广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0406民初257号 原告：中国农业银行股份有限公司苍梧县支行，住所地广西梧州市。 负责人：欧少军，该行行长。 委托诉讼代理人：梁以亥，该行员工。 委托诉讼代理人：叶普壮，该行员工。 被告：李海华，男，汉族，1975年9月25日出生，住广西梧州市龙圩区。 被告：杨美云，女，汉族，1969年10月12日出生，住广西贺州市八步区。 被告：梧州市天乐房地产开发有限公司,住所地广西梧州市。 法定代表人：吴小敏，该公司执行董事。 原告中国农业银行股份有限公司苍梧县支行（以下简称农行苍梧县支行）与被告李海华、杨美云、梧州市天乐房地产开发有限公司（以下简称天乐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后,依法适用简易程序，于2020年4月28日和5月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁以亥、被告杨美云到庭参加诉讼，被告李海华、天乐公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行苍梧县支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告农行苍梧县支行与被告李海华签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》（合同编号:45020520100008025）；2.判令被告李海华、杨美云共同偿还尚欠原告农行苍梧县支行贷款本金83986.95元及利息3723.14元，合计87710.09元（利息计至2019年10月24日止，之后的利息按合同约定计算至还清本金之日止）；3.判令被告天乐公司对被告李海华、杨美云所欠原告上述的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2010年11月5日,被告李海华因购买被告天乐公司开发的位于梧州市龙圩区，向原告农行苍梧县支行申请个人购置住房借款176000元，借款期限自2010年11月5日至2025年11月4日止，采用等额本息还款法，并由杨美云（李海华配偶）作连带责任担保，被告天乐公司提供阶段性担保。贷款发放后，截至2019年10月24日止，该笔借款本息共欠87710.09元，其中尚欠本金余额83986.95元（累欠14期），累欠本金14296.96元，累欠利息3723.14元。但借款人没有按期归还，已形成不良贷款。根据原告与被告签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》约定，被告的行为已构成了违约，故此，要求法院依法支持原告的上述诉讼请求。 被告李海华未作书面答辩，也没有在举证期限内提供证据。 被告杨美云辩称，我没有钱，自从去年与被告李海华调解离婚后，他连子女的抚养费也不给我，我没有钱还银行贷款。 被告天乐公司辩称：一、答辩人于2010年7月5日向原告出具了《个人住房按揭贷款阶段性担保书》为购房人李海华购买龙城××商业街××单元××房而办理的借款提供阶段性连带保证责任；梧州市住房公积金管理中心苍梧县管理部于2010年8月10日向原告岀具了《住房公积金个人住房贷款委托通知书》。李海华与原告于2010年9月21日签订了编号为：45020520100008025的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，借款人为李海华，担保人为：李海华、杨美云；抵押人李海华、杨美云与被告于2010年10月13日在苍梧县房产管理所办理了苍押证字第101511号《苍梧县房地产抵押登记证明书》；原告于2010年11月5日向借款人发放了上述编号《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》的贷款176000元。二、答辩人于2011年5月17日取得龙城丽景商业街意景居2＃楼工程质量为合格的《建设工程质量竣工验收意见书》；并于2012年12月11日取得了苍梧县住房和城乡建设局的（苍）城规管竣备字第450421200900045号《建设工程竣工验收规划备案单》；在2012年12月18日取得苍梧县住房和城乡建设局的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；在2013年8月8日向苍梧县房产管理所提交了办理所有权登记-初始登记-商品房的资料；于2014年2月27日取得了意景居房权属证书号：23000041784的《苍梧县房屋初始登记证明书》，该房屋已经完全达到了办理《土地使用证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》的条件。三、在苍梧县行政区域调整、房地产产权登记改革后，《土地使用证》、《房屋所有权证》合并登记为《不动产权证书》，意景居的业主也早可以在梧州市自然资源局办理《不动产权证书》。四、根据以上事实原告追加答辩人为李海华与原告《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》纠纷的被告不符合合同的约定，理由如下：1、李海华与原告于2010年9月21日签订编号为45020520100008025的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，借款人为李海华，担保人为：李海华、杨美云，担保人并不是向原告出具《个人住房按揭贷款阶段性担保书》的答辩人。借款凭证上显示的原告借给李海华的贷款176000元的依据也是上述的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》的借款合同编号。2、答辩人向原告出具的《个人住房按揭贷款阶段性担保书》第3条约定，如因答辩人的原因造成购房人不能办理《房屋产权证》、《房屋他项权证》、以及《土地使用证》，而导致房屋贬值或借款人不按期还款的答辩人负连带保证责任。而答辩人早已于2014年2月27日办好了该商品房的初始产权登记证书，购房人已经可以到房产管理部门办理《房屋所有权证》，抵押权人也可以办理《他项权利证书》。在2019年3月也可以在梧州市自然资源局办理《不动产权证书》。按房地产及不动产的登记管理规定《他项权利证书》由原告具体办理，并不是由答辩人和借款人办理。答辩人只是起配合作用，原告的《他项权利证书》没有办妥的原因，主要是原告没有及时去不动产登记部门办理所致，与答辩人无关。