广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初17184号原告：刘乙，男，1990年5月22日出生，汉族，住山东省莱州市。委托代理人：张潇丹、唐明，均系广东岭南律师事务所律师。被告：广州市富昌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：张晓峰，董事长。委托代理人：陈旭耀、王丽，均系该司职员。原告刘乙诉被告广州市富昌房地产开发有限公司（下简称富昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘乙及其委托代理人张潇丹、唐明，被告富昌公司的委托代理人陈旭耀、王丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘乙诉称：2017年3月14日，原、被告双方签订《认购书》，约定被告向原告预售广州市天河区*街10号自编8栋3103房，房屋总价款为5310562元。签订《认购书》当日，原告按被告的要求支付了购房定金200000元。2017年3月28日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告出售上述房屋，房屋总价款为5310562元，付款方式为按揭贷款方式付款；首期款于本预售合同网上签订之日支付1600562元；剩余房款3710000元，应于2017年6月30日之前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；本预售合同网上签订的时间为2017年5月30日。2017年3月29日，原告按被告的要求，提前支付首期房款1400562元，加上已支付的购房定金200000元，合计付清首期房款1600562元。但是，被告没有依约于2017年5月30日办理预售合同的网签手续，以致原告也无法办理剩余房款的银行按揭手续。鉴于被告的违约行为，原告通过电话、微信等多种途径与被告的工作人员沟通，要求办理网签手续，但被告一直未予办理。2019年1月9日，被告委托律师发送《律师函》，要求原告于2019年1月23日之前配合办理网签手续。原告分别于2019年1月21日、1月23日到被告的销售处希望办理网签手续，但被告均以资料不齐、房屋要先确权等理由，拒绝办理网签手续。2019年2月25日、3月4日、4月10日，原告多次致电被告询问何时可以网签，被告告知等待。但是，原告却于2019年4月11日收到被告寄送的作出解除购房合同之意思表示的《关于办理退还部分购房款通知书》，以致双方产生纠纷。原告认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效且具有可履行性，双方均应信守履行。被告主张解除合同，于法无据，不能成立。被告应当继续履行合同，为双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》办理网签、预售合同备案、预购商品房预告登记手续。同时，被告应赔偿因迟延办理网签手续给原告造成的经济损失。原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告继续履行双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、被告为双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》办理网签、预售合同备案、预购商品房预告登记手续；三、被告赔偿因逾期办理《广州市商品房买卖合同（预售）》网签手续给原告造成的按揭贷款利息损失987411.6元；四、被告承担原告为本案支付的律师费50000元；五、被告承担本案的全部诉讼费用。被告富昌公司辩称：被告于2017年3月20日通知原告于2017年3月21日前办理网签手续，但原告迟迟不予办理，故被告要求解除双方之间的《金地·天河公馆【认购书】》，原告的全部诉讼请求缺乏依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2017年3月14日，富昌公司（出售方/甲方）与刘乙（认购方/乙方）签订《金地·天河公馆【认购书】》（下简称《认购书》），约定乙方认购广州市天河区金地·天河公馆项目的8栋3103单元（下简称案涉房屋），预测建筑面积125.76平方米；乙方认购该物业总楼价为5585385元，优惠折扣后成交总楼价款为5310562元；乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金200000元；乙方选择商业按揭、公积金或组合按揭付款方式（按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准），首期房款1600562元（含已支付的定金）须于本认购书签订后七天内即2017年3月21日前付清，并于当日到甲方售楼部签订该物业《商品房买卖合同》；签订《商品房买卖合同》同时向银行提交相关按揭资料申请办理3710000元的按揭手续，乙方承诺最迟在2017年3月28日前办妥按揭手续，全部购房款必须在2017年3月28日前付清；乙方应在签订本认购书后七天内，按照双方约定的付款方式和期限支付应付房款，并凭认购书和已付清全部/第一期/首期房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件，若乙方逾期未按期支付应付房款并与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件，或乙方违反本认购书的其他约定导致无法按时签署买卖合同文件的，则视为乙方违约，本认购书自动解除终止，乙方无权要求返还定金，甲方有权将该物业另行出售且无需通知乙方等。