广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初39246号原告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，该司董事长。委托代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。委托代理人：吴嘉贝，女，汉族,该司员工。被告：深圳市思科达资产投资管理有限公司，住，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道6031杭钢富春商务大厦**一社会信用代码91440300070381232E。法定代表人：周俊林，该司总经理。委托代理人：温鹤飞，广东广和律师事务所律师。委托代理人：林丽婷，广东广和律师事务所实习律师。原告广东合富房地产置业有限公司诉被告深圳市思科达资产投资管理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员孙玉萍、解利民组成合议庭适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵德民、吴嘉贝、被告委托代理人温鹤飞、林丽婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告是涉案项目的代理商，原告是项目销售的代理方。2017年7月30日被告就委托原告代理销售位于清远市新城东十二号区“龙汇领峰”项目一事达成一致，双方签订了《龙汇领峰项目联动销售代理合同》，根据合同约定：委托其为2017年7月30日至2017年10月29日，原告推介客户成交单位面积小于144平方米，被告需按6万元的标准向原告支付代理费；原告推介客户成交单位面积大于或等于144平方米，被告需按8万元/套的标准向原告支付代理费。合同约定，若被告未按约向原告支付相关费用的，每延迟一天，被告须向原告支付万分之一的滞纳金。合同在履行过程中发生争议，协商不成的，向被告所在地有管辖权人民法院起诉。合同签订后，原告依约积极履行了代理方的义务，现代理期已届满，但被告至今仍拖欠原告已促成的6套物业之代理人26万元。为此，原告已多次要求被告尽快履行约定支付上述款项，但均未果。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付佣金人民币260000元及滞纳金12610元（自2017年12月6日起，以260000元为基数按日万分之一的标准至实际付清佣金为止，暂计至2019年4月6日，暂计485元），共计272610元。2、被告承担本案诉讼费。原告当庭变更滞纳金的起算日期为2018年3月1日。被告辩称，针对本案原告提出要求被告结算涉案6套房产的后佣，被告认为结佣条件尚未成就，原告要求被告结清佣金并支付滞纳金，没有事实跟法律依据。具体理由如下：首先，原告代理龙汇领峰项目现因开发商清远市金炜达房地产开发有限公司严重违约，并且对双方的代理关系不予认可，被告自2018年1月底起已经没有办法正常开展销售代理工作，对于成交单位的合同履行进度跟其他相关情况的收集需要依靠原告主动提供相关材料。依据双方签订的代理合同，原告手握第三方客户资源，原告除了为被告提供三级市场客户资源以外，仍有责任跟进相关成交单的进度并且向被告提供相关的材料。其次，根据双方签订的销售代理合同第五条第二款约定，如果客户选择按揭贷款方式支付房产的，被告支付后期佣金的条件为客户在签订清远市买卖合同并支付完毕首期款，而且签订银行按揭合同、银行出具同贷书双方进行结算确认，双方结算确认后乙方也就是原告提供增值税普通发票给被告，被告在37日内支付代理服务费，但原告至今没有按合同约定向被告提供涉案6套房产的合同及银行同贷书，也没有进行过后用的确认，原告也没有向被告提供增值税发票，合同的后佣的结算条件当前未成就。针对龙汇领峰项目六座x单位，被告已经按合同约定向原告支付该单位的前佣2万元，但原告尚未向被告提供对应的前佣发票，在原告未履行在先义务的情况下，被告没有办法结清相关佣金。经审理查明，2017年7月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《龙汇领峰项目联动销售代理合同》，约定甲方委托乙方作为销售代理商销售位于清远市新城东十二号区龙汇领峰项目；合同期限自2017年7月30日至2017年10月29日止；甲方委托乙方作为该项目的场外销售代理，乙方为甲方提供客户引荐服务，后续销售工作由甲方全程负责，乙方也将积极参与客户的场外沟通，努力促成成交。乙方引荐可就到达现场后由甲方现场销售人员签订龙汇领峰项目介绍客户登记表，即视为该客户为乙方客户；委托期间，甲方应将乙方推介之客户所成交单位的交易资料复印件交给乙方，并将交易进度告知乙方，以便乙方进行成交明细核对；甲方指定确认人郭文x、易考艳签署确认当期成交；代理费率为144平方米以下每套6万元；144平方米及以上代理费每套8万元；为鼓励乙方公司的推介积极性，甲方同意在客户交齐首期并签订《清远市商品房买卖合同》七日内支付对成功推介甲方物业的乙方公司前佣每套2万元；剩余代理费如采取一次性付款的客户，在签订《清远市商品房买卖合同》并支付完毕全部房价款，甲方在客户支付全部款项后，双方进行结算确认，双方结算确认后，乙方提供增值税普通发票给甲方，甲方37日内支付全部代理服务费；按揭付款客户在签订《清远市商品房买卖合同》并支付完毕首期款的，且签订银行按揭合同，银行出具同贷书，双方进行结算确认后，乙方提供增值税普通发票给甲方，甲方37日内支付全部代理服务费；乙方推介客户确认以《龙汇领峰项目介绍客户登记表》为准。凡甲方销售现场人员在该确认表签字确认的，均视为甲方已确认该客户为乙方之客户。如甲方更换指定确认人则以书面形式通知乙方；若甲方未按约向乙方支付相关费用的，每延迟一天，甲方须向乙方支付万分之一的滞纳金。