湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初2724号原告：湖南华瀚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新开铺街道豹子岭社区新韶西路**湘江雅颂居小区****，统一社会信用代码：。法定代表人：胡海涛，董事长。委托诉讼代理人：邓盛，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳遥，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告：刘安磐，男，汉族，1978年12月15日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：唐利花，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛金良，湖南弘一律师事务所律师。第三人：唐柳晏，女，汉族，1982年4月6日出生，住湖南省株洲县。委托诉讼代理人：刘龙，男，1985年3月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系唐柳晏所开店员工。第三人：汤红飞，男，汉族，1969年11月21日出生，住湖南省益阳市赫南山区。第三人：夏志华，男，汉族，1976年3月16日出生，住湖南省宁乡县。第三人：袁李，男，汉族，1967年8月25日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：徐茂，女，1984年4月12日出生，汉族，住长沙市望城区，系袁李所开店员工。原告湖南华瀚物业管理有限公司与被告刘安磐、第三人唐柳晏、汤红飞、夏志华、袁李物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南华瀚物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓盛、吴佳遥、被告刘安磐、被告的委托诉讼代理人唐利花、第三人唐柳晏的委托诉讼代理人刘龙、第三人汤红飞、第三人夏志华、第三人袁李的委托诉讼代理人徐茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南华瀚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告支付欠交物业费350030元，及支付违约金70000元（欠费金额的20％），上述两项共计420030元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告刘安磐系雄海花园小区12-13栋之间xx、xxx、xxxx号商铺、地下车库、地下车库、x03商铺商铺的业主，上述房产总面积为1955.21平方米。原告经长沙市岳麓区银盆岭街道雄海花园业主大会公开选聘，于2016年5月26日与雄海花园业主委员会签订《雄海花园物业服务委托合同》，为雄海花园小区业主提供物业服务。合同约定业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按月利率2分加收违约金。合同签订后，原告于2016年6月1日入驻该小区，积极履行合同义务，为被告提供小区安保、清洁、绿化、维护等完善的物业管理服务，但被告自2016年6月1日至今总缴纳了31293元物业费。原告认为，被告故意拖欠物业费的行为已经严重侵犯了原告的合法权利，故原告特依据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，望法院判如所请。第三次庭审中，原告变更诉请的事实与理由：原告基于信任一直按被告提供的产权面积主张收费，但在诉讼过程中为查明其名下房产的真实性，特向长沙市不动产登记中心查询，发现刘安磐名下在雄海花园小区房产面积达3247.22平方米，经统计被告刘安磐在雄海花园小区商业产权面积700.13平方米，车库产权面积1746.49平方米，住宅面积486.74平方米，其他性质产权面积为243.86平方米，因其所购车库、住宅被私自改做商业用途，故其车库、住宅的物业管理服务费按照商业性质住宅收费，计算至2020年5月26日止所欠付的物业管理费为350030元，因合同约定的违约金为逾期物业费的月利率2分，原告自愿调整为欠费金额的20%，即违约金70000元。