山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初10666号原告：青岛赛塔环保科技有限公司，住所地青岛市城阳区城阳街道西城汇社区东150米。统一社会信用代码：91370214MA3CCPPKX0。法定代表人：徐元俊，执行董事。委托诉讼代理人：张庆民，山东名律律师事务所律师。被告：纪海强，男，汉族，1973年2月14日出生，住青岛市城阳区。原告青岛赛塔环保科技有限公司（以下简称赛塔公司）与被告纪海强房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告赛塔公司的委托诉讼代理人张庆民，被告纪海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛塔公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告停产停业经营性补助费1098000元、搬迁补助费122000元。2、被告退还原告2019年9月15日之后的房租279583元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2016年底起租赁青岛青能特种变压器有限公司位于青岛市即墨区办公楼共约3050平方米，双方签订有《厂房租赁合同》，原告也及时足额的向青岛青能特种变压器有限公司缴纳租金。双方签订的《厂房房屋租赁合同》约定如遇拆迁，经营性补偿和搬迁等补偿利益归原告所有。2019年9月初，因政府拆迁，青岛青能特种变压器有限公司不得不搬离，经原告提出要求但青岛青能特种变压器有限公司拒绝退还剩余租金。同时，就租赁厂房的相关经营性补偿、及搬迁费等费用青岛青能特种变压器有限公司拒绝支付给原告，侵害了原告合法权益。原告无奈诉至贵院，要求青岛青能特种变压器有限公司支付上述费用和赔偿损失并承担本案的诉讼费用，望依法准许。庭审过程中，因青岛青能特种变压器有限公司注销，原告追加纪海强、纪毓发、胡宇晓为本案被告，后撤回对纪毓发、胡宇晓的起诉，并将诉讼请求变更为：1、被告纪海强支付原告停产停业经营性补助费915000元、搬迁补助费61000元。2、被告退还原告2019年9月15日之后的房租279583元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：诉讼过程中，原告赛塔公司调查了解得知，青岛青能特种变压器有限公司未经清算进行了简易注销。注销材料显示，被告纪海强与纪毓发、胡宇晓作为青岛青能特种变压器有限公司股东未经清算进行公司注销，并承诺对青岛青能特种变压器有限公司债务承担个人责任。被告纪海强辩称，是原告违约在先，原告2019年9月14日搬走了，搬走之后被告2019年10月26日签订的补偿协议，原告搬走在我签订拆迁补偿协议之前，因此原告诉请均不合理。当时蓝村政府说只要签了租赁合同可以最长使用到2020年3月份，因此原告是自愿搬走，租赁费也不应该退。本院经审理查明，涉案房屋系座落在即墨南泉镇兴泉二路11号青岛青能特种变压器有限公司（以下简称青能公司）院内的厂房。原被告均未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证。原告赛塔公司具体承租范围为：车间北一跨和中跨，租赁建筑面积约为2700平方米，办公楼三楼和办公楼一楼厨房及餐厅，建筑面积约为350平方米。2016年11月13日，原告赛塔公司与青能公司签订《厂房租赁合同》，约定青能公司将涉案房屋出租给原告赛塔公司，厂房装修日期自2016年11月15日至2016年11月30日止，装修期间免收租费。租赁期3年，自2016年12月1日至2019年11月30日止。年租金330000元，三年保持不变。2018年5月8日，原告赛塔公司与青能公司签订《厂房租赁合同》，约定青能公司将涉案房屋出租给原告赛塔公司，租赁期5年，自2018年5月8日至2023年5月7日止。厂房及办公楼面积单价按照200每年每平方，即每年租金合计610000元。2019年3月13日，原告赛塔公司（乙方）与青能公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，主要约定：1、甲方将涉案房屋出租给乙方。2、租赁期1年，自2019年6月1日至2020年5月31日止。3、租金交付方式：年租金610000元，本合同签订后，乙方于2019年3月20日之前，支付第一笔租金100000元，2019年4月30日之前支付第二笔租金357500元，2020年1月31日之前支付第三笔租金152500元。4、厂房租赁期间，因不可抗拒的市政动迁、政府征收等造成乙方提前搬离，乙方应该享受到的拆迁方按法律法规应当给予的包括但不限于经营性补偿、设备搬迁或拆除损失补偿等，需要甲方配合领取的，甲方应无条件配合，需要甲方代为领取的，甲方领取后，三日内支付给乙方，甲方不予配合造成损失的，由甲方承担全部责任。5、甲乙双方分别于2016年11月13日和2018年5月8日签订的厂房租赁合同不再执行，涉及甲乙双方与本租赁合同相关事宜，全部以此份合同为准。2019年7月4日，原告赛塔公司（乙方）与青能公司（甲方）签订《厂房租赁合同补充协议》，约定：“针对厂区政府征地搬迁，乙方关切问题，经甲乙双方友好协商达成如下协议：1、承租期内政府确定搬迁的，其剩余租期内的租金由甲方在搬迁前7日内退回乙方。2、因搬迁政府拨付给甲方的搬迁费中乙方承租范围内的相关生产设备搬迁费，甲方应在政府拨付时一并转给乙方。3、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。”2019年6月1日前的房屋占有使用费，原告赛塔公司已经全部付清。2019年7月9日，青能公司向原告赛塔公司出具2019年房租款收据，金额为457500元，对应2019年6月1日起九个月的房屋占有使用费。原告赛塔公司于2019年9月14日搬离。2019年10月26日，青能公司与青岛市即墨区蓝村镇人民政府签订《蓝村镇南泉工业园国有土地上非住宅房屋征收货币补偿协议》，确认房屋建筑面积4692.65平方米，土地使用面积14498.6平方米，补偿金额所依据的是青岛海立信土地房地产评估测绘有限公司于2019年6月10日作出的《评估结果明细表》。