湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初785号 原告：湖南紫园物业服务有限公司，住所：怀化市经开区滨江路紫园别墅****。 法定代表人：崔世荣，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐智灵（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。 被告：怀化市紫园业主委员会，，住所：湖南省怀化市鹤城区经开区滨江路紫园小区 主任：彭慧蓉。 委托诉讼代理人：杨文发，湖南世勤律师事务所律师。 原告湖南紫园物业服务有限公司（以下简称紫园物业公司）与被告怀化市紫园业主委员会（以下简称紫园业委会）无因管理纠纷一案，本院于2020年3月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月26日公开开庭进行了审理，原告紫园物业公司委托诉讼代理人徐智灵、被告紫园业委会及其委托诉讼代理人杨文发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告紫园物业公司向本院提出了如下的诉讼请求：1、被告支付原告费用1043756元，并从起诉之日起，按年利率6%的标准支付逾期付款的利息；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年，怀化友盛电联房地产开发有限公司与原告（原告原名称为怀化家年华物业管理有限公司，2007年12月27日更名为怀化紫园物业服务有限公司，2019年3月22日变更为湖南紫园物业服务有限公司）签订《前期物业委托管理服务合同》，将位于怀化市经开区滨江路紫园小区委托原告管理。2017年4月，怀化紫园小区成立业主委员会。2019年9月20日，紫园小区选聘新的物业公司，原告物业服务合同终止。《前期物业委托管理服务合同》第二条约定的服务内容是：（一）为甲方（怀化友盛电联房地产开发有限公司）该物业项目开发期内提供早期介入物业管理服务，包括配合销售提供物业管理咨询服务、客户服务、保安、清洁、协助促销；参与项目设计和施工监督、竣工及交接验收及介入期内的相关服务。（二）为该物业管理区内业主、使用人依法依规提供前期物业管理服务。第三条约定的为业主提供物业管理服务期限为：自甲方第一期房屋交付业主至本物业全体业主大会召开，选举并委托业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。原告接受委托后，依据合同及法律法规的规定进行物业服务。自2016年开始，为了改善小区的居住环境，原告陆续垫资对住宅共用部分、共用设施设备进行更新、改造：对小区大门口的道闸改造92750元、对篮球场的围栏加装31893元、对变压器进行应急维修99594元、绿化改造627564元、亮化工程改造51565元、另外还有零星工程140300元，共计1043756元。以上住宅共用部分、共用设施设备进行更新、改造工程，既不属于《前期物业委托管理服务合同》服务范围，也不属于法律法规规定的物业管理服务范围，原告进行了管理和服务所支付的费用，被告作为收益人应当承担。原告为此多次致函被告，被告均不予理会。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。 被告紫园业委会答辩称：一、被答辩人物业公司为紫园小区提供物业服务的基本情况。紫园小区的建设单位（开发商）是怀化友盛电联房地产开发有限公司，建设单位在建设开发紫园小区的过程中，与被答辩人于2009年签订《前期物业委托管理服务合同》，约定由被答辩人在紫园小区的开发期内提供前期物业管理服务并配合建设单位办理房屋促销、项目设计、施工监督、竣工验收、房屋交接等相关事务，合同期限为该前期合同签订之日起至紫园小区选举产生业主委员会并与物业服务企业签订正式的物业服务合同时止。之后，建设单位按照紫园小区的建设规划设计和实际需要，陆续投入了部分资金对小区的住宅共用部分、共用设施设备进行了购置、更新、改造，被答辩人作为建设单位的受托方也对小区进行了一定的物业服务并向广大业主收取了物业服务费。2017年4月，小区成立业主委员会。2019年下半年，绝大多数业主对被答辩人提供的物业服务强烈不满，要求选聘新的物业公司，被答辩人也自知其服务能力、服务水平有限自行放弃选聘。当年9月20日，经公开投票，怀化众合物业服务公司胜出并与答辩人签订物业服务合同，被答辩人即正式退出小区的物业服务。二、建设单位对小区的相关投入，被答辩人作为物业服务企业无权主张权利。根据被答辩人诉称，自2016年开始，为了改善小区的居住环境，委托人即建设单位陆续投入了104余万元对小区共用部分、共用设施设备进行了更新、改造。被答辩人作为受托人，无权以自己的名义主张该投入款项，被答辩人紫园物业公司作为本案的原告主体不适格。三、建设单位在开发过程中对小区的共用部分、共用设施设备等进行投入和改造，是建设单位的应尽之责。