海南省琼海市人民法院   民事判决书   （2020）琼9002民初522号   原告：刘某，女，1968年3月16日出生，汉族，住所地为文昌市，现住琼海市。   委托诉讼代理人：颜某，山东国杰（琼海）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某，山东国杰（琼海）律师事务所律师。   被告：琼海新天实业开发有限公司，住所地为琼海市嘉积镇兴海中路新天嘉博园**商铺楼。   法定代表人：李某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：黄某1，北京盈科（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄某2，北京盈科（海口）律师事务所实习律师。   原告刘某与被告琼海新天实业开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人颜某、张某，被告琼海新天实业开发有限公司（以下简称新天公司）的委托诉讼代理人黄某1、黄某2到庭参加诉讼。经批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。   原告刘某向本院提出诉讼请求：判令被告新天公司向原告支付迟延交房违约金38378.34元。事实和理由：2017年4月20日，原告刘某与被告签订了《琼海市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇文坡居委会地号为5-(1)-220地块的万泉河经典××栋房，房产总价款为761484元，被告应在2018年3月30日前将合同项下房产交付原告使用。合同第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任的第2点约定“逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金”。上述合同签订后，原告依约付清了房款，但被告直到2018年8月3日才将该房产交付原告使用。原告认为，被告迟延交房已构成违约，应承担相应的违约责任。合同是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。被告应按合同约定按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之四(即每日304.59元)的违约金，支付迟延交房违约金共计38378.34元(自2018年3月30日起至2018年8月3日止共计126天）。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。   被告新天公司答辩称,一、对于原告主张延期交房的事实，被告享有约定的免责事由，不承担违约责任。根据原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》附件七补充协议第八条明确约定了有关出卖人延期交房可予免责的几种情形，而本案中涉案商品房逾期交付，确系以下几方面造成，应当予以免责。具体包括：1.根据被告提交的琼海市气象局国家基本站的气象资料和监理日记共同证明，涉案工程在2016年至2018年因天气原因导致无法正常施工的天数共计95.5天，由此造成的工期延误应当予以免责；2.根据琼海市各政府部门签发的防范台风的工作通知和监理日记共同证明，涉案工程因台风导致无法正常施工的天数共计7天，由此造成的工期延误应当予以免责；3.根据琼海市建设局《关于做好服务保障博鳌亚洲论坛2018年年会建筑工地环境卫生综合整治工作的通知》，该政府行为导致工程停工时间从2018年4月2日至4月11日，造成工期延误共计10天，由此造成的工期延误应当予以免责；4.根据被告提交的监理日记显示因工程停电导致涉案工程无法施工共计1天，应当予以免责；5.根据琼海市规划建设局《停工通知》，该政府行为导致工程停工时间从2017年6月25日至26日，造成工期延误共计2天；6.根据被告提交的监理日记显示因法定节假日停工共计17天，应当予以免责。综上，涉案工程共有132.5天的情况符合原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》附件七补充协议第八条约定的免责情形，被告虽于2018年7月28日交房，晚于合同约定的交房日期，但被告确符合约定免责的事由，因此被告不应承担任何违约责任。二、原告主张的违约金数额过分高于其实际损失，应当予以减少。如前所述，涉案房屋延期交房部分期间确系自然原因、政府原因造成，被告不应承担该期间逾期交房的违约责任。退一步说，如被告应当承担违约责任，但违约责任的标准和数额存在过高情形，不符合相关法律的规定，应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金是弥补因违约造成的非违约方的实际损失。而本案中，原告购买房产的目的在于居住或出租，原告未提交任何证据证明其因被告逾期交房而造成其相应损失，且即使原告存在相应损失的，其诉求的违约金为已付房款的日万分之四，远超实际损失，亦远超同地段同类商品房的租金价格。被告认为，本案违约金标准，应以上述法律为依据，以原告的实际损失为基础，根据公平原则，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金比例进行下调。如果法院认为被告应当承担支付违约金的责任，违约金应按已付房款的日万分之一支付。综上所述，原告的诉讼请求应依法不予支持，请法院依法作出公正裁判。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了如下证据：1.《琼海市商品房买卖合同》，2.发票（2张）、收据（5张），3.《收楼须知》《延期交付房屋通知书》《告知书》《住房质量保证书》《万泉河经典前期物业管理服务协议》。被告提交了如下证据:1.《琼海市规划建设局停工通知》复印件,2.《2017年9月-10月台风路径图》复印件，3.《海南省住房和城乡建设厅办公室关于做好防范台风“卡努”工作的紧急通知》复印件，4.《琼海市建设局关于做好服务保障博鳌亚洲论坛2018年年会建筑工地环境卫生综合整治工作的通知》复印件，5.《2018年6月台风路径图》《2018年7月台风路径图》，6.《晴雨表》复印件，7.《监理日记》复印件，8.《延期交付房屋通知书》，9.《房屋交付通知书》，10.送达凭证。原、被告提供的以上证据，对方对证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院均予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系从事房地产开发、旅游业等行业的企业法人。