济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7631号 原告：王瑾，女，1980年8月9日出生，住济南市。 原告：刘爱民，女，1953年3月20日出生，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：董红艳、李明（均系特别授权代理），均系北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶（特别授权代理），山东平正大律师事务所律师。 原告王瑾、刘爱民与被告山东佳汇旅游发展有限公司（佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，被告佳汇公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院作出裁定驳回被告佳汇公司的管辖异议，被告佳汇公司不服向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2019年12月6日作出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。因案件审理需以其他案件审理结果为依据，本案中止诉讼。原告王瑾及其与刘爱民的共同委托诉讼代理人董红艳、李明，被告佳汇公司的代理人隋轶到庭参加了诉讼。诉讼中原告申请财产保全，本院依法冻结佳汇公司、山东佳汇旅游发展有限公司香山书院大酒店在济南农村商业银行、中国工商银行、中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中信银行等银行存款30000元（冻结期限一年），冻结被告佳汇公司持有某（山东）文旅发展有限公司的59557元股权（冻结期限三年）。本案现已审理终结。 王瑾、刘爱民向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还剩余购房款204078元及利息，利息计算方式为以房屋总价款266768元为基数，自支付之日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算，暂计155479元。2、诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求为：1.确认王开勋与被告签订的《某休闲度假中心房屋买卖合同》、《延期交房谅解协议》无效；2.判令被告返还原告剩余购房款204078元及利息（利息以10万元为基数，自2006年3月22日起至2019年8月20日按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以10万元为基数，自2006年11月6日起至2019年8月20日按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以66768元为基数，自2006年6月3日起至2019年8月20日按照同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2006年3月16日，王开勋与被告签订《某休闲度假中心房屋买卖合同》，约定被告于2006年9月15日交付位于某假日酒店客房中心X区X号房屋。因被告延期，2017年10月30日交付给原告。2019年6月3日双方签订《延期交房谅解协议》，王开勋分三次支付购房款266768元。现王开勋已去世，原告系王开勋的法定继承人。2019年7月，济南市南部山区管委会下达通知，称该房屋系违章建筑，要求原告自行搬离该房产，并对涉案房产进行拆除。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国发办【2007】71号）》第二条规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。涉案房屋所在的某休闲度假区位于仲宫镇某村，是被告在某村农村集体土地上建设的住宅房屋，该房屋系被告违法建设。被告在农村集体所有的土地上建设房屋并向社会销售，原告并非某村村民，故其与被告所签订的案涉协议因违反法律、行政法规的强制性规定。根据合同法第五十二条的规定该协议无效。被告应当返还原告扣除房屋折旧后的剩余投资款及利息。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，在手续齐全的情况下，房屋仍被强拆，被告认为政府违约、违法的行为是根本原因，被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的物情况十分清楚，并在此基础上与被告签订涉案合同，被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力范畴，原告方对此十分明晰，故被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、请求法院审查涉案合同的性质及效力，并在此基础上判断双方有无责任或责任分担；4、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则和标准；5、原告在已占有使用涉案房屋多年，实际占用涉案房屋，因此返还的购房款应扣除占有使用费；6、鉴于如认定合同无效，被告认为原告也负有一定的责任，因此原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告进行分担。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 王瑾、刘爱民提供的证据：1、公证书1份；2、户口本1份；3、《某休闲度假中心房屋买卖合同》一份；4、购房款收据3份；5、交房与入住后服务协议1份；6、《延期交房谅解协议》1份。7、济南市国土资源局行政处罚决定书复印件1份；8、接受调查通知书复印件1份。 二、被告佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设管理小区建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫某村拟建香山寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《某假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于某景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、南部生态经济区项目审批表一份；10、建设用地初审意见表一份；11、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；12、村镇规划选址意见书一份；13、建设工程规划许可证一份。