辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终7177号 上诉人（原审被告）：大连星火船舶机械有限公司，住所地大连市普兰店区皮口街道赞子河社区。统一社会信用代码：912102826830484403。 法定代表人：杨虹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王春治，辽宁华连律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：隋玲玲，女，1976年9月9日出生，汉族，大连佳普电器有限公司董事长，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：崔升鑫，辽宁声声玉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大连圣熠机械制造有限公司，住所地大连市甘井子区革镇堡镇鞍子山村。统一社会信用代码：912102117607802142。 法定代表人：王学盛，该公司经理。 委托诉讼代理人：李子林，大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者。 原审第三人：王学盛，男，1960年4月5日出生，汉族，大连圣熠机械制造有限公司经理，住大连市普兰店区。 委托诉讼代理人：李子林，大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者。 隋玲玲与大连圣熠机械制造有限公司（以下简称圣熠公司）、大连星火船舶机械有限公司（以下简称星火公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市普兰店区人民法院于2018年12月15日作出（2017）辽0214民初5913号民事判决，星火公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日作出（2019）辽02民终9758号民事判决，撤销（2017）辽0214民初5913号民事判决，发回重审。重审后，大连市普兰店区人民法院通知王学盛作为第三人参加诉讼，并于2020年8月18日作出（2020）辽0214民初2283号民事判决。星火公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 星火公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人隋玲玲的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人隋玲玲承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律不当。1、本案所涉厂房不具有受法律保护的物权，一审认定被上诉人隋玲玲为所有权人且支持其腾退请求错误。案涉厂房并非被改制企业原有厂房，而是改制后未经规划批准建设的无证厂房（何人所建二被上诉人所述前后矛盾），所以改制文件和后续的交易文件不能作为任何享有合法物权的证明，即案涉厂房无合法物权人。厂房腾退是物权请求权，其首要构成要件就是权利人合法享有物权，无合法物权即无应受保护的物权请求权。且最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）第21条规定“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”显然支持被上诉人隋玲玲腾退厂房的请求实际上已构成通过民事审判变相为违法建筑确权。2、本案所涉二被上诉人间的交易合同、租赁合同均是公司关联交易，而且是直接相关的关联交易，进行关联交易审查是必要的和必须的。从程序审查来说，交易不符合公司法的规定确定无疑，更何况两名股东还是母女关系。从实质审查来说，至少应当审查圣熠公司的企业资金流水和交易价格。前者不是被上诉人一份用途为借款的转账记录能代替的，圣熠公司应当提供资金流水，如不提供，二被上诉人就应当承担不利后果，或者由法院依法调取，可即便上诉人提出要求，一审法院既未要求被上诉人提供也未依法调取。实质是审查是否存在恶意低价交易损害公司利益的情况，从被上诉人隋玲玲提供的合同中记载的交易价格和保单价格来看，恶意低价交易公司资产是确定无疑的，在现有证据下一审认定关联交易真实合法有效完全背离了公司法的价值取向。3、关联交易之外，关于本案中土地厂房出售合同效力的认定。首先，关于土地使用权转让，因圣熠公司未取得该集体土地的使用权，转让行为损害土地所有者的集体利益而无效。其次，关于无证厂房转让的效力问题。本案中所涉违章建筑尚未经行政职权机关认定和处罚，判决确认合同有效实际造成法院对行政机关的越权，同时也违背《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的价值取向。