江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初5547号原告：张子琪，女，1989年8月16日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘昌开、胡龙梅，江苏公善民律师事务所律师。被告：王艳，女，1983年6月10日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张绍云，连云港市海州区浦西法律服务所法律工作者。原告张子琪与被告王艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张子琪及其委托诉讼代理人刘昌开、胡龙梅，被告王艳及其委托诉讼代理人张绍云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张子琪向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿经济损失46472元（装饰装修恢复原状所需装修物资和人工44898元、物业和公共能耗为1574元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2018年5月31日签订商铺租赁合同，被告承租原告博威乐活街36-110号商铺，租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日止，每年租金84591元，被告须于2019年5月1日前付清第二年租金，被告未按时交纳，经原告催要，被告提出拟将店面转让并收取转让费，在原告拒绝并明确合同约定禁止转让的意见后，被告一方面拒交租金并开始将其美容、美甲项目迁移他处经营，另一方面则空置原告店铺且拒不办理终止租赁关系的解约手续，直至年度期限到期被告仍然拒交租金且不办理房屋交换手续。至2019年5月31日下午，鉴于年度租金到期，原告前往租赁商铺查看情况则发现，商铺内装修已经被破坏性拆除，被告的经营设备设施等均已经搬离。被告应当对其恶意违约损坏财物的行为承担赔偿责任。被告王艳辩称，涉案房屋内都是被告装修的，与原告无关，且房屋存在漏水情况，被告也存在损失，消防栓栓改动是根据消防大队要求改动的。当事人围绕诉讼请求提交以下证据：商铺租赁合同、接处警工作登记表、发票、收据、律师函及回单、装修工程预算书、公证文书、产权证、微信聊天记录截图、照片、情况说明、消防监督检查记录、责令限期整改通知书、光盘等证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。对于由本院委托，由苏某集团股份有限公司出具的维修方案鉴定意见书、由连云港永安工程造价咨询有限责任公司出具的鉴定预报告以及工程造价报告，本院依法组织双方进行质证，作为定案根据采信。根据以上证据以及到庭当事人陈述，本院认定事实如下：2018年5月31日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：商铺的坐落、面积、设施及其他1.甲方出租给乙方的商铺位于连云港市，商铺号为36#-110（以下简称涉案房屋），建筑面积220.29平方米；2.商铺交付现状描述：屋内设施完好，水电表齐全，门窗完好无损，上下水通畅，符合交付条件；3.商铺内楼梯如果由承租方自行浇筑，安全标准由乙方承担，乙方撤场时，不得拆除楼梯及附属设施，商铺如果已有楼梯，则乙方不得另改楼梯结构；租赁期限、租金、保证金标准及其他1.商铺租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日止；2.年租金为84591元，合同期内总租金为253773元，租赁经营保证金为20000元……4.如因乙方原因，合同期内停止租赁，租赁保证金20000元不予退还；费用支付及其他1.租金、租赁经营保证金及其他费用采取预付制，租金一年付一次，租赁经营保证金于签订本合同时一次性交齐；2.乙方首次付款于2018年5月31日前支付租金84591元、支付保证金20000元；第二次付款于2019年5月1日前支付租金84591元；第三次付款于2020年5月1日前支付租金84591元；……4.物业管理费及相关费用由乙方交纳，具体交纳标准及缴纳方式以该商铺所属的物业公司通知为准；双方权利义务……4.乙方对承租的商铺要爱护使用，不得擅自改变商铺结构管网和用途、性质，在不破坏原结构的设施的前提下，可进行装修，由于乙方的违章施工导致基建、消防、安防等各方面无法正常使用而产生的损失由乙方承担；……10.本合同终止时，商铺内属于乙方的产品、陈列橱柜等，由乙方搬走，由乙方增加的固定装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后悔损坏室内状况的）乙方不得拆除，以免破坏室内的装修状况。由乙方增加的固定装修在退场时不得拆除，无偿归甲方所有，如有改动，乙方确保恢复原状，否则甲方在乙方交纳的合同保证金中扣除因恢复所产生的费用，不足部分差额由乙方向甲方补足；合同的变更和解除1.本合同一经签订即生效，双方都必须全面履行，任何乙方不得擅自变更或解除；2.租赁期间，乙方出现以下情况之一的，甲方有权单方面解除合同，无偿收回商铺，保证金不予退还：……（2）乙方拖欠租金、管理费、公摊水电费、物业管理费中任何一项费用超过一个月的；……其他约定……3.如果乙方在合同期中途退租或因乙方原因导致甲方单方提前解除合同的，乙方所交纳租金及保证金不予退还，所欠甲方债务从租赁经营保证金中扣除，不足部分乙方必须在退房前交齐；4.