河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初12127号原告：陈燕，女，1964年4月19日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：邵韶，系原告丈夫。被告：任润昭，男，2001年3月11日出生，汉族，住郑州市中原区。被告：甄浩浩，男，1987年6月24日出生，汉族，住安徽省长丰县。被告：郑州诺希房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市中原区郑上路**院**楼******。法定代表人：耿羊羊，系公司执行董事兼总经理。原告陈燕诉被告任润昭、甄浩浩、郑州诺希房地产营销策划有限公司（以下简称诺希公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法独任审理。原告陈燕及其委托代理人邵韶、被告任润昭到庭参加诉讼，被告甄浩浩、郑州诺希房地产营销策划有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年6月25日起至实际交付房屋之日止的租金，暂计算至2019年12月6日应支付的租金16200元（租金为每月3000元，非整月12天的按天计为1200元）；2.判令被告支付以16200元为基数按中国人民银行同期存款利率为标准自2019年6月25日至实际付清之日止的利息；3.依法判决解除原告与被告委托代理关系；4.判令被告向原告支付违约金6000元；5.依法判决被告支付2019年7月9日其拖欠的水费、电费、天然气费、违约金及滞纳金，共计1068.17元（其中：水费608.10元；电费311.36元、违约金0.89元；天然气费144.21元、滞纳金3.61元）；6.依法判令被告按合同条款规定承担房屋恢复原貌的维修费保洁费5200元（按月租金的200%计算）；7.依法判令被告支付合同条款规定的二个月房租的违约金10400元（按月租金的200%支付违约金）；8.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1.原告与被告河南久信在2017年9月8日签订合同号为000619的《房屋全程委托代理合同》后，在此房屋处办理了房屋钥匙、水电气表数据确认等交接手续，原告根据合同规定收取被告应当支付的房租;2.2019年6月25日被告应当支付2019年6月25日至2019年9月24日的房租时，未按时支付，经原告多次催要，并于2019年7月3日下午将房租及水电气费欠费告知函送达被告的办公室（九龙城龙栖尚都7栋1503室），被申请人任润昭亲手签收告知函，并在此函上盖章确认。被告借郑州诺希房地产营销策划有限公司（以下简称：郑州诺希）名义与原告续签了合同号为00000126的《房屋出租委托代理合同》，签订合同后，被申请人任润昭又以郑州诺希名义亲笔书写了郑州诺希支付原告房屋租金的证明并加盖郑州诺希公章予以确认。经原告采取多种形式沟通、告知状况下，被告仍没有履行应尽的义务。至今被告仍未与原告办理房屋的交接手续（包括钥匙的交接、水电气表数据的交接确认）。11月10日，被告招租的最后一位租客离开其房屋;3.被告在2019年9月23日成立清算组开始清算期间，未以书面形式通知原告（已知的债权人），给原告造成了经济损失。被告明知河南久信公司在清算与注销过程中有债权人权益未清偿的情况下，故意隐瞒债权债务，提供虚假清算报告，恶意逃避债权债务，违反《公司法》、《合同法》和《最高人民法院关于若干问题的规定（二）》，应当承担侵权责任。被告任润昭辩称：久信公司是我们之前接手别人的，然后原告的房子是跟上一家签订的合同，上一家公司还是久信公司，只是法定代表人及股东是别人，他们之前跟上一家公司本来就要解约房屋合同，我们接手后就对原告的房子进行考察，我们觉得这个房子不适合经营，然后我们给上一家的人说，让他们给原告这边沟通,公司给我们之后，2019年5月份之前的所有的合同的债务纠纷由上一家的法定代表人和股东负责，但是他们没有理睬这个事情，然后我给原告说这个房子不盈利，我只是代挂法人，诺希公司是控股股东，甄浩浩说这个房子没法要，我们给原告有沟通过这个事情，然后原告就给我们发了单方面解除的东西，据我了解，原告也收了之前房子租客的房租，关于久信公司的注销问题，因为诺希公司被收购，然后我们将久信公司的所有房子和合同全部交给了诺希公司，然后和现在的诺希公司老板进行了交接。本院经审理，对事实认定如下：1.原告与久信公司于2017年9月8日签订编号为000619的《房屋全程委托代理合同》一份，合同约定的主要内容为：甲方（委托方）陈燕将坐落于郑州市中原区棉纺西路97号楼2单元9号，面积114.22平方米房屋委托乙方（受托方）久信公司代理。