福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初1632号 原告：方昭福，男，1966年11月8日出生，汉族，住所地福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：林俊敢，福建诚毅律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄泽宇，福建诚毅律师事务所实习律师。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社。 法定代表人：张建雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师。 原告方昭福与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）车位纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方昭福的委托诉讼代理人林俊敢、黄泽宇和被告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方昭福向本院提出诉讼请求：一、依法判令正鼎公司立即为方昭福办理位于城厢区××路××街××西北侧地块“正鼎·日出”的车位798、车位813、车位836、车位837、车位838、车位839、车位949、车位950、车位951、车位952、车位799、车位800、车位801、车位802、车位803、车位805、车位806、车位807、车位808、车位809、车位810、车位812、车位811、车位789、车位788、车位790、车位791、车位792、车位793、车位795、车位796、车位797、车位691、车位692、车位700、车位701、车位702、车位703、车位705、车位706、车位749、车位750、车位751、车位752、车位753、车位755、车位756、车位757、车位758、车位759、车位760、车位761、车位762、车位763、车位765、车位767、车位766、车位768、车位769、车位770、车位771、车位772、车位777、车位778、车位779、车位780、车位781、车位782、车位783、车位785、车位786、车位787（以下简称“正鼎·日出车位”）的权利类型为房屋所有权和国有建设土地使用权的《不动产权证书》，并在上述《不动产权证书》转移登记至方昭福名下后立即交付给方昭福；二、依法判令正鼎公司支付给方昭福自2017年4月13日起至正鼎公司办理并向方昭福交付上述正鼎·日出车位的《不动产权证书》之日止的逾期违约金（以人民币570万元为基数按日0.002%计算）。三、依法判令正鼎公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月31日，方昭福与正鼎公司签订《商品房买卖合同》，约定其向正鼎公司购买由正鼎公司开发建设的位于莆田市城厢区××路××街××小区的车位，总价款为570万元，同时约定了车位交付条件和期限、出卖人逾期交付车位的违约责任、关于产权登记的约定等相关合同条款。方昭福已支付全部购房款。2015年8月4日，正鼎公司交付上述正鼎日出小区车位共72个给方昭福。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定：正鼎公司应当在房屋（车位）交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款0.002%向买受人支付违约金（《商品房买卖合同》第十四条）；产权登记的补充约定：出卖人代买受人办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》（《合同补充协议》第七条）。但正鼎公司向方昭福交付车位后至今，仍未代方昭福办理《不动产权证》，其行为已构成违约。故望判如所请。 正鼎公司辩称：一、双方签订商品房买卖合同时，其有告知方昭福是否由正鼎公司代为办证，但方昭福没有出具授权委托，也未向正鼎公司缴纳契税、印花税以及其他等费用。商品房买卖合同第十四条第二项约定，经买受人书面授权出卖人方可向权属部门办理登记手续。本案方昭福没有授权，因此正鼎公司没有权利代方昭福办理车位产权证书。方昭福的第一项诉讼请求没有依据。二、由于方昭福未授权正鼎公司代为办理车位产权证书，商品房买卖合同第十四条第一款以及附件六合同补充协议第七条第三款，关于产权办证的期限以及逾期办证的违约责任对双方没有约束力。因此，方昭福按商品房买卖合同第十四条主张其逾期办证的违约责任没有法律依据。 在本院审理过程中，方昭福在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：证据一、1.《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份；2.商品房买卖合同备案表一份，欲证明方昭福与正鼎公司签订商品房买卖合同，合同约定了正鼎公司应当在车位交付后90日内办理完并交付车位《不动产权证书》，否则，在方昭福不退车位的情况下，正鼎公司应自逾期之日起每日按方昭福已付车位款的0.002%向方昭福支付违约金的事实。证据二、收条、收款收据各一份，欲证明方昭福已向正鼎公司支付了全部购买车位的款项的事实。证据三、车位管理费收据一份，欲证明案涉车位已全部于2015年8月4日交付方昭福使用的事实。 对方昭福提供的上述证据，正鼎公司质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明对象有异议，《商品房买卖合同》第十四第二款约定，经买受人书面授权出卖人方可向权属部门办理登记手续。本案中方昭福至今为止尚未授权正鼎公司办理权属登记，因此其不存在逾期办证的违约行为。而且，附件六合同补充协议第七条第三款约定，取得权属证书是第十四条约定期限届满后，延长不超过365日，因此方昭福主张交房后的90日内办证也不是事实。对证据二的真实性、合法性、关联性均没有异议，但是方昭福购车位的款项是之前正鼎公司向方昭福借款的本金，在双方签订商品房买卖合同时，方昭福并未实际向正鼎公司支付现金570万元，而是借款的本金抵扣作购车位款。对证据三的真实性、合法性、关联性均没有异议。 本院审查认为，正鼎公司对方昭福提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，本院予以确认，上述证据可以作为本案的定案依据。 在本院审理过程中，正鼎公司在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：不动产权证书七十二份，欲证明正鼎公司已为全部涉案车位办理了初始登记手续的事实。 