广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0722民初883号 原告：莫吾方，男，1979年12月9日出生，汉族，居民，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：梁林强，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄倩，广西君桂律师事务所实习律师。 被告：广西世彪房地产有限公司，住所地：广西浦北县小江镇城南路**，统一社会信用代码：71450722557211585R。 法定代表人：苏千佳，总经理。 委托诉讼代理人：庞信祥，广西桂风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏世彪，该公司员工。 原告莫吾方与被告广西世彪房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫吾方及委托诉讼代理人梁林强、黄倩，被告广西世彪房地产有限公司（以下简称世彪公司）的委托诉讼代理人庞信祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莫吾方向本院提出诉讼请求：1、判决被告双倍返还定金1778900元及利息约195678元（以889450元为基数，按中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率自2015年10月20日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率自2019年8月20日起暂计算至起诉之日，以后另计）。2、判决被告返还预付款60550元及预付款利息约13321元（以60550元为基数，按中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率自2015年10月20日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率自2019年8月20日起暂计算至起诉之日，以后另计）三、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月18日，原、被告签订《商铺买卖合同书》，合同约定，原告受让被告位于钦州市浦北县工程（六）楼商铺，被告保证对所出卖的商铺拥有完全的所有权、处分权和收益权，不存在任何权利瑕疵（包括但不限于抵押权、优先购买权等），原告以上述被告的保证和陈述为基础，决定整体买受上述商铺；2015年3月11日至2015年11月前，原告应向被告支付总款950000元），余款在签订标准合同后办理银行按揭支付，合同履行过程中该定金可抵作商铺款；合同还约定，因商铺未取得预售证，待取得预售证后再签为标准合同。《商铺买卖合同书》签订后，原告在2015年3月12日至2015年10月20日期间，向被告支付了95万元定金；而被告未按合同约定办理预售许可证，又于2017年11月10日将上述己出卖给原告的商铺出租给了广西红木棉投资有限公司（以下简称“红木棉公司”），并由红木棉公司进行了装修。2017年12月23日，被告公司股东苏世彪违反合同约定要求原告5天内支付全部购房款，原告要求被告停止违约行为、按照双方签订的《商铺买卖合同书》履行合同，被告不予理会。2018年1月18日，被告取得涉案商铺的不动产权登记证，间隔7个月后才于2018年8月1日通知原告再交付1277250元首付款，办理银行按揭。因被告此前未告知原告首付款的增加，且被告存在迟延办理不动产权证、迟延签订标准《商品房买卖合同》等违约行为，原告于2018年8月、9月多次发短信给被告要求按照合同约定签订标准《商品房买卖合同》并办理不动产权证，但被告未依照合同约定履行义务，反而起诉要求解除和原告的《商铺买卖合同书》。因银行政策调整，无法依照《商铺买卖合同书》办理按揭贷款，合同无法继续履行，2019年8月29日，钦州市中级人民法院作出（2019）桂07民终827号民事判决书，解除了原、被告签订的《商铺买卖合同书》。因此，被告至今不办理预售许可证，构成违约；在取得不动产权证后被告未依照合同约定的先取得预售许可证、后签订标准合同、再办理按揭贷款的履行顺序和原告签订标准合同，而是要求原告先支付首付款、办理按揭贷款再签订标准合同，亦构成违约；被告在将商铺出售给原告后将该商铺租赁给红木棉公司，致使原告无法实现合同目的，构成了根本违约；被告作为熟练经营房地产业务的公司应当在与原告签订《商铺买卖合同书》时，就已明确知悉首付款的比例，但当时其并未告知原告而是于2018年8月1日才通知原告需要增加支付首付款，存在迟延履行告知义务的行为，导致原告因银行政策变更无法办理按揭贷款，致使合同无法履行而被解除。另外，依照《担保法》第九十一条规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，涉案合同标的额为4447250元。故原告预付给被告的95万元中，定金为889450元，剩余60550元为预付款。为了维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求法院依法作出判决。 世彪公司辩称，。 本院经审理认定事实如下：2018年3月7日，谢树李向红木棉公司预约购买位于浦北县，共计15间商品房，并支付了预约金300000元，双方约定：“如不认购，预约金将在开盘后30天内不计息返还”。双方没有约定开盘日期，红木棉公司开具了盖有红木棉公司财务专用章的收据给谢树李，截至目前为止，红木棉学府还没有开盘。已发生法律效力的（2019）桂0722民初884号认定的免证基本事实：2017年11月10日，广西世彪房地产有限公司作为甲方，红木棉公司作为乙方，双方签订了好日子购物广场房地产合作开发合同书，该合同书约定，广西世彪房地产有限公司只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。签订合同后，广西世彪房地产有限公司将好日子购物广场二期、三期的土地移交给红木棉公司，红木棉公司将好日子购物广场取名为红木棉学府，红木棉公司在开发建设过程中，于2018年5月26日停工至今。 本院认为，本案争议的焦点：一、关于红木锦公司与谢树李签订的商品房预约合同的效力问题。广西世彪房地产有限公司与红木棉公司之间虽然签订的合作开发合同，但从合同的内容来看，世彪公司只享有固定开发收益，不承担开发经营风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，合作开发合同性质为土地使用权转让合同。世彪公司与红木棉公司之间没有共担风险、共享利润的利润分配约定，双方不存在房地产合作开发关系。根据合同的相对性，红木棉公司收取谢树李的商品房预约金所产的权利义务关系，应由谢树李和红木棉公司享有和承担。谢树李于2018年3月7日向红木棉公司交纳的商品房预约金300000元，并约定：“如不认购，预约金将在开盘后30天内不计息返还”。本院认定谢树李与红木棉公司签订了商品房预约合同，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。二、关于红木棉公司是否应退还谢树李商品房预约金及利息问题。谢树李于2018年3月7日向红木棉公司交纳了商品房预约金300000元，预约购买位于浦北县，共计15间商品房，并约定：“如不认购，预约金将在开盘后30天内不计息返还”。该合同明确了预约购房人谢树李在红木棉学府开盘后30天内有随时不认购上述商品房的权利。因红木棉学府于2018年5月26日停工至今，现谢树李向本院提起诉讼，明确表未不认购红木棉学府上述商品房。谢树李明确表示不认购上述商品房后，红木棉公司应将收取的预约金300000元返还给谢树李。谢树李与红木棉公司签订的预约合同仅表达了通过交纳预约金的方式达成商品房买卖意向，并未约定在将来一定期限内签订买卖合同，且该预约合同约定：“如不认购，预约金将在开盘后30天内不计息返还”。截至目前为止，红木棉学府还没有开盘，且谢树李明确表示不认购上述商品房，故不存在支付利息问题。谢树李请求红木棉公司支付利息的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西红木棉投资有限公司返还预约金300,000元给原告谢树李； 二、驳回原告谢树李的其他诉讼请求。 案件受理费2,900元，由被告广西红木棉投资有限公司负担。 上述应付款项，限被告广西红木棉投资有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。逾期不履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本判决确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  米世明 人民陪审员  何善波 人民陪审员  易燕燕 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  宾人万