贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初1390号原告：贵州茂森源投资咨询有限公司（以下简称茂森源公司），住所地贵阳市南明区新华路富中国际广场****。法定代表人：余家新，执行董事兼总经理。委托代理人：王忠毅、柴琳燕。被告：刘旭文，女，1988年１月６日生，汉族，住贵阳市。委托诉讼代理人：邓生玲，贵州中孚律师事务所律师。第三人：贵州宏立城物业服务有限公司（以下简称宏立城物业公司），住所，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**div>法定代表人：王婷婷，总经理。委托代理人：关芸芸。第三人：贵阳市南明区后巢乡山水黔城居民委员会（以下简称南明区山水黔城居委会），住所地贵阳，住所地贵阳市南明区四方河路**>负责人：陈翠珍。委托代理人：张春霞。原告茂森源公司与被告刘旭文暨第三人宏立城物业公司、南明区山水黔城居委会租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂森源公司委托代理人王忠毅、柴琳燕，被告刘旭文及其委托诉讼代理人邓生玲，第三人宏立城物业公司的委托代理人关芸芸、南明区山水黔城居委会的委托代理人张春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂森源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还租赁保证金26900元，补偿原告设计及装修损失86778.30元，并退还原告未使用的房屋租金50700元；2、判令被告按月租金300%支付原告违约金25350元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年4月18日，原告与被告刘旭文签订《商铺租赁合同》，依据合同约定，被告将位于四方河路席位靠楼梯处130平方米商铺转租给原告，约定的租期五年，装修免租期为40日，免租期自交付日起算，首个租赁年度租金单价为8450元/月，租金按照半年付款。原告按约向被告支付保证金13450元及2019年6月5日至2019年12月5日期间的租金50700元。根据租赁合同第9.1.4条之约定，被告保证原告在承租期间可以正常合理使用该商铺。被告于2019年4月26日将商铺交付给原告后，原告即委托第三方对商铺进行装修，为此指出了高昂的设计和装修费用。然而，在装修期间，南明区山水黔城居委会以原告不具备在山水黔城营业的资质为由不准原告租赁使用商铺，并导致商铺于2019年6月6日被锁，至今原告无法继续进行装修营业，被告已构成对租赁合同的严重违约。经多次与山水黔城社区协商未果，只是双方签订的租赁合同完全落空，原告遂于2019年9月向被告发出《解除合同通知》，通知被告正式解除合同。租赁合同解除后，双方多次协商无果，给原告造成重大经济损失，故提出如前诉请。被告刘旭文辩称：请求法院驳回原告诉讼请求。本案中，提出解除租赁合同的是原告，而非被告，且原告不能使用该租赁商铺进行经营的原因是其所从事的财富管理经营项目属于必须依法经金融部门批准才可以开展的经营活动，原告未获得相关行政部门审批，不能从事该项目，责任在原告，与被告无关。被告提供的商铺并无任何不适租的情形，因此原告主张被告承担所谓的违约责任没有事实及法律依据。由于原告自身原因导致合同解除，依据合同5.3条约定，被告有权没收其保证金13450元。因原告违约提前解除合同，其于2019年10月14日亦与宏立城物业公司解除租赁合同，不仅未利用装修残值，还被山水黔城物管公司没收保证金40396元，因此原告的装修损失让被告承担于法无据。原告主张被告退还房租，于法无据，原告提前解除合同，但并不具备法定解除的情形，因此原告应承担提前解除合同的违约责任，根据合同第113条约定，本案中，收取租金就是合同可得利益，由于原告不履行合同所造成的损失，就是未履行期间的租金收益，因此，出租人可以把未履行租期的租金作为损失请求赔偿，还包括被物业公司没收的保证金40396元，因此原告违约解除合同，应当赔偿被告租金损失。被告并无违约行为，合同条款显失公平，明显不符合对等原则，利用被告无经验且对该条款存在重大误解，致使双方权利义务明显违反公平等价有偿基本原则，被告利益受损，属于可撤销的合同条款。第三人宏立城物业公司陈述：我公司只与被告签订席位管理协议，本案争议与我司无关联性。第三人南明区山水黔城居委会陈述：本案与我居委会无关。