上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84791号原告：上海百业信置业发展有限公司，住所地上海临港新城主城区一环带云鹃路东侧地块。法定代表人：杨百根，执行董事。委托诉讼代理人：郑利丰，男。委托诉讼代理人：林轶琛，男。被告：上海建玺建筑装饰有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：肖建，总经理。委托诉讼代理人：俞国栋，上海市诤正律师事务所律师。原告上海百业信置业发展有限公司(以下简称百业信公司)与被告上海建玺建筑装饰有限公司(以下简称建玺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告百业信公司委托诉讼代理人郑利丰、林轶琛、被告建玺公司委托诉讼代理人俞国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百业信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告建玺公司向原告百业信公司支付2017年8月1日起至2018年5月19日止的欠付租赁费用人民币82,079.46元(以下币种相同)；2.判令被告建玺公司向原告百业信公司支付2017年8月1日起至2018年5月19日止的欠付物业管理费22,109.68元；3.判令被告建玺公司向原告百业信公司支付逾期支付租金违约金，按日千分之一标准计算(以2017年8月1日至2017年10月31日期间租金25,860.65元为本金，从2017年7月27日算至2019年9月1日；以2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金25,860.65元为本金，从2017年10月27日算至2019年9月1日；以2018年2月1日至2018年4月30日期间租金25,017.37为本金，从2018年1月27日算至2019年9月1日；以2018年5月1日至2018年5月19日期间租金5,340.79元为本金，从2018年4月27日算至2019年9月1日)；4.判令被告向原告支付逾期支付物业管理费违约金，按日千分之一标准计算(以2017年8月1日至2017年10月31日期间物业管理费6,900元为本金，从2017年7月27日算至2019年9月1日；以2017年11月1日至2018年1月31日期间的物业管理费6,900元为本金，从2017年10月27日算至2019年9月1日；以2018年2月1日至2018年4月30日期间物业管理费6,900元为本金，从2018年1月27日算至2019年9月1日；以2018年5月1日至2018年5月19日期间欠付物业管理费1,409.68元为本金，从2018年4月27日起算至2019年9月1日)；5.判令被告向原告支付逾期办理房屋返还手续从2018年5月20日至2019年7月19日期间产生的房屋使用费231,059.27元(以4.4元日/每平方米标准计算)；7.判令被告向原告支付2019年5月20日至2019年9月1日实际占用期间的物业管理费(按照2,300元/月标准)及违约金(按日千分之一的标准，以2018年5月20日至2018年7月31日期间物业费5,490.32元为本金，从2018年5月15日起算至2019年9月1日止；以2018年8月1日至2018年10月31日期间物业费6,900元为本金，从2018年7月27日起算至2019年9月1日；以2018年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费6,900元为本金，从2018年10月27日起算至2019年9月1日；以2019年2月1日至2019年4月30日期间的物业费6,900元为本金，从2019年1月27日起算至2019年9月1日；以2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业管理费6,900元为本金，从2019年4月27日起算至2019年9月1日；以2019年8月1日至2019年9月1日期间的物业管理费2,300元为本金，从2019年7月27日起算至2019年9月1日)。事实和理由：2017年4月24日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将上海市浦东新区申港大道133号百润时代大厦806室办公楼(以下统称系争房屋)出租于被告办公使用，约定租赁期限为2017年5月20日至2018年5月19日，租金为2.2元/平方米，物业管理费为2,300元/月。同日，被告向原告支付27,598元租赁保证金，预付了20,520元首期租金及5,490元首期物业管理费。2017年5月10日，被告入驻系争房屋，之后并未继续支付后续任何一期租金及物业管理费。