河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1448号上诉人（一审原告）：河南宏丰房地产开发有限公司。住所地：河南省登封市嵩阳办事处嵩山路北段西侧。法定代表人：石宏军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王卫国，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，金博大律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘洋洋，男，汉族，1985年12月16日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：尹宁欣，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁彬，河南仟问律师事务所律师。一审第三人：登封市实验中学。住所地：河南省郑州市登封市嵩阳路北段。法定代表人：梁献省，该校校长。上诉人河南宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰公司）与被上诉人刘洋洋、一审第三人登封市实验中学案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2019）豫01民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏丰公司的委托诉讼代理人王卫国、张静，刘洋洋的委托诉讼代理人尹宁欣、袁彬，登封市实验中学的法定代表人梁献省到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人宏丰公司的上诉请求：撤销郑州中院一审判决，支持其诉讼请求，即一、请求判决立即停止对宏丰公司买受的登国用（2009）第00030号、登国用（2009）第00031号土地使用权的保全，解除对上述土地使用权的查封；二、判决登封市实验中学继续履行《协议书》；三、判决登封市实验中学配合宏丰公司办理土地相关转让、建设手续。事实与理由：一、宏丰公司对案涉土地未办理过户登记手续没有过错。2010年宏丰公司与登封市实验中学签订协议书，该协议只不违反效力性强制规定，合法有效。此后，宏丰公司对案涉土地修建了围墙，并积极进行规划、设计、勘测、平整土地等开发建设已占有案涉土地，且梁献省被羁押、土地使用权证被扣押，2015年9月11日双方签订补充协议约定过户事宜，但梁献省2016年5月10日又被羁押，并非宏丰公司原因未办理过户。二、宏丰公司已按协议书约定支付全部1500万元土地转让款，不存在未完全支付土地转让款的问题。7156平方米商业房或住宅并非土地价款而只能认定为合同对价，合同对价不仅包括货币还包括实物资产，而价款仅为货币，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）“已支付全部价款”的规定。即使认定为土地价款，执行法院也未要求宏丰公司将剩余价款交付执行。三、登封市实验中学对案涉土地享有独立财产权，执行法院将案涉土地作为梁献省个人财产予以查封错误。《民办教育促进法》第三十六条规定民办学校享有法人财产权，案涉土地登记在登封市实验中学名下，该财产与梁献省无关，梁献省作为法定代表人有权代登封市实验中学收取1500万元土地款，郑州中院混淆了登封市实验中学与梁献省两个独立民事主体。《民办非企业单位登记暂行办法》只是部门规则，《民办教育促进法》的效力优先。四、本案应对宏丰公司与登封市实验中学之间的土地转让纠纷一并审理。宏丰公司于2017年起诉登封市实验中学要求继续履行协议、办理土地转让手续，但因土地被查封而被驳回起诉，若本案对土地转让纠纷不予审理将导致宏丰公司与登封市实验中学之间的纠纷无法院可诉的窘境。被上诉人刘洋洋答辩称，一、宏丰公司与登封市实验中学签订的协议书不合法，违反了《城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条的规定，案涉土地不具备过户条件，宏丰公司有过错。二、宏丰公司所建售楼部和围墙未取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，且是在法院查封之后才建设的，因此宏丰公司未合法占有案涉土地。三、宏丰公司向梁献省支付的1500万元与本案无关，且宏丰公司是另案被执行人，无能力支付1500万元并交付7156平方米房产。经评估土地价值为6377.54万元，宏丰公司也未将相关款项交付执行法院。四、登封市实验中学是民办非企业单位（个体），不具备独立法人资格，没有独立财产权，且宏丰公司主张1500万元是登封市实验中学收取的，故应认定登封市实验中学名下财产属于梁献省个人财产。