山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1329民初6522号 原告：临沂市城开建鲁置业有限公司。 委托诉讼代理人：张新华，山东隆泰律师事务所执业律师。 被告：山东泉盈酒店管理有限公司。 委托诉讼代理人：刘冰，山东金星伟业律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴兴国，山东鲁正律师事务所执业律师。 原告临沂市城开建鲁置业有限公司（以下简称建鲁置业）与被告山东泉盈酒店管理有限公司（以下简称泉盈酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建鲁置业的委托诉讼代理人张新华、被告泉盈酒店的委托诉讼代理人刘冰、吴兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建鲁置业向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原被告于2017年7月5日签订的《山东常林国际大酒店租赁经营合同书》已于2019年2月11日解除；2.请求判令被告泉盈酒店立即退出占有的山东常林国际大酒店，并将酒店所有的全部设备物品、附属设施等返还给原告；3.请求被告泉盈酒店返还原告租赁经营合同项下的全部租赁物（合同约定的场地及水域范畴的使用权、包括但不限于酒店周边的绿化场地、高尔夫练习场、网球场、员工食堂、宿舍、员工活动场地、室外游泳池、飞燕湖等）；4.请求被告泉盈酒店向原告支付2018年9月7日至2019年2月11日期间（5个月）的酒店租赁费125万元及利息，自2019年2月12日起至2019年11月12日止向原告支付占用酒店的使用费225万元（9个月）及利息，2019年11月12日后的酒店使用费继续支付直至被告泉盈酒店将酒店及相关设施、物品等交付给原告止；5.请求本案的案件受理费、保全费、保全保险费、律师费等所有相关诉讼费用由被告泉盈酒店承担。事实和理由：2017年7月5日，建鲁置业与泉盈酒店签订《山东常林国际大酒店租赁经营合同书》一份，合同约定，建鲁置业将其名下山东常林国际大酒店租赁给泉盈酒店经营，租赁经营期限六年，自2017年7月7日起至2023年9月6日止。租赁经营合同签订后，泉盈酒店向建鲁置业支付了第一年的租金，建鲁置业将酒店交付给泉盈酒店经营。根据合同约定泉盈酒店应于2018年8月6日向建鲁置业支付第二年度的租金300万元，泉盈酒店却迟迟不向建鲁置业支付租金，直至2019年2月11日已经逾期超过6个月，泉盈酒店的行为已经严重违约，2019年2月11日建鲁置业向泉盈酒店送达《合同解除通知书》，通知泉盈酒店解除合同。泉盈酒店在租赁合同解除后拒不向建鲁置业交付所租赁酒店，也不向建鲁置业支付租金，其行为严重违反诚实信用原则，损害了建鲁置业的合法权益。 泉盈酒店辩称，原告要求解除合同没有事实和法律依据，应予驳回。（一）本案租赁合同的履行和解除，应当适用《中华人民共和国企业破产法》，只有管理人有权利解除，原告不享有合同的解除权。临沭县人民法院于2017年7月24日裁定受理了原告的破产重整申请，2017年9月15日“临沭县常发房地产有限公司管理人”向泉盈酒店送达了书面通知书，决定继续履行上述合同。原告无权再依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定解除合同。（二）即使依据《合同法》，原告也无权解除租赁合同。根据特别法优于一般法原则，租赁合同的解除应适用《合同法》第二百二十七条的特别规定，而不能适用第九十四条第三项的一般规定。出租人因承租人拖欠租金解除合同必须同时具备“无正当理由未支付”、“先催收租金”、“合理期限仍未支付”三个条件，否则出租人无权解除合同。被告“有正当理由”暂时未支付租金，(1)租赁物在交付前就没有通过消防验收，原告违反与被告达成的同意承担消防整改费用的约定，坚持拒不同意承担消防整改费用。答辩人延迟支付租金理由正当、合法。(2)原告起诉请求支付当期租赁费的期限前，被告就已经被行政主管机关作出停止使用租赁物和罚款的行政处罚。(3)原告占用部分租赁物，却仍然要求答辩人交付全额租赁费。