大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初8164号原告：孙秀岩，女，1970年5月14日出生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：杨鲲鹏，北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林岚清，北京市京师（大连）律师事务所律师。被告：姜建，男，1978年10月23日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。被告：王晓娜，女，1979年9月19日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。被告：田俊新，男，1973年8月8日出生，满族，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：任重任，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯瑞品，辽宁澄宇律师事务所律师。第三人：陈宗文，男，1963年1月13日出生，汉族，住普兰店市。原告孙秀岩与被告姜建、王晓娜、田俊新、第三人陈宗文执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告孙秀岩及其委托诉讼代理人杨鲲鹏、林岚清，被告田俊新委托诉讼代理人任重任、侯瑞品、第三人陈宗文均到庭参加诉讼，被告姜建、王晓娜经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭；于2020年5月8日再次公开开庭，原告孙秀岩及其委托诉讼代理人杨鲲鹏、林岚清，被告田俊新委托诉讼代理人任重任、侯瑞品均到庭参加诉讼，第三人陈宗文、被告姜建、王晓娜经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现缺席审理终结。原告孙秀岩向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告孙秀岩购买的位于大连市中山区房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对上述房屋的查封和抵押；2.判决被告姜建、王晓娜立即协助和配合原告办理位于大连市中山区房屋产权过户登记。事实与理由：2019年4月，孙秀岩对执行标的提出书面异议。大连市沙河口区人民法院于2019年8月23日作出（2019）辽0204执异160号执行异议裁定：驳回孙秀岩的异议请求。姜建与王晓娜于2018年初协议离婚。2009年5月24日，姜建与王晓娜为陈宗文出具委托书，委托陈宗文代为办理姜建与王晓娜所有的案涉房屋手续：一、偿还银行抵押贷款，撤销抵押登记；二、撤押后出售此房，签订售房合同，办理过户手续；三、协助买方签订银行借款合同，办理房屋交接事宜。此委托书于当日经大连市公证处公证。2009年5月26日，陈宗文代理姜建与王晓娜与孙秀岩签订房屋买卖协议，双方约定：姜建委托陈宗文将案涉房屋卖给孙秀岩，成交价格1，048，387元，签合同当日付现金350000元，其余698，387元由孙秀岩每月向银行还款，办理产权由陈宗文协助办理。上述房屋买卖协议签订后，孙秀岩按照协议约定交付了案涉房屋首付款350000元，陈宗文于当日将案涉房屋及房屋完税证和房屋发票交付给孙秀岩。姜建与王晓娜购买案涉房屋实际价格为1026706元。以上事实已经被普兰店市人民法院（2015）普民初字第5062号民事判决书确认：房屋买卖协议合法有效。2009年5月29日，孙秀岩取得房屋后，直要求姜建与王晓娜和陈宗文办理房屋过户手续，但姜建与王晓娜和陈宗文不予协助，迟迟没有配合办理登记。2010年11月29日，大连市中级人民法院刑事裁定书（2010）大刑二终字第476号等法律文书，判决被告姜建（被执行人）因合同诈骗罪被判刑，刑期自2010年10月28日---2015年8月27日止，在此期间孙秀岩无法办理房屋过户登记。2012年8月13日，大连市中山区人民法院作出(2012)中民初字第512号民事判决书，因买卖合同纠纷，姜建、王晓娜（被执行人）共同给付田俊新（申请执行人）货款人民币合计74.5万，判决生效后，姜建、王晓娜未履行生效法律文书确定的义务，田俊新（申请执行人）向大连市中山区人民法院申请执行。执行期间，大连市中山区人民法院作出(2012)中执字第777号执行裁定书及协助执行通知书，并于2013年3月1日查封了案涉房屋，后又定期对案涉房屋进行了续查封。2019年4月，孙秀岩向大连市沙河口区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封。2019年8月23日，大连市沙河口区人民法院作出执行裁定书，裁定驳回孙秀岩的异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，孙秀岩认为：《房屋买卖协议》已经被法院判决合法有效，且已经实际合法占有，支付了大部分房款，非孙秀岩自身的原因无法办理过户，姜建、王晓娜及陈宗文应当协助孙秀岩办理产权过户登记。被告田俊新辩称，不同意原告全部诉讼请求。该诉讼请求中的解除抵押、办理过户的申请不符合执行异议之诉的受理范围，请求驳回诉请。关于其他事项，房屋虽然登记在姜建的名下，孙秀岩作为本案的异议人，不符合《最高法院办理异议和复议案件若干规定》第28条的内容，不享有足以排除强制执行的民事权利，该28条一共四项，这四个要件必须全部满足缺一不可，孙秀岩该四项内容均不满足，因此请求驳回原告诉讼请求。第三人陈宗文述称，同意原告诉讼请求。当时房屋卖给孙秀岩后去过户时，姜建被人抓起来了，就一直没过。当时有公证，过户时必须本人签字，但是找不到姜建，所以一直没有过户。被告姜建、王晓娜未提交书面答辩状。经审理查明，姜建、王晓娜曾系夫妻关系。2009年5月14日，姜建、王晓娜向陈宗文出具《委托书》，委托陈宗文代位办理姜建所有的位于大连市中山区，建筑面积91.02平方米，产权证号为（中私有）2009103841号房屋的如下手续：一、偿还相关银行（或公积金）的抵押贷款并代领有关手续，撤销抵押登记，代领房屋产权证（如房屋地址变更办理地址变更手续）；二、撤押后出售此房，签订售房合同，办理过户手续；三、办理银行资金监管及解冻，代收房款，协助买方签订银行借款合同，办理房屋交接事宜。