福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初8942号 原告：王泽良，男，1972年10月5日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：钟伟钦，福建商启律师事务所律师。 被告：李觅，男，1981年8月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告王泽良与被告李觅合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，于2018年7月26日作出（2018）闽0203民初4445号民事判决。原告王泽良不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2019年2月28日作出（2018）闽02民终5970号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，本案双方当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王泽良向本院提出诉讼请求：1．解除王泽良与李觅签订的《附条件转租协议书》及《附条件转租协议书补充》；2．王泽良退还李觅租金1191307元及利息（以1191307元为基数，按银行同期同类贷款利率，自2018年5月2日起计至实际清偿之日止）；3．李觅支付王泽良违约金1500000元。 事实和理由：王泽良于2014年3月底在厦门市思明区银聚祥邸二楼认识了李觅，李觅称其拥有银聚祥邸二楼14套房屋及地下四层10个车位的租赁使用权（以下均称案涉房屋），租赁期限自2011年3月6日至2031年3月5日，并出示其与原业主福建铁诚融资担保有限公司（以下简称铁诚公司）签署的《房屋租赁合同》以及铁诚公司出具的《收据》。李觅称案涉房屋已被厦门市中级人民法院查封并进行强制执行拍卖，因无人参加竞拍而二次流拍，下次会以评估价6.4折再次拍卖，如王泽良有能力寻找投资人来参与竞买，李觅愿将案涉房屋的租赁权以300万元的价格转让给王泽良。 2014年4月4日，王泽良与李觅就案涉房屋的转租事宜签订《附条件转租协议书》及《附条件转租协议书补充》，约定：1．如果王泽良依次取得案涉房屋的所有权，李觅应无条件将房屋转租给王泽良，转租期限自不动产交易成功之日起至2031年3月5日止，转租租金为300万元；2．租金分两次支付，第一阶段租金为80万元，第二阶段租金为220万元；3．如果王泽良参与竞买没有成功，未取得部分案涉房屋所有权，李觅应如数退还第一阶段租金80万元，本协议未生效，自动终止，互不追究责任；4．李觅就案涉房屋转租事项，不得与其他任何人另行签订协议，将案涉房屋转租或转借给他人，否则应视为李觅违约，因此给王泽良造成损失的，应当赔偿全部损失。协议签订后，王泽良按李觅要求将第一阶段租金80万元转入李雯账户；李觅于2014年4月17日出具《收据》，确认收到租金80万元。随后王泽良积极寻找投资人，且成功拍得银聚祥邸二楼203、207、208、211、212、214室6套房屋（2014年4月29日在福建华夏拍卖行拍卖）以及银聚祥邸二楼201、202室2套房屋（2014年5月9日在福建鹏翰拍卖行拍卖），另银聚祥邸二楼209室房屋由案外人陈友东竞买。2014年7月17日，王泽良按照李觅要求将第二阶段租金2341307元支付给案外人王丽珍；该款项中的45万元系用于返还此前王泽良向王丽珍的借款，各方约定剩余部分租金待三方结算后补足。 后来王泽良了解到，银聚祥邸二楼201、202、203、207、208、209、211、212、214室9套房屋已被原业主铁诚公司出租给案外人林江山，租赁期限自2012年3月至2031年3月。而且2012年3月12日林江山的租赁合同在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了备案手续。银聚祥邸二楼204、206、210、213室4套房屋已登记至案外人中国航空技术厦门有限公司（以下简称中航公司）名下，银聚祥邸二楼205室房屋已登记至王丽珍名下。