广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13281号上诉人（一审原告、反诉被告）：叶善浩，男，1962年11月12日出生，澳门特别行政区居民。委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：吴华新，男，汉族，1962年6月29日出生，住所地：广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：向军华，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国祝，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。上诉人叶善浩、吴华新因合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶善浩上诉请求：1.撤销一审判决主文第二项关于叶善浩向吴华新赔偿损失部分的判决内容，即改判叶善浩无须向吴华新赔偿损失；2.一、二审案件受理费由吴华新负担。事实及理由：一、叶善浩以原价将向西巷村购买的土地(总面积120平方米)转让给吴华新，叶善浩办理案涉土地审批所花费的资金与其向吴华新收取的转让款对等，在转让过程中并无溢价出售，不存在占用吴华新资金的事实。二、吴华新不但未遭受损失，而且还因占用和管理案涉土地取得了利益。双方签订转让协议后，吴华新一直管理和使用案涉土地至今，叶善浩提供的土地现状照片可证明该事实。即叶善浩支付了80000元对价，却获得了二十多年的实际使用权，现根据一审判决，叶善浩尚需向其返还购买款80000元，故其在案涉转让中并无实际损失，因此一审判决认定存在损失，并判决由叶善浩承担，缺乏事实和法律依据。吴华新辩称:一、双方于1995年签订案涉协议，约定叶善浩要协助办理过户手续，吴华新多次要求其办理过户手续，但时至今日，叶善浩仍不予协助办理，导致土地一直荒废，连土地编号都无法办理，叶善浩上诉称“吴华新获得二十多年的实际使用权”是罔顾事实，更是违背起码的诚信。导致本案诉讼发生，根本原因在于叶善浩违背诚信不履行合同义务。二、吴华新在一审中提交的微信聊天记录等证据清楚显示，叶善浩知道如今政府要求补交土地出让金的价格是6000元/平方米，且因为现在土地价格涨幅很大，才故意违约不协助办理相关手续；并显示因为案涉土地是“烂地”暂时不能使用，叶善浩才转让给吴华新，故叶善浩当年的转让行为明显具有欺骗性质。三、参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32、33、35条的精神，即使合同无效，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益；在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损现象发生。吴华新上诉请求：1.撤销一审判决主文第一、二、三项，改判解除《关于转让房屋地协议书》，叶善浩向吴华新支付占用资金的复利终值利息(以占用资金80000元为本金，从1995年3月22日起，按照年利率10%的资金占用复利终值方式计算)；3.由叶善浩承担全部诉讼费用。事实与理由：叶善浩从1988年6月开始占用案涉土地，1989年10月8日经当时的顺德县国土部门批准，故案涉土地属于依法可以办理土地使用证的国有土地。叶善浩、吴华新于1995年3月签订《关于转让房屋地协议书》，约定叶善浩要协助办理过户手续，吴华新也多次要求叶善浩依约办理土地转让变更登记手续，但叶善浩一直不予办理。2018年4月下旬，顺德区相关政府部门要求相关国有划拨土地补交土地出让金，吴华新再次要求叶善浩在2018年5月1日前协助办理该土地的相关手续，叶善浩提出土地办理手续费用由吴华新缴交，办理手续后该土地的升值价款由双方分享。吴华新不同意，叶善浩遂提起本案诉讼。一审判决未查明案涉纠纷发生的根本原因，未查明违约责任及涉案土地价值的实际情况，作出的判决有违公平、惩罚违约的原则。一、涉案土地未能办理土地变更登记手续，是叶善浩未依约办理协助办理过户手续所致，叶善浩应承担违约责任。案涉《关于转让房屋地协议书》签订后，吴华新全额支付了约定价款，履行了全部义务，叶善浩却未依约协助办理过户手续，应当承担违约责任。退一步而言，即使违约责任约定不清楚，依法亦可按照给守约方造成的损失计算违约责任。二、与涉案土地性质相同的多宗相邻地块已完成了变更登记手续，甚至个别地块已成功完成多次变更登记手续。涉案土地所属居委会也清楚表示，如果双方按照约定互相配合，是可以办理变更登记手续的。三、退一步而言，即使《关于转让房屋地协议书》无效，过错也在于叶善浩。叶善浩不但出让涉案土地，还不按照约定履行协助办理变更手续，才导致涉案土地不能与相邻其他土地一样办理变更登记手续。再退一步而言，即使吴华新存在缔约过错，但从合同约定内容可见，双方过错大小不同，主要过错在叶善浩。其次，近年土地价格飙升，涉案地块价格已升至每平方米约12000元，更是导致本案纠纷的主要原因。四、吴华新全额支付土地转让价款，叶善浩占用吴华新的资金时间久远，其占用资金用于经营或者其它活动，故应按照复利终值计算占用资金利息。