广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂执复45号 复议申请人（异议人、利害关系人）:孙景利，男，1960年1月4日出生，汉族,住江苏省徐州市云龙区。 特别授权委托诉讼代理人：孙文琦，女，汉族，1992年3月12日出生，住广西南宁市青秀区。 申请执行人:苗永超，男，1955年2月19日出生，汉族,住广西壮族自治区北海市银海区。 被执行人：蔡晓桔，女，1958年11月22日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 北海市中级人民法院（以下简称北海中院）在执行申请执行人苗永超与被执行人蔡晓桔房屋买卖合同纠纷一案中，利害关系人孙景利对该院拍卖北海市银滩恒利旅游度假中心后一区25型5号别墅（以下简称案涉别墅）提出书面异议，该院审查后于2020年3月21日作出（2020）桂05执异14号执行裁定，孙景利不服向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 北海中院查明，苗永超与蔡晓桔房屋买卖合同纠纷一案，2016年1月20日该院作出（2015）北民一初字第7号民事判决，判令蔡晓桔支付财产转让款725万元及利息给苗永超，并经本院（2016）桂民终114号民事判决予以维持。 上述判决生效后，苗永超向北海中院申请强制执行，该院以（2016）桂05执175号案立案执行。经查，被执行人蔡晓桔名下的相关房地产，因其正在与江苏省徐州市中级人民法院协调司法处置事宜，经申请执行人苗永超同意，北海中院裁定终结本次执行程序。2017年6月14日，该院以（2017）桂05执恢56号案恢复执行，裁定拍卖蔡晓桔名下案涉别墅。由于被执行人蔡晓桔名下的财产暂不宜处置，经申请执行人苗永超同意，该院裁定终结本次执行程序。 2018年9月10日，北海中院以（2018）桂05执恢54号案恢复执行。执行过程中，为确定案涉别墅的参考价值，该院向相关机构定向询价、网络询价无结果的情况下，于2019年1月3日委托正意价格评估集团有限公司（以下简称正意评估公司）对案涉别墅进行评估，同月30日，该公司作出国正价桂估【2019】25-21号评估报告，，载明案涉别墅评估价值为5079862元。2019年2月1日，该院向蔡晓桔送达告知评估结果通知书、国正价桂估【2019】25-21号评估报告；12月20日，该院向孙景利送达告知评估结果通知书及评估报告。2019年12月19日该院作出（2018）桂05执恢54号拍卖通知，定于2020年1月21日至1月22日拍卖案涉别墅。次日，该院作出拍卖公告、拍卖须知，载明案涉别墅为夫妻共同财产，对优先购买权人参与竞拍的程序事项以及放弃权利的后果进行了提示。2020年1月10日，北海中院向被执行人蔡晓桔送达拍卖通知书。2019年12月30日，孙景利提出执行异议。2020年1月21日，案涉别墅以6225000元拍卖成交。 另查明，案涉别墅的产权证登记权利人为被执行人蔡晓桔单独所有。2017年6月14日北海中院裁定拍卖案涉别墅期间，孙景利于同月26日向该院提出异议，请求停止拍卖，中止执行该别墅。该院以（2017）桂05执异191号执行裁定驳回孙景利的执行异议。孙景利不服向该院提起执行异议之诉，该院以（2017）桂05民初188号民事判决驳回孙景利的诉讼请求，孙景利不服上诉，本院以（2018）桂民终217号民事判决，确认案涉别墅为蔡晓桔与孙景利夫妻共同财产，驳回孙景利关于解除案涉别墅查封、中止执行的诉讼请求。 北海中院认为，孙景利作为本案的利害关系人，对本案执行提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款关于执行异议案件受理条件。对孙景利提出的异议，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。关于涉案房屋的评估、拍卖程序是否违法的问题。其一，该院在收到评估机构的评估报告后，未在《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十一条第一款规定的三日内将评估报告发送利害关系人孙景利，存在一定瑕疵。但鉴于孙景利与蔡晓桔为夫妻关系，两人的住所地址一致，该院已在规定的期限内向蔡晓桔送达告知评估结果通知书及评估报告等法律文书，应视为孙景利知晓评估报告的内容。而且，孙景利曾对案涉房屋提出案外人异议，以及异议之诉，请求解除案涉房屋查封并停止拍卖、中止执行，但其基于实体权利所提出的上述请求均被生效判决、裁定驳回。因此，评估报告送达虽有瑕疵，但并未损害孙景利的实体权利，不构成程序违法。