开发商在建设开发房地产项目时，不仅仅只是建造房屋出卖，与房屋配套绿化、道路、健身、监控、水电等设施设备也是其必须投入、完成的不可或缺的一部分，否则该房地产项目就无法居住和开展商业活动。相反，房地产项目良好的配套设施设备，也是提升房价、提高开发效益的必需手段，这方面的投入，应当计入开发商的开发建设成本而不应该再向广大购房人（业主）收取。四、退一万步说，即使小区内的104余万元的投入系被答辩人所投，根据本案的实际情况和合同的相对性的原则，该费用也应该由被答辩人向建设单位索取。建设单位在开发建设小区期间，根据《物业管理条例》第21条之规定与其选聘的物业服务企业签订了《前期物业委托管理服务合同》，该前期合同本质上就是委托合同，委托人是建设单位，受托人（代理人）是原告。根据《合同法》第二十一章“委托合同”的有关规定和合同相对性的原则，即使被答辩人（受托人）垫付了有关费用，也只能依法向建设单位（委托人）主张权利，而不能向业委会索赔。更何况，被答辩人作为物业服务企业在为小区提供前期物业服务期间，由于其怠于管理，维修、服务，不尽职责，造成小区内的有关设施设备提前报废，被答辩人应按照《物业管理条例》第35条“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”之规定承担赔偿责任。五、被答辩人主张的部分改造项目的投入费用已超过三年的诉讼时效，丧失了胜诉权。六、本案的基本案情不符合无因管理之债的特性。被答辩人作为建设单位指定的在开发期内提供相关服务的物业公司，从《前期物业委托管理服务合同》生效至该合同解除，物业公司是按照该合同的约定按期收取了物业服务费的，这种情形完全不符合《民法总则》第121条“没有法定或约定的义务，为避免他人利益受损而进行管理的人，有权请求收益人偿还由此支出的必要费用”的规定。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼或者诉讼请求。此致，怀化市鹤城区人民法院。 经审理查明：湖南省怀化市鹤城区经开区滨江路紫园小区的开发建设单位为怀化友盛电联房地产开发有限公司，2009年4月13日，怀化友盛电联房地产开发有限公司（甲方）与怀化紫园物业服务有限公司（乙方）签订了《前期物业委托管理服务合同》，合同第二条关于服务内容约定：乙方为甲方该物业项目开发期内提供早期介入物业管理服务，包括配合销售提供物业管理咨询服务、客户服务、保安、保洁，协助促销；参与项目规划设计和施工监督、竣工及交接验收及介入期内的相关服务，并为该物业管理区内业主、使用人依法依规提供前期物业管理服务。合同第三条关于服务期限约定：（一）、为甲方提供早期介入物业服务的期限，自甲方本物业现场售楼部交付使用、乙方早期物业管理人员到位服务起至本物业全面开发竣工验收合格并交付全体业主使用，且约定由全体业主交纳物业服务费用之日止；（二）、为业主提供前期物业管理服务的期限，自甲方第一期房屋交付业主，且约定由一期房屋所有业主缴纳物业管理服务费用之日起至本物业全体业主大会召开，选举并委托业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。 2012年12月26日，怀化紫园物业服务有限公司（甲方）与紫园小区业主彭慧蓉（乙方）签订了《前期物业服务协议》，协议第二条约定：甲方在物业管理区域内提供的前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；包括物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（含照明、绿地、道路、路灯、公益性文体设施、共用设施设备）；包括公共绿化的养护和管理等。协议第三条约定：甲方提供的前期物业服务应保证共用设备正常运行、定期维护保养，路灯、楼道灯基本完好。协议第十二条约定：甲方维护小区公用设施设备的正常运行，检查并修缮缺陷；酌情决定替换零配件及必要物品；所需费用，业主大会成立前经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过后，按程序从专项维修金中支付；业主大会成立后，经业主大会及业主委员会审议通过后，按程序从专项维修资金中支付。协议第二十六约定：根据房屋专项维修资金管理办法的规定，本物业在物业交付时依法筹集共用部分、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造的维修资金。协议第二十七约定：物业共用设施设备保修期满后，在小区业主委员会尚未成立前需动用维修资金的，由甲方提出使用方案，经书面征求业主同意并获得有效支持，报物业主管部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划到物业服务企业账户。协议第三十一条约定：专项维修资金的使用，由物业管理企业提出年度使用方案，经书面征求业主同意，并报物业管理主管部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划转到物业管理企业账户。 