安徽省马鞍山市花山区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖0503执异60号 异议申请人（案外人）：李俊，男,1961年3月生,汉族,住安徽省黄山市黄山区。 异议申请人（案外人）：翟耿耿，男,1973年12月生,汉族,住安徽省黄山市黄山区。 被申请人（申请执行人）：马鞍山市海外海典当有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：夏国良，该公司董事长。 被申请人（被执行人）：段联，男，1968年3月生，汉族，住安徽省芜湖市。 被申请人（被执行人）：芜湖市金鼎房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。 法定代表人：丁毅，该公司总经理。 被申请人（被执行人）：丁劲松，男，1963年8月生，汉族，住安徽省芜湖市。 被申请人（被执行人）：安徽金鼎工程（集团）有限责任公司，住所地安徽省芜湖市。 法定代表人：程桂明，该公司总经理。 被申请人（被执行人）：黄山金鼎房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市。 法定代表人：丁毅，该公司总经理。 被申请人（被执行人）：安徽金鼎锅炉股份有限公司，住所地安徽省芜湖市经济技术开发区。 法定代表人：黄兴华，该公司总经理。 本院在执行××人马鞍山市海外海典当有限公司（以下简称“海外海典当公司”）与被执行人段联、芜湖市金鼎房地产开发有限公司（以下简称“芜湖金鼎房地产公司”）、丁劲松、安徽金鼎工程（集团）有限责任公司（以下简称“金鼎工程公司”）、黄山金鼎房地产开发有限公司（以下简称“黄山金鼎房地产公司”）、安徽金鼎锅炉股份有限公司（以下简称“金鼎锅炉公司”）的（2017）皖0503执1937、1938、1939、1940号等案中，异议申请人李俊、翟耿耿向本院提出执行异议，本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议申请人李俊、翟耿耿均称，第一、2014年12月4日，黄山金鼎房地产公司将其开发的位于该市黄山区六角楼茶叶市场旅游购物广场项目交通局综合楼S1—S11、酒店商品房（当时整体建筑已完成，设计建筑面积4413.84平方米）出售给两异议人。因当时该开发项目的相关资料不完善，暂时无法领取《商品房预售许可证》，于是双方签订《订房协议》约定房款为9449711万元。交房标准为现状交房，房屋的所有维修责任及费用由两异议申请人自行承担，并承诺于最迟于2015年4月10日前签订《商品房买卖合同》并予以办理不动产权证。协议签订当日，双方即办理了现状交房手续，两异议申请人已付清全部购房款，并于2015年初将该房的房顶漏水等进行全面维修且更新了相关设备，并将涉案房屋出租给他人使用。2015年4月之后，两异议申请人多次要求黄山金鼎房地产公司办理涉案房屋不动产权证，该公司皆以建房手续不全暂时没办妥为由并承诺办证。2019年9月12日，黄山金鼎房地产公司办妥相关建房资料并领取了编号为（黄山区）房销售证第201902《商品房现售备案证书》，并于2019年10月16日与李俊及翟耿耿之妻韩晓梅签订《商品房买卖合同》，双方至黄山区房地产交易管理所办理了合同备案手续，两异议申请人为尽快办证，于2019年10月22日代该公司交纳了税款684879元。后得知，涉案房产被黄山市中级人民法院及马鞍山市花山区人民法院依法查封。现黄山市中级人民法院已解除对涉案房产的查封。现仅有马鞍山市花山区人民法院依据（2017）0503财保34、35、36、37号《民事裁定书》查封了包含上述房产在内交通局综合楼的房产及土地使用权。综上，两异议申请人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，两异议申请人有充分的证据及理由排除对位于黄山市黄山区六角楼茶叶市场旅游购物广场项目涉案房产交通局综合楼S1—S11、酒店商品房的查封和执行及解除对涉案房屋的查封执行措施。 本院查明，2017年7月24日，本院受理原告海外海典当公司与被告段联、芜湖金鼎房地产公司、丁劲松、金鼎工程公司、黄山金鼎房地产公司、金鼎锅炉公司等四起民间借贷纠纷一案，编立诉讼案件（2017）皖0503民初4020、4021、4022、4023号。之前，本院在黄山市黄山区不动产登记中心，以（2017）皖财保34、35、36、37、38号民事裁定，诉讼保全了被告黄山金鼎房地产公司名下的所位于该市该区六角楼茶叶市场旅游购物广场项目涉案房产交通局综合楼Ｓ1—Ｓ11、酒店商品房等不动产进行了查封。