山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初116号 原告：青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司，住所地山东省青岛市胶州市中云锦州路**，统一社会信用代码：91370281169658545Q。 法定代表人：王世磊，总经理。 委托代理人：孙立先，男，1949年3月16日出生，汉族，住山东省胶州市，系原告公司职工。 被告：青岛胶州湾凯凯置业有限公司，住，住所地青岛胶州市扬州路中段****一社会信用代码：913702817537640480。 法定代表人：叶国光，董事长。 被告：丁丽华，女，1976年3月12日出生，汉族，住山东省诸城市。 原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司（以下简称泓鑫源公司）与被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司（以下简称凯凯置业）、被告丁丽华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司的委托代理人孙立先、被告丁丽华到庭参加诉讼，被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告泓鑫源公司向本院提出诉讼请求：1.责令被告赔偿违约金及利息456627元；2.由被告承担诉讼费、评估费。事实与理由：根据山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初6371号判决书判定：“原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司与被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司于2008年7月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效，胶州湾凯凯香港城31#32#房屋归原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司所有，被告于判决生效后30天内向原告支付该房屋。”证明涉案房权属清楚。涉案房于2013年二被告恶意串通，明知涉案房法院有判决，产权归原告，被告却背着原告一房二卖，将涉案房卖给丁丽华，并于2013年6月21日至房产将涉案房备案在丁丽华名下，并以每年租金58000元的价格租给了迟培福，租期十年，给原告造成了巨大经济损失。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释第17条之规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定”“逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同类同段房屋租金标准确定”，又根据最高法有关城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条之规定：“房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”本案有胶州市人民法院（2019）鲁0281民初6371号判决书认定涉案房的租赁合同无效，并认定每年租金58000元的事实记录在案，事实清楚确实，丁丽华及叶国光应按此标准给予赔偿。原告于2008年7月9日以全款购得涉案房，历时十二年，被告拒不交房，并恶意串通一方多卖，严重侵占了原告的合法权益，理应赔偿。涉案房于2013年6月21日至2019年12月30日共计6年零190天，根据年租金58000元为计取标准共计租金及利息456627。综上被告的欺诈行为给原告造成的经济损失事实清楚，有据可查，望法院依法判令被告赔偿损失。庭审中，原告明确诉讼请求：要求被告凯凯置业、丁丽华支付原告租金损失378611元，因二被告将原告房屋出租给案外人迟培福，原告主张损失的标准就是按照被告丁丽华给租户的租金每年58000元，自2013年6月21日计算至2019年12月30日，共6年零190天；另外要求二被告支付上述损失的利息78016元，共计456627元。 被告凯凯置业未到庭，亦未提交书面答辩。 被告丁丽华辩称，涉案房屋是丁丽华购买的，已经在房产部门备案，丁丽华购买时，原告已经放弃交款购买涉案房屋，而且被告于2013年6月21日在房产部门已经缴纳了房屋维修基金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2008年7月9日，原告与被告凯凯置业签订商品房买卖合同一份，甲方处加盖被告凯凯置业合同章及其法定代表人叶国光印章，乙方处有孙立先签名并加盖原告处公章。合同约定：乙方购买胶州湾KK.香港城D区贰拾贰号楼叁拾肆号、叁拾伍号、叁拾陆号商品房。叁拾肆号商品房建筑面积115.72平方米，叁拾伍号建筑面积为209.24平方米，叁拾陆号建筑面积121.24平方米。该商品房合同约定建筑面积+分摊的共有建筑面积共446.20平方米。叁拾肆号商品房单价为每平方米建筑面积2668元，合计商品房价款为308741元；叁拾伍号、叁拾陆号商品房单价为每平方米2748元，合计商品房的价款为908160元。