贵州省贵阳市花溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0111民初1526号 原告：贵阳海纳商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路**。 法定代表人：曾继尧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧阳宇彤，北京大成（贵阳）律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：曾璇，北京大成（贵阳）律师事务所律师，特别代理。 被告：林功文，男，1969年2月22日出生，汉族，住福建省福清市，现住贵州省贵阳市花溪区。 被告：林峰，男，1977年8月28日出生，汉族，住福建省福清市，现住贵州省贵阳市南明区。 上述二被告共同委托代理人：宋振刚，北京致敦（贵阳）律师事务所律师，特别代理。 上述二被告共同委托代理人：刘龙，北京致敦（贵阳）律师事务所实习律师，一般代理。 原告贵阳海纳商业管理有限公司（以下简称海纳公司）诉被告林功文、林峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海纳公司委托诉讼代理人欧阳宇彤、曾璇，被告林功文、林峰及其委托诉讼代理人宋振刚、刘龙均到庭参加了诉讼。审理中，原、被告双方申请庭外和解，本院依法扣除庭外和解期限。本案现已审理终结。 原告海纳公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告林功文于2010年9月11日签订的《租赁合同》；2.判令解除原告与被告林功文、贵阳小河圣杰士阳光餐厅签订的《补充协议》；3.判令被告林功文和贵阳小河圣杰士阳光餐厅共同向原告支付拖欠的租金951636元以及违约金285490.8元（按照拖欠租金951636元的30%计算）；4.案件受理费、保全费由二被告共同承担。事实与理由：2010年9月11日，原告与被告林功文签订了《租赁合同》，原告将位于贵阳市花溪区柜，面积为656平方米的房屋出租给被告林功文，用以经营贵阳小河圣杰土阳光餐厅。租赁期限为自2010年12月31日至2020年12月31日止。每月租金为48000元，自第四年度开始每年递增4%租金，自第八年度开始每年递增6%的租金。被告林功文应于每月5日前交付下月租金。合同签订后，双方均按照约定履行。但被告林功文自2012年1月开始，未按约支付每月应付的租金。2012年8月8日，因原告引进“肯德基”餐饮连锁店，被告林功文认为肯德基入驻对其日常经营有一定的影响，后原告与其签订《补充协议》，在该补充协议中约定原告须免收其2012年7月1日至2012年8月31日的租金共计96000元。同时被告改造门头的核定造价金额为130000元，改造期的租金为25000元,共计155000元；原告为支持被告餐厅门头改造，须向被告预付50000元，剩余105000元以按月减免租金的形式冲抵，抵完为止。在签署该《补充协议》后，被告林功文仍然未按约支付每月租金，至2014年10月，被告林功文已经累计拖欠原告租金高达1128636元。因被告林功文和贵阳小河圣杰士阳光餐厅认为原告的业态升级对其造成一定影响，后又迫使原告与其签订一份《补充协议》，约定将租赁期限调整为自2014年11月1日至2025年2月28日止，共计124个月。房屋租金自2014年11月1日下调为每月35000元，支付方式和涨幅按照主合同执行。针对二披告拖欠的租金问题，《补充协议》第三条约定截止签定《补充协议》时，二被告尚欠原告的租金（自2012年1月2014年10月）尚欠租金1128636元，二被告自2014年11月1日起，每月归还3000元，直到补充协议到期为止。《补充协议》第四条约定，如二被告在本补充协议签订后仍未履行或完全履行支付第二、三条约定租金的，原告随时可以解除合同，并按照拖欠租金金额的30%追究二被告违约责任。《补充协议》签订后，二被告每月均按该协议履行了相应的租金支付义务。至2018年9月，被告林功文未经原告同意擅自将承租的房屋部分面积用于经营“欧韩馆服装店”改变了合同约定的餐饮用途。为此，原告曾多次向二被告交涉要求整改并承担相应违约责任。后二被告于2019年10月擅自搬离租赁房屋，且在搬离后未支付拖欠的租金，严重违反了双方于2014年11月1日签订的《补充协议》的约定。