山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1089号 上诉人（原审原告）：马福平，男，1962年10月25日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：王帅，山东青来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李军，男，1971年12月8日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：张山，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莎，山东公允律师事务所律师。 原审第三人：山东风顺汽车散热器有限公司，住所地泰安市泰山区泮河大街2号。 法定代表人：赵顺，经理。 原审第三人：泰安市金吉利安科技有限公司，住所地泰安市泰山区南上高村。 法定代表人：冯宗海。 原审第三人：张红，女，1970年10月12日出生，汉族，住泰安市南湖居民区。 委托诉讼代理人：何敬伟，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵秀梅，山东公允律师事务所律师。 原审第三人：冯宗海，男，1968年10月10日出生，汉族，住泰安市南湖居民区。 委托诉讼代理人：何敬伟，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵秀梅，山东公允律师事务所律师。 上诉人马福平与被上诉人李军、原审第三人泰安市金吉利安科技有限公司（以下简称金吉利安公司）、山东风顺汽车散热器有限公司（以下简称风顺公司）、冯宗海、张红案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2019）鲁09民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马福平上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持马福平的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李军承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。一审判决认定马福平系与金吉利安公司签订的《购房协议》，而不是与冯宗海签订的《购房协议》，是对案件事实的片面理解和曲解。认定案件事实应当结合全案证据综合认定，马福平在一审中提交的《购房协议》的抬头（甲方）虽然书写的是金吉利安公司，但是《购房协议》的落款处不仅有金吉利安公司的签章，也有冯宗海本人的签字。一审中马福平提交的时任金吉利安公司办公室主任赵顺与马福平的委托代理人王帅律师于2018年8月6日的谈话笔录，其内容证实金吉利安公司完全由冯宗海说了算，涉案房产实际上是冯宗海出售，《购房协议》中“冯宗海”的签名是冯宗海本人所签，购房款也是冯宗海安排人收取的。一审中赵顺作为风顺公司的法定代表人参加了庭审，在庭审中赵顺的陈述与谈话笔录中的陈述一致。就本案而言，赵顺与金吉利安公司并不存在影响其证言效力的利害关系，其陈述在一定程度上是对金吉利安公司和风顺公司不利的，因此其比一般证言具有更强的证明效力。赵顺能够做出这样的陈述，是其忠于客观事实，敢于说实话的体现，其陈述不仅应作为有效证据使用，而且具有很强的证明效力。马福平提交的《不动产登记资料查询结果证明》，记载的“登记时间”是2010年2月5日，庭审中马福平陈述该时间不一定是取得房产证的时间，有可能是登记机关信息录入的时间。一审判决后，马福平的委托诉讼代理人再次到不动产登记中心查询，通过查询不动产登记的具体材料，确定冯宗海取得涉案房产产权证书的时间是2005年7月26日，不动产登记中心工作人员解释说之所以上次查询结果记载错误是政府职能交接中出现的系统错误。马福平将把本次的查询证明作为二审新证据提交，以证明案件事实。同时，这次的查询有一个新的发现，领证人签字处是“赵顺”，该事实证明了赵顺和冯宗海的紧密关系，印证了其身份和证言的真实有效性。该证据证实在签订《购房协议》时，冯宗海已经取得了涉案房产的产权证书，其有权出售涉案房屋，《购房协议》是合法有效的。根据赵顺的谈话笔录以及赵顺在庭审中的陈述，结合《不动产登记资料查询结果证明》中2007年6月22日涉案房产被冯宗海设定抵押的事实，能够证明马福平多次要求冯宗海办理房产过户的事实，赵顺在庭审中陈述马福平曾经因为房产过户问题找到赵顺家里。因此，涉案房产未过户的原因是冯宗海故意不办理过户，马福平对房屋未过户没有过错，其为了办理房产过户，做了一般人应做的所有工作，法院不应当以法律人的标准来要求马福平，应当认定马福平对房产未过户没有过错。一审证据及马福平一审后发现的新证据足以证实涉案房产在法院查封之前马福平已与冯宗海签订合法有效的书面买卖合同；马福平在法院查封之前己合法占有该房屋；马福平已支付全部购房款；房屋未办理过户登记的原因在于冯宗海，不在于马福平。马福平的异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 李军辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，依法应驳回上诉，维持原判。