江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初2812号原告：刘方焜，男，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：徐永清，上海市树声(昆山)律师事务所律师。被告：昆山市花桥镇美多好生鲜超市，住所地江苏省昆山市花桥镇曹新路278号1号房一层部分，统一社会信用代码92320583MA1X8DDX0M。经营者：郑健。委托诉讼代理人：宁琦，江苏朋德律师事务所律师。原告刘方焜与被告昆山市花桥镇美多好生鲜超市（以下简称“美多好超市”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告刘方焜委托诉讼代理人徐永清、被告美多好超市委托诉讼代理人宁琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘方焜向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告的租赁合同；2、判令被告返还租金21万及支付利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月31日，原告与被告签订了位于花桥镇曹新路278号店铺的租赁合同，但被告并未告知原告此时其仍未拿到该场地的产权证，通过一而再再而三地拖延，直至2019年5月左右方才办理好产权证，而原告由于开面包店需要产证办理相应的执照包括食品安全许可证等必要证件，为此原告方由于被告的原因无缘无故地推迟半年之久延迟开业，现如今被告方单方面要求终止双方的租赁合同，给原告方造成了极大的经济损失。被告美多好超市辩称，原告起诉的事实理由与事实不符。第一，原告自2018年10月初接手商铺，开始进行装修并经营一直到2019年10月退房，并没有因没有相关的食品安全许可证等必要证件停业；第二，食品安全许可证等未办理也不是被告的责任。因此，原告诉请没有事实依据及法律依据，请求驳回。本院经审理认定事实如下：2018年12月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《联营商合同书》一份，约定被告将其拥有租赁经营权的商铺即位于昆山市花桥镇曹新路278号北面外铺（北1）出租给原告用于经营“麦伴”面包房。场地使用期限自2018年12月31日起至2019年12月30日止，共1年。合同约定：合同期间，乙方如需提前解除合同，应于60天前书面向甲方提出撤场申请，经与甲方达成书面一致意见后方可办理提前撤场手续并解除合同。若乙方单方面提前撤柜，则乙方在经营场内所遗留物品及装修归甲方所有及处置，除此之外，乙方还应负责赔偿甲方之损失(包括合同履行后甲方可获得的利益)，其计算方法如下：赔偿金=乙方撤柜前三个月每日平均营业额(低于保底的，按年月均销售保底标准计)*抽成率*自乙方实际撤场之日起至合同期满之天数+管理费。合同第四条“场地使用费用及其它应缴费用”约定：双方约定按纯租赁的方式合作，乙方每月向甲方支付场地使用费23333元，年租金28万元/年，二年后递增8%。合同第六条“履约保证金”约定：1、乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付人民币7万元，作为履约保证金。2、履约保证金于合同期满或甲方协议终止后一个月内，经甲乙双方结清及支付完毕全部应缴款项，且乙方完成撤场之后，若无其它抵扣事宜，由甲方无息归还乙方。合同期间，如乙方违约则由甲方没收定金，如甲方违约的则应双倍返还乙方定金。3、本合同有效期内，乙方如有发生本合同项下所涉及的违约责任，以至损害甲方利益，甲方可终止本合同及要求赔偿，并从应返还给乙方的营业款中直接扣除乙方应承担的欠交及赔偿费用，如该部份不足以扣缴及抵扣此类费用时，甲方可从履约保证金中抵扣，乙方补齐履约保证金方可继续经营，并履约保证金不足扣缴或抵扣其它费用的，乙方必须在三日内补足差额并补交履约保证金后方可继续经营，否则，视乙方违约，合同自动终止，履约保证金不予退还。合同第8.2条“乙方权利和义务”约定：乙方应严格按照政府工商行政、税务、卫生等管理规定办理相应手续，以及正常营业所必须的执业证照、专营许可证照。合同第十一条“合同变更与解除”约定：合同一经签订，乙方不得中途解除，如须中途解约，必须提前60天提出书面申请，经甲方同意且乙方交清各项费用后方可解除，履约保证金不予退还。如乙方未经甲方同意擅自离场者履约保证金不予退还，乙方应向甲方赔偿由此造成的一切损失，另支付相当于当期三个月平均场地使用费的违约金，甲方可以在乙方营业款中扣除违约金。原告称涉案商铺系昆山银桥控股集团有限公司（以下简称“银桥公司”）所有，由银桥公司出租给社区集网络连锁有限公司（以下简称“社区集公司”），由社区集公司与其共同经营。庭审中，原、被告确认：双方签订的《联营商合同》实际为房屋租赁合同，双方之间仅存在房屋租赁关系。合同签订前，原告向被告支付了半年租金14万元及履约保证金7万元，合计21万元。2019年5月20日，昆山市花桥镇佰十八面包房办理了工商营业执照，类型为个体工商户，经营者为刘方焜。关于涉案商铺的交付时间、营业时间、腾退返还时间，原、被告存在争议。