四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终434号 上诉人（原审被告）：彭朝阳，男，1942年8月1日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 上诉人（原审被告）：顾凤鸣，女，1946年9月26日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 二上诉人委托诉讼代理人：彭志刚，男，1972年12月15日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。（系彭朝阳、顾凤鸣儿子） 委托诉讼代理人：侯显平，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋波，男，1971年5月5日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 被上诉人（原审原告）：鞠宗兰，女，1970年10月23日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 二被上诉人委托诉讼代理人：李果，南充市嘉陵区嘉陵法律服务所法律工作者。 原审第三人：李祥平，男，1968年11月6日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人彭朝阳、顾凤鸣因与被上诉人宋波、鞠宗兰、原审第三人李祥平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初4014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋波、鞠宗兰向一审法院起诉请求：1．判令彭朝阳、顾凤鸣将坐落于南充市高坪区××街道××街××号××幢××单元3层1号房屋［南房权证高字第0××1号、川（2018）南充市不动产权第0××5号］产权过户到宋波、鞠宗兰名下，并协助办理产权过户手续；2．案件诉讼费、保全费等由彭朝阳、顾凤鸣承担。 一审法院认定事实：宋波与彭朝阳、李祥平曾系四川省南充市龙门中学的同事。1997年12月31日，彭朝阳、顾凤鸣与四川省南充市龙门中学签订《公有住房买卖协议书》，取得了位于高坪区××镇××幢××单元××层××号房屋，后地址××街道××街××号××幢。李祥平及其妻子彭红梅以同样方式取得了同幢1单元5层1号房屋。2004年底，因李祥平到南充十中任教，欲出售房屋。宋波、鞠宗兰欲购买高坪区××街道××街××号××幢××单元××层××号房屋，2005年5月13日，李祥平作为卖方与宋波作为买方签订了《住房买卖协议书》，约定：“房屋位于南充市高坪区××楼××楼××号××室两厅双卫一厨住房一套；价格为人民币40000.00元整；买方一次性付清房款；买方按协议付清房款后，房屋所有权即归买方所有。”案外人文全作为公证人在该协议尾部签名。签订协议书的当日，宋波、鞠宗兰将房款40000.00元以现金方式交付于李祥平。彭朝阳、顾凤鸣1997年至2005年5月13日期间一直居住在1单元3层1号房屋内。李祥平1997年至2005年5月13日居住在1单元5层1号房屋内，期间对该房屋进行了装修。宋波买房后不久，彭朝阳、顾凤鸣将案涉房屋的钥匙交于宋波，并搬至1单元5层1号房屋居住至今，宋波、鞠宗兰接房即对房屋进行装修后并居住至今。李祥平是彭朝阳、顾凤鸣女婿。 2018年1月31日，南充市不动产登记中心就高坪区××街道××街××号××幢××单元××层××号房屋向彭朝阳、顾凤鸣颁发了川（2018）南充市不动产权第0××5号产权证。 一审法院认为，关于彭朝阳、顾凤鸣对于案涉房屋出售一事不认可的辩解，彭朝阳、顾凤鸣在案涉房屋交付前居住在此长达7年，在李祥平出售房屋后，即交付钥匙并搬至李祥平所有的5楼1号房屋内居住至今，其对案涉房屋出卖的事实应是完全知晓，故彭朝阳、顾凤鸣的辩解完全违背客观事实，且与常理不符，法院不予采信。 