河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0131民初543号 原告河北运建房地产开发有限公司，统一社会信用代码91130108077492306B 住所地：石家庄市裕华区西仰陵村北 法定代表人徐国亮，总经理。 委托诉讼代理人李广存。 委托诉讼代理人杜鹏鹏，河北崇业律师事务所律师。 被告李占勇，男，1965年5月8日生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人杨文学，河北英汇律师事务所律师。 第三人平山县民委员会 法定代表人杜春平，村主任。 住所地：平山县 原告河北运建房地产开发有限公司与被告李占勇、第三人平山县民委员会确认合同效力纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法由本院审判员齐金虎独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李广存、杜鹏鹏，被告李占勇及其委托诉讼代理人杨文学，第三人平山县民委员会的法定代表人杜春平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北运建房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：依法确认被告2020年1月10日单方通知解除2018年11月4日签订的《协议》的行为无效，并要求继续履行2018年11月4日签订的《协议》。本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月10日，被告向原告发出《关于解除三方2018年11月4日签订的协议及附件一中30套房源销售的通知书》单方要求解除三方于2018年11月4日签订的协议及附件一中甲方底价包销乙方房源共计30套的附件，该解除通知行为无效。理由如下：第一，根据《合同法》第九十三条第二款和九十四条的规定，合同一方当事人单方行使解除权有两种形式，一种是当事人在合同中约定了解除的条件，当条件成就时有解除权的一方当事人可以解除合同；另一种是指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利，也就是合同法九十四条规定的当事人单方行使合同法定解除权的情形。在本案中，首先，原、被告及第三人在2018年11月4日签订的《协议》及附件中并没有约定单方行使解除权的条件，被告通知解除合同的理由不是双方的约定，故不存在约定解除；其次，原告与被告及第三人约定的包销和收购被告35套房源，目的是保证原告作为投资方取得销售溢价，同时按照计划拨付建设资金，保证施工按期完工，在协议签订后，原告已按照协议的约定陆陆续续支付了工程款和购房款，并不存在《合同法》第九十四条规定的任一足以导致解除合同的情形。故被告单方解除案涉《协议》附件没有事实和法律依据，其单方通知解除协议的行为无效。第二，协议签订后原告按约履行协议，并按照用款计划和工程进度打款，且付款金额达80余万元已经超过协议附件二中约定的付款计划，履行了投资义务，本合同不存在足以导致合同解除的行为和情形，故案涉的《协议》各方应当继续履行。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告李占勇辩称，一、被答辩人未按时履行协议，经答辩人催告后仍拒绝履行，答辩人享有约定和法定的合同解除权。首先，答辩人与被答辩人之所以能够签订2018年11月4日的《协议》，是因第三人平山县民委员会委托的代理人杜增平的介绍和第三人的强烈要求。因答辩人承建河北地润房地产开发有限公司开发的新区新民居工程，河北地润房地产开发有限公司分文未付答辩人工程款，导致答辩人的农民工工资、建筑材料款、法院判决的赔偿款及高息贷款无法解决，为回笼资金，被答辩人向答辩人承诺，其有足够的经济实力，先购买答辩人5套房屋以推进工程的进展。同时承诺，在2019年春节前，再给付答辩人100万元房屋底价包销款用于解决答辩人的各项拖欠。此情况下，答辩人才与被答辩人签订了《协议》。协议签订后，被答辩人不但应付的5套房屋对价款1018700元没有按时支付，承诺的100万元房屋底价包销款也未支付，为此答辩人无数次催促被答辩人，被答辩人也没有履行。上述事实，村委会的代理人杜增平及第三人均可证明，在此前提下，答辩人依法行使《合同法》赋予答辩人除被答辩人收购答辩人5套房屋之外25套底价房屋包销的解除权，合情、合理、合法。更何况，答辩人也没有将自己的30套房屋卖予被答辩人。