原告先是称因有装修免租期，被告于2018年11月左右将涉案商铺交付给其使用，后又称大概在2018年10月开始装修，11月份装修完毕，2019年1月开始试营业，营业了20天，营业执照由被告统一办理，但被告一直没有办下来，直到2019年3月其才配合被告找的代办公司提供相关材料着手办理相关证照，后来由于客观因素和资质问题无法顺利开展经营活动，其与合伙人在上海安亭开了一家面包店，涉案商铺主要用于存放机器设备，面包直接运到上海店去售卖，到营业执照5月份办下来时已经有很大亏损，当时已经有与被告解除租赁合同的意思了，后于9月底、10月初关门停止营业，并配合被告办理了涉案商铺的腾退交接手续。对此，被告则称其实际于2018年9月底向原告交付商铺，原告接手后就进行了装修，至少在2019年1月1日前即开始营业，一直到2019年9月底结束营业，期间其协助原告办理营业执照，主要是提供房屋产权资料及与上家的租赁合同，2019年2月，原告要求自行办理营业执照，但是双方对是否交接了相关材料沟通不畅，由此耽误了办理证照的时间，到了3月份，其找了代办公司帮忙给原告顺便办理，由于市场原因，原告经营亏损不愿继续租赁商铺，且不愿继续办理食品经营许可证等相关证照，后原告提出不继续租赁，当时已经欠缴房租，后原告又自己停业，2019年10月中旬双方办理了腾退交接手续。被告为证明其主张，提交了其负责人刘斌与原告之间的微信聊天记录。该组聊天记录主要内容如下：2018年11月1日，刘方焜提到“准备搬过去了”。2018年12月16日，刘方焜：“只是临近开业了，营业执照都没，这个说不慌都是假的”；刘斌：“你的营业范围我已经加到我的大证里了，在审核，放心”。2019年1月1日和1月18日，刘方焜向刘斌发送了涉案商铺的照片，门头显示的字号为“麦伴烘焙坊”。2019年1月24日，刘斌：“你的面包房连个面包都没有”；刘方焜：“我们都准备放假了啊，28放假了，不备货了，嗯，都是现烤的，卖完就结束”。2019年2月15日，刘方焜：“你给了我什么合同，我都问你要了几个月了”；刘斌：“我没给你吗？”刘方焜：“没，抓紧给我”；刘斌：“那天你问我拿走了啊”。2019年3月12日，刘斌要求刘方焜提交身份证给其用于工商核名。2019年8月27日，刘斌告知刘方焜房租已到期，如不续交公司有权收回该商铺。2019年10月12日，刘方焜：“斌哥，我们东西在上个月底清空了，现在还剩台咖啡机跟收银机，你看看谁有空开个门，我们要拿走的”；刘斌：“好的，今天全部清空掉吗？”刘方焜：“嗯，本来上次就要清掉的，第二天就断电了”。庭审中，被告确认截至目前原告未有结欠水电费的情况，履约保证金7万元不同意返还，理由是原告实际占用房屋超过1年，该履约保证金抵作欠付的租金，按照合同约定的租期，从2018年12月31日起至2019年10月中旬，该7万元已完全冲抵了租金。现原告以被告未按约提供商铺产证导致其迟延办理相关证照为由要求被告返还已付租金，被告拒绝返还，为此，引起纠纷。以上事实有《联营商合同》、支付宝转账记录、工商营业执照、微信聊天记录及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告之间订立的《联营商合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方应按合同约定切实履行各自的义务。根据原告与被告负责人刘斌的微信聊天记录以及原、被告双方在庭审中的陈述，能够证实被告于2018年11月左右将涉案商铺交付原告使用，原告于2019年1月1日左右开业经营，直至2019年9月底自行停业，并于2019年10月中旬与被告办理了商铺腾退交接手续。据此，本院依法认定《联营商合同》于2019年10月12日解除。关于原告向被告支付的半年租金14万元及履约保证金7万元合计21万元是否应当返还的问题，本院认为，自被告于2018年11月左右将涉案商铺交付原告使用至原告于2019年10月中旬将商铺腾退并返还被告期间，原告实际占有使用商铺，理应向被告支付相应期间的租金。原告虽称被告未按约提供办理相关证照所需的商铺产证导致其开业迟延，由此产生极大经济损失，但合同明确约定办理正常营业所须的执业证照、专营许可证照的义务在于原告，且原告实际于2019年1月1日左右开业经营直至2019年9月底停业，期间亦成功办理了营业执照。加之原告自认无法顺利开展经营活动的原因是客观因素和资质问题，在营业执照办下来时已有很大亏损，当时已有与被告解除租赁合同的意思。故原告的前述主张缺乏事实依据，本院不予采信。自合同约定的租金起算时间2018年12月31日起至2019年10月12日双方确认交接事宜期间产生的租金已经超过21万元，且合同因原告单方停业中途解除，依据合同约定，被告亦有权不予返还履约保证金7万元。因此，本院对原告要求被告返还已付租金21万元并支付利息的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、确认原告刘方焜与被告昆山市花桥镇美多好生鲜超市签订的《联营商合同》于2019年10月12日解除。二、驳回原告刘方焜的其他诉讼请求。案件受理费4450元，减半收取2225元，由原告刘方焜承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇二〇年五月二十五日书记员  杨海平附：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。