福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终160号 上诉人（原审被告）：朱卫强，男，1977年1月16日出生，汉族，住江西省瑞金市。 委托诉讼代理人：李熠，福建兴惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王伟民，男，1979年12月1日出生，汉族，住福建省惠安县。 被上诉人（原审原告）：杨运英，女，1980年10月8日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：卢燕真，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 上诉人朱卫强因与被上诉人王伟民、杨运英房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 朱卫强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定由于朱卫强未按时缴纳租金导致违约而判决终止《房屋租赁合同书》与客观事实不符，该合同应当继续履行。1.王伟民、杨运英于2017年11月份将租赁房屋停自来水停电，甚至到供水部门将供水账户销户，之后要求涨租金。自来水一直停到2019年5月才恢复供应，而房屋的电力恢复也是在与物业协商后才得以恢复。2.2018年1月10日，王伟民、杨运英将租赁房屋上内的房间内墙砸倒，并将胶水灌入门锁阻止上诉人入住房屋，已严重违约在先，朱卫强才于2018年1月份起暂停缴纳租金，因此朱卫强并未构成违约，《房屋租赁合同书》应当继续履行。朱卫强系在原房东黄越洋的同意下对房屋进行转租和装修，而王伟民、杨运英将自来水账户注销导致房屋停水18个月无法出租，朱卫强对于所造成的损失会另行予以索赔。二、朱卫强已将2017年度的6000元租金支付完毕，其在一审提交的其于2017年9月16日向原房东黄越洋缴纳1500元租金的转账记录，该笔账款系2017年第四季度的租金，而非一审法院认定的第一季度的租金，朱卫强为此向法院提交了新的证据予以佐证，其于2017年6月12日分别转账两笔1500元共计3000元给黄越洋作为2017年度第二、第三季度的租金，而第一季度的租金1500元则是通过现金支付给黄越洋，2017年度的6000元租金全部支付完毕。因为王伟民、杨运英尚欠黄越洋购房款，双方产生纠纷，黄越洋就将本该交给王伟民、杨运英的租金私自扣下。综上所述，一审法院认定事实不清，导致判决错误，请求二审法院予以改判。 王伟民、杨运英辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，朱卫强的上诉理由不能成立，应维持原判。 王伟民、杨运英向一审法院起诉请求：1.提前终止《房屋租赁合同书》,朱卫强立即将房屋恢复原状并腾空交还给王伟民、杨运英；2.朱卫强立即支付王伟民、杨运英自2017年4月1日起至实际交付房屋之日止的租金。 一审法院认定事实：朱卫强与案外人黄越洋于2016年5月18日签订《房屋租赁合同书》1份，约定案外人黄越洋将其自有的位于惠安县××＃××室的房屋出租给朱卫强，租赁期限自2016年6月1日起至2028年6月1日止，租期144个月，租金每月500元，付款方式为每季度付清；双方还约定，若乙方（即朱卫强）未能按时交付房租，拖欠房租达7日以上，甲方（即案外人黄越洋）有权终止合同并收回出租房屋，双方还对各自的权利义务等作了具体的约定。王伟民、杨运英于2016年11月15日向案外人黄越洋购买涉讼房屋及配套储藏间（6＃05号）。另查明，王伟民、杨运英于2016年12月14日取得涉讼房产所有权证。 一审法院认为，朱卫强于2016年5月18日向案外人黄越洋租赁涉案房屋，租赁期限自2016年6月1日起至2028年6月1日止，租金为每月500元，双方还对各自的权利义务等做了具体的约定。根据王伟民与被告之间的聊天记录并结合朱卫强在庭审中自认案外人黄越洋与王伟民已于2018年找到其并告知涉讼房屋已转让给王伟民的事实，可以认定朱卫强于2018年间已知道涉讼房屋已经转让给王伟民、杨运英。经一审法院向案外人黄越洋核实，其认可签订该合同时同意朱卫强对涉讼房屋进行转租及装修，王伟民、杨运英主张该合同备注书写内容不真实，却未能提供相应证据佐证且亦未在举证期限内向法院申请鉴定，结合《房屋租赁合同书》第八条后面的备注内容，能证明案外人黄越洋与朱卫强在签订涉案租赁合同时，约定同意朱卫强对涉讼房屋进行转租及装修。朱卫强提供于2017年9月16日向案外人黄越洋转账1500元的证据，经一审法院向黄越洋核实，其确有收到被告支付该笔租金，且其陈述的“卖之后朱卫强仅在2017年支付过一季度的房租1500元，已告知王伟民、杨运英，王伟民、杨运英称从房款中扣除”与王伟民、杨运英主张的“因王伟民、杨运英当时尚欠案外人购房款，同意由案外人暂时收取租金”的陈述相一致，可以认定朱卫强已向王伟民、杨运英支付一季度的租金1500元。因朱卫强未能提供其他证据其已支付2017年其他季度的租金，故该1500元应认定为缴纳2017年度第一季度的租金。综上，朱卫强与案外人黄越洋于2016年5月18日签订的《房屋租赁合同书》合法有效，合同一经签订，对合同各方均有约束力。