安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1282民初4199号 原告：陈某某，男，1963年7月6日出生，汉族，浙江省金华市人，住浙江省金华市金**。 原告：汪某某，男，1958年11月9日出生，汉族，浙江省金华市人，住浙江省金华市婺城区。 二原告共同委托诉讼代理人：张庆，安徽法卫律师事务所律师。 被告：界首市嘉得莱置业发展有限公司。住所地：安徽省界首市人民路**。统一社会信用代码9134128279506543XY（1-1）。 法定代表人：刘爱文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董卫东，公司法务顾问。 委托诉讼代理人：杨奎，安徽卫东律师事务所律师。 第三人：吴某某，男，1963年7月6日出生，汉族，浙江省东阳市人，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：戴路，安徽文王律师务所律师。 原告陈某某、汪某某与被告界首市嘉得莱置业发展有限公司（以下简称嘉得莱公司）、第三人吴某某商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年4月17日作出（2019）皖1282民初45号民事判决书，被告界首市嘉得莱置业发展有限公司不服该判决，向安徽省阜阳市中级人民法院提起上诉。2019年9月16日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12民终2630号民事裁定书，裁定撤销安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初45号民事判决，发回界首市人民法院重审。本院依法适用普通程序于2020年3月31日对本案公开开庭进行了审理。原告陈某某、汪某某的共同委托诉讼代理人张庆，被告嘉得莱公司的委托诉讼代理人董卫东、杨奎，第三人吴某某的委托诉讼代理人戴路，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某某、汪某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将原、被告签订的商品房买卖合同约定的13间商铺（位于界首市人民路**大唐国际城**铺）交付给原告，并协助原告共同向房屋登记机构申请办理前述商铺的房屋所有权转移登记；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人吴某某为浙江省东阳市人，2011年9月30日经他人介绍，吴某某从原告陈某某处借款23000000元，并出具一张内容为“今有吴某某欠到陈某某人民币贰仟叁佰万元整，借期五个月，每月月息叁分，按月支付一次利息，特此借条。”后吴某某投资被告在安徽省界首市开发的大唐国际城房地产项目，在其中占有部分股份，虽未登记为股东，但为实际出资人，同时受聘担任被告总经理职务至今。 2014年7月，被告将所开发的“大唐国际城”房地产楼盘中1297平方米的商铺作为股东分红，分配给吴某某，二者之间订立了商品房买卖合同。2014年7月23日，原告和第三人吴某某达成以房抵债协议，协议书约定：1、吴某某同意将自己在嘉得莱公司入股分红取得的商品房抵偿给原告，商品房坐落在界首市人民路“大唐国际城”2幢商铺第2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、164、166、168号共14间，面积1297平方米，销售备案价为1467万元；2、吴某某在2014年8月20日前为陈某某（或陈某某指定的代理人汪某某）与嘉得莱公司签订商品房买卖合同，并办理备案登记手续。二原告不承担商品房买卖合同约定的支付房款的义务，由吴某某与嘉得莱公司自行解决房款支付问题。 2015年5月13日，陈某某及其代理人汪某某为甲方,第三人吴某某为乙方，嘉得莱公司为丙方，三方再次就吴某某以自己分红所得商铺以房抵债达成书面协议。该协议书约定：1、被告嘉得莱公司将自己开发建设的坐落在界首市人民路“大唐国际城”2幢商铺第2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、164、166号共计13间，面积1099.94平方米（价款为1324.286万元），以吴某某项目分红所得方式结清房款，并签订《商品房买卖合同》予以确认(购房款不另行支付)；2、吴某某将该房转让给原告陈某某用以归还所欠借款，嘉得莱公司对吴某某的转让予以同意；3、嘉得莱公司同意在2015年10月31日与陈某某的委托代理人汪某某重新签订上述商品房的买卖合同及办理备案登记，吴某某应予配合。同时嘉得莱公司保证不得以吴某某未付款及其他理由，解除或主张与陈某某（包括其代理人汪某某）签订的《商品房买卖合同》无效；4、由吴某某与嘉得莱公司按约定结清房款，原告不再另行支付。《商品房买卖合同》备案登记手续完毕后，陈某某与吴某某之间的债权债务关系消灭。上述协议由汪某某、吴某某、被告嘉得莱公司及当时的法定代表人王福海均在协议上签字或者盖章。