山东省烟台高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0692民初910号原告（反诉被告）：卢志刚，男，1965年5月11日出生，汉族，户籍地：吉林省通化县。委托诉讼代理人：薛江彩，山东莱励律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟旭迪，山东莱励律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台云海置业有限责任公司，住所地：烟台市牟平开发区东华苑小区17号商铺。法定代表人：刘敬云，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张喜东，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲成功，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台三校科技园技术资产有限公司，住所地：烟台市莱山区创业中心。法定代表人：李维波，任董事长。委托诉讼代理人：曹曼，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张有凤，北京市通商律师事务所上海分所律师。原告（反诉被告）卢志刚与被告（反诉原告）烟台云海置业有限责任公司（以下简称云海置业公司）、烟台三校科技园技术资产有限公司（以下简称三校科技园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。卢志刚的委托诉讼代理人薛江彩、苟旭迪，云海置业公司的委托诉讼代理人张喜东、曲成功，三校科技园公司的委托诉讼代理人曹曼、张有凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢志刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除卢志刚与云海置业公司于2010年10月18日签订的商品房买卖合同；2.云海置业公司返还卢志刚购房款446556元及利息（以购房款为本金自2010年11月24日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。3.云海置业公司赔偿卢志刚446556元，其他损失20万元，合计1093112元。三校科技园公司承担连带责任。事实和理由：2010年10月18日，卢志刚与云海置业公司签订商品房买卖合同，约定卢志刚支付446556元购买云海置业公司位于烟台高新区房屋。因云海置业公司没有取得商品房预售许可证，涉案房屋至今未办理房屋权属登记，且土地规划用途为科研用地，云海置业公司却按住宅用途建设、销售，构成欺诈。三校科技园公司系涉案房屋的开发建设方，其聘用云海置业公司的法定代表人刘敬云担任其经理职务，协同刘敬云以云海置业公司的名义销售涉案房屋，应承担连带责任。云海置业公司辩称，不同意卢志刚的诉讼请求。卢志刚与云海置业公司签订的涉案房屋买卖合同有效，该合同系双方真实意思表示，云海置业公司没有故意隐瞒未取得商品房预售许可的事实；房屋买卖合同中明确约定涉案项目相关的土地使用证、施工许可证、土地规划情况，且涉案房屋的销售价格明显低于周边房价，卢志刚在签署合同时对房屋的实际情况是明知的，如果合同无效，卢志刚对合同无效具有同样过错。涉案房屋出售时已经建成，不需要办理商品房预售许可证明。云海置业公司不是涉案房屋的开发商，不符合惩罚性赔偿的适用条件。卢志刚实际交付的购房款应由三校科技园公司返还。云海置业公司不同意向卢志刚支付利息、赔偿损失。三校科技园公司辩称，卢志刚与云海置业公司签订的商品房买卖合同将科研用地上建设的专家公寓作为商品房出售，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。云海置业公司应返还卢志刚购房款并支付相应利息。三校科技园公司与云海置业公司不存在委托代理关系，云海置业公司属于无权代理，三校科技园公司对此不予追认，卢志刚与云海置业公司签订的合同对三校科技园公司不发生效力，卢志刚与云海置业公司均无权要求三校科技园公司承担责任。卢志刚不能证明云海置业公司故意隐瞒涉案房屋没有取得预售许可证的事实；卢志刚对涉案房屋非商品房，云海置业公司未取得商品房预售许可的事实应是明知的，卢志刚无权请求云海置业公司承担超过已付购房款一倍的赔偿责任。