苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5810号原告：苏州市新苏实业公司，统一社会信用代码91320594138020901P，住所地苏州市东环路**。法定代表人：周皓。委托诉讼代理人：刁永，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾培君，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。被告：刘霆，男，1970年2月2日出生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。被告：太阳都文化娱乐有限公司，统一社会信用代码91320594569153255T，住，住所地苏州市锦帆路**/div>法定代表人：刘霆。被告：苏州太阳都信息科技有限公司，统一社会信用代码913205943019484011，住所，住所地苏州市吴中区越溪吴中大道**（智育路国家级高成长中小企业创业园****）div>法定代表人：田家铃。破产管理人：苏州恒安会计事务所。委托诉讼代理人：张玲燕，苏州恒安会计事务所律师。原告苏州市新苏实业公司（以下简称新苏公司）与被告刘霆、太阳都文化娱乐有限公司（以下简称太阳都文化公司）、苏州太阳都信息科技有限公司（以下简称太阳都信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用简易程序审理，后本院转为普通程序审理，原告委托诉讼代理人刁永、顾培君，被告刘霆即被告太阳都娱乐公司的法定代表人，被告太阳都信息公司的委托诉讼代理人张玲燕参加庭审，本案现已审理终结。原告新苏公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与三被告租赁合同关系于2019年4月28日终止；2、判令三被告将租赁物（新苏大厦1301、1302室房屋）恢复原状，并将租赁物返还原告；3、判令三被告支付合同期内未付的租金人民币1637600元（计算至2019年4月28日，已抵扣押金80000元）；4、判令三被告在合同解除后自2019年4月29日起按月租金36000元的标准支付房屋占有使用费至实际返还租赁特之日止（暂计算至2019年5月18日为24000元）；5、判令三被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原告与三被告就新苏大厦1301、1302室房屋租赁合同关系解除；2、判令三被告支付合同期内未付的租金人民币1637600元（计算至2019年4月28日，已抵扣押金80000元）；3、判令三被告在合同解除后自2019年4月29日起按月租金36000元的标准支付房屋占有使用费至2019年10月30日即实际返还租赁物之日，金额为217200元；4、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月，原告与被告刘霆签订《房屋租赁合同》，租赁新苏大厦1301、1302、1303、1304、1305室房屋，建筑面积1000平，年租金96万元，租期3年，自2013年7月1日至2016年6月30日。后原告将房屋交付给被告刘霆，租赁到期后，被告退出，2016年6月30日，双方租赁合同到期，原告未提出异议，双方租赁合同有效，租赁期为不定期，原告有权随时解除租赁合同。为此原告于2019年3月11日向被告发出解除通知，三被结欠原告费用，原告诉至法院。被告刘霆辩称：案涉房屋并非被告刘霆使用，合同上被告的签名是原告自己打印上去的。事后的合同也补了被告太阳都娱乐公司的公章，被告太阳都文化公司的法定代表人是被告刘霆，被告的签字是职务行为，从原告提供的租赁合同中可以看出双方法定代表人负责人或授权的人签字，故被告刘霆是作为公司的法定代表人进行签字，而非作为承租人签字的。且从合同履行情况来看，原告也认可两该公司系合同的实际承租人，故我方认为被告刘霆并非本案的合同实际承租人，且从保证书来看，担保期限已经超过两年，在两年之内原告并未向被告主张过责任，故请求驳回对被告刘霆的诉请。被告太阳都娱乐公司辩称：双方租赁合同约定2014年4月1日起交由被告太阳都娱乐公司使用。被告太阳都娱乐公司并未拖欠原告房租，且证据中也认可被告刘霆出具了保证书的相关内容。该保证书中的实际承租人是苏州太阳都信息科技有限公司，而非被告太阳都娱乐公司。故原告起诉被告太阳都娱乐公司缺乏事实和法律依据，请求进行驳回对太阳都娱乐的诉讼请求。被告太阳都信息公司辩称：管理人未接管到太阳都信息公司的财务资料账册，所以只能从太阳都信息公司工商内档资料中以及债权申报资料所涉及的本案的事实情况进行答辩。