成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初5946号 原告：四川北至贸易有限公司，住所地成都市锦江区大业路**********。 法定代表人：杜丽杰，职务不详。 委托诉讼代理人：向卡，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：叶洪泉，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告：艾德蒙国际贸易成都有限公司，住所，住所地成都市成华区猛追******div> 法定代表人：王成华，职务不详。 委托诉讼代理人：王成雷，男，系被告公司董事长，特别授权。 委托诉讼代理人：任超人，四川彰明律师事务所律师，特别授权。 第三人：上海聚美欧洲城实业股份有限公司成都分公司，住所地，住所地成都市成华区建设北路三段********iv> 负责人：贾小凡，职务总经理。 委托诉讼代理人：梁鸿宇，男，系第三人公司法务，特别授权。 原告四川北至贸易有限公司（以下简称：北至贸易公司）与被告艾德蒙国际贸易成都有限公司（以下简称：艾德蒙公司）、第三人上海聚美欧洲城实业股份有限公司成都分公司（以下简称：欧洲城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后,依法适用简易程序，由审判员张焱彬实行独任审判，于2020年4月15日公开开庭进行了审理，原告北至贸易公司的委托诉讼代理人向卡、被告艾德蒙公司的委托诉讼代理人任超人、第三人欧洲城公司的委托诉讼代理人梁鸿宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告北至贸易公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告承租位于成华区（以下简称：案涉商铺）相关的《租赁合同》、《艾德蒙·星月里项目补充协议》、《致艾德蒙国际贸易成都有限公司、四川省鑫铁马劳务有限公司关于租赁合同条款内容变更的函》、《合同变更回函》等全套文件（以下统称：《租赁合同》）于2019年5月24日解除；2、判令被告立即将案涉商铺退还原告；3、判令被告自2019年5月30日起至实际退还案涉商铺之日止，按照35元／平方米的标准向原告支付房屋使用费；4、判令被告向原告支付欠付物业费417938.04元（2018.4.13-2019.7.31）及违约金99710.37元、欠付水费4747.5元（2018.4.13-2019.5.31）（备注：违约金按照欠费金额日千分之一的标准计算，暂计算至2019年5月31日，最终计算至被告退还案涉商铺且实际支付之日止）；5、判令原告没收被告履约保证金20万元。事实与理由：2016年4月至6月，成都泰达世纪实业有限公司（简称：泰达世纪公司、原案涉商铺产权主体）授权第三人欧洲城公司与被告艾德蒙公司签订《租赁合同》，约定被告承租案涉商铺，案涉商铺套内面积3411.78㎡（建筑面积5056.87㎡）。2018年12月18日，原告与泰达世纪公司签订《房屋买卖协议》，整体购买包括案涉商铺在内的成都市成华区“中迪创世纪Ｂ区”-1-39Ｆ，取得案涉商铺产权。根据《租赁合同》约定，被告存在以下多种违约行为：1、自被告开业以来，拒绝缴纳物业费417938.04元（2018.4.13-2019.7.31）及水费4747.5元（2018.4.13-2019.5.31）。2018年4月13日至2018年12月31日期间的物业费及水费，由原产权主体泰达世纪公司将相应的全部债权转让给原告，2019年1月1日至2019年7月31日期间的物业费、违约金由原告代被告向现物业公司浙江多弗物业管理服务有限公司垫付缴纳，水费由原告代被告向成都市自来水公司缴纳；2、根据《租赁合同》约定，被告系按照税前营业额一定比例缴纳租金，但被告拒绝安装ＰＯＳ终端系统，也拒绝按照《租赁合同》约定提供销售数据，原告无法收取租金；3、被告实际开展的经营项目和引进的品牌与《租赁合同》约定严重不符；4、未按照《租赁合同》的约定缴纳保证金。被告的上述严重违约行为损害原告合法权益，致使原告合同目的无法实现，原告据此向被告发出《解约函》，通知解除《租赁合同》，并要求被告退还房屋、结清相关费用并承担相应违约金。 