海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   (2020)琼0107民初1363号   原告（反诉被告）：魏四香，女，1969年9月12日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。   委托诉讼代理人：倪付贵，海南日新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王瑞香，海南日新律师事务所实习律师。   被告（反诉原告）：海南保发房地产开发有限公司，住所地海南省海口市琼山区。统一社会信用代码：914601007425714279。   法定代表人：张泰史，该公司董事长。   委托诉讼代理人：彭汉军，海南昌博律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林柏，海南昌博律师事务所律师。   第三人：余平根，男，1973年12月11日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。   第三人：杨发生，男，1971年4月29日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。   委托诉讼代理人：王海祥，海南海新律师事务所律师。   原告（反诉被告）魏四香与被告（反诉原告）海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）与第三人余平根、杨发生商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，被告保发公司于2020年3月30日提起反诉，本院于2020年5月18日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）魏四香的委托诉讼代理人倪付贵、王瑞香，被告（反诉原告）保发公司的委托诉讼代理人彭汉军，第三人余平根，第三人杨发生的委托诉讼代理人王海祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告魏四香向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于海口市琼山区府城镇凤翔东路绿地佳园-江畔人家1-13号楼12层A1205号房交付给原告；2.判令被告协助办理位于海口市琼山区府城镇凤翔东路绿地佳园-江畔人家1-13号楼12层A1205号房登记至原告名下的不动产权证书；3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年，被告保发公司拖欠第三人余平根的工程款，双方协商达成一致，余平根同意保发公司用其位于海口市琼山区府城镇凤翔东路的绿地佳园-江畔人家1-13号楼12层A1205号房（以下简称涉案房屋）折抵所欠工程款，将房屋出售给余平根抵债，双方于2014年7月28日签订了《海口市商品房屋买卖合同》，房屋折抵的总价款为972173元。   原告魏四香与第三人杨发生系夫妻关系。2014年至2015年期间，杨发生共计向余平根出借764000元。2015年10月26日，余平根出具《协议书》，载明：余平根自愿用自己的工程款为魏四香购买涉案房屋，来冲抵其丈夫杨发生处的借款共计764000元，双方约定涉案房屋总价为100万元，抵减借款后杨发生还欠余平根236000元，同时备注：此款打入余平根姐夫杨名财的账户。被告也知情此事，同意余平根转让涉案房屋给原告，在与原告重新签订了《海口市商品房买卖合同》后，被告于2015年11月12日为原告办理了海口市商品房买卖合同的备案登记。但是在该商品房已经经过所在地建筑工程质量监督站验收合格，满足合同约定的交付使用条件时，被告却拒绝交付房屋，也没有给原告办理产权证书，拒不履行合同。   原告认为，第三人自愿用被告拖欠的工程款为原告购买涉案房屋，被告同意上述行为，并与原告签订了《海口市商品房买卖合同》，并为原告办理了备案登记，后房价上涨拒绝履行合同，属于明显违约行为。原告多次要求被告履行合同，被告均置之不理。原告无奈起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。   被告保发公司辩称，1、通过原告向法庭所提交的证据表明，杨发生是向杨琴琴出借了共计70万元，向余平根出借共计6万元，由杨名财来出具共计70万元的借条，这些证据无法证明杨发生与余平根之间存在原告所称的764000元借贷的事实。