西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初21580号原告（反诉被告）：王飞，男，1984年9月26日出生，汉族，住江苏省泗阳县，身份证号码：321XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：荆小卫，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李湛丽，女，1987年5月8日出生，汉族，住陕西省渭南市XX城县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：王富强，陕西至正律师事务所律师。委托代理人：苗沺沺，陕西至正律师事务所律师。第三人：西安金巢房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：9161013332233517XB,住所地：西安曲江新区。法定代表人：李玥，该公司总经理。委托代理人：康乾坤，男，汉族，1989年10月27日出生，住河南省社旗县，身份证号码：411XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告（反诉被告）王飞与被告（反诉原告）李湛丽及第三人西安金巢房地产营销策划有限公司（以下简称“金巢公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王飞及其委托代理人荆小卫，被告（反诉原告）李湛丽及其委托代理人王富强、苗沺沺，第三人金巢公司的委托代理人康乾坤均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）王飞诉称，2016年11月10日，经第三人居间，原告与被告签订《房屋买卖三方合同》，原告以64万元的价格购买了被告位于曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋。合同约定，出卖人应于2017年3月1日前办理抵押撤销手续，任何一方不履行合同约定，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款20%的违约金，等涉案房屋契税满两年后再去办理产权转移手续。2016年11月10日，原告支付了定金10万元。被告向原告交付了房屋，原告开始对涉案房屋进行装修。2017年3月，涉案房屋契税满两年时，被告以市场涨价为由，拒绝办理过户手续，并私自更换门锁，致使原告装修中止。故原告现诉至法院，请求判令：1、原、被告双方继续履行于2016年11月10日签订的《房屋买卖三方合同》（合同编号：HD0000061）,协助原告办理房屋买卖相关手续；2、被告立即到房管部门办理产权转移登记，将位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋过户至原告名下；3、被告立即将房屋腾退给原告，并向原告支付房屋占用费20000元（自2017年9月25日至2018年5月25日，共8个月，每月2500元）及自2018年5月26日至实际腾退之日期间的房屋占用费；4、被告向原告支付违约金10万元（暂计算至2018年5月25日，之后违约金每日按已付款20%计算至实际过户之日）；5、赔偿原告装修工程违约损失12500元；6、被告承担本案诉讼费、保全费5000元及诉前财产保全保险费、原告支出的律师费。被告（反诉原告）王湛丽辩称，本案的《房屋买卖三方合同》属于典型的预约合同，并非本约，原告请求继续履行，办理产权过户等属于强制被告签订本约，无事实及法律依据。原告未依约办理资金监管账户，将资金监管账户注入购房款，被告已经依约解除了《房屋买卖三方合同》。原告欠缺购房资格，合同客观上已经无法履行。第三人金巢公司辩称，第三人同意原告的全部诉讼请求，合同没有继续履行是因为房屋产权登记是要拿到被告没有抵押的房产证，三方约定的是2017年7月23日完税满两年之后办理网签等相关手续，但是一直没有等到房产证，因为涉案房屋上有抵押一直很慢，被告直到2018年4月才拿到。期间第三人多次催促被告，后来第三人和原告联系被告，被告称房子不卖了，被告口头告知解除合同，没有发过任何书面通知。2017年6月28日之前签订合同并且已经支付定金的不受政策约束，第三人的居间义务已经完成，原告向被告支付了10000元中介费。被告（反诉原告）李湛丽反诉称，2016年11月10日，原告与被告签订《房屋买卖三方合同》，2017年7月24日，被告多次联系原告要求履行合同，但原告始终拒绝履行付款义务，至今未办理房屋贷款手续。被告遂依据法律规定，通知解除了合同，并更换了门锁。被告（反诉原告）向本院提出如下反诉请求：1、依法确认原、被告双方于2016年11月10日签订的《房屋买卖三方合同》（合同编号：HD0000061）已经解除。2、依法判令反诉被告承担违约责任向反诉原告支付违约金6.4万元（应付房款10%）。3、依法判令本案的全部诉讼费由被告承担。原告（反诉被告）王飞辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告违约原告没有违约的情况，而且双方签订的合同明确约定对本合同的解除应当采用书面形式，被告的各项主张均没有事实基础及法律依据，应依法驳回。