福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1199号 上诉人（原审原告、反诉被告）：许培玉，男，1962年5月23日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：陈腾育，福建爵名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康琼红，福建爵名律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶嫌，女，1960年4月4日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈容达，男，1984年1月22日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈美程，女，1981年4月22日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 叶嫌、陈容达、陈美程共同委托诉讼代理人：郭秋琪。 被上诉人（原审被告）：傅维成，男，1938年10月21日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审被告）：傅孙旭，男，1970年12月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人许培玉因与上诉人叶嫌、陈容达、陈美程、被上诉人傅维成、傅孙旭房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初9332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 许培玉上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院错误的适用合同相对性，忽略了合同权利义务可转让及合同相对性可突破的例外。合同的权利、义务是可以转让给第三人的。本案陈荣灿作为第二手出卖人将所购房屋转卖给许培玉的行为其实就是转让其房屋买卖合同权利义务的行为，其将陈淑珠、傅维成按买卖合同约定办理产权转移登记的请求权也一并转让给许培玉，许培玉受让取得陈荣灿与陈淑珠、傅维成房屋买卖合同的买方当事人地位，可以直接要求陈淑珠、傅维成承担违约责任，继续履行合同义务。二、许培玉可以代位请求第一手出卖人履行过户义务。根据《合同法》第七十三条规定：“因债务人怠于行使到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外”。上述法条规定已突破合同的相对性，许培玉完全有理由要求合同关系之外的第三人陈淑珠的继承人履行合同过户义务。三、一审以履行条件尚未成就驳回请求错误。履行条件不成就或者无法履行并不能成为免除应该履行合同的理由。北京高级人民法院审判委员会第21次会议讨论通过《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的规定“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或者根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外，对于参加中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加为第三人”，本案两次转让行为均是各方当事人的真实意思表示，如果许培玉在第一点的陈述无法成立，那么一审法院完全可以依据两份合同的效力及本案查明的事实，判决依次办理房屋所有权转移登记。 针对许培玉的上诉，叶嫌、陈容达、陈美程辩称，许培玉的诉讼请求已经超过诉讼时效，其请求不能得到法律支持。案涉房屋是叶嫌与陈荣灿的夫妻共同财产，本案诉争房屋买卖是单方，转让房屋的协议无效。 叶嫌、陈容达、陈美程上诉请求：撤销一审反诉判决，改判支持反诉请求或发回重审。事实和理由：一审认定合同有效适用法律错误。根据《婚姻法》十七条、《物权法》第三十九条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，陈荣灿未经妻子叶嫌的书面同意单独出卖夫妻重大财产，合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条是效力性强制性规定，一审认定为管理性规定有误。许培玉尚欠5500元至今未付，应视为自行放弃购买本案诉争房屋的权利。 针对叶嫌、陈容达、陈美程的上诉，许培玉辩称，叶嫌也知道买卖房屋的事情，房屋已经卖了这么多年，叶嫌主张不知道是不合理的。买卖合同是双方的真实意思表示，双方约定也不违反法律规定，物权是否登记不影响合同效力。关于未付的5500元，因房产未登记，其有权迟延支付，且合同也明确约定。 傅孙旭辩称，房屋是其卖给陈荣灿的，应当由其与陈荣灿办理房屋过户手续，绕过陈荣灿与许培玉签买卖合同，就会造成一房二卖。