福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初5289号 原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区高雄路**匹克国际大厦**，统一社会信用代码913502033029034408。 主要负责人：林敏泉，该公司拓展总监。 原告：北京安信行物业管理有限公司，住所地，住所地北京市门头沟区石龙南路******会信用代码91110109723979697B。 法定代表人：张大可，该公司董事长。 上列原告共同委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：刘述丹，女，1980年7月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：聂奎，男，住福建省厦门市思明区，厦门市思明区观音山社区居民委员会推荐。 原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行物业厦门分公司）、北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行物业公司）与被告刘述丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的共同委托诉讼代理人傅剑平，被告刘述丹的委托诉讼代理人聂奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行物业厦门分公司、安信行物业公司向本院提出诉讼请求：1．刘述丹向安信行物业厦门分公司、安信行物业公司支付截至2018年12月31日的公摊电费1967.28元、截至2019年1月31日的物业服务费14867.5元及其违约金（以每月所欠物业服务费为基数，按每日千分之三的标准，分别自每月物业服务费欠款之日起计算至实际付清欠款之日止）；2．刘述丹承担安信行物业厦门分公司、安信行物业公司为本案所支出的律师费用1000元。事实和理由：2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》，约定：由安信行物业公司向厦门兴基伟业房地产开发有限公司开发的鑫塔•水尚项目提供物业服务，合同期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅的物业服务费标准为4.9元/月/平方米，平层住宅的物业服务费标准为3.2元/月/平方米；业主或物业使用人应于每月15日前缴纳当月物业服务费等各项费用，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。刘述丹系厦门市思明区塔埔路9号3105室房屋（以下均称案涉房屋）的所有权人。在安信行物业厦门分公司、安信行物业公司对案涉房屋提供物业服务期间，自2017年1月1日起，刘述丹拖案涉房屋的物业服务费等相关费用，截至2018年12月31日尚欠公摊电费1967.5元，截至2019年1月31日尚欠物业服务费14867.5元。虽经多次催要，但刘述丹至今仍未支付前述物业服务费等相关费用。 刘述丹辩称，1．安信行物业厦门分公司、安信行物业公司主张的物业服务费收费标准明显偏高，既违反法律规定，也没有合同及事实依据，应当予以扣减纠正。安信行物业厦门分公司、安信行物业公司收取的物业服务费中包括增值服务费（0.8元/平方米/月），但其并未与业主就增值服务事宜进行协商，更未提供相应增值服务。2．安信行物业厦门分公司、安信行物业公司并未按照《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》中约定的服务标准及服务内容完成物业管理服务，严重违反了合同约定，按照《中华人民共和国合同法》的原则及合同约定，刘述丹无需支付相应的物业管理费用，更无需支付滞纳金（即违约金）。3．安信行物业厦门分公司、安信行物业公司主张的违约金既没有事实根据，标准也明显过高。4．安信行物业厦门分公司、安信行物业公司还存在伪造证据的情形。综上，请求法院驳回安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订一份《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》，约定：厦门兴基伟业房地产开发有限公司委托安信行物业公司为鑫塔•水尚（项目）提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅物业管理服务费4.9元/月/平方米，平层住宅物业管理服务费3.2元/月/平方米；跃层住宅公共维修金为0.6元/月/平方米；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。该合同第十一条、第十二条就安信行物业公司的权利义务及物业管理服务质量进行了约定，其中第十二条约定“乙方须按下列约定，实现目标管理：……8．业主满意率达95%以上”。该合同第十七条还约定，安信行物业公司违反合同第十一条、第十二条的约定，未能达到约定的管理目标，委托方有权书面要求限期整改，逾期未整改的，有权终止合同；造成委托方经济损失的，安信行物业公司应给予经济赔偿；如因安信行物业公司管理服务原因造成业主欠缴或不缴物业管理相关费用，责任由安信行物业公司自行承担。 2014年9月25日，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《三方协议》，约定：安信行物业公司在《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及《鑫塔•水尚前期物业管理之补充协议》项下的全部权利义务转由安信行物业厦门分公司享有和承担；安信行物业公司并非完全退出前述合同，对于安信行物业厦门分公司在前述合同项下的全部义务，安信行物业公司承担连带责任。后，厦门市思明区建设局就上述《三方协议》确定由安信行物业厦门分公司承接的鑫塔•水尚物业管理区域的前期物业服务合同予以备案。 上述合同签订后，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司即为鑫塔•水尚物业管理区域提供物业管理服务至2019年1月31日止。 另查明，2015年5月，安信行物业厦门分公司向原厦门市发改委提交一份《鑫塔•水尚物业费报备增值服务费用说明》，说明其向业主收取的物业服务费中包含了0.8元/平方米/月的增值服务费，增值服务包括在大堂设置生活专属管家、公共区域石材养护、安保人员年轻化、专业资产托管、定制高端体贴服务等内容。 