对正鼎公司提供的上述证据，方昭福质证认为：对该组证据的真实性及证明对象没有异议，但根据合同约定，办理初始预登记系正鼎公司的义务之一；根据合同第十四条第二款的约定，正鼎公司在办理初始预登记之后，应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料提供给买受人，因此正鼎公司仅履行了部分义务，也正是由于正鼎公司没有交付相关的资料，也没有将相关资料报送房屋登记权属部门，导致方昭福的产权证书尚未办理。 本院经审查认为，正鼎公司提供的《不动产权证书》客观真实，可以证实正鼎公司已为涉案车位办理初始登记的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月31日，方昭福与正鼎公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201402094）及附件六《合同补充协议》，约定方昭福向正鼎公司购买由正鼎公司开发的位于莆田市城厢区××路××街××西北侧地块“正鼎·日出”的车位798、车位813、车位836、车位837、车位838、车位839、车位949、车位950、车位951、车位952、车位799、车位800、车位801、车位802、车位803、车位805、车位806、车位807、车位808、车位809、车位810、车位812、车位811、车位789、车位788、车位790、车位791、车位792、车位793、车位795、车位796、车位797、车位691、车位692、车位700、车位701、车位702、车位703、车位705、车位706、车位749、车位750、车位751、车位752、车位753、车位755、车位756、车位757、车位758、车位759、车位760、车位761、车位762、车位763、车位765、车位767、车位766、车位768、车位769、车位770、车位771、车位772、车位777、车位778、车位779、车位780、车位781、车位782、车位783、车位785、车位786、车位787，总价款为570万元;该《商品房买卖合同》第十二条约定：出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：、、、、、、。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六：《合同补充协议》第七条第2点：买受人协助出卖人办理《车位所有权证》、《土地使用证》，买受人必须提供相关证件、材料或需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知期限内给予配合，有关于办理《车位所有权证》、《土地使用证》的一切税费按国家规定由买受人进行承担。买受人应在办理交接房时按房地产产权登记机关颁布的收费标准预交办证税费，待“两证”办理后结算，最终收费不计利息多还少补。由出卖人代办《车位所有权证》、《土地使用证》的，买受人没有按出卖人通知预交办证等有关税费，造成延误办证的或没有办证的，责任由买受人承担。第3点：鉴于本合同约定的楼盘的具体情况，双方同意可以对《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定的初始预登记和买受人取得产权证书的期限相应延长，初始预登记的期限延长不超过180日，买受人取得房屋权属证书的期限延长不超过365日，在延长期内出卖人履行义务，不视为出卖人违约，超过延长期履行义务的，出卖人按第十四条约定承担违约责任。合同签订后，方昭福向正鼎公司支付了全部购房款。2015年8月4日，正鼎公司将上述全部车位交付给方昭福使用，但至今未为方昭福办理涉案车位的不动产权证书。2020年4月15日，方昭福诉至本院，要求正鼎公司为其办理涉案车位的不动产权证书并支付相应的违约金。 本院认为，方昭福与正鼎公司双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号）【含附件六《合同补充协议》】系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，方昭福依约向正鼎公司履行支付全部购房款，且正鼎公司于2015年8月4日将全部涉案车位交付给方昭福使用。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第七条第二点的约定，出卖人在通知买受人提供办理产权证所需的材料并缴纳所需的办证税费后，买受人应当配合，但方昭福表示其未收到正鼎公司的相关通知，正鼎公司也未提供证据证实其有通知方昭福提供办理产权证所需的材料并缴纳相关税费，故正鼎公司未在合同约定期限内为方昭福办理涉案车位不动产权证书的行为已构成违约，故现方昭福要求正鼎公司办理涉案房屋的不动产权证书并交付，于法有据，本院予以支持。因《合同补充协议》将办证时间变更为交房后365日，故正鼎公司的逾期办证起算时间本应为2016年8月5日，但因部分违约金已超过三年的诉讼时效，而方昭福于2020年4月15日才向本院提起诉讼，故其所主张的违约金起算时间应为起诉之日往前推三年即为2017年4月16日，故正鼎公司应向方昭福支付以购房款570万元为基数自2017年4月16日起至涉案车位的《不动产权证书》办理至方昭福名下之日止按每日0.002%计算的逾期办证违约金，方昭福要求计算至交付《不动产权证书》之日止，超过部分不予支持。正鼎公司关于其并未违约且不应承担违约责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起九十日内为方昭福办理位于莆田市城厢区××街道××路××街××小区××的权利类型为房屋所有权和国有建设土地使用权的《不动产权证书》，并交付给方昭福； 二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起九十日内支付给方昭福以购房款570万元为基数自2017年4月16日起至坐落于莆田市城厢区××街道××路××街××小区××的权利类型为房屋所有权和国有建设土地使用权《不动产权证书》办理至方昭福名下之日止按每日0.002%计算的违约金； 三、驳回方昭福的其他诉讼请求。 案件受理费3516.6元，减半收取为1758.3元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林龙飞 二〇二〇年五月二十八日 书记员  黄**锋 附：本案相关的法律法规及执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。