上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初137号原告：上海达苑物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：杨石金，职务总经理。委托诉讼代理人：潘以珍。被告：孙颖，女，1978年3月3日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告上海达苑物业管理有限公司(以下简称达苑物业)与被告孙颖物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告达苑物业的委托诉讼代理人潘以珍到庭参加诉讼，被告孙颖经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付上海市普陀区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋自2009年5月至2018年12月期间的物业服务费7,566元(2009年5月至2015年10月期间按0.7元/平方米·月×87.37平方米=61元/月×78个月，2015年11月至2018年12月期间按0.85元/平方米·月×87.37平方米=74元/月×38个月,实际费用7,570元，现主张7,566元)。事实和理由：原告与上海市普陀区泰宸苑(二期)业主大会(以下简称泰宸苑业主大会)签署物业服务合同，原告自2011年5月1日起为泰宸苑(二期)小区提供物业服务，约定服务期限自2011年5月1日至2012年12月31日，收费标准为0.7元/平方米·月。后双方按照原标准提供事实物业服务至2015年10月。2015年10月30日原告与业主大会再次签订物业服务合同，约定服务期限自2015年11月1日至2017年12月31日，收费标准为0.85元/平方米·月。2017年12月25日，上海市普陀区泰宸苑(二期)业主委员会(以下简称泰宸苑业委会)出具通知函，要求原告在物业服务合同到期后继续为该小区提供物业服务。另，上海杰安物业管理有限公司(以下简称杰安物业)于2009年5月1日为该小区提供物业服务，并于2011年4月30日退出该小区物业服务，其与原告交接时约定杰安物业管理期间业主所欠物业服务费转让由原告收取(物业服务费标准同上)，并经小区业主大会确认。2011年5月16日，原告与杰安物业签订补充协议，约定就2011年4月31日签订的有关泰宸苑(二期)2009年5月1日至2011年4月30日未收物业费。被告系上海市普陀区金沙江路XXX弄XXX号XXX室业主，房屋性质：商品房，该房屋建筑面积为87.37平方米。被告自2009年5月1日起至今未支付物业服务费，经原告催讨仍未支付，故原告起诉至法院。被告孙颖未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月1日，原告与泰宸苑业主大会签订物业服务合同，确认原告自2011年5月1日起至2012年12月31日期间为上海市普陀区泰宸苑(二期)小区进行物业服务，合同约定多层住宅物业服务费标准为0.70元/平方米·月，业主欠缴物业费累计超过一年的，原告可自业主逾期之日起按每日加收应缴费用的千分之三的违约金。合同到期后，原告按原合同约定的相关标准对该小区继续提供事实物业服务。2013年11月1日，原告与泰宸苑业主大会再次签订物业服务合同，约定服务期限自2013年11月至2015年10月，收费标准未变。2015年10月30日，原告与泰宸苑业主大会第三次签订物业服务合同，约定服务期限自2015年11月1日至2017年12月31日，多层住宅物业服务费标准0.85元/平方米·月。该合同到期后，原告继续提供事实物业服务。嗣后，泰宸苑业主大会出具证明，载明原告自2011年5月1日至2018年12月31日期间连续对该小区进行物业服务。另，2009年4月15日，杰安物业与泰宸苑业主大会签订物业服务合同，约定杰安物业为该小区提供物业服务，期限自2009年5月1日至2011年4月30日，住宅物业服务费标准为0.70元/平方米·月。2011年4月30日，杰安物业退出该小区物业服务，杰安物业于当日与达苑物业签署协议书，约定业主在杰安物业服务期间所欠物业服务费由达苑物业收取(物业服务费标准同上)。嗣后，杰安物业向达苑物业出具相关授权收取物业服务费的委托书并在小区内进行张贴公告，泰宸苑业主大会对此予以盖章确认。被告及案外人张正元、张金乔等于2006年5月3日与案外人周某某、张某签订房屋买卖合同，约定被告等购买上海市普陀区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋。该房屋产权于2006年6月18日被核准登记于被告等名下，房屋建筑面积87.37平方米，房屋用途为公寓。被告自2009年5月1日至2011年4月30日期间未向杰安物业支付上述房屋的物业费、自2011年5月1日起至2018年12月31日期间未向原告支付物业费。原告在其服务期间，多次以催款通知单等形式向被告催讨物业服务费，均无果。本院认为，原告作为物业服务企业，其与业主大会签订的物业服务合同是业主自治权行使的结果，内容合法有效，效力及于全体业主，应当得以全面履行。原告有权按约定向业主收取物业服务费用，按时缴纳物业服务费则是业主应尽的义务，现原告已实际提供了物业服务，被告理应支付相应物业服务费。被告逾期不交，显属违约。该小区的前期物业杰安物业自2011年4月30日退出该小区物业管理服务时，其与原告交接时约定杰安物业管理期间业主所欠物业服务费转由原告收取，并经物业服务合同的相对方小区业主大会的确认，无不妥，被告理应将杰安物业管理期间所欠的物业服务费交由原告。原告现主张被告支付2009年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，依据充分，应予支持。至于金额，依据原告所主张的标准计算为7,570元，原告现主张7,566元，无不妥，予以支持。由于被告系涉案房屋产权人之一，在对外关系上，其对该共有不动产产生的债务承担连带清偿责任，故被告负有向原告支付全部拖欠的物业服务费之法定义务。审理中，被告经本院合法传唤未到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本案依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告孙颖应于本判决生效之日起十日内支付原告上海达苑物业管理有限公司自2009年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费7,566元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴大成人民陪审员  周 嘉人民陪审员  王敏莹二〇二〇年五月二十日法官 助理  王丽熔书 记 员  殷秋云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。