福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初5021号 原告：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，住所地厦门市思明区湖滨北路**，统一社会信用代码91350200854989713W。 负责人：董继松，行长。 委托诉讼代理人：张洁，福建英合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴家敏，福建英合律师事务所执业律师。 被告：吴惠萍，女，1977年3月17日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：厦门海投房地产有限公司，，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道钟林路**海投大厦**统一社会信用代码9135020515505760XQ。 法定代表人：张昌基，执行董事。 委托诉讼代理人：吴燕、吴静，公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称“工商银行”）与被告吴惠萍、厦门海投房地产有限公司（以下简称“海投房产”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人张洁、吴家敏，被告吴惠萍，被告海投房产的委托诉讼代理人吴燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令吴惠萍偿还中国工商银行股份有限公司厦门市分行贷款本金8088280.72元（人民币，币种下同）；2.判令吴惠萍偿还拖欠的利息、罚息、复利（暂计至2020年4月29日利息为222380.60元；之后以未还本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率下浮5%再加收50%计算罚息，以未还利息为基数，按照罚息利率计算复利）；3.判令吴惠萍支付中国工商银行股份有限公司厦门市分行为实现债权而产生的律师费245449元；4.判令厦门海投房地产有限公司对吴惠萍的上述债务承担连带保证责任；5.判令中国工商银行股份有限公司厦门市分行有权以H2013P08地块一期11#楼1跃3层104号房产、H2013P08地块一期地下室地下一层第117、117-1、117-2号子母车位作为抵押担保的房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；6.判令本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）由吴惠萍承担。 事实与理由：2017年5月29日，吴惠萍向海投房产购买座落于厦门市海沧区××道××路××期××＃楼××层××号××商品房，约定购房款以银行贷款方式支付。2017年8月15日，工商银行作为贷款人，吴惠萍作为借款人，签订编号为2602017住房0028的《个人购房借款／担保合同》（下称合同），约定：1.贷款人同意向借款人发放金额为839万元的个人购置住房贷款，并将贷款一次性划入借款人指定账户。2.贷款期限为348个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。3.贷款利率为浮动利率，以贷款时适用的中国人民银行同期同档次贷款利率为基准下浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，逾期偿还贷款的罚息利率为合同约定利率加收50%，复利利率与罚息利率相同。4.还款方式为按月等额本息还款法，每月还款日与贷款实际发放日相对应，借款人应从贷款发放的次月开始还款。5.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下的借款立即到期，要求借款人立即共同清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。6.借款人应承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费及其他依法应当由借款人、担保人承担的费用。7.本合同履行过程中发生纠纷，协商不成的向贷款人所在地人民法院提起诉讼的方式解决。8.借款人吴惠萍自愿以Ｈ2013Ｐ08地块一期11＃楼1跃3层104号房产及Ｈ2013Ｐ08地块一期地下室地下一层第117、117-1、117-2号子母车位（以下简称“案涉房产”）向工商银行提供抵押担保，同时，海投房产在案涉房屋的正式抵押登记手续办理完毕前对该笔贷款承担阶段性连带责任保证。以上两种担保方式的担保范围均包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他的费用。 2017年8月29日，工商银行依约向吴惠萍指定的银行账户发放贷款839万元，并出具《个人借款凭证》。2017年8月18日，工商银行取得案涉房产的商品房抵押权预告登记证明。