呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初8726号原告：黄于民，男，温岭市鼎力标准件有限公司员工，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：王玲峰，浙江明权律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓茂才，浙江明权律师事务所律师。被告：内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特金桥开发区世纪大道北侧东支干道西侧。法定代表人：安钦，董事长。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。原告黄于民与被告内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司（以下简称凯蒙五鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告黄于民的委托诉讼代理人王玲峰、卓茂才，被告凯蒙五鑫公司的委托诉讼代理人白荣升到庭参加诉讼。本院于2020年1月23日作出（2019）内0105民初8726号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。黄于民向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年8月14日签订的《旺第嘉华认购协议书》有效；2.被告立即向原告交付呼和浩特市金桥开发区旺第嘉华小区27号楼5层5013房，第26号楼2单元东户17跃18房；3.被告协助原告办理上述房屋的房屋产权证；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月14日，原、被告签订《旺第嘉华认购协议书》两份，约定原告自愿认购被告开发建设的位于呼和浩特市××区第27号楼5层5013房，第26号楼2单元东户17跃18房，证件正在办理中；房屋建筑面积分别为92.57和177.58平方米，房款总价分别为344,360元和660,598元；交房时间为2013年12月31日前。协议签订当日，被告向原告出具了《收款收据》二份，证实被告已一次性收到房款1,004,958元。至今，被告始终未向原告交付涉案房屋，也未通知原告签订正式《商品房买卖合同》及相关文件，也未为原告办理涉案房屋的房屋产权证，原告多次要求被告履行上述义务未果。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故此原告依据民事诉讼法第119条的规定向法院起诉，请求法院支持原告的上述请求。凯蒙五鑫公司辩称，本案原、被告之间不存在真实的商品房买卖法律关系，尽管双方签订了认购协议书，并开具现金收据，但凯蒙五鑫公司未收到购房款。本案是因为原告向案外人金某借款而形成的认购协议，在借款的过程中，因金某系凯蒙五鑫公司开发的旺第嘉华小区施工方的工作人员，所以用该房屋进行了非典型的抵押担保，又因该房屋系施工方与凯蒙五鑫公司折抵的工程款，施工方与凯蒙五鑫公司并未进行最终结算，所以双方之间无真实的商品房买卖法律关系。原告起诉所依据的认购协议书为预约合同，基于预约合同，原告仅有签订本约的请求权，而非请求法院直接进行履约的请求权。原告的诉讼请求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的《旺第嘉华认购协议书》、收据，对原告提交的借条，对被告提交的《房屋订购单》予以采信并在卷佐证。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年8月13日，凯蒙五鑫公司（卖方）与黄于民（买方）签订《房屋订购单》两份，两份订购单中载明的房屋坐落分别是呼和浩特市金桥开发区旺第嘉华小区第26号楼2单元17跃18层东户房、第27号楼1单元5层5013房。该订购单中“特别约定”部分载明：1.买方定金应于2013年8月13日全部缴清。逾期者以弃权论。诚意金退还，卖方可不经催告，将该预订单另行处置。2.买方应于2013年8月13日携带本订购单、产权登记名义人之身份证、印章及签约应付款至售楼部办理购房手续。逾期者视同违约，卖方可不经催告，本单即行作废，买方已缴付的定金，不得以任何理由要求退回。3.本订购单为购房合同组成部分，一式三份，买方执一份，卖方执两份，法律效力等同。备注：1.单价3720元、总价660,598元及344,360元；2.付款方式：抵押；3.此房合同号26#-2-17跃18东户、27#-5层-5013；4.此订单不可转让。两份房屋订购单的“备注”部分，均以手写方式注明“同意按3720元/平方米抵押。金某。”庭审中，黄于民表示虽订购单中注明“本订购单为购房合同组成部分，一式三份，买方执一份，卖方执两份，法律效力等同”，但黄于民手中并没有留存该《房屋订购单》，凯蒙五鑫公司表示是因为黄于民并非真实的房屋买受人，因此在签订完该订购单后，凯蒙五鑫公司将订购单留档，但订购单中“黄于民”的签字系其本人签署。2013年8月14日，凯蒙五鑫公司（甲方、卖方）与黄于民（乙方、买方）就两份《房屋订购单》中载明的房屋签订《旺第嘉华认购协议书》两份。