广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初1994号原告（反诉被告，下称原告）：张春松。委托诉讼代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：陈军成。委托诉讼代理人：王寒，广东坤益律师事务所律师。原告张春松与被告陈军成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，被告陈军成提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。案件适用简易程序，于2020年3月2日、3月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐荣喜、被告委托诉讼代理人王寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春松向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还房屋押金154800元、预收租金51600元，并以206400元为基数，自2019年10月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付资金占用的利息损失，暂计至2019年12月13日为2282元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告因开设工厂需要承租被告位于东莞市虎门镇新湾社区*******交叉口的厂房，月租金为51600元，租期自2019年10月13日起至2027年10月12日止，被告承诺在原告入场前办理好315KVA的电供原告使用，双方于2019年10月13日签订了《租赁合同》，原告于当日通过银行转款方式向被告支付了房屋押金154800元、预收租金51600元，共计206400元。但因被告一直无法按照合同约定完成变压器的报装，导致原告无法使用该厂房，原告合同目的落空。另外，该厂房也未取得建设工程规划许可证，因此原告要求被告退还所收取的厂房押金154800元和预收的租金51600元，被告拒绝返还。因此，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告陈军成辩称：一、原告在案涉合同签订之前已经知道厂房未取得建设工程规划许可证，如案涉合同被认定为无效合同，原告对此负有过错。被告作为一名经验丰富的生意人，与原告在案涉合同缔约之前，原告多次参观走访厂房,向被告及周围人询问关于案涉物业的权属及使用情况。被告秉着从事实出发的角度，对原告的询问均如实回答，原告对案涉厂房没有建设工程规划许可证的事实早已知情。从常理上讲，案涉合同标的金额巨大，原告不可能在对厂房权属情况毫不了解的情况下，就支付相应押金及预交租金。在此基础上，原告仍然选择与被告签订租赁合同，并且在合同履行过程中，多次催促被告按照其要求建设厂房，使被告投入相应经济成本建设厂房。如果原告认为案涉厂房因未取得建设工程规划许可证而无效，那么对该合同无效，原告亦负有过错。二、原告作为过错方，应赔偿被告因履行案涉合同而遭受的损失，并按合同约定租金支付使用期间的占有使用费。合同签订后，被告按照原告的要求进行建设，订购了相应的钢筋建材及建设用砖用于建设厂房，合计已经投入了46348元，现上述建材已经运送至案涉厂房，如原告主张案涉合同无效，则应赔偿被告购买建材的实际损失。另外，原告于2019年10月13日签订案涉合同以来，一直实际占用厂房直到被告答辩之日，因此应按照合同约定的租金标准(即51600元每月)支付占有使用费至实际搬出为止，截至被告答辩之日共206400元。三、按照合同约定，被告并没有安装315KV电压的义务，被告作为出租方仅有相应的安装协助义务。被告与原告在案涉租赁合同第一条“租赁物及用途”第3点中已经合意约定“…在乙方(即原告)进场前乙方必须提供自已使用的电约315千瓦给甲方(即被告)…”，原告在起诉书所述的被告系装电义务方纯属子虚鸟有。其提供的微信聊天记录和《厂房租赁补充协议》均不能说明该义务已经转移给被告，实际情况则是原告违背诚实信用原则，希望不再租赁案涉房屋，随意制造借口。综上，案涉厂房没有建设工程规划许可证是事实问题，被告系按现状租予原告，且原告对此情况在合同签订前已经知悉。该合同若被认定无效，原告作为经验丰富的经营者，并促成合同成立，其亦应承担过错责任，赔偿被告的实际损失和占有使用费。