许培玉第一次来要求办理产权，其不配合是因为不可能随便相信许培玉，才要求许培玉要联系陈荣灿一家。许培玉尚欠陈荣灿购房款，而且本案诉讼时效也超过二十年，许培玉的诉讼请求不能得到支持。 傅维成未作答辩。 许培玉向一审法院起诉请求：判令叶嫌、陈容达、陈美程、傅维成、傅孙旭协助许培玉办理址在泉州市丰泽区××村××号房屋的产权过户手续，即傅维成、傅孙旭将诉争房屋权属过户给叶嫌、陈容达、陈美程，再由叶嫌、陈容达、陈美程将诉争房屋权属过户给许培玉。 叶嫌、陈容达、陈美程向一审法院提出反诉请求：1.确认陈荣灿出具给许培玉的《产权转让证明书》、《房屋转让证明书》及案涉房屋转让行为无效；2.许培玉依法将诉争的址在泉州市丰泽区××村××号房屋返还给叶嫌、陈容达、陈美程。 一审认定事实：叶嫌系陈荣灿的配偶，陈容达、陈美程系陈荣灿与叶嫌的婚生子女。傅维成系陈淑珠的配偶，傅孙旭系陈淑珠与傅维成的婚生子。陈荣灿于1999年6月间死亡，陈淑珠于2015年10月间死亡。叶嫌系陈荣灿的配偶，陈容达、陈美程系陈荣灿与叶嫌的婚生子女。傅维成系陈淑珠的配偶，傅孙旭系陈淑珠与傅维成的婚生子。陈荣灿于1999年6月间死亡，陈淑珠于2015年10月间死亡。1992年11月24日，址在泉州市丰泽区××村××＃××号房屋所有权登记在陈淑珠名下。另查明，1992年1月13日，傅维成、陈淑珠与陈荣灿签订一份《产权转让协议书》，约定将址在泉州市丰泽区××村××＃××号房屋转让给陈荣灿，并约定“自本协议签订之日起按政策规定期限（三年以后）办理过户。过户费由乙方支付，甲方协助办理手续。”1997年8月3日，陈荣灿出具一份《房屋转让证明书》给许培玉，载明：“兹有本人购的东霞新村一栋402室壹套转让，产权证户主陈淑珠，如有争议本人愿负法律责任”。1997年8月11日，陈荣灿出具一份《产权转让证明书》给许培玉，载明：“兹有本人购于鲤城区××村××栋××室房屋产权转让给许培玉先生….....我应负责协助办理过户手续”。1998年6月20日，陈荣灿另行出具一份《证明条》给许培玉，载明：“余额尚待过户时与原户主陈淑珠见面时结算清楚。今日同时将产权证、发票等手续移交许培玉先生。”一审庭审中，经许培玉与陈荣灿的法定继承人叶嫌、陈容达、陈美程双方确认，截至法庭辩论终结时止，许培玉尚欠诉争房屋的购房款5500元未支付。本案审理过程中，就本诉部分，因许培玉在向陈荣灿受让诉争房屋时，就清楚地知晓该房屋所有权尚登记在原产权人陈淑珠名下，并未依法变更登记至陈荣灿名下，仍同意受让该房屋。截至一审本案法庭辩论终结时止，该房屋所有权尚未登记在陈荣灿名下，故许培玉作为买受人主张出卖人陈荣灿的法定继承人叶嫌、陈容达、陈美程履行协助办理变更房屋权属登记手续的条件尚不成就。本案存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的情形，故依法向许培玉释明，告知其诉请陈荣灿的继承人叶嫌、陈容达、陈美程履行协助办理诉争房屋过户手续的条件尚不成就，是否变更其诉讼请求，但许培玉明确表示不予变更。就反诉部分，叶嫌主张，陈荣灿在向许培玉出让诉争房屋时，未经其书面同意，亦未依法领取房屋权属证书，依照《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的......（六）未依法登记领取权属证书的”规定，陈荣灿将该房屋转让给许培玉的行为无效。本院认为，上述条款规定的“不得转让”的房地产，是指条款中所列举的房产的物权无法变更登记至买受人名下，并非该条款中所列举的房产对应的房屋买卖合同无效。另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违 约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支 持”的规定，陈荣灿与许培玉就诉争房屋确立的房屋买卖合同 关系应认定为有效。一审法院据此依法向叶嫌、陈容达、陈美程进行释明，要求其明确是否变更诉讼请求，叶嫌、陈容达、陈美 程明确表示不予变更。 一审法院认为，关于许培玉与陈荣灿就诉争房屋所确立的房屋买卖合同关系是否有效的问题，叶嫌、陈容达、陈美程据以主 张合同无效的理由主要有二：一是未经该房屋共有权人叶嫌的 同意，二是陈荣灿尚未取得该房屋的权属证书，故应按《城市 房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：(四) 共有房地产，未经其他共有人书面同意的…...(六)未依法登 记领取权属证书的”规定，认定双方之间的房屋买卖合同无效。 但据《最高人民法院关于适用 问题的解释(二)》第十四条的规定：“合同法第五十二条第(五) 项规定的‘强制性规定'，是指效力性强制性规定”；而《中华 人民共和国城市房地产管理法》第三十八条系管理性规定，并 非效力性强制性规定，该条款所列举的“不得转让”的房地产 仅是限制其物权的转移，并不影响到转让合同的效力。故叶嫌、 陈容达、陈美程据此主张许培玉与陈荣灿所确立的房屋买卖合 同无效，依法不能成立。