山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终697号 上诉人（原审被告）：孟建，女，1987年8月10日出生，汉族，住山东省鄄城县。 委托诉讼代理人：马志国，菏泽牡丹创兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：鄄城润百家商业运营管理有限公司，住所地山东省鄄城县古泉街道办事处建设路中段路北。 法定代表人：干曦，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王记臣，山东亘古律师事务所律师。 上诉人孟建因与被上诉人鄄城润百家商业运营管理有限公司(以下简称润百家运营公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省鄄城县人民法院(2019)鲁1726民初1349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孟建及其委托诉讼代理人马志国，被上诉人润百家运营公司的委托诉讼代理人王记臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟建上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容，不支付房屋租金38000元，发回重审或改判驳回润百家运营公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未对在合同上加盖合同公章的人员和收取租金的人员之间的关系进行审查，没有对润百家公司仅加盖公章而没有在合同上署名的原因进行审查，没有查清案件主要事实。案涉租赁合同是格式化合同，是孙学川代表润百家运营公司加盖的公章，合同中文字内容均是孙学川填写，孙学川系履行职务行为。合同的签订者及租金的收取者是分不开的关联事实，一审法院孤立的认为孙学川收取租金35000元的事实不构成表见代理错误。二、一审法院未认定孙学川的行为是职务行为或代表行为，而以表见代理的行为去分析孙学川的收款行为属于事实认定错误。润百家开发公司将案涉房产的运营权交给了润百家运营公司，又将招商过程中的营销、策划委托给赢商公司，而孙学川就供职于该营销、策划公司内，且担任经理职务。孙学川在鄄城县润百家广场招商活动过程中所从事的招商、策划及收款的行为均应当认定是职务行为而不应当是一审法院所认定的孙学川为案外人，更不应当将孙学川的收款行为与表见代理相混淆而让孟建另行主张。事实上孙学川收钱的行为应是职务行为或代表行为，其收钱的法律后果当然应当由其管理者或收钱的权利承受人承担更为合法合理。没有润百家的招商海报，没有孙经理字样及电话，在孟建与孙学川之间没有任何经济来往的情况下，孙学川是收不到孟建租金的，一审法院仅凭证明单据中出现的转租二字及租金数额与所签合同不一致便认定不是表见代理，推理逻辑明显错误。孙学川收取孟建以及其他商户租金的事实是职务行为或代表行为，其产生的法律后果依法应由管理孙学川的单位负责或承受，因此一审法院对孙学川的行为认定事实错误，结论错误。三、双方合同约定了履行中的权利及义务，在不具备履行条件的情况下，法院有义务对双方合同中约定的权利与义务明显与约定内容不符部分及负有先合同义务的部分作出审查，一审法院未予审查的做法让人费解，二审法院应予查明。孟建与润百家运营公司签订合同的目的是租赁房屋能够进行正常的营业，通过营业赚取利润，而润百家运营公司签订合同的目的是通过租赁商铺让孟建交纳房租。润百家运营公司在没有履行让孟建正常营业义务的情况下，孟建不应该交纳商铺租金。双方签订的合同是约定的履行中的权利与义务，但先合同义务亦应是合同的附属义务，即润百家运营公司有义务保证孟建最基本的营业环境。在该合同中，第三条第1项，明示了装修期为2017年10月1日至2018年9月30日，同时在该条第4项中亦明示，装修期调整，租赁期限相应调整。以及2018年10月9日鄄城县委主要领导对润百家广场C3区即广告招商时的银座区不具备起租条件的接访记录、还有2018年12月27日润百家开发公司关于对本案润百家运营公司签订合同的业主所反映情况的回复函、以及2019年7月13日润百家开发公司张贴的消防送水公告，还有合同约定的物业管理的约定与图片显示的C3区即广告招商时的银座区实际状况都能充分证明，润百家运营公司以及其利益共同体润百家开发公司尚没有为孟建提供具备基本条件的营业条件，在润百家运营公司未尽到先义务的前提下，让孟建交纳租金有失公允。且在租赁合同中，润百家运营公司承诺如因特殊原因造成交房时间调整，装修期自动调整，租赁期限相应调整，并以书面形式通知，回复函及消防送水公告算不算书面形式？显然按照一般的日常生活经验法则应当认定润百家运营公司违反先义务在先，孟建有权解除租赁合同，润百家运营公司的请求应予驳回更为公允。