福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1234号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南安市华益房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城帽山工业区。 法定代表人：林小乐，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈荣哲，福建诚全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄佩萍，福建诚全律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈明泉，男，1988年6月11日出生，汉族，住福建省安溪县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴丽虹，女，1988年9月13日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人南安市华益房地产开发有限公司（以下简称“华益房地产公司”）因与被上诉人陈明泉、吴丽虹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华益房地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回陈明泉、吴丽虹的诉讼请求，支持华益房地产公司的反诉请求。事实和理由：一、根据《合同补充协议》第一条约定，陈明泉、吴丽虹应于2015年5月27日前办理完毕按揭手续，但其直至2015年10月8日才办理，存在违约，应当承担违约责任。办理按揭贷款是陈明泉、吴丽虹的合同义务，陈明泉、吴丽虹应当自觉履行，提供办理按揭所需全部资料，华益房地产公司负有的仅是协助义务。一审法院未支持华益房地产公司的反诉请求是错误的。二、因陈明泉、吴丽虹逾期付款，华益房地产公司有权根据《商品房买卖合同》第七条及《合同补充协议》第一条约定，拒绝交付房屋且不承担逾期交房责任。三、一审法院就顺延交房期间的认定有误。1.就天气、停水、停电等因素，华益房地产公司在一审中已提供证据予以证明，一审法院仅顺延119日有误；2.南安市城东污水管理工程-柳东片区污水管道工程施工期间的316日，根据《商品房买卖合同》第八条约定，可据实顺延。 陈明泉、吴丽虹辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈明泉、吴丽虹向一审法院起诉请求：一、判令华益房地产公司支付逾期交房违约金（自2017年1月1日起至实际交房之日止，每日按已付购房款的万分之一计算，暂计至起诉之日止为55782元）；二、华益房地产公司立即给陈明泉、吴丽虹开具金额为607642元的《销售不动产统一发票》。华益房地产公司提出反诉请求：判令陈明泉、吴丽虹支付逾期付款违约金5320元。 一审法院认定事实：华益房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，并取得南安市柳城帽山工业区创力·悦湾1＃、2＃楼的商品房预售许可证。2015年5月17日，陈明泉、吴丽虹与华益房地产公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同包含附件六《合同补充协议》。本案合同约定，陈明泉、吴丽虹购买华益房地产公司开发的址在南安市××街道××路××幢××号房，建筑面积共139.48平方米，总金额607642元。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、银行按揭付款，详见附件六。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：……2、买受人逾期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。且出卖人有权拒同买受人交付该房屋，直至买受人付清房款并承担违约责任时为止。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人按日支付买受人已付款万分之一的违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；中、大暴雨，台风及六级以上大风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。其他可能出现的非出卖人所能控制的延误时间。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。附件六《合同补充协议》约定，买受人于2015年5月17日向出卖人支付首期购房款127642元，余款480000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续。若贷款银行未批准按揭贷款或者批准的按揭贷款金额低于本补充协议第一条约定的按揭金额的，买受人必须在接到贷款银行或出卖人通知的期限内以现金形式一次性向出卖人支付全部余款或买受人申请贷款金额与银行批准贷款金额的差额款；如买受人在提交了按揭资料或办理了相应的贷款手续的，银行在审批过程中要求买受人补充材料或重新办理按揭贷款手续的，买受人必须在接到贷款银行或出卖人通知的期限内补齐材料或重新办理按揭贷款手续，因此造成延误的视为逾期付款，买受人仍应按合同第七条2款约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，陈明泉、吴丽虹于2015年5月17日前支付首付款127642元，于2015年7月13日用公积金转账22000元，于2015年9月29日支付58000元，于2015年10月8日向中国建设银行股份有限公司南安支行办理按揭贷款400000元，中国建设银行股份有限公司南安支行于2015年11月23日发放贷款。华益房地产公司仅开具了金额为207642元的《销售不动产统一发票（自开）》。华益房地产公司至今未将本案商品房交付给陈明泉、吴丽虹使用，且该商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收。 一审法院认为，华益房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈明泉、吴丽虹向华益房地产公司购买址在南安市××街道××路××幢××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，双方签订的《商品房买卖合同》主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。