广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0102民初622号 原告（反诉被告）：陈伟胜，男，1977年7月7日出生，汉族，住南宁市。 被告（反诉原告）：南宁市百佳汇商场管理有限公司，住所地：南宁市新华街人防工程，统一社会信用代码：9145010278844743X6。 法定代表人：马小云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：缪康，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏飞，广西民族律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈伟胜与被告（反诉原告）南宁市百佳汇商场管理有限公司（以下简称“百佳汇商场”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理，并于2018年9月20日作出（2017）桂0102民初4676号民事判决书。被告百佳汇商场不服上述判决，提出上诉。南宁市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）桂01民终8065号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2020年1月14日立案受理，并于2020年3月26日公开开庭审理了本案。原告陈伟胜及被告百佳汇商场的委托诉讼代理人缪康、张鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈伟胜向本院提出诉讼请求：1.撤销原告陈伟胜与被告签订的商铺租赁合同；2.被告返还原告缴纳半年租金42078元、物业费5584元、宣传推广费2115元、工程维护资金670元、履约保证金合计16000元，返还财产合计66447元；3.被告赔偿原告损失75919元，其中：1.御质贡茶品牌投入加盟费50000元，授权使用年限一年，从2016年7月26日至2017年7月27日止，商铺租赁合同约定租赁期从2017年1月13日起至品牌使用期限结束，计算半年，品牌投入损失50%，即25000元；2.装修费用18000元、电信宽带900元；3.设备投入19000元，商铺租赁合同约定租赁期限一年折旧30%，损失5700元；4.经营支出47319元（其中：水电费用919元、材料支出21400元、人工支出25000元）；5、扣除经营收入21000元（从2017年1日起计算至6月止）。1-4项共计96919元，扣除5项21000元，经济损失共75919元。二、三项金额合计：142366元。事实和理由：2016年11月，原告路过南宁市交叉路口，在地铁施工现场围挡处看见被告的招商广告，该广告宣传百佳汇是南宁市最强势的商业品牌，位于南宁市绝对商业核心区域朝阳商圈的中心，经营十六年以来进驻的商家从来不亏损，商场日均50万的客流量，招商海报上还注明了麦当劳入住百佳汇等等，此外，原告在58同城网站上看到了被告类似的广告宣传。原告被被告的宣传吸引，就到被告地下商场的招商中心进行洽谈。被告工作人员对上述广告进行了添油加醋的吹嘘，并表示商铺绝大部分已经租赁出去，如果要租赁要马上交付费用。出于对被告富于震撼的广告内容的信任，以及被告商铺仅剩不多的引诱，原告没有时间考证广告的真实性，尽管作为毛坯商铺租赁期仅一年根本不符合市场规则，但是被告承诺一年内肯定赚钱，不用担心投入装修后赚不了钱，所以原告匆匆于2016年11月23日付款签订合同，租赁期限从2017年1月13日起至2018年1月12日止，租金是76032元。签约支付租金和保证金后，原告按照被告的要求进行装修并入场经营。经营半年以来，商场人流量非常少，生意更是冷淡，商场的现实与被告吹嘘的旺铺大相径庭，且百佳汇还存在大量商铺没有租赁出去，经营半年来，原告日均营业额只有大约120元，日均成本接近300元，每日亏损近180元，目前状况而言，严重亏损已经不可避免了。经了解，百佳汇商场所处的朝阳商圈并非南宁市最旺最强势的商圈，南宁市还存在几个大商圈，没有证据证实朝阳商圈属于最强势的商圈，百佳汇在朝阳商圈的地位也远远没有处于被告吹嘘的绝对核心，朝阳商圈的其他商场在销售参与度和利润方面都远远超过了被告百佳汇商场。被告广告所吹嘘的日均50万客流量完全属于虚构，宣传强调入住的大品牌商家有麦当劳、屈臣氏，但事实上都没有进入。被告严重虚构了诸多事实，存在重大欺诈，诱骗原告签订远远超过市场价值的租赁合同，造成了原告巨大的亏损。 被告百佳汇商场答辩称，1.签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定，交付的租赁商铺符合约定，租赁合同合法有效。2.原告请求撤销合同、返还租赁商铺的租金、物业管理费和履约保证金等，并赔偿其为装修商铺投入的资金，没有事实和法律依据。3.双方签订的《合同》合法有效，不存在欺诈情形，原告应严格按照合同的约定交纳其拖欠的商铺租金、水电费等，并承担相应的违约责任。 被告百佳汇商场提出反诉请求：1.