4、无论出售合同是否有效，一审认定租赁合同有效都是错误的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”5、原一审上诉人申请就案涉的土地厂房出售合同和租赁协议的形成时间和印章真伪进行鉴定，接受鉴定的机构因没有能力对形成时间进行鉴定，鉴定未进行。在发回重审过程当中，上诉人再次对协议形成时间提出异议，并且提供了具备鉴定能力的鉴定机构，但一审仍然没有准许。 隋玲玲辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、在原一审过程当中已经查明隋玲玲是通过转让的方式取得了案涉厂房的所有权，只是因为案涉厂房系改制企业的原因，暂时没有办理相关权利凭证，但不能认定隋玲玲不具有物权。2、隋玲玲在取得案涉财产过程当中并不存在关联交易问题。案涉厂房原公司的股东丁福新与隋玲玲系母女关系，在交易过程之后，丁福新未就交易问题提出任何异议，也没有其他利害关系人提出交易的真实性和合法性，所以不存在关联交易的问题，也并不存在违反法律规定的情况。3、本案案涉厂房出售合同未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，不存在无效的法定情形。4、关于上诉人提出要求进行印章鉴定的问题。在原一审过程当中，上诉人认可印章的真实性，只是对加盖时间提出异议。在（2019）辽0214民初1727号案件中，上诉人提供案涉厂房租赁合同来证明上诉人和圣熠公司共同与隋玲玲签订了房屋租赁合同，说明上诉人是认可该房屋租赁合同。在本案中又提出印章形成时间的鉴定，与上诉人之前的举证矛盾，足以证明上诉人的该项主张没有事实依据。5、上诉人提出要求调取隋玲玲和圣熠公司之间的银行流水问题，被上诉人隋玲玲认为与本案无关。上诉人作为承租人，只需说明自己是否存在违约情形，是否应当解除租赁合同，而不应当提出其他与本案无关的主张。 圣熠公司及王学盛未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 隋玲玲向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2013年8月27日签订的《租赁协议》于2017年12月30日解除；二被告立即腾退其承租的位于普兰店区原普兰店市滨城轴承制造有限公司办公楼及1、2、3、4号共四个车间、暖气设备、锅炉、天吊、变压器及相关电路；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：被告圣熠公司成立于2004年5月27日，法定代表人丁福清，股东：丁福清、原告隋玲玲。2008年4月15日，被告圣熠公司与案外人普兰店市滨城轴承制造有限公司签订《工厂出售合同》，购买了位于的厂房及厂区设施。 2009年3月24日，原告隋玲玲以星火公司负责人的身份向工商登记部门提交了案涉房屋的《房地产使用证明》，以上述地址为办公地址成立了被告星火公司。2010年9月6日，原告将其持有的被告星火公司股份转让，并不再担任被告星火公司的职务。 2013年8月27日，被告圣熠公司与原告签订《土地、厂房出售合同》及《厂房、办公楼、土地交付清单》。其中，《土地、厂房出售合同》主要内容为：被告圣熠公司将购买案外人普兰店市滨城轴承制造有限公司的厂房、土地及加盖的办公楼、1-4号车间出售给原告，价格为485万元，2014年3月31日前付清。同日，原告与被告圣熠公司、被告星火公司签订《租赁协议》，将上述厂房及土地租赁给二被告使用，租期自2013年8月27日至2022年8月26日，租金每年10万元，按年支付。若逾期，原告有权随时解除协议，收回租赁物。 2013年至2014年间，原告与被告圣熠公司之间存在多笔资金往来。 2014年4月29日，被告圣熠公司变更法定代表人和股东为第三人王学盛，原告为监事。后被告圣熠公司法定代表人、股东经多次变更，至2017年1月25日，公司股东变更为第三人王学盛、冯美辉，法定代表人为第三人王学盛。 2017年3月1日，第三人王学盛与案外人杨虹签订《合作协议》，第三人以案涉厂房、办公楼、院落等所有建筑设施及水电设施，杨虹以第三人欠付债务和陆续投入的流动资金本作为合作条件，约定杨虹任被告星火公司法定代表人，负责公司财务、人员录用、后勤保障，不负责星火公司在双方合作前的所有债务。第三人负责市场开发、生产经营、车间管理，所得利润用于偿还杨虹债务，如不能在2020年12月31日前结清债务，星火公司现有位于案涉地点的厂房、办公楼、院落等所有建筑设施及水电设施归杨虹所有。 另查，第三人王学盛与被告星火公司现任法定代表人杨虹在《合作协议》履行过程中产生纠纷，王学盛起诉要求解除《合作协议》。双方合同纠纷一案经一审法院（2017）辽0214民初5363号、大连市中级人民法院（2018）辽02民终2087号民事判决，判令驳回王学盛的诉讼请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为，原告与二被告之间是否存在租赁合同关系。如存在，案涉租赁协议是否应当解除，被告是否应腾退案涉办公楼及相关设施。 关于是否存在租赁合同关系。