期间，原告多次催缴相关费用，被告借故拖延，未付清租赁费用，也未向原告返还房屋。2019年9月1日，被告将系争房屋的家具搬空，将房屋交还原告。原告为维护自身的权益，向法院提起相关诉讼请求。被告建玺公司辩称，被告在租赁期间的后期已不再实际使用系争房屋，在系房屋中留有物品，最终于2019年5月清理了物品，但是并未办理房屋返还手续。对于欠付的租金及物业管理费不愿意承担，因为租赁期限后期被告已口头通知原告不再使用，对于租金及物业管理费的计算方式不持异议。对于租金及物业管理费的违约金，被告对计算方式均不持异议，但是认为约定的标准过高，与原告实际损失不符。对于租赁期限届满之后的房屋使用费和物业管理费及违约金，被告均不愿意承担，因为被告并未实际使用房屋，对于该部分房屋使用费计算标准有异议，两倍的租金标准过高，不符合公平原则，对于该部分物业管理费计算方式没有异议。对于占用期间物业管理费违约金计算方式没有异议，但认为计算标准过高，与原告损失不符。经审理查明，2017年4月24日，原告百业信公司作为出租方(甲方)与被告建玺公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方；双方共同确定该房屋的建筑面积为127.77平方米；本合同租期壹年，租期自2017年5月20日至2018年5月19日止，甲方应于本合同约定的租赁起始日将该房屋交付给乙方，乙方应严守房屋并签署《房屋交接确认书》；合同期届满双方不再续约或提前解除合同的，乙方须将其在该房屋内的所有物品撤离，并按合同附件二所列明的交付标准将该房屋恢复原状，并于合同期届满或提前解除合同当日归还该房屋并经甲方验收确认；若乙方未能按时归还房屋逾期达5天或归还的房屋未能按约定恢复原状的，视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品，甲方有权从该房屋中将乙方的物品强行搬出任意处理，并代为将房屋恢复原状，由此产生的一切费用及损失由乙方自行承担；该房屋租金根据计租面积，按每个自然月实际天数计算，日租金标准为：从2017年5月20日至2018年5月19日，日租金为2.2元/平方米；该房屋物业管理费根据计租面积，按每月18元/平方米计算，即该房屋每月物业管理费为2,300元；不足月的按照“月物业管理费/当月日历天*实际租赁天数”计算；该房屋交付当日，乙方应向甲方预付本合同起租日起至当月底及之后2个月的首期租金；此后租金每3个月预付一次，乙方应于每个计费周期开始前5日付清；该房屋交付当日，乙方应向甲方预付本合同起租日至当月底及之后2个月的首期物业管理费；之后物业管理费每3个月预付一次，乙方应于每个计费周期开始前5日付清；为保证乙方充分履行本合同约定的各项义务，乙方应于合同签订当日，向甲方支付相当于90天租金和1个月物业管理费的租赁保证金，合计27,598元；租赁期届满或本合同提前解除后，在乙方忠实履行本合同各项约定的情况下，甲方于乙方完成房屋返还手续且结清各项费用当日，将租赁保证余额无息退还乙方；乙方违反合同约定逾期办理房屋返还手续的，逾期返还期间乙方应继续按当时租金标准支付使用费，逾期超过30天的应按双倍租金标准支付使用费；乙方逾期支付本合同约定的任一项费用，应按逾期未付款额的日千分之一，向甲方承担违约金，违约金自本合同应付款日至第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权解除合同；……。2017年4月25日，被告建玺公司向原告百业信公司分别支付租赁保证金和至2017年7月31日租金共计48,118元及至2017年7月31日的物业费5,490元。2017年5月10日，原告向被告交付系争房屋，并由被告方办理签收手续。之后被告并未再支付任何租赁费用。原告表示，原告曾于系争房屋处粘贴交款通知书并向被告注册地发出过关于办理退房手续及缴清相关费用的函，被告表示并未收到上述函件。2019年9月1日，被告将相关物品从系争房屋搬离，并由被告法定代表人肖建签署《大件物品出门证》，载明出门日期为2019年9月1日，物品全部清空。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《收据》、《代付款凭证》、《大件物品出门证》等及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同双方应按照约定履行自己的义务。原告与被告关于系争房屋建立了租赁关系，双方在租赁合同关于租金明确了支付方式、金额及日期，被告作为承租人就使用场地支付租金及相关费用，是其主要合同义务。目前租赁合同已经履行到期，被告在租赁期间，不能如约支付租金及物业管理费，原告现要求被告向其支付2017年8月1日起至2018年5月19日租赁期间内的租金及物业管理费，均符合合同约定，于法有据，本院予以支持。