福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初682号 原告：范木英，女，1972年10月10日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：范亦铭（系范木英哥哥），男，1970年7月31日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：冉钟文，男，1990年3月13日出生，汉族，住四川省平昌县，暂住福建省厦门市湖里区。 原告范木英与被告冉钟文装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。范木英的委托诉讼代理人范亦铭，冉钟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范木英向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金（暂计至2019年11月13日为15370元，支付标准：1590元/月，支付期：从2019年1月23日起到结案之日止）和房屋租金损失（暂计至2019年11月13日为24167元，支付标准：2500元/月，支付期：从2019年1月23日起到结案之日止，该楼同户型的房租行情在2500元/月-3200元/月之间）；2.被告退还原告部分材料费6000元；3.原告免支付工程尾款6000元；4.被告承担诉讼费用；5.在完成以上事项后，双方解除协议，未完工部分由原告自理。原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告双方于2019年9月11日签订的《工程装修施工合同》无效；2.被告退还多收原告的材料费6000元；3.被告赔偿原告房屋租金损失22500元（按2500元/月从2019年1月23日起暂计至2019年10月23日，期后计至判决生效之日止）；4.被告赔偿原告物业费及公摊费用损失1800元（按200元/月，从2019年1月23日暂计至2019年10月23日，期后请计至判决生效之日止）；5.被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年9月11日，原告将位于厦门市集美区莲花国际11号楼318室房屋协议委托被告装修。协议执行初期，双方合作正常，原告也按约定正常付款。协议到期时，被告未能按约定完成全部装修工作，但工程已接近尾声。如正常安排施工，剩余工程量无须半个月即可完成，被告表示将在春节后的第一个月（2019年3月）内完成全部装修工程。但此后，被告再次没有履行承诺，拖延至今，工程尚未完工，给原告造成损失。为避免损失扩大，及时止损，特此起诉。相关事实如下：1、签约情况：2018年9月11日，原告与被告签订《工程装修施工合同》，约定：工程合同总价53000元整。工程款支付方式：前期进场支付10000元；砌完二楼墙体支付10000元；水电验收完毕支付10000元；泥水完工支付17700元；尾款5300元，基础部分全部完工后半个月内支付。装修期90个工作日；开工日期：2018年9月12日，应在2019年1月22日前完工。不能按期完工或因工程质量问题造成返工，施工方承担返工费用，并向发包方每天支付工程款0.1%的违约金。2、履约情况：协议执行初期，双方合作正常，原告按约定正常付款，累计支付工程款47000元。尾款因被告未完工未付。被告未按承诺供应装修材料：为给被告增加收入，原告同意部分装修材料委托被告代购，委托被告采购材料累计23223元，原告累计已付货款19700元。其中，铝合金相关材料及安装被告未按约定落实，详细情况见下表： 协议到期时，被告未能依约完成全部装修工作，被告表示将在春节后的第一个月内完成。但此后被告未履行承诺，工程尚未完工。未完工事项如下：铝合金窗户、窗台安装，墙面油漆，一楼空调管包边，二楼排气风扇安装，水电收尾、一楼磁砖勾缝，二楼热水器移位，垃圾清理等。上述事项未完成致使空调、抽油烟机、楼梯等无法安装。3、协调情况：为尽快完成装修，早日将房屋出租，原告多次联系被告催促工程进度，但被告以“忙”、“师傅没空”、“过几天”、“好的好的”等言语回复，无实质性进展。被告以厦门市金峰来装饰公司名义与原告签订《工程装修施工合同》，但实际签约人和履行人均为被告，而被告个人并不具备装修资质。且后经原告查询，厦门市金峰来装饰公司未经市场监测管理局注册登记。因此《工程装修施工合同》为无效合同。同时，被告未按期完工给原告造成极大损失。原告购房是为装修后进行出租收益，现该楼同户型的房租行情：在租方承担物业管理费的前提下，租金在每月2500元至3200元之间，按最低价2500元/月从2019年1月23日起计至2019年10月23日，已产生9个月的房租损失22500元。同时，虽房屋不能居住，但原告仍需每月支付物业费及公摊费用。 冉钟文辩称，我对第一项诉求无异议。关于第二项诉求，铝合金窗户已安装一半，窗台只剩下石材台面未装，这些未完成的工程量大概只有4000元，其他代购的材料都已安装完成，我代原告购买的材料费，原告还有4500元未付，且工程尾款5000元原告未付，买主材的代办费将近3500元原告也尚未支付，再加上一些小修改、小增补的工程款大概1000元，相互抵扣后，原告还需支付我大约10000元，所以我无需退还原告6000元材料费。对于原告主张的每月租金2500元的标准没意见，但我只同意赔偿原告2019年2月28日至2019年12月31日期间十个月的租金25000元，按照双方的约定应该在2020年1月22日完工，但后期原告有提出一些修改方案，且春节期间也应相应扣除，所以工程需要延后至2019年2月28日。2020年开始的租金不能算，因为是疫情期间，大家都回去了，这段期间不可能是全年出租的。对原告主张的物业费、公摊费用的标准200元/月没意见，但我只同意2019年2月28日至2019年12月31日期间十个月的物业费和公摊费，理由同上。 本院经审理认定事实如下： 2017年10月12日，范木英与厦门万嘉翔房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定范木英购买位于住宅·莲花国际6#地块2#楼3层307单元（集美区龙亭六里11号318单元）房屋。2018年9月11日，范亦铭作为范木英的代理人与冉钟文签订一份《工程装修施工合同》，合同载明：发包方（甲方），范木英，承包方（乙方）：厦门市金峰来装饰设计工程有限公司，经甲、乙双方共同协商达成如下协议：1.工程概况1.1工程名称：集美区莲花国际，1.2工程地点：11号楼318号房，1.3承包内容：工程预算书中所列的项目。1.4工程承包方式，双方商定采取下列第2种承包方式：乙方包工、包基础施工材料，甲方提供主材（见甲方提供装饰装修材料明细表）。1.5工程合同总价款53000元整。1.6工程期限60工作日，开工日期2018年9月12日；……5.