广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初452号原告：周健雾，男，汉族，1993年10月2日出生，公民身份号码440************434，住址广东省湛江市赤坎区********。委托诉讼代理人：陈宣谋，广东朝胜律师事务所律师。被告：湛江市佳烨置业有限公司，住所地广东省湛江经济技术开发区人民大道中****。法定代表人：李日荣，总经理。委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。原告周健雾与被告湛江市佳烨置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宣谋及被告的委托诉讼代理人周婷到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告周健雾向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金56680.63元（以已付房款771165元为基数，按日万分之五计算，自2018年3月31日起计至2018年8月25日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年1月21日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告将位于湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园8幢402号房以总价771165元出售给原告，合同第十一条约定被告应当在2018年3月31日前向原告交付商品房，合同第十二条还约定了被告逾期交房的违约责任。合同签订后，原告根据合同的约定向被告支付了全部购房款。但直至2018年8月25日，被告才与原告办理房屋交付事宜。现被告逾期147天交房，原告要求继续履行合同，则被告应按合同第十二条的约定，从2018年3月31日起按日计算向原告支付总房款万分之五、最高不超过已付房款10%的逾期交房违约金。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告湛江市佳烨置业有限公司辩称，一、本案逾期交楼的原因是龙潮村村民干扰施工导致被告对涉案房产项目停止施工累计160多天，并非被告故意拖延履行合同导致逾期交房，被告无需承担任何赔偿责任。二、即使被告需要对逾期交房负违约责任，合同中约定的违约金已过分高于逾期交房给原告造成的损失，应当根据公平原则予以减少。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。原告并无证据向法庭证明其因被告的逾期交付致使其遭受了损失,而且由于最近几年湛江房价的飙升,诉争房屋一直处于增值状态，故本案并未给原告造成实际损失。2.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案被告不存在过错，原告不存在实际损失，故本案按照湛江市住房和城乡建设局公布的2018年《湛江市市区******指导性租金》计算违约金，符合公平公正原则。三、原告主张逾期交房违约金的起止时间有出入。1.两原告与被告达成于2018年6月8日前交付房屋的合意，该《补充协议书》是双方真实意思表示，属合法有效协议。故原告主张的逾期交房违约金起算点应以2018年6月9日开始计算。2.被告开发的商品房于2018年7月5日经竣工验收合格，符合房屋交付条件。被告于2018年8月22日向全体业主统一寄送《收楼通知书》，通知业主在2018年8月26日前办理收楼手续。但是部分原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后，未按照规定时间收楼手续的，该部分原告无权主张其拖延办理收楼手续的违约金损失。因此，逾期收楼的违约金的截止时间应计算至2018年8月25日。3.根据双方合同第十一条第三款第3项第2点，买受人不按出卖人发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付使用交接手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房符合交接条件。4.部分业主银行按揭贷款的发放时间都是在约定交楼日期之后才到达开发商的账户，因此逾期交楼的违约金应从业主按揭贷款支付至开发商账户，因此逾期交楼的违约金应从业主按揭贷款支付至开发商账户的第二天开始计算逾期交楼违约金。5.被告开发的城市高地楼盘，其中1、3、8、9共四栋的业主总人数有超过三分之二以上业主都有签订《补充协议》，因被告对湛江开发区人民大道中71号城市高地每栋首层的入户大门及大堂按照公布效果方案进行优化工程，并将合同约定交付时间变更为2018年6月8日，经该四栋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该补充协议书应视为三分之二以上业主的决议，未签订《补充协议书》的该四栋业主应该受该协议的约束，符合《中华人民共和国物权法》相关规定。综上，本案系群体性案件，导致被告逾期交房的根本原因在于第三方的原因，且被告主观上不存在恶意逾期交房。因此该系列案应综合考虑公平、公正原则，结合原告实际损失、被告违约的过错程度进行综合裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月21日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017000839），合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条约定由原告购买被告出售的位于湛江市经济技术开发区***************8*******，建筑面积111.31平方米，总房款771165元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0220160036号。原告在2017年1月21日前支付首期房价款371165元，占全部房价款的48%。余款**0000元以申请银行贷款按揭方式支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。