福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初1150号 原告：洪爱林，男，汉族，1973年5月17日出生，住永安市。 原告：叶雪菊，女，汉族，1975年3月10日出生，住永安市。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：林伟忠、陈光裕，福建永杭律师事务所执业律师。 被告：福建鑫瑞置业有限公司，住所地：永安市含笑大道******。统一社会信用代码：91350481699041147F。 法定代表人：陈小青，职务：总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：纪圣海，福建启善律师事务所执业律师。 原告洪爱林、叶雪菊与被告福建鑫瑞置业有限公司（以下简称鑫瑞公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪爱林、叶雪菊的委托诉讼代理人林伟忠、陈光裕及被告鑫瑞公司的委托诉讼代理人纪圣海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪爱林、叶雪菊向本院提出诉讼请求：1.要求鑫瑞公司立即支付洪爱林、叶雪菊逾期交房的违约金66899.2元；2.诉讼费由鑫瑞公司承担。事实与理由：洪爱林、叶雪菊于2013年12月10日与鑫瑞公司签订《商品房买卖合同》,该合同主要约定洪爱林、叶雪菊购买鑫瑞公司开发的永安市商品房，鑫瑞公司应在2015年12月30日前将符合约定条件的商品房交付；若逾期交房，鑫瑞公司应从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付房屋之日止，按日支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，洪爱林、叶雪菊按期支付了全部购房款524100元，但鑫瑞公司未能按照合同的约定条件交付房屋。2015年12月,鑫瑞公司在该房产达不到交房条件且未验收的情况下，强行通知收房，遭到广大业主反对。2016年4月22日，洪爱林、叶雪菊等33户业主与鑫瑞公司就如何赔偿达成一致意见，约定以竣工验收备案表时间为交房时间，双方代表签订了《会议纪要》。洪爱林、叶雪菊于2016年8月12日接收房屋。鑫瑞公司垫付了装修保证金、垃圾清运费及2018年5月至2021年4月的物业服务费共计8366.8元。2017年8月8日房屋通过验收竣工备案，达到约定交房条件。洪爱林、叶雪菊同意从2016年8月13日起至2017年8月8日止违约金按70%（共361天）,即39732元，扣除前述垫付费用后，鑫瑞公司仍应支付逾期交房违约金66899.2元［（39732元＋35534元－8366.8元），2015年12月31日至2016年8月12日共226天］。 鑫瑞公司辩称：1.截至2015年12月30日，本公司开发的讼争房屋已经符合合同约定的交房条件。建设单位于2015年12月30日依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收和消防验收合格；2.洪爱林、叶雪菊收房的时间应为2016年8月12日，违约金应当从2016年1月1日至2017年1月1日。交房之后不存在违约问题。故洪爱林、叶雪菊要求按70%计算违约金没有事实和法律依据；3.鑫瑞公司与洪爱林、叶雪菊达成违约赔偿协议，洪爱林、叶雪菊用三年物业费、装修押金、垃圾清运费抵扣违约金，现再主张违约金没有依据；4.会议纪要约定的是一次性解决逾期交房违约问题。因已按会议纪要履行完毕约定的违约责任承担方式，要求驳回洪爱林、叶雪菊的起诉。 洪爱林、叶雪菊围绕诉讼请求依法提交：商品房买卖合同及附件、不动产权证书、销售发票、会议纪要、收款收据、竣工验收备案表等材料各一份，鑫瑞公司提交竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、入伙通知书、入伙汇签单、房屋验收表、业主信息登记表、特别提示、装修承诺书、装修防火责任书、说明、业主装修保证金领取确认明细表、证明、物业缴纳清单、通知书等材料各一份。经质证，双方对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在案佐证。 根据当事人的陈述及提供的证据，本院对事实作如下认定： 洪爱林、叶雪菊因购买鑫瑞公司开发的永安市奥体国际小区房产，与鑫瑞公司于2013年12月10日签订《商品房买卖合同》一份,该合同约定：洪爱林、叶雪菊购买该小区12幢708室，建筑面积92.76平方米，总价款为524,100元。