广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24930号上诉人（原审被告）：深圳市富珺投资有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道布龙路**金裕城大厦812，统一社会信用代码：9144030034254936X3。法定代表人：林裕铭，总经理。委托诉讼代理人：郭彬峰，广东人民时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：王勋，广东人民时代律师事务所律师。上诉人（原审被告）：林裕铭，男，汉族，1986年11月12日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈兴，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市信达盈旭商贸有限公司，住，住所地：深圳市福田区福田街道益田路**卓越时代广场5105一社会信用代码：91440300359454631Q。法定代表人：冯乐芝。委托诉讼代理人：彭宗群，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄镇京，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市智道民实业有限公司，住所地：，住所地：深圳市坪山区马峦街道坪环牛角龙京基御景印象家园****裙楼131商铺信用代码：9144030030618157XT。法定代表人：林裕铭。原审第三人：深圳市人保投资控股物业管理有限公司，住所地：，住所地：深圳市罗湖区东晓路**布心工业区厂房****），统一社会信用代码：914403006990930270。法定代表人：张国言，执行董事。委托诉讼代理人：燕芳，广东乌尔比安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘枝桂，广东乌尔比安律师事务所律师。上诉人深圳市富珺投资有限公司（以下简称富珺公司）、林裕铭因与被上诉人深圳市信达盈旭商贸有限公司（以下简称信达盈旭公司）及原审第三人深圳市智道民实业有限公司（以下简称智道民公司）、深圳市人保投资控股物业管理有限公司（以下简称人保控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，智道民公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。富珺公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回信达盈旭公司的全部诉讼请求，或发回重审。2.本案一、二审的诉讼费用全部由信达盈旭公司承担。事实与理由：1.林裕铭非合同当事人，无需承担责任。2.富珺公司已取得案涉房屋四层的出租权，富珺公司没有违约。林裕铭同意富珺公司的上诉意见。林裕铭上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判，驳回信达盈旭公司的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由信达盈旭公司负担。事实和理由：林裕铭非合同当事人，无需承担责任。富珺公司同意林裕铭的上诉意见。对富珺公司和林裕铭的上诉意见，信达盈旭公司辩称：一审法院查明的事实清楚，认定正确，请求二审法院予以维持。人保控股公司述称一审法院查明的事实清楚，认定正确，请求二审法院予以维持。信达盈旭公司向一审法院起诉请求：1.富珺公司和林裕铭返还收取的租金、押金、茶水费等170万元；2.富珺公司和林裕铭双倍返还二、三、四层的租赁押金30万元；3.富珺公司和林裕铭赔偿充电桩安装损失1748731.19元；4.富珺公司和林裕铭承担律师费损失1万元；5.富珺公司和林裕铭承担本案诉讼费、保全费及保全担保费等诉讼费用。一审庭审时，信达盈旭公司明确富珺公司和林裕铭须共同担责。