中华人民共和国广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2019）粤71行初175号原告：广州大明房地产开发有限公司、李军俞等人（名单附后）原告诉讼代表人：李军俞，男，1987年4月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告诉讼代表人：李宏斌，男，1980年5月25日出生，香港居民，香港永久性居民身份证号P702686（6）。原告诉讼代表人：司徒博文，男，1992年11月24日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区公正新街****，公民身份号码4412241992********。原告诉讼代表人：周英杰，男，1972年8月27日出生，汉族，身身份证住址广州市荔湾区永安囤二巷**705，民身份号码4401041972********。原告共同委托代理人：叶晓昆、吴涛，广东纬韬律师事务所律师。被告：广州市海珠区人民政府素社街道办事处。住所地：广州市海珠区前进路基立北街**。负责人：庄婷婷，主任。委托代理人：杨文雄、况军。第三人：广州市海珠区明珠花园一期业主委员会。。住所地：广州市海珠区东晓路**负责人：朱建东，主任。委托代理人：周滨、程磊，广东博厚律师事务所律师。原告广州大明房地产开发有限公司（以下简称“大明公司”）、李宏斌等人因不服被告广州市海珠区人民政府素社街道办事处（以下简称“素社街道办”）对第三人广州市海珠区明珠花园一期业主委员会（以下简称“明珠一期业委会”）备案的行政行为，向本院提起诉讼。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人李军俞、李宏斌、司徒博文、周英杰及原告共同委托代理人叶晓昆、吴涛，被告素社街道办的委托代理人杨文雄、况军，第三人明珠一期业委会的法定代表人朱建东及委托代理人程磊、周滨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大明公司、李军俞等人共同诉称：明珠花园小区始建于1993年，规划建设六座高层住宅，目前建设完成并有居民入住的有四座，分别为牡丹阁、金兰阁、海棠阁、芙蓉阁，另外的紫荆阁、百合阁刚刚恢复建设并进入销售，已经进入验收阶段。2017年1月1日，牡丹阁、金兰阁部分业主向被告申请设立广州市海珠区明珠花园一期业主委员会，该委员会的范围仅包括牡丹阁、金兰阁，不包括海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁，意欲将明珠花园一分为二。原告得悉后，多次向被告提出反对意见，但被告不予理睬，并于2017年9月26日作出素社物业备（2017）第1号业主委员会备案的行为。明珠花园业主李军俞等11人曾于2017年12月7日向原广州铁路运输第一法院提起撤销上述备案行为的行政诉讼，一审判决驳回李军俞等11位业主的诉讼请求[（2017）粤7101行初4322号]，广州铁路运输中级法院于2018年10月31日作出裁定，以李军俞等11位业主并非专有部分占建筑物总面积过半或占总户数过半的业主、不符合原告诉讼主体资格为理由，裁定撤销一审判决，并驳回李军俞等11位业主的起诉[（2018）粤71行终2636号]。现四位诉讼代表人取得明珠花园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主推荐，作为本案的诉讼代表人。一、根据《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。因此确定与划分物业管理区域是成立业主大会的前提条件，对物业管理区域进行划分，必然要对物业管理区域内共用设施进行调整和分割，属于重大事项，根据物权法第七十六条规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。明珠花园小区的建设红线规划从一开始就是一个整体，牡丹阁、金兰阁欲单独成立业主大会，必须先对明珠花园的物业管理区域进行划分，而物业管理区域的划分必须经“双过半”同意方可。但是明珠花园物业管理区域的划分既没有得到全体业主“双过半”通过，也没有形成具体分割方案并得到全体业主“双过半”通过，因此被告作出的备案行为不符合法律规定。二、明珠花园小区的花园绿地、游泳池、健身器械等共管设施均设立在牡丹阁、金兰阁一侧，明珠花园全体业主对上述共管设施享有共有和共同管理的权利。明珠花园的消防控制中心、监控中心、物业办公室、物业管理处均位于牡丹阁、金兰阁一侧，上述物业设备及办公室之安置地属于大明公司所有，是大明公司无偿借出，为明珠花园小区全体业主提供物业管理服务。位于牡丹阁、金兰阁负一楼的地下停车库，均属于大明公司所有，而地下停车库是面向明珠花园小区全体业主的，而非仅仅对牡丹阁、金兰阁开放。若对明珠花园的物业管理区域进行划分，继而成立广州市海珠区明珠花园一期业主委员会，必然给明珠花园另外四阁以及大明公司的合法权益造成损害。三、被告、第三人在各项表决决议中均对明珠花园建筑物总面积计算错误。根据原告所提供的证据《广州市房地产查丈原图》《房地产平面附图》显示，金兰阁、牡丹阁建筑物总面积应为60038平方米，即系金兰、牡丹（1-35层）面积54922.43平方米加上金兰、牡丹地下车库5116.22平方米。被告、第三人所提交的关于《管理规约》《议事规则》《业委会委员选举》统计表中，关于建筑物总面积均为58606平方米，即系金兰、牡丹（2-35层）面积53849.25平方米加上金兰、牡丹地下车库5116.22平方米，而将金兰、牡丹两阁首层面积排除在外。牡丹阁、金兰阁首层未办理房产证，根据法律规定，没有房产证的面积以测绘机构的实测面积来计算，牡丹阁首层面积为587.5516平方米，金兰阁首层面积为485.6258平方米，共计1073.1774平方米。