广东省珠海市金湾区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤0404民初313号 原告：彭伟明，男，汉族，1972年8月21日出生，住广东省珠海市******一队，公民身份号码：************。 委托诉讼代理人：刘志敏，广东大公威德律师事务所律师。 被告：珠海市******圣堂一组股份经济合作社，住所地：广东省珠海市*************。 法定代表人：戚丽儿，小组长。 委托诉讼代理人：姚雪勤，广东正拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。 原告彭伟明诉被告珠海市******圣堂一组股份经济合作社（以下简称圣堂一经济社）宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告彭伟明及其委托诉讼代理人刘志敏，被告的委托诉讼代理人姚雪勤、姚剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出以下诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》；二、判令被告支付建筑差价316,800元(以现在民宅建筑成本每平方米1800元计算,按报建表的192平方米计算,扣除报建表上的建筑成本28,800元)；三、判令被告支付租金损失60,000元(按建成楼宇楼下96平方米出租,从1994年计算到现在,平均月租金20元)；四、案件的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是圣堂一队的原村民。1991年12月，原告在其宅基地申请建房，申请得到了当时的珠海市******圣堂一经济合作社和珠海市香洲区******民委员会的同意，并向相关部门申请房屋建设。****城建办收到审批表后，同意原告的房屋报建申请，并加盖了珠海市***镇建设领导小组办公室的公章，当时房屋的建造面积是192平方米,建筑费用是28,800元。1991年12月30日，珠海市国土局向原告颁发了《国有、集体(私人)建设用地许可证》。正当原告准备建房之际，接到被告的通知，称原告所在的地块以及周边的地块，因为被告要与他人合作开发房地产，因此不能自己建房。出于服从组织的安排，原告接受被告的提议，双方签订了《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》，由被告负责在建成的楼房中补偿一套80平方米的住宅给原告。当时被告的领导口头称最慢也是两年内搞定回迁。但事与愿违，不知出于何种原因，参与投资的房产老板一换再换，至今加止，该地块仍然是空地，没有进行过任何的建设。原告多次找被告的历任队长，队长的答复都是手续在办理中。原告曾多次到***的规划和建设部门要求自己建房，但被告知因力原告与被告之间有上述合同书，在该合同书没有解除的情况下，不能自己建房。为此，原告次找现任的被告队长，但被告知不同意解除合同，并称如果起诉就收回原告的该宅基地。由于被告的一再拖延，被告一家三口只能居住在只有50平方米的小房子里(原告已故父亲的房产)，生活极其不方便。而随着圣堂村周边工厂的增多，原告的邻居都出租房屋，每月都有稳定的收入，而原告对此只能是羡慕。原告认为，原告建房使用的土地是宅基地性质，不能用于房产开发，原告与被告签订的《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》是无效合同，应予以解除。而由于被告的行为耽误了原告的建房，导致建筑成本增加和租金损失，其后果应由被告承担。请求法院在核查事实的基础上，支持原告的诉讼请求。 原告提交以下证据：1.关于收回已报建房屋地及补偿楼房合同书；2.报建表、建设用地许可证、建设许可证。 被告辩称，1991年12月19日，原告申请在***中心生堂村报建1栋2层住宅，基底面积96平方米，建筑面积192平方米，报建房屋所占的土地毗邻牛栏、厕所、道路、空地。1991年12月30日，珠海市**国土管理所出具国有、集体（私人）建设用地许可证[珠国土许字(集私)1991第84号]，在**镇中心村圣堂一队划拨一块基地面积96平方米的住宅用地给原告使用。同一天，珠海市***镇建设领导小组办公室出具粤（珠**）建许字第30334号建筑许可证。1992年5月28日，被告将原告报建房屋所占的土地连同周边牛栏、猪舍、厕所、粮仓等村内建筑所占的土地进行整合规划，并重新报建6层高、基底面积为1680平方米、建筑面积为10000平方米的建筑物。1992年6月9日，珠海市***镇建设领导小组办公室出具粤（珠**）建许字第0303477号建筑许可证。1992年8月28日，珠海市**国土管理所出具国有、集体（私人）建设用地许可证[珠国土许字(集1992)第519号]，同意在原位置划拨一块基地面积1680平方米的住宅用地给被告使用。1994年7月21日，原被告双方签订《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》。2009年2月26日，被告召开户代表会议，对《关于塘口龙宅基地分配方案》进行表决，居民小组共67户，有65名户代表签名确认同意分配方案（原告父亲彭关伙签名确认）。依据该分配方案，每宗宅基地的基地面积为80平方米，按4人为组合，每人享有20平方米的宅基地。超出4人为组合标准的家庭，可再组合人数，由村协商安排该部分户主抽签购地。原告家庭成员共有5人，除彭惠梅外，其他4人（包括原告）分配到B13宅基地。2016年1月3日，被告就家庭成员多出1人的6户家庭抽签分配宅基地召开会议。根据会议内容，剩余6户村民的多出1人，按每两户组成1组抽签地块。其中，原告家庭多出的1人与另一村民刘树芳组成1组，分配到附8号宅基地。至此，原告家庭已在村内分配到两块宅基地，其中，B13宅基地是原告和其他3名家庭成员共同使用，附8号宅基地是原告家庭成员彭惠梅和另一村民刘树芳共同使用。二、《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》已经履行完毕，不具备解除的法定或约定条件。根据“地随房走”的原则，宅基地是依附于村民房屋建筑而存在的，1991年12月底原告报建房屋后并未实际建房。1992年5月，原告所报建房屋所占的住宅用地与周边地块规划整合成一块1680平方米的土地，并由土地管理部门重新出具1680平方米土地的建设用地许可证，此时，原告旧住宅用地的物权权利已经消灭。