江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终954号 上诉人（原审原告）：赣州市驿站商业管理有限公司，住所地：江西省赣州市赣县区梅林镇城南大道西路**梅林古镇商业广场**楼****。 法定代表人：陈永辉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：易千，江西理公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕泽鑫，江西理公律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：上官检生，男，1987年1月26日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。 委托诉讼代理人：丁上骏，江西大榕树律师事务所律师。 上诉人赣州市驿站商业管理有限公司因与被上诉人上官检生房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市赣县区人民法院（2019）赣0721民初2938号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月13日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赣州市驿站商业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付水电费58025元（自2019年1月1日起暂计算至2019年9月30日，其后计算至判决之日止）；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：截至一审判决时，被上诉人的店铺仍处于正常开业经营状态，在租赁期间，因被上诉人经营所产生的水电费用应由被上诉人支付。上诉人在一审时已经提供了水电费催缴单，能够证明被上诉人欠缴水电费的事实。 上官检生辩称，根据双方签订的《租赁合同书》第四条第（六）款第5项的规定，承租人使用的电表应由答辩人一方安装，并由答辩人按当地供电部门收费标准缴纳电费，而上诉人强行替答辩人安装电表、又凭自身制作的电费催缴单向答辩人追缴电费的行为系违约行为，答辩人有权拒绝支付58025元的水电费。上诉人仅凭其自身制作的水电费催缴通知书不足以证实答辩人每月实际产生的用水量、用电量，上诉人应举证证明供水、供电部门出具的合法凭证或供水、供电部门盖章认可的水表、电表上所显示的数值向答辩人催缴水电费。上诉人在一审时提交的2019年1-9月份两张用水、用电表格上的数据存在矛盾，每月用电量数值统计错误，我方将另行起诉要求返还我方多缴的电费。 赣州市驿站商业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行与原告签订的《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》（合同编号：MLGZ184）。二、判令被告向原告支付欠付：1.租金72978元（自2018年2月16日暂计算至2019年5月15日，其后计算至判决之日止）；2.物业费27367元（自2018年5月2日暂计算至2019年11月1日，其后计算至判决之日止）；3.水电费58025元（自2019年1月1日暂计算至2019年9月30日，其后计算至判决之日止）；4.违约金3167元（违约金按照每月2%的标准暂计算1个月，其后计算至判决之日止），以上四项合计161537元。三、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告签订的《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》（合同编号：MLGZ184），合同约定:原告将赣州市赣县城南大道西路12号的梅林古镇商业广场5号楼3层3100＃3098＃、3096＃、3092＃、3090＃、3088＃、3086＃铺位用于经营餐饮。总建筑面积608.15平米。租赁时间为2017年5月16日起至2022年5月15日止。争议房屋月租金20元每平米，免租期为2017年5月16日至2018年2月15日，2018年5月16日至2019年2月15日，2019年5月16日至2019年11月15日。租金从2019年5月16日开始逐年递增8%。物业管理费2.5元每月每平米按年支付。合同还约定若被告未按期缴纳租金及其他费用，每逾期一日应向原告支付所欠租金或者费用总额的1‰作为违约金。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》依法有效，原告履行交付租赁物以后，被告上官检生依约应当支付租金、物业管理费。被告主张其在原告请求的租金已超过法定诉讼时效，不应当支付租金，一审法院认为依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。因此被告请求不予支付租金的抗辩不成立。被告主张原、被告签订的物业管理费条款冲突不应当支付管理费，一审法院认为条款冲突并不会导致该条款均无效，而应当选择不利于原告的条款即物业管理费的应当一年一支付。原告主张被告应当支付水电费，但凭着其自身制作的水电费催缴通知书不足以证实，而应当提供供水供电部门提供的相应凭证催缴。原告主张被告应当支付每月2%的违约金，并计算一个月。一审法院认为原告主张按月息2%计算违约金属于民事自认，予以许可。照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上官检生继续履行与原告赣州市驿站商业管理有限公司签订的《“梅林古镇”商业广场租赁合同书》（合同编号：MLGZ184）。二、被告上官检生在本判决生效之日起10日内向原告赣州市驿站商业管理有限公司支付租金72978元（自2018年2月16日计算至2019年11月15日）；物业费27367元（自2018年2月16日计算至2019年11月15日）；违约金3167元。三、驳回原告赣州市驿站商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3530元，由被告上官检生负担2259元，原告赣州市驿站商业管理有限公司负担1271元。 二审期间，上诉人向法庭提交如下证据：1.工程施工承包合同一份，拟证明上诉人与赣州恒祥电力工程有限公司签订《工程施工承包合同》，约定为梅林古镇商业广场安装低压侧电气安装工程并按照智能系统抄表；2.被上诉人2019年1月-9月水电费欠费表一份，拟证明被上诉人自2019年1月起至2019年9月欠水电费58025.4元；3.被上诉人2018年9月-12月水电费表及收据各一份，拟证明截至2018年12月底，被上诉人认可上诉人水电费抄表数据并支付了相应的水电费用；4.梅林古镇用电情况说明一份，拟证明供电部门盖章确认上诉人按照实际电价收取费用，不存在加价收费行为；5.被上诉人2020年4-5月部分水电表底码、照片及商铺拍摄视频一份，拟证明被上诉人一直处于正常经营状态，水电用量实时产生并远超上诉人一审起诉时的数据。被上诉人对上述证据进行了质证。本院认为，上诉人提交的证据5可以证明双方的租赁合同仍在履行，被上诉人仍在经营中，被上诉人对此也表示认可。结合被上诉人从事餐饮经营必然产生水电费，上诉人提交的其他证据可以证明被上诉人欠付水电费的事实，且其并未加价收取水电费，被上诉人对上诉人安装的电表及水费的收取标准存有异议，但未提交相应的证据予以证明。故本院对上诉人提交的上述证据均予以采信。 被上诉人上官检生二审期间未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方于2017年5月2日签订《租赁合同》，被上诉人租用案涉物业作为餐饮营业用，合同中约定供电方面由乙方（被上诉人）单独安装电表，乙方（被上诉人）自行按当地供电部门收费标准缴电费，对水费的交纳方面没有明确约定。但实际中，被上诉人使用的电表系由上诉人统一安装，水电费均由上诉人代为交纳，被上诉人也按上诉人提供的抄表数及计算金额交清了自承租以来至2018年12月31日的水电费，因此可视为双方就水电费交纳方面对租赁合同的补充和变更。被上诉人至今仍在经营，必然产生水电费，上诉人已提交证据证明被上诉人欠付2019年1月至9月水电费58025.4元，被上诉人对此存有异议，但未提交相应的反证，故上诉人的上诉请求具有事实依据，被上诉人应向上诉人支付已代缴的水电费58025.4元。综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省赣州市赣县区人民法院（2019）赣0721民初2938号民事判决第一、二、三项； 二、上官检生于本判决生效之日起十日内向赣州市驿站商业管理有限公司支付2019年1月1日-2019年9月30日的水电费58025元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理3530元，二审案件受理费1250.62元，共计4780.62元，由上诉人赣州市驿站商业管理有限公司负担1271元，由被上诉人上官检生负担3509.62元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 婷 审 判 员  朱志梅 审 判 员  王丽琼 二〇二〇年五月二十二日 法官助理赖富民 代理书记员  李丽华 代理书记员  曾 慧