广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13556号原告：广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社，住所地：广州市番禺区沙头街横江村。法定代表人：黄巨泉。委托诉讼代理人：何树智，广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：周桥贵，广东星凯律师事务所实习人员。被告：陈灿明，男，1979年4月15日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：袁娜娜,系广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：区婉妮,系广东银德律师事务所律师。原告广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社诉被告陈灿明土地租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社的委托诉讼代理人何树智，被告陈灿明的委托诉讼代理人区婉妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金和使用费88076.8元；2.判令由被告承担本案的全部诉讼费。事实及理由：原告和被告在2010年7月1日签订了横江村土地临时出租合同，约定由原告将位于横江村砖厂边的面积为1344平方米的土地处在给被告，租期为5年，从2010年7月1日至2015年6月30日。合同签订后至2016年6月，被告一直使用该土地。但被告没有按时足额支付租金，至今欠2011年5月至2016年10月租金合计88076.8元。原告认为，《合同法》第227条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”以及第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告有义务向原告支付租金。为此，原告为保护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定，具状起诉，请求法院依法公正判决。被告陈灿明答辩称，原告起诉的事实与理由并不属实，被告签订合同后并无使用涉案土地，也没有在合同期满后继续使用土地，被告2010年7月1日确实签订了土地租赁合同，被告的确支付了按金，但是原告并无交付土地给被告使用；涉案土地由原告村民莫志巨长期霸占使用，被告因为涉案土地被他人长期占用已经向原告多次反映，被告也通过居委会及司法所进行调解，但原告未能任何有效措施收回土地及交给被告使用，对于上述情况原告一直以开会讨论解决为由直至合同届满后，被告一直没有使用涉案土地，原告从签订合同至今一直没有向被告催缴过租金，是基于实际上被告并无使用该土地；本案原告的诉讼请求主张2011年5月至2016年10月的租金已经超过诉讼时效，从合同签订2010年7月1日至合同期满2016年6月30日，原告一直未向被告以任何途径追收租金直至起诉，虽然原告提交了两份律师函，但律师函被告从未收到过，而且律师函时间为2018年11月及12月，也超出了诉讼时效，未造成诉讼时效中断。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交以下证据：1.《横江村土地临时出租合同》（2010.07.01）1份，拟证明被告自2011年3月开始一直未按合同约定支付租金，截止到2016年10月被告拖欠原告租金共计88076.8元；2.律师函（2018.11.16）1份；3.律师函（2018.12.10）1份，拟证明原告就被告拖欠租金一事分别于2018.11.16及2018.12.10通过律师函方式向被告催缴2011年5月至2015年6月的租金；4.不动产权籍调查表1份，拟证明原告对涉案租赁合同中横江村“砖厂边”土地所有权属；5.现金收入凭证，拟证明被告仅支付了2010年7月至2011年4月的租金，2011年5月至2016年10月的租金未予支付。被告质证意见：证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据2、3的三性不予确认，记载的内容不属实；证据4的三性不予确认；证据5的按金收入凭证予以确认，对租金收入凭证三性不予确认。被告提供以下证据：照片一组打印件，拟证明原告并未将涉案土地交给被告使用，该土地本是原告村民莫志巨养鸡用，后该村民又租给其他人作停车场使用。原告质证意见：对照片真实性无异议，但照片无法证明涉案土地长期被村民霸占使用，照片反映的车辆停放等是否为被告个人转租给他人或许可他人使用无法确认，无法证实被告称的原告没有交付土地给被告的事实。经审理查明事实如下：2010年7月1日，原告（甲方）、被告（乙方）签订一份《横江村土地临时出租合同》，其中第一条约定：甲方将座落在横江村砖厂边的土地及建筑物临时租给乙方使用。土地面积1344㎡，租给乙方临时性合法经营使用。该地块在国家及政府不征用的情况下可以租用5年，即由2010年7月1日至2015年6月30日止。第二条约定：该地块的空地为1344㎡，租金为1元/月/㎡，每月租金合计1344元，以收据结算，若需开具发票的，一切费用税金等由乙方负责。租金每月缴交，当月租金应在当月5日前缴交。第三条约定：签订合同三天内，乙方要向甲方支付4000元作合同按金，该按金在合同期满时扣除，按金不计利息。合同签订后，被告向原告缴交4000元按金及2010年7月至2011年4月的租金。2018年11月16日及2018年12月10日，原告委托广东星凯律师事务所律师向被告发出律师函，催收土地租金，但没有提供寄送凭证或寄送物流单签收信息。本院认为，本案争议焦点在于原告的诉讼请求是否超过法律规定的诉讼时效。首先，原告与被告在2010年7月1日签订的《横江村土地临时出租合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，且被告按约定向原告及时缴交按金及缴纳了2010年7月至2011年4月份的土地租赁租金，该合同已实际履行，合法有效。其次，原告与被告签订的《横江村土地临时出租合同》约定土地租赁使用期限为2010年7月1日至2015年6月30日止。原告主张合同到期后，被告仍一直使用租赁的土地至2016年10月份，2016年10月份原告才将案涉土地重新出租出去。但被告抗辩称签订合同后，案涉租赁土地长期被他人霸占使用，期间也有寻找村委会工作人员解决及到司法所等机构进行投诉和协调均无果。被告称自没有缴交租赁土地租金后，原告从无向其催收过土地租金，原告委托律师在2018年11月及12月发出的律师函也从未收到。本案中，根据“谁主张谁举证”的原则，原告并无证据证实合同期限到期后被告一直使用该租赁土地到2016年10月份，也无相关证据证实在被告逾期缴纳租赁土地租金后，原告有向被告进行催收。原告于2018年11月及12月发出的律师函也无法证实向确有向被告送达，因此，原告因承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的。本案中，原、被告之间签订的《横江村土地临时出租合同》合同期限至2015年6月30日，被告最迟应在2015年6月5日缴纳2015年6月份的租金，故原告主张土地租赁合同期内最后一期租金的诉讼时效应从2015年6月6日至2016年6月5日止。最后，退一步讲，即使按原告主张的合同到期后，被告仍继续使用案涉土地租赁物至2016年10月份，被告最迟应于2016年10月5日缴纳2016年10月份的租金，那么原告主张租赁土地合同期满后最后一期租金的诉讼时效应从2016年10月6日至2017年10月5日止。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，即使适用三年的诉讼时效，原告主张租赁土地合同期满后最后一期即2016年10月份租金的诉讼时效从2016年10月6日至2019年10月5日止，原告向本院起诉的时间为2019年10月23日，也超过法律相关的诉讼时效制度的规定。此外，本案不存在诉讼时效中止或诉讼时效中断的事由，故原告主张租赁土地租金的诉讼请求已超过相关法律有关诉讼时效的规定，原告因此丧失胜诉权。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社的全部诉讼请求。本案诉讼费2002元，由原告广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 忠人民陪审员  何蕴华人民陪审员  梁少玲二〇二〇年五月二十日书 记 员  李颖瑶