福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初3886号 原告：徐建设，男，1955年12月2日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：王雪华，福建银江律师事务所律师。 被告：洪英山，男，1970年3月18日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：邹丽娜，福建方与圆律师事务所律师。 被告：洪文灿，男，1987年8月25日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：饶金祥，福建方与圆律师事务所律师。 原告徐建设与被告洪英山、洪文灿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。徐建设及其委托诉讼代理人王雪华，洪英山及洪英山、洪文灿共同委托诉讼代理人邹丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐建设向本院提出诉讼请求：1.确认徐建设的父亲徐天星与洪英山的父亲洪源买卖同字第137582号《土地房产所有证》项下房屋的协议有效；2.判决同字第137582号《土地房产所有证》项下房屋的拆迁安置利益归徐建设所有，洪英山向徐建设返还已经取得的拆迁安置补偿款，并协助徐建设办理拆迁安置补偿手续。（拆迁安置利益暂估800000元，实际价估以评估为准）；3.洪英山、洪文灿承担本案诉讼费。事实与理由:1956年，洪英山的父亲洪源将其所有的同字第137582号《土地房产所有证》项下的一间半平房，作价400市斤稻谷，卖给徐建设的父亲徐天星，并将《土地房产所有证》交给徐天星收执，但未办理房屋所有权的变更登记手续。此后的60多年间，该房屋一直由徐天星及徐建设等一户人居住使用。1963年1月14日（农历1962年十二月十九日），徐天星去世；2014年9月3日（农历2014年八月初十日），徐建设之母亲蔡约去世。因徐建设的其他兄弟姐妹均放弃上述房屋的继承权，上述房屋由徐建设依法继承并继续居住使用。2017年2月，因国道324线复线工程项目建设，上述房屋被列入征收拆迁范围之内。徐建设向拆迁部门主张拆迁安置利益，拆迁部门以该房屋未办理变更登记为由，拒绝了徐建设的要求，并与洪源（已故）的儿子洪英山签订了补偿安置协议书，拆迁安置利益包括101.82平方米安置房、各项补助费等。现房屋已被拆除。因徐建设与洪英山就上述房屋拆迁安置利益的归属发生争议，经多次协商，未能达成一致。特提起诉讼，请求依法判决。 洪英山、洪文灿辩称，一、徐建设所称原、被告父亲针对证号同字第137582号项下房屋达成“房产买卖合同关系”纯属虚构，徐建设的父亲与洪元（曾用名：洪源）并未达成徐建设所称的“房屋买卖合同”。1、本案讼争的房屋洪英山父亲从未出卖给徐建设父亲徐天星，该房屋的《土地房产所有权证》也并未交由徐天星，本案中徐建设所起诉“同字第137582号〈土地房产所有证〉”复印件是洪英山于2016年4月29日前往厦门国土资源管理局调取的交由厦门广方房屋征迁服务有限公司收执的，文件来源于洪英山。2、本案中徐建设所起诉存在“房产买卖合同关系”的依据是由厦门市××镇××村民委员会出具的《证明》及《情况说明》，该《证明》所陈述内容并不属实，徐建设所起诉的事实发生于1956年间，其所出具证明时间是2011年9月18日，已经近六十年，坑内村的村长周某今年也才五十几周岁，不可能知晓该房屋买卖事实的存在，而且该份《证明》性质上属于“证人证言”，未经相关证人出庭接受法庭调查的相关证言均不能予以采纳，即使《证明》上所列相关证明人全部都出庭作证，也不能证明徐建设的相关事项，因为该份《证明》上所列的相关“证明人”均是徐建设的亲属，并非买卖合同的当事人或者见证人，无法还原1956年间的相关事实。