一审法院认定的事实：2017年6月17日，信达盈旭公司（承租方、乙方）与富珺公司（出租方、甲方）签署《房屋（厂房租赁合同）》约定，甲方将位于深圳市福田区与梅林越华交汇处宗地号为Ｂ405-××0，深地合字（91）050号整栋建筑物层高4层，建筑面积4800.27平方米及建筑群配套停车场（停车场范围：除人保定损中心搭建面积外）出租给乙方使用（下称涉案房产），月租金为20万元，甲方从2017年8月6日起开始算租，乙方应于每月10日前向甲方支付租金，逾期支付租金，应支付逾期付款违约金，违约金以应付而实际未付租金为基数，按每日千分之一的标准，从违约之次日起计算至乙方实际付清之日止。租赁期限自2017年6月21日起至2018年6月20日，租赁期届满后，除因政策性原因（旧城改造）、乙方不同意续租外，甲方应当与乙方续签租赁合同，且租金维持不变，甲方同意自2017年6月21日至2017年8月5日为免租期，甲方从2017年8月6日起计算租金。租赁房屋的用途为新能源汽车充电、销售、租赁及维护，甲方可向乙方收取押金40万元，租约到期，甲方应在5日内退还乙方押金，如甲方发生逾期未退还，乙方按押金金额每日万分之五收取利息。甲方保证除合同第十条约定的不可抗力解除合同之外，乙方承租期内，甲乙双方不得单方终止或者解除合同，若甲方违约，则甲方应向乙方赔偿2个月的租金，若乙方违约，则甲方已收到的乙方2个月押金不予退还。上述合同签署后，吴建明于2017年6月18日向林裕铭转账支付5万元，备注为租金，2017年6月19日支付60万元，备注为租金。之后，信达盈旭公司于2017年9月19日转账支付5万元给林裕铭、9月20日支付15万元、10月10日支付20万元、11月9日支付20万元、12月7日支付20万元，2018年1月8日支付20万元、2月12日支付20万元、3月8日支付20万元，5月2日支付10万元，6月15日支付5万元，以上共计转账支付给林裕铭220万元。信达盈旭公司支付水电费至2018年7月，相应的水电收费通知单分别载明了各楼层使用水电的情况，其中3、4楼的电费自2017年7月至2017年10月期间除2017年9月的通知单记载的4楼的电用了60度外，其余的均为0，之后的通知单记载的3楼部分月份的用电量也为0。2017年9月15日，信达盈旭公司代表与富珺公司和林裕铭代表在面谈，谈话录音记载，双方签署合同前信达盈旭公司坚持要支付富珺公司和林裕铭5万元定金，富珺公司和林裕铭在签署合同前有告知信达盈旭公司涉案房产的电梯无法使用，按现状出租，富珺公司和林裕铭不方便透露与人保控股公司签署的合同，2、3、4楼只能做仓储，小翻新一下没问题，但不能大装修，不可能如信达盈旭公司的意愿将2、3、4楼进行装修成办公室或公寓。富珺公司和林裕铭已经和人保控股公司协商好了，人保控股公司的胡主管也不会再来搞事情。签署合同前，富珺公司和林裕铭保证第一年的租约是没问题，但无法保证第二年会不会因旧城改造而拆迁。2018年3月5日，林裕铭发送短信息给信达盈旭公司的员工催要租金，信达盈旭公司员工则回复称：“大概什么时候可以盖章，查起来我们很被动。”林裕铭：“这个我会催他们。”2018年6月12日，信达盈旭公司员工：“关键必须解决过去一年租用期间安监总局多次来查提供你与人保控股公司的租赁合同，电梯使用情况、停电等问题，希望你们能尽到收租的责任去解除问题，不要每次都是说去与人保控股公司沟通，然后就没有回复了，我每次每月申请都无法交待，请正视以上在这一年里经常发生的一系列问题。”林裕铭：“这次出来谈，会全部正规化，所以你们到时安排一个可以现场拍板的人出来协商就可以了。”信达盈旭公司员工：“有一个关键的问题，这一年来，你租给我司的是4层，实际上我们只能用一楼，二、三、四层之前提供过装修图纸多份给你说去申请，后来又说不能通过，那么电梯不给用不能做仓库，装修图纸提供又说不能办工，这此问题你这边能解决吗？”林裕铭：“出来谈，应该都能解决，这次走正规化。”2018年5月，林裕铭发微信给信达盈旭公司员工何锦基称，为何只支付了10万元，对方称富珺公司和林裕铭出租的四层物业信达盈旭公司只用了一层，信达盈旭公司申请使用其他三层时，富珺公司和林裕铭均以种种理由推托，导致信达盈旭公司无法使用。