内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2020）内0121民初351号原告：陶文清，男。委托诉讼代理人：安峰，内蒙古时泰律师事物所。委托诉讼代理人：杜宇，内蒙古时泰律师事物所。被告：呼和浩特市草原之光公益协会，住所地呼和浩特市赛罕区万正小区**楼****。法定代表人：崔佳琪，会长。被告：崔佳琪，女，现住呼和浩特市。原告陶文清诉被告呼和浩特市草原之光公益协会、被告崔佳琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，于2020年4月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告陶文清向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告一支付原告租金225000元(25000元/月×9个月=225000元)、违约金为7340.6元(按人民银行同期同类贷款基准利率一年期4.35％计算)、承租期间的电费为4582.08元，共计为236922.68元。二、请求贵院依法判令被告二对上述租金及违约金承担连带保证责任。三、请求贵院依法判令两被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原告与被告二为邻居关系，被告二为被告一的法定代表人，因被告一自身经营需要办公场所及场地，原告就将其承租的位于呼和浩特市××旗边的院落转租给被告一使用。三方于2018年7月12日签订了《租赁合同》，内容为:“出租方:陶文清，承租方:呼和浩特市草原之光公益协会，法定代表人:崔佳琪，保证人:崔佳琪。租赁期限为3年，自2018年7月12日至2021年7月12日。租金为30万元/年，保证人对承租人未付租金及应付违约金承担连带保证责任，保证期限为乙方清偿租金、违约金之日后的两年。该院落在合同生效前所产生的费用由出租方承担，签订合同后所产生的所有费用由承租人承担。”被告一和被告二在承租后未按《租赁合同》约定的时间支付租金，被告二并在2019年4月上旬电话告知原告，单方表示不再承租该院落，后将院落所有钥匙归还给该院落办公的其他人员，且拒绝与原告沟通。后原告向被告一、被告二主张租金、电费，对方表示拒绝支付。原告在和被告一、被告二签订《租货合同》后至2019年4月上旬，被告一共承租9个月，在承租期间一直未支付租金，尚拖欠租金人民币225000元(25000元/月×9个月=225000元)，违约金为7340.6元(按人民银行同期同类贷款基准利率一年期4.35％计算)在承租期间的电费为4582.08元，共计为23692.68元。为维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼。被告崔佳琪（草原之光公益协会）辩称：双方于2018年7月12日签订租赁合同，合同内约定院落内建有700平米的二层办公楼和2000平米的养殖棚圈，1200平米的工业厂房，种植用地30余亩。其中，700平米的二层办公楼第二层一直由李至茗占有。30亩种植用地一直由李至茗姐姐和姐夫占有，不肯交付，一直到十月份，李至茗的姐姐和姐夫才肯搬走，让出种植地。1200平工业厂房直由嘉和彩钢厂使用，直到我们搬离该院落从未交付。2019年3月18日，工业厂房一直未交付使用，并且原告告诉我己经卖了，我联系该院落所有人李至茗本人，他说该院落不允许转租，要收回该院落，并让我把所有钥匙交给租赁工业厂房的王玉龙(音似)。根据《中华人民共和国民法通则》第59条规定，对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见》对显失公平的认定做了司法解释，即“一方当事人利用优势或对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”根据《中华人民共和国合同法》第54条规定，订立合同显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤掉。原告利用被告没有经验，双方的权利义务明显违反公平平等、等价有偿原则，应认定为显失公平。根据以上陈述，答辩人认为:首先原告违反合同约定，一直未完全交付使用，所以违约方是原告，而不是被告;其次租赁合同签订显失公平，答辩人请求法院根据实际使用场地的时间和场地范围按市场标准确定被告应付金额。原告为证明自己的主张向法庭举证：证据一租赁合同一份,拟证明2018年7月12日原告与两被告签订了《租赁合同》，内容为：“出租方陶文清，承租方呼和浩特市草原之光公益协会，法定代表人崔佳琪，保证人崔佳琪。租赁期限为为3年，自2018年7月12日至2020年7月12日。租金为30万元/年，保证人对承租人未付租金及应付违约金承担连带保证责任，保证期限为乙方清偿租金、违约金之日后的两年。该院落在合同生效前所产生的费用由出租方承担，签订合同后所产生费用由承租人承担。合同后所产生的所有费用由承租人承担。”两被告在承租上述房屋后，未按时交纳房租并在2019年4月上旬电话告知原告，单方表示不再承租该院落，后将院落所有钥匙归还给该院落办公的其他人员。按照该组证据约定的租金进行计算至2019年4月上句，被告一共承租9个月，在承租期间一直未支付租金，尚拖欠租金人民币225000元(25000元/月×9个月＝225000元)，违约金为7340.6元(按人民银行同期同类贷款基准利率一年期4.35％计算)。被告二应对租金及违约金承担连带责任。证据二电力客户电费收据，拟证明自两被告承租本案标的房屋2018年7月12日至2019年4月，两被告所产生的电费为4582.08元。