广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异144号 案外人：谈家年，男，汉族，1972年7月15日出生，住安徽省巢湖市庐江县。 委托代理人：区敏琳，广东度明律师事务所律师。 委托代理人：黄维朗，广东度明律师事务所律师。 保全申请人（原告）：龙元建设集团股份有限公司,住所地浙江省象山县。 法定代表人：赖振元。 委托代理人：陈华保，广东洋三律师事务所律师。 委托代理人：周观燕，广东洋三律师事务所实习律师。 保全被申请人（被告）：佛山颐盛房地产有限责任公司,住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：张军。 本院在审理龙元建设集团股份有限公司（以下简称龙元建设公司）与佛山颐盛房地产有限责任公司（以下简称颐盛房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，根据龙元建设公司的财产保全申请作出（2019）粤06民初196号民事裁定书，并依据该裁定查封颐盛房地产公司名下位于广东省佛山市南海区西樵镇崇民路3号三盛颐景园地下车库*****号、*****号小汽车位（以下简称两涉案车位）。案外人谈家年为此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月21日公开进行听证，案外人谈家年的委托代理人区敏琳、保全申请人龙元建设公司的委托代理人陈华保、周观燕到庭参加听证，保全被申请人颐盛房地产公司经本院依法通知未到庭参加听证。本案现已审理终结。 案外人谈家年向本院提起异议，请求解除对两涉案车位的查封措施。事实和理由： 一、案外人谈家年在法院查封之前已与颐盛房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同并已支付全部购房款。案外人于2019年11月29日正式与颐盛房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买两涉案车位，约定购房款分别为124600元，合共249200元。案外人全部购房款已支付完毕，颐盛房地产公司同日出具收据确认。 二、案外人谈家年在法院查封之前已合法占有两涉案车位，且并非因案外人原因未能办理过户登记。由于案外人是现售购房，即买即可以交付使用，因此2019年11月29日案外人即收到保全被申请人发出的《三盛颐景园收车位通知书》，2019年12月1日双方已进行了房屋交接，案外人于2019年12月1日已对两涉案车位实际占有及使用。案外人于购房后立即去有关部门进行了合同备案、房产过户等申请手续，于2019年12月4日分别缴纳了印花税、房屋买卖契税及住宅专项维修资金等费用。2019年12月6日在办理两涉案车位过户过程中，房管部门告知案外人两涉案车位被查封不能继续办理过户。因此不能办理过户非因案外人原因，案外人对此没有任何过错。 综上所述，两涉案车位虽然尚未过户成功，但案外人是合法的实际所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关规定，案外人满足的条件具有足以阻却执行保全的实体权利。为维护自身合法权益，特向法院提出异议请求，恳请法院予以支持。 保全申请人龙元建设公司答辩称，一、案外人提出的异议申请不应该适用于执行异议程序审查，而适用执行异议之诉程序予以审查。保全申请人提出保全是基于对标的物主张实体权利，不单是作为执行阶段的财产来申请，也是保全申请人提交的民事起诉状中第二项诉讼请求针对的标的物，案外人要排除保全申请人的诉讼请求，不应该适用于执行异议程序，而适用于执行异议之诉程序排除。 二、本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条而应当适用上述司法解释第二十九条的规定，因为保全申请人申请查封的两涉案车位登记在颐盛房地产公司名下，对两涉案车位的查封是基于保全申请人和颐盛房地产公司存在建设工程合同纠纷而产生的诉讼，所以应依据上述司法解释第二十九条的规定。如果案外人是买受人，对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议的要符合以下三个条件：1.在查封之前已经签订买卖合同；2.所买商品房用于居住且买受人名下没有其他用于居住的房产；3.已经支付超过合同约定总价款的百分之五十。但是从目前来看，除案外人提出满足查封前签订书面买卖合同以及部分买受人支付购房款之外，均没有提供是否有其他用于居住房屋的相关证据，基于上述司法解释第二十九条的规定，只有用于居住的房屋才能排除执行，但本案不动产是车位，不是用于居住，而是为了改善和方便生活配套的不动产，且案外人谈家年购买的两涉案车位，更不是为了满足居住需求，显然不符合上述司法解释第二十九条的规定，案外人谈家年并未提交购房的转账凭证，不能证明其已经支付车位款，案外人提出的异议没有事实和法律依据，应驳回案外人的异议请求。 案外人谈家年在异议期间向本院提交如下证据： 1.案外人谈家年身份证信息（复印件）、龙元建设公司工商公示信息（复印件）、颐盛房地产公司工商公示信息（复印件），拟证明案外人谈家年、龙元建设公司及颐盛房地产公司的主体资格。 2.《商品房买卖合同》两份，拟证明案外人谈家年在两涉案车位被查封前已和颐盛房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，约定购房价合计是249200元。 3.收据(车位价款)两份、税收完税证明两份、住宅专项维修资金登记簿两份、维修资金缴款通知书两份，拟证明案外人谈家年在查封前已经按照合同约定支付了全部价款，并且按照规定缴纳了印花税、契税及住宅专项维修资金，两涉案车位的产权在法院查封前已转移至案外人名下。 4.房屋交接表两份、车位交付通知书两份，拟证明案外人谈家年在法院查封前已经合法占有使用两涉案车位。 