山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1312民初844号 原告：宁某某，男，1987年9月5日生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：宁东强，临沂经济开发法律服务所法律工作者。 被告：廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司，住所地：临沂市河东区九曲街道凤临街与堤下路交汇处卡迪亚酒店三楼。 负责人：刘洪涛，经理。 委托诉讼代理人：孔祥龙，男，1988年2月11日生，汉族，系公司职工。 委托诉讼代理人：靳剑，山东沂州律师事务所律师。 被告：唐某，男，1995年2月21日生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：左德华，男，1987年9月9日生，汉族，住临沂市河东区。 原告宁某某与被告廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司（廊坊物业公司）、唐某侵权责任纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁某某的委托诉讼代理人宁东强、被告廊坊物业公司的委托诉讼代理人孔祥龙与靳剑、被告唐某的委托诉讼代理人左德华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告停止侵害并对损坏原告楼房内的设施给予重新装修、恢复原状；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年原告购买荣盛沂河馨苑29号楼1单元401室楼房，2017年开发商将该房产交付原告，2018年原告对该楼房进行全面装修，装修后原告一直没有居住，2019年11月份原告去荣盛馨苑楼房时，打开房门后发现楼房内存了油污、菜叶、积水达到30公分深，原告及时与被告物业公司取得联系并进行了现场拍照，被告物业公司到达现场告知是被告唐某把所拥有的一楼、二楼下水管道堵住而导致整个单元的厨房水流入原告厨房汇积原告整个厨房内，被告物业公司组织人员对原告室内油污、菜汁、积水进行了清理打扫，以后原告多次找二被告要求对此事给予处理，二被告总是推脱责任，不给予处理。 被告廊坊物业公司辩称，1、我公司不是实际侵权人，被堵管道系安装在被告唐某室内，原告的损失是由于被告唐某私自改装将排水管道封堵造成，原告在诉状中也对此予以确认。2、我公司在得知原告的情况后及时处理，组织人员对原告家中的污水进行清理打扫，并多次积极找被告唐某及其租户要求修理管道，但均被阻扰不让进门修复。我公司在此情况下，经多次报警后，被告唐某及其租户才同意我公司进行修复施工，现管道处于畅通状态。综上所述，我公司并不是侵权人，被告唐某及其租户封堵管道的行为是导致家中被污水浸泡造成损失的原因，我公司在得知后，积极组织人员帮助打扫修复，并积极协调对管道进行修复，履行了应尽的义务。对原告的损失不应由我公司承担。请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求。 被告唐某辩称，第一、我也不是实际侵权人，管道堵塞已经在很早之前就堵塞了，处于完全堵塞的状态，并且室内的管道改装是经过物业公司同意的，并且堵塞管道的时候，并未对三楼以上住户造成影响，期间堵塞之后的污水是通过物业公司在三楼溢水口安装的引流管道引流至马桶下水道里去的。第二、物业公司口头答应多次上门维修，但始终没有维修，一直在推拖。原告找到我的时候，我们一起到物业公司，管道一直处于未修缮状态，后来我把管道恢复原样之后，物业公司才去疏通管道，综上所述，希望法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。证据一、身份证复印件，证明原告的身份信息。证据二、涉案楼房照片9张，证实原告楼房内积满油污、菜汁、积水接近30公分，对室内设施也严重浸泡、损坏。证据三、原告向廊坊物业公司缴纳购房各种单据4张：证实原告合法购买涉案楼房。证据四：被告荣盛富翔地产开发公司向原告出具商品房质量保证书一份，证实被告荣盛公司保证该房产如有任何瑕疵负责无偿维修恢复原状。证据五、物业服务费单据2张，证实原告向被告廊坊公司缴纳物业服务费。证据六、录音证据两份，证实被告实施堵塞的行为造成楼上各住户的厨房垃圾水排入原告厨房并造成各种油污溢满原告房内的事实。被告廊坊物业公司质证意见：对于证据一、二、五没有异议；对于证据三、购房收据收款人不是被告廊坊物业公司。对于证据四、质量保证书同样不是被告廊坊物业公司出具的。对于证据六、对于2019年12月14日的录音和2019年12月30日的录音，通过该两份录音可以看出造成原告家被污水浸泡的原因是由于其楼下业主封堵管道造成的。被告唐某质证意见：对于证据一至五无异议，对于证据六有异议，通过该录音可以断定在管道未改造堵塞之前，排污管道处于不通状态，此时的污水全部是通过物业公司临时改造的引流管道流入马桶内的，和商铺内管道改造堵塞无直接关系，并且商铺内的管道改造堵塞方案是提前告知物业公司，并获得公司同意的。 被告廊坊物业公司提供证据：证据一、图纸一份，证实管道位置在被告唐某室内，不是公共部位。证据二、整改通知书一份及照片二张，证实被告物业公司得知原告情况下后，向被告唐某发送整改通知书，照片中有被告唐某的代理人左德华。证据三、照片二张，证实桃源路派出所出警情况。原告质证意见：对于证据一的真实性无异议，但是二被告对该整体设施改造，违反了楼房的整体质量。对于证据二的真实性无异议，但是被告物业公司应加盖单位公章。对于证据三无异议。被告唐某质证意见：对于证据一、三无异议。对于证据二有异议，物业公司多次来店内对管道进行维修，并未阻止，而是物业公司一拖再拖。 因原告向本院申请对于涉案房屋被浸泡的损失进行评估，本院委托山东天诺价格评估有限公司进行评估，该评估公司做出“鲁天诺字【2020】第FY8068号”评估报告书，原告的质证意见：对于真实性没有异议，但是评估的价格明显过低。被告廊坊物业公司的质证意见：评估的价格数额过高，而且更换物品的残值并未予以扣减。被告唐某的质证意见：对评估的价格无异议，对评估的种类有异议，家具清洁和保洁属于重复行为。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，对原告的六组证据，被告廊坊物业公司的三组证据，结合当事人的质证情况，对上述证据的真实性本院予以确认。