河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初7756号 原告：王洁英，女，1972年10月16日出生，汉族，户籍所在地安徽省界首市，现居住地三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：王新平，三河市天源法律服务所法律工作者。 被告：徐莉莉，女，1976年11月6日出生，汉族，户籍所在地河南省淮阳县，现居住地三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。 被告：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊镇中赵甫村东南，统一社会信用代码91131082557660129U。 法定代表人：宋润姬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张健（，男，1989年3月15日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省富裕县，现居住地三河市燕郊开发区。 原告王洁英与被告徐莉莉、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称被告顺心公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日作出（2018）冀1082民初9650号民事判决书。被告徐莉莉不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院2019年6月3日作出（2019）冀10民终2504号民事裁定书，撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9650号民事判决书，发回三河市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王洁英及其委托诉讼代理人王新平、被告徐莉莉及其委托诉讼代理人杨宏飞、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司的委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王洁英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告徐莉莉签订的《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《交易服务代理合同》；2、判令被告徐莉莉返还原告购房款123万元；3、判令被告顺心公司返还原告居间代理费、过户服务费、贷款服务费、代收评估费共计51150元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年1月13日，原告与被告徐莉莉经被告顺心公司的居间下签订了《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《交易服务代理合同》。合同约定被告徐莉莉将坐落于三河市房屋出售给原告。该房屋成交总价为205万元。原告购买涉案房屋为分期贷款，待房本下发后办理过户手续。原告于2017年1月21日以银行转账方式支付被告徐莉莉购房款123万元，同时以ＰＯＳ刷卡方式支付被告顺心公司居间代理费、过户服务费、贷款服务费及代收评估费共计51150元。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该实施意见规定：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房”，因原告非当地户籍，不能办理贷款业务，属于限贷。2018年7月26日，原告与被告徐莉莉签订了解除购房协议，并约定还款期限，该协议系双方真实意思表示，应认定购房合同解除。原告现要求解除与被告徐莉莉签订的合同，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告徐莉莉辩称，一、原、被告签订房屋买卖合同时间为2017年1月13日，是在限购政策发布之前签订的，该限购政策对双方合同没有约束力；二、房屋买卖合同第四条第六款第二项约定了尾款的支付方式为：若原告因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于申请贷款金额的，原告应自行筹齐剩余购房款并支付给被告徐莉莉。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告三河市顺心置地房产经纪有限公司辩称，一、房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务代理合同均是各方当事人真实意思表示，原告诉状载明的事实和理由不符合法律规定的解除事由；二、2017年6月2日发布的限购政策只约定了购房首付款比例，并未直接说明原告不能办理贷款业务；三、居间服务合同第三条第二款约定，居间服务完成标准为促成原告与被告徐莉莉签订房屋买卖合同，现原告与被告徐莉莉已签订了房屋买卖合同且正在履行过程中，故原告要求被告退还居间服务费及过户、贷款、评估费用没有事实和法律依据；四、被告对原告与被告徐莉莉签订解除购房协议的事实并不知情。综上，被告不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人提供的证据，参考当事人的质证意见，认定案件事实如下： 2017年1月13日，原告王洁英、被告徐莉莉在被告顺心公司的居间服务下签订了《房屋买卖定金合同》和《房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《交易服务代理合同》。《房屋买卖合同》约定，原告购买被告徐莉莉的名下位于三河市燕郊开发区房屋，该涉案房屋尚未取得产权证书，约定房屋总价款为205万元，首付款为123万元，其余购房款82万元，原告拟以银行按揭贷款方式支付。《居间服务合同》约定，居间服务费34900元，由原告负担；在促成原、被告签订《房屋买卖合同》时，被告顺心公司履行完成居间服务。《交易服务代理合同》约定，被告顺心公司履行协助原告办理贷款服务，涉案房屋产权过户服务且由原告负担贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估服务费10250元。合同签订后，原告于2017年1月21日支付给被告徐莉莉购房首付款123万元（包含定金5万元），被告徐莉莉将涉案房屋交付给原告。同日，原告支付给被告顺心公司居间服务费34900元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、代收评估费10250元。以上事实，原、被告三方均予以认可，本院予以确认。对原、被告三方均无异议的《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》、原告向法庭提交的中国农业银行三河燕顺支行汇款回单及被告徐莉莉为原告出具的收条，本院予以确认并在卷佐证。 