江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初253号原告：吴素琴，女，1967年3月23日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：陶仕齐，江西开河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：黄镇，江西开河律师事务所实习律师，特别授权。被告：徐性，男，1985年1月8日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：曹建平，江西惟民律师事务所律师，特别授权。原告吴素琴与被告徐性房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告吴素琴及其委托诉讼代理人陶仕齐、黄镇到庭参加诉讼，被告徐性及其委托诉讼代理人曹建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴素琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租赁费17,500元；2.判决被告交还房屋钥匙，并按2917元/月支付2020年3月1日起至交房屋止期间的占用费；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月1日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将柴桑区甘泉路14号房屋二楼租赁给被告用于服装加工。双方约定租期一年，租金35,000元/年，先交租金后使用，但被告因资金原因，要求先预付一半即17,500元，并承诺2019年6月份付清全年房租。合同签订后，原告即将房屋交付被告使用，然而被告一直未将剩余的房租支付给原告。现合同租赁期满，被告不但不交付剩余房租也不归还租赁房屋。为维护原告自身合法权益，故诉讼来院。被告徐性辩称，1.被告在2019年9月5日已搬离了租赁房屋，在搬离之前被告已经通知了原告，并将房屋钥匙按照原告的指示放在房屋的窗台上，搬离后的几天被告的丈夫来到租赁的房屋拿走了钥匙，并将房屋进行了反锁；2.被告搬离的原因是因为该房屋无法办理营业执照，在租赁之前原告承诺被告可以办理营业执照，但因该房屋已经办理了营业执照，所以无法再办理，在原告2019年七月份左右就向被告催缴房租，被告就向其说明了半年到期后搬离；综上根据租赁合同提前解除租赁协议没有违约责任，被告搬离的事情原告是知晓的，并对房屋进行了实际的占有，故不应承担2019年9月5日之后的房屋租赁费以及房屋到期后的占用费，请求法庭驳回原告全部诉请。原告吴素琴为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：证据一、原告身份证复印件，《房屋所有权证》复印件一份（当庭与原件核对一致），《房屋租赁合同》复印件一份（当庭与原件核对一致），拟证明：1.原、被告签订了房屋租赁合同，该合同合法有效；2.租赁合同约定租赁期一年，自2019年3月1日至2020年3月1日，租金35,000元/年，被告仅支付半年租金。证据二、微信聊天记录打印件七张及光盘一张，拟证明自2019年6月25日至2019年10月10日，原告不断地向被告催讨租金，但被告未支付的事实。被告徐性为支持其答辩意见，向本院提供证据如下：证据一、一份情况说明（高龙柱写的），八份视频存在一张U盘里（七份是2020年4月12日上午十一点左右高龙柱与被告的现场视频、一份是2020年4月12日上午十一点左右高龙柱母亲与被告现场视频），拟证明在2019年9月份，被告搬走后原告的丈夫过来将房屋的门反锁，并告知一楼的租户不要让被告再上来，原告对该出租房屋已进行了占有，不应当要求被告支付租赁费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告身份证复印件、《房屋所有权证》复印件一份、《房屋租赁合同》复印件一份，被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于上述证据的证明力，本院将结合案件事实以及当事人欲证明的相关诉讼主张进行评判。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的微信聊天记录打印件7张及光盘一张，被告认为聊天记录有删减，本院认为被告认为有删减其应提交自己手机里的聊天记录，被告没有证据证明原告删减对被告有利内容，故对原告提交的微信聊天记录及光盘内微信聊天记录本院予以采信；2.对被告提交的情况说明及视频记录，原告对情况说明三性均有异议，从形式上看属于证人证言，按照法律规定该证人应当出庭，否则不予采信；对8段视频，录制视频的人说话声音很清楚，但是被拍摄人说话的声音含糊不清，无法判断被录制人说话的内容，从视频的声音无法判断这个门到底有没有锁，什么时候锁的，锁的是什么门，以及是谁来锁的通过视频都无法辨别出。本院认为，证人应当出庭作证，出具情况说明的人及视频内谈话人均未出庭作证，且未提交其他证据予以佐证情况说明及视频谈话内容的真实性，故对被告提交的情况说明及视频记录本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月1日，原告吴素琴（甲方）与被告徐性（乙方）签订《房屋租赁合同》主要约定：“一、甲方将甘泉路14号房屋二层出租给乙方，期限1年，即从2019年3月1日起至2020年3月1日止。二、租赁费用每年35,000元整，第三年租金递增10%。第二年房租需提前两个月支付，租金转入甲方指定银行账户：预付一半17,500元，先交租金后使用。六、乙方在租赁期内应保护好甲方的财产。……在合同期满或解除后，乙方付清所有费用并将商铺完好交给甲方后，无息返还给乙方。八、合同期满后，乙方应把其自己的财产搬走，把店面还给甲方。