广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1632号原告（反诉被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南沙分公司，住所地广州市南沙区进港大道旁南沙碧桂园内，统一社会信用代码914401157860589911。负责人：杨安琼，职务总经理。委托诉讼代理人：郝怀龙，男，1985年3月1日出生，汉族，系原告员工。委托诉讼代理人：何子媚，女，1994年12月21日出生，汉族，系原告员工。被告（反诉原告）：周第文，男，1950年6月8日出生,汉族,住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：周凤娥，女，1982年8月19日出生，汉族，系被告女儿。委托诉讼代理人：李月涛，男，1981年12月13日出生，汉族，系被告女婿。原告（反诉被告）碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南沙分公司（以下简称碧桂园物业南沙公司）诉被告（反诉原告）周第文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧桂园物业南沙公司委托诉讼代理人郝怀龙，被告（反诉原告）周第文委托诉讼代理人周凤娥、李月涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业南沙公司向本院提出诉讼请求：一、周第文向碧桂园物业南沙公司支付2018年4月至2019年11月的物业管理费4655元；二、周第文向碧桂园物业南沙公司支付逾期交纳物业服务费违约金（各以当月欠付的物业服务费232.6元为基数，按每日千分之五的标准，分别从当月1日起计至实际付清之日止）；三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：周第文为广州市南沙区××房（以下统称涉案房屋）的业主，房屋建筑面积为81.72平方米。根据原、被告签订的《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》，原告向被告提供物业管理服务，被告应按房屋建筑面积以每月每平方米2.8元的标准支付物业服务费，每月物业服务费232.6元。如被告逾期支付物业服务费，每逾期一天应向原告支付所拖欠服务费0.5%的违约金。被告收楼入住后，原告依约向被告提供了物业服务，但被告未能按照约定支付2018年4月至2019年11月期间的物业服务费。因被告迟延交纳物业服务费违反合同约定，原告特提起本案诉讼。被告周第文辩称：周第文确认从2018年4月起没有缴纳物业服务费，但不同意碧桂园物业南沙公司的全部诉请，理由如下：一、周第文委托碧桂园物业南沙公司提供物业服务，双方签订的物业服务合同已明确约定了服务内容和质量标准。碧桂园物业南沙公司在履行合同义务期间未正确履职，在服务态度、环境卫生、公共部分维修、天玺湖环境维护、保安服务等多方面存在服务瑕疵和过错行为，不符合前期物业服务合同约定的服务质量和标准，构成违约，侵害了周第文的合法权益，故物业服务费不应按照约定的标准缴纳，应按协议约定的标准减半收取，且周第文无需支付违约金。二、碧桂园物业南沙公司存在以下违约行为：(一）碧桂园物业南沙公司在疫情防控、安全保护上存在违约行为。2020年1月底，新冠疫情爆发后，涉案房屋所在小区发生了确诊病例，并被要求封闭管理，限制外来人员进入，但碧桂园物业南沙公司违背政府规定，放外来人员进入小区。2020年2月17日，周第文就该问题投诉到12345热线，相关部门责令碧桂园物业南沙公司改正。作为新冠疫情特殊时期，碧桂园物业南沙公司不仅要遵守政府规定，同时在小区发生了确诊病例的时刻，需要采取更加严格的措施，制定预警方案，联系全体业主做好防护，齐心抗疫，但其从未就抗疫问题向周第文打电话或发送短信，服务严重不到位。(二）碧桂园物业南沙公司的工作人员态度恶劣，比如在周第文亲戚来访时不主动联系，且粗暴阻扰其进入；其部分工作人员服务态度极差，对于业主提出的问题从来不回答，在催收物业服务费过程中，经常用失信、强制执行、拉黑名单、巨额违约金等威胁、恐吓周第文。(三）碧桂园物业南沙公司对违规搭建不处理；小区部分区域无安全保障；损坏门岗和车库漏水等问题未维修；环境卫生管理不到位，地下室严重积水；负一楼瓷砖脱落以及天玺湖污染问题未处理；物业服务收支不透明；停车难；服务不规范；电梯维护不到位等。