江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初16135号原告：张铃杰，女，1984年7月16日出生，安徽省人，居民，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：詹长流，江苏裴多律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启才，江苏裴多律师事务所律师。被告：江苏明厚源置业有限公司，统一社会信用代码913213225925840108，住所地沭阳县上海路东侧、五河路南侧、奥体文景苑售楼处。法定代表人：刘登山。委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。原告张铃杰与被告江苏明某置业有限公司（下简称“明某公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要转为普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告张铃杰委托诉讼代理人詹长流、被告明某公司委托诉讼代理人赵金斗两次庭审均到庭参加诉讼，原告张铃杰第一次庭审到庭参加诉讼，原告张铃杰委托诉讼代理人黄启才第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张铃杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告明某公司向原告支付逾期交房违约金（以727864元为基数，自2019年6月30日起按日万分之0.5计算至实际交付之日止）；2、解除原、被告之间关于储藏室、车位的买卖合同，返还储藏室价款66438元、车位首付款30000元。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的明某学府8幢一单元202室房屋、储藏室及车位，价款分别为727864元、66438元、100000元。合同第九条约定，若被告未按合同约定期限交房，则自逾期次日起向原告承担日万分之0.5的违约金。被告向原告销售的储藏室在小区建设规划中系自行车库，根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条及《宿迁市物业管理条例实施细则》第八十七条第四项规定，非机动车库属于业主共用设施设备，所有权或者使用权归全体业主享有，建设单位不得擅自处分，而被告却将自行车库变更为储藏室对外销售，属于无权处分。另外，被告交付的储藏室墙体并未封至顶部，且上方存在大量的污水管道，无法满足储藏室的储藏功能及安全性能，无法实现合同目的。被告向原告销售的车位不符合国家建设标准。2019年9月12日，原告委托律师向被告邮寄解除储藏室、车位买卖合同通知书，被告于同年9月14日实际收取，双方的关于储藏室、车位的买卖合同已经解除，被告应及时向原告返还相应价款。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告明某公司辩称：我公司投资建设明某·学府小区，依法施工、备案，根据规划和经房管部门审批的设计图纸建造储藏室、车位，取得地下储藏室、车位的销售许可证。我公司对地下储藏室享有所有权，有权对外销售。《宿迁市物业管理条例实施细则》并不属于法律，被告依据该规范认定案涉储藏室为业主共有于法无据，应予驳回。我公司建设的车位符合国家住建部颁布的JGJ100-2015《车库建筑设计规范》，况且被告至今未付清车位款，不同意解除合同。我公司于2019年9月22日向张铃杰合同载明的地址邮寄交房通知书，后被退回，是张铃杰自身原因导致双方未办理房屋交接手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：沭阳县明某·学府小区为明某公司投资建设，该项目于2016年10月13日取得建设用地规划许可证；于同年12月6日取得1-3#、5#-10#、地下车库的建设工程规划许可证；于2017年1月7日取得1-3#、5#-7#、地下车库的预售许可证；于同年5月8日取得8#、9#楼住宅及车库的预售许可证。2017年8月17日，案外人唐雷、原告张铃杰与被告明某公司签订商品房买卖合同，约定案外人唐雷、原告张铃杰共同向被告明某公司购买沭阳县明某·学府小区第8幢一单元202室房屋，价款为727864元。同时，案外人唐雷、原告张铃杰还向被告购买8-27号储藏室及CW-21车位，价款分别为66438元、100000元，并签署了车位、储藏室买卖合同。商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格……。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。附件四补充协议第四条约定，除市政部分外，建筑物共用部位（部分）、共用设施设备的所有权属全体业主；会所、地下停车位不在分摊范围，属出卖人所有。