湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2310号原告（反诉被告）：上海永升物业管理有限公司长沙分公司，营业场所湖南省长沙市雨花区圭塘街道劳动东路222号旭辉国际广场R3栋架空层。负责人：黄涛。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李来得，湖南清枫律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴满琴，女，1979年4月16日出生，汉族，户籍地江西省九江市都昌县，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘晔峰，湖南高新律师事务所律师。委托诉讼代理人：周斌（系被告丈夫），男，1976年6月18日出生，汉族，户籍地江西省九江市都昌县，现住湖南省长沙市雨花区。原告（反诉被告）上海永升物业管理有限公司长沙分公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）吴满琴（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人文芳和被告的委托诉讼代理人刘晔峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认《物业服务协议》已于2020年3月16日解除；2、被告立即支付拖欠的2019年10月1日至2020年3月16日物业管理费12682元及逾期付款利息794元（按每日万分之五暂计算至2020年3月16日，直至实际清偿之日止）；3、判令被告支付原告违约金6885元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月4日，基于被告承租了坐落于长沙市雨花区的旭辉国际广2层编号为225a房屋，租赁面积为85㎡，双方签订了《物业服务协议》，约定物业费27元/月/㎡，每月物业费2295元，被告以两个月为一期支付物业费，于每一期最后一个20日前支付下一期物业费。并约定被告拖欠物业费，应缴纳所欠物业费金额每日万分之五的利息；同时约定如出租人与被告签订的《租赁合同》终止时，本物业协议自动终止。协议签订后，原告按照约定为被告提供物业服务，然被告自2019年8月开始欠付物业费，为此，原告多次催讨，因被告欠付租金及物业费，出租人于2020年3月16日解除与被告的租赁合同，截至租赁合同解除，被告仍欠付原告物业服务费12682元，原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，且构成违约，现根据相关法律规定依法提起诉讼，望判如所请。被告吴满琴辩称：第一，原告不具有本案诉讼主体资格。双方虽签署《物业服务协议》，但原告并不是实际从事商业区的物业服务，物业服务由案外人长沙旭美商业管理有限公司负责。第二，被告不存在违约行为。由于物业出租方长沙旭美商业管理有限公司严重违约，无正当理由拒不提供正确的营业执照办理资料，导致被告无法正常经营。2019年9月22日被告发函解除了系列协议，且此后未再使用物业。第三，2019年，被告多次通知交接涉案商铺，但长沙旭美商业管理有限公司以合同未解除及10月份费用未结清为由，拒不接受商铺，由此造成的扩大损失应当由长沙旭美商业管理有限公司负担。第四，原告的诉讼请求重复计算，且违约金标准高于法定标准。综上，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告吴满琴向本院提出反诉请求：1、判令物业服务合同已于2019年9月22日解除；2、原告向被告返还物业保证金6885元、2019年9月22日至9月30日的物业费688.5元、装修保证金5000元；3、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2019年5月，被告与长沙旭美商业管理有限公司达成基本合作意向，签署一份租赁合同，约定被告租赁长沙旭美商业管理有限公司位于长沙市的商铺，被告向原告的账户支付物业服务相关费用。后双方补签物业服务协议。因长沙旭美商业管理有限公司提供的租赁合同的具体位置与实际位置不符，也与其所提供的竣工验收备案表不符，被告在请求办理营业执照时，被工商行政人员以资料位置不符为由拒绝办理。被告多次向长沙旭美商业管理有限公司要求变更租赁合同，但长沙旭美商业管理有限公司要求商铺面积从原合同约定的85㎡增加至96㎡，在多次沟通未果的情况下，被告于2019年9月22日发函解除合同并要求交接商铺。