海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初11724号 原告:吴文怀，男，1962年3月5日出生，黎族，住海南省陵水黎族自治县椰林镇花园路。 委托诉讼代理人：曾德才，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚春枝，海南法立信律师事务所律师。 被告：周景彬，男，1967年4月17日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区华山北路。 被告：陈钜威，男，1974年3月29日出生，汉族，住海南省陵水县椰林镇。 被告：陈文刚，男，1976年1月25日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县椰林镇。 原告吴文怀与被告周景彬、陈钜威、陈文刚案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾德才和龚春枝、被告周景彬、陈钜威到庭参加诉讼。被告陈文刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴文怀向本院提出诉讼请求：1.停止对位于陵水黎族自治县椰林镇良种场安置区的土地[证号：陵国用（椰）第XXXXX号]及房屋[证号：陵房权证陵水字第2XXXXX号]、位于陵水黎族自治县椰林镇良种场安置区的土地[证号：陵国用（椰）第XXXXX号]及房屋[证号：陵房权证陵水字第XXXX号]的强制执行，并解除对该土地及房屋的查封；2.确认原告与被告陈钜威、陈文刚及陈召仁于2008年8月24日签订的《宅基地转让合同书》合法有效；3.判令被告陈钜威立即将位于陵水黎族自治县椰林镇良种场安置区的土地[证号：陵国用（椰）第XXXX号]及房屋[证号：陵房权证陵水字第2XXXX号]办理不动产权证书至原告名下；4.判令被告陈文刚立即将位于陵水黎族自治县椰林镇良种场安置区的土地[证号：陵国用（椰）第1XXXX号]及房屋[证号：陵房权证陵水字第2XXXX号]办理不动产权证书至原告名下；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2008年8月24日，原告与被告陈钜威、陈文刚及陈召仁签订了《宅基地转让合同书》，约定被告陈钜威、陈文刚及陈召仁作为甲方，将其因政府拆迁安置所取得的位于陵水县椰林镇良种场安置区花园路和南椰路交汇处南面的三宗宅基地（宅基地编号为：64、65、66号），以每户30万元、合计90万元的价格转让给原告。合同第四条还约定，被告陈钜威、陈文刚及陈召仁须出面办理土地使用证及建设许可证、施工许可证，其相关费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告陈钜威、陈文刚及陈召仁付清了全部转让款。被告陈钜威、陈文刚及陈召仁也于2008年8月份将上述三宗宅基地移交给原告使用。2008年9月22日，原告及被告陈钜威、被告陈文刚、陈召仁就本次土地使用权交易，分别向海南省陵水地方税务局缴纳了土地转让的交易税款。海南省陵水地方税务局亦出具《土地、房产转让税收完（免）税证明书》，载明：土地、房产项目由被告陈钜威、陈文刚及陈召仁转让给原告，土地面积为432平方米，已按规定缴清税款。随后，原告即着手在该三宗宅基地上修建房屋自住。因宅基地属于安置的划拨地，尚未办理土地使用权证书，为此，原告于2008年9月23日以被告陈钜威、陈文刚及陈召仁的名义申请报建，并取得建设用地施工规划许可证和建筑工程施工许可证，两证均载明上述三宗宅基地的用地性质为居住用地。2009年2月15日，原告与谭昌丰签订《建房施工合同书》，约定由原告全部出资，将上述三宗宅基地上的自用房建造工程发包给谭昌丰，工期自2009年2月20日至2009年8月20日止。房屋建成后，原告一家一直居住在此，并占有和管理该房屋。