（四）碧桂园物业南沙公司在受托处理房屋质量等问题上，拖延不办、态度恶劣，导致涉案房屋有关质量问题拖延至今，损失不断扩大。碧桂园物业南沙公司的行为违反前期物业服务合同的约定，其应在涉案房屋质量问题上承担连带责任。周第文在收楼后，在2014年至2018年期间，每一年都多次通过电话向碧桂园物业南沙公司报送了需要维修的项目，碧桂园物业南沙公司进行了记载，并进行了部分维修，但对于大理石地砖的裂缝问题，碧桂园物业南沙公司却一直拖延不办，致使该问题至今无法解决，裂缝仍在继续扩大。涉案房屋因存在质量问题无法正常居住，周第文需在外租房，增加了生活成本。（五）碧桂园物业南沙公司存在泄漏周第文个人信息的问题，其曾擅自为两位不明人士办理涉案房屋住户卡，泄露住户信息，长期侵犯周第文的个人权益，谋取非法利益。三、碧桂园物业南沙公司主张的违约金的计算方法有误，物业服务费按月缴纳，于每月10日缴纳上月的物业服务费，按照《前期物业服务协议》的约定，每月的物业服务费应为228.81元。碧桂园物业南沙公司提交的欠费明细表中，2018年11月、2019年10月、2019年11月的欠费金额有误。综上所述，碧桂园物业南沙公司一方面不履行前期物业服务合同约定的职责，对周第文自收楼起提出的房屋质量问题不作为、不处理；另一方面，在安保、公共服务、环境卫生、质量维修、天玺湖治理、疫情防控等方面履行物业服务存在诸多瑕疵或过错行为，且催交物业费存在过错，还长期侵犯周第文的个人权益，泄露周第文信息。因此，请求法院依法驳回碧桂园物业南沙公司的全部诉讼请求。反诉原告周第文向本院提出诉讼请求：一、碧桂园物业南沙公司承担继续处理涉案房屋质量问题的连带责任，并赔偿损失6000元；二、周第文欠交的物业费以及每月应付的物业费均核减50％；三、碧桂园物业南沙公司就提供物业服务存在瑕疵或过错等违约行为向周第文赔礼道歉，并赔偿因泄漏周第文个人信息造成损失的6000元；四、碧桂园物业南沙公司立即向周第文提供涉案房屋所在小区电梯在2017年2月至2020年1月期间的广告收入去向明细；五、碧桂园物业南沙公司公布物业服务合同收支情况、共有部分的使用和收益情况；六、碧桂园物业南沙公司返还擅自划扣的违约金234.92元；七、本案诉讼费由碧桂园物业南沙公司承担。事实和理由：2013年1月9日，周第文与开发商就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。同日，周第文与碧桂园物业南沙公司签订《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》《碧桂园山湖湾临时管理规约》。根据相关文书的约定，涉案房屋所在小区内的一切管理事务由碧桂园物业南沙公司全权负责，包括代管房屋、共用部位、共用设施，与业主办理交楼手续，作为保修受理部门受理房屋质量问题的处理等。2014年7月21日，周第文签署《碧桂园天玺湾物业及资料移交书》，并于当年向碧桂园物业南沙公司反映了诸多房屋质量问题，该公司客户关系部进行了专门登记，并组织协调处理，但因碧桂园物业南沙公司的拖延和不作为，涉案房屋大理石破裂、网线端口、卫生间渗水等问题至今得不到处理。由于周第文亦无法联系开发商，导致救济无门，损失仍在扩大。交涉过程中，碧桂园物业南沙公司工作人员态度恶劣，以威胁、恐吓的方式向周第文催收物业费。此外，其在安全维护、环境卫生、新冠疫情防控、天玺湖污染处理等问题上存在明显瑕疵或过错行为，具体内容周第文已在答辩意见中陈述。碧桂园物业南沙公司提供的物业服务不符合协议约定，给周第文造成了不良影响。此外，碧桂园物业南沙公司于2017年2月与分众传媒有限公司签订了电梯广告合同，广告收益应归全体业主所有，但业主至今未见到电梯广告收入去向。同时，整个小区尚未成立业主委员会，碧桂园物业南沙公司是前期物业服务企业，周第文作为业主，有权知晓物业服务合同收支情况、共有部分的使用和收益情况等。综上，碧桂园物业南沙公司未履行开发商受托职责，并且在物业服务上存在瑕疵，这不仅损害了碧桂园品牌形象，而且侵害了周第文的合法权益，应当承担相应的责任。反诉被告碧桂园物业南沙公司辩称：不同意周第文的全部诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋质量等问题已经（2018)粤0115民初1968号、（2018)粤0115民初3717号、（2019)粤01民终129号案判决处理，周第文在本案中提出的反诉构成重复起诉。二、碧桂园物业南沙公司己履行物业管理职责。小区环境卫生良好，周第文反映的卫生问题是部分业主在夜间未把垃圾放置到指定位置造成的，系小区部分住户的素质问题，物业服务也是动态长期的过程，工作人员在第二天均及时进行了清理。