林裕铭：“你们说到期不租了，说要用押金抵掉最后两个月的租金，我想问，你们有书面申请过吗？4月10日至今，你们只交了半个月的租金，并回复我说到期了不租，没有任何书面申请就强制要用押金抵扣剩余租金，你们已经毁约。”2018年6月26日，富珺公司委托广东卓建（龙岗）律师事务所向信达盈旭公司发送《律师函》称，信达盈旭公司拖欠2018年4月至6月期间的租金35万元，信达盈旭公司应在收到函件后3个工作日内支付拖欠的费用及违约金，双方签署了《房屋（厂房）租赁合同》已于2018年6月20日解除，没收信达盈旭公司的房屋押金40万元，信达盈旭公司应在收到函件3日内腾空并搬离房屋。2018年7月8日，富珺公司在涉案房产外贴《清场通知书》称，信达盈旭公司未按上述律师函的要求支付拖欠的租金并搬离，若今日内再无搬离行动，公司将自行清空场地。2018年7月9日，人保控股公司向梅林派出所出具《关于我公司梅林厂房租赁情况的说明》称，公司于2017年7月31日与智道民公司签订租赁合同，将公司所属的位于深圳市福田区保险汽车修配厂一楼厂房（租赁面积1200平方米，二、三、四楼未出租）出租给智道民公司，租赁期限一年，自2017年8月1日至2018年7月31日。2018年7月27日，人保控股公司向智道民公司发出《通知》称，双方签署的租赁合同将于2018年7月31日到期，因公司业务发展需要，该物业在租赁合同到期后收回自用，不再续租，智道民公司于2018年7月31日前搬离并交回物业。2018年8月27日，信达盈旭公司委托北京市隆安（深圳）律师事务所向富珺公司和林裕铭寄发《律师函》称，富珺公司和林裕铭未按合同约定将承租的物业的第2、3、4层交付给信达盈旭公司使用，而富珺公司和林裕铭与人保控股公司签署的租赁合同约定的租赁时间为2017年8月1日至2018年7月31日，合同约定不得转租，即信达盈旭公司与富珺公司和林裕铭签署租赁合同时富珺公司和林裕铭尚未取得承租权及转租权，富珺公司和林裕铭迟延交房、只交付第一层房屋以及解除合同均是因为富珺公司和林裕铭未取得相应的出租房屋的出租权，富珺公司和林裕铭还通过合同诈骗方式骗取信达盈旭公司茶水费、租金220万元后于2018年7月8日到租赁场地张贴大量不实传单、强制对工作场地加锁禁止相关人员进出并在网上散布恶意诽谤信达盈旭公司及关联企业，现函告富珺公司和林裕铭，信达盈旭公司与富珺公司和林裕铭签署的《房屋（厂房）租赁合同》合法有效，富珺公司和林裕铭应按合同约定全面履行约定义务，交付全部租赁房屋。富珺公司和林裕铭在签署合同后不实际履行合同，恶意单方解除合同，构成根本违约，富珺公司和林裕铭及相关人员的行为涉嫌合同诈骗，鉴于此，富珺公司和林裕铭收到本函件后5日内应与信达盈旭公司结算相关款项，退回以租金等名义索取的款项，双倍返还押金40万元，协商因装修和完善设施所造成的损失。2018年9月11日，人保控股公司委托广东国晖律师事务所向智道民公司发送《律师函》称，双方签署的租赁合同约定的租赁期限已届满，要求智道民公司收到函件后3日内返还承租物业。2018年9月14日，人保控股公司委托广东国晖律师事务所向深圳市分时共享用网络有限公司发送《律师函》称，该公司未与人保控股公司签署任何文件的情形下占有使用涉案房产，应在收到函件3日内交还物业。信达盈旭公司为证实其产生的安装充电桩的损失及律师费损失，向一审法院提交了深圳市通途汽车贸易服务有限公司签署的充电桩安装工程施工合同、销售合同、支付凭证，信达盈旭公司与北京市隆安（深圳）律师事务所签署的《委托代理合同》及1万元的律师费发票佐证。另查，涉案房产的一、二楼目前仍由信达盈旭公司占有使用，信达盈旭公司在三楼存放了一些关联公司的杂物，没有使用四楼。信达盈旭公司按每月4万元的标准向人保控股公司支付了2018年8月至10月的费用，之后由信达盈旭公司的关联公司深圳市分时共享网络有限公司向人保控股公司支付费用。又查，涉案房产所在区域2017年厂房一层的政府指导租金价格为45元/平方米/月。再查，1992年10月24日，深圳市规划国土局向深圳保险分公司汽车修配厂下发《建筑许可证》，同意建设汽车修配厂。1993年，深圳市建设局向深圳保险公司下发《建筑工程开工许可证》，同意开工建设涉案房产。