云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初4691号原告（反诉被告）西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司。住所景洪市嘎洒镇曼达村委会曼达村民小组。统一社会信用代码91532801MA6MXRXT91。法定代表人孙先龙，职务执行董事。委托诉讼代理人何蕊画，云南民定（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人张社，云南民定（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）刘艳伟，男，1980年3月2日出生，汉族，身份证住址湖北省赤壁市，现住景洪市。委托诉讼代理人李俊蓉，云南方向律师事务所律师，特别授权代理。反诉被告孙先利，男，1969年3月31日出生，汉族，身份证住址沈阳市大**。委托诉讼代理人何蕊画，云南民定（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人张社，云南民定（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司诉被告刘艳伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，被告刘艳伟于2019年12月2日提出反诉，本院准许后，依法适用普通程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何蕊画、张社，被告刘艳伟及其委托诉讼代理人李俊蓉，反诉被告孙先利的委托诉讼代理人何蕊画、张社到庭参加诉讼。2020年2月7日被告刘艳伟申请鉴定，2020年4月7日被告刘艳伟未交纳鉴定费，被西双版纳瑜兴工程造价咨询有限公司退件。本案现已审理终结。原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈租赁合同》，返还占用的客栈；2、判令被告向原告支付其拖欠的租金共计10万元（租金暂计算至2019年9月1日，实际计算至被告返还客栈之日止）;3、判令被告向原告支付15万元的违约金；4、由被告承担本案诉讼费。原告将第二项诉请变更为判令被告向原告支付其拖欠的租金（房屋占有使用费）共计10万元（暂计算至2019年9月1日，实际计算至被告返还客栈之日止）。事实和理由：2018年11月13日，原告与被告签订《西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于景洪市温泉民俗客栈，租赁期限10年，自2018年12月1日起至2028年11月30日止，第一年租金40万元，第二年租金42万元，第三年至第十年期间每年租金为45万元，第一年租金首次交付半年，剩余半年的租金在2019年5月1日前支付，不得无故拖欠，否则即视为被告违约，原告有权终止合同并要求被告承担15万元的违约金等具体事项。合同签订后原告按照约定把客栈交由被告自行经营，但被告未按约定履行支付租金的义务，原告多次要求被告支付租金，被告仅支付了上半年的租金，根据双方签订的租赁合同，被告的行为已属于严重违约，原告可解除合同并要求被告支付拖欠的租金及违约金，故原告诉至法院。被告刘艳伟就本诉辩称，本案合同存在欺诈，我方认为属于无效合同，因此本案后面的诉讼请求均不存在。被告刘艳伟向本院提出反诉请求：1、判令原被告双方签订的《西双版纳澜沙外苑民俗客栈租赁合同》无效。2、判令二反诉被告连带赔偿反诉原告投入客栈装修等各项损失合计981272.88元及逾期赔偿利息（以本金981272.88元计算至款项付清止，按中国人民银行同期贷款利息计算）。3、判令二反诉被告连带退还反诉原告押金5万元。4、判令本案反诉费及其他因主张债权而发生的一切费用由二反诉被告承担。庭审中反诉原告刘艳伟明确第四项诉请为1万元的律师费、诉讼费以及后期可能产生的保全费等。事实和理由：2018年反诉原告打算在景洪本地经营客栈，反诉被告将其的客栈租赁给予反诉原告使用，并且拿出营业执照及特种行业许可证告诉反诉原告该客栈有合法手续，也是反诉被告公司自己使用至今，基于对反诉被告的信任，反诉原告就承租反诉被告西双版纳澜沙外苑民俗客栈，并于2018年11月13日与二反诉被告签订《西双版纳澜沙外苑民俗客栈租赁合同》，后反诉被告将该房屋交付给予反诉原告使用，反诉原告对客栈进行了3个多月的装修，于2019年春节时开始营业，反诉原告一直按合同约定交付租金，直到2019年下半年反诉被告公司的股东曹东波，打电话给反诉原告说土地是他的，他要把租赁给反诉原告的土地圈起来，这样反诉原告就无法营业，为此，双方多次协商，均无果，直到2019年6月客栈己经没有办法正常营业，处于关闭之中，在此期间，反诉原告刘艳伟才得知反诉被告租赁的土地是反诉被告孙先利向玉温等购买的，与玉温等签订《土地转让协议》共计四份，该客栈没有正规手续，根据相关法律反诉被告孙先利与玉温等签订的《土地转让协议》系无效，该客栈没有正规的审批建盖手续，系违章建筑，根据《城市房屋租赁条例》的相关规定原被双方签订的《西双版纳澜沙外苑民俗客栈租赁合同》为无效合同，现在反诉原告的合同目的已经不能实现，既然为无效合同，反诉原告对客栈的投入，反诉被告应当连带赔偿反诉原告各种经济损失（包括不限于客栈装修、客栈购买的家电家具等），故被告刘艳伟提出反诉。