山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终698号 上诉人（原审被告）：许政杰，女，1969年9月20日出生，汉族，住鄄城县。 委托诉讼代理人：吕秋娥，女，1974年6月12日出生，汉族，住鄄城县。 委托诉讼代理人：李洪观，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：鄄城润百家商业运营管理有限公司，住所地鄄城县古泉街道办事处建设路中段路北。统一社会信用代码：91371726MA3BX1RE14。 法定代表人：干曦，该公司经理。 委托诉讼代理人：王记臣，山东亘古律师事务所律师。 上诉人许政杰因与被上诉人鄄城润百家商业运营管理有限公司（以下简称润百家运营公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服山东省鄄城县人民法院（2019）鲁1726民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人许政杰的委托诉讼代理人吕秋娥、李洪观、被上诉人润百家运营公司的委托诉讼代理人王记臣参加了诉讼。本案现已审理终结。 许政杰上诉请求：1、依法撤销山东省鄄城县人民法院(2019)鲁1726民初1506号民事判决第一项，改判上诉人不承担租金17900元并判决驳回被上诉人请求上诉人支付租金的诉讼请求；2、依法判决本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，对于原审法院认定上诉人与被上诉人2016年8月26日订立租赁合同及2017年12月21日签订的租赁合同的补充协议的真实性上诉人无异议，但补充协议约定的合同中2018年开始计算租金时间因被上诉人的原因导致工程迟迟未能竣工和验收，相关设施未能到位，涉案租赁房屋无法正常经营，从上诉人一审提交的证据可以证实2018年10月19日因基础设施不完善上诉人及其他租赁户无法正常使用租赁房屋，上诉人及其他租赁户到鄄城县人民政府进行上访，2018年12月27日被上诉人回复信访办回复函中表示：(1)街面地砖刚铺设完毕、路灯、休息长椅等均安装完毕；(2)项目大部分工程正处于收尾阶段等等，足以证明截止到2018年12月27日案涉房屋所处地段的工程并未竣工，从2019年6月21日被上诉人张贴的消防送水公告可以证实截止到2019年6月21案涉房屋因消防设施仍无法正常使用从而导致案涉楼房无法正常使用和经营，原审法院也认定被上诉人提供的基础设施不完善，从而影响到上诉人的利益。其次，在被上诉人对外招租时称，银座商场入驻鄄城县润百家城市广场，但至今银座商场仍未入驻，鄄城县润百家城市广场按照步行街进行设计，车辆无法进入，但至今为止停车场仍未能使用，导致包括上诉人在内的广大租赁户无法正常使用所租赁的房屋。再次，在上诉人与被上诉人2016年8月26日订立的合同中第三条第4款明确约定：如因特殊原因造成交房时间调整，租赁期限相应调整，甲方将以书面形式通知乙方，鉴于被上诉人对于案涉房屋所处区域的基础设施并未竣工，虽然上诉人与被上诉人2017年12月21日签订了补充协议，但如上所述，截止到2019年6月份上诉人无法正常使用所租赁的房屋，上诉人认为原审法院判决让上诉人支付给被上诉人房租17900元与事实明显相悖。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。 润百家运营公司答辩称，本案系租赁合同，不是房屋买卖合同，是否达到买卖合同应当具备的交房条件，不是本案应审查的内容。同时，租赁合同也对此没有约定，上诉人已经正常使用案涉商铺，应依约支付租金，其上诉所称的理由均不足以阻却其履行交付租金的合同义务，应维持一审判决。 润百家运营公司向一审法院诉请：1、依法判决许政杰支付使用期间的房屋租金26900元；2、要求许政杰支付违约金至付清租金之日（每日按照应付年租金的万分之五支付，即以9000元为基数从2017年10月1日暂计算至2019年5月12日的违约金2646元和以17900元为基数从2018年10月1日计算至2019年5月12日的违约金1995.85元）本项合计4641.85；3、诉讼费用由许政杰负担。 