广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1839号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺元塑胶制品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：陈刚，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：田永军，广东广和（顺德）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市百俐源物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：邓海峰，广东鹏科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区勒流业本纸塑包装制品厂，住所地广东省佛山市顺德区。经营者：罗镇坚，男，1973年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：罗镇坚，男，1973年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：邓海峰，广东鹏科律师事务所律师。原审第三人：潘灿成，男，1973年4月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：钟锦辉，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁惠敏，广东仲马律师事务所律师。上诉人佛山市顺元塑胶制品有限公司（以下简称顺元公司）、佛山市百俐源物业管理有限公司（以下简称百俐源公司）因与被上诉人佛山市顺德区勒流业本纸塑包装制品厂（以下简称业本制品厂）、罗镇坚，原审第三人潘灿成房屋租赁合同纠纷一案，顺元公司、百俐源公司均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初19158号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。顺元公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判百俐源公司、业本制品厂、罗镇坚承担合同无效的责任，共同向顺元公司支付817720元；2.本案诉讼费用由百俐源公司、业本制品厂、罗镇坚负担。事实与理由：一、一审法院以业本制品厂并非案涉租赁合同关系的相对人为由，判决业本制品厂、罗镇坚无需承担责任，属认定事实不清，适用法律错误。（一）顺元公司与业本制品厂、百俐源公司于2018年3月12日签订《物业转租合同》，业本制品厂作为案涉物业业主方承诺如百俐源公司不能履行租赁合同，由其负责履行。该承诺属于债的加入，意思表示真实有效，业本制品厂因该承诺而对顺元公司负合同义务。（二）业本制品厂作为案涉厂房物业权属人，在明知厂房未办理建设工程规划许可证和房产证的情况下，仍配合百俐源公司隐瞒涉及《物业租赁合同》法律效力的重大法律事实，进行虚假承诺，并签署《物业转租合同》作为案涉《物业租赁合同》的附件以误导顺元公司，故在案涉租赁合同被确认无效的情况下，业本制品厂应承担过错责任，并赔偿顺元公司的损失。（三）案涉厂房经顺元公司装修已形成较大价值添附，现业本制品厂已收回该厂房并再次对外出租，实际享受了顺元公司的装修成果并获取收益。基于不能因无效合同获利原则，业本制品厂依法亦应就顺元公司的装修费用及相关损失予以赔偿。（四）业本制品厂是罗镇坚投资设立的个体工商户，罗镇坚对业本制品厂的债务须承担连带清偿责任。二、案涉《物业租赁合同》无效，百俐源公司、业本制品厂、罗镇坚不应获得较合同有效时更多利益，百俐源公司主张从2018年3月16日起计算厂房占有使用费不应得到支持。（一）《物业租赁合同》第三条约定，案涉厂房自2018年3月16日至2018年5月1日为免租期，此说明无论合同是否有效，均应视为百俐源公司在上述期间对厂房使用费的放弃，顺元公司无需支付该期间的占有使用费。（二）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的表述，系“占有使用费”，而非“占有费”。百俐源公司、业本制品厂、罗镇坚将未达到正常经营标准的厂房出租给顺元公司，因未办理建设工程规划许可证和房产证，致使顺元公司不能办理电力增容手续，厂房一直处于闲置状态，未能投入使用。