广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1139号 原告:黄朝辉，男，汉族，1970年5月2日出生，住山西省绛县，现住广西北海市海城区。 原告:兰丽慧，女，汉族，1970年3月1日出生，住山西省绛县，现住广西北海市海城区。 黄朝辉、兰丽慧共同委托诉讼代理人：郭焕元，北海市海城区驿海法律服务所法律工作者。 被告:魏心胜，男，汉族，1975年12月8日出生，住广西北海市银海区。 被告：广西龙一房地产开发有限公司，统一社会信用代码914505000933846711（1-1）,住所地广西北海市广东路**中南锦秀花园******。 法定代表人：魏心胜。 被告：广西桐洋房地产开发有限公司，统一社会信用代码914505006953944633,住所地广,住所地广西北海市北海工业园区管委会综合楼**v> 法定代表人：金园姣。 委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 原告黄朝辉、兰丽慧与被告魏心胜、广西龙一房地产开发有限公司（以下简称龙一公司）、广西桐洋房地产开发有限公司（以下简称桐洋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄朝辉，原告黄朝辉、兰丽慧的委托诉讼代理人郭焕元，被告魏心胜、被告龙一公司法定代表人魏心胜，被告桐洋公司委托诉讼代理人梁志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄朝辉、兰丽慧向本院提出诉讼请求如下：判令魏心胜、龙一公司、桐洋公司共同退还黄朝辉、兰丽慧多交的购房款72119元。事实及理由：2016年3月16日，黄朝辉、兰丽慧通过魏心胜的龙一公司副总古成购买被告桐洋公司开发的位于北海市海城区房屋。龙一公司宣称零首付、零月供买房。黄朝辉、兰丽慧当即交5000元定金给龙一公司，之后由龙一公司股东古成带原告至中国银行面签。龙一公司将“向桐洋公司借款62781元”的借条交黄朝辉签字。2016年6月，黄朝辉、兰丽慧交给龙一公司购房款54500元和12000元。2017年7月，桐洋公司起诉黄朝辉要求给付首付款62781元，黄朝辉告知桐洋公司已将首付款交给魏心胜，桐洋公司称其未收到，黄朝辉又向桐洋公司给付62781元及律师费等。2018年8月，魏心胜起诉黄朝辉要求归还所借购房款84095元，支付利息11663元及律师费3962元。2019年7月11日，法院判决黄朝辉偿还魏心胜借款本金72119元并支付按月2%支付从2017年3月18日至实际履行之日止的利息，支付律师费3366元。故实际黄朝辉、兰丽慧已经支付的首付款为207019元。魏心胜、龙一公司及桐洋公司的行为损害了黄朝辉、兰丽慧的合法权益，黄朝辉、兰丽慧为此诉至法院，提出上述诉讼请求。 魏心胜及龙一公司答辩称，黄朝辉、兰丽慧诉讼请求与事实不符。1.黄朝辉、兰丽慧起诉的是商品房销售合同纠纷案，龙一公司和魏心胜非合同相对方，主体不适格；2.黄朝辉、兰丽慧在起诉状中的事实与理由属虚构，商品房买卖合同已经明确了首付款139990元；3.黄朝辉、兰丽慧针对已经判决生效的事实提出本案诉求，属于重复诉讼。 桐洋公司答辩称，黄朝辉、兰丽慧与桐洋公司签订的商品房买卖合同合法有效，且桐洋公司已依约将涉案房屋交付黄朝辉、兰丽慧，黄朝辉、兰丽慧要求桐洋公司承担责任没有事实和法律依据，黄朝辉、兰丽慧与龙一公司的涉案债务与桐洋公司无关。 当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，因无相反证据且其与双方的诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 结合全案证据，本院确认法律事实如下： 2016年3月22日，黄朝辉、兰丽慧与桐洋公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：黄朝辉、兰丽慧向桐洋公司购买位于北海市房屋（以下简称2204号房）；该商品房每平米5000元，总价款459900元；按揭贷款方式付款，黄朝辉、兰丽慧于2016年3月22日前支付房屋首付款139900元，余款320000元申请贷款支付。黄朝辉、兰丽慧在买受人处签名捺印，桐洋公司在出卖人处签章。2016年3月23日，桐洋公司开出2204号房预收购房款139900元的《销售不动产统一发票（自开）》。黄朝辉、兰丽慧另向银行贷购房款320000元。2017年7月，黄朝辉与2204号房屋所属物业公司签订物业管理相关文件。2204号房屋现已办理过户手续并交付黄朝辉。 广西龙一兴合投资有限公司（后更名为龙一公司）于2016年6月7日出具《收款收据》一份，载明：收到兰丽慧光大银行信用卡交来2204号房首付款54500元；于2016年6月21日又出具《收款收据》一份，载明：收到黄朝辉光大银行信用卡交来2204号房首付款12000元。 