另外该《证明》上所陈述的“洪源收取徐天星400斤稻谷”也没有事实依据，因为在1956年，我国刚进行社会主义改造，并建立了“人民公社制度”，所有粮食由公社分配，每家每户根据人数分得公社分配的口粮，所以徐建设所称的洪英山的父亲收取徐建设的父亲400斤稻谷与当时的历史背景也互相矛盾。3、本案徐建设所陈述讼争房屋项下存在的房屋买卖合同关系属于捏造的，因为洪英山的父亲洪元（曾用名：洪源）是一个忠厚老实的人，其于2007年05月28日去世，且洪英山父亲在临终前交待洪英山及其他子孙，称位于坑内社上社有一间半平房是土改时分的，让子孙都知道下。假设真的存在徐建设所称的买卖合同关系，洪英山父亲不会在临终前将该一间半平房交待在子孙遗言里。４、徐建设所称其一家人一直居住使用本案讼争房屋没有事实依据。因为从上个世纪八十年代开始，本案讼争房屋因年久失修，只是一间半的破房子并不适宜居住，没有通水电，杂草丛生，从上个世纪八十年代开始至2017年，该房屋一直是无人居住状态，并非徐建设所主张的由其一家人居住使用。从洪英山提供了讼争房屋拆迁前的《保全公证》，公证书上也有见证人即原坑内村村主任周某的签字，《公证书》中的保全笔录已经明确确认讼争房屋拆迁前的管理人系洪英山，徐建设所称其一直居住使用讼争房屋没有任何事实根据。 二，本案中徐建设的起诉已经超过诉讼时效，依法应当裁定驳回起诉。1、徐建设所陈述讼争房屋的买卖关系纯属捏造，因为洪元于2007年05月28日才去世，而徐建设所称买卖关系存在于1956年间，从1956年至2007年，这期间已经经过五十多年，如果真实存在该房产买卖合同，在五十多年间徐建设或者其他家属完全可以要求洪元办理房产过户手续，而且在上个世纪七十年代、八十年代、九十年代，房产过户手续在厦门农村地区还是很简单便捷的手续，但是直至洪英山父亲洪元去世，房屋还是登记在洪元名下，由此可见徐建设所陈述事实是捏造的，不符合常理。2、退一万步说，即使徐建设所陈述讼争房屋的买卖关系曾经存在过，徐建设所起诉的房屋买卖合同关系存在于62年前，徐建设的诉讼时效已经超过最长的诉讼时效20年，应裁定驳回徐建设的起诉。综上，徐建设所起诉讼争房屋即同字第137582号《土地房产所有证》项下房屋的买卖协议并非真实存在，徐建设的诉讼请求没有事实与法律依据，应当予以全部驳回。 徐建设围绕本案诉讼提交了坑内村委会及坑内村村民出具的《证明》、土地房产所有证存根、放弃遗产继承声明书、《厦门市集美区集体土地房屋征收补偿安置协议书》、情况说明、户籍注销证明、亲属关系证明作为证据，洪英山、洪文灿围绕本案诉讼提交村委会证明，洪源户籍注销证明、洪源四个女儿人口信息、洪源四个女儿《放弃继承声明》、洪文灿户口簿复印件、洪英华户籍注销证明、洪英华其他继承人《放弃继承声明》、2017厦证内字13155号公证书作为证据，本院于2019年11月28日制作询问笔录1份，双方均对上述证据进行质证，本院经审查后对不存疑的证据予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的庭审陈述及本院经审查认定的证据，本院认定事实如下： 洪源（又名洪元）与黄银花（于1983年11月9日去世）夫妇共生育沈玉云、洪玉兰、洪玉柳、洪大治、洪英华（于2017年7月16日去世）、洪英山六个子女。洪英华与李玉珍夫妇共生育洪文灿、洪丽娟二个子女。洪源名下有位于灌口镇坑内村旧厝平房壹又半间，同安证号为同字第137582号。洪源于2007年5月28日死亡。沈玉云、洪玉兰、洪大治、洪玉柳签署“放弃继承声明书”一份，承诺放弃对洪源名下同字第137582号房产的继承权及拆迁安置利益。李玉珍、洪丽娟签署“放弃继承声明书”一份，承诺放弃对洪英华从洪源处继承的同字第137582号房产的继承权及拆迁安置利益。 徐天星（已故）与蔡约（已故）夫妇共生育徐淑治、徐淑连、徐建设、徐淑华、徐建省五个子女。2018年1月1日，徐淑治、徐淑连、徐淑华、徐建省分别签署“放弃遗产继承声明书”，声明放弃对厦门市集美区灌口镇坑内村的房屋一座（房产所有证号同字第137582号）的继承权及拆迁安置利益。 