云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1166号原告云南昆钢兴达物业服务有限公司。住所云南省昆明市安宁市昆钢景西花园**团。法定代表人魏延孔。委托代理人杨凯翔、郭瑾璇，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告张稳德，男，1984年1月28日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市嵩明县，现住云南省昆明市官渡区。原告云南昆钢兴达物业服务有限公司诉被告张稳德物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告云南昆钢兴达物业服务有限公司的委托代理人杨凯翔、郭瑾璇，被告张稳德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南昆钢兴达物业服务有限公司诉称：被告系坐落于云南省昆明市官渡区房屋的所有权人，原告系上述房屋的物业服务企业。自2016年1月1日至2018年12月31日，原告每年与×××小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定：1、由原告对×××小区提供物业服务；2、管理服务期限为壹年，到期后双方没有违约行为按年度续签次年合同；3、物业服务收费标准为0.78元／㎡，由原告依据业主所拥有物业面积向业主或物业使用人按年一次性收取。根据被告所拥有物业面积计算，原告每年度向被告应当收取的物业管理费为1278元。但是被告自2016年至2018年三年期间，无正当理由拒绝向原告交纳物业管理费合计3834元，已侵犯了原告的合法权益。由此，原告为维护自身的合法权益，现诉至法院请求判令：1、被告向原告交纳2016年1月1日至2018年12月31日所欠物业管理费3834元；2、被告向原告支付自起诉之日起至实际付清欠费之日止按同期人民银行贷款利率计算的资金占用费；3、由被告承担本案的诉讼费。被告张稳德辩称：要求原告减免物业管理费或者相应的打折，自2014年入住以来，被告一直在交物业费，自从新昆钢兴达物业来了以后多次反映原告的物业达不到被告的要求，主要表现在：对卫生方面、绿化方面、外来人员的管理、车辆管理、小区内部私搭乱建现象特别严重、占用公共绿化。在原告向法院提起诉讼之后，法院打过电话给被告，被告也找到原告谈过，要求原告相对减免一点，或者相应的打一个折扣。大家反应了很多次，一直没有结果。包括到现在原告换了一次又一次的人员过来还是一个样，所以才一直没有达成协议。原告为证实其诉讼请求向本院提交下列证据：《物业服务委托合同》2份、《证明》1份，欲证明自2014年1月1日至2018年12月31日期间，原告作为坐落于云南省昆明市官渡区的物业服务企业，每一年度均与×××小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，双方约定：（1）由原告对×××小区提供物业服务；（2）管理服务期限为壹年，到期后双方没有违约行为按年度续签次年合同；（3）物业服务收费标准为0.78元／㎡，由原告依据业主所拥有物业面积向业主或物业使用人按年一次性收取（合同第二十条第1款）。在上述合同履行期限内，原告已按照《物业服务委托合同》约定履行义务，但是被告作为接受原告提供物业服务的相对人，未缴纳物业管理费的行为，侵犯了原告的合法权益。经质证，被告对原告提交的《物业服务委托合同》予以认可，但是被告是第一次见到该合同，不知道是怎么签的，包括小区的业主委员会被告也不知道是怎么来的；对原告提交的证据2无异议。被告针对其抗辩主张向本院提交以下证据：图片、视频（载于U盘），欲证明小区内的卫生差，绿化差，占用公共绿化带。经质证，原告对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明的观点部分不予认可。第一、原告作为物业公司对楼道每天早上10：00清扫一次。从视频上以及照片上可以看出本案所涉物业小区周边正在新建其他住宅，难以避免清扫过后，风大灰尘又继续布满在楼道；第二、地下车库的车位在开发商出售房屋时已将车位出售给了业主。而从原告提交的照片来看，地面损坏。作为物业公司来说，是没有义务去维修，而只能是跟业主委员会反映，由该小区出售车位配套的维修基金对路面进行一个修复；第三、对于地下车库入口处堆放了沙袋，是防汛物资。而物业公司对地下车库的打扫是每星期一次，因为小区旁边在新建其他住宅难以避免的会发生清扫过后灰尘又堆积在地下；第四、对于小区一楼住户私搭乱建行为，物业公司一直向属地街道办事处城管部门予以反映。按照我国法律规定，物业公司是没有权利拆除业主种植的蔬菜花苗以及搭建的地上附着物；第五、该小区在规划时设立的自行车、电动车车棚。