宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3459号 上诉人（原审原告）：吴绍荣，女，1968年2月28日出生，满族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：蔡敦泽，男，1969年2月23日出生，系上诉人丈夫。 被上诉人（原审被告）：银川西夏万达广场有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区上海中路北侧尹家渠街以西韦斯德商务中心**楼**。 法定代表人：黄国斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡慧丽，宁夏宁银律师事务所律师。 上诉人吴绍荣因与被上诉人银川市西夏万达广场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2018）宁0105民初5249号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人吴绍荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求即解除上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》，判令被上诉人退还上诉人购房款526427元，公共维修基金3804元，首付款利息损失65765元，总计595996元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：1、被上诉人向上诉人交付的房屋不符合双方签订的《商品房买卖合同》约定以及被上诉人在销售时通过沙盘、广告、宣传册宣传的条件，严重影响涉案房产的正常经营运作，被上诉人存在根本违约行为。该房屋无烟道及通风口，厨房无上下水，卫生间无排风口，而与上诉人相邻的18号楼其他商铺均有烟道及通风口。且上诉人18-2057号营业房与相邻19号公寓楼之间未按设计要求留有间隙，致使19号公寓楼部分主体在实际建成后压在涉案营业房上面，导致该房屋无法建设烟道及通风口。上述事实银川市中级法院在（2018）宁01民终2124号案件审理过程中已经过实地勘察并在裁定书中明确，且上诉人对该事实也认可，一审判决对双方都认可的且裁定书确认的事实不予认定，系认定事实有误。2、被上诉人向上诉人交付涉案房屋时，19号公寓楼正在建设，因被上诉人施工至2017年9月涉案商品房一直被围挡遮挡，在被围挡期间上诉人并不能进入涉案房屋详细了解所购商铺与19号楼的具体结构、建设情况。上诉人在围栏被拆除后才清楚了解涉案房屋的内部状况及与19号楼未留有间隙等与双方约定不符。上诉人知道权利被侵害及解除权发生之日应为2017年9月，其行使合同解除权并未超过一年期限，一审认定合同解除权期限已超过一年系适用法律错误。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。 被上诉人银川市西夏万达广场有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请二审驳回上诉，维持原判。上诉人所述与事实不符，被上诉人交付给上诉人的房屋符合合同约定。本案不存在任何解除合同的情形，上诉人要求解除合同、退还房款等诉讼请求不能成立。 原审原告吴绍荣向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付的位于金波北路东侧银川西夏万达广场D区18号楼2057室的位置不符合合同约定，解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款526427元、公共维修基金3804元，并赔偿原告首付款利息损失65765元，至判决确定的给付之日；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年11月5日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于银川市西夏区金波北路东侧银川西夏万达广场D区18号楼2057室房屋，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架剪力墙，建筑层数为2层（不含阁楼层），其中地上2层，地，地下**，该商品房位于第**房屋规划批准建设用途为商业，朝向为西。合同约定建筑面积为74.61平方米，其中，套内面积为52.23平方米，公用部位与公共房屋分摊建筑面积为22.38平方米。房屋总价516256元。该合同还约定：1.（合同第七条）付款方式为：乙方（原告）于2013年11月5日前付首付258256元，于2013年12月5日前付商业贷款258000元；2.（合同第九条）交付期限为出卖人（被告）应当在2015年10月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；3.（合同第十一条）出卖人（被告）应当按照规划行政主管部门批准的规划和设计方案建设商品房，不得擅自变更，但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致下列影响到买受人（原告）所购商品房质量或使用功能的，出卖人（被告）应当在有关部门批准同意之日起30日内，将以下设计变更内容送达买受人（原告）：⑴该房屋结构形式、户型、朝向变化；⑵供热和采暖方式变化；⑶公共配套设施建设数量、位置变化，买受人（原告）有权在接到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人（原告）在15日内未作书面答复的，视同接受变更…；4.（合同第十四条第（二）款第2项）出卖人（被告）交付使用的商品房的设施设备、装饰标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定标准的，买受人（原告）有权要求出卖人（被告）按照补充协议的相关约定执行，其中附件四为装饰、设备标准的约定：1……6、厨房：无；7、卫生间：预留上下水接口，做防水……；该合同补充协议第八条关于房屋装修装饰、设备标准的补充约定第1项为该房屋装修、设施标准以本合同约定为准，本合同未提及的装修及设施不属于甲方（被告）负责范围。