北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初59424号原告：北京科住物业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南三街**综合楼**907。法定代表人：王国民，总经理。委托诉讼代理人：金镇楠，该公司员工。委托诉讼代理人：孙瑞丹，该公司员工。被告：李丹琪，女，1964年2月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吕良，北京市百瑞（上海）律师事务所律师。原告北京科住物业管理有限公司（以下简称科住物业公司）与被告李丹琪物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科住物业公司委托诉讼代理人金镇楠、孙瑞丹与被告李丹琪及其委托诉讼代理人吕良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告科住物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费及滞纳金，物业费拖欠时间为2013年6月至2019年12月，拖欠金额为6294.26元，滞纳金为599.37元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至2019年7月20日，要求至实际支付之日止）；2、判令被告向原告支付拖欠的供暖费及滞纳金，供暖费为2013年度至2018年度6个供暖季，拖欠金额为10422元，滞纳金为1479.46元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至2019年7月20日，要求至实际支付之日止）；共计18795.09元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2004年开始与中国科学院行政管理局签订《物业管理委托协议书》，负责行管局管辖的生活区的物业服务工作。被告在2013年之前已经购买西颐北馆小区×号院×号房屋（以下简称涉案房屋），当时物业费定价为0.55元/平方米/月，自2015年1月1日起依照行管局委托的第三方评估机构确定的物业费收费标准1.64元/平方米/月向被告收取物业费，被告欠缴前述的物业费共6294.26元。被告居住的小区由供热公司供暖，依据《北京市供热采暖管理办法》第十一条、第十六条之规定，原告为西颐北馆小区提供供暖服务并向被告收取供暖费。依据行发物字（2012）7号文件确定供暖收费标准30元/平方米向被告收取2013年度至2018年度六个季度的供暖费共10422元。以上被告欠物业、采暖费共计16716.26元。原告多次催收未果，故提起诉讼。被告李丹琪辩称：第一，我在买房的时候和物业公司没有签订物业合同，该小区是老旧小区，我在购房时为节约成本得知该小区没有物业费才购买的。第二，我家卫生间没有暖气，在购买的时候就没有，我同意交纳扣除卫生间面积部分的供暖费。第三，原告起诉的诉讼时效已过。综上，我不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及无异议的证据，本院认定事实如下：李丹琪系涉案房屋业主（自2012年6月起），该房屋建筑面积为57.9平方米。2004年11月4日，中国科学院行政管理局（甲方）与科住物业公司（乙方）签订《物业管理委托协议书》，约定甲方将其担负的后勤服务业务委托科住物业公司提供物业管理服务。甲方委托的后勤服务业务包括：甲方的生活管理区、工作区的物业服务、供暖服务、供电业务和供水、收费服务等。甲方委托管理的区域包括：海淀区中关村、西颐北馆、西城区三里河、东城区东四等城区各宿舍、朝阳区科学园七区、华严北里等生活区。供暖业务委托范围：中关村北区低温锅炉房、东南小区锅炉房、西颐北馆锅炉房、北郊科学园锅炉房、苇子坑锅炉房、917生活区锅炉房、东城区、西城区小锅炉房及其所属交换站所供管网范围内的供暖。甲方将从2004年至2005年供暖季始上述供暖面积范围内的供暖业务委托乙方。物业服务费用参照北京市政府指导价、京价字第196号文件规定，每年经双方协商一致后，实行包干制。供暖费的收取由乙方按照北京市相关规定的标准向用户收取。委托管理期限为一年，自2004年1月1日起至2004年12月31日止生效。本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。2004年12月7日，中国科学院行政管理局出具《证明》，载明：中国科学院行政管理局于2004年1月1日起将其所管辖的生活区、工作区的供暖、供电、供水有关收费工作委托给科住物业公司。供暖、供电、供水等有关供用协议直接由科住物业公司与用户签订。2010年10月20日，北京市海淀区市政市容管理委员会出具京（海锅）字第015号备案登记证，载明科住物业公司——西颐北馆锅炉房的供热区域为海淀区北三环西路45号1-16单元、新1,2楼。2015年1月，中国科学院行政管理局（甲方）与科住物业公司（乙方）签订《中科院委托中科院行管局管理的老旧生活区内中科院产权物业项目物业服务合同》，约定甲方将中科院委托中科院行管局管理的老旧生活区内中科院产权物业的物业服务项目延续委托原服务企业即科住物业公司继续提供服务，委托管理期限一年，合同有效期为2015年1月1日至2015年12月31日，物业管理区域：海淀区中关村、西颐北馆地区、西城区三里河、东城区东四等宿舍、朝阳区科学园三、四、五、六、七生活区、华严北里生活区等院产权名下的公有住房（含城区平房）、空置住房、、地下空间、配套公共用房、活动用房部分市政公用设施。