山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7418号 原告：济南东兴置业有限责任公司，住所地济南市历城区洪楼南路**。统一社会信用代码：913701007238771218。 法定代表人：芦永季，董事长。 委托诉讼代理人：曲洪忠，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘易斯，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。 被告：济南新东兴物业管理有限公司，，住所地济南市历城区洪楼南路**统一社会信用代码：91370112760959740W。 法定代表人：田光升，董事长。 委托诉讼代理人：程刚，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：马宁，济南槐荫舜城法律服务所法律工作者。 原告济南东兴置业有限责任公司（以下简称东兴置业公司）与被告济南新东兴物业管理有限公司（以下简称新东兴物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序于2019年10月22日第一次公开开庭进行了审理。原告东兴置业公司的委托诉讼代理人曲洪忠、刘易斯，被告新东兴物业公司的委托诉讼代理人马宁到庭参加诉讼。2019年12月4日，本院依法适用简易程序第二次公开开庭审理了本案，原告东兴置业公司的委托诉讼代理人曲洪忠，被告新东兴物业公司的委托诉讼代理人程刚、马宁到庭参加诉讼。2020年3月25日，本院依法适用普通程序，被告独任制审理，第三次公开开庭进行了审理，原告东兴置业公司的委托诉讼代理人曲洪忠，被告新东兴物业公司的委托诉讼代理人马宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东兴置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令新东兴物业公司支付委托代租费用70万元；2.判令新东兴物业公司支付逾期付款经济损失（截至本起诉书作出之日为13万元，此后起至付清之日止，以应付款数额为基数，按人民银行规定的同期贷款利率计算）；3.诉讼费用由新东兴物业公司承担。事实及理由：2012年8月10日，东兴置业公司与新东兴物业公司签订《委托代租管协议书》，约定东兴置业公司将其开发的东兴花园小区东南角门头房、大门口门头房、益寿家园小区车库、绿景嘉园小区车库、D区公建地下停车场、名都花园小区地下停车场、西北角门头房、东兴寓城花园小区门头房等物业委托给新东兴物业公司进行统一出租管理，协议约定新东兴物业公司每年向东兴置业公司支付代租费用10万元。上述协议签订后，东兴置业公司按约履行了各项义务，但新东兴物业公司却未按约付款，截至2019年6月30日，尚欠代租费用70万元未付，多次催要未果。为此，诉至法院。 新东兴物业公司辩称，东兴置业公司的起诉无事实及法律依据，请求驳回其诉求：1.一直未支付租赁费系因东兴置业公司不是《委托代租管协议书》第一条所列五项房产的所有权人，其公司曾多次催要产权证书，但东兴置业公司均未出具，故无权向其收取租金。2.东兴置业公司起诉已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下： 2012年8月10日，东兴置业公司（甲方）与新东兴物业公司（乙方）签订《协议》一份，约定：截止至2012年6月30日，所有乙方提出的此次需要与甲方对账及甲方应付款项，甲方不再承担任何费用（共含17项具体费用）；原乙方收取甲方产权下物业的出租收入也无需向甲方交纳；此协议签订后，乙方不得再向甲方要求收取甲方所持物业的物业管理费及已全部移交的小区水电等其他项目的亏损，所发生及亏损的费用全部由乙方承担；自2012年6月30日，甲方产权下的物业交与乙方对外出租和管理，甲乙双方另行签订代租管协议；甲方产权下的物业已出租部分的物业管理费由乙方直接和承租后签订物业管理合同，直接向承租户收取物业管理费等相关费用；甲乙双方商定，甲方产权下的物业出租部分乙方不再向甲方收取包含物业管理费在内的任何费用。 同日，东兴置业公司（甲方）与新东兴物业公司（乙方）签订《委托代租管协议书》1份，约定：乙方接受甲方的委托，对甲方产权下的物业进行统一出租管理。一、甲方产权下本次委托物业明细：1.东兴花园的东南角门头房、大门口门头房；2.