河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终1104号上诉人（原审原告）：林少波，男，汉族，1981年6月5日出生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：吴长河，洛阳法律研究会研究员。被上诉人（原审被告）：李宏杰，男，汉族，1970年9月15日出生，住河南省洛阳市洛龙区。被上诉人（原审被告）：冀向营，男，汉族，1973年11月19日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。上诉人林少波与被上诉人李宏杰、冀向营执行异议之诉一案，不服洛阳市瀍河回族区人民法院作出的（2019）豫0304民初1622号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月22日对涉案当事人进行询问，上诉人林少波及其委托诉讼代理人吴长河，被上诉人李宏杰、冀向营到庭参加询问。本案现已审理终结。林少波上诉称，1.原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律不当，请求发回重审或依法改判。2.本案一、二诉讼费由李宏杰、冀向营承担。事实与理由：2017年7月12日，林少波通过经纪方洛阳房联行网络科技有限公司的介绍，购买了冀向营位名下于经济技术开发区长夏门街与开元大道交叉口开元壹号（二期）3-2-2701室房屋一套（面积141.94平方），同时签订《房屋买卖（居间）合同》，林少波、冀向营以及经纪方均在合同上签字按手印，林少波向经纪方交付定金一万元，之后林少波又与冀向营签订了两份补充协议。林少波按照合同和协议约定履行义务，向交通银行交付按揭贷款27次；又向冀向营交付房款21万元，共计支付购房款33万余元。并于2017年10月入住涉案房屋，且白天在该房屋内经营办公，晚上用于居住，属实际占有该房屋。林少波已向中浩德物业管理有限公司交付2017年11月1日至2018年12月31日物业管理服务费。林少波多次向冀向营提出办理房产过户登记，冀向营均以各种理由推拖，不予配合办理过户。2××9年7月15日林少波在接到一审法院执行局的腾房通知后，向一审法院提出执行异议。综上所述，林少波通过经纪方购买房屋，并交付购房款33万元，且实际占有涉案房屋，已实际拥有了该房屋的合法权益，请求二审法院依法判决，维护林少波的合法权益。李宏杰辩称，1.冀向营因为欠我120万元，经过合法审判程序进入执行阶段，并且在立案之前已经对冀向营名下的开元壹号3号楼2单元2701号的房子进行了查封。冀向营就是用借我的钱买的房子，借钱在前，林少波纠纷在后。2.林少波、冀向营所签的房产买卖居间合同未登记，没有房产证未发生所有权转移的效力。因为没有按照合同约定支付房屋价款，导致该合同违约，合同没有发生合法效力。根据以上原因，冀向营的房产所有权就不能发生转移。3.林少波所付款项连33%都不到。4.林少波所依据的法律条款错误，因为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的核心正是登记在被执行人名下的不动产，而林少波所提执行异议的房产就没有进行任何合法有效的登记。根本没有发生所有权转移的效力。人民法院查封之前的房子空着，没有人居住，没有支付全部价款，也未按照合同约定支付部分价款，且未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，林少波所提理由不能成立，请求维持一审判决，驳回林少波的上诉。冀向营辩称，我与林少波于2017年7月12日签订一份房屋买卖居间合同，房屋总价款88万元。该合同签订后，林少波分多次付给冀向营购房款33万元，按总价款88万元未达到50%。我多次催促林少波付款，但其一拖再拖。此后洛阳市高新区人民法院和一审法院先后查封后，林少波仍未支付该款项。法院在查封时本案涉案房屋还处于毛墙、毛地状态，不存在林少波在上诉状中诉称的一审法院执行让其腾房的情况。根据查封时涉案房屋的现状，林少波不具有事实上的控制，自然对该不动产不享有对涉案房屋的实际管理与支配力，对该涉案房屋仍然不具有法律意义上的实际占有状态。在本案中，林少波付款未达到总房款的50%，也未实际占有，特别是林少波在提出执行异议裁定前丧失了将剩余价款交付执行的权利。故林少波请求排除对涉案房屋的查封执行缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回林少波的上诉请求。林少波向一审法院起诉请求，1.