广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终1610号上诉人（原审被告）：阮家旺，男，1992年10月26日出生，汉族，住江西省宜春市靖安县。委托诉讼代理人：王璐婷，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晴亮，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘润滋，男，1951年2月1日出生，香港居民。委托诉讼代理人：陈建凯，广东明轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾维芳，广东明轩律师事务所律师。上诉人阮家旺因与被上诉人刘润滋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初17197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、判令本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。主要事实和理由：1、原审法院庭后向案外人蔡某根、于龙飞、罗晓萍所作调查笔录是认定被上诉人为适格原告的主要证据，但该调查笔录并未经过上诉人质证，严重违反法定程序，应当发回重审或依法改判；2、原审判决认定事实不清，法律依据不足。上诉人二审提供新的证据证明案涉房屋所有人为案外人祖某，而非被上诉人；3、原审法院已查明案涉房屋已由第三人蔡某根（房屋租赁协议上的出租人）转租给案外人深圳市江边鑫×鸿投资发展有限公司（以下简称鑫×鸿公司），并由鑫×鸿公司向上诉人收取租金。因为被上诉人和蔡某根的违约行为，造成上诉人面临收到三个出租人主张支付房租的不利局面。上诉人有权行使不安抗辩权，并要求被上诉人、蔡某根和鑫×鸿公司依法确定唯一出租人后才补交房屋租金；4、如被上诉人是本案实际出租人，则其明知与上诉人的房屋租赁协议未到期的前提下，依然将涉案房屋转租给鑫×鸿公司，明显属于违约行为，按照双方签订的《房屋租赁协议（续签）》第七条的约定，应当双倍赔偿按金共计人民币四万元整给上诉人；5、被上诉人与蔡某根对本案房屋租赁纠纷的发生及损害负有不可推卸的过错责任，应当对造成上诉人的损失承担赔偿责任。被上诉人辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，也不存在遗漏当事人、违法缺席判决等严重违反程序的情形，应当依法予以维持；2、案涉房屋的历史遗留问题登记文件可证实案涉房屋是登记在被上诉人名下的历史遗留违法私房，而上诉人二审提交的《房屋租赁凭证》记载案外人祖某为出租人而非房屋所有权人，实际上祖某是被上诉人的妻子，被上诉人曾委托祖某代为办理房屋出租备案登记手续，故被上诉人是适格的原告。且上诉人一方面否认被上诉人为案涉房屋所有权人，另一方面又要求被上诉人作为案涉房屋所有权人对其承担违约责任和侵权赔偿责任，自相矛盾；3、上诉人长期拒付租金，在房屋租赁合同到期后也未向任何一方腾退房屋或缴纳房屋占用费，而是把案涉房屋当作自己的房子一致占有使用至今，已长达四年之久；4、被上诉人曾委托案外人深圳市嘉伟华塑胶有限公司与鑫×鸿公司签订房屋租赁合同，但根据合同相对性原则和原审法院的认定，被上诉人与鑫×鸿公司之间的合同对上诉人没有约束力，鑫×鸿公司无权向上诉人收取租金，并不存在鑫×鸿公司向上诉人提出诉讼主张租金的条件。鑫×鸿公司对上诉人实施的违法行为，应当由上诉人另偱法律途径予以追究。因此，上诉人所主张的各种缓交租金、发回重审的理由都是为了尽可能地拖延诉讼时间，尽可能长时间无偿占有案涉房屋。请求二审法院查明事实，依法及时作出判决。一审法院认定事实：2015年2月28日，案外人蔡某根（甲方）与被告阮家旺（乙方）签订了一份《房屋租赁协议（续签）》，约定甲方将坐落在深圳市宝安区石岩街道水田社区水田新村一区80号联建楼四楼整层租给乙方经营旅馆使用，每月租金7300元，如乙方违约则押金不退，甲方违约则双倍赔偿押金，原收有押金20000元不变，合同期限自2015年4月1日至2018年3月31日。于龙飞代表甲方在该协议上签名。在租赁合同履行过程中，被告的租金一直由罗晓萍收取。