云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初188号原告马勋令，男，1980年11月1日出生，回族，贵州省威宁彝族回族苗族自治县人，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。原告阮东芹，女，1988年2月19日出生，回族，贵州省威宁彝族回族苗族自治县人，住址同上。委托代理人王利梅，云南天外天（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。委托代理人阮冬芹，云南天外天（昭阳）律师事务所实习律师（特别授权）。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530600584835895Q），住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）法定代表人李静，该公司董事长兼总经理。委托代理人杨成儒，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。委托代理人刘明，云南悟同律师事务所律师（特别授权，未出庭）。原告马勋令、阮冬芹诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月28日与原告陈敏诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷、原告张冲、杨梅诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷、原告李杰诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷三案公开开庭进行了合并审理。原告马勋令、阮冬芹的委托代理人王利梅、杨梅，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的委托代理人杨成儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马勋令、阮冬芹向本院提出下列诉讼请求：1.请求依法判决被告支付原告自2016年9月30日至2019年11月4日期间延迟交付违约金56300元；2.请求依法判决被告支付原告自2019年11月5日起至交房之日止期间的延迟交付违约金；3.请求依法判决被告按照合同约定向原告交付房屋；4.请求依法判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年12月6日，原告和被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所进行登记备案。根据合同约定，被告将位于昭阳区出售给原告，约定交付日期为2016年9月30日，若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向原告支付违约金并继续履行合同，若逾期90天后，原告要求继续履行合同的，被告需按照每天50元计算支付原告延迟交付违约金。被告至今未将房屋交付给原告。综上，原告与被告签订的合同合法有效，依法受法律保护，根据约定，原告有权要求被告交付房屋并向原告支付延迟交房未约定金。原告多次找到被告协商，却遭到被告百般刁难，恶意逃避自己应该履行的义务。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望支持原告的全部诉讼请求为谢。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司辩称：原告于2018年9月30日签署的《接房声明》最后一段明确表示：鸿卓公司于2018年9月30日前将房屋交付给本人的完全符合双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突的，则与本声明为准。基于该声明的约定，原告在签订声明时双方已经达成了合意，对2018年9月30日交付房屋予以认可，这一声明应当视为对商品房购销合同的补充协议，其与合同约定的违约金条款应当以2018年9月30日的声明为准。现原告依据该合同主张违约金，缺乏事实和法律依据。另外补充一点：被告于2019年4月22日向原告发出了解除合同通知，原告未在收到通知后提起诉讼，所以双方的合同已经解除，我方请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，如法庭认为要由被告承担违约金，也应当以被告的公告交房的时间为准，并对违约金依法进行调整。综合当事人诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1.被告昭通鸿卓房地产开发有限公司在房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为？2.原告马勋令、阮冬芹的各项诉讼请求是否应该得到支持？原告马勋令、阮冬芹针对其诉讼请求及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《身份证》复印件2份，证明原告的诉讼主体资格。二、《商品房购销合同》、《补充协议》原件各1份，证明：1.被告将位于昭阳区房屋出售给原告，面积为115.28平方米；2.合同约定房屋交付时间为2016年9月30日；3.被告逾期交房，原告有权要求继续履行合同并要求被告按逾期每天50元计算向原告支付延迟交房的违约金；4.建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款；5.原告购买的房屋昭阳区房产交易评估管理所登记备案面积为115.28平方米。三、《收据》原件1份，证明二原告按约定履行了付款义务。四、《照片》2张，证明被告方2018年9月29日发布接房公告时，未经综合验收合格，达不到法律规定的接房条件。经质证，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司对原告马勋令、阮冬芹提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一、二组证据三性无异议，但是我方认为第二组证据的证明目的不能达到，合同明确约定了面积误差的一个结算方式，交房公告视为接受商品房，备案登记仅只是双方合同的备案，不是对产权的备案，产权备案应以产权部门发放的产权证书为准；对第三组证据的真实性、合法性无异议，与本案的待证事实无关，原告所提交的收费票据，只能证明原告缴纳相关费用的时间，并不是被告交房的时间；对第四组证据三性不予认可，因为系复印件，应提交原件核对。