被告艾德蒙公司辩称：1、被告已经履行《租赁合同》最重要的租金支付义务，原告妄图拒不履行补贴义务，直接以被告未履行缴纳物管商管费从属义务主张解除合同，在被告已经履行合同主要义务且愿意继续履行合同的情况下不应当解除合同；2、被告未缴纳物管商管费系基于原出租人未尽到物业管理与商业管理的职责而行使的不安抗辩权，被告并不存在违约行为；3、第三人迟延交付物业且不完整交付物业，已经严重违约；4、第三人与被告于2016年7月15日签订的《工作对口衔接联络人确认函》约定被告的联络地址为成都市，原告发出的解除函并未按照该地址送达，解除函无效；5、被告调整经营业态，得到原出租人即第三人的认可，并非擅自调整，不构成违约；6、被告在经营过程中一直向原出租人即第三人报告经营和收入状况，并非未报告，不构成违约。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人欧洲城公司述称：被告在第三人管理期间确实存在诸如未足额缴纳保证金、未按照约定项目进行经营、未按照合同约定安装POS机也未提供销售数据、拒绝缴纳物业费水费等违约行为，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月29日，第三人欧洲城公司（甲方、出租方）与被告艾德蒙公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要载明：序言一、甲方是位于中国成都市杉板桥路1号欧洲城·星月里商业广场的合法租赁人，甲方保证已依法取得对该商业广场商铺的转租权；二、甲方同意将商业广场3层301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311号商铺出租给乙方使用。乙方作为儿童业态的专业经营商，同意承租该房屋。第一条计租面积该房屋的套内建筑面积为3411.78平方米，建筑面积为5056.87平方米。双方确认，该房屋的租金、商业经营管理与物业服务费、推广费及装修相关费用均以本款约定的套内建筑面积计算，不再调整。第二条租赁期限本合同项下租赁期限为8年，自2016年11月25日起至2024年11月24日止。如该商业广场延期交房，则租赁起始日自甲方实际交房日为起始日，租赁期相应按期顺延。第四条租金标准和租金支付双方约定，乙方采用如下第4.2种租金标准及租金支付方式向甲方支付租金：4.2提成租金标准及租金支付方式：4.2.1该房屋的租金按乙方的税前营业额（税前营业额是指销售商品和服务的含增值税的营业额）的百分比计付。租赁期限内，每个租约年的租金计付比例如下：第一至第三个租约年的收取比率为乙方税前营业额的百分之12%；第四至第八个租约年的收取比率为乙方税前营业额的百分之15%；4.2.2本合同项下的租金支付方式为：按月度支付，以一个自然月为一个交租期，双方约定，当月租金的交纳日期为次月的15日前，乙方按照当月税前营业额的约定比例向甲方支付租金。甲方有权对乙方提供的营业额进行审计。4.3无论乙方选择何种租金标准及租金支付方式，乙方均不得因商业广场内的共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等任何原因向甲方主张减免租金或商业经营管理与物业服务费等任何款项。第五条品牌、经营项目5.1乙方在该房屋内经营品牌为艾德蒙国际儿童机构，经营项目为艾宝王国、ＭＹＬＯＶＥ孕产机构、太阳菓·亲子餐厅、儿童游泳馆、儿童军事体验基地、儿童摄影馆、儿童玩具卖场、儿童早教。5.2租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，或者擅自改变该房屋的上述用途，否则甲方有权要求乙方限期纠正；逾期不改的，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。第六条保证金本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金，人民币200000元；同时向甲方支付人民币68235.6元，作为商业经营与物业服务费保证金。