广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终513号上诉人（原审被告）：苏琼，女，1976年1月16日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区********怡景花园桂花村桂丰楼A1，公民身份证号码：440************16X。委托诉讼代理人：李冠青，广东大贤东宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈敏强，男，1984年7月1日出生，汉族，住福建省漳浦县**********，现住广东省茂名市茂南区****嘉富名苑A1-2306房，公民身份证号码：350************255。委托诉讼代理人：芦亭玮，女，1987年9月17日出生，汉族，住福建省永安市*************，现住广东省茂名市茂南区****嘉富名苑A1-2306房。上诉人苏琼因与被上诉人陈敏强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初4674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏琼上诉请求：1、依法撤销原审法院作出的(2019)粤0902民初4674号民事判决，并依法改判驳回陈敏强的诉讼请求。2、判令陈敏强承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院认为，苏琼提出的抗辩称：“双方对于剩余的购房款75万元的支付及保证没能达成一致意见的问题。因苏琼与陈敏强签订的《房屋买卖代理合同》第三条第5点中明确约定了剩余的75万元购房款的交付方式，故不予以采信苏琼的抗辩理由”，是认定事实不清，应予纠正。首先，本案的《房屋买卖代理合同(下称该合同)》，是由第三方茂名市茂南区合众房地产中介服务部提供的格式合同，根据商业交易的原则，1、交付标的物，是出卖人的首要义务，也是买卖合同最重要的合同目的。2、支付价款，是买受人获取标的物的所有权的对价，依合同的约定向出卖人支付价款，是买受人的主要义务。本案中，该合同第三条第5点(下称该条款)中只是约定了待办出乙方(陈敏强)的房产证3个工作日内，乙方(陈敏强)去办理商业以及公积金贷款相关手续；所以，该条款并没有明确写明陈敏强在办出房产证之后，在多少日内可以办出银行商业以及公积金的贷款，只是笼统的写明“在银行可放款后一次性划入甲方(苏琼)的账户。”因此，该条款并没有体现出公平的原则。其次，在陈敏强提起本案诉讼之前以及原审庭审中，苏琼已多次提出愿意配合陈敏强进行过户，以及希望双方能够达成新的协议，从而避免双方因该合同的漏洞而再发生争执。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，苏琼根据合同约定不明的补救方式向陈敏强提出；要求对双方剩余的75万元购房款的支付时间以及保证方式作出调整，并无不妥。故原审法院认为苏琼提出的抗辩理由不成立，是认定事实不清，应予以纠正。苏琼当庭补充上诉意见：1.苏琼愿意配合陈敏强进行过户。2.苏琼存在不安抗辩的理由，陈敏强已支付了首期50万元购房款给苏琼，苏琼根据《房屋买卖合同》的约定，已经将房屋转移给陈敏强占有。按照二手房买卖的交易习惯，应由购买方先将款项交齐后，出卖方才将房屋交给购买方。本案中，陈敏强按揭贷款，其应先将剩余的75万元购房款通过银行按揭并成功办理，将购房款支付到苏琼账户后才正式交房。本案中，如苏琼配合陈敏强过户，陈敏强不但实际占有房屋，对外具有物权的公示效力，苏琼的权利将面临被动。其次，苏琼与陈敏强之前就已经为了涉案房屋发生了诉讼纠纷，双方彼此很难再进行交涉。鉴于上述情形，希望能在过户后，陈敏强如何支付剩余的75万元贷款按揭问题重新达成新的协议。陈敏强辩称：一审法院判决合理，苏琼在事实充分的情况下反复诉讼，以陈敏强的子女需要入学落户该套房产，一再拖延，浪费司法资源。苏琼现在愿意配合陈敏强过户不符合事实，当时一起去到房产交易大厅苏琼却拒绝过户，回家了。房产没有交到陈敏强手上，且阻挠陈敏强装修，在茂南区法院判决陈敏强胜诉，茂名中院维持原判后，才能进行装修，也就是直至那个时候陈敏强才占有涉案房屋，在此期间苏琼一直消极对待。苏琼称在办出房产证3个工作日内通知陈敏强，然后去到房产交易中心办理过户，苏琼履行了这一点后，陈敏强会在3个工作日内去办理银行贷款或者公积金贷款，合同对每个步骤都有时间限制，是很清楚的。苏琼提出的不安抗辩权，陈敏强不认可，第四条有丧失或者可能丧失履行债务的情形，但房子不会凭空不见，陈敏强也不会凭空不见，陈敏强是有正当工作，有稳定收入，有住房公积金，不存在银行不会放款的情形。哪怕银行放款不足，陈敏强也有能力以现金的形式补足对方，这一条在合同中也有约定，银行放款3天内以现金形式补足对方。苏琼要求在收到全款后再交房，这条不符合二手房交易的形式，普遍来说是先给首期款，对方交房，银行贷款后再交尾款给对方，不存在结清全款后再交房。