广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13736号原告（反诉被告）：李曼晅，女，1979年4月11日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：朱兴健，男，1965年5月6日出生，汉族，身份证住址广东省平远县。被告（反诉原告）：谢园霏，女，1992年2月10日出生，汉族，户籍住址广州市花都区。被告：朱伟圆，女，1942年8月15日出生，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。原告李曼晅与被告朱兴健、谢园霏、朱伟圆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李曼晅、被告谢园霏到庭参加了诉讼，被告朱兴建、朱伟圆经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法做缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告朱伟圆之间关于广州市广州大道中359号东方花苑A座17层F室所达成的口头租赁协议成立，租期为从2017年1月13日至2019年5月31日；2、被告朱伟圆、谢园霏向原告双倍退还租房押金合计5200元（押金为2600元）。3、被告朱伟圆向原告双倍偿还已支付的从2018年10月22日起计至2018年11月30日租金合计3200元（每月租金为1600元）；4、判令被告谢园霏向原告退还交付的家居顶手费800元、2017年2月28日起计至2019年8月28日止的网络使用费中未使用的10个月余额160元；5、判令被告朱伟圆因不履行约定给原告造成的严重损失费4600元。事实与理由：2016年末，原告从网上看到案外人潘娟发布的出租越秀区东方花苑A座17层F室房屋的信息，经过沟通和现场勘查，F室有大、中、小三个卧室，大、中、小卧室每月租金分别为1460元、1100元、1040元。经原告与前房屋管理人张先生通话，原告提出租期三年，租金依据面积、房屋状况分摊，张先生同意并让我通过微信上传身份证电子文档。2016年12月26日，被告谢园霏向原告收取定金500元，并写收条。2017年1月13日，潘娟向原告收取租房押金2400元，家具顶手费800元，网络使用费（e家宽，2017.2.28-2019.8.28）500元。2017年5月31日，原告接到通知三个房间承租人各提高租金100元，次日，原告向被告谢园霏支付押金200元。潘娟原承租中卧室，搬走后被告谢园霏搬入中卧室，原告入住小卧室，但每个月仍按1200元交纳租金。案涉房屋一直是被告谢园霏代收代付租金、费用。2017年10月，被告朱伟圆到案涉房屋与原告见面，原告要求与其签订租赁合同，被告朱伟圆告知原告同意由原告承租现居小卧室，有一个人签合同就可以，租期、租金按原来约定，并将被告朱伟圆的银行账号留给原告，原告将身份证复印件交给被告朱伟圆。2017年10月22日，在原告不知晓的情况下，被告朱伟圆与被告谢园霏、案外人刘某、朱某签订书面《房屋租赁合同》。2018年10月22日，原告下班回到案涉F室，发现入户门锁被被告朱兴健及被告谢园霏更换，原告报警求助。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告谢园霏辩称：原告与被告谢园霏及产权人朱伟圆均没有租赁关系。被告谢园霏等人于2017年10月22日与被告朱伟圆就案涉F室签订房屋租赁合同。被告朱伟圆多次书面通知原告搬离案涉房屋，原告一直强行侵占使用，故换锁是合理合法的。案涉房屋原租赁合同已于2017年5月31日结束，作为新承租人，我宽限原告在案涉房屋居住至2017年12月31日，但原告直至2018年10月22日都拒绝搬出。2017年6-8月，原告擅自带父亲和儿子回到案涉房屋，给其他承租人造成困扰。2018年10月22日，原告报警后再未与我方联系，且一直未清走个人物品。