广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初27435号原告：广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路**广州百脑汇商贸广场IT2F-2C43。法定代表人：许昆泰，董事长。委托代理人：李学贤、王怡宁，均系该司员工。被告：王雨晓晨，女，1985年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司（简称百脑汇公司）诉被告王雨晓晨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百脑汇公司的委托代理人李学贤、王怡宁到庭参加诉讼，被告王雨晓晨经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告百脑汇公司诉称：原告与被告于2018年8月13日签订《百脑汇商场租赁合同》及从合同《百脑汇商场综合服务管理合同》，约定被告承租原告位于广州市天河区天河路598号广州百脑汇市场第五层编号GZA5Y09号的商铺，租赁期限自2018年9月15日至2021年9月14日止，其中2018年9月15日至2019年9月14日的租金每月为31000元（包括柜位租赁费用12400元每月、综合服务管理费18600元每月），租金一个月一付。现被告自2018年12月15日起至今一直拖欠我方租金及水电费，我方多次催缴无果。依据租赁合同第9.3条第1款第（六）项之规定，被告逾期支付租金达15日以上的，我方有权提前解除合同并要求被告承担违约责任。故我方明确向被告告知了我方的合同解除权。被告于2019年3月2日起离开商铺不再经营，并于2019年3月12日自行对商铺内的食材进行了清理，被告撤离商铺的行为已构成根本违约，双方合同已无继续履行的可能。双方合同应于2019年3月2日解除。我方依据租赁合同第9.6条第（一）款之规定，有权将被告已支付的保证金作为违约金直接扣除。合同解除后，被告仍遗留大量物品在商铺内，故我方于2019年4月6日委托案外人对商铺进行清场，因此产生的清场费用，依据租赁合同第10.1条应由被告承担。同时，依据租赁合同第10.2条之规定，被告对于2019年3月2日至4月6日之间逾期占用商铺的行为，应按照日租金及其他应付费用的5倍向我司支付占用费。我司清场后将被告物品放置在商场停车场中被告物品对停车场管理造成不良影响，被告亦应立即搬离。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2018年12月25日至2019年3月1日拖欠的房屋租金77500元（包括柜位租赁费31000元、综合服务管理费46500元），并支付滞纳金（以上述拖欠费用为基数，按银行同期贷款利率为标准，自拖欠之日至实际支付之日止）；2、被告向原告支付2018年12月至2019年2月拖欠的水费568.62元和电费8180.82元；3、被告已付的席位保证金62000元作为违约金不予退还；4、被告支付原告2019年3月2日至4月6日期间的占用费180833.33元；5、被告向原告支付清场搬运费1300元；6、被告立即搬离留置物品；7、原告与被告签订的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商品综合服务管理合同》于2019年3月2日解除；8、被告承担本案全部诉讼费用。被告王晓雨晨未答辩。经审理查明：2018年8月13日，原告（提供方、甲方）、被告（使用方、乙方）签订《百脑汇餐饮租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市天河区天河路598号广州百脑汇市场第五层自编：GZA5Y09总计营业面积为约89.73平方米的房产（简称“涉案商铺”）出租给乙方使用。甲方同意乙方可将承租房产用于开设“哈尼小米线”餐饮业态。除非甲乙双方按本合同约定提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为3年，自2018年9月15日至2021年9月14日止。甲方同意于租赁期开始前给予乙方30天的装修期（装修期从房屋交付之日起计算），供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，装修期租金平摊至租赁期开始后的每月租金中，但仍应支付物业管理费。交付日期暂定为2018年8月16日，实际交付日以甲方发出之《房屋交付通知书》中列明的日期为准，若该房屋交付日期有所变动，则租赁期及装修期相应顺延。乙方支付甲方的租金采用固定租金。第一年：自2018年9月15日至2019年9月14日止固定租金12400/月；第二年：自2019年9月15日至2020年9月14日止固定租金13144元/月。乙方应当在本合同签订之日向甲方交付62000元的保证金；保证金用以确保乙方全面履行本合同及其附件、补充协议，在乙方违反本合同及其附件、补充协议的约定时，甲方有权依照相关约定扣除或部分扣除保证金作为乙方支付给甲方的违约金；甲方扣除或部分扣除保证金后，合同继续履行的，乙方在应扣除或部分扣除后三日内补足保证金。