广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初400号原告（反诉被告）：深圳万物商企物业服务有限公司珠海分公司，住所：广东省珠海市横琴新区*********-59127（集中办公区）。法定代表人：严雄波，总经理。委托诉讼代理人：张计瑞，男，1992年12月27日出生，汉族，系原告单位员工。被告（反诉原告）：张秀，女，1952年3月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********************。公民身份号码：230************926。委托诉讼代理人：柏树寒，女，1979年5月3日出生，汉族,系被告之女。原告（反诉被告）深圳万物商企物业服务有限公司珠海分公司（以下简称深圳万物公司）与被告（反诉原告）张秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用小额诉讼程序。2020年3月24日，被告张秀向本院提出反诉，本院受理并合并审理。因本案不符合小额诉讼条件，本院决定本案适用简易程序。本案于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张计瑞、被告张秀及其委托诉讼代理人柏树寒到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告深圳万物公司向本院提出本诉请求：一、被告张秀向原告深圳万物公司退还7000元押金；二、被告张秀承担本案诉讼费用。事实及理由：深圳万物公司与张秀于2018年12月14日签订了《房屋租赁合同》，合同期限由签署之日起至2019年12月13日，为期一年。租金3590元/月，在签署合同时，深圳万物公司向张秀支付7000元押金。现到期退租后，张秀拒绝返还押金，经多次沟通无果后，深圳万物公司特提起诉讼，望法院判如所请。深圳万物公司为其本诉诉请及反诉答辩向本院提交以下证据：一、《房屋租赁合同》；二、退租物品移交清单；三、收据；四、费用支付流程表；五、短信截图。反诉原告张秀向本院提出如下反诉请求：一、深圳万物公司向张秀支付全部违约金10710元；二、深圳万物公司在珠海特区报向张秀公开赔礼道歉，内容应针对深圳万物公司的失信行为作出公开说明。事实与理由：2018年12月13日至2019年12月15日期间，深圳万物公司在租用房屋期间连续拖延事先约定每月15日交纳房租累计达到102天，对张秀多次催促及合同的约定置若罔闻，一意孤行，深圳万物公司多次以公司内部管理制度不能及时交纳房租为由（以总部款项是由沈阳财务中心转账为由，不及时按约定付款，据查2019年2-4月房租由深圳万物公司账号转入），深圳万物公司多次失信行为对张秀带来精神上困扰不断，其不诚实，不守信，不履约，弄虚作假，情节严重，违反了双方合同约定第十一条11.2.1规定的“深圳万物公司未按照本合同相关约定支付租金或履约保证金等费用的，每逾期一日，按欠款总额百分之三的标准向张秀支付逾期交付违约金。”。张秀为维护其合法权益，特诉至法院，望法院判如所请。反诉原告张秀为其本诉答辩及反诉请求向本院提交以下证据：一、银行收款明细手机银行截图及银行流水；二、房屋租赁合同；三、违约金明细通知书；四、手机截图二。反诉被告深圳万物公司对反诉原告张秀的反诉向本院提交书面答辩状称，一、深圳万物公司并无迟延支付租金的行为，张秀克扣押金及反诉要求支付违约金无事实理由及依据。根据《房屋租赁合同》第4.4.1条约定：张秀自2018年12月14日起计收，深圳万物公司应每1个月支付一次，并每月15日前一次性支付房屋租金按月支付，每月15日前支付。具体应付和实际支付时间如下：期数支付周期应支付时间实际支付时间逾期天数12018.12.15-2019.01.142019.01.15前2018.12.13022019.01.15-2019.02.142019.02.15前2019.01.29032019.02.15-2019.03.142019.03.15前2019.03.05042019.03.15-2019.04.142019.04.15前2019.03.26052019.04.15-2019.05.142019.05.15前2019.04.29062019.05.15-2019.06.142019.06.15前2019.05.27072019.06.15-2019.07.142019.07.15前2019.06.21082019.07.15-2019.08.142019.08.15前2019.07.12092019.08.15-2019.09.142019.09.15前2019.08.230102019.09.15-2019.10.142019.10.15前2019.09.230112019.10.15-2019.11.142019.11.15前2019.10.180122019.11.15-2019.12.142019.12.15前2019.11.180综上，租赁租金的计算周期是每月的15日至次月的14日，深圳万物公司在次月15日前支付上个周期的租金，更符合合同条款的解释，包括张秀提供的证据也同样证明这点。例如其证据显示，在支付第5期租金时，深圳万物公司在转账时已经备注是支付4月15日-5月14日的租金，张秀在过去一年中都未提出任何异议，应视为双方对该合同条款的解释趋于一致。张秀在合同到期后，突然反悔不承认过去一年达成的共识，违背了诚实信用。