陈明泉、吴丽虹在2015年5月17日合同签订时已支付首期购房款127642元，虽附件六《合同补充协议》约定买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续，陈明泉、吴丽虹直至2015年10月8日才办理按揭贷款手续，但因陈明泉、吴丽虹在办理按揭贷款时需要华益房地产公司的协助，而华益房地产公司未能提供证据证明其已履行了协助办理按揭贷款手续的义务，以及未能在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续是陈明泉、吴丽虹单方原因造成的，故华益房地产公司以此主张陈明泉、吴丽虹存在逾期付款行为不能成立，其请求陈明泉、吴丽虹支付逾期付款违约金5320元，缺乏依据，不予支持。陈明泉、吴丽虹已支付全部购房款607642元，但华益房地产公司仅开具了金额为207642元的《销售不动产统一发票（自开）》，现陈明泉、吴丽虹要求华益房地产公司开具金额为607642元的《销售不动产统一发票（自开）》，因尚余400000元没有开具，华益房地产公司应予以开具。根据《商品房买卖合同》第八条约定，华益房地产公司应当在2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付陈明泉、吴丽虹。合同约定遭遇中、大、暴雨、台风及六级以上大风、停水、停电等因素造成无法施工，华益房地产公司可以据实予以延期。华益房地产公司提供的《天气资料分析报告》《关于南安市柳城街道柳东片区停水说明》《关于南安市柳城街道柳东片区停电说明》，分别来源于气象局、自来水公司、供电局，其证据来源合法，予以认定；该证据可以证明本案工程从2015年5月17日双方签订合同之日到2016年12月31日双方合同约定交房之日遭遇台风及六级以上大风、中、大、暴雨天气、停水因素共109日，即华益房地产公司的交房时间可以顺延到2017年4月19日；该期间又遭遇上述原因7日，可以再顺延到2017年4月26日；该期间又遭遇上述原因2日，可以再顺延到2017年4月28日交房；该期间又遭遇上述原因1日，可以再顺延到2017年4月29日交房。停电说明中仅记载停电几天，并未载明具体时间，故无法确认停电的具体时间，不能直接作为延期交房的依据。本案商品房至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及消防验收合格，也未交付陈明泉、吴丽虹使用，故华益房地产公司的行为已构成逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，华益房地产公司应自2017年4月30日起至实际交房之日止，每日按陈明泉、吴丽虹已付购房款607642元的0.01%计算支付陈明泉、吴丽虹逾期交房违约金，陈明泉、吴丽虹诉讼请求中符合法律规定的该部分，予以支持；对于超过法律规定的其他部分，不予支持。华益房地产公司辩称，因污水管网工程造成华益房地产公司无法施工，应顺延交房时间316日，并提供《南安市城东污水管网工程-柳东片区污水管道工程施工说明》及照片予以证明。就此，南安市给排水管理中心在周边道路进行施工，虽会对本案建筑项目的施工造成一定的不便，但不足以造成其无法施工，华益房地产公司在合同约定的交房时间前自身尚不具备其本应具备的全部交房条件，污水管道工程的施工不能作为华益房地产公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，华益房地产公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故华益房地产公司提供的上述证据不予采纳，其辩称也不予采纳。陈明泉、吴丽虹的诉讼请求，予以部分支持；对华益房地产公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、华益房地产公司应支付陈明泉、吴丽虹自2017年4月30日起至华益房地产公司将符合法律规定和合同约定条件的南安市××街道××路××幢××号商品房交付陈明泉、吴丽虹使用之日止，每日按陈明泉、吴丽虹已付购房款607642元的0.01％计算的逾期交房违约金（自2017年4月30日起至判决生效之日止的违约金应于判决生效后30日内付清）；二、华益房地产公司应于判决生效后30日内给陈明泉、吴丽虹开具金额为400000元的《销售不动产统一发票》；三、驳回陈明泉、吴丽虹的其他诉讼请求；四、驳回华益房地产公司的反诉请求。案件受理费1195元，减半收取计598元，由陈明泉、吴丽虹负担91元，华益房地产公司负担507元；反诉受理费25元，由华益房地产公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提供的证据，本院认定如下：华益房地产公司二审提供的《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、销售不动产统一发票，真实、合法且与本案有关联，可以证明本案《商品房买卖合同》于2015年5月19日进行合同备案及预告登记，以及案涉商品房首付款127642元的发票于2015年5月21日开具的事实，予以采信；《创力·悦湾商品房定购单》的真实性予以确认，因双方已订立正式合同，故双方的商品房预售合同权利义务应以《商品房买卖合同》及附件的约定为准，该订购单与本案处理结果不存在关联性，不予认定。除上述事实外，一审法院其余认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《合同补充协议》第一条约定，案涉首期购房款为127642元（首付比例为21%，合同签订时付讫），购房余款480000元由陈明泉、吴丽虹向银行申请按揭贷款支付，应在合同签订之日起10日内即2015年5月27日前办理完毕按揭手续。陈明泉、吴丽虹后于2015年7月13日用公积金转账22000元，于2015年9月29日支付58000元，可见双方实际上变更了原约定的首付比例。华益房地产公司未能举证证明其曾依照《合同补充协议》第一条约定在首付比例变更后通知陈明泉、吴丽虹重新办理按揭贷款手续并限定期限，故陈明泉、吴丽虹于2015年10月8日向中国建设银行股份有限公司南安支行办理按揭贷款400000元，并不构成违约，华益房地产公司请求陈明泉、吴丽虹支付逾期付款违约金，依据不足，不予采纳。一审法院就本案顺延交房情形及顺延天数的认定及处理，理据充分，二审予以确认且不再赘述，华益房地产公司的该部分上诉主张，不予采纳。 综上所述，华益房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1046元，由南安市华益房地产开发有限公司负担（多预交的174元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  傅嘉钦 审判员  肖森华 二〇二〇年五月二十九日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。