代理期限贰年，自2017年9月25日至2019年9月24日止。甲乙双方协商，乙方代理甲方房屋，每月代理租金为叁仟元整（3000），一年共计叁万叁仟元整（33000）。合同租期内，甲方不需要承担与该房屋有关的水费、电费、天然气费、物业管理费、网络费用、供暖费、电话费。甲乙双方签字，合同即刻生效，甲乙双方均不得经合同约定以外的理由单方解除合同，如因特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付两个月房租作为违约金，并赔偿对方一切因此次违约造成的连带经济损失。上述合同补充协议第三条载明：合同期间，乙方租金按季度规定日支付（可提前支付）。若乙方在规定日未完成支付，并逾期超过两个工作日，则视为乙方违约，甲方有权立即解除合同，收回房屋托管权。因此产生的一切法律责任由乙方承担。合同签订当日，原告将涉案房屋交付给久信公司。原告自认久信公司已按照合同约定支付原告2017年9月25日至2019年6月24日期间的租金共计57000元，对于合同约定的最后一季度（2019年6月25日-2019年9月24日）租金9000元，原告经多次催要，久信公司至今未依约支付。同时，在履约过程中，久信公司未按合同约定及时结清合同履行期内产生的水费、电费、天然气费共计1068.17元(其中：水费608.1元，电费311.36元、违约金0.89元，天然气费144.21元、滞纳金3.61元)。2.2019年7月4日，被告任润昭（久信公司法定代表人）代表诺希公司与原告在合同编号000619的《房屋全程委托代理合同》基础上续行签订合同编号000000126的《房屋出租委托代理合同》，合同约定的主要内容为：甲方（委托方）陈燕将坐落于郑州市中原区棉纺西路97号栋2单元9号，面积114.22平方米房屋委托乙方（受托方）诺希公司代理。出租代理期自2019年9月25日至2020年9月24日止，甲方应于2019年9月24日前将房屋交付给乙方。月租金标准为2600元/月，租金总计贰仟陆佰元整（￥2600），付款方式季付。合同第十二条约定该房屋为3居室，甲方（委托方）陈燕同意乙方（受托方）诺希公司在房间内打隔断，3居室改5居，到期恢复原样；甲方可在未收到租金3日后，收回房屋，节假日除外。该合同补充协议条款第二条约定：合同期间乙方按季度规定日支付季租金（可提前支付）。若乙方在规定日未完成支付季租金，并逾期超过两个工作日，则视为乙方违约，甲方有权立即解除合同，收回房屋出租委托代理权，并按月租金的200%支付违约金；第三条约定：房屋出租委托代理期为一年。合同期满后，乙方应将甲方房屋内进行的装修如隔断进行拆除，并清扫干净房屋后交甲方验收后终结合同。若未进行装修的拆除和房屋的清扫，将视为违约，应支付装修的拆除费及房屋保洁费（按月租金的200%计算）。因久信公司未支付原告《房屋全程委托代理合同》项下约定的最后一季度（2019年6月25日-2019年9月24日）租金9000元，原告于2019年7月3日向久信公司发出告知函，要求久信公司按条款支付欠付的房租9000元及相应的水电天然气费用，久信公司对告知函的内容予以盖章确认。在原告与诺希公司签订《房屋全程委托代理合同》当日（2019年7月4日），被告任润昭（久信公司法定代表人）向原告出具《支付甲方租金证明》一份，内容为：“郑州诺希房地产营销策划有限公司支付上期合同2019.6.25-2019.9.24三月租金，分两期支付，2019年7月4日支付6.25-7.24日租金，叁仟元整（入账于中信银行卡中62×××94），7月25日支付2019年7.25-9.24两个月的租金，金额为陆仟元整（入账于上银行）。”落款处有诺希公司盖章确认，支付甲方租金证明出具后，被告诺希公司并未依约代久信公司履行支付欠付租金的义务，同时也未按《房屋出租委托代理合同》履行己方的租金支付义务。3.久信公司成立于2017年4月6日，公司类型为其他有限责任公司，2019年6月24日该公司法定代表人及管理人员发生变更，变更后的法定代表人为任润昭，股东为任润昭（占股1%）、郑州诺希房地产营销策划有限公司(占股99%)。久信公司于2019年9月23日召开股东会，决定成立清算组，清算组负责人为任润昭，清算组成员为任润昭（久信公司法定代表人）、甄浩浩（久信公司监事、诺希公司原法定代表人）、郑州诺希房地产营销策划有限公司（久信公司大股东）。2019年11月19日，该公司清算完毕，形成《清算报告》，报告显示：一、公告情况。按照《公司法》规定，本清算组在成立之日起十日内完成了通知债权人向本清算组申报债权的工作，并于2019年9月23日（清算组成立六十日内），在河南科技报报纸上发布了公司决定解散和进行清算的报告。二、债权人债权登记情况。在清算过程中，清算组共收到和登记公司债权人申报的债权0万元。三、清偿情况。