湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初1335号原告：深圳市视巢信息科技有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道创业二路**。法定代表人：黄亮。委托诉讼代理人：郭效雷，湖南淡远律师事务所律师。被告：湖南新兴电器控制设备有限公司，住，住所地长沙市天心区大托镇新路村长沙天心工业园新岭路**/div>法定代表人：段碧兰。委托诉讼代理人：彭方顺，湖南方顺联合律师事务所律师。第三人：吴新军，男，1973年1月17日出生，汉族，住长沙市天心区。第三人：宋建国，男，1969年7月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告深圳市视巢信息科技有限公司（以下简称视巢公司）与被告湖南新兴电器控制设备有限公司（以下简称新兴公司），第三人吴新军、宋建国商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。视巢公司的委托诉讼代理人郭效雷，新兴公司委托诉讼代理人彭方顺，吴建军、宋建国均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。视巢公司请求判令：1.新兴公司向视巢公司支付购房款6053400元及利息764148元（后续利息以6053400元为基数，按月息1.5%的标准计算，从2019年7月13日起计算至全部款项偿清之日止）；2.新兴公司承担本案受理费。吴新军、宋建国均陈述其是视巢公司授权购房的，其与视巢公司系委托代理关系，其支付的购房款系属于视巢公司所有。新兴公司辩称：1.原告主体不适格，无权对被告提起本案诉讼，请驳回原告的诉讼请求。原告未与被告签订协议书，也未委托第三人与被告签订认购协议书，认购协议书系第三人吴新军签订，购房款亦非原告支付而是第三人宋建国支付；2.退还房款协议的签订主体系吴新军与宋建国，该协议的部分内容不真实。经审理查明：2016年11月28日新兴公司（甲方）与吴新军（乙方）签订《认购协议书》，其内容载明：乙方认购甲方物业为新兴企业中心Ａ栋501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514房产，建筑面积1822.33㎡（实际面积以房地局实测为准，按本协议第二条约定单价结算总房款，多退少补）；该房产认购单价为3000元／㎡，总房款为人民币5466990元；乙方向甲方支付认购该房产定金5466990元作为预定保证金，乙方所缴纳定金将于乙方签订《商品房产买卖合同》时转为购房款。甲方承诺保留乙方该房产购买权至2017年1月27日，乙方须于此日前，携本协议至甲方销售部，签订《商品房产买卖合同》时一次性付清全部房款5466990元。此协议乙方必须保密，价格不得对外公开，应付定金5466990元，于本协议签订后两日内支付到位......。本协议一式二份，甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力。本协议自甲、乙双方签字之日起生效，在双方签订签订《商品房产买卖合同》后本协议失效。吴新军即乙方持有的《认购协议》加盖了视巢公司的公章。新兴公司即甲方持有的《认购协议》未加盖视巢公司的公章。吴新军在庭审中陈述：当时签订《认购协议》时因视巢公司在深圳，后来补盖公章时新兴公司称找不到合同了。上述协议签订后，宋建国于2016年11月30日、12月1日分别向唐新伟转账3466990元、2000000元（以上共计5466990元），2016年12月1日新兴公司出具一张《收据》，内容载明：今收到吴新军转来新兴企业中心购房款定金（由宋建国转入）5466990元。涉案项目坐落天心区，预售证号为2016-0529，发证时间为2016年10月25日。此后新兴公司将上述《认购协议》约定的14套房产中的9套房屋又出售给其他主体，分别签订了如下商品房买卖合同：1、2018年4月19日新兴公司与湖南国轩泓生物科技有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529506），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层506房以878142元（单价为6384.17元／㎡）的价格出售给湖南国轩泓生物科技有限公司。2、2018年4月27日新兴公司与长沙新依商务信息咨询有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529508），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层508房以654530元（单价为5800元／㎡）的价格出售给长沙新依商务信息咨询有限公司。3、2018年4月27日新兴公司与长沙和甜建筑设备租赁有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529514），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层514房以919956元（单价为6200元／㎡）的价格出售给长沙和甜建筑设备租赁有限公司。4、2018年6月13日新兴公司与湖南国轩泓生物科技有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529505），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层505房以787100元（单价为5793.89元／㎡）的价格出售给湖南国轩泓生物科技有限公司。5、2018年6月21日新兴公司与长沙奕岭电子科技有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529511），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层511房以803873元（单价为6269元／㎡）的价格出售给长沙奕岭电子科技有限公司。6、2018年6月21日新兴公司与长沙景易成电子科技有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529512），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层512房以918722元（单价为6269元／㎡）的价格出售给长沙景易成电子科技有限公司。7、2018年6月21日新兴公司与长沙景易成电子科技有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529513），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层513房以918722元（单价为6269元／㎡）的价格出售给长沙景易成电子科技有限公司。8、2018年9月12日新兴公司与长沙麦伦仪嘉饰品有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529504），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层504房以869440元（单价为6400元／㎡）的价格出售给长沙麦伦仪嘉饰品有限公司。