撤销（2××9）豫0304执异51号执行裁定，解除对开元壹号3号楼2单元2701号房产的查封，终止对该房产的执行；2.确定该房产由林少波合法购买，拥有所有权；3.诉讼费用由李宏杰、冀向营承担。一审法院认定事实，一、2015年9月10日，冀向营与洛阳浩德鑫置地有限公司签订商品房预售合同，约定买卖位于洛阳经济技术开发区长夏门街与××大道交叉口开元壹号二期3幢2单元2-2701号房屋一套，建筑面积141.94平方米，单价4371.42元/㎡，总价620479元；首付190479元，余款43万元采取按揭方式支付。该房屋2015年9月23日办理有抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司洛阳分行，抵押期限至2035年9月22日。二、2017年7月12日，冀向营为卖方（甲方）、林少波为乙方（买方）、洛阳房联行网络科技有限公司为经纪方（丙方），签订房屋买卖（居间）合同，约定冀向营将开元壹号二期3幢2单元2701号房屋卖给林少波，成交价格为88万元；买方于2017年7月12日交付定金1万元予经纪方代为保管，卖方于过户当日交付房屋予买方使用；房屋现状，该房屋已设定抵押；特别约定：1.交付房屋前因房屋产生的物业费、水电暖等费用由甲方结清，交付后由乙方承担；2.甲方办理房产证的契税和维修基金由甲方承担，乙方先行垫付，从总房款中扣除；3.甲方截止2017年7月12日前所欠银行按揭款由乙方垫付，从总房款中扣除。当日三方还签订补充协议明确：1.甲方房产证的办理时间以开发公司通知为准；2.在可以办理更名且开发公司和银行均同意贷款的情况下，优先采用新房手续；在办理二手房过户的情况下，甲方需要把房产证办理出来再过户给乙方，过户前甲方的尾款解押90天的垫资费用按月息3分计，由乙方承担；乙方采用按揭方式购买该房，具体贷款额度以银行审批为准；在甲方房产证办理下来前，甲方的月供由乙方垫付，从总房款中扣除。当日林少波向洛阳房联行网络科技有限公司交付定金1万元，洛阳房联行网络科技有限公司开具收据。2017年10月16日冀向营与林少波的弟弟林剑龙又签订补充协议，明确因卖方急需用钱，由买方先行支付21万元，该款从成交总额中扣除等内容。2017年10月16日、2017年10月20日冀向营分别收林少波33827元、21万元，并出具收条。2017年7月14日林少波向冀向营交通银行6222620830002674541卡存款11500元，用于偿还前期冀向营房贷欠款。林少波出示银行账户明细另记载的林少波偿还冀向营的银行贷款有：2017年8月18日2900元；9月20日2800元；10月18日2800元；11月20日2900元；12月20日2800元；2018年1月19日2800元；2月14日2800元；3月19日2900元；4月18日2800元；2018年5月22日2800元；6月21日2800元；7月21日2800元；8月21日2800元；9月19日2900元；10月20日2900元；11月18日2900元；12月21日2900元；2××9年1月21日2900元；2月21日2900元；3月21日2800元；4月21日2800元；5月20日2900元；6月21日2900元。冀向营称房屋钥匙什么时候交付给林少波记不清楚。冀向营认为一审法院查封时涉案房屋没有装修，为毛坯房。林少波主张其在房屋内居住，其不予认可，并称涉案房屋里面就有几包东西。冀向营称房屋的房产证2××9年5、6月份才能办理，因为房屋被查封，导致不能办理。林少波还持有2018年4月12日中浩德物业管理有限公司收取2017年11月1日至2018年12月31日物业服务费2682.40元的收据。三、2018年6月29日，李宏杰与冀向营民间借贷纠纷案，诉前申请对冀向营120万元财产进行保全，一审法院裁定采取保全措施，查封洛龙区开元大道东段开元壹号3号楼2单元2701号房产（以下称案涉房屋）。2018年7月3日，李宏杰提起诉冀向营借款一案，主张冀向营2014年5月1日向其借款60万元，要求判令冀向营归还本金60万元、利息60万元。一审法院作出的（2018）豫0304民初987号民事调解书确认，截止2018年7月3日冀向营欠李宏杰借款本息120万元，于2018年7月4日前偿还。案件进入执行程序后，林少波于2××9年8月25日提出执行异议，一审法院作出的（2××9）豫0304执异51号执行裁定认为，涉案房产至一审法院查封时已经进行了预告登记，可由冀向营取得所有权，属其合法财产，林少波与冀向营之间的合同未进行相关公示、备案或登记，不足以阻止一审法院对涉案房产的查封，驳回林少波的异议申请。