广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15374号原告：范业芬，女，1977年2月8日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冼凯燕，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海洁，北京市京师（中山）律师事务所律师助理。被告：黄佩玲，女，1991年9月15日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：陈奕帆，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈跃伟，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告范业芬与被告黄佩玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，被告黄佩玲提出管辖权异议，本院于2019年12月25日作出民事裁定书裁定驳回黄佩玲对本案管辖权提出的异议。本院依法适用普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告范业芬委托诉讼代理人冼凯燕、黄海洁，被告黄佩玲委托诉讼代理人陈奕帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范业芬向本院提出诉讼请求：1.黄佩玲向范业芬支付租金28000元；2、黄佩玲向范业芬支付水费、电费、电梯费、门卫费13641.26元；城镇土地使用税2316元；租赁税33063.33元；厂内线路费25000元；3、黄佩玲承担本案诉讼费。2020年4月2日，范业芬增加以下诉讼请求：黄佩玲向范业芬支付利息（其中以28000元为基数，自2019年8月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止；以74020.59元为基数，自2019年10月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。事实和理由：2017年4月27日，范业芬与黄佩玲签订《厂房租赁合同》，约定由黄佩玲承租范业芬名下位于中山市********厂房二层的物业，租赁期从2017年5月1日起至2020年4月30日止，每月租金为28000元，并且租赁期内产生的水电费、税费、环保费等相关费用全部由黄佩玲承担。在租赁期内，逾期缴纳房租超过30天且无故搬离厂房，黄佩玲的行为已违反《厂房租赁合同》第五条第10点约定，范业芬有权解除合同及没收按金84000元，至今，黄佩玲尚拖欠范业芬租金及相关费用高达102020.59元，因黄佩玲违反租赁合同的约定，提前搬离涉案厂房并且拒付租金的行为已构成违约，应承担违约责任赔偿范业芬的损失。范业芬多次催收无果，为维护其合法权益，特起诉至法院。被告黄佩玲辩称，1、其已足额缴纳租金，不存在欠付租金的情形。2017年4月27日，双方签订《厂房租赁合同》约定黄佩玲向范业芬承租中山市********厂房二层用作烘焙食品、包装、模具、仓储等经营使用，合同第二条约定，租赁期限从2017年5月1日起，自2017年5月15日计算租金，合同第三条约定月租金28000元，每月1-5日支付当月租金，黄佩玲向范业芬缴纳押金84000元。根据上述合同约定可知，双方约定月租金支付周期应为每月15日至次月15日，黄佩玲在每个支付周期开始时先行支付租金。因此，2019年6月15日至2019年7月15日的租金28000元，范业芬于2019年7月15日搬离涉案厂房时已足额付清租金，并未有拖欠；2、租赁合同于2019年7月15日解除，范业芬应退还黄佩玲租赁押金。黄佩玲在搬离涉案厂房前曾与范业芬协商双方的租赁合同于2019年7月15日提前解除，但未果。2019年7月15日黄佩玲搬离涉案厂房，不再继续租赁涉案厂房，双方的租赁合同应当自黄佩玲搬离之日，即2019年7月15日解除。