截至2020年1月3日，吴惠萍已连续三个月未足额偿还贷款本息。根据合同约定，工商银行有权宣布贷款到期，要求吴惠萍立即清偿该笔贷款并付清相应的利息、罚息、复利、律师费等费用。同时有权要求海投房产就上述贷款承担连带责任担保责任，并就案涉房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。 吴惠萍辩称，欠款属实，对贷款本金、利息、罚息、复利的金额无异议，案涉房产确实有办理抵押，但律师费偏高。 海投房产辩称：1、工商银行应先行处置抵押物。海投房产与工商银行于2016年6月12日签订《按揭贷款业务合作协议》，第四条约定,由海投房产（乙方）为借款人提供阶段性连带责任担保，如借款人在乙方提供阶段性担保期间未按合同约定履行还款义务，工商银行（甲方）应先行处置抵押物。抵押物无法处置，或处置抵押物不足以清偿借款人全部债务的，乙方对不足部分承担连带责任。该协议为案涉“海投第一湾”项目项下所有商品房抵押贷款合同的纲领，上述条款系双方真实意思表示。案涉债权既有借款人提供的物的担保又有海投房产的保证担保，在借款人未履行到期债务的情况下，工商银行应先按照合同约定，处置抵押物，无法处置或处置抵押物不足以清偿债务时，才能要求海投房产承担保证责任。在先签订的合作协议是海投房产与工商银行根据合作情况量身定制的合同条款，在后签订的借款合同系工商银行单方提供的格式条款，该条款加重海投房产责任、排除其主要权利，应视为无效条款。2、海投房产没有催办权证的义务和可能性，代办系好意施惠。案涉借款合同明确约定，抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记。办理不动产抵押登记所需的借款合同、不动产预告登记等权证材料均由工商银行保管。工商银行作为贷款人是案涉房产抵押权证的申办主体，海投房产在未被授权的情况下，既无法定或合同义务、也无可能办理相关权证。工商银行不应将海投房产的好意施惠混淆为催办义务。3、工商银行未履行在先义务阻却海投房产担保责任的解除。海投房产早在2019年5月7日和2019年5月8日分别通过合同约定的公告形式通知案涉项目业主可委托办理相关权证。2019年5月24日，已有部分案涉项目业主完成不动产抵押权证的办理，并由工商银行员工黄永明签领，工商银行对案涉项目权证的办理情况是清楚的，但直至开庭之日，工商银行及吴惠萍均未授权海投房产办理相关权证。按照厦门市不动产抵押权首次登记程序规定，如工商银行能够及时履行相关义务，在提交申请之后至迟30个工作日即可取得案涉房屋的抵押权证。合同约定海投房产的阶段性保证责任在案涉房产取得正式不动产抵押权证后免除，但合同未明确约定办理有关权证的期限。在海投房产仅能通过工商银行和吴惠萍授权才可代办权证的前提下，海投房产作为阶段性担保人，对工商银行履行其义务有利益期待。工商银行在已将吴惠萍贷款级别列入“关注”的情况下，未按合同约定及时催告吴惠萍办理案涉房产的抵押权证、要求另行提供抵押或其他扣收义务，放任吴惠萍逾期，变相延长了海投房产的保证责任期限和范围。阶段性担保，其行为初衷是为了解决贷款风险敞口期间问题、促进商品顺利交易，系附解除条件的法律行为。但工商银行怠于履行义务的行为阻却了解除条件的成就，直接导致了海投房产延长阶段性担保期间，视同《合同法》规定的“当事人为了自己的利益不正当地阻止了条件成就的，视为条件成就”，海投房产的阶段性保证责任应予解除。4、工商银行诉求存在逻辑矛盾。工商银行既要求海投房产承担连带还款责任，又要求享有优先受偿权，两项诉讼请求存在矛盾。 本院经审理认定事实如下： 2016年6月12日，工商银行（甲方）与海投房产（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，双方就海投房产销（预）售的“海投第一湾”项目的按揭贷款合作事宜达成协议，其中约定，在借款人所购房屋产权办妥并交付甲方之日30日期限届满之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，甲方有权要求乙方协助催收，如借款人不能还款的，甲方应先行处置抵押物。抵押物无法处置或抵押物不足以清偿借款人全部债务的，乙方对不足部分承担连带责任保证。 2017年5月29日，吴惠萍与海投房产签订《厦门市商品房买卖合同》，约定吴惠萍向海投房产购买商品房H2013P08地块一期11#楼1跃3层104号。该合同于同日向厦门市不动产登记中心提交登记备案。该房产属于海投房产销（预）售的“海投第一湾”项目。 2017年8月15日，吴惠萍作为借款人与工商银行、海投房产签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：吴惠萍向工商银行借款839万元用于购买座落于H2013P08地块一期11#楼1跃3层104号的商品房，贷款期限为348个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率为浮动利率，以贷款时适用的中国人民银行同期同档次贷款利率为基准下浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为等额本息还款法；每月还款日与贷款实际发放日相对应，借款人应从贷款发放的次月开始还款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下的借款立即到期，要求借款人立即共同清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。