广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初283号 原告（反诉被告）：贺州市东宝矿业科技有限公司，住所地：贺州市平桂区望高镇宝山村十八锦。 法定代表人：詹苍杰，总经理。 委托诉讼代理人：李汝幸，广西致恭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王全添，男，1960年7月7日出生，汉族，住福建省尤溪县，系公司副总经理。 被告（反诉原告）：陈秀方，男，1965年2月22日出生，汉族，住江苏省丹阳市皇塘镇大庄村杨园里**，现住贺州市八步区。 被告（反诉原告）：郑忠发，男，1972年7月15日出生，汉族，，住贺州市八步区 共同委托诉讼代理人：董胜学，广西宏民律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：于松坚，广西宏民律师事务所律师。 原告（反诉被告）贺州市东宝矿业科技有限公司（以下简称东宝公司）与被告（反诉原告）陈秀方、郑忠发租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人李汝幸、王全添、被告（反诉原告）委托诉讼代理人董胜学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年2月28日签订的《租用合同》；判决被告交回原告公司场地及恢复原状；2、判决被告支付场地租金400000元、铲车租金108000元（含人工费）、厨房工人工资13500元（场地租金暂计算到2019年12月31日止，共10个月，以后租金继续计算至被告归还原告公司场地为止）合计521500元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告系民营企业。为了充分利用公司部分自有场地、厂房等资源条件，应被告陈秀方、郑忠发的要求租用原告的场地、厂房进行材料加工、生产砂石项目。 2019年2月28日，原告的代表王全添、全秋财与被告陈秀方、郑忠发签订《租用合同》，约定租用期限为二年即2019年2月28日至2021年2月28日止，租用场地面积按照现状（合同未填面积）；租金按照被告产品销售后的实际吨数每吨按5元结算给原告；被告每月正常生产情况下保底生产产量为8000吨；产生的电费由被告自理，每月按实际用电费用交纳电力公司；在合同签订后，被告必须在三个月内交纳租用保证金100000元作为信用担保，被告生产量达到8万吨后，原告退回保证金给被告。 合同签订后，被告正式进场生产至今10个月，但被告仍未履行《租用合同》第五条约定交付租用保证金100000元，也未按照合同约定支付租金，被告已构成重大违约。被告未履行合同义务，致使原告未能实现合同目的。原告诉请解除合同合法有据。 原告现按照合同约定暂时按10个月计算场地租金，以被告最低每月正常生产保底生产产量为8000吨计算，每吨5元计付，被告应当支付原告场地租金400000元（8000吨×5元×10个月）；双方另行约定：铲车（龙工50型大型铲车）每月租金12000元（含人工费5000元），按9个月计算，被告应付铲车租金108000元；食堂厨工工资13500元（1500×9个月），合计521500元。为维护原告合法权益，特诉至法院。 二被告辩称，1、双方签订的合同是附条件支付租金的合同，目前场地无法正常使用，被告认为无支付租金的条件。租赁场地仅有项目用地，但没有及时办理有关手续；其次租赁场地未办理地方环保手续，再次通往场地道路无法使用前四后八货车；原告将租赁的场地再次出租给他人；2、被告没有正常开工使用租赁场地，没有租用原告的铲车，也不存在厨房工人工资问题。 被告向本院提出反诉请求：1、请求依法判令解除反诉原告与反诉被告于2019年2月28日签订的《租用合同》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告直接经济损失427260.7元，预期利益损失520000元，合计947260.7元；3、本案一切费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年2月28日，反诉原告陈秀方、郑忠发与反诉被告东宝公司的代表王全添、全秋财签订《租用合同》，约定租赁期限为2年即从2019年2月28日至2021年2月28日止；租用场地范围及面积即反诉被告提供反诉原告选厂上面的原料厂棚一个及下面的成品厂棚及周边的空地；租用费为反诉原告产品销售后的实际吨数每吨按5元结算，每月正常生产情况下保底生产量为8000吨，产生的电费由反诉原告自理，每月按实际交纳给电力公司；双方的义务及责任即反诉被告必须提供选厂现有的政府文件、环保及一切相关手续，并配合反诉原告处理周边的一切纠纷及相关事项（如道路运输、环保手续、税务等问题）。