广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初1254号原告:陈社亮，男，1973年4月10日出生，汉族，住广东省江门市新会区***************。公民身份号码：440************614。委托诉讼代理人：谢裕良、陈卓钧，均是广东冈州律师事务所律师。被告：张新荣，男，1954年2月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区**********。公民身份号码：440************310。被告：孙英，女，1982年2月16日出生，汉族，住湖北省蕲春县******。公民身份号码：421************066。原告陈社亮与被告张新荣、孙英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢裕良、陈卓钧到庭参加诉讼，被告张新荣、孙英经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈社亮向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与张新荣、新会区会城茶和物业租赁服务中心于2018年1月15日签订的《租赁合同》；2.判令二被告双倍返还租赁押金36720元给原告；3.判令二被告返还装修款35000元以及占用利息（以35000元为基数，从2020年1月6日起按年利率6%计至二被告返还全部装修款之日止）给原告；4.判令本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由:2017年12月23日，经口头协商，张新荣、新会区会城茶和物业租赁服务中心（以下简称：“茶和租赁中心”）承诺将坐落于江门市新会区******18*18**屋的商铺（商铺自编号为6#，以下简称：“涉案商铺”）出租给原告，张新荣、新会区会城茶和物业租赁服务中心于同日收取了原告为租赁涉案商铺而支付的装修款人民币35000元。2018年1月15日，原告与张新荣、茶和租赁中心就上述涉案商铺的租赁事宜签订《租赁合同》一份，约定张新荣、茶和租赁中心将涉案商铺出租给原告；租赁面积为136平方米；租赁期限共5年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止；签约当天一次性交付三个月的租金作为租赁押金；租金每月45元/平方米，从第二年开始租金单价在第一年的租金单价上递增6%，第三年开始租金单价在第二年的租金单价上递增6%，以此类推；签约时出租方保证合同约定的出租物产权清晰、租期有效；如出租方违约按双倍返还租赁押金给承租方，并赔偿装修款。合同签订后，原告依约一次性支付租赁押金人民币18360元给张新荣、茶和租赁中心，但张新荣、茶和租赁中心收取款项后一直没有依约将涉案商铺交付给原告使用。其后，原告通过查看涉案商铺外张贴的2018年2月10日《通告》和2018年3月6日《通知》，了解得知涉案商铺的物权所有人江裕科技园（新会）有限公司与茶和租赁中心并无租赁关系，张新荣及茶和租赁中心无权将涉案商铺进行出租的事实。2018年4月3日，原告向张新荣、茶和租赁中心发出《联络函》一份，要求张新荣及茶和租赁中心7天内证明涉案商铺《租赁合同》的有效性和合法性，否则应解除合同并赔偿原告的相关损失。但张新荣、茶和租赁中心收到《联络函》后一直没有解释相关事宜或将涉案商铺交给原告使用。其后，涉案商铺的物权所有人江裕科技园（新会）有限公司更是通过换锁的方式将涉案商铺收回另作他用。物权所有人收回涉案商铺的行为已经表明张新荣、茶和租赁中心不可能继续履行合同约定的商铺交付使用义务，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，原告诉请解除双方于2018年1月15日签订的《租赁合同》和诉请张新荣、茶和租赁中心按合同约定赔偿各项损失给原告。另因茶和租赁中心是个体工商户，且工商登记经营者为孙英，现该租赁中心虽已注销，但根据《民法总则》第五十六条：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”之规定，个体工商户的债务由其经营者承担，即本案中茶和租赁中心所欠原告的债务应由孙英承担。二被告的上述行为不但严重违约，而且严重损害了原告的合法权益。如原告不及时解除租赁合同，将给原告造成巨大的经济损失，故此，原告特向贵院提起诉讼。被告张新荣提交书面答辩状称，1、签订租赁合同的主体是新会区会城茶和物业租赁服务中心，并不是二被告，二被告主体均不适格；2、原告与茶和物业租赁服务中心签订的《租赁合同》合法有效，原告应履行合同义务，但原告签订租赁合同后一直拒交租金、水电费等费用，其行为已构成违约。