山东省郓城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1725民初7366号 原告：李明科，男，1966年4月26日出生，汉族，农民，住郓城县。 委托诉讼代理人：韩军华，山东鲁韵正道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋德响，山东鲁韵正道律师事务所实习律师。 被告：李凡鑫，男，1985年10月8日出生，汉族，农民，住郓城县。 被告：李明言，男，1967年12月31日出生，汉族，农民，住郓城县。 委托诉讼代理人：刘胜建，山东郓州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周淑笛，山东郓州律师事务所律师。 原告诉被告李明言、李凡鑫租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明科及委托诉讼代理人韩军华、宋德响，被告李凡鑫、被告李明言委托诉讼代理人刘胜建、周淑笛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李明科向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的土地、房屋租赁合同关系，返还租赁土地及房产；2、判令被告支付至2019年10月23日土地租金22212元，房屋及原告自有土地租金按照年租金65000元的标准计算自2019年7月1日至2019年11月1日金额21666元，上述土地、房屋租金均计算至实际交还之日止；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：自2003年起原告即租赁同村村民李先桢等人的土地以及自己从李集三队取得的土地建造房屋一处。建成后于2013年初原告与二被告口头约定承租原告的房屋土地用于超市经营，原告自有门头房租金每年为60000元，原告自有土地租金每年五千元，李先桢等人地租按照原告实际支出另行计算支付。原、被告未签订书面的租赁合同，依法应视为不定期租赁。现被告对于李先桢等人的土地地租没有支付，其中部分土地租金已经由原告支付。二被告对于原告自有门头房及土地租金仅支付至2019年6月30日。被告未按照约定的时间支付租金，已经严重违约。综上所述，被告的行为已经违反法律规定及双方约定，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依据我国合同法等相关民事法律规定起诉至贵院，诉请如前，望人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告李凡鑫辩称，一、原告起诉所述的都是事实。现在亿客隆超市经营所用的门头房是我父亲在自己宅基地上建告的，其他土地有部分是李集村分配给我父亲及爷爷奶奶的土地，还有一部分是我父亲租赁的李先桢等人的。二、对于房屋及土地出租，我们未订立书面合同。租金约定的是门头房每年60000元，我父亲的其他土地年租金5000元，李先桢等人的土地按照每亩1500元的标准支付租金，租金随行就市可进行调整，均由我们承租方负担。三、原告所称的租金都没有交付。没有交付的原因系我与李明言将亿客隆超市承包出去给了李明言的儿子李玉阳，按照承包合同的约定，承包人承担上述所有租金，李玉阳一直拒交租金，也没有按照约定支付我承包金。2019年6、7月份，原告和我多次向被告李明言以及李玉阳催要租金和承包金，催要期间原告也提出了要求终止解除租赁合同的要求，但至今我们都没有交纳租金。四、对于原告的诉讼请求，我同意解除租赁合同，租金可依法由我与李明言共同负担。我们承担租金后，可依据企业承包合同另行向李玉阳主张。 被告李明言辩称，一、原被告之间不存在土地、房屋租赁合同关系，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。1、2013年10月份,李明言与被告李凡鑫共同出资建设超市，超市建设土地系两被告租赁原告及李先桢等人的，并不是原告2003年租赁的李先桢的土地。李先桢等人的土地租金为每年每亩1500元，因原告自行填埋土，土地租金每年每亩五千元，另加上门头房租金，每年共为4万元。自2013年10月份-2018年6月20日超市经营期间，土地租金均由被告及李先桢等人至超市处自行领取，租金为每年领取一次，领取至2018年6月20日，李明言经营超市期间已将土地及门头房租金向原告支付完毕。2、2018年6月20日，两被告与李玉阳签订了《协议书》一份，两被告退出超市经营，由李玉阳承包经营。《协议书》第四条约定：门头房每年6万元、土地租金每年伍千元在本协议期间由乙方即李玉阳另行支付。李玉阳自2018年6月20日起为超市经营者，原告诉状所称门头房租金每年为60000元，土地租金每年伍千元，与上述《协议书》约定的内容一致，且李凡鑫与李明科系父子关系，足以认定李明科对超市经营权人现为李玉阳知情，2018年9月20日至2019年6月20日的土地及门头房租金65000元，由李玉阳向原告进行了支付，原告予以接受。因此，原告应当向李玉阳主张权利，而不是被告。综上，原告与李明言现不存在土地租赁、房屋租赁合同关系，原告无权要求李明言向其支付土地及房屋租金。 二、原被告之间并未形成不定期租赁合同关系，原告无权要求与被告解除合同。根据《合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。本案中，原告每年土地租金及门头房租金为4万元，每年领取一次，领取至2018年6月20日，根据履行方式及交易习惯，能够认定原租赁合同期限为2013年10月份-2018年6月20日即李明言经营超市的期限，但原租赁合同关系现已终止。