三、百俐源公司、业本制品厂、罗镇坚将未达到正常经营标准的厂房出租给顺元公司，并在《物业租赁合同》中承诺“证照齐全、能够提供合法证明资料办理增电手续”进而误导顺元公司签订案涉合同，其应对合同无效及后果承担全部过错责任。百俐源公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回顺元公司的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，支持百俐源公司的诉讼请求；3.本案诉讼费用由顺元公司负担。事实和理由：一审判决程序违法，认定事实错误，适用法律不当。一、一审法院遗漏了关键证据《物业租赁合同书》《温馨提示》，致使认定事实错误。《温馨提示》是顺元公司于2018年10月17日邮寄至百俐源公司，通知停租涉案房屋，即顺元公司向百俐源公司作出终止物业租赁合同时间为2018年10月17日，顺元公司占用案涉房屋终止时间为2018年10月17日。二、百俐源公司已如实告知顺元公司所转租的案涉房屋情况，租赁合同无效，双方过错程度相当，一审法院认定百俐源公司承担70%的过错责任、顺元公司承担30%的过错责任错误。（一）《物业租赁合同书》第一条明确载明物业权属人是业本制品厂及土地权属情况，特别说明是“转租赁给乙方使用”“乙方已对甲方所转租的房屋现状充分了解”，表明百俐源公司、业本制品厂已将案涉房屋的实际情况清楚告知顺元公司，从未称案涉房屋已办理房产证，顺元公司完全清楚案涉房屋仅有土地证而无房产证的事实，百俐源公司并无任何隐瞒、欺骗，百俐源公司对于签订案涉租赁合同无过错。（二）顺元公司与物业权属人业本制品厂已当面沟通，并在签约前，在中介潘灿成的陪同下多次前往案涉房屋现场拍摄厂房照片，表明顺元公司有机会、有时间、有能力了解案涉房屋现状。（三）案涉房屋由中介潘灿成居间介绍促成，百俐源公司如实向中介告知涉案房屋的信息状况，同时中介对房屋的信息状况负法定了解义务，一审庭审中顺元公司未提出任何关于中介潘灿成隐瞒或误导的情况，故顺元公司在签订合同时已完全知悉案涉房屋当时仅有土地使用权证，尚无房产证的事实。（四）顺元公司作为顺德区勒流街道的企业，清楚本地厂房的大致现状，了解转租房屋的现场，且其有能力查询房屋登记信息，其未予以查询可推定为其放弃权利，应自行承担不利后果。（五）顺元公司与案外人签订装修合同、环境服务合同时间均为2018年3月16日，合同的签订需要提前现场勘测，表明顺元公司已充分了解案涉房屋现状。三、一审法院仅判决顺元公司承担30%占有使用费缺乏事实根据，违背公平原则，应当按照月租金115000标准计算占用期间2018年3月15日至2018年10月17日的占有使用费。（一）百俐源公司不是房地产中介服务公司，租赁合同第一条约定百俐源公司是转租涉案房屋给顺元公司，并没有向顺元公司提供任何房产服务，已经将物业权属人提供给百俐源公司的房屋信息如实填写在合同第一条和第五条，不存在隐瞒、欺骗或虚构事实的情形。（二）潘灿成是房屋租赁合同的居间方，顺元公司并没有向潘灿成提出居间不适当、不合格的抗辩主张，说明顺元公司清楚了解房屋情况，不存在被隐瞒、欺诈或被误解的事实。（三）顺元公司实际占用使用涉案房屋。顺元公司主张的雇请叉车费用12000元系将设备安装在涉案房屋而产生的，证实占有使用事实，顺元公司提供的照片亦显示在涉案房屋内已经有摆放机器设备的事实。另外，顺元公司占用使用房屋期间已经产生水电费，充分证明占有使用房屋的事实。（四）一审判决将《物业租赁合同书》《物业转租合同》中表述“地块”曲解为百俐源公司的过错，缺乏法律依据。百俐源公司是转租涉案房屋给顺元公司，写明“地块”是在说明涉案房屋有土地使用权的事实，并且在合同中3次说明土地使用权证号，充分说明写明“地块”是在强调说明目前土地权属实际状况，绝非是以土地使用权证替代房产证的意思。顺元公司在签约之前已经实地勘查涉案厂房并拍照，清楚知道承租厂房不是地块。根据房地一体规则，顺元公司已经勘查厂房的情况下，使用“地块”表述不会误导顺元公司。（五）一审法院对占有使用费适用“七三”比例过错分担缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持”的规定，在租赁合同无效的情况下，参照合同约定的租金标准计算占有使用费是法律明确规定。百俐源公司主张115000元/月占有使用费，没有超出合同约定租金标准。在无效租赁合同中过错分担原则只适用于装修部分，并不适用于占有使用费的计算。一审法院在确认占有使用费115000元/月的情况下，按过错比例分担缺乏法律依据。（六）占有使用费应当算至2018年10月17日，一审判决计算至2018年8月21日错误。