广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4282号原告（反诉被告）：张世林，男，1956年2月24日出生，汉族，住山西省大同市城区**********，公民身份号码140************952。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所辅助人员。被告（反诉原告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱某1。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告张世林与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办理不动产权证书违约金46812.5元（以购房款389024元为基数,按年利率6%从2017年1月8日起计算至2018年12月31日止)。原告于庭审中变更违约金的计算期间为2017年1月8日至2020年1月3日止。事实与理由:2013年7月30日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼24幢1602房的商品房一套。合同约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告至今仍未办理好原告的不动产权证书。被告答辩并反诉称：关于逾期办证违约金。根据合同第八条、第十四条之约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。“合同交付使用”是指合同约定交付日的次日，由于原告于2020年1月16日提起诉讼,部分逾期办证违约金超过法定诉讼时效。被告已多次敦促原告履行协助办理产权证的义务，原告怠于履行该义务而导致逾期办证的责任应由原告承担。双方约定，“出卖人按已付房价款每日万分之0.1向买受人支付违约金”，逾期办证违约金应按已付房价款万分之0.1计算。原告主张按年利率6%计算缺乏理据。根据买卖合同第十四条约定，逾期办证违约金应按已付房价款万分之0.1计算。合同第五条第2款约定，差异值为±0.6%以上±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该涉案商品房产权登记的套内面积与合同约定计价面积差异已超过0.6%，原告应向被告退还面积差异款。据此，被告提出反诉诉求：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付面积差异款2727.5元及违约金（从起诉之日起按日万分之二的标准计至清偿之日止）。经审理查明：2013年7月30日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼24幢1602房的预售商品房，购房总价389024元；套内建筑面积单价为每平方米5929.34元；套内建筑面积65.61㎡；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补，面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。被告提交有原告在落款处签名的《诚果（润和花园）业主/住户紧急联络资料登记表》记载了收楼时间为2014年2月21日。被告于2018年8月10日向原告发送《律师函》敦促原告在收函后三日内提交办证资料，该函于2018年8月13日由原告本人签收。同年2018年11月30日，被告向原告寄送《关于房产面积差异及敦促办理不动产证的函》，该函于2018年12月4日退回。涉案楼盘于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。被告于2020年1月3日取得涉案房屋不动产登记受理通知书。2020年1月6日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区******************，专有（即套内）建筑面积为66.07㎡。另查，原告于2020年1月14日向本院提起本案网上立案申请。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，被告应于2014年2月22日起算720个工作日，即2017年1月12日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称其于2020年1月3日履行了备案义务，并提交了不动产登记受理通知书予以证明，本院予以确认。虽然被告辩称其多次敦促原告，但原告怠于履行协助办理产权证的义务，并提供了2018年8月10日向原告发出的《律师函》、及2018年11月30日邮寄的《关于房产面积差异及敦促办理不动产的函》，但该证据不足以证明原告存在延误提供办证材料的行为，本院不予采纳。被告于2020年1月3日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。现原告主张违约金按年利率6%计算，本院可予支持。至于逾期办证期间的截止日，原告主张为被告履行备案义务之日，即2020年1月3日,于法有据,本院予以支持。根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间。原告于2020年1月14日向法院起诉，则原告的上述债权中，2017年1月14日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金69385元[计算方式：以389024元为基数，按年利率6%计算，从2017年1月14日起计至2020年1月3日止，共1085天]。关于面积差异款。涉案商品房买卖合同约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积65.61平方米，不动产权证登记房屋专有（套内）建筑面积66.07平方米。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为0.7%，属应按房屋差价少补情形，故原告应向被告补回房屋差价2727.5元【5929.34元/平方米×（66.07-65.61）平方米】。至于被告主张违约金，因缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张世林支付逾期办证违约金69385元；二、反诉被告（原告）张世林于本判决生效之日起七日内向反诉原告（被告）中山火炬开发区建设发展有限公司支付房屋差价款2727.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，减半收取为485元；反诉费25元，合计510元；由原告张世林负担25元（已交纳485元）；由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担485元（已交纳25元，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告460元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年四月二十七日书记员 程梓欣