济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7401号 原告：尚民，男，1971年6月10日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：袁美环（特别授权代理），山东千越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎子玉，山东千越律师事务所实习律师。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶（特别授权代理），山东平正大律师事务所律师。 原告尚民与被告山东佳汇旅游发展有限公司（佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，被告佳汇公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院作出裁定驳回被告佳汇公司的管辖异议，被告佳汇公司不服向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2019年11月5日作出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。因案件审理需以其他案件审理结果为依据，本案中止诉讼。后本院依法适用普通程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告尚民的委托诉讼代理人袁美环、郎子玉，被告佳汇公司的代理人隋轶均到庭参加了诉讼。诉讼中，原告申请财产保全，本院依法在956000元范围内，冻结被告佳汇公司的银行存款（冻结期限一年）或冻结被告佳汇公司持有某（山东）文旅发展有限公司的股权（冻结期限三年）。本案现已审理终结。 尚民向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2009年4月15日签订的《投资协议》，该协议约定的内容中名为投资实为买卖，合同中约定被告向原告交付某假日酒店客房中心X区、房号为X，建筑面积306平方米的房屋，投入金额即房屋总价款为120万元，原告依约付清全款，被告于2009年5月底将房屋交付给原告使用，并于2009年12月31日向原告开具项目记载为“销售不动资产”的发票，原告至今一直在该房屋居住。2019年8月2日南部山区管委会作出《通知》，通知被告占用某村集体土地建设的39栋别墅（含原告购买的房屋）属于建章建筑，责令其于8月5日前拆除，此时，原告方知案涉房屋为违章建筑。原、被告签订的房屋转让合同中列举了被告建设某假日酒店客房中心的建设依据，包括立项批文、环境影响报告表、四荒使用权证书、济南市历城区仲宫村镇规划许可证、选址意见书等，原告有理由相信所购房屋系合法的，原告已尽到注意义务，并无过错。案涉房屋被确认为违法建筑，被告故意隐瞒房屋建设违法的真实情况将房屋出售给不知情也无法获得真实情况的原告，损害了原告的合法权益。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，在手续齐全的情况下，房屋仍被强拆，被告认为政府违约、违法的行为是根本原因，被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的物情况十分清楚，并在此基础上与被告签订涉案合同，被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力范畴，原告方对此十分明晰，故被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、请求法院审查涉案合同的性质及效力，并在此基础上判断双方有无责任或责任分担；4、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则和标准；5、原告在已占有使用涉案房屋多年，实际占用涉案房屋，因此返还的购房款应扣除占有使用费；6、鉴于如认定合同无效，被告认为原告也负有一定的责任，因此原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告进行分担。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 一、尚民提供的证据：1、《 二、佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设管理小区建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫某村拟建香山寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《某假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于某景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、南部生态经济区项目审批表一份；10、建设用地初审意见表一份；11、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；12、村镇规划选址意见书一份；13、建设工程规划许可证一份。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2009年4月15日，佳汇公司（甲方）与尚民（乙方）签订《某假日酒店》投资协议，协议主要内容为：“第一条某假日酒店项目土地使用权的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止，其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年，自2052年9月26日至2057年9月26日。第二条乙方为该项目投入资金计人民币壹佰贰拾万元。签订本协议之日支付人民币玖拾陆万元整，余下投资额计人民币贰拾肆万元于车库改造、院落围栏改造、路边停车位2个场地平整费用由甲方负责；路边停车位于其他费用由乙方负责。第三条乙方所提供资金，由甲方根据投资项目需要，自由支配，乙方不得干涉。甲方负责该项目的工程建设及相关手续的完善，保证工程顺利竣工并验收合格。为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《某假日酒店》客房中心X区，房号为X，建筑面积306平方米……第四条甲方为乙方提供的客房在2009年5月15日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。……3、该客房交付乙方之日起即视同乙方收回全部投资本金，即（人民币）壹佰贰拾万元，乙方投资收益通过对该客房的经营收入来实现。……5、在经营期间，乙方可在不改变客房用途的前提下自由转让对该客房的占用、使用、收益、处置权。乙方转让上述实物及权益时，全部收入归乙方所有；相关税费，由乙方承担。…….” 后尚民依约向佳汇公司交纳了120万元。2009年12月31日佳汇公司出具销售不动产和转让无形资产通用发票（平）1份，载明项目名称：某假日酒店客房中心，合同编号：X，项目地址：《某假日酒店客房中心》，开票项目：销售不动资产，金额1200000元。” 佳汇公司于2009年5月底将涉案房屋交付尚民。 2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月24日，涉案房屋被拆除。 另，诉讼中，尚民申请财产保全支出保全费5000元。 本院认为：尚民与佳汇公司签订的《某假日酒店投资协议》名为投资实为房屋买卖合同。所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2009年4月15日双方所签《某假日酒店》投资协议违反法律强制性规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。尚民主张向佳汇公司支付1200000元购房款。佳汇公司应予以返还该笔购房款。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付尚民，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故尚民应向佳汇公司支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。尚民主张房屋于2009年5月底交付，2019年8月24日被拆除，佳汇公司对此无异议。因此，本院认定涉案房屋于2009年5月底交付给尚民，于2019年8月24日被拆除。尚民应向佳汇公司支付自2009年6月1日至2019年8月24日（122.8个月）的使用费。根据双方签订的购房合同第一条，涉案房屋土地使用年限为自房屋交付之日至2057年9月26日止。因此，本院认为涉案房屋坐落的土地使用年限应截至合同约定的2057年9月26日。因此，尚民应向佳汇公司支付占有使用费【1200000元/579.9个月（2009年6月1日-2057年9月26日）*122.8个月】=254113元。佳汇公司在扣除使用费后，剩余购房款945887元应当返还给尚民。 关于利息，尚民在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，佳汇公司没有返还相应购房款，应当赔偿尚民利息损失。利息应自2019年8月25日起计算至清偿完毕之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、尚民与山东佳汇旅游发展有限公司于2009年4月15日签订的《某假日酒店》投资协议为无效合同； 二、山东佳汇旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向尚民返还购房款945887元； 三、山东佳汇旅游发展有限公司向尚民支付利息，利息以945887元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、驳回尚民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15660元，由尚民负担3316元、山东佳汇旅游发展有限公司负担12344元；保全费5000元由山东佳汇旅游发展有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  刘 杰 人民陪审员  赵金生 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  吕纯纯