请求撤销被告于2017年9月26日作出的素社物业备〔2017〕第1号业主委员会备案，本案诉讼费由被告负担。被告素社街道办答辩称：一、原告提起行政诉讼已超过起诉期限，并且原告不具有原告资格，本案起诉不符合法定条件。1.原告之一的大明公司曾作为第三人、其他部分业主曾作为原告参加（2017）粤7101行初4322号案审理，已经在2017年11月就明知我办依法作出的备案行为，至本案提起诉讼已经超过一年，原告参加2017年诉讼的行为不属于可以中断计算的事由。大明公司作为业主已经失去其胜诉权，其主张与其他业主面积超过半数的理由也因其起诉期限已过不受法律保护。排除大明公司和其他参加过2017年诉讼的业主所持有的面积，剩余业主面积仍不符合有权起诉的条件。故本案审理中，人民法院仍可按照（2018）粤71行终2636号裁定依据，驳回原告全部诉请。2.对明珠一期业委会的备案，是行政机关的事实认定行为，对原告个人并不产生影响，也不影响明珠花园二期及其他楼宇住户另行成立新的业主大会，且起诉状所列的各种权利受损的情形与业主委员会备案没有关联，故本案被诉行为与业主个体不具有利害关系。二、“物业管理区域是否完成备案”不是业主委员会备案的法定条件，明珠花园一期业委会备案申请符合外观要件，应当依法予以备案。根据《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”，《广东省物业管理条例》第七条“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定”，又根据《广州市物业管理条例暂行办法》第十七条第二款“业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会”以及该暂行办法第二章的规定，由物业管理公司等按照《广东省物业管理条例》第七条的规定划定物业管理区域。由此可见，“物业管理区域是否完成备案”，不是认定物业管理区域是否划分的法定依据，也不是进行业主委员会备案的法定前提条件。根据《物业管理条例》第十条和第十六条、《广东省物业管理条例》第二十七条及《广州市物业管理条例暂行办法》规定的备案程序和文件要求，对资料齐全、符合法定条件的，应当给予备案。三、明珠花园一期物业管理区域的划分符合法定条件。本案中，将海联路以北将明珠花园一期作为独立的物业管理区域划分是符合法律规定的。首先，明珠花园一期可以作为独立物业管理区域。根据《广东省物业管理条例》第七条的规定，明珠花园一期包括牡丹阁、金兰阁两栋楼，独立成院，与明珠花园二期楼宇中间有市政道路隔开，一期地下车库与二期地下车库完全独立，一期设施与二期设施能够分割、独立使用，符合划定为独立物业管理区域的条件。其次，对区域划分有争议，且无人承担区域划定的工作和责任是本案中的现实情况。对明珠花园一期是否可以划分为独立物业管理区域，业主与物业服务企业及建设单位等不同利益各方有不同意见，存在争议。物业服务企业因此拖延办理区域划分等的工作。根据《广州市物业管理条例暂行办法》第十一条的规定，物业服务企业负有按《广东省物业管理条例》第七条划定管理区域的责任，但也没有规定在物业服务企业不正确履行该责任时如何进行划定。本案中，明珠花园小区的物业服务企业为开发商指定，与明珠花园一期业主大会有潜在的利益冲突（部分业主不满物业服务，已经表示了更换物业服务企业的意愿）。在业主大会筹备、成立等的长达近一年的时间，一直未配合办理物业管理区域划分和备案的手续。第三，在出现“是否可以划分为独立区域”的争议后，我办经多次调研和组织各方协商，并依法请示海珠区房地产行政管理部门，获得了确定的答复。广州市海珠区住房和建设水务局于2017年9月11日出具《海珠区住房和建设水务局关于明确明珠花园小区物业管理区域划分的复函》中，明确表示“明珠花园一期……独立使用，符合划定为独立物业管理区域的基本条件”，并认为“鉴于一期符合物业管理区域划分的基本条件，且贵街已指导成立一期业主委员会，综合社区建设和管理等因素，我局认为贵街提出对一期进行物业区域备案的建议是合理的”，并发函敦促物业服务企业及时办理区域备案手续。由上述，明珠花园一期有关“海联路以北牡丹阁、金兰阁两栋楼划为独立物业管理区域”的意见，已经得到了房地产行政主管部门的认可。没有完成区域备案，取得备案回执等不能归咎于业主，也不能因此禁止该区域业主设立业主大会的筹备、成立和选举业主委员会。四、“物业管理区域”法律上是仅属于业主才可行使的权利。海珠区住房和建设水务局的复函是对划分事实的认定，属于《广东省物业管理条例》第七条有关确定争议的行为。《中华人民共和国物权法》第七十条规定了“业主的建筑物区分所有权”，即业主对物业专有部分享有的所有权，和对共有部分享有的共有和共同管理权力。区域划分的权利是附属于“业主的建筑物区分所有权”的一项权利，仅有业主才有权通过共同协商、投票等方式对权利做出处置决定，当然也就包括有权做出划分为独立区域的决定。在区域划分协商出现争议时，行政主管部门根据法律规定的划分原则予以解释和确定，而无权为业主做出划分的决定。这既可以起到定纷止争的效果，又尊重和保护“业主的建筑物区分所有权”，提高社会效率。此外，根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》的规定，仅明确了划分物业管理区域的一般原则，没有规定出现争议后，行政机关进行“确定”争议行为的形式和程序。且《中华人民共和国物权法》所称“建筑区划”和《物业管理条例》所列明“划定或确定物业管理区域”，均是对物业所在区域的一种按功能、权属分类，是对客观事实的认定，并不因此产生设定权利或赋予法律资格的法律效力。由此足以认定，广州市海珠区住房和建设水务局9月11日的复函，是对明珠花园一期符合独立区域的事实认定，属于《广东省物业管理条例》第七条规定的“确定”行为。