浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初16602号 原告：宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社（原名称为宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社，统一社会信用代码为N2330212419549414J）。住所地：宁波市鄞州区惊驾路**。 法定代表人：周世明，该合作社董事长。 委托诉讼代理人：孙俊杰，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华金涛，浙江海泰律师事务所律师。 被告：王伟成，男，1977年7月15日出生，汉族，户籍所在地：天台县。 被告：陈勇，男，1981年9月16日出生，汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：马周红，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：朱小生，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 被告：陈伟东，男，1972年7月23日出生，汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：施志坚，浙江导司律师事务所律师。 原告宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社（以下简称戚隘桥合作社）为与被告王伟成、陈勇房屋买卖合同纠纷一案，曾于2016年11月7日向原宁波市江东区人民法院提起诉讼，该院于同日立案受理。后因原宁波市江东区人民法院被撤销，由宁波市鄞州区人民法院继续审理。在该案审理中，根据原告戚隘桥合作社的申请，本院依法追加陈伟东作为该案共同被告参加诉讼。本院经审理后，于2018年7月25日作出（2016）浙0204民初6699号民事判决，王伟成、陈勇、陈伟东不服该判决，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（以下简称宁波中院）。宁波中院经审理，认为原判对案件基本事实的认定部分不清，适用法律不当，程序违法，遂于2018年11月2日裁定撤销本院上述判决，发回本院重审。本院于2018年11月14日重新立案受理，并依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2019年3月4日、22日两次公开开庭进行了审理，原告戚隘桥合作社的原法定代表人励志丰及其委托诉讼代理人孙俊杰、华金涛，被告王伟成、陈勇的共同委托诉讼代理人马周红、朱小生，被告陈伟东的委托诉讼代理人施志坚到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限六个月；经宁波中院批准，再延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告戚隘桥合作社起诉称：其系位于宁波市鄞州区××福明路、民安路、民安路的64套（房产证3××8份。经本院审核其实应为3××8套，只不过门牌号有64个，如无特指，本判决书以下均以房产证为计套依据）商业用房的原始所有权人。2013年7月，经戚隘桥合作社股东代表大会决议，决定以公开招标方式将上述房产整体出售。王伟成、陈勇、陈伟东经磋商后，决定组成个人合伙体共同参与竞买上述房产。2013年7月22日，王伟成作为合伙体代表将其与陈勇、陈伟东共同筹集的2000万元作为竞买保证金支付到戚隘桥合作社银行账户，并于2013年7月24日向戚隘桥合作社递交了投标单。最终，王伟成、陈勇、陈伟东以每平方米15000元的均价中标。2013年8月5日，陈勇、王伟成作为合伙体代表出面与戚隘桥合作社签订了《商业用房买卖合同》，约定陈勇、王伟成向戚隘桥合作社购买位于宁波市鄞州区××福明路、民安路、民安路715弄的3××8套商业用房，购房款合计118755750元，购房款应在2014年4月24日之前付清；投标保证金2000万元转为合同定金；若陈勇、王伟成未按约付款，戚隘桥合作社有权解除合同，陈勇、王伟成支付的2000万元定金归戚隘桥合作社所有；为节省中间税费负担，陈勇、王伟成在转售时，可以戚隘桥合作社的名义直接将上述房产转让过户至陈勇、王伟成指定的第三方，等等。合同签订之初，王伟成、陈勇、陈伟东顺利将其中的两套房产转售给了第三方即杭州合力叉车销售有限公司（以下简称合力公司）、廖先林，并向戚隘桥合作社支付了部分购房款。但随后由于王伟成、陈勇、陈伟东自身资金状况恶化等原因，无力支付约定购房款，他们遂通过欺骗等手段将其中的10套房产（建筑面积为2544.82平方米）过户至案外人张杰等人名下，按15000元／平方米的中标均价计算，涉及金额达3××8172300元。上述10套房产被过户后，除其中的房产受让人宁波同卓贸易发展有限公司（以下简称同卓公司）及陈丹妍承诺直接向戚隘桥合作社支付购房款11694845元外，其余购房款戚隘桥合作社始终未获得。上述已过户的12套房产按中标均价计算应付购房款，扣除已付款及戚隘桥合作社从同卓公司、陈丹妍处直接受偿的款项后，王伟成、陈勇、陈伟东尚欠戚隘桥合作社购房款25896541.59元。王伟成、陈勇、陈伟东未按约支付购房款，已构成违约，戚隘桥合作社依约有权解除合同，没收定金，并依法索赔。