广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初18232号原告：广东省农业科学院水稻研究所，住所地广东省广州市天河区五山路省农科院，统一社会信用代码12440000455861528C。法定代表人：王丰，所长。委托代理人：罗毅，广东天一星际律师事务所律师。被告：陈志标，男，1983年8月3日出生，汉族，住广东省饶平县。委托代理人：邱奕彬、孙海燕，均系广东国智律师事务所律师。原告广东省农业科学院水稻研究所（下简称广东水稻研究所）诉被告陈志标租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东水稻研究所的委托代理人罗毅，被告陈志标的委托代理人孙海燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东水稻研究所诉称：2016年4月1日，原告与被告签订《租赁土地协议书》，约定原告同意将位于农科院南区翰景路南面空地1480平方米出租给被告作停车保管场使用；上述空地每月合计租金8756元；租赁期限自2016年4月1日至2017年12月31日止；被告不准在租赁的土地上搭建房屋及构筑物，不能挪作他用或者转租给第三人；租赁期满或者解除协议之日应将租用的土地原本交还给原告。合同签署后，原告依约将土地移交给被告使用。租赁合同期满后，原告多次催告被告返还土地，但是被告拒不返还仍继续占有。为此，原告提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告交还位于广东省农业科学院南区××路南面土地；二、被告向原告支付2018年1月1日至实际交还土地日的占有使用费（按8756元/月的标准计算）；三、由被告承担本案诉讼费用。被告陈志标辩称：一、原告在本案中未出示土地使用权权属证明，未能证明其是租赁土地的合法使用权人，因此双方签订的租赁合同效力待定。二、若原告有权出租，双方的租赁协议也已履行完毕。被告将租赁土地转租给潮州农家菜馆经营使用，自2018年1月该餐馆被依法强制拆除后，被告及该餐馆均没有继续占有使用租赁土地，该场地已为空地、未围蔽，目前由何人使用被告不清楚，被告也没有从转租行为中再获取任何利益，原告起诉被告返还土地没有事实依据。三、由于租赁土地为空地，与周边的道路相连通，原告并未将其围蔽实施有效管理，怠于履行使用权人的责任，在此情况下，原告向被告主张返还土地及支付占用费没有合同及法律依据。四、租赁场地由其他主体进行填充、平整，被告不知道该主体是谁，原告因此有向公安机关报案，并向街道反映问题，所以原告应当知道平整使用土地的人员身份，并非被告。经审理查明：2016年4月1日，广东水稻研究所（甲方）与陈志标（乙方）签订《租赁土地协议书》，约定甲方同意将农科院南区翰景路南面空地1480平方米（下简称案涉土地）出租给乙方作停车保管场使用（其中金星大厦东侧的616平方米空地月租金6.50元/平方米，靠近野生稻圃的864平方米属低洼易浸水地段，单价为5.50元/平方米）；甲乙双方议定上述空地每月合计租金8756元；租赁期限为21个月，自2016年4月1日至2017年12月31日止；租金按季度结算，由乙方在每季度的首月10日前缴付当期租金给甲方；乙方向甲方交纳26268元作租赁土地保证金，在本协议期满后或协议解除之日，由甲方无息退回乙方；甲方依约及时将土地交付给乙方使用，负责对土地的使用、环境卫生监督；乙方依约按期缴交土地租金及其他有关的费用，不准在租赁的土地上搭建房屋及构筑物，不能挪作他用或转租给第三人，租赁期满或解除协议之日应将租用的土地原本交还给甲方等。2017年11月16日，广东水稻研究所向陈志标发出《关于物业不再续租的通知》，表示出租协议到期后停止出租，不再签订续租协议。现广东水稻研究所以陈志标在《租赁土地协议书》期满后拒不返还案涉土地为由向本院提起本案诉讼。另，广东水稻研究所与陈志标还于2016年1月1日签订了另外一份《租赁土地协议书》，约定广东水稻研究所同意将农科院南区翰景路南面空地1600平方米出租给陈志标作停车保管场使用，广东水稻研究所以陈志标拒不返还该土地为由向本院提起了另案诉讼，案号为（2019）粤0106民初18233号（下简称18233号案）。诉讼过程中，广东水稻研究所与陈志标均确认陈志标未支付自2018年1月1日起的租金或占用费或任何其他款项。广东水稻研究所主张案涉土地的原权属人为广东省农业科学院（下简称广东农科院），案涉土地历史上一直由广东农科院的下属机关即广东水稻研究所占有、使用、收益；2003年，广东农科院将案涉土地的权属过户到广东省田园实业发展有限公司（下简称田园公司）名下，后由于双方合同约定的土地交付条件未成就，因此，案涉土地由广东水稻研究所按照历史使用状态继续占有、使用、收益至今；2019年2月28日，田园公司出具了土地使用证明，确认案涉土地由广东农科院使用；广东农科院也出具土地使用证明，证明案涉土地仍由其下属单位即广东水稻研究所按照历史使用状态继续占有、使用和收益至今，并同意广东水稻研究所以其名义通过诉讼等法律途径向承租人或者实际使用人主张权利。为予证明，广东水稻研究所提交了田园公司于2019年2月28日出具的《土地使用证明》，广东农科院于2019年4月9日出具的《关于翰景路地块金星大厦东侧土地使用证明》作为证据。陈志标表示上述证据的真实性由法院依法认定，并认为通过上述证据可以明确案涉土地的使用权人是田园公司，田园公司虽然出具了证明，但该证明并不能证明田园公司作为土地权人授权给广东水稻研究所使用。