成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初4号 原告（反诉被告）：陈平，女，汉族，1987年3月4日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：王道荣，男，汉族，1963年6月15日出生，住四川省双流县。 被告（反诉原告）：赵金华，女，汉族，1966年7月18日出生，住成都市天府新区。 二被告共同委托诉讼代理人：杜正武，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权。 二被告共同委托诉讼代理人：任磊，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权。 第三人：成都金色家园金管家房地产经纪有限公司，住所地：成都市锦江区锦东路**“摩根中心”2栋31层1-3号。 法定代表人：蒋伟，职务总经理。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都第五支行，住，住所地：成都市人民中路二段**/div> 负责人：冯缨缨，职务行长。 委托诉讼代理人：廖丹，女，系该行员工，特别授权。 委托诉讼代理人：何山，男，系该行员工，特别授权。 原告（反诉被告）陈平与被告（反诉原告）王道荣、赵金华、第三人成都金色家园金管家房地产经纪有限公司（以下简称：金色家园经纪公司）、第三人中国建设银行股份有限公司成都第五支行（以下简称：建行第五支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2018年12月17日作出（2018）川0108民初788号《民事判决书》。后原告陈平不服本院判决，提出上诉，成都市中级人民院于2019年10月22日作出（2019）川01民终11246号《民事裁定书》，将该案发回本院重审。本院重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈平的委托诉讼代理人陈娇，被告（反诉原告）王道荣、赵金华的共同委托诉讼代理人任磊，第三人建行第五支行的委托诉讼代理人何山到庭参加了诉讼。第三人金色家园经纪公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈平向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《存量房居间买卖合同》及补充协议；2、被告立即向原告返还定金30000元；3、被告赔偿原告房屋价差损失509400元；4、被告向原告支付中介费、服务费损失15550元；5、判令被告向原告支付鉴定费13900元。事实与理由：2017年6月25日，原、被告签订《存量房居间买卖合同》，约定被告将其所有的位于成都市成华区房屋出售给原告。原告按照约定向被告支付购房定金，在要求被告履行过户义务时，被告明确提出不再出售房屋。被告的行为已构成根本违约，并给原告造成严重损失，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院提出上述诉讼请求。 被告王道荣、赵金华辩称，案涉合同已经于2017年11月13日解除，原告没有解除权；本案系原告未履行合同约定的主要义务导致合同不能继续履行，定金30,000元不应退还，原告也无权要求被告承担各项赔偿责任；原告购房系自主并非商业投资，且双方在签订合同时均不能预见房屋涨价，原告主张的房屋涨价损失509,400元不应得到支持，且原告仅支付30,000元定金却要求被告赔偿509,400元，不符合公平原则；中介费合同明确约定了由原告自行承担；原告行为导致合同不能继续履行，鉴定费应当由原告自行承担。 第三人建行第五支行述称，银行贷款已于2017年7月17日审批通过，未放款的原因是原、被告双方未办理好银行手续，应当先过户再办理抵押，办理抵押后银行才会放款。 第三人金色家园经纪公司未到庭应诉、未答辩。 反诉原告王道荣、赵金华向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告之间签订的《存量房居间买卖合同》及补充协议于2017年11月13日解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约金188000元。事实与理由：2017年6月25日，反诉原告、被告在中介机构居间的情况下签订《存量房居间买卖合同》，约定反诉原告向反诉被告出售其位于成都市成华区的房屋。合同还约定，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；首付款在到房管局过户时存入资金监管账户；乙方向建设银行申办抵押贷款，乙方因自身原因未获得银行批准的（包括贷款未获得批准和未按前述拟贷款金额足额批准的）乙方自行筹集剩余房款，在双方办理产权过户前以现金或者银行转账的形式支付给甲方；乙方未按约定时间付款的，逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除通知送达之日起15日内按累计逾期应付款的20%向甲方支付违约金。合同签订后，反诉被告既未取得贷款审批手续，又拒不一次性付款，已构成违约，反诉原告于2017年11月13日向反诉被告发送《存量房居间买卖合同》解除通知。