苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初13734号原告：张俊涛，男，1992年11月15日生，汉族，户籍地盱眙县，现住苏州市高新区。委托诉讼代理人：孟忠华，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜泽柏，上海小城（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州高新地产集团有限公司吴江分公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区联杨路以南、长安路以东。负责人：丁旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：金嫄雅，江苏诚鑫律师事务所律师。被告：苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司，住所地苏州市吴江区松陵镇太湖小区****。负责人：吕凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾静，女，系该公司工作人员。被告：苏州高新地产集团有限公司，住所，住所地苏州高新区金山路**大厦）。法定代表人：张晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：金嫄雅，江苏诚鑫律师事务所律师。被告：苏州依士达物业管理有限公司，住所地，住所地苏州市姑苏区长吴路**iv>法定代表人：李晓冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾静，女，系该公司工作人员。原告张俊涛与被告苏州高新地产集团有限公司吴江分公司（以下简称苏高新地产吴江分公司）、苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司（以下简称依士达物业吴江分公司）、苏州高新地产集团有限公司（以下简称苏高新地产公司）、苏州依士达物业管理有限公司（以下简称依士达物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理，依法适用简易程序公开进行了审理。后因案情复杂，本院于2019年12月10日依法裁定本案由简易程序转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张俊涛及其委托诉讼代理人孟忠华、姜泽柏，被告依士达物业吴江分公司、依士达物业公司委托诉讼代理人顾静到庭参加诉讼，被告苏高新地产吴江分公司、苏高新地产公司经本院传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张俊涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告苏高新地产吴江分公司和被告依士达物业吴江分公司赔偿原告财产损失及装修损失共115190元(包括地板、家具、木门、电器、涂料、墙纸、瓷砖以及装修人工费等)以及自起诉之日起算的利息；2.判令被告苏高新地产吴江分公司和被告依士达物业吴江分公司赔偿原告迟延入住产生的租房费用34800元(租金2900元/月，自2019年10月1日起算，计12个月);3.判令被告苏高新地产公司和被告依士达物业公司分别对被告苏高新地产吴江分公司和被告依士达物业吴江分公司的赔偿义务承担补充清偿责任;4.判令由被告苏高新地产吴江分公司和被告依士达物业吴江分公司承担本案的损失评估费2000元;5.判令由被告苏高新地产吴江分公司和被告依士达物业吴江分公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年9月30日，原告与被告苏高新地产吴江分公司签定《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于吴江区商品房期房，被告依士达物业吴江分公司系涉案房屋所在小区的前期物业服务公司。2019年1月，被告苏高新地产吴江分公司向原告交付涉案房屋。2019年7月，原告将涉案房屋装修完毕，计划于10月乔迁新房。2019年9月7日晚上9时许，原告到涉案房屋中查看时，发现卫生间的马桶、台盆下水管处向外溢水，致使卫生间整个地面积水5厘米左右。原告立刻通知被告依士达物业吴江分公司，被告依士达物业吴江分公司派员工疏通公共下水管，直至深夜12点多，被告依士达物业吴江分公司告知公共下水管已经疏通，不再向外倒溢水。原告将卫生间处理干净后，离开了涉案房屋。2019年9月10日清晨，被告依士达物业吴江分公司打电话给原告，说原告新房大门口有水不断流出。原告立刻赶至涉案房屋，打开大门后，发现整个家中全部被水淹了，仍然是公共下水管堵塞倒溢水造成的，致使原告新装修的地板、家具、木门、电器、涂料等全部损坏。当日下午，在原告的交涉和强烈要求下，被告依士达物业吴江分公司找来开发商即被告苏高新地产吴江分公司的水电工，彻查公共下水管堵塞倒溢水的原因。后割开位于楼下104房间的公共下水管主管后，发现有一个巨大的泥水匠用的灰刀被塞在管道中，因此造成下水管道的堵塞。原告认为，被告苏高新地产吴江分公司交付房屋的公共下水管被建设施工用的灰刀堵塞，被告依士达物业吴江分公司在第一次对公共下水管疏通时没有进行彻底有效的维护，两被告的行为严重侵犯了原合的合法权益。故诉至法院，以维护原告的合法权益。苏高新地产吴江分公司、苏高新地产公司辩称，案涉房屋已经通过交房验收交付给原告，包括下水管道也经过验收，故本案损失与被告无关。依士达物业吴江分公司、依士达物业公司辩称，本案的侵权事实的责任主体不在于被告。