委托期限至委托事务完成，委托代理终止。此《委托书》于当日经大连市公证处公证。2009年5月26日，陈宗文代理姜建、王晓娜与孙秀岩签订《房屋买卖协议》，双方约定：房主姜建委托陈宗文将案涉房屋卖给孙秀岩，成交价格1048387元，签合同当日付现金350000元，其余698387元由买方孙秀岩每月向银行还款，办理产权由陈宗文协助办理。落款由陈宗文和孙秀岩签字并摁手印。上述房屋买卖协议签订后，孙秀岩按照协议约定向第三人交付了房屋首付款350000元，陈宗文于当日将案涉房屋及房屋完税证和房屋发票交付给原告。孙秀岩从2009年5月26日始按月向案涉房屋抵押贷款银行即广发银行大连分行偿还借款。姜建、王晓娜购买案涉房屋时房屋价格为1026706元。上述事实经普兰店市人民法院（2015）普民初字第5062号民事判决予以确认，该院于2015年12月25日判决如下：“确认原告孙秀岩与第三人陈宗文于2009年5月26日签订的关于被告姜建、王晓娜所有的位于大连市中山区，建筑面积91.02平方米，产权证号为（中私有）2009103841号房屋的《房屋买卖协议》合法有效。”该判决已发生法律效力。2009年07月18日，孙兰和向姜建广发银行账户存款3000元；2009年07月18日,孙兰和向姜建广发银行账户存款5000元；2009年09月14日,孙兰和向姜建广发银行账户存款8000元；2009年11月21日,孙兰和向姜建广发银行账户存款8000元；2010年1月15日,姜建向姜建广发银行账户存款11000元；2010年4月7日,孙秀岩向姜建转账12000元；2010年7月16日,姜建向姜建转账12000元；2010年10月6日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款12000元；2010年12月27日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款10000元；2011年3月11日,孙秀岩向姜建转账12000元；2011年6月21日,姜建向姜建转账13000元；2011年9月6日,孙秀岩向姜建转账13000元；2012年1月21日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款12000元；2012年4月27日,孙秀岩向姜建转账20000元；2012年9月25日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款20000元；2013年1月29日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款10000元；2013年4月24日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款10000元；2013年5月8日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款10000元；2013年11月29日,孙兰和向姜建广发银行账户存款25000元；2014年4月4日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款12000元；2014年7月3日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款20000元；2014年11月19日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款20000元；2015年4月24日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款5000元；2015年5月25日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款5000元；2015年9月20日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款8000元；2015年9月22日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款3000元；2015年11月27日,孙秀岩向姜建广发银行账户存款15000元；2016年4月9日,孙秀岩向姜建账户汇款12000元；2016年6月10日,孙秀岩向姜建账户汇款12000元；2016年8月14日,孙秀岩向姜建账户汇款4000元；2016年10月11日,孙秀岩向姜建账户汇款8000元；2016年11月10日,孙秀岩向姜建账户汇款4000元；2017,孙秀岩向姜建账户汇款5500元；2017年4月22日,孙秀岩向姜建账户汇款8000元；2017年6月7日,孙秀岩向姜建账户汇款4000元；2017年7月4日,孙秀岩向姜建账户汇款7000元；2017年8月15日,孙秀岩向姜建账户汇款4000元；2018年2月8日，孙秀岩向姜建转账7000元；2018年5月20日,孙秀岩向姜建账户汇款10150元；2018年8月12日，孙中君向姜建转账4000元；2018年9月11日，孙中君向姜建转账4000元；2018年10月11日，孙中君向姜建转账4000元；2018年11月12日，孙中君向姜建转账4000元；2018年12月11日，孙中君向姜建转账4000元；2019年3月11日，孙中君向姜建转账8000元；2019年3月10日，孙中君向姜建转账4000元；2019年6月14日，孙中君向姜建转账8000元；2019年8月13日，孙中君向姜建转账4000元，上述转账合计443,650元，均用于偿还姜建的银行贷款。孙秀岩交纳了2014年4月至2015年9月30日、2016年10月1日至12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2019年9月30日物业费。2010年10月25日，普兰店市人民法院作出（2010）普刑初自第327号刑事判决，以合同诈骗罪判处姜建有期徒刑七年零六个月，并处罚金人民币20万元。