河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终851号上诉人（原审被告）：马飞，男，汉族，1983年1月29日生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：朱朝阳，河南地依律师事务所律师，代理权限系特别授权。被上诉人（原审原告）：开封哥伦布商业运营管理有限公司。住所地：开封市大梁路与西环路交叉口银地商务楼****。统一社会信用代码：91410211MA3XDC5FOJ。法定代表人：刘军，任总经理。委托诉讼代理人：李东波，河南龙文律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙鑫，河南龙文律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人马飞因与被上诉人开封哥伦布商业运营管理有限公司（以下简称“哥伦布公司”）合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2019）豫0204民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马飞上诉请求：撤销一审判决，依法对马飞需向哥伦布公司支付的商业管理费进行酌减，或发回重审。事实与理由：1.马飞所承租的房屋未通过消防验收，承租期间哥伦布公司改造地下停车场，影响马飞的经营。2.哥伦布公司的商业运行失败，马飞支付大额商业管理费，却没有给马飞带来额外的商业计划，哥伦布公司履行义务未达到合同标准，应对商业管理费进行酌减。哥伦布公司辩称，我方在服务管理中已经按照合同约定履行了相应义务，该服务具有时间持续性和无法计量性。服务管理费和空调费是双方协商约定的，马飞应按照合同约定交纳。哥伦布公司向一审法院起诉请求：1.依法解除哥伦布公司、马飞签订的《商铺管理合同》；2.判令马飞支付拖欠的商业管理费39004元、空调费用41390元以上共计80394元，违约金从2019年10月按所欠费用每天以3‰承担违约责任，实际要求计算至马飞履行之日；3.请求依法判令本案的诉讼及相关费用由马飞承担。一审法院查明事实，2017年，哥伦布公司与马飞签订《开封万博时代广场项目商铺管理合同》一份。约定的主要内容：哥伦布公司（甲方）将位于开封市中山路114号，开封万博时代广场内编号为4F层4004号出租给马飞（乙方），套内面积为324.13平方米的房屋。租赁期间为2017年7月1日起至2022年8月31日止；商业管理费应自2017年9月1日开始计算；第三条，3-1：商业管理费首年按照每平方米每月30元的标准支付，每月费用为9724元，按季支付，每季商业管理费在自然季首月7日前交纳；3-2：乙方首期商业管理费交纳日为2017年5月15日前，所交商业管理费为2017年9月1日至2017年11月30日。3-3：乙方在租赁区域内使用水、电、空调等费用，每月向甲方支付相关费用……水费4.5元/吨，电费1.1元/度，空调费9元/月/㎡。若乙方拖欠商业管理费及其他各项费用的，乙方应按应付而未付金额的千分之三计算违约金；第四条，合同签订之日，马飞应向哥伦布公司交纳履约保证金9724元。第八条，有下列情形的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按合同第十二条约定支付违约金“乙方拖欠租赁费商业管理费、能耗费（水、电、空调）等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的”、“……未经甲方书面同意擅自中途退租、撤离、终止营业……的”。甲方行使合同解除权的，不予任何补偿并立即收回租赁区域，乙方并应向甲方支付违约金50000元等。合同后有哥伦布公司盖章，马飞签字捺印。2019年3月15日，由于马飞欠交部分商管费与空调费，哥伦布公司向其发出《关于物业赔付问题存在欠费商户的告知函》，自2018年4月至2019年3月，马飞共欠租金、咨询服务费、商管费、空调费共计105837元，物业赔偿的费用折抵后，合计欠费69186元。3月29日、3月31日，马飞分别转账30000元、39186元共计69186元给哥伦布公司，结清了2019年3月前的欠费。后4月至9月，马飞陆续向哥伦布缴纳商管费与空调费共25000元。