原告支付拖欠租金38328元、水电费4068元，支付上述拖欠租金滞纳金费用滞纳金22810元，水电费滞纳金1220元。全部费用共计66426元；原告支付合同期满后的商铺占用费，按照租金的标准计算至2018年9月16日。2.本诉和反诉的诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告签订了《商铺租赁合同》，双方在合同中对租赁场地及经营范围、租赁期限、租金、权利义务、违约责任等内容进行了明确约定。被告按照合同约定全部履行了义务，包括按时将商铺交付给原告使用，原告接收和装修商铺后投入了商业运营。但原告违反合同约定，拖欠应缴租金、水电费，虽经被告多次催告仍拒绝缴纳拖欠的租金和水电费用。原告的上述行为违反了双方合同第三条第一款（租金）、第七款（水电费）的规定，已构成根本违约，依据双方合同第八条第二、三款规定，原告除缴纳拖欠的租金和水电费外，还应向被告支付滞纳金，现被告自愿将滞纳金由合同约定的每日10%下调至每日0.5%。 原告对被告的反诉辩称，合同因为被告存在欺诈而签订的，工商局也对被告进行处罚，原告不需要缴纳租金，根据法律规定，该合同应撤销，被告也应返还租金等其他费用，被告的诉请是没有事实与法律依据的，应驳回。按照被告方的管理模式，不允许原告搬走，原告被迫撤出后，被告方每天都会去开店铺的灯，来营造百家汇旺场的气氛。之前，原告严重亏损，多次要被告协商减少租金，但被告不同意，目前被告的商铺都未完全出租。被告的诉称没有事实与法律依据。原告在2017年1月已经申请要求被告延期履行合同，待商场装修完并经过验收后再进驻经营履行合同，但被告不同意，要求按合同履行，否则会被退场且不退钱，迫于此，原告营业经营，但一边向工商投诉，要求撤场，因为工商那边无法协商。在2017年5月中旬，原告申请撤场终止合同履约，原告已经签收了被告的撤场申请表，但是手上没有该份表格。当时原告已经搬走了大部分的东西，只留下冰柜以及几张桌台，被告此时出来阻拦不给搬离，被告要求原告恢复商铺装修之前的原貌才可撤离商铺，但高已经装修过不能恢复原貌。当时在原审后，原告撤离商铺时有录像证明被告是如何刁难不给原告搬走。2017年6月之后，是没有水电产生了，即使有也是被告使用产生的，且水电费从6月之后原告就没有签字确认了，原告已经交清至2017年5月。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南宁市人民防空办公室于2004年1月办理了新华街人防二期工程开工建设手续。南宁市人民防空办公室出具《场地使用证明》证实，南宁市人民防空办公室将新华街地下人防工程委托南宁市人防平站管理处代为管理，该工程现由百佳汇商场有偿使用，合同期限为2007年1月1日至2026年12月31日。 因商场重新开业，被告于2016年发放宣传图册，对其商场进行宣传，在宣传图册上有“位于南宁市绝对的商业核心区域朝阳商圈中心……坐拥3条地铁，日均50万客流量”、“南宁财富要塞从不亏损的商业经营传奇”、“主力品牌强驻”等宣传内容。 2016年11月23日，原告（乙方、承租方）和被告（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告的2-12号商铺，面积为17.60平方米，2017年每月租金为每平方米360元，商铺租赁期限从2017年1月13日至2018年1月12日止，租期为一年，2017年度商铺租金共76032元，租金分两次次按季度支付，于2016年10月12日前应交38016元，2017年4月12日前应交38016元。原告在签订合同时应一次性缴纳履约保证金16000元。原告应在每年度第一次缴纳租金时一并向被告支付年度商场物业管理费为5280元、年度商场宣传推广费2000元、年度个体工商户保险费550元、年度维护资金634元。该合同第八条关于违约责任约定：如乙方逾期交纳租金、水电费等，每逾期一天，甲方将按应缴租金、水电费的10%向乙方加收滞纳金，超过三天，乙方仍不交纳租金及滞纳金的，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，乙方支付的租金、履约保证金、商场宣传推广费、物业管理费、个体工商户保险费、维护资金等不予退回。第十一条约定租赁期满合同终止及续租事宜。一、为了保证甲乙双方的权益，甲方应在乙方租赁期满前三个月内下发《续租通知书》，并有权根据商场业态定位及形象需要，对乙方续租经营位置进行调整。二、乙方在本合同租赁期内如无严重违约行为，且商铺经营符合甲方下年度经营定位的，在收到甲方下发的下年度《续租通知书》后，乙方必须按《续租通知书》办理续租手续，逾期不办理的视乙方自动放弃该商铺的续租权。三、乙方如不再与甲方续租，必须在本合同终止的次日内，搬出全部属于乙方物件，超出此期限商铺还有余物的，视为乙方放弃所有权，甲方有权处理。四、乙方如不再与甲方续租，必须负责修复或赔偿装修或经营时损坏的甲方的设施设备。合同并约定了双方的违约责任、纠纷解决方式等内容。 原告向被告支付了2016年12月23日至2017年7月12日租金42078元、2016年12月23日至2018年1月12日的物业费5584元、工程维护资金670元、宣传推广费2115元，共计50447元，及履约保证金16000元。