2009年10月21日，原告以本人为经营者、以该房屋为住所，注册了字号为“陵水椰林北斗莎莉花园酒店”的个体户，并且以该字号为纳税主体，缴纳相关税款至2015年8月份；2009年11月1日，原告与董书能签订《房屋承包合同书》，将部分房屋出租给董书能使用并收取租金；2019年4月22日，原告与成都魔指圣风品牌管理有限公司陵水分公司签订《房屋租赁合同》，将部分房屋出租给其使用并收取租金。2010年1月14日，被告陈钜威、陈文刚及陈召仁取得了上述三宗宅基地的《国有土地使用权证》，载明该土地属于划拨用地。因被告陈钜威、陈文刚及陈召仁没有办理出让手续，因此土地迟迟未能办妥过户至原告名下的手续。上述房屋建成后，原告又多次要求被告陈钜威、陈文刚及陈召仁为原告办理土地及房屋的过户手续，并且原告于2015年1月19日以施工方谭昌丰名义缴纳了建造上述房屋的各项建安税费。但是，因宅基地登记在被告陈钜威、陈文刚及陈召仁名下，且房屋是以被告陈钜威、陈文刚及陈召仁的名义报建，相应的房屋所有权证也只能先办理至被告陈钜威、陈文刚及陈召仁名下。房屋所有权证办妥后，原告又再次向被告陈钜威、陈文刚及陈召仁提出过户要求，但因安置区土地过户涉及面广、情况复杂，相关政府部门暂不予办理。因此，土地及房屋还登记在被告陈钜威、陈文刚及陈召仁名下，但是一直是原告在占有和使用，被告陈钜威、陈文刚及陈召仁从没有提出过异议，更没有向原告主张过任何权利。由此也可以看出，被告陈钜威、陈文刚及陈召仁是认同其宅基地已经转让给了原告且地上房屋是原告自行出资修建的事实。2017年10月30日，海口市龙华区人民法院（以下简称龙华法院）就被告周景彬与海南陵水绿生农业发展有限公司、陈钜威、陈文刚及第三人黄楷佳、中汇财富投资担保有限公司追偿权纠纷一案作出（2017）琼0106民初601号《民事判决书》，判决海南陵水绿生农业发展有限公司向周景彬支付3623000元及利息，被告陈钜威、陈文刚对该债务承担连带清偿责任。判决书生效后，龙华法院依被告周景彬的执行申请，于2018年6月26日作出（2018）琼0106执2390号执行裁定，查封登记在陈钜威名下的土地[证号：陵国用（椰）第1XXXX号]及房屋[证号：陵房权证陵水字第XXXX号]；查封登记在被告陈文刚名下的土地[证号：陵国用（椰）第XXXX号]及房屋[证号：陵房权证陵水字第2XXXXX号]。原告获悉后立即向龙华法院提出书面异议，要求停止对上述土地及房屋的执行并解除查封，但龙华法院于2019年7月8日作出（2019）琼0106执异180号《执行裁定书》，以“龙华法院作出的（2018）琼0106执2390号执行裁定，查封的不动产均依法登记在被告陈钜威、陈文刚名下”为由，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，上述土地及房屋应归原告所有，龙华法院裁定驳回原告的执行异议是错误的：首先，被告陈钜威、陈文刚及陈召仁与原告签订的《宅基地转让合同书》系双方真实意思表示，上述土地使用权的转让未侵害国家、集体或他人的合法权益，未违反法律强制性、禁止性规定，签约后原告已支付全部的转让款并占有使用至今，故该《宅基地转让合同书》为有效合同，受法律保护。其次，原告基于转让合同而合法占有土地，并自行全额出资在土地上建造房屋。房屋建成后，也一直由原告实际占有使用长达十年之久，被告陈钜威、陈文刚从未提出过异议、也未向原告主张过权利。由此也可以得出，被告陈钜威、陈文刚是认可土地已转让给原告的事实，也认可地上房屋是原告出资所建，与其没有任何关系。再次，上述土地及房屋未能及时办理不动产权属证书至原告名下，并非原告的过错造成的，原告也曾多次向被告陈钜威、陈文刚及政府相关部门要求办证，但是因种种原因未能办妥。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，龙华法院不应查封原告所有的上述土地及房屋，并应停止对上述土地及房屋的执行。综上所述，龙华法院作出的（2019）琼0106执异180号《执行裁定书》是错误的，应停止对上述土地及房屋的执行并解除查封。望法院判如所请，以维护原告的合法权益。 