湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初920号原告：朱云富，男，1951年8月27日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：卜诗成，湖北博智律师事务所律师。被告：荆州润恒地产有限公司，住所地：湖北省荆州市武德路**新加坡城国际******。法定代表人：翟国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢飞，湖北楚韵律师事务所律师。被告：代忠志，男，1974年6月23日出生，汉族，住荆州市沙市区。被告：秦开佑，男，1963年4月14日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。被告：吴力非，男，1991年9月15日出生，汉族，住荆州市荆州区。原告朱云富诉被告荆州润恒地产有限公司（以下简称润恒公司）、代忠志、秦开佑、吴力非物权保护纠纷一案，本院于2019年3月12日立案。2019年5月8日适用普通程序公开开庭审理本案。原告朱云富及其委托诉讼代理人卜诗成，被告润恒公司的委托诉讼代理人谢飞，被告代忠志、秦开佑、到庭参加诉讼，被告吴力非经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请对案涉房屋的收益损失予以鉴定，本院予以准许，庭审中止。其后经法定程序对案涉房屋的收益损失予以评估，2020年1月7日，评估机构出具评估报告。2020年5月26日，本院再次公开开庭审理本案，原告朱云富的委托诉讼代理人卜诗成，被告润恒公司的委托诉讼代理人谢飞，被告代忠志到庭参加诉讼，被告秦开佑、吴力非经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱云富经过审理过程中的鉴定程序后向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告腾退位于荆州市××正路国××·时尚公寓××楼××号门面后的楼梯间（“公用9”的一部分宽5.7米×深4.8米），并恢复原状；2、判令被告共同赔偿原告自2018年8月25日起至2020年5月20日止的占用荆州市××正路国××·时尚公寓××楼××号门面后的楼梯间（“公用9”的一部分宽5.7米×深4.8米）而造成的原告损失87628元；3、判令被告承担本案的鉴定费和诉讼费用。事实和理由：2015年2月10日，荆州市隆盛建设工程有限公司（以下简称隆盛公司）因与润恒公司建设工程施工合同纠纷而成讼，隆盛公司申请案件受理单位荆州市中级人民法院保全了被告润恒公司位于荆州市××路国华?时尚公寓的部分房产。隆盛公司胜诉后因债务人未履行债务而申请法院强制执行，荆州市中级人民法院在委托相关机构对查封的润恒公司房产进行了评估和拍卖后，原告于2018年8月24日由荆州市中级人民法院执行裁定取得上述查封房产中的2楼202号商铺的所有权。根据荆州市房地产地籍测绘队对国华?时尚公寓的《房屋测绘技术报告》内容，该商铺一楼的“公用9”门厅（位于103、104号商铺后），为该商铺产权面积的一部分，是该商铺上楼的楼梯间。现“公用9”的一部分被被告占用。原告取得该商铺所有权后告知了被告，要求进行腾退，但时至今日被告仍未腾退。原告为维护合法权益，故诉至人民法院。原告朱云富为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2、被告营业执照复印件、身份信息，证明各被告的民事主体资格。3、荆州市中级人民法院（2015）鄂荆州中民一初字第7号受理案件通知书、（2015）鄂荆州中民一初字第00007-1号民事裁定书、（2015）鄂荆州中执保字第00016号、2015年3月12日的公告、（2015）鄂荆州中民一初字第00007号民事判决书、（2015）鄂荆州中执字第00114号执行裁定书、荆州市中级人民法院（2018）鄂10执恢1号之三执行裁定书、送达回证，证明隆盛公司对润恒公司诉讼时，荆州市中级人民法院按照当事人申请2015年2月11日已依法对位于荆州市××路国华时尚公寓包括二楼202号商铺在内的若干房产进行了财产保全；原告已取得对上述202号商铺的所有权。4、荆州市房地产地籍测绘队对国华时尚公寓的《房产测绘技术报告》三张、房屋分层分户平面图二张，证明原告所有的202商铺面积包含独用楼梯间：一层“公用9”、二层“公用9”。5、门面租赁合同一份，证明荆州市××路国华时尚公寓二楼202号商铺一层“公用9”被被告润恒公司、被告代忠志、被告秦开佑、被告吴力非占有、使用、收益。