庭审中原告认为，1、不放弃第三人承担责任的义务。2、物业费是从2016年6月1日计算到2020年4月30日，月数为47个月，计算标准以被告名下房屋总面积为基数，按照2.5元每月每平方米计算，剔除承租人已交部分，尚欠350030元。3、绿蔬果鲜生活超市物业费按225元/月收取，计算面积是90平方米，2.5元/平方米。卡曼尼独品物业费，因我方无法核实该店的实际占用面积，因此我们暂时是按上一任物业的收费标准800元/月收费的，我们知道的面积是320平方米。4、被告刘安磐作为业主，对物业费的缴纳负有连带责任。原告有权选择单独向其主张物业服务费。5、被告刘安磐提出的地下水管堵塞导致房屋渗水的问题，原告工作人员也及时进行了疏通，并免除了受损商户该月的物业费，且该原因并非原告导致。而被告提出修路的问题，系被告刘安磐单方行为，目的在于将公共前坪的车位挪作私用，以便为其酒店客户提供免费停车，该行为无疑损害了全体业主的公共利益，已被业委会及城管局下令整改，其提出的其他问题也并不能认定原告存在重大违约，足以免除其缴纳物业费的责任。6对于第三人所述的漏水问题是由于房屋质量问题，原告并没有义务对漏水问题进行整改，该问题应当由物业维修基金来进行整改。对于第三人停电的问题，双方已经达成一致的可以抵扣，如果没有抵扣的话与本案也不是同一法律关系，其可以另行主张权利。被告刘安磐辩称：一、申请追加唐柳晏、汤红飞、夏志华、袁李为本案的第三人参加诉讼。追加理由是追加的4人均是涉案的承租方，承租方承担租赁房屋的物业费，且4个承租方均在经营中和租赁中。二、被告不是适格的主体，涉案房屋的实际使用人系唐柳晏、汤红飞、夏志华、袁李等房屋的承租人，唐柳晏、汤红飞、夏志华、袁李等与答辩人均签有门面租赁合同，合同约定物业费由本案的承租人承担，原告对此事亦知情且长期以来均由第三人等承租人向原告缴纳物业费。三、第三人等承租人已向原告公司缴纳了部分费用，其余物业费用未缴纳的原因系因原告公司下列原因导致。1.物业公司在服务过程中严重违约,物业服务不到位，物业服务区域内的垃圾不清扫、管道不维修、道路不修缮，严重影响了被告与第三人的商铺运行经营。被告及第三人无奈只得自费疏通管道，请人清运垃圾、修缮路面、清理商铺内的积水。2.原告公司私自收取被告及第三人的大额电费，未向供电局缴纳，导致商铺停电无法经营后与被告及第三人商议已收缴的电费抵扣后续的物业费。3.本案原告未附诉请的详细计算方式，答辩人无法得知诉请如何而来,且原告所提事实与理由中计算面积存在错误，不仅数据不实,且将答辩人名下一些车库面积计算在内。4.本案答辩人及第三人非因无故不交物业费，是因物业服务严重违约所致，故原告方的超高额的违约金不应得到支持。5.原告方从未向答辩人及第三人催缴过物业费，原告的诉请已超过诉讼时效。综上，请求人民法院驳回原告方的诉讼请求。被告在第三次庭审中答辩：1.针对物业费部分，原告说商业产权面积为700.13M2，商业部分计收物业费应按该产权，而车库面积应按照单个车库30元/月收费，物业合同并未约定车库改造后按商业性质收费，未约定地下车库偶尔改商业的物业收费方式，没有约定就应该按照原约定收取物业管理费，且车库面积占比高，公摊面积大，如按建筑面积计算并收取物业费也违反公平原则。杂屋等其他房屋按合同约定免收物业费。2.x7、x8、x9号3个车位，现均被原告公司占有使用该车库不应计收，13栋x号住宅被占用，用于堆放垃圾等直到2019年下半年，该部分物业费不应该由被告承担。3.原告请求的违约金过高，请求法庭予以调节。4.原告提供的收款收据及明细清单不是被告名下不动产的承租人缴费的完整清单，系选择性提交一部分。5.原告提供的标注x1、x2的照片其实都是x1号房，一半用于商用，一半空置了，原告标注的x3号照片实际是x2号的房子，这个房子已经被原告占用。原告实际未提供103号的照片。6.x1、x2、x3房均是高层。x1号房有一半出租给果蔬店用作商业，物业费按2.5元/M2，有一半空置用作住宅；x2号房从我买下来就被物业一直占用到2019年年底，用于堆放物业垃圾，现在空置在那里；x3号房是杂屋，现在放东西用。7.绿蔬果鲜生活超市所租的是13栋x1的一半，麓之谷大药房租的是-x1，卡曼尼独品租的是-x2的大部分和-x1车库，鼎恒宾馆（现在的名阳宾馆）租的是12栋x3房，顺达烟酒（现在新环境袁李租用）租的是-x2的一部分，佳宜超市租的是x1的一半，现在空置了。