一、马福平在一审庭审过程中提交的《购房协议》确为马福平与金吉利安公司所签署，并非马福平与冯宗海之间签署的合同，马福平与冯宗海之间确无房屋买卖合同关系。买卖合同的双方当事人为马福平与金吉利安公司是毋庸置疑的客观事实。该《购房协议》无法得出马福平与冯宗海之间存在真实的买卖合同关系。二、对于马福平提交的赵顺的证人证言，首先，从证据形式上来讲，证人需要出庭接受质证；其次，作为间接证据必须结合其他证据来综合认定案件事实，作为证人证言的间接证据、孤证不能形成完整的证据链不能作为定案的依据。尤为重要的是赵顺与金吉利安公司之间具有一定的利害关系，该证据也不足采信。因此，该证人证言毫无证明力可言，在本案中无法证明马福平的证明目的。马福平提交的新证据签字处虽然是赵顺，但不能因为签字是赵顺，就能证明赵顺的证人证言全是真实的。三、马福平主张其交付了购房款仅依据金吉利安公司出具的收据，并未提供转款凭证，更未说明资金来源，因此不能证实马福平已经实际交付了购房款。退一步讲，即便其交付购房款是真实的，其也是交给了金吉利安公司，而不是冯宗海，冯宗海也没有为其出具收据。四、涉案不动产登记查询结果可知登记权利人为冯宗海，但需要特别注意的是涉案房屋的土地性质为工业用地，登记的土地使用权人为泰安国泰拖拉机总厂，房屋所有权人与土地使用权人不一致，且在2007年设有抵押权，该工业用地性质不具备直接办理过户的条件。马福平在签订购房合同时，就应当尽到谨慎审查的注意义务，知道或者应当知道该涉案房屋不具备办理过户的条件，而马福平在一审庭审中也明确表示其在2018年收到法院协助执行通知之前不知道涉案房屋的登记情况。由此可见，马福平没有尽到该注意义务，马福平显然对于涉案房屋没法办理过户是存在过错的。综上所述，马福平与冯宗海之间并没有真实的房屋买卖合同关系，双方既没有签订真实合法的房屋买卖合同，马福平也没有实际支付冯宗海购房款。且，涉案房屋没有办理过户的原因之一为涉案房屋土地使用性质为工业用地，该客观事实在马福平签订购房协议之时就应当尽到审慎注意义务。马福平对涉案房屋未能够办理过户登记存在过错。马福平要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。 冯宗海、张红述称，一、冯宗海与马福平签订的《购房协议》是冯宗海真实意思表示，并且冯宗海收到了马福平的购房款。首先，涉案房产自办理房产登记之日起就一直登记在冯宗海名下，因冯宗海是金吉利安公司的实际控制人，金吉利安公司当时资金紧张，所以就以金吉利安的名义签订合同并接受了房款。其次，因冯宗海需要资金，要用房子进行抵押办理贷款，所以没有为马福平办理过户。后来因经济困难无力偿还银行贷款，抵押没有解除，才一直未能给马福平办理涉案房产的过户。二、涉案房产应该中止执行。本执行案件的依据是泰安市中级人民法院（2010）泰民一初字第11号民事判决书，该案经过冯宗海申诉，山东省高级人民法院于2019年4月26日作出（2019）鲁民监145号民事裁定书，认为原审法院认定事实确有错误，已指令泰安市中级人民法院再审，并裁定中止原判决的执行。因此，与本案有关的执行活动应当中止。综上，法院应当中止对涉案房产的执行并解除对涉案房产的查封。 金吉利安公司、风顺公司未陈述意见。 马福平向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决停止对马福平购买的位于泰安市××号楼××单元××层××房产的执行，并解除对该房产的查封；2.本案诉讼费用由李军承担。 一审法院认定事实：李军诉冯宗海、金吉利安公司、风顺公司、张红民间借贷纠纷一案，一审法院于2010年7月7日作出（2010）泰民一初字第11号民事判决，判决：“一、被告冯宗海、张红于本判决生效之日起十五日内偿还原告李军借款本金10750000元，违约金568890元；二、原告李军对登记编号为：〔泰山工商抵登字（2010）第1号-3〕动产抵押登记书中记载的财产设备享有优先受偿权。该抵押权实现后未受清偿部分，被告山东风顺汽车散热器有限公司、泰安市金吉利安科技有限公司与被告冯宗海、张红承担连带清偿责任”。在一审法院作出该判决前，一审法院于2010年2月5日查封被执行人冯宗海名下的泰安市白马石社区10号楼1单元4层东户房屋。该判决生效后，李军向一审法院申请强制执行，马福平向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年1月3日作出（2018）鲁09执异147号执行裁定，裁定：驳回马福平的异议请求。 2005年12月12日，马福平与金吉利安公司签订《购房协议》，约定马福平购买泰安市××号楼××单元××层××房产，房屋总价款183800元。当日，金吉利安公司向马福平出具收到现金183800元房款的收据。交款后，马福平自2016年陆续签订供水、供气服务合同，并缴纳了供热费、电费及相关物业费用。2019年2月11日，经查询，泰安市××号楼××单元××层东户（泰房权证泰字第1××3号）登记在冯宗海名下。涉案房屋于2007年6月22日设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司泰安岱岳支行，不动产权证明号为泰房泰他字第0××4号，抵押金额为22万元。