上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初95282号原告：上海育华投资集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘华伟，董事长。委托诉讼代理人：张锋，河南焦点律师事务所律师。被告：上海张江创业源科技发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区居里路XXX号通用厂房A-1单位。法定代表人：郑刚，董事长。委托诉讼代理人：封晓骏，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭旭，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海育华投资集团有限公司(以下简称育华公司)与被告上海张江创业源科技发展有限公司(以下简称创业源公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告育华公司的委托诉讼代理人张锋，被告创业源公司的委托诉讼代理人彭旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告育华公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的关于上海市浦东新区华佗路XXX号XXX幢XXX层商品房预售合同；2.被告退还原告支付的全部购房款人民币(币种下同)8,515,228元并支付原告利息(以8,515,228元为本金，自2008年8月15日起计算到实际支付日止，按照中国人民银行同期银行存款利率)；3.被告赔偿原告违约金851,500元，可预期利润损失700万元(以评估金额为准)；4.被告支付原告律师费9万元。事实和理由：2008年8月15日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定被告将上海市浦东新区华佗路XXX号XXX幢XXX层房屋出售原告，被告承诺于2009年6月30日前取得大产证，如逾期原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。为此，原告支付了购房款8,515,228元。但被告未按照约定办理大产证，导致系争房屋无法过户至原告名下。被告行为已经构成严重违约，原告有权解除合同，被告应退还原告购房款，承担违约金，并且赔偿房屋上涨给原告造成的预期利益损失，具体金额以评估结果为准。被告创业源公司辩称，同意解除《商品房预售合同》，返还原告已付购房款，但不同意原告其余诉讼请求。1、系争房屋大产证无法办理的原因在于政府对土地用途性质反复变更，应为不可抗力，期间被告一直在积极沟通协调，原告对此明知，故合同解除责任不在被告，被告无需承担违约责任；2、被告自2008年8月13日便将系争房屋交付原告使用，不存在占用资金的利益，而且大部分已经超过诉讼时效；3、根据合同约定，违约金应按总价款的3%计算，原告的计算标准有误；4、如果被告需要承担违约责任，双方已经约定违约金，应以违约金为准，不再承担预期利益损失；5、原告主张律师费没有合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2008年4月30日，原告(乙方，原名为上海育华投资有限公司，于2012年6月6日变更登记为上海育华投资集团有限公司)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积463.53平方米，每平方米建筑面积单价20,500元，总房价9,461,365元。甲方通过土地使用权转让方式取得系争房屋所在地块的土地使用权，土地用途为住宅、其他用地。系争房屋政府批准的规划用途为厂房。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》，此后30日内，双方办理过户手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价及按照中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%。合同第十一条约定，甲方定于2008年8月15日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正本条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一约定，签署本合同后10日内，乙方支付总房价款的50%，计4,730,682.50元，房屋交付前2个工作日内，支付总房价款的40%，计3,784,546元。甲方保证于2009年12月30日前办理大产证。乙方申请办理过户手续之前支付10%的房价款，计946,136.50元。补充条款第六条约定，对本合同第十一条“不可抗力”概念作以下限定：1.地震、海啸等自然灾害；2.战争、类似战争等社会异常现场；3.政府管制、征用、政府规划变更或市政建设等政府行为及法律法规变化；4.双方不可预见、不可避免、不能克服的其他事件。第十条约定，本合同所载房屋用途修订为办公和科研。