江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1324民初183号原告：潘迎林，女，1984年11月25日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：王乐，江苏拓荒者律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茜，江苏拓荒者律师事务所实习律师。被告：潘林辉，男，1990年5月27日出生，住泗洪县。被告：张彦彦，女，1995年12月12日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：杨步甫，泗洪县金锁法律服务所法律工作者。原告潘迎林与被告潘林辉、张彦彦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘迎林及其委托诉讼代理人王乐、王茜，被告潘林辉、被告张彦彦及其委托诉讼代理人杨步甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认登记在二被告名下的泗洪县所有权归原告所有；2.二被告协助办理上述房屋产权过户手续；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月，原告支付114000元首付款购买位于泗洪县。房屋建筑面积136.91㎡。为了原告弟弟即被告潘林辉子女上学方便，原告将购房合同上购买人登记为被告潘林辉。该房屋后续的银行贷款、水、电、燃气、物业费等所有需要交纳的费用均由原告自己支付。房屋交付后的装修费用也由原告承担。且装修完毕后房屋一直由原告居住使用至今，二被告从未占有使用过，对该房产也未给付过一分钱。现作为涉案房屋的实际所有权人，原告要求确认房屋所有权归原告所有并要求二被告协助过户。被告潘林辉答辩称：对原告的诉讼请求无意见。被告张彦彦辩称：原告诉状中所陈述并不属实。事实情况是二被告于2015年12月28日登记结婚,2016年2月7日生育长女潘优璇，2018年7月4日生育次女潘子慧。被告潘林辉性格孤僻且智力存在一定障碍，被告张彦彦因脑血管畸形做过手术后智力亦存在障碍。原告与二被告及其父母共同生活并从事废品收购的生意，且家庭中的经营收入、开支等财权均由原告掌管。因二被告均存在智力低下的缺陷，在此情形下，为了让二被告的孩子将来上学能有一个好的环境，故家庭成员商议后用家庭共同财产购买了涉案房产并登记在二被告名下。但实际购买房产的是原告的父母，原告在买房过程中仅扮演看房、支付购房款并代为支付水电费等角色，实际上相关的费用均是被告潘林辉支付的。2019年11月，被告张彦彦在起诉被告潘林辉离婚纠纷一案中所提交的涉案房屋的用电申请表、银行交易流水、水电费等材料中均显示的是被告潘林辉的名字，且涉案房屋的不动产权登记证书中载明的所有权人为二被告。另外，被告张彦彦在生育过大女儿后曾在涉案房屋居住过。综上，原告不能因为帮助被告支付购房款及在涉案房屋居住就剥夺二被告对房屋的所有权，涉案房屋登记在二被告名下，故所有权应属于二被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对原告提供的证据，被告潘林辉无异议。结合被告张彦彦认可涉案房屋的购房首付款、按揭款、契税、水电费均由原告自己或通过其母亲陈某、被告潘林辉账户交纳的事实，故原告提供的证据相互印证，可以证明涉案房屋在购房、装修、使用过程中的费用均由原告交纳且涉案房屋由原告居住、使用至今的事实；对于被告张彦彦提供的证据，除涉案房屋登记信息表可以证明房屋登记在二被告名下外，其余均与本案无关联性，对其证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月，原告借被告潘林辉之名向宿迁市富园房地产开发有限公司购买位于泗洪县，购房款分别为451869元、22131元。原告支付房屋首付款91869元及储藏室价款22131元。对于房屋剩余款项通过办理按揭方式支付。按揭贷款办理后，原告通过转账方式按月偿还房屋按揭款至被告潘林辉贷款账户。房屋交付后，原告装修、居住使用房屋至今，在此期间产生的契税、装修费用、物业费、水电气等费用均由原告支付。2017年，原告在泗洪县不动产登记中心办理涉案房屋的不动产权登记手续并交纳相关费用后取得不动产所有权证书，所有权人登记为二被告。2020年4月8日，原告在诉讼过程中结清涉案房屋的按揭贷款，2020年4月10日，泗洪县不动产登记部门办理该不动产抵押权注销登记。另查明：被告潘林辉与被告张彦彦于2015年12月28日在泗洪县民政局登记结婚。本院认为：原告潘迎林与被告潘林辉、张彦彦关于涉案房屋的归属争议系借名买房纠纷。虽然房屋登记簿关于房产权属及变动状况之记载对房屋产权的归属具有公示效力，但是如果有证据证明房屋登记簿或房屋权属证书记载的房产权属及变动状况与实际情况不符时，应当以证据证明的事实确认房屋产权的真实归属。