合同终止且经甲方确认乙方已妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和商业经营与物业服务费保证金无息退还，乙方应同时退还履约保证金及商业经营与物业服务费保证金收据原件。甲方有权从履约保证金或商业经营与物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或商业经营与物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方当在7日内补足保证金；但甲方扣除乙方欠付的租金或商业经营与物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。第七条进场及房屋交付7.1本合同项下的进场日为2016年7月10日，届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。第九条乙方开业日就本合同而言，乙方应当在2016年11月25日开业经营。第十条商业经营管理与物业服务费、推广费10.1作为该房屋的承租方，乙方应于本合同签订后7日内，向甲方交纳首期商业经营与物业服务费。10.2商业经营与物业服务费按如下方式确定：每月商业经营与物业服务费＝商业经营与物业服务费收费标准×计租面积商业经营与物业服务费收费标准为：每平方米每月10元人民币；每月推广费＝推广费收费标准×计租面积推广费收费标准为：每平方米每月10元人民币。自甲方确定的开业之日起，前三年享受扶持政策，不收取推广费用，以后年度恢复正常收费标准。10.3商业经营与物业服务费支付方式：按季度支付，除首期商业经营与物业服务费外，其他费用均按每三个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。首期应交商业经营与物业服务费合计：102353.4元。10.5乙方应向甲方支付20000元人民币，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。第十一条公用事业费及其他相关费用的承担11.1自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费。11.2乙方应当在交纳该房屋公用事业费同时将分摊的损耗部分公用事业费一并向甲方交纳，具体费用收取标准如下：经营性用水费单价为4.5元／立方米（含损耗费用）；电费单价为1.5元／度（含损耗费用）；天然气费由乙方直接向燃气公司支付。11.4双方特别确认，乙方不得以任何理由拒绝或延迟交纳本合同项下之公用事业费。第十七条乙方进一步保证和确认17.4为确保该房屋所在商业广场统一经营管理效果，乙方必须租用甲方提供的ＰＯＳ终端系统，并确保每日开机和录入销售数据。甲方有权要求乙方提供销售额及其他经营数据，乙方应当对其提供的数据签字确认真实性。如乙方拒绝或拖延提供销售额数据，经甲方书面敦促后仍未提供的，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。甲方有权根据乙方销售额和商业广场实际经营状况，对乙方经营情况进行分析和评估。17.12双方特别明确，除非本合同另有特别明确约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳本合同项下租金、商业经营与物业服务费或水、电、燃气、热力等公用事业费或其他应当由乙方承担的费用。第二十条转租限制未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。第二十一条违约责任21.1本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、商业经营与物业服务费保证金或质量保证金、首期租金、推广费及商业经营与物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退还。21.2乙方延迟交纳租金、商业经营与物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。21.4本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等）并不免除。