因国道324线（凤南—角美段）改线工程（坑内段）建设项目需要，厦门市集美区灌口镇人民政府拟征收诉争房屋。2016年11月11日，在厦门市××镇××村村民委员会的见证下，集美区灌口镇人民政府、厦门集灌开发有限公司、厦门广方房屋征迁服务有限公司、厦门市鑫山河测绘有限公司向厦门市公证处申请对诉争房屋的现状进行证据保全，在该保全笔录中注明“现该房屋由洪源的儿子洪英山在管理”。相关人员均在该保全笔录上签字确认。该公证书第2页载明“公证员告知：本项保全证据公证，公证处仅是对所保全的证据对象在公证员进行保全这一时间点的存在现状进行客观、真实记录，至于该证据对象在申办保全证据之前的状态如何以及该状态的存续时间则不属于公证范畴，保全证据公证本身在未来诉讼（或办理相关手续）中的证据力以及证明效果，则由审判机关（或其他部门）依法认定。” 2017年2月23日，洪英山（乙方）与厦门市集美区灌口镇人民政府（甲方）签订1份《厦门市集美区集体土地房屋征收补偿安置协议书》及补充协议书，约定甲方需征收乙方房屋一栋，建筑面积53.33平方米，同安证号同字第137582号，安置房位于××花园××路××号××室××平方米），洪英山应向厦门市集美区灌口镇人民政府支付超出安置面积48.49平方米的房屋价值共计173238.77元及配套费用1000元。厦门市集美区灌口镇人民政府支付给洪英山的补偿款共计373323.52元。其中一笔为26678.52元（包含拆迁补助费746.62元、被征收房屋持有合法批建手续的装修补偿款14932.4元、一次性搬迁奖励7999.5元、提前搬迁奖励金3000元及被征收房屋附属物补偿款及过渡补助费等），一笔为346645元（包含单户提前签约奖励15999元、集体提前签约奖励15999元、单户提前交房奖励31998元、集体提前交房奖励15999元及一次性搬迁综合补助266650元）。洪英山及洪文灿均表示，虽然《厦门市集美区集体土地房屋征收补偿安置协议书》、补充协议书等材料均由洪英山签字，但拆迁补偿金的受益人是洪英山及洪文灿。 徐建设出具一份“证明”，内容如下“兹有本坑内社村民洪源（已故）的土改时分得的旧厝，于一九五六年间，经双方协商同意，洪源收取徐天星（已故）400斤稻谷，将地点：旧厝的房屋，证号同字第137582号，卖给徐天星居住，家人居住至今”。厦门市××镇××村村民委员会盖章确认。据徐建设陈述，该证明系其于2011年请人代书，2016年到坑内村委会盖章。 2019年11月18日，本院前往讼争房屋附近（坑内村）对徐建设及坑内村小组组长洪金宝、村民陈世温、王明色、陈建章制作1份询问笔录，陈世温表示“从五几年到现在房子都是他（徐建设）管的”。洪金宝陈述“具体的协调我不大清楚。从我记事的时候就是徐建设在使用。他们到底有没有交易我不清楚。”陈世温陈述“当时徐建设的父亲用谷子和洪英山的父亲达成协议，以谷子换房子，徐建设居住至今。” 本院认为，本案的争议焦点为：一、讼争房屋所有权系谁所有？讼争房屋在被征收之前实际由谁居住、管理？二、同字第137582号《土地房产所有证》项下房屋的拆迁安置利益归谁所有？ 一、讼争房屋所有权系谁所有？讼争房屋在被征收之前实际由谁居住、管理？ 徐建设认为，讼争房屋自1956年起由其父亲向洪英山的父亲洪源购买，此后均由其一家人居住，故讼争房屋所有权归其父亲所有。1963年其父亲去世，因其他兄弟姐妹均放弃讼争房屋的继承权，讼争房屋由徐建设依法继承并继续居住使用。1980年后徐建设搬至其新房子居住，但讼争房屋仍由徐建设管理。 洪英山、洪文灿认为讼争房屋的所有权人是其父亲洪元，该房屋未出卖给徐建设的父亲，该房屋自上个世纪八十年代开始至2017年均处于无人居住的状态，且保全公证书上亦载明讼争房屋拆迁前的管理人系洪英山。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。根据同字第137582号《土地房产所有证》可以确认讼争房屋所有权归洪元所有。