四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初765号 原告：刘华均，女，1971年12月17日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代人：唐涛，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪平，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被告：王忠碧，男，1956年6月6日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：王忠华，男，1965年10月24日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：王琼，女，1963年9月2日出生，汉族，住成都市金牛区。 三被告共同委托诉讼代理人：李建平，四川蜀正律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。 被告：王贵，男，1967年10月24日出生，汉族，住成都市高新区。 原告刘华均与被告王忠碧、王忠华、王琼、王贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2020年4月23日、5月14日两次进行公开开庭，原告刘华均及其委托诉讼代理人唐涛、倪平，被告王贵，被告王忠碧、王忠华、王琼的共同委托诉讼代理人李建平、刘诗明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘华均向本院提出诉讼请求:1.王贵、王忠碧、王忠华、王琼继续履行《房屋买卖合同》的约定，协助刘华均办理案涉房屋的不动产权登记手续；2.王贵、王忠碧、王忠华、王琼向刘华均支付违约金5万元。事实与理由：2013年8月1日，刘华均与王贵、王明才（王贵之父，已逝世）签订《房屋买卖合同》，约定：王贵、王明才以人民币18万元的价格，将位于天府四街2998号临江苑西区*栋*单元***号（即原大源小区第五期农迁安置房祥华街**号*幢*单元***号）出卖给刘华均，刘华均应于合同签订后支付购房款人民币17万元，王贵、王明才应无条件协助刘华均办理案涉房屋过户手续。同日，刘华均向王贵、王明才支付购房款人民币17万元，王贵、王明才向其出具收条一张。2016年10月26日，成都高新区建设用地统一征用开发办公室将案涉房屋交付给王贵、王明才，王贵、王明才随即将案涉房屋实际交付于刘华均占有使用并居住至今。后刘华均得知案涉房屋已尽具备了办理不动产权的条件，便先后多次与王贵进行沟通，希望尽快办理案涉房屋过户登记手续，但王贵及王明才继承人拒不配合，故刘华均为维护自身合法权益，诉至法院。 王贵答辩称，1.拆迁办要求王明才所有的子女一起前去办理才能完成过户，现在其他兄弟姐妹不同意过户，对于刘华均主张的办证诉请无法完成；2.案涉合同是我与我父亲签订的，我们其余的兄弟姐妹不认可此份合同，因此我方不存在违约。 王忠碧、王忠华、王琼共同答辩称，1.王忠碧、王忠华、王琼对王贵出卖父亲王明才的安置房一事并不知情；2.出售安置房不是王明才的真实意思表示。王明才在世的时候从来没有在王忠碧、王忠华、王琼面前表示过要出售房屋的意愿，反而多次表示死后房屋由几姊妹平均分配。并且，2013年3月18日，王明才因病住院，被诊断为器质性精神障碍，到5月25日出院都没有恢复，因此，签订房屋买卖合同时不具备民事行为能力；3.王贵不是房屋权利人，无权处置案涉房屋。并且，协议签订后刘华均并没有将购房款转入王明才的银行账户或将现金交付王明才，而是付给了王贵，这表明王贵与刘华均串通处置王明才的房屋，损害了王明才的财产权利和继承人的继承权；4.案涉房屋不能直接办理产权，必须有安置人，王忠碧、王忠华、王琼咨询了不动产登记中心，了解到根据相关政策的规定安置房不能直接办理产权证，只能登记到被安置人的名下，如果原被安置人死亡，应当按照法定的继承程序由继承人继承房屋，鉴于此，案涉房屋依法应当由子女4人继承，而不是让刘华均利用法院的判决达到规避法规的意图；5.案涉房屋买卖合同是无效的合同，案涉房屋是安置房，是针对特定的被拆迁人的安置措施，根据现有的政策，安置房不能任意在市场流通买卖。如果支持农村安置房自由买卖，会扰乱市场安置房的健康发展。