本院经审理认定事实如下：位于贵阳市南明区四方河路席位商铺（130平方米）系案外人贵州宏立城房地产开发公司所有，其委托宏立城物业公司进行管理。2019年4月10日，被告刘旭文与第三人宏立城物业公司签订了《山水黔城席位管理服务协议》，约定宏立城物业公司将位于贵阳市南明区四方河席位提供给乙方使用，建筑面积897.69平方米，管理服务期6年，即2019年4月1日起至2025年3月31日，经营范围为教育培训。同时还约定，除获得宏立城物业公司至书面同意外，刘旭文不得将该席位全部或部分，以直接或间接方式转让、分割出让或舍弃而交予他人。乙方有上述行为的视为违约，甲方有权扣除履约保证金及已缴纳的管理服务费，并收回本席位另行处置，因此产生的损失由乙方自行承担。2019年4月23日，被告刘旭文向宏立城物业公司出具《承诺书》一份，载明：“贵州宏立城物业服务有限公司：本人刘旭文（身份证号码xxxxx），本人承租贵公司位于山水黔城席位5-2-2B、5-2-2C号。现承租人承诺该席位由承租人一人所有，合同期限内不得出现转租、转让、以寻找合作伙伴为由等情况。若本人违反该承诺，我司将收回该席位，所有费用不予退还。特此承诺。落款处有刘旭文署名及捺印”。2019年4月18日，原告（乙方、承租方）茂森源公司与被告刘旭文（甲方、租赁方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：“甲方将位于四方河路席位靠楼梯处130平方米商铺出租给乙方。该商铺为商业用途，乙方承租用于经营财富管理，未经甲方书面同意不得变更经营项目。该商铺租赁期限共5年，自2019年4月2日起至2024年4月21日止。双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2019年4月15日前将该商铺交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延。甲方给予乙方40天的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金（下称计租日）。双方协商一致同意租金按照该商铺的建筑面积计算，甲方要求之后的房租以每年5%形式递增，2019年5月24日至2020年5月23日，租金单价为8450元/月。租金支付方式按照半年付款，本合同签订后乙方暂不支付租金，待甲方将其与该商铺的业主之间的租赁合同复印件交付之后，乙方需在3个工作日内支付首次租金人民币￥50700元，及本合同约定的房屋租赁保证金。之后的租金乙方应每次提前一个月支付给甲方。保证金，甲方将与其与该商铺的业主之间的租赁合同复印件交付乙方后，乙方须以转账形式支付一个月租金为保证金￥8450元、装修保证金￥3000元及水电费保证金￥2000元，总额合计￥13450元给甲方作为租赁保证金。在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。但甲方需在10日内退还乙方未使用的房屋租金。乙方违约，经甲方需求改正后，未能在甲方要求期限内改正的，甲方有权解除本合同，乙方按本合同第10.3条款项承担违约责任......”等。合同签订后，原告通过银行转账的方式向被告支付款项，分别为：2019年4月24日支付10000元；2019年5月10日支付54150元，共计64150元。原告亦认可收到上述款项。2019年4月26日，被告将商铺交付给原告后，原告即开始对商铺进行装修，在装修期间，宏立城物业公司表示不同意被告将商铺转租给原告，至装修工程中途停止。后原告与被告、第三人宏立城物业公司多次协商无果，遂于2019年8月27日向被告发出《解除合同通知》，要求解除双方于2019年4月18日签订的《商铺租赁合同》，并要求被告双倍返还租赁保证金26900元，补偿原告装修损失117969元，并退还未使用的房屋租金50700元，按月租金300%支付原告违约金25350元等。2019年10月14日，被告刘旭文（乙方）与第三人宏立城物业公司（甲方）签订《终止协议》，约定：甲乙双方自愿终止2019年4月1日签订的《服务合同》（租赁房屋系坐落于贵阳市的山水黔城席位，建筑面积897.69平方米）的履行，《服务合同》的终止日期为2019年10月14日......甲乙双方确认：2019年10月14日结清租赁房屋的租金，金额为18851.49元。乙方逾期未结清的应按《服务合同》约定承担逾期支付租金的违约责任。