我方一直按每月3900元向业主缴纳租金。请求驳回原告诉讼请求。被告朱伟圆辩称：我方和原告没有签订过任何租赁合同，请求人民法院驳回原告诉讼请求。被告朱兴健没有答辩。被告谢园霏向本院提出反诉请求：原告向我方支付从2018年10月1日起计至2018年10月21日止的房屋使用费812.90元、2018年10月22日起计至2018年11月14日止房屋使用费929.03元、2018年11月15日起计至2019年5月31日止房屋使用费1950元、2018年8月起计至2018年10月21日止水电费149.50元。事实和理由：原告所称案涉房屋原租赁合同已于2017年5月31日结束。我作为新承租人，为方便原告另行找房，宽限原告在案涉房屋居住至2017年12月31日，但原告直至2018年10月22日都拒绝搬出。其间业主朱伟圆多次书面通知原告搬离案涉房屋，直到2018年10月22日将案涉房屋进行换锁，之后被原告再未与我方联系，且一直未清走个人物品。我方一直按每月3900元向业主缴纳租金。故我方反诉请求原告占用案涉房屋期间的房屋使用费及水电费。原告李曼晅对被告谢园霏的反诉辩称：不同意被告谢园霏的反诉请求。我方不明白为何被告谢园霏还要我支付使用费，我每月都有交租，水电费也有交。被告谢园霏并非涉讼房屋产权人，使用费不应向其支付。本院经审理查明：根据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2018年11月12日《广州市不动产登记查册表》记载，被告朱伟圆是案涉房屋天河区广州大道中359号17楼F室的产权人之一，案涉房屋建筑面积为106.2095平方米。原告出示案外人张远煌（出租人、甲方）与潘娟（承租人、乙方）等签订的租赁协议，载明租赁地点为广州大道中359号A座17楼F房，面积106.5平方米，每月租金3600元，租期24个月，从2015年6月1日至2017年5月31日止。乙方预交2个月租金作为租赁保证金。未经甲方同意，均不得将承租物用于出售抵押或转租给他人等。2016年12月26日，被告谢园霏出具定金收条载明：今收到李曼晅定金伍佰元整，通过支付宝支付，剩余押金入住当天支付。2017年1月13日，案外人潘娟向原告出具收据载明：今收到李曼晅租房押金2400元，家具顶手费800元，网络使用费（e宽带2017.2.28-2019.8.28）500元，东方花苑大厦A座17F。2017年6月1日，被告谢园霏出具收条载明：今收到李曼晅交来的租金押金200元，200元仅为2017年6月起涨租部分的押金。租期从2017年6月1日至2017年12月31日，期间每月租金1200元。2017年10月22日，被告朱伟圆（出租方、甲方）与被告谢园霏、案外人刘颖、朱颖（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于广州大道中359号A座17楼F房出租给乙方居住使用，面积约106.5平方米，租赁期二年，自2017年11月1日起至2019年5月31日止。每月租金3900元，乙方预缴2个月租金给原告作租赁保证金7800元。甲方指定账户姓名：朱伟圆，开户行：中国银行广州市水均港分行，账号：62×××20等。被告朱兴健作为物业管理方签名。2019年1月22日，原告向本院起诉本案三被告，立案号（2019）粤0104民初5700号，起诉要求：1.朱兴健支付因2018年10月22日侵权行为造成的原告医疗检验费1018.91元，误工费（3日）900元，自被侵权至侵权结束，原告每日上班、住宿往返广佛两地交通费用平均每日100元；2.三被告共同赔偿原告精神损失费10000元。该案中依法查明，2018年10月22日18时左右，原告拨打110报警，称其因门锁更换无法进入案涉房屋，越秀区梅花村派出所民警到案涉房屋处理。庭审中，原告和被告谢园霏共同确认，事发当晚警察接警到达案涉房屋后，被告谢园霏打开案涉房屋大门，案外人朱全忠、原告与警察共同进入案涉房屋，原告用自己的钥匙打开并进入其租住的房间。