费用由反诉原告自理，反诉原告出资用于购买生产所需的设备场地扩充硬化、住宿搭建、电力改造、环境整改、前期零杂开支…；保证金即合同签订后，反诉原告必须在三个月内交租用保证金10万元给反诉被告作为信用担保，反诉原告生产量达到8万吨后，反诉被告退回保证金给反诉原告。 合同签订后，反诉原告积极购买生产所需的设备、场地扩充硬化、住宿搭建、电力改造、环境整改等事宜，但反诉被告无法提供场地的有效使用证明及环保手续，在反诉原告毫不知情的情况下，于2019年11月1日将场地另行出租给陈志华使用，导致反诉原告至今无法真正进场生产，反诉原告未能实现合同目的，反诉被告已构成根本违约。为此，反诉原告诉请解除《租用合同》有充分的事实和法律依据。 反诉被告的根本违约行为，直接造成反诉原告直接经济损失427260.7元，其中保证金10000元，货源定金损失50000元，设备款264200元，水电安装费28276.7元，基建费23084元，环评费25000元，其他材料款26700元；造成反诉原告预期利益损失520000元（暂定：8000吨×（10-5）元×13个月），即以反诉原告最低每月正常生产保底生产产量为8000吨计算，每吨预期利润10元，扣除每吨支付给反诉被告5元，暂时计算从2019年2月28日至2020年3月28日止，后续损失计算至双方解除合同之日止。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。 原告（反诉被告）辩称，1、反诉原告提出的反诉请求及事实不成立，与本案事实不符。反诉原告诉称东宝公司无法提供场地有效证明，环保手续，出租给他人使用不是事实。东宝公司在与反诉原告签订合同后将全部厂房以及厂房周边空地交付给反诉原告使用，反诉原告也进厂进行设备安装并生产，在生产过程中反诉原告还雇请原告的铲车帮助其生产，雇请原告的厨房工人为其煮饭。这些事实是客观存在的，东宝公司原有的、现有的用地文件等均齐全，反诉原告所诉将场地另行承租给他人使用不是事实，东宝公司承租给他人使用的不在厂区范围内，租用合同用地是成品厂棚周边的空地，而东宝公司出租给陈志华的场地是在水泥路的东侧，不属于厂区范围，东宝公司不构成违约。2、反诉原告诉请赔偿的经济损失无事实和法律依据，请求法庭驳回被告的反诉请求。 原告对其主张及对被告的反诉请求向本院提交的证据有： 1、营业执照、詹苍杰身份证、法定代表人身份证明复印件各一份，证明原告东宝公司住所地、公司基本信息；公司法定代表人詹苍杰的身份信息，东宝公司在市场管理部门领取营业执照，证照齐全，有合法资质。 2、户籍证明复印件一份，证明被告郑忠发的住所地及基本身份信息。 3、《租用合同》复印件一份，证明2019年2月28日，原告东宝公司的代表王全添、全秋财与被告陈秀方、郑忠发签订《租用合同》；约定：租用期限为二年即2019年2月28日到2021年2月28日止；租金按照被告产品销售后的实际吨数每吨按5元结算给原告；被告每月正常生产情况下保底生产产量为8000吨。产生的电费由被告自理，每月按实际用电费用缴纳电力公司。合同签订后，被告必须在三个月内交纳租用保证金100000元作为信用担保。 4、广西投资项目备案证明、贺州市平桂区环境保护局《关于贺州市东宝矿业科技有限公司大理石废料综合利用项目环境影响报告表的批复》一份，证明原告的投资项目在自治区报备及公司的大理石废料综合利用项目环评获得批准； 5、照片19张，证明原告按照合同约定已将场地交付给被告生产使用，被告进厂安装的生产设施，及正常生产情况，库房存放有产品建筑用沙等，都是使用原告场地生产出来的，被告还使用了原告的管道，水电，被告方说无法进行生产与事实不符。 6、贺州市国土资源局《关于贺州市东宝矿业科技有限公司年产5万吨铁精矿选矿厂建设用地的选址意见》、基本建设投资项目登记备案证、广西壮族自治区建设工程选址申请表、广西壮族自治区环境保护厅文件【桂环验［2013］31号】各一份，证明原告方提供的是现有文件，被告看过现有文件后才和原告签订合同，租用合同也说明是在现有文件下签订的。东宝公司已经按照租用合同履行了所有的义务。只要东宝公司将场地租赁给被告使用，被告就应当支付租金。 被告为其本诉辩称及提起反诉向本院提交的证据有： 1．租用合同、微信转账凭证各一份，证明2019年2月28日原、被告签订《租用合同》，合同对租用期限、租用场地范围及面积、租用费、双方的义务及责任、保证金等事项作出明确约定，被告已经支付定金10000元。 