另，《最高人民法院关于审理买卖合同 纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出 卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，即该条款明确规定了叶嫌、陈容达、 陈美程据以主张案涉合同无效的理由不能成立。综上，许培玉与陈荣灿就诉争合同确立的房屋买卖合同关系合法有效，叶嫌、 陈容达、陈美程在依法向其释明合同效力并要求其明确是否变更诉讼请求的情况下，明确表示不予变更，故对其要求认定案涉合同无效并据此主张许培玉返还房屋的反诉请求，不予支持。关于许培玉诉请傅维成、傅孙旭将诉争房屋权属过户给叶嫌、陈容达、陈美程，再由叶嫌、陈容达、陈美程将该房屋权属过户给许培玉的本诉请求，庭审中，许培玉明确表示其系根据房屋买卖合同买受人的权利要求出卖人履行协助过户的义务，但与其订立房屋买卖合同关系的相对方即出卖人系陈荣灿，故根据合同的相对性，其仅有权要求陈荣灿的继承人履行协助过户的义务，并无权要求陈淑珠的继承人亦履行协助义务。另，据庭审查明的事实，截至法庭辩论终结时止，诉争房屋的权属尚登记在原产权人陈淑珠的名下，故其诉请陈荣灿的继承人叶嫌、陈容达、陈美程履行协助办理过户手续的条件尚不成就。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行”的规定，现许培玉诉请叶嫌、陈容达、陈美程履行协助办理过户手续的义务，无论法律上或者事实上均不能履行，据此依法向许培玉释明，要求其明确是否变更诉讼请求，但许培玉明确表示不予变更，故对其本诉请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用 本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审判决查明的事实正确，予以确认。 本院认为,诉争房屋登记在陈淑珠名下。1992年1月13日，傅维成、陈淑珠将案涉房屋出售给陈荣灿，傅维成、陈淑珠与陈荣灿签订《产权转让协议书》一份，约定“①自本协议签订之日起按政策规定期限〈三年以后〉办理过户。过户费由乙方（陈荣灿）支付，甲方协助办理手续。②协议签订时乙方均将款项一次性付清”；1997年8月3日，陈荣灿将案涉房屋以70500元另行出售给许培玉。1998年6月20日，陈荣灿另行出具一份《证明条》给许培玉，确认收到许培玉65000元，余额5500元尚待过户时与原户主陈淑珠见面时结算清楚，“今日同时将产权证、发票等手续移交许培玉先生”。案涉房屋实际已经交付许培玉使用长达二十几年，叶嫌、陈容达、陈美程主张陈荣灿出售案涉房屋未经叶嫌同意，不符合常理。根据上述事实，陈荣灿与许培玉建立的房屋买卖合同关系，是其真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。双方当事人应遵守诚实信用原则，全面履行合同。案涉房屋已经具备过户条件，傅维成、傅孙旭在一、二审审理当中也确认应过户至陈荣灿名下，至今未能过户至陈荣灿名下系陈荣灿怠于行使主张过户的权利，陈荣灿已经过世，现许培玉上诉主张叶嫌、陈容达、陈美程作为陈荣灿的继承人，应协助将案涉房屋过户至其名下，有合同和法律依据，予以支持。根据陈荣灿与许培玉的约定，过户当天余款应结算清楚，故许培玉应在过户当天同时将余款5500元支付给叶嫌、陈容达、陈美程。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条系管理性规定而非效力性强制性规定，叶嫌、陈容达、陈美程依据该条主张陈荣灿与许培玉确立的房屋买卖合同关系无效及要求返还房屋，于法无据，不予支持。 综上，许培玉的上诉请求部分成立，予以部分采纳；叶嫌、陈容达、陈美程的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初9332号民事判决第二项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初9332号民事判决第一项； 三、叶嫌、陈容达、陈美程应在本判决生效之日起一个月内协助许培玉办理址在泉州市丰泽区××村××号房屋的产权过户手续；许培玉应在过户当天将购房余款5500元支付给叶嫌、陈容达、陈美程； 四、驳回许培玉一审的其他诉讼请求； 五、驳回叶嫌、陈容达、陈美程的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本案本诉受理费100元，减半收取50元，由叶嫌、陈容达、陈美程负担25元，由许培玉负担25元；反诉受理费3002元，减半收取1501元，由叶嫌、陈容达、陈美程负担。二审案件受理费3102元，由许培玉负担50元，由叶嫌、陈容达、陈美程负担3052元。 本判决为终审判决。 审判长  陈锦平 审判员  李翔峥 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年五月十一日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。