租赁关系终止后1个月，甲方在乙方办妥以涉案房屋为注册地址或营业地址的工商、税务、卫生、环保等注销或变更手续且按本合同10.1条返还房屋的前提下将收取的保证金，除用以充抵合同约定应由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方。（3.3）乙方付给甲方固定租金为一个月一付，乙方首次付前一个月固定租金应该在本合同签订之日内一次性缴纳；后续乙方每次支付甲方固定租金应提前l5日交付甲方后一个月的固定租金；甲方在收到租金后10日内向乙方提供合法房屋租赁发票。若第3.3条所述日期恰逢法定节假日，则甲乙双方可在法定节假日结束后的第一个工作日向对方履行义务。交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署房产交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为房产正式交付之日。除本合同另有约定，乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同应向甲方支付的费用。未经甲方书面同意，如乙方私自停业或延迟开业，甲方有权终止合同或要求乙方按照每日固定租金及任何其他应付费用的5倍来支付违约金给甲方，直至乙方开业为止。在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。乙方未经甲方书面同意，擅自停止营业，经甲方书面催告后，在甲方要求限期内仍不回复营业，或者擅自停止营业累计达2次或者10日的；没有法定的或者约定的乙方可逾期支付租金及其他费用的情况，乙方逾期支付租金或其他应付费用连续达15日以上的，甲方有权选择提前终止本合同，并且甲方有权根据本合同9.6条的第一款第二项规定要求乙方承担违约责任。甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先以15天书面通知乙方。乙方应及时迁离并交回房产，甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方承担违约责任。甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其它规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业超过30日的或使乙方的合同权益受到重大实质的损害；甲方未能在法律规定的期限内办妥房屋所需的许可和手续，致使乙方被政府不么下达停业通知后超过30日仍不能正常对外营业的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失。乙方依据上述情形提前终止合同时，应提前以15日书面通知甲方，甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的损失。（9.6）（一）合同履行期间，乙方如需提前解除租赁关系时，需提前三个月提出书面申请，经甲方书面同意后解除合同，保证金作为违约金由甲方直接扣除。合同期内，若未经甲方书面同意乙方提前终止使用关系，包括但不限于乙方提前解除使用关系以及由于乙方违约而甲方依照合同的约定解除合同，则乙方须承担的违约责任包括以下三项（并列并同时适用）：（1）乙方已经支付的保证金和其他任何费用由甲方直接扣除……无论由于何种原因，使用关系终止后，乙方应当在使用关系终止后5日内办妥退房手续，撤离该场地，依原状将该场地返还甲方；在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修等），乙方同意放弃其所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担。乙方未经甲方书面同意逾期占用该房产或者逾期缴纳本合同相关费用的，甲方有权对该房产采取中断水、电、电话和网络等供应以及锁闭店门等措施要求乙方停止经营直至乙方履行第10.1条约定，乙方并应按照该房产日租金及其他应付费用的5倍向甲方支付占用。无法定或者约定的乙方可逾期支付租金及其他费用的情况，乙方拖欠租金及其他应付费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用之千分之五的滞纳金等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《百脑汇商场综合服务管理合同》，约定：甲方依照与乙方签订的《百脑汇商场租赁合同》向乙方提供租赁房产并为乙方提供商业管理咨询服务；宣传促销服务；安全管理服务；卫生管理服务；公用事业费用代收代付服务。双方约定，乙方向甲方支付综合服务管理费的标准为第一年18600元/月，第二年19716元/月，第三年20899元/月。乙方经营实际发生的水、电、煤气等费用，单独接表，按实计费，具体计算方式参照国家相关部门收费标准（根据政府收费标准变化相应调节单价），由甲方代收代付。乙方另须支付分表读表数水、电、煤气费总额的5%以弥补总分表之间的差额。双方约定，该商场综合服务管理费的支付方式和期限与租赁费相同，物业管理费于每月25日前支付下一个月的费用，水电煤费缴纳方式为月缴，即次月缴纳上月实际产生的费用。乙方进行装修施工之前，应当按照甲方的规定交付装修保证金，乙方违反装修管理规定的，甲方管理部门有权要求乙方停止施工、恢复原状或者重新装修，并视情况没收全部或者部分装修保证金。