王伟成、陈勇、陈伟东组成个人合伙体参与涉案房产的买卖，任何一个合伙人就涉案买卖合同的履行所产生的法律责任应由他们三人共同承担，且三人互负连带责任。故请求法院判决：一、确认戚隘桥合作社与王伟成、陈勇、陈伟东达成的《商业用房买卖合同》于戚隘桥合作社提起诉讼之日即2016年11月7日已解除；二、确认上述《商业用房买卖合同》约定的定金2000万元不予返还；三、王伟成、陈勇、陈伟东向戚隘桥合作社支付已过户的12套房产的剩余购房款25896541.59元。 被告王伟成答辩称：一、戚隘桥合作社所依据的《商业用房买卖合同》系伪造的。根据浙江大学司法鉴定中心及宁波市公安司法鉴定中心的鉴定结论，戚隘桥合作社提供的《商业用房买卖合同》及《补充协议》无法证明系王伟成、陈勇所签，故该合同不成立，该合同约定的定金条款、付款条款、违约责任条款均不成立，戚隘桥合作社自然无罚没所谓定金2000万元的依据。二、戚隘桥合作社并未实际履行其与王伟成之间真实的房屋买卖合同，其与陈伟东之间的法律关系系独立于王伟成与戚隘桥合作社之间的房屋买卖合同关系。（一）通过书证《投标单》显示，投标主体为王伟成一人；根据银行流水交易记录显示，涉案2000万元保证金系王伟成通过银行转账支付给戚隘桥合作社的；后王伟成作为唯一投标人中标。由此推断涉案房屋买卖合同的主体必然为王伟成，或者说只能是王伟成，且上述书面证据的效力明显高于其他证据，应以此证据认定涉案房屋买卖合同的主体。（二）根据王伟成、陈勇在（2016）浙0204刑初543号刑事案件中所作笔录，当时签订真实房屋买卖合同的系王伟成一人，该证据形成于本案诉讼之前，又系由公安机关制作，具有较强证明效力。（三）陈伟东在本案中具有双重身份，一是涉案房屋买卖项目的合伙人之一；二是戚隘桥合作社的董事会成员之一。陈伟东为了避嫌，其不愿意，也极力避免以买方主体身份出现。虽然陈伟东经手涉案项目，但其均实际系以戚隘桥合作社代理人的身份出现的，比如在具体房屋买卖交易合同中，明确写明陈伟东系戚隘桥合作社代理人，代表戚隘桥合作社收取相关房款等。陈伟东一切行为均为戚隘桥合作社代理人，并不是涉案房屋买卖合同的买方当事人，也没有取得合同相对方王伟成的授权或指示。（四）戚隘桥合作社在原起诉状中明确指明王伟成、陈勇为买方主体，其提供的关键证据即落款时间为2013年8月5日的《商业用房买卖合同》的签字人为王伟成、陈勇，其要求解除合同的函件也仅发给了王伟成、陈勇。也就是说，戚隘桥合作社在涉案房屋处理后直至起诉至法院，均认可买方主体为王伟成、陈勇。即使王伟成、陈勇、陈伟东三人均为涉案房屋买卖合同的受让方，戚隘桥合作社也应向三位共同买受人履行交付义务，或者根据三位共同买受人的共同指令，交付给第三方，或者根据三位共同推举的代表的指示履行合同义务。事实上，王伟成在中标并签署真实合同后，也就是在2013年仅委托了案外人郑成富作为代表履行相应合同。郑成富是唯一有权代表。因此，戚隘桥合作社并未依约履行其与王伟成之间的合同，也未实际向合同相对方王伟成或王伟成指定的代理人交付涉案房产。因陈伟东并非唯一买受人，也没有三位共同买受人的共同推举、授权，在事后也未获得追认，故不应视为戚隘桥合作社向买受方履行了交付义务。（五）更为关键的是，戚隘桥合作社于2016年9月30日向王伟成、陈勇发出要求付款及逾期付款将解除合同的《催告函》，但在发函前的2016年7月19日即合同履行期间，戚隘桥合作社却自行与案外人陈丹妍的委托代理人叶波签订了《房屋买卖结算协议》，就位于宁波市鄞州区××福明路343、345、347、349、351号的房屋的买卖结算达成一致；与同卓公司签订了《房屋买卖结算协议》，就位于宁波市鄞州区××福明路295、297、299号及301、303号的房屋的买卖结算达成一致。后戚隘桥合作社收取了房款11694845元。如果王伟成、陈勇、陈伟东为涉案房屋的共同买受人，那么戚隘桥合作社应该与该三位买受人按15000元／平方米的单价对所出售的房屋的应得房款进行结算才对，而无权与具体的房屋买受人进行结算。戚隘桥合作社对房屋成交价款的上述处置行为，或者构成违约，或者就是戚隘桥合作社自行将房屋出售给第三方，而不是向三位共同买受人履行交付义务。（六）根据戚隘桥合作社原法定代表人周康良及本案被告陈伟东在公安机关的供述，陈伟东又是支付利息，又是另行提供担保，在未交付的情况下直接将涉案房屋出卖给第三方等相关事实，已远远超出了正常房屋买卖的履行方式。陈伟东与戚隘桥合作社之间形成了新的法律关系，王伟成并未参与该法律关系，自然无需承担任何责任。三、退一步讲，即使法院认定王伟成与陈勇、陈伟东构成个人合伙参与涉案房屋的买卖事宜，王伟成也已于2015年11月9日将其份额全部转让给了叶波，并通知了戚隘桥合作社，王伟成也非本案适格被告。四、戚隘桥合作社在履行其与王伟成之间真实签订的房屋买卖合同中先行违约，应对此造成的损失承担全部责任，无权要求王伟成支付任何款项，王伟成保留追究戚隘桥合作社单方违约的责任。根据浙江大学司法鉴定中心及宁波市公安司法鉴定中心的鉴定结论，戚隘桥合作社提供的《商业用房买卖合同》及《补充协议》无法证明系王伟成、陈勇所签，该合同不成立，而戚隘桥合作社又拒不提供真实的《商业用房买卖合同》。在此情况下，双方既未约定购房款的支付时间，也未约定购房款支付与房屋交付的先后履行顺序，更未约定2014年4月24日前未支付购房款构成违约可以解除合同，故戚隘桥合作社于2016年9月30日向王伟成、陈勇发出要求付款及逾期付款将解除合同的《催告函》，没有法律与合同依据。戚隘桥合作社单方以其行动表明不履行合同，已构成违约，应对此造成的损失承担全部责任。综上，请求法院驳回戚隘桥合作社对王伟成的诉讼请求。 