成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初7647号 原告：首创置业成都有限公司，住所地成都市成华区建设路**。 法定代表人：杨杰，总经理。 委托诉讼代理人：杨超，四川英特信律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：郭佳，四川英特信律师事务所律师，特别授权。 被告：成都市菜篮子市场管理有限公司，住所地成都市锦江区牛市口路**综合大楼**。 法定代表人：王邦强。 委托诉讼代理人：张宇，四川永祥律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：史大明，女，汉族，系公司员工。 被告：成都和美西市场经营管理有限公司，，住所地成都市成华区和美西路******** 法定代表人：孙光辉。 委托诉讼代理人：刘鑫，四川明炬律师事务所律师，特别授权。 原告首创置业成都有限公司（以下简称首创公司）与被告成都市菜篮子市场管理有限公司（以下简称菜篮子公司）、成都和美西市场经营管理有限公司（以下简称和美西公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日、2020年4月14日、2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告首创公司的委托诉讼代理人杨超、郭佳、被告菜篮子公司的委托诉讼代理人张宇、史大明及被告和美西公司的委托诉讼代理人刘鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告首创公司向本院提出请求：1.判令解除原告首创公司与被告菜篮子公司就位于成都市成华区和美西路5号的经营场地签订的《成都首创国际城农贸市场租赁合同》、《成都首创国际城农贸市场租赁合同补充协议》及《成都首创国际城农贸市场租赁合同补充协议（二）》；2.判令被告菜篮子公司向原告支付租赁期限截止到2019年5月6日拖欠的租金4633035.97元及违约金（违约金计算方式：自2019年5月7日起至实际付清之日止，以拖欠租金为基数按每日千分之五计算）；3.判令被告菜篮子公司及被告和美西公司立即将位于成都市成华区和美西路5号的经营场地恢复原状并向原告返还；4.判令被告菜篮子公司自2019年5月7日起至实际还位于成都市成华区和美西路5号的经营场地之日止向原告支付占用费（2019年5月7日起至2019年5月27日止按535746.60元每月向原告支付占用费；2019年5月28日起至实际向原告返还位于成都市成华区和美西路5号的经营场地之日止，按252326.17元每月向原告支付占用费）。事实和理由：2013年01月23日，原告作为出租方与菜篮子公司作为承租方，双方签订了《成都首创国际城农贸市场租赁合同》及《成都首创国际城农贸市场租赁合同补充协议》。2014年5月12日，双方又签订了《成都首创国际城农贸市场租赁合同补充协议（二）》。前述合同及协议约定：原告将位于成都市成华区和美西路5号的经营场地出租给菜篮子公司；租赁期限自2013年01月23日至2023年01月22日；租金按照季度支付，首笔租金在双方签署合同的当天支付，第二笔及以后的租金，在已付租金对应的租期到期的当月5号前支付，如己付租金对应的租期到期日在当月1-4号期间的，则在被告应在当月1日前支付。前述合同及协议签订后，原告按约定履行了相关义务，但菜篮子公司却无故拖欠原告租金，且经原告多次催缴，菜篮子公司仍未支付完毕。另，菜篮子公司未经原告同意擅自将经营场地转租给了和美西公司。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告菜篮子公司辩称，菜篮子公司与原告于2013年签订了合同，到了2018年的时候，三方公司均已达成协议，三方从2018年正式签订了合同，菜篮子公司已按照首创公司的要求，给财务交了相关的物业费、管理费等费用。三方协议中约定了截止到2018年3月31日为止，菜篮子公司已交了相关费用，菜篮子公司将不再承担三方协议第2条的租金责任。菜篮子公司在2018年9月7日至2018年12月31日一共分3笔向首创公司支付了2863865.21元，剩下的367124.94元，首创公司应该退还。菜篮子公司已履行了相关义务，将不再承担占用费等相关费用，从2018年4月起，由和美西公司和首创公司结算租金，结算租金时间为2019年3月22日。