按照《公司法》的规定，依次分别支付清算费用0万元，支付职工工资0万元，支付社会保险费用和法定补偿金0万元，缴纳所欠税款0万元，清算公司债务0万元，剩余财产0万元。四、剩余财产分配情况。无。”清算报告落款处有清算组成员任润昭、甄浩浩、郑州诺希房地产营销策划有限公司的签字、盖章。4.2019年11月10日，案涉房屋最后一位租户陈闯退租离开郑州，陈闯表示自己于2018年9月14日与久信公司签订合租公约，2019年4月份之前，按照河南久信的要求定期缴纳水电气等各项费用，这些费用是由河南久信公司员工小赵在微信群中负责收取。2019年4月10日最后一次向河南久信缴纳租金（三个月）共计1260元（其中房租400元/月，管理费20/月）。2019年6月之后再没有任何人向其收取租金及水电气等各项费用，在此期间水电费均是看到催费通知后微信告知此房业主，转账于业主代为缴纳。原告在庭审中自认陈闯离开房屋时向其交付房租1600元。原告陈燕于2019年10月31日以久信公司为被告向我院提起诉讼，但在诉讼过程中，久信公司于2019年11年19日经郑州市中原区市场监督管理局核准注销登记，丧失诉讼主体资格。后原告陈燕向本院提交追加被告申请书，要求以久信公司清算组成员任润昭、甄浩浩、诺希公司为本案被告参加诉讼。后本院以任润昭、甄浩浩、诺希公司为被告对案件进行了开庭审理。上述事实，有编号000619《房屋全程委托代理合同》及补充协议，编号00000126《房屋出租委托代理合同》及补充协议，案涉房屋物品统计表，通话录音光盘及文字记录，微信聊天截图（已和原载体手机核对无误），告知函，催费通知单，支付宝缴费回单，支付甲方租金证明、租户情况说明及收到条，河南省久信房地产营销策划有限公司企业基本注册信息查询单、清算报告及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告陈燕分别与久信公司、诺希公司签订的房屋委托代理合同系双方真实意思表示，未有证据显示违反法律、行政法规的强制性规定，内容应合法有效，各方均应遵循诚实信用原则依约全面履行己方义务。一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、就原告与久信公司之间合同的履约情况而言。1.责任主体方面。原告已履行《房屋全程委托代理合同》项下的房屋交付义务，久信公司未依约履行支付租金、承担合同期内水电气费用的交纳义务，行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。诺希公司于2019年7月4日出具《支付甲方租金证明》一份，明确向原告作出代久信公司支付上期合同（原告与久信公司之间的房屋委托代理合同）项下欠付三个月租金的意思表示，除此之外，并未有证据证明久信公司已经原告同意将全部债务转移至诺希公司，诺希公司自愿出具还款承诺的行为更符合债务加入的法律特征，在诺希公司未依约履行偿还义务的情况下，久信公司与诺希公司应就欠付的三个月租金承担连带清偿责任。然而，久信公司于2019年9月23日进入清算程序并于2019年11月19日进行注销登记，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”久信公司清算组于清算开始后，在明知对原告（债权人）存在到期债务尚未清偿的情况下，未尽到书面通知债权人申报债权的义务即进行注销登记，损害了债权人的财产权益，故久信公司清算组成员应依法就原告的损失承担赔偿责任。2.租金损失方面。原告在庭审中主张租金损失应自2019年6月份计付至2020年4月24日（庭审之日），因久信公司在履约过程中，于2019年6月份即出现不支付租金的违约行为，经原告多次催促、协商均无果，久信公司后于2019年9月23日进入清算程序。原告对久信公司上述违约及清算行为是明知的，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告在久信公司出现上述违约的情形下有义务及时采取措施防止损失的扩大，但其并未采取相应措施，故不得就损失扩大部分要求赔偿。就租金的赔付金额，根据租户陈闯的情况说明，其与久信公司签订合租公约后一直按时支付租金，自2019年6月份起，久信公司就再没有向其收取租金及水电气等各项费用，陈闯直接向原告支付了房租1600元，后于2019年11月10日离开郑州。综合案涉房屋对外实际出租及原告收取租金的情况，对原告主张的租金损失应计算至2019年11月10日较为适宜。案涉房屋每季度租金9000元、每月租金为3000元、每日租金为100元，故久信公司应支付的租金数额为13500元（9000元+3000元+100元/天×15天），对于原告已收取的1600元租金应在租金损失中予以扣除。同时，对于原告主张被告应支付欠付租金的利息损失，因无法律依据，本院不予支持。3.相关费用损失方面。