广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初8513号原告：桂玄，男，1987年8月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：潘春晓，广东法制盛邦律师事务律师。委托代理人：戴正言，广东法制盛邦律师事务实习律师。被告：刘演炉，男，1956年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：郭锦冰，广东九剑律师事务所律师。原告桂玄诉被告刘演炉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日受理后，依法适用普通程序，并依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款之规定，由审判员关则深独任审理，公开开庭进行了审理。原告桂玄及其委托代理人潘春晓、戴正言，被告刘演炉的委托代理人郭锦冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂玄提出如下诉请：1、判令被告向原告退还保证金2000000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，自2020年2月28日起计至清偿之日止）；2、被告向原告返还预付租金4000000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，自2020年2月28日起计至清偿之日止）；3、被告向原告支付律师代理费70000元；4、本案受理费由被告负担。事实和理由：2018年1月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告将位于本市白云区人和镇凤和村凤岗路6号的物业出租给原告，租赁期限为16年（无起止时间），物业按每月每平方米30元计租，空地按每月每平方米10元计租；保证金为2000000元，期满或因被告的原因解除合同的，被告应于五日内将保证金退还给原告；由被告负责办理好一次商业消防及整体物业临商证明；违约者应赔偿守约方的损失，包括律师费等。合同签订当日，原告向被告支付保证金2000000元。被告承诺半年内办好手续，但期限届满后被告仍未办理好一次消防。2018年10月23日，双方签订补充协议，约定原告向被告预付5000000元租金，协议签订之日先付4000000元，一次消防合格后并交付使用时再付1000000元，如超过六个月未办理好的，物业按每平方米20元计租，空地不计租，办理好一次消防后按新约定的租金计算。当日，原告依约向被告付款4000000元。但截至本案起诉之日止，被告仍未办理好消防手续，涉案物业无法投入使用，原告于2020年2月24日通知被告解除合同，并要求被告退还押金及预付的租金并赔偿相关损失，但无果。被告刘演炉辩称：不同意原告的诉请。我方已经将涉案房屋及空地交付给原告使用，原告已经进行装修并开展招商活动，涉案房屋的状况，是原告亲自查看过的，双方并无约定我方需要将房屋装修好再交付给原告。涉案房屋也不是烂尾楼，只是没有进行装修，原告接手后已经就涉案房屋部分进行了装修，后期原告没有全面装修是其自身的问题，恰恰能够证明原告因其自身经营问题，导致后期资金不足而拒付租金。根据双方签订的合同及补充协议的约定，原告需要支付租金，补充协议也明确约定，即便我方未办理好一次消防手续，原告也应按降低后的标准支付租金，也可证实原告接受涉案房屋没有通过一次消防验收后继续计算租金的情况。经审理查明：原、被告于2018年1月27日签订《租赁合同》，约定由原告承租被告位于本市白云区人和镇凤和村凤岗路6号的物业及空地（原告提交的合同文本未明确面积），物业部分按每月每平方米30元计付租金，空地部分按每月每平方米10元计付租金；租赁期限为16年，自2018年至2034年（原告提交的合同文本未明确具体的日期）；原告应于合同签订当日向被告支付2000000元作为保证金，合同期满或因被告的原因解除合同的，被告应于双方结清费用后5日内退还保证金；被告负责办理一次商业消防、安装三台电梯、提供1600kw的电量及整体物业临商证明；被告给予原告7个月免租期，消防批文在网上能查到备案后，原告再提前支付7个月的租金；免租期从被告获得一次商业消防合格在网上能查到备案号之日起计算，但如广场配电申请超过该期间仍未批复的，免租期起算日顺延至获得批复之日；合同还约定违约方应当赔偿守约方的损失，包括律师代理费等；合同另就其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告向被告交付保证金2000000元，被告开具了相应收据。