被告周景彬辩称，原告与被告陈钜威、陈文刚签订的《宅基地转让合同》违反了国家相关法律的强制性、禁止性规定，属于无效合同。陵国用（椰）第1XXXX号土地使用权、陵房权证陵水字第2XXXXX9号房屋所有权和陵国用（椰）第13077号土地使用权、陵房权证陵水字第2XXXXX号房屋所有权分别归被告陈钜威、陈文刚所有，（2018）琼0106执2390号民事裁定书事实清楚，证据充分。一、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告提供的《宅基地转让合同》的签订日期是2008年8月24日，《建房施工合同书》的签订日期是2009年2月15日，证明该宗宅基地在非法转让前没有任何建筑物，原告与被告陈钜威、陈文刚之间转让的只有土地。被告陈文刚名下陵国用（椰）第13076号土地使用权和陈钜威名下陵国用（椰）第1XXXX号土地使用权的类型为国有划拨。故原告与被告陈钜威、陈文刚之间转让的是国有划拨土地并且该宗土地上没有任何建筑物，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第三条、第五条、第十二条、第三十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第十一条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十一条规定，国有划拨土地权禁止任何组织、单位和个人未经国家批准非法转让，本案原告与被告陈钜威、陈文刚签订的《宅基地转让合同》约定划拨土地转让，未经政府有关部门批准，是个人之间非法的转让行为，该合同无效。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告提供的《建房施工合同书》的签订日期是2009年2月15日，合同第六条约定“工程期限2009年2月20日开工2009年8月20日竣工，有效工期为180天”，这期间没有延长工期的其他说明文件，也就是说工程是2009年8月20日完工的，原告并未提供工程验收报告和工程款支付凭证，不能证明工程存在的真实性。同时，原告提供的施工人谭昌丰交税凭证日期是2015年1月19日，此笔税款和原告所说工程相距6年，根本就不是同一工程，明显是原告制造的虚假证据。龙华法院于2018年6月26日对上述房产进行查封，且将民事裁定书送达给被告陈钜威、陈文刚，时间过去近一年，现案件已经进入拍卖阶段，这时原告才提出执行异议，认为其与被告陈钜威、陈文刚存在土地转让关系，明显具有帮助被执行人转移财产、逃避债务的嫌疑，如果被查封房产确属原告的个人财产，被执行人在接到查封裁定的同时就应告知原告提出执行异议，而不是到要拍卖才提出，有悖常理，唯一的解释就是被告陈钜威、陈文刚合法占有该不动产，为拖延时间、转移财、逃避债务而与原告恶意串通。三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原告提供的《宅基地转让合同》记载的和《收据》上的甲方和收款人签名明显不一致，原告提供的只有收据并无转账凭证，且收据内容明确记载为“现收到吴文怀交来土地转让金现金人民币玖拾万元”，但收据下方又标注了转账内容：2008年8月24日下午转入40万（工商行），2008年8月25日下午转入50万（二笔，其中，一笔40万转入刘年账户，一笔10万转入郑起云账户），并且记载内容的笔迹与书写收据笔迹明显不是一人。可见，交款收据记载的事实与《宅基地转让合同》内容存在差异，交易的90万元并未支付给被告陈钜威、陈文刚。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。