福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4779号 原告：林志顺,男，1983年3月6日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：何建峰，福建建达（马尾）律师事务所执业律师。 被告：熊智军，男，1973年4月16日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：池建伟、翁龙也，福建名仕律师事务所执业律师。 第三人：福建好家置业有限公司，住所地福建省福州市台江区洋中路**融信双杭城MINI墅**楼**02办公，统一社会信用代码：91350100077431044L。 法定代表人：陈静宇。 原告林志顺与被告熊智军、第三人福建好家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林志顺的委托诉讼代理人何建峰，被告熊智军的委托诉讼代理人翁龙也到庭参加诉讼。第三人福建好家置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林志顺向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约金20万元；2.请求判令被告退还购房履约保证金10万元；3.请求判令被告承担中介佣金2.15万元；4.请求判令被告向原告支付因本案所产生的律师代理费2万元，以上四项共计34.15万元。事实和理由：原告购买被告所有的位于福州市台江区××街道××路××号××＃楼××单元的房产，并于2019年7月13日通过第三人好家置业有限公司签订了《房产居间服务合同》《房产买卖交易服务合同》、《补充协议》及相关合同附件。签订合同之时，原告和被告均本人到场，经各方充分洽谈合同条款后签署合同，合同内容系双方真实意思表示，依法有效。合同签订后，原告即严格履行了合同义务，于签约当日支付了购房履约保证金10万元并积极备齐全额购房款。然而，被告未按照合同约定日期2019年8月13日前往银行办理资金监管手续及公证委托手续，经第三人多次口头催告后仍不配合，对此，原告秉持友好协商的原则，委托第三人于2019年8月19日向被告发函，要求其配合办理资金监管及后续交易手续；原告亦于2019年9月23日委托律师向被告发函催告，但被告在收到函件后均不予以配合处理。在此期间，被告以第三人公司跑路为由拒不配合办理手续，但实际上第三人的经营困境并不直接影响讼争房产的交易履行，反而是被告的行为直接导致了交易手续陷入停滞，严重侵害了原告的合法权益，该行为已经构成严重违约。基于以上事实，经过合理期限催告无果之后，原告遂于2019年9月30日向被告发律师函通知解除《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》，该函件被告已收悉。被告的行为构成根本违约，原告有权单方解除合同，自被告收到函件之日起房产买卖合同已解除。 被告熊智军辩称，综合而论，原告才是本案违约方，其单方发函变更合同条款、擅自解除合同等行为均违背合同约定，构成根本违约。一、原告发函单方变更合同条款的行为构成违约，依法应承担违约责任。答辩人并非本案违约方，不承担违约金。首先，诉争合同对合同履行顺序做了明确规定，如《补充协议》（2019年7月13日）。明确约定了履行顺序是，先进行资金监管，后办理公证手续；而且由于出售的房屋没有存在银行贷款（抵押），后续抵押手续的办理也是在房屋过户至原告名下之后，方可办理的。其次，2019年8月19日，原告委托第三人发函，要求变更合同提前办理公证手续，及抵押手续，违背了前述合同约定构成违约，答辩人也有权拒绝此违约要求。原告在起诉状中陈述此份函件是督促资金监管也明显违背事实。再次，原告咨询律师后，发送的律师函（2019年9月23日），修改了原告8月19日函件的违约要求，不再提及所谓办理公证、抵押手续，也印证了原告行为的违法性。最后，诉争《房屋买卖交易服务合同》第九条约定：“擅自变更或解除合同的，均视为违约行为”，本案中原告擅自改变交易流程，无理要求答辩人提前履行义务，其发送的督促函件不仅无效，其行为也构成违约。二、原告解除诉争合同，既违背了合同中“约定解除”条款、也违背了合同法“法定解除”规定，其违法解除合同之行为已经构成根本违约。1、原告违背“约定解除”条款，构成根本违约。