四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初6号 原告：魏鑫，男，1989年8月18日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思静，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：成都市圣沅房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区一环路西一段35号。 法定代表人：李元庆，董事长。 委托诉讼代理人：沈古中，四川杰中律师事务所律师。 第三人：成都圣沅佳理物业管理有限公司，住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇国宁路991号198幢4号。 法定代表人：李瑶盖，总经理。 委托诉讼代理人：沈古中，四川杰中律师事务所律师。 原告魏鑫与被告成都市圣沅房地产开发有限公司（以下简称圣沅房产公司）、第三人成都圣沅佳理物业管理有限公司（以下简称圣沅物业公司）商品房预售合同纠纷一案中，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。魏鑫的委托诉讼代理人陈仕建、李思静，圣沅房产公司、圣沅物业公司的共同委托诉讼代理人沈古中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 魏鑫向本院提出诉讼请求：1.判令圣沅房产公司、圣沅物业公司交付魏鑫购买的“唐人街1期”房屋给魏鑫实际占有、使用；房屋信息详见统计表（以下简称附表一）：                            序号                       合同编号                       房号                       用途                       面积             （㎡）                       是否交付                       交付时间                               1                       1#_1_(1-2)_2                       1#_1幢1层02号                       商业                       91.71                       是                       2014.11.10                               1#_1幢2层02号                       商业                       102.69                       否                                                      2                       1#_1_(1-2)_3                       1#_1幢1层03号                       商业                       91.71                       是                       2014.11.10                               1#_1幢2层03号                       商业                       87.86                       否                                                      3                       1#_1_(1-2)_4                       1#_1幢1层04号                       商业                       91.52                       是                       2014.11.10                               1#_1幢2层04号                       商业                       98.46                       否                                                      4                       1#_1_(1-2)_5                       1#_1幢1层05号                       商业                       68.21                       是                       2014.11.10                               1#_1幢2层05号                       商业                       77.48                       否                                                      5                       1#_1_(1-2)_7                       1#_1幢1-2层07号                       商业                       179.57                       是                       2017.12.25                               6                       1#_1_(1-2)_8                       1#_1幢1-2层08号                       商业                       157.89                       是                       2017.12.25                               7                       1#_1_(1-2)_9                       1#_1幢1-2层09号                       