协议第一条、第二条约定，乙方自愿认购甲方开发建设的位于呼和浩特市××区第26号楼2单元17跃18层东户房，证件正在办理中，该房屋建筑面积约177.58平方米，该商品房单价为每平方米3720元，总金额为660,598元。签署正式商品房合同时，以最终房管局审定房屋面积确定总价款。协议第三条约定，乙方选定上述房屋，于签订本协议之日按一次性付款方式向甲方支付购房款。协议第六条约定：1.乙方须保证所提供的联系方式真实、准确、有效。联系方式如有变更应在三日内书面通知甲方，以备及时联系房屋相关事宜。如甲方按照乙方提供联系方式无法联系到乙方时，按照乙方提供的地址邮寄通知或相关文件后即视为送达；2.乙方签署本认购协议后，在得到甲方通知之日七日内，携带本认购协议书及买方的身份证、印章到本销售部与卖方签署正式《商品房买卖合同》及相关文件。如乙方逾期不与卖方签订正式《商品房买卖合同》及相关文件，则甲方无须通知乙方，有权将该房屋另行出售于他人，乙方所交定金不予退还；3.乙方若在协议约定期限内单方面终止本协议，乙方无权要求甲方退还交纳的定金；4.交房时间：2013年12月31日前。由于不可抗力因素造成工期延误，甲乙双方确认后可合理顺延；5.本协议自双方签字（盖章）之日起生效。本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议。补充协议是本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力；6.本协议约定内容与双方今后签订的《商品房买卖合同》不一致时，以《商品房买卖合同》的约定为准。另一份《旺第嘉华认购协议书》中的房屋坐落为，呼和浩特市金桥开发区旺第嘉华小区第27号楼1单元5层5013房，证件正在办理中，该房屋建筑面积约92.57平方米，该商品房单价为每平方米3720元，总金额为344,360元。两份协议其他内容相同。2013年8月14日，凯蒙五鑫公司出具收据两张，载明收到黄于民交来26#-2-17跃18东（177.58平方米×3720元）房款660,598元、27#-5层-5013（92.57平方米×3720元）房款344,360元。黄于民向本院出示《借条》一张，载明“今黄于民借给金某200万元，于2011年8月16日支出100万元、于2011年9月14日支出100万元，自2011年9月1日起开始计息，利率为每月2%，每月利息共计4万元，每月1-2号汇至黄于民工行账户。工行卡号：×××，户名：黄于民。注：如本人需要收回资金，在1个月内口头通知金某，一个月内偿还全部本息。借款人：金某（签字、捺印）。”凯蒙五鑫公司表示，两套涉案房屋现均已具备交付条件，但尚未向黄于民或其他人交付，亦未另售，该房屋现仍由凯蒙五鑫公司控制，房屋现可以进行网签，但尚不具备办理不动产权证书的条件。本院认为，黄于民与凯蒙五鑫公司于2013年8月14日签订的两份《旺第嘉华认购协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对黄于民请求确认涉案协议书有效的诉讼请求，本院予以支持。对于该房屋的价款支付方式，双方各执一词，凯蒙五鑫公司表示，其作为开发商，与施工方金某虽约定通过抵顶房屋的方式支付施工款，但需要经过结算程序，现双方未进行结算，金某即将两套涉案房屋抵押给黄于民作为双方的借款担保，故凯蒙五鑫公司虽与黄于民签订《旺第嘉华认购协议书》并为其开具收据，但凯蒙五鑫公司实际未收到购房款；黄于民表示，金某向其借款200万元，两套涉案房屋系凯蒙五鑫公司向金某抵顶之后，金某又向黄于民抵顶所得，凯蒙五鑫公司才与黄于民签订《旺第嘉华认购协议书》并为其出具收据，收据上亦载明收到现金。庭审中，双方均认可金某系旺第嘉华项目施工方的工作人员，现已无法与其取得联系。基于本院查明的证据材料，首先，两份《房屋订购单》中的“备注”部分，均载明两套房屋的付款方式为抵押，手写部分亦注有“同意按3720元/平方米抵押。金某。”的字样，且黄于民在该订购单上签名，即表明其对“抵押”事实知晓。其次，黄于民提交的《借条》中，黄于民与金某约定分三期出借本金，并约定利息的计算方式，双方对还款方式明确约定为“每月1-2号汇至黄于民工行账户”或“如本人需要收回资金，在1个月内口头通知金某，一个月内偿还全部本息”，双方在该借条中未达成以房屋抵顶方式偿还借款的约定，黄于民提交的证据亦未表明双方已达成变更还款方式的约定，法院无法判定黄于民与金某达成了以物抵债的合意，还是以涉案房屋作为抵押以担保民间借贷债务的履行。综上，黄于民提交的证据材料不足以证明其已通过抵顶方式支付两套房屋的价款，故对黄于民请求凯蒙五鑫公司向其交付两套涉案房屋，并协助其办理房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认黄于民与内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司于2013年8月14日签订的两份《旺第嘉华认购协议书》有效；二、驳回黄于民的其他诉讼请求。案件受理费15,600元（原告已预交），由原告负担15,000元、由被告负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 张素芬人民陪审员 许俊芳 二〇二〇年五月二十日书 记 员 米文欢