由于各方无法当场调解成功，随后案外人朱全忠、原告与警察共同返回梅花村派出所。原告称自2018年10月22日后没有再入住案涉房屋，直至2019年1月20日再次进入案涉房屋取走其财物，在此期间原告租住房间的钥匙一直由其持有。该案中，本院依法向原告报警的广州市公安局越秀区梅花村派出所调取了事发当晚的《广州市公安局110警情信息表》，原告确认报警人为其本人，案发地点为案涉房屋，该表“处警情况”记载：“22日18：49分称其回家发现锁头被换，房东朱伟园，代理人：朱全忠，报警人在上址租房，与房东有纠纷，被房东换了门锁。联系房东答复明早双方自行协商，现开报警回执，报警人自行处理。20时47分再次报警称，事情未解决要求民警到场处理，52分到场现场无法调解，21时20分将双带回派出所继续调解无果，对方当事人于22时50分自行离开派出所并称通过法律途径解决。各方当事人对该警情信息表的合法性、真实性均予以确认。原告主张承租了案涉房屋中的一处房间，被告谢园霏则称原告在2017年1月开始入住案涉房屋，其在收到原告和其他租客的租金后再一并转给被告朱伟圆，但在2018年9月之后没再向原告收取过租金，对原告交来的2018年9月和10月的租金都已退回。原告称其与被告朱伟圆曾达成口头租赁合同，被告朱伟圆则抗辩其与原告之间没有签订租赁合同，不存在租赁关系，从未同意原告入住案涉房屋，原告从他人处租住案涉房屋，并没有告知朱伟圆。朱伟圆在得知原告入住案涉房屋后，2018年8月23日在案涉房屋大门处张贴声明书，要求原告在2018年9月30日之前搬离。在上述5700号案审理过程中，被告朱伟圆确认，由于原告没有在限定时间内搬离，所以委托被告谢园霏更换案涉房屋的大门门锁。朱伟圆确认被告朱兴健是受其委托，代为转发案涉房屋租金转账的银行信息，事发时朱兴健并不在现场。2018年8月2日原告向被告谢园霏转账1240.02元，备注：“6月电费7月管理费8月房租”。2018年9月24日，原告向被告谢园霏转账2400元，备注“九月和十月租金”。同日，被告谢园霏转账退回原告1200元。2018年10月1日，原告向被告谢园霏转账支付1200元。10月7日，被告谢园霏转账退回原告1200元。2018年10月21日，88038256号发票载明案涉F室电费、公共分摊电费共240.25元，88038250号发票载明案涉F室污水处理费95.81元，88038258号发票载明案涉F室水费223.56元。2018年10月22日，原告通过兴业银行（0416）账号向被告朱伟圆中国银行（0620）账户转账2400元，备注“10月11月A座17F最小房间房租”。庭审中，原告称其已于2019年1月20日清空案涉房屋自有物品，被告谢园霏称原告尚有物品遗留在案涉房屋。本院认为，本案的争议焦点主要有两个：一是原告与被告朱伟圆、谢园霏就案涉房屋是否存在租赁合同关系？二是如果存在租赁合同关系，其租赁关系是否已经解除？以及解除后的法律效果如何？针对第一个问题，就案涉房屋，原告与作为业主朱伟圆之间存在租赁关系，与被告谢园霏之间不存在租赁关系。理由如下：首先，案外人潘娟从案外人张远煌处承租案涉物业，2016年12月案外人潘娟将承租部分转租给原告。原告自2017年1月入住案涉房屋后，每月将租金交给被告谢园霏，由被告谢园霏转交给作为业主之一的被告朱伟圆至2018年9月。2018年10-11月租金，原告直接转账至被告朱伟圆账户。其次，结合原租户潘娟出具的租赁协议、收据、被告谢园霏的陈述与广州市房屋租赁的现实情况，可以认定案外人潘娟将案涉房屋转租给原告李曼晅时，原告李曼晅承接了案外人潘娟缴纳的押金2400元，加上2017年6月份被告谢园霏手写的押金收条载明的200元涨租部分押金，原告实际缴纳给被告朱伟圆的押金为2600元。再者，原告向被告谢园霏缴纳租房定金、租房押金及每月租金、水电费等，是基于被告谢园霏收齐租金、押金、水电费等费用后统一转交给被告朱伟圆。原告与被告谢园霏没有签订任何租赁协议，也不存在分租、转租的事实，原告与被告谢园霏之间没有租赁合同关系，故被告谢园霏反诉请求原告支付房屋使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。