商业                       177.36                       是                       2017.12.25                               8                       S1_1_1_10                       1_1幢1层10号                       商业                       14.35                       否                                                      9                       S1_1_2_10                       1_1幢2层10号                       商业                       308.87                       否                                                      10                       S1_1_1_11                       1_1幢1层11号                       商业                       37.67                       否                                                      11                       S1_1_1_12                       1_1幢1层12号                       商业                       32.60                       否                                                      12                       S1_1_1_13                       1_1幢1层13号                       商业                       25.11                       否                                                      13                       S1_1_1_14                       1_1幢1层14号                       商业                       23.92                       否                                                      14                       S1_1_1_15                       1_1幢1层15号                       商业                       37.67                       否                                                      15                       S1#_1_1_16                       1_1幢1层16号                       商业                       32.6                       否                                                      16                       S1_1_3_2                       1_1幢3层2号                       商业                       266.92                       否                                                      17                       Z1#_1_2_304                       1#_1幢2单元3层304号                       住宅                       71.14                       否                                       2、判令圣沅房产公司支付逾期交屋的违约金暂计15,740,105.44元；逾期交房违约金计算表（以下简称附表二）                            序号                       合同编号                       房号                       交房时间                       违约金计算期间                       违约天数                       违约金（元）                               1                       1#_1_(1-2)_2                       1#_1幢1层02号                       2014.11.10                       2011.12.31-2014.11.9                       1044                       492,781.57                               1#_1幢2层02号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       873,849.49                               2                       1#_1_(1-2)_3                       1#_1幢1层03号                       2014.11.10                       2011.12.31-2014.11.9                       