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2011年10月30日，成都高新区建设用地统一征用开发办公司（甲方，以下简称高新区统征办）与王明才（乙方）签订《成都高新区拆迁补偿、住房安置过渡协议》，约定高新区统征办对王明才进行拆迁补偿安置，拆迁住房先实行过渡安置，安置住房建设竣工验收后再对王明才进行现房安置。备注载明：平户丈量面积150.44㎡，分房划拨50㎡对王明才进行安置，余下100.44㎡，对王贵进行结算。该协议由王贵在乙方委托代理人处签字。 2012年6月26日，王贵委托四川西南司法鉴定中心对王明才有无民事行为能力进行鉴定。 2012年6月27日，四川西南司法鉴定中心出具川西南鉴［2012］精鉴字第0721号《司法鉴定意见书》，检案摘要载明：被鉴定人王明才年事已高，拟订立遗嘱，现委托本中心对其有无民事行为能力进行鉴定；检验过程载明：被鉴定人王明才由家人扶入检查室，意识清楚，年貌相符，表情自然，问答切题……其名下有房产一处，拟将该处房产遗留给幺儿；分析说明载明：被鉴定人王明才头脑清楚，语言表达清楚。鉴定检查时，被鉴定人意识清楚，能清楚表达对自己房产的处理意见；鉴定意见载明：被鉴定人王明才目前精神状态正常，能清楚表达自己的意愿，具有完全民事行为能力。 刘华均向本院提交的显示2012年6月28日由王明才所立的《遗嘱》，主要内容为：王明才因年事已高，恐今后遇有不测，经司法中心鉴定，立遗嘱人神志清醒，语言表达能力良好，为避免今后子女争夺财产发生不必要纠纷，订立遗嘱如下：一、因高新区临江村8组王明才名下的自建房屋系王贵所有，只是方便确权时将王明才名字添加上去。现政府拆迁，王明才分得安置房一套（套一，约50㎡），房屋未办理产权，王明才同意将此房屋留给儿子王贵个人继承，其他子女不得以任何借口和理由参与分配上述房屋。此份《遗嘱》见证人处有“马茂琼”、“王忠碧”签字捺印，庭审中，王忠碧认可《遗嘱》中签名为其本人所签。同时，王贵认可《遗嘱》真实性，且在庭审中未明确表示放弃继承。 2013年3月18日，王明才因病入住成都大学附属医院，入院诊断为左股骨颈骨折，收住骨科。查体：神志清楚，查体合作。诊疗经过载明：王明才间断有胡言乱语、行为异常，予利培酮片抗精神治疗。2013年5月25日出院，出院记录载明：患者咳嗽好转，未再气促，精神行为异常较前明显减少。出院诊断载明：1.脑梗死；2.器质性精神障碍；……。 刘华均向本院提交的落款为2013年8月1日，由王贵、王明才（甲方）与刘华均（乙方）签订的《房屋买卖合同》，约定：1.此房屋是成都市高新区临江村8组，补偿给王明才、王贵的安置房，为套一，约50平方米，（原房屋是王明才）卖给刘华均的住房，现已拆迁；2.房屋售价180000元，由刘华均付给王贵、王明才170000元，剩余10000元王贵、王明才过户给刘华均手续完善后再付清余款；3.不管房屋今后价格如何，王贵、王明才都无权要回本房屋并且无权向刘华均索要任何款项；4.王贵、王明才将无条件协助刘华均办完此房屋过户手续，所产生的过户费用由刘华均承担；5.王贵、王明才违约，则退还刘华均房屋款并赔付500000元；6.刘华均违约，王贵、王明才不退还刘华均房屋款，并赔付王贵、王明才500000元。对于《房屋买卖合同》，王贵发表质证意见称：“对房屋买卖合同真实性确认，是我与王明才一起签订的合同”，王忠碧、王忠华、王琼发表质证意见称：“买卖合同不能代表权利人的真实意思……王明才签订房屋买卖合同时并不具有民事行为能力”。 同日，王贵、王明才向刘华均出具《收条》，载明：今收到刘华均买成都市高新区临江村赔王明才安置房一套一，约50平方米，现金人民币170000元。庭审中，王贵认可收到上述170000元。 2014年10月23日，王明才因病去世。 2016年10月26日，高新区统征办发出《通知》，载明：王明才，经现场抽签，你户住房分配在大源五期小区祥华路**号*幢*单元***号，请凭此通知办理住房结算手续。 2016年11月3日，王忠华作为王明才代理人，与高新区统征办签订《安置房屋结算协议》，约定：高新区统征办拆除王明才位于桂溪办事处××村××组的住宅，其证载房屋建筑面积50㎡，高新区统征办对王明才应安置房屋建筑面积为35㎡，通过王明才认可的抽签等方式，高新区统征办以大源五期小区祥华路33号4幢1单元902号，合计建筑面积50.27㎡的房屋对王明才进行安置。