广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终723号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：杨某某。委托诉讼代理人:王骞、黄永奇，均系广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：简某。委托诉讼代理人：石某某，男，系原告简某的丈夫。上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与简某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1323民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人向本院提起上诉请求：1．撤销(2019)粤1323民初541号民事判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2．撤销（2019)粤1323民初541号民事判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付逾期违约金6338.72元。3.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。上诉理由：一、上诉人与被上诉人2015年7月30日签订本案《商品房买卖合同》及其附件《委托办理权属登记协议书》，上诉人所承诺办理的是《房地产权证》和《国有土地使用证》，并按照当时该两证的办证规范和实务情况承诺办理期限。2016年6月28日，惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》决定自2016年6月30日起颁发《不动产权证》，即从2016年6月30日起，双方所约定的上诉人受托办理《房地产权证》工作任务己经不存在。按照当事双方商品房买卖的交易目的，上诉人固然仍应承担交易房屋不动产所有权转移给被上诉人义务，但在双方未对办理《不动产权证》的有关责任条件约定达成一致的情况下，不能直接将办理《房地产权证》的责任条件约定适用于新的工作任务。当事双方2015年7月30日签署本案《商品房买卖合同》及《委托办理权属登记协议书》，约定上诉人代被上诉人办理并领取本案商品房的《房地产权证》，上诉人是按照当时办理《房地产权证》的法规和程序，以及当时办理《房地产权证》的实务情况，对所约定的工作事务进行合理预计后，承诺了有关工作期限及逾期违约责任。2016年6月28日，惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，对本案商品房等房屋，政府停止办理《房地产权证》。商品房的《房地产权证》和《不动产权证》，虽然在民法上都是不动产所有权的证权文书，但其办理工作事务，是完全不同的：两者所依据的管理性法律规范、技术规范、主管机关、办事流程和内容，都是完全不同的。首先，不动产权利登记较以往的房地产权登记所依据的是不同的管理性法规规范和操作技术规范；其次，登记机构则由房产管理局更改为国土资源局下属的不动产登记局；其三，登记逻辑发生根本变化，新的不动产登记确立了不动产登记的一体登记原则、不动产单元的界定和编码原则、不动产权籍调查，以及全新规范和全新技术细节的不动产登记薄要求，导致与办理《房地产权证》的工作内容完全不同，以及办证办理周期、办证条件发生根本变化；其四，房屋权属的证权文书本身也从原来的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》变为《不动产权证书》，重设文书的概念、格式、版式、发放、生效，以及管理规范等；其五，现实中惠东县启动不动产登记改革之后发生的大面积调整和实务变化，也说明两者作为工作事务不是同一事项。因此，《房地产权证》和《不动产权证》虽然在民法上都是房屋所有权的证权文书，但是在行政管理规范、政府程序和工作事项上，却是完全不同的两项事务。