广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初621号 原告：张显士，男，瑶族，1993年11月14日生，住广西平南县。 委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 被告：柳州东城置地发展有限公司，住所地：柳州市新柳大道**企业总部大楼商务写字楼******，统一社会信用代码：91450200065432939T（8-1）。 法定代表人：李会军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马永梅，广西正泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人:贺小冬，该公司职工。 原告张显士与被告柳州东城置地发展有限公司（以下简称“东城置地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告张显士的委托诉讼代理人周超群，被告东城置地公司的委托诉讼代理人马永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张显士向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年6月30日至2019年11月15日逾期交付房屋违约金人民币20052.64元（726545元×2?×138天）；2.判令被告支付原告自2019年6月30日至2019年11月15日物业管理服务费损失人民币805.24元（88.41平方米×1.98元÷30天×138天）；3.判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年8月19日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告将新福路8号蔚莱别苑2栋1单元28-1号房屋出售给原告，建筑面积共88.41平方米，售价为人民币726545元。原告依约履行了付款义务。上述合同第八条约定：被告应当在2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付原告使用，同时特别备注，2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。然而，被告于2019年11月15日才取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，逾期天数达138天。上述合同第九条约定：逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2019年06月30日，原告与绿城物业服务集团有限公司柳州分公司签订一份《前期物业服务协议》，该协议第十三条约定：物业服务费由原告按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅为1.98元/月·平方米，原告依协议履行了付款义务。综上所述，被告逾期取得房屋建筑工程竣工验收备案证明构成违约，且由于其违约行为导致原告造成了物业费的损失，依法应承担违约责任。根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。 被告东城置地公司辩称，根据合同约定及城市房地产经营管理条例等法律规定，商品房的交付条件是经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，被告已在合同约定期间内将五方验收合格的房屋交付给原告，并未违约，不应承担违约责任及支付原告的物业费损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市系由被告开发建设。2018年8月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于柳州市房屋，建筑面积为88.41平方米，套内建筑面积为68.19平方米，按建筑面积每平方米8217.91元计算，总价款为726545元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用）。如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因：供水、供电及部门连续停水、停电四个小时（含四个小时）以上或气象部门记录日降雨量达到中雨（含中雨）以上连续四小时（含四小时）以上；3.因自然条件导致施工条件恶劣或工程量较原设计增加、更改等非出卖人原因造成的工程延期；出卖人等待政府部门和有关机构验收或测量的时间。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清购房款。 被告东城置地公司于2018年8月3日取得蔚莱别苑2栋的商品房预售许可证，该楼栋开工日期为2016年2月17日，竣工日期为2019年6月26日，并于同日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，2019年11月15日取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。 2019年6月28日，被告在《柳州日报》刊登《交房公告》，载明：蔚莱别苑项目1号楼、2号楼、5号楼将于2019年6月29日起开始进行交付，请1号楼、2号楼、5号楼业主携带相关证件于2019年6月29日至7月1日至蔚莱别苑交房中心办理交付手续。2019年6月30日，原告在《蔚莱别苑服务中心交付物品清单（住宅）》上签字，确认收到前期物业管理协议、业主手册、住宅质量保证书及房屋钥匙、门禁卡等。根据《前期物业服务协议》约定，物业服务费按建筑面积缴纳，高层住宅1.98元/月·平方米。原告向绿城物业服务集团有限公司柳州分公司缴纳物业费2100.6元。 现原告认为被告在未取得竣工验收备案证明的情况下交付房屋，其交付行为不符合合同约定及法律规定，应承担逾期交房的违约责任并赔偿原告的物业费损失，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告于2018年8月19日签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。涉案商品房系于2018年8月取得《商品房预售许可证》，根据《商品房买卖合同》第八条约定，其交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，但根据《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书，建设工程经验收合格的，方可交付使用”。涉案房屋于2019年6月26日经五方验收合格，符合法定的交房条件，被告于2019年6月28日通知原告收房，原告亦于2019年6月30日实际签领房屋钥匙及相关资料，是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为对房屋交付条件重新达成了约定，因此，本院认定被告于2019年6月30日向原告履行了交房义务，不构成逾期交房，原告主张的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。对原告主张的物业服务费损失，与本案诉争的商品房预售合同纠纷并非同一法律关系，本案不予处理，原告可另行提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下： 驳回原告张显士的诉讼请求。 案件受理费人民币322元（原告张显士已向本院预交），减半收取161元，由原告张显士负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 梁 佳 二〇二〇年五月九日 书记员 韦艳想 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《建设工程质量管理条例》 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。