益寿家园车库；3.绿景嘉园车库、D区公建地下停车场；4.名都花园地下停车场、西北角门头房；5.东兴寓城花园门头房。二、本次委托物业的委托价格、时间和费用结算时间：2012年6月30日以前乙方收取的以上物业的租金甲方不再追收，用于相抵乙方对部分物业的建设改造费用。2012年6月30日以后，甲方对委托物业的出租价格确定如下，高出确定价格的部分作为乙方收益，由乙方自行处理，甲方不再承担委托物业的包含物业管理费在内的任何费用：1.东兴花园小区的东南角门头房1间、东兴花园大门口门头房一间。每间每月500元，一年共计12000元；2.益寿家园车库5间，每间每月300元，一年共计18000元；3.绿景嘉园车库、D区公建地下停车场、小区东北角小院；绿景嘉园D区公建地下停车场按42个车位核算，每个每月100元，一年共计50400元；绿景嘉园南侧车库；小区东北角小院；4.名都花园地下停车场、西北角门头房，名都花园地下停车场按15个车位计算，每个每月100元，一年共计18000元；5.东兴寓城花园门头房2间，每间每月300元，一年共计7200元。以上共计9.96万元/年，双方协商按一年10万元收取费用。三、委托事项：1.甲方委托乙方对委托物业进行出租和日常管理；2.乙方为委托物业提供日常卫生清洁，保安楼层巡逻服务；3.乙方提供委托物业及室内设施、设备的日常维修、养护服务；4.乙方按时向成租户收取水、电、管理费等费用；5.本协议终止后，甲方有权取回其置于委托物业内的一切设施设备和物品；6.双方签订的协议以2012年6月30日为准，自2012年7月1日起每半年向甲方交纳一次代租费用。 上述协议签订后，东兴置业公司依约将上述五处委托物业交付新东兴物业公司。新东兴物业公司作为物业服务企业向在小区的车位或车库停放车辆的业主提供服务并收取服务费。 另查明，东兴置业公司于2002年3月份投资设立新东兴物业公司，后由于企业改制，新东兴物业公司自东兴置业公司分离，双方均认可除涉案合同外，再无其他业务关系。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”依据上述规定，本院对本案争议焦点问题认定如下： 一、本案系委托合同纠纷还是租赁合同纠纷。东兴置业公司主张，双方所签委托代租管协议合法有效，从协议内容来看，双方并非租赁合同关系，新东兴物业公司系受托方，并非物业承租人，新东兴物业公司系代其公司履行对外出租的具体事务，故无论涉案标的是否存在权属证书，是否属于合法建筑，均不影响代租管协议效力。新东兴物业公司辩称，协议系部分有效，绿景嘉园地下停车场系东兴置业公司所有，其他几项所有权、使用权、收益权均不归东兴置业公司，其将没有所有权、使用权、支配权的物业进行委托，系无权委托，侵犯了全体业主的权利，故该协议系部分有效。本院认为，本案东兴置业公司与新东兴物业公司所签《委托代租管协议书》名为委托经营管理，但新东兴物业公司受托经营涉案房屋车库对外是系以其自身名义进行的，对外享有完全的经营管理自主权，且不管新东兴物业公司实际收取租金多少，新东兴物业公司只向东兴置业公司交纳固定的收益10万元/年，经营管理盈亏均由新东兴物业公司承受，故该协议实为出租人允许承租人转租的租赁合同关系。 二、关于涉案五处委托物业的所有权权属、现状及收益归属。东兴置业公司主张，双方在协议书中已明确约定其产权下物业的具体名称及明细，双方对委托出租的产权明确且无争议。现新东兴物业公司所提出的所有权抗辩，与签署协议时明确认可的条款不符，在2012年8月10日所签协议中新东兴物业公司已认可在2012年6月30日前已实际接收了物业，故无论双方约定的物业是否具备合法产权，在新东兴物业公司已实际运营并收取相关物业费的情况下，应当支付委托费。新东兴物业公司辩称，东兴置业公司不是《委托代租管协议书》第一条所列五项房产的所有权人，其公司曾多次催要产权证书，但东兴置业公司均未出具，故无权收取。本院对《委托代租管协议书》所列五项委托物业认定如下： 1.东兴花园小区的东南角门头房1间、东兴花园大门口门头房一间。东兴置业公司主张，东兴花园小区大门口门头房仍存在，认可东南角门头房已拆除，提交东兴花园建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、国有土地使用权证原件各1份，拟证实其对东兴花园东南角门头房及大门口门头房享有所有权。