吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0781民初2266号 原告（反诉被告）：樊超，男，1991年5月21日生，满族，农民，现住扶余市。 原告（反诉被告）：郭淑杰，女，1954年9月25日生，汉族，农民，现住扶余市。 二原告（反诉二被告）委托诉讼代理人：张劲鹏、任品蓉，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：臧宝，男，1980年1月26日生，汉族，农民，现住扶余市。 委托诉讼代理人：薛立堂，吉林夫余律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵娜，女，1981年6月5日生，汉族，农民，现住扶余市。 被告：刘安平，男，1985年1月12日生，汉族，农民，现住扶余市。 委托诉讼代理人：臧宝，男，1980年1月26日生，汉族，个体，现住扶余市。 原告（反诉被告）樊超、郭淑杰诉被告（反诉原告）臧宝、被告刘安平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，被告（反诉原告）臧宝向本院提出反诉，依法转为普通程序，本院依法合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）樊超及原告（反诉被告）樊超、郭淑杰委托诉讼代理人张劲鹏、任品蓉、被告（反诉原告）臧宝及委托诉讼代理人薛立堂、赵娜、被告刘安平及委托诉讼代理人臧宝出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）樊超、郭淑杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付房屋欠款30万元及逾期利息；2、诉讼费由被告承担。事实与理由:本案原告樊超与原告郭淑杰系母子关系，2017年4月1日，原告樊超授权父亲樊占文出售坐落于扶余市永平乡永平村产权证号为扶房权证永字第XXXX号建筑面积249.2平方米商服房屋，原告郭淑杰授权丈夫樊占文将其名下的产权面积90平方米私有房屋连同儿子樊超名下的房子一同出售，2017年4月12日，樊占文与二被告签订房屋买卖合同，将330平方米有房产证的房屋及无房照500平一并出售给被告，售价120万元，约定分四次支付房屋价款，在被告缴纳5万元定金后已经履行了腾房义务，二被告入住后，经营饭店、宾馆等经营活动。期间，土地局对房屋进行了确权，被告让原告配合直接将房屋确权到他的名下，原告同意并按被告所愿将房屋确权到被告刘安平名下。按照约定，2018年12月20日，被告应将60万元尾款转账给我，原告将房产证交给二被告，但在多次敦促下，被告臧宝才陆续支付30万元，余款迟迟未支付。经多次催促，被告臧宝于2019年2月2日出具一个欠条，说明在2019年5月1日前将30万尾款还清，但直至现在也未支付。二被告已经实际占有并使用房屋，还有30万元购房余款未支付，已经构成违约，故原告诉至法院。 被告（反诉原告）臧宝方在答辩中辩称：原告方与被告方于2017年4月12日签订了房屋买卖合同，后于2017年5月3日签订了房屋买卖协议，原告将有产权的房屋和无房照的500平方米房屋出售给被告，该合同部分有效，部分无效，现在政府要拆除无房照的500平方米，导致合同目的无法实现，被告要求解除合同，不同意再支付购房款。在庭审中辩称:原告的房屋部分没有产权，违反房屋登记办法和不动产登记条例，属无效合同，被告不同意再给付购房款30万元，应当返还被告购房款90万元，被告将房屋返还给原告。 被告刘安平辩称，我与臧宝有私下转让合同，房屋已转让臧宝，该房子的权利义务都归到臧宝名下，由臧宝主张权利，其余同臧宝意见。 被告（反诉原告）臧宝向本院提出诉讼请求：1、解除反诉原告与二被告签订的房屋买卖协议，二反诉被告返还已交付的购房款90万，并赔偿反诉原告的房屋装修60万元。