四、经查询，涉案房屋2018年3月7日还被高新技术产业开发区人民法院查封，查封期限三年，自2018年3月7日至2021年3月6日止。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”林少波与冀向营签订的房屋买卖合同，并未明确约定付清购房款、办理过户的具体时间要求，合同约定的办理过户的条件为房屋可以办理不动产权属证书，该条件具有不确定性。按冀向营所讲，2××9年5月左右涉案房屋可以办理产权证书，过户的条件成就，但因高新技术产业开发区人民法院2018年3月7日还对该房屋予以查封，实际仍然无法办理过户手续。涉案房屋至今尚不能办理转移登记手续，林少波与冀向营的房屋买卖合同实际处于无法履行的状态，对此双方均存在过错。合同签订后，林少波实际付款30余万元，尚不足购房款的一半，由于双方关于付款时间的约定不够具体明确，不能确定林少波是否按照合同支付了价款。林少波主张对房屋有所有权证据不足。综上，林少波购买涉案房屋的情况不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的条件，且涉案房屋还被高新技术产业开发区人民法院查封，确认其对涉案房屋有所有权，证据和理由不足。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，经合议，判决如下：驳回林少波的诉讼请求。本院二审期间，林少波提交3份证据并申请证人出庭作证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院分析如下：1.涉案房产于2018年6月29日被人民法院查封，林少波提交的视频系在2××9年7月19日录制，系人民法院查封之后所拍摄，不能证明林少波在涉案房产被人民法院查封之前占有使用的事实。2.林少波提交的中浩德物业管理有限公司开具的居住证明没有出具时间，也没有该单位负责人及制作该证明材料的人员签名或盖章，该证据不符合单位出具证明材料的形式要件，本院不予采信。3.关于中浩德物业管理有限公司2020年4月11日出具的电费收据，发生在人民法院查封之后，不能证明林少波的主张。4.证人赵某出庭作证的证言证明了签订《房屋买卖（居间）合同》的情况，与一审审理查明的事实一致。综上，林少波在二审期间提交的证据不影响本案基本事实的认定，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合以上四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对涉案不动产的强制执行。本案中，林少波与冀向营虽然在涉案房产被查封之前已经签订房屋买卖协议，但双方约定的付款方式为按揭付款，在涉案房产的房产证办理下来一周内，双方到银行办理贷款手续，在银行通过审批后一周内，双方到房管局办理二手房过户手续。该合同未明确约定支付购房款、办理房产过户的具体时间，且涉案房产在签订该合同时已设定抵押，因此，林少波对涉案房产未办理过户存在过错，其提交的证据不能证明非因其原因未办理过户登记。林少波与冀向营及洛阳房联行网络科技有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》约定，冀向营于过户当日交付房屋予林少波使用，但涉案房屋一直未办理过户，林少波提交的证据也不能证明其在涉案房产被查封前已合法占有使用该房产。虽然林少波于合同签订后实际支付部分购房款、偿还银行贷款30余万元，但该款项尚不足购房款的一半，也与合同约定的房款支付方式不一致，本院不能确定林少波是否按照合同约定支付了价款。同时，林少波称由于冀向营迟延履行合同义务才导致房屋未能过户，冀向营称其多次催促林少波支付购房款，林少波一直推脱，并对林少波实际占有涉案房产的事实不认可，双方对于《房屋买卖（居间）合同》的履行仍存在争议。因此，林少波所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其不享有可排除申请执行人对涉案不动产强制执行的民事权益。一审判决根据审理查明的事实，依法驳回林少波的诉讼请求，处理并无不当。林少波关于一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，林少波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人林少波承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年五月十五日书记员 苏彦辉