1044                       492,781.57                               1#_1幢2层03号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       747,653.05                               3                       1#_1_(1-2)_4                       1#_1幢1层04号                       2014.11.10                       2011.12.31-2014.11.9                       1044                       406,800.34                               1#_1幢2层04号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       616,801.2                               4                       1#_1_(1-2)_5                       1#_1幢1层05号                       2014.11.10                       2011.12.31-2014.11.9                       1044                       303,189.08                               1#_1幢2层05号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       485,372.16                               5                       1#_1_(1-2)_7                       1#_1幢1-2层07号                       2017.12.25                       2011.12.31-2017.12.24                       2185                       1,503,706.07                               6                       1#_1_(1-2)_8                       1#_1幢1-2层08号                       2017.12.25                       2011.12.31-2017.12.24                       2185                       1,121,398.81                               7                       1#_1_(1-2)_9                       1#_1幢1-2层09号                       2017.12.25                       2011.12.31-2017.12.24                       2185                       1,146,231.33                               8                       S1_1_1_10                       1_1幢1层10号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       191,520.05                               9                       S1_1_2_10                       1_1幢2层10号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       2,833,707.22                               10                       S1_1_1_11                       1_1幢1层11号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       507,477.18                               11                       S1_1_1_12                       1_1幢1层12号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       446,060.02                               12                       S1_1_1_13                       1_1幢1层13号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       336,826.94                               13                       S1_1_1_14                       1_1幢1层14号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       317,626.81                               14                       S1_1_1_15                       1_1幢1层15号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       507,477.18                               15                       S1#_1_1_16                       1_1幢1层16号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       