四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0104民初1840号 原告（反诉被告）：四川和正工业（集团）有限公司，住所地成都市锦江区总府街**。 法定代表人：姜金广，董事长。 委托诉讼代理人：李军，四川君闻律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都乐森名品百货有限公司，，住所地成都市锦江区蜀都大道总府路**总府皇冠假日酒店** 法定代表人：张泽芬，执行董事。 委托诉讼代理人：罗汉林，四川慧灼律师事务所律师。 被告：何玉兰，女，1964年12月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：罗汉林，四川慧灼律师事务所律师。 原告四川和正工业（集团）有限公司（以下简称和正公司）与被告成都乐森名品百货有限公司（以下简称乐森公司）、何玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，被告乐森公司于2018年1月31日对原告和正公司提出反诉,本院经审查后，依法受理了反诉原告乐森公司与反诉被告和正公司租赁合同纠纷一案。审理中，原告（反诉被告）和正公司申请对乐森公司承租的位于成都市总府街31号附1号商业楼B/F-5/F（即地下一层、地上第、地上第**至第**以及夹**，共计**状的费用以及设施、设备损坏的修复或者更换的费用进行鉴定、评估，本院经审查后准许其提出的鉴定、评估申请，并依法委托四川中恒工程造价审计事务所有限公司进行了鉴定、评估。上述本、反诉案件依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）和正公司的委托诉讼代理人李军，被告（反诉原告）乐森公司、被告何玉兰的委托诉讼代理人罗汉林到庭参加了诉讼。审理中，各当事人申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告和正公司向本院提出本诉请求：1.判令确认和正公司与乐森公司于2009年12月28日签订的《成都市总府街31号附1号商业楼租赁合同》已于2017年1月9日予以解除；2.判令乐森公司向和正公司支付欠付的租赁保证金3708490元(庭审中，和正公司阐述实质主张乐森公司将补足后的约定保证金500万元作为违约金确认支付给和正公司)；3.判令乐森公司对其在承租期损坏、拒绝恢复原状的6部自动扶梯、消防系统、通风系统、强弱电系统及发生形态改变的1-2楼的夹层、邻街外观改变的恢复约500万元（以司法鉴定确定的金额赔偿损失）；4.判令乐森公司从2017年2月1日起，对租赁物业在未与和正公司正式办理交接手续前按46760元/日向和正公司支付物业占用费（暂计算至2017年3月1日物业占用费为1356040元）；5.判令乐森公司赔偿公证费、工商查档费总计2486元；6.判令乐森公司、第二被告共同承担本案全部诉讼费用；7.判令何玉兰对乐森公司应向和正公司支付的全部费用承担连带清偿责任。事实与理由：2009年12月28日，和正公司与乐森公司签订《成都市总府街31号附1号商业楼租赁合同书》,约定和正公司将位于成都市总府街31号附1号建筑面积为10791平方米的商业楼B/F-5/F（即地下一层、地上第、地上第**至第**以及夹**，共计**共、辅助设施出租给乐森公司用于开设百货商场，租赁期限从2010年1月1日起至2024年12月31日止，乐森公司以每年度确定租金标准并按季度支付租金，其中，2016年度的租金标准为4208490元/季度。合同对乐森公司向和正公司缴纳履约保证金500万元以及履约保证金的扣收、补足、退还、罚没等情形均作了具体详实的约定。此外，合同还就违约情形及违约责任、合同争议、变更和终止等主要条款等予以约定。2010年1月1日，和正公司与乐森公司依据前述租赁合同签署“租赁物交付情况备忘录”，和正公司正式将租赁物及附属配套设备全部交付乐森公司使用。 租赁合同履行期间，乐森公司于2016年6月29日致函和正公司，自称资金困难并函告针对2016年度第3季度租金只付50万元，要求和正公司对剩余未付租金从租赁保证金中予以扣收，并承诺于2016年12月31日前补足保证金。对此，和正公司复函已明确表示不予同意，并提示乐森公司遵守合同约定。双方数次函件往来，乐森公司除4次强调于2016年12月31日前补足保证金外，对2016年第3季度未足额支付的租金拒绝履行支付。