广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7938号原告（反诉被告）:广州小疯文化传播有限公司，住所地广州市海珠区广纸路40号17-2自编233、234。统一社会信用代码914401013211194592。法定代表人：何伟锋，总经理。委托代理人：赵崇鹤，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：刘丹，广东环球经纬律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：许东震，男，1966年9月10日出生，汉族，住所地广东省广州市番禺区，委托代理人：莫春英，广东君直律师事务所律师。委托代理人：孙丽丽，广东君直律师事务所律师。第三人：广州瑞嘉贸易有限公司，住所地广州市海珠区南边路鸡春岗新街1号自编01。统一社会信用代码91440112691536639X。法定代表人：曾龙解。第三人：广东领海名邦置业有限公司，住所地广东省广州市天河区棠安路119号F87A房。统一社会信用代码91440000771898015P。法定代表人：苏镇明，执行董事。委托代理人：刁溟，广东格林律师事务所律师。第三人：广州市土地开发中心，住所地广州市越秀北路89号13楼。统一社会信用代码12440100455416088E。法定代表人：华而实，主任。委托代理人：吴业辉，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：凌菁华，广东广信君达律师事务所律师。第三人：郑玉珍，女，1969年6月17日出生，汉族，住所地广州市海珠区，第三人：广州市今又盛投资管理有限公司，住所地广州市荔湾区德星路9号二楼D区221。统一社会信用代码91440101598333140X。法定代表人：吴秋玲。第三人：广州市泓杨贸易有限公司，住所地广州市海珠区沙园路沙园五街南5号首层自编106房之二房。统一社会信用代码914401056681216701。法定代表人：谭锦荣。原告广州小疯文化传播有限公司诉被告许东震，第三人广州瑞嘉贸易有限公司（以下简称瑞嘉公司）、广东领海名邦置业有限公司（以下简称领海名邦公司）、广州市土地开发中心（以下简称土地中心）、郑玉珍、广州市今又盛投资管理有限公司（以下简称今又盛公司）、广州市泓杨贸易有限公司（以下简称泓杨公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵崇鹤、刘丹，被告的委托代理人莫春英、孙丽丽，第三人领海名邦公司的委托代理人刁溟，第三人土地中心的委托代理人吴业辉、凌菁华到庭参加诉讼。第三人郑玉珍、今又盛公司、泓杨公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼；第三人瑞嘉公司下落不明，经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告谎称自己有权出租东方红印刷厂工业大道中313号大院内建筑物东×栋首层自编×号之物业（以下简称租赁物业），于2018年3月10日与原告签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁期限为2018年3月10日至2022年7月31日。租赁合同签订后，原告向被告支付了105000元租赁保证金及水电保证金5000元，并按期向被告支付了2018年3月至9月的租金共222883元。另经被告同意，原告对租赁物业进行了装修，装修费用总计为126996元。2018年9月27日，原告收到第三人土地中心、广州市人民政府征用土地办公室出具的《通告》，以及广州市海珠区人民法院出具的《公告》，被要求搬离清场，不得继续使用租赁物业。经核实，原告得知租赁物业的所在地块的用地单位是第三人土地中心，属于广州市人民政府储备土地，被告根本无权将租赁物业出租予原告并谋取利益，且第三人土地中心已于2016年向法院起诉要求租赁物业地块实际占有人搬离并返还物业租赁地块。该判决[案号为（2016）粤01民终3775号]自2016年起已经进入强制执行阶段，法院自2017年3月24日起已经到租赁物业地块张贴搬迁公告，责令相关租赁人、实际使用人搬离清场，停止占用租赁物业。被告并非物业地块的权利人，显然没有得到权利人第三人土地中心的追认，根据合同法相关规定，原、被告双方签订的租赁合同理应自始无效。另外，由于被告没有取得建设工程规划许可证，根据相关司法解释规定，原被告双方签订的租赁合同理应自始无效。被告故意隐瞒租赁物业在租赁合同签署前就已经进入强制执行程序，与原告建立租赁关系，并同意原告投入装修，具有明显的恶意，应承担主要过错，根据合同法相关规定，被告应当向原告返还所有取得的租金、保证金并依法赔偿所造成的原告的全部装修损失。