山东省聊城市茌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1523民初99号原告：马荣立，男，1980年5月1日出生，汉族，住聊城市茌平区。委托诉讼代理人：崔金安，山东兴茌律师事务所律师。被告：祁长朋，男，1988年7月10日出生，汉族，住聊城市茌平区。委托诉讼代理人：李艳玲，茌平华剑法律服务所法律工作者。被告：茌平县新意房产营销服务中心，住所地：茌平县顺河街与振兴路交汇处西，顺河大酒店西50米路西。经营者：徐凯丽，经理。委托诉讼代理人：祁长朋，男，1988年7月10日出生，汉族，住聊城市茌平区。原告马荣立与被告祁长朋、茌平县新意房产营销服务中心房屋买卖合同纠纷一案，我院于2019年4月10日作出（2019）鲁1523民初262号民事判决书，原告马荣立不服，提出上诉，聊城市中级人民法院于2019年7月24日作出（2019）鲁15民终1296号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理,原告马荣立的委托诉讼代理人崔金安，被告茌平县新意房产营销服务中心的委托诉讼代理人暨被告祁长朋及其委托诉讼代理人李艳玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马荣立向本院提出诉讼请求：1.判令解除马荣立与祁长朋于2018年11月16日签订的《房屋买卖合同》；2.判令祁长朋双倍返还购房定金28000元；3.判令祁长朋赔偿马荣立可得利益损失87000元及评估费2000元；4.判令茌平县新意房产营销服务中心返还佣金2370元。事实和理由：2018年11月16日原告与被告祁长朋、茌平县新意房产营销服务中心签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将涉案房屋茌平县焦庄村南住宅4-2-31号房产（房屋所有权证号：茌房改字2××1号，土地使用证号：茌该国用2002字第215号）出售给原告，合同约定成交价格158000元，原告签订合同之日交付定金14000元，待国土局可以办理过户手续时办理房产过户手续。合同签订当日，原告依合同约定向被告交付定金14000元，被告祁长朋向原告出具收条。此后，原告一直催告被告办理过户手续，但被告却在原告不知情的情况下于2018年12月份将涉案房产登记在被告名下，2019年1月3日被告通知原告涉案房屋不卖了。被告的行为严重违反诚实信用原则，违反合同约定，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。祁长朋辩称：我与马荣立于2018年11月16日签订焦庄南住宅房屋买卖合同，当天，马荣立给我订金14000元、中介费用2370元，11月30日左右付部分房款50000元。签合同时，我明确告诉他因国家政策无法交付土地出让金，当时无法办理过户待政策允许再让刘明华办理过户。2019年1月3日马荣立告诉我此房屋不买了，让我退还所有款项并出具了新意房产退房款50000元收据一张。2019年1月7日马荣立又想买此房屋我没有同意。我本人与马荣立之间没有再签订合同，所以他拿作废的合同来起诉我。此房屋买卖合同已经失效，不再具有法律效力。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。茌平县新意房产营销服务中心未答辩。围绕诉讼请求，马荣立提交了以下证据：1.房屋买卖合同一份，证明2018年11月16日双方签订买卖合同，合同约定了买卖双方的权利义务、违约条款及违约责任；2.定金收据一份，证明原告依据合同约定向祁长朋支付了定金14000元；3.佣金收据一份，证明原告向茌平县新意房产营销服务中心支付了中介费用2370元；4.原告与茌平县新意房产营销服务中心经理徐凯丽微信聊天记录一份，证明原被告双方签订合同后，原告一直通过微信聊天方式询问过户手续办理进程，原告不存在违约情形，但被告却隐瞒事实，于2019年1月7日将房屋过户，被告构成违约；5.原告与祁长朋通话记录及谈话记录各一份，证明祁长朋以房子自己留下为由拒绝履行合同，构成违约；6.案例两份，证明原告可得利益损失的计算方式；7.山东中旭土地房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告一份，证明案涉房产的现价值。围绕诉讼请求，祁长朋提交了以下证据：1.原告收到退房款5万元收到条一张，时间为2019年1月3日，证明被告已将购房款5万元退还原告；2.2019年1月3日微信转账记录一份，证明被告将定金及中介费退还原告，案涉房屋买卖合同已解除；3.茌平县（房改房、经适房、自建房）上市交易国有建设用地使用权出让申请表一份、国有建设用地使用权出让合同一份，证明原告办理土地出让申请的事实；4.茌平县国土资源局收费票据一份、完税证明两份，证明原告在办理土地出让申请书后没有缴纳土地出让金及税收，均由被告祁长朋及妻子徐凯丽缴纳的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，经质证，被告对原告提交的证据4、5的真实性无异议，对证明主张有异议，上述证据仅能证明原被告就案涉房屋多次协商，原告要求再次购买房屋，被告拒绝；对证据6有异议，可得利益计算于法无据，被告不予认可。原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，对证明主张有异议，双方签订的合同中并未对提前支付购房款5万元作出约定，另外，原告收到退款后随即又将定金及佣金转账给被告，根据原被告之间的聊天记录记载，原告还在询问办理进程，根本不存在解除合同的事情；对被告提交的证据3、4与本案不具有关联性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：综合核查、分析原、被告提交的各项证据，能够充分证明双方房屋买卖合同未解除，且经双方多次协商被告祁长朋明确表示不再出售房屋构成违约的事实。