广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初15810号原告（反诉被告）：林子鹏，男，汉族，1981年12月24日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：朱雁兵，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯，广东宝城律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴长保，男，汉族，1981年6月6日出生，户籍地址湖南省岳阳县，委托诉讼代理人：刘斯亮、王晓青，广东法迈律师事务所律师。上列原、被告之间租赁合同纠纷本诉及反诉一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告及委托诉讼代理人朱雁兵，被告及委托诉讼代理人刘斯亮、王晓青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判决被告向原告支付房屋占有使用费56484元（计算至2019年4月23日）；2.判决被告向原告支付2019年3月份房屋租金37000元；3.判决被告向原告支付水电费13146.76元；4.判决确认原告有权没收被告押金100000元；5.判决被告赔偿原告其他损失29000元；6.判决被告承担本案律师代理费18000元；7.被告承担本案诉讼费、保全费等所有费用。被告反诉请求：1.依法确认原被告于2015年2月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令原告返还被告押金100000元及实际返还押金之日止的利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从20191年4月1日起计算至付清之日止）；3.判令原告赔偿被告损失75971元；4.本案诉讼费用由原告承担。本院查明的事实1.深圳市宝安区石岩街道水田兰姜新村九区22号（长城路原全茂大厦）系已经普查申报的历史遗留违法建筑，所有人为林志荣、林立光、曾庆云。林志荣、林立光、曾庆云出具《委托书》，委托原告全权办理深圳市宝安区石岩街道水田社区兰姜新村九区22号物业的所有事项。2.2009年3月1日，原告父亲林石带与被告签订了《房屋租赁合同》，将水田兰姜新村长城路口旁（原全茂大厦）整栋建筑出租给被告使用，租赁期限为2009年4月1日至2015年2月28日。2015年2月5日，原被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将水田兰姜新村九区20号房屋出租给被告，租赁期限为2015年4月1日至2019年3月21日，租金每月37000元，被告需缴纳押金100000元，如有违约，押金不得退回。3.上述合同签订后，被告向原告支付了押金100000元。被告在租得案涉房屋后，将房屋分租给多名租户进行经营或居住。被告与部分次承租人约定的租赁期限超过了原被告之间租赁合同约定的期限，被告称此事原告知晓并同意，原告表示其不知情。4.2019年1月，原告在案涉建筑张贴了《通知》，内容为：本栋房屋业主与二房东租约合同期于2019年3月31日结束，因房屋翻新修缮需要，本栋房屋业主届时将收回本栋物业不再续约，请各租户于3月31日前搬离。其后，原告派人上门挨家挨户敲门督促各租户搬离。自2019年1月19日起，各住宅租户陆续搬离案涉房屋，被告退还了各住宅租户当月剩余的租金。被告提交了所有住宅租户退还租金、押金的收据，主张因各租户提前退租，退租日至2019年3月31日其空置损失达46511元，加上水电费差价损失，被告主张其因原告提前催促其清空房屋导致的损失为75971元。5.被告主张其已于2019年3月31日将案涉房屋返还原告，并提供了以下证据：1.微信聊天记录，该微信聊天记录显示原告于2019年4月1日对被告说：“你现在楼上住人的清得怎么样？怎么铺位到期的照相馆还在开门？你到底有没有去清？”随后双方就一楼铺面的优先租赁权问题进行了协商；2019年4月12日，原告向被告共微信转款29000元，用于赔偿一楼商铺租户的搬迁损失；2019年4月19日，被告对原告说：“林老板，房子3月31号到期了我就交给你拉，这么长时间了，你收了，你要搞个书面证明给我啊。”2.张贴的《交楼通知书》照片，被告在《交楼通知书》中称其已于2019年3月31日交房，但原告拒绝办理书面交房手续，一切后果由原告承担。该《交楼通知书》落款时间为2019年4月21日。原告称2019年3月31日时还有部分一楼商铺租户和楼上住宅租户未清空，被告系于2019年4月23日才交还房屋。原告为证明其主张，提交了张贴的《收楼通知书》图片。原告在《收楼通知书》中称，被告至今未将房屋清空交还给原告，要求被告在2019年4月25日前清空并交付房屋。该《收楼通知书》落款时间为2019年4月21日。6.原告与案外人车剑签订了一份《房屋租赁合同》，约定的租赁期限为2019年4月1日至2031年3月31日，前三年每月租金73675元。原告主张被告2019年4月23日才交还房屋，给其造成损失，被告应按照其与车剑签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准向其支付房屋占有使用费。