乙方承诺，如因乙方违约违规导致甲方单方面解除合同或强行收回商铺的，乙方无权要求甲方赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后后，双方均按约履行。2018年12月份，原被告双方因涉案房屋漏水及转租问题产生争议。2019年5月10日，原告向被告发出《律师函》，要求被告于2019年6月1日前付清第二年度租金或者按照合同约定与原告办理退租手续并交还商铺。2019年5月31日，被告搬离涉案房屋并拍照告知原告。2019年6月2日，原告至涉案店铺，发现店铺内设施被破坏，原告报警，连云港市公安局海州分局市东派出所出警，经民警了解系报警人张子琪与租房人王艳因连云港市海州区博威乐活街36-110号商铺租用引发室内装修墙面、吊顶、木制楼被损毁等纠纷，民警告知报警人进一步加强协商，如不妥可到法院诉讼解决。2019年6月12日，经张子琪申请，江苏省连云港市连云港公证处对涉案房屋现状以摄像和拍照的方式进行公证。还查明，原告于2018年5月24日购买涉案房屋，并于2018年6月4日办理不动产权登记证书。被告王艳于原告购买涉案房屋之前已承租涉案房屋并对涉案房屋进行装修。2019年10月29日，经本院委托，苏某集团股份有限公司就涉案房屋装饰装修维修方案出具鉴定意见书，在场人员有张子琪、王艳，经现场确认，涉案房屋存在如下装修损坏事项：一层大厅及楼梯间墙体粉刷及墙纸存在受潮霉变现象，部分墙纸破损，空调管外包石膏板损坏，玻璃门锁损坏，石膏板吊顶存在破损，一层西侧柜板及镜子被拆除，一层厨房及卫生间房门被拆除，一层厨房橱柜及橱柜上方墙面瓷砖被拆除，厨房墙体粉刷受潮霉变，一层厨房水槽、龙头、角阀、配电箱盖板被拆除，厨房外墙墙面装饰破损；二层西侧晓房间玻璃门及衣柜被拆除、石膏板吊顶及龙骨被拆除、踢脚线局部脱落，二层消火栓设备局部被拆除，二层两扇房门被拆除，室内楼梯木栏杆缺失一根立柱、缺失最上面一阶楼梯板、缺失一片装饰性木片。该鉴定意见书还出具上述损坏事项的维修方案。原告为此支出鉴定费28000元。2020年1月21日，经本院委托，连云港永安工程造价咨询有限责任公司就涉案房屋出具工程造价鉴定报告书，经鉴定，涉案房屋的工程造价为30676.67元。其中，一层墙纸受潮霉变相应的工程造价为7369.94元、二层吊顶存在水迹相应的工程造价为992.49元。原告为此支出鉴定费3000元。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自义务。经原被告双方协商一致，上述合同于2019年5月31日被告搬离涉案房屋时被解除。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权赔偿损失。双方在合同第五条第10点中约定：“本合同终止时，商铺内属于乙方的产品、陈列橱柜灯，由乙方搬走，由乙方增加的固定装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后悔损坏室内状况的）乙方不得拆除，以免破坏室内的装修状况。由乙方增加的固定装修在退场时不得拆除，无偿归甲方所有……”，根据该条约定，被告在搬离涉案房屋时不得将其增加的固定装修进行拆除，该部分装修属于原告所有。根据庭审查明事实，被告在搬离涉案房屋时将房屋内部分设施损坏，原告有权要求被告赔偿该部分的损失。关于损失的金额，根据鉴定报告显示，涉案房屋内一层墙纸受潮霉变以及二层吊顶存在水迹的状态并非人为导致受损，而系漏水导致受损，原告未举证证明漏水系被告导致，因此对该两部分损失不应由被告承担，故被告应当赔偿原告因房屋受损所产生的损失为22314.24元（30676.67元-7369.94元-992.49元）。关于消防设备损失问题，被告辩称对消防设备的改造系应消防部门要求进行改造，故对该部分损失不应由被告承担，本院认为，根据鉴定报告显示，消防设备中单栓被拆除，影响消防栓设备的正常使用，该部分损失应当由被告承担，故对被告的上述辩称意见本院不予采信。关于被告辩称涉案房屋内部分设施受损并非其造成的辩称意见，根据2019年10月25日被告本人的庭审意见以及原告举证的受损视频、报警记录等证据，能够证明涉案房屋内受损的状态系被告造成，故对被告的辩称意见本院不予采信。关于原告主张的物业费和公共能耗费，原告举证物业费发票、公共能耗费收据显示其缴纳了涉案房屋从2018年12月1日至2019年5月31日的物业费为1454元、公共能耗费为120元。根据合同第五条第2点约定，被告应如期足额交纳租金、电费、公共分摊水电费和物业管理费，故被告应当承担2018年12月1日至2019年5月31的物业费和公共能耗费共计1574元。被告辩称其缴纳该部分费用，因其未举证证明，故对其辩称意见本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王艳于本判决生效之日起十日内支付原告张子琪房屋损失及物业费、公共能耗费共计23888.24元；二、驳回原告张子琪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元（原告已预交），由原告张子琪负担337元，由被告王艳负担355元，鉴定费共计31000元（原告已预交），由被告王艳负担（被告将其负担的款项共计31355元于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  万路遇人民陪审员  杨 靖人民陪审员  贺 君二〇二〇年五月八日法官 助理  唐静娴书 记 员  蒋晓茜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。