因此，原告有权按照《补充协议》的约定，立即解除双方签订的所有合同，并要求二被告立即支付拖欠的所有租金以及承担相应的违约责任。 诉讼中，原告提交了追加被告申请书，申请追加林峰作为本案被告参与诉讼，并撤回对贵阳小河圣杰阳光餐厅的起诉。同日，原告变更诉讼请求为：将原告诉讼请求第三项“请求判令被告林功文和贵阳小河圣杰士阳光餐厅共同向原告支付拖欠的租金951636元以及违约金285490.8元”变更为“请求判令被告林功文和林峰共同向原告支付拖欠的租金951636元以及违约金285490.8元（按照拖欠租金951636元的30%）。事实和理由：因贵阳小河圣杰士阳光餐厅经企业信用信息公示系统显示已于2019年11月18日登记注销，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”之规定，申请变更诉讼请求第三项中债务主体为林功文和林峰。 被告林功文和林峰共同辩称，1.同意解除两份合同。2.原告计算的租金、违约金与事实不符，原、被双方签订《补充协议》，明确约定，租金每月3000元支付到协议到期为止，共计124个月，因此租金金额应为372000元，协议签订后被告已经支付了177000元。3.被告向原告缴纳的电费应按0.5265元/度计算，共计600720度，而被告实际按照1.2元/度进行支付，已缴纳电费差价382959元。另，被告在原告处缴纳的保证金96000元。上述电费差价及保证金应抵扣欠付租金，故截止目前被告不欠原告方租金。4.被告并非故意拖欠，是经济情况实在无法经营，原告对被告的无法经营存在一定的过错，违约金过高，原告损失不大，请法院酌情减少。综上所述，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：被告林峰系贵阳小河圣杰士阳光餐厅经营者，主要经营餐饮业务。贵阳小河圣杰士阳光餐厅于2011年1月13日注册，于2019年11月18日注销，类型为个体工商户。原告成立于2009年7月29日，经营范围包括商场管理、房屋租赁等。案外人贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司出具《情况说明》，证实其所有的包含贵阳市花溪区柜（以下简称案涉房屋）在内的位于贵阳市花溪区商业用房（产权证号：筑房权证小河字第××号）交由原告统一管理出租。 2010年9月11日，原告作为甲方与被告林功文作为乙方签订《租赁合同》，主要约定：1.甲方将其位于海纳广场B2层45柜，建筑面积656平方米的房屋租赁给被告使用；2.甲方同意乙方可将承租房产用于开设餐饮；3.租赁期限10年，自2010年12月31日至2020年12月31日止；4.租赁期限内固定租金有递增，前3年租赁每月48000元，第4至7年每年递增4%，第8至10年每年递增6%，租金包括乙方需交付的推广费、管理费，乙方经营活动中产生的燃气、水电费公摊等费用自理；5.乙方于每月5日前向甲方交付下月租金；乙方在合同签订后3个工作日内向甲方支付租赁保证金96000元，除本合同另有约定外，租赁保证金在本合同终止（提前终止、解除或届满）时，甲方应在乙方结清应付租金及合同规定的其他乙方应缴费用并迁出后十个工作日内，无息退还给乙方（如乙方原因终止本合同甲方不退还租赁保证金）；租赁期间，如乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失，自甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为并赔偿甲方损失的，甲方有权在乙方交纳的租赁保证金中直接抵扣；6.税收及费用，乙方负责支付经营实际发生的水、电、电话以及根据乙方承租商铺的建筑面积计算的应由乙方负担的推广费、空调使用费、公摊水电费、管理费等费用，在合同期内，如甲方根据政府部门提出调整水电收费标准，甲方应在调价当期向乙方提供相应的书面证明材料以确认调价的真实性；乙方同意按照实际经营发生电费的电损分摊补偿甲方电损费，并于乙方支付电费的同时缴纳给甲方，甲方提供的电费发票应包含该部分电损费。7.甲方因经营的需要调整本商场的商业业态布局，重新定位的，甲方可提前解除合同。发生此种情形，甲方不属于违约，但对乙方所遭受的损失，甲方应予以补偿，补偿金额与乙方协商为准。双方还对其他事项进行了约定。原告在甲方处加盖公章，被告林功文在乙方处签字。