福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0602民初129号 原告：林少君，女，1985年1月26日，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑耀辉，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 被告：彭飞鹏，男，1991年11月16日出生，汉族，住福建省建瓯市。 被告：林华丽，女，1992年5月31日出生，汉族，住福建省安溪县。 被告：谢晋发，男，1986年4月27日出生，汉族，住福建省安溪县。 被告林华丽、被告谢晋发共同委托诉讼代理人：孙东雨，福建瀛坤律师事务所律师。 被告林华丽、被告谢晋发共同委托诉讼代理人：黎萍，福建瀛坤律师事务所律师。 第三人：漳州恒大置业有限公司，住所地福建省漳州市芗城区胜利西路**，统一社会信用代码91350602MA2Y7DQC9R。 法定代表人：游开辉，总经理。 委托诉讼代理人：郑陈然，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈建，该公司职员。 原告林少君与被告彭飞鹏、被告林华丽、被告谢晋发、第三人漳州恒大置业有限公司（下称恒大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑耀辉、被告林华丽和被告谢晋发共同委托的诉讼代理人黎萍、第三人恒大公司的委托诉讼代理人郑陈然、陈建到庭参加诉讼，被告彭飞鹏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告彭飞鹏偿还转让费26000元及支付补偿款12000元；2、请求依法判令被告林华丽赔偿违约损失费、交通费等各项损失10000元；3、请求依法判令被告谢晋发偿还保证金5000元及租金3000元，以上合计56000元；4、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2017年8月30日被告林华丽与第三人签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于漳州市瑞京路恒大帝景楼盘1号楼房地产出租给被告林华丽使用，合同约定租金为0元。尔后被告林华丽将涉案房屋转让给被告彭飞鹏。2018年10月21日，被告林华丽与原告签订《合作协议书》，协议约定向原告收取保证金5000元，并承诺涉案房屋于2019年9月30日到期后还能继续签约，且租金不变；在合同到期后若原告没有违反恒大地产合同的相关条例并结清经营期间的相关款项下，被告林华丽应在7天内退还原告保证金5000元。2018年10月22日被告彭飞鹏将涉案房屋转租给原告，并收取26000元转让费，并承诺涉案房屋能够正常续租，若被停止续租，被告彭飞鹏向原告支付补偿款500元/月。原告通过其母亲徐红年的账户将31000元转账彭飞鹏账户，其中26000元系支付给被告彭飞鹏的转让费。5000元系支付给被告林华丽的保证金，由于林华丽与谢晋发系夫妻关系，被告谢晋发收取保证金5000元及租金3000元，被告林华丽在《合作协议书》中确认已收到该款项。根据《房屋租赁合同》第六条第五款，被告林华丽擅自转租涉案房屋。现涉案房屋因已到期，导致原告无法续租，原告的损失如下：请求依法判令被告彭飞鹏偿还转让费26000元及支付补偿款12000元。请求依法判令被告林华丽赔偿违约损失费、交通费等各项损失10000元。请求依法判令被告谢晋发偿还保证金5000元及租金3000元，以上合计56000元。综上所述，为维护原告的合法权利，为维护法律的尊严，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提出起诉，请贵院依法裁决。 被告彭飞鹏未作书面答辩。 被告林华丽、被告谢晋发辩称，一、本案案由系合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。被告林华丽、被告谢晋发与原告之间并不存在房屋租赁合同关系，仅存在合作关系。首先，依照双方达成的约定，系被告林华丽、被告谢晋发提供漳州市瑞京路恒大帝景楼盘1#107号商铺给原告进行餐饮经营，每月合作费仅为500元。其次，本案各方当事人之间的书面约定皆体现的是合作协议，而非房屋租赁。最后，被告林华丽、被告谢晋发向原告所收取的合作费远远低于该地段商铺的租金价格，仅有市场价格的五分之一，明显不属于租赁费用。二、退一步讲，即使法庭认定本案属于房屋租赁关系，被告林华丽、谢晋发与原告之间的合同仍为有效。因址于漳州市瑞京路恒大帝景楼盘至今仍在建造中，即本案诉争的恒大帝景1#107号的商铺的物业至今都属于开发商管理，第三人恒大公司应当掌控该商铺的实际经营情况。对于被告林华丽以与原告合作进行餐饮经营的事实，第三人恒大公司一直是知情的，但第三人就此从未向被告林华丽提出过异议，并要求解除双方租赁合同或是要求被告林华丽停止对外合作行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应推定第三人同意被告林丽华对外合作的行为，因此被告林丽华与原告之间的合同仍为有效。三、就原告的各项诉求答辩如下：针对第一项诉求，与被告林华丽、被告谢晋发无关，不作答辩。针对第二项诉求，原告缺乏请求权基础，应予驳回。本案中，系原告违约在先，被告林华丽并未违约。原告自2019年7月起从未支付过合作费，经被告林华丽多次催讨原告仍拒不支付的行为已构成根本违约，原告应自行承担损失，被告林华丽保留向原告主张自2019年7月起至实际返还商铺之日期间的合作费及追究违约责任的诉讼权利。另一方面，原告并未提交任何证据证明该部分损失实际发生及该损失数额的依据。针对第三项诉求，关于其中保证金5000元的部分，因原告自2019年7月起未支付经营期间的合作费用，已构成根本违约，依据双方约定，退还保证金的条件还未成就，被告谢晋发有权不退还押金；关于合作费3000元的部分，原告自2018年10月23日开始占有使用诉争的107商铺，且根据第三人曾向被告林华丽所发送的《商铺清退通知函》来看，原告至少占有使用诉争商铺至2019年11月12日，不论双方协议未来效力如何，原告都应当就已使用商铺的期间支付相应的合作费用，原告不存在主张退还该费用的事实和法律依据，该项诉求应予驳回。