河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终690号上诉人（原审被告）：马飞，男，汉族，1983年1月29日生，现住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：朱朝阳，河南地依律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：开封市鼎固物业管理有限公司。住所地：开封市鼓楼区省府西街**。统一社会信用代码：91410204395586308A。法定代表人：张培奇，职务总经理。委托诉讼代理人：李东波，河南龙文律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙鑫，河南龙文律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人马飞因与被上诉人开封市鼎固物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市鼓楼区人民法院（2019）豫0204民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人马飞上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院对一审判决中的租金、咨询管理服务费适当予以减免，或发回重审；一审、二审诉讼费由开封市鼎固物业管理有限公司承担。事实与理由：1.开封市鼎固物业管理有限公司所出租的房屋未通过消防验收，该公司还一直进行地下停车场的施工，严重影响马飞的经营。马飞未恶意拖欠租金，而是与公司进行协商，公司对解除合同也负有不可推卸的责任。2.开封市鼎固物业管理有限公司未履行服务咨询义务，马飞不应支付该费用。被上诉人开封市鼎固物业管理有限公司辩称，1.我公司已经在2017年10月12日完成了办理完消防合格证，具备商业经营条件。2.马飞所经营的场所与地下停车场是不同区域，对地下停车场的升级改造不影响马飞的正常经营。我公司提供了服务管理，该服务管理有时间持续性和无法计量性，并非马飞所称未提供服务。开封市鼎固物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除开封市鼎固物业管理有限公司、马飞签订的《商铺租赁合同》；2、依法判令马飞支付拖欠的租金和服务咨询管理费计170484元和支付免租期内租金175032元，以上共计345516元，违约金从2019年10月按所欠费用每天以3‰承担违约责任，实际要求计算至马飞履行之日；3、请求依法判决马飞赔偿开封市鼎固物业管理有限公司3个月的房屋空置损失费61260元；4、诉讼费用由马飞承担。一审法院查明事实：2017年7月7日，开封市鼎固物业管理有限公司与马飞经协商签订“商铺租赁合同”一份。合同约定如下内容：一、开封市鼎固物业管理有限公司将其位于开封市中山路114号开封万博时代广场内编号为4F层4004号出租给马飞，面积为324.13平方米；二、马飞在该租赁区域经营纯火火锅品牌；三、租赁期限为5年，自2017年9月1日至2022年8月31日，经营期间免六个月的租金及服务咨询管理费（即2017年11月、2018年2月、5月、8月、11月及2019年2月），如果由于马飞原因提前终止或解除合同的，马飞不再享有免租期，其必须在终止合同或者解除合同后3日内向开封市鼎固物业管理有限公司补缴上述免租期的所有费用等；四、费用为租赁费每月为20420元和服务咨询管理费每月为8752元，从第四年度递增5％；五、合同签订之日，马飞向开封市鼎固物业管理有限公司支付履约保证金27172元；……九、双方同意由开封哥伦布商业运营管理有限公司对该购物广场进行统一管理；……十三、若马飞拖欠任何费用，开封市鼎固物业管理有限公司有权要求以拖欠金额按每日3‰计收违约金；另外该合同还对其他事项作出约定。另查明，马飞向开封市鼎固物业管理有限公司交纳履约保证金27172元。自2017年9月至2019年3月期间累计19个月，马飞按时向开封市鼎固物业管理有限公司支付13个月的租金及服务咨询管理费，其中6个月因属于合同约定的免租期未缴纳。2019年4月至2019年9月，马飞尚欠开封市鼎固物业管理有限公司租金及服务咨询管理费160484元未给付（已扣除马飞于2019年9月29日缴纳的10000元）。开封市鼎固物业管理有限公司于2019年8月28日向马飞发出费用催缴联系函，要求马飞于2019年8月31日之前足额缴纳相关费用。2019年8月30日，开封市鼎固物业管理有限公司向马飞发出腾房通知，通知马飞解除合同，返还租赁物，缴清所欠费用。2019年9月6日，又向马飞发出腾房通知，双方产生纷争。上述事实有当事人陈述、商铺租赁合同、转账凭证、欠费明细等证据予以证实。