文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初29103号原告：张代遐，男，1992年1月14日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：杨娅苏，重庆百事得律师事务所律师。被告：敖军，男，汉族，1985年10月22日出生，住重庆市璧山区。被告：王灵通，男，汉族，1984年8月20日出生，住重庆市渝**。被告：吴春燕，女，1987年3月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：陈廷书，女，1948年11月27日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：重庆欧榕实业有限公司，住所地重庆市江**盘溪路****12-16，统一社会信用代码91500105MA5UHR819W。法定代表人：徐伟。第三人：重庆屋美家联房地产经纪有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区火炬大道****商业1-商铺18一社会信用代码91500107MA5U59MN36。法定代表人：李玲。委托诉讼代理人：曾勇，该公司员工。原告张代遐诉被告敖军、王灵通、吴春燕、陈廷书、重庆欧榕实业有限公司（以下简称欧榕公司），第三人重庆屋美家联房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日受理后，依法由审判员担任审判长，与人民陪审员袁鹏飞、李晓平李霄敏适用普通程序独任审判，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨娅苏、第三人的委托诉讼代理人曾勇到庭参加了诉讼；敖军、王灵通、吴春燕、陈廷书、重庆欧榕实业有限公司，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张代遐诉称：2018年8月11日，王灵通向敖军出具《委托书》，委托敖军办理九龙坡区黄桷坪滩子口77号3幢25-4号房屋的买卖是以。2018年8月20日，吴春燕和敖军出面与原告洽谈房屋买卖事宜，敖军代王灵通作为甲方与原告作为乙方签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定王灵通将前述房屋以98万元的价格出卖给原告；合同签订当日交付定金2万元，按揭审批时交付19.6万元；双方约定四个月内完成过户，如未完成过户必须将该款全额退还给客户；如未顺利过户产生的费用由甲方承担；甲乙双方任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，视为严重违约，由违约方按合同成交价格的20%向守约方支付违约金。2018年9月10日，欧榕公司出具担保书，承诺为上述交易提供担保，原告在此交易中的所有权责由欧榕公司负担。合同签订当日，原告向被告支付2万元定金，由第三人保管，第三人向原告出具了收据。2018年9月11日，吴春燕指示向欧榕公司前法定代表人陈廷书支付10万元购房款，向吴春燕支付7150元按揭手续费。经原告一直催促，敖军以各种理由拖延办理按揭手续，后直接告知敖军已经从欧榕公司离职，让原告直接联系公司。吴春燕直接告知原告钱是公司收的，让原告找公司总经理敖勇退款。原告找到敖勇多次要求解除合同退款赔偿，2019年5月11日敖勇指示林珊向原告退回1万元后，便置之不理。原告了解到，涉案房屋系王灵通所有，但不知道被告为何一直不办理按揭过户手续。现约定时间已过，被告的行为已明确合同不能继续履行，特诉请贵院要求解除合同，按合同约定判决被告承担违约责任。敖军、王灵通与原告具有买卖合同关系，陈廷书、吴春燕实际收到原告支付的购房款不知去向，四人应当承担退赔责任。欧榕公司出具担保书应承担连带责任。为维护原告合法权益，故起诉至法院，要求：1、判决解除原告与敖军签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令五被告连带退还本案购房款9万元及按揭手续费；3、判令五被告连带支付违约金19.6万元；4、判令五被告连带支付中介服务费14700元；5、诉讼费由五被告负担。被告敖军未到庭，也未提交时书面答辩意见。被告王灵通未到庭，也未提交书面答辩意见。被告吴春燕未到庭，也未提交书面答辩意见。被告陈廷书未到庭，也未提交书面答辩意见。被告欧榕公司未到庭，也未提交书面答辩意见。第三人重庆屋美家联房地产经纪有限公司辩称：同意解除合同，对原告其他诉讼请求，无意见。