山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0704民初1105号 原告：牟振振，女,1993年12月3日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：卢锦林，山东海瑞达律师事务所律师。 被告：潍坊华隆置业有限公司，住所地潍坊市奎文区文化路****。 法定代表人：王**，该公司总经理。 原告牟振振与被告潍坊华隆置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟振振的委托诉讼代理人卢锦林到庭参加诉讼，被告潍坊华隆置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牟振振向本院提出诉讼请求：1.潍坊华隆置业有限公司支付牟振振办理延期交房违约金12335元，延期办证违约金16620元（延期办证违约金计算至2019年12月31日，其后办证违约金计算至房产证办理之日止）；2.诉讼费用由潍坊华隆置业有限公司承担。事实和理由：2017年2月24日，牟振振与潍坊华隆置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定牟振振购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区××镇小区××号楼××单元××室房屋一处，房屋价款674066.55元，合同约定潍坊华隆置业有限公司应于2017年9月30日前向牟振振交付约定的合格房屋，并于交房后360个工作日内为牟振振办理房产证，合同签订后，潍坊华隆置业有限公司在2018年3月30日才向牟振振交付房屋，且至今一直未为牟振振办理房产证。 潍坊华隆置业有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：牟振振与潍坊华隆置业有限公司于2017年2月24签订《商品房预售合同》一份，合同约定:牟振振购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区××街××路××镇小区××号楼××单元××室房屋一套。合同第九条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告;3.×;4.×。合同第十一条关于交付时间的约定：（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定：……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕。 合同签订后，牟振振依约向潍坊华隆置业有限公司支付房款674066.55元。 2018年3月29日，被告潍坊华隆置业有限公司向原告牟振振出具装修垃圾清运费收款收据一份，原告主张该日期系被告潍坊华隆置业有限公司实际交房日期。 原告主张合同约定的逾期办证违约金过低，申请调整为以674066.55元为基数，按照年利率6%，自2019年9月3日起至牟振振取得涉案房屋不动产权证书之日止计算逾期办理房屋不动产权证书违约金。被告于庭后提交答辩状，主张合同中关于违约金的约定系双方当事人的真实意思表示，法院不应排除该约定进行调整。且违约金计算基数应扣除储藏室价款15402元，违约金计算截止时间应为26号楼产权证办理之日，即2019年12月25日。 本院认为，牟振振与潍坊华隆置业有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同约定交房日期为2017年9月30日，实际交房日期为2018年3月29日，晚于合同约定，构成违约，合同第十二条关于逾期交付责任的约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。双方签订的商品房预售合同中的交房日期为2017年9月30日，实际交房日期为2018年3月29日，违约天数为181天，被告潍坊华隆置业有限公司支付原告牟振振逾期交房违约金为674066.55元×万分之一×181天=12200.60元。 商品房买卖合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕。本案中，潍坊华隆置业有限公司于2018年3月29日向牟振振交付房屋，按照合同约定，潍坊华隆置业有限公司应在房屋交付后360个工作日，即2019年9月4日前履行办理房屋产权登记过程中的相关义务，但牟振振至今未取得房屋所有权证书。潍坊华隆置业有限公司辩称牟振振取得房屋所有权证书系牟振振自身原因造成的，但其提供的证据不足以证明其主张，故潍坊华隆置业有限公司构成违约。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”双方约定的违约金过低，不足以弥补牟振振的损失。牟振振主张以交付房款674066.55元为基数，按照年利率6%计算违约金不违反法律的规定，本院依法予以支持。潍坊华隆置业有限公司主张违约金计算基数应扣除储藏室价款，无事实和法律依据，本院依法不予支持。违约金自2019年9月4日起暂计算至起诉之日即2020年5月6日，违约天数为244天，此后违约金继续计算至牟振振取得房屋不动产权证书之日止。本案中，原告主张由于疫情及疫情防控措施影响导致被告潍坊华隆置业有限公司不能及时履行合同义务，结合当地疫情情况，可以免除其期间60天的违约责任，本院认为，原告此主张系对自身权利的处分，符合法律规定，本院依法予以支持。故自2019年9月4日至2020年5月6日被告潍坊华隆置业有限公司应支付给牟振振的逾期办证违约金金为20388.20元〔（674066.55×6%÷365×(244-60）〕。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决如下： 一、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告牟振振逾期交房违约金12200.60元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告牟振振2020年5月6日前的逾期办理房屋不动产权证书违约金20388.20元，于本判决生效后十日内付清 二、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告牟振振2020年5月7日之后的逾期办理房屋不动产权证书违约金（以674066.55元为基数，按照年利率6%自2020年5月7日计算至牟振振取得涉案房屋不动产权证书之日止）； 三、驳回原告牟振振的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费524元，减半收取262元，由被告潍坊华隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 吕敏敏 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 刘晓萌 书 记 员 赵萌萌