自原告和被告陈钜威、陈文刚于2008年8月24日签订《宅基地转让合同》到2018年6月26日法院查封土地和房产，再到2019年5月22日本案执行，整整历经十年有余，这期间被告陈钜威、陈文刚办理了《宅基地权源证明》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，同时办理了《国有土地使用证》及《房屋所有权证》等相关手续，原告从未以自己名义申请过任何权利，也没有丝毫体现出急迫感及主张权利的意思表示，也从未在政府相关部门办理过变更手续直至本案执行，甚至连最基本的保障行为合同公证都没有实施，可见上述土地及房产并非原告所有，其目的就是帮助被告陈钜威、陈文刚逃避债务。综上所述，执行异议案件成立的四个必要条件缺一不可，现原告提供的证据及陈述的理由没有事实和法律依据，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的执行异议案件成立的四个必要条件，龙华法院作出的（2018）琼0106执2390号民事裁定书及执行有明确的法律及事实依据，且程序合法，请求法院依法驳回原告的请求，维护法律的尊严。 被告陈钜威辩称，位于陵水县椰林镇良种场安置区64、65、66号三宗宅基地的使用权确实是陵水县政府进行城市建设，于2007年拆迁了被告陈钜威、陈文刚及案外人陈召仁的房屋后而安置的安置宅基地（三人为父子兄弟关系）。2008年8月，三人取得了该三宗安置宅基地（共三户六目，432平方米）后，便一起以90万元的价格将各自所有的该三宗宅基地转让给了原告。在收到原告支付的全部转让款90万元，且原告也向税务机关缴纳了转让双方应缴纳的转让税费之后，被告陈钜威等三人便按照转让合同的约定，以各自的名义办理好该三宗宅基地的使用权证[证号分别为陵国用（椰）第1XXX号、13XX7号、13XXX号]、建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，并将办理好的证件及政府安置该三宗宅基地的全部相关手续交给了原告。因此，该三宗宅基地的使用权实际已经不再属于被告陈钜威等三人享有，应属于原告所享有。后，原告自己出资在上述三宗宅基地上盖起了三栋五层半的房屋，并且一直居住使用至今，所以，该三栋房屋的所有权也属于原告自己所有，与被告陈钜威、陈文刚等三人无关。由于该三栋房屋的建造是以被告陈钜威、陈文刚等三人的名义来报建，因此，原告当时为了办理产权过户手续，按程序须将产权办到被告陈钜威、陈文刚等三人名下才能再过户。故原告是以陈钜威、陈文刚、陈召仁以及陈钜威、陈召仁的妻子冯玮、张春玉的名义分别办理了该三栋房屋的所有权证[证号分别为：陵房权证陵水字第20XXXX号、20XXXX0号、20XXXXX8号]。被告陈钜威、陈文刚等三人当时也是按照土地转让合同积极的配合原告去办理签名等相关手续，后来因陵水县不动产登记管理部门暂停办理了全县的不动产权属的登记手续，故上述三宗宅基地使用权及该三栋房屋所有权至今尚未办理过户给原告，但事实上属于原告所有。而被告陈钜威、陈文刚与被告周景彬发送的债权债务纠纷原告并不知情，与原告无任何关系，龙华法院在执行被告陈钜威、陈文刚与被告周景彬的执行案件中作出裁定书查封属于原告享有的但登记在被告陈钜威、陈文刚名下的上述宅基地使用权及房屋所有权的行为有悖事实，应重新予以审查。 被告陈文刚未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.宅基地权源证明；2.《宅基地转让合同书》；3.收据；4.《土地、房产转让税收完（免）税证明书》；5.《税收通用完税证》、《契税完税证明》；6.《建设用地规划许可证》；7.《建筑工程施工许可证》；8.《国有土地使用权证》；9.《建房施工合同书》；10.《税收完税证明》；11.《房屋所有权证》；12.企业机读档案登记资料、营业执照、纳税明细单；13.《房屋承包合同书》；14.《房屋租赁合同》；15.（2019）琼0106执异180号《执行裁定书》;16.结婚证、工商银行个人业务凭证（三份）；17.《关于工程款支付情况的说明》。