对于上述事实，上诉人认为，上诉人原来所做的责任约束是针对办理《房地产权证》工作事务的，但因法律变化终止了《房地产权证》制度，政府停办《房地产权证》，上诉人受托办理《房地产权证》的工作事务消失，上诉人的对应工作事务责任约束依法应予以解除，对新的《不动产权证》的工作事务责任，应由双方另行协商一致确定：首先，上述不动产登记制度变革虽然不影响《商品房买卖合同》项下上诉人转移商品房所有权的根本合同义务，但影响了上诉人代办《房地产权证》的工作事务责任。因为转移商品房所有权是被上诉人的根本交易目的，不因不动产权的登记规范变化而受到影响，上诉人也不得据此主张免除自身转移商品房所有权的根本合同义务。但是，作为工作事务的代办《房地产权证》工作事务，因制度变化政府永久停办《房地产权证》，该工作事务己经法律履行不能。在这种情况下，上诉人固然仍应按照现有法规条件以适法形式向被上诉人转移商品房所有权，但法律上不能再直接适用办理《房地产权证》的工作事务责任约束上诉人。其次，上诉人按照现有法制的规定，将本案商品房所有权转移给被上诉人，该行为的性质是上诉人对《商品房买卖合同》实质性根本合同义务在新的法律制度条件下的适当履行，不能将上诉人适应法律变化履行主合同根本义务的事实行为，等同于上诉人以事实行为再次认诺办理《房地产权证》工作责任条件的行为。因此，上诉人在不动产登记改革之前，按照当时办理《房地产权证》的合理预计办理难度和有关问题，才承诺了办理《房地产产权证》的工作事务及其期限，不能以办理《房地产产权证》的约定责任条件直接适用于办理《不动产权证》：如果双方约定的是在不动产登记改革情况下办理《不动产权证》，上诉人就不可能作出原合同中的那样的承诺！实际上，新的不动产登记上马后上诉人办理登记所遇到的规范、政府、技术问题，以及现实困难和阻力远非原来房地产登记所能同日而语。因此，本案不动产根据我国《合同法》第九十四条关于外部不可抗力导致合同目的不达当事人可以解除合同的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，本案2016年6月28日之后所发生不动产制度调整改变明显不是商业风险性质的重大变化，原约定的申请办理《房地产权证》的事务在制度上已经不存在，而以不动产登记改革启动后申请办理《不动产权证》的实际情况，明显超出上诉人作出承诺时的预见，上诉人对原办理《房地产权证》的承诺应当解除或变更，应按照新的情况重新确定上诉人办理《不动产权证》工作责任约束。二、启动《不动产权证》之后惠东县不动产登记机构的办证实际情况，也说明办理《不动产权证》事务与办理《房地产权证》存在重大不同。惠东县在启动《不动产权证》之后，办证事务所发生的变化，远远不仅仅是形式上的制度条款和程序的变化，办证实务中所遇到的实际困难远远超出通常的想象：因组织、人员、以及业务摸索等因素，惠东县不动产登记一度陷入“肠梗阻”，新组建的不动产登记机构完全无法及时完成大量申请办证的工作任务。2016年下半年，惠东县**********银滩项目具各办证条件的商品房己经聚集高达两万多余套，但惠东全县所完成的不动产登记增量数量，却远远不能适应满足：自不动产权证启动后的2016年6月到2017年初半年时间惠东全县仅完成293套登记，2017年度全年惠东全县完成10120套登记，到2017年底惠东全县的完成工作量，不及上诉人堆积需求量的二分之一。到2018年度后，政府办证速度才进一步加快，但因前期堆积太多，且惠东办证窗口仍限制每日最多100户的收件量，上诉人所堆积的待办业务也要和惠东的其他开发商待办业务轮番排队，导致上诉人的办证进度仍然无法加快，继续不停的后延。2018年度，上诉人堆积的待办证的商品房套数为20795套，而当年实际办理完成仅仅10976套，有1万多套具备办证条件的商品房在等待申请排队。三、本案商品房均早已具备不动产登记的条件，存在属于上诉人原因的登记障碍。第一审判决遗漏了对办证期限延长原因事实和因果关系的查明。按照涉案商品房不动产转移登记工作申请法律要求和相关基本事实逻辑，本案不可能存在上诉人原因的期限延误，理由如下：1．首先的基本事实是本案涉案商品房的楼盘均早己取得《竣工验收备案表》，这意味着涉案楼盘已经具备不动产或房地产登记的全部实质法律条件。竣工验收备案是房屋建筑工程竣工验收、完成全部建设任务之后，经过核对房屋建设的全部法律手续齐备完整，建设成果合法合格，建设行政主管部门在结束对房屋建设行政管理前的最后一项行政管理环节。