四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终355号 上诉人（原审被告）：魏昌力，男，1981年7月13日出生，汉族，户籍地四川省遂宁市船山区，现住四川省遂宁市船山区。 上诉人（原审被告）：何勤，女，1985年8月14日出生，汉族，户籍地四川省遂宁市安居区，现住四川省遂宁市船山区。 被上诉人（原审原告）：遂宁市北兴物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市经济技术开发区北固街遂宁花园会所**，统一社会信用代码615109007523419328。 法定代表人：刘其兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：何云福，四川广略律师事务所律师。 上诉人魏昌力、何勤因与被上诉人遂宁市北兴物业服务有限公司（以下简称北兴物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初3110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏昌力、何勤上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.北兴物业合同已于2019年12月31日到期，北兴物业应退还上诉人所交的2020年1月1日及其以后的停车费；3.赔偿因物业公共维修不到位使上诉人家中墙纸发霉变黑的损失；4.认定《未来城物业服务合同》无效；5.被上诉人主张的超过法律规定的诉讼时效的物业管理费不应得到支持；6.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人提交的《未来城物业服务合同》无效。因业委会不具有独立人格主体，其对外签订合同的行为需经过业主的相应授权才发生法律效力，对于合同无效，上诉人无任何过错，而被上诉人存在过错，被上诉人应承担相应责任；2.被上诉人在行使管理期间存在大量物业管理乱象，应承担相应的责任。 北兴物业辩称，一审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 北兴物业向一审法院起诉请求：1.判决魏昌力、何勤立即向北兴物业支付物业服务费3900元，并承担滞纳金675.478元，共计4575.48元；2.本案诉讼费由魏昌力、何勤承担。 一审法院认定事实：魏昌力、何勤系位于遂宁市国开区北固东街68号遂宁花园××栋××单元××层××号房屋的业主，该房屋建筑面积135.42平方米。北兴物业原系未来城小区的前期物业服务企业。2014年6月，“未来城”小区成立了业主委员会，2014年12月28日，未来城小区业主委员会与北兴物业签订了《未来城物业管理服务合同》，合同约定“……第三条合同期限本合同期限为二年。自2015年1月1日起至2016年12月31日止。……第七条管理服务费用……（3）电梯公寓二层以下（含二层）住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积0.9元收取；电梯公寓二层以上住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积1.2元收取（执行时间：2015年1月1日）……5、对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，经物业公司书面催交后仍未支付相关应交费用的，每逾期一日，应向物业服务企业支付应缴费用千分之三的违约金，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠费业主的室号进行催讨，……”。2016年12月30日，未来城业主委员会再次与北兴物业签订了《未来城物业服务合同》，合同约定“……第二条本合同的期限本合同的期限为叁年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。……第五条物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取……（二）高层住在：二层以下（含二层）0.9元／月.平方米，二层以上1.1元／月.平方米……第七条业主或物业使用人应按月交纳物业服务费。业主或物业使用人应在每月末的最后一天前向乙方履行交纳义务，业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从次月开始计收违约金，其违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算……”。北兴物业与未来城小区业委会约定2015年1月1日至2016年12月31日之间电梯二层以下房屋按照0.9元／月.平方米的服务标准，但北兴物业在此期间对电梯二层以下房屋系按照0.8元／月.平方米的价格收取的物业服务费。魏昌力、何勤在入住未来城小区后，曾按约缴纳了2015年1月1日之前的物业服务费，因北兴物业与魏昌力、何勤长期以来因物业服务质量所产生矛盾，魏昌力、何勤遂从2015年1月1日起即拒交物业管理费。北兴物业曾多次向魏昌力、何勤催收，但何勤认为物业管理存在瑕疵，一直未予缴纳物业管理费，北兴物业催收未果，遂起诉至一审法院，请求判决魏昌力、何勤支付欠付的2015年1月1日至2017年12月31日之间的物业服务费为135.42平方米×0.8元／月.平方米×36月＝3900元。另查明，遂宁市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）川09民终805号民事判决书，该判决现已生效。在该判决中，遂宁市中级人民法院认定北兴物业与未来城小区业主委员会签订的两份《未来城物业服务合同》即使违反了法律、行政法规的管理性规定，但其仍属有效合同。一审法院认为，北兴物业与未来城小区业委会签订的两份《未来城物业服务合同》合法有效。在合同履行期内，北兴物业依约为魏昌力、何勤提供了物业服务，魏昌力、何勤亦应根据合同约定按时缴纳物业服务费，故对北兴物业诉请魏昌力、何勤立即缴纳物业服务费的诉讼请求，予以支持；北兴物业自愿按照低于物业服务合同约定标准收取物业服务费，系其自由处分自身权利的行为，予以支持。经计算，魏昌力、何勤欠付的2015年1月1日至2017年12月31日之间的物业服务费金额为3900元。魏昌力、何勤辩称“北兴物业的服务存在瑕疵，对篮球场管理不善及未维护小区公共区域安全，致使其家中漏水，电动三轮车乱停威胁其家中安全”，一审法院认为，对篮球场的管理、电动三轮车的停放，既需要物业服务企业的管理及引导，同时也需要广大业主自觉遵守公共管理秩序，经庭审查明，北兴物业已经对篮球场及电动三轮车的停放问题进行了管理，不能因为部分业主不遵守交通秩序而苛责物业管理服务企业未能尽到物业服务，对魏昌力、何勤主张的“公共区域管理不善致使家中漏水”的损失，魏昌力、何勤也并未举证证明其家中墙壁出现的渗水情况系因公共区域维护不善所致，对魏昌力、何勤的前述辩解意见不予采纳。