按合同约定水电费应当过户到顺元公司名下由其自行缴纳，由于顺元公司原因没有进行水电费过户，百俐源公司对水电费进行抄录只是告知其缴纳水电费费用，与终止合同无关。2018年8月21日顺元公司没有在抄录水电费便条上表达终止合同意思表示，不具有终止合同法律效力。顺元公司向百俐源公司提供一把大门备用钥匙符合房屋租赁合同的惯例，也是出租人为落实安全检查责任时对涉案房屋进行检查的必要手段。抄录水电费便条只是由普通人员所签具，无权代表百俐源公司作出意思表示。四、一审判决百俐源公司承担装修费用损失违反合同约定，缺乏法律依据。《物业租赁合同书》第五条第7款约定“本出租合同生效之日起，甲方将租赁物现状交付乙方使用，且乙方同意按照租赁物及设施的现状承租；乙方在不影响房屋主体安全情况下可以对其进行维修。非甲方故意违反合同的情况下，乙方不得针对装修向甲方索要补偿或赔偿”，该约定属于结算性质条款，在合同无效情况下，应当参照该约定执行。现有证据是2018年10月17日顺元公司发送《温馨提示》终止租赁合同，应当认定是顺元公司单方要求终止合同，参照《物业租赁合同书》第五条第7款的约定，顺元公司无权要求装修赔偿，顺元公司主张装修费用294720元没有法律依据。五、一审判决百俐源公司承担环评费用违反合同约定，缺乏法律依据。顺元公司没有提供转账记录以证明实际支出环评费用36000元，只是提供发票，不足以证实支出该费用。另外，顺元公司主张支付36000元的时间是2018年9月13日，系2018年8月21日之后，在没有服务对象的情况下不可能再支付环评服务费用。六、一审法院判决百俐源公司承担雇请叉车费用违反合同约定，缺乏法律依据。众所周知，叉车用于搬迁大型设备，假如顺元公司没有实际使用涉案房屋，没有搬迁大型设备到涉案房屋，就不可能实际发生叉车费用。一审法院认为顺元公司没有占有使用涉案房屋，又支持所谓雇请叉车费用，前后自相矛盾。顺元公司主张叉车费用，除收据之外没有提供实际转账记录予以佐证，不能证明实际发生该费用，更无法证明发生费用与本案租赁房屋之间存在因果关系。根据查询，收据上“佛山市顺德区勒流叉车维修专用章”的单位没有工商登记，无法证明其是否实际存在。七、一审法院判决百俐源公司返还管理费用15000元缺乏法律依据。管理费用是缴纳村委会费用，百俐源公司只是代收，即使合同无效，也应当按实际占用时间除以12个月进行折算，判决全额返还15000元缺乏法律依据。八、一审法院先对装修损失按照70%和30%过错比例分担，后又对占有使用费同样比例分担，构成重复评价，加重百俐源公司的责任。九、一审关于诉讼请求的处理存在逻辑错误，构成漏审漏判。百俐源公司提出反诉要求支付占有使用费，但一审法院将占有使用费作为抗辩处理，支持部分诉讼请求，驳回百俐源公司的全部诉讼请求，存在前后逻辑混乱，导致诉讼费用分担错误，影响百俐源公司预交上诉费用的计算。十、顺元公司的违约行为导致百俐源公司巨大的占有使用费损失。由于顺元公司的行为，导致涉案房屋从2019年3月才重新出租给他人使用，长达1年时间被闲置，导致占有使用费的损失高达100多万元。百俐源公司在二审庭审补充上诉称，一、涉案厂房与宿舍已经于2018年3月12日交付顺元公司使用，参照有关司法解释的规定，在百俐源公司并未妨碍其占有使用的情况下，顺元公司应全额支付占有使用费，而不应按照一审所认定的比例支付；二、顺元公司提交的有关收据是在诉讼后提交，完全是基于诉讼行为制作，不能作为证明损失的证据；三、虽然百俐源公司并未在一审反诉中提出水电费诉请，但在答辩、质证期间曾提出，但一审法院并未处理水电费的请求。合同无效时，本案的占用期间的水电费应该与物业管理费一并处理。针对顺元公司的上诉，百俐源公司答辩称，本案没有证据证明百俐源公司对顺元公司予以隐瞒欺骗，百俐源公司已将全部房屋信息告知顺元公司，告知涉案房屋只有土地证，合同上也注明现状交付，顺元公司也有现场查勘房屋。一审法院判决显失公平，造成百俐源公司100多万元租金损失，顺元公司只赔偿20多万元。针对百俐源公司的上诉，顺元公司答辩称，一、百俐源公司主张房屋租赁终止时间为2018年10月17日无事实依据。顺元公司于2018年3月8日、3月12日与百俐源公司、业本制品厂签订合同，因迟迟未提供厂房的房产资料，协助顺元公司办理用电、环评手续，顺元公司于2018年7月10日向两公司发出《协调函》，要求限期提供相关房产资料。2018年8月21日，顺元公司与百俐源公司办理水电确认手续，并交还其厂房钥匙，从而证明顺元公司已将厂房退还给百俐源公司。在上述期间内，顺元公司虽占有厂房但未使用厂房，《温馨提示》仅系顺元公司好意提醒百俐源公司避免相应费用损失。