期满后十天乙方未搬走财务（应为财物），视为乙方放弃所有权，甲方可以进行随意处理。九、本合同经双方签字，乙方交清租赁费后生效，双方应严格遵守，不得违反，如有违约行为，双方可以解除合同并追究违约方的自认。（应为责任）”。被告已向原告支付17,500元。2019年6月7日，原告通过微信向被告发送27秒语音主要内容为“小徐啊，你好哦，我们上次签合同的时候，你说那个房租你是说6月份要付给我呵，将6月份差不多了，你看哪天方便的话把那个钱转给我呵，还要交2000块钱押金，是要交的，反正底下都是那么交，你看哪天方便好吧？”2019年6月8日，原告通过微信向被告发送文字“徐总，我昨天晚上的微信语音你听到了没？”被告向原告回复文字“收到”“现在在忙”原告回复被告文字“嗯！你先忙”2019年6月25日，原告通过微信向被告发送文字“徐总！我第三次催你交房租了，六月份都快过完了哦！”被告回复原告文字“早上好大姐！不好意思！今年服装生意确实不好做！这两个月的资金都没有回来！我月底想办法解决给你；希望你能理解！谢谢”原告向被告发送文字“这已经是月底了，今天25号。六月份过快完了哈”被告发送文字“嗯”2019年7月1日原告通过微信向被告发送文字“徐总你好！我回沙河了，剩下的房租是我去拿还是你微信转给我？”被告回复文字“我在催账啊大姐”“刚刚把账全部发出去了”原告发送文字“怎么会是这样嘞？要守信用哈”被告回复文字“放心大姐”原告发送文字“不是不放心，还是得有个契约精神”被告回复文字“嗯”2019年7月12日原告发送45秒语音内容为“……你将还有一个事你的办营业执照你办不我去找朋友帮你办……”“这个事我晓得了我是问你上次说办营业执照你办不你需要办我就赶紧找朋友帮你办底下小高我叫他找我朋友去了”2019年7月22日，原告通过微信向被告发送文字“徐总中午好！眼看七月份都要过完啦，你这个房租什么时候交清啊？我催的都不好意思啦！”被告回复文字“晚上转给你”“大姐”2019年9月6日，被告通过微信向原告发送文字“大姐你好我把厂搬了！不好意思大姐！我这也确实遇到麻烦！这几天的房租我转给你”原告回复文字“你和楼下的小高把电费结清，还有水费好像是单独的水表，水费转给我，钥匙都不要少了交给隔壁宾馆的张老板就好，我打电话跟他说”“我媳妇昨天才出院，没有时间回沙河。”“我刚给张老板打过电话，我把他电话号码发给你，如果他不在家的话，你打电话联系他，钥匙交给他后你发个微信告诉我哈”“我也是醉了，还有租房按天算的吗？”“这是隔壁张老板的电话”被告回复文字“OK”2019年9月9日，原告通过微信向被告发送文字“张老板过去看了一下，他说空调你已经拆好了，钥匙还没送给他那里？”被告回复文字“我在广州”“明天到九江”2019年9月25日，原告发送“徐总，房租没看到，钥匙也没看到，到底怎么回事哦？”2019年10月6日，原告通过微信向被告发送文字“徐总好！邻居说他收到钥匙就告诉我，你钥匙还没送过去吗？晚交一天的钥匙就多一天的租金这是常识，你还是赶紧抽时间送过去吧”。2020年2月29日，原告通过微信向被告发送文字“徐总新年好！你租我的房子到现在欠的房租，水费还有小高帮你垫付的电费都没交清，钥匙我已经多次向你催要过，请你交给隔壁甘泉宾馆的张老板代收，前几次你也答应的好好的（后来干脆不接电话、不回微信），但至今张老板没有帮我收到钥匙。请问你到底什么时候把钥匙交给我？”被告回复文字“钥匙在后面窗户上电费是我给小高的！放租只有半个月没有给你！如果你要半个月房租那个地板我付给别人一万！还有电架！和进线”本院认为，原告吴素琴与被告徐性签订的《房屋租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原、被告不得擅自变更或者解除合同。被告2019年9月6日通过微信告知原告其已搬离租赁房屋且说把这几天的房租转给原告，原告回复让被告把房屋钥匙交给隔壁宾馆的张老板且说还有租房按天算的吗。被告辩称其于2019年9月5日已搬离，应除已支付的半年租金外另计算7天房租，但被告未提交证据证明原告同意只另行计算7天房租，且被告提交的证据不足以证明其已按照约定交付了房屋钥匙，也不足以证明原告实际占有了租赁房屋。按照双方签订的《房屋租赁合同》约定合同期限为一年，被告应向原告支付剩余半年17,500元的房租及返还房屋钥匙。若被告不能返还钥匙，本院酌定被告补偿原告100元开锁配钥匙的费用。被告辩称搬离的原因是因为该房屋无法办理营业执照，在租赁之前原告承诺被告可以办理营业执照，但因该房屋已经办理了营业执照，所以无法再办理，但被告提交的证据不能证明租赁的前提是办理营业执照且也不能证明不能办理营业执照，故对被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。关于原告要求被告支付按2917元/月计算2020年3月1日起至交房屋止期间的占用费的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，被告违约后，原告应当采取适当措施防止损失扩大，被告于2019年9月6日已将搬离租赁房屋的事实告知原告，在原告多次联系被告支付剩余半年房租未果的情况下，合同到期后原告就应当采取适当措施防止损失扩大（例如联系在公安局依法备案登记的开锁公司开锁等），故对于合同期满后的占用费本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、被告徐性于本判决生效之日起七日内向原告吴素琴支付房租17,500元及返还房屋钥匙，若被告徐性不能在判决确定的履行期间返还房屋钥匙，则于本判决生效之日起七日内向原告吴素琴赔偿损失100元；二、驳回原告吴素琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，减半收取119元，由被告徐性负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  廖晓文二〇二〇年五月二十一日法官助理赵晴书记员冯翠