逾期偿还贷款的罚息利率为合同约定利率加收50%，复利利率与罚息利率相同。借款人应承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应当由借款人、担保人承担的费用；海投房产为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他的费用。在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）时，保证人对借款人的债务免除保证责任。《个人房产抵押贷款合同》项下抵押物为H2013P08地块一期11#楼1跃3层104号房产及H2013P08地块一期地下室地下一层第117、117-1、117-2号子母车位，抵押担保的范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他的费用；抵押物为尚未取得产权的房屋，应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥抵押权预告登记手续。抵押人获得不动产权证书（或房产权属证书）后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押登记预告和正式抵押登记。相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得不动产登记证明（或房屋他项权证书）之前，抵押人的不动产权证书（或房产权属证书）原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。合同还约定，关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人担保的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃对贷款人选择顺序的抗辩权。 2017年8月29日，工商银行向吴惠萍指定账户发放贷款839万元，吴惠萍签署了《工商银行借款凭证》，借款凭证记载放款时执行年利率4.655%，借款期限348月即2017年8月29日至2046年8月29日；2017年8月18日，工商银行与吴惠萍办理了预购商品房抵押权预告登记。庭审中，海投房产提供《产权办理通知》一份，载明海投房产开发的“海投第一湾（H2013P07、H2013P078的的地块项目一期及二期”项目可以办理分户产权，未提交证据证明该公告在小区张贴。2019年5月7日，海投房产就上述办理分户产权事宜在厦门日报公告。2019年5月28日工商银行的工作人员黄永明签收了海投房产办妥案涉房产项目其他业主的抵押权证。 合同签订后，吴惠萍未按期足额偿还款项。截止至2020年4月29日，吴惠萍逾期本金为8088280.72元，尚欠利息、罚息、复利合计为222380.60元。 2020年4月3日，工商银行向本院申请财产保全，请求查封、扣押、冻结吴惠萍、海投房产价值8427074.9元的存款或等值财产，并为此支付保全费5000元。 以上事实，有工商银行提供的《厦门市商品房买卖合同》、《中国工商银行厦门市分行个人贷款申请表》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、自营历史明细表、《诉讼代理合同》、《厦门增值税专用发票》、转账凭证、海投房产提供的厦门市商品房买卖合同及其备案证明、《按揭贷款业务合作协议》、产权办理通知、工商银行权证受理凭证交接单、黄永明工作证复印件、厦门市不动产抵押权首次登记审批服务事项办事指南网页截图及本案庭审笔录为证。在没有相反证据的情况下，本院对上述证据及所证事实予以确认并在卷佐证。 本院认为，合法的债务应当清偿。工商银行与吴惠萍、海投房产签订的《个人购房借款/担保合同》以及工商银行与与海投房产签订的《按揭贷款业务合作协议》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，对各方具有约束力。在案证据足以证明吴惠萍向工商银行申请贷款839万元并如数实际收到借款本金，以及截止至2020年4月29日，吴惠萍逾期本金为8088280.72元，尚欠利息、罚息、复利合计为222380.60元的事实。现吴惠萍于2019年8月29日开始未按时足额偿还贷款本息，已构成违约，故工商银行依约有权要求吴惠萍偿还合同项下所有尚欠本金及利息、罚息、复利，并根据合同约定支付律师费。关于律师费，吴惠萍主张本案律师费245449元过高，本院予以采信。结合本案案情，本院酌情调整为吴惠萍支付工商银行律师费为50000元。