广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终23780号上诉人（本诉被告，反诉原告）：林省，男，汉族，1976年10月27日出生，身份证住址广东省徐闻县。上诉人（本诉被告，反诉原告）：全卜,女，汉族，1976年4月29日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。两上诉人共同委托诉讼代理人：周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（本诉原告，反诉被告）：詹文婷,女，1984年9月3日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：邓敏鹤，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘沙，广东广和律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：包桂兴，该公司执行董事。上诉人林省、全卜因与被上诉人詹文婷及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷，不服广东省深圳市盐田区人民法院(2018)粤0308民初615号民事判决，向本院提出上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人全卜及其委托诉讼代理人周科、被上诉人委托诉讼代理人邓敏鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人林省、全卜上诉请求：一、依法撤销(2018)粤0308民初615号民事判决第二项、第三项、第四项；二、依法改判詹文婷向林省、全卜支付违约金人民币542,000元（以下币种均为人民币）；三、依法改判驳回詹文婷的全部诉讼请求，诉讼费由詹文婷承担。具体理由如下：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、詹文婷违反国家政策提供虚假资料办理高评高贷是卖方不能正常赎楼的主要原因。詹文婷的申请资料可能存在不真实的情形，承诺函可能会被撤销，这种情形影响到担保公司替林省、全卜正常赎楼。二、交易的房产已于2018年3月27日被詹文婷申请法院查封，导致赎楼无法正常进行。詹文婷在2018年3月16日向法院起诉解除合同并查封房产的行为没有合同依据，已经构成违约。三、即便林省、全卜构成违约，一审判决的违约金过高。一审法院判决林省、全卜要承担20%的违约金，明显过高，也超出了签订合同时应当预见到的因违反合同可能产生的损失，况且合同履行的时间阶段不长，对詹文婷没有造成多大的损失，林省、全卜也一直在想办法赎楼，主观没有恶意，担保公司也未明确拒绝赎楼，担保公司暂缓赎楼的担忧也有詹文婷的因素，其高频高贷，首付款是借来的，这些都是担保公司暂缓赎楼的因素，林省、全卜没有任何不履行合同的动机，截至今天二人也愿意继续将房子出卖。四、关于补充协议。1.补充协议约定在担保公司未能赎楼的情况下，林省、全卜自己赎楼的时间延长，是因为担心担保公司不能赎楼，而自己赎楼再筹集资金需要时间。2.补充协议约定任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过60天的，守约方才能解除合同。因为林省、全卜是为了还债才卖房的，二人也知道自己信用卡逾期怕赎楼不顺利而导致詹文婷随意违约，很怕自己再次陷入危机，所以二人很谨慎才要特别约定逾期60天的情况下，才能解除合同。被上诉人詹文婷答辩称：一、赎楼是林省、全卜作为卖方的义务。根据双方签订的买卖及居间服务合同以及补充协议的约定，林省、全卜应在规定期限内委托担保公司赎楼或者自行赎楼，林省、全卜怠于履行义务，詹文婷发函后仍置之不理，导致合同无法继续履行，林省、全卜的行为已构成根本违约。双方在补充协议第五条中有约定任何一方不履行本合同约定的义务超过60天或者有其他根本违约行为的，守约方有权要求选择定金罚则或者按照房地产价款总价款的20%要求承担违约金。该条约定的是需要承担违约金的条款，况且林省、全卜是根本违约。二、詹文婷已如约履行了合同义务，是林省、全卜的根本违约行为致使合同无法继续履行。三、因林省、全卜拖欠小楼贷款公司290万元，本案涉案房产已被该公司向法院申请强制执行，深圳市罗湖区人民法院正在处理该房产的执行。根据中国执行信息公开网的公开信息显示，林省、全卜同时有多起债务纠纷，并且怠于履行还款义务，成为限制消费人员。四、林省、全卜没有证据证明詹文婷是为炒楼获取利益而要求解约，仅仅凭其主观臆断猜测。詹文婷及深圳市世华房地产投资顾问有限公司已多次向林省、全卜发出了尽快履约的函，林省、全卜已用实际行动表明了其根本不会履行义务，已经法庭查明。五、违约金标准适用于双方。六、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回林省、全卜的上诉请求。深圳市世华房地产投资顾问有限公司未作答辩。詹文婷向原审法院起诉请求：1.解除二手房买卖合同；2.林省、全卜返还购房定金6万元；3.林省、全卜承担房屋总价款271万元20%的违约责任；4.诉讼费、保全费由林省、全卜承担。林省、全卜向一审法院提出反诉请求：1.詹文婷支付违约金542,000元（合同总价款271万元的20%）；2.詹文婷承担诉讼费。