广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12586号原告：彭倩茹，女，1984年10月3日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：邓洪健，女，1971年9月24日出生，汉族，住广州市天河区。原告彭倩茹诉被告邓洪健房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭倩茹，被告邓洪健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭倩茹向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2019年4月26日所签订的《房屋租赁协议书》于2019年6月5日解除；2.被告退还原告房屋租金1900元及按金3800元；3.被告赔偿违约金7600元（按双倍按金计算）；4.被告支付原告的中介服务费950元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月26日签订《房屋租赁协议书》，约定被告将位于广州市番禺区钟村镇祈福新村湖景×街×号×楼的房屋出租予原告，租赁期限为2019年5月6日至2020年5月5日；租金为每月1900元，租金及按金缴付方式为押二付一，每月租金以支付宝转账形式支付；物业管理费等其他费用由原告承担。原告签订租赁合同后于2019年4月30日向被告支付宝转账4700元作为2019年5月份的租金及该承租按金。2019年6月10日，原告收到广州市天河区人民法院的公告及执行裁定书张贴于该租赁房屋房门外，公告显示平安银行股份有限公司广州分行申请执行广州意思广告有限公司、被告邓洪健、梁某借款合同纠纷一案的民事判决书已经发生法律效力，根据生效法律文书，被告名下的租赁房屋需被法院拍卖，上述房屋的相关权利人或使用人必须于该公告张贴之日起10日内迁出。2019年6月10日原告把该公告及执行裁定书以微信照片之方式告知被告，并于2019年6月11日按被告要求把该公告及执行裁定书快递至朱某。2019年6月10日当晚，原告已迁出该房屋并与被告协商后续处理事宜。2019年6月13日，经双方协商，并由房产中介公司工作人员张某的协助下，清算该房屋2019年5月6日至2019年6月10日的水电管理费，被告答应从按金3800元里扣除2019年5月6日至2019年6月10日的水电管理费后，剩余部分3507元退还给原告。直至2019年9月25日，原告多次联系被告，追讨被告拖欠的按金，但无果。根据双方约定，在租赁期内如甲方单方面提早终止租赁协议，应赔偿双倍按金给乙方。且根据（2016）粤0106民初6089号《民事判决书》显示，被告明知该房屋涉及合同纠纷，随时不能正常使用，但仍将该房屋租赁给原告使用，且不提前告之情况，已构成故意欺骗，导致原告时间及金钱损失。据此，原告特向法院提起诉讼。被告邓洪健辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。2019年5月29日原告向我方发送短信表示其怀孕不想继续承租涉讼房屋，2019年6月3日我方向原告发微信要求支付租金及管理费，原告称其已搬离涉讼房屋，费用可直接在押金上扣除。我方向中介方了解到原告也在找另外的租客。合同约定若原告提前终止合同，我方有权没收押金。因此，在法院尚未强制要求搬空涉讼房屋前，原告已单方提出解除合同并已实际搬离涉讼房屋。2019年6月10日原告到涉讼房屋取回物品时才发现法院粘贴了公告，虽该案件持续了两年多，但原告以该理由解除合同，我方不同意，且根据买卖不破租赁，即使涉讼房屋被拍卖，也不影响原告的租赁权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区钟村镇祈福新村湖景×街×号×楼的房屋（以下简称涉讼房屋）的原登记权属人为邓洪健，建筑面积为61.4平方米，占有房屋份额为全部。