446,060.02                               16                       S1_1_3_2                       1_1幢3层2号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       1,650,269.9                               17                       Z1#_1_2_304                       1#_1幢2单元3层304号                       未交房                       2011.12.31-2018.11.30                       2526                       312,515.45                3、判令圣沅房产公司整改标的房屋：在同一产权中由上下两层组成的房屋内部修建一楼通往二楼的楼梯，以符合房屋的基本使用标准；将二楼走廊连通，将钢构桥整改为混凝土浇灌的走廊，便于魏鑫使用二楼房屋；整改房屋内部多处贯穿性开裂、外墙瓷砖大面积脱落、房屋漏水、门窗锈蚀等问题。 事实与理由：2010年7月11日，魏鑫与圣沅房产公司签署《“唐人街”商品房买卖合同》及《附件》（合同编号详见附表1）。合同约定圣沅房产公司应当在2011年12月30日前向魏鑫交付该商品房。圣沅房产公司在销售该房屋时承诺物业管理由魏鑫自行管理，魏鑫也从未与圣沅物业公司签署任何物业管理协议。圣沅物业公司受圣沅房产公司委托代为履行交房义务，后魏鑫收房时圣沅物业公司以魏鑫未交物管费为由阻拦魏鑫进行收房，后由于有租户承租魏鑫名下部分房屋，魏鑫迫不得已缴纳了相关物管费，才实际占有了部分房屋（详见附表1），但其余房屋迄今为止仍未交付魏鑫实际占有、使用。魏鑫与圣沅房产公司签署房屋买卖协议时，圣沅房产公司告知魏鑫房屋一楼、二楼产权分别独立出售，后由于办理房屋产权登记时根据房屋使用功能只能作为一套办理产权登记，因此魏鑫配合圣沅房产公司重新签订《“唐人街”商品房买卖合同》。但事实上，房屋现状是房屋内部没有一楼通往二楼的楼梯，无法实现房屋的基本使用功能。销售房屋时，圣沅房产公司承诺二楼有走廊通道，可以连接二楼的全部房屋，但房屋现状却是有部分通道是钢构桥或者根本无法连通二楼所有房屋，不符合走廊的使用需求，与承诺的商业价值相差甚远。圣沅房产公司未交付房屋，导致魏鑫无法实际占有、使用迄今近七年时间，且房屋现状无法达到正常使用标准，给魏鑫造成了巨大的经济损失。魏鑫多次与圣沅房产公司、圣沅物业公司沟通未果，故提起诉讼。 圣沅房产公司辩称，1.与魏鑫签订了案涉17套房屋商品房买卖合同属实，根据合同约定，出卖人可以通过报纸登报的形式通知交房，圣沅房产公司已经在2011年11月16日以登报公告的形式通知交房，截止交房的时间为2011年12月31日，因此，圣沅房产公司已经履行了合同义务，案涉17套房屋根据魏鑫提供的统计表第1-7号房屋已经实际交付，8-17套房屋是因为魏鑫自身原因怠于收房，没有完成实际交接，其法律后果应当由魏鑫承担。2.虽然合同约定了逾期交房的违约金为每日万分之五，但该违约金较高，请求法院予以调整，建议按照中国人民银行贷款逾期利息标准上浮30%或者按照该地段同期的租金标准上浮30%予以考虑。3.违约责任属于合同之债，应当受到诉讼时效的约束，请求法院审查案涉17套房屋的逾期交房的诉讼时效问题。4.圣沅房产公司从未承诺由魏鑫自行管理房屋，物业管理属于法定义务和约定义务，应当受到前期物业管理的约束。5.圣沅房产公司及其工作人员也没有承诺二楼有走廊通道，魏鑫在诉状中的该项事实不符合客观实际；6.根据设计图纸，室内1、2楼室内的钢梯由业主自理。 圣沅物业公司的述称意见与圣沅房产公司的辩称意见一致。 魏鑫为支持其主张，当庭出示了如下证据： 一、原圣沅房产公司及圣沅物业公司身份信息。拟证明原圣沅房产公司及圣沅物业公司主体资格。 二、《“唐人街”商品房买卖合同》17份及《附件》10份，房款支付凭证，楼宇交接书、入伙手续书。拟证明1.魏鑫已履行支付购房款的义务；2.圣沅房产公司应当于2011年12月30日前交付房屋以及逾期交房违约责任；3.魏鑫实际接收部分房屋的时间。 三、魏鑫发送给圣沅房产公司及圣沅物业公司的律师函及快递单，魏鑫与圣沅物业公司负责人谈判录音及文字整理。拟证明1.魏鑫与圣沅房产公司及圣沅物业公司多次协商，圣沅房产公司及圣沅物业公司拒绝处理；3.圣沅物业公司以魏鑫未交物管费为由拒交房屋。 四、《合同终止及续签协议》，房屋设计图纸，楼宇交接 书、房屋现状图，商铺现状公证书，地址证明。拟证明1.原被告签署房屋买卖合同时，圣沅房产公司告知魏鑫房屋一楼、二楼产权分别独立出售，后由于办理房屋产权登记时根据房屋使用功能只能作为一套办理产权登记，因此魏鑫配合圣沅房产公司重新签订《“唐人街”商品房买卖合》；2.圣沅房产公司房屋设计中有室内楼梯，但房屋现状并没有，严重影响标的房屋的正常使用；3.合同约定二楼楼栋之间有走廊，房屋现状确实仅有部分通道是钢结构桥或者根本无法连通二楼所有房屋，不符合走廊的使用需要，与承诺的商业价值相差甚远。 五、2014年11月10日物业费收据，拟证明魏鑫给付了1-4号(注：因案涉房屋数量较多，房号冗长，为方便陈述，以下均用附表一中的序号代替房号)房屋二层的物管费，才能接收房屋，且还证明2014年楼宇交接书所载明的接收楼层误写为1-4号房屋底层;2017年12月25日物业费收据，拟证明魏鑫给付了5-7号房屋及已另案处理的房屋的物管费后，才能接收对应房屋。 经圣沅房产公司及圣沅物业公司质证，对证据一“三性”没有异议。对证据二的“三性”没有异议，圣沅房产公司就不再重复出示该组证据，但请法庭注意买卖合同第十四条第二款的约定，即报纸通知交房的约定，买卖合同补充协议第五条第（5）项的约定，涉及到报纸通知交房，如果没有按照报纸通知的交房约定来交接房屋，视为已经交付房屋。对证据三，律师函及快递单没有异议，但系魏鑫的单方意思表示，内容我方不予认可；对谈判录音资料，对录音对象无法确认，即便如魏鑫所说系圣沅物业公司工作人员的意思表示，也仅仅代圣沅物业公司不代表表圣沅房产公司，因此对其录音资料展示的内容圣沅房产公司不予认可。对证据四合同终止及续签协议没有异议，但需要庭后再次核实合同终止协议的签订时间；对设计图纸没有异议，设计图纸证实了室内钢梯由用户自理；对楼宇交接书、地址证明没有异议；现状图片、商铺现状公证书、现状公证书不予认可，即便属实，也系魏鑫怠于收房所致。对证据五因为是逾期举证，不发表质证意见，魏鑫的证明目的也不成立，我方之前就发表了意见。 