江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初19003号原告：上海晶华胶粘新材料股份有限公司，住所地上海市松江区永丰街道大江路**，统一社会信用代码9131000078783207XJ。法定代表人：周晓南，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖艳丽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦秋英，该公司员工。被告：江苏联彩投资有限公司，，住所地江苏省昆山开发区春旭路**联彩商务中心**统一社会信用代码913205836649118516。法定代表人：王剑锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤宏波，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，江苏六典律师事务所实习律师。原告上海晶华胶粘新材料股份有限公司（以下简称晶华公司）与被告江苏联彩投资有限公司（以下简称联彩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月19日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序独任审理，于2020年3月25日、2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖艳丽、秦秋英（参加第二次庭审），被告的委托诉讼代理人尤宏波、王斌（参加第一、二次庭审）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晶华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金155329元及逾期支付利息暂算为51564.81元（详见逾期交房违约金利息计算表一）；2、判令被告向原告支付逾期办理产证违约金354523.82元及逾期支付利息，暂算为29839.09元；3、判令被告承担本案诉讼费等费用。审理过程中，原告明确诉讼请求第2项变更为：判令被告向原告支付逾期办理产证违约金752146.62元（以2780579元为基数，自2013年12月1日，按银行同期贷款利率6%，计算至2018年6月4日止，详见逾期办理产证违约金计算表二），及逾期支付利息暂算为63431.03元（详见逾期办理产证违约金利息计算表三）。其余诉请无变化。事实和理由：2013年1月原告与被告签署《商品房购销合同》一份，约定原告向被告购买位于昆山开发区西侧企业科技园内联彩商务中心1单元XXX室房屋，总价为2780579元，2013年8月31日前被告交付该房屋，在交房之日起90天内被告办理完产证。原告按照合同约定支付了房屋总价。但实际2016年1月18日，被告才交付该房屋，构成违约。2016年1月，原告与被告签署了《逾期交房违约赔偿协议书》，被告同意按照合同约定支付逾期交房违约金，违约金从2013年8月31日计算至2016年1月18日，共计483720元，在扣除原告应当支付给被告的合同差价3114元、过户代收代缴款81383元、物业费用43894元后，被告应当向原告支付355329元。但被告仅在2018年12月29日支付了100000元，2019年2月2日支付了100000元，剩余155329元一直未支付。另，根据合同约定，被告应当在2013年12月1日前办理好产证，但被告实际是在2018年6月4日办理完产证的，逾期了1643天，给原告造成了巨大损失，原告为此起诉。被告联彩公司答辩称：1、被告的确未完全按照约定足额向原告支付逾期交房违约金，理由是原告多次通过其委托的注册会计事务所向被告发送不符合双方在“延期交房违约金协议”中约定的违约金数额的询证函，被告多次要求原告进行解释或双方进行对账，原告不予对账，从而被告拖欠交付了最后一笔款；2、被告主动与原告签订“延期交房违约金协议”，同时通知原告提交办理产证应当提交的相关材料，原告接到通知后前期对结算书进行拖延确认，后期因原告公司由非上市股份公司变更为上市股份公司，需要变更合同、重新办理企业营业执照、提交在业证明、不动产登记申请书、承诺书等文件，由于原告需要在股改变更完成之后才能提交上述资料，导致双方前往房产交易中心面签办证时间滞后，故延期办证的责任在于原告；3、原、被告重新签订的《商品房购销协议》重新约定了被告协助原告办理产权证书的时间，即为原告起诉状中所列的办证时间2016年4月18日之前，故原告当庭所变更诉讼请求，构成对其自认的违反，又与第二份《商品房购销协议》约定不符。