经质证，被告周景彬对原告证据1的真实性没有异议，但是不能证明归原告所有，与原告无关联性；对证据2的真实性无法确定，内容无效，违反国家规定；对证据3真实性有异议，签字不是同一个人，写的是现金90万元，但是又转账40万元没有转账凭证，另外50万元转入刘军的账户，亦不知刘军的身份；证据4完税证明书，原告说凭此证可以办理过户，为何一直没有办理过户，该证2008年9月27日开具，那时候该土地并没有房产，土地证也没有下发，但是该完税证明记载了房产面积432万平方米、土地面积432万平方米，不知道税务局哪里看的数据，所以对该证据的合法性有异议；证据5的税收项目并不是原告提供的项目说明，是2008年交的完税证，那时候没有房屋和土地不存在产权，但是税总是产权转移合同，被告并未看到该合同，第三张完税证是销售建筑物税款，也是2008年，2008年的时候地上没有房产也没有建筑物，不存在交易税，发票名称严重有问题，第三项是土地增值税，土地没有产权如何增值，第四组完税证名称是土地转让，根据国家法律规定宅基地转让是由国家转账，不是个人，完全违背法律规定，日期是2008年9月22日，当时土地证还没有发，土地是如何转让、由谁转让；证据6、7、8的真实性、合法性没有异议，与原告没有任何关联；对证据9的真实性无法确定，原告只是提供一份合同，没有支付工程款的记录，没有施工图纸，一切与工程有关的记录内容都没有，可见该合同是后补的，对其有异议；证据10原告与施工方签订合同是2009年2月15日，但是完税证明是2015年1月19日开具，所以这份证据无法证明该税收就是这个建筑物的应缴纳税款，同时原告与建筑商谭昌丰没有结算、转账凭证，税收如何而来；证据11与原告无关；证据12工商档案没有执照原件，机读档案上记载的是椰林镇花园路，并未写明是哪个房产，所以该机读档案不能证明是在涉案房产注册，纳税明细单与本案无关联性；证据13、14是原告单方与其他人签订的租房合同，无法证明真实性，与本案无关；证据15没有异议；证据16与本案无关联性；证据17与国有土地转让合同无关联，大额工程款由完全由现金支付有悖常理也违反合同约定，且该证据是谭昌丰个人提供的说明，不具有任何证明效力。被告陈钜威对原告上述证据没有异议。被告陈文刚对原告证据17提供书面质证意见，称2008年8月25日本人将涉案土地转让给原告，此后原告在该土地上建设房屋并一直使用至今，建造房屋的一切资金都是原告支付的，工程队也是原告叫的，一切与本人无关。经审查，被告陈钜威承认收到90万元，称收据中记载的账户是其提供的，郑起云是其司机，其当时欠刘军一笔钱，原告付款时让原告直接转入刘军账户。原告称该收据是被告出具，收据下面注明款项支付的明细是原告书写备注的，原告付款是通过转账也有转款凭证；证据4、5均是税务机关开具的票据，原告亦提供原件进行核对；对于谭昌丰签订施工合同是2009年，缴纳税费是2015年的问题，原告解释称，因为当时涉案房屋暂停办理权属证书存在时间差，所以在2015年才缴纳相应建安税。综合原告上述所有证据，本院认为原告的证据有原件核对，能够相互印证，形成证据链，故对原告上述证据的真实性均予以确认。三被告均未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈钜威、陈文刚及案外人陈召仁均为陵水县椰林镇坡流村委会第五社人，2007年因陵水县政府进行城市建设，三人的房屋被拆迁，后分别被安置到陵水县椰林镇良种场安置区第66号、第65号、第64号。2008年8月24日，原告（乙方）与被告陈钜威、陈文刚及案外人陈召仁（甲方）签订一份《宅基地转让合同书》，约定：甲方将位于陵水县椰林镇良种场安置区花园路和南榆路交叉口之南西边的宅基地三宗共六目土地（每目4.5×16m）一次性转让给乙方作为商住用地，土地总面积为432平方米；宅基地转让总价为90万元；甲方须出面办理甲方的土地使用证及建设许可证、施工许可证，其相关费用由乙方承担；宅基地款项全额交完后，甲方须向乙方出具书面收据，并将政府安置的相关土地手续交给乙方。合同签订后，原告向被告陈钜威、陈文刚及陈召仁付清全部转让款。被告陈钜威、陈文刚及陈召仁于2008年8月25日向原告出具《收据》，确认已收到原告交的土地转让金90万元。