根据三方签订的《房屋租赁合同》该笔电费应当由两被告承担。证据三与李至茗签订的租赁合同，证明原告与呼和浩特市泰犁养殖有限公司、李至茗于2018年7月12日签订了《房屋租赁合同》，将呼市土默特左旗沙尔沁色令板村209省道边的房屋出租给原告陶文清。但实质为原告与李至茗之间存在民间借贷关系。李至茗向原告借款520000元，为了偿还借款，将上述租赁物的租赁权、使用权转让给原告陶文清。被告呼和浩特市草原之光公益协会发表质证意见：对证据一租赁合同，认可。证据二电力客户电费收据，对2018年6月17日到7月17日的电费单。2019年3月17日至2019年4月17日电费单不认可，该电费是在我们签合同之前和交房之后产生的。对证据三认可。被告崔佳琪发表质证意见：同草原之光公益协会一致。经审查，本院对原告提供的证据的真实性予以确认。被告呼和浩特市草原之光公益协会为了证明自己的观点向法庭举证：证据一郑健证人证言，拟证明工厂公益协会一直没有使用，是由嘉和彩钢厂在使用。30亩种植用地也是一直由李至茗的姐姐和姐夫使用，到10月1日才交付我协会使用。证据二举报截图4张，拟证明彩钢房确实不是由我协会使用。证据三李至茗电话录音，拟证明2019年3月18日，房屋产权所有者要求我协会交回钥匙，称房子不允许转租，需把钥匙交到彩钢房王厂长那里，录音中有提到二楼储放他的东西不归我协会使用。证据四视频，拟证明我协会把钥匙交到彩钢房王厂长交接视频。原告发表质证意见：对证人证言，根据08年证据规则申请证人出庭作证是在举证期限届满前10日内，认为不符合证据规则，且证人是被告一的员工，证明力明显不足。对证据二举报截图，真实性、合法性、关联性均不认可，本案为租赁合同纠纷，如二被告对租赁范围有异议应与原告沟通。不应该举报彩钢房污染问题，二被告该证据并没有对租赁范围提出异议，且该组证据与签订本案租赁合同的履行不符合常理。对证据三李至茗电话录音的合法性认可，对真实性关联性不认可，录音中李至茗没有让交房是称如果被告崔佳琪转租房屋，李至茗可以收回房屋。二被告在合同期内主动将院落钥匙交回。对证据四视频看不清，但是对被告交钥匙事情认可。经审查，本院对被告提供的证据一郑健证人证言，不具有证明效力，不予采信。证据二举报截图不具有关联性，不予认可。均不认可。证据三、证据四的真实性予以确认。经审查明，于2018年7月12日，呼和浩特市泰犁养殖有限公司、李至茗与原告陶文清签订了《租赁合同》，将呼市土默特左旗沙尔沁色令板村209省道边的房屋出租给原告陶文清。同日原告陶文清与两被告签订了《租赁合同》，内容为：出租方陶文清，承租方呼和浩特市草原之光公益协会，法定代表人崔佳琪，保证人崔佳琪。租赁期限为为3年，自2018年7月12日至2020年7月12日。租金为30万元/年，每年11月1日前支付租金。保证人对承租人未付租金及应付违约金承担连带保证责任，保证期限为乙方清偿租金、违约金之日后的两年。该院落在合同生效前所产生的费用由出租方承担，签订合同后所产生费用由承租人承担。合同后所产生的所有费用由承租人承担。两被告在承租上述房屋后，未按时交纳房租，并电话告知原告，单方表示不再承租该院落。后于2019年3月18日将院落所有钥匙归还给该院落办公的其他人员。原告主张从2018年7月12日至2019年4月上旬被告一共承租9个月，但并未提供相关证据予以证明，故本院按照被告认可的2019年3月日18日交还院落所有钥匙时间为被告实际使用该院落时间，承租时间为8个月零7天（247天）。2018年7月17日至2019年3月17日，案涉租赁房屋用电产生费用4115.65元。另查明，本院根据原告陶文清的申请，以（2019）内0121财保93号民事裁定书，对被告崔佳琪所有的位于呼和浩特市××区房屋一套依法查封，查封期限二年。本院认为，原被告双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案被告已经实际占有使用了该院落，在承租期间一直未支付原告租金，已经构成违约，应当承担相应的法律责任。被告提出不再承租该院落后，原告未提出异议，视为双方就解除《租赁合同》达成合意。被告提出的原告违反合同约定部分房屋、土地并未移交，租赁合同签订显失公平的抗辩，因其提供的证据不足，本院不予支持。原告请求判令被告一支付租金225000元并按人民银行同期同类贷款基准利率一年期4.35％计算违约金的诉请，本院按照认定的承租期间计算租金为203013.7元（300000元/365天×247天）予以支持，违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率一年期4.35％计算从2018年11月1日起至实际支付之日予以支持。原告诉请承租期间的电费为4582.08元，本院按照认定的4115.65元予以支持。原告诉请被告二对租金及违约金承担连带责任，符合合同约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告呼和浩特市草原之光公益协会于本判决生效后15日内支付原告陶文清租赁费203013.7元，并支付以欠付租赁费为基数从2018年11月1日开始至实际支付之日止按照年利率4.35％计算的违约金；二、被告崔佳琪对上述债务承担连带责任。案件受理费4854元减半收取2427元，由被告呼和浩特市草原之光公益协会、被告崔佳琪负担。案件保全费1705元由被告呼和浩特市草原之光公益协会、被告崔佳琪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审判员 王 烁 二〇二〇年五月二十日书记员 王婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。