5.（合同第十五条第（2）项）对非住宅，出卖人（被告）承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下约定的使用条件：（1）于2015年10月31日前通水……；6.（合同第二十四条）本合同双方签字（盖章）生效。签订补充协议的，协议中不得含有不合理地免除本合同中约定应当由出卖人（被告）承担的责任或不合理地加重买受人（原告）责任。本合同附件及补充协议与本合同具有同等效力，本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。该合同对原、被告的其他权利义务亦进行了约定。该合同补充协议第十四条关于广告效力及示范单位的约定为：甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任。合同签订后，原告向被告支付购房款526427元（含补缴面积差额10171元）。2015年11月17日，被告将万达广场D区18号楼2057室房屋交付原告，原告当日在房屋交接单上签名确认。原告接收涉案房屋后认为，涉案房屋未建设通风烟道，卫生间之外区域未预留上下水，卫生间无排风口，该房屋所在的18号楼与相邻的19号公寓楼之间间隙不合规，19号公寓楼三楼以上部分主体的建设占用了涉案房屋部分屋顶，该房屋现状与合同约定的房屋状况不符，多次要求被告对房屋存在的问题予以解决，但最终双方协商未果。2017年9月19日，原告委托宁夏宁银律师事务所向被告邮寄送达《律师函》1份，正式书面通知被告，要求解除双方签订的《银川市商品房买卖合同》，被告于2017年9月28日复函拒绝解除合同，故原告诉至法院，要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同》并返还原告购房款、公共维修基金及利息。 一审另查明，关于涉案房屋未建设通风烟道、卫生间之外区域未预留上下水、卫生间无排风口、该房屋所在的18号楼与相邻的19号公寓楼之间间隙距离是否与规划设计不符,原告未提交有效证据予以证明，且经法院释明原告不申请司法鉴定。 一审法院认为，本案争议焦点为原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》是否具备合同解除的条件、原告要求解除合同的解除权是否消灭。合同一经订立，即具有法律效力，非因法定原因及双方约定，合同不应予以解除。涉案合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。涉案合同中对合同的解除未作明确约定。本案中，被告于2015年11月17日将涉案商品房交付原告，原告也已实际接收了房屋。原告接收涉案房屋后如认为，该房屋现状与合同约定的房屋状况不符，有权要求与被告解除合同，但原告接收涉案房屋后并未提出与被告解除合同，而选择与被告协商解决房屋存在的问题。双方协商解决未果后，原告于2017年9月19日通过律师函向被告要求解除涉案合同，被告拒绝后，原告于2018年2月11日向本院提起诉讼，要求解除合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中解除权事由发生时间为2015年11月17日，原告应于解除权事由发生之日起一年内即2016年11月18日前行使解除权。根据已查明事实，原告于2017年9月19日向被告发出律师函要求解除合同，其主张权利时已超过解除权期限，且本案审理中，被告表示不同意解除合同，故对原告要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同》、返还购房款、公共维修基金、利息损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回原告吴绍荣的诉讼请求。案件受理费9760元，减半收取4880元（实收4880元），由原告吴绍荣负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。 本院对一审查明事实予以确认。另查明，上诉人吴绍荣因与被上诉人银川市西夏万达广场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2018年2月11日诉至银川市西夏区人民法院并提出以上诉请，该院作出（2018）宁0105民初935号民事判决，驳回上诉人诉讼请求。上诉人不服上诉至本院，本院于2018年10月19日作出（2018）宁01民终2124号民事裁定，以一审法院对涉案交付房屋实际状况，以及是否符合合同约定未予查清；对该交付房屋能否实现购房人的合同目的，被上诉人是否构成根本违约认定不清为由，撤销了西夏区人民法院（2018）宁0105民初935号民事判决，发回该院重新审理。银川市西夏区人民法院重新审理后作出本案一审判决。本院在（2018）宁01民终2124号案件审理过程中对涉案房屋进行了现场勘察，涉案西夏万达广场18号楼系总计两层营业房楼幢，朝向为西，2057号营业房位于18号楼二层最北边，与相邻19号公寓楼（多层）紧邻，其正门外立墙面较18号楼其他营业房凹进约两米，与19号楼西外立墙面持平。19号楼最南侧三层公寓阳台部分突出主楼体向南占用2057号营业房屋顶约一米左右，2057号营业房未建设通风烟道，18号楼二楼其他营业房均建有通风烟道并在屋顶建有排风口。另根据上诉人提交的被上诉人销售广告、宣传图片等材料，18号楼所在西夏万达广场D区为餐饮区。另查明，涉案2057号营业房向上诉人交付时，因与其紧邻的19号楼尚未完工且正在建设，在2018年初之前涉案营业房一直被建筑脚手架及安全围栏遮挡。现涉案营业房一直未装修使用。再查明，《银川市商品房买卖合同》签订后，上诉人向被上诉人支付购房款526427元（其中首付款258256元，商业贷款258000元，补缴面积差额10171元），公共维修基金3804元。 