本院对上述证据的“三性”予以确认，对其证明力将在“本院认为”部分阐述。 圣沅房产公司、圣沅物业公司为支持其辩称、述称意见，当庭出示如下证据： 一、2011年12月16日《今日崇州》第8版刊登的交房公告，拟证明交房截止时间为2011年12月31日，圣沅房产公司已经履行了合同约定的交房义务； 二、建筑设计图纸（和魏鑫出示的图纸一致），拟证明室内钢梯由用户自理； 三、楼宇交接书，拟证明1-4号中的房屋底层已经于2014年11月10日交付，1-4号房屋二层魏鑫已经实际占有使用，具体已经装修并出租给案外人。 四、九张照片，拟证明序号为1-4号的第二层装修完毕，已实际交付。 魏鑫质证后，对圣沅房产公司、圣沅物业公司出示的证据一的真实性予以认可，但不能达到圣沅房产公司的证明目的；对证据二，两份设计图纸是在2018年案件涉诉以后，圣沅房产公司向魏鑫提供的，图纸中约定的钢梯用户自理，在商品房买卖合同中及其补充协议附件中均未进行约定，也没有明确告知，且两份合同系圣沅房产公司提供的格式合同，因此均不能达到圣沅房产公司的证明目的；对证据三的真实性予以认可，但是圣沅物业公司交接房屋的过程中，本意是交付该楼栋号的二楼，由于圣沅房产公司的书写错误导致该证据楼栋编号与约定不一致，1.圣沅房产公司不能提供证据证明已经实际交付1-4号房屋底层；2.从交房面积来看，该交房手续并不能证明是交付的1-4房屋底层和二层，而该面积和单层的面积约定相差不大，因此魏鑫认为该证据只能证明交付的是二层，且从魏鑫的一贯主张，因房屋1、2楼未搭建钢梯和物业公司要求交纳物业费以后才进行交付房屋，因此从物业费的缴纳面积均可以看出该证据仅仅只交了1-4号房屋的二层而没有交付底层。对证据四的“三性”不予认可，但与魏鑫主张的实际交付房屋是二层并非一层是一致的，希望休庭后组织双方去现场了解交付情况。 本院对上述证据的“三性”予以确认，对其证明力将在“本院认为”部分阐述。 根据各方当事人的陈述和经过质证的证据，本院查明事实如下：2010年7月11日，魏鑫作为买受人与作为出卖人的圣沅房产公司签署购买案涉房屋的《商品房买卖合同》及《附件》共计各24份，合同约定魏鑫购买圣沅房产公司开发的位于“唐人街1期”1-7号底层、二层和8-16号房屋、17号住宅用房共计24套房屋，合同中除房号、面积、总金额不一致外，其余约定条款基本相同。合同第十条约定出卖人应当于2011年12月30日前向买受人交付该商品房。在第十四条交接手续约定“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人通过在本项目小区内张贴交房公告、报纸上通知交房、或以打电话、电传、发函等形式通知买受人办理房屋交接手续第十日起，视为出卖人已向买受人通知交付房屋，若买受人未按合同约定的期限办理房屋交接手续，出卖人不承担任何逾期交房的违约责任。……”，该房屋买卖合同第十二条逾期交房责任约定“逾期90日后，……，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。同日，双方又签订24份《补充协议》，主要约定付款时间为2014年10月31日，第五条关于商品房交付的规定（5）在交接房时，买受人应按照商品房买卖合同中约定期限或出卖人书面通知（含信函、报纸广告形式）中确定的交付期限接受房屋，办理房屋交接手续；否则视为出卖人已经在合同约定的或在书面通知中确定的最后交房期限之前交付了房屋，该商品房的保管责任转移至买受人，应缴纳的物业费相关费用由买受人承担。 签订上述合同签订后，原圣沅房产公司双方又签订十四份《合同终止及续签协议》（未载明签订时间），约定由于在预售时是将1-7号房屋的楼上楼下的房屋分为两套来出售，由于在办理房屋产权登记时，根据其使用功能只能作为一套办理产权，买受人同意将楼上楼下商铺合并为一套并重新编制房号，双方到崇州市房产管理局注销手续后重新签订书面购房合同。原圣沅房产公司双方将前述房屋买卖合同中14套合并为7套房屋即1-7号房屋，双方重新签订了七份《房屋买卖合同》，其房屋面积是上下两层之和，约定的购房款、交房时间、交接手续、逾期交房违约责任等均未变更。合同所涉及合同编号、房号、用途、总价、合同面积、及《销售不动产统一发票》载明的实测面积如下表（以下简称附表三）：                            序号                       合同编号                       房号                       用途                       总价（元）                       合同面积（㎡）                       实测面积（㎡）                               1                       1#_1_(1-2)_2                       1#_1幢1层02号                       商业                       1,635,910                       194.4                       191.75                               1#_1幢2层02号                       商业                               2                       1#_1_(1-2)_3                       1#_1幢1层03号                       商业                       1,535,992                       179.57                       179.31                               1#_1幢2层03号                       商业                               3                       1#_1_(1-2)_4                       1#_1幢1层04号                       商业                       1,267,673                       189.98                       189.07                               1#_1幢2层04号                       商业                               