江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1225号上诉人（原审被告）：赣州开发区通盈小额贷款股份有限公司，住所地：赣州经济技术开发区迎宾大道**御景江山小区**楼商铺**、7#。法定代表人：吴继华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：温华平，江西同圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈强，男，1962年10月31日生，汉族，住章贡区，系该公司职工。被上诉人（原审原告）：邱小雄，男，1961年3月5日生，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：郭维伟，广东华商（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨和荣，广东华商（赣州）律师事务所实习律师。上诉人赣州开发区通盈小额贷款股份有限公司（以下简称通盈公司）因与被上诉人邱小雄房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院作出的（2019）赣0791民初1304号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月25日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通盈公司上诉请求：一、依法撤销赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初1304号民事判决，并依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求:二、本案一审诉讼费用、二审上诉费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人已于2014年3月协议解除租赁合同，上诉人不应支付合同解除之后的租金。1、原审法院对上诉人举证责任的分配过于严苛，上诉人在原审中提交的证据足以形成证据链以证明自身主张成立。本案事实是:2014年3月，因上诉人公司经营场所变更需要，上诉人与被上诉人经口头协商一致解除房屋租赁合同，自2014年4月起，上诉人另行租赁案外人孔德茂，李苓的商铺，而被上诉人商铺由案外人赣州市汇众泰投资管理有限公司承租。基于对被上诉人的信任，上诉人未与被上诉人签订书面解除协议，因此上诉人无法提供直接证明租赁关系已解除的证据，经向原审法院申请调取证据，上诉人也未能获取案外人赣州市汇众泰投资管理有限公司与被上诉人另行签订的租赁合同。但在原审庭审中，上诉人向原审法院提交了关于变更经营场所的申请、上诉人与案外人礼德茂、李苓签订的《房屋租赁合同》、案外人赣州市汇众泰投资管理有限公司支付物业水电费的证明、黄珅系赣州市汇众泰投资管理有限公司财务工作人员的证明等证据，这些证据虽为间接证据，但足以形成证据链，证明上诉人陈述的以上事实成立。上诉人认为，原审法院判决中轻描淡写的一句“被告通盈公司未提供证据证明与原告协议解除了租赁合同，故对其辩称不予采信”全然否定了上诉人为证明自身主张成立所做的努力，对上诉人举证责任的分配和认定过于死板和严苛，应予纠正。2、根据日常经验法则，即使上诉人未提交证据，也应认定上诉人与被上诉人已于2014年3月协议解除租赁合同这一事实成立。上诉人公司经营场所已变更至赣州市开发区南侧御景江山1号楼6＃、7＃商铺，是本案已查明的事实。以上经营场所地址与上诉人和案外人孔德茂、李苓签订的《房屋租赁合同》的商铺地址一致，而被上诉人的商铺地址为御景江山1号楼11＃至16＃商铺。若被上诉人所称的双方直至2016年9月才解除租赁合同为真，那么上诉人为何要另行与他人签订租赁合同、为何要变更公司住所？这显然与常理、与日常经验生活法则相悖。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，根据日常生活经验法则能推定出的另一事实，当事人无需举证证明，另一方当事人有相反证据的除外。上诉人认为，本案应类推适用本条规定，合理、公平地分配和认定上诉人与被上诉人双方的举证责任，在本案中，即使上诉人未提交证据，也应认定上诉人与被上诉人于2014年3月协议解除租赁合同这一事实成立。二、上诉人在原审庭审时已针对被上诉人提交的《债权转让协议》提出异议，但原审法院认定上诉人未提出异议，与庭审事实不符。在原审庭审质证阶段，上诉人对被上诉人提交的《债权转让协议》的“三性”及证明对象均提出了异议，对此，应有相关庭审笔录记录在案。原审法院不知为何，在判决中以上诉人未对此债权转让协议提出异议为由采纳该份证据，上诉人认为，这与庭审事实严重不符，恳请二审法院依法予以查明。综上所述，原审法院对本案案件事实和庭审事实均存在认定不清，在适用法律上存在偏差，本案上诉人与被上诉人已于2014年3月协议解除租赁合同，被上诉人要求上诉人支付租金的诉讼请求无任何事实及法律依据，恳请二审法院依法撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。