事实与理由:反诉原告与反诉被告樊超之父、反诉被告郭淑杰之夫于2017年4月12日签订的房屋买卖合同，后于2017年5月3日又签订房屋买卖协议，反诉原告购买房屋后，进行了装修，装修费用60万元，有购买材料及装修收据为凭，装修后经营饭店。2019年6月6日反诉原告突然接到了扶余市永平乡人民政府的拆除函，通知反诉原告将无房照的500平方米建筑物自通知之日起5日内拆除完毕后进行复垦，反诉被告将无房照、私搭乱建的500平方米房屋出售给反诉原告是无效的，该合同部分有效、部分无效，现政府要拆除无房照的500平方米，导致合同目的无法实现，反诉原告不能继续履行合同，不同意给付反诉被告30万元，要求反诉被告返还已交付的购房款90万元，并赔偿房屋装修费用60万元。在庭审中房屋装修费用变更为45万元。 原告（反诉被告）樊超、郭淑杰方辩称，反诉原告没有单独提起反诉的主体资格，本案的房屋买卖合同和房屋买卖协议都是由反诉原告和刘安平与反诉被告方代理人樊占文签订的，反诉原告与刘安平共有，因此反诉原告没有单独提起反诉的主体资格，应当驳回其起诉。反诉原告请求解除房屋买卖协议没有任何依据，双方应以房屋买卖协议的内容为依据，该买卖协议已经实际履行，协议中没有约定解除条款，也不存在合同解除的法定情形，应当驳回其反诉请求。关于反诉原告主张无房照的500平方米的房屋全部拆除没有事实依据，虽然《扶余市“百日攻坚”专项行动违法“占地”“大棚房”限期拆除通知书》是真实存在的，但其内容不完整，没有明确具体范围，事实上反诉原告接到通知已经过了100多天，但房屋没有被强拆，应认定反诉原告没有造成实际损失，故应驳回反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告方）为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据予以证实： 1、户口常表，用以证实樊占文与原告（反诉被告）樊超系父子关系，与原告（反诉被告）郭淑杰系夫妻关系。 2、授权委托书、身份证复印件，用以证实原告（反诉被告）樊超、郭淑杰授权樊占文售卖郭淑杰名下的90平方米房屋及樊超名下房屋及院落。 3、土地使用权证书，用以证实樊占文名下商服使用权面积220平方米，建筑占地面积45平方米。 4、房屋所有权证，用以证实樊超名下商服房屋建筑面积为249.20平方米。 5、私有房屋所有权证，用以证实郭淑杰名下营业房屋面积180平方米，其中涉案房屋面积为90平方米。 6、国有土地使用证，用以证实使用面积为180平方米。 7、房屋买卖合同，用以证实甲方樊占文与乙方臧宝、刘安平签订房屋买卖合同，约定甲方将房屋出售给乙方，价款120万元，分四次交付，2017年4月12日交付定金5万元，2017年5月1日交付房款5万元，2017年12月20日交付房款50万元，2018年12月20日交付剩余房款60万元，还约定按甲方提供的土地使用证为准，249.20商服，另有90平方米房照在张海军手中，其余建筑面积500平方米无房照，甲方提供办房照，如房照不符，属于甲方违约。 8、房屋买卖协议，用以证实甲方樊占文与乙方臧宝、刘安平签订房屋买卖协议，约定：一、甲方将坐落于扶余市永平乡永平村松原至扶余的公路以北、东部张海军、西部运管所的全部房屋及院落和附属设施卖给乙方；二、该房屋院落及附属设施总计作价120万元；三、分四次交付，2017年4月12日交付定金5万元，2017年5月1日交付房款5万元，2017年12月20日交付房款50万元，2018年12月20日交付剩余房款60万元；四、甲方院落中现有房屋，具有产权证的房屋共有330平方米，其余393平方米的主房附属设施大约112平方米左右。