宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初1414号原告:中国农业银行股份有限公司银川金凤支行。负责人:李某1。委托诉讼代理人：王某。委托诉讼代理人：李某2。被告：杨某，住宁夏回族自治区银川市。被告：田某，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。原告中国农业银行股份有限公司银川金凤支行与被告田某、杨某金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王某、李某2，被告田某到庭参加诉讼。被告杨某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；2、请求判令被告杨某、田某归还借款本金262112.86元，正常利息及罚息5702.41元（利息计算至2020年2月），合计金额267815.27元及2020年2月之后新增利息（含罚息）利随本清；3、请求判令原告对贷款抵押物享有抵押权，对抵押物变现价款享有优先受偿权；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月10日，原告与被告杨某签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定被告杨某、被告田某向原告借款人民币34万元，用于购买住房，借款期限自2015年4月10日至2030年4月9日，采用按月还本息（等额本息）的方式归还贷款，贷款利率按基准利率执行。此笔贷款以被告杨某名下位于宁夏银川市××区，建筑面积133.68平方米设定抵押担保，并在银川市房屋产权交易管理中心办理了房屋预告登记（银房预告字第2015066676号）。上述合同签订后，原告按合同约定向被告杨某足额发放贷款34万元，履行了合同约定的义务。被告杨某自2018年4月开始产生逾期，累计逾期次数15次，最高逾期期数8期。截止2020年2月，被告杨某尚欠我行贷款本金262112.86元，正常利息及罚息5702.41元，合计金额267815.27元。贷款逾期后原告连续多次电话、上门、发律师函等方式催收，被告均未还款。根据原告与被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》规定：“借款人未按本合同约定的期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；本合同有效期内，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权”。综上所述，原、被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。原告已经按照合同约定发放借款，被告亦应按照约定履行义务。现被告违约行为严重，损害了原告的合法权益。故此，诉至贵院，请求依法判决，望判如所请。被告田某辩称，我和被告杨某在法定婚姻期间和原告中国农业银行股份有限公司银川金凤支行签订的合同，我和被告杨某已经离婚，在离婚协议中房屋归杨某，因此我不承担责任。被告杨某未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩状及证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交证据借款人及配偶身份证明、结婚证、户口簿、借款承诺书、抵押品保管证、购房合同、贷款申请表、购房个人担保借款合同、房屋预告登记证明、发放借款凭证、贷款欠款余额明细单、还款明细清单、债务逾期催收影像资料及债务逾期催收通知书，以上证据内容客观、真实，本院予以采信。被告提交离婚协议书、离婚证，该组证据客观真实，合法有效，原告对该证据及证明目的无异议，本院予以采信。根据当事人提交证据及法庭调查，本院认定以下事实：2015年4月8日，原告与被告杨某签订《个人住房抵押担保借款合同》（个人住房公积金委托贷款），约定，借款人（被告）因购买自用住房，特向银川市住房公积金管理中心申请，由中国农业银行宁夏分行银川市金凤支行接受委托发放贷款，借款人即抵押人（被告）自愿以其有处分的财产为贷款抵押物抵押给贷款人（原告）。经审查后统一贷给借款人个人抵押担保（委托）住房贷款人民币34万元整。本贷款用于购买住房，贷款利率为月利率3.3‰，（如遇国家调整按人民银行的有关规定执行，借款人未按时向贷款人付息时，按人民银行有关规定办理），借款期限由2015年4月8日起至2030年4月7日止。贷款本金和利息，借款人(被告）按月等额先息后本的方式进行还本付息还。还款日从2015年5月20日起，每月还款金额为2514.94元，款项按照180个月逐月偿还。贷款逾期后，贷款人（原告）按规定计收逾期利息（逾期利率为每日万分之二）。抵押物现值评估为45万元整。抵押物担保的范围包括主债权及利息，违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。借款人不按合同约定按月归还贷款本息或贷款逾期三个月以上，贷款人有权依法处分抵押物或提前终止本合同并强制收回贷款本息。借款人或抵押人变更住所，法定名称的，应在变更后7天内通知贷款人，否则，贷款人以原法定名称向原住所发送有关文件，视为送达。当日，被告杨某以房屋所有人身份、被告田某以房屋共有人身份共同签订《借款承诺书》，向原告共同承诺自愿将涉案房屋作为银行抵押物，如借款按期无法偿还，无条件由原告处置房产。合同签订后，原告依约向被告杨某发放贷款34万元。截至2020年2月，被告杨某尚欠借款本金262112.86元及利息5702.41元未付。另查明，2017年7月24日被告田某与被告杨某自愿协议离婚，协议约定涉案房屋归被告杨某所有，房屋贷款由被告杨某负担。本院认为，原告与被告签订《个人住房抵押担保借款合同》（个人住房公积金委托贷款）、借款承诺书，系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应依约履行合同，二被告未依约偿还其借款本息构成违约。原告主张解除与被告杨某之间签订的《个人住房抵押担保借款合同》（个人住房公积金委托贷款），本院予以支持。被告田某出示离婚协议书、离婚证复印件证明案涉贷款其没有义务偿还，原告对证据及证明目的无异议，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，被告田某对案涉贷款不承担还款义务的辩解理由成立。原告主张被告杨某偿还借款本金262112.86元及利息（截至2020年2月29日利息5702.41元，自2020年3月1日起的利息按合同约定利率计至借款本息付清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。预告登记与本登记是相对应的概念，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记则是对已经发生的物权变动进行的登记。本案中的房屋抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。预告登记的请求权基础不是预告登记本身而是其保障的债权。最高人民法院关于《中华人民共和国担保法》司法解释第四十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条中关于抵押物登记，均指本登记，非预告登记，因此在涉案房屋上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，原告行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。被告杨某经本院合法传唤未出庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，中华人民共和国担保法》三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司银川金凤支行与被告杨某于2015年4月10日签订的《个人住房抵押担保借款合同》（个人住房公积金委托贷款）；二、被告杨某偿还原告中国农业银行股份有限公司银川金凤支行借款本金262112.86元及利息（截至2020年2月29日利息5702.41元，自2020年3月1日起利息按合同约定利率计至借款本息付清之日止），于本判决生效之日起三十日内付清；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司银川金凤支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2659元，由被告杨某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 翟志强 二〇二〇年五月二十七日（法官助理 于 楠书记员 黄玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；借款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院印发《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的通知八、当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理：（一）当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址；（二）没有约定的，以当事人在诉讼中提交的书面材枓中载明的自己的地址为送达地址；（三）没有约定、当事人也未提交书面材料或者书面材料中未载明地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址；（四）无以上情形的，以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址。人民法院按照上述地址进行送达的，可以同时以电话、微信等方式通知受送达人。