广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1388号原告：陈德就，男，1971年9月3日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码***6（8）。委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所实习律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林某1。被告：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区*****************，统一社会信用代码914***********684N。法定代表人：林某1。两被告共同委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告陈德就与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告陈德就的委托诉讼代理人曾镖令、被告粤海通公司、长华公司共同委托诉讼代理人孙泳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈德就向本院提出诉讼请求：1.粤海通公司、长华公司向陈德就连带支付逾期交楼违约金80290元（以购房款2158328元为本金按日万分之三的利率从2019年1月1日起计算，暂计至2019年5月4日，共124天,违约金计算至房屋实际交付日止）及从起诉之日起至实际付清款日止的利息（利息按中国人民银行同类同期贷款基准利率上浮30%的标准计算）。2.判令粤海通公司、长华公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年6月16日，陈德就与粤海通公司签订了《商品房买卖合同（预售）》《委托装修协议》约定由陈德就向粤海通公司购买位于广东省佛山市南海区*************号，房屋总价款为2158328元。《商品房买卖合同（预售）》约定：粤海通公司应在2018年4月30日之前向陈德就交付案涉商品房。逾期交楼超过90天，陈德就要求继续履行合同的，粤海通公司应按约定的最后交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日向陈德就支付已付房价款的万分之三的违约金。合同签订后，陈德就依约足额支付了购房款，但粤海通公司并未按合同约定的时间交付案涉房屋，粤海通公司逾期交楼的行为已构成违约，应按合同约定向陈德就承担逾期交楼的违约责任。长华公司系粤海通公司的独资人，应对粤海通公司的上述债务承担连带清偿责任。为维护陈德就合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。诉讼中，陈德就举证如下：1.原告身份证（复印件，1份）、两被告企业信用信息（打印件，各1份）；2.商品房买卖合同（预售）（原件，1份）、装修委托协议（复印件，1份）；3.收据、农商行转账凭证（原件，各1份）、统一收据（复印件，3张）、广东银联支付凭证（原件，2张）、农行支付凭证（原件，2张）。粤海通公司答辩如下：陈德就诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予以驳回，具体答辩理由如下：一、本案双方买卖的房屋实际上为精装修房，而非毛坯房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准，而非以毛坯房的交楼时间为准。1.事实上，双方交易的就是精装修房屋，双方在签订毛坯房的《商品房买卖合同》时，为了到达实际交易房屋为精装修房的目的，同时又签订了《委托装修协议》，并明确约定了精装修房的交付时间。可见，双方实际交易的房屋确实为精装修房，《商品房买卖合同》所约定的毛坯房交楼时间，并非双方实际交易的交楼时间，双方的最终交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。2.从《委托装修协议》与《商品房买卖合同》的内容上看，《委托装修协议》实际上就是对案涉房屋装修方面的补充约定，是《商品房买卖合同》关于房屋装修标准方面的补充协议，是《商品房买卖合同》的组成文件之一，《商品房买卖合同》与《委托装修协议》之间是主合同和补充协议的关系，《商品房买卖合同》解除的，《委托装修协议》也会随之解除，故案涉房屋的交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。3.虽然案涉的房屋《委托装修协议》由粤海通公司的关联公司与陈德就签订，但是通过涉案房屋所在楼盘的系列案件的审理可以发现，涉案的《委托装修协议》签订的版本实际上是由粤海通公司提供的，该协议的签订事宜也是由粤海通公司统一安排的，无论是装修标准还是装修价格都是由粤海通公司事先统一拟定的。由此可见，《委托装修协议》的签署到执行都是粤海通公司统一安排的结果，《委托装修协议》的真正执行方是粤海通公司，陈德就所购买的房屋其实是精装修房，只不过是出于备案登记的需要人为地将买卖合同拆为《商品房买卖合同》和《委托装修协议》。4.本案粤海通公司将买卖合同拆解为两个合同和两个价款，是因为以精装修房的实际交易价格申请备案登记已超过当时的限价规定，根本无法完成备案登记，无奈之下只能人为地将买卖合同拆为《商品房买卖合同》和《委托装修协议》。5.从双方履行合同的情况看，实际上陈德就也从不认可《商品房买卖合同》所约定的毛坯房交楼时间，也从未进行过任何关于毛坯房的交楼验收，甚至在粤海通公司屡次发出毛坯房交楼通知后，也不予理会，直至粤海通公司完成了精装修房收楼通知，陈德就方予以收楼。