首先，诉争《房屋买卖交易服务合同》第十条一款，明确约定了解除合同的条件和方式：即，守约方必须就“违约事项”发函督促，督促满10日，违约方没有回复及履约，守约方可以解除合同。其次，如前所述，原告2019年8月19日的督促内容并非“违约事项”，而是单方变更合同履行顺序，发函不仅无效还应承担违约责任；再次，原告另一份函件即律师函（2019年9月23日），其内容闭口不谈当时发生的第三人携款潜逃，需要处理交易如何进行的后续难题，亦不承认及承担其先前违约之责任。该函件发送后的7日，即2019年9月30日，原告即发函解除合同！完全违背前述“满10日”的合同解除约定。最后，诉争《房屋买卖交易服务合同》第九条约定：“擅自变更或解除合同的，均视为违约行为”，原告擅自变更合同，且违背“约定解除”条款解除合同，即原告构成根本违约。2、原告更违背“法定解除”的规定。我国合同法九十四条规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，方可以解除合同。即，法定解除条件需要督促“违约事项”，且经过“合理期限”，方可解除合同。故，本案中即使抛开原告违约行为不谈，其解除合同也不符合前述规定，特别是参考商品房买卖合同司法解释等规定，房屋交易之合理期限为3个月！现原告于7日后即发函解除合同，既明显不符合“法定解除”要件，构成根本违约。三、履约保证金仅与第三人中介公司有关，原告也无权向答辩人主张。原告并未举证保证金付款流水，保证金按照票据也支付于第三人中介机构账户，现保证金出现问题也是因为第三人携款潜逃，故履约保证金问题仅与第三人中介公司有关，原告也无权向答辩人主张。另外，原告因第三人携款潜逃，为规避自身款项风险发起本案诉讼，违背诉讼的诚信原则，不应从中获得非法利益。四、同样，中介佣金、律师代理费等，属于不同法律关系，且与答辩人无关。在本案中，原告乃违约方，答辩人没有违约，原告无权向答辩人主张律师代理费。 第三人福建好家置业有限公司未到庭应诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。第三人福建好家置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及举证、质证的权利。 结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月13日，熊智军（甲方）、林志顺（乙方）与唐某（丙方）签订一份《房产居间服务合同》，约定：1.甲乙双方委托丙方居间促成订立关于位于福州市台江区××街道××路××号××＃楼××单元房产的买卖合同；2.丙方提供的居间服务自接受甲乙双方委托时起，到双方签订房产买卖合同时居间服务结束；3.中介佣金21500元，由乙方全部承担；4.丙方在促成房产买卖合同成立时有权向甲乙双方要求支付佣金；5.甲乙双方承诺按本合同约定按时向丙方支付全额佣金，否则，未支付方除承担支付佣金的义务外，还须向甲方承担为实现佣金权利所产生的诉讼费、律师费、差旅费等其他必要费用。同日，熊智军（甲方）、林志顺（乙方）与福建好家置业有限公司（丙方）三方就上述房产的交易签订了《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》，其中《房产买卖交易服务合同》约定：1.乙方声明已亲自实地看验过该房产并亲自查验过该房屋相关权属信息资料，并已就该房产的现状及疑虑咨询过甲方，乙方确认具备所购房产所在地的购房资格和条件，并保证所提供的相关资料是完整、真实、合法、有效的，否则，由此产生的后果由乙方自行承担；2.该房产交易成交价为178.1万元；3.签订合同时，乙方支付履约保证金10万元，交给丙方无息监管；4.乙方应在2019年8月13日之前将除已付履约保证金外的剩余全部购房款一次性解入甲乙双方认可的银行办理资金监管手续。同时应将中介佣金及交易服务费等费用一次性支付至丙方指定账户；5.甲方同意由乙方指定该房产的买受人，并同意将房产交易登记受理单原件交给丙方保管；6.鉴于该房产交易的专业性和手续的繁杂性，甲乙双方特委托丙方为本次交易提供产权过户、房屋交接等交易服务;7.任何一方未按合同或相关附件的约定履行义务的，或未经协商一致擅自变更或解除合同的，均视为违约行为；8.违约责任：①.自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。②.因一方迟延履行本合同约定的义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金。