山西省太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初943号原告：山西当代红华置业有限公司，住所地太原市万柏林区长风西大街16号2层，统一社会信用代码×××。法定代表人：张鹏，董事长。委托诉讼代理人：杜宝宝，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵超宇，山西德为律师事务所实习律师。被告：王文敏，女，1986年4月15日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：马亮，山西佳镜律师事务所律师。原告山西当代红华置业有限公司与被告王文敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月31日作出（2017）晋0105民初5216号民事裁定书，裁定驳回原告山西当代红华置业有限公司的起诉。原告山西当代红华置业有限公司不服该裁定，上诉至太原市中级人民法院。太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终5089号民事裁定书，裁定：撤销太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初5216号民事裁定；本案指令太原市小店区人民法院审理。本院立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告山西当代红华置业有限公司的委托诉讼代理人杜宝宝、赵超宇，被告刘爱琴的委托诉讼代理人马亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西当代红华置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2014年8月26日签订的合同编号为20141991152的《商品房买卖合同》。2、判令被告协助原告办理合同编号为20141991152的《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续。3、判令被告赔偿原告逾期偿还原告代偿的截止2017年6月20日的代偿违约金21185.79元、解除《商品房买卖合同》的违约金107796.4元，共计128982.19元。4、判令被告赔偿原告再次销售涉案房屋的差价损失27648元、因解除《商品房买卖合同》的税费损失121809.93元，共计149457.93元。5、确认原告有权从被告已付购房款中扣除被告应赔付原告的违约金、解除合同税费损失、代偿款项、诉讼费用等实现债权的费用等债务以及尚欠贷款银行的贷款本息及费用等，扣除后余款无息返还给被告，余款不足的，原告有权向被告追偿。6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年8月26日，原、被告签订了合同编号为20141991152的《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的太原万国城MOMA第10幢30层3001号房屋（下称：房屋），房屋总价2155928元，被告采取首付款加银行按揭贷款的方式支付房款，其中首付款1085928元，剩余107万元以贷款方式支付。《商品房买卖合同》约定：原告为被告的按揭贷款提供担保的，如被告未按约定向贷款银行还款连续三期，导致原告承担保证责任的，被告须在原告发出的缴费通知书送达之日起7日内将原告代其偿还的全部款项支付给原告，并从原告代其还款之日起至实际偿还之日止，按原告偿还金额每日千分之五的标准向原告支付违约金。如被告未在上述期限内向原告还款，原告有权单方面解除商品房买卖合同，被告须向原告支付该商品房总房款5%的违约金。原告解除合同的，原告代被告偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费、评估费、违约金）总额与原告应返还的商品房总房款相抵消，不足部分由原告向被告追偿。2014年9月26日，原、被告及华夏银行股份有限公司太原分行（下称：华夏银行）签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，被告向华夏银行贷款107万元用于购买房屋，原告为该笔贷款提供阶段性连带担保。因被告逾期还款，华夏银行从2015年6月30日开始从原告账户扣款，截止2017年6月20日，华夏银行累计扣款443157.51元，以上款项用于偿还被告的银行贷款本息。此后，原告向被告催要上述款项，被告至今仍未偿还。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期偿还原告代偿款的，被告须向原告支付每日千分之五的违约金，原告此次起诉按照同期人民银行贷款利率向被告主张违约金，共计21185.79元。因被告未按时偿还原告代偿款，原告有权解除《商品房买卖合同》，解除合同的，被告应向原告支付总房款5%的违约金，即107796.4元（2155928元×5%）。房屋现市场价值约为2128280元，原告再次销售将造成27648元（2155928元-2128280元）的降价损失，另，因解除《商品房买卖合同》，将造成121809.93元的税费损失，以上两项损失有权要求被告赔偿。解除《商品房买卖合同》后，原告有权从被告已付购房款中扣除被告应赔付给原告的违约金、税费损失、代偿款项（以华夏银行实际扣款数额为准）、诉讼费用等实现债权的费用等债务以及尚欠华夏银行的贷款本息及费用等，扣除后的余款无息返还给被告，余款不足的，原告有权向被告追偿。故原告为维护其合法权益，特依据相关法律规定特向法院提起诉讼，请法院依法作出裁判。被告王文敏辩称，1、被告从未收到缴款通知书，原告主张解除商品房买卖合同并协助撤销该案登记手续不符合约定。