广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终362号上诉人（原审被告）：湛江市恒兴房地产有限公司，住所地：广东省遂溪县*********。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：刘权，广东朝胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖秉静，广东承诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：麦九义，男，1957年7月17日出生，公民身份号码440************514，汉族，住广东省深圳市龙华新区华业玫瑰四季********31B。被上诉人（原审原告）：曾美球，女，1959年4月26日出生，公民身份号码440************527，汉族，，住广东省深圳市龙华新区华业玫瑰四季********31B委托诉讼代理人：麦九义，身份信息同上。上诉人湛江市恒兴房地产有限公司（以下简称“恒兴公司”）因与被上诉人麦九义、曾美球商品房销售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒兴公司的委托诉讼代理人刘权、廖秉静，被上诉人麦九义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒兴公司上诉请求：一、依法撤销（2019）粤0823民初1475号民事判决，依法驳回麦九义、曾美球的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由麦九义、曾美球负担。事实和理由：一、恒兴公司与麦九义、曾美球于2016年7月20日签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”）是双方的真实意思表示，麦九义、曾美球对其所购买房屋的具体情况是知情的，不可能存在任何误解。1.在双方签订合同之前，恒兴公司已经装修好样品房供麦九义、曾美球作为是否选购涉案商品房的参考；2.双方约定恒兴公司出售给麦九义、曾美球的是已经全部装修完成的商品房（见附件三）；3.《商品房买卖合同》第四条第1款约定“该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4036.02元，总金额为113735元（113735元÷4036.02元/平方米=28.18平方米）”，第六条第1款约定“一次性付款……113735元……”；4.涉案房屋实测面积为33.25平方米；5.虽然恒兴公司销售广告标语中有“赠送面积约6.5平方米”的陈述，但不明确具体。因此，双方在签订《商品房买卖合同》时已经明确约定涉案商品房按套出售，按建筑面积计算购房款，不可能存在任何误解。恒兴公司主张应按《商品房买卖合同》第五条第3款约定计算面积差异款5.07平方米×4036.02元/平方米＝20462.62元，即麦九义、曾美球应当向恒兴公司支付2046.62元面积差异款是有事实依据的。即使面积差异款不能按5.07平方米计算，但也应当按0.8454平方米（28.18平方米×3%）计算，即麦九义、曾美球应当向恒兴公司支付3412.05元（0.8454×4036.02元/平方米=3412.05元）面积差异款。根据《商品房买卖合同》附件四第12条之约定，麦九义、曾美球必须先足额交付房屋面积差异款后，恒兴公司才有义务为麦九义、曾美球办理房地产权证。由于麦九义、曾美球不按附件四第12条之约定履行作为买受人支付房屋面积差异款的义务，故其应承担由此产生的违约责任。二、虽然恒兴公司销售广告标语中有“赠送面积约6.5平方米”的陈述，但并不明确具体，而销售广告标语对入户花园（非封闭阳台）赠送一半面积是恒兴公司在销售广告中的真实意思表示，并且明确具体。因此，恒兴公司赠送给麦九义、曾美球的面积为3.78平方米（附件一湛江市荣建测绘科技有限公司于2015年8月17日绘制的房地产平面图显示，涉案房屋非封闭阳台约7平方米，7平方米×1/2=3.5平方米）。一审法院认定恒兴公司赠送给麦九义、曾美球的面积为5.07平方米是事实认定错误。三、遂溪县住房和城乡规划建设局（以下简称“县住建局”）、遂溪县城建市容卫生管理监察大队（以下简称“县监察大队”）的行政处罚不能作为麦九义、曾美球拒绝支付房屋面积差异款的理由。