③.因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按本条第①款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金20万元，同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方交易过程中产生的税费，及因守约方提起的诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等；9.本合同履约中未约定之事宜可签订补充协议，补充协议若与本合同不一致以补充协议为准。《补充协议》则约定：1.甲乙双方约定将该房产本合同项下新的产权人为乙方指定的人员，新产权人可为一人或多人；2.甲乙双方约定甲方以实收178.1万元出售该房产，在交易过程中所产生的增值税、个人所得税、契税、印花税、中介佣金、交易服务税等费用由乙方承担，与甲方无关；3.甲乙双方约定：于2019年8月13日前，甲方同意将该房产网上签约、办理该房产的产权交易过户、国有土地使用权过户、办理水电、闭路、煤气等房产出售转让及交易过户的相关手续委托给乙方指定人员，办理上述公证委托书所产生的费用由乙方承担，于办理公证前，甲乙双方将除已付履约保证金外的全部剩余购房款一次性解入甲乙双方认可的银行办理资金监管手续；同时甲方与乙方指定人至相关部门办理个人他项抵押受理手续，待领到上述委托公证书当日，甲乙双方至银行办理解冻上述购房款，同时，甲方将该房屋移交给乙方使用，交房后，乙方对该房屋负全责；4.签订本合同时，甲方告知上述房产取得方式为离婚变更，现甲乙双方协商于2019年7月15日前至相关部门查询上述房产甲方取得是否满两年，若未满两年，则合同解除，三方免责。签订上述协议后，林志顺依约向福建好家置业有限公司支付履约保证金10万元，福建好家置业有限公司则出具相应的收款收据。2019年8月13日林志顺名下尾号为8918的招商银行账号汇入180万元。 2019年8月19日福建好家置业有限公司向熊智军出具《告知函》，写明，熊智军至今未配合买方办理上述房产的委托公证及个人他项抵押受理手续，现已超过履约期限，其特发此函告知，望熊智军按约定履行，避免损失扩大。2019年9月23日林志顺向熊智军发出《律师函》，写明，其于2019年8月13日已备齐全额购房款项，依照约定，双方应于2019年8月13日前共同到银行办理资金监管手续及公证委托手续，但经其及交易服务方多次催促，熊智军未予以配合，已致使房产交易手续陷入僵局无法继续办理，该行为已经侵犯了其合法合同权益，据此，交易服务方已于2019年8月19日向熊智军致函催促配合办理资金监管及后续交易手续，但熊智军在收到函件后仍未予以配合，已构成违约。现其专函通知，希望熊智军在收到该函起五日内联系其配合办理房产交易的资金监管及后续手续，直至双方交易完毕。熊智军于2019年9月24日签收该《律师函》。2019年9月30日林志顺向熊智军发出《解除合同通知函》，写明，其已于2019年9月23日致函催告，但至今熊智军仍未予履行，现其依法通知解除其与熊智军签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》，其有权要求退回已支付的购房定金，同时熊智军应按照合同约定赔偿违约金。熊智军亦签收了该《解除合同通知函》。2019年10月2日熊智军则向林志顺发出《告知函》，写明，近期房屋居间方福建好家置业有限公司老板陈静宇与财务挪用客户资金后失联，林志顺所谓履约保证金也在此被挪用之列，导致签署房屋交易产生纠纷，对于此，双方间本应友好协商，共同向公安机关报案或者商议如何民事追讨款项等。但林志顺在咨询律师后，直接试图将该挪用资金导致的纠纷，包装成本人违约，试图直接简单粗暴的转嫁损失，并违法擅自解除了前述合同，违背了双方一直电话沟通基本内容，伤害了其情感及对林志顺的信任，对此，其再次强调如下：1.林志顺不应当将中介公司挪款失联而产生的法律风险，嫁接至其承担。林志顺作为买房人购买房屋应当全额支付购房款项，如果款项被中介公司挪用，林志顺也必须以足额办理资金监管手续，保障本人能够收取购房款项；2.关于被挪用款项，其可以配合向中介公司进行追讨。包括但不限于刑事报案及民事诉讼；3.林志顺并未依约履行合同，未依约筹集并支付相应合同约定款项，现又违背合同约定擅自解除合同，已经构成根本违约，本着友好的态度，其仍希望双方间友好协商解决纠纷。