山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1329民初2722号 原告：山东新华书店集团有限公司临沭分公司，住所地：临沭县常林东大街6号。 负责人：陈克，经理。 统一社会信用代码：9137132959034489X1。 委托诉讼代理人：姚兴宾，该公司员工。 委托诉讼代理人：高琳华，山东兰友轩律师事务所律师。 被告：高敬山，男，1970年2月20日出生，汉族，居民，住临沭县。 委托诉讼代理人：刘金彦，女，1971年6月22日出生，汉族，居民，住临沭县。系高敬山妻子。 委托诉讼代理人：胡俊莹，山东师郯律师事务所律师。 原告山东新华书店集团有限公司临沭分公司（以下简称：新华书店临沭分公司）与被告高敬山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新华书店临沭分公司的委托诉讼代理人姚兴宾和高琳华、被告高敬山的委托诉讼代理人刘金彦和胡俊莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新华书店临沭分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离原告所有的已出租给被告的租期已到的房屋；2.确认2015年6月2日至起诉之日止，被告一直租赁原告房屋的事实。事实和理由：2002年6月22日，原告与被告签订书面租赁合同，约定被告自2002年8月1日开始租赁原告所有的位于临沭县××街××号××街房，期间原、被告之间陆陆续续签订了多次书面房屋租赁合同，最后一期书面租赁合同中约定的房屋租赁截止日期为2015年6月1日止。2015年6月2日至起诉之日止，原、被告之间未签订书面租赁合同，但被告一直事实租赁上述房屋至起诉之日，应视为事实租赁关系。原告依据法律规定行使确认权之诉的诉讼权利，请求法院履行确认权纠纷的司法裁判权，依法对原告所提的诉讼请求第2项予以确认。2019年12月3日，原告委托山东兰友轩律师事务所向被告出具律师函一份，并于随后送达至高敬山处，要求高敬山于2019年12月8日之前清空并彻底搬离本案租赁纠纷所指房屋，现在原告起诉之间为2020年3月，从原告委托律所发出律师函到起诉之日，长达三个月有余，原告给予了被告充分合理的清空搬离时间。根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、最高人民法院“合同法司法系列解释”、最高人民法院“关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释”等法律、司法解释以及最高法院相关指导性案例等法律精神：“当租赁合同到期后，双方未签订新租赁合约的，若承租方又继续使用租赁房屋的，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，双方都要继续履行原合同的约定，只是原合同的租赁期限改变为不定期。双方在给予对方合理的时间后，都可以随时提出解除租赁合同结束双方的租赁关系”。综上所述，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 高敬山辩称，一、答辩人同原告存在租赁关系属实，答辩人已经租赁原告房屋多年。但租赁期间，答辩人受到多种因素影响，很长时间没有做到正常经营，原告应根据实际情况延长租赁期限，并减免租金。（一）2013年11月份，原告将被告使用的房屋周围的三层楼整体租赁给福建莆田系医院经营。医院装修直接遮挡了被告租赁的店面，影响被告营业。答辩人当时不同意，但原告承诺医院装修占用的时间会从租赁期限中减去。该装修过程历时8个月，答辩人没有营业。（二）2018年，临沭县对被告租赁房屋前的常林大街进行整修，路两侧挖掘深沟，大街两头用围挡遮住，处于封路状态，时间长达一年半，被告没有经营。（三）2019年年底至今，因新冠病毒疫情影响，又有三、四个月没法经营。（四）2018年，莆田系医院跑路，但医院楼上的水管破裂导致被告租赁房屋上面遭到大水漫灌，造成被告商品被水浸泡，损失20000多元。当时原告承诺给补偿，但也没有落实。鉴于上述情况，原告前任负责人戴秀军承诺给答辩人延长租赁期限。另外，《民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。答辩人因为市政基础工程施工及莆田系医院装修等原因长达近三年没有正常营业，原告应当为答辩人延长租期3年，否则将造成双方权利义务严重失衡，对答辩人极不公平。二、答辩人同原告之间现仍然存在租赁合同关系，原告要求答辩人搬离租赁房屋不能成立。原告的诉求在租赁关系解除后方能行使。根据原告诉求第2项，原告也认可双方租赁关系一直存续至其起诉之日。根据《临沂市中级人民法院关于当前民事审判工作中的一些疑难问题会谈纪要》(2015)第五条第12项规定，原告应当先行使合同解除权，向答辩人发出通知，待双方租赁合同解除后才能要求答辩人搬离。而且，解除合同通知是诉讼的前置程序，所以，原告的诉求不能获得法院支持，请法院驳回其起诉。三、原告的整栋楼房除答辩人租赁的房屋之外均已多年闲置不用，而且目前原告也没有盘活上述资产的迹象，已经造成资源浪费，造成国有资产流失。《民法总则》第九条规定：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。