北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初10847号原告：毕丽娜，女，1985年12月9日出生，汉族，中国石油勘探开发研究院职员，住北京市海淀区。原告：田德全，男，1986年9月11日出生，汉族，国家统计局职员，住北京市海淀区。被告：北京亿城亿家房地产经纪有限公司，住所地：北京市西城区西绒线胡同。法定代表人：钟英剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘冉，女，1990年7月19日出生，北京亿城亿家房地产经纪有限公司职员。原告毕丽娜、田德全诉被告北京亿城亿家房地产经纪有限公司（以下简称亿城亿家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毕丽娜、田德全，被告亿城亿家公司的委托诉讼代理人刘冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕丽娜、田德全向本院提出如下诉讼请求:1.请求法院判令被告向原告支付2020年1月26日至2020年4月26日期间的租金23400元；2.请求判令被告按照月租金7800元、每日千分之五的标准支付2020年1月26日起至实际给付之日止的赔偿金3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月22日，原、被告签订《房屋出租委托代理合同》，合同自2018年11月26日起至2021年4月25日止，房屋地址为北京市西城区月坛南街XX号院XX号楼XX门XX号，合同约定了具体的房租金额、支付日期、违约责任等。根据约定，被告应于2020年1月26日向原告支付23400元租金，但被告一直未付。原告于2020年3月4日19时许致电被告置业顾问冯书涛。冯书涛告知原告，一是被告单方解除合同，但是拒绝按照合同约定书面通知原告，拒绝承担违约责任，且拒绝支付2020年1月26日至合同解除日的房租；二是被告可以继续履行合同，但是被告将房子租出去之前不再支付房租，且拒绝支付2020年1月26日至房子租出期间房租。综上所述，原、被告签订的《房屋出租委托代理合同》是双方在平等、自愿的基础上签定，合法有效。被告拖欠租金的行为严重违约，损害了原告的合法权益。现诉至法院，望法院予以支持。被告亿城亿家公司辩称，新冠疫情爆发于2019年12月初，自2020年1月20日起，全国多个省市出现确诊病历，世界卫生组织专家赴武汉实地考察，已确认新冠疫情出现人传人以及医务人员感染的情况，于1月23日对武汉采取封城措施，所有省市先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，采取严厉的防控措施。我公司已经租金支付至2020年1月25日。由此可见，新冠疫情暴发在我公司支付下一季度房租之前。且1月26日正值春节放假期间，导致我公司未能按照合同约定时间支付房租。在这个情况下，因有“非典”病毒的先例，我公司也需要根据疫情的发展情况及北京市的管控措施，考虑是否会影响我公司继续履行合同暂缓支付房屋租金。因和原告签署的是委托代理合同，此房我公司是用来经营出租的，并不是用来居住的，所以在政府管控措施的影响下，在2020年3月26日之前不能开展出租业务，达不到经营条件，影响了我公司的正常履约。同时，因无法支付房屋租金导致我公司无法继续履行合同，需要提前解除合同，我公司同意支付因此所产生的违约金15600元。原告表述在2020年3月4日已收到我公司业务人员的通知，一是解除合同，二是房屋未出租之前不支付房屋租金的方案，未达成一致意见，同时也明确收到我到我公司业务人员的告知，不再支付房租，在这种情况下，原告因自身原因未能及时收回房屋导致的房屋损失我公司不予承担。其次，我公司一再表明按照合同条款承担违约金，对于原告因提出的高额赔付进行诉讼产生的诉讼费我公司不予承担。因房屋管控期间，新租户无法进入小区办理入住手续，经和居委会沟通，我公司员工返京暂时居住14天，我公司并未隐瞒此事，期间占用房屋的租金3640元，我公司同意支付。