因安置房屋套型原因超出的15.27㎡，由王明才按政策规定承担面积补差费用。 同日，案涉房屋缴清房差款162元后交付给刘华均，由刘华均占有使用至今。 另查明以下事实： 1.根据成都市高新区桂溪街道临江社区出具的《证明》载明：王明才配偶张素清，已于2004年7月21日去世，二人育有四个子女，分别是长子王忠碧、女儿王琼、次子王忠华、三子王贵。除上述四人外，未收养、送养过子女，无非婚生子女。王明才的父亲、母亲均先于王明才死亡。 2.涉案房屋现尚未登记至王明才、王贵名下。 以上事实有双方当事人身份信息、《成都高新区拆迁补偿、住房安置过渡协议》《房屋买卖合同》《收条》《安置房屋结算协议》《证明》以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点在于：1.案涉《房屋买卖合同》是否违反《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定；2.合同的签订是否系当事人真实意思表示；3.《遗嘱》的效力；4.案涉合同是否具有可履行性；5.刘华均主张的违约金是否应予支持。 一、案涉《房屋买卖合同》是否违反《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定 王忠华、王忠碧、王琼抗辩称，案涉合同所指向的标的物性质为国家征收农村宅基地而补偿的安置房，具有专属性，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，刘华均并非王明才所在集体经济组织成员，不能获得该集体经济组织的拆迁安置房或指标，故案涉合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。对此，本院认为，我国土地管理法以及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，是因宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。但案涉《房屋买卖合同》明确约定出售的房屋系高新区统征办拆除王明才自建的位于成都市高新区的房屋后，对其进行补偿的安置房，属建在国有土地之上的房屋，其性质已发生转变，因此案涉房屋交易应适用房屋买卖及合同法相关规定，其转让不涉及原被拆迁宅基地上的自建房，不违背法律和行政法规关于农村宅基地房屋的禁止性规定。 二、合同的签订是否系当事人真实意思表示 对于合同的签订，王贵陈述案涉《房屋买卖合同》为其本人签订，虽王明才在合同中签字，但对于房屋买卖情况并不知情。王忠华、王忠碧、王琼陈述，其父王明才签订合同时为无民事行为能力人，合同的签订并非王明才真实意思表示。对此，本院从以下几个方面进行考量： 首先，从合同签订来看，案涉《房屋买卖合同》中有王明才签字，各方当事人对于王明才签字的真实性均未提异议，且案涉房屋成交价并未明显低于当时的市场价。 其次，从合同履行情况来看，合同签订后，刘华均即按照约定支付了170000元购房款，案涉房屋也从2016年起交付，由刘华均占有使用至今。 再次，从王明才订立合同时的行为能力来看。第一，根据《中华人民共和国民法总则》第十七条：“十八周岁以上的自然人为成年人。”、第十八条：“成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为”以及第二十一条：“不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”之规定，一般而言，已满十八周岁的成年人推定为完全民事行为能力人，但有证据证明其不能辨认自己行为的除外。王忠华、王忠碧、王琼主张王明才为无民事行为能力人，应对其主张进行举证，但三人未能提出充分证据证明王明才为无民事行为能力人，应承担举证不能的责任；第二，王忠华、王忠碧、王琼向本院提交的2013年3月18日王明才住院诊疗记录载明王明才间断有胡言乱语、行为异常，欲证明同年8月1日王明才作为一名垂老重病患者签订合同时，根本不具备处理合同等重大复杂问题的能力，由此推定王明才签订合同时不具有民事行为能力。