福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终806号 上诉人（原审被告）：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路，统一社会信用代码913503006112527171。 法定代表人：李国镇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：姜绍东，男，1959年10月15日出生，汉族，住莆田市城厢区。 上诉人莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称“世全公司”）因与被上诉人姜绍东商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初5294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世全公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回姜绍东的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由姜绍东承担。事实和理由：1.案涉商品房项目系莆田市南门企业集团有限公司（以下简称“南门公司”）与莆田市顺达房地产代理有限公司以承包经营的方式参与合作开发建设，商品房由南门公司或陈金姐对外销售并收取购房款，讼争商品房由南门公司销售并收取购房款，应由南门公司承担办证及违约责任，经世全公司书面申请后，一审法院仍未追加南门公司作为第三人参加诉讼，严重违反法定程序，请求依法发回重审。2.在涉案项目尚不具备不动产登记法定条件的情况下，一审判决世全公司办理房屋所有权初始登记，缺乏事实和法律依据，判决结果无法执行。3.讼争商品房由南门公司销售并收取购房款，姜绍东至今未向世全公司缴纳任何办证费用，一审判决由世全公司承担逾期办理初始登记的违约责任缺乏事实和法律依据，也显失公平。4.姜绍东未缴纳讼争商品房住宅专项维修资金，一审判决世全公司为其办理《商品房买卖合同》备案登记手续不符合规定。5.根据世全公司提供的南门公司出具的《承诺函》，姜绍东系与南门公司之间存在房屋买卖关系，并由南门公司收取姜绍东的购房款，而世全公司只是协助办理相关手续，故姜绍东要求世全公司承担合同责任缺乏事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，且违反法定程序，请求判如所请。 姜绍东辩称：1.世全公司称“案涉商品房项目系莆田市南门企业集团有限公司与莆田市顺达房地产代理有限公司以承包经营方式参与合作开发建设，商品房由南门公司或陈金姐对外销售并收取购房款”不是事实。姜绍东提供的证据可以证明涉案房产系姜绍东依法向世全公司购买，而非是向南门公司购买涉案房产；南门公司仅是世全公司的一个代办人而已，故由此所产生的一切法律后果，依法均应由世全公司承担。2.世全公司称“涉案商品房由南门公司销售并收取购房款，应由南门公司承担办证及违约责任，经世全公司书面申请后，一审法院仍未追加南门公司为第三人参加诉讼，严重违反法定程序，请求依法发回重审”不能成立。本案所涉房屋就是向世全公司购买的，并不存在世全公司所称的“讼争商品房由南门公司销售并收取购房款，应由南门公司承担办证及违约责任”问题。至于世全公司与南门公司之间在内部是什么关系，那是世全公司与南门公司之间的事情，与姜绍东无关，也不影响本案法律关系的认定。3.世全公司称“在涉案项目尚不具备不动产登记法定条件的情况下，一审判决世全公司办理房屋所有权初始登记，缺乏事实和法律依据，判决结果将是一纸空文，无法执行”的理由不能成立。本案没有证据可以证明南门公司及陈金姐、蔡国添为该项目的合作方。4.世全公司一边称姜绍东所购的商品房不是其建设的，一边又称姜绍东至今未向其缴纳任何办证费用，是自相矛盾的。5.《承诺函》是世全公司与南门集团之间的内部关系。6.姚爱华与世全公司的商品房买卖合同纠纷并不是同一幢楼，也不是同类情况，不应作为判例来认定。 姜绍东向一审法院起诉请求：1.世全公司尽快为姜绍东所购房产到有关部门办理《商品房买卖合同》备案登记手续，所需费用由世全公司承担；2.世全公司自判决生效之日起两个月内为姜绍东办妥位于城厢区××街道世全兴安名城南11幢1层01号房、建筑面积为52.41平方米（其中套内建筑面积为51.3平方米、公共部位共有分摊建筑面积1.11平方米）的房屋所有权证和土地使用权证，所需费用由世全公司承担；若逾期未予办妥，每超过一日，按合同总价款786150元的千分之一向姜绍东支付违约金；3.世全公司尽快向姜绍东提供其所销售商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.世全公司向姜绍东支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金，自2014年3月6日起按合同总价款786150元的0.001%暂算至起诉之日为16281.2元；5.本案受理费由世全公司承担。诉讼过程中，姜绍东变更第二项诉讼请求为“世全公司自判决生效之日起两个月内为姜绍东办理位于城厢区××街道世全兴安名城南11幢1层01号房、建筑面积为52.41平方米（其中套内建筑面积为51.3平方米、公共部位共有分摊建筑面积1.11平方米）的所有权初始预登记，办证所需费用由世全公司承担；若逾期未予办妥，每超过一日，按合同总价款786150元的万分之五向姜绍东支付违约金”，变更第四项诉讼请求为“世全公司向姜绍东支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，自2014年3月6日起按合同总价款786150元的0.001%计算违约金”。 一审法院认定事实：2013年11月5日，姜绍东与世全公司签订合同编号为ＭＦ-2007-01-Ｃ201306107的《商品房买卖合同》。该合同约定：世全公司将位于莆田市城厢区××街道××幢××层××号商品房（建筑面积为52.41㎡，商品房用途为商业）出售给姜绍东，单价为每平方米15000元，总价款786150元。该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该合同第十四条约定，出卖人（即世全公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。该合同第二十六条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向莆田市住房和城乡建设局办理合同登记备案。 2013年12月6日，世全公司向姜绍东出具兴安名城南区11#01号商品房建筑面积为52.41㎡、单价为15000元/㎡、金额为786150元的销售不动产统一发票（自开）一份。涉案商品房于2013年12月交付给姜绍东使用。现因涉案商品房至今尚未办理房屋所有权初始预登记，致讼。庭审中，世全公司自认涉案房屋尚未办理竣工验收和消防验收手续。