二、百俐源公司、业本制品厂、罗镇坚共同故意，隐瞒案涉厂房未取得房地产权证的重大事实，向顺元公司作虚假承诺和保证，依法应对房屋租赁合同无效承担全部过错责任，其主张的责任分担无理。根据《物业租赁合同》的性质及合同第五条约定，充分证明案涉租赁物为勒流街道富涌路11号厂房及综合楼，而非地块。百俐源公司明知案涉厂房未取得房地产权证的重大事实，故意作虚假承诺并保证厂房经消防、安全验收、证照齐全，能够满足顺元公司对厂房的各项要求。业本制品厂、罗镇坚作为房屋所有权人，明知案涉厂房未办理建设工程规划许可证不能取得房地产权证，明知百俐源公司系作虚假陈述，为了将未达到正常经营标准的厂房出租给顺元公司，与百俐源公司共同故意，进行虚假承诺和保证，与顺元公司签订合同，并实际享受顺元公司对厂房装修带来的利益。故百俐源公司、业本制品厂、罗镇坚依法应当对案涉房屋租赁合同无效承担全部过错责任，连带返还顺元公司保证金、租金、管理费，并赔偿顺元公司损失。三、百俐源公司无权要求顺元公司支付房屋占有使用费。从2018年3月16日至2018年5月1日为案涉厂房免租期，该约定视为百俐源公司对该期间厂房使用费的放弃，租赁合同无效，百俐源公司不应当享受超过租赁合同有效情形下的利益，免租期内的房屋占有使用费不应当得到支持。因案涉厂房未取得建设工程许可证或房产证，不能办理增电手续，顺元公司无法投入生产使用，厂房一直处于闲置状态，该后果全部由百俐源公司及厂房所有权人造成。故顺元公司无需支付厂房占有使用费。四、顺元公司支付的环评费、雇请叉车费系为实现生产目的而受到的实际损失。《物业租赁合同》签订后，顺元公司为实现生产目的即按合同约定进场对厂房装修，订购生产设备，聘请环评服务单位申报环评，期间雇请叉车支付费用12000元、环评费用36000元，均为实际支出，因案涉厂房不能办理增电手续，顺元公司无法实现生产目的被迫另行租赁厂房。该支出为实际损失，百俐源公司、业本制品厂应当予以赔偿。五、业本制品厂与罗镇坚是涉案合同的当事人，并非担保人。针对顺元公司和百俐源公司的上诉，业本制品厂和罗镇坚一并答辩称，业本制品厂和罗镇坚不是《物业租赁合同》的签约人，根据合同相对性，不应当承担租赁合同产生的义务和法律责任。退一步而言，从《物业转租合同》内容来，业本制品厂和罗镇坚只是愿意在百俐源公司不履行《物业租赁合同》情况下继续履行，其意思表示内容属于担保。主合同《物业租赁合同》无效，从合同《物业转租合同》当然无效，业本制品厂和罗镇坚对主合同无效均无过错。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任;担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”的规定，业本制品厂和罗镇坚无须承担法律责任。针对顺元公司和百俐源公司的上诉，潘灿成一并答辩称，一审法院关于潘灿成的相关事实认定清楚，适用法律正确，应依法维持关于潘灿成的判决。潘灿成非本案适格当事人。潘灿成已依法履行完毕其作为居间人的义务，且本案为房屋租赁合同纠纷，潘灿成非《物业租赁合同》相对人，百俐源公司申请追加潘灿成为第三人不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条关于第三人的规定。潘灿成受托向百俐源公司提供居间服务，根据百俐源公司提供的信息寻找有意向的承租方，潘灿成仅为居间人，租赁的具体事宜由双方自主沟通。本案中，百俐源公司与顺元公司已签订租赁合同，潘灿成已依法依约完成居间服务，有权取得相应报酬。百俐源公司无权就因自身原因导致合同无效向第三人主张退还（或赔偿）居间服务费。顺元公司向一审法院起诉请求：1.百俐源公司、业本制品厂、罗镇坚共同向顺元公司返还租赁保证金345000元、物业管理费15000元、租金115000元；2.百俐源公司、业本制品厂、罗镇坚共同赔偿顺元公司厂房装修费、经营损失等共计688320元（装修费294720元、雇佣叉车的费用及杂费12600元、环评实际支出36000元、按《物业租赁合同》第五条双倍返还押金计算的预期利益损失345000元）；3.本案诉讼费用由百俐源公司、业本制品厂、罗镇坚负担。百俐源公司向一审法院反诉请求：1.顺元公司向百俐源公司支付2018年3月16日起至2018年10月17日期间的租金805000元及滞纳金193200元（滞纳金以每月115000元为基数按每日千分之五计算）；2.顺元公司向百俐源公司赔偿中介费100000元；3.反诉受理费由顺元公司负担。一审法院查明事实：百俐源公司是依法登记设立的从事物业管理服务，房地产中介服务，承接、建筑工程的公司。2018年3月8日，顺元公司与百俐源公司签订《物业租赁合同》一份。