6、房屋单元面积对照表，证明荆州市中级人民法院拍卖前，将案涉202号商铺委托玖誉评估公司进行评估时的面积，原告就是按照这个面积所评估的价值受偿的。7、会议纪要、润恒公司的民事答辩状，证明国华时尚公寓的一至二层商铺在2015年12月28日前一直全部由隆盛建设公司保管，并未交付被告润恒公司。8、荆州市中级人民法院（2016）鄂10执异7号执行裁定书一份、荆州市中级人民法院（2016）鄂10民初50号民事判决书一份、湖北省高级人民法院（2017）鄂民终3096号民事裁定书一份，证明被告代忠志2016年5月12日已经对包括本案标的的202商铺在内的国华时尚公寓部分商铺，在荆州市中级人民法院执行期间提出过执行异议而被驳回异议；2016年10月7日被告代忠志又向荆州市中级人民法院提起了执行异议之诉，也被驳回诉讼请求；被告代忠志又上诉至湖北省高级人民法院，于2017年10月20日当庭撤回上诉。被告代忠志等人对202商铺一楼楼梯间（公用5）的占有、使用、收益非法。9、评估报告、评估费发票，证明原告的相关损失和因此支付的评估费用。被告润恒公司答辩称：原告所诉没有事实依据，202商铺在施工时就未修建楼梯，而原告就是建筑方的项目负责人，他至始至终知晓没有楼梯，即使追究责任也是行政机关追究开发商和建筑商的责任。我公司也不存在侵害原告物权的行为，我公司不是适格被告，既然没有侵权行为和事实，那么原告的损失也不应由我公司承担。被告润恒公司未就抗辩理由提交证据。被告代忠志答辩称：我是通过与润恒公司买卖合法取得原告所诉争的店铺，我在润恒公司购买104及104B商铺时，该商铺就是一个整体，原告所诉的楼梯就不存在。原告是通过执行程序在2018年8月24日取得202商铺，而该商铺之前的状态就是没有楼梯，那么原告接受202商铺就是接受了202商铺没有楼梯的事实。我也没有改变房屋结构，我是购房人不是建设人，如果不是开发商将房屋建成这样，也不会有纠纷。被告代忠志就抗辩理由提交证据如下：1、2017年4月27日被告代忠志与被告润恒公司签订的房屋购买预售合同复印件，证明商铺是从润恒公司购买所得。2、购房账户确认书复印件，证明润恒公司要求代忠志将购房款汇入指定账户。3、购房凭证复印件（2014年6月10日），证明代忠志委托张先平向润恒公司指定账户付款300万元。被告秦开佑答辩称：房子是代忠志交给我出租的。我同意代忠志的答辩意见，我们没有改变房屋结构。原告提交的商铺图纸是2012年的，但该图纸在2014年曾有过一次调整。被告秦开佑未向本院提交证据。被告吴力非未提交答辩意见及证据。经庭审调查，结合双方提交的证据及陈述，查明案件事实如下：2015年2月10日，案外人隆盛公司与本案被告润恒公司因建设工程施工合同纠纷而成讼。案件受理单位荆州市中级人民法院根据隆盛公司的申请，于2015年2月11日对润恒公司位于荆州市××路的包括本案案涉的二楼202号商铺在内的部分房产进行了财产保全，并于同日向荆州市房地产管理局发出了协助执行通知书，2015年3月12日发布了查封公告。隆盛公司胜诉后因债务人润恒公司未履行债务又申请强制执行，荆州市中级人民法院执行过程中在委托相关机构对查封的润恒公司上述房产，按照荆州市房地产地籍测绘队的技术测绘报告进行了评估（评估期间2016年2月26日至2016年3月18日）和拍卖，因拍卖流拍及隆盛公司的债权转让，原告于2018年8月24日通过荆州市中级人民法院的执行裁定书取得国华?时尚公寓2楼202号商铺的所有权。原告获得案涉不动产所有权后发现202号商铺1楼“公用9”部分被被告占用一部分，要求腾退未果后，遂向本院提起诉讼。被告润恒公司在与案外人隆盛公司的诉讼案件过程中抗辩称，涉案房屋工程“国华?时尚公寓”尚未竣工验收。本院查阅该案卷宗，被告润恒公司提出答辩意见的时间为2015年4月2日。荆州市中级人民法院在已经发生法律效力的（2015）鄂荆州中民一初字第00007号民事判决书对被告润恒公司的该点抗辩事实予以了确认。荆州市房地产地籍测绘队经被告润恒公司的委托，2013年12月30日出具了《房产测绘技术报告》、《房屋分层分户平面图》，国华?时尚公寓“2层202户分摊自用楼梯：套内面积247.00平方米，独用公用区面积93.14平方米。其中，包括1层‘公用9’（4.8㎡×9.7㎡）、2层‘公用9’”。2014年4月10日，被告代忠志向被告润恒公司出借款项，被告代忠志与被告润恒公司拟定包括本案202商铺在内的七份《商品房买卖合同》，后案涉商铺产权被荆州市中级人民法院查封，被告代忠志依法定程序向荆州市中级人民法院提出执行异议，荆州市中级人民法院经审查后作出（2016）鄂10执异7号执行裁定，驳回代忠志的异议。其后被告代忠志又提起案外人执行异议之诉，要求撤销（2016）鄂10执异7号执行裁定，停止对包含国华?