现有证据表明我公司在2020年2月1日至2020年3月26日期间，无法进入小区开展业务，我公司不同意支付迟延支付租金的赔偿金，因我公司无力支付租金而解除合同，我公司同意向原告支付提前解除合同的违约金，原告主张的违约金和赔偿金数额过高，请求法院调整。综上所述，希望法院根据疫情对我公司造成的损失及影响，公平公正，酌情处理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月22日，原告毕丽娜、田德全作为委托人（甲方），被告亿城亿家公司作为受托人（乙方），签订《房屋出租委托代理合同》，双方主要约定如下：第一条、房屋基本情况：甲方将位于北京市西城区月坛南街XX号院XX号楼XX门XX号房屋委托乙方代理出租。第二条、代理期限：1、代理期限为29个月，自2018年11月26日起至2021年4月25日止；第三条、房屋租金及佣金：1、甲乙双方协商，乙方代理甲方房屋，第一年每月租金为7600元，第二年每月租金为7800元，第三年每月租金为8000元，租金按季度缴纳。2、出租代理期内其中90日作为乙方洽谈客户的工作期，具体日期为2018年11月26日起，至2019年2月25日止，工作期内的租金收入作为乙方佣金……，乙方实际支付甲方26个月房租。乙方将各期租金划入甲方账户的日期及金额：第一次：2018年11月26日7600元；第二次：2019年2月26日7600元、第三次：2019年4月26日22800元；第四次：2019年7月26日22800元；超出日期按此顺序顺延；总合同金额为202000元；第五条、乙方需按照合同约定的时间按时支付甲方租金，如因乙方原因未按月支付租金的，每超过一日乙方赔偿甲方月租金千分之五作为赔偿；第六条、违约责任：1、合同期内或合同期满后甲方不得与乙方所介绍承租人以任何理由私下成交，否则视为违约，如违约支付两个月租金作为违约金。2、委托期内甲、乙双方任何一方不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付两个月租金作为违约金，并承担因单方原因违约所造成的对方损失。上述合同签订当日，原告向被告交付了涉案房屋。被告于2018年11月23日向毕丽娜账户转款7600元、2019年2月13日转款7600元、2019年4月10日转款22800元、2019年7月10日转款22800元、2019年10月15日转款23400元，此后，被告未再支付租金。2020年2月1日，北京市住房和城乡建设委员会发出《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情期间住宅区出入管理的通知》，要求各物业服务企业加强小区的出入管理，快递、外卖等人员原则上不得进入住宅区。2020年2月9日，北京市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组办公室发出通告，要求各居住小区实行严格的封闭式管理，外来人员和车辆原则上不得进入小区。2020年2月24日，被告公司与原告沟通减免租金的问题，双方当事人未达成一致意见。2020年3月4日，被告表示涉案房屋无法对外出租，向原告提出解决方案，双方未达成一致意见。原告于2020年3月17日起诉至本院，要求被告支付2020年1月26日至2020年4月26日期间的租金并支付迟延支付租金的赔偿金。被告主张受新冠疫情影响，直到2020年3月26日社区才允许中介带客户进入小区看房，因此，其不同意向原告支付2020年1月26日起至2020年4月26日期间的租金及迟延支付租金的赔偿金。被告在庭审中向原告提出解除合同并同意支付原告两个月租金作为违约金的意思表示，原告表示同意解除双方之间的合同，并增加了要求被告支付提前解除合同违约金15600元的诉讼请求。双方于2020年4月28日办理了房屋交接手续，原告因此将要求被告支付的租金变更为2020年1月26日2020年4月28日期间的租金24180元。经本院询问，双方当事人均表示涉案《房屋出租委托代理合同》已经解除，无需法院再就合同的解除问题进行确认，被告表示不再提出反诉。庭审中，双方当事人对于被告在2020年1月26日未支付租金的违约行为是否系受到新冠疫情和新冠疫情防控措施影响所致，及被告在疫情防控措施期间是否应当支付租金的问题存在争议。