明珠花园一期业主基于保护所有权的自发处分共同管理权之目的，成立业主大会，并不违反法律的规定，依法应当予以保护。五、我办对于明珠一期业委会的备案申请只需按照法律规定履行审查义务，即可作出行政备案。依据《广州市物业管理暂行办法》第五十三条第一款、二款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。”2017年8月8日，明珠一期业委会向我办申请进行行政备案，并提交了（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员名单及基本情况。我办对提交的资料进行审慎审查，于2017年9月26日作出素社物业备〔2017〕第1号行政备案。从提交资料显示，明珠花园一期确定总建筑面积为58606㎡，业主总人数为479人，同意《管理规约》的业主人数为324人，占总人数的67.64%，占业主专有部分面积为34511㎡，占总面积58.89%；同意《业主大会议事规则》的业主人数为326人，占总人数的68.06%，占业主专有部分面积为34722㎡，占总面积59.25%；同意朱建东、伍蔚民等人当选业委会委员的人数占比和占总面积均符合《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理暂行办法》规定的双过半，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。原告提出明珠一期业委会的备案应以划分物业管理区域作为行政备案的前提，是强加要求设置居民自治障碍，并不是我办审查业委会成立合法性的前提。《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定的行政备案中，并无“物业管理区域划分”资料的递送与审查，我办不能在无任何法律依据下强行设置障碍，阻扰原本属于业主自治权利的实施。综上所述，在现行法律框架下，只要报送的资料齐全、符合法定条件（双过半）的情况下，我办作出的行政备案，是依法履行职责，不属于具体行政行为违法。六、对于业委会的备案不会导致全体业主的分裂与矛盾。明珠花园一期业主从1995年竣工并投入使用至今超过20年，小区内的陈旧设施、电梯、排水管网等都急需修复与更新，同时前期的物业管理机构存在管理费用收入与支出不公开，房屋维修基金去向不明，花园市政拆迁补偿款去向不明，会所出租收入、游泳池收入及水费分摊不透明。物业管理费随意提升、隐瞒小区内广告收入等，均迫切的需要及时解决，为此明珠花园一期的大部分业主已经进行了多次上访，强烈要求成立业委会，如若继续维持现状，对于整个小区和社会都将处于动荡不安的现状，不利于和谐社会的有序进行，及时成立业委会关系到业主自治与住宅小区的秩序，从情理上说，成立明珠花园一期业主委员会，符合绝大多部分业主的共同利益。从法理上说，经过法律规定双过半而成立的业主委员会是真正解决固有顽疾的一剂良药。第三人明珠一期业委会述称：一、原告起诉已超过诉讼时效。原告在2017年12月7日即已向原广州铁路运输第一法院提起诉讼，该日期应视为原告知道业主委员会备案的时间。原告于2019年2月27日再次向广州铁路运输中级法院提起诉讼，已经超过最长一年的时间规定。二、明珠花园一期业委会仅包括牡丹阁（东晓路193号）和金兰阁（东晓路195号），原告并未获得牡丹阁和金兰阁人数或者面积过半的业主同意，应裁定驳回其起诉。海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁不属于明珠花园一期物业管理区域，上述四阁中的业主与第三人的备案无法律上的利害关系，不具有原告主体资格，大明公司也不能将上述四阁中拥有的专有部分面积计入具有原告主体资格的业主建筑面积中。三、第三人已向被告提交了符合法律规定的资料，形式要件齐备。被告收到第三人提交的资料后，尽到了审慎审查的义务，给第三人颁发备案回执符合法律规定。根据《广东省物业管理条例》第二十七条，业委会成立备案需提交三份材料，管理规约、业主大会议事规则、业主大会记录和会议决定、业委会委员及候补委员名单和基本情况。明珠一期业委会已按照该规定提交所有的材料，符合法律规定的形式要件，业委会的成立完全按照业主大会指导规则和广东省物业管理规定进行。管理规约和议事规则经公示后经首次业主大会表决，获得人数和面积双过半的同意，所有当选的业委会委员均获得双过半的同意依法选举产生，素社街对业委会的成立尽到审查义务，依法颁发备案回执，符合法律规定。四、关于明珠花园一期（包括牡丹阁和金兰阁）的物业管理区域问题，广州市海珠区住房和建设水务局已明确复函明珠花园一期划定的独立的物业管理区域的基本条件，物业管理区域备案问题不应在本案中处理。《广东省物业管理条例》第七条规定，如果对划分物业管理区域有争议的，由物业所在地的房地产行政主管部门确定。本案中，针对原告提出的物业管理区域的划分问题，被告征求了广州市海珠区住房和建设水务局的意见。2017年9月11日，该局明确复函，明珠花园一期（包括牡丹阁和金兰阁）与二期之间有市政道路隔开，一期地下车库与二期地下车库完全独立，一期的设施和二期设施设备独立分割使用，符合划定独立物业区域的基本条件，并认为被告提出对一期进行物业管理区域备案的建议是合理的。根据“一个物业管理区域成立一个业主委员会”的规定，明珠花园一期单独成立业委会符合法律规定。广州市住房和城乡建设委员会物业处也明确指出“区域备案不是业委会成立过程中的必备条件，没有任何文件明确指出，没有区域备案就必须暂停筹备组成立”。另根据第三人提供的《测绘地理信息技术服务报告》可以证明，明珠花园一期（地址（地址为区东晓路193、195号）的分摊面积包括游泳池、水池、泵房、发电机房等部位，二期业主并未分摊上述面积。