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司针对其辩论意见及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《营业执照》、《法定代表人身份证明》复印件各1份，证明被告主体资格。二、《交房公告》复印件1份，证明被告于2018年9月29日根据合同约定在昭通日报刊登了交房通知，通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续。三、《解除商品房购销合同通知》复印件1份，证明2019年4月22日，被告向原告发出《解除商品房购销合同通知》，原告收到该通知后未在法定期限内提出诉讼，该通知已经生效，双方合同已经解除。原告可以随时到被告公司办理退费和领取违约金事项。经质证，原告马勋令、阮冬芹对被告昭通鸿卓房地产开发有限公司提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组证据三性均无异议；对第二组证据真实性、关联性无异议，但是该公告内容不合法，被告至今未进行综合验收合格，还达不到法律规定的交房条件；对第三组证据三性均不予认可，该通知系复印件，且原告方从未收到过该通知。通过庭审、举证和质证，本院认为，原告马勋令、阮冬芹提交的第一组证据《身份证》，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司对三性无异议，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。对第二组证据《商品房购销合同》、《补充协议》，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司对三性无异议，具有真实性、合法性，能够证明：1.2015年12月6日，原告马勋令、阮冬芹与被告昭通鸿卓房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告马勋令、阮冬芹向被告昭通鸿卓房地产开发有限公司购买其开发的温泉静园第1幢1单元第13层1305号房，面积115.28平方米，单价为3080元/平方米；2.原、被告双方在合同中就面积误差处理、付款方式及期限、交付期限、产权登记、违约责任等进行了约定；3.争议房屋于2015年12月6日进行了备案登记的事实，上述证据材料与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第三组证据《收据》，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司对其真实性无异议，能够证明原告马勋令、阮冬芹于2015年12月6日就争议房屋向被告昭通鸿卓房地产开发有限公司交付了首付款115062元的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第四组证据《照片》，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司虽对其三性不予认可，但经本院审查，上述证据能证明2018年10月13日，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向业主发出公告称：“因我单位所建的温泉静园小区项目未经综合验收，相关部门要求我公司进行建设工程整改，并将2018年9月30日至10月13日之间交付到业主手中的房屋及钥匙收回，在整改期间禁止业主进行装修，待建设工程验收合格后可交付使用。”的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司提交的第一组证据《营业执照》、《法定代表人身份证明》，原告马勋令、阮冬芹对三性无异议，被告证明被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的基本信息及其法人的基本信息，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据《交房公告》，经审查虽能确认被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于2018年9月29日通过登报的方式通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续，但结合原告马勋令、阮冬芹提交的第四组证据确定，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司所承建的房屋在其通知业主接房时，还不具备交房条件，故对该组证据的真实性、与本案具有关联性，本院依法予以采信；但对其证明目的，本院依法不予采信。第三组证据《解除商品房购销合同通知》系复印件，无法查证其真实性，且被告昭通鸿卓房地产开发有限公司并未提交证据材料证明已经送达给了原告马勋令、阮冬芹，不能证明被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的辩论意见，不具有证明力，本院依法不予采信。根据庭审、举证和质证，本院确认如下法律事实：2015年12月6日，原告马勋令、阮冬芹与被告昭通鸿卓房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告马勋令、阮冬芹向被告昭通鸿卓房地产开发有限公司购买其开发的位于昭阳区，房屋面积为115.28平方米，单价为3080元／平方米，房屋总价款为355062元（其中，首付115062元，按揭贷款240000元）。同时，双方在《商品房购销合同》中约定：“商品房出卖人（以下简称甲方）：昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房出买人（以下简称乙方）：马勋令、阮冬芹……第五条面积的误差处理一、采用按套内建筑面积计价销售，合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款……二、合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补……第七条交付期限甲方应于2016年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）……第九条甲方逾期交房的违约责任一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列［3］种约定承担违约责任：……3.乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。二、如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任。第十条交接该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……第十三条其他约定……三、单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：任何一方提出解除合同，提出方须按照本合同的商品房总价款的10%向对方支付违约金……”。《商品房购销合同》及《补充协议》签订后，原告马勋令、阮冬芹于2015年12月6日向被告昭通鸿卓房地产开发有限公司支付了房屋首付款115062元，争议房屋于2015年12月6日进行了备案登记。后被告昭通鸿卓房地产开发有限公司未按合同约定时间向原告马勋令、阮冬芹交付房屋。另查明，2018年9月29日，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司通过登报的方式通知购买温泉静园小区房屋的业主于2018年9月30日办理房屋交接手续。2018年10月13日，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向业主发出公告称：“因我单位所建的温泉静园小区项目未经综合验收，相关部门要求我公司进行建设工程整改，并将2018年9月30日至10月13日之间交付到业主手中的房屋及钥匙收回，在整改期间禁止业主进行装修，待建设工程验收合格后可交付使用。”因被告昭通鸿卓房地产开发有限公司延迟交房，2020年1月6日，原告马勋令、阮冬芹以商品房销售合同纠纷为由起诉来院，请求：1.请求依法判决被告支付原告自2016年9月30日至2019年11月4日期间延迟交付违约金56300元；2.请求依法判决被告支付原告自2019年11月5日起至交房之日止期间的延迟交付违约金；3.请求依法判决被告按照合同约定向原告交付房屋；4.请求依法判决本案诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告马勋令、阮冬芹和被告昭通鸿卓房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》双方采用了合同书的形式订立合同，该合同是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，自双方在该合同书上签字或者盖章时成立并生效。原、被告双方应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司未按合同约定的交房时间2016年9月30日向原告马勋令、阮冬芹交付房屋，已构成违约。本案中，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司主张其已经向原告马勋令、阮冬芹发出通知要求解除双方签订的《商品房购销合同》，但是被告昭通鸿卓房地产开发有限公司所提交的证据材料并不足以证明其已经向原告马勋令、阮冬芹发出并成功送达了《商品房购销合同》，因此应视原、被告双方之间签订的《商品房购销合同》及《补充协议》为有效合同，双方应该严格按照合同约定继续履行自己的义务。综上所述，对于原告马勋令、阮冬芹要求被告昭通鸿卓房地产开发有限公司按照合同约定向其交付房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告马勋令、阮冬芹要求被告昭通鸿卓房地产开发有限公司支付延迟交房违约金的诉讼请求。本案中，原、被告双方约定的交房时间是2016年9月30日，但直至本案审理之日，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司均未按合同约定向原告马勋令、阮冬芹交付房屋，已构成违约。因此，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司应当就延迟交房行为向原告马勋令、阮冬芹支付延迟交房违约金。关于违约金的计算，依照原、被告双方所签订的《商品房购销合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列[3]种约定承担违约责任：……3.乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的0.1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。”的约定，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司延迟交房的违约金应计算为：（1）2016年9月30日至2019年11月4日，共计1130天。原告马勋令、阮冬芹在本案诉讼过程中只主张了1126天，这是原告马勋令、阮冬芹对其民事权利的处分，本院依法予以支持，故计算为：50元/天×1126天=56300元；（2）2019年11月5日起至实际交房之日止的延迟交房违约金，按照50元/天计算。关于被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的答辩主张。因被告昭通鸿卓房地产开发有限公司所提交的证据材料不足以证明其辩论主张，依法不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“条依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向原告马勋令、阮冬芹支付自2016年9月30日起至2019年11月4日止的逾期交房的违约金人民币56300元。二、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司按照50元/天的标准，向原告马勋令、阮冬芹支付2019年11月5日起至实际交房之日止的延迟交房违约金。三、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向原告马勋令、阮冬芹交付位于昭阳区屋。上述判项于本判决生效支付起10日内一次性履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至全款付清之日止。案件受理费1208元，由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王 燕人民陪审员  龚声文人民陪审员  王 琼二〇二〇年五月二十七日书 记 员  李 霄