限届满之日向甲方交还房屋，乙方逾期未交还承租房屋，甲方除有权要求乙方补交占用期间租金外，还有权按占用期间租金额的50%收取违约金。如租赁期届满后15天内乙方仍未交还租赁场所的，甲方有权视为乙方放弃租赁场所内的所有设施、物品、附属物所有权并立即收回租赁场所及可单方采取措施挽回损失，包括但不限于单方进入租赁场所、单方拆除及清空租赁场所内一切物品，单方停水电供应，单方留置、变卖租赁场所内的设施、物品及附属装修物用以抵扣乙方拖欠的款项及甲方的实际损失与违约金等。合同还约定了其他事项。伯顺公司于甲方处签字并盖章，陈文海于乙方处签字捺印。合同签订后，双方依约履行。2014年6月12日，陈文海向伯顺公司支付新光天地花园品香苑5卡合同保证金15000元及管理费押金1113.9元。后案外人钟建伟、钟明仁向普力奥公司购买了涉案商铺，2015年1月2日，伯顺公司（甲方）与钟建伟、钟明仁（乙方）、普里奥公司（丙方）签订了《返租协议》，协议约定：乙方向丙方购买了中山市南区，并将该物业返租给甲方。乙方承诺自丙方交付该物业之日起，将该物业返祖给甲方。租期为5年，由2015年1月2日起至2020年1月1日止。以实际交付日为起租日，届时《收楼交接书》作为本协议附件。租赁期内，乙方同意甲方有权将该为物业自用或转租等任何方式自主决定该物业的使用权，乙方不予干涉，所得收益或风险属甲方，与乙方无关。陈文海主张2016年6月6日，伯顺公司向新光天地茶叶市场租户发出书面通知，通知复印件载明：原商铺免租优惠政策在2016年4月30日已到期结束，考虑到市场环境、经济不景等原因，经物业公司申请，对按时缴纳管理费、按时开门营业，达到租金减免条件的商铺租户，可再实施减免六个月租金的优惠政策。具体实施办法为：从2016年5月1日起，各商户开始缴纳租金，对5-10月按时缴纳租金、管理费，服从我方管理达到此减免条件的商家，可免除11、12月租金。如此类推，2017年、2018年前十个月按时缴纳租金、管理费，服从我方管理，达到此减免条件的商家，可免除当年11、12月租金，三年合计共减免六个月租金，该优惠政策至2018年12月31日结束。此外，从2016年5月1日起，租金改由“普力奥公司”收取，管理费依旧由“伯顺公司”收取。请各商家收到此通知后，前往物业管理处签署新版租赁合同，未重新签约的将按原合同执行。伯顺公司（甲方、出租方）与陈文海（乙方、承租方）签订新版租赁合同，合同约定：甲方同意将中山市南区城南五路5号新光天地花园5卡商铺出租给乙方作经营场地使用。租赁期限自2016年11月1日起至2019年4月30日止。甲方向乙方移交该物业的时间为2016年11月1日。乙方在签订本合同时缴纳15000元给甲方作为合同保证金，该款项在合同期满后，乙方没有违约的前提下由甲方无息退还给乙方。其中租金缴费明细为：2016年11月1日至2017年4月30日共六个月为免租期，2017年5月1日至2017年11月30日，每月租金2888元，2017年12月1日至2019年4月30日租金共计2888元。乙方应于租赁期起始日开始向甲方缴纳物业管理费，2017年5月1日至2019年4月30日按4.5元/㎡/月计算，物业管理费合计371.3元/月。乙方应于合同生效之日起向甲方支付3个月物业管理费押金1113.9元。本合同规定的租金及管理费按月计算，乙方必须遵循“先交租后使用”的原则，乙方应在当月10号前准时向甲方支付当月合同规定的租金及管理费，租金的支付方式为：商铺租金从2016年11月1日至2017年11月30日按本合同第四条第2点“租金缴费明细”中逐月准时向甲方支付足额租金。从2017年12月1日至2019年4月30日止，按照“交二免一”的优惠，乙方必须每月按时支付，每三个月为一个季度，乙方必须于每季度开始日（遇法定节假日则顺延至节后第一天）按本合同约定的月租金标准，向甲方连续支付两个月的租金，当季度剩余的一个月租金予以免除，如乙方不能在当季度连续两个月按时支付租金，则当季不能享受“交二免一”的优惠，在此情况下乙方必须付足当季度三个月的全部租金。有下列行为之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，将商铺收回，已收取的全部保证金、押金作为违约金概不退还，若该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应偿还甲方其他损失：违反本合同关于乙方责任和义务的任何其他规定，且经甲方书面通知后10天内仍不整改。租赁期内乙方擅自提前终止或解除合同的。乙方未按合同约定的时间和金额支付租金、物业管理费及其他应缴纳费用的，乙方除需补交拖欠款项外，还须以每逾期一天按拖欠款项总额的0.3%向甲方支付滞纳金。如乙方逾期支付超过30个日历天（含节假日在内）的，视作乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，将乙方支付的保证金、押金等转作为违约金予以没收，并采取任何形式收回商铺/物业的使用权并转租给第三方等。本合同因乙方违约而解除，所产生的乙方所有损失由乙方自行承担。