山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1321民再1号 再审申请人（原审原告）：聂胜泽，男，1961年6月6日出生，汉族，户籍所在地沂南县。 委托诉讼代理人：赵洪山，沂南界湖法律服务所法律工作者。 被申请人（原审被告）：魏召美，女，1951年3月11日出生，汉族，群众，户籍所在地沂南县。 被申请人（原审被告）：卞德东，男，1975年9月17日出生，汉族，群众，户籍所在地沂南县。 被申请人（原审被告）：聂胜娟，女，1976年3月22日出生，汉族，群众，户籍所在地沂南县。 再审申请人聂胜泽因与被申请人魏召美、卞德东、聂胜娟确认合同无效纠纷一案，不服本院（2019）鲁1321民初3257号判决书，向本院申请再审。本院于2019年12月4日作出（2019）鲁1321民申13号民事裁定，裁定本案再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人委托诉讼代理人赵洪山、被申请人魏召美、卞德东、聂胜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂胜泽申请再审称，请求撤销（2019）鲁1321民初3257号民事判决，依法确认原告与被告亲属聂学贵签订的《农村房屋买卖合同》无效。事实和理由：原告系沂南县界湖街道前中疃社区居民，在本村有房屋院落一处。2009年6月，原告将房屋以7万元的价格卖给同村退休职工聂学贵，双方签订了房屋买卖合同。2017年古历8月5日，聂学贵病故，该房屋由其妻子魏召美、女婿卞德东、女儿聂胜娟即三被告居住。上述买卖行为发生时，聂学贵非沂南县界湖街道前中疃村集体经济组织成员，且在前中疃村聂学贵名下已有三套房产，已具备了一户一宅的条件。原告名下只有案涉房产一套宅基地。2017年，沂南县人民政府实施城中村改造，案涉宅基地及房屋被征用拆除，经依法评估案涉房屋价值为379068.99元（68000元搬迁费，321068.99房屋评估价），该补偿费用由被告卞德东领取。原告认为该买卖合同违法了相关法律的规定，为无效合同，双方协商未果，为维护原告的合法权益，特此诉讼。 被申请人魏召美、卞德东、聂学娟辩称，2009年6月6日被告魏召美之夫聂学桂以7万元的价格购买的同村村民即本案原告整体院落一处，面积为267平方米，聂学桂系本村户籍，享有本村村民的一切待遇，与原告签订的协议并未违反任何法律和行政法规的强制性规定，依据合同法的规定，诉争合同不具备无效情形，请法庭查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。原告的第二、三项诉讼请求毫无事实和法律依据，因诉争房屋被征收，所应当享有的补偿利益依据法律规定应当归被告所有，并且在诉争协议当中约定也是非常明确的，因此请法庭对于原告的第二、三项诉讼请求依法驳回。 聂胜泽向本院起诉请求：1.依法确认原告于2009年6月6日与被告亲属聂学桂(又名聂学贵)签订的《房屋买卖合同》无效；2.因该房屋产生的利益给予依法分割处理；3.政府规定每位宅基地补偿的一套楼房归原告所有；4.诉讼费用由被告承担。在再审期间，聂胜泽撤回第2、3项诉讼请求，仅要求确认其2009年6月6日与被告亲属聂学桂签订的《房屋买卖合同》无效。 本院原审认定事实：原告聂胜泽与被告亲属聂学桂均系沂南县界湖街道前中疃村居民。2009年6月6日原告将自己所有的房屋及院落一处（内有堂屋三间，东屋两间），面积约为267平方米，以7万元的价格卖给本村居民聂学桂，双方签订了房屋买卖合同，原告聂胜泽及其妻子李汉珍、被告亲属聂学桂在合同上签字，时任村支部书记的聂学义在见证人处签字。合同第三条约定：本合同签订时，双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，出卖方应协助买受方办理房屋产权手续（费用由买受方全部承担）。合同第五条约定：出卖人不得因拆迁补偿等任何理由变更或解除合同，如发生拆迁补偿，出卖方应及时通知配合买受方办理领取手续，补偿款全部归买受方所有。2013年被告在该宅基地上翻建房屋成四间三层楼房。2017年古历8月聂学桂病故。2017年9月前中疃村列入政府棚户区改造并拆迁。被告领取了房屋及附属物补偿款321068.99元，安置补助费24000元，搬迁补助费2000元，简装补助20000月、残值补助2000元，合计379068.99元。现原告向本院提起诉讼，要求确认合同无效，分割该房屋因拆迁产生的利益，安置楼房归原告所有。另查明，聂学桂户籍为界湖镇前中疃村农业家庭户口，其户籍名称为“聂学桂”，平时也用“聂学贵”。 