海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1025号 上诉人（原审原告)：刘彩云，女，1958年12月6日出生，汉族，现住河南省濮阳市华龙区。 委托诉讼代理人：王妹，海南国岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡兴春，海南国岛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环南侧。 法定代表人：董克民，该公司董事长。 上诉人刘彩云与被上诉人海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘彩云上诉请求：1.请求贵院撤销澄迈县人民法院作出(2019)琼9023民初1797号《民事判决书》，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人建立商品房买卖关系之后，上诉人就严格依据双方的约定履行合同义务，在签订合同后早已按被上诉人的要求分三次将涉案房款共计547371元全部付清。由于被上诉人收到涉案房款时未及时主动的向上诉人开具正规的发票，经上诉人多次索要，被上诉人才于2018年4月6日向上诉人开具了正规的发票，开具正规发票时被上诉人将原来的收据全部收回。就以上事实上诉人在庭审中已明确陈述案件事实，被上诉人对原告按时全部付清涉案房款也是认可的，一审法院在庭审过程中也未对此支付涉案房款的时间节点进行明示或要求上诉人补充证据予以证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及相关法律规定，对于被上诉人认可的事实，上诉人无需进行举证。故一审法院认定逾期交房的时间起点为2018年4月7日是错误的，所适用的法律条款也是错误的，依法应予以纠正。二、上诉人已按合同条款全部履行义务，被上诉人未履行交房义务，应按合同约定从2016年7月1日起承担逾期交房的违约责任直至达到交房条件之日止。2014年7月17日，双方签订的合同约定：“涉案房屋面积72.05平米、每平米以7593.21元计价，面积按最终测绘公司出具报告后按实际面积多退少补”。就涉案房屋的具体面积，澄迈金盛房产测绘有限公司于2015年9月17日出具了一份测绘报告(报告编号为：JS15090029)，报告中确定涉案房屋套内面积相差值0.27平方米，被上诉人应将上诉人多付的2050元购房款退回给上诉人。从被上诉人于2018年4月6日向上诉人出具的正规发票中记载面积差额(含税)：-2050元等字样可以证明，上诉人早已超额支付购房款，否则，上诉人不会明知房屋具体面积还多付购房款，如不是上诉人早已付清房款，被上诉人也不会在发票上备注房屋面积差额(含税)：-2050元。上诉人在与被上诉人确立购房买卖合同后，已严格依据合同的约定履行自己的全部义务法院在未查明案件事实的情况下直接认定逾期交房时间起点为正式补开发票日(2018年4月7日)，是错误的同时也是不符合客观事实的。基于以上事实，上诉人已按合同的约定全面履行自己的义务，而被上诉人迄今为止未向上诉人交付符合约定的房屋，其行为构成根本违约的事实清楚，证据确凿，且现违约仍在继续，被上诉人应按合同约定承担违约责任直至实际交房之日止，而一审法院却仅认定被上诉人承担违约责任至法庭辩论终结前，其认定也是错误的。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院查明案件事实依法改判支持上诉人的诉求，以维护上诉人的合法权益。 信伟公司未提交书面答辩意见。 刘彩云向一审法院起诉请求:1.判令被告向原告支付自2016年7月1日起至实际达到交房条件之日止的逾期交房违约金，违约金暂计至起诉日为119156.2元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告取得本案楼盘的《澄迈县商品房预售合同》后，于2014年7月17日与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告（买收人）购买被告（出卖人）开发位于澄迈县老城经济开发区北一环路南侧的后海温泉小镇G8住宅楼4层3A07房，房屋套内建筑面积72.05平方米。《合同》第四条“出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房的约定计价方式及价款，按套内面积计价每平米7593.21元，总价为547091”。《合同》第五条“出卖人同意买受人按下列第2种方式按期付款：1、一次性付款；2、分期付款。合同签订当日，买受人支付总房款的93%即511444元；其中定金为：人民币50000元；余款7%即35647元，由买受人于2014年7月30日前一次付清”。《合同》第八条第一款“约定交付期限，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收”。《合同》第八条第二款第三点“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......3、买受人未按本合同的约定向甲方支付购房款或未履行合同约定的其他义务等不可归责于出卖人的其他原因导致交付迟延”。《合同》十一条约定“出卖人逾期交房的违约责任。......逾期超过180天后，买受人有权单方面解除合同。买收人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”。《合同》第十六条约定“根据税款缴纳的约定，.....双方同意按照以下第1种方式缴纳税款:1、买受人委托出卖人代缴相关税款;....”。《合同》第十八条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。”、《合同》第二十二条约定“物业专项维修资金。买受人应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金。物业专项维修资金应存入由澄迈房产行政主管部门在银行设立的专用账户....”。《合同》附件七合同的补充协议其中的“3.1买受人在办理商品房交接手续时，除买收人能出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量问题报告外，买受人应接收房屋，对商品房交付存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按收房通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担合同约定的逾期交房责任；3.2买受人接收房屋前须已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、银行按揭款、购房税费、依约预付物业管理费及预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有限电视初装费等）”。合同签订后，原告向被告支付545041元购房款（合同约定购房总金额547091元-面积差的购房款2050元）。面积差的购房款，即涉案房屋实际交付套内面积71.78㎡（2015年9月17日澄迈金盛房产测绘有限公司出具的测绘报告，报告编号为：JS15090029）与合同约定套内面积的72.05㎡相差值0.27㎡乘以合同约定面积计价每平米7593.21元为2050元。2018年4月6日被告出具给原告涉案房屋的《海南增值税普通发票》（NO03954015,合同总金额（含税）：547091元，面积差额（含税）：-2050元）。2019年2月22日原告已支付专项维修基金5521.8元。另查明，该涉案房屋属于被告开发澄迈县老城经济开发区北一环路南侧的后海温泉的二期项目工程。截止本案法庭辩论终结之日（2019年8月28日），被告仍然未办理完涉案房屋所属项目的所有验收手续。 