山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初279号原告:（反诉被告）：张明望，男，汉族，1988年4月21日出生，住重庆市开县。委托诉讼代理人：王军峰，山西弘韬律师事务所律师。被告：(反诉原告)：渠维东，男，汉族，1973年10月10日出生，住太原市。委托诉讼代理人：周晓青，山西文鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晋萍，山西文鑫律师事务所律师。原告（反诉被告）张明望与被告（反诉原告）渠维东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张明望及其委托诉讼代理人王军峰，被告（反诉原告）渠维东的委托诉讼代理人刘晋萍、证人张某、罗某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张明望向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告退还原告交纳的租金340000元，履约保证金50000元，合计390000元；3.依法判令被告按月租金的千分之三按日计算向原告支付违约金（从2019年10月21日起至还清之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告经人介绍以现状承租被告位于太原市迎泽区迎泽大街1号东翼一层东的房屋（承租面积82平方米），2019年10月20日双方签订《房屋出租合同》，租期5年，年租金为359160元，协议签订后被告将年租金降至340000元，10月20日原告向被告支付20000元。10月21日支付370000元，将租金及履约保证金付清，原告将双方签订的《房屋出租合同》一份和租金、保证金收据给付原告，租赁合同生效后，被告未按约交房，导致原告的合同目的无法实现，并造成一定的经济损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向本院提起诉讼，维护原告合法权益。被告渠维东辩称：1.我方已经履行了义务，不存在违约行为，合同约定年租金是359160元，且对双方的权利义务作出了相应的约定，合同约定原告负责装修并承担相应的费用，房屋出租合同并未约定履行期限，也并未按照上述条款履行约定，经双方协商一致，由我方改造隔层，原被告均知道因为改造降低了租金，且并未约定具体的交房时间，根据我方的协议，可以证明原告明知因为改造而延期，在施工中也受到政府的影响，我方一直在积极履行，并支付了相应的工程款，被告延期交房是协商一致的结果。原告之所以向法院起诉是不想租房造成的；2.原告的诉求不符合法定解除条件，也不符合合同约定的解除条件，应予驳回。反诉原告渠维东向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》继续履行；2.请求判令反诉被告承担违约责任，并承担违约金12750元；3.反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：反诉原被告经人介绍于2019年10月20日签订《房屋租赁合同》，协议约定：反诉被告租用迎泽大街1号东翼一层东的82平方米的房屋，年租金359160元，租期五年。后因政府创建文明城市及改造管道、隔层等工程，延期交房。经双方协议，房租改为年租金340000元。2019年11月16日交房时，反诉被告称不租了，要求解除合同，于是双方发生争执。反诉原告认为，反诉被告拒不收房的行为系违约行为，应依法继续履行，并承担违约责任，支付违约金12750元。经双方多次协调无法达成一致意见。综上，反诉原告与反诉被告法律关系明确，反诉被告拒不接受房屋的行为属于违约，应承担违约责任。望法院以事实为依据，以法律为准绳，判如所请。反诉被告张明望辩称，1.房间的变更和房间的优惠是两个概念，本案中房屋变更为340000元是因为中间人杨经理说和而给予的优惠，并非反诉原告所称的因为延期交房而降低租金；2.延期交房是因为被告擅自在承租的房屋内拆除吊灯造成的，合同是有约定，承租房屋的装修与被告无关，房屋尚未交付谈不上交付，本案关键点在于房屋是否交付，截止目前房屋尚未交付，通过原告提供的证据，证明房屋水电未接通，不具备交房条件，该时间与合同签订的时间有一月有余，导致合同目的无法实现，且截止目前不具备交房条件，该现状无法推导出2019年11月15日达到房屋交付条件，是因为被告违约但是合同无法履行，从而导致原告解除合同是符合规定的，因此应驳回反诉原告的诉讼请求，支持本诉原告的诉请。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的承租房屋交付前的现状视频，拟证明承租房屋仅需进行垃圾清理，和其他出租房屋进行隔断，接通水电即可使用；2.原告提交的承租房屋在2019年11月19日的视频，拟证明被告将原告承租房屋的吊顶、墙面私自拆除，导致承租房屋无法交付，被告的行为导致承租房屋无法交付，合同目的无法实现；3.原告提交的2019年11月19日原被告的通话记录、11月22日通话记录、11月26日通话记录，拟证明截止2019年11月19日被告擅自改造房屋，导致承租房屋无法交付，合同目的无法实现，被迫解除合同，原告有权按照合同的约定解除合同并主张逾期交房的违约金。且截止2019年11月22日被告出租的房屋都没有通电，不具备交付条件；4.租赁房屋的现状照片，拟证明被告在原告承租的房屋中进行装修、改造。至今不具备交付条件，且侵占了原告承租的房屋空间，合同目的无法实现，原告被迫解除合同；5.张某、罗某的证人证言，拟证明原告承租的房屋是通过张某的介绍，经过中间人杨经理介绍承租，通过杨经理的说和，将第一年的租金优惠至340000元，并非是被告在反诉状中提出的因为延期交房而降低至340000元，且被告擅自拆除房屋，并侵占原告空间，被告也表示会给原告一个满意的交代。