广东省惠州市惠城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1302执异13号 案外人：惠州市金宝物业发展有限公司，住所地：惠州市惠州大道（江北段）**中银先科大厦**。 法定代表人：王芒。 委托诉讼代理人：林永芳，该公司员工。 申请执行人：广发银行股份有限公司惠州江北支行，，住所地：惠州市惠州大道江北段** 法定代表人：叶映霞，行长。 委托诉讼代理人：刘礼明，广东商达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘琳琳，广东商达律师事务所律师助理。 被执行人：惠州市浩通商务有限公司，住所，住所地：惠州市江**小区中银先科附楼第**div> 法定代表人：林晓琳。 被执行人：广东金宝集团有限公司，住所地：，住所地：惠州市江**小区中银先科附楼第**v> 法定代表人：庄恭钦。 被执行人：惠州市仲恺金宝实业发展有限公司，住所地：惠州，住所地：惠州市仲恺高新区和畅五路金宝城市佳园**商业办公楼****** 法定代表人：庄恭钦。 被执行人：林晓琳，男，汉族，1982年9月7日出生，住址：广东省惠州市惠城区。 被执行人：陈春金，男，汉族，1964年10月21日出生，住址：广东省惠州市惠城区。 申请执行人广发银行股份有限公司惠州江北支行与被执行人惠州市浩通商务有限公司、广东金宝集团有限公司、惠州市仲恺金宝实业发展有限公司、林晓琳、陈春金金融借款合同纠纷一案[案号：（2019）粤130执恢166号],案外人惠州市金宝物业发展有限公司向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭于2020年3月5日公开听证进行了审查。现已审查终结。 案外人惠州市金宝物业发展有限公司向本院提出异议称，请求事项：1、确认异议申请人与惠州市仲恺金宝实业发展有限公司于2014年1月1日签订的《租赁合同》合法有效；2、请求法院立即中止（2019）粤1302执恢166号《自行搬迁通知》的执行。事实与理由：关于惠城区人民法院（2019）粤1302执恢166号广发银行股份有限公司惠州江北支行与被执行人惠州市浩通商务有限公司、广东金宝集团有限公司、惠州市仲恺金宝实业发展有限公司、林晓琳、陈春金金融借款合同纠纷一案，贵院裁定处置被执行人惠州市仲恺金宝实业发展有限公司名下位于惠州市仲恺高新区商铺（证号：粤房地权证惠州字第**）。我方与惠州市仲恺金宝实业发展有限公司于2014年1月1日签订《租赁合同》，惠州市仲恺金宝实业发展有限公司将金宝创业家园房产（详见附件清单）出租给我方，租赁期共240个月，自2014年1月1日起至2033年12月31日止。我方所承租的房产中包含商铺（证号：粤房地权证惠州字：粤房地权证惠州字第**12月6日我方收到惠城区人民法院送达的（2019）粤1302执恢166号《自行搬迁通知》限令我方自行搬迁。依照“买卖不破租赁”原则及《合同法》第二百二十九条规定，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，我方认为本商铺尚处于有效租赁合同期内，权属的变更不应影响租赁合同的继续履行，我方作为上述该房产之承租人，依法有权继续租赁该房产。为维护我方自身合法权益，故向贵院提出异议，请求立即中止（2019）粤1302执恢166号《自行搬迁通知》的执行。 申请执行人答辩称，1、惠州市仲恺金宝实业发展有限公司与惠州市金宝物业发展有限公司是金宝的企业，属于关联公司，其租赁合同不能对抗本案的执行，异议人应该每月15日前向惠州市仲恺金宝实业发展有限公司交租金，而本案异议人没有提出任何交了租金的证据，说明本案的租赁合同，不具有真实性，而且没有实际履行；2、2013年6月3日，惠州市仲恺金宝实业发展有限公司与本案的广发银行股份有限公司惠州江北支行签订了抵押合同，本案所涉及的物业已经抵押给了广发银行，办理登记，而本案的租赁合同签订时间在2014年1月1日，属于先抵押后租赁的情况，根据《担保法》的司法解释第66条，详见该法条，因此我们认为异议人的请求应当驳回。 被执行人林晓琳陈述意见称，1、本人是惠州市浩通商务有限公司的法定代表人，对广发银行股份有限公司惠州江北支行的贷款清楚，这个抵押物在抵押前已经出租给他人，一直存放了供电设备，申请执行人知道涉案的房产在抵押之前已经存在出租的事实；2、双方能够通过协商的方式达成一致。 经审查查明，本院受理申请执行人广发银行股份有限公司惠州江北支行与被执行人惠州市浩通商务有限公司、广东金宝集团有限公司、惠州市仲恺金宝实业发展有限公司、林晓琳、陈春金金融借款合同纠纷一案。在广发银行股份有限公司惠州江北支行起诉前，本院于2015年8月5日作出（2015）惠城法立保字第590号民事裁定，查封惠州市仲恺金宝实业发展有限公司名下位于惠州市仲恺高新区商铺（证号：粤房地权证惠州字第1100037X：粤房地权证惠州字第**二初字第1301号民事判决以及广东省惠州市中级人民法院作出的（2017）粤13民终333号民事判决已经发生法律效力。