（三）查验房屋……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）出卖人不承担逾期交房的违约责任；买受人应当自办理交房手续的时间届满之日起按日向出卖人支付总房价款的0.1‰房屋代保管费；且自办理交房手续的时间届满之日起视为房屋已经自动交付，由房屋产生的各种风险及相关费用转移至买受人；（2）买受人不按出卖人发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付使用交接手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房符合交接条件、并同意按《收楼通知书》所约定的时间开始计收物业服务费及违约金；自房屋交付之日起（含上述视作交楼手续完成情况），该房屋的风险责任及相应经济损失自动转移由买受人承担，出卖人不再为该房屋的风险或相关纠纷负任何责任。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告开具771165元的购房款发票。2017年12月22日，原、被告签订《补充协议书》，双方约定将交房时间变更为2018年6月8日前。2018年8月22日，被告通过邮政特快专递向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2018年8月23日至2018年8月26日前办理收楼手续。2018年8月25日，原、被告双方在《城市高地花园物业及资料移交书》上签字、盖章确认移交。另查明，被告为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，被告开发的位于湛江开发区人民大道中71号城市高地花园8栋竣工验收合格，于2018年7月31日办理了竣工验收备案手续。再查明，由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰被告施工。被告分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，被告员工陆晓聪就被告开发建设的城市高地花园商住小区是开发区人民大道的沿线“三旧”改造项目，龙潮村村民对被告施工范围未超越用地红线不予采信，每天有大量村民堵塞被告施工通道，破坏被告正常生产秩序的问题向湛江经济技术开发区国土资源局信访。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局作出处理意见书答复，确认被告合理合法使用其施工用地。此外，根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级,住宅框架结构租金为18-20元/平方米。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。关于被告是否存在免责延期交房的情形。被告辩称其因龙潮村村民在施工期间干扰工程正常作业长达160多天属于双方合同中约定的第十一条其他非出卖人责任造成的延误可全部免除责任的情形。因双方签订的《商品房买卖合同》中第四章第十一条的非出卖人责任造成的延误仅包括“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”，在上述情形下，被告可以免责，并未明确约定因第三人侵权造成的延误，被告亦可以免责。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依法律规定或者按照约定解决”规定，在被告未按合同约定的期限向原告交付涉案房屋的情况下，无论被告逾期交房是不是龙潮村村民干扰施工造成的，被告都应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告关于其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案延期交房的违约金是否过高，应否调整及计算问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中第十二条约定了买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。被告主张约定的违约金过高请求调整，提供的证据为《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案合同已明确约定了逾期交房的违约金标准为出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，即使对过高的违约金进行调整，也要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准，因此，对于被告关于调整逾期交房的违约金标准的辩解意见，本院依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，被告依法应按约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给原告。原告请求被告按已付房款日万分之五计付自2018年3月31日至2018年8月25日的交房违约金。被告抗辩称部分业主银行按揭贷款的发放时间在约定交楼日期之后才到达开发商的账户，逾期交楼的违约金应从贷款支付至开发商账户的第二天起算。本院认为，被告抗辩的部分业主，不明确指明是哪些业主亦未提供任何相关的贷款何时发放至被告账户的证据，故对其抗辩意见不予采纳。原、被告原先在合同中约定交楼的时间为2018年3月31日前，后双方签订《补充协议书》将交房时间变更为2018年6月8日前，而实际交房时间为2018年8月25日，故被告逾期交房期限应从2018年6月9日计至2018年8月25日共78天，经计算，违约金为30075.43元（771165元×万分之5/天×78天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告湛江市佳烨置业有限公司在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金30075.43元给原告周健雾；二、驳回原告周健雾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1217.02元，减半收取计608.51元，由被告湛江市佳烨置业有限公司负担275.94元，原告周健雾负担332.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 陈 华二〇二〇年五月九日书记员 陈思贤附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。