广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初1667号 原告：覃金芳，女，1974年10月6日出生，瑶族，现住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：韦秋园，来宾市城北法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：蓝富誉，来宾市城北法律服务所法律工作者。 被告：广西京九房地产开发有限责任公司，住所地来宾市城**迎宾路与翠屏路交叉口西北面，统一社会信用代码91450200782132381E。 法定代表人：蒙贵宁。 委托诉讼代理人：罗洪亮，广西宾桂律师事务所专职律师。 原告覃金芳与被告广西京九房地产开发有限责任公司（以下简称京九公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告覃金芳委托诉讼代理人韦秋园到庭参加了诉讼；被告京九公司委托诉讼代理人罗洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告覃金芳向本院提出诉讼请求：一、判令解除京九·财富新城认购意向书；二、判令被告双倍返还定金60000元；三、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2007年12月12日，原告交纳了三万元给被告，随后双方在来宾签订了《京九·财富新城认购意向书》，言明原告购买被告开发的“京九·财富新城”小区11栋1单元504号房，建筑面积89.34㎡，建筑面积折前单价为1800元/㎡，乙方已交纳VIP服务费30000元，换签《商品房买卖合同》时，VIP服务费自动转成购房款。在原告交纳了VIP服务费后，被告不得再为第三人保留该房号，否则双倍返还VIP服务费给原告等内容。但直至如今，被告没有通知原告签订《商品房买卖合同》。原告多次与被告协商未果。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，望判如所请。 被告京九公司辩称，《京九·财富新城认购意向书》不属于商品房买卖合同。1．《京九·财富新城认购意向书》不具备商品房买卖合同的法定主要内容，是答辩人与被答辩人之间签订商品房预售合同之前签订的文书，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，属于商品房买卖合同的预约合同，不是对商品房买卖结果进行直接确认，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。本案认购意向书从性质上属于有未决条款的预约，不具备商品房买卖合同的法定主要内容诸如当事人住所、交付使用条件及日期、供水供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺、争议解决办法等事项，不能认定为商品房买卖合同。2．答辩人之间未收到被答辩人的任何款项。预订商品房协议必须同时具备商品房买卖合同的主要内容和出卖人已按照约定收受购房款。被答辩人至今未向答辩人交付包括购房款在内的任何款项。二、答辩人的行为不构成违约，依法不应承担任何责任。《京九·财富新城认购意向书》第二条约定，在乙方交纳了VIP服务费后，甲方不得再为第三方保留该房号，否则双倍返还VIP服务费给乙方。被答辩人不是VIP客户，未交纳VIP服务费。涉案房屋因政府重新规划而被推倒，而不是答辩人为第三方保留该房号，属于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，答辩人的行为不构成违约，依法不应承担任何责任。三、《京九·财富新城认购意向书》虽然签订，但该协议未履行，主要原因在于原告未按协议支付任何款项，原告的诉请无任何事实与法律依据，请求法院判决驳回。 对于原、被告提交的证据，经核对与原件无异，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，作为定案的依据。 本院经审理认定事实如下： 2007年12月12日，原告覃金芳作为乙方（买受人）与被告京九公司作为甲方（出卖方）签订了编号为34的《京九·财富新城认购意向书》，主要约定乙方购买甲方开发的“京九·财富新城”小区11栋1单元504号房，建筑面积89.34㎡，折前单价1800元/㎡，乙方已交纳VIP服务费用为30,000元，换签《商品房买卖合同》时，VIP服务费自动转成购房款。乙方选择银行商业按揭付款方式付款，在该楼宇取得商品房预售许可证并接到甲方通知7日内付清首期款，首期款占总房款的20%以上，并办理完银行按揭的所有手续，可享受9.8折的优惠，另按VIP折扣为9.7折，合计优惠后总房款为149868元；在乙方交纳了VIP服务费后，甲方不得再为第三方保留该房号，否则双倍返还VIP服务费给乙方；甲方应当在取得本认购意向书所售房屋《预售许可证》之后通过电话或者在《桂中日报》上刊登公告的方式通知乙方前来签订《商品房买卖合同》，乙方应当在通知发出之日起七日内与甲方签订《商品房买卖合同》；如乙方在签订《商品房买卖合同》前申请退款，甲方在接到乙方书面通知后即可另行出售，本认购意向书解除，并在十个工作日内全额无息退还乙方已付款项；如乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》，且未申请退费，甲方则视为乙方自动放弃该房屋认购，本意向书解除，甲方无须通知乙方即可另行出售，甲方全额无息退还乙方所交款项；如乙方改变付款方式，则按新选择的付款方式的折扣享受优惠；本协议一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效，签订商品房买卖合同后失效。协议签订同日，原告覃金芳通过现金缴款方式向被告对公账户支付了VIP服务费30,000元。《京九·财富新城认购意向书》签订后，被告京九公司长期未与原告覃金芳签订《商品房买卖合同》，至今也没有签订《商品房买卖合同》。 2013年，被告京九公司重新启动对位于来宾市城北区迎宾路与翠屏路交叉口西北面B-3地块项目的开工建设，向来宾市住房和城乡建设委员会申请出具用地规划设计条件通知书。