为了维护原告的合法权益，故起诉请求：1、判令被告返还自2018年3月10日至2018年9月5日向原告收取的租金222883元；2、判令被告退还租赁保证金和水电保证金共计110000元；3、判令被告赔偿原告的装修费损失共计126996元；4、判令被告承担本案的诉讼费和财产保全费。被告辩称：被告对第三人领海名邦公司的纠纷不知情，被告作为善意第三人是从第三人泓杨公司那里转租物业给原告，被告承租房屋时审核过第三人泓杨公司与第三人瑞嘉公司的租赁合同，也查看过涉案场地，被告有足够理由相信第三人泓杨公司是合法承租的，因此被告才订立合同，转租给原告。被告自2012年开始承租涉案房屋，期间从未有第三方向被告主张权利或告知被告该房屋权属有争议。之前的租客均正常使用物业。被告对于涉案租赁合同可能存在无效情形并不知情。无需就合同无效承担赔偿责任。即使涉案租赁合同因物业是政府储备用地，权利人是第三人土地中心，无建设工程证，被法院确认无效，但需强调涉案物业是政府储备用地，在双方签订的租赁合同第35条已经明确写明是原告明知的事实，原告也应对合同无效的后果承担责任。且第35条对涉案物业由于是政府储备用地导致无效的解决办法，双方的责任分担，作了明确的约定，应各自承担损失。依据合同法规定，不影响合同中解决争议条款的效力。因此，双方租赁合同的第35条约定有效，原告无权要求被告赔偿损失，其装修损失应自行承担。无论涉案房屋租赁合同是否有效，原告均无权要求被告退还已支付及其已实际使用的2018年3月10日至2018年9月5日的租金。原告从2018年3月10日正式接手使用涉案物业，其已支付的租金是其已经实际使用对应时间的租金，原告已经实际使用涉案物业，并房屋使用权本身也无法返还，且前述时间内被告也按时足额向第三人泓杨公司交租，原告要求被告返还租金但其自身却不承担且无法承担返还使用权的义务，其诉讼请求不公平且无法律依据。如果被告需返还原告已实际使用部分对应的租金，必然导致本案转租案件全部需逐级退还，严重影响已履行完毕的租赁合同的稳定性。关于原告要求退还保证金及被告要求原告支付租金，被告未向原告退还保证金的原因是原告在2018年9月后不依约交租，也未结算租金及水电费用，也未与被告进行场地交接。因此，被告依据租赁合同约定及一般交易习惯，未退还两项保证金，且被告有权依照合同约定及法律规定要求原告支付租金或依据租金标准缴纳使用费。最后，被告认为无论本案多么复杂，存在几手转租，合同是否有效，均应依照合同相对性的基本合同法审理，本案原、被告作为合同主体应遵循合同相对性原则，依据合同规定和法律规定主张权利履行义务。第三人领海名邦公司辩称：被告领海名邦公司不是原、被告的合同当事人，不清楚他们之间的关系纠纷，被告领海名邦公司不应承担义务，请法院依法审理。第三人土地中心辩称：原告基于与被告的租赁合同关系提起诉讼。首先，土地中心不是案涉租赁合同的当事人，根据合同法规定和合同相对性原则，案涉租赁合同对土地中心不具有法律约束力，土地中心无需对原告或被告承担任何义务。其次，原告提出的诉讼请求中并未涉及土地中心需承担义务，原告与被告之间的租赁合同纠纷应在其双方之间解决。再次，土地中心与原告和被告之间并未存在其他法律关系，原告和被告之间的案涉租赁合同是否有效，被告是否应该退还相关款项均不影响土地中心作为案涉地块的用地单位行使合法权利。综上，土地中心与原告和被告之间没有实质性的权利义务关系。作为本案的第三人，对本案的处理结果也不存在法律上的利害关系。请求法院依法作出处理。第三人郑玉珍辩称：本人并非原告与被告之间租赁合同的主体，对于原告与被告之租赁合同履行的具体情况也并不知情，恳请法院依据合同相对性原则审理此案，本人无需在本案涉案及租赁合同中承担责任。其他答辩意见与第三人泓杨公司一致。第三人今又盛公司辩称：今又盛公司虽就涉案物业与第三人泓杨公司曾于2012年8月18日签订过《广州市房屋租赁合约》，但前述租赁合同已于2018年1月1日被告与第三人郑玉珍重新就涉案物业签订新的租赁合同后终止，今又盛公司与涉案物业已无任何关联。即使在今又盛公司参与订立的租赁合同期限内，今又盛公司也仅仅是代被告签署合同，并非该合同的实际权利义务人，从未参与过涉案物业出租的任何事宜，从未收取或支付过任何租金，今又盛公司对原告与被告租赁合同纠纷相关事宜并不知情。综上，今又盛公司与原告与被告租赁合同纠纷案件无利害关系，对于案件事实也并不知情，今又盛公司参与诉讼与本案事实的查明也无任何帮助，今又盛公司认为无需作为案件的当事人或第三人参与诉讼。第三人泓杨公司辩称：泓杨公司就位于工业大道313号东方红印刷厂大院内建筑物室内面积合计975平方米及地下室面积合计164平方米（包括涉案物业）与第三人瑞嘉公司于2012年8月2日签订《广州市房屋租赁合同》。又于2012年8月18日与被告授权的第三人今又盛公司订立《广州市房屋租赁合约》，将涉案东方红印刷厂大院内建筑物东×栋首层建筑面积合计376平方米出租给被告，并于2018年1月1日授权第三人郑玉珍与被告就本案涉案物业订立了补充协议。