2．购货协议、矿点卫星图片、收据各一份，证明被告与供货人签订《购货协议》，并支付定金（预付款）50000元。 3．设备款收据一份，证明被告支付设备款264200元，有些是郑忠发在银行柜台取钱现金支付的。 4．水电安装工程结算单及收据各一份，证明被告支付水电安装费28276.7元。 5．基建费收据一份，证明被告支付基建费23084元。 6．送货单一份，证明被告支付机械皮带款20400元。 7．收据一份，证明被告支付起柜款6300元。 8．微信转账凭证一份，证明被告支付环评费25000元。 9．陈秀方询问笔录1份，租用合同2份，证明原、被告签订的租用合同的租金是以被告生产销售之后的实际吨数按每吨5元结算给原告。原告将出租给被告的部分场地另行出租给案外人陈志华，进一步导致被告无法使用场地。 10、王全添的询问笔录1份、租用合同1份，证明原告认可双方签订的租用合同的租金是以被告生产销售之后的实际吨数每吨5元支付给原告，认可2019年11月将其公司的部分场地另行出租给案外人陈志华，但认为出租给被告的场地不重合。 11．报案报告1份，证明2019年5月27日，原告因从公路口至公司2公里路段受到望高镇宝山村十八锦村民、宝皇坳村村民的通行阻拦向望高派出所报案。 12．环境保护厅文件1份，证明2013年2月4日，原告取得广西环保厅验收申请的批复。 13．集体荒地租用协议书1份，证明2008年8月份，原告与当地村民签订《集体荒地租用协议书》，取得了项目用地的使用权。 14．投资项目备案证明1份，证明2017年11月6日，涉案租赁场地取得广西投资项目备案证明。 15．现场检查记录1份，证明原告的场地设施存在不合法的地方。 16．营业执照一份，证明2012年10月8日原告依法注册成立。 17．选址意见1份，证明项目用地不符合望高镇土地利用总体规划，请按规定办理有关用地审批手续。 18．协议书3份，证明原告因道路通行问题与当地村民达成协议。 19．现场光盘一份，证明2019年12月1日，原告出租给被告的部分场地已经被政府部门另行征收，正在进行场地推土，进一步导致被告无法使用场地。 20、2020年4月21日《贺州市自然资源局关于贺州市东宝矿业科技有限公司项目用地有关用地审批手续的复函》，证明原告的厂址不符合望高镇土地利用总体规划，应办理相应的用地审批手续，但至今原告没有按相关规定办理用地审批手续。 21、证人张某的证言，证明被告安装在租赁场地的设备264200元是由证人张某提供设备和安装的。 本院调取证据：2019年6月17日望高镇派出所值班日记一份，载明陈秀方报警称有村民拦路，派出所出警。 本院对证据的分析认定：被告对原告证据1-4、6真实性无异议，原告对被告证据1的租用合同及证据10-18无异议，本院予以认定；对有争议的证据认定如下：对原告证据5可以证明场地已交付被告，被告已在场地上安装了生产设备，对该证据本院予以认定；对被告证据1的微信转账凭证，转账说明是“大吉大利！身体健康！”，转账时间是2019年2月26日，而本案原被告签订《租用合同》是2019年2月28日，原告对该10000元转账不认可，被告亦没有其他证据证明该款是保证金，对被告所要证明的内容本院不予认定；被告证据2与本案租赁合同无关联性，对该证据本院不予认定；被告证据3-7，经现场查看，确有设备、水电安装，基建，对该证据本院予以认定；对被告证据8，原告对真实性无异议，对证明内容有异议，结合付款时间、《租用合同》第四条原告配合被告办理环保手续，费用由被告自理的约定，可以认定该款项系被告支付的环评费用，对该证据本院予以认定；原告对被告证据9、20真实性无异议，对该证据本院予以认定；对被告证据19真实性本院予以认定，但视频中被征收的土地不在原告公司的厂区范围，不影响被告使用场地；对被告证据21证人证言，与被告提交的收条收据等证据相互佐证，对该证据本院予以认定。 结合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2019年2月28日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《租用合同》，约定甲方将现在的部分设备厂房、场地、现有证照出租给乙方使用，进行材料加工、生产砂石料项目。第一条约定租用期限从2019年2月28日至2021年2月28日止，暂定2年，2年内选厂如有转让他人经营，甲方必须保证乙方有一年的正常生产时间，否则甲方必须赔偿乙方的一切损失。第二条约定租用范围及面积：选厂上面的原料厂棚一个及下面的成品厂棚及周边的空地。