广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0515民初123号原告：林映娜，女，1984年5月22日出生，汉族，住汕头市澄海区******内港东13巷1号。委托诉讼代理人：蔡锦锋，广东虎英律师事务所律师。被告：王维勤，男，1977年9月22日出生，汉族，住汕头市龙湖区*******仁美4巷7。委托诉讼代理人：黄民峨，广东赛博律师事务所律师。原告林映娜与被告王维勤租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡锦锋，被告的委托诉讼代理人黄民峨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林映娜向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年5月22日签订的《门面房租赁合同》无效；2.判令被告返还原告5个月租金58335元（按12个月租金140000元即每月11667元的标准计算，返还自2019年12月23日起至2020年5月21日共5个月租金58335元）；3.判令被告返还押金20000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月22日，原、被告签订了《门面房租赁合同》，被告将汕头市澄海区*************出租给原告，合同约定：年租金140000元，租期3年。被告（甲方）应积极提供原告（乙方）办理营业执照所需手续。原告先后分两笔向被告支付了租金和押金共160000元，分别是：2019年5月17日，原告通过微信向被告支付了10000元；2019年5月18日，原告委托邓升权通过民生银行向被告指定的陈静华工商银行账户转账150000元。之后在原告的多次催促下，被告于2019年12月18日向原告出具了收据。合同签订后，原告多次要求被告提供商铺房产证以办理营业执照，但被告均找理由推脱或不予理会。经了解，被告并不是租赁商铺的所有权人，且该租赁商铺没有房产证和土地证，也未取得建设工程规划许可证。于是，原告多次与被告协商终止合同，要求被告返还剩余月份租金及押金20000元，但被告均拒绝协商。庭审过程中，原告对民事起诉状中事实与理由部分进行补充：合同约定租赁房屋为商业房屋使用，年租金140000元，租期3年，甲方即被告必须保证出租给乙方即原告的门面能够从事商业经营，并积极提供乙方办理营业执照所需手续的事实。经了解，被告并不是租赁商户的所有权人，且该商户没有房产证和土地证，也未取得工程规划许可证或未按照工程规划许可证规定建设的房屋。被告王维勤辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.原、被告的租赁合同合法有效，符合法律规定，也是双方当事人真实意思表示，不存在任何构成无效的情形。因原、被告作为合同主体是适格的，且被告将该租赁标的物交付给原告承租，是经过业主王杏贤的追认和确认的，该租赁标的物有相应的房产证，且被告也将该租赁标的物交付给原告实际承租使用，原告在承租使用该标的物过程中并不存在他人进行争阻或异议，况且在本案诉讼期间，被告才知道原告将该租赁标的物违法转让给他人承租，故不存在合同无效的情形。本案《门面房租赁合同》是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示。2.原告在诉状中所述的诉称以及当庭的补充诉称，明显文不对题。本案的焦点是合同是否有效，不涉及履行合同是否违约的问题。3.被告在本案也不存在任何违背合同约定的行为，相反，真正存在违约行为的是原告。（1）原告没有按照合同约定交付租金；（2）原告没有按照合同约定交付水电押金2000元；（3）原告未经被告书面同意，擅自将本案租赁标的物转租给许惠民。4.有关原告提及办理营业执照所需的手续问题，原因和责任完全在原告身上，因为原告作为承租人，如果要进行经营，那么办理工商执照的主导主体是原告，原告要从事什么工商经营所需的手续也完全不同，所以，原告自始至终并没有向被告言明其要从事什么样的商业经营，以及办理相应的营业执照需要什么手续，在这种情况下，让仅负有配合义务的被告如何配合和提供。所以原告关于被告没有配合其提供办理营业执照所需手续的说法完全是颠倒是非。况且，原告承租该房后，很快就将其转租，并没有自己经营，所以根本不存在其要办理工商营业执照自行经营的事实，其所谓的在本案起诉中，提出要被告配合办理营业执照所需手续的问题，纯属是原告为了闹纠纷，制造合同无效或解除合同。本案双方关于租金的约定，体现在《门面房租赁合同》中，里面并没有约定押金20000元的问题，据上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的《门面房租赁合同》，被告对真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为只能证明该合同合法有效，应继续履行。