安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2800号 上诉人（原审被告）：合肥采蝶轩企业管理服务有限公司，住所地安徽省合肥市西七里塘十里庙路****。 法定代表人：董剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘文娟，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱盼龙，安徽华人律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：聂东勤，男，1969年8月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：何国先，安徽省长丰县双墩镇法律服务所法律服务工作者。 上诉人合肥采蝶轩企业管理服务有限公司（以下简称采蝶轩公司）因与被上诉人聂东勤房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初13165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 采蝶轩公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.判决采蝶轩公司与聂东勤继续履行房屋租赁合同；3.判决聂东勤承担本案诉讼费用。事实和理由：1.2019年6月13日，采蝶轩公司发现财务人员工作疏漏，之前漏打租金给聂东勤，便分四次四笔支付合同附件约定的2018年10月23日至2019年4月22日及2019年4月22日至2019年10月22日的全部租金，合计114238.75元，聂东勤积极主动收取了该四次四笔租金。同时，聂东勤至今也从未提出拒绝接收。截至2019年8月21日，采蝶轩公司已经不欠聂东勤房屋租金，采蝶轩公司不存在拖欠租金。另外，聂东勤又继续积极收取了采蝶轩公司支付的合同附件约定的截至2020年5月22日的足额租金。聂东勤积极收取租金的行为符合当事人过去交纳租金的习惯交易金额和交易习惯，聂东勤的行为符合法律和司法解释的默示规定，聂东勤的行为默示其愿意继续履行原房屋租赁合同，采蝶轩公司也在继续履行原房屋租赁合同。同时，聂东勤积极收取租金的行为表明其已经放弃了合同解除权。并且，截至2019年8月21日，采蝶轩公司没有拖欠租金，聂东勤也继续收取租金，合同约定的解除条件并未成就。另外，聂东勤所谓的事前通知采蝶轩公司要求解除合同的书面通知，完全无充分证据证明，而是聂东勤在本案一审诉讼之际所作，非在采蝶轩公司于2019年6月13日补交租金之前。一审法院对该事实未予认定，是认定事实错误。2.一审法院判决返还案涉房屋，超出了聂东勤的是请求，属适用法律错误。聂东勤在一审中的诉讼请求仅为解除房屋租赁合同，并未提出返还房屋，聂东勤预交的诉讼费仅为50元，其请求不应当包括返还房屋在内，否则就应当按照房屋的价值缴纳诉讼费用。一审法院不仅判决解除合同，同时判决返还房屋，该项判决超出了聂东勤的诉讼请求，严重违反了民事诉讼中“不告不理”的原则，属于适用法律错误。3.根据《中华人民共和国合同》第九十三条、第九十六条规定，即使认为案涉合同约定解除条件成就，也应当以聂东勤的合同解除通知到达采蝶轩公司或采蝶轩公司收到诉状之时，作为案涉合同解除时间。因案涉合同的出租方主体原为聂东勤和另一出租人，后因出租方变更为聂东勤一人，采蝶轩公司财务人员因工作疏忽，未能在2018年10月23日及2019年4月23日支付房屋租金，但采蝶轩公司随后于2019年6月13日不仅支付了遗漏的房屋租金，且将房屋租金支付至2019年10月23日，一审法院酌定以2019年10月23日作为合同解除之日，但目前采蝶轩公司已经支付房屋租金至2020年11月23日，按照一审法院的认定，合同解除之日应变更为2020年11月23日。因此，一审法院酌定案涉房屋租赁合同至2019年10月23日解除，属认定事实不清且适用法律不正确。4。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定，案涉合同不应当判决解除。首先，采蝶轩公司违约程度显著轻微，虽然遗漏了两期租金，经聂东勤于2019年6月10日上门告知后，采蝶轩公司迅速地于2019年6月13日将租金支付给聂东勤，该时间节点也正说明采蝶轩公司没有违约意愿，通过采蝶轩公司积极补救措施行为，可以看出采蝶轩公司无主观故意。其次，采蝶轩公司补救后，并未影响聂东勤合同目的实现。目前案涉合同一直在履行中，采蝶轩公司也一直按期支付租金，聂东勤也一直接收租金。最后，聂东勤不仅收取了欠付的租金，也未将多余租金予以退还，该行为足以说明聂东勤同意继续履行案涉合同。另外，后续采蝶轩公司一直按时交付租金给聂东勤至2020年11月23日，聂东勤并未拒收，更加说明其一直同意并履行合同，违约事实实际已消灭。 聂东勤辩称，1.双方于2012年3月20日签订的《房屋租赁合同》约定每半年提前一个月付清租金，即每年定期4月23日、10月23日分两次支付租金。采蝶轩公司拖欠租金六个月，聂东勤合同终止，收回房屋。