文书内容襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初5426号原告：襄阳元风物业服务有限公司（以下简称元风物业公司）。住所地：襄阳市樊城区。法定代表人：张树元，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：范浩然、涂俊利（实习律师），湖北策诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：张小喜，女，1969年7月21日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。原告元风物业公司与被告张小喜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告元风物业公司的委托诉讼代理人范浩然、涂俊利，被告张小喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告元风物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业管理服务费9807元、滞纳金14710.50元、水费981.60元、生活垃圾处置费200元、车位使用费1250元，以上合计26949.10元。事实和理由：原告系华都嘉园物业公司，被告系华都嘉园小区业主。2016年1月2日，原告与华都嘉园小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定：华都嘉园小区委托原告实行物业管理，合同期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，住宅、非住宅均按照业主拥有建筑面积每月每平方米1.2元向原告缴纳，逾期未缴的从逾期之日起按照每日应缴纳物业费金额的千分之二收取滞纳金。物业费缴纳的时间为每季度缴纳一次，每次缴纳时间为当月10日前。车位使用费则由车位使用人每月按照50元（露天车位）、70元（车库）的标准向原告缴纳。另外，水费按照每吨2.4元、生活垃圾处置费按照每月4元由原告代收代缴。但在实际履行中，被告已有25个月未缴纳物业服务费，其拖欠物业费的行为已经严重侵害了原告的合法利益。为了维护原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼。被告张小喜辩称，愿意支付物业费，但是要求物业公司打扫一楼房屋墙外的卫生，解决房屋漏水问题，因车棚与房屋太近，下雨渗水。经审理查明，张小喜系襄阳市樊城区华都嘉园小区X幢X单元X层X室房屋（规划用途：住宅）业主、1幢1层001室房屋（规划用途：办公）业主，其房屋建筑面积分别为63.85平方米、94.76平方米。2017年6月张小喜全家开始在小区居住，家里拥有XXXX小汽车一辆，每年寒暑假在小区内停放，截止本案庭审之日，共停放6个月没有交费。2016年1月2日，元风物业公司与华都嘉园业主委员会签订《物业服务合同》，约定：由元风物业公司提供物业服务，住宅、非住宅均由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向元风物业公司交纳物业管理服务费，每季度交纳一次。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交的管理服务费的千分之二交纳滞纳金。露天车位使用费为每月50元。另查明，华都嘉园生活垃圾运输、处置费按照4元每月每户的标准收取，水费按照2.4元每吨收取。张小喜的房屋系购买该小区的二手房，购房之时与上一任业主和元风物业公司达成协议，张小喜代收了上一任业主的物业费5000元，但未交给元风物业公司。本院认为，元风物业公司与华都嘉园业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。元风物业公司提供物业服务，张小喜作为业主应当交纳相关费用。元风物业公司主张业主按每月每平方米1.2元交纳物业服务费，生活垃圾运输、处置费按每月每户4元交纳，水费按照每吨2.4元交纳，车位费按照每月50元收取，张小喜均予以认可。本院确认2017年6月至2019年6月的物业管理服务费、生活垃圾运输、处置费、水费、车位费按该标准计算，故张小喜应交纳的物业管理服务费为9758.30元（63.85平方米×每月每平方米1.2元×25个月+94.76平方米×每月每平方米1.2元×25月+5000元）和垃圾处置费200元（4元×25个月×2户），水费为981.60元（2.4元每吨×（1665吨-1240吨），再减去原告自愿扣除部分），车位费为300元（50元每月×6个月）。关于违约金，根据《物业服务合同》的约定，张小喜应按月交纳物业管理服务费，否则元风物业公司有权要求收取从逾期之日起按每天应交额的日千分之二计算的滞纳金，故张小喜应在每季度交纳物业费，协议中的滞纳金实为逾期交纳物业管理服务费的违约金，但其约定过高，本院按年利率6%的标准计算。截至2019年6月，张小喜应交纳的2017年6月的物业费190.33元，已逾期25个月，违约金为23.79元；应交纳的2017年7月的物业费190.33元，已逾期24个月，违约金为22.84元。依此计算，张小喜应交纳的2017年6月至2019年6月物业费所产生的违约金合计309.29元（详见违约金计算明细表）。对元风物业公司诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。张小喜辩称元风物业公司服务不到位，卫生不合格，房屋漏水对其生活造成干扰，因其提交证据不足，也没有房管质量部门出具的结论意见，不能以此作为其不交纳物业管理服务费的理由。其次，物业服务的内容比较宽泛，包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、治安防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等，业主入住房屋后按时交纳物业管理服务费等是其基本的义务，不能因为物业服务的某一项不满意就拒交物业费用。第三，业主若认为物业公司服务不到位，有瑕疵，或对其有损失，其可向行政部门投诉反映或者通过另案其他途径予以救济等，但不能拒交物业管理服务费。结合本案纠纷，本院也希望元风物业公司作为物业服务企业，在职责范围内不断提高服务标准与水平，通过自身的服务来赢得业主的理解和支持，以营造干净整洁、文明和谐的生活小区。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张小喜于本判决生效之日起十日内向原告襄阳元风物业服务有限公司支付物业管理服务费9758.30元、垃圾处置费200元、水费981.60元、车位费300元和违约金309.29元，合计11549.19元；二、驳回原告襄阳元风物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费474元，襄阳元风物业服务有限公司、张小喜各负担237元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  苏化军人民陪审员  杨 敏人民陪审员  张远珍二〇二〇年五月八日书 记 员  梅 琳附：违约金计算明细表            月份              当月物业费（元）              逾期月数              违约金（元）                  2017年6月              190.33              25              23.79                   2017年7月              190.33              24              22.84                   2017年8月              190.33              23              21.89                   2017年9月              190.33              22              20.94                   201年10月              190.33              21              19.98                   201年11月              190.33              20              19.03                   201年12月              190.33              19              18.08                   2018年1月              190.33              18              17.13                   2018年2月              190.33              17              16.18                   2018年3月              190.33              16              15.23                   2018年4月              190.33              15              14.27                   2018年5月              190.33              14              13.32                   2018年6月              190.33              13              12.37                   2018年7月              190.33              12              11.42                   2018年8月              190.33              11              10.47                   2018年9月              190.33              10              9.52                   201年10月              190.33              9              8.56                   201年11月              190.33              8              7.61                   201年12月              190.33              7              6.66                   2019年1月              190.33              6              5.71                   2019年2月              190.33              5              4.76                   2019年3月              190.33              4              3.81                   2019年4月              190.33              3              2.85       合计：309.29元注：违约金＝当月物业费用×6%÷12×逾期月数以上数值均在计算后四舍五入保留小数点后两位小数。