山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初5125号原告：徐金福，男，1972年9月25日出生，汉族，居民，住岚山区。委托诉讼代理人：王永军，山东文科律师事务所律师。委托诉讼代理人：董京，山东文科律师事务所实习律师。被告：招商局地产（日照）有限公司，住所地日照市东港区东营路**招商莱顿小镇澜海郡**楼沿街，统一社会信用代码91371100090667465M。法定代表人：金桥，经理。被告：招商局物业管理有限公司日照分公司，住所地东港区威海路西荣成路南沿街楼****，统一社会信用代码91371100494374925E。负责人：牛源泉，经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：蒋广东，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：王洁芃，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。原告徐金福诉被告招商局地产（日照）有限公司（以下简称招商局地产公司）、招商局物业管理有限公司日照分公司（以下简称招商局物业日照分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐金福及其委托诉讼代理人王永军、董京，被告招商局地产公司以及招商局物业日照分公司的共同委托诉讼代理人蒋广东、王洁芃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐金福向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告共同赔偿原告装修装饰费、拆除人工费、租赁费等损失暂定10万元（以价格鉴定结果为准）；2.诉讼费用由被告负担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求至166558元。事实与理由：2018年10月2日，由于被告招商局地产公司设计开发的商品房不合理，导致原告所购商品房下水管道堵塞，污水倒灌至原告家中。2019年3月14日、2019年4月8日多次发生下水道污水倒灌事件，致使原告家中装饰的实木楼梯、地、地板具、墙体等浸泡严重受损，无法居住、使用。另被告招商局物业日照分公司承接小区物业时，未对下水道等公共设施查验，未尽排除妨碍、消除危险职责，致使原告合法权益收到侵害。原告为装修等所支出的装饰装修费、物业费、租赁费、误工费、拆除人工费、垃圾清运费、消毒费、墙面及地面翻新费等。根据有关规定，原告特诉至本院，请求依法处理。被告招商局地产公司辩称：一、涉案房屋污水管道不存在任何设计或质量问题，其不存在任何侵权行为。涉案房屋所在项目的10#楼于2015年10月20日通过了室内排水管道通球试验，该项目于2016年6月24日办理了竣工验收备案。因此，涉案房屋污水管道不存在任何设计或质量问题。二、涉案房屋室内污水管道已过质保期，且污水管道堵塞系相邻业主使用不当所致。1、涉案房屋于2017年1月17日交付给原告，原告验房无任何问题，且原告主张发生管道堵塞时涉案房屋污水管道已过质保期。2、原告主张管道堵塞时间距离房屋交付时间有两年多的时间，且被告2协助疏通后再未发生堵塞情形，从侧面说明涉案房屋污水管道本身不存在质量问题。3、涉案房屋污水管道堵塞物为装修垃圾及生活垃圾，并无任何建筑垃圾，管道堵塞系因相邻业主使用不当所致，与两被告无关。综上所述，涉案房屋污水管道不存在任何设计或质量问题，且涉案房屋已经过了质保期，污水管道堵塞系相邻业主使用不当所致，因此，原告要求其赔偿其损失没有任何事实及法律依据。被告招商局物业日照分公司辩称：一、原告装修之前已确认地漏通水合格，后期污水管道堵塞系业主使用不当所致。原告于2017年7月4日向答辩人提出装修申请，确认地漏通水合格，承诺不堵塞地漏和排水管道。涉案房屋的下水管道堵塞、污水倒灌事件发生在业主集中装修并陆续入住期间，下水管道堵塞物为装修垃圾、生活垃圾，管道堵塞系业主不当使用所致，与答辩人没有任何关系。