山西省灵丘县人民法院   民事判决书   （2021）晋0224民初225号   原告：吕某，灵丘县人。       原告：杨某，现住杭州市萧山区。       原告：张某1，灵丘县人。       原告：崔某，灵丘县人。       原告：袁某，灵丘县人。       原告：贺某，灵丘县人。       原告：张某2，灵丘县人。       原告：孙某1，灵丘县人。       原告：来某，灵丘县人。       原告：刘某1，灵丘县上寨镇口头人。       原告：于某，现住天津市河东区。       原告：张某3，灵丘县人。       原告：李某1。       原告：李某2，灵丘县人。       原告：陈某，现住大同市。       原告：杜某，现住灵丘县。       原告：何某，现住灵丘县。       原告：邓某，现住灵丘县。       原告：韩某，现住晋中市。       原告：卢某，现住灵丘县。       原告：张某4，现住灵丘县。       原告：任某1，现住大同市。       原告：安某1，现住大同市。       原告：冯某1，现住浑源县。       原告：李某3，现住浑源县。       原告：张某5，现住灵丘县。       原告：段某，现住灵丘县。       原告：曹某1，现住灵丘县。       原告：张某6，现住灵丘县。       原告：张某7，现住灵丘县。       原告：刘某2，现住灵丘县。       原告：孙某2，现住灵丘县。       原告：薛某，现住灵丘县。       原告：安某2，现住大同市。       原告：曹某2，现住大同市。       原告：郭某1，现住灵丘县。       原告：李某4，现住河北省保定市涞源县。       原告：张某8，现住灵丘县。       原告：刘某3，现住灵丘县。       原告：冯某2，现住大同市。       原告：刘某4，现住大同市。       原告：李某5，现住灵丘县。       原告：白某，现住灵丘县。       原告：孟某，现住灵丘县。       原告：张某9，现住河北省保定市安新县。       原告：马某，现住灵丘县。       原告：郭某2，现住灵丘县。       四十七原告委托诉讼代理人：赫某，山西民仁律师事务所律师。       被告：大同市宝利全房地产开发有限责任公司灵丘分公司。       负责人：刘某5。       委托诉讼代理人：李某6，大同市平城站东大街48号3楼3单元12号。       被告：大同市宝利全房地产开发有限责任公司。       委托诉讼代理人：文某，北京市金开律师事务所律师。       委托诉讼代理人：任某2，北京市金开律师事务所律师。       原告吕某等人与被告大同市宝利全房地产开发有限责任公司灵丘分公司、大同市宝利全房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某2、冯某1及其四十七原告委托诉讼代理人赫某、被告大同市宝利全房地产开发有限责任公司灵丘分公司的委托诉讼代理人李某6、大同市宝利全房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人文某、任某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。       四十七原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行认购协议及购房确认书；2、要求被告与各原告签订正式的商品房买卖合同，并负责到灵丘县房地产管理局办理房屋买卖登记（网签）；3、要求被告为各原告办理房屋所有权证书。       事实和理由：被告大同市宝利全房地产开发有限责任公司（以下简称被告宝利全公司）开发建设“宝利阳光城”小区，以大同市宝利全房地产开发有限责任公司灵丘分公司（以下简称分公司）对外统一销售，各原告分别从分公司处购买楼房情况如下：       2018年10月3日，原告吕某与被告签订《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定以545634元的价格购买被告宝利阳光城小区1号楼1单元1302号住宅房，原告吕某当日向被告缴纳首付款165634元，剩余380000元为贷款金额。       2020年6月6日，原告杨某向被告缴纳定金50000元，约定以500000元的价格购买被告宝利阳光城小区11号楼3单元2002号住宅房，2020年6月10日，原告杨某与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定首付150000元，剩余350000元为贷款金额，原告当日缴纳了购房款100000元。       2019年8月31日，原告张某1向被告缴纳20000元定金，约定以545371元的价格购买被告宝利阳光城小区8号楼2单元1904号住宅房，在与被告签订的《宝利阳光城房屋认购协议书》上写明首付款为245371元，剩余300000元为贷款金额，原告分别于2019年11月8日、2020年6月3日、2020年10月12日缴纳购房款30000元、115371元、80000元。       2020年6月20日，原告崔某向被告缴纳定金20000元，约定以459870元的价格购买被告宝利阳光城小区北区1号楼1单元803号住宅房，2020年7月1日，原告崔某与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定房屋首付为179870元，剩余280000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款159870元。       2020年4月30日，原告袁某向被告缴纳定金30000元，约定以398030元的价格购买被告宝利阳光城小区北区1号楼1单元802号住宅房，2020年5月13日，原告袁某与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定房屋首付为128030元，剩余270000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款98030元。       