逾期15天，乙方有权解除合同。签订合同后，原告依照合同约定进行了场外销售代理工作。2017年8月13日、9月10日、11月5日、2018年1月17日，被告确认人郭文x确认，6栋1603房（建筑面积81.96平方米）、6栋1203房（建筑面积81.96平方米）、6栋2303房（建筑面积81.96平方米）、6栋1802房（建筑面积100平方米）、6栋2401房（建筑面积100平方米）、1座2001房（建筑面积187.73平方米）、6座1804房（建筑面积141.19平方米）、5A座1003房（建筑面积78.02平方米）成交。上述8套房中，双方确认6栋1203房、6栋2401房佣金已全部支付完毕，涉案剩余6套房的前佣2万元已经支付完毕。原告并主张因为客观上原告无法提供网签买卖合同的复印件及支付完毕房款的证明，上述支付完毕的2套房屋也没有提供合同约定的材料，每次都是被告通知原告，原告开具发票来结算。被告对于之前的结佣方式陈述为不清楚，但是被告也是代理商，目前与开发商存在争议，在仲裁委员会存在仲裁案件。在开发商不配合的情况下，被告也没有办法取得同贷书和合同等相关材料，也无法向原告提供以便于结算。庭审时，被告确认涉案6套房均是原告推介成功的客户，但是1座2001房存在问题，已被查封，目前不具备结佣条件。庭审结束后，被告提交被告与清远市金炜达房地产开发有限公司（涉案楼盘开发商）之间仲裁案件的裁决书，编号为：华南国仲深裁（2019）D388号。该裁决书中查明涉案1栋2001房未成功办理银行按揭，未收齐全部房款，目前不具备支付剩余佣金的条件。6栋1603房、6栋1802房、6栋2303房、5A座1003房已收到全款，符合结佣条件。该裁决书中开发商未向被告支付的佣金房号中不包含6座1804房。原告对于上述裁决书真实性予以确认，对于1座2001房，因购房客户未成功办理按揭，原告可以等待银行出具同贷书后，再向被告主张代理费，6座1804不在仲裁纠纷中主张欠款，应当是开发商已向被告支付费用，被告也应向原告支付。剩余的4套房屋仲裁裁决书已确认具备结佣条件，被告应当予以支付。本院认为，原告与被告签订的《龙汇领峰项目联动销售代理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力禁止性规定，对双方具有法律约束力，合法有效。原告提交6套房产的认购书和成交确认表，上述成交确认表中有被告在联动合同中指定的确认人签字确认，被告亦确认就涉案6套房屋已向原告支付每套2万元前佣，证明涉案6套房产系原告推介之客户。依据合同约定，在后佣结佣条件具备之时，被告应向原告支付相应的佣金，根据被告的主张和仲裁裁决书的确认，6号楼1603、6号楼2303、6号楼1802、5号楼1梯1003，开发商已经收到全额购房款，具备支付佣金条件。1号楼2001房因截止目前为止，未成功办理银行按揭手续，不具备后佣结佣条件，原告也确认同意等待结佣条件成就后，另行主张。至于6座1804房，并不在仲裁裁决书确定的开发商拖欠被告的佣金之列，原告虽未按照合同约定提供开发商已收取所有款项或银行同贷书作为结佣的依据，但首先，客观上来说，原告作为场外代理销售中介，在被告不将上述材料复印给原告的情况下，原告无法提供上述材料；其次，被告也未举证证明该房屋未达到结佣条件，庭审中仅提出了1号楼2001房存在未足额收取购房款的情形，并未主张该房存在退房或未收齐款项，且开发商未向其支付佣金的情形。对于6号楼1804房的剩余佣金，被告也应予以支付。综合上述分析，被告尚欠原告20万元佣金应予以支付。至于逾期支付佣金的滞纳金，原告主张自被告最后一次在成交确认明细表上确认日期往后计算37天作为起算时间，但成交确认表上确认的房屋当前状态，仅为齐定。而依据合同约定，后佣支付的前提是一次性付款客户网签正式买卖合同并收齐全部房款，贷款客户为网签合同且银行出具同贷书。客户交齐定金并不代表开发商已收取全部房款或银行已出具同贷书。原告主张滞纳金从成交确认明细签订之日后37天开始计算，本院不予支持。考虑到被告于2018年9月30日向仲裁委员会提出仲裁申请，主张开发商拖欠佣金，而被告与开发商签订的协议约定的所有佣金结算条件也是收到全部房款后结算，即自该日起，被告负有向原告支付涉案5套房剩余佣金的义务，被告未予支付的，应自该日起，支付按照合同约定的万分之一的标准，计算至实际付清款项之日止的滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市思科达资产投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告广东合富房地产置业有限公司支付6号楼1603房、6号楼2303房、6号楼1802房、5号楼1梯1003房、6号楼1804房代理费200000元；二、被告深圳市思科达资产投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告广东合富房地产置业有限公司支付逾期支付6号楼1603房、6号楼2303房、6号楼1802房、5号楼1梯1003房、6号楼1804房代理费的滞纳金（滞纳金以200000元为计算基数，自2018年9月30日起，按照每日万分之一的标准计算至实际付清款项之日止）；三、驳回原告广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5389元（已由原告预交），由原告负担1361元、由被告负担4028元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 孙  玉  萍人民陪审员 解  利  民二〇二〇年五月九日书 记 员 俞婷婷（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。