被告陈勇答辩称：一、其并非本案适格被告。陈勇未在戚隘桥合作社提供的《商业用房买卖合同》上签字。经鉴定该合同上“陈勇”的签名并非陈勇所签，该合同未依法成立。陈勇与戚隘桥合作社之间不存在房屋买卖合同关系，事实上陈勇也未参与到涉案房屋的买卖当中。本案为房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，戚隘桥合作社仅能向合同相对方王伟成主张权利，王伟成是中标人和保证金交付人。根据王伟成的陈述，王伟成与戚隘桥合作社签订过真实的《商业用房买卖合同》。涉案房屋属集体资产，前期程序是相当规范的，在王伟成中标后，戚隘桥合作社应该会与中标人签订合同，客观上存在一份真实的合同。戚隘桥合作社要求陈勇承担责任，缺乏依据。二、鉴于戚隘桥合作社提供的《商业用房买卖合同》未成立，该合同条款不能适用，其中的定金条款更不能适用。三、陈伟东作为戚隘桥合作社的代理人经手转让涉案房屋，并收受房款。2013年7月以后，王伟成委托了案外人郑成富执行相应合同，郑成富才是王伟成的唯一有权代表。戚隘桥合作社即使有损失，也应由其自行承担，与王伟成无关，与陈勇更加无关。四、戚隘桥合作社自行与陈丹妍、同卓公司结算并签订《房屋买卖结算协议》，更可证明陈伟东系代表戚隘桥合作社出售涉案房屋的，否则不可能跳过合同相对方直接与买受人去结算。五、陈伟东到底是什么角色？作为合同相对方，支付利息等都未与王伟成协商。戚隘桥合作社报案也只报了陈伟东，未报王伟成、陈勇。事实上已转化为戚隘桥合作社与陈伟东之间的关系，与王伟成、陈勇无关。即使有损失，也应由陈伟东承担。六、即使法院认定戚隘桥合作社与王伟成、陈勇、陈伟东之间存在房屋买卖合同关系，戚隘桥合作社作为集体资产产权人，自身负有高度注意义务，以避免集体资产损失。七、戚隘桥合作社提到的有两套房屋被陈勇卖掉是有原因的。2014年4月1日，陈勇将其内部份额转让给了陈伟东，戚隘桥合作社也是知道的，这也可证明戚隘桥合作社提供的《补充协议》是虚假的。综上，请求法院驳回戚隘桥合作社对陈勇的诉讼请求。 被告陈伟东答辩称：一、可以肯定的是房屋买卖合同是签订过的，签订合同时王伟成、陈勇均在场。王伟成也承认是签过一份书面合同的，只不过不承认是戚隘桥合作社提供的这一份《商业用房买卖合同》。对笔迹鉴定的结论，陈伟东也是大惑不解。在存在书面合同的情况下，戚隘桥合作社只能向合同相对方主张权利，而不能向合伙体主张权利。合伙体权利目前已全部转归案外人叶波，如果可向合伙体主张权利，也应当向叶波主张。二、陈伟东的行为并不代表戚隘桥合作社，而是代表合伙体。为了省一道税费，涉案房屋都以戚隘桥合作社的名义对外出售，而不是先转到王伟成名下再对外出售。实际转让过户的房屋数量与王伟成交付的2000万元定金是相关联的，没有该2000万元定金，戚隘桥合作社也不会同意先行转让过户部分房屋。三、戚隘桥合作社自身也存在违约行为，从其原法定代表人周康良在公安机关所作的笔录可看出，部分房屋未及时腾退、交付，对后续买卖造成了极大影响。因陈伟东不是合同相对方，最后怎样处理也不好多说什么。综上，请求法院驳回戚隘桥合作社对陈伟东的诉讼请求。 本院查明的事实如下： 2013年7月4日，戚隘桥合作社召开全体党员大会，会议决定对外出售戚隘桥合作社所有的位于宁波市鄞州区××福明家园小区一期沿福明路、民安路及小区内的店面房（建筑面积合计8495.46平方米），以保障村级财政支出，其中福明信用社、卫生院已租赁在用的店面房作定向出售，其余店面房对外整体（一个买主）出售，采取暗标方式出售，起标价为15000元／平方米，竞价高者中标，投标者必须预付押金2000万元。次日，戚隘桥合作社召开全体股东代表大会，投票表决同意对外出售戚隘桥合作社所有的位于宁波市鄞州区××福明家园小区一期沿福明路、民安路及小区内的店面房（建筑面积合计8495.46平方米，有房产证、土地证各41份），除福明信用社、卫生院租赁在用的店面房外，其余店面房按现在市场价格统一对外整体出售，底价定为15000元／平方米，押金定为2000万元，并同意委托房产代理商代理出售。陈伟东与王伟成、陈勇商议共同出资参与竞标，因陈伟东为戚隘桥合作社董事会成员，故以王伟成名义参与竞标。2013年7月22日，王伟成向戚隘桥合作社交纳了竞标保证金2000万元（其中由王伟成出资400万元，陈勇出资400万元，陈伟东出资1200万元。陈伟东的出资全部来自于借款或贷款，一个月后，陈伟东需归还他人借款，遂向王伟成、陈勇借款各200万元，其中王伟成的出借款项抵作了出资款项，即此后相当于由王伟成出资600万元，陈勇出资400万元，陈伟东出资1000万元，另陈伟东向陈勇借款200万元）。2013年7月24日，王伟成参与投标并中标（当时没有其他人参与投标），中标单价为15000元／平方米。2013年8月1日，戚隘桥合作社就上述店面房对外出售事宜向当时的宁波市江东区人民政府福明街道办事处（现为宁波市鄞州区人民政府福明街道办事处，以下简称福明街道办事处）呈交了书面报告，详细列明了所出售的店面房的坐落位置、门牌号等，具体为：宁波市鄞州区××某某路289-293、295-299、301-303、305-309、311-313、315-319、327-329、331、335、337、339-341、343-351号，民安路675-677、681-683、685-687、689-691、693-695、697-699、701-703、709-711、705-707、717、719、723、729号，民安路715弄5、7-11、15、6、8、10、12、18、17-19、21、23、24、26、32、3××8号，并载明总建筑面积为8495.46平方米。 