福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2500号 上诉人（原审被告）：林菁，女，1991年1月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘行星，福建创富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：福州宗盛酒店管理有限公司，住所地福建省福州市台江区西洋路****楼**。 法定代表人：林勇，执行董事。 委托诉讼代理人：林卫贤，福建景行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游晓芳，福建景行律师事务所律师。 上诉人林菁因与被上诉人福州宗盛酒店管理有限公司（以下简称宗盛酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初4589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 林菁上诉请求:1.撤销一审判决第二项和第三项判决；2.本案一审、二审诉讼费用由宗盛酒店公司承担。事实与理由：一、一审判令林菁支付租金属于事实认定不清。1.案涉租赁合同已经于2018年7月解除，林菁2018年7月1日后便不再占有使用案涉租赁房屋。一审中，林菁已提供录音证据证明该事实，宗盛酒店公司代理人及其工作人员在庭上亦确认了该证据的真实性。2.林菁已提供证据证明其支付至2018年6月的租金情况，宗盛酒店公司却未提供证据证明案涉房屋租金实际缴纳情况，故其主张的欠租时间没有证据予以证明法院不应支持。二、一审判决未追加实际承租人参与诉讼，遗漏重要案件当事人，程序违法。三、一审判决支付的违约金没有事实及合同依据，且金额明显过高。林菁在一审调解中，为妥善解决此事，主动配合腾空房屋，已承受了相应的损失。 宗盛酒店公司辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，依法予以维持。林菁未履行合同义务，理应向宗盛酒店公司支付租金、占有使用费及违约金。法院依职权将违约金标准调整为日万分之五符合合同及法律规定。 宗盛酒店公司向一审法院起诉请求：1.判令解除宗盛酒店公司、林菁之间的《租赁合同》；2.判令林菁立即腾空、搬离福州市台江区西洋路x号一层沿街店面（面积285平方米），并将该租赁房屋完好地交还宗盛酒店公司；3.判令林菁向宗盛酒店公司支付拖欠的租金暂计114719.07元（2019年7月1日至2019年10月31日拖欠的租金，实际应计算至林菁向宗盛酒店公司交还租赁房屋之日止）；4.判令林菁向宗盛酒店公司支付代其缴付的水电费15121.75元，停车费225元，卫生费500元，物业费3540元，合计19386.75元；5.判令林菁向宗盛酒店公司支付违约金28158.15元（该违约金按照逾期付款总额的日千分之五的标准计算，其中2019年7月1日至2019年7月31日，以12121.48元为基数；2019年8月1日至2019年8月31日，以46387.96元为基数；2019年9月1日至2019年9月30日，以80654.44元为基数；2019年10月1日起至起诉之日，以118259.07元为基数；此后继续按此标准计算至林菁实际付清拖欠的全部费用之日止）；6.判令林菁向宗盛酒店公司支付为实现债权所支出的律师费8000元；7.本案诉讼费用由林菁承担。 一审法院认定事实：福州市台江区西洋路x号1＃-2＃楼的所有权人为福州日报社（房屋所有权证号榕房权证Ｒ字第0××6号）。2012年11月28日，福州日报社出具了一份《委托书》，内容为“福州日报社将座落于福州市台江区西洋路x号1＃、2＃楼（产权属于福州日报社），现委托福州脸谱文化传媒有限公司负责该地址改造、招商管理、经营租赁，委托管理时间自2013年2月1日至2023年1月31日（10年）止。”2013年5月10日，福州脸谱文化传媒有限公司（甲方、出租方）、宗盛酒店公司（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定福州脸谱文化传媒有限公司将福州市西洋路4号房屋出租给宗盛酒店公司作商业用途使用，租赁期限从2013年5月1日起至2023年1月31日止。 2018年1月15日，宗盛酒店公司（甲方、出租方）、林菁（乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》，约定：1.甲方将坐落在福州市台江区西洋路x号，面积285平方米，每平方米80元；2.租赁期限为10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止；3.乙方应在合同签约前，交履约保证金共计70000元，该押金于租赁期满乙方不违约情况下七天内退还，不计利息；4.乙方必须在每月1日前交清本月的租金22800元。两年后（即2015年10月1日起）每年租金递增10%；5.乙方必须在每月1日前向甲方指定的物业公司交清本月物业管理费855元并在每月1日前交清上个月使用的水电费和公用水电分摊费；6.乙方应按时缴纳租金、水电费、公摊水电费和物业管理费，逾期未缴纳按每天千分之五增缴违约金。乙方逾期15天未缴上述费用则视为乙方违约，甲方有权解除合同；7.