双方约定：乙方（即顺元公司）向甲方（即百俐源公司）租赁位于佛山市顺德区***的厂房及综合楼，租赁期限为2018年3月16日至2030年3月15日；每月租金为115000元，2018年3月16日至2018年5月1日为免租期，免租期内免交租金，但非租金的经营费用仍应当缴纳，第四年的5月1日起每三年增加10%租金；乙方每月5号交清当月租金、上月水电费用，逾期每天按照当月总费用的千分之五支付滞纳金；甲方保证提供200KVA的市电供乙方使用，同时需保证乙方扩大生产需安装315KVA的电力变压器时可以提供相关的合法证明资料办理新增变压器手续，如因甲方原因无法报装新增变压器导致乙方无法扩大再生产的，乙方有权提前解除合同，甲方需双倍退还乙方押金并赔偿乙方投入的装修、工程费用；乙方每月负责村委会收取的费用（含垃圾清运费），村委会每年收取的15000元管理费由甲方代缴；合同签订之时，乙方即交租赁保证金345000元，同时交付首月租金115000元；甲方保证转租的厂房经消防、安全验收，且证照齐全，并有经过权属人即业本制品厂同意的合法转租手续；甲方协助乙方办理营业执照及相关证件，如因甲方原因致乙方不能办理营业执照或政府部门不批准乙方经营乙方现经营范围之业务的，乙方有权单方面解除合同，甲方收取的一切费用和乙方投入的装修费应予以退还；甲方因土地使用的合法性手续不全而导致乙方无法进行正常生产的，甲方需退还乙方的押金和已支付租金，并按租金的三倍赔偿乙方在案涉厂房投入的装修、工程费用；甲方将租赁物现状交付给乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，乙方在不影响房屋主体安全的情况下可以进行维修，非甲方故意违反合同，乙方不得针对装修向甲方索要补偿或赔偿；乙方因各种原因中途退租的，应提前三个月通知甲方，甲方不退还保证金并收取乙方三个月的租金作为违约金，以弥补甲方出租该房屋时所支付的装修免租费、中介费及房屋闲置费用等，如甲方提前收回房屋，需提前三个月通知乙方，除双倍退还押金，还需向乙方赔偿三个月的租金作为违约金，以及赔偿乙方投入的装修、工程等费用；合同的其他事项。2018年3月12日，顺元公司与百俐源公司、业本制品厂签订《物业转租合同》一份，确认：权属人业本制品厂已于2017年12月将佛山市顺德区***地块出租给百俐源公司，并同意百俐源公司转租，有效期限为2018年3月16日至2030年4月30日；物业权属人业本制品厂已知悉《物业租赁合同》协议的内容，《物业转租合同》为《物业租赁合同》的附件之一，在合同期限内如甲方不能履行合同协议，物业权属方履行甲乙双方的合同。2018年3月14日，顺元公司向百俐源公司支付租金115000元。2018年3月15日，顺元公司向百俐源公司支付押金345000元及1年的厂房管理费15000元，共计360000元。合同签订后，百俐源公司将租赁物交付给顺元公司使用，双方对交付标的进行了拍照确认，交付标的为厂房。2018年3月16日，顺元公司与案外人广东粤龙装修工程有限公司签订《工程承包专用合同》，约定由广东粤龙装修工程有限公司对佛山市顺德区***车间进行装修，装修期限为2018年4月3日。2018年9月7日案外人广东粤龙装修工程有限公司开具了三张厂房装修增值税专用发票，确认装修工程款共计294720元。同日，顺元公司还与案外人广东绿禾环保技术有限公司签订《环保综合服务合同》，约定由案外人广东绿禾环保技术有限公司为顺元公司提供新建环评、应急预案、安全生产标准、职业病危害因素检测等项目服务，约定总服务价格为45000元，服务内容包括委托环评公司编制环境影响评价。顺元公司于2018年9月13日向案外人广东绿禾环保技术有限公司支付了36000元。装修过程中，顺元公司申请加装高压变压器，案外人佛山市盈万隆电力安装工程有限公司书面告知顺元公司加装高压变压器需提交房产证复印件。2018年7月10日，顺元公司制作协调函，告知百俐源公司、业本制品厂将于近期办理环评、消防、安全、用电等证照手续，要求百俐源公司、业本制品厂于2018年7月20日前向顺元公司提供厂房房产证、土地使用权证、宗地图等文件，并协助办理上述环评、消防、安全、用电证照。顺元公司通过顺丰快递向百俐源公司、业本制品厂发送协调函。2018年8月8日，顺元公司与佛山市顺德区东顺木业有限公司签订《厂房租赁合同》一份，租赁期限为2018年8月10日至2027年7月31日。2018年8月21日，顺元公司与百俐源公司对2018年3月16日起产生的水电费进行抄表计数。顺元公司并于该日将案涉厂房的钥匙交还给百俐源公司。