安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0123民初236号 原告（反诉被告）：杨昌宝，男，汉族，住肥西县。 委托诉讼代理人：黄香玉，安徽杰创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章海荣，安徽杰创律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贺明斌，男，汉族，住舒城县， 委托诉讼代理人：操亮亮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽中墅房地产经纪有限公司，住所地合肥市蜀山区合作化路、休宁路东南角安粮城市广场B区商业、办公楼及地下室办1107室。 法定代表人：郑力，执行董事兼总经理。 原告杨昌宝与被告贺明斌、安徽中墅房地产经纪有限公司（以下简称中墅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年元月6日立案，后被告贺明斌提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨昌宝及其委托诉讼代理人黄香玉、章海荣，被告贺明斌及其委托诉讼代理人操亮亮到庭参加诉讼。被告中墅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨昌宝向本院提出诉讼请求：1、判令解除杨昌宝与贺明斌于2018年6月18日签订的《存量房买卖合同》及《还款补充协议》;2、判令将位于肥西县XXX室【不动产登记证号:皖（2018）肥西县不动产权第XXX号】房屋所有权恢复登记至贺明斌名下，并立即退还杨昌宝交付的首付款252000元及资金占用期间利息15529元（按同期银行贷款利率,暂自2018年7月13日算至2019年12月12日,款清息止）;3、判令贺明斌支付违约金50000元及杨昌宝为房屋过户缴纳的税费20960元,配合杨昌宝存放在肥西县国土资源局资金托管中心63000元的退款,并承担房屋恢复登记过户的所有费用;4、判令安徽中墅房地产经纪有限公司对第3项诉讼请求承担连带责任;5、依法判令中墅公司退还杨昌宝已支付的中介费和银行评估费23092元;6、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由:2018年6月18日,在中墅公司居间下杨昌宝与贺明斌签订了《存量房买卖合同》,约定杨昌宝以首付结合银行按揭方式购买贺明斌名下位于肥西县房屋【不动产登记号:皖（2017）肥西不动产权第XXX号】，面积为60.89平方米,房屋总价款1048000元,首付25%，即262000元,含定金30000元。双方特别约定，因案涉房屋尚有银行按揭贷款未能偿还,杨昌宝以首付款给贺明斌提前还贷等合同权利义务;合同签订当天,杨昌宝之子李杨通过银行卡转账、支付宝、微信方式向贺明斌支付定金3万元。2018年7月12日,杨昌宝依约又通过银行转账汇款方式将剩余首付款232000元付至贺明斌房贷账户,贺明斌才得以顺利偿还银行按揭款。2018年8月2日双方签订《存量房资金托管协议》,2018年8月6日双方依约办理房屋过户手续将房屋产权更名登记在杨昌宝名下,在此期间中墅公司就案涉房屋以杨昌宝名义向徽商银行申请办理按揭贷款手续,2019年2月份徽商银行以双方约定的房屋单价及房屋评估价过高为由拒绝放贷,杨昌宝见此,多次与贺明斌及中墅公司协商解决方案,后在中墅公司的要求下更换银行继续申请贷款,但贺明斌明确拒绝配合。