三和i广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初32582号原告（执行案外人）魏荣华，男，汉族，1970年9月14日出生，住址广东省深圳市龙岗区。原告（执行案外人）王雪玩，女，汉族，1967年11月16日出生，住址广东省深圳市龙岗区。两原告委托诉讼代理人黄润部，广东卓信（东莞）律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人卢淦昌，广东卓信（东莞）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）深圳市天安泰建设有限公司，住所地深圳市福田区香梅路宏浩花园裙楼201-11，统一社会信用代码91440300094011770P。法定代表人陈泽川。委托诉讼代理人梁佩民，广东深信律师事务所律师。委托诉讼代理人郑启锋，广东深信律师事务所实习律师。被告（被执行人）深圳市永安正能生态科技有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道南联向银路35-1号1栋201，统一社会信用代码91440300071127818Y。法定代表人廖英明。被告（被执行人）廖英明，男，汉族，1967年10月1日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告（被执行人）罗秋玲，女，汉族，1973年4月1日出生，住址广东省深圳市龙岗区。原告魏荣华、王雪玩与被告深圳市天安泰建设有限公司（以下简称天安泰公司）、深圳市永安正能生态科技有限公司（以下简称永安正能公司）、廖英明、罗秋玲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日受理后依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告魏荣华、王雪玩及两人的共同委托诉讼代理人黄润部、卢淦昌，被告天安泰公司的委托诉讼代理人梁佩民、郑启锋到庭参加诉讼。被告永安正能公司、廖英明、罗秋玲经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告魏荣华、王雪玩起诉请求：一、依法撤销（2019）粤0304执异140号执行裁定书；二、判令不得执行被告廖英明、罗秋玲名下位于深圳市龙岗区（房地产证：深房地字第××号）（以下简称涉案房产）；三、判令解除对涉案房产的查封；四、确认涉案房产归原告王雪玩、魏荣华所有，被告廖英明、罗秋玲协助原告办理房屋所有权转移登记至原告名下；五、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1998年2月16日，原告王雪玩作为深圳市龙岗区坑梓镇人民医院（以下简称坑梓医院）职工和丈夫魏荣华申请购买职工住房，并通过当时的深圳市龙岗区坑梓镇人民政府（现变更为深圳市坪山区坑梓街道办事处，以下简称坑梓镇政府）的审核和批准。之后，坑梓镇政府将涉案房产出售给原告，原告也于1998年3月17日支付了全部房款并取得房屋居住占有至今。另据了解，该涉案房产于1996年9月25日，由时任坑梓医院职工的被告廖英明和罗秋玲经坑梓镇政府批准购买。后因工作调动，被告廖英明和罗秋玲申请退房解除房屋买卖合同关系，并得到坑梓镇政府批准退回全部购房款和交还房屋，但未做好办理房屋登记变更手续，后因政府换届及机构改革等诸多原因，房屋一直挂在被告廖英明和罗秋玲名下。期间，原告曾多次催促申办过户未成。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告认为涉案房产在坑梓镇政府退还全部购房款和收回时已未廖英明和罗秋玲所有，产权归属坑梓镇政府，为各方承认的事实。原告早在法院查封之前与坑梓镇政府已撤离房屋买卖合同关系，合法购买和占有该房屋，并已支付全部价款，且非因原告自身原因未办理过户登记，符合上述第二十八条的规定，足以排除法院强制执行。但执行异议裁定过于简单机械地适用该规定，仅以无书面买卖合同为由驳回原告的异议请求，存在错误。因此，原告为维护自己的权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告天安泰公司辩称，一、福田区人民法院查封涉案房产合法、正确。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条明确规定涉案房产登记在被告廖英明和罗秋玲名下，自1996年登记至今没有变动，权属确定且清晰，故人民法院查封涉案房产符合法律规定。