邱小雄辩称，一、被上诉人与案外人赣州市汇众泰投资管理有限公司不存在租赁合同关系。上诉人自行转租，不影响原、被告所签《租赁合同》的效力。上诉人没有证据证明本案租赁合同在2016年9月之前被解除、终止或概括转移给赣州市汇众泰投资管理有限公司。二、上诉人抗辩称其已经与被上诉人解除了租赁合同，一审法院依据“谁主张、谁举证”的举证规则，要求上诉人提供相关证据材料，而上诉人未能提供，一审据此不予采信上诉人的抗辩，符合民事诉讼的举证规则，不存在举证责任分配不当的问题。相反，一审法院配合了上诉人的调查取证申请，为上诉人出具了调查令，调取了赣州市汇众泰投资管理有限公司的相关财务资料，但并未发现赣州市汇众泰投资管理有限公司与被上诉人之间有租赁关系的任何证据。由此可以反证，上诉人的抗辩是没有事实依据的。三、上诉人与他人签订租赁合同、变更经营场所等行为，与是否和被上诉人解除租赁关系没有法律上的必然逻辑关系，更不能适用“日常经验法则推定”的证明规则。更何况上诉人在一审诉讼中自行承认其是将案涉租赁房屋“转租”给了案外人赣州市汇众泰投资管理有限公司。而上诉人的转租行为并未取得被上诉人的同意，即使被上诉人同意了，上诉人的转租行为也不消灭被上诉人与上诉人之间的租赁关系，上诉人依然需要对被上诉人承担支付租金的义务。四、关于被上诉人一审提交的《债权转让协议》，上诉人一审的质证意见是“与本案没有关联性，不予质证”，仅仅是对关联性提出了异议，并未对该证据合法性、真实性提出异议。因此一审在查明了该证据与本案的关联性后采纳了该证据，完全符合证据规则。综上所述，一审判决事实清楚、证据确凿、判决公正，请求依法予以维持。邱小雄向一审法院起诉请求：1、判令被告立即清偿原告房屋租金454376.59元及滞纳金（申请人自愿按月利率2%计算，暂计至2019年4月5日计357370.50元），共计人民币811747.09元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月1日，出租方邱小雄、黄学忠（甲方）与承租方通盈公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，双方约定：1、甲方将坐落于赣州开发区御景江山1＃写字楼11＃、12＃、13＃、14＃、15＃、16＃商铺，按房产证面积计算，建筑面积为346.81平方米，出租给乙方办公使用；2、租赁期限自2013年10月1日至2028年9月30日止；3、房屋租金一层商铺为80元／平米／月，二层写字楼为50元／平米／月，租赁期为15年，第二年起租金每年递增6%,每季度的第二个月的5日转账支付当季租金。乙方需按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金。4、租赁期开始时，乙方应向甲方支付三个月的租金作为押金，此押金不计息，在合同终止后10天内返还乙方，租赁期间乙方不得转租给第三方适用。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告收取租金至2014年9月份，自2014年10月1日起被告未支付租金。原告诉称双方于2016年9月30日解除《租赁合同》，故本案租金计算至2016年9月30日。根据《租赁合同》约定的租金计算方式，2014年10月1日至2015年9月30日房屋租金为220571.16元［346.81平方米×50元／平方米×（1＋6%）×12个月］；2015年10月1日至2016年9月30日房屋租金为233805.43元［220571.16元×（1＋6%）］，合计454376.59元。2016年10月11日，甲方黄学忠（债权转让人）与乙方邱小雄（债权受让人）签订《债权转让协议》一份，双方约定债务人通盈公司尚欠甲乙双方租金454376.59元及滞纳金，该债权的一半份额由甲方享有，甲方将所享有的应收租金债权的全部份额转让给乙方，以冲抵甲方2013年11月28日所欠乙方的借款25万元（租金的滞纳金冲抵借款利息），乙方同意受让。甲方转让应收租金债权，由甲方通知债务人通盈公司，租金及其滞纳金由乙方直接收取，归乙方所有。另查明，2014年3月23日，被告通盈公司与孔德茂、李芩签订《房屋租赁合同》两份，约定承租赣州开发区迎宾大道1号御景江山小区1号楼6＃、7＃店铺。2014年8月7日，被告通盈公司根据赣府金办复【2009】14号开业批复文件的要求，将经营场所申请变更至赣州市开发区南侧御景江山1＃楼6＃、7＃店铺。一审法院认为，原告邱小雄、案外人黄学忠与被告通盈公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应按照合同约定全面履行义务。同时，原告邱小雄与案外人黄学忠签订《债权转让协议》，系双方当事人的真实意愿，且不违反法律规定，被告庭审时对《债权转让协议》未提出异议，故该债权转让对被告发生效力，由原告受让债权。被告通盈公司辩称2014年4月原被告双方解除了租赁合同，但被告通盈并未提供证据证明与原告协议解除了租赁合同，故对于被告的辩称，一审法院不予采信。