无奈之下,中墅公司又要求杨昌宝以增加首付款的方式继续向徽商银行申请银行按揭贷款,为此,中墅公司于2019年5月13日同杨昌宝签订《补充协议》,协议约定,就案涉房屋因银行以房屋单价过高为由拒贷且贺明斌不同意更换银行,只能通过增加首付款53000元继续向徽商银行申请按揭贷款,同时中墅公司向杨昌宝承诺,自银行贷款签字后40日内通过银行审批,60个工作日内银行发放贷款,若中墅公司未按补充协议约定成功为杨昌宝办理房屋贷款,则无偿为杨昌宝办理退房手续,杨昌宝因此所产生的全部损失由中墅公司承担（包括但不限于支付给卖房人的违约金、中介费、房屋已缴纳的税费等费用）等。签订《补充协议》当日,杨昌宝依约向托管账户存入53000元。事隔数月,杨昌宝一直未能得到银行放贷消息,在杨昌宝的一直催促下,中墅公司工作人员才通知杨昌宝,徽商银行还是拒绝贷款，三方一直就此事协商未果。另,贺明斌一直居住在案涉房屋内。 综上所述,杨昌宝与贺明斌签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示,内容合法,双方应严格遵守,《存量房买卖协议》中明确了杨昌宝是以首付款加银行按揭方式购买案涉房屋,两被告应尽力配合,但在实际履约过程中,贺明斌明确表示拒绝配合,中墅公司虽承诺能成功办理银行按揭贷款最终却未能成功办理,两被告应向杨昌宝承担相应的违约责任。杨昌宝正是因为资金紧张,才在《存量房买卖协议》中明确约定以银行按揭款方式支付剩余房款,但因两被告的原因,导致杨昌宝至今仍未能交接入住房屋,房屋买卖合同目的不能实现,故提出上述诉请。根据中墅公司2019年5月13日与杨昌宝签订的补充协议，中墅公司是自愿加入杨昌宝和贺明斌房屋买卖合同中相关合同义务，属于债务自愿加入，所以杨昌宝诉请中墅公司承担相关责任的依据充分，且与本案是基于同一法律事实，为防止诉累，恳请对中墅公司的违约事实在本案中一并处理。 贺明斌辩称，一、同意解除杨昌宝与贺明斌于2018年6月18日签订的《存量房买卖合同》及《还款补充协议》；二、办理银行按揭是杨昌宝的合同义务,且贺明斌已配合杨昌宝办理,杨昌宝应当自行承担贷款不能的后果。根据双方于2018年6月18日签订的《存量房买卖合同》,以及贺明斌提交的《合肥市存量房买卖合同备案单》,杨昌宝应当在2019年2月15日前支付剩余房款786000元。2018年8月2日,杨昌宝与贺明斌签订了《存量房资金托管协议》,双方约定选择徽商银行作为贷款银行,至此,贺明斌已完成了办理银行按揭的配合义务,杨昌宝主张贺明斌没有配合办理银行按揭没有任何依据。杨昌宝未能在2019年2月15日前顺利办理银行按揭与贺明斌无关,杨昌宝所举证据亦不能排除系因个人原因未能办理银行按揭,其应当自行承担贷款不能的后果；三、涉案合同约定了未能办理银行按揭的替代性履约方式,杨昌宝未能在约定时间内办理银行按揭,又未以现金方式支付剩余房款,已构成违约；四、杨昌宝单方解除涉案合同,应当按照合同约定支付违约金；五、本案杨昌宝与贺明斌之间属于房屋买卖纠纷,杨昌宝提出的第5项诉请是基于其与中墅公司之间的居间合同纠纷提起的,不属于房屋买卖合同的争议标的,应该另案主张。综上，杨昌宝的诉讼请求没有任何事实与法律依据,请求驳回其全部诉请。 中墅公司未答辩也未提交证据材料。 ：一、判令杨昌宝向贺明斌支付违约金209600元；二、反诉费由杨昌宝承担。事实与理由：2018年6月18日，贺明斌与杨昌宝签订《存量房买卖合同》，约定杨昌宝购买贺明斌名下位于肥西县房屋，面积为60.89平方米,房屋总价款1048000元,首付262000元,剩余款项786000元向商业银行贷款，贺明斌于杨昌宝将贷款打入房管局资金托管账户五日内将房屋交付给杨昌宝。合同第十条还约定，若单方违约赔偿对方总房价百分之二十的违约金。合同签订后，杨昌宝支付了首付款262000元。双方于2018年7月31日办理了存量房买卖合同网签备案，备案单记载付款方式为按揭付款，杨昌宝应当于2018年8月17日前向贺明斌支付房屋价款262000元，剩余房款786000元于2019年2月15日支付。