福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1652号 上诉人（原审被告）:融信（福建）投资集团有限公司，住所地福州市仓山区金山大道西段北侧洪湾路西侧，统一社会信用代码91350100753146522F。 法定代表人：吴鹏。 委托诉讼代理人：杨智香、江琴，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区观风亭街**“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层，统一社会信用代码913500007051005033。 负责人：姜雨林，行长。 委托诉讼代理人：李秋璇、方芳，福建麦博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋家雄，男，汉族，1978年5月19日出生，住福建省平潭县。 被上诉人（原审被告）：王玉钦，女，汉族，1977年1月1日出生，住福建省平潭县。 上诉人融信（福建）投资集团有限公司（以下简称“融信公司”）因与被上诉人中信银行股份有限公司福州分行（以下简称“中信银行福州分行”）、宋家雄、王玉钦金融借款合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初10217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 融信公司上诉请求：1.维持一审判决第四项并改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房产已具备办理产权证及抵押权证的条件，上诉人对未能办理抵押权登记不存在过错，不应继续承担连带担保责任，一审法院判令上诉人承担连带责任错误。1.根据案涉《个人住房借款合同》第9.1条的约定，融信公司对宋家雄、王玉钦的债务提供阶段性连带保证责任，保证期限自合同生效之日起至二者就合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记之日止。2.依据福州市房地产交易登记中心调取的N0:20130094号初始登记通知书显示，案涉房产所在的仓山区金山街道葛屿路16号融信8A（B区）66#、67#、70#-74#楼，已于2013年8月30日进行了初始登记，至此已经具备了办理产权证及抵押登记的条件，且同小区的大多数业主已经办理了产权证及抵押权证。2.融信公司曾要求宋家雄、王玉钦办理案涉房产的产权证及抵押登记，但二者未予以及时配合，由此导致融信公司承担阶段性担保责任的时间延长，融信公司对此不应继续承担保证责任。二、即使法院认定融信公司应继续承担连带担保责任，也应当判决融信公司仅需对中信银行福州分行对讼争房产物权实现后的不足部分承担责任，并有权就代偿金额向宋家雄、王玉钦追偿。宋家雄、王玉钦以其所购的案涉房产向中信银行福州分行提供担保，融信公司为二者债务承担阶段性保证责任，在一审法院判决中信银行福州分行对讼争房产具有优先受偿权的前提下，中信银行应先对讼争房产实现抵押权，而后就不足部分向融信公司主张权利。 中信银行福州分行辩称，一、中信银行福州分行对案涉房产未办理产权证不存在过错，融信公司仍应按合同约定承担连带保证责任。根据《个人购房借款合同》第9.1、11.1、14.2跳的约定，融信公司对宋家雄、王玉钦的债务提供阶段性连带责任保证，融信公司对自合同生效之日起至宋家雄、王玉钦就合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记等相关手续，并将房屋他项权证交中信银行福州分行之日止。如宋家雄、王玉钦未按照合同约定偿还借款本息，中信银行福州分行有权直接直接要求融信公司承担保证责任。融信公司在案涉房产具备办理权证条件后，未及时催促宋家雄、王玉钦办理房屋所有权证和他项权证，中信银行福州分行对此并无过错。因此，融信公司仍应按照合同约定承担连带担保责任。二、借款合同已明确约定实现债权的方式，融信公司应就未办理他项权证之前的全部欠款承担连带担保责任。本案借款合同明确约定了宋家雄、王玉钦未按约还款时，中信银行福州分行有权直接要求融信公司承担连带保证责任，该约定符合物权法和担保法的相关规定。融信公司主张其仅对实现物权后的不足部分承担偿还责任，不符合连带责任保证的内涵。因此，融信公司应按合同约定，就未办理他项权证之前的全部欠款承担连带保证责任。 宋家雄、王玉钦未作答辩。 中信银行福州分行向一审法院起诉请求：1.判令宋家雄、王玉钦偿还中信银行福州分行借款本金634904.39元及相应逾期利息、罚息、复利（逾期利息、罚息、复利按《个人购房借款合同》的约定计算至实际清偿之日止，暂计至2019年1月15日逾期利息17050.86元、罚息206.4元、复利308.98元）；2.判令宋家雄、王玉钦承担中信银行福州分行为实现债权支付的律师费10000元；3.判令以拍卖、变卖、折价等方式处置宋家雄、王玉钦位于福州市仓山区××街道××路××路北侧交叉处融信8Ａ（Ｂ区）73＃楼104单元的抵押房产，中信银行福州分行对所得价款享有优先受偿权;4.判令融信公司对宋家雄、王玉钦的上述债务承担连带清偿责任;5.