乙方应于2019年10月17日前将商铺交还给甲方，乙方应将房屋恢复至交房时状态......”等。审理中，原告提交的证据有：1、原告营业执照副本，证明原告诉讼主体适格，原告是属于合法经营的公司。被告刘旭文对该组证据真实性无异议，证明目的有异议，营业执照经营范围是投资理财咨询等金融服务（依法经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动）这是特种经营，除了营业执照外，还需要相关行政部门审批。第三人宏立城物业公司与山水黔城居委会质证意见与被告一致。2、《商铺租赁合同》，证明原被告之间的合同关系，被告知晓原告的商铺用途是经营财富管理，并保证原告在承租期间，可以正常使用该商铺。被告刘旭文对证据的三性无异议，但达不到其证明目的，在合同中约定的被告保证其合理使用商铺，该义务只限定于被告能保证商铺是适租状态，原告因没有合法从事金融投资经营权，没有行政许可，不能使用该商铺经营，不在被告义务范围内。第三人宏立城物业公司与山水黔城居委会认为与其无关，不予质证。3、微信记录２张（物业员工纪桃、肖海燕的聊天记录）、山水黔城录音（原告员工与第三人社区李主任），与物业员工纪桃证明物业知道被告将房屋转租给原告，属于未经其同意，属于违法转租，同意物业与原告重新就该商铺进行租赁；与肖海燕的聊天记录证明物业公司知晓原告实际承租该商铺，并要求原告到社区提供相关备案文件；原告与社区的录音证明社区要求必须提供金融办的批复，否则不予提供本案文件。被告对证据真实性不清楚，要求核实，恰好证明被告转租原告是经过物管公司同意的，宏立城物业公司作为管理人，只是要求承租人必须提供相关的经营手续，而原告无法提供金融备案材料，导致其无法使用承租的门面，该责任不应由被告承担，其次聊天记录内容正好证明原告在手续没办完前，自行装修其损失应由其自行承担，与被告无关。第三人宏立城物业公司不予质证。第三人山水黔城居委会认为该组证据真实性无法核实，针对社区开办的金融类公司，在此过程中是不需要社区提供任何文件及批复的。４、《山水黔城席位管理服务协议》、截图，证明被告未经过物业同意非法转租，2019年６月６日宏立城物业公司就将案涉商铺锁了。被告对证据三性无异议，合同上明确注明席位是将近900平米，从事教育培训，实际上被告是无法使用这900平米的；对锁门照片三性有异议，照片没有时间，不知道是何时锁的，无法证明案涉房屋于2019年６月６日被锁门。第三人宏立城物业公司对照片的三性有异议，无法达到其证明目的，对于协议真实性无异议，我公司与被告签订的协议约定经营范围必须是教育培训，合同第三页第８条有约定：房屋不得转租。第三人山水黔城居委会对认为协议与其无关，但是对照片三性不予认可，原告明确表示锁门与我居委会无关。5、《解除合同通知》、兴义银行汇款回单５张（转给被告刘旭文保证金13450元、房租50700元，共计64150元；转给案外人装修公司82569.3元、设计费4200元），证明原告于2019年８月向被告发出《解除合同通知》，按合同约定原告向被告支付保证金及租金，向装修队支付装修费用。被告认可收到《解除合同通知》即原告支付的６万元，是原告提前解除租赁合同的；对装修费用付款凭据的三性不予认可，不能证明该笔费用就是装修费，无法证明装修损失有８万多。第三人宏立城物业公司对该组证据不予质证，与我公司无关。第三人山水黔城居委会认为汇款回单与我社区无关，《解除合同通知》中所述内容不予认可，房屋所有人及管理人均不是居委会，居委会仅是提醒义务，对其资质不作管理，也不存在强行阻碍行为，于法无据。６、原告与案外人文胜利签的装修合同，证明原告与案外人文胜利关于涉案商铺进行装修。被代对该证据真实性不予认可，合同系复印件，合同只有文胜利签字，但没有提供文胜利具有装修资质的相关证明，无相关发票佐证，对于装修金额存在异议。具体请法庭核实。第三人宏立城物业公司及山水黔城居委会对认为该组证据与本案无关，不予质证。被告刘旭文提交证据有：1、《商铺租赁协议》、《山水黔城席位管理服务协议》、被告与物管人员聊天记录，证明宏立城物业公司之前签订的合同虽然说明不允许转租，但实际都是层层转租。且有物管聊天记录予以佐证。原告对《商铺租赁协议》、《山水黔城席位管理服务协议》无异议，对于聊天记录不认可，无法核实。第三人宏立城物业公司对《商铺租赁协议》、《山水黔城席位管理服务协议》真实性无异议，合同第7/8条明确约定，装修需要报备，且不得转租。商铺租赁协议与我本案无关；对于微信截图真实性不予认可。第三人山水黔城居委会认为与其无关，不予质证。