目前，小区停车场整体完好，部分因正常使用造成耗损都会进行定期维修翻新。关于外墙砖脱落的维修问题，由于涉案房屋所在小区于2014年建成，主体外墙砖已过质保期，墙砖脱落的修复需要动用专项维修基金，目前该项工作正在启动之中。碧桂园物业南沙公司已经就小区内的违章建筑问题，上报城管进行处理。在小区供水管发生爆管、天玺湖水出现不明污染时，碧桂园物业南沙公司均积极协调处理。关于疫情防控期间物业履职情况，碧桂园物业南沙公司已执行相关部门的要求。周第文主张的外来人员进入，系碧桂园物业南沙公司根据《广州市住房和城乡建设局关于在新型冠状病毒感染的××疫情防控期间规范居住小区封闭管理工作的意见》第六条的规定，为保障好快递的正常投送，规范引导快递员将快递投入小区快递箱。同时，碧桂园物业南沙公司积极做好疫情防控工作，进行防疫宣传、门岗测量体温、公共区域消毒等。周第文多次恶意拖欠物业服务费，碧桂园物业南沙公司依据物业服务协议以及生效判决开展正常的物业服务费催收，合法合理，不存在威胁、吓唬的行为。小区的公共收益和收支情况已按相关规定和要求定期公示。周第文反映的泄漏个人信息的问题，系因系统导入有误，不存在泄漏个人资料的问题，也未给周第文造成损失，其据此要求赔偿没有法律依据。经审理查明：涉案房屋为周第文名下物业，房屋建筑面积为83.072平方米。2013年1月9日，广东碧桂园物业管理有限公司南沙分公司（乙方、现碧桂园物业南沙公司）与周第文（甲方）签订了《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》，约定：甲方同意房产公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备。乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部分的维护和管理服务。2、共用设施设备的维护和管理服务。3、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务。4、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务。5、公共环境卫生的管理服务。6、车辆停放秩序的管理服务。7、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理。8、装饰装修管理服务。9、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料等档案资料的管理服务。甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.8元计收。该物业的房屋建筑面积为81.72平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按229元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门最终测绘面积有差异，以房管部门最终测绘面积为准。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。周第文提供一份《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》，其中约定每月物业服务费为228.81元，其他内容与上述《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》约定的内容一致。2014年7月21日，周第文办理了涉案房屋的收楼手续，并就收楼时发现的房屋质量问题填写了《房屋维修申请记录表》。合同履行过程中，碧桂园物业南沙公司以周第文逾期交纳租金为由，通过银行划扣方式，在扣缴2015年7月、2015年8月、2015年9月、2015年10月、2016年1月以及2017年5月物业服务费时划扣违约金共234.92元。碧桂园物业南沙公司曾以周第文未交纳2017年9月1日至2018年3月31日期间的物业服务费为由提起民事诉讼。周第文在该案中以涉案房屋存在质量问题、碧桂园物业南沙公司提供的物业管理服务未达到约定的标准为抗辩拒绝交纳物业服务费，并提交了相关照片、通话录音等证据证明碧桂园物业南沙公司在处理违规搭建、环境卫生、公共部位管理、公共设施维修等方面未正确履行物业服务职责。