河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终447号 上诉人（原审被告）：宋庆元，男，1990年10月4日出生，汉族，河南省潢川县人。 委托代理人：武浩，北京市智先律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘伟，男，1981年10月2日出生，汉族，河北省廊坊市固安县人。 上诉人宋庆元因与被上诉人刘伟之间租赁合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院作出（2019）冀1022民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋庆元及其委托诉讼代理人武浩，被上诉人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宋庆元上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉求。主要事实和理由：（一）根据《固安县民办幼儿园联合执法检查记录》，涉案租赁合同不能履行系租赁房屋存在不能使用的根本性问题，但一审判决忽略该事实，将租赁合同不能履行的责任错误的归结为上诉人，完全忽略了被上诉人的违约责任。（二）一审判决对于涉案房屋在上诉人离开后曾经出租的事实只字不提。（三）一审判决程序违法，一审中上诉人曾提出申请法院向固安政府、房管局、建设局依法调取涉案房屋仍在违法经营幼儿园等重要线索，然而一审法院并未重视。 被上诉人刘伟辩称，一审事实清楚，证据充分，应予维持。主要理由如下：（一）幼儿园因多方面不合格停办，因为卫生不达标、消防设施不达标、没有保安等一系列问题造成的，与我没有关系。因为没有提出过鉴定报告的问题，所以没有鉴定报告。在一审中我已经提交了房屋相应的证件，我的房子是达标的，如果房子有问题早就被拆除了。（二）房子一直是闲置状态，一审法官去看过，遗留的东西确实是上诉人遗留的没有拉走。上诉人说我违法经营上诉人要提交证据来证明。（三）我一直在联系上诉人，但是上诉人始终不理我，我就一直在等，我2018年10月9日我就起诉了，房屋空置到现在已经21个月了，给我造成了30万的损失。 原审原告刘伟向一审法院起诉请求：1、判令解除与被告签订的房屋租赁合同，2、判令被告赔偿原告经济损失共计500000元。 一审法院认定事实：2017年9月1日，原告刘伟与被告宋庆元签订了一份房屋租赁合同，原告为出租人甲方，被告为承租人乙方，合同约定：甲方房屋坐落于河北省廊坊市固安县，其中出租给乙方使用面积为600平方米。房屋租赁期限自2017年9月1日至2023年9月1日，年租金17万元，房屋租金每二年按照租金的10%递增，从第二年起每年交付日期为8月1日。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，承租人保证遵守国家法律法规规定，如该房屋主体需维修，应书面通知甲方；租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备、设施处于适用和安全的状态；经乙方查验，该房屋符合第（一）款要求，房屋属于安全使用状态。合同解除，（一）经甲方双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。2、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、擅自改变房屋用途的，2、利用房屋从事违法活动、损害公共利益。擅自转租的。违约责任：（一）甲乙双方违反本合同任一条款的，均构成根本违约，违约方应支付守约方一切实际损失。（二）甲方无故违约赔付乙方100万元整，乙方无故违约赔付甲方100万元整。合同签订后，被告给付了原告一年租金17万元，原告将房屋交付被告使用。被告租用原告的房屋开办幼儿园，对原告房屋的厕所进行了改造，变更了地点，还将房屋内的暖气片进行了拆除，将房屋的门头进行了拆除。就原告房屋门的拆除，原、被告在2017年8月3日还签订了一份补充协议书，内容：甲乙双方协商约定，将门口玻璃门头拆除，玻璃厚度12ＣＭ，材质防爆玻璃，黑钛金外表，造价5万元，合同期满后六年后乙方恢复原样，如不恢复原样，照价赔偿。被告开办的幼儿园在固安县联合执法检查过程中因许多方面不合格，被停办。被告在2018年9月份不在租赁原告的房屋内经营并离开租赁房屋至今。 以上事实有当事人陈述，房屋租赁合同及补充协议书、固安县民办幼儿园联合执法检查记录等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告向原告交付了一年租金，原告向被告交付了租赁房屋。被告租用原告的房屋经营幼儿园，在固安县各部门联合执法检查过程中有不合格情形，被停办，被告自2018年9月份不再经营并离开租赁房屋，但就房屋的租赁事宜也与原告未进行妥善处理，被告的行为说明被告已不再继续履行合同，原告要求解除合同，被告也同意解除合同，故原告与被告的租赁合同可予以解除。