2021年1月22日，原告贺某与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定以461489元的价格购买被告宝利阳光城小区10号楼2单元1102号住宅，首付款141489元，剩余320000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款141489元。       2019年11月8日，原告张某2向被告缴纳定金90000元，约定以565361元的价格购买被告宝利阳光城小区3号楼2单元301号住宅，2019年12月10日原告张某2与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定房屋首付为175361元，剩余390000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款85361元。       2019年7月19日，原告孙某1向被告缴纳定金30000元，约定以576315元的价格购买被告宝利阳光城小区3号楼1单元502号住宅，2019年8月18日原告孙某1与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定房屋首付为176315元，剩余400000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款153517元。       2020年11月22日，原告来某向被告缴纳定金30000元，约定以505000元的价格购买被告宝利阳光城小区11号楼1单元2402号住宅，2020年12月4日原告来某与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定房屋首付为155000元，剩余350000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款125000元。       2019年10月25日，原告刘某1向被告缴纳定金10000元，约定以360187元的价格购买被告宝利阳光城小区5号楼1单元2603号住宅，2019年10月28日原告刘某1与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定房屋首付为110187元，剩余250000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款100187元。       2019年3月28日，原告于某向被告缴纳诚意金20000元，约定以524041元的价格购买被告宝利阳光城小区11号楼3单元903号住宅，2019年4月8日原告于某与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定房屋首付为164041元，剩余360000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款144041元。       2020年5月5日，原告张某3向被告缴纳定金30000元，约定以572656元的价格购买被告宝利阳光城小区7号楼2单元2304号住宅，2020年5月6日原告于某与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定房屋首付为172656元，剩余400000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款142656元。       2018年10月29日，原告李某1向被告缴纳定金50000元，约定以369097元的价格购买被告宝利阳光城小区5号楼2单元2402号住宅，2019年12月29日原告李某1与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定房屋首付为239097元，剩余130000元为贷款金额，原告分别于2018年11月2日、2019年12月29日缴纳购房款199097元、20000元。       2020年8月21日，原告李某2与被告签订《确认单》约定以472577元的价格认购被告宝利阳光城11号楼3单元2701号住宅，并缴纳30000元定金。       2020年12月29日，原告陈某与被告签订《宝利阳光城商铺认购协议书》，约定以1180000元的价格购买被告宝利阳光城小区1#底商9号商铺，原告以被告的欠款590000元抵顶部分房价，被告给原告出具了收款收据，剩余590000元为贷款金额。       2019年8月5日，原告杜某、何某在被告售楼部与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定原告以278238元的价格购买被告宝利阳光城小区6号楼2单元703号楼房，付款方式为原告于签订本认购书时交房款98238元，剩余的180000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款98238元。       2019年6月13日，原告邓某、韩某向被告缴纳定金40000元，约定以731869元的价格购买被告宝利阳光城小区9号楼1单元901号楼房，2019年7月2日，原告缴纳购房款181869元，2020年12月19日，原告邓某、韩某与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定原告共缴纳首付431869元，剩余的300000元为贷款金额，原告于当日又缴纳购房款210000元。       2019年6月12日，原告卢某、张某4向被告缴纳定金20000元，约定以558160元的价格购买被告宝利阳光城小区10号楼2单元1603号楼房，2019年6月22日，原告卢某、张某4与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定原告共缴纳首付168160元，剩余的390000元为贷款金额，原告于当日又缴纳购房款148160元。       