广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初4062号 原告：李伟红，女，1976年9月10日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：宾顺喜，广西林鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:蒲梦,广西林鹰律师事务所实习律师。 被告：文祝权，男，1982年12月12日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：梁锐全，广西诚济律师事务所律师。 第三人：贵港市世华中鑫房地产代理有限公司，住所地贵港市荷城路**阳光都市****。统一社会信用代码91450802MA5KDHF15H。 法定代表人：颜昌平，总经理。 委托诉讼代理人：赵丽梅，女，公司法务。 委托诉讼代理人：姜安，男，公司员工。 原告李伟红与被告文祝权房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年3月20日立案后，于2019年6月19日作出(2019)桂0802民初1030号民事判决。文祝权不服判决向贵港市中级人民法院上诉，2019年10月9日，贵港市中级人民法院作出(2019)桂08民终1366号民事裁定撤销本院民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年10月17日重新立案后，依法适用普通程序进行审理，诉讼中，根据贵港市中级人民法院的民事裁定书认定的事实以及经李伟红的申请，本院通知贵港市世华中鑫房地产代理有限公司(以下简称世华公司)为本案第三人参加诉讼，于2019年12月30日公开开庭进行审理。原告李伟红的委托诉讼代理人宾顺喜、蒲梦、被告文祝权的委托诉讼代理人梁锐全、第三人世华代理公司的委托诉讼代理人赵丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李伟红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告、第三人于2018年7月28日签订的《房屋买卖合同》（编号：ＧＧＳＨＤＣ0000846）；2.判令被告返还原告购房定金50000元；3.判令被告返还原告购房首付款180000元；4.判令被告向原告支付违约金96000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告于2018年7月19日通过世华公司居间介绍，看中了被告名下的位于贵港市房屋，随即签订了《承购确认书》。在世华公司的促成下，2018年7月28日原告与被告签订《房屋买卖合同》（合同编号：ＧＧＳＨＤＣ0000846），约定：由原告购买被告名下的位于贵港市房屋，建造面积70.49平方米，房屋成交价48万元；三方约定于2018年10月20日前买卖双方到税局及房产交易中心办理相关手续；该房产仍有银行按揭贷款22万元，由卖方自行解押。《房屋买卖合同》签订后，原告按合同约定向被告支付了5万元购房定金及18万元首付款，履行了自身的义务，但被告收取了上述房款后，开始以各种理由推诿，拒绝配合原告到税局和房地产交易部门办理相关手续，导致该房屋不能过户到原告名下，原告及世华公司多次与被告协商均无结果。被告的行为已构成根本违约，严重侵犯原告的合法权益。根据《房屋买卖合同》第三条、第四条、第十条的约定以及根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及第一百零八条的规定，被告应该承担相应的违约责任，须返还原告购房定金5万元，返还原告购房首付18万元及支付违约金9.6万元，共计32.6万元。为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 文祝权辩称，1.被告没有收到原告给付的定金5万元，原告存在着违约行为：第一、原告没有按照约定时间支付房款给被告，合同约定2018年7月28日原告需支付23万元，直至7月30日才支付18万元；第二、原告没有按约定数额支付购房款。合同约定数额23万元但只支付18万元；第三、按照房屋买卖合同约定，原告方签订合同10日后办理按揭贷款手续，但原告直至同年10月份也未办理按揭手续，增加了被告负担。如果说原告支付了5万元诚意金给中介世华公司，原告将该诚意金理解成是定金，但世华公司无权占有该笔诚意金。被告与世华公司签订服务确认合同书，世华公司不能凭此确认书收取被告4.7万元。 世华公司述称，第三人收取中介服务费有充分的事实和法律依据，限时销售合同第七条约定，被告应在与原告签订房屋买卖合同当日，将实际售价高于房地产委托交易价格的差额支付给第三人作为咨询及服务中介费，同时，服务确认书第一条约定，该物业净收价格为433000元，第二条第一款约定被告同意将交易成交价格高于确认书第一条的净收价格的差额支付给第三人作为中介服务费。