广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1505号上诉人（原审原告）：覃东玲，女，1987年9月10日出生，汉族，住海南省儋州市XXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：谭德伟，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娟，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑华金，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：珠海市欧家装修设计有限公司，住所地广东省珠海市香洲区**************，统一社会信用代码914***********714P。法定代表人：刘某1。上诉人覃东玲因与被上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）、珠海市欧家装修设计有限公司（以下简称欧家公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人覃东玲上诉请求：撤销一审判决，支持覃东玲一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律有误，案涉认购书不具备房屋买卖合同主要条款，对商品房价款尾款支付时间、商品房交付期限、面积差异处理方式、配套基础设施和公共设施的交付承诺、出卖方违约责任、解决争议的方法等均无明确约定。二、汤臣公司违约在先，覃东玲有权行使合同解除权。1.合同能否继续履行不影响覃东玲享有法定的解除权。2.汤臣公司违约，覃东玲依法享有法定解除权。案涉商品房曾于2018年11月19日至2018年12月14日已经开放了网签通道，但汤臣公司故意隐瞒网签开放事实，且长达半年未通知覃东玲办理网签。其行为显然已经构成违约。在覃东玲给予宽限期而汤臣公司仍不履行的情况下，覃东玲于2019年6月10日向汤臣公司寄送律师函解除认购书，并于2019年6月24日向法院起诉要求确认合同解除、返还购房款及赔偿损失。汤臣公司于2019年7月22日发出的《网签通知书》发生在覃东玲行使法定解除权并向法院起诉要求确认合同解除之后，这种事后补救并不能消除汤臣公司此前存在的严重违约事实。三、装修款实为购房款，房屋买卖合同亦是装修合同存在的前提和基础，装修合同应当一并解除，款项应全额退还覃东玲。装修款实际上是被拆分的购房款，是开发商为规避政府调控政策的方法。被上诉人汤臣公司辩称：一、参照广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同的指引第二条约定，覃东玲的第一项上诉理由不成立。二、汤臣公司在合同履行过程中并未违约，本案争议焦点为网签，网签是双方的义务。按照规定，买受人必须符合购房条件，汤臣公司作为商品房的出卖方，只是配合买受人办理网签手续，同时买受人发出的解除认购书的律师函不符合法律规定，其并没有享有法定解除权和约定解除权。三、覃东玲多次提到汤臣公司因案外人原因导致无法网签，缺乏事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回覃东玲的所有请求。被上诉人欧家公司于二审期间未发表答辩意见。覃东玲于2019年6月24日向一审法院起诉请求：1.确认覃东玲与汤臣公司于2017年10月30日签订的《中山市金御豪庭二期认购书》、覃东玲与欧家公司于2017年10月30日签订的《中山市金御豪庭二期装修合同》解除；2.汤臣公司向覃东玲返还定金30000元、已付楼款285054元，欧家公司向覃东玲返还名为装修款实为楼款的149866元，以上款项合计464920元；3.汤臣公司赔付覃东玲定金损失30000元；4.汤臣公司赔偿覃东玲已付购房款占用利息损失（自汤臣公司实际收款次日起至实际还款日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5.欧家公司赔偿覃东玲已付购房款占用利息损失（自欧家公司实际收款次日起至实际还款日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；6.汤臣公司与欧家公司对以上款项承担连带责任。一审法院认定事实：2017年10月30日，《中山市金御豪庭二期认购书》主要载明：认购方覃东玲，出售方汤臣公司，认购物业：中国广东省中山市***********（金御豪庭）二期X栋X房。该物业售价1050054元；认购方应付定金30000元，其中于签订本认购书时已付30000元；楼款285054元须于2017年11月*日或之前付清；楼款735000元须于年月日或之前付清：（该时间为预计银行放款时间）；认购方须于2017年11月*日或之前，携带本认购书正版、应付楼款、身份证件等资料及相关款项到出售方指定地点签订《中山市商品房买卖合同》及相关文件；……若该物业属于政府调控政策范围内的销售单位，认购方同意无条件配合办理相关手续（包括但不限于实际签订《中山市商品房买卖合同》时间以出售方的通知为准，以便完成《中山市商品房买卖合同）的网签和备案手续）；如认购方未在出售方指定时间签订《中山市商品房买卖合同》，出售方有权没收认购方已缴付的定金，并有权将该物业另外处理且无须向认购方承担任何责任；该物业之装修标准：毛坯，出售方于2018年12月31日前交付认购方使用；若认购方未能在本认购书认购条款第1点约定的日期前签订《中山市商品房买卖合同》或未办妥银行按揭手续的，出售方有权推迟缴付期限，以认购方实际签订《中山市商品房买卖合同》时最终约定的交付期限为准。