反诉被告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司就反诉辩称，1、反诉原告与反诉被告签订的租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，反诉原告也依据该租赁合同实际占有并使用了本案中的客栈，不存在任何无效的情形。首先，本案中的客栈位于景洪市嘎洒镇曼达村委会曼达村民小组，客栈所占土地属于少数民族村寨历史形成的荒地，由村民将该荒地开发建造了房屋而来，本案中的客栈是村民将其在荒地上自建的房屋租赁给反诉被告，反诉被告又进行了部分修缮和改造并设立的客栈管理公司，反诉被告将该客栈租赁给反诉原告时，已向反诉原告明确告知过该客栈的情况，也将营业执照移交给了反诉原告，营业执照上酒店的地址明确位于村寨，包括双方签订的租赁合同条款也能体现，也就是说反诉原告是明确知道本案的客栈由于历史及民俗原因是没有建房手续的，同时，反诉原告提交的曼达村委会出具的“关于澜莎外苑原有房屋及地上物的证明”中明确说明本案中的客栈所占土地是曼达村寨里的土地，客栈房屋由村民自行建盖，该房屋所处村寨是以傣族为主要民族的村寨，因建筑风格所致建筑面积与国家村镇土地政策不符，该村的建筑都没有发放所属权证，因为该建筑是传统民族建筑，也符合本地民族习惯，故政府对本村寨建筑都是默认并沿袭至今，也就是说本案的客栈并非违法建筑，是地方特色建筑。不能简单的认定为违法建筑。反诉原告与反诉被告基于该房屋签订的租赁合同也合法有效，如果简单认定本案租赁合同无效，那版纳傣族村寨90％以上的建筑均无建房手续，均是违法建筑，任何一个租赁了寨子里房屋的承租人均可起诉要求确认合同无效，这将严重扰乱房产租赁市场，给版纳州村寨带来严重的不良影响。2、反诉原告称是受到案外人曹东波的干扰才导致客栈无法经营，但本案中，反诉原告并未提供任何受到案外人干扰的证据，证据目录里显示有录音，但至今为止仍未提交录音。实际上，客栈之所以未能持续经营，是因为反诉原告自己在经营本案客栈的过程中，还经营着另外两家客栈，对本案中的客栈怠于管理导致的，且反诉原告称2019年6月份客栈就已经停业，但根据反诉被告提交的证据，截至2019年11月份，本案中的客栈仍在营业。因此，反诉原告称受到案外人影响从而导致客栈6月份就停业严重不符合事实，且没有任何的依据，应当承担举证不利的后果。3、反诉原告要求反诉被告赔偿其损失没有任何的依据，依法不应当得到支持，且其利息计算没有任何的依据。首先，反诉原告在本案中提供的淘宝打印清单、购货清单、收据等都是反诉原告单方出具的，是否实际产生，是否真实无法体现，部分证据完全看不出反诉原告所购是何物品，是何用途，反诉原告随便打印一些乱七八糟的清单就想要求反诉被告赔偿显然没有任何的依据。其次，即使反诉原告能够举证证明并能解释说明该些费用实际产生，那么，根据该些证据的大部分清单显示物品收货地址是与本案无关的另一家客栈“景洪春天里青年旅社”、“景洪刘掌柜土特产店”及与反诉被告基本同名的“西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司景洪泉墅分公司”客栈（该三个店面是反诉原告自行投资经营的，与本案中的客栈没有任何关系）。显然，反诉原告所购物品即使实际购买了也都是用于与本案客栈没有任何关系的店面，与本案没有任何的关联，要求反诉被告承担反诉原告自行经营的与本案无关的客栈没有任何的事实依据且反诉原告的行为在性质上来说已经属于虚构债务，恶意诉讼，浪费司法资源，应当由法院移送公安机关追究反诉原告的刑事责任。再次，即使有部分客栈所需日常生活用品是用于本案中的客栈，也是正常经营客栈所需日常用品，只要客栈营业就一定会产生，无论任何人经营都会产生，不可能反诉被告出租了客栈及客栈的经营权给反诉原告后还需要替反诉原告承担客栈经营可能产生的成本。另外，即使本案中反诉原告提交的部分证据并非客栈经营日常用品，而是反诉原告自行改造客栈所产生的费用，那么需要反诉原告明确该些费用是否是发生于本案中的客栈还是反诉原告自行经营的客栈或店面。如果反诉原告能够明确该些改造费用是用于本案中的客栈，那么，根据反诉原告与反诉被告签订的租赁合同来看，本案客栈交付反诉原告使用前已经具备可以直接经营使用的条件，无需再添置任何附属设施或建筑，也无需进行改造，且合同明确约定反诉原告不能对酒店进行主体上的改造，反诉原告私自改造产生的费用应当由反诉原告承担，且在合同解除后，反诉原告应当拆除其违约建造的所有建筑或设施。