一审法院应当审查孟建提交的润百家运营公司没有为孟建提供基本的营业条件的相关证据，并且法院有义务向孟建释明其有权对润百家运营公司的先合同义务或合同成立以后不具备正常的营业条件而提出解除合同的主张。四、一审法院未遵循格式合同的不利解释规则。孟建与润百家运营公司签订的租赁合同是格式化合同，在合同履行过程中，对合同的解释出现分歧时，应当作出对提供格式合同一方不利的解释。在装修期自动调整，租赁期限自动调整的理解中应当认定装修期不是租赁期限，不应交纳租金。五、一审法院遗漏诉讼主体。本案应追加赢商公司、润百家开发公司和孙学川作为本案被告或第三人才能查明事实。孙学川收取租金系案涉商铺的租金，故应将孙学川列为必要诉讼参加人。 润百家运营公司辩称：一、本案系租赁合同，并非房屋买卖合同，是否达到买卖合同应当具备的交房条件不是本案应审查的内容。租赁合同对此没有约定。孟建已经正常使用案涉商铺，依约应支付租金，其上诉所称的理由均不足以阻却其履行交付租金的合同义务。二、本案本应维持一审判决，但鉴于一审判决作出后孙学川将3.5万元交至润百家运营公司，润百家运营公司同意将该款项折抵房租，但孟建仍应交纳3000元余款。 润百家运营公司向一审法院起诉请求：1.判决孟建支付使用期间的房屋租金38000元；2.孟建支付违约金至付清租金之日（每日按照应支付年租金的万分之五支付，即以19000元为基数从2017年10月1日起暂计算至2019年5月12日的违约金5586元和以19000元为基数从2018年10月1日计算至2019年5月12日计算的违约金2118.5元），本项合计为：7704.5元；3.诉讼费用由孟建负担。 一审法院经审理查明：2017年8月11日,润百家运营公司(甲方)与孟建(乙方)签订润百家城市广场商铺租赁合同一份,主要内容为:甲方润百家运营公司、乙方孟建,乙方自愿承租由甲方托管的山东省菏泽市鄄城县润百家城市广场商铺用于自主经营，并服从甲方统一的业态规划及商业物业管理。……。第一条：租赁商铺。1、乙方自愿有偿租赁甲方位于“润百家城市广场”C3幢二层271、272号商铺进行自主经营。2、该商铺类型为商业用房，结构为框架，建筑面积为128.41平方米。第二条：产权、租赁权及委托管理。1、合同签订后，如该商铺的所有权进行出售，甲方应提前15日告知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。如乙方在甲方告知后7日内没有定购该商铺则视为放弃优先购买权，……。2、租赁期间，润百家运营公司全权负责润百家城市广场商业物业的统一管理，并可行使相关权利与义务。第三条：租赁期限、租金及支付方式。商铺租赁期限为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止。装修期为2017年10月1日起至2018年9月30日止。2、……。3、乙方对承租的商铺应先付租金、后使用，租金按建筑面积计算并按年支付给甲方，其中：第一年度自2017年10月1日到2018年9月30日，租金为人民币19000元整。第二年度自2018年10月1日到2019年9月30日，租金为人民币19000元整。第三年度自2019年10月1日到2020年9月30日，租金为人民币41400元整。第四年度自2020年10月1日到2021年9月30日，租金为人民币41400元整。第五年度自2021年10月1日到2022年9月30日，租金为人民币45100元整。4、如因特殊原因造成交房时间调整,免租期自动调整(免租期自交房之日计算),租赁期限相应调整,甲方将以书面形式通知乙方。5、乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应支付年租金的万分之五向甲方支付违约金；若乙方逾期交纳租金超过5日，则甲方有权解除合同，收回商铺并没收按照下文规定收取的履约保证金，并有权就所遭受的损失另行向乙方索赔。第四条：经营范围和营业时间。……。第五条：保证金、物业管理服务费等相关费用及支付方式与相关责任。1、……。2、乙方在签署本租赁合同的当日须向甲方交纳合计人民币7800元作为租赁物业定金，营业后该定金自动转为本合同履约保证金及经营服务质量保证金。合同期满后双方无争议事项并不再续订合同时，保证金中的7800元由甲方在30日内无息退还给乙方；……。3、……。4、……。第六条：装饰装修。……。第七条：双方权利与义务。一、甲方责任……。二、乙方责任……。第八条：经营物业管理及相关责任。……。第九条：须提供相关文件。……。第十条：合同的变更和解除。1、……。2、合同期满前，甲乙双方不得单方解除合同。如一方要求提前解除合同的，需提前一个月通知另一方，并向对方支付相当于该年度三个月租金的赔偿金，并承担由此给对方造成的合理的相关损失。3、……。第十一条：违约处理。