可见，双方执行的其实是《委托装修协议》关于精修房的交楼时间，而非《商品房买卖合同》约定的毛坯房交楼时间。6.事实上，签订并实施《委托装修协议》的长华公司为粤海通公司的关联公司，长华公司完全是接受粤海通公司的委托与陈德就签订《委托装修协议》，并接受粤海通公司委托管理案涉房屋所在项目的装修工程。故《委托装修协议》的签约和履行主体实质上为粤海通公司。由此也足以证明，双方买卖的确实是精装修房。二、粤海通公司认为合同约定的违约金过高，应当予以调整，并以超过造成的损失30%为标准调减，而陈德就实际损失只有银行的贷款利息或租金损失，即违约金应该为银行贷款利率或租金损失的130%以下。1.从陈德就已付房款的资金费用损失看，本案逾期交楼给陈德就造成的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定陈德就的损失数额。粤海通公司与陈德就签订的补充协议约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，因此粤海通公司认为违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。2.从陈德就未能按期使用涉案房屋的角度看，逾期交楼给陈德就带来的实际损失为租金损失。根据案涉房屋当地主管部分公布的租金标准，案涉房屋的租金标准约为20元/月/平方米，据此计算，其每月租金月约2000元，按合同约定逾期交楼违约金标准却是其正常租金损失的4-5倍，显然应予以调整。综上所述，粤海通公司认为房屋交付日为装修合同确定的收楼日加上陈德就逾期付款日，之后开始计算逾期交房违约金。而且，陈德就提出的违约金数额过高，不但远高于陈德就已付款项所产生的贷款利息，也远高于案涉房屋逾期交付期间所产生的租金损失，依法应当适当减少。因此，恳请法院查明事实后，驳回陈德就对粤海通公司的诉讼请求。诉讼中，粤海通公司举证如下：1.《补充协议》（原件，1份）；2.《认购书》（原件，1份）；3.《委托装修协议》（原件，1份）；4.《11栋精装修工程施工合同》及《情况说明》（原件，各1份）；5.《建设工程竣工验收报告》（复印件，1份）；6.《竣工验收备案表》（原件，1份）；7.《测绘报告书》（原件，1份）；8.《装修交楼通知书》（原件，1份）、邮政快递单（原件，3张）；9.EMS妥投证明（打印件加盖广东南海EMS邮件邮戳，1份）；10.确认书（原件，1份）；11.南海区国土城建和税务局《关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及附件（复印件，各1份）。长华公司答辩如下：第一，同意粤海通公司答辩意见，第二，粤海通公司与长华公司是相互独立的法律主体，两公司的人、财、物是相互独立的，不存在股东权利和人格混同的情形，无需承担连带责任。第三，在陈德就和粤海通公司签订涉案合同及补充协议时，长华公司并非粤海通公司唯一股东，不应当承担连带责任。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见均依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，对于本院采纳的证据，本院将于下文论述。本院查明：2017年6月16日，陈德就（乙方、认购方）与粤海通公司（甲方、出售方）签订《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于广东省佛山市南海区**********商品房，交楼标准为毛坯（毛坯标准以《商品房买卖合同》所列标准为准。另约定购房款订金100000元须于签订本认购书时付清，在双方正式签署《商品买卖合同》后转为部分首期房款。同时，陈德就（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将涉讼商品房出售给买受人，成交价1948568元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同订时抵作商品房价款。在2017年6月16日前支付全部房价款1948568元。买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应自解除合同通知送达之日起15日内按累计应付款2%支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应在2018年4月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告的商品房交付买受人使用。涉讼商品房达到上述交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。同日，陈德就（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）（下简称长华投资公司）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修；甲方同意自粤海通公司与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年12月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方。合同约定若甲方放弃向粤海通公司购买该商品房，或《买卖合同》解除、终止被撤销或确认无效的，甲方应于前述事实发生之日起三日内书面通知乙方，本协议即行解除，乙方无须再承担任何责任，乙方已书取的装修工程款不予以退还。陈德就分别于2017年4月26日向粤海通公司支付涉讼购房款484570元、房屋订金100000元，同年6月16日向长华投资公司支付装修款209760元、向粤海通公司支付购房款1363998元，共计2158328元。