经过竣工验收备案的商品房此后进入实际使用阶段，由相关机关进行不动产或房地产登记，己经没有任何实质性的障碍和限制。2．另一个基本事实是不动产或房地产登记工作本质是政府相关机构的工作任务，不是开发商或买受人的工作负担，开发商和买受人只是提出申请启动登记行政程序。而在涉案楼盘己经完成竣工验收备案的情况下，相关资料齐备是备案的前提，开发商已经不欠缺申请不动产或房地产登记所需的任何法律手续或材料文件。3．在申请不动产或房地产登记的全部实质法律条件和法律手续材料均无欠缺的情况下，上诉人作为全国领先的专业房地产开发商组织，若基于自身的经营或管理问题而长期故意或疏忽怠于实施申请登记工作，明显不符合通常的商业逻辑，这也与上诉人提前完成涉案楼盘的工程任务、提前交付房屋以期尽快完成与买受人的交易，加速自身商业周转的迫切经营需求相矛盾。4．并且，有关上诉人商品房的登记办证工作，在上诉人强烈主张和诉求之下，解决政府机构办证延迟成为惠东县政府多次不动产统一登记工作会议的专项议题。上诉入全力推动成行如此重大例行的行政事项，举重以明轻，也确凿反映了上诉人没有任何在申请的窗口工作上可能存在任何的主观延误和拖延。5．因此，本案涉案商品房没有上诉人原因造成的延迟，第一审判决未对办证期限延长的真正原因进行合理审慎查明，未对本案商品房从初始登记到转移登记大量不合理的政府时间消耗的因果和责任作出慎重评审和认定，遗漏了案件的关键事实。四、一审法院以被上诉人提交的收楼费用认定上诉人对被告上诉所欠滞纳金进行了减免，进而认为被上诉人不需要支付滞纳金，该认定事实错误。该确认表及其记载文字不清楚为原告或其他人所书写，且上诉人减免应有合法理由以及相应减免证明。若原告未能举证上诉人予以减免或被上诉人按期支付滞纳金则被上诉人应承担举证不能的法律后果。即使存在减免也应当是双方互不追究各自违约责任的情况下，才会进行减免，而不是业主可以追究开发商责任，开发商不能追究业主责任。综上，上诉人提出上诉如前，恳请第二审法院予以支持。上诉人补充上诉意见如下:就本案惠东碧桂园是否应当承担2016年6月20日之后的办证期限推迟的责任问题，本案存在惠东碧桂园作为特大房地产开发企业的特殊重大事实：在惠东县启动统一不动产登记工作之后的两到三年内，仅惠东碧桂园公司一家企业的到期办证需求量就超过惠东全县在同期总的办证工作能力。2016年6月20日，惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，对本案商品房等房屋，2016年6月30日起政府停止办理《房地产权证》，改办《不动产权证》，并按照《不动产登记规程》等新的管理法规、技术规范等，对不动产登记的主管机关、登记规则、办事流程进行全面调整。成立专门的不动产登记局专门执行新的不动产登记事务。惠东碧桂园公司开发的十里银滩项目于2011年7月30日开盘，规划总户数达到4万余套。按照前期的交楼进度，据统计，截止到2016年下半年的时候，十里银滩项目已经收楼可办证的单位共计22576套，但因为2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作，原房地产登记工作实施未完的予以废止，楼盘都从头开始按照新规进行不动产登记，而新设的不动产登记机构因工作适应一时无法及时处理随即而来包括惠东碧桂园在内的的海量不动产登记需求，导致惠东碧桂园公司大量已经交楼应办理不动产登记的的商品房受限于惠东县不动产登记的整体工作瓶颈，全部的办证申请排队停滞滚动递延形成普遍性的逾期。1．2016年6月28日前未完成的房地产登记工作被清零，不动产登记工作从头开始。商品楼盘竣工备案后，不动产登记包括初始登记和转移登记两个个大的阶段，先完成楼栋的初始登记后，才能转移登记给买受人。2016年6月28日启动统一不动产登记之后，所有初始房地产登记未完的均予以清零，从头开始按照不动产统一登记重新工作。碧桂园十里银滩项目中山林海一部分楼栋于2016年4月已经成功向政府部门申请初始房地产登记缴纳了办证费用等也予以作废，按照新的不动产登记要求从头开始初始登记工作。