广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执复30号 复议申请人（异议人、被执行人）：东莞赐华文具制品有限公司，住所地东莞市望牛墩镇银河工业园，统一社会信用代码9144190076492289X4。 法定代表人：李文宾。 委托诉讼代理人：杨洪全，广东盛众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘朋辉，广东盛众律师事务所律师。 申请执行人：中国五矿深圳进出口有限责任公司，住所地深圳市南山区粤海街道高新南九道与高新南十道交汇处卫星大厦1003A，统一社会信用代码914403001903494728。 法定代表人：吕威。 委托诉讼代理人：毕明华，北京德恒（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁昱彤，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。 被执行人：龙岩鸿裕贸易有限公司，住所地龙岩市新罗区万安镇松洋小学办公楼一层，统一社会信用代码91350800768591282N。 法定代表人：蔡金梅。 第三人：东莞市裕源实业投资有限公司，住所地东莞市樟木头镇裕丰社区赤布村6巷12号，统一社会信用代码91441900MA4WTEFG6L。 法定代表人：陈有权。 委托诉讼代理人：蒋宏辉，广东高宽律师事务所律师。 复议申请人东莞赐华文具制品有限公司（以下简称东莞赐华公司）不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）作出的（2019）粤0304执异754号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 福田法院在执行申请执行人中国五矿深圳进出口有限责任公司（以下简称五矿深圳公司）与被执行人东莞赐华公司、龙岩鸿裕贸易有限公司买卖合同纠纷一案[执行依据为（2015）深福法民二初字第9507号民事判决书，执行案号为（2017）粤0304执9657号]过程中，被执行人东莞赐华公司向该院提出书面异议称，一、因法院工作失误，对拍卖标的描述不清，导致异议人及其他当事人对拍卖标的产生重大误解，拍卖及相关裁定应撤销。法院拍卖时仅公示拍卖标的为9栋房产，没有明确拍卖的拍卖房产对应土地及土地范围。现法院告知因不了解地上建筑物情况，以为拍卖了整个地块，东莞不动产登记中心根据法院裁定也认为法院拍卖了整个地块，因对拍卖存在重大误解，应撤销本次拍卖及相关裁定。二、补正裁定依旧错误。法院仅根据调查取得的评估公司复函及东莞市国土局的材料作出补正裁定，认定拍卖489号土地79%部分，严重错误。涉案489、490土地规划容积率不是0.6，已于2008年调整为1.8。三、法院作出的补正裁定可能无法执行，东莞市国土局可能无法进行分割办证。综上所述，请求撤销对异议人名下9栋房产的拍卖和（2017）粤0304执9657号、之二、之三、之四裁定书。 申请执行人辩称，拍卖标的系9栋涉案房产及所分摊土地，不应撤销拍卖。7套房产应分摊土地比例是法院根据专业机构意见作出，合法有效，也不影响拍卖成交。本案已执行终结，第三人也已占有使用涉案房产，另外3栋房产也将进行处置，被执行人无权提起异议。请求驳回被执行人的异议请求。 福田法院查明，上列申请执行人与被执行人买卖合同纠纷一案中，该院作出的（2015）深福法民二初字第9507号民事判决书已发生法律效力，确认被执行人东莞赐华公司抵押给申请执行人的财产如下：东莞市望牛墩镇赤滘村9栋房产（以下简称9栋涉案房产），房地产证号码分别为粤房地权证莞字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号，上述9栋房产所对应的土地证号为x特489号、x特490号，双方确认上述房产及土地使用权总价值为4990万元，担保的债权最高额为4990万元；判决申请执行人有权就涉案债务对处分被执行人东莞赐华公司抵押房产[东莞市望牛墩镇赤滘村4x号厂房（粤房地权证莞字第××号）、东莞市望牛墩镇赤滘村1x号厂房（粤房地证字第××号）、东莞市望牛墩镇赤滘村1x号宿舍（粤房地证字第××号）、东莞市望牛墩镇赤滘村3号厂房（粤房地证字第××号）、东莞市望牛墩镇赤滘村厂房（粤房地证字第××号）、东莞市望牛墩镇赤滘村Cx厂房（粤房地证字第××号）、东莞市望牛墩镇赤滘村Bx厂房（粤房地证字第××号）、东莞市望牛墩镇赤滘村Ax号厂房（粤房地证字第××号）、东莞市望牛墩镇赤滘村厂房（粤房地证字第××号），上述房产对应的土地证号为：x特489号、x特490号]所得价款在4990万元的范围内享有优先受偿权。