2018年10月17日，顺元公司向百俐源公司发出《温馨提示》，告知百俐源公司接到税务局通知，百俐源公司需前往税务局办理厂房停租手续，以免产生房产税。另查，2018年2月6日，顺元公司与案外人江门汉申实业有限公司签订《PE吹膜机产品销售合同》购买2000PE高粘自粘膜、四层共挤自粘膜吹塑机一台，合同约定价格为1600000元，顺元公司于2018年2月10日向案外人江门汉申实业有限公司支付了480000元，案外人江门汉申实业有限公司于2018年4月25日向顺元公司开具了480000元的增值税专用发票。再查，2018年5月27日顺元公司因安装生产设备需要，雇请叉车在佛山市顺德区**********安装设备两台，支出叉车费用6000元；2018年7月26日，因案涉厂房无法使用，顺元公司将上述安装的两台设备搬出佛山市顺德区***，支出叉车费6000元。再查，百俐源公司委托第三人发布出租信息，促成案涉厂房出租，百俐源公司为此向第三人支付中介费100000元。审理过程中，依百俐源公司申请，一审法院委托第三方鉴定机构广东展诚工程咨询有限公司对案涉厂房的装修工程造价进行鉴定，广东展诚工程咨询有限公司评估后认为案涉厂房的装修工程造价为322638.36元，百俐源公司支付了鉴定费用9800元；截至一审辩论终结案涉厂房没有办理房产证，也未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，顺元公司主张其租赁的标的物为厂房，并出示了与百俐源公司共同确认的厂房照片，百俐源公司对厂房照片没有异议，并确认双方是以照片显示的厂房情况进行“现状交付”，即顺元公司与百俐源公司均确认租赁标的为厂房，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁标的没有办理不动产权证，也无规划验收资料，因此顺元公司与百俐源公司签订《物业租赁合同》及顺元公司与百俐源公司、业本制品厂签订《物业转租合同》均属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，百俐源公司作为专业从事物业管理服务，房地产中介服务的物业公司，其具备且应当具备房地产出租、出售等方面的法律知识，可以合理预见案涉《物业租赁合同》的法律效力。但百俐源公司在与顺元公司签订《物业租赁合同》和《物业转租合同》时未尽如实告知义务，明知案涉厂房出租不符合法律规定，仍出租给顺元公司，具有主观过错，此为一。百俐源公司在《物业租赁合同》及《物业转租合同》行文中，多处表述为将“地块”出租给顺元公司，但双方均确认出租的标的物为厂房，可见签订上述两份合同时百俐源公司有意隐瞒关键信息，刻意规避法律规定，有意使顺元公司在通过法律途径行使权利时处于不利状态，有违诚信，此为二。顺元公司在签订《物业租赁合同》时，虽未尽审查的义务，但顺元公司居于对百俐源公司专业性的信赖与之签订合同，对合同无效的过错较小。由此，一审法院认为百俐源公司的过错是导致案涉房屋租赁合同无效的主要原因，因案涉《物业租赁合同》无效产生的损失，应由百俐源公司承担70%的责任，顺元公司承担30%的责任。对于顺元公司的本诉诉请。顺元公司主张厂房装修费用294720元、雇佣叉车的费用及杂费12600元、环评实际支出36000元、按《物业租赁合同》第五条双倍返还押金计算的预期利益损失345000元。装修费用294720元没有超过第三方鉴定机构评定的合理的市场造价，予以支持；雇佣叉车的费用12000元为顺元公司为使用厂房投入生产以及此后无法正常使用产生的损失，也予以支持；杂费600元，证据不充分，不予支持；环评费用36000元，为顺元公司为使得厂房能投入生产使用产生的必要支出，予以支持；预期利益损失345000元，顺元公司无证据证实损失的实际产生，且顺元公司要求按《物业租赁合同》的条款计算，《物业租赁合同》依法无效，顺元公司的该损失主张理据不充分，不予支持。综上，顺元公司的损失共计为342720元（294720元+12000元+36000元），由百俐源公司承担70%的责任即239904元。本案中的《物业租赁合同》依法自始无效，顺元公司实际已按《物业租赁合同》向百俐源公司支付租赁保证金345000元、管理费用15000元、租金115000元，上述费用因合同无效应退还给顺元公司。故百俐源公司共计需向顺元公司支付714904元（239904元+345000元+15000元+115000元）。对于百俐源公司的反诉诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。百俐源公司据此要求顺元公司支付厂房占用费有依据。