现采蝶轩公司于2018年4月23日支付半年房屋租金后，按合同约定应于2018年10月23日及2019年4月23日相继支付租金，但直到2019年6月13日，采蝶轩公司才支付，拖欠租金达7个月20天。聂东勤要求解除房屋租赁合同，符合法律规定。2.采蝶轩公司不讲诚信，违反合同约定，拖欠租金7个月20天。聂东勤在多次交涉无果情况下，于2019年6月10日、2019年6月12日分别去采蝶轩公司天山路门店，提出解除合同归还房屋，送达“解除房屋租赁通知书”，并张贴在该店门上。采蝶轩公司2019年6月13日才支付拖欠租金并故意预付租金，制造聂东勤默示继续履行合同的假象，聂东勤于2019年6月20日发出“致采蝶轩天山路店函”，要求该店搬出，归还房屋，采蝶轩公司不予理睬。聂东勤无奈于2019年7月10日起诉。在一审法院作出判决后，采蝶轩公司为了不归还房屋，于2019年10月23日由故意向聂东勤支付所谓的房屋租赁款，再次制造聂东勤继续履行合同的假象。但聂东勤知晓后即去银行要求退款，在银行退款未果后，聂东勤于2019年11月1日和11月4日，分别通知天山路店薛经理贺店长徐甜，要求解除合同，归还房屋，退还支付款。在拒绝答复的情况下，2019年11月12日，聂东勤向天山路店送达“解除房屋租赁合同，归还房屋，租金退还的通知”，并将此通知张贴在该店门上，送达张贴通知全过程进行了录像。同日，聂东勤将租金退还的通知邮寄至采蝶轩公司。以上事实证明，采蝶轩公司在一审判决作出前后，以支付租金为名，企图掩盖其违约行为，达到不归还房屋之实。采蝶轩公司上诉称聂东勤积极主动收取租金的行为是默示继续履行房屋租赁合同，纯属捏造事实，聂东勤以一系列维权行为反驳了采蝶轩公司的上诉主张。综上，采蝶轩公司明知自己违约，更知其租赁房屋的租金市场价已经上涨近一倍，故意在聂东勤要求解除合同时屡次预付租金，企图达到拖延解除租赁合同，不归还聂东勤房屋之目的。 聂东勤向一审法院起诉请求：1.判令聂东勤、采蝶轩公司立即解除房屋租赁合同；2.判令采蝶轩公司逾期支付租金占用期间利息2157.22元（2018年10月23日至2019年6月12日，按年利率6%计算）；3.判令采蝶轩公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2012年3月20日，采蝶轩公司与聂东勤签订《房屋租赁合同》。合同约定，由采蝶轩公司租赁聂东勤位于合肥市滨湖世纪城振徽苑24-103/103上商业用房用于开办天山路店。租赁期限十年。从2012年5月24日起至2022年5月23日止。每半年提前一个月付清租金。合同还约定，采蝶轩公司拖欠租金累计达六个月的，聂东勤可以终止合同，收回房屋。逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金0元。合同签订后，聂东勤如约将案涉房屋交付给了采蝶轩公司使用。采蝶轩公司也交付租金至2018年10月23日支付半年租金，后采蝶轩公司财务因工作失误漏掉了应于2018年10月23日及2019年4月23日相继支付租金时间点。2019年6月10日，聂东勤向采蝶轩公司天山路店负责人提出解除租赁合同，于2019年6月12日将“解除房屋租赁合同通知书”送达并张贴该天山路门店。2019年6月13日，采蝶轩公司将其所漏掉的应于2018年10月23日及2019年4月23日相继支付的租金计113963元全部付清，租金付至2019年10月23日。2019年6月20日，聂东勤又以“致采蝶轩天山路店”信函，要求该店归还聂东勤房屋。2019年7月11日，聂东勤具状向一审法院提出诉讼请求，请求判如所请。 一审法院认为，2012年3月20日，采蝶轩公司与聂东勤签订《房屋租赁合同》，合同约定，由采蝶轩公司租赁聂东勤位于合肥市滨湖世纪城振徽苑24-103/103上商业用房用于开办天山路店，租赁期限从2012年5月24日起至2022年5月23日止。每半年提前一个月付清租金。合同还约定，采蝶轩公司拖欠租金累计达六个月的，聂东勤可以终止合同，收回房屋。该签订的合同是双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。在合同期内，双方应按合同约定履行了各自的义务。本案合同履行中，由于采蝶轩公司财务因工作失误漏掉了应于2018年10月23日及2019年4月23日相继支付租金时间点，至2019年6月13日才给付，致2018年10月23日应付租金拖付超过六个月，采蝶轩公司的行为构成违约，达到双方约定的一方解除合同的条件。2019年6月10日，聂东勤向采蝶轩公司天山路店负责人提出解除租赁合同，并无不当，其于2019年6月12日将“解除房屋租赁合同通知书”送达并张贴该天山路门店。一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于该日终止，且责任在于采蝶轩公司。但有鉴于2019年6月13日采蝶轩公司将其所漏掉的应于2018年10月23日及2019年4月23日相继支付的租金全部付清，且付至2019年10月23日，聂东勤对合同终止后租金未予退还，并采蝶轩公司继续占有使用案涉租赁房屋，双方的后续行为构成不定期租赁。基于该不定期租赁合同，聂东勤可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知采蝶轩公司。