广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初18230号原告：广东省农业科学院水稻研究所，住所地广东省广州市天河区五山路省农科院，统一社会信用代码12440000455861528C。法定代表人：王丰，所长。委托代理人：罗毅，广东天一星际律师事务所律师。委托代理人：江远汉，该所职员。被告：池爱华，女，1970年1月19日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。委托代理人：陈宏展、杨思敏，均系北京大成（广州）律师事务所律师。原告广东省农业科学院水稻研究所（下简称广东水稻研究所）诉被告池爱华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东水稻研究所的委托代理人罗毅、江远汉，被告池爱华及其委托代理人陈宏展、杨思敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东水稻研究所诉称：2015年12月2日，原告与被告签订《租赁土地协议书》，约定原告同意将位于农科院南区翰景路南面空地2000平方米出租给被告使用，用途为绿化苗圃和临时停车场使用；上述空地每月合计租金39000元；租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日止；被告不准在租赁的土地上搭建房屋及构筑物，不能挪作他用或者转租给第三人；租赁期满或者解除协议之日应将租用的土地原本交还给原告。合同签署后，原告依约将土地移交给被告使用。租赁合同期满后，原告多次催告被告返还土地，但是被告拒不返还仍继续占用。原告反复与被告沟通，但被告至今仍拒绝配合整改，拒将土地返还给原告。为此，原告提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告交还位于广东省农业科学院南区××路南面土地；二、被告向原告支付2018年1月1日至实际交还土地日的占有使用费（按39000元/月的标准计算）；三、由被告承担本案诉讼费用。被告池爱华辩称：一、被告与原告签订的《租赁土地协议书》到期后，被告已按约定及时交还租赁土地，并清缴全部租金及水电费，原告取回租赁土地后立即配合政府部门对土地的上盖建筑物进行拆除，被告不存在逾期占有及使用租赁土地的行为。被告与原告于2015年12月2日签订《租赁土地协议书》，约定租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日。2017年8月，原告通知被告在租赁协议到期后不再续租，为配合原告，被告立即转告场地使用人董兆伦（缘味庄的经营者）、池志炼（私苑园林音乐主题餐厅的经营者）应在2017年12月30日前撤场。被告与原告签署的《租赁土地协议书》因租期届满终止后，被告根据租赁协议的约定清缴了全部的租金和水电费，随后原告对租赁土地作了停水停电处理。2018年1月至2月间，原告收回租赁土地后，因政府部门清理整治“散乱污”场所等要求，原告配合天河区五山街道办和五山街综合执法队对租赁土地上的上盖建筑物全部进行了拆除，拆除工作完成至今，租赁土地已成为一片空地，地上已无任何建筑物。因此，被告与原告签订的《租赁土地协议书》到期后，原告已收回租赁土地，并配合政府部门拆除租赁土地的上盖建筑物，被告根本不存在占有及使用租赁土地的行为，租赁土地的上盖建筑物拆除后，对于被告来说也根本不具备任何使用价值，故原告诉请被告交还租赁土地的请求缺乏事实及法律依据。二、被告已按时向原告交还租赁土地，不存在租期届满后继续占有及使用租赁土地的行为，原告要求被告支付土地占有使用费的诉讼请求缺乏事实及法律依据。如前所述，被告向原告归还租赁土地后，被告与原告基于《租赁土地协议书》所产生的权利义务已终止，正因如此，原告随后才能够凭借其对租赁土地的支配权利，配合政府部门对租赁土地的上盖建筑物进行强拆。事实上，被告在收到原告停止出租的通知至租赁期限届满后，已按要求退出租赁土地并清缴全部租金，不存在超期占有租赁土地的事实和行为，故原告诉请被告支付租赁土地的占用使用费的主张没有任何事实及法律依据。三、被告从未超期占有和使用租赁土地，也不存在基于《租赁土地协议书》而与原告产生租赁合同纠纷的客观事实。《租赁土地协议书》到期后，被告已按时交还租赁土地，被告并不知悉原告声称的占有租赁土地所涉及的人员及具体情况，原告也从未就上述问题与被告进行沟通。被告基于《租赁土地协议书》所产生的权利义务因为协议到期已全部终止，若原告认为相关人员存在违法占有和使用租赁土地的行为，也应当向相关人员提起侵权之诉或作报警处理，而非在没有任何事实及法律依据的情况下向被告提起租赁合同纠纷之诉。因此，原告诉请的案由与实际情况不相符，依法应予驳回。