本院于2018年7月9日作出（2018）粤0115民初1968号《民事判决书》，认为“对于被告所提出的原告服务质量过低、违反合同约定的问题，由于物业服务本身是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，而被告提交证据不足以证明原告未履行物业服务合同全部义务，达到免除物业服务费的后果”。据此，本院以周第文拒交物业服务费理据不足为由，判决周第文向碧桂园物业南沙公司支付2017年9月1日至2018年3月31日期间的物业服务费1628.2元。之后，周第文以涉案房屋存在质量问题为由，以开发商广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）和碧桂园物业南沙公司为被告提起民事诉讼，要求二者赔偿涉案房屋客厅裂纹的大理石地砖更换费用6000元、赔偿维修房屋渗漏和安装网线接口期间造成的房屋无法使用的损失6745.4元。本院于2018年10月26日作出（2018）粤0115民初3717号《民事判决书》。法院认为碧桂园物业南沙公司并非《广州市商品房买卖合同（预售）》的当事人，周第文要求其承担合同保修义务缺乏事实和法律依据，不予支持，并驳回了周第文的全部诉讼请求。周第文不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院作出(2019)粤01民终129号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。周第文在本案庭审中确认，其在本案中因房屋质量主张碧桂园物业南沙公司赔偿6000元损失的诉讼请求，与（2018）粤0115民初3717号案中提出的赔偿涉案房屋客厅裂纹大理石地砖更换费用6000元，系同一请求。周第文在本案中提交了照片、微信对话记录、短信截图、通话录音以及新闻截图等证据，用以证明碧桂园物业南沙公司未按合同约定处理涉案房屋质量问题，以及提供的物业服务不符合约定，涉案房屋所在小区存在环境卫生差、停车场不维护、走廊瓷砖脱落、外墙瓷砖脱落、违章建筑处理不及时、停水问题处理不及时、天玺湖污染未处理以及疫情期间防控不力等问题。为此，碧桂园物业南沙公司亦提交相关照片，用以证明涉案房屋所在小区环境良好、卫生清理及时、公共区域有序，碧桂园物业南沙公司已履行物业管理职责，对小区违章建筑问题上报相关管理部门，并在楼宇公告栏公示小区公共收益和收支情况。疫情防控期间，其亦按照《广州市住房和城乡建设局关于在新型冠状病毒感染的××疫情防控期间规范居住小区封闭管理工作的意见》（穗建物业[2020]36号）第六条的规定，引导快递人员将快递投入小区快递箱，保障小区快递的正常投送。另查明，广东碧桂园物业管理有限公司南沙分公司于2012年12月6日经核准变更名称为广东碧桂园物业服务有限公司南沙分公司。广东碧桂园物业服务有限公司南沙分公司于2015年11月23日经核准变更名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司。广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司于2019年6月20日经核准变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南沙分公司。本院认为：周第文与碧桂园物业南沙公司签订的《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。周第文已于2014年7月21日办理收楼手续，碧桂园物业南沙公司作为物业服务提供方，已按合同约定为涉案房屋提供物业服务，周第文应按约定支付物业服务费。涉案房屋登记建筑面积为83.072平方米，按每月每平方米2.8元的标准，计算出每月物业服务费为232.6元。《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》约定，协议约定面积与房管部门最终测绘面积有差异，以房管部门最终测绘面积为准。因此，碧桂园物业南沙公司以每月232.6元主张物业服务费，符合约定，并无不当。据此，2018年4月至2019年11月期间，周第文应向碧桂园物业南沙公司支付物业服务费4652元（232.6元×20个月）。对于周第文就拒交物业服务费提出的抗辩。本院认为，周第文提及的涉案房屋质量维修问题，与本案的物业服务合同属不同法律关系，非本案处理范围，周第文以碧桂园物业南沙公司未能完成修复为由拒绝交纳物业服务费，没有依据。对于周第文提出碧桂园物业南沙公司在小区卫生、日常管理等方面未尽到物业管理职责的抗辩理由，本院认为，物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务。