对鲁天评字【2020】第FY8068号报告书，因当事人对价格无异议或不再提出书面异议，本院予以确认。 根据当事人陈述、质证和经本院审查确认的证据，综合认定如下事实：原告宁某某及被告唐某均为山东荣盛富翔地产开发有限公司开发的沂河馨苑A区的业主。被告廊坊公司是该小区的物业管理公司，管理资质为一级资质。宁某某购买的是29号楼1单元401室商品房住宅。唐某购买的是29号楼1单元一层、二层的沿街商铺，唐某委托诉讼代理人左德华承租了该两层商铺。该单元自三层以上为商品房，共计16层。该单元3-16层业主共用的厨房排水管经由唐某的商铺内，下至负一层001号配房再通至楼体外。2019年8月底，承租人左德华发现室内排水管的管道接口处及管道检修口向外漏污水。随后左德华将此事告知廊坊公司，廊坊公司在接报的4-5天后，在三楼业主家（未装修入住）内厨房公用排水管的管道检修口处接一导流软管，将因排水管下游处堵塞而汇集的污水水位上升至此处时导出。此后，出租人左德华将其室内公用管道从二楼顶部截断并将管道堵实，以防再漏污水。至9月20日、21日，廊坊公司将堵塞部位施工疏通完毕。承租人左德华随将室内公共排水管恢复原状。2019年11月底，原告发现室内被污水浸泡，随告知廊坊公司，公司安排人员进行了清扫。因污水浸泡，给原告已装饰的房间带来损失，经原告申请本院依法委托了山东天诺价格评估有限公司对该损失进行了评估，该评估公司于2020年5月12日出具了“鲁天诺字【2020】第FY8068号”评估报告书，案涉房屋内设施实际损失总金额为14023元，原告花费评估费2000元。 另查明，2016年12月30日，原告接收涉案房屋。在相关交接手续中，被告廊坊公司作为物业服务公司亦向原告出具了《前期物业服务协议、装饰装修管理协议》。该协议中，业主作为甲方，廊坊公司为乙方。其中第一条㈡款1项中约定“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、服务与管理”。第二条㈠项房屋共用部位的维护和管理中约定：“共用部位是指房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的楼道内墙面、楼宇外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等”。 在审理过程中，因合同关系和侵权关系竞合的问题，原告选择了侵权之诉，请求两被告按评估价值14023元进行赔偿。 本院认为，本案的争议焦点为在侵权之诉这一法律关系中，两被告是否应承担侵权责任。分析如下： 一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”就被告唐某而言，其作为小区商铺的购买人，其将商铺已出租给左德华，唐某本人对案涉管道并未实施截断堵漏行为，和原告的损失无因果关系。因此，原告起诉唐某属诉讼主体错误，其对唐某的诉讼请求不应得到支持。 二、《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，原告宁某某和被告廊坊公司之间的《前期物业服务协议、装饰装修管理协议》，对双方均有约束力。双方均应依约履行相关义务。在原告已交纳相关物业管理费的情况下，廊坊公司亦应履行相关义务。根据双方合同中的约定，廊坊公司对楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等负有维护和管理义务。在接到承租人左德华的反映后，廊坊公司应当在第一时间内积极应对这一带有时间上的紧迫性的故障，而非在迟滞4-5天后才采取应急性措施。物业管理事关千家万户，由于单元一侧有10余户业主，室内排污、排水系统一旦堵塞，将会给业主带来很多不便，加之楼内下水立管有多处管道接口及管道检修口，这些接口、检修口本身并不承压，如因堵塞污水灌满立管，下层管道则承受更大压力，这也是左德华承租的商铺及原告住宅中公共立管在接口及检修口漏水的原因。因此，作为一级资质的物业管理公司，在得知相关情况后，未及时对堵点进行确定并疏通，致使原告所在的401室被污水浸泡并造成损失，可见，被告廊坊公司未及时对堵点进行疏通的行为，和原告的损失之间存在因果关系。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约，侵害对方当事人人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”因此，原告依法要求廊坊公司承担侵权责任，于法有据，应予支持。反观原告宁某某，其购买房屋后，并未入住，疏于对房屋的管理。加之原告室内公用立管检修口处漏水至地面积水，非短时间内形成，有较长时间的积累过程。如果原告及时发现，采取相应措施，对因霉变的发生、家具与墙面的起鼓、皲裂等现象所带来的损失应有所减少。《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定：“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”结合本案原告及廊坊公司对损害发生的预防控制能力，双方的地位及职责等因素，综合判断廊坊公司与宁某某对损害的发生承担7:3的责任为宜，被告廊坊公司应赔偿宁某某损失9816.1元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十七条、第四十四条、第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司于本判决生效后十日内赔偿原告宁某某财产损失9816.1元。 二、驳回原告宁某某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取计75元，由原告宁某某负担22.5元，由被告廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司负担52.5元。评估费2000元，由原告负担600元，由被告廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司1400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员  李国锋 二〇二〇年五月二十五日 代理书记员  王桂芝