甘肃省天祝藏族自治县人民法院   民事判决书   （2020）甘0623民初273号   原告：李延永，男，现住天祝藏族自治县。   委托诉讼代理人：席建军，甘肃华藏律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李春禧，甘肃华藏律师事务所律师。   被告：吴桂钰，男，现住天祝藏族自治县。   委托诉讼代理人：刘金生，甘肃秀龙律师事务所律师。   原告李延永与被告吴桂钰确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李延永及其委托诉讼代理人李春禧、被告吴桂钰及其委托诉讼代理人刘金生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告李延永向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告李延永与被告吴桂钰于2009年11月27日签订的售房协议书无效；2.请求人民法院依法判令被告吴桂钰折价返还拆迁补偿款289017.52元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年11月27日，原、被告签订售房协议书，合同约定：原告将位于××县房屋（砖木结构五间、土木结构五间、畜棚五间）计价33300元转让给本村居民吴桂钰。2019年4月，因棚户区改造，涉案房屋被国家有偿征收，房屋征收补偿款共计683335.04元；因原、被告签订房屋买卖协议属于无效协议，故上述补偿款应当归原告所有；原、被告之间在订立房屋买卖协议时被告给原告支付了33300元的购房款，且在棚户区改造房屋拆迁时政府奖励了72000元，上述费用应当返还给被告。现为维护原告的合法权利，特向人民法院提出如上诉讼请求，请依法予以支持。   被告吴桂钰辩称，第一，被告认为原告要求折价返还补偿款于法无据，被告的房屋被棚户区改造小组按照2019年6月12日的工作会议进行棚户区改造时征收，根据会议要求宅基地上的建筑物及奖励金补偿给现住户，宅基地土地面积未作补偿，待整体土地被征收收在另行补偿。第二，原、被告双方签订的售房协议书中明确了建筑物的数量及规格，当时价格是33300元，双方是2009年签订的合同，现在已经有10年之久，被告对该房屋进行了翻修，对原有的房屋进行了拆除改造，在这个房屋的土地上修建了砖墙彩钢顶93.8平方米，对砖木结构的房屋进行了改造和装修，对原有的土木结构全部进行了改造，对畜牧棚全部进行了改造，对院落围墙进行了改造，对院子的地坪及院门进行了翻新，翻新时间是2014年4月26日；2018年2月10日，被告又对房屋的室内进行了装潢；故被告在该房屋居住期间对该房屋全部进行了翻新和改造。第三，院子里面的附属物品菜窖和水井、灶台、入户电线、两个火炕是原来的，有一个火炕是被告修建的，其余附属设施的全部是被告重新修建的。第四，根据天祝县棚户区改造领导小组的文件规定，该补偿款全部是归现住户所有的，至于宅基地等到征收的时候，由原告全部受偿。   原告李延永、被告吴桂钰围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了举证、质证，对于原告提交的身份证、户口簿、售房协议书，被告吴桂钰不持异议，本院予以确认并在卷佐证，对于双方有争议的证据，本院认定如下：   1.原告李延永提交的房屋征收货币化安置协议、房屋平面图、房屋征收价格评估分户表、集体土地建设用地使用权登记卡各一份，以证明涉案房屋已被征收，房屋征收价格评估分户表评估房屋即本案所涉房屋，以及征收补偿款为683335.04元的事实。经质证，被告委托诉讼代理人对安置协议的真实性无异议，对其证明目的有异议，其认为补偿款不是合同上房屋的补偿款，是华藏寺镇人民政府补偿给被告的；房屋总平面图上的房屋与出售协议上的房屋完全不一样，反而与被告陈述的一致，与原告的售房协议书载明的房屋完全不符，原告原有的房屋亦全部被改造了；登记卡与本案无关，土地没有征收，也没有补偿款。被告认可登记卡就是被征收房屋的登记卡。   2.被告吴桂钰提交的售房协议书原件一份，以证明1.当时房屋价款是33000元；2.房屋出售时间是2009年11月27日，已有十年之久；3.双方签订的售房协议书中明确写明了房屋设施砖木结构五间、土木结构五间、畜棚五间，和现在所征收的房屋不是一回事。经质证，原告对证据的真实性无异议，但对被告方的第三个证明目的有异议，其认为砖木结构的房屋只有房顶是彩钢顶，是重新搭建的，其他的还是原来的样子，没有改变。   3.被告吴桂钰提交的房屋征收货币化安置协议书一份、房屋征收价格评估分户表一份，以证明1.补偿款是政府给被告一家的房屋补偿款，不是土地补偿款，也不是拆迁款；2.72000元的奖励金是给被告本人的，不是补偿款，是被告配合政府部门的奖励金；3.评估表上被告标注了原告原来房屋的附属设施，其他的均是被告修建的。