本合同与《百脑汇商场租赁合同》共同组成一份完整的合同，并取代在此之前甲、乙双方以口头、书面或其他任何形式达成的任何与合同主题有关的正式或非正式的协议或者表示。《百脑汇商场租赁合同》无效、解除或者终止的，本合同无效、解除或者终止。本合同没有约定的，依照《百脑汇商场租赁合同》的约定处理，本合同与《百脑汇商场租赁合同》的约定不一致的，以《百脑汇商场租赁合同》的约定为准。合同任何一方当事人违约的，应当依照《百脑汇商场租赁合同》的约定承担违约责任等。2018年8月7日，被告向原告支付装修保证金62000元。2019年7月18日，原告提起本案诉讼。关于被告欠费情况，原告自行制作《王雨晓晨（GZA5Y09，哈尼小米线）欠费明细表》一份。该表载明：一、柜位租赁费。2018年12月15日至2019年1月14日租金应缴12400元，实缴0元，欠缴12400元；2019年1月15日至2019年2月14日应缴12400元，实缴0元，欠缴12400元；2019年2月15日至2019年3月1日租金应缴6200元，实缴0元，欠缴6200元。合计欠缴31000元。2018年12月15日至2019年1月14日欠缴柜位租赁费12400元的滞纳金自2018年12月15日至2019年7月10日，共207天，按银行同期贷款年利率4.35%计算，合计310.16元；2019年1月15日至2019年2月14日欠缴租金12400元的滞纳金自2019年1月15日至2019年7月10日，共176天，按银行同期贷款年利率4.35%计算，合计263.71元；2019年2月15日至2019年3月1日租金应缴6200元的滞纳金自2019年2月15日至2019年7月10日，共145天，按银行同期贷款年利率4.35%计算，合计108.63元。租金滞纳金合计682.49元。二、商场综合服务管理费用。2018年12月15日至2019年1月14日管理费应缴18600元，实缴0元，欠缴18600；2019年1月15日至2019年2月14日应缴18600元，实缴0元，欠缴18600元；2019年2月15日至2019年3月1日管理费应缴9300元，实缴0元，欠缴9300元。合计欠缴46500元。2018年12月15日至2019年1月14日欠缴管理费18600元的滞纳金自2018年12月15日至2019年7月10日，共207天，按银行同期贷款年利率4.35%计算，合计465.23元；2019年1月15日至2019年2月14日欠缴管理费18600元的滞纳金自2019年1月15日至2019年7月10日，共176天，按银行同期贷款年利率4.35%计算，合计395.56元；2019年2月15日至2019年3月1日管理费应缴9300元的滞纳金自2019年2月15日至2019年7月10日，共145天，按银行同期贷款年利率4.35%计算，合计162.94元。商场综合服务管理费用滞纳金合计1023.74元。三、水费。2018年11月应缴水费199.26元，实缴199.26元；2018年12月应缴水费223.56元，实缴0元，欠缴223.56元；2019年1月应缴水费160.38元，实缴0元，欠缴160.38元；2019年2月应缴水费184.68元，实缴0元，欠缴184.68元。水费欠缴合计568.62元。四、电费。2018年11月应缴电费2600.84元，实缴2600.84元；2018年12月应缴电费2931.86元，实缴0元，欠缴2931.86元；2019年1月应缴电费2506.26元，实缴0元，欠缴2506.26元；2019年2月应缴电费2742.7元，实缴0元，欠缴2742.7元。电费欠缴合计8180.82元。五、占用费。2019年3月2日至2019年4月6日，共35天，日柜位租赁费和日综合服务管理费的5倍共计5166.67元，柜位租赁费和综合服务管理费的5倍共计180833.33元。原告提供以下证据：1、《广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司业务联系函》共3份及水电抄表照片3张，拟证明原告每月月末定期向被告发送水电费明细联络函，被告水、电、煤气费用由原告代付。百广（综）2018/12/31的联系函载明：发至哈尼小米线，日期2018年12月31日，发自百脑汇公司，关于贵档2018年12月份水电费事宜。根据贵我双方抄表贵席位2018年12月产生水电费用明细如下：①上月水表读数4360，本次抄表读数4406，共计46×4.86元每立方米＝223.56；②上月电表读数7200，本次抄表读数7262，共计62×1.1822元每度×40倍率＝2931.856元。水电费共计223.56+2931.86＝3155.42元。百广（综）2019/1/25的联系函载明：发至哈尼小米线，日期2019年1月25日，发自百脑汇公司，关于贵档2019年1月份水电费事宜。根据贵我双方抄表贵席位2019年1月产生水电费用明细如下：①上月水表读数4406，本次抄表读数4439共计33×4.86元每立方米＝160.38；②上月电表读数7262，本次抄表读数7315，共计53×1.1822元每度×40倍率＝2506.26元。水电费共计160.38+2506.26=2666.64元。