三校科技园公司未收取卢志刚的购房款，应由云海置业进行返还。被告云海置业公司向本院提出反诉请求，1.请求判令卢志刚立即腾退烟台高新区房屋返还给云海置业公司；2.卢志刚按照每年10034.97元的标准向云海置业公司支付自2010年11月4日起至实际向云海置业公司交还上述房屋之日止的使用费（暂计至2019年11月3日为90314.732元）。事实和理由：涉案房屋买卖合同由卢志刚和云海置业公司签署，房屋由云海置业公司交付给卢志刚，卢志刚应向云海置业公司返还房屋并支付房屋占有使用费。卢志刚签署房屋买卖合同时明知房屋的实际情况，并非完全善意，对合同无效具有过错，应承担过错责任。被告三校科技园公司向本院提出反诉请求，1.请求确认卢志刚与云海置业公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.卢志刚立即腾退烟台高新区房屋返还给三校科技园公司；3.卢志刚按每年8931.12元的标准向三校科技园公司支付自2010年10月起至实际向三校科技园公司返还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计至2019年10月为80380.08元）。事实和理由：涉案土地使用权人为三校科技园公司，土地用途为科研设计，云海置业公司在明知的情况下与卢志刚签订商品房买卖合同，将涉案房屋作为商品房向其出售，该合同的签订和履行均严重损害了三校科技园公司就涉案房屋享有的各项权利。三校科技园公司作为房屋的实际所有权人与涉案商品房买卖合同具有直接利害关系，请求确认该合同无效。该合同属于无效合同，卢志刚占有涉案房屋属于无权占有，应腾退房屋并支付占有使用费。卢志刚对云海置业公司、三校科技园公司的反诉答辩称，两公司的反诉请求与本诉的诉请标的及诉讼请求所依据的事实理由无关联，不应予以受理。卢志刚是向云海置业公司交的房款，并不知道其与三校科技园公司的关系，卢志刚向云海置业公司返还房屋。卢志刚作为合法占有使用房屋的购房者没有义务支付房屋使用费。经审理查明，2010年10月18日，卢志刚与云海置业公司签订《商品房买卖合同》，云海置业公司为出卖人，卢志刚为买受人。合同约定：出卖人以出让方式取得位于莱山区，编号为烟莱国用第2029号地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】常青藤。建设工程规划许可证号为鲁05-01烟规建字第0263号，建筑工程施工许可证号为烟建开字第022号。买受人购买的商品房为精装1幢5层509号房，建筑面积共约87.56平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5100元，总金额约446556元。已付房款89556元，余款357000元按揭，于签订合同7天内办理银行贷款，逾期不办房号另售，房款不退。出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格或具备交房条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续并签署房屋交接单。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房综合验收后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按同期银行贷款利率赔偿买受人损失。买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的主体结结构、承重结构和用途。2010年10月18日卢志刚向云海置业公司交付房屋首付款89556元，余款是否办理按揭贷款双方存在争议。卢志刚主张2010年11月22日向银行办理按揭贷款357000元，银行将贷款支付给了云海置业公司，房屋全款付清。2010年11月至2012年7月卢志刚共偿还银行贷款57758元，后因银行不再为开发商提供贷款服务，卢志刚无法继续还款。云海置业公司的法定代表人刘敬云将剩余贷款垫付给云海置业公司。卢志刚提供云海置业公司出具的全额房款收据、银行还款记录证明，但无法提供按揭贷款合同。云海置业公司辩称涉案小区的房屋都无法办理按揭贷款。