第三条租用费：乙方产品销售后的实际吨数每吨按5元计算给甲方，每月正常生产情况下保底生产量为8000吨，产生的电费由乙方自理，每月按实际交纳给电力公司。第四条双方的义务及责任：甲方必须提供选厂现有的政府文件、环保及一切相关手续，并配合乙方处理周边的一切纠纷及相关事项（如道路运输、环保手续、税务等问题），费用由乙方自理。乙方出资用于购买生产所需的设备场地扩充硬化、住宿搭建、电力改造、环境整改、前期零杂开支。如果乙方自身所造成环境污染导致不能正常生产的由乙方负责承担费用。正常生产的情况下，乙方如果不能按时计付给甲方租用费时，甲方有权扣押乙方的设备及产品作抵押费用。第五条保证金：合同签订后，乙方必须在三个月内交租用保证金10万元给甲方作为信用担保，乙方生产量达到8万吨后，甲方退回保证金给乙方。第六条、其他不可预测的事项（国家建设征地、政策的限制），租用无法继续，甲方除退回保证金，其他不承担乙方损失。甲方代表王全添、全秋财、二被告在合同上签字按印。签订合同后，原告将场地交付被告使用，被告安装了机器设备，花费264200元；安装水电花费28276.7元；基建（砌墙、部分路面硬化等）花费23084元；购买机械皮带花费20400元，购买起柜花费6300元。 2019年5月，望高镇宝山村十八锦和宝皇坳的村民担心大货车把桥梁压垮，阻拦进出原告厂区拉货的大货车。2019年5月27日，原告向望高镇派出所报告，请求处理纠纷，排除阻碍。2019年6月17日，被告陈秀方报警称村民不给大货车通过，望高镇派出所出警，协商处理。 2019年8月21日，贺州市平桂区环境保护局作出《关于贺州市东宝矿业科技有限公司大理石废料综合利用项目环境影响报告表的批复》（贺平环审［2019］66号），原则同意《报告表》中所列建设项目的性质、内容、规模、地点和拟采取的各项环境保护措施。被告为取得环评报告，支付环评费25000元。 2019年11月1日，原告（甲方）与陈志华（乙方）签订《租用合同》，约定甲方将现有的部分场地，完善的证照及相关手续包括环评齐全，出租给乙方进行砂石料加工。约定租期从2019年12月1日起计算，每一个时间期限为贰年，乙方及时上交甲方租金，没有违约违规可继续承租进行生产；租用范围四至：东至地磅下面的水池塘内，南至农民公用公路边，西至山边排洪沟，北至厂内上坡公路内（大约15亩）；租金每年66万元。甲方代表王全添、全秋财、乙方陈志华在合同上签字按印。 本院认为，原、被告签订《租用合同》，约定原告将部分设备、厂房、场地出租给被告，被告向原告交纳租金，双方成立租赁合同关系，为双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。现原告主张被告未按约定交纳租金要求解除合同，被告反诉称原告无法提供场地的有效使用证明及环保手续，且还将部分场地出租给他人，影响被告生产，也要求解除合同。即双方均同意解除合同。故，原告要求解除与被告于2019年2月28日签订的《租用合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉要求解除与原告于2019年2月28日签订的《租用合同》的反诉请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，原告要求被告交回场地及恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于恢复原状，经现场勘查，被告安装的机械设备可拆走，合同解除后，被告应将机械设备拆走。 双方签订的租用合同约定租用费为被告产品销售后的实际吨数每吨按5元结算给原告，每月正常生产情况下保底生产量为8000吨，即每月保底租金为40000元。双方均认可正常生产情况下以被告现有的生产线可以实现保底8000吨。签订合同后，原告将场地交付给被告使用，被告安排人员进场安装机器设备及场地扩充硬化等，双方对交纳租金的时间并未约定，故被告应从2019年3月1日起向原告支付租金。被告辩称双方签订的合同是附条件支付租金的合同，目前场地无法正常使用，无支付租金的条件。双方约定的“乙方产品销售后的实际吨数每吨按5元结算给甲方”，这是双方对租金计算标准的约定，并非被告所述的没有生产、没有产品销售就不需要支付租金。对被告的该项辩称，本院不予采信。合同约定租用场地范围为选厂上面的原料厂棚一个及下面的成品厂棚及周边的空地，结合法院到现场勘查，及被告每月租金40000元，原告出租给案外人陈志华的场地每年租金66万元（即每月55000元），“周边的空地”应不包括原告出租给案外人陈志华的空地。被告辩称原告将部分场地出租给他人影响被告使用的观点，本院不予采信。