2014年5月20日，李觅未经王泽良同意私自给陈友东出具一份《承诺书》，承诺自愿解除2011年3月与铁诚公司签署的《房屋租赁合同》，房屋使用权归陈友东。另外，银聚祥邸地下四层10个车位至今未按李觅所述进行拍卖。 综上所述，李觅隐瞒银聚祥邸二楼204、205、206、210、213室5套房屋已被卖给案外人以及其他9套房屋被出租给案外人的事实，导致无法实现合同目的，违反了《附条件转租协议书》第三条的约定。李觅出具《承诺书》给案外人的行为，违反了《附条件转租协议书》第六条的约定。王泽良就该违约情况多次与李觅交涉，并向王丽珍追偿已支付的第二阶段租金，后王丽珍于2015年3月4日返还了150万元，故李觅还应返还的租金为1191307元（800000元+2341307元-450000元-1500000元），但李觅却拒绝予以返还。李觅的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 李觅辩称，1．王泽良作为易方达拍卖行的负责人早已知晓案涉房屋进入拍卖程序并主动到法院了解拍卖情况，后联系李觅并告知林江山租赁备案事宜，且引导李觅签订《附条件转租协议书》及《附条件转租协议书补充》。2．王泽良系竞买人代表，竞买人已取得部分案涉房屋的所有权，李觅依合同履行，并依据王泽良要求与竞买人解除租赁协议。王泽良与李觅签订《附条件转租协议书》《附条件转租协议书补充》后，王泽良寻找投资人，并要求李觅共同与投资人进行协商，确定投资人的竞买套数、最终竞买价格以及解除租赁另行支付的费用。王泽良依据与竞买人签订的《房屋拍卖委托购买合同》及《委托书》履行合同，并替竞买人成功拍得9套房屋。之后，王泽良要求李觅放弃（或解除）该9套房屋的租赁权，并办理公证。3．王泽良的陈述与事实存在偏差，王泽良拒绝履行《附条件转租协议书》并支付剩余租金。一是，在上述9套房屋拍卖前，法院已披露林江山租赁备案事宜；王泽良也早已知晓林江山租赁备案事宜，并在竞拍上述9套房屋前与林江山解除租赁合同。二是，陈友东委托王泽良参与竞拍，竞拍完成后，王泽良要求李觅出具解除租赁文书给陈友东。三是，中航公司与王丽珍均以协议转让的方式与王泽良洽谈，可能因为未找到合适投资人或者认为价格过高，王泽良不再履行合同约定，并拒绝支付剩余租金。4．李觅已按约定履行协议，王泽良已取得部分案涉房屋所有权，并获取竞买人报酬，但王泽良至今不愿依约公开因此所获收益与李觅平分，并拒绝继续履行合同。5．法院执行案件中的债权人是吴丽敏，债权金额为3500多万元。王泽良让李觅和王丽珍去找吴丽敏的代理人颜文笔商谈购买债权事宜，双方商定的金额为3200万元，王泽良与颜文笔就此签订了债权转让协议。根据协议约定，王泽良需要支付定金100万元，王泽良为此向王丽珍借款85万元。此后，9套房屋的拍卖价款合计为3430多万元，法院将该价款支付给了吴丽敏，吴丽敏在扣除约定的债权金额3200万元后，将差价2341307元支付给了王泽良；根据《附条件转租协议书补充》的约定，该差价属于王泽良与李觅应平分的利润，后李觅要求王泽良将该差价支付给王丽珍，由王丽珍进行保管。李觅不清楚王泽良支付给王丽珍的2341307元，是否包括了王泽良返还王丽珍的借款45万元，但该款项并非《附条件转租协议书》约定的第二阶段的租金。李觅确认收到王泽良支付的租金为80万元。综上，李觅一直积极配合王泽良履行合同义务，不存在合同无法实现的情况，请法院驳回王泽良的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月4日，王泽良（作为甲方）与李觅（作为乙方）签订一份《附条件转租协议书》，载明：“乙方已承租铁诚公司所有的厦门市思明区房屋以及地下四层259、260、261、269、278、279、280、281、282、283号车位；因铁诚公司涉及多起诉讼，上述房屋已被厦门市中级人民法院查封并强制执行，现已进入评估、拍卖程序”，双方就转租及甲方作为竞买人代表参与厦门市中级人民法院委托拍卖事宜约定如下：一、如果甲方参与竞拍或协议转让成功（分若干次进行），依次取得上述房屋的所有权，乙方应无条件将上述房屋转租给甲方，转租期限自交易成功