海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1024号 上诉人（原审原告）：弯晖，女，1986年6月5日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：王妹，海南国岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡兴春，海南国岛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：董克民，该公司董事长。 上诉人弯晖因与被上诉人海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 弯晖上诉请求：1.请求撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1796号民事判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定案件事实不清，判令缺乏法律依据。一审法院认可双方签定的《商品房买卖合同》合法有效，双方应依照合同约定履行各自权利义务。据此，被上诉人履行交付房屋的义务必须是符合合同约定的房屋，即应具备合同约定及法律规定的交付必备条件--需完成建设工程规划验收和各种专项验收等手续，否则不能交房使用。而迄今为止被上诉人并未完成建设工程规划验收和各种专项验收等手续，也未向上诉人出具公安消防、环保部门验收合格、商品房质量保证书及竣工验收合格备案表等相关资料。被上诉人在庭审中也亲口承认未取得各种专项验收，既然未取得相关部门各种专项验收，那么房屋就不能交付使用，就算交付了，房屋不符合法定必备条件也不能视为实际交房。本案无论是依据合同约定还是根据法律的强制性规定，涉案房屋都是不符合交房条件的，被上诉人构成根本违约是毋庸置疑的，一审法院以物业一张《房屋查验表》来认定：“双方已于2017年2月4日实际交房”是错误的，其认定没有事实与法律依据，依法应予以纠正。二、一审法院判决违反法律强制性规定，应依法改判。被上诉人为了避免法律风险，在不具备交房条件的情况下，向上诉人发出《交房通知》，并明确告知上诉人不算正式交房，正式交房会另行通知。上诉人一直等待但都没收到被上诉人的正式通知，上诉人于2017年春节期间前往涉案房产了解情况，因假期被上诉人无人上班，上诉人通过新成海物业了解涉案房产情况，物业人员带上诉人到涉案房产观看房屋现状，并将《房屋查验表》交给上诉人，要求上诉人将发现房屋存在的问题如实填在该表上，上诉人按物业的要求将房屋现状存在的问题，如实填写在该表上签名便离开。从《房屋查验表》记载的内容可知，该表为新成海物业提供的，并非被上诉人交付涉案房屋的表，且在该表中很明确的备注了涉案房产属于未收楼。既然未收楼且任何手续均未完善，上诉人不可能接受涉案房屋。上诉人只是应物业的要求在《房屋查验表》如实反映了自已的意见，一审法院却以此来认定上诉人接受了涉案房屋，其认定是不符合客观事实及不符合法律规定的。正式的交房必须是被上诉人取得合同约定的交付条件并出具商品房使用说明书、商品房质量保证书及竣工验收合格备案表等，且还需经双方签署交房相关手续为准。我国现行的《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律均对工程建筑的交付使用作了强制性的规定：“未经验收或经验收不合格的，不得投入使用”。本案涉案房屋未经过各项验收，属于法定明令禁止交付使用的。一审法院仅凭物业的一张《房屋查验表》就认定已实际交房是错误的，其认定违反法律强制性规定，依法应予纠正。综上，一审判决认定事实不清，判决缺乏法律依据，恳请二审法院查明案件事实，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 信伟公司未提交书面答辩意见。 弯晖向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2016年7月1日起至实际达到交房条件之日止的逾期交房违约金，违约金暂计至起诉日为93730.7元;2.判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告取得本案楼盘的《澄迈县商品房预售合同》后，于2014年4月27日与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告（买收人）购买被告（出卖人）开发位于澄迈县老城经济开发区北一环路南侧的后海温泉小镇H1住宅楼21层2108房，《合同》第四条“出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房的约定计价方式及价款，按套内面积计价每平米8132.12元，总价为430352元”。《合同》第五条“出卖人同意买受人按下列第2种方式按期付款：1、一次性付款；2、分期付款。合同签订当日，买受人支付总房款的95%即409924元；其中定金为：人民币伍万元；余款5%即20428元，由买受人于2014年5月10日前一次付清”。《合同》第六条约定“买受人逾期付款的违约责任。...(1)逾期在60日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行。...”。《合同》第八条第一款“约定交付期限，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收”。《合同》第八条第二款第三点“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......3、买受人未按本合同的约定向甲方支付购房款或未履行合同约定的其他义务等不可归责于出卖人的其他原因导致交付迟延”。《合同》十一条约定“出卖人逾期交房的违约责任。......逾期超过180天后，买受人有权单方面解除合同。买收人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”。《合同》第十六条约定“根据税款缴纳的约定，.....双方同意按照以下第1种方式缴纳税款:1、买受人委托出卖人代缴相关税款;....”。《合同》第十八条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。”、《合同》第二十二条约定“物业专项维修资金。买受人应当按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定缴纳物业专项维修资金。物业专项维修资金应存入由澄迈房产行政主管部门在银行设立的专用账户....”。《合同》附件七合同的补充协议其中的“3.1买受人在办理商品房交接手续时，除买收人能出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量问题报告外，买受人应接收房屋，对商品房交付存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按收房通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担合同约定的逾期交房责任；3.2买受人接收房屋前须已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、银行按揭款、购房税费、依约预付物业管理费及预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有限电视初装费等）”。合同签订后，原告分别于2014年5月11日、2014年5月12日向被告支付409924元、20428元，合计430352元。2019年4月1日原告向被告支付244元购房款[该款应为原告补交合同约定的套内面积与实际交付的面积存在差异的补交款项，即430352+244=430596元。