山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初963号   原告李军等229人（名单附后）。   诉讼代表人：李军，男，住太原市迎泽区，住太原市。   诉讼代表人：张立中，男。   诉讼代表人：赵晓宏，男，住太原市。   共同委托诉讼代理人：李**程，北京市京师（太原）律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：迟然，北京市京师（太原）律师事务所律师。   原告王全刚，男，汉族，住太原市迎泽区。   被告：太原市第二人民医院，住所地山西省太原市府西街72号。   法定代表人：徐计宏，该院院长。   委托诉讼代理人：柴查理，山西神角律师事务所律师。   被告：山西胤唐商贸有限公司，住所地太原市小店区亲贤北街59号宏安商务大厦15单元11号房。   法定代表人：郭继红，董事长。   委托诉讼代理人：刘国伟，山西军秉律师事务所律师。   原告李军等229人、原告王全刚与被告太原市第二人民医院、山西胤唐商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，于2019年7月29日作出（2019）晋0107民初1800号民事判决书，原告李军等229人、被告山西胤唐商贸有限公司不服，提出上诉。2019年11月20日太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终5872号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）晋0107民初1800号民事判决；本案发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李军等229人的诉讼代表人李军、张立中、赵晓宏及其委托诉讼代理人李**程、迟然，被告太原市第二人民医院的委托诉讼代理人柴查理、被告山西胤唐商贸有限公司的委托诉讼代理人刘国伟均到庭参加诉讼。原告王全刚放弃参加诉讼。本案现已审理终结。   李军等229人向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与二被告之间的《太原市府西街77号房屋租赁合同》；2、判决二被告立即将太原市府西街77号房屋恢复原状并返还给原告；3、判决二被告连带清偿在租赁期限内产生的水、暖、电、气、通讯费等一切费用直至实际返还房屋之日止；4、判决二被告连带赔偿原告装修损失1045000元；5、判决二被告向原告连带支付至判决生效之日止的租金（其中，暂计至2019年12月31日为9522020元，2020年1月1日起按每年4084101元计算）、房屋使用费（按照每年4084101元计算）、延付租金的利息4884983.4元（暂计至2019年12月31日，并按月息2%继续计算至清偿全部债务止）、提前解约违约金1361367元，合计15768370.4元。6、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年10月16日，被告太原市第二人民医院向有权代表原告李军、张立中、赵晓宏、樊月兴等230位共有人的太原市府西街77号房产共有人理事会（以下简称理事会）出具《租赁意向书》，以办公和医疗用房紧张为由提出拟长期租赁原告共同共有的位于太原市府西街77号的房产。《租赁意向书》第二条提出，“本房产主楼外立面要进行装修”，“本院同意超出第一方案预算的费用由本院提供解决，同时派专人参与工程监督”。经协商达成意向后，为早日使用租赁房产，被告太原市第二人民医院委派其两名工作人员参与了该房产改造工程相关事务，并于2013年11月15日向原告出具《委派书》。2013年12月26日，被告太原市第二人民医院又向理事会出具《委托书》，明确其与被告山西胤唐商贸有限公司作为发起人拟合作成立太原老年高级护理院，该护理院目前正在办理法人登记和筹备事项，为不影响选址确定工作和原告利益，其与被告山西胤唐商贸有限公司协商，特委派被告山西胤唐商贸有限公司先行与理事会签订《太原市府西街77号房屋租赁合同》，待护理院完成法人登记之后再以其为租赁主体与理事会重新签订租赁合同。鉴于二被告拟组建的公司尚未成立，2013年12月26日，理事会及共有人代表与受被告太原市第二人民医院委托的被告山西胤唐商贸有限公司签订了《太原市府西街77号房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告等230人共同共有的位于太原市府西街77号的房产，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日，租金第一年300万元，第二年320万元，以后在上年的基础上递增5%连续递增5年，到2020年为408.4101万元，此后不再递增。年租金在每年的1月25日与7月25日前各支付50%。双方还约定被告超过三个月不支付租金的，理事会有权单方解除合同，并视为被告单方退租并应支付退租违约金。延付超过一个月、两个月、三个月时，延付租金分别按月息3%、4%、5%计加利息。退租违约金数额为解除合同当年租金的三分之一。