经审理查明：2018年8月20日，王灵通（甲方、售房方）与原告（乙方，购房方）、第三人（丙方，经纪方）签订《房屋买卖（居间）合同》1份，主要载明：1、甲方将其位于九龙坡区黄桷坪滩子口77号3幢25-4号房屋出阿米给乙方，总价98万元；其中，乙方于签订合同时支付2万元予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管；乙方须于按揭审批时交付19.6万元予甲方；乙方须于过户当日时交付8.4万元予甲方；乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款68万元，用于付甲方房款，双方须于2018年9月20日之前备齐办理按揭贷款手续所需向资料及费用交予丙方办理相关手续。2、乙方自行向甲方支付，由甲乙双方自行承担交易风险。3、甲乙双方签订本合同时，乙方须支付中介服务费14700元。4、乙方须于办理按揭申请手续当日向丙方支付按揭担保服务费6800元。5、本合同签订时，甲乙双方中任何一方违反前述条款导致合同无法继续履行时，视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金按照房屋总价的20%计算。6、双方约定四个月内完成过户，如未完成过户必须将该款项全额退还给客户；如未顺利过户产生的费用由甲方承担。该合同抬头处的甲方注明的是王灵通，但合同末尾甲方处仅有被告敖军的签字。合同签订后，原告向第三人支付2万元。第三人给原告出具《收据》1份，主要载明：付款单位是原告、付款方式是转账，收款事由是房屋定金。原告认可第三人已经将该2万元退还给原告。庭审中，原告和第三人均明确表示其没有见过被告王灵通，也没有王灵通的联系方式。另查明：原告主张被告敖军系代表被告王灵通出售涉案房屋，并举示1份《委托书》复印件，且原告和第三人表示均看到过该《委托书》原件。该《委托书》主要载明：被告王灵通因工作忙，委托被告敖军为其合法代理人，代为前往相关部门与买方办理涉案发昂无的全部手续并领取相关证明文件（不含代收定金及房款）。2018年9月10日，被告欧榕公司出具《担保书》1份，主要载明：欧榕公司愿为王灵通关于出售涉案房屋作为担保，承诺原告在此物业存量交易文件中的所有权责由本公司负责。2018年9月11日，原告给被告陈廷书转账10万元。原告主张系被告敖军要求其将该款项支付给陈廷书，并解释称吴春燕系敖军的员工。同日，被告欧榕公司给原告出具《收据》1份，主要载明：交款单位，收款方式转账，收款事由系涉案房屋订金。2018年9月11日，原告给吴春燕转账7150元；原告主张该笔款项系按揭服务费，并辩称吴春燕系敖军的员工，由吴春燕办理涉案房屋的按揭手续费，而且是原告将款项支付给第三人员工黄霄，由黄霄支付给吴春燕。第三人对原告陈述的该按揭服务费的支付方式予以认可。庭审中，原告主张被告敖军的弟弟敖勇在双方发生纠纷后退还1万元给原告。再查明：2018年5月24日，被告欧榕公司作出《股东决定》1份，主要载明：1、同意徐伟受让陈廷书在公司350万元股份；2、同意徐伟受让敖军在公司的650万元股份；3、变更后，公司的股东及出资情况为徐伟1000万元。同日，被告欧榕公司将法定代表人由陈廷书变更为徐伟。2018年12月，案外人瞿明强通过司法拍卖的方式购买了涉案房屋，购买总价格935640元。2019年7月，瞿明强成为涉案房屋的所有权人。上述事实，有《房屋买卖（居间）合同》、委托书、收据、微信支付、执行裁定书、不动产权登记资料、庭审记录以及当事人陈述等在卷为凭，足以认定。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点主要有三个：一是被告敖军是否系合同相对人；二是涉案买卖合同是否应该解除以及解除的法律后果；三是被告欧榕公司是否承担连带责任。对此，本院评述如下：第一，被告敖军是合同相对人。《最高人民关于适用的解释》（以下简称《民事诉讼法司法解释》）第九十一条第一项规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。本案中，原告主张被告敖军和被告王灵通之间存在委托关系，故原告有义务举示证据印证自己的观点，但原告仅举示《委托书》复印件，尚不足以证明二人之间存在委托代理关系。即使原告和第三人均辩称见过委托书原件，但因原告和第三人均没有王灵通的联系方式，也没有见过王灵通本人，也无法确认该委托书系王灵通亲自书写。此外，根据原告举示的《委托书》复印件，被告敖军无权收款，更无权指示将涉案房款支付给其他人。最后，涉案《房屋买卖（居间）合同》中合同的抬头甲方处系“王灵通”和尾部甲方处的签名系“敖军”，且并未注明敖军系王灵通的代理人，故应认定该合同甲方的签名不一致，故原则上应以合同尾部甲方的签名为准。据此，结合原告仅有《委托书》复印近，没有王灵通联系方式等案情，本院认定被告敖军系本案合同相对人。第二，涉案买卖合同符合法定解除的条件。