因此，2016年6月28日前未完成办证的，前期工作积累均自行失效清零，对于开发商而言，办证工作的有效工作时间应在2016年6月28日起重新开始起算。2.统一不动产登记启动后须补充完成新增的测绘数据要求。因按照房地产登记要求，原楼盘信息未包括有商品房国土、坐标、权籍等相关信息，国土局系统也没有相关历史测量数据。为了录取现场测量数据，需要专业的测量单位对整个项目商品房进行实地考察、测量。基于新的不动产登记技术要求，惠东碧桂园于统一不动产登记启动后委托测绘机构对整个银滩项目进行四至坐标、红线图测绘等商品房测量工作，形成数据测量报告后再移交给国土局存档，此项补充测绘工作直到11月份完成。3.初始登记无法及时受理和完成。十里银滩项目到2016年11月份具备实施办理初始登记(含权籍调查工作)的条件，此后才能安排分批递交初始登记资料工作。经过两个多月的持续努力，惠东碧桂园共递交了31栋楼(共计16996套)的初始登记相关申请资料，但因量大，不动产登记机构无法及时全部处理，经过多次沟通，其中20栋楼(共计l6996套)初始登记审批才于2017年6月完成。在初始登记缮证(首次登记告知书)过程中，由于缮证量非常大，加之专业人员不足，导致在2017年7月14日前完成初始登记缮证手续的只有15栋楼(共计7702套)；随后，由于国土启动线上新系统，新旧系统需切换及调试，导致剩余的11栋楼(共计6742套)无法完成初始登记缮证手续，分别于2017年11月、2018年1月完成初始登记缮证手续。期间，另外4栋楼初始登记审批手续已完成，并且于2018年完成初始登记缮证手续。直至2018年1月，惠东碧桂园才完成初始登记手续的有31栋楼，共计16996套。5.转移登记无法及时受理和完成。对于完成初始登记后集中进入的海量转移登记工作，除了启动不动产统一登记之前完成的部分商品房的面签无法继续使用问题造成时间消耗之外，不动产登记机构仍然无法全部及时受理并在规定工作期间完成。不动产登记机构受理转移登记窗口限制窗口的每日收件量的上限件数(100户)，惠东碧桂园只能将代办转移登记申请顺次递延申请，导致转移登记的完成时间也大大延长。同时，不动产登记局对转移登记收件采取成批接收成批受理方式，已经完成递交的转移登记申请如有一件买受人资料不合要求，不动产登记机构将整批推迟造成成批时间浪费，这也花了不少时间。按照惠东县不动产登记的全部工作量数据，2016年6月28日到2016年12月31日半年时间惠东全县仅完成293套增量房不动产登记，2017年度全年惠东全县完成10120套增量房不动产登记，2018年度惠东全县完成25883套增量房不动产登记，而同时期惠东碧桂园公司堆积的合同到期应办证需求量分别为7150套、16476套和20759套，各期均无法完成要顺次后延。即使惠东全县的不动产登记工作能力都为惠东碧桂园公司一家开发商办证，仍无法改变惠东碧桂园公司楼盘办证大面积逾期的情况。何况，惠东县不动产登记机构的产能还要在众多开发商之间分配。因惠东碧桂园公司楼盘全部远远早于2016年6月28日即完成竣工备案具备不动产登记全部实质条件，据初步估计，惠东碧桂园公司十里银滩项目在2016年6月28日之后因为惠东不动产登记整体产能原因造成办证逾期的商品房不低于1.3万套。因惠东县启动不动产统一登记工作之后，商品楼盘的未完房地产登记工作废止，被清零后不动产登记从头开始重来，以及新增补充技术要求等诸多因素，在两到三年里形成的仅惠东碧桂园公司一家的到期办证需求超过惠东全县工作能力的重大变化的事实，该情况对办证期限问题的影响，完全符合最高人民法院确定的因情势变更原因应变更或解除合同的法定条件，依法惠东碧桂园公司不再承担2016年6月28日之后办理《房地产权证》逾期的违约责任。一、惠东县政府按照全国统一要求，在2016年6月28日公告“一刀切”方式启动不动产统一登记工作之后，政府的有关单位克服种种困难依次完成规则和体制的重建、工作的适应学习等众多复杂繁重的任务，因此，惠东不动产登记机构的工作成效显著并无瑕疵。发生的总工作能力无法适应需求是客观条件所造成，并非政府责任所致，政府就此事项不应受到任何指责追责。但是对惠东碧桂园公司而言，前述不是因惠东碧桂园公司自身原因造成的逾期，按照法律和合同约定，也不能由惠东碧桂园公司承担逾期责任。