河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1324民初4165号原告（反诉被告）：镇平县总工会，住所地：镇平县县委院内。统一社会信用代码：13411324006037082N。负责人：岳有林。委托诉讼代理人：王胜之，男，1962年10月5日出生，蒙古族，住河南省镇平县。镇平县总工会工作人员。特别授权。被告（反诉原告）：李贺，男，1980年1月20日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：马元珏，河南汉景律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李小涛，河南汉景律师事务所律师（实习），特别授权。第三人：邹闯，男，1980年7月17日出生，蒙古族，住河南省镇平县。原告镇平县总工会（以下简称工会）与被告李贺租赁合同纠纷一案，本院受理后，第三人邹闯申请以有独立请求权的第三人参加诉讼。本院于2018年12月29日作出（2018）豫1324民初1284号民事判决，被告李贺不服，提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年4月26日裁定撤销本院（2018）豫1324民初1284号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2020年4月7日、4月14日公开开庭进行了审理，原告工会的委托诉讼代理人王胜之、被告李贺的委托诉讼代理人马元珏到庭参加了诉讼，第三人邹闯经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同,由被告立即交还原告房地产并恢复房屋原状；2、判令被告支付原告违约金48万元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年1月1日,原告将其位于镇平县健康路中段路东的房地产交给被告托管、使用,双方签订了《职工俱乐部房屋土地整体托管合同》,约定期限为自2010年1月1日至2022年1月25日止,同时约定托管费用、房屋修缮与使用等事项。后原告发觉,被告在托管使用期间,严重违反合同约定,未经原告书面许可,擅自在院内添建附属建筑并改变门面房屋室内结构、危及房产整体安全。虽经原告多次通知,但被告至今未能拆除违章建筑、恢复室内原状。由于被告的所作所为,违反合同约定，应支付违约金48万元。被告辩称：一、被告不存在违约行为，原告要求解除合同既没有事实和法律依据，更违背诚实信用原则和生活经验法则，也已经超过法定诉讼时效，不能成立。二、原告请求赔偿损失于法无据，不能成立，原告应当未按约定交付全部房屋的违约行为向被告承担违约责任。三、如果原告选择无理由解除合同，应当首先赔偿被告各项损失，除合同约定的合同总额20%外，还应当包括其他损失。被告向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人退还反诉原告多交的租金（暂计算2018年至2020年）105000元；2、判决被反诉人立即将托管合同中约定的滑冰场、游乐场等托管场地及设施交付反诉人；3、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告工会对反诉原告李贺的反诉辩称：被告的反诉请求不能成立，私自改造房屋是工会起诉被告的事，反过来要求我们退还租金不成立。第三人邹闯述称：原告诉请的请求没有事实依据，作为第三人和被告没有违约行为，请求驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对被告提交的请示报告，原告认为系石金亮的个人行为，系事后补办。因该请示报告中签署的“经研究同意县工会石金亮”，经本院核实系时任原告副主席的石金亮所签，故对该请示报告的真实性予以采信。2、经原告申请，本院委托河南金剑司法鉴定中心对被告提交的请示报告中加盖的印章进行鉴定。鉴定意见为，该印章与原告提供的2011年及以前的5份文件、被告提交的原告2015年的一份文件使用的印章不是同一枚印章（2015年文件使用的印章与2011年及以前文件使用的印章亦非同一枚印章），与原告2018年向本院提交的民事诉状、委托书使用的印章属于同一枚印章。原告对该鉴定结论无异议，被告及第三人不发表质证意见。本院对该鉴定意见予以采信。3、对第三人提交的被告与第三人的合作协议，原告称不知情，被告认可系其与第三人所签订，本院对该合作协议的真实性予以采信。经庭审调查，依据法庭采信的证据和当事人合理的陈述，本院确认以下案件事实：2010年1月1日，原告为甲方将其所属的县职工俱乐部房屋土地整体租赁给乙方的被告使用，双方签订了《职工俱乐部房屋土地整体托管合同》。合同约定：托管的房屋位于健康路中段路东，北至商业局，东、南各至院墙，西至健康路，共计4200平方米。现有房屋含12间门面房、院落、职工体育场（要保持原样和正常活动）、滑冰场、幼儿园、游乐园等设施。托管期限12年，从2010年1月1日起至2022年1月25日止，用于高档品牌服装、车友、网友俱乐部等商业经营项目。托管费每年20万元，合同签订后一次性付完2年的费用，以后每5年按托管费5%递增一次。在托管期内，托管人享有对托管物以自营、联营、合资、合作等各种合法商业经营形式的权利。第四条约定了房屋修缮与使用：1、在托管期内,甲方应保证托管房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外,均由甲方负责(乙方使用不当除外)。甲方提出进行维修须提前10日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。对乙方的装修装饰部分，甲方不负有修缮的义务。2、乙方应合理使用其所托管的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的,乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备,设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。托管期满后，除双方另有约定外,依法律规定处理。第五条约定了托管物的转让：3、房屋及院内的现有托管用户的清理，均由乙方妥善处理，后附现有托管情况明细表。4、甲方与原托管户有争议的由甲方负责解决。