4                       1#_1_(1-2)_5                       1#_1幢1层05号                       商业                       965,123                       415.69                       144.84                               1#_1幢2层05号                       商业                               5                       1#_1_(1-2)_7                       1#_1幢1-2层07号                       商业                       1,376,390                       179.57                       179.31                               6                       1#_1_(1-2)_8                       1#_1幢1-2层08号                       商业                       1,026,452                       157.89                       157.28                               7                       1#_1_(1-2)_9                       1#_1幢1-2层09号                       商业                       1,049,182                       177.36                       176.63                               8                       S1_1_1_10                       1_1幢1层10号                       商业                       151,639                       14.35                       14.35                               9                       S1_1_2_10                       1_1幢2层10号                       商业                       2,243,632                       308.87                       308.81                               10                       S1_1_1_11                       1_1幢1层11号                       商业                       401,803                       37.67                       37.66                               11                       S1_1_1_12                       1_1幢1层12号                       商业                       353,176                       32.60                       32.59                               12                       S1_1_1_13                       1_1幢1层13号                       商业                       266,688                       25.11                       25.11                               13                       S1_1_1_14                       1_1幢1层14号                       商业                       251,486                       23.92                       23.91                               14                       S1_1_1_15                       1_1幢1层15号                       商业                       401,803                       37.67                       37.66                               15                       S1#_1_1_16                       1_1幢1层16号                       商业                       353,175                       32.6                       32.59                               16                       S1_1_3_2                       1_1幢3层2号                       商业                       1,306,627                       266.92                       266.87                               17                       Z1#_1_2_304                       1#_1幢2单元3层304号                       住宅                       247,439                       71.14                       /                合同签订后魏鑫按约定支付了案涉房屋全部房款。 