合同解除时黄佩玲已足额支付租金，鉴于双方目前尚有部分款项未曾结清，黄佩玲同意该租赁押金可用于抵扣黄佩玲尚应支付的款项；3、黄佩玲无需承担城镇土地使用税、电梯费、门卫费及厂内线路费用。租赁合同第四条约定，租赁期内用水、用电、通信、工商、税务、劳务、垃圾、环保、治安、村管理及房屋租赁税由黄佩玲负担，黄佩玲无需承担城镇土地使用税、电梯费、门卫费。黄佩玲在使用和搬离厂房时，并未对厂房内的相关线路造成破坏，范业芬亦未举证证明黄佩玲有破坏线路的事实，因此无需承担相关费用。另，范业芬对其主张的上述费用的具体金额，并未提供证据予以证明，黄佩玲对范业芬主张的金额亦不认可。4、范业芬主张的水电费及租赁税，在起诉前并未与黄佩玲进行结算。黄佩玲在与范业芬协商提前解除合同时，曾提出与范业芬就相关款项进行结算，但未果。因此，在黄佩玲搬离时，尚未与范业芬结算6-7月的水费、电费及房屋租赁税，范业芬主张应支付相应款项黄佩玲并无异议，但应当对具体金额提供相应证据予以证明。5、范业芬主张的利息损失并非黄佩玲原因所致。黄佩玲已足额支付租金，无需承担城镇土地使用税、电梯费、门卫费、厂内线路费用。范业芬主张上述费用的利息损失不存在事实与法律依据。至于水电费及租赁税，黄佩玲曾与范业芬协商结算未果，之后范业芬也一直未与黄佩玲进行结算，故黄佩玲至今未与范业芬结算相应费用系范业芬原因，如有任何损失产生，应当由范业芬自行承担。综上，范业芬主张的水费、电费、租赁税的请求待查明具体金额后，黄佩玲愿意承担，可在按金中予以抵扣，多退少补，范业芬的其他诉讼请求无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年4月27日，范业芬（甲方，出租方）与黄佩玲（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》，范业芬将中山市***********厂房出租给黄佩玲，合同约定租期为2017年5月1日至2020年4月30日，租金为28000元/月，以上单价为已扣减缴纳房屋租赁、土地使用税及完一切税费，后实收金额。自2017年5月15日起计租，黄佩玲必须于每月1日至5日前将当月租金转入工商银行南头支行范业芬的账号，由范业芬开具收据给黄佩玲。合同约定黄佩玲支付押金84000元，在合同期满，黄佩玲没有任何违约的情况下，退还给黄佩玲。合同第四条对租赁期间的费用进行约定，在厂房租赁期间，所需用水、用电、通信、工商、税务、劳务、垃圾、环保、治安、村管理及甲方房屋租赁税等等费用黄佩玲负责缴纳，并由黄佩玲承担延期付款的违约责任。合同第五条第6点约定由范业芬安装50kw容量，厂房内的线路安装电气线路的维护和管理由黄佩玲负责。（1）黄佩玲在租赁期间内造成厂房的建筑结构和有关附属设施破坏，由黄佩玲负责维修，若无法修复，黄佩玲须赔偿范业芬经济损失。若由于建筑质量原因造成的损坏，则黄佩玲不承担责任…；第7点约定合同期满黄佩玲移交租赁物业给范业芬时，厂房及一切有关附属设施应完整、完好。租赁期满，黄佩玲除自行添置的生产设备、家电、家具等可自行搬迁外，其余的入墙装修、固定建筑及管道线路、线管、电线应全部无偿归范业芬所有；第10点约定黄佩玲有下列情形之一的，范业芬可解除合同并收回出租的全部物业，已收取的租赁按金不退回及厂房内一切成品、半成品及垃圾无条件归范业芬所有，黄佩玲按自动放弃，造成范业芬的损失由黄佩玲负责赔偿；（1）、擅自将承租的建筑转让、转借他人或调换使用；（2）、擅自拆改承租建筑物结构或改变承租建筑物用途；（3）、拖欠租金累计达30天……（8）、违反合同其他条款……上述《厂房租赁合同》的落款处甲方、乙方一栏分别由“范业芬”、“黄佩玲”签名并捺指模。上述合同签订后，范业芬交付厂房给黄佩玲，直至2019年7月16日范业芬收到黄佩玲的短信息称其已于2019年7月15日已搬离厂房。