二、答辩人已充分履行了污水管道的巡检、维护工作，事件发生后，答辩人积极协助原告排除积水、疏通管道，有效避免了原告损失的进一步扩大。综上所述，原告装修之前已确认地漏通水合格，后期污水管道堵塞系业主使用不当所致，且答辩人已充分履行了污水管道的巡检、维护工作，原告要求其赔偿其损失没有任何事实及法律依据。当事人双方围绕诉讼请求，向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一、商品房买卖合同原件及复印件各一份，证实原告于2014年12月20日购买了被告招商局地产开发的案涉01幢3单元（03）101号房一处，双方之间存在商品房买卖合同，同时证实前期物业由地产公司负责；证据二、物业费收据原件及复印件各一份，证实自2017年1月14日起案涉房屋由招商局物业公司接管相关物业至今，庭后再提交其他物业费收款收据；证据三、案涉房屋被污损后的现状照片26张，综合证明在两被告开发管理的案涉房屋因下水道出现问题后，倒灌至案涉房屋导致的重大污损，从该组照片可以看出案涉房屋在原告装修后，因污水倒灌给原告造成了无法弥补的损失，因为该污水是下水道粪便，该粪便渗透，相关物品导致损失严重；证据四、录音光盘及书面整理材料一份以及录音原始载体手机，系原告之妻高东艳与地产公司项目主任陶宗奇的谈话录音，原告之妻高东艳与地产公司客服王琪韦谈话录音及原告之妻高东艳与地产公司青岛公司魏珠基谈话录音，以上录音能够证明案涉污水倒灌是因为被告安装设计方面存在问题及后期物业管理跟不上造成的。两被告质证称：对证据一、二真实性及证明内容无异议，但证据二需要说明原告在2017年1月14日交纳物业管理费6个月金额为1402.3元，而原告在诉状中要求被告赔偿暂定10万元的损失，对于物业公司来讲显失公平，而且原告自2017年7月份至今已经拖欠物业管理费；对证据三真实性、形成时间以及是否为案涉房屋无法确定，同时案涉房屋于2017年1月17日交付给原告，截至2019年3月份已经过了质保期，同时该份证据也无法证明原告的实际损失；对证据四的真实性无异议，证明事项不予认可：1.原告称该组证据系高东艳玉与两被告的工作人员之间的谈话录音，由于两被告无法核实高东艳与原告的关系，高东艳也并非涉案房屋的产权人，因此原告提交的该组证据与本案没有关联性；2.经落实，陶宗奇系被告招商局物业日照分公司的员工，2019年2月份入职，对于2019年2月份之前事由不清楚；王其炜系被告招商局物业日照分公司的员工，魏珠基并非两被告员工，与高东艳通电话的工作人员均非被告招商局地产公司的员工，无权代理被告招商局地产公司，且陶宗奇、王其炜并非专业的鉴定人员，在录音中陈述的内容均系其个人的主观推断，在未获得被告招商局物业日照分公司的授权及书面确认的情况下，无权代理被告招商局物业日照分公司；3.原告提供的录音整理稿内容并不完整，但根据录音内容，亦可证明污水管道堵塞系相邻业主使用不当所致，并非存在安装、涉及等问题；该组证据可以说明1.涉案房屋发生污水倒灌时排水管道已过质保期；2.涉案房屋排水管道堵塞系因相邻业主使用不当所致，排水管道本身不存在质量问题，同时该组证据也无法证明管道倒坡与管道堵塞及原告损害结果之间的因果关系；对于原告提交的物业费收款收据原件真实性无异议，经落实原告第一次交费时间为2017年1月14日，补交的是2016年9月1日至2017年2月28日的物业费，第二次交费时间为2017年5月21日交的是2017年3月1日至2017年8月31日的物业费，后期原告一直未缴纳物业费，且原告欠付车位管理费、水费至今未缴纳，原告在未履行在先义务的情况下，其要求被告招商局物业日照分公司承担义务赔偿损失缺乏相应的法律依据。被告招商局地产公司提交如下证据：第一组证据：证据一、室内排水管道通球试验记录原件一份；证据二、日照市建设工程竣工验收备案表原件一份，证明事项：涉案房屋所在项目的10#楼于2015年10月20日通过了室内排水管道通球试验，该项目于2016年6月24日办理了竣工验收备案，因此，涉案房屋污水管道不存在任何设计或质量问题；第二组证据：涉案房屋室内污水管道已过质保期，且污水管道堵塞系相邻业主使用不当所致。证据三、房屋交付验收签认表原件一份，证明事项：1.