根据原、被告及第三人之间的约定，2015年11月19日，被告嘉得莱公司为出卖人，陈某某的委托代理人汪某某为买受人，双方签订一份合同编号为201511190027的《商品房买卖合同（预售）》，对以房抵债的商品房标的物、坐落范围等基本情况、商品房价款交付条件和交付手续、合同备案与房屋登记均做了详细规定，其中合同第四章第九条约定，被告交付的商品房应当已取得建筑工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告；合同第十九条约定被告应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同备案，并将合同登记备案情况告知原告；第二十条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。后被告依约将双方签订的商品房买卖合同在界首市房地产管理局办理备案，备案机关在合同上加盖界首市商品房网上签约备案平台，合同编号201511190027。 现原、被告约定的商品房已经符合交付条件，但二原告多次与被告交涉交房事宜，并督促办理产权登记手续，被告迟迟未能履行双方的约定义务。 综上所述，原告认为，原告陈某某与第三人吴某某之间债权债务合法有效，受法律保护，原、被告及第三人三方约定以第三人分红所得的商品房以房抵债，作为商品房的开发商，被告同意处分自己的财产代替债务人偿还债务，三者之间成立代物清偿合同。该合同系当事人之间真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照诚实信用的原则切实履行。现被告拒不履行交付涉案商品房的行为属于违约，依法应当承担相应的民事责任，为此提起诉讼。 被告嘉得莱公司辩称：二原告伙同第三人与被告界首市嘉得莱置业发展有限公司签订的商品房买卖合同属无效协议，请求依法驳回原告的诉讼请求。事实及理由:一、本案实质上是由两个基础的法律关系组成。本案表面上是三方商品房买卖合同关系，实质上是两个均为以物抵债的基础的法律关系组成。一个是被告用商品房抵偿第三人吴某某的项目分红所得，另一个是第三人吴某某用商品房抵偿对原告陈某某2300万元的借款。两个基础的法律关系相辅相成，失去了其中一个法律关系，本案的商品房买卖合同就属于无效合同。二、两个以物抵债的法律关系均应首先审查其真实性及合法性。由于本案属于巨额财产抵偿债务案件，无论是被告用商品房抵吴某某的项目分红所得，还是第三人吴某某用商品房抵偿对原告陈某某2300万元的借款，都要对抵偿的真实性和合法性进行审查。如果没有对两个以物抵债的真实性和合法性进行审查的情况下就仓促进行认定，势必会纵容原告和第三人谋取非法利益，也会给一些非法所得造成洗钱的机会。三、第三人吴某某的项目分红所得来源是2012年1月6日的《聘书承诺》，如果没有《聘书承诺》就没有第三人吴某某的项目分红所得13242860元，而《聘书承诺》经(2018)皖1282民初1216号民事判决书认定为不客观、不合法，属于无效聘书承诺。第三人吴某某对一审判决不服上诉到阜阳市中级人民法院，阜阳市中级人民法院判决维持，同样认定了《聘书承诺》不具有真实性和合法性。所以吴某某的项目分红所得13242860元也就没有了来源，本案中的三方商品房买卖合同也就没有了合法性基础，属于无效协议。四、第三人吴某某向原告陈某某所借2300万元，没有合法来源。原告陈某某一直不能出示2300万元的支付凭据，也不能证明借款的用项，所以不能仅凭第三人吴某某不提出异议就予以认定。本案既要防范原告与第三人双方之间可能存在的恶意串通，也要防范双方之间可能存在的非法债务。如果双方真的像被告所了解的是赌债，那么如果认定了该债务合法就直接将赌债合法化了。所以第三人吴某某向原告陈某某所借2300万元的真实性、合法性不能证明。五、原告曲解了三方协议的内容。三方协议的第1条约定:“丙方同意将自己开发建设的坐落在界首市人民路的大唐国际城2幢商铺共13间，面积1099.94每平米(价款为1324.286万元)，以乙方项目分红所得的方式结清房款。”这种约定只是被告与吴某某双方约定了支付房款的方式，并不是吴某某已经以项目分红支付了房款1324.286万元。吴某某在还没有以项目分红支付了房款1324.286万元之前，三方协议就不产生效力，对各方也不具有约束力。综上，由于二原告伙同第三人与被告界首市嘉得莱置业发展有限公司签订的商品房买卖合同属无效协议，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人吴某某辩称，本案的三方协议及商品房买卖合同是真实存在的，具有真实性、合法性，第三人愿意配合原告办理房屋转移手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月24日，吴某某作为买受人，嘉得莱公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份。合同第三条约定，吴某某购买嘉得莱公司开发的大唐国际城第2幢1-2层2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、164、166铺号房，建筑面积为1099.94平方米，其中套内建筑面积1069.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.19平方米；第四条计价方式与价款、第六条付款方式及期限、第七条买受人逾期付款的违约责任等条款空白位置均填写“×”。