广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1654号上诉人（原审被告）：惠州市高登基教育发展有限公司，住所地：惠州市惠城区*************************01、05、06号。法定代表人：贺某1。委托诉讼代理人：曾国洪，广东尚之信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾克勤，男，汉族，1961年11月9日出生，公民身份号码：442************217，住址：广东省深圳市福田区***********。委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。上诉人惠州市高登基教育发展有限公司与被上诉人曾克勤因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初12871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市高登基教育发展有限公司上诉请求：1、依法判决撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初12871号民事判决第四项，依法改判上诉人不须向被上诉人支付2019年7月1日至2019年8月12日期间的占用费114351.37元。2、依法判决由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：原审判决部分事实认定不清、适用法律错误，程序不当，依法应当予以改判。一、本案涉案房屋《房屋租赁合同》已于2019年6月26日解除。《房屋租赁合同》解除后，被上诉人已经在2019年6月30日前将涉案房屋收回，因此，被上诉人房屋租金只应该计算至2019年6月30日。原审法院错误的认为退租交接时间为2019年8月12日完全是凭主观臆断作出的错误判决，依法应予以撤销。被上诉人在2019年7月19日起诉时，租金只计算到7月10日，如果在起诉时，上诉人仍旧占用涉案房屋，被上诉人为什么不直接计算租金至2019年7月19日，却在一审开庭中忽然提出来租金要计算至2019年8月12日？完全不合常理。而事实上被上诉人在6月30日前就已经将涉案房屋收回，并且贴上了封条，因此根本不存在6月30日之后上诉人还占用该房屋的事实。二、被上诉人庭后补充提交的《华贸大厦业主退租流转单》没有经过上诉人质证，原审法院就予以非法采信属于程序错误。本案一审辩论终结前被上诉人并没有提交该份《华贸大厦业主退租流转单》，上诉人直到2019年11月26日才收到一审法院邮寄的《华贸大厦业主退租流转单》且未做任何说明（此时距离一审法院10月14日开庭已经一个多月了），但上诉人收到后仍秉持尊重法院的态度在核实相关情况后于2019年12月3日向一审法院提交了该份证据的质证意见，但一审法院竟然在2019年12月3日就出具了该案件的判决书，一审法院这种做法等于剥夺了上诉人质证的权利，而质证是证据调查的核心，是法庭认证的前提。由于该份证据没有经过上诉人的质证，一审法院根本不应该采信，而事实上，一审法院仅凭这一份《华贸大厦业主退租流转单》就主观臆断的认为退租交接时间为2019年8月12日，因此原审判决程序错误，因此依法应予以撤销。三、退一万步讲，被上诉人提交的《华贸大厦业主退租流转单》根本不能证明上诉人在2019年8月12日退组并将涉案物业移交给被上诉人的目的，也根本不能作为原审法院定案的依据。首先，从被上诉人提交的证据《退租流转单》表面上看，该证据不能证明被上诉人的目的，相反恰好可以证明上诉人惠州市高登基教育发展有限公司在2019年6月30日前搬离了涉案房屋。从该单上可以看出，上月空调表读数为零，当月空调表读数为零，表明上诉人已经搬离了涉案房屋，如果上诉人仍旧在涉案房屋办公，正值7月、8月，天气炎热，不可能不开空调。而7月、8月的空调表读数为零足以证明上诉人已经在2019年6月30日前将涉案房屋交付给了被上诉人，被上诉人在大门上贴上了封条。其中3901房电费只有几度，3906房电费也只有一百多度，与之前的6月份之前的电费度数相比相差太远，完全不合常理。其次，该份证据是被上诉人单方面制作，没有上诉人的签名确认，根本不能作为原审法院定案的依据。综上，上诉人认为一审法院部分事实认定不清、适用法律错误、程序不当，依法应当予以改判。