二、原告不是涉案房产的权利人，不具有“案外人”资格，其无权依据《民事诉讼法》第二百二十七条申请案外人执行异议及提起本案案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第（一）项规定，根据不动产登记中心出具的不动产权属证明，廖英明和罗秋玲才是涉案房产的权利人。原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定的“权利人”的条件。三、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的排除执行的条件，原告对涉案房产不具有能够排除执行的权利。审查案外人提出的排除执行异议，除了审查“案外人是否系权利人”外，还要审查“该权利的合法性与真实性”以及“该权利是否排除执行”。关于“该权利是否排除执行”，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，原告提供的证据，其均不符合条件。（一）原告主张的房屋买卖合同关系不是与被告廖英明、罗秋玲建立的，且原告对涉案房产没有签订任何购房合同。第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（一）项的表述是“受让人与被执行人签订有合法有效的书面买卖合同”。本案所涉被执行人是廖英明与罗秋玲，原告主张其向坑梓镇政府申请购买涉案房屋，而不是作为买受人与被执行人廖英明、罗秋玲建立房屋买卖合同关系。第二，原告主张其购买了涉案房产，但其举证的材料仅有坑梓医院的报告，其并未与坑梓镇政府签署购房合同。原告未签署购房合同，不能归责于历史原因，因为在同一时期，被告廖英明、罗秋玲与坑梓镇政府签署了非常正规的书面《住房买卖合同》。《城市房地产管理法》第四十一条规定只有签署合法有效的书面买卖合同，才能有效甄别真实的买受人，但本案原告并未提供任何书面购房合同。此为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（一）项规定。（二）原告未提供充分的证据证明其在法院查封前已经合法占有不动产，相反，其提供的水费清单证实涉案房产为长期无人居住状态。涉案房产于2017年7月5日即被查封，被查封之时原告也并未占有使用涉案房产。（三）原告不能证实其已支付涉案房产全部购房款或按照合同约定支付部分价款。由于原告没有与坑梓镇政府签署书面购房合同，无从得知购房款的具体金额。原告提供其支付36865.90元购房款的收据，但该收据本身不能证实36865.90元就是涉案房产的全部对价。此为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（三）项规定。四、从1998年至涉案房产被查封前，原告在整整二十年时间里没有办理涉案房产过户登记，完全系其自身原因，不能归责于历史遗留问题。能够归责于买受人的原因，分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。具体到本案中，第一，原告在申请购房的时候，涉案房产已经登记在被告廖英明和罗秋玲名下，且一直登记至今，原告在购买房屋前后均没有履行合理的注意义务，从未主张办理房屋过户登记手续，此为重大过失；第二，原告在起诉状中陈述“因政府换届及机构改革等诸多原因，原告曾多次催促申办过户未成”，该陈述不属实。据坑梓街道办机关事务服务中心相关人员的陈述，原告多年来从未到街道办申请办理产权过户登记，也从未要求街道办协调变更产权登记。在原告提交的材料中，也没有见到任何其曾经申办过产权变更登记的证据。此外，在这二十年期间，原告没有催促、要求被告廖英明、罗秋玲过户房产，也没有采取诉讼或其他措施来主张变更产权登记以维护自己的权益，其消极不行使登记权利，此为重大过失。因此，原告系因自身原因未办理涉案房产的过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（四）项规定。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条、第二十八条的规定，原告不是涉案房产的权利人，其主张不符合排除执行的条件，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告永安正能公司、廖英明、罗秋玲未答辩和提交证据，庭审时缺席。本院经审理查明：（一）本案被告天安泰公司与永安正能公司、廖英明借款合同纠纷一案，本院于2017年6月28日作出（2017）粤0304民初17733号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结永安正能公司、廖英明名下2160万元的财产，并于2017年7月5日查封了廖英明名下涉案房产50%的权利份额。