广州市自来水公司出具的说明也可以证明，明珠花园一期属于独立供水区域。本案是撤销业委会备案的行政诉讼，重点应审查第三人提交的备案申请是否符合形式要件，法院对业委会备案的审查主要是形式审查。原告在此案中提出物业管理区域的划分问题不属于本案的审查范围。依照法律规定，广州市海珠区住房和建设水务局是本案所涉物业管理区域划分问题的行政主管机关，其2017年9月11日已经明确答复明珠花园一期符合划定为独立物业管理区域的基本条件，广州市海珠区房屋安全和物业二所2017年8月15日也发函要求广州大华物业管理有限公司办理明珠花园一期、二期的物业管理区域备案手续。因此，本案争议的明珠花园一期（包括牡丹阁和金兰阁）能否单独划分为一个物业管理区域已有明确定论。如原告对广州市海珠区住房和建设水务局的复函不服，完全可以通过行政诉讼途径撤销该复函，或者另循法定途径解决。五、被告备案的时间为2017年9月26日，应以此时间之前形成的事实作为认定案件事实的依据。原告的证据涉及到2017年9月26日形成的证据，依法不应作为认定备案行为是否合法的依据。六、本案的诉讼请求已经经过原广州铁路运输第一法院一审和广州铁路运输中级法院二审，相关事实已经查明，已生效的判决认定的事实可以直接作为认定本案事实的依据，第三人无须举证。综上所述，被告在作出备案时已对第三人提交的资料进行了形式和审慎审查，符合法律规定。原告的起诉不符合行政诉讼法及司法解释规定的起诉条件，请求依法驳回原告的起诉。经审理查明：广州市海珠区明珠花园小区位于广州市海珠区东晓路，分为牡丹阁、金兰阁、海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁，其中牡丹阁、金兰阁两座位于广州市海珠区，与海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁四座中间隔着一条约20米宽的市政道路；牡丹阁、金兰阁两座同为一封闭围墙与外界相隔，海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁没有围墙与外界相隔；另，紫荆阁、百合阁因曾经因违章暂停建设，2015年续建，目前尚未销售。涉案明珠一期业委会系由牡丹阁、金兰阁业主成立的业委会，成立业委会过程中相关文件指称的“海珠区明珠花园一期小区”亦指的是牡丹阁、金兰阁。2016年8月26日，海珠区明珠花园一期小区朱建东、陶玉枝等15名业主向被告发出《关于给予指导和协助成立业主大会的函》，请求被告会同业主组建首次业主大会筹备组，指导协助成立业主大会和选举业主委员会。2016年9月10日，被告对明珠花园一期小区全体业主发出《关于组建首次业主大会会议筹备组的公告》，公告业主代表条件、报名方法和时间等事宜。2016年12月6日，被告对明珠花园一期小区全体业主发出《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》，公示了首次业主大会会议筹备组成员名单。2017年1月16日，被告向广州市海珠区住建和水务局作出《关于查询明珠花园一期物业小区业主姓名和房屋面积清册的函》，请求提供明珠花园一期东晓路193号、195号业主姓名和房屋面积清册。广州市海珠区房屋安全和物业二所于2017年1月23日作出《广州市不动产登记信息列表（明珠花园一期小区）共61页478条信息》。2017年2月14日，明珠花园一期业主大会筹备组（以下简称筹备组）向明珠花园一期全体业主发出《关于公示和的通知》，公示管理规约和议事规则，公示期为15天，从2017年2月14日至2017年2月28日，公示期满业主无异议或异议不成立的，将于2017年3月6日至2017年4月10日采用书面形式组织召开首次业主大会会议进行投票。2017年3月1日，筹备组发出《关于召开首次业主大会会议的通知》，通知将于2017年3月6日至4月10日召开首次业主大会会议，并公示据海珠区住宅和水务管理局（原房屋管理局）二所提供的资料，该小区具有投票权的业主总人数为467人，拥有的专有面积为48727平方米。2017年3月7日，筹备组发出《明珠花园一期小区业主大会投票时间调整的通知》，通知因部分房屋业主不明确，需要公示后再进行投票，故投票时间调整为2017年3月27日至4月30日，会议日期筹备组成员以小组形式佩戴胸牌上门让业主投票。明珠花园相关业主于2017年2、3月向被告等相关部门反映不认同牡丹阁、金兰阁单独成立业主委员会并质疑筹备组行为的合法性。被告于2017年5月11日作出海素信〔2017〕27号《信访事项处理意见书》，主要内容为：一、关于对业主大会筹备组成立过程产生质疑的问题，根据相关规定应当于公示期间以书面形式向属地街道办事处提出，但被告于2016年11月3日至18日在小区公示筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况，并未收到业主的异议；二、关于筹备事项中没有监督主体等的问题，暂没有发现筹备组有违反规定的行为；三、关于业主委员会委员、专职工作人员补贴的问题，根据《广东省物业管理暂行条例》第三十五条第一款规定、《广州市物业管理暂行办法》第十八条第四款规定处理，由业主大会决定后由全体业主承担；四、关于要求公示筹备组成员名单简历信息、推荐人信息、召开业主见面大会，重新推荐筹备组人员问题，相关事项已于2016年11月3日至18日在小区公示，未收到业主提出的异议，公示期满后被告于2016年12月6日向全体业主发布成立筹备组的公告。2017年5月13日，筹备组发出《公示和表决结果的通知》《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》，公示了《管理规约》《业主大会议事规则》表决结果汇总统计表和明细统计表、业主委员会委员选举结果汇总统计表、明细统计表等，公示期从2017年5月13日起至2017年6月12日止，并告知异议业主查验意见的途径。