该合同由时任嘉得莱公司的法定代表人王福海签字，加盖公司印章；吴某某亦在该合同上签字。合同最后一页空白部分，吴某某书写有“同意本合同项下全部房产转让给汪某某。以上房产的购房款由我本人与界首市嘉得莱置业发展有限公司结算。吴某某2014年10月17日”的内容。 2015年5月13日，陈某某作为甲方，汪某某作为陈某某的委托代理人，吴某某作为乙方，嘉得莱公司作为丙方，三方签订协议书一份。协议书约定：根据甲乙双方于2014年7月23日签订的《协议书》及乙方与丙方于2014年7月24日签订的《商品房买卖合同》的约定，经三方协商签订本协议如下：1、丙方已同意将自己开发建设的坐落在界首市人民路“大唐国际城”2幢商铺第2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、164、166号共计13间，面积1099.94平方米（价款为1324.286万元），以乙方项目分红所得的方式结清房款，转让给乙方，并签订《商品房买卖合同》予以确认（购房款不另行支付）；2、乙方同意将从丙方取得的上述商品房，依据与甲方协议的约定，转让给甲方用以归还甲方的欠款。丙方对乙方的转让予以同意；3、本协议签订后，丙方同意在2015年10月31日与甲方的代理人汪某某重新签订上述商品房的《商品房买卖合同》及办理备案登记，乙方应予配合。同时丙方保证不以乙方未付款及其他理由，解除或主张与甲方（包括代理人汪某某）签订的《商品房买卖合同》无效。丙方与甲方（包括代理人汪某某）签订《商品房买卖合同》后，丙方与乙方签订的《商品房买卖合同》自行作废；4、《商品房买卖合同》约定的由甲方（包括代理人汪某某）应当向丙方支付的购房款，甲方（包括代理人汪某某）不再另行向丙方支付，由乙方与丙方按约定结清房款；5、在丙方与甲方（包括代理人汪某某）签订《商品房买卖合同》、备案登记完毕后，甲方与乙方的债权债务关系消灭，乙方出具给甲方的借条作废；6、在房屋产权证书、土地证办理前，若甲方将上述商品房转让他人的，乙方及丙方应当予以同意，并由丙方配合办理备案变更手续，若产生费用由甲方承担。7、本协议经三方（含甲方代理人）签字后生效。本协议一式三份，三方各执一份。上述协议由汪某某以陈某某的代理人身份在甲方代理人处签字；吴某某在乙方处签字；嘉得莱公司及时任嘉得莱公司的法定代表人王福海在丙方处盖章、签字。 2015年11月19日，嘉得莱公司作为出卖人，汪某某作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，界首市商品房网上签约备案平台合同编号为201511190027。合同第三条商品房基本情况约定，商品房为大唐国际城2.3号楼的2幢1单元1层2铺号，“本合同包含附属房屋：164铺，面积106.94平方米；本合同包含附属房屋：166铺，面积106.94平方米；本合同包含附属房屋：4铺，面积177.16平方米；本合同包含附属房屋：6铺，面积67.2平方米；本合同包含附属房屋：8铺，面积68.27平方米；本合同包含附属房屋：10铺，面积61.45平方米；本合同包含附属房屋：12铺，面积61.45平方米；本合同包含附属房屋：14铺，面积68.27平方米；本合同包含附属房屋：16铺，面积67.2平方米；本合同包含附属房屋：18铺，面积97.8平方米；本合同包含附属房屋：20铺，面积72.12平方米；本合同包含附属房屋：22铺，面积100.73平方米。”第六条计款方式与价款中约定总价款为13242860元。第七条付款方式及期限约定一次性付款，买受人应当在2015年12月19日前支付该商品房全部价款。第十一条交接时间和手续约定出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。 另查明，嘉得莱公司与汪某某在2015年11月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》已经网签，案涉房屋未抵押未查封，具备交付条件。 本院认为，根据陈某某、汪某某的诉讼主张，本案为商品房销售合同纠纷。陈某某、汪某某所依据的主要证据为汪某某与嘉得莱公司于2015年11月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》，故本案主要审查该合同是否合法有效，陈某某、汪某某的主张能否得到本院的支持。 因为汪某某与嘉得莱公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是在三方协议的基础上签订的，故要确定该合同是否合法有效，就需要查明陈某某与吴某某之间的债权债务关系是否真实存在、吴某某与嘉得莱公司之间的是否存在项目分红及陈某某、吴某某与嘉得莱公司三方签订的《协议书》的效力。 一、关于陈某某与吴某某之间的债权债务关系是否真实存在的问题。 嘉得莱公司辩称，陈某某不能出示2300万元债权的支付凭证，也不能证明借款的用项，另外被告方了解到吴某某所负债务属于赌博债务即非法债务，故仅凭原告提供的欠条复印件无法证明陈某某与第三人吴某某之间债权债务关系的真实性和合法性。本院认为，虽然陈某某未能提供其与吴某某之间除了欠条复印件之外的其他相关凭证来证明双方存在债权债务关系，但根据汪某某、吴某某和嘉得莱公司于2015年5月13日签订的三方《协议书》中载明的“2、乙方同意将从丙方取得的上述商品房，依据与甲方协议的约定，转让给甲方用以归还对甲方的欠款，丙方对乙方的转让予以同意。”