广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初2271号原告：李彩环，女，1965年10月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区********。原告委托诉讼代理人：王美舟，系广东博敦律师事务所律师。被告：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*************卡。法定代表人：孙通文,系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，系该公司法务人员。原告李彩环诉被告中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王美舟，被告委托诉讼代理人王翠琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付延迟交楼违约金给原告（以总房款362389元为基数，按每日万分之一，自2016年10月31日计算至被告通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计到起诉之日为42001元）。事实和理由：2014年8月9日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将位落于中山市***************出售给原告。合同约定被告应于2016年10月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水和取得工程竣工验收备案表的房屋交付原告使用，逾期每日按照房屋总房款的万分之一支付违约金给原告。合同签订后原告支付全部房款，被告逾期未通过任何房屋验收，至今不具备收楼条件，且原告多次前往被告处要求收楼，要求被告出示收楼条件，被告均置之不理。原告至今未收楼，被告行为构成违约，为维护原告的合法权益，现诉至法院。二原告为其诉讼主张提交如下证据：1.中山市商品房买卖合同一份；2.房款发票一份；3.中山市商品房销售登记备案表一份；4.广东诉讼服务网页立案网页、微信聊天、通大晟荟园工程完成进度承诺书、晟荟花园二期工程情况、视频等各一份。被告辩称，一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。根据原告与被告之间签署的《中山市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第2点“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续……买受人不接收时，出卖人不承担合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定，故涉案房屋逾期交房违约行为应截止至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，因为《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得即表明涉案房屋已达到交付条件，如原告不接收涉案房屋，按照约定被告不承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日。现被告已于2020年1月10日取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，故有关逾期交房违约金的截止时间应为2020年1月10日；二、关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据原告与被告签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的的最后交房的期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告交付房款价的万分之一，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%，故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实依据，且明显过高；三、有关诉讼时效问题。即使被告存在逾期交房，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求早已超过诉讼时效，不再受法律保护。四、关于诉讼费用承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方的各自应承担的诉讼费。综上所述，请求法院在综合原、被告双方的权责的基础上，依法公平做出裁判，恳请法院在查清本案事实的情况下，驳回原告的不合理诉讼请求。被告为其辩解意见提交了确认书一份。本院经审理认定事实如下：买受人：李彩环出卖人：晟曦公司签约情况：2014年8月8日，李彩环与晟曦公司签订中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议）所购商品房情况：中山市***************。商品房价款及支付方式：房价款为362389元,付款方式为银行按揭支付，其中109389元现金支付、253000元商业贷款支付。交付期限：出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。交接的相关约定：一、合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.若买受人未按合同约定支付房价款(含买受人采用银行按货款方式支部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项)、违约金(若有)、装修款(若有)给出卖人，或因买受人自身原因导致按揭申请银行未审批放款，或因买受人原因导致合同未办妥备案，或买受人未付清专项维修基金及其他应付的款项，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任，但自合同约定的交付期限届满之日起(当出卖人晚于合同约定的交付期限通知买受人收楼时，以通知的交付期限届满之日起)，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担，此外，若因此致出卖人发生任何其他费用支出的，则造成的全部损失均由买受人据实承担；2.如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续并付清相关应付费用的，则视同已进行验收交接，但买受人仍应继续办理交接手续并付清所有应付费用，且自买受人逾期办理收楼手续之日起至办理完该商品房的交接手续并付清所有应付费用之日为止，买受人按每日总房价款0.05‰的标准向出卖人计付逾期办理收楼手续的违约金。上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。二、合同补充协议第五条(补充合同第十一条)的约定：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任，双方同意按本条款约定执行，但合同第八条约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费;2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；3.该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。基础设施、公共配套建筑正常运行的约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电、管道煤气设备在该商品房交付时达到使用条件(到户自理，由买受人自行申请开通并承担相关费用)。