从2018年4月1日至2019年3月22日，租金为3751112.69元，和美西公司在2018年9月7日向首创公司支付了1097213.09元，尚欠2653899.6元，协议上约定是由和美西公司向首创公司支付。另外，和美西公司又向首创公司交付了367124.94元租赁保证金。在三方协议中，菜篮子公司在履行完毕第2条条款后，将不再承担租金责任。 被告和美西公司辩称，根据原告的诉讼请求，和美西公司认为原告的起诉不符合具体事实，不符合合同约定，不符合法律规定，主要表现在：1.菜篮子公司与首创公司签订的合同期限是从2013年1月至2023年1月，合同履行至2018年底首创公司提出将房屋出售给第三人四川海天力拓建筑工程有限公司（以下简称海天力公司），要求和美西公司将房屋2楼、3楼、4楼、6楼交还给首创公司，1楼和负1、负2楼由首创公司和海天力公司协议由和美西公司续租，首创公司通知和美西公司之后，和美西公司即时的向2楼、4楼的承租人发出通知要求退房（补充：3楼由和美西公司使用，5楼由首创公司使用，1楼是菜市场，6楼由于承租人经营不善已私自撤离一直作为空置房），发出通知后和美西公司与2楼的承租人经过多次协商，补偿了2楼约30万元的费用后，承租人已经撤离，因4楼承租人要求过高的补偿，至今未能达成清退协议，所以4楼一直由承租人使用至今，和美西公司已经把2楼、3楼、6楼交还给首创公司，首创公司至今拒不办理交房手续，责任在首创公司，首创公司不能根据在未办手续的情况下要求支付租金及占用费，更不能要求被告承担违约责任；由于在合同期内首创公司提出解约，被告所造成的损失应当由首创公司进行赔偿；2.首创公司提出提前解约后，两被告积极配合首创公司办理相关手续，同时签订了一些协议，协议已充分说明三方之间进行了结算，菜篮子公司已经履行了付款义务，稍后和美西公司也会提出履行完付款义务的情况；3.首创公司住在5楼，对4楼的情况是非常清楚的，现4楼以买卖不破租赁原则，拒不解除租赁合同，所以导致和美西公司不能全部退房，上述全部责任是首创公司造成的。故首创公司的诉讼请求不符合事实、约定及不符合法律规定，应予以驳回请求。 经审理查明，2013年1月23日，首创公司与菜篮子公司签订了《成都首创国际城农贸市场租赁合同》（以下简称原租赁合同）。1.1条约定，出租方在此同意向承租方出租，同时承租方同意向出租方承租位于成都市成华区和美西路5号的经营场地。1.3条约定，该场地面积为10599.02平米。2.1条租金，租赁期第1年，每月的租金为42元/平米；此后，每二年的月租金在上二年的基础上递增5%，如第三年的月租金为44.1元/平米；第五年的月租金为46.3元/平米，以此类推，数额只计算小数点后二位，小数点后三位不四舍五入。2.2条约定，从本合同约定的起租日起，出租方给予承租方9月的装修期（免租期），以便其按照规定装修租赁场地。装修期不计算租金，租金将装修期（免租期）届满次日起算。但管理费、物业费、水电费等在装修期内仍需缴纳。2.3条约定承租方同意按季度支付出租方租金；承租方应按照先付租金后使用的原则支付租金，首笔租金在双方签署合同的当天支付，出租方同时向承租方出具发票，第二笔及以后的租金，在已付租金对应的租期到期的当月5号前支付，如已付租金对应的租期到期其在当月1-4号期间的，则承租人应在当月1日前支付。第三条3.1条约定，承租方应向出租房支付一个月租金人民币445158.84元作为履约保证金；3.2条约定如承租方未出现违约行为，并且承租方已依本合同的规定将租赁场地退还给出租方，则出租方应在本合同到期或终止60天后，出租方在扣除承租方违约给出租方造成的损失及因解决顾客投诉或第三方索赔而支出的费用（如有），将保证金归还给承租方，保证金不计任何利息。3.3条约定，承租方如具有下列情形之一的，出租方有权从保证金中扣除相应款项（含违约金）：（1）承租方延迟支付租金……4.1条约定，租赁期限从2013年1月23日至2023年1月22日，其中，包含九个月的装修期（免租期）。6.1条（4）约定，在未得到出租方同意的情况下，承租方不得转租、租给第三方。即使出租方同意转租，承租方仍然对该第三方的行为承担法律责任，且在转租之前，承租方应结清所有应付款；10.1条约定，承租方应按合同足额交付租金、保证金和各项费用；10.2条约定，租赁期内未经出租方同意，承租方不能转租租赁物；11.1条约定，租赁期间内，如果承租方逾期支付租金的，每逾期一天，应按照应付款而未付金额的千分之五（0.5%）向出租方支付违约金。逾期三十天仍未交足租金的，出租方有权解除合同，并追究应付租金，承租方的履约保证金作为支付给出租方的违约金不予返还。11.6条约定，在租赁期间内，承租方擅自转租或分租的，出租方有权解除合同，且承租方的履约保证金作为支付给出租方的违约金不予退还。