上述三套商品房总价款为1216901元，打九六折为1168225元，该商品房购房款折抵乙方告为甲方承建的凯凯香港城壹号楼建筑施工工程款。建筑工程竣工验收交付使用并经双方审核决算后，购房款如有差额，乙方于决算后十日内补交差额部分的购房款，如抵顶工程款数额不足，差额部分按双方签订的建筑工程施工合同履行。商品房交付乙方使用的期限：因该商品房系甲方售楼部，甲方需继续使用，交付时间暂不确定，由双方另行协商确定交付时间。商品房产权登记：甲方协助乙方办理房屋产权登记，所需交纳的税及有关费用由乙方承担。乙方按照甲方通知（包括电话通知）的期限、金额交纳办理房屋所有权证所需费用，逾期交纳，由乙方承担逾期办理房屋所有权证的法律后果。房屋所有权证自商品房交付使用之日起两年内办理。 二、2013年6月20日，被告丁丽华与被告凯凯置业签订商品房买卖合同一份，合同约定“甲方：青岛胶州湾凯凯置业有限公司乙方：丁丽华。乙方向甲方购买胶州市寺门首路632号KK香港城小区31号楼32号网点，政府批准的规划用途为：商业。据甲方暂测该房屋建筑面积为432.22平方米，其中套内建筑面积422.3平方米、公用分摊建筑面积为9.92平方米。该房屋建筑层高为3.6米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥1680元，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币￥726129.60元……该房屋交付必须符合下列条件：该商品房经验收合格。甲方定于2011年11月30日前将该房屋交付给乙方，出不可抗力外……付款方式和付款期限：一次性付款，买受人于本合同签订时将购房款￥726129.60元全部付清。” 三、2013年6月21日，被告凯凯置业、丁丽华将涉案房屋备案到被告丁丽华名下。 四、2016年8月12日，原告向本院提起（2016）鲁0281民初7890号民事案件，诉称被告丁丽华以未取得房屋所有权的房子出租，涉案房已被法院判定给青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司孙立先所有，丁丽华对外出租于法无据，因此迟培福应立即搬出涉案房屋。请求法院判令被告凯凯置业与丁被告丽华签订的凯凯香港城31号楼32号房的商品房买卖合同无效，判令迟培福立即搬离31号楼32号房。 本院于2017年10月18日作出（2016）鲁0281民初7890号民事判决书，已生效。 该案中认定“2008年7月9日原告与被告凯凯置业签订了商品房买卖合同，（2013）胶民再初字第15号民事判决中认定‘泓鑫源公司、凯凯公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。’，并将工程款与购房款进行了折抵，本院对原告泓鑫源公司、被告凯凯置业签订的《商品房买卖合同》也予以认定，原告泓鑫源公司、被告凯凯置业签订的《商品房买卖合同》合法有效。 原告泓鑫源公司、被告凯凯置业之间就工程款引起的纠纷进行了多次诉讼，在2013年6月19日本院立案进行再审前，被告丁丽华作为被告凯凯置业的委托代理人对（2011）胶民初字第3861号民事判决向检察院申请了申诉，被告丁丽华作为被告凯凯置业的委托代理人直接参与了诉讼，其明确知道原告泓鑫源公司与被告凯凯置业签订的《商品房买卖合同》及合同中约定工程款与购房款折抵的内容，但被告凯凯置业在明知其与原告泓鑫源公司之间关于《商品房买卖合同》的诉讼尚未审理完毕的情况下，将凯凯香港城31号楼32号房卖给了被告丁丽华，双方的行为带有明显的恶意，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条‘买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。’的规定，原告请求确认被告凯凯置业与被告丁丽华签订的被告凯凯置业将凯凯香港城31号楼32号房卖给被告丁丽华的商品房买卖合同无效的请求，予以支持。” 五、2019年6月3日，原告向本院提起（2019）鲁0281民初6371号民事案件，诉称经胶州市人民法院（2016）鲁0281民初7890号判决，被告凯凯置业与丁丽华签订的31号楼32号房的《商品房买卖合同》无效；根据（2014）青民再终字第179号判决，原被告所签31号楼32号房《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同履行；根据建设部第42号令第六条规定，未依法取得房屋所有权、司法机关查封、权属有争议的房屋不得出租，房屋租赁合同无效。被告丁丽华将涉案房屋在2013年租给被告鑫和源房产、迟培福，因涉案房在2013年已被法院查封，且被告并未取得房产证，且有争议，因此租赁合同无效。请求：1.确定原被告签订的凯凯香港城31#楼32#房《商品房买卖合同》有效，判定31号楼32号房产权归原告所有；2.判令被告立即腾房还房；3.被告协助办理产权证书。 本院于2019年7月24日作出（2019）鲁0281民初6371号民事判决书，已生效。 