广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1493号原告：林小燕，女，1970年1月23日生，汉族，户籍地址：广东省阳江市海陵区***************，现住广东省阳江市江城区********************，确认的送法地址：阳江市江城区**********。公民身份号码：441************22X。委托代理人：陈仪，阳江市江城区****法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所地：阳江市******房，确认的送达地址：阳江市江城区*******。统一社会信用代码：914********968836G。法定代表人：NicholasJamesGronow（江力行）,该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，公民身份号码：441************749，该公司员工。原告林小燕与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林小燕的委托诉讼代理人陈仪到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告林小燕向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告支付逾期办证违约金1865.48元给原告；二、请求判决被告退还办证费15000元及占用该资金的利息（以15000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从被告逾期办证之日即2016年9月28日起计算至被告还清该款时止）给原告；三、请求判决本案受理费全部由被告承担。事实及理由：2014年lO月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定“买受人（原告）购买的商品房位于阳江市江城区********************，总房款373095元；出卖人应当在2016年2月28日前，依照有关规定将经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……”。签订合同当天，原告按合约全部付清了购房款373095元及另行支付了22007元办证税费给被告。于2016年6月25日，被告将上述商品房交付了原告。按合约，被告应在该交房期后90日内（即2016年9月25日前）为原告办理上述商品房的房地产权属证书，但因被告没有按约定为原告上述房产缴纳房产税及办理房地产权属证书，直至2019年2月1日为原告办理了产权登记，用去税费5596.42元。被告上述的违约行为损害了原告的合法权益。根据相关法律规定及双方的合同约定，被告应支付逾期办证违约1865.48元（己付房价款元373095×0.5%）给原告方。此外，被告一直没有为原告方缴纳上述商品房的房产税，占用原告该资金，违反诚实信用原则，被告应依法退还代收的办证税费元及占用该资金的利息给原告。现原告为维护自己的合法权益，持相关证据，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，希判如诉请。被告丰怡房地产公司提供书面答辩状辩称：一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在丰怡房地产公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、被告丰怡房地产公司新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow)的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡房地产公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，被告丰怡房地产公司意见如下：1、根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间己经将近四年时间。其提出要求退还办证费及支付逾期办证违约金的诉讼请求己经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告丰怡房地产公司为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，被告丰怡房地产公司认为原告提出的该项请求没有依据，被告丰怡房地产公司不同意按照原告诉请支付办证费利息。经审理查明：2014年10月25日，原告（买受人）林小燕与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******丰怡豪庭46幢8层803房出售给原告，合同约定建筑面积共93.82平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为373095元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即112095元（其中含已付定金¥50000元）作为首付房款，余款¥261000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当天，原告支付了代收代缴办证税费共22007元给被告。此后原告按合同约定付清了购房款共373095元给被告。双方于2016年6月25日签订《房屋交接确认书》，其中载明：自2016年3月1日起，原告开始承担该房屋的一切损毁、灭失的风险。至此，原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2019年2月1日办理了不动产权证书[粤（2019）阳江市不动产权第号]，权利人为林小燕。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票等复印件，拟证明其代原告缴交了物业维修资金7083元、初始登记费80元、房屋所有权登记费分摊费用80元、不动产转移登记费90元、房产测绘分摊费用120元，共7453元，但被告提供的不动产转移登记费的票据显示该费用为80元，故该费用应认定为80元。庭审中，原告对物业维修资金7083元、初始登记费80元、不动产转移登记费80元没有异议，对房屋所有权登记费分摊费用80元及房产测绘分摊费用120元不予认可，认为该证据未能反映是为原告办理产权登记所产生的费用。以上事实，有原、被告提供的身份证复印件、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同、房屋交接确认书、发票、收款收据、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费（初始登记）复印件、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费复印件、不动产转移登记费复印件、房产测绘费复印件、物业维修资金存折复印件、不动产权证书复印件等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告请求被告支付逾期办证违约金。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日；双方于2016年6月25日签订《房屋交接确认书》，其中载明自2016年3月1日起，原告开始承担该房屋的一切损毁、灭失的风险；原告在庭审中确认被告于2016年6月25日实际交付房屋，可以认定涉案商品房的交付时间为2016年6月25日。按合同约定，被告应在该交房期后90日内（即2016年9月23日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应为三年，原告于2020年2月24日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，未约定履行期限的合同，当事人可随时主张权利。本案中，原、被告对返还办证费用并没有约定期限，同时在原告提起诉讼前被告也未明确表示对剩余办证费拒绝偿还。现被告主张原告退还办证费的诉讼请求超过诉讼时效，根据上述司法解释的规定，被告应当承担进一步的举证责任，证明“债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务”至原告起诉时已超过诉讼时效。对此被告并未举证予以证实，因此按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告作为债权人可随时向被告主张权利。故原告退还办证费的诉讼请求未超过诉讼时效，应予支持。原告共支付了办证税费共22007元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的交房日期为2016年2月28日，即约定的90天办证期限为2016年3月1日至2016年5月29日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2016年5月30日起向原告支付占用该款项的利息。被告已代原告支付的办证费用7443元（7083元+80元+80元+80元+120元），其中房屋所有权登记费分摊费用80元及房产测绘分摊费用120元共200元，原告认为该证据未能反映是为原告办理产权登记所产生的费用，本院对原告的质证意见予以采纳。本案扣减被告已支付的必要合理费用7243元（7443元-200元），被告应返还剩余办证税费14764元（22007元-7243元）给原告。故被告应以14764元为基数，自2016年5月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。综上所述，原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持；原告请求被告返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费14764元及利息（以14764元为基数，自2016年5月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告林小燕；二、驳回原告林小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元（已减半收取，原告已预交），由原告林小燕负担14元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  姚水椋二〇二〇年四月二十二日书记员  黄欣瑜附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。