海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终660号   上诉人（原审被告）：东方凯力实业有限公司，住所地海南省东方市解放东路东方假日小区2#楼1层101房。   法定代表人：武继海，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘劲成，该公司职员。   委托诉讼代理人：符运杰，海南鳞洲律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：王淑芹，女，1961年6月3日出生，汉族，黑龙江省大庆市人，现住海南省东方市。   上诉人东方凯力实业有限公司（以下简称凯力公司）因与被上诉人王淑芹商品房预售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2019）琼9007民初3364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   凯力公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王淑芹的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定凯力公司逾期交房的事实不清。双方于2016年1月21日签订《商品房买卖合同》，在签订本合同时涉案房屋是现房，本栋楼的所有房屋都己经达到入住标准，置业顾问己明确告知王淑芹所购现房，达到入住标准，签订合同后即可办理交房手续，王淑芹清楚该事实并同意收房。而王淑芹由于自身原因，于2017年11月12日才来收房，是自身的过错，与凯力公司无关。而且，王淑芹在跟凯力公司协商逾期交房问题时，凯力公司为了缓解双方的矛盾，促进双方和谐共处，经双方协商同意，己经由物业管理费冲抵违约金，并退还了王淑芹的物业费。根据双方当时的口头约定王淑芹不得再主张凯力公司在本案中的违约责任。需要特别强调的是王淑芹2017年11月12日收房才办理收房手续，不等于此时其购买的房屋才具备交房条件，在王淑芹前来收房之前，与涉案房屋同一栋楼的其他业主早己在2016年3月20日前收房入住。可见，涉案房屋不是在2017年11月12日才达到收房条件，一审判决将双方办理交房手续的时间为涉案房屋达到收房条件的时间，并以该时间点作为认定凯力公司违约逾期交房应支付违约金的截止期限是错误的。因此，一审判决凯力公司向王淑芹支付逾期交房的违约金62055元没有事实依据，理由也不成立。二、双方签订《商品房买卖合同》约定凯力公司延迟办证的违约金过高，应依法调整。一审判决按每日万分之三的标准及计算逾期交房的违约金不符合法律规定，标准明显过高，属于适用法律错误。根据双方签订《商品房买卖合同》的第九条约定：“出卖人逾期交房的违约金，出卖人按日向买受人支付己经交付房价款万分之三”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，在双方签订买卖合同之前，涉案房屋己经达到入住条件，王淑芹未及时前来收房是其自身的原因和选择，不能以王淑芹不按合同约定的时间前来收房责任转嫁给凯力公司，以此认定和判决凯力公司承担逾期交房的违约责任。此外，退一步讲，即使认定凯力公司未在涉案合同第八条约定的期限内交付房屋，也应考虑逾期交房并未给王淑芹造成经济损失。王淑芹购买该房屋并不是为了长期居住所需，只是为了炒房和过冬所需，本案中凯力公司就算按照合同的约定及时交房，从王淑芹自2016年1月21日签订合同后长达两年的时间未到过现场看房，也未联系凯力公司了解涉案房屋的情况得知，即使在2016年3月20日前收房王淑芹也不会入住。可见，本案即使存在逾期交房的情形，也并未给王淑芹造成利益的损失，就是造成损失也不会到达己付购房款的每日万分之三的标准。因此，从本案的实际情况看，根据减轻损失原则，应坚持以补充性违约金为主，以惩罚性为辅的违约金性质。按照涉案合同第九条约定出卖人按日向买受人支付己经交付房价款万分之三的违约金标准明显过高，该违约金最多只能按合同约定的每日万分之一的标准计算，贵院应依法减少合同第九条约定的违约金标准。三、一审法院违约金起算时间错误。根据双方签订的合同第八条约定，凯力公司2016年4月30日前按照有关规定将房屋交给王淑芹使用，根据王淑芹的要求，双方达成《附加协议》，提前至2016年3月30日交房。《附加协议》明确了如果不能在2016年3月30日前交房，则交房时间还是按照合同约定的时间2016年4月30日交房。按照本案实际情况，凯力公司没有按照附加协议约定的2016年3月30日前交房，交房时间就恢复至2016年4月30日。一审法院没有按照合同约定的内容进行审核，所以作出的判决书在法律适用的部分，违约金的起算时间从2016年3月30日计算是错误的。   王淑芹辩称，涉案合同与附加协议是同时签署的，双方一开始就协商一致2016年3月30日交房，一审判决并无不当。   王淑芹向一审法院起诉请求：1.判令凯力公司给付王淑芹逾期交付房屋违约金62160元；2.判令凯力公司向王淑芹返还赠送面积花架部分装修费7381元。   一审法院认定事实：2016年1月21日，王淑芹、凯力公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定买受人购买东方假日小区B栋02层05号房；合同第四条约定商品房总金额350000元整；合同第八条约定出卖人应当在2016年4月30日前将具备验收合格，符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条第1项第（2）点约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。继合同后，王淑芹、凯力公司签订《附加协议》，第1点约定《商品房买卖合同》上交房日期为2016年4月30日，应买受人王淑芹要求，出卖人答应2016年3月30日之前交房。签订合同后，王淑芹已付完350000元的房款，凯力公司已向王淑芹出具海南增值税普通发票。2017年11月12日，王淑芹、凯力公司办理交接房手续。   一审法院认为，该案的争议焦点有：一、王淑芹请求凯力公司支付逾期交房违约金是否具有事实根据和法律依据；二、王淑芹请求凯力公司返还花架装修款是否有事实根据和法律依据。   关于焦点一，王淑芹、凯力公司于2016年1月21日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。王淑芹已经按照合同约定履行完毕支付购房款的义务，凯力公司应依约向王淑芹交房。