同时，因为本案存在惠东碧桂园公司是惠东县超大规模的开发商，惠东碧桂园公司一家的到期办证需求即超过惠东全县全部办证能力的特殊事实，本案也不能参照惠东或惠州其他县区其他开发商的同类案例处理。二、对于本案逾期问题的法律适用，应根据我国《合同法》第九十四条关于外部不可抗力导致合同目的不达当事人可以解除合同的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中出卖人只对于因自身原因造成的办证逾期才承担违约责任的意见，以解除《委托办理权属登记协议书》的方式或者以情势变更不予执行《委托办理权属登记协议书》和《商品房买卖合同》中约定的不动产登记期限的方式，自2016年6月28日不再要求惠东碧桂园公司承担办理《房地产权证》逾期的违约责任。被上诉人发表答辩意见:上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。第一，上诉人作为专业的房地产开发公司，对房产办证的流程及要求有具体的操作流程，且具有专业的办证人员。对不动产登记政策的调整，上诉人也是有足够的时间去完成办证的，所以上诉人办证条件不应免除。第二，因为上诉人延期办证确实给被上诉人造成了经济损失及障碍，导致我方转让房产不能，所以上诉人要求免除其责任是不合理的。第三，双方签订的商品房买卖合同是格式文本，由上诉人占主导地位，条款内容约定，上诉人在交房给被上诉人270日后，上诉人只要将房产资料提交给办证部门即可，至于何时办到证与上诉人无关。该条款是上诉人排除其办证责任，属于霸王条款，应属无效条款。我方认为本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，开发商应当三个月内办证。原审原告向一审法院提出起诉请求：1.被告向原告支付逾期办理海头埔苑第26号楼1单元6层03号房屋产权证给原告的违约金（自2017年1月1日逾期，暂计至2018年12月30日，以509950元为基数按日万分之二点一，计违约金77104元，违约金以509950元为基数按日万分之二点一计至实际交付房产证给原告日止）；2.被告承担本案的全部诉讼费。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告向原告支付逾期递交海头埔苑第26号楼1单元6层03号房权属登记资料给房产部门的违约金（自2017年1月1日起违约，暂计至2019年3月30日，每日违约金20元，暂计违约金16200元，违约金按此标准支付至递交合格权属登记资料日止）。反诉原告碧桂园公司提出反诉请求：1.被反诉人支付从应付款项之第二日起至实际全额支付应付款项之日止的逾期违约金，以逾期付款每日万分之三的违约金为标准，至被反诉人交清房款之日2015年10月23日止，共产生违约金6338.72元；2.本案的诉讼费用由反诉人承担。一审法院查明的事实：1.2015年7月30日，原告简某与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司签订了合同编号为0070423的商品房买卖合同，其中原告简某为买受人，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司为出卖人，合同约定被告将其开发的位于惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑26号楼1单元6层03号房以人民币509950元的价格出售给原告，约定的交付期限为2016年3月30日前。合同第六条约定“（1）出卖人出售给买受人的总房价款为伍拾万玖仟玖佰伍拾元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的10.29%给出卖人，即伍万贰仟肆佰陆拾贰元整；（3）买受人必须在2015年7月31日前，付该商品房总价款的30.88%给出卖人，即壹拾伍万柒仟肆佰捌拾捌元整。（4）买受人必须在2015年8月30日前，付该商品房总价款的58.83%（按揭款项）给出卖人，即叁拾万元整”。合同第七条约定“……（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行……”。