深圳市宝安区石岩街道水田社区水田新村一区80号联建楼系登记在原告名下的历史遗留违法私房，该房产已获得《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、《房屋所有权证》等。经一审法院庭审后调查，案外人深圳市嘉伟华塑胶有限公司系由原告实际控制，原告将上述房产的出租和管理交由该公司负责，蔡某根、于龙飞、罗晓萍系该公司员工。蔡某根、于龙飞、罗晓萍向一审法院陈述其系受原告委托与被告签订的租赁合同和收取租金，实际出租人为原告。2017年4月25日，案外人深圳市嘉伟华塑胶有限公司（甲方）与深圳市江边鑫×鸿投资发展有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将深圳市宝安区石岩街道水田社区水田新村一区32号、80号房屋整体出租给乙方。双方在合同中还约定，对部分租户未到期的，乙方要继续执行合同期限，如发展需要清退，则征得租户和甲方同意方可清退。蔡某根代表甲方在合同上签名。被告主张，自案外人深圳市嘉伟华塑胶有限公司与深圳市江边鑫×鸿投资发展有限公司签订《房屋租赁合同》后，深圳市江边鑫×鸿投资发展有限公司要求大幅涨租以及缴纳“喝茶费”，在被告以及该栋房产其他未到期租户拒绝的情况下，深圳市江边鑫×鸿投资发展有限公司采取断电、闹事的方式阻碍被告和其他租户的经营，给被告造成损失，且被告在原告未按约定缴纳电费的情况下，代原告缴纳了部分电费。被告自2017年5月起未缴纳租金。一审法院认为，经一审法院调查，案外人蔡某根、于龙飞与被告签订租赁合同的行为系受原告委托，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”案外人蔡某根以自己的名义与被告签订了租赁合同，现被告未履行支付租金的义务，原告作为委托人可以自己的名义向被告主张租金，故一审法院认为，刘润滋为本案适格的原告。原告与被告签订的《房屋租赁合同（续签）》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则履行各自的合同义务。现原告在与被告的租赁合同未到期的情况下，又将该房屋出租给深圳市江边鑫×鸿投资发展有限公司，该租赁合同的合同双方为原告与深圳市江边鑫×鸿投资发展有限公司，且未经得被告同意，该租赁合同对被告不产生约束力，原告与被告于2015年2月25日签订的《房屋租赁合同（续签）》在租赁期限内依然合法有效，原告应向被告提供适合被告使用的房屋，被告应按期缴纳租金。故被告应向原告缴纳2017年5月1日至2018年5月31日的租金94900元。原被告双方的租赁合同已于2018年5月31日期限已经届满，故对于原告要求解除其与被告签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。期限已经届满，被告向原告缴纳的20000元押金，原告应予以返还。该押金可与被告应支付原告的租金相抵扣，故被告还应向原告缴纳2017年5月1日至2018年5月31日的租金74900元。在租赁合同到期，双方未续签租赁合同的情况下，原告作为出租方和业主，有权要求被告腾退房屋，并在腾退房屋之前按照每月7300元的标准向原告支付房屋占用费。故对于原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。原告作为出租方，应向被告提供适合其实现合同目的的房屋，但原告“一房两租”的行为，给被告造成了一定的损失，被告主张其代原告支付了部分电费，但未向一审法院提供具体数额，对于被告的损失和代缴的电费，被告可另行提起诉讼向原告主张。对原告超出一审法院认定部分的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告阮家旺自本判决生效之日起五日内支付原告刘润滋2017年5月1日至2018年5月31日的房屋租金74900元；二、被告阮家旺自本判决生效之日起十日内腾退向原告刘润滋租赁的深圳市宝安区石岩街道水田社区水田新村一区80号联建楼四楼整层，并自2018年6月1日起按每月7300元的标准向原告刘润滋支付房屋占用费至腾退房屋之日止；三、驳回原告刘润滋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2344元，由被告阮家旺负担。