其次，被答辩人在诉状中称：“协议签订后，已按约履行协议的约定陆陆续续支付了工程款和购房款”，就该事实被答辩人应当向法庭提供证据证明依据《协议》按时履行的证据，因为答辩人目前只收到了被答辩人支付收购答辩人的部分房款，至于底价包销款答辩人分文未收到。上述事实，足以说明，被答辩人已经根本违约。二、被答辩人与答辩人之间的协议也属不完善的无效协议。首先，从合同的性质和内容上来看，《协议》系房屋买卖性质，但却没有买卖的期限，不符合合同法规定的合同构成基本要件。其次，从包销的价格来看，价格明显低于市场价格且显失公平，有违合同的公平原则。第三，从本案小产权房所占土地的性质来说，本案中的房产作为村集体开发的新民居房，房屋不允许向村集体之外的主体销售，否则违背《合同法》、《土地管理法》的规定。综上，望驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 第三人平山县民委员会述称，2018年通过杜增平和唐克庆将原告公司引进来，具体商谈情况我没有参与，都是原告公司、杜增平、唐克庆和李占勇他们去谈的，谈好后我们村委会只是作了个见证。 经审理查明，2018年，通过案外人唐克庆和杜增平的介绍，原、被告经过协商、沟通，原告公司决定投资村民委员会新居，后原、被告双方于2018年11月4日在村民委员会的见证下，签订了三方《协议》。协议载明：为了尽快完善新村相关楼房的建设工作，以解决老百姓回迁安置问题，经甲（河北运建房地产开发有限公司）、乙（李占勇）、丙（村村民委员会、见证方）三方协商一致，就新村村民自建房相关楼房的建设和销售问题达成如下协议：一、合作方式：1、乙方按甲乙丙三方协商一致的施工计划和要求将其负责施工的新村2、4号剩余工程施工至以毛坯房标准交房。2、乙方在本项目内归乙方所有的楼房40套（含地下室）全部由甲方包销和收购。其中35套房源（见附件一：甲方底价包销及收购乙方房源清单）由甲方底价包销，包销价格如下：顶层每平米1600元；其它楼层每平米1700元，地下室每平米900元，溢价部分归甲方所有；5套房源（见附件一：甲方底价包销及收购乙方房源清单）由甲方按楼面每平米1600元所配地下室每平米900元的价格收购，用于2、4号楼剩余工程量的施工。房款根据甲乙丙三方协商一致的施工用款计划分批拨付（见附件二：2、4号楼施工及用款计划）。拨付方式：甲方打款给丙方，丙方支付给乙方，乙方出据房款收款凭证，工程完工甲方将房款付清）。二、丙方责任：1、丙方负责协调政府、前合作单位、村民及当地与该项目有关的各方面社会关系，保证该工程能正常施工。2、丙方对工程质量进行监督检查并验收，保证工程质量。3、丙方负责办理甲方所销售房屋的产权确认手续。三、甲方责任：甲方按甲乙双方确认的用款计划给乙方打款，保证资金准时到位。四、乙方责任：1、乙方按三方确认的施工计划进行施工，在保证工程质量的前提下按施工计划准时完成。2、如遇特殊情况不能按期完成，需经甲丙双方认可后再行延期。五、违约责任：甲、乙、丙三方如有违约，违约方需承担其它两方由此造成的经济损失并承担相应的法律责任。六、其他事项：1、本协议自三方签字之日起生效，如有纠纷在三方协商未果的情况下，可向人民法院提起诉讼。2、本合同一式六份，由甲、乙、丙各方各执两份。3、本协议涉及附件为合同要件，与本协议享有同等法律效力。本合同未尽事宜，甲乙双方应在遵循国家法律、法规的基础上共同协商，作出补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。其中附件一载明了甲方底价包销房及收购乙方房源清单。附件二载明2号楼、4号楼施工及用款计划。其内容为：为了保质保量的完成2、4号剩余工程的施工建设，经村委会（丙方）、河北运建房地产开发有限公司（甲方）及施工方李占勇（乙方）三方协商一致后，特制定如下施工及用款计划。本计划作为协议附件与协议具有同等法律效力，本计划中甲方为打款方、乙方为施工方、丙方为监督方。由于天气原因将2、4号楼剩余工程施工及用款分为室内和室外两个阶段。第一阶段为室内工程：总工期订为2个月，总工程款100万元，分四次打款。1、乙方施工队进场，打款给乙方20万启动资金，完成2、4号楼的窗户安装、屋顶及防水工程。2、以上工程施工完毕，经过验收后对乙方进行第二次打款30万元，乙方完成2、4号楼的地暖工程。3、第2项工程完成后，经过验收后进行第三次拨款20万元，乙方完成2、4楼的电路进料及安装。4、第3项工程完成后，经过验收后进行第四次拨款20万元，乙方完成入户门、地下门安装及室内总体工程达到验收入住标准。第二阶段为室外工程，年月日开工，开工后一个月完成。上述协议签订后，原告按照协议附件二的约定按被告的施工进度陆续支付了购房款即工程款88万元，被告为原告出具了收条。但协议约定的底价包销的30套房产一套也未销售。