根据查明的事实，案涉厂房系被告圣熠公司通过购买取得，虽然未办理产权变更登记，但不能以此否认被告圣熠公司对案涉厂房享有权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告主张与二被告之间存在租赁合同关系，提供了《租赁协议》，并提供了其作为案涉厂房所有权人的《土地、厂房出售合同》、《厂房、办公落、土地交付清单》及保单等，能够证明原告与二被告订立了租赁合同的事实，具备租赁关系成立的形式要件。在租赁合同的履行上，一方面，被告圣熠公司认可与原告之间存在租赁合同关系，应视为合同双方的真实意思表示。虽然被告星火公司对此提出异议，主张原告与被告圣熠公司之间买卖及租赁关系存在虚假可能，但从查明的事实来看，原告与被告圣熠公司在2013年至2014年之间存在资金交易，双方无论以何种方式支付价款均与交易的案外人无关，案外人不能仅以存在“可能”为由否认合同的效力。被告星火公司仅以排除虚假交易“可能”为由申请法院调取双方之间的全部交易记录，既不符合法律规定，也无调取必要，一审法院不予采纳。据此可以认定原告与被告圣熠公司之间的租赁协议合法有效。另一方面，根据被告星火公司提供的其与案外人刘仁成签订的租赁协议和《房地产使用证明》可以看出，被告星火公司在注册登记时就以租赁的方式开始使用案涉厂房，2013年8月27日与原告签订租赁协议后继续使用，可见，被告星火公司不仅在租赁合同上加盖了公司印章，且以实际行为认可了租赁协议，可以认定被告星火公司已经实际履行了租赁协议。此外，原告在2016年为案涉厂房等财产投保的事实亦可佐证买卖、租赁协议的真实性。虽然被告星火公司否认与原告存在租赁关系，但除当庭陈述外未提供有效证据证明租赁协议存在法律规定的无效情形，可以认定原告与被告星火公司之间的协议合法有效。综上，原告与二被告均存在租赁合同关系。 关于案涉租赁协议应否解除及腾退问题。根据协议约定，租金按年支付，若逾期，原告有权随时解除本协议。现二被告未按照协议约定支付租金，已构成违约，原告要求解除协议符合法律规定，一审法院予以支持。协议解除日期应按照起诉状副本送达日期即2017年12月20日确定。关于案涉厂房腾退，因原告与二被告均存在租赁关系，原告作为权利人，要求二被告腾退既符合双方约定，也不违反法律规定。被告星火公司主张案涉房屋属于违法建筑，原告无权要求腾退的抗辩意见无事实和法律依据，一审法院不予采纳。被告星火公司以现任法人杨虹与第三人王学盛签订了《合作协议》为由主张对案涉厂房享有使用权，但该协议仅是案外人杨虹与第三人王学盛个人之间关于合作事宜的约定，协议中既没有提到被告圣熠公司，也未加盖圣熠公司印章。并且，第三人也曾因合同纠纷一案以个人名义向杨虹提起诉讼并经法院作出生效判决，应据此认定第三人王学盛签订《合作协议》系代表其个人而非被告圣熠公司。同时，该协议并未约定被告星火公司对案涉厂房享有使用权，故对被告星火公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。从腾退事项来看，原告诉请腾退事项为办公楼及1、2、3、4号四个车间，暖气设备、锅炉、天吊、变压器及相关电路，但《租赁协议》中并未明确除厂房、办公楼以外的其他设备明细，且暖气设备、锅炉、天吊、变压器及相关电路不属于腾退范围，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告隋玲玲与被告大连圣熠机械制造有限公司、被告大连星火船舶机械有限公司于2013年8月27日签订的《租赁协议》已于2019年12月20日解除；二、被告大连圣熠机械制造有限公司、被告大连星火船舶机械有限公司于判决生效之日起三十日内腾退位于普兰店区原普兰店市滨城轴承制造有限公司办公楼及1、2、3、4号车间；三、驳回原告隋玲玲的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，由被告大连圣熠机械制造有限公司、被告大连星火船舶机械有限公司承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，隋玲玲尚未取得案涉土地的土地使用权证，案涉厂房亦无相应的审批手续。 再查，二审中，上诉人星火公司提出对案涉《土地、厂房出售合同》《租赁协议》的形成时间进行鉴定，包括文本形成时间、签字和加盖印章时间。因各方当事人均同意在上诉人提供的四家鉴定机构中抽取选择鉴定机构，本院司法技术处通过摇号方式委托了南京金陵司法鉴定所对上述事项予以鉴定。南京金陵司法鉴定所于2021年3月31日作出了金陵司法鉴定所[2021]文鉴字第46号《文鉴检验鉴定意见书》。鉴定意见：1、倾向认为落款时间为“2013年8月27日”的《土地、厂房出售合同》第3页上“甲方（代表）：”落款处JC1-1“大连圣熠机械制造有限公司”印文与YB-1印文是同时期形成。2、无法判断落款时间为“2013年8月27日”的《土地、厂房出售合同》第3页上“甲方（代表）：”落款处JC1-2“王学盛”签名字迹、“乙方（代表）：”落款处JC1-3“隋玲玲”签名字迹与YB-2字迹是否同时期形成。