黄朝辉另与魏心胜签订两份《借款协议》，其一载明：黄朝辉因购买2204号房向魏心胜借款72119元用于支付首付款，借款期限2016年3月18日起至2017年3月17日止；其二载明：黄朝辉因购买2204号房向魏心胜借款134900元用于支付首付款，借款期限2016年5月7日起至2016年10月9日止，落款时间为2016年10月12日。134900元借款协议备注“2016年5月7日，黄朝辉、兰丽慧原向魏心胜借款134900元，原应按魏心胜名义借出……原以古成名义写的借条不具效应……具体借款按重新签订的借款协议为准。”魏心胜与黄朝辉分别签名捺印。 黄朝辉还与桐洋公司签订《借款协议》一份，约定：黄朝辉因购买2204号房需向桐洋公司借款用于支付首付款，借款金额62781元，借款期限自2016年3月18日至2017年3月17日。 另查明，桐洋公司委托龙一公司代为销售房屋，售价超出底价部分为龙一公司佣金，即溢价为佣。桐洋公司依约收取房款超出底价部分作为佣金返还给被告龙一公司。 2018年8月，魏心胜因与黄朝辉民间借贷纠纷诉至北海市银海区人民法院，诉请黄朝辉归还借款84095元（其中，2016年3月18日借款本金72119元）及支付利息、律师费等。北海市银海区人民法院于2019年7月11日作出（2018）桂0503民初1426号民事判决：一、黄朝辉归还魏心胜借款本金72119元并支付利息（利息以借款本金72119元为计算基数，自2017年3月18日起，按月利率2%计算，计至实际履行之日止）；二、黄朝辉支付魏心胜律师服务费3366元；三、驳回魏心胜的其他诉讼请求。魏心胜自认该判决已生效，进入强制执行阶段。 案件审理过程中，魏心胜对黄朝辉、兰丽慧以现金交付的5000元定金、以信用卡刷卡方式交付的54500元、12000元无异议。魏心胜自认收到黄朝晖、兰丽慧143619元，其中包含以借款方式支付的72119元，72119元中除首付款还包括评估保险费3719元。黄朝辉、兰丽慧确认魏心胜自认款项。桐洋公司辩称其并未收到72119元，但确认收到黄朝晖的62781元。 以上查明事实有涉案《商品房买卖合同（预售）》《销售不动产统一发票（自开）》《收款收据》《借款协议》及当事人陈述等在卷证实。 本院认为，黄朝辉、兰丽慧因所交2204号房首付款事宜，与房屋开发商桐洋公司及代为销售方龙一公司及魏心胜产生纠纷以致涉诉。此系商品房销售合同纠纷，魏心胜、龙一公司提出的黄朝辉借款72119元的纠纷已经过银海区人民法院裁判，本案属重复诉讼的抗辩不成立。 桐洋公司为涉案房屋开发商，其委托龙一公司销售涉案房屋，龙一公司代桐洋公司销售2204号房，代理销售房屋的佣金结算问题属于二者间委托代理合同的内容，该项权利义务不及于买房人。根据《中华人民共和国民法总则》第六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义事实的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，龙一公司代桐洋公司销售2204号房给黄朝辉、兰丽慧，并收取定金、首付款等的行为效力及于桐洋公司。桐洋公司提出，龙一公司与黄朝辉、兰丽慧之间的债权债务与其无关的抗辩不成立，本院不予采信。 黄朝辉、兰丽慧全程通过龙一公司向桐洋公司购买2204号房，涉案《商品房买卖合同（预售）》是买卖双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，黄朝辉、兰丽慧与桐洋公司间成立房屋买卖合同关系，且合法有效，双方应遵照《商品房买卖合同（预售）》约定履行。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，涉案2204号房总价459900元，首付139900元，按揭贷款320000元。经查，黄朝辉、兰丽慧向龙一公司给付2204号房定金5000元、首付款54500元、首付款12000元，并以向魏心胜借款的方式又给付了72119元（含首付款及房屋评估保险费），即黄朝辉、兰丽慧已依约完全履行了交付首付款的义务。本案中，桐洋公司又以向黄朝辉出借2204号房购房首付款62781元为由，另取得黄朝辉给付的62781元款项，没有事实及法律依据，桐洋公司应予将该笔多收款项退还买房人。黄朝辉、兰丽慧要求魏心胜、龙一公司、桐洋公司共同退还多交购房款72119元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第六十二条、第一百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西桐洋房地产开发有限公司返还62781元给原告黄朝辉、兰丽慧； 二、驳回原告黄朝辉、兰丽慧的其他诉讼请求。 本案案件受理费1462元，减半收取731元，由被告广西桐洋房地产开发有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述义务时，一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1462元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  张 洁 二〇二〇年五月二十七日 法官助理  甘秋爽 书 记 员  谭宇兰