江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0211民初8660号 原告：严红梅，女，1976年1月8日生,汉族，住上海市嘉定区。 委托诉讼代理人：张伟，江苏吴韵律师事务所律师。 被告：高旭芒，男，1972年2月23日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 被告：朱静，女，1973年3月19日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 被告：高振，男，1994年12月2日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：陆铭（受上述三被告共同授权委托），北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。 原告严红梅与被告高旭芒、朱静、高振房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严红梅及其委托诉讼代理人张伟，被告高振，被告高旭芒、朱静、高振的共同委托诉讼代理人陆铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严红梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告严红梅与被告高旭芒于2017年4月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告配合将无锡市滨湖区华庄街道太湖佳园70号1104室房屋过户至原告名下。事实和理由：2017年4月2日，严红梅与高旭芒签订《房屋买卖合同》，约定高旭芒将无锡市滨湖区华庄街道太湖佳园70号1104室房屋以43万元出售给严红梅。朱静在合同上签字承诺知晓此事并无异议。严红梅支付了购房款43万元，并占用涉案房屋至今。2017年9月1日，高旭芒办理了房屋的产权登记，产权人为高旭芒和高振。现严红梅要求高旭芒、朱静、高振配合过户遭拒绝，故提起上述诉讼请求。 被告高旭芒、朱静、高振辩称：严红梅与高旭芒签订的《房屋买卖合同》无效。1、2017年高旭芒因无资金缴纳无锡笃晟科技有限公司的投资款，由该公司会计谢某提议出售高旭芒拆迁分得的无锡市滨湖区华庄街道太湖佳园70号1104室房屋所得资金来缴纳。后由谢某与滨湖区翔诚房产中介服务部胡某联系谋划一手操办，并由谢某收取定金。高旭芒、朱静只是于2017年4月2日到滨湖区翔诚房产中介服务部在《房屋买卖合同》上签字，并提供高旭芒的银行卡用于收款，但该41万元收款后立即转至谢某账户。2、该房屋交易价是中介方借用原告名义，利用被告急需资金的困境，乘人之危以明显低于市场价格的方式进行虚假的房屋买卖。据安居客提供的数据，涉案房屋价格应为65万元左右，而合同交易价仅为43万元，明显低于市场价格。3、涉案房屋被无锡市汇成不动产顾问有限公司再次网签备案在第三方名下，在2019年7月注销网签前，中介公司已注销。4、高振为涉案房屋产权人，并非合同的一方，也从未授权高旭芒、朱静在合同上签名，不应承担合同责任。 本院经审理认定事实如下：高旭芒与朱静系夫妻关系，高振系他们的儿子。 2014年5月3日，高旭芒（甲方、出卖人）与案外人陈建东（乙方、买受人）签订安置房买卖合同，约定：高旭芒将其与朱静的夫妻共同财产坐落在太湖佳园70号1104室的拆迁安置房出售给乙方，价格29万元。双方还约定了其他事项。朱静作为共有产权人在合同上签字。2014年5月3日，朱静出具收条，载明“因安置房买卖，收到谢某支付的290000.00（贰拾玖万元）人民币”。谢某系陆建东的妻子。 几年后，因陆建东、谢某不想购买上述房屋即问高旭芒是否回购，高旭芒因资金紧张没有同意。谢某遂将房屋挂到滨湖区翔诚房产中介服务部（经营者为胡某）出售。严红梅在滨湖区翔诚房产中介服务部居间下有意购买房屋，即于2017年3月11日支付给谢某2万元购房定金，滨湖区翔诚房产中介服务部在收条上加盖公章。收条载明“今收到严红梅购买坐落于太湖佳园70＃1104购房定金贰万元整（小写￥20000元整）”。