原告自知案涉合同无效，利用该理由随意毁约，违背诚实信用原则。如果支持原告这一做法,势必造成类似承租人随意弃约，对社会上的租赁关系造成不安定因素，不利于维护社会大局的稳定。如此，原告因案涉合同存在无效事由，反而获得更大的利益，反之被告出于对原告的信赖，实际履行，却遭受巨大经济损失。被告陈军成向本院提出反诉请求：1.原告支付被告因履行合同而产生的实际损失46348元；2.原告支付自2019年10月13日至租赁合同被确认为无效期间的占有使用费（以月租金51600元为标准，暂计至反诉之日为206400元）；3.本案诉讼费用由原告承担。事实及理由：原告在案涉合同签订之前已经知道厂房未取得建设工程规划许可证，如案涉合同被认定为无效合同，原告对此负有过错。原告作为一名经验丰富的生意人，与被告在案涉合同缔约之前，原告多次参观走访厂房，向被告及周围人询问关于案涉物业的权属及使用情况。被告秉着从事实出发的角度，对原告的询问均如实回答，原告对案涉厂房并没有建设工程规划许可证的事实早已知情。从常理上讲，案涉合同标的金额巨大，原告不可能在对厂方权属情况毫不了解的情况下，就支付相应押金及预交租金。在此基础上，原告仍然选择与被告签订租赁合同，并且在合同履行过程中，多次催促被告按照其要求装修厂房，使被告投入相应经济成本建设厂房。如果原告认为案涉厂房因未取得建设工程规划许可证而无效，那么对该合同无效，原告亦负有过错，并且是主要过错。二、原告作为过错方，应赔偿被告因履行案涉合同而遭受的损失，并按合同约定租金支付使用期间的占用使用费。合同签订后，被告按照原告的要求进行建设，订购了相应的钢筋建材及建设用砖用于建设厂房，合计已经投入了46348元。现上述建材已经运送至案涉厂房，如原告主张案涉合同无效，则应赔偿被告购买建材的实际损失。另外，原告于2019年10月13日签订案涉合同以来，一直占用厂房直到被告之日，因此应按照合同约定的租金标准(即51600元每月)支付占用使用费至租赁合同被确定为无效时止，截至被反诉之日共206400元。综上，案涉厂房没有建设工程规划许可证是事实，被告系按现状租与原告，且原告对此情况在合同签订前已经知悉。该合同若被认定无效，原告作为经验丰富的经营者，并促成合同成立，其亦应承担过错责任，赔偿被告的实际损失和占有使用费。原告自知案涉合同无效，利用该理由随意毁约，违背诚实信用原则。如果支持原告这一做法，势必造成类似承租人随意弃约，对社会上的租赁关系造成不安定因素，不利于维护社会大局的稳定。如此，原告因案涉合同存在无效事由，反而获得更大的利益，反之被告出于对原告的信赖，实际履行，却遭受巨大经济损失。因此，被告提出反诉,请求判如所请。原告张春松针对被告陈军成的反诉辩称：一、被告不存在任何经济损失。被告有意隐瞒了案涉建筑物没有取得建设工程规划许可证的情况。依据合同法的诚信原则，被告作为厂房的出租方应当明确向承租人如实告知案租赁物的真实情况，并不能因为出租人没有询问而拒绝告知，被告为了能出租案涉物业，隐瞒了该案涉厂房没有建设用地规划许可证的事实，也就直接导致了案涉租赁合同无法律效力，使作为承租人的原告的合同利益陷于非法状态，因此，如果存在经济损失也应由被告全部自行承担。被告提供的损失证据与本案无关联。被告即使订购了钢筋建材及建筑用砖，实与案涉纠纷无关，被告如是用于建造厂房，应该事前有相应的建筑设计图纸、装修合同，且也应取得原告的确认，如被告所言厂房是现状交付的话，安装也是被告自己的事，也就无需被告再大动于戈进行装修。双方合同在2019年10月13日签署，同月17日原告通过微信发出《租赁合同补充协议》,见被告无答复，原告也亲自拿补充协议到被告办公室，被告也没有提到买钢筋、地砖进行装修的事情，因此，被告不存在所谓经济损失，原告更没有承担的法律依据。二、原告无需向被告支付任何占有使用费。被告的厂房一直不符合交付标准，如厂门未安装(导致厂区存在很大安全隐患，不能存放任何的设备、物业)，门牌号未确定（导致不能申请办理营业执照)、变压器没有安装好（导致无法供电进行设备安装作业)等，原告在该种情况下是不可能接收租赁物的，被告也没有证据证明原告实际占有使用了该厂房。且因为双方租赁合同是无效合同，租赁合同上第二条第2款“乙方装修免租期至变压器安装好后开始计租金，免租期内免收应缴租金”，而到原告起诉之日还没有装好变压器，在未实际占有的前提下，被告要求原告支付“占有使用费”这一前提肯定是不存在的。原告虽一直催促被告交付合作的厂房，但被告不回复原告的微信，也不接听原告的电话，原告只有在2019年12月19日在广东诉讼服务网上申请立案，并于2019年12月23日申请了财产保全，被告要求原告支付占有使用费没有事实和法律依据。