第十四条约定，如一合同方违反本合同(包括但不限于无故提出解除合同)，违约方应向另一方支付总房价款的3%作为违约金，另一方的实际损失若超过支付的违约金的，违约方须据实赔偿实际损失与违约金的差额部分。第十九条约定，甲方承诺本项目大产证取得时间为2009年6月30日前，除有不可抗原因。本项目大产证取得若逾期乙方有权单方面解除合同。当日，原、被告还就上海市浦东新区华佗路XXX号XXX幢XXX层、XXX层分别签署两份《上海市商品房预售合同》，内容与本案合同基本一致。其中，1层房屋总房价为7,959,330元，3层房屋总房价为9,461,365元。同日，原告就上述三份合同支付被告预约金500万元。2008年8月11日，原告支付被告购房款共计19,193,854元。2008年8月13日，被告将系争房屋交付原告。2008年8月21日，被告向原告出具发票，载明收到系争房屋购房款8,515,228.50元。2011年7月21日，被告向原告出具《情况说明》，表示：“张江创业园(北区)项目于2008年竣工投入使用。但由于该项目在土地、规划和建设审批、房屋预售阶段对于房屋性质的界定不一致，导致目前房屋产权证一直办理未果。……在房屋办理产证过程中，政府有关部门认为，该房屋土地性质与预售许可证中的房屋用途为办公楼存在不一致。故虽我们努力协调但一直未能解决，期间浦东新区与南汇区合并，导致政府机构相应调整，也使得我们的协调工作受到阻碍，拖延了办理周期。目前，经多方协调，在与政府土地和规划管理部门的多次专题沟通后，贵司所购房屋用途确定为科研。为此，我司拟定了《承诺函》，待贵我双方加盖公章后，将呈交政府相关部门，作为正式启动房地产权证办理工作的重要一环。”同日，被告将盖有被告公章，落款为原、被告的承诺函交付原告，承诺函载明，“现由于所购房屋用途确定为科研，创业源公司与育华公司共同承诺：同意将预售合同的房屋用途由原来的厂房变更为科研，预售合同其他内容不变，双方承诺不因此向对方或第三方就此项变更提出任何诉讼和赔偿要求”。原告未盖章。2011年8月8日，原告回函，答复摘录如下，1、贵公司将本公司所购的房屋用途确定为科研，违反了《上海市商品房预售合同》补充条款第十条的约定，该房屋的用途为办公和科研，而非单纯的科研，贵公司应承担相应的违约责任。2、该房屋的产证至今仍未办理，系贵公司违约，应承担相应的违约责任。本公司愿配合贵公司办理该房屋的权证，但前提条件是必须符合《合同》之规定，任何与《合同》不符的要求，在贵我双方另行达成一致意见前，本公司将不予理会。2011年9月26日，被告又向原告出具盖有被告公章，落款为原、被告的承诺函，载明“现由于所购房屋用途确定为科研，创业源公司与育华公司共同承诺：同意将预售合同的房屋用途由原来的厂房变更为科研，《预售合同》的其他内容和条款不变。创业源公司承诺，上述房屋性质的变更将不会影响育华公司对该房屋的正常使用和处置(包括注册公司、办理抵押贷款、转让等)，也不影响育华公司依据《预售合同》行使追究创业源公司违约责任的权利”。原告未盖章，亦未回复。另查明，2004年6月1日，被告取得系争房屋所在项目的建设用地规划许可证，记载的建设用地规划性质为科研教育设计、行政办公、商业金融、公共绿化等用地。2008年7月4日，被告取得系争房屋所在项目的商品房预售许可证，载明土地用途为住宅、其他用地。2008年12月18日，被告取得系争房屋所在土地的产权证，登记的土地用途为住宅、其他用地，房屋类型为工厂，房屋用途为厂房。审理中，原告表示，系争房屋一直由其使用，如果合同解除，同意向被告返还系争房屋。被告曾在本案中提起反诉，要求原告支付占用房屋期间的租金，但逾期未缴纳诉讼费，被告表示，撤回反诉，另行主张租金事宜，不要求在本案中一并处理。经原告申请，本院委托上海城市房地产估价有限公司(以下简称城市估价公司)对包括系争房屋在内的上海市浦东新区华佗路3幢1、2、3层房屋价值进行评估。2019年11月13日，城市估价公司出具《房地产估价报告》。《房地产估价报告》采用的估价方法为比较法、收益法、标准价调整法，估价时点为2009年6月30日、2018年12月14日，估价类型包括市场价值(可以办理独立产证)和使用价值(不能办理独立产证)，土地用途为住宅、其他用地，房屋类型为工厂，房屋用途为厂房。据此，《房地产估价报告》得出四种评估结果：1、2009年6月30日，系争房屋的市场价值为985万元，折合单价21,342元/㎡；2、2009年6月30日，系争房屋的使用价值为719万元，折合单价15,579元/㎡；3、2018年12月30日，系争房屋的市场价值为1,508万元，折合单价32,674元/㎡；4、2018年12月30日，系争房屋的使用价值为1,131万元，折合单价24,505元/㎡。以上价格均包含室内固定装修及部分设施设备现值。被告认可《房地产估价报告》的评估结论。原告提出异议，认为评估的房屋性质应为科研办公，而非厂房，二者存在明显差异，系争房屋价值应当按照本案起诉之日、能够办理独立产证、房屋性质为科研办公的条件计算。城市估价公司的鉴定人员出庭表示，只能根据现有的房屋性质进行评估，无法对假设房屋性质为科研办公的价值进行评估。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均须恪守。履约过程中，被告未能取得系争房屋大产证，导致《商品房预售合同》无法继续履行，原告要求解除合同，被告亦予同意，本院可予确认。