综上，请求驳回原告第二项诉讼请求，诉讼费用按实际支持部分予以分担。经审理查明：2012年12月26日，上海晶华粘胶制品发展有限公司（即原告）向被告联彩公司订购房屋，2013年1月8日，原、被告签订编号为2013000882的《商品房购销合同》一份，约定：1.原告向被告购买位于昆山市开发区企业科技园内联彩商务中心X单元XXX号房，建筑面积330.43平方米，房屋总价为2780579元；2.付款方式为定购方于2013年1月8日支付1390579元，2013年4月22日支付550000元，于2013年6月20日支付550000元，于2013年7月31日前支付290000元；3.合同第八条载明出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.合同第九条载明出卖人逾期交房，逾期不超过60日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；5.合同第十五条载明出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；6.合同附件四补充协议第3条载明，买受人应遵守政府有关法规条例，按规定缴纳税金、维修基金、代收费等购房相关费用。合同还约定了其他事项。合同落款出买受人盖章为“上海晶华粘胶制品发展有限公司”。上述合同签订后，原告于2013年1月10日向被告支付1390579元。此后，原、被告达成《购房合同补充条款》，被告同意原告将2013年4月22日需支付的550000元延后至2013年6月20日支付。原告于2013年6月25日向被告支付1100000元，于2013年8月7日向被告支付290000元。至此，原告支付完毕合同约定的购房款。2016年1月28日，被告联彩公司取得涉案房屋的交付使用备案证书。2016年2月2日，被告取得初始登记证明，案涉房屋所有权人登记为被告。2016年2月4日，被告取得案涉房屋土地证。2016年3月8日，被告联彩公司出具《钥匙移交单》，载明将联彩商务中心XXX室钥匙移交给业主。上述《钥匙移交单》由原告代表刘素星签收。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《逾期交房违约赔偿协议书》一份，载明：1.甲、乙双方于2013年1月8日签署一份《商品房购销合同》，合同编号为2013000882；2.根据上述合同约定，甲方应于2013年8月31日前，将位于昆山开发区西侧企业科技园内联彩商务中心X单元XXX号房屋交付给乙方；3.由于施工单位逾期完工原因，导致工期延误，继而导致甲方实际向乙方交付房屋时间为2016年1月18日，逾期交房时间为870天；4.鉴于甲方延期交付房屋对乙方已产生实际影响，且购房合同第九条对逾期交房应承担每天万分之二违约金也有明确约定，故甲方同意按乙方已付房款承担每天万分之二延期交房期间违约金，计483720元；5.因乙方委托甲方代为办理房屋产权证和代为缴纳契税等，故为便于双方结算，甲、乙双方同意甲方应付乙方的上述违约金与乙方应付甲方的办证垫付税费进行相抵；如甲方应付乙方的违约金数额高于乙方应付办证税费的，则相抵后甲方应将违约金余额再支付给乙方；如甲方应付乙方的违约金数额低于乙方应付办证税费的，则相抵后乙方应将办证税费差额再支付给甲方。甲方需根据房产登记部门、税务部门等实际收费凭证与乙方结算实际垫付的办证费用。2016年12月18日，原告晶华公司签署《联彩商务中心XXX室交房费用结算表》一份，载明：1.原合同总价2780579元，实测总价2783693元，差价3114元；2.约定交房日期2016年1月18日，违约天数870天，违约总额483720元；3.代收代缴费用：契税：总房款的3%，金额68999元；印花税：总房款的0.05%，金额1150元；维修基金：25元/平方米，金额8270元；转移登记手续费5元/平方米，金额1654元；产权证：550元/件，增加共有证5元/本，金额550元；权证代办费760元/户，金额760元。上述费用合计81383元，按照国家规定标准收取，交房时由被告统一代收并开出收据，领证时统一换取相关单位开具的正式凭证，如遇调整，多退少补；3.物业费用：物业管理费4.9元/平方米/月，金额38902/24个月；电费押金每户200-400m2收取4000元，金额4000元；垃圾清运费3元/平方米，金额992元。上述费用合计43894元；4.结算金额：355329元。被告联彩公司称，上述《联彩商务中心XXX室交房费用结算表》与《逾期交房违约赔偿协议书》、《钥匙移交单》是一同交由原告代表刘素星的，并要求其加盖公章后回寄，被告于2016年3月23日手机发送短信给刘素星告知回寄《联彩商务中心XXX室交房费用结算表》地址为：江苏昆山前进东路联彩中心（世贸东壹号对面企业科技园内）XXXX室徐某收。