2.2019年4月26日，邓洪健作为出租方（甲方）与彭倩茹作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议书》（以下简称涉讼合同），约定甲方将涉讼房屋出租给乙方；租赁期限自2019年5月6日起至2020年5月5日；租金每月为1900元；乙方在本协议生效之日向甲方支付3800元作为按金，另需支付壹个月之租金1900元作为上期；乙方应于每月开始后的第6日至第10日内将租金以支付宝方式支付给甲方；在租赁期内，如乙方单方面提早终止本租赁协议，甲方将不退回乙方之按金；在租赁期内，如甲方单方面提早终止本租赁协议，应赔偿双倍按金给乙方；乙方每月应交清当月水费、电费、管理费及电话费，否则作违约处理，甲方有权没收按金及收回房屋；等等。3.2019年5月20日，广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）作出（2019）粤0106执6867号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人邓洪健名下的涉讼房屋及被执行人梁某名下位于广州市越秀区先烈中路×号×房产。4.2019年6月5日，天河法院作出（2019）粤0106执6867号《公告》，责令被执行人及其他使用人在该公告张贴之日起10日内迁出并腾空上述两套拍卖房产，交该院处理。为此，上述房屋的相关权利人，必须于上述期限内向该院申报并提出主张，逾期不提出，视为放弃权利，由此造成的损失，由放弃权利人自行承担，该院将依法强制执行。5.2019年9月27日，彭倩茹提起本案诉讼。6.因本院以其他方式无法与邓洪健取得联系，故本院依法将本案转为普通程序并向邓洪健发出应诉公告，后公告期限届满，邓洪健到庭参加了诉讼。庭审过程中，双方当事人均确认以下事实：1.彭倩茹向邓洪健支付了涉讼房屋的押金3800元及首月即2019年5月6日至2019年6月5日的租金1900元；2.2019年5月5日彭倩茹接收了涉讼房屋；3.2019年6月13日彭倩茹将涉讼房屋的钥匙、门禁卡交回予中介；4.截至2019年6月13日，彭倩茹应承担的涉讼房屋的水电费、物管费共293元；5.涉讼合同已实际解除。现彭倩茹与邓洪健主要就涉讼合同的解除时间及解除事由产生争议。邓洪健称2019年5月29日彭倩茹向其发送微信表示已怀孕不想继续承租涉讼房屋，2019年6月3日彭倩茹称已搬离涉讼房屋，即在法院尚未强制要求迁出并腾空涉讼房屋前，彭倩茹已单方向其提出解除合同，并实际搬离了涉讼房屋，故涉讼合同已于2019年5月29日解除，彭倩茹已构成违约，其有权没收彭倩茹支付的押金。彭倩茹搬离后，涉讼房屋一直处于空置状态，2019年9月涉讼房屋已被拍卖，拍卖时法院称若有租约则需向法院提供，因彭倩茹已搬离，故其未向法院提供租约。另邓洪健确认涉讼房屋出租前，其上存在抵押及查封。彭倩茹则认为虽其于2019年5月29日向邓洪健提出不再承租涉讼房屋，但邓洪健于2019年6月5日仍要求其支付当月的租金，可见邓洪健并未同意其解除合同的要求，且其时其亦同意按照涉讼合同的约定继续支付租金至找到新租户为止。2019年6月5日天河法院将《公告》及《执行裁定书》张贴在涉讼房屋门外，按照上述法律文书的要求其应迁出并腾空涉讼房屋，因此自2019年6月5日起涉讼合同已无法继续履行，故涉讼合同已于该日解除。而邓洪健在明知涉讼房屋涉及其他案件的诉讼，且存在抵押及查封的情况下仍将涉讼房屋出租予其，存在欺骗行为，构成违约，并造成其损失，故其要求邓洪健退还押金及已支付的租金，赔偿违约金及中介服务费等。为证明本案事实，彭倩茹、邓洪健均向本院提交并当庭出示了双方之间的微信聊天记录。另彭倩茹向本院提交了其与邓洪健、中介人员三方的微信群聊天记录，邓洪健对此予以确认。彭倩茹、邓洪健之间的微信聊天记录显示，2019年5月29日彭倩茹向邓洪健发送微信消息“邓小姐你好，真抱歉，我不能继续租你的房子了……所以我跟你说声抱歉”；2019年6月3日，邓洪健发送“1900+208管理费，这个月的租金。你这两天转我支付宝就行”、“我已叫青找新租客，安排了就交接”，彭倩茹回复“邓小姐早晨，你的留言收到了。我现在没你那边住了，我已经收搭干净，青姐说帮忙找别的租客来是否能接着租。所以我想6月5日开始的租金就在押金里抵扣，当然如果有人尽快接着租是最好理想的，但如果时间拖得长，那只有由我这边支付了，你看这样处理好不好？”