姜建不服该判决，上诉至大连市中级人民法院。2010年11月29日，大连市中级人民法院作出（2010）大刑二终字第476号刑事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。该案中，陈宗文为受害人，被骗取30万元。案发后，姜建主动到公安机关投案，并如实供述了自己的犯罪事实，于2009年12月28日被刑事拘留，其家属代其偿还了四被害人的全部债务。2012年8月13日，大连市中山区人民法院就田俊新与姜建、王晓娜买卖合同纠纷一案作出（2012）中民初字第512号民事判决，判决“被告姜建、王晓娜共同给付原告田俊新货款人民币564000元及违约金人民币169200元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。诉讼费12030元（含案件受理费11130元，公告费900元）由被告姜建、王晓娜共同承担。”后姜建、王晓娜未履行生效法律文书确定的义务，田俊新向大连市中山区人民法院申请执行。执行期间，大连市中山区人民法院作出（2012）中执字第777号执行裁定书及协助执行通知书，并于2013年3月1日查封了案涉房屋，后又定期对案涉房屋进行了续查封，最后一次对案涉房屋的续查封由大连市中山区人民法院于2017年2月25日作出，查封期限自2017年2月25日起至2020年2月24日止。本院于2020年2月19日续查封案涉房屋，查封期限自2020年2月19日至2023年2月18日止。2017年3月7日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2017）辽02执监1号执行裁定书，裁定（2012）中民初字第512号民事判决由本院执行。2019年孙秀岩向本院提出执行异议，本院于2019年8月23日作出（2019）辽0204执异160号执行裁定书，裁定驳回案外人孙秀岩的异议请求。孙秀岩在法定期限内向本院提起执行异议之诉。上述事实，有原告提交的起诉状、广发银行存款回单、智慧柜员机业务回执、中国农业银行转账业务客户回执、业务办理确认表专用收款收据、停电通知书、联合收费处收费凭证、（2010）大刑二终字第476号刑事裁定书、（2015）普民初字第5062号民事判决书、公证书、（2019）辽0204执异160号执行裁定书、送达回证、中山区尚元经济信息咨询部、孙中君的证人证言以及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，人民法院不得查封的未办理过户登记的财产必须具备以上的四个条件。本院审查孙秀岩提起的执行异议之诉是否具备上述条件。孙秀岩与陈宗文签订房屋买卖协议的时间早于大连市中山区人民法院查封案涉房屋的时间，现有证据可以证明孙秀岩自2009年4月起已实际占有案涉房屋至今。故本院可以认定孙秀岩在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案中双方的争议焦点一是，孙秀岩是否实际交纳350000元首付款；二是，田俊新与姜建、王晓娜的诉讼是否是恶意诉讼；三是，本案是否是非因买受人自身原因未办理过户登记。即孙秀岩是否具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的另外两个条件。关于争议焦点一和二，本院认为，孙秀岩与陈宗文于2009年5月26日就姜建、王晓娜名下位于大连市中山区房屋达成《房屋买卖协议》，该协议经普兰店市人民法院确认为有效合同。田俊新与姜建、王晓娜的买卖合同纠纷经大连市中山区人民法院判决确定姜建、王晓娜共同给付田俊新货款564000元及违约金169200元。孙秀岩、田俊新与姜建、王晓娜的债权债务均经生效判决确认，双方均无相反证据推翻对方提供的裁判文书，故本院对双方提供的（2015）普民初字第5062号民事判决书和（2012）中民初字第512号民事判决书所记载的内容予以采信。依据（2015）普民初字第5062号民事判决查明的事实，孙秀岩已实际支付首付款350000元。孙秀岩支付购房首付款350000元，为姜建偿还银行贷款443650元，合计793650元。关于争议焦点三，孙秀岩与陈宗文签订的《房屋买卖协议》中约定了总房款为1048387元，签合同当日付现金350000元，其余698387元由买方孙秀岩每月向银行还款，办理产权由陈宗文协助办理。从该约定可以看出，双方虽然约定的总房款为1048387元，因孙秀岩会以姜建的名义继续偿还案涉房屋的抵押贷款，故孙秀岩实际支付的款项必远高于1048387元才能清偿案涉房屋的贷款，撤销抵押登记，办理房屋过户。虽然案涉房屋存在抵押贷款不能成为排除执行的理由，但孙秀岩与姜建确定的付款方式确与正常的房屋买卖行为相异。另外，在签订房屋买卖协议时，姜建未被采取刑事强制措施，孙秀岩以自己名义贷款并办理房屋登记过户手续并不存在法律上的障碍，而孙秀岩在签订房屋买卖协议时同意以姜建的名义偿还银行贷款就表明孙秀岩自愿承担房屋长时间不办理过户的法律风险，因此，案涉房屋未能办理过户不能排除买受人自身原因。综合以上意见，孙秀岩的主张不能同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故孙秀岩关于停止对案涉房屋强制执行的请求不成立，本院不予支持。关于孙秀岩要求姜建、王晓娜立即协助和配合原告办理位于大连市中山区房屋产权过户登记的请求，该请求不属于执行异议之诉的请求范围，且案涉房屋的抵押贷款未偿还完毕，不具备办理房屋产权过户登记的条件，故孙秀岩该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告孙秀岩的请求。案件受理费14041元、公告费900元（原告均已预付），由原告孙秀岩负责。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  刘 申人民陪审员  丛丽波人民陪审员  尹超英二〇二〇年五月二十八日书 记 员  张 倩附：相关法律条款《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用解释》第三百一十二条案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。