二、即使因双方对合同条款理解不同，导致深圳万物公司逾期支付租金，也不应按合同约定的标准计算违约金。首先，深圳万物公司没有逾期支付租金的主观恶意，根据深圳万物公司提交的证据显示，深圳万物公司一直以上述对合同条款的理解每月支付租金，并无半点拖延；其次，即使深圳万物公司存在延迟支付租金的情形，该等情况属于约定违约金明显过高的情形，按照合同约定，每逾期一日需要承担违约金百分之三，该标准相当于拖欠金额年化1080％罚息计算，明显严重过高，支付违约金是弥补损失，现张秀并无任何证据证明其因深圳万物公司迟延支付租金遭受了上万元损失；最后，违约责任标准一般情况下应对标同期银行间同业拆借利率计算。三、张秀要求深圳万物公司在珠海市特区******歉，无事实和法律依据。现无任何证据证明存在所谓的“因深圳万物公司失信行为给张秀带来精神上的困扰”，在合同纠纷中，也无“公开赔礼道歉”这种救济途径，该诉求无理且无赖。综上所述，深圳万物公司并无拖延支付租金的行为，张秀的反诉请求无事实根据和法律依据。该反诉的起因是张秀未退押金，现为了侵占押金所提出的不合理反诉请求，请求法院依法审查后予以全部驳回。经庭审质证，张秀对深圳万物公司提交的证据一至三、五的真实性无异议，对证据四有异议，认为租金应以到账为准；深圳万物公司对张秀提交的证据一、二、四的真实性、合法性、关联性无异议，对证据三有异议，不认可逾期天数的计算方式。根据双方提交的证据原件，对经与原件核对及双方对真实性无异议的证据本院予以确认，认为可作为本案审理查明事实之依据。至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2018年12月14日，深圳万物公司与张秀签订一份《房屋租赁合同》，约定，张秀将坐落于珠海市****************出租给深圳万物公司。租赁期限自2018年12月15日起至2019年12月14日止，租金自2018年12月14日起计收；合同第4.4.1支付期限，深圳万物公司应每1个月支付一次并每月15日前一次性支付租金3590元，深圳万物公司应于2019年每月15日前向张秀支付。合同第五条履约保证金，深圳万物公司签署本合约时向张秀交付履约保证金，计7000元，与房屋首期租金合并向张秀缴纳，本合同期满终止之日起10日内，张秀在扣除深圳万物公司未依照本合同约定应缴纳的所有费用后，无息退还深圳万物公司。合同第十一条违约及免责，第11.2.1深圳万物公司未按照本合同相关约定支付租金或履约保证金等费用的，每逾期一日，深圳万物公司按欠费总额百分之三的标准向张秀支付逾期交付违约金。2018年12月13日，深圳万物公司向张秀缴纳了第一个月的租金3590元（2018年12月15日至2019年1月14日）及7000元押金，张秀将涉案房屋向深圳万物公司交付；2019年12月13日，深圳万物公司将涉案房屋退还给张秀。关于租金的每月实际交付时间，双方庭审中确认，深圳万物公司于2018年12月13日、2019年1月24日、3月5日、3月26日、4月29日、5月27日、6月21日、7月12日、8月23日、9月23日、10月23日、11月18日，分别向张秀支付租金3590元，合计43080元。本院认为，深圳万物公司与张秀签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，各方均应恪守。根据各方的诉辩意见及提交的证据，本案争议的焦点是：一、深圳万物公司是否存在迟延支付租金的情形，是否应承担逾期支付租金的违约责任；二、本案的处理。关于焦点一。深圳万物公司主张租金的支付是次月15日前支付上个月租金，张秀则认为是每月15日前支付当月租金，本院采纳张秀的意见，理由是：首先，根据合同约定，租赁时间是从2018年12月15日起至2019年12月14日止，即涉案房屋每月租金的计租周期是当月15日至次月14日；其次，根据合同第4.4.1“深圳万物公司应每1个月支付一次并每月15日前一次性支付租金3590元，深圳万物公司应于2019年每月15日前向张秀支付。”的约定，该条款明确约定了租金应每一个月支付一次，且是在每月的15日前支付；第三，根据合同第五条履约保证金约定，履约保证金与房屋首期租金合并在合同签署时向张秀缴纳，即首期租金在合同签订时2018年12月14日缴纳；第四，根据深圳万物公司提交其司自行制作的《行政/财务费用支付》流程表显示，深圳万物公司经办人在其提起付款申请的时间均在每个月的15日前，载明支付租金的周期是当月租金，由此，在合同的实际履行过程，深圳万物公司内部工作人员是在每月15日前向公司申请支付当月房租，而深圳万物公司在其起诉时向本院提交的该份证据说明中载明“原告基本上每个月都是提前多日发起流程支付房屋租金，因和银行间的沟通处理问题导致到账时间延迟，并非原告故意拖延。”，也表明了深圳万物公司认为租金支付迟延是由于银行原因所致，这与深圳万物公司庭审主张租金的支付是次月15日前支付上个月租金并不相符；第五，深圳万物公司辩称其在支付第5期租金转账时已备注“支付4月15日-5月14日租金”，张秀未提出异议，应视为双方对合同条款解释趋于一致，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”及第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定未变更。”，仅凭深圳万物公司自行填写的备注，不能认定双方对合同条款的变更重新作出了约定。