福建省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽执复47号 复议申请人（利害关系人）：福州市长乐区坤明贸易有限公司，住所地福州市长乐区湖南镇鹏陈村，统一社会信用代码91350182MA2YM17M9A。 法定代表人：吴美兰，总经理。 申请执行人：招商银行股份有限公司福州长乐支行，住所地福建省长乐市会堂路**，统一社会信用代码91350182699022659R。 负责人：林巍，行长。 委托诉讼代理人：王小菲，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史伟翯，北京大成（福州）律师事务所律师。 被执行人：福建省长乐市宏杰集团有限公司，住，住所地福建省长乐市湖南镇鹏陈村土地峰路**一社会信用代码91350182705158991B。 法定代表人：陈水清。 被执行人：福州通尔达电线电缆有限公司，住，住所地福建省长乐市鹤上镇鲤鱼鱼山工业区一社会信用代码91350182260179596F。 法定代表人：郑飞。 被执行人：陈水清，男，1950年8月8日出生，汉族，住福建省长乐市。 被执行人：陈良金，女，1952年5月1日出生，汉族，住福建省长乐市。 被执行人：陈财乐，男，1978年4月8日出生，汉族，住福建省长乐市。 被执行人：陈文钦，女，1981年1月1日出生，汉族，住福建省长乐市。 被执行人：郭强，男，1975年2月11日出生，汉族，住福建省长乐市。 被执行人：陈丽珠，女，1976年4月16日出生，汉族，住福建省长乐市。 复议申请人福州市长乐区坤明贸易有限公司（以下简称坤明公司）不服福州市中级人民法院（以下简称福州中院）作出的（2010）闽01执异20号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福州中院在执行招商银行股份有限公司福州长乐支行（以下简称招商银行长乐支行）与福建省长乐市宏杰集团有限公司（以下简称宏杰公司）、福州通尔达电线电缆有限公司（以下简称通尔达公司）、陈水清、陈良金、陈财乐、陈文钦、郭强、陈丽珠金融借款合同纠纷一案中，坤明公司向该院提出书面异议。 坤明公司异议称，宏杰公司于2017年11月10日与坤明公司达成协议，将本案查封标的物租赁给坤明公司，坤明公司依约支付了租金并实际占有该房产，根据民法规定的“买卖不破租赁”原则，法院无权强制清空房屋，在法院依法判决坤明公司与宏杰公司签订的《公司经营权承包合同》无效前，法院没有权利要求坤明公司搬离住所，法院的强制执行并要求清空的行为，剥夺了坤明公司的合法权利，请求法院在执行中考虑实际租赁问题，依法承认租赁合同并带租拍卖，坤明公司作为租赁人有优先购买权。请求：1、立即停止本案涉案房屋的拍卖程序；2、停止强制清空租赁房屋并要求其搬离租赁房屋的行为。 招商银行长乐支行答辩称，一、根据坤明公司提供的租赁合同，坤明公司于2017年11月10日与被执行人宏杰公司签订租赁合同，但本案异议标的于2017年3月2日已办理不动产抵押登记，坤明公司主张的租赁关系不得对抗抵押权。二、宏杰公司与坤明公司签订的租赁合同是二者为逃避执行，规避法律规定而恶意串通签订的，且租金支付方式不符合常理，不应排除执行。请求驳回坤明公司的异议请求。 福州中院查明，招商银行长乐支行与宏杰公司、通尔达公司、陈水清、陈良金、陈财乐、陈文钦、郭强、陈丽珠金融借款合同纠纷一案，该院作出（2018）闽01民初1066号民事判决：宏杰公司应于本判决生效之日起十日内偿还招商银行长乐支行本金2969万元及利息（含罚息、复利，利息暂计至2018年7月4日为871767.25元，此后的利息按合同约定计至本金实际还清之日止）；招商银行长乐支行有权以宏杰公司名下位于福建省长乐市湖南镇鹏陈村［地号：318／08／（7）-209、（7）-209（车间二）］的房地产（不动产权证号：航房权证Ｈ字第1××6号、闽航国用（2011）第03185号，航房权证ＣＬ字第1××5号、闽航国用（2011）第03185号）（以下简称涉案房地产）折价、拍卖、变卖所得价款，就本判决第一项确定的债权在《最高额抵押合同》约定的担保范围内优先受偿等。该判决认定：2017年2月24日，宏杰公司与招商银行长乐支行签订编号为2017年信字第Ｘ12-0008号《授信协议》，约定招商银行长乐支行向宏杰公司提供2980万元的授信额度；授信期间为12个月，即从2017年2月24日起到2018年2月23日止；授信额度具体业务种类包括流动资金贷款、银行承兑汇票、国内信用证等。2017年3月2日，宏杰公司与招商银行长乐支行签订编号为2017年最高抵字第Ｘ12-0008号《最高额抵押合同》，约定宏杰公司自愿以前述房地产为该公司在“授信协议”项下所负债务提供抵押担保。同日，宏杰公司与招商银行长乐支行至长乐市不动产登记机关就涉案房地产办理抵押登记，并取得编号闽（2017）长乐市不动产证明第00××7号《不动产登记证明》。