营口市站前区人民法院辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0802民初2018号原告:刘庚,男,1981年9月17日出生,汉族,个体经营者，现住址营口市站**。委托诉讼代理人：周仕栗，北京安科律师事务律师。被告:高清,女,1962年11月22日出生,汉族，退休人员，现住址营口市西市区。被告：张敏，女，1963年4月30日出生，汉族，退休人员，现住址营口市站**。二被告委托诉讼代理人：邓红岩，辽宁绿洲律师事务所律师。原告刘庚与被告高清、被告张敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，于2019年3月4日作出（2019）辽0802民初1726号判决书。原告刘庚不服一审判决,提出上诉。营口市中级人民法院审理后,于2019年6月10日作出(2019)辽08民终1380号民事裁定,撤销本院一审判决,发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘庚委托诉讼代理人,被告高清、被告张敏及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销与二被告签订的公寓转租合同；2、二被告返还租金90,000.00元及押金10,000.00元；3、二被告承担本案诉讼等相关费用。事实与理由：2017年3月1日，被告高清承租了营口市阳光老年公寓，承租后，与被告张敏一起经营。后因两人产生矛盾，决定公寓对外转租，原告有意承租。在协商期后，二被告告诉原告他们转租是经出租人同意的。2018年1月1日二被告与原告签订《公寓转租合同》，约定租期5年2个月，年租金180,000.00元，合同签订后原告交给二被告包括10,000.00元押金在内总计220,000.00元（2018年1月至2019年3月租金210,000.00元）。原告接手经营后，出租人得知二被告将公寓转租给原告，明确告诉原告转租未经出租人同意，是擅自转租，出租人有权解除与被告高清的《公寓出租合同》，原告要求撤出归还公寓。原告认为当初与二被告签订合同时，二被告转租称经过出租人同意，如果原告知道出租人不同意转租，不会签订合同。这份转租合同完全是在二被告采取欺诈手段情况下签订的，并且二被告也没有拿出出租人同意转租的证据。出租人要求收回公寓，原告无法实现承租合同。为此，原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称：一、答辩人与原告的《公寓转租合同》，是双方自愿签订，符合法律规定，不存在《合同法》第54条规定的情形，因此答辩人不同意撤销，但鉴于双方目前关系，《公寓转租合同》已经无法继续履行，因此同意依法解除。二、答辩人与原告的转租行为是事先经过出租人张伟同意的，因此转租行为合法。1、答辩人将案涉房屋转租给刘庚前，事先取得了出租人主张伟的许可，出租人张伟给的答复是：“转租给谁不管，我就对你们俩”，之后，答辩人才在供求园张贴广告，确定原告承租后，刘庚2018年1月6日给付21万元房租时，出租人张伟就在场，所以答辩人不存在隐瞒事实情形；2、2018年3月21日出租人张伟妻子简阅在给高清出具的收取租金的《收条》中明确表示收取的是刘庚2018年度部分租金，可见转租的事实出租人张伟及简阅夫妻是明知并认可的，原告主张的隐瞒转租与事实不符。三、答辩人在转租过程中不存在过错，不付返还租金义务。1、答辩人在转租过程中不存在隐瞒原房主事实，所以原告无权要求按《公寓转租合同》第9条退还租金。2、答辩人2017年3月1日与出租人张伟的《公寓租赁合同》约定租金是年12万元，与原告2018年1月1日的《公寓转租合同》约定租金是18万元，差额6万元并非是转租获利，而是因为答辩人从出租人张伟手中接手公寓时养员只有12人，公寓处于亏损状态；而转租给原告时养员已达45人，养老公寓纯利润每月达3万多元，且答辩人从张伟处承租公寓时，对公寓进行了重新装修，各项投入约11万元（其中有票据的近10万元），因此才在转租时提高了房租。3、答辩人收取原告的21万元租金，租赁期限是2018年1月1日至2019年3月1日（合计14个月），答辩人与原告2018年1月1日签订《公寓转租合同》后，就将公寓交付原告经营，在原一、二审诉讼期间，原告一直在占有、经营公寓，即原告在2018年1月1日至2019年3月1日的租期内已经获利，不存在任何损失，因此要求返回租金有违公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月1日，被告高清（乙方）与出租人张伟（甲方）签订《公寓租赁合同》，约定租赁营口市站前区阳光老年公寓，期限从2017年3月1日至2023年3月1日。