1、甲乙双方应严格履行本合同，任何一方违约，应承担相应的法律责任。2、如有下列情况之一时，甲方有权终止与乙方的合同，收回该商铺，保证金不予退还，并要求乙方支付相当于该年度三个月租金数额的赔偿金作为对甲方预期利益的赔偿，并有权根据有关的法律法规追究乙方的法律责任。（1）……。（2）……。（3）……。（4）……。（5）乙方拖欠租金、物业管理费、水、电等费用超过30日的；（6）其他严重违反合同的行为。3、……。第十二条，其他。1、本合同自甲乙双方签字、盖章之日起生效。2、……。3、……。 孟建提交案外人孙学川于2017年8月11日给其书写的证明两份，其中一份内容为：证明，今转租润百家商铺C3271、272号，收到第一年租金20000元，孙学川，2017年8月11日。另一份证明内容为：证明，今转租润百家商铺C3271、272号，收到第一年租金15000元，孙学川（没有落款时间）。 关于孙学川的身份，孙学川在一审法院（2019）鲁1726民初247号原告刘青与被告润百家运营公司、山东鄄城润百家房地产开发有限公司、第三人济南赢商房地产营销策划有限公司、第三人孙学川房屋租赁合同纠纷一案中称：“我是济南赢商房地产策划有限公司（以下简称赢商公司）工作人员，自2016年6、7月份至2017年年底，工资每月发放，转入我姓名的工资卡里，具体哪个银行的卡现在我不知道了”。济南赢商公司认可孙学川是其公司工作人员，称孙学川在2016年至2017年在公司就职，但具体2016年几月就职，2017年几月份离职记不清了。与孙学川没有签订劳动合同，工资按月正常发放，通过银行打到孙学川工资卡里。 对上述孙学川出具的证明中涉及的两笔共计35000元款项的性质，孟建在本案中未提供孙学川的证言，只是称已不欠润百家运营公司租金，因为已交付了两年租金35000元。 对于孟建所称润百家运营公司存在违约行为问题。孟建提交了以下证据：鄄城县信访局出具的领导接访登记表一份，证明2018年10月9日润百家C3区未达到当时承诺的起租条件。鄄城润百家房地产开放有限公司出具的回复函一份，证明2018年12月份润百家城市广场大部分工程还处于收尾阶段，设施没有落实到位。山东鄄城润百家房地产开发有限公司张贴的消防送水公告一份，证明2019年6月21日润百家城市广场消防系统管道还没有起用。润百家运营公司发表质证意见为：对消防送水公告的真实性有异议，从内容来看也是润百家运营公司为了早日进行消防验收，而消防验收问题不影响租赁合同的效力。鄄城县信访局出具的领导接访登记表不能证实润百家C3区未达到当时承诺的起租条件的事实，租赁合同中并没有对起租条件的相关约定，其与本案没有关联性。回复函从内容来看，到2017年12月C3栋商业楼已基本达到功能性交房条件，复函一二三项已经载明了主要设施已经配套到位，不影响正常使用。 一审法院认为，2017年8月11日润百家运营公司与孟建签订的润百家城市广场商铺租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同。孟建应当按照合同约定支付2017年10月1日到2018年9月30日、2018年10月1日到2019年9月30日两个年度的租金共计38000元。对润百家运营公司要求支付因孟建延期支付租金而产生的违约金诉讼请求，因润百家运营公司也存在基础设施不完善的问题，一定程度上影响了案涉商铺的利益，故润百家运营公司该项请求本案中不予支持。对案外人孙学川收取孟建35000元可否折抵房租问题。虽孙学川供职的赢商公司与润百家开发公司存在招商代理合同关系，且鄄城润百家房地产开发有限公司又将案涉房产的运营权交给了润百家运营公司，但孟建将35000元款项交给了案外人孙学川时，孙学川出具的收据上写有“今转租”字样，且“收到第一年租金20000元、15000元”，与合同约定的第一年度租金19000元也不相符，案外人孙学川的收款行为不宜认定为表见代理行为，其所收取的35000元在本案中不能折抵为房租。孟建如认为35000元不应由其自行负担，可有相应证据后另行主张。 综上所述，孟建应支付2017年10月1日到2018年9月30日、2018年10月1日到2019年9月30日两个年度的租金共计38000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定,判决：一、孟建于判决生效后十日内支付润百家运营公司房屋租金38000元（2017年10月1日到2018年9月30日、2018年10月1日到2019年9月30日）;二、润百家运营公司、孟建其他诉讼请求，本案中不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费943元，由润百家运营公司负担163元，孟建负担780元。 二审期间，孟建提交2020年5月14日拍摄的案涉商铺视频，证明涉案商铺没有正常运营，润百家运营公司没有真正交付商铺，没有安装消防设施。