之日起至2031年3月5日止，转租租金为300万元，2021年3月6日至2031年3月5日的转租及租金由甲方直接按乙方与铁诚公司签订的《房屋租赁合同》履行，乙方退出；二、租金分两次支付，本协议签订后7日内甲方向乙方支付第一阶段租金80万元，甲方拍卖成功后向乙方支付第二阶段租金220万元；三、如果甲方参与竞买没有成功，未取得部分上述房屋所有权，乙方应如数退还第一阶段租金80万元，本协议未生效，自动终止，互不追究责任；四、甲方有权委托他人参与竞拍，如果竞拍成功，乙方应当在竞拍成功之日起15日内无条件配合办理转租手续，并与甲方签订房屋转租合同等；甲方竞拍成功后，有权指定其他人员办理上述房屋产权过户登记手续，乙方不得以此为由持异议；五、如果甲方竞拍成功，在竞拍成功之日起15日内乙方拒不配合办理房屋转租手续，亦拒不签订房屋转租合同的，应当向甲方支付违约金300万元，并赔偿甲方因此造成的全部损失；六、乙方不得就讼争房屋转租事项与其他任何人另行签订协议，将上述房屋转租或转借给他人，否则视为乙方违约，因此给甲方造成损失的，应当赔偿全部损失；七、本协议自甲乙双方签字起生效。同日，王泽良与李觅还签订一份《附条件转租协议书补充》，约定：如《附条件转租协议书》顺利履行，王泽良愿意将本项目扣除运作成本及其他费用后净利润的50%与李觅平分。 上述协议签订后，王泽良分别于2014年4月10日、2014年4月17日向李觅指定的李雯名下银行账户转入50万元、30万元。2014年4月17日，李觅向王泽良出具《收据》确认收到80万元。 另查明，王丽珍于2014年4月28日转账支付给王泽良85万元。王泽良分别于2014年5月8日、2014年5月12日、2014年7月17日转账支付给王丽珍10万元、30万元、2341307元。 厦门市思明区204室、206室、210室、213室房屋分别于2014年1月13日、2014年1月16日、2014年1月13日、2013年1月13日登记至中航公司名下。厦门市思明区205室房屋于2013年8月30日登记至王丽珍名下。 审理中，王泽良还陈述，1．在与李觅签订合同前，王泽良已在拍卖行工作两年时间。王泽良知晓长期租赁合同关系的存在会使得房屋拍卖价格远低于市场价格，所以王泽良与李觅签订合同是准备获得差价利益。2．在签订合同前，王泽良有去看过15套房屋，房屋是精装修的但没有人使用，门都是开着的。3．王泽良只与竞买人谢玉英就房屋竞买事宜签订了合同，约定谢玉英应支付王泽良65万元。后谢玉英实际支付了王泽良40万元左右。其他竞买人都是口头约定，约定竞买后解除与李觅、林江山的租赁合同，竞买人按每平方米1500元的价格支付王泽良费用。后因租赁合同没有解除，所以其他竞买人没有支付王泽良费用。4．吴丽敏确实是铁成公司的债权人，其也是执行案件的申请执行人，其代理人为颜文笔。王泽良在2012年之前就认识了颜文笔，就自己去和颜文笔商量，王泽良找客户来竞拍案涉房屋，如果吴丽敏从法院领取的执行款超过3200万元，扣除相关费用后的剩余款项就奖励给王泽良，后吴丽敏为此奖励了王泽良130多万元。当时王泽良需要支付吴丽敏定金100万元，资金不足就通过李觅向王丽珍借款了85万元。 李觅还陈述，1．李觅与铁成公司在2011年3月5日就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，约定的租赁期限自2011年3月5日起至2031年3月5日止，前十年租金为500万元，后十年租金为700万元。李觅通过宁德市福临门家具城有限公司于2011年3月18日支付铁成公司租金50万元、50万元（备注：用途为借款），并通过丈母娘李丽平在同日转账支付给铁成公司400万元。铁成公司在2011年3月17日向李觅出具了《收据》，确认收到租金500万元。铁成公司曾向宁德市福临门家具城有限公司、李丽平借过很多钱。2．李觅与铁成公司签订《房屋租赁合同》后，中航公司以铁成公司债权人名义询问李觅是否需要行使优先购买权，李觅回复需要回去商量。当时李觅是准备和王泽良进行商量，后来因为价格太高，就没有行使优先购买权。3．王丽珍通过拍卖取得厦门市思明区205室房屋，后王丽珍与李觅一起去公证处办理了李觅放弃对该房屋租赁权的公证，王丽珍为此支付了李觅一两万的物业费。