涉案房产所在的土地使用权为人保投资控股有限公司（原名为深圳市深保投资有限公司），自深圳市国土局处受让所得。2010年2月1日，该公司（甲方）与人保控股公司（乙方）签署《委托管理存续资产协议书》约定，甲方将位于深圳地区52宗房产委托乙方进行租赁经营，乙方对每宗出租房均要签订《深圳市房地产租赁合同书》并报当地政府部门备案。2017年7月31日，人保控股公司（出租方、甲方）与智道民公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区保险汽车修配厂的房屋出租给乙方使用，租赁面积为1200平方米，产权人为人保投资控股有限公司，月租金为4万元，租赁期限自2017年8月1日至2018年7月31日，租赁房屋用途为仓储，租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租他人。赖鑫（出租方、甲方）与林裕铭（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区房屋出租给乙方使用，建筑物总层数为4层，包含停车场。月租金为15万元，租赁期限自2017年7月18日至2018年7月17日，租赁房屋用途为临时停车场地。赖鑫为智道民公司占资50%的股东，公司章程修正案于2017年3月20日通过，赖鑫将其名下的50%的股份出让，后于2017年5月18日办理了股份变更登记。2017年7月28日，智道民公司的法定代表人变更为林裕铭。上述合同签署后，林裕铭向赖鑫指定的收款账户支付了8个月的租金及其他费用。一审庭审时，信达盈旭公司称其主张返还的租金是按月租金20万元的四分之一来计算，富珺公司和林裕铭称涉案房产周围的房屋租金是80至100元每平方米，所以只是象征性的收取2至4层的租金，不能以平均值来计算一层的租金。一审法院认为，人保控股公司和智道民公司签署的租赁合同约定的承租范围为涉案房产的一层，租赁面积为1200平方米，智道民公司的股东赖鑫将涉案房产共4层全部出租给林裕铭，林裕铭又以富珺公司的名义将4层房产全部出租给信达盈旭公司，信达盈旭公司与富珺公司签署的合同列明的出租方虽为富珺公司，但从各方签署的合同来看，富珺公司出租涉案房产的出租权来源于林裕铭自赖鑫处承租了涉案房产，综合信达盈旭公司直接向林裕铭支付租金，一审法院认定信达盈旭公司是自富珺公司和林裕铭处承租涉案房产，出租方应为富珺公司和林裕铭。从信达盈旭公司与富珺公司和林裕铭于2017年9月15日面谈的录音资料显示，双方签署合同后，富珺公司和林裕铭以现状将涉案房产全部交付信达盈旭公司使用，但因人保控股公司未同意信达盈旭公司对涉案房产3、4层的装修申请，电梯无法使用的情况，信达盈旭公司想更充分的使用3、4层的目的无法实现，信达盈旭公司遂认为富珺公司和林裕铭未按双方合同的约定将2至4层实际交付，便自2018年4月开始未按双方签署的合同约定足额向富珺公司和林裕铭支付租金，之后双方产生争议。人保控股公司与智道民公司签署的租赁合同约定不可转租，合同明确约定出租的仅为涉案房产中的一层的1200平方米，但是赖鑫却将涉案房产全部出租给林裕铭，富珺公司和林裕铭又将涉案房产转租给信达盈旭公司，赖鑫及富珺公司和林裕铭均无权将涉案房产中的2至4层出租，人保控股公司向公安机关出具的函件明确表明其出租的仅为涉案房产中的第一层，从未追认富珺公司和林裕铭擅自出租涉案房产中的第2至4层，富珺公司和林裕铭将无转租权的涉案房产中的2至4层出租给信达盈旭公司，已构成根本违约，富珺公司和林裕铭应向信达盈旭公司返还租金押金40万元。如上所述，富珺公司和林裕铭无权出租涉案房产中的2至4层，其亦无权收取超出涉案房产中第一层承租面积外的费用。合同约定的月租金为20万元，该租金并没有分别计算各楼层的租金标准，一层的租金必定高于其他楼层的租金，信达盈旭公司以20万元平均计算各楼层的租金一审法院不予采信。对于一层的租金标准应按当年度的政府指导租金标准即45元/平方米来计算，涉案房产一层的租金应为54000元/月（1200平方米×45元/月/平方米）。