如因乙方违约被甲方提前单方解除合同，或合同履行期限未满，原属乙方的财产应在甲乙双方结清租金后七日内退走；8.本合同在履行中发生争议时，双方应友好协商解决。如协商不成，双方有权向法院提起诉讼，诉讼费、律师费由败诉方承担；9.备注：之前与黄琳娜、黄琳生所签原合同与开具收据一律作废。该合同还就其他事项进行了约定。宗盛酒店公司的总经理邱吉平作为该公司的代表在该合同落款“甲方”处签名、捺印，林菁在该合同落款“乙方”处签名、捺印。2019年9月23日，宗盛酒店公司委托福建景行律师事务所，按照福州市台江区西洋路x号的地址，通过EMS邮政特快专递，向林菁寄送了一份《律师函》，要求林菁向宗盛酒店公司支付拖欠的2019年7月份至9月份租金共计79718.44元，2019年6月份卫生费500元，2019年6-7月份停车费225元，2019年6月15日至8月14日水电费15121.75元，合计95565.19元。该函件被签收妥投。 2019年10月14日，就本案纠纷，宗盛酒店公司与福建景行律师事务所签订了《委托代理合同》，约定委托代理期限至一审终止，律师费8000元。2019年11月25日，林菁签署了一份《承诺书》，内容为“本人林菁于2018年1月15日就承租福州市台江区西洋路4号房屋一事与福州宗盛酒店管理有限公司签订《租赁合同》。现因本人未按合同约定按期足额缴付租金及水电费等费用，本人同意解除与福州宗盛酒店管理有限公司签订的《租赁合同》并请求福州宗盛酒店管理有限公司自本承诺书出具之日起对本人所承租的福州市台江区西洋路4号房屋进行停水停电处理，因此产生的一切经济及法律后果由本人承担。”诉讼中，宗盛酒店公司陈述：1.林菁自2019年7月1日起欠付租金，其中2019年7月欠付租金11236.48元，2019年8月起均未付租金；2.根据《租赁合同》约定的租金基数及递增方式计算，2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金标准为每月33381.48元，2019年10月1日之后的租金标准为每月36719.63元，诉请主张的租金亦按该标准计算；3.宗盛酒店公司为林菁垫付了案涉房屋2019年6月15日至2019年8月14日期间的水电费、停车费、卫生费、物业费，此后未再垫付。为证明该情况，宗盛酒店公司提交了两张收款收据，“缴款单位（及缴款人）”均为“西洋壹号汇”，其中一张收款日期为2019年8月5日，款项内容为“2019年7月水电费5941.25元”；另一张收款日期为2019年8月19日，款项内容为“2019年8月水电费9180.5元”。两张收款收据均加盖了福州脸谱文化传媒有限公司财务专用章。宗盛酒店公司未提交证据证明林菁欠费期间水、电的实际用量；4.本案起诉前，宗盛酒店公司未向林菁提出过要求解除合同的主张；5.就本案诉讼，宗盛酒店公司已以现金实际支付了律师费8000元。诉讼中，林菁陈述：林菁曾于2018年7月7日与宗盛酒店公司沟通协商解除《租赁合同》事宜，2018年7月7日之后林菁就再未实际使用过案涉房屋。诉讼中，宗盛酒店公司、林菁共同确认：1.在宗盛酒店公司将案涉房屋出租给林菁之前，案涉房屋由案外人“黄琳娜”、“黄琳生”承租，后“黄琳娜”、“黄琳生”将案涉房屋转给林菁，林菁遂于2018年1月15日与宗盛酒店公司另行签订了《租赁合同》，宗盛酒店公司于同日将案涉房屋交付林菁使用；2.林菁已腾空并搬离案涉房屋，宗盛酒店公司已于2019年12月27日收回案涉房屋。另，2019年11月15日，宗盛酒店公司向一审法院提出财产保全的申请，一审法院于2019年11月15日作出（2019）闽0103民初4589号民事裁定，裁定冻结林菁的银行账户存款或查封、扣押其相应价值的财产至170263.97元。 一审法院认为，宗盛酒店公司对外出租案涉房屋，有合法的权利来源，宗盛酒店公司与林菁的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《租赁合同》约定，若林菁逾期15天未缴租金、水电费、公摊水电费和物业管理费，则视为林菁违约，宗盛酒店公司有权解除合同。现宗盛酒店公司主张林菁自2019年7月1日起欠付案涉房屋租金，林菁未举证证明其租金支付情况，故对于宗盛酒店公司的该项主张，一审法院予以采信。林菁逾期15天未支付租金，宗盛酒店公司单方解除合同的条件已成就。宗盛酒店公司在本案起诉时提出解除其与林菁之间的《租赁合同》的诉请，林菁于2019年10月29日领取了包括起诉状在内的本案应诉材料，故宗盛酒店公司要求解除《租赁合同》的主张已于2019年10月29日到达林菁，该合同已于2019年10月29日解除。对于宗盛酒店公司的该项诉请，一审法院予以支持。合同解除后，林菁应当腾空搬离并将案涉房屋交还给宗盛酒店公司。对于宗盛酒店公司的该项诉请，一审法院予以支持。宗盛酒店公司要求林菁支付案涉房屋自2019年7月1日起的租金，林菁未举证证明其租金支付情况，其提出其自2018年7月7日之后再未实际使用过案涉房屋，亦未提供证据佐证，故对于林菁的该项主张，一审法院不予采信，林菁应向宗盛酒店公司支付自2019年7月1日起至合同解除之日2019年10月29日止的租金，以及自2019年10月30日起至林菁实际腾空搬离并向宗盛酒店公司返还案涉房屋之日止的占有使用费。诉讼中，宗盛酒店公司、林菁共同确认宗盛酒店公司已于2019年12月27日收回案涉房屋。