依据双方签订的《附加协议》，凯力公司最迟应于2016年3月30日交房，然而王淑芹、凯力公司办理交接房的时间为2017年11月12日，凯力公司辩称在王淑芹购房时已明确告知所购现房达到入住标准且延期收房系王淑芹自身的原因，但凯力公司未能提供充分的证据予以证明，其辩解理由缺乏事实根据，不予采纳。因此，凯力公司的行为已构成逾期交房，故王淑芹请求凯利公司支付逾期交房违约金具有事实根据和法律依据，予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）点约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。王淑芹支付的购房款为350000元，凯力公司逾期交房的时间为2016年3月31日起至2017年11月12日止，共计591天。因此，凯力公司应当支付王淑芹逾期交房违约金为62055元（350000元×0.0003×591天），超过部分的诉求不予支持。关于凯力公司主张约定的违约金过高，应调整为房价款的万分之一的意见，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少...”之规定，凯力公司未提交证据证明约定的违约金超过给王淑芹造成损失的30%，应承担举证不能的法律后果。凯力公司未提交证据证明双方已经协商一致用物业费对冲掉王淑芹的违约金诉求，对其辩解意见不予支持。关于焦点二，王淑芹、凯力公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定由凯力公司承担赠送花架部分的装修款，王淑芹也未提交充分的证据证明该部分装修款应当由凯力公司承担。对于王淑芹该项诉求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、东方凯力实业有限公司于判决生效之日起十日内向王淑芹支付逾期交房违约金62055元；二、驳回王淑芹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1539元，由东方凯力实业有限公司负担。   二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。   二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明，王淑芹与凯力公司签订的《附加协议》第4点约定：“如未达到上述要求，按照合同执行”。   本院认为，本案二审的争议焦点是：一、凯力公司是否存在逾期交房的违约行为，若构成逾期交房，违约金从何时起算；二、双方约定的违约金是否过高，是否需要调整。   关于第一个争议焦点。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，王淑芹已支付完全部购房款，根据双方签订的《附加协议》，凯力公司应当在2016年3月30日前，将涉案商品房交付王淑芹使用。但根据查明的事实，凯力公司直至2017年11月12日才向王淑芹交付涉案房屋。故，凯力公司的行为已经构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金的起算时间为双方约定的交房截止日期，即2016年3月30日。凯力公司上诉主张凯力公司并不存在逾期交房的行为，王淑芹购买涉案房屋时，凯力公司已经告知其房屋达到入住标准，签订合同后即可办理交房手续，王淑芹延期收房系自身的原因，与凯力公司无关。但凯力公司并未提交相应证据证明其主张，应当承担举证不利的法律后果，故对其上诉主张，本院不予支持。凯力公司又主张，逾期交房违约金的起算时间应是合同约定的2016年4月30日。根据查明的事实，凯力公司与王淑芹签订《商品房买卖合同》约定交房时间为2016年4月30日，随后双方又签订了《附加协议》重新约定了交房时间为2016年3月30日前。该《附加协议》系双方真实意思表示，不违反法律和强制性规定，合法有效，是双方当事人对交房时间达成的新的一致意见。另，凯力公司主张根据双方《附加协议》第4点约定：“如果未达到上述要求，按合同执行”是按照合同约定的2016年4月30日交房的意思。本院认为，根据协议上下文的文义解释，该第4点的意思更符合承担违约责任的条款，即如不能达到要求，则按合同约定的违约条款承担相应的违约责任。故逾期交房违约金的起算时间应为2016年3月30日，凯力公司的上诉主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。   关于第二个争议焦点。违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，应以补偿性为主，惩罚性为辅，故以约定的违约金数额是否过分高于或低于违约行为所造成的损失为标准来判断是否需要调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本案中，凯力公司主张约定的违约金过高，但没有提交证据证明约定的违约金比逾期交房给王淑芹造成的损失高，应承担举证不能的法律后果。本院认为，凯力公司逾期交付房屋给王淑芹造成的实际损失应为不能按期居住该房屋的使用利益损失，而双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金为王淑芹已付房款万分之三，结合当地房屋租金价款，以及凯力公司的过错程度，以合同约定计算本案违约金并没有过分高于实际损失问题，不需要调整，一审判决以双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金条款来计算违约金得当，本院予以维持。凯力公司上诉主张双方已经协商一致迟延收取物业费对冲业主的违约金诉求，但没有提交证据证明双方对此已达成合意，应承担举证不能的法律后果。对凯力公司的上诉主张，本院不予支持。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。凯力公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1539元，由东方凯力实业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 王天琳   审判员 沈美萍      二○二○年五月二十八日   法官助理 白 黎   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。