经审理查明：2019年10月13日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份《租赁合同》，约定：“第一条租赁物及用途1.甲方将位于虎门镇新湾社区XXX交叉口的租赁物出租给乙方使用，厂房面积2150平方米；3.甲方提供的租赁物以乙方签订合同时的现状标准为标准。如果因租赁物的固定物件在乙方的合理要求下需要改进（造）的甲方按乙方的需求允许进行改进（造）。在乙方进场前乙方必须提供自己使用的电约315千瓦给甲方。如以后超出的部分由乙方负责，与甲方无关。关于电费的缴费事宜，承租方按南方电网所收电费缴纳，变压器的所有费用均由承租方负责缴费，出租方只收取承租方所用电量的每度两角伍分钱。（￥：0.25元）；第二条租赁期限1.租赁期为8年，即从2019年10月13日起至2027年10月12日止；2.乙方装修免租期至变压器装好后开始计算租金，免租期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由乙方按规定交纳；第三条租金及定金1.租赁物租金计算如下：由2019年11月1日起至2019年11月30日止：乙方每月应交租金51600元；自2023年1月1日开始，租金递增10%，每月租金为56760元，后每三年递增一次，递增额为10%；2.租金按月缴交，乙方于每月5日前将当月租金交甲方；3.乙方于本合同签订之日，需一次性向甲方缴交第一个月的租金及叁个月的租赁物押金，共计206400元。租赁期满后结清租金和其他各项费用后，甲方将租赁押金无息退还乙方；第四条租赁物交付1.本合同签订后，双方应当共同到现场办理租赁物交付；2.乙方确认前和移交时已对租赁物状况充分了解，确认双方为按租赁物现状租赁……。”同日，原告通过银行转账向被告支付了押金154800元和一个月的租金51600元，合计206400元，被告向原告开具了收据。双方确认案涉租赁厂房没有房产证也没有办理建设工程规划许可证。原告主张原告生产的设备是大型机床，需要较大的电量，所以约定由被告安装好315KVA的变压器，合同第一条第3点中提供电量的内容中甲乙方写反了，而被告一直没有安装好变压器和门牌，也没有交付厂房给原告。原告提交了与被告的微信记录，显示：2019年10月17日，原告发送了一张《厂房租赁补充协议》给被告，主要内容为被告保证厂房要有合法门牌号，签订合同时由中介方和双方口头承诺，变压器在一个月左右可申请安装给原告使用，现原告准备装修厂房，被告必须保证变压器在11月25日前交付使用，如不能交付使用，被告要退回押金和租金。被告回复“你先发给中介看一下吧”；2019年10月18日，原告问“陈总好，门牌、变压器今天落实得什么样”、“厂门什么时候能好，装修材料、吊车材料准备进场”，被告回复“门牌号已有不知道搞在哪里就是找不到。门牌号是海景路X号。变压器就在这个星期六日做工作。具体要下个星期确定。大门这两三天装好。”被告则主张，根据《租赁合同》第一条第3点的约定，安装315千瓦电是原告的责任，合同没有笔误，合同明确约定由原告自己提供自己使用的电量，被告只是协助，案涉厂房至今没有安装变压器；合同签署后，被告就将厂房交付给原告，且被告根据原告的要求进行基础建设，铺设混凝土，被告购买了用于铺地板的砖，和用来建设厂房梁门的钢材，原告清楚知道案涉厂房没有取得建设工程规划许可证，还一直催促被告尽快签订合同，故被告进行基础建设的损失应由原告赔偿。被告提交了其与佛山市顺德区XXX贸易有限公司的电子订单、微信记录、建设银行转账电子回单、送货单、厂房照片，拟证明其向佛山市顺德区XXX贸易有限公司购买H钢、槽钢，案涉厂房用了5500元的槽钢、29526元的H钢，还购买了砌块和卡板，钢筋和砖块已经运送至厂房外，案涉厂房有钢铁结构的大门，双方签订合同后即到现场，被告将钥匙交给原告，完成了厂房的交付。原告不确认有要求被告进行基础建设，主张只要求被告安装门、变压器和门牌号，且案涉厂房在原告起诉前并没有大门，之后有无安装原告并不知情，厂房地面的水泥是被告自行铺设，并非原告要求。根据原告提出的诉前财产保全申请，本院依法作出（2019）粤1972财保911号民事裁定书，并依法实施了相应的保全措施。