合同第十五条约定“……该商品房的《房地产权证》由买受人委托出卖人代为办理，该委托的具体事宜详见本合同附件四《合同补充协议》附录《委托办理权属登记协议书》；该商品房的国有土地使用权证由买受人自行向相关部门申请办理并领取，出卖人于领取该商品房的《房地产权证》之日（以出卖人在房产管理部门领取该商品房的《房地产权证》的签收日期为准）起270天内，将办理该商品房《国有土地使用证》而需出卖人提供的权属登记资料提交给买受人，出卖人逾期提供的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元的违约金。”附录“委托办理权属登记协议书”第三条约定“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料分别送交房产部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2.按房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；出卖人未按签署第三条的约定向房地产权属登记机关或出卖人递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元的违约金”。2.被告陈述除未缴纳违约金，委托办理权属登记协议书中其他义务原告已经履行。被告提交的入住登记表显示，实际收楼日期为2016年4月30日。3.本案在审理过程中，一审法院根据被告的申请，对于是否存在因政策原因拒绝办理初始登记、权籍调查、初始登记办理时间等问题向惠东县自然资源局调查取证。惠东县自然资源局显示：（1）关于涉案房产所在的海头埔苑26号楼的权籍调查情况，被告于2016年12月5日申请，并于2017年4月20日完成；（2）关于涉案房产所在的海头埔苑26号楼的初始登记情况，被告于2017年12月21日申请，并于2018年1月3日完成初始登记；（3）涉案房屋的权籍调查情况，被告于2018年2月1日申请，并于2018年3月6日办结；（4）涉案房屋的转移登记情况，被告于2018年9月12日申请，并于2018年10月12日办结并登记至原告简某名下；（5）开发商竣工验收后，开发单位提供有效、齐全的登记材料办理商品房初始登记（确权）后，即可办理增量房转移登记；（6）2016年6月30日惠东县不动产统一登记正式实施，初期因政策原因导致受理及办理进度较缓（约1年时间），但未拒绝或暂停办理。4.被告为证明其向惠东县自然资源局提交初始登记申请的时间及迟延办证系由政策原因造成，向一审法院提交了不动产登记申请表二份，该两份不动产登记申请表均是由被告于2019年4月4日从惠东县自然资源局不动产档案馆复印。（1）其中一份不动产登记申请表载明权利人姓名（名称）为惠东碧桂园房地产开发有限公司，不动产坐落为惠东县*******************；其中一栏有“本申请人对填写的上述内容及提交的申请材料的真实性负责。如有不实，申请人愿承担法律责任”文字，并有惠东碧桂园房地产开发有限公司盖章及代理人曾泽斯签名，日期为2017年3月20日；“初审”一栏为“经初审，惠东碧桂园房地产有限公司，申请办理不动产确权登记，该用地手续齐全、合法，建议给予办理不动产房产确权登记审批手续”，并有惠东县国土资源局稔山国土资源所盖章，日期为2017年4月10日；“核定”一栏为“同意核发”，并盖有惠东县国土资源局不动产登记专用章，日期为2017年5月4日。（2）另外一份不动产登记申请表载明权利人姓名（名称）为惠东碧桂园房地产开发有限公司，不动产坐落为惠东县*******************，最后一栏有“本申请人对填写的上述内容及提交的申请材料的真实性负责。如有不实，申请人愿承担法律责任”文字，并有惠东碧桂园房地产开发有限公司、法定代表人杨某1盖章及代理人曾泽斯签名，日期为2017年7月10日。本案在审理过程中，一审法院致函惠东县自然资源局调查被告惠东碧桂园房地产开发有限公司向原惠东县国土资源局申请涉案房产所在楼房初始登记的时间及2017年3月20日、2017年7月10日有无提交初始登记材料，惠东县自然资源局回复申请初始登记的时间为2017年12月21日，且2017年3月20日、2017年7月10日未接收过被告提交的办证材料。