被告将商铺交付给原告使用及经营。原告接收商铺后对商铺进行了装修，并用于商业经营。 被告每月均向原告送达《水电费通知单》，通知原告2017年3月2日至5月1日的水电费分别为388元、384元。后被告分别作出2017年5月至2017年11月的水电费通知单，载明2017年5月2日至2017年11月30的水电费分别为475元、480元、467元、517元、540元、496元、321元。 原告主张其经营涉案商铺到2017年5月底，被告对此不予认可，原告一直未清空并搬离商铺。百佳汇商场当庭认可2018年1月12日原、被告签订的《商铺租赁合同》合同期满后，因原告拖欠费用以及纠纷已起诉至法院，故不给原告搬离。 本院于2018年8月21日组织双方当事人对涉案商铺进行交接手续，被告称需要原告填写《南宁市百佳汇商场管理有限公司撤场申请表》，承租方称具体不能确认搬离时间需要多久，本院限双方交接以交接钥匙和进行书面交接为准。 2018年8月21日原告即向被告填写并提交了《南宁市百佳汇商场管理有限公司撤场申请表》申请2018年8月21日10点撤场，运营中心经办意见及审批意见均认可情况属实。 原告提较的涉案商场视频及本院于2018年8月21日到现场组织交接，可知“百佳汇”商场共区分为六个区域，每个区域以走廊式划分，并以中庭为中央区域，中庭系通往各个区域的必经场所，现场勘查时中庭区域仍处于施工阶段，商场中的商铺为敞开式结构；本案所涉商铺仍保留敞开式现状。 另查明，2017年7月20日，南宁市兴宁区工商质监局对被作出兴工商处字[2017]186号行政处罚决定书，认定被告百佳汇公司“在招商中心内的墙上粘贴有‘打造中国最大的地下世界主题风情街’字样的宣传图片，招商中心的接待处桌面上及地面有内容为‘主流商业集群引领者行业唯一、广西最大地铁接驳站、每日超50万消费人群广西仅有、南宁商场中极少从不亏损的商业之一、从一铺难求到难求一铺、绝对的商业核心区域’等字样的彩页宣传册及宣传单，用于对外宣传，当事人广告宣传中使用的统计资料、调查结果未经验证，存在引人误解，误导消费的情形”；被告“在宣传单中‘本广告一切内容仅供参考，所有细节及图则以政府批准文件和最终签订的合同为准，所有解释权归开发商’字样的格式条款，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（四）项的规定，属排除消费者解释格式条款的权利行为所指”。为此对百佳汇商场作出了行政处罚：1、立即停止发布广告，在相应范围内消除影响；2、处广告费四倍罚款4640元；3、对违反《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（四）项的处罚，处罚款1000元。 本案在审理过程中，本院依原告的申请，依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司所承租的商铺装修及采购设备的价值进行价格评估，北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司于2017年12月13日作出国宏信（广西）（价）字[2017]第073号《价格评估报告书》，对原告租赁的商铺在价格基准日，即2016年11月23日的市场价格评估为装修部分17323元，设备部分6550元。原告支付了本次评估的费用1500元。 本院认为，本案所涉项目已办理合法建设手续，南宁市人民防空办公室亦出具证明证实被告有权使用讼争商铺，故被告有权对外出租讼争商铺。原告与被告签订的《商铺租赁合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。 一、关于合同应否撤销的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告主张被告在宣传商铺时存在严重虚构事实的行为，构成欺诈，该合同应为可撤销合同，并主张撤销该租赁合同。本院认为，商铺的经营是一种普通的投资行为，一般人均能凭借社会经验判断出投资风险的存在，原告在承租商铺进行投资之前应充分考量投资可能存在的各种经营风险，且原告在签订合同前亦实际考察了商铺现场及周边环境，对商铺所处的地理位置、周边环境等情况应形成初步认知，并应结合各种因素综合衡量投资风险的大小，而非完全依赖被告所发布的宣传广告内容来衡量、规避投资风险。虽然被告在商铺招商的宣传图册中的内容确实存在一定的夸大，使用的统计数据也未经验证，但由于被告发布的广告内容在作为普通投资行为的商铺租赁过程中并非影响承租人决定投资行为的唯一因素，故不应认定被告发布广告的内容足以使原告违背其投资的真实意思表示进而与被告签订合同，原告据此主张撤销双方签订的《商铺租赁合同》，不符合法律规定，本院不予支持。 二、关于原告主张退还租金、物业费、宣传推广费、工程维护资金、履约保证金的问题。（1）租金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了租金、物业费等费用，被告亦向原告交付了商铺，原告占有、使用铺面期间应支付对应占用期间的租金。关于租金标准，本院认为，商业行为存在经营风险，原告在签订《商铺租赁合同》之时，亦应该充分评估百佳汇商场的近期规划、发展前景和经营条件的成熟程度，应充分预见商场升级期间对其承租商铺的终营将会造成的影响。