原告要求被告按日千分之一标准向其支付逾期支付租金及物业管理费违约金，符合合同约定，被告提出该违约金标准过高的抗辩，本院认为，违约金的约定及承担是针对被告违约行为而产生，是具有惩罚性质的违约责任，标准是否过高则根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，本院以被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以调整按照日万分之五标准予以支持。合同到期后，被告没有及时搬离，将其物品摆放在系争房屋中，直至2019年9月才予以搬离，与原告办理交接手续，故原告按照两倍的租金标准主张从2018年5月20日至2019年7月19日期间的房屋使用费，符合合同约定，被告提出在此期间并未实际使用系争房屋，对两倍租金标准收取使用费认为过高，对此本院认为，合同终止后，承租方有义务及时搬离系争房屋并将房屋恢复至交付时状态予以返还，被告表示不实际使用系争房屋，却不及时搬离并返回房屋，继续放任了损失的扩大。同时，对于出租人，在合同已赋予出租人在承租人未按约返还房屋时自行处置房屋内物品的权利，故对造成扩大的损失也存在一定的责任，本院将结合合同终止后各方的义务、合理期限及过错责任，同时针对被告就使用费标准过高的抗辩，以造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以确定被告承担房屋使用费10万元。对于原告主张2018年5月20日至返还房屋之日止的物业管理费32,200元，于法有据，本院予以支持。但对原告同时主张该时期物业管理费逾期付款违约金，本院认为，原告主张合同终止后占用期间的物业管理费违约金，并无合同依据，本院不予支持。对于被告所支付的租赁保证金27,598元，租赁关系结束后，双方均同意用于抵扣未付款部分，在本案中一并处理，并无不可，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、二百三十五条之规定，判决如下一、被告上海建玺建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海百业信置业发展有限公司支付2017年8月1日起至2018年5月19日期间的未付租金54,481.46元(其中已扣除租赁保证金27598元)二、被告上海建玺建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海百业信置业发展有限公司支付2017年8月1日起至2018年5月19日期间物业管理费22,109.68元；三、被告上海建玺建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海百业信置业发展有限公司按日千分之一标准支付逾期支付租金违约金(以2017年8月1日至2017年10月31日期间租金25,860.65元为本金，从2017年7月27日算至2019年9月1日；以2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金25,860.65元为本金，从2017年10月27日算至2019年9月1日；以2018年2月1日至2018年4月30日期间租金25,017.37为本金，从2018年1月27日算至2019年9月1日；以2018年5月1日至2018年5月19日期间租金5,340.79元为本金，从2018年4月26日算至2019年9月1日)；四、被告上海建玺建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海百业信置业发展有限公司按日千分之一标准支付逾期支付物业管理费违约金(以2017年8月1日至2017年10月31日期间物业管理费6,900元为本金，从2017年7月27日算至2019年9月1日；以2017年11月1日至2018年1月31日期间的物业管理费6,900元为本金，从2017年10月27日算至2019年9月1日；以2018年2月1日至2018年4月30日期间物业管理费6,900元为本金，从2018年1月27日算至2019年9月1日；以2018年5月1日至2018年5月19日期间欠付物业管理费1,409.68元为本金，从2018年4月26日起算至2019年9月1日)；五、被告上海建玺建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海百业信置业发展有限公司房屋使用费10万元；六、驳回原告上海百业信置业发展有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,906元，由被告上海建玺建筑装饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  朱月仙人民陪审员  袁志峰二〇二〇年五月二十九日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。