因此，本院认为，深圳万物公司作为承租人，应按合同约定的时间缴纳租金，但深圳万物公司在合同的实际履行过程中，存在迟延缴纳租金的行为，已构成了违约，应承担相应的违约责任。合同约定“深圳万物公司未按照本合同相关约定支付租金或履约保证金等费用的，每逾期一日，深圳万物公司按欠费总额百分之三的标准向张秀支付逾期交付违约金。”，深圳万物公司主张该违约金约定明显过高，应按同期银行间同业拆借利率标准计算。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，根据上述规定,确定违约金数额是否过高,应以实际损失数额作为基础。本案双方当事人均未提供证据证明深圳万物公司逾期支付租金给张秀造成的实际损失是多少。综合衡量本案的实际情况,深圳万物公司逾期支付租金,实际上相当于占用了张秀的资金逾期不还,可参照逾期贷款利率确定张秀的损失。张秀的利息损失计算基准为：在2019年8月19日之前以中国人民银行同期同类贷款基准利率，在2019年8月20日开始以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，在此标准的基础上按照逾期罚息利率标准的上限50%上浮确定的利率所计得的利息，以实际拖欠之日起算，按实际拖欠的租金金额为基数计算。综上，深圳万物公司逾期支付租金的违约金可确定为:按前述确定的利息损失再加该损失的30%，张秀的利息损失金额为61.77元（具体计算过程详见本判决附表），前述利息的30%为61.77元×0.3=18.53元，合计80.3元。关于焦点二。关于押金，本案合同已实际履行完毕，深圳万物公司根据合同之约定请求张秀退还押金7000元有合同约定，本院予以支持；关于赔礼道歉，本案系房屋租赁合同纠纷非侵权责任纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,赔礼道歉非合同纠纷违约责任的范围，故对张秀反诉请求深圳万物公司在《珠海特区报》刊登赔礼道歉，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张秀于判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）深圳万物商企物业服务有限公司珠海分公司退还押金7000元；二、反诉被告（本诉原告）深圳万物商企物业服务有限公司珠海分公司于判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告（本诉被告）张秀支付逾期支付租金的违约金80.3元；三、驳回反诉原告张秀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费25元，由张秀负担；反诉案件受理费34元，由深圳万物商企物业服务有限公司负担2元，张秀负担32元。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 徐艳红二〇二〇年五月十四日法官助理 刘 韵书 记 员 罗志斌附表：关于本案利息损失计算期数租金支付周期应支付租金时间实际支付租金时间逾期支付天数欠付租金金额利息损失的计算公式为：当月租金×中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%÷365×逾期天数利息损失金额12018.12.15-2019.01.142018.12.15前2018.12.130天0元00元22019.01.15-2019.02.142019.01.15前2019.01.249天3590元3590×4.35%×1.5÷365×95.78元32019.02.15-2019.03.142019.02.15前2019.03.0518天3590元3590×4.35%×1.5÷365×1811.56元42019.03.15-2019.04.142019.03.15前2019.03.2611天3590元3590×4.35%×1.5÷365×117.06元52019.04.15-2019.05.142019.04.15前2019.04.2914天3590元3590×4.35%×1.5÷365×148.98元62019.05.15-2019.06.142019.05.15前2019.05.2712天3590元3590×4.35%×1.5÷365×127.70元72019.06.15-2019.07.142019.06.15前2019.06.216天3590元3590×4.35%×1.5÷365×63.85元82019.07.15-2019.08.142019.07.15前2019.07.120天0元00元92019.08.15-2019.09.142019.08.15前2019.08.238天3590元3590×4.35%×1.5÷365×4+3590×4.25%×1.5÷365×45.08元102019.09.15-2019.10.142019.09.15前2019.09.238天3590元3590×4.20%×1.5÷365×84.96元112019.10.15-2019.11.142019.10.15前2019.10.238天3590元3590×4.20%×1.5÷365×84.96元122019.11.15-2019.12.142019.11.15前2019.11.183天3590元3590×4.15%×1.5÷365×31.84元合计97天61.77元