广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初751号 原告：钦州中金建材市场有限公司，住所钦州市永福西大街**，统一社会信用代码914507007151131565。 法定代表人：台念鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：龙世军，广西铭德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓玲，广西铭德律师事务所律师。 被告：李华婉，女，汉族，1987年10月12日出生，住址广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：刘光珍，广西众厚律师事务所律师。 原告钦州中金建建材市场有限公司与被告李华婉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙世军、朱晓玲，被告的委托诉讼代理人刘光珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钦州中金建材市场有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.请求判决被告向原告支付租金448576元、违约金672864元，共计1121440元；3.请求判决被告向原告支付实现债权的律师服务费32650元。事实和理由：2017年8月31日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租位于钦州市，用于经营幼儿教育，合同期限自2017年9月15日起至2029年9月14日，合同约定2018年11月1日至2020年10月30日的月租金为28036元。原被告签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，应严格按照合同约定履行义务。被告自合同签订开业经营至今，从未向原告支付租金。原告多次与被告友好协商、书面函告，但被告仍不支付租金。根据《中华人民共和国合同法》规定，被告的行为已构成根本性违约，原告依法提出解除合同，依合同第4条的约定，被告应当支付原告从2018年11月1日起暂至2020年2月29日租金448576元（28036元／月×16个月）；依合同第7条第1款约定，被告应当支付原告违约金672864元。根据《合同法》第一百一十三条的规定，因合同一方存在违约，合同另一方为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于违约方给守约方造成的损失，应当由违约方承担。因此被告应当支付原告实现债权的律师服务费32650元。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》以及《合同法》的相关规定，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告李华婉辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，首先，双方在2017签订合同之后，因装修就受到隔壁业主的反对，又向钦州市住建委反映，钦州市住建委于2018年2月9日发文下令要求停工整改，到了7月份才基本开始得运营。因此，在合同免租13.5月的基础上再加上6个月，抵减已交的三个月租金标准的押金和两个月的租金，实际只有5个月租金未交付。原告在2019年11月已经强行拿回幼儿园交给廖静经营，原告的租金算到2020年2月29日没有事实依据。其次，原告违约在先，应由其承担违约责任。原、被告双方签订合同当天，原告又与廖静签订了一份除乙方名字不同而其他内容相致的商铺租赁合同，且原告在2019年下学期引进小桔灯教育招收了学生，导致被告不能正常营业。按照双方签订的合同约定：甲方应保证在乙方办幼儿园期间，承诺本小区内不再引进幼儿园项目，否则按违约处理。第三、被告已经招生200多学生了，但是隔壁邻居在钦州360网站投诉，导致被告原本招收的学生大多数要求退学，最后剩下50多名学生。被告找到投资方想让投资方交租金给原告，但原告不同意。原告于2019年11月找廖静接手被告的幼儿园。因此，原告有可能与他人有意串通让被告装修场地给别人营业。第四、违约金60多万元明显过高，实际只欠10多万元的租金，那么违约金应该就是3万多元。第五、从原、被告双方提供证据来看，涉案商铺的业主为钦州希望房地产开发有限公司，而不是原告。所以原告不具备本案诉讼主体资格。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的原告营业执照、被告居民身份证等证据，本院予以确认并卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 对原告提供的证据认定：《商铺租赁合同》《商户联系函》《委托代理合同》、广西增值税普通发票、《退场申请书》《委托协议》《合同变更申请》《商户退场审批表》之间形成证据链，对上述证据的证明效力，本院予以认定。 