广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初52716号原告唐晓燕，女，1962年8月17日出生,汉族。原告杨林轩，男，1990年6月3日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人杨健虹，广东联睿律师事务所律师。被告候昌柏，男，1983年7月22日出生，汉族。原告唐晓燕、杨林轩诉被告候昌柏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人杨健虹到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两原告系母子关系，2019年6月20日，通过居间方深圳市南海一家房地产经纪有限公司，将拥有的深圳市福田区的房屋出租给被告候昌柏。双方签订《房屋租赁合同》，约定，租赁期2019年6月22日至2020年6月21日；租金每月人民币17500元。2019年7月22日起，原告唐晓燕催促被告按时支付租金，但被告一直拖欠。8月2日，两原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，并要求8月10日前返还租赁房屋。至起诉时，被告仍未返还租赁房屋。两原告认为被告的行为已经侵害了原告的财产权并造成损失，根据《房屋租赁合同》第十一条合同解除第（四）款第1项，承租人不按照约定支付租金达十日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋。依据《房屋租赁合同》第十二条违约责任第（一）款，承租人有第十一条第四款情形之一的，应按照月租金的200%向出租人支付违约金，同时出租人可要求承租人将该房屋恢复原状并赔偿相应损失。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《房屋租赁合同》第十条违约责任第（四）款，承租人未按照约定时间返还房屋的，应按月租金的200%按日支付违约金的规定，两原告有权要求被告赔偿损失以保障自身合法权益。据此，特向法院提起诉讼，恳请及时审理，依法确认原被告之间的房屋租赁合同解除，并支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告诉至法院请求判令：一、确认两原告与被告之间的房屋租赁合同解除，被告返还租赁房屋给两原告；二、被告向两原告支付违约金35000元（以两原告收取的租赁押金抵扣）；三、被告赔偿房屋占用期间的租金损失（按每日1167元的标准支付，自2019年7月22日起至实际返还租赁房屋日止）；四、被告承担本案全部诉讼费用。原告在庭审时明确第二项诉讼请求即两原告无须向被告返还租赁押金35000元，变更第三项诉讼请求为被告向两原告支付逾期腾房期间的占有使用费（按每日1167元的标准支付，自2019年8月10日起计算至被告实际返还租赁房屋之日止）。被告未到庭、未答辩、亦未提交任何证据。经审理查明，2019年6月20日，两原告的委托代理人杨茜（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于深圳市福田区的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用；租赁期限自2019年6月22日至2020年6月21日，月租金为17500元，每月22日前支付当月租金；租赁押金为35000元，承租人应在签订合同1日向出租人支付，出租人收取押金后应向承租人开具对应金额的押金收据；租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金以及承租人应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租人。合同第十一条约定，（一）经租赁双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）出租人有下列情形之一的，承租人有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋不符合相关法律、法规或规章等规定，或严重不符合合同约定，或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务或支付维修费用，致使承租人无法正常使用房屋的。4、欠缴各项费用的金额相当于一个月租金，致使承租人无法正常使用房屋的。5、未经承租人同意，将该房屋进行改建、扩建或装修的。6、签署本合同后，出租人拒绝出租该房屋的。（四）承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金或押金达十日的。2、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、未经出租人书面同意将房屋转租给第三人的。8、未经出租人书面同意擅自对该房屋进行装修的。9、签署合同后，承租人拒绝承租该房屋的。（五）其他法定的合同解除情形。合同第十二条约定，（一）出租人有第十一条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向承租人支付违约金；承租人有第十一条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向出租人支付违约金，同时出租人可要求承租人将该房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，出租人需提前收回该房屋的，或承租人需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；出租人还应退还所有押金和未发生的租金。