贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初15971号 原告：张芬，女，苗族，1977年6月27日生，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：刘兴成，北京市中永律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：谢宏军，湖南世勤律师事务所律师，特别授权代理。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，地址在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。 法定代表人：肖春红，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王莉、刘依，该公司员工，特别授权代理。 第三人：兴业银行股份有限公司贵阳分行，地址，地址在贵州省贵阳市南明区中华南路**华坤大厦****************div> 负责人：梁建群，职务：行长。 委托诉讼代理人：尹富乐，一般授权代理。 原告张芬诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司、第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张芬及其委托诉讼代理人刘兴成、谢宏军，被告贵阳宏益房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王莉、刘依，第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行的委托诉讼代理人尹富乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张芬向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告于2015年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：19XXX）；2、请求判令解除原告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴黔个贷（2015）XX号】；3、请求判令被告向原告返还首期购房款806886元，并赔偿原告同期银行贷款利息损失（从2015年4月27日起算），计算至被告将原告的首期购房款全部返还时止；4、请求判令被告返还原告向第三人已经支付的按揭贷款本金和利息（截止2020年4月1日本息共计277008.93元），并赔偿原告贷款本金的资金占用费，从2015年6月1日起至本金还清之日止，按同期银行贷款利率标准计算；5、请求判令原被告签订的《商品房预售合同》解除后，被告负责向第三人归还按揭贷款剩余的本金、利息以及因提前解除《个人购房抵押（保证）借款合同》应该承担的违约金，上述款项以案件判决书生效当月银行出具的对账单为准；6、请求判令被告赔偿原告转移登记违约金（以购房款总金额1166886元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期银行存款利息为标准计算，从2019年1月1日起算至还清购房款日止）；7、请求判令被告赔偿原告支付的维修资金11668元、已付商铺物管费2160元、有线电视开户费265元、电表开户费122元，预告登记费550元，以上五项合计14765元；8、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系贵阳市花果园项目Ｔ1区开发商。2014年开始，被告在全市、全省、全国开展地扫式广告宣传，并在各大具有一定权威的电视、网路媒体上作广告宣传，承诺花果园项目Ｔ1区建设人车分离空中立体人行慢行系统，建成贵阳的“情景式商业步行街”，用廊桥建筑将四街相连：宽窄巷子、都会大街、酒吧街和特色美食街，在四街相连的黄金商圈的商业黄金走廊上。2015年4月26日，原告在完全相信被告的广告宣传下，与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：19XXX），约定被告向原告预售贵阳市南明区花果园XX号房屋，建筑面积30.87平方米，按套计算商品房总价款为1166886元，单价为按建筑面积37800元／平方米。案涉商品房位于情景式商业步行街××临街门面商铺（××）。后经原告查询，案涉《商品房买卖合同》中及贵阳市筑房网上对外公示该楼栋的预售许可证号为筑商房预字第××号。依据双方的合同约定，被告应于2016年8月31日前向原告交付案涉商品房。被告在合同中承诺于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在原告和被告合同约定日期起180日以后，被告仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照合同期限银行存款利率支付利息。被告承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。因被告原因给买受人造成损失的，由被告承担赔偿责任。合同签订当日，原告依约向被告支付了购房首付款806886元，余款360000元由原告向第三人申请按揭贷款，由银行于2015年5月29日向被告进行了支付。截止今日，共支付本金及利息71154.62元。原告依约向被告支付购房款后。被告在未竣工验收的情况下，用欺骗和胁迫的方式在合同补充协议中，约定以被告登报通知时间为准视为原告收房的方式，向原告交付了房屋。又于2018年7月，被告改变商圈规划，阻断了Ｔ1区四、五、十栋与Ｔ1区、Ｒ1区、Ｘ区四大商街连通的步行街通道，把通道改成了临街商铺高价销售从中牟利。被告既无法实现宣传中的商圈规划，也从未履行楼书中宣传的筑成首条情景式商业步行街，致使原告高价购买的非临街商铺的“空中仓库”低价出租，甚至无法出租，损失惨重。同时涉案商铺签订的商品房预售合同，合同购买图纸未经行政部门审批通过，该人行出入走道至今属违章建筑。此外，原告在签订合同后至接收房屋期间，支付了房屋维修资金11668元、预告登记费550元、商铺物管费2160元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、抵押代办费200元。因被告未取得该商品房竣工验收备案证明达到交房条件、同时也未依约取得所有权初始登记和交付办理商品房转移登记有关文书。并且被告把未经审批规划不可能成商铺的二层原定为活动中心、配套设施、部分商业的房子当成商铺高价销售给原告，具有未批先建、欺诈销售造成原告损失惨重的事实。故原告于2019年6月委托北京市中永律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告办理退房手续，但被告在收悉《律师函》后置诺罔闻，未予处理。综上，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。 