本院于2018年5月11日作出（2017）粤0304民初17733号之一民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结永安正能公司、廖英明、罗秋玲名下2400万元的财产，并于2018年8月2日轮候查封了罗秋玲名下的涉案房产50%的权利份额。本院经审理，作出（2017）粤0304民初17733号民事判决，判决发生效力后，被告天安泰公司向本院申请强制执行，请求强制被告廖英明、罗秋玲、永安正能公司偿付28134156元及利息等。本院于2018年9月4日依法立案受理，案号为（2018）粤0304执41048号。执行过程中，本院拟执行被告廖英明名下涉案房产，原告向本院提出书面异议，本院经审查于2019年5月6日作出(2019)粤0304执异140号执行裁定书，认为原告没有提交购买涉案房产的书面买卖合同，其也不能证明非因自身原因未办理过户登记，其提交的证据并不完全符合法律规定的排除执行的条件，据此裁定驳回原告的异议请求。原告不服该异议裁定，向本院提出本案诉讼。（二）位于深圳市龙岗区（房地产证：深房地字第××号）的涉案房产性质为内销商品房，于1997年8月6日核准登记在被告廖英明、罗秋玲名下，各占二分之一的权利份额。（三）原告主张涉案房产于1998年由其二人向工作单位坑梓医院购买，经原告申请，本院向深圳市坪山区坑梓街道办事处（以下简称坑梓街道办）调查涉案房产相关情况。2019年8月30日，坑梓街道办向本院出具《情况说明》：“现坪山区坑梓街道办事处光祖路1号享龙楼属于原龙岗区。1996年9月出售给坑梓镇人民医院职工廖英明、罗秋玲夫妇，1998年3月因廖英明工作调动的原因，其夫妇将所购房产退回了坑梓镇人民政府，并办理了相关的退房手续，退房手续主要是‘个人退房申请’和‘退购房款’，未进行购房合同注销和房产登记证注销。同年，坑梓镇政府又根据坑梓人民医院的申请报告将该房产出售给同为医院职工的王雪玩夫妇，王雪玩丈夫魏荣华于1998年3月17日向坑梓镇人民政府缴纳了购房款。”该《情况说明》后附相关附件材料显示：涉案房产原产权单位为坑梓镇政府，1996年9月廖英明与配偶罗秋玲填写《深圳市龙岗区职工购买住房申请书》，申请购买涉案房产，购房类别选择为准成本房，付款方式为一次性付款，该申请书尾部经坑梓医院和坑梓镇政府审批同意。申请书中附有《深圳市龙岗区职工住房买卖合同》（以下简称《购房合同》）和《深圳市龙岗区房屋建筑面积查丈报告》。其中《购房合同》约定坑梓镇政府将涉案房产出售给廖英明、罗秋玲，核定准成本房价为76542.75元，按85%计价后房价为65061.3元。《购房合同》第五条还约定：“1、买方购买上述福利商品房付清房款后，即取得产权（占有、使用、收益、处分的权利）；如进入市场，须按政府有关福利商品房售后管理规定执行；调离深圳市的，必须将上述住房退给卖方……。2、买方房款未付清，因工作调动，需要调换住房时，可将现住房退回给卖方，卖方按出租处理，将已收房款扣除房租后，余额按_‰加息后退给买方。……”。1996年9月25日，深圳市龙岗区坑梓镇村镇建设委员会出具《龙岗区坑梓镇财政所统一收据》（以下简称廖英明购房收据），载明收到坑梓医院廖英明交来B704房购房款38401.90元。1998年2月，坑梓医院出具《报告》，载明“兹有我单位职工廖英明、罗秋玲夫妻二人因工作需要调至南澳医院，其决定退去享龙楼B座704房，到南澳重新分配住房。由于医院住房紧张，经院领导决定同意由我院职工王雪玩与其夫魏荣华使用享龙楼B座704房。请镇府给予批准。”1998年2月18日，陈左强在《报告》下方出具意见“同意医院意见，将享龙楼B座704房转给王雪玩夫妇购买，请建设委员会办理有关手续”，并加盖了坑梓镇政府印章。1998年3月6日，罗秋玲出具《退房申请》称，“我因工作调动迁南沃镇居住，现想把坑梓镇享龙楼B座704房退回给有关单位，请领导批准”。坑梓医院在下方出具“同意本人申请”的意见并加盖印章，陈左强于1998年3月10日在下方签署“同意，请房改办给予办理”的意见，并加盖坑梓镇政府印章。1998年3月12日，陈左强在廖英明购房收据背面签署意见，“（因调动关系需退房）同意退款”。1998年3月17日，深圳市龙岗区坑梓镇村镇建设委员会出具《龙岗区坑梓镇财政所统一收据》，载明收到魏荣华交来享龙楼B栋704号房房款36865.9元。另，《坑梓镇干部、职工买房登记表》中记载了人民医院（享龙楼）各房分配情况，其中B幢704登记姓名为魏荣华，级别为职工，双职工，购房方式为一次性付款，总房款42668.8元，应交款36865.9元。