四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1403民初315号 原告（反诉被告）：成都宏达展示服务有限公司，住所地四川省成都市高新区肖家河中街**。 法定代表人：陈志亮，总经理。 委托诉讼代理人：李秋韵，四川中奥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司，，住所地四川省眉山市彭山区公义镇公义场社区** 法定代表人：佘战伟，总经理。 委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。 被告：佘战伟，男，生于1973年7月10日，汉族，住陕西省蓝田县。 委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。 原告成都宏达展示服务有限公司（以下简称宏达公司）与被告眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司（以下简称秦维嘉公司）、佘战伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，被告秦维嘉公司提起反诉，本院已予受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）宏达公司的委托诉讼代理人李秋韵、被告（反诉原告）秦维嘉公司的委托诉讼代理人陈勇良、被告佘战伟的委托诉讼代理人陈勇良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宏达公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带返还原告房屋租金51975元（2019年11月29日至2019年12月31日）；2、判令二被告连带赔偿原告改造装修损失581290元及资金占用损失（自2019年11月29日起按照年利率6%计算至实际付清之日止）；3、判令二被告连带赔偿原告搬迁费用损失44400元；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：原告因需租赁厂房进行生产，与被告秦维嘉公司的法定代表人佘战伟就租赁厂房事宜协商，谈妥后并经佘战伟同意，原告对厂房进行了烤漆房制作、厂房改造、水管改造，以满足生产条件要求，花去费用共计581290元。2019年6月6日，原告与被告秦维嘉公司签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁期限为十年，自2019年6月15日起至2029年6月15日止。合同签订后，双方又约定租赁期限自2019年7月1日起计算。原告按照合同约定已向被告支付了半年租金283500元，并进行生产经营。2019年11月9日，原告收到公义镇政府发送的《限期整改通知书》，要求原告于2019年11月15日前搬离，将土地恢复原审批的设施农用田用途。2019年11月28日晚，公义镇政府进行了强制拆除，原告被迫搬离，双方租赁合同已实际解除。原告认为被告在签合同时隐瞒其违法变更土地性质事宜，导致原告作出错误判断签订合同，投入大量资金进行厂房改造及装修，造成巨大损失，原告有权依据合同约定要求被告秦维嘉公司赔偿损失。被告佘战伟系被告秦维嘉公司独资股东及法定代表人，应当与被告秦维嘉公司承担连带责任。 被告秦维嘉公司辩称，原告与被告秦维嘉公司签订合同后，秦维嘉公司已将厂房交付原告使用，在交付厂房时，原告是知晓厂房目前状况及设备状况。本案中，被告并未与原告解除租赁合同，而是因政府原因导致的，属不可抗力因素，其责任不应归咎于被告。根据合同约定，原告对厂房进行装修，应经过秦维嘉公司准许或者相关部门许可，但秦维嘉公司至今对原告的改造行为不知情，原告也未到相关部门进行备案，因此损失不应由被告秦维嘉公司承担。另外，在搬迁前，公义镇政府与原告进行了沟通，要求其搬迁至南方家具园并给予补偿，补偿标准为每平方米6元，补偿半年，原告已在政府领取了20000元的搬迁补偿费。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告佘战伟辩称，佘战伟不是本案的适格被告，合同相对方系原告与被告秦维嘉公司，佘战伟系秦维嘉公司的法定代表人，其履行的是职务行为。原告与被告秦维嘉公司签订的合同明确约定，原告所租赁的厂房与设备系被告秦维嘉公司的，故被告的主体资格系秦维嘉公司而非佘战伟。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）秦维嘉公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告宏达公司向反诉原告秦维嘉公司支付房屋租金24625元；2、判令反诉被告宏达公司向反诉原告秦维嘉公司支付电费、公共区域费、会计工资共计8252元；3、本诉及反诉费用由反诉被告宏达公司负担。事实和理由：在房屋租赁期间，房屋租金应为268125元，但宏达公司仅仅向秦维嘉公司支付租金243500元，尚欠24625元未支付。宏达公司在租赁期间，产生电费、公共区域费用及会计工资等共计8253元，该费用尚未支付，故秦维嘉公司提起反诉。 