甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初9679号原告：王某，男，1977年5月5日出生，汉族，甘肃省张掖市人。被告：张某，女，1969年4月17日出生，汉族，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：李某（被告张某之夫），男，1968年2月11日出生，汉族，甘肃省张掖市人。被告：李某，男，1968年2月11日出生，汉族，甘肃省张掖市人。原告王某与被告张某、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告王某及被告李某均到庭参加诉讼，被告张某经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年12月13日，原告以“需延期举证并增加诉讼请求”为由申请本案中止诉讼，本院审查后，予以准许。2020年4月23日，本案再次适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王某、被告张某委托诉讼代理人李某、被告李某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告协助原告办理商铺土地证过户手续，缴纳土地出让金633.93元，并承担合同违约金10000元，合计10633.93元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告承担2005年至2006年采暖费157.3元，并将要求被告缴纳土地出让金633.93元变更为要求被告承担土地价款3700元、不动产权登记费550元、契税和印花税111.9元，合计4361.9元。事实与理由：被告张某和被告李某系夫妻关系。2012年3月，被告张某将甘州区金安苑小区Y1号楼下8号门店出售给原告，双方签订了《房地产买卖契约》、《店铺买卖合同》及《补充协议》。2012年4月下旬，该商铺房产证过户至原告名下，因该商铺土地性质属划拨用地，张掖市国土资源局暂不受理划拨用地商铺土地证出让业务，故该商铺土地证过户被搁置，土地证仍在被告张某名下。近年来相关政策允许补办土地证出让手续，经原告多次催促，二被告推诿至今。现原告认为，二被告拒不协助原告办理土地证出让和过户手续的行为已构成违约，为维护其合法权益，故提起诉讼。在第二次庭审时，原告王某补充陈述：第一次庭审后，原、被告双方去不动产交易中心提交了相关手续材料，涉案商铺的不动产权登记证书已于2020年3月31日成功办理。被告张某在第一次庭审时经本院传票合法传唤后未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告李某辩称：原告所诉购买商铺属实，但房产证过户手续办理至原告名下后，因受国家政策影响，土地使用证不具备办理的条件，加上被告李某长期在矿区工作等因素导致土地证未能办理，现被告愿意协助原告办理土地使用证过户手续，也愿意承担土地出让金。原告所主张的违约金无事实及法律依据，被告不予承担。本院经审理认定事实如下：2012年3月22日，被告张某作为甲方，原告王某作为乙方，签订《房地产买卖契约》。约定被告张某自愿以63393元的价格将其位于张掖市××区店（房屋建筑面积19.21平方米）出售给原告，原告于2012年3月30日前一次性付清房款，双方均同意于2012年3月30日由被告张某将上述房产正式交付给原告，在房屋移交给原告时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告。并约定上述房产办理过户手续所需缴纳的税费，由原告与被告张某按规定各自承担，本契约未尽事项，双方可另行议定，其补充协议书经双方签章后与本契约具有同等效力。同日，被告张某作为出卖方，原告作为购买方，双方又签订了《店铺买卖合同》。该合同约定原告以63393元的价格购买被告张某所有的位于张掖市××区店（房屋建筑面积19.21平方米），房产证号为张房权证私字第D-01371，产权人为张某，土地证号为张国用（2002）字第3-10-9-137-**，取得方式为划拨。并约定房屋所有权证过户税费均有原告承担，被告张某在收到房款当日携带相关证件并无条件协同原告到张掖市房管局办理房屋产权交易过户手续，待原告取得该房屋所有权证之日起3个工作日内，被告张某携带相关证件无条件协同原告到张掖市国土资源局办理国有土地使用证过户（变更）至原告，房屋权属移交完毕；双方对商铺的费用分担及债权债务责任以交付房屋钥匙之日为准，在此之前的所有费用及债务（包括但不限于水电费、物业费、采暖费、租金等）由被告张某承担或享有，在此之后所有的费用及债务（包括但不限于水电费、物业费、租金等）由原告承担或享有。本合同签订后，双方应严格履行合同约定的各项条款，任何一方不得中途毁约或单方违约，否则违约方应承担违约金10000元；该合同还约定本合同未尽事宜，双方可另行约定，其补充约定经双方签字后与本合同具有同等法律效力。同日，被告张某作为出卖方（甲方），原告作为购买方（乙方），双方签订《补充协议》，约定涉案房屋最终按照102000元的价格成交，被告张某应交清截止房屋移交之日的水费、电费、暖气费、物业管理费等相关费用并出示相关单据，保证无历史遗留问题，双方在办理国有土地使用证时，原告承担工本费及手续费，若出现其他费用均由被告张某承担。该合同还约定，本协议作为《店铺买卖合同》的补充条款，与合同具有同等法律效力。上述合同签订后，被告张某于2012年4月20日将涉案房屋过户至原告王某名下,并由张掖市房屋产权交易中心向原告王某核发张掖房产证甘州区字第104533号房屋产权证。但因涉案房产系划拨取得，由于政策原因当时无法办理土地使用证,后双方也一直未予办理。另查明，庭审中，王某自认其尚欠被告购房款2000元，被告自认涉案商铺在出售前曾欠付2005年-2006年采暖费157.3元，至今未交。