11.8条约定，租赁期满，如承租方逾期归还租赁物，则每逾期一日应向出租方支付原日租金4倍的租金，承租方还应承担因逾期归还给出租方造成的损失。12.2条约定无论因任何原因解除、终止本合同，承租方应在20日内搬离其物品（装修除外）并确保本营业场所具备可出租状态，否则，视为承租方放弃所有权，所有权归出租方……同日，首创公司与菜篮子公司签订了《补充协议》，第1条为首创国际城农贸市场业态。第2条约定负一层经营用途为健身会所，共2055.26平米，租金价格为21元/平米/月。共计每月租金43160.46元，涨幅按照主合同计算方式执行及支付。第3条负二层：按照出租方的要求车位每月租金按照300元一个、共43个车位，如有车位增加或减少按照实际数字计算。每月车位共计12900元整，支付方式为签定合同之日按季付预付。第4条约定承租方同意按照10599.02平米支付每月每平米1.5元的基本物业费。出租方同意支付本租赁物五层面积1749.5平米的1.5元每月每平米的物业费给承租方指定的物业公司。第5条约定承租方承诺给出租方食堂配送蔬菜和肉类。第6条约定本租赁物五层面积1749.5平米由出租方使用，租金价格按照每月42元/月/平米支付给承租方。租金递增按照主合同执行。 2014年5月12日，首创公司与菜篮子公司签订《补充协议（二）》，约定双方同意将《补充协议》第2条修改为：负一层停车位43个，租金按照人民币300元/个/月计算，每月车位租金共计12900元整，支付方式与主合同一致，按季度支付；第二条约定，负一层、负二层各43个车位，共计86个，负二层租金计算日期与主合同同步，享受9个月的免租期（即2013年1月23日—2013年10月22日），负一层免租期为（2013年1月23日—2013年12月22日）。第三条约定，因物业规划报建时有业委会活动室，将在主合同租赁面积中扣除，即地上计租面积以产权证为准10525.57平米。 2019年4月25日，菜篮子公司（甲方）与和美西公司（乙方）签订了《公司基本资料交接次协议书》，确认自2018年4月1日起，案涉房屋已移交给和美西公司经营管理。甲乙双方截止2018年3月31日前的结算事宜待甲方、乙方与首创公司的三方协议经首创公司签字盖章后（三方协议正式生效后）据实办理。4月30日，菜篮子公司与和美西公司进行了移交。 2019年4月29日，首创公司向菜篮子公司营业执照登记地发出解约函，称菜篮子公司长期拖欠租金、擅自将租赁房屋转租等行为已经严重违反租赁合同的约定，故要求解除合同、腾退房屋及在2019年5月4日前支付拖欠的租金及违约金。该解约函于2019年5月6日签收，根据快递查询详情单显示，为本人签收。 2019年6月5日，首创公司（甲方）与菜篮子公司（乙方）、和美西公司（丙方）签订了《协议书》（以下称三方协议书），表明首创公司已将位于成都市成华区和美西路5号属于首创公司的房屋转让给了第三方，同时认可菜篮子公司已将房屋交和美西公司经营管理的事实。同时，三方就房屋返还等事项达成如下协议：1.1约定丙方应按约定时间将原租赁标的第2层至第4层、第6层商户清退并将房屋退还给甲方，其中原租赁标的第4层和第6层商户清退截止时间为2019年6月20日，房屋退还截止日期为2019年6月20日。原租赁标的第3层商户清退截止时间为2019年6月20日，房屋退还截止日期为2019年7月31日。原租赁标的第2层约定商户清退截止时间为2019年7月31日，房屋退还截止日期为2019年7月31日。上述期限届满后，甲方给予丙方30个自然日的宽展期，如丙方在宽展期内仍未能完成商户清退并办理完成退还手续，本协议自动解除，甲方保留通过法律途径解决相关问题的权利。2.1条约定各方同意，对于乙方、丙方应付给甲方的租金，按35元/㎡标准计算的部分，在租赁期截止到2019年3月22日时，经抵扣甲方返租原租赁标的第五层应向乙方、丙方支付的租金后，乙方、丙方各自应支付给甲方的租金和已支付给甲方的租金如下：2.1.1、2018年3月31日之前应由乙方承担的租金（含车位费）为3230990.15元，乙方已在2018年9月7日-12月31日之间分3笔向甲方支付2863865.21元，剩余未付租金为367124.94元。由于甲方认可乙方已将原租赁标的交由丙方实际经营管理的事实，甲方应退还乙方履约保证金共计367124.94元，甲方应退还乙方的履约保证金与前述未付租金等额抵扣。