上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初2664号原告(反诉被告)：九沐(上海)投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李云峰，总经理。委托诉讼代理人：李迎杰，男。被告(反诉原告)：上海炎熙贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘利斌，经理。原告(反诉被告)九沐(上海)投资有限公司与被告(反诉原告)上海炎熙贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人李迎杰，被告(反诉原告)的法定代表人刘利斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九沐(上海)投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付2019年5月1日至2020年4月21日的房屋租金人民币(以下币种相同)114,298.28元及物业管理费6,151.40元，合计120,449.68元；2.要求被告向原告支付逾期付款违约金72,682元；3.要求被告向原告赔偿损失6,000元；4.要求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告设立“蜗牛客空间”,旨在为双创企业进行全方位的孵化扶持。原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告(乙方)租赁被告(甲方)孵化器内上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX号楼302室房屋(以下简称涉案房屋),租赁期间为2018年2月1日至2021年1月31日；2018年2月1日至2019年1月31日期间年租金为105,600元，即8,800元/月，2019年2月1日至2020年1月31日期间年租金为105,600元，即8,800元/月，2020年2月1日至2021年1月31日期间年租金为114,048元，即9,504元/月，每期租金应在每个付款周期起始日的前二十日向甲方支付。合同第11.2条约定乙方延期支付租金及水、电等费用的,每逾期一天,应按所拖欠款项的千分之三向甲方支付逾期付款的违约金;合同第10.1条约定租赁期内,甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的,应提前90日书面通知对方,对方同意后,双方协商一致办理解除合同手续。因此给对方造成损失的,应按实赔偿。合同第5.3条约定乙方搬离时,如在此地注册公司请同时迁走,否则甲方有权强制注销地址,所产生的费用由乙方自行承担,并不予退还押金。合同履行期间，截止到2019年4月30日，被告均按约履行。但后续，被告在未支付2019年5月1日至8月期间的房租且未告知原告的情况下，转移办公设备逃离办公室,未作任何告知和合同终止合作的任何手续。当原告发现时已人去楼空,当时也报了警,警方建议原告通过法院起诉被告,故原告诉至法院，要求判如所请。上海炎熙贸易有限公司辩称，同意支付2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金26,400元，不同意其余诉讼请求，理由如下：1.2019年7月26日，原告将涉案房屋锁上，被告当日拨打110报警，并要求与原告协商打开房门，原告予以拒绝，后续被告未再进入房屋内。2019年8月6日，被告收到原告方清洁人员电话询问被锁在屋内的物品是否还需要，被告回复价值都不高，不要了。被告认为2019年7月26日原告已单方解除合同，无需支付后续租金；2.物业管理费已经包含在租金内了，无需另行支付；3.之前的租金被告均按时支付，2019年4月底因资金周转问题被告曾与原告进行协商，被告提出迟延支付，原告未提出反对，故违约金不需要支付，且认为违约金的标准过高，要求法院予以调整；4.租赁期间存在损耗是正常的，但不存在原告所述的损耗，原告也无相关证据，只是单方评估，故不同意支付原告主张的损失。在被告租赁涉案房屋时，原告承诺租期内每月可补贴房租的一半，按4,400元/月计算2018年2月1日至2019年7月26日18个月的补贴数额为79,200元。双方的合同纠纷不应当影响补贴的进行，原告未能帮助被告取得相关补贴，应向被告承担相应的补贴损失，另被告支付租金和物业费时均向原告支付了税费，原告也应返还。据此，被告提出反诉请求如下：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；2.请求原告承担招商时宣传的至今未落实的房屋租赁补贴款79,200元；3.请求原告返还房屋租赁保证金8,800元；4.请求原告返还2018年2月1日至2019年4月30日期间的房屋租赁税款13,728元。针对上海炎熙贸易有限公司的反诉请求，九沐(上海)投资有限公司辩称同意解除合同，但不认为于2019年7月26日解除，双方未办理交接手续、解约手续，同意以庭审当日作为解约日期。涉案房屋是孵化器项目，根据国家政府补贴政策由被告自行申请补贴，原告从未承诺一定有补贴，其他租户按照正常手续已经取得了补贴，2019年6月浦东新区颁布了补贴政策，但被告未付房租也未办理手续，故未得到补贴。税款是交给国家的，原告不是收取方，故不需要返还。