在本案中，根据审理已经查明的事实，无论房屋的首付款、按揭款或之后的契税、装修、水电费均由原告给付。涉案房产虽然登记在二被告名下，但实际由原告出资购买，且原告对涉案房屋居住使用至今，故本案符合借名买房的特征，原告为涉案房屋的实际购买人。因涉案房屋按揭贷款已经还清并已经办理了抵押注销手续，故原告以实际购买人名义向二被告主张权利，并不违反法律规定，本院予以支持。被告张彦彦抗辩称原告针对涉案房屋所给付的所有款项均来源于家庭共同财产，应系父母对二被告的赠予或与原告之间建立债权债务关系。但对此抗辩主张其并未提供证据予以证实。且经审理查明，被告张彦彦与原告潘迎林及其父母并未共同生活且收入相互独立，未发现财产混同的情况，故对该抗辩主张，本院不予支持。对于原告潘迎林诉请确认泗洪县所有权归原告所有的主张。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因案涉房屋已于2017年3月2日（换证）登记于被告潘林辉、张彦彦名下，本院不能直接确定争议房屋所有权归原告所有，其仅能依据借名买房的事实要求二被告配合办理房屋转移登记。另外，对于涉案的储藏室，至今未办理不动产权登记，故原告要求变更登记的诉讼请求，本院不予支持。但对于原告系该储藏室的实际出资人身份，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告潘林辉、张彦彦协助将泗洪县青阳街道富园景都小区8栋2单元1904室房屋【不动产权证号：苏（2017）泗洪县不动产权第0004962号】变更登记至原告潘迎林名下，于本判决生效后10日内履行完毕。二、驳回原告潘迎林其他诉讼请求。案件受理费240元，减半收取计120元，由被告潘林辉、张彦彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员  张振业二〇二〇年五月七日书记员  周方青附录一：本案证据目录原告潘迎林提交的证据和证明目的如下：1、商品房买卖合同、增值税发票、苏（2017）泗洪县不动产权第0004962号不动产登记簿复印件各1份，证明涉案房屋购房款已全额支付，房屋产权证已办理；2、支付宝转账截图1组，证明原告自2015年12月至2017年4月止，陆续向其母亲陈月华尾号1819号账户转账约159090元，用于购买涉案房屋；3、收据2份、银行转账凭证3份、银行交易明细3份，证明涉案房屋首付款114000元均由原告支付;4、支付宝转账截图一组7张、邮政储蓄银行流水1张、中国银行交易流水明细清单一组8张，证明原告自2016年10月至2020年3月8日，每月房贷转账至被告潘林辉尾号12591号邮政卡，此房贷卡一直由原告方持有使用，用于偿还涉案房屋的每月房贷；5、泗洪集泰自来水有限公司入户申请表、收费明细、微信缴纳税费账单各1份、微信缴费账单2张，证明2017年2月13日原告办理涉案房屋水表入户手续，涉案房屋产生的水费均由原告缴纳；6、宿迁供电公司更名过户申请表、电费缴费截图各一份，证明涉案房屋电表办理及产生电费均由原告方缴纳；7、泗洪中裕燃气有限公司专用收据、微信缴费凭证各1份，证明涉案房屋产生的燃气费均由原告方缴纳；8、收据3份、微信转账截图1份，证明涉案房屋产生的物业费等相关费用均由原告缴纳；9、证明3份，证明涉案房屋产生的装修费、家具费等费用由原告方支付、售楼处工作人员也予以证明定金及首付的费用均系原告支付；10、证明1份，证明被告潘林辉自认涉案房屋所有款项由原告支付，与被告潘林辉无关，其本人也从未支付过一分钱，是为了其孩子上学方便才写了二被告的名字，房屋的实际所有权人为原告；11、二被告的夫妻关系证明一份，证明二被告夫妻关系，房屋产权证为二被告所有；12、契税、储藏室发票各1张，证明涉案房屋的契税、储藏室价款均由原告交纳。被告张彦彦提交的证据和证明目的如下：1、2019年9月16日调取的泗洪县不动产登记中心关于二被告购买涉案房产的登记信息表1份，与原告提供的房产登记簿相互印证，证明涉案房产为二被告婚后购买，是夫妻共同财产；2、2019.12.21日金锁派出所出具的接处警登记表一份，证明被告张彦彦诉被告潘林辉离婚诉讼期间，原告伙同被告潘林辉及他人在利用被告张彦彦存在智力障碍、反应迟钝的情况下将被告张彦彦带至泗洪，胁迫被告张彦彦在某合同上面签字；3、照片一组3张，证明2019年9月16日上午，原告伙同被告潘林辉及他人将被告张彦彦带至泗洪胁迫被告张彦彦在某合同上面签字，被告张彦彦在着急的情况下，将手指咬破的事实；4、南京医科大学第二附属医院门诊病历一份及门诊的相关治疗收据，证明被告张彦彦在2007年因脑血管畸形做手术的事实。同时进一步证明被告张彦彦智力上面存在缺陷。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。