2016年5月20日开始，怀化紫园物业服务有限公司开始对紫园小区进行亮化工程改造，累计垫款51565元。 2017年4月23日，被告紫园业委会成立，任期3年，彭慧蓉为主任。 2018年4月25日，紫园业委会与怀化紫园物业服务有限公司向市物业科维修资金管理中心提交了《关于请求办理更换紫园I1变压器维修资金的报告》，报告载明：2018年1月2日下午4点多，紫园小区I1负一层一台2000K**干式变压器意外烧坏，介于天气寒冷，商户经营严重受影响，原变压器维修费用高且不确定能否修好、时间长等因素，最终经业委会研究决定，重新购置1000KTV干式变压器紧急抢修，更换变压器总费用99594元，具体费用见附件。 2018年3月26日，怀化紫园物业服务有限公司紫园事业部向紫园业委会提交了《紫园小区亮化系统改造报告》，报告载明：物业公司从2016年4月起至2017年底物业公司在亮化方面购买了高杆灯40套，草坪灯80套，以及七彩射灯50个和灯泡1200颗，电线600米及零配件共投入资金十余万元。依据物业管理规定，这些改造费用应在业主的公共维修资金中列支，但物业公司不等不靠不纠结，积极作为，投入大量人力和物力进行加班加点改造，无奈难以达到业主人人满意的效果，贴钱还不讨好，特此报告，请业委会启用维修资金对小区亮化系统进行改造，改造预算费用总计244400元，以上费用预算为当前市场调查，具体以实时采购为准。 2019年3月22日，怀化紫园物业服务有限公司变更名称为湖南紫园物业服务有限公司。 另原告自述：原告制作并安装了紫园小区篮球场围栏，垫资31893元；原告对紫园小区进行了绿化提质改造，垫资627564元；原告对紫园小区的停车场系统进行了改造并安装了紫园小区大门口的广告道闸，垫付92750元；原告因紫园小区的零星维修工程垫资31893元；原告为被告打印招募广告支出90元。 上述事实，有原告提交的原告营业执照，内资企业登记基本情况表，紫园业委会备案事项表，《前期物业委托管理服务合同》，《关于请求办理更换紫园I1变压器维修资金的报告》，爱丁堡1号地下车库更换变压器费用开支表及相应的增值税发票、领据、收据、销售单，《紫园小区亮化系统改造报告》、道路照明工程合同书及相应的领据、客户回单、发票联、收条、照片；被告提交的业主彭慧蓉与怀化紫园物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》、临时管理规约、业委会扩大联席会议纪要、关于退出紫园小区物业管理的函；及庭审笔录予以证实。 对原告提交的对紫园小区进行停车场系统及大门口广告道闸安装工程、绿化改造工程、篮球场围栏制作安装工程、零星维修工程、打印招募广告的相关证据，因真实性无法确认，本院不予认可；被告提交的怀化市质量技术监督局《关于紫园别墅小区电梯存在严重事故隐患的告知函》复印件，与本案不具有关联性，本院亦不予认可。 本院认为：紫园小区的开发建设单位与原告签订的《前期物业委托管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告应当按照《前期物业委托管理服务合同》的约定，向紫园小区业主提供相应的物业服务，该《前期物业委托管理服务合同》对紫园小区业主也有约束力。同样，怀化紫园物业服务有限公司（甲方）与彭慧蓉（乙方）等业主签订的《前期物业服务协议》，也系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦应合法有效，原告亦应当按照《前期物业服务协议》的规定，向彭慧荣等紫园小区业主提供相应的物业服务。根据两份协议的内容，原告并没有更换并安装紫园小区变压器的合同义务，也没有对紫园小区进行亮化工程、篮球场围栏制作及安装工程、绿化提质改造工程、停车场系统改造及大门口广告道闸安装工程、零星维修工程、打印招募广告的合同义务，且以上除打印招募广告外的六项工程，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，均属于公共部分的工程项目，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，以上除打印招募广告外的六项工程，在实施前需履行相应的程序，但原告未履行相应的程序，事后也未得到紫园小区全体业主、业主大会追认。现原告以无因管理为由，要求被告支付原告垫付以上工程的费用，根据《民法总则》第一百二十一条“没有法定或约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求收益人偿还由此支出的必要费用”之规定，对原告主张的更换并安装紫园小区变压器相关费用共99594元的诉讼请求，因原告对紫园小区的变压器进行更换安装系维护绝大多数业主的切身利益，具有紧迫性和必要性，属无因管理，且被告于2018年4月25日在《关于请求办理更换紫园I1变压器维修资金的报告》上盖章，应视为被告认可该笔费用，故本院予以支持原告的该项诉讼请求；对原告主张的对紫园小区进行亮化工程改造相关费用共计51565元的诉讼请求，被告于2018年3月26日在《紫园小区亮化系统改造报告》上盖章，且被告在庭审中认可亮化工程有正式发票的相关费用，应视为被告认可原告进行的亮化工程，故本院予以支持原告的该项诉讼请求；对原告主张的篮球场围栏制作安装工程、绿化提质改造工程、停车场系统改造及大门口广告道闸安装工程、零星维修工程、打印招募广告相关费用共计892597元的诉讼请求，因原告未能举证证明以上工程项目的合理性及目的是为了维护广大业主的切身利益，即不符合无因管理，且超出了前期物业管理合同的范畴，亦未获得业主授权，原告紫园物业公司也未举证证明上述工程的必要性，故该费用不应由业主承担。