在本系列转租过程中与第三人瑞嘉公司订立协议的是泓杨公司，与被告签订租赁协议的实际也是泓杨公司，第三人郑玉珍仅仅是泓杨公司授权委托与被告订立租赁协议的受委托方，其与涉案物业并无实际权利义务关系，本案与第三人郑玉珍并无利害关系。泓杨公司并非原告与被告之间的租赁合同的主体，对于原告与被告之租赁合同履行的具体情况也并不知情，依据合同相对性原则，泓杨公司无需在本案涉及租赁合同中承担责任。涉案的物业是泓杨公司向第三人瑞嘉公司承租后再转给被告，泓杨公司在2018年9月27日收到法院的公告前，对于涉案物业第三人瑞嘉公司无权出租、存在诉讼及强制执行等情况均不知情。且泓杨公司在2012年8月2日与第三人瑞嘉公司订立租赁合同时，泓杨公司已实地考察过房屋、查阅过其与第三人领海名邦公司之间的合同，已尽到注意义务。因此泓杨公司在此系列转租中不存在过错，无需就涉案物业被查封或者合同可能存在无效情形承担法律责任。就原告在本案提出的诉请而言，泓杨公司认为无论在涉案物业现在是否被查封及合同是否无效，原告要求返还其实际使用期间已付的租金的请求，法院不应支持。首先，如本案判决被告需退还已支付之租金给原告，则意味着本系列转租中各级承租方均需逐级向下退还租金，也就是说泓杨公司也需向被告退款，第三人瑞嘉公司也需向泓杨公司退款，泓杨公司与被告及泓杨公司与第三人瑞嘉公司的租赁合同均是自2012年便签署，如判决退还租金势必导致过去7年租金均需退还的后果。其次，逐级退还租金将导致的另一个结果是泓杨公司无需向第三人瑞嘉公司支付租金反而成为要求其退还租金的债权人。此前，海珠法院于2018年10月12日向泓杨公司制发的《协助执行通知书》，要求泓杨公司将每月应向第三人瑞嘉公司支付的租金直接划入海珠法院账户作为第三人瑞嘉公司向第三人土地中心的执行款项。如泓杨公司既非涉案物业的实际使用人，也无向第三人瑞嘉公司支付租金的义务，海珠法院向泓杨公司发出的协助执行要求也就没有了事实和法律依据，甚至由于第三人瑞嘉公司无履行能力，泓杨公司也无法实际得到租金退还的款项。本案如判决被告向原告退还租金，则完全无法解决纠纷，反而徒增了各方向上一手要求退还租金的诉累。因此请求法院审理查明本案事实，合理合法确认各方权利义务，驳回原告诉请。综上，泓杨公司认为本案应依据合同相对性原则及我国合同法及相关司法解释的规定审理，无需因为本案涉及多手转租或存在其他情况而违背合同法的基本原则，进而导致各方当事人无法厘清各自权利义务，最终导致无过错的当事人遭受不合理的损失。被告反诉称：原告与被告于2018年3月10日签订《广州市房屋租赁合同》，原告承租位于东方红印刷厂工业大道×号大院内建筑物东×栋首层自编×号（建筑面积合计约400平方米）。双方约定：2018年3月20日至2019年3月9日租金每月35000元整；水费、电费、电话费、卫生费及其他不可预见费用按政府相关规定由乙方负责缴交。但2018年9月29日，原告向被告制发《暂缓交租通知书》后不再依约缴纳租金、水电等费用，也未向被告提出解除合同或其它主张。直至2019年1月29日，原告搬出涉案租赁物业及交还钥匙。截止今日，原告仍拖欠2018年10月1日至2019年1月28日租金未付。并双方签订《租赁合同》约定“乙方未按第六条约定的时间向甲方交付租金、水电费的，则每逾期一天，乙方按该月应缴总金额的2%向甲方计付违约金。”但由于该条约定违约金过高，被告依据合同法有关规定自愿将违约金下调至逾期未付租金总额的30%，即41300元。被告作为涉案物业相对于原告而言有权要求原告依据合同约定支付租金及违约金，即使涉案租赁合同被认定无效，被告也有权按照相关司法解释规定要求原告参照租金标准支付占有使用费。被告请求不应因为本案涉及多重转租及房屋所有权人并非被告而不予支持，其他手的转租人和承租人、物业所有人应依据各自的合同及其他法律关系主张权利，不应对本案审理产生影响。故反诉请求：1、判令原告向被告支付自2018年10月1日至2019年1月28日的租金共计137667元；2、判令原告向被告支付未付租金总额的30%作为逾期违约金共计41300元；3、判令原告承担本案全部诉讼费用。原告对反诉答辩称：不同意被告的全部反诉请求，被告对涉案物业不享有任何权利，无权要求原告支付租金和违约金，本案原告才是最终受害者并遭受严重的经济损失，被告在无法提供租赁场地使用的情况下不仅不退还保证金还要求原告继续支付租金，请求无法律依据。根据3775号案判决书，法院已在事实部分查明涉案物业所在土地权利人为第三人土地中心。而第三人土地中心根本没有同意和认可第三人领海名邦公司将土地转租给第三人瑞嘉公司，反而第三人土地中心认为第三人瑞嘉公司是非法占有土地，并没收所得。同理，被告也属于非法占用土地，因此对涉案物业没有权利。根据第三人土地中心的通告及海珠法院的公告，第三人土地中心在2016年向法院起诉要求地块的实际占用人返还款项，法院在2017年3月已经在租赁物业地块粘贴公告要求实际使用人搬离，停止占用，但被告仍然与上一手签订补充协议将涉案物业租赁期限延长至2018年1月1日至2020年7月31日，被告无视第三人土地中心和法院的强制执行措施，并隐瞒事实，依然与原告建立租赁关系，并同意原告投入装修，明显属于恶意欺诈，被告应当向原告返还全部取得的租金及保证金。