再查明，在本案审理过程中，被告已配合原告于2020年3月31日成功办理了不动产权登记证书，将案涉房屋的土地使用权过户至原告名下。为此，补缴土地价款3700元，交纳不动产权登记费550元、契税和印花税111.9元，合计4361.9元，其中被告支付1700元，其他费用均由原告支付。上述事实，由原、被告的当庭陈述，原告提交的其与被告张某于2012年3月22日签订的《房地产买卖契约》、《店铺买卖合同》、《补充协议》各一份，采暖费缴费通知一份，供热缴费截图一份，录音光盘一张，房产证复印件一份，不动产权登记证书、补缴土地价款发票、不动产权登记费发票、契税和印花税发票复印件各一张，在卷佐证，足以认定。本院认为,原告与被告张某签订的《房地产买卖契约》、《店铺买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示,内容均不违反法律、法规的强制性规定,均合法有效。因原、被告在《房屋买卖契约》中明确约定“本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力”、在《店铺买卖合同》中明确“本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签字后与本合同同具法律效力”、在《补充协议》中明确“本协议作为《店铺买卖合同》的补充条款，与合同具有同等法律效力”，故上述合同对原、被告均具有约束力，双方均应按约履行。因原、被告就签订的合同在房管部门进行了备案，故上述合同中约定不一致的内容,应当按照在房管部门备案的合同约定，即应当按照《房地产买卖契约》的约定履行。关于原告要求被告协助其办理涉案房屋土地证过户手续的主张。原、被告签订合同系其真实意思表示，且合同签订后，房产已交付原告使用至今，现已具备办理过户条件，故被告理应配合原告办理土地使用证的过户登记手续。因本案在审理过程中，被告已配合原告至不动产登记事务中心提交办理过户手续的相关材料，且原告于2020年3月31日已取得案涉房屋的不动产权登记证书，故原告的该项诉请本院予以支持。关于原告要求被告支付各项税费4361.9元的主张。本案中，原、被告在双方签订的《补充协议》中明确约定双方在办理土地证时，原告承担工本费和手续费，若出现其他费用由被告承担。故原告有权要求被告支付双方办理过户手续产生的除工本费及手续费之外的其他费用。现依据原告提交的发票，可以认定办理不动产权登记证书时共产生费用4361.9元，但不动产权登记费属于手续费，依据上述约定，不应由被告承担，故被告应承担各项费用3811.9元（4361.9元-550元）。因在办理该过户手续时，被告已支付1700元，且原告尚欠被告购房款2000元，予以抵扣后，被告应再向原告支付各项费用111.9元。关于原告要求被告承担违约金10000元的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条第一款、第二款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为原则,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”，根据上述法律规定,违约金具有以补偿性为主,兼具惩罚性的功能,其主要是补偿债权人的实际损失。据此，本院认为，本案中，虽原、被告在《店铺买卖合同》中明确约定违约方应承担违约金10000元，但被告在合同签订后，即依照约定向原告履行了交付案涉店铺并办理房产证过户手续的义务，已履行了双方签订合同所赋予的主要合同义务，原告已实际占有、使用案涉店铺，土地使用证过户手续是否办理并未影响原告对店铺的占有、使用，未实际给原告造成损失，庭审时，原告亦未提供证据证明因被告未及时配合其办理土地证过户手续所造成的实际损失；其次，合同签订后，被告亦履行协助原告办理房产证登记过户手续的义务，但因政策原因，致使未成功办理，该过错并非在于被告，不能以此要求被告承担违约责任。庭审中，原告主张自2015年开始政策允许办理房屋土地使用证手续，但被告仍未及时协助其办理已构成违约，并提交录音光盘予以证明，依据原告提供的证据仅能证明其于2019年4月开始向被告李某主张过权利，无法证明案涉土地使用证过户手续自2015年开始就具备办理条件，亦无法证明其向合同相对人即被告张某主张过权利，故对原告的该主张本院不予采信。综上，被告在合同签订后即积极履行合同义务，未构成根本违约，而本案违约的过错并不在于被告，且未给原告造成实际损失，故原告的该项诉讼主张,本院不予支持。关于原告要求被告承担2005年至2006年年度采暖费157.3元的主张。本案中，原、被告在《补充协议》中明确约定被告应交清截止案涉房屋移交之日的水费、电费、暖气费、物业管理费等相关费用，故原告所主张的采暖费应当由被告承担。庭审中，被告对采暖费金额亦无异议，并自愿承担。故原告的该项主张本院予以支持。关于被告李某在本案中是否承担责任的问题。被告李某并未在涉案合同上签字，原告亦未提供证据证明涉案房屋系二被告共有，故依据合同相对性，被告李某在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定,判决如下:被告张某于本判决生效之日立即协助原告将位于××区店的土地使用证办理至原告王某名下（已办理）；被告张某支付原告王某因办理金安苑小区Y1号楼8号门店过户手续支付的各项费用111.9元（4361.9元-550元-1700元-2000元）、采暖费157.3元，合计269.2元，限于本判决生效之日起二十日内履行完毕；被告李某在本案中不承担责任；驳回原告王某的其他诉讼请求。案件受理费163元，减半收取81.5元，由被告张某负担。原告已交纳，被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院再退还原告案件受理费81.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 曾丽娟 二〇二〇年五月六日法官助理 李 萍书 记 员 任玉虎