广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20030号原告：关寒近，女，1986年8月13日出生，汉族，住广州市天河区。原告：蔡俊，男，1987年2月28日出生，汉族，住广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。被告：黄倩凝，女，1990年9月16日出生，汉族，住中山市。委托诉讼代理人：谢方玉，广东载信律师事务所律师。被告：高社雄，男，1964年3月14日出生，汉族，住中山市。被告：程少萍，女，1968年3月3日出生，汉族，住中山市。上列两被告共同委托诉讼代理人：朱建辉，广东维纳律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。原告关寒近、蔡俊与被告黄倩凝、高梓贤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经审查发现高梓贤已于2019年7月22日死亡，遂依原告申请追加高梓贤的法定继承人高社雄、程少萍作为被告参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告及委托诉讼代理人于直雨，被告黄倩凝的委托诉讼代理人谢方玉，被告高社雄、程少萍的委托诉讼代理人朱建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告双方的房地产买卖合同并判令三被告连带向两原告双倍返还购房定金40万元及退还购房款35万元；2、判令三被告向两原告支付逾期付款给原告造成的利息损失（以55万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉日起计至被告付清之日止）；3、本案诉讼费、财产保全费、律师费3万元由三被告承担。事实和理由：被告黄倩凝与高梓贤作为卖方于2018年8月27日与原告作为买方及中山市德基物业代理有限公司作为经纪方就中山市南朗镇翠云路12号锦绣海湾城6期红林园17座2403房买卖事宜签订了《房地产买卖合同》。之后，原告按照合同约定共支付了20万元购房定金及35万元的首期购房款给卖方，但卖方一直不按照约定配合办理注销抵押及房产交易过户等事项。经原告及中介多次催促，卖方至今仍拒绝履行合同，其行为已经构成根本违约，依法应当承担违约责任。另补充说明：1.原告按照与黄倩凝、高梓贤间的约定，在高梓贤、黄倩凝将房产证托管于经纪方后，原告支付了20万元购房定金及35万元首期购房款。合同备注明确约定卖方承诺购房定金及购房款不得作为其他用途应当用于还贷赎楼，但高梓贤、黄倩凝没有按合同约定的用途使用上述55万元，而是另作他用。合同3.1条约定卖方应于签署本合同出证后7个工作日内办理还款注销抵押，但被告一直未按该条约定办理还款赎楼手续。被告黄倩凝辩称，我同意解除合同。但原告的其他诉求不应得到支持。一、2018年8月27日签订的房地产买卖合同，我并不知情。合同第18条约定，签署本合同前，经纪方已对合同条款向买卖双方充分解释，手写部分均为各方充分协商一致形成。但经纪方并未告知我合同的具体条款，在未得到我的授权下，高梓贤擅自与原告协商并签订合同。因此，涉案合同的权利义务并未在我与原告间设立。二、涉案合同的履行主体及实际履行人是高梓贤与原告，与我无关。根据合同约定，卖方的主要权利是作出房屋价款的承诺和收取房款，主要义务是办理房产证、协助买方申请按揭、按银行操作程序在规定时间如期进行还款和注销抵押登记及过户。2018年8月27日和8月28日，原告分别支付了两笔10万元到高梓贤的账户，合计20万元定金，高梓贤出具收据确认在指定账户收到20万元的定金。2019年4月6、7、8、9日，原告合计支付了35万元到高梓贤的银行账户，高梓贤亦出具了收据确认收款35万元。上述款项，我均未收到，也未作出确认。2018年9月10日的关于涉案合同补充协议，明确高梓贤已递交申办房产证的资料，并承诺即日起45个工作日内可以出证，买方在高梓贤托管房产证给经纪方2个工作日支付剩余首期款35万元，但该协议只有高梓贤和蔡俊及经纪方的签名，没有我的签名确认。综上，高梓贤为什么要指定自己的账号收款和两次签订后续只有他签名的补充协议，因为他知道涉案合同的设立、履行和违约责任都是他去承担，与我无关，原告和经纪方也知道合同的性质和目的就是这样。三、因为涉案合同约定买方是通过银行按揭付款，在申请办理按揭时，经银行要求，我才同意在合同出出卖人处签名，虽然我于2019年5月在房地产买卖合同和产权人确认书上签了名，但我的真实意思表示是以按份共有人的身份仅对房屋的出卖表示同意，对合同的条款并非全部追认。补充协议，我也没有追认。四、合同约定的卖方违约责任，承担主体是高梓贤。不应由我承担连带责任。合同第11-14条是格式条款，均约定了卖方的违约责任。