反诉被告宏达公司辩称，1、租赁合同签订后，宏达公司已向秦维嘉公司支付了租金283500元，期限至2019年12月31日，并不存在欠付房租的情形；2、对于秦维嘉公司主张的电费、公共区域费用及会计工资，宏达公司予以认可；3、案件受理费等费用应由秦维嘉公司负担。 本院经审理认定事实如下： 原告因需租赁厂房进行生产，于2019年6月6日与被告秦维嘉公司签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于彭山区内的厂房和办公住宿楼（以下简称租赁物）及相应设施租赁于原告使用，租赁期限为十年，自2019年6月15日起至2029年6月15日止。合同中第1.2条对租赁物面积予以了记载，但双方存在争议，原告认为是6300平方米，而被告认为是6500平方米。3.1条载明：“租赁物的免租期为半个月，即从2019年6月1日起至2019年6月15日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。”；4.1条载明：“租金第1、2年为每月每平方米人民币7.5元……。”；4.2条载明：“物业管理费根据园区规定由乙方（即原告）直接支付给园区。”；4.3条载明：“电费由乙方按实际使用电费直接支付给园区。”；4.4条载明：“根据园区规定支付的会计工资及其他临时性收费由乙方直接支付给园区。”；5.2条载明：“乙方应于租赁日起十日内向甲方（即被告）一次性支付半年租金，以后租金到期日前一个月向甲方支付下一个半年租金，并由乙方汇至甲方指定的下列账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。甲方开户行：农业银行；开户名称：王为华”；11.1条载明：“在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提前告知，并经甲方同意或由甲方向政府有关部门申报同意”。该合同首部“出租方”（即甲方）处手写了被告公司名称，“授权代表”处有被告公司法定代表人佘战伟签字捺印，尾部“甲方授权代表”处也有佘战伟签字捺印。合同签订前后，原告的法定代表人陈志亮以银行转账的方式，分别于2019年5月20日、7月19日、8月12日、10月12日向王为华转款50000元、50000元、50000元、93500元，共计243500元，被告认可上述款项系原告支付的房租。其中2019年10月12日的网上银行电子回单“交易用途”处载明：到2019年12月31日止房租。 在签订上述合同前，原告于2019年6月1日与案外人李清明签订《烤漆房制作安装合同》一份，约定：“因生产需要，甲方（即原告）委托乙方（即李清明）制作安装位于，打磨房及底漆房重新改造制作，并改造厂区内隔墙及原有环保设施改造。一、经协商，双方商定具体改造项目及费用：1、防火面漆房改造156800元；2、无尘干砂房改造116200元；3、底漆房改造67800元；4、环保设备改造20000元；5、原报废设备拆除32000元；6、新建隔墙及开门66000元。费用合计458800元。二、付款方式：甲方以现金或转账方式向乙方支付款项，乙方转账收款人：李清明”。同月6日，原告向李清明转账支付了定金50000元。之后，原告以现金的方式陆续向李清明支付了40000元、60000元、39800元、50000元、50000元，以转账的方式陆续向李清明支付了50000元、30000元、50000元，共计支付419800元，原告提交了李清明出具的收据及其中的网上银行电子回单。 2019年6月2日，原告与案外人刘洪国签订《厂房改造装修合同》一份，约定：“因生产需要，甲方（即原告）委托乙方（即刘洪国）制作安装位于内的维修，办公室装修，厨房设施装修。一、经协商，双方商定具体改造项目及费用：1、厨房设施及装修15300元；2、厂房屋顶瓦维修改造25700元；3、修建油漆房池子32400元；4、厂房内清洁费4800元。费用合计78200元。二、付款方式：甲方以现金或转账方式向乙方支付款项”。之后，原告以现金的方式向刘洪国支付了30000元，以转账的方式陆续向刘洪国支付了10000元、10000元、5000元、15000元、8200元，共计支付78200元，原告提交了刘洪国出具的收据及其中的网上银行电子回单。 2019年6月5日，原告与案外人李朋签订《水管改造安装合同》一份，约定：“因生产需要，甲方（即原告）委托乙方（即李朋）改造安装位于内的水管设施及液化气安装等。一、经协商，双方商定具体改造项目及费用：1、场地内排水改造9490元；2、废旧水池改造28300元；3、卫生间改造6500元。费用合计44290元。二、付款方式：甲方以现金或转账方式向乙方支付款项，乙方转账收款人：李朋”。之后，原告以现金的方式向李朋支付了20000元，以转账的方式陆续向李朋支付了10000元、14290元，共计支付44290元，原告提交了李朋出具的收据及其中的网上银行电子回单。 2019年11月7日，眉山市彭山区自然资源和规划局、眉山市彭山区公义镇人民政府向被告发出《限期整改通知书》，以被告未经批准擅自改变土地用途用于家具生产为由，要求其自收到通知后，于2019年11月15日前自行搬离家具生产机械设备，恢复原审批的设施农用地用途。同月11日，国网四川省电力公司眉山市彭山供电分公司向被告发出《停电通知书》，告知被告将于2019年11月15日起停止供电。为此，原告于2019年11月28日与四川全芳供应链管理有限公司签订《厂房搬迁运输合同》一份，载明：“一、成都宏达展示服务有限公司工厂搬迁专车运输物流费、人工搬运费，共计44400元。