判令宋家雄、王玉钦、融信公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年4月19日，中信银行福州分行与宋家雄、王玉钦、融信公司签订编号为（2010）榕银房贷字101817号的《中信银行个人购房借款合同》，约定：1.宋家雄、王玉钦向中信银行福州分行借款740000元用于购房；2.贷款期限为360个月，自2010年4月26日至2040年4月26日；3.贷款利率按发放贷款时的基准利率下浮15%确定，并执行浮动利率；4.还款方式为按月等额本息还款；5.宋家雄。王玉钦以其用贷款购买的位于福州市仓山区××街道××路××路北侧交叉处融信8Ａ（Ｂ区）73＃楼104单元的房产作为抵押物，为前述借款提供抵押担保；6.融信公司对宋家雄、王玉钦取得前述房屋的所有权证并办妥中信银行福州分行为抵押权人的抵押登记前所产生的所有应付款项，提供阶段性连带责任保证；7.前述抵押和保证的担保范围包括贷款本息、罚息、复利及中信银行福州分行为实现债权支出的费用。2010年4月22日，上述抵押物办理了抵押预告登记，抵押预告登记号为：榕房预ＱＲ字第1××4号。借款合同签订后，中信银行福州分行依约于2010年4月26日发放了贷款740000元，但宋家雄、王玉钦未按约还款，截至2019年1月15日，尚欠贷款本金634904.39元及逾期利息17050.86元、罚息206.4元、复利308.98元。 另查明，《中信银行个人购房借款合同》还约定：对宋家雄、王玉钦取得该房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项，融信公司提供阶段性连带责任保证。 融信公司于2013年8月30日对讼争房屋产权进行初始登记。 一审法院认为，讼争合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。中信银行福州分行已向宋家雄、王玉钦发放贷款740000元，已履行义务，宋家雄、王玉钦未按约还款，融信公司也未承担连带保证责任，已构成违约，截至2019年1月15日，宋家雄、王玉钦尚欠贷款本金634904.39元及逾期利息17050.86元、罚息206.4元、复利308.98元。中信银行福州分行要求宋家雄、王玉钦偿还借款本金634904.39元及逾期利息17050.86元、罚息206.4元、复利为308.98元（暂计至2019年1月15日，之后的逾期利息、罚息、复利按《中信银行个人购房借款合同》计算至实际还清款项之日止）的主张，有事实依据，予以支持。中信银行福州分行要求宋家雄、王玉钦偿还其为实现债权而支出律师费10000元的主张，符合合同约定，予以支持。合同约定宋家雄、王玉钦以其名下位于福州市仓山区××街道××路××路北侧交叉处融信8Ａ（Ｂ区）73＃楼104单元的房产提供抵押，抵押范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等，并依法办理抵押登记，现中信银行福州分行要求以宋家雄、王玉钦提供的抵押物折价或拍卖、变卖所得款优先清偿上述债务的主张，符合法律规定，予以支持。融信公司虽辩称讼争房产已具备办理产权证和抵押登记的条件，但根据合同约定融信公司对宋家雄、王玉钦取得前述房屋的所有证并办妥中信银行福州分行为抵押权人的抵押登记前所产生的所有应付款项，提供阶段性连带责任保证，保证担保范围包括贷款本息及中信银行福州分行为实现债权支出的费用，因此，融信公司的上述辩称不予采信，故，中信银行福州分行要求融信公司对宋家雄、王玉钦的上述债务承担连带清偿责任的主张，予以支持，融信公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。宋家雄、王玉钦经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 一审法院判决：一、宋家雄、王玉钦于判决生效之日起十日内向中信银行福州分行偿还借款本金634904.39元及相应逾期利息17050.86元、罚息206.4元、复利308.98元（暂计至2019年1月5日，之后的逾期利息、罚息、复利按《中信银行个人购房贷款合同》计算至实际还清款项之日止）。二、宋家雄、王玉钦于本判决生效之日起十日内向中信银行福州分行支付的律师费10000元；三、中信银行福州分行有权以宋家雄、王玉钦名下位于福州市仓山区××街道××路××路北侧交叉处融信8Ａ（Ｂ区）73＃楼104单元（抵押预告登记证号为：榕房预ＱＲ字第1××4号）的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、融信公司对上述一、二项下的款项承担连带清偿责任。融信公司承担保证责任后，有权向宋家雄、王玉钦追偿。案件受理费10424元，公告费560元，均由三被告承担。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。根据现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 另查明，《个人购房借款合同》第14.5条约定：“丙方（即融信公司）在此同意放弃担保法第28条项下的针对乙方（即中信银行福州分行）的所有抗辩以及根据该条所可能获得的全部权利。” 