孟建虽然进行了装修，但不符合经营条件，无法经营使用。润百家运营公司质证认为拍摄的是广场最不繁华的地段，该视频可以看出商铺已经具备了使用条件，视频中有些商铺在营业，有些商铺在转让，不能证明孟建所称的不具备使用条件。经本院审查，从视频中显示租赁商户已经对商铺进行了装修经营，部分店铺张贴了转让广告。虽公共通行区域一侧有电线，但该视频内容不能达到孟建的证明目的。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为,孟建上诉主张的第一项和第二项内容均系孙学川收取的3.5万元是否系孟建向润百家运营公司交纳的租赁费用问题。孟建主张孙学川系赢商公司招商人员，系案涉租赁合同中代表润百家运营公司的签约人，孙学川收取3.5万元的行为系职务行为。一审法院对此抗辩意见并未采纳。据润百家运营公司二审中答辩内容，在一审判决作出后，孙学川向润百家运营公司交纳了3.5万元，润百家运营公司认可将一审判决的3.8万元扣减3.5万元。根据上述事实，本院判令孟建应向润百家运营公司支付2019年9月30日前的房屋租金3000元。 孟建上诉主张的第三项理由认为案涉商铺不具备经营条件。孟建提交了鄄城县信访局出具的领导接访登记表、润百家运营公司回函、润百家房地产公司张贴的消防送水公告，证明案涉商铺不具备经营条件。本院认为，本案中润百家运营公司已向孟建交付案涉商铺，孟建对其进行装修使用。鄄城县信访局出具的领导接访登记表仅能证明租赁商户认为润百家广场C3区未达到承诺的起租条件进行上访。润百家运营公司的回函称C3区已基本达到功能性交房条件，业主反应的配套设施尚未完善的情况正在落实。消防送水公告内容为早日进行消防验收，润百家运营公司将第一轮送水的时间通知业主。上述证据也只能证明案涉商铺未进行消防验收。配套设施虽有未完善之处，在一定程度上会影响租赁商户经营利益，但不足以证明案涉商铺不具备经营条件。因此，孟建的该项上诉理由不能成立。 孟建上诉主张的第四项理由认为根据不利于提供格式合同一方的解释原则，租赁期自动调整应认定为装修期间不应交纳租赁费。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。具体到本案中，案涉租赁合同第三条租赁期限、租金及支付方式明确约定：商铺租赁期限为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止。装修期为2017年10月1日起至2018年9月30日止。3、乙方对承租的商铺应先付租金、后使用，租金按建筑面积计算并按年支付给甲方，其中：第一年度自2017年10月1日到2018年9月30日，租金为人民币19000元整。第二年度自2018年10月1日到2019年9月30日，租金为人民币19000元整。4、如因特殊原因造成交房时间调整,装修期期自动调整(装修期期自交房之日计算),租赁期限相应调整,甲方将以书面形式通知乙方。从合同内容可以看出，双方明确将2017年10月1日起至2018年9月30日约定为装修期，且自装修期2017年10月1日起计算租金。上述约定具体明确，并未出现孟建所主张的装修期间不交纳租赁费的含义。本案不适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定。因此，孟建的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。 孟建上诉第五项理由认为本案应追加润百家开发公司、赢商公司、孙学川参加诉讼。因一审判决作出后，孙学川已向润百家运营公司交付案涉3.5万元，润百家运营公司认可将此款扣减孟建应交纳的租赁费用。因此，本案已没有追加孙学川等主体参加诉讼的必要。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省鄄城县人民法院（2019）鲁1726民初1349号民事判决； 二、被上诉人孟建于本判决生效后十日内支付被上诉人鄄城润百家商业运营管理有限公司房屋租金3000元（租金自2017年10月1日其计算至2019年9月30日）； 三、驳回被上诉人鄄城润百家商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费943元，由被上诉人鄄城润百家商业运营管理有限公司负担893元；由上诉人孟建负担50元；二审案件受理费675元，由被上诉人鄄城润百家商业运营管理有限公司负担625元；由上诉人孟建负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张万松 审 判 员 陈淑梅 审 判 员 姜 健 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 张 静 书 记 员 刘蕾蕾