经一审法院查询，涉案房屋所在的土地的性质为工业用地（出让），土地使用权人为泰安国泰拖拉机总厂。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案泰安市××号楼××单元××层××房屋产权登记现仍在第三人冯宗海名下，并未变更登记到马福平名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。冯宗海取得涉案房屋产权证的时间为2010年2月5日，马福平在2005年12月12日与金吉利安公司签订购房协议时，应当知道金吉利安公司并未取得涉案房产产权。马福平主张实际系冯宗海出售房屋，但又与金吉利安公司签订购房协议，因此至今未取得涉案房屋产权登记，对涉案房屋未办理过户登记应认定具有过错。马福平对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却对涉案房屋的强制执行。因此，对马福平提出的停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回马福平的诉讼请求。案件受理费3976元，由马福平负担。 二审中，上诉人马福平提交不动产登记资料查询结果证明共4页，证据来源于泰安市不动产登记查询中心，该证据与一审时马福平提交的不动产登记查询结果证明在登记时间上不一致。本次查询的涉案不动产登记查询结果证明的登记时间是2005年7月26日，之前的证据体现的登记时间是错误的。2005年12月12日马福平与冯宗海签订购房协议时，冯宗海已经取得了产权证书，并且冯宗海本人在购房协议上签了自己的名字。足以认定马福平与冯宗海签订了合法有效的书面房屋买卖合同。签订合同时冯宗海具有完全的处分权，也具备办理过户的条件。另外，在本证据最后一页领证人签字一栏中签字的人是赵顺，证明赵顺与冯宗海的密切关系，应当认定赵顺在一审庭审中的陈述是符合事实的，应当作为认定案件事实的根据。被上诉人李军质证称，对该证据的真实性无异议，对证据内容和证明目的有异议。该证据与一审中调取的证据存在登记时间上的差异，该部分内容的变更应当结合内部档案材料予以综合认定。即便冯宗海取得房产登记的时间为2005年7月26日，但当时的土地性质为工业用地，依据当时政策也不能办理过户登记，马福平在签订购买协议时应当尽到审慎注意义务，因此，马福平对此是有过错的。马福平提交的《购房协议》的房屋买卖人并非冯宗海，涉案房产至今也仍在抵押，因此，该证据不能证明马福平的证明目的。不动产登记中心出具了两份完全不同的证明，不动产登记中心对此也没有作出合理解释和说明。张红、冯宗海对马福平提交的证据没有异议。本院经审查认为，李军、张红、冯宗海对马福平提交的证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。对其证明效力，本院结合其他证据予以认定。根据马福平一审、二审提交的证据，本院认定如下事实：涉案《购房协议》抬头处载明的出卖人为金吉利安公司，落款处载明的出卖人有金吉利安公司和冯宗海个人。冯宗海取得涉案房产登记的时间为2005年7月26日。马福平自2006年陆续签订供水、供气服务合同，并缴纳了供热费、电费及相关物业费用。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点系马福平是否对涉案房屋享有足以排除李军申请强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然在涉案《购房协议》抬头处载明的出卖人是金吉利安公司，但由于冯宗海在该协议的落款处以个人名义签署了自己的名字；从马福平二审提交的证据看，在签订《购房协议》之前，涉案房屋已登记在冯宗海个人名下，金吉利安公司不是涉案房产的所有人，只有冯宗海具有处分涉案房产的权利，金吉利安公司无权处分涉案房产。因此，该《购房协议》应当认定是马福平与冯宗海签订，应当认定在人民法院查封之前马福平与冯宗海已签订合法有效的书面买卖合同。根据一审认定的事实，马福平与冯宗海签订《购房协议》后，马福平已按冯宗海的要求将全部购买款交付给金吉利安公司，金吉利安公司向马福平出具了收到现金183800元的收据。交款后，马福平自2006年陆续签订供水、供气服务合同，并缴纳了供热费、电费及相关物业费用。涉案房产未及时办理变更登记是冯宗海私自将涉案房产办理了抵押所致；《购房协议》签订后，马福平多次要求办理涉案房产过户登记，对涉案房屋未办理过户登记马福平没有过错。综上，涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，马福平对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。马福平的诉讼请求成立，本院予以支持。本院对一审判决的改判是上诉人二审提交新证据所致，不属于一审错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省泰安市中级人民法院（2019）鲁09民初28号民事判决； 二、中止对马福平购买的位于泰安市××号楼××单元××层××房产的执行。 一、二审案件受理费各3976元，均由李军负担。 本判决为终审判决。 审判长  邱建坡 审判员  马 丽 审判员  毕中兴 二〇二〇年五月二十九日 书记员  李亚宁