因房屋系高旭芒、朱静的拆迁安置房，2017年4月12日，谢某带了高旭芒、朱静至滨湖区翔诚房产中介服务部，高旭芒（甲方、出卖方）与严红梅（乙方、买受方）在丙方滨湖区翔诚房产中介服务部居间下签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于无锡市滨湖区的拆迁安置房出售给乙方，房屋建筑面积为93.57平方米，成交价格43万元；乙方于2017年3月11日支付购房意向金2万元，待支付房款时抵作房价款；乙方同意于本合同签订后一次性向甲方支付剩余购房款41万元，并同意按照甲方的指令支付至下列帐户，户名高旭芒、账号62×××79、开户行中国农业银行滨湖支行；甲方自愿同意于乙方支付购房交易总价款的同时将房屋一并交付给乙方，交付房屋的同时将房屋安置单、结算单、拆迁补充协议书等原件以及甲方人员户口簿、身份证复印件等资料一并交付于乙方，便于以后办理过户手续；本合同签订之日开始，该房屋过户给乙方之前的过渡期内，甲方不得再对该房屋进行任何权利上的处分；甲方保证在今后该房屋办理房地产产权时，报送做产证的资料名字为高旭芒；因本房屋属于农民拆迁安置房，现甲方尚未获得房产证和土地证，无法将房产过户给乙方，待政策允许办理不动产证时，甲方将积极办理房产证和土地证，待政策允许过户时，甲方应无条件积极配合乙方及时办理不动产权证，将房屋过户至乙方或乙方指定人的名下，由乙方承担该房屋全部过户费用，包括但不限于交纳土地费用、税收及各类规费等。双方还约定了其他事项。朱静也在《房屋买卖合同》上签字，同意上述房屋买卖合同，全权交于甲方处理该房屋。 合同签订当日即2017年4月2日，严红梅以银行转账方式支付给高旭芒房款41万元，高旭芒收到后出具了数额为43万元的收条。同日，严红梅拿到了涉案房屋和涉及该房屋的无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书、安置房结算书，并占用涉案房屋至今。过了几天，高旭芒将41万元转账给了陈建东。 另查明：涉案房屋是由高旭芒名下位于无锡市滨湖区房屋被拆迁而产权调换所得之一。2017年9月1日，该房屋的不动产权证办理至高旭芒和高振名下。高旭芒1%，高振99%。严红梅要求高旭芒协助办理过户事宜未果遂诉至本院。 2019年4、5月，严红梅因需要资金想出售涉案房屋，在胡某的居间下，胡春红、庞绍华要购买涉案房屋。为规避二年的限购政策，胡某找到高旭芒给了其8000元。嗣后，高旭芒、高振与胡春红、庞绍华办理了存量房买卖合同网签手续，后又办理了注销手续。 以上事实，有安置房买卖合同、《房屋买卖合同》、收条、中国工商银行转账凭证、无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书、安置房结算书、不动产权证、结婚证、存量房买卖合同网签信息注销申请书等证据予以证实，有证人林某、谢某、胡某的证言和当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。严红梅与高旭芒关于无锡市滨湖区华庄街道太湖佳园70号1104室买卖的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应依法确认为有效。高旭芒、朱静、高振辩称《房屋买卖合同》无效，无事实和法律依据，不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法律规定出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。由于双方没有办理房屋过户手续，影响房屋所有权的依法转移，严红梅取得涉案房屋是有瑕疵的。因此，高旭芒应当根据合同的性质、目的和有关法律规定履行交付标的物的义务。《房屋买卖合同》约定高旭芒积极办理房产证和土地证，待政策允许过户时，高旭芒应无条件积极配合严红梅及时办理不动产权证，将房屋过户至严红梅或严红梅指定人的名下，由严红梅承担该房屋全部过户费用，包括但不限于交纳土地费用、税收及各类规费等。目前，涉案房屋已办理了不动产权证，政策也已允许过户。故高旭芒、朱静、高振应当协助严红梅办理过户手续，过户过程中产生的税、费由严红梅负担。高振辩称其为涉案房屋产权人，并非合同的一方，也从未授权高旭芒、朱静在合同上签名，不应承担合同责任。本院认为，高旭芒、朱静将涉案房屋出卖给严红梅后，再将涉案房屋登记到高振名下（99%份额），属于违约行为。但由于涉案房屋已登记在高振名下（99%份额），故高振也应协助办理过户手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、确认严红梅与高旭芒于2017年4月2日签订的《房屋买卖合同》有效。 二、高旭芒、朱静、高振于本判决发生法律效力后立即协助严红梅办理无锡市滨湖区华庄街道太湖佳园70号1104室房屋的过户登记手续，有关税、费由严红梅承担。 案件受理费7750元、保全费2670元，合计10420元，由高旭芒、朱静、高振负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  苏建春 人民陪审员  唐仪枫 人民陪审员  杨桂丽 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  赵 赫 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。