新东兴物业公司辩称，东兴花园小区东门角门头房已于2017年7月底拆除，东兴花园大门口门头房只有一处，且为保安室及物业管理用房，东兴置业公司所提交证据系其单方出具，真实性有异议，该两处所有权属于各小区的所有业主，与开发商无关。本院认为，双方对东兴花园小区东南角门头房拆除无异议，本院予以确认，也均认可东兴花园大门口门头房仍存在，根据《物权法》规定，该处门头房所有权应归属建设方，依东兴置业公司所提交证据可证实其系该处建设方，依据双方所签《委托代租管协议》约定，新东兴物业公司应当支付东兴置业公司租金500元/月。 2.益寿家园车库5间。东兴置业公司主张，依现场拍摄照片显示，益寿家园车库仍存在，另提交益寿家园车库结算书原件1份，拟证实该处系其出资建设。新东兴物业公司对益寿家园车库结算书真实性有异议，认为无法证实此工程用于车库建筑，且车库建在公共绿地和道路上，占用的是小区公共道路或公共绿地，开发商卖出房屋后，将所有权转移给了全体建筑物区分所有权人即业主，所以产权和收益应当属于业主，与开发商无关。本院认为，双方对益寿家园车库5间现存无异议，本院予以确认，对该处所有权归属，东兴置业公司仅提交车库结算书，无法证实系其出资建设，且车库系建在公共绿地和道路上，根据物权法规定，对于占用业主共有的道路或者其他场地的车库，因建筑区划内道路或者其他场地的土地使用权属全体业主共有，利用这些场地建设的车位理所当然应当归全体业主共同所有，故本院对东兴置业公司对于该处的租金不予支持。 3.绿景嘉园车库、D区公建地下停车场、小区东北角小院。 东兴置业公司主张，依据现场拍摄照片绿景嘉园车库的物业都存在，另提交绿景嘉园D区商业楼房产证原件1份，拟证实其对该处拥有合法产权。新东兴物公司认可东兴置业公司对绿景嘉园地下车库停车场享有所有权，并认可该处现由其出租使用。本院认为，双方对于该处现状及所有权均无异议，新东兴物业公司亦认可该处现由其出租使用，本院予以确认，根据《委托代租管协议》约定租金标准，新东兴物业公司应当支付东兴置业公司绿景嘉园D区公建地下停车场42个车位租金4200元/月。 4.名都花园地下停车场、西北角门头房。东兴置业公司主张，名都花园西北角门头房确已拆除，但现场拍摄照片显示名都花园地下停车场现仍存在，另提交名都花园土地使用权证复印件2份，拟证明其对名都花园享有土地使用权，即对《委托代租管协议》中约定的名都花园地下停车场及西北角享有所有权。新东兴物业公司辩称，名都花园西北角门头房已于2017年7月底拆除，名都花园地下停车场东兴置业公司出售后，没有办理房产证，即停车场可能列入公摊面积，停车场属于全体小区业主所有或属于人防工程，开发商将房屋的卖出，将所有权转移给了全体业主，根据物权法规定，该停车场所有权、使用权、收益权归名都花园业主所有，并非东兴置业公司。本院认为，对名都花园西北角门头房现已拆除双方无异议，本院予以确认，根据物权法规定，规划用于停放汽车的地面停车位和地下车库停车位，虽不像独立车库以固定墙壁作为隔断，但在地面画有四条线隔离出一个立体空间，此空间与周围其他空间可区分，故地面停车位和地下车库停车位具有构造上的、利用上的独立性，符合专有部分的特征，属于区分建筑物的专有部分，所有权属于建设单位，即名都花园地下停车场所有权应属东兴置业公司，故新东兴物业公司应当支付东兴置业公司该处15个车位租金1500元/月。 5.东兴寓城花园门头房2间。东兴置业公司主张，根据其现场拍摄照片显示，东兴寓城花园门头房只拆除了1间，且拆除时间是2017年底，另提交东兴寓城花园结算资料及相关手续原件1宗，拟证实东兴寓城花园系其出资建设。新东兴物业公司辩称，东兴寓城花园的两间门头房均已于2017年7月底拆除，现在是换热站，已被街道办重新建设，且东兴寓城大门口门头房只有一处，并非合同中约定的两处，且现为保安室及物业管理用房，故所有权属于各小区业主，与开发商无关。本院认为，新东兴物业公司认可现东兴寓城大门口有一处门头房为保安室及物业管理用房，进而可认定东兴寓城花园门头房现有一处，根据物权法规定，该处所有权应归属建设方，依据东兴置业公司所提交东兴寓城花园结算资料及相关手续原件，可证实东兴寓城花园系其出资建设，故新东兴物业公司应当依据双方所签《委托代租管协议》约定，支付东兴置业公司租金300元/月。 庭审中，东兴置业公司主张，诉讼时未考虑已拆除的三间房屋，现同意扣除已拆除的三间房屋的相关费用。综上，新东兴物业公司应依据《委托代租管协议》约定支付东兴置业公司委托物业的月租金为6500元（500元+4200元+1500元+300元），即年租金为7.8万元/年。 