由以上事实可知，案外人潘娟作为案涉房屋的原租户将涉案房屋转租给原告，被告朱伟圆对原告经转租入住案涉房屋的事实是知晓的，并且六个月内未提出异议。故本院认定原告与被告朱伟圆的租赁关系有效，租期至2017年5月31日止。租赁期满后，原告没有与作为产权人之一的被告朱伟圆或其他权利人另行签订租赁合同，视为成立不定期租赁关系。针对第二个问题，原告与被告朱伟圆之间的不定期租赁关系已经于2018年10月22日解除。双方租赁关系解除后至2019年1月20日原告搬空留置在案涉房屋的物品期间的房屋使用费由双方按相应过错负担。首先，不定期租赁关系当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告朱伟圆出具的2018年8月23日及2018年9月11日的两份声明书，要求原告在2018年9月30日之前搬离案涉房屋。结合被告谢园霏于2018年9月24日、10月7日向原告转账退回2018年10月份租金的行为及备注可知，被告已提前告知原告要求解除合同，要求原告于2018年9月30日前搬离案涉房屋。被告朱伟圆等在2018年10月22日将案涉房屋换锁，强行收回房屋，原告已实际无法使用案涉房屋，双方的租赁关系自此解除。因被告朱伟圆作为出租人要求解除合同并已实际收回房屋，故原告请求被告朱伟圆返还房屋押金本院予以支持。其次，在合同解除之前，原告应缴纳使用案涉房屋期间的租金、水、电费，水、电费已由被告谢园霏于2018年10月21日垫付，故原告应将该期间的水、电费用支付给被告谢园霏。再者，原告向被告谢园霏支付案涉房屋租金至2018年9月份，于2018年10月22日晚向被告朱伟圆转账支付2400元，注明为案涉房屋2018年10月-11月房租。原告称其2019年1月20日搬空案涉房屋中的物品，故即使存在尚未搬走的物品亦视为丢弃物，本院据此认定2019年1月20日原告搬离案涉房屋。至于从2018年10月22日案涉房屋大门换锁起，至2019年1月20日原告搬离案涉房屋期间，原告原租用案涉房屋部分的房屋使用费，由于原告没有按被告朱伟圆通知的期间内解除合同，搬离案涉房屋，其应承担部分责任。由于被告朱伟圆强行收场，实际上原告不能单方面进入案涉房屋搬出自有物品，被告朱伟圆也没有尽到相应的告知和配合义务，其承担部分责任。本院认为原告实际缴纳的2018年11月22日至2018年11月30日期间的房屋使用费与其应承担的责任相符，2018年11月30日至2019年1月20日的房屋使用费由被告朱伟圆应承担的责任相当。故原告要求被告朱伟圆双倍退还2018年10月22日至2018年11月30日的租金，本院不予支持。至于原告要求被告谢园霏退还家具顶手费、网络使用费等，原告并未提交证据证明被告谢园霏收取了相关费用，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十五条、第二百二十四条第一款、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，判决如下：一、被告朱伟圆向原告李曼晅退还广州市广州大道中359号东方花苑A座17层F室的押金2600元；二、原告李曼晅向被告谢园霏支付2018年8月起至2018年10月21日止广州市广州大道中359号东方花苑A座17层F室的水、电费149.50元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费149元，反诉受理费25元，由原告李曼晅负担123元，被告朱伟圆负担27元，被告谢园霏负担24元。如不服本判决，原告李曼晅、被告谢园霏、被告朱兴健可在判决书送达之日起十五日内，被告朱伟圆可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  关嘉欢人民陪审员  吴艳华二〇二〇年五月八日书 记 员  邓鸿明