福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2829号 上诉人（原审被告）：林能峰，男，1957年5月20日出生，汉族，身份证住址福建省福州市台江区，现住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 上诉人林能峰因与被上诉人福州市国有房产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林能峰上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一审判决不符合法律规定和最高人民法院司法解释规定的精神，也与最高人民法院的指导案例相违背,判决错误。一、林能峰虽有迟延交纳租金的行为，但均及时予以补交，双方的合同目的可以实现，林能峰的行为不构成根本性违约。根据最高人民法院《九民会议纪要》精神，福州市国有房产经营有限公司不能解除双方之间的租赁合同。林能峰为低收入家庭，无其他住房可以居住，解除合同后无处居住。二、台江区房管局是根据福州市国有房产管理中心（与福州市国有房产经营有限公司为同一单位）的要求作出取消资格决定，以福州市国有房产经营有限公司的文件作为取消依据。因此，以台江区房管局作出的取消承租资格决定为由解除双方之间的租赁合同，其实就是以福州市国有房产经营有限公司的意志来决定，违背合同法的规定和公平原则。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的理解与适用》一书，公房租赁不是完全平等主体之间的民事权益关系，因此发生纠纷应由政府按照相关政策规定以行政方式处理。此外，最高人民法院发布的指导性案例《江西省玉山县保障性住房管理办公室诉王某某房屋租赁合同一案》，案件要旨中亦指出廉租房租赁合同的双方不是平等的民事主体，具有管理与被管理的行政关系，因租赁合同而引发的纠纷不属于民事可诉的范畴，法院应当裁定不予受理。 福州市国有房产经营有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。1.林能峰被取消了公共租赁住房保障资格，讼争合同的解除条件成就，福州市国有房产经营有限公司依法有权解除讼争租赁合同，收回该公租房。2.租赁合同解除后，林能峰没有继续占用公租房的法律依据，依法负有将该公租房返还给福州市国有房产经营有限公司的义务。林能峰继续占用公租房的，依法应当向福州市国有房产经营有限公司支付房屋占有使用费。 福州市国有房产经营有限公司向一审法院起诉请求：1.解除福州市国有房产经营有限公司、林能峰签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.林能峰立即将位于福州市晋安区××镇××村××座××单元的房屋腾空返还福州市国有房产经营有限公司；3.林能峰按80.7元／月支付自2017年7月起至合同解除之日止的租金；4.林能峰向福州市国有房产经营有限公司支付违约金（每逾期一个月按应收租金的5%计算支付）；5.林能峰参照原租金标准向福州市国有房产经营有限公司支付租赁合同解除之后的房屋占有使用费至林能峰实际返还房屋之日止；6.本案诉讼费用由林能峰负担。 一审法院认定事实：2011年7月5日，福州市国有房产经营有限公司、林能峰签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》，约定：林能峰因用房需要向福州市国有房产经营有限公司申请租赁晋安区鼓山镇东山村东山新苑四区7#211单元（计租面积34.36㎡）的廉租住房，租赁期限自2011年7月16日起至2013年7月15日止；每月租金80.7元，按月交纳；拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金；拖欠租金超过6个月以上的，出租人有权解除租赁合同，收回廉租住房并追讨拖欠的租金。合同订立后，福州市国有房产经营有限公司依约向林能峰交付了租赁物，林能峰亦依约接收房屋并实际入住。 2017年8月23日，台江区住房保障和房产管理局会同台江区民政局作出台房〔2017〕435号《关于核准取消31户公共租赁住房（含原廉租住房）保障对象保障资格的报告》，取消了林能峰的公共租赁住房保障资格，原因为“截止2016年4月，累计欠租34个月，总计欠租2743.8元”。2017年11月15日，福州市国有房产经营有限公司向林能峰发出《通知》并张贴于案涉房屋门上，要求林能峰支付拖欠的租金。2017年12月4日，福州市国有房产经营有限公司委托福建名仕律师事务所通过EMS全球邮政特快专递向林能峰租住的东山新苑四区7#211单元寄送催收租金的《律师函》，该函已由林能峰签收。2018年9月，林能峰补交了自2017年7月起至2018年8月止拖欠的租金。