时尚公寓2楼202号在内七套商铺的拍卖，确认其与被告润恒公司就七套商铺买卖关系成立，《商品房买卖合同》有效，应继续履行，确认代忠志享有对上述商铺所有权的期待权。荆州市中级人民法院审理后作出（2016）鄂10民初50号民事判决，判决驳回代忠志的诉讼请求，被告代忠志不服向湖北省高级人民法院提起上诉，其后被告代忠志于2017年10月20日向湖北省高级人民法院书面申请撤回上诉，湖北省高级人民法院予以准许。庭审中，被告代忠志自认其与被告润恒公司于2017年4月27日签订案涉商铺202号1楼“公用9”（面积5.7米×4.8米=27.36平方米）部分的买卖合同（合同对“公用9”的称谓为104B，面积33.6平方米）系2017年10月20日在湖北省高级人民法院撤回上诉后形成的，该合同约定价款604800元，款项支付是以出借款项抵扣。其后代忠志将案涉商铺交由秦开佑出租，秦开佑将案涉1楼“公用9“及104门面（合计70平方米）出租给吴力非经营，租赁期间为2017年9月1日至2022年9月1日，第一年租金为4万元，第二年为4.5万元，被告吴力非每年缴纳租金一次。诉讼中，原告为确定其202、203（另案诉讼）商铺无法使用的损失，向本院申请202、203商铺收益损失鉴定。本院依法委托湖北玖誉房地产评估有限公司对原告的申请事项予以评估，湖北玖誉房地产评估有限公司于2020年1月7日作出玖誉荆司评自[2020]第0001号房地产估价报告，该报告根据市场比较法认为，案涉不动产202商铺1-2楼的月租金为28.75元/平方米。原告为此支出两间商铺收益损失鉴定费1万元。本院认为，原告朱云富于2018年8月24日签收（2018）鄂10执恢1号之三执行裁定书后，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，原告朱云富即取得了位于荆州市××正路国××·时尚公寓202商铺的物权。荆州市房屋房地产地籍测绘队于2013年12月30日出具的“国华·时尚公寓”《房产测绘技术报告》第五条第3款第f项“2层202户分摊自用楼梯：套内面积247平方米，独用公用面积93.14平方米，其中包括1层‘公用9’、2层‘公用9’”和房屋分层分户平面图显示，原告在本案中所主张的一层“公用9”（即为被告代忠志与被告润恒公司《商品房买卖合同》中载明的国华?时尚公寓104B物业）为“国华·时尚公寓”202商铺不动产的组成部分，应根据《中华人民共和国物权法》第四条的规定，对原告“国华·时尚公寓”202商铺的物权依法予以保护。原告认为本案被告应当立即腾退占有“国华·时尚公寓”202商铺“公用9”的一部分（宽4米×深4.8米）的诉讼请求。本院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，本院依法审查各被告是否有权占有原告所有的国华·时尚公寓”202商铺1楼“公用9”的一部分。被告润恒公司、代忠志、秦开佑认为诉争不动产本身并不存在楼梯，应当由行政机关对不动产的开发商和建筑商予以处理，而不是由原告向代忠志等人主张权利；同时，荆州市中级人民法院拍卖涉案房屋时，是按照不动产的现状予以拍卖，原告接受该房屋的抵偿就是接受了不动产的现状；另原告未办理不动产登记，未取得物权。对于各被告的抗辩理由，本院不予采纳，理由如下：首先，原告依据人民法院的法律文书取得了本案诉争的不动产所有权，楼梯存在与否不影响原告对不动产享有的权利；其次，荆州市中级人民法院在对涉案不动产评估时是按照荆州市房地产地籍测绘队出具的《房产测绘技术报告》和《房屋分层分户平面图》所确定的房屋面积计算的房屋价值，而前述文件已经将涉案不动产纳入了评估报告之中，且荆州市中级人民法院查封案涉不动产的时间早于被告代忠志与被告润恒公司所签订的《商品房买卖合同》；最后，遵循建筑设计建设和使用房屋，才能保证使用安全，同时更好地实现物的整体价值，因开发商等历史原因造成未按规划建设，并非被告违法占用“公用9”损害202商铺物权完整实现的理由。被告代忠志抗辩其是基于与被告润恒公司合法买卖关系占有涉案不动产的抗辩理由。本院认为，被告代忠志虽向本院提交了其与被告润恒公司于2017年10月20日之后形成的《商品房买卖合同》，但结合原告提交的代忠志在荆州市中级人民法院案外人执行异议之诉的民事判决来看，被告代忠志早在2016年5月12日向荆州市中级人民法院提起执行异议时就知道荆州市中级人民法院已对案涉不动产国华·时尚公寓”202商铺的所有权予以查封，其经过案外人执行异议之诉败诉后又与被告润恒公司签订《商品房买卖合同》，并将202商铺1楼“公用9”部分面积编撰成104B，两被告之间的房屋买卖损害第三人利益，本院不予确认。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”的规定，对被告代忠志的抗辩理由本院不予采纳。