根据《表决结果汇总统计表》《表决结果汇总统计表》《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》记载，业主总人数479人，小区建筑物总面积58606，参加投票业主人数332人，参加投票业主专有部分面积之和为35252，同意《管理规约》325人，人数比例67.85%，面积之和34611，面积比例59.06%；同意《业主大会议事规则》327人，人数比例68.27%，面积之和34822，面积比例59.42%；同意朱建东、伍蔚民、黄达炳、蔡海亮、陶玉枝、胡新宇、陈耀德、江明山、陈建跃的人数分别为323、318、324、323、322、310、317、308、322，人数比例分别为67.43%、66.39%、67.64%、67.43%、67.22%、64.72%、66.18%、64.30%、67.22%，面积之和分别为34529、33977、34629、34492、34425、33165、33862、32953、34408，面积比例分别为58.92%、57.98%、59.09%、58.85%、58.74%、56.59%、57.78%、56.23%、58.71%。2017年6月15日，筹备组发出《关于重新公示首届业主委员会委员选举结果的通知》，通知因在2017年5月13日至2017年6月12日公示的有效期内收到书面异议（异议内容是关于金兰阁304房投票权的，提出人为大明公司），于2017年6月12日16:30分在桥东居民委员会办公室进行开箱验票，并邀请素社街、桥东居民委员会工作人对统计、查验表决票过程进行了监督，筹备组成员、大明公司派员参加了开箱验票，现重新公示表决汇总统计结果和表决明细情况。根据《表决结果汇总重新统计表》《表决结果汇总重新统计表》《业主委员会委员候选人选举结果汇总重新统计表》记载，业主总人数479人，小区建筑物总面积58606，参加投票业主人数331人，参加投票业主专有部分面积之和为35152，同意《管理规约》324人，人数比例67.64%，面积之和34511，面积比例58.89%；同意《业主大会议事规则》326人，人数比例68.06%，面积之和34722，面积比例59.25%；同意朱建东、伍蔚民、黄达炳、蔡海亮、陶玉枝、胡新宇、陈耀德、江明山、陈建跃的人数分别为322、317、323、322、321、309、316、307、321，人数比例分别为67.22%、66.18%、67.43%、67.22%、67.01%、64.51%、65.97%、64.09%、67.01%，面积之和分别为34429、33877、34529、34392、34325、33065、33762、32853、34308，面积比例分别为58.75%、57.80%、58.92%、58.68%、58.57%、56.42%、57.61%、56.06%、58.54%。2017年7月18日，筹备组发出《关于首次业主大会会议决定的公告》，公告自2017年6月15日将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区重新公示后截止2017年7月15日筹备组未收到业主的异议，现将首次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了《管理规约》；二、依法表决通过了《业主大会议事规则》。2017年7月23日，筹备组发出《关于选举产生首届业主委员会的公告》，公告截止2017年7月15日筹备组未收到业主对首届业主委员会委员选举结果的异议，现公告如下：选举产生明珠花园一期首届业主委员会，委员名单如下：黄达炳、蔡海亮、朱建东、陈建跃、陶玉枝、伍蔚民、陈耀德、胡新宇、江明山。2017年8月8日，明珠一期业委会向被告递交《业主委员会备案申请报告》。2017年9月26日，被告作出素社物业备〔2017〕第1号《业主委员会备案回执》，备案内容如下：1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会名单及其基本情况；4、本届业主委员会任期：2017年7月16日起至2022年7月15日止；5、业主委员会委员名单：朱建东（主任）、伍蔚民（副主任）、陶玉枝（副主任）、蔡海亮（副主任）、陈建跃（副主任）、陈耀德、江明山、黄达炳、胡新宇。明珠花园业主李军俞等11人曾于2017年12月7日向原广州铁路运输第一法院提起撤销上述备案行为的行政诉讼，该院作出（2017）粤7101行初4322号行政判决，驳回李军俞等11人的诉讼请求；李军俞等11人不服，向本院提起上诉，本院于2018年10月31日作出（2018）粤71行终2636号行政裁定，以李军俞等11位业主并非专有部分占建筑物总面积过半或占总户数过半的业主、不符合原告诉讼主体资格为理由，裁定撤销一审判决，并驳回李军俞等11人的起诉。现原告大明公司、李军俞等以“专有部分占明珠花园小区建筑物总面积过半的业主”身份，于2019年2月27日再次向本院提起行政诉讼。原告提供的证据显示，整个明珠花园小区总面积为174153.44平方米，其中大明公司占83907.38平方米（含大明公司权属物业82226.94平方米、大明公司未销售空置房面积1680.44平方米），李军俞等业主专有面积3724.52平方米，大明公司和李军俞等业主专有面积合计87631.9平方米，占整个明珠花园小区总面积的50.32%。