广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初1251号原告：中国建设银行股份有限公司惠州市分行，住所地：广东省惠州市*******德赛大厦。负责人：范题。委托诉讼代理人：陈建宗，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：利日林，男，汉族，1989年4月17日出生，公民身份号码：441************130，住址：广东省惠州市惠城区***************之一。被告：张**舒，女，汉族，1992年2月12日出生，公民身份号码：441************449，住址：广东省惠州市惠城区***************。被告：惠州市广安建富房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市东江高新区东兴片区*****************。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：黄小民、汤剑明，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告利日林、张**舒、惠州市广安建富房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2018年9月6日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告利日林、张**舒，贷款人、预抵押权人原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行，保证人被告惠州市广安建富房地产开发有限公司。三、合同名称：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440718238-201*******366437号）。四、借款金额、期限：借款金额为580000元，借款期限为240个月（即2018年9月6日至2038年9月6日）。五、还款方式：等额本金还款。六、借款利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮30%，即年利率为6.37%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；对于借款人未按时还清任意一期的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人有权按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定结息方式计收罚息和复利。七、违约条款：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，还有权解除借贷关系、行使担保权利、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等；贷款人为实现债权发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。八、担保方式：1.保证，保证方式为连带责任保证，保证期间自贷款人将每个借款人发放的贷款资金划入保证人的指定银行账户之日起至每笔个人住房（商业用房）贷款的《借款合同》项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》（房地产权证）等相关权属证书以及已办抵押登记的《不动产登记证明》（他项权利证书）交贷款人核对无误、收执之日止；2.预告抵押，抵押物位于惠州仲恺高新区东江高新科技产业园兴举西路2号建富学府商住楼2#9层03号房［抵押权预告登记证号：粤（2018）惠州市不动产证明第5038916号］；3.担保范围包括本合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。九、合同履行：2018年10月8日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币580000元。十、被告欠款情况：截止至2020年5月6日，尚欠借款本金546166.62元、利息（含罚息）11856.89元。庭审中，原告称被告惠州市广安建富房地产开发有限公司为被告利日林、张**舒代偿的款项已作相应扣减。十一、原告诉讼请求：1、解除与被告利日林、张**舒签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告利日林、张**舒立即归还贷款本金555833.3元、利息2950.55元、罚息60.45元（利息、罚息暂计至2019年9月9日，从2019年9月10日至还清借款之日止按合同约定和中国人民银行规定同期逾期贷款利率计付），合计558844.3元；3、被告利日林、张**舒偿付原告为追索上述贷款本息而支付的律师费33530元；4、被告惠州市广安建富房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、原告对被告提供的抵押房产享有优先受偿权；6、被告承担本案的诉讼费。十二、其他：1.被告利日林、张**舒于2012年9月17日登记结婚；2.原告主张律师费，并提交了《诉讼委托代理协议》、《广东增值税发用发票》予以证明，其中《广东增值税发用发票》显示，原告因本案诉讼产生律师费33530元。十三、被告惠州市广安建富房地产开发有限公司在庭审中辩称：1.原告之前已经从我司账户上划扣了65397.27元，该笔款项为我司为被告一、二代偿的款项，因此该代偿款应从原告诉求款项中扣除；2.本案存在物的担保和人的担保，根据物权法的规定，原告应先就被告一、二提供的抵押房屋进行拍卖，以实现债权。裁判理由和结果本院认为，原告与被告利日林、张**舒之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告利日林、张**舒未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告利日林、张**舒之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求被告利日林、张**舒偿还所欠借款本金546166.62元及及支付相应的利息（含罚息）（暂计至2020年5月6日为11856.89元），具有相应的事实及法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。被告惠州市广安建富房地产开发有限公司辩称，其为被告利日林、张**舒代偿的款项65397.27元应从原告诉求的款项中予以扣除，原告称已作相应扣减，并提交了2020年5月6日的对账单予以证明，对此，被告惠州市广安建富房地产开发有限公司并未提交相反的证据予以反驳，故，对原告的主张，本院予以采信。此外，原、被告双方在合同中约定了因借款人违约，贷款人为实现债权所涉及的诉讼费、执行费、拍卖费、律师费等由借款人承担，现原告要求被告利日林、张**舒向其支付律师代理费33530元的诉讼请求，具有相应的事实与法律依据，本院亦予以支持。被告惠州市广安建富房地产开发有限公司自愿为被告利日林、张**舒的上述借款提供连带保证，并在保证期间内，应对被告利日林、张**舒的上述借款本息承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告利日林、张**舒用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告利日林、张**舒经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告利日林、张**舒于2018年9月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440718238-201*******366437号）；二、被告利日林、张**舒应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行偿还借款本金人民币546166.62元及利息（含罚息）（暂计至2020年5月6日为11856.89元，2020年5月6日之后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；三、被告利日林、张**舒应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行支付律师费33530元；四、被告惠州市广安建富房地产开发有限公司对上述第二、三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9924元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行负担200元，由被告利日林、张**舒、惠州市广安建富房地产开发有限公司共同负担9724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  苏绿琴审 判 员  赵顺喜人民陪审员  许婷婷二〇二〇年五月十三日书 记 员  古杏蓓