一、太阳都信息公司与原告的租赁关系已于2016年1月1日终止，而非2019年4月28日。二、根据管理人从工商内档中调取的与原告签订的租赁合同，按照合同约定，合同期限内应付原告的租金为162293元。根据管理人调查到的太阳都信息公司银行流水记录，太阳都信息公司已履行完合同期间拖欠原告的租金，因此原告请求判令太阳都信息公司支付合同期间未付的租金人民币1637600元不成立（太阳都信息公司向原告承租的新苏大厦1303室建筑面积为100平方米，月租金为68每平方米。租赁期间自2014年1月5日起至2016年1月1日止，租金合计为162293元），故太阳都信息公司在合同期间的应向原告支付的租金为162293元，太阳都信息公司于2016年1月1日搬出新苏大厦。三、根据太阳都信息公司的银行流水记录及原告提交的新书苏实业租赁收入台账佐证，太阳都信息公司已履行完合同期间拖欠原告的租金。另我方不同意承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：苏州市东环路1518号新苏大厦1301、1302、1303、1304、1305室产权人为苏州工业园区娄葑街道办事处。落款日期2012年7月1日，苏州工业园区娄葑街道办事处出具情况说明：原土地编号为16085地块，该地块由新苏社区作为富民载体全额出资建设，建成后，土地、房屋新苏大厦的产权管理收益均归新苏社区所有。新苏社区对新苏大厦的出资，产权及管理收益均以苏州市新苏实业公司名义进行。新苏公司（甲方、出租方）、刘霆（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将苏州市东环路1518号新苏大厦1301、1302、1303、1304、1305室出租给乙方，房屋建筑面积1000平方米，该房屋仅能用作办公使用，租期三年自2013年7月1日至2016年6月30日，房屋租金每平方米80元每月（含物业管理费），年租金96万元，租金为转账方式，房租每三个月一付，先付后用，提前15日付到账，并支付至指定账户，甲方收款后应向乙方开具发票，甲方在正式移交房屋开始日开始免除90日装修期间租金。租赁期间使用房屋发生的水、电、通讯费、物业管理等费用由乙方承担，乙方缴纳一个月房租为押金，并在第一次支付房租时付清，租赁合同到期后退还。关于交房：甲方于2013年4月1日前将房屋交给乙方，该房屋为精装。关于转租转让和交换1、租赁期内乙方不得将该房屋转租他人或另作他用，不得引入非合同房的第三方使用，否则甲方有权收回房屋并由乙方承担违约责任。2、租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。关于违约责任：乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方按照日租金的千分之五向甲方支付滞纳金，租赁期内乙方有下列行为，甲方可以终止合同收回房屋，由此造成甲方损失，乙方予以赔偿：1、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或者调换使用；2、未经甲方书面同意，擅自拆改房屋结构或者损坏房屋；3；擅自改变合同规定的租赁用途，或利用房屋进行违法违规活动；4、乙方原因，根据法律、法规规定允许收回该房屋的他情况。下方甲方由新苏公司盖章，乙方由太阳都信息公司、太阳都传媒公司盖章及刘霆签字。2013年4月10日刘霆于新苏大厦租户入住通知中签字，载明：交房日期2013年4月1日，起租日自2013年7月1日至2016年6月30日。被告太阳都信息公司出具的还款计划载明：本月付款至2016年8月31日为560000元，余款在2016年11月30日前付清。2016年12月1日，刘霆出具保证书，载明：太阳都信息公司与新苏公司于2013年7月签订房屋租赁合同，租新苏大厦1301、1302、1303、1304、1305室房屋，建筑面积1000平方米，年租金96万元，现某公司因资金周转问题，已拖欠2015年年度租金88万元，2016年租金43.2万元，合计131.2万元，为保证租赁合同履行，本人自愿对太阳都信息公司的付款义务（包括但不限于租金、水电费、违约金、赔偿金等可能发生应付款项）承担连带保证担保，保证期限2年。2019年3月11日，由新苏公司、太阳都信息公司盖章，由新苏公司发出解除房屋租赁合同通知函，载明刘霆、太阳都传媒公司、太阳都信息公司：2013年3月，我公司与刘霆签订《房屋租赁合同》，租赁新苏大厦1301、1302、1303、1304、1305室房屋，建筑面积1000平，年租金96万元，租期3年，自2013年7月1日至2016年6月30日，太阳都传媒公司（原江苏太阳都传媒有限公司）、太阳都信息公司作为共同承租人加入该合同，并在该合同上加盖公章。