2017年4月20日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇文坡居委会“万泉河经典”3幢1单元13层1303室，建筑面积85.56平方米，房价款为761484元，付款方式为公积金贷款。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2018年3月30日前将合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。第十一条约定，出卖人未能按合同约定的期限交房，1.逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之四支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。合同附件七补充协议第八条约定，甲、乙双方同意如遇下述任何一种或多种情况时，该合同第八条规定的房屋交付期限将按该情况实际发生天数顺延和（或）免除其他责任，因下述原因导致甲方逾期交付房屋的，甲方可免除责任：（1）不可预见、不可避免和不可克服的自然灾害和社会事件；（2）为遵守、配合国家的法律法规、政策而导致的征归国有、停工、延误；（3）行政管理机关、部门，市政单位的工作拖延，但因甲方过失或故意造成延迟的除外；（4）因天气原因导致无法正常施工的。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款761484元。2018年3月1日，被告向原告发出《延期交付房屋通知书》，告知原告涉案房屋在施工过程中，因下雨、停电、台风等不可抗力因素，博鳌亚洲论坛会议期间，琼海市创建卫生城市、文明城市期间政府指令停工因素等影响了项目的施工进度和竣工日期，涉案房屋将延期交付，预计延迟到2018年6月30日，具体交付日期以正式房屋交付通知书为准。被告与原告于2018年8月5日办理交付房屋手续。为此，原告于2020年1月16日向本院提起民事诉讼。   另查明，2017年6月23日琼海市规划建设局发布《停工通知》，为迎接国家卫生城市技术评估，要求嘉积城区在建建筑工地在2017年6月24日下午5点至6月28日上午12点停止施工。2017年10月13日，海南省住房和城乡建设厅办公室发布《关于做好防范台风“卡努”工作的紧急通知》（琼建办函〔2017〕20号），受台风影响14-16日我省将有一次强风雨过程，要求做好全省住建系统台风防范及汛期安全工作，台风期间全面暂停施工。2018年3月9日，琼海市建设局发布《关于做好服务保障博鳌亚洲论坛2018年年会建筑工地环境卫生综合整治工作的通知》（海建函〔2018〕76号），要求全市在建建筑工地4月2日至4月11日停工。根据琼海市气象台出具的降水日资料及台风路径图等资料，2017年4月20日至2018年8月3日期间，琼海市大雨以上（包括大雨、暴雨、大暴雨、特大暴雨，降水量为25毫米以上）天数为31天，琼海市受四个台风“杜苏芮”“卡努”“艾云尼”“山神”影响天数共计9天（其中2天降水量为大雨以上）。庭审中原告亦认可被告因受大雨以上恶劣天气影响可停工。根据以上情况并结合第三方制作的监理日记统计，涉案房屋工程因政府部门关于卫生工作要求停工3.5天、为保障亚洲论坛2018年年会停工10天，因受大雨以上天气及台风等恶劣天气影响停工30.5天（其中部分日期大雨以上天气但监理日记记载当天仅半天因天气影响不能施工的统计为0.5天），共计44天。   本院认为，本案系因商品房预售合同引起的民事纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约情形，应否向原告支付迟延交房违约金；二、原告主张的违约金是否过高，应否减少。   关于第一个争议焦点。原告主张被告迟延交房126天，已构成违约，应支付迟延交房违约金；被告则以涉案房屋工程共有132.5天的情况符合购房合同补充协议约定的免责情形为由抗辩，认为被告不应承担违约责任。本案中，原告已全额支付房屋价款761484元,按合同约定，被告应在2018年3月30日前交付房屋给原告。根据查明的事实，涉案房屋工程因政府部门关于卫生工作要求停工3.5天，为保障亚洲论坛2018年年会停工10天，因受大雨以上天气及台风等恶劣天气影响停工30.5天，共计44天。上述情况属于购房合同附件七合同补充协议第八条约定的因政府部门工作、恶劣天气等不可抗力导致逾期交房而免除出卖人责任的情形，故按该情形应将被告交房日期顺延44天。被告主张的其他免责的事由不属于不可抗力的范畴，本院不予采纳。自合同约定的交房日期顺延44天后，被告应在2018年5月13日前向原告交付房屋，而被告实际于2018年8月5日向原告交付房屋，共计逾期82天，故其行为已构成违约，应承担违约责任，向原告支付迟延交房违约金。   关于第二个争议焦点。原告请求被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之四的违约金，共计应支付126天的迟延交房违约金38378.34元；被告则主张原告请求的违约金数额过高,应调整为按已付房款的日万分之一支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中,原告要求被告按照合同约定每日以已付房款的万分之四支付违约金，该违约金计算标准确实过高，应予调整。原告未提供证据证明因被告逾期交房的行为造成原告损失的具体数额，本院综合被告履行合同过错、原告因被告的违约行为可能造成的损失等情况,酌情将违约金计算标准调整为按已付房款的每日万分之二支付。被告应在2018年5月13日前向原告交付房屋，但其于2018年8月5日才向原告交付房屋，其应以购房款761484元为基数按每日万分之二支付自2018年5月13日起至2018年8月5日止期间（共计82天）的违约金12792.93元给原告。原告请求超出部分缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告琼海新天实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付迟延交房违约金12792.93元；   二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费760元，减半收取计380元，由原告刘某负担259元，被告琼海新天实业开发有限公司负担121元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 符小丽      二〇二〇年五月十八日   （法官助理 黄雪莹   书记员 王 凯   附：本案相关的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于适用   若干问题的解释(二)   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。