刘素星回复“收到”。被告称，2016年3月8日为被告通知原告办证时间，2016年3月23日被告催促原告回寄办证材料。原告对此认为，《联彩商务中心XXX室交房费用结算表》与《逾期交房违约赔偿协议书》与办理产证无关联，是否回寄不影响被告办理产证。2017年11月7日，原、被告共同确认变更商品房购销合同登记备案申请表内容：1.将原合同金额降低后变更为2297400元，交房日期变更为2016年1月18日，变更后合同差额483720元由被告退还给原告；2.因原告公司上市，原买受人姓名“上海晶华粘胶制品发展有限公司”并更为“上海晶华胶粘新材料股份有限公司”；3.原告出具《委托苏》2份载明：委托徐某至住建局房产处办理购房金额变更、交房日期变更；委托秦秋英办理合同变更。原、被告新签订的《商品房购销合同》显示：房屋总价变为2297400元，出卖人的交房时间变为2016年1月19日前，落款处买受人盖章变为“上海晶华胶粘新材料股份有限公司”。2017年11月17日，被告代表徐某与原告代表秦秋英添加为微信通讯录好友。2017年11月28日，秦秋英询问徐某合同怎么样了，徐某要求秦秋英提交《在业证明》；2017年11月29日，秦秋英邮寄《在业证明》给徐某；2017年12月8日，徐某要求秦秋英提交盖有原告公章的《承诺书》，秦秋英要求徐某给一个文件清单，徐某称“合同、在业证明、承诺书、不动产登记申请书”；2017年12月9日，秦秋英邮寄《承诺书》给徐某；2017年12月11日，徐某称“已经收到，盖好章回寄”；2017年12月13日，徐某称“有个文件需要加盖法人章”，秦秋英称“漏了”；2017年12月13日，秦秋英回寄材料；2017年12月14日，徐某称“有人明天来拿材料”；2017年12月20日，徐某称“已经交过去了，有个资料还要盖章，我们公司也没有盖，我刚盖好，现在寄给你，你明天收到，马上寄给我”；2018年1月8日，秦秋英询问徐某房产证办理情况，徐某称明天回复；2018年3月8日，徐某称“产证在办理中，快了”；2018年5月14日，徐某又发送《承诺书》给秦秋英，称“承诺书中房产证所有人是盖你们公司公章”；2018年5月18日，原、被告共同至不动产权登记中心办理产证；2018年5月21日，被告缴纳完毕8270元费用、66863.51元税费、550元不动产登记费。2018年6月4日，原告晶华公司登记取得昆山开发区春旭路18号联彩商务中心XXX室房屋的不动产权证书。2018年6月14日，被告代原告领取到不动产权证书，并于当天邮寄给原告，原告于2018年6月15日收到不动产权证书。2018年12月29日，被告向原告支付100000元，2019年2月2日，被告向原告支付100000元。审理过程中，被告联彩公司申请证人徐某出庭作证，徐某的证人证言主要内容如下：我在2016年3月23日通过手机告知原告回寄办理产证所需资料的地址。我不清楚股改事宜，原告经办人向我提过公司上市更名，办产证必须是合同名称和产证一致，我表示需要去住建局等询问，中间出了几份处理方案，后要求公司出个说明去住建局更改合同的方案。对于证人证言，原告认为：被告是通过证人于2017年12月8日第一次向原告要办证的４份材料（合同、在业证明、承诺书、不动产登记申请书），2016年3月23日被告经办人发送短信给刘素星告知回寄地址中不能证明被告要求原告提供办证材料。被告认为：2016年３月８日交接钥匙后按照惯例只剩下办理产证材料的交接。通过证人证言可知是原告要求将案涉房屋的产权证办理到新的公司名下，否则被告不知道原告进行了股改。另查明：2013年12月26日，原告变更“上海晶华粘胶制品发展有限公司”名称为“上海晶华胶粘新材料股份有限公司”。2017年9月22日，中国证券监督管理委员会核准原告首次公开发行股票。2018年1月15日，上海市工商管理局准予原告变更企业类型、注册资本。以上事实，有订购单、商品房购销合同、交付使用备案证书、土地证、初始登记证明、合同签收单、付款凭证、钥匙移交单、逾期交房违约赔偿协议书、联彩商务中心XXX室交房费用结算表、昆山市商品房购销合同变更登记备案申请表、委托书、营业执照、准予变更（备案）登记通知书、关于核准上海晶华胶粘新材料股份有限公司首次公开发行股票的批复、企业信用信息公示、短信记录、微信聊天记录、证人证言、不动产权登记证书以及当事人陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：原告与被告签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效。