被告祁长朋支出的办理房产过户手续产生的相关费用系其将案涉房产由原房屋所有权人刘明华处过户至其与徐凯丽名下所产生的费用，与本案无关。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定如下事实：原告马荣立与被告祁长朋、被告茌平县新意房产营销服务中心于2018年11月16日签订《房屋买卖合同》，由被告茌平县新意房产营销服务中心促成原告马荣立（买方、乙方）与被告祁长朋（卖方、甲方）就涉案房屋达成买卖合同。约定：一、房产状况：甲方自愿出售位于聊城市茌平县的房产给乙方，房屋所有权证书号：茌房改字第2××1号（共有权证号：茌改国用2002子第1215号）房屋所有权人为刘明华；产别：大产权；房屋建筑面积为67.05平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准，产生的面积误差不影响成交价格）。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产其配套设施的总价款为壹拾伍万捌仟元整。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：壹万肆仟圆整；由丙方代为保管。……六、甲乙双方应当于本合同签订当日按照《佣金确认单》向丙方支付拥金；丙方佣金由乙方由支付，如甲方违约则由甲方支付；具体为按房产成交价格的1.5%收取即贰仟叁佰柒拾元整。……十、违约责任：2.甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的滞纳金并赔偿向对方因此所造成的损失。十一、其他约定事项：1、待国土局正常办理手续时过户，并付清所有房款。2.因国家政策过不了户，甲方退还乙方定金，解除合同。合同签订后，马荣立按约将定金14000元及佣金2370元交付给祁长朋、茌平县新意房产营销服务中心。后马荣立将购房款50000元交付给祁长朋。2019年1月3日祁长朋将马荣立所交款项66370元通过微信退给马荣立，马荣立只收下50000元并写了收到条，其余款项退回祁长朋。2018年11月16日马荣立与祁长朋就涉案房屋签订《房屋买卖合同》时祁长朋并没有取得所有权。2019年1月7日，祁长朋交纳土地出让金后，就涉案房屋办理了不动产权属证书，权利人为徐凯丽、祁长朋（共同共有），徐凯丽、祁长朋系夫妻关系。2019年1月8日，祁长朋在与马荣立的谈话中明确表示案涉房产“家里不让卖，让留着”、“谁也不卖了”。涉案房屋经山东中旭土地房地产评估咨询有限公司评估，确定涉案房产在2020年3月30日的市场价值为人民币24.5万元。原告支出评估费2000元。本院认为，原告马荣立与被告祁长朋、茌平县新意房产营销服务中心于2018年11月16日所签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同签订时，被告祁长朋虽未取得出卖房产的所有权，但此不影响合同效力，该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告祁长朋支付了定金，而被告祁长朋在国土局能正常办理手续时并未按照合同约定为原告办理过户手续，而是将案涉房屋过户到自己及妻子徐凯丽名下，并在2019年1月8日原告催促其履行合同的谈话中明确表示不履行合同，故其行为已构成违约，应当承担违约责任。原告已无法通过合同的履行实现取得涉案房产所有权的目的，故原告要求解除与被告祁长朋所签涉案房屋买卖合同，并要求其赔偿预期利益损失的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。原告预期利益损失应为合同履行后其可获得的利益，本案中，应为经司法鉴定确定的涉案房产市场价值与合同签订时该房产成交价格的差价87000元（245000-158000）。关于原告要求祁长朋承担评估费2000元的诉讼请求，因本案纠纷系由被告祁长朋违约所引起，原告支出的评估费系其依法维权的必要支出，故本院依法予以支持。关于原告要求被告祁长朋双倍返还定金28000元的诉讼请求，根据我国合同法的有关规定，定金罚则和违约金不能同时适用，现原告要求被告赔偿的预期利益损失，已远远超过适用定金罚则的赔偿数额，故其在要求被告赔偿预期利益损失的同时，要求被告双倍返还定金，不符合法律规定，本院依法不予支持，但被告祁长朋收取原告的定金14000元应当予以返还。关于原告要求被告茌平县新意房产营销服务中心返还其支付的佣金2370元的诉讼请求，因其向新意房产支付佣金系促成合同成立以获得合同可得利益的前提条件，且在被告祁长朋赔偿其可得利益损失后，其因被告祁长朋违约而受到的直接和可得利益损失已获全部弥补，故对其此项请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除马荣立与祁长朋于2018年11月16日签订的《房屋买卖合同》；二、祁长朋返还马荣立购房定金14000元；三、祁长朋赔偿马荣立可得利益损失87000元；四、祁长朋赔偿马荣立评估费2000元；五、驳回马荣立的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内通过本院过付（账号8661××××1392，行号313471500011，户名：聊城市茌平区人民法院，开户行：齐鲁银行茌平支行），注明案号、办案人员，并及时通知办案人员。如未按判决书指定的期间履行给付金钱之义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，保全费1270元，由祁长朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  崔河祥人民陪审员  徐建民人民陪审员  李盛昌二〇二〇年五月二十八日法官 助理  吕 蕾书 记 员  马灵环