因排污管道堵塞原因无法作出明确的司法鉴定，就原告提供的电子证据即2019年9月10日的视频可见：1.排污管道的主要堵塞物是装修工具批灰刀，如该批灰刀系在房屋建设时被丢弃于管道中，且原告所购房屋仍处于保修期间，开发商作为房屋和配套排污管道的建设单位，即产品(房屋排污管)的生产者，应当承担赔偿责任；2.如该批灰刀是因原告或者相邻业主因不文明装修将其丢弃，则该排污管道作为相邻业主的公共设施之一，相邻业主都有对其保护的义务，在无法确定具体责任的情况下，楼上各住户包括原告均存在过错的可能性。因此，应由二楼以上(包括原告)其余各住户业主共同承担责任；3.在原告于2019年9月7日报修至物业服务处，被告已立即安排维修人员疏通排污管道，直至污水返渗现象消除后维修人员方离开。2019年9月10日再次接到报修后，被告也积极协助处理，避免了原告的财产受到更大的损失。但本案管道堵塞的原因系人为故意放置批灰刀造成，不在物业日常管理维护可以避免的原因之外，故原告的财产损害事实的侵权人并非被告，被告不应担承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月30日，张俊涛作为买受人与苏高新地产吴江分公司作为出卖人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》一份，购买由苏高新地产吴江分公司开发的位于苏州市吴江区商品房。合同第23条约定，苏高新地产吴江分公司已于2014年4月17日选聘依士达物业吴江分公司对本房屋所在地的物业管理区域进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理委托合同》。同日，依士达物业吴江分公司作为房地产开发经营企业苏高新地产吴江分公司即甲方选聘的物业管理公司与张俊涛作为乙方（购房人）签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，由依士达物业吴江分公司负责该物业区域的前期物业管理工作。该协议附件一物业管理企业提供的物业管理服务事项第二项约定，包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯……等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）……该协议第七条免责条款约定，在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方和其委托的物业管理企业的免责事由，甲方和其委托的物业管理企业不负责赔偿之责：……（四）因乙方或者第三者之故意、过失所致的损害。2019年1月，苏高新地产吴江分公司向张俊涛交付了案涉房屋。2019年7月，张俊涛将该房装修完毕。同年9月7日晚，张俊涛到案涉房屋中查看，发现卫生间的马桶、台盆下水管处向外溢水，随即通知依士达物业吴江分公司，该公司安排人员对下水管道进行了疏通。同年9月10日，依士达物业吴江分公司发现案涉房屋门口有水不断流出，随即联系张俊涛。张俊涛打开门后发现家中被水淹，致使新装修的地板、家具等物品损坏。当天下午，在张俊涛要求下，依士达物业吴江分公司找来水电工查找下水管堵塞溢水原因。后维修人员割开位于楼下104室的公共下水管主管，发现管道中有一把泥水匠用的灰刀卡在其中，导致下水管道的堵塞。2019年10月，张俊涛向本院提起诉讼，要求涉案被告赔偿相应损失，故引起本案诉争。2019年10月16日，张俊涛申请因浸水导致案涉房屋内的地板、家具、涂料、电器以及装修等损失进行评估。本院依据张俊涛的申请，委托苏州安信兴联资产评估事务所对上述申请事项进行评估。2019年11月22日，苏州安信兴联资产评估事务所就案涉房屋浸水导致房屋内的物品及装修价值损失出具苏信联评报字［2019］第0311号《资产评估报告》一份,估价结论：经资产评估，截止资产评估基准日2019年9月7日，在本报告评估假设前提的条件下，苏州市吴江区人民法院委评的确指资产表现出来的价值为115190元，评估结论使用有效期为一年。其中，房屋装修及附属物评估价值为36958元；家具、电器局部损坏评估价值为47582元；家具、电器浸水未见明显损失评估价值为30650元。张俊涛为此支付评估费用2000元。另查明，张俊涛于2019年1月1日至2020年1月承租位于苏州市高新区房屋，每月租金2900元。以上事实，有张俊涛提供的《苏州市商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》、录音录像、截屏照片、资产评估报告、增值税发票、租房合同、居住证，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，公民的合法财产受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。一、关于赔偿主体。本案中，原告新装修完毕的房屋因楼下下水管道内遗留有建筑施工使用的灰刀，由于该灰刀可以拦截掺杂在生活污水中的污物、杂物，造成管道在该点位完全堵塞，该事实已被下水管道割开情况以及清除堵塞物现场视频录像等证据充分证实，且原、被告双方对此不持异议，故可以确认因灰刀造成下水管道堵塞返水导致张俊涛家财产受损。关于灰刀如何留存下水道管道之内，从现场视频以及截取的图片来看，该灰刀占据下水管道主管道的大部空间，而按照灰刀体量、形状、滞留位置，以及下水管道主管道与分支管道的角度和弯曲程度，该灰刀无法在案涉房屋交付后进入管道内，因此可以认定灰刀为案涉房屋建设施工过程中的滞留物，而非张俊涛或楼上业主装修丢弃其中。苏高新地产吴江分公司认为房屋已验收交付，张俊涛的损失与其无关。