该中介服务费是被告自愿给第三人，且服务确认书约定的房地产委托交易价格的差额作为中介服务费，并未违反法律和行政法规的强制性规定，该服务确认书有效。服务确认书第二条第二款约定该中介服务费的缴交日为2018年7月28日，即房屋买卖合同签订当日，根据房屋买卖合同第二条第一款约定该物业的成交价为48万元，因此，根据合同和服务确认书的约定，被告同意向我公司支付47000元的中介服务费，并从其收到原告的5万元房款中支出47000元作为支付我公司的中介服务付费，我公司将剩余的3000元以现金形式支付给被告。被告在2018年7月28日出具收到23万元的收款收据给原告，确认收到18万元首付款和5万元购房定金。根据被告按约交的47000元中介服务费，世华公司也于2018年7月30日开具收到47000元中介服务费的收款收据给被告。综上，世华公司收到47000元的性质是被告交纳47000元中介服务费，不是私扣原告定金未转给被告。被告收到是原告支付18万元首付款和5万元购房定金。第三人已按合同约定履行自身义务，没有过错不应承担任何责任。 签订限时销售合同是双方的真实意思表示不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定诚信履约，世华公司按照合同约定为被告找到适合买家，促成原被告签订房屋买卖合同，根据房屋买卖合同第十条第六款约定该房地产仍有银行按揭抵押贷款22万元，因被告无力自行解押，需要世华公司协助被告向第三方借款解押，被告承诺在与原告签订合同当天签订借款合同，世华公司积极配合被告处理解押事宜，多次催促其办理解押手续，被告拖延不配合导致无法办理过户手续。综上，世华公司已积极履行居间义务，按照合同和服务确认书的约定合理合法收取中介服务费，不存在过错及违约行为，不应承担任何责任。 李伟红围绕其诉讼请求依法提供如下证据：1、身份证、户口簿，证实被告身份信息；2、《承购确认书》、《房屋买卖合同》，证明原、被告存在房屋买卖合同关系，合同约定了双方的权利义务；3、房屋权属证书，证明涉案房屋登记在被告名下；4、收款收据、转账记录，证明原告已按合同约定向被告支付购房定金5万元及购房首付款18万元，被告出具收款收据予以认可。 补充提交：收款收据（2份），证明原告按照约定通过贵港市世华中鑫房地产代理有限公司向被告交去了购房定金5万元，履行了支付购房款的义务。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 文祝权对证据1不发表意见；对证据2双方约定于签订合同时支付首付款18万元及定金5万元，原告于2018年7月30日才支付15万元、3万元；对证据3真实性无异议，但不能凭收款收据证明被告收到23万元，签订合同时候约定是通过银行转账支付给被告，出具收款收据两天后，原告才支付给被告18万元，从该份证据看被告未收到原告任何诚意金。对补充证据的真实性由法院认定，如果是真实的，只能证实原告交了5万元给第三人，未能证实原告已经支付了5万元给被告。收款收据中写到第三人收到原告的诚意金并不是定金。第三人对原告提供的证据无异议。 世华公司提供如下证据：1、限时销售合同（编号NNSHDC0003648），证明世华公司与被告存在委托销售关系；2、服务确认书（编号GGHDC0001499），证明被告同意将《房屋买卖合同》（编号GGSHDC0000846）中的交易成交价高于确认书第一条的净收价格的差额支付给第三人世华公司作为中介服务费，该费用缴交日期为2018年7月28日；3、收款收据（3张），证明被告按约向第三人世华公司支付中介服务费，被告收到购房款23万元；4、房屋买卖合同（编号GGSHDC0000846）证明涉案房屋在签订合同时仍有银行抵押贷款22万元，卖房方应配合办理解押事宜；5、微信聊天记录，证明世华公司积极履行借资义务协助被告解除抵押，文祝权一直拖延不予办理解押手续，构成违约。 文祝权对世华公司提供的证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，该份合同约定，甲方即被告委托乙方中介公司收取定金，只是委托收取，不是将定金支付给中介公司，合同中第7条与第8条相矛盾，根据该份合同是格式合同，如果是格式合同双方对条款发生争议应该做出不利于提供格式条款的一方的解释；对证据2真实性无异议，该份合同书是无效，签订合同时被告不知道其房屋可以售价48万元，该份服务确认书约定多于433000元的房款归第三人所有，第三人的行为违反了合同法第425条规定，隐瞒了订立合同有关的重要事实损害被告利益，违反了广西物价局关于规范中介服务费问题的通知，关于独家代理最高不超过成交价格的3%的规定；对证据3、4，不能证明被告愿意向第三人支付47000元中介服务费，由于收款收据是红色，根据规定该红色的收款收据是由被告持有，第三人没有给被告开具收据，也不知道第三人收取47000元的中介费；对证据5真实性无异议，确实是被告与第三人的聊天的部分内容，我方认为不能证明被告存在违约行为。 