由于被执行人逾期未履行上述生效法律文书确定的义务，根据申请执行人的请求，该院依法立案执行，案号为（2017）粤0304执9657号。 执行过程中，福田法院于2017年12月5日作出（2017）粤0304执9657号执行裁定书，裁定拍卖9栋涉案房产（房产证号：08××02、Ｃ4××19、Ｃ4××20、Ｃ4××24、Ｃ4××27、Ｃ4××28、Ｃ4××29、Ｃ4××30、Ｃ4××83）以清偿本案债务。2018年12月26日，该院作出（2017）粤0304执9657号之二执行裁定书，确认9栋涉案房产已拍卖成交，由第三人东莞市裕源实业投资有限公司竞得，已缴清全部价款，裁定解除对9栋涉案房产[土地证号x特489、490号]的查封，并裁定上述9栋涉案房产[土地证号东府国用（2005）第特489、490号]归第三人所有。2018年12月27日，该院作出（2017）粤0304执9657号之三执行裁定书，认为该院已将拍卖9栋涉案房产的款项扣除相关费用后支付给申请执行人，申请执行人也书面同意放弃迟延履行利息不足部分，生效判决确定的内容已履行完毕，裁定予以结案。2018年12月29日，该院向东莞市望牛墩房地产管理所作出（2017）粤0304执9657号之二协助执行通知书，请求协助解除对9栋涉案房产的查封，并将其过户至第三人名下等。该通知书经委托东莞市第一人民法院，于2019年1月送达协助单位。2019年3月8日和3月25日，本案申请执行人的代理人毕明华与被执行人东莞赐华公司的代理人张鹏分别签收上述结案裁定书。 2019年4月8日，东莞市望牛墩房地产管理所向该院发出《咨询函》，称据现场实测，x特489、490号两个土地证上面已办理房产确权的建筑物共有12栋，现咨询：（一）是否把剩余3栋建筑物转移到第三人名下？（二）若3栋建筑物不在拍卖范围内，剩余的3栋建筑物的房产权属及所需附着的土地权属该如何处置？2019年7月2日，东莞市自然资源局向申请执行人作出东自然资公开[2019]665号《关于政府信息公开申请的答复》，答复称x特489号地块的容积率为≤0.6。2019年7月12日，深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具回复函，称其公司在估价报告中的9栋涉案房产的评估价值已包括房屋所有权及其应分摊的土地在剩余使用年限的土地使用权价值，估价的Ｃ4××19、Ｃ4××20两栋房地产的评估价值已含东府国用（2005）第特490号土地的全部价值，估价的08××02、Ｃ4××24、Ｃ4××27、Ｃ4××28、Ｃ4××29、Ｃ4××30、Ｃ4××83七栋房地产的评估价值仅包含该七栋房地产所有权及其应分摊的x特489号部分土地在剩余使用年限的土地使用权价值，未包含另外未拍卖的三套房产应分摊的部分土地价值；根据咨询函、信息公开答复等材料，涉案七栋房产占x特489号土地总面积的百分比是79%，并明确告知最终结果以估价对象当地相关主管部门出具的数据为准。2019年8月8日，该院作出（2017）粤0304执9657号之四执行裁定书，将（2017）粤0304执9657号之二执行裁定书中的第二项内容进行补正为上述9栋涉案房产及对应的土地[东府国用（2005）第特490号土地全部及东府国用（2005）第特489号土地79%部分]归第三人所有。被执行人东莞赐华公司不服，于2019年8月28日向该院提起执行异议，诉请如前。 福田法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。