故徐建设主张讼争房屋所有权归其父亲徐天星所有，缺乏事实和法律依据。本院不予支持。但根据本院调查可以确认案涉房屋在拆迁前由徐建设实际居住并管理。虽然洪英山提交的《公证书》载明“现该房屋由洪源的儿子洪英山管理”，但该《公证书》同时载明“本项保全证据公证，公证处仅是对所保全的证据对象在公证员进行保全这一时间点的存在现状进行客观、真实记录，至于该证据对象在申办保全证据之前的状态如何以及该状态的存续时间则不属于公证范畴，保全证据公证本身在未来诉讼（或办理相关手续）中的证据力以及证明效果，则由审判机关（或其他部门）依法认定。”即该《公证书》体现的仅是进行公证时的房屋状态。结合徐建设的陈述及本院实地调查对坑内村小组组长洪金宝、村民陈世温、王明色、陈建章制作的询问笔录以及、周某的询问笔录，可以形成证据链，证明讼争房屋在被拆迁前因房屋老旧无人居住，但实际由徐建设进行管理。 二、同字第137582号《土地房产所有证》项下房屋的拆迁安置利益归谁所有？ 徐建设认为，1956年，其父亲与洪元已达成买卖房屋的协议，故讼争房屋所有权因归属其父亲，现其他兄弟姐妹已放弃继承，故讼争房屋拆迁的拆迁安置利益应全部归其所有。 洪英山、洪文灿认为，讼争房屋的产权证上所有人系洪元，故讼争房屋的拆迁安置利益应归洪源的继承人洪英山、洪文灿（其他继承人均已放弃继承权）。 本院认为，根据同字第137582号《土地房产所有证》记载可以确认讼争房屋的所有权归属洪元。但根据现有证据可以证明讼争房屋在拆迁安置之前由徐建设居住及实际管理。本案讼争房屋纠纷产生时间为上世纪60年代，且双方对房屋是否存在买卖有重大争议。本院根据相关法律、法规的规定严格审查讼争房屋的所有权归属，同时本院亦本着实事求是的精神查明讼争房屋的实际居住、管理人等情况，在此基础上根据公平原则，酌情确定讼争房屋拆迁安置补偿款的具体分配。因此，本院酌定讼争房屋拆迁补偿款项中以下几项利益归徐建设所有：1、搬迁补助费746.62元；2、限期内搬迁的一次性搬迁奖励7999.5元；3.单户提前交房奖励31998元；4、集体提前交房奖励15999元；5、装修补偿款14932元。以上五项合计为71675.12元。故讼争房屋拆迁安置补偿款中的71675.12元归徐建设所有。 本院认为，本案系因主张房屋买卖协议有效及主张房屋拆迁安置补偿利益而引起的房屋买卖合同纠纷。本案讼争的房屋所有权归属洪元，但因讼争房屋在拆迁之前由徐建设实际居住并管理，故讼争房屋拆迁安置补偿款中涉及到搬迁奖励及装修补偿款共计71675.12元归徐建设所有，其他的拆迁安置补偿权益归属洪英山及洪文灿。洪英山、洪文灿还抗辩称，本案起诉已超过诉讼时效，本院认为，洪英山2017年2月23日于与厦门市集美区灌口镇人民政府签订《厦门市集美区集体土地房屋征收补偿安置协议书》及补充协议书，徐建设于2018年1月25日即向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效，因此，对洪英山、洪文灿的该项抗辩本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、洪英山、洪文灿应在本判决生效之日起十日内向徐建设支付71675.12元； 二、驳回徐建设的其他诉讼请求。 本案案件受理费11800元，由徐建设负担10800元（已预缴），由洪英山、洪文灿共同负担1000元，应于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  王 峰 人民陪审员  陈妹芬 人民陪审员  蔡 铮 二〇二〇年五月十一日 法官 助理  陈雅宇 书 记 员  陈达旺 附：相关法律法规 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国物权法》 第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。