经质证，原告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，其认为拆迁补偿款是明确补偿给宅基地上的附着物的款项，政府奖励金没有在原告的诉讼请求中，与本案没有关系。   4.被告吴桂钰提交的房屋维修建造协议一份、用料明细单一份、收条两张，以证明被告对诉争房屋维修改造的事实。经质证，原告对该证据的真实性及关联性均有异议，其认为房屋维修建造协议并不能证明修建的就是涉案房屋。   5.被告吴桂钰提交的改造维修合同一份、工程材料表一张、收条两张，以证明2018年2月10日被告再一次对涉案房屋进行了翻新的事实。经质证，原告对该份证据的真实性及关联性均有异议，其认为该证据并不能证明修建的就是本案涉案房屋。   6.被告吴桂钰提交的欠条一份、收条一份，以证明被告因修建房屋时拖欠杨元清修建房屋款以及被告维修电路的事实。经质证，原告对该证据的真实性及关联性均有异议，其认为欠条与本案没有关联性。   7.被告吴桂钰提交的会议纪要照片两张，以证明宅基地上的建筑物补偿给现住户，奖励金也是补偿给现住户，土地没有征收，等到土地征收以后，原告再来分配相应补偿款的事实。经质证，原告对证据的真实性无异议，但其认为该证据达不到被告的证明目的。   经审查，证据1系原告从天祝县华藏寺镇人民政府调取的证据，加盖有该单位印章，且被告对真实性不持异议，本院予以确认。证据2与原告提交的同名证据内容一致，且原告对真实性不持异议，本院予以确认。证据3系被告从天祝县华藏寺镇人民政府调取，加盖有该单位印章，能够与证据1中的同名证据核对一致，且原告对真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据4、证据5、证据6被告未能提交证据印证其真实性，且原告持有异议，故该三组真实性存疑，本院不予采信，但原告对被告居住期间对本案涉案房屋翻修、改造不持异议，本院对被告居住期间翻修、改造本案涉案房屋及附属设施的事实予以确认。证据7原告对真实性虽不持异议，但该证据反映的是会议纪要第一页和第三页照片，并不能全面准确反映会议纪要的完整内容，且该证据来源合法性存疑，本院对该证据不予采信。   根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：   2009年11月27日，原告李延永与被告吴桂钰签订售房协议书，双方约定李延永将位于××县的房屋（砖木结构五间、土木结构五间、畜棚五间）及院内设施以33300元出售给吴桂钰，双方约定在吴桂钰居住期间，如遇国家及集体占用，占用补偿额首先支付吴桂钰购买甲方房屋的价格，补偿额超过吴桂钰支付给李延永购买房款33300元的部分，由双方各按50%分配。合同签订后，双方按照合同约定了各自的给付义务，该房屋由吴桂钰及其家庭居住使用。居住期间，被告吴桂钰对房屋进行了改造和修缮。2019年6月25日，该房屋被政府征收，吴桂钰与天祝藏族自治县华藏寺镇人民政府签订了（华）字第XX号《天祝县2019年棚户区改造项目房屋征收补偿货币化安置协议书》，安置协议书约定，征收实施单位向吴桂钰支付被征收房屋补偿款564736元、附属设施补偿款共计46599.04元、土地补偿款0元；协议同时约定，若吴桂钰于征收通知书送达后10日内签订房屋征收协议，并将被征收房屋所有权证、土地使用权证及相关手续完整交付征收实施单位，则给予吴桂钰奖励资金50000元；协议签订后，吴桂钰于2019年7月12日前解除被征收房屋的租赁关系，结清水、电等费用后，迁出并腾空原有房屋，经征收实施单位验收合格的，则一次性奖励22000元，逾期不再奖励；上述各项合计688335.04元。至征收时，界牌组39号房屋为93.8平方米砖墙彩钢顶住宅、65.57平方米砖木住宅、39.5平方米砖混住宅。2019年7月，征收单位已将上述款项全额支付给被告吴桂钰。后因原、被告双方对分配补偿款产生争议，原告诉至我院。   本院认为，原告的各项诉讼请求应否得到支持，应当从以下几个方面分析。   首先，根据原告提交的集体土地建设用地使用权登记卡显示本案所涉集体土地登记的使用者系李德玉，该登记卡备注栏备注“下界牌李德玉与李延永系父子关系”，原告提交的户口簿载明原告父亲李某已于2010年12月9日因死亡注销户籍，两份证据相互印证，能够证明集体土地使用权登记卡登记的李德玉即为原告父亲李某，本院予以确认；根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”之规定，本案所涉宅基地登记使用权人虽系李某，但该宅基地实际归李某家庭成员使用，该宅基地上附着物所有权亦属李某家庭成员共同所有；根据原告提交的户口簿，本案原告李延永系李某之子、该家庭户主，由户主代表家庭成员对外行使权力，符合我县一般农村居民的生产生活习惯，且合同签订之后，被告吴桂钰长期占用、使用该房屋，原告李延永家庭成员均未就此提出异议，故原告李延永与本案被告吴桂钰签订售房协议书的行为，应当视为其家庭成员共同意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款“农民集体所有的不动产或动产，属于本集体成员集体所有”、第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定、，本案原告李延永及其家庭成员对其出售的宅基地仅享有使用权，并不享有处分权，但因房地一体、地随房走的客观情形，原告李延永出售本案所涉房屋，必然导致宅基地使用权发生转移；原、被告双方签订的售房协议书违反法律强制性规定，依法属于无效合同，故原告要求确认双方签订的售房协议书无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。   