广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1156号上诉人（原审原告）：萧培兴，男，1958年10月24日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇×××。上诉人（原审原告）：卢婷婷，女，1978年1月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区×××。共同委托诉讼代理人：赵敏儿，广东泓业正杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗峰田，男，1981年6月27日出生，汉族，住湖南省新化县×××。被上诉人（原审被告）：中山市泽恩科厨房冷冻设备有限公司，住所地广东省中山市港口镇×××。法定代表人：刘翠云，该司执行董事。共同委托诉讼代理人：张博洋，广东中亿律师事务所律师。上诉人萧培兴、卢婷婷因与被上诉人罗峰田、中山市泽恩科厨房冷冻设备有限公司（以下简称泽恩科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初7595号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。萧培兴、卢婷婷上诉请求：撤销一审判决第一项，改判罗峰田、泽恩科公司支付租金、占有使用费合计357500元。事实和理由：一、一审查明事实不清。1.涉案租赁物中的厂房不是临时建筑，已依法律规定办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及建设工程验收批复书，因此，厂房是合法建筑，至目前为止，可以申请产权证明。2.罗峰田、泽恩科公司拖欠租金的起始时间是2018年11月1日，并非收到江门法院拍卖通告的2019年1月25日，且根据合同法，本案租赁物产权的变更从法律上不影响罗峰田、泽恩科公司使用租赁物，一审认定罗峰田、泽恩科公司不安抗辩权成立错误。其有权没收保证金，一审认为在拖欠的租金357500元中扣除押金156000元错误。二、一审判决适用法律错误。本案厂房不是临时建筑，一审判决适用《广东省城乡规划条例》第四十八条第二款认定本案厂房的使用期限最长不超过三年错误。本案建筑物是合法的建设工程，本案合同应为有效。罗峰田、泽恩科公司自2018年11月1日起未交租金，构成违约，应承担违约责任。罗峰田、泽恩科公司共同答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。一、关于临时建筑问题。1.中山市第二建筑设计院的图纸是萧培兴、卢婷婷提交的证据，其应对自己提交证据的真实性负责，图纸对厂房标注了临时建筑字样，且在“经济技术指标部分”注明“厂房面积为3825平方米（临时建筑）”和“建筑面积（含临时建筑）”，由此可知涉案厂房为临时建筑，一审查明事实准确。2.依据图纸涉案厂区总建筑面积为6391平方米，其中厂房面积为3825平方米，萧培兴、卢婷婷提交的不动产权证载明的房屋面积为2380.83平方米，由此可见不动产权证面积与总建筑面积及厂房面积的差额相当，也证明了厂房作为临时建筑无法办证的事实，萧培兴、卢婷婷称可向相关部门申请产权证的说法与事实不符，假如真的可以办证，为何萧培兴、卢婷婷在长达11年的时间里怠于行使权利，不符常理。3.萧培兴、卢婷婷没有取得建设规划许可证，不能得出不是临时建筑的结论，仅能得出涉案厂房作为临时建筑也未完善相关手续的事实；二、罗峰田、泽恩科公司停付租金是行使不安抗辩权，而行使该权利的基础是萧培兴、卢婷婷具有难以给付的可能，其对此产生担忧不是从开始拍卖之日起，司法拍卖仅是长期诉讼行为的最终结果之一，此前其已从朋友处得知萧培兴、卢婷婷陷入债务危机，且涉案厂房即将被强制执行，其多次向萧培兴、卢婷婷求证，但萧培兴、卢婷婷不理睬，最终的事实也证明其不安抗辩基于的事实是客观存在的，因此罗峰田、泽恩科公司以停付租金时间早于拍卖的时间为由主张其违约不成立。萧培兴、卢婷婷向一审法院起诉请求：1.解除萧培兴与罗峰田于2010年1月30日签订的厂房租用合同，罗峰田、泽恩科公司立即向萧培兴、卢婷婷返还位于中山市东升镇胜龙村北洲第四经济合作社的租赁物；2.