此后，被告在9月24、25、26、29日（口头）、11月4日、5、8日以微信聊天或律师函的形式要求交接商铺，11月20日长沙旭美商业管理有限公司和被告均到场接收，清点完所有物品后在等待电工读取电表数据过程中，被告和长沙旭美商业管理有限公司负责人以10月-11月20日之间的费用未结算为由拒绝接收商铺。长沙旭美商业管理有限公司违约导致被告无法办理营业执照，合同无法实现，被告解除租赁协议，物业服务的基础不再存在，原告应返还各项款项。现被告为维护合法利益，依法提起反诉，望判如所请。原告针对被告的反诉辩称，被告系与原告签订的物业服务协议，合同双方是原告和被告，原告依约向被告履行了合同义务，至于被告与出租方长沙旭美商业管理有限公司的租赁纠纷与本案并无直接关系，原告不存在任何违约行为，且被告缴付物业费对象是原告。经审理查明：2019年6月4日，被告与长沙旭美商业管理有限公司（以下简称旭美公司）签订《房屋租赁合同》，约定：旭美公司将其位于长沙市的商铺租赁给被告，租赁面积为85㎡，商铺租金、物业费均以该面积计算；租赁的商铺仅作为商业用途；租赁期限为2019年5月28日至2021年12月31日，其中2019年5月28日至2019年7月31日为经营扶持期。同时约定，被告租赁该商铺经营的品牌为ＹＵＫＩ进口商品，被告保证在租赁期限内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人。基于前述租赁合同，原告与被告签订《物业服务协议》，约定：被告委托原告对其承租的位于旭辉国际广场2层225a号房屋提供物业服务；房屋面积以《房屋租赁合同》中约定面积为准即85㎡；本协议项下的物业服务期限与前述租赁合同及补充协议约定的租赁期限一致，《物业服务协议》随前述租赁合同及补充协议的续约而续约，终止而终止；物业服务费按27元/月/㎡标准收取，共计2295元/月，按先付后用原则支付，每2个月为一个支付周期，被告应在每一期最后一个日历月20日前向原告预付下一期的物业服务费；被告应当于协议签订后7个工作日内向原告预付物业服务费4590元，该预付物业服务费可逐笔抵扣被告应当支付的物业服务费；被告应当于协议签订后7日内一次性缴纳相当于3个月的物业服务费6885元作为物业保证金，被告无权要求以该费用冲抵任何未付款项，但若被告未按本协议约定履行，原告有权从物业保证金中直接扣除被告应付而未付的欠款、违约金、赔偿金；本协议期满后或任何情况下终止本协议的，被告应依约交还该房屋，且双方就租赁该房屋而产生的一切权利和义务清理完毕，物业保证金充抵被告应当承担的款项；被告进场前应当按5000元/户的标准向原告支付装修保证金，该装修保证金用于保证被告在装修过程中或之后将装修垃圾妥善清理并结清装修用水、电、垃圾清运及其他实际发生费用，并自装修结束且经出租方、商管公司或原告验收通过并确认资料齐全后10个工作日内无息退还余额；同时，还约定被告未按协议约定缴纳任何应付费用的，应向原告支付所欠款项及延迟履行违约金（即：所欠款项金额按日千分之五计算，包括到期日）。协议还就物业管理服务内容、双方权利义务、违约责任、争议解决等进行了约定。因被告未按约支付物业服务费，在原告多次发出《催款通知函》要求支付所欠物业费后仍未支付，原告遂于2020年4月1日向本院提起诉讼。另查明：1、因《房屋租赁合同》中约定租赁的楼栋号系C4栋4号楼，旭美公司向被告交付的《竣工验收备案表》中确定的是C4栋3号楼，导致被告无法办理营业执照。被告在对案涉房屋进行装修开业经营后，于2019年9月底前停止对商铺进行经营。2、2019年11月8日，被告向原告发函，告知原告因租赁合同已解除，物业服务的基础不存在，要求原告退还物业保证金、装修保证金、物业费，并安排人员配合旭美公司完成商铺清点、交接工作。2019年11月20日，原、被告及旭美公司进行交接，因三方未能就2019年10月份之后的相关费用达成一致意见，未完成商铺交接。3、2020年3月10日，旭美公司向被告发出《解除通知函》，载明：被告自2019年10月起开始拖欠租金、物业管理费等，经多次催讨后仍未支付，已构成违约，故函告被告：自2020年3月16日起，解除与被告签订的租赁合同；被告在2020年3月23日前腾空并交付商铺。4、2020年3月21日，被告将涉案商铺腾空并向被告、旭美公司交付。5、被告与旭美公司因租赁合同发生纠纷，诉至本院[案号为（2020）湘0111民初2312号]，现该案正在审理过程中。诉讼中，被告以租赁合同为主合同、物业合同未附属合同为由，认为本案的审理须以前述租赁合同纠纷的审理结果为前提，申请中止审理本案。