江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1283民初8441号原告：泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司，住所地泰兴市文江南路**。法定代表人：毕兴矿，董事长。委托诉讼代理人：杨翠英，该公司职员。被告：江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司，，住所地泰兴市文江南路**负责人：杨帅，总经理。委托诉讼代理人：徐志明，该公司员工。被告：杨玉群，女，1976年3月3日生，汉族，住泰兴市。被告：蔡阳，男，1980年2月15日生，汉族，住泰兴市。两被告共同委托诉讼代理人：孙永江，江苏律园律师事务所律师。第三人：泰兴市土地开发储备中心，住，住所地泰兴市文昌东路**/div>法定代表人：孙红东，主任。委托诉讼代理人：吴朝阳、葛军，该中心工作人员。原告泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司（以下简称房地产公司）与被告江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司（以下简称物业公司）、杨玉群、蔡阳排除妨害、返还财产纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据原告的申请追加泰兴市土地开发储备中心（以下简称土地中心）为第三人并通知其参加诉讼。原告房地产公司的委托诉讼代理人杨翠英、被告物业公司的委托诉讼代理人徐志明、被告杨玉群、蔡阳的委托诉讼代理人孙永江及第三人土地中心的委托诉讼代理人吴朝阳、葛军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告杨玉群与被告物业公司签订的《物业用房租赁合同》中涉及为泰兴市人民政府代建的市政用房101室约25平方米的部分无效；2、请求判令被告杨玉群、蔡阳立即将遗留在101室约25平方米内的物品搬离并将该房屋恢复原状后返还给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告申请撤回第1项诉讼请求。事实和理由：被告物业公司与被告杨玉群于2017年签订《物业用房租赁合同》一份，约定将泰兴中南世纪城一期物业客服中心约25平方米的室内空间和设施租赁给被告杨玉群经营超市，经营者为蔡阳。该区域为市政公共服务用房101室的部分区域，因被告物业公司无权对此公共服务用房进行处分，故被告杨玉群与被告物业公司签订的《物业用房租赁合同》中涉及代建的约25平方米的公共服务用房部分无效。现政府多次要求原告交付此公共服务用房，原告曾多次与杨玉群、蔡阳协商未果，故依据相关法律规定诉至法院，请求依法判决。被告物业公司辩称，我方对原告陈述的案件事实无异议，我方多次要求杨玉群、蔡阳搬离，但未果。对原告提出的诉讼请求，我方无异议。被告杨玉群、蔡阳辩称1、原告主张协议无效没有法律依据，原告主体不适格，原告非租赁合同的相对方，也不是房屋的实际权利人，第三人才是；2、本案租赁合同合法有效，物业公司作为原告所选用的物业公司，我方在签订租赁合同时有理由相信其有代表原告对外出租本案房屋的权利。自2017年超市开业以来已两年多时间，在发生本案争议之前，原告一直明知我方在承租的房屋内进行经营，也从未提出任何异议，可知协议书是经过原告的认可和授权的，因而租赁关系是有效的。此外，案涉房屋是2019年才领取不动产权证，在出租时并不属于市政用房；3、因原告和物业公司的过错造成被告装修和营业损失，原告和物业公司应对我方损失承担赔偿责任。第三人土地中心述称，同意原告的诉讼请求，本案所涉市政用房登记权利人确实是我中心。本院经审理认定如下事实：原告房地产公司通过出让方式获得泰兴市惠泽路南侧、文江路西侧、跃进河南侧8-c地块国有土地使用权，依据泰兴市惠泽路南侧、跃进河南侧8-c地块规划设计要点和2013年11月12日该公司与泰兴市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，原告应配套建设500㎡的市政用房（公共服务用房）交泰兴市人民政府调配使用。2014年1月24日，原告与南通中南世纪城物业管理有限公司泰兴分公司（后更名，即被告物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定原告将中南世纪城建筑面积为211118.8平方米的高层住宅项目（其中包含上述市政用房）委托被告物业公司提供前期物业管理服务，合同中约定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质”，“物业服务企业违反物业服务合同或规约的，产权人可依照合同或规约追究其民事责任”等内容。嗣后，被告物业公司作为甲方、杨玉群作为乙方签订《物业用房租赁合同》一份，约定甲方将位于泰兴市文江南路88号的一期物业客服中心的室内空间及其设施租赁给乙方，租赁面积约为25平方米，合同期从2017年4月20日至2020年4月19日止；租金按建筑面积0.8元/天/平方米计算，共计7300元/年，租金自2017年4月20日起支付，一年一付，如逾期未付，乙方按月租金的日千分之三向甲方支付违约金，此后的租金逐年递增20%，双方均在该协议书上签章确认。嗣后，被告蔡阳据此登记注册“泰兴市全城超市”并投入经营。泰兴市自然资源和规划局与原告多次协商，于2018年年底将位于泰兴市确定为市政用房，101室包含案涉约25平方米面积。2019年4月，该市政用房办理完毕产权登记，产权登记号为苏（2019）泰兴市不动产权第0010535号，产权权利人为第三人土地中心。泰兴市自然资源和规划局遂多次催促原告交付该市政用房，原告要求被告物业公司交房，被告物业公司多次通知被告杨玉群、蔡阳解除双方的合同关系、要求及时搬离案涉房屋中的物品、返还房屋。当事人交涉未果，原告遂诉至本院。另查明，“全城超市”目前仍在营业，案涉房屋仍由被告杨玉群、蔡阳在经营使用。本院认为，依据泰兴市惠泽路南侧、跃进河南侧8-c地块规划设计要点和原告与泰兴市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，原告应配套建设市政用房交政府调配使用。在包括案涉市政用房在内的中南世纪城高层住宅项目建成后，原告为防止房屋使用功能下降，委托物业公司对该高层住宅项目进行前期物业管理。在案涉市政用房确定并由第三人土地中心领取不动产权证书后，原告依约负有向第三人交付市政用房的义务。被告物业公司明知其并非案涉房屋的所有权人，在没有征得原告以及权利人同意的情况下，擅自与被告杨玉群签订租赁合同，构成无权处分，且该协议中约定的租赁期限已届满，三被告负有从案涉市政用房中搬离物品、将该房屋恢复原状并交付给原告的义务。至于被告杨玉群、蔡阳认为房地产公司不具备原告诉讼主体资格的问题，本院认为，房地产公司系案涉市政用房的建设方，其为了履行与政府部门所签合同约定的义务而以自己的名义提起诉讼、主张权利，而且明确诉讼利益归于第三人土地中心，并不违反法律的相关规定，故被告杨玉群、蔡阳的该抗辩主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司、杨玉群、蔡阳于本判决生效后十日内从位于泰兴市中南世纪城一期五号楼东侧物业用房中101室市政用房中搬出，将该房屋恢复原状后返还原告泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司，由原告泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司向第三人泰兴市土地开发储备中心交付。案件受理费388元，由被告杨玉群负担（此款原告已垫付，被告杨玉群在本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  杨 惠人民陪审员  李月梅人民陪审员  顾 娟二〇二〇年五月十四日书 记 员  成 瑶附本案引用法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可合并使用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。