本案争议焦点在于，案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人即中信银行福州分行能否对商品房处置价款行使优先受偿权，融信公司对案涉债务保证责任如何认定。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人宋家雄、王玉钦怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人宋家雄、王玉钦负有协助办理抵押登记的义务，融信公司应督促其办理。本院确定宋家雄、王玉钦应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人宋家雄、王玉钦若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中信银行福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，宋家雄、王玉钦虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于二者的财产，客观上应作为二者的责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中信银行福州分行有权处分购房人宋家雄、王玉钦于商品房买卖合同项下的合同权利，而宋家雄、王玉钦取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中信银行福州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故依照《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中信银行福州分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。一审法院在确认中信银行福州分行对案涉房产享有优先受偿权时，未能关注到案涉房产仅办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押登记的事实，相关说理及处理结果存在不当，本院予以纠正。 关于融信公司的保证责任问题。中信银行福州分行与融信公司在《个人购房贷款合同》中约定，融信公司对“自本合同生效之日起至甲方（宋家雄、王玉钦）就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方（中信公司）持有之日止（担保阶段）”甲方的所有应付款项承担连带保证责任。在抵押权未能依登记而设立情况下，融信公司的保证期间理应延续，即融信公司对于抵押权成立之前已产生的到期债务及逾期罚息等仍应继续承担保证责任，并在承担保证责任后有权向宋家雄、王玉钦追偿。而本案抵押权因抵押登记手续办妥或因本院限定的三十日期限届满而成立后，融信公司的阶段性保证责任则应终止，对上述债务其不再承担保证责任，中信银行福州分行仅有权对上述债务行使抵押权，而无权再选择要求融信公司公司承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”融信公司在《个人购房借款合同》第14.5条已明确同意放弃该条28条项下的针对中信银行福州分行的所有抗辩以及根据该条所可能获得的全部权利，故其主张仅对中信银行福州分行行使抵押权后的不足部分承担保证责任，理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初10217号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初10217号民事判决第三项； 三、宋家雄、王玉钦应于本判决生效之日起三十日内协助中信银行股份有限公司福州分行办理不动产【位于福州市仓山区××街道××路××路北侧交叉处融信8Ａ（Ｂ区）73＃楼104单元的房产】抵押登记手续，融信（福建）投资集团有限公司应督促宋家雄、王玉钦并配合其办理抵押登记； 四、福州市仓山区××街道××路××路北侧交叉处融信8Ａ（Ｂ区）73＃楼104单元房产抵押登记办妥后，或在本判决第三项所限定的期限届满宋家雄、王玉钦仍未办理抵押登记的，中信银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初10217号民事判决第一项、第二项确定的债权优先受偿； 五、融信（福建）投资集团有限公司对福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初10217号民事判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向宋家雄、王玉钦追偿，但自前述房产抵押登记办妥之日起，或在本判决第三项所限定的期限届满因宋家雄、王玉钦原因未办理抵押登记，中信银行股份有限公司福州分行根据本判决第三、四项对前述房产享有优先受偿权之日起，对《个人住房借款合同》项下的债务不再承担保证责任。 二审案件受理费10424元，由宋家雄、王玉钦负担；一审案件受理费执行一审法院的决定。 本判决为终审判决。 审判长 魏 昀 审判员 林星星 审判员 陈 辉 二〇二〇年五月二十九日 书记员 祝明星