(4)原告在出租前预收宴会等押金而没有履行合同就进入破产清算程序，被告代原告履行了餐饮服务合同，垫付资金未协商解决。(5)租赁区域内的公共设施不合理，影响了被告的经营，致使被告额外垫付费用。(6)被告在租赁物交付后代原告支付拖欠的大量设备、维修、维护等费用，并投入大量资金维修租赁物在交付前就存在的质量问题。原告至今没有就被告维修和垫付的资金给出解决方案。(7)因租赁期内出租方临沭县常发房地产有限公司申请破产，且无任何一位负责人员与被告就合同履行工作进行衔接，造成双方处理无交流沟通状态，租赁合同无法正常履行。原告作为出租人提供的租赁物不符合消防法规定、违反《租赁经营合同书》约定在先，被告有权利拒绝向原告支付租赁费，而且不构成违约。 原告为证明合同已经于2019年2月11日解除，提供合同解除通知书及回复函各一份，证明由于被告严重逾期支付租金，给原告造成巨大损失，原告于2019年2月11日向被告送达《合同解除通知书》，要求解除双方2017年7月5日签订的《资产租赁经营合同书》并在收到通知书之日起三日内向原告支付逾期未付的租金及利息。被告收到解除通知后虽对解除通知有异议，但未在法律规定的异议期间内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，被告的异议权消灭，解除通知送达被告之日即发生合同解除的效力。因此双方于2017年7月5日签订的《山东常林国际大酒店租赁经营合同书》己于2019年2月11日解除。被告对此有异议，认为该组证据违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十七条和《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，因违法不具备合法性，不产生合同解除的效力。 被告为证明原告违约在先，提供临沂市安全生产委员会【2018】第89号文件一份、临沭县公安消防大队作出的【2018】0052号《行政处罚决定书》一份、沭公(消)催字【2018】0001号催告书一份、沭公消重字【2018】第0002号《重大火灾隐患整改通知书》一份（附件《隐患明细表》）、沭(消)行罚决字【2019】0141《行政处罚决定书》一份、2018年11月26日被告向原告发送《关于解决大酒店消防证件不全及消防检查不合格问题的函》，证明租赁物存在重大消防瑕疵，不符合消防验收标准，不得使用，被告为此曾向原告如实通知消防存在问题，原告工作人员李晓燕签收。原告对此有异议，认为双方在签订合同时，被告对消防未通过验收是知情的，而且合同中约定消防问题由被告负责，原告只是协助义务，消防未验收合格，因合同约定前两个月是免租整改期，是被告未整改造成的，原告并不违约。 被告为证明其有正当理由拖延支付租赁费提供以下五组证据，第一组证据：由于租赁物在交付前就存在消防不合格，被告在承租期间支付消防设施维修维护费用49547元，缴纳消防罚款270000元。第二组证据：原告占用被告承租的租赁物照片9张，证明原告于2018年11月27日至今强行占用被告承租的职工宿舍楼二层整层、一层的一部分和院子的停车位，致使被告无法正常使用该租赁物，既未缴纳占用费，双方也没有形成协商意见。第三组证据：被告代垫出租前原告酒店经营中的欠顾客费用明细及账单62页，证明原告将酒店出租给被告前，已经收取了宴席和会务定金等费用等但没有提供服务，租赁的酒店存在大量合同纠纷，影响到被告正常经营，被告代原告支出460710.31元费用。第四组证据：园区欠水电费明细，证明租赁的酒店由于设施设置不当，和原告职工居住小区水、电网络共用设施，造成被告经营期间必须代居住小区代交水电费才能保证酒店的正常供水供电。被告为了正常经营需要，不得不代交水电费才能维持酒店供水供电。被告于2017年7月至2019年12月代垫付水费共计167013.00元。第五组证据：由于原告出租前拖欠维修维护费用和租赁存在瑕疵，被告代原告支付维修维护费用和自行改造修缮等，共计花费1261475.00元，依《租赁合同书》第四条第2条约定，可在租赁费用中予以扣除。