被告的质证意见为证据1、证据2，只能反映当时房屋的现状，但不能证明是被告私自拆除吊顶。对证据3的真实性无法核实，实际上被告给了原告装修期，通话中提到的优惠也是因为延期交房给予的优惠。对证据4不认可，因为被告是整租之后再向外出租，装修材料可能是别的房屋的材料。对证据5不认可，因为证人均系与原告有利害关系的人，其证人证言不予认可。本院对原告提交的证据1和证据2、证据3予以采纳，作为定案依据，因证据4的证人证言，均系与原告有利害关系的人，本院不予采纳。被告提交的如下证据：1.被告向本院提交的山西惠泽公司与渠维东签订的《下水道施工协议》及其补充协议、《钢结构隔层工程施工协议》；2.太原市创建文明城市简报及迎泽区印发的文件，拟证明因为政府行为而延期；3.杨顺英协调说明及其身份证复印机，拟证明协调的过程，以及因原告冲动签约才造成今日的诉讼。原告的质证意见为对该证据1的关联性不予认可，合同签订的时间是2019年10月9日、20日，改造的是被告的管道，与涉案房屋无关；对证据2的关联性不予认可，装修是我方的事，我方只要求被告接通水电，我们的施工与创建文明城市无关，我方也并未施工；对证据3的真实性不予认可。根据双方合同的约定，本院对被告提交的证据1和证据2不予采纳，对于证据3，该证人并未出庭接受询问，本院对该证据不予采纳。经上述认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2019年10月20日，原告张明望作为承租方（乙方）与被告渠维东作为出租人（甲方）签订《房屋出租合同》，约定：“1.甲方出租给乙方房屋，乙方已熟悉房屋现状，自愿承租甲方房屋，不得提出认可异议。房屋坐落：太原市迎泽区迎泽大街1号东翼一层东，房屋面积82平方米。2.租期五年，从2019年10月21日起至2024年10月20日止。3.年租金为人民币359160元，租金前三年不变，后两年在原租金的基础上逐年增加10%。如因政策原因发生补交税费，由乙方承担。履约保证金50000元，用于退租时结算所欠费用，如无欠费情况，甲方无息退还。4.租金乙方需每年交纳一次，每年提前一个月交纳，一次性付清。5.房屋租赁期间，甲方保证并承担下列责任：上述房屋按照现状交付，按时将房屋交付乙方使用；甲方负责提供水、电、暖源，乙方自行接入改造，房屋无下水管道，需乙方自行解决。”2019年10月20日、21日，原告张明望之妻罗某通过中国建设银行太原晋阳支行向被告渠维东分别转账20000元、300000元，21日罗某通过中国邮政储蓄银行取款90000元。2019年10月20日，被告渠维东向原告出具两份收条，载明：“交款单位房租保证金、人民币50000元、收款事由太原市迎泽区迎泽大街1号东翼一层东82平方米”、“交款单位房租、人民币340000元、收款事由太原市迎泽区迎泽大街1号东翼一层东82平方米。”截止起诉之日，被告仍未将上述涉案商铺交付原告。本院认为，原告张明望（反诉被告）与被告渠维东（反诉原告）签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的合同义务。根据双方签订的《房屋出租合同》第五条第一项的约定，“上述房屋按现状、按时将房屋交付乙方使用”，被告渠维东（反诉原告）应将涉案房屋按照现状交付于原告（反诉被告）张明望，但截止起诉之日，被告渠维东（反诉原告）仍未将涉案房屋交付，按照合同的约定已经构成违约。被告渠维东（反诉原告）辩称，合同并未约定具体的房屋交付时间，且原被告之间约定了相应的装修期，我方不存在违约行为，现房屋已经具备交付条件，但根据原告向本院提交的视频证据，可以证明涉案房屋的现状已经改变，且被告渠维东（反诉原告）亦未向本院提交证据证明双方对装修期进行了约定以及房屋具备交付条件的证据，应承担举证不能的法律后果，虽然合同并未约定房屋交付的时间，但合同第五条明确约定了具体的租赁期限，被告渠维东（反诉原告）应在租赁期限开始计算前即2019年10月21日前将房屋交付给原告张明望（反诉被告），综上，本院对被告的辩论意见不予采纳，同时依据《中华人民共和国合同法》九十四条的规定，本院对原告张明望（反诉被告）请求解除其与被告签订的《房屋出租合同》的诉讼请求予以支持，同时基于上述理由，本院对反诉原告渠维东的反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告渠维东（反诉原告）应当返还原告张明望（反诉被告）房屋租金340000元及履约保证金50000元，共计390000元。同时根据《房屋出租合同》第八条第二款的约定，被告应承担相应的违约责任，按照每逾期一日按月租金的千分之三向原告张明望（反诉被告）支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张明望与被告（反诉原告）渠维东于2019年10月20日签订的《房屋出租合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）渠维东于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）张明望房屋租金340000元及履约保证金50000元，共计390000元；三、被告（反诉原告）渠维东于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）张明望支付自2019年10月21日起至实际返还之日止，按照月租金的千分之三计算的违约金；四、驳回反诉原告渠维东的全部诉讼请求。案件受理费3575元（原告已预交），由被告（反诉原告）渠维东负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郝志亮 {文书日期}书记员 牛婷婷附：相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者驳回对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。