其二，孙景利主张该院未向其送达关于涉案房屋优先购买权的通知，亦未在拍卖公告中公示异议人的优先购买权主体，损害其优先购买权人的合法权益。如前所述，孙景利与本案被执行人蔡晓桔系夫妻关系，两人的住所地址一致，该院在规定期限内已向蔡晓桔送达拍卖文书，应视为孙景利知晓拍卖的时间和内容，即本院实际上已按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条所规定的其他能够确认收悉的合理方式通知了优先购买权人孙景利。而且该院在拍卖公告中载明该拍卖标的为夫妻共有，并在拍卖须知中对优先购买权人参与竞拍的程序事项以及放弃权利的后果进行了提示。孙景利明知其对拍卖标的享有优先购买权，但在该院处置案涉房屋及土地过程中，未向该院主张优先购买权并参与竞买。对孙景利的该项异议不予支持。其三，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条、第二十四条规定当事人、利害关系人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等有异议的，应当在收到报告后五日内提出。未在上述规定的期限内提出异议的，人民法院不予受理。本案中，孙景利于2019年12月20日收到评估报告，其于同年30日向该院申请执行异议立案，已超过上述法定期限，而且不符合上述法律规定对评估结果的异议程序，不予审查。另外，本案系在定向询价、网络询价没有结果的情况下，委托相关机构对案涉房屋及其所占土地进行评估。孙景利主张案涉房屋未经定向询价、网络询价即直接评估没有事实依据。孙景利还主张该院在评估委托时未按《人民法院委托评估工作规范》的规定列明房产的合法来源信息等材料，公示信息不完整、不透明、不合法。经核实，涉案评估标的已办理产权登记，房产的合法来源信息等材料不属于《人民法院委托评估工作规范》规定的房屋和土地未办理权属登记的房地产类评估所必须提供的材料。孙景利该异议主张，不予支持。关于本案是否符合重新评估的条件问题。涉案拍卖标的评估价为5079862元，该院拍卖公告中载明拍卖标的起拍价为3556000元，该拍卖标的起拍价并未低于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条所规定的评估价的百分之七十。本案亦不具备《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条所规定的重新评估的法定情形，且拟拍卖财产的最终市场价值，需在拍卖程序中通过市场竞价形成，并非由估价所决定。实际上，涉案拍卖标的已以6225000元拍卖成交，成交价格远高于评估价。因此，孙景利的该项异议请求亦不予支持。另外，本案亦不具备中止执行的法定事由。综上，孙景利主张该院送达评估报告违反法定程序，评估价格偏低，请求对案涉别墅进行重新评估，中止执行（2018）桂05执恢54号案理由不成立，不予支持。遂裁定驳回孙景利的异议请求。 孙景利不服向本院申请复议称，一、北海中院对案涉别墅评估、拍卖程序违法。1.北海中院2019年初已经收到案涉别墅的评估报告，却在2019年12月20日送达申请人，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十一条第一款“人民法院收到定向询价、网络询价、委托评估、说明补正等报告后，应当在三日内发送给当事人及利害关系人。”违反法定程序，损害其合法权利;2.按照《人民法院委托评估工作规范》规定，案涉别墅的公示公告并未列举房产的合法来源证明，包括房地产买卖合同、继承证明（公证书、判决或调解等）、相关批文、契税发票、测绘成果等。北海中院未按规定在附件中列明调取、提供委托评估必须调取、提供的材料，也没有在评估委托书中注明，拍卖公示信息不完整、不透明、不合法。二、北海中院未向异议人送达案涉别墅优先购买权的通知，亦未在拍卖公告中公示申请人的优先购买权主体、权利信息等行为，不仅程序违法，损害其作为优先购买权人以及竞买人的合法权益。三、案涉别墅市场价目前均在13500元/㎡至17000元/㎡之间，正意价格评估集团有限公司未按照《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》操作，作出的房地产价格评估意见书（国正价桂估字【2019】25-21号）严重失实。四、案涉别墅的拍卖价格明显过低。本案评估价为5079862元，北海中院以3556000元作为起拍价，低于市值12000元/㎡至14000元/㎡的70%，损害申请人的合法权益。请求撤销北海中院（2020）桂05执异14号执行裁定，中止对（2018）桂05执恢54号案的执行，重新对案涉别墅进行评估。 申请执行人苗永超、被执行人蔡晓桔未提交答辩意见。 