江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0903民初6659号原告（案外人）：盐城市盐都区北龙港街道办事处，住所地在江苏省盐城市盐都区北龙港街道龙潭中路**。法定代表人：钮留洋，盐城市盐都区楼王镇人民政府副镇长。委托诉讼代理人：王国春，江苏春勤律师事务所律师。被告：薛新涛，男，1967年3月6日出生，汉族，居民，，住所地在江苏省盐城市盐都区被告：江苏正平建设工程有限公司，，住所地在江苏省盐城市盐都区潘黄街道前进东升居委会前进公司****法定代表人：朱月清，该公司总经理。原告盐城市盐都区北龙港街道办事处（以下简称北龙街道）与被告薛新涛、江苏正平建设工程有限公司（以下简称正平公司）执行异议之诉一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月29日公开开庭对本案进行了审理。原告北龙街道委托诉讼代理人王国春和被告薛新涛到庭参加诉讼，被告正平公司法定代表人朱月清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告北龙街道向本院提出诉讼请求：1、解除对位于盐城市盐都区北龙港街道龙中路118号兴龙广场第107室、904室、905室、906室4套商品房的查封并终止执行；2、确认位于盐城市盐都区所有；3、诉讼费用由薛新涛和正平公司承担。事实和理由：薛新涛与正平公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日查封了正平公司名下的上述涉案商品房，判决生效后，薛新涛申请强制执行，本院于2019年3月7日作出了（2019)苏0903执396号执行裁定书，裁定拍卖、变卖上述涉案商品房。北龙街道得知后，认为上述涉案商品房是其支付了1621879元购买，仅因乡镇区域调整未能及时过户，所有，为此北龙街道向本院提出了执行异议。本院作出了（2019)苏0903执异134号裁定书，裁定驳回案外人北龙街道的异议请求，北龙街道遂提起执行异议之诉。北龙街道在2017年1月18日即与正平公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第17条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，北龙街道并无过错，因此人民法院不得查封涉案商品房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条的规定，北龙街道在法院查封之前己经与正平公司签订了商品房买卖合同，支付了全部价款且合法占有了涉案商品房，未能办理过户登记是因为乡镇区域调整，一直没落实新的法定代表人，导致登记机关不予办理过户登记，并非因买受人自身原因未办理过户登记。因此根据上述规定，北龙街道对登记正平公司名下的涉案商品房提出执行异议，人民法院应予支持。根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉审理指南（二）》第10条的规定，案外人作为被执行人开发的商品房买受人，其主张只要符合《执行异议规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。买受人的权利主张虽然不符合《执行异议规定》第二十八条或第二十九条规定情形，但符合《查扣冻规定》第17条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张也应予以支持。本院作出的（2019)苏0903执异134号裁定适用法律错误，该裁定根据《执行异议规定》第二十九条的规定，认定北龙街道购买的涉案商品房非用于居住，故不能阻却对涉案房产的执行。本案中的买受人并不是自然人，而是机关法人，也没有以消费者为由提起异议。综上所述，北龙街道提起执行异议之诉具有事实和法律依据，请求法院依法作出判决，支持其诉讼请求。被告薛新涛辩称：本院于2019年8月15日、2019年11月29日分别作出的（2019）苏0903执396号、（2019）苏0903执异134号执行裁定书合理合法，有根有据。北龙街道在诉状中多次提到乡镇区域调整，乡镇调整的时间应该在2012年前后已全部结束，本次行为都是在乡镇调整之后进行的，截止现在乡镇调整仍然维持现状。法人代表的变更不影响北龙街道行使各项权利，与本案无关联。被告正平公司未作答辩。原告北龙街道为证明其主张，向本院提供了（2019）苏0903执异134号执行裁定书、商品房买卖合同四份、涉案四套商品房完税发票、专项维修资金收据以及支付房款的汇款凭据等证据，薛新涛、正平公司未向本院提供证据。本院组织薛新涛、正平公司对北龙街道提供的证据进行了质证。经审查，本院对北龙街道提供的证据真实性予以认定。根据北龙街道提供的证据和双方的陈述，本院认定事实如下：薛新涛与正平公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日作出（2018）苏0903民初5567号民事判决书，判决正平公司于判决生效之日起十日内支付薛新涛1085300元，并承担从2018年3月1日起至实际还款之日止按照月利率1%计算的利息。