2017年3月3日，宏杰公司与招商银行长乐支行签订编号2017年流字第Ｘ12-0017号《借款合同》，约定招商银行向宏杰公司发放贷款2980万元；贷款期限为一年，即自2017年3月3日至2018年3月3日等。同日，招商银行长乐支行向宏杰公司发放贷款2980万元，宏杰公司出具了相应的借款借据。 在一审诉讼程序中，该院于2018年8月依据（2018）闽01民初1066号民事裁定保全查封了涉案房地产。该判决生效后，因被执行人宏杰公司拒不履行生效法律文书确定的义务，招商银行长乐支行向该院申请强制执行。进入执行程序后，上述保全查封措施自动转为执行过程中的查封措施。2019年9月29日，该院作出（2019）闽01执1582号之一执行裁定，裁定拍卖（变卖）涉案房地产。2019年10月12日该院发出（2019）闽01执1582号公告，责令涉案房地产使用（占用）人在公告发布之日起十五日内自行迁出，逾期不迁出的，将依法强制迁出。 另查明，据坤明公司（乙方，承包方）提供的与宏杰公司（甲方，发包方）于2017年11月10日签订的《公司经营权承包合同》所载，宏杰公司将公司经营权在合同期限内发包给坤明公司经营，承包经营期限为20年，自2017年11月10日起至2037年11月9日止，承包费用为每年150万元。承包金每10年支付一次，于签订合同月的次月15日前支付至宏杰公司指定账户（户名：陈水清，开户行：中国工商银行航港支行，账号：×××73）。承包经营方式为：宏杰公司在承包经营期限内将公司经营权、场地、设备使用权、库存使用权、店面等全部打包提供给坤明公司，坤明公司为此支付承包费。另据坤明公司提供的中国工商银行股份有限公司长乐航港支行转账凭证所载，案外人林依龙向陈水清前述账户转账1500万元。 福州中院认为，在执行程序中，被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖被执行人占有的动产以及登记在被执行人名下的不动产、特定动产、其他财产权。因本案被执行人宏杰公司拒不履行生效法律文书确定的还款义务，该院依法对其名下的涉案房地产采取查封、拍卖等措施，并无不当。本案中，根据坤明公司提供的《公司经营权承包合同》的约定，宏杰公司将公司经营权、场地、设备使用权、库存使用权、店面等全部打包提供给坤明公司，坤明公司为此支付承包费。该合同约定的场地和店面的坐落、面积及产权信息不明确，不能据此认定其与涉案房地产为同一标的物。且涉案房地产抵押给招商银行长乐支行在先，坤明公司承包使用场地和店面在后，即便坤明公司关于其承包使用合同约定场地和店面的权利系租赁权的主张成立，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系亦不得对抗已登记的抵押权。故坤明公司关于其系承租人并实际占有涉案房地产的主张，不能阻止人民法院对涉案房地产的执行，其异议请求没有法律依据，该院不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回坤明公司的异议请求。 复议申请人坤明公司向本院申请复议，请求撤销福州中院作出的（2020）闽01执异20号执行裁定并停止强制执行程序。主要理由与异议理由相同。 本院对福州中院查明的事实给予确认。 本院认为,本案争议焦点是:复议申请人坤明公司请求带租拍卖涉案房地产是否符合法律规定。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中,复议申请人坤明公司虽然提交了其与被执行人宏杰公司签订的《公司经营权承包合同》，即宏杰公司将公司经营权、场地、设备使用权、库存使用权、店面等全部提供给坤明公司承包经营期限为20年，坤明公司为此支付承包费，并提供承包费支付凭证等证据。但对其中涉及的涉案房地产使用权，因本案申请执行人办理的抵押登记在前,复议申请人坤明公司签约承包经营在后，因此,复议申请人坤明公司主张的租赁权不能对抗在先设定的抵押权。福州中院在被执行人不履行生效法律文书的情况下,对登记在被执行人名下的房地产采取强制措施,作出裁定拍卖（变卖）涉案房地产并公告责令占用人限期迁出，符合法律规定,执行行为合法。复议申请人坤明公司提出的复议理由不成立,本院不予采纳。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定如下： 裁定驳回复议申请人坤明公司的复议申请,维持福州中院作出的（2020）闽01执异20号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 刘 熙 审判员 张 勇 审判员 滕玲燕 二〇二〇年五月十四日 书记员 刘小敏 附相关的法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。