北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初398号原告：张竞然，男，1990年3月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李**，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚露，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：朱天星,执行董事。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告张竞然与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张竞然之委托诉讼代理人龚露，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张竞然向本院提出诉讼请求：1．天台山公司支付张竞然房屋逾期办理产权登记证书违约金（以已付房款2222645元为基数，按照每天万分之一的标准，自2017年7月31日起至房产证办理完毕之日止）。事实和理由：2013年9月16日，张竞然与天台山公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），合同编号Y1529725，合同约定张竞然向天台山公司购买位于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A2）门头沟新城城子地区天台山居住项目（以下简称101号）房屋。房屋预测建筑面积68．26平方米，其中套内建筑面积56．57平方米。《预售合同》第十二条约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。张竞然已依约支付全部购房款2222645元。按照合同约定，天台山公司应当于2017年7月30日前为张竞然办理完毕房屋所有权转移登记手续。但截至起诉之日，天台山公司仍未为张竞然办理房屋转移登记手续。为维护自身合法权益，张竞然诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。被告天台山公司辩称，不同意原告张竞然的诉讼请求。一、本案适用程序错误。我方认为原、被告双方对案件事实存在争议，对责任承担存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛（涉及到273户业主），案件重大，当事人无适用简易程序的约定，故我方认为本案应适用普通程序审理。二、未办理不动产权属证书的责任在原告张竞然。原、被告签订的《预售合同》对房屋结构、面积已有约定，天台山公司向张竞然交付了符合约定的房屋。房屋不动产权属证书未能如期办理，系因张竞然委托案外人对涉案房屋进行加建，责任不应由被告承担。三、张竞然主张的违约金标准过高。本案中，房屋加建部分一直由业主使用，在无偿获得使用利益的情况下，业主未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若张竞然认为其存在实际损失，应当就该损失承担举证责任，否则应当认定无实际损失。故我方不同意原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查事实如下：2013年9月16日，天台山公司（出卖人）与张竞然（买受人）签订《预售合同》，约定张竞然购买101号房屋。房屋预测建筑面积68．26平方米，其中套内建筑面积56．57平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11．69平方米，单价每平方米39290．17元，房屋总价2222645元。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。张竞然于2013年10月17日支付房款672654元，于2015年3月27日以个人贷款方式支付剩余房款1550000元。张竞然于2015年7月31日办理了101号房屋的入住手续。截至2020年1月16日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。决定书亦载明天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人对以下事实存有争议：天台山公司主张房屋实测面积超出规划，系因原告自行委托他人对房屋进行加加建所致，但未能提供证据证明。张竞然对此不予认可。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋。天台山公司辩称由于张竞然委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，但其未向本院提交相关证据，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采信。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为张竞然办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。张竞然主张违约金期间自2017年7月31日起计算，本院予以支持。由于办证日期不能确定，本院暂计算违约金至法庭辩论终结之日。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。张竞然要求以全部购房款2222645元为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付张竞然二〇一七年七月三十一日至二〇二〇年一月十六日止的逾期办证违约金200038．05元；二、驳回张竞然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵      琳二〇二〇年五月十二日法官助理  宋霞敏书记员王跃