（三）因出租人未按约定履行维修义务造成承租人人身、财产损失的，出租人应承担赔偿责任。（四）承租人不按约定支付租金或押金但未达到解除合同条件的，以及承租人未按约定时间返还该房屋的，应按月租金的200%按日支付违约金。（五）经纪方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，应退还全部已收取的佣金。同时，被告在合同中明确其通讯地址为广东省深圳市福田区，并约定按照该地址收发文书无论是他人代收、本人拒收、无人签收，均视为已送达本人。同日，两原告向被告交付了案涉房屋，被告向原告唐晓燕支付了租赁押金35000元及首月租金17500元。两原告主张被告在支付了首月租金即2019年6月22日至2019年7月21日期间的租金17500元后，未按约定支付下月租金，故两原告于2019年8月2日向被告在合同中约定的地址寄送了《解除租赁合同通知书》。该通知书载明，自通知函发之日起双方的租赁关系解除，请被告在收到通知五日内(最迟于2019年8月10日)搬出案涉房屋。该通知书于当日由他人代收。庭审时，两原告主张被告目前仍未搬离案涉房屋，案涉房屋每月仍产生水电费、燃气费，但因两原告一直居住于国外，目前无法回国，故无法收回房屋。两原告另提交了案涉房屋燃气费、电费账单的打印件。另查明，根据两原告提交的合同约定的租金收款账户的银行交易流水单显示，被告于2019年6月20日支付了租赁押金35000元及首月租金17500元；被告于2019年8月7日支付了租金17500元；被告于2019年8月24日支付了租金17500元；至2020年4月8日，再无被告支付款项的记录。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，两原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，视为其放弃举证、质证、答辩的诉讼权利，应自行承担相应的后果。本案的争议焦点为两原告是否有权解除合同。根据查明的事实，被告于2019年8月7日才支付2019年7月22日至8月21日期间的租金，迟延支付租金超过十日，根据案涉租赁合同第十一条第四款的约定，原告有权解除合同。原告于2019年8月2日向被告约定的地址寄送解除合同通知书，系合法行使合同解除权。该通知书于2019年8月2日被他人代收，根据合同约定，视为已送达本人，故案涉租赁合同已于2019年8月2日解除。案涉租赁合同解除后，被告至今仍未搬离案涉房屋，两原告诉请被告向其返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。关于两原告请求被告自2019年8月10日支付逾期腾房期间的占有使用费。两原告主张按每日1167元的标准计算占有使用费，本院酌定按合同约定的租金标准的1.3倍计算。此外，被告已于2019年8月7日、8月24日分别向原告支付了租金17500元，该款项应在占有使用费中予以抵扣。综上，本院认定两原告的租金损失应当按每日758元（17500/30×1.3）的标准，自2019年9月26日起计付至被告实际返还案涉房屋之日。另，根据案涉租赁合同第十二条约定，承租人有第十一条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向出租人支付违约金。因被告未按约定支付租金，原告请求被告向其支付违约金35000元，符合合同约定，本院依法予以支持。原告主张以其收取的租赁押金予以抵扣，因案涉租赁合同约定，合同解除后房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金以及承租人应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租人，故原告的主张有合同依据，本院予以支持。因被告向两原告支付了租赁押金35000元，经抵扣，两原告无须向被告返还该笔款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告唐晓燕、杨林轩与被告候昌柏于2019年6月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除；二、被告候昌柏应于本判决生效之日起十日内，向原告唐晓燕、杨林轩返还深圳市福田区的房屋；三、被告候昌柏应于本判决生效之日起十日内，向原告唐晓燕、杨林轩赔偿租金损失（以每日758元的标准，自2019年9月26日起计付至被告候昌柏实际返还深圳市福田区房屋之日）；四、原告唐晓燕、杨林轩无须向被告候昌柏返还租赁押金35000元；五、驳回原告唐晓燕、杨林轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1550元（已由原告预交），由原告唐晓燕、杨林轩负担271元，被告候昌柏负担1279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 曹    阳人民陪审员 吕  平  荒二〇二〇年五月二十七日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。