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。开封市鼎固物业管理有限公司与马飞双方签订商铺租赁合同，就租赁事宜作出具体明确的约定，符合法律规定，予以确认，双方均应当按照合同的约定完全履行义务。作为出租人开封市鼎固物业管理有限公司应当及时将符合要求的租赁物交付马飞，并向马飞提供咨询管理服务。承租人马飞应当按照约定及时向开封市鼎固物业管理有限公司交纳租赁费和服务咨询管理费。关于合同解除问题，因马飞长期拖欠租金，在开封市鼎固物业管理有限公司多次催收的情况下仍未及时给付，已经构成违约，故开封市鼎固物业管理有限公司要求解除双方签订的合同，符合法律规定，予以支持。鉴于租赁合同已解除，马飞应当将租赁物及时返还开封市鼎固物业管理有限公司。关于开封市鼎固物业管理有限公司主张的拖欠租金160484元问题，有该公司提供的欠费明细予以证明，事实清楚，予以支持，但马飞缴纳的履约保证金27172元应当予以冲抵，冲抵后马飞应再向开封市鼎固物业管理有限公司缴纳租金133312元。关于合同约定的免租期费用问题，系双方就马飞全部履行合同的情况下，开封市鼎固物业管理有限公司给予的一定优惠措施，属于附条件的履行合同。现因马飞原因导致提前解除双方的租赁合同，故对于免租期内的相关费用，开封市鼎固物业管理有限公司主张马飞交纳符合法律规定，予以支持。根据双方实际履行期间25个月，一审法院酌定免租期为2.5月，即马飞应向开封市鼎固物业管理有限公司补缴免租期租金71470元（20420元／月＊3.5月）。开封市鼎固物业管理有限公司主张6个月的免租期费用过高，不予支持。对于开封市鼎固物业管理有限公司要求按所欠费用3‰承担违约责任的请求，一审法院认为，其要求的违约责任过高，酌定自2019年10月1日起至该租金及服务咨询管理费还清之日止，按实际所欠租金及服务咨询管理费、以年利率6%的标准予以计算。关于开封市鼎固物业管理有限公司要求马飞支付免租期费用的违约金，由于免租期费用原本系马飞的违约产生的有关费用，具有违约金属性，故开封市鼎固物业管理有限公司在主张免租期费用基础上另行计算违约金不当，不予支持。关于开封市鼎固物业管理有限公司主张3个月的房屋空置费61260元的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除开封市鼎固物业管理有限公司与马飞签订的商铺租赁合同；二、判决生效后十日内，马飞将租赁物腾空并交付开封市鼎固物业管理有限公司；三、判决生效后十日内，马飞向开封市鼎固物业管理有限公司支付2019年4月至9月期间的租赁费和服务咨询管理费133312元及违约金（计算方式为自2019年10月1日起至该费还清之日止，按照所欠实际费用133312元，以年利率6%的标准计算）；四、判决生效后十日内，马飞向开封市鼎固物业管理有限公司支付免租期租金71470元；五、驳回开封市鼎固物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7402元，减半收取3701元，由开封市鼎固物业管理有限公司承担1001元，马飞承担2700元。本院二审期间，开封市鼎固物业管理有限公司提交开封万博时代广场《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，马飞质证认为，对该证据的真实性无异议，但该证据不属于新证据，即使法庭认可具有证据资格，该证据也仅证明万博时代广场在投入使用经营前经消防安全检查合格，其投入使用后还要取得消防安全检查合格凭证。双方对该证据的真实性无异议，本院依法对原件进行了审查，对其真实性予以认定，该证据也本案有关联性，本院予以采纳。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，开封市鼎固物业管理有限公司与马飞签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应按照约定全面履行自己的义务。出租人开封市鼎固物业管理有限公司已经将符合要求的租赁物交付马飞，并向马飞提供管理服务。承租人马飞则应当按照约定及时向出租方交纳租赁费和服务咨询管理费。马飞上诉称出租的房屋未经过验收，但开封市鼎固物业管理有限公司提交证据证明其已经经过消防安全验收，马飞的该上诉理由不能成立，本院不予支持。马飞上诉称地下停车场的施工影响其经营，开封市鼎固物业管理有限公司与马飞的《商铺租赁合同》中没有关于地下停车场的约定，马飞主张停车场施工造成其损失进而要求减少租赁费的主张无相关依据。综上所述，马飞的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元，由马飞负担。本判决为终审判决。审判长  李雅奇审判员  谢 芳审判员  高新峰二〇二〇年五月九日书记员  宋亚含