山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初264号原告（反诉被告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，该公司董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，济南源浩置业有限公司员工，住济南市。被告（反诉原告）：李清华，女，1971年10月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：唐海勋，北京市京大（济南）律师事务所律师。济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）与李清华商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告源浩公司委托诉讼代理人荣艳晶、被告李清华及其委托诉讼代理人唐海勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源浩公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令在被告已付房款中扣除50%即319038元作为违约金；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月25日，源浩公司与李清华签订《济南市商品房买卖合同》，被告购买济南恒大滨河左岸南-7地块项目（三期）5号楼2-703号房屋，房屋总价款2093587元。合同附件五补充协议第三条约定被告按照分期付款方式分五期付清房款。被告于2017年12月25日支付首期房款314038元（含定金2万元），于2018年5月20日、2018年5月21日支付了分期款314038元，剩余应于2018年12月17日支付的第三期分期款418717元及应于2019年6月17日支付的第四期分期款418717元，经原告催告后至今未能交付，故源浩公司提出如上诉请。李清华辩称，一、原告未将被告所购买的房屋进行网签备案，被告应以合同法第67条规定拒绝支付后期购房款，是属于履行抗辩权不构成违约；二、购房合同中约定的违约金高于原告的实际损失，应依法进行调整；三、原告不依法审核被告的限购资格，不办理网签备案，而要求被告支付剩余的购房款，主观上具有非法占有他人财产的故意，客观上具有非法占有他人财产的事实，涉嫌诈骗，被告保留对原告的权利。李清华向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》；2.判令被反诉人返还购房款628076元；3.判令被反诉人支付购房款利息；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。在诉讼过程中，李清华明确其反诉请求为：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》；2.判令被反诉人返还购房款628076元；3、判令被反诉人支付购房款利息（以314038元为基数，自2017年12月25日起至2020年3月5日止，按中国人民银行同期贷款利率计算（41347.81元）；以314038元为基数，自2018年5月20日起至2020年3月5日止，按中国人民银行同期贷款利率计算（30618.61元））；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年12月25日签订了《商品房买卖合同》，购买了济南恒大滨河左岸南-7地块项目（三期）5号楼2-703号房屋，反诉人分别于2017年12月25日、2018年5月20日支付两期购房款后，才得知济南市限购政策，由于反诉人名下已有三套住房，不符合购房条件，双方签订的合同将不能正常履行，无法实现合同目的。合同签订前，被反诉人为了牟取不正当利益，未主动向反诉人告知济南市住房限购政策，没有核验反诉人的户籍证明、婚姻证明等材料，致使反诉人所购买的房屋不能网签，不能过户，给反诉人造成了巨大的经济损失，反诉人多次要求被反诉人退还购房款，但被反诉人拒绝返还，为维护自己的合法权益，特提起反诉。济南源浩公司对李清华提出的反诉请求答辩认为，第一，2016年10月2日发布的《济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》；2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，通知主要内容为：本市户籍家庭限购**住房；非本市户籍家庭在我市限购**住房；2017年1月17日，济南市城乡建设委员会发布《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》；2017年4月19日，济南市人民政府办公厅又发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》；政府每一次发布的房产调控政策都是向全社会公开的信息，公众可通过各种媒介渠道查询相关内容。同时，近年来各地政府频频出台房市调控政策，故购房者对当下的限购政策应有清楚地认识和把握。