出卖人鑫瑞公司应当在2015年12月30日前将符合约定条件的商品房交付；逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，洪爱林、叶雪菊按约支付购房款。鑫瑞公司于2015年12月通知洪爱林、叶雪菊收房，遭拒。鑫瑞公司于2015年12月30日组织施工单位、设计单位、监理单位等对涉案小区进行竣工验收，2016年9月三明市公安消防支队出具该小区建设工程消防验收意见书，2017年8月8日涉案小区经备案机关即永安市住房和城乡规划建设局备案竣工验收。 2016年4月22日，涉案小区代表包括洪爱林、叶雪菊在内的33位业主与鑫瑞公司在相关部门人员的协调下，双方以会议纪要的形式对10号、12号、13号楼何时交房及违约金何时赔付等问题达成一致意见，该会议纪要载明：交房竣工验收备案表日期为准；关于违约补偿款事宜，在办理交房手续时，业主提出交房费用除契税、专项维修基金、房产证登记费、土地登记费外，其他不限于装修保证金、物业费等相关费用按开发商通知办理，其中装修保证金由物业公司出具收据，与该支付违约金相对抵。待业主装修好后经相关部门验收合格后由物业公司退还业主。2016年8月12日，洪爱林、叶雪菊接受涉案房产，该房的装修保证金5000元、装修垃圾清运费695.6元及2018年5月至2021年4月物业费2671.2元均由鑫瑞公司代为缴交给物业公司。2019年1月，洪爱林收到物业公司退回的装修保证金5000元。 本院认为，洪爱林、叶雪菊与鑫瑞公司签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿签署，其内容未违反法律规定，系有效合同，双方应按合同履行。洪爱林、叶雪菊已按约缴纳购房款，鑫瑞公司虽在2015年12月通知收房，但案涉房屋未经相关部门竣工验收，故鑫瑞公司认为其已按约交房的主张不符合合同约定，不予采纳。鑫瑞公司因未能按期交房，已构成违约，应按合同约定支付违约金。鑫瑞公司与包括洪爱林、叶雪菊在内的33位业主自愿签署的“会议纪要”，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效。该会议纪要确定了鑫瑞公司交房时间以竣工验收备案表日期为准，违约金的赔付以装修保证金、物业费相抵。该部分内容仅是双方对可用于抵扣违约金的具体费用范围进行明确，并无就此免除鑫瑞公司违约责任的约定，故洪爱林、叶雪菊有权要求鑫瑞公司按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，鑫瑞公司支付的装修保证金及物业费、垃圾清运费等费用应予以扣抵。2016年8月12日洪爱林、叶雪菊接收案涉房屋，此时案涉房屋尚未取得消防验收、更未办理竣工验收备案，其接收房屋应是落实双方就妥善处理交房问题所作协商的行为。故在涉案房屋未取得竣工验收备案证明文件前，仍应确定鑫瑞公司承担相应的逾期交房违约责任，但实际交付房屋后的违约责任可酌情减轻，本案逾期交房违约金的计算期间为2015年12月31日至2017年8月8日止，结合本案双方实际交接房屋且在洪爱林、叶雪菊接收房屋后其实际损失较小等事实，洪爱林、叶雪菊要求实际交付房屋后鑫瑞公司承担70%的逾期交房责任，理由成立，应予采纳。违约金为从2015年12月31日起至2016年8月12日止共计225天，按已付房价款日万分之三的标准计算，即524,100元×0.03%/天×225天＝35,376.75元；从2016年8月13日至2017年8月8日止，按已付房价款日万分之三的70%的标准计算，即524,100元×0.03%/天×360天×70%＝39,621.96元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十八条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决如下： 一、福建鑫瑞置业有限公司应于本判决生效后十日内支付洪爱林、叶雪菊逾期交房违约金66,631.91元（35,376.75元+39,621.96元－8366.8元)； 二、驳回洪爱林、叶雪菊其他诉讼请求。 案件受理费1472元，减半收取736元，由福建鑫瑞置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  徐建英 二〇二〇年五月十五日 书记员  郑宝祺 附：本判决适用的主要法律条文及申请执行提示条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。