21.5本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。第二十五条通知25.1乙方的通讯地为成都市成华区东城国际Ａ座905，乙方必须保证该通讯地址为有效通讯地址，能接收一切邮件，且不得随意变更（如有变更必须提前一个月书面通知甲方），否则仍以原地址寄发相关文件，寄发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。另，甲方可据实际情况采取在乙方所在租赁铺位或铺位所在楼层或该铺位所在楼幢出入口处张贴通知的方式进行通知。25.3乙方的联系电话号码为138××××5000（王成雷）。第二十七条其他27.7其他约定：双方作为战略合作方，为更好的支持乙方在欧洲城星月里项目后期经营，甲方投入500万元作为支持乙方经营性补贴。款项分三次投入，本合同签订后7个工作日内甲方向乙方投入200万元，正式进场装修7个工作日内投入200万元，项目正式开业后7个工作日内投入100万元。 2016年4月29日，欧洲城公司（甲方）与艾德蒙公司（乙方）、四川省鑫铁马劳务有限公司（丙方）签订《艾德蒙·星月里项目补充协议》，主要约定：1、乙方在成都欧洲城·星月里项目装修投入巨大，甲方认可为本次装修工程提供部分费用以补贴乙方，具体费用为500万元人民币，该费用直接由甲方支付给工程总承包施工单位丙方，由丙方提供相应金额的发票给甲方。2、补贴款项支付2.1甲乙双方签订《欧洲城·星月里租赁合同》7个工作日之内，甲方向丙方支付补贴款200万元；2.2丙方如期进场施工7个工作日内，甲方向丙方支付补贴款200万元；2.3项目正式开业后7个工作日内，甲方向丙方支付补贴款100万元。 2016年6月7日，欧洲城公司向艾德蒙公司、四川省鑫铁马劳务有限公司出具《关于租赁合同条款内容变更的函》，主要载明：现将我司（欧洲城公司）与艾德蒙公司于2016年4月29日签订的《“欧洲城·星月里”项目商铺租赁合同》条款之27.7条内容更正为：“其他约定：双方作为战略合作伙伴，为更好的支持乙方在“欧洲城·星月里”项目的后期经营，甲方投入500万元作为支持乙方经营性补贴，本合同签订后7个工作日内甲方投入100万元，剩余400万元将以冲抵租金的形式进行补贴，以此支持乙方的后期经营。”现将我司（欧洲城公司）与艾德蒙公司、四川省鑫铁马劳务有限公司于2016年4月29日签订的《艾德蒙·星月里项目补充协议》条款第二条内容变更为：“乙方在成都欧洲城·星月里项目装修投入巨大，甲方认可为本次装修工程提供部分费用以补贴乙方，具体费用为500万元，其中100万元直接由甲方支付给工程总承包施工单位丙方，由丙方提供人民币100万元的发票给甲方；剩余400万元由乙方支付给丙方。” 2016年6月7日，艾德蒙公司、四川省鑫铁马劳务有限公司分别向欧洲城公司出具《合同条款变更回函》，主要载明：确认收到上述《关于租赁合同条款内容变更的函》，并同意相关内容。 2016年7月15日，被告艾德蒙公司与第三人欧洲城公司签订《工作对口衔接联络人确认函》，主要载明：为更好推进艾德蒙公司与欧洲城公司签订的战略合作等合同的履行，现双方特授权如下人员代表公司作为双方工作对口衔接的有效联系人：一、联系人及联系方式艾德蒙公司联系人：郭华光、电话：135××××2416、电子邮箱：358×××＠ｑｑ.ｃｏｍ、函件投放地址：成都市；欧洲城公司联系人：魏凌、电话：138××××5506、电子邮箱：ｇａｖ×××＠ｅｕｒｏｐｅａｎｃｉｔｙ.ｃｎ、函件投放地址：成都市；二、双方在一切函件的提交或回复之后，应随即用本函载明邮箱通知或回复对方，以便对方即使查收；三、任何一方如需变更本函第一条所载明内容的，需提前3日以书面形式通知对方；四、双方确认本函载明的投寄地址为邮寄送达的有效联系地址，无论双方是否签收，均视为有效送达，各方对此不持任何异议。 2018年12月18日，北至贸易公司（甲方）与泰达世纪公司（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定乙方将其名下坐落于成都市成华区地块的“中迪创世纪Ｂ区”房屋包括6-39层写字楼（建筑面积42910.46平方米），-1层至5层商铺（建筑面积23154.91平方米），563个车位整体转让给甲方。