基于此，和正公司于2016年7月8日书面通知乐森公司对其缴付的履约保证金中3708490元予以扣收，用于抵充2016年第3季度未足额支付的租金部分并要求被告按租赁合同第十一条规定的期限内全额补足履约保证金，否则构成单方面违约，和正公司有权提前终止合同并收回租赁物。2016年12月期间，和正公司数次派人前往乐森公司要求其履行补足租赁保证金的承诺，但其工作人员以负责人不在为由拒绝签收任何函件，拒绝履行合同义务。 和正公司基于乐森公司的违约事实，于2016年12月29日向乐森公司邮寄提前终止租赁合同的通知，但因其拒收而予以退回。2017年1月3日，和正公司委托律师以公证送达的方式向乐森公司寄送《律师函》，函告因乐森公司持续恶意违约，决定提前终止双方签订的租赁合同，要求乐森公司15天内结束营业并确定30天内将收回租赁物业。和正公司为收回案涉租赁物业，于2017年1月13日以公证送达的方式向乐森公司发出函件，函告乐森公司于2017年1月19日派人现场依据“租赁物交付情况备忘录”中确定的租赁物及附属设备进行移交验收，但乐森公司未按函告时间前往办理租赁物及附属设备的返还交接手续。同年1月23日，和正公司以公证送达的方式向乐森公司发出通知，要求其对损坏的设备予以修复并对改变原状的建筑物恢复原状，但乐森公司仍置之不理。同年2月4日，和正公司与乐森公司的刘姓副总共同现场查验地下一层、地上一、地上**全部应恢复原状的设备及变动的建筑物绝在现场查验备忘录上签字并称需由公司负责人予以处理。当日，乐森公司撤走了租赁物现场全部工作人员及安保人员，但拒绝与和正公司办理物业归还交接手续。 和正公司认为，乐森公司未按约履行支付租金的义务，致使和正公司依约以扣收其缴纳的部分履约保证金方式冲抵2016年度第3季度未足额支付的租金，但乐森公司未按合同约定及其承诺期限履行补足履约保证金的义务，其违约行为直接导致和正公司行使合同解除权提前解除双方签订的租赁合同的后果，和正公司有权主张乐森公司承担赔偿损失等违约责任。我国公司法第20条第3款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。何玉兰于2016年11月30日前担任乐森公司的法定代表人，系乐森公司的控股大股东，占该公司95%的股份，乐森公司的根本违约的事实发生于何玉兰担任法定代表人期间；乐森公司承租案涉物业后，其通过转租部分物业的方式，每月取得不低于200万元的转租收入，但乐森公司的所有现金收入全部由大股东何玉兰控制并挪作他用，从而导致乐森公司没有资金对外承担债务；乐森公司未在工商登记注册的地址办公，而是由大股东何玉兰安排在自己控股的其他公司，共同混用办公场所、管理人员、财务人员，股东财产和几个公司财产无法区别，实属法人形骸化；何玉兰利用控股股东身份，随意转移、抽逃乐森公司资金的行为属于法律禁止的滥用股东权力逃避债务、严重损害债权人利益的违法行为，故何玉兰应对乐森公司的租赁债务承担连带责任。 被告乐森公司辩称，和正公司以乐森公司缴纳的履约保证金抵充乐森公司2016年第3季度未足额支付的租金部分后，乐森公司虽未按约向其补足用于抵充租金的保证金部分，但该情形不属于双方签订的租赁合同中关于和正公司行使合同解除权的“严重违约”情形。和正公司在不具备约定或法定解除合同的条件下，于2017年2月4日对乐森公司的物管、安保人员以及次承租人飒拉商业（上海）有限公司予以驱逐而强行收回案涉物业。乐森公司认为，双方签订的租赁合同无法继续履行而产生实际予以解除的后果，根本原因在于和正公司强行收回案涉物业的违约行为，其基于乐森公司违约而提出的诉讼请求均应予以驳回。 被告何玉兰辩称，本案争议的基础法律关系为房屋租赁合同纠纷，租赁合同的主体为和正公司与乐森公司，何玉兰不是本案的适格被告；何玉兰作为乐森公司的股东，已经充分履行了股东应尽的相应义务，且没有违反公司法第二十条第三款关于损害公司利益、逃避债务规定的行为，和正公司也无证据证实何玉兰与乐森公司存在公私财务混同且足以依法判令应当由何玉兰个人就公司的对外之债承担相关法律责任的情形。综上，请求驳回和正公司对何玉兰的诉讼请求。 反诉原告乐森公司向本院提出反诉请求：1.判令和正公司向乐森公司退还履约保证金1291510元、剩余房租281131.50元，并支付违约金500万元；2.判令和正公司赔偿乐森公司的装修改造投入310万元；3.