广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异141号 案外人：张健文，男，汉族，1989年7月22日出生，住广东省信宜市。 委托代理人：朱朝记，广东粤高律师事务所律师。 保全申请人（原告）：龙元建设集团股份有限公司,住所地浙江省象山县。 法定代表人：赖振元。 委托代理人：陈华保，广东洋三律师事务所律师。 委托代理人：周观燕，广东洋三律师事务所实习律师。 保全被申请人（被告）：佛山颐盛房地产有限责任公司,住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：张军。 本院在审理龙元建设集团股份有限公司（以下简称龙元建设公司）与佛山颐盛房地产有限责任公司（以下简称颐盛房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，根据龙元建设公司的财产保全申请作出（2019）粤06民初196号民事裁定书，并依据该裁定查封颐盛房地产公司名下位于广东省佛山市南海区西樵镇崇民路3号三盛颐景园地下车库*****号小汽车位（以下简称涉案车位）。案外人张健文为此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月22日公开进行听证，案外人张健文的委托代理人朱朝记、保全申请人龙元建设公司的委托代理人陈华保、周观燕到庭参加听证，保全被申请人颐盛房地产公司经本院依法通知未到庭参加听证。本案现已审理终结。 案外人张健文向本院提起异议，请求解除对涉案车位的查封措施。事实和理由： 一、案外人与颐盛房地产公司双方的车位买卖合同履行情况具体如下： 案外人于2019年5月7日以178000元的价格向颐盛房地产公司购买涉案车位。当日案外人支付合同定金10000元。案外人于2019年5月7日、5月31日分两笔付清了合同尾款168000元。其后颐盛房地产公司去办理了抵押权涂销手续，然后双方于2019年9月20日正式签订《商品房买卖合同（现售）》。颐盛房地产公司的车位委托管理人物业公司于2019年5月31日为案外人办理了涉案车位停车卡，并将涉案车位移交给案外人使用。案外人自当日起正式使用涉案车位，涉案车位自该日起由案外人合法占有。案外人于2019年5月31日已经向颐盛房地产公司支付了200元办证费，办证手续交由颐盛房地产公司负责。颐盛房地产公司委托中介办证机构于2019年8月8日已经开始收集办证资料，并于2019年12月26日向办证中心申报批量办证。案外人于2019年11月20日支付了车位维修基金1780元，于2019年11月21日支付了车位契税、印花税5130.21元。颐盛房地产公司于2019年10月29日与案外人办理涉案的收车位手续。涉案车位于2019年12月6日办理了商品房买卖合同登记备案。案外人于2020年1月10日支付了2019年12月31日至2021年12月30日的维保费900元及2020年1月份车位物业管理费156.77元。案外人此后每月按时支付车位物业管理费。涉案车位自2019年5月31日起至起诉之日，案外人一直正常使用。 二、龙元建设公司对涉案车位采取查封措施，违反了法律的规定，法院应立即停止对涉案车位的执行，解除查封。案外人于2020年3月17日收到颐盛房地产公司房产销售通知，才知道涉案车位于2019年12月6日被法院查封了。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人认为，涉案车位于2019年12月6日被法院查封。涉案车位完全符合上述司法解释第二十八条的规定，理由如下：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；涉案车位于2019年9月20日正式签订《商品房买卖合同（现售）》。2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；涉案车位自2019年5月31日起至起诉之日，一直由案外人正常使用；颐盛房地产公司于2019年10月29日与案外人办理涉案车位的收车位手续。3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；案外人在2019年11月21日前已经支付了涉案车位所涉及的全部款项及费用。4.非因买受人自身原因未办理过户登记；案外人于2019年5月31日已经向颐盛房地产公司支付了200元办证费，办证手续交由颐盛房地产公司负责，颐盛房地产公司委托中介办证机构于2019年8月8日已经开始收集办证资料，并于2019年12月26日向办证中心申报批量办证。 综上，涉案车位完全符合上述司法解释第二十八条规定的四种排除执行的情形。