2020年10月25日，原告任某1、安某1在被告售楼部与被告签订了《宝利阳光城商铺认购协议书》，约定原告以1204810元的价格购买被告宝利阳光城小区2＃底商6号商铺，付款方式为原告于签订认购书时交房款604810元，剩余的600000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款604810元。       2020年12月7日，原告冯某1、李某3在被告售楼部与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定原告以410564元的价格购买被告宝利阳光城小区北1区1号楼1单元1502号楼房，付款方式为原告于签订本认购书时交房款130564元，剩余的280000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款130564元。       2020年10月27日，原告段某、张某5在被告售楼部与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定原告以440000元的价格购买被告宝利阳光城小区10号楼1单元1802号楼房，付款方式为原告于签订本认购书时交房款140000元，剩余的300000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款140000元。       2020年11月17日，原告曹某1、张某6在被告售楼部与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定原告以500000元的价格购买被告宝利阳光城小区8号楼2单元1804号楼房，付款方式为原告于签订本认购书时交房款150000元，剩余的350000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款150000元。       2020年12月10日，原告张某7、刘某2向被告缴纳定金30000元，约定以505000元的价格购买被告宝利阳光城小区北1区1号楼2单元1403号楼房，2020年12月16日，原告缴纳购房款205000元，2021年1月8日，原告与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定首付255000元，剩余250000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款20000元。       2019年6月12日，原告孙某2、薛某向被告缴纳定金20000元，约定以516317元的价格购买被告宝利阳光城小区10号楼1单元901号楼房，2019年6月24日，原告缴纳购房款140000元，2019年7月17日，原告缴纳购房款120000元，2019年7月31日，原告缴纳购房款16317元，2020年1月21日，原告与被告签订《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定首付326317元，剩余的190000元为贷款金额，原告于当日缴纳购房款30000元。       2020年10月13日，原告曹某2、安学琴向被告缴纳定金30000元，约定以863200元的价格购买被告宝利阳光城小区1＃底商8号商铺，2020年10月14日，原告与被告签订了《宝利阳光城商铺认购协议书》，约定首付433200元，剩余的430000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款403200元。       2020年7月8日，原告李某4、郭某1与被告签订了《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定原告以596200元的价格购买被告宝利阳光城小区10号楼2单元2503号楼房，付款方式为原告于签订本认购协议书时缴纳186200元，剩余的410000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款186200元。       2021年1月6日，原告张某8、刘某3向被告缴纳定金30000元，约定以520000元的价格购买被告宝利阳光城小区7号楼1单元1804号楼房，2021年1月15日，原告与被告签订《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定首付160000元，剩余360000元为贷款金额，原告于当日缴纳购房款130000元。       2020年12月15日，原告冯某2、刘某4与被告签订了《宝利阳光城商铺认购协议书》，约定原告以1500000元的价格购买被告宝利阳光城小区11＃底商4号商铺，付款方式为首付750000元，剩余750000元为贷款金额，2020年12月16日，原告缴纳购房款750000元。       2019年10月2日，原告李某5、白某向被告交付定金20000元，约定以688865元的价格购买被告宝利阳光城小区9号楼1单元501号楼房，2019年10月9日，原告向被告缴纳购房款188865元，2020年12月12日，原告与被告签订《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定首付388865元，剩余的300000元为贷款金额，原告当日缴纳购房款180000元。       2020年12月26日，原告张某9、孟某向被告缴纳定金10000元，约定以540000元的价格购买被告宝利阳光城小区8号楼1单元2504号楼房，2020年12月27日，原告与被告签订《宝利阳光城房屋认购协议书》，约定首付170000元，剩余的370000元为贷款金额，原告当日交付购房款160000元。       2020年12月21日，原告马某、郭某2向被告缴纳定金20000元，约定以560000元的价格购买被告宝利阳光城小区10号楼1单元1903号楼房，首付230000元，剩余330000元为贷款金额。       被告与各原告签订认购协议并收到原告购房款后，却迟迟不与各原告签订正式的商品房买卖合同，也不到灵丘县房地产管理局办理房屋买卖备案登记，也就是办理网签手续，从而不能有效的防止被告“一房数卖”或者抵押贷款等可能会严重损害各原告合法权益的行为，各原告多次到被告宝利全公司售楼部催促，均无果。       