判令和正公司赔偿乐森公司经济损失2420029.98元；4.本诉反诉案件受理费用由和正公司承担。事实与理由：2009年12月28日，乐森公司与和正公司签订《成都市总府街31号附1号商业楼租赁合同书》，约定乐森公司承租和正公司所有的位于成都市总府街31号附1号商业楼地下一层至地上五层，面积为10791平方米（以租赁物产权登记证书所载的建筑面积为准），租赁期限为15年，即从2010年1月1日起至2024年12月31日止。同时合同约定如和正公司违约，乐森公司有权要求和正公司退还履约保证金并承担违约金500万元。合同签订后，乐森公司投入约310万余元对案涉物业进行装修，并经和正公司同意后将承租的位于成都市总府街31号附1号商业楼地下一层、地上第一层、地上第**给了飒拉商业（上海）有限公司。和正公司强行收回物业前，乐森公司一直正常履行合同，及时足额支付租金及其他费用，截止到和正公司强行收回物业时尚剩余房租281131.50元及履约保证金1291510元。乐森公司承租案涉物业后，于2011年将其中的地下一层至地上二层转租给飒拉商业（上海）有限公司使用。 2016年因大环境经济下行，乐森公司函告和正公司，请求从缴纳的履约保证金500万元中扣除相应金额以冲抵2016年度第3季度未足额支付的租金，同时承诺在2016年12月31日前将补足保证金，和正公司也于2016年7月8日从履约保证金中扣收了未足额支付的租金3708490元。2016年12月26日，乐森公司与和正公司协商引进医美类商家，租金和收益分配比例作相应调整，同时寻找设计单位着手实施设计。但和正公司于2017年2月4日以粗暴的方式收回了物业，并于次日协助次承租人飒拉商业（上海）有限公司搬离案涉物业，导致乐森公司对该公司享有的租金2420029.98元等应收款项无法予以收回。综上，和正公司的行为已构成合同根本违约，依法应当承担违约责任，同时因其提前收回物业，给乐森公司造成了装修改造投入、应收租金等经济损失，故对和正公司提起反诉。 反诉被告和正公司辩称，1、和正公司基于乐森公司的根本违约行为行使合同解除权，按照双方签订的《成都市总府街31号附1号商业楼租赁书》的约定，和正公司有权将乐森公司缴纳的履约保证金作为违约金，乐森公司反诉主张和正公司退还履约保证金1291510元，缺乏合同依据和法律依据，不能成立；2、乐森公司未按约将案涉租赁物业恢复至双方确认交付时的状态，且未对租赁物业附属的已损坏的设施、设备予以修复，应认定案涉租赁物业仍处于乐森公司实际占用的状态，乐森公司占用案涉物业期间应向和正公司支付占用费，不存在和正公司向乐森公司退还剩余房租281131.50元的问题；3、和正公司不存在违反租赁合同约定的情形，乐森公司反诉主张和正公司赔偿租金损失2420029.98元、装修损失并支付违约金500万元，无事实依据和法律依据，不予认可。综上，请求驳回乐森公司的全部反诉请求，同时对其虚假诉讼行为予以法律制裁。 本院经审理认定如下事实：2009年12月28日，和正公司（出租人、甲方）与乐森公司（承租人、乙方）签订合同编号为20091228《成都市总府街31号附1号商业楼租赁书》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位于成都市总府街31号附1号商业楼B/F-5/F（即地下一层、地上第一层、地上第**至第**以及夹**，共计**辅助设施（指租赁物本身具备，同时也保证承租方正常使用的设备及设施，即电梯、自动扶梯、空调系统、消除系统、安保系统、强弱电系统、上下水系统、通讯系统等）出租给乙方用于开设百货商场，从事商品经营及服务；租赁期限自本合同规定的交付租赁物之日起计算，租赁期限15年，即从2010年1月1日起至2024年12月31日止；甲方于2010年1月1日将租赁物交付乙方，供乙方使用；甲、乙双方确认，甲方出租、乙方承租的租赁物面积为租赁物产权登记证书所载的建筑面积，共计10791平方米；每月租金按租赁物建筑面积乘以每平方米计算，其中，2010年租金标准为120元/平方米/月、2011年租金标准为120元/平方米/月、2012年租金标准为125元/平方米/月；2013年租金标准为125元/平方米/月、2014年至2018年租金标准为130元/平方米/月；2019年至2024年租金标准为135元/平方米/月；乙方按季度向甲方支付租金即每年支付四次租金，应在每个季度第一个月的前五个工作日内将该季度的应付租金一次性全额支付至甲方账户；甲