第三人就反诉请求辩称，被告单方解除合同，原告没有违约，是被告违约了。经审理查明，2016年11月10日，经第三人金巢公司居间，原告王飞与被告李湛丽签订《房屋买卖三方合同》，原告以64万元的价格购买了被告位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号，房屋面积为96.93平方米的房屋。合同约定，被告应于2017年3月1日前办理抵押注销手续。原告以按揭某某购买此房，签订合同时原告支付被告10万元，若办理该房屋产权转移登记时需全额监管购房款，则被告退回原告该10万元，在西安市房地局办理过户手续前，原告将购房首付款及银行贷款一并存入房地局指定监管账户。合同同时约定任何一方不履行合同义务，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款20%的违约金。此外，原、被告双方一致同意，待涉案房屋契税完税发票满两年后再去办理产权转移手续。2016年11月10日，原告向被告支付了定金10万元，被告向原告交付了房屋。2016年12月30日，原告与施工人员郑天罡签订室内装修工程施工合同书，开始对涉案房屋进行装修。2017年7月10日，涉案房屋契税满两年。2017年8月30日，被告的父亲通过电话向第三人员工康乾坤表示，不愿出售涉案房屋。2017年9月25日，被告找开锁公司对涉案房屋采取了换锁措施并将房屋收回。再查，双方签订合同时，涉案房屋上仍设有抵押，被告于2017年7月17日办理了注销抵押登记手续，并于2018年3月领取了房屋产权证书。上述事实，有《房屋买卖三方合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、收条、电话通话录音、装修照片、转账记录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，原告王飞与被告李湛丽、第三人签订的《房屋买卖三方合同》系各方真实意思的表示，合同已经成立并生效。原告交付了定金，接收了房屋，并对房屋进行了前期装修，由此可见原、被告双方均已经履行了合同的主要义务。根据三方合同约定，待契税完税发票满两年后，原、被告双方办理过户手续，因此，只要合同约定的条件成就，原、被告双方就可以按合同约定办理贷款及过户手续。被告办理完毕注销抵押登记手续并取得房屋产权证书后本可与原告签订网签合同，办理资金监管手续，合同本可继续履行，但被告却在尚未取得房屋产权证书时便向原告告知不愿继续履行合同，显系违约。故原告现要求继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定，亦有事实依据，对此依法予以支持，原告亦应向被告一次性支付剩余购房款540000元。关于原告要求被告支付房屋占用费一节，因房屋还没有办理过户手续，虽然被告收回房屋的行为属于违约，但考虑被告之前支付房屋的行为属于提前交付，且没有实际给原告造成损失，故对此房屋占用费不予支持。对于原告主张的装修损失12500元，因没有合同依据，本院对此亦不予支持。关于原告要求被告承担违约金10万元一节，虽对于违约方应当予以惩罚，但结合双方的合同履行情况，本院将违约金酌定为20000元。关于原告主张的保全保险费、律师费，非诉讼必要支出，依法应由原告自行承担。至于被告反诉的意见，因没有事实依据，本院对此不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王飞与被告（反诉原告）李湛丽于2016年11月10日签订的《房屋买卖三方合同》继续履行。原告（反诉被告）王飞应于本判决生效之日起十日内向被告李湛丽支付剩余购房款540000元，被告（反诉原告）李湛丽应于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）王飞办理房屋过户手续，将涉案房屋（位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室）过户登记至原告名下，并将房屋腾交给原告。二、被告（反诉原告）李湛丽应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王飞违约金20000元。三、驳回原告（反诉被告）王飞的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）李湛丽的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11825元，由原告承担1825元，由被告承担10000元。保全费5000元，由被告承担。因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费、保全费一并支付于原告。反诉案件受理费5100元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长    李  晓  婷人民陪审员    朱  娌  娜人民陪审员    刘      刚 二0二0 年 四 月 三十 日       书  记  员    张  雨  濛 打印：扈艳红       校对：李宏艳      2020年  月  日送达 1