安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2204号 上诉人（原审被告）：朱明明，男，1991年12月29日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：杨穆鸿，安徽龙国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张政，安徽龙国律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：合肥竹西集体资产经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区常青街道竹西社居委。 法定代表人：张杰，总经理。 委托诉讼代理人：杨道礼，安徽睿正律师事务所律师。 上诉人朱明明因与被上诉人合肥竹西集体资产经营管理有限公司（以下简称竹西公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初16633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱明明上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.撤销一审判决第二项，改判朱明明支付竹西公司租金52337元（不服金额为33195元）。事实和理由：1.一审法院判决朱明明应向竹西公司缴纳2018年3月1日至2018年8月15日期间的租金无事实和法律依据。朱明明与竹西公司之间的房屋租赁合同关系始于2018年8月16日双方签订《过渡期协议》当天，在此之前，朱明明与竹西公司并未形成房屋租赁合同关系。一审法院基于《金之源公司承租紫竹苑小区商铺租金、水、电费收缴统计表》认为朱明明本应缴纳给合肥金之源工程咨询服务有限公司（以下简称金之源公司）的租金直接由竹西公司代收。但该表中签字确认仅是对涉案商铺已缴纳租金、押金、水电费等资金的确认，并未确认涉案商铺已经交接并由竹西公司收取以后的租金，否则竹西公司也无须再发布相关公告对“以后租金”进行公示。该表中没有任何字样能够表明涉案商铺在确定缴费之日后由竹西公司代为收取日后的租金，且“合同期限”一栏中明确写明了朱明明与金之源公司的合同未到期。虽然金之源公司法定代表人与竹西公司签订了《双方租金收取确认书》，但没有朱明明签字，也不知情，对朱明明不产生法律效力。公告中紫枫网吧的签名人也非朱明明，该公告不对朱明明产生任何法律上的约束力。在第一次缴纳租金时，竹西公司虽在收条上注明“应收83650，尚欠53650”字样，但该内容并未征得朱明明的同意，因此朱明明在自己的这份收条上予以划去。因为金之源公司未能按期向竹西公司缴纳租金以及未能提供相关协助，帮助朱明明办理消防验收，理应承担相应的责任。因此，在2018年3月1日至8月15日期间的租金应相应扣减，而不是竹西公司以一个公告或与金之源公司之间的协议就免除了金之源公司应承担的义务，而由竹西公司享有了金之源公司所享有的全部权利。但无论按照一审判决还是合同相对性，最终房租都流向了竹西公司，中间并没有差额。因此，从节省诉讼成本、解决实际问题的角度出发，朱明明愿意直接向竹西公司缴纳2018年3月1日至2018年8月15日期间的租金，但竹西公司也应当代替金之源公司向朱明明退还已支付的9860元押金。2.一审法院判决认定双方租赁合同关系解除日期为2019年5月23日，无事实和法律依据。即使按照一审法院逻辑，解除日期也应当为2019年5月29日。一审法院对于朱明明提交的报警记录证据既未列出，也未加以说明。竹西公司一方面对公告上“李道勤”签字予以认可，另一方面又对报警记录中李道勤出面解决涉案商铺事宜的身份不予认可，这样的双重标准明显不尊重事实。本案的实际情况是，朱明明在2019年1月31日就已经将网吧内机器设备全部变卖并腾空了房屋。