综上所述，原告与被告宝利全公司分公司之间已经形成了房屋买卖合同关系，被告宝利全公司就应当为各原告办理网签及房产证等手续，现在拖延办理，已经构成了严重违约，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判允所请。       大同市宝利全房地产开发有限责任公司灵丘分公司辩称：分公司是在公司2018年8月29日下达授权委托书后，在总公司授权下进行地产的开发、投入，销售房屋具有合法、合理性，对原告的起诉没有意见，请法庭依法处理。       大同市宝利全房地产开发有限责任公司辩称：1、总公司没有授权分公司代理人李某6所说的授权委托书，该授权委托书系其私自加盖公章，私自作出的；2、在此强调，分公司今天出庭的诉讼代理人李某6不具备诉讼资格，总公司没有授权他参加本次的诉讼活动；3、对于原告提出的第一项诉讼请求，要求被告继续履行认购协议及购房确认书，对此总公司的意见是在总公司确认原告的认购协议真实的情况下，并且原告已经按照真实的认购协议书上面的款项及金额将房屋全款或者定金已经交纳到了总公司或者分公司账上的，总公司会予以确认，凡是原告没有将房款交纳到总公司以及分公司的银行账户上，而将其房款私自交给其他个人，那么这证明原告并未按合同约定履行认购协议，对此总公司一律认为该认购协议不成立，更谈不上第三个诉讼请求办理房产所有权证书；4、本案本诉讼代理人开庭前一直没有接到原告提交的相关证据，我们只收到了民事诉状和传票，我们对此要求中止本案的继续审理，请法庭确认证据交换的时间，那么我方才能针对这么多原告的证据进行核实。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，《民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，法人由其法定代表人进行诉讼，第四十九条规定，当事人有权委托代理人，因此第一被告作为本案当事人，应由第一被告法定代表人孟强或者法定代表人委托的代理人进行诉讼，向法庭再次申明，第一被告法定代表人孟强已授权文某、任某2作为本案的诉讼代理人，除二位诉讼代理人以外，其他任何人无权代表第一被告及第二被告进行诉讼。       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告大同市宝利全房地产开发有限责任公司认为原告提供的房屋认购协议书、确认单及收据等均为复印件，其真实性无法认可，无法证实原告支付了购房款。针对原告提供的上述证据，本院经庭后核实，该证据与各原告手中的原件一致，且分公司作为销售方对上述证据均予以认可，可以证明原告在起诉状中陈述的事实，故应予以全部认定。2、针对大同市宝利全房地产开发有限责任公司灵丘分公司提供的大同市宝利全房地产开发有限责任公司委托其进行宝利·阳光城项目的项目管理、工程管理、安全管理、销售管理、涉税事项等一切相关事宜全权处理的授权委托书，大同市宝利全房地产开发有限责任公司认为该证据系复印件，对其真实性不认可，公司法定代表人孟强并不知情。本院认为，该证据虽为复印件，但上面加盖了公司的印章，对其真实性应予以认定。       综上，本院对各原告在起诉状中陈述的事实均予以确认。       本院认为，《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。各原告与被告大同市宝利全房地产开发有限责任公司灵丘分公司分别签订了《房屋认购协议书》，并按照约定支付了定金及首付款项，双方已经形成了房屋买卖合同关系。《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房（2018）128号）规定：房屋交易合同网上签约备案（简称房屋网签备案），是加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序、维护群众合法权益的重要手段，是促进房地产市场平稳健康发展的基础性工作。住房和城乡建设部《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》1、明确房屋网签备案适用范围：在城市规划区国有土地范围内开展房屋转让、租赁和抵押等交易活动，实行房屋网签备案，实现新建商品房和存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案全覆盖。依据上述规定大同市宝利全房地产开发有限责任公司灵丘分公司应当负责办理房屋网签备案。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。大同市宝利全房地产开发有限责任公司灵丘分公司应当协助各原告办理房屋产权手续，鉴于大同市宝利全房地产开发有限责任公司灵丘分公司不具有法人资格，其虽然领取了营业执照，可以作为诉讼主体参与诉讼，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，大同市宝利全房地产开发有限责任公司应当负责为各原告办理办理网签备案和协助办理房屋产权手续。关于大同市宝利全房地产开发有限责任公司申请人民法院调取大同市宝利全房地产开发有限责任公司灵丘分公司在中国工商银行灵丘支行、灵丘长青村镇银行的银行流水的请求，本院认为，大同市宝利全房地产开发有限责任公司灵丘分公司对各原告在诉状中陈述的付款情况均无异议，该项请求与本案无关，对大同市宝利全房地产开发有限责任公司的该项请求应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：       大同市宝利全房地产开发有限责任公司继续履行认购协议及购房确认书，并在本判决生效后十日内与各原告签订正式的商品房买卖合同，负责到灵丘县房地产管理局办理房屋买卖登记（网签），为各原告办理房屋所有权证书。       案件受理费100元，由大同市宝利全房地产开发有限责任公司承担。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。       审判员崔永福   二0二0年五月十日   书记员王文叶