但顺元公司在庭审中主张因案涉厂房无房产证，无法办理环评验收及增加高压变压器，导致厂房一直没有使用。结合顺元公司提交的高压变压器安装资料说明、装修完成后的厂房照片、协调函、环评合同以及与案外人签订的厂房租赁合同，顺元公司陈述的事实具备高度盖然性，一审法院予以采信，确认因案涉厂房无房产证导致顺元公司自始未能正常使用投入生产。因此，顺元公司与百俐源公司签订合同的目的自始没有实现，一审法院认为百俐源公司主张的占有使用费用，也应当按双方的过错进行分配。2018年8月21日，顺元公司与百俐源公司对双方自2018年3月16日起的水电费进行总对账后，顺元公司于该日将案涉厂房的钥匙交还给百俐源公司，可见双方于该日已达成交厂房交还的合意，并已履行，故案涉厂房的占用费应从百俐源公司主张的起算之日即2018年3月16日起计算至顺元公司交还钥匙之日即2018年8月21日。经核算，该部分占用费为598000元（115000元/月×5月+115000元/月÷30天/月×6天），顺元公司对该损失承担30%的责任，即为179400元（双方之间的免租期条款无效，一审法院不确认免租期）。对于百俐源公司主张的中介费用损失100000元，该费用已经发生，为百俐源公司为签订合同支出的费用，根据双方的过错，一审法院认定顺元公司承担其中的30%即30000元，百俐源公司承担70000元。百俐源公司要求按《物业租赁合同》的条款计算滞纳金，《物业租赁合同》依法无效，百俐源公司的该损失主张理据不充分，不予支持。综上，顺元公司共需向百俐源公司支付209400元（179400元+30000元）。承上，百俐源公司需向顺元公司支付714904元，顺元公司需向百俐源公司支付209400元，双方互负给付义务，经抵扣，百俐源公司仍需向顺元公司支付505504元。对于百俐源公司提出的仅同意顺元公司维修，不同意顺元公司装修的抗辩意见，从双方签订的《物业租赁合同》的违约条款中关于装修费用的约定，以及《物业租赁合同》中“乙方因各种原因中途退租的，……以弥补甲方出租该房屋时所支付的装修免租费、中介费及房屋闲置费用等……”的约定可见，签订合同时百俐源公司知道顺元公司将对租赁标的进行装修并同意给予了装修免租期，可以合理推断百俐源公司同意顺元公司进行装修，百俐源公司的该抗辩意见一审法院不予采纳。《物业租赁合同》约定的权利义务双方为顺元公司与百俐源公司，业本制品厂不是案涉房屋租赁合同关系的相对人，顺元公司要求业本制品厂、罗镇坚承担付款责任理据不充分，一审法院不予支持。第三人与百俐源公司之间的居间合同关系，不属于本案审理的范畴，百俐源公司因案涉房屋租赁合同关系产生的居间费用损失，可根据各自的过错另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、百俐源公司应于判决发生法律效力之日起十日内向顺元公司支付505504元；二、驳回顺元公司的其他诉讼请求；三、驳回百俐源公司反诉的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费为15270.36元（顺元公司已预交），由顺元公司负担5886.58元，百俐源公司负担9383.78元。鉴定费用9800元（百俐源公司已预交），由百俐源公司负担。一审案件反诉受理费为7341.9元（减半收取,百俐源公司已预交），由百俐源公司负担5942元，顺元公司负担1399.9元。二审期间，业本制品厂向本院提交《关于申请协助解决***建设工程相关手续的复函》复印件一份，以证明涉案厂房并非违章建筑，正在办理相关产权手续，表明业本制品厂并未违约，不应承担合同无效的法律责任。本院组织各方当事人进行了质证。经本院审查，业本制品厂提交的证据并不能证明涉案房屋在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证，不影响对涉案房屋租赁合同效力的认定，亦不能证明业本制品厂的主张。顺元公司、百俐源公司、罗镇坚、潘灿成二审期间均未提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对本案的审理围绕顺元公司、百俐源公司双方的上诉请求进行。根据双方的诉辩意见，本院分析如下：一、关于如何认定顺元公司、百俐源公司对于涉案租赁合同无效应承担责任的比例问题。本案中，百俐源公司作为一家专业从事物业管理服务、房地产中介服务的物业公司，可以合理预见案涉《物业租赁合同》的法律效力。另外，百俐源公司在《物业租赁合同》及《物业转租合同》行文中，多处表述为将“地块”出租给顺元公司，但双方均确认出租的标的物为厂房，诚如一审法院所析，百俐源公司签订上述两份合同时存在刻意隐瞒关键信息以及规避法律规定，从而使得顺元公司在通过法律途径行使权利时处于不利状态的行为。