2016年2月14日发布的《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出异议期限问题的批复》规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定对终结执行行为提出异议的，应当自收到终结执行法律文书之日起六十日内提出；未收到法律文书的，应当自知道或者应当知道人民法院终结执行之日起六十日内提出。超出该期限提出执行异议的，人民法院不予受理。本案中，该院于2018年12月27日作出（2017）粤0304执9657号之三执行裁定书，裁定本案予以结案，且已于2019年1月向东莞市望牛墩房地产管理所送达了上述9栋涉案房产及相应土地使用权的过户裁定等文书，被执行人东莞赐华公司于2019年8月28日向该院提起执行异议，要求撤销9栋涉案房产的拍卖和（2017）粤0304执9657号拍卖裁定、之二拍卖成交裁定、之三结案裁定，显已超过上述司法解释规定的异议期限，依法应驳回其上述异议申请。此外，即使从异议请求本身来看，由于生效判决书已判决申请执行人有权就涉案债务对处分被执行人东莞赐华文具制品有限公司抵押房产[即上述涉案9栋房产，对应的土地证号为：东府国用（2005）第特489号、东府国用（2005）第特490号]所得价款在4990万元的范围内享有优先受偿权，该院在拍卖过程中也已告知系拍卖9栋涉案房产及对应的土地使用权，并不存在撤销拍卖的法定情形，故，异议人的上述异议请求本身也不成立。 至于该院作出的（2017）粤0304执9657号之四执行裁定书是否应撤销的问题。该补正裁定系在办理9栋涉案房产过户过程中发现x第特489号地块还存在其它3套房产，故根据深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具的回复函对涉案9栋房产对应的土地比例进行的补正，该补正是由专业评估公司根据东莞市自然资源局关于x特489号地块容积率的确认作出的判断，并无不当，最终结果及如何办理房地产证仍有待东莞相关国土部门予以确认，故，异议人仅以涉案土地容积率已变更、比例划分错误为由要求撤销（2017）粤0304执9657号之四执行裁定书，该主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，异议人的主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持。福田法院遂作出（2019）粤0304执异754号执行裁定书，裁定驳回异议人东莞赐华公司的异议请求。 复议申请人东莞赐华公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销（2019）粤0304执异754号执行裁定书，并裁定撤销对复议申请人九栋涉案房产（房产证号：08××02、Ｃ4××19、Ｃ4××20、Ｃ4××24、Ｃ4××27、Ｃ4××28、Ｃ4××29、Ｃ4××30、Ｃ4××83）的拍卖及撤销（2017）粤0304执9657号、（2017）粤0304执9657号之二、三、四执行裁定书。其具体理由如下： 一、复议申请人提起的执行异议未超过法定的异议期。福田法院执行局在过户时发现错误，应恢复执行，更正错误，撤销（2017）粤0304执9657号之三执行裁定书，而不应在未恢复执行情况下，径行以作出（2017）粤0304执9657号之四执行裁定书形式，更正已经结案的裁定文书，且该更正裁定也是错误的。即便福田法院执行局不恢复执行，也应以（2017）粤0304执9657号之四执行裁定书送达复议申请人的时间，来确定的申请执行异议期限。复议申请人未在收到（2017）粤0304执9657号执行裁定书及其之二、三执行裁定书后法定期限内提出执行异议，是因在此之前其并不知道执行法院对被拍卖标的认识错误。2019年8月19日，执行法官当面向复议申请人送达了（2017）粤0304执9657号之四执行裁定书，并书面告知了复议申请人有向福田法院提出执行异议的权利。