重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初786号原告：重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路某C2栋，统一社会信用代码9150010820316470XN。法定代表人：何长君，董事长。委托代理人：梁万英，女，1976年3月8日出生，住重庆市南岸区，该公司员工。被告：陈明，男，1959年11月6日出生，住重庆市南岸区。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉被告陈明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员薛莲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆洋世达物业管理有限公司的委托代理人梁万英到庭参加了诉讼，被告陈明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉称：原告系被告居住的某小区的物业服务公司，被告自2013年4月19日入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，某小区业主委员会与原告续签了《物业服务合同》，约定由原告继续对某小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了己方义务，但被告从2016年7月起至2019年10月止，期间未按时缴纳物业服务费、水电公摊费。被告拖欠原告2016年7月至2019年10月期间40个月的物业服务费4280元（115.50元/月×40个月）、水电公摊费340元（8.50元/月×40个月）。经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院要求判令：一、被告支付拖欠原告的从2016年7月至2019年10月的物业服务费4280元、水电公摊费340元；二、判令被告支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费次月25日起按每日千分之三计算至本金付清之日止）。被告陈明未到庭应诉，也无书面答辩意见。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区某号即重庆市南岸区某号房屋使用人。被告于2013年入住某小区。2010年8月11日，某小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对某小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.30元/月·平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1元/月·平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.50元/户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.50元/吨、二次供水4.30元/吨；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。合同签订后，原告一直为某小区提供物业服务。2013年9月5日，重庆市南岸区南坪街道阳光社区居民委员会向某小区广大业主发出《关于某小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》，告知某小区业主，由原告继续按原合同约定提供物业服务，直至新一届业主委员会成立作出续聘或选聘新物业服务企业为止。为此，原告自2013年7月31日后仍继续为某小区提供物业服务至今。另查明，2011年6月23日某小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为某第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销某第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认某第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日，本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为某小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对《物业服务合同》（草案）签订意见征求表二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（某第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年8月2日，原告就被告拖欠2014年8月至2016年6月期间的物业费向本院提起诉讼，本院审理后作出（2016）渝0108民初12782号民事判决书，判决被告支付原告所欠物业费2461元（107元/月×23个月）、水电公摊费195.50元（8.50元/月×23个月），共计2656.50元。之后被告继续拒交物业费，拖欠原告2016年7月至2019年10月共计40个月的物业服务费4279.08元（1.30元/月·平方米×82.29平方米×40个月），水电公摊费340元（8.50元/月×40个月）。2019年5月，原告向被告邮寄催费通知。现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费、水电公摊费，故以前述请求诉至本院。以上事实，有原告提交的资质证书、物业服务合同、拆迁补偿安置协议、入住通知单、催收函等证据为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告与某小区业主委员会于2010年8月11日签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为物业使用人，与业主一样受到物业服务合同约束，因此某小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对被告具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2013年7月31日物业服务合同到期后，因某小区未能重新选举新一届业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，某小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费4279.08元、水电公摊费340元，符合法律规定，本院依法均予以支持。关于违约金，原告要求被告按合同约定支付违约金，因合同约定应在每月10日前交纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金，故对原告要求从欠费次月25日起计收违约金的请求本院予以支持，首次计收违约金的时间为2016年8月25日，但合同约定每日千分之三的标准过高，本院酌情予以调整，以当时欠费金额为基数，从欠费次月25日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并支付违约金至欠款付清之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、由被告陈明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费4279.08元、水电公摊费340元，共计4619.08元；并从欠费次月25日起，以当时欠费金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并支付违约金至欠款付清之日止；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，减半收取49元，由被告陈明承担（此款已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 薛 莲二〇二〇年五月二十二日书记员 王忆枫