辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终66号上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街163甲1。负责人：赵曾政，该行行长。委托诉讼代理人：王亮，该行员工。被上诉人（原审原告）：李明达，男，1979年9月21日出生，汉族，住广东省阳东县。委托诉讼代理人：刘航硕，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：秦皇岛东奥燃料销售有限公司，住所地河北省秦皇岛市北戴河区安二路**。法定代表人：赵德全，该公司总经理。原审第三人：辽宁城开维港地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区汾河街**。法定代表人：王岩，该公司董事长。原审第三人：辽宁城开地产集团有限公司，，住所地辽宁省沈阳市沈北新区蒲昌路**法定代表人：王岩，该公司董事长。原审第三人：秦皇岛东奥集团有限公司，住，住所地河北省秦皇岛市北戴河区海宁路**/div>法定代表人：赵德全，该公司总裁。原审第三人：辽宁城置地产开发有限公司，住所，住所地辽宁省沈阳市于洪区白山路**）。法定代表人：王岩，该公司董事长。原审第三人：姜侯宇，男，1980年5月3日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**。原审第三人：赵莎，女，1985年1月18日出生，汉族，住北京市房山区。原审第三人：龚辉，女，1956年8月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原审第三人：卢昌权，男，1965年8月22日出生，朝鲜族，住辽宁省沈阳市皇姑区。原审第三人：张帆，女，1972年10月4日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁**。原审第三人：王岩，男，1962年10月29日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**。原审第三人：宋艳红，女，1968年3月11日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。上诉人平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称平安银行）因与被上诉人李明达及原审第三人秦皇岛东奥燃料销售有限公司（以下简称东奥燃料）、辽宁城开维港地产开发有限公司（以下简称维港公司）、辽宁城开地产集团有限公司（以下简称城开集团）、秦皇岛东奥集团有限公司（以下简称东奥集团）、辽宁城置地产开发有限公司（以下简称城置公司）、姜侯宇、赵莎、龚辉、卢昌权、张帆、王岩、宋艳红案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初1433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人平安银行的委托诉讼代理人王亮，被上诉人李明达的委托诉讼代理人刘航硕参加诉讼，原审第三人东奥燃料、维港公司、城开集团、东奥集团、城置公司、姜侯宇、赵莎、龚辉、卢昌权、张帆、王岩、宋艳红未应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。平安银行的上诉请求：撤销一审判决；改判继续执行案涉沈阳市皇姑区；本案诉讼费由李明达承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，且对基本事实认定不清，李明达与维港公司之间的《商品房买卖合同》只是为了履行维港公司、城置公司、辽宁金帝第二建筑工程有限公司（以下简称金帝公司）签订的《以房抵债协议》及方便办理登记备案和产权登记手续而签订，双方没有买卖房屋的真实意思表示，并非真实有效的买卖合同；李明达未支付购房款，不属于代物清偿的债权人；李明达对案涉房屋不享有物权期待权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八、二十九条规定的情形，其权利无法排除强制执行。一审判决适用法律错误，本案优先应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，李明达的户籍地址并非案涉房屋所在地，李明达未提供证据证明其在户籍地及沈阳市没有其他用于居住的房屋，不满足前述《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，一审判决适用该司法解释第二十八条的规定错误。李明达并非普通的、善意的买受人，不属于《执行异议和复议规定》所保护的享有物权期待权的特定债权人，一审判决使得普通债权变相优于抵押权获得清偿，损害了平安银行作为抵押权人的权利。李明达辩称，案涉房屋抵顶工程款后，李明达在平安银行获得抵押权及查封之前就案涉房屋与维港公司签订了合法有效的商品房买卖合同，实际占有案涉房屋并居住，依据以房抵债协议完全支付了房屋对价，李明达未办理案涉房屋的产权登记及备案系因维港公司拒不履行义务，非因李明达原因。综上，一审判决认定事实清楚，一审法院在查明事实的基础上正确适用了《执行异议和复议规定》第二十八条规定，对本案作出了正确的判决，请求维持原判。原审第三人东奥燃料、维港公司、城开集团、东奥集团、城置公司、姜侯宇、赵莎、龚辉、卢昌权、张帆、王岩、宋艳红未到庭应诉。李明达向一审法院提出诉讼请求：1.确认崇山墅项目12-17号楼1-5-1房屋归李明达所有；2.终止对崇山墅项目12-17号1-5-1房屋的执行并解除司法查封。事实和理由：2014年李明达与案涉房产的原产权人签订《商品房买卖合同》，购买了崇山墅项目12-17号楼1-5-1号房产，并以购房款抵顶了工程款。法院在执行（2018）辽01执171号裁定过程中，查封并欲评估拍卖上述房产。因该财产属于李明达所有，故提起诉讼，请求终止对案涉房屋的执行程序并解除查封。一审法院经审理查明：2015年9月2日，维港公司作为抵押人，平安银行作为抵押权人，对位于沈阳市皇姑区崇山西路12-17号等88套在建工程办理了在建工程抵押登记，担保债权金额为2.3亿元。2017年9月15日，本院作出（2016）辽民初76号民事判决：平安银行对维港公司提供的坐落在沈阳市皇姑区崇山西12-17号等88套、面积22,509.01平方米（明细详见抵押物清单）的在建工程及沈阳他项（2015）第0083号《土地他项权利证明书》项下国有土地使用权面积6704.26平方米享有抵押权，并在上述第一、二、三项债权本金2.3亿元及相应利息、逾期利息、复利和实现债权费用范围内就抵押物享有优先受偿的权利。