现无房照，由甲方在2018年12月20日将主房房照交给乙方；五、如甲方不能在2018年12月20日前将第四条所规定的主房屋产权证办妥并交给乙方，乙方可以房款中扣除壹万元当做办理这些房屋产权证的费用；……九、乙方交付定金后，在2017年5月1日交付第二笔房款的同时，甲方搬出此房屋及院落，全部由乙方接收，以后所有关于此房屋的安全，由乙方承担，损失也由乙方承担等内容。 9、欠据，记载臧宝欠樊占文房款30万元，按月利息壹分，2019年5月1日前全部归还。欠款人：臧宝、赵娜。 10、永平乡永平村民委员会证明、航拍图，记载位于永平村公路北、运管所东侧樊超名下的房屋及院落均已确权登记到刘安平名下。 被告（反诉原告方）为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据予以证实： 1、乡镇建设工程规划申请审批表，表中仅有乡政府负责人贾中富签字，日期为2013年5月16日，其他处空白。 2、扶余市“百日攻坚”专项行动违法“占地”“大棚房“限期拆除通知书，记载臧宝你在永平村建筑物不符合《中华人民共和国基本农田保护法》有关法律规定，根据《中华人民共和国基本农田保护法》有关规定，现责令你在收到本通知书之日起五日内自行拆除，拆除完毕后进行复垦，逾期不拆除的，依法强制拆除，按照涉黑涉恶移送司法机关，从严处理。拆除完毕后三日内上报永平乡人民政府。2019年6月6日。 3、协议书，记载臧宝与刘安平妻子签订的协议，该部分房屋刘安平已经撤出，归臧宝所有。 4、航拍图，用以证实房屋的构成及现状。 5、损失清单及发票，用以证实被告（反诉原告）臧宝装修房屋花费的费用。 本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，原告（反诉被告）樊超、郭淑杰授权樊占文出售樊超名下坐落于扶余市永平乡永平村产权证号为扶房权证永字第XXXX号建筑面积249.2平方米商服房屋及郭淑杰名下产权面积90平方米私有房屋，一同出售的还有其家建筑面积500余平方米无产权证房屋，樊占文与被告（反诉原告）臧宝、被告刘安平签订房屋买卖合同，约定上述房屋售价120万元，分四次支付房屋价款，2017年4月12日付定金5万元，2017年5月1日交付房款5万元，2017年12月20日交付房款50万元，2018年12月20日交付剩余房款60万元，还约定由甲方樊占文提供办理房照，如房照不符，属于甲方违约。2017年5月3日，双方又签订了房屋买卖协议书，房屋面积及价款同房屋买卖合同约定的内容，在提供房照方面变更为具有产权证的房屋共330平，其余393平方米的主房及附属设施大约112平方无房照，由甲方在2018年12月20日前将主房房照交给乙方，如甲方不能在2018年12月20日前将主房屋产权证办妥并交给乙方，乙方可以在总房款中扣除1万元当做办理产权证的费用，另约定双方就现有房屋、院落及附属设施在合同签字时无异议等内容。乙方在2017年5月1日交付第二笔房款时，甲方搬出此房屋及院落，全部由乙方接收，并约定以后关于房屋的安全，由乙方承担，损失也由乙方承担。乙方将合同约定的房屋及院落全部接收并进行了装修，交付了房款90万元，2019年2月28日，被告臧宝及其妻子赵娜给樊占文出具欠据1枚，记载臧宝欠樊占文房款30万元按月利息1分，2019年5月1日前全部归还，到期后，被告（反诉原告）臧宝没有给付尚欠房款，原告樊超、郭淑杰（反诉被告）于2019年5月16日诉至本院，在答辩过程中，被告（反诉原告）臧宝向本院提交扶余市永平乡人民政府2019年6月6日出具的限期拆除通知书，并向本院提出反诉请求。 上述事实，有原告（反诉被告）樊超、被告（反诉原告）臧宝、被告刘安平的当庭陈述及经庭审举证、质证的房屋买卖合同、房屋买卖协议、欠据、户口常表，授权委托书、身份证复印件、土地使用权证书、房屋所有权证、国有土地使用证、永平乡永平村民委员会证明、航拍图、乡镇建设工程规划申请审批表、扶余市“百日攻坚”专项行动违法“占地”“大棚房“限期拆除通知书、协议书、航拍图等证据在卷为凭，本院依法予以确认。关于损失清单及发票，因提供的均为简易发票，多数又没有购买人，亦未提供购买的物品佐证，故对其证明力不予确认。 