2、原告主张解除商品房买卖合同违约金应当包含原告主张的房屋差价损失和税费损失不应重复计算，并且原告需提供确切证明，证实其有上述实际损失，否则不应当予以支持。3、原告主张尚欠贷款银行的贷款本息，不是原告代偿款项，原告并未代被告向贷款银行偿还上述款项。因此该项主张无任何事实和法律依据。4、如人民法院判决解除原被告签订商品房买卖合同，应同时判决原告将被告缴纳剩余购房款即收同期贷款利息后一并返还被告，原告主张无息退还无法律规定更无约定。5、原告主张从退还被告购房款中扣除诉讼费，原告请求判令被告在承担本案诉讼费，相当于向被告承担两次诉讼费。综上，原告的诉讼请求不应当得到支持，请求法院依法驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定王文敏向原告购买位于太原市长风西街16号太原万国城MOMA房屋，建筑面积194.21平方米，单价每平方米11101.01元，总金额为2155928元；买受人须于2014年8月16日合同签订之日付清首期购房款1085928元，剩余房款共计107万元由买受人以办理银行按揭贷款的方式支付；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。出卖人应当在2015年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件四，买受人银行按揭办理完毕后，按照银行约定时间、金额及时进行还款，如因买受人未及时还款导致出卖人承担或可能承担担保责任时，双方同意如下处理：如买受人未按约定向贷款银行还款连续三期，导致出卖人可能承担或承担担保责任，则买受人须在出卖人发出的缴款通知书送达之日起7日内按照贷款银行向出卖人发生的催款通知书记载金额或按照出卖人待其偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起至实际赔偿之日止，按出卖人偿还金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金。如果买受人未在上述期限内向出卖人还款，且买受人尚未取得房屋权属证书，则出卖人有权单方解除商品房买卖合同，且买受人须向出卖人支付该商品房总房款5%的违约金；如果买受人已经取得房屋权属证书，则出卖人有权回购房屋，且买受人须向出卖人支付该商品房总房款5%的违约金。如果出卖人选择解除合同或回购房屋，出卖人代买受人偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费、评估费）、违约金总额与出卖人应返还或支付给买受人的商品房总房款相抵消，不足部分由出卖人向买受人补足或追偿。商品房总房款以《商品房买卖合同》的约定为准。买受人同意因买受人原因造成出卖人回购房屋时，回购或退房过程中产生的相关税费全部由出卖人承担。合同还约定了其他条款。合同落款买受人处签署“王文敏”并捺印且加盖名章。2014年9月26日，被告（甲方，借款人，抵押人）与华夏银行股份有限公司太原分行（乙方，贷款人，抵押权人）、原告（丙方，保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定乙方同意向甲方提供一定期限的贷款作为甲方支付购买房产的部分购房款。甲方同意将该房产抵押予乙方作为其偿还本合同项下贷款的担保。丙方自愿且不可撤销的承担本合同项下的连带保证责任。本合同项下借款，甲方只能用于按照甲方与售房人山西当代红华置业有限公司于2014年8月26日签订的《商品房买卖合同》购买坐落于太原市万柏林区长风西街16号10楼3001室，合同面积为194.21平方米的房屋。甲方已缴纳总房价款50.37%。本合同项下借款金额为107万元，借款金额指的是本金，不包括应计收的利息和其他费用。即甲方所购房屋总价款的49.63%。本合同项下贷款期限为10年，自2014年9月26日始至2024年9月26日止。贷款利率为年利率7.205%，利息自贷款发放之日起计算。合同项下的保证期间，自本合同约定的甲方每次应偿还贷款本息之日起两年。合同还约定了其他条款。上述合同签订后，被告按约支付房款，但自2015年6月起被告逾期还款，华夏银行股份有限公司太原分行开始从作为保证人的原告公司账户扣款，截至2017年8月23日，华夏银行股份有限公司太原分行已累计从原告账户扣款443157.51元，后原告向被告催要上述款项未果，故诉至本院。庭审中，原告称其向被告发送过的代偿款催收通知书，而被告则称其未收到该通知书。确认以上事实的证据有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人房屋抵押借款合同》、还款凭证、房屋所有权证、快递单、转账凭证、华夏银行通用电子凭证，并有庭审笔录等在案佐证，本院予以采信。本院认为，原告主张应当按照《商品房买卖合同》及合同补充协议约定的解除合同条件解除合同，但本案中被告已经依约向原告支付全部购房款，原、被告双方基于《商品房买卖合同》所产生的主要权利义务已经基本履行完毕，合同已不能解除。因被告未按时偿还银行贷款而致使原告承担保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，原告取得的是对被告的追偿权而不是合同解除权，故对原告请求解除《商品房买卖合同》，要求被告协助原告办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续，要求被告支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告山西当代红华置业有限公司的诉讼请求。案件受理费5477元（原告已预交），由原告山西当代红华置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 郑 毅人民陪审员 张秋梅人民陪审员 王兰风二〇二〇年五月二十八日书 记 员 段 玮