案经审理，因双方无法达成一致调解意见，致无法组织调解。 一审法院认为，姜绍东与世全公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。姜绍东已交纳清楚涉案商品房的购房款，涉案商品房已于2013年12月交付姜绍东使用。根据合同约定，世全公司应于涉案商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但涉案商品房截止目前仍未办理房屋所有权初始预登记，世全公司已构成违约，应承担相应的违约责任。故姜绍东请求世全公司自本案判决生效之日起两个月内办理涉案商品房的房屋所有权初始预登记并支付逾期办证的违约金（按购房款786150元的日0.001%计算），符合合同约定，予以支持。但姜绍东请求办证所需费用由世全公司承担，没有合同依据，不予支持。世全公司辩称，逾期办证违约金已部分超过3年诉讼时效，具有事实和法律依据，予以采纳。经核算：2016年11月4日前的逾期办证违约金的诉讼时效期间已满3年，世全公司应自2016年11月4日起至房屋所有权初始登记之日止以已付购房款786150元为基数按日0.001%向姜绍东支付逾期办证违约金；鉴于姜绍东已全部支付购房款、房屋已交付且姜绍东并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即786150元×30%＝235845元。姜绍东另请求世全公司若在本案判决生效之日起两个月内未办妥涉案商品房的所有权初始预登记，每超过一日按合同总价款的万分之五支付违约金，因该诉讼请求属于重复适用违约责任，故不予支持。根据合同约定，自涉案《商品房买卖合同》生效之日起30日内，由世全公司向莆田市住房和城乡建设局办理合同登记备案，故姜绍东请求世全公司到有关部门办理涉案《商品房买卖合同》的备案登记手续，符合合同约定，予以支持；但其请求备案登记手续所需费用由世全公司承担，没有合同依据，不予支持。根据合同约定，双方进行验收交接时，所购商品房为住宅的，世全公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因涉案商品房用途为商业，故姜绍东请求世全公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，没有合同依据，不予支持。世全公司辩称涉案的世全兴安名城南11＃楼项目系莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐实际合作开发建设，但未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故对该辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起两个月内申请办理坐落于莆田市城厢区××街道××幢××层××号商品房的房屋所有权初始登记手续；二、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给姜绍东以786150元为基数自2016年11月4日起至坐落于莆田市城厢区××街道××幢××层××号商品房所有权初始登记之日止按日0.001％计算的违约金，该违约金最高限额为235845元；三、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向相关部门申请办理坐落于莆田市城厢区××街道××幢××层××号商品房的《商品房买卖合同》备案登记手续；四、驳回姜绍东对莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费207元，减半收取103.5元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担25元，由姜绍东负担78.5元。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 经审理查明，世全公司对一审法院认定的“2013年12月6日，世全公司向姜绍东出具兴安名城南区11#02号商品房建筑面积为43.59㎡、单价为15000元/㎡、金额为653850元的销售不动产统一发票（自开）一份”有异议，认为世全公司是应南门公司要求向姜绍东开具发票，世全公司对一审法院认定的其他事实没有异议。姜绍东对一审法院认定事实没有异议。本院对一审法院认定的双方当事人均无异议的事实予以确认。 本院认为，世全公司与姜绍东签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反相关法律法规的禁止性规定,应属合法有效,双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。世全公司主张案涉商品房项目系南门公司与莆田市顺达房地产代理有限公司以承包经营的方式参与合作开发建设，讼争商品房由南门公司销售并收取购房款，应由南门公司承担办证及违约责任，但涉案《商品房买卖合同》系世全公司与姜绍东签订，根据合同相对性原则，世全公司负有履行合同约定项下的全部义务，世全公司该主张不能成立，不予采信。关于世全公司是否应承担逾期办理涉案房屋所有权初始预登记的违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。世全公司主张姜绍东未缴纳办证费用，故其不予办证，但办理涉案房屋所有权初始预登记是《商品房买卖合同》第十四条明确约定应由世全公司承担的义务，且房屋所有权初始预登记与办理涉案房屋不动产权证是不同概念，并不以姜绍东是否缴纳办证费用为前提。双方约定世全公司应于涉案商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，涉案商品房已于2013年12月交付，但世全公司至今仍未办理房屋所有权初始预登记，一审法院认定世全公司已构成违约，应承担相应的违约责任是正确的。根据《商品房买卖合同》第十七条规定涉案房屋系做商业用途使用，故一审法院认定世全公司无需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并无不当。关于涉案《商品房买卖合同》的备案问题。根据《商品房买卖合同》第二十五条、第二十六条，自涉案《商品房买卖合同》生效之日起30日内，由世全公司向莆田市住房和城乡建设局办理合同登记备案，现世全公司主张姜绍东未缴纳涉案商品房住宅专项维修基金不能办理备案登记理由不能成立。 综上所述，世全公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费207元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许秋红 审判员  陈利强 审判员  李 忠 二〇二〇年五月二十二日 书记员  高小福 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。