本案中，周第文提供的照片、新闻截图、微信截图等，仅能证明涉案小区某一时段的情形或单一项服务不尽完善，不足以证明碧桂园物业南沙公司未履行其物业服务合同义务，构成根本违约，也不足以证明其提供的物业服务瑕疵达到物业服务费免除的后果。另外，周第文也没有提供证据证明由于碧桂园物业南沙公司提供物业服务管理不当给其造成了实际的财产损失。至于周第文提及的外墙瓷砖脱落、天玺湖污染处理等问题，碧桂园物业南沙公司提供的证据能够证明其已启动相应程序，相关工作正在推进过程中。关于小区存在违章搭建的问题，业主违反相关禁止性规定违章搭建、改建行为的处罚权归属于相关行政管理部门，碧桂园物业南沙公司并不具有相应的行政执法权，其已将相关问题向行政执法部分反映。碧桂园物业南沙公司按照《广州市住房和城乡建设局关于在新型冠状病毒感染的××疫情防控期间规范居住小区封闭管理工作的意见》引导快递员将快递投放至快递柜，亦无不当。需要指出的是，物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的，而业主及时交纳物业服务费，亦是物业公司维持经营和为业主提供物业服务的前提条件。现周第文以拒交物业服务费的手段进行对抗，不仅不能解决问题，还容易激化双方矛盾，并不可取。据此，本院认为周第文拒绝支付物业服务费依据不足，本院对其提出的答辩意见，不予采纳。但同时，本院也希望碧桂园物业南沙公司作为物业服务企业，在向业主提供物业服务时，能恪守《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》，认真做好物业服务工作，加强与业主的沟通，尽最大可能满足广大业主的需求，减少不必要的纠纷。周第文未按时缴纳上述期间的物业服务费，已构成违约，碧桂园物业南沙公司要求周第文支付违约金，合理有据。《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》约定每月10日前交纳当月物业服务费，故违约金应从每月11日起算为宜。关于违约金标准问题，合同约定每日按应付物业服务费的千分之五计算违约金，该标准确实过高，应适度予以调整。考虑到碧桂园物业南沙公司在物业服务上确实存在不尽完善之处，本院根本公平原则，将违约金标准调整为每日千分之一，且欠付每月物业服务费产生的违约金总额应以当月欠付的物业服务费为限。关于周第文要求碧桂园物业南沙公司承担继续处理涉案房屋质量问题的连带责任，并赔偿损失6000元的诉讼请求。（2018）粤0115民初3717号案已就该问题作出判决，根据一事不再理原则，本院不再予以处理。如上所述，周第文未能举证证明碧桂园物业南沙公司提供的物业服务足以达到物业服务费减免、免除的后果，因此其要求减半收取物业服务费的主张没有依据。周第文没有举证证明碧桂园物业南沙公司泄漏了周第文的个人信息给其造成了实际财产损失，其要求碧桂园物业南沙公司赔偿6000元依据不足，本院不予支持。根据碧桂园物业南沙公司提交的照片，其已在楼宇公告栏处公示广告收入去向明细、物业服务费收支情况等信息，故本院对周第文的该项诉讼请求，不予支持。关于碧桂园物业南沙公司在合同履行过程中，直接从周第文的银行账户划扣违约金的问题。周第文未能举证证明其已按时交纳划扣期间的物业服务费，碧桂园物业南沙公司根据合同的约定，计收违约金，并无不当，且周第文在上述划扣行为发生后长达三至四年的时间里从未提出过异议。因此，本院对周第文要求返还划扣违约金的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告周第文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南沙分公司支付2018年4至2019年11月期间的物业服务费4652元及违约金（违约金计算方法：各以当月欠缴的物业服务费232.6元为本金，按每日按1‰的标准，分别于当月11日起计算至被告周第文付清之日止，欠付每月物业服务费产生的违约金应以当月欠付的物业服务费为限）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南沙分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告周第文的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费35元，由被告周第文负担。反诉受理费80元，由反诉原告周第文负担。本判决为终审判决。审判员  李慧娟二〇二〇年五月十二日法官助理谢雨虹书记员梁艺