广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初814号原告：佛山市禅城区盈达资产经营有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********，统一社会信用代码914***********956Y。法定代表人：吴钰涛，董事长、总经理。委托诉讼代理人：何继锋，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢伟强，广东华登律师事务所律师。被告：佛山御健温经营养健康咨询服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************，统一社会信用代码914**********853XC。法定代表人：黄秀云，经理。委托诉讼代理人：梁丽萍，广东富正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄炳云，广东富正律师事务所实习律师。原告佛山市禅城区盈达资产经营有限公司诉被告佛山御健温经营养健康咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理，本案适用简易程序，由审判员侯德独任审判。本案公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告腾退、返还位于佛山市禅城区**********第二层物业；2、被告立即向原告支付租金63900.60元并支付滞纳金15782.61元（调整为按年利率24%计算，从2018年7月10日起暂计至2019年12月15日，2019年12月16日起至实际清偿之日的滞纳金另行计算）；3、被告自2019年7月16日起至实际向原告交还涉诉物业之日止按每月5834.40元的租金标准向原告支付场地占用费（暂计至2019年12月15日为29172元）；4、确认租赁保证金14400元归原告所有；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月28日，原告与被告签订《租赁合同（办公室）》，约定由被告承租原告所有的位于佛山市禅城区**********第二层物业，承租面积240平方米，租赁期限为5年，自2014年7月16日起至2019年7月15日止，其中2014年7月16日至2015年7月15日期间月租金4800元／月，第二年开始每年在上一年的基础上递增5%。根据合同约定，被告应先交租后使用，按季度交租，并应于每年1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前将当期租金一次性缴交，逾期交租的，原告可按每日千分之五的比例向被告收取滞纳金。为保障该合同履行，双方还约定被告应在签订租赁合同之日，一次性交纳14400元作为租赁保证金，若合同履行期间被告出现约定的违约行为，则原告有权没收上述保证金。另外双方签订的租赁合同还约定了租赁期间双方权利义务等内容。根据租赁合同约定，2018年7月16日至2019年7月15日期间月租金为5834.40元。但自2018年8月起，被告开始无故拖欠物业租金，经原告多次催告，被告仍拒不支付。截止2019年7月15日租赁期限届满，被告累计欠付租金本金共计63900.60元，被告的行为已经严重违约。除此以外，在原、被告双方合同期限届满后，经原告催告，被告无正当理由拒不向原告交还涉诉物业，并持续占用至今，在被告向原告腾退、归还涉诉物业前，被告应对其实际占用行为，按照5834.40元／月的租金标准向原告计付占有使用费，以弥补原告损失。综上所述，原告认为，双方签订的《租赁合同（办公室）》真实、合法、有效，双方应按合同全面履行，被告对合同期限内应付租金持续拖欠，并在合同期限届满后拒不向原告返还涉诉物业，已经严重侵害了原告的财产权益，原告有权要求被告立即支付拖欠的租金、滞纳金，并要求被告立即返还物业及计付占有使用费。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，望法院作出公平、公正的判决。被告辩称：一、双方租赁合同已于2019年4月15日解除。双方早在2018年年底多次通过电话沟通提前解除合同事宜，原告负责人为张耀廷先生。张先生回复称领导已经同意双方于2019年4月15日解除合同，需要被告补交书面的材料，故被告早在2019年1月1日应指示递交了《提前终止合同申请》，双方的租赁合同在2019年4月15日已经解除。二、原告对2019年4月16日以后产生的损失应当承担全部责任。被告于2019年4月15日依约完成了实际撤场，并表示将钥匙交还给原告，但是原告的负责人张先生称，因为原告与涉案租赁场所距离有点远，为了让我们少跑一趟、在被告开具租赁发票时再一起送过来。双方之间一直有通过电话沟通并达成合意。被告撤场后涉案租赁物一直处于空置状态，原告是知情的。从客观上讲，涉案租赁物已实际空置将近一年，原告不可能不知道，也一直未向我方催收，甚至更未提及合同到期后的占有使用费问题。被告于2019年4月16日以后并未实际占有租赁物，因此不应当支付占用费。三、原告诉请的滞纳金不合理。