2、从2016年11月至2017年5月期间，余平根由于在生意和承包工程中缺乏资金周转，曾多次向被告借款用于周转，累计借款11笔共计1961674.90元，上述借款发生后，保发公司与余平根口头约定解除了2014年7月28日双方签订的《海口市商品房屋买卖合同》，将保发公司所欠余平根的工程款972173元与上述借款进行核销，核销之后余平根尚欠保发公司989501.9元，至此，涉案房屋已经不再是抵债房产，保发公司与余平根2014年7月28日所签订的上述合同已经解除，余平根基于该合同将涉案房屋再次抵债给原告，已经没有权利来源的基础。此外，从2015年10月25日原告与保发公司签订《海口市商品房屋买卖合同》至今并未向保发公司履行过支付购房款的义务，因此事实上该合同根本没有得到实际履行。3、本案本质并不是房屋买卖，而是代物清偿，代物清偿属于实践性的法律行为，若仅仅有代物清偿的合意，而未实际履行物权转移，那么原债务并未消灭，债权人也并未取得抵债的物权。截止目前，涉案抵债房产，并未根据物权法的相关规定办理物权转移登记，且保发公司与余平根之间的债务也已经核销，因此，涉案房屋的物权应当属于保发公司所有。综上，保发公司认为原告诉讼主张没有事实和法律依据，请求依法驳回。   反诉原告保发公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告保发公司与第三人余平根于2014年7月28日所签订的《海口市商品房买卖合同》；2.判令解除反诉原告保发公司与反诉被告魏四香于2015年10月25日所签订的《海口市商品房买卖合同》；3.判令反诉被告魏四香协助反诉原告保发公司办理解除对双方所签订的《海口市商品房买卖合同》的合同备案(合同备案号：L00185542)；4.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年11月至2017年5月期间，由于余平根在所经营的玻璃建材生意和承包工程中缺乏周转资金，为此曾陆续多次向保发公司借款用于周转，保发公司从关联企业海南南金田园实业发展有限公司向余平根所指定的银行账户陆续汇款11笔共计1961674.90元，余平根以自己和其弟弟余细平的名义向保发公司的实际控制人张运顺出具了11份借条。   上述借款发生后，保发公司与余平根口头约定解除了2014年7月28日所签订的《海口市商品房买卖合同》，将2014年保发公司所欠余平根的工程款972173元与上述借款进行了核销，核销之后余平根尚欠借款989501.9元迟迟未归还。至此，涉案房屋已不再是抵债房产。   综上所述，保发公司与余平根签订的《海口市商品房买卖合同》已解除，涉案房屋已不再是抵债给余平根的房产。因此，余平根基于该合同而将涉案房屋再次抵债给魏四香已没有了权利来源的基础。此外，2015年10月25日签订《海口市商品房买卖合同》至今，魏四香并没有向保发公司履行支付购房款的义务，该合同根本没有得到实际履行。为此，保发公司为了维护自己的合法权益，依法提起反诉，望法院予以支持。   反诉被告魏四香辩称，双方于2015年10月25日签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效，保发公司应当将涉案房屋交付给魏四香并配合办理不动产权证书。   一、保发公司与余平根口头解除房屋买卖合同、取消以房抵债的行为无效。2015年10月25日，保发公司同意将涉案房屋转让给魏四香，并与魏四香签订了《海口市商品房屋买卖合同》，办理合同备案登记，此时涉案房屋的买受人、合同权利人已经变更为魏四香，余平根对涉案房屋已经没有处置权，保发公司与余平根口头解除2014年7月28日签订的《海口市商品房屋买卖合同》的行为无效。   二、涉案房屋合同备案后，魏四香对涉案房屋具有物权请求权，保发公司与余平根无权再处置涉案房屋。保发公司在反诉状中载明其与余平根之间的多笔借款发生在2016年11月至2017年5月期间，但是其为魏四香进行涉案房屋买卖合同的备案时间是2015年11月12日。保发公司已经认可魏四香与余平根以房抵债协议并为魏四香办理了涉案房屋买卖合同的备案，此时魏四香已经对涉案房屋享有物权请求权。在涉案房屋买卖合同备案后，保发公司与余平根根本无权对涉案再进行处置。该行为属于恶意无权处分，没有经过魏四香的同意，应属无效。   三、保发公司将余平根弟弟余细平出具的多张借条归责到余平根身上来核销其欠余平根的工程款，没有事实依据。余细平拖欠保发公司的债务与余平根无关，余平根自认该债务，可能构成与保发公司恶意串通，损害魏四香利益。   四、保发公司请求解除其与余平根于2014年7月28日所签订的合同缺乏事实和法律依据，魏四香认为当2015年10月25日魏四香与保发公司之间签订合同后，余平根与保发公司之间签订的合同已经终止，涉案房屋的权利义务已经由魏四香享有，所以，保发公司要求解除一个已经终止的合同没有依据。   