遂溪县房产管理局（以下简称“县房管局”）于2016年8月9日向恒兴公司收取罚款，于2017年12月28日向恒兴公司及麦九义、曾美球出具的《信访事项处理意见书》《责令停止违法行为通知书》是行政处罚及意向性的文件，上述文件并没有免除麦九义、曾美球交付房屋面积差异款的义务，恰恰相反，该局建议恒兴公司与麦九义、曾美球对房款进行结算，但麦九义、曾美球对该文件不予理睬。另外，双方在《广东省商品房买卖合同》第十条对规划、设计变更有详细具体的约定。恒兴公司对规划、设计作了变更，因此，本案双方的纠纷应当根据《商品房买卖合同》第十条的约定解决，麦九义、曾美球不能因此而拒绝履行支付房屋面积差异款的义务。四、恒兴公司变更规划设计对麦九义、曾美球无害，相反是有益的，而且变更规划设计得到了主管机关的同意，处罚决定中没有要求恒兴公司改回原规划设计的内容，所有的房屋都经过验收合格了。五、恒兴公司与麦九义、曾美球之间的房屋买卖合同是凭样品买卖的合同，不以前期广告为依据，而是以改变了规划设计之后装修出来的样品房，甚至是现房作为买卖的标准，双方对此都非常清楚。六、按照开发商品房的行业习惯，赠送的面积是指不计入实测面积的部分，包括阳台，根据规范性法律文件的规定，实测面积是不能赠送的。七、因为双方僵持不下，恒兴公司已经在遂溪法院起诉麦九义、曾美球请求解除合同，而麦九义、曾美球其中有一个重要诉求是要求恒兴公司办理房产证，但合同解除后办证的基础和前提就不复存在了，因本案需以另案的审判结果为依据，故请求中止对本案的审理。被上诉人麦九义、曾美球答辩称：一、恒兴公司进行超面积的违规建设，且未经麦九义、曾美球同意擅自改变房屋规划设计，其向麦九义、曾美球追缴违规建设导致面积变化的房屋面积差异款及拒绝为麦九义、曾美球申请办理不动产权证，属于违约。根据有关部门的认定，麦九义、曾美球有权要求恒兴公司继续履行合同，办理过户手续，并有权向恒兴公司主张违约赔偿。恒兴公司开发的遂溪恒兴花园B区二期工程项目未按照已办理的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证的规定进行建设，导致超面积建设属于违规建设的事实已被县住建局、县监察大队确认。恒兴公司不经作为买受人的麦九义、曾美球同意擅自改变规划属违规违约行为的事实也已被县房管局确认，违反了涉案《商品房买卖合同》第十条约定，且县房管局给出了明确的处理意见：卖房人向买房人追缴违规建设导致面积变化的房屋差价及拒绝为业主申请办理不动产权证属于违规违约行为，买房人可以要求卖房人继续履行合同，办理过户手续，并可以向对方主张违约赔偿。因此，根据上述有关部门的认定，麦九义、曾美球有权要求恒兴公司继续履行合同，办理过户手续，并有权向恒兴公司主张违约赔偿。恒兴公司狡辩称县住建局、县监察大队的行政处罚不能作为麦九义、曾美球拒绝支付房屋面积差异款的理由不能成立，一审判决已经说明根据《行政处罚法》第七条规定，公民、法人或者其他组织因违法受到行政处罚，其违法行为对他人造成损害的，应当依法承担民事责任。恒兴公司因违建被行政处罚后，并没有免除因其违法行为对他人造成损害应当依法承担的民事责任。二、涉案房屋实测面积与合同约定面积存在5.07平方米的面积差并不属于误差，而是签约时恒兴公司承诺赠送的面积，故麦九义、曾美球无需支付所谓的房屋面积差异款，恒兴公司要求麦九义、曾美球支付面积差异款没有事实和法律依据。恒兴公司在销售广告中明确表示“赠送面积”，并且表示赠送的面积即“6.5平方米”已经精确到小数点后一位，谈何不明确具体？三、恒兴公司拒绝为麦九义、曾美球申请办理不动产权证，导致麦九义、曾美球不能在规定期限内取得房地产权属证书，恒兴公司的行为构成违约，按照涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，恒兴公司应承担逾期办证的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法合理，恒兴公司的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回恒兴公司的全部上诉请求，维持一审判决。麦九义、曾美球起诉请求：一、恒兴公司立即为麦九义、曾美球所购的位于遂溪县*********恒兴花园B区二期10幢2805房向产权登记机关申请办理不动产权证，将房屋过户登记至麦九义、曾美球名下并直至麦九义、曾美球取得房地产权属证书；二、恒兴公司向麦九义、曾美球支付违约金23952.59元（以麦九义、曾美球已付房价款113735元为基数，按日万分之二的标准，从恒兴公司逾期之日即2016年9月26日起计至麦九义、曾美球最终取得房地产权属证书之日，暂计至起诉之日）；三、本案诉讼费用由恒兴公司负担。