湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2989号原告：李天宇，男，1989年8月20日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：肖堃，湖南华略律师事务所律师。被告：湖南亦间悦酒店管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路**芒果雅苑****。法定代表人：张瑜。委托诉讼代理人：齐伟，湖南金桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维，湖南金桥律师事务所实习律师。被告：贺俊，男，1982年9月8日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：齐伟，湖南金桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维，湖南金桥律师事务所实习律师。原告李天宇（以下简称原告）诉被告湖南亦间悦酒店管理有限责任公司（以下简称亦间悦酒店公司）、贺俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖堃，被告亦间悦酒店公司、贺俊的共同委托诉讼代理人齐伟、王维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告亦间悦酒店公司立即支付租金810000元；2、判令被告亦间悦酒店公司支付逾期违约金50000元；3、判令被告亦间悦酒店公司支付原告合理支付的律师费25000元；4、判令原被告租赁合同自2020年4月12日起解除；5、判令被告贺俊就上述支付义务承担连带责任；6、由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年9月4日签订租赁合同，就原告坐落于长沙市雨花区共计6764.79平方米的商业用房出租给被告用于酒店项目经营达成一致意见，约定了租金数额、递增幅度、支付期限、违约责任、双方权利义务等。合同签订后，被告经常延期支付租金，经原告寄送工作联系函、委托律师出具律师函（催款），被告方才予以支付。此次由于受疫情影响，被告又以原告应当减免租金为由拒不支付本期应付租金810000元。此次新冠疫情给各行各业造成了严重冲击，包括原告本人在内，租赁标的物系自有物业，每月需偿还的贷款本息合计约400000元，本就是以租养贷。原告的生活及其他行业的投资都受到重大冲击，已经是在动用自己的“老本”在支撑。按照租赁合同第十二条第1款“因不可抗力原因导致本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任”之约定，原告无法定、合同义务给予被告免、减租期，但仍然抱有最大诚意和积极的态度与被告协商愿意给予双方都可以接受的一个免、减租期，但被告提出的要求严重超出原告可以实际承受的范围，且同时还以非原告方意愿可以决定的其他事项拒不支付本期应付租金（且不是少交，而是根本没交）。按照合同约定，被告应当按照逾期租金总额按照每日千分之八向原告支付逾期违约金已近270000余元（按照合同约定，被告应于2020年3月1日支付下季度租金，截止立案之日已逾期43天），考虑疫情原因，原告主动放弃绝大部分逾期支付违约金。原告依据合同约定及被告违约之事实，依合同行使单方解除权，要求法院判令自立案之日起双方租赁合同解除。综上，原告认为被告违约事实明确，且为处理该争议原告委托了湖南华略律师事务所指派律师处理，并支付了合理的律师费，该成本应当计入违约方违约给守约方造成了实际损失之列，由违约方即被告方承担。被告亦间悦酒店公司辩称，一、被告亦间悦酒店公司无需承担违约责任或赔偿原告的损失，原告无权解除合同。被告亦间悦酒店公司租赁原告的房屋进行酒店经营，对于酒店经营来说，客流量是产生效益的根本保证和唯一来源，而新冠疫情期间，全国各地区实行交通封锁、居家隔离，酒店几乎无客流量。政府下发文件，限制营业。疫情期间，被告亦间悦酒店公司一直无收益，处于亏本经营状态。被告亦间悦酒店公司并非恶意不缴纳租金，而是无力而为之。根据国家法律规定，新冠疫情构成民法总则、合同法规定的不可抗力，且新冠疫情属于不可抗力这一观点也得到法院、政府、各民事主体的确定及广泛认可。因此依据《合同法》第一百一十七条相关规定，被告亦间悦酒店公司认为其无需向原告承担违约责任，原告也无权解除合同。二、被告亦间悦酒店公司认为疫情期间的租金应当减免。2020年1月20日，新冠疫情全面爆发，酒店行业受重创，被告亦间悦酒店公司一直到2020年3月1日才开始逐步复工，且复工后酒店一直处于无营收或亏损经营状态。疫情现在在全球爆发，酒店行业将持续受影响，被告亦间悦酒店公司目前仍在亏本经营。湖南省高级人民法院、湖南省人民政府、长沙市人民政府出台的相关规定均鼓励业主与承租方协商减、免、缓交企业租金。新冠疫情的不可抗力使得被告亦间悦酒店公司与原告签订合同时的客观情况发生变化，被告亦间悦酒店公司的履行能力大大降低。为了被告亦间悦酒店公司能够持续经营涉案酒店，与原告能够长期合作，疫情期间的租金应当适当予以减免。被告亦间悦酒店公司检索了非典期间和目前新冠疫情期间的案例和地方的案例，均判决减免租金或者减低租金支付标准。被告亦间悦酒店公司申请减免两个月的租金，是考虑到双方的客观情况特别我公司的经营情况作出的申请。目前被告亦间悦酒店公司勉强维持运营，酒店在五一期间仍无大的起色，面临生存问题。疫情期间我们没有裁掉一个员工，也是为社会做贡献。为此，被告亦间悦酒店公司希望法院能够依据国家、政府相关法律政策规定，能够支持我们中小企业的生存，维护社会就业及稳定，共度难关，依法减免两个月租金。