被告辩称原告出租给被告的场地部分已被政府征收，影响被告使用。经现场勘查，被告的证据现场光盘拍摄的被征收的场地不在原告出租给被告的范围，对被告的该辩称本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告要求被告每月支付租金40000元的诉讼请求，本院予以支持，暂计至2019年12月31日的租金为400000元，以后的租金计算至被告归还场地之日止。《租用合同》约定原告配合被告处理周边的一切纠纷，如道路运输，2019年5月底至2019年6月中旬，因村民封路，不让大卡车进出，影响被告生产经营，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，封路这段时间的租金可减少或不支付，本院酌情扣减半个月租金，即20000元。故暂计至2019年12月31日的租金为380000元，以后的租金按每月40000元计算至被告归还场地之日止。 原告要求被告支付铲车租金、厨房工人工资，双方签订的合同对此并未约定，且原告并未提交证据证明被告使用了原告的铲车、厨房工人，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告反诉要求原告赔偿直接经济损失427260.7元。关于保证金10000元，因转账说明备注是“大吉大利！身体健康！”，转账时间是2019年2月26日，而本案原被告签订《租用合同》是2019年2月28日，原告对该10000元转账不认可，被告亦没有其他证据证明该款是保证金，被告反诉要求原告赔偿保证金10000元，本院不予支持。关于货源定金损失50000元，被告没有证据证明发生了损失，也没有证据证明损失的发生系原告造成，原告已将场地交付被告使用，被告反诉要求原告赔偿货源定金损失50000元，本院不予支持。关于设备款264200元、其他材料款26700元（机械皮带20400元，起柜6300元），机械皮带、起柜用于被告安装的机器设备、生产线，租用合同约定被告自行出资购买生产所需的设备，该款项投入系被告为了生产的需要自行购入，经询问证人，这些设备能正常使用，能拆除安装到别处，被告反诉要求原告赔偿设备款和其他材料款，没有依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿水电安装费28276.7元、基建费（砌墙、部分路面硬化等）23084元，实际是被告将自己添附、增设的无法拆除的物品售予原告，合同解除后这些设施原告仍可继续使用，若拆除增设物失去价值，为了不浪费物的价值，对被告的该项反诉请求，本院酌情支持30000元。关于环评费25000元，租用合同约定办理环保手续的费用由被告自理，且支付环评费、取得环评报告也是被告为了自己的生产经营，被告反诉要求原告赔偿环评费损失，没有依据，本院不予支持。 关于预期利益损失，原告签订合同后将场地交付给了被告，被告也请人安装了机械设备，可以生产，并非被告所述不能实现合同目的，且被告主张每吨预期利润10元没有依据，对该项反诉请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条之规定，判决如下： 一、解除原告贺州市东宝矿业科技有限公司与被告陈秀方、郑忠发于2019年2月28日签订的《租用合同》，被告陈秀方、郑忠发于本案判决生效之日起十日内拆走其安装的机械设备，向原告贺州市东宝矿业科技有限公司交回场地； 2、被告陈秀方、郑忠发支付原告贺州市东宝矿业科技有限公司场地租金380000元（暂计至2019年12月31日，之后的租金按每月40000元计算至被告归还场地之日止）； 3、驳回原告贺州市东宝矿业科技有限公司的其他诉讼请求； 4、解除反诉原告陈秀方、郑忠发与反诉被告贺州市东宝矿业科技有限公司于2019年2月28日签订的《租用合同》； 5、反诉被告贺州市东宝矿业科技有限公司赔偿反诉原告陈秀方、郑忠发水电安装费、基建费损失共30000元； 6、驳回反诉原告陈秀方、郑忠发的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件本诉受理费9015元，减半收取4508元（原告已预交），由被告陈秀方、郑忠发承担3285元，由原告贺州市东宝矿业科技有限公司承担1223元；反诉受理费6636元（反诉原告已预交），由反诉原告陈秀方、郑忠发承担6426元，由反诉被告贺州市东宝矿业科技有限公司承担210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  张媛月 二〇二〇年五月十二日 书记员  钟钦廉