方总计给予乙方六个月装修免租期间，执行方式为2010年之首四个月即乙方自当年5月起向甲方支付租金和2011年之首两个月即乙方自当年3月起向甲方支付租金；乙方向甲方缴付履约保证金总额为500万元，作为其履行本合同规定义务的保证，甲方收取乙方履约保证金后，对乙方不计付利息，租赁期满，甲方在十日内将履约保证金全额退还乙方；若乙方未按时、足额向甲方支付，甲方有权按实际欠款额或损失额扣收相同数额的履约保证金，乙方应自甲方发出扣收履约保证金书面通知之日起15日内向甲方补齐被扣收的金额，使履约保证金金额恢复至500万元整，否则，乙方行为属于违约；若乙方单方面提前终止本合同或乙方严重违约造成本合同不能继续履行，乙方交纳的履约保证金将被甲方按罚没处理；甲方如发生下列行为之一，应视为甲方违约：单方提前终止本合同…，乙方可提前终止本合同，并有权要求甲方退还履约保证金、承担违约金500万元以及对乙方因甲方违约所遭受的损失给予赔偿、采取其它措施维护乙方的法定权利；乙方如发生下列行为之一，应视为乙方违约：未按时、足额向甲方计付租金；无理拒绝补足履约保证金…，甲方可提前终止本合同，并有权罚没乙方缴付的履约保证金总额为500万元整、收回租赁物、要求乙方对甲方因乙方违约所遭受的损失给予赔偿、采取其它措施维护租赁物的安全和甲方法定权利；甲、乙双方同意，不论何种原因导致本合同终止履行，乙方均应在自合同终止之日起30日内将租赁物（含公共、辅助设施）按合同规定的交付状况(经双方认可的、因装修而引起的改动除外）完好无损失归还甲方。归还前，乙方须继续按实际占用时间向甲方支付租金，如乙方延迟归还并因此给甲方造成损失，乙方须按实际损失额向甲方支付赔偿。合同签订后，乐森公司以与和正公司于2010年1月1日签订《租赁物交付情况备忘录》的方式确认和正公司按约履行交付租赁物业及附属设备、设施的义务，乐森公司也依约向和正公司缴纳履约保证金500万元。 租赁合同履行期间，乐森公司于2016年6月29日向和正公司提交《申请函》，主要内容为：目前受经济大环境整体低迷的影响，我司资金较为紧张，2016年第三季度租金已于2016年6月30日支付给贵司50万元，现申请剩余租金款项暂时从保证金里垫付，我司会在2016年12月31日前补足，望贵司体谅并于2016年7月4日给予回复。和正公司收悉上述《申请函》后，于2016年7月4日向乐森公司发出《复函》，主要内容为：按《成都市总府街31号附1号商业楼租赁书》规定，贵司应付我司2016年3季度租金4208490元，现已收妥50万元，我司郑重要求贵司遵守合同，在规定时间内补足2016年3季度租金之应付未付部分3708490元。同日，乐森公司针对和正公司的上述《复函》向和正公司致《函》，主要内容为：关于2016年第三季度租金一事，我司的何总与贵司李总进行了沟通，鉴于目前经济大环境的低迷和我司的实际情况，经协商后对我司未付租金予以延期和分期支付，我司承诺未付租金将于2016年12月31日前付清，同时希望贵司将租金下调10%。和正公司于2016年7月6日发出《复函》，主要内容为：我公司不同意贵公司连续二封函件中提出的延期支付或者分期支付2016年3季度租金的要求，并郑重要求贵公司在合同规定的时间内全额付清应付未付之租金金额。 鉴于乐森公司持续拖欠租金的事实，和正公司于2016年7月8日向乐森公司发出《通知函》，主要内容为：鉴于贵公司逾期未足额付清2016年3季度租金，且我公司催收无效，我公司决定启动《成都市总府街31号附1号商业楼租赁书》第十条，并于今日扣收“履约保证金”3708490元，以补足上述贵公司欠付的租金。特此通知如下：1、请贵公司于《成都市总府街31号附1号商业楼租赁书》第十条规定之期限内全额补足“履约保证金”；2、如贵公司未能于上述规定期限内全额补足“履约保证金”，则成为贵公司单方面违约事实，我公司将立即行使《成都市总府街31号附1号商业楼租赁书》所规定的权利；3、如贵公司违约，我公司将立即知会飒拉商业（上海）有限公司成都总府街分公司相关情况，提醒该公司尊重我公司收回物业之权利。因乐森公司未按上述《通知函》要求履行补足扣收的履约保证金的义务，和正公司于2016年7月25日、2016年8月11日向乐森公司分别发出催告履行函件，强调其未按约补足履约保证金的行为已构成违约并将采取措施以维护合同权利。乐森公司针对和正公司发出的上述通知函件，每次均承诺将于2016年12月31日前补足扣收的履约保证金部分。 