罗峰田、泽恩科公司向萧培兴、卢婷婷支付租金（以每月租金55000元为基准，自2018年11月1日起计算至返还租赁物之日止，暂计算至2019年5月15日为357500元）；3.罗峰田、泽恩科公司向萧培兴、卢婷婷支付逾期支付租金的违约金（以每月租金55000元为基准，自每月逾期之日起按年利率6%计算至租金付清之日止，暂计算至2019年5月15日为5930.96元）；4.罗峰田、泽恩科公司向萧培兴、卢婷婷赔偿律师费20000元。诉讼过程中，萧培兴、卢婷婷变更第1项诉讼请求为解除双方于2010年1月30日签订的厂房租用合同；变更第2项诉讼请求为罗峰田、泽恩科公司向萧培兴、卢婷婷支付2018年11月1日至2019年7月11日的租金460166.67元。一审法院认定事实：萧培兴、卢婷婷二人按份共有（各占二分之一份额）位于中山市东升镇胜龙村北洲第四经济合作社的房地产【不动产权证号为粤（2016）中山市不动产权第**、第0219354号】，土地面积为6826.74平方米，房屋（工业自建房）面积为2380.83平方米。2009年5月12日，萧培兴、卢婷婷补办取得位于上述土地使用权范围内的厂房（排架结构）建设工程规划许可证，附图反映该厂房为临时建筑。次日，该工程办理了规划验收手续。2010年1月30日，萧培兴作为出租方、甲方（虽然抬头载明卢婷婷同为出租方、甲方，但落款处仅有萧培兴签名，没有卢婷婷签名）与作为租用方、乙方的罗峰田签订厂房租用合同，主要约定内容包括：甲方将位于中山市东升镇东锐工业区开发区内厂房出租给乙方使用，期限自2010年3月1日起至2020年2月28日止（共10年）；该厂房配有星棚结构、设有办公楼、宿舍楼、配电房等框架结构及空地，所有配套设施出租给乙方使用；（前期租金略）自2015年3月至2020年2月每月租金为55000元；合同签订时，乙方交纳156000元给甲方作为保证金，如乙方在合同执行期间没有违约的，此保证金在合同期满时无息返还给乙方，如乙方在合同执行过程中有违约的（如中途退租或逾期交租等），此保证金作为补偿甲方的部分损失，甲方另外有继续追讨乙方所欠款项之权利；租用期间，乙方必须于每月10日前结算当月租金给甲方，逾期视作乙方违约。合同签订后，萧培兴将涉案租赁物交付给罗峰田使用，罗峰田以泽恩科公司的名义交纳押金156000元。2010年3月16日，泽恩科公司注册成立，罗峰田为其法定代表人。涉案租赁物实际由泽恩科公司使用，且已支付租金至2018年10月31日，未支付自2018年11月1日起的租金。2018年11月19日，泽恩科公司的法定代表人变更为刘翠云。2019年1月25日，江门市江海区人民法院向包括卢婷婷、罗峰田在内的相关人员发出（2018）粤0704执恢220号拍卖通知，通知事项为拟拍卖萧培兴名下与卢婷婷二人按份共有（各占二分之一份额）的上述房地产产权份额。同年3月14日，江门市江海区人民法院作出（2018）粤0704执恢220号之二执行裁定，裁定萧培兴名下与卢婷婷二人按份共有（各占二分之一份额）的上述房地产产权份额归买受人孙琛亮所有，权利自裁定送达孙琛亮时起转移。同日，该院还向中山市国土资源局发出协助执行通知书，要求该局协助办理相应的过户手续。2019年4月3日，卢婷婷出具一份说明，确认萧培兴于2010年1月30日与罗峰田签订厂房租用合同出租涉案租赁物的行为是受其委托进行，其对萧培兴签署的一切与租赁有关的文件均予以承认，由此产生的一切法律责任均由其承担。同年4月16日，萧培兴、卢婷婷委托律师向罗峰田发出律师函，催促罗峰田支付拖欠的租金。同年4月18日，泽恩科公司向萧培兴、卢婷婷发出一份联络函，确认已收到萧培兴、卢婷婷委托律师发出的律师函及与萧培兴签订厂房租用合同的事实，同时称：萧培兴未向其提供厂房的房地产权证和卢婷婷的委托手续；2018年底，其已得知萧培兴因债务问题导致名下的上述房地产份额被查封、进入拍卖程序，导致其对厂房租用合同能否继续顺利履行产生强烈不安，而萧培兴、卢婷婷未就此作出合理的承诺或解释；2019年3月初，孙先生联络其称已依据（2018）粤0704执恢220号之一的法律文件取得萧培兴名下的产权份额，并提供相应证明材料。因此，其有理由相信萧培兴自2019年3月1日起已经没有向其主张租金的权利基础。