工程价款支付和结算方式：5.1合同签订后，甲方需向乙方支付合同总价款的35%为工程首付款；5.2工程施工水电完工后5天内，甲方再向乙方支付合同总价款的55%款项……户名：冉钟文（建行），账号：62×××78①前期进场前甲方付乙方10000元首期款。②砌完二楼墙体甲方付乙方10000元整二期款。③水电验收完毕后，甲方付乙方10000元整三期款。④泥水完工甲方付乙方17700元整四期款。⑤剩余尾款5300元基础部分全部完工后半个月内甲方付给乙方。范亦铭、冉钟文分别在协议落款的甲、乙方处签名、捺印。冉钟文于2018年9月中旬装修至2019年1月底，但未如期完工，尚余铝合金窗安装、窗台石材安装等未完成。期间，范木英有委托冉钟文购买部分装修材料。2018年9月12日至2019年1月28日期间，范亦铭向冉钟文上述银行账户共转账支付66700元（包含材料费19700元、工程款47000元）。范木英于2019年6月18日缴纳了上述房屋2019年1月至6月的物业服务费及2019年1月1日至3月5日的公摊电费1241.6元、2019年1月至6月的公维金及2018年11月4日至2019年3月5日的公摊水费113元，于2019年11月13日缴纳了2019年7月至12月的物业服务费及2019年3月5日至2019年8月4日的公摊电费1108.9元、2019年7月至12月的公维金及2019年3月5日至2019年8月4日的公摊水费103元，于2020年3月10日缴纳了2020年1月至3月的物业服务费及2019年8月5日至2020年2月5日的公摊电费690.5元、2020年1月至3月的公维金、2019年8月5日至2020年2月5日的公摊水费66.5元。 本院认为，本案系装饰装修合同纠纷。范亦铭作为原告代理人与被告分别在前述《工程装修施工合同》落款中签名捺印，且案涉装修工程为被告所施工，该合同约定的收款账号在被告名下，原告亦向被告该收款账户转账支付工程款，则前述合同应视为原、被告双方所签订。虽然合同中载明承包方为厦门市金峰来装饰设计工程有限公司，但该公司并未在合同中盖章确认，被告当庭主张其系厦门市金峰来装饰设计工程有限公司的设计师，但并未提交证据予以证明，原告亦不予认可，则本院不予采信。《建设工程质量管理条例》第二条规定：“凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程”，故本案装修工程属于建设工程。原告将涉案装修工程分包给不具备装修企业资质的个人即被告，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定（有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定），认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；”以及《建设工程质量管理条例》第二十五条规定：“施工单位应当依法取得相应等级的资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程”，双方签订的《工程装修施工合同》无效。 关于原告主张退还的材料费6000元。原告当庭明确该款的计算方式为：被告未完成铝合金窗安装和石材安装，该两项材料费及安装工程量合计9500元，其尚未支付被告剩余的代购材料款3500元，相互抵扣等于6000元。本院认为，原告对其该项主张未提交证据予以证明，原告在起诉状中诉称其累计委托被告采购材料23223元，其累计支付货款19700元，照此计算，剩余未付的材料费为3523元，与原告前述主张的3500元不一致，且与被告辩称的4500元不符，本院不予采信，被告并辩称其未完成的工程量约为4000元，原告尚有4500元材料费、工程尾款5000元、买主材的代办费3500元、小修改小增补的工程款约1000元，相互抵扣后原告尚需支付被告10000元，故原告该项主张缺乏依据，本院不予支持。 关于原告主张的租金损失、物业费及公摊费用损失。原告主张其装修讼争房屋系为出租使用，按照常理，房屋装修后因释放甲醛等污染物，需通风一段时间方适合居住，通风期间的物业费及公摊费用仍应由原告缴纳，故即使讼争房屋如期完工，也无法立即出租使用，原告主张自2019年1月23日起计算租金损失、物业费及公摊费用损失，本院不予采信，被告主张自2019年2月28日起计算租金损失、物业费及公摊费用损失，本院予以采纳。原告诉称其为避免损失扩大，及时止损，特此起诉，参照合同约定，工期为90个工作日，被告应于2019年1月22日完工，但原告直至2019年11月才向本院提交起诉状，显然其并未采取适当措施避免损失扩大，存在过错，被告同意支付至2019年12月31日止的租金、物业费及公摊费用损失，本院予以照准，被告对原告主张的租金标准2500元/月、物业费及公摊费用标准200元/月无异议，则被告应赔偿原告2019年2月28日至2019年12月31日期间的租金损失25000元、物业费及公摊费用损失2000元，原告主张的其余损失，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项、第二条，《建设工程质量管理条例》第二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认范木英与冉钟文于2018年9月11日签订的《工程装修施工合同》无效； 二、冉钟文应于本判决生效之日起十日内赔偿范木英租金损失25000元； 三、冉钟文应于本判决生效之日起十日内赔偿范木英物业费及公摊费用损失2000元； 四、驳回范木英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费596元，减半收取计298元，由范木英负担46元（已预交），冉钟文负担252元，该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱淑贞 二〇二〇年五月十三日 代书记员 林雅玲 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效： （一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； （二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； （三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 《建设工程质量管理条例》 第二凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。 第二十五条施工单位应当依法取得相应等级的资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。 禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。