2018年12月27日，北至贸易公司取得位于成都市成华区房屋产权。 2019年5月13日，北至贸易公司、泰达世纪公司、欧洲城公司向艾德蒙公司出具《关于“成都星月里Ｂ区”物业业主变更及水费、物业费催缴函》，主要载明：艾德蒙公司租赁的位于成都市成华区“成都星月里Ｂ区”（现更名为“多弗汇”【3】楼【301至311】号商铺，现“成都星月里Ｂ区”业主（原业主方：泰达世纪公司）已变更为北至贸易公司），截至【2019】年【5】月【12】日，艾德蒙公司欠物业费428308.71元（2018.4.13-2019.7.12）、水费3861元（2018.4.13-2019.4.26），已构成严重违约，现北至贸易公司再次函告，请收到该函3日内联系北至贸易公司工作人员【李珊】，电话号码：028-811××××8，并配合将上述欠费缴纳至以下指定账号，户名：浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司，开户行：中国农业银行股份有限公司成都杉板桥分理处，账户号：22×××56。 2019年5月14日，北至贸易公司向艾德蒙公司出具《关于要求艾德蒙按照〈租赁合同〉约定调整经营品牌及配合提供销售数据的函件》，主要载明：一、艾德蒙公司实际经营的品牌或者项目与《租赁合同》第五条的约定严重不符，要求艾德蒙公司收到本函后立即整改，并在本函发出后10日内完成整改；二、要求艾德蒙公司在本函发出后3日内向北至贸易公司书面提供自开业之日起至2019年4月30日止所有的销售额及经营数据。 2019年5月15日，北至贸易公司通过公证方式将上述《关于“成都星月里B区”物业业主变更及水费、物业费催缴函》与《关于要求艾德蒙按照〈租赁合同〉约定调整经营品牌及配合提供销售数据的函件》向艾德蒙公司法定代表人王成华、联系人王成雷进行邮寄。 2019年5月20日，泰达世纪公司、欧洲城公司、四川港联华茂物业服务有限责任公司向艾德蒙公司出具《债权转让通知》，主要载明：1、2018年12月18日，泰达世纪公司将包括艾德蒙公司承租商铺在内的成都市成华区“中迪创世纪Ｂ区”-1-39Ｆ整体转让给北至贸易公司；2、泰达世纪公司、欧洲城公司、四川港联华茂物业服务有限责任公司将对艾德蒙公司对在2018年4月13日-2018年12月31日期间的物业费、水费的债权（含逾期缴纳物业费、水费产生的违约金）一并转让给北至贸易公司。该《债权转让通知》于2019年6月10日向王成雷邮寄。艾德蒙公司认可于2019年6月12日收到该《债权转让通知》。 浙江多弗物业管理服务有限公司与北至贸易公司签订《成都多弗国际中心前期物业服务合同》，约定浙江多弗物业管理服务有限公司为北至贸易公司购买的位于成都市成华区的物业提供物业服务，合同期限自2019年1月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。 2019年5月30日，浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司向北至贸易公司出具《物业费及违约金欠费催缴函》，主要载明：艾德蒙公司实际租用面积2679.09平方米，2019年1月1日至2019年7月31日期间，拖欠物业服务费187536.30元，产生违约金20628.99元（按照日千分之一的标准，暂计算至2019年5月31日），合计欠费208165.29元。要求北至贸易公司于2019年5月31日前缴纳上述欠费，否则将采取停止物业服务、停止能源供应、诉讼等多种措施维权。2019年5月31日，北至贸易公司通过银行转账向浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司支付208165.29元。 北至贸易公司已向成都市自来水有限责任公司交纳包括案涉商铺在内的成都市成华区物业2019年1至4月水费。 