广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1602民初3324号原告（反诉被告，以下简称原告）：武俊，男，1984年9月5日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××215，住广东省河源市源城区×××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：王珂，广东贤贵律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑宇，广东贤贵律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：陈添兰，女，1975年7月29日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××326,住广东省河源市源城区××××××永久小组38-1号。原告武俊诉被告陈添兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑宇、被告陈添兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告将河源市高新区×××××边、和谐路两边二期大塘安置点第12幢502房过户至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金50000元；3.判令本案的全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年上半年，原告通过朋友肖友兴介绍，购买了被告名下位于河源市高新区×××××××××××××××××的一套住宅，双方于2015年5月7日签订了《房屋买卖合同》，约定待房屋的产权证办妥后就马上去办理过户手续。签约当日，原告向被告支付了第一期购房款100000元。2016年1月中旬，被告通知原告称房屋产权证已经办妥，要求原告支付购房款余款70014元。1月26日，原告将第二期购房款70014元交付给了被告，被告将房屋钥匙交给了原告。但当双方交接完房屋，原告要求被告按照约定立即办理过户手续时，被告却以临近春节事情太多抽不出时间为由，请求原告将过户时间推迟至春节之后，原告同意了被告的请求，双方将过户时间定到了一个月之后。到了2016年2月26日双方约定的过户日期，原告联系被告去过户，被告又称要过几天才有空，没有按约前往办理过户手续。此后一年多时间，原告多次催促，但被告一直以种种理由拖延，拒绝同原告一起去办理过户手续，导致原告至今未取得上述房屋的产权证书，给原告对该房屋的管理和使用造成了极大的不便。原告认为，被告拒不配合过户的行为已违反了合同义务及诚实信用原则，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈添兰辩称，1.原告与被告在《房屋买卖合同》中未书面约定面积应按建筑面积或者套内面积计算，根据房屋买卖的交易习惯及法律的规定，房屋面积应当按建筑面积计算。2.原告与被告均确认涉案房产的建筑面积为104.6平方米，发回重审的一审判决亦已确认该建筑面积，原告应向被告支付因面积不同的差额款（104.6-84.5）平方米×2012/平方米=40441.2元。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确载明“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”被告并非房地产开发企业，被告与原告的地位平等，并不存在房地产开发企业强势与一般购房者弱势的问题，故该司法解释的第十四条并不适用本案。故原告应当按未支付的建筑面积按2012/平方米的标准向被告支付购房款差价40441.2元。4.原告因本案房屋买卖合同纠纷多次破坏被告的财物并对被告造成严重的精神损害，应当向被告赔偿。被告陈添兰向本院提出反诉请求：1.判令原告按未支付的建筑面积按每平方2012元的标准向被告支付购房款差价40441.2元；2.判令本诉及反诉的诉讼费用由原告负担。事实与理由：被告在与原告签订《房屋买卖合同》前已明确约定房屋面积应按建筑面积计算。虽然原告与被告在《房屋买卖合同》中未书面约定面积应按建筑面积或者套内面积计算，但根据房屋买卖的交易习惯及法律的规定，房屋面积应当按建筑面积计算。原告与被告均确认涉案房产的建筑面积为104.6平方米，原告应向被告支付因面积不同的差额款（104.6-84.5）平方米×2012/平方米=40441.2元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确载明“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”被告并非房地产开发企业，被告与原告的地位平等，并不存在房地产开发企业强势与一般购房者弱势的问题，故该司法解释的第十四条并不适用本案。故原告应当按未支付的建筑面积按2012的标准向被告支付购房款差价40441.2元。