从2019年4月8日出具涉案房屋的《海南增值税普通发票》（NO00124761，价税合计430596元）可以看出]。2019年4月11日原告已支付专项维修基金3868.8元。另查明，该涉案房屋属于被告开发澄迈县老城经济开发区北一环路南侧的后海温泉的二期项目工程。截止本案法庭辩论终结之日（2019年8月28日），被告仍然未办理完涉案房屋所属项目的所有验收手续。 一审法院认为，根据当事人的诉辨意见，归纳本案的争议焦点为：原告请求被告向原告支付自2016年7月1日起至实际达到交房条件之日止的逾期交房违约金的理由及法律依据是什么？结合本案的争议焦点对以下问题进行认定。一是被告是否违约逾期交房？原、被告签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同约定履行各自的权利义务。《合同》第四条约定，按套内面积计价每平米8132.12元，总价为430352元；《合同》第五条约定，合同签订当日，买受人支付总房款409924元。余款20428元买受人应予2014年5月10日前一次付清。《合同》第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收的商品房交付买受人使用。本案中，原告分别于2014年5月11日、2014年5月12日向被告支付409924元、20428元，合计430352元。原告虽然超过2日支付完合同约定的价款，但未超过《合同》第六条约定的逾期付款的违约责任的天数。被告提出原告于2019年1月4日才补交的面积差的购房款244元。本院认为，双方《合同》签订时间为2014年4月27日，涉案房屋合同签订时房屋尚未建成，实地测绘应在房屋建成之后，产生的面积差的购房款，不应是《合同》第八条第二款第三点所述的购房款。另，被告依据《合同》第十六条、十八条、二十二条及《合同》附件七的3.2条约定，认为原告尚未缴纳完全部房款（购房税费、依约预付物业管理费及预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装费等），被告应不承当逾期交房的违约责任。但被告上述《合同》及附件相关约定的内容，里面的约定内容没有发现原告若违约应承担何种责任问题的相关约定。现原告已经依据《合同》约定的期限内履行相应的房款的义务，被告应依约履行其交付符合约定条件房屋。被告未按合同第八条约定时间交付符合条件的房屋已经构成违约，应承担违约责任。逾期交房后，被告向原告发出《交房通知书》，在2017年2月4日原告与被告相关的工作人员共同到涉案房屋对房屋进行查验并签有《房屋查验表》一份，《房屋查验表》对涉案房屋的门窗、地面等装修问题进行了书面确认。因此，2017年2月4日应为实际交付房屋之日。现原告已接受被告交付的涉案房屋，又以被告尚未向原告出示项目竣工验收备案为由主张被告承担因不具备交付条件而逾期交房违约责任，不予支持。二是若逾期交付房屋违约金如何计算？《合同》约定涉案房屋交付日期为2016年6月30日，而实际交付日为2017年2月4日，期间违约时间为219天。依据《合同》十一条约定出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过180天后，买受人有权单方面解除合同。买收人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。逾期交付房屋违约金为：430352元×0.0002×219天=18849.42元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告海南信伟实业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告弯晖支付逾期交房违约金18849.42元；二、驳回原告弯晖的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2143元，由被告海南信伟实业有限公司负担431元，原告弯晖负担1712元。 弯晖二审提交一份证据：澄迈县住房和城乡建设局《澄迈县住房和城乡建设局关于后海温泉小镇二期不得违规交付使用的通知》复印件，拟证明被上诉人的房屋未竣工验收，不符合交房条件。信伟公司二审未到庭质证也未提交证据。本院对弯晖提交的证据认证如下：该证据没有原件核对，对其真实性不予认定。 弯晖二审提交《调查取证申请书》，本院对该申请不予准许，理由如下：信伟公司在一审中认可案涉房屋所有的验收没有完成，而该申请书申请调查内容的目的是拟证明案涉房产没有竣工验收备案，不符合交房条件的问题，故对该申请本院不予准许。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，2017年2月4日弯晖与信伟公司相关的工作人员共同到涉案房屋对房屋进行查验并签有《房屋查验表》一份，《房屋查验表》对涉案房屋的门窗、地面等装修需要整改的问题进行了书面确认，同时在该表备注“未收楼”处打钩。 本院认为，弯晖在《房屋查验表》签字是否视为已接受交付案涉房屋及一审法院计算的逾期交房违约金是否准确？ 信伟公司一审中提交《房屋查验表》，拟证实弯晖已收房的事实，而该表是弯晖对案涉房屋的门窗、地面等装修存在需要整改的问题进行书面确认，该确认为弯晖作为业主对案涉房屋提出对收房前的整改意思表示，且在该表的备注“未收楼”处打钩，足以证明在2017年2月4日填表当日弯晖并未进行收房。过后，信伟公司未再次通知弯晖进行收房。另外，双方约定按照《合同》第八条第三项“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收”方式将商品房交付弯晖，但信伟公司仅有一审庭审陈述房屋已经符合居住条件及通过5家参建单位验收，但是其并未提供已通过5家参建单位验收的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，信伟公司应承担不利的法律后果，结合案涉房屋所属项目并未办理完所有验收手续，应认定案涉房屋尚未具备交付使用的条件，一审法院将《房屋查验表》落款日期认定为实际交付房屋之日属于认定事实错误，本院予以纠正。弯晖向信伟公司诉请主张至交房之日止逾期交房违约金，根据双方《合同》第八条的约定，信伟公司应当于2016年6月30日交房，信伟公司未按合同约定交付符合条件的房屋构成违约，弯晖向信伟公司主张从2016年7月1日起支付逾期交房违约金至实际交房之日止，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。 综上，上诉人弯晖的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实有误，处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1796号民事判决； 二、被上诉人海南信伟实业有限公司于本判决书生效之日起十日内向上诉人弯晖支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以430352元为基数，从2016年7月1日起以日利率万分之二计算至实际交房之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2143元，二审案件受理费1712元，均由被上诉人海南信伟实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  周忠胜 审 判 员  李凌燕 二〇二〇年五月二十八日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  陈梓杰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。