双方同时约定了楼体外立面装修方案按照被告二的意向确定，理事会承担190万元，其余装修费用由二被告承担。   房屋租赁合同签订后，原告已按约定履行了合同义务，但二被告自2014年下半年起至今一直不能按时支付租金。2016年1月25日，原告与被告山西胤唐商贸有限公司签订《房屋租赁合同补充协议（一）》，约定2015年房租变更为260万元，但如果被告继续违约，则租金恢复至原合同约定的金额。2016年12月10日，2017年11月16日，双方又分别签署了《房屋租赁合同补充协议（二）》及《房屋租赁合同补充协议（三）》，两份补充协议均表明，原告给予被告一定的租金优惠，但如果被告仍然违约交付租金，则租金仍按原合同执行。被告签订补充协议后，仍然持续违约交付租金，2017年上半年支付160万租金（应支付176.4万）后，经理事会多次催要后再未支付。为妥善解决此事，原告委托律师分别于2017年10月29日、2018年5月9日两次向二被告发送律师函，二被告接收律师函后仍未支付。按照原合同的约定，截止2018年7月24日，二被告累计欠付租金为3780200元。《太原市府西街77号房屋租赁合同》第六条第6款，被告不能按约定时间支付租金，超过三个月仍不能支付时，理事会有权代表原告解除合同。根据《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故二被告应立即将上述房产恢复原状并返还给原告。《太原市府西街77号房屋租赁合同》第五条第2款，租赁期内，租赁期限内产生的水、暖、电、气、通讯费等一切费用均应由被告二承担。《太原市府西街77号房屋租赁合同》第五条第1款，楼体外立面装修方案按照被告的意向确定，理事会承担190万元。该装修的预期使用期限为租赁合同期限（10年），截至起诉之日，装修仅使用四年半，故被告应赔偿原告装修损失1045000元。《太原市府西街77号房屋租赁合同》第六条第6款，延付超过一个月、两个月、三个月时，延付租金分别按月息3%、4%、5%计加利息。为方便计算，统一按照月息3%计算，截止2018年7月24日，二被告累计欠付利息为3410059.16元。《太原市府西街77号房屋租赁合同》第六条第6款，被告超过三个月不能按约定支付租金的，视同被告单方退租。根据第七条第2款的约定，被告单方退租，应支付理事会退租违约金，数额为解除合同当年租金的三分之一，即1234800元（2018年租金应为3704400元）。   二被告作为太原老年高级护理院的发起人，在公司设立失败时根据《公司法司法解释（三）》第四条第一款：公司因故未成立，债权人请求全体或者部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，应予支持。故二被告作为公司发起人与原告签订租赁合同，在公司因故未成立时，原告有权要求二被告对拖欠的租金、利息、违约金、装修损失、租赁期限内产生的水、暖、电、气、通讯费等一切费用承担连带清偿责任。   综上，二被告的行为已构成严重违约，请人民法院依法判令支持原告全部诉讼请求，维护原告的合法权益。   太原市第二人民医院辩称，原告诉请与事实不相符。1、本案原告主体不适格，被告太原市第二人民医院与原告没有签订任何协议。2、太原市第二人民医院对太原市府西街77号出具的函涉及到的是担保条款，是二被告合作之前提供的担保，被告太原市第二人民医院与被告山西胤唐商贸有限公司至今未成立任何护理医院，担保不成立。3、根据担保法规定，具有公益目的学校、医疗机构不能进行商业担保。4、该房屋实际使用人是山西德兰护理服务股份有限公司，上述事实共有人也是知晓的，与被告太原市第二人民医院没有任何关系，请求驳回原告对被告太原市第二人民医院的诉请。   山西胤唐商贸有限公司辩称，1、2017年11月我公司与原告协商同意支付2017年房租后，原告启动购买程序，我公司负责人、德兰公司负责人及原告负责人要启动程序，原告负责人提出启动程序需要一定时间，还有一定的工作量，人也比较多，商量半年时间，给原告一定的启动的过程，时间过去以后，没有任何起色。作为被告山西胤唐商贸有限公司和德兰公司，一直主动联系原告，没有人回应。我公司不是故意拖欠，是过程中双方草签了一个房屋买卖框架协议，是原告嘴上答应，却一直拖延，责任在原告。利息是原告单方行为，装修方案也是原告理事会同意的，原告实际投入都是原告单方，没有和我公司商量过水、电、暖、气等等，我公司没有过错，我公司也一直在和原告协商。原告陈述的与事实不相符，不同意解除合同，责任不在我公司，我公司一直在催促原告，2017年11月以后我公司一直提出要购买该房产。原告其他诉请也不同意。2、本案因部分房屋共有人已经死亡，在其合法继承人没有明确表示放弃继承，应终止诉讼。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   涉案房屋坐落于太原市府西街77号，旧门牌为府西街217号，房屋所有权证持证人：张银元，房屋共有权人：李军等230人，房屋所有权证号：00027304。   2013年10月16日，被告太原市第二人民医院向太原市府西街77号房屋产权共有人理事会（以下简称理事会）出具一份《租赁意向书》，以办公和医疗用房紧张为由提出拟长期租赁原告位于太原市府西街77号的房产，房产主楼外立面要进行装修，同意超出第一方案预算的费用由太原市第二人民医院提供解决，同时派专人参与工程监督。