被告贵阳宏益房地产开发有限公司辩称：本案原告已经办理接房并对外出租，其签署商品房买卖合同的目的即占有、使用、收益权利均已经实现，为维护交易稳定性，故我方不同意解除商品房买卖合同；逾期办证是合同的次义务，原告要求高于合同约定的违约金没有事实依据，即使法院判决退房，也应当从起诉之日按照活期存款利率支付利息；按揭款部分并不是原告实际占有的款项，没有任何资金占用损失，房屋交付使用期间的收益可以与其资金占用损失相抵，且原告诉请中第三项与第四项的利息损失已经重复计算，不应得到支持。物管费系原告使用房屋后应该缴纳的费用，不是被告收取，也不应由被告退还，电视电表开户费、维修基金等均不是被告收取，不应退还（维修基金除了张建义户，其余均已缴纳至住建局），应向住建局退款；预告登记是已经实际完成产生的费用，不应当返还，如果法院判决解除合同，原告应当配合办理注销手续，而且判决书中应有明确的备案登记号才能办理注销，房屋也应当返还给被告；如果法院判决解除双方签署的商品房买卖合同，则应判决原告配合办理房屋备案登记、预告登记等注销手续，并按照合同约定办理退房违约金即按照同期存款利率支付违约金，原告因逾期办证造成的损失已经靠出租门面补偿损失，原告已经通过出租门面获得收益，被告应承担的违约金应扣除房屋的租金收益，并明确合同解除后交房的时间节点以及交房时间节点后的租金收益归被告所有。 第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行述称，2015年5月28日，第三人与原、被告签订编号为兴黔个贷（2015）XX号《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定：第三人向原告发放商用房贷款36万元，由原告以所购房屋提供抵押担保，由被告提供阶段性连带责任保证至正式抵押办妥，借款期限为96个月，借款利率为固定日浮动，利率浮动周期为月，借款利率为央行人民币基准利率五年以上期限档次基准利率乘以系数1.2，罚息利率为借款利率上浮50%，还款方式为固定日还本付息。2015年5月29日，第三人按约定向原告一次性发放贷款36万元。截至2020年4月7日，原告尚有本金159226.69元，利息156.04元未被结清。上述合同第九条第二款约定：“借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的，均不影响本合同的履行；房屋买卖合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。”。原被告之间关于商品房买卖合同的纠纷，不得损害第三人债权。现原告所欠第三人债权仍未结清，而原告诉请解除的商品房买卖合同项下房屋为原被告及第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中借款抵押物，原告为抵押人，第三人为抵押权人。若法院判决解除《个人购房抵押（保证）借款合同》，第三人的抵押权及债权都会受到重大不利影响。即使原告与被告解除《商品房买卖合同》也不影响第三人与原被告及第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》的效力，因此，请求法院判决驳回原告要求解除《个人购房抵押（保证）借款合同》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条的规定以及《个人购房抵押（保证）借款合同》第十条第二款的约定，原告应该按照合同约定履行后续还贷义务，被告应按合同约定继续履行阶段性连带保证责任。综上，《个人购房抵押（保证）借款合同》是第三人与原、被告自愿签订的，是三方的真实意思表示，合法有效。《商品房买卖合同》无效或被解除不影响《个人购房抵押（保证）借款合同》的效力，原告应按合同约定履行后续还贷义务，被告应按合同约定继续履行阶段性连带保证责任。若法院判决解除《商品房买卖合同》与《个人购房抵押（保证）借款合同》，第三人请求法院在判决中明确由原告及被告连带偿还第三人贷款本金并按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定给付利息，并判决第三人对涉案房屋享有优先受偿权。 本院经审理认定事实如下：2015年4月26日，原告张芬（买受人）与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：19XXX），约定：原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区XX号房屋，该商品房位于地上2层，名义楼层为第1层，规划用途为商业营业用房，层高6米，合同约定建筑面积30.87平方米，计价方式为按照套（单元）计价，该商品房总价款为1166886元。原告应于本合同签订之日向被告交付首期房款806886元，余款360000元以银行按揭支付。被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房；被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。该合同签订后，原告按约支付了首期购房款806886元以及预告登记费550元。同年5月28日，原告作为主债务人（抵押人）、被告作为保证人、第三人作为债权人（抵押权人）共同签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴黔个贷（2015）XX号），约定：原告向第三人借款36万元，借款期限96个月，自2015年5月28日至2023年5月28日止，保证期间为阶段性担保。该合同签订后，第三人按约向原告发放贷款36万元。2016年11月12日，被告向原告交付上述房屋，原告于被告交付房屋当日向案外人贵州宏立城物业服务有限公司交付商铺物管费1852.20元、有线电视开户费265元、电表开户费122元。案涉房屋办理了预售合同备案（合同备案号：Ｙ15069824）预售商品房抵押权预告登记（预告登记号：黔（2016）南明区不动产证明第0013367号）。被告承诺的取得案涉房屋所有权初始登记的期限届满后，未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。其后原告因与被告协商解除合同、退还房款未果，遂诉至本院，提出诉请如前。另，案涉房屋的住房维修基金已经缴纳到贵阳市房地产管理局。又，至本案庭审辩论终结前，被告仍然不能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。再，截止2020年4月1日，原告共偿还第三人本息合计277008.93元，尚欠本金159226.69元。 上述事实，有原、被告以及第三人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、收费收据、商品房预售合同备案登记表、客户还款明细清单等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，本院予以确认。 