以上事实，有原告工商营业执照、业主身份证、《不动产权证》《购房合同》《广州市不动产登记查册表》《广州市房地产查丈原图（节选）》《房屋建筑面积测绘成果报告书》《广州市建设工程规划验收测量纪录册（编号〔2017〕41B049》《关于给予指导和协助成立业主大会的函》《关于组建首次业主大会会议筹备组的公告》《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》《关于公示和的通知》《关于召开首次业主大会会议的通知》《明珠花园一期小区业主大会投票时间调整的通知》《信访事项处理意见书》《公示和表决结果的通知》《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》《表决结果汇总统计表》《表决结果汇总统计表》《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》《关于重新公示首届业主委员会委员选举结果的通知》《关于首次业主大会会议决定的公告》《关于选举产生首届业主委员会的公告》《业主委员会备案申请报告》《业主委员会备案回执》《建设用地批准书》《广州市物业服务项目备案申请表》《广州市物业服务项目备案回执》《会议纪要》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《广州市海珠区房屋安全和物业二所关于办理明珠花园一期、二期物业管理区域备案的通知》《海珠区住房和建设水务局关于明确明珠花园小区物业管理区域划分的复函》《广州市住房和城乡建设委员会关于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会申请公开政府信息答复书》《测绘地理信息技术服务报告》、书面说明、原广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初4322号行政判决书、本院（2018）粤71行终2636号行政裁定书等证据予以证实，各方当事人亦陈述在案。本院认为：本案原告系认为被告的行政行为侵害了整个海珠花园小区（包括牡丹阁、金兰阁、海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁）业主的共有利益，遂以整个海珠花园小区（包括牡丹阁、金兰阁、海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁）专有部分占建筑物总面积过半业主的名义提起本案行政诉讼，其原告主体适格。被告、第三人认为原告主体不适格的意见不成立，本院不予采纳。在2018年2月8日《最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释》实施之前，相关法律和司法解释均未对涉业主共有权益行政案件的原告主体资格问题作出明确规定。被告于2017年9月26日作出明珠一期业委会备案行为，李军俞等11位明珠花园业主在2017年12月7日已经就该备案行为提起行政诉讼，大明公司也作为第三人参与了该案诉讼，一审法院未否定李军俞等11人主体资格，而是作出了驳回李军俞等11人诉讼请求的实体判决，直至本院2018年10月31日二审裁定驳回李军俞等11人起诉，才明确了本案的原告主体资格条件。该二审裁定生效后，本案原告于2019年2月27日再次起诉，扣除上述行政诉讼的合理期间，并未超出法定的起诉期限。被告、第三人认为原告的起诉超过法定起诉期限的意见不成立，本院不予采纳。因原告的起诉符合法定起诉条件，本院依法对被告作出的业委会备案行为进行审查。《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。……”根据上述规定，房地产行政主管部门和街道办事处的备案行为是对业主委员会提交的备案资料是否齐全，是否符合相关法律法规规定进行形式审查，而非实质审查。本案需要审查的是，被告于2017年9月26日作出被诉备案行为时，第三人报送的备案申请资料是否齐全，是否符合法定条件。至于在被告作出被诉备案行为之后出现新的事实或者情况发生变化的，不影响其当时所作出的被诉备案行为的合法性。《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中明珠花园牡丹阁、金兰阁召开业主大会成立明珠一期业委会，而原告提出的异议主要在于其认为明珠花园的牡丹阁、金兰阁、海棠阁、芙蓉阁、紫荆阁、百合阁同属于一个物业管理区域，应成立一个业主大会，并由此选举产生一个业主委员会。因此，本案争议焦点在于广州市海珠区明珠花园的牡丹阁、金兰阁是否属于一个物业管理区域。《广东省物业管理条例》第七条规定：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。”《广州市物业管理暂行办法》第十一条规定：“建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。”第十三条规定：“已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理：（一）物业管理区域备案申报表；（二）物业服务合同；（三）物业服务企业资质证书；（四）《建设用地规划许可证》及附图；（五）建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；（六）物业管理用房坐落位置、建筑面积；（七）地名）地名批复文件服务企业因客观原因无法提供前款第（四）项至第（七）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。”本案中，明珠花园小区已由广州大华物业管理有限公司实施物业管理，因此，根据上述规定，应当由广州大华物业管理有限公司提交资料向广州市海珠区住房和建设水务局办理物业管理区域备案手续，广州市海珠区住房和建设水务局认为划定或确定的物业管理区域不合理的，应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见，对物业管理区域划定有争议的广州市海珠区住房和建设水务局应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。