云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3109号上诉人（原审被告）：云南紫源食品有限公司，住所地云南省昆明市高新区二环西路**M2-3地块思普科技大楼**。法定代表人：王**，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：昆明新西南商贸有限公司，住，住所地云南省昆明经济技术开发区信息产业基地**地块水岸御园高层商务办公****/div>法定代表人：谢勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李江燕，女，汉族，1983年4月15日出生，身份证住址云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托诉讼代理人：应雯劼，女，汉族，1986年5月4日出生，身份证住址上海市虹口区，特别授权代理。上诉人云南紫源食品有限公司因与被上诉人昆明新西南商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初16367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法进行了审理，现已审理终结。云南紫源食品有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判不向被上诉人支付任何费用；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人并未按合同约定向上诉人交付租赁物，而是由上诉人根据被上诉人的授意在新西南广场西区外广场空地自行出资搭建钢架玻璃房屋，上诉人作为小微民企，处于弱势被动地位，不得已只能一直按合同约定向被上诉人支付高额租金，因被上诉人未实质性履约，其应向上诉人承担违约责任，并按新西南广场西区外广场空地租赁标准向上诉人返还多支付的租金和搭建施工费17.5万元。在上诉人搭建商铺时，昆明市五华区城市管理局曾进行干涉要求拆除，现被上诉人提供的证据不足以说明涉案商铺系合法建筑，故双方订立的租赁合同无效，法院应收缴被上诉人非法活动的所得。综上，请求二审法院依法改判。昆明新西南商贸有限公司答辩称：涉案仓库系被上诉人合法所有，租赁期满后上诉人未及时返还，应当支付相应的占用费和违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。昆明新西南商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即将位于昆明市仓库腾还给原告；2、请求判令被告支付自2019年9月15日起至2019年10月17日止的仓库占用费618.85元，并支付自2019年10月18日起至被告实际腾还仓库之日止的占用费；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月22日，原告昆明新西南商贸有限公司（甲方）与被告云南紫源食品有限公司（乙方）签订《昆百大·新西南仓库使用协议》，合同约定以下主要涉案内容：1、使用位置及面积：乙方自愿使用甲方新西南W01F-CK02仓库（具体位置详见附件）作为存放乙方货品的周转场地，使用面积为：5.7㎡（具体以实际交付为准）。2、使用期限：仓库使用期限为1年零6个月，自2017年03月21日起至2019年09月14日止。3、用途：乙方向甲方承诺该仓库仅用于面包新语品牌的周转货品存放。4、使用费及其他费用：乙方应向甲方支付仓库使用费为每月每平米￥100.00元（大写：人民币壹佰元整），月使用费总计为￥570.00元（大写：人民币伍佰柒拾元整）。使用费自2017年03月21日（下称“计租日”）起开始计收。使用费支付周期为贰月一付，乙方应向甲方支付每期使用费为￥1140.00元。使用费支付方式为预付。乙方应于计租日前7个工作日内向甲方支付首期使用费，以后乙方应于每个使用期届满前15日内向甲方支付下期使用费。乙方迟延支付使用费及其他费用的，甲方可行使先履行抗辩权，包括但不限于采取断水、断电等措施，由此造成的损失由乙方自行承担。同时，每逾期一日，乙方还应按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金；如果乙方逾期未足额支付使用费或其他费用，连续45日或者协议期内累计达两个月的，甲方有权单方解除本协议，收回乙方所使用的仓库，并要求乙方赔偿甲方的一切损失，并支付违约金，使用费计算截止时间以乙方实际将该仓库交回甲方，并经甲方书面接收日为止。本协议签订及乙方支付仓库使用费后（若有），若乙方未实际使用该仓库，视为乙方放弃对该仓库的使用权，乙方无权要求甲方退还所收取的相关款项。为保证本协议的履行，乙方须支付1140.00元的履约保证金。该保证金应于本协议签订之日起3日内一次性支付，协议期届满，若乙方无任何违约行为，包括但不限于乙方按本协议的约定将仓库返还甲方，并结清所有应付款项后，甲方在三十日内无息返还该保证金本金，否则甲方有权作相应扣减；本合同履行期内，若因乙方违约导致甲方解除本合同的，履约保证金不予退还。5、仓库的使用规定：乙方应于协议终止之日，移交该仓库，并保证仓库的完好性。乙方如不能按时将该仓库交回甲方，每逾期返还一日，甲方按月使用费的5%向乙方收取违约金；同时，乙方如对仓库造成损坏的，乙方应进行赔偿，甲方有权从乙方支付的履约保证金中扣除，履约保证金不能充抵时，乙方应补足。2019年9月5日，原告昆明新西南商贸有限公司向被告云南紫源食品有限公司发出《关于租赁合同到期及返还等后续事宜的函告》。