《租赁合同》第七条第（2）项约定“乙方逾期交付租赁或物业管理费及水电费等视为乙方单方违约，……若乙方逾期超三十日，视为乙方单方违约解约，甲方无须书面通知可随时解除本合同并有权收回商铺”，原告违约导致合同解除，原告无权要求返还租赁押金和商铺装修费；3、本人与江裕科技园（新会）有限公司的房屋租赁合同纠纷案仍在审理中，原告以其与茶和物业租赁服务中心签订的《租赁合同》不可能继续履行为由解除合同，缺乏事实依据；4、押金不是定金，不存在双倍返还的性质。本案如因江裕科技园（新会）有限公司违约干预茶和物业租赁服务中心的租赁经营活动，导致茶和物业租赁服务中心与原告签订的租赁合同无效，则应按照法律规定返还财产，而不是双倍返还押金，原告要求双倍返还押金的请求缺乏事实依据；5、与本案性质相同的案件，因本人与江裕科技园（新会）有限公司的房屋租赁合同纠纷案仍在审理中，法院已裁定中止审理，故本案也应中止审理。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告孙英没有答辩。根据本院审查确认的有效证据及当事人当庭陈述，本院认定以下事实：1、江门市新会区**************（服务中心展厅）房屋【房地产权证号：粤房地证字第C3064445号】，权属人登记为江裕科技园（新会）有限公司。2、江裕科技园（新会）有限公司与张新荣于2017年8月签订《租赁合同》，约定江裕公司将位于江门市新会区***************屋租赁给张新荣。3、新会区会城茶和物业租赁服务中心登记为孙英经营的个体工商户，该个体户于2017年9月注册成立，现已注销。4、新会区会城茶和物业租赁服务中心于2017年12月23日出具《收据》一份交予陈社亮，其中载明“今收到陈社亮新会柑茶交易中心A06商铺装修费叁万伍仟元”，该收据有“新会区会城茶和物业租赁服务中心财务专用章”捺印及经办人“张新荣”签名。5、2018年1月15日，新会区会城茶和物业租赁服务中心、张新荣作为甲方与陈社亮作为乙方签订《租赁合同》，其中约定：甲方将江门市新会区**************自编号为6#的商铺出租给乙方；租期为五年（从2017年9月1日至2022年8月31日止）；签约当天一次性交付三个月的租金作为租赁押金；租金每月45元/平方米，从第二年开始租金单价在第一年的租金单价上递增6%，第三年开始租金单价在第二年的租金单价上递增6%，以此类推；甲方签约时保证合同约定的出租物产权清晰、租期有效；如甲方违约按双倍返还租赁押金给承租方，并赔偿装修款。合同签订当日，新会区会城茶和物业租赁服务中心出具《收据》一份交予陈社亮，其中载明“今收到陈社亮新会柑茶交易中心A06商铺押金18360元”。6、2018年2月10日，江裕科技园（新会）有限公司在江门市新会区***************屋外墙张贴通告，载明孙英及江门市新会区会城茶和物业租赁服务中心与江裕公司无租赁关系，孙英及江门市新会区会城茶和物业租赁服务中心无权出租房屋，孙英及江门市新会区会城茶和物业租赁服务中心与客户签订的租赁合同侵害了江裕公司的权益为无效合同，孙英应停止侵权行为并终止与租户签订的租赁合同。2018年3月6日，江裕科技园（新会）有限公司向张新荣发出通知，认为张新荣存在擅自装修损坏房屋结构、占用公共电房、擅自转租等行为，要求张新荣在通知送达之日起十日内整改后通知江裕公司验收并终止与分租客户的租赁合同。7、2018年4月3日，陈社亮向江门市新会区会城茶和物业租赁服务中心及张新荣发出《联络函》，要求张新荣、茶和租赁中心在7天内提供涉案《租赁合同》的合法、有效的相关证明，否则应解除合同并退还商铺装修费及按金53360元及承担相关法律责任。该《联络函》上有张新荣的签名。江门市新会区会城茶和物业租赁服务中心、张新荣对此未予理会。案涉商铺至今未交付给陈社亮使用。8、本院于2018年6月19日立案受理原告江裕科技园（新会）有限公司与被告张新荣房屋租赁合同纠纷一案，该案尚在二审中。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。陈社亮与新会区会城茶和物业租赁服务中心、张新荣就涉讼商铺签订的《租赁合同》对租赁物的位置、租金及其支付期限和方式、租赁期限、违约责任等均作了明确约定,系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,当事人应恪守履行。关于本案被告的主体资格问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：……（二）有明确的被告；……”的规定，该条对于被告的要求，仅仅是“明确”，而非“恰当”或“适格”，人民法院立案时不涉及案件实体的审查，原告的诉讼请求是否得到支持，是属于案件实体问题的范畴，原告提起本案诉讼符合法律规定，应予审理。