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，应当由负有举证证明责任的原告承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张的篮球场围栏制作安装工程、绿化提质改造工程、停车场系统改造及大门口广告道闸安装工程、零星维修工程、打印招募广告相关费用共计892597元的诉讼请求，不予支持。 被告抗辩原告未垫资，原告主张的费用为开发商的投资，但被告未能举证证明，故被告的该抗辩理由不能成立。对被告抗辩的诉讼时效问题，根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第九条“管理人因无因管理行为产生的给付必要管理费用、赔偿损失请求权的诉讼时效期间，从无因管理行为结束并且管理人知道或者应当知道本人之日起计算。”之规定，原告主张的对紫园小区变压器更换安装相关费用共计99594元的诉讼请求，原告对紫园小区变压器更换安装时间为2018年，故该项诉讼请求未过诉讼时效；原告主张的紫园小区亮化工程改造费用共计51565元的诉讼请求，原告自2016年开始对紫园小区进行亮化改造工程，于2018年3月26日向被告提交《紫园小区亮化系统改造报告》，该亮化工程一直持续到2019年，故原告主张亮化工程改造费用的诉讼时效应自亮化工程改造结束时起算，未超过3年的诉讼时效；综上，被告的时效抗辩不能成立。对被告抗辩的被告主体不适格问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条之规定，其他组织可以作为民事诉讼的当事人，参照《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条关于其他组织的规定，被告应属于其他组织，具有诉讼当事人的资格，故被告以被告诉讼主体不适格进行抗辩不能成立。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市紫园业主委员会于本判决生效之日起十日内给付原告湖南紫园物业服务有限公司151159元及逾期利息（以151159元为基数，自2020年3月6日起至款项还清之日止按年利率6%计算逾期利息）； 二、驳回原告湖南紫园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14194元，减半收取7097元，由原告湖南紫园物业服务有限公司负担6069元，被告怀化市紫园业主委员会负担1028元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员  张文香 二〇二〇年五月二十三日 代理书记员  聂 瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金） (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第九条管理人因无因管理行为产生的给付必要管理费用、赔偿损失请求权的诉讼时效期间，从无因管理行为结束并且管理人知道或者应当知道本人之日起计算。 本人因不当无因管理行为产生的赔偿损失请求权的诉讼时效期间，从其知道或者应当知道管理人及损害事实之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括： （一）依法登记领取营业执照的个人独资企业； （二）依法登记领取营业执照的合伙企业； （三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业； （四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构； （五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构； （六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构； （七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业； （八）其他符合本条规定条件的组织。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。