福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0181民初7711号 原告：福建融鼎房地产开发有限责任公司，住所地福清市龙田镇三村龙飞路****，统一社会信用代码91350181550981288P。 法定代表人：薛经官，董事长。 委托诉讼代理人：郑玉珍，福建鼎轩律师事务所执业律师。 被告：何忠建，男，1988年8月24日出生，汉族，住福建省福清市。 原告福建融鼎房地产开发有限责任公司（以下简称融鼎公司）与被告何忠建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。融鼎公司的委托诉讼代理人郑玉珍与何忠建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融鼎公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《融鼎新天地租赁合同》于2019年9月3日解除；2.判令被告立即清理并归还福清市龙田镇融鼎新天地1#楼二层10、11、12、13、15、16、17、17-1商铺，9#楼二层231、232、233、235、236、237、238、239、240、241商铺，1#楼三层301、302、303、305、306、307、308、309单身公寓，1#楼4层401、402、403、405、406、407、408、409单身公寓；3.判令被告立即向原告支付2019年3月1日至2019年9月3日的租金123,464.61元及逾期付款违约金（其中从2019年3月1日至2019年4月30日的违约金以40,480.2元为基数，按日千分之一从2018年12月15日起计算至付清之日止，从2019年5月1日至2019年8月31日的违约金以80,960.4元为基数，按日千分之一从2019年4月15日计算至付清之日止，2019年9月1日至2019年9月3日的违约金以2024.01元为基数，按日千分之一从2019年8月15日计算至付清之日止）；4.判令被告立即向原告支付解除合同违约金500,000元；5.判令被告立即向原告支付场地占用费（按租金20,240.1元/月，从2019年9月4日计算至搬离之日止）；6.判令被告承担原告因本案支出的律师费4000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月11日，原、被告签订一份《融鼎新天地租赁合同》，约定：1.被告向原告租赁福清市龙田镇融鼎新天地1#楼二层10、11、12、13、15、16、17、17-1商铺，9#楼二层231、232、233、235、236、237、238、239、240、241商铺，1#楼三层301、302、303、305、306、307、308、309单身公寓，1#楼4层401、402、403、405、406、407、408、409单身公寓（含公摊2024.01㎡）作为经营健身、培训、会所功能使用；2.租赁期限从2016年5月1日起至2024年4月30日止；3.从2016年5月1日至2018年4月30日采用双方合作方式，年营业额达到5,000,000元，应给予原告营业额的10%作为年租金，如达不到则免交租金；从2018年5月1日至2020年4月30日的年租金为242,881.2元，从2020年5月1日至2022年4月30日的年租金为364,321.8元，从2022年5月1日起至2024年4月30日的年租金为485,762.4元。租金起算日为2016年5月1日，租金按年缴纳，先缴后租，被告于2018年3月15日前缴交租金242,881.2元（即2018年5月1日至2019年4月30日租金），双方协议由原告负责拆除的三层、四层单身公寓隔墙的费用70,000元，可在2018年4月15日前缴付的首笔租金中扣除，以后每期租金应在上期结束前15日支付。如逾期支付租金等，应按日千分之一标准向原告支付违约金，逾期30日未缴纳，视为被告根本违约，原告有权解除合同；4.被告应规范合同签订之日向原告支付装修押金30,000元、恢复大理石钢挂墙面原状押金27,000元、租赁物业押金13,000元；5.租赁期满后（包括因被告违约被原告解除合同的情形），被告应将租赁场所内物品整理干净，恢复原状并交还租赁物，逾期归还，原告有权直接收回租赁场所及处置租赁场所内物品，清理费用由被告承担；6.被告逾期支付租金、市场服务费和物业费，逾期超过三十日的，原告有权解除合同、收回租赁场所，没收保证金，并保留向被告主张经济损失的权利；7.被告承诺经营时间从起租之日起不少于4年（即到2020年4月1日），否则视为违约并承担违约金500,000元等。合同签订后，原告将涉案商铺、单身公寓交付给被告使用，被告只向原告支付部分租金未按约定于2018年3月15日向原告支付2018年5月1日至2019年4月30日的租金。后经协商，双方同意将原合同约定的年缴租金改为三期缴纳。2018年5月24日，被告向原告出具书面承诺：1.2018年5月1日至2019年4月30日期间租金485,762.4元/年（包括市场服务费）分三期缴纳，即2018年5月1日前缴纳2018年5月1日至2018年8月31日租金91,921元（原161,921元扣减拆墙费用70,000元）；2018年8月15日缴纳2018年9月1日至2018年12月31日租金161,921元；2018年12月15日缴纳2019年1月1日至2019年4月30日租金161,921元；2019年5月1日至2020年4月30日年缴租金485,762.4元/年（包括市场服务费），分三期缴纳，即2019年4月15日缴纳2019年5月1日至2019年8月31日租金161,921元；2019年8月15日缴纳2019年9月1日至2019年12月31日租金161,921元；2019年12月15日缴纳2020年1月1日至2020年4月30日租金161,921元；2.被告承诺在此后按时支付租金及物业费，逾期超过15天，原告可采取停水停电等措施并单方面解除合同等。之后，被告仍未按时支付租金，原告通过电话、微信、书面通知等方式向被告催讨，但被告仅支付了2018年5月1日至2018年11月30日的租金。经催讨，2019年4月被告仅支付20,000元租金。2019年6月18日，原告曾向法院起诉，因被告支付2018年12月1日至2019年1月31日的租金并承诺尽快支付租金，原告撤回了起诉。