2011年12月16日《今日崇州》第8版刊登了包含案涉房屋在内的交房公告，内容有：一、办理交房手续时需要携带的资料；二、交房办理手续；三、办理交房所需缴纳的各项款项；四、交房时间安排；五、交房地点；六、注意事项：本次集中交房办理手续截止日期为2011年12月31日，如果未能在约定时间办理交房手续，将自动视为你接受了房屋交付，物业管理费自2012年1月1日开始计收，逾期办理入住手续的，物业管理费计收时间不变。 2014年11月10日，魏鑫支付了1-4号房屋二层（366.49㎡）的物管费29,502元后，当日接收了1-4号房屋二层，并签署楼宇交接书和入伙手续书，楼宇交接书上载明的是1-4号房屋的底层（建筑面积343.15㎡）、入伙手续书上载明的建筑面积341.15㎡，楼宇交接书加盖圣沅物业公司唐人街服务处的印章。 2017年12月25日，魏鑫支付了5-7号房屋的物管费155,446元，当日接收了5-7号房屋，并签署楼宇交接书，并于2017年12月25日签署三份入伙手续书，三份入伙手续书载明5号房屋实测面积179.31㎡、6号房屋实测面积157.28㎡、7号房屋实测面积176.63㎡。楼宇交接书加盖圣沅物业公司唐人街.东湖印象物业服务中心印章，入伙手续书加盖圣沅物业公司唐人街.东湖印象物业服务中心和中国.成都.唐人街销售中心圣沅房产印章。 2017年11月22日，四川公生明律师事务所陈茹凌律师受魏鑫委托向圣沅房产公司邮寄一份《律师函》公生明（2017）第490号，圣沅房产公司于次日收到，律师函主要载明：2010年7月11日魏鑫与圣沅房产公司签订《商品房买卖合同》及附件，魏鑫支付了房款，未与圣沅物业公司签订《物业管理协议》或《业主公约》，圣沅物业公司阻拦魏鑫实际占有、使用案涉房屋以及房屋存在的未建楼梯、走廊不符合约定等情况，要求圣沅物业公司在律师函发出之日起五个工作日内完善交房手续，交付标的房屋给魏鑫实际占有、使用。 2017年12月8日，北京市惠诚（成都）律师事务所陈仕建律师受魏鑫委托向圣沅物业公司邮寄一份《律师函》京惠城【蓉】律函（2017）字第1208号，圣沅物业公司于次日收到，律师函主要载明2010年7月11日魏鑫与圣沅房产公司签订《商品房买卖合同》及附件，支付了房款。魏鑫未与圣沅物业公司签订《物业管理协议》或《业主公约》，圣沅物业公司以未缴纳物业管理费拒绝交房无法律依据，要求圣沅物业公司在律师函发出之日起五个工作日内完善交房手续，交付标的房屋给魏鑫实际占有、使用。 2017年12月13日，魏鑫的父亲魏彬与魏鑫的委托诉讼代理人陈仕建等人和圣沅物业公司李姓负责人就交付房屋进行协商，魏鑫方进行了录音，该谈话录音载明已经收到《律师函》，魏鑫方自述于2013年前去收房，但是圣沅物业公司要求先交物业费；圣沅物业公司陈述魏鑫方于2014年都来收过房，当时只收了几间房，并表示交房应当按照交房流程办理，魏鑫不履行缴纳物管费的义务就不交房，案涉房屋的钥匙在圣沅物业公司处，双方沟通无果。 2017年12月22日魏鑫向四川省崇州市公证处申请证据保全，公证员和公证处工作人员对案涉房屋现状进行了拍摄。 2019年2月22日本案庭审休庭后，承办法官、法官助理与魏鑫的诉讼代理人李思静、陈仕建、圣沅房产公司及圣沅物业公司的诉讼代理人沈古中等共同查看了1-4号的案涉房屋，上述房屋的二层已装修为诊所，底楼并未装修，底楼与二楼之间没有楼梯相连。 另查明，一、本院于2018年受理魏鑫与圣沅房产公司、圣沅物业公司商品房销售合同纠纷一案【案号（2018）川0184民初617号】，该案涉房屋（以下简称另案处理的房屋）系魏鑫与本案案涉房屋同时购买的另一套商业用房，该案本院判决圣沅房产公司支付魏鑫逾期交付房屋的违约金918,798.84元；圣沅房产公司不服提起上诉，四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）受理后【(2018)川01民终11754号】，经成都中院主持调解，魏鑫与圣沅房产公司达成调解协议，圣沅房产公司向魏鑫支付逾期交付房屋补偿款366,494元，该调解方案魏鑫庭审中自述是按租金损失37元/㎡并上浮30%计算，圣沅房产公司则认为是25元/㎡并上浮30%计算；二、双方当事人在调解方案中均认可17号住宅在2018年4月19日交付，魏鑫放弃主张该套房屋的违约金。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，魏鑫与圣沅房产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行权利义务。魏鑫按约支付了购房款，圣沅房产公司应按约定向魏鑫交付房屋。魏鑫自愿放弃主张17号住宅逾期交付的违约金，系对自己权利的处分，本院不持异议，本案争议的焦点为：一、魏鑫要求交付1-4号房屋底层和8-16号房屋能否得到支持；二、圣沅房产公司是否逾期交房、是否承担违约责任及魏鑫主张违约金是否超过诉讼时效期间；三、关于违约金的计算标准问题；四、案涉房屋是否需要整改。本院评判如下： 一、关于魏鑫要求交付1-4号房屋底层和8-16号房屋能否得到支持问题。 魏鑫在诉状中陈述1-4号房屋的底层已交付，二层未交付，《楼宇交接书》是将交付的楼层写错。圣沅房产公司、圣沅物业公司则认为在该表中序号为1-4号房屋已经全部交付，8-16号房屋是魏鑫怠于收房。 本院认为，1-4号房屋是由两套独立的上下层房屋构成，在之前上下层房屋是分别签订的合同，由于存在办理权属证书的障碍，才终止执行原合同，将上下层两套房屋合并为一套房屋来签订合同，该上下两层房屋具有分别交付的条件。虽然各方签署的《楼宇交接书》《入伙手续书》载明在2014年11月10日，魏鑫接收了1-4号底层房屋，但圣沅物业公司出具的物管费收据载明的是交纳的1-4号二层房屋（面积366.49㎡）的物管费，本案在审理中，组织各方去现场查看1-4号房屋的现状，二层已经装修为诊所，底层未装修，能证明1-4号房屋的二层魏鑫已实际占有、使用，魏鑫陈述《楼宇交接书》《入伙手续书》将二层误填写为底层，与查明的魏鑫已经接收所购买的房屋均是交纳了相应物管费才能接收房屋的事实相符，故，本院确认1-4号只交付房屋的二层，交付时间是2014年11月10日。 8-16号房屋尚未交付各方当事人均无异议，本院予以确认。 上述房屋合同约定的交付日期是2011年12月30日，上述房屋早就具备交付条件，对魏鑫的该主张本院予以支持。 二、关于圣沅房产公司是否逾期交房、是否承担违约责任及魏鑫主张违约金是否超过诉讼时效期间的问题。 