因被告对证据的真实性无异议，本院对《门面房租赁合同》的真实性予以确认；二、原告提交的微信账单详情、中国民生银行支付业务回单（付款）打印件、微信聊天记录、收据，被告对上述证据没有异议，确认总共收到原告支付的160000元租金，具体的收款方式以原告举证的收据中载明的一致，但不涉及押金20000元的问题。因被告对上述证据没有异议，本院予以采信；三、原告提交的短信记录，被告对真实性没有异议，但对证明的内容有异议，认为当时原告的目的是故意制作该证据，但是涉案房产已转租给许惠民使用，被告当时没有使用权，不存在办理工商登记的问题，也不存在20000元押金的问题。因被告对证据的真实性无异议，本院对短信记录的真实性予以确认；四、被告提交的美埭居委会《经营场地使用证明》、房地产权证，原告对美埭居委会《经营场地使用证明》的合法性、真实性没有异议，对关联性和证明内容有异议，因房地产权证是政府的职能部门颁发的，本院予以采信，美埭居委会《经营场地使用证明》与涉案房屋已取得房地产权证相冲突，本院对该证明不予采信；五、被告提交的王杏贤的证实材料，原告对其真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，认为本案的焦点是涉案商铺有没有经主管部门批准建设，有没有建设工程规划许可证或是不是未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。因原告对证据的真实性无异议，本院对王杏贤的证实材料的真实性予以确认；六、被告提交的补充确认书、《租赁合约书》以及王杏贤提供的《租赁合约书》，原告均有异议，认为与本案无关。原告虽提出异议，但上述证据与本案争议标的存在关联性，本院对上述证据予以采信；七、证人许惠民的证言，原告有异议，认为证人不是认定商铺是否可以从事商业活动场所的主体，无权发表涉案商铺是否可以办理工商营业登记这一事实。本院经审查认为，证人许惠民向原告租赁涉案房屋的事实，双方都没有异议，本院予以采信。八、王杏贤的询问笔录，原告对真实性、合法性没有异议，但认为该笔录不能证明涉案商铺具有合法产权证明及建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的事实。被询问人王杏贤已提供了登记在其名下的房地产权证，本院对询问笔录的内容予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月1日，被告与王杏贤签订《租赁合约书》，约定王杏贤将位于澄海区中山南路美埭桥旁商住楼一层1号门市（房地产权证登记字号国P01984116、权属人王杏贤、建筑面积29.6平方米、土地用途为住宅）出租给被告使用，租赁期限为5年，自2018年4月1日起至2023年4月1日止。2019年5月22日，原告与被告签订《门面房租赁合同》，约定被告将上述房屋出租给原告作为商业房屋使用，租赁期限为3年，自2019年5月22日起至2022年5月22日止，每年租金为140000元，租期为3年总共420000元，付款方式为2019年5月22日付租金160000元，2019年12月22日付租金50000元，2020年4月22日付租金210000元。合同签订后，被告将上述房屋交付给原告使用，原告亦向被告支付了160000元租金。该转租得到王杏贤的同意。2019年7月23日，原告将上述房屋转租给许惠民使用，租赁期限至2020年2月22日。本院认为,本案是一宗租赁合同纠纷。本案争议焦点是原、被告签订的《门面房租赁合同》的效力。涉案房屋已取得房地产权证，所有权登记于王杏贤名下，并非属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”的情形，而改变房屋用途进行出租的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，并不影响租赁合同的效力。因此，原告与被告签订的《门面房租赁合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告主张合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持；原告基于合同无效提出的其他诉讼请求，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告林映娜的诉讼请求。案件受理费1760元，减半收取计880元，由原告林映娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  陈丹桂二〇二〇年五月十五日书记员  徐妙珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。