信达盈旭公司与富珺公司和林裕铭签署的租赁合同约定的起租日为2017年8月6日，至2018年6月20日届满，赖鑫与林裕铭签署的租赁合同约定的租赁期限至2018年7月17日届满，而人保控股公司和智道民公司签署的租赁合同约定的租赁期限自2018年7月31日届满，虽然信达盈旭公司、林裕铭承租的涉案房产约定的租赁期限届满的时间早于人保控股公司出租给智道民公司的租赁期限，但鉴于人保控股公司并未对富珺公司和林裕铭出租涉案房产的一层提出异议，智道民公司向人保控股公司支付了合同期内即2018年7月31日前的租金，而林裕铭同时为富珺公司及智道民公司的法定代表人，信达盈旭公司自2018年8月开始直接向人保控股公司支付相关费用，且人保控股公司及案外人赖鑫并未向信达盈旭公司主张各自签署合同约定的租赁期限届满后的租金。综上，一审法院直接认定信达盈旭公司应向富珺公司和林裕铭支付涉案房产中一层的租金至2018年7月31日。信达盈旭公司于2017年6月18日向林裕铭转账支付了5万元，转账备注为租金，信达盈旭公司称该5万元为茶水费，富珺公司和林裕铭称是延长免租期的租金，但双方于2017年9月15日面谈时，林裕铭又称该5万元为订金，一审法院认定该5万元为信达盈旭公司支付租金的一部分，信达盈旭公司共计向林裕铭支付了租赁押金及租金220万元，富珺公司和林裕铭应向信达盈旭公司返还的押金及租金共计1562800元【2200000-（54000×（11+24/30）】，对信达盈旭公司主张返还金额超出的部分，一审法院不予支持。信达盈旭公司与富珺公司和林裕铭签署的合同约定的承租期限为1年，信达盈旭公司亦实际占有涉案房屋至合同约定的租赁期限届满。信达盈旭公司在承租前未能核查富珺公司和林裕铭是否有权利出租涉案房产，未能尽到审慎义务，其亦应承担相应的责任，因此，对信达盈旭公司主张的赔偿金、损失，一审法院均不予支持。信达盈旭公司主张的律师费无合同依据，一审法院亦不予支持。对于涉案房产中2至4层的占有使用费，可由涉案房产的权利人或授权管理人根据实际被占用情况向实际占有使用人主张相关权利。而林裕铭与案外人赖鑫之间的合同权利义务，林裕铭可另循途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、富珺公司和林裕铭于本判决生效之日起十日内向信达盈旭公司返还租赁保证金、租金1562800元；二、驳回信达盈旭公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36870元（信达盈旭公司已预交37030元），由信达盈旭公司负担21540元，富珺公司和林裕铭负担15330元。信达盈旭公司变更诉讼请求对应的诉讼费160元，一审法院退还信达盈旭公司。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，应予确认。本院认为，案涉房屋租赁合同的租赁物仅有案涉房屋的一层1200平方米出租，其它二、三、四层并未出租，而本案诉争的租赁合同中的出租方在转租时，却将一至四层全部租出，终致诉讼。富珺公司和林裕铭上诉认为林裕铭不应成为合同当事人，但据一审法院查明的事实，其在合同签订、履行、租金及保证金收取过程中的行为不能否定其主体作用。因此，在林裕铭未有证据足以否定前述认定的情形下，其应当与富珺公司共同承担合同中出租方的责任。如一审法院所言，富珺公司和林裕铭无权出租案涉房屋的二、三、四层，因此其多收取的租金及保证金应予退回至信达盈旭公司。一审法院对此已作详尽分析，本院认可一审法院的意见，不再赘述。综上，富珺公司和林裕铭的上诉理由和主张均不成立，既无事实依据又无法律依据，应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30660元（深圳市富珺投资有限公司已预交15330元，林裕铭已预交15330元），由深圳市富珺投资有限公司负担15330元，林裕铭负担15330元。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年五月十八日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。