云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终197号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：云南昆钢房地产开发有限公司。住所:云南省昆明市安宁市昆钢。统一社会信用代码：91530000216583647U。法定代表人：张春前，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：张忠财，男，1972年4月22日生，汉族，大学本科，户籍所在地云南省安宁市，现住安宁市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘蓬远，男，1986年4月12日生，汉族，硕士研究生，户籍地云南省安宁市，现住昆明市呈贡区。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：孙嘉良，男，1963年8月23日生，汉族，大学文化，户籍地吉林省长春市南关区，现住云南省丽江市玉龙县。上诉人云南昆钢房地产开发有限公司（以下简称昆钢房地产公司）因与被上诉人孙嘉良商品房销售合同纠纷一案，不服云南省玉龙县人民法院(2019)云0721民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昆钢房地产公司上诉请求：1、撤销原判第一项、第三项；2、驳回被上诉人孙嘉良的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。3、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清。一审认为商品房买卖合同登记备案表能证明孙嘉良向上诉人支付了购房款认定事实错误。1、孙嘉良提交的证据只能证明其向陈学明支付了93万元购房款，不能证明向上诉人支付购房款。2、登记机关并没有要求必须支付购房款后才能备案。登记备案的目的是为了肯定备案的合同效力高于未备案合同，防止一房两卖或多卖，不是为了证明购房人已支付房款。3、陈学明支付的是其本人的购房款。孙嘉良并未提交陈学明同意替其付款的证据。陈学明也从未向上诉人作出代替孙嘉良付款的意思表示。陈学明预先付款，因此上诉人给予较大的价格优惠，在其放弃购房后，导致上诉人产生开票的税费损失及房屋优惠价格部分损失。双方就损失赔偿未能达成一致意见，因此上诉人不同意返还陈学明的购房款。该款所有权为上诉人所有，陈学明无处分权。孙嘉良提交的云南省销售不动产统一发票（发票代码253001193033）是如何取得无从得知，但在发票上将打印陈学明的名字涂抹，增加手写孙嘉良名字，是伪造、变造行为，这种更名行为无效。二、一审认定上诉人同意陈学明将房屋转售给孙嘉良，从而认定上诉人应协助办理房产证事实认定错误、适用法律错误。1、孙嘉良提交的“情况说明”是复印件，不能提供原件，很明显是伪造的，不具有真实性，不能证明上诉人同意陈学明将房屋转让给孙嘉良。2、陈学明与孙嘉良有权按照他们自己的意愿达成房屋销售合意。3、即便情况说明是真实存在的，上诉人同意陈学明将房屋转售给孙嘉良，情况说明上也没有表明上诉人有为孙嘉良办房产证的义务，没有义务将发票上的名字更改为孙嘉良。陈学明只能是以其名义向孙嘉良开具发票，否则就是协助陈学明逃避纳税义务。上诉人将房屋直接销售给孙嘉良，没有为孙嘉良更名的义务。三、在孙嘉良支付房款前，上诉人没有向孙嘉良履行交付房屋、办理房产证或协助办理房产证的义务，也不应当承担延期办理房产证的违约金。四、孙嘉良没有按照《商品房购销合同》支付购房款，应当承担延迟支付购房款的违约责任，支付违约金。五、孙嘉良应当支付房屋占用费，返还房屋。孙嘉良在上诉人没有向其交付房屋的情况下，自行占有房屋并装修使用，理应支付房屋占用费并返还房屋。一审、二审的诉讼费用均应由孙嘉良承担。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人孙嘉良二审未提出答辩意见。本诉原告（反诉被告）孙嘉良向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付昆玉【2011】第579号合同项下所确定的不动产权证；2、判令被告赔偿因逾期未办理房产证的逾期违约金52,050元（自2018年1月25日至2018年3月25日每天赔偿5元，60天共计300元；自2018年3月25日至2019年6月25日一审判决确定之日止，共计15个月，每天按总房款1,149,224元的0.01%计算，共计450天，51,750元）;3、诉讼费用由被告承担。本诉被告（反诉原告）向一审法院提出诉讼请求：1、判令反诉被告立即支付购房款1,149,224元；2、判令反诉被告立即支付因逾期支付购房款而产生的违约金,自2017年10月26日起至全部购房款付清之日止的违约金，现暂计至2019年8月16日共计590天，即67,804.21元；3、判令反诉被告立即支付房屋占用费，暂计自2017年10月26日-2019年8月16日的66,000元）、支付配套设施费14,432.18元；4、判令反诉被告立即返还房屋；5、诉讼费用全部由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年，被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司将其丽江分公司负责开发的丽江房屋出售给陈学明（案外人），陈学明将购房款1149224元一次性付清。2013年7月19日，被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司向陈学明开具了购房发票，但双方一直未签订《商品房购销合同》。2017年10月，陈学明将案涉的房屋转卖给原告（反诉被告）孙嘉良。2017年10月23日，云南昆钢房地产开发有限公司丽江分公司作了一份情况说明，载明：兹有陈学明，购买玉和苑月影园1-Ｇ号房，房款全额已交清，并开具购房发票。因客户（陈学明）一直未来签订合同，导致本合同未进行备案。现原客户（陈学明）已经本房转让给其他人（孙嘉良），要求对购房发票进行更名，用于办理后续手续。该情况说明上加盖了云南昆钢房地产开发有限公司丽江分公司的公章。该情况说明上并签注有“同意变更，促成客户尽快接房。赵宏伟2017.10.24日”字样。2017年10月25日，被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司作为甲方与原告（反诉被告）孙嘉良作为乙方签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定：付款方式及期限为一次性付款，付款金额1149224元，付款日期2017年10月25日；甲方应于2017年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；同时，还约定了双方的违约责任。签订合同当天，该商品房买卖合同进行了登记备案，备案登记表上注明案涉房屋的买受人为孙嘉良，付款方式为一次性付款，付款金额为1149224元。