一审法院查明事实：恒兴公司对外发布的恒兴花园B区二期10/12幢04/05户型的销售广告，户型为1房1卫带有计算一半面积的入户花园设计，建筑面积约为29平方米，并明确赠送面积约6.5平方米。麦九义、曾美球与恒兴公司于2016年4月2日签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”），附件一由湛江市荣建测绘科技有限公司于2015年9月29日绘制的房地产平面图显示，恒兴花园B区二期10幢2805房的建筑面积为28.18平方米，带有长2.8米、宽2.5米共7平方米的非封闭式阳台。麦九义、曾美球在签订《商品房买卖合同》的同时，也签订了《遂溪县商品房买卖合同备案和预告登记申请书》、《房屋所有权转移登记申请书》、《预购商品房预告登记约定》。麦九义、曾美球与恒兴公司在2016年4月2日签订的《商品房买卖合同》被撤销，双方于2016年7月20日重新签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：第三条、买受人（即麦九义、曾美球）购买的商品房为预售商品房，为本合同第一条规定的项目即遂溪·恒兴花园B区二期中10幢2805房。该商品房阳台有非封闭式阳台1个，建筑面积为28.18平方米，套内面积为22.02平方米。第四条、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4036.02元，总金额人民币113735元整。第六条、买受人一次性支付房款113735元。第八条、出卖人（即恒兴公司）应当在2017年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。第十条、商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。附件一、由湛江市荣建测绘科技有限公司于2015年9月29日绘制的房地产平面图显示，涉案商品房的建筑面积为28.18平方米，带有长2.8米、宽2.5米共7平方米的非封闭式阳台。附件四、合同补充协议第12条，对《商品房买卖合同》第五条条款的面积差异款结算，双方约定在买受人接到出卖人的房屋面积差异结算通知后，必须在通知规定的限期内与出卖人结清房屋面积差异款，否则由此造成该房屋无法及时办理房地产权证的责任由买受人承担。麦九义于2016年3月12日、2016年4月1日向恒兴公司支付全部的房款共113735元。2016年5月19日，恒兴公司委托湛江市荣建测绘科技有限公司对恒兴花园B区二期10幢商品房建筑面积进行实测，2016年5月20日出具的《房产面积测绘成果报告书》显示涉案商品房即2805房的建筑面积为33.25平方米，比合同约定的房屋建筑面积28.18平方米多出了5.07平方米，且合同测绘图上虚线的非封闭式阳台已变成封闭式阳台。2016年8月9日，遂溪县住房和城乡规划建设局（以下简称“县住建局”）、遂溪县城建市容卫生管理监察大队（以下简称“县监察大队”）作出遂住建罚决字[2016]18号《行政处罚决定书》，因恒兴公司开发的遂溪·恒兴花园B区二期工程项目未按照已办理的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证的规定进行建设，导致超面积建设，其行为违反《中华人民共和国城乡规划法》、《建筑工程施工许可管理办法》的相关规定，对恒兴公司处以罚款的行政处罚。2016年8月9日，恒兴公司依据遂住建罚决字[2016]18号《行政处罚决定书》缴交罚款。2016年9月8日，恒兴花园B区二期工程经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位等五方主体验收合格。2016年9月29日，恒兴公司交付涉案商品房给麦九义、曾美球使用。2016年11月25日，恒兴花园B区二期工程经验收合格予以备案。2017年10月20日，恒兴公司向恒兴花园B区二期10/12幢04、05户型共104套业主发送《补交房款通知》导致业主集体到遂溪县信访局上访。经遂溪县信访局受理后转送遂溪县房产管理局（以下简称“县房管局”）调查处理。