鉴于惠东县自然资源局所回复与被告提交的证据存在出入，一审法院依法再次向惠东县自然资源局调查取证，惠东县自然资源局回复称“经调取档案核查，碧桂园房地产开发公司提供的初始登记申请审批表复印件是真实的。因当时该公司提交申请材料的受理点不在我局登记中心，故贵院首次来函我局登记中心询问是否向我中心递交材料时，登记中心回复未收取过该公司递交的材料。另文中提及2017年3月及7月分别向我局提交初始登记材料问题，当时因政策原因，房地仍分开受理（辖区国土所、房管所）和审核，导致产生两张申请审批表。”5.一审法院依职权调取涉案楼盘的竣工备案表，竣工备案表显示涉案楼盘竣工验收备案的时间为2014年12月29日，另竣工验收备案表复印件显示被告向原惠东县国土资源局提交该竣工验收备案表的日期为2017年7月10日。6.原告主张案涉违约金被告已经免除，向一审法院提交了惠东碧桂园收楼费用确认表，该确认表系原告在质证过程中在被告所提交的原件材料中发现，并向一审法院提交，该确认表显示业主姓名为简某，地址为惠东碧桂园海头埔26号楼1单元/街6层03号，因拖延付款产生之滞纳金减免1504.66元，所有款项均已交齐，日期为2016年4月30日。7.本案庭审辩论终结之后，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司将撤销对原诉讼代理人徐金文、彭小苑的委托，并另行委托广东卓凡（惠东）律师事务所律师黄永奇作为诉讼代理人。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，涉案商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，双方均应遵守。本案的焦点为：1.原、被告是否存在违约行为；2.如存在违约行为，违约责任应如何承担。关于第一个焦点，被告主张未能办理转移登记主要原因是原告仍欠缴滞纳金及政策变更。根据原告提交的在被告处保存的惠东碧桂园收楼费用确认表显示，在2016年4月30日收楼时被告已经减免滞纳金1504.66元，且确认滞纳金已经交齐，被告据此主张仍欠缴滞纳金没有事实依据。关于政策变更，双方均确认惠东县正式实施不动产统一登记的时间为2016年6月30日。申请转移登记的前提是初始登记的完成，且办理初始登记系被告的法定义务，系由开发商单方向主管部门申请。原告接收涉案房屋的时间为2016年4月30日，按照双方签订的委托办理权属登记协议书，被告应于原告收楼后270日内即2017年1月25日之前将转移登记材料提交相关主管部门。被告并未在此期限提交，实质上也不具备提交转移登记的客观可能性，因为作为前置条件的大确权并未完成（2016年6月30日前未取得商品房屋产权权属证明书，2016年6月30日后未办理初始登记），且大确权是被告作为房地产开发商应当履行的法定义务。至于大确权未完成的原因，经查，涉案楼盘于2014年12月29日完成竣工验收备案，即具备申请办理商品房屋产权权属证明书的条件，但至2016年6月30日惠东县不动产统一登记正式实施之前，长达一年半的时间均没有提交相应申请材料；惠东县不动产统一登记正式实施后，也没有及时按照新的政策要求及时提交权籍调查申请，直至2016年12月5日才提交申请，中间的跨度将近二年时间。很明显，虽然2016年6月30日之后政策确实发生变更，但是不能办理转移登记的主要原因仍是被告怠于履行法定义务，被告对此存在过错，应当承担违约责任。关于焦点二，鉴于在2017年1月25日之前确实初始登记发生变更，增加了权籍调查环节，根据公平原则，一审法院酌定对初始登记前的权籍调查时间予以扣除，即被告从2017年1月26日开始违约计算至2018年9月12日提交转移登记共逾期595天，扣除初始登记前权籍调查时间（2016年12月5日至2017年4月20日）137天，违约天数458天，按照20元/天计算为9160元。