一审第三人登封市实验中学述称，一、其与宏丰公司签订协议在前，查封在后，故协议有效。二、梁献省一直被羁押，不清楚欠款情况。三、是刘素萍和她的哥哥用钱，实际上与梁献省无关。宏丰公司向郑州中院提出的诉讼请求：一、判决立即停止对宏丰公司买受的登国用（2009）第××号、登国用（2009）第××号土地使用权的保全，解除对上述土地使用权的查封；二、判决登封市实验中学继续履行《协议书》；三、判决登封市实验中学配合宏丰公司办理土地相关转让、建设手续。郑州中院一审查明：刘洋洋诉霍城县三山水泥有限责任公司、新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省民间借贷纠纷一案，郑州中院于2017年2月22日作出（2016）豫01民初642号民事判决，判决：一、霍城县三山水泥有限责任公司于判决生效后十日内偿还刘洋洋借款本金4700万元，并按月利率2%支付利息至实际还清借款之日止（其中1500万元的利息自2012年4月27日开始计算，1200万元的利息自2012年5月9日开始计算，2000万元的利息自2012年6月27日开始计算，已经支付的573.5万元利息应从上述利息中扣除）；二、新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省对判决第一项的债务承担连带清偿责任；三、驳回刘洋洋的其他诉讼请求。霍城县三山水泥有限责任公司、新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省不服该判决，上诉至本院，本院于2017年12月29日作出（2017）豫民终469号民事判决，判决：一、梁献省按撤回上诉处理；二、撤销郑州中院（2016）豫01民初642号民事判决第二项、第三项，即：“新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省对本判决第一项的债务承担连带清偿责任”、“驳回刘洋洋的其他诉讼请求”；三、变更郑州中院（2016）豫01民初642号民事判决第一项的内容为：“霍城县三山水泥有限责任公司于判决生效后十日内偿还刘洋洋借款本金4241.69万元及利息（截止2012年11月29日之前的利息数额为269.33万元；自2012年11月30日起至实际清偿之日止的利息，按照月利率2%计付，已经支付的573.5万元利息从上述利息中扣除）”；四、新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省对判决第三项的债务承担连带清偿责任；五、驳回刘洋洋的其他诉讼请求。（2017）豫民终469号民事判决生效后，霍城县三山水泥有限责任公司、新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省未履行上述生效法律文书确定的义务，依据刘洋洋的申请，郑州中院于2017年9月15日作出（2017）豫01执保221号执行裁定，裁定冻结被申请人新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省、刘宪昌银行存款8178万元或查封、冻结其相应价值财产。2017年9月18日，郑州中院向登封市不动产登记中心作出（2017）豫01执保221号协助执行通知书，查封被申请人梁献省直接投资的登封市实验中学名下，位于登封××路东、××北（××路），土地使用号为登国用（2009）第××号、登国用（2009）第××号的土地使用权，查封期限自2017年9月18日至2020年9月17日。后宏丰公司提出执行异议，认为其在案涉土地被查封前即与登封市实验中学签订了合法有效的书面合同且已合法占有，同时宏丰公司已按照合同约定支付相应价款，案涉土地未能及时办理过户系登封市实验中学的原因，即宏丰公司在查封之前已实际取得案涉土地的使用权，故应解除对案涉土地的查封。郑州中院于2019年2月12日作出（2019）豫01执异37号执行裁定，驳回宏丰公司的异议请求。宏丰公司不服，提起本案诉讼。2009年7月7日，登封市实验中学与河南省登封市国土资源局签订两份《国有建设用地使用权出让合同》，约定登封市实验中学通过出让的方式取得位于登封市××路东、××北（××路）土地的使用权，土地用途为城镇住宅用地，对于合同约定的土地的开发投资总额不低于8000万元；登封市实验中学在按照合同支付全部国有建设用地使用权出让款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，首次转让的，应按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资的百分之二十五以上。