云海置业公司与银行之间签署的是代收款协议，卢志刚与云海置业公司之间是分期付款的法律关系，银行未向云海置业公司发放按揭贷款，刘敬云与卢志刚之间也不存在垫付款或借款关系。云海置业公司收到了卢志刚支付的首付款89556元及银行代收代缴的分期付款57758元。分期付款的客户云海置业公司均开具了全款收据。云海置业公司提供中国建设银行批量代收协议书、批量代收代付业务委托方签约申请表证明其委托银行代收客户个人房款，提供分期付款计划表和已付款明细表证明57758元中27141.56元是支付的房款，30616.41元是支付的利息。该分期付款计划表及已付款明细表无卢志刚签字及银行盖章。卢志刚主张其支付的款项都是房款，购房时未见过该代收款协议及申请表，且无卢志刚签字，对此不予认可。三校科技园公司主张其非涉案商品房买卖合同的当事人，未收到卢志刚的购房款，不清楚合同的履行情况。涉案房屋占用土地的使用权人是三校科技园公司，土地使用权证载明土地用途为科研设计。涉案房屋的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证上登记的建设单位均为三校科技园公司，建筑工程施工许可证上工程名称为专家公寓。2007年底涉案房屋的主体工程由三校科技园公司建设基本完工，2008年由云海置业公司接手完成涉案房屋的主体扫尾及装饰装修施工。涉案房屋未经竣工验收。2010年11月云海置业公司将涉案房屋交付给卢志刚，该房屋未取得商品房预售许可证，亦不具备办理房屋产权证书的条件。2008年2月26日，北京众城巨元科技发展有限公司（以下简称众城巨元公司）与云海置业公司的法定代表人刘敬云签订三校科技园技术资产有限公司股权转让协议书，约定众城巨元公司将其持有的三校科技园公司56%的股权附条件转让给刘敬云，股权转让总价款为11500万元。本合同签订的同时刘敬云向众城巨元公司支付股权转让价款4900万元，2008年5月30日前支付3000万元，转让股权在工商登记机关变更至刘敬云名下后7个工作日内支付余款3600万元。2008年2月26日，众城巨元公司及其法定代表人邱伟国出具借条，内容为：今借刘敬云人民币4900万元（用于购买三校科技园资产技术公司股份）。2008年2月27日刘敬云指示云海置业公司向众城巨元公司银行账户转账4900万元。2008年2月28日，众城巨元公司向三校科技园公司支付4900万元购买三校科技园公司的股权，众城巨元公司成为三校科技园公司的控股股东，邱伟国担任三校科技园公司的法定代表人。2008年2月，刘敬云担任三校科技园公司的经理和董事职务。云海置业公司主张系三校科技园公司授权其销售涉案房屋。云海置业公司转账给众城巨元公司的4900万元是刘敬云出借给众城巨元公司及其法定代表人邱伟国的借款。邱伟国承诺购买三校科技园公司的股权后短期内将涉案土地从科研用地转变为商品房住宅用地。众诚巨元公司与刘敬云约定涉案土地性质改变后将其持有的三校科技园公司56%的股权转让给刘敬云。涉案项目当时处于烂尾状态，三校科技园公司因资金短缺委托云海置业公司垫资收尾施工，并授权云海置业公司全权代理销售、收款。但2008年2月云海置业公司接手涉案项目后邱伟国没有履行承诺改变土地性质，也未偿还借款。云海置业公司与三校科技园公司未进行过核算，售楼款就没有交付给三校科技园公司，代理费也未结算。涉案项目的销售合同主要签订于2008年至2013年期间，业主在此期间入住，云海置业公司一直委派物业公司进行管理。在长达11年期间邱伟国及三校科技园公司对涉案项目由云海置业公司进行收尾施工和销售从未提出过异议。云海置业公司提供项目全权独家代理协议书、委托授权书证明。三校科技园公司否认云海置业公司的主张，辩称双方间不存在委托关系，云海置业公司是无权代理，其提供的项目全权独家代理协议书、委托授权书是伪造的，并称刘敬云向众城巨元公司支付的4900万元系其支付的首笔股权转让价款，并不是借款。因为股权转让协议签订时众城巨元公司尚未取得三校科技园公司的股权，刘敬云要求众城巨元公司及邱伟国先出具一份与首笔股权转让价款等金额的借条才同意向众城巨元公司支付首笔股权转让价款，待众城巨元公司成为三校科技园公司工商登记股东后该借条作废。因刘敬云未支付剩余股权转让价款，刘敬云不想履行股权转让协议便私自变卖云海置业的房产用于补齐其投入的股权转让款。股权转让协议并未约定土地性质转变后才进行股权变更，云海置业公司称与邱伟国协商过转变土地性质无证据支持。