本院对一审查明的事实予以确认。上诉人在二审庭审中针对一审法院2018年9月20日庭后向案外人蔡某根、于龙飞、罗晓萍所作调查笔录发表质证意见，认为该份笔录仅询问蔡某根、于龙飞、罗晓萍个人，该三人与被上诉人存在密切关联关系，故对该三人所作笔录内容存疑。且案涉房屋的地址与被上诉人提交的《建设用地规划许可证》载明的地址不能一一对应，而上诉人系与案外人蔡某根订立房屋租赁合同，以往也是向其缴纳租金，故上诉人无法确定哪一方主体才是实际出租人。上诉人在二审庭审中向本院提交一份编号为宝GB022234的《房屋租赁凭证》，拟证明案涉房屋的所有权人系案外人祖某而非刘润滋。被上诉人对该证据的真实性予以认可，但对其合法性和关联性不予认可。被上诉人认为该证据不属于二审新的证据，而且只是一份租赁凭证，并不是房屋权属的凭证。该租赁凭证中记载出租人为祖某，并不是记载房屋所有权人为祖某。而祖某实际上是被上诉人的妻子，其代被上诉人办理相关的租赁手续不影响房屋权属的认定。上诉人租赁了案涉房屋接近十年之久，不可能不知道案涉房屋的房东是谁。被上诉人另于二审庭审后向本院补充提交了编号为（94）西证字第4952号《结婚公证书》复印件，拟证明被上诉人与案外人祖某是夫妻关系。上诉人提交书面质证意见认为，该《结婚公证书》缺少结婚登记双方的具体身份信息，其真实性和关联性不予认可。且该证据至今已近26年，刘润滋与祖某现已不具备中国内地居民身份，故该《结婚公证书》不具备证明该两人婚姻状况的法律效力。即使刘润滋与祖某存在夫妻关系，亦不能证明刘润滋系本案适格主体。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉房屋系登记在被上诉人名下的历史遗留违法私房，已获得《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、《房屋所有权证》等。根据被上诉人一审中提交的《授权委托书》《情况说明》等证据，可以证明案外人蔡某根、于龙飞及深圳市嘉伟华塑胶有限公司均系受被上诉人委托代为出租管理案涉房屋。一审法院庭后亦向案外人蔡某根、于龙飞、罗晓萍调查核实其与上诉人签订租赁合同及收取租金的行为是否系受被上诉人委托，该三人予以确认并明确表示被上诉人是案涉房屋的业主和实际出租人。一审法院在未组织质证的情况下径行采纳和认定在程序上虽存在瑕疵，但并不属于严重违反法定程序应当发回重审的情形，且上诉人亦已在二审庭审中针对该调查笔录发表了质证意见，其相关诉讼权利得到了保障，故本院对其要求将本案发回重审的主张不予采纳。因此，一审法院综合上述各项事实和证据认定被上诉人是本案适格的原告并无不当。对于上诉人二审期间提交的《房屋租赁凭证》，仅记载祖某系出租人，并未记载祖某系所有权人，故上诉人二审中提交的《房屋租赁凭证》不影响本案相关事实的认定，本院不予采纳。而被上诉人二审期间提交的《结婚公证书》复印件，因未提供原件可供核对，真实性存疑，本院亦不予采纳。上诉人主张其拒付租金系行使不安抗辩权，但本案并不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条关于不安抗辩权行使的法定条件，本院对其该项主张不予采纳。上诉人对一审判决认定其2017年5月1日至2018年5月31日期间拖欠的租金74900元没有异议，本院予以确认。双方之间的合同于2018年5月31日到期后，被上诉人有权要求上诉人腾退房屋，并在腾退房屋前按照原租金标准每月7300元支付房屋占用费，一审判决对此处理正确，本院予以维持。至于上诉人主张被上诉人提前将案涉房屋转租给案外人鑫×鸿公司构成违约应当赔偿损失的问题，因上诉人在本案中并未提起反诉，其可另偱法律途径向被上诉人主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2344元，由上诉人阮家旺负担。本判决为终审判决。审判长 梁  乐  乐审判员 李    原审判员 许  海  锚二〇二〇年五月十四日书记员 谢靖颖(兼)附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。