2017年3月14日，富昌公司出具《收款收据》，确认收到刘乙支付的案涉房屋的定金200000元。2017年3月29日，富昌公司（甲方/卖方）与刘乙（乙方/买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下简称《预售合同》），约定甲方以出让方式取得位于广州市天河区*路华美牛奶厂地段编号为2的地块的土地使用权，在该地块上投资建设金地公馆商品房；乙方购买的商品房为本项目中的8栋3103房，房屋地址为天河区*街10号（自编8#）3103房；该商品房合同约定建筑面积共125.7624平方米，其中，套内建筑面积95.67平方米，共有分摊面积约30.0924平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米55509.17元，总金额5310562元；甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起即日内支付1600562元，除首期款外，剩余房款余额3710000元应于2017年6月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应在乙方支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人；如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；双方同意按乙方委托甲方办理的方式办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记，甲方应当在本合同网上签订之日起/日内（不超过30日），为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方；乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料；甲方应当在2018年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起/日内（不超过210个工作日），为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方等。另，该《预售合同》的附件七为本合同补充协议，约定对买卖合同第八条变更和补充：1、乙方选择按揭贷款方式付款的，乙方自行办理按揭贷款手续，甲方不承诺代办按揭贷款、公积金贷款或者组合按揭贷款手续；乙方确认甲方已按约定将申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人；乙方选择银行按揭方式付款的，应在签订买卖合同之同时提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，乙方应按本补充协议第八条之约定承担逾期付款的违约责任；买卖合同第十一条变更为：双方同意共同委托第三方律师事务所办理预购商品房预告登记手续，中介费由乙方承担；乙方应当在买卖合同网上签订及乙方付清全部首期款之日起30日内，将办理预购商品房预告登记手续所需要的资料提供给第三方律师所；买卖合同第二十一、二十二条变更为：双方同意共同委托第三方律师事务所办理该商品房的权属登记，中介费由乙方承担等。2017年3月29日，富昌公司出具《收款收据》，确认收到刘乙支付的案涉房屋的首期款1400562元。2019年1月9日，广东海法（东莞）律师事务所向刘乙发出《律师函》，表示其接受富昌公司的委托，要求刘乙在2019年1月23日前配合办理买卖合同网签手续。2019年4月9日，富昌公司向刘乙发出《关于办理退还部分购房款通知书》，表示根据认购书等相关约定，刘乙逾期签约的，富昌公司有权解除认购并没收已支付的定金；现富昌公司正式通知刘乙，刘乙与富昌公司签订的案涉房屋的《认购书》已正式解除，请刘乙尽快到场办理剩余房款的退款手续。现刘乙提起诉讼，要求富昌公司继续履行《预售合同》、办理网签等手续、赔偿按揭贷款利息损失及律师费等。诉讼过程中，刘乙主张其与富昌公司于2017年3月29日签订了《预售合同》，富昌公司则主张该合同仅是双方对重要条款无误的确认，并不是双方正式签署的预售合同，该合同第九条预售款监控银行及账户均为空白未填写，附件五前期服务合同也没有附上。刘乙提交了《缴费历史明细表》《个人名下房地产登记情况查询证明》等证据，以证明在2017年3月29日签订《预售合同》时刘乙具有购房资格。刘乙提交了微信聊天记录，以证明其催促富昌公司办理预售合同网签手续，但富昌公司以政府限购的理由不予办理；刘乙提交了对话录音，以证明其于2019年1月23日前往富昌公司希望办理网签手续，富昌公司无理拒绝办理；刘乙提交了电话录音，以证明其于2019年1月22日、3月4日、4月10日致电富昌公司要求办理网签手续，富昌公司以各种理由告知无法办理。富昌公司认为其无法确认上述微信聊天记录、对话录音、电话录音的人员身份，不确认上述证据的真实性。