莆田系医院在租赁期间未满的情况下拖欠近80万元租金不告而别，此后原告一直没有将剩余房屋租赁，让国有资产白白地闲置；但现在却让答辩人搬离出租房，这完全不符合民法总则的精神，不应获得法院支持。四、答辩人夫妇均为下岗职工，多年来苦心经营这个小店铺，籍此维持生活。原告让答辩人夫妇搬离，等于切断了答辩人的生活来源，让答辩人生活陷入困顿。这与当前党中央的号召背道而驰。在当前疫情期间，国家正倡议出租人大力减租、免租或者延长租期，原告作为国企，更应当响应国家号召，体恤普通百姓，感受答辩人生活之艰难，而不应当在这特殊时期让答辩人搬离。五、201O年左右因答辩人租赁的房子后面院内规划较乱，原告为了让院子显得整齐划一，让包括答辩人在内的其他承租人出资在答辩人租赁的房屋后面建设了房屋（大约40平方）。2013年，莆田系医院租赁原告房屋使用时，在原告的楼房上加盖了两层，同答辩人租赁房屋也不协调，当时原告的负责人戴秀军让答辩人又在楼房上加盖了一层。如果原告要求答辩人搬离，应当将上述房屋的相应价值补偿给答辩人。综上所述，原告的起诉既不符合法律规定，也违背国家政策，请法院查明事实，驳回其起诉。 本院经审理认定事实如下：2002年6月22日，临沭县新华书店（甲方）与高敬山（乙方）签订第一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于常林东大街6号新华书店大门东侧楼房之一层共4间，租赁给乙方使用。租赁期限为三年，自2002年8月1日到2005年8月1日止。租金每年伍万元，首期交纳本年度的50%，以后每半年交纳一次，交纳时间分别为每年的8月1日和2月1日。2011年1月26日，临沭县新华书店（甲方）与高敬山（乙方）签订第二份《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于常林东大街6号新华书店大门东房屋第7间至第8间共2间租赁给乙方使用。房屋租赁期共五年，自2010年6月1日起至2015年6月1日止。租金总额为140000元（大写壹拾肆万元整），第一年（租金贰万元）于合同签订时一次付清，第二年起每年租金叁万元于2011年5月31日前付清，第三年于2012年5月31日前付清，第四年于2013年5月31日前付清，第五年于2014年5月31日前付清。第二份租赁合同到期后，高敬山继续租赁使用新华书店临沭分公司的房屋至今，但是双方未再签订书面房屋租赁合同，亦未约定租赁期限。 新华书店临沭分公司向法庭提交律师函一份，主张其公司向高敬山送达到了律师函，并给予了高敬山合理的搬离时间。高敬山对该律师函主张从来没见到，新华书店临沭分公司也没有向其送达。 高敬山向法庭提交照片一张，主张其在租赁房屋期间，经过新华书店临沭分公司同意在租赁房屋的后面加盖了上下两层房屋一共四间，如果新华书店临沭分公司要求高敬山搬离应对房屋价值做出补偿。新华书店临沭分公司主张高敬山加盖了房屋未经过其公司同意，且高敬山也未提供证据证明系其公司同意，同时高敬山所盖房屋未取得国土、规划、建设等相关行政部门的审批，属于违章建筑，依法不应予以赔偿。 庭审中，新华书店临沭分公司要求解除与高敬山的租赁关系。 本院认为，新华书店临沭分公司与高敬山签订房屋租赁合同，高敬山租赁使用新华书店临沭分公司的房屋，事实清楚，证据充分。合同到期后，高敬山继续租赁使用新华书店临沭分公司的房屋至今，新华书店临沭分公司与高敬山未续签书面房屋租赁合同，亦未约定租赁期限，双方形成不定期租赁合同关系。新华书店临沭分公司与高敬山可以随时解除合同，但新华书店临沭分公司解除合同应当在合理期限之前通知高敬山。新华书店临沭分公司主张其公司向高敬山送达律师函通知高敬山在合理时间内搬离，高敬山主张未收到律师函，因新华书店临沭分公司未提交证据证实其公司向高敬山送达到要求高敬山搬离涉案房屋的律师函，且高敬山对该律师函不予认可，故新华书店临沭分公司关于其给予高敬山合理搬离时间的主张，本院不予支持。现新华书店临沭分公司要求解除与高敬山的租赁关系，应当给予高敬山合理准备期限，考虑受新冠肺炎疫情影响，本院酌定该期限为45日。高敬山主张其经过新华书店临沭分公司的同意，在租赁房屋的后面加盖了上下两层房屋共四间，要求新华书店临沭分公司对房屋价值做出相应补偿。因新华书店临沭分公司主张高敬山加盖了房屋未经过其公司同意，且高敬山也未提供证据证明其加盖房屋经过新华书店临沭分公司同意，同时高敬山所盖房屋未取得国土、规划、建设等相关行政部门的审批，属于违章建筑，故高敬山要求新华书店临沭分公司补偿房屋价值的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条的规定，判决如下： 一、确认被告高敬山自2015年6月2日起至起诉之日租赁原告山东新华书店集团有限公司临沭分公司的房屋。 二、解除原告山东新华书店集团有限公司临沭分公司与被告高敬山的不定期租赁合同。 三、被告高敬山于本判决生效后45日内从原告山东新华书店集团有限公司临沭分公司的房屋搬离。 案件受理费200元，减半收取100元，由被告高敬山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 任祥群 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 蒋太艳 书 记 员 马苑程