戚隘桥合作社现持有抬头甲方为戚隘桥合作社，乙方为王伟成、陈勇（详细列明了两人的性别、公民身份号码、身份证住址等信息）及落款日期为2013年8月5日的《商业用房买卖合同》两份，载明：经过公开招投标，乙方取得了本合同项下出售房屋的买方资格，出售房屋为甲方所有，系国有出让商业用房，共64套（此处系以门牌号为计套依据，房产证为3××8份，建筑面积共计7917.05平方米），具体坐落位置、门牌号为：宁波市鄞州区××某某路289-291-293、295-297-299、301-303、305-307-309、311-313、315-317-319、327-329、331、335、337、339-341、343-345-347-349-351号，某某路675-677、681-683、685-687、689-691、693-695、697-699、701-703、717、719、723、729号，某某路715弄5、7-9-11、15、6、8、10、12、18、17-19、21、23、24、26、32、3××8号，每套出售房屋的坐落位置、建筑面积、土地使用年限详见房产证、土地证，出售房屋的现状：均在其他第三方使用之中；出售房屋的转让价款总计118755750元，其中位于宁波市鄞州区××某某路301-303、305-307-309号及民安路715弄5、7-9-11号的出售房屋的单价为18000元／平方米，位于宁波市鄞州区××某某路681-683、685-687、689-691、693-695号的出售房屋的单价为23000元／平方米，以上单价为甲方净得价，即不包括因办理过户甲、乙双方需支付的税费；上述转让总价款为甲方净得价，即因房屋买卖而应交纳的各种税费（包括但不限于甲方开具出售房屋销售发票而需交纳的所有税费如土地增值税、营业税及其附加、所得税等及过户契税、办证费用等）均由乙方承担并支付，出售房屋的销售发票在乙方支付应纳税费后再行开具；乙方在招投标时已支付给甲方保证金2000万元，剩余转让价款98755750元在2014年4月24日前付清；出售房屋的交付时间为2013年10月24日，但位于宁波市鄞州区××福明路301-303、305-307-309号的出售房屋的交付时间为2022年12月19日，位于宁波市鄞州区××某某路681-683、685-687、689-691、693-695号的出售房屋的交付时间为2013年11月7日，位于宁波市鄞州区××某某路715弄5、7-9-11号的出售房屋的交付时间为2014年6月30日；出售房屋现均在其他第三人使用之中，经双方协商一致，甲、乙双方共同承担出售房屋的腾退事项及相关的法律后果，并视为自本合同生效之日起甲方即完成了上述交付义务；乙方保证甲方就位于宁波市鄞州区××某某路301-303、305-307-309号，民安路681-683、685-687、689-691、693-695号及民安路715弄5、7-9-11号的出售房屋而与其他第三方签订的原房屋租赁合同继续履行；出售房屋的产权过户登记手续由乙方负责，甲方予以协助，甲方只有在收到乙方支付的全部转让价款后才予协助办理产权过户登记手续，本合同另有约定的，从其约定；在2014年4月24日前，甲方同意乙方以甲方的名义将出售房屋整体或以套为单位转让给第三方，相关事项按以下约定处理：甲方可以与第三方即乙方选定的单位或个人签订房屋转让协议，但该房屋转让协议的生效条款必须为：在约定的房屋转让款全部汇入并到达甲方银行账户之日起生效；该房屋转让协议中约定的转让单价不得低于15000元／平方米，若低于的，甲方有权拒绝签署该房屋转让协议；甲方在收到每套的全额转让款及销售发票开具所应纳的税费后即开具销售发票并交付权属证书；乙方如未按合同约定付清转让价款，则本合同自动解除，即双方均无需履行本合同约定的义务，但甲方与第三方即乙方选定单位或个人签订的房屋转让协议必须履行，同时乙方支付的2000万元定金及付给甲方的所有款项包括第三方支付的房屋转让款均归甲方所有；为保证本合同的履行，乙方愿支付给甲方定金2000万元，乙方在招投标时已向甲方交纳保证金2000万元，甲方同意该保证金转为本合同的定金；在未出售房屋金额少于或等于2000万元前，乙方不得将该定金折抵乙方应付的转让价款；本合同一式三份，双方各执一份，另一份报福明街道办事处备案，并自双方签字之日起生效，等等。合同落款“乙方”处有“王伟成”、“陈勇”的签名。本院在原审中根据王伟成、陈勇的申请，委托浙江大学司法鉴定中心对戚隘桥合作社持有的两份《商业用房买卖合同》落款处“王伟成”、“陈勇”的签名笔迹进行了司法鉴定。浙江大学司法鉴定中心将检材“王伟成”字迹与样本“王伟成”字迹，运用显微镜等仪器进行检验，通过特征对照法进行比对，发现二者概貌特征相似，单字的运笔、搭配比例等特征既存在符合点，也存在差异点。为对案件负责，浙江大学司法鉴定中心派员三赴宁波会同法院人员现场取样，王伟成均未到场。浙江大学司法鉴定中心认为凭现有鉴定条件，检材与样本上“王伟成”的签名不能确认二者是或不是同一人所书写，最后鉴定结论为：标称时间为2013年8月5日的两份《商业用房买卖合同》落款处“王伟成”的签名字迹无法判断是否王伟成本人所书写。浙江大学司法鉴定中心将检材“陈勇”字迹与样本“陈勇”字迹，运用显微镜等仪器进行检验，通过特征对照法进行比对，发现二者在突出的写法、运笔形态上大体相似，而在细节特征上却相去甚远。