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告所签订的《昆百大﹒新西南仓库使用协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，对当事人均具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行自己的义务。首先，根据法律对租赁合同关系中出租人的规定，结合原告系涉案物业产权人，依法确认原告在本案中享有涉案物业对应的租赁合同权利。《昆百大﹒新西南仓库使用协议》约定，租期为自2017年3月21日至2019年9月14日止，现双方约定的租赁期限已经届满，双方就新一轮续租事宜并未达成一致意见，且原告亦不愿与被告继续签订租赁合同，故被告现占有原告新西南商场W01F-CK02号仓库无法律依据，被告应腾还给原告。其次，根据《昆百大﹒新西南仓库使用协议》约定，涉案仓库的月租金为570元，被告向原告缴付的租金至2019年9月14日止，被告实际占有原告的涉案仓库，给原告造成了经济损失，故原告主张按照双方合同约定的租金标准计付被告超期占用原告涉案仓库的主张不违反法律规定，予以支持，故被告按照原告自2019年9月15日起至实际腾还之日止按照月租金570元的标准支付使用费。其他问题。第一，被告主张的优先承租权。本案中，被告认可原告与案外人签订租赁合同约定的租金高于自己与原告的租金，所谓的优先承租权，指的是在同一条件下，被告作为原承租权人有优先承租权，故在本案中，原告与案外人签约的行为未侵害被告的优先承租权。第二，被告认为是自己建盖了涉案仓库，但被告提交的证据只能证明其将涉案仓库进行了装修装饰，故被告的该主张本院不予采信。第三，被告主张公司的一些员工是残疾人，希望原告本着人道主义精神续签租赁合同，诚然，被告关爱残疾人的精神值得肯定，但是作为一个企业，需要长足的发展，更需要诚信守约的契约的精神，故被告的该主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、被告云南紫源食品有限公司应在本判决书生效后十日内向原告昆明新西南商贸有限公司返还新西南商场W01F-CK02号仓库；二、被告云南紫源食品有限公司应在本判决书生效后十日内向原告昆明新西南商贸有限公司支付新西南商场W01F-CK02号仓库的自2019年9月15日起实际腾还之日止的使用费（按每月570元的标准计算）。本院二审审理期间，上诉人为证明己方的意见成立提交：编号为ZSB20140915的《新西南广场商铺租赁合同》、商铺测量确认表、装饰装修工程施工合同、2020年5月6日拍摄的照片。经质证，被上诉人对租赁合同、确认表的真实性无异议，但其出租的是仓库而非空地；对施工合同的真实性不予认可；对照片的真实性无异议，因上诉人私自搬离并锁住仓库，为不影响商场形象而进行围挡。经审查，编号为ZSB20140915的《新西南广场商铺租赁合同》并非涉案合同，且上诉人亦认可装饰装修工程施工合同系为履行上述合同而签订，故本院对证据的真实性不作认证；上诉人陈述其于2020年1月搬空商铺、仓库内的物品时，已经告知被上诉人的物管，但上诉人的举证不足以证明其已经通知被上诉人退还租赁物，且上诉人亦认可没有向被上诉人交还租赁物的钥匙，鉴于庭审中双方当事人共同确定被上诉人可于2020年5月7日开始自行处置租赁物，本院确定2020年5月7日系上诉人实际向被上诉人腾还租赁物之日。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。并补充确认：2020年5月7日上诉人实际向被上诉人腾还租赁物。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《昆百大·新西南仓库使用协议》是否有效？上诉人是否应当向被上诉人支付仓库使用费？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”经审查，《昆百大·新西南仓库使用协议》合同中约定出租物为“编号W01F-CK02的仓库”是在新西南商城整体工程完工后另行加盖，鉴于被上诉人未能提交合法的建盖手续，亦未提交合法的权属证明，故涉案合同系无效合同。虽然涉案合同系无效合同，但涉案仓库仍是由被上诉人按合同约定交付给上诉人使用，上诉人也已经按合同约定的标准向被上诉人支付租金并使用租赁物，在上诉人接收租赁物时对租赁物的现状是明确知悉的，现被上诉人认为租赁物不符合合同约定而要求调低租金的请求并无相应依据，本院不予支持。根据二审查明事实，上诉人于2020年5月7日实际向被上诉人腾还租赁物，但上诉人仍然应当向被上诉人支付其实际占用仓库期间的使用费，参照双方的合同约定，上诉人还应当向被上诉人支付2019年9月15日至2020年5月7日的按570元/月计算的使用费。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实及所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初16367号民事判决；二、上诉人云南紫源食品有限公司与被上诉人昆明新西南商贸有限公司于2017年5月22日签订的《昆百大·新西南仓库使用协议》无效；三、上诉人云南紫源食品有限公司已于2020年5月7日向被上诉人昆明新西南商贸有限公司腾还位于昆明市仓库；四、上诉人云南紫源食品有限公司应在本判决书生效后十日内向被上诉人昆明新西南商贸有限公司支付位于昆明市仓库自2019年9月15日起至2020年5月7日的按570元／月计算的使用费；五、驳回上诉人云南紫源食品有限公司的其他上诉请求；六、驳回被上诉人昆明新西南商贸有限公司的其他诉讼请求。一审诉讼费减半收取121.50元、二审诉讼费243元，均由上诉人云南紫源食品有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  金馨二〇二〇年五月二十六日法官助理李俊波书记员向薇芳