刘乙主张签订《认购书》后富昌公司从未通知其于2017年3月21日签订网签合同，而是双方于2017年3月29日签订《预售合同》，其于2017年3月29日支付了首期款；之后，刘乙一直催促富昌公司办理网签手续，但富昌公司以各种理由未为其办理网签手续，直至其收到富昌公司于2019年1月9日发出的《律师函》，富昌公司要求其于2019年1月23日配合办理网签手续；刘乙收到函件后，于2019年1月23日到富昌公司的销售现场要求签订网签合同，但现场的负责人员以各种理由拒绝办理网签手续（详见刘乙提交的对话录音、电话录音），在此时间前后，刘乙多次联系富昌公司的工作人员，但富昌公司的工作人员均以各种理由拒绝办理网签手续；之后刘乙于2019年4月9日收到富昌公司发出的《关于办理退还部分购房款通知书》，富昌公司要求解除合同，所以刘乙提起本案诉讼。富昌公司主张刘乙于2017年3月21日到达富昌公司的销售中心现场，但由于刘乙没有支付首期款，所以无法进行网签手续；后来，刘乙于2017年3月29日向富昌公司支付首期款，但刘乙于该日到销售现场后并未提交按揭贷款资料，导致当日无法办理网签手续，所以双方在2017年3月29日草签了《预售合同》；之后，富昌公司多次致电催促刘乙办理网签及贷款手续，但刘乙均不配合。对于上述主张，富昌公司表示其没有相关证据予以证明。刘乙提交了微信聊天记录及《2017年中国房贷市场3月报告》《2019年5月中国房贷市场报告》（2份报告均为打印件），以证明其按揭贷款利息损失。富昌公司不确认上述证据的真实性。刘乙表示由于双方没有办理网签手续，所以无法办理按揭贷款手续。刘乙提交了《委托代理合同》及发票，以证明其为本案支付律师费50000元。富昌公司确认上述证据的真实性，但认为该费用应由刘乙自行承担。另，本院向广州市规划和自然资源局调查案涉房屋的权属登记等情况，该局函复本院称，案涉房屋以2019登记*号案办理首次登记在富昌公司名下，登记地址为天河区*街10号3103房，暂无该业的预购商品房预告登记（预售合同备案）、查封、抵押和网签信息；该业已办理产权登记，实务中办理上述房产的过户登记前，须先行办理合同网签手续；若法院向该局送达过户的执行文书，在房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，买受人可持法院生效法律文书及协执收件回执等资料办理不动产权过户（转移）登记，无需办理合同网签、预售合同备案、预购商品房预告登记手续。又，刘乙明确其第一项诉讼请求要求富昌公司继续履行双方签订的《预售合同》就是要求富昌公司为双方签订的《预售合同》办理网签、预售合同备案、预购商品房预告登记手续，即为第二项诉讼请求。本院认为：刘乙为购买案涉房屋而与富昌公司签订了《认购书》，其后双方又签订了《预售合同》。富昌公司主张该《预售合同》是其在刘乙表示需要办理相关手续的情况下，应刘乙的要求而草签的合同，不是双方正式签署的预售合同；刘乙则主张该合同是双方当事人就买卖案涉房屋而签订的正式合同。对此，本院认为，富昌公司对于其上述主张并未提供证据予以证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任；《预售合同》已对买卖标的物、交易价格等各项内容予以明确约定，富昌公司作为房地产开发公司，理应清楚签署《预售合同》以及合同中约定各项内容的法律后果，其仅应刘乙要求而签订并非其真实意思表示的合同的抗辩显然缺乏依据，有违诚信原则，本院不予采纳。因此，《预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据已查明的事实可知，刘乙已向富昌公司支付了首期款1600562元（含定金200000元），但双方当事人并未办理该合同的网签手续及办理案涉房屋的预售合同备案和预购商品房预告登记手续。对于未办理上述手续的原因，双方当事人均主张是对方责任所致。对此争议，本院认为，首先，根据《预售合同》约定，办理网签等手续需要双方当事人配合提供相关资料，在一方不配合提供资料的情况下，另一方难以单方完成。其次，《预售合同》中并未明确约定办理预售合同备案等手续的具体时间，双方当事人亦未提供证据证明双方明确约定了上述手续的办理时间。再次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”虽然双方当事人均提供了证据证明曾催促对方尽快办理相关手续，但上述证据均不足以证明由于对方不配合而导致至今未办理网签等手续，双方依法均应自行承担举证不能的法律责任。综上，鉴于刘乙已向富昌公司支付了房款1600562元，且《预售合同》具备继续履行的条件，故本院根据公平原则，对于刘乙要求富昌公司继续履行双方签订的《预售合同》，即要求富昌公司为双方签订的《预售合同》办理网签、预售合同备案、预购商品房预告登记手续的诉讼请求予以支持。由于案涉房屋尚未办理按揭贷款手续，是否存在按揭贷款利息损失存在不确定性，因此，刘乙要求富昌公司赔偿因逾期办理网签手续而造成的按揭贷款利息损失987411.6元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。另，刘乙要求富昌公司支付本案的律师费50000元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州市富昌房地产开发有限公司继续履行双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘乙办理《广州市商品房买卖合同（预售）》的网签、预售合同备案、预购商品房预告登记手续；驳回原告刘乙的其他诉讼请求。本案受理费14140元，由原告刘乙负担7070元、被告广州市富昌房地产开发有限公司负担7070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  陈文宝人民陪审员  武慧峰二〇二〇年五月十五日书 记 员  蒲肖明黄谱兰卢倩怡