2019年5月24日，北至贸易公司向艾德蒙公司出具《北至贸易关于艾德蒙公司星月里商铺的解约函》，主要载明：艾德蒙公司存在如下违约行为：1、截至2019年5月24日，艾德蒙公司欠付物业管理费、水费合计432169.71元；2、实际开展的经营项目和引进的品牌与《租赁合同》约定严重不符、亦未按照《租赁合同》约定提供销售数据；3、未按照《租赁合同》支付销售商品或提供服务的质量保证金人民币2万元、商业经营与物业服务保证金人民币68235.6元。鉴于上述违约行为，函告艾德蒙公司：自2019年5月24日起《租赁合同》即解除；要求艾德蒙公司收到本函5日内搬离物品交还租赁场所，并结清所欠物业费、水费及承担违约金；逾期未搬离，则自2019年5月30日起，按照35元/㎡/月标准支付房屋使用费；因艾德蒙公司原因导致《租赁合同》解除，艾德蒙公司已交纳的保证金予以没收。 2019年5月24日，北至贸易公司通过公证方式将上述《北至贸易关于艾德蒙公司星月里商铺的解约函》向艾德蒙公司法定代表人王成华、联系人王成雷进行邮寄。 2017年12月，第三人欧洲城公司向被告艾德蒙公司交付案涉商铺。审理中，被告艾德蒙公司陈述接收案涉商铺后自2017年12月至2018年4月13日为装修期。 审理中，被告艾德蒙公司陈述，被告虽然未按照合同约定安装POS机，但经与第三人协商，第三人同意通过报送销售登记表的方式进行替代，并举出被告自行编制的销售登记表予以证明，第三人欧洲城公司陈述，第三人并未收到销售登记表，也未同意被告以报送销售表的方式替代安装POS机。 审理中，被告艾德蒙公司陈述，被告变更业态经过第三人许可，并举出星月里微信公众号发布的被告的宣传资料予以证明，第三人欧洲城公司陈述，第三人在管理期间从未同意被告变更调整业态。 审理中，原告北至贸易公司认可被告艾德蒙公司缴纳履约保证金20万元，但并未缴纳2万元质量保证金。 审理中，第三人欧洲城公司陈述，关于500万的补贴，已经向丙方四川省鑫铁马劳务有限公司支付了100万元，剩余的400万元以被告的经营业绩冲抵租金，实际尚未进行冲抵。 审理中，被告艾德蒙公司举出房屋漏水照片、视频（光盘）、《交底会议结果确认函》、《关于机电设备检测、交接及改造问题工作函》、《会议纪要》、签到表、《关于停止艾德蒙能源供应函》、停电照片、报警视频及新闻报道视频（光盘）等，拟证明案涉房屋存在漏水、消防门、空调等存在问题，原告擅自停电等给被告造成严重经济损失。 审理中，原告北至贸易公司陈述，截至2019年5月31日，被告欠缴水费4747.5元，并举出水表读数予以证明。案涉房屋的物业费以套内建筑面积2679.09㎡为计租面积。租金标准为10元/㎡，支付方式为按季度支付，每个交费期最后一个月的15日前一次性足额支付下个交费期费用。被告迟延交纳物业费，每迟延一日，应当支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金。被告欠缴物业费及违约金具体情况如下：第一期2018.4.13-2018.7.31，交费金额96447.24元，交费截止日2018.3.29，截至2019.5.31为428日，违约金41279.42元；第二期2018.8.1-2018.10.31，交费金额80372.70元，交费截止日2018.7.16，截至2019.5.31为319日，违约金25638.89元；第三期2018.11.1-2019.1.31，交费金额80372.70元，交费截止日2018.10.16，截至2019.5.31为227日，违约金18244.60元；第四期2019.2.1-2019.4.30，交费金额80372.70元，交费截止日2019.1.16，截至2019.5.31为135日，违约金10850.31元；第五期2019.5.1-2019.7.31，交费金额80372.70元，交费截止日2019.4.15，截至2019.5.31为46日，违约金3697.14元，以上交费金额为417938.04元，违约天数1155日，违约金99710.37元。 审理中，原告北至贸易公司与被告艾德蒙公司一致确认，第三人欧洲城公司向被告艾德蒙公司交付物业不完整。 审理中，被告艾德蒙公司对原告北至贸易公司主张的交付计租套内面积2679.09元予以确认。