（四）原告主张涉案房产于1998年3月17日一次性付清房款后即取得了涉案房产的钥匙并一直占有涉案房产至今，其提交了涉案房产2017年1月至2018年10月的《用户水费清单》和电费缴费截图，庭后补充提交了2009年1月至2020年2月的《用户水费清单》、2015年1月至2020年1月的《电费缴费账单》。上述证据显示，涉案房产水电费用户均登记在原告魏荣华名下。被告天安泰公司认为，涉案房产的水电过户至原告名下不等同于原告是涉案房产的产权人，并且从水电费清单明细来看，涉案房产至迟于2012年5月已处于长期无人居住（水电费为0）或不稳定居住的状态，原告在此期间是否合法占有使用涉案房产存疑。（五）原告主张其在涉案房产被查封前就已主张办理涉案房产过户登记，其提交的王雪玩与被告罗秋玲的往来短信截图显示，自2016年起，王雪玩多次请求罗秋玲配合办理房产证注销手续，罗秋玲也表示同意配合，但后因涉案房产被查封无法办理。罗秋玲于2019年6月17日出具《情况说明》称，其与廖英明于1996年9月经审批购买了涉案房产，后来因为工作调动，在1998年3月申请退房，也退回了购房款；当时因为不了解退房全部手续，政府部门也不断机构改革，所以没有办好产权登记的变更；后来原告夫妇在1998年购买了该福利房，后面也曾经电话和短信沟通协助过户登记，但因工作、家庭等原因一直没有安排时间办理。以上所述确实属实，该房屋查封前早已不是廖英明、罗秋玲夫妻的财产。原告庭后提交了坑梓街道办机关服务中心出具的《证明》，载明涉案房产在廖英明夫妇退房后，坑梓镇政府根据坑梓镇人民医院的申请报告依法将涉案房产出售给同为上述医院的职工王雪玩和魏荣华夫妇，于1998年3月17日缴纳房款购买，并按指引提交身份证、结婚证等主体材料报请办理房屋过户登记，但因廖英明夫妇未注销原房产证，及后期存在原房屋产权单位改革、福利房产权登记工作开展安排等客观因素，房屋还未能完成过户登记。从2016年始，王雪玩夫妇确有联系过办理过户登记事宜，只是因廖英明夫妇未注销原房产证，相关事宜正在协调处理当中。据王雪玩夫妇反映，他们也有短信、电话积极催促廖英明夫妇。被告天安泰公司对原告提交的短信截图、罗秋玲《情况说明》及坑梓街道办《证明》均不予确认，认为在坑梓街道办机关服务中心复印的档案材料中，并无原告当时提交的身份证、结婚证及过户登记申报表等资料，也无原告2016年申办过户的书面证据，且上述情况与被告天安泰公司代理人到坑梓街道办调查核实的情况不符。（六）房屋产权登记信息显示，原告魏荣华、王雪玩目前名下有两套房产，其中一套登记在魏荣华名下，一套登记登记在魏荣华和王雪玩名下，二人各占50%权利份额。庭审中，原告称购买涉案房产时政府告知不需要签订合同和办证，登记购房登记表上即归其所有，直至2016年领取房补时，没有办理过房产证的都可以领取房补，而涉案房产已经办证故没办法领取房补，原告才发现涉案房产登记在廖英明、罗秋玲名下。随后原告即联系廖英明、罗秋玲请求办理过户。以上事实，有当事人提交的《购买案涉房屋报告及相关单位批复》、结婚证、《坑梓镇干部、职工买房登记表》、购房款收据、水费电费清单、房地产证、短信聊天截图、查封财产通知书、罗秋玲《情况说明》、执行裁定书、坑梓街道办出具的《证明》、不动产资料电脑查询结果表、民事裁定书等证据，坑梓街道办向本院出具《情况说明》及后附材料以及庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告系坑梓镇人民医院职工，主张依单位分配已向坑梓镇政府购得涉案房产，根据案外人执行异议之诉的审理范围及双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点主要在于原告对涉案房产享有的民事权益是否足以排除涉案房产的执行。本案中，因原告并非向被告廖英明、罗秋玲直接购买涉案房产，故法律适用上不能参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，而应对与涉案房产相关的实体法律关系进行审理，并在此基础上判断原告是否享有足以排除执行的民事权益。首先，在案事实显示，涉案房产系坑梓镇政府投资兴建的福利商品房，被告廖英明、罗秋玲原为坑梓医院职工，经单位分配购买涉案房产。廖英明与坑梓镇政府签订的《购房合同》约定，“涉案房产按准成本房价形式出售，付清房款后，即取得产权，如进入市场，须按政府有关福利商品房售后管理规定执行；调离深圳市的，必须将上述住房退给卖方……”。《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第三十九条规定，“职工按准成本房价或全成本房价购房并没有考虑面积差价系数及考虑面积差价系数没有增加房价的，只能取得住房的占有权和使用权，办理准成本房或全成本房《房地产证》。如按本规定第三十五条规定进行补差并付清房款的，取得住房的全部产权。”