成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初3121号 原告：成都旭辉物业管理有限公司，住所地成都市金牛区三洞桥路**。 法定代表人：李荣成，总经理。 委托诉讼代理人：乐章汇，四川思沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋凤，公司员工。 被告：刘巍建，男，1960年12月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：罗威，四川蓉城律师事务所律师。 原告成都旭辉物业管理有限公司诉被告刘巍建物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理，原告成都旭辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人乐章汇和蒋凤、被告刘巍建的委托诉讼代理人罗威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2012年11月1日至2019年3月12日国贸广场4F物业服务费466,847.4元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款损失75,142.92元；2、判令被告承担本案律师费27,099.51元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2008年9月4日起向国贸广场全体业主提供物业服务，被告于2009年通过司法拍卖取得国贸广场4F的所有权，享有写字楼4F产权总面积为2444.64平方米。被告虽一直未与原告签订物业服务合同，但是被告实际接收了原告提供的物业服务，双方建立事实的物业服务关系。原告于2010年6月8日向成都市金牛区房产管理局提交了物业管理服务合同备案表，之后又于2010年6月29日收到了成都市金牛区物价局关于同意“国贸广场”物业服务收费标准备案的函。函件同意原告按建筑面积每月每平方米2.5元收取物业服务费。被告从2012年11月1日起未向原告交纳物业费，截止2019年3月12日欠付为466,847.4元，并给原告造成严重损失。故向法院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，原被告双方没有签订物业服务合同，双方未就物业服务内容范围、服务质量要求、物业费价格标准等核心要素达成一致意见，被告也未向原告支付过物业费，原告事实上也未向被告提供过物业服务，双方未形成事实上的物业服务关系；2、原告主张的物业费标准未得到过被告的认可，原告主张的物业费、逾期损失以及律师费均没有合同依据及法律依据；3、原告主张的诉讼请求，大部分已经超过诉讼。原告于2019年11月向法院提起诉讼，仅有部分主张在诉讼时效内，超过诉讼时效的主张不应得到法院支持；4、从2012年11月开始案涉房屋闲置期间的物业服务费应由实际使用人苏宁云商销售有限公司承担，生效法律文书已确认不应当再由被告承担；5、原告主张的物业服务费并未书面催交，不符合司法解释的规定。以上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告从2008年9月起为“国贸广场”提供物业服务。事后，原告与成都迅驰投资有限公司（以下简称迅驰公司）签订《物业服务合同》，约定原告为迅驰公司的“国贸广场”总建筑面积28767.67平方米的办公区域物业提供物业管理服务，计算标准为2.5元/月·平方米，合同期限为2010年1月1日至2014年12月31日止。合同第十一条约定物业服务费按季交纳，业主应在每季期满前10日交纳下一季度物业服务费用履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下……（空白）。该合同进行了合同备案登记（备案号031006010）。物业服务合同到期后，双方未续签书面合同，仍继续按原合同内容履行义务。 被告通过司法拍卖取得“国贸广场”4楼的所有权，建筑面积为2444.64平方米。原被告之间未签订物业服务合同，但原告仍向包括被告在内的所有“国贸广场”业主及实际使用人提供了物业服务。事后，被告将该物业出租给四川苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）使用，苏宁公司按上述物业合同内容向原告交纳了租赁期间的物业服务费（2444.64平方米×2.5元/月），截止2012年10月30日，苏宁公司以其与被告之间租赁合同到期为由不再向原告交纳物业服务费。此后，原告分别向苏宁公司和被告发函或短信催收物业服务费未果。2019年3月13日，案涉物业产权变更登记为陈**霓。原告遂于2020年4月1日向本院提起诉讼。 另查明，1、2012年11月1日至2019年3月12日期间共计76个月零11天，物业服务费应为466722.52元（2444.64平方米×2.5元／月×76个月零11天）；2、本院受理的（2015）金牛民初字第7851号原告刘巍建与被告苏宁公司租赁合同纠纷一案，2015年12月2日经本院主持调解后双方达成调解协议，本院作出（2015）金牛民初字第7851号民事调解书，与本案讼争事实有关联的内容为“双方当事人自愿达成如下协议：……四、四川苏宁云商销售有限公司已于2015年11月20日将位于成都市金牛区××路××号××楼房屋交付给刘巍建，刘巍建对此房屋现状交付无异议。交付前产生的费用由双方各自承担，但刘巍建不承担闲置期间的物管费……”因刘巍建与苏宁公司对“闲置期间的物管费”理解不一致，导致双方均未向原告交纳此期间的物业管理费。 以上事实，有原告工商登记信息、被告身份信息、不动产登记信息、情况说明、物业服务合同和备案表、回函、短信交流记录等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原被告之间建立事实上的物业服务合同关系，有效成立。原告向包括被告在内的所有“国贸广场”业主及实际使用人提供了物业服务是事实，被告作为“国贸广场”4楼的业主在客观上也享受了服务，其完全拒交物管费有违公平原则，且原告直接向业主主张交纳物业服务费，并通过短信等方式进行催交，符合法律规定，被告应当向原告交纳物业服务费共计466,722.52元。 因被告与案外人苏宁公司之间就案涉部分物业服务费交纳主体存在的分歧，致原告向被告等人催缴物业服务费未果，欠付物业服务费处于持续状态，自2019年3月13日案涉物业的不动产登记发生变更至原告向本院提起诉讼之日，原告的诉讼请求并未超过受法律保护的诉讼时效，故本院对被告关于超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。 对原告主张逾期付款损失的诉讼请求，本院经审查认为，原告虽参照其与迅驰公司签订的《物业服务合同》为被告提供了物业服务，但该合同对逾期付款违约责任未进行明确约定，且根据案件的特殊情形，被告并非无故不交纳物业服务费，原告因此所产生的利息损失，从案涉物业产权人变更登记之日，即2019年3月13日起开始计算较为合理，计算方式为：以欠付物业服务费466,722.52元为基数，从2019年3月13日起至款项付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对原告主张支付律师费的诉讼请求，因原被告双方对实现债权所产生的该项费用的承担情形无合同约定，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告刘巍建于本判决生效之日起五日内向原告成都旭辉物业管理有限公司支付物业服务费466,722.52元及逾期付款利息（以欠付物业服务费466,722.52元为基数，从2019年3月13日起至款项付清之日止。2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告成都旭辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,745元，由被告刘巍建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  于虹 二〇二〇年五月十三日 书记员  黄莉