2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该意见明确“无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房”，因原告为非当地户籍且未在本地工作，故无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，原告系限购人群，没有购房资格。此政策出台后，原告与被告徐莉莉不能自行办理产权过户手续，在此情况下，原、被告经协商自愿达成一致意见，于2018年7月26日签订了解除房屋买卖合同的《协议》，该《协议》由被告徐莉莉起草形成，内容如下：“王洁英和徐莉莉在2017年1月13日签的购房协议，理想新城一期7-1-101室，由于国家政策原因导致河北省燕郊理想新城一期7号楼的-1-101室的房子无法过户给王洁英。所以徐莉莉愿意将首付款退给王洁英，第一批款将在2018年9月15号左右打给王洁英柒拾万圆整，剩余的尾款等徐莉莉把燕郊的户口办完之后（从河南省迁到燕郊之后）把此房卖掉再给王洁英。但是目前王洁英和徐莉莉在2017年1月13日签的购房协议还未解除，等到2018年9月15日把那个柒拾万圆打给王洁英之后，双方必须把这个购房协议（在2017年1月13日签的购房协议）由徐莉莉和王洁英共同签的购房协议解除，除此之外，王洁英不得以任何理由向徐莉莉要任何费用。双方愿议达成此协议，以此为证。复印件无效。出卖人：徐莉莉买受人：王洁英2018.7.26号”。《协议》签订后，被告徐莉莉仅返还给原告2.5万元购房款，未按约定返还其余购房款。对此《协议》内容，原告解读为房屋买卖合同已经解除；被告徐莉莉解读为2018年9月15日将70万元返还给原告后房屋买卖合同才能解除，现被告徐莉莉未予支付，故双方签订的房屋买卖合同尚未解除。 被告顺心公司主张其居间服务已完成，根据《居间服务合同》的约定，不应退还居间服务费；另外过户服务费、贷款服务费及代收评估费属于预交费用，未发生的部分费用，同意退还。原告在庭审中未提交证据证明被告顺心公司在缔约《居间服务合同》过程中存在过错。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖定金合同》和《房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《交易服务代理合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。在签订合同时，原、被告均明确涉案房屋尚未取得产权证书，也明确按当时的政策不能办理产权过户手续，而三方对将来发生的风险均未予以约定，故应视为三方各自承担将来发生的风险。自廊坊市人民政府于2017年6月2日出台限购政策后，面对原告在本地不具备购房资格，将无法办理涉案房屋产权过户手续的情况下，原告与被告徐莉莉经协商于2018年7月26日签订了《协议》，该协议系双方自愿达成的，为合法有效，该《协议》对《房屋买卖合同》约定的内容予以了的变更，双方应遵守履行新达成的《协议》内容。 根据《协议》载明的内容，本院认为该《协议》分为四部分内容：第一部分内容为：“王洁英和徐莉莉在2017年1月13日签的购房协议，理想新城一期7-1-101室，由于国家政策原因导致河北省燕郊理想新城一期7号楼的-1-101室的房子无法过户给王洁英。所以徐莉莉愿意将首付款退给王洁英”。该内容显示，原告王洁英、被告徐莉莉在限购政策无法办理过户手续的背景之下自愿达成该协议，被告徐莉莉同意退还原告的全部首付款。第二部分内容为：“第一批款将在2018年9月15号左右打给王洁英柒拾万圆整，剩余的尾款等徐莉莉把燕郊的户口办完之后（从河南省迁到燕郊之后）把此房卖掉再给王洁英”。此部分内容约定了返还首付款的时间。第三部分内容为：“但是目前王洁英和徐莉莉在2017年1月13日签的购房协议还未解除，等到2018年9月15日把那个柒拾万圆打给王洁英之后，双方必须把这个购房协议（在2017年1月13日签的购房协议）由徐莉莉和王洁英共同签的购房协议解除”。对于该部分内容的解读，原、被告产生了分歧，原告解读为解除房屋买卖合同条件已经成就，被告徐莉莉解读为解除合同条件未成就。本院认为，从双方约定被告徐莉莉于2018年9月15日返还给原告首付款70万元的表述中可知，双方均相信能够履行，不会出现违约情况，故定于2018年9月15日必须解除《房屋买卖合同》，故该时间节点为《房屋买卖合同》解除生效时间；若以被告徐莉莉的观点即违约不履行返还义务作为解除合同条件，双方不可能达成协议，且双方本意上也希望按协议履行，因此被告的观点有悖双方意愿，不能成立。另外，该协议由被告徐莉莉起草，依据法律规定，当《协议》内容出现两个或两个以上意思解读时，应采纳利于起草的对方解读的意思，故本院对原告的观点予以认定。第四部分内容为：“除此之外，王洁英不得以任何理由向徐莉莉要任何费用。双方愿议达成此协议，以此为证。复印件无效”。该项内容限制了原告的权利，但同时也说明被告徐莉莉为强势一方，并不享有相关权利。综上所述，原告与被告徐莉莉签订的《房屋买卖合同》在履行过程中，因政府出台限购政策，导致双方签订了新的《协议》且于2018年9月5日解除了《房屋买卖合同》，双方依法应返还购房款或房屋。因双方在《协议》中未约定法律后果，故对于被告徐莉莉未按约定履行返还首付款的义务，双方互不负违约责任。 由于《居间服务合同》已经履行完成，且原告未提供证据证实被告顺心公司在缔约该合同过程中存在过错，故原告解除该合同的请求不予支持，原告向被告顺心公司主张返还居间服务费的请求，本院不予支持。由于原、被告之间签订的《房屋买卖合同》已解除，原、被告签订的《交易服务代理合同》也应予以解除，被告顺心公司收取的贷款服务费3000元、过户服务费3000元、代收评估费10250元应予退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十三条、第九十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告王洁英与被告徐莉莉之间的《房屋买卖定金合同》及《房屋买卖合同》； 二、解除原告王洁英与被告徐莉莉、三河市顺心置地房产经纪有限公司之间的《交易服务代理合同》中关于房屋买卖、评估及贷款服务的相关条款； 三、被告徐莉莉于本判决生效后五日内返还原告王洁英购房首付款1205000元； 四、原告王洁英于本判决生效后五日内返还给被告徐莉莉位于三河市燕郊开发区房屋； 五、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司于本判决生效后三日内返还原告王洁英过户服务费3000元、贷款服务费3000元、代收评估费10250元，共计16250元； 六、驳回原告王洁英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8038元，由被告徐莉莉负担7935元，由被告三河市顺心置地房产经纪有限公司负担103元（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  李清励 人民陪审员  李少波 人民陪审员  贺祥安 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  刘芳媛