第七条约定了合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同；2、甲方有以下行为之一的,乙方有权解除合同:(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件,严重影响居住。(2)甲方未尽房屋修缮义务,严重影响居住的。3、房屋托管期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权解除合同,收回托管房屋：(1)未经甲方书面同意,拆改、变动房屋结构。(2)损坏托管房屋,在甲方提出的合理期限内仍未修复的。(3)未经甲方书面同意,改变本合同约定的房屋托管用途。(4)利用托管房屋存放危险物品或进行违法活动。(5)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用,已经给甲方造成严重损害的。4、托管期满合同自然终止。5、因不可抗力因素导致合同无法履行的,合同终止。第九条约定了原告的违约责任：1、甲方因不能提供本合同约定的托管物而解除合同的,应支付乙方本合同托管金总额20%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外,还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急,乙方组织维修的,甲方应支付乙方费用,但乙方应提供有效凭证。第十条对被告违约责任规定：1、托管期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,收回该托管物,乙方应按照合同总托管金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，未经甲方书面同意,拆改、变动房屋结构或损坏房屋。2、乙方如逾期支付托管金,每逾期一日,则乙方须按日托管金的1.2倍支付滞纳金。3、托管期满,乙方应如期交还该托管物。逾期乙方应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十一条对免责条款的规定：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失,甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已托管的房屋,使甲、乙双方造成损失的,互不承担责任。合同双方当事人均在合同书上签章。合同签订后，被告采用拆除内部承重墙、架梁换柱方法，将其中4间临街房打通，增加使用面积。诉讼过程中被告向法庭提交一份请示报告，内容为：“请示报告县总工会:为店面经营需要、经多方论证在确保安全的情况下申请对位于健康路中段工人俱乐部的门面房(从南数第4、5、6、7间)房屋中部墙体进行架梁、换柱处理,以打通房屋增加房屋使用面积。本人愿意承担施工改造费用及因施工改造风险的相关责任。特此请示!望审批申请人李贺2010年2月2日。”时任负责原告组织宣传及工人俱乐部工作的副主席石金亮在该请示报告中批示：“经研究同意。县工会石金亮3/2”，该请示报告上加盖有原告印章。2011年10月20日，被告与第三人签订合作协议，共同合作经营租赁物。被告向原告已支付了2020年以前的租赁费，其中，2019年12月30日被告转账向原告银行账户支付2020年俱乐部租金205000元。庭审过程中，原告诉讼代理人回答审判人员对“工会是否知晓房屋的改造”时回答：“李贺改造一年后我们才知道。”庭审后，原告诉讼代理人向法庭表示“院内李贺未添建建筑”。依原告申请，本院委托河南金剑司法鉴定中心对被告提交的请示报告中加盖的印章进行鉴定。鉴定意见为，该印章与原告提供的2011年及以前的5份文件、被告提交的原告2015年的一份文件使用的印章不是同一枚印章（2015年文件使用的印章与2011年及以前文件使用的印章亦非同一枚印章），与原告2018年向本院提交的民事诉状、委托书使用的印章属于同一枚印章。本院认为：原、被告所签订的名为职工俱乐部房屋土地整体托管合同，实为租赁合同。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，无证据证明其具有《中华人民共和国合同法》第五十六条规定的合同无效或者部分无效情形，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原、被告均认为对方违约，并要求对方承担违约责任。首先，被告是否违约、应否承担责任问题。双方在合同中约定，“未经甲方书面同意,拆改、变动房屋结构”的，甲方有权解除合同。被告在庭审中提交了原告对改造临街房批示同意的请示报告，虽然原告认为该请示报告加盖的印章非原告当时使用的印章，而是2015年才启用的，应属事后补办，且石金亮并非原告代表人。但是，即使原告所述的事后补办的事实成立，原告在书面报告上加盖印章、主管领导签字同意，属于原告对被告改造房屋行为的追认。同时，被告于2010年合同签订后改造租赁房屋，原告一年以后知道，所谓“一年以后”不会超过二年，即使原告2013年知道，到2018年4月原告提起诉讼，已经超过了当时实施的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的诉讼时效期间，原告未提供证据证明在该期间内发生了诉讼时效中止、中断或者应当延长的情形。故，被告认为原告请求被告承担违约责任已超过诉讼时效期间的辩称理由成立，本院应予以支持。其次，反诉被告是否违约、应否承担违约责任问题。反诉原告主张反诉被告没有向其交付所租赁院落内的游乐场和滑冰场，应属于违约。但双方签订的合同第五条第3项约定，房屋及院内的现有托管用户的清理均由乙方妥善处理，故清理原承租人后直接使用清空房屋系反诉原告的权利义务；被告未提供证据证实原承租人与反诉被告存在争议，且已经要求反诉被告按照合同约定负责解决，故反诉原告未按合同约定妥善清理原承租人属于反诉原告的责任，其因此要求反诉被告承担违约责任的请求亦不能成立。综上，原、被告相互要求对方承担违约责任的理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告镇平县总工会的诉讼请求。二、驳回被告李贺的反诉请求。案件受理费8600元，鉴定费2000元，共计10600元，由原告镇平县总工会负担；反诉受理费4250元，由被告李贺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  谭照印审 判 员  余 谦人民陪审员  鄢松平二〇二〇年五月二十日书 记 员  王雁展