其次，被告吴桂钰主张其购买房屋后，于2014年拆除部分土木结构房屋后修建了39.5㎡的砖混结构房屋，对砖木结构的房屋进行了加固，更换了房屋的屋顶，室内的粉刷、从里面又重新砌了一道墙，进行加固装潢；2018年，其将畜棚五间及土木结构房屋下剩部分五间拆除后，修建了189㎡的砖墙彩钢顶的房屋；吴桂钰虽为提供确切证据证明其因此所支出的具体费用，但原告除认为被告是在砖木结构房屋上面搭了彩钢顶以外，认可被告主张的其他翻新、改造均属实；故可以认定被告对部分原有房屋拆除后新建了房屋，并对部分原有房屋进行了修葺。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，双方签订的合同确认无效后，原告李延永应当依法返还被告吴桂钰支付的房价款33300元，被告吴桂钰应当依法向原告李延永返还房屋及宅基地，现因该房屋已被征收，客观上无法返还，本案涉案房屋补偿款共计564736元，扣除应返还的房屋价款33300元后，剩余补偿款531436元，双方应当按照过错责任比例分割；因部分原房屋已被被告吴桂钰拆除后重新修建，被告吴桂钰因此支出的具体数额虽无法查明，但重新修建房屋必定要相应的支付费用，双方应当按各自过错对被告吴桂钰支付的费用承担责任。本案原告李延永明知吴桂钰非本集体经济组织成员，仍非法向其出售依法应当由其占用、使用的宅基地，存在重大过错，应当承担主要过错责任；被告吴桂钰明知自己与李延永分属不同集体经济组织，仍然违法受让并占用、使用其他集体经济组织宅基地，亦存在过错，但是考虑到吴桂钰原系天祝县赛什斯镇克岔村村民，相较其原有房屋，本案所涉房屋位于天祝县城郊，能够享受城镇生活、医疗、出行等多方面的便捷条件，追求美好便利生活是每一个社会大众的朴实追求，被告吴桂钰购买原告李延永家庭房屋的行为不应过多责难，其应当承担次要过错责任。综合本案双方各自过错以及被告吴桂钰确实为重新修建房屋支付了相应费用，双方应当依法按照各自责任比例就该费用承担责任的事实，本院酌情认定，上述补偿款的20%归原告李延永所有，剩余80%补偿款归被告吴桂钰所有；故，补偿款中的106287元归原告李延永所有，剩余425149元归被告吴桂钰所有。   第三，本案所涉房屋征收货币化安置协议中载明，除房屋补偿款564736元外，征收机关向被告吴桂钰支付附属设施补偿款46599.04元、搬迁奖励等补偿费用共计72000元。根据房屋征收货币化安置协议，搬迁奖励等补偿费用系征收机关对吴桂钰按时配合签订协议、腾退房屋作出的奖励性补偿，并非固定的房屋补偿款，该费用能够全额给付完全依赖于吴桂钰自身的诚信履约行为，原告李延永无权分配该款项。附属设施补偿款所涉设施虽系附属于该房屋，被告在该房屋实际生活居住已近十年对房屋及其附属设施进行了必要改造和修葺，附属设施未毁损灭失必定赖于被告方的精心维护，且李延永在该村组仍然享有宅基地并拥有固定住房，该房屋被征收对原告李延永及其家庭成员影响有限，故根据公平原则，该部分补偿款应当归被告吴桂钰所有，故对原告要求分配该房屋附属设施补偿款的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，原告李延永要求被告吴桂钰给付补偿款的合理部分，于法有据，本院予以支持；超过部分，没有法律及事实依据，本院不予支持。被告吴桂钰应当自本判决生效之日起十五日内向原告李延永给付上述款项。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第一款、第六十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告李延永与被告吴桂钰于2009年11月27日就天祝县华藏寺镇华藏寺村界牌组39号房屋签订的售房协议书无效；   二、被告吴桂钰于本判决生效之日起十五日内给付原告李延永房屋补偿款106287元；   三、驳回原告李延永的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5635元，减半收取2188元，由原告李延永负担1152元，被告吴桂钰负担1036元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。   审判员 郭福鹏     二〇二〇年五月二十日   书记员 周晓芳