如政府部门和相关部门造成的延误，上述日期顺延。2.电话线路、有线电视线路在商品房交付前按本合同中附件三的标准安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相关费用。如政府部门和相关部门造成的延误，上述目期顺延。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.如政府部门延误，上述日期顺延；2.本合同继续履行，买受人应先行收楼。商品房价款给付及销售（抵押）登记备案情况：至买受人提起诉讼，买受人已将商品房买卖合同所约定的价款362389元支付完毕，且于2014年8月26日办理了商品房销售登记备案。收楼情况：涉案商品房已于2020年1月10日取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。出卖人于2020年1月14日以邮政快递方式向买受人发出收楼通知书，邮件查询状态体出该邮件于2020年1月15日由他人代签收。但至本案开庭审理之日（2020年3月25日），买受人亦未到出卖人处办理收楼手续。另，涉案商品房所涉及的民用燃气工程已于2018年12月11日进行验收。出卖人因拖欠相应的燃气工程款，中山公用燃气有限公司申请仲裁，中国广州仲裁委员会作出（2018）穗仲中案字第12号裁决书，裁决出卖人向中山公用燃气有限公司支付拖欠的工程款1220400元及相应的违约金。至出卖人提起诉讼，买受人亦未向中山公用燃气有限公司履行相应的付款义务，进而导致买受人无法开通燃气的相应报装手续。本院认为，本案争议焦点之一、出卖人是否存在逾期交房的行为。买受人与出卖人所签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，合同条款对双方具有法律效力，双方应恪守履行合同义务。合同约定出卖人应在2016年10月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。现出卖人于2020年1月10日取得上述登记证，已明显逾期，故本院认定出卖人存在逾期交楼的行为，已构成违约，负有向买受人支付相应违约金的责任。本案争议焦点之二，涉案商品房交付标准如何认定。商品房买卖合同约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并交付，符合《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监督完善商品房预售制度有关问题的通知》中有关法定交付条件的规定。但商品房买卖合同同时还约定“供水、供电、管道煤气设备在该商品房交付时达到使用条件”，也就是说，商品房买卖合同针对交付的标准既约定了法定交付条件，亦约定了其他交付条件。现买受人因出卖人拖欠燃气工程款而无法办理管道煤气开通。也就是说，涉案商品房法定交付条件已具备，但其他交付条件尚不具备。且管道煤气设施无法实际投入使用，已构成严重影响正常居住使用。据此，本院认定买受人拒绝收楼，有理有据，本院予以支持。出卖人抗辩称逾期交房违约金截止时间最迟不应晚于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知买受人之日，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院认定出卖人因逾期交房所应支付的违约金计算期间为自2016年10月31日起至涉案商品房的管道煤气开通因出卖人自身行为产生障碍予以消除且收楼通知书发出并确定收楼之日止。本案争议焦点之三，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金应如何调整问题。虽然商品房买卖合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与出卖人逾期交房行为的违约时限相联系，出卖人的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中。而出卖人的逾期交房时间至买受人提起诉讼之日时已超过了三年有余，且出卖人亦未举证证实涉案房屋所在小区何时能办理竣工验收备案登记。因此，不论出卖人逾期交房的行为再延续多久，出卖人仅承担涉案商品房总房价款1％的违约金，显然与出卖人违约行为的严重程度不相符，亦与业主支付较大数额的购房款却长期无法实现所购房屋的使用价值之间构成了利益失衡。鉴于出卖人目前较长时期逾期交楼，封顶条款的违约金数额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定违约金的权利。现买受人诉讼主张以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算逾期交房违约金，与上述法律规定并不相背，本院予以支持。出卖人针对违约金计算标准的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案争议焦点之四，买受人主张的逾期交楼违约金是否已超过诉讼时效的问题。依商品房买卖合同关于出卖人应于2016年10月30日前交房的约定，出卖人所应支付的逾期交房违约金应自2016年10月31日起算。而依《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，关于“民法总则施行之日（2018年7月23日），诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，本案依民法通则计算逾期交房违约金的诉讼时效期间跨越民法总则施行之日，故本案逾期交房违约金的诉讼时效期间为三年，并非二年，故出卖人提出二年的诉讼时效抗辩，于法无据，本院不予支持。同时，本案逾期交房违约金系按日计算的违约金债权，随违约行为的继续而按日产生，属于继续性债权，因此，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间。买受人直至2020年2月20日才向本院提起诉讼，且未能提供证据证明诉讼时效存在中断或中止的情形，本院仅支持买受人自2017年2月21日起至涉案商品房的管道煤气开通因出卖人自身行为产生障碍予以消除且收楼通知书发出并确定收楼之日期间的逾期交楼违约金的诉讼请求。2017年2月21日之前发生的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，本院依法不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：被告中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告李彩环支付自2017年2月21日起至涉案商品房的管道煤气开通因被告中山市晟曦房地产开发有限公司自身行为产生障碍予以消除且收楼通知书发出并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以362389元为计算基数，按每日0.01%标准计付；自2017年2月21日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期交楼违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于实际交房之日后3日内付清）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半收取425元，由被告中山市晟曦房地产开发有限公司负担（该款已由原告预交，本院不另收退，被告于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  夏重彬二〇二〇年五月二十八日书记员  陈泳欣