四、最后补充一个事实：2019年3月22日，原告在未提前告知被告的情况下就已经将诉争店铺转给他人了。 第三人恒大公司述称，本案与第三人无关,原被告应自行解决。 经审理，本院对本案事实做如下认定： 一、漳州恒大帝景1号楼系第三人开发建设并许可销售。2017年8月25日，第三人恒大公司（出租方）与被告林华丽（承租人）签订一份房屋租赁合同，该合同约定：恒大公司同意将座落在漳州市瑞金路恒大帝景楼盘1号楼房地产出租给林华丽使用；恒大公司将该房屋出租给林华丽作“餐饮”用途，主要经营沙县小吃（含品牌及业态）。租赁期限自2017年8月1日起至2019年9月30日止，在租赁期限内恒大公司免收林华丽的租金等。 二、被告林华丽与第三人恒大公司签订房屋租赁合同后，被告林华丽将房屋转让给被告彭飞鹏经营餐饮。 三、2018年10月22日，被告彭飞鹏将该店面（包括餐饮用具）以26000元的价格转让给原告林少君经营，被告彭飞鹏向原告承诺：恒大帝景107号店面在无违反恒大地产合同的相关条约下，各排店面能正常续约的情况下，都能在续约，若林少君单方面无故被拒续约本人愿以每月五百元作为补充，本条约在未来两年内有效，承诺人彭飞鹏。2018年10月23日，原告林少君向被告彭飞鹏的账户转账31000元，其中26000元系支付给被告彭飞鹏的转让费，5000元系支付给被告林华丽的保证金，由被告谢晋发收取。被告林华丽确认收到原告林少君支付的保证金5000元。被告林华丽与被告谢晋发系夫妻。 四、2018年10月21日，原告林少君与被告林华丽签订一份《合作协议书》。该协议书约定：“双方本着诚信合作的态度双方达成以下合作内容。1、商铺租赁合同以甲方（林华丽）与恒大地产签订的为准；2、商铺租赁期间乙方（林少君）每月给甲方500元作为合作费用，水电等其他费用由乙方自行处理；3、商铺于2019年9月30日到期后乙方还能继续签约，且租金不变；4、本人已收到乙方租赁本商铺的保证金5000元，如合同到期后乙方没有违反恒大地产合同的相关条约并结清经营期间的相关费用，甲方在七天内退还乙方的五千元保证金”。 五、2018年12月30日，原告林少君向被告林华丽支付从2019年1月至2019年6月份止的合作费（双方在微信对话中确认为租金）3000元，2019年7月份起，原告林少君未再向被告林华丽支付合作费。 另外，第三人恒大公司向本院确认，其对被告林华丽将涉案房屋转让给原告林少君的行为是知情的。2019年9月30日，租赁合同期满后，位于漳州市均已经到期不再续租，并通知承租人退还租赁物。 以上事实有《租赁合同》、合作协议书、建行交易明细、微信聊天记录及当事人的陈述等为证，足以确认。 本院认为，根据《合作协议》约定的租金、租赁期限等，可以认定原告林少君与被告林华丽之间建立了关于恒大帝景107号店面的租赁关系，原告林少君向被告林华丽每月支付的500元名为合作费实为租金，因此本案系房屋租赁合同纠纷。第三人恒大公司系涉案商铺的所有权人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，第三人恒大公司对被告林华丽的转租行为未提出异议，视为第三人恒大公司同意被告林丽华对外合作行为，因此原告林少君与被告彭飞鹏建立的商铺转让合同关系及原告林少君与被告林华丽建立的租赁合同关系系当事人的真实意思表示，合法有效。根据被告彭飞鹏出具给原告林少君的承诺书约定，原告应在无违反恒大地产合同的相关条约且各排店面能正常续约的情况下，原告林少君单方面无故被拒续约，被告彭飞鹏应支付给原告林少君每月五百元的补偿费。现第三人恒大公司已确认，位于漳州市均已经到期不再续租，因此，原告林少君请求支付的补偿款，不符合上述约定，原告林少君要求被告彭飞鹏退还转让费26000元及支付补偿款12000元，因缺乏事实依据，本院不予支持。原告林少君未能提供造成损失的依据，故其请求被告林华丽赔偿违约损失费、交通费等各项损失10000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据双方确认，原告林少君仅向被告林华丽支付至2019年6月份的合作费，从2019年7月份起未再支付，因此双方尚有租赁期间的相关费用未结清，原告林少君要求被告谢晋发、被告林华丽退还保证金5000元的条件尚未成就，原告的该项请求本院不予支持。根据双方签订的《合作协议》的约定，被告林华丽仅向原告承诺期满后还能续租，对不能续租的情形未进行约定，因此原告以该商铺不能续租为由，要求被告林华丽、被告谢晋发退还合作费，缺乏依据，本院不予支持。综上，原告林华丽的上述请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。被告彭飞鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，又未提出书面异议或提交相应证据，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审判。依照最高人民法院《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告林少君的全部诉讼请求。 本案受理费1200元，减半收取600元，由原告林少君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。                                                                                                    审 判 员吴小谦       二〇二〇年五月二十日 法官助理  方汤琳 书 记 员  林 旭 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。