本院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应按约行使权利和履行义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的取得商品房所有权初始登记期限届满后，被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告且至本案庭审辩论终结前仍然不能交付，其行为不仅已构成违约，还影响了原告合同目的实现。故对原告要求解除与被告于2015年4月26日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》符合法律规定，本院一并予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应当将收取的购房首付款退还原告并按约支付利息。故对原告主张的由被告向原告返还首期购房款806886元的诉讼请求，本院予以支持。对原告同时主张的利息，根据双方合同约定进行支持，确定被告以原告支付的购房款本金为基数，从2015年4月26日起按照同期银行存款利率支付利息至被告返还原告前述购房款之日止。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对原告主张的由被告返还原告已向第三人支付的按揭贷款本金和利息，以及案涉商品房买卖合同解除后，被告负责向第三人归还按揭贷款剩余的本金、利息以及因提前解除《个人购房抵押（保证）借款合同》应承担的违约金的请求，本院均予以支持。对原告主张的由被告赔偿贷款本金资金占用费的诉讼请求，因本院已确定被告在返还原告贷款本金时一并返还原告为此支付的利息，原告该项请求系重复主张，本院不予支持。关于原告主张的转移登记违约金，因原告已选择请求与被告解除合同并由被告支付利息，原告又要求被告承担转移登记违约金与双方约定不符，故对原告该项请求本院不予支持。对于原告要求被告赔偿的住房维修基金11668元、已付商铺物管费2160元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元、代办费200元，其中的电视电表开户费、预告登记费原告提供了相应证据予以证明，因电视电表开户费依附于房屋产生，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，预告登记费系原告为履行合同进行的实际支出，故均应当视为原告的损失，由被告进行赔偿；住房维修基金并非由被告收取，已经交纳给贵阳市房地产管理局，解除合同后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，故对原告该请求本院不予支持；商铺物管费系原告收房后因使用房屋享受相关物业服务而向案外人贵州宏立城物业服务有限公司支付的对价，不应视为原告的损失，故原告该请求本院不予支持；代办费因原告未能提交支出该款项的相关证据，本院亦不予支持。另，合同解除后，原告与第三人同时负有配合办理注销案涉合同备案登记、预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记，和原告负有返还被告案涉房屋的义务，为避免造成不公平的结果，减轻当事人讼累，本院对本案中已查清的事实在本案中一并予以处理，由原、被告以及第三人相互配合办理案涉商品房的案涉合同备案登记和预售商品房抵押权预告登记注销手续。关于案涉预售商品房买卖预告登记的注销问题，因本案中各方当事人均未就此提交相关证据，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张芬与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：19XXX）； 二、解除原告张芬与被告贵阳宏益房地产开发有限公司、第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行于2015年5月28日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴黔个贷（2015）XX号）； 三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张芬购房款806886元，并支付利息（从2015年4月26日起以806886元为基数，按照同期银行存款利率标准计息至前述款项返还之日止）； 四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张芬已向第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行归还的贷款本金及利息（以第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）； 五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行偿还原告张芬就《个人购房抵押（保证）借款合同》剩余的贷款本金及相应利息、罚息等（以第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）； 六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张芬有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元； 七、驳回原告张芬的其余诉讼请求； 八、原告张芬与被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内相互配合办理完毕贵阳市南明区XX号房屋的预售合同备案（合同备案号：Ｙ150XXX24）的注销手续，注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担； 九、原告张芬与被告贵阳宏益房地产开发有限公司，以及第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行在本判决生效后十五日内相互配合办理完毕贵阳市南明区XX号房屋的预售商品房抵押权预告登记（预告登记号：黔（2016）南明区不动产证明第00XXX67号）的注销手续，注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担； 十、原告张芬于本判决生效之日起十五日内返还被告贵阳宏益房地产开发有限公司位于贵阳市南明区XX号房屋。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16500元，减半收取8250元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（因此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  何骧 二〇二〇年五月六日 法官助理 刘乙鲜 书记员赵锐