被上诉人曾克勤答辩称：根据我方提交的证据，房屋租赁合同第十一条第四段明确乙方返还租赁房屋时，乙方应签署返还确认书，综合我方提交的证据涉案房屋是在2019年8月12日返还的，所以上诉人认为涉案房屋租赁计算至2019年6月26日是没有任何事实理由的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告曾克勤向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告在2018年8月7日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的租金356350.78元及利息和滞纳金444251.64元（暂计至2019年7月10日，计算过程详见附表），合计800602.42元；3、被告向原告支付租赁保证金147558.44元；4、被告向原告支付本案律师费43000元；5、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告申请将其上述第二项诉讼请求变更为判令被告向原告支付拖欠的2019年3月至2019年8月的租金444108.81元及利息、滞纳金659370.73元（暂计至2019年10月15日，实际计算至被告付清之日止）。一审法院认定事实：惠州市*************************01、06号房即涉案房屋的所有权人是原告曾克勤。2018年8月7日，原告与被告惠州市高登基教育发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2018年5月1日至2022年6月30日止，2018年5月1日至2018年6月30日的月租金为78513.68元，2018年7月1日至2019年6月30日的月租金为82439.36元，2019年7月1日至2020年6月30日的月租金为86565.33元等；本合同租赁保证金为247558.44元，签订合同后三日内支付100000元，剩余保证金分期支付，若被告中途违约，原告则没收保证金；被告在每月10日前支付当月的租金，逾期支付按日加收月租金的0.5%作为滞纳金；被告在签订合同时尚未支付2018年5月至8月的租金及剩余保证金，其应当分别在2018年9月20日前、10月20日前、11月20日前、12月20日前支付当年5月、6月、7月、8月份的租金，在2019年1月20日前支付保证金10万元，2019年2月20日前支付剩余保证金47558.44元，被告欠付的2018年5月至8月份的租金及147558.44元租房保证金从欠付之日开始按照月息1分计算利息，即2018年5月至8月的租金利息分别从2018年5月至8月的每月10日开始计算利息，欠付的租房保证金的利息自2018年5月1日开始计算；被告逾期未支付租金、租赁保证金等费用超过15日或累计三次拖欠租金等费用，原告有权解除合同，被告还应赔偿原告的损失包括维权费用；被告须在合同届满或其他原因提前终止之日后五日将房屋返还给原告，返还房屋时应与原告及物业管理费用公司签署承租房屋返还确认书，若被告在签署确认书后或虽未签署确认书但已实际搬离，其留在房屋内的装修装饰、设施设备、物品等均视为被告放弃所有权及一切权利，返还期满后之次日起，被告未将房屋返还给原告的，每逾期一天，须向原告支付相当于二倍日租金的滞留金等。被告于2018年8月6日向原告支付租赁押金10万元，已支付租金至2019年2月，被告支付租金的具体时间为：2018年9月11日、11月1日、11月20日、12月3日、12月29日、2019年1月3日、3月28日、4月18日分别支付82439.36元，2019年5月16日支付、2019年5月27日分别支付78513.68元。原告称被告于2019年5月16日、5月27日支付的租金分别为2018年5月、6月的租金，2018年12月3日、2019年1月3日支付的是2018年7月、8日的租金。2019年6月19日，原告向被告邮寄《律师函》，称：被告已欠租房保证金及租金、利息、滞纳金等合计877420.22元，要求其在7日内付清，逾期原告将解除租赁合同。被告收到《律师函》后未在规定期限内付清上述欠款。被告称其已于2019年6月底搬离涉案房屋，原告称被告于2019年8月12日将房屋交付给原告，其提交的《华贸大厦业主退租流转单》载明的验收时间为2019年8月12日。以上事实，有不动产权证、房屋租赁合同、银行流水、律师函、快递单、华贸大厦业主退租流转单及本院的庭审笔录在卷为据，可以认定。一审法院认为，原告曾克勤与被告惠州市高登基教育发展有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告将房屋交给被告使用，被告应当按约定支付租金。被告自2019年3月起拖欠租金的事实清楚，根据《房屋租赁合同》的约定，原告有权单方解除合同，原告于2019年6月19日向被告邮寄送达的《律师函》明确表示被告未按期付清拖欠的租金，其将解除合同，故《律师函》指定的履行期限届满，被告未付清拖欠的租金，双方之间的《房屋买卖合同》即因原告行使解除权而解除。合同约定被告应支付租赁保证金247558.44元，但租赁保证金的性质是作为合同履行的担保，应当在合同成立时支付，现合同已于2019年6月26日解除，原告仍要求被告支付剩余的租赁保证金以便其没收保证金，无事实及法律依据，不予支持，原告诉请被告支付逾期支付保证金的利息及滞纳金，亦不予支持。