百广（综）2019/2/28的联系函载明：发至哈尼小米线，日期2019年2月28日，发自百脑汇公司，关于贵档2019年2月份水电费事宜。根据贵我双方抄表贵席位2019年2月产生水电费用明细如下：①上月水表读数4439，本次抄表读数4477，共计38×4.86元每立方米＝184.68；②上月电表读数7315，本次抄表读数7373，共计58×1.1822元每度×40倍率＝2742.704元。水电费共计184.68+2742.7=2927.38元。2、照片2张，拟证明被告于2019年3月1日不再经营，并于3月12日自行对商铺内的食品进行了清理，已构成根本违约。原告为证实清场搬运费主张提供：1、案外人何某出具的落款时间为2019年4月25日的手写说明一份，称“现收到广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司搬迁哈尼小米线搬运费1300元”。2、拍摄时间为2019年4月6日的照片多张，拟证明原告于2019年4月6日安排搬运人员对涉案商铺进行了清场，将清场的物品放置在停车场中并支付了搬运费1300元。关于占用费的计算依据问题。原告庭审中称：按《百脑汇餐饮租赁合同》第10.2条“乙方未经甲方书面同意逾期占用该房产或者逾期缴纳本合同相关费用的，甲方有权对该房产采取中断水、电、电话和网络等供应以及锁闭店门等措施要求乙方停止经营直至乙方履行地10.1条约定，乙方并应按照该房产日租金及其他应付费用的5倍向甲方支付占用费”的约定，被告未经我方同意关闭店铺，合同约定的占用费就是5倍。庭审中原告表示：被告在2019年3月1日就关闭店铺，在2019年3月12日到涉案商铺清理食材，我方在2019年4月6日清理店铺的设备和物品，收回店铺；被告的设备和物品我方存放在百脑汇的地下仓库。本院认为：关于涉案场地的租赁事宜，原告、被告签订的《百脑汇商场租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后原告已交付涉案商铺给被告，现原告诉称被告自2018年12月15日起不缴纳租金及管理费，被告作为付款义务人未举证证实其向原告支付了自2018年12月15日起的租金、管理费，应承担举证不能的法律后果。被告逾期支付租金等应付费用，构成违约。按查明的事实，被告已撤场，原告亦确认其已收回涉案商铺，双方合同已实际解除，本院对原告要求确认双方合同于2019年3月2日予以解除的诉请在判决主文不再赘述。关于原告要求被告支付2018年12月15日至2019年3月1日期间租金（包括柜位租赁费及综合服务管理费）的诉请。根据原告提供的欠费明细表，2018年12月15日至2019年3月1日共欠缴柜位租赁费31000元、商场综合服务管理费用46500元，合计77500元，被告应支付上述77500元给原告。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请。该滞纳金实为被告逾期付款的违约金。合同约定租金为一个月一付，被告每次支付原告租金应提前15日交付原告后一个月的租金，被告依约负有按期按时付款的义务，现被告逾期支付柜位租赁费及商场综合服务管理费用，原告要求被告支付逾期付款违约金并无不当，本院予以支持。2018年12月15日至2019年1月14日期间、2019年1月15日至2019年2月14日期间、2019年2月15日至2019年3月1日期间租金的逾期付款违约金分别以当期欠费为本金（其中2018年12月15日至2019年1月14日期间租金31000元，2019年1月15日至2019年2月14日期间租金31000元，2019年2月15日至2019年3月1日期间租金15500元），分别自当月15日起算，按银行同期贷款利率为标准（不应超过原告主张的年利率4.35%），均计至被告清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限。关于原告要求被告支付2018年12月至2019年2月未缴的水费568.62元、电费8180.82元的诉请。原告对该项诉请提供了业务联系函、水电抄表照片等证据，被告作为付款义务人未举证其向原告清偿了上述期间的水费、电费，亦应承担举证不能的法律后果，本院对原告上述诉请依法予以支持。关于原告要求不予退还席位保证金62000元的诉请。合同约定，履行期间乙方如需提前解除租赁关系时，需提前三个月提出书面申请，经甲方书面同意后解除合同，保证金作为违约金由甲方直接扣除；合同期内，若未经甲方书面同意乙方提前终止使用关系，包括但不限于乙方提前解除租赁关系以及由于乙方违约而甲方依照合同的约定解除合同，则乙方须承担的违约责任包括乙方已经支付的保证金和其他任何费用由甲方直接扣除。本案中，如上所述，本案中被告逾期交租且未经原告同意单方撤场，本案合同解除归责于被告，在此情况下原告要求不予退还席位保证金62000元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付清场搬运费1300元的诉请。合同约定“无论由于何种原因，使用关系终止后，乙方应当在使用关系终止后5日内办妥退房手续，撤离该场地，依原状将该场地返还甲方；在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修等），乙方同意放弃其所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担”。