现聂东勤向一审法院提起解除房屋租赁合同诉讼，一审法院为减少诉累，综合本案案情，酌定至2019年10月23日双方租赁合同解除。对于聂东勤要求判令采蝶轩公司逾期支付租金占用期间利息的诉请，因双方签订的《房屋租赁合同》只约定应及时如数补齐，未对相关利息有约定，在该不定期的房屋租赁关系中，聂东勤也未能举证证明有此约定，一审法院对聂东勤的该诉请因无依据不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥采蝶轩企业管理服务有限公司与聂东勤案涉房屋租赁合同关系于2019年10月23日解除，并返还案涉房屋；二、驳回聂东勤的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由合肥采蝶轩企业管理服务有限公司负担。 二审期间，采蝶轩公司提交转账凭证复印件两份，证明采蝶轩公司一直按时向聂东勤支付租金至2020年11月23日，合同一直在履行。聂东勤对该证据真实性无异议，但对证明目的不予认可。聂东勤提交证据一微信聊天记录1页、短信记录2页，证明聂东勤要求解除合同、归还房屋，要求将采蝶轩公司故意支付的租金退还；证据二聂东勤通知书，证明聂东勤通知采蝶轩公司解除合同、归还房屋、租金返还；证据三中国邮政快递，证明解除租赁合同、房屋归还，租金返还；证据四光盘2张，证明2019年6月、2019年11月12日向采蝶轩公司送达张贴解除合同、返还租金通知。采蝶轩公司对证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，该证据证明了聂东勤主观上存有恶意，在采蝶轩公司因工作疏忽遗漏租金后，其未通知采蝶轩交纳房租，而是在7个月后于2019年6月10日上门要求解除合同，紧接着于2019年6月12日张贴解除通知，主观上存在故意。 二审期间本院经审查查明：根据双方合同约定的每半年提前一个月付清租金，采蝶轩公司本应于2018年10月23日、2019年4月23日支付的，但实际于2019年6月13日支付的租金，分别对应的实际应是2018年11月24日至2019年5月23日、2019年5月24日至2019年11月23日期间的租金。一审判决作出后，采蝶轩公司继续按照合同约定的租金标准于2019年10月23日、2020年4月23日向聂东勤支付款项，现已支付至2020年11月23日，对一审法院查明的其他案件事实，本院予以确认。 本院认为，聂东勤与采蝶轩公司于2012年3月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据双方合同约定，房屋租金每半年提前一个月付清，拖欠租金累计达六个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。采蝶轩公司本应于2018年10月23日、2019年4月23日提前支付下一个半年的租金，但拖延支付达到六个月，根据合同约定，聂东勤有权要求解除合同。并且，聂东勤要求解除合同的通知已经于2019年6月12日送达给采蝶轩公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。故聂东勤与采蝶轩公司于2012年3月20日签订的《房屋租赁合同》已经于2019年6月12日经聂东勤单方提出并通知采蝶轩公司而解除。因聂东勤诉请的就是解除该份合同，采蝶轩公司一直主张的也是认为双方仍在继续履行该份合同,故一审法院在确认该份合同于2019年6月12日解除的情况下，又认定后续双方建立不定期租赁关系并作出解除不定期租赁合同关系的判决，与聂东勤的诉讼请求不符，本院予以纠正，双方合同解除时间为2019年6月12日。同时，因双方争议的租赁合同已经于2019年6月12日解除，采蝶轩公司于合同解除后支付租金的行为，不影响双方合同已经解除的事实。根据双方合同约定，合同解除后，聂东勤有权收回房屋，采蝶轩公司应当返还，但聂东勤就返还房屋并未提出相应的诉讼请求，且双方之间还存在其他争议，在本案中也无法一次性解决双方之间的纠纷，故就返还房屋，不宜在判项中予以载明，对一审法院判决的返还房屋，本院予以撤销。 综上，采蝶轩公司的上诉请求不能成立，但一审法院适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初13165号民事判决第二项； 二、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初13165号民事判决第一项为：合肥采蝶轩企业管理服务有限公司与聂东勤于2012年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月12日解除； 三、驳回聂东勤的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由合肥采蝶轩企业管理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年五月二十八日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。