第三人领海名邦公司对反诉答辩称与本诉答辩一致。第三人土地中心对反诉答辩称与本诉答辩一致。第三人瑞嘉公司对原告的本诉及被告的反诉没有提出答辩意见及证据。第三人今又盛公司、郑玉珍、泓杨公司对被告的反诉没有提出答辩意见及证据。经审理查明，根据穗国土用结字[2011]第63号《同意用地结案书》，广州市海珠区工业大道×号土地为政府储备用地，用地单位为第三人土地中心。2011年10月1日，第三人土地中心（甲方）与第三人领海名邦公司（乙方）签订《地块委托管理合同》，订明：根据广州市国土资源和房屋管理局批复，甲方收回帽峰山、广州氮肥厂、珠江新城、东方红印刷厂及橡胶一厂地块，并将其纳入广州市政府储备用地，实际土地面积约为186.532万平方米。根据政府采购公开招标的结果，甲方现委托乙方按本合同约定对本合同项下地块进行综合管理……地块位置：帽峰山、广州氮肥厂、珠江新城、东方红印刷厂及橡胶一厂地块位于广州市，具体位置见附图组……2.1甲方委托乙方管理本合同项下地块的服务期暂定为一年，委托管理的时间从甲方发出委托书之日起至甲方发出撤场通知之日止。若本合同项下地块全部或者部分需要开发使用或出让，甲方有权单方提前终止本合同或部分解除本合同，但甲方必须提前一个月书面通知乙方。乙方应按甲方通知的时间和条件无条件清理地块并撤离，将地块完整交回给甲方……7.11未经甲方同意，委托管理期限内，乙方不得擅自改变地块内地形地貌和现状（按双方签订本合同时确认的标高图及地形图为准），或将本合同项下土地，建（构）筑物、附着物出租或用于经营或提供给任何第三方使用；等。2012年3月27日，第三人土地中心与第三人领海名邦公司签署了《土地管理交接确认书》，订明：经过招标，第三人领海名邦公司为东方红印刷厂地块（面积52975平方米）管理单位。经双方确认，进行地块管理交接，从2012年3月27日起该地块的管理工作由第三人领海名邦公司负责，双方应严格履行地块委托看管合同约定。2012年6月12日，第三人领海名邦公司（甲方）与第三人瑞嘉公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，订明：甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道×号大院，建筑物室内面积合计24336.50平方米、道路及公用面积28638.47平方米的场地出租给乙方，详细建筑面积计算见后附表；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用……甲乙双方同意租赁期间由2012年8月10日起至2022年8月10日止（2012年8月10日前为乙方对场地和建筑物进行装修和改造时间）；（第二十一条）因本租赁物业为政府储备地块，甲方不能确定业主土地开发中心对本合同地块拍卖时间，若地块被拍卖，乙方应在接到甲方通知后二十日内撤出本地块，包括停止一切经营活动和地块内属乙方所有的一切设备和物品，乙方理解并同意甲方不负乙方因此提前退场的一切责任和费用；（第三十四条）租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方应无条件同意提前终止合同，交换场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲、乙双方各自承担；等。2012年8月22日，第三人领海名邦公司（甲方）和第三人瑞嘉公司就上述《广州市房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定甲方同意乙方对外转租和分租。据第三人泓杨公司提供的《广州市房屋租赁合同》复印件显示：2012年8月2日，第三人瑞嘉公司（甲方）与第三人泓杨公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，订明：甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道×号大院内建筑物室内面积合计975平方米及地下室面积合计164平方米的场地出租给乙方（详细面积计算与范围见后附表及附图）；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用，乙方若要改变场地用途，需经甲方书面同意方可实施；甲乙双方同意租赁期间由2012年8月10日起至2022年8月9日止；（第三十五条）租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准，因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方在接到甲方的通知后应无条件同意提前终止合同，交换场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲方、乙方各自承担；等。