关于魏昌力、何勤“要求北兴物业退还其预交的停车费”的辩解意见，因北兴物业服务还未终止，不确定北兴物业是否需要退还于魏昌力、何勤停车管理费，对于魏昌力、何勤“退还停车费”的辩解意见，不予采纳。关于北兴物业主张的滞纳金，因滞纳金系违约金性质，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素综合考虑，就本案而言，魏昌力、何勤拖欠物业费服务费的理由主要是因为对物业费服务质量不满，北兴物业与魏昌力、何勤双方沟通不善所致，而非恶意拖欠，故对北兴物业主张的滞纳金不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决：一、魏昌力、何勤于本判决生效后十日内向遂宁市北兴物业服务有限公司支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业管理费3900元；二、驳回遂宁市北兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由魏昌力、何勤负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、未来城业主委员会与北兴物业公司于2014年12月28日和2016年12月30日签订的《物业服务合同》是否合法、有效；二、北兴物业公司向魏昌力、何勤主张的物业管理费是否部分超过诉讼时效；三、北兴物业公司是否应退还魏昌力、何勤所交的2020年1月1日及其以后的停车费，是否应赔偿因物业公共维修不到位使魏昌力、何勤家中墙纸发霉变黑的损失。 关于争议焦点一，首先，强制性规范包括效力性规范和管理性规范。效力性规范指法律或行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立的规范，或者是虽未明文规定违反这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立，但违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范；管理性规范指法律或行政法规没有明确规定违反了此类规定将导致合同无效或合同不成立，而且违反此类规定后如果使合同继续有效也并不损害国家利益和社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定并未明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立，违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效也并不损害国家利益和社会公共利益，只是损害当事人的利益，因此，《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定属于管理性强制规范。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。即使未来城业主委员会违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定或没有依据《未来城业主大会议事规则》的规定与北兴物业公司签订了《物业服务合同》，也属于违反了法律、法规的管理性规范和未来城小区内部自治管理规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”调整范围。其次，上诉人魏昌力、何勤并未提交证据证实北兴物业公司对未来城业主委员会未依据《未来城业主大会议事规则》的规定经过三分之二的业主同意与北兴物业公司签订《物业服务合同》的事项知情，且魏昌力、何勤亦无证据证实北兴物业公司与业主委员会之间存在恶意串通的情形。最后，根据《物业管理条例》第十二条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，如果魏昌力、何勤认为未来城业主委员会在选聘物业管理公司中存在侵害业主合法权益的行为，其可以请求人民法院予以撤销，而不能以此为由拒绝缴纳物业管理费。综上，未来城业主委员会与北兴物业公司分别于2014年12月28日、2016年12月30日签订的《物业服务合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情形，一审法院认定该合同有效并无不当，本院依法予以维持。 关于争议焦点二，本案中，北兴物业公司提供了三张《催费通知》证明其自2015年开始，连续三年在当年年底均对魏昌力、何勤进行了物业费催收，何勤在一审庭审中亦承认对《催费通知》及欠费明细无意见，因此，北兴物业公司对于魏昌力、何勤应缴纳物业费尽到了催收义务，并因催收引起诉讼时效的中断。魏昌力、何勤认为北兴物业公司向其主张的物业管理费部分超过诉讼时效的上诉请求与审理查明事实不符，本院不予支持。 关于争议焦点三，首先，魏昌力、何勤虽上诉主张北兴物业公司与业委会签订的《物业服务合同》已于2019年12月31日到期，北兴物业公司应退还魏昌力、何勤所交的2020年1月1日及其以后的停车费，但因现在未来城小区尚未与新的物业公司建立《物业服务合同》，北兴物业公司现仍在为魏昌力、何勤居住的未来城小区提供物业服务，在不确定北兴物业公司的物业服务终止时间的情况下，不能确定是否需要退还魏昌力、何勤停车管理费及应退停车管理费金额。其次，魏昌力、何勤虽上诉请求北兴物业公司赔偿对公共区域管理不善致使魏昌力、何勤家中漏水，墙纸发霉变黑的损失，但魏昌力、何勤并未举证证明其家中墙壁出现的渗水情况系因公共区域维护不善所致，魏昌力、何勤应自行承担举证不能的法律后果。最后，因魏昌力、何勤在本案一审中未对退还停车费及墙纸发霉变黑的损失提出反诉，魏昌力、何勤主张退还停车费、墙纸发霉变黑的损失的上诉请求不属于本案二审审理范畴。综上，魏昌力、何勤主张北兴物业公司应退还其所交的2020年1月1日及其以后的停车费、赔偿因物业公共维修不到位使魏昌力、何勤家中墙纸发霉变黑的损失的上诉请求均不能成立，本院不予支持。 综上所述，魏昌力、何勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由魏昌力、何勤负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉梅 审判员  郑 艳 审判员  梁 燕 二〇二〇年五月二十五日 书记员  李诗璐