从目前现状来说，已无法满足该小区业主停放量的需求，按照原告与涉案小区业主委员会签订的合同来看，原告对于小区公共绿地、花木提供的是养护与管理、浇水、修剪，至于花木因自然灾害天气原因等死亡原告没有义务进行更换；第六、小区门口的车位以及车辆通行，并不在物业公司管辖范围之内。本院认为，原告提交的证据形式、来源合法，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院对原告提交的证据予以采信。被告提交的证据形式、来源合法，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：被告张稳德系前卫镇双凤东路西侧五彩点金苑********房屋所有权人，建筑面积130.07平方米。2017年1月3日，原告与昆明市官渡区五彩点金苑业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，约定：昆明市官渡区五彩点金苑业主委员会将×××小区的物业委托原告提供物业管理服务，委托管理期限为壹年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。本物业的基本物业管理费：0.78元/㎡/月，由原告向业主或物业使用人按年一次性收取。物业管理费用收取时间为本合同签订生效之日起30日内，昆明市官渡区五彩点金苑业主委员会应督促该小区业主向原告缴纳，逾期支付的，应按银行同期贷款利率向原告支付逾期付款违约金。该合同还对委托管理事项、双方权利义务等进行了约定。2018年2月1日，原告与昆明市官渡区五彩点金苑业主委员会签订《物业服务委托合同》（合同编号：HYJT-2018-XDWYFW-005）一份，约定：昆明市官渡区五彩点金苑业主委员会将×××小区的物业委托原告提供物业管理服务，委托管理期限为壹年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。本物业的基本物业管理费：0.78元/㎡/月，由原告向业主或物业使用人按年一次性收取。物业管理费用收取时间为本合同签订生效之日起30日内，昆明市官渡区五彩点金苑业主委员会应督促该小区业主向原告缴纳，逾期支付的，应按银行同期贷款利率向原告支付逾期付款违约金。该合同还对委托管理事项、双方权利义务等进行了约定。另，昆明市官渡区五彩点金苑业主委员会出具《证明》一份，载明：兹证明云南昆钢兴达物业服务有限公司自2014年1月1日至2018年12月31日，每一年度均与×××小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，已按照合同约定为×××小区提供物业服务。2014年度、2015年度、2016年度的《物业服务委托合同》约定事项与2018年度签订的《物业服务委托合同》（合同编号：HYJT-2018-XDWYFW-005）一致。被告以对原告的物业服务不满意为由自2016年1月1日起便未缴纳物业管理费。现原告以被告尚欠物业管理服务费为由诉至本院，主张上述诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，×××小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》属于物业服务合同，该协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。根据《物业服务委托合同》的约定被告每年应向原告支付物业管理费1278元，被告自2016年1月1日起未缴纳物业管理费，故本院对原告要求被告支付物业管理费3834元的诉请予以支持。关于原告要求被告支付资金占用费的诉请，因双方对相应费用的交纳一直存在争议，且原告所提供的服务管理水平确实存在一定瑕疵，故对于该项主张，本院不予支持。对于被告关于原告提供的物业服务存在问题的辩解意见，因其证明的问题属于一般瑕疵，不足以说明其可以不交或少交物业服务费，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张稳德于本判决生效之日起十日内支付原告云南昆钢兴达物业服务有限公司2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费3834元；二、原告云南昆钢兴达物业服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张稳德承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  崔光远人民陪审员  王琼惠人民陪审员  陈婧姣二〇二〇年五月十二日书 记 员  邓义缤