根据范业芬提交的其自制的2018年12月至2019年7月厂房水费、电费、门卫费及电梯维护费的统计表格显示：2018年12月至2019年7月水费、电费、门卫清洁费及电梯维护费合计分别为6998.03元、6378.36元、6558.03元、7184.04元、9010元、8940元、9255.25元、4386.01元，其中门卫清洁费按每月2000元计算，电梯维护费按480元每月计算，2019年6月水费117元（水费110元+公摊7元）、电费6658.25元（6486.05元+172.2元）；2019年7月水费53元（水费50元+公摊3元）、电费1853元（1700元+153元），即2019年6月至7月水费共计170元，电费共计8511.25元，庭审中对水费及电费的金额黄佩玲予以确认,同意按上述金额予以支付。另，范业芬提交借记卡历史明细清单显示，叶*娜通过其银行卡分别于2019年2月13日、3月12日、4月8日、5月21日、6月17日分别向范业芬尾号为9405的银行账户转账34378元、34558元、35184元、37010元、36940元，上述款项用于支付水电费。庭审中，黄佩玲认为合同约定2017年5月15日开始计算租金，每月1-5日支付租金，故其主张2019年6月17日支付的租金36940元为2019年6月16日至2019年7月15日期间的租金。范业芬则主张，因上月的水电费在次月交纳，往往在每月1-5日上月水电费尚未核算出来，为方便双方核算上月水电费与当月租金一起交纳，故当月租金一般会迟延交纳。2019年8月5日，范业芬委托广东昌联律师事务所向黄佩玲发出律师函，要求没收按金84000元，并要求其支付2019年7月份租金28000元、6月及7月水电费、门卫清洁费、电梯维护费合计13641元、拆除动力线路及照明产生的损失25000元，尚未缴纳的27个月的租赁税162540元，合计229181元，并要求解除双方签订的《厂房租赁合同》。2019年8月7日黄佩玲收到上述律师函。经多次追讨未果，范业芬诉至法院。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，范业芬与黄佩玲之间的房屋租赁合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守，本院予以认定。因双方对黄佩玲尚欠2019年6月至7月水费共计170元，电费共计8511.25元，合计8681.25元无异议，本院予以确认。本院认为,因黄佩玲逾期缴纳，范业芬主张黄佩玲支付自2019年10月31日起至清偿之日止的逾期付款利息损失，本院予以支持。首先，关于尚欠租金的问题。双方签订的租赁合同期限至2020年4月，黄佩玲在并未与范业芬达成一致意见的情况下擅自于2019年7月16日前搬离厂房，应属违约，范业芬可以没收押金，其享有合同解除权，其在合理的时间向黄佩玲寄送律师函要求解除合同，故在黄佩玲2019年8月7日收到律师函之日即为双方《厂房租赁合同》解除之日，故范业芬要求黄佩玲支付2019年7月份的租金并无不妥。黄佩玲主张2019年6月17日支付的租金36940元系支付2019年6月16日至2019年7月15日的租金，范业芬则认为上述租金系支付2019年6月份的租金，因水电核算未出故交纳租金的日期有所延迟。本院认为，合同约定每月1日至5日支付当月租金，且在支付租金后由范业芬开具收据，则黄佩玲应提交范业芬开具的上述期间的租金收据，或提交租赁期间所有租金支付记录用于证明租金已支付至2019年7月15日，但黄佩玲未提交，故其应承担举证不能的不利后果，且范业芬对黄佩玲于2019年6月17日才支付当月的租金的解释较为合理，2019年6月17日支付的款项应系支付6月租金和5月水电费等其他费用。因此，本院认为，黄佩玲尚未支付2019年7月份的租金，故其尚应向范业芬支付租金28000元。因合同约定每月1日至5日支付当月租金，且黄佩玲在2019年8月7日收到律师函被催缴租金后，黄佩玲仍未支付，故范业芬要求黄佩玲支付自2019年8月8日起至清偿之日止的逾期付款利息损失，合理有据，本院予以支持。其次，关于门卫清洁费及电梯维护费。