后登封市实验中学领取了土地使用权证，即登国用（2009）第××号、登国用（2009）第××号，土地使用权人为登封市实验中学。2010年7月10日，登封市实验中学（甲方）与宏丰公司（乙方）签订《协议书》约定，登封市实验中学负责协同宏丰公司将协议所约定项目用地土地使用权转让至宏丰公司名下，归宏丰公司所有；宏丰公司向登封市实验中学支付土地款1500万元及建成后的10000平方米商业房；宏丰公司负责进行房地产开发。2010年5月7日，登封市实验中学出具收据显示，收到宏丰公司1000万元整；2010年7月10日，登封市实验中学出具收据显示，收到宏丰公司500万元整。2010年5月7日，梁献省的中国银行账户上收到两笔500万元的转账；2010年7月8日，梁献省的中国银行账户上收到一笔500万元的转账。2015年9月11日，登封市实验中学与宏丰公司签订《补充协议》约定，将原协议书中第二条第一款修改为：宏丰公司向登封市实验中学支付土地款1500万元及建成后的所有商业房，商业房不足7156平方米的，将用住宅楼补足差额，确保面积达到7156平方米。上述协议签订后，宏丰公司在案涉土地上修建了围墙，于2011年10月与核工业第五研究设计院签订《建设工程设计合同》，于2011年11月29日与郑州中核岩土工程有限公司签订《建设工程勘察合同》。郑州中核岩土工程有限公司于2012年1月出具工程编号为2011-MKC52《登封市宏丰.碧桂园场地岩土工程勘察报告》。宏丰公司于2017年3月在案涉土地上修建了“宏丰.凤鸣苑”售楼部。2019年1月3日，登封市文物管理局出具登文物审[2019]01号审批意见书。登封市城乡规划局于2019年1月21日对“宏丰.凤鸣苑”建设工程（建筑）规划许可证批前公示。案涉土地经河南省豫通房地产评估咨询有限公司评估，评估价格共计6377.54万元。另查明，登封市实验中学系民办非企业单位（个人），法定代表人为梁献省。郑州中院一审认为：案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除执行之权益，请求法院不允许对该标的实施执行之诉讼。本案系宏丰公司认为其对执行标的登国用（2009）第××号、登国用（2009）第××号土地使用权享有足以排除执行之权利，依据郑州中院已作出的（2019）豫01执异37号执行裁定书提起的执行异议之诉。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。宏丰公司在本案中关于请求判决第三人登封市实验中学继续履行《协议书》、配合宏丰公司办理土地相关转让、建设手续的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本案仅就宏丰公司对案涉争议土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理，依据法律规定，宏丰公司应当对其是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。综合分析宏丰公司提交的证据，在法院查封前，宏丰公司虽于2010年7月10日与第三人登封市实验中学签订《协议书》约定登封市实验中学将案涉争议项目土地使用权转让至宏丰公司名下，归宏丰公司所有，由宏丰公司负责进行房地产开发，但签订协议时，转让方登封市实验中学未完成开发投资总额的百分之二十五，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”登封市实验中学未完成开发投资总额的百分之二十五以上，亦必然导致在土地管理部门无法将土地使用权证过户登记至宏丰公司名下的后果，宏丰公司作为从事房地产开发的企业，理应知晓该法律规定，因此宏丰公司称其对案涉争议土地未办理过户登记手续没有过错的理由不成立，不予支持。双方所签《协议书》约定宏丰公司取得土地使用权应当向登封市实验中学支付土地款1500万元及建成后的1万平方米商业房，2015年9月11日签订的《补充协议》约定将1万平方米商业房调整为7156平方米，宏丰公司提交的证据证明法院查封前尚未进行开工建设，必然也存在未交付建成后7156平方米商业房的事实，对于1500万元的款项支付，即使认定第三人登封市实验中学支付给梁献省的1500万元系代宏丰公司支付，截止庭审结束，宏丰公司亦仅是按照合同约定支付部分价款且客观上也无法将合同约定的商业用房按照人民法院的要求交付执行。因此，宏丰公司就案涉争议土地使用权已向登封市实验中学支付的对价与该土地使用权的价值及双方约定相比，宏丰公司并未完全支付与该土地使用权价值相匹配的对价。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”宏丰公司对案涉争议土地使用权享有的民事权益不足以排除执行。