根据生效的法律文书，因各被执行人未履行义务，广发银行股份有限公司惠州江北支行向本院申请执行。在执行过程中，本院作出（2019）粤1302执恢166号执行裁定，拍卖被执行人惠州市仲恺金宝实业发展有限公司名下位于惠州市仲恺高新区商铺等。之后，本院将涉案商铺在淘宝网司法拍卖网络平台进行第一次公开拍卖，未成交。本院再次将涉案商铺在淘宝网司法拍卖网络平台进行第二次公开拍卖，竞买人徐刚拍得涉案商铺。2019年9月9日，本院作出（2019）粤1302执恢166号之二执行裁定，将涉案商铺过户至竞买人徐刚名下。2019年12月6日，本院发出搬迁通知，要求涉案商铺的使用人限期搬出。案外人惠州市金宝物业发展有限公司以其向被执行人惠州市仲恺金宝实业发展有限公司承租了涉案商铺为由向本院提出执行异议，要求裁如所请。 另查一，本院（2015）惠城法民二初字第1301号民事判决以及惠州市中级人民法院（2017）粤13民终333号民事判决查明的事实,2013年6月3日，广发银行有限公司惠州江北支行与惠州市浩通商务有限公司签订一份《授信额度合同》，广发银行向惠州市浩通商务有限公司提供授信额度，授信额度敞口最高限额为人民币2400万元。同日，广发银行有限公司惠州江北支行与广东金宝集团有限公司、惠州市仲恺金宝实业发展有限公司签订一份《最高额抵押合同》，其中约定惠州市仲恺金宝实业发展有限公司以其名下涉案商铺及其他财产为惠州市浩通商务有限公司所借原告的2400万元借款提供抵押担保。2013年6月5日，上述抵押物在登记机构办理了抵押登记手续。 另查二，案外人惠州市金宝物业发展有限公司向本院提交租赁期限为2014年1月1日至2033年12月31日（2014年1月1日签订）的租赁合同、租金支付发票等证据。本院组织各方听证结束后，案外人惠州市金宝物业发展有限公司向本院补充提交如下证据：1、租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日（2010年12月28日签订）的租赁合同（以下简称2011年合同）；2、租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日（2012年2月15日签订）的租赁合同（以下简称2012年合同）；3、租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日（2013年5月11日签订）的租赁合同（以下简称2013年合同）、4、相应的租金支付发票；5、租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日（2014年4月15日签订）的租赁合同。其中2012年合同附有金宝创业家园物业公司用房状态明细表，但未列明有涉案商铺。 另查三，案外人惠州市金宝物业发展有限公司向本院提交情况说明表示因租赁房产面积等出现笔误，故重新签订2014年的租赁合同，以2014年4月15日签订的租赁合同为准。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。人民法院在执行过程中对当事人实体权利的审查，主要进行形式审查；实体权利的实体审查，由当事人另行提起诉讼，由人民法院在审理过程中作出裁判。本案中，涉案商铺登记在被执行人惠州市仲恺金宝实业发展有限公司名下，根据公示公信原则，被执行人惠州市仲恺金宝实业发展有限公司对该房屋享有所有权，本院对该房屋采取执行措施，符合法律规定。现案外人以其与被执行人就涉案标的存在租赁关系为由，向本院提出执行异议。本院经审查认为其异议理由不成立，理由如下：一、案外人先后向本院提交两份关于2014年签订的租赁合同，对照两份合同的内容，除了案外人所述的租赁房屋面积不一样，租赁的期限也不同，且2014年4月15日签订的租赁合同未附用房状态明细表，真实性存疑。退一步讲，即使是真实的，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。案外人惠州市金宝物业发展有限公司与被执行人惠州市仲恺金宝实业发展有限公司就涉案商铺的租赁关系也是在抵押权设立之后，对受让人不具约束力。因此，案外人以此为由不予交付，没有法律依据。二、听证结束后，案外人向本院提交2011年、2012年、2013年的租赁合同，实质上系对执行标的物主张买卖不破租赁等实体权利，该实体权利涉及到租赁合同的真实性、签订的时间及效力、占有房屋的合法性等问题。首先，该几份合同上没有列明案外人租赁涉案商铺的情况；其次，案外人也未举证证明其对涉案商铺实际占有使用。所以，案外人应当承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条的规定，裁定如下： 驳回案外人惠州市金宝物业发展有限公司的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  钟志明 审判员  李文娟 审判员  万意莉 二〇二〇年五月八日 书记员  谭少君