虽然朱明明没有第一时间将房屋钥匙交还给竹西公司，但竹西公司对朱明明不再经营并搬离的情况还是知晓的，且竹西公司在此之后也是不停向朱明明索要租金，甚至在2019年3月13日将朱明明母亲李道勤扣押在办公室，虽然朱明明当时因为在外地未能及时赶回，但经此一事双方都明白再无合作可能。且按照竹西公司计算方法（即2018年10月16日缴纳3万元租金后仍欠5万多元的租金），即使朱明明前后共缴纳了6万元租金仍存在拖欠租金的情况，那么竹西公司作为房主不及时行使房主的权利，通过查看、封锁商铺等行为予以救济，反而听之任之。可以说，竹西公司工作人员经过商铺时随时都能直接看到商铺的状态，竹西公司却一直拖到5月23日才向朱明明寄送《解除租赁合同通知》，对房屋租金的损失存在故意或重大过失。综上，双方租赁合同解除时间应定为2019年3月13日。 竹西公司辩称，1.一审法院判决朱明明支付竹西公司2018年3月1日至2018年8月15日的紫竹苑小区C2商03号房屋租金54163元完全正确。竹西公司基于集体资产的房屋经营管理者收取实际占有使用人的房屋使用费合情、合理、合法。因金之源公司拖欠竹西公司的房屋租金，竹西公司依法向包河区人民法院提起了民事诉讼，该案现正在执行中。由于诉讼期限的不确定性，为了及时止损，同时也是为了避免转承租户的损失，竹西公司向各转承租户进行公告，各租赁户是明确知晓并签字同意的。朱明明租赁经营的是紫竹苑小区C2商03号房屋“紫枫网咖”，在公告上签字的是其母亲李道勤，并且在事后多次催要房租时，朱明明和其母亲到竹西社居委并不对其签字否认，只是辩称经营不好，暂时没钱。《双方租金收取确认书》是竹西公司与金之源公司租赁合同终止进行房屋交接的依据，是法院依法对金之源公司执行判决的依据，也是竹西公司向房屋实际使用人（包括本案朱明明）开始收取房屋租金的依据，金之源公司、竹西公司均签字确认。涉案商铺系集体资产，对外租赁需经安徽省合肥市公共资源交易中心统一招标进行，因诉讼尚在进行中，也是为了避免集体资产造成损失，所以竹西公司在未经招标的程序下无法与各承租户签订完备的《租赁合同》，诉讼结束后也只是签订了《过度期协议》，上级有关部门如需上报招标，就要随时收回房屋（空房招租），这在《过渡期协议》中都有明确说明，朱明明对《金之源公司与竹西公司、承租户租金、水、电收缴统计表》记载的房屋租金收缴时间系本人签字并无异议。至于朱明明向金之源公司缴纳的押金，朱明明因与金之源公司租赁合同解除而应向金之源公司追索，其他租赁户都是向金之源公司主张而要回了押金。朱明明声称金之源公司未能协助朱明明办理消防验收，应当相应扣减2018年3月1日至8月15日的租金，没有事实和法律依据。金之源公司租赁竹西公司管理的房屋并没有消防设施的特别要求，朱明明与金之源公司之间的转租赁合同中经营具有消防特别要求的网吧业务，与竹西公司没有任何关系，何况朱明明也没有因消防验收的不合格而造成实际的损失。让竹西公司承担朱明明该项损失既无事实依据又有无法律依据。2.一审判决将朱明明和竹西公司的房屋租赁关系解除日期确定在2019年5月23日而不是2019年5月29日是对朱明明的照顾，朱明明若坚持认为租赁解除日期应当是2019年5月29日，竹西公司予以认可。朱明明母亲李道勤到竹西公司单位商讨欠缴租金事项，没有提出过解除合同交还房屋的情况。一审庭审中，朱明明自称把钥匙交给了邻居，竹西公司不得而知。朱明明何时变卖机器设备，何时腾空的房屋，房屋钥匙交于何人，并没有告诉竹西公司。竹西公司直到2019年5月23日因与朱明明联系不上从门缝看到屋内杂乱空荡，于是向朱明明寄送《解除租赁合同通知》。 竹西公司向一审法院起诉请求：1.判令解除竹西公司、朱明明于2018年8月16日签订的房屋租赁《过渡期协议》及之后的不定期合同；2.判决朱明明支付自2018年3月1日至2019年5月29日期间的占用房屋使用费及租金87263元（58元/平方米月×170平方米，减去己支付6万元）；3.判令朱明明支付自2018年10月16日至2019年5月29日期间拖欠的租金53650元按中国人民银行同期贷款利率计算的利息1438元;4.