2008年9月27日，海南省陵水地方税务局出具陵地税房地完（免）证字0XXXXX3号《陵水县土地、房产转让税收完（免）税证明书》，载明：椰林镇花园路、南榆路土地、房产项目由陈钜威、陈文刚、陈召仁转让给原告，房产面积432平方米，土地面积432平方米，已按税法规定缴清税款。原告称，因涉案宅基地属于安置的划拨地，尚未办理土地使用权证书，原告遂以被告陈钜威、陈文刚及陈召仁的名义申请报建，在涉案宅基地上修建房屋。2008年9月23日，陵水黎族自治县建设局颁发地字第4690XXXXX4号和地字第4690XXXXXX2号两份《建设用地规划许可证》，载明的用地单位分别为陈钜威和陈文刚，用地项目名称均为私人住宅楼，用地位置分别为陵水县椰林镇良种场安置区第66号、第65号，用地面积均为144平方米。同日，该局颁发编号460034XXXXXX01和4600XXXXX1501的两份《建筑工程施工许可证》，载明建设单位分别为陈钜威和陈文刚，建设地址均为陵水县椰林镇良种场安置区，建设规模均为432平方米，合同开工日期均为2008年9月6日，合同竣工日期均为2008年12月27日。2009年2月15日，原告与案外人谭昌丰签订《建房施工合同书》，约定：原告将位于陵水椰林镇花园路第64、65、66号的自住用房的建设施工工程承包给谭昌丰，谭昌丰包工不包料，工程期限2009年2月20日开工，2009年8月20日竣工，有效工期为180天，工程承包价为170元/平方米。原告提供2015年1月19日的税收完税证明，欲证明在房屋建成后，其为办理权属证书，而以谭昌丰名义缴纳相关税费。原告称，涉案房屋建成后，一直由原告占有和管理房屋。原告提供的陵水椰林北斗莎莉花园酒店的企业机读档案登记资料显示，该酒店于2009年10月21日登记成立，经营者为原告，注册的住所地为陵水县椰林镇花园路。2009年11月1日，原告与案外人董书能签订《房屋承包合同书》，约定：原告将位于安置区花园路与南榆路交叉的一栋楼房出租给董书能，并收取租金，承包期限自2009年11月1日起至2021年11月1日止。2019年4月22日，原告与成都魔指圣风品牌管理有限公司陵水分公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其位于海南省陵水黎族自治县椰林镇花园路与榆海路口，房产证号陵房权证第20XXXXX号房屋建筑面积约为2400平方米，共5层半，一楼临街商铺门面出租给成都魔指圣风品牌管理有限公司陵水分公司从事足疗按摩项目，租赁期限从2019年5月1日起至2029年4月30日止。 另查，2010年1月14日，陵水黎族自治县人民政府颁发陵水县椰林镇良种场安置区66号的《国有土地使用证》[证号：陵国用（椰）第1XXXX号]，载明的土地使用权人为被告陈钜威、土地使用权类型为划拨。以及陵水县椰林镇良种场安置区65号的《国有土地使用证》[证号：陵国用（椰）第1XXXX号]，载明的土地使用权人为被告陈文刚、土地使用权类型为划拨。2015年1月29日，陵水黎族自治县住房保障与房产管理局颁发陵水县椰林镇良种场安置区建筑面积774.13平方米自建房的《房屋所有权证》[证号：陵房权证陵水字第2XXXXX0号]，载明的房屋所有权人为陈钜威、冯玮。以及陵水县椰林镇良种场安置区建筑面积792.06平方米自建房的《房屋所有权证》[证号：陵房权证陵水字第2XXXX9号]，载明的房屋所有权人为陈文刚。原告称，因被告陈钜威、陈文刚没有办理土地出让手续，因此土地迟迟未能办妥过户至原告名下的手续，房屋所有权证办妥后，原告又再次向被告陈钜威、陈文刚提出过户要求，但因安置区土地过户涉及面广、情况复杂，相关政府部门暂不予办理，因此，涉案土地及房屋仍登记在被告陈钜威、陈文刚名下。 再查，2017年10月30日，龙华法院就周景彬与海南陵水绿生农业发展有限公司、陈钜威、陈文刚及第三人黄楷佳、中汇财富投资担保有限公司追偿权纠纷一案作出（2017）琼0106民初601号民事判决，判决海南陵水绿生农业发展有限公司向周景彬支付3623000元及利息，被告陈钜威、陈文刚对该债务承担连带清偿责任。