3、倾向认为落款时间为“2013年8月27日”的《租赁协议》尾页上“乙方：”落款处JC2-1“大连星火船舶机械有限公司”印文、“乙方：”落款处JC2-3“王洋”印文与YB-1印文是同时期形成。4、无法判断落款时间为“2013年8月27日”的《租赁协议》尾页上“甲方：”落款处JC2-4“隋玲玲”前面字迹、“乙方：”落款处JC2-5“王学盛”前面字迹与YB-2字迹是否同时期形成。本院依法向各方当事人送达了该《文鉴检验鉴定意见书》，在异议期内，各方当事人均未提出异议。 本院认为，本案争议焦点为被上诉人隋玲玲与上诉人星火公司、被上诉人圣熠公司之间是否存在租赁合同关系，上诉人是否应腾退案涉办公楼及相关设施。本案中，隋玲玲主张其与星火公司、圣熠公司之间存在租赁合同关系，并提供了《租赁协议》、《土地、厂房出售合同》、《厂房、办公落、土地交付清单》。圣熠公司认可该两份合同的真实性，认可与隋玲玲之间系租赁合同关系。星火公司对《租赁协议》、《土地、厂房出售合同》的形成时间存疑，认为上述两份合同虚假，并申请了对案涉《土地、厂房出售合同》《租赁协议》的形成时间进行鉴定，包括文本形成时间、签字和加盖印章时间。根据金陵司法鉴定所所作出的[2021]文鉴字第46号《文鉴检验鉴定意见书》中的鉴定意见，无法得出案涉《租赁协议》和《土地、厂房出售合同》系倒签的结论，故根据现有证据，无法否定《土地、厂房出售合同》、《租赁协议》的真实性。星火公司主张案涉合同系倒签，本院无法支持。由此，应视为该两份合同系各方当事人的真实意思表示，《土地、厂房出售合同》、《租赁协议》有效。关于上诉人主张案涉厂房无相关审批手续，隋玲玲不是合法权利人一节，隋玲玲称因案涉厂房涉及企业改制的原因，原土地权属变更手续尚未办理完毕，案涉厂房系由圣熠公司加盖，在审批过程中向政府相关部门申报过，但是因为土地证未变更等原因，政府未正式下达批准手续，但政府部门知晓并实地考察过圣熠公司盖厂房的过程。本院认为，因圣熠公司与案外人滨城轴承制造有限公司签订了《工厂出售合同》，购买了案涉厂房，隋玲玲从圣熠公司购买案涉厂房后，虽然未将权属变更登记手续办理完毕，但其通过购买取得了案涉厂房的使用权及处分权利，不能否定隋玲玲系案涉厂房的实际权利人。且，星火公司在签订《租赁协议》后使用案涉厂房后使用多年，在履行《租赁协议》过程中并未对此提出异议，至今亦无其他权利人对案涉厂房主张权利，故星火公司此项主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然上诉人星火公司否认与隋玲玲之间存在租赁合同关系，但根据现有证据，无法证明《土地、厂房出售合同》、《租赁协议》存在无效情形，故本院认定隋玲玲与星火公司、圣熠公司之间的存在租赁合同关系。 根据《租赁协议》和《土地、厂房出售合同》的内容，2013年8月27日，圣熠公司将案涉厂房、土地及加盖的办公楼、1-4号车间出售给隋玲玲，同日，隋玲玲又将上述厂房和土地租赁给星火公司、圣熠公司使用。根据租赁协议的约定，如承租人逾期支付租金，出租人有权随时解除合同。因星火公司、圣熠公司未按照协议约定支付租金，构成违约，隋玲玲要求解除该租赁协议符合法律规定，在本次诉讼前隋玲玲并未向星火公司发出过解除合同通知，而是于本次诉讼中才提出解除合同的诉讼请求，故该租赁协议解除日期应按照起诉状副本送达日期即2017年12月20日确定，一审此节认定并无不当。但一审判决的论理中虽认定协议解除日期按2017年12月20日确定，一审判决判项中却判令“确认原告隋玲玲与被告大连圣熠机械制造有限公司、被告大连星火船舶机械有限公司于2013年8月27日签订的《租赁协议》已于2019年12月20日解除”，此判项有误，本院予以纠正。 关于隋玲玲主张星火公司腾退的诉请，因隋玲玲已主张解除租赁关系，其要求承租人予以腾退，于法有据，应予支持。关于星火公司的现任法定代表人杨虹与第三人王学盛签订的《合作协议》，仅是杨虹与第三人王学盛个人之间关于合作事宜的约定，该协议未加盖圣熠公司印章，亦未得到圣熠公司认可，且另案生效判决已认定王学盛签订《合作协议》系代表其个人而非圣熠公司。故星火公司以该《合作协议》内容为由拒绝腾退的抗辩意见，本院不予采纳。 关于上诉人提出调取隋玲玲和圣熠公司之间的银行流水一 节，因该请求与本案无关，本院不予支持。 综上，上诉人大连星火船舶机械有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初2283号民事判决第二、三项； 二、变更大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初2283号民事判决第一项为：隋玲玲与大连圣熠机械制造有限公司、大连星火船舶机械有限公司之间签订于2013年8月27日的《租赁协议》于2017年12月20日解除。 一审案件受理费2300元，由大连圣熠机械制造有限公司、大连星火船舶机械有限公司承担；二审案件受理费2300元，鉴定费58,770元，均由大连星火船舶机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  刘 畅 审判员  张 钱 二〇二〇年五月十三日 书记员  任建芳