广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初12705号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景三路6号二区31座首层A室、二层B室，统一社会信用代码9144060066338026X2。负责人：谭志平。委托诉讼代理人:胡静韵，女，1995年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告员工。委托诉讼代理人:黄思丽，女，1987年4月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告员工。被告：邓少微，女，1968年9月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人:袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司诉被告邓少微物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，后转为适用简易程序进行审理。本案公开开庭进行了审理，原告及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告按每月488.07元的标准向原告支付自2017年1月起至2018年4月、2018年10月起至2019年4月实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2019年4月30日拖欠的物业管理费为11225.61元；2、被告向原告支付2012年2月5日至2018年3月1日、2018年7月2日至2019年3月1日的园林、梯灯、水泵公共分摊费用和电梯分摊费用4405.22元；3、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至2019年4月30日为4772.84元；4、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确物业管理费计算至2019年7月。事实与理由：原告接受委托为佛山雅居乐花园小区提供物业管理服务，被告是该小区佛山市禅城区绿景三路雅居乐花园6号1区1座901房的业主，该物业的建筑面积为287.10平方米，为洋房。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，该小区洋房的物业管理费为每月1.70元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费488.07元。自2017年1月1日至2018年4月30日止、2018年10月1日起至2019年4月30日止，被告无故拖欠原告物业管理费23个月共计11225.61元，自2012年2月5日至2018年3月1日、2018年7月2日至2019年3月1日的园林、梯灯、水泵公共分摊费用和电梯分摊费用为4405.22元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，被告应于每月5日前缴纳上月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每日按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金为4772.84元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向法院提起诉讼，请法院依法作出判决。被告辩称：原告于2013年12月16日向被告出具书面函件确认，赠送五年的物业管理管理费，因此被告应当从2019年1月开始支付物业费，且原告已经于2018年4月-9月扣取了五个月的物业管理费，因此被告只欠付2019年6月之后的物业管理费。水电分摊费用被告同意按照实际发生费用支付，拖欠的滞纳金，被告应当按照实际拖欠金额予以计算，且原告诉请的滞纳金明显高于原告的实际损失，应当调整为贷款利率。本院确认以下案件事实：2009年9月28日，被告与案外人佛山市雅居乐房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买禅城区绿景三路6号1区一座901房。中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司为开发商委托的前期物业公司。2009年9月28日中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司（甲方）与被告（乙方）签订《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》，约定：由甲方对乙方购买的禅城区绿景三路6号1区一座901房提供物业服务；乙方每月5日前（或另行通知）交纳本月物业管理服务费用；带电梯住宅物业管理费每月每平方米1.70元，公共水、电分摊按佛山市政府部门的规定进行摊分；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2011年3月30日，被告办理了收楼手续。2013年12月16日，雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司向被告出具《赠送确认件》，内容为：兹有佛山雅居乐花园6号1区01座901单元的业主邓少微女士，为感谢阁下对佛山雅居乐花园工作的支持，特确认赠送五年物业管理费（合计费用：贰万玖仟壹佰陆拾柒元整）。被告持有一份《赠送确认件》并自行在确认件上备注“2014年至2018年12月”。同日，被告的丈夫冼瑞文向原告支付了2593.56元，庭审中，原告确认该笔费用为车位管理费。另查一，庭审中，原告确认从被告在中国农业银行开立的、账号为44×××19的银行账户内扣取物业管理费。而从被告提交的上述银行账户的查询明细可知，2014年1月-2019年12月，被告的扣费账户内一直存有足够的资金用于扣费。原告扣取了涉案901房2018年5月-2018年9月的物业管理费。另查二，中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司于2010年12月4日更名为雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司，雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司于2017年9月13日经工商登记变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司，即本案原告。庭审中，原告明确：被告从2012年开始有欠费，赠送确认件没有写具体赠送物业费的开始时间和结束时间。时间是2012年1月1日-2016年12月31日这五年，所以是从2017年1月1日开始计算物业费。另，被告在庭审中明确对原告每月计算的物业管理费金额488.07元无异议。以上事实有前期物业管理服务协议、银行交易流水等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，合法有效，原告以及作为该小区业主之一的被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于物业管理费的问题。2013年12月16日，原告向被告出具《赠送确认件》，赠送被告五年的物业管理费。庭审中，原告明确赠送五年的物业管理费是2012年1月1日-2016年12月31日的物业管理费，被告认为赠送五年的物业管理费是2014年1月-2018年12月的物业管理费。本院认为，赠送五年的物业管理费的期间应以作出赠送行为的原告的意思表示为准。被告主张赠送的期间从2014年起算，但未有证据显示被告缴纳了2012年、2013年度的物业管理费，原告亦没有向被告主张以上两年的物业管理费，以上可认定赠送的五年的物业管理费是2012年1月1日-2016年12月31日的物业管理费，被告的辩称不成立。对原告主张的物业管理费为2017年1月-2018年4月、2018年10月-2019年7月的物业管理费12689.82元，本院予以支持。关于公摊水电费的问题。公摊水电费未包含在物业管理费内，亦不属于原告赠送的物业管理费范围内，公摊水电费由业主分摊。原告主张2012年2月5日至2018年3月1日、2018年7月2日至2019年3月1日的园林、梯灯、水泵公共分摊费用和电梯分摊费用为4405.22元合理合法，本院予以支持。关于违约金的问题。被告开立的用于扣取物业管理费的银行账户内留有足额的资金用于扣费，原告未按时扣取物业管理费，系其自身存在过错，被告不存在违约，故对原告诉请的违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邓少微在本判决发生法律效力之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区绿景三路6号1区一座901房2017年1月-2018年4月、2018年10月-2019年7月的物业管理费12689.82元；二、被告邓少微在本判决发生法律效力之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区绿景三路6号1区一座901房2012年2月5日至2018年3月1日、2018年7月2日至2019年3月1日的园林、梯灯、水泵公共分摊费用和电梯分摊费用4405.22元；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取155元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司负担35元，被告邓少微负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年五月二十二日书记员 方紫盈