该判决发生法律效力后，正平公司未能履行上述生效判决书确定的义务，根据薛新涛的申请，本院于2019年2月15日作出（2019）苏0903执396号执行裁定书，裁定查封、扣押或冻结正平公司所有的1230220元财产，并于2019年2月18日向盐城市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求协助查封正平公司名下位于盐城市盐都区。2019年3月7日，本院作出（2019）苏0903执396号之一执行裁定书，裁定拍卖上述查封的财产。北龙街道认为涉案上述房产系其支付1621879元购买，仅因乡镇区域调整未能及时过户，遂向本院提出执行异议。本院于2019年8月29日作出（2019）苏0903执异134号执行裁定书，驳回北龙街道的异议请求，北龙街道遂向本院提起执行异议之诉。另查明：2017年1月18日，北龙街道与正平公司签订商品房买卖合同四份，约定北龙街道购买正平公司开发的位于盐城市盐都区，合计房款1621879元。又查明：北龙街道计向正平公司购买安置房7套计房款2099627元、商品房7套（包括本案争议的4套房屋）计房款3258596元。北龙街道自2015年6月9日至2017年1月24日期间，9次向正平公司支付房款合计520万元。2017年5月5日，北龙街道支付最后一笔购房尾款，正平公司同时向北龙街道出据收据一份，载明收到购房尾款158223元。2016年12月31日，正平公司对案涉4套房屋，向北龙街道开具等额增值税普通发票四份。2017年8月26日，正平公司向北龙街道交付包括本案4套房屋在内的7套商品房。2017年5月9日，北龙街道为购买上述7套房屋纳税合计99422.28元（包括本案4套商品房应纳税款49467.37元），向盐城市盐都区物业基金管理中心交存住宅专项维修资金合计88337.51元（包括本案4套商品应交维修资金50094.18元）。本院认为，案外人提起执行异议之诉，只要提供能够证明其对执行标的物享有足以阻却强制执行的证据，且其请求符合相关法律规定，那么案外人的请求即应当得到法律的支持。本案的争议焦点是，北龙街道对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权益。《查扣冻规定》）第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，本案中无证据证明北龙街道未办理房屋产权登记存有过错，因此北龙街道请求人民法院解除对案涉房屋的查封，于法有据。《执行异议规定》第二十九条规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，北龙街道早于薛新涛与正平公司钢材交易及案件发生之前以及案涉房屋被查封之前即与正平公司签订商品房买卖合同，正平公司亦已向北龙街道出具了购房收款收据和开具了增值税普通发票，并于2017年8月26日向北龙街道交付案涉房屋，可以认定北龙街道与正平公司商品房买卖合同关系成立，北龙街道已经按商品房买卖合同约定付清了全部购房款并实际占有使用案涉房屋的事实。北龙街道提供的证据相互印证，足以阻却本院对案涉房屋采取的强制执行措施，且能够证明对案涉房屋享有所有权。根据《执行异议规定》第二十九条规定，需要特别说明的是，对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”购房者的理解，应当作扩张性解释，购房者不宜仅局限于自然人，公司、社团法人等亦属于购买主体，因此对该条款所称的购房者应当作宽泛性理解。北龙街道属于行政机关，购买案涉房屋用于解决教师住房困难，是善意购买取得。综上所述，北龙街道对案涉房产享有所有权，提供的证据足以阻却对案涉房屋的强制执行，故北龙街道的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因对北龙街道的诉讼请求予以支持，本院于2019年8月29日作出（2019）苏0903执异134号执行裁定书失去法律效力。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用司法解释若干问题的规定》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行本院作出的（2019）苏0903执396号执行裁定书，停止对位于盐城市盐都区北龙港街道龙中路118号兴龙广场107室、904室、905室、906室4套房屋强制执行。二、确认原告盐城市盐都区北龙港街道办事处对位于盐城市盐都区北龙港街道龙中路118号兴龙广场第107室、904室、905室、906室4套商品房享有所有权。案件受理费19397元，由被告江苏正平建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。审 判 长  姚德祥人民陪审员  张玉斌人民陪审员  董小萍二〇二〇年五月二十五日书 记 员  吴 帆附录法律条文1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。