对被告提供的证据认定：廖静和原告签订的商铺租赁合同的真实性，本院予以认定，但对被告的证明目的不予认定；《关于中金名苑幼儿园的装修是否带来影响主体结构安全隐患问题的调查及处理情况报告》、钦州市住房和城乡建设委员会钦市建管【2018】24号《关于中金名苑小区商铺装修存在安全问题整改的通知》和《关于中金“幼儿园”延长免租期的请示》的真实性，本院予以认定，同时证时原告承诺在原有免租期之外再免租半年租金给被告；廖静的无犯罪证明和银行转账单的证明效力，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 原告作为甲方与廖静作为乙方于2017年8月31日签订商铺租赁合同，合同约定由甲方将其合法拥有的坐落在钦州市永福西大街92号中金名苑Ｄ1区（01、02、03Ａ、05、06、07、08、09、10、11、12、13、13Ａ、15、16、17、18、19、20）；Ｄ2区（05、06、08、11、12、13、13Ａ、15、16）商铺租给乙方使用。租赁用途为幼儿教育；租赁期限为12年，自2017年9月15日起至2029年9月14日止。双方协议该商铺的装修免租期为12个月，免租期结束后（原装修免租期＋另增加45天免租期），即从2018年11月1日起交纳租金,租金支付方式为每月一支付，以现金或转账方式将租金一次性交付给甲方，先缴租金后使用；租金、押金支付方式：第一期限（从2017年9月15日至2018年10月30日止，为期13.5个月），铺面装修免租期，甲方不收取乙方商铺租金及一切费用；第二期限（从2018年11月1日至2020年10月30日止，为期24个月），每月每平方米租金16元，月租金总额28036元。第三期限从2020年11月1日起毎年租金桉5%递增；乙方于签定合同日内预交二个月租金56072元，在免租期结束后自动转为租金；合同签定5日内，乙方须向甲方交纳三个月租金作为押金84108元，押金在租赁期内甲方保存并不计利息，若乙方违反合同的约定给甲方造成经济损失，甲方有权扣除部分或全部押金。乙方因故解约：合约期5年内，乙方赔偿甲方2年租金，并赔偿甲方因此造成的其它损失；合约期5年以上10年以内,乙方赔偿甲方1年租金，并赔偿甲方因此造成的其它损失；合约期10年以上，不足12年，乙方赔偿甲方0.5年租金，并赔偿甲方因此造成的其它损失；赔偿租金按起点租金计算。在租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权终止本合同，收回该商铺，按上述条款执行违约赔偿外,押金和预交租金不予退还：（5）、乙方拖欠租金达30天以上的。乙方必须依约缴纳租金，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金为实欠费用3%／天。甲方因故解约：合约期5年内，甲方赔偿乙方2年租金，并赔偿乙方因此造成的其它损失；合约期5年以上10年以内，甲方赔偿乙方1年租金，并赔偿乙方因此造成的其它损失：合约期10年以上，不足12年，甲方赔偿乙方0.5年租金，并赔偿乙方因此造成的其它损失；赔偿租金按起点租金计算。合同签订后，廖静依约交付2个月租金56072元和押金84108元。廖静在装修过程中，中金名苑小区部分业主向钦州市住房和城乡建设委员会投诉称，该小区Ｂ栋1-2层商铺装修涉嫌擅自变动房屋建筑主体结构和承重结构的事项。为此，钦州市住房和城乡建设委员会于2018年2月9日向钦州希望房地产开发有限公司发出钦市建管【2018】24号《关于中金名苑小区商铺装修存在安全问题整改的通知》，通知要求在完善相关手续前，产权人（使用人）应暂停该项目的装饰装修施工并做好安全维护。2018年5月14日，廖静将取名为七彩童话幼儿园重新装修施工。2018年8月8日，廖静向原告钦州中金建材市场有限公司递交《合同变更申请》，该申请书内容：1.本人廖静，身份证号4528021969××××××××。于2017年8月31日承租贵司钦州市永福西大街92号中金名苑Ｄ1区（01、02、03Ａ、05、06、07、08、09、10、11、12、13、13Ａ、15、16、17、18、19、20）；Ｄ2区（05、06、08、11、12、13、13Ａ、15、16）商铺，主要用幼儿教育。2.合同更名原因，本人因工作繁忙，无时间顾及中金名苑幼儿园事务。3.申请要求（解除原合同，变更为李华婉，身份证号4507021987××××××××，续签商铺租赁合同，原租赁合同条款维持不变，由续签人履行合同权利和义务）。4.承诺如因合同变更续签人而产生纠纷，给出租方造成损失，由申请人承担责任。5.原合同签署人与现合同签署人一并签字确认。廖静在变更人处签名捺印，李华婉在续签人处签名捺印。为此，原、被告签订了涉案的商铺租赁合同。被告接手后，将幼儿园取名为钦北区天使幼儿园。被告经营过程中，没有按约交付租金，原告于2019年8月20日向被告发出《商户联系函》，要求被告自收到该函件之日起三个工作日内（2019年8月26日前）到原告财务缴清2019年1月1日至2019年9月31日的租金252324元，逾期将根据合同违约条款处理。被告李华婉收到此函后向钦州希望房地产开发有限公司提出申请，要求在原有免租期基础上再延长9个月。该公司于2019年11月3日同意再延长六个月的免租期，具体是免收2018年11月、2018年12月、2019年11月、2020年12月、2020年11月、2020年12月的租金。得到再免租六个租金批复后，被告仍未向原告交付商铺租金。被告于2019年12月10日向原告提交《退场申请书》，该退场申请书内容“本人于2017年8月31日与贵公司签订的中金名苑商铺租赁合同，本人已经投资130万元建立了钦北区天使幼儿园，由于本人身体不好无精力管理，导致连续亏本，现已经实在无法继续经营下去了，特向贵公司提出退场申请，希望贵公司批复为盼”。