2017年9月25日，本院审结原告海外海典当公司与被告段联、芜湖金鼎房地产公司、丁劲松、金鼎工程公司、黄山金鼎房地产公司、金鼎锅炉公司民间借贷纠纷一案，并作出了（2017）皖0503民初4020号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告段联于本调解书生效后次日返还原告海外海典当公司借款10000000元，支付逾期综合服务费4220284.57元（暂计至2017年7月20日），并按借款合同约定月2%的标准支付自2017年7月21日至实际清偿日的综合服务费；二、被告段联自愿赔偿原告海外海典当公司律师代理费76000元；三、如被告段联不能按期支付上述款项，则原告海外海典当公司有权依法拍卖、变卖被告芜湖金鼎房地产公司抵押给原告海外海典当公司的位于芜湖市××区××东××、××东××号房屋，所得价款原告海外海典当公司优先受偿；四、本案受理费54174元（已减半收取）、保全费5000元,合计59174元，由被告段联负担；五、被告芜湖金鼎房地产公司、丁劲松、金鼎工程公司、黄山金鼎房地产公司、金鼎锅炉公司连带清偿上述款项；六、双方当事人就本案无其他争议。2017年9月25日，本院审结原告海外海典当公司与被告黄山金鼎房地产公司、丁劲松、金鼎工程公司、芜湖金鼎房地产公司、金鼎锅炉公司民间借贷纠纷一案，并作出了（2017）皖0503民初4021号民事调解书经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告黄山金鼎房地产公司于本调解书生效后次日返还原告海外海典当公司借款7000000元，支付逾期综合服务费3071532.52元（暂计至2017年7月20日），并按借款合同约定月2%的标准支付自2017年7月21日至实际清偿日的综合服务费；二、被告黄山金鼎房地产公司自愿赔偿原告海外海典当公司律师代理费53000元；三、如被告黄山金鼎房地产公司不能按期返还上述款项，则原告海外海典当公司有权依法拍卖、变卖被告黄山金鼎房地产公司抵押给原告海外海典当公司的位于黄山市××山区××政府东南侧××小镇西区××号××房产和××政府东南侧××小镇××南侧××小镇东区××楼××号的房屋，所得价款原告海外海典当公司优先受偿；四、本案受理费41610元（已减半收取）、保全费5000元，合计46610元，由被告黄山金鼎房地产公司负担；五、被告丁劲松、金鼎工程公司、芜湖金鼎房地产公司、金鼎锅炉公司连带清偿上述款项；六、双方当事人就本案无其他争议。2017年9月25日，本院审结原告海外海典当公司与被告芜湖金鼎房地产公司、丁劲松、金鼎工程公司、黄山金鼎房地产公司、金鼎锅炉公司民间借贷纠纷一案，并作出了（2017）皖0503民初4022号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告芜湖金鼎房地产公司于本调解书生效后次日返还原告海外海典当公司借款6000000元，支付逾期综合服务费2924170.73元（暂计至2017年9月20日）；二、被告芜湖金鼎房地产公司自愿赔偿原告海外海典当公司律师代理费45000元；三、如被告芜湖金鼎房地产公司在2018年3月20日前清偿本协议第一项和第二项全部借款、综合服务费和律师代理费，则原告海外海典当公司同意免除被告芜湖金鼎房地产公司自2017年9月21日至实际清偿之日的综合服务费；如被告芜湖金鼎房地产公司在2018年3月20日前不能全部清偿本协议第一项和第二项借款、综合服务费和律师代理费，被告芜湖金鼎房地产公司应按借款合同约定月2%的标准向原告海外海典当公司支付自2017年9月21日至实际清偿日的综合服务费；四、如被告芜湖金鼎房地产公司不能在2018年3月20日前清偿本协议第一项和第二项全部借款、综合服务费和律师代理费，则依法拍卖、变卖被告芜湖金鼎房地产公司抵押给原告海外海典当公司的位于芜湖市××区××＃楼××号、××＃楼××号、××＃楼××号、××＃楼××号房屋，所得价款海外海典当公司优先受偿；五、本案受理费36798元（已减半收取）、保全费5000元，合计41798元，由被告芜湖金鼎房地产公司负担；六、被告丁劲松、金鼎工程公司、黄山金鼎房地产开公司、金鼎锅炉公司对上述债务承担连带清偿责任；七、双方当事人就本案无其他争议。