2017年12月28日，县房管局作出遂房[2017]49号《信访事项处理意见书》。县房管局认为该信访事项属于商品房面积差异纠纷事项，对于恒兴花园B区二期10/12幢04、05户型的面积差异问题，经调查核实，该户型原带有非封闭式阳台，现已变更为封闭式阳台，而双方签署的《广东省商品房买卖合同》第十条对规划、设计变更作出了相关约定。恒兴公司不能提供因规划变更而向买受人发放的变更规划通知书或征询意见书，县房管局依据《广东省商品房预售管理条例》第十条、双方签署的《广东省商品房买卖合同》第三条第三款、第十条及附件一（房屋平面图），认定恒兴公司不经买受人同意擅自改变规划属违规违约行为。县房管局就信访事项作出处理意见：卖房人向买房人追缴违规建设导致面积变化的房屋差价及拒绝为业主申请办理不动产权证属于违规违约行为，买房人可以要求卖房人继续履行合同，办理过户手续，并可以向对方主张违约赔偿。2017年12月28日，县房管局作出遂房[2017]47号《责令停止违法行为通知书》，责令恒兴公司根据《房产面积测绘成果报告书》中的实测建筑面积，结合双方签署的《广东省商品房买卖合同》第三条第三款、附件一（房屋平面图）及恒兴公司的商品房销售广告中的建筑面积为计算依据重新核定面积，与购买人进行房款差价结算。双方结算后30日内，恒兴公司应以实测建筑面积为业主依时按期申请办理不动产权证。恒兴公司已于2016年9月29日交付涉案商品房给麦九义、曾美球使用，但至今仍未取得不动产权证。麦九义、曾美球以恒兴公司拒绝申请办理不动产权证属违约行为为由，向一审法院提起诉讼，请求恒兴公司继续为麦九义、曾美球申请办理不动产权证及支付违约金。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。麦九义、曾美球与恒兴公司先于2016年4月2日签订《商品房买卖合同》被撤销后，已不具有法律效力。但其双方又于2016年7月20日重新签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。《商品房买卖合同》第十五条约定，恒兴公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。恒兴公司已于2016年9月29日交付涉案商品房给麦九义、曾美球使用，恒兴公司根据《商品房买卖合同》附件四的补充协议第十二条的规定，以麦九义、曾美球没有结清房屋面积差异款为由拒绝申请办理不动产权证，并认为没有及时办理不动产权的责任应由麦九义、曾美球承担。麦九义、曾美球则认为，恒兴公司的销售广告中带有非封闭式阳台，并承诺赠送阳台面积，恒兴公司未经麦九义、曾美球同意擅自变更房屋规划设计并将原赠送的阳台面积纳入实测面积计算，恒兴公司违规违约在先，房屋面积差异款应由恒兴公司承担，且恒兴公司要继续为其办理不动产权证，同时因其违约行为，应支付违约金。纵观本案发生的前因后果，是因办理不动产权证需先结清房屋面积差异款，麦九义、曾美球与恒兴公司双方均拒绝支付房屋面积差异款导致无法办理不动产权证引起的纠纷，故本案的争议焦点为：1、房屋面积差异款是否应由麦九义、曾美球支付。2、恒兴公司是否应承担逾期办证的违约责任。一、房屋面积差异款是否应由麦九义、曾美球支付。恒兴花园B区二期工程超面积建设属于违规建设的事实已被县住建局、县监察大队确认，恒兴公司未经买受人同意擅自变更规划设计的事实也已被县房管局确认，上述事实有县住建局、县监察大队作出的遂住建罚决字[2016]18号《行政处罚决定书》及县房管局作出的遂房[2017]49号《信访事项处理意见书》予以佐证，予以认定。《行政处罚法》第七条规定，公民、法人或者其他组织因违法受到行政处罚，其违法行为对他人造成损害的，应当依法承担民事责任。恒兴公司因违反行政管理秩序被行政处罚后，并没有免除因其违法行为对他人造成损害应当依法承担的民事责任。麦九义、曾美球与恒兴公司签订的《商品房买卖合同》约定10幢2805房的建筑面积为28.18平方米，但实测建筑面积为33.25平方米，面积差异为5.07平方米。麦九义、曾美球主张上述面积差是恒兴公司在出售10幢2805房时所赠送的面积，而恒兴公司则主张上述面积属于房屋整体面积增加的误差。