广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初3238号原告：佛山市顺德区南湖康城房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇百安北路**，统一社会信用代码91440606699710419G。法定代表人：周耀伦。委托诉讼代理人：郑菲，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈壮，广东信步律师事务所律师。被告：广东同信物业管理有限公司，，住所地广东省佛山市禅城区卫国路****统一社会信用代码914406047330974605。法定代表人：苏日生。委托诉讼代理人：李中原，男，系该公司职员。原告佛山市顺德区南湖康城房产有限公司（以下简称南湖公司）与被告广东同信物业管理有限公司（以下简称同信公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南湖公司委托诉讼代理人郑菲、被告同信公司委托诉讼代理人李中原到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告南湖公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告同信公司立即向原告付款473539.98元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月1日至2016年3月31日期间，由被告负责原告开发的佛山市顺德区均安镇南湖花园一期项目小区的物业管理。2016年4月1日至2018年1月31日期间，该小区的物业管理形式变更为由原告挂靠被告进行管理。2018年2月1日后，该小区的物业管理由被告接管。2018年10月22日，原、被告就前述物业管理事宜的收支费用进行了对账并自愿签订了《协议书》，明确经过各项款项费用的折抵，被告实欠原告236769.99元；被告承诺如未在协议签订之日起的一年内付清欠款，剩余款项以双倍计，作为赔偿支付给原告。但此后被告未按约向原告支付欠款，原告多次催收未果。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告同信公司辩称，一、《协议书》第三条第一、三项是原告利用了开发商掌握投标底线等资料的优势地位与被告签订的，减损了被告权益630457.1元、加重了被告债务236769.99元；该条款系典型的无效格式条款，对被告无约束力。二、原告为被告代缴物业水电费109557.21元，可抵扣其债务；银行账户余额76423.26元已在权利确认时抵消，被告并无其他欠费。三、原告于2017年9月将其对业主享有的债权转让给佛山市保汇物业管理服务有限公司，并将2016年4月至2017年9月时段的欠费明细交付给佛山市保汇物业管理服务有限公司。佛山市保汇物业管理服务有限公司已收取该时段的部分物业费，具体金额难以确定。2017年9月至2018年1月31日期间，涉案小区系由佛山市保汇物业管理服务有限公司进行物业管理，原告对该时段的物业费不享有债权。原告在2016年4月1日至2018年1月期间多次交给其他物业公司代收物业费，其在被告不知情的情况下欺骗被告签订认可原告对业主享有物业费790030.91元债权的条款，违背诚信原则。四、《协议书》第二条约定，只是原告授权被告收取业主欠原告的790030.91元债权，不能抵消原告欠被告的剩余债务。原告对业主享有的物业费债权，未得到业主的确认，也没有经任何法律文书确定，不具有确定性，难以实现，不符合债务抵消的前提条件，不能作为确定违约的条件。被告并未违约，不存在支付违约金的问题。此外，违约金依法不应高于原告损失的30%。本案中，原告并无任何损失，其主张的违约金无依据，不应得到支持。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《承诺书》（2016年4月11日）复印件、《协议书》（2018年10月22日）复印件各一份，被告认可为其与原告签订，本院予以采信；至于相应协议条款是否有效，系本案认定问题。2.原告提供的《2018年2月1日南湖房产有限公司移交广东同信物业管理有限公司南湖花园小区业主/商业地铺拖欠管理费明细资料》复印件、《南湖花园历史欠费情况统计交接（欠费时段：2016年4月至2017年9月）》复印件、《2017年10-12月南湖花园应收业主物管费》复印件、《2018年1-3月南湖花园应收业主物管费》各一份，佛山市保汇物业管理有限公司（以下简称保汇公司）出具的《证明》一份，与被告提供的《关于2016年4月份至2017年12月份南湖花园欠费公示情况的汇总》一份，原告提供的该组证据所载数据已由被告在涉案小区公告栏列表张贴并持续公示15日，被告称公示期间有部分业主口头反映已支付表中部分费用，但被告未能提供相应证据佐证，本院仅采信原告提供的该组证据。3.原告提供的《南湖房产公司施工与同信物管公司水电比对表》一份，2018年2月至同年8月的报销审批单、工地每月用电表各一份，被告在答辩中认可其应向原告返还水电费109557.21元，与该组证据所载内容相符，本院予以采信。经审理查明，南湖公司是南湖花园一期项目小区（以下简称涉案小区）的开发商。2016年4月11日，南湖公司与同信公司签订了一份《承诺书》，约定2016年4月1日至2016年9月30日期间由南湖公司挂靠同信公司对涉案小区进行前期物业管理服务，并授权南湖公司收取同期物业服务费；同时约定2016年3月31日前涉案小区业主尚欠的物业服务费由同信公司自行收取。2017年3月30日，南湖公司与同信公司又签订了一份《物业管理加盟协议书》，约定将前述挂靠业务的期限延长至2017年12月31日，期满后双方可续签；同时约定“乙方（即南湖公司）加盟期间的一切开支与收益均由乙方自行承担与处理，甲方（即同信公司）不得干涉；甲方同意免除乙方自2016年4月1日至2016年9月30日止的全部加盟管理费；2016年9月30日之后，加盟管理费则按物业管理费实收款的5%标准按月定期结算……”。