综上检验，检材与样本字迹二者所表现出来的笔迹特征差异点的质量高于符合点的质量，差异特征总和的价值基本上反映了不是同一人的书写习惯，最终得出鉴定结论为：标称时间为2013年8月5日的两份《商业用房买卖合同》落款处“陈勇”的签名字迹倾向认为不是陈勇本人所书写。原宁波市公安局江东分局刑事侦查大队在侦办陈伟东涉嫌合同诈骗犯罪案中曾委托宁波市公安司法鉴定中心对上述《商业用房买卖合同》落款处“王伟成”、“陈勇”的签名是否为王伟成、陈勇所书写进行了笔迹鉴定，鉴定结论为：上述《商业用房买卖合同》上“王伟成”、“陈勇”的签名与样本上“王伟成”、“陈勇”的签名比较检验不能确认二者是或者不是同一人所书写。 戚隘桥合作社现持有抬头甲方为戚隘桥合作社，乙方为王伟成、陈勇及落款日期为2014年8月的《补充协议》一份，载明：甲、乙双方于2013年8月5日签订《商业用房买卖合同》，原合同约定甲方应在2013年10月24日前将合同项下房屋交付乙方，同时完成房屋的清空及租户腾退，在此基础上合同约定乙方需在2014年4月24日前将购房余款付清。后甲方在清空腾退过程中，因租户历史遗留问题等导致腾房延迟，未能在原合同约定的期限内完成租户清空腾房，直至2014年2月乙方才完成租户腾退，也直接导致乙方不能按照原约定实施销售计划，因而乙方也无法在约定的期限内支付购房余款。鉴于以上情况，同时在房屋腾退完毕之际，国家房产政策发生变化，导致房地产市场持续走低，致使乙方的销售不能按计划完成，合同正常履行已无可能。经双方协商，戚隘桥合作社全体股东代表表决同意以下事项，作为原合同的补充：1.除原合同约定的福明路301-303、305-309号计息期限从2014年11月30日开始计算，民安路715弄5、7-11号计息期限从2014年12月31日开始计算外，其余未付的购房余款自2014年8月31日开始计算，利息按银行存款年利率3.25%计算，每月结算一次，按时付清。同时未付的购房款应将甲方已付的2000万元押金扣除后再行计算；2.甲方付息期限至戚隘桥合作社股民正常分红不能支付之前，必须保证股民正常分红；3.在乙方全额付清购房款之前，原合同项下未出售的房屋使用权、处分权交由乙方管理，在此期间，因房屋出租所产生的水电费、物业管理费等费用由乙方负责，在租房期间如果发生纠纷或责任由乙方以甲方名义处理解决，甲方应提供相应协助，费用由乙方负责；4.乙方在出售房屋并办理更名过户手续时，应先向甲方支付该套房屋的未付余款。本协议一式三份，甲、乙方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。协议落款“乙方”处有“王伟成”、“陈勇”的签名。经宁波市公安司法鉴定中心鉴定，上述《补充协议》落款处“王伟成”的签名与样本上“王伟成”的签名比较检验不能确认二者是或者不是同一人所书写；“陈勇”的签名与样本上“陈勇”的签名不是同一人所书写。《补充协议》签订后，陈伟东仅向戚隘桥合作社支付利息59万元。 2013年8月28日，戚隘桥合作社（由戚隘桥合作社董事会成员兼文书任燕飞代理签字、盖章）与案外人合力公司签订了《房地产转让合同》一份，约定戚隘桥合作社以6355118元的价格将位于宁波市鄞州区××福明路289、291、293号的房屋（建筑面积为296.34平方米，即成交单价为21445元／平方米）出售给合力公司。扣除税费946912.59元后，戚隘桥合作社实际收入5408205.41元，按中标均价15000元／平方米计算，戚隘桥合作社实际多收款963105.41元。2014年6月18日，戚隘桥合作社（由戚隘桥合作社董事会成员兼文书任燕飞代理签字、盖章）与案外人廖先林签订了《宁波市存量房买卖合同》一份，约定戚隘桥合作社以130万元的价格（非真实交易价格--本院注）将位于宁波市鄞州区××民安路715弄8号的房屋（建筑面积为118.64平方米）出售给廖先林。廖先林向戚隘桥合作社支付款项合计1397408元（真实交易价格，即成交单价为11779元／平方米）。房屋已过户。上述两套房屋，戚隘桥合作社实际收到房款6805613.41元。 2014年4月1日，王伟成与陈勇签订了《股份转让协议书》一份，载明：“现经王伟成，陈勇两个人协商，就戚隘桥村所属的福明家园一期（民安路和福明路段）店面房买卖销售项目（和戚隘桥合作社2013年所签订的合同），陈勇同意将自身所占的20%股份全数转让给王伟成，王伟成持有该项目的全额股份，有权处理今后该项目事宜，该项目今后发生的任何事情与陈勇无关。该协议书一式两份，经双方签字后立即生效。”陈勇在公安机关询问时称：2014年春节前后，其在陈伟东办公室提出要求退股，陈伟东同意并答应在最快时间内返还陈勇出资款400万元和借款200万元。后来陈伟东提出既然陈勇退股了，要求陈勇签订一份股份转让的协议作为证明，于是便在2014年4月1日签订了上述《股份转让协议书》。王伟成在公安机关询问时称：其在2014年4月1日与陈勇签订一份《股份转让协议书》，协议约定陈勇将400万元股份转让给王伟成，其实是转让给陈伟东，因陈伟东未出面过，故名义上转让给王伟成。陈伟东在公安机关讯问时称：2014年4月份，因房产销售形势急剧恶化，陈勇提出退股，陈伟东与王伟成协商之后就同意了，后拿了两套房屋抵给陈勇。陈伟东在公安机关讯问时称：后王伟成亦退股，故原出资2000万元都是陈伟东的，后来通过过户涉案部分房屋套现出来的资金用于归还了之前投资的2000万元的借款及利息，以及房屋过户所需税费等。 