和“5、在丙方与甲方（包括代理人汪某某）签订《商品房买卖合同》、备案登记完毕后，甲方与乙方的债权债务关系消灭，乙方出具给甲方的借条作废。”的内容，本院有理由相信在签订三方协议时嘉得莱公司是知道陈某某与吴某某之间存在着债权债务关系的。现嘉得莱公司虽辩称陈某某与吴某某之间的债务属于非法债务，但未向本院提供证据予以支持。综上，被告的辩称意见，本院不予采信。 二、关于吴某某与嘉得莱公司之间是否存在项目分红问题 嘉得莱公司辩称吴某某的项目分红所得来源即《聘书承诺》，而阜阳市中级人民法院已判决确认《聘书承诺》不具有真实性和合法性，故其所称的项目分红13242860元没有来源，故三方商品房买卖合同属于无效协议。本院认为，根据汪某某、吴某某和嘉得莱公司于2015年5月13日签订的三方《协议书》的内容可知，该三方协议是在陈某某与吴某某于2014年7月23日签订的《协议书》及吴某某与嘉得莱公司于2014年7月24日签订的《商品房买卖合同》的基础上签订的，如果吴某某与嘉得莱公司之间不存在项目分红，嘉得莱公司也不可能在与吴某某签订《商品房买卖合同》后又在三方《协议书》中对合同的相关内容作进一步的明确约定。故被告辩称的吴某某所称的项目分红没有来源，三方协议属无效协议的意见，本院不予采信。 三、关于三方《协议书》的效力问题 《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十四条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；债权人转让权利的，应当通知债务人；债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本院认为三方《协议书》为债权债务转让协议，该协议书系三方对各自债权、债务关系达成合意并进行转让的结果，其转让行为亦得到各自债权人的同意，故该三方协议书不违反法律强制性规定，系有效合同。 嘉得莱公司辩称原告曲解了三方协议书的内容，被告与吴某某双方只是约定了支付房款的方式，并不是吴某某已经以项目分红支付了房款1324.286万元。在吴某某还没有以项目分红支付房款1324.286万元之前，三方协议书就不产生效力，对各方也不具有约束力。本院认为，根据三方于2015年5月13日签订的《协议书》载明的“丙方已同意将自己开发建设的坐落在界首市人民路“大唐国际城”2幢商铺第2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、164、166号共计13间，面积1099.94平方米（价款为1324.286万元），以乙方项目分红所得的方式结清房款，转让给乙方，并签订《商品房买卖合同》予以确认（购房款不另行支付）”的内容可知，吴某某与嘉得莱公司于2014年7月24日签订的《商品房买卖合同》虽对计价方式与价款、付款方式及期限等未作约定，但在三方协议书中对合同标的物、合同价款、付款方式作了补充说明，并明确载明“购房款不另行支付”。故被告关于三方协议书无效的辩称意见，本院不予支持。 综上，本院认为，汪某某与嘉得莱公司于2015年11月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》系履行三方协议的结果，亦不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。嘉得莱公司虽称该合同不是被告的真实意思表示且存在虚假性，但未向本院提供证据予以支持，故本院对被告的该意见不予采信。 陈某某和汪某某于2014年7月22日签订了书面授权委托书，在三方协议中汪某某以陈某某委托代理人的身份签字，在2015年11月19日汪某某与嘉得莱公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》中，汪某某在买受人处签字的行为亦在陈某某委托授权的范围之内，故陈某某系商品房买卖合同的实际买受人和权利人。 因案涉房屋未抵押未查封，具备交付条件，嘉得莱公司应依据2015年11月19日与汪某某签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，向陈某某交付案涉房产，并协助陈某某办理案涉房屋的所有权转移登记手续。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第六十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告界首市嘉得莱置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于界首市人民路228号大唐国际城东区铺交付给原告陈某某，并协助陈某某向房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续； 二、驳回原告汪某某的诉讼请求。 案件受理费80元，由被告界首市嘉得莱置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  董大丽 审 判 员  李 强 人民陪审员  韩桂芳 二〇二〇年五月九日 书 记 员  刘艳艳