原告主张北京市的防控措施在2020年2月9日才颁布，而原告在2020年1月26日即已迟延支付租金，因此，被告未支付租金的行为并非因疫情防控措施所导致。被告则主张新冠疫情在2019年12月就已爆发，2020年1月23日武汉封城，而其应付租金的时间在2020年1月26日，因此，其未支付租金系受到疫情影响。同时，自2020年1月26日至2020年3月26日期间，涉案房屋所在小区采取防控措施，导致中介人员不能进入小区开展经营活动，因此，上述期间的租金不应由其承担。被告提交了该公司工作人员与涉案房屋所在地社区工作人员的微信记录，该微信记录记载2020年3月26日社区工作人员告知被告，中介服务人员可以在进入小区。原告对该证据的真实性认可，但主张被告公司的工作人员在2020年3月初曾在涉案房屋隔离14天，对此，原告提交了其与社区工作人员的电话录音，被告对此事实没有争议，被告表示可以支付2020年3月4日至2020年3月18日期间的租金，被告同时主张通过原告提交的电话录音内容可以证明涉案房屋在2020年1月18日即已经无人居住。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告在2020年1月26日之后未向原告支付租金。被告主张未支付租金的原因是受到新冠疫情影响所致，属于不可抗力，其不应支付2020年1月26日至4月26日期间的租金，且不同意承担迟延支付租金的违约责任。对此问题，本院认为，被告接收涉案房屋后，未按照约定时间在2020年1月26日履行向原告支付租金的义务，此时，新冠疫情虽然已经开始蔓延，但北京市并未出台有关新冠疫情的防控措施，被告也未提供证据证明其此时存在因受疫情影响而不能继续履行合同的情形且未向原告作出不能继续履行合同的意思表示，因此，被告在2020年1月26日未支付租金的违约行为不符合不可抗力的免责条件。北京市住建委在2020年2月1日出台新冠疫情防控措施后，被告无法进入住宅小区开展经营活动，对被告对外出租房屋确实存在一定影响，2020年3月26日之后，涉案房屋所在小区已经允许中介人员进入小区开展经营活动，此时新冠疫情防控措施的影响即已消除，对于2020年2月1日至2020年3月25日期间的租金应根据公平原则由双方合理分担，同时考虑被告在2020年3月4日至3月18日期间，曾将该公司人员安排在涉案房屋进行居家隔离，被告亦同意承担隔离期间的租金，本院综合考虑，被告向原告支付2020年2月1日至2020年3月25日期间租金的数额为7800元/30天*34天=8840元。新冠疫情防控措施对被告经营行为的影响在2020年1月26日至2020年1月31日（共计6天）之前并未产生，2020年3月26日至2020年4月28日期间（共计34天）新冠疫情防控措施对被告经营行为的影响已经消除，因此，上述两个时段的租金，被告应当全额支付7800元/30天*40天=10400元。关于原告主张的迟延支付租金的赔偿金和提前解除合同的违约金，北京市有关新冠疫情防控措施出台后，对被告履行涉案合同存在一定影响，被告不能支付租金的违约行为导致涉案合同最终解除，原告诉讼请求中主张的迟延支付租金的赔偿金亦属违约金的性质，双方合同的解除是基于被告不能履行支付租金的义务，因此基于被告的同一违约行为，原告主张两项违约金，该数额明显过高，本院根据被告的违约情节、双方合同履行情况，酌情确定被告向原告支付违约金的数额为两个月的租金，对原告超出部分的违约金请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京亿城亿家房地产经纪有限公司给付原告毕丽娜、田德全二〇二〇年一月二十六日至二〇二〇年四月二十八日期间的租金19240元。二、被告北京亿城亿家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告毕丽娜、田德全违约金15600元。三、驳回原告毕丽娜、田德全其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397元，由原告毕丽娜、田德全负担49元（已交纳），由被告北京亿城亿家房地产经纪有限公司负担348元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年五月十五日法官助理 白指洋书 记 员 胡玉亚