林能峰现已交纳了上述公共租赁住房截至2019年10月的房屋租金。 一审法院认为，福州市国有房产经营有限公司、林能峰订立的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。租赁期限届满后，双方未续订新的租赁合同，林能峰继续使用租赁物，福州市国有房产经营有限公司未提出异议，根据合同法第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，可视为福州市国有房产经营有限公司、林能峰的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于公共租赁住房承租人的保障资格由有关行政机关审核确认，不属于民事诉讼审查的范畴，因此林能峰是否仍然符合公共租赁住房的保障资格，不能通过民事诉讼程序来确认，故林能峰关于其仍然符合公共租赁住房承租资格的抗辩，一审法院不予采纳。鉴于林能峰公共租赁住房的保障资格已被行政机关取消，不再具备继续承租公共租赁住房的资格，福州市国有房产经营有限公司请求解除租赁合同，一审法院予以支持。合同解除后，林能峰无权继续占有使用租赁物，福州市国有房产经营有限公司请求林能峰腾空、返还租赁物，一审法院予以支持。因林能峰已于2018年9月补交了自2017年7月起至2018年8月止拖欠的租金，并交纳租金至2019年10月，故林能峰应按合同约定的80.7元／月的租金标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2019年11月起至合同解除之日止的租金。关于逾期付款违约金，根据合同约定，拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金，林能峰拖欠自2017年7月起至2018年8月止的租金，福州市国有房产经营有限公司主张林能峰每逾期一个月支付租金按应收租金80.7元的5%向福州市国有房产经营有限公司支付自2017年8月起至2018年9月止，共14个月的逾期违约金56.49元（80.7元／月×5%×14月），一审法院予以支持。福州市国有房产经营有限公司请求林能峰按原租金支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律规定及合同约定，应予以支持。综上，判决：一、解除福州市国有房产经营有限公司与林能峰于2011年7月5日订立的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；二、林能峰应于本判决生效之日起十五日内将位于福州市晋安区××镇××村××＃××单元的公共租赁住房（原廉租住房）腾空，并返还给福州市国有房产经营有限公司；三、林能峰应于本判决生效之日起十五日内按每月80.7元的租金标准支付自2019年11月起至本判决生效的当月止的租金，自本判决生效的次月起林能峰应按每月80.7元的标准向福州市国有房产经营有限公司支付房屋占有使用费，直至实际返还前述公共租赁住房之日止；四、林能峰应于本判决生效之日起十五日内向福州市国有房产经营有限公司支付逾期付款违约金56.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由林能峰负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，林能峰的公共租赁住房（原廉租住房）保障资格已被有关行政机关取消，林能峰不再具有继续承租公共租赁住房（原廉租住房）的资格；在案涉租赁合同到期后，福州市国有房产经营有限公司与林能峰未签订新的租赁合同，双方的租赁关系转为不定期租赁，福州市国有房产经营有限公司可以随时解除合同，故一审法院判决支持福州市国有房产经营有限公司关于解除案涉《福州市国有房产廉租住房租赁合同》的诉请，并无不当，予以维持。在解除案涉《福州市国有房产廉租住房租赁合同》的情况下，一审法院判决林能峰腾空案涉房屋并返还给福州市国有房产经营有限公司，符合法律规定，亦予以维持。林能峰虽主张其已补交拖欠的租金，但林能峰该行为不能改变其在履行案涉租赁合同过程中存在违约的事实，亦不能改变其本人的公共租赁住房（原廉租住房）保障资格已被取消的事实，故林能峰据此主张案涉租赁合同不能解除，不能成立；林能峰以其无房居住等为由，主张不能腾空并返还案涉房屋，缺乏依据，亦不能成立。 关于本案是否属于民事案件受案范围，本院作出的（2019）闽01民终2109号民事裁定书已经对此进行了认定，不再赘述。 综上所述，林能峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由林能峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 游 佳 书 记 员 卞振锋