保证金已经没收不予返还。本院经审理认定事实如下：2017年12月25日,以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方，租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日止，其中免租期自本合同签订之日起至2018年1月31日止，甲方于2018年1月1日前将涉诉房屋交付给乙方；2018年2月1日至2019年1月31日期间年租金为105,600元，即8,800元/月，2019年2月1日至2020年1月31日期间年租金为105,600元，即8,800元/月，2020年2月1日至2021年1月31日期间年租金为114,048元，即9,504元/月，所有报价为不含税价格，如需开票，税点由乙方承担；房屋租金每3个月支付一次，先付后用，第一期租金应在本合同签订当日内支付,其后的租金由乙方在每个付款周期起始日的前二十日向甲方支付；物业管理费按4元/平方米/月缴纳，物业管理费3个月支付一次，先付后用，乙方应在每个付款周期起始日的前二十日向甲方支付，本合同物业费由甲方承担；租赁保证金为8,800元。租赁合同第5.2条约定若乙方擅自单方提前解除合同或甲方因乙方违约而解除合同,甲方有权没收全部租赁保证金。租赁合同第5.3条约定乙方搬离时,如在此地注册公司请同时迁走,否则甲方有权强制注销地址,所产生的费用由乙方自行承担,并不予退还押金。租赁合同第10.1条约定租赁期内,甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的,应提前90日书面通知对方,对方同意后,双方协商一致办理解除合同手续。因此给对方造成的损失的,应按实赔偿。租赁合同第10.3条双方约定：一方不得无故提前单方解除合同,否则应向对方赔偿壹个月的当期租金。租赁合同第11.2条约定乙方延期支付租金及水、电等费用的,每逾期一天,应按所拖欠款项的千分之三向甲方支付逾期付款的违约金。租赁合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付租赁保证金8,800元，并支付租金至2019年4月30日。因原告认为被告存在逾期交纳租金的行为，已构成违约，故诉至本院，要求判如所请。另查明，2019年7月15日，上海市浦东新区科技和经济委员会发布《关于开展2019年度浦东新区促进小微企业创新创业财政扶持项目申报工作的通知》，就2019年度浦东新区促进小微企业创新创业财政扶持项目申报工作的有关事项，如申报对象、申报事项、支持范围、申报条件、申报材料等作了具体通知。审理中，1.原、被告确认涉诉房屋交付时为简单装修，无钥匙。2.原告提交落款日期为2019年8月20日的《公函》一份，证明原告多次向被告催讨未付租金且要求被告办理相应的解约手续，发出公函前原告已多次电话催讨。经质证，被告确认于2019年8月26日以微信方式收到该《公函》，但被告已经向原告表明无力支付房租，希望原告帮助申请补助。因被告对真实性不持异议，本院对《公函》的真实性予以确认。《公函》主要内容为：原告告知被告2019年5月至今的房租未交纳，原告工作人员至涉诉房屋时已经发现被告“人去楼空”，要求被告十日内按照合同办理相关手续，并尽快付清“法院裁定和双方合同终止协议流程完成时点止的房租款”，限期迁出或注销注册在涉案房屋内的公司工商信息。3.原告提交《房屋合同终止确认书》(空白版)一份，证明根据租赁合同第10.1条约定的租赁方正常搬离手续需要签订的确认书。经质证，被告表示真实性无法确认，未看到过。因被告对真实性不予确认，本院对《房屋合同终止确认书》的真实性不予确认。4.被告提交其与原告工作人员邱俊华之间微信聊天记录截屏打印件三张(以下简称微信聊天记录)，证明被告于2019年7月25日即向原告方表达了不再使用涉诉房屋，原告当日便锁门了。经质证，原告对真实性予以确认，但表示邱俊华多次要求被告办理终止手续，包括发送《公函》。因原告对真实性不持异议，本院对微信聊天记录的真实性予以确认。微信聊天记录主要内容为：2019年7月25日上午，被告告知原告方，“邱总，考虑到补贴基本没戏，我们下个月就不继续使用302的办公用房了。……”原告方回复“我们做孵化器的弄政策还能不知道内部的操作吗？两个事情，一办下退房手续，二找物业结清水电费，三，财务没查到你上季度付的房租？”“当面聊”；被告回复“每天下午都在。”“下午过去发货。三点左右”。2019年7月25日下午，被告询问原告方在何处，后发现锁门。2019年8月26日，原告向被告发送《公函》，告知被告“月底前不来处理这件事情，走法律程序”；被告要求解决补贴问题。5.被告提交通话详情截屏打印件一张，证明2019年7月25日下午被告在搬物品，下楼后再上楼就发现门被锁了，当即拨打110，拨打时间为16时08分，被告后续因当日门被锁故无法再使用涉案房屋。经质证，原告确认物业公司于2019年7月25日下午锁了门，原因是当时被告已将物品基本搬完仅剩1台电脑，而物业公司并未见到原告出具的允许搬离通知书，物业公司为制止被告才锁门，第二日便开门了，被告第二日也将电脑搬走了；报警记录是真实的，但警察也表示按照合同处理。对此被告表示2019年7月25日办完后只剩下杂物，无电脑留下，锁门后无法再使用涉案房屋。因原告对真实性不持异议，本院对通话详情截屏打印件的真实性予以确认。6.被告提交房租上海增值税普通发票五张(以下简称租金发票)，证明被告支付租金时，另支付了税费，原告作为出租方应当返还。