吴华新在二审期间补充以下意见：复利终值计算方式为以8万元为本金，按照年利率10%计算复利，截止至2020年3月21日本息合共953454.12元。叶善浩辩称:案涉协议为无效合同，故不存在解除合同的基础。案涉土地一直由吴华新占用、使用、管理和收益，故叶善浩同意退还土地转让款8万元，不同意赔偿损失。微信聊天记录内容反映，叶善浩一直催促吴华新办理过户手续，但吴华新也一直拖延，导致至今没有办理案涉土地的过户手续，双方均有过错。叶善浩向一审法院提出诉讼请求：1.确认叶善浩、吴华新于1995年3月22日签订的《关于转让房屋地协议书》无效；2.案件诉讼费用由吴华新承担。吴华新向一审法院提出反诉请求：1.判决确认叶善浩、吴华新于1995年3月22日签订的《关于转让房屋地协议书》合法有效；2.判令解除《关于转让房屋地协议书》，叶善浩按照国有住宅用地市场价格赔偿吴华新6624**元(6000元/平方米×120平方米-6000元/平方米X120平方米×8％)，土地的市场价格最终以评估机构评定的为准；3.案件诉讼费用由叶善浩承担。一审法院查明：1995年3月22日，叶善浩与吴华新签订《关于转让房屋地协议书》约定如下内容：叶善浩自愿将在西巷村购买的土地（总面积120平方米）以原价转让给吴华新；叶善浩应当给吴华新40**元现款作为协助办理过户按金，按金需给付利息（利息从签订之日起计算至办理完过户手续后，以银行定期利率计算），转让后的一切费用由吴华新负责，叶善浩要协助吴华新办理过户手续，如不协助办理，吴华新有权不归还按金及利息。同日，叶善浩出具收据确认收到吴华新购地款共80000元。佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局确认如下内容：位于顺德区容桂街道xx居委会xx路x街**土地（以下简称8号土地）未有地上建筑物；顺德区不动产登记信息基础管理平台未有关于叶善浩在西巷村的不动产权登记信息；叶善浩持有的划拨证明，由原顺德县国土局于1989年10月8日发出，属于叶善浩向原顺德县德胜建设工公司购买所得的地块，有划拨备案名单，符合规划，需以备案名单“叶善浩”名义提交划拨证明及缴款收据的原件等资料一次申请确认用地、土地登记、土地使用权出让、房屋报建及验收、不动产首次登记后方可转让过户至他人名下；上述土地属于国有土地，但目前仅有划拨证明及缴款收据，无法界定上述土地属于国有划拨或国有出让，需待申请人办理建设用地确认用地手续后方可确定。叶善浩与吴华新均确认上述协议书所涉土地位于顺德区容桂街道xx居委会xx路x街x号，并确认未取得有批准权的人民政府同意转让案涉土地。吴华新在庭审中表示假若合同无效，其主张的第二项诉请包含返还转让款80000元。叶善浩表示同意返还转让款80000元。一审法院认为，本案为合同纠纷。叶善浩为澳门特别行政区居民，本案为涉澳民事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因当事人没有选择适用的法律，本案合同所涉的标的物为不动产，与该合同具有最密切联系的法律为合同标的物的所在地的法律，故适用内地法律审理。本案的争议焦点为：一、《关于转让房屋地协议书》是否有效；二、假若无效，吴华新主张的损失赔偿是否应予以支持。围绕上述争议焦点具体分析如下：第一，对于合同效力的问题。案涉土地未有地上建筑物，《关于转让房屋地协议书》所涉及的内容实属土地转让，而非房屋转让。案涉土地属于国有土地，且未进行不动产首次登记，叶善浩未取得该国有土地的使用权证书。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”未取得出让土地使用权证书的转让方即为无处分权人，其与受让方订立合同转让土地使用权的行为即为无权处分行为，该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。但该无权处分行为的效力待定不是无期限的，在当事人向人民法院起诉前，如转让方仍未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府没有批准，不仅其转让行为无效而且其所订立的转让合同也应认定为无效；如转让方取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府批准，则转让行为溯及于行为成立时有效，应当认定转让合同有效。截至本案起诉，叶善浩仍未取得案涉土地使用权证书且有批准权的人民政府没有批准，故《关于转让房屋地协议书》无效。对于原告本诉主张《关于转让房屋地协议书》无效，本院予以支持，对于吴华新反诉主张确认《关于转让房屋地协议书》有效并予以解除，本院不予支持。第二，对于损失赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《关于转让房屋地协议书》无效，对于叶善浩因该合同取得的转让款80000元应当予以返还，且叶善浩也明确表示同意返还该80000元，故一审法院支持叶善浩返还该80000元。对于吴华新的损失，因案涉合同为自始无效，合同无效损失赔偿的范围不包括在合同有效情形下预期可得利益，案涉土地的升值价值不属于损失赔偿范围。在叶善浩取得80000元的期间，吴华新的损失为该80000元的利息损失，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，出借款项的利息年利率可不超过24%，一审法院结合该规定及本案的实际情况酌定吴华新的损失为80000元按照年利率24%计算。