货物搬运、运输完毕后付清款项，转款账户户名为赵辉；二、本合同自2019年11月28日起执行，有效期至2019年11月30日止；三、搬迁路线：眉山市彭山区公义镇家具园区至成都市彭州区百祥工业园区”，原告支付了搬迁费44400元，并于2019年11月30日搬迁完毕。现原告以被告在签合同时隐瞒其违法变更土地性质事宜，导致原告作出错误判断，给原告造成巨大损失为由起诉来院，提出上述主张。 另查明，被告秦维嘉公司系自然人独资的有限责任公司，被告佘战伟系被告秦维嘉公司唯一股东。 再查明，原告在生产经营期间，尚欠电费、公共区域费、会计工资共计8252元未支付。另外，原告在搬迁过程中领取了政府支付的搬迁费20000元。 庭审中，原告增加诉讼请求，要求确认原、被告签订合同已于2019年11月28日解除，被告对此也无异议。原告还陈述其与被告口头协商，由原告代秦维嘉公司进行房顶换瓦及光氧机维修，相应费用冲抵租金，原告为此以现金的方式各支付了20000元，原告主张租金已实际支付了283500元。但被告予以否认，仅认可原告已付租金为243500元。另外，被告提交了彭府定（2014）6号文件、公府函（2014）3号文件、公府函（2014）11号文件、公府（2014）47号文件、公府（2015）17号文件、彭山区人民政府收文处理签、彭山区公义镇公义场社区居民委员会第一居民小组《关于彭山区使用土地情况的特此说明》，以证明被告秦维嘉公司用地合规合法，其不应向原告承担责任。此外，被告还提交了（2020）川1403民初33号开庭传票及《和解协议》，证明与本案性质相同的另一案件中，当事人仅对租金、物管费、水电费进行了结算，并约定各自的损失各自承担。 上述事实，有原告提交的原告营业执照、被告秦维嘉公司的工商登记信息、被告佘战伟的身份证复印件、《厂房租赁合同》、付款明细表、收条、转账截图、银行电子回单、《烤漆房制作安装合同》、收据、电子回单、《厂房改造安装合同》、收据、电子回单、《水管改造安装合同》、收据、电子回单、《限期整改通知书》、《停电通知书》、《厂房搬迁运输合同》、收据、电子回单、被告提交的彭府定（2014）6号文件、公府函（2014）3号文件、公府函（2014）11号文件、公府（2014）47号文件、公府（2015）17号文件、彭山区人民政府收文处理签、彭山区公义镇公义场社区居民委员会第一居民小组《关于彭山区使用土地情况的特此说明》、领条、（2020）川1403民初33号开庭传票、《和解协议》及双方当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告秦维嘉公司在自愿、平等、协商一致的基础上订立的《厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当遵守。虽然合同中约定租赁期限为十年，即从2019年6月15日起至2029年6月15日止，但因政府以被告秦维嘉公司擅自改变土地用途为由要求搬离家具生产机械设备，原告已于2019年11月30日进行了搬离，双方的合同已无法实际继续履行。现原告主张合同已解除，被告对此并无异议，故本院确认双方签订的《厂房租赁合同》已解除。 本案存在如下争议焦点：1、租赁物的面积是多少？2、原告实际支付了多少租金，即是被告秦维嘉公司应退还原告多收的租金还是原告应向被告秦维嘉公司支付未交纳的租金？3、原告的损失金额的确定，被告秦维嘉公司对原告的损失应否承担责任？4、被告佘战伟应否承担连带责任？ 对于焦点1，从《厂房租赁合同》1.2条可以看出，租赁物的面积不明确，原告陈述是6300平方米，而被告陈述是6500平方米。而在庭审中，原告明确认可合同上载明的面积为6500平方米，仅系口头协商按6300平方米计算租金，但原告并未提供证据予以佐证，且被告也否认双方曾口头协商过，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告的该项陈述理由，本院依法不予采信。本院根据《厂房租赁合同》及双方的庭审陈述，确定租赁物面积为6500平方米。 对于焦点2，根据《厂房租赁合同》第5.2条载明的内容，原告应于租赁日起十日内向被告秦维嘉公司一次性支付半年租金，但原告并未一次性支付。因本院已确认租赁物面积为6500平方米，则半年租金应为292500元（6500㎡×7.5元/㎡.每月×6个月=292500元）。从原告提供的证据来看，原告陆续以转账的方式向被告秦维嘉公司支付了租金243500元。虽然2019年10月12日的网上银行电子回单“交易用途”处载明“到2019年12月31日止房租”，但该交易用途系原告填写，并无证据证明已告知了被告秦维嘉公司。对于原告陈述其与被告秦维嘉公司口头协商，由原告代秦维嘉公司进行房顶换瓦及光氧机维修，相应费用冲抵租金，原告为此以现金的方式支付了各20000元，但原告并未提交证据予以证明，且被告秦维嘉公司也予以否认，故原告的该项陈述因证据不足，本院依法不予采信，本院确认原告实际支付的租金为243500元。又因《厂房租赁合同》已于2019年11月30日实际解除，原告也于此日完成了搬迁，故从2019年6月15日至2019年11月30日的租金应为268125元（6500㎡×7.5元/㎡.每月×5.5个月=268125元）。因原告实际支付租金为243500元，故原告还应向被告秦维嘉公司支付租金24625元（268125元-243500元=24625元）。