因为王丽珍帮李觅和王泽良去和吴丽敏的代理人颜文笔商谈债权转让事宜，额外获得了50万元利润，所以只需要王丽珍支付一两万元，这是王泽良要求的，因为房屋已经转租给了王泽良。4．在签订合同前，李觅有带王泽良看过15套房屋，其中208室房屋由李觅自用，205室房屋出租给了王丽珍，206室、210室房屋分别出租给了林天富、陈晓丽，另外还有一套房屋返租给了原业主的亲戚，剩余9套房屋是空置的。5．案涉房屋拍卖时，铁成公司还有其他债权人，但拍卖所得均用于清偿吴丽敏的债权，而且还不足以清偿。 审理中，本院向当事人释明王泽良与李觅签订的《附条件转租协议书》《附条件转租协议书补充》无效，并告知王泽良可以变更诉讼请求；王泽良未申请变更诉讼请求。 本院认为，根据在案事实及证据，应当认定李觅与铁成公司之间就案涉房屋不存在真实的房屋租赁合同关系。具体理由如下：首先，李觅提交的证据不足以证明宁德市福临门家具城有限公司、李丽平支付给铁成公司款项系案涉房屋的租金，其中宁德市福临门家具城有限公司支付给铁成公司的两笔50万元款项均明确注明“用途为借款”。其次，李觅并未提交任何证据证明其确有实际使用案涉房屋。第三，王泽良与李觅均陈述在签订《附条件转租协议书》《附条件转租协议书补充》前有看过15套房屋，但其中的厦门市思明区204室、206室、210室、213室房屋以及205室房屋在此之前即已分别登记至中航公司、王丽珍名下，李觅并未举证证明其仍然享有该6套房屋的租赁权利。双方当事人的陈述违背了民事诉讼应当遵循的诚实信用原则。第四，李觅陈述“中航公司以铁成公司债权人名义询问李觅是否需要行使优先购买权，李觅回复需要回去商量。当时李觅是准备和王泽良进行商量”，但中航公司取得厦门市思明区204室、206室、210室、213室房屋的时间早于李觅与王泽良签订合同的时间，李觅的陈述显然违背了民事诉讼应当遵循的诚实信用原则。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通损害国家、集体或第三人利益的合同无效。王泽良与李觅签订的《附条件转租协议书》《附条件转租协议书补充》符合该法律规定，应认定为无效。具体理由如下：首先，双方当事人均清楚的知晓长期租赁合同关系的存在会使得相关案涉房屋拍卖价格远低于市场价格，并通过签订前述合同，合作找竞买人参与法院拍卖房屋以低价中标，从中谋取利润。其次，按照李觅的陈述，其已支付铁成公司租金500万元，则至其与李觅签订合同时已付的剩余约7年租赁期间的租金约为350万元左右。但双方当事人却以280万元的价格转租案涉房屋，该价格远低于李觅主张的已付租金金额，确实难谓合理。更大的可能性在于双方当事人均知晓李觅与铁成公司就案涉房屋不存在真实的房屋租赁合同关系。第三，从双方当事人陈述的与铁成公司债权人商谈拍卖相关案涉房屋清偿债权及获取利润情况，以及李觅陈述的铁成公司还有其他债权人情况，足以认定双方当事人以虚假的长期租赁合同关系影响相关案涉房屋的拍卖，致使案涉房屋拍卖价格远低于市场价格，进而损害了铁成公司相关债权人的合法利益。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王泽良与李觅签订的《附条件转租协议书》《附条件转租协议书补充》存在恶意串通，双方对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任；同时充分考虑王泽良与李觅事实上均已获利，王泽良亦无法将李觅已实际履行的部分恢复原状，以及王泽良经本院释明后未变更诉讼请求的情况，本院认定王泽良提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回王泽良诉讼请求。 案件受理费28330元，由王泽良负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘宪昌 人民陪审员  陈 睿 人民陪审员  苏兴旺 二〇二〇年五月二十五日 代书 记员  林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。