委托服务内容有基础物业服务及专项物业服务（包含垃圾清运消纳、供电运行维护）。乙方按照合同要求定期向甲方收取物业服务费。2016年12月13日，中国科学院行政管理局（甲方）与科住物业公司（乙方）签订《中科院委托中科院行管局管理的老旧生活区内中科院产权物业服务及垃圾清运、供电运行维护合同》，约定委托管理期限1年，合同有效期为2016年1月1日至2016年12月31日，物业服务范围包含西颐北馆小区在内，合同约定物业服务管理费用由乙方向甲方收取。2015年12月8日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司受中国科学院行政管理局委托出具《海淀区西颐北馆小区住宅项目物业服务费用评估报告》，载明本项目物业服务费用评估基准日为2015年12月8日，评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，有效使用期限自评估基准日起贰年，即2015年12月8日至2017年12月7日。其物业费用标准测算如下：多层楼住宅部分1.64元/平方米/月，商业部分1.6元/平方米/月，大物业费部分1.29元/平方米/月。2019年11月19日，中科院行政管理局出具两份证明：一、中科院行政管理局于2004年与科住物业公司签订《物业管理委托协议书》，截止目前上述生活区并未选聘新的物业管理企业，科住物业公司于服务期期满后继续提供事实物业服务至今。二、中科院行管局与科住物业签订的物业合同中所涉及的物业服务范围为中科院产权房屋及公共区域等，业主房屋（如海淀区西颐北馆小区×号院×房间）物业费根据相关法律法规由个人承担。庭审中，科住物业公司主张物业费收取标准为：2013年6月至2014年12月31日按照0.55元每月每平方米的标准收取，2015年1月1日之后按照1.64元每月每平方米的标准收取；供暖费按照30元每平方米的标准收取。李丹琪表示科住物业公司从未向其催要过物业费和供暖费。科住物业公司对于李丹琪提出的诉讼时效抗辩，提交交费通知单照片。李丹琪对上述证据的真实性不认可，表示科住物业公司这十几年从未向其催缴过物业费，也从未张贴过催缴通知单，科住物业公司提交的交费通知单名字仍为原产权人沈齐英就可以证明这一点。科住物业公司称采取过上门催缴，查电表和水表时口头催缴，也对涉案房屋发出交费通知，但该房屋买卖后未在物业公司进行变更登记，催缴时对方未向收费员提出产权变更情况，故在查档之后才知道产权人变更。李丹琪提交照片等证据证明科住物业公司未提供物业服务，科住物业公司对此不予认可，提交报修、测温记录、照片及物业收支报告等证据，证明其提供了物业及供暖服务。李丹琪主张买房时房屋内卫生间没有暖气片，是行管局房管部门拆除，对此未有证据佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。科住物业公司受中国科学院行政管理局委托为该小区提供了物业服务，其与李丹琪之间形成物业服务合同关系。按照中国科学院行政管理局与科住物业公司签订《物业管理委托协议书》的约定，科住物业公司在本案物业服务合同纠纷中有权主张2014年12月31日之前的物业费、供暖费以及2015年1月1日之后的物业费。李丹琪辩称涉案已过诉讼时效，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定......（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，中国科学院行政管理局与科住物业公司就物业费、供暖费的收取未约定期限，故根据上述法律的规定，科住物业公司可随时主张债权，根据本案情况，科住物业公司主张的债权并未超过诉讼时效。科住物业公司要求李丹琪交纳2013年6月至2019年12月的物业费，于法有据，本院对此予以支持，但2015年1月1日至2015年12月7日物业费收费标准主张有误，本院根据庭审查明事实依法调整；要求李丹琪支付供暖费，因本案系物业服务合同纠纷，中国科学院行政管理局与科住物业公司于2004年签订的物业管理委托协议书有收取供暖费的约定，但双方2015年、2016年签订的《物业管理委托协议书》中并无收取供暖费的约定，故本院对2015年1月1日之后发生的供暖费在本案中不予处理，其可另案主张；要求李丹琪支付滞纳金，因双方对此并无约定，本院不予支持。李丹琪之辩称，于法无据，本院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、李丹琪于本判决生效后7日内给付北京科住物业管理有限公司2013年6月1日至2019年12月31日的物业费5593.8元及2013年11月15日至2014年3月15日、2014年11月15日至2014年12月31日的供暖费2388.4元；二、驳回北京科住物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果李丹琪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133元（北京科住物业管理有限公司已预交），由北京科住物业管理有限公司负担108元，已交纳；由李丹琪负担25元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  王**鸽二〇二〇年五月二十日书记员  罗 莎