2012年8月18日，第三人泓杨公司（甲方）与第三人今又盛公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合约》，订明：甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道×号大院内建筑物东×栋首层建筑面积合计376平方米租给乙方（详细面积计算与范围见后附表及附图）；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用，乙方若要改变场地用途，需经甲方书面同意方可实施；甲、乙双方同意租赁期限由2012年9月1日起至2019年8月31日止；（第三十五条）租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准，因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方在接到甲方的通知后应无条件同意提前终止合同，交换场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲方、乙方各自承担；等。2018年1月1日，第三人郑玉珍（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁补充协议》，订明：甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道313号大院内建筑物东×栋×层建筑面积合计376平方米租给乙方（详细面积计算与范围见后附表及附图）；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用，乙方若要改变场地用途，需经甲方书面同意方可实施；甲、乙双方同意租赁期限由2018年1月1日起至2022年7月31日止；（第三十五条）租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准，因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方在接到甲方的通知后应无条件同意提前终止合同，交换场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲、乙双方各自承担；等。2018年3月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道×号大院内建筑物东×栋×层自编×号，建筑面积合计约400平方米租给乙方（室内四跨五轴连左边玻璃屋）；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用，乙方不得改变场地用途；甲、乙双方同意租赁期限由2018年3月10日起至2022年7月31日止（包括免租期内）；双方同意，在签订合同之日起即日内，甲方按该场地现状交付乙方使用（不计装修费用），双方签订交接确认书，若因业主方原因未能按时交接，甲乙双方的交接时间就往后顺延，若双方交接确认书签订后，乙方未能按时接收租赁物的，租赁期限不顺延；甲、乙双方同意上述场地建筑物月租金按以下收费表格所列计算（以下价格不包含税票），自第二年起（即2019年3月10日起至2022年7月31日），以每年度第一个月应收租金为基数，按每年递增8%的标准交纳租金，其中2018年3月10日至2018年3月19日为免租期，2018年3月20日至2019年3月9日月租金35000元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金37800元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金40824元，2021年3月10日至2022年3月9日月租金44090元，2022年3月10日至2022年7月31日月租金47617元，水费、电费、电话费、卫生费及其他不可预见费用等按政府有关规定由乙方负责缴交（租金包含约400平方米内部管理费，但不包含整个园区的管理费）；第一个月租金在合同签订当天支付，以后乙方必须于每月1日之前交付当月租金给甲方，如连续超过半年都延期缴纳租金，甲方有权收回该物业，如产生滞纳金的在保证金中扣除，该租赁物业的免租期为10天（即2018年3月10日至2018年3月19日），自签订合同之日起计算，免租期间甲方不向乙方收取租赁费用，乙方以现金方式（或银行卡转账）交纳租金，甲方出具收条给乙方；乙方于签订合同当日即交付三个月租金合计105000元作为租赁保证金，每户（表）水、电保证金5000元作为水电