江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初19709号原告：刘玉东，男，1984年12月25日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：乔航，上海正源(昆山)律师事务所律师。被告：蔡志军，男，1982年1月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：毛继伟，江苏聚思律师事务所律师。第三人：江苏金尚鹏建筑安装有限公司，住所地昆山市玉山镇前进西路****，统一社会信用代码91320583711504117Y。法定代表人：祁高鹏。原告刘玉东与被告蔡志军、第三人江苏金尚鹏建筑安装有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日受理后，适用普通程序于2020年5月7日公开开庭审理。原告刘玉东委托诉讼代理人乔航、被告蔡志军委托诉讼代理人毛继伟到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉东向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助第三人立即将涉案房屋过户至原告名下；2.判令被告赔偿原告违约金5万元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2013年4月被告从第三人处购买了昆山市玉山镇丁香花园X号楼XXX室房屋，并签订房屋买卖合同，2013年6月1日，原被告双方签订房屋买卖合同，约定被告将其购得的该房屋转卖给原告，且直接更名作为一手房买卖交易。上方双方约定房屋总价款82万元，由于涉案房屋产证尚未办理，故原告先期支付购房款30万元，余款于产证办理完毕再行支付。合同还约定了违约责任承担等条款。2019年7月5日，第三人通知原购房者涉案房屋已经具备办证条件，催促各方及时办理过户手续，但被告迟迟不到第三人处签字并配合第三人将产证过户至原告名下被告违反诚信原则，怠于履行合同义务，阻却合同履行，已经构成违约，为维护法律公平正义及原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请!被告蔡志军辩称，1.本案存在两个法律关系，被告与第三人之间的抵债关系与原被告之间的房屋买卖关系。原告要求将涉案房屋直接过户至原告名下，显然突破了两个法律关系，必然导致国家税收的流失。2.被告与第三人之间存在工程质量纠纷，第三人要求扣除被告工程款35万元，被告也多次找第三人协商，第三人均推脱，因此导致涉案房屋不能过户给被告。3.根据昆山现有限购政策，原告不符合购买条件，被告本也不能配合过户，不应当承担违约责任。原告尚有余款未支付，待过户时原告应当一并付清房屋余款。第三人江苏金尚鹏建筑安装有限公司未做陈述。本院经审理认定事实如下：2013年4月2日，蔡志军（乙方)与江苏金尚鹏建筑安装有限公司(甲方，当时名称为昆山市金建建筑安装有限公司)签订房屋买卖合同，约定甲方将昆山市玉山镇北门路丁香花园X号楼XXX室房屋出售给乙方，面积120.21平方米，单价6900元/平方米，总价829449元。备注：该房用于乙方为甲方御座大厦的市政配套工程和御座大厦的装修工程的工程款折抵该房款，乙方必须确保工程的质量和进度，如乙方不能按照甲方的施工合同履行，甲方有权收回该房屋的所有权。2013年6月1日，蔡志军（甲方）和刘玉东（乙方）签订房屋买卖合同，约定：第一条：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下：(1)该房屋座落于昆山市，建筑面积为120.21平方米。(最终以房屋产权证面积为准)第二条：按建筑面积计算，该房屋单价为人民币6900元/平方米，双方协商最终房屋总价为820000元整(大写：捌拾贰万元整)。第三条：乙方应于本合同生效之日起两日内将人民币200000元(大写：贰拾万元整)作为该房屋的首付款支付给甲方，在2013年12月31日前付人民币50000元(大写：伍万元整)作为二次款支付给甲方，在2014年12月31日前付人民币50000元(大写：伍万元整)作为三次款支付给甲方。甲方收到款项后应开收款收据(无发票)给乙方。余款人民币520000元(大写：伍拾贰万元整)在该房屋(丁香花园X#楼XXX室)房屋产权证、土地使用权证办理完成后，由乙方向银行办理该房屋的抵押贷款，待银行放款后，乙方再付清房屋余款。甲方承诺在本合同生效三日内将该房屋交付给乙方，甲方承诺不会在办理房屋产权证前变更房屋的单价和总价，甲方在签订本合同之日起将不得再转让此房屋；乙方在签订本合同后不得擅自以各种理由退订本房屋；任何一方有变将视为违约，违约一方将赔偿人民币伍万元整作为对方的经济损失。第五条：甲、乙双方同意在本合同生效后并且在甲方确认其具备协助办理房屋的产权过户手续的条件之日起三日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权的变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》，并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该《房屋土地使用权证》。首次办理《房屋所有权证》和《房屋土地使用权证》的费用由乙方承担。(该房屋为一手商品房买卖，不存在二次过户费用，否则将视甲方违约，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息和违约金)第六条：房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日、权利转移之日起转移给乙方。第七条：房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，由乙方自理。第八条：甲方保证以如实陈述本合同所售房屋权属状况和其它具体状况，保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任。合同签订后刘玉东支付房款30万元，蔡志军交付房屋。2019年6月12日，涉案房屋登记在江苏金尚鹏建筑安装有限公司名下。本院认为：昆山市玉山镇北门路丁香花园X号楼XXX室房屋系蔡志军用工程款抵债所得房屋，蔡志军取得该房屋后又将其出售给刘玉东并交付，故本案存在连环买卖法律关系。因江苏金尚鹏建筑安装有限公司并未将房屋过户至蔡志军名下，而蔡志军怠于行使自己的权利，造成刘玉东无法取得涉案房屋的所有权。因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，现刘玉东主张江苏金尚鹏建筑安装有限公司配合履行过户义务实际上是行使代位权。江苏金尚鹏建筑安装有限公司未到庭抗辩，视为放弃自己的权利，应当承担不利后果。现涉案房屋不存在过户障碍，江苏金尚鹏建筑安装有限公司应当配合将房屋过户至蔡志军名下，蔡志军再将房屋过户至刘玉东名下。过户前刘玉东应当支付剩余房款52万元。关于违约金，合同约定一方违约支付另一方违约金5万元，蔡志军存在违约，应当支付违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人江苏金尚鹏建筑安装有限公司于本判决生效后十日内配合将昆山市玉山镇北门路丁香花园X号楼XXX室房屋所有权过户至被告蔡志军名下。二、被告蔡志军于上述第一项完成后立即将昆山市玉山镇北门路丁香花园X号楼XXX室房屋所有权过户至原告刘玉东名下。过户前原告刘玉东应当支付房款52万元。三、被告蔡志军于本判决生效后支付原告违约金50000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：3220198643605151526042753）如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1050元，保全费3120元，合计4170元，由被告蔡志军负担。其中，原告预交的案件受理费4170元，本院予以退还，被告应当负担的4170元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号32250198643600000811144037开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  李建川人民陪审员  邓文琦二〇二〇年五月二十二日书 记 员  马润斐