经质证，保全申请人龙元建设公司对案外人谈家年提交的证据发表以下质证意见：对上述证据“三性”均不认可，认为案外人没有款项的转账凭证且没有进行合同备案登记。 经审查，本院对案外人提交的证据1的真实性予以确认，证据2-4与原件核对无异，本院对该证据的真实性予以确认。 保全申请人龙元建设公司在异议期间向本院提交证据如下： 1.受理通知书，拟证明（2019）粤06民初196号案的立案受理情况；2.民事起诉状，拟证明保全申请人就对涉案工程款享有优先权；3.不动产登记查询结果，拟证明两涉案车位登记在颐盛房地产公司名下。 经质证，案外人谈家年对保全申请人龙元建设公司提交的证据发表以下质证意见： 对证据1的真实性确认，但该证据不能阻止涉案不动产的流通，且本案是否能够排除法院的执行审查的时间点应以法院的查封时间为准，不以民事诉讼立案时间为准。 对证据2的真实性无异议，该证据只能证明保全申请人主张的权利，该诉讼请求并未经过审理判决，保全申请人是否享有优先受偿权尚未确定，不能排除案外人的合法购买涉案车位的行为。 对证据3的真实性无异议，该组信息恰恰说明了两涉案车位处于无抵押、无查封、无预告登记的状况，两涉案车位能够在市场上合法交易，更证明两涉案车位的买卖交易是合法有效的。 经审查，本院对保全申请人龙元建设公司提交的证据的真实性予以确认。 保全被申请人颐盛房地产公司在异议期间未提交答辩意见，亦未向本院提交证据。 本院经审理查明，关于龙元建设公司与颐盛房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院以（2019）粤06民初196号立案审理。在该案审理过程中，龙元建设公司于2019年11月4日向本院申请财产保全，本院经审查，于2019年11月8日作出（2019）粤06民初196号民事裁定书，裁定冻结被申请人颐盛房地产公司银行账户存款人民币65737460.5元或查封、扣押其相应价值财产，并于2019年12月10日作出（2019）粤06执保306号保全期限通知书及相应查封清单，依法查封颐盛房地产公司所有的位于佛山市南海区西樵镇崇民路3号三盛颐景园地下库包含两涉案车位在内的车位一批，查封期限为三年，从2019年12月6日至2022年12月5日。案外人谈家年遂向本院提起本案异议。 另查明，案外人谈家年（买受人）与保全被申请人颐盛房地产公司（出卖人）于2019年11月29日分别签订合同编号为20191129039***《商品房买卖合同（现售）》和合同编号为2019112904**《商品房买卖合同（现售）》，主要约定案外人谈家年向颐盛房地产公司购买两涉案车位，两涉案车位的总价均为124600元；付款方式均为一次性付款，在2019年11月29日前支付全部房价款等。2019年11月29日，颐盛房地产公司出具编号为5896654号收据及编号为5896655号收据，分别载明收到谈家年购涉案*****号车位款124600元、收到谈家年购涉案*****号小汽车位款124600元。2019年11月29日，颐盛房地产公司向案外人出具的两份三盛颐景园交付通知书上显示，通知案外人前往三盛颐景园物业服务中心办理涉案*****号车位和涉案*****号车位的交付手续。2019年12月1日案外人谈家年在房屋（涉案*****号车位）交接表和房屋（涉案*****号车位）交接表上分别签名并按手印确认均收取车库门匙1条、IC卡2张。国家税务总局佛山市南海区税务局西樵税务分局于2019年12月4日出具两份税收完税证明，显示谈家年缴纳涉案*****号车位印花税31.2元，契税3560元，合计3591.2元；缴纳涉案*****号车位印花税31.2元，契税3560元，合计3591.2元；同日，记载单元地址为两涉案车位的两份中国建设银行广东省分行住宅专项维修资金登记簙均显示缴存1246元。 本院认为，本案争议的焦点为案外人谈家年对两涉案车位是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述法律规定，案外人谈家年若能举证证明其异议符合上述法律规定的情形，则可以排除本院对两涉案车位的保全执行。 首先，本案中，本院于2019年12月6日查封两涉案车位，案外人谈家年与颐盛房地产公司分别签订关于购买两涉案车位的《商品房买卖合同（现售）》时间是2019年11月29日，早于车位被查封之日，且《商品房买卖合同（现售）》的内容为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。其次，案外人向本院提交收据、税收完税证明等予以证明其支付了购买车位的全部价款。案外人虽未提供支付凭证，但根据颐盛房地产公司出具的收据及税务机关出具的税收完税证明，本院认定案外人谈家年已向颐盛房地产公司支付了购买两涉案车位的全部价款249200元。再次，案外人谈家年向本院提供了房屋交接表予以证明在2019年12月1日其对两涉案车位予以接收、占有，故本院认定案外人谈家年在车位被查封之前已合法占有。最后，关于两涉案车位未能办理过户登记问题。案外人谈家年向颐盛房地产公司支付车位款后，于2019年12月4日已向税务机关缴纳两涉案车位的印花税、契税等，因两涉案车位于2019年12月6日被本院依法查封导致未能办理过户登记，故非因案外人谈家年自身原因未办理过户登记。 综上，案外人谈家年对两涉案车位享有的权利足以排除本院对两涉案车位的保全执行，本院应当中止对两涉案车位的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对佛山颐盛房地产有限责任公司名下位于广东省佛山市南海区西樵镇崇民路3号三盛颐景园地下车库*****号、*****号小汽车位的保全执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陈       湛 审判员 冼富元审判员尹小娜 二〇二〇年五月二十五日 法官助理秦志律 书记员陈维欣