案外人特向法院提出执行异议，保护案外人的合法权益，立即停止对案外人购买涉案车位的执行并解除对涉案车位的查封措施。 保全申请人龙元建设公司答辩称，一、本案不应适用执行异议程序审查而适用执行异议之诉程序予以审查。保全申请人提出保全是基于与颐盛房地产公司的建设工程施工合同，在起诉中主张工程款的优先权，对标的物主张实体权利，即对工程款的优先受偿权。案外人异议不但排除保全措施也排除了保全申请人的实体权利。二、即使本案按照执行异议程序审查，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而不是第二十八条的规定，上述司法解释第二十九条规定的是不动产登记在房地产开发企业名下，而本案中被查封的车位登记在颐盛房地产公司的名下，故应当适用第二十九条的规定。案外人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议要符合以下三个条件：1.不动产满足的条件是用于居住，而涉案车位是用来停车，是为了方便生活并不是为了居住；2.从案外人目前的举证来看，未举证在佛山没有其他房屋；3.案外人未提交购房款的支付转账记录，不符合上述司法解释第二十九条规定的已经支付购房款超过合同约定总价的百分之五十的规定。 案外人张健文在异议期间向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》（现售），拟证明涉案车位于2019年9月20日正式签订《商品房买卖合同》（现售），在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 2.广东增值税普通发票、收据、收款收据、现金交款单、住宅专项维修资金登记簿、税收完税证明，拟证明案外人在2019年11月21日前已经支付了涉案车位所涉及的全部款项及费用。 3.商品房买卖合同登记备案证明,拟证明涉案车位于2019年12月6日前已经办理登记备案手续。 4.资料明细表、批量受理信息清单（复印件）、行政服务中心批量项目办理表（复印件），拟证明案外人支付的费用包含了200元办证费，办证手续交由颐盛房地产公司负责。非案外人自身原因未办理过户登记。 5.聊天记录（复印件）、办卡资料（复印件）、停车卡、车位照片（复印件）、收车位通知书、房屋交接表、物业费发票及支付凭证，拟证明：颐盛房地产公司自2019年5月31日开始办理了停车卡，并将涉案车位移交给案外人使用。颐盛房地产公司于2019年10月29日与案外人办理了收车位手续。涉案车位在被查封前一直由案外人实际使用和合法占有。自合同约定交付日起，案外人就开始持续支付涉案车位的物业费。 6.佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果，拟证明案外人知道涉案车位被查封后，马上向法院提出执行异议申请。 经质证，保全申请人龙元建设公司对案外人张健文提交的证据发表以下质证意见：对证据的“三性”均不予确认，若案外人与颐盛房地产公司之间存在真实的买卖合同，案外人应有转账凭证，不排除案外人与颐盛房地产公司存在串通进行虚假买卖。因为颐盛房地产公司在佛山地区所涉执行债务有3亿多，也有抵押的房产，拖欠保全申请人的债务超过5000万，颐盛房地产公司是资不抵债的状况，不排除案外人与颐盛房地产公司串通套取颐盛房地产公司资产的可能。 经审查，本院对案外人提交的证据的真实性予以确认。 保全申请人龙元建设公司在异议期间向本院提交证据有：1.受理通知书，拟证明（2019）粤06民初196号案的立案受理情况；2.民事起诉状，拟证明保全申请人对涉案工程款享有优先权；3.不动产登记查询结果，拟证明涉案车位登记在颐盛房地产公司名下。 经质证，案外人张健文对保全申请人龙元建设公司提交的证据发表以下质证意见：对证据“三性”由法院审查。起诉状原件跟复印件不一致，多个法人签名。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题规定》第二十八条，审查的时间节点应为人民法院查封的时间，保全申请人起诉时间虽是在10月份，但查封时间是12月6日，一切的证据事实应围绕12月6日进行质证和查实。 经审查，本院对保全申请人龙元建设公司提交证据的真实性予以确认。 保全被申请人颐盛房地产公司在异议期间未提交答辩意见，亦未向本院提交证据。 本院经审理查明，关于龙元建设公司与颐盛房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院以（2019）粤06民初196号立案审理。