考虑到涉案租赁物的复杂权利状况，请萧培兴提供相关产权及授权文件，并就丧失物权后仍向其主张租金的合法性进行说明，请卢婷婷与其联系处理后续租金支付事宜。2019年7月12日，原来由萧培兴、卢婷婷二人按份共有（各占二分之一份额）的上述房地产权利登记发生变更，变更后登记的权利人为卢婷婷与案外人孙琛亮，其中卢婷婷持有的不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第0237681号。同年8月16日，孙琛亮出具一份声明，表示同意由萧培兴向罗峰田、泽恩科公司主张、收取上述房地产截至2019年7月11日的出租收益。一审法院另查明：萧培兴、卢婷婷于2019年5月31日与广东泓业正杰律师事务所签订民事案件委托代理合同，委托后者代理本案诉讼，律师费20000元。一审法院再查明：罗峰田、泽恩科公司已于2019年5月15日搬离涉案租赁物，并与孙琛亮办理涉案租赁物交接后已将用电账户变更至孙琛亮名下。另，合同由罗峰田签订，泽恩科公司在联络函中自认是涉案租赁物的承租人及承担合同义务，故罗峰田、泽恩科公司均为合同主体，孙琛亮取得涉案租赁物的50%产权时间应为2019年7月12日（产权证登记时间）。罗峰田、泽恩科公司称其基于不安，经与孙琛亮协商一致，在无法与卢婷婷联系的情况下，解除合同搬离涉案租赁物。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案中，萧培兴与罗峰田作为经手人签订厂房租用合同，双方由此形成租赁合同关系。因当时卢婷婷与萧培兴同为涉案租赁物的按份共有产权人，卢婷婷事后以说明的方式对萧培兴的签约出租行为进行追认，并经罗峰田、泽恩科公司当庭认可，故应认定卢婷婷同为合同主体。罗峰田以其系泽恩科公司的原法定代表人，代表泽恩科公司签订该合同为由，抗辩主张相关合同责任应由泽恩科公司承担，与该合同系以罗峰田个人的名义签订及泽恩科公司成立于该合同签订之后的事实不相符，不予采纳和认定。从本案实际情况看，应是罗峰田在筹备成立泽恩科公司期间以自己个人的名义对外签订了该合同，且结合泽恩科公司在联络函和本案中的相关陈述可知，其对该合同予以确认，亦已经实际享有合同权利或者履行合同义务，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条规定，萧培兴、卢婷婷要求罗峰田和泽恩科公司共同承担合同责任有理，予以认定。依上述认定事实可知，本案合同所涉的租赁物包括萧培兴、卢婷婷名下按份共有的房地产（已办证）及该房地产中的土地使用权范围内所建的临时建筑厂房。虽然作为临时建筑的厂房在2009年5月12日补办取得了建设工程规划许可证，且未明确期限，但根据《广东省城乡规划条例》第四十八条第二款规定，临时建设工程规划许可证有效期不超过二年，使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年。即作为临时建筑的厂房使用期限最长不超过三年，自2009年5月13日验收，最迟至2012年5月12日已经期限届满。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，本案合同就该临时建筑厂房部分的合同期限（最迟）超过2012年5月12日之后的均应认定无效。而本案合同的其他部分（已办证的租赁物部分）一直有效，故应认为，最迟自2012年5月13日起，本案合同部分有效，部分无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，故萧培兴、卢婷婷诉讼请求解除合同中有关合同无效部分不存在解除的问题，不予支持。至于萧培兴、卢婷婷诉讼请求解除合同中有关合同有效的部分，从上述认定事实可知，因在合同履行过程中，涉案租赁物的50%产权份额之权利人发生变更，罗峰田、泽恩科公司已于2019年5月15日搬离租赁物并与新的权利人办理相关用电、用水账户交接，故应认定合同实际履行至该日已实际终止，亦无另行解除之必要，对萧培兴、卢婷婷相应的诉讼请求亦不予支持。至于罗峰田、泽恩科公司于2019年5月15日搬离租赁物终止合同是否构成违约的问题，因如上认定，本案合同部分为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，当事人随时可以终止履行，故就该部分而言，罗峰田、泽恩科公司终止履行不构成违约。