……该认购书还约定了其他内容。尾部认购方签署处签覃东玲名，出售方销售代表处签黄佩佩名，盖汤臣公司章。同日，《中山市金御豪庭二期装修合同》主要载明：甲方覃东玲，乙方欧家公司，甲乙双方就甲方购买的中国广东省中山市***********（金御豪庭）二期X栋X房（以下简称“该商品房”）的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同；甲方以包工包料的方式委托乙方对该商品房按本合同第十一条附件《装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以乙方实际装修发生的为准。该合同还约定了其他内容，尾部甲方处签覃东燕代覃东玲签，乙方处盖欧家公司合同专用章。2019年7月22日，《网签告知函》主要载明：尊敬的覃东玲女士：您于2017年10月30日认购的金御豪庭二期X栋X单元X房，购房资格已通过房管部门审核，请您带齐相关资料到我司售楼中心办理网签事宜。特此告知！尾部盖汤臣公司章。EMS全球邮政特快专递，单号为1008372009533，主要载明中山市汤臣房地产开发有限公司向覃东玲邮寄《覃东玲女士购买金御豪庭二期X楼X室的网签通知书》。一审庭审中，覃东玲确认汤臣公司于2019年7月22日通知其办理网签手续;汤臣公司、欧家公司确认收到覃东玲支付的购房款和装修款。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。汤臣公司与覃东玲签订的《中山市金御豪庭二期认购书》（以下简称认购书）是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的认购书虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但认购书已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据认购书负有房屋价款或者交付房屋义务的，该认购书应当认定为房屋买卖合同。认购书签订后，覃东玲按照认购书及装修合同的约定，分别向汤臣公司、欧家装修公司支付购房款和装修款，现覃东玲认为汤臣公司未履行办理网签的义务为由，提起本案诉讼，覃东玲与汤臣公司在认购书中明确约定：“若该物业属于政府调控政策范围内的销售单位，认购方同意无条件配合办理相关手续（包括但不限于实际签订《中山市商品房买卖合同》时间以出售方的通知为准，以便完成《中山市商品房买卖合同）的网签和备案手续）”，在2019年7月22日，汤臣公司已向覃东玲邮寄《网签告知函》，庭审中覃东玲也确认收到网签通知。可见，案涉认购书可以继续履行。覃东玲的全部诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回覃东玲的全部诉讼请求。案件受理费9053元，保全费3146元，合计12199元（覃东玲已预交），由覃东玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明：覃东玲于2017年6月30日向汤臣公司支付购房定金30000元，于2017年11月5日支付首付款285054元，于2017年11月5日向欧家公司支付案涉商品房装修款（第一期和第二期）74933元。上述款项分别由汤臣公司及欧家公司出具收据确认已经收到。另外，覃东玲还于2018年2月5日向欧家公司支付装修款29973元，于2018年5月5日支付装修款44960元。本院另查明：覃东玲主张其通过12345服务热线咨询案涉商品房网签事宜，得到房产部门的回复：投诉人（覃东玲）所购买的房屋已通过购房资格审查，并于2018年11月开放第49批次，开放时间为2018年11月19日到2018年12月14日。另外经向开发商了解，开发商表示由于2幢部分业主未及时备案导致网签系统暂时关闭，将于6月底前帮助投诉人完成网签。覃东玲于2019年3月至5月间多次通过汤臣公司的销售人员催促汤臣公司尽快办理案涉商品房的网签事宜，但均未能确定案涉商品房办理网签事宜的具体时间。覃东玲于2019年6月10日委托律师向汤臣公司和欧家公司发出律师函，以汤臣公司未于案涉商品房网签通道开放期间（2018年11月14日至2018年12月11日）通知覃东玲网签并签订正式商品房买卖合同，且经多次沟通催促仍拖延未予办理为由，要求解除案涉认购书及装修合同，并请求汤臣公司和装修公司返还已付购房款和装修款。覃东玲提供的快递凭据显示上述律师函于2019年6月12日妥投。诉讼期间，汤臣公司确认其于网签通道开放期间（2018年11月19日至2018年12月14日）没有通知覃东玲办理网签并签订正式商品房买卖合同，是因为案涉商品房所在的楼栋有一户业主因为资金监管问题，导致网签通道又被政府部门关闭。覃东玲对该原因予以确认。