山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终859号 上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区经七路**。 负责人：郭小霞，总经理。 委托诉讼代理人：尹燕博，该公司员工。 委托诉讼代理人：张晓燕，山东源诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李秀荣，女，1939年8月16日出生，汉族，住山东省邹城市。 委托诉讼代理人：周怡，山东舜鸿律师事务所律师。 原审第三人：邹城市发展投资控股有限公司，住，住所地山东省邹城市铁山路**/div> 法定代表人：殷宪鹏，执行董事兼总经理。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人李秀荣、原审第三人邹城市发展投资控股有限公司（以下简称邹城发展公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服济南铁路运输中级法院（2019）鲁71民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长城资产公司上诉请求：一、请求依法撤销济南铁路运输中级法院作出的（2019）鲁71民初6号判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）一审法院认定：“涉案《商品房买卖合同》真实合法有效”，进而认定被上诉人符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条“...（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同应为无效合同。在本案中很明显被上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》系恶意串通所为，该合同应为无效。其一、根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建设工程质量管理条例》规定，建设工程经验收合格后才能交付使用。依据《中华人民共合国消防法》规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。被上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》中约定房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。因此，无论依据法定还是双方当事人约定交房条件均为“验收合格”，但在本案办理交房时涉案房产并未验收合格，被上诉人明知涉案房屋未达到交付条件却办理收房，明显存在协助第三人逃避、阻却执行的故意。其二、对比与第三人相关的执行异议案件，第三人出具的收款收据，不难发现收据的不真实性。通过对比不同异议人的合同材料，收据编号相临近的收据日期却相差半年甚至一年之久，且时间前后颠倒，不符合常理。其三、2013年9月13日上诉人与第三人及中国工商银行股份有限公司邹城市支行订立《监管协议》约定对第三人合同专用章、财务专用章和公章由上诉人与第三人共同监管。本案《商品房买卖合同》签订于双方共同监管期间，但第三人并未与上诉人一并开启保险柜进行用印，显然涉案合同中的用印系第三人提前加盖。其四、按照被上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》约定，房款的支付为一次性付款并且不能办理贷款手续。房屋买卖作为重大的民事交易，被上诉人应当知晓房产产权正常情况下应可以办理贷款或分期付款，而此时的交易却采用一次性付款的非正常方式，显然被上诉人签订涉案合同时明知所购买房产存在抵押及其他产权问题。此种情况下仍与第三人签订合同明显属于与第三人有恶意串通逃避债务的情形。其五、纵观本案时间点，不难发现所涉《商品房买卖合同》系被上诉人与第三人恶意串通所为。涉案合同签订前已发生因第三人不能为相关买房人办理房产等投诉情况，2014年11月上诉人提出强制执行申请，2014年12月1日山东省高级人民法院指定执行案件由济南铁路运输中级法院承办，2014年12月18日济南铁路运输中级法院对涉案房产进行了查封，而涉案《商品房买卖合同》却于2014年12月9日签订，又如被上诉人一审所述房款未交付给第三人而是以银行转账的方式转给了张美芹，并无证据证实张美芹将款项转给第三人，与此同时由第三人给被上诉人出具收条，收款方式为“现金”，种种迹象再一次证实被上诉人签订涉案合同时已明知房产被执行却与第三人进行配合转移财产，逃避本应正常进行的执行程序和相应的法律责任，涉案合同应为无效合同。其六、按照被上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4：该商品房经验收合格。而涉案合同签订时间为2014年12月9日时至此日涉案房屋并未办理验收，被上诉人签订涉案合同时应知晓第三人已无法办理验收合格手续但仍与第三人签订涉案合同，明显属于与第三人串通损害上诉人的合法权益的行为，该合同应为无效。（二）一审法院认定：邹城发展公司收据载明的购房款收款方式与实际付款方式不一致并不影响双方付款、收款行为的效力，进而认定被上诉人已向第三人支付购房款并实际占有涉案房屋错误。