原告主张逾期提交转移登记材料的违约金及逾期办证的违约金，实质上均系逾期办证的违约责任，属于重复主张，且开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力，委托办理权属登记协议书约定被告的办证义务系提交转移登记材料，既符合惯例，也符合公平原则，一审法院将原告的诉讼请求合并处理为被告惠东碧桂园房地产开发有限公司应向原告简某支付逾期提交转移登记材料的违约金9160元。至于被告主张的滞纳金，因现有证据显示在交房时已经免除，一审法院亦不予支持。据此，一审法院对当事人诉辩意见有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第三款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠东碧桂园房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告简某一次性支付逾期提交转移登记材料的违约金9160元；二、驳回原告简某的其他诉讼请求；三、驳回被告惠东碧桂园房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936元（原告简某已预缴1833元），由原告简某负担1400元，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司负担536元。反诉受理费25元，由被告惠东碧桂园房地产开发有限公司负担。二审庭审中，上诉人向本院提交了两份新证据：证据1、新版商品房买卖合同，拟证明：惠东碧桂园房地产开发有限公司在后续的合同中，将办理房屋权属登记时间改为具备条件之日起540天。证据2、《关于政府信息公开的答复》，拟证明2016年6月30日之后各季度惠东县******增量商品房登记总量数据，足以证明不是碧桂园原因造成递交转移登记资料和办证逾期。被上诉人发表质证意见：证据一与本案无关，该证据恰恰说明开发商作为合同的主导者，具有优势地位，上诉人可以在合同中调整办证时间。证据二不属于新证据，因为该证据证明的内容在一审前就已存在，只要公民申请按法律规定在20个工作日内行政机关就可以给予回复，且该回复内容与本案无关联性。上诉人庭后向本院提交了7份附件作为新证据，被上诉人未发表质证意见。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：1、上诉人碧桂园公司是否应当承担逾期办证的违约责任；2、被上诉人简某是否应当支付逾期付款违约金。本院对此分析如下：碧桂园公司主张不动产权证新政策的实施属于不可抗力或情势变更，故不应承担逾期办证违约责任，对此，根据碧桂园公司的陈述，涉案楼盘已经于2014年竣工验收备案，即在签署涉案《商品房买卖合同》时已具备办证条件，按照新政策实施之前的办证流程，办理房产证不存在任何障碍，而在《委托办理权属登记协议书》中，碧桂园公司将其履行办证义务的内容及期限确定为“出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房房地产权证所需的权属登记资料送交房产部门”。由此可见，碧桂园公司作为大型专业的房地产开发企业，熟悉房产证的办理流程，因此将其办证义务限于将所需的权属登记资料送交房产部门。且对办理房产证所需耗费的时间有所预判，在正常办理时间之外亦预留了一定的合理期间，涵盖了不可控因素可能带来的影响。即使在新政策实施初期存在衔接期，但在一审法院已经将新政策实施所致增加的两次权籍调查时间予以扣除的情况下，碧桂园公司主张新政策的实施属于不可抗力或情势变更，法律依据不足。且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，碧桂园公司不能据此免除依约对简某应负的逾期办证违约责任。至于逾期付款违约金问题。在涉案《收楼费用确认表》中，在“因拖延付款产生之滞纳金”一栏中有减免1504.66元的字样，并且“交齐否”一栏中标明“是”。一审法院根据现有证据认定碧桂园公司已经免除其所主张的违约金，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费561元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 胡 江审判员 卫书平二〇二〇年五月二十七日书记员 叶秀婷