顺元公司作为一家业已成立多年且从事经营活动的商事主体，在签订《物业租赁合同》时未尽必要的审查义务，对于涉案合同无效的后果亦存在过错。一审法院根据本案事实和双方的过错程度，认定百俐源公司对《物业租赁合同》无效产生的损失承担70%的责任，顺元公司承担30%的责任并无不当。顺元公司、百俐源公司各自关于责任承担比例的主张，本院均不予支持。二、关于如何认定顺元公司、百俐源公司各自主张的相关费用和损失问题。（一）关于占有使用费的认定问题。1.关于如何认定案涉厂房占有使用费的计算期间问题。（1）本案中，免租期的成立显然是以双方约定的租赁期限（2018年3月16日至2030年3月15日）为前提，而涉案《物业租赁合同》无效，免租期条款并非合同中独立存在的条款，免租期条款亦应无效。在顺元公司已经实际占有使用案涉租赁物的情况，其主张免租期不应计算占有使用费依据不足，本院不予支持。（2）虽然本案确实存在因案涉厂房无房产证导致顺元公司自始未能正常投入生产的情形，但顺元公司已经实际占有房屋进行投产准备，而投产准备使用房屋亦属于使用房屋。顺元公司以厂房未投入使用为由排除计算房屋占有使用费理据不足，本院不予支持。（3）本案中，在案涉厂房不能正常使用的情况下，2018年8月21日，顺元公司与百俐源公司之间对双方自2018年3月16日起的水电费进行总结账，以及顺元公司将涉案厂房的钥匙交还给百俐源公司的行为，足以认定双方于2018年8月21日已达成厂房交还的合意并已履行，一审法院将涉案厂房的占有使用费计算至2018年8月21日理据充分。另外，根据2018年10月17日《温馨提示》内容可知，《温馨提示》是顺元公司出于善意提醒百俐源公司减少损失所为，与占有使用涉案厂房的状况无关。故百俐源公司上诉主张占有使用费计算至2018年10月17日依据不足，本院不予支持。2.关于占有使用费的认定依据问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。诚然，根据上述规定，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般情况下理应支持。但就本案而言，涉案厂房自始未能正常使用投入生产，顺元公司签订合同的目的自始没有实现，一审法院根据本案实际，按双方的过错认定占有使用费用合情合理。百俐源公司关于本案占有使用费认定不当的上诉主张，本院不予采纳。（二）关于装修损失问题。如前文所析，百俐源公司对于导致案涉租赁合同无效的过错程度较高，对合同无效造成的损失应承担70%的责任。根据现有证据，可以认定顺元公司的装修行为已经过百俐源公司的同意。一审法院根据百俐源公司的责任比例，认定其赔偿相应的装修损失理据充分。百俐源公司主张其无须承担顺元公司的装修损失，本院不予支持。（三）关于雇请叉车费用、环评费用问题。根据现有证据，足以认定顺元公司支付的雇请叉车费用12000元、环评费用36000元均已实际发生，且系使得厂房能投入生产使用产生的必要支出，一审法院关于上述费用的认定理据充分。（四）关于管理费问题。百俐源公司上诉称管理费其只是代收，不应全额返还管理费15000元。经审查，百俐源公司并无证据证明其将已收取的管理费支付给其所称的管理人，一审法院基于涉案合同无效，认定由百俐源公司向顺元公司返还管理费15000元并无不当，本院对此亦予以维持。（五）关于水电费。对于百俐源公司提出的顺元公司占有使用期间的水电费，鉴于一审中百俐源公司未就该费用提出反诉诉请，双方二审中无法就此进行调解，顺元公司亦不同意由二审法院一并审理，百俐源公司可另案主张。三、关于业本制品厂、罗镇坚应否承担责任问题。《物业租赁合同》约定的权利义务双方分别为顺元公司与百俐源公司，业本制品厂不是案涉房屋租赁合同关系的相对人。另外，对于顺元公司的装修损失，一审法院已依法予以支持，顺元公司所称的装修价值添附，与本案中业本制品厂应否承担责任无关。顺元公司要求业本制品厂、罗镇坚承担付款责任理据不足，本院不予支持。综上，顺元公司、百俐源公司的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费27526.28元，由上诉人佛山市顺元塑胶制品有限公司负担5983.24元，由上诉人佛山市百俐源物业管理有限公司负担21543.04元。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇二〇年五月二十日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