江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初2700号原告：林明，女，1980年11月25日生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：曾小斌，江西明理律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：赣州华实房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道**云星·中央星城**楼2702办公室。统一社会信用代码：91360702563821080W。法定代表人：潘希广，系公司总经理。委托诉讼代理人：黄鹏，男，1988年11月21日生，住江西省赣州市南康区，系公司员工，代理权限为特别授权。原告林明与被告赣州华实房地产开发有限公司（以下简称为华实公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾小斌，被告华实公司的委托诉讼代理人黄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告所购商品房面积减少3%以内部分的房价款76870.65元；2.被告双倍返还原告所购商品房面积减少3%以外部分的房价款35638.8元；3.被告支付原告返还购房款的利息13836.72元（以76870.65元为基数，按年利率6%计算自2016年5月12日起至被告实际返还购房款之日止的利息，暂计算至2019年5月11日）；4.本案诉讼费由被告承担。被告华实公司辩称：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件五（《补充协议》）都是双方在平等自愿的基础上签订的协议，并且报政府部门备案，因此该合同和附件都是合法有效的，补充协议最后一条明确约定正文和附件不一致时以附件为准。2.双方在合同第六条约定，本案的商品房买卖按照建筑面积计价，因此在合同第十三条关于面积差异处理选择约定时，双方选择按第二种方式（即按建筑面积结算价款），这和合同第六条约定一致，也和补充协议约定一致，都是按建筑面积多退少补，由于工作人员的电脑操作失误，部分原告签订的合同在第十三条中选择的是第一种处理方式（即按套内面积计算面积差），这明显与合同第六条及补充协议不一致，不是双方当事人的真实意思表示，但无论选择哪种方式，在本案的商品房交付后，原被告双方已按建筑面积结算完毕。3、关于原告购买商品房套内面积减少原因的说明，本案商品房都是委托赣州市房屋产权登记管理处房产测绘队进行测量的，测绘部门在预测时将每户在消防楼梯旁的阳台按比例计入套内面积，在实测时将该阳台作为消防前室，是每户的逃生预留通道，计入分摊面积，这就造成了实测跟预测相比每户的套内面积减少，分摊面积增加，而原告房屋的实际使用面积并没有减少，也没有影响原告对房屋的使用。4、关于利息和违约金的问题。原、被告在《商品房买卖合同》第三条约定的面积就注明预测面积，预测和实测不一致，是合同履行的正常现象，双方按照合同约定多退少补，不存在利息问题，更不存在违约问题。所以原告关于利息（和违约金）的诉请没有事实和合同依据。5、本案商品房交付后，原被告双方已按建筑面积结算完毕。按照现有的测量规范，建筑面积包括套内面积和分摊面积，建筑面积是总项，套内面积和分摊面积是分项，现在合同的总项已经结算完毕，原告又挑出套内面积要求和被告进行分项结算，这违背了合同原则和赣州市的交易习惯。如果原告的诉求成立，就意味着被告有权就分摊面积和原告再进行一次结算，也就是说原告主张按照套内面积要求被告退款，那么被告也有权就分摊面积的增加要求原告补交房款，这样一套房子三次结算，既违反了合同约定，也违反了赣州市的交易习惯。综上，被告认为，原告所诉缺乏事实及合同依据，其各项诉求依法应予驳回。经审理查明：2016年4月6日，原、被告签订了合同编号为20160401299的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的赣州市章贡区房屋；建筑面积为244.02㎡，套内面积199.546㎡，分摊面积为44.47㎡，该面积为预测；计价方式为建筑面积，单价为9222.6元／㎡，合同总价款为2250499元，原告采用商业贷款，原告应于2016年4月6日前支付首期房价款450499元，其余180万元向银行申请贷款支付；商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按一种方式处理，即根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，原告有权解除合同，原告不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告所有；实测套内面积小于预测套内建筑面积的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%的房价款由被告双倍返还原告；合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有减轻或免除合同中约定应由被告承担的责任，或者加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以合同为准。该合同补充协议第九条约定，1、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）销售单价保持不变，实际成交总价款按赣州市房产部门产权登记机关核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息。任何一方不得以面积差异为由要求解除合同；（2）套内建筑面积和分摊面积与合同约定发生误差时，按第（1）款处理；该附件为合同不可分割的组成部分，自被告盖章和原告签字之日起生效，本附件与合同正文不一致之处，以本附件约定为准。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告亦交付了房屋，但赣州市房地产交易服务中心房产测绘队出具的《房产面积实测绘报告》载明被告所购房屋的套内面积为191.98㎡，分摊面积为51.03㎡，建筑面积为243.01㎡，因此，双方就建筑面积存在的误差进行了处理，被告向原告退还了9315元。后原告以被告交付的房屋套内建筑面积存误差为由要求被告赔偿未果，致诉。另查明，赣州市房地产交易服务中心房产测绘队于2014年12月12日出具的《房屋面积预算报告》记载上述房屋北侧靠近消防梯旁边的凹廊（即消防前室）边界为实线，从而该区域定为套内面积。赣州市房地产交易服务中心房产测绘队于2017年7月24日出具的房产面积实测绘报告将上述的实线变更为虚线，从而该区域定为分摊面积，该区域面积为7.566㎡。上述事实，有原、被告陈述，及原、被告提交并经本院庭审组织举证、质证的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、《房屋面积预算报告》、《房产面积实测绘报告》、退款收据等证据证实足以认定。本院认为，本案《赣州市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律效力禁止性规定，应确认合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告依约交付了购房款，被告交付了房屋，但被告交付的房屋套内面积与双方约定的不相符，原告认为被告违约，应当赔偿，而被告认为双方约定按建筑面积计价，其交付的房屋建筑面积差异甚微且已处理，故而无需赔偿。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人约定“商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第一种方式处理，即根据第六条按照套内建筑面积计价的约定……实测套内面积小于预测套内建筑面积的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%的房价款由被告双倍返还原告。”表明房屋套内面积发生误差时按照该约定补偿的前提条件系双方约定按照套内建筑面积计价，但双方实际系按照建筑面积计价，因此，房屋套内面积发生误差时，不能适用该约定。因双方约定按照建筑面积计价，且双方也根据建筑面积的数据进行了房屋价款的结算。因此，原告要求被告赔偿，不应支持。但考虑到被告为房地产开发商，理应对设计规则知晓，但在销售时却将本应归类在公摊面积的部分归类在套内面积，这样对原告购买行为具有一定的误导，而后，被告实际交付的房屋与双方约定的房屋“得房率（房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例也就是得房率）”明显降低，给原告造成了一定的损失，再结合合同的性质、实际履行情况、合同约定的单价等综合因素，本院酌定被告补偿2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告赣州华实房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林明支付补偿款2万元；二、驳回原告林明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2827元，由被告赣州华实房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘迪驰人民陪审员  连永青人民陪审员  吴 军二〇二〇年五月二十二日法官助理钟君书记员钟观发