江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初7389号原告：刘磊，男，1985年9月23日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：刘惠明，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：靖江顺佳房地产开发有限公司，住所地靖江市建安路**。法定代表人：杜林培，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢玲媛，江苏惟初律师事务所律师。被告：杜林培，1972年9月24日出生，男，住靖江市。原告刘磊与被告靖江顺佳房地产开发有限公司（以下简称顺佳公司）、杜林培为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘磊及其委托诉讼代理人刘惠明，被告顺佳公司委托诉讼代理人卢玲媛到庭参加诉讼，被告杜林培经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告顺佳公司于2016年6月2日签订的《商品房买卖合同》已经解除；2.被告顺佳公司向原告返还购房款3700000元；3.被告顺佳公司赔偿原告至2019年9月为止已经支付的银行贷款利息311219.06元；4.被告顺佳公司赔偿原告的房屋装修损失2609859元和契税损失52857.14元；5.被告杜林培对被告顺佳公司的支付责任承担连带责任；6.被告顺佳公司承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月2日，原告与被告顺佳公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告顺佳公司开发的位于靖江市住宅房，建筑面积为383.15平方米，总房款为3700000元。合同约定的付款方式为：订合同之日起付750000元，2950000元办理银行按揭。被告顺佳公司应在2016年7月2日前交付房屋。关于产权登记，合同约定：被告顺佳公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告顺佳公司提供的资料报产权登记机关备案，如因被告顺佳公司的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告顺佳公司承担违约责任。按银行要求凡按揭贷款购房者，必须委托被告顺佳公司办理房屋产权证、土地权证。2016年10月17日，原告及其妻子周钰与中行支行签订了编号为2016SJHY001的《个人贷款抵押合同》，约定将案涉房屋作为抵押物向中行靖江支行贷款2950000元。上述合同签订后，原告于2016年6月向被告顺佳公司付款1120000元，通过中行靖江支行向被告顺佳公司付款2580000元（实际贷款2580000元），房款已经全部付清，被告顺佳公司向原告开具了全额房款发票。原告为向中行还贷支付311219.06元的利息，并缴纳了52857.14元的契税。据不完全统计，原告共花费了2609859元对房屋进行了装修。然而，虽经原告屡次催促，被告顺佳公司一直未为原告办理房屋所有权证。后原告向靖江市不动产登记中心询问，被告知因案涉房屋违反规划，是违章建筑，无法办理房屋所有权证。原告聘请江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对案涉房屋进行了现场测量，发现案涉房屋的布局现状与靖江市不动产登记中心的房屋平面图所记载的不符；《商品房买卖合同》和不动产登记平面图上记载的面积是383.15平方米，而实测的房屋面积为418.7平方米。原告多次与被告顺佳公司交涉，但其置之不理。2019年10月12日，原告委托刘惠明律师向被告顺佳公司发送了《律师函》，通知原告解除了双方之间的《商品房买卖合同》，并要求被告顺佳公司返还房款，赔偿损失。原告认为，被告顺佳公司作为房产开发商，理应依法开发，合法经营，向原告交付合法建筑。然而，被告顺佳公司在开发建设案涉房屋的过程中，未经批准擅自变更规划图，导致案涉房屋成为违章建筑，也导致案涉房屋无法办理登记过户手续。被告顺佳公司的行为已经构成根本违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告顺佳公司应当退还原告已经支付的购房款，并赔偿原告蒙受的装修、贷款利息等损失。被告杜林培是被告顺佳公司的唯一股东，根据《公司法》第六十三条之规定，被告杜林培应对被告顺佳公司的债务承担连带责任。被告顺佳公司辩称：原告所述被告顺佳公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买案涉房屋、房屋的建筑面积以及总房价款的情况属实。合同签订后原告交付了全部房款，被告顺佳公司也按约交付了房屋。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第三项处理，而第三项约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。根据合同该约定，被告公司已经按约履行了备案手续。被告顺佳公司不存在违反规划建房，否则不可能通过工程竣工验收。顺佳公司已经按照合同约定至靖江市不动产登记中心履行了报备义务，若违反规划，也不可能备案成功。从常理来看，作为开发商完全没有必要自行改建、加建来免费赠送购房人使用，也完全没有必要冒风险导致房屋无法办证。案涉房屋存在违建并非被告所致，被告顺佳公司原来将案涉房屋出售给案外人吴兴堂，吴兴堂与原告协商将案涉房屋转卖给了原告，是原告自己扩建并向吴兴堂支付了一定的费用。原告向被告发出解除商品房买卖合同的律师函确实已经收到，但是考虑到被告在履行商品房买卖合同过程中并不存在违约行为，也不符合法定或约定的解除条件，因此对原告主张的解除合同是有异议的，且顺佳公司也向原告回函不同意解除合同。