一审法院认为，根据当事人的诉辨意见，归纳本案的争议焦点为：原告请求被告向原告支付自2016年7月1日起至实际达到交房条件之日止的逾期交房违约金的理由及法律依据是什么？结合本案的争议焦点对以下问题进行认定。一是被告是否违约逾期交房？原、被告签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同约定履行各自的权利义务。《合同》第四条约定，按套内面积计价每平米7593.21元，总价为547091元；《合同》第五条约定，合同签订当日，买受人支付总房款511444元。余款35647元买受人应予2014年7月30日前一次付清。《合同》第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收的商品房交付买受人使用。本案中，原告扣除面积差额款后向被告支付545041元购房款，被告2018年4月6日出具的《海南增值税普通发票》。现原告无其它证据证明已支付涉案房屋购房款的具体付款时间。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，结合《合同》第八条第二款第三点“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......3、买受人未按本合同的约定向甲方支付购房款或未履行合同约定的其他义务等不可归责于出卖人的其他原因导致交付迟延”。根据原告提交的证据目前只能判断为原告2018年4月6日支付完购房款，被告交房期限可延期至原告付清涉案购房款时。本案中，被告未提供已经交付涉案房屋给原告的证据，而依据《合同》十六条、十八条、二十二条及《合同》附件七的3.2条约定，认为原告尚未缴纳完全部房款（购房税费、依约预付物业管理费及预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装费等），被告应不承担逾期交房的违约责任。但被告上述《合同》及附件相关约定的内容，里面的约定内容没有发现原告若违约应承担何种责任问题的相关约定。现原告已经履行相应的房款的义务，被告应依约履行其交付符合约定条件房屋。被告未按合同约定交付符合条件的房屋已经构成违约，应承担违约责任。因此，被告海南信伟实业有限公司应向原告刘彩云支付违约逾期交房的违约金，逾期时间应从2018年4月7日起算。二是若逾期交付房屋违约金如何计算？关于违约金的截止逾期时间问题，因法庭辩论终结之日后被告是否违约尚未可知，本院认为违约金应暂计至法庭辩论终结即2019年8月28日。2018年4月7日至2019年8月28日，时间间隔为508日。依据《合同》十一条约定出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过180天后，买受人有权单方面解除合同。买收人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。逾期时间2018年4月7日至2019年8月28日逾期违约金55584元（547091×0.0002×508天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告海南信伟实业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告刘彩云支付逾期交房违约金55584元；二、驳回原告刘彩云的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2683元，由被告海南信伟实业有限公司负担1252元，原告刘彩云负担1431元。 刘彩云二审提交2组证据，第一组证据：《收款收据》复印件三张，拟证明2014年7月26日已交完房款及先交钱后开发票的事实；第二组证据：澄迈县住房和城乡建设局《澄迈县住房和城乡建设局关于后海温泉小镇二期不得违规交付使用的通知》复印件，拟证明被上诉人的房屋未竣工验收，不符合交房条件。信伟公司二审未到庭质证也未提交证据。本院对刘彩云提交的两组证据认证如下：两组证据没有原件核对，对其真实性不予认定。 刘彩云二审提交《责令提交证据原件申请书》及《调查取证申请书》，本院对两份申请不予准许，理由如下：1.关于《责令提交证据原件申请书》申请本院责令信伟公司提交《收款收据》原件的问题，因向信伟公司转账支付购房款系刘彩云自身所能够获取的材料，属于刘彩云举证范围，该申请不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条的规定，故对该申请本院不予准许；2.关于《调查取证申请书》的问题，信伟公司在一审中认可案涉房屋所有的验收没有完成，而该申请书申请调查内容的目的是拟证明案涉房产没有竣工验收备案，不符合交房条件的问题，故对该申请本院不予准许。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审法院计算的逾期交房违约金是否准确？ 刘彩云向信伟公司诉请主张逾期交房违约金，应当提供证据证明其履行支付完购房款的证据，但是其仅提交三张《收款收据》复印件，未能提交三张《收款收据》的原件核对或者提交转账记录等证据材料，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，刘彩云应承担不利的法律后果。一审法院根据信伟公司2018年4月6日开具案涉房产的《海南增值税普通发票》时间作为刘彩云支付完购房款的时间及双方《合同》中关于信伟公司应于2016年6月30日前交房的约定，以信伟公司未按合同约定交付符合条件的房屋构成违约并认定信伟公司向刘彩云支付逾期交房违约金的起算时间为2018年4月7日起算并无不当，本院予以支持。信伟公司未按合同约定交付符合条件的房屋构成违约，至二审时止，信伟公司尚未将符合交付条件的案涉房产交付刘彩云，刘彩云向信伟公司主张支付逾期交房违约金至实际交房之日止，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。一审法院将逾期交房违约金暂计算至一审法庭辩论终结之日止欠妥，本院予以纠正。 综上，上诉人刘彩云的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以纠正。依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1797号民事判决； 二、被上诉人海南信伟实业有限公司于本判决书生效之日起十日内向上诉人弯晖支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以547091元为基数，从2018年4月7日起以日利率万分之二计算至实际交房之日止）； 三、驳回上诉人刘彩云的其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2683元，二审案件受理费1431元，均由被上诉人海南信伟实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  周忠胜 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年五月二十八日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  陈梓杰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十四条民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括： （一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的； （二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的； （三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。