涉案房屋于2017年1月17日交付给原告，原告验房无任何问题，且原告主张发生管道堵塞时涉案房屋污水管道已过质保期；2.原告主张管道堵塞时间距离房屋交付时间有两年多的时间，且物业公司协助疏通后再未发生堵塞情形，从侧面说明涉案房屋污水管道本身不存在质量问题；3.涉案房屋污水管道堵塞物为装修垃圾及生活垃圾，并无任何建筑垃圾，管道堵塞系因相邻业主使用不当所致，与地产公司及物业公司无关。综上所述，涉案房屋污水管道不存在任何设计或质量问题，且涉案房屋已经过了质保期，污水管道堵塞系相邻业主使用不当所致，因此，原告要求招商局地产公司赔偿其损失没有任何事实及法律依据。被告招商局物业日照分公司对被告招商局地产公司提交的证据均无异议。原告经质证称：对证据一真实性无异议，但对于监理单位盖章确认、检查结果合格有异议，因为监理单位不具备出具该检查结论的资质；对证据二真实性有异议，该份证据是彩印件，仅能证实案涉工程已经竣工；对证据三真实性有异议，不是原告本人签字，即使签字属实也不能证实原告对案涉房屋其他部分的合格。综上三份证据不能证实涉案污水管不存在任何质量问题。针对原告的质证意见，被告招商局地产公司补充如下：证据一已经在日照市城市建设档案馆备案，所提供的证据都是真实性；证据三原告的签字系其本人的签字，而且从物业费缴费记录看，也能说明原告从2017年1月17日起已经实际接收涉案房屋。被告招商局物业日照分公司提交如下证据：第一组证据：原告装修之前已确认地漏通水合格，后期污水管道堵塞系业主使用不当所致，证据一、10-3-101户原告的装修申请审批表、装修施工承诺书及给排水管道状态测试记录表原件一份；证据二、10-3-201至701户业主的装修申请审批表、装修施工承诺书及给排水管道状态测试记录表原件一份；证据三、照片打印件一宗。证明事项：1.原告于2017年7月4日向物业公司提出装修申请，确认地漏通水合格，承诺不堵塞地漏和排水管道；2.涉案房屋的下水管道堵塞、污水倒灌事件发生在业主集中装修并陆续入住期间，下水管道堵塞物为装修垃圾、生活垃圾，管道堵塞系业主不当使用所致。第二组证据：物业公司已充分履行了污水管道的巡检、维护工作；证据四、污水井检查记录表原件一份，证明事项：1.物业公司已充分履行了污水管道的日常巡检、维护工作；综上所述，原告装修之前已确认地漏通水合格，后期污水管道堵塞系业主使用不当所致，且物业公司已充分履行了污水管道的巡检、维护工作，原告要求物业公司赔偿其损失没有任何事实及法律依据。被告招商局地产公司对被告招商局物业日照分公司提交的证据均无异议。原告对招商局物业日照分公司提交的证据经质证称：提交的证据也不能掩盖污水倒灌的事实，提交的照片也不能证实就是涉案污水倒灌的管道，其中物业公司提交证据前三页均系原告签字，第四页不是，认为两被告提交的证据不足以排除案涉管道不存在问题。原告申请因下水道污水倒流造成的所有损失进行市场价格评估，本院依法委托山东昊大价格评估有限公司，该公司作出山昊大价评字【2019】第（D0905）号价格评估结论书，评估结论：在评估基准日（2019年9月10日），徐金福申请因下水道污水倒流造成房屋装修及室内橱柜等损失的评估价格为122738元；评估房屋租赁费用的评估价格为1791元/月。原告支出评估费8000元。原告评估报告无异议，认可涉案房屋因下水道污水倒流造成房屋装修及室内橱柜等损失为122738元；因污水倒流造成涉案房屋租赁损失共计20个月，每月房租1791元，房屋相关租赁损失为35820元及原告支出的鉴定费8000元，以上共计166558元；主张20个月是从第一次污水倒灌计算到这次庭审后延6个月，共计20个月，包含后续清除时间及重新装修时间。两被告对以上评估报告及评估费发票的真实性无异议，但认为：1.鉴定结论所依据中铭装饰公司工程报价表未经两被告质证，不得作为鉴定的依据，根据证据规则第27条第47条的规定，依法应重新鉴定；2.涉案房屋并非原告唯一住房，原告并非举证证明实际产生的租赁损失；3.原告主张20个月租金损失缺乏相应的依据；4.涉案房屋污水倒灌并非因被告原因所致，原告主张的损失不应当由被告承担；5.由于原告对损失具有举证责任，所以其支出鉴定费应当由原告自行承担。针对两被告以上质证意见，原告补充如下：1.