李伟红对世华公司提供的证据的质证意见为：对证据1三性无异议，该份证据恰好证明被告委托第三人收取定金，与原告和第三人签订的承购确认书关于定金的交付约定是有连贯性；对证据2无异议，该份证据不存在违反法律法规的行为，该服务确认书对限时销售合同变更，所以该服务确认书是被告方与第三人真实意思表示；对证据3、证据4的三性无异议，恰好证明被告方已经向第三人支付中介服务费；对证据5的三性无异议；对证据6的三性无异议，恰好证明被告方的房屋存在抵押，在未解除抵押的情况下，被告未能办理过户手续给原告；对证据7无异议，证明原告在房屋买卖过程中不存在任何过错，目前是最大的受害方。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：文祝权委托世华公司将其房屋对外出售、代收购房定金，世华公司承认收取李伟红的诚意金5万元是购房定金。文祝权对世华公司提供的合同、确认书以及文祝权出具的收据的真实性无异议，据此本院应采信李伟红已经通过世华公司向文祝权给付购房定金5万元的主张。 本院经审理认定事实如下：2018年7月16日，文祝权（甲方）与世华公司签订《限时销售合同》，约定位于贵港市房屋在满足以下条件的甲方全权代理乙方出售：1、交易净价格43万元；2、按揭付款；3、买卖双方税费由买方支付；4、收齐楼款交房。乙方按甲方委托条件与买方签订购房确认书，视为乙方居间成功。甲方应当在与买方签订《房屋买卖合同》当日向乙方支付销售价的2%作为咨询及中介服务费，应将实际售价高于委托价的差额作为咨询及中介服务费。甲方全权委托乙方代其收取购房定金，乙方代甲方收取定金后，可将部分或全部直接转入甲方在中国邮政银行尾号为5506号账户，视为甲方已经收到买方的购房定金。合同还对违约责任、限时销售保证金、签订房屋买卖合同时间等事项进行约定。 2018年7月19日，世华公司（甲方、代理方）与李伟红（乙方、买方）签订《承购确认书》，其中约定：通过甲方居间服务，乙方对位于贵港市有购买意向，并向业主文祝权提出如下签约条件，售价48万元，原业主收齐楼款当天交付房产，付款方式为按揭付款，交易税费由买方承担，买方同意首付款为23万元。乙方在签订本确认书时同意交付5000元给甲方代为保管，作为购买该房产的保证金。若业主同意该房产售价为48万元或低于这个金额，同意上述规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或全额转交业主，甲方转交的款项自业主收到时即视为购房定金等内容。该确认书尾部还备注：上述业主同意此价格出售，甲方可将该诚意金转给业主作为购房定金，乙方需在三天内补齐购房定金50000元，如不按时交付购房定金，则视为乙方自动放弃优先购买权，该诚意金没收作为违约金，本合同自然终止。 同日，李伟红通过微信转账向世华公司支付了5000元。2018年7月21日，李伟红向世华公司支付了45000元，以上共计50000元。 2018年7月28日，文祝权（卖方）与李伟红（买方）、世华公司（经纪人）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：文祝权将登记在其名下的位于贵港市房屋以价格48万元出卖给李伟红，该房建筑面积70.49平方米，不动产权证号为贵房预字2014第××号。付款方式：签订本合同时支付50000元定金，定金自动转为购房款。首期房款为18万元，由买方在签合同当天直接支付给卖方，余款25万元由买方申请商业贷款，买方应在签订本合同10天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件／合同等。该笔款项于买卖双方完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在银行放款当天以现金支付给卖家，否则，视为逾期付款。三方约定于2018年10月20日前买卖双方到税局办理纳税申报手续，纳税申报完后10个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金等内容。合同还对三方的权利义务、按揭贷款余额、借资解押等事项进行约定。 文祝权和李伟红以及世华公司的经办人黄宁在合同上签名并捺手印，世华公司在合同上盖章。 2018年7月28日，文祝权与世华公司签订《服务确认书》，文祝权确认，经世华公司介绍成功出售位于贵港市房屋，确认房屋出售净收价433000元，交易成交价高于净收价格的差额支付给代理方作为中介服务费。文祝权在确认书上签名、捺指印，世华公司在确认书上盖章，经纪人为刘丹。 2018年7月28日，文祝权出具收款收据，收据载明：文祝权是贵港市港北区观天下3幢1单元1702号业主。现约定该房产售价为48万元，现收到买方李伟红交来购房款23万元。 