8.租赁给汤红飞的580M2由21个车库加-x3号房（151.17M2）组成，车库分摊比较大。9.名阳宾馆是我自己在开，垃圾清运费我自己出了一大部分，名阳足浴及其他承租人出了一小部分。10.不应由被告承担本案物业费付款责任，原告公司对涉案小区的管理存在严重的违约行为，其行为严重影响了被告及第三人等承租人在内的日常经营活动，造成了重大的损失，且涉案房屋的实际使用人系第三人等承租人。11.针对违约金部分，被告不应承担，被告及承租人不缴纳物业费的原因是原告严重违约所致。12.所有承租户从2016年1月份起，都曾向原告公司正常缴纳商议的物业费，后面是因为马路道路积水达20公分以上，原因是物业不疏通管道，部分业主也因为管道堵塞导致房子里面积水倒灌。还有一个原因是物业公司预收租户的电费未缴纳至供电局，导致商铺停电，后经调解约定预交电费抵扣物业费。第三人唐柳晏述称：物业公司没有处理垃圾，都是我们自己请人处理垃圾。我们交了5万多元的电费给物业公司，但物业未向供电局缴纳，后经商议已收缴的电费抵扣后续的物业费。我们不可能白交的。我们是以卡曼尼独品名义交的款，我们2018年都在交。因为没有人清垃圾，所以后来没有缴费，原来是按800元每月缴费的。第三人汤红飞述称：楼顶漏水严重，管道堵塞，地板也泡，地板也泡水了方面是我们自己出钱请人清理垃圾。不同意原告的车库用作商业用途按2.5元/M2缴纳物业费。我们不交物业费是因为房屋漏水，我自己花了20万左右去修的。且物业从来不清理垃圾。第三人夏志华述称：垃圾是我自己出钱请人处理的。如果物业履行他的职责我们也会缴纳物业费。第三人袁李述称：我们是去年10月份才租的房子，卫生费方面也是我们自己出钱请人处理的。本院经审理认定事实如下：2016年5月26日原告湖南华瀚物业管理有限公司（乙方）与长沙市岳麓区银盆岭街道雄海花园业主大会(甲方)签订了《雄海花园物业服务委托合同》。第六条共用设施设备的运行和日常维修、养护和管理，共用设备设施包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施等。第七条共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所，协助组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动等。第十条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第二十一条物业管理服务费。1、物业的管理费按先服务后付费原则，由乙方向业主（或交费义务人）按月收取。按建筑面积计算，物业管理费包含电梯、水泵运行电费。收费标准按如下标准执行：多层住宅0.7元/平方米/月；高层住宅1.2元/平方米/月；商铺2.5元/平方米/月。改变房屋使用性质的住宅用于办公的（包括改做集体宿舍）按照同类住宅收同费标准加收100%，用于商业的加收200%向业主或物业使用人收取。杂屋：业主购买且自用，并不改变使用用途的免费，但改变使用用途的最低标准为30元/间/月，按实际使用用途面积相应标准收费（改作办公的加收100%，改作为经营性质的加收200%），最低不少于30元。第二十二条本物业的房屋共用部位、共用设施设备小修（单次500元以内）的费用由物业公司从收取的物业管理公共服务费中列支；其大修、中修、更新、改造费用（单次超出500元），由物业公司报业主委员会审批后在公共收益中列支或按规定在本物业维修专项资金中列支。第二十三条停车费：停车费包含车辆停置场地占用费与车辆服务费两部分，其中车辆停置场地占用费用归全体业主，服务费用归乙方，停车位由甲方委托乙方代为管理；按先付费后使用的原则，由乙方按月向车位使用人代为收取，地面停车，地面停车费按双方约定比例%，物业公司50%）每月结算一次。1、收费标准。自购车库、地下停车、地下停车位位/月（物业服务管理费，由物业公司所有）；地面停车；地面停车位位/月。第二十八条委托管理期限为三年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止。合同委托期满后，需要续签合同的，需经业主大会投票决定。第三十条本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。