综上，反诉原告反诉主张的损失及利息没有任何的依据，且反诉原告将其用于自行经营的与本案无关的客栈产生的费用在本案中主张，显然是为了获取非法利益，属于恶意虚构债务，虚假诉讼，法院应当将反诉原告移送公安机关，追究其刑事责任。4、反诉原告要求反诉被告支付押金没有任何的依据，是由于反诉原告的严重违约行为导致合同目的不能实现且给反诉被告造成重大损失，即使反诉原告能够举证证明其确已支付押金，押金也不应当退还。首先，反诉原告并未举证证明向反诉被告支付了5万元的押金，其次，即使反诉原告提供证据证明其已向反诉被告支付了押金，根据租赁合同的约定，如反诉原告承租期间房屋设施设备损坏应该由反诉原告承担赔偿责任。本案中，反诉被告提交的录像证据足以证明反诉原告在因其自身原因经营不善后，未跟反诉被告协商解除合同事宜，擅自离开本案客栈，放任不管，导致本案客栈院落内植物全部枯死，酒店内的床及其他设施发霉腐坏，给反诉被告造成重大损失，该损失应当由反诉原告承担，押金根本不足以折抵反诉被告损失，即使反诉原告确实向反诉被告支付了押金也不应退回，其余损失反诉被告会另行起诉要求反诉原告支付。5、本案的诉讼费应当由反诉原告承担，反诉原告要求反诉被告承担诉讼费及主张债权而发生费用没有任何的依据，依法应当驳回。综上，反诉原告存在严重违背事实的行为，本案中客栈无法继续经营并非是因为客栈无建房手续导致的，而是由于反诉原告对客栈的管理，随便安排员工管理客栈，再加之反诉原告自己的合伙人之间的矛盾导致的。同时，在反诉原告经营期间，拖欠村民管理费、拖欠寨子里老人的劳务费、拖欠电费等，以上种种行为足以证实反诉原告明显是由于自己主观原因不想经营客栈而找借口，并以此提供各种费用凭证企图让反诉被告背负虚假债务，请求依法查明上述事实，驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告孙先利就反诉辩称，我是接受反诉被告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司的委托，作为公司代表与反诉原告签字，并非个人行为，不应承担责任。原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司、被告刘艳伟围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告刘艳伟认为《西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈租赁合同》是与反诉被告孙先利签订的，反诉被告孙先利辩称是受原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司的委托，作为公司代表与反诉原告签字，并非个人行为，故本院认定为是原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司与被告刘艳伟签订的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月13日，原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司与被告刘艳伟签订了《西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于景洪市温泉民俗客栈。第一条5、原告交付被告的16套房屋内均有卫生间和洗澡的设施设备（其中两个房间暂时没有的原告负责半个月内建好投入使用），床铺、空调、电视机、柜子、傣陶等物品，原被告双方清点以书面形式确认物品，若有损坏承租期内由被告承担维修，维修不好的负责赔偿。6、厨房（Ｆ栋）二楼右侧的两间客房内所有装修及设施设备的采购所产生的费用均由被告自行承担，原告负责Ｆ栋二层三间客房的化粪池位置的选址及协助被告修建，修建化粪池所产生的费用由被告承担，封闭接待大堂所产生的费用由被告承担，封闭酒窖上方凉亭用作布草间所产生的费用由被告承担，修建完毕后的所有权归原告。7、被告承租期间无权对房屋主体自行改造，如需改造必须征得原告同意，否则视为违约。原则上澜莎外苑保持现有客房不再增加客房。租赁期限10年，自2018年12月1日起至2028年11月30日止，第一年租金40万元，第二年租金42万元，第三年至第十年期间每年租金为45万元。水电房屋设施设备押金10万元，被告刘艳伟承租期间房屋内设施设备若有损坏均由被告刘艳伟一并承担，租金首次交付半年，押金5万元，共计25万元，其余在2019年5月1日前支付另外半年房租和剩余5万元押金。被告刘艳伟不得无故拖欠，否则视为被告刘艳伟违约，原告有权利终止合同。第二年以后租金按年支付，于每年的11月1日前交付全年租金。