2018年6月20日，李明言退出超市经营，由李玉阳承包经营，承包超市经营期限为5年，门头房每年6万元、土地租金每年伍千元由李玉阳支付，李玉阳按照每年交付租金的期限将土地及门头房租金向原告进行了支付，原告予以接受，李玉阳已与原告建立了新的租赁合同关系，租赁期限依据《协议书》的承包期限认定为5年，并不是不定期租赁合同，且自2019年6月20日至原告起诉之日，并未届满6个月，李玉阳现可不向原告支付土地及房屋租金，其行为也构不成违约。三、即便认定原告与李玉阳之间存在不定期租赁合同关系，基于我国民法总则的公平原则及诚实信用原则，原告也无权要求解除合同。李玉阳经营超市使用土地系租赁的原告及李先桢等人的土地，土地均相邻紧挨，原告及李先桢等人的土地作为一个整体共同由李玉阳使用，所有的土地已经成为超市不可分割的一部分，各出租人不能随意按照土地份额单独进行处置。原告作为出租方的一员要求解除合同，但李先桢等绝大多数出租人均未要求与李玉阳解除合同。根据《民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。公平原则强调的是维持当事人之间的利益平衡，即各方利益在履行合同过程中均能平衡，并能够合理的承担民事责任。本案中，超市现处于正常经营状态，若原告单方强行解除租赁合同，势必对李玉阳造成利益严重不平衡的法律后果，导致超市产生巨大的经济损失，严重违反了公平原则。根据《民法总则》第七条规定的诚实信用原则，原告应按照约定恪守承诺，不随意变更内容，诚实守信的履行自身义务。根据被告李凡鑫答辩陈述，其已自认超市现由李玉阳经营，是李玉阳拒交租金与被告李明言无任何关系，原告应当向李玉阳主张权利。 本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下： 1、原告李明科对涉案土地及房屋享有合法的使用权。对涉案土地门头房及李明科自有土地，有郓城县李集镇李集村民委员会出具的证明二份为证，且被告不持异议，本院予以确认。对李先桢、李孟文等人的土地，有李明科与李先桢等人签订的书面土地租赁合同与李先桢等人所述的证人证言可以证实，李先桢等人将其涉案土地租赁给李明科使用。针对被告提交的李明言与李明保、李文辉的录音材料，因李明保及李明辉未出庭作证说明相关情况，且有书面土地租赁合同为证，本院对其陈述不予采纳。李明科将其涉案自有土地、房屋及从李先桢等人租来的土地租赁给被告李凡鑫、李明言使用。故李明科与被告李凡鑫、李明言存在合法有效的租赁合同关系。 2、原告李明科依法享有合同解除权。被告李明言、李凡鑫为经营超市向李明科租赁房屋及土地，但未签订书面租赁合同，亦未约定租赁期限，应视为不定期租赁。李明科主张解决租赁合同之前已向被告李明言、李凡鑫提前告知，并要求被告支付租金，故原告李明科可依法行使合同解除权。针对被告辩称其已将超市经营权转让给案外人李玉阳，要求原告向李玉阳主张权利。根据合同相对性原则，原告李明科与被告李凡鑫、李明言之间存在租赁合同关系，合同的解除与案外人李玉阳不存在关联性。 3、李明科与李先桢、李孟文、李明立、李兆旺、李文辉、韩素华、李福春、李明风、韩福荣、李明保、李先军于2018年9月1日签订土地租赁合同，上述土地租金一年共计10523元。上述租金，作为房屋及土地的实际使用人，该笔租金应由被告李明言、李凡鑫承担。李明科自有土地及房屋租金有李凡鑫、李明言与李玉阳协议书及李凡鑫领款条为证，共计65000元，租金支付至2019年6月20日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：涉案房屋系李明科自建，土地系原告李明科部分自有及租赁李先桢等人。被告李明言、李凡鑫为经营超市，向原告李明科租赁上述土地及房屋，双方未签订书面合同。现原告李明科主张解除合同，李明科自有土地及房屋租金被告李明言、李凡鑫已支付至2019年6月20日，尚欠部分租金未付清。李明科租赁李先桢等人土地租金每年共计10523元。 本院认为，原被告双方自愿口头签订租赁合同，双方存在真实有效的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定:租赁期限为六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。李明科和李凡鑫、李明言之间为不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。李明科和李凡鑫、李明言之间系不定期租赁关系,且原告就解除合同的要求已提前告知二被告，李明科主张解除合同的诉请于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告李明言、李凡鑫应返还租赁房屋及土地并支付尚欠的租金，李明科自有土地及房屋租金共计65000元被告李明言、李凡鑫已支付至2019年6月20日。李明科租赁李先桢等人土地租金每年共计10523元，二被告作为土地的实际使用人应予偿还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李明科与被告李明言、李凡鑫的租赁合同； 二、被告李明言、李凡鑫于判决生效后六十日内向原告返还涉案土地及房屋； 三、被告李明言、李凡鑫于判决生效后六十日内支付原告李明科租金（租金计算方式为租赁李先桢等人土地自2018年9月1日起，以每年10523元的标准，计算至返还土地之日止；李明科房屋及土地自2019年6月21日起，以每年65000元的标准，计算至返还土地及房屋之日止）。 案件受理费896元，由被告李明言、李凡鑫负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于菏泽市中级人民法院。 审 判 长  徐龙矩 人民陪审员  梁衍社 人民陪审员  梁乃时 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  何玉菲 注：义务人逾期不履行本判决书确定的义务，权利人申请执行的期限为二年。