四、原告要求被告支付土地占有使用费的计算标准缺乏依据。被告与原告在《租赁土地协议书》中约定的租金39000元是按季度支付的租金，而非按月支付的租金，故原告该项诉讼请求明显缺乏依据，依法应予驳回。综上所述，被告在《租赁土地协议书》到期后已按时交还租赁土地，原告取得租赁土地后也立即配合政府对地上建筑物作拆除处理，故原告要求被告交还租赁土地及支付占有使用费的请求缺乏事实及法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年12月2日，广东水稻研究所（甲方）与池爱华（乙方）签订《租赁土地协议书》，约定甲方同意将农科院南区翰景路南面空地2000平方米（下简称案涉土地）出租给乙方使用，场地用途为绿化苗圃和临时停车场；甲乙双方议定上述空地月租金6.50元/平方米，每月合计租金13000元，每季度合计租金39000元；租赁期限为二年，自2016年1月1日至2017年12月31日止；租金按季度结算，由乙方在每季度的首月10日前缴付当期租金给甲方；乙方向甲方交纳39000元作租赁土地保证金和水电费押金10000元，在本协议期满后或协议解除之日，由甲方无息退回乙方；甲方依约及时将土地交付给乙方使用，负责对土地的使用、环境卫生监督；乙方依约按期缴交土地租金及其他有关的费用，不准在租赁的土地上搭建房屋及构筑物，不能挪作他用或转租给第三人，租赁期满或解除协议之日应将租用的土地原本交还给甲方等。2017年11月16日，广东水稻研究所向池爱华发出《关于物业不再续租的通知》，表示出租协议到期后停止出租，不再签订续租协议。现广东水稻研究所以池爱华拒不返还案涉土地为由向本院提起本案诉讼。另，广东水稻研究所与池爱华还于2016年3月30日签订了另外一份《租赁土地协议书》，约定广东水稻研究所同意将农科院南区翰景路东南面空地843平方米出租给池爱华使用，广东水稻研究所以池爱华拒不交还该土地为由向本院提起了另案诉讼，案号为（2019）粤0106民初18231号（下简称18231号案）。诉讼过程中，广东水稻研究所与池爱华均确认池爱华未支付自2018年1月1日起的租金或占用费或任何其他款项。广东水稻研究所主张案涉土地的原权属人为广东省农业科学院（下简称广东农科院），案涉土地历史上一直由广东农科院的下属机关即广东水稻研究所占有、使用、收益；2003年，广东农科院将案涉土地的权属过户到广东省田园实业发展有限公司（下简称田园公司）名下，后由于双方合同约定的土地交付条件未成就，因此，案涉土地由广东水稻研究所按照历史使用状态继续占有、使用、收益至今；2019年2月28日，田园公司出具了土地使用证明，确认案涉土地由广东农科院使用；广东农科院也出具土地使用证明，证明案涉土地仍由其下属单位即广东水稻研究所按照历史使用状态继续占有、使用和收益至今，并同意广东水稻研究所以其名义通过诉讼等法律途径向承租人或者实际使用人主张权利。为予证明，广东水稻研究所提交了田园公司于2019年2月28日出具的《土地使用证明》，广东农科院于2019年4月9日出具的《关于翰景路地块金星大厦东侧土地使用证明》作为证据。池爱华对上述证据的真实性均予以确认。广东水稻研究所主张池爱华在租赁期内未经其同意，将案涉土地转租给他人，并搭建了简易房屋和雨棚；《租赁土地协议书》到期后，广东水稻研究所发通知要求池爱华（私苑园林音乐主题餐厅、缘味庄）拆除违章建筑并搬迁退场；广东水稻研究所于2018年8月16日组织池爱华转租的次承租人开会要求其配合拆除违章建筑并立即搬迁退场；广东水稻研究所于2018年11月19日发出《律师函》要求池爱华返还案涉土地，但池爱华至今仍占用案涉土地。为予证明，广东水稻研究所提交了《关于清理催告通知书》、会议签到表、《律师函》、图片（打印件）、照片（打印件）等证据。池爱华对《关于清理催告通知书》的真实性不予确认，认为该通知书是广东水稻研究所单方制作，其未签收，但其确认该通知书所陈述的案涉土地上的建筑物在广东水稻研究所发出该通知书时已被拆除；池爱华对会议签到表的真实性予以确认，但认为该签到表反映了广东水稻研究所未通知其参与会议，也证明其不存在占用案涉土地的行为；池爱华对《律师函》的真实性予以确认，并确认收到该函件，但其对该函件所陈述的内容不予确认；池爱华对图片、照片的真实性予以确认，确认是案涉土地的照片，但其认为照片上显示的空地停放的车辆并非其所有，与其无关，也并非其允许停车，且上述照片显示案涉土地上已经没有建筑物。池爱华主张在其向广东水稻研究所承租前，案涉土地及18231号案的租赁土地早就有建筑物，由缘味庄（经营人为董兆伦）、私苑园林音乐主题餐厅（经营人为池志炼）实际占有使用，两个场地相互交叉，无法区分；上述两经营人与土地的原承租人（池爱华的丈夫或父亲，已记不清）签订了租赁合同，而池爱华承租案涉土地后没有与上述两经营人签订租赁合同，而是按照上述两经营人与土地的原承租人间的租赁合同继续租赁，池爱华在租赁合同到期后并未实际占有使用案涉土地。