乙方不能于合同终止日将商铺交回甲方，应按合同终止前月租金标准的双倍支付商铺占用期的租金，直到甲方实际收回商铺。伯顺公司于甲方处加盖公章，陈文海于乙方处签字捺印，没有写明签约日期。2016年12月6日，广东邦仁律师事务所受伯顺公司委托向陈文海发出律师函，该函载明：陈文海未按约定向伯顺公司支付新光天地花园品香苑5卡商铺租金及管理费，截至2016年12月6日，陈文海已拖欠伯顺公司租金18193元、管理费1155.16元，伯顺公司为此曾多次催促伯顺公司支付所欠款项，但均未果。请陈文海在收到律师函七日内向委托人付清所欠的全部租金、物业管理费及违约金，否则，伯顺公司将解除《租赁合同》，收回商铺，没收陈文海所交的保证金、押金，并要求其支付于免租期间使用该商铺的使用费，届时产生的一切损失及不利后果均由陈文海自行承担。2017年3月27日，伯顺公司向新光天地花园一期租户发出关于租金优惠政策调整的书面通知，通知载明：经伯顺公司研究决定。对现行租金方案作出优惠调整，具体政策如下：1.按照双方的《租赁合同》约定，免租期至2016年4月30日结束；免租期满后，根据当时市场经营环境，租户口头提出建议，希望继续延长免租半年，半年后再交租，伯顺公司口头答应给予租户6个月的再次免租，作为对租户的扶持。最终免租期至2016年10月31日止（特殊情况除外）。2.商铺按照租赁合同约定的租金采取交二免一的方式，一年共缴纳8个月租金。3.新优惠政策实施前提条件为按租赁合同价格缴纳第一个月租金及缴清管理费，之后按优惠政策重新签订新版租赁合同，从第二个月开始按“交二免一”政策实施。4.请各商家于2017年4月10日前按规定缴清合同第一个月租金，否则视为自动放弃该优惠，伯顺公司将通过法律途径对长期拖欠费用的商家予以清退。2018年1月3日，伯顺公司与新光天地品香苑5卡、6卡租户陈文海签订工程修复完工确认书，确认书载明：品香苑5卡、6卡一楼与二楼之间的楼梯级，二楼木地板和墙体修复工程已于2017年12月13日全部修复完毕。双方现场确定修复质量，陈文海同意不再以任何形式追究以上修复内容。陈文海对确认书签名的真实性不予确认。2018年7月13日，广东邦仁律师事务所受伯顺公司委托向陈文海发出律师函，该函载明：陈文海从2017年1月起未按约定向伯顺公司支付新光天地花园品香苑5卡商铺租金、管理费、电费等费用，截至2018年6月，陈文海仍拖欠该物业租金28880元，管理费6683.40元以及电费3315.54元，并产生相应的违约金，伯顺公司多次催促陈文海均无果，请陈文海在收到该函后三日内与伯顺公司联系并缴纳拖欠的租金、物业管理服务费、电费及相应违约金，并保证以后准时缴纳相应的费用。2019年4月30日，合同到期，双方没有续签合同。2019年5月27日，伯顺公司向陈文海发出租赁、物业管理合同终止的通知函，通知函载明：双方于2014年5月1日就中山市南区城南五路5号新光天地花园项目品香苑5卡商铺租赁事宜签订了《租赁合同》及《物业管理服务合同》，合同期限自2014年5月1日至2019年4月30日。该商铺《租赁合同》及《物业管理服务合同》已于2019年4月30日到期，请贵方按《租赁合同》约定于2019年5月31日前移交该商铺并结清所有费用（含违约金）元。到期未移交该商铺的，伯顺公司将根据合同约定自行收回该商铺并不再另行通知。诉讼中，双方对涉案商铺进行了交接，陈文海于2019年12月27日取走全部财物及大门锁，由伯顺公司重新上锁。伯顺公司主张免租期为两年半，陈文海主张免租期为三年，商铺存在停水停电问题，商铺工程质量维修影响使用问题，应抵扣相应费用。另查，陈文海支付了2017年5月租金2888元、6月租金2888元及截至2016年12月的物业管理费。又查，伯顺公司委托律师参加本案诉讼，为此支付律师费8000元。诉讼中，本院组织双方调解，但调解未果。本院认为，伯顺公司与陈文海签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：一、拖欠费用问题；二、违约责任问题。一、关于拖欠费用问题。伯顺公司主张免租期共两年半，陈文海主张免租期共三年。从双方提供的证据来看，双方前后签订了两份租赁合同，第一份合同约定租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日，免租期为2014年5月1日至2016年4月30日。2017年3月27日，伯顺公司发出书面通知表示同意延长免租期半年，最终免租期至2016年10月31日。第二份合同约定租赁期限为2016年11月1日至2019年4月30日，免租期为2016年11月至2017年4月。陈文海实际从2017年5月起缴纳租金。结合上述证据，陈文海的主张更符合情理，故本院认定免租期为2014年5月1日至2017年4月30日，共三年。根据第二份租赁合同的约定可知，2016年11月至2017年4月为免租期，从2017年5月起至2019年4月止租金每月2888元。