双方一直经过友好的沟通，对于提前解除合同、租金事宜达成一致意见，并且双方财务对数的截止日期也为2019年4月15日共计46675.20元。因被告财务人员手机内存不足、删除了手机微信聊天记录，仅在电脑微信界面显示双方曾对账的信息。该财务人员正通过数据恢复找回其与原告负责人的聊天记录。鉴于原告已同意双方解除合同，故2019年4月16日-2019年7月15日不应当计算租金、不应当计算滞纳金。且2018年10月份租金滞纳金应缴时间为2018年10月10日、2019年1月份租金滞纳金应缴时间为2019年1月10日、2019年4月份租金滞纳金应缴时间为2019年4月10日。四、被告不同意原告没收租赁保证金。本着友好合作诚恳的态度，被告从不故意隐瞒出现经营困难，也因为被告一直有与原告负责人联系并得到同意解除合同的答复，双方亦经过对数确认了债权债务，合同已经解除，原告不能没收租赁保证金。综上，请求法院查明原告与被告之间租赁合同已经解除的事实，依法判决被告不应当承担2019年4月16日-2019年7月15日的租金以及滞纳金、2019年7月16日-2019年12月15日的场地占用费。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告企业信用信息公示报告、被告《营业执照》及核准变更登记通知书，证明原、被告的诉讼主体资格。2、（2008）佛禅法民二初字第436号民事判决书、（2009）佛禅法执异字第926号执行裁定书、佛山市禅城区石湾饮食服务公司以物抵债说明，证明佛山市禅城区石湾饮食服务公司原为涉诉物业产权人，为向银行贷款将涉诉物业抵押予中国工商银行，后债权人经历次变更变为（2008）佛禅法民二初字第436号案件原告，经法院判决，该案原告债权人对涉诉物业享有抵押权，并对物业出资享有优先受偿权。随后在该案件强制执行过程中，本案原告经法院裁定变更为申请执行人，继受（2008）佛禅法民二初字第436号案件原告权利、义务。2009年11月11日，涉诉物业原产权人佛山市禅城区石湾饮食服务公司出具以物抵债说明，确认涉诉物业归本案原告所有。在此以后，原告有权将涉诉物业对外出租，本案当中将涉诉物业出租予被告，依法应受法律保护。3、《租赁合同（办公室）》，证明原告与被告于2014年5月28日签订了租赁合同，由被告承租原告所有的佛山市禅城区**********第二层物业作办公用途，租赁期限约定为5年，自2014年7月16日起至2019年7月15日止，租赁面积为240平方米，初始月租金为4800元/月，租赁期限内每年租金向上递增5%，被告应按按季结算租金，先租后用，于每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前分四次缴纳，逾期不交租的，应从欠租之日起每日按月租总额的0.5%交缴滞纳金。另外合同约定被告应在签订合同时交缴1440元履约保证金，被告出现违约时保证金可处没收，租赁期间不得抵作租金。其他合同条款还明确了租赁期间双方的权利义务、违约责任、水电及管理费费用承担、其他约定事项、争议解决等内容。该合同真实合法有效，对双方均具有法律约束力。被告应按合同约定按时、足额交纳租金，并应在租赁期限届满后向原告交还、腾退物业。现被告欠付租金并在合同到期后占用使用原告物业，构成严重违约，原告主张要求其返还物业、清偿租金、承担场地占用费及没收其履约保证金，符合合同约定。4、被告经营场所照片、租金催缴通知书，证明被告持续占有涉诉租赁物业进行经营，原告已经在其经营场所张贴租金催缴通知，要求被告清缴欠租，但被告不予理会，直至形成本诉仍未处理。5、履约保证金收据，证明被告在签订租赁合同后，已于2014年6月12日向原告支付履约保证金，根据合同约定，被告违约后原告有权没收该履约保证金。6、中国银行对公客户收款通知单、国内支付业务收款回单、发票、代付款委托书，证明被告在承租涉诉物业过程中，通过直接缴存或委托他人代付的方式向原告支付了2018年8月以前租金，原告收款后均向被告开具租赁发票。自2018年8月起，被告无故开始拖欠租金，直至合同期限届满仍未清缴，累计欠租本金金额高达63900.60元。本院认证如下：原告举证的证据与本案具有关联性，本院予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、微信截图，证明被告与原告的相关负责人于2019年1月协商提前解除租赁合同事宜，并且进行对账。鉴于双方已经对被告提前解除合同事宜达成一致意见，2019年4月15日、16日，双方为撤场一事进行沟通。2、提前终止合同申请，证明被告已于2019年1月1日向原告的要求后补《提前终止合同申请》，由于搬迁需要时间，因此双方约定是2019年4月15日终止合同。3、《截止至2018年12月15日佛山市清华德健贸易有限公司欠佛山市禅城区盈达资产经营有限公司租金明细表》，证明经过双方对账，被告欠付2018年度租金为68068.20元，结合原告提交的NO12152913发票、中国银行对公客户收款通知单（20190107）、国内支付业务收款回单（20190122），被告实际欠付2018年租金为4441.10元（68068.20元-22226.40元-20000元-21400.10元）。4、照片，证明原告已于2019年9月份对涉案租赁物业进行加锁处理，其已实际接管、控制该物业。