江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初10107号原告：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路**。法定代表人：王金明，该公司总经理。被告：赵永前。被告：付林香。二被告共同委托诉讼代理人：穆晓晗，江苏道忠律师事务所律师。原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）与被告赵永前、付林香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告金明物业公司的法定代表人王金明、被告赵永前及二被告的共同委托诉讼代理人穆晓晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告物业服务费、水、电梯、公摊等费用23282.61元，违约金20985.22元，计：44267.83元（自2012年1月1日起至判决付清之日止，以合同约定日千分之三计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是C北楼东单元502室业主（房屋面积123.18平方米）及35-1-201室业主（房屋面积142.08平方米）。自2012年1月1日-2019年12月31日，计96个月，水、电梯、公用电费、物业费等费用，计23282.61元，上述费用经原告