江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0115民初12043号 原告：南京中城汇商贸有限公司，统一社会信用代码91320102MA1MYJL69F，住所地南京市建邺区通江路16号01幢401-408室。 法定代表人：冉均，该公司总监。 委托诉讼代理人：刘辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈尚杰，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告：南京霍格教育科技有限公司，统一社会信用代码91320115302564602U，住所地南京市江宁区高新园天元东路1009号。 法定代表人：潘娟娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：俞平，江苏杨传圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：衣存宾，江苏杨传圣律师事务所实习律师。 原告南京中城汇商贸有限公司（以下简称中城汇公司）与被告南京霍格教育科技有限公司（以下简称霍格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中城汇公司的委托诉讼代理人刘辉、陈尚杰，被告霍格公司的委托诉讼代理人俞平、衣存宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中城汇公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告退还押金113800元；2.判令被告退还租金88958.13元（自2019年6月24日起至2019年9月30日，扣除一个月租金）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月16日，其与被告就位于南京市江宁区东山街道竹山路53号、68号江宁万达广场（西区）6幢1008、1009、1010室房屋签订租赁合同，合同约定被告将上述房屋出租给其，租赁期限自2018年4月1日至2022年2月28日，第一年租金标准为37936元／月、第二年租金标准为39832元／月、第三年租金标准为41824元／月，第四年租金标准为43915元／月，租金支付方式为押三付六，如其中途退租，需提前一个月告知被告并赔偿一个月租金。租赁过程中其因业务调整需退租，故于2019年6月24日向被告发送退租通知书，告知被告其退租并要求退还押金及剩余租金，但经其多次催要，被告仍未退还。 被告霍格公司辩称，1.根据双方合同约定，押金退还的条件是租赁期满且原告未拖欠有关房屋使用费时，其予以退还，故其认为押金应首先冲抵原告欠付的租金，冲抵之后如有剩余，剩余部分其同意退还。2.双方合同约定的合同解除条件是协商一致，原告虽于2019年6月24日提出退租，但其于当月26日的回函中同意于2019年10月1日后不再续租，即合同解除的条件于2019年10月1日成就。且原告至今未交还房屋，在此期间原告仍应承担房租。且根据约定，原告提前退租应承担一个月租金的违约金。故其不应退还租金。 本院经审查认定事实如下：2018年3月26日，霍格公司（甲方）与中城汇公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：出租房屋坐落于江宁区东山街道竹山路53号、68号江宁万达广场（西区）6幢1008、1009、1010室（以下简称涉案房屋），建筑面积为461.93平方米；租赁期限自2018年4月1日至2022年2月28日，共计47个月；租金为2.7元／平方米／天（第二年起租金每年递增5%），第一年月租金为37936元，第二年月租金为39832元，第三年月租金为41824元，第四年月租金为43915元；租金支付方式为押三个月付半年，每次提前一个月支付下一期房租；房租押金为113800元，租期满后，在乙方不拖欠有关房屋使用费时，甲方不计利息退还房屋押金；租赁期间内如乙方没有违反合同或法律、法规的情况下，甲方不得擅自终止合同，如提前收回房屋的应提前一个月告知乙方，甲方须向乙方赔付一个月的房屋租金，同时退还乙方剩余租金及押金；乙方中途退租，需提前一个月告知甲方，同时赔偿甲方一个月的房屋租金。该合同关于变更或解除合同条件的约定如下：甲方或乙方有特殊原因，经双方协商一致；非甲乙双方造成房屋设施，水电等供应中断，超过七日，乙方认为严重影响房屋正常使用；出现不可抗拒的自然损坏，如台风、洪涝等；租赁期间内，该房屋所属地区政府要求对房屋拆迁或法律、法规禁止的事项。 2019年6月24日，中城汇公司向霍格公司发送退租通知书一份，内容如下：我单位与贵单位于2018年3月16日签订了房屋租赁合同，因业务调整，现需搬离此写字楼，双方约定租金支付方式为押三个月付半年，乙方中途退租，需提前一个月告知甲方，同时赔偿甲方一个月的房屋租金；我单位亦按照合同签署内容提前一个月告知霍格公司，中途催促过多次，至今未给答复，现我单位正式通知贵公司解除房屋租赁合同，我单位自愿承担赔偿责任一个月房屋租金39832元，请贵公司尽快按照合同内容退还我们三个月押金以及剩余房租。 