第三十三条乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持二分之一以上投票权的业主通过后有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十五条业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按月利率2分加收违约金。原告依据合同从2016年6月1日为雄海花园提供物业服务至今，原告对公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运未尽到责任，被告及第三人请人清扫和清运垃圾；对下水管道未尽到维护责任，导致积水、漏水、财产损失；对预收电费未尽到向用户明确收支情况，而致商户停电；对小区道路管理、修缮存在不足。被告刘安磐系雄海花园小区业主，除承租人交纳了部分物业费外,本人未交纳过物业费。所购房屋有：1、商业用房4处，总面积为770.13平方米，共同共有人杨艳。分别为雄海雅苑12栋x3商业房395.34平方米，雄海雅苑12-13栋之间商铺、地下车库、地下车库-x1商业房110米，雄海雅苑12-13栋之间商铺、地下车库、地下车库-x2商业房112米，雄海雅苑12-13栋之间商铺、地下车库、地下车库-x3商业房151米。2、住宅用房2处，总面积为486.74平方米，无共有人。分别为雄海雅苑13栋x住宅227.28平方米，雄海雅苑13栋x住宅259.46平方米。3、其他用房1处，无共有人。雄海雅苑13栋x房，面积243.86平方米。4、车库25个，共1746.49平方米，无共有人。其中雄海雅苑12-13栋之间商铺、地下车库、地下车库-x1面积1058米，-x5面积26.99平方米，-x6面积26.99平方米，-x7面积28.12平方米，-x8面积28.12平方米，-x9面积28.12平方米，-x0面积28.12平方米，-x1面积28.12平方米，-x2面积28.12平方米，-x3面积28.12平方米，-x4面积28.12平方米，-x5面积28.12平方米，-x6面积28.12平方米，-x7面积28.12平方米，-128面积28.12平方米，-x9面积28.12平方米，-x7面积29.8平方米，-x8面积29.8平方米，-x9面积29.8平方米，-x0面积29.8平方米，-x1面积29.8平方米，-x2面积29.8平方米，-x3面积29.8平方米，-x4面积29.8平方米，-x5面积29.8平方米。被告刘安磐将上述部分车库与其门面打通。被告刘安磐将上述部分房产重新分割租赁给他人使用。1、绿蔬果鲜生活超市所租的是13栋x1的一半，已交纳从2016年6月1日起至2020年4月30日止的物业费10293元（不包括已免1个月物业费225元），按225元/月收取，计算面积是90平方米，2.5元/平方米。2、麓之谷大药房租的是-x1（现改由第三人夏志华承租），已交纳从2016年6月1日起至2017年5月30日止的物业费1800元。3、卡曼尼独品租的是-x2的大部分和-x1车库（现改由第三人唐柳晏承租），已交纳从2016年6月1日起至2016年11月30日止的物业费4800元。4、鼎恒宾馆租的是12栋x3房（现在为名阳宾馆经营,被告名下企业），已交纳从2016年6月1日起至2017年6月30日止的物业费11700元。5、顺达烟酒租的是-x2的一部分（现在第三人袁李租用），已交纳从2016年6月1日起至2018年8月31日止的物业费1475元。6、佳宜超市是101的一半，已交纳从2016年6月1日起至2016年12月31日止的物业费1225元，现在空置了。本案第三人的承租情况。1、2015年10月27日被告刘安磐与第三人唐柳晏签订门面租赁合同，将-x2商业房及-x1车库共510平方米出租，租期6年，从2015年10月27日起至2021年10月26日止，合同约定，租赁期内物业费由第三人负担。2、2019年6月1日被告刘安磐与第三人汤红飞签订门面租赁合同，将-x3商业房及21个车库共580平方米出租，租期5年，从2019年6月1日起至2024年5月31日止，合同约定，租赁期内物业费由第三人负担。3、2019年8月25日被告刘安磐与第三人夏志华签订门面租赁合同，将-x1商业房110.74平方米出租，租期10年，从2019年8月25日起至2029年8月24日止，合同约定，租赁期内物业费由第三人负担。