保证金，保证金于整个合同履行期内，乙方不得将其抵作租金等用途，上述保证金如承租人在租赁期间，欠交租金或产生滞纳金、违约金或造成业主损失，甲方有权单方面处置该保证金用于抵偿，如承租人无上述情况发生，本合同到期后，保证金由甲方不计利息如数退回甲方；乙方在租赁期满或双方协商一致终止合同、乙方退回所租物业后，甲方应在扣除租赁期内乙方未结清的各项费用以及其他应付甲方款项（如违约金、赔偿金、滞纳金）后将保证金退还给乙方（不计利息），若保证金不足以抵偿上述款项，乙方须另行补足；租赁期间，乙方可以根据需要对该租赁物进行内部装修，但乙方的装修方案需获甲方书面同意后方可进行施工；乙方未按约定的时间向甲方交付租金、水电费的，则按每逾期一天，乙方按该月应缴总金额的2%向甲方计付违约金，违约金须当月缴清，否则，甲方有权暂时停止对乙方的所有服务（如供水、供电等），由此造成乙方在该单元无法办公及所有的经济损失，均由乙方负责承担，如拖欠租金、水电费超过十日的，甲方有权单方解除合同，立即收回场地，乙方已交纳的保证金不作退还，合同解除后乙方在原租用单位内的一切物品须十日内搬离大厦，逾期未搬出的所有物品乙方视为放弃，甲方可自行处理；租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准，因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方在接到甲方的通知后应无条件同意提前终止合同，交换场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲方、乙方各自承担；等。合同签订后，被告向原告移交了租赁场地。原告于2018年3月10日向被告支付了租赁保证金105000元、水电保证金5000元、2018年3月20日至2018年4月19日的租金35000元，2018年4月2日支付了2018年4月20日至4月30日的租金12883元。之后，原告按约支付租金至2018年9月29日，共支付租金222883元。2018年9月27日，广州市人民政府征用土地办公室和第三人土地中心联合向东方红印刷厂地块各实际使用人发出《通告》，主要内容为广州市工业大道×号东方红印刷厂地块（以下简称东方红地块）是广州市人民政府储备土地。第三人土地中心作为广州市人民政府的土地储备机构，是东方红印刷厂地块的合法权利人。因第三人瑞嘉公司、第三人领海名邦公司非法侵占并对外出租东方红应刷厂地块，第三人土地中心向法院提起物权保护诉讼。广州市中级人民法院于2016年6月14日作出（2016）粤01民终3775号民事判决书已经发生法律效力。因瑞嘉公司、领海名邦公司未履行生效法律文书所确定的义务停止侵占并原状交还东方红印刷厂地块，支付场地使用费。第三人土地中心于2016年9月22日已向广州市海珠区人民法院申请强制执行并于同日立案执行。因东方红印刷厂地块有案外人在实际使用，请各实际使用人在本通告发出之日起90日内腾退、清空、搬出所占用的土地及地上建构筑物，逾期不搬出，将由海珠法院强制执行，由此产生的一切损失由各实际使用人自行承担。等。2018年9月27日，本院发出（2018）粤0105执告134号《公告》，内容为申请执行人广州市土地开发中心申请执行广东领海名邦置业有限公司、广州瑞嘉贸易有限公司返还原物纠纷一案，本院已经立案执行，并于2017年3月24日到东方红印刷厂场地张贴搬迁公告，但被执行人广东领海名邦置业有限公司、广州瑞嘉贸易有限公司至今仍未履行。本院现再次责令被执行人广东领海名邦置业有限公司、广州瑞嘉贸易有限公司在本公告之日起90日内清空、搬出所占用的场地并将东方红印刷厂按原状交还申请执行人广州市土地开发中心。相关租赁人、实际使用人也必须在本公告之日起90日内搬离清场。逾期本院将强制执行。2018年9月29日，原告向被告发出《暂缓交租通知书》，主要内容为因原告于2018年9月27日收到广州市人民政府征用土地办公室和第三人土地中心的《通知》要求原告腾退、清空、搬出租赁物业，逾期不搬出的，将由海珠区人民法院强制执行。请被告妥善处理与广州市人民政府征用土地办公室和第三人土地中心及相关权利人之间的争议，合理解决原告将面临被强制执行搬出租赁物业的问题，以保障原告的合法权益，同时，为使原告损失降至最低，自2018年9月29日起，原告将暂缓向被告支付租金，待上述争议妥善解决后，双方再就租金事宜进行协商处理。2018年10月12日，本院向第三人泓杨公司发出《协助执行通知书》，请第三人泓杨公司协助执行：一、扣留、提取被执行人广州瑞嘉贸易有限公司每月按合同应收的租金；二、上述款项不能直接向被执行人支付，必须划入本院账户。原告于2019年3月14日向本院提起诉讼。