根据本案已查明的事实，采信麦九义、曾美球关于上述面积差额部分属于赠送面积的主张，具体理由如下：首先，因测量或房屋建设过程中存在的多种原因，实测面积与预测面积（即合同约定面积）可能存在误差，但误差比的合理范围应是在3%以内，而涉案10幢2805房的误差比达到17.99%（5.07÷28.18），明显不符合常理；其次，涉案10幢2805房的实测面积与合同约定面积存在较大差异并不属于个别现象，而是在恒兴花园B区二期10/12幢04/05户型的商品房普遍存在的问题；最后，恒兴公司对外发放的10/12幢04/05户型的销售广告承诺赠送面积约为6.5平方米。《商品房买卖合同》附件一的房地产平面图显示套内面积为22.02平方米，绘线为虚线的是长2.8米、宽2.5米共7平方米的非封闭式阳台。非封闭式阳台右侧套内面积为18.52平方米（4.4×3+1.9×2.8）。合计套内面积为25.52平方米，与合同约定的套内面积相差3.5平方米。按照销售广告图例说明的入户花园按一半面积计算，非封闭式阳台为7平方米，减半面积计算为3.5平方米，故《商品房买卖合同》约定赠送面积为3.5平方米。虽销售广告已明确入户花园（非封闭式阳台）是计一半面积，但销售广告未明确入户花园的面积。麦九义、曾美球误以为销售广告赠送约6.5平方米的面积为入户花园的面积，因而在签订《商品房买卖合同》时以为房地产平面图虚线以内7平方米的非封闭式阳台面积为赠送面积。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，麦九义、曾美球作为购房者，是被销售广告标语的“赠送面积约6.5平方米”吸引而购房，因此，销售广告中对于赠送面积的说明对麦九义、曾美球订立商品房买卖合同有重大影响，“赠送面积约6.5平方米”的说明应当视为要约。该说明和允诺虽未载入《商品房买卖合同》，但应当视为合同内容。综上，涉案10幢2805房的实测面积与合同约定面积存在5.07平方米的面积差并不属于误差，而是恒兴公司在与麦九义、曾美球签订《商品房买卖合同》时承诺赠送的面积，故在麦九义、曾美球已全部支付涉案房屋的房款113735元的情况下，恒兴公司要求麦九义、曾美球支付面积差价款，没有事实和法律依据。二、恒兴公司是否应承担逾期办证的违约责任。合同第十五条约定，商品房交付使用之日起60日内，出卖人应提供需由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。恒兴公司以麦九义、曾美球未结清房屋面积差异款为由拒绝为麦九义、曾美球申请办理不动产权证，现已查明面积差为赠送面积，麦九义、曾美球无需支付差异款，现因恒兴公司的过错，导致麦九义、曾美球不能在规定期限内取得房地产权属证书，恒兴公司应承担逾期办证的违约责任。涉案商品房的交付时间为2016年9月29日，按约定，恒兴公司逾期办证的起算时间点应为2016年11月28日（即交房之日2016年9月29日起加上60天）。根据合同第十五条约定，恒兴公司提供需由其提供的办理权属登记的资料给产权机构时，则完成了合同约定的义务。故麦九义、曾美球请求恒兴公司支付的逾期办证违约金至麦九义、曾美球取得不动产权证之日止没有事实依据，不予支持。恒兴公司应在结清房屋面积差房价款的相关税费后，及时将相关票据资料报送产权机构完成提交产权登记手续。麦九义、曾美球已支付房款113735元，恒兴公司应以已付房款113735元为基数，从2016年11月28日起按照每日万分之二计算违约金直至恒兴公司完成需由其提供的产权登记资料的手续之日止。违约金暂计算至麦九义、曾美球起诉之日即2019年8月14日（违约990天），恒兴公司应支付的违约金为22519.53元（113735元×万分之二×990天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国行政处罚法》第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条的规定，判决：一、限湛江市恒兴房地产有限公司于判决发生法律效力之日起一个月内为麦九义、曾美球申请办理坐落于遂溪县*********遂溪·恒兴花园B区二期10幢2805号商品房的《不动产权证书》手续，麦九义、曾美球应当予以必要的协助。二、限湛江市恒兴房地产有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向麦九义、曾美球支付暂计算至2019年8月14日的逾期办证违约金22519.53元，从2019年8月15日起以113735元为基数按照日万分之二的标准支付违约金至湛江市恒兴房地产有限公司完成需由其提供的产权登记资料的手续之日止。