但截至目前，杨昌宝未能顺利办理商业贷款，剩余房款也未支付给贺明斌。综上，双方签订的合同依法成立并生效，现杨昌宝因个人原因单方解除合同，已构成违约，请求判如所请。贺明斌向本院提出反诉请求：一、判令杨昌宝向贺明斌支付违约金209600元；二、反诉费由杨昌宝承担。事实与理由：2018年6月18日，贺明斌与杨昌宝签订《存量房买卖合同》，约定杨昌宝购买贺明斌名下位于肥西县房屋，面积为60.89平方米,房屋总价款1048000元,首付262000元,剩余款项786000元向商业银行贷款，贺明斌于杨昌宝将贷款打入房管局资金托管账户五日内将房屋交付给杨昌宝。合同第十条还约定，若单方违约赔偿对方总房价百分之二十的违约金。合同签订后，杨昌宝支付了首付款262000元。双方于2018年7月31日办理了存量房买卖合同网签备案，备案单记载付款方式为按揭付款，杨昌宝应当于2018年8月17日前向贺明斌支付房屋价款262000元，剩余房款786000元于2019年2月15日支付。但截至目前，杨昌宝未能顺利办理商业贷款，剩余房款也未支付给贺明斌。综上，双方签订的合同依法成立并生效，现杨昌宝因个人原因单方解除合同，已构成违约，请求判如所请。 针对贺明斌的反诉，杨昌宝辩称：贺明斌要求杨昌宝承担违约金209600元及承担过户费用不能成立，应依法予以驳回，理由是：本案中正是因为杨昌宝资金紧张，故双方明确了案涉房屋是以首付款+银行按揭贷款方式交易，双方在买卖合同附件4中同时明确了没有其他替代性履约方式，杨昌宝依约履行合同义务，按交易步骤办理支付定金、办理按揭、房屋过户登记，表明原告无违约行为。本案按揭贷款未能审核的原因是交易单价过高，贺明斌不配合更换银行，以及中墅公司未履行谨慎服务合同义务，公司人员频繁变动，怠于更新了解贷款新政，致使最终银行贷款未能审核，房屋买卖合同目的不能实现，其责任在于贺明斌及中墅公司。存量房买卖合同网签备案单，也明确了付款方式为按揭付款，这点与2018年6月18日双方签订的《房屋买卖合同》内容一致，剩余贷款填写时间为2019年2月15日支付是为了能顺利完成房屋过户手续，而并非贷款银行放款时间。贷款的审批及发放时间，不受买卖双方控制，贺明斌仅以此来认定杨昌宝违约，理由不能成立。本案自双方签订买卖合同至今，案涉房屋一直由贺明斌居住使用，即便本案交易未能完成，贺明斌也未有任何损失，现其要求20%总房款为标准的违约金主张违约责任，无事实及法律依据，假如有损失的话，贺明斌要求过高。 经审理，本院认定事实如下： 2018年6月18日,通过中墅公司居间，贺明斌（甲方）与杨昌宝（乙方）签订了《存量房买卖合同》,合同约定：乙方购买甲方名下位于肥西县房屋【不动产登记号:皖（2017）肥西不动产权第XXX号】，面积为60.89平方米,房屋总价款1048000元。 合同附件四约定，“乙方于2018年6月18日向甲方支付3万元，系定金，参与甲方还款”，“乙方于甲方贷款银行预约还款日向甲方支付存量房价款232000元，多出（其余）部分存入房产局托管中心。“2018年7月17日将人民币（大写）/元存入托管账户，并在当日内申请办理存量房转移手续。”“甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为人民币柒拾捌万陆仟元”。 合同第三条约定，甲、乙双方同意，甲方于乙方贷款打入房管局资金托管（账户）五日内腾空该存量房，并通知乙方进行验收交接。 合同第五条约定，甲、乙双方确认，本合同签订之后，2018年7月27日之前，甲、乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。 