苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6336号原告：苏州市佶婧企业管理有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区迎春南路**。法定代表人：王丽娟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：花振运，江苏九谷律师事务所律师。被告：金志鸿，男，1982年10月12日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：罗荣根，男，1964年2月27日生，系被告舅舅。原告苏州市佶婧企业管理有限公司（以下简称佶婧公司）诉被告金志鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告佶婧公司委托诉讼代理人花振运，被告金志鸿委托诉讼代理人罗荣根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佶婧公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告将苏州吴中经济开发区南楼的三楼西侧编号301、303、305、307、309的租赁房屋按规定恢复原状后交还原告；2、判令被告向原告支付至恢复原状后实际交还之日止、按每年租金270000元、分摊公共费用6000元计算的租金和分摊公共费用。审理中，原告明确其诉讼请求第一项有待恢复的损坏范围为：1、西侧正对迎春南路的，除南首和北首外的7个窗户被拆除并改为以房屋立柱为界的7个整体玻璃，需要恢复；2、四堵内墙拆除后，原有的吊顶损坏，被告对吊顶做了部分和原吊顶不一致的简单处理，需要恢复；吊顶上面的原有强、弱电全部废弃；需要重新安装；3、四堵内墙拆除后，内墙上原有的强、弱电路，开关、插座、电箱等需要和内墙一起整体配合恢复；4、、地面原有的地毯被废弃原告改为地板后又拆除，致地面有所损坏；需要恢复；5、东侧朝向客厅处的装饰墙面被打开了门，致装饰损坏，东侧其余装饰面被整体用材料涂刷后致损坏：需要恢复；6、西侧外墙朝向迎春南路的整体广告牌被城管拆除后致使外墙面损坏和相应位置的顶层楼面损坏：需要恢复；北侧墙面上的广告牌和房屋内的广告标识需要拆除：需要恢复。原告明确其诉讼请求第二项的租金、分摊公共费用起算点为2019年4月1日起。事实和理由：2017年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告将其合法占用范围内、位于苏州吴中经济开发区（现门头名称为尹西工业大厦）南楼的三楼西侧九个半间（编号301、303、305、307、309）的房屋出租给被告并交付其使用。合同约定了租期、租金及水、电费等的计算方式，被告为保证全面、实际履行本合同，向原告提供了20000元保证金作为担保，原告同意被告在出租范围内进行调整装修，将出租范围内相互之间的四堵内墙全部拆除，将窗户全部进行改换，为此被告承诺，在合同终止时，由被告负责恢复原状。合同到期后被告未能将租赁房屋按规定恢复原状后交换原告，经多次协商未果，以起诉至法院。被告金志鸿辩称，其已于2019年3月6日和房东沟通，恢复四面墙、铝合金门窗需要原告配合，经过反复联系、协商，原告同意按照原来的砖块尺寸、用新的铝合金材料进行恢复。2019年3月12日被告和原告联系后原告同意被告进场，2019年3月17日被告采购好材料准备进场，送材料时原告表示电梯坏了，其查看后发现电路被切断，原告一直声称要等维修，等了十多天后，原告表示电梯无法修复，需要购买配件还需要等，被告等不及就组织人员用人力将材料运送上去，按照原先的墙进行恢复时原告阻止，要求被告偏离原来的位置进行施工，其不同意，原告就阻挠，要求和其重新签订恢复协议，被告无奈报警，和原告联系并发送挂号信要求原告不要阻止施工，但信件被拒收。被告再次去现场恢复原状，再次被阻止，被告无奈将材料运回，其认为未能恢复原状的原因是原告，所产生的损失应由原告承担。请求驳回原告的诉讼请求。经审理认定事实如下：2017年3月1日，被告金志鸿（承租方、乙方）和原告佶婧公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同纠纷一案，约定：甲方将位于苏州吴中经济开发区个半间（编号301、303、305、307、309）出租给乙方使用，三楼中间的出行通道、东北侧的客厅、卫生间和楼梯为共用，乙方不得私自占用。