2019年6月26日，霍格公司向中城汇公司回函如下：贵司在2018年3月26日与我司签订了房屋租赁协议，合同第二项明确约定租赁期限为2018年4月1日至2022年2月28日，共计47个月；合同第二条第4.4项明确约定房屋押金在租期满后，在乙方不拖欠有关房屋使用费时，甲方不计利息退还房屋押金，贵司现在在未满租赁期限中提出，我司不予受理；另，贵司在2019年4月1日至9月30日租金已经缴纳完毕，贵司如10月1日后不再续租，按照合同第七项乙方责任中，明确约定在租金期间内，乙方中途退租需提前一个月告知甲方，同时赔偿甲方一个月房屋租金，并在补充协议中明确说明，甲乙双方不可违约，如若违约，则违约方赔偿另一方一个月租金；现在贵司提出退租，我司同意从2019年10月1日起贵司退租，但是需要赔偿我司二个月的房屋租金；因此，我司不受理已经缴纳的租金退回，但是同意贵司2019年10月1日后退租，但需要按照合同约定赔偿我司二个月租金。 审理中，双方一致认可：原告实际租赁的房屋与合同约定一致；原告已支付押金113800元、2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金227616元、2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金227616元、2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金238992元。 原告主张其已于2019年7月23日将涉案房屋返还给被告，并提交2019年7月23日、7月26日其工作人员贡洋平与被告工作人员王霞的微信聊天记录一份，其中7月23日的聊天内容如下：王霞：在交房给我们前，老板肯定是不愿去补交的，如果物业同意后期补交，就没关系；贡洋平：可以后期，物业说待会找你沟通一下；王霞：好的。7月26日的微信聊天内容如下：贡洋平：10楼已经全部搬空，门的密码是3659#，租赁合同上的东西全部在；王霞：好的。 被告对微信聊天记录的真实性予以认可，并认可王霞是其员工，但对证明目的不认可，并主张聊天记录中提到的只是门禁的密码，而且原告至今对此密码也是掌握的，房屋交付应办理现场验收，但截至目前，原告未与其进行房屋验收交接手续。 被告主张其有权出租涉案房屋，并提交以下证据：许瑞与南京江宁万达广场有限公司就江宁万达广场（西区）6幢1008、1009、1010号房屋签订的江宁万达广场商品房预售合同、许瑞出具的说明各一份，说明内容如下：兹有本人名下位于南京市江宁区东山街道竹山路68号江宁万达广场（西区）6幢1008、1009、1010室房屋自2017年3月1日始租赁给霍格公司，并同意其进行转租。原告对上述证据的真实性均不予认可，并主张许瑞出具说明的时间为2019年9月17日，是双方签订租赁合同之后，同意转租的时间起始点为2017年3月1日，而其与被告签订租赁合同的时间是2018年3月16日，说明上述证据与涉案房屋租赁合同没有关系。 本院认为，原告中城汇公司与被告霍格公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同已约定中城汇公司如中途退租，需提前一个月告知霍格公司，同时赔偿一个月租金的违约金。中城汇公司已按约定于2019年6月24日通知霍格公司将提前退租，并自愿承担一个月租金的违约金，现其主张霍格公司退还押金及剩余租金符合双方约定。关于应退还的租金数额，根据中城汇公司提交的证据，其于2019年7月26日通知霍格公司已搬离，霍格公司应退还2019年7月27日至2019年9月30日期间的租金，现中城汇公司自愿按约扣除一个月租金的违约金，应退还的租金数额为46470.67元。中城汇公司主张退还自2019年6月24日起的租金，与其陈述及提交证据不符，对其要求退还租金的诉讼请求本院予以部分支持。中城汇公司要求退还押金113800元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。中城汇公司已按约定提前通知退租、交还涉案房屋，并自愿按约扣除一个月租金的违约金，霍格公司关于租金不应退还以及押金应扣除一个月租金的违约金的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告南京霍格教育科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告南京中城汇商贸有限公司租金46470.67元、押金113800元，合计160270.67元； 二、驳回原告南京中城汇商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案应收案件受理费4341元，减半收取2171元，由原告南京中城汇商贸有限公司负担418元，被告南京霍格教育科技有限公司负担1753元。 审 判 员  申慧君 二〇二〇年五月八日 见习书记员  张宇宁