4、2019年10月10日被告刘安磐与第三人袁李签订门面租赁合同，将-x2商业房22平方米出租，租期5年，从2019年10月15日起至2024年10月14日止，合同约定，物业费由第三人自行承担。其中第三人唐柳晏以卡曼尼独品交纳了从2016年6月1日起至2016年11月30日止的物业费4800元。第三人汤红飞、夏志华、袁李未交纳过物业费。2017年7月份起，被告刘安磐聘请他人打扫门面卫生，每月付款600元至今，但被告未提供支付凭证。同时由承租人每月出费300元运送垃圾，被告提供了收款人的《证明》：“名阳宾馆自2017年7月30日至2020年4月30日垃圾清运费已交清（标准300元每月），共付9900元。”但被告只提供了部分支付凭证。被告和承租人还进行过管道维护疏通、道路修缮。汤红飞承租的房屋楼顶漏水严重，管道堵塞，地板曾大，地板曾大量进水v>另查明，1、第三人唐柳晏还向原告交纳过电费，但第三人唐柳晏未明确交纳具体金额，未提供已用电费或电量、剩余电费或电量，也未提供有关协商处理的证据。2、原告提供的物业费催缴通知书照片2张，但2018年12月10日照片与2019年5月18日的照片的旁边树叶上的涂料形状一致。上述事实有当事人陈述、原告提交的《雄海花园物业服务合同》、房屋产权证复印件、营业执照复印件、经营场所图片、业委会证明、长沙市不动产信息查询证明、物业费收款收据、收费明细清单、房产现状照片、被告提交的门面租赁合同、物业收款收据、视频、清扫转运垃圾微信转账凭证、《证明》、第三人汤红飞房屋漏水手机视频等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告湖南华瀚物业管理有限公司与长沙市岳麓区银盆岭街道雄海花园业主大会签订了《雄海花园物业服务委托合同》合法有效，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。服务企业与业主双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。一、欠交物业费金额。被告有商业用房4处面积770.13平方米，有住宅2处面积486.74平方米，有车库25个面积1746.49平方米，有其他用房1处，为杂屋。根据合同约定，高层住宅1.2元/平方米/月，商铺2.5元/平方米/月，车库为30元/个/月，杂屋物业费免费。从2016年6月1日起计算至2020年4月30日止，共47个月。1、商业用房的物业费。（1）雄海雅苑12栋x3商业房395.34平方米，原鼎恒宾馆承租，已交纳从2016年6月1日起至2017年6月30日止的物业费11700元。原已交纳的不再计算，现在由被告经营名阳宾馆，欠交34个月物业费为33603.9元（395.34*2.5*34）。（2）雄海雅苑12-13栋之间商铺、地下车库、地下车库-x1商业房110米，原麓之谷大药房承租，已交纳从2016年6月1日起至2017年5月30日止的物业费1800元。原已交纳的不再计算，尚欠交35个月物业费为9689.75元（110.74*2.5*35）。2019年8月25日起改由第三人夏志华承租。其中应由第三人夏志华承担的，租赁从2019年8月25日起，物业费算至2020年4月30日止，共8个月7天，应交物业费为2277.31元（110.74*2.5*（8+7/31）），剩余的应由被告承担7412.44元（9689.75-2277.31）。（3）雄海雅苑12-13栋之间商铺、地下车库、地下车库-x2商业房112米的租赁情况，由第三人唐柳晏承租-x2的大部分90.88平方米，外加-x1车库，已交纳从2016年6月1日起至2016年11月30日止的物业费4800元，每月800元。原已约定交纳的标准从其原标准，原已交纳的不再计算，第三人唐柳晏尚欠交41个月物业费为32800元（800*41，费用中含-111车库）。-102商业房的另一部分由顺达烟酒承租22平方米，已交纳从2016年6月1日起至2018年8月31日止的物业费1475元。原已交纳的不再计算，欠交20个月物业费为1100元（22*2.5*20）。2019年10月15日由第三人袁李租用（从-x2商业房共112.88平方米中分割22平方米），租赁从2019年10月15日起，物业费算至2020年4月30日止，共6个月17天，应交物业费为360.16元（22*2.5*(6+17/31)），剩余所欠739.84元（1100-360.16）应由业主被告承担。