原告对此有异议，认为被告在对消防设施进行整改时并未告知原告，该费用应由被告自行承担，其中一张17万元消防罚款的认缴单位不是被告，是其他公司，与本案无关；原告占用租赁物中的职工宿舍二层是经过双方协商的，而且二层的面积与整个租赁物相比较几乎可以忽略不计；第三组证据中的费用是企业重整前产生的费用，应该以债权的形式向管理人申报债权，该费用不应该由原告承担；第四组证据并不能证明是被告代原告垫付的，该费用是被告经营中产生的费用，应该由被告自行承担；第五组证据显示的费用是被告在经营中产生的费用，应该由被告自行承担。 被告还提交了员工花名册、婚宴预定合同、会议预定合同等证据，证明被告经营酒店用工情况和酒店预定订单，认为继续履行合同对当地社会稳定有促进作用。原告对此有异议，认为原告有能力接手大酒店的经营及管理，也能保证原有职工的就业，并继续履行有关预订合同。 对以上证据，本院综合分析认证如下：1、关于解除合同通知书是否产生解除合同的效力问题，应综合原告是否享有合同解除权、是否发生解除合同的法定情形、以及解除合同通知书到达对方后对方是否在法定期限内是否向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力等方面综合认定。2、关于租赁物未办理消防验收问题，租赁合同第四条第5项载明“消防尚未验收，甲方有义务协助乙方办理消防验收手续，办理过程中形成的费用由甲方承担，可以从下一年度的租赁费用中直接扣除。”可见，被告在签订租赁合同时明知租赁物未经过消防验收的事实，且原被告双方已经就消防验收手续办理和费用承担作出约定，原告对办理消防验收手续仅负协助义务，而被告在租赁经营期间未主动办理消防验收手续，也没有提供证据证实酒店因消防整改停业并造成实际经营损失，因此该组证据不能证明原告存在违约行为或违约在先。3、关于被告拖延支付租赁费是否有正当理由问题，被告主张租赁物存在瑕疵支出的消防整改费用、维修维护费用及代原告垫付费用等均是极小的数额，与被告每年应付3000000元租赁费不具有对等性。（1）关于被告因消防整改及维护维修消防设施产生的费用，可以从租赁费中扣除。本院确认被告支出消防维修维护费49547元、缴纳消防罚款100000元，另一笔170000元罚款与本案无关，不予确认。（2）关于原告占用部分租赁物，系经被告同意，且原告占用的部分租赁物在职工宿舍楼二层，与大酒店系两栋建筑，原告占用部分租赁物的行为并不影响被告合同目的的实现，不能成为被告拖延支付租赁费的正当理由。（3）关于被告代原告履行已经收取押金的服务合同，租赁合同第四条第2项明确约定“属于原来客户的预付业务，甲方需将客户信息、账目、款项等一并转给乙方服务和管理”，因此被告代原告履行已经收取押金的服务合同系基于租赁合同约定，被告仅提供顾客结算时提供的《押金收据》无法证明原告在交付租赁物时未将收取的款项、账目转交被告，被告可待收集证据后另行主张权利。（4）关于被告为别墅区和高层区垫付水电费，属于被告与别墅区和高层区业主之间的法律纠纷，与原告无关。（5）关于被告主张的在租赁经营期间代原告支付交付租赁物前拖欠的设备、维修、维护等费用460710.31元，根据租赁合同第四条第2项“租赁经营交接前原告应处理好所有债权债务关系，不得隐瞒任何债权债务关系，如有隐瞒并造成被告损失的，应从被告支付给原告的租赁费用中扣除”的约定，综合分析该组证据，本院确认2017年7月7日至2017年9月6日整改免租期内被告支出的31591.25元（具体包括应收7月份原常林酒店水费8190.25元、付锅炉尾款8300元、付西软四年维护费10000元、缴纳2017年6月及7月宽带及电话费4521元、代付上海携程7月份佣金580元）应认定为被告代原告支付的费用，可以从租赁费中扣除。被告主张代原告垫付的其他费用及因租赁物存在瑕疵支出的费用，均是被告为保持酒店的正常经营投入的广告费、基础设施维修维护费等，该部分费用不属于租赁经营交接前原告所负债务，应由被告自行承担，对被告从应付租赁费中扣除的主张，本院不予支持。（6）关于被告租赁经营期间的固定投入部分（详见被告提交的固定投入明细），原告同意利用，可折价归原告所有。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告临沂市城开建鲁置业有限公司原名临沭县常发房地产有限公司（以下简称常发地产），于2019年3月18日经工商变更登记而来。