另查，第三人土地开发中心于2015年1月4日以第三人领海名邦公司未经第三人土地中心同意将上述地块出租给第三人瑞嘉公司经营及在委托管理期限届满后继续占有上述地块属非法占有及使用、严重侵害政府储备土地权利为由，起诉要求第三人领海名邦公司及第三人瑞嘉公司立即停止对广州市工业大道×号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给第三人土地中心、共同支付场地使用费。本院于2015年12月31日以（2015）穗海法民三初字第180号民事判决书，认定涉案地块为广州市政府储备用地，第三人领海名邦公司作为地块看管人主动将涉案地块出租给第三人瑞嘉公司，将涉案地块交给第三方侵占、使用，第三人领海名邦公司不仅违反了合同约定的看管义务，其出租地块给第三方使用的行为也构成侵权。第三人瑞嘉公司属于知道或者应当知道第三人领海名邦公司无权出租涉案地块，第三人瑞嘉公司向第三人领海公司承租涉案地块，并对外转租和分租，已构成侵权。第三人领海名邦公司、瑞嘉公司构成共同侵权，应向第三人土地中心承担侵权责任。并判决第三人领海名邦公司及第三人瑞嘉公司在本判决生效之日起10日内停止对广州市工业大道中×号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给第三人土地中心、共同向第三人土地中心支付从2012年8月10日起至交还场地之日止的场地使用费。判决后，第三人领海名邦公司、瑞嘉公司不服，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2016年6月14日以（2016）粤01民终3775号民事判决书，判决维持本院第一项判决即停止对广州市工业大道中×号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给第三人土地中心的判项，改判第三人领海名邦公司、瑞嘉公司共同向第三人土地中心支付从2013年4月7日起至交还场地之日止的场地使用费，驳回第三人土地中心的其他的诉讼请求。因第三人领海名邦公司、瑞嘉公司没有履行生效判决确定的义务，第三人土地中心依据上述生效判决于2016年9月22日向本院申请执行，本院以（2016）粤0105执4862号案受理，并于2017年3月24日发出《公告》，责令第三人领海名邦公司、瑞嘉公司立即履行生效法律文书确定的义务，否则本院将依法强制执行。该案现仍在执行过程中。被告与第三人今又盛公司的法定代表人吴秋玲是夫妻关系，双方于2007年4月20日登记结婚。2018年3月24日，原告（甲方）与案外人陈健强（乙方）签订《装修工程合同书》，约定甲方委托乙方承包装饰工程地址广州市海珠区工业大道中×号（东方红创业园内）东区×栋×楼自编×号面积300平方米；施工日期由2018年3月24日至2018年4月20日止，共28天；工程预算127755.44元；甲方在签订合同书和确定设计方案，签认预算表、图纸，应同时向乙方支付工程预算总金额的40%为首期款，甲方在工程进度一半左右向乙方支付工程预算总金额的50%为第二期进度款；工程验收合格的，由甲方签认验收单，当日起三天内依时向乙方支付工程结算款；工程质量保修期为12个月，由签认验收单日计起；本合同经双方签名盖章和乙方收到甲方支付的首期款时生效执行；等。合同签订后，原告向案外人陈健强支付的装修费为2018年3月25日转账支付50000元、2018年4月14日转账支付50000元、2018年7月5日转账支付24136.6元。双方对装修工程进行了验收。装修期间，据原告提供的发票显示购置了涂料、油漆、竹炭等费用共3837元。据原告提供其职员赵寒的微信名称大猫寒、微信号×××与被告职员林宝娟的微信名称××，林宝娟、昵称××、微信号×××的聊天记录显示，被告通过林宝娟指引、协助原告对涉案房屋进行装修，同时通过微信推荐被告的员工微信名称×××138××××4523、昵称CK、微信号×××给原告员工赵寒，对原告的装修事宜进行协调、沟通。被告对该聊天记录的真实性没有异议，但认为仅是知情原告装修的事实，但原告没有按合同约定提供装修方案交由被告审核同意。诉讼中，原告与被告均确认合同签订后被告在2018年3月10日交付了涉案租赁场地给原告，原告于2019年1月29日将涉案场地钥匙交还给被告。原告表示租赁合同签订以具体签署的主体为准，原告无法确认第三人今又盛公司代表被告签署合同，在合同履行过程中有部分租金通过转账给今又盛公司，有部分租金转给了林宝娟。被告表示第三人今又盛公司代表被告与第三人泓杨公司签订租赁合同取得涉案场地的租赁权，后又由第三人郑玉珍与被告签署了补充协议，第三人郑玉珍是代表第三人泓杨公司。租赁期间第三人今又盛公司代被告收取过租金，林宝娟是被告的员工。与第三人泓杨公司签订合同时口头约定了转租权，同时被告一直有转租，第三人泓杨公司明知也一直没有提出异议。第三人土地中心表示不在本案主张要求返还场地使用费，等本案处理结果后，再决定是否另案起诉。关于装修物价值问题。原告表示涉案房屋在起诉前已交还回给被告，且已提供装修发票。现场显示大部分建筑物已经拆除，无法确定装修物与原状是否一致，故在本案中不申请评估装修物价值。