2013年11月15日，被告太原市第二人民医院向理事会出具《委派书》，委派其两名工作人员参与了该房产改造工程相关事务。2013年12月26日，被告太原市第二人民医院向理事会出具《委托书》，言明其与被告山西胤唐商贸有限公司合作，成立太原老年高级护理院，目前正在办理法人登记和筹备事项，为不影响选址确定工作和原告利益，特委派被告山西胤唐商贸有限公司先行与理事会签订《太原市府西街77号房屋租赁合同》，待护理院完成法人登记之后再以租赁主体与理事会签订租赁合同。在此过程中，被告太原市第二人民医院承担担保履约责任。   2013年12月26日，理事会及共有人代表与被告山西胤唐商贸有限公司签订了《太原市府西街77号房屋租赁合同》，约定：被告山西胤唐商贸有限公司承租原告等230人共同共有的位于太原市府西街77号的房产，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日，租期为10年，租金第一年300万元，第二年320万元，以后在上年的基础上递增5%，连续递增5年，到2020年为408.4101万元，此后不再递增。年租金在每年的1月25日与7月25日前各支付50%。楼体外立面装修方案按照被告山西胤唐商贸有限公司的意向确定，理事会承担190万元，其余装修费用由被告山西胤唐商贸有限公司承担。被告山西胤唐商贸有限公司不能按约定时间支付租金，超过三个月仍不能支付时，理事会有权单方解除合同，并视为被告山西胤唐商贸有限公司单方退租，应支付退租违约金。延付超过一个月、两个月、三个月时，延付租金分别按月息3%、4%、5%计加利息。被告山西胤唐商贸有限公司原因提前退租时，应提前三个月通知理事会，违约金数额为当年租金的三分之一。   2016年1月25日，理事会与被告山西胤唐商贸有限公司签订《房屋租赁合同补充协议（一）》，约定2015年房租变更为260万元，但如果被告继续违约，则理事会有权要求按原合同约定给付2015年租金。2016年12月10日，理事会与被告山西胤唐商贸有限公司签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定2016年房租变更为270万元，但如果被告继续违约，则理事会有权要求按原合同约定给付2016年租金。2017年11月16日，理事会与被告山西胤唐商贸有限公司签订《房屋租赁合同补充协议（三）》，约定2017年房租变更为286万元，但如果被告继续违约，则理事会有权要求按原合同约定给付2017年租金。   关于租金的交付问题，原告陈述,2014年的租金300万元,被告已付清(未提供票据)，原告提供8份付款凭证，证明从2015年5月至2017年11月16日，被告通过山西德兰护理服务股份有限公司及侯青兰支付原告租金816万元。据此，原告根据原《租赁合同》约定的租金数额，认为被告欠2017年租金为1928000元。被告山西胤唐商贸有限公司陈述2017年租金已付清，2018年开始未再支付。   太原市府西街217号房屋产权共有人制定太原市府西街217号房产共有人章程，自行设立理事会，共有人签署承诺书，授权共有人理事会按章程办理共有房产事宜。   王全刚是府西街217号的共有权人，其自愿放弃对租赁体拖欠共有人租金以诉讼主张的权利。   庭审中，原、被告均认可上述事实。   另查明，府西街217号的共有权人：阎贵法于2006年4月30日去世，其配偶范凤枝参加诉讼；冯智秀于2006年3月9日去世，其配偶张秀芬参加诉讼；张书智于2009年2月22日去世，其配偶胡金花参加诉讼；姜再胜于2004年12月9日去世，其配偶关云琴参加诉讼；季圣德于2016年6月8日去世，其女儿季锦妹参加诉讼；张守顺于2012年7月18日去世，其配偶要凤菊参加诉讼；郑吉会于2014年6月5日去世，其女儿郑坤参加诉讼；孙秉章于2014年12月27日去世，其配偶郝金梅参加诉讼；高建华于2009年7月25日去世，其配偶葛麦莲参加诉讼；邢济琳于2017年9月12日去世，其配偶王祝英参加诉讼；谷德奎于2016年11月30日去世，其儿子谷小斌参加诉讼；崔玉生于2017年5月23日去世，其儿子崔峰参加诉讼。   以上事实有房屋产权证、太原市民政局区划地名管理处、王全刚的弃权声明、死亡注销证明、户籍证明、山西煤炭运销集团太原有限公司证明、当事人的陈述、庭审笔录等证据在卷佐证。   本院认为，1、合同的法律效力及解除情况。“太原市府西街77号房屋产权共有人理事会”虽不具备主体资格，但其根据李军等230位共有人的授权办理共有人名下共有房屋的相关事宜，应视为李军等230位共有人的行为，故“理事会与被告山西胤唐商贸有限公司签订的《太原市府西街77号房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》（一）（二）（三），应视为系李军等230人与被告山西胤唐商贸有限公司所签，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。合同约定被告山西胤唐商贸有限公司不能按约定时间支付租金，超过三个月仍不能支付时，原告有权单方解除合同。