原告请求被告给付2018年9月1日至2019年9月1日期间的租金17万元，符合法律规定，本院予以支持。被告未按照合同约定履行，属违约行为，原告请求被告给付10万元违约金，过高，本院酌情支持5万元。对原、被告补充协议中约定的门口玻璃门头，因被告未恢复原状，被告应依约定赔偿原告5万元。原告请求被告赔偿的装修损失、门窗及屋内暖气设施及厕所改造的损失，因被告在改造时，原告未提出异议，视为同意，对现在的改造现状，原告也能利用，对此项双方也未达成协议，因此原告此项要求本院不予支持。被告辩称是因为原告的涉案房屋不合格，不能用于本案被告的使用用途，不承担违约金和赔偿损失等责任，因原告的房屋现状被告在租用时是明知的，被告是查看了租用房屋的现状后经营的幼儿园，其经营项目应适应房屋，而不是房屋适应经营项目，被告的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告刘伟与被告宋庆元2017年9月1日签订的房屋租赁合同予以解除。二、被告宋庆元给付原告刘伟2018年9月1日至2019年9月1日期间的租金17万元。三、被告宋庆元赔偿原告刘伟违约金5万元。四、被告宋庆元赔偿原告刘伟玻璃门头损失5万元。 以上二、三、四项于判决书生效后五日内履行。 本院二审庭审过程中，被上诉人刘伟提交固安县法院的立案通知书、举证通知书、传票、裁定书等，证明这次是第二次起诉，我在2018年10月16日曾第一次起诉过对方，但在2018年11月8日被固安县人民法院裁定以我提供的宋庆元送达地址不准确而驳回我的起诉，但我第一次起诉前曾给宋庆元打过电话，当时也把他的电话给了固安县人民法院。上诉人宋庆元认为，该证据上诉人并未收到过，不知道起诉事实，不认可被上诉人的证明目的，我四年来电话一直没有换过。 二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，根据双方诉辨内容，双方主要争议焦点是导致涉案租赁合同不能履行的责任问题。首先，关于上诉人主张租赁合同不能履行的根本原因系被上诉人提供的房屋自身存在的原因问题。根据上诉人一审中提交的《固安县民办幼儿园联合执法检查记录》显示，参与联合执法检查的行政部门包括公安、房管、工商和食药局等十二个部门，除房管、住建局、行政执法局提出的不合格、无鉴定报告、违建屋顶彩钢建筑等三个问题外，其他大部分均是对幼儿园本身无消防手续、无消防设施、无演练记录、无专职保安、无门卫职责、无餐饮备案证、无食品留样、无消毒记录、未设立保健室等管理制度提出了否定性评价，在此基础上检查组提出综合检查意见为：停办。故上诉人主张租赁合同不能履行的根本原因系被上诉人刘伟出租房屋所致，本院不予支持。其次，上诉人宋庆元作为开办幼儿园的经营者，应该知悉国家法律和法规对开办幼儿园所使用的租赁场地有何规定、应达到何种标准、符合何种条件，本案中亦无证据显示租赁过程中，上诉人宋庆元曾就涉案房屋提出过合理要求而被上诉人刘伟拒不配合，亦无证据显示政府部门对民办幼儿园联合执法检查做出该幼儿园“停办”结论后，对涉案刘伟房屋在联合检查中存在的有关问题提出进一步整改要求或处罚，故联合检查对涉案房屋提出的问题应理解为仅针对开办幼儿园使用而言。再次，上诉人宋庆元在双方未就租赁合同是否解除协商达成一致或及时通过诉讼等其他途径解决情况下，应对拖延期间给被上诉人刘伟造成的租金损失承担赔偿责任。上诉人虽然主张其离开后被上诉人存在另行出租行为，但并未提交充分证据予以证实，且双方虽在合同中约定违约金为100万元，但一审法院根据双方损失情况已对违约金数额进行了大幅降低调整。但鉴于在联合检查中被上诉人刘伟房屋亦存在少量问题，加之上诉人宋庆元承租后对涉案房屋后进行了装修，其不可拆除的附合部分提高了房屋的使用价值，再行拆除不符合物尽其用的经济原则，故在一审基础上，本院酌定在租金部分中扣减2万元。至于上诉人反映的涉案房屋是否仍在用于违法经营幼儿园问题，不属于本案处理范围。 综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，但处理略有不当。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持河北省固安县人民法院作出（2019）冀1022民初2061号民事判决第一、三、四项，即：“一、原告刘伟与被告宋庆元2017年9月1日签订的房屋租赁合同予以解除；三、被告宋庆元赔偿原告刘伟违约金5万元；四、被告宋庆元赔偿原告刘伟玻璃门头损失5万元”； 二、变更河北省固安县人民法院作出（2019）冀1022民初2061号民事判决第二项，即“被告宋庆元给付原告刘伟2018年9月1日至2019年9月1日期间的租金17万元”为“上诉人宋庆元给付被上诉人刘伟2018年9月1日至2019年9月1日期间的租金15万元”； %1、驳回上诉人宋庆元其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8900元，减半收取4450元；二审案件受理费5350元，均由上诉人宋庆元负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 王传民 书 记 员 贾 莹