贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初821号 原告：中国工商银行股份有限公司兴仁支行，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁市振兴大道南侧德明房地产圣达楼**。 负责人：黄仕萍，系该行行长。 委托诉讼代理人：刘春喜，系该公司信贷客户经理。 被告：顾敏，女，1975年8月6日生，汉族，住贵州省兴仁市。 被告：贵州易简房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁市东湖街道办事处南山小区易简南山**/div> 法定代表人：廖升华，系该公司经理。 原告中国工商银行股份有限公司兴仁支行（以下简称“工商银行”）与被告顾敏、贵州易简房地产开发有限公司（以下简称“易简公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人刘春喜、被告顾敏到庭参加诉讼，被告易简公司经本院依法传唤后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.解除原告工商银行与被告顾敏签订的《个人购房贷款合同》；2.判决被告顾敏清偿原告工商银行贷款本金127503.61元及截止2019年12月21日止的利息、复息、罚息合计19795.43元，后续利息、复息、罚息按照合同约定计算至清偿完毕之日止；3.判决原告工商银行对被告顾敏名下的位于贵州省兴仁市湖街道办事处南山1号Ａ栋Ａ-13-3号房屋享有优先受偿权；4.判决被告易简公司对上述债务承担连带清偿责任；5.案件受理费及实现债权的费用由二被告承担。事实及理由：2012年2月1日，被告顾敏向原告工商银行申请个人购房贷款，于当月20日与原告工商银行签订了《个人借款／担保合同》，合同约定原告工商银行向被告顾敏发放个人住房贷款24.2万元，借款期限为10年，执行借款利率为银行同期贷款利率上浮15%。合同签订后，原告工商银行于2012年2月20日按约定向被告顾敏发放个人住房贷款24.2万元，被告顾敏用其名下位于贵州省兴仁市湖街道办事处南山1号Ａ栋Ａ-13-3号房屋作为抵押，并于当日向兴仁市住建局办理了抵押登记，被告简易公司为该笔贷款提供阶段性连带责任担保。贷款发放后，被告顾敏多次未按照合同约定归还本息，截止2019年12月21日，其连续27个月未按时归还借款本息，经原告工商银行多次催要未果，故诉至法院。 被告顾敏辩称：被告易简公司未为涉案房屋办理房产证，被告易简公司应支付被告顾敏违约金6万多元，应扣除这个钱给原告工商银行后由被告补剩余差价。 被告易简公司未到庭参加诉讼，其提交书面答辩称：《个人购房借款/担保合同》系被告顾敏与原告工商银行签订，原告工商银行发放借款，被告顾敏按期清偿借款本息，现被告顾敏停止还贷，应由其向原告工商银行承担责任。被告易简公司暂时未为被告顾敏办理房产证与被告顾敏停止还供之间不存在因果联系。被告易简公司虽提供了阶段性连带担保，但办理房产证等事宜已再另案处理，不应在本案中处理。 本院经审理认定事实如下：2012年2月1日，被告顾敏向原告工商银行提出个人住房贷款申请，经原告工商银行审核后，原告工商银行、被告顾敏、易简公司三方于2012年2月20日签订了《个人购房借款/担保合同》，被告顾敏向原告工商银行借款24.2万元，还款方式为按月等额本息，每月还款日为贷款发放日的对应日，借款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮15%确定，贷款发放后遇贷款基准利率调整的，自每次调整之日的次年1月1日起按调整的基准利率上浮15%确定借款利率，对未按时归还的贷款按罚息利率支付利息，对未按时支付的利息按罚息利率支付复息，罚息利率在借款利率基础上加收50%予以确定，借款期限为10年。连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告工商银行有权解除借款合同、停止发放贷款、宣布借款立即到期。被告顾敏授权原告工商银行将借款直接发放至被告易简公司账号。被告顾敏以其向被告易简公司购买的位于兴仁市东湖街道办事处南山小区易简南山一号A栋A单元13层3号商品房屋提供抵押。被告易简公司提供阶段性连带责任保证，对全部贷款本金、利息、罚息、复息、违约金等以及实现债权费用提供连带保证，保证期限至房屋办理正式抵押登记手续且原告工商银行收到正式抵押登记证书之日止。借款合同签订当日，原告工商银行与被告顾敏办理了涉案房屋的抵押权预告登记，原告工商银行向被告易简公司账户发放了借款24.2万元。原告工商银行发放借款后，被告顾敏已连续有二十余期借款本息未偿还，尚欠原告工商银行借款本金127503.61元，截止2020年4月7日的利息13426.28元、罚息7184.11元、复利2247.72元。 上述事实，有原告工商银行提交的营业执照复印件、负责人身份证明、户口薄复印件、公民身份证复印件、住房贷款申请表复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件、借款凭证复印件、催款照片、预告登记证复印件、贷款明细表及当事人陈述相互佐证，予以认定。 本院认为，原告工商银行与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告工商银行与被告顾敏之间系借款合同关系，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。原告工商银行在合同签订后，依照合同约定发放了借款，被告顾敏应当按照《个人购房借款/担保合同》约定按期足额归还借款本息，其多次未按照约定按期足额偿还借款本息的行为已构成违约，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，原告工商银行有权解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对原告工商银行请求解除双方于2012年2月20日签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告顾敏应当返还未清偿的全部借款本金、支付利息、罚息、复利。被告顾敏尚欠原告工商银行借款本金127503.61元，截止2020年4月7日的利息13426.28元、罚息7184.11元、复利2247.72元，其应予支付，并以所欠借款本金为基数从2020年4月8日起按罚息利率即按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮15%后再上浮50%支付罚息至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按罚息利率即按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮15%后再上浮50%支付罚息至本金清偿完毕之日止；从2020年4月8日起以所欠利息为基数按罚息利率即按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮15%后再上浮50%支付复利至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按罚息利率即按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮15%后再上浮50%支付复利至利息清偿完毕之日止。 被告易简公司作为连带保证人，而双方约定的保证期间为至办理正式抵押登记手续且原告工商银行收到记载有正式抵押的房屋他项权证书之日止，现房屋至今未办理房屋所有权证，亦未办理涉案借款的正式抵押登记，其在保证期间内应当承担连带清偿责任，对原告工商银行的该部分诉求，予以支持。关于涉案房屋优先受偿权一节，原告工商银行与被告顾敏仅对房屋进行抵押权预告登记，其目的是为了保证将来担保物权即抵押登记的实现，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，其未正式办理抵押权登记，抵押权并未设立，故对原告工商银行关于判决对涉案房屋享有优先受偿权的诉求，不予支持。被告易简公司经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”规定，决定对本案缺席判决。 综上所述，原告工商银行的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司兴仁支行与被告顾敏于2012年2月20日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限被告顾敏于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司兴仁支行借款本金127503.61元，截止2020年4月7日的利息13426.28元、罚息7184.11元、复利2247.72元，并以所欠借款本金为基数从2020年4月8日起按罚息利率即按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮15%后再上浮50%支付罚息至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按罚息利率即按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮15%后再上浮50%支付罚息至本金清偿完毕之日止；从2020年4月8日起以所欠利息为基数按罚息利率即按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮15%后再上浮50%支付复利至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按罚息利率即按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮15%后再上浮50%支付复利至利息清偿完毕之日止。 三、被告贵州易简房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司兴仁支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3240元，减半收取计1620元，由被告顾敏、贵州易简房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 任万** 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 顾 巡 书 记 员 曾凡灵