因和正公司多次催告乐森公司补足扣收的履约保证金后，乐森公司依然未按合同约定及其承诺期限履行补足的义务，和正公司于2017年1月3日委托四川君闻律师事务所律师通过公证机构以特快专递的方式向乐森公司的工商注册地址和法定代表人张泽芬分别寄送《律师函》，函告因乐森公司持续恶意违约，决定提前终止双方签订的租赁合同，要求乐森公司15天内结束营业并确定30天内将收回租赁物业。和正公司为收回案涉租赁物业，于2017年1月13日通过公证机构以特快专递的方式向乐森公司的工商注册地址和法定代表人张泽芬分别寄送函件，函告乐森公司于2017年1月19日派人现场依据“租赁物交付情况备忘录”中确定的租赁物及附属设备进行移交验收。同年1月23日，和正公司通过公证机构以特快专递的方式向乐森公司的工商注册地址和法定代表人张泽芬向乐森公司发出函件，要求和正公司于2017年2月4日前对损坏的设备予以修复并对改变原状的建筑物恢复原状。上述函件均无证据证实是否予以妥投，但均抄送次承租人飒拉商业（上海）有限公司。 2017年1月5日，乐森公司通过公证机构案涉商业楼第三层至第五层的现状予以公证保全。当日，乐森公司向和正公司发出《通知函》，主要内容为：我公司已将一直空闲未使用的成都市总府街31号附1号3-5层共计6113.45平方米，清扫干净，现依约将上述房屋退交贵方。和正公司基于已行使合同解除权且乐森公司已表明不再履行继续租赁合同的事实，于2017年2月4日对案涉物业现场的值守人员予以驱逐，次日，和正公司协助次承租人飒拉商业（上海）有限公司搬离承租物业后，案涉物业已处于和正公司实际控制的状态。 庭审中，和正公司确认乐森公司依约支付2016年第4季度租金的事实；和正公司与乐森公司确认乐森公司针对2017年第1季度的租金仅于2017年1月3日支付1824244.5元，乐森公司阐明该租金仅针对承租的商业楼地下一层、地上第一层、地上第**、第**部分商业楼第三层至第五层部分协商合作事宜且需对租金收益分配比例予以调整而暂停支付，和正公司否认双方存在合作的事实；乐森公司否认收到和正公司通过公证机构寄送的有关提前终止租赁合同并将收回租赁物业的《律师函》等函件，但承认次承租人飒拉商业（上海）有限公司的古姓员工已于2017年1月4日将上述《律师函》以电子邮件的方式送达给乐森公司的事实。 另查明，乐森公司于2009年12月28日登记成立并取得《营业执照》，法定代表人登记为何玉兰，类型为有限责任公司（自然人独资或控股），注册资本为100万元，股东为二人即何玉兰、李蛮，其中，何玉兰认缴及实缴出资额为95万元。2016年11月30日，乐森公司的法定代表人由何玉兰变更为张泽芬。此外，何玉兰分别系成都东风商贸广场有限公司、成都春熙坊有限公司、成都文禧时代酒店有限公司等公司登记的法定代表人和股东。何玉兰担任乐森公司的法定代表人期间，以公司名义长期与其的关联公司发生往来款项的事实，但其无法举证证明往来款项的具体事由和依据。 审理中，和正公司申请对乐森公司承租的位于成都市总府街31号附1号商业楼B/F-5/F（即地下一层、地上第一层、地上第**至第**以及夹**，共计**费用以及设施、设备损坏的修复或者更换的费用进行鉴定、评估，本院依法委托四川中恒工程造价审计事务所有限公司鉴定、评估后，四川中恒工程造价审计事务所有限公司于2017年8月18日出具编号为中恒造（鉴2017）字第03号《造价鉴定意见书》，确定案涉物业恢复原状及附属设施、设备损坏的修复或者更换的费用合计3247542元。和正公司因上述鉴定垫付费用97426元。 以上事实有双方当事人的陈述及以下证据在案为证：和正公司提交的《成都市总府街31号附1号商业楼租赁合同》、租赁物业交付情况备忘录、和正公司与乐森公司往来函件、（2017）川成蜀证内经字第4324号、10672号、17985号《公证书》及对应函件、损坏的设备设施状况记录及照片、工商查档资料及工商网下载资料、中恒造（鉴2017）字第03号《造价鉴定意见书》及鉴定费票据、（2017）川律公证内民字第1690号《公证书》及乐森公司出具的《通知函》、乐森百货公司的资金流水；乐森公司提交的和正公司与乐森公司往来函件、和正公司出具的扣收履约保证金的《收据》、四川君闻律师事务所致乐森公司的《律师函》、中国建设银行进账单（回单）、接（报）处警登记表。 