其一、被上诉人提交的银行流水显示收款人为张美芹而非第三人，在未证实收款人身份及收款人将相应款项转入第三人账户的情况下不能证实该款项为购房款。并且通过上诉人在执行过程中查询的第三人银行账户流水明细中亦没有张美芹向第三人转款的记录。其二、被上诉人自述2014年12月9日签订合同同一天将房款转给张美芹，并提供银行流水，但提交的第三人给其出具的收据收款方式却为“现金”，因此，不能证实其已支付房款的事实。其三、一审法院调取的第三人部分记账凭证、银行电子回单等证据亦无法证实涉案转款为购房款。一方面该证据的来源为第三人，本案中存在第三人与被上诉人恶意串通的行为，其提供的证据在没有其他证据进行佐证的情况下不能作为定案的依据；另一方面该证据记载时间2015年3月而涉案合同签订时间为2014年，且不论2015年3月张美芹账户是否由第三人使用，单从时间上亦无法证实被上诉人签订合同时张美芹的身份及账户由第三人使用的事实。（三）一审法院认定：被上诉人及其配偶、子女，在山东省邹城市无其他用于居住的房屋登记信息，进而认为被上诉人符合《执行异议和复议案件规定》中买受人名下无其他用于居住的房屋条件错误。根据被上诉人提出执行异议时提供的送达地址及身份证中显示的信息其居住地为邹城市××路××号××号楼××单元××室，而该地址与本案所涉房屋处于同一市，足以证实本案所涉房产并非被上诉人唯一居住地，并且被上诉人签订涉案《房屋买卖合同》时已有75岁有余，从客观上讲已不适合自已单独居住，即被上诉人提交的证据不能证实其符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。二、一审法院适用法律错误，导致错判。（一）一审法院未正确适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的证据规则的规定，不当加重上诉人的举证责任。该规定第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人对《商品房买卖合同》的合法性、已支付房款等事实并未提交合法有效、无瑕疵的证据予以证实，是否交纳房款、对已明知第三人已违约不能办理竣工验收的情况下仍与其签订合同、张美芹身份混杂等关键问题并未排除合理性怀疑的情况下，应由被上诉人承担举证不能的不利后果，而不应将本应由被上诉人完成的举证责任强加给上诉人。（二）一审法院未正确适用认定“善意第三人”的相关规定，未对被上诉人签订《商品房买卖合同》及占用涉案房屋、支付房款时的主观状态进行正确认定。本案中被上诉人不属于善意第三人，如前所述，其与第三人签订《商品房买卖合同》及相关手续的办理系双方恶意串通所为，所涉房产不应被中止执行。其一、被上诉人主观上不符合善意第三人的规定。被上诉人购买房产时对抵押权的存在应为明知，一方面上诉人设置抵押权时进行了公告，应视为对已购买者及潜在购买者均进行告知和公示，具有对世的效力；另一方面房屋买卖属于重大民事交易行为，被上诉人应对房产情况进行了解，加之涉案房屋并未进行相关验收。在上述情况下，被上诉人与第三人办理房屋交付显然系恶意串通，所进行的行为均应无效。其二、依据《担保法司法解释》第六十七条之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案中，被上诉人在未代第三人偿还有关债务的情况下，所提中止涉案房产执行的请求不能成立。（三）一审法院将《物权法》第一百九十一条第二款规定的“抵押期间未经抵押人同意，不得转让抵押财产”理解为针对的是抵押不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户，而不影响被上诉人与第三人之间《商品房买卖合同》的效力，系法条理解错误。众所周知，对于不动产的转让过程，首先是双方签订房屋买卖合同，而后是按照房屋买卖合同进行变更登记，合同的签订与房产的登记均是不动产转让的必经过程，不能强行将两个过程硬性分割。《物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；《担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。这些条文中的“不得转让”应理解为在未经得抵押权人同意的情况下，既不能签订《房屋买卖合同》，也不能进行变更过户登记。综上所述，法律对合法的消费者购买房产的行为应当予以保护本无可厚非，但相关规定系为保护消费者生存权方面作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的原则。本案中存在众多现象足以证实《商品房买卖合同》的签订、房屋的交付、房款的支付系被上诉人与第三人恶意串通所为。一审法院认定事实错误，违法保护了被上诉人的不当利益；适用法律错误，导致一审错误判决的产生。请二审法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。 李秀荣辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，答辩人对涉案房产鑫源国际城11-2-102号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、一审法院认定答辩人在人民法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，属于认定事实清楚，适用法律正确，系对法条的准确理解和运用。