由于被告逾期支付租金导致合同被解除，根据合同的约定，其已支付的租赁保证金，原告有权不予退还，被告要求以其已付的10万元抵扣拖欠的租金，不予支持。被告实际自2018年5月开始承租涉案房屋，但在签订《房屋租赁合同》时已欠付2018年5月至8月的租金，《房屋租赁合同》约定被告需按月利率1%支付该期间的租金利息，应当支持。根据原告提交的银行流水，被告支付2018年5月至2019年2月期间的租金均存在逾期情形，应当承担相应的违约责任，《房屋租赁合同》约定被告逾期支付租金应承担的违约责任为按日加收月租金的0.5%作为滞纳金，该违约责任计算标准约定过高，且原告没收被告已付的10万元保证金后，其损失在一定程度上得到弥补，故本院予以适当调整至以拖欠的租金为基数按每月1%的标准计算。综上，被告应自拖欠2018年5月至8月租金之日起支付利息至合同约定的应付之日，自约定的应付之次日起支付违约金，2018年9月至2019年2月的租金则自约定的支付日期之次日起计算违约金。根据被告支付租金的逾期天数计算被告就其逾期支付2018年5月至2018年8月的租金应付的利息及逾期支付起租日至2019年2月期间的租金应付的违约金为32061.06元。被告自2019年3月起一直拖欠租金至2019年6月共计329757.44元，应当按每月1%的标准支付违约金至其付清拖欠租金之日止。被告称其于2019年6月底搬离涉案房屋，但未提交相关证据予以证明，根据原告提交的华贸大厦业主退租流转单，退租交接时间为2019年8月12日，因此，合同解除后，被告仍应按约定的租金标准支付占用费至其搬离之日止，应付的占用费共计114351.37元。由于《房屋租赁合同》已于2019年6月26日解除，原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，不予支持。《房屋租赁合同》约定由被告支付原告支出的维权费用，但未列明费用明细，约定不明确，原告要求被告承担其为本案支出的律师费，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告曾克勤与被告惠州市高登基教育发展有限公司于2018年8月7日签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月26日解除。二、被告惠州市高登基教育发展有限公司应于本判决生效之日起向原告曾克勤支付逾期支付2018年5月至2018年8月期间的租金的利息及逾期支付2018年5月至2019年2月期间的租金的违约金共计32061.06元。三、被告惠州市高登基教育发展有限公司应于本判决生效之日起向原告曾克勤支付2019年3月至2019年6月期间的租金329757.44元并支付逾期支付租金的违约金（违约金计算方法：以82439.36元为基数，分别自2019年3月11日、2019年4月11日、2019年5月11日、2019年6月11日起，按每月1%的标准计算至款项付清之日止）。四、被告惠州市高登基教育发展有限公司应于本判决生效之日起向原告曾克勤支付2019年7月1日至2019年8月12日期间的占用费114351.37元。五、驳回原告曾克勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16446元（原告已预交17717元），由被告惠州市高登基教育发展有限公司负担6218元，原告曾克勤负担10228元。被告惠州市高登基教育发展有限公司应于本判决生效之日起七日内将其负担的受理费6218元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人是否应当支付2019年7月1日至2019年8月12日期间的占用费114351.37元的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。上诉人主张已于2019年6月底解除涉案合同并移交涉案房屋，故不应计算2019年7月1日至2019年8月12日期间的涉案房屋占用费114351.37元。上诉人对被上诉人一审中提交的《华贸大厦业主退租流转单》所记载的退租交接时间不予认可，认为该流转单上所记载的水电费趋近于零，因而主张其已于2019年6月底交还涉案房屋。本院认为，《华贸大厦业主退租流转单》所记载的电表读数趋近于零仅能证明涉案房屋的电器耗能情况，并不能证明上诉人已交还涉案房屋，且上诉人未能提出其他证据佐证其已于2019年6月底搬离并移交涉案房屋，故原审采用《华贸大厦业主退租流转单》所载明的退租时间计算涉案房屋的占用使用费有据，本院予以维持。因此，上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2591元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年五月十九日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