乐森公司提交的于2013年2月6日向和正公司出具的《申请》、和正公司于2013年2月20日出具的《复函》、乐森公司于2017年2月5日、2017年3月7日分别向飒拉商业（上海）有限公司出具的《催款函》、《函告》以及飒拉商业（上海）有限公司2017年2月9日向乐森公司发送的《告知函》，均与本案争议事实不具关联，本院不予采信；乐森公司提交的和正公司与成都文禧时代酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》、乐森公司致总府皇冠假日酒店的《确认函》及照片、《安保情况记录》，无法确认真实性，本院不予采信；乐森公司提交的乐森公司于2016年12月28日向和正公司出具的《关于双方租赁合同调整的函》、乐森公司向公安机关出具的《情况说明》以及乐森公司的刘玉福与电话号码为139××××2735的机主的公证通话录音光碟，对其主张的事实不具证明力，本院不予采信。 本院认为，和正公司与乐森公司签订的《成都市总府街31号附1号商业楼租赁合同》，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。 一、关于和正公司主张确认和正公司与乐森公司签订的《租赁合同》已于2017年1月9日解除的诉讼请求。上述租赁合同签订后，和正公司依约向乐森公司履行了交付案涉租赁房屋的义务，乐森公司应按约履行支付租金费用的义务。租赁合同履行过程中，乐森公司未按约足额支付2016年第3季度的租金，和正公司催告履行后其仍持续拖欠租金的事实，导致和正公司从乐森公司缴纳的履约保证金中扣收了未足额支付的租金3708490元，且在和正公司多次催告补足扣收的履约保证金情况下，乐森公司依然未按合同约定及其承诺期限履行补足的义务；乐森公司向和正公司支付2017年第1季度的租金时擅自改变整体承租物业方式，仅针对承租的商业楼地下一层、地上第一层、地上第**支付租金1824244.5元，其行为已构成违约并造成和正公司合同目的无法实现的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条第四项“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，并结合双方签订的《租赁合同》有关“如乐森公司发生不按时、足额向和正公司计付租金、无理拒绝补足履约保证金等违约行为，和正公司可提前终止本合同并有权收回租赁物的约定，和正公司有权依据合同约定和法律规定行使租赁合同解除权。和正公司基于乐森公司的违约的事实，于2017年1月3日委托四川君闻律师事务所律师通过公证机构以专递的方式向乐森公司的工商注册地址和法定代表人张泽芬分别寄送有关提前终止租赁合同并将收回租赁物业的《律师函》，并将该函件抄送次承租人飒拉商业（上海）有限公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案中，和正公司虽不能提交证据证实该邮件是否予以妥投的事实，但乐森公司在庭审中承认次承租人飒拉商业（上海）有限公司的古姓员工已于2017年1月4日将上述函件以电子邮件的方式送达给乐森公司，能够确定乐森公司已于2017年1月4日知晓和正公司提前解除《租赁合同》并将收回租赁物业的意思表示，据此，本院确认和正公司与乐森公司签订的《租赁合同》已于2017年1月4日予以解除。 二、关于和正公司主张乐森公司赔偿租赁物业恢复原状费用和设施、设备损坏的修复或者更换的费用以及鉴定费、公证费、工商查档费的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，并结合双方签订的《租赁合同》中有关“甲、乙双方同意，不论何种原因导致本合同终止履行，乙方均应在自合同终止之日起30日内将租赁物（含公共、辅助设施）按合同规定的交付状况(经双方认可的、因装修而引起的改动除外）完好无损失归还甲方。归还前，乙方须继续按实际占用时间向甲方支付租金，如乙方延迟归还并因此给甲方造成损失，乙方须按实际损失额向甲方支付赔偿”的约定，和正公司行使合同解除权解除双方签订的《租赁合同》后，乐森公司按约应当将租赁物业及附属设施、设备恢复至双方确认交付时的状态，和正公司也有权要求其履行恢复的义务并确保附属的设施、设备完好无损失，但乐森公司怠于履行约定的该项义务。和正公司提起本次诉讼后，乐森公司对该项义务消极对待，并未实质作出愿意履行恢复原状的行为，和正公司基于此以向本院申请对乐森公司承租的位于成都市总府街31号附1号商业楼B/F-5/F（即地下一层、地上第一层、地上第**至第**以及夹**，共计**费用以及设施、设备损坏的修复或者更换的费用进行鉴定、评估的方式主张相关赔偿费用，符合法律规定，也不违反合同约定。