本院认为，本案双方争议焦点为：涉案18号楼2057号营业房交付后是否符合上诉人与被上诉人的合同约定，该房屋能否实现购房人的合同目的；上诉人主张合同解除权是否超过法定解除权行使期间。根据本案查明事实，被上诉人作为银川市西夏万达广场的开发人，其在商品房销售时以销售广告、宣传图片等形式对外宣传西夏万达广场D区为餐饮区，而上诉人所购营业房所在的18号楼即在该广场D区范围，即该商品房的基本用途为餐饮。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，本案双方签订的商品房买卖合同虽未约定房屋用途，且合同补充条款约定被上诉人在涉案合同签订之外发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容仅为要约邀请，不是买卖双方合同的组成部分，但被上诉人在其销售房屋时所做的营业房功能区域划分的宣传对购房人是否购买房屋，继而订立房屋买卖合同具有重要影响，且上述补充条款的约定系被上诉人提供的格式条款，该格式条款内容不利于购房人权利的保护，被上诉人亦未对购房人进行突出提示，应为无效。故被上诉人在其签订《银川市商品房买卖合同》前所做的关于涉案房屋所处18号楼在西夏万达广场餐饮区应视为合同内容。根据本院现场勘查，18号楼二楼营业房除涉案营业房外，其他营业房均建有通风烟道并在楼顶建有排风口，虽然双方在房屋买卖合同中未明确通风烟道为房屋附属设施，但通风烟道的建设应系餐饮行业营业房的必备附属设施，且18号楼相邻其他营业房均有通风烟道及排风口设施，而被上诉人在合同中并未明确约定涉案营业房无通风烟道及排风口，也未在合同签订前以任何形式告知上诉人该房屋无上述附属设施，违反一般交易行为的诚信原则。综上，被上诉所交付涉案营业房屋不符合其承诺的房屋用途约定，上诉人不能在被上诉人承诺的餐饮区域功能范围内实现其合同目的，被上诉人构成违约。 关于上诉人主张合同解除权是否超过法定解除权行使期间。根据查明事实，涉案房屋于2015年11月17日向上诉人交付，但因与该房屋紧邻的19号公寓楼尚未完工正在建设，在2018年之前涉案营业房一直被19号楼脚手架及安全围栏遮挡。期间上诉人以该房屋与双方约定不符，与相邻19号公寓楼间未预留规划间隙，致使19号公寓楼三楼以上部分主体的建设占用了该营业房部分屋顶，导致房屋未能建设通风烟道、排风口等及附属设施，房屋基本使用功能存在严重瑕疵为由要求被上诉人解决，在双方协商未果的情况下，上诉人于2017年9月19日通过律师函向被告要求解除涉案合同。本院认为，房屋交付的前提是该房屋已达到其使用条件，该交付使用条件既包括合同约定的房屋是否符合竣工验收标准并取得备案，也应包括其外部环境条件是否具备交付使用条件。该房屋在2018年之前一直被脚手架及安全围栏遮挡，不具备房屋的基本使用功能及经营条件，故涉案房屋在2018年之前并不具备实际交付使用条件。原审认定上诉人解除权的期间自2015年11月17日被上诉交付房屋开始起算不符合本案客观事实，不利于保护购房人的基本权益。且上诉人在此期间一直寻求与被上诉人协商处理，而被上诉人在明知涉案房屋未建设通风烟道、排风口存在严重瑕疵的情况下，对房屋存在问题不予处理，致上诉人于2017年9月19日提出合同解除请求。综上，上诉人提出合同解除权不违反法定解除权行使期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故对上诉人要求解除其与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。按照双方《商品房买卖合同》的约定：“甲方（被上诉人）原因导致乙方（上诉人）有权解除本合同及本补充协议解除，如乙方解除合同，则双方按以下方式处理：如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还：已付房款及其利息（自甲方收到房款日计至退款日，其中乙方首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定贷款利率执行）；乙方交予甲方的代缴税、费（不计息）；双方明确，甲方原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿”。据此，合同解除后，被上诉人应向上诉人返还购房款526427元，公共维修基金3804元。上诉人应向被上诉人返还涉案西夏万达广场18号楼2057号营业房。关于上诉人主张的利息损失，上诉人主张首付款利息损失暂从2013年11月5日计算至起诉之日（2018年2月11日），并至判决确定的给付之日止，按照年利率6%计算。上诉人主张的年利率不符合合同约定，本院按照涉案商品房合同约定的利率标准即年利率0.35%予以调整，计算期间为2013年11月5日至2020年5月20日，故首付款258256元产生的利息损失为5910元。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2018）宁0105民初5249号民事判决； 二、解除上诉人吴绍荣与被上诉人银川西夏万达广场有限公司于2013年11月5日签订的标的为银川市西夏区金波北路东侧银川西夏万达广场D区18号楼2057号营业房的《银川市商品房买卖合同》； 三、被上诉人银川西夏万达广场有限公司于本判决生效后十五日内返还上诉人吴绍荣购房款526427元，公共维修基金3804元，赔偿上诉人利息损失5910元。 四、上诉人吴绍荣于本判决生效后十五日内将银川西夏万达广场D区18号楼2057号营业房恢复原状并返还给被上诉人银川西夏万达广场有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4880元，二审案件受理费9760元，均由被上诉人银川西夏万达广场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇二〇年五月二十日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。