（4）雄海雅苑12-13栋之间商铺、地下车库、地下车库-x3商业房151米。尚未交纳任何物业费。欠交47个月共17762.48元（151.17*2.5*47）。2019年5月由第三人汤红飞承租，租赁从2019年6月1日起，物业费算至2020年4月30日止，共11个月，应交物业费为4157.18元（151.17*2.5*11），剩余所欠13605.3元（17762.48-4157.18）应由业主被告承担。2、住宅用房的物业费。（1）雄海雅苑13栋x1住宅227.28平方米。本房分成2部分，一部分由绿蔬果鲜生活超市承租，已交纳从2016年6月1日起至2020年4月30日止的物业费10293元（不包括已免1个月物业费225元），按225元/月收取，计算面积是90平方米，2.5元/平方米。该部分已按商用全部交纳，不再重复计算。另一部分由佳宜超市承租，已交纳从2016年6月1日起至2016年12月31日止的物业费1225元，已交纳部分不再重复计算。现在已空置，应由业主被告负责。空置期间按高层住宅计算，欠物业费为6589.44元（（227.28-90）*1.2*40）。（2）雄海雅苑13栋x2住宅259.46平方米。被告认为x2号房从买下来就被原告一直占用到2019年年底，用于堆放物业垃圾，不应收取物业费。但原告未予认可，且被告未提供充分证据证实，故对被告的主张不予采纳。故欠物业费为14633.54元（259.46*1.2*47）。3、车库的物业费。被告共有车库25个，面积1746.49平方米。（1）-x1车库。该车库面积为1058.75平方米，已与雄海雅苑12-13栋之间商铺、地下车库、地下车库-x2商业房112米中的90.88平方米共同出租，两个部分已交物业费4800元，每月800元。原已约定的标准从其原标准，且在商业用房的-x2房中已计算，本部分不再重复计算。（2）第三人汤红飞承租的21个车库。2019年6月1日由第三人汤红飞租赁-x3商业房151.17平方米和21个车库，共580平方米（被告与第三人约定面积）。原告认为，车库用于商业，应按商业用房2.5元每平方米每月交纳物业费。被告认为车库面积应按照单个车库30元/月收费，物业合同并未约定车库改造后按商业性质来收费，没有约定就应该按照原约定收取物业管理费，且车库公摊面积大。因《雄海花园物业服务委托合同》约定的车库收费标准为30元/月/个，无车库改商用的收费标准，也无该类型大小相当的车库已交费的标准，承租人第三人汤红飞也不同意按商业用房交物业费，故仍从其合同约定，故对被告的主张予以支持。21个车库欠费29610元（21*30*47）。其中第三人汤红飞应交纳从2019年6月1日起至2020年4月30日止，共11个月物业费6930元（21*30*11），剩余应由业主被告负担22680元（29610-6930）。（3）-x7、-x8、-x9号3个车位。被告认为该3个车库现均被原告公司占有使用，不应计收物业费。因原告未予认可，且被告未提供证据证实，故对被告的主张不予采纳。被告应交物业费为4230元（3*30*47）。4、其他房物业费。雄海雅苑13栋x房，面积243.86平方米。被告认为是杂屋，现在存放东西。根据物业合同，杂屋未改变用途不收取物业费。二、诉讼时效确定。被告认为原告从未向他和第三人催缴过物业费，原告的诉请已超过诉讼时效。根据法律规定，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。经查，被告的部分承租人从2017年至2020年期间都交纳过物业费共计31293元，故原告的诉请并未超过诉讼时效，对被告的该项意见本院不予采纳。三、违约责任与违约金。原告依据合同从2016年6月1日为雄海花园提供物业服务至今，当事人各方均未严格按合同履行。被告及承租人未及时足额交纳物业费，而原告在公共环境卫生清扫、垃圾清运、管道维护、用电保障维护、道路维护上不符合合同约定。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本院考虑各方的过错程度，酌定物业费按60%交纳。对于原告要求被告支付违约金，因双方均存在违约，违约金的请求本院不予支持。四、物业费的确定与分担。1、第三人唐柳晏租赁面积共510平方，其中租用-x2商业房90.88平方米（-x2商业房共112.88平方米，其中22平方米租给第三人袁李），余为-x1车库，开有卡曼尼独品店，租赁从2015年10月27日起，已交纳从2016年6月1日起至2016年11月30日止的物业费4800元，每月800元。