1.上诉人主张答辩人与第三人签订的《商品房买卖合同》系恶意串通行为没有任何证据，纯属主观臆断，上诉人的该主张没有任何事实法律依据。首先，该合同签订时间早于法院查封涉案房屋的时间，且合同经过了双方当事人签章确认，系其真实意思表示。其次，答辩人作为一般消费者，购买的是第三人出售的具有商品房预售许可证的现房，且该房屋已经实际交付，答辩人已经尽到了普通消费者的合理注意义务。上诉人过分苛刻的要求一个一般消费者对签订商品房买卖合同达到过高的注意义务，明显不符合客观事实，而且也不符合我国法律规定。而且答辩人以及同小区邻居在购买房屋后，多次催促第三人办理过户，第三人迟迟不给办理，答辩人以及邻居已多次在当地相关部门反映情况，并采取合法上访、甚至有相关媒体对该情况进行了报道。因此上诉人凭主观臆断认为答辩人与第三人恶意串通，没有任何证据，不符合客观事实。再次，虽然有关法律规定建设工程验收合格后才能交付使用，但是：（1）上诉人主张涉案房屋没有验收合格，但并没有证据予以证明其该主张；（2）商品房是否验收合格并不是开发商交付房屋的决定性要件，实践中，消费者购买房屋，特别是购买现房，交付房款，实际取得房屋即可，开发商也不会将其工程验收合格的文件出示给消费者，况且，涉案房屋所在小区的房屋已经全部交付使用。另外，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第3款也规定“（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”这说明开发商对涉案房屋即使没有验收合格但并不影响其实际交付使用。（3）即使合同约定交房条件是验收合格，但即使商品房没有验收合格，作为购买一方的答辩人有权依据合同约定追究对方的违约责任，但并不能仅以此条款的约定来否定整个合同的效力，这显然也不符合合同法52条的规定。最后，上诉人主张其与第三人以及中国工商银行股份有限公司邹城市支行订立了《监管协议》，约定对第三人合同专用章、财务专用章和公章共同监管。但是：（1）一审时上诉人并未主张该观点，且也没有证据来证明其该主张；（2）即使真实存在该监管协议，但该监管协议约束的是上诉人以及第三人，与答辩人并没有关系，上诉人可以依法、依约追究第三人的相关责任，但并不能以此来否认答辩人与第三人之间的合同效力。2.虽然上诉人主张其对涉案房产享有抵押权，但是该抵押权并不影响答辩人与第三人之间房屋买卖合同的效力。首先，根据《中华人民共和国物权法》第15条区分原则：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，合同成立、生效与房产是否登记并不冲突，所以，上诉人上诉状中第二条第三款的主张：“合同的签订与房产的登记均是不动产转让的必经过程，并且不能强行将两个过程硬性分割”明显违反法律规定，不具有法律依据。其次，合同法52条第5项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而《担保法》第49条与《物权法》第191条第2款关于抵押期间转移抵押财产的规定并非合同效力性强制性规定，该两条仅是指转让行为，即不得过户，不能产生物权变动效力，而并非转让合同本身无效。关于该点，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条也有明确规定：“《物权法》第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”同时最高人民法院该规定也符合《物权法》第15条关于合同效力与物权变动相区分的原则。综上，答辩人在上诉人查封涉案房产之前就与第三人签订了合法有效的书面房屋买卖合同，一审法院对此认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求以及理由没有事实依据和法律依据。二、答辩人所购涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。一审时，根据答辩人提交的证据以及补充证据，完全可以证明答辩人以及答辩人的家人在诉争房屋所在地其名下没有用于居住的其他房屋，出具该证据的机关系邹城市不动产登记中心，该证据具有充分的客观性、合法性。答辩人身份证上登记的地址并不是其名下房屋，通过该登记地址不难看出，该房屋也坐落在邹城市，如果该房屋在答辩人名下，不可能在邹城市不动产登记中心查不到。况且答辩人年龄大并不妨碍购买属于自己名下房屋的事实，上诉人仅凭主观揣测却无证据证实，显然不具有法律依据。所以，上诉人以答辩人身份证信息上的居住地来否认答辩人名下无其他用于居住的房屋，显然缺乏事实依据和生活常识。三、答辩人已经向第三人邹城发展公司支付全部的购房款并实际占有涉案房屋多年。根据一审时答辩人提供的证据以及一审法院依法调取的证据，完全能够证实答辩人已经将全部的涉案房款实际支付给了第三人邹城发展公司，特别是一审法院依法调取的证据能够证实收款人张美芹是代表第三人收取的答辩人的房款。上诉人上诉状第一条第（二）款中主张：“在未证实收款人身份以及收款人将相应款项转入第三人账户的情况下不能证实该款项为购房款”，该主张显然与事实不符，且与一审法院依法调取的证据也不符，上诉人该主张显然在是未全面了解本案全部证据和事实的前提下，武断的作出的结论。