案外人黄越洋于2016年11月15日将涉讼房屋所有权转让给王伟民、杨运英后，王伟民、杨运英于2016年12月14日取得涉讼房屋的所有权证，根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁的效力，即租赁合同对新所有权人有效，王伟民、杨运英与朱卫强均应受涉讼合同约束。根据涉讼租赁合同第二条“房屋租金每月500元，付款方式为季付清。若乙方（即朱卫强）未能按时交付房租，拖欠房租达7日以上，甲方视乙方自动放弃，甲方有权终止合同并收回出租的房屋……。”的约定，朱卫强应按时支付租金，但朱卫强在案外人黄越洋及王伟民、杨运英履行通知义务后，依然未能按约按时支付租金，其拖欠房租时间已经远远超过合同约定的7日以上，该行为已构成违约，王伟民、杨运英有权根据合同约定终止合同。因王伟民、杨运英并未举证证明其对合同终止对朱卫强进行了催告，故本案合同终止日可确认为朱卫强第一次收到法院的诉讼材料之日即2019年5月25日。 综上事实，朱卫强与案外人签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。案外人黄越洋于2016年11月15日将涉讼房屋所有权转让给王伟民、杨运英后，王伟民、杨运英于2016年12月14日取得涉讼房屋的所有权证，根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁的效力，即租赁合同对新的所有权人有效，王伟民、杨运英与朱卫强均应受涉讼合同约束，全面履行自己的义务。朱卫强未按时支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。王伟民、杨运英请求终止朱卫强与案外人签订的《房屋租赁合同书》，并要求朱卫强将涉讼租赁物腾空并交付给王伟民、杨运英，符合法律规定和合同约定，应予支持。因朱卫强仅支付涉讼房屋2017年第一季度的租金，故王伟民、杨运英请求支付自2017年4月1日起的租金，符合法律规定和合同约定，应予支持。因《房屋租赁合同书》的终止日为2019年5月25日，故朱卫强应按每月500元的标准支付自2017年4月1日起至2019年5月25日止拖欠的租金，自2019年5月26日起至实际交付租赁物之日止按每月500元的标准支付逾期交房占有使用费。因涉讼租赁合同明确约定出租人同意朱卫强对涉讼房屋进行转租，故王伟民、杨运英主张朱卫强将涉讼房屋转租给他人使用的行为违反合同约定依据不足，不予支持；其主张朱卫强将房屋隔成多个单间已经改变了涉讼房屋的室内结构，要求将房屋恢复原状，却未能提供充分的证据证明其房屋原状，故对该项主张，不予采纳。王伟民、杨运英若有相应证据，可另行主张。朱卫强主张涉讼《房屋租赁合同》与王伟民、杨运英没有任何关系，缺乏法律依据，不予采纳。王伟民、杨运英诉讼请求合理的部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、终止黄越洋与朱卫强于2016年5月18日签订的《房屋租赁合同》。二、朱卫强应于判决生效之日起十五日内将位于惠安县××＃××室的房屋腾空交付给王伟民、杨运英。三、朱卫强应于判决生效之日起十五日内支付王伟民、杨运英租金（自2017年4月1日起至2019年5月25日止按每月500元的标准支付）、逾期交付租赁物占有使用费（自2019年5月26日起至实际交付租赁物之日止按每月500元的标准支付）。四、驳回王伟民、杨运英的其他诉讼请求。案件受理费188元，减半收取94元，由朱卫强负担，应于判决生效之日起五日内缴交；王伟民、杨运英预交的1438元予以退回。 本院二审期间，朱卫强提供报警回执单、收款收据、银行对账单，以此证明王伟民、杨运英曾将案涉租赁房屋的房间内墙砸倒并于2017年11月将租赁房屋的自来水账户注销，朱卫强已付清2017年度全部租金。王伟民、杨运英质证后认为，报警回执单、收款收据不具有真实性及合法性，银行转账单也与本案无关。经审查，报警回执单、收款收据并不足以证明王伟民、杨运英曾将案涉租赁房屋的房间内墙砸倒并对租赁房屋的自来水账户注销的事实，而银行对账单仅能体现朱卫强于2017年6月12日转账给黄越洋款项的事实，与朱卫强是否已支付王伟民、杨运英2017年度第二、第三季度租金不存在关联性，对朱卫强提供的证据不予采信。一审判决查明认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。王伟民、杨运英向原出租人黄越洋购买涉讼租赁房屋并于2016年12月14日取得房屋的所有权证，原出租人黄越洋与承租人朱卫强之前签订的《房屋租赁合同书》仍然合法有效，王伟民、杨运英与朱卫强均应受涉讼合同约束，全面履行各自义务。现有证据能证明朱卫强仅支付王伟民、杨运英涉讼房屋2017年第一季度的租金，朱卫强自2017年4月1日起未按时支付租金，已构成违约，一审判决终止本案租赁合同收回涉案租赁房屋、朱卫强支付尚欠的租金及占有使用费，具有合同依据与法律依据，应予维持。朱卫强的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 综上所述，朱卫强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费188元，由朱卫强负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年五月六日 书记员  陈斯煜 附注：本案适用的主要法条及申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。