对于宏丰公司认为梁献省与第三人登封市实验中学是两个不同主体，第三人财产不等同于梁献省的个人财产的理由，一方面登封市实验中学的组织机构代码证显示其是民办非企业单位（个体），梁献省是法定代表人，另一方面，宏丰公司主张的其已支付土地转让协议约定的1500万元亦是支付至梁献省的个人账户。因此，宏丰公司该理由不成立，不予支持。执行案涉争议土地使用权的依据是本院（2017）豫民终469号民事判决，判决主文第四项为“新疆新正泰矿业发展有限公司、新疆察布查尔县伊昭矿业发展有限责任公司、刘素平、梁献省对本判决第三项的债务承担连带清偿责任。”因此将梁献省列为被执行人并无不妥，对于宏丰公司认为刘素平个人债务不能认定为其与梁献省二人的夫妻共同债务的理由，不是本案审查范围。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回宏丰公司的诉讼请求。一审案件受理费360700元，由宏丰公司负担。二审查明的事实与郑州中院一致。本案的争议焦点为：宏丰公司的主张是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，能否排除执行；登封市实验中学的性质是什么，其名下财产是否属于梁献省的个人财产。本院认为：一、关于登封市实验中学名下财产是否属于梁献省责任财产的问题。登封市实验中学的民办非企业单位登记证书已对其性质作出明确记载，对宏丰公司关于向登封市教育局、登封市民政局调取登封市实验中学登记档案资料的申请，不予准许。登封市实验中学在登封市民政局登记为民办非企业单位（个体），根据《民办非企业单位登记暂行办法》第二条“民办非企业单位根据其依法承担民事责任的不同方式分为民办非企业单位（法人）、民办非企业单位（合伙）和民办非企业单位（个体）三种。个人出资且担任民办非企业单位负责人的，可申请办理民办非企业单位（个体）登记”的规定，不具备独立法人资格。《中华人民共和国民办教育促进法》第十条规定：“举办民办学校的社会组织，应当具有法人资格。举办民办学校的个人，应当具有政治权利和完全民事行为能力。民办学校应当具备法人条件。”而登封市实验中学并非法人，故不能参照适用该法第三十六条“民办学校对举办者投入民办学校的资产、国有资产、受赠的财产以及办学积累，享有法人财产权”的规定，认定登封市实验中学享有法人财产权。且案涉土地使用权性质为住宅用地而非教育用地，登封市实验中学未从事民办教育活动，就直接将案涉土地转让用于房地产开发，故郑州中院认定宏丰公司关于梁献省与登封市实验中学是两个不同主体、登封市实验中学不等同于梁献省个人财产的理由不能成立，并无不当。关于程序保障的问题。一审程序中各方当事人就执行梁献省时能否执行登封市实验中学名下财产进行了质辩，裁判是在各方对此问题充分质辨的基础上作出的，保障了各方的程序权利，二审庭审也将此争议作为焦点，组织各方进行了充分的调查与辩论，故本案的执行异议之诉程序中，对各方的程序权利进行了充分保障。二、关于宏丰公司对案涉土地是否享有排除执行的民事权益问题。宏丰公司主张对案涉土地排除执行，应当符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。协议书约定宏丰公司应向登封市实验中学支付1500万元及建成后1万平方米商业房，补充协议变更为1500万元和7156平方米房产。宏丰公司虽举证称向梁献省支付了1500万元，但后续7156平方米房产即未向登封市实验中学，也未按照“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，即宏丰公司未支付全部土地使用权对价。宏丰公司提交了规划、设计、勘测、平整土地等开发建设案涉土地的相关证据，但未完成开发投资总额的百分之二十五，违法了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，郑州中院认为宏丰公司作为房地产开发企业，对未办理过户登记有过错并无不当。另外，关于宏丰公司请求判令登封市实验中学继续履行协议书，配合办理土地相关转让、建设手续，是否属于本案审理范围的问题。案外人执行异议之诉主要审理案外人在执行标的上是否享有能否排除执行的民事权益的问题，以作出能否继续执行的民事判决。而宏丰公司的该两项诉讼请求为给付之诉的请求，郑州中院认为不属于案外人执行异议之诉的审查范围并无不当。在本案判决后，宏丰公司可以根据判决结果，另行向登封市实验中学主张债权。综上所述，宏丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360700元，由河南宏丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 牛建华审判员 张俊宇二〇二〇年五月十三日书记员 李嘉慧