广州市海珠区房屋安全和物业二所曾于2017年8月15日对广州大华物业管理有限公司作出《广州市海珠区房屋安全和物业二所关于办理明珠花园一期、二期物业管理区域备案的通知》，通知办理明珠花园一期、二期的物业管理区域备案手续。在广州市海珠区住房和建设水务局2017年9月11日向素社街作出的海建局函〔2017〕990号《海珠区住房和建设水务局关于明确明珠花园小区物业管理区域划分的复函》中记载：“……明珠花园一期（以下简称一期）包括牡丹阁、金兰阁2栋楼，该2栋楼独立成院，与明珠花园二期（以下简称二期）楼栋中间有市政道路隔开，一期地下车库与二期地下车库完全独立，一期设施设备与二期的设施设备能够分割、独立使用，符合划定为独立物业管理区域的基本条件……鉴于一期符合物业管理区域划分的基本条件，且贵街已指导成立一期业主委员会，综合社区建设和管理等因素，我局认为贵街提出对一期进行物业管理区域备案的建议是合理的。我局工作人员已多次督促广州大华物业管理有限公司（以下简称大华物业公司）尽快办理明珠花园小区物业管理区域备案手续……”因此明珠花园牡丹阁、金兰阁虽未进行物业管理区域备案，但广州市海珠区住房和建设水务局在对被告的复函中已认可明珠花园牡丹阁、金兰阁“符合划定为独立物业管理区域的基本条件”。因此，被告对于物业管理区域划分问题已尽到了形式审查的职责。原告认为整个明珠花园小区属于一个物业管理区域，但被告不具有替代业主决定物业管理区域的行政职权，法律也未赋予被告对房地产行政主管部门确定的物业管理区域划分的意见再进行合法性审查的行政职权。在广州市海珠区住房和建设水务局已经确定牡丹阁、金兰阁“符合划定为独立物业管理区域的基本条件”的情况下，被告亦无权再以“牡丹阁、金兰阁不能划定为独立物业管理区域”为由拒绝对第三人的申请予以备案。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《广州市物业管理暂行办法》第四十条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。”被告收到第三人提交的备案申请及相关材料后，经形式审查认为第三人提交资料齐全、符合法定条件，遂作出被诉备案行为，符合法律、法规规定，并无不当。原告虽主张被告、第三人漏计牡丹阁、金兰阁首层面积1073.1774平方米，但即便加上该部分面积，第三人相关决议仍然明显符合“双过半”的要求。原告请求撤销被诉备案行为，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告如认为现划定的物业管理区域不当，可在重新划定物业管理区域之后，再循法律途径主张。此外，业委会的成立与备案，不改变建筑物的性质、用途、权属关系，如业委会成立后在履行其权利的过程中损害业主权益的，受损害的业主仍然可以通过法律规定的途径寻求救济。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告大明房地产开发有限公司、李军俞等人的诉讼请求。案件受理费50元由原告大明房地产开发有限公司、李军俞等人共同负担。如不服本判决，原告李宏斌、方柏秋、邓铁峰、吴秀菲、丘木林可在判决书送达之日起三十日内，其他原告及被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 丁 玮审判员 余树林审判员 金 霞二〇二〇年五月十二日法官助理张丽敏书记员苏瑛琪附：原告名单原告：广州大明房地产开发有限公司。住所。住所地：广州市海珠区东晓路**明珠花园牡丹阁首层社会信用代码91440101618410001F，系明珠花园开发商。法定代表人：蔡宏江，董事长。原告：罗妃，女，1973年4月10日出生，汉族，公民身份号码4323251973********，系广州市海珠区东晓路193号608房业主，登记面积100.1平方米。原告：李宏斌，男，1980年5月25日出生，香港居民，香港永久性居民身份证号P702686（6）,系广州市海珠区东晓路195号3005房业主,登记面积100.29平方米。原告：潘志雄，男，1965年7月11日出生，汉族，公民身份号码4401111965********，系广州市海珠区东晓路203号1303房业主，登记面积106.92平方米。原告：温洁文，女，1982年8月12日出生，汉族，公民身份号码4401021982********，系广州市海珠区东晓路201号2707房业主，登记面积108.13平方米。原告：周宇俊，男，1980年6月17日出生，汉族，公民身份号码4401051980********，系广州市海珠区东晓路201号2101房业主，登记面积95.42平方米。原告：关丽珍，女，1958年3月25日出生，汉族，公民身份号码4401031958********，系广州市海珠区东晓路195号3006房业主，登记面积100.4平方米。原告：周英杰，男，1972年8月27日出生，汉族，公民身份号码4401041972********，系广州市海珠区东晓路193号2702房业主，登记面积100.22平方米。原告：姚绮君，女，1981年9月5日出生，汉族，公民身份号码4401051981********，系广州市海珠区东晓路201号2505房业主，登记面积105.63平方米。原告：罗活祺，男，1955年5月4日出生，汉族，公民身份号码4401051955********，系广州市海珠区东晓路195号1608房业主，登记面积84.99平方米。原告：梁洁英，女，1963年11月7日出生，汉族，公民身份号码4401051963********，系广州市海珠区东晓路195号（金兰阁）1803房业主，登记面积99.90平方米。