合同履行期间，因久信公司未按合同约定及时缴纳合同期内产生的水费、电费、天然气费及相应滞纳金，致使原告承担了本不属于己方的垫付义务，垫付金额为1068.17元，故本院对其主张的水电天然气费方面的损失予以支持，对于上述费用原告主张违约金因无法律依据，不予支持。4.违约金方面。原告主张久信公司应按《房屋全程委托代理合同》第六条第一款的约定支付两个月房租作为违约金。该约定的内容为：“甲乙双方均不得经合同约定以外的理由单方解除合同，如因特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付两个月房租作为违约金，并赔偿对方一切因此次违约造成的连带经济损失。”从条款内容可知，该条是合同解除的违约金条款，适用的前提是合同的解除，而本案原告在被告违约时并未主张合同解除权，所以对该条款不适用。5.合同解除方面。对于原告在诉讼中主张与久信公司解除委托合同，因双方间的委托合同于2019年9月24日已到期，双方权利义务因此而终止，不存在解除的条件与基础。二、就原告与诺希公司之间合同的履约情况而言。1.合同效力方面。原告诉称其与诺希公司签订《房屋出租委托代理合同》后，诺希公司并未履行合同项下的相应义务。被告对此辩称：“没有接手过原告的房子，诺希公司唯一签订了一个续约的合同，后来我和甄浩浩沟通，说这个房子没有必要要了，当时在合同上也注明了如果我们三天不付房租的话，这个合同就不生效了。”原告与诺希公司签订的《房屋出租委托代理合同》对包括合同主体、标的物、租赁期限、违约责任等合同主要条款均进行了明确约定，合同落款处有原告陈燕、被告甄浩浩、郑州诺希营销策划有限公司签字、盖章。根据《合同法》第四十四条第一款之规定：依法成立的合同，自成立时生效。双方间的《房屋出租委托代理合同》也约定本合同经双方签字盖章后生效，被告以三天不付房租这个合同就不生效抗辩合同的效力并不成立。2.违约责任方面。《房屋出租委托代理合同》第十二条补充条款第二项对合同解除条款进行明确约定，主要内容为：“甲方可在未收到租金3日后，收回房屋，节假日除外。”合同补充协议条款第三条：“合同期间乙方按季度规定日支付季租金（可提前支付）。若乙方在规定日未完成支付季租金，并逾期超过两个工作日，则视为乙方违约，甲方有权立即解除合同，收回房屋出租委托代理权，并按月租金的200%支付违约金”合同约定第一季度租金支付日为2019年9月25日，截止2019年9月28日被告亦未按合同约定的付款日期及金额支付租金，被告诺希公司的行为已构成违约，应依合同约定支付原告两个月房屋作为违约金，故对原告主张5200元违约金的诉求予以支持。对于原告关于被告应承担房屋恢复原貌的维修费、保洁费5200元的诉求，根据《房屋出租委托代理合同》补充协议条款第四条约定内容可知，原告（甲方）有权要求被告（乙方）支付装修的拆除费及房屋保洁费（按月租金的200%计算）的前提是合同期满后乙方未进行装修的拆除和房屋的清扫。而本案原告与被告诺希公司之间的委托代理合同因事实上的履行不能而提前解除，且原告主张房屋恢复原貌的维修费、保洁费损失尚未实际发生，金额更不能确定，故对原告此项诉求不予支持。3.合同解除方面。综合在案证据及当事人陈述可知，原告与诺希公司之间的房屋委托代理合同自签订之后并未实际履行，目前也不具有继续履行的可能与必要，双方签订的《房屋出租委托代理合同》第十二条补充条款第二项约定甲方（原告）可在未收到租金3日后，收回房屋，节假日除外。合同赋予原告合同解除权，原告有权自9月28日起收回房屋，因其怠于行使权利应对此后的租金损失自行负担，同时，原告于2019年11月10日直接向租客收取房租的行为应认定为原告事实上解除了合同。故本院根据合同履行的实际情况认定上述合同解除于2019年11月10日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈燕与被告郑州诺希房地产营销策划有限公司之间的《房屋出租委托代理合同》于2019年11月10日解除；二、被告任润昭、甄浩浩、郑州诺希房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈燕支付租金11900元（计算方式：13500-1600=11900元），水电气费1068.17元，以上共计12968.17元；三、被告郑州诺希房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈燕支付违约金5200元；四、驳回原告陈燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费772元，由原告陈燕负担518元，由被告任润昭、甄浩浩、郑州诺希房地产营销策划有限公司共同负担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李忠贤二〇二〇年五月二十六日书记员  郑飞虎