结合被告艾德蒙公司一直未支付物业费及腾退案涉房屋的事实，关于迟延支付物业费及违约金，本院确认事实如下：自2018年4月13日至2020年7月31日的九个计费期间内，共计发生九期物业费支付迟延：第一期物业费96447.24元（2018年4月13日至2018年7月31日），应支付日期2018年3月29日，截至2020年4月16日迟延749天；第二期物业费80372.70元（2018年8月1日至2018年10月31日），应支付日期2018年7月17日，截至2020年4月16日迟延639天；第三期物业费80372.70元（2018年11月1日至2019年1月31日），应支付日期2018年10月17日，截至2020年4月16日迟延547天；第四期物业费80372.70元（2019年2月1日至2019年4月30日），应支付日期2019年1月17日，截至2020年4月16日迟延455天；第五期物业费80372.70元（2019年5月1日至2019年7月31日），应支付日期2019年4月16日，截至2020年4月16日迟延366天；第六期物业费80372.70元（2019年8月1日至2019年10月31日），应支付日期2019年7月17日，截至2020年4月16日迟延274天；第七期物业费80372.70元（2019年11月1日至2020年1月31日），应支付日期2019年10月17日，截至2020年4月16日迟延182天；第八期物业费80372.70元（2020年2月1日至2020年4月30日），应支付日期2020年1月17日，截至2020年4月16日迟延90天；第九期物业费80372.70元（2020年5月1日至2020年7月31日），自2020年4月16日开始计算。 上述事实有当事人举出的下列证据证实：原、被告及第三人的身份信息；《租赁合同》、《艾德蒙·星月里项目补充协议》、《关于租赁合同条款内容变更的函》、《合同条款变更回函》；《房屋买卖协议》；《关于“成都星月里B区”物业业主变更及水费、物业费催缴函》、《关于要求艾德蒙按照〈租赁合同〉约定调整经营品牌及配合提供销售数据的函件》、《公证书》；《债权转让通知》、EMS快递单；《成都多弗国际中心前期物业服务合同》；《物业费及违约金欠费催缴函》；银行转账凭证；欠缴水费统计表、缴纳水费凭证；《北至贸易关于艾德蒙公司星月里商铺的解约函》；销售登记表；宣传资料；房屋漏水照片、视频（光盘）；《交底会议结果确认函》、《关于机电设备检测、交接及改造问题工作函》、《会议纪要》、签到表；《关于停止艾德蒙能源供应函》、停电照片、报警视频及新闻报道视频（光盘）；原、被告及第三人的陈述及庭审笔录等。 本院认为，本案争议焦点主要为被告是否构成违约，案涉房屋租赁合同是否应当解除，被告是否应当承担违约责任等。围绕该主要争议焦点，结合本案的事实和证据，针对原告的诉讼请求，本院作如下评析： 一、关于案涉房屋租赁合同的解除问题。本案中，由于被告未按照合同约定缴纳物业费、水费、安装POS终端系统、提供销售数据，以及未经原出租人即第三人同意，擅自调整变更业态，未按照合同约定缴纳质量保证金，已构成严重违约，原告作为第三人权利义务承继人,有权解除案涉房屋租赁合同。针对被告所提拒绝缴纳物业费、水费、质量保证金，系因原出租人即第三人交付的案涉房屋漏水、物业服务存在瑕疵等给自己造成损失，被告行使不安抗辩权不构成违约的辩称意见。本院认为，案涉房屋漏水并非不安抗辩事由，被告应当缴纳物业费、水费及质量保证金，至于案涉房屋漏水、物业服务瑕疵给被告造成的损失，被告可以向原告或者第三人主张。针对被告所提第三人同意通过报送销售登记表的方式替代安装POS终端系统以及第三人同意被告调整变更业态的辩称意见，因第三人当庭否认，被告未能举出充分证据证明其主张，故对被告的该辩称意见，本院不予采信。原告主张案涉房屋租赁合同已于2019年5月24日即解约函发出日解除。本院认为，原告于2019年5月24日通过公证方式将解约函按照原房屋租赁合同载明的联系人、电话、地址向被告进、地址向被告进行邮寄被告与第三人签订《工作对口衔接联络人确认函》对原房屋租赁合同中被告的联系人、电话进行了变更，原告的上述送达并非有效送达，但被告在本院受理的（2019）川0108民初5854号房屋租赁合同纠纷一案中作为原告，在起诉状中明确陈述北至贸易公司于2019年5月24日向其送达《解约函》，由此可见，被告已经于2019年5月24日收到原告送达的解约函，案涉房屋租赁合同关系已于当日解除。 二、关于案涉房屋的退还问题。