反诉原告为维护自身合法权益，遂提出上述反诉请求。 反诉被告陈平辩称：反诉被告在过户前已经完成贷款手续且审批通过，反诉被告并无任何违约行为，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月25日，出卖人赵金华、王道荣（甲方）与买受人陈平（乙方）、居间方金色家园经纪公司（丙方）签订《存量房居间买卖合同》（合同编号：ＥＺＮＣＤ0459Ｍ），主要约定：甲方将其所有的位于成华区房屋出售给乙方；房屋成交总价为970000元，购房定金30000元，支付时间：签订本合同当日前，首付款（不包含定金）400000元，支付时间：房管局过户作为资金监管，由监管银行支付于房东，拟贷款部分540000元，乙方向【建设银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），乙方自行筹齐剩余房价款，在双方办理产权过户前以现金或银行转账形式支付给甲方；甲方应当按照本项约定时间或约定条件：过户递件成功后7个工作日内将该房屋交付给乙方；逾期付款责任：逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；如甲方在签订本合同后将该房屋出卖给第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还乙方全部已付款，按照央行现行存款利率给付利息，并按乙方累计已付房价款的一倍支付违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；甲乙双方同意选择丙方为甲乙双方提供代办贷款服务，丙方的服务费收取标准：3000元，付款人：乙方，支付时间：付款人于签署本合同当日支付给丙方。上述《存量房居间买卖合同》，由赵金华、王道荣与陈平三人签字捺印。 2017年6月25日，王道荣（甲方）与陈平（乙方）签订《补充协议》，约定：“经甲乙双方友好协商，乙方在签订本合同后7个工作日内核实自身是否具有购房资格和办理银行贷款，若乙方不具有购房资格和办理贷款，则不承担违约责任，可以有权单方解除该合同；此次交易中，首付金额以贷款审批后实际金额为准；甲方的贷款若银行要求3个月后或时间长，则甲方不承担责任，丙方协助甲方办理注销贷款（免费帮助办理）。”该《补充协议》，有陈平签字捺印，王道荣签字，无赵金华的签字或捺印。 2017年6月25日，陈平（乙方）与赵金华、王道荣（甲方）及金色家园网络科技有限公司（丙方）签订《房屋交易风险保障服务协议》，约定丙方为甲乙双方买卖案涉房屋提供保障居间方协助查看房屋权属证明文件等服务，乙方支付房屋成交总价1%的费用9,700元，应于本协议签署当日支付。 2017年6月26日，陈平（乙方）与金色家园网络科技有限公司（丙方）签订《房屋交易风险保障服务协议》，约定丙方为甲乙双方买卖案涉房屋提供保障居间方协助查看房屋权属证明文件等服务，乙方支付房屋成交总价0.29%的费用2,850元，应于本协议签署当日支付。 2017年6月26日，王道荣收到陈平支付的案涉房屋的定金30,000元。 2017年11月13日，赵金华以赵金华、王道荣二人名义向陈平发送短信一封，主要内容为：“按照合同约定，陈平已经违约并且我们有单方解除权，现通知你，我们解除与你签订的房屋买卖合同，并保留追究你违约责任的权利。” 另查明，2017年6月30日，王道荣、赵金华与陈平共同签署《房屋买卖合同（贷款购房专用）》一份，该份合同上手书填写首付款金额为280,000元，银行按揭贷款金额为650,000元。2017年7月17日，建行第五支行系统审批同意陈平购房贷款650,000元。建行第五支行陈述称，《房屋买卖合同（贷款购房专用）》系赵金华、王道荣、陈平先签署，首付款金额及贷款金额系银行工作人员或第三方事后填写。建行第五支行陈述，审批结果确定通知了中介机构，王道荣、赵金华多次来到建行第五支行，关于贷款审批通过的事情是告知了二人的，但二人一直在说贷款申请额度的事情。 审理中，陈平举出由金色家园经纪公司出具的收据三张，拟证明金色家园经纪公司收取陈平贷款服务费3,000元、保障服务费9,700元和2,850元。陈平举出经本院原审中委托深圳市世联土地房地产评估有限公司、深圳市世联土地房地产评估有限公司成都分公司作出的编号为世联估字CD【2018】H（2）050011号《房地产估价报告》，经评估案涉房屋在2018年1月19日的市场价值为1,479,400元，拟证明涨价损失为509,400元。陈平举出鉴定费发票一张，拟证明支付鉴定费13,900元。 庭审中，陈平举出陈平配偶与赵金华通话录音文字整理件一份，拟证明赵金华在过户前已经表示不愿意履行合同，系赵金华、王道荣根本违约；王道荣、赵金华则表示，赵金华仅表示不认可补充协议，并未表示不履行买卖合同，系陈平主观臆测。王道荣、赵金华举出其与中介机构工作人员詹敏、郭小芬的微信、短信聊天记录，拟证明陈平至今未通过银行贷款审批，也未支付首付款给被告；陈平认为该微信、短信聊天记录不能证明陈平存在违约行为。关于首付款资金监管问题，陈平表示系由双方在办理过户当日共同办理资金监管，后由监管方将房款支付给被告；王道荣、赵金华则表示资金监管应是在办理过户前将监管资金存入监管账户。 