2011年1月4日，被告林峰在上述合同复印件乙方处签名、原告在林峰签名处加盖公章。《租赁合同》签订后，原告将案涉房屋交付给被告，被告向原告缴纳了保证金96000元。 2012年8月8日，原告作为甲方与被告林功文作为乙方签订《补充协议》，约定在合同履行过程中，甲方引进“肯德基”国际餐饮连锁店入住，对乙方经营有一定的影响，为了更大支持圣杰士的经营发展，签订补充协议：1.甲方在“肯德基”装修期间从2012年7月1日到2012年8月31日免收乙方租金，共计96000元；2.甲方为支持乙方门口改造预付门头改造费用50000元，剩余金额105000元按月减免房租形式冲抵，抵完为止。双方还对其他事项进行了约定。 2014年11月1日，原告作为甲方与被告林功文作为乙方签订《补充协议》，约定在合同履行过程中，因甲方业态进行调整升级，作为对乙方的补偿和扶持，双方签订补充协议：1.双方一致同意，将房屋租赁时间调整为2014年11月1日到2025年2月28日，共计124个月；2.房屋租金调整为从2014年11月1日起按35000元/月计算，支付方式和涨幅按照主合同执行；3.截止到本补充协议签订时，乙方欠甲方租金乙方从2014年11月1日起，每月归还甲方3000元，直到补充协议到期为止；4.甲方已给予乙方较大优惠和扶持，如乙方在本协议签订后仍未履行或未完全履行支付本协议第二、三条约定租金的，甲方随时可以解除合同，并按照拖欠租金金额的30%追究乙方违约责任；5.甲方对乙方的补偿和扶持，足以弥补乙方的损失，乙方在本协议后不得在以任何理由向甲方主张任何权利。原告在该协议甲方处盖章，贵阳小河圣杰士阳光餐厅在乙方处盖章。 上述《租赁合同》及《补充协议》履行过程中，原告将案涉房屋交付给被告经营贵阳小河圣杰士阳关餐厅做餐饮业，期间被告对部分面积改造后用于经营服装销售，直至2019年10月被告搬离案涉房屋。从签订合同至2019年10月被告搬离案涉房屋时止期间，被告向原告支付了部分租金，双方一致认可截止至2014年11月1日签订《补充协议》时被告欠付2012年1月至2014年11月租金为1128636元，但被告认为按照该协议约定，以减少租金为签订该补充协议之背景，该部分租金原告已进行了减免，因此被告仅需按照补充协议约定，从2014年11月1日起每月归还原告3000元直至补充协议到期（2025年2月28日）为止，共计124个月，故该部分租金减免后应为3000元/月×124月=372000元。双方还一致认可，从2014年11月1日签订《补充协议》后，被告按《补充协议》约定每月归还3000元至2019年9月（已归还177000元），并按月支付了每月租金35000元至2019年10月。因双方对于2014年签订《补充协议》时，是否对被告所欠2012年1月至2014年11月租金为1128636元进行减免产生争议，原告认为关于每月归还3000元至补充协议到期仅仅是支付方式的约定，并不能代表原告已经放弃了其余部分租金。故截至2019年10月被告搬离时，原告认为被告尚欠租金为1128636元－177000元=951636元，而被告认为尚欠租金为372000元-177000元=195000元。 另，关于电费。被告向原告支付了从签订《租赁合同》后至2019年10月搬离案涉房屋期间，被告按1.2元/度向原告支付电费，其中2019年10月按0.5991元/度进行缴纳。对于被告已经支付的电费、用电总度数，被告向本院提交了《缴费通知单》、收款收据若干，证实总计产生用电600720度，已缴纳电费720864元，并认为按照电力部门定价及商场内其他商家用电单价均为0.5991元，故原告多收取了电费约382959元，应与未返还保证金96000元一并用于抵扣欠付租金；被告同时提交了案外人贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司《圣杰士餐厅尚欠租金问题》用于证实电费差价的问题。庭审中，原告表示对于被告已支付的电费、用电度数问题庭后核实后书面回复，但在原告于庭后向本院提交的《关于圣杰士阳光餐厅（林功文、林峰）电费折抵情况说明》中，未能体现被告已支付总电费及用电度数，并认为被告按月1.2/度电费标准支付电费包含了《租赁合同》中约定的电损费，被告知晓每月电费金额构成，且十年一直按此标准支付电费，未曾提出异议；同时，原告对于被告提出电费退费问题，表示经咨询市场监督管理部门后，采纳了市场监督部门建议从2018年4月份起降低电价标准的意见，即从2018年3月至2019年9月之间的电费，依据电费单价0.5991元/度核算，期间被告已付电费65256元，差额部分32677元可在被告所欠租金951636元中进行抵扣，但同时亦表示若本案最终认定的欠付租金不是951636元则不同意抵扣。 