租金约定为120，000.00元，协议第四条约定租金给付方式，本协议签订之日，乙方一次性支付第一年租金壹拾贰万元整，以后每年按租赁日期陆续交付。被告高清交付案外人张伟2017年3月1日至2018年3月1日期间的承包费共计120,000.00元并接收老年公寓。2018年1月1日，原告刘庚（丙方）与二被告高清、张敏（乙方）以及出租人张伟（甲方，甲方张伟字样系手写）签订《公寓转租合同》一份，约定乙方将营口市站前区阳光老年公寓转租给丙方，协议约定，租赁期限为2018年1月1日至2023年3月1日，年租金180，000.00元，本协议签订之日起，丙方一次性支付乙方第一年租金（2018年1月1日-2019年3月1日）贰拾壹万元整，同时原被告签订《阳光公寓押金》约定原告所接收的老年公寓的设备：一、平板电视4台、老式29台。二、冰柜一台。洗衣机一台，老款式。厨房设备保持原样，约定合同到期物品完好无损押金如数返还。上述协议签订后二被告收取了原告刘庚2018年1月1日至2019年3月1日（14个月）的租金210，000.00元和10，000.00元抵押金，同时《公寓转租合同》第四条约定租赁期内，老年公寓应享有的国家补贴由丙方独享，凡涉及对公寓设施改善的部分，租赁期满，无偿留给甲方，第九条载明：如果甲方不承认，乙丙双方的转租合同、乙方无条件给丙方退还所有钱款。原告于2018年1月接收老年公寓后，一直由原告经营。另查，营口市站前区阳光老年公寓的房屋所有权人为案外人简阅，其与出租人张伟系夫妻关系。2018年1月6日出租人张伟向被告高清出具收据载明：今收到高清承包费壹拾贰万元正（120，000.00元）（2018年3月1日至2019年3月1日）。2018年3月20日被告高清向出租人张伟出具收条，载明：今收到张伟陆万捌千元整。2018年3月21日案外人简阅向被告高清出具收条，载明：收到高清陆万捌千元整（此款系刘庚2018年度部分租金）。原告于2019年3月1日与出租人张伟及简阅签订租赁协议租赁营口市站前区阳光老年公寓。本院认为：关于原告解除《公寓转租合同》的主张，因原告于2019年3月1日与出租人张伟及简阅夫妻签订租赁协议租赁营口市站前区阳光老年公寓，原被告双方签订的《公寓转租合同》，已经没有实际履行的可能，合同目的无法实现。故被告解除《公寓转租合同》的主张，本院予以支持。关于原被告《公寓转租合同》的解除时间问题，因《公寓转租合同》履行过程中未发生法定解除事由，而且原告亦未向本院提出解除权诉讼，故本院认为，鉴于原被告之间的《公寓转租合同》是商业性质的老年公寓，本案实际上涉及到商事租赁。商事租赁因为是服务于具有持续性的营业活动，因此商事租赁需要租赁合同效力的持续保持，不能轻易解除合同。但因2019年3月1日原告与出租人张伟及简阅夫妻签订租赁协议租赁营口市站前区阳光老年公寓，导致《公寓转租合同》无法继续履行，故本院认为2019年3月1日为原被告《公寓转租合同》的解除时间为宜。原告于2019年3月1日与出租人张伟及简阅签订租赁协议租赁营口市站前区阳光老年公寓。原告实际租赁至2019年3月1日房屋租金且已经实际缴纳，故对原告要求返还租金90,000.00元的主张，本院不予支持。关于原告诉请被告返还押金10,000.00元，因原告于2019年3月1日已与出租人张伟签订租金合同，被告无权继续占有原告的押金，故被告应承担返还义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告与被告签订的《公寓转租合同》于2019年3月1日解除；二、被告高清、被告张敏返还原告刘庚押金10,000.00元。上述款项于本判决生效后十日内给付，如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,600.00元，由原告承担4,390.00元，由二被告承担210.00元，原告已预交本院，由二被告给付原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  李 品审 判 员  仲玉虹人民陪审员  李兆莲二〇二〇年五月二十九日法官助理胡彦彬书记员王珊珊