在该案审理过程中，龙元建设公司于2019年11月4日向本院申请财产保全，本院经审查，于2019年11月8日作出（2019）粤06民初196号民事裁定书，裁定冻结被申请人颐盛房地产公司银行账户存款人民币65737460.5元或查封、扣押其相应价值财产，并于2019年12月10日作出（2019）粤06执保306号保全期限通知书及相应查封清单，依法查封颐盛房地产公司所有的位于佛山市南海区西樵镇崇民路3号三盛颐景园地下库包含涉案车位在内的车位一批，查封期限为三年，从2019年12月6日至2022年12月5日。案外人张健文遂向本院提起本案异议。 另查明，案外人张健文（买受人）与保全被申请人颐盛房地产公司（出卖人）于2019年9月20日签订合同编号为20190920006***《商品房买卖合同（现售）》，主要约定案外人张健文向颐盛房地产公司购买涉案车位，涉案车位的总价为178000元；付款方式为一次性付款，在2019年9月20日前支付全部房价款等。2019年5月7日，颐盛房地产公司出具编号为5896505号收据载明，收到张健文购涉案车位的定金10000元；同日，颐盛房地产公司出具编号为5896506号收据载明，收到张健文购涉案车位款20000元；2019年5月31日，颐盛房地产公司出具编号为5895761号收据载明，收到张健文购涉案车位款148000元。颐盛房地产公司于2019年10月23日出具广东增值税普通发票，显示购买方：张健文，销售方：颐盛房地产公司；货物或应税劳务、服务名称：不动产车位；单位：㎡；数量：32.34；单价：5241.9236093；金额：169523.81；税率：5%；税额：8476.19；价税合计：178000元。备注：不动产项目名称三盛颐景园，不动产项目编号2019092000P***，不动产楼牌号为涉案车位。2019年11月20日，案外人张健文缴纳了涉案车位的专项维修基金1780元。国家税务总局佛山市南海区税务局西樵税务分局于2019年11月21日出具的税收完税证明，显示张健文缴纳涉案车位印花税44.5元，契税5085.71元，合计5130.21元；2019年10月9日，颐盛房地产公司向案外人出具的三盛颐景园交付通知书上显示，通知案外人在2019年10月30前办理涉案车位的交付手续。2019年10月29日案外人张健文在房屋（涉案车位）交接表上签名并按手印确认收取车库门匙1条、IC卡2张。佛山市南海区房产交易所出具的备案证明显示，关于购买涉案车位的《商品房买卖合同》办理备案登记的时间是2019年12月6日。 本院认为，本案争议的焦点为案外人张健文对涉案车位是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述法律规定，案外人张健文若能举证证明其异议符合上述法律规定的情形，则可以排除本院对涉案车位的保全执行。 首先，关于涉案车位的买卖合同的订立情况。本案中，本院于2019年12月6日查封涉案车位，案外人张健文与颐盛房地产公司签订关于购买涉案车位的《商品房买卖合同（现售）》时间是2019年9月20日，早于车位被查封之日，且该《商品房买卖合同（现售）》已经过房管部门的备案登记。其次，关于涉案车位价款的支付情况。案外人向本院提交收据、税收完税证明、增值税发票等予以证明其支付了购买车位的全部价款。案外人虽未提供支付凭证，但根据颐盛房地产公司出具的收据、增值税发票及税务机关出具的税收完税证明，本院认定案外人张健文已向颐盛房地产公司支付了购买涉案车位的全部价款178000元。再次，关于涉案车位的实际占有情况。案外人张健文向本院提供的聊天记录证明其已于2019年5月31日开始使用涉案车位，并提交房屋交接表予以证明在2019年10月29日与颐盛房地产公司办理了涉案车位的收车位手续。故本院认定案外人张健文在涉案车位被查封之前已合法占有。最后，关于涉案车位未能办理过户登记问题。案外人张健文向颐盛房地产公司支付车位款后，已向颐盛房地产公司申请办理涉案车位的产权变更登记，并于2019年11月21日已向税务机关缴纳涉案车位印花税、契税等，因涉案车位于2019年12月6日被本院依法查封导致未能办理过户登记，故非因案外人张健文自身原因未办理过户登记。 综上，案外人张健文对涉案车位享有的权利足以排除本院对涉案车位的保全执行，本院应当中止对涉案车位的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对佛山颐盛房地产有限责任公司名下位于广东省佛山市南海区西樵镇崇民路3号三盛颐景园地下车库*****号小汽车位的保全执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陈       湛 审判员 冼富元审判员尹小娜 二〇二〇年五月二十五日 法官助理秦志律 书记员陈维欣