2017年9月25日，本院审结原告海外海典当公司与被告段联、芜湖金鼎房地产公司、丁劲松、金鼎工程公司、黄山金鼎房地产公司、金鼎锅炉公司民间借贷纠纷一案，并作出了（2017）皖0503民初4023号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告段联于本调解书生效后次日返还原告海外海典当公司借款5000000元，支付逾期综合服务费2130142.28元（暂计至2017年7月20日），并按借款合同约定月2%的标准支付自2017年7月21日至实际清偿日的综合服务费；二、被告段联自愿赔偿原告海外海典当公司律师代理费38000元；三、如被告段联不能按期支付上述款项，则原告海外海典当公司有权依法拍卖、变卖被告芜湖金鼎房地产公司抵押给原告海外海典当公司的位于芜湖市××区××号房屋，所得价款原告海外海典当公司优先受偿；四、本案受理费31331元（已减半收取）、保全费5000元，合计36331元，由被告段联负担；五、被告芜湖金鼎房地产公司、丁劲松、金鼎工程公司、黄山金鼎房地产公司、金鼎锅炉公司连带清偿上述款项；六、双方当事人就本案无其他争议。上述涉案民事调解书生效后，上述该被告并未按确定的期限内履行所负义务。申请执行人海外海典当公司于2017年10月10日向本院申请，要求对被执行人段联、芜湖金鼎房地产公司、丁劲松、金鼎工程公司、黄山金鼎房地产公司、金鼎锅炉公司予以强制执行。本院立案后，编立执行案件（2017）皖0503执1937、1938、1939、1940号，并向上述被执行人下达了《执行通知书》、《当事人缴款通知书》及《报告财产令》等执行法律文书，责令该被执行人履行应支付的执行款项及负担执行费用等。但被执行人段联、芜湖金鼎房地产公司、丁劲松、金鼎工程公司、黄山金鼎房地产公司、金鼎锅炉公司均未依法按照该执行通知书履行其所负义务。上述四件执行案件仍在执行中。 本院审查认为，根据法律规定，人民法院对当事人提出的执行异议主要是从形式上进行审查。本案中，现两异议申请人所提交的所有复印件材料等，均不能证明其所提出的排除对位于黄山市黄山区六角楼茶叶市场旅游购物广场项目涉案房产交通局综合楼S1—S11、酒店商品房屋不动产的查封和执行及要求解除对涉案房屋不动产的查封执行措施等理由能成立。这是因为：第一、无法确认涉案《订房协议》具有真实性。一是两异议申请人与黄山金鼎房地产公司所订立的涉案《订房协议》中的涉案房屋不动产为S1-S11共11套门面房及酒店等，而涉房地产的平均单价仅为2140.93元，此种房地产价格明显过低，且与2014年当地房地产市场价格相差过大。二是两异议申请人与黄山金鼎房地产公司于2014年12月4日所签订《订房协议》约定，在签订该协议当日由购房人支付购房款400万元，而实际上两异议申请人却系于2014年10月21日就支付400万元款项，且所提交的系《收款收据》。此与公司经营管理和现行财务会计管理制度及一般交易习惯等相悖。三是两异议申请人在明知黄山金鼎公司房地产无《商品房预售许可证》，仍与该公司进行交易并在无任何保障情形下，先行支付全额购房款且自行承担房屋维修责任等。此种行为不符合一般常识要求，并违背房屋买卖一般交易习惯和常理等。第二、无法确认涉案《订房协议》为有效协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，两异议申请人与黄山金鼎房地产公司所订立涉案《订房协议》时，该公司并未取得涉案商品房预售许可证。故涉案《订房协议》无法被确认为有效协议。黄山金鼎房地产公司系于2019年9月12日取得了对涉案房地产的销售许可证，但本院系于2017年6月23日对涉房屋不动产采取查封诉讼保全措施的。即本院查封涉案房屋不动产时，该涉案房地产系处于未取得销售许可状态。第三、无法确认两异议申请人已向黄山金鼎房地产公司全额支付了涉案房屋不动产的全部款项。一是两异议申请人所提交的付款凭证仅为《收款收据》而无所对应的支付涉案款项汇款依据，二是此种付款方式与公司经营管理中财务管理及会计制度相违背的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，两异议申请人所提执行异议均不符合上述四个条件，且其权利不足以阻却或排除本案的执行。故异议申请人李俊、翟耿耿的执行异议理由均不能成立。本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于执行立案、结案若干问题意见》第九条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条、第十一条、第十二条、第十六条第二款、第十七条第一项、第二十四条、第二十五条、第二十六条第四款、第二十八、第二十九条等规定，裁定如下： 驳回异议申请人李俊、翟耿耿的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提出执行异议之诉。 审判长 杜 谦 审判员 杨祖怀 审判员 吴海姣 二〇二〇年五月二十二日 书记员 蒋心云