2.1.2、2018年4月1日至2019年3月22日应由丙方承担的租金为3751112.69元，丙方已于2018年9月7日向甲方支付1097213.09元，尚欠2653899.6元，对尚欠部分丙方应在本协议签订之日起45日内向甲方支付；另外，丙方于2018年12月25日已向甲方支付367124.94元租赁保证金。2.1.3、乙方在2018年4月1日后代收代付（因商户合同时间原因）的应由丙方向商户收取的租金和应由丙方支付的各项支出（以上金额在本协议签订之日起10日内结算清楚），如结算结果为乙方应向丙方支付款项的，则乙方应在结算清楚后3日内向丙方一次性支付。如果乙丙双方未能在约定的期限内结算完毕并完成支付，则本协议自动解除。2.1.4、除2.2条约定外，乙方在履行完毕上述2.1.1、2.1.3条付款义务后，则乙方与甲方的债权债务终止，乙方不再承担缴纳租金、违约金等费用的责任。2.2、对于租金标准超出35元/㎡的部分，在乙方、丙方妥善履行完毕本协议后，由甲方、乙方、丙方按照本协议约定的时间段另行友好协商处理，三方不再以其他方式处理此问题。3.2、本协议如与租赁合同、补充协议（一）、补充协议（二）不一致的，以本协议为准；租赁合同、补充协议（一）、补充协议（二）其余条款仍然有效需严格履行。 2019年6月5日，首创公司（甲方）与和美西公司（丙方）签订了《补充协议》。第一条双方同意上述三方协议第2.1.2条约定的应由丙方承担的租金中，原租赁标的第二、三、四层的租金计算至2019年1月23日，第六层的租金计算至2018年11月5日。因此，上述三方协议第2.1.2条修改为：2018年4月1日至2019年3月22日应由丙方承担的租金为2002131.44元，丙方已于2018年9月7日向甲方支付1097213.09元，尚欠904918.35元。该尚欠的904918.35元中关于建设银行承租部分涉及的租金按本协议第二条约定执行，其余部分丙方应在本协议签订之日起45日内向甲方支付完毕。另外，丙方于2018年12月25日已向甲方支付了367124.94元租赁保证金。甲丙双方确认：无论本协议是否解除、撤销或被认定无效，自本协议签订之日起甲丙双方就原租赁标的第5层的租赁关系解除。4.2、甲方继续将原租赁标的1层出租给丙方。5.4、本协议经各方签字、盖章且上述三方协议生效之日起生效；如上述三方协议解除、终止的，本协议自动解除、终止。 2019年6月5日，首创公司（甲方）、海天力拓公司（乙方）与和美西公司（丙方）签订协议，载明鉴于甲方与乙方于2019年1月17日就位于成都市成华区和美西路5号的房屋签订了一份《房屋买卖合同》及补充协议，在丙方已向甲方退还原租赁标的全部房屋，甲方已向乙方交付原租赁标的，且乙方付清原租赁标的相应楼层的购房款后，该对应楼层的租金收益权自次月起转移至乙方。 2019年6月24日，首创公司向和美西公司、菜篮子公司发出通知函，要求两公司披露说明是否已经与对方公司完成了协议书第2.1.3条所述租金及支出的结算并完成支付。2019年6月27日，和美西公司回函，称因菜篮子公司未给和美西公司付款结账，造成和美西公司未向菜篮子付款，如2019年7月15日之前菜篮子公司依旧未付款，和美西公司自动解除三方协议。2019年7月22日，首创公司向菜篮子公司发函，要求菜篮子公司与和美西公司在2019年7月28日前完成结算并支付完毕。2019年7月25日，菜篮子公司回函，称系和美西公司不配合结算，要求首创公司、和美西公司与其三方共同指定具有专业资质和权威的第三方进行本次结算的核对确认并完成相关结算工作。 2020年2月19日，首创公司向菜篮子公司、和美西公司出具《通知函》，称菜篮子公司未经首创公司同意擅自将经营场地转租给和美西公司，要求菜篮子公司、和美西公司立即腾退返还经营场地。2020年2月22日，菜篮子公司回函称已按三方协议履行义务，且首创公司认可将经营场地交由和美西公司经营管理，菜篮子公司不应承担腾退返还经营场地的义务和责任。 另查明，和美西公司未能按照三方协议书约定的期限内腾退房屋，与菜篮子公司也未能在约定期限内完成结算支付工作。 再查明，2019年11月20日，和美西公司及其法定代表人孙光辉向首创公司两次转款共计904818.35元。 庭审中，首创公司陈述自愿按照租金标准的1.3倍计算房屋占有使用费。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，菜篮子公司欠付首创公司租金已逾三十日，达到了原租赁合同约定的解除条件，首创公司已经按照合同约定向菜篮子公司发出解约函，该解约函于2019年5月6日签收，故菜篮子公司与首创公司之间的租赁合同及补充协议已经于2019年5月6日解除，对此，本院予以确认。