该判决生效后，龙华法院依被告周景彬的执行申请，于2018年6月26日作出（2018）琼0106执2390号执行裁定，裁定：查封登记在陈钜威（共有人冯玮）名下的位于陵水黎族自治县椰林镇良种场安置区的土地[证号：陵国用（椰）第1XXXX号]及房屋[证号：陵房权证陵水字第2XXXX号]；查封登记在陈文刚名下的位于陵水黎族自治县椰林镇良种场安置区的土地[证号：陵国用（椰）第1XXXX号]及房屋[证号：陵房权证陵水字第2XXXXX号]。原告知悉后遂向龙华法院提出执行异议，要求停止对上述土地使用权及房屋所有权的执行并解除查封。龙华法院于2019年7月8日作出（2019）琼0106执异180号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。 本院认为，一、关于原告与被告陈钜威、陈文刚及案外人陈召仁签订的《宅基地转让合同书》的效力问题。涉案土地系被告陈钜威、陈文刚宅基地被征收后的被安置地，且取得了《国有土地使用证》。被告陈钜威、陈文刚将涉案土地使用权转让给原告，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合同有效。二、关于涉案土地使用权及房屋是否应停止执行并办理过户登记至原告名下的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽本院在执行周景彬与海南陵水绿生农业发展有限公司、陈钜威、陈文刚及黄楷佳、中汇财富投资担保有限公司追偿权纠纷一案中于2018年6月26日作出（2018）琼0106执2390号执行裁定查封了涉案土地使用权及房屋，但涉案土地使用权已于2008年8月24日转让给了原告，原告支付全部转让款并一直占有使用至今，根据当事人陈述并结合原告提供的证据，可以证明涉案土地上的房屋亦是由原告出资建造。根据原告与被告陈钜威的陈述，涉案土地使用权及房屋系因陵水县不动产登记管理部门暂停办理全县的不动产权属的登记手续，导致原告至今未办理过户手续，故在无证据证明原告对涉案土地使用权及房屋未办理过户登记存在过错的情况下，应认定未办理过户登记的责任不在原告。综上，原告对涉案土地使用权及房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案土地使用权及房屋的强制执行，有事实和法律依据，本院予以支持。解除对涉案土地及房屋的查封系停止执行后的具体操作问题，无须在本案中提出诉求，故对原告的该项诉求，本院不予处理。因《宅基地转让合同书》涉及案外人陈召仁的权益，另陵水县椰林镇良种场安置区建筑面积774.13平方米自建房的《房屋所有权证》[证号：陵房权证陵水字第2XXXXX号]上登记的房屋所有权人涉及其他权利人冯玮，故本院在本案中不对涉案土地及房屋进行确权，原告可另案起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、停止对位于陵水黎族自治县椰林镇良种场安置区的土地使用权[证号：陵国用（椰）第1XXXX6号]及地上房屋[证号：陵房权证陵水字第20XXXX号]、位于陵水黎族自治县椰林镇良种场安置区的土地使用权[证号：陵国用（椰）第1XXXX号]及地上房屋[证号：陵房权证陵水字第201XXXX0号]的强制执行； 二、驳回原告吴文怀的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告周景彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 本院作出的（2019）琼0106执异180号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王晓静 人民陪审员  王心怡 人民陪审员  江海居 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  蒋琼慧 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；