对此，本院认为，下水管道存在滞留物，并非单纯意义的质量问题，不能以房屋已竣工并经整体验收合格、且已交付业主使用为由推卸责任，苏高新地产吴江分公司作为涉案房屋的开发企业,未举证证明案涉下水管道也已经过通球试验合格，故对原告的损失应承担主要赔偿责任,本院酌情确定其承担70%的赔偿责任。关于物业公司责任。依士达物业吴江分公司作为涉案房屋的物业公司,应当在物业管理区域内,尽到对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的责任。案涉房屋第一次发生溢水时，依士达物业吴江分公司派人对下水管道进行了疏通，该损害事实发生后，依士达物业吴江分公司即已知道下水管道排水存在问题，但并未对溢水原因进行彻查，只是暂时疏通管道，导致在一定的期间内再次发生溢水，造成二次损害。依士达物业吴江分公司没有完全尽到维修和管理责任，对下水管道再次堵塞、溢水，并造成原告财产损失，应当承担相应的责任。根据其过错程度,本院酌情确定依士达物业吴江分公司承担30%的赔偿责任。其提出的应由二楼以上各住户共同承担责任，及管道堵塞系人为因素造成，不在物业日常管理维护可以避免的原因之外，被告不应担承担赔偿责任的辩解意见，理由不能成立，本院不予采信。二、关于张俊涛经济损失金额的确定。本院认为，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。张俊涛因案涉房屋浸水导致房屋内物品及装修价值损失申请评估，经苏州安信兴联资产评估事务所评估，截止资产评估基准日2019年9月7日确指资产表现出来的价值为115190元，其中该价值包含了家具、电器浸水未见明显损失评估价值为30650元，该部分物品不影响正常使用，故评估价值应当剔除30650元，即张俊涛的财产损失金额应当确定为84540元（115190-30650）。本案系侵权纠纷，张俊涛要求被告支付损失的相应利息，没有法律和事实依据，本院不予支持。此外，张俊涛为了确定其财产损失金额申请评估所支付的评估费2000元是其必须的合理支出，该部分费用应予以认定。关于租金损失的问题。本案中，张俊涛虽提交了租房合同，但提交的合同履行的相关证据不能充分证明其损失，鉴于事发后原告房屋木地板、门套等变黑、翘裂、变形，受水浸过的墙面、涂料等有霉变、脱落现象，屋内家具亦有损坏，确在一定时间内不宜居住，且原告的居住地址与租住地一致，租赁合同中约定的租金标准与市场价格相当。故对于原告主张的租金损失，根据本案实际情况，本院酌情确认租赁期间为6个月，结合租房合同，认定张俊涛的房屋租金损失为17400元（2900元/月×6个月）。综上,张俊涛的财产损失为101940元（84540+17400）。三、关于补充清偿责任的问题。张俊涛要求苏高新地产公司和依士达物业公司分别对苏高新地产吴江分公司和依士达物业吴江分公司的赔偿义务承担补充清偿责任。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案中，苏高新地产吴江分公司、依士达物业吴江分公司均作为适格的民事诉讼主体，应承担与其民事行为能力相适应的民事责任，为更好的保护原告合法权益，避免诉累，原告要求在苏高新地产吴江分公司、依士达物业吴江分公司不能清偿其债务时，由苏高新地产公司、依士达物业公司分别承担补充清偿责任，符合上述法律规定，应予支持。苏高新地产吴江分公司、苏高新地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《物业管理条例》第三十五条、第三十六条,《江苏省物业管理条例》第四十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州高新地产集团有限公司吴江分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张俊涛经济损失71358元。二、被告苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张俊涛经济损失30582元。三、被告苏州高新地产集团有限公司对被告苏州高新地产集团有限公司吴江分公司上述债务承担补充清偿责任。四、被告苏州依士达物业管理有限公司对被告苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司上述债务承担补充清偿责任。五、驳回原告张俊涛其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，户名：张俊涛，开户行:江苏银行苏州沧浪支行，账号：62×××41）。案件受理费1320元，评估费2000元，合计3320元，由被告苏州高新地产集团有限公司吴江分公司负担2324元，由苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司负担996元，并于本判决生效之日起十日内给付原告（账户同上）。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  杨小红人民陪审员  严龙妹人民陪审员  顾大妹二〇二〇年五月十五日法官 助理  孙星星书 记 员  王曙敏附录相关法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《江苏省物业管理条例》第四十条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施、设备进行查验，物业承接查验应当遵循诚实信用，客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。