鞍山市立山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0304民初3354号 原告（反诉被告）：谢芳，女，汉族，1977年9月26日出生，住址：辽宁省鞍山市千山区。 委托诉讼代理人：梁文，系辽宁弘扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘柏新，男，汉族，1971年4月25日出生，住址：辽宁省鞍山市铁东区。 被告（反诉被告）：鞍山市宏昊房产开发有限公司，地址：鞍山市铁东区钢城路14号。 法定代表人：包洪根。 原告（反诉被告）谢芳与被告（反诉原告）潘柏新、（反诉被告）鞍山市宏昊房产开发有限公司（以下简称“宏昊公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢芳的委托诉讼代理人梁文、被告（反诉原告）潘柏新到庭参加诉讼，被告（反诉被告）鞍山市宏昊房产开发有限公司经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谢芳向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告宏昊公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-12618的房屋归原告所有；二、判令被告潘柏新立即将位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-12618的房屋返还给原告；三、判令两被告连带承担案件受理费。事实与理由：2014年3月21日，原告与宏昊公司签订《商品房买卖合同》，约定：宏昊公司将产籍号为3-6-304-12618的房屋出售给原告，房屋位于鞍山市立山区，建筑面积52.49平方米，价款83984元。合同签订后，原告履行了付款的义务，宏昊公司将房屋及钥匙交付给原告，2014年3月21日宏昊公司为原告开具《销售不动产统一发票》，2014年4月8日原告与宏昊公司经鞍山市房屋产权登记发证中心办理《房屋预告登记证明》。2015年原告发现被告潘柏新占用了该房屋，并持续至今。依据《中华人民共和国物权法》第9条、第14条、第20条，原告己办理《房屋预告登记证明》，在房产档案中的《房屋登记信息卡》登记内容包括:产籍号、房权证号、房屋所有权人是原告、房屋共有权人是王伟（谢芳配偶），因此原告对该房屋享有所有权，被告潘柏新不享有所有权。被告潘柏新占有该房屋己对原告侵权，应判令被告潘柏新将该房屋返还给原告。 被告潘柏新辩称：我不同意将房屋归原告所有。对原告所有诉讼请求均不同意。 被告鞍山市宏昊房产开发有限公司未到庭，未提交书面答辩状。 反诉原告潘柏新向本院提出诉讼请求为：1、请求依法判决确认被反诉人谢芳与被反诉人鞍山市宏昊房产开发有限公司签订的房屋买卖协议为无效合同。2、请求判决反诉人潘柏新与被反诉人鞍山市宏昊房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并判决被反诉人鞍山市宏昊房产开发有限公司协助履行将《商品房买卖合同》下的房屋过户给反诉人。3、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2009年4月28日，反诉人与被反诉人鞍山市宏昊房产开发有限公司双方签订《商品房买卖合同》，约定反诉人购买被反诉人鞍山市宏昊房产开发有限公司位于鞍山市立山区，编号为DH-2006-074，建筑面积为52.49平方米的房屋，并约定于2009年12月28日由被反诉人鞍山市宏昊房产开发有限公司将上述房屋正式交付给反诉人，产权证于2010年6月27日前办理到反诉人名下。反诉人于2009年4月28日已如约履行了141723元的购房付款义务，由被告出具的收款收据为证，现已于2010年11月5日接收房屋，装修并入住。2015年6月3日，被反诉人鞍山市宏昊房产开发有限公司的法人代表包洪根出具证实材料一份，证明其因资金紧张，从东方典当行借款200万元，由于未还清借款，2014年3月21日，在反诉人不知情的情况下，误将该房屋抵押给东方典当行。因此，被反诉人谢芳诉称在2014年3月21日与被反诉人鞍山市宏昊房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，显系非正常购买行为，且房屋总价款为83984元，核算每平方米房屋价款为1600元，该房屋价款与当时该地段的房价存在明显差异，其所签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。