因此，上诉人虽然对本案房款付款方式和期限、房屋交付等内容有异议，但均没有任何证据支持其观点，仅凭主观推断，妄下结论，明显不符合事实和法律依据，依法应驳回其上诉请求。四、答辩人完全符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，完全能够排除申请人对涉案房产的执行。一审法院据此判决驳回上诉人的诉讼请求，不仅符合上诉法律规定，且完全符合我国相关法律的立法本意。上述29条之所以作为《执行异议和复议案件规定》27条的例外情况，作为独立条款列出，其本意就是为了保护像答辩人一样的普通消费者的居住权。不仅上述29条有此规定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条也规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该规定也能看出，消费者的居住权顺位明显高于抵押权和其他债权。结合本案，答辩人作为一般消费者，毕其一生之积蓄，向第三人支付了全部房屋价款，方购得一处安身立命之所，因此答辩人的居住权顺位高于上诉人的抵押权完全具有事实和法律依据。一审法院认定答辩人对涉案房屋所享有的民事权益可以对抗上诉人所享有的抵押权，进而排除对涉案房屋的强制执行，完全正确。最后，本案一审从立案到结案历时10个月，期间开庭数次，一审法院承办法官也亲自到涉案房产所在地调取相关证据，对本案答辩人一审提交的所有证据做了充分的调查、核实，对本案相关事实、法律依据也作了充分的了解、论证，所以，一审判决是在事实清楚、证据充分、适用法律正确的基础上作出，而上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请二审法院依法查明案件事实，驳回其上诉请求，维持原判。补充：针对上诉人上诉状中第一大点第三部分第一条第二款其三部分，上诉状中主张本案收据记载的时间是2015年3月，与事实以及答辩人提供的证据不相符。根据答辩人一审第二个证据2-1，本案收据的收款日期是2014年12月9日，并非2015年3月。 原审第三人邹城发展公司没有提交书面意见。 长城资产公司向一审法院提出起诉请求：请求依法准许执行邹城发展公司“鑫源国际城”项目11-2-102号房产。 一审法院认定事实：2010年12月3日，邹城发展公司就其开发建设的位于邹城市××路××号××号××楼，取得商品房预售许可证。2013年9月13日、2013年9月28日，邹城发展公司与长城资产公司先后签订《抵押合同》、《之补充协议》，双方约定邹城发展公司将包括案涉房产在内的房屋及占用土地使用权一宗向长城资产公司提供抵押担保。长城资产公司于2013年9月29日在邹城市房产管理局办理了抵押权登记。 2014年12月9日，李秀荣与邹城发展公司签订《商品房买卖合同》，购买邹城发展公司开发建设的鑫源国际城11-2-102号房屋。合同约定：房屋总价款为548668元，付款方式及期限为“买受人采用一次性付款方式，自签订本合同当日内付清全部价款”。交付期限为“出卖人应当在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格”。合同第十七条中还约定“自本合同签订之日起30日内，共同到房产登记中心申请预购商品房预告登记，因开发企业原因未及时申请的，预购人可单方申请”。合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向邹城市房产管理局申请登记备案。”合同还对双方其他权利义务内容进行了约定。2014年12月9日，李秀荣通过其招商银行账户向张美芹个人账户转账汇款648668元。邹城发展公司向李秀荣开具收据两份，其中编号为806049的收据载明入账日期为2014年12月9日，交款单位李秀荣11-2-102，收款方式为现金，金额548668元，收款事由为住宅款全款。2014年12月9日，李秀荣向邹城发展公司交纳了案涉房屋有线电视开口费、暖气开口费、公共维修基金、燃气初装费等，并提供了2016年物业费缴费单以及邹城市供电公司出具的2018年历月电费明细等，证明案涉房屋已经交付李秀荣占有、居住。 2014年12月1日，山东省高级人民法院以（2014）鲁执字第32号执行裁定，将申请执行人长城山东分公司与被执行人邹城发展公司等公证债权文书一案指定由一审法院执行。一审法院于2014年12月12日作出（2014）济铁中执37号执行裁定，并于2014年12月18日送达邹城市房产管理局，查封了案涉房产，2016年12月13日进行了续封。因案外人李秀荣对查封房产提出书面异议，一审法院经审查，于2018年12月27日作出（2018）鲁71执异156号执行裁定，中止对邹城发展公司名下位于邹城市××路××路××号房产的执行。长城资产公司不服该执行裁定，向一审法院提起申请执行人异议之诉。 另查明，李秀荣2006年7月户口登记显示其婚姻状态为丧偶，在山东省邹城市其名下无其他用于居住的房屋登记信息。 还查明，张美芹系邹城发展公司工作人员，邹城发展公司曾借用张美芹个人账户进行款项收支业务。 一审法院认为：本案诉争房屋登记在一审法院执行案件的被执行人邹城发展公司名下，且作为申请执行人的长城资产公司对诉争房屋享有抵押权，因李秀荣以房屋买受人身份向法院提出执行异议，一审法院经审查后裁定中止对该房屋的强制执行，长城资产公司不服执行裁定而提起申请执行人异议之诉。