2017年10月25日，原告（反诉被告）孙嘉良向陈学明付清了930000元的房款，向被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司支付了配套设施费14560元。随后，原告（反诉被告）孙嘉良将案涉房屋进行装修并入住。因税费等问题原告（反诉被告）孙嘉良一直未取得涉案房屋的不动产权证，而与被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司沟通未果，双方未能达成一致意见。另查明，云南昆钢房地产开发有限公司丽江分公司系被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司设立的分公司。一审法院认为，被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司与原告（反诉被告）孙嘉良签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补偿协议》、进行了商品房买卖合同登记备案，并由云南昆钢房地产开发有限公司丽江分公司作了同意更名的情况说明。被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司的上述行为，应视为被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司知情并认可陈学明将案涉房屋转卖给原告（反诉被告）孙嘉良、原告（反诉被告）孙嘉良将房款向陈学明予以支付、案涉房屋的买受人陈学明变更为孙嘉良的事实。另外，陈学明在购买涉案房屋时已将房款1,149,224元一次性向被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司支付，现该房款仍在被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司处。本案涉房屋因税费问题未能顺利办理不动产权证，被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司应积极采取补救措施，按规定在合理期限内协助原告（反诉被告）孙嘉良办妥案涉房屋的不动产权证，90日为宜。被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司辩称原告（反诉被告）孙嘉良未向其支付购房款，不应为原告（反诉被告）孙嘉良办理不动产权证的意见，不符合本案的案件事实，不予采纳。关于原告（反诉被告）孙嘉良要求支付逾期办证违约金的问题，案涉房屋至今未取得不动产权证，原告（反诉被告）孙嘉良自身也有一定原因，在房屋交易过程中，原告（反诉被告）孙嘉良与陈学明、被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司没有妥善处理好案涉房屋的办证问题。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期办证的违约金的诉请，不予支持。案涉商品房买卖合同登记备案表载明，案涉房屋的买受人为原告（反诉被告）孙嘉良，该房屋的房款1,149,224元已一次性付清，被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司也认可原告（反诉被告）系通过陈学明转让购买案涉房屋的事实，且原告（反诉被告）孙嘉良已装修入住。故被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司再要求原告（反诉被告）孙嘉良支付购房款1,149,224元、支付购房款逾期违约金、房屋占用费的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司主张的返还房屋之诉，属于另一法律关系，本案中本院不予处理。庭后，经被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司核实案涉房屋的配套设施费，原告（反诉被告）孙嘉良已予以支付，被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司撤回要求原告（反诉被告）孙嘉良支付配套设施费的诉讼请求，予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司于本判决生效后90日内协助原告（反诉被告）孙嘉良办妥丽江玉和苑小区月影园1-G号房屋的不动产权证；二、驳回原告（反诉被告）孙嘉良的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1,102元，减半收取551元，由原告（反诉原告）孙嘉良负担；反诉案件受理费16,348元，减半收取8,174元，由被告（反诉原告）云南昆钢房地产开发有限公司负担。上诉人及被上诉人二审期间均未提交新的证据。一审审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，商品房销售合同纠纷，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议焦点在于被上诉人是否已经向上诉人支付房屋价款，双方之间的商品房买卖合同是否成立。首先，由上诉人向相关部门登记备案的商品房买卖合同登记备案表载明，案涉房屋的买受人为原告（反诉被告）孙嘉良，该房屋的房款1,149,224元已一次性付清。上诉人与被上诉人所签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，系双方自愿签订，双方对合同的效力均无异议，应为合法有效。其次，关于孙嘉良是否已经支付房款的问题。涉案房屋原系案外人陈学明向上诉人购买，购房款已一次性付清。后陈学明将房屋转让给孙嘉良，孙嘉良经得上诉人同意，将房款转给陈学明，故上诉人就该房屋已经收到了售房款，不存在房款尚未支付。一审孙嘉良提供的由上诉人作出的同意更名的情况说明，以及加盖了上诉人的公章，将陈学明的名字更改为孙嘉良的购房发票，以证实孙嘉良已经支付房款的事实。上诉人对此提出质疑，认为该发票及情况说明不具有真实性。但对该主张其未能提供证据证实。上诉人在孙嘉良缴纳了配套设施费之后，向其交付房屋。并在孙嘉良装修房屋及入住之后，上诉人均未提出异议。现孙嘉良要求办理房产证，上诉人才提出其未支付房款。故上诉人要求孙嘉良支付房款，并承担房屋占用费等费用的上诉意见无证据支持，本院不予采纳。第三，上诉人作为房地产开发企业，根据法律规定，在房屋出售后，应当为买受人孙嘉良办理不动产权证。故一审判决事实清楚，适用法律正确，应予支持。综上所述，上诉人云南昆钢房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17450元，由上诉人云南昆钢房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雪飞审判员  李建华审判员  姚中梁二〇二〇年五月十八日书记员  杨 艳