本院对北海中院查明的事实予以确认。 本院认为，归纳本案焦点问题为：北海中院执行案涉别墅程序是否违法？ 一、关于案涉别墅评估、送达程序是否违法问题。根据北海中院查明的事实，该院第二次恢复本案执行后，为确定案涉别墅的拍卖价格，在向国家税务总局北海市海城区税务局关于询价的复函记载询价不能的情况下，于2019年1月3日委托正意评估公司对案涉别墅进行评估。根据异议人孙景利提供的正意评估公司价格评估机构资质登记书记载，该公司系从事资产评估、财产分割等价格评估资质的企业，国正价桂估【2019】25-21号评估报告有两位执业估价鉴证师加盖执业印章。这表明，孙景利对评估机构和评估人员的评估资质并无异议，其主张评估程序违法，却没有提供证据证实。国正价桂估【2019】25-21号评估报告于2019年1月30日作出，北海中院在2019年12月20日将评估结果告知书及国正价桂估【2019】25-21号评估报告送达孙景利，虽存在迟延送达瑕疵，但因孙景利在收到评估报告后，亦未在规定的时间内提出异议。且评估价格仅是作为司法拍卖程序的辅助手段，案涉房屋的价值最终仍应回归到市场竞价中检验。从本案拍卖结果看，案涉别墅最终以6225000元拍卖成交，高于评估价格。故孙景利以评估报告对案涉别墅评估价格低于市场价值，损害其程序利益的理由不成立，本院不予支持。二、关于案涉别墅拍卖程序是否违法问题。 2019年12月19日北海中院恢复本案执行，并先后作出（2018）桂05执恢54号拍卖通知书、拍卖公告、拍卖须知，其中，拍卖通知记载该院定于2020年1月21日至1月22日拍卖案涉别墅，提醒包括孙景利在内的当事人及时登陆相关网站予以关注，同时拍卖公告、拍卖须知，载明涉案拍卖标的为夫妻共同财产，对优先购买权人参与竞拍的程序事项以及放弃权利的后果进行了提示。从查明的事实看，早在北海中院2017年6月14日第一次恢复执行后，该院以（2017）桂05执恢56号执行裁定拍卖案涉别墅时，孙景利曾于2017年6月26日以案外人身份，主张该别墅为夫妻共同财产，请求终止执行而提出执行异议，以及之后的执行异议之诉。2018年9月10日，北海中院第二次恢复执行并作出（2018）桂05执恢54号拍卖通知，2019年12月20日孙景利又以利害关系人的身份，要求重新评估并中止执行本案。虽然北海中院未依法及时向孙景利送达拍卖通知和优先购买权人通知书存在瑕疵，但是北海中院（2018）桂05执恢54号拍卖通知书确定拍卖的网站及时间，拍卖公告、拍卖须知对优先购买权人参与竞买的权利义务等事宜进行了明确提示。孙景利在上述两次提出异议期间均知晓北海中院已在筹备拍卖案涉别墅，且通过诉讼，本院（2018）桂民终217号民事判决已确认案涉别墅为其与蔡晓桔的夫妻共同财产。对于家庭大宗财产即将面临处置，作为夫妻一方的被执行人蔡晓桔，经查已于2020年1月10日签收北海中院的拍卖通知书，蔡晓桔知晓拍卖时间，可以认为孙景利也知晓拍卖时间，孙景利在案涉别墅开拍前既未报名参加竞拍，也未向北海中院主张优先购买权利，其怠于行使优先购买权的后果是显然的。 关于北海中院对案涉别墅拍卖公告是否存在瑕疵问题。拍卖公告对案涉别墅的权属依据、位置、权属共有人、别墅的楼层、面积等等进行了公示，同时对被拍卖别墅设定抵押信息、尚欠物业管理费等查明的瑕疵进行了如实披露，北海中院对拍卖标的现状公示信息真实，程序合法。该院以评估价5079862元作为参考，在5079862元的基础上下调30%后以3556000元作为起拍价，并未违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款所规定的起拍价由人民法院参照评估价确定……起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。案涉别墅经过数十轮竞价，最终以6225000元拍卖成交，拍卖竞价程序合法。 综上，北海中院对案涉别墅评估送达环节、拍卖环节虽存在瑕疵，但并不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定撤销拍卖的情形。从拍卖结果看，拍卖成交价格高于评估价格，也不存在损害孙景利的事实，其复议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回孙景利的复议申请，维持北海市中级人民法院（2020）桂05执异14号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 杨家杰 审 判 员 易凤英 审 判 员 阮传华 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 邓 波 书 记 员 梁芸瑕