即使原告有权解除合同，也应当从知道或应当知道的时间计算行使解除权期间，即原告应自接受被告交付的房屋后其如果认为交付的房屋面积、结构与合同约定不符，或者是与备案的不符，那么原告就应当从房屋交付之日起行使解除权，但是原告一直没有行使，故原告的解除权已经消灭了。且原告进一步进行装修、扩大损失，这些责任均在原告本身。综上，请求法院依法确认原、被告签订的商品房买卖合同仍然继续有效，驳回原告要求被告返还房款，赔偿银行贷款利息以及房屋装修、契税损失等全部诉讼请求。被告杜林培未答辩亦未举证。针对被告顺佳公司答辩，原告补充陈述：原告于2019年10月底收到了被告顺佳公司的回函，但原告向被告购房的时候，加建已经完成，不存在原告委托他人加建的情形，被告顺佳公司已经构成根本性违约，原告是银行按揭贷款的，根据合同约定应当由被告办理房屋产权证和不动产权证，办证义务应当是被告顺佳公司。现实情况是原告无法办理产权证，原因在于被告顺佳公司在建设过程中变更了规划。原告在接受房屋的时候并不知道房屋结构已经被改变，只是办产权证的时候才被不动产登记中心告知房屋结构在建设过程中改变了。吴兴堂对外宣称是顺佳公司的股东，原告给吴兴堂的50万并非改造费用，而是因为案涉房屋对原告便宜出售而支付的。案涉房屋的加建部分在室外，被告是明知的。故加建的原因在于被告，即使不是被告加建的，被告对吴兴堂加建行为没有阻止，放任不管，过错明显。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：被告顺佳公司提供的吴兴堂证人证言，需结合其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：顺佳公司于2010年1月取得了靖江市环城南路北侧，人民南路西侧地块国有土地使用权，用地面积5243.6平方米，建设住宅。规划许可证批准建筑面积地上5100平方米，实际建设面积地上4933.84平方米。2012年9月30日，靖江市测绘院有限公司出具测绘报告显示顺佳花苑A-3幢01号房建筑面积383.15平方米。2013年1月21日，靖江市规划局出具了建设项目规划条件核实意见表，提出了存在问题及处理意见，要求完成整改后进行复核。2013年1月24日，靖江市规划局出具了建设项目规划条件复核意见审批表，载明规划局对工程进行了规划条件核实并提出整改意见，顺佳公司按照提出的整改意见进行了整改，现经复核，同意该项目通过规划条件核实。2013年6月15日，靖江市住房和城乡建设局出具靖江市建设工程竣工验收备案核查意见，同意顺佳公司顺佳花苑项目办理各单体工程竣工验收备案。2013年7月1日，靖江市城建档案馆收讫工程的竣工验收本案文件，文件齐全。2013年7月18日，被告顺佳公司获得顺佳花苑商品房销售许可证。2013年9月23日，顺佳公司就案涉房屋办理了商品房初始登记（总登记）。2016年6月2日，原告与被告顺佳公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买顺佳花苑A-3幢01号房，建筑面积共383.15平方米，价款3700000元。合同签订后，原告向被告顺佳公司交付了房款，被告顺佳公司按约向原告交付了商品房，原告取得上述房屋后对案涉房屋进行了装修并已于2017年年底入住。2019年10月12日，原告以被告顺佳公司违反合同约定为由委托律师致函顺佳公司，要求解除双方订立的《商品房买卖合同》，同年10月底，被告顺佳公司回函原告不同意解除合同。另查明：案涉商品房由于存在部分加建未能办理产权登记。本院认为，被告杜林培经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃了抗辩原告主张的权利，应承担相应的法律后果。原告刘磊与被告顺佳公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对原告提出的要求确认其与被告顺佳公司签订的《商品房买卖合同》已经解除并要求被告顺佳公司返还购房款、赔偿相应损失等诉讼请求，本院分析评判如下：首先，原告虽于2019年10月向被告顺佳公司发送了律师函要求解除《商品房买卖合同》，但至今未取得双方一致同意或认可；其次，根据被告提供的证据，可以认定被告顺佳公司建设的案涉商品房与规划相符并履行了相应报备义务，原告称被告顺佳公司在建设过程中擅自变更规划，未在合同约定期限内完成报备义务，与事实不符，本院不予置信；再次，案涉商品房销售面积与规划备案面积相符，该商品房是可以办理权属登记的，现不能办理权属登记的原因在于该“商品房”上有加建部分，而根据被告顺佳公司提供的证人证言可以认定，该加建系他人向被告顺佳公司购买并取得该商品房后加建，原告明知他人加建并向其支付加建费用及购房款利息共计50万元。原告认可在购买案涉商品房时另行向他人支付了50万元费用，但称该费用是因便宜而支付，其对此所作解释，与情理不合，本院据此认定证人所作证言有较高的可信度。至于原告称即使该加建系他人所为，由于被告顺佳公司明知未加以阻止，过错明显因而原告有权解除合同，因其未提供相应证据加以证实，本院不予采信。由此可以认定，案涉商品房现不能办理产权登记的原因和责任不在被告顺佳公司。第四，原告还称被告顺佳公司未按约履行委托办证义务，经查，根据双方约定，凡按揭贷款须由购买方委托办理房产证、土地证，但被告顺佳公司否认原告委托，原告未提供委托被告顺佳公司办证依据，即使原告依约委托被告顺佳公司办证，如前所述，不能办理的原因和责任不在被告顺佳公司。综上所述，原告提出的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘磊的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58218元，由原告刘磊负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  杨亚林人民陪审员  沈 勇人民陪审员  耿丽萍二〇二〇年五月二十一日法官 助理  孙 洁书 记 员  祁冰如附录：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。