广东水稻研究所则主张案涉土地及18231号案的租赁土地原来是由池爱华的父亲承租的，之后由池爱华承租，两案土地上确实经营缘味庄、私苑园林音乐主题餐厅，但其不清楚具体是其他人经营还是池爱华经营。池爱华主张案涉土地上的建筑物在2018年1、2月已被停水停电无法经营，之后由城管部门作为违章建筑拆除；此后，由于《租赁土地协议》已期满、池爱华已交还案涉土地且案涉土地上的建筑物已被拆除，所以池爱华也没有再理会案涉土地的问题；池爱华收到广东水稻研究所的起诉材料后，到案涉土地查看才发现案涉土地被人围蔽并用于停车，但具体是何人所为其不清楚，其明确并非是其围蔽并停车，也并非其允许其他人围蔽并用于停车；租赁期满后，由于案涉土地上的建筑物已被拆除，池爱华也没有与广东水稻研究所办理场地交接手续；当时城管部门是征得广东水稻研究所同意后拆除案涉土地上的建筑物的，可以证明案涉土地已经由广东水稻研究所完全支配。广东水稻研究所表示城管部门在2018年1、2月仅是对案涉土地及18231号案的租赁土地上的建筑物进行了部分拆除，直至2019年初才彻底拆除；《租赁土地协议》的租赁物是空地，不包括地上建筑物，而合同约定的土地使用用途是苗圃和临时停车场，并约定不得搭建房屋和构筑物，因此，城管部门是否拆除案涉土地上的违章建筑与合同租赁物没有任何关系；从现状上可以看到案涉场地停放了许多车辆，与合同约定的使用用途一致。广东水稻研究所主张案涉土地的租金多年来一直在上涨，池爱华一直未返还案涉土地，应对其进行惩罚性处理，故其主张按照合同约定的租金标准的三倍计算每月的占用费。池爱华认为广东水稻研究所主张的占用费标准没有任何合同依据，其也没有实际占有使用案涉土地，没有取得任何收益，其不同意广东水稻研究所的上述主张。本院认为：广东水稻研究所与池爱华签订的《租赁土地协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。《租赁土地协议书》于2017年12月31日期满，而广东水稻研究所在期满前已向池爱华表示不续签合同，因此，池爱华应依约在《租赁土地协议书》期满后向广东水稻研究所交还案涉土地。现广东水稻研究所主张《租赁土地协议书》期满后，池爱华仍占有使用案涉土地未交还；池爱华则表示广东水稻研究所于2018年1月对案涉土地停水停电且城管部门已拆除了案涉土地上的建筑物，其没有占有使用案涉土地。对于上述争议，本院认为，第一，广东水稻研究所、池爱华均确认在池爱华租赁期间案涉土地及18231号案租赁土地上存在建筑物，上述土地及地上建筑物用于经营缘味庄、私苑园林音乐主题餐厅，而城管部门已拆除了上述建筑物，本院对此予以确认。第二，虽然池爱华在《租赁土地协议书》约定的租赁期满后应承担交还案涉土地给广东水稻研究所的义务，但案涉土地及18231号案的租赁土地的原有建筑物是用于经营餐饮，在租赁期满后广东水稻研究所已对案涉土地停水停电，且案涉土地上的建筑物已被城管部门拆除，池爱华及其他原实际使用人在客观上已不能按照租赁期间内的使用方式继续占有使用案涉土地。第三，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”虽然池爱华与广东水稻研究所并未办理交接手续，但在《租赁土地协议书》已租赁期满终止、案涉土地上的建筑物已被拆除的情况下，案涉土地原来的占有使用状态已结束，广东水稻研究所可自行收回案涉土地，但广东水稻研究所主张其并未收回案涉土地，并主张池爱华继续占用案涉土地，但其并未提供证据证明在案涉土地上的建筑物已被拆除的情况下，池爱华再次占用或允许他人再次占用案涉土地，其依法应自行承担举证不能的法律责任。第四，从广东水稻研究所提交的会议签到表显示，其仅是组织案涉土地的原次承租人参与会议，而并未要求池爱华参与，由此可证明广东水稻研究所清楚池爱华在租赁期满后并未实际占用案涉土地。综上，池爱华的抗辩合理有据，本院予以采纳。广东水稻研究所基于租赁合同关系而要求池爱华交还案涉土地并支付占有使用费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。至于案涉土地上的建筑物被拆除后，若存在由他人占用案涉土地的问题，广东水稻研究所应另行对侵权人主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广东省农业科学院水稻研究所的全部诉讼请求。本案受理费9650元，由原告广东省农业科学院水稻研究所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  张黛乔人民陪审员  王丽梅二〇二〇年五月二十二日书 记 员  梁炎梅黄谱兰卢倩怡