2014年5月22日，戚隘桥合作社（由戚隘桥合作社董事会成员兼文书任某某代理签字、盖章）与案外人张某、任某某（两人系夫妻关系）分别签订了《房地产转让合同》各一份，约定戚隘桥合作社以23××80420元的价格（非真实交易价格--本院注）将位于宁波市鄞州区××某某路697、699号的房屋（建筑面积为170.03平方米）出售给张杰,以23××80420元的价格（非真实交易价格--本院注）将位于宁波市鄞州区××某某路701、703号的房屋（建筑面积为170.03平方米）出售给任锦霞。当日，办理了过户登记手续。上述两套房屋由陈伟东收取房款约561万元（成交单价为16500元／平方米），但未转交给戚隘桥合作社。2014年5月22日，戚隘桥合作社（由戚隘桥合作社董事会成员兼文书任某某代理签字、盖章）与案外人郑成富签订了《房地产转让合同》一份，约定戚隘桥合作社以23××80420元的价格（非真实交易价格--本院注）将位于宁波市鄞州区××某某路693、695号的房屋（建筑面积为170.03平方米）出售给郑成富。当日，办理了过户登记手续。戚隘桥合作社未收到相应房款。2014年5月28日，戚隘桥合作社（由陈伟东代理签字、盖章）与郑成富又签订了《房地产转让合同》一份，约定戚隘桥合作社以1993000元的价格（非真实交易价格--本院注）将位于宁波市鄞州区××民安路729号的房屋（建筑面积为142.3××8平方米）出售给郑成富。当日，办理了过户登记手续。戚隘桥合作社未收到相应房款。上述过户到郑成富名下的两套房屋陈伟东的本意是由其朋友郑成富代持，故实际未支付购房款，陈伟东本打算向银行抵押贷款用来盘活资金，但后来未办理银行贷款。陈伟东于2014年7月决定将该两套房屋抵作应返还给陈勇的出资款400万元和借款200万元，其中位于宁波市鄞州区××某某路693、695号的房屋由郑某某过户给了案外人李某某，房款327万元直接支付给了陈勇；位于宁波市鄞州区××某某路729号的房屋由郑某某过户给了陈勇母亲殷某某。2014年5月28日，戚隘桥合作社（由陈伟东代理签字、盖章）与案外人陈雷签订了《房地产转让合同》两份，约定戚隘桥合作社以23××8万元的价格（非真实交易价格--本院注）将位于宁波市鄞州区××某某路685、687号的房屋（建筑面积为170.03平方米）出售给陈某，以1818000元的价格（非真实交易价格--本院注）将位于宁波市鄞州区××某某路723号的房屋（建筑面积为129.83平方米）出售给陈某。当日，办理了过户登记手续。上述过户到陈某名下的两套房屋陈伟东的本意是由其公司员工陈某代持，故实际未支付购房款。后陈伟东以该两套房屋向银行抵押贷款400万元，但未转交分文给戚隘桥合作社。2014年10月13日，陈伟东开办的宁波丹尼丝孕婴童用品有限公司向戚隘桥合作社出具《担保书》一份，载明：“根据你社与王伟成所签的商业用房买卖合同里先交款后过户，应（应为‘因’--本院注）现在房产形式（应为‘势’--本院注）不好有价无市，再加上原合同履约时间也到了，为了尽快完成本合同，现王伟成同意将合同下的房产过户后贷款出来交房款，为保证合作社的资金安全，每次过户的房产金额不超过3000万元，而且由陈伟东以其名下宁波丹尼丝公司作担保，担保金额为3000万元，如王伟成过户后没有履约交付房款，由陈伟东名下宁波丹尼丝公司偿还。”2014年10月17日，戚隘桥合作社（由陈伟东代理签字、盖章）与案外人宁波市某某石化有限公司（以下简称昊宇公司）签订了《宁波市存量房买卖合同》一份，约定戚隘桥合作社以1812000元的价格（非真实交易价格--本院注）将位于宁波市鄞州区××某某路311、313号的房屋（建筑面积为190.78平方米）出售给昊宇公司。当日，办理了过户登记手续。戚隘桥合作社未收到相应房款。陈伟东收取房款200万元，陈伟东在公安机关讯问时称：当时昊宇公司（由王伟成介绍）拟以16500元／平方米的均价整体打包购买剩余的全部房屋，故先过户了上述房屋给昊宇公司。后来发现昊宇公司根本没有整体打包购买剩余全部房屋的能力，该套已过户给昊宇公司的房屋的剩余房款130万元由介绍人王伟成提供担保。2014年12月4日，戚隘桥合作社（由陈伟东代理签字、盖章）与案外人同卓公司签订了《宁波市存量房买卖合同》两份，约定戚隘桥合作社以5216000元的价格（非真实交易价格--本院注）将位于宁波市鄞州区××某某路295、297、299号的房屋（建筑面积为549平方米）出售给同卓公司，以3467000元的价格（非真实交易价格--本院注）将位于宁波市鄞州区××福明路301、303号的房屋（建筑面积为364.93平方米）出售给同卓公司。当日，办理了过户登记手续。陈伟东收取部分房款5885000元，但未转交给戚隘桥合作社。陈伟东在公安机关讯问时称：当时案外人周军光（由王伟成介绍）、叶波经营的同卓公司拟以16500元／平方米的均价整体打包购买剩余的全部房屋，故先过户了上述两套房屋给同卓公司。后来发现同卓公司根本没有整体打包购买剩余全部房屋的能力。2015年6月9日，戚隘桥合作社（由陈伟东代理签字、盖章）与案外人陈某某（系同卓公司法定代表人叶某的配偶）签订了《宁波市存量房买卖合同》一份，约定戚隘桥合作社以439万元的价格（非真实交易价格--本院注）将位于宁波市鄞州区××福明路343、345、347、349、351号的房屋（建筑面积为487.78平方米）出售给陈某某。当日，办理了过户登记手续。上述过户到陈某某名下的房屋陈伟东的本意是由陈某某代持，故未实际支付购房款，后陈伟东以该套房屋向银行抵押贷款800万元，但未转交分文给戚隘桥合作社。 2014年8月11日，王伟成出具书面《委托书》，载明：王伟成委托郑成富代理出租福明家园一期部分商铺事宜，包括签订合同，收取房租和押金。在此前后，郑成富代表王伟成就涉案成交房屋与承租人重新签订房屋租赁合同并收取租金。 