2、《商铺租赁合同》２份，证明被告得到物业公司默许，将承租的商铺租赁给原告和案外人，宏立城物业公司并未提出异议，其是知晓并同意转租的。第三人宏立城物业公司认为两份协议真实性无法核实，我司不允许转租，被告强调另行转租。第三人山水黔城居委会认为与其无关，不予质证。3、被告与中介公司聊天记录，证明在磋商时双方确认如因宏立城物业公司的原因致使原告无法使用门面，与被告无关。原告对该证据三性无法核实，原告并不知情。第三人宏立城物业公司对该证据的真实性无法确认，我司不允许转租。第三人山水黔城居委会认为与其无关，不予质证。4、《服务合同》终止协议、《临时席位管理协议》及《临时席位管理协议终止协议》，证明在被告与宏立城物业公司于2019年10月14日终止合同后，由于转租方的合同未到期，被告又与宏立城签订临时席位管理协议，直至刘艺租赁期满。宏立城通过实际行动同意转租行为。原告认为该组证据无法核实，不认可其三性。第三人宏立城物业公司对该组证据的真实性无异议，但达不到证明目的。第三人山水黔城居委会认为与其无关，不予质证。第三人宏立城物业公司提交的证据有：１：《山水黔城席位管理服务协议》、承诺书、租赁客户特殊申请单、《服务合同》终止协议，证明我司与被告签订协议约定的经营范围是教育培训；约定进场装修需经我司同意、且不得转租；承诺书同意不得转租转让；解除协议是被告申请门面长期闲置所致。原告对协议的三性无异议，但对于其他证据不知情。被告对协议的三性无异议，对承诺书真实性无异议，这是在签订承租协议时强行要求写的，不是被告真实意思表示，目的就是没收保证金；对于其他证据的三性无异议，但无法证据宏立城物业公司对转租一事不知情。从协议第八条的内容看，在原告提交的证据中，在2019年６月，宏立城物业公司就知晓转租一事及原告装修的行为，宏立城物业公司并未按合同约定解除租赁协议，宏立城物业公司是通过实际行动同意被告转租商铺。第三人山水黔城居委会认为与其无关，不予质证。另查明，案涉房屋第三人宏立城物业公司已于2019年10月14日收回案涉房屋。本院认为，本案中，案涉商铺系案外人贵州宏立城房地产开发公司所有，委托宏立城物业公司进行经营管理。2019年4月10日，被告刘旭文与第三人宏立城物业公司签订《山水黔城席位管理服务协议》、《承诺书》，该合同明确约定被告不得私自转租该商铺。合同签订后，第三人宏立城物业公司如约将商铺交付给被告使用。2019年4月18日，被告在未经第三人宏立城物业公司同意的情况下，又与原告签订《商铺租赁合同》，将其承租的商铺中部分转租给原告，面积为130㎡。被告将案涉商铺交付给原告，原告支付租赁保证金13450元、房租50700元，共计64150元给被告。此次转租行为，未经第三人宏立城物业公司许可，被告已构成根本性违约，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第（二）款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。第三人宏立城物业公司已于2019年10月14日与被告终止《临时席位管理服务协议》的履行。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案合同终止后，被告方依据该合同所取得的财产应当返还给对方。原告主张被告双倍租赁保证金26900元，本院支持13450元，其余请求不予支持。至于房屋租金50700元，被告应返还原告。原告主张设计及装修损失，其提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。原告主张被告支付违约金，原被告明知案涉房屋不能转租，还签订涉案合同，双方均存在过错责任，故该诉请，本院不予支持。被告抗辩合同被第三人解除，原告有一定的责任，其理由不充分，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条第（二）款之规定，判决如下：一、刘旭文于判决生效后五日内支付贵州茂森源投资咨询有限公司租金保证金13450元、房屋租金50700元，合计64150元；二、驳回贵州茂森源投资咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4094元，减半收取2047元，由贵州茂森源投资咨询有限公司负担1347元，刘旭文负担700元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李文玲二〇二〇年五月十三日法官助理王静书记员董利