本院认为，涉案场地所属的广州市工业大道×号东方红印刷厂地块为广州市政府储备用地，第三人领海名邦公司作为地块看管人主动将涉案地块出租给第三人瑞嘉公司，将涉案地块交给第三方侵占、使用，第三人瑞嘉公司向第三人领海名邦公司承租涉案地块，并对外转租和分租，第三人领海名邦公司、瑞嘉公司构成共同侵权，应向第三人土地中心承担侵权责任，第三人领海名邦公司及第三人瑞嘉公司应停止对广州市工业大道中×号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给第三人土地中心，业经本院（2015）穗海法民三初字第180号民事判决书、广州市中级人民法院（2016）粤01民终3775号民事判决书作出认定。本院于2017年3月24日在广州市工业大道×号东方红印刷厂地块发出责令第三人领海名邦公司、瑞嘉公司立即履行生效法律文书确定义务的《公告》后，被告作为当时的实际承租人应当知道第三人领海名邦公司、瑞嘉公司对上述地块没有合法占有、使用的权利，第三人土地中心依据上述生效的民事判决书向本院申请执行，表明第三人土地中心不同意第三人领海明邦公司、瑞嘉公司占有、使用案涉场地所属的广州市工业大道中×号东方红印刷厂地块，被告在未向第三人土地中心取得涉案场地的合法占有、使用权利的情况下，仍然与原告签订《广州市房屋租赁合同》，自行将广州市工业大道中×号东方红印刷厂地块中的涉案场地出租给原告，故该合同应为无效合同。原告对涉案场地的占有、使用权利合法性具有审查义务，原告没有履行审查义务，导致合同无效亦存在过错。因合同无效所造成的损失，应由原、被告各自承担。租赁合同签订后，被告向原告交付了涉案场地，原告向被告支付了租赁保证金105000元、水电保证金5000元、2018年3月20日至2018年9月30日的租金222883元，原告与被告均予以确认，故本院予以认定。原告实际使用了涉案场地，故原告要求被告返还2018年3月20日至2018年9月30日的租金依据不足，本院不予支持。被告已收取原告租赁保证金、水电保证金应返还给原告，故原告主张要求被告返还已收取的保证金有理，本院予以支持。原告在承租涉案场地后，对场地进行了装修，并支付了装修费127973.6元，有原告提供的《装修工程合同书》、《交通银行回单》、发票为证证实，故本院予以认定。虽然合同约定涉案场地的装修应经被告书面同意，但从原告职员与被告职员的微信聊天记录反映，被告对原告的装修情况知悉并给予了指引、协助，没有提出任何异议，被告对此也予以确认，应视为被告同意原告对涉案场地进行装修，现被告又以原告未经被告书面同意进行装修为由提出抗辩，依据不足，本院不予采纳。现原告与被告均确认已于2019年1月29日对涉案场地钥匙进行了交接，租赁合同没有实际履行完毕，原告要求被告赔偿装修损失有理，本院予以支持。因双方对造成合同无效均有过错，装修损失宜按过错比例各自承担，本院酌情该损失由原告承担20%，被告承担80%为宜，故装修损失应以原告主张126996元并按未履行合同期限折算计算为89301.65元{[126996÷（1/3＋52）×46]×80%}进行赔偿。双方直至2019年1月29日才办理交接手续，被告要求原告支付2018年10月1日至2019年1月28日的租金有理，本院予以支持，该租金应为占有使用费，原告应将尚欠占有使用费136612.9元[35000×（3＋28/31）]支付给被告。由于导致合同无效被告存在过错，故被告要求原告支付违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、被告许东震在本判决生效之日起10日内退还租金保证金、水电费保证金共110000元给原告广州小疯文化传播有限公司；二、被告许东震在本判决生效之日起10日内赔偿装修损失89301.65元给原告广州小疯文化传播有限公司；三、原告广州小疯文化传播有限公司在本判决生效之日起10日内支付2018年10月1日至2019年1月28日的占有使用费136612.9元给被告许东震；四、驳回原告广州小疯文化传播有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告许东震的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10235.09元（受理费8198元，反诉费2037.09元），由原告广州小疯文化传播有限公司负担5428.1元，被告许东震负担4806.99。原告预交的本案受理费8198元本院退回4286.03元，被告预交的反诉费2037.09元本院退回1516.13元。原告在履行本判决时将应负担的诉讼费1516.13元直接向本院缴纳。被告在履行本判决时将应负担的诉讼费4286.03元直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  胡广萍人民陪审员  杨海鹰二〇二〇年五月九日书 记 员  刘志怡翁豌婷