但第19条明确约定，买方清楚卖方黄倩凝不能到现场签约并同意卖方高梓贤代表卖方黄倩凝在本合同签名，若黄倩凝事后以未经同意为由主张撤销或不履行本合同，高梓贤愿意承担全部违约责任。此条为非格式条款，原告蔡俊与高梓贤在订立合同时已经预见到我不会履行合同，而因此导致的违约责任，明确了全部是高梓贤承担，与我无关。五、关于原告诉请利息损失，并无合同依据，也无事实及法律依据，原告主张律师费，不符合合同第11条约定的情形。被告高社雄、程少萍辩称，关于根本违约，实际上原告要付首期款外还要办同贷书，只有同贷书出来才具备交易条件，而原告同贷书是在7月19日出来的，不存在我方违约的问题。高梓贤是7月22日死亡，实际上我方拿到资料后一直与经纪方沟通，愿意继续完成交易，但2019年7月房价开始跌，之后原告又不要房屋了。7月19日之后，也没有人通知我方要办理什么手续。经审理查明：2018年8月27日，两原告作为买方与高梓贤作为卖方（本院注：合同正文首部的卖方栏手载黄倩凝、高梓贤）、中山市德基物业代理有限公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》约定，交易房屋为中山市南朗镇翠云路12号锦绣海湾城6期红林园17座2403房，转让成交价为180万元；定金20万元为第一部分楼款，由买方在签署合同时向卖方支付定金10万元，在签署本合同之日起三个工作日内付定金10万元；第二部分楼款为160万元，买方需办理银行按揭，买卖双方需于本合同签订后出卖方房产证后七个工作日内到买方申请贷款的银行递交完毕全部银行按揭申请资料；在银行批准出具同意贷款通知书之日起七个工作日内（如卖方赎楼则应同时满足卖方已注销抵押登记的条件之日起10个工作日内），买卖双方须办理该物业房地产权登记过户手续；买卖双方均清楚该物业《商品房买卖合同（预售）》在银行抵押中且卖方名下房地产权证尚未办出；如卖方房地产权证在银行抵押中须赎楼，卖方应于签署本合同之日起出卖方房地产证七个工作日内（自行筹资赎楼或委托担保融资赎楼）到该物业贷款银行申请还款，按银行操作程序规定时间如期进行还款和注销抵押，并在注销抵押之日起3个工作日内将房地产权证原件放于经纪方处以备过户手续之用，否则视为卖方违约；如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，卖方足额签收定金的，卖方须双倍返还定金；若卖方签收未足额部分定金或拒绝签收定金，买方有权要求卖方按该物业成交总价的20%承担违约责任，并承担买方因诉讼产生的律师费、诉讼费等损失；备注栏并手载：一、买方清楚卖方黄倩凝不能到场签约并同意卖方高梓贤代表黄倩凝在本合同签名，若卖方黄倩凝事后以未经同意为由主张撤销或不履行本合同，卖方高梓贤愿意承担全部违约责任；二、买方同意在2018年10月13日前将首期款35万元支付到卖方指定还款账户，卖方承诺不得作为其它用途。该合同末端的买方栏由原告关寒近、蔡俊签名，经纪方栏由中山市德基物业代理有限公司盖章并有经纪人陈海滨签名；卖方栏由高梓贤签名并代黄倩凝签名。当日买卖双方并签署《产权人确认书》，卖方栏由高梓贤签名并代黄倩凝签名。之后，黄倩凝于《房地产买卖合同》和《产权人确认书》的卖方栏补签名。合同签订当日和次日，原告关寒近分别向高梓贤转账10万元，合计20万元。2018年9月10日，蔡俊作为买方与高梓贤作为卖方与蔡祥波作为经纪方签订《关于房地产买卖合同补充协议》约定：根据原合同约定，买方应于2018年10月13日支付卖方首期款35万元，但是买方曾多次在2018年10月9日前通过经纪方工作人员陈海滨、蔡祥波询问卖方办理房产证事宜，卖方没有给出明确答复，直到2018年10月9日晚间，再次与蔡祥波沟通时，蔡告知买方，卖方已于2018年9月5日申请办理房产证事宜并承诺即日起45个工作日可以办理完毕。经双方友好协商补充协议如下：1.买方在卖方房产证正式出具并托管给经纪方2个工作日内支付剩余首期款；2.买方在签订补充协议后2个工作日内提供相关银行存款余额证明买方有能力支付剩余首期款以确保卖方的利益；3.卖方已将申办房产证手续资料递交房管局申办，并承诺45个工作日内可以出证；否则卖方必须在三个工作日内委托中山市德基物业代理有限公司办理房产证，如果三个工作日没有委托中山市德基物业代理有限公司办理房产证，卖方按违约处理，处理条款按2018年8月27日签订的合同处理；4.如本补充协议与原合同条款有冲突的，以本补充协议为准。2019年1月14日，蔡俊作为买方与高梓贤作为卖方与蔡祥波作为经纪方签订《关于房地产买卖合同补充协议》约定：原合同规定出卖方房产证后七个工作日之内买卖双方需到银行申请按揭，由于现在卖方房产证还在办理中尚未办好，现双方约定：待卖方房产证办好后双方同意在2019年5月10日之后一起到银行申请按揭手续（具体时间由经纪方确定）。