本案的争议焦点问题是：李秀荣对鑫源国际城11-2-102号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，关于李秀荣对诉争房屋享有的民事权益问题。1.案涉《商品房买卖合同》真实合法有效。李秀荣与邹城发展公司所签订的《商品房买卖合同》落款日期为2014年12月9日，该时间早于法院查封案涉房屋的时间（2014年12月18日）。合同经过了双方当事人签章确认，应系其真实意思表示。虽然长城资产公司对案涉《商品房买卖合同》约定的付款方式和期限、房屋交付期限等内容持有异议，但在没有其他反驳证据佐证的情况下，不能仅以此否认案涉《商品房买卖合同》的真实性。长城资产公司主张其对涉案房产拥有合法有效的抵押权，邹城发展公司未经长城资产公司同意私自转让抵押物的行为及所订立的《商品房买卖合同》应为无效。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，是管理性强制性规定，就不动产而言，针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户。《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”规定中的“转让行为无效”是指转让行为不能产生物权变动效力而非转让合同本身无效。上述两项法律规定均不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。因此，长城资产公司提出的案涉《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。2.李秀荣已经向邹城发展公司支付购房款并实际占有案涉房屋。2014年12月9日李秀荣向张美芹转账汇款648668元。综合张美芹系邹城发展公司工作人员、邹城发展公司曾借用张美芹个人账户办理款项收支业务，以及邹城发展公司向李秀荣开具购房款收据等事实，可以认定李秀荣已经向邹城发展公司支付了全部购房款。邹城发展公司收据载明的购房款收款方式与实际付款方式不一致，并不影响双方付款、收款行为的效力。根据李秀荣提供的相关缴费单据，可以认定邹城发展公司已经将案涉房屋交付给李秀荣，双方的主要合同义务已经履行完毕。关于地下车位使用权，不属于执行案件标的，亦不在本案诉讼争议范围之内，对其转让及付款一审法院不作认定。 李秀荣作为房屋买受人，在法院查封之前与邹城发展公司签订合法有效的书面买卖合同，已付清购房款项并实际占有房屋，在诉争房屋所在地其名下没有用于居住的其他房屋。因此，李秀荣符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定情形，其有权据此主张房屋买受人合法实体权益。 其次，关于李秀荣所享有的房屋买受人民事权益能否对抗长城资产公司所享有的担保物权问题。《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。而《执行异议和复议案件规定》第二十九条就是第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释。第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。长城资产公司关于李秀荣不属于善意第三人，其与邹城发展公司签订的《房屋买卖合同》及相关手续的办理系双方恶意串通，明显存在协助被执行人逃避、阻却执行故意的主张，没有证据支持，一审法院不予采纳。李秀荣对案涉房屋所享有的民事权益可以对抗长城资产公司所享有的抵押权，进而排除对该房屋的强制执行。 综上所述，李秀荣对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，长城资产公司关于准许执行邹城发展公司“鑫源国际城”11-2-102号房产的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项规定，判决：驳回中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司的诉讼请求。案件受理费9286.68元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院所认定的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人长城资产公司的上诉与被上诉人李秀荣的答辩，本案争议焦点为：第一，关于商品房合同的合法性以及效力问题；第二，支付购房款问题；第三，关于唯一住房问题。本院经审理认为，李秀荣于法院查封前签订了合法有效的购房合同，并支付了全部购房款，其所购案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，因此，一审法院认定李秀荣对案涉房屋享有足以排除强制性执行的民事权益是正确的。 综上所述，长城资产公司的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9286.68元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  栾建德 审判员  李守军 审判员  张 豪 二〇二〇年五月十三日 书记员  郭玉淼