第五条三、被告刘艳伟违约：1、合同期内被告刘艳伟无故终止租赁合同视为被告刘艳伟违约；2、合同期内不按期缴纳租金视为被告刘艳伟违约；3、合同期内，违反合同约定的相关内容，视为被告刘艳伟违约；四、被告刘艳伟违约处理：1、终止合同，向原告交纳违约金，违约金15万元。2、产生的相关费用从租金中扣除，不足的由被告刘艳伟另行补足。合同签订后原告按照约定把客栈交由被告自行经营，被告仅支付了上半年的租金。庭审中被告刘艳伟认可2019年10月后酒店确实处于歇业状态，现未交付给原告，其交付了2018年11月至2019年5月半年的房租20万元及5万元的押金。综上所述，本案争议焦点：1、原被告双方签订的《西双版纳澜沙外苑民俗客栈租赁合同》是否有效？2、被告是否应向原告支付其拖欠的租金共计10万元（租金暂计算至2019年9月1日，实际计算至被告返还客栈之日止）及违约金15万元？3、二反诉被告是否应连带赔偿反诉原告投入客栈装修等各项损失合计981272.88元及逾期赔偿利息（以本金981272.88元计算至款项付清止，按中国人民银行同期贷款利息计算）。4、二反诉被告是否连带退还反诉原告押金5万元？本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。庭审中原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司认可该客栈无产权证，故原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司与被告刘艳伟2018年11月13日签订的《西双版纳澜沙外苑民俗客栈租赁合同》无效，原告要求返还占用的客栈的诉求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持；房屋占有使用费为48.4万元（2018年12月1日起至2020年5月30日），扣除已付的20万元，尚欠28.4万元，被告应向原告支付房屋占有使用费28.4万元;原告要求解除原被告签订的《西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈租赁合同》及支付15万元违约金的诉求，不符合本案事实和法律规定，本院不予支持；被告刘艳伟反诉要求二反诉被告连带赔偿反诉原告投入客栈装修等各项损失合计981272.88元、逾期赔偿利息（以本金981272.88元计算至款项付清止，按中国人民银行同期贷款利息计算）及承担1万元律师费、保全费，因被告刘艳伟未提交相应证据证实，本院不予支持；要求判令原被告双方签订的《西双版纳澜沙外苑民俗客栈租赁合同》无效及二反诉被告连带退还反诉原告押金5万元，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司提交了授权委托书，证实孙先利系接受公司委托，作为公司代表与被告刘艳伟签字，并非个人行为，故其不是本案适格反诉被告。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司与被告刘艳伟于2018年11月13日签订的《西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈租赁合同》无效，被告刘艳伟于本判决发生法律效力之日起三十日内将占用的西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈返还给原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司。二、被告刘艳伟于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司支付2018年12月1日至2020年5月30日房屋占有使用费28.4万元。三、反诉被告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退还反诉原告刘艳伟押金5万元。上述二、三项折抵后，被告刘艳伟应向原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司支付房屋占有使用费23.4万元。四、驳回原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司、反诉原告刘艳伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费5050元，反诉费7041元，由原告西双版纳澜莎外苑温泉民俗客栈管理有限公司负担1000元，被告刘艳伟负担11091元。原告预交的诉讼费，本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  周晓云人民陪审员  刘晓洁人民陪审员  李金霞二〇二〇年五月二十七日书 记 员  彭 磊