诉讼中，被告提供的合同文本中明确了物业面积为23000平方米，空地面积为3800平方米，租赁期限自2018年1月27日至2034年1月26日。被告提出双方于2018年10月23日曾一致确定了上述面积和期限，但由于只有被告带了合同文本，故仅在被告的合同文本上进行了明确。原告对此不予认可，被告也没有提供其他证据证明双方如何对面积进行丈量并确定具体的租赁期限。上述合同签订后，原告占用涉案物业一楼部分，经过装修后作为招商办公室，双方均确认该部分面积约为150平方米。2018年7月，原告在涉案物业悬挂了招商电话信息的条幅和标识。2018年10月23日，双方曾签订《租赁合同》补充协议，约定物业（含构筑物）按每月每平方米30元计付租金，按实际面积计算，空地按每月每平方米10元计付租金，租金按比例递增；原告向被告预付5000000元租金，补充协议签订当日预付4000000元，一次商业消防合格并交付使用时再付1000000元，租赁期间预付租金不足以扣除租金的，原告应按时于每月10日前足额支付租金；如超过6个月仍未办好一次商业消防的，物业租金按每月每平方米20元计算，空地不收取租金，待被告办理好一次性商业消防后，物业及空地按补充协议约定正常支付租金；补充协议另就其他事宜进行了约定。补充协议签订后，原告向被告预付租金4000000元，被告向原告开具了相应收据。诉讼中，双方提交了涉案物业的照片，截至目前，涉案物业除原告作为招商中心的办公室部分以外，其他部分均未进行装修，也未实质性投入使用。被告也当庭确认，涉案物业至今尚未取得一次消防验收手续。2020年1月17日，被告委托律师向原告发函，认为原告占用涉案物业，截至2019年12月，预付的4000000元租金已不足以扣除租金，故要求原告按补充协议约定的标准，向被告交纳租金。同年2月24日，原告通过短信、微信等方式向被告提出，租赁期限应自被告办理好一次商业消防后开始计算，双方补充协议重新约定办理期限后，被告仍逾期未能办好消防验收，涉案物业没有达到使用条件并交付，故提出解除租赁合同，并要求被告退还保证金和预付租金。被告确认其当时已经同意解除合同。2020年4月1日，原告搬离占用的涉案物业一楼的招商中心，将其交还给被告管业。另查，涉案物业于2018年1月3日经广州市白云区人和镇人民政府出具《白云区人和镇（街）临小工程开工建设审批表》，工程地址位于本市白云区人和镇106国道凤和村元洲科技城旁地块，总工期为210天，运营管理单位为广州市欧林家具有限公司，核定占地总面积为10143平方米，总建筑面积为19250.39平方米，共计8层。被告认为上述审批表即为涉案物业的报建手续。再查，原告为本案委托律师代理诉讼，共支出代理费70000元。以上事实，有《租赁合同》、租赁合同补充协议、《白云区人和镇（街）临小工程开工建设审批表》、银行流水、收据、照片、微信聊天记录、短信记录、律师函、代理合同、发票和当事人陈述等证据可以证实。本院认为,被告租予原告的房屋仅由当地镇人民政府核发《白云区人和镇（街）临小工程开工建设审批表》，并无取得规划建设部门核发的建设工程规划许可证等证照，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋租赁合同应为无效合同。原、被告双方依无效合同取得对方的财产均应返还给对方，原告要求被告退还收取的保证金2000000元符合法律规定，本院予以支持。根据本案证据反映的事实，涉案的物业至今尚未进行装修，被告也无依约取得一次消防验收，并无条件投入实际使用，而且原、被告双方于2018年10月23日签订补充协议时已经明确约定，原告于补充合同签订之日预付租金4000000元，待取得一次消防验收并交付使用时再预付租金1000000元，上述事实相互印证，足见涉案物业并未全面交付给原告使用，故原告要求被告退还预付的租金4000000元合理合法，本院也予以支持。合同无效，违约条款亦然，且双方签订合同前均未尽审慎义务，对合同无效均有过错，原告要求被告赔偿保证金及预付租金的利息、赔偿律师代理费均缺乏理据，本院均不予支持。对于原告确认其实际占用涉案房屋150平方米用作招商中心的事实，本院予以认定，相关占有使用费被告已另案起诉，本院另案调处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、于本判决生效之日起五日内，刘演炉向桂玄归还保证金2000000元、预付租金4000000元；二、驳回桂玄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费54308元，由桂玄负担650元，由刘演炉负担53658元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年五月九日书记员  周家怡