2017年7月5日原告（甲方）和被告（乙方）经友好协商签订《资产租赁经营合同书》一份，约定原告将位于山东省临沂市临沭县的山东常林国际大酒店（现更名为山东常林泉盈国际大酒店）租赁给被告使用，租赁经营期限六年，自2017年7月7日起至2023年9月6日止。由于被告需要对大酒店项目进行大量的维护、维修和人员调整培训的理顺工作，第一年的前两个月即2017年7月7日到2017年9月6日为整改免租期。第一个三年期即2017年9月7日到2020年9月6日，租金为每年300万元整，第二个三年即2020年9月7日到2023年9月6日，年租金为350万元整，先付后经营，在本协议签字生效后，被告向原告一次性支付第一年的租金，以后每年的租金到期日提前一个月支付下一年的租金。合同还约定了双方的权利义务、合同的终止和责任承担。 签订合同后，被告向原告支付了第一年的租金，原告将租赁合同项下租赁物交付给被告使用，双方现场制作并签字确认《山东常林国际大酒店资产交接表》，财务部、工程部、厨房部、行政部、客房部等分类制作了各类物品盘点表，并有双方工作人员签字确认。2017年7月16日，原告以不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由，向临沭县人民法院申请重整。临沭县人民法院于2017年7月24日作出(2017)鲁1329破申6号民事裁定书，受理原告的重整申请。2017年7月31日，临沭县人民法院作出(2017)鲁1329破申6-1号决定书，指定山东华信产权流动破产清算事务有限公司、新联谊会计事务所有限公司临沂分所共同担任破产管理人。2017年9月15日，原告管理人向被告送达《通知书》载明管理人决定继续履行上述合同。2018年8月24日，临沭县人民法院作出(2017)鲁1329破（2-20）号-4裁定书，批准了包括原告在内的19家公司重整计划，终止重整程序。2018年9月1日，破产管理人将公司生产经营权交还原告。因被告迟迟不履行支付第二年租赁费的合同义务，原告于2019年2月11日向被告送达《合同解除通知书》，通知被告解除双方于2017年7月5日签订的《资产租赁经营合同书》并在收到通知书之日起三日内向原告支付逾期未支付的租金及利息。被告于2019年2月13日收到通知，并于当日向原告发送《关于的回复函》称延迟支付租赁费有正当理由，主张继续履行租赁合同。至本案立案时被告仍未支付逾期租金。 被告租赁经营期间，支出消防维修维护费49547元、缴纳消防罚款100000元，为原告代付租赁物交付前费用31591.25元。 另查明，被告在租赁经营期间，投入1261475元增设格力空调、空调机组、吸尘吸水器、草坪机、视屏会议室摄像机、保温车、热泵热水机等设备（详见被告提交并经原告质证的固定投入明细）。被告在租赁经营期间，未经原告同意在租赁物负一层装修KTV一处，购置了沙发、音响、电视、点歌系统等，由临沂赢时胜商务酒店有限公司经营，并因消防违法被罚款170000元，目前处于停业状态。 再查明，2018年11月11日至2020年4月，原告在征得被告同意后占用租赁物中的职工宿舍楼二层作为办公场所，双方未明确约定费用。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。建鲁置业和泉盈酒店在自愿协商一致的前提下订立的《资产租赁经营合同书》为有效合同，合同双方当事人均应遵守合同约定，依法履行合同约定的义务。支付租金是承租人的主要合同义务，承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由不得拒付或者迟延支付租金。本案中，因被告延迟支付租赁费超过6个月，原告向被告发出《合同解除通知书》要求解除双方于2017年7月5日签订的《资产租赁经营合同书》并在收到通知书之日起三日内向原告支付逾期未支付的租金及利息。但被告于第二日即进行了回复，明确表示应继续履行租赁合同，并以延迟支付租赁费存在正当理由进行抗辩，希望通过友好协商解决合同履行过程中的矛盾。该回复函构成对原告解除合同意思表示的抗辩，因此双方签订的租赁合同并非因《合同解除通知书》到达被告而当然解除，可视为对被告延迟支付租赁费的催收。