合同第八条约定，乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行；二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。 合同第十条约定，甲、乙双方约定，若单方违约赔偿对方总房价百分之贰拾违约金。 签订合同当日，杨昌宝向贺明斌支付定金3万元。 2018年7月12日，贺明斌（甲方）与李杨、杨昌宝（乙方，李杨为杨昌宝之子）签定《还款补充协议》，约定“现因乙方购买甲方位于合肥市XXX室房屋，甲方现有银行按揭贷款人民币贰拾叁万贰仟元（小写232000）未还清，且甲方无法自行还贷，需要使用乙方购房首付款贰拾叁万贰仟元（小写232000）来参与还贷，乙方今于2018年7月12日将该款项直接存入甲方贷款银行的还款账户，由甲方贷款银行扣款。除不可抗力因素，若甲方在乙方参与还款后未能及时按程序办理房屋过户手续或甲方单方违约，甲方应在违约产生日的叁日内归还乙方支付的首付款，并赔偿该款项的20%作为违约金。同时双方签订的存量房合同的违约责任，甲方仍应履行”。 当日，杨昌宝向贺明斌在中国农业银行的账户转账232000元，贺明斌向其出具“首付款收据”一张。 2018年8月2日，贺明斌与杨昌宝签订《存量房资金托管协议》记载：托管银行为徽商银行，资金托管情况为“合同金额1048000元，其中托管金额796000元（现金10000元，第一次于2018年8月2日存入10000元，第二次金融贷款人民币786000元）；乙方为甲方偿还银行本金和利息232000元；订金20000元。”当日贺明斌将10000元存入托管账户。 2018年8月6日，案涉房屋产权过户登记至杨昌宝名下。后因未能在徽商银行顺利办理按揭贷款，杨昌宝欲更换贷款银行，但因贺明斌要求明确约定放款时间并要求杨昌宝承诺如不能按时办妥贷款则承担总房款20%的违约金，双方未能协商一致。后杨昌宝按中墅公司与其沟通的意见要求，于2019年5月13日向托管资金账户增交53000元作为首付款，并再次向徽商银行申请贷款。杨昌宝当庭陈述，大约过了三个多月其从中墅公司得知贷款仍无法办理，但未能办理的原因，中墅公司至今未向其告知。 上述事实有《存量房买卖合同》、《还款补充协议》、《存量房资金托管协议》及资金托管凭证复印件、定金收据、首付款收据、房产证复印件及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，杨昌宝与贺明斌约定以首付款加按揭贷款的方式支付案涉房屋的购房款，但杨昌宝至今未能办理按揭贷款，无法向贺明斌支付剩余房款，双方的合同目的均无法实现，现杨昌宝要求解除双方于2018年6月18日就肥西县房屋签订的《存量房买卖合同》及《还款补充协议》，贺明斌表示同意，故本院予以支持。 本案的主要争议焦点是，杨昌宝与贺明斌在案涉合同的履行过程中是否存在违约行为，是否应当向对方承担违约责任。 杨昌宝与贺明斌于2018年6月18日就案涉房屋签订了《存量房买卖合同》后，杨昌宝按约向贺明斌支付了定金及首付款，贺明斌按约将案涉房屋过户登记至杨昌宝名下，双方均按合同约定履行了己方的义务。杨昌宝认为，在其向徽商银行贷款被拒后，贺明斌应当配合其变更贷款银行而未配合是其未能成功办理按揭的原因之一，故应承担违约责任。本院认为，贺明斌作为案涉房屋的出卖方，配合杨昌宝办理按揭贷款是其应当承担的合同附随义务，但在杨昌宝确定向徽商银行申请贷款并已在贺明斌配合下办理资金托管手续，而徽商银行作为贷款人拒绝与杨昌宝建立贷款合同关系的情况下，贺明斌是否仍有义务配合杨昌宝变更贷款银行在《存量房买卖合同》和《还款补充协议》中均未约定，法律也无此类规定。因此，不能认定贺明斌的拒绝配合或提出附条件配合变更贷款银行是贺明斌的违约行为。