福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1447号 原告：福建八闽通信股份有限公司，住所地福州市鼓楼区西洪路**湖滨邮电小区**楼，统一社会信用代码913500001581514904。 法定代表人：朱建平。 委托诉讼代理人:林月钰，福建知力律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄振斌，福建知力律师事务所律师。 被告：福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会，，住所地福州市鼓楼区西洪路******统一社会信用代码34525176-1。 负责人：包亚明，主任。 委托诉讼代理人：谢贵运，福建天人和律师事务所律师。 原告福建八闽通信股份有限公司（以下简称八闽公司）与被告福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会（以下简称湖滨邮电小区业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。八闽公司委托诉讼代理人林月钰、黄振斌，湖滨邮电小区业委会负责人包亚明，委托诉讼代理人谢贵运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 八闽公司向本院提出诉讼请求：1.撤销福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主大会于2019年2月13日作出的续聘福州福中福物业管理有限公司（以下简称福中福公司）的决定；2.本案全部诉讼费用由湖滨邮电小区业委会承担。 事实与理由：八闽公司系福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主，湖滨邮电小区业委会系福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会。2019年2月13日业主大会选聘福中福公司的表决结果系伪造，依法应予撤销。一、2019年2月13日业主大会选聘福中福公司作为小区物业服务公司的决定未经业主同意、数据造假，违法《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘决定应予撤销。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘物业服务公司应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。八闽公司所有湖滨邮电小区产权面积为13864.35㎡，福建八闽房地产开发有限公司（以下简称八闽地产公司）所有湖滨邮电小区产权面积为1608.53㎡，八闽公司与八闽地产公司合计拥有产权面积为15472.88㎡。湖滨邮电小区总平图主要技术指标：建筑总面积44185㎡（其中住宅27620㎡，公建16557㎡）；停车场地面310㎡，地下2，地下2260㎡户数320户。湖滨邮电小区业主包括八闽公司、八闽地产公司以及住宅户数共计322人。2019年2月13日业主大会选聘物业服务公司表决结果系伪造：①湖滨邮电小区建筑总面积为44185㎡，统计结果登记所写的建筑面积却是45597㎡，与实际建筑面积不符；②在2015年11月23日业主大会第一次选聘物业服务公司写的建筑面积49498.4㎡，而本次建筑面积变成45597㎡，明显造假；③湖滨邮电小区业主共计322人，按照表决结果看有效票294张，八闽公司以及八闽地产公司合计产权面积为15472.88㎡，八闽公司以及八闽地产公司均未参与选举投票，因此表决有效建筑面积小于28712.12㎡，而统计结果登记的表决有效建筑面积却为31142.9㎡；④选聘物业公司有效投票的294业主全部投给福中福公司，明显不符合常理。因此，2019年2月13日业主大会选聘物业服务公司的表决结果均系伪造，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，该选聘决定应予撤销。 二、湖滨邮电小区业委会成立未经合法程序选举无效，因此2019年2月13日作出选聘物业决定也是无效，应予撤销。根据《福建省物业管理条例》第九条、第十条的规定，业主大会首次会议筹备组应当由乡（镇）人民政府或者街道办事处会同当地村（居）民委员会组织成立业主大会首次会议筹备组。业主大会首次会议筹备组由业主和建设单位、乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会等单位代表五人以上的单数组成。筹备组召集人由乡（镇）人民政府或者街道办事处代表担任。湖滨邮电小区业委会并未按照上述程序成立，程序不合法。即使业主委员会经过备案，也不会变成合法有效。因此湖滨邮电小区业委会成立无效，2019年2月13日作出选聘物业决定也是无效，应予撤销。八闽公司认为，2019年2月13日业主大会选聘福中福公司作为物业服务公司表决结果系伪造，违反《中华人民共和国物权法》》第七十六条规定；且湖滨邮电小区业委会成立未经合法程序选举无效，因此作出选聘物业决定也是无效，应予撤销。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出决定侵害业主合法权益，业主可以请求法院予以撤销，湖滨邮电小区业委会选聘物业公司的决定侵害八闽公司合法权益。因此，为维护八闽公司国有财产的合法权益不被非法侵占，遂起诉至法院，请求依法支持八闽公司诉讼请求。 湖滨邮电小区业委会辩称，一、湖滨邮电小区业委会不是本案适格主体，续聘物业公司的决定不是湖滨邮电小区业委会作出的。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项的规定：“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人”，是由经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的决定事项。本案中，继续选聘福中福公司的决定是业主在召开业主大会后作出的表决事项决议，不是湖滨邮电小区业委会作出的决定。因此，湖滨邮电小区业委会没有作出续聘物业公司的决定，八闽公司的起诉没有事实依据，湖滨邮电小区业委会不是本案适格主体。 二、湖滨邮电小区业委会与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同，是依法履行法定职责。