聂学桂生前到沂南县天成燃料公司务工，达到法定退休年龄后办理退休手续，领取养老保险金，2017年10月去世后，由其亲属魏召美、聂胜余一次性领取丧葬费、退休死亡救济费共计53115.83元，去世前养老金待遇标准为每月2401.97元。沂南县界湖街道前中疃社区居民委员会出具证明，证明聂学桂生前系前中疃社区集体经济组织成员，享受村民一切待遇。沂南县界湖街道前中疃棚户区改造房屋坐落、搬迁示意图上标明，原告名下即涉案的宅基地仍为原告所有。聂学桂名下涉及四套房产，聂学桂名下和原聂学桂父母名下各一处均被确认为合法产权房屋，聂学桂名下还有一处未认定产权房屋系一个宅基地盖有两处房子，聂学桂之子聂胜余名下的一套合法产权房屋拆迁已补偿。 本院原审认为：原告与聂学桂签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且已实际履行，为有效合同。原告主张《房屋买卖合同》违反了“一户一宅”法律禁止性规定以及农村房屋向本集体经济组织成员以外的人员出售无效的规定，应属无效合同的意见，于法无据，不能成立。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“一户一宅”的法律规定系农村宅基地使用权分配时的管理性规范，法律并不禁止同一集体经济组织成员通过继承、转让等方式取得农村房屋及项下宅基地使用权。聂学桂系沂南县界湖街道前中疃村居民，虽然其生前到沂南县天成燃料公司务工并办理了退休手续，领取养老金，但其并未因此丧失本集体经济组织成员资格，其所在居委会出具的证明对此予以证明，故其与原告签订的《房屋买卖合同》系同一集体经济组织成员之间的转让行为，并非无效。综上，聂学桂与原告签订的《房屋买卖合同》并未违反法律的禁止性规定，不符合无效合同的构成要件，原告要求确认该房屋买卖合同无效的诉求不能成立，本院不予支持。对于原告要求依法分割因房屋产生的利益及宅基地补偿的一套楼房归其所有的诉讼请求，因原告与被告亲属聂学桂签订的《房屋买卖合同》为有效合同，且合同第五条明确约定因房屋拆迁产生的补偿利益全部归买受人所有，虽然双方对涉案房屋占用宅基地没有办理过户手续，但原告已因自己的出卖行为丧失了对该宅基地的使用权，故其该诉求亦不能成立，本院亦不予支持。本院原审判决：驳回原告聂胜泽的诉讼请求。 本院再审查明事实与原审一致。另查明，聂学桂之妻魏召美，聂胜娟、卞德东为夫妻关系，聂胜娟为聂学桂、魏召美之女。针对案涉房屋，聂胜娟、卞德东作为乙方，沂南县界湖街道前办事处及前中疃社区居民委员会出作为甲方，签订了《沂南县前中疃社棚户区搬迁补偿安置协议书》，在协议书落款处加注有“（聂学桂）”。上述协议中所约定的安置楼房，现已由卞德东签字选取。 本院再审认为，本案争议焦点是，同一农村集体经济组织成员之间的房屋买卖是否有效。聂胜泽与聂学桂于2009年6月6日签订的《房屋买卖合同》，将宅基地使用权作为交易标的一并进行了买卖。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《山东省实施办法》第四十五条规定：“农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡（镇）人民政府审查，报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准。”上述法律法规表明，农村宅基地使用权禁止私自买卖，农村房屋买卖合同的买受人是宅基地所在村集体经济组织成员是宅基地使用权流转有效的必要条件，而不是充分条件。故，房屋买受人不但应是集体经济组织成员，还要符合申请宅基地的条件，并通过相应的程序获得批准，方可合法取得宅基地使用权。本案中，聂学桂已经拥有一处宅基地，其通过购买房屋取得聂胜泽名下的宅基地，显然违反了法律的禁止性规定。聂胜泽诉求确认其2009年6月6日与聂学桂签订的《农村房屋买卖合同》无效，本院予以支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十条第一款第一项、第四百零七条规定，判决如下： 一、撤销（2019）鲁1321民初3257号民事判决； 二、聂胜泽与聂学桂于2009年6月6日签订的《房屋买卖合同》无效。 原审一审案件受理费4928元，由原审原告聂胜泽负担2500元，原审被告魏召美、卞德东、聂胜娟负担2428元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张玉栋 人民陪审员  李承森 人民陪审员  郭永涛 二〇二〇年五月二十八日 法官 助理  刘 慧 书 记 员  尹晓霞