综上，意景居2＃楼所有业主都已经能够到梧州市自然资源局办理《不动产权证书》,抵押权人也可以到梧州市自然资源局办理《他项权利证书》,答辩人在为所有购房人提供的阶段性担保的前提条件已经不存在;原告与借款人签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》的担保人也不是答辩人。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据,请人民法院依法查明本案事实,判决驳回原告对答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告杨美云对原告在举证期限内提供的身份证、结婚证复印件、个人借款凭证、住房公积金个人住房委托贷款借款合同、住房公积金贷款申请书、个人住房按揭贷款阶段性担保书、企业信用信息公示报告、住房公积金个人住房贷款委托通知单、抵押物清单、苍押证字第101511号预抵押登记、梧州市住房公积金管理中心关于要求提前收回借款人李海华等住房公积金贷款的函、逾期催收通知书等证据没有异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以确认并在卷佐证。被告李海华、天乐公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，又不提供足以推翻原告的相反证据，视为其已放弃举证和质证的权利。依据当事人的陈述及本案有效证据，本院审理认定的事实如下： 2010年9月21日,被告李海华因购买被告天乐公司开发的位于梧州市龙圩区，向原告农行苍梧县支行申请住房公积金个人住房贷款，签订了编号为45020520100008025的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，贷款176000元，约定还款方式为按月等额本息还款法，执行利率为4.05%，期限为15年的住房公积金个人住房贷款。被告天乐公司于2010年7月15日向原告出具《个人住房按揭贷款阶段性担保书》，提供阶段性担保，保证期限为贷款发放日起，至办妥该房屋的《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》及其他权利证书由贵行核对无误、收执之日止。2010年10月13日，被告李海华与原告农行苍梧县支行双方还到了苍梧县房产管理所对被告李海华购买的位于梧州市龙圩区抵押权预告登记。2010年11月5日，原告农行苍梧县支行向被告李海华发放了176000元的贷款。贷款发放后，被告李海华从2018年9月份开始陆续出现逾期违约，经原告农行苍梧县支行催收，被告李海华仍不能按期履行还本付息的义务。截至2019年10月24日，该笔贷款本息共欠87710.09元，其中尚欠本金余额83986.95元（累欠14期），累欠本金14296.96元，累欠利息3723.14元未还。 另查明，被告李海华购买被告天乐公司开发的位于梧州市龙圩区今未办理《房屋他项权证书》。 本院认为，原告农行苍梧县支行与被告李海华签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告李海华贷款后，未按合同约定逐月偿还贷款本息，至原告农行苍梧县支行起诉之日止已累计逾期14期未还，已构成违约，按合同中借款人未按约定按期足额偿还借款或者出现可能导致借款人还款能力恶化的事项，贷款人有权决定解除本合同的约定，原告农行苍梧县支行起诉要求解除合同，并要求被告立即偿还贷款本息的诉讼请求，符合合同的约定，且利息的计算不违反有关法律的规定，本院予以支持。由于被告李海华与被告杨美云在向原告贷款时是夫妻，且被告杨美云也在贷款合同担保人处签名担保，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，应当由夫妻共同偿还。故此，原告要求被告李海华与杨美云共同归还贷款的主张，本院予以支持。由于原告农行苍梧县支行对被告李海华购买的商品房未办理抵押权登记，故而不享有优先受偿权。那么，开发商是否应当承担阶段性保证责任呢。因为阶段性保证合同约定“保证期限为贷款发放日起，至办妥该房屋的《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》及其他权利证书由贵行核对无误、收执之日止。”是附解除条件的保证合同。故开发商应协助借款人所购的房产办理房产权属证书并办妥抵押登记交贷款人收执之日，作为房地产开发公司解除担保合同的生效条件。根据《中华人民共和合同法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，被告天乐公司至今未合法举证已办妥了抵押登记可免除其担保责任，故被告天乐公司的辩解，本院不予采纳。因此，原告农行苍梧县支行要求被告天乐公司对被告李海华、杨美云未能归还的贷款承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司苍梧县支行与被告李海华签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》(合同编号:45020520100008025)； 二、被告李海华、杨美云应于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司苍梧县支行贷款本金83986.95元及利息3723.14元，合计87710.09元（利息计至2019年10月24日止，之后的利息以尚欠的本金按合同约定计算至还清之日止）； 三、被告梧州市天乐房地产开发有限公司对被告李海华、杨美云不能归还原告中国农业银行股份有限公司苍梧县支行的上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任之后，有权向被告李海华、杨美云追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1992元，减半收取为996元，财产保全费920元，合计1916元（原告已预交法院），由被告李海华、杨美云负担，被告梧州市天乐房地产开发有限公司承担连带清偿责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  叶海志 二〇二〇年五月二十五日 书记员  杨小莹 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 2、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。