相应的，原告要求被告秦维嘉公司返还租金51975元，无证据佐证，本院依法不予支持。 对于焦点3，虽然被告提交了政府文件，但并无证据证明被告秦维嘉公司所租用的土地已合法的变更了农用地用途，且被告也未提交证据证明在原告与被告秦维嘉公司签订《厂房租赁合同》时，已将土地性质仍为农用地告知了原告，故原告在租赁期尚未届满时，因土地性质问题而被迫搬迁，并导致租赁合同的解除，责任在被告秦维嘉公司，秦维嘉公司理应赔偿原告由此产生的损失，故原告的该项主张，于法有据，本院依法予以支持。 对于原告的具体损失，虽然原告提交的《烤漆房制作安装合同》、《厂房改造装修合同》、《水管改造安装合同》的签订时间均早于《厂房租赁合同》的签订时间，但原告的第一笔租金（定金）系2019年5月20日支付，由此证明在原告与被告秦维嘉公司签订合同前，双方即已对租赁事宜进行了协商并达成了一致意见。原告作为家具生产销售企业，为了租赁期内正常的生产经营，在签订正式合同前对厂房及设备进行装修、改造，符合常理，且被告自签合同至今也未提交证据证明其予以反对，故本院对原告进行烤漆房制作安装、厂房改造装修、水管改造安装的事实予以确认。但原告除提供上述合同、收款收据及部份网上银行电子回单外，并未提供相应的工程施工资料、财务支付账目凭证，且原告能以银行转账的方式支付工程款的情况下，仍然采用现金方式支付大部分工程款，明显不符合常理，故以现有证据，本院对原告现金所付金额不予确认，而对转账所付金额予以确认，即原告支付的烤漆房制作安装费为180000元（50000元＋50000元＋30000元＋50000元=180000元）、厂房改造装修费48200元（10000元＋10000元＋5000元＋15000元＋8200元=48200元）、水管改造安装费24290元（14290元＋10000元=24290元），共计252490元，此款理应由被告秦维嘉公司赔偿原告。至于原告主张的资金占用损失即资金利息，因原告的损失已实际发生，且主张的利率标准也符合法律规定，故本院依法予以支持，但应从原告主张权利之日即起诉之日起计算。 对于原告主张的搬迁运输费损失，因原告不仅提交了《厂房搬迁运输合同》，且提交了网上银行电子回单，证明原告实际支付了44400元，故本院对此款项予以采信。又因原告已在政府处领取了搬迁费20000元，故原告的此项实际损失仅为24400元，此款应由被告秦维嘉公司承担。 对于焦点4，因秦维嘉公司属于自然人独资的有限责任公司，佘战伟系唯一股东，且原告支付给秦维嘉公司的租金均支付至王为华的银行账户内，被告佘战伟并未提交相应证据证明其财产独立于秦维嘉公司资产，故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，佘战伟应对秦维嘉公司的上述债务承担连带责任。 又原告在租赁期间尚有电费、公共区域费、会计工资共计8252元未支付，故被告秦维嘉公司反诉要求原告支付此款项，本院依法予以支持。 综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告成都宏达展示服务有限公司烤漆房制作安装、厂房改造装修、水管改造安装损失费共计252490元及利息（利息计算方式：以本金252490元为基数，按照年利率6%的标准，从2020年3月2日起计算至本判决所确定的实际给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止），息随本清。 二、被告眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告成都宏达展示服务有限公司搬迁损失费24400元。 三、被告佘战伟对被告眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司的上述债务承担连带清偿责任。 四、驳回原告成都宏达展示服务有限公司的其他诉讼请求。 五、反诉被告成都宏达展示服务有限公司于本判决生效之日起十日内，给付反诉原告眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司租金24625元。 六、反诉被告成都宏达展示服务有限公司于本判决生效之日起十日内，给付反诉原告眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司电费、公共区域费、会计工资共计8252元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5288元，由原告成都宏达展示服务有限公司负担3127元，被告眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司、佘战伟负担2161元，二被告负担部分原告已垫交，二被告在给付上述款项时一并支付原告。反诉案件受理费311元，由反诉被告成都宏达展示服务有限公司负担，此款反诉原告眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司已垫交，反诉被告成都宏达展示服务有限公司在给付上述款项时，一并支付反诉原告眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 聂 晶 二〇二〇年五月二十二日 书记员 徐玲瑶