根据前文分析，因被告构成违约，案涉房屋租赁合同解除，被告应当将案涉房屋向原告进行退还，原告该项主张，于法有据，本院予以支持。 三、关于案涉房屋的使用费问题。合同约定案涉房屋的租金按照被告销售提成进行计算，原告主张按照35元/㎡计算房屋使用费，缺乏合同依据，同时原告也未向法庭举证证明该计算标准，故对原告的该项主张，本院不予支持。 四、关于案涉房屋物业费、水费及违约金是否应当支持以及如何计算的问题。首先，关于案涉房屋物业费及违约金的计算问题。案涉房屋物业费应当从2018年4月13日计算至实际腾退交还之日，截至2020年7月31日，欠缴物业费为739428.84元。根据前述查明的事实，第一期至第八期，应分别以逾期支付物业费金额为基数以逾期天数，按照欠缴金额每日千分之一的标准进行计算；第九期，以逾期支付物业费金额为基数，按照欠缴金额每日千分之一的标准自2020年4月16日计算至案涉房屋实际腾退交还之日。其次，关于水费的计算问题。原告举出的证据可以证明截至2019年5月31日，被告使用案涉房屋期间产生水费4747.5元，且该水费已实际由原告缴纳，故对原告主张的水费4747.5元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 五、关于履约保证金的没收问题。根据前文分析，被告未按照合同约定支付物业费、水费、安装POS终端系统、缴纳质量保证金，以及擅自调整变更业态等构成违约，原告主张没收被告缴纳的20万元履约保证金的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。至于被告抗辩原告不完整交付案涉房屋构成违约，被告可通过另案诉讼主张相应权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认被告艾德蒙国际贸易成都有限公司承租的位于成华区房屋租赁合同关系已于2019年5月24日解除； 二、被告艾德蒙国际贸易成都有限公司于本判决生效之日起三十日将位于成华区实际占用部分房屋向原告四川北至贸易有限公司进行腾退； 三、被告艾德蒙国际贸易成都有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川北至贸易有限公司支付自2018年4月13日至上述第二项判决房屋实际腾退完毕之日止物业费，其中截至2020年7月31日，物业费暂计为739428.84元； 四、被告艾德蒙国际贸易成都有限公司于本判决生效之日起十日内按以下方式向原告四川北至贸易有限公司支付逾期缴纳物业费违约金：第一期至第八期，应分别以逾期支付物业费金额为基数，按逾期天数以每日千分之一的标准进行计算（第一期的基数96447.24元，截至2020年4月16日迟延749天；第二期的基数80372.70元，截至2020年4月16日迟延639天；第三期的基数80372.70元，截至2020年4月16日迟延547天；第四期的基数80372.70元，截至2020年4月16日迟延455天；第五期的基数80372.70元，截至2020年4月16日迟延366天；第六期的基数80372.70元，截至2020年4月16日迟延274天；第七期的基数80372.70元，截至2020年4月16日迟延182天；第八期的基数80372.70元，截至2020年4月16日迟延90天）；第九期，以80372.70元为基数，按照每日千分之一的标准自2020年4月16日起计算至上述第二项判决房屋实际腾退完毕之日止； 五、被告艾德蒙国际贸易成都有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川北至贸易有限公司支付水费4747.5元； 六、原告四川北至贸易有限公司有权没收被告艾德蒙国际贸易成都有限公司缴纳的履约保证金200000元； 七、驳回原告四川北至贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11024元，减半收取5512元，由被告艾德蒙国际贸易成都有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张焱彬 二〇二〇年五月二十五日 书记员  王 玲