本案属于一房二卖，且均未办理过户登记，故不发生物权变动的法律效力，由于反诉人与被反诉人鞍山市宏昊房产开发有限公司签订的卖房合同成立在前，并且已装修入住，反诉人有权要求继续履行合同，被反诉人应协助其办理产权登记。反诉人认为，根据相关法律规定，几个购房人都没有办理产权过户手续的，由房屋的合法占有人享有优先购买房屋的权利，反诉人已经拿到房屋钥匙、搬入该房屋居住，因此应由反诉人取得该房屋的所有权。 反诉被告谢芳答辩意见为：1、包洪根的证实材料说误将房屋抵押给典当行这不是事实，以往宏昊公司向典当行借款典当行未借，是谢芳个人出借给宏昊公司款项，当时宏昊公司以房抵押，但后期宏昊公司无法偿还提出用相应房屋抵偿，这样后期才与谢芳签订以房抵偿的商品房买卖合同，从签订商品房买卖合同的时间上能够看出并非是借款的当时而是借款后一年以上的时间，对于上述情况宏昊公司的法定代表人包洪根在另一案件中也出具了证明材料，证明属实是将该房屋转让给谢芳，包洪根的不同时间的证明材料不一致，并证明转让给谢芳的材料还早于反诉人提供的证明材料。因此，应以事实书面手续为准。2、关于谢芳购买房屋时房屋的现状是清水房，时间是2014年，当时宏昊公司带谢芳到现场查验房屋并将钥匙交付谢芳，同时签订的商品房买卖合同开具的不动产统一发票，当时谢芳为了确保其购买的房屋不会出现纠纷并享有法定优先登记权特别要求与宏昊公司办理房屋预告登记证明，由鞍山市房屋产权登记发证中心于2014年4月8日下发房屋预告登记证明。同日同时在房屋登记信息卡上不动产登记中心记名房屋所有权人为谢芳，并不是反诉人所说双方均未办理过登记。反诉人所说的刑事审判书并没有增列谢芳为当事人，谢芳属于案外第三人享有实体权利才诉讼至立山法院。3、关于谢芳与宏昊公司合同的有效性并不是反诉原告所说的无效类似案件立山区法院已经判令有效。4、对于反诉人的反诉内容的真实性谢芳有异议，其一当时房屋是清水房并无装修也无反诉人居住；其二反诉人所说的不真实，反映在反诉状第二页于某年某月某日接收房屋是空白的，说明反诉人并没有接收的事实，因此才留出空白的内容交给法院，证明其陈述不真实。5、关于登记的法律生效问题物权法第20条确定了物权可登记机关预告登记。第14条不动产预告登记在登记薄时发生效力，谢芳在2014年登记在房产机关的登记薄上。第5条不动产物权未经登记不发生效力说明反诉人没有登记不能对抗谢芳。综上谢芳享有优先权。 反诉被告鞍山市宏昊房产开发有限公司未到庭，未提交书面答辩状。 经本院审理查明：2009年4月28日，被告（反诉原告）潘柏新与被告（反诉被告）鞍山市宏昊房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，潘柏新购买鞍山市宏昊房产开发有限公司位于鞍山市立山区（产籍号为3-6-304-12618），建筑面积为52.49平方米房屋，房屋价款为141723元。当日，潘柏新全额缴纳了购房款。2009年12月28日，宏昊公司如约向潘柏新交付涉案房屋，潘柏新收取该房屋并实际入住至今。 2009年4月30日，潘柏新缴纳涉案房屋的房地产税1417.23元、住宅专项维修资金2480元等各项税费；2010年11月5日，潘柏新与鞍山正得物业服务有限公司签订《委托银行代收款协议》，约定由鞍山正得物业服务有限公司下属的宏昊城色物业服务中心长期向甲方提供物业管理的各项服务。潘柏新缴纳2010年至2020年期间的物业费和电梯费；缴纳2009年至2019年的水费和电费；2015年7月5日，领取涉案房屋门禁卡一张；缴纳2010年至今的取暖费（其中2012年申请报停，后恢复供暖）。 2012年12月至2013年5月期间，原告（反诉被告）谢芳借款给被告（反诉被告）鞍山市宏昊房产开发有限公司，谢芳与被告宏昊公司存在民间借贷的债权债务关系。后宏昊公司因到期无法偿还借款本息，以房抵债。2014年3月21日，谢芳与被告宏昊公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：谢芳购买鞍山市宏昊房产开发有限公司位于鞍山市立山区（产籍号为3-6-304-12618），建筑面积为52.49平方米房屋，房屋价款83984元。该案涉房屋未实际交付给谢芳。2014年4月8日，原告对上述房屋作商品房预告登记。案涉房屋现未经验收合格。 另查，经本院登报公告及宏昊城色小区张贴公告，案涉房屋现无其他权利人。 上述事实有原告（反诉被告）谢芳起诉状、被告（反诉原告）潘柏新反诉状及双方当事人当庭陈述在卷为凭。原告（反诉被告）谢芳提交的证据有：1、《商品房买卖合同》一份；2、发票一张；3、房屋预告登记证明一份、登记信息卡一张；4、交易明细清单一份。