该案中认定“已经生效的判决书确认原告与被告凯凯置业2008年7月9日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行，原告依据与被告凯凯置业签订的《商品房买卖合同》，取得了凯凯香港城31号楼32号房屋相应权利，故本院确认凯凯香港城31号楼32号房屋为原告所有，被告凯凯置业应为原告办理上述房屋的初始登记等备案手续，并向原告交付房屋。 被告凯凯置业、丁丽华于2013年6月21日将房屋备案到被告丁丽华名下，已经生效的胶州市人民法院（2016）鲁0281民初7890号民事判决书认定，被告丁丽华与被告凯凯置业签订的将凯凯香港城31号楼32号房卖给丁丽华的《商品房买卖合同》无效，因此被告凯凯置业、丁丽华2013年6月21日将凯凯香港城31号楼32号房屋备案到被告丁丽华名下的行为也是无效的。被告丁丽华明知凯凯香港城31号楼32号房屋为原告所有，其与被告凯凯置业签订的将凯凯香港城31号楼32号房卖给丁丽华的《商品房买卖合同》无效，却自2014年起将房屋出租给了被告鑫和源房产使用，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因被告丁丽华非涉案房屋的所有权人也未受委托对外租赁房屋，系无效行为，双方的租赁合同无效，无效的租赁合同自始无效。因此，被告丁丽华将涉案房屋租赁给被告鑫和源房产的行为无效，被告丁丽华与被告鑫和源房产签订的房屋租赁合同自签订时即为无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，原告基于与被告凯凯置业的商品房买卖关系，要求被告腾退房屋，应当予以支持。因此被告丁丽华与被告鑫和源房产应当向原告返还涉案凯凯香港城31号楼32号房。被告鑫和源房产在另案中自认租赁了涉案房屋，关于原告主张被告迟培福承担责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的字号为当事人，因此迟培福不应当作为本案当事人。 根据原告与被告凯凯置业2008年7月9日签订的《商品房买卖合同》第六条约定，被告凯凯置业协助办理房屋产权登记，所需交纳的税及有关费用由原告承担，房屋所有权证自商品房交付使用之日起两年内办理，因此对原告主张的被告协助办理产权证书的诉讼请求，原告可待商品房交付使用后另行主张。” 五、庭审中，被告丁丽华自认已将涉案房屋对外出租，租金58000元/年。 本院认为，2008年7月9日原告与被告凯凯置业签订了商品房买卖合同，经（2016）鲁0281民初7890号民事判决书、（2019）鲁0281民初6371号民事判决书确认有效，本院对此。对被告凯凯置业与丁丽华于2013年6月20日签订的《商品房买卖合同》，经（2016）鲁0281民初7890号民事判决书、（2019）鲁0281民初6371号民事判决书确认无效，本院亦予以认定。 原告泓鑫源公司与被告凯凯置业签订的《商品房买卖合同》，虽然对涉案房屋的交付时间没有进行明确约定，但2013年6月21日，被告凯凯置业与被告丁丽华将涉案房屋备案到丁丽华名下，被告丁丽华又将涉案房屋出租给案外人胶州市鑫和源房产信息服务中心，被告凯凯置业就房屋交付事宜已经构成违约，应当承担违约责任，原告泓鑫源公司要求被告凯凯置业赔偿损失，于法有据，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，原告泓鑫源公司与被告凯凯置业签订的《商品房买卖合同》对损失赔偿额计算方法没有进行约定，但被告丁丽华将涉案房屋对外出租，租金为58000元/年，原告按此标准主张损失，于法有据，本院予以支持。结合庭审中被告丁丽华自认涉案房屋至今未腾出归还原告，原告主张损失计算至2019年12月30日，合情合理，本院予以支持。综上，本院支持原告损失378668.5元（6年×58000元/年+58000元/年÷365天×193天）。原告主张损失的利息，于法无据，本院不予支持。 关于被告丁丽华是否应承担赔偿责任。根据（2016）鲁0281民初7890号民事判决书认定，被告凯凯置业将涉案房屋卖给被告丁丽华，双方的行为带有明显的恶意，二被告就涉案房屋签订商品房买卖合同，属于恶意串通，损害第三人利益，该商品房买卖合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”之规定，截止到本案庭审时，被告丁丽华自认其仍旧涉案房屋对外出租，未给原告腾房，故被告丁丽华应与被告凯凯置业共同对原告承担赔偿责任。 被告凯凯置业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第五十九条、第一百零七条、第一百十二条、第一百十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司、被告丁丽华于本判决生效之日起十日内赔偿原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司经济损失378668.5元； 二、驳回原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8149元，因适用简易程序，减半收取计4075元，由被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司、被告丁丽华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  孙超 二〇二〇年五月三十日 法官助理梁岩 书记员段晓敏