2020年1月10日，被告李占勇向原告发出了“关于解除三方2018年11月4日签订的《协议》及附件一中30套房屋销售的通知书”。内容为：河北运建房地产开发有限公司、平山县民委员会：河北运建房地产开发有限公司作为甲方、我方作为乙方、平山县民委员会作为丙方，于2018年11月4日签订就新区相关楼房销售问题的《协议》（内容详见协议）。协议签订至今一年多来，你方就包销我方的30套房产至今一套也没销售，更未付款。为妥善解决拖欠的农民工资、建筑材料款并及时回笼资金，维护我方的合法权益，我方多次与你方沟通，至今未果。我方认为你方已根本违反《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定及协议签订的目的，为此特向你方通知如下：一、自本通知书送达你方之日起，双方于2018年11月4日签订的《协议》及附件一中甲方底价包销乙方房源共计30套的附件，正式解除。二、自本通知书送达你方之日起，我方有权随时再次就上述协议及附件一中的30套底价包销房源，再次处理。三、本通知书一式叁份，三方各持一份，具有同等法律效力。 另查明，2019年12月份《协议》附件一中的案涉房产颁发了房产证，2020年3月10日原告与张元平签订了购房合同一份。 另，本案在审理过程中，原告向本院提出保全申请，要求查封原、被告2018年11月4日签订的《协议》附件一中原告底价包销的30套房源（含地下室），本院于2020年4月20日作出（2020）冀0131民初543号民事裁定书，裁定查封位于石家庄市平山县（查封房产详情见附表）。 上述事实，有原、被告及第三人各方的庭审陈述，原告提交的2018年11月4日签订的《协议》及附件，被告出具的收条、解除通知书及邮政快递单，被告提交的新区以房抵顶工程款确认书、补充协议、补充协议附件、房屋所有权证、杜增平书面证言、张元平住宅购房合同等在卷佐证。 本院认为，原、被告及第三人签订的《协议》，系原、被告双方真实意思表示，从合同的性质和内容来看系包销和收购，其所包销和收购的房屋系经法院执行程序执行确认为被告所有，且案涉房产在协议签订后（2019年12月）颁发了房产证，故案涉房屋具有可销售性质。且原、被告之间并未约定向村集体之外的主体销售。从合同的包销价格来看，是原、被告经过沟通、在村委会的见证下协商所定，系双方能预见到的盈亏风险，并不存在显示公平。故双方签订的协议属有效协议。根据合同法的相关规定，合同一方当事人单方行使解除权有两种形式，一种是约定解除，当事人在合同中约定了解除条件，当条件成就时有解除权的一方当事人可以解除合同。本案中原、被告及第三人在2018年11月4日签订的《协议》及附件中并没有约定单方行使解除权的条件，故被告不存在约定解除的依据。另一种是法定解除，是由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。本案中原、被告及第三人约定的包销和收购被告35套房源，目的是保证原告作为投资方取得销售溢价，同时按照计划拨付建设资金，保证施工按期完工。在协议签订后，原告已按照协议的约定陆续向被告支付了工程款和购房款。虽然庭审中，被告称原告并未按照施工用款进度拨付工程款，并提供了相关证据，但原告对被告提交的证据提出异议，称已按约定拨付了工程款，且根据被告向原告发出的解除通知书中并未体现关于原告拨付工程款违约事项。故因认定原告已按双方约定拨付了工程款。双方签订协议时，因案涉房屋尚未取得房产证，故双方协议中并未明确包销时间和期限。原告并不存在《合同法》第九十四条规定的导致解除合同的情形。故被告单方向原告发出通知书，单方解除案涉《协议》及附件一中的30套房源销售缺乏事实和法律依据，其单方通知解除协议的行为无效，双方应继续履行2018年11月4日签订的《协议》。关于被告辩称的签订协议时原告承诺在2019年春节前，先行给付被告100万元房屋底价包销款，因双方协议中并未该项约定，原告不认可，且被告提交的杜增平书面证言，因杜增平本人未出庭作证，原告对杜增平证言提出异议，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，判决如下： 被告李占勇2020年1月10日单方通知原告解除2018年11月4日签订的《协议》及附件一中30套房源销售的行为无效；原、被告继续履行2018年11月4日签订的《协议》。 案件受理费80元，保全费5000元，由被告李占勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费并提交交费收据原件的，按自动撤回上诉处理（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。 审判员  齐金虎 二〇二〇年五月十九日 书记员  武彦群 ——