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199.41元，由麦九义、曾美球负担12元，由湛江市恒兴房地产有限公司负担187.41元。二审期间，恒兴公司向本院提交一份不动产产权证，用以证明同户型房屋的实测面积与房地产实测面积是一致的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于恒兴公司提交的证据，麦九义、曾美球质证认为：对恒兴公司提交的证据没有异议。对于麦九义、曾美球提交的证据，恒兴公司质证认为：该证据由法院依法认定。本院认证认为：恒兴公司二审提交的证据不属于新证据，且该证据只能证明与涉案房屋同户型房屋的实测面积确实为33.25㎡，对本案的事实认定没有影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对恒兴公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人恒兴公司的上诉请求和理由，及被上诉人麦九义、曾美球的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：恒兴公司应否为麦九义、曾美球申请办理涉案房屋的不动产权证及向麦九义、曾美球支付逾期办证违约金。恒兴公司上诉主张涉案房屋的面积差并不是恒兴公司出售涉案房屋时向麦九义、曾美球赠送的房屋面积，而是属于法律规定的误差，麦九义、曾美球应向恒兴公司补足面积差异款，在麦九义、曾美球并未支付上述面积差价款的情况下，恒兴公司有权拒绝为麦九义、曾美球申请办理涉案房屋的不动产权证，故恒兴公司不存在逾期办证的违约行为，亦不应承担逾期办证的违约责任。因恒兴公司与麦九义、曾美球在涉案《商品房买卖合同》的附件四即《合同补充协议》中约定“12.对《广东省商品房买卖合同》第五条条款的面积差异款结算，双方约定在买受人接到出卖人的房屋面积差异结算通知后，必须在通知规定的限期内与出卖人结清房屋面积差异款，否则由此造成该房屋无法及时办理房地产权证的责任由买受人承担”，故要确定恒兴公司是否存在逾期办证违约行为，关键在于麦九义、曾美球应否向恒兴公司支付房屋面积差价款。从本案查明的事实来看，恒兴公司关于涉案房屋的面积差并不是恒兴公司出售涉案房屋时向麦九义、曾美球赠送的房屋面积，而是属于法律规定的误差，麦九义、曾美球应向恒兴公司补足面积差异款的上诉理由明显不能成立。具体理由如下：首先，在恒兴公司向社会公开发布的10/12幢04/05户型的销售广告中，恒兴公司明确承诺该户型的赠送面积约为6.5平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，“赠送面积约6.5平方米”的承诺虽未载入涉案《商品房买卖合同》，但应当视为合同内容，恒兴公司应当按照上述承诺履行。其次，湛江市荣建测绘科技有限公司已于2016年5月20日作出《房产面积绘成果（实测）报告书》，确认涉案房屋的面积为33.25平方米，故麦九义、曾美球与恒兴公司于2016年7月20日签订涉案《商品房买卖合同》之前，恒兴公司就已知道涉案房屋的实测面积超过合同约定面积，但其仍然与麦九义、曾美球约定按28.18平方米的面积及113735元的总价出售涉案房屋。综上，涉案房屋的实测面积与合同约定面积存在的面积差应属于恒兴公司在与麦九义、曾美球签订《商品房买卖合同》时承诺赠送的面积，故恒兴公司关于麦九义、曾美球应向其补足面积差异款上诉理由不能成立，本院不予采纳。因麦九义、曾美球无需向恒兴公司支付房屋面积差异款，故恒兴公司以麦九义、曾美球未向其支付房屋面积差异款为由，主张其有权拒绝为麦九义、曾美球申请办理涉案房屋的不动产权证，没有事实和法律依据，本院不予支持。因恒兴公司未按涉案《商品房买卖合同》约定的期限为麦九义、曾美球申请办理涉案房屋的不动产权证，故一审法院判决恒兴公司履行办证义务并向麦九义、曾美球支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，恒兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费374.82元，由上诉人湛江市恒兴房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年五月十八日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。