关于逾期交房违约金，被告未能依约在2013年8月31日前将取得交付使用备案证书的房屋交付原告，构成违约，原、被告于2016年3月8日就被告逾期交房的违约责任达成《逾期交房违约赔偿协议书》，双方确认被告应向原告支付逾期交房违约金483720元，本院予以确认。双方同时约定上述违约金与办证相关费用进行相抵后支付。2016年12月18日，原告确认扣除合同差价3114元、代收代缴费用81383元、物业费用43894元后，被告应支付原告355329元。上述费用被告现已支付合计200000元，故剩余155329元，现原告主张被告支付该款的请求，本院予以支持。关于逾期办证违约金，被告未能在2016年3月8日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，系因被告未能按约交付房屋所致，而原、被告就被告逾期交房的违约责任已达成赔偿协议，该期间的逾期交房违约金与逾期办证违约金不应重复计算。因被告于2016年3月8日将商品房交由原告使用，故被告应当在商品房交付使用后90日内，即被告应在2016年6月6日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。现被告未能依约及时协助原告办理涉案房屋不动产权证，构成违约，应当承担逾期办证违约责任。双方商品房购销合同第十五条未约定原告不退房情况下的逾期办证违约责任，故本院按照已付购房款总额2780579元，参照逾期贷款利息损失，确定被告应向原告支付逾期办证违约金。但对于计算期间，本院认为：1、本案中，原告于2016年12月18日才确认支付办理产证相关费用，结合双方在《逾期交房违约赔偿协议书》关于费用相抵的约定，本院认为，被告未在2016年6月6日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，系不能归属于被告的原因所致；2、由于原、被告签订《商品房购销合同》时，原告名称为“上海晶华粘胶制品发展有限公司”，而案涉房屋交付时，原告已经更名为“上海晶华胶粘新材料股份有限公司”，根据房产交易部门要求的“办产证必须是合同名称和产证一致”，被告要将不动产权登记证所有人办理为变更后的“上海晶华胶粘新材料股份有限公司”，存在障碍。虽然原告名称是在签订合同后的2013年12月26日，但原告并无证据证明其明确向被告告知名称变更事宜，即使被告知晓，也需要双方协商处理方案，结合证人证言，至2017年11月7日，原、被告才达成一致方案：即委托徐某至住建局房产处办理购房金额变更、交房日期变更；委托秦秋英办理合同变更，《商品房购销合同》的买受人变为“上海晶华胶粘新材料股份有限公司”。本院认为，2016年12月18日至2017年11月7日期间，被告未能协助原告办理完成产证，也系不能完全归属于被告的原因所致。故本院结合被告不能办理产证的非完全归属于被告的因素，酌情认定被告应自2018年2月5日起至2018年6月4日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算逾期办证违约金给原告，具体为2780579元×4.35%÷365天×120天=39766元。关于被告辩称原告存在股改将“非上市”变更为“上市”的意见，并无证据证明对办理产证存在障碍，本院不予采纳。关于原告主张的逾期交房违约金的利息，一方面双方对于逾期交房违约金的支付时间没有约定，另一方面也无法律依据，本院不予支持；关于原告主张的逾期办证违约金的利息，诉讼中，赔偿责任及数额并未最终确定，被告亦不存在延期支付的过错，故对原告主张的逾期办证违约金利息，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告江苏联彩投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海晶华胶粘新材料股份有限公司剩余逾期交房违约金155329元。二、被告江苏联彩投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海晶华胶粘新材料股份有限公司逾期办证违约金39766元。三、驳回原告上海晶华胶粘新材料股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14002元，保全措施申请费3545元，合计17547元，由被告江苏联彩投资有限公司负担7747元，由原告上海晶华胶粘新材料股份有限公司负担9800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 员  沈 蓝二〇二〇年五月十八日法官助理  吴文娟书 记 员  马雪刚