另外，原告因本案房屋买卖合同纠纷多次破坏被告的财物并对被告造成严重的精神损害，应当向被告赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，将结合本案事实认定及有关争议问题加以阐述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月7日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同的主要约定有：1.被告陈添兰将现有的一座位于高新区三期大塘大埔村安置点12栋502房转让给原告武俊永久使用。2.上述房屋的面积为84.5平方米，按市场价2012元/平方米，房产总价款为170014元。3.房产总价款分两次支付，被告先向原告支付购房款100000元，余款70014元至楼房过户时付清。4.被告付清房款后，原告对上述房产拥有所有权。5.房产过户被告必须配合原告，过户一切费用由原告承担。6.被告有违约行为应以房款总价的双倍赔偿给原告。上述《房屋买卖合同》签订当日，原告向被告支付了购房款100000元。2016年1月26日，原告向被告支付购房款余款70014元。上述房款，被告均向原告出具了收据。上述房款支付完毕后，被告将房屋钥匙交给原告，原、被告对房屋进行了交接。另查明，原、被告双方在合同中约定的位于河源市高新区×××××××××××××××××房产于2015年11月26日登记在被告名下，实际登记的房屋地址为河源市高新区×××××边、和谐路两边二期大塘安置点第12幢502房，不动产权证上载明的建筑面积为104.6平方米，套内建筑面积为89.18平方米。因房屋的实际面积与《房屋买卖合同》中约定的84.5平方米不一致，故被告要求原告补足房产因面积不同的差额款，而原告则要求被告履行合同并将房产过户到原告名下，双方由此产生纠纷。对于原、被告合同上的约定面积84.5平方米，原告认为是套内面积，被告在庭审中先确认该面积是套内面积，后又陈述其不清楚该面积为套内面积还是建筑面积。对于涉案房产的建筑面积为104.6平方米，被告在法庭上先是表示在原告起诉时才知道，后又表示在房屋建好后就知道了。本院认为，2015年5月7日，原告与被告签订的《房屋买卖合同》，是当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力。原告主张已向被告支付两笔购房款合计170014元，被告对此无异议，且有两份《收据》予以证实，本院予以确认。本案争议的焦点是：一、《房屋买卖合同》中约定的面积是套内建筑面积还是建筑面积；二、差异面积如何处理。对于争议焦点一，被告对于其是何时知道房屋实际的建筑面积及套内建筑面积时，其存在前后不一致的表述，先是陈述在原告起诉其时，其才知道房屋实际的建筑面积及套内建筑面积，后又表示在房屋建好时就已经知道了。本院认为，被告作为被拆迁补偿安置人员，通过与拆迁方签订的相关合同以及相关文件材料，知道或应当知道原、被告之间买卖的房产面积大致情况，故其陈述其在原告起诉其时其才知道涉案房屋实际的建筑面积及套内面积，本院不予采信。另外，由于涉案房产的套内建筑面积比较接近原、被告双方约定的面积，而建筑面积与原、被告双方约定的面积差距较大，并且被告在法庭上也作出过合同中约定的面积是套内建筑面积的陈述。综上，本院认为原、被告签订的《房屋买卖合同》约定的面积应是套内建筑面积，对原告主张的《房屋买卖合同》约定的84.5平方米是套内建筑面积的意见予以采纳。对于争议焦点二,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案中，被告交付给原告的房屋的实际面积与《房屋买卖合同》约定的不一致，房屋实际面积大于合同约定的面积，面积误差比超过3%，并且原告有继续履行合同的意愿。参照上述法律规定，原告应按房屋面积误差比的3%当向被告补足房屋面积误差的价格。故原告应向被告补足房屋面积误差价格为84.5平方米×3%×2012元/平方米=5100.42元。由于原、被告在买卖上述房产时，均存在违约行为，同时，被告在收到原告第二笔购房款时，已将买卖的房产交付给原告使用了，故原告并没有实质损失。据此，原告请求被告支付违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）陈添兰应当在本判决生效之日起十日内将位于河源市高新区×××××边、和谐路两边二期大塘安置点第12栋502号房产（不动产权证号：粤房地权证河字第0100064485号）过户到原告（反诉被告）武俊名下；二、原告（反诉被告）武俊应当在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈添兰支付房屋面积误差价格5100.42元；三、驳回原告（反诉被告）武俊的其他诉讼请求;四、驳回被告（反诉原告）陈添兰的其他诉讼请求。本案本诉诉讼费2300元，保全费1370元，合计3670元，由被告（反诉原告）陈添兰负担，本案反诉诉讼费406元，由原告（反诉被告）武俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  叶莉萍人民陪审员  黄旭明人民陪审员  黄中慈二〇二〇年三月十九日书 记 员  陈丽萍