从《购房合同》约定及上述规定可知，涉案房产尚为准成本产权房产，非可上市流通的房产，只能取得住房的占有权和使用权，且产权取得以支付房款为准而不以办理产权登记为准，被告廖英明、罗秋玲因工作调动主动申请退房，经坑梓镇政府审批同意并退回了购房款，退款后房屋产权即已由坑梓镇政府收回，廖英明、罗秋玲已不再对涉案房产享有权利。虽然涉案房产仍登记在廖英明、罗秋玲名下，但其仅为名义上的产权人，无权对涉案房产行使权利，该房产亦不能作为廖英明、罗秋玲的责任财产予以执行。其次，被告廖英明、罗秋玲退房后，经坑梓医院和坑梓镇政府审批，已将涉案房产转由同为坑梓医院职工的原告夫妇购买，原告于1998年3月17日缴纳了购房款。原告主张付清房款后即取得了涉案房产的钥匙并一直占有涉案房产至今，涉案房产水电账户均登记在原告魏荣华名下并由其缴纳水电费用，足以确认原告实际占有涉案房产。被告天安泰公司抗辩称涉案房产近年来未实际产生水电费，显示原告并未在涉案房产实际居住，对此本院认为，占有是对物事实上的管领和控制，是否实际居住并非占有的必要条件，故本院对被告天安泰公司的该点抗辩不予支持。因此，原告在缴纳购房款及收房后即成为涉案房产的实际权利人，对涉案房产享有占有、使用和收益的权利。此外，涉案房产为福利商品房，系根据国务院1994年7月18日发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》等房改政策，由国家机关事业单位向单位职工分配出售的一类特殊房产。根据房改政策，用人单位将公房按房改政策出售给职工是一种劳动福利，故购房主体必须具备单位职工的身份，购房手续上须经产权单位审批，产权归属也根据购买的价格类型而存在差异，相关售后管理流程均与普通商品房存在区别，因此是否签订书面的买卖合同，不是购买此类房产的要件。深圳市于2000年才正式颁布《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，而被告廖英明、罗秋玲退房及原告购买涉案房产的时间在1998年，系住房改革推进初期，存在相关手续不规范的情况实属正常，坑梓街道办出具的《证明》也显示，涉案房产未能办理过户登记的原因系廖英明夫妇未注销原房产证，及后期存在原房屋产权单位改革、福利房产权登记工作开展安排等客观因素。同时，福利商品房经由产权单位向职工分配出售，单位应当根据相关政策办理好相关购房手续，故而保证涉案房产在重新分配时产权不具争议的责任在于产权人坑梓镇政府，而原告作为受分配的职工，在购房时已按指引提交身份证、结婚证等主体材料报请办理房屋过户登记，其对涉案房产未能登记在其名下不存在过错。被告天安泰公司认为坑梓街道办出具的《证明》内容与其向坑梓街道办实际了解的情况存在出入，但未提交证据证明，本院不予采信。综上所述，本院认为，被告天安泰公司对被告廖英明、罗秋玲享有一般金钱债权，其有权执行被告廖英明、罗秋玲名下财产，但因廖英明、罗秋玲已不享涉案房产的任何实质权利，原告作为涉案房产的实际权利人，仅因非原告因素该房产未能登记在原告名下，其对涉案房产的合法财产权利应当受到法律保护，故原告对涉案房产享有的民事权益足以排除涉案房产的执行。原告关于不得执行涉案房产的诉请，本院予以支持，但原告诉请解除对涉案房产的查封，属判决生效后的程序，本院不予支持。原告起诉请求确认涉案房产归原告王雪玩、魏荣华所有，被告廖英明、罗秋玲协助原告办理房屋所有权转移登记至原告名下，对此本院认为，涉案房产尚为准成本产权房，非可上市流通房产，原告是否取得产权需按有关政策规定经审批办理，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告起诉请求撤销本院（2019）粤0304执异140号执行裁定书，但《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条规定，案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，故本院对原告的该项诉请，本院依法不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：一、本院在执行（2017）粤0304民初17733号民事判决书时，不得执行位于深圳市龙岗区（房地产证：深房地字第××号）；二、驳回原告魏荣华、王雪玩的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币721.65元（原告已预交），由原告负担621.65元，被告深圳市天安泰建设有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘舒婷人民陪审员  傅少敏人民陪审员  陈桂蕊二〇二〇年五月六日书 记 员  曾梦萍