判令朱明明支付第2项、第3项计88701元拖欠的租金利息按中国人民银行同期贷款利率自2019年5月29日起至付清之日止；5.本案诉讼费用由朱明明承担。 一审法院认定事实：安徽省农村综合产权交易所受竹西公司委托，于2016年5月12日发布公告，对紫竹苑小区商铺进行公开招租，金之源公司于同年6月3日中标成为承租人。2016年7月15日，竹西公司与金之源公司签订《房屋租赁合同》，约定：竹西公司将C2商01－04号建筑面积837.24㎡房屋出租给金之源公司使用，年租金为406875元，履约保证金为101719元；房屋租期6年，自2016年7月22日起至2022年9月21日止（前两个月为装潢期不计租）；租金每6个月支付一次，首期租金须在合同签订之日起5个工作日内缴纳，先付租金后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始前15日前支付；若金之源公司不支付或不按约定支付租金达30日的、欠缴各项费用达到履约保证金的、擅自将房屋转租、转让或转借给第三人的，竹西公司有权单方解除合同收回房屋等。上述合同签订后，竹西公司于2016年8月5日向金之源公司交付上述商铺，金之源公司向竹西公司支付履约保证金计695783元及截止至2017年4月5日期间的租金。后因金之源公司未再支付租金，竹西公司多次催款未果，遂于2017年12月2日向金之源公司邮寄送达《解除合同、腾房通知书》，通知金之源公司解除《房屋租赁合同》，要求搬出承租房屋并支付欠付租金。2018年1月8日，竹西公司诉至一审法院，同年5月14日，一审法院作出（2018）皖0111民初284号民事判决书，判决：竹西公司与金之源公司签订的《房屋租赁合同》于2017年12月2日予以解除，金之源公司向竹西公司返还位于合肥市竹西苑小区菜市场C2商01－04号等房屋并支付竹西公司房屋租金及占用费。判决业已生效并进入强制执行程序中。 另查：2017年6月30日，金之源公司（出租方，甲方）与朱明明（承租方，乙方）签订《紫竹苑门面租赁合同》一份，约定：乙方承租坐落于合肥市龙图路北，屏山路以西的紫竹苑C2商03商铺用于经营网吧，建筑面积140平方米；租赁期限三年，甲方自同日起将经营房产交付乙方使用，至2020年8月14日收回，甲方向乙方提供免费用装潢期45天；首年租金118320元，以后每年递增5%，乙方先付租金后使用等。合同签订后，金之源公司向朱明明交付涉租商铺，朱明明用于经营紫枫网咖。 2017年11月29日，竹西公司向紫竹苑小区各商铺承租户发布公告，以因金之源公司违约逾期支付租金和转租房屋，已通知金之源公司解除《房屋租赁合同》并向其提起诉讼为由，要求与金之源公司签订租赁合同的各承租户在公告发布后不再与金之源公司签订、续订合同，不再向金之源公司支付房租。 2018年8月16日，竹西公司（甲方）与朱明明（乙方）签订《过渡期协议》一份，载明：鉴于依据合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初284号民事判决书，甲方与金之源公司签订的《房屋租赁合同》已依法解除，乙方同意甲方收回金之源公司依据该合同转租给乙方的位于紫竹苑小区C2商03，建筑面积为170㎡的房屋；甲方同意给予乙方三个月过渡期，自本协议签订之日起计算，过渡期内双方应就房屋租赁事宜另行协商并签订房屋租赁合同，如双方在过渡期满前一周内仍未就租赁面积、租赁期限、租金标准等达成一致或因其他原因未能达成房屋租赁合同，乙方应于过渡期满次日前无条件清退房屋并完好交还给甲方；过渡期内，乙方应按照58元/月/㎡的标准向甲方支付房屋使用费，房屋使用费应于协议签订当日一次性支付，同时，乙方还应支付9860元保证金等。协议签订后，朱明明未依约支付房屋使用费及保证金。金之源公司与竹西公司、朱明明三方就交接涉租紫竹苑小区C2商03号房屋签字确认朱明明向金之源公司支付涉租商铺的租金截止到2018年2月28日。朱明明分别于2018年10月17日、11月13日、2019年1月10日向合肥市常青街道竹西社区居民委员会（以下简称“竹西社居委”）缴纳租金3万元、2万元、1万元，计6万元。