根据《福建省物业管理条例》第二十二条规定“业主委会员按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程，依法维护业主合法权益，促进小区和谐，履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（三）代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案湖滨邮电小区业委会是依法成立并经福州市鼓楼区住房保障和房产管理局获准备案的业主委员会，其根据业主大会作出的决议，与物业服务企业签订物业服务合同的行为，是依法履行法定职责。八闽公司的起诉缺乏事实与法律根据。 三、八闽公司要求确认选聘物业公司决定无效，没有法律依据，应当予以驳回。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案选聘物业服务公司决定是业主作出的，湖滨邮电小区业委会是根据业主大会的决议与物业服务公司签订合同的，是依法履行职责的行为，故八闽公司本案所诉请的事项不是该法律条款规定的事项，其在本案中所提出的诉讼请求，没有法律根据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。八闽公司向本院提交如下证据：A1.登记信息；A2.产权证；A3.湖滨邮电小区总平图主要技术经济指标；A4.业主委员会选举结果。湖滨邮电小区业委会向本院提交如下证据：B1.2019年业主大会表决票统计结果；B2.备案证明；B3.业委会换届选举材料。本院认为，八闽公司、湖滨邮电小区业委会提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 八闽公司系湖滨邮电小区业主，其房屋产权建筑面积为13864.35平方米。八闽地产公司系湖滨邮电小区业主，其房屋产权建筑面积为1608.53平方米。邮滨邮电小区建筑总面积为44185平方米（其中住宅27620平方米，公建16557平方米）。 2019年2月，湖滨邮电小区全体业主以书面征求意见的方式召开业主大会，表决续聘福中福公司。 2019年2月13日，福州市鼓楼区鼓西街道办事处、福州市鼓楼区鼓西街道陆庄社区居民委员会发布《福州市鼓楼区湖滨邮电小区（大厦）续聘福中福物业业主大会表决票统计结果》，载明：一、小区投票权数总面积45597平方米，总业主人数322人；二、制作表决票322张，发放表决票296张，未发放表决票26张；三、收回表决票294张；四、本次表决有效权数建筑面积31142.9平方米，占总投票权数68.3%，业主人数294人，占总投票权数91.3%，符合有关法律规定；五、各表决事项投赞成票的得票权数及业主人数如下：续聘福州福中福物业管理有限公司，得票权数31142.9平方米，占比68.3%；赞成人数294，占比91.3%；六、依据《物业管理条例》第十二条第三款的相关法律规定，此次业主大会对以上表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票，表决事项通过。 2019年3月19日，福中福公司就《物业服务合同》向福州市鼓楼区住房保障和房产管理局备案。 另查，2018年3月29日，福州市鼓楼区鼓西街道办事处、福州市鼓楼区鼓西街道陆庄社区居民委员会发布《福州市鼓楼区湖滨邮电小区关于成立业主委员会换届筹备组的公告》。 2018年4月20日，福州市鼓楼区鼓西街道办事处、福州市鼓楼区鼓西街道陆庄社区居民委员会发布《福州市鼓楼区湖滨邮电小区（大厦）业主大会筹备组成员名单公示》。 2018年5月23日，福州市鼓楼区湖滨邮电小区（大厦）业主大会筹备组、福州市鼓楼区鼓西街道陆庄社区居民委员会发布《福州市鼓楼区湖滨邮电小区（大厦）关于召开第二届业主大会的公告》。 2018年6月19日，福州市鼓楼区鼓西街道办事处、福州市鼓楼区鼓西街道陆庄社区居民委员会发布《福州市鼓楼区湖滨邮电小区（大厦）第二届业主大会会议业主委员会选举统计结果》，载明按有关法律规定产生五名委托，名单如下：包亚明、林建东、王绳嘉、梁清乐、刘建民。 2020年1月10日，八闽公司向本院起诉。 综上所述，本院认为，本案争议的焦点：湖滨邮电小区业主大会续聘福中福公司的程序是否合法，是否应撤销福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主大会于2019年2月13日作出的续聘福中福公司的决定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 从八闽公司提交的证据可以认定，湖滨邮电小区建筑总面积为44185平方米，但《福州市鼓楼区湖滨邮电小区（大厦）续聘福中福物业业主大会表决票统计结果》却载明小区投票权数总面积45597平方米。故湖滨邮电小区续聘福中福公司的业主大会对小区投票权数总面积统计错误，导致续聘福中福公司赞成票中的投票权数占比统计亦存在错误，业主大会决议存在程序瑕疵。另湖滨邮电小区业委会作为本次业主大会的召集人，在本案诉讼中亦未提交湖滨邮电小区业主的全部表决票证明业主大会投票程序合法。故讼争续聘福中福公司的业主大会在表决程序上存在错误。业主大会作出的决定侵害作为业主的八闽公司程序上的合法权益，八闽公司可以请求人民法院予以撤销。八闽公司的诉讼请求有理，本院予以支持。 本届湖滨邮电小区业委会成立于2018年6月，并经福州市鼓楼区住房房保障和房产管理局备案登记。讼争湖滨邮电小区续聘福中福公司的业主大会即由湖滨邮电小区业委会召集，并由湖滨邮电小区业委会执行业主大会的决定事项，续聘福中福公司。故湖滨邮电小区业委会是本案适格的诉讼主体。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第三十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下： 撤销福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主大会于2019年2月13日作出的续聘福州福中福物业管理有限公司的决定。 案件受理费100元，由福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  赵 毳 二〇二〇年五月六日 法官助理  郑文欢 书 记 员  叶 炜 附本案相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。