该（2017）粤0304执9657号之四执行裁定书是新裁定，系（2017）粤0304执9657号及其之二、之三执行裁定书的组成部分，不能单独割裂使用，复议申请人于2019年8月28日向福田法院提出执行异议申请，符合法律规定。 二、拍卖标的物描述不清，应撤销原拍卖及所有裁定文书，重新评估拍卖。1、通过东莞市望牛墩房地产管理所发出的《咨询函》及买受人要求过户x特489号、490号全部地块可以看出，福田法院执行局对标的物的描述不清，以至于相关政府部门、买受人及复议申请人产生误解。虽在执行异议听证过程中，买受人认可（2017）粤0304执9657号之四执行裁定书载明的土地分配内容，但拍卖错误已是事实。2、福田法院执行局对标的物描述不清，损害了其他意向买受人及复议申请人的合法权益，案涉房产所占土地面积大小直接影响标的物价值。深圳市世鹏资产评估房地产评估土地估价顾问有限公司在评估报告中并未写明所评估房产占地面积及范围，该评估存在重大瑕疵，复议申请人原以为其所述对应的土地仅为案涉房地垂直投影面积所占土地，其他参与或意向竞买人是否也存在此种误解情况，需要执行法院予以核实，原审法院在未核实该重大瑕疵，会否导致其他竞买人误解，及该瑕疵对拍卖标的价值有多少影响的情况下，擅自裁定东府xx特489号土地全部及x特490号土地的全部归买受人所有严重错误，且不负责任。 三、福田法院执行局作出（2017）粤0304执9657号之二及之四执行裁定所依据的评估报告、回复函错误，规划许可证失效，应予撤销。1、评估公司的评估报告及其回复函，存在重大错误。复议申请人就评估公司评估报告及回复函向福田区法院提出异议，但是福田区法院对该异议没有任何答复及处理。评估公司在评估时根本不了解案涉土地的容积率情况，没有对评估标的占地范围进行审查，案涉拍卖房产的占地范围对该房产价值影响重大，复议申请人原以为评估公司所称对应的土地为该房产垂直投影面积，现评估公司确根据法院事后提供的已经失效的规划许可证，认定案涉房产占用土地包括489号土地全部，及490号土地的79%，但是没有说明此种情况下，案涉房产的评估价值是否存在变化，因此评估公司评估报告及复函，应予撤销，应在依法明确拍卖标的占地范围后，对案涉拍卖标的重新评估。而且，评估公司也在复函中称“若与当地国土及规划等相关部门出具的结果不一致，则回复结果将会做相应的改变，最终结果以估价对象当地相关主管部门出具的数据为准”。即评估公司也不确定，拍卖标的物的具体范围，所给出的土地范围划分只是基于自行理解。故在拍卖标的物占地范围至今都不确定状态下，该种情况符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，属于拍卖标的物描述不清，应撤销本次拍卖。2、容积率认定错误。根据东莞市自然资源局答复显示，五矿深圳公司只是申请公布东府国用（2005）第特489号东莞赐华文具制品有限公司土地的容积率，没有申请公开（2005）第特490号土地容积率，福田法院执行局及评估公司没有依据认定（2005）第特490号土地容积率为0.6。事实上案涉土地容积率已经于2008年调整为1.8，复议申请人已经提供了最新的控制性详细规划图。在执行异议听证程序中，复议申请人也向福田法院执行局递交了调查取证申请书，申请向东莞市望牛墩规划所调取（2005）第特489、490地块现行有效的控制性详细规划文件，但福田法院执行局没有调取，亦未做出合理解释，导致案涉地块容积率认定错误。3、根据广东省实施《中华人民共和国城市规划法》办法第二十九条规定《建设规划许可证》有效期一年，中国五矿深圳进出口有限公司提交的2005年办理的规划许可证，早已失效。福田法院执行局要求评估机构依据失效的，不完整的规划许可证做出的回复函无事实依据，应属于无效。 四、本案执行程序违法，拍卖应被撤销。1、网络拍卖应是先核定拍卖标的物，再进行拍卖。而不应该在拍卖完毕后再对标的物进行确定。本案则属于拍卖完成后再对拍卖标的物范围重新确认，属于拍卖程序违法。2、根据福田法院执行局2019年11月6日出示的评估公司回复函显示，评估公司认定的评估标的占地面积是依据福田法院执行局提交的2005年《规划许可证》（该许可证已作废）作出，而该规划许可证是五矿深圳公司申请公开取得，其作为申请执行人，与本案有利害关系，其提交证据材料未经质证即作为了评估公司作出评估结果的依据，存在程序违法，应被撤销。 