2019年4月6、7、8、9日，关寒近分别向高梓贤转账10万元、10万元、10万元、5万元。高梓贤均出具了收据。2019年7月19日，广发银行股份有限公司中山分行向蔡俊出具《贷款告知书》，告知其购买涉案房产申请的贷款63万元，已通过审批。之后，两原告因高梓贤、黄倩凝未赎楼并注销抵押，遂诉至本院提出前述诉求。另查：高社雄与程少萍分别是高梓贤的父母。高梓贤于2019年7月22日死亡，其未婚。又查：涉案房产证于2019年3月14日办出【粤（2019）中山市不动产权第0071708号、粤（2019）中山市不动产权第0071709号】，由高梓贤与黄倩凝各占二分之一的产权比例。再查：2019年8月1日，关寒近（甲方）与广东德疆律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》约定，甲方聘请乙方指派的律师在甲方与黄倩凝、高梓贤房屋买卖合同纠纷案中担任甲方的诉讼代理人，并约定甲方需向乙方支付一审律师费30000元。次日，该律师事务所向关寒近开具了同金额的律师费发票。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告与高梓贤、黄倩凝签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。虽然黄倩凝并非在第一时间签署该合同，但其后续的补签名行为属于其的意思自治,并不影响合同效力及对其的拘束力。根据合同约定，如卖方房地产权证在银行抵押中须赎楼，卖方应于签署合同之日起出卖方房地产证七个工作日内（自行筹资赎楼或委托担保融资赎楼）到该物业贷款银行申请还款，按银行操作程序规定时间如期进行还款和注销抵押。现涉案房产处于银行抵押中，房产证于2019年3月14日办出，从蔡俊与高梓贤于2018年9月10日签订《关于房地产买卖合同补充协议》约定：“买方在卖方房产证正式出具并托管给经纪方2个工作日内支付剩余首期款（本院注：35万元）”以及关寒近于2019年4月6—9日向高梓贤支付首期款35万元的事实可以推断出，关寒近在支付该首期款前与高梓贤已经知晓房产证办出的事实。而2019年1月14日，蔡俊与高梓贤签订《关于房地产买卖合同补充协议》约定：“待卖方房产证办好后双方同意在2019年5月10日之后一起到银行申请按揭手续”与蔡俊于2019年7月19日通过银行贷款审批的事实亦可佐证，早在此之前，双方已申请办理银行按揭，更早之前，双方已经知晓房产证办出的事实。由于高梓贤与黄倩凝在房产证办出后至今仍未赎楼、注销抵押，远远超出合同约定的期限，构成根本违约，故需向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及合同约定，原告有权解除合同及要求高梓贤与黄倩凝退还购房款35万元、双倍返还购房定金40万元及支付逾期付款导致的原告利息损失（自起诉日起计算）。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故该利息损失应分段计算，自起诉日2019年8月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于律师费，因为合同对此的约定是针对若卖方签收未足额部分定金或拒绝签收定金的情形，与本案情形不符，故本院不予支持。又根据《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，因高梓贤已经死亡，故其上述债务应由其法定继承人高社雄、程少萍在继承高梓贤遗产的实际价值范围内承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条之规定，本院判决如下：一、解除原告关寒近、蔡俊与高梓贤、被告黄倩凝签订的《房地产买卖合同》；二、被告黄倩凝、高社雄、程少萍于本判决生效之日起七日内向原告关寒近、蔡俊退还购房款35万元、双倍返还购房定金40万元、支付逾期付款利息损失（以55万元为基数，自2019年8月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告高社雄、程少萍的上述债务仅在继承高梓贤的遗产实际价值范围内向原告关寒近、蔡俊承担；四、驳回原告关寒近、蔡俊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元，诉讼保全费4420元，由两原告承担300元，由三被告承担15720元（三被告于本判决生效之日起七日内迳返原告，其中被告高社雄、程少萍仅在继承高梓贤的遗产实际价值范围内承担）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳人民陪审员  柯毅林人民陪审员  郭常安二〇二〇年五月四日书 记 员  郑诗琳