但如果林志顺一意孤行，其将依法追究林志顺的违约责任。 另查，证人唐某到庭陈述，成交之后，被告熊智军考虑到自己老婆不同意，家里情况比较复杂，也考虑卖低了，不想卖了，叫其去找原告林志顺协商，后来协商了四次至五次，一直没成功，原告林志顺就来起诉了；本案房产交易系约定一次性付款的，先将购房款资金到监管账户，该手续是三方一起去银行办理，当时有约了一天去办理，买方称备齐钱款，但卖方没有出来，资金监管到位后就会去办理网签，基本上当天就能办理，出证之后监管账户就能解冻。诉讼中，林志顺与熊智军均认可解除双方之间的房屋买卖合同关系。而对于林志顺是否通知熊智军去办理资金监管手续这一问题，熊智军陈述，应该是有，但是双方对交易程序有异议，而且不是2019年8月13日当天通知去办理资金监管手续的。现林志顺以熊智军未按照合同约定日期2019年8月13日前往银行办理资金监管手续及公证委托手续，经第三人多次口头催告后仍不配合为由，向本院提出上述诉讼请求，并支出律师代理费2万元。 再查，诉讼中，本院向福州市不动产和交易中心咨询本案讼争房产在2019年7月15日时是否取证满两年，福州市不动产和交易中心口头告知：本案讼争房产于2017年7月1日办理不动产权证（产权人为兰三秀、熊智军），2018年9月28日因离婚变更登记，产权人变更为熊智军，在2019年7月15日时该房产属取证满两年，可办理过户手续。 本院认为，林志顺与熊智军、福建好家置业有限公司签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》，系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定三方签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》合法有效，各方均应依约履行。依照约定，熊智军应与林志顺首先共同办理资金监管手续，但熊智军在经福建好家置业有限公司、林志顺催告后至今仍未与林志顺共同办理资金监管手续，致使合同无法继续履行，已经构成违约。依照《房产买卖交易服务合同》的违约责任条款约定，林志顺在2019年9月23日向熊智军发出促请履约的函件之日起满10日内，熊智军仍未与林志顺共同办理资金监管手续，故林志顺依此条约定，有权要求解除合同。但鉴于林志顺在发出促请履约的函件之日起满10日内就向熊智军通知解除合同，不符合合同约定，该解除合同的通知应视为无效，合同解除的时间应为本院向熊智军送达起诉状的时间即2020年1月3日。合同解除后，依照合同约定，林志顺有权要求熊智军向其支付违约金20万元及因提起诉讼而支付的律师代理费2万元。至于履约保证金的问题。因该履约保证金由第三人福建好家置业有限公司收取，合同解除后，应由第三人福建好家置业有限公司负责退还。关于林志顺提出要求熊智军承担中介佣金2.15万元的主张。因合同明确约定中介佣金由其负担，且其并未实际支出中介佣金，故其要求熊智军承担中介佣金缺乏依据，故对林志顺提出的该项主张，本院不予支持。至于熊智军提出第三人福建好家置业有限公司的经营异常导致交易无法进行的主张，因在案证据无法证明福建好家置业有限公司存在经营异常并影响本案讼争房产的居间服务，熊智军应承担举证不能的法律后果，故对熊智军提出的该项主张，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告熊智军应于本判决生效之日起十日内向原告林志顺支付违约金20万元； 二、被告熊智军应于本判决生效之日起十日内向原告林志顺支付因提起本案诉讼而支出的律师代理费2万元； 三、第三人福建好家置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告林志顺履约保证金10万元； 四、驳回原告林志顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6422元，由原告林志顺负担422元，被告熊智军负担4000元、第三人福建好家置业有限公司负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  李 芬 人民陪审员  曾美芳 二〇二〇年五月六日 法官 助理  林 熠 书 记 员  谢辰萱 附主要条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。