合同签订后，我公司按照合同约定，给予3个月免租期，并于2013年4月1日前将房屋交付给贵方，但自2013年第四季度（第二次付款）起，贵方迟延支付租金，我方多次的催讨，期间贵方自2016年1月1日起退出新苏大厦1303、1304、1305室房屋，保留1301、1302室房屋，年租金43.2万元，2016年6月30日，双方签订的租赁合同届满，之后未签订租赁合同，贵方使用租赁物至今，我方也未提异议，根据合同法规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，我方有权随时解除租赁合同，并给贵方合理的提前通知期限。我方通知如下：1、自2019年3月11日起解除与贵方租赁合同关系，贵方于7日内将租赁房屋恢复原状后返还我公司；2、接到本函件一周内付清拖欠的租金158.44万元（计算至2019年3月10日）及房屋占有使用费（按照原租金36000元每月，自2019年3月11日算至归还之日），或者给一个满意答复。被告太阳都信息公司在上述函件盖章证明收到该函件，时间为2019年4月28日，该日期为被告刘霆所写。被告太阳都信息公司陈述：因太阳都信息公司已经申请宣告破产，上述加盖的印章编号属实，因相关人员已经不在，无法核实加盖情况，由法院认定，太阳都信息公司共计支付了原告35万元的房租。被告刘霆陈述：对于原告提交的解除房屋通知函中被告太阳都信息公司的公章是我找了张坚芳（被告太阳都信息公司前法定代表人）加盖的。落款日期2019年7月22日，苏州市吴中区人民法院受理苏州市越旺集团有限公司对苏州太阳都信息科技有限公司的破产清算申请。落款日期2019年8月8日，苏州市吴中区人民法院出具决定书，指定苏州恒安会计师事务所担任管理人。苏州工业园区测绘地理信息有限公司出具的《房产测量成果》，其中1301室建筑面积222.74平方米，1302室建筑面积234.18平方米。被告太阳都信息公司于2014年4月29日登记设立的，被告太阳都信息公司的名称于2015年10月19日变更为太阳都信息科技有限公司，并于2016年1月1日从新苏大厦搬到苏州市吴中区继续经营并办理了工商登记变更登记。被告太阳都信息公司陈述：管理人无法核实被告太阳都信息公司的实际管理人。被告的前后法定代表人管理人均无法核实，相关情况我方均与被告刘霆联系。自2018年5月2日起，刘霆不再是被告太阳都信息公司的法定代表人和股东。诉讼中，原告、被告刘霆、太阳都娱乐公司一致确认2019年10月30日中梦公司自案涉房屋搬离。被告刘霆、太阳都娱乐公司陈述案涉房屋自2014年交给被告太阳都信息公司使用，被告太阳都信息公司于2018年6月将案涉房屋转租给中梦公司，未签订合同，因涉及到欠租的问题，原告一直未和中梦签约。被告太阳都信息公司则陈述自2016年1月1日已搬出新苏大厦，搬到苏州市，建筑面积为1500平方米。原告陈述对于案涉房屋自2018年6月由中梦公司实际使用我方不清楚。就案涉房屋的款项支付情况，分别为：被告刘霆于2013年4月25日支付押金80000元；2013年4月25日刘霆支付24万元，2013年12月3日，太阳都传媒公司支付24万元，2014年4月30日太阳都传媒公司支付24万元，2014年12月2日太阳都传媒公司支付24万元，2014年12月2日太阳都传媒公司支付1万元；2014年12月2日太阳都传媒公司支付20万元，2015年5月12日太阳都传媒公司支付3万元；2015年5月12日太阳都传媒公司支付2万元；2015年6月15日太阳都传媒公司支付15万元，2016年1月20日太阳都信息公司支付8万元；2016年12月2日太阳都信息公司支付10万元，2017年4月25日太阳都信息公司支付3万元，2017年9月5日太阳都信息公司支付3万元；2017年10月2日太阳都信息公司支付2万元；2017年11月7日太阳都信息公司支付2万元；2018年3月2日中梦公司支付4万元；2018年4月3日中梦公司支付6万元；2018年5月10日太阳都娱乐公司支付2万元；2018年5月10日太阳都娱乐公司支付5万元；2018年5月22日中梦公司支付3万元；2018年7月4日中梦公司支付10万元；2018年8月9日中梦公司支付10万元。以上合计2130000元。就租金支付情况，原告明确截止2015年6月30日的租金已结清，自2015年7月1日开始未足额支付，其中2015年7月1日到2015年9月30日的租金为24万元，2015年10月1日到2015年12月31日租金24万元。被告于2018年7月25日支付10万元，于2018年8月3日支付了10万元，后续被告未再支付款。后续1301室、1302室的年租金为43.2万元，计算方法：面积450平方米，每月每平方米的租金为80元，年租金为43.2万元，从2016年1月1日起至2019年4月30日的租金分别为月租金36000元,上述款项三被告未支付。