原审法院认定事实：2017年12月29日，詹文婷与林省、全卜签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》，约定：林省、全卜向詹文婷出售名下深圳市盐田区碧海蓝天明苑海天阁5H房产，总价款271万元，定金6万元于合同签订时支付，詹文婷于2018年1月15日前支付除定金外的剩余首期款55万元至监管账户，于2018年1月15日前向银行提交申请抵押贷款的相关资料，配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；任何一方不履行合同约定义务，逾期超过60天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付总价款20%的违约金；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于合同签订起30日内与担保公司签订服务合同、办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同约定转移登记日期前自行赎楼；在上述日期内，卖方应办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止或撤销公证委托书，否则视为根本违约，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起40日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，将房地产证原件交予居间方。2017年12月29日，詹文婷向全卜转账支付定金6万元。2018年1月4日，詹文婷将67万元存入监管账户。2018年1月5日，詹文婷与林省、全卜签署《二手楼交易资金委托监管协议》。2018年1月12日，中国银行向詹文婷出具《贷款承诺函》，承诺向詹文婷发放210万元贷款，特别提示如发现交易不真实或者交易资料不真实或有其他任何不利于银行贷款安全的事项，银行有权不发放该贷款。2017年12月29日，林省、全卜与案外人深圳市万通融资担保有限公司、侯映芳、杨爱兰、郭志平、王仕霞签署《委托书》并进行公证，委托上述案外人在代理期限（自盐田区碧海蓝天明苑海天阁5H房产抵押登记注销之日至2018年12月28日）内以林省、全卜名义办理房产出售过户给詹文婷办理转移登记手续等事项。2017年12月29日，詹文婷向林省转账支付23万元。林省当日向詹文婷指定的账户转账支付23万元。林省、全卜主张该款项是詹文婷为向银行多贷款而支付。詹文婷予以确认，称该事实表明林省、全卜对于贷款的情况事先知情。深圳市盐田区碧海蓝天明苑海天阁5H房产登记于林省、全卜名下，各占50%份额，于2017年6月2日抵押给广州惠金小额贷款有限公司，被担保最高债权数额299万元，已办理抵押登记手续。2018年4月28日，林省、全卜向詹文婷发出《律师函》，称合同签订后，林省、全卜委托担保公司赎楼，发现詹文婷向银行贷款210万元，超出实际房款的七成，可能导致银行撤销《贷款承诺函》，且房产已因詹文婷申请财产保全被查封，要求詹文婷在合同约定期限内取得真实的贷款承诺函。另查明，一审审理过程中，原审法院依詹文婷的申请和财产担保，采取如下财产保全措施：查封林省、全卜名下位于深圳市盐田区产的各50%份额（不动产证号:70××**），查封期限自2018年3月27日至2021年3月26日。担保人深圳市富昌融资担保有限公司以（2018）富盐诉保第20180316-××号《财产保全担保函》为该诉讼保全提供担保。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，林省、全卜未按约定期限委托担保公司赎楼或自行赎楼以注销涉案房产的抵押登记，致使合同无法履行，林省、全卜已构成根本违约，詹文婷要求解除合同、退还购房定金6万元，并支付总价款20%即542,000元的违约金有事实和法律依据，原审法院予以支持，确认双方之间的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》于2018年4月23日解除。林省、全卜主张的因詹文婷向银行申请的贷款超过总房款的七成、申请财产保全致使其不能办理赎楼手续不成立，其亦未提交充分有效的证据证实詹文婷存在根本违约行为，故其反诉请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十条之规定，原审法院判决如下：一、詹文婷与林省、全卜之间的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》于2018年4月23日解除；二、林省、全卜于本判决生效之日起十日内向詹文婷返还定金人民币60,000元；三、林省、全卜于本判决生效之日起十日内向詹文婷支付违约金人民币542,000元；四、驳回林省、全卜的全部反诉请求。如果林省、全卜未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,040元，财产保全费人民币3,530元，由林省、全卜负担。上述款项已由詹文婷预交13,350元，由林省、全卜预交9,220元，林省、全卜应于一审判决生效之日起十日内迳付詹文婷13,350元。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，上诉争议的焦点是：一、是何方原因导致林省、全卜赎楼无法进行；二、一审判决的违约金是否过高。首先，关于林省、全卜未能按约定时间赎楼的原因。林省、全卜主张是詹文婷提供虚假资料办理贷款导致担保公司不能正常替林省、全卜赎楼，但未能提供充分证据予以证明其主张，本院不予采纳。林省、全卜还主张詹文婷申请法院查封涉案房产，导致赎楼无法进行。经查，双方约定赎楼的最后期限是银行出具贷款承诺函之日起40日内，即2018年2月24日。法院查封涉案房产的时间是2018年3月27日，查封时间晚于约定赎楼的最后期限一个月，并不能影响赎楼。因此，不能认定系詹文婷原因导致无法赎楼。其次，关于一审判决的违约金是否过高。双方在合同中约定“任何一方不履行合同约定义务逾期超过60天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付总价款20%的违约金”。原审法院按20%判决违约金符合双方的合同约定。林省、全卜没有证据证明违约金过高，本院不予支持。综上所述,原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,820元，由上诉人林省、全卜负担。本判决为终审判决。审判长  梁乐乐审判员  李 原审判员  许海锚二〇二〇年五月八日书记员  李静雅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。