原被告三方虽然在首创公司与菜篮子公司解约后另行签订了协议，但该协议书系附解除条件的合同，明确约定有当解除条件成就时，合同自动解除。现因解除条件已经成就（即和美西公司未能依约腾退房屋、二被告未能在期限内完成结算并支付），故原、被告签订的三方协议书已经自动解除，首创公司仍然可要求菜篮子公司承担原租赁合同解除后的法律责任。 关于恢复原状、返还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合该条规定，本案原租赁合同及补充协议解除后，首创公司有权要求菜篮子公司恢复原状，返还房屋。又，案涉房屋系和美西公司在实际经营管理，和美西公司负有协助返还房屋的义务。庭审中，首创公司承认其已收回第五层房屋，故和美西公司及菜篮子公司还应向首创公司返还剩余楼层的房屋。和美西公司虽称已归还2层、3层、6层房屋，但是未向法院提交证据证明其主张，本院对其陈述不予采信。 关于欠付租金及违约金问题。原租赁合同虽然已经解除，但并不影响首创公司要求菜篮子公司支付合同解除前欠付的租金。菜篮子公司以三方协议中约定由和美西公司承担后续租金为由抗辩其不应当承担租金，由于三方协议已自动解除，菜篮子公司的抗辩事由不能成立。菜篮子公司仍应承担2019年5月6日之前的租金。案涉房屋面积为10525.57平方米，首创公司起诉称仅按照10490.57平方米计算案涉房屋租金，且认可2019年11月20日收到的904818.35元用于抵扣租金，截止到2019年5月6日，扣除已付金额、保证金，菜篮子公司还应支付租金4633035.97元。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。由于被告未缴纳租金客观上给原告造成了损失，现原告主张按照原租赁合同的约定要求菜篮子公司支付违约金符合前述法律规定。原租赁合同约定，租赁期间内，如果承租方逾期支付租金的，每逾期一天，应按照应付款而未付金额的千分之五（0.5%）向出租方支付违约金，现原告主张自2019年5月7日起，按照欠付租金4633035.97元为基数，按照每日千分之五计算，并无不当，本院予以支持。 关于房屋占有使用费问题。租赁合同11.8条约定，租赁期满，如承租方逾期归还租赁物，则每逾期一日应向出租方支付原日租金4倍的租金，承租方还应承担因逾期归还给出租方造成的损失。原告自愿降低房屋占有使用费的标准，仅主张-2层至4层的房屋占有使用费，且主张2层、3层的房屋占有使用费计算到9月30日，系原告对自己权利的处分，且不违反法律规定，本院予以支持，经核算，截止到2020年3月31日，菜篮子公司应当向首创公司支付房屋占有使用费3706929.40元。从2020年4月1日起，按照252326.17元每月的标准计算至返还房屋之日止。 综上所述，首创公司的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告首创置业成都有限公司与被告成都市菜篮子市场管理有限公司签订的《成都首创国际城农贸市场租赁合同》、《成都首创国际城农贸市场租赁合同补充协议》及《成都首创国际城农贸市场租赁合同补充协议（二）》已于2019年5月6日解除； 二、被告成都市菜篮子市场管理有限公司与被告成都和美西市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告首创置业成都有限公司返还成都市成华区和美西路5号1栋的经营场地（不含第五层）并恢复原状； 三、被告成都市菜篮子市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告首创置业成都有限公司支付房屋租金4633035.97元以及违约金（违约金计算方式：以欠付房屋租金4633035.97元为基数，按每日千分之五，自2019年5月7日起至实际付清之日止）； 四、被告成都市菜篮子市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告首创置业成都有限公司支付截止到2020年3月31日的房屋占有使用费3706929.40元，从2020年4月1日起，房屋占有使用费按照252326.17元每月的标准计算至返还房屋之日止； 五、驳回原告首创置业成都有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费86352元，减半收取43176元，由被告成都市菜篮子市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱书 二〇二〇年五月二十八日 书记员  薛素