因此，原告未能准确预见该经营风险，应该为此自担相应的责任。被告百佳汇商场作为整个商场的运营方有义务和责任与租户一起营造良好的经营环境共同谋求更大更好的发展，商场的中庭区域是连接各个区域的重要场所，从现有证据来看，商场的中庭处于长期施工状态，不能正常通行，可以反映出商场整体经营环境尚未成熟，被告在商铺升级初期更应与租户共同发展共担风险。综上，本院根据公平原则本院酌定合同期限内被告负担30%的租金;原告未能准确评估经营风险应自行承担余下70%的租金。被告应返还原告已付租金为42078元×30%=12623.4元，本院对原告主张超出部分不予支持。（2）物业费。原告承租涉案商铺后，已实际占有使用商铺并获取相应物业服务，应缴纳物业费。原告主张退还物业费无法无据，本院不予支持。（3）宣传推广费，原告自述被告一直在为案涉商场进行宣传和推广，故原告主张退还该费用于法无据，本院不予支持。（4）工程维护资金。如前所述，原告承租涉案商铺后，已实际占有使用商铺，应依约缴纳工程维护资金。原告主张退还工程维护资金无法无据，本院不予支持。（5）履约保证金。原告未依约缴纳租金，系违约，依约被告有权不予退还履约保证金。故对于原告主张退还保证金本院不予支持。 三、关于原告主张的损失问题。原告购买设备不是装修附属物，且原告已搬离上述物品，故设备费用支出，不属于本案损失。原、被告约定的租赁期限为一年，原告亦占有使用承租铺面至合同期限届满，即使原告在《商铺租赁合同》未解除或合同期限届满前，不使用涉案商铺经营亦系原告单方放弃其经营的行为后果，所产生的损失应自行承担。现原告主张装修支出损失、水电、人工损失、加盟费，本院不予支持。 四、关于被告主张原告支付租金、水电费及滞纳金的问题。（1）租金。原告于2017年5月底不再使用涉案商铺。经查，原告就上述主张未提交相应证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果，故对原告该主张不予支持。《商铺租赁合同》于2018年1月12日期限届满后，原告搬离涉案商铺内物品受到被告阻拦，故合同期满后商铺无法出租或经营所产生的损失由被告自行承担。之后，本院于2018年8月21日组织原、被告进行搬离交接且原告于2018年8月21日搬离。对于被告主张原告实际于2018年9月16日搬离，经查，被告所主张日期系被告在原告撤场完成后被告的审批时间，非原告搬离时间。故对被告该主张本院不予支持。综上，原告实际使用涉案商铺至2018年1月12日。故原告应向被告支付的租金为23767.8元（76032元-42078元）×70%=23767.8元。（2）水电费。经查，被告向原告催收了2017年3月2日至5月1日的水电费分别为388元、384元并有《水电费缴纳通知单》、《签收表》予以证实，本院予以采信，本院确认被告应向原告支付水电费772元（388元+384元）。被告主张原告于2017年5月2日至2017年11月30的水电费分别为475元、480元、467元、517元、540元、496元、321元，但被告仅提交其单方制作的《水电费缴纳通知单》且原告对此不予认可，故本院不予采信，对该部分水电费本院不予支持。（3）滞纳金。关于被告主张原告迟延支付租金及水电费的滞纳金问题。但如前分析，原告存在违约不予退还履约保证金，据此被告损失已受到填补，故被告再主张滞纳金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）陈伟胜向被告（反诉原告）南宁市百佳汇商场管理有限公司支付租金23767.8元； 二、原告（反诉被告）陈伟胜向被告（反诉原告）南宁市百佳汇商场管理有限公司支付水电费772元； 三、被告（反诉原告）南宁市百佳汇商场管理有限公司向原告（反诉被告）陈伟胜退还已付租金12623.4元； 四、驳回原告（反诉被告）陈伟胜的诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）南宁市百佳汇商场管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 上述第一、第二项义务与第三项义务抵扣后，由原告（反被告）陈伟胜向被告（反诉原告）南宁市百佳汇商场管理有限公司支付11916.4元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案本诉诉讼费3147元、评估费1500元，合计4647元，由原告（反诉被告）陈伟胜负担4235元，由被告（反诉原告）南宁市百佳汇商场管理有限公司承担482.5元；反诉诉讼费753.5元，由原告（反诉被告）陈伟胜承担271元，由被告（反诉原告）南宁市百佳汇商场管理有限公司承担622.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  李海岚 人民陪审员  罗云华 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  张奕曈 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。