原已交纳的标准从其标准，欠交41个月物业费为32800元，按违约责任确定第三人唐柳晏应付原告物业费为19680元。2、第三人汤红飞租赁面积共580平方米，其中-x3商业房151.17平方米，余为21个车库，租赁从2019年6月1日起，物业费算至2020年4月30日止，共11个月，欠交物业费为11087.18元(商业房4157.18+车库6930)，按违约责任确定第三人汤红飞应付原告物业费为6652.31元。3、第三人夏志华租用-x1商业房110.74平方米，租赁从2019年8月25日起，物业费算至2020年4月30日止，共8个月7天，应交物业费为2277.31元，按违约责任确定第三人夏志华应付原告物业费为1366.39元。4、第三人袁李租用-x2商业房22平方米（从-x2商业房的112.88平方米中分割22平方米），租赁从2019年10月15日起，物业费算至2020年4月30日止，共6个月17天，应交物业费为360.16元，按违约责任确定第三人袁李应付原告物业费为216.1元。5、被告刘安磐欠交物业费分别为：雄海雅苑12栋x3商业房应由被告承担物业费为33603.9元，雄海雅苑12-13栋之间商铺、地下车库、地下车库-x1商业房应由被告承担7412雄海雅苑12-13栋之间商铺、地下车库、地下车库-x2商业房剩余应由被告承担739雄海雅苑12-13栋之间商铺、地下车库、地下车库-x3商业房应由被告承担13605海雅苑13栋x1住宅应由被告承担6589.44元,雄海雅苑13栋x2住宅应由被告承担14633.54元,现由第三人汤红飞承租的21个车库在出租前由被告承担22680元,-x7、-x8、-x9号3个车库由被告承担4230元,以上共计103494.46元（33603.9+7412.44+739.84+13605.3+6589.44+14633.54+22680+4230）。按违约责任确定被告刘安磐应付原告物业费为62096.68元。根据法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。现原告认为，被告刘安磐作为业主，对物业费的缴纳负有连带责任。原告主张符合法律规定，本院予以支持，故被告刘安磐应对上述第三人债务承担连带交纳责任。五、物业占用、卫生费与预交电费。被告认为102号房从买下来就被他人占用到2019年年底，-x7、-x8、-x9号3个车库现被他人占有使用，被告可在查清后协商处理或另行诉讼或其他途径解决。被告及第三人认为从2017年7月起请人搞卫生每月付款600元至今，清运垃圾费9900元，第三人唐柳晏认为向被告预交了电费5万多元。因上述被告及第三人未提起反诉和独立诉请，故在本案中不予审查和处理，相关人员可另行协商、诉讼或其他途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第三十四条、第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘安磐于本判决生效之日起五日内向原告湖南华瀚物业管理有限公司支付物业费62096.68元；二、第三人唐柳晏于本判决生效之日起五日内向原告湖南华瀚物业管理有限公司支付物业费19680元；三、第三人汤红飞于本判决生效之日起五日内向原告湖南华瀚物业管理有限公司支付物业费6652.31元；四、第三人夏志华于本判决生效之日起五日内向原告湖南华瀚物业管理有限公司支付物业费1366.39元；五、第三人袁李于本判决生效之日起五日内向原告湖南华瀚物业管理有限公司支付物业费216.1元；六、被告刘安磐对上述第二、三、四、五项债务承担连带交纳责任；七、驳回原告湖南华瀚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3800元，由原告负担1800元，由被告刘安磐负担1800元，由第三人唐柳晏负担100元、第三人汤红飞负担50元、第三人夏志华负担25元、第三人袁李负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许朝阳二〇二〇年五月二十七日书记员  喻可妍附适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。