对于损失部分，双方均有过错的，应当各自承担责任，叶善浩与吴华新在均明知案涉土地的性质及未取得土地使用权证书的情况下，仍签订《关于转让房屋地协议书》，双方均有过错，且过错相当，故各自应当承担50%的责任。结合双方的过错责任及吴华新的损失，叶善浩应当赔偿吴华新损失的计算方式为：以80000元为本金从1995年3月22日按照年利率12%计算至返还80000元之日止。对于按金等其他费用，当事人未在本案主张，一审法院不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：一、叶善浩与吴华新于1995年3月22日签订的《关于转让房屋地协议书》无效；二、叶善浩应于判决发生法律效力之日起十日内向吴华新返还80000元及赔偿损失（损失计算方式为：以80000元为本金从1995年3月22日按照年利率12%计算至返还80000元之日止）；三、驳回吴华新的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费876.74元，由吴华新负担；反诉案件受理费5212元，由吴华新负担3361.36元，叶善浩负担1850.64元；财产保全费3832元，吴华新可向一审法院申请退回。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本院认为，本案系合同纠纷，叶善浩为澳门特别行政区居民，本案属于涉澳民事案件，双方当事人对一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据双方的诉辩，本院归纳本案二审的调查重点为：1.系争《关于转让房屋地协议书》是否有效；2.吴华新主张的赔偿损失应否得到支持。对于系争《关于转让房屋地协议书》是否有效的问题，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”；第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，叶善浩向原顺德县德某建设总公司购买了8号土地的土地使用权，该土地属于国有土地，但未取得出让土地使用权证书，其与吴华新签订《关于转让房屋地协议书》将8号土地使用权转让给吴华新。虽然8号土地属于国有划拨土地还是国有出让土地未能确定，但若其为国有划拨土地，系争合同有效的条件为起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续；若其为国有出让土地，系争合同有效的条件为起诉前已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让。但根据双方陈述，8号土地至今未取得出让土地使用权证书，亦未经有批准权的人民政府同意转让，也无证据证明已由有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故系争《关于转让房屋地协议书》应认定为无效。故吴华新上诉请求解除《关于转让房屋地协议书》，缺乏法律依据，本院不予支持。对于吴华新主张的赔偿损失应否得到支持的问题，叶善浩上诉认为只需返还转让款8万元，不存在资金占用且吴华新并未遭受损失；吴华新上诉认为应该以8万元为本金，按照复利终值计算损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据双方的诉辩，本案中需要处理的损失是吴华新主张的损失。吴华新向叶善浩支付了转让款8万元，该款被叶善浩占用，产生了至少相当于银行贷款利息的损失。叶善浩认为吴华新占用和管理案涉土地多年产生收益，但并未提供证据证明，本院不予认定。故叶善浩上诉主张吴华新不存在损失，与事实不符，本院不予支持。至于损失金额确定问题，吴华新在1995年向叶善浩支付该款，该时期佛山当地经济发展尚未发达，人均年收入不高，8万元是一笔较大款项；从1995年占用至今，已逾25年；经查，1995年期间的五年以上银行贷款利率约为年利率15%左右，贷款利率较高，故吴华新损失较大。至于导致合同无效的过错问题，叶善浩与吴华新在均明知案涉土地的性质及未取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的情况下，仍签订《关于转让房屋地协议书》，双方均有过错，且过错相当，一审法院确定双方各自承担50%的责任，合情合理。综上，一审法院酌定吴华新的损失为以8万元为本金，按照年利率12%从1995年3月22日起计算至返还之日止的利息，合理有据，本院予以维持。吴华新上诉主张以8万元为本金，按照复利终值计算损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，叶善浩、吴华新的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由上诉人叶善浩负担1800元，上诉人吴华新负担1800元。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 梁亦民审 判 员 禤 君二〇二〇年五月十五日法官助理 蒋 雯书 记 员 任小青