一审法院认定事实：2016年6月12日,润百家运营公司(甲方)与许政杰(乙方)签订润百家城市广场商铺租赁合同一份,主要内容为:甲方鄄城县润百家商业运营管理有限公司、乙方许政杰,乙方自愿承租由甲方托管的山东省菏泽市鄄城县“润百家城市广场”商铺用于自主经营，并服从甲方统一的业态规划及商业物业管理。……。第一条：租赁商铺。1、乙方自愿有偿租赁甲方位于“润百家城市广场”C3幢二层205号商铺进行自主经营。2、该商铺类型为商业用房，结构为框架，建筑面积为61.38平方米。第二条：产权、租赁权及委托管理。1、合同签订后，如该商铺的所有权进行出售，甲方应提前15日告知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。如乙方在甲方告知后7日内没有定购该商铺则视为放弃优先购买权，……。2、租赁期间，鄄城润百家商业运营管理有限公司全权负责润百家城市广场商业物业的统一管理，并可行使相关权利与义务。第三条：租赁期限、租金及支付方式。商铺租赁期限为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止。免租期为2017年10月1日起至2018年3月31日止。2、……。3、乙方对承租的商铺应先付租金、后使用，租金按建筑面积计算并按年支付给甲方，其中：第一年度自2017年10月1日到2018年9月30日，租金为人民币9000元整。第二年度自2018年10月1日到2019年9月30日，租金为人民币17900元整，第三年度自2019年10月1日到2020年9月30日，租金为人民币19500元整。第四年度自2020年10月1日到2021年9月30日，租金为人民币19500元。第五年度自2021年10月1日到2022年9月30日，租金为人民币21300元整。4、如因特殊原因造成交房时间调整,免租期自动调整(免租期自交房之日计算),租赁期限相应调整,甲方将以书面形式通知乙方。5、乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应支付年租金的万分之五向甲方支付违约金；若乙方逾期交纳租金超过5日，则甲方有权解除合同，收回商铺并没收按照下文规定收取的履约保证金，并有权就所遭受的损失另行向乙方索赔。第四条：经营范围和营业时间。……。第五条：保证金、物业管理服务费等相关费用及支付方式与相关责任。1、……。2、乙方在签署本租赁合同的当日须向甲方交纳合计人民币3700元作为租赁物业定金，营业后该定金自动转为本合同履约保证金及经营服务质量保证金。合同期满后双方无争议事项并不再续订合同时，保证金中的3700元由甲方在30日内无息退还给乙方；……。3、……。4、……。第六条：装饰装修。……。第七条：双方权利与义务。一、甲方责任……。二、乙方责任……。第八条：经营物业管理及相关责任。……。第九条：须提供相关文件。……。第十条：合同的变更和解除。1、……。2、合同期满前，甲乙双方不得单方解除合同。如一方要求提前解除合同的，需提前一个月通知另一方，并向对方支付相当于该年度三个月租金的赔偿金，并承担由此给对方造成的合理的相关损失。3、……。第十一条：违约处理。1、甲乙双方应严格履行本合同，任何一方违约，应承担相应的法律责任。2、如有下列情况之一时，甲方有权终止与乙方的合同，收回该商铺，保证金不予退还，并要求乙方支付相当于该年度三个月租金数额的赔偿金作为对甲方预期利益的赔偿，并有权根据有关的法律法规追究乙方的法律责任。（1）……。（2）……。（3）……。（4）……。（5）乙方拖欠租金、物业管理费、水、电等费用超过30日的；（6）其他严重违反合同的行为。3、……。第十二条，其他。1、本合同自甲乙双方签字、盖章之日起生效。2、……。3、……。 2017年12月23日，润百家运营公司(甲方)与许政杰(乙方)签订润百家城市广场商铺租赁合同补充协议一份。内容为：一、将原合同“第三条：租赁期限、租金及支付方式”，变更为以下内容：1、商铺租赁期限为5年，自2018年2月1日起至2023年1月31日止。装修期为2018年2月1日起至2018年7月31日止。物业费减免日期2018年2月1日起至2018年7月31日止。2、……。3、乙方对承租的商铺应先付租金、后使用，租金按建筑面积计算并按年支付给甲方，其中：第一年度自2018年2月1日到2019年1月31日，租金为人民币9000元整。