原告：方柏秋，男，1958年11月2日出生，香港居民，香港永久性居民身份证号D400718（3）,系广州市海珠区东晓路201号1906房业主,登记面积106.86平方米（拥有50.9%产权）。原告：李咏梅，女，1972年2月25日出生，汉族，公民身份号码4402031972********，系广州市海珠区东晓路195号607房业主，登记面积110.17平方米。原告：殷敏，女，1969年4月15日出生，汉族，公民身份号码4408231969********，系广州市海珠区东晓路195号303房业主，登记面积99.9平方米。原告：郑慧红，女，1966年10月9日出生，汉族，公民身份号码4401061966********，系广州市海珠区东晓路195号2601房业主，登记面积110.06平方米。原告：黄志荣，男，1959年12月7日出生，汉族，公民身份号码4401051959********，系广州市海珠区东晓路193号1703房业主，登记面积109.97平方米。原告：黄雪平，女，1963年12月5日出生，汉族，公民身份号码4405211963********，系广州市海珠区东晓路193号2703房业主，登记面积109.97平方米。原告：邓铁峰，男，1946年4月25日出生，香港居民，港澳居民往来内地通行证号H04872959，系广州市海珠区东晓路195号1805房业主，登记面积100.29平方米。原告：谢润超，男，1986年6月22日出生，汉族，公民身份号码4407831986********，系广州市海珠区东晓路193号603房业主，登记面积109.97平方米。原告：梁秀珊，女，1984年8月6日出生，汉族，公民身份号码4401051984********，系广州市海珠区东晓路193号3008房业主，登记面积110.06平方米。原告：李军俞，男，1987年4月5日出生，汉族，公民身份号码4401021987********，系广州市海珠区东晓路201号1808房业主，登记面积105.63平方米。原告：黄庆中，男，1966年12月10日出生，汉族，公民身份号码4428211966********，系广州市海珠区东晓路201号2805房业主，登记面积106.91平方米。原告：卫乃勋，男，1954年12月11日出生，汉族，公民身份号码4401111954********，系广州市海珠区东晓路195号3002房业主，登记面积110.17平方米。原告：卫卓欣，女，1983年7月12日出生，汉族，公民身份号码4401111983********，系广州市海珠区东晓路195号3001房业主，登记面积110.06平方米。原告：李果，女，1991年8月10日出生，汉族，公民身份号码4306021991********，系广州市海珠区东晓路201号2402房业主，登记面积96.64平方米。原告：梁宇翔，男，1985年9月16日出生，汉族，公民身份号码4401021985********，系广州市海珠区东晓路201号2008房业主，登记面积105.63平方米。原告：司徒博文，男，1992年11月24日出生，汉族，公民身份号码4412241992********，系广州市海珠区东晓路203号801房业主，登记面积105.63平方米。原告：于婉珠，女，1950年7月24日出生，汉族，公民身份号码4401041950********，系广州市海珠区东晓路201号2204房业主，登记面积95.42平方米。原告：敖平，女，1946年9月14日出生，汉族，公民身份号码4401051946********，系广州市海珠区东晓路201号2104房业主，登记面积95.42平方米。原告：余浩霖，男，1984年10月8日出生，汉族，公民身份号码4451221984********，系广州市海珠区东晓路201号2103房业主，登记面积96.64平方米。原告：陆少梅，女，1952年7月16日出生，汉族，公民身份号码4401221952********，系广州市海珠区东晓路201号2203房业主，登记面积96.64平方米。原告：吴秀菲，女，1943年6月23日出生，新加坡护照号码E4632991L，系广州市海珠区东晓路201号907房业主，登记面积106.86平方米。原告：黄晋，男，1977年10月31日出生，汉族，公民身份号码4401021977********，系广州市海珠区东晓路203号2503房业主，登记面积108.19平方米。原告：梁擎宇，男，1990年1月9日出生，汉族，公民身份号码4401051990********，系广州市海珠区东晓路195号1001房业主，登记面积110.06平方米。原告：丘木林，男，1943年1月20日出生，新加坡护照号码E3376100E，系广州市海珠区东晓路201号707房业主，登记面积106.86平方米。原告：王雯静，女，1971年8月3日出生，汉族，公民身份号码4401041971********，系广州市海珠区东晓路201号2601、2602房业主，建筑面积95.4184、96.6386平方米。原告：林成林，男，1971年3月6日出生，汉族，公民身份号码3505211971********，系广州市海珠区东晓路明珠花园海棠阁22／Ａ业主，建筑面积118平方米。原告：陈德安，男，1948年7月8日出生，汉族，公民身份号码3621311948********，系广州市海珠区东晓路明珠花园海棠阁19楼Ｅ座业主，建筑面积1159平方米。原告：吴肖敏，女，1969年12月24日出生，汉族，公民身份号码4401021969********，系广州市海珠区东晓路201号2304房业主，建筑面积95.4184平方米。原告：吴文伟，男，1974年3月26日出生，汉族，公民身份号码4401021974********，系广州市海珠区东晓路201号2303房业主，建筑面积96.6386平方米。