2018年7月30日，李伟红从其在中国银行开户的尾号为5801的银行账号向文祝权在中国工商银行尾号为2230的银行账号分两笔转账共18万元。 2018年7月30日，世华公司出具收据，收取文祝权中介服务费共47000元。 文祝权于2019年5月7日法庭审理中明确表示同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。 案件在审理过程中，经本院释明，文祝权抗辩称本案是因李伟红的违约行为而发生，申请法院适当减少违约金。 另查明，2018年7月27日，贵港市国土资源局将贵港市港北区中山北路147号（观天下）3幢1单元1702号房屋登记到文祝权名下，证号为(2018)贵港市不动产权第0013587号。该房因银行贷款22万元于2018年8月13日办理抵押登记手续。 本院认为，文祝权与李伟红为了变动登记在文祝权名下的位于贵港市（观天下）3幢1单元1702号房屋的不动产物权，双方在平等、自愿的基础下缔结的《房屋买卖合同》是当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应确认有效。诉讼中，文祝权明确表示同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，应视为双方就合同的解除达成了协议，合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。因此对李伟红的该项请求，本院确认该合同于2019年5月7日起解除。 本案当事人争议焦点是：1、李伟红是否已经给付购房定金5万元；2、文祝权未能消灭抵押权并协助李伟红办理房屋产权转移登记手续是否构成违约行为，应如何承担违约责任；3、李伟红未按合同约定支付购房款是否构成违约行为。 关于第1个争议焦点。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于购房定金。李伟红向世华公司支付购诚意金5万元，世华公司与文祝权达成以诚意金抵销房屋成交价与净收价差额的协议。由于世华公司是文祝权委托代收购房定金的代理人，因此，本院确认李伟红已经向文祝权给付购房定金的义务，该定金在李伟红交付给世华公司时生效。文祝权与李伟红签订合同后，文祝权依据该合同收取李伟红购房款18万元，房屋买卖合同解除后，文祝权应将已收取的款项予以返还。因此李伟红请求返还购房定金5万元以及返还购房款18万元符合法律规定，对该项请求本院予以支持。 关于第2个争议焦点，文祝权将涉案房屋出买给李伟红，收取李伟红的购房定金以及购房首付款后，未能消灭房屋的抵押权，造成李伟红无法办理按揭贷款、造成涉案房屋未能办理产权转移登记手续，导致合同目的无法实现，其行为构成违约行为，应承担支付违约金的违约责任。关于违约金，根据合同法规定，当事人可以约定一方违时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，文祝权签订协议收取李伟红的定金以及首期购房款后，长期未能办理消灭房屋抵押权手续，长期不履行协助办理涉案房屋产权转移变更登记，违约主观故意明显。文祝权应按双方约定向李伟红支付成交价款的20%违约金。诉讼中，文祝权认为双方约定的违约金属违约金约定过高情形，但未能提供证据证明，对其抗辩主张本院不予采信。因此，李伟红按合同约定主张违约金96000元（480000元×20%），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于第3个争议焦点。文祝权于合同签订当天给李伟红出具收款收据，确认已经收取李伟红购房款23万元。之后，李伟红于合同签订两天后才通过银行转账方式向文祝权实际支付购房款18万元，文祝权对此一直没有提出异议，应确认双方对支付购房款的期限已重新达成协议，因此，本院认定李伟红未按合同约定的时间付款并未构成违约行为。 综上所述，李伟红的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下： 一、确认原告李伟红与被告文祝权、第三人贵港市世华中鑫房地产代理有限公司于2018年7月28日签订的《房屋买卖合同》于2019年5月7日解除； 二、被告文祝权向原告返还购房定金50000元及购房首付款180000元，共计230000元； 三、被告文祝权向原告李伟红支付违约金96000元。 以上应付款项，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6190元，由被告文祝权负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6190元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李锦义 人民陪审员  梁取武 人民陪审员  苏 莉 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  陆 璐