广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2119号原告：朱月恒，男，1957年2月11日出生，汉族，住惠东县**********，公民身份号码460************513。被告：谭素兰，女，1951年1月3日出生，汉族，住海丰县***************，公民身份号码442************326。委托诉讼代理人：罗善威，与被告谭素兰系母子关系，身份信息同下。被告：罗善威，男，1973年7月4日出生，汉族，住海丰县附城镇南湖住宅804号，公民身份号码441************314。被告：罗善高，男，1977年5月18日出生，汉族，住深圳市罗湖区**********厦，公民身份号码441************711。委托诉讼代理人：罗善峰，与被告罗善高系兄弟关系，身份信息同下。被告：罗善峰，男，1983年5月24日出生，汉族，住海丰县***************，公民身份号码441************716。被告：罗善将，男，1975年6月15日出生，汉族，住海丰县*********，公民身份号码441************712。原告朱月恒与被告谭素兰、罗善威、罗善高、罗善峰、罗善将建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱月恒，被告罗善威及作为被告谭素兰委托诉讼代理人、被告罗善峰及作为被告罗善高委托诉讼代理人、被告罗善将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱月恒向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告与五被告于2020年3月19日签订的《土地使用权转让合同》为合法、有效合同;二、请求判令位惠东县*************，地号为3-60-0582(国有土地使用权证为惠东国用(1998)第132*****887号)的土地及地上建筑物归原告使用;三、请求判令五被告协助原告办理涉案土地的过户手续；四、请求判令五被告承担本案诉讼费用。事实和理由：五被告为同一户母子关系。2020年3月19日，原告与五被告签订了《土地使用权转让合同》，约定:五被告将位于惠东县*************，地号为3-60-0582，地类(用途)为商业用途，士地使用权人为罗佛伟，使用权面积为96平方米，国有士地使用权证为惠东国用(1998)第132*****887号的土地及地上建筑物以1550000元的价格转给原告。原告在该合同签订之日向五被告指定账户支付第一笔转让款550000元，在合同签订一个星期内向五被告指定的账户支付650000元。合同约定五被告应在原告支付第二笔款项后三日内办理交易过户登记手续至原告名下。在办理产权过户登记手续当天，乙方应向甲方指定账户再支付叁拾万元(￥300000元)。把水电户过户至乙方名下，土地及地上建筑物移交乙方后再支付伍万元(￥50000元)尾款。在办理交易过户登记手续10日内交付土地及地上建筑物。合同签订之日，原告依约向被告指定账户支付了两笔款项共1200000元转让款。此后，被告虽表示愿意移交该土地及地上建筑物，但五被告在收到上述款项后至今未按约定将上述土地办理土地过户手续至原告名下。原告认为，原告与五被告签订的《土地使用权转让合同》是双方的真实意思表示，为合法有效合同。五被告至今未履行过户义务，已构成违约，原告诉请五被告履行土地交付及协助办理过户义务的理由充分，应予以支持。为有效维护原告方的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特诉至贵院，提出上述诉讼请求。被告谭素兰、罗善威、罗善高、罗善峰、罗善将对原告的起诉均无异议。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.五被告身份证、罗佛伟的死亡证明、罗佛伟/甲方户口本、第一顺序法定继承人关系证明，证明五被告的诉讼主体资格；3.土地使用权转让合同，证明2020年3月19日，五被告将涉案土地及地上建筑物以1550000元的价格转让给原告，双方对土地交付、土地过户登记以及违约责任作出了明确约定；4.收据、银行流水，证明签订合同后，原告依约向被告指定账号支付了1200000元的转让款；5.国有土地使用证及查档信息登记表，证明涉案土地无抵押无查封。被告谭素兰、罗善威、罗善高、罗善峰、罗善将对原告朱月恒提供的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，对本案的事实认定如下：被告谭素兰与罗佛伟原为夫妻关系，两人生育了四个小孩，分别为被告罗善威、罗善高、罗善峰、罗善将，罗佛伟于2017年3月8日去世，五被告确认罗佛伟死亡时未立下遗嘱。本案涉案土地位于惠东县*************【国有土地使用权证号为惠东国用（1998）字第132*****887号，地号为3-60-0582,】，土地使用权人为罗佛伟，土地使用权面积96平方米，用途为商业。罗佛伟就上述土地使用权办理了建设用地规划许可证，用地项目为商住，罗佛伟并在该建设用地上加盖了一栋三层的水泥结构楼房，面积约312平方米，未办理房产证。