江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初505号原告：戴伟，男，1977年6月23日生，住靖江市。原告：吴海霞，女，1979年10月26日生，户籍地靖江市，现住靖江市。两原告委托诉讼代理人：邵如阳,江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。被告：江苏景瑞置业有限公司，统一社会信用代码91321282690783590H，住所地靖江市骥江东路国贸商务中心****。法定代表人：丁晓艳,该公司董事长。委托诉讼代理人：姚满芳,江苏骥江律师事务所律师。原告戴伟、吴海霞与被告江苏景瑞置业有限公司（以下简称景瑞公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人邵如阳、被告委托诉讼代理人姚满芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付两原告逾期交付房屋的违约金35000元（自2016年6月30日计算至2017年8月24日）、逾期办理产权登记的违约金2547元，合计37547元。事实和理由：2016年5月28日，我与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定我向被告购买位于靖江市房屋（以下简称1301室），被告应在2016年6月30日前交付房屋，如逾期交付，应按照同地段同类型房屋的租金标准承担违约责任。然被告于2017年8月24日才将房屋交付给我，并于2018年10月25日才办理产权登记，根据合同约定，被告应按已付房价款的0.2%支付违约金并按每月100元承担逾期办证违约金。被告辩称，对原告所述的双方签订《商品房买卖合同》、交房时间、办证时间均无异议。我司具备交房的时间为2016年10月8日，经我司多次催促，原告延迟办理交房手续，迟延期间的违约金不应计算。因1301室是毛坯房，只能用作储藏而不能居住使用，面积仅有115平方米，且2016年时该房屋所在区域处于艰难销售期，面临崩盘风险，并非核心地段，故房租标准不应超过1500元/月。另，根据上述合同约定，买受人应于签订合同之日起30个工作日办理好按揭贷款81万元，否则视为逾期付款，即原告应于2016年7月8日前支付该款，然实际到账时间为2017年1月2日，逾期179天，故应每日向被告支付应付款的万分之三作为违约金，计38940元。该违约金与原告提出的主张相抵扣，我司不欠原告款项，故不同意原告的诉请。针对被告辩称，原告补充陈述，原告从未收到过被告发出的任何通知或催促交房的信息，根据合同约定，商品房达到交付使用条件时，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。因被告逾期交房、逾期办证，导致原告迟迟不能实现居住目的，短时间内该区域物价、房价飞涨，致使原告房屋装修、家电购买、人工成本等均上涨，实际可得利益亦造成损失，故原告主张的月租金标准符合常理和实际居住情况。对被告陈述的逾期付款问题，系银行迟延放款导致，原告并不存在任何过错，且也未对被告造成实际损失，即便法院予以认定，也应以实际产生的损失为基础，兼顾双方合同的后续履行情况进行确认，被告主张的计算方式明显高于实际损失，不同意予以抵扣。此外，被告提供的通话录音不能直接推断其曾向原告主张过违约金的事实，被告现主张原告逾期付款的违约金已超过诉讼时效。另，被告作为实际收款人亦未实时开具相应的发票。针对原告补充陈述，被告再辩称，2019年10月份，原告与王卫国等一批住户打算起诉我司主张违约金时，我司提出将被告应承担的逾期付款违约金与我司应承担的违约金相互抵扣，我司不再欠原告款项，当时原告对此予以认可，我司工作人员于2020年3月4日与原告吴海霞电话联系时，吴海霞也认可我司曾向其主张过违约金，故我司现向原告主张违约金并不超过诉讼时效。另，开票只是附随义务，不应作为拒绝付款的理由。本院经审理，认定事实如下：2016年5月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定买受人向出卖人购买1301室房屋（建筑面积148.52平方米，套内建筑面积115.71平方米），买受人于签订本合同当日支付房屋首付款363308元，余款810000元由买受人向银行申请按揭贷款（或公积金贷款），并于签订本合同之日起30个工作日内办理好银行按揭贷款，否则视为买受人逾期付款。买受人逾期付款的，在15日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超15日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应在2016年6月30日前将本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房的，应按同地段同类型房屋的租金标准承担违约责任。出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，并按每月100元承担逾期违约金等。后两原告于2016年12月1日贷款支付房款50万元、于2017年1月2日支付31万元，被告于2017年8月24日将1301室房屋交付给两原告，并于2018年10月25日办理了产权登记。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、不动产权证、物业费票据，被告提供的中国建设银行客户专用回单、个人贷款支付凭证以及当事人陈述等在卷佐证，予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行相应的义务。涉案合同约定，被告应在2016年6月30日前将相应商品房交付两原告，其于2017年8月24日实际交付房屋，构成违约，被告应承担相应的违约责任。双方约定的该项违约金标准不违反法律规定，应予支持，被告辩称其于2016年10月8日即具备交房条件且多次催促原告办理交房手续，原告予以否认，其又未举证证明，故对该辩称不予采信。合同另约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，后因手续没有对接到位导致涉案房屋于2018年10月25日才办理了产权登记，被告亦应按约承担相应的违约责任，原告的该项违约金主张符合合同约定且不违反法律规定，予以支持。被告辩称原告存在逾期付款的情形，即原告按约应在签订涉案合同之日起30个工作日内办理好银行按揭贷款，否则视为逾期付款，亦应承担违约责任。根据合同第七条第1项的约定，双方均同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，原告应于2016年7月8日前办理好银行按揭贷款，然其于2016年12月1日支付50万元、2017年1月2日支付31万元，显属违约，该项违约金标准亦不违反法律规定，故原告理应承担相应的违约责任。原告虽认为被告现提出两原告应承担逾期付款违约金已超过诉讼时效，但根据被告提供的2020年3月4日被告工作人员与原告吴海霞的通话录音内容可以看出，原、被告于2019年10月曾协商逾期办证违约金的处理问题，时因被告提出原告还欠其3万多块钱并建议双方“两扯扯”，致双方发生矛盾、调解未果，原告虽认为该通话录音内容不能直接反映被告向原告主张过逾期付款违约金，因被告现主张的逾期付款违约金金额与通话录音中的金额基本一致，原告又未举证证明双方存在其他债权债务关系，故本院综合认定被告在2019年10月曾向原告主张过逾期付款违约金，对原告主张的该违约金已超诉讼时效不予支持。经计算，被告应支付给原告的逾期办证违约金为2547元，即便按照原告主张的标准计算逾期交房违约金，该金额为35000元，两项合计37547元，而原告应支付给被告的逾期付款违约金为38118元，双方应负担的违约金金额差距不大，被告亦辩称应予抵销，故被告无需再向原告支付违约金，对原告的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告戴伟、吴海霞要求被告江苏景瑞置业有限公司支付逾期交付房屋的违约金35000元、逾期办理产权登记的违约金2547元的诉讼请求。案件受理费738元减半收取369元、保全费395元，均由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员  严 欢二〇二〇年五月十六日见习书记员  陈裕川本案援引法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。