虽然李祥平无权处分彭朝阳、顾凤鸣的房屋，但彭朝阳、顾凤鸣在李祥平与宋波、鞠宗兰签订《住房买卖协议书》后，将案涉房屋的钥匙向宋波、鞠宗兰进行了交付，应视为对《住房买卖协议书》的追认。且宋波、鞠宗兰为购买案涉房屋支付了合理对价，作为彭朝阳、顾凤鸣的女婿李祥平、女儿彭红梅收取了售房款40,000.00元。彭朝阳、顾凤鸣虽未直接获得售房款，结合日常生活交易习惯，李祥平欲出售房屋，为改善彭朝阳、顾凤鸣的居住环境，将李祥平所有的位于5楼1号经装修的房屋交由彭朝阳、顾凤鸣所有并居住，出售彭朝阳、顾凤鸣所有的位于3楼1号的房屋，彭朝阳、顾凤鸣实际取得了高于出售3楼1号房屋对价款的价值，符合家庭成员处理家庭财产价值最优化的日常逻辑。 参照最高人民法院公报案例2018年第2期万学全、万兵诉狄平等人房屋买卖合同纠纷一案，彭朝阳、顾凤鸣把案涉房屋交付给宋波、鞠宗兰占有、使用至今已逾15年之久，宋波、鞠宗兰的占有及使用是连续的、公开的、和平的，而彭朝阳、顾凤鸣在长达15年的时间内，未就此主张过权利，即使在2018年南充市不动产登记中心向其颁发不动产权证后仍未提出异议，表明其对宋波、鞠宗兰长期占有、使用案涉房屋并无争议。如果认定彭朝阳、顾凤鸣没有将案涉房屋出卖给宋波、鞠宗兰，则彭朝阳、顾凤鸣作为房屋所有权人怠于行使权利，与一般的房屋所有权人对权利的关注形成较大的反差，明显不合常理。故法院认定宋波、鞠宗兰与彭朝阳、顾凤鸣就案涉房屋的买卖合同依法成立并生效。 宋波、鞠宗兰订立《住房买卖协议书》是为了实现对该房屋的物权，彭朝阳、顾凤鸣在案涉房屋过户条件成就后，拒绝履行变更登记义务，有悖诚信，显属无理。宋波、鞠宗兰要求彭朝阳、顾凤鸣协助办理房屋权属变更手续的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：彭朝阳、顾凤鸣于判决生效后十日内协助宋波、鞠宗兰办理坐落于南充市高坪区××街道××街××号××幢××单元××层××号房屋【不动产权证号：川（2018）南充市不动产权第0××5号】的不动产权过户登记，所需过户费用等由宋波、鞠宗兰承担。如未按本判决指定期间履行支付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费1270元，由彭朝阳、顾凤鸣负担（宋波、鞠宗兰已预交）。 二审认定事实与一审一致。 本院认为：涉案房屋系彭朝阳、顾凤鸣1997年12月31日与四川省南充市龙门中学签订《住房买卖协议书》，2005年5月13日，李祥平与宋波、鞠宗兰就涉案房屋签订了《住房买卖协议书》，并将交易对价40000.00元支付给李祥平，李祥平的上述行为系无权处分。因李祥平系彭朝阳、顾凤鸣的女婿，本身在涉案房屋所在楼幢的第五楼也有一套住房，李祥平将其五楼的房屋与彭朝阳、顾凤鸣进行置换，并将涉案房屋给彭朝阳、顾凤鸣，从情理上讲，应当是征求了彭朝阳、顾凤鸣的意见，并经过彭朝阳、顾凤鸣的同意。后彭朝阳、顾凤鸣在李祥平交出售涉案房屋给宋波、鞠宗兰后，即将交涉案房屋钥匙交付给宋波、鞠宗兰，宋波、鞠宗兰搬入涉案房屋居住，彭朝阳、顾凤鸣搬至李祥平所有的5楼1号房屋内居住至今的事实，系对李祥平无权出售涉案房屋的追认。综上，彭朝阳、顾凤鸣将涉案房屋于2005年5月13日将涉案房屋出售给宋波、鞠宗兰，宋波、鞠宗兰也支付了合理对价，彭朝阳、顾凤鸣应当协助宋波、鞠宗兰将涉案房屋过户登记至宋波、鞠宗兰名下。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人彭朝阳、顾凤鸣负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 苟 豪 审判员 唐晓兰 二〇二〇年五月十二日 书记员 杜 倩