被告山西胤唐商贸有限公司至今逾期1年有余未按合同约定向原告支付2018年、2019年的租金，合同解除条件成就，现原告主张解除双方签订的《太原市府西街77号房屋租赁合同》，符合双方约定和法律规定，本院予以准许。合同解除后，被告山西胤唐商贸有限公司应将案涉房产返还原告。2、关于租金的欠付数额问题。经本院核实，被告山西胤唐商贸有限公司系根据双方签订的《补充协议》支付的2015年至2017年的租金，且最后一次付款时间及金额与《补充协议》一致,故应认定2017年之前的租金已付清，现欠付2018年及2019年的租金，具体数额根据双方的约定，2018年为3704400元，2019年为3889620元，2020年1-5月为1701708.75元，以上共计9295728.75元。3、关于违约金与利息。原告按月息2%主张截止2019年12月31日的利息，符合双方的约定，但应从2018年1月25日开始计算，确定为4884983.4元。合同约定因被告山西胤唐商贸有限公司原因提前退租时，违约金数额为当年租金的三分之一，现被告山西胤唐商贸有限公司并未要求退租，且结合本案的实际，双方已通过约定支付利息的方式对原告的损失进行赔偿，故原告主张解除合同的违约金，本院不予支持。4、原告主张被告清偿租赁期内的水、暖、电、气、通讯费等一切费用及赔偿原告装修损失1045000元，无事实依据，本院不予支持。5、二被告是否承担连带责任。原告提供的证据不能证明其与被告太原市第二人民医院存在房屋租赁合同关系，且被告太原市第二人民医院与承租人山西胤唐商贸有限公司均系独立的主体，故被告太原市第二人民医院不承担本案的民事责任。6、王全刚只是放弃通过诉讼主张租金的权利，故其仍享有实体权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、解除原告李军等230人以“太原市府西街77号房产权属共有人理事会”的名义与被告山西胤唐商贸有限公司签订的《太原市府西街77号房屋租赁合同》；   二、被告山西胤唐商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内将太原市府西街77号房屋返还原告李军等229人及原告王全刚；   三、被告山西胤唐商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李军等229人及原告王全刚房屋租金9295728.75元、利息4884983.4元，合计14180712.15元。   四、驳回原告李军等229人的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费122680元，由原告负担19210元，由被告山西胤唐商贸有限公司负担103470元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 李 燕   人民陪审员 赵玉萍   人民陪审员 杜秀丽     二〇二〇年五月二十七日   书 记 员 卢王一   附:相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人名单：   原告：李军，男，汉族，住太原市迎泽区。   原告：张立中，男，汉族，住山西省太原市杏花岭区。   原告：赵晓宏，男，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：王良春，男，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：辛银生，男，汉族，住山西省太原市万柏林区。   原告：王俊亮，男，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：高俊华，男，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：韩振平，男，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：赵昊，男，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：吴芝润，男，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：张惠瑛，女，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：王建华，女，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：杜玲，女，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：朱莉，女，汉族，住山西省太原市杏花岭区。   原告：马玉梅，女，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：刘希敏，男，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：刘利平，女，汉族，住山西省太原市迎泽区。   原告：张汉林，女，汉族，住山西省太原市杏花岭区。   原告：胡清祥，男，汉族，住山西省太原市迎泽区。