租期自2017年4月1日起至2020年3月31日止，每年租金180000元（不含税、费），共用水费、电费、共同性质的卫生费、治安费由乙方按每年6000元支付。乙方为保证全面、实际履行本合同，应向甲方提供20000元的保证金作为担保，若乙方能完全依约履行本合同的，该保证金在本合同终止时予以退还，否则，甲方有权不予退还。该合同第五条合同的终止第（七）项载明：合同终止或解除后，乙方必须在7日内将其能够移动的物品办理并清场，根据物的本身性质不能移动或移动后有损其价值的装修、装饰及相关设施则无偿归甲方所有。合同终止或解除7日后，甲方恢复行使对该出租范围的权利，届时，若该出租范围内仍有余物，则视为乙方放弃所有权和处置权，由甲方随意处置。该合同第六条其他事项中明确：甲方同意乙方在出租范围内进行调整装修，将出租范围内相互之间的四堵内墙全部拆除，将窗户全部进行改换。为此，乙方承诺：在本合同终止时，由乙方负责恢复原状，调整装修所涉及的费用、风险、责任等事项均由乙方自行负责，与甲方无关。该合同落款处还以手写字体记载：在三年租期内如果乙方搬出，应恢复拆除墙体隔断，三年期租满，甲方墙体自行恢复与乙方无关。2018年10月11日，原告佶婧公司和被告金志鸿在本院达成调解，一致确认涉案房屋租赁期限缩短一年，租赁期限终止时间为2019年3月31日。2019年4月8日，被告金志鸿和孟海英因迎春南路76号尹西商务楼3楼租用房子装修复位事宜产生纠纷，向110报警；2019年4月11日，被告金志鸿和房东王伟再次因迎春南路76号尹西商务楼装修事宜发生纠纷，被告金志鸿报警房东现在不让工人把房子复原。原、被告双方一致确认，被告已向原告缴纳保证金20000元，被告已支付截至2019年3月31日止的租金和分摊公共费用。另查，2019年9月4日本院第一次时，原、被告双方产生如下争议：1、关于房屋的恢复事宜。原告陈述涉案房屋仍由被告占有，并不存在原告阻挠被告恢复的情况，实际是原告先主动和被告交流恢复事项，但被告比较强势，被告拟按自己想法将内墙砌起来，原告认为被告准备安装的内墙不标准也不是之前的标准，内墙砌了后会影响其他的修复，导致损失的扩大，为了避免损失扩大原告规劝被告，主动和被告沟通施工方案，也就是被告答辩时说的施工协议内容，但双方未能达成一致意见，故搁置到现在。被告陈述双方签订合同时并未就恢复有特殊要求和约定，也没有约定如何恢复，更没有说恢复时需要原告参与，其施工时多次受到原告的阻挠，无法继续施工。2、关于涉案房屋交付时的原状。原告陈述合同第六条中有载，现无法提供涉案房屋交付时的状态；涉案房屋规划了5间，用作5个办公室，于2014年统一装修，部分涉案房屋在出租被告前有过出租行为。被告表示，原告的统一装修仅涉及公共部分，其承租时涉案房屋隔了5间，但是否用于办公其不清楚，承租时房屋里面很乱，都有出租痕迹。南边第一间已搬空，有旧地毯，该地毯被房东取走，第二、第三、第四间里面脏乱，有破桌子等垃圾，吊顶也有破损，第五间有隔墙玻璃，部分吊顶坏了，里面隔了小幕墙后被其拆掉了，有的房间没有地板，承租时房屋内除了很旧的吊顶其实没有其他可以利用的东西。吊顶其并没有更换，只是将坏的吊顶修复，已将老式日光灯拆除后放在三楼门口交给了原告。3、关于房屋的恢复要求。原告认为涉案房屋当时是统一整体装修的，可以参照涉案房屋东侧的房屋装修情况进行恢复。被告否认，表示东西两侧不一样，东侧是承租户自行进行的装修，原告仅对公共区域进行装修。被告陈述涉案房屋被其拆除的四堵内墙的位置现仍清晰可见，其中四堵内墙的线路、开关都放在了顶上，如果恢复也很容易，窗户恢复可以参照未拆除的。本院于2019年12月12日至涉案房屋进行调查，发现大门敞开，涉案房屋系一个大通间，顶部吊顶破旧不堪，窗户以不能打开的大玻璃居多，部分系未改动的移窗，房屋内有较多砖块堆积，也有中间有圆孔的扣板堆积。房屋公共墙壁脱落严重。经承办人走访，涉案房屋二楼租户的吊顶和涉案房屋的基本相同。经质证，被告认可法院调查的房屋的确是涉案房屋，并陈述铺设在地面的砖块系其搬运过去拟恢复原状砌内墙使用的，窗户的确尚未恢复，但已联系好了商家，堆积在地面的中间有圆孔的扣板是被告取下来的。原告对法院拍摄的照片的真实性、合法性、关联性均无异议，认可二楼有空置房间的吊顶与涉案房屋现存吊顶基本相同的情况。但认为上述照片显示吊顶有部分被告未能恢复，格条有差异，吊顶上面的线路无法使用，需要重新排线，另外窗玻璃也未恢复。