2018年12月12日，长华国际商业中心（11、12幢）办理竣工验收备案手续。2018年12月24日，长华国际商业中心11号住宅取得测绘报告书。2019年11月17日，陈德就就涉讼房屋出具确认函，确认粤海通公司已于2019年11月17日按《商品房买卖合同》《委托装修协议》的约定交付了商品房，并同意接收。另查明，粤海通公司分别于2018年12月14日、12月25日向陈德就寄出收楼通知及收楼须知；于2019年4月29日向陈德就寄出装修交楼通知书。陈德就分别于2018年12月15日、12月26日、2019年4月30日收到上述邮件。诉讼中，粤海通公司及长华公司陈述涉讼商品房的交付标准为带精装交付。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，因陈德就为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编有关规定处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，双方均未选择适用的法律，但合同履行地及标的物在内地，根据最密切联系原则，应适用内地法律作为准据法进行审理。陈德就和粤海通公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。根据双方诉辩意见，归纳本案争议焦点在于，粤海通公司是否存在逾期交楼的违约行为，本院分析如下：涉讼《商品房买卖合同（预售）》约定的涉讼房屋交付时间为2018年4月30日，而《委托装修协议》约定，装修工程完的房为2018年12月31日交付。且该协议约定陈德就同意自涉讼合同约定的交付日期将商品房交付给长华公司进行装修。陈德就亦确认其收取涉讼房屋时为带精装修状态，但认为涉讼房屋存在毛坯及装修的两次交付。陈德就举证显示其于《商品房买卖合同（预售）》签订当日全额支付了涉讼房屋装修款。另根据《委托装修协议》的约定，合同相对方缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料等作具体约定，该《委托装修协议》明显示有异于日常的装修合同。故本院对粤海通公司辩称的装修款实为购房款的一部分，结合当时的房地产市场调控政策及双方当事人的陈述等事实，对该陈述本院予以采纳。本院确认，陈德就在购买涉讼房屋时，虽分别签订了《商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》，但涉讼房屋实应为带装修出售。本案中两份合同不宜拆分开来处理，应作为一个整体进行综合考量，陈德就签订《委托装修协议》中交楼时间为2018年12月31日，为双方当事人真实意思表示，本院予以确认。对粤海通公司是否存在逾期交楼的违约责任，应按合同约定从2019年1月1日起计算。经庭审查明，粤海通公司分别于三次向陈德就邮寄收楼通知，前两次仅为收楼通知，2019年4月26日寄出的为装修交楼通知书。陈德就称前两次均为毛坯房收楼通知，粤海通公司辩称涉讼房屋已于2018年12月13日前完成装修，该陈述并不符合房屋竣工验收备案程序，本院不予以采信。粤海通公司于2019年4月26日向陈德就邮寄装修交楼通知书，通知陈德就于2019年5月1日至5月4日收楼，已履行通知陈德就收楼义务，陈德就在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求其后的逾期交付责任。故粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年5月1日止，共计122天。关于逾期交楼违约金的标准。粤海通公司逾期交房已超过合同约定的90日。合同约定应以购房款总额为本金按日万分之三的标准计付逾期交楼违约金。粤海通公司主张违约金过高，本院认为违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质结合涉讼商铺所在地的租金水平，本院认为该约定并不过高，对粤海通公司该答辩意见不予以采纳。本案的购房本金，粤海通公司确认装修款实为购房款的一部分，故涉讼房屋实际购房总价应为2158328元，粤海通公司应向陈德就支付违约金为78347.31元(2158328元×0.0003×121天）。陈德就对逾期交楼违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。陈德就与粤海通公司就逾期交付违约金的数额产生纠纷而诉至本院，粤海通公司应支付的逾期交付违约金数额经本院判决前未能确定，故对该利息主张，本院不予以支持。对于长华公司的责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”粤海通公司为法人独资的有限责任公司，长华公司为粤海公司的股东，现长华公司并未提供证据证明粤海通公司的财产独立于其自己的财产，故长华公司应对粤海通公司的债务承担连带责任，对陈德就该主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金78347.31元予陈德就；广东长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回陈德就的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取1807.25元（原告已预交），由被告佛山市粤海通房地产有限公司、广东长华投资集团有限公司负担应于上述款项同期迳付予原告，本院不另行收退。如不服本判决，原告陈德就可在判决书送达之日起三十日内，被告佛山市粤海通房地产有限公司、广东长华投资集团有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  杨雪萍人民陪审员  袁 单二〇二〇年五月二十二日书 记 员  龙文媛