经质证，原告对真实性予以确认，表示税费在租赁合同中已经约定了“所有报价为不含税价格，如需开票，税点由乙方承担。”故原告不予返还。因原告对真实性不持异议，本院对租金发票的真实性予以确认。7.被告提交其法定代表人微信朋友圈截屏打印件一张，微信内邱老师为原告签订租赁合同时的代理人，可以看出原告还在宣传政府补贴。经质证，原告对真实性予以确认，表示这只是宣传，在租客前来了解签订合同时会明确是国家的补贴政策。因原告对真实性不持异议，本院对被告法定代表人微信朋友圈截屏打印件的真实性予以确认。8.被告提供其与案外人303室租客员工唐智骢微信聊天记录一张，证明原告于2019年8月初已将涉诉房屋清理了。经质证，原告表示无法确认唐智骢的身份，故无法确认真实性，且与本案无关。因原告对真实性不予确认，本院对被告与唐智骢微信聊天记录的真实性不予确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。原告起诉要求被告支付2019年5月1日起的租金及物业管理费，并要求逾期付款违约金，同意以庭审当日作为合同解除日期。被告同意支付2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金26,400元，但认为拖欠该笔租金已经得到原告默认，原告于2019年7月25日锁门后被告未能使用涉案房屋，租赁合同已于当日解除，物业管理费已包含在租金内，故不同意支付违约金、物业管理费及后续的租金。根据庭审查明的事实，2019年7月25日，被告通过微信告知原告方，其下个月不再继续使用涉案房屋。原告回复要求被告办理退房手续。2019年8月26日，原告通过微信向被告发送《公函》，表明发现被告“人去楼空”，要求被告付清租金，限期办理相关手续，迁走或注销屋内公司工商信息。可见，原告已于2019年7月25日同意解除双方之间的租赁合同，故本案租赁合同解除日期为2019年7月25日。被告同意支付2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金/房屋使用费26,400元，本院予以照准。而后续的房屋使用费，原、被告双方虽未办理房屋交接手续，但被告已表明2019年8月1日起不再使用涉诉房屋，而原告草拟《公函》时，也发现被告“人去楼空”，被告亦无继续使用涉案房屋的意思表示，原告此时应及时采取适当措施，收回房屋，防止损失扩大，故本院对被告需支付的房屋使用费数额予以酌定。至于原告主张的物业管理费,在租赁合同中明确约定了物业管理费由甲方即原告承担,故对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。被告未按照约定及时支付租金，且无证据证明迟延支付得到原告允诺，理应按照合同约定的标准支付违约金。庭审中，被告认为违约金约定过高，要求法院予以调整。违约金金额的高低，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及被告违约给原告造成实际损失等因素综合考虑。结合本案的实际情况、被告的违约程度等情形，本院将被告支付原告违约金数额酌定为6,000元。原告另主张损失6,000元，但未举证予以证明，本院不予支持。被告在本案中提起反诉，要求原告返还租赁保证金，并支付租赁补贴，返还租金税款。根据双方租赁合同的约定，“若乙方擅自单方提前解除合同或甲方因乙方违约而解除合同,甲方有权没收全部租赁保证金。”，现因被告原因导致本案租赁合同无法继续履行，原告有权按照约定没收被告的租赁保证金。对被告要求原告返还租赁保证金8,800元的反诉请求，本院不予支持。关于租金的税费，租赁合同约定“所有报价为不含税价格，如需开票，税点由乙方(即被告)承担。”故对被告要求原告返还租金税费的反诉请求，本院不予支持。被告另主张房屋租赁补贴，但无证据表明其未取得补贴系原告造成，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款及第一百一十九条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)九沐(上海)投资有限公司与被告(反诉原告)上海炎熙贸易有限公司于2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月25日解除；二、被告(反诉原告)上海炎熙贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)九沐(上海)投资有限公司租金/房屋使用费35,200元；三、被告(反诉原告)上海炎熙贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)九沐(上海)投资有限公司违约金6,000元；四、驳回原告九沐(上海)投资有限公司其余诉讼请求；五、驳回反诉原告上海炎熙贸易有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,282元，减半收取计2,141元，由原告(反诉被告)九沐(上海)投资有限公司负担1,698元，被告(反诉原告)上海炎熙贸易有限公司负担443元。反诉案件受理费841.50元，由被告(反诉原告)上海炎熙贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年五月十日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。