以上事实，有《物业服务协议》、《关于支付2019年9-10月物业管理费的通知》、《催款通知函》、《解除通知函》、照片、视频光盘、《房屋租赁合同》、《竣工验收备案表》、《关于合同所在楼栋号位置与建设工程竣工验收备案表楼栋号位置不符的函》、《解除合同并交付房屋的函》、《律师函》、快递单、签收凭证以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效。一、关于本案是否应中止审理的问题。被告主张与旭美公司的房屋租赁合同纠纷案件目前正在审理阶段，该案尚未对合同解除时间作出认定，本案应当中止审理。本院认为，原告提供物业服务合同的履行，虽和被告与出租方旭美公司租赁合同的履行存在一定的关系，但两者没有法律上的利害关系。故被告的提出中止审理申请，不符合符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的“必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结的”情形,应予以驳回。二、关于合同解除的问题。原、被告双方均主张合同已实际解除，但对解除时间有争议。双方虽在《物业服务协议》中约定物业服务期限与案涉房屋的租赁合同期限一致，但由于被告与房屋出租方旭美公司之间没有正常履行租赁合同，可能存在租赁合同和物业服务期限不一致情形。本院认为，只要被告在自己财产仍处于原告管理范围时，原告依照合同履行了相应的管理服务，双方的物业服务合同即在正常履行。双方对被告于2020年3月21日将财产从案涉房屋中搬出，将腾空的房屋交付给出租方旭美公司的事实无异议，现原告主张要求确认双方签订的《物业服务协议》于2020年3月16日解除的诉讼请求，本院予以支持。被告要求确认《物业服务协议》于2019年9月22日解除的反诉请求，本院不予支持。三、关于原告主张的物业费、逾期付款利息、违约金的问题。庭审中，原、被告确认物业服务费已实际缴纳至2019年9月30日。从2019年10月份起，被告虽没有对案涉房屋进行商业经营，但原告仍按合同约定对案涉房屋所在的公共区域提供相关的物业服务，被告应按合同约定支付物业管理费用。故本院对原告要求被告支付2019年10月1日至2020年3月16日期间的物业费12682元的诉讼请求，予以支持。被告要求退还物业费688.5元的反诉请求，本院不予支持。综合本案协议履行的实际情况、被告向原告支付物业保证金等因素，本院对原告要求被告支付逾期付款利息、违约金的诉讼请求，不予支持。四、关于物业保证金、装修保证金。被告已按约向原告支付物业保证金6885元及装修保证金5000元。根据《物业服务协议》约定，协议期满或终止协议后，该物业保证金冲抵被告应当承担的款项，故本院对被告要求原告返还物业保证金6885元的反诉请求，予以支持。根据协议约定，装修保证金用于保证妥善清理并结清装修用水、电、垃圾清运等费用，自装修结束后，经出租方、商管公司或原告验收确认后退还。原告未能提供证据证明被告存在未结清相关费用的情况下，应全额退还装修保证金。故本院对被告要求原告退还装修保证金5000元的反诉请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海永升物业管理有限公司长沙分公司与被告（反诉原告）吴满琴签订的《物业服务业协议》已于2020年3月16日解除；二、被告（反诉原告）吴满琴于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）上海永升物业管理有限公司长沙分公司物业服务费12682元；三、原告（反诉被告）上海永升物业管理有限公司长沙分公司于本判决生效后10日内支付被告（反诉原告）吴满琴物业保证金6885元、装修保证金5000元，共计11885元；四、驳回原告（反诉被告）上海永升物业管理有限公司长沙分公司的其他本诉请求。五、驳回被告（反诉原告）吴满琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费155元（已减半收取），反诉受理费57元，合计212元，由原告（反诉被告）上海永升物业管理有限公司长沙分公司负担160元，被告（反诉原告）吴满琴负担52元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋正阳二〇二〇年五月二十五日书记员  刘鑫婕附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。