案涉房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第3.3.3条约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或作出其他追缴行为……为追讨欠缴、利息及手续费所支出的费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。 案涉房屋系刘述丹购买的跃层商品房，面积为123.07平方米。刘述丹接收案涉房屋后，所在小区后即接受安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提供的物业服务。刘述丹至今尚未支付案涉房屋截至2018年12月31日所产生的公摊电费1967.28元，亦未支付自2017年1月1日起至2019年1月31日期间的物业服务费。 因本案诉讼，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司委托上海段和段（厦门）律师事务所提供法律服务，双方签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价为1000元，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司已支付本案律师服务费1000元。 审理中，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提供照片、石材养护合同、付款回单、厦门市单位登记职工花名册、厦门市用人单位与员工终止（解除）劳动关系备案表、宣传单、义务代收协议、微信公众号截图、保洁服务承包合同等作为证据，拟证明安信行物业公司、安信行物业厦门分公司为鑫塔•水尚小区提供了生活专属管家、石材保养、年轻化安保人员、出入口安保人员岗位、小区保洁服务、业主资产管理服务、小区文化建设等各项服务，刘述丹应当按照合同约定的标准支付物业服务费。 刘述丹质证认为，对石材养护合同、付款回单、微信公众号截图的真实性无异议，对其他证据的真实性均不予确认，这些证据均不能证明安信行物业公司、安信行物业厦门分公司已经为业主提供了增值服务。 刘述丹提供在案涉房屋所在小区拍摄的草坪照片、地下层抽水泵吸、地下层抽水泵吸水口、地下车库面、火警探头、小区设施、应急逃生指示灯等楼宇公共部位照片、物业服务内容与质量标准公示标牌、鑫塔•水尚第一届业主委员会与安信行物业厦门分公示之间的往来函件等作为证据，拟证明安信行物业公司、安信行物业厦门分公司的物业服务存在瑕疵，对小区绿化疏于管理、对小区内公共设施未尽到维护义务，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司怠于履行管理职责其存在乱收费、占用小区公维金的行为，给业主造成重大损失。 安信行物业公司、安信行物业厦门分公司质证认为，对相关照片及函件真实性不予认可，相应照片无法体现拍摄时点，且拍摄的仅为一时的现象，难以证明刘述丹的主张。 本院分析认为，从刘述丹提交的证据可以看出安信行物业公司、安信行物业厦门分公司在管理鑫塔•水尚小区中，确实存在电梯未按时维保、建筑垃圾堆积未及时清运、公共设施设备损坏未及时维修、草坪裸露等问题。而安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提交的证据，尚不足以证明其提供的服务内容已达合同约定的管理目标，且符合《鑫塔•水尚物业费报备增值服务费用说明》中所载明的增值服务要求。因此，本院认定安信行物业公司、安信行物业厦门分公司的物业管理服务存在瑕疵。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此规定，开发商与安信行物业公司、安信行物业厦门分公司签订的《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及相关收费标准已经相关部门备案，对业主具有约束力。刘述丹及安信行物业公司均应依约履行。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司与开发商签订的《三方协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司依约为刘述丹房屋所在小区提供物业管理服务，其主张收取物业管理等费用，依据充分，刘述丹未依约履行，应承担支付物业管理等费用的责任。但安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提供的物业服务存在瑕疵，其亦未举证证明所提供的物业服务达到了合同约定的目标管理（业主满意率达95%以上）且符合《鑫塔•水尚物业费报备增值服务费用说明》中所载明的增值服务要求，故其无权收取增值服务费。因此，刘述丹尚欠的自2017年1月1日起至2019年1月31日期间的物业服务费应按4.1元/平方米/月计算，合计为12614.68元（123.07×4.1×25）。公摊电费应按实际费用1967.28元计算。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司为诉讼支出的律师费，按照《临时管理规约》约定应由刘述丹负担。鉴于安信行物业公司、安信行物业厦门分公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，故其要求刘述丹支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、刘述丹于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付公摊电费1967.28元、物业服务费12614.68元； 二、刘述丹于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元； 三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费670元，减半收取计335元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担185元，刘述丹负担150元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘宪昌） 二〇二〇年五月二十九日 代书记员（ 林小 龙） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。