而根据范业芬提交的表格统计2019年1月至2019年5月水费、电费、门卫清洁费及电梯维护费合计分别为6378.36元、6558.03元、7184.04元、9010元、8940元，上述金额加上每月租金28000元则与银行历史明细清单中黄佩玲一方（叶*娜）2019年2月至6月支付款项（2019年2月至2019年6月期间分别为34378元、34558元、35184元、37010元、36940元）能够一一对应；又，双方对范业芬提交的表格里2019年6月-7月的水电费金额并无异议，上述证据已形成证据链，能够印证黄佩玲之前有按每月门卫清洁费2000元和电梯维护费480元向范业芬支付，双方应系对此达成口头约定，故本院对范业芬主张门卫清洁管理费2000元/月及电梯维护保养费480元/月予以采信。故范业芬要求黄佩玲支付2019年6月及7月份的门卫清洁管理费4000元（2000元/月×2个月）、电梯维护保养费960元（480元/月×2个月）及自2019年10月31日起的逾期付款利息损失，本院予以支持。再次，关于城镇土地使用税及房屋租赁税的问题。在《厂房租赁合同》第四条约定“在厂房租赁期间，所需用水、用电、通信、工商、……房屋租赁税等等费用乙方负责缴纳”该句使用的是“等等”，且在第三条第1点中有明确约定“扣减甲方缴纳房屋租赁、土地使用税及完一切税费，后实收金额”，故从合同可知城镇土地使用税和房屋租赁税均约定由黄佩玲支付，范业芬提交税收缴款书载明2017年、2018年、2019年1月至9月分别支付城镇土地使用税3840.59元（3101元+739.59元）、3505.68元（3101元+404.68元）、1550.5元，黄佩玲仅租赁三层楼房中的一层故计算三分之一，按实际租赁月份计算，庭审中范业芬提出如下计算方式，要求黄佩玲支付租赁期间城镇土地使用税合计2184.9元[2017年计算六个半月：(3101元+739.59元)÷12个月÷3层×6.5个月=693.4元；2018年：(3101元+404.48元)÷3层=1168.5元；2019年计算7.5个月：1550.5元÷12个月÷3层×7.5个月=323元]，因城镇土地使用税在双方合同有约定，且范业芬提交城镇土地使用税税收缴款书予以佐证，本院对范业芬主张黄佩玲支付城镇土地使用税及自2019年10月31日起的逾期付款利息损失予以支持，但其主张的城镇土地使用税超过2184.9元的部分予以驳回。另，虽然合同约定租赁税由黄佩玲承担，但范业芬提交的税收完税证明载明期间为2019年9月1日至9月30日，该期间并非黄佩玲实际租赁期间，关联性存在异议，且载明的税种（房产税、城市维护建设税、增值税、印花税、个人所得税）是否属于租赁税范畴亦存疑，故范业芬应承担举证不能的不利后果，故其要求黄佩玲支付租赁税33063.33元，本院不予支持。关于赔偿拆走线路等的损失问题。虽合同有约定管道线路、线管及电线应归范业芬所有，但现涉案厂房已另行出租，黄佩玲是否存在拆走线路等情形已无法核实，退一步讲即便存在拆走线路等情形，但其价值亦无法核实，故范业芬要求黄佩玲赔偿场内线路费25000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告黄佩玲于本判决发生法律效力之日五日内向原告范业芬支付拖欠的租金28000元及逾期付款利息损失（以28000元为基数，自2019年8月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日止）；二、被告黄佩玲于本判决发生法律效力之日五日内向原告范业芬支付拖欠的水电费8681.25元、电梯维护费960元、门卫清洁费4000元、城镇土地使用税2184.9元合计15826.15元及其逾期付款利息损失（以15826.15元为基数，自2019年10月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日止）；三、驳回原告范业芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，由原告范业芬负担1335元（已交），被告黄佩玲负担1005元（该款已由原告范业芬垫付，被告黄佩玲应在本判决生效之日起五日内一并迳付给原告范业芬，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈鸿锐审判员  金锋华审判员  谢湘云二〇二〇年五月八日书记员  吴铭恩甘家伟