本院在诉讼中于2016年11月11日保全查封被执行人维港公司位于沈阳市皇姑区房屋。依据本院（2018）辽执6号执行裁定，一审法院于2018年2月11日立案执行，执行案号为（2018）辽01执171号。在执行过程中，案外人李明达向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年9月17日作出（2018）辽01执异1319号执行裁定：驳回案外人李明达的异议。案外人李明达不服该裁定，诉至一审法院。另查明，2014年10月17日，金帝公司与城置公司建设工程施工合同纠纷一案，经沈阳市于洪区人民法院作出（2014）于民二初字第02791号民事调解书，载明：城置公司于2015年4月30日前一次性给付金帝公司拖欠工程款2,893,533元。后金帝公司与城置公司、维港公司签订《以房抵债协议》，约定：鉴于城置公司尚欠金帝公司工程款2,893,533元，维港公司自愿以其名下所有的崇山墅项目（12-17号楼1-5-1商品房，面积220.51平方米，总价款2,893,533元，交付标准：清水）房屋一套抵顶经金帝公司以替代城置公司向金帝公司偿还其上述工程款。维港公司保证其对所抵房屋拥有所有权。上述房产现有的在建工程抵押，维港公司保证在本协议签订之日起6个月内将房屋的在建工程抵押解除，并将上述房屋备案至金帝公司或者该公司指定的人名下。如果维港公司在6个月内未能解除抵押，则城置公司和维港公司应对工程款的给付向金帝公司承担连带责任。还约定：本协议签订10日后，城置公司、维港公司将上述房屋交付给金帝公司（包括门禁卡、房屋钥匙以及备用钥匙等，并且签订购房合同）。2014年10月20日金帝公司出具《情况说明》，载明：要求将本案案涉房屋备案及过户至李明达个人名下，并以其个人名义办理入住手续，签订购房合同等一系列相关手续。李明达称其为工程实际施工人，挂靠于金帝公司。对此李明达提供两份《管桩工程施工承包合同》复印件、工程结算确认表及工程结算表复印件，用以证明其为该工程实际施工人。维港公司与李明达签订《商品房买卖合同》，约定：李明达购买沈阳市皇姑区号房屋，价格为2,893,533元。出卖人于2014年11月4日前将房屋交付给买受人。李明达入住案涉房屋，对此李明达提供了物业费收据、室内照片，并提供2014年-2015年度采暖费发票。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人李明达就案涉房屋即位于沈阳市皇姑区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定系关于不动产无过错买受人物权期待权的保护条件的规定。首先，通过本案庭审中李明达提供的其与维港公司签订的《商品房买卖合同》、三方签订的《以房抵债协议》、金帝公司出具的《情况说明》等证据可知，双方的房屋买卖关系特殊，是通过以房顶账方式签订的商品房买卖合同，即维港公司用案涉房产抵顶城置公司拖欠李明达的工程款，并已将房屋交付李明达使用，且李明达与维港公司签订了《商品房买卖合同》，应当视为李明达以抵账的方式支付了房款。其次，从李明达占有案涉房屋的情况来看，因李明达向法庭提供了辽宁国宾物业管理服务有限公司出具的物业费收据、照片、2014年11月5日供暖单位出具的采暖费发票，能够证明李明达已实际入住案涉房屋的事实，且入住时间早于法院查封的时间。第三，本案中，案涉房屋因存在在建工程抵押登记，导致无法办理产权登记，李明达在此过程中并没有过错。综上，本案案涉房屋在法院采取执行措施之前，已以抵顶工程款的方式处分给了李明达，李明达接受了实物交付，并进住使用4年有余，其对案涉争议的房产享有足以排除排除执行的权利，故应当支持李明达要求不得执行案涉房屋的诉讼请求。关于李明达主张确认案涉房屋归其所有问题，因物权法明确规定不动产登记才发生所有权变动的效力，本案案涉房屋尚未办理所有权登记，故对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市皇姑区房屋；二、驳回李明达的其他诉讼请求。案件受理费29,948元，公告费660元，由平安银行负担。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，李明达就案涉房屋提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查案外人李明达对案涉房屋是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。关于李明达对案涉房屋的实体权利，即李明达与维港公司之间就案涉房屋的商品房买卖关系。李明达与维港公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同不违反法律法规的强制性规定，一审判决认定该合同有效并无不当。维港公司同意城置公司以案涉房屋抵顶欠付金帝公司的工程款，且金帝公司要求将案涉房屋备案及过户至李明达名下，维港公司与李明达签订了《商品房买卖合同》，向李明达交付了房屋，金帝公司与城置公司之间的债权债务关系已转化为维港公司与李明达之间的商品房买卖合同关系，一审判决认定李明达已经支付了购房款，并无不妥。综上，可以认定李明达对案涉房屋享有实体权利。关于李明达对案涉房屋的实体权利能否排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据上述第二十七条的规定，案涉房屋的申请执行人平安银行，虽然对该房屋享有抵押权，但作为案外人的李明达，其购房案涉房屋的情形，即李明达在人民法院对案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产、已支付全部价款、非因李明达自身原因未办理过户登记，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，属于上述第二十七条中规定的司法解释另有规定的情形。因此，一审判决以《执行异议和复议规定》第二十八条的规定认定李明达对案涉房屋所享有的实体权利足以排除平安银行对该房屋的强制执行，并无不妥。平安银行提出的一审判决认定事实错误、基本事实不清、应优先适用《执行异议和复议规定》第二十九条的上诉主张，本院不予支持。综上所述，平安银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29,948元，由平安银行股份有限公司沈阳分行负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇二〇年五月二十二日法官助理刘文静书记员解明璐（代）