吴惠萍提供其名下位于H2013P08地块一期11#楼1跃3层104号房产及H2013P08地块一期地下室地下一层第117、117-1、117-2号子母车位作为抵押担保办理了不动产抵押权预告登记证明，故工商银行主张以吴惠萍提供的上述抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，有事实依据，本院予以支持。 本案争议焦点是海投房产是否应当承担连带保证责任。工商银行、吴惠萍、海投房产在合同中约定海投房产对借款人的债务免除保证责任的条件为案涉房产正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）。因此，该担保合同属于附解除条件的合同。附解除条件的合同，自条件成就时失效。在条件成就之前，海投房产应当承担保证责任。案涉房产至今未能办妥抵押登记，故海投房产解除保证责任的条件尚未成就。海投房产辩称，其与工商银行签订《按揭贷款业务合作协议》，第四条约定,由海投房产为借款人提供阶段性连带责任担保，如借款人在乙方提供阶段性担保期间未按合同约定履行还款义务，甲方应先行处置抵押物。抵押物无法处置，或处置抵押物不足以清偿借款人全部债务的，乙方对不足部分承担连带责任。本院认为该协议签订于案涉商品房买卖合同之前，并不足以覆盖时间在后的合同。同时，《个人购房借款/担保合同》第二十六条明确约定：“本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准。”故协议与《个人购房借款/担保合同》及《厦门市商品房买卖合同》条款冲突的部分，应以签订在后的《个人购房借款/担保合同》及《厦门市商品房买卖合同》的相关条款为准，故工商银行可以选择同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任。海投房产另辩称，工商银行明知案涉房产项目已可办理权证的前提下，未请海投房产配合催办，放任借款人逾期。本院认为根据个人购房借款/担保合同约定，抵押人同意工商银行代为申请正式预告登记，抵押人应履行必要的协助义务，因此，催告抵押权人办理权证不是工商银行的合同义务。虽海投房产已在厦门日报上刊登办理产权的公告，但未能证明抵押人已向工商银行提交正式抵押登记的相关材料而工商银行怠于配合，因此不能认定工商银行有“不正当阻止条件成就”，海投房产的上述抗辩意见于法无据，本院不予采纳。鉴于工商银行并无催告办理权证的合同义务，故海投房产抗辩海投房产以默示方式放弃案涉抵押物的担保物权的理由同样也不成立，本院亦不予采纳。由于抵押登记未完成，海投房产的保证责任不能解除。工商银行诉求海投房产对借款人的债务承担连带保证责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同约定以中国人民银行贷款基准利率为基准确定借款利息、罚息及复利，自次年起，每年1月1日开始按照当时的基准利率调整确定并执行新的利率。工商银行据此主张罚息、复利，由于中国人民银行自2019年8月20日起已取消贷款基准利率计算标准，本院依法调整罚息、复利利率计算标准为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮5%再加收50%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下： 一、吴惠萍应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司厦门市分行借款本金8088280.72元及利息、罚息、复利（暂计至2020年4月29日为222380.60元；之后以未还本金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮5%再加收50%计算罚息，以未还利息为基数，按照前述罚息利率计算复利。罚息、复利均计至实际还款之日止）。 二、吴惠萍应于本判决生效之日起十日内支付中国工商银行股份有限公司厦门市分行律师费50000元、保全费5000元。 三、厦门海投房地产有限公司对吴惠萍的上述债务承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后向吴惠萍追偿。 四、若吴惠萍、厦门海投房地产有限公司未履行前述债务，中国工商银行股份有限公司厦门市分行有权以吴惠萍提供的名下位于H2013P08地块一期11#楼1跃3层104号房产及H2013P08地块一期地下室地下一层第117、117-1、117-2号子母车位折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。 五、驳回中国工商银行股份有限公司厦门市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费70790元，减半收取计35395元，由吴惠萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门 市中级人民法院。 审 判 员 （林 鸿） 二〇二〇年五月二十八日 法官 助理 （王长安） 代书记员（ 洪德 君） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。