但本院认为，虽王明才住院治疗时有胡言乱语、行为异常的情形，但诊疗经过也明确载明是间断性，王明才入院诊疗至签订合同已近五个月时间，有间断行为异常并不必然推断出签订合同时精神异常，且王忠华、王忠碧、王琼也未提交证据对王明才签订合同时处于精神异常进行证明；第三，对于无民事行为能力人的认定应由其利害关系人或有关组织向人民法院申请认定，经过严格的法定程序进行判断，而王忠华、王忠碧、王琼仅以医学诊断上的间断性结论，并不能否定王明才签订合同时的民事行为能力。 综上所述，本院认为，案涉《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约履行。 三、《遗嘱》的效力 因王明才在合同履行过程中去世导致合同无法继续履行，根据《遗嘱》内容显示，王明才将其分得的安置房留给儿子王贵继承，而王忠华、王琼认为案涉《遗嘱》主文内容系打印，不符合自书遗嘱的法定形式，对其真实性亦不予认可，所以应当先评判本案中《遗嘱》的效力，从而确定案涉《房屋买卖合同》项下权利义务的承继主体。 根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》第四十条规定：“公民在遗书中涉及死后个人财产处分的内容，确为死者真实意思的表示，有本人签名并注明了年、月、日，又无相反证据的，可按自书遗嘱对待。”。首先，根据《鉴定意见书》载明的内容：“被鉴定人王明才年事已高，拟订立遗嘱，现委托本中心对其有无民事行为能力进行鉴定”以及“被鉴定人王明才由家人扶入检查室，意识清楚，年貌相符，表情自然，问答切题……其名下有房产一处，拟将该处房产遗留给幺儿”，可知2012年王明才进行民事行为能力鉴定的目的就是为了订立遗嘱，且《遗嘱》中所述意思与《鉴定意见书》内容也并无矛盾之处；其次，王贵对于《遗嘱》真实性予以认可，王忠碧也确认《遗嘱》中见证人处的签字为其本人所签；第三，王忠华、王琼虽不认可《遗嘱》真实性，但并未提供相反证据予以证明，应承担证明不力的责任；最后，此份《遗嘱》主文虽为打印，但有各方签名并注明了年、月、日，因此，可见王明才将案涉房屋由王贵继承的意思表示真实，案涉《遗嘱》形式上虽有欠缺，但不影响其效力，《遗嘱》合法有效。根据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款之规定：“公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。”，案涉房屋应依《遗嘱》内容由王贵个人进行继承，王忠碧、王忠华、王琼对案涉房屋不具有继承权。并且，王贵继承案涉房屋，应同时继受案涉《房屋买卖合同》项下的权利和义务。 四、合同能否继续履行 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案中，刘华均已依约支付了170000元购房款，案涉房屋也已交付，且刘华均当庭表示愿意支付剩余10000元购房款，根据合同约定，王贵作为案涉房屋的继承人应当配合刘华均办理案涉房屋过户登记手续。至于王贵、王忠碧、王忠华、王琼所称案涉房屋因其特殊性不能直接办理产权给非安置人，而是应当由继承人继承房屋的抗辩，本院认为，已可以确定王贵为案涉房屋继承人及案涉合同义务继受人，合同履行主体、履行内容均已明确，且不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条阻碍合同继续履行的事项，双方的合同能够继续履行。 五、刘华均主张的违约金是否应予支持 本院认为，违约金的请求基础应以实际损失为前提，一方面，房屋客观上无法过户是因王明才去世导致，另一方面，在刘华均购买房屋之后的时间里，整个成都市房价处于大幅上涨趋势，且刘华均也一直在实际使用房屋。因此其不存在实际的损失，对刘华均诉请的违约金不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十六条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、本判决生效后，在原告刘华均向被告王贵支付剩余购房款10000元的情况下，被告王贵在原告刘华均付清剩余房款之日起十日内协助原告刘华均办理位于成都高新区大源五期祥华路**号*幢*单元***号房屋的过户登记手续； 二、驳回原告刘华均的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取525元，由原告刘华均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年五月十四日 书记员  曾娜