本院认证如下：被告举证的证据2，仅系被告单方制作，且未有证据显示已送达原告，对该份证据本院不予采信。原告对证据3的真实性无异议，本院予以采信。对于被告举证的1、4的采信，详见本院认为部分。本院确认以下事实：原告是佛山市禅城区**********第二层的登记产权人。2014年5月28日，原告（合同甲方，出租方）与被告的前身佛山市清华德健贸易有限公司（合同乙方，承租方）签订《租赁合同（办公室）》，合同约定主要内容如下：第一条租赁标的物的名称、位置、面积与用途1、甲方写字楼位于佛山市禅城区**********第二层。2、租赁用途：乙方承租甲方上述写字楼只限用于办公（不得住人）。第二条租赁期限租赁期共5年，从2014年7月16日至2019年7月15日。第三条租金及物业管理费计算和交纳期限1、乙方租用面积共计240平方米……2017年7月16日至2018年7月15日月租金合计5556.60元；2018年7月16日至2019年7月15日月租金合计为5834.40元。2、租金按季结算一次，先交租后使用，于每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前分四次缴纳。如乙方逾期不交租，每天（从拖欠之日起）按月租总额交缴0.5%的滞纳金。第四条履约保证金为保证合同的履行，乙方应于签订合同时缴交14400元作为履约保证金。租赁期满后，甲方验收出租物后退回履约保证金给乙方，该保证金在租赁期间不得抵作租金。第七条违约责任1、乙方如有下列行为之一，则视为乙方违约，甲方有权即时终止本租赁合同，并处没收乙方履约保证金，同时收回租赁物。若造成甲方经济损失的，则乙方还须按甲方实际损失数额承担赔偿责任：（1）乙方逾期十天未按本合同规定缴交租金的……。2014年6月12日，被告缴纳了履约保证金14400元。合同签订后，被告未按合同约定缴纳租金，原告曾向被告发出过一份《截止至2018年12月15日佛山市清华德健贸易有限公司欠佛山市禅城区盈达资产经营有限公司租金明细表》，欠租明细表载明被告拖欠2017年12月16日-2018年12月15日的租金共计68068.20元。就上述欠费段的租金，被告于2019年1月7日支付20000元、2019年1月22日支付21400.40元。至合同期满的2019年7月15日，被告还欠原告合同期内的租金63900.60元。另查明，合同期满后，被告继续占有使用涉案租赁场地。2020年4月22日，在法院组织下，原告与被告就涉案租赁场地办理了交接手续，原告收回了涉案租赁场地。本院认为，原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，涉案合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均得依约行事。关于腾退、返还涉案租赁场地的问题。案件审理过程中，本院已组织了双方对涉案租赁场地办理了交接手续，原告已经收回了涉案租赁场地，故对原告的相应诉请已无裁判的必要。关于租金及占有使用费的问题。被告辩称租赁合同已于2019年4月15日解除、被告已完成撤场、原告已上锁，租金只应计算至2019年4月15日。本院认为，被告对其辩称的上述事实负有举证责任，被告举证了与盈达资产张耀廷的微信聊天记录、照片证明上述事实，但该微信聊天记录并没有显示原告与被告就提前解除合同达成合意，且照片也不能证明涉案租赁场地是原告上锁，亦没有证据显示被告已办理了交接手续并向原告提前返还了涉案租赁场地，被告应承担举证不能的不利后果，对被告的辩称本院不予采纳。被告欠付合同期内的租金63900.60元，其应向原告支付，本院对原告诉请的租金63900.60元予以支持。合同期满后，被告继续占有使用涉案租赁场地，应参照合同约定的租金标准5834.40元／月继续支付从2019年7月16日至交接之日2020年4月22日的占有使用费，经计算，被告需向原告支付占有使用费53870.96元（5834.40元／月×9个月+5834.40元÷30天×7天）关于没收保证金及滞纳金的问题。合同约定，被告逾期支付租金构成违约，原告有权没收履约保证金，依据合同上述约定，本院对原告没收履约保证金14400元的诉请予以支持。至于滞纳金的问题，原告没收的履行保证金已足以弥补被告违约给原告造成的损失，对原告主张的滞纳金，本院不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山御健温经营养健康咨询服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区盈达资产经营有限公司支付租金63900.60元、占有使用费53870.96元；二、被告佛山御健温经营养健康咨询服务有限公司缴纳的履约保证金14400元归原告佛山市禅城区盈达资产经营有限公司所有；三、驳回原告佛山市禅城区盈达资产经营有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取1383元，原告佛山市禅城区盈达资产经营有限公司负担180元，被告佛山御健温经营养健康咨询服务有限公司负担1203元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年四月二十四日书记员 黎晓婷