况且，在杨昌宝与贺明斌未能就变更贷款银行协商一致后，杨昌宝已选择以增加首付款的方式重新向徽商银行申请贷款，但重新申请贷款仍未能成功。庭审中，杨昌宝自己尚不能陈述增加首付款后重新申请贷款被徽商银行拒绝的原因，更不能将此归咎于贺明斌。故杨昌宝主张贺明斌不配合其变更贷款银行构成违约，理由不能成立，本院不予采纳。 贺明斌主张，存量房买卖合同网签备案单记载了“付款方式：按揭付款乙方（杨昌宝）于2018年8月17日前向甲方（贺明斌）支付房屋价款计人民币（大写：贰拾陆万贰仟元整）262000元，乙方于2019年2月15日向甲方支付房屋价款，计人民币（大写：柒拾捌万陆仟元整）786000元”，因此杨昌宝未能办理按揭贷款就应该于2019年2月15日向其现金支付下剩的房款786000元，因此杨昌宝未能按该时限支付下剩房款786000元构成违约。本院认为，存量房买卖合同网签备案仅为一种房产交易监管措施，存量房买卖中关于房款如何支付应以买卖双方签订的买卖合同约定为准。杨昌宝与贺明斌签订的《存量房买卖合同》中明确约定案涉房屋总价款1048000元，首付款之外的款项贺明斌同意杨昌宝向商业银行申请抵押贷款，资金托管协议所记载的内容也与此约定相符。故贺明斌主张双方约定了贷款不成的替代性履行方式即现金付款，证据不足，本院不予采信。办理银行按揭贷款是要在杨昌宝与银行之间建立贷款合同关系，成功与否，非贺明斌和杨昌宝所能决定，贺明斌和杨昌宝也应当预料到按揭贷款存在无法成功办理的可能，但双方却选择对贷款不成情况下剩余房款如何支付不做约定。现贺明斌以杨昌宝在贷款不成后未以现金方式支付下剩房款为由，主张杨昌宝构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。 综上，杨昌宝与贺明斌签订的《存量房买卖合同》最终不能履行，不能归责于一方当事人，双方主张对方违约，均无证据证实。合同应当诚信、公平履行，双方当事人因合同约定之外的原因致使合同不能履行，各方利益应恢复至合同签订之前的平等状态。因此，贺明斌收取的252000元应当向杨昌宝返还，并按同期银行存款利率支付杨昌宝的利息损失。贺明斌应配合杨昌宝取回存放在肥西县国土资源局资金托管中心的63000元。由于各项税费在交易未能完成后可以办理退回手续，故杨昌宝主张的税金20960元不应作为损失处理。 关于杨昌宝对中墅公司提出的诉讼请求，因属于另一法律关系，故本案不予处理。杨昌宝主张中墅公司对第三项诉讼请求承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除杨昌宝与贺明斌于2018年6月18日签订的《存量房买卖合同》及《还款补充协议》； 二、贺明斌于本判决生效后十日内向杨昌宝返还购房款252000元，并以此款为基数，从2018年7月13日起按中国人民银行存款基准利率支付利息至款项付清之日止； 三、杨昌宝配合贺明斌将XXX室【不动产登记证号:皖(2018)肥西县不动产权第号】房屋产权转移登记至贺明斌名下，贺明斌配合杨昌宝提取存量房资金托管账户中的63000元，均于本判决生效后十日内履行； 四、驳回杨昌宝的其他诉讼请求； 五、驳回贺明斌的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费7436元，由原告杨昌宝负担，反诉受理费2222元，由贺明斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  刘 琳 人民陪审员  李绍成 人民陪审员  黄求存 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  史睿婕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。