该《评估结果明细表》载明，经营性补助费为4692.65平方米，单价300元每平方米，总价1407795元；搬迁补助费为4692.65平方米，单价20元每平方米，总价93853元。被告纪海强确认补偿协议已经履行完毕，拆迁款已经全部发放。另查明，2019年12月6日，青岛青能特种变压器有限公司的全体投资人纪海强、纪毓发、胡宇晓向登记机关申请青岛青能特种变压器有限公司的简易注销，并作出承诺：青岛青能特种变压器有限公司申请注销登记前已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结。全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。上述事实有原被告的陈述，有原告提交的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》、收据等及本院依法调取的《蓝村镇南泉工业园国有土地上非住宅房屋征收货币补偿协议》、《评估结果明细表》在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原被告双方均未能提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，故，原告赛塔公司与青岛青能特种变压器有限公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。关于原告赛塔公司主张的经营性补助费915000元、搬迁补助费61000元的诉讼请求。首先，青能公司是否应当支付原告赛塔公司经营性补助费和搬迁补助费。1、原告赛塔公司自2016年开始承租青能公司的涉案房屋，2019年3月13日原告赛塔公司与青能公司签订《厂房租赁合同》，约定“厂房租赁期间，因不可抗拒的市政动迁、政府征收等造成乙方提前搬离，乙方应该享受到的拆迁方按法律法规应当给予的包括但不限于经营性补偿、设备搬迁或拆除损失补偿等，需要甲方配合领取的，甲方应无条件配合，需要甲方代为领取的，甲方领取后，三日内支付给乙方，甲方不予配合造成损失的，由甲方承担全部责任。”且原告赛塔公司与青能公司就因政府拆迁原告赛塔公司关切的退还租金以及搬迁费问题，在2019年7月4日专门签订了《厂房租赁合同补充协议》。双方之间的合同虽无效，租赁合同和补充协议对因拆迁导致的经营性补偿和搬迁费的约定也并未具体到金额或分配方式，但也足以说明双方当事人签订合同和补充协议时对原告赛塔公司有获得因拆迁所造成的经营性补偿和搬迁补偿这样一种倾向性意思表示。2、原告赛塔公司与青能公司之间的合同无效，原告赛塔公司与青能公司均具有过错。原告赛塔公司自2016年11月开始入驻涉案房屋进行装修并生产经营，后因政府对涉案房屋进行征迁，在合同履行期限届满前搬离涉案房屋，必然对其经营产生实质性影响，也会实际产生搬迁损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，青能公司应根据过错大小支付原告赛塔公司相应的经营性损失和搬迁费。被告纪海强主张原告赛塔公司搬走在拆迁补偿协议签订之前，因此是原告自愿搬走，综合本案案情，对被告纪海强该项抗辩不予采信。其次，经营性补助费和搬迁补助费如何分配。2019年3月13日，原告赛塔公司与青能公司签订租赁合同将租赁期限届满时间从2023年5月7日缩短至2020年5月31日止，是原告赛塔公司自愿意思表示。青能公司与房屋征收单位签订征收货币补偿协议的时间为2019年10月26日。补偿协议上约定的货币补偿金为24911075元，被告纪海强到庭确认青能公司已经全部收到，其中经营性补助费按单价300元每平方米，搬迁补助费按单价20元每平方米。原告赛塔公司使用被拆涉案房屋的面积为3050平方米（车间2700平方米+办公楼350平方米），结合青能公司已经收到全部的拆迁货币补偿金以及原被告双方对于合同无效均有过错，同时考虑到剩余租赁期限，本院酌定青能公司应支付给原告赛塔公司经营性补助费183000元（3050平方米×300元×20%）、搬迁补助费12200元（3050平方米×20元×20%）。故，对于原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告赛塔公司主张退还2019年9月15日之后的房租279583元的诉讼请求。根据查明的事实，原告赛塔公司主张2019年9月14日搬离，被告纪海强辩称中予以认可，原告赛塔公司尚有未使用涉案房屋期间的房屋占有使用费为279583元（610000元÷12个月×5.5个月），关于原告赛塔公司主张退还房屋占有使用费279583元的诉讼请求，本院予以支持。在诉讼过程中，因青岛青能特种变压器有限公司的全体投资人纪海强、纪毓发、胡宇晓于2019年12月6日向登记机关申请青岛青能特种变压器有限公司的简易注销并作出已将债权债务清算完结否则承担后果的承诺，原告赛塔公司主张被告纪海强承担上述付款义务，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：一、被告纪海强于本判决生效后十日内支付原告青岛赛塔环保科技有限公司经营性补助费183000元；二、被告纪海强于本判决生效后十日内支付原告青岛赛塔环保科技有限公司搬迁补助费12200元；三、被告纪海强于本判决生效后十日内退还原告青岛赛塔环保科技有限公司房屋占有使用费279583元；四、驳回原告青岛赛塔环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18296元（原告预缴），由原告青岛赛塔环保科技有限公司负担9874元，由被告纪海强负担8422元；保全费5000元（原告预缴），由原告青岛赛塔环保科技有限公司负担2106元，由被告纪海强负担2894元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李林娟审判员  周学成审判员  刘平平二〇二〇年五月二十五日书记员  王 迪附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”