庭审后，原、被告双方申请了庭外和解，但因分歧过大，未能达成一致意见。 诉讼中，原告于2020年3月2日向本院提出保全申请，请求对被告林功文、林峰名下价值1237126.8元的财产进行保全，并提供了有效担保。本院于2020年3月3日作出（2020）黔0111民初1526号民事裁定书，裁定：“查封、扣押、冻结被申请人林功文、林峰名下价值人民币1237126.8元的财产”。 上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、贵阳小河圣杰士阳光餐厅工商公示信息、《租赁合同》《房屋产权证》《情况说明》《补充协议》（2012年8月8日及2014年11月1日）、照片、贵阳市经济开发区欧韩馆服装店工商登记信息、租金计算明细、缴费通知单、收款收据（水电、房租、物业管理费）、保证金收据等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的《租赁合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。其中虽合同相对方个体工商户贵阳小河圣杰士阳光餐厅已注销，但被告林峰系工商登记的经营者，且与被告林功文共同签订了《租赁合同》，故案涉合同及补充协议对被告林功文、林峰均具有约束力，由其承担相应责任。现因被告已搬离案涉房屋，原告要求解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，被告表示同意，遵循双方自愿，故对原告要求解除《租赁合同》及《补充协议》的主张，本院予以支持。结合庭审情况，整理双方争议焦点如下：1.被告尚欠原告租金多少？2014年11月1日签订的《补充协议》是否对2012年1月至2014年11月欠付的租金1128636元进行了减免？2.被告已缴纳的保证金96000元及超出电力部门定价0.5991元每度的部分电费是否能扣抵所欠租金？3.被告是否构成违约？违约金计算的标准是否过高? 关于焦点一。原、被告双方一致认可，2014年11月1日签订《补充协议》时被告欠付原告2012年1月至2014年11月租金为1128636元，双方争议点为《补充协议》中“截止到本补充协议签订时，乙方欠甲方租金乙方从2014年11月1日起，每月归还甲方3000元，直到补充协议到期为止”的理解，原告认为该约定仅为还款方式约定，不代表已经放弃了其余部分租金，而被告则认为该约定即为减免后的租金。对此，本院认为应结合双方履行《租赁合同》的过程、签订《补充协议》的背景及全面审查《补充协议》的内容予以确定，该《补充协议》提到“在合同履行过程中，因甲方业态进行调整升级，作为对乙方的补偿和扶持”可以认定为签订《补充协议》之背景，在《租赁合同》中亦有关于“甲方因经营的需要调整本商场的商业业态布局，重新定位的，甲方可提前解除合同。发生此种情形，甲方不属于违约，但对乙方所遭受的损失，甲方应予以补偿，补偿金额与乙方协商为准。双方还对其他事项进行了约定”之表述，故可以认定签订该《补充协议》主要目的在于给予被告补偿和扶持。在签订《补充协议》时双方对于被告欠付原告2012年1月至2014年11月租金为1128636元没有争议，但双方未在《补充协议》中予以明确，仅仅是明确了被告从2014年11月起每月归还3000元至补充协议到期为止（经核算应为372000元），而未对剩余756636元亦未在《补充协议》中予以明确，不符合常理。通常来讲，合同双方签订补充协议主要对于未尽事宜或履行过程中产生的新的争议进行补充，目的也在于减少双方在履行过程中产生分歧，而在本案原、被告双方签订《补充协议》时未对欠付租金总额和剩余租金进行明确，可推测双方对于欠付租金总额和剩余租金如何处理并无争议，若对于剩余租金还需支付，双方应当在该《补充协议》中明确剩余租金的金额和支付时间，而并非《补充协议》中约定的补充协议到期后另行约定，这将不利于达到签订补充协议以减少分歧之目的。