上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初1115号原告：上海沙田物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：赵小凤，职务总经理。委托诉讼代理人：华李婕。委托诉讼代理人：毛文杰。被告：钱俊华，男，1975年4月2日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告上海沙田物业管理有限公司(以下简称沙田物业)与被告钱俊华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沙田物业的委托诉讼代理人华李婕，被告钱俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2009年1月1日至2015年3月31日期间物业服务费4,215元(0.6元/平方米·月×93.73平方米=56.20元/月×75个月，上海市普陀区石泉路XXX弄XXX号XXX室)；2.本案诉讼费由被告支付。事实和理由：2007年4月21日,原告与上海市普陀区宁泉新苑业主大会(以下简称宁泉新苑业主大会)签订《物业服务合同》，约定原告为上海市普陀区石泉路450弄提供物业服务，期限自2007年4月16日至2009年6月30日，一期多层物业服务费0.50元/平方米·月、二期多层物业服务费0.60元/平方米·月。2009年7月1日至2011年5月31日，因业委会换届工作不能按时结束，根据原合同约定，仍由原告为该小区提供服务。2011年6月1日，业委会换届工作完成以后，原告与宁泉新苑业主大会再次签订《物业服务合同》，约定原告为上海市普陀区石泉路450弄、石泉路XXX号-XXX号(双号)、464号-508号(双号)提供物业服务，期限自2011年6月1日至2013年5月31日，一期多层物业服务费0.5元/平方米·月、二期多层物业服务费0.60元/平方米·月。2013年5月，因小区业委会人员增补手续进行中，合同未按约定续签，原告仍按原合同标准为小区提供物业服务。2013年8月31日，原告与宁泉新苑业主大会继续签订《物业服务合同》，期限自2013年9月1日至2014年12月31日，一期多层物业服务费0.5元/平方米·月、二期多层物业服务费0.60元/平方米·月。后经双方友好协商不再进行续约，且因宁泉新苑业主大会需要时间选聘新任物业，故在2015年1月1日至3月31日期间，仍由原告按原物业服务合同约定对宁泉新苑小区开展物业管理服务。2015年4月1日，原告撤出该小区。被告为上海市普陀区石泉路XXX弄XXX号XXX室的业主，该房屋建筑面积为93.73平方米，被告自2009年1月1日至2015年3月31日未支付物业管理费，被告欠原告物业服务费4,215元。经原告催讨仍未支付，故原告起诉至法院。被告辩称，其系上海市普陀区石泉路XXX弄XXX号XXX室的产权人，房屋建筑面积93.73平方米，该房屋自2015年开始出租。被告称，根据其老婆所述，已经以现金方式支付自2009年1月1日至2015年3月31日期间物业服务费，都是当年年底支付当年的物业服务费。原告撤出后由上海达苑物业管理有限公司(以下简称达苑物业)接手小区物业服务，被告的老婆于2015年年底向达苑物业支付了2015年1月-12月的物业服务费，达苑物业可能没有把2015年1月-3月期间的物业费移交给原告。达苑物业做了两年后于2017年3月到期撤退，后面接手的物业公司是上海嘉尔登物业管理有限公司(以下简称嘉尔登物业)，被告于2017年年底通过转账方式向嘉尔登物业支付2017年1月-12月的物业费，其中2017年1月-3月的物业服务费应该是给达苑物业的，被告不清楚嘉尔登物业有没有将2017年1月-3月的物业服务费移交给达苑物业。被告支付物业服务费都是一年一付的，不会分开时间段来支付，当年底支付当年全年的物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月21日,原告作为乙方与宁泉新苑业主大会作为甲方签订《物业服务合同》，约定原告为上海市普陀区石泉路450弄提供物业服务，期限自2007年4月16日至2009年6月30日止，一期多层物业服务费标准0.5元/平方米·月、二期多层物业服务费0.60元/平方米·月，合同同时约定：(1)本合同与本届业委会任期一致，即至2009年6月30日止，具体终止日甲方书面通知为准。(2)如果由于甲方下届业委会的换届工作不能按时结束，则乙方必须继续履行本合同，直至新的物业公司进驻日起终止。合同到期后，因业委会换届工作不能按时结束，宁泉新苑业主大会于2011年4月出具证明，载明由于宁泉新苑业委会的换届工作不能按时结束，因此沙田物业公司一直在为小区服务，迄今双方签订的《物业服务合同》持续有效。即2009年7月1日至2011年5月31日期间，因该小区业委会换届工作不能按时结束，仍由原告为该小区提供服务。2011年6月1日，原告与宁泉新苑业主大会再次签订《物业服务合同》，约定原告为上海市普陀区石泉路450弄、石泉路XXX号-XXX号(双号)、464号-508号(双号)提供物业服务，期限自2011年6月1日至2013年5月31日，约定“本合同期限届满前三个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三个月内继续履行合同，甲方应在此期间内选聘新的物业管理企业。”合同其余约定内容包括补充条款与上述《物业服务合同》基本一致。宁泉新苑业主大会另出具证明，载明“兹证明上海市普陀区石泉路450弄宁泉新苑业主大会与上海沙田物业管理有限公司在2013年5月31日物业服务合同到期后，在2013年6月1日至8月31日期间，仍然由沙田物业按原物业服务合同约定继续为宁泉新苑小区提供物业管理服务”。2013年8月31日，原告与宁泉新苑业主大会继续签订《物业服务合同》，期限自2013年9月1日至2014年12月31日，其余约定内容包括补充条款与上述《物业服务合同》基本一致。2015年5月14日，宁泉新苑业主大会出具情况说明，载明“石泉路450弄宁泉新苑业主大会与上海沙田物业管理有限公司关于宁泉新苑小区物业服务合同于2014年12月31日到期，经双方友好协商不再进行续约。因宁泉新苑业主大会需要时间选聘新任物业，故在2015年1月1日至3月31日期间，仍由沙田物业按原物业服务合同约定对宁泉新苑小区开展物业管理服务。”另，上海市普陀区石泉路XXX弄XXX号XXX室房屋于2003年12月17日核准登记为被告及案外人丁秀梅所有，房屋建筑面积为93.73平方米，房屋用途为居住，总层数为7层。被告自2009年1月1日至2015年3月31日期间未向原告支付物业服务费。因原告向被告催讨物业服务费无果，故诉讼来院。本院认为，根据规定，业主委员会或业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主均有约束力。物业服务企业有权按约定向业主收取物业服务费用，按时缴纳物业服务费则是业主应尽的义务。现原告已实际提供了物业服务，被告理应支付相应物业服务费，被告逾期不交，显属违约。由于被告系涉案房屋产权人之一，在对外关系上，其对该共有不动产产生的债务承担连带清偿责任，故被告负有向原告支付全部拖欠的物业服务费之法定义务。原告现主张被告支付2009年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费，依据充分，应予支持。至于金额，依据原告所主张的标准计算，其现主张4,215元[56.20元/月(0.6元/平方米·月×93.73平方米)×75个月]，无不妥，予以支持。审理中，被告辩称其已支付上述费用，但其未提供相关证据予以佐证，故对该项辩称意见，难以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告钱俊华应于本判决生效之日起五日内支付原告上海沙田物业管理有限公司自2009年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费4,215元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告钱俊华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴大成人民陪审员  杨文时人民陪审员  钱春林二〇二〇年五月十三日法官 助理  王丽熔书 记 员  殷秋云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。