内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初4号   原告：雷生彪，男，1964年2月3日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。   委托诉讼代理人：余倩，内蒙古广安律师事务所律师。   被告：华山宏，男，1983年8月21日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。   委托诉讼代理人：林志华，内蒙古安民律师事务所律师。   第三人：阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司。   法定代表人：张光东，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘芳，该公司销售部经理。   原告雷生彪与被告华山宏、第三人阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷生彪及其委托诉讼代理人余倩，被告委托诉讼代理人林志华，第三人委托诉讼代理人刘芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告华山宏立即支付拖欠原告的购房款185600元，赔偿逾期付款损失70992元（自2015年6月2日起，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准即6%×（1+50%）计算至款项全部付清之日止，现暂计算至起诉之日），暂共计256592元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告和被告系老乡。2014年前后，原告承建第三人阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰房地产公司）部分工程，工程结束后，因金泰房地产公司拖欠原告部分工程款，于2014年9月至2016年期间陆续用东方瑞景的住宅抵顶原告部分工程款。2015年2月14日，金泰房地产公司将位于××区面积为106平米的房屋以2600元/㎡、总价275600元的价格抵顶给原告。2015年6月2日，原告与被告达成口头协议，约定以2600元/㎡、总价275600元的价格将该房屋售予被告。随后，被告通过现金及抵顶车辆的方式向原告支付共计90000元整，剩余购房款185600元至今未付，同时自2015年6月2日至今产生逾期付款损失70992元。原告多次向被告索要该笔款项均未果。综上所述，原告现特依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之相关规定，提起诉讼，请依法维护原告的合法权益，判如所请。   被告辩称：第一、原告在诉状中陈述的理由与事实不符。主要有以下两点：1、关于房屋的价格，原告诉称每平米2600元，合款为275600元，但这个价格是第三人抵付原告工程费用的房屋价格，并非原、被告之间权利转让的价格。由于当时原告急于变现，因此双方协议的价格为233200元，也就是每平米2300元。所以原告诉称的房屋价格与事实不符。2、关于已付款项的问题，虽然原告承认除现金外，被告华山宏还用一辆奥迪车抵付了部分房屋款项，但是实际情况是被告华山宏给付现金90000元，剩余部分系用奥迪车全部抵清，同时按照当时双方的约定，欠款两清后，原告才出面为被告华山宏到第三人处办理相关的购房手续，显然2015年6月2日第三人向被告华山宏出具的收款凭证，可以证明原、被告之间已经结清往来款项的事实。所以原告关于已付款项的陈述与事实不符。第二，原告的诉讼请求已逾诉讼时效期间。根据原告的有关陈述，2015年6月2日既是双方合同成立的时间，又是原告计算逾期损失的起算时间，两个时间是重合的。由此不难看出双方之间的协议属于即时清结的合同类型。那么就诉讼时效的问题而言，依据我国有关法律的规定，原告的诉讼请求已逾诉讼时效期间，成为自然债权，依法不受法律保护。据此，法庭应当依法驳回原告的诉讼请求。第三，至于原告主张的逾期付款损失问题，一方面，2015年6月2日作为损失的起算时间，是原告的一面之词没有事实依据。另一方面，双方之间不存在债权债务关系。因此原告所谓损失也没有相关的事实依据予以支撑。第四，原告错列金泰公司为本案第三人，依据我国民诉法第56条规定，第三人分为有独立请求权的第三人和案件处理结果具有法律上的利害关系的第三人两种情形。本案由于金泰公司参加诉讼并不是以提起诉讼的方式，只是原告在起诉状中将其列为第三人，因此他不是有独立请求权的第三人，这一点是很明显的。同时根据原告的诉讼请求，原告只要求被告承担合同之债，根据合同的相对性原则的规定，本案的处理结果也与金泰公司之间没有任何的法律关系。所以原告将金泰公司作为第三人，我们认为是没有法律依据的。对此，法庭应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第222条的规定，依法作出相应的处理。