圣沅房产公司于2011年12月16日通过合同约定方式发布了交房公告，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的“出卖人通过在本项目小区内张贴交房公告、报纸上通知交房、或以打电话、电传、发函等形式通知买受人办理房屋交接手续第十日起，视为出卖人已向买受人通知交付房屋，若买受人未按合同约定的期限办理房屋交接手续，出卖人不承担任何逾期交房的违约责”，圣沅房产公司已履行了交房的通知义务。魏鑫未提交证据证明其在圣沅房产公司公告的交房之日前往收房被拒。魏鑫自述其从2013年起前往被圣沅房产公司及圣沅物业公司处收房，因不愿缴纳物管费，圣沅房产公司及圣沅物业公司拒绝交房，圣沅房产公司及圣沅物业公司也认可魏鑫在2014年11月10日接收过部分房屋，及在此之前魏鑫也去接收过案涉房屋，但各方当事人均没有提交证据证明魏鑫首次去接受案涉房屋的具体时间，故，本院确认各方当事人确认的2014年11月10日作为魏鑫首次去接收案涉房屋的时间，2011年12月30日至2014年11月10日期间魏鑫未去接收所购买的房屋。案涉房屋共计17套，其中1-4号房屋的二层已于2014年11月10日交付，圣沅房产公司并未违约。 魏鑫主张接收房屋时，因不同意缴纳物管费，圣沅房产公司委托办理交房手续的圣沅物业公司拒绝将案涉房屋交付，圣沅房产公司、圣沅物业公司辩称是因为物管费的问题魏鑫怠为收房。在庭审中，查明凡是魏鑫接收到了房屋均是缴纳了相应的物管费，魏鑫实际接收案涉房屋的时间是交清物业费当日，圣沅房产公司、圣沅物业公司也没有证据证明通知魏鑫前来收房，而魏鑫拒绝收房，故，本院认为案涉房屋逾期交付是因为魏鑫未交纳物业费，圣沅房产公司拒绝交付案涉房屋。本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，圣沅房产公司应当按约定向魏鑫交付房屋，而物业费是基于物业服务合同关系产生，与商品房销售合同属于不同的法律关系，故本院认为，未交纳物业费，不能成为不交付房屋的理由，圣沅房产公司作为案涉房屋的出卖人应承担逾期交房的违约责任。 关于诉讼时效问题，本院认为，双方在合同中对违约金的计算方式为按日计算，即圣沅房地产公司每逾期一日，则每日产生违约金。按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。在此情况下，本案逾期交房的违约金应依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，从魏鑫起诉之日即2019的1月2日向前倒推三年，从2016年1月3日开始计算违约金。 5-7号房屋的实际交付时间为2017年12月25日，违约金计算期间为2016年1月3日至2017年12月25日，共计722天。 对至今均未交付的房屋1-4号房屋的底层、8-16号房屋的违约金从为2016年1月3起算，违约金计算至本判决确定的交房之日止，如未在本判决确定的交房之日履行交房义务，则违约金计算至实际交房之日止。 三、关于违约金的计算标准问题。 魏鑫诉状中主张按已付购房款日万分之五为标准计算违约金，双方提交的调解方案中，魏鑫主张按50元/㎡/月计算租金即违约金，圣沅房产公司主张按25元/㎡上浮30%为标准计算违约金。 本院认为，圣沅房产公司在约定交房时间之前刊登了交房公告，魏鑫未提交按时去收房被拒的证据，本院根据相关证据确认魏鑫是在2014年11月10日才去收房，故，已不再适用《商品房买卖合同》中约定的违约金标准，而是应当以租金损失作为标准，由于另案处理的房屋双方于2018年10月22日在成都中院主持下，是以49.66元/㎡/月租金作为标准计算损失，案涉房屋与另案处理的房屋基本相同，本院采用该标准作为计算损失的依据。故，5号房屋损失为214,302.47元（179.31㎡×49.66元/㎡/月÷30×722天）；6号房屋损失为187,973.30元（157.28㎡×49.66元/㎡/月÷30×722天）；7号房屋损失为212,294.61元（177.63㎡×49.66元/㎡/月÷30×722天）。 1-4号房屋底层损失，计算方式为以338.48㎡【（1-4号房屋实测总面积191.75㎡+179.31㎡+189.07㎡+144.84㎡）-（1-4号房屋二层面积366.49㎡）】为基数，以49.66元/㎡/月为标准，从2016年1月3日起计算至本判决确定的交房之日止，如未在本判决确定的交房之日履行交房义务，则损失计算至实际交房之日止； 8-16号房屋损失，计算方式为以779.55㎡（14.35㎡+308.81㎡+37.66㎡+32.59㎡+25.11㎡+23.91㎡+37.66㎡+32.59㎡+266.87㎡）为基数，以49.66元/㎡/月为标准，从2016年1月3日起计算至本判决确定的交房之日止，如未在本判决确定的交房之日履行交房义务，则损失计算至实际交房之日止。 四、关于案涉房屋是否需要整改问题。 魏鑫主张在同一产权中由上下两层组成的房屋内部修建一楼通往二楼的楼梯，以符合房屋的基本使用标准；将二楼走廊连通，将钢构桥整改为混凝土浇灌的走廊，便于魏鑫使用二楼房屋；整改房屋内部多处贯穿性开裂、外墙瓷砖大面积脱落、房屋漏水、门窗锈蚀的诉讼请求，因案涉房屋，魏鑫未对房屋质量问题申请鉴定，魏鑫也未提交证据证明二楼走廊连通，走廊须是混凝土浇灌、修建一楼通往二楼楼梯系合同约定，故对魏鑫的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、成都市圣沅房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向魏鑫交付1-4号房屋的底层和8-16号房屋并给付损失（损失计算方式：以1118.03㎡为基数，按49.66元/㎡/月为标准，从2016年1月3日起计算至本判决确定的交房之日止，如未在本判决确定的交房之日履行交房义务，则损失计算至实际交房之日止）； 二、成都市圣沅房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向魏鑫支付5号房屋迟延交房的损失214,302.47元；6号房屋损失为187,973.30元；7号房屋损失为212,294.61元; 三、驳回魏鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58,120元，由魏鑫负担20,000元，成都市圣沅房地产开发有限公司负担38,120元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李 健 二〇二〇年五月九日 法官助理  陈小雪 书 记 员  宛 悦 庭审书记员何岭