鉴定费系本案确认相关损失所支出的直接合法费用，该费用的产生系两被告设计下水管道不当等原因导致产生的，因此该费用应由侵权过错方两被告承担；2.评估报告漏评了原告申请的委托事项：误工费、垃圾清运费、消毒费等费用，对于漏评项目原告方保留诉权，不再要求重新鉴定，目的是及时有效处理，并且防止损失扩大。对于评估报告是由法院委托依法进行的评估，其在委托过程中委托的是具有评估资质的昊大公司及相关具有资质的工作人员做出的报告，依据的不仅是中铭公司的工程报价表，该报价表也是被告刚才提及的未经质证的报价表，该报价表仅是评估报告结论做出的参考依据，该评估报告依据的是现场勘察及市场方评估所做出的，如果被告对此报告相关依据或结论存在异议，那么被告有义务进一步进行评估，对自己抗辩进一步举证；3.对于涉案房屋我方系自住还是租赁都是原告的权利，因污水倒灌导致涉案房屋空置状态，期间因涉案房屋出现污水倒灌，直接影响原告对涉案房屋的使用收益。经审查，对于原、被告均无异议的证据，本院予以确认，对于有异议的证据，将在后续分析中予以综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月20日，原告徐金福与招商局地产公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买位于太公一路以南，碧海路以西，招商·莱顿小镇第010幢3单元3层（03）101号的房屋，该合同补充协议4约定前期物业服务企业为招商局物业日照分公司，物业服务签订时间为2014年12月20日，物业服务费小高层、高层为2.45元/月·平方米（建筑面积），合同约定前期物业管理服务内容包括：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。原告徐金福于2017年1月14日向被告招商局物业日照分公司交纳六个月的物业管理费1402.63元和九个月的垃圾清运费39.6元。原告接收涉案房产后对涉案房屋进行装修后未入住，原告主张2018年10月2日、2019年3月14日、2019年4月8日多次因下水道堵塞反水，涉案房屋发生污水倒灌情形，致使原告的屋内装修和家具被污水浸泡，以上三次发现的时候原告均通知了被告招商局物业日照分公司，招商局物业日照分公司到现场进行了清理打扫，后来在第三次发生之后被告招商局地产公司才挖开污水管道查看原因，污水管道已经重新改过了，至今未再发生过倒灌事件。经原告申请，本院委托山东昊大价格评估有限公司对涉案房屋因下水道污水倒流造成的所有损失进行了司法鉴定，该鉴定机构作出山昊大价评字【2019】第（D0905）号价格评估结论书，评估结论：在评估基准日（2019年9月10日），徐金福申请因下水道污水倒流造成房屋装修及室内橱柜等损失的评估价格为122738元；评估房屋租赁费用的评估价格为1791元/月。原告支出评估费8000元。原告评估报告无异议，认可涉案房屋因下水道污水倒流造成房屋装修及室内橱柜等损失为122738元；因污水倒流造成涉案房屋租赁损失共计20个月，每月房租1791元，房屋相关租赁损失为35820元及原告支出的鉴定费8000元，以上共计166558元；主张20个月是从第一次污水倒灌计算到这次庭审后延6个月，共计20个月，包含后续清除时间及重新装修时间。两被告对以上评估报告及评估费发票的真实性无异议，但认为：1.鉴定结论所依据中铭装饰公司工程报价表未经两被告质证，不得作为鉴定的依据，根据证据规则第27条第47条的规定，依法应重新鉴定；2.涉案房屋并非原告唯一住房，原告并非举证证明实际产生的租赁损失；3.原告主张20个月租金损失缺乏相应的依据；4.涉案房屋污水倒灌并非因被告原因所致，原告主张的损失不应当由被告承担；5.由于原告对损失具有举证责任，所以其支出鉴定费应当由原告自行承担。针对两被告以上质证意见，原告补充如下：1.鉴定费系本案确认相关损失所支出的直接合法费用，该费用的产生系两被告设计下水管道不当等原因导致产生的，因此该费用应由侵权过错方两被告承担；2.评估报告漏评了原告申请的委托事项：误工费、垃圾清运费、消毒费等费用，对于漏评项目原告方保留诉权，不再要求重新鉴定，目的是及时有效处理，并且防止损失扩大。