五、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件若干问题的规定》第十五条，解除合同的除斥期间为一年，自应当支付购房款之日起算，魏四香与保发公司签订的合同约定付款时间为签订合同之日，而支付款项原告已经经过对余平根的债权以以房抵债的方式予以履行完支付购房款的义务，若保发公司认为魏四香没有履行付款义务，其解除合同的除斥期间也已经过了一年，且长达五年左右保发公司也从未向魏四香催告过任何支付购房款的通知。   综上所述，保发公司请求判令解除魏四香与保发公司签订的《海口市商品房买卖合同》及解除该合同的备案，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。   第三人余平根述称，余平根与魏四香之间的借款是通过余平根姐夫借的，余平根姐夫再把款项打给余平根。保发公司因拖欠工程款，把房子抵给余平根。由于经营不当，余平根还不上借款，就把房子抵给魏四香。余平根对魏四香的诉讼请求没有意见，因为余平根不是开发商，决定不了什么。对保发公司的反诉请求，余平根确实是欠保发公司的钱，但是欠款时间是在卖房子之后。余平根对魏四香的恶意串通说法有意见，余平根把房子卖给原告之后在保发公司有一些借款，借条上的余细平是余平根的弟弟，其代余平根完成后面的工程，已于2018年4月12日过世，没来得及跟余平根交接。余平根欠保发公司的钱是事实，但余平根卖房子也是事实。   第三人杨发生述称，1、同意原告的诉求。杨发生与魏四香是夫妻关系，当时借给余平根的钱是夫妻共同财产，双方认可借款和以房抵债的事实。杨发生认为，魏四香与保发公司之间签订的合同合法有效，保发公司应当将涉案房屋交付给魏四香并配合办理不动产权证书，保发公司与余平根之间解除合同，取消以房抵债无效，且保发公司也没有证据证明存在口头解除合同的行为。保发公司与魏四香于2015年10月25日签订合同，根据合同相对性，涉案房屋的买受人和权利人都是原告，余平根对涉案房屋没有处置权，所以，保发公司声称的口头解除的行为无效。根据保发公司提交的证据，其诉称与余平根之间的借款发生在2016年11月至2017年5月，真实性无法确认，且该时间是晚于保发公司为原告办理合同备案时间2015年11月12日，所以保发公司无权对涉案房屋再次进行处置。2、保发公司与余平根之间多张借条，并不是余平根本人所签，余平根自认该债务可能是与保发公司恶意串通，损害原告的利益。3、保发公司提出的反诉没有事实和法律依据，因为自合同签订至今将近五年，保发公司没有任何的催款和催告，说明保发公司一直认可原告是房屋买卖合同的相对人的身份，其反诉超过除斥期间，应当继续履行该合同。   本院经审理认定事实如下：2014年7月28日，保发公司因拖欠余平根的工程款，以涉案房屋折抵所欠工程款，双方签订了《海口市商品房屋买卖合同》，合同约定余平根向保发公司购买涉案房屋，总金额972173元，签订合同当日付清。合同约定涉案房屋经所在建筑工程质量监督站验收合格时交付房屋，保发公司应当自房屋交付之日起即为余平根办理房屋权属证书，在余平根取得涉案房屋房权属证书后，保发公司应当即时向土地登记机关申请，为余平根办理土地使用权证。保发公司为余平根办理了涉案房屋的海口市商品房买卖合同备案登记手续，合同备案号：L00124891。   魏四香与杨发生系夫妻关系。2014年1月至2015年10月期间，余平根自认杨发生共计向余平根出借764000元。2015年10月26日，余平根出具《协议书》，载明：余平根自愿用自己的工程款为魏四香购买涉案房屋，来冲抵在其丈夫杨发生处的借款共计764000元，涉案房屋总价为100万元，抵减后杨发生欠余平根236000元，此款打入杨名财的账户。杨名财系余平根姐夫，当时作为见证人在《协议书》上签字。2015年12月1日杨发生向杨名财转账支付20万元。保发公司同意余平根转让涉案房屋给魏四香，并就涉案房屋于2015年10月25日与魏四香重新签订了《海口市商品房买卖合同》，约定由魏四香购买涉案房屋，总金额972173元，签订合同当日付清。该合同对交付期限、产权登记时间与余平根和保发公司之间签订的《海口市商品房买卖合同》约定一致。余平根的买卖合同备案登记注销后，保发公司于2015年11月12日为魏四香办理了涉案房屋的海口市商品房买卖合同备案登记手续，合同备案号：L00185542。魏四香要求保发公司交付房屋、办理过户未果，遂成讼。   另查明，涉案房屋的权利人是保发公司，登记时间是2013年11月19日，现房未抵押、未查封、无异议、未限制。   