综上所述，原告请求被告腾退位于荆州市××正路国××·时尚公寓××楼××号门面后的楼梯间（“公用9”的一部分宽5.7米×深4.8米），并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。原告主张四被告共同赔偿原告自2018年8月25日起至2020年5月20日止的占用荆州市××正路国××·时尚公寓××楼××号门面后的楼梯间（“公用9”的一部分宽5.7米×深4.8米）而造成的原告损失87628元的诉讼请求。被告认为案涉不动产本身没有楼梯，被告不存在侵权行为，故就不存在侵权后果。且该评估报告是对相关费用的一种估算，需要法庭注意的是第八页估价提示中载明的很明确，该价格是否能实现是不确定的，原告所主张的证明目的房屋实际损失是否已实际产生，不能达到证明目的，提示的第2点，说明该评估报告不能实际反应损失的多少，评估报告第十六页第七行的内容可以看出市场价格是否进行调查，在该评估报告中并未得到反映，因此该评估报告不能达到原告的证明目的。被告还认为，该评估报告没有考虑到实际情况，2019年至2020年案涉不动产门前道路封闭施工及疫情期间，必然影响租赁情况。对于被告的上述抗辩观点，本院认为，原告对自己所有的物权享有占有、使用、收益、处分的权利，被告对案涉不动产的占有致使原告无法行使物权，应当承担赔偿责任，但被告抗辩2019年至2020年间具有影响商铺租金收益的客观情形确实存在，故本院适当减低评估报告中的可能存在的租金收益损失。综合考虑，原告商铺收益损失按照每月20元/平方米予以计算。由于原告的202商铺大部分面积位于2楼，被告侵占的是原告位于临近街道的1楼楼梯间部分面积（宽5.7米×深4.8米），致使原告的2楼商铺整体无法使用，故原告请求被告赔偿整体商铺收益损失合理。又因本案中被告侵占的为202商铺1楼“公用9”部分面积（其余部分被他人侵占，另案诉讼），故可以按照被告侵占面积比例划分原告损失的赔偿责任，原告所主张的损失计算有误，本院部分支持84476.80元[（247平方米+93.14平方米）×20元/平方米/月÷30天×634天×（5.7米×4.8米）÷（9.7米×4.8米），总面积×月平方米收益÷30天×天数×侵占比例]。本案中，被告润恒公司与被告代忠志应当知道案涉不动产系202商铺的组成部分，两被告仍然签订案涉不动产的《商品房买卖合同》并占有案涉不动产，具有主观恶意，应对原告承担共同赔偿责任。被告秦开佑经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，由此而产生的不利后果由其自担。根据原告提交且被告没有异议的证据可以证实，被告秦开佑自2017年9月1日起开始出租案涉不动产获取收益，根据被告秦开佑和被告吴力非签订的《租赁合同》约定，自2018年8月25日起至2020年5月20日止，被告秦开佑获取的占有原告不动产期间的租金收益为30361元[（40000元/年÷365天×5天+45000元/年÷365天×627天）×（宽5.7米×深4.8米）÷70平方米]，其应当在获取收益部分对原告的损失承担连带责任。被告吴力非由于在本案中占有、使用案涉不动产并不具有主观故意，故其无需对原告承担赔偿责任。原告还主张被告承担本案诉讼中因鉴定所产生的费用，原告虽因鉴定产生鉴定费1万元，但因该鉴定系两案共同所需，故亦应按照侵占比例予以分割，故本案鉴定费为5876元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十四条、第三十七条,《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条第一款第（一）、（五）、（六）项、第十五条第二款、第十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告代忠志、秦开佑、吴力非于本判决生效之日起五日内腾退位于荆州市沙市区张居正路国华·时尚公寓一楼104号门面后的楼梯间（“公用9”的一部分宽5.7米×深4.8米），并恢复原状；二、被告荆州润恒地产有限公司、被告代忠志于本判决生效之日起五日内共同赔偿原告朱云富因不动产被侵占期间（2018年8月25日至2020年5月20日止）的损失84476.80元，赔偿原告鉴定费5876元；三、被告秦开佑对本判决第二项在30361元范围内承担连带责任；四、驳回原告朱云富其他的诉讼请求。案件受理费2490元，由被告荆州润恒地产有限公司、代忠志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  吴庆生人民陪审员  邓 青人民陪审员  徐玉贤二〇二〇年五月二十九日书 记 员  顾家丽