2020年3月19日，五被告作为转让方（甲方）与原告（受让方、乙方）签订了一份《土地使用权转让合同》，合同约定五被告为同一户母子关系，所转让的土地使用权原所有权人罗佛伟已去世，五被告自愿将涉案土地使用权及地上建筑物转让给原告，转让价款为1550000元，原告应自合同签订之日支付五被告定金550000元，合同签订后一个星期内支付五被告650000元，在办理产权过户登记手续当日再支付300000元，余款50000元待水电户过户至原告名下、土地及地上建筑物移交原告后再支付。双方同时约定五被告应在收到原告支付的第二笔款项后3天内到相关管理部门交易过户手续，所产生的相关费用由原告承担。合同签订当日，原告通过转账支付了定金550000元至被告罗善威账户。合同签订后，原告于2020年3月25日向被告罗善威又转账支付了650000元。以上转账均由被告罗善威签名出具《收款收据》予以确认，五被告均确认已收取上述转让款合计1200000元。后因上述房地产未能办理过户手续，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。审理期间，原、被告双方均确认涉案土地上建有三层楼房，土地办理了国有土地使用权证，该地上建筑物未办理房产证，另双方均确认涉案房屋的原租赁合同已于2020年5月到期，现五被告已将涉案土地及地上房屋交由原告使用。另根据原告提供的不动产登记资料查询结果显示，截止至2020年3月23日，涉案土地使用权未存在抵押、查封等权利限制状态。本院依法向原告释明，因本案建设用地上的房产未办理房产证，不具备过户的条件，原告可变更诉请为解除合同、退还转让款、赔偿损失等，原告表示不变更诉请。另查明，根据本院生效的（2019）粤1323民初159号等案件，本院曾去函国土管理部门就土地办理了国有土地使用权证而地上建有房产未办理房产证的情形能否办理土地过户事宜进行查询，国土管理部门均答复：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当取得建设工程规划验收合格证方可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，涉案土地的国有建设用地使用权原登记于罗佛伟名下，土地上并建有建筑物（未办理房产），现罗佛伟已死亡，涉案土地的国有建设用地使用权及地上建筑物作为罗佛伟的遗产，根据《中华人民共和国继承法》第五条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”和第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。…继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承…。”的规定，应由罗佛伟的第一顺序继承人即被告谭素兰（罗佛伟的配偶）、罗善威、罗善高、罗善峰、罗善将（罗佛伟儿子）继承，五被告依法享有遗产的处置权。现五被告将涉案土地的建设用地使用权及地上建筑物转让给原告，双方签订了《土地使用权转让合同》，该合同是双方的真实意思表示，原告按合同约定支付了相应对价，现被告也交付了土地及地上房屋，虽然地上房屋未办理房产证等权属登记，但该一并处分行为亦符合物权法“房随地走，地随房走”的房地产双向统一处理原则。双方签订的合同不存在损害国家、集体或者他人利益等无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，依法成立并有效。原告诉请确认该合同有效，理由充分，予以支持。因涉案房地产已交付给原告使用，原告关于涉案房地产归其使用的诉请已实际解决，故本院不作处理。关于协助办理涉案土地使用权过户手续的诉请。原告已依照合同约定先后向五被告转账支付了转让款共1200000元，五被告亦予以确认，但五被告未在合同约定的期限内办理涉案土地使用权的过户手续。虽然涉案土地已办理了国有土地使用权证，但由于涉案建设用地上已建造了一栋三层的楼房，该楼房未办理房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，该房屋未办理权属登记及取得房产证，不具备正常过户的条件，且国土管理部门已明确已办理土地使用权上的地上房屋需办理房产证才能办理其他不动产类型登记，因此，就现有的情形，原告诉请五被告协助办理涉案土地使用权的过户手续，理由不足，不予支持。根据合同约定，被告方应当积极完善相关手续，协助原告办理过户手续，原告可在具备过户条件后，再另行主张权利。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告朱月恒与被告谭素兰、罗善威、罗善高、罗善峰、罗善将于2020年3月19日签订的《土地使用权转让合同》合法有效。二、驳回原告朱月恒的其他诉讼请求。案件受理费9375元（已减半收取，原告预交），由原告朱月恒负担4687.5元，被告谭素兰、罗善威、罗善高、罗善峰、罗善将连带负担4687.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二〇年五月八日法官助理 曾梓峰书 记 员 林思锋