上述事实，有当事人的陈述，魏四香和保发公司提交的《海口市商品房买卖合同》，魏四香提交的中国农业银行卡交易明细清单、转账清单、借条、借据、《协议书》、海口市商品房买卖合同备案表、海南增值税普通发票、结婚证、户口簿、海口市建设工程质量安全监督站文件，本院调取的不动产登记信息查询情况说明在案佐证，足资认定。   本院认为，保发公司与余平根于2014年7月28日就涉案房屋签订《海口市商品房买卖合同》，而后，余平根又将涉案房屋转让给魏四香，保发公司据此于2015年10月25日与魏四香就涉案房屋重新签订《海口市商品房买卖合同》，两份合同均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现涉案房屋的《海口市商品房买卖合同》的相对人即保发公司与魏四香，魏四香有按照合同价款支付购房款的义务，保发公司应承担的是在房屋经所在建筑工程质量监督站验收合格时交付给魏四香的义务。   关于魏四香是否已经履行了支付购房款义务的问题。根据多方当事人的意思表示可知，余平根以保发公司拖欠其工程款的债权与应当支付给保发公司的购房款进行抵消，因此余平根已经履行完支付购房款的义务，即获得了对涉案房屋的物权期待权。而后，余平根将涉案房屋以100万元的价款转让给了魏四香，其中764000元是以余平根应付给魏四香丈夫杨发生的欠款来抵销部分购房款，剩余236000元购房款，根据余平根与魏四香的约定，由魏四香直接支付给余平根的姐夫杨名财。2015年12月1日，杨发生向杨名财转账支付20万元，还余36000元，魏四香称以现金的方式支付，余平根并未提出异议。保发公司称因余平根于2016年至2017年向其借款1961674.9元，故已口头约定撤销了2014年7月28日与余平根签订的《海口市商品房买卖合同》，但余平根并未认可，且该债权债务关系早已消灭，2016年至2017年余平根欠保发公司的借款是属于新的债务关系。故魏四香已经支付完涉案房屋的购房款，保发公司亦于2015年11月12日为魏四香办理了涉案房屋的海口市商品房买卖合同备案登记手续，现涉案房屋已经登记在保发公司名下，并办理了不动产权证书，完全符合交付和过户的条件，保发公司应当履行协助魏四香过户登记的义务，魏四香的诉讼请求于法有据，本院予以支持。   关于保发公司与余平根的《海口市商品房买卖合同》和保发公司与魏四香的《海口市商品房买卖合同》是否可解除的问题。首先，因余平根将涉案房屋转卖给魏四香，保发公司亦同意，在三方当事人合意的情况下，保发公司重新与魏四香就涉案房屋于2015年10月25日签订了《海口市商品房买卖合同》，应视为保发公司与余平根的《海口市商品房买卖合同》在魏四香与保发公司重新签订《海口市商品房买卖合同》时已经解除。其次，保发公司与魏四香签订的《海口市商品房买卖合同》，因魏四香已依约履行合同义务，而保发公司又无法定解除或约定解除的理由，故该合同应当继续履行。故保发公司请求解除与魏四香签订的《海口市商品房买卖合同》及解除双方签订合同的合同备案，于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的判决如下：   一、限海南保发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于海口市凤翔东路2-1号绿色佳园·江畔人家1-13号楼12层A1205房交付给魏四香；   二、限海南保发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助魏四香办理位于海口市凤翔东路2-1号绿色佳园·江畔人家1-13号楼12层A1205房的过户登记手续；   三、驳回海南保发房地产开发有限公司的反诉请求。   本诉受理费6900元（原告已预交），反诉受理费250元（反诉原告已预交），共计7150元，由海南保发房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日其十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 陈雪婷     二〇二〇年五月二十七日   法官助理 贾 璇   书记员 冯 钰   速录员 高莉瑶   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   窗体顶端   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。   当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。