被告（反诉原告）潘柏新提供的证据有：1、包洪根的证实材料一份；2、装修许可证一份；3、《商品房买卖合同》一份、购房发票一张、客户结算明细一份；4、住房专项维修资金专用收据一份、契税发票一份、鞍山市房地产税收纳税申报表一份、结算认证单一份；5、取暖费证明一份、取暖费收据一份、报停单一份、恢复供暖申请单一份、小区住宅安置单一份、水、电收据一组、物业费收据一组、正得物业开具的证明一份、电梯费收据一份、委托银行代收款协议一份。以上证据经庭审质证及本院审查，原告（反诉被告）提供的证据1、2、3和被告（反诉原告）提供的证据2、3、4、5，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。原告（反诉被告）提供的证据4，其所载内容与本案不具备关联性，本院不予采信。被告（反诉原告）提供的证据1，无法证明其内容的真实性，且原告（反诉被告）谢芳不认可，本院不予采信。 被告（反诉被告）鞍山市宏昊房产开发有限公司未提供证据。 本院认为，依法成立的合同受法律的保护。当事人之间法律关系的界定，不应受制于合同的外观和名称，而应当由当事人真实的意思表示和合同的实质内容来决定，本案中宏昊公司与潘柏新签订了《商品房买卖合同》，宏昊公司向潘柏新交付了案涉房屋，潘柏新支付了相应的购房款，双方达成了买卖房屋的合意，该合同合法有效。后宏昊公司与谢芳亦签订了《商品房买卖合同》，经查，该合同系宏昊公司因不能偿还所欠谢芳的债务以房抵债而签订，双方存在的是民间借贷的法律关系，宏昊公司与谢芳未就买卖房屋达成真实意思表示，双方虽签订了《商品房买卖合同》但不能产生房屋买卖合同关系成立的法律后果。另外，谢芳在签订该合同时涉案房屋是现房，潘柏新提供的证据足以证明其于2009年12月28日收取案涉房屋后并入住至今，于2009年4月开始缴纳了案涉房屋的房地产税、住宅专项维修资金、物业费、煤水电、取暖费等相关费用，而谢芳直至2014年3月才与宏昊公司签订《商品房买卖合同》，谢芳对涉案房屋上述现状未尽到应尽的注意义务，其行为明显不符合商品房买卖关系的交易习惯和理性买受人的惯常做法。综上，谢芳与宏昊公司之间为民间借贷的法律关系，故对谢芳要求确认《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求不予支持。 关于谢芳主张潘柏新返还涉案房屋一节，经查，谢芳对案涉房屋所作的商品房预告登记仅为可期待物权并未发生物权变化，谢芳对案涉房屋不享有物权，故对谢芳要求潘柏新返还房屋的诉讼请求不予支持。 关于潘柏新要求确认其与宏昊房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效一节。经查，潘柏新与宏昊公司签订了书面的商品房买卖合同，并于2009年12月收取了该房屋并入住使用至今，及时缴纳了涉案房屋的税费、住宅专项维修资金以及物业费、电梯费、取暖费、电费、水费等相关费用，该合同合法有效。但根据合同相对性原则，该节诉讼请求应向宏昊公司主张权利，而宏昊公司在本案中的诉讼主体为本诉被告，不能成为反诉中的被反诉人，故本案对其该节主张不予处理，潘柏新可另案起诉以维护其合法权益。 关于涉案房屋的权属一节，依据《商品房买卖合同》约定，出卖人应在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时根据《中华人民共和国合同法》的规定，出卖人除应履行交付房屋的义务，还有义务按照合同约定及法律规定，协助办理产权登记。但根据法律规定，住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。现涉案房屋未经验收合格，未取得验收备案手续，宏昊公司不具备协助办理产权登记条件，属于客观履行不能，对于潘柏新的该节诉讼请求，待涉案房屋取得验收备案手续，具备产权登记条件后，可另行起诉以维护其合法权益。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告谢芳的诉讼请求； 二、驳回反诉原告潘柏新的诉讼请求。 案件受理费1900元（谢芳已预交），反诉案件受理费950元（潘柏新已预交），由原告（反诉被告）谢芳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。 审 判 长  刘 音 人民陪审员  杨连华 人民陪审员  崔彦兵 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  张 丽