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 王瑾与刘爱民系X关系，刘爱民与王开勋系X关系，王瑾与王开勋系X关系。2006年3月16日，佳汇公司（卖方）与王开勋（买方）签订《某休闲度假中心房屋买卖合同》，合同主要内容为：“第二条房屋基本情况买方所购房屋位于某休闲度假区X区、房号为X户型，建筑面积为191.36平方米。……卖方对该房产性质及该房产不承诺办理房产证的事实已经详实向买方说明，买方对此事实予以认可。第三条房屋所上下跳动土地使用年限，买方所购房屋的土地使用年限自房屋交付之日起至2052年9月26日止。第四条房屋价款、付款方式，卖方与买方约定按建筑面积计算，房屋单价2600元/平方米，总金额肆拾玖万柒仟伍佰叁拾陆元整。……房价款采取分期付款方式，签订合同之日支付定金壹拾万元整，基础开槽之日起5日内支付40%房价款，计人民币壹拾玖万元整，交付房屋时支付余下房款，计人民币贰万柒仟伍佰叁拾陆元整。签订合同当日一次性付清全部房价款，价格可优惠3%。第五条交付期限卖方应当在2006年9月15日前，将满足上述使用条件的房屋交付买方使用。…..第八条交接，房屋达到交付使用条件后，卖方应书面通知买方办事交付手续，并同园区管委会签订《物业管理合同》。如果卖方所交付的房屋不符合本合同第二条约定内容，买方有权要求卖门店进行修补。如因买方原因，未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：买方承认该房屋已交接完毕，并承担物业管理费用，遵守有关物业管理规定；保修期限自合同约定房屋交付之日起计。第九条房屋使用权处置，支付全部房价款后，房屋归买方所有，买方可自主处理该房屋。房屋交付使用后，卖方不承诺为买方办理该房屋产权过户手续，但在买方占有使用期间，如果国家政策允许该类房屋办理产权过户，买方可提出申请，卖方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由买方承担。如果因国家政策调整，致使买方房屋被拆除，卖方承诺退还扣除房屋折旧后的剩余房款（折旧标准按照房屋使用期限、参照当时市场行情，委托双方共同认可的评估单位确定）……。” 佳汇公司于2007年10月30日将涉案房屋交付王开勋。 王开勋分三次支付房款共计266768元。佳汇公司于2006年3月22日出具购房定金100000元收据1份、2006年11月6日出具收到购房款100000元收据1份，2009年6月3日出具收到购房款66768元收据1份。 2009年6月3日王开勋（乙方）与佳汇公司（甲方）签订《延期交房谅解协议》1份，约定：“《某假日酒店》客房中心A区10-C1于2007年10月30日已交付。就该户延期交房事宜双方达成以下意见：1、由于政府政策调整、冬季施工、道路等各种原因，造成交房延期，由此给方带来的不便，甲方表示深深歉意，并希望取得谅解。2、甲方同意就延期交房一事给与乙方一些补偿。乙方所购房屋总房款497536元，甲方补偿延期交房款248768元，因此方所购房屋实际房款为248768元。甲方不追究方延期付款的相关责任。” 2019年12月25日王开勋去世，生前未留有遗嘱。2020年1月3日王瑾、刘爱民申请山东省济南市高新公证处对王开勋的遗产进行了公证。 2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月24日，涉案房屋被拆除。 另，诉讼中，王瑾、刘爱民申请财产保全支出保全费2318元。 本院认为：王开勋与佳汇公司签订的《某休闲度假中心房屋买卖合同》所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2006年3月16日双方所签《某休闲度假中心房屋买卖合同》违反法律强制性规定，应为无效。王开勋去世未留出遗嘱，王瑾、刘爱民作为其法定继承人主张权利符合法律规定。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王瑾、刘爱民主张向佳汇公司支付了266768元购房款，佳汇公司对此无异议。因此，本院认定王开勋向佳汇公司共支付了266768元购房款，佳汇公司应予以返还该笔购房款。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付王开勋，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故王开勋应向佳汇公司支付房屋使用费。王开勋去世后，应由王瑾、刘爱民支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。王瑾、刘爱民主张房屋于2007年10月30日交付，2019年8月24日被拆除，佳汇公司对此无异议。因此，本院认定涉案房屋于2007年10月30日交付给王开勋，于2019年8月24日被拆除。王瑾、刘爱民应向佳汇公司支付自2007年10月30日至2019年8月24日（141.5个月）的使用费。合同约定使用期至2052年9月26日，因此，王瑾、刘爱民应向佳汇公司支付占有使用费【266768元/538.5个月（2007年10月30日-2052年9月26日）*141.5个月】=70098元。佳汇公司在扣除使用费后，剩余购房款196670元应当返还给王瑾、刘爱民。 关于利息，王开勋在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，佳汇公司没有返还相应购房款，应当赔偿王瑾、刘爱民利息损失。利息应自2019年8月25日起计算至清偿完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条；《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、王开勋与山东佳汇旅游发展有限公司于2006年3月16日签订的《某休闲度假中心房屋买卖合同》、2009年6月3日《延期交房谅解协议》均为无效合同； 二、山东佳汇旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向王瑾、刘爱民返还购房款196670元； 三、山东佳汇旅游发展有限公司向王瑾、刘爱民支付利息，利息以196670元为基数，自2019年8月25日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、驳回王瑾、刘爱民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6694元，由王瑾、刘爱民负担3119元、山东佳汇旅游发展有限公司负担3575元；保全费2318元由山东佳汇旅游发展有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  徐加莲 人民陪审员  李 玲 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  吕纯纯