本案中，被告未举证其撤场时与原告办理了相关交接手续，现原告称被告撤场时遗留有物品在涉案商铺，原告对此提供了清场搬运费收费凭证，证实其为将被告物品搬离现场产生一定费用，且该费用未超过合理范畴，原告主张该笔费用并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告支付2019年3月2日至2019年4月6日期间占用费的诉请。涉案商铺位于原告商场内，原告在知悉被告长期欠租，并于2019年3月12日自行清理涉案商铺的食材、自行撤场后，理应知道被告已以实际行动表明其不再继续履行合同，本案不存在被告故意占用涉案场地不交还的情形，现原告依据双方租赁合同第10.2条“乙方未经甲方书面同意逾期占用该房产或者逾期缴纳本合同相关费用的，甲方有权对该房产采取中断水、电、电话和网络等供应以及锁闭店门等措施要求乙方停止经营直至乙方履行地10.1条约定，乙方并应按照该房产日租金及其他应付费用的5倍向甲方支付占用费”的约定，要求被告按5倍租赁费的标准支付占用费，理据不足，本院不予支持。综合本案案情，遵循公平合理原则，涉案商铺租金应计至2019年3月15日即原告清理商铺食材、单方撤场的3日内，此后即2019年3月16日之后原告怠于收回场地期间租金不应由被告负担，本院判令被告根据合同约定租金标准向原告支付2019年3月2日至2019年3月15日期间租金（包括柜位租赁费及综合服务管理费）14467元［31000元/月（12400元/月+18600元/月）÷30日×14日］。关于原告要求被告搬离留置物品的诉请。按查明的事实，原告清理、腾空涉案商铺时未有公证部门等第三方见证，原告对被告留置物品也未制作明细清单，本案中被告未到庭应诉答辩，双方对相关物品清单未能共同确认，在此情况下本院对原告该项诉请难以支持。本案判决后，双方可本着互谅互让、实事求是原则妥善解决该问题。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告王雨晓晨向原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司支付2018年12月15日至2019年3月1日期间租金（包括柜位租赁费及商场综合服务管理费）合计77500元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告王雨晓晨向原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司支付2018年12月15日至2019年1月14日期间、2019年1月15日至2019年2月14日期间、2019年2月15日至2019年3月1日期间租金（柜位租赁费及商场综合服务管理费用）的逾期付款违约金[分别以当期欠费为本金（其中2018年12月15日至2019年1月14日期间租金31000元，2019年1月15日至2019年2月14日期间租金31000元，2019年2月15日至2019年3月1日期间租金15500元），分别自当月15日起算，按银行同期贷款利率为标准（不应超过原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司主张的年利率4.35%），均计至被告王雨晓晨清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限]。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告王雨晓晨向原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司支付2018年12月至2019年2月期间水费568.62元、电费8180.82元。四、被告王雨晓晨向原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司支付的62000元席位保证金不予退还。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告王雨晓晨向原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司支付清场搬运费1300元。六、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告王雨晓晨向原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司支付2019年3月2日至2019年3月15日期间租金（包括柜位租赁费及综合服务管理费）14467元。七、驳回原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6380元，由原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司负担100元，被告王雨晓晨负担6280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  苏 琴人民陪审员  许红霞二〇二〇年五月二十八日书 记 员  庞慧明陈世彬