巴林右旗人民法院民事判决书（2020）内0423民初64号原告：付士水，男,1955年8月27日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：明月，内蒙古大川律师事务所律师。被告：丁守明，男,1954年10月4日出生，汉族，无职业，现住江西省萍乡市。第三人：侯永林，男,1955年4月12日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：向大庆，内蒙古兴林律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司巴林右旗支行，统一社会信用代码：91150423814981506Y，住所地：内蒙古自治区赤峰市巴林右旗大板镇。负责人：杨敏志，行长。委托代理人：尹凤午，内蒙古大川律师事务所律师。原告付士水诉被告丁守明、第三人侯永林、第三人中国农业银行股份有限公司巴林右旗支行确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付士水的委托代理人明月、第三人侯永林的委托代理人向大庆，第三人中国农业银行股份有限公司巴林右旗支行（以下简称右旗农行）的委托代理人尹凤午到庭参加诉讼，被告丁守明经本院开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付士水向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告付士水与被告丁守明签订的《房屋权益转让合同》合法有效。2.依法判令被告丁守明、第三人侯永林、第三人中国农业银行股份有限公司巴林右旗支行，协助原告付士水办理位于××旗南（赤房权字第XX**）房屋所有权及土地使用权的过户变更手续。3.本案的诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：2001年，被告丁守明将其在第三人中国农业银行股份有限公司巴林右旗支行（以下简称“右旗支行”）购买的登记在第三人侯永林名下的的位××旗南（（赤房权字第XX**出售于原告付士水。达成协议后，原告依约支付了购房款，被告丁守明向原告交付了房屋，交付房屋后，被告丁守明一直不履行过户义务，而后杳无音信，截止到起诉之日，涉案房屋仍登记在第三人侯永林的名下。2019年，第三人侯永林以排除妨碍纠纷对原告提起诉讼，要求原告搬离涉案房屋，庭审中，第三人“右旗支行”称涉案房屋系第三人侯永林1986年在办理贷款时抵押的房屋，因侯永林一直未偿还贷款，为了使国有资产不受损失，便在2001年将涉案房屋出售给被告丁守明，用来偿还贷款。原告认为，“右旗支行”作为出卖方有协助买受人丁守明办理产权变更手续的义务，而后丁守明将涉案的房屋出售于原告，丁守明有义务为原告办理产权变更手续。现“右旗支行”及丁守明均不履行过户义务，严重损害了原告的合法权益，故诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告丁守明未进行答辩。第三人侯永林述称，农业银行与丁守明签字的合同无效，丁守明将房屋卖给原告无效，侯永林确实在农行借款，这都不是农行处分房屋的法定依据，农行不能提出证据证明房屋进行房屋抵押，没有法律文书证明房屋买卖合法，因侵权发生的民事行为应当无效，侯永林没有为付士水进行产权过户的义务，侯永林与原告没有任何交易，房屋如何到原告手里与我无关，因此我没有协助过户的义务，对于农行侵权处分侯永林不动产的行为，我将保留诉权，该不动产仍登记在侯永林名下，综上，原告所依据的合同无效，农行处分侯永林的财产是违法的，我与原告无关，也不承担任何责任。第三人右旗农行述称，从合同相对性看，原告与农行无关，原告无权向农行主张权利，涉案房屋没有登记在农行名下，农行没有协助过户的义务，农行与丁守明签订的内容上看，是因为侯永林自1986年开始欠农行贷款，为了防止损失，农行是对房屋进行了修复，修复后因无人经营管理房屋，为防止继续损失，将房屋使用权交于丁守明，丁守明对此是认可的，协议约定房屋过户手续由丁守明自己负责，丁守明对外转卖由他承担，丁守明与原告签订的房屋转让合同依然成立，合同第二条丁守明自认是因其自己找不到原房主，没有过户，丁守明将房屋权益转让给原告明确，该房屋的现状是登记在侯永林名下，如果过户，需要与侯永林协商，丁守明没有协助原告过户的义务，农行也没有为原告协助过户的义务。经审理查明，1986年12月24日第三人侯永林向第三人右旗农行借贷款12000元，约定月利率8.4‰，还款期限为1989年12月24日。1988年11月14日第三人侯永林向巴林右旗房地产管理所递交私有房屋所有权登记申请书，房屋坐落于大板镇五居委会益和诺尔街南，房屋3间，1985年建成，用途为住宅，面积为72.98平方米，价值4200元。1988年12月12日第三人侯永林取得了房屋所有权证，证号证号为赤房权字第XX**/div>2001年3月23日第三人右旗农行与被告丁守明签订协议书，约定经双方同意把第三人右旗农行一处房屋卖给被告丁守明（此房原是大板镇居民侯永林所有，1986年侯永林在右旗农行办理贷款30000元，至今未还清贷款本息，大约80000元左右，侯永林已逃债外地多年，经多方查找无下落，为了防止银行财产受更大的损失，右旗农行进行维修处理，由于房屋多年来无人经营，今有灭迹危险），为了避免其他纠缠，制定本协议，双方自愿遵守指引。1.房屋价值8000元整，被告必须一次性付清。2.房产证及其他证件的转户换证等事项均由被告自负办理。