2015年12月20日，陈伟东离开宁波。2016年1月22日，陈伟东因涉嫌合同诈骗罪被原宁波市公安局江东分局刑事拘留，原宁波市江东区人民检察院指控陈伟东犯合同诈骗罪、伪造国家机关证件罪于2016年11月8日提起公诉。本院经审理后认定陈伟东为应付审计部门对戚隘桥合作社的审计，伙同他人伪造房产证、土地证各10本，其行为已构成伪造国家机关证件罪；陈伟东不具有非法占有目的，未提供虚假担保，其行为不构成合同诈骗罪，遂于2017年6月2日作出刑事判决：陈伟东犯伪造国家机关证件罪，判处有期徒刑一年六个月。 2016年7月19日，戚隘桥合作社与同卓公司签订了《房屋买卖结算协议》一份，就同卓公司购买的位于宁波市鄞州区××某某路295、297、299号及301、303号的房屋达成如下结算协议：双方确认上述房屋购房款合计15079845元（即单价为16500元／平方米），同卓公司的已付款5885000元被陈伟东非法占有，现陈伟东已被公安机关立案侦查，同卓公司同意分两期支付剩余购房款，即于2016年9月10日前支付450万元（含在公安机关的押金200万元），于2016年10月10日前支付4694845元；在收到第一期款项后两天内，戚隘桥合作社应向公安机关申请解除对位于宁波市鄞州区××某某路301、303号的房屋的查封；在收到第二期款项后两天内，戚隘桥合作社应向公安机关申请解除对位于宁波市鄞州区××某某路295、297、299号的房屋的查封，等等。同日，戚隘桥合作社与陈某某（由其配偶叶波代理签字）签订了《房屋买卖结算协议》一份，就陈某某购买的位于宁波市鄞州区××某某路343、345、347、349、351号的房屋达成如下结算协议：双方确认上述房屋购房款合计1050万元（即单价为21526元／平方米），陈丹妍的已付款800万元被陈伟东非法侵占，现陈伟东已被公安机关立案侦查，陈丹妍同意于2016年7月底前向戚隘桥合作社支付250万元；在收到款项后两天内，戚隘桥合作社应向公安机关申请解除对位于宁波市鄞州区××福明路343、345、347、349、351号的房屋的查封，等等。在此情况下，戚隘桥合作社才又收到房款11694845元。 2016年9月30日，戚隘桥合作社委托律师向王伟成、陈勇分别寄出书面《催告函》，载明：2013年8月5日，戚隘桥合作社与王伟成、陈勇签订《商业用房买卖合同》。合同签订后，王伟成、陈勇未按约支付购房款，已构成迟延履行合同主要债务，戚隘桥合作社要求王伟成、陈勇收函后三日内一次性付清约定的相应购房款及利息，如逾期付款，戚隘桥合作社将解除合同，罚没定金，并向王伟成、陈勇主张赔偿损失等违约责任。 2017年9月14日，戚隘桥合作社委托宁波华诚拍卖有限公司拟拍卖尚未过户登记的剩余26套房屋。2017年10月至2018年8月期间，通过拍卖成交了23套，剩余3套未拍卖成交。上述拍卖成交的23套房屋的建筑面积合计4071.65平方米，拍卖成交款合计40570981元，按中标均价15000元/平方米计算，戚隘桥合作社损失20503769元（4071.65平方米×15000元/平方米－40570981元＝20503769元）。 以上事实，由原告戚隘桥合作社提交的戚隘桥合作社全体党员大会会议记录及会议签到表、戚隘桥合作社全体股东代表大会会议记录及会议签到表、申请报告、银行进账单，投标单、《商业用房买卖合同》、《补充协议》、（2016）浙0204刑初543号刑事判决书、公安侦查笔录、《股份转让协议书》、房屋所有权转移登记申请书、房产证（复印件）、《房地产转让合同》、《宁波市存量房买卖合同》、银行转账凭证、《催告函》及邮寄凭证、《委托拍卖合同》、拍卖公告、拍卖成交确认书、《存量房买卖合同》、《委托书》、房屋租赁合同及被告王伟成提交的浙大司鉴中心〔2017〕文鉴字第061-2号司法鉴定意见书、《房屋买卖结算协议》及被告陈勇提交的浙大司鉴中心〔2017〕文鉴字第061-1号司法鉴定意见书、《担保书》等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点主要是：一、涉案《商业用房买卖合同》、《补充协议》是否真实有效；二、涉案《商业用房买卖合同》能否解除，如果能解除，定金罚则能否适用，已过户12套房屋的房款差额是多少及由谁承担。 关于焦点一，王伟成称其在中标之后与戚隘桥合作社签订过书面成交合同，但认为签订的并非戚隘桥合作社提供的《商业用房买卖合同》；陈勇则称其从未与戚隘桥合作社签订过书面成交合同，戚隘桥合作社提供的《商业用房买卖合同》并非其所签。本院认为，涉案房屋买卖涉及金额巨大，且涉及村民集体利益，签订书面合同实属必要且合乎常情。从戚隘桥合作社提交的《股份转让协议书》及陈勇提交的《担保书》等证据均可看出，当时确实签订了书面合同，因合同一般并非仅一方持有，事实上作为合伙人之一的陈伟东（在2014年4月1日之前陈勇与王伟成、陈伟东系个人合伙关系）亦持有一份《商业用房买卖合同》，与戚隘桥合作社持有的《商业用房买卖合同》内容完全一致，因事实上当时签订合同时并非双方到场面签，故即使涉案《商业用房买卖合同》上“王伟成”、“陈勇”的签名是虚假的，戚隘桥合作社亦有理由相信其持有的《商业用房买卖合同》是真实的。而根据原审司法鉴定结论，涉案《商业用房买卖合同》上“王伟成”的签名亦不能排除非王伟成所签，且王伟成在鉴定中未给予适当配合；“陈勇”的签名鉴定专家亦只是根据现有样本倾向认为并非陈勇所签，而陈勇在涉案房屋买卖成交之初确实作为合伙人参与其中，有作为合同主体的机会和可能，涉案《商业用房买卖合同》抬头亦详细列明了其公民身份号码、住址等信息，应并非无端而来。