山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0105民初265号 原告（反诉被告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔节论，该公司董事长。 委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，济南源浩置业有限公司员工，住济南市。 被告（反诉原告）：孙超，男，1983年11月15日出生，汉族，住济南市。 被告（反诉原告）：张青松，女，1988年10月16日出生，汉族，住济南市。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：孙和福，山东齐邦律师事务所律师。 济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）与孙超、张青松商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告源浩公司委托诉讼代理人荣艳晶，被告孙超、张青松及其共同委托诉讼代理人孙和福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源浩公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令在被告已付房款中扣除50%即157857元作为违约金；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月28日，源浩公司与孙超、张青松签订《济南市商品房买卖合同》，孙超、张青松购买济南恒大滨河左岸南-7地块项目（x期）x号楼xx号房屋，房屋总价款2104762元。合同第六条约定被告按照分期付款方式分5期付清房款。被告于2018年2月28日支付了首期房款105238元（含定金2万元），于2018年8月21日支付了了分期款210476元，剩余应于2019年2月24日支付的第三期分期款315714元及应于2019年8月24日支付的第四期分期款631429元经原告催告后至今未能支付，逾期已超180天。根据合同附件五补充协议第三条第二款之约定，被告逾期支付购房款180日的，原告有权单方解除合同，被告应按已付房款的50%向原告支付违约金。故源浩公司提出如上诉请。 孙超、张青松辩称，一、同意解除购房合同；二、认为违约金过高，需要法院进行调整，同意支付违约金5万元；三、不承担本案的诉讼费用。 孙超、张青松向本院提出反诉请求：1、要求判令解除双方签订的济南市商品房买卖合同；2、判令原告返还两被告购房款265714元；3、反诉案件受理费由原告承担。事实和理由：2018年2月28日，反诉原告与反诉被告签订《济南市商品房买卖合同》，反诉原告购买济南恒大滨河左岸南-7地块项目（三期）3号楼1302号房屋，房屋总价款2104762元。合同第六条约定被告按照分期付款方式分5期付清房款。反诉原告于2018年2月28日支付了首期房款105238元（含定金2万元），于2018年8月21日支付了了分期款210476元，总计315714元。但反诉被告未按照国家法律规定，与反诉原告办理商品房买卖网签备案手续，为维护反诉原告的合法权益，反诉原告请求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》，反诉原告愿意支付5万元违约金，请求法院判令被告在扣除5万元违约金后，将剩余房款265714元返还原告。 济南源浩公司对李清华提出的反诉请求答辩认为，原告同意解除合同，针对违约金双方在合同中已有约定，该约定合法有效，应当按照双方约定扣除相应违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议的事实如下：2018年2月28日，源浩公司与孙超、张青松签订《济南市商品房买卖合同》，孙超、张青松购买济南恒大滨河左岸南-7地块项目（三期）3号楼1302号房屋，房屋总价款2104762元。合同第六条约定被告按照分期付款方式分5期付清房款。被告于2018年2月28日支付了首期房款105238元（含定金2万元），于2018年8月21日支付了分期款210476元，剩余应于2019年2月24日支付的第三期分期款315714元及应于2019年8月24日支付的第四期分期款631429元经原告催告后，至庭审辩论结束之日仍未能支付，逾期已超180天，逾期仍未支付第三期、第四期房款共计947143元。 本院认为，源浩公司与孙超、张青松签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。庭审中，双方当事人均同意当庭解除于2018年2月28日签订的《济南市商品房买卖合同》，本院予以确认。孙超、张青松未能按照合同约定支付房款，构成违约，应承担违约责任。关于逾期付款违约金，合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。源浩公司要求孙超、张青松按照合同约定，判令被告所付款项的50%即157857元作为违约金不予退还，结合当事人过错程度、违约时间及违约成本等，该违约金标准过高，应予调整，源浩公司未能提交实际损失的证据，孙超、张青松未能按约付款给源浩公司造成资金占用损失，故孙超、张青松支付违约金标准应以逾期未付房款为基数，参照中国人民银行发布的逾期贷款罚息利率即银行贷款利率的1.3倍至1.5倍，在此基础上再上浮30%，即按照同期银行贷款利率（或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.95倍标准计付至商品房买卖合同解除之日止。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。孙超、张青松支付了共计315714元房屋购房款，合同解除后，原告源浩公司扣除孙超、张青松应支付的违约金后应将剩余购房款返还给孙超、张青松。对于济南源浩公司要求判令孙超、张青松所付款项扣除50%即157857元作为违约金不予退还的诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分，本院不予支持。对于李清华要求济南源浩公司返还购房款265714元的诉请，本院予以部分支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除济南源浩置业有限公司与孙超、张青松于2018年2月28日签订的《济南市商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）孙超、张青松于本判决生效之日起10日内向原告(反诉被告)济南源浩置业有限公司支付相应违约金（以315714元为基数，自2019年2月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算）； 三、被告（反诉原告）孙超、张青松于本判决生效之日起10日内向原告(反诉被告)济南源浩置业有限公司支付相应违约金（以631429元为基数，自2019年8月24日起至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算）； 四、原告(反诉被告)济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起30日内向被告（反诉原告）孙超、张青松返还相应购房款（在孙超、张青松已付购房款315714元中扣除该判决第二项、第三项所确定的违约金数额后计算所得）； 五、驳回原告(反诉被告)济南源浩置业有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）孙超、张青松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3458元，由济南源浩置业有限公司负担981元，由孙超、张青松负担2477元；反诉受理费减半收取2643元，由济南源浩置业有限公司负担2016元，由孙超、张青松负担627元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  王淑娟 二〇二〇年五月二十七日 书记员  娄风芸