第六条约定，买受人确认《商品房买卖合同》中记载的地址和手机号码真实有效，如有变化应及时向出卖人另行书面确认。出卖人将交房通知等函件资料寄送至确认地址，或者向确认手机号码发送交房等信息，均视为买受人有效收到。如买受人未实际收到，不利后果由其买受人自行承担。第八条约定，如买受人一并购买车位、储藏室的，双方权利义务参照本补充协议。原告张铃杰在商品房买卖合同中预留地址为“江苏省东海县房山镇蒋林村35-4号，电话151××******”。合同签订后，原告向被告付清了房屋的购房款、地下储藏室款，并支付车位首付款30000元。2019年9月20日，沭阳县住住房和城乡建设局出具了明某·学府1-3#、5#-10#、地下车库的《竣工验收备案表》。2019年9月21日，被告明某公司向张铃杰在合同中预留地址邮寄交房通知书，通知其于2019年9月24日办理房屋交接手续。同年9月26日，该邮件以“迁移新址不明、电话已停机”为由退回。同年9月27日，张铃杰至明某售楼部办理房屋交接手续，明某公司以张铃杰未支付剩余车位款为由拒绝交房。2019年12月4日，原、被告办理了房屋、储藏室的交接手续。2019年9月12日，原告委托江苏斐多律师事务所向明某公司邮寄律师函，要求明某公司退还购买储藏室、车位首付款等事宜未果，遂诉至本院要求处理。另查明，沭阳县明某·学府小区1-3#、5-7#楼负一层层高为2.98米、负二层层高为3.1米，8#、9#楼负一层层高为2.9米，地下储藏室上方铺设了消防管道，所有地下储藏室间隔墙高度均为2.1米。明某·学府小区汽车库的设计单位为淮安市建筑设计研究院有限公司，地下汽车库平面图于2017年8月31日经沭阳县建设工程施工图审查中心审查，原告对外销售的“储藏室”即为设计图纸中的“自行车库”。2019年6月25日，为工程竣工验收需要，沭阳县宏图测绘有限公司受明某公司的委托，对明某·学府小区1-3#、5-10#楼及门卫室进行房产勘测，并出具《沭阳县房屋勘测成果报告》，该报告中的住宅与地下车库的测绘相互独立，分别计算分摊系数。原告张铃杰购买的CW-21与CW-20为相连车位，CW-21一侧为柱体、CW-20一侧为柱体加墙体。沭阳县宏图测绘有限公司对地下车位的测绘报告显示CW-21与CW-20宽度均为2.4米，柱体间距离为4.8米。明某公司在向张铃杰交付时将车位两侧柱体加装防撞反光护角。本案的争议焦点为：一、被告应否向原告承担逾期交房的违约责任；二、地下储藏室的所有权是否为业主共有；三、被告向原告交付未到顶隔离墙体的地下储藏室是否构成根本违约；四、被告建设的车位是否符合国家行业标准。关于第一个争议焦点。原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于原告主张被告支付逾期交房违约金，被告辩解其已经向原告邮寄交房通知书，并以原告未付清车位款拒绝交房。本院认为，原告向被告购买涉案房屋，且已向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。至于剩余车位款，被告可依据双方的车位买卖合同另行向原告主张权益，但并不能以此为由拒绝履行商品房买卖合同约定的房屋交付义务。故被告明某公司未在约定时间内将符合约定条件的房屋交付原告，构成违约，应按合同第九条约定自交付期限第二天起至书面交房通知书确定的交付之日止，按日万分之0.5向原告支付逾期交房违约金至房屋交付之日止即2019年12月4日。关于第二个争议焦点。本院认为，地下储藏室（自行车库）的所有权归开发商明某公司享有，明某公司有权对外出售。理由如下：其一、《物权法》第七十四规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。从该条文的文义看，地下车库的原始权利应当属于开发商，其有权出售、附赠、出租。其二、对于规划内的车位、车库四至范围明确，有独立出入口，已经形成与住房相区别的、独立的特定物，不构成主从之物。对住户来说，不能因其购买了楼房就当然取得了对地下车位、储藏室等部分的所有权。第三，在商品房买卖合同中注明的分摊范围，是判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据。在商品房买卖合同中没有注明某一附属设施是否属于分摊范围的情况下，如果是绝对必要且不能作为独立所有权标的物的附属设施，如电梯，应当推定为全体业主共有；如果是相对必要且可以作为独立所有权标的物的附属设施，如小区车库（包括本案中地下汽车库设计施工图纸中的地下车位、自行车库），则基于谁投资、谁所有、谁收益的原则，推定为投资人即开发商所有。原、被告之间的商品房买卖合同补充协议对地下储藏室的所有权未作明确约定，从第三方沭阳县宏图测绘有限公司出具的测绘报告及原、被告商品房买卖合同约定的房屋面积看，地下车位、自行车库均区别于商品房，为独立测绘，分别计算分摊系数。开发企业以“自行车库”还是“储藏室”名义对外销售并不影响该建筑物的所有权性质。