综上，答辩人认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，答辩人请求法庭依法驳回原告的全部诉请。   第三人述称，我公司于2015年2月14日，将阿拉善左旗巴彦浩特镇东方瑞景15号楼4单元102室抵顶给雷生彪，面积是106平米，当时定的是2600元，总价275600元。2015年6月2日，雷生彪将房子出售给了华山宏。当时可能这个房子经济上有点问题，没有结清房屋，具体的我们也不是很清楚。我们公司给华山宏出了收款收据和合同，华山宏于2017年10月23日来我们公司领取钥匙。当时我们公司对于其他人的顶账价格是一楼2868元。对抵顶给雷生彪的案涉房屋我们做了相应优惠。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月14日，第三人金泰房地产公司将位于××旗面积为106平米的房屋以2600元每平米，总价275600元的价格抵顶给原告。2015年6月2日，原告与被告华山宏达成口头协议，原告以275000元的价格将上述房屋出售给被告华山宏。后被告以支付现金及抵顶车辆的方式向原告支付房款90000元。双方没有签订书面房屋买卖合同，原告也未给被告出具收款收据。当日，第三人金泰房地产公司协助原、被告将出库单收货方变更为被告。2017年11月23日，第三人向被告交付房屋钥匙，被告装修入住至今。后被告未向原告付清余款，原告遂诉至法院。   本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，双方口头达成房屋买卖事宜，被告以支付现金及车辆抵顶的方式向原告支付购房款90000元，被告已经实际占有使用了案涉房屋，故双方形成了事实的房屋买卖关系。原、被告的房屋买卖行为系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按照约定全面履行义务。在合同履行中，被告已经实际占有使用了房屋，故应按照合同约定的价款向原告支付剩余款项。故对原告主张要求被告支付剩余房款185600元的诉讼请求依法予以支持。被告辩称双方协议的房屋买卖价格为每平米2300元，原告对此不予认可，原告称当时约定如果付现金的情况下每平米2300元，被告亦未能提供相应的证据证明双方约定的价款为每平米2300元，且根据第三人的陈述以及提供的证据可以证实涉案房屋在当时的市场价格为每平米2800余元，第三人顶账给原告的价格为每平米2600元，被告也非一次性付款，综合以上事实，原告以低于市场价格出售给原告有悖于正常交易习惯，其以顶账价格出售给被告说法更符合客观实际，故对被告的以上辩称意见本院不予采纳。被告辩称已经付清全部房款，因被告没有出具相关付款凭证予以证明，本院亦不予采纳。关于原告主张的逾期付款损失，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算办法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，因双方未签订房屋买卖合同，对逾期付款如何承担违约责任没有约定，但被告至少在收到房屋后就应当付清全部的房款，其未付清房款而占有房屋，让原告遭受损失，其应当向原告承担损失赔偿责任，原告主张按照以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准即6%×（1+50%）计算，原告的该主张符合上述法律规定，但罚息利率可以在贷款利率的基础上加收30%-50%，本院认为根据被告的违约程度、原告的损失情况，在贷款利率的基础上加收30%的更为适宜，故被告应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，在该利率的基础上再加收30%的计算标准向原告支付逾期付款损失。   关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。本案中，被告辩称原告的主张超过诉讼时效，根据原告提供的证据可以证实双方于2019年就房款进行了协商，诉讼时效期间重新计算，原告于2020年提起诉讼，并未超过诉讼时效，故对被告的辩称意见本院不予采纳。   据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一百三十条之规定，判决如下：   一、被告华山宏于本判决生效之日起十日内支付原告购房款185600元及逾期付款损失（损失计算方式：以185600元为本金数，自2017年11月23日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至2019年8月20日；自2019年8月21日起按照全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清款项之日止）；   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2574元，由被告华山宏负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判长 冯瑞平   二〇二〇年五月十八日   书记员 汪 静