况且王伟成称其签订的是另外的书面合同，但自始至终未提供以作比对，其该说法本院无从采信。因此，本院认定戚隘桥合作社提供的《商业用房买卖合同》真实且有效。关于涉案《补充协议》的签订问题，王伟成、陈勇均称未签过。对此，本院认为，根据本案查明的事实，陈勇于2014年4月1日已确定退伙，且在2014年7月已通过以房抵债的形式抵偿了原全部出资款和出借款，故其在2014年8月不会也不应再参与合伙事务，而涉案《补充协议》落款处“陈勇”的签名经宁波市公安司法鉴定中心鉴定确非陈勇所签，故本院对陈勇未签订过涉案《补充协议》的说法予以采信。根据宁波市公安司法鉴定中心的鉴定结论，涉案《补充协议》上“王伟成”的签名亦不能排除非王伟成所签，而2014年8月11日王伟成仍然在出具委托他人代为出租涉案房屋、收取租金等事宜的书面《委托书》，可见其当时仍在参与合伙事务，而作为合伙人之一的陈伟东亦持有一份《补充协议》，与戚隘桥合作社持有的《补充协议》内容完全一致，而事实上当时签订《补充协议》时亦非面签，故即使涉案《补充协议》上“王伟成”的签名是虚假的，戚隘桥合作社同理亦有理由相信其持有的《补充协议》是真实的。因此，本院同样认定涉案《补充协议》真实有效。 关于焦点二，本院认为，涉案《商业用房买卖合同》约定的付款义务到期后，陈伟东通过与戚隘桥合作社积极协商，达成了涉案《补充协议》，即对继续履行涉案《商业用房买卖合同》作了补充约定，但陈伟东等人仍未按该《补充协议》的约定履行付息义务，且在转让过户多套房屋后未将相应房款转交给戚隘桥合作社，已构成根本性违约，戚隘桥合作社依法有权解除合同。戚隘桥合作社于2016年9月30日发出《催告函》催告履行，并告之不履行将解除合同，但仍未得到履行，后戚隘桥合作社起诉至本院要求解除涉案《商业用房买卖合同》，起诉状副本已于2016年11月8日送达给陈勇等人，该起诉状副本送达之日可视为涉案《商业用房买卖合同》已解除。关于合同解除后是否可适用定金罚则的问题。本院认为，涉案《商业用房买卖合同》确实约定了定金条款，但在该合同约定的定金罚则适用条件成就后，经双方协商定金不予没收，并签订涉案《补充协议》约定未付的购房款应将已付的2000万元押金扣除后再行计算，即原定金已转变为押金性质，可先抵作购房款，事实上后来戚隘桥合作社亦允许陈伟东在2000万元额度内先行转让过户部分房屋而不收取房款，故戚隘桥合作社要求适用定金罚则罚没所谓定金2000万元，缺乏依据，本院不予支持。关于已过户12套房屋的房款差额问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，因已被转让过户的12套房屋已无法返还给戚隘桥合作社，故相应房款应支付给戚隘桥合作社。戚隘桥合作社通过与相关房屋受让人达成《房屋买卖结算协议》（其中的结算价格其实是依据陈伟东在公安机关讯问时所作的报价）收回部分房款，若王伟成、陈勇、陈伟东认为该结算不足即结算价格太低，可与相关房屋受让人另行理直。已被转让过户的12套房屋的房款按单价15000元/平方米计算为44397000元，扣除戚隘桥合作社已得款18500458.41元，再扣除戚隘桥合作社原收取的2000万元后，实际房款差额为5896541.59元，戚隘桥合作社主张的该部分房款应获支持，超过部分不予支持。关于责任承担主体问题。本院认为，合伙人对合伙债务应当承担连带责任，退伙人对基于其退伙前的原因发生的合伙债务，应当承担连带责任。本案中，陈勇、王伟成、陈伟东原为个人合伙关系，根据现有证据可确定陈勇在2014年4月1日已退伙，因王伟成在与昊宇公司协商、商议相关合作事务中只是起到介绍人、担保人角色，而非合伙人角色，可推断王伟成至迟在2014年10月应已退伙，但退伙时陈勇、王伟成均未通知戚隘桥合作社，也未与戚隘桥合作社结算了结相关债务，而事实上本案债务亦源起于陈勇、王伟成、陈伟东存在合伙关系期间，属合伙期间未了结债务，故虽然陈勇、王伟成已退伙，但仍应与原合伙人陈伟东一起对本案债务承担连带责任。因此，本院对戚隘桥合作社要求陈勇、王伟成、陈伟东对相关差额房款承担连带责任的主张予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第53条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告陈伟东以被告王伟成、陈勇的名义与原告宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社于2013年8月5日签订的《商业用房买卖合同》已于2016年11月8日解除； 二、限被告陈伟东、王伟成、陈勇于本判决生效后十日内支付原告宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社被转让过户12套房屋的剩余购房款5896541.59元； 三、驳回原告宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费171283元，财产保全费5000元，合计176283元，由原告宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社负担118207元，由被告陈伟东、王伟成、陈勇负担58076元；鉴定费106480元，由原告宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  刘志刚 人民陪审员  李蓓军 人民陪审员  刘慧红 二〇二〇年五月九日 书 记 员  邓晓敏