第二年度自2019年2月1日到2020年1月31日，租金为人民币17900元整，第三年度自2020年2月1日到2021年1月31日，租金为人民币19500元整。第四年度自2021年2月1日到2022年1月31日，租金为人民币19500元。第五年度自2022年2月1日到2023年1月31日，租金为人民币21300元。二、本补充协议与原合同不致的，以本协议为准，本补充协议没有约定的，以原合同为准。 2017年12月25日，润百家运营公司收到以许政杰名义交纳的9000元，收款事由备注为：房租，C3—205（2018年2月1日-2019年1月31日）。润百家运营公司认可许政杰于2018年2月3日向润百家运营公司交纳电费500元。 对于许政杰所称润百家运营公司存在违约行为问题。许政杰许政杰提交了以下证据：一、山东鄄城润百家房地产开发有限公司张贴的消防送水公告一份，证明2019年6月21日润百家城市广场消防系统管道还没有起用，二、鄄城县信访局出具的领导接访登记表一份，证明2018年10月9日润百家C3区未达到当时诚诺的起租条件。三、鄄城润百家房地产开放有限公司出具的回复函一份，证明2018年12日27日之前润百家城市广场大部分工程还处于收尾阶段。润百家运营公司发表质证意见为：对证据一的真实性有异议，从内容来看也是润百家运营公司为了早日进行消防验收，而消防验收问题不影响租赁合同的效力。证据二不能证实润百家C3区未达到当时承诺的起租条件的事实，租赁合同中并没有对起租条件的相关约定，其与本案没有关联性。证据三从内容来看到2017年12月C3栋商业楼已基本达到功能性交房条件，复函一二三项已经载明了主要设施已经配套到位，不影响正常使用。 一审法院认为：2016年6月12日,润百家运营公司与许政杰签订的润百家城市广场商铺租赁合同及双方于2017年12月23日签订的租赁合同补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同。许政杰应当按照合同约定支付租金。根据润百家运营公司与许政杰之间的租赁合同及补充协议及许政杰提交的证据，许政杰已付清2018年2月1日到2019年1月31日年度的租金9000元，对2019年2月1日到2020年1月31日年度的租金17900元未支付，许政杰应当履行合同约定，支付润百家运营公司2019年2月1日到2020年1月31日年度的租金17900元。对润百家运营公司要求支付因许政杰延期支付租金而产生的违约金诉讼请求，因润百家运营公司也存在基础设施不完善的问题，一定程度上影响了案涉商铺的利益，故润百家运营公司该项请求本案中不予支持。对于押金的问题，因未达到双方合同约定的退交押金的条件不予处理。至于许政杰要求解除合同的要求，因其没有充分的证据予以证实润百家运营公司存在根本违约的情形，故对其该项请求不予支持。综上所述，许政杰应支付2019年2月1日到2020年1月31日的房租17900元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定,判决如下：一、许政杰于判决生效后十日内支付鄄城润百家商业运营管理有限公司房屋租金17900元（2019年2月1日到2020年1月31日）;二、鄄城润百家商业运营管理有限公司、许政杰其他诉讼请求，本案中不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费589元，由鄄城润百家商业运营管理有限公司负担255元，许政杰负担334元。 二审期间，许政杰提交如下证据：一、山东鄄城润百家房地产开发有限公司关于招商优惠政策的函件，证明函件内容显示对于涉案的房租100平方米以下的享受半年的免租期。另外，步行街商铺物业费定价部分显示其规划有银座商城入驻。且，根据函件中的招商合同内容显示，起租日以甲方书面通知为准，说明与许政杰的租赁合同中的合同期限不应作为计算租金的依据。二、招商代理合同、租赁合同审批表。证明李鑫、孙学川均为招商代理人济南赢商房地产营销策划有限公司的员工，负责涉案商铺的招商。且招商代理合同4.2.3.2约定“商户收到甲方入驻通知书”及“入驻开张营业两个月”等内容，说明商户开张营业及正式入驻才计算租金，需要开发商书面通知商户，这也与租赁合同第三条第四项约定书面的通知义务相印证。许政杰至今未收到书面通知，一审法院判决许政杰支付润百家运营公司租金错误。三、菏泽市中级人民法院庭审笔录一份。