对于评估报告是由法院委托依法进行的评估，其在委托过程中委托的是具有评估资质的昊大公司及相关具有资质的工作人员做出的报告，依据的不仅是中铭公司的工程报价表，该报价表也是被告刚才提及的未经质证的报价表，该报价表仅是评估报告结论做出的参考依据，该评估报告依据的是现场勘察及市场方评估所做出的，如果被告对此报告相关依据或结论存在异议，那么被告有义务进一步进行评估，对自己抗辩进一步举证；3.对于涉案房屋我方系自住还是租赁都是原告的权利，因污水倒灌导致涉案房屋空置状态，期间因涉案房屋出现污水倒灌，直接影响原告对涉案房屋的使用收益。案件审理过程中，原告明确以物业服务合同关系要求被告招商局物业日照分公司承担赔偿责任，不再要求被告招商局地产公司承担责任。本院认为：原告徐金福在与招商局地产签订的涉案房屋买卖合中约定了由被告招商局物业日照分公司提供物业服务，原告与被告招商局物业日照分公司之间形成物业服务合同关系。被告作为物业服务单位，负有对共用设施设备的维护与管理的义务，应保证共用设施设备运行正常。被告招商局物业日照分公司主张原告未按约足额交纳物业费，认为原告在未履行在先义务的情况下，要求被告招商局物业日照分公司承担义务赔偿损失缺乏相应的法律依据。对此，本院认为，被告可另案向原告主张权利。因涉案房屋下水道堵塞，被告应当及时检修，被告未能及时排除障碍，导致下水道堵塞反水，构成违约，因此，原告要求被告赔偿损失，于法有据，本院予以支持。原告对于涉案房屋疏于管理，未能及时发现问题，导致损失扩大，应当适当减轻被告的赔偿责任。根据造成损失的原因力大小和当事人过错的程度，本院酌定被告对原告的损失承担80%的责任。对于原告主张的两项损失，本院分析确认如下：1.房屋装修及室内橱柜等损失，经山东昊大价格评估有限公司评估，涉案房屋装修及室内橱柜等损失为122738元，被告虽对该评估结论有异议，但该评估程序合法，评估结论依据充实，且客观公正，本院予以采信，故对原告主张的以上损失122738元本院予以确认。2.因污水倒流造成涉案房租损失35820元（鉴定房租为房租1791元/月×20个月），原告主张20个月是从第一次污水倒灌计算到庭审后延6个月，共计20个月，包含后续清除时间及重新装修时间，对此，本院认为因房屋被浸泡影响居住所造成的房屋租金损失，即使原告另有房屋居住，亦会影响原告对涉案房屋的出租收益，因涉案房屋维修及重新装修期间影响原告的正常居住使用，结合影响居住使用时间及涉案房屋损失进行司法鉴定所需要的时间，本院酌定支持18个月的租金损失，被告虽对该评估结论有异议，该评估程序合法，评估结论依据充实，且客观公正，本院予以采信，参照该评估数额，本院酌定涉案房屋的租金损失数额为32238元（1791元/月×18个月）。综上，被告应当赔偿原告损失数额为123980.8元【（122738元+32238元）×80%】。对于原告主张超出部分，本院不予支持。原告自愿不要求被告招商局地产公司承担责任，系其在法律规定范围内对其权利的自由处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：一、被告招商局物业管理有限公司日照分公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐金福房屋装修及室内橱柜等损失98190.4元（122738元×80%）；二、被告招商局物业管理有限公司日照分公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐金福房屋租金损失25790.4元（32238元×80%）；三、驳回原告徐金福本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3631元，由原告徐金福负担928元，被告招商局物业管理有限公司日照分公司负担2703元；评估费8000元，由被告招商局物业管理有限公司日照分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  张红艳人民陪审员  滕照宁人民陪审员  邹 丽二〇二〇年五月八日书 记 员  黄秋扬