《过渡期协议》到期后，朱明明与竹西公司未签订租赁合同仍占用涉租商铺经营，竹西公司在多次催款无果于同年5月23日向朱明明邮寄送达了《解除租赁合同通知》，要求其于同年5月28日前办理租金交付及房屋归还手续。因朱明明未支付租金及返还房屋，竹西公司遂于同年5月30日自行撬开门锁收回涉租房屋。 一审法院认为，竹西公司与朱明明签订的《过渡期协议》，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。协议虽名为过渡期协议，但实为租赁协议。双方均应按约履行各自义务。朱明明依约占用租赁物，其亦应依约支付租金。上述协议到期后，因双方未续签合同，故双方于2018年11月16日始依法形成不定期租赁关系。朱明明依法应比照上述协议约定租金标准支付租金。此外，案涉商铺虽系朱明明自金之源公司转租而占用，但竹西公司与金之源公司通过诉讼解除双方间租赁合同后又与朱明明就交接涉租紫竹苑小区C2商03号房屋签字确认朱明明向金之源公司支付涉租商铺的租金截止到2018年2月28日，故朱明明应自同年3月1日起按原与金之源公司签订的租赁合同约定向竹西公司支付至朱明明与竹西公司于2018年8月16日签订《过渡期协议》的前一日期间的占用费54163元【118320元/年×（5个月＋15天）】。截止竹西公司于2019年5月23日向朱明明邮寄送达《解除租赁合同通知》之日，朱明明应付占用费及租金计145532元，因朱明明仅付款计6万元，下欠85532元至今未付，故竹西公司据此诉请解除双方间的租赁关系，符合事实及法律规定，一审法院予以支持。因双方对占用费的支付期限并未作出约定，故对逾期付款利息一审法院自竹西公司于2019年5月23日向朱明明邮寄送达《解除租赁合同通知》之日视为其主张权利之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥竹西集体资产经营管理有限公司与朱明明间的不定期租赁关系予以解除；二、朱明明支付合肥竹西集体资产经营管理有限公司租金85532元，承担逾期利息（自2019年5月23日起至款清之日止，其中2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计），于判决生效之日起十日内一次付清；三、驳回合肥竹西集体资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2040元，减半收取1020元，由朱明明负担。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，关于朱明明与竹西公司之间基于《过渡期协议》而形成的不定期租赁合同关系解除时间问题。朱明明主张双方之间的不定期租赁合同关系解除时间应为2019年3月13日，但是作为涉案商铺的实际使用人，朱明明的陈述和举证并不足以说明在此时已经将案涉房屋返还给竹西公司，故一审法院根据竹西公司向朱明明邮寄送达《解除租赁合同通知》的日期及《过渡期协议》中约定的租金标准，判决朱明明向竹西公司支付2018年8月16日至2019年5月23日期间的租金并无不当，朱明明主张无需支付2019年3月13日之后租金依据不足，本院不予支持。 关于竹西公司应否向朱明明退还朱明明向金之源公司支付的押金9860元的问题。因该押金系朱明明向金之源公司支付，且竹西公司与金之源公司之间就押金的转移并无约定，故根据合同相对性原则，朱明明向竹西公司主张退还该9860元缺乏依据，本院不予支持。 综上，朱明明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费630元，由朱明明负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年五月二十日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。