三、被告亦间悦酒店公司在原告起诉之后，积极对外筹集资金，已高息借款，向原告交纳一个月租金270000元。四、租赁合同履行过程中，因原告一直未能履行合同达到合同约定的电力条件，导致停电、退房等各项损失，被告亦间悦酒店公司保留诉权，将另行依法维护自己的合法权益。综上，被告亦间悦酒店公司认为原告的诉讼请求无事实与理由，应当予以驳回；对被告亦间悦酒店公司减免两个月租金的抗辩理由予以支持。被告贺俊辩称，根据合同约定，承租方写明贺俊（待公司注册好以后换成公司）后加盖了“湖南亦间悦酒店管理有限责任公司”的公章，根据合同法的相关规定，因合同履行产生的债权属于相对权，是合同相对方的特定义务。本案《房屋租赁合同》的相对方为原告与被告亦间悦酒店公司，与被告贺俊无关。因此，原告无权要求被告贺俊承担连带责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年9月4日，原告（甲方，出租方）与被告亦间悦酒店公司（乙方，承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于长沙市雨花区共计6764.79平方米的商业用房出租给被告亦间悦酒店公司用于酒店及相关配套使用，房屋租赁期共15年，自2018年9月8日起至2033年9月7日止；初始内月租金为270000元，每三年递增6%，租赁保证金为1个月租金；乙方每3个月交一次租金，第一期租金和1个月的租赁保证金在合同生效之日内支付，之后每期租金需提前7天支付；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；此外，双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告亦间悦酒店公司交付了上述房屋，被告亦间悦酒店公司向原告支付了截至2020年2月的房屋租金。2020年1月底我国发生新型冠状病毒疫情，长沙市雨花区卫生健康局于2020年1月31日向被告亦间悦酒店公司下发《卫生监督意见书》，责令被告亦间悦酒店公司关停中央空调并对中央空调系统进行消毒，未接到通知不得开启使用酒店中央空调。此后被告亦间悦酒店公司经营严重受限，至2020年3月1日复工。截至2020年4月13日，被告亦间悦酒店公司尚欠原告2020年3月、4月、5月租金共计810000元未付。经多次催收未果，原告遂于2020年4月13日诉至本院，请求判如所诉。庭审中，原告自愿撤回第三项诉讼请求即判令被告亦间悦酒店公司支付原告合理支付的律师费25000元，并明确被告亦间悦酒店公司在本案起诉后已向原告支付了1个月的租金270000元，尚欠原告租金540000元未付。另查明，2020年3月10日，湖南省新型××疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。以上事实，有《房屋租赁合同》、银行转账凭证、复工文件、长沙市雨花区卫生健康局《卫生监督意见书》、证人证言、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告亦间悦酒店公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按照约定履行各自的权利义务。根据合同约定，被告亦间悦酒店公司应于2020年3月1日向原告支付2020年3月、4月、5月的租金共计810000元。但因2020年1月底我国发生新型冠状病毒疫情，客观上对被告亦间悦酒店公司的经营造成影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，该情形属于不可抗力，被告亦间悦酒店公司因疫情致经营严重受限而拖延支付租金，可适用不可抗力条款。故对原告主张的上述《房屋租赁合同》自2020年4月12日起解除及由被告亦间悦酒店公司支付原告违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。被告亦间悦酒店公司以不可抗力为由要求减免疫情期间的租金，有事实和法律依据，本院予以采纳。本院综合考虑湖南省疫情防控响应级别变更时间及被告亦间悦酒店公司的实际经营情况，酌情确定被告亦间悦酒店公司免除租金的时间为1个月，即被告亦间悦酒店公司应支付原告2020年3月、4月、5月的租金共计810000元，应减免疫情期间租金270000元，还应支付租金540000元，抵扣被告亦间悦酒店公司在本案审理过程中已支付给原告的租金270000元，还应向原告支付租金270000元，对原告主张超出部分，本院不予支持。原告自愿放弃第三项诉讼请求即判令被告亦间悦酒店公司支付原告合理支付的律师费25000元，是其对自己权利的合法处分，本院予以准许。因本案租赁合同相对方及实际履行方均为原告与被告亦间悦酒店公司，原告主张被告贺俊对上述债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告湖南亦间悦酒店管理有限责任公司应于本判决生效之日起10日内向原告李天宇支付截至2020年5月的租金270000元；二、驳回原告李天宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12650元，因适用简易程序减半收取6325元，由原告李天宇与被告湖南亦间悦酒店管理有限责任公司各负担3162.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐战胜二〇二〇年五月二十七日书记员  王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。