2014年3月12日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建发［2014］55号京九公司建设用地规划设计条件通知书，同意来宾市城北区迎宾路与翠屏路交叉口西北面B-3地块内按新的规划设计条件进行规划设计。2014年，被告京九公司根据来建发［2014］55号建设用地规划设计条件通知书绘制了新的设计总平面图。2017年12月1日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建函［2017］387号规划设计条件使用意见，对京九公司上述地块设计条件使用进行部分调整说明。2018年3月26日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建规技［2018］27号来宾市城北区迎宾路与翠屏路交叉口西北角地块建设用地规划设计条件通知书，同意该地块按新的规划设计条件进行规划设计，来建发［2014］55号规划设计通知书及来建函［2017］387号规划设计条件使用意见即时作废。2018年，被告京九公司根据来建规技［2018］27号建设用地规划设计条件通知书绘制了新的设计总平面图。现被告京九公司在重新规划后的原地块上建设新楼盘“金色时代”，并已取得预售证。 2017年12月28日，被告京九公司在《来宾日报》登报通知原来订立有京九·财富新城10#、11#楼认购意向书的客户于2018年1月31日前，持相关书面手续、交费凭证及个人身份证明到公司售楼部协商处理善后事宜。 根据原告覃金芳的申请，本院依法向广西来宾桂中农村合作银行调取了京九公司（京九公司来宾分公司）在该行开户情况，京九公司来宾分公司在该行无开户情况，京九公司在该行有2个开户情况，开户时间分别是2018年9月7日、2019年6月18日。本院依法调取了京九公司来宾分公司在中国农业银行股份有限公司来宾分行148401040001490自2007年12月10日至2007年12月12日的流水情况，该账户2007年12月10日共存入六笔资金，其中四笔金额均为30000元，一笔为10000元，一笔9000元；该账户2007年12月11日共存入四笔资金，其中两笔金额均为30000元，一笔5000元，一笔20000元；该账户2007年12月12日共存入二十六笔资金，其中二十三笔金额均为30000元，两笔10000元，一笔60000元。 本院认为，原告覃金芳与被告京九公司签订的《京九·财富新城认购意向书》，是双方当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议，对双方当事人具有约束力。《京九·财富新城认购意向书》虽然约定了商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等内容，但对商品房的基本情况、销售方式、交付条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法等没有进行约定，是为了订立本约即签订商品房买卖合同的目的，性质上属于商品房预约合同。本案在立案时以商品房销售合同纠纷进行立案，立案案由有误，本院现依法调整为商品房预约合同纠纷。 根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案《京九·财富新城认购意向书》由被告京九公司提供，合同内容为被告京九公司拟定的格式条款，现合同内容中载明“乙方已交纳VIP服务费用为人民币叁万元整（￥30000.-）”，被告京九公司主张协议未履行，原告未交款，原告主张已交纳了相应款项，结合被告京九公司2007年12月12日账户资金存入情况以及相关法律规定，本院确定原告覃金芳已交纳了VIP服务费30000元。 京九·财富新城项目由于被告资金问题长期停滞，被告京九公司未与原告签订商品房买卖合同，现涉案地块已多次变更建设用地规划设计条件，重新建设，合同约定的特定房屋已不存在。《京九·财富新城认购意向书》已无法履行，被告的行为，构成根本违约，应承担违约责任。现原告覃金芳主张解除《京九·财富新城认购意向书》，理由成立，本院予以支持。根据合同性质，《京九·财富新城认购意向书》约定了VIP服务费自签订《商品房买卖合同》时自动转成购房款，双方并未约定该项服务费的性质，因被告违约，双方未能签订商品房买卖合同，原告诉请要求被告双倍返还VIP服务费60,000元，没有事实与法律依据。因被告违约导致双方无法签订《商品房买卖合同》，原告覃金芳已交付的VIP服务费30,000元，被告应当予以返还。被告长期占用原告交纳的款项，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于未约定借款利率的相关规定，按年利率6%向原告支付资金占用期间的费用，自原告交款之日即2007年12月12日起计至实际返还完毕之日止，暂计至2020年5月7日为22328.22元（30000×6%×12＋30000×6%÷12×4＋30000×6%÷365×26＝22328.22）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下： 一、解除原告覃金芳与被告广西京九房地产开发有限责任公司于2007年12月12日签订的《京九·财富新城认购意向书》； 二、被告广西京九房地产开发有限责任公司返还给原告覃金芳购房VIP服务费30,000元； 三、被告广西京九房地产开发有限责任公司支付给原告覃金芳资金占用期间的费用22328.22元（暂计至2020年5月7日，之后以尚未返还的服务费为基数，按年利率6%从2020年5月8日起计至实际返还完毕之日止）； 四、驳回原告覃金芳的其他诉讼请求。 以上款项，限被告广西京九房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内支付。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费1300元，减半收取650元，由原告覃金芳负担86元（已交纳），被告广西京九房地产开发有限责任公司负担564元（于判决生效后七日内交纳）；多预收的650元，由原告在本判决生效后向本院申请办理退费手续予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审判员  覃小徐 二〇二〇年五月七日 书记员  朱子吉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。