根据租赁合同第三条约定，被告应于2018年8月6日前向原告支付第二年度的租金300万元，但截至本案立案时，被告无正当理由拖延支付租赁费已达15个月，且经原告催收后仍未支付，被告延迟履行主要合同义务，致使原告无法实现通过出租租赁物获取收益的合同目的，双方已经形成合同僵局，符合《合同法》第九十四条第三项、第四项，第二百二十七条规定的合同解除条件，应予解除，被告应按租赁合同约定的租金标准支付拖欠的租赁费，并应支付延迟履行期间的利息。合同解除后，被告应返还租赁合同第一条第2项约定的全部租赁物，但酒店经营所需的运营物品、物资物料中的蔬菜生鲜等一次性消耗品、鲜活易腐物品、抽纸、纸杯、信封、早餐券等低值易耗品，可不再返还。被告代原告支付交付租赁物前拖欠的设备维修、维护等费用共计31591.25元，维修、维护消防设施投入的资金及缴纳消防罚款共计149547元，以上两项合计181138.25元，可以在租赁费中扣除。关于被告的固定投入部分（详见被告提交并经原告质证的固定投入明细），原告同意利用，可折价归原告所有。根据被告添附物品的属性、行业标准、使用年限等，对被告在2017年投入的部分共计74360元，本院酌定按购入时80%的价款即59488元折价归原告所有。对被告在2018年以后投入的部分共计1187115元，本院酌定按购入时85%的价款即1009047.75元折价归原告所有。以上两项合计共1068535.75元。关于被告装饰装修KTV的费用，因该装饰装修未经原告同意，且原告不同意利用，由此产生的费用应由被告负担，并在合同解除后由被告自行拆除。被告在租赁经营期间支出的其他设备维护维修等费用，系其为维持酒店的正常经营以实现盈利而支出的费用，且未提供证据证实其对租赁物增设他物经过了出租人的同意，该费用应由被告自行承担。被告垫付别墅区、高层区水电费及被告占用部分租赁物问题，与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利。原告主张其为实现债权支出的保全费、保全保险费、律师费应由被告承担，但未提供相关证据证实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告临沂市城开建鲁置业有限公司与被告山东泉盈酒店管理有限公司签订的《资产租赁经营合同书》。 二、被告山东泉盈酒店管理有限公司于本判决生效后15日内按年租金3000000元标准向原告临沂市城开建鲁置业有限公司支付自2018年9月7日起至判决生效之日止的租赁费及延迟履行期间的利息（自2018年8月7日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款年利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；判决生效后被告山东泉盈酒店管理有限公司继续占有使用租赁物的，参照合同约定的租金标准支付占有使用费）。 三、被告山东泉盈酒店管理有限公司于本判决生效后15日内退出占有的山东常林国际大酒店（现为山东常林泉盈国际大酒店），并将《资产租赁经营合同书》第一条第2项约定的全部租赁物（其中原酒店所使用的家具、装饰和其他营运物品、物资物料详见租赁物交付时双方签字确认的各类物品盘点表）返还给原告临沂市城开建鲁置业有限公司；蔬菜生鲜等一次性消耗品、鲜活易腐物品、抽纸、纸杯、信封、早餐券等低值易耗品，不再返还。 四、被告山东泉盈酒店管理有限公司于本判决生效后15日内自行拆除在租赁物负一层装修的KTV。 五、原告临沂市城开建鲁置业有限公司于本判决生效后15日内向被告山东泉盈酒店管理有限公司支付代付、垫付费用共计181138.25元。 六、原告临沂市城开建鲁置业有限公司于本判决生效后15日内向被告山东泉盈酒店管理有限公司支付吸尘吸水器、草坪机、热水机、电脑、摄像机、调音台、空调、空调机组、热泵热水器、保温车、厨房蒸车、冰柜、吸尘器等（详见卷宗内被告提交的固定投入明细表）折价款1068535.75元，上述物品所有权归原告临沂市城开建鲁置业有限公司所有。 七、驳回原告临沂市城开建鲁置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35100元，由被告山东泉盈酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判长  张锦文 审判员  曹珊珊 审判员  杨维松 二〇二〇年五月八日 书记员  田会芳