银行放款的时间，即使约定了，也不能约束银行的放款时间，如果条款约定了多少天放款，合同也是显失公平的。陈敏强向一审法院起诉的请求：1.依法判令苏琼立即为陈敏强办理房产过户手续；2.本案的案件受理费、诉前保全费用等诉讼费用由苏琼承担。一审法院认定事实：2016年10月21日，陈敏强作为乙方(买方)、苏琼作为甲方(卖方)、合众中介作为丙方(中介)共同签订《房屋买卖代理合同》一份，主要内容为：“(一)买卖房屋位于茂名市***************，建筑面积141.09平方米。所售房屋正在办证过程中，尚未出证，其开发商购房合同编号为：2015041562；(二)房屋成交价为1250000元。出证前的所有税、费均由甲方承担。出证后办理乙方产权证时所需的一切费用由乙方承担；(三)办证过程及付款方式：1.签订本合同时，乙方向甲方交纳定金20000元，该笔房款暂由丙方保管，待乙方支付第一期款给甲方时由丙方用作扣除甲乙双方的中介费；2.甲乙双方约定：双方于2016年11月11日前携带相关资料一同到茂名市房产局档案馆查档，确定房屋产权无异议。乙方支付甲方第一期房款500000元；……4.甲方在办出房产证3个工作日内通知乙方，并一起到茂名市******办理过户备案登记手续，同时办理维修资金过户；5.余下房款：760000待办出乙方名下的房产证3个工作日内，乙方去办理银行商业及公积金贷款相关手续，在银行可放款后一次性划入甲方指定账户。由于银行规定，贷款的金额要打入原房东(甲方)的银行账号，如果银行贷款金额高于应得金额，多出金额由甲方提取还给乙方。如果乙方最终不能足额贷出750000元，则不足部分，乙方在银行放款后三天内以现金补足给甲方”。签订合同后，陈敏强把购房款500000元交付给苏琼，苏琼收款后将涉案房屋交付给陈敏强。后因陈敏强要求苏琼将涉案房屋过户至陈敏强名下未果，致成纠纷，陈敏强于2019年9月5日向该院提起诉讼，请求判如所请。另查明，诉争房屋的不动产权证[粤(2019)茂名市不动产权第0043752号]已于2019年8月9日办至苏琼名下。庭审中，陈敏强、苏琼均同意继续履行《房屋买卖代理合同》。一审法院认为：陈敏强、苏琼签订的《房屋买卖代理合同》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。陈敏强按照合同约定按时足额支付了购房款500000元给苏琼，苏琼应当履行协助陈敏强办理房屋产权过户登记的义务。现涉案房屋具备过户条件，因苏琼至今未能履行协助陈敏强办理过户的合同义务，故陈敏强诉请苏琼将涉案房屋过户至其名下，有事实和法律依据，该院予以支持。至于苏琼辩称陈敏强、苏琼对剩余购房款750000元的支付和保证没能达成一致意见的问题。因陈敏强、苏琼签订的《房屋买卖代理合同》第三条第5点中明确约定了剩余的750000元购房款的交付方式，故苏琼的上述抗辩理由，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，该院判决：苏琼在本判决生效后三十日内协助陈敏强办理茂名市茂南区****************[粤(2019)茂名市不动产权第0043752号]的产权过户手续。案件受理费100元，减半收取计50元(陈敏强已预交)，由苏琼负担。苏琼于履行本判决义务之时一并迳付陈敏强，该院不做另行退收。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。本院认为，本案实质是房屋买卖合同纠纷，亦即是出卖人出售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的行为。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。结合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：出卖人苏琼将涉案房屋交付给买受人陈敏强后，应否协助陈敏强办理过户手续。出卖人苏琼与买受人陈敏强签订的《房屋买卖代理合同》第三条办理过程及付款方式第四项约定，出卖人在办出房产证3个工作日内通知买受人，并一起到茂名市******办理过户备案登记手续，同时办理维修资金过户。涉案房屋的不动产权证已于2010年8月9日登记在出卖人苏琼的名下，依双方合同的约定，已经具备过户条件，且在二审庭审中，苏琼也表示愿意协助过户，一审判决其协助陈敏强办理过户并无不当，本院予以支持。苏琼上诉主张因双方对75万元剩余购房款约定不明确，要求买受人就支付时间及保证方式作调整的理由不充分，本院不予支持。综上所述，苏琼的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人苏琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年五月十一日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