原告收到该申请书后，于2019年12月31日同意被告退场。被告在商户退场审批表上签字确认。因被告不按履行交付租金义务，原告于2020年2月24日向本院起诉，提出上述诉讼请求。 另查明，2015年1月1日，原告与钦州希望房地产开发有限公司签订委托协议。协议约定，原告根据钦州希望房地产开发有限公司的要求，将钦州希望房地产开发有限公司名下位于钦州市以原告的名义对外出租，以原告的名义与商铺承租人签订合同并收取租金和相关管理费用；委托期限自2015年1月1日至2019年12月31日。期满后，原告与钦州希望房地产开发有限公司于2020年1月1日续签同样委托协议。 本院认为:关于钦州中金建材市场有限公司是否具备诉讼主体资格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。根据钦州中金建材市场有限公司与钦州希望房地产开发有限公司签订的委托协议，钦州中金建材市场有限公司有权以其名义对“中金名苑商铺”进行招租收取租金，钦州中金建材市场有限公司有权以其名义向被告追偿尚欠的租金，其与本案有直接利害关系。因此，钦州中金建材市场有限公司是具备原告主体资格，本院予以确认。 关于是否解除商铺租赁合同及解除时间的问题。原、被告签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,双方当事人均应按合同的约定履行各自义务。原告已按租赁合同约定将涉案商铺交付给被告使用,被告理应在租赁期限内按合同约定向原告交纳租金。但被告未依约支付商铺租金,依据商铺租赁合同约定,被告逾期支付超过30天以上,原告有权单方解除合同,并要求被告承担违约责任。原告主张解除商铺租赁合同,本院予以支持,并以原告同意被告提出退出商铺经营之日即于2019年12月31日作为合同解除之日。原告主张2020年2月29日为解除之日，因无其他证据予以证明，本院不予支持。 关于免租期和租金问题。被告主张免租期为合同约定的13.5个月基础上再加6个月，有被告提交的《关于中金“幼儿园”延长免租期的请示》证据予以证明，故对被告该主张，本院予以确认。虽被告取得在原有免租期基础上再延长六个的租金，但其中有两个月的租金为原、被告解除合同后的租金。因此，在合同期内实际为4个月。因被告已付2个月租金，根据双方签订合同的约定，被告尚欠租金为2019年1月至商铺租赁合同解除之日商铺租赁合同即2019年12月31日,按28036元/月的标准支付12个月共336432元，减去免租4个月的租金112114元，被告实际尚欠原告租金224288元。对原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。 关于律师服务费的问题。合同约定,如被告违约，赔偿原告因此造成的其它损失。因被告违约不支付租金遂成诉讼，原告为此支出律师服务费用32650元，该费用属于原告的其他损失范围。故原告该请求，本院予以支持。 关于违约金,被告拖欠原告租金未付,已构成违约,应承担违约责任。合同约定,如被告违约，合约期10年以上，不足12年，被告赔偿原告0.5年租金，并赔偿原告因此造成的其它损失；被告必须依约缴纳租金，如有无故拖欠，原告有权向被告加收日3%的滞纳金。同时约定若被告违反合同约定给原告造成经济损失，原告有权扣除部分或全部押金。原告主张按2年租金标准的违约金672864元，不符合上述合同按0.5年租金标准支付违约的约定，本院不予支持。被告认为原告请求的违约金过高的意见，本院予以支持。原告请求的违约金，本院调整为按原告实际损失的30%计付，如在押金范围内，按押金数额为准，如超出押金范围的，按实际计算结果为准。原告实际损失为租金224288元加上支付的律师服务费32650元，按上述计算标准计，违约金在押金84108元范围内，故本院认定的违约金为84108元，对原告超出该部分的请求，本院不予支持。被告已交付的押金84108元应在违约金中抵减。被告认为押金84108元作为租金，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第(二)项、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下: 一、确认原告钦州中金建材市场有限公司与被告李华婉于2017年8月31日的商铺租赁合同于2019年12月31日解除; 二、被告李华婉于本判决生效之日起十日内向原告钦州中金建材市场有限公司支付自2019年1月至同年12月10日的租金224288元； 三、被告李华婉于本判决生效之日起十日内赔付原告钦州中金建材市场有限公司律师服务费32650元； 若未按判决书指定的期间履行付款义务,应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费15187元,由原告钦州中金建材市场有限公司负担11806元，被告李华婉负担3381元(于本判决生效之日起十日内迳付原告)。 如不服本判决,应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  邓朝良 人民陪审员  梁和科 人民陪审员  莫如凤 二〇二〇年五月九日 书 记 员  劳小芳 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。