原告主张被告拖欠其使用案涉房屋期间的水电费13146.76元，被告未在规定的期限内予以反驳。7.案涉物业系经历史遗留违法建筑普查申报的违法建筑，未取得建设工程规划许可证。原告在庭审中提交了一份由深圳市宝安区石岩街道水田社区工作站于2019年4月1日出具的《宝安区房屋临时使用（出租）人证明》，显示该房屋已取得临时使用许可。本院庭后向深圳市宝安区石岩街道办事处就该临时使用许可进行了咨询。深圳市宝安区石岩街道办事处回函称，石岩街道辖区内的历史遗留违法建筑临时使用备案具体由深圳市宝安区石岩街道处理农村城市化历史遗留问题工作办公室负责，该项业务未授权给社区工作站。由于工作业务调整，现处于交接阶段，目前该项业务暂由石岩街道规划监察队负责，截至目前，该街道没有受理过此类业务。8.原告提交了《民事委托代理合同》及律师费增值税发票，证明其因本案诉讼支出了律师费18000元。判决理由及结果本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条规定，经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件的临时使用。违法建筑建设当事人或者管理人需要临时使用的，应当向有关部门申请工程质量和消防安全检验，经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的，可以按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续，申请临时使用的办理程序、使用期限等具体规定，由市政府另行制定。案涉物业既未取得建设工程规划许可证，又未按照上述规定办理临时使用备案，故本院确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，当事人因合同取得的财产应予返还。故原告应返还被告押金100000元，被告应返还原告租赁的房屋。本案中，原告确认被告已将案涉房屋返还，但双方对具体的返还时间存在争议。本院认为，对于房屋返还的具体时间，应由被告承担举证责任，被告未提交充分证据证明其于2019年3月31日已将房屋返还原告，且其提交的微信聊天记录显示，2019年4月1日原告尚在催促其清空房屋，故本院采信原告的主张，确认被告返还案涉房屋的时间为2019年4月23日。关于房屋占有使用费。被告确认2019年3月份的占有使用费尚未支付，故被告应向原告支付2019年3月1日至2019年4月23日的房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故原告要求被告按照其与案外人车剑约定的租金标准支付占有使用费的主张，本院不予支持。被告应支付原告2019年3月1日至4月23日期间的房屋占有使用费为65366.67元（37000元+37000元÷30天*23天）。关于双方主张的损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告将不具备出租资格的房屋出租给被告，被告在租赁房屋时未尽到合理的审慎义务，本院确认双方对合同无效的法律后果各承担50%的责任。被告主张原告迫使大量租户在2019年3月31日前退租，给其造成空置损失及水电费差价损失75971元。本院认为，合同无效的损失不应包括合同有效情形下的可得利益损失，被告的损失应仅限于2019年1月19日至2019年3月31日期间各租户向其支付的租金与其向原告支付的占有使用费之间的差额。因被告未举证证明该差额的具体金额，故本院酌定被告该损失与原告为使租户尽快搬迁支出的29000元损失相互抵扣，双方均无需向对方承担损失赔偿责任。关于水电费问题。原告主张被告拖欠其水电费13146.76元，被告未在规定的期限内予以反驳，本院确认被告应支付原告水电费13146.76元。原告要求被告支付律师费18000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。被告要求原告支付押金利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告林子鹏与被告吴长保于2015年2月5日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告吴长保于本判决生效之日起十日内支付原告林子鹏房屋占有使用费65366.67元；三、被告吴长保于本判决生效之日起十日内支付原告林子鹏水电费13146.76元；四、原告林子鹏于本判决生效之日起十日内返还被告吴长保押金100000元；五、驳回原告林子鹏的其他诉讼请求；六、驳回被告吴长保的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2543元，由原告负担1752元，被告负担791元。反诉受理费1921元，由原告负担1085元，被告负担836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二〇年五月十九日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王  茂  娜本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。