陈文海缴纳了涉案商铺2017年5月份的租金2888元、6月份的租金2888元，故伯顺公司请求陈文海支付2017年7月至2019年4月的租金63536元（2888元×22个月）合法有据，本院予以支持，并对2016年5月至2017年6月的租金请求不予支持。双方第一份租赁合同约定2017年1月至2017年4月物业管理费每月288.8元，第二份租赁合同约定从租赁期起始日开始缴纳物业管理费，2017年5月至2019年4月物业管理费每月371.3元。现有证据显示陈文海缴纳物业管理费至2016年12月份，故伯顺公司请求陈文海支付2017年1月至2019年4月的物业管理费10066.4元（288.8元×4个月+371.3元×24个月）合法有据，本院亦予支持。租赁合同约定的租赁期限截至2019年4月30日，租赁期满后，双方未续签租赁合同，伯顺公司于2019年5月27日发出合同终止通知。诉讼中，双方对涉案商铺进行了交接。陈文海于2019年12月27日搬走全部财物并取走大门锁，伯顺公司向涉案商铺产权人承租涉案商铺至2020年1月1日，陈文海以放置财物在涉案商铺取得涉案商铺产权人的同意为由主张无需支付2019年11月、12月的占有使用费没有法律依据，故本院认定涉案商铺于2019年12月27日交接完毕，陈文海应向伯顺公司支付2019年5月1日至2019年12月27日的占有使用费20216元（2888元×7个月）。二、关于违约责任问题。双方均确认伯顺公司收取了租金保证金1.5万元、物业管理费押金1113.9元，本院予以确认。陈文海未按合同约定支付租金和物业管理费，导致伯顺公司资金损失；合同期满陈文海未依合同约定交还商铺并进行结算，伯顺公司为此委托律师提起本案诉讼，导致伯顺公司律师费损失。陈文海的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。伯顺公司请求陈文海支付逾期付款违约金、没收保证金和押金均系请求陈文海承担违约责任。双方签订的第二份租赁合同中约定“乙方未按合同约定的时间和金额支付租金、物业管理费及其他应缴纳费用的，乙方除需补交拖欠款项外，还须以每逾期一天按拖欠款项总额的0.3%向甲方支付滞纳金。如乙方逾期支付超过30个日历天（含节假日在内）的，视作乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，将乙方支付的保证金、押金等转作为违约金予以没收”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现陈文海主张违约责任过高，请求调整。根据伯顺公司主张的律师费等损失情况、陈文海拖欠租金和物业管理费的金额、拖欠费用的时间等违约情况，以及当前的经济形势，依照诚实信用、公平原则，本院确定陈文海所支付的租金保证金15000元、物业管理费押金1113.9元于2019年12月27日抵扣所欠费用，抵扣后尚欠款项77704.5元（63536元+10066.4元+20216元-15000元-1113.9元），陈文海向伯顺公司支付逾期付款违约金，违约金计算方式为：2017年7月至2019年4月租金的逾期付款违约金从逾期之日起至2019年12月27日止以每月拖欠租金为本金，按年利率9%计算；2017年1月至2019年4月物业管理费的逾期付款违约金从逾期之日起至2019年12月27日止以每月拖欠物业管理费为本金，按年利率9%计算；2019年5月至2019年12月占有使用费的逾期付款违约金从逾期之日起至2019年12月27日止以每月拖欠占有使用费为本金，按年利率9%计算；从2019年12月28日起至实际清偿之日止以所欠款项77704.5为本金，按年利率9%计算。陈文海提出的停水停电、商铺存在工程质量维修造成其损失问题，陈文海可另行主张权利。陈文海第三次庭审经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告陈文海于本判决生效之日起七日内向原告中山市伯顺物业管理有限公司支付尚欠租金、物业管理费、占有使用费合计77704.5元及逾期付款违约金（违约金计算方式为：2017年7月至2019年4月租金的逾期付款违约金从逾期之日起至2019年12月27日止以每月拖欠租金为本金，按年利率9%计算；2017年1月至2019年4月物业管理费的逾期付款违约金从逾期之日起至2019年12月27日止以每月拖欠物业管理费为本金，按年利率9%计算；2019年5月至2019年12月占有使用费的逾期付款违约金从逾期之日起至2019年12月27日止以每月拖欠占有使用费为本金，按年利率9%计算；从2019年12月28日起至实际清偿之日止以所欠款项77704.5元为本金，按年利率9%计算）；二、驳回原告中山市伯顺物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1788元（原告已预交），由原告中山市伯顺物业管理有限公司负担940元，被告陈文海负担848元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷人民陪审员  周锦荣人民陪审员  吴少华二〇二〇年五月二十五日书 记 员  马雪君黄慧珍