第四，《宿迁市物业管理条例实施细则》第八十七条第四项规定，非机动车库属于业主共用设施设备，所有权或者使用权归全体业主享有，建设单位不得擅自处分。其中的“非机动车库”指的是属于业主共有的公共区域建造的非机动车库，区别于本案的规划区内的地下车库；再者，《宿迁市物业管理条例实施细则》性质上属于规范性文件，并非法律或行政法规，不能作为本案裁判依据。如上所述，被告向原告销售地下储藏室（自行车库）的行为不构成无权处分，双方储藏室的买卖合同系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。关于第三个争议焦点。本院认为，被告明某公司向原告交付隔离墙体未到顶的地下车库符合合同约定。理由如下：其一，储藏室的隔离墙体未到顶是为了保障消防安全。由于案涉房屋地下车库上方设置了消防管道，根据住建部门的反馈意见，在未安装喷淋、排烟及通风系统的地下车库需正常通风，因此储藏室的隔离墙体与屋顶之间必须预留空间方能通过消防验收。其二，从合同目的上看，买受人购买地下自行车库的合同目的在于储藏非机动车以及相关杂物，并非用于居住，墙体是否封闭并不影响合同目的的实现，而且墙体的高度也足够保障储藏室的安全。综上，原告主张解除储藏室买卖合同请求权的基础均不成立，本院不予支持。关于第四个争议焦点。原、被告之间签订的商品房买卖合同、补充协议及车位买卖合同均未对车位的交付标准作明确约定。本院认为，合同生效后，当事人就质量等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。国家住建部明确其于2015年发布JGJ100-2015的《车库建筑设计规范》为行业标准，故案涉车位可以参考该标准执行。根据《车库建筑设计规范》4.1.5，机动车之间以及机动车与墙、柱、护栏之间最小净距应符合表4.1.5的规定。该表小型汽车（1.8米）一栏规定，汽车间横向净距0.6米，汽车与柱间净距0.3米，汽车与墙、护栏及其他构筑物间横向净距0.6米。本案原告购买的车位CW-21与CW-20相连，两侧为柱体，按行业标准计算，柱体间两连车位宽度应≥4.8米（0.3米+1.8米+0.6米+1.8米+0.3米）。而沭阳县宏图测绘有限公司勘测CW-21、CW-20车位的柱体间距离为4.8米，再者经本院现场勘测，CW-21一侧的墙体与CW-20一侧的柱体之间的净距离为5.04米，均符合行业标准。再者，原告张铃杰至今尚未付清剩余车位款，其作为车位买卖合同的违约方，更无合同解除权。关于原告主张沭阳县宏图测绘有限公司系受明某公司委托测绘，其出具的测绘报告不能作为证据采信。本院认为，首先，沭阳县宏图测绘有限公司为专业第三方测绘机构，对在案涉小区的测绘成果形成于案涉小区取得《竣工验收备案表》之前；其次，该第三方出具的测绘成果是原、被告之间交易房屋面积的最终确认依据，同时亦是房管部门在不动产权属登记证书中确认房屋面积的依据，其数据客观反映出商品房建筑面积与套内面积情况，同样能够客观反映出诉争车位的尺寸，可以作为证据采信。第三，关于原告主张柱间净距应扣除扣除两个防撞反光护角的厚度，本院认为，被告明某公司对柱体加装防撞反光护角，增加了进出车位的安全性与便捷性，车位的买受人原告实际上为受益方，况且防撞反光护角的厚度微乎其微，原告据此主张扣除防撞反光护角的厚度后车位的宽度不符合行业标准解除合同的理由不能成立。退一步讲，若原告认为防撞反光护角占用的空间已经影响到其正常使用车位，完全可以自行拆除。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款、第九十四条第四款、第五款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告江苏明厚源置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张铃杰支付逾期交房违约金5677.34元（以购房款727864元为基数，自2019年7月1日起按日万分之0.5计算至2019年12月4日）；二、驳回原告张铃杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2211元，由原告张铃杰负担2161元，被告江苏明厚源置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2211元。审 判 长  于在会人民陪审员  段培俊人民陪审员  任亚东二〇二〇年五月十一日书 记 员  孙千千书 记 员  王海林附录一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62326361001********不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。附录二、法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。