9、2018年11月7日新兴公司与长沙市天心区雷蓝便利店签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529503），合同约定：新兴公司将座落于天心区雷蓝便利店。上述房产已备案登记至相关主体。2019年7月12日吴新军、宋建国作为甲方，新兴公司作为乙方签订《退还房款协议》，内容载明：鉴于2016年11月28日，甲方购买乙方开发的位于新兴企业中心A栋501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514共计14套房产，建筑面积为1822.33平方米，并与乙方签订《认购协议》。协议签订后，甲方于2016年11月30日、12月1日先后通过宋建国银行账户转账支付全部购房款5466990元。后委托乙方将503、504、505、506、508、511、512、513、514等9套房屋，建筑面积为1210.68平方米，另行出售给第三人并办理了房屋过户登记手续，现经双方友好协商，达成如下协议：1.甲乙双方一致确认结算503、504、505、506、508、511、512、513、514等9套房屋，建筑面积为1210.68平方米，应退购房款为6053400元（1210.68平方米*5000元/平方米，其中乙方已收购房款5369900元，未收购房款683500元），乙方另行向甲方支付按已收购房款5369900元计算的利息764148元。不再计息。2.乙方承诺于2019年8月份开始每月30日前支付50万元，2020年1月25日（春节前）前全部结清。还款顺序为先本后息。若2020年1月25日（春节前）前未按约定结清全部款项，则剩余未还款本金金额按月息1.5%计息。3.乙方承诺2020年1月25日（春节前）前按甲方要求将509、510两套房屋进行网签备案登记至甲方委托人视巢公司名下。4、本协议自甲、乙双方签字盖章之日生效，本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，二份具有同等法律效力。上述协议签订后，新兴公司未依约履行义务，视巢公司诉至本院。新兴公司另向本院提交如下证据：1、视巢公司的企业信用信息公示报告载明：视巢公司成立于2016年5月3日，股东黄亮认缴出资150万元、李运南认缴出资50万元。2、2019年12月23日长沙英姿装饰工程有限公司向新兴公司出具的《授权委托书》委托宋建国办理A栋509/510购房手续。3、新兴公司（甲方）与长沙英姿装饰工程有限公司（以下简称英姿公司，乙方）签订的《工程款抵扣物业协议》，约定甲乙双方根据2019年8月22日签订的《新兴企业中心研发楼装饰装修收尾工程》施工合同，竣工验收后甲方应向乙方支付本次进度款约120万元，甲方同意将座落于天心区新岭路88号新兴企业中心研发楼509、510号房抵扣上述部分进度工程款。4、两份《更名申请表》载明：上述509、510号房更名为湖南省湘土资源信息技术有限公司（以下简称湘土公司）。5、新兴公司向湘土公司出具的《委托支付函》载明：新兴公司现委托贵公司把应付我公司的A栋509、510购房款1200015元打入宋建国账户。6、2020年1月7日宋建国向新兴公司出具的《收条》载明：今收到新兴公司A栋509、510购房款1200015元。7、新兴公司与湘土公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》：新兴公司于2020年1月7日、1月9日将座落于天心区新岭路88号5层509、510房分别以价款604259元（单价为4646元/㎡）、595757元（单价为4646元/㎡）出售给湘土公司。视巢公司委托代理人质证时作如下陈述：视巢公司系委托宋建国将上述5层509、510房屋进行再次销售，新兴公司也是按照视巢公司的指示进行过户。吴新军在庭审中陈述：新兴公司先将509、510房退房给我们，当时新兴公司称只能通过抵扣工程款才能将房款退给我们，于是新兴公司要求我方提供一家当地的装修公司，新兴公司以装修公司工程款的形式抵扣给我们。新兴公司的委托代理人在庭审中陈述：509、510房不存在退房事实。我方承认吴新军、宋建国与新兴公司存在债务关系。除509、510房屋的房款被第三人收走，此外还收走了3套房款，共计267万元。上述事实，有当事人提交的相应证据及庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《认购协议书》、《退还房款协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。视巢公司及第三人吴新军、宋建国均认可涉案房屋系视巢公司委托吴新军（宋建国）购买而与新兴公司签订《认购协议书》、《退还房款协议》，且《退还房款协议》中亦明确了吴新军、宋建国的委托人是视巢公司。视巢公司因此可直接行使吴新军、宋建国对新兴公司的相应权利。故视巢公司依照上述协议向新兴公司主张权利并无不当。新兴公司关于视巢公司主体不适格的辩称，本院不予支持，但吴新军、宋建国不得就本案纠纷以自己名义再向新兴公司主张涉案债权。本案中，视巢公司委托吴新军购买新兴公司开发的位于天心区房屋并支付了约定的购房款共计5466990元。根据《退还房款协议》的约定，吴新军、宋建国委托新兴公司将503、504、505、506、508、511、512、513、514共计9套房屋另行出售给其他主体，双方确认新兴公司应退购房款6053400元，并约定新兴公司另行支付按已收购房款5369900元计算的利息764148元。但新兴公司未依照《退还房款协议》的约定履行退款义务，应承担继续履行及其他违约责任。现视巢公司要求新兴公司向其给付上述协议约定的购房款6053400元、利息764148元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于后续利息，视巢公司主张后续利息以6053400元为基数，按月息1.5%的标准计算，从2019年7月13日起计算至全部款项偿清之日止，双方约定的利息计算标准不违反法律规定，本院予以认定。关于利息的起算时间，综合双方约定及本案实际情况，本院酌情认定后续利息以6053400元为基数，按月息1.5%的标准计算，从2020年1月26日起计算至全部款项偿清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、限被告湖南新兴电器控制设备有限公司于本判决生效后十日内向原告深圳市视巢信息科技有限公司偿付购房款6053400元、利息764148元及后续利息（后续利息以6053400元为基数，按月息1.5%的标准计算，从2020年1月26日起计算至全部款项偿清之日止）；二、驳回原告深圳市视巢信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59522元，减半收取29761元，由被告湖南新兴电器控制设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李石江二〇二〇年五月二十二日书记员  何 幸附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。