本院经审查，福田法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的审查焦点为：1、福田法院作出（2017）粤0304执9657号之四执行裁定书对（2017）粤0304执9657号之二裁定进行补正是否符合法律规定；2、本案是否存在应撤销本次拍卖的法定情形。 一、关于福田法院作出（2017）粤0304执9657号之四执行裁定书对（2017）粤0304执9657号之二裁定进行补正是否符合法律规定的问题。根据查明的情况，在拍卖成交后，福田法院作出（2017）粤0304执9657号之二执行裁定书，确认9栋涉案房产已拍卖成交，裁定解除对9栋涉案房产[土地证号x特489、490号]的查封，并裁定“9栋涉案房产[房产证号08××02、Ｃ4××19、Ｃ4××20、Ｃ4××24、Ｃ4××27、Ｃ4××28、Ｃ4××29、Ｃ4××30、Ｃ4××83，土地证号东府国用（2005）第特489、490号]归第三人所有”。福田法院在办理9栋涉案房产过户过程中，发现东府国用（2005）第特489号地块还存在其它3套房产，遂根据深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具的回复函作出（2017）粤0304执9657号之四执行裁定，对涉案9栋房产对应的土地比例进行的补正，该补正是由专业评估公司根据东莞市自然资源局关于东府国用（2005）第特489号地块容积率的确认作出的判断，并无不当，最终结果及如何办理房地产证仍有待东莞相关国土部门予以确认，复议申请人以涉案土地容积率已变更、比例划分错误为由要求撤销（2017）粤0304执9657号之四执行裁定书，缺乏事实和法律依据，应不予支持。 二、关于本案是否存在应撤销本次拍卖的法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定了人民法院可以撤销拍卖的五种情形：“（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。” 具体到本案，复议申请人主张拍卖公告对标的物描述不清，评估报告中亦未写明所评估房产占地面积及范围，该瑕疵易导致其他参与或意向竞买人误解，故应撤销本次拍卖。本案执行依据（2015）深福法民二初字第9507号民事判决书明确：申请执行人有权就涉案债务对处分被执行人东莞赐华公司抵押房产即9栋涉案房产[房产证号：08××02、Ｃ4××19、Ｃ4××20、Ｃ4××24、Ｃ4××27、Ｃ4××28、Ｃ4××29、Ｃ4××30、Ｃ4××83，上述房产对应的土地证号为：东府国用（2005）第特489号、东府国用（2005）第特490号]所得价款在4990万元的范围内享有优先受偿权，故福田法院依法处置9栋涉案房产符合法律规定。在拍卖过程中，拍卖公告载明本次拍卖为9栋涉案房产，评估报告载明9栋涉案房产对应的土地为x490号土地全部及x特489号土地。根据查明的情况，竞买公告中载明拍卖标的物的占地面积及建筑物面积并无错误，评估价格亦真实反映执行标的物的价值，评估报告虽未载明所评估房产所对应土地的面积，但该瑕疵并未造成拍卖标的起拍价格之贬损，亦不会影响起拍价格，故上述瑕疵不能认定为上述司法解释中其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，复议申请人该主张，本院不予支持。 综上所述，复议申请人之主张无法律依据，本院不予支持；福田法院裁定结果正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人东莞赐华文具制品有限公司的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2019）粤0304执异754号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇二〇年五月二十一日 书记员 林丽美