2019年8月28日，哥伦布公司向马飞发出《费用催缴联系函》，要求马飞按照双方约定交纳商业管理费、空调费等费用。8月30日，哥伦布公司向马飞发出《腾房通知》，内容为因马飞长期拖欠商业管理费、空调费等费用达15天以上，经催要仍未交纳，通知马飞解除双方签订的《商铺管理合同》。在该通知发出之日起3日内拆除装修、恢复原状，将商铺交还，缴清所欠租金及各项费用。9月6日，哥伦布公司又一次向马飞发出《腾房通知》。双方产生纠纷，哥伦布公司诉至一审法院。上述事实，有当事人陈述、《开封万博时代广场项目商铺管理合同》、《费用催缴联系函》、《腾房通知》、欠费明细表、《告知函》、聊天记录、转账记录及庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，哥伦布公司、马飞签订的合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。关于马飞辩称哥伦布公司主体不适格，万博商城的商业管理已由优悠商业管理公司代替，哥伦布公司不予认可，称优悠管理公司与其为委托关系，商场的商业管理仍由哥伦布公司运营，马飞并未提供有效的证据予以证明，且合同的相对方为哥伦布公司与马飞，故马飞辩称不予采信。本案合同签订后，哥伦布公司、马飞前期均能按约定履行，后期马飞未按照合同约定缴纳商业管理费和空调费，已构成违约，且双方在合同中约定了合同解除的条件，哥伦布公司要求解除合同的条件已成立，且哥伦布公司向马飞发出的《腾房通知》中已明确通知马飞解除双方签订的《商铺管理合同》，故关于哥伦布公司主张解除双方签订的商铺管理合同的诉讼请求，予以支持。对于哥伦布公司要求马飞支付拖欠的商管费39004元和空调费41390元，共计80394元的请求，根据马飞提交告知函及转账凭证、聊天记录等，其已结清2019年3月之前的欠费，马飞应支付2019年4月至9月的商管费和空调费，扣除其已缴纳的25000元，应为50846元（9724元*6个月+2917元*6个月-25000元=50846元）。对于哥伦布公司要求按所欠费用3‰承担违约责任的请求，一审法院认为，哥伦布公司要求的违约责任过高，酌定自2019年10月1日起至该商管费和空调费还清之日止，按所欠商管费和空调费50846元，年利率6%的标准予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条之规定，判决：一、解除开封哥伦布商业运营管理有限公司与马飞于2017年9月签订的《开封万博时代广场项目商铺管理合同》；二、判决生效之日起十日内，马飞支付给开封哥伦布商业运营管理有限公司截至2019年9月30日的商业管理费和空调费共计50846元及违约金（违约金自2019年10月1日起至该商管费和空调费还清之日止，按照所欠商管费和空调费50846元、年利率6%的标准计算）；三、驳回开封哥伦布商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1810元，减半收取905元，由马飞承担。本院二审期间，哥伦布公司提交开封万博时代广场《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，马飞质证认为，对该证据的真实性无异议，但该证据不属于新证据，即使法庭认可具有证据资格，该证据也仅证明万博时代广场在投入使用经营前经消防安全检查合格，其投入使用后还要取得消防安全检查合格凭证。双方对该证据的真实性无异议。本院审查该证据认为该证据与本案有关联性，予以采纳。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，哥伦布公司与马飞签订的《开封万博时代广场项目商铺管理合同》合法有效，合同双方均应当按照约定全面履行自己的义务。马飞上诉称出租的房屋未经过验收，但哥伦布公司提交证据证明其已经经过消防安全验收，马飞的该上诉理由不能成立，本院不予支持。马飞上诉称地下停车场的施工影响其经营，但未提交证据证明地下停车场施工给其经营造成影响的范围及程度。马飞上诉称哥伦布公司商业运营失败，不符合合同约定标准，但管理合同中未约定商业运营成功的标准，该上诉理由不能成立。综上所述，马飞的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1071元，由马飞负担。本判决为终审判决。审判长  李雅奇审判员  谢 芳审判员  高新峰二〇二〇年五月九日书记员  宋亚含