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、收据、转账单、微信记录，被告提交的《租赁合同》、电子订单、微信记录、建设银行转账电子回单、送货单、照片，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订《租赁合同》约定被告将位于虎门镇新湾社区XXX交叉口的厂房出租给原告使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁厂房在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，故原告、被告于2019年10月13日签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉《租赁合同》无效，被告依据该合同收取的押金154800元应当返还，原告要求被告返还押金154800元，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同约定的租金标准包括约定的租金数额以及从何时开始计租，《租赁合同》约定“免租期至变压器装好后开始计算租金”。关于安装变压器的义务方的问题。合同第一条第3点记载的“在乙方进场前乙方必须提供自己使用的电约315千瓦给甲方”，意思是承租人进场前须提供电给出租人，不符合常理，故该条对变压器由哪方安装的约定不明确。从变压器安装流程来说，应由权属人、出租人进行申请，准许后方可安装。从原告提交的与被告的微信记录看，原告在签订合同后第四天在微信中发了一份《厂房租赁补充协议》给被告，被告回复“先发给中介看一下吧”，虽然双方没有签订该份补充协议，但可说明在签订合同后第四天原告提出了“变压器在一个月左右可申请安装给原告使用”、“被告必须保证变压器在11月25日前交付使用”、“如变压器申请不到在10月22日通知原告退回三押一租给原告合同解除”的要求，原告于2019年10月18日问被告“变压器落实得怎么样”，被告回复“变压器就在这个星期六日做工作”，由此可知，申请安装变压器应当为被告的义务。因此，在变压器装好之前为免租期，而变压器一直未安装，合同约定的计租条件尚未成就，故被告要求原告参照合同约定标准支付占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。被告于签订合同时预收的一个月租金亦应当返还给原告，原告要求被告返还预收租金51600元，本院予以支持。至于利息，被告基于无效合同占用了原告资金，被告亦应将产生的孳息即利息返还给原告，原告要求被告支付利息，主张以206400元为基数，自2019年10月14日起计至2019年12月13日止，本院予以支持，但原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算缺乏依据，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，利息计算为1461.99元，原告主张的超出部分，不予支持。被告主张其购买了砖和钢材，按照原告要求对案涉厂房进行了基础建设，要求原告赔偿损失46348元。首先，《租赁合同》中没有约定由被告购买砖和钢材等内容，被告也未能提交证据证明原告要求被告购买砖和钢材。其次，被告提交的电子订单、微信记录、送货单、照片无法充分证明其购买砖和钢材与案涉厂房有关联性。再次，被告作为出租人，交付的租赁物应当符合一般使用用途，如厂房有门、铺平地面等，这些都是租赁物应当具备的，在未有证据证明原告有特殊要求的情况下，装门、铺地面等均是附着在租赁物上的，增值也依附于租赁物本身，即使在租赁合同无效的情况下，该部分利益也由出租人获得，故不属于出租人的损失。因此，被告要求原告赔偿损失46348元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈军成应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张春松返还押金154800元、预收租金51600元及利息1461.99元；二、驳回原告张春松的其他诉讼请求；三、驳回被告陈军成的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费2215元、诉前保全费1563元，合计3778元（原告已预交），由原告张春松承担15元，被告陈军成承担3763元；反诉部分受理费2545.61元（被告已预交），由被告陈军成承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇二〇年四月二十六日书记员 陈倩婷