本案争议焦点之一在于，合同解除的责任归咎何方？本院认为，首先，原、被告虽然在《商品房预售合同》正文条款部分约定房屋性质为厂房，但在补充条款中变更约定为办公和科研，依据正文条款第二十九条关于正本条款与补充条款不一致时以补充条款为准的约定，两者之间就系争房屋的性质已经明确为办公和科研。其次，被告以政府对土地用途性质反复变更为由，认为构成不可抗力，但并不符合合同中关于不可抗力的相关界定，对该抗辩，本院难以采纳。最后，从双方的交涉过程来看，被告要求原告共同向相关部门申请将房屋性质由厂房变更为科研，原告以被告违约为由予以拒绝，系对合同的严守以及对自身权利的处分，本院予以认同。综合上述情况，本院认为，根据法律规定，出卖人交付标的物，应当符合标准，《商品房预售合同》已经明确约定系争房屋性质为办公和科研，但被告无法办理相应的大产证，导致双方无法过户交易，已经构成根本违约，本案合同解除责任在于被告。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、原告要求被告返还已付购房款，于法有据，本院予以支持。2、原告主张被告支付利息，以已付购房款为基数，按照存款利率的标准计算，具有合同依据，本院予以支持。被告抗辩部分利息超过诉讼时效。本院认为，被告返还购房款的义务产生于合同解除之后，原告至本案诉讼时才解除合同，故原告请求被告返还购房款及利息并未罹于诉讼时效。同理，被告亦有权向原告主张占有系争房屋期间的利益。被告在本案中撤回反诉，并明确表示不在本案中一并处理该项事宜，本院可予准许。3、原告诉请被告承担已付购房款10%的违约金，诚如上述，补充条款已经变更了合同主文关于违约金的约定，被告抗辩按照合同价款3%计算违约金，本院予以认同。4、关于可预期利益损失，因补充条款第十四条约定，如一方的实际损失超过违约金，违约方须据实赔偿实际损失与违约金的差额部分，故本院可以支持原告关于实际损失与违约金的差额部分。城市估价公司出具的《房地产估价报告》评估程序合法，评估办法妥当，结论客观，可以作为参考依据。原告主张以本案立案之日作为评估时点，按照市场价值的标准计算，并无不当，本院予以认可。至于房屋性质按照厂房还是办公和科研，本院认为，计算损失时应充分考虑房屋的现状，以及改变现状的可能性，否则将会造成与实际情况不符，对双方利益不公的失衡局面。原、被告在《商品房预售合同》正文条款部分约定房屋性质为厂房，在补充条款中约定为办公和科研，说明彼时原告对系争房屋性质为厂房存在一定预期，对办理房屋性质为办公和科研的产证承担了一定的风险。随着办理产证期限届满，直至本案诉讼，长达十余年时间内，上述预期和风险逐渐增大，结合鉴定人员所述只能按照厂房性质出具鉴定意见的现实情况，本院以房屋现状，即厂房性质作为损失计算标准较为妥当。同时，考虑到原告仅支付被告90%的房价款，在计算损失时也应扣除未付款部分的可得利益。综上，本院参照《房地产估价报告》显示的2018年12月14日系争房屋市场价值1,508万元，扣减合同价款9,461,365元，再乘以90%，计算得出原告实际损失5,056,771.50元，实际损失与违约金差额应为4,772,930.55元。5、原告主张律师费损失9万元，一方面，该项诉请缺乏法律依据，另一方面，本院已经支持原告的违约金及预期利润损失，故就原告关于律师费的诉请，本院难再支持。6、原告同意在合同解除后向被告返还系争房屋，本院予以照准。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海育华投资集团有限公司与被告上海张江创业源科技发展有限公司就上海市浦东新区华佗路XXX号XXX幢XXX层房屋签订的《商品房预售合同》解除；二、被告上海张江创业源科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海育华投资集团有限公司已付购房款8,515,228元及利息(以8,515,228元为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率标准，自2008年8月15日起计算至实际支付之日止)；三、被告上海张江创业源科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海育华投资集团有限公司违约金283,840.95元；四、被告上海张江创业源科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海育华投资集团有限公司预期利益损失4,772,930.55元；五、驳回原告上海育华投资集团有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152,108元,鉴定费40,000元，合计192,108元，由原告上海育华投资集团有限公司负担48,877元，被告上海张江创业源科技发展有限公司负担143,231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  陈裕国人民陪审员  赵大卿二〇二〇年五月二十五日书 记 员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。