而合同的其余部分虽然有效，但因整个合同是一个整体，罗峰田、泽恩科公司若仅使用涉案租赁物中的合同有效部分，可能不符合合同目的。在此场合，其经与新的权利人协商搬离租赁物，并办理用电、用水账户的更名手续，可见已取得新的权利人同意终止合同。因此，应认定罗峰田、泽恩科公司的该行为不构成违约。另外，罗峰田、泽恩科公司以不安抗辩为由主张其停止支付2018年11月1日起的租金不构成违约，与卢婷婷于此后才出具说明追认萧培兴的出租行为，以及萧培兴名下的相关产权份额确实被拍卖的事实相符，予以认定。因罗峰田、泽恩科公司已实际使用租赁物（含合同有效及无效部分）至2019年5月15日，故罗峰田、泽恩科公司应支付未付的2018年11月1日至2019年5月15日的租金、占有使用费。虽然萧培兴的相关产权份额自2019年3月14日江门市江海区人民法院作出（2018）粤0704执恢220号之二执行裁定后已丧失，但因新的权利人孙琛亮在诉讼期间于2019年8月16日出具声明，表示同意由萧培兴向罗峰田、泽恩科公司主张、收取截至2019年7月11日的出租收益，故对萧培兴、卢婷婷诉讼请求罗峰田、泽恩科公司支付2018年11月1日至2019年5月15日的租金（应为租金、占有使用费）予以支持。但萧培兴、卢婷婷请求罗峰田、泽恩科公司支付2019年5月15日之后的租金无理，不予支持。由于罗峰田、泽恩科公司不构成违约，故萧培兴、卢婷婷请求罗峰田、泽恩科公司支付逾期支付租金、占有使用费的违约金及支付律师费无理，不予支持。另外，由于罗峰田、泽恩科公司不构成违约，故罗峰田、泽恩科公司抗辩称其所交纳的押金应用于抵扣所欠租金、占有使用费有理，予以采纳。综上，罗峰田、泽恩科公司应支付未付的2018年11月1日至2019年5月15日的租金、占有使用费为357500元，扣除押金156000元后，罗峰田、泽恩科公司尚应支付201500元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、罗峰田、泽恩科公司于判决发生法律效力之日起五日内向萧培兴、卢婷婷支付租金、占有使用费合计201500元；二、驳回萧培兴、卢婷婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7052元，减半收取计3526元，诉讼保全费2308元，合计5834元，由萧培兴、卢婷婷负担2145元（已付5834元），罗峰田、泽恩科公司负担3689元（该款已由萧培兴、卢婷婷垫付，罗峰田、泽恩科公司应在判决生效之日起五日内一并迳付给萧培兴、卢婷婷，一审法院不另行收退）。二审中，双方均无新的证据提交。萧培兴、卢婷婷向本院提出调查取证申请，申请法院向中山市自然资源局核实：涉案厂房所办理的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及建设工程规划验收批复书是否符合办理不动产权证的条件之一。本院采纳其申请，并向中山市自然资源局进行了调查。萧培兴、卢婷婷与罗峰田、泽恩科公司对中山市自然资源局《关于萧培兴、卢婷婷建设项目规划审批情况的复函》的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明，中山市自然资源局的复函内容为：一、萧培兴、卢婷婷位于中山市东升镇胜龙村北洲第四经济合作社工业用地土地证号：中府国用（2005）第090034号、用地面积为6826.**平方米，用地上兴建的综合楼、工业厂房、办公楼均已办理竣工验收手续。其中工业厂房项目于2009年5月补办《建设工程规划许可证》（编号：050×××0008）并办理规划验收手续（编号：050×××0007）均合法有效，可作为申请不动产权证的依据。二、该工业厂房属于正式报建项目，不属于临时建筑。报建建筑面积3780平方米，竣工建筑面积3802.14平方米，报建时提交的设计图纸不是来函的附图（指一审时萧培兴、卢婷婷提交的附图）。本院再查明，因萧培兴被他人起诉，涉案租赁物中属于萧培兴的份额，在大约2015年、2016年间被江门法院查封。