三校科技园公司从未出售过涉案小区房屋，对涉案商品房买卖合同不知情，也没有收到过购房款。2019年8月三校科技园公司才知道云海置业公司对外销售房产的具体情况。原告卢志刚主张被告赔偿房屋差价损失17万元，装修损失3万元。经卢志刚申请，本院委托烟台卫正房地产估价有限公司对涉案常青藤小区房屋目前的市场单价进行评估，2020年4月20日该机构评估烟台高新区常青藤小区的市场单价为每平方米6293元。卢志刚主张该评估报告对涉案房屋按照科研用地评估的价格过低，应按照住宅商品房的市场价值进行评估。云海置业公司主张评估价格明显偏高，不符合实际交易价格。评估应建立在科研设计出让用地性质的客观基础上。三校科技园公司主张评估价格过高，在（2017）鲁0692执恢4号案件中2018年8月对同一地块的另一区域的土地及地上办公楼进行了评估，按照建筑面积计算，每平方米的价格是2190.87元。卢志刚主张三校科技园公司提供的2018年的评估报告没有证据效力，该报告已过有效期，不具有参考价值，且该报告评估的办公楼尚未竣工与本案的公寓楼不具有可比性，时间相差两年，不能反映云海置业公司主张的证明内容。且评估报告的价格比卢志刚买房时的价格还低，明显不合理。上述事实，有原、被告的举证材料、本院的庭审笔录等在卷为凭，足以认定。本院认为，根据《商品房销售管理办法》规定，商品房在竣工验收合格前进行预售需办理商品房预售许可证。本案云海置业公司与卢志刚签订商品房买卖合同时，并未办理商品房预售许可证。云海置业公司明知涉案房屋土地性质为科研设计用地，未能取得商品房预售许可证明，云海置业公司仍将涉案房屋作为普通商品房公开出售，云海置业公司未能证明签订合同时其向卢志刚履行了如实告知的义务。云海置业公司辩称签订合同时涉案房屋销售价格明显低于周边房价，与事实不符，云海置业公司据此主张卢志刚应当知道涉案房屋存在购买风险，卢志刚存有过错，理由不成立，本院不予采信。涉案房屋出售时未经竣工验收，云海置业公司主张涉案房屋已经建成，不需要办理商品房预售许可证明，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”涉案房屋买卖合同明确约定涉案房屋为住宅商品房，并对办理产权证书进行了约定，足以使卢志刚对于涉案房屋为符合预售许可条件并能够办理房产证产生合理信赖。云海置业公司隐瞒房屋重要信息，致卢志刚与云海置业公司签订的《商品房买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，对此云海置业公司应承担过错责任。云海置业公司提供的银行批量代收协议书能够证明卢志刚与云海置业公司系分期付款关系。卢志刚未提供银行按揭贷款合同，不能证明银行向云海置业公司发放了按揭贷款，卢志刚提供的云海置业公司出具的357000元房款收据，无款项支付记录佐证，不能证明卢志刚已实际缴纳全部房款。云海置业公司没有提供证据证明其与卢志刚对分期付款利息进行了约定，云海置业公司主张卢志刚分期付款的款项中有部分利息，不属于购房款，本院不予支持。故卢志刚向云海置业公司支付购房款147314元，云海置业公司应当返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，故云海置业公司除返还卢志刚已付购房款147314元外，还应承担卢志刚已付购房款一倍的赔偿责任即147314元。云海置业公司以其不是涉案房屋的开发商为由主张不符合惩罚性赔偿的适用条件，本院不予支持。根据上述法律规定，对于合同无效所产生的法律后果，云海置业公司除应承担上述赔偿责任外，同时还应赔偿卢志刚因丧失交易机会而产生的信赖利益损失。信赖利益可以房屋增值利益作为参考。烟台卫正房地产估价有限公司出具的估价报告，是按照涉案土地为科研设计用地的现实状况对涉案房屋市场价值进行的评估，评估程序合法，对该估价报告本院予以采信。卢志刚主张应按照商业用地进行价格评估，无事实依据。三校科技园公司提供另案中2018年8月的评估报告与本案中评估的时间相差近两年，且评估对象系尚未完工的办公楼，与涉案商品房之间无可比性，该评估结果远远低于2010年卢志刚购买房屋的合同价格，故三校科技园公司、云海置业公司以2018年评估报告主张本案中评估价格过高，本院不予支持。卢志刚购买涉案房屋时每平方米5100元，建筑面积87.56平方米，现评估价格为每平方米6293元，云海置业公司应赔偿卢志刚房屋差价损失104459.08元。