本院再查明：2017年10月30日的认购书第4条约定，若认购方（覃东玲）买的该物业为带装修单位（示范单位除外）的，双方同意前述交付日为该物业含装修的交付日。诉讼期间，汤臣公司确认欧家公司是其供应商，有在其销售场所驻点办公。覃东玲于一审期间提交置业计划书，该置业计划书上载明“购房款一口价1199900元，含装修款149865元”，汤臣公司确认该置业计划书的真实性。二审期间，覃东玲申请撤回其一审第6项诉讼请求（汤臣公司与欧家公司对案涉债务承担连带责任）。除本院查明的上述事实外，一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。汤臣公司与覃东玲于2017年10月30日签订的《中山市金御豪庭二期认购书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述认购书约定，认购方（覃东玲）须于2017年11月5日或之前，携带认购书正本、应付楼款、身份证件等资料及相关款项到出售方（汤臣公司）指定地点签订《中山市商品房买卖合同》及有关文件；若该物业属于政府调控政策范围内的销售单位，认购方同意无条件配合办理相关手续（包括但不限于实际签订《中山市商品房买卖合同》时间以出售方的通知为准，以便完成《中山市商品房买卖合同》的网签和备案手续），即双方签订的上述认购书明确约定双方需进一步签署商品房买卖合同的本约，而本案汤臣公司与覃东玲之间的纠纷亦是因签订商品房买卖合同以办理网签手续而引发，故本案应为商品房预约合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、覃东玲是否有权解除案涉认购书及装修合同；二、违约责任的认定。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即覃东玲是否有权解除案涉认购书及装修合同的问题。案涉认购书明确约定，若该物业属于政府调控政策范围内的销售单位，认购方（覃东玲）同意无条件配合办理相关手续（包括但不限于实际签订《中山市商品房买卖合同》时间以出售方的通知为准，以便完成《中山市商品房买卖合同》的网签和备案手续）。覃东玲与汤臣公司均确认双方在签订上述认购书时，均知悉当地政府于2017年3月开始实施商品房限购政策，双方均确认案涉商品房属于政府调控范围。从本院查明的事实可知，覃东玲所购买的案涉商品房于2018年已通过购房资格审查，并于2018年11月19日到2018年12月14日开放网签通道。但汤臣公司并未于上述期限内通知覃东玲签署正式商品房买卖合同并办理网签。汤臣公司称由于覃东玲所在的2幢有一户业主因为资金监管问题，而导致网签通道被关闭，故未能通知覃东玲签订正式商品房买卖合同以办理网签手续。覃东玲对此予以确认。即汤臣公司未能于开放网签通道的期限内（2018年11月19日至2018年12月14日）通知覃东玲签署正式的商品房买卖合同以办理网签是因第三人的原因所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，汤臣公司以第三人原因导致网签通道被关闭为由主张其未于上述开放网签通道的期限内通知覃东玲签署正式商品房买卖合同的行为不构成违约，理据不足，本院不予采纳。即本院认定汤臣公司未能于上述开放网签通道的期限内（2018年11月19日至2018年12月14日）通知覃东玲签署正式的商品房买卖合同以办理网签的行为构成违约。本院认为，汤臣公司与覃东玲于2017年10月30日签订案涉认购书，至2018年11月19日案涉商品房网签通道开放，时间相距已一年有余，覃东玲作为案涉商品房的买受人，一直未能实现签署正式合同的目的，而在案涉商品房于2018年11月19日开放网签通道后，汤臣公司又因与第三人的纠纷导致网签通道关闭，在覃东玲的多次催促下，汤臣公司仍未能确定双方何时能够签订正式商品房买卖合同以办理网签手续。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，覃东玲在多次催告无果的情况下于2019年6月10日向汤臣公司发出律师函，要求解除案涉认购书，符合法律规定。本院确认案涉认购书于上述律师函送达汤臣公司之日（即2019年6月12日）解除。汤臣公司于覃东玲行使合同解除权并提起本案诉讼之后，才于2019年7月22日通知覃东玲办理网签手续，要求双方继续履行合同，显然理据不足，本院对其该主张不予采纳。覃东玲与汤臣公司签订案涉认购书的同时，又与欧家公司签订《中山市金御豪庭二期装修合同》，委托欧家公司对案涉商品房进行装修，装修价格为149865元。而覃东玲与汤臣公司签订的案涉认购书约定，若认购方买的该物业为带装修单位（示范单位除外）的，双方同意前述交付日为该物业含装修的交付日。诉讼期间，汤臣公司确认欧家公司是其供应商，有在案涉商品房销售场所驻点办公。且经汤臣公司确认的置业计划书明确载明购房款含装修款149865元。综合上述事实分析，本院认为，汤臣公司作为房地产开发企业，存在主动引导覃东玲签订案涉装修合同的情形，故案涉装修合同属案涉认购书的附属合同，因本院前述已经认定案涉认购书因汤臣公司的违约行为而于2019年6月12日解除，故覃东玲一并要求解除作为附属合同的案涉装修合同，亦理据充分，本院予以支持。关于焦点二，即违约责任的认定问题。本院前述已经认定汤臣公司在履行案涉合同的过程中存在违约行为，覃东玲作为守约方，有权解除案涉认购书及装修合同。