邓洪健回复“你那边只能是你每月照交租金，我争取让青租出去，早点租出，就押金退租金再计算”；2019年6月5日，邓洪健发送“你那边租金划过来了么，我把支付宝发你”，彭倩茹回复“很抱歉，邓小姐，因为我已经没有在那边住了，其实你到时候扣都是一样的”；2019年6月10日，彭倩茹将天河法院作出的《执行裁定书》及《公告》的张贴照片发送予邓洪健，邓洪健回复“你上月已经搬出来了，这事没影响到你就好了。经济损失我们自己相互协商吧，合理解决就好，没什么大不了的事，你怀孕了注意身体”、“这事怎么样处理你就别理了，其他定金的事我们自己协商吧”；2019年6月12日，彭倩茹发送“邓小姐你好，我的要求是退还我两个月的押金就可以了，合共3800元。你可以转我支付宝或微信转账也可以。…你明天处理这个押金的事吧…”，邓洪健回复“阿青和我说有新的租客了，她说这几天定了收了押金就会和你交接，具体她说和你计数，她说有什么管理费的，之前都是你们计的，我也不清楚”、“她和你对接好，由我这边退你”、“你和青联系，你们约，合理解决就好。你们约了什么时候对完搞好，我这里退你”；2019年6月13日，彭倩茹发送“邓小姐你好，今天跟阿青做好交接工作，她也计算好应扣金额发群上了，并且钥匙和业主卡我也归还了，请问你那边准备什么给我转账？”邓洪健回复“给我点时，二十号左右”；2019年6月20日，彭倩茹发送“邓小姐你好，那个押金你转支付宝还是微信给我？总数是3507元，我支付宝号135××××****.彭倩茹”，邓洪健回复“不好意思，稍迟几天，我这还在处理，还没拿到钱”。另彭倩茹、邓洪健与中介人员三方的聊天记录显示，2019年6月13日彭倩茹与中介人员就涉讼房屋的水表、电表使用量进行登记及结算，中介人员向邓洪健发送“减去费用，你到时候退3507元”。本院认为，彭倩茹与邓洪健签订的涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。根据彭倩茹与邓洪健的微信聊天记录可知，彭倩茹于2019年5月29日向邓洪健明确作出提前解除双方之间的租赁合同关系的意思表示，其后双方就押金的退还进一步协商，至2019年6月13日彭倩茹与中介人员就涉讼房屋的水电费及物管费进行结算，并将涉讼房屋的钥匙及门禁卡返还予中介人员，且邓洪健亦表示同意将扣除水电费、物管费后的剩余押金退还予彭倩茹，即双方已办理交接手续，并就解除涉讼合同达成合意，因此本院认定涉讼合同于2019年6月13日经彭倩茹、邓洪健协商一致解除。就彭倩茹要求邓洪健退还其已支付的2019年5月6日至2019年6月5日租金1900元的诉请。彭倩茹于庭审中确认其自2019年5月5日接收了涉讼房屋，并于2019年6月13日结算了水电费等相关费用及交还涉讼房屋的钥匙、门禁卡，即彭倩茹于上述期间已实际使用涉讼房屋，故其要求退还租金1900元的诉请，于法于理无据，本院不予支持。就彭倩茹要求邓洪健退还押金3800元的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现涉讼合同因双方协商一致而解除，故邓洪健应向彭倩茹退还其已收取的押金。彭倩茹于庭审中确认截至2019年6月13日其应承担的水电费、物管费等共293元，经抵扣后剩余押金部分为3507元（3800元-293元），且根据彭倩茹与邓洪健之间的微信聊天记录可知，双方就邓洪健需向彭倩茹退还押金3507元已达成合意，故邓洪健应向彭倩茹退还押金3507元。就彭倩茹诉请中的超出部分，本院不予支持。就彭倩茹要求邓洪健按双倍押金的标准赔偿违约金及支付中介费的诉请。因涉讼房屋的租赁合同关系因双方协商一致而解除，邓洪健无需承担违约责任，而在履行合同中已实际发生的费用，由双方自行承担，故就彭倩茹要求邓洪健赔偿违约金及支付中介服务费的诉请，缺乏合同及事实依据，本院均不予支持。综上，本院对彭倩茹的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认彭倩茹与邓洪健于2019年4月26日签订的《房屋租赁协议书》于2019年6月13日解除；二、邓洪健应于本判决发生法律效力之日起三日内向彭倩茹退还押金3507元；三、驳回彭倩茹的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，由彭倩茹负担156元，邓洪健负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  彭凤霜人民陪审员  梁少玲二〇二〇年五月二十日书 记 员  凌绮珊