山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初694号原告：山西铁龙工贸有限公司，住所地太原市迎泽区龙堡街农科北路**。法定代表人：王建银，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵艳琴，山西德珲律师事务所律师。被告：山西新今鼎文化产业发展有限公司，住所地太原市迎泽区建设南路**中正悦湾**。法定代表人：戎保成，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭晗，山西沃赢律师事务所律师。原告山西铁龙工贸有限公司与被告山西新今鼎文化产业发展有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西铁龙工贸有限公司的委托诉讼代理人赵艳琴、被告山西新今鼎文化产业发展有限公司的委托诉讼代理人彭晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西铁龙工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告所签订的《在建工程转让协议书》合法有效；2、依法判令被告协助原告办理位于中鲁物流用地以南、新沟村用地以北、新沟村用地以东12686.85平方米地上建筑物的过户手续；3、诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2019年3月6日，原告、被告签订《在建工程转让协议书》，约定被告将其座落于中鲁物流用地以南、新沟村用地以北、新沟村用地以东12686.85平方米地上建筑物在建工程转让给原告。合同中原、被告对转让标的概况，转让标的涉及的权利义务转让方案、转让价款等均明确约定。合同签订后，原告按照合同约定支付被告转让价款共计20090000元。被告亦将标的交付原告占有使用。原告认为，原、被告签订《在建工程转让协议书》的行为系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故请求依法确认原告与被告所签订的《在建工程转让协议书》合法有效，判如所请。被告山西新今鼎文化产业发展有限公司辩称，2018年底至2019年初，因案外人宋少华诉我公司民间借贷纠纷一案，太原市迎泽区人民法院将涉案在建工程的建设用地使用权进行了查封。根据《物权法》191条的规定，该转让行为是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月30日，太原市人民政府向被告颁发了涉案诉争在建工程使用范围内土地使用权的国有土地使用证，证号为并政地国用（2013）第00287号。国有土地使用证载明：座落为中鲁物流用地以南、新沟村用地以北、新沟村用地以东；地号为×；地号为×××；地类工业用地；使用权类型为出让；使用权面积为13539.02平方米。2019年3月6日，原告作为受让房（乙方）、被告作为转让方（甲方）就甲方向乙方转让在建生产车间、未建的宿舍楼及办公楼、展览馆的权利义务相关事宜签订《在建工程转让协议书》。合同约定，1、该项目原由甲方投资建设，而后经各方协商，该项目由乙方继续建设；2、该项目工程已按规划完成50%主体工程及其附属工程，具体以现状为准，工程完工现状可以经公证机关公证；3、该标的为项目的总体转让，权利、义务及法律责任一并由甲方转移给乙方。但是，在办理过户登记前，因工程转让前在建工程所引起的相关诉讼仍以甲方名义进行，诉讼结果由乙方承担；4、甲方拥有的转让标的项下全部房屋所有权及土地使用权一并转让给乙方，相关转让手续由乙方办理，甲方应该予以协助。土地使用权转让合同另行签订；5、甲方将本合同第一条规定的转让标的以20090000元转让给乙方(转让价款的确定以存量资产为基本依据，并估算投入成本，适当考虑双方利益）；6、乙方应于本合同签订后30日内将转让价款的首期款共计人民币3620000元汇入甲方指定的账户，剩余价款人民币16470000元于2019年12月31日前付清；7、自本合同生效起十日内，甲方应将转让标的相关权属证书、工程技术资料清单、合同文书及本合同附件等移交给乙方，由乙方核验查收并签字盖章；8、甲方应协助乙方办理相关证件的过户和合同主体变更手续，转让标的自过户和主体变更手续办理完毕后转移至乙方。庭审中，原告陈述：涉案诉争在建工程的转让款是2017年至2019年期间陆续支付的，共计20093931.25元。被告认可已收到原告的转让款。此外，原、被告均认可涉案诉争在建工程使用范围内的土地使用权在签订合同前已被太原市迎泽区人民法院查封，没有办理过户的原因是因为有查封，履行不能，所以没有办理。另查明，本院在审理案外人宋少华诉被告民间借贷纠纷一案中，根据案外人宋少华的申请，本院依法作出（2017）晋0106民初4669号民事裁定，于2018年1月15日查封了涉案诉争土地，查封期限三年，自2018年1月15日至2021年1月14日。本院认为，查封是指人民法院将被执行人的财产贴上封条，就地封存或易地封存，不准任何人转移和处理的执行措施。为保证生效判决的顺利执行，维护人民法院查封行为和公权力的权威，法院通过查封剥夺被执行人的处分权，被执行人无权处分查封财产。本院在审理案外人宋少华诉被告民间借贷纠纷一案中，依法查封了涉案诉争在建工程使用范围内的土地使用权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。最高人民法院在《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》中答复：“……北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同……至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。”本案中，原、被告对涉案讼争土地及在建工程处于被人民法院查封状态明知且没有异议，被告未经人民法院许可，在涉案诉争在建工程使用范围内的土地使用权及在建工程被查封期间，擅自将人民法院查封的涉案诉争在建工程转让给原告，该行为违反法律法规的强制性规定，结合查封本身的含义、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款、最高人民法院的复函及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”的规定，原、被告签订的《在建工程转让协议书》应属无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款、《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》规定，判决如下：一、原告山西铁龙工贸有限公司与被告山西新今鼎文化产业发展有限公司签订的《在建工程转让协议书》无效；二、驳回原告山西铁龙工贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告山西铁龙工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭卫斌 二〇二〇年五月十六日书记员 王丽锋相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日[1997]经他字第8号）北京市高级人民法院：你院京高法[1996]385号《关于查封房屋因未告知房管部门被出卖应如何执行的请示》收悉，经研究，答复如下：北京市第二中级人民法院在审理广州市海珠区南华西物资公司诉北京亚运特需供应公司购销合同纠纷一案中，依法作出的[1994]中法调字第23号民事裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。北京市高级人民法院[1995]高经终字第11号民事判决书确定该案保全查封的房产为执行的标的物是正确的。北京亚运特需供应公司在其未能履行生效判决书所确定的还债义务时，以拍卖或变卖本案保全查封的房产的价款偿还债务，于法有据。至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。