还款计划书和保证书中对租金的计算方式均予以说明，且测绘报告中显示1301室的建筑面积为222.74平方米，1302室为234.18平方米，合计450平方米，双方约定的计算标准为租金80元每平米，还款计划书和保证书中对租金的计算方式均予以说明，且测绘报告中显示1301室的建筑面积为222.74平方米，1302室为234.18平方米，合计450平方米，自2013年7月1日起的租金合计为384万元，被告合计支付的款项为212万元，我方诉请金额为：截止2019年4月28日的租金为3837600元减去已付2120000元（租金）减去80000元（押金），计1637600元。另查明，案涉房屋自2019年10月30日归还后已经出租给苏州乐乐天黄金珠宝有限公司，租期自2020年3月15日至2023年3月14日。新苏公司（甲方）、苏州乐乐天黄金珠宝有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，言明：甲方将东环路1518号新苏大厦1301室、1302室面积合计450平方米租赁给乙方使用，租期自2020年3月15日至2023年3月14日，租金自2020年3月15日至2023年3月14日租金单价60元每平米每月，月租金27000元，年租金324000元，物业费12元每平米每月，月物业费5400元，年物业费64800元。合同租金和物业费1166400元，其中合同租金972000元，物业费194400元。针对原告的如下诉请，本院分析如下：针对原告主张原告与被告租赁合同关系于2019年4月28日解除，被告太阳都信息公司辩称其于2016年6月1日即搬离诉争地点，双方房屋租赁合同关系于2016年6月1日即已解除，本院认为，案涉房屋租赁合同关系成立于原告与三被告之间，被告太阳都信息公司就其于上述日期即搬离并提出解除，其未能就此举证证实，对上述意见碍难采纳。根据现有查明的情况，三被告并未明确向原告提出解除合同，且被告或其实际控制的公司亦实际占有使用该房屋，且被告刘霆、太阳都娱乐公司与原告一致确认于2019年10月30日将诉争房屋交接于原告。原告向被告发出解除房屋租赁合同通知函，该函件落款日期为2019年3月11日，且该函件各方确认由被告刘霆于2019年4月28日收到，并由刘霆加盖太阳都信息公司公章，故现原告主张双方之间就苏州市东环路1518号新苏大厦1301室、1302室的房屋租赁关系解除本院予以确认。租金、占有使用费：原告主张被告支付租金1637600元（已抵扣押金8万元）、占有使用费217200元，本院认为，诉讼中双方提供证据并经确认现有证据表明三被告及中梦公司合计支付2130000元（含押金80000元），现有证据表明三被告自2016年1月1日起退出新苏大厦1303、1304、1305室房屋，保留1301、1302室房屋，原告明确截止2015年6月30日的租金已结清，自2015年7月1日至2015年12月31日的租金合计48万元，自2016年1月1日起，因承租标的变更为1301、1302室，因双方之间的租赁合同约定租金80元每月每平米，结合原告提供的其他证据，原告主张1301、1302室的年租金43.2万元具有相应事实依据，本院对自2016年1月1日其按照上述租金标准计算租金及占有使用费予以支持。自2016年1月1日至2019年10月30日止的租金及占有使用费合计1656000元，以上合计2136000元。上述期间，被告合计支付20万元，另就被告已付的押金80000元原告自愿予以抵扣，上述款项抵扣后，就原告主张三被告支付租金、占有使用费合计1854800元，经核算，不超过上述计算标准，且具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原被告就苏州市东环路1518号新苏大厦1301室、1302室的房屋租赁合同关系解除；二、被告刘霆、太阳都文化娱乐有限公司、苏州太阳都信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市新苏实业公司款项1854800元；三、驳回原告苏州市新苏实业公司的其余诉讼请求。案件受理费19754元，由被告刘霆、太阳都文化娱乐有限公司、苏州太阳都信息科技有限公司负担，上述款项已由原告苏州市新苏实业公司预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十日内连同上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 贞人民陪审员  沈红霞人民陪审员  罗杏根二〇二〇年五月二十九日书 记 员  姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。