甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2020）甘10民终67号上诉人（原审原告）：合水县西华池镇华市行政村村民委员会住所地：合水县西华池镇华市行政村樊家洼自然村。法定代表人：胡某，村主任。委托诉讼代理人:司某,甘肃隆庆（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：樊某，住合水县。上诉人合水县西华池镇华市行政村村民委员会（以下简称：华市村委会）因与被上诉人樊某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省合水县人民法院（2019）甘1024民初1569号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人华市村委会的法定代表人胡某及委托诉讼代理人司某，被上诉人樊某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华市村委会上诉请求：1.依法撤销合水县人民法院（2019）甘1024号民初1569号民事判决第三项和诉讼费用负担部分，维持判决第一、第二项；2.判决由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1.双方当事人在一审庭审前或庭审中均未向法院申请调取证据，一审法院庭审后依职权调取的证据与本案无关联性，且未经质证、认证，不能作为认定案件事实的依据，一审法院程序违法。2.一审判决第三项超出了一审当事人的诉讼请求，违反了“不告不理”的民事诉讼原则。3.一审法院判决华市村委会给付被上诉人经济补偿金83318元缺乏事实和法律依据。本案因不可抗力解除租赁合同，依法不予赔偿。房屋拆迁补偿款的对象是作为房屋所有权人的华市村委会，被上诉人作为承租人无权获得补偿款，一审判决将拆迁补偿款中大部分以经济补偿金的方式分割给被上诉人，相当于认定被上诉人是该房屋的所有人，且拆迁补偿款按照每平方米5280元计算是包含着土地使用权和房屋成本价的综合评估价，一审法院按照此综合评估价格给被上诉人分割计算补偿款，相当于认定被上诉人是土地的使用权利人，把村集体的征地款给不具有村民身份的被上诉人，违反了征收补偿安置协议和拆迁款具有专属性的政策性规定以及相关法律规定。4.一审判决对租赁合同期限超过20年部分无效未作认定。樊某辩称，当时华市村委会资金困难，是答辩人集资的房屋，答辩人与被答辩人系买卖合同关系，并非租赁关系，一审判决不公，所有拆迁补偿款应归答辩人所有，上诉人的上诉理由不能成立。华市村委会向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方之间的《租房合同》；2、依法判令樊某腾出租赁原告村部门面1间，并交付给华市村委会；3、依法判令华市村委会退还樊某腾房之日至2044年1月1日期间的租赁费9000元；4、依法判令樊某承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2003年11月15日，华市村委会（甲方）与樊某（乙方）签订了《租房合同》，合同约定：甲方以一次性集资租用的形式将村部门面房1间租给乙方使用；租赁期限40年，即2004年1月1日至2044年1月1日终止；租用金共计1.5万元，乙方在租房前一次性交清全部租金；租赁期内，门面房的地基、房屋所有权归甲方，使用权归乙方；若乙方在租用期内转让使用权，必须事先和甲方协商。按乙方实际租用时间在40年租用期中核减后，产生新的租期，但原始合同的使用权终止日不变。合同签订后，樊某交纳了租金1.5万元，华市村委会将该房交由樊某使用。2018年3月15日，合水县人民政府将上述房屋列入棚改范围决定征收。2018年10月8日，合水县国土资源局委托合水县旧城与棚户区改造领导小组办公室与华市村委会签订《集体土地房屋及地上附着物征收补偿安置协议》，约定：一层楼总房屋面积236.69㎡，每平方米拆迁补偿5280元，该面积包括门道及楼梯共计9间，限定华市村委会于2019年2月底前完成拆迁。经华市村委会和樊某确认，每间房屋面积为26.30㎡，每间拆迁补偿款为138864元。2019年3月14日华市村委会两次张贴通知，督促樊某办理退租及腾房手续，樊某因补偿未达成一致意见，至今未腾退房屋，华市村委会遂提起诉讼。原审法院审理认为，华市村委会因政府拆迁致使与樊某签订的房屋租赁合同无法继续履行，根据《合同法》第九十四条“有下列情形的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，华市村委会要求解除与樊某签订的《租房合同》应予支持；根据第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因多年来随着经济发展，房屋租赁费逐年上涨，现解除租赁合同给樊某造成一定的经济损失，根据本案的实际情况，结合公平原则，合同解除后华市村委会应就该租赁的房屋既得利益（即获得拆迁补偿款138864元）给樊某按合同未履行的期限给予适当的经济补偿；截止2020年1月1日，租赁合同已实际履行了16年，剩余24年未使用，剩余未使用房屋的租赁费华市村委会应予以退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十七条规定，判决如下：1、解除合水县西华池镇华市行政村村民委员会与樊某签订的《租房合同》；2、樊某腾退租赁合水县西华池镇华市行政村村民委员会门面房1间，合水县西华池镇华市行政村村民委员会退还樊某房租费9000元3、合水县西华池镇华市行政村村民委员会补偿樊某损失83318元。以上给付内容限判决生效后10日内履行完毕。如果未按判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，减半收取95元，由合水县西华池镇华市行政村村民委员会负担。二审中双方均未提交新证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，华市村委会与樊某签订的租房合同系双方当事人的真实意思表示，其中该租房合同约定租赁期限为40年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，超过二十年租赁期限的，超过部分约定无效，其余约定未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法、有效。租赁合同履行过程中，因地方政府政策性拆迁，导致合同无法继续履行，属于不可抗力，并非合同双方当事人过错。华市村委会请求解除合同，应予支持。合同解除后，按照实际租赁期限收取租赁费，多收取的租赁费应予退还。对于造成损失的责任承担，因本案损失主要为出租房屋被拆迁后，承租人无法继续使用承租房屋造成的损失，双方当事人对遭遇政策性拆迁如何处理未做约定，一审法院结合拆迁房屋的房地产价格评估分户报告确定的房屋评估数额及双方当事人建立长期房屋租赁关系的协议本意，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，判决华市村委会补偿樊某损失83318元公平合理。华市村委会上诉认为一审法院依职权主动调取的房地产价格评估分户报告未经质证认证，程序违法的理由，经查阅一审卷宗，经法庭主持形成的调解笔录中记载该份报告已经双方当事人质证，一审判决已作认证，且与案件的处理结果具有关联性，二审期间本院又组织双方当事人进行了质证，一审法院依职权调取与案件审理有关的证据合法有据。华市村委会还上诉认为一审判决超出当事人诉讼请求的理由，樊某虽未就损失赔偿提起反诉，但作为抗辩意见提出，一审法院为减轻当事人诉累，可对损失一并予以判处。同时，樊某答辩认为其所有拆迁补偿款应归其所有，但一审判决作出后樊某并未提出上诉，视为其对一审判决的认可，二审不予审理。综上所述，华市村委会的上诉理由不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元由合水县西华池镇华市行政村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 胡光远审判员 沈晋芳审判员 樊 欣 二Ｏ二Ｏ年五月二十五日书记员 文 晨