太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初705号原告:李全亮，男，1975年8月1日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王郭虎，山西兆通律师事务所律师。被告:太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会，住所地太原市万柏林区千峰街道前北屯社区9号楼4层。法定代表人：田学跃，职务主任。委托诉讼代理人：韩跃进，山西辉煌律师事务所律师。原告李全亮与被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李全亮的委托诉讼代理人王郭虎，被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会的委托诉讼代理人韩跃进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李全亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其开发建设的坐落于太原市万柏林区X号楼X单元X层X号（建筑面积131.62平米）房屋交付原告并将房产有关的《住房质量保证书》、《住房使用说明书》等手续交付原告；2、判令被告按日0.03%乘以1033217元承担自2016年10月30日至实际交房止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月12日,原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的坐落于太原市万柏林区X号楼X单元X层X号(建筑面积131.62平米)房产以1033217元出售给原告李全亮，被告于2016年10月31日前交房,同时约定了不能按期交房的违约责任。合同签订当日,原告以抵顶工程款的方式向被告支付了全部房款及配套设施费用1062360元。到期后,被告未能交房,迄今被告依然以各种借口不向原告交房。为了维护自己的合法权益,原告具状诉之,请求人民法院依法判如所请。太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会辩称，原告起诉书所述与事实不符。原告没有直接与答辩人发生房屋买卖关系，没有向答辩人支付购房款。事实上是承包方案外人刘聪聪承包了答辩人5号楼工程施工。答辩人欠了刘聪聪部分工程款以房屋抵账的形式抵顶给刘聪聪12套房屋，而原告是刘聪聪承包工程的分包方。刘聪聪无力给付原告工程款，便以其中一套（X号楼X单元X层X号）房屋抵顶给原告，并通过答辩人加以确认，但手续并没有完善。之后因工程上的问题原告又与刘聪聪发生纠纷。刘聪聪将该房屋换锁，扣住房屋没有交付原告。本案在工程承包和结算方面，答辩人只针对刘聪聪，而不是原告。他们之间如解决了纠纷，答辩人可以协助办理相关手续。因此原告与答辩人签订的房屋买卖合同只是一个形式不具有实质意义，答辩人不是本案适格的被告，原告应当直接以案外人刘聪聪为被告提起诉讼，答辩人可以作为第三人参加诉讼。综上，原告未理清本案法律关系，诉讼被告主体错误。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告自述案外人林州市昌弘建筑工程有限公司承建了被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会的X号楼工程，由案外人刘聪聪具体承包该工程并担任项目经理。2016年1月25日，被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会与案外人林州市昌弘建筑工程有限公司临汾分公司签订房屋抵顶协议，将包括案涉诉争房产（位于太原市万柏林区X号楼X单元X层X号房屋）在内的12套房屋，抵顶给案外人林州市昌弘建筑工程有限公司。上述《房屋抵顶协议》的内容为：太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会将销售12套房屋以房价12655949元及入网费350596元总计13006545元抵给案外人林州市昌弘建筑工程有限公司临汾分公司，并从案外人林州市昌弘建筑工程有限公司临汾分公司工程款总额中扣除。案外人林州市昌弘建筑工程有限公司临汾分公司提供1300000元发票一张，另行补6545元现金。双方均无异议。在上述《房屋抵顶协议》上，被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会加盖公章予以确认，并由其负责人田学跃签字确认；案外人林州市昌弘建筑工程有限公司加盖公章予以确认，并有案外人刘聪聪签字确认。2016年1月25日，被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会向案外人林州市昌弘建筑工程有限公司临汾分公司出具收据，证明案外人林州市昌弘建筑工程有限公司临汾分公司向其交付壹仟叁佰万元整（抵顶工程款形式），收款事由注明房款12套。2016年3月12日，原告李全亮与被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会签订了《商品房买卖合同》，协议约定原告李全亮向被告购买位于太原市万柏林区X号楼X单元X层X号商品房一套，建筑面积131.62平方米，单价每平米7850元，总价款为1033217元，（另有29143元各项入网费）。上述《商品房买卖合同》第四条、付款方式及期限。买受人按全款抵工程款方式取得。第六条、房屋交付期限。出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的住房交付买受人使用：1、该商品房经分期综合验收合格；2、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人的责任而引起的交房延期。第七条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第六条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第九条、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任。第十二条、关于产权登记的约定。出卖人保证所销售的房屋为100%产权，且没有任何产权纠纷和债权债务纠纷。第二十条、本合同自双方签订之日起生效。在上述《商品房买卖合同》上原告李全亮签字确认；被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会加盖公章予以确认，并有其负责人田学跃加盖个人名章确认。认定上述事实的证据有：原告身份证复印件、被告统一社会信用代码证书；《商品房买卖合同》；被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会与案外人林州市昌弘建筑工程有限公司签订的《房屋抵顶协议》（2016年1月）；双方当事人的陈述及庭审笔录。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。买受人应对房屋买卖合同的订立和支付房款两项事实承担相应的举证责任。本案中，原告李全亮诉称其与被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会并未发生款项交付，案涉房产系案外人陈兴友以抵顶工程款的方式抵顶给原告李全亮的。但庭审中，原、被告双方均认可案涉诉争房产在案涉合同签订前已经由被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会抵顶给案外人林州市昌弘建筑工程有限公司的客观事实。原告李全亮在明知案涉房产已抵顶给案外人林州市昌弘建筑工程有限公司的情况下，要求被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会将案涉诉争房屋交付原告的请求事实上已经不能履行。原告李全亮可寻求其他救济方式予以解决。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”故对原告李全亮要求被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会交付案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告李全亮要求被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会承担违约金的请求，其性质为迟延交房的逾期违约损失，由于原告李全亮要求被告交付房屋的诉请不能得到支持，且原告李全亮实际也并未实际向被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会支付购房款，故对原告李全亮的该项违约损失请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李全亮的诉讼请求。案件受理费减半收取7049元，由原告李全亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 梁立功 二〇二〇年五月十四日书记员 梁晓娜