《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》中约定由被告在1680平方米土地上新建的楼房中补偿一个单元给原告，面积不少于80平方米，这实际上是约定了一种置换补偿的方法。而后，原告家庭分别于2009年和2016年分配到B13和附8两块宅基地。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而现在原告家庭已实际占有和使用两块宅基地，可以说，原告旧住宅用地权利消灭的已经获得了超额的补偿。而这种以地换地的补偿方式，同样属于合同书所约定的置换补偿的方法。从最终的结果来看，原告旧住宅用地的物权权利消灭后，虽然原告没有获得《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》所获得的楼房单元，但其已实际从村内获得分配2块宅基地，同样是以置换补偿的方式获得足额甚至超额的补偿，同样达到了原告所期望的置换补偿的合同目的。而原告家庭在分配方案上签名并已实际长期占有使用2块宅基地，也足以表明原告对这样的置换补偿方式是认可的、满意的。因此，《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》客观上已经履行完毕，不具备解除的法定或约定条件。另外，原告主张合同书无效而应予解除，是犯了法律常识性错误。合同无效是自始无效，不存在能否解除的问题。而且原告主张合同无效的理由是宅基地性质不能用于房产开发，并非《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，原告也没有解释无效的法律依据。因此，原告解除合同书的第一项诉讼请求应予驳回。三、原告诉请被告赔偿建筑差价和租金损失，没有任何法律依据和事实依据，同样应予驳回。原告诉讼请求的依据是《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》第四条约定“若单方撕毁合同，按补偿对方的一切经济损失”。根据本案事实和相关法律规定，被告作如下分析：首先，合同书约定了置换补偿的方式来补偿原告，而在实际履行过程中，原告家庭实际获得分配2处宅基地，超出了一户一宅的原则性规定，甚至可以说获得了超额补偿。因此，被告不存在违约情形，也没有对原告造成任何直接经济损失。其次，根据《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额当中的间接经济损失主要指合同履行后的可得利益，但该可得利益不应当超过当事人一方所能预见或应当预见的范围。据此，无论是原告或是被告，可得利益都应当是以《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》能够履行作为假设前提。假定原告获得了合同书约定的80平方米的楼房补偿，其可得利益也就是这80平方米楼房所可能产生的后续收益。但原告主张建筑差价和租金损失，是基于原告能够在旧住宅用地建设房屋的假设前提，这一假设前提不可能合同书继续履行的后果，而是原告自行设想的另外一种情形，完全不可能是在被告所能预见或应当预见的范围之内。再次，原告计算建筑差价以现在民宅建筑成本每平方米1800元计算，租金损失按平均月租金200元计算，被告不清楚该计算依据的来源，原告提出的计算方法、计算标准，纯粹是其个人主观臆断，完全没有任何事实和法律依据。综上，原告全部诉讼请求所依据的事实和理由均不成立，均没有事实和法律依据，请求贵院查明事实并依法驳回原告全部诉讼请求。 被告向法庭提交如下证据：1.国有、集体（私人）建设用地许可证根，报建表，珠海市规划局报建审批表，常（寄）住人口登记表；2.**镇中心村圣堂一队国有、集体（私人）建设用地许可证存根，报建表，珠海市规划局报建审批表，建筑许可证0303377号，五份审批表（013050313、013050314、013050315、013050316、013050318）3.关于塘口龙宅基地分配方案、圣堂一宅基地分配登记表，塘口龙宅基地剩余六户抽签地块抽签分配会议记录、户成员信息。 经审理查明：1991年12月，原告在其96平方米的宅基地上申请建房，获得被告圣堂一队、中心村委会及***镇城建办的批准。后1994年7月21日，被告圣堂一队找到原告，与原告签订了《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》，称村民大会一致同意将原告已办理报建手续的90平方米的用地收回，由集体统一开发房地产：1.彭伟明要将在东庙（地名）已办理报建手续费的90平方用地停止建房，由生产队统一规划合作开发房地产；2.被告圣堂一队同意补偿彭伟明在该地办理的报建手续费；3.被告圣堂一队同意在该地合作开发房地产中楼房中补偿一个单元给彭伟明，面积不少于80平方米。该合同书签订后，原告将上述90平方米宅基地交回被告圣堂一队，但涉案的地块的房地产一直未能开发，被告圣堂一队亦未能补偿一套80平方米的单元房给原告。原告曾多次找被告协商无果，双方争执不下，原告将被告诉至本院。 本院认为，原、被告双方争议的焦点如下： 关于合同的解除。根据原、被告双方签订的《合同书》，被告须在合作开发房地产的楼房中补偿不少于80平方米的单元房给原告，现在已过去20多年，被告一直没有给原告补偿单元房，合同目的无法实现，故原告请求解除合同有事实及法律依据，本院予以支持。 关于支付建筑差价及租金。原告请求按照已经被收回的96平方米的宅基地补偿建筑差价损失，并要求按照96平方米宅基地建成房屋的租金损失，请求被告赔偿该两部分损失，由于合同并没有实际履行，原告请求的实际属于可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而本案《合同书》中的履行标的是被告要补偿80平方米的房屋给原告，并不是96平方米宅基地建筑差价和租金，此并不在双方合同约定的范围内，亦即超出了双方在订立合同时所预见的范围，不具有可预见性，故原告的该两项请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告彭伟明与被告珠海市******圣堂一经济合作社签订的《关于收回已报建屋地及补偿楼房合同书》； 二、驳回原告彭伟明的其他诉讼请求。 案件受理费7052元，由原告彭伟明负担3526元，被告珠海市******圣堂一经济合作社负担3526元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审 判 长  陈立涛 人民陪审员  何 英 人民陪审员  郎永兰 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  张志锋