3.如有转租、转卖中出现的一切事项由被告来承担。2001年3月23日原告付士水与被告丁守明签订房屋权益转让合同，约定经双方自愿协商，被告将位于大板镇益和诺尔街南的72.78平方米的房屋权益（含院子）转让给原告，房屋所有权证为：证为：赤房权字第XX**屋原所有权人为侯永林，因侯永林以房屋做担保向右旗农行贷款后逾期多年仍未能偿还银行本息，右旗农行为防止该房屋破损灭失，减少国有资产流失，遂将该房屋权益于2001年进行转卖。被告在2001年3月23日在右旗农行处理原侯永林该房屋时，将之购买。被告有右旗农行出具的协议书和（银行卖该房屋给被告的）证明材料。被告向右旗农行支付房款后，右旗农行将房屋所有权证交付给被告，此后至今，房屋由被告行使占有、使用、转租、处置等房屋权益。期间一度允许原告使用。经原、被告双方协商一致，达成本房屋权益转让合同，形成以下合同条款供双方执行：一、原告要求向被告购买该房屋（含房屋附带院子的使用），被告对此表示同意。房屋权益转让费为38000元，原告必须一次性付清该房屋权益转让费。在被告收到转让费后，被告应当把房屋的所有权证和银行2001年出具给被告的协议书原件及证明材料原告给原告。前述交易完成后，由原告享有该房屋权益，被告不再享有房屋权益。二、因2001年被告从右旗农行购买该房屋后，因找不到原房主侯永林所以未办理房屋过户手续，原告明知该房屋所有权证现在仍然暂登记为侯永林名下。三、若今后，原告想就该房屋办理产权登记或转户换证等事项，均由原告自行负责（含原告与侯永林及右旗农行等主体协调处理），如果涉及房产交易费、房产交易税、土地交易税和其它费用及产权改名等一切事宜，全部由原告自己承担和办理。四、合同双方签字生效和本合同所约定交易完成后，该房屋出现任何经济纠纷和其它有关事宜（包括和农业银行、侯永林等）均由原告自行处理和负责，被告不承担该房屋的任何责任，也不参与任何事宜。该房屋即便将来升值或面临拆迁补偿时被告不得再主张任何权利；即便原告将来无法办理房屋产权登记或办理转户换证等事项或与他人发生纠纷或房屋贬值或者灭损时也不得要求被告退还本合同约定的房屋权益转让费。2001年3月23日被告给原告出具一枚收据，系买房款38000元。2001年4月1日右旗农行出具证明一份，证明原大板镇居民侯永林住房因欠银行贷款卖给被告，价值3000元。2018年3月2日巴林右旗达尔罕街道达尔罕社区居委会出具居住证明一份，证明原告于2001年搬来达尔罕社区居住，居住多年，情况属实。上述事实，有原告向本院提供的协议书、证明、房屋所有权证、房屋权益转让合同、居住证明、侯永林贷款档案，第三人侯永林向本院提交的土地证、房屋产权档案以及原告、第三人的陈述等证据予以证实。本院认为，确定涉案房屋是否是第三人侯永林用于借贷抵押且是否有效，是正确处理本案的关键。本案中，涉案房屋是侯永林于1985年建成，于1988年取得房屋所有权证。侯永林于1986年从右旗农行借款12000元，且其将借款之后所取得的涉案房屋的产权证交于右旗农行，显然是为了保证所借贷款的偿还，则其将涉案房屋的产权证交于右旗农行的行为应认定为抵押行为，侯永林将涉案房屋的房屋所有权证交于右旗农行时抵押合同成立。涉案抵押合同成立时，我国的担保法还未制定，只能按照《中华人民共和国民法通则》（1986年版）及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》作为调整本案行为的法律依据。《中华人民共和国民法通则》（1986年版）及其意见规定，债务人或者第三人向债权人提供抵押物时，应当订立书面合同或者在原债权文书中写明。没有书面合同，但有其他证据证明抵押物或者其权利证书已交给抵押权人的，可以认定抵押关系成立。债务人在合理期限内仍不履行义务，债权人依法将留置的财物以合理的价格变卖，并以变卖的财物的价款优先受偿的，应予保护。侯永林将涉案房屋的所有权证交于右旗农行证明了抵押合同成立且有效。侯永林在约定的还款期限不偿还右旗农行贷款时，右旗农行依据法律规定折价或者变卖涉案房屋的行为系合法行为。第三人侯永林逃避债务，在外多年，杳无音信，对抵押物的保护不到位，第三人右旗农行经过修缮后拍卖是为了保护国有资产，且被告丁守明系善意取得，因此右旗农行与被告丁守明签订的协议书有效。原告付士水通过合理的市场价取得涉案房屋，且从2001年占有涉案房屋至今，被告丁守明与原告付士水签订的房屋权益转让合同亦有效。第三人侯永林辩称，是第三人右旗农行的工作人员向其借用房屋所有权证，未提供证据予以证明，故该抗辩意见不予支持。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》（1986年版）八十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》一百一十二条、一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告付士水与被告丁守明签订的《房屋权益转让合同》合法有效；二、被告丁守明、第三人侯永林、第三人中国农业银行股份有限公司巴林右旗支行于本判决发生法律效力后立即协助原告付士水办理位于××旗南（赤房权（赤房权字第XX**有权及土地使用权（赤地权字第06-5-1551号）的过户变更手续，产权变更登记费用由原告付士水承担。案件受理费100元，由被告丁守明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 萨仁 图雅审 判 员 布仁巴雅尔人民陪审员 牡   丹 二〇二〇年五月十一日书 记 员 马   玲