在被告通盈公司未与原告协议解除租赁合同以前，根据合同相对性原则，原告与被告通盈公司的《租赁合同》继续有效，通盈公司应按照租赁合同约定支付租金。对原告主张2014年10月1日起至2016年9月30日的租金454376.59元，一审法院予以支持。对原告主张的滞纳金（实为违约金），双方约定的违约金过高，原告自愿调整至按照月利率2%计算，符合法律规定，一审法院予以支持，从被告逾期支付租金之日起计算至2019年4月5日止的违约金合计357370.54元；从2019年4月6日起，以所欠租金454376.59元为基数，按照月利率2%计算违约金至清偿之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告赣州开发区通盈小额贷款股份有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告邱小雄租金454376.59元及违约金（截止至2019年4月5日的违约金为357370.50元；自2019年4月6日起的违约金，以所欠租金454376.59元为基数，按照月利率2%计算至清偿之日止）。案件受理费11917元，由被告赣州开发区通盈小额贷款股份有限公司负担。二审中，上诉人通盈公司向法庭提交如下新证据：1、证明两份，证明本案所涉欠付租金全由黄珅出具书面凭证，黄珅是赣州市国瑞泰担保有限公司的财务工作人员，并非上诉人的工作人员。2、赣州市金融工作局出具的赣市金字【2014】50号文件、《消防监督检查记录》、《房屋租赁合同变更函》、《合同变更通知》、赣州市国瑞泰担保有限公司营业执照，证明上诉人早在黄珅出具欠条之前就已搬离了办公场所，搬到楼下办公地点，事实上被上诉人已经认可上诉人退租，否则应当由上诉人的工作人员出具的任一凭证或者加盖公章，但没有。3、黄珅的证言，证明黄珅当时代赣州市汇众泰投资管理有限公司向丘小雄出具了欠条，内容是欠房租费用40多万元。黄珅在国瑞泰公司工作，黄卫华要求黄珅写欠条，赣州市汇众泰投资管理有限公司搬过来办公，该公司的实际控制人是黄卫华，办公地点是邱小雄的房产，当时上诉人公司搬至一楼工作。被上诉人的质证意见为：对证据1的“三性”均有异议，我方一审提供了黄珅出具的证明，黄珅受黄卫华指派代为处理上诉人部分财务事务。对证据2中金融工作局的批复真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据关于上诉人变更地点的时间是2014年12月25日以后，本案争议租赁时间为2014年10月之后，上诉人变更地址与本案所争议的租赁合同无关。对合同变更函的“三性”有异议，该文件是上诉人自己制作的。对消防监督检查记录的“三性”有异议。对合同变更通知的“三性”有异议。对营业执照的关联性有异议。对证据3的“三性”均有异议，应以被上诉人黄珅一审出具的情况说明为准。证人二审陈述与一审证言有较大出入，即使本案证人存在受黄卫华指派出具欠付租金的证明，但结合其他证据可以证实出具欠条时黄卫华是上诉人的实际控制人与管理人，黄学忠与邱小雄向黄卫华依据租赁合同主张资金符合当时的实际情况。退一步讲，即使国瑞泰公司及赣州市汇众泰投资管理有限公司是在被上诉人出租房屋的范围内办公，也是上诉人擅自转租所导致，与被上诉人无关。根据合同相对性，上诉人仍然有向被上诉人支付租金的义务，证人证言与本案实际处理无关。被上诉人向法庭提交如下证据：《债权转让通知书》，证明黄学忠的租金债权转让给被上诉人，已经书面通知了上诉人。上诉人的质证意见为：发出时间是2016年10月12日，吴继华签收是2019年5月16日，时间间隔太久，明显是为了诉讼而准备的。是否为吴继华本人签字也不清楚，不能代表上诉人的意思表示，对该证据的“三性”有异议。本院对双方提交的证据评判如下：对上诉人通盈公司提交的证据1、2的真实性予以认定，但对其关联性和证明目的不予认定。对证据3中证人陈述其向邱小雄出具欠条的真实性予以认定。对被上诉人邱小雄提交的证据的“三性”予以认定。二审认定的事实与一审认定的一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，上诉人主张其与被上诉人2014年3月解除租赁合同，其一审提交的证据仅可证明赣州市汇众泰投资管理有限公司交纳了物业费和水电费，该交费行为并不必然推定出上诉人与被上诉人解除租赁合同，且上诉人一审陈述其将案涉租赁物转租给赣州市汇众泰投资管理有限公司，而转租关系中，上诉人并不退出与被上诉人的租赁关系。故次承租人是否向出租人支付了租金不影响上诉人与被上诉人租赁关系，故被上诉人依租赁合同向上诉人主张租赁符合法律规定。对债权转让协议，二审被上诉人补充提交债权转让协议通知，而债权转让协议自通知之到达之日起已生效，债权转让协议不需要债务人同意。上诉人认为其在2019年5月才签收，被上诉人该债权转让通知系为诉讼而准备的上诉理由不充分，本院不予支持。综上所述，通盈公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12651元，由上诉人赣州开发区通盈小贷股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年五月二十八日代理书记员  陈明轩