本院依法委托四川中恒工程造价审计事务所有限公司予以鉴定、评估后，四川中恒工程造价审计事务所有限公司已于2017年8月18日出具编号为中恒造（鉴2017）字第03号《造价鉴定意见书》，确定案涉物业恢复原状及附属设施、设备损坏的修复或者更换的费用合计3247542元，和正公司在本案中主张该项赔偿费用，具备事实依据和法律依据，也不违反合同约定，本院予以支持。 和正公司为鉴定、评估案涉物业恢复原状及附属设施、设备损坏的修复或者更换的费用产生鉴定费97426元，该费系其为确定损失数额发生的必要费用，其将该费用作为损失主张和正公司予以赔偿，具备事实依据和法律依据，本院予以支持；和正公司在本案中主张乐森公司赔偿公证费、工商查档费共计2486元，和正公司虽存在以公证方式向乐森公司送达相关通知函件以及因诉讼需要查阅、复印乐森公司及关联公司工商信息材料的事实，但和正公司并未举证证明因公证送达通知函件及复印关联工商信息材料实际产生费用2486元的事实，和正公司主张乐森公司赔偿该项费用，依据不足，本院不予支持。 三、关于和正公司主张乐森公司补足尚欠的履约保证金3708490元并将补足后金额为500万元的履约保证金作为违约金确认支付和正公司以及乐森公司从2017年2月4日起对租赁物业未与和正公司正式办理交接手续前按46760元/日标准支付物业占用费的诉讼请求。双方签订的《租赁合同》约定，如乐森公司违约，和正公司可提前终止本合同，并有权罚没乐森公司缴付的履约保证金总额为500万元整、收回租赁物、要求乐森公司对和正公司因乐森公司违约所遭受的损失给予赔偿、采取其它措施维护租赁物的安全和和正公司法定权利，该条款均系对承租方违约责任的约定，履约保证金在合同中具有违约金性质，而违约金的性质和功能系以补偿为主，惩罚为辅，且主要以补偿守约方的实际损失为功能。本案中，本院已确认和正公司与乐森公司签订的《租赁合同》已于2017年1月4日予以解除，但乐森公司未向和正公司返还案涉租赁物业的义务，直至和正公司于2017年2月5日实际控制案涉物业，乐森公司应向和正公司支付2017年1月1日至2017年2月4日期间产生的租金、占用使用费，参照双方签订的《租赁合同》约定的租金计算标准1402830元/月（130元/平方米×10791平方米），本院确认乐森公司向和正公司支付2017年1月1日至2017年2月4日期间的租金、占用使用费合计为1603234.29元（1402830元/月×1个月＋1402830元/月÷28天×4天）；和正公司实际控制案涉物业后，对该物业再行出租予新租户前客观上存在一定空置期，且部分设施、设备损坏的事实也对其再行出租物业存在影响，该空置期间必然造成和正公司的收益损失，和正公司在本案中主张的占用费实质是主张乐森公司承担空置期间的违约损失，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。基于案涉物业重新出租本身具有不确定性和可预期性，本院考虑履约保证金的性质、《租赁合同》解除的时间段、乐森公司的违约程度、和正公司的实际损失以及本院已经支持和正公司主张的恢复物业原状及修复、更换设备、设施的费用也具有弥补和正公司损失的性质等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定以《租赁合同》约定的1402830元/月的租金标准并按照三个月的期限计算确定和正公司空置期的违约损失4208490元（1402830元/月×3个月），对其多主张部分的损失违约金，本院不予支持。根据查明的案件事实，乐森公司缴付的履行保证金尚余1291510元，且其已于2017年1月3日向和正公司支付租金1824244.5元，可用以冲抵其应当支付的上述损失违约金以及租金、占用使用费。 四、关于和正公司主张何玉兰对乐森公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任，本案中，乐森公司于2009年12月28日登记成立并取得《营业执照》，类型为有限责任公司（自然人独资或控股），何玉兰系乐森公司的股东，其认缴及实缴出资额占比为95%，2016年11月30日前为该公司的法定代表人。乐森公司向和正公司承租案涉物业后，从2011年起即将其中的地下一层至地上二层转租给飒拉商业（上海）有限公司使用并以此获取租金收益，乐森公司完全有条件和能力按约向和正公司履行支付租金的义务。