本案中，反诉原告于2017年12月25日签订商品房买卖合同，晚于2016年10月实施的限购政策，反诉原告在此期间完全可以通过各种渠道知晓、理解济南市限购政策的相关内容并在签订合同前比照新政予以慎重考量，然而反诉原告未在履行谨慎审查义务的情况下即与反诉被告签约，之后又以不了解住房限购政策，反诉被告刻意隐瞒该政策为由不履行合同义务，显然属于违约，应当承担违约责任。第二，公民个人是否具有购房资格，应当由自己进行审查，他人没有义务告知或审核其是否有购房资格，反诉被告无义务和责任对其购房资格和购买能力进行审核。且根据济南市的房查政策，应由反诉原告向反诉被告提供户籍证明、婚姻证明等房查资料，而后由反诉被告持相关资料到济南市房管局进行房查，但反诉原告自始便不配合，拒不提供相关房查资料，导致反诉被告无法核查其购房资格。第三，反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同，并不会因限购政策导致必然无法继续履行。双方签订的商品房买卖合同中，约定的付款方式为分期付款，并非按揭付款，分期付款并不必然需要网签备案。且反诉原告购买涉案房屋初衷为投资房产，欲找到合适的买家便转让出去，并非自用，后因未找到合适买家且房价回落，反诉原告便不再支付购房款，构成违约。综上，反诉原告明知自身不符合限购政策，仍与反诉原告签订商品房买卖合同，对于合同无法继续履行的原因在于反诉原告，其应当承担违约责任。根据《民法通则》第115条和《合同法》第97条规定，反诉被告有权要求赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年12月25日，源浩公司与李清华签订《济南市商品房买卖合同》，约定李清华购买济南恒大滨河左岸南-7地块项目（三期）5号楼2-703号房屋，房屋总价款2093587元。合同附件五补充协议第三条约定李清华按照分期付款方式分五期付清房款。李清华于2017年12月25日支付首期房款314038元（含定金2万元），于2018年5月20日支付了25万元、2018年5月21日支付了74038元，剩余应于2018年12月17日支付的第三期分期款418717元及应于2019年6月17日支付的第四期分期款418717元，经原告催告后，迄今未支付。另查明，李清华与源浩公司就涉案商品房签订的《济南市商品房买卖合同》未进行网签备案手续。李清华名下登记有济南辖区三套房产，登记时间分别为：2015年11月30日、2016年6月21日、2017年1月22日。本院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。庭审中，双方当事人均同意当庭解除于2017年12月25日签订《济南市商品房买卖合同》，本院予以确认。李清华未能按照合同约定支付房款，构成违约，应承担违约责任。关于解除合同的原因，李清华辩称，自己分别于2017年12月25日、2018年5月20日支付两期购房款后，才得知济南市限购政策，由于反诉人名下已有三套住房，不符合购房条件，双方签订的合同将不能正常履行，无法实现合同目的。本院认为，自2016年10月2日起，济南市相关部门陆续发布相关限购文件，李清华可通过各种媒介渠道查询相关内容，故李清华在签订案涉合同时应当知悉限购政策，且其在合同履行期届满之前，可通过其他途径使得自己具备履行合同的能力（如将名下两套房产转卖），而济南源浩公司未核验李清华相关购房材料，在明知其可能不符合限购政策的前提下，依然与其签订合同。案涉合同未能进行网签备案手续，双方对此均应承担相应的责任。关于逾期付款违约金，合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。源浩公司要求李清华按照合同约定，判令被告所付款项的50%即319038元作为违约金不予退还，结合当事人过错程度、违约时间及违约成本等，该违约金标准过高，应予调整，本院酌定李清华支付济南源浩公司违约金2万元，对于济南源浩公司要求判令李清华所付款项扣除50%即319038元作为违约金不予退还的诉讼请求，超出部分，本院不予支持。对于李清华要求济南源浩公司返还购房款628076元的诉请，本院予以支持；对于李清华请求判令济南源浩公司支付购房款相应利息的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除济南源浩置业有限公司与李清华于2017年12月25日签订《济南市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）李清华于本判决生效之日起10日内向原告(反诉被告)济南源浩置业有限公司支付违约金2万元；三、原告(反诉被告)济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）李清华返还购房款628076元；四、驳回原告(反诉被告)济南源浩置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李清华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6086元，由济南源浩置业有限公司负担5786元，由李清华负担300元；反诉受理费减半收取5400元，由李清华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王淑娟二〇二〇年五月七日书记员  肖 泽