证明目的除同证据二外，涉案商铺有免租期，且一审法院判决的租金对应的期限内和许政杰已支付租金对应的期限内涉案商铺尚未达到经营使用的条件，不符合合同约定和法律规定的租赁条件；涉案商铺起租时间点为银座商城营业率达到70%时，润百家运营公司向许政杰主张租赁费没有依据，同时证明，许政杰与润百家运营公司签订租赁合同时约定的租赁费是润百家运营公司承诺银座商城入驻的前提下的租金数额。现银座商城已经不再入驻，合同中约定的商业综合体已经无法形成，润百家运营公司存在违约行为，不应按照之前约定的租金标准计算租金。且润百家运营公司承诺对之前签订的合同，后期会予以调整，更改租金的起租点，润百家运营公司存在欺诈行为，应予撤销。原合同约定的租赁期限不能作为润百家运营公司主张租金的依据。四、（2019）鲁1726民初3088号民事判决。证明李鑫、孙学川的行为应由润百家运营公司予以承担。五、照片一组。证明一审判决的租金对应的期限，涉案商铺尚不具备正常经营的条件，许政杰不应支付租金。 润百家运营公司质证称，对证据一真实性有异议，该份函件中明确载明是讨论稿而非最终形成的意见，同时，案涉商铺在签订合同时，已经享受了相关优惠政策，就应该依据合同约定支付租金。对证据二，与本案没有关联性，招商代理合同是与济南赢商房地产营销策划有限公司签订的，该公司未完成相应的招商计划，租赁合同审批表是有关邢舒舒的，与本案无关。对证据三，该组证据不能证明其证明目的，李鑫、孙学川的言论只是个人观点，且只是与邢舒舒有关的，与本案无关。邢舒舒和刘青的两个案件均是孙学川退回了相应的费用以后，润百家运营公司才同意折抵。本案不涉及孙学川、李鑫，况且前述两个案件邢舒舒和刘青，法院判决也是按照合同约定支付租金，将孙学川收取的费用进行了折抵。对证据四，不能证实上诉人的证明目的，其应提供原件。3088号案件，公司是在收到孙学川的款项后，才同意折抵，与本案无关。对证据五照片，不能证实上诉人的证明目的，其拍摄的并不是案涉商铺，而是其他未完工的部分，润百家商业广场是分期实施的多栋商业楼，其照片与其证明目的不具有关联性。该照片拍摄的是北面商业区相关道路整修情况，而非案涉商铺本身的营业情况，不能证实其所称的不具备营业条件的主张。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，许政杰上诉称案涉商铺无法正常使用，不具备经营条件，其不应支付租金。但润百家运营公司已向许政杰交付案涉商铺，许政杰对该商铺进行了装修使用。鄄城县信访局出具的领导接访登记表仅能证明租赁商户认为润百家广场C3区未达到承诺的起租条件进行上访。润百家运营公司的回函称C3区已基本达到功能性交房条件，业主反应的配套设施尚未完善的情况正在落实。消防送水公告内容为早日进行消防验收，润百家运营公司将第一轮送水的时间通知业主。上述证据也只能证明案涉商铺未进行消防验收。配套设施虽有未完善之处，在一定程度上会影响租赁商户经营利益，但不足以证明案涉商铺不具备经营条件。因此，许政杰的该项上诉理由不能成立。 许政杰上诉称因根据2016年8月26日签订的合同约定，因特殊原因造成交房时间调整，租赁期限相应调整，甲方以书面形式通知乙方。许政杰无法正常使用租赁房屋，其不应支付案涉租金。本院认为，2017年12月23日双方就2016年8月26日签订的租赁合同达成补充协议，对原租赁合同中的租赁期限、租金及支付方式等进行了变更，双方在该补充协议上均签字确认。该补充协议中第2条约定：乙方（许政杰）在收到甲方（润百家运营公司）书面入场通知后7日内至物业公司办理装修进场手续，乙方保证在物业公司通知乙方进场之日起7天内进场施工。现润百家运营公司已向许政杰交付案涉商铺，许政杰亦对该商铺进行了装修使用，且租赁期限亦予以相应变更。一审法院按照补充协议对租金予以扣减并无不当，故许政杰应支付润百家运营公司2019年2月1日至2020年1月31日的租金17900元。 综上所述，上诉人许政杰的上诉理由不成立，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费248元，由上诉人许政杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张万松 审 判 员 陈淑梅 审 判 员 姜 健 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 张 静 书 记 员 刘蕾蕾