后南湖公司持续为涉案小区提供物业服务至2018年1月31日，同信公司自2018年2月1日开始接管涉案小区的物业服务业务。2018年10月22日，南湖公司与同信公司就上述挂靠期间的债权债务结算清理问题签订了一份《协议书》，约定“……一、乙方（即同信公司）权益部分：（一）、2013年4月1日至2016年3月31日间，该小区的物业管理方为乙方，按当时协议，甲方（即南湖公司）尚欠乙方物业空置管理费、水电费等合计444058.04元。（二）、2014年7月至2014年12月期间发生的水电费130768元。此款甲方无责任，但甲方愿意友情承担1/3,130768×1/3=43589元。（三）、2016年4月1日至2018年1月31日期间，该小区的物业管理形式为甲方挂靠乙方进行管理，按当时协议，甲方尚欠乙方挂靠费为人民币219233.82元。自2018年2月1日起，甲方将该小区物业管理方转由乙方接管。乙方接管时，该小区的物业管理农商行账户（账号******************，户名：广东同信物业管理有限公司）尚有余额为人民币76423.26，此款为甲方所有。甲方同意乙方用此款即时抵扣所欠乙方的部分挂靠费：219233.32-76423.06=142810.26。至此，抵扣完银行余款后，甲方尚欠乙方的挂靠费为142810.06元。……二、甲方权益：（一）、乙方接管时，甲方转给乙方的账目显示，在甲方挂靠期间，在该小区尚有物业管理费790030.91待收（注：由于甲方挂靠期间，物业曾几经波动，造成此金额可能会少有出入，如相关欠费业主能提供交费记录，可以相应冲减此数字，此处暂以此数字为准）。此款为发生在甲方物业管理期间，为甲方权益。乙方接管后，此款项由乙方代收后再转回给甲方。（二）、2018年2月至8月间，甲方代乙方缴纳物业管理水电费：195711.21（甲方账户总支出）-86154（甲方施工用）=109557.21元（注：水计到2018年8月，电计到2018年7月，如有新发生费用的双方可另行实际结算），此款项为甲方权益，乙方应付回给甲方。三、和解办法：（一）、双方总权益相互抵扣，899588.12-630457.1=269131.02，可以看出，抵扣后，乙方尚欠甲方269131.02元。（二）鉴于属于甲方的业主欠费部分，须由乙方代收，乙方在向欠费业主收取时，会产生额外劳务支出并可能产生诉讼支出，甲方愿意对乙方所欠的269131.02元进行折让，折让金额为32631.03元，……（三）、乙方承诺在签订本协议之日起的一年内将实欠甲方的236769.99元付清给甲方。……乙方如没有在一年之内付清，余额部分在下一年自动双倍，作为对甲方的赔偿”。但此后，同信公司未按该协议向南湖公司支付结算款。南湖公司催收欠款未果，遂于2020年1月17日向本院递交诉状提起本案诉讼。另查明，诉讼中，同信公司将南湖公司制作的《南湖花园小区各业主拖欠物业管理费、车位管理费及其他杂费情况表（该数据为截止至2017年12月份所欠的费用）》在涉案小区公告栏自2020年4月1日开始连续张贴公示15日，并就业主反馈情况提供书面回复称：“一、有关业主口头反映，费用在当时已支付，但由于时间间隔太长，收据凭证都早已丢弃……”。但同信公司在此后未能补充提供证明相关业主已交物业服务费情况的证据。再查明，保汇公司出具《证明》称：“……我司在受佛山市顺德区南湖康城房产有限公司委托服务期间（2017年10月1日至2017年12月31日），双方就南湖花园小区各业主的物业管理费应收费用，已收费用均已核对清楚，并完成交接，双方的债权债务关系已经结清。”本院认为，本案争议焦点是原告南湖公司与被告同信公司签订的上述《协议书》的效力问题。首先，根据我国《合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；而上述《协议书》系原、被告就原告挂靠期间所产生债权债务进行结算清理而共同订立的和解协议；故被告称该《协议书》部分约定内容为无效的格式条款的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。其次，关于上述《协议书》所约定的原告对涉案小区业主享有的物业服务收费债权的转让问题。被告称相应债权中含有归属于案外人保汇公司的部分，但与保汇公司所出具《证明》内容相悖；而被告已将相应债权明细在涉案小区连续公示15日，却未能提供证明相关业主已交物业服务费情况的证据；故原、被告之间有偿转让上述债权的约定，符合法律规定，本院予以确认；被告主张相应债权不能与原告所欠债务相抵的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上所述，上述《协议书》，符合自愿合法原则，本院予以确认。该《协议书》所约定的付款期限已于2019年10月21日届满，被告未按协议约定履行付款义务，已构成违约，应承担相应违约责任。因此，原告要求被告向其支付协议款236769.99元，并支付逾期付款违约金的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；但上述《协议书》所约定的违约金计算方式（“余额部分在下一年自动双倍”），明显超出原告的实际损失，相应违约金数额，本院依据原告实际损失情况酌情调整为90000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告广东同信物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告佛山市顺德区南湖康城房产有限公司支付协议款236769.99元，并支付逾期付款违约金90000元；二、驳回原告佛山市顺德区南湖康城房产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4201.55元（已由原告预交），由原告佛山市顺德区南湖康城房产有限公司负担1301.55元，由被告广东同信物业管理有限公司负担2900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 高 龙二〇二〇年五月十八日书记员 欧阳凯婷书记员 麦 浩 祥