新会区会城茶和物业租赁服务中心为孙英经营的个体工商户，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。”、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。……”的规定，新会区会城茶和物业租赁服务中心登记为孙英经营的个体工商户，该个体户现已注销，其债务应由孙英承担，孙英作为被告主体适格。关于本案是否应中止审理问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；……”的规定，该条强调中止诉讼的前提是本案必须以另一案的审理结果为依据，而本案无须以另一案的审理结果为依据，不存在应该中止诉讼的情形。张新荣请求中止诉讼，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张的解除合同问题，《中华人民共和国合同法》对合同的解除分法定解除和约定解除,而法定解除是在合同成立以后,没有履行或没有全部履行完毕以后,当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。本案中，原告主张依据合同法第九十四条第（三）、(四)项之规定行使法定解除权，本院对此分析认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。”的规定，交付合同约定的租赁物是新会区会城茶和物业租赁服务中心、张新荣应向原告履行的合同主要义务,但新会区会城茶和物业租赁服务中心、张新荣至今未能将案涉商铺交付给陈社亮使用,已构成根本违约，该违约行为导致原告欲行使租赁物的使用、收益等权利的合同目的不能实现，故本院对于原告陈社亮要求解除与新会区会城茶和物业租赁服务中心、张新荣之间的《租赁合同》予以支持。关于原告主张的二被告双倍返还租赁押金36720元、装修款35000元以及占用利息问题，因被告违约，致使租赁合同目的无法实现，原告有权根据法律规定行使法定解除权，解除与新会区会城茶和物业租赁服务中心、张新荣之间的《租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现原告要求归还已支付的押金18360元及装修费35000元，因合同已解除，押金及装修费应返还。被告张新荣主张的原告拒付租金的违约行为导致合同解除，其无权要求返还押金及装修费的抗辩意见，因与查明事实不符，本院不予采纳。关于原告主张的二被告支付其违约金18360元即返还一倍押金请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，案涉租赁合同中约定“如甲方违约按双倍返还租赁押金给承租方”，该关于违约金计算方法的条款约定合法有效，现因二被告原因导致合同被解除，二被告应按约向原告支付违约金，本院对此请求予以支持。被告张新荣认为押金不是定金不应双倍返还，无事实和法律依据，本院不予采信。关于原告主张的二被告支付占用装修款的利息请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，二被告不履行合同义务，其占用原告预付的装修费35000元已造成原告的利息损失，原告主张以35000元为基数从2020年1月6日起按年利率6%的标准计算资金占用期间利息，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，二被告经依法送达起诉状副本及开庭传票后未到庭应诉，但鉴于本案事实清楚，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除新会区会城茶和物业租赁服务中心、张新荣与陈社亮于2018年1月15日签订的《租赁合同》；二、张新荣、孙英于本判决生效之日起十日内退还押金18360元及支付违约金18360元给陈社亮；三、张新荣、孙英于本判决生效之日起十日内退还装修费35000元及支付资金占用期间利息（计算方法：以35000元为基数按年利率6%的标准，自2020年1月6日起计至实际清偿日止）给陈社亮。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计796.50元（陈社亮已预交），由张新荣、孙英负担并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。陈社亮预交的案件受理费796.50元，由本院退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 谭学明二〇二〇年五月二十日法官助理 马**欣书 记 员 陈思静