宗盛酒店公司提出，案涉房屋2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金标准为每月33381.48元，2019年10月1日之后的租金标准为每月36719.63元，与《租赁合同》约定的租金基数及递增方式计算的结果相符，故林菁应当向宗盛酒店公司支付自2019年7月1日起至2019年10月29日止的租金，并按原合同约定的租金标准支付自2019年10月30日起至2019年12月27日止的占有使用费，合计183420.31元（11236.48+33381.48×2+36719.63×2+36719.63×27/31）。对于宗盛酒店公司的该项诉请，一审法院予以支持。关于宗盛酒店公司要求林菁向其支付水电费、停车费、卫生费、物业费等合计19386.75元的诉请，一审法院认为，宗盛酒店公司提交的证据不足以证明其支付的为案涉房屋的水电费，其亦未提交证据证明林菁欠费期间水、电的实际用量、停车费、卫生费、物业费的收费标准及宗盛酒店公司已垫付上述款项，故对于宗盛酒店公司的该项诉请，一审法院不予支持。宗盛酒店公司诉请要求林菁分别以每月欠付的租金、水电费、公摊水电费、物业管理费的总额为基数，按照每天千分之五的标准向其支付逾期付款违约金，该标准过高，且宗盛酒店公司并未举证证明林菁欠费期间水电费、公摊水电费、物业管理费的实际发生金额及宗盛酒店公司已代为垫付，故一审法院将违约金酌情调整为分别以林菁每月欠付的租金金额为基数，按照日万分之五的标准，自各欠租月份的当月2日起计至林菁付清拖欠的租金之日止，逐项累加。如：欠付2019年7月租金的逾期违约金，以2019年7月的欠租金额11236.48元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年7月2日起计算至付清之日止，以此类推，逐项累加，直至林菁付清拖欠的全部租金之日止。宗盛酒店公司的诉请中超过一审法院上述确认部分，一审法院不予支持。《租赁合同》中对律师费的负担约定不明确，律师费亦非宗盛酒店公司为实现自身权利而必须支出的费用，故对于宗盛酒店公司要求林菁向其赔偿因支付律师费而产生的损失8000元的诉请，一审法院不予支持。另，诉讼中，林菁已腾空搬离并于2019年12月27日将福州市台江区西洋路x号一层沿街店面（面积285平方米）交还宗盛酒店公司，故对于宗盛酒店公司要求林菁腾空、搬离并交还案涉房屋的诉请，一审法院不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福州宗盛酒店管理有限公司、林菁于2018年1月15日签订的《租赁合同》于2019年10月29日解除。二、林菁应于本判决生效之日起十日内向福州宗盛酒店管理有限公司支付拖欠的自2019年7月1日起至2019年10月29日止的租金，并按原合同约定的租金标准支付自2019年10月30日起至2019年12月27日止的占有使用费，合计183420.31元。三、林菁应于本判决生效之日起十日内向福州宗盛酒店管理有限公司支付逾期支付2019年7月1日至2019年12月27日的租金及占有使用费的违约金【违约金分别以各月欠付的租金、占有使用费金额为基数，按日万分之五的标准，自各欠付月份的当月2日起计至林菁付清拖欠的租金及占有使用费之日止，逐项累加。如：欠付2019年7月租金的逾期违约金，以2019年7月的欠租金额11236.48元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年7月2日起计算至付清之日止，以此类推，逐项累加，直至林菁付清欠付的全部租金及占有使用费为止】。四、驳回福州宗盛酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3705元，由福州宗盛酒店管理有限公司负担1034元，由林菁负担2671元。 本院二审期间，双方未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，宗盛酒店公司与林菁签订的《租赁合同》合法有效，双方应按约履行。租赁法律关系中，双方当事人的主要权利义务为：出租方交付符合约定的房屋并收取租金，承租方按约定使用房屋并按时支付租金。案涉租赁合同履行过程中，林菁未及时支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任；宗盛酒店公司向林菁发函催讨未果后，提起诉讼要求解除租赁合同，符合租赁合同的约定，一审法院判令解除双方的租赁合同，林菁向宗盛酒店公司支付自2019年7月1日起拖欠的租金以及合同解除后的占有使用费正确。林菁主张双方已于2018年7月解除租赁合同，但其提供的证据并不足以证实其主张，故不予采纳。关于违约金，案涉租赁合同中已明确约定了林菁逾期交纳租金的违约责任，一审法院酌情将违约金标准调整至以每月欠付租金的日万分之五计算，并无不当。林菁主张一审法院认定违约金没有依据且明显过高，不能成立，不予采纳。 另，案涉租赁合同的相对方为宗盛酒店公司和林菁，林菁负有向宗盛酒店公司按时支付房屋租金的合同义务。林菁是否将房屋转租他人与本案租赁关系并无直接关联，现林菁主张一审法院未追加实际承租人、存在程序错误等不能成立，不予采纳。 综上所述，林菁的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3705元，由林菁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