但何玉兰担任乐森公司法定代表人期间，以乐森公司的名义频繁将公司的资金收入转入其的关联公司并长期发生往来款项的事实，造成和正公司仅能以扣除履约保证金的方式抵充尚欠租金，且发生乐森公司无法补足扣收履约保证金的事实，最终导致和正公司提前解除双方签订的《租赁合同》。因何玉兰无法举证证明乐森公司与其的关联公司往来款项的具体事由和依据，何玉兰作为乐森公司的法定代表人、股东对公司财产的支配行为，应认定何玉兰与乐森公司发生人格混同的事实，和正公司在本案中主张何玉兰对乐森公司上述租赁债务承担连带责任的诉讼请求，具备事实依据和法律依据，本院予以支持。 五、关于乐森公司反诉主张和正公司退还履约保证金1291510元、剩余房租281131.50元并支付违约金500万元以及赔偿乐森公司的装修改造投入310万元、经济损失2420029.98元的诉讼请求。本院认为，本院已确认双方签订的《租赁合同》于2017年1月4日予以解除，乐森公司反诉主张和正公司退还的履约保证金和剩余房租，只有在乐森公司对和正公司不负债务的情况下，才能确认予以返还，本院已认定乐森公司需向和正公司支付损失违约金等损失，并确认以乐森公司缴付的剩余履行保证金1291510元和租金1824244.5元作抵扣处理，故本院对乐森公司反诉主张和正公司退还履约保证金1291510元、剩余房租281131.50元的诉讼请求不予支持。 乐森公司反诉主张和正公司支付违约金以及赔偿装修改造投入、经济损失，应以双方签订的《租赁合同》提前解除，且源于和正公司的违约行为为前提条件。本案中，乐森公司不仅未提交证据证实发生装修改造投入310万元和经济损失2420029.98元的事实，也不能证明和正公司存在违约行为，根据查明的案件事实，导致和正公司收回案涉租赁物业的原因，是和正公司基于乐森公司违约行为而行使法定合同解除权，乐森公司应自行承担无法继续使用案涉物业产生的损失后果，乐森公司反诉主张和正公司支付违约金500万元以及赔偿装修改造投入310万元、经济损失2420029.98元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）四川和正工业（集团）有限公司与被告（反诉原告）成都乐森名品百货有限公司签订的《成都市总府街31号附1号商业楼租赁合同》已于2017年1月4日解除； 二、被告（反诉原告）成都乐森名品百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）四川和正工业（集团）有限公司赔偿租赁物业恢复原状费用以及设施、设备损坏的修复或者更换的费用3247542元、鉴定费97426元，共计3344968元； 三、被告（反诉原告）成都乐森名品百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）四川和正工业（集团）有限公司支付2017年1月1日至2017年2月4日期间的租金、占用案涉物业的使用费1603234.29元、空置期损失违约金4208490元，抵扣被告（反诉原告）成都乐森名品百货有限公司已支付的剩余履约保证金1291510元以及已支付的2017年第1季度的租金1824244.5元后，被告（反诉原告）成都乐森名品百货有限公司还应向原告（反诉被告）四川和正工业（集团）有限公司支付2695969.79元； 四、被告何玉兰对被告（反诉原告）成都乐森名品百货有限公司的上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告（反诉被告）四川和正工业（集团）有限公司的本诉其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）成都乐森名品百货有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费82202元，减半收取41101元，由原告（反诉被告）四川和正工业（集团）有限公司负担3151元，被告（反诉原告）成都乐森名品百货有限公司、何玉兰负担37950元；本案反诉案件受理费47178元，减半收取23589元，由被告（反诉原告）成都乐森名品百货有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  俞建良 二〇二〇年五月二十二日 书记员  谢生娅