被告将门锁全部拆除并刷成白色，没有办法进行恢复，吊顶的板有损坏，这些板是原告装修时存放在二楼的，被告就将这些吊顶板拿来放在上面。原告认为被告的恢复原状是为了应付的形式主义，导致损失的扩大，被告的砌墙其也无法使用。又查，本院2020年5月25日第二次庭审时，原、被告双方产生如下争议：1、原告提供了设计图纸、照片图纸、效果图，证明涉案房屋出租时的状况，原告陈述涉案房屋装修时有4堵隔墙、5个入户门以及窗户状况，公共区域中的西北角客厅是四周装饰墙；3层顶面图统一装修时灯具共28个，并有线路开关；原告还提供了公共过道的设计效果图。原告认为，被告将其中一堵装饰墙改为入户门，电梯厅原有的装饰也需要被告修复。3层顶部被告设立的整体广告牌被拆除后墙面损坏还有固定物，被告在承租期间设置了很多广告，留下很多痕迹均需要修复。被告认为双方约定被告对房屋内的墙、窗户有恢复义务，户外广告等均系经过原告同意后安装设立的，并未约定被告对公共区域有恢复义务。2、被告提供了EMS快递及信内函件、材料费用清单、电话记录记录、微信截图等、其中快递及函件显示，2019年4月8日被告联系原告，表示因原告派员现场阻止被告恢复现状的施工，导致装修人员和材料无法进入施工，再次表明态度，如果原告拒绝被告恢复房屋原状义务，后果由原告承担，该函件寄送至苏州市吴中区但被拒收退件。材料费用清单及聊天记录显示2019年3月17日起被告陆续准备恢复所需的砖、水泥，并因原告阻挠恢复支付员工误工费。通话记录显示自2019年3月6日起被告即频繁联系137××××****，该号码与2019年4月8日被告向原告所发函件的收件号码一致。被告认为其积极履行恢复原状的义务，但遭到原告阻碍。原告表示信件被退系邮局原因，并非被告拒收，对被告和第三方之间材料的真实性不予认可。3、原告当庭陈述涉案房屋其已于2020年年初出租给案外人，并对房屋进行了整体恢复。涉案房屋的吊顶和隔间均由新承租户装修。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同复印件、（2018）苏0506民初7385号民事调解书，设计图、照片、效果图，被告提供的接处警工作登记表，本院调取的照片材料，本院制作的开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告佶婧公司和被告金志鸿签订的租赁合同系双方真实意思的表示且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，应由双方按约履行。在租赁合同履行过程中，原、被告双方通过调解，达成缩短租期一年，租期截至2019年3月31日的协议，亦属双方自愿，应由双方按约履行。原、被告双方签订的租赁协议中，明确被告返还房屋时应恢复拆除的四堵内墙，恢复铝合金窗，庭审中，依据被告提供的证据及原、被告当庭陈述，可证实原告对被告的恢复要求新增了公共区域、房屋内吊顶等内容，被告在合同到期日前已积极履行了恢复原状的准备工作，但恢复方案因原告不同意而未能实际履行。在被告着手恢复的情况下，原告即予以先行干预，原告未能提供证据证明被告的恢复无法达到合同的约定，故未能恢复原状的责任在于原告。考虑到现在涉案房屋原告已交付案外人使用，故原告诉讼请求要求恢复原状的诉讼请求，已无履行可能，本院不予支持。关于原告要求被告自2019年4月1日起向其支付租金及公摊公共费用的问题。本院认为，根据原、被告签订的租赁协议的约定，被告应于合同终止7日内搬离并清场，即正常情况下被告搬离清场、恢复原状的最终时间点为2019年4月7日。现有证据可证实被告已于2019年3月起即清空房屋，为恢复原状做准备，因原告原因未能继续恢复，原告的上述干预行为可视为其以实际行动已收回房屋。事实上，在本案诉讼过程中，原告亦将涉案房屋出租给第三人使用。故原告应为其扩大的损失承担责任，原告主张自2019年4月1日起的租金、公摊公共费用的意见，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州市佶婧企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1526元，由原告苏州市佶婧企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  顾 霞人民陪审员  席志新人民陪审员  王佩珍二〇二〇年五月二十七日法官 助理  张 望书 记 员  于 悦