福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执异73号 案外人：陈国强，男，1972年7月15日出生，汉族，住浙江省常山县。 申请执行人：浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行，住所地福建福州市鼓楼区五四路**怡森滑冰馆**，统一社会信用代码913501005532048636。 负责人：俞东红。 委托诉讼代理人：陈学辉，该行员工。 被执行人：合众天成（福建）运动用品有限公司，住所地，住所地福建省莆田市城厢区华林工业园区会信用代码91350300759383115Y。 法定代表人：江涛。 被执行人:张剑羽，男，1959年9月3日出生，住广东省广州市。 被执行人:张福权，男，1949年2月25日出生，住福建省莆田市城厢区。 被执行人:肖咏，女，汉族，1983年5月15日出生，住福建省莆田市荔城区。 被执行人：莆田市华裕投资实业有限公司，住所地，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道仪莘路**会信用代码9135030079605306XF。 法定代表人：林勤。 被执行人：李玲玲，女，汉族，1968年1月12日出生，住福建省福州市仓山区。 被执行人：林勤，男，汉族，1969年6月22日出生，住福建省莆田市荔城区。 被执行人：江涛，男，汉族，1968年7月3日出生，住广东省从化市。 本院在执行申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司福州分行（以下简称稠州银行福州分行）与被执行人合众天成（福建）运动用品有限公司、张剑羽、张福权、肖咏、莆田市华裕投资实业有限公司、李玲玲、林勤、江涛金融借款合同纠纷一案中，案外人陈国强对本院执行被执行人张福权名下位于福州市鼓楼区××路××大厦××层××座房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月15日举行听证，案外人陈国强、稠州银行福州分行委托诉讼代理人陈学辉参加了听证，现已审查终结。 案外人陈国强称，请求终止对被执行人张福权名下位于福州市鼓楼区××路××大厦××层××座房××房产的执行措施。主要理由：案外人于2013年3月2日与被执行房产的产权所有人张福权签订了一份房地产租赁协议。租期至2028年3月4日止。整个租期约定的租金为：9460213元人民币。截止2020年4月15日前，案外人已向张福权委托的租金代收人付清了整个租期约定的租金：9553773元人民币（附银行流水证明,多付93560元滞纳金）。而案外人作为二房东若此时被法院强制执行将会给案外人带来重大损失。而且案外人查明该房产是在2015年12月15日被抵押出去的，而案外人与张福权的租约在2013年就已签订，租约时间早于被抵押的时间，所以案外人的利益应受到法律的保护。综上，依据中国现行法律规定的“买卖不破租赁”的原则，特向法院提出执行异议，租赁期内终止对该房产的强制执行措施，充分保障案外人的合法权益不受损害。 申请执行人稠州银行福州分行辩称，1.被执行人张福权已就涉案房屋与福州华福运动用品有限公司签订《房屋租赁协议》，实际承租人华福公司亦向答辩人明确承诺在答辩人依法处置房产时放弃涉案房屋优先购买权及终止租赁关系。2.案外人陈国强与张福权未签订真实、合法、有效的《商业地产租赁合同》，同一标的物在同一时期不能另行出租给他人，该出租行为未经答辩人认可，属于无效的。同时，该合同并未登记并实际履行，缺乏法律依据，不能阻却执行。3.案外人陈国强提供的证据无法证明其实际签订并履行的事实，相反合同和授权委托书的签章以及银行支付流水存在虚假的可能。综上所述，案外人陈国强与张福权签订的未经登记的租赁合同并未实际履行，且未经答辩人认可，是无效的。案外人陈国强所提供的证据前后矛盾，存在虚假的可能，因此案外人陈国强的主张不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的足以排除执行的条件，请求法院依法裁定驳回案外人的异议请求。 本院查明，原告稠州银行福州分行与被告合众天成（福建）运动用品有限公司、张剑羽、张福权、肖咏、莆田市华裕投资实业有限公司、李玲玲、林勤、江涛金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）闽01民初507号民事判决书已经发生法律效力，该判决判令合众天成（福建）运动用品有限公司应偿还原告借款本金1980万元及支付相应利息及原告稠州银行福州分行有权以被告张福权名下位于福州市鼓楼区××路××大厦××层××座××室××号车位的房产折价或以拍卖、变卖该房产所得价款就判决所确定的债务优先受偿。因被执行人未主动履行生效法律文书所确定的还款义务，本院根据申请执行人的申请依法立案执行。 另查明，2019年11月19日，本院依据（2019）闽01执保446号执行裁定书，查封了案涉房产。2020年3月19日，本院作出（2019）闽01执2146号限期履行通知书，告知被执行人本院依法查封了案涉房产，并责令其收到通知后七日内履行生效法律文书所确定的还款义务，逾期仍不履行，本院将对案涉房产强制执行。2020年4月7日，本院作出（2019）闽01执2146号执行裁定，拍卖（变卖）案涉房产。2020年4月15日，本院发布（2019）闽01执2146-3号公告。告知：依据（2019）闽01执2146号执行裁定，本院将对案涉房产进行拍卖，并责令被执行人或使用（占用）案涉房产的单位或个人自公告发布之日起十五日内自行迁出，逾期，本院将依法强制执行。 再查明，2015年12月14日，张福权与稠州银行福州分行签订《最高额抵押合同》，约定以张福权名下位于福州市鼓楼区××路××大厦××层××座××室××号车位为合众天成（福建）运动用品有限公司在2015年12月14日至2018年12月9日期限内发生的最高融资本金为2000万元的债务及利息（含罚息）、债权实现费用等范围内提供抵押担保。 还查明，案外人陈国强向本院提交的部分银行账户交易明细载明：2015年3月16日陈国强向李小宁银行账号汇入的400000元备注的是“还款”，2016年7月4日陈国强向谭冲银行账号汇入50000元备注的是“往来款”，2017年1月5日陈国强向陈桂兰银行账户汇入2000元备注的是“还借款”，2017年1月10日陈国强向陈桂兰银行账户汇入15000元备注的是“业务招待费”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”人民法院支持承租人请求的一个前提应是签订合法有效的书面租赁合同。涉及本案，案外人陈国强虽与本案被执行人张福权于案涉房产查封、抵押前的2013年3月2日签订了一份《商业地产租赁合同》，租期自2013年3月5日至2028年3月4日止，租金采用按截止日付清的方式，15年的租金9460213元须在2019年11月30日前缴清，但从案外人陈国强向本院提交的银行转账流水来看，其向谭冲、李小忠、李小宁、陈桂兰指定账户所汇租金的备注是“还款”、“往来款”、“还借款”、“业务招待费”等性质，均未标明是为案涉房产所交纳的“租金”。本案租赁合同一次性签署15年，所约定的租金采用按截止日付清的方式不符合日常的交易习惯，银行流水均未标明是“租金”，不足以证明案外人陈国强履行了租金交付义务。故，案外人陈国强向本院提交的证据材料不足以证明上述租赁合同为合法有效和书面租赁合同。案外人陈国强据此向本院提出终止并撤销对案涉房产的执行行为的异议请求，不符合相关事实和法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人陈国强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  孙军挺 审判员  林 辉 审判员  杨贵先 二〇二〇年五月××日 书记员  吴美娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。