但是，被告仅支付2019年2月的店面租金，剩余租金至今未付。原告于2019年9月1日向被告发出律师函，告知被告：1.在律师函送达被告之日，原告与被告签订的《融鼎新天地租赁合同》、《融鼎新天地市场服务合同》解除；2.被告应于2019年9月10日前支付全部欠缴租金252,882元、违约金、滞纳金；3.被告应于2019年9月10日前清理原租赁场地内的物品，将店铺交还原告等，否则，原告将通过法律途径追究法律责任，由此产生的律师费、诉讼费、罚息等由被告承担。被告于2019年9月3日收到律师函，并未予以配合。 何忠建辩称，因生意不景气，被告欠原告一部分租金属实，双方签订的租赁合同于2019年9月3日解除，当时9月份的时候水电都停掉了，双方都同意解除合同，之后原告把门关了，被告就进不去租赁场地，因健身器材比较大，需要原告开门才能搬走。现生意亏本无力偿还，要么把设备卖掉支付租金，要么把健身器材设备估价抵偿。三层、四层单身公寓在解除合同后就已陆续全部清掉归还了，二层还有一些设备。被告会偿还拖欠租金，但是原告主张的违约金、占用费太高不合理，希望与原告协商解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织进行了举证、质证。原告向本院提交了居民身份证、预先登记变更通知书、店铺产权证、融鼎新天地租赁合同、承诺书、催费通知单、民事裁定书、律师函、快递面单、快递送达追踪情况、委托代理合同、律师费发票等证据，被告对上述证据的真实性均无异议，但对部分证据的证明对象有异议，称目前实际占用1#楼二层店铺、9#楼二层店铺，三层单身公寓、四层单身公寓已经清理归还了。被告未提供任何证据材料。原告对被告所称的三层单身公寓、四层单身公寓已经清理归还不持异议，本院予以认定。上述证据，具有真实性、合法性与关联性，能够作为本案证据使用，本院予以采纳。经审理查明，原告所诉的事实属实。 本院认为，讼争《融鼎新天地租赁合同》系双方真实的意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。原告已按约定向被告交付涉案租赁物，被告应按约定向原告支付租金，被告应对其未按约定支付租金行为承担违约责任。原告诉称《融鼎新天地租赁合同》于2019年9月3日解除，被告对此无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告诉请被告归还涉案租赁物符合约定与法律规定，本院予以支持。被告在合同解除后即归还三层单身公寓、四层单身公寓，原告诉请被告支付三层单身公寓、四层单身公寓占用费，缺乏事实与法律依据，对该部分的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，原告请求被告支付2019年3月1日至2019年9月3日的租金及违约金，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。原告主张被告拖欠租金123,464.61元（按20,240.1元/月计算），被告对此无异议，本院予以支持。原告主张逾期违约金每日按拖欠租金的千分之一计算，但是，因合同解除后被告应承担解除合同违约责任，故逾期付款违约金只能计至合同解除前。经计算，被告应向原告支付逾期付款违约金为21,936.26元（即10,565.33元+11,334.5元+36.43元）。被告经营时间未达租赁合同约定的最低年限四年（即2020年4月1日），应当向原告承担相应的违约责任，因该约定违约金500,000元与最低经营年限四年相对应，平均每日违约金为342.47元，从2019年9月3日（合同解除日）起至2020年4月1日期间共211天，被告应向原告支付解除合同违约金72,268元（342.5元/天×211天）。合同解除后被告仍未归还二层店铺，依法应当向原告支付场地占用费。被告已归还了三层单身公寓与四层单身公寓，原告诉请被告支付该部分占用费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告主张解除合同后的占用费按20,240.1元/月计算不合理，应当扣减三层、四层单身公寓部分，故被告应向原告支付二层店铺的占用费为9763.5元/月。涉案租赁合同并未约定有关律师代理费负担问题，原告发给被告的催告律师函虽然要求被告负担诉讼代理费等，但并非双方合意，故原告的该项诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认福建融鼎房地产开发有限责任公司与何忠建签订的《融鼎新天地租赁合同》于2019年9月3日解除； 二、何忠建于判决生效之日起十日内向福建融鼎房地产开发有限责任公司归还福清市龙田镇融鼎新天地1#楼二层10、11、12、13、15、16、17、17-1商铺，9#楼二层231、232、233、235、236、237、238、239、240、241商铺； 三、何忠建于判决生效之日起十日内向福建融鼎房地产开发有限责任公司支付2019年3月1日至2019年9月3日的租金123,464.61元； 四、何忠建于判决生效之日起十日内向福建融鼎房地产开发有限责任公司支付逾期付款违约金21,936.26元； 五、何忠建于判决生效之日起十日内向福建融鼎房地产开发有限责任公司支付解除合同违约金72,268元； 六、何忠建于判决生效之日起十日内向福建融鼎房地产开发有限责任公司支付福清市龙田镇融鼎新天地1#楼二层10、11、12、13、15、16、17、17-1商铺与9#楼二层231、232、233、235、236、237、238、239、240、241商铺占用费，按9763.5元/月从2019年9月4日计算至腾空归还之日止； 七、驳回福建融鼎房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22,287元，由福建融鼎房地产开发有限责任公司负担4000元（已交），何忠建负担18,287元(未交)，款限判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴叔凯 人民陪审员  俞建如 人民陪审员  王朝恩 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  黄小玲