经查，在案涉认购书及装修合同签订后，覃东玲已向汤臣公司支付了购房款315054元（其中30000元为定金），向欧家公司支付了装修款149866元。因案涉认购书及装修合同已解除，故汤臣公司及欧家公司继续占用覃东玲已支付的购房款及装修款已无合同依据，覃东玲于本案中诉请汤臣公司返还购房款315054元及欧家公司返还装修款149866元，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，案涉认购书明确载明“认购方应付定金30000元”，而覃东玲已于2017年6月30日向汤臣公司支付了定金30000元，汤臣公司亦出具收据确认收到定金30000元，故覃东玲于本案中诉请汤臣公司赔付定金损失30000元，理据充分，本院予以支持。至于覃东玲主张的利息损失问题。因案涉购房款285054元及装修款149866元在汤臣公司及欧家公司清偿之前所产生的利息属于法定孳息，汤臣公司及欧家公司无权占有，故覃东玲主张汤臣公司支付上述购房款占用利息损失及欧家公司支付上述装修款占用利息损失，理据充分，本院亦予以支持。另，因本院前述已经支持了覃东玲关于30000元定金损失的主张，故对于该30000元定金的利息损失，本院不予支持。即汤臣公司向覃东玲支付利息损失如下：以285054元为基数，自2017年11月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。欧家公司向覃东玲支付利息损失如下：以74933元为基数，自2017年11月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以29973元为基数，自2018年2月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以44960元为基数，自2018年5月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人覃东玲的上诉请求，理据充分，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16769号民事判决；二、确认上诉人覃东玲于2017年10月30日分别与被上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司签订的《中山市金御豪庭二期认购书》、与被上诉人珠海市欧家装修设计有限公司签订的《中山市金御豪庭二期装修合同》均于2019年6月12日解除；三、被上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人覃东玲返还款项315054元及支付利息（利息计算方式如下：以285054元为基数，自2017年11月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、被上诉人珠海市欧家装修设计有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人覃东玲返还装修款149866元及支付利息（利息计算方式如下：以74933元为基数，自2017年11月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以29973元为基数，自2018年2月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以44960元为基数，自2018年5月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；五、被上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人覃东玲赔偿定金损失30000元；六、驳回上诉人覃东玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9053元，保全费3146元，合计12199元（覃东玲已预交），由被上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司负担8539元（中山市汤臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付覃东玲），由被上诉人珠海市欧家装修设计有限公司负担3660元（珠海市欧家装修设计有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付覃东玲）。二审案件受理费9053元（覃东玲已预交），由被上诉人中山市汤臣房地产开发有限公司负担6337元（中山市汤臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付覃东玲），由被上诉人珠海市欧家装修设计有限公司负担2716元（珠海市欧家装修设计有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付覃东玲）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇二〇年五月二十日书记员 刘粤湘