本院认为，原告（反诉被告）樊超、郭淑杰方与被告（反诉原告）臧宝、被告刘安平签订的《房屋买卖合同》及变更后的《房屋买卖协议》均系双方真实意思表示，双方对标的物的坐落位置、建筑面积、房屋产权情况均已确认，虽然房屋的现状与登记信息记载的内容不一致，在产权过户可能存在障碍，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，因此不能因涉诉房屋附有违章建筑过户存在障碍就否认买卖合同和买卖协议的有效性，原告（反诉被告）樊超、郭淑杰方委托代理人樊占文与被告（反诉原告）臧宝、被告刘安平就涉诉房屋签订的买卖合同和买卖协议不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效，故对原告（反诉被告）樊超、郭淑杰方提出的合同有效并要求被告（反诉原告）臧宝给付尚欠房款及逾期利息的诉讼请求，本院予以支持，对被告（反诉原告）臧宝方提出的合同无效不同意给付尚欠房款的意见和返还房屋退还被告（反诉原告）臧宝已付房款90万元及赔偿装修费用损失45万元的反诉请求，本院不予支持。关于给付尚欠房款的数额问题，由于原告（反诉被告）樊超、郭淑杰方未能按照协议中约定的在2018年12月20日前交付协议中约定的主房产权证，故应履行买卖协议中约定的扣除1万元当作办理产权证的费用，故被告（反诉原告）臧宝应给付的尚欠房款的数额为29万元及逾期利息，对原告（反诉被告）樊超、郭淑杰超过该数额部分的诉讼请求，本院不予支持；对原告（反诉被告）樊超、郭淑杰方要求被告刘安平承担责任的诉讼请求，虽然被告刘安平已将该房屋全部转移到被告（反诉原告）臧宝名下，但被告（反诉原告）臧宝没有按照约定履行债务，被告刘安平应当向原告（反诉被告）樊超、郭淑杰承担给付尚欠房款和逾期利息的责任，故对原告（反诉被告）樊超、郭淑杰要求被告刘安平承担还款责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告（反诉被告）樊超、郭淑杰方提出的被告（反诉原告）臧宝不具有反诉主体资格的意见，因被告臧宝系本案被告，又系同一法律事实，且该涉案房屋被告刘安平已明确由被告（反诉原告）臧宝主张权利，故被告（反诉原告）臧宝有权提起反诉请求，对原告（反诉被告）樊超、郭淑杰方提出的被告（反诉原告）臧宝不具有反诉主体资格的意见，本院不予支持。关于涉案的未取得产权证的房屋，虽然扶余市永平乡人民政府下达了限期拆除通知书，但该通知书中没有明确拆除的面积和范围，如涉案房屋被认定为违章建筑被拆除后产生的损失，可另行通过诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）臧宝、被告刘安平于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告（反诉被告）樊超、郭淑杰房款29万元及逾期利息（逾期利息以本金29万元为基数，按照月利1分的标准，自2019年5月2日起至实际清偿之日止）。 二、驳回被告（反诉原告）臧宝的反诉请求。 案件受理费5800元由被告（反诉原告）臧宝、被告刘安平负担5650元，由原告（反诉被告）樊超、郭淑杰负担150元（诉讼费原告樊超、郭淑杰预缴2900元）；反诉费4025元由被告（反诉原告）臧宝负担（反诉原告臧宝预缴8475元，余款4450元由本院退还反诉原告臧宝）。 如未按照指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本六份，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长  刘虹玫 人民陪审员  管丽梅 人民陪审员  宗亚范 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  刘 宁