再结合签订《补充协议》对被告补偿和扶持之背景，以及《补充协议》中有关“甲方已给予乙方较大优惠和扶持”“甲方对乙方的补偿和扶持，足以弥补乙方的损失”等表述来看，应当将“截止到本补充协议签订时，乙方欠甲方租金乙方从2014年11月1日起，每月归还甲方3000元，直到补充协议到期为止”之约定视为双方对于欠付租金的结算及支付，更符合双方签订《补充协议》之时的真实意思表示，故对被告有关在签订《补充协议》时原告对被告欠付租金给予减免后应付租金为372000元（3000元/月×124月）的主张，本院予以采信。对原告所述未减免租金的主张，本院不予采信。故本院认定被告尚欠原告租金为195000元（372000元－177000元）。 关于焦点二。对于被告已向原告缴纳的保证金96000元，根据《租赁合同》约定合同终止（包括解除）后，原告应予以退还，现原告主张应予以抵扣其损失，而根据《租赁合同》约定，原告只有在发出要求被告纠正违约行为并赔偿甲方损失的书面通知后7日内，被告拒不纠正该行为并赔偿原告方损失的，原告才有权在被告交纳的租赁保证金中直接抵扣，而本案中，原告并未提交证据证明其已经向被告发出过书面通知而被告拒不纠正的情形，故本院对原告将保证金96000元直接抵扣其损失的主张，本院不予支持。原告应将该96000元保证金退还给被告，现被告主张将保证金96000元用于抵扣欠付租金，为减少诉累，且均为货币履行，故对被告该主张，本院予以支持，在欠付租金195000元中予以抵扣（抵扣后应付租金为99000元）。 对于被告已向原告支付的超出电力部分定价即0.5991元每度之外的电费。按照《租赁合同》之约定，被告同意按照实际经营发生电费的电损分摊补偿原告电损费，并在支付电费时一并缴纳给原告，合同中虽未约定电损分摊的计算标准，但实际被告按照1.2元每度向原告支付了电费，被告亦未另行收取电损费，且双方从签订合同履行至被告于2019年10月搬离时，被告均未提出异议，又本院已认定原告、被告于2014年11月1日签订《补充协议》时，原告对被告租金进行了减免，原告在减免时应是综合了双方合同履行情况（含被告已实际支付的租金、电费等），同时《补充协议》中亦明确“甲方对乙方的补偿和扶持，足以弥补乙方的损失，乙方在本协议后不得在以任何理由向甲方主张任何权利”，故对被告要求将超出0.5991元/度的电费382959元用于抵扣欠付租金的主张，本院不予支持。 关于焦点三：按照双方于2014年11月1日签订的《补充协议》约定“甲方已给予乙方较大优惠和扶持，如乙方在本协议签订后仍未履行或未完全履行支付本协议第二、三条约定租金的，甲方随时可以解除合同，并按照拖欠租金金额的30%追究乙方违约责任”，现被告从2019年9月起便未按约定每月向原告归还3000元，且在2019年10月便搬离了涉案房屋，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对原告要求被告承担违约责任的主张，本院予以支持，但违约金应以本院认定的欠付租金195000元×30%=58500元。该违约金仅相当于案涉房屋1至2月的租金，故对被告要求违约金过高进行适当减少的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下： 一、解除原告贵阳海纳商业管理有限公司与被告林功文、林峰于2010年9月11日签订的《租赁合同》； 二、解除原告贵阳海纳商业管理有限公司与被告林功文于2012年8月8日签订的《补充协议》及与贵阳小河圣杰士阳光餐厅于2014年11月1日签订的《补充协议》； 三、被告林功文、林峰于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳海纳商业管理有限公司租金195000元（抵扣保证金96000元后实际应付99000元）； 四、被告林功文、林峰于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳海纳商业管理有限公司违约金58500元； 五、驳回原告贵阳海纳商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8167元（已减半收取）及保全费5000元，合计13167元，由原告贵阳海纳商业管理有限公司负担8827元，被告林功文、林峰负担4340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  魏丽 二〇二〇年五月二十一日 书记员  杨杰