广东水稻研究所主张陈志标在租赁期内未经其同意，将案涉土地转租给他人，并搭建了简易房屋和雨棚，《租赁土地协议书》到期后，其于2018年1月19日发通知要求陈志标拆除违规自行搭建的简易房屋及雨棚，并立即退出场地；广东水稻研究所于2018年3月28日发通知要求陈志标（吉祥天汽车维修厂、潮州农家菜）拆除违章建筑并搬迁退场；广东水稻研究所于2018年8月16日组织陈志标转租的次承租人开会要求租户配合拆除违章建筑并立即搬迁退场；广东水稻研究所于2018年9月5日再次发通知要求陈志标（吉祥天汽车维修厂、潮州农家菜）拆除违章建筑并搬迁退场，于2018年11月19日发出《律师函》要求陈志标返还案涉土地，但陈志标至今仍占用案涉土地。为予证明，广东水稻研究所提交了《关于物业限期整改的通知》、《关于清理催告通知书》两份、会议签到表、《律师函》等证据。陈志标表示会议签到表的真实性由法院核实，其认为会议签到表表明其没有占有使用案涉土地，也没有参与会议，其签订的两份租赁合同的实际使用人，正是会议签到表上的潮州农家菜和吉祥天汽修厂；陈志标对其他证据的真实性均不予确认，并认为其没有收到上述通知及函件。陈志标主张《租赁土地协议书》期间，其将案涉土地转租给潮州农家菜馆经营使用（经营人为陈金德）；在2018年1月案涉土地被停水停电及建筑物被城管部门拆除后，陈志标和潮州农家菜馆并没有占有使用案涉土地；陈志标曾想与广东水稻研究所办理书面交接手续，但广东水稻研究所拒绝；案涉土地已为空地，没有围蔽，陈志标不清楚目前由何人使用；18233号案中的租赁场地原来是用于经营汽修厂，但该汽修厂也已经被拆除，案涉土地是一个开放式的场地，所以广东水稻研究所可以自行收回；案涉土地有其他第三方进行填充、平整，陈志标不知道该第三方是谁，广东水稻研究所有向公安机关报案并向街道反映问题，所以广东水稻研究所应当知道平整使用土地的人员身份，并非是陈志标所为。对此，广东水稻研究所主张陈志标从未主动找其表示交还案涉土地，都是其主动找陈志标，多次向陈志标催告交还土地，但陈志标一直没有交还案涉土地；案涉土地的现状是由陈志标在控制使用，案涉土地与18233号案的租赁土地是连在一起的，但案涉土地有围蔽，用于停车并且有人收费，所以其无法自行收回；案涉土地是被其他人员控制，并非广东水稻研究所在控制，广东水稻研究所把案涉土地租赁给陈志标后，陈志标有返还的义务。广东水稻研究所主张案涉土地的租金多年来一直在上涨，陈志标一直未返还案涉土地，应对其进行惩罚性处理，故其主张按照合同约定的租金标准的三倍计算每月的占用费。陈志标不同意该主张，其是愿意配合广东水稻研究所交还案涉土地，但案涉土地是空地，陈志标不清楚应当如何办理交接手续。本院认为：广东水稻研究所与陈志标签订的《租赁土地协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。《租赁土地协议书》于2017年12月31日期满，而广东水稻研究所在期满前已向陈志标表示不续签合同，因此，陈志标应依约在《租赁土地协议书》期满后向广东水稻研究所交还案涉土地。现广东水稻研究所主张《租赁土地协议书》期满后，陈志标仍占有使用案涉土地未交还；陈志标则表示广东水稻研究所于2018年1月对案涉土地停水停电且城管部门已拆除了案涉土地上的建筑物，其没有占有使用案涉土地。对于上述争议，本院认为，第一，广东水稻研究所、陈志标均确认在陈志标租赁期间案涉土地上存在建筑物，上述土地及地上建筑物用于经营潮州农家菜，而城管部门已拆除了上述建筑物，本院对此予以确认。第二，虽然陈志标在《租赁土地协议书》约定的租赁期满后应承担交还案涉土地给广东水稻研究所的义务，但案涉土地的原有建筑物是用于经营餐饮，在租赁期满后广东水稻研究所已对案涉土地停水停电，且案涉土地上的建筑物已被城管部门拆除，陈志标及其他原实际使用人在客观上已不能按照租赁期间内的使用方式继续占有使用案涉土地。第三，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”虽然陈志标与广东水稻研究所并未办理交接手续，但在《租赁土地协议书》已租赁期满终止、案涉土地上的建筑物已被拆除的情况下，案涉土地原来的占有使用状态已结束，广东水稻研究所可自行收回案涉土地，但广东水稻研究所主张其并未收回案涉土地，并主张陈志标继续占用案涉土地，但其并未提供证据证明在案涉土地上的建筑物已被拆除的情况下，陈志标再次占用或允许他人再次占用案涉土地，其依法应自行承担举证不能的法律责任。第四，从广东水稻研究所提交的会议签到表显示，其仅是组织案涉土地的原次承租人参与会议，而并未要求陈志标参与，由此可证明广东水稻研究所清楚陈志标在租赁期满后并未实际占用案涉土地。综上，陈志标的抗辩合理有据，本院予以采纳。广东水稻研究所基于租赁合同关系而要求陈志标交还案涉土地并支付占有使用费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。至于案涉土地上的建筑物被拆除后，若存在由他人占用案涉土地的问题，广东水稻研究所应另行对侵权人主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广东省农业科学院水稻研究所的全部诉讼请求。本案受理费2930元，由原告广东省农业科学院水稻研究所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  张黛乔人民陪审员  王丽梅二〇二〇年五月二十二日书 记 员  梁炎梅黄谱兰卢倩怡