本院认为，依据民事诉讼相对性审查原则，本案仅围绕萧培兴、卢婷婷的上诉请求进行审查。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点：一是涉案租赁合同的效力；二是罗峰田、泽恩科公司是否存在违约行为，应当支付的租金金额。关于争议焦点一，本院向中山市自然资源局调查取得的证据反映，一审判决认定为临时建筑的厂房部分，萧培兴、卢婷婷已经在2009年补办了相关的规划报建手续，非属于临时建筑，并可作为申请不动产权证的依据，因此，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法应当确认有效，一审法院认定部分有效，部分无效错误，本院对此予以纠正。关于争议焦点二，罗峰田、泽恩科公司自2018年11月1日起停止向萧培兴、卢婷婷支付租金，罗峰田、泽恩科公司称其停止支付租金是履行不安抗辩权。虽然萧培兴因债务纠纷被他人起诉，导致其涉案房产份额在2016年期间被法院查封，罗峰田、泽恩科公司称其知晓该查封事宜是在2018年底。但是，查封并非据此能够行使不安抗辩权的当然事由，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。据此可见，租赁物因法院的查封影响到承租人使用的，承租人享有解除合同的权利，又依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”基于买卖不破租赁的原则，即使所有权发生变更，也并不会影响到租赁合同的效力。本案中，法院对租赁物的查封行为以及之后的拍卖行为均没有影响到罗峰田、泽恩科公司对租赁物的使用，罗峰田、泽恩科公司也没有要求解除合同，罗峰田、泽恩科公司在正常使用租赁物的情况下，擅自停止支付2018年11月1日至2019年5月15日的租金357500元，显然不符合不安抗辩权行使的要件，其行为已构成违约。应当承担相应的违约责任。萧培兴、卢婷婷主张逾期支付租金的违约金的请求成立，予以支持，且主张的违约金计算标准为年利率6％，即月利率为5‰合理，本院予以采纳。关于违约金的计算起点，依据合同约定，罗峰田、泽恩科公司必须于每月10日前结算当月租金给萧培兴、卢婷婷，逾期视作违约，罗峰田、泽恩科公司因未按期支付租金，违约金的起算点均从拖欠当月11日开始起算并以当月租金标准即55000元为基数分段计算。基于罗峰田、泽恩科公司的违约行为，本院已依据萧培兴、卢婷婷的诉讼请求，判决罗峰田、泽恩科公司承担了支付违约金的违约责任，为避免诉累，将罗峰田、泽恩科公司已支付的押金从欠款额中抵扣，萧培兴、卢婷婷上诉认为应当没收押金，从而不同意抵扣于法无据，不予采纳。综上所述，萧培兴、卢婷婷的上诉请求部分成立。本院对其合理部分，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初7595号民事判决；二、罗峰田、中山市泽恩科厨房冷冻设备有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向萧培兴、卢婷婷支付租金357500元及违约金（违约金计算方法为：按月利率5‰为标准，自2018年11月起，均以月租金55000元为基数，自拖欠当月的11日起分段计算至2019年5月15日止。自2019年5月16日起，以357500元为基数计算至实际清偿之日止）。罗峰田、中山市泽恩科厨房冷冻设备有限公司已支付的押金156000元从中予以抵扣；三、驳回萧培兴、卢婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7052元，减半收取3526元，诉讼保全申请费2308元，合计5834元，由萧培兴、卢婷婷负担834元，由罗峰田、中山市泽恩科厨房冷冻设备有限公司负担5000元；二审案件受理费3420元（该款由萧培兴预付），由萧培兴、卢婷婷负担1026元，罗峰田、中山市泽恩科厨房冷冻设备有限公司负担2394元（罗峰田、中山市泽恩科厨房冷冻设备有限公司在支付判决第二项款项时一并将该款支付给萧培兴、卢婷婷，本院不另行退收）。本判决为终审判决。审 判 长  徐红妮审 判 员  焦凤迎审 判 员  章文佳二〇二〇年五月二十九日书 记 员  古莉娟法官助理  廖建锋