原告和被告敖军以及第三人签订的《房屋买卖（转让）合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方都应按照约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，因涉案房屋已经登记在案外人名下，被告敖军无法继续履行涉案合同，加之第三人也同意解除涉案买卖合同，故根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条之规定，对原告要求解除《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，本院予以支持。其次，《民事诉讼法司法解释》第一百零八条第一款、第二款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”。本案中，原告主张系被告敖军让原告将购房款支付给被告陈廷书、吴春燕系敖军的员工，结合第三人的陈述以及被告欧榕公司出具的《担保书》等案情，加之被告敖军、吴春燕、陈廷书等均未到庭举示相反证据，本院认为原告的前述主张已经达到民事诉讼高度可能性的证明标准，认定被告敖军指示原告将10万元支付给被告陈廷书，陈廷书系代被告敖军收房款。据此，对原告要求被告陈廷书退还房款的诉讼请求，本院不予支持。另外，涉案买卖合同约定系第三人提供按揭贷款服务，现原告主张由被告吴春燕提供服务，并向其支付了按揭服务费，但因原告没有证据证明被告敖军同意变更合同条款，而且第三人也未明确表示是否同意变更合同条款，故原告应承担举证不能的法律后果。据此，本院认为，原告与被告吴春燕之间是否存在委托合同关系，不属于本案审理范围。原告和被告吴春燕可以私下协商解决或另案解决。再次，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，因原告主张被告吴春燕系被告敖军的员工，故不管是吴春燕还是敖军要求原告将房款转账给被告陈廷书，都视为被告敖军收房款。据此，对原告要求被告敖军返还房款的诉讼请求，本院予以支持。最后，合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院应予以支持。本案中，因被告敖军无法履行交付房屋的出卖义务，违反了合同约定，故对原告要求被告敖军支付违约金19.6万元（98万元×20%）的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据《合同法》第一百一十四条规定可知，我国违约金的性质系“补偿性为主、惩罚性为辅”，故原则行守约方不能要求违约方同时承担支付违约金和赔偿损失的违约责任。加之，原告并没有证据证明违约金金额不能弥补原告在本次交易中的损失，故对原告要求被告承担赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。本案中，按照双方合同约定“四个月内未完成过户手续，所产生的费用由被告敖军承担”。本案中，如果中介服务费属于该约定的费用范围内，那么原告可以要求第三人退还中介服务费，第三人也可以要求被告敖军支付。因原告并未要求第三人退还中介服务费，以及第三人也未提起反诉，故对第三人是否应退还原告中介服务费、被告敖军是否应向第三人支付中介服务费均不属于本案审理范围，双方可以私下协商解决或另案解决。而且，即使前述约定中的费用不包括原告支付的中介服务费，原告需要向第三人支付中介服务费14700元，那么该费用也属于也属于原告的损失，故对原告要求被告支付中介服务费的诉讼请求，本院不予支持。第三，被告欧榕公司应承担连带责任。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。本案中，被告欧榕公司给原告出具的担保书，内容模糊、不明确，故应当认定为连带责任保证。据此，对被告欧榕公司承担连带责任的诉讼请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、确认原告张代遐和被告敖军、第三人重庆屋美家联房地产经纪有限公司于2018年8月20日签订的《房屋买卖（居间）合同》于判决生效之日解除；二、被告敖军于本判决生效之日起十日内退还原告购房款9万元、支付违约金19.6万元，共计28.6万元；三、被告重庆欧榕实业有限公司对被告敖军的前述义务承担连带责任；四、驳回原告张代遐其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13600元、公告费560元，共计14160元，由被告敖军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李霄敏人民陪审员  袁鹏飞人民陪审员  李晓平二〇二〇年五月二十日法官 助理  宋 浩书 记 员  卢泽胜