河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初1429号原告许昌市朝阳物业管理服务有限公司，住所地许昌市仓库路22号。法定代表人杨新平，任该公司总经理。委托诉讼代理人丁永建，河南名人律师事务所律师。被告王伟才，男，汉族，1981年4月1日出生，现住许昌市建安区。原告许昌市朝阳物业管理服务有限公司（以下简称朝阳物业公司）与被告王伟才物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朝阳物业公司的法定代表人杨新平及委托诉讼代理人丁永建、被告王伟才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年6月至2020年5月的物业管理费5388元、垃圾处置费360元、公摊电费432元、电梯维护费1980元，2014年至2020年间暖损费3925元及违约金10282元，以上共计22367元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告和许昌大正物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定了被告和许昌大正物业管理有限公司的权利和义务，物业管理内容、收取物业费的标准、项目，原告有权代收水费、电费、燃（煤）气费、热费等费用及违约责任（应按日1‰的标准向原告交纳）。同时，被告和许昌大正物业管理有限公司签订了《业主临时公约》及承诺书，被告承诺应按公约的约定及时履行交纳物业费的义务，被告逾期拒绝交纳违约的，许昌大正物业管理有限公司有权要求被告承担违约责任，收取滞纳金。2014年，经南苑新城小区70%以上业主签字同意以及和许昌大正物业管理有限公司协商并办理交接手续，原告入驻南苑新城小区并进行物业服务，经原告在南苑新城小区公示，小区物业费变更为0.65元/㎡/月，公摊水电费变更为每户每月6元，生活垃圾处置费变更为每户每月5元。目前原告仍依照该标准收费，70%的业主也按此标准执行。被告房屋面积为115.14㎡，原告自进驻该小区后积极履行了相关的权利和义务，但自2014年6月至今，被告没有任何理由停交物业服务费和其他各项费用，2014年1月2日至3月2日的暖损费被告也未交。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告王伟才辩称，原告主张的物业费高于原合同约定，我没有看到原告在小区内公告变更物业费收费标准；电梯维修费不合理，但是使用过程中经常出现问题，而且电梯不符合标准的要求；垃圾处置费、公摊电费的标准不知道从哪里来，需要原告给我说明；水电均摊费，我们楼层四个灯一直都是只有一个灯亮，步梯间的灯不亮，电梯顶有六个灯但是只有一个两个灯亮，我们也向原告物业反映过，但是现在依然没有改变，我这有图片为证；我们小区的水系这么多年早都干了，绿植花卉树木也都铲除私自改成车位，所以水电均摊都不应该存在，原告提出这些费用是侵害我们业主的利益，我们可以拒绝交费；暖损这一块，许昌定价为0.171元每立方收取的，而且没有暖损这一项，原告自入驻小区以后是按照0.18元每立方的标准收取，还强制收取暖损，不交就停水；原告物业服务这一块脏、乱、差，我们那排污池的脏水经常会溢出来，臭气熏天，电梯间卫生也不好，对我们的生活造成很大影响；物业费5388元我愿意出，其他费用一分我也不愿意出。本院经审理查明以下案件事实：被告王伟才系南苑新城小区9号楼东单元2层西东户房屋的业主，其房屋建筑面积为115.14㎡。2011年5月28日办理入住手续入住该小区，同日，被告王伟才作为乙方，许昌大正物业管理有限公司作为甲方，双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定甲方向乙方收取物业管理费、共用水电费用、车位管理费、代收代缴水费、电费、燃煤气费、热费等代收代缴收费服务，并约定乙方不按约定的标准和时间交纳有关费用的，需支付自逾期之日起每天千分之一的违约金。2014年6月20日，许昌大正物业管理有限公司根据2014年5月20日公示的日期正式退出南苑新城小区的物业管理，由朝阳物业公司接管南苑新城小区的物业管理工作。朝阳物业公司进入南苑新城小区进行物业管理时，经该小区70%以上业主签字同意，并在许昌市建安区房产管理局物业市场监察股办理备案手续。其物业收费标准为多层住宅每月每平方米0.45元，高层住宅每月每平方米0.65元，多层电梯房每月每平方米0.6元，代收公摊水电费每户每月6元，代收生活垃圾处置费每户每月5元，代收电梯运行费每户每月30元，并在小区内进行了公示。被告王伟才自2014年6月至2020年5月期间（共计72个月）未向原告交纳物业服务费5388元（115.14㎡×0.65元/㎡/月×72个月，原告仅主张5388元本院予以支持）、垃圾处置费360元（5元/月×72个月）、公摊电费432元（6元/月×72个月）、电梯维护费1980元（30元/月×66个月，每年优惠一个月）；自2014年1月至2020年5月共拖欠暖气管网损耗费3867元（2014年1月2日-2014年3月2日共计供暖60天，每平方每天按0.18元计算，暖气管网损耗费按30%收取373元；2014年12月3日-2018年3月4日，每年供暖90天，每平方每天0.18元，暖气管网损耗费按30%收取2236元；2018年11月18日-2019年3月11日供暖113天，每平方每天0.171元，暖气管网损耗费按30%收取667元；2019年11月26日-2020年3月14日供暖110天，每平方每天0.171元，暖气管网损耗费按30%收取649元），以上共计12085元。另，2010年11月9日，许昌市发改委出台了《许昌市区试行居民供热分户计量试点收费的通知》，要求居民采暖收费试行两步制热价，即采暖用户要交纳基本热价和计量热价，未采暖用户只交纳一定金额的基本热价。本院认为，南苑新城小区原由许昌大正物业管理有限公司进行物业管理，在许昌大正物业管理有限公司撤出该小区后，南苑新城小区在未成立业主委员会的情况下，由朝阳物业公司与该小区70%以上业主签订关于南苑新城物业管理意见征询表，同意由朝阳物业公司接管该小区的物业管理工作，并在许昌市建安区房产管理局物业市场监察股办理备案手续，且自2014年6月至今，原告朝阳物业公司已为该小区提供物业服务，包括被告在内的小区业主也接受了该物业服务，双方已形成物业服务合同关系，故原告主体资格适格，被告王伟才应当向原告交纳物业管理费及相关共用费用。关于原告要求被告支付暖气损耗费的诉求，因供热系统建设具有区域性，无论业主是否用热都需对设施进行维修和管理，关系到小区全体业主的公共利益，考虑到供暖设备折旧、维修及建筑公共部分耗热，物业公司按照正常供热价格的30%收取暖气损耗费具有合理性，故对于原告要求被告支付暖气损耗费本院予以支持。以上费用共计12085元，被告未按时支付已构成违约，应当向原告支付违约金，但考虑到原、被告双方关于违约金的约定标准（日千分之一）过高，本院将违约金调整为欠付费用的20%为宜，故被告王伟才应向原告支付违约金2417元。对于被告辩称的理由，因起提供的证据不足证明其主张，故本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王伟才于本判决生效后十日内一次性支付原告许昌市朝阳物业管理服务有限公司截止2019年5月31日的物业服务费、公摊水电费、生活垃圾处置费及电梯运行费、暖损费共计12085元及违约金2417元。二、驳回原告许昌市朝阳物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费359元、减半收取179.5元，由原告许昌市朝阳物业管理服务有限公司负担25元，被告王伟才负担154.5元。应由被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并支付。本判决为终审判决。审判员  杨合庆二〇二〇年五月十五日法官助理张静芳书记员徐晓丽