三、本案是否已过诉讼时效。东兴置业公司主张，因双方公司老板私下是很好的朋友关系，一直碍于情面未曾书面催要，但其间公司员工曾多次催要，且合同委托事项第六项中约定自2012年7月1日起每半年交纳一次代租费用，新东兴物业公司应付款项系分期支付，虽然自协议签订后从未支付过任何费用，但因是分期付款，且委托代租管协议一直在履行过程中，故不存在超过时效的问题。新东兴物业公司辩称，东兴置业公司无任何证据证实自2012年8月10日至2019年8月15日期间曾主张过权利，第六项约定并非分期，而是分次支付，故已超过诉讼时效。本院认为，依据协议第六项约定每半年交纳一次的约定，该约定应系分期支付，而非分次支付，该债务是在合同履行过程中不断产生的，为定期给付债务，因而该债务履行期限届满后，均为独立债务，应当分别计算诉讼时效，故租金应自每一期租金债务履行期限届满之日分别计算。本案中，东兴置业公司于2019年8月16日提起本案诉讼，要求新东兴物业公司支付自2012年6月30日起至2019年6月30日止的代租费70万元。根据民法通则、民法总则及其司法解释的规定，截至民法总则实施之日即2017年10月1日，应付款日期已满一年的，应当适用一年的诉讼时效；应付款日期未满一年或尚未起算的，应当适用三年诉讼时效。因此，东兴置业公司主张的2012年6月30日、2012年12月31日、2013年6月30日、2013年12月31日直至2016年6月30日前分别支付的年租金，应当适用一年的诉讼时效，因东兴置业公司未能提供证据证明上述租金的请求存在诉讼时效中断或中止的情形，该部分诉讼请求已超过一年的诉讼时效，本院不予支持。对东兴置业公司所主张2016年12月31日、2017年6月30日、2017年12月31日直至2019年6月30日前分别支付租金的请求，应适用三年的诉讼时效，该诉讼时效截至起诉日2019年8月16日未超过三年，故新东兴物业公司应当支付东兴置业公司自2017年1月1日至2019年6月30日的租金为195000元（按7.8万元/年计算）。 四、关于东兴置业公司所主张逾期付款经济损失。东兴置业公司主张应付款为基数，按同期贷款利率分段计算，本院认为，新东兴物业公司逾期不付，应承担逾期付款损失：1.自2017年1月1日起至2017年6月30日止，以应付款3.9万元为基数，按同期银行贷款利率计算；2.自2017年7月1日起至2017年12月31日止，以应付款7.8万元为基数，按同期银行贷款利率计算；3.自2018年1月1日起至2018年6月30日止，以11.7万元为基数，按同期银行贷款利率计算；4.自2018年7月1日起至2018年12月31日止，以应付款15.6万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5.自2019年1月1日起至实际履行之日止，以应付款19.5万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、济南新东兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南东兴置业有限责任公司款项195000元； 二、济南新东兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南东兴置业有限责任公司逾期付款损失（1.自2017年1月1日起至2017年6月30日止，以应付款3.9万元为基数，按同期银行贷款利率计算；2.自2017年7月1日起至2017年12月31日止，以应付款7.8万元为基数，按同期银行贷款利率计算；3.自2018年1月1日起至2018年6月30日止，以应付款11.7万元为基数，按同期银行贷款利率计算；4.自2018年7月1日起至2018年12月31日止，以应付款15.6万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5.自2019年1月1日起至实际履行之日止，以应付款19.5万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费12100元，由济南东兴置业有限责任公司负担9184元，济南新东兴物业管理有限公司负担2916元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵翠竹 二〇二〇年五月六日 书记员  袁 萌