庭审中，王道荣、赵金华认可在签订《补充协议》时赵金华在场，但因不同意补充协议的内容拒绝签字，王道荣系在签字后不同意该协议遂拒绝捺印，因此，该补充协议不成立。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：当事人的身份信息、《存量房居间买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易风险保障服务协议》两份、收条一份、收据三张、《房地产估价报告》、《房屋买卖合同》（贷款购房专用）、审批流程单、当事人的陈述及庭审笔录、询问笔录等。 本院认为，《存量房居间买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于《补充协议》，王道荣、赵金华抗辩《补充协议》不成立，本院认为，《补充协议》以书面形式订立，有王道荣、陈平签字，故该协议已经成立；王道荣、赵金华抗辩该协议仅有王道荣签字，无捺印，无赵金华签字捺印，属无效，本院认为，《存量房居间买卖合同》与《补充协议》系同一日签订，签订《补充协议》时，赵金华在场并知晓《补充协议》的内容，王道荣作为赵金华的配偶在《补充协议》签字确认，该协议属合法有效的协议，双方应当按照补充协议的约定履行权利义务。王道荣抗辩系签字后不同意遂以不捺印表示拒绝，本院认为，王道荣作为完全民事行为能力人，且赵金华亦在场的情况下，应当明知签字行为对自己产生的法律后果，在签字后表示不同意但并未采取有效措施废止该协议，而是放任对其产生法律后果，与常理不符，故对王道荣的该项抗辩意见本院不予采信。 关于《存量房居间买卖合同》及补充协议的解除问题。陈平诉请判令解除双方签订的《存量房居间买卖合同》，王道荣、赵金华则请求确认《存量房居间买卖合同》已经于2017年11月13日解除，本院认为，守约方享有单方解除权，王道荣、赵金华自身存在违约行为，依法不应当享有单方解除权。在本案原审2018年6月25日的庭审中，陈平诉请解除合同，王道荣、赵金华表示同意解除，此时双方达成解除合同的合意，因此，本院确认双方签订的《存量房居间买卖合同》于2018年6月25日解除。 关于陈平主张王道荣、赵金华退还定金30,000元、赔偿房屋价差损失509,400元的问题。本院认为，买卖双方通过《补充协议》对首付款的金额进行了调整，且该《补充协议》合法有效，则陈平应当按照银行审批的首付款金额向被告支付首付款。庭审中，王道荣、赵金华主张陈平未在合同签订后90日内取得贷款审批手续并支付首付款构成违约，本院认为，根据银行审批系统截图及本院对银行询问笔录可以看出，陈平的银行贷款已经于2017年7月17日审批通过，且银行已经将审批通过的结果告知了王道荣、赵金华，但赵金华在2017年9月11日与陈平配偶通话过程中否认《补充协议》的效力，后又以陈平未支付首付款为由向陈平发送解除合同的短信，王道荣、赵金华上述行为系以自己的行为表示不履行合同义务，构成违约。王道荣、赵金华抗辩办理资金监管但陈平并未将首付款存入资金监管账户，本院认为，王道荣、赵金华在履行合同过程中明确表示不认可《补充协议》，则陈平无法确定己方应当进行监管的首付款金额，且王道荣、赵金华已经以行为表明不履行《存量房居间买卖合同》及《补充协议》，则陈平不支付首付款的行为系行使同时履行抗辩权，不构成违约。王道荣、赵金华不履行合同义务构成违约，应当承担相应的违约责任，对于收取的陈平保证金30,000元应当予以退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，损失范围包括合同履行后的可得利益。本案中，陈平与王道荣、赵金华签订《存量房居间买卖合同》后，如陈平取得该房屋，则根据《房地产估价报告》，案涉房屋在2018年1月19日的市场价值为1,479,400元，该房屋涨价部分509,400元应属陈平享有，故该涨价部分系王道荣、赵金华违约造成的陈平损失，对陈平要求王道荣、赵金华赔偿涨价损失509,400元的诉讼请求本院予以支持。 对于陈平主张王道荣、赵金华支付中介费、服务费损失15,550元、鉴定费13,900元的诉讼请求，因《存量房居间买卖合同》明确约定中介费、服务费由陈平自身承担，故本院不予支持。 对于王道荣、赵金华主张陈平支付违约金188,000元的反诉请求，因案涉合同系王道荣、赵金华自身违约导致解除，对于其主张的违约金本院不予支持。 第三人金色家园经纪公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陈平与王道荣、赵金华于2017年6月25日签订的《存量房居间买卖合同》（合同编号：EZNCD0459M）及《补充协议》于2018年6月25日解除； 二、王道荣、赵金华于本判决生效之日起十日内向陈平退还购房定金30,000元； 三、王道荣、赵金华于本判决生效之日起十日内向陈平支付房屋溢价损失509,400元； 四、驳回陈平的其他本诉请求； 五、驳回王道荣、赵金华的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12,246元，反诉案件受理费2,030元，公告费600元,均由王道荣、赵金华负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 张         红 人民陪审员 伍先华人民陪审员王恒召 二〇二〇年五月十四日 书 记 员 王         芋