涉案房屋为精装修房屋，装修价值已包含在房屋价款中，卢志刚主张赔偿房屋装修损失3万元，本院不予支持。2008年2月26日众城巨元公司与刘敬云签订三校科技园公司股权转让协议约定刘敬云购买三校科技园公司的股权。且刘敬云实际支付4900万元。刘敬云系云海置业公司的法定代表人，自2008年2月同时担任三校科技园公司的经理、董事职务，并于同时期接手涉案房屋项目的收尾施工、装修工作。从以上事实可以看出云海置业公司与三校科技园公司存在事实上和法律上的关联性。2008年至2013年期间云海置业公司将涉案小区房屋公开对外出售，卢志刚等业主已实际使用涉案小区房屋长达十年之久，涉案小区一直由云海置业公司委派的物业公司管理，三校科技园公司在该期间未对此提出过异议。所以云海置业公司主张其受三校科技园公司委托代理销售涉案房屋，本院予以采信。三校科技园公司作为涉案房屋的土地使用权人及建设单位，其主张2019年8月前对涉案房屋被云海置业公司出售的情况不知情，明显与事实不符，本院不予采信。故云海置业公司所持有的授权委托书及代理协议无论真实与否，对卢志刚而言，云海置业公司具有有权代理的权利外观。《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定：“代理人知道被委托人的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”三校科技园公司作为涉案房屋的建设方，明知涉案土地为科研设计用地，涉案房屋未取得预售许可证，且知道云海置业公司将涉案房屋对外销售未作反对表示，其对涉案房屋买卖合同无效亦具有过错，应与云海置业公司承担连带责任。三校科技园公司系涉案房屋的所有权人，涉案房屋买卖合同无效，卢志刚应将涉案房屋返还给三校科技园公司。云海置业公司以其系涉案房屋买卖合同的相对方为由反诉主张卢志刚应当向其返还房屋，本院不予支持。因涉案房屋买卖合同系双务合同，该合同无效后房屋与房款的返还互为对待给付，应同时返还，返还前的房屋的使用费与占用购房款的利息相互抵销。故对于卢志刚主张支付购房款利息的诉讼请求，云海置业公司、三校科技园公司主张卢志刚支付房屋使用费的反诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百五十七条及相关法律法规的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）卢志刚与被告（反诉原告）烟台云海置业有限责任公司于2010年10月18日签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告（反诉原告）烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢志刚已付购房款147314元。三、被告（反诉原告）烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）卢志刚已付购房款一倍的损失147314元、房屋差价损失104459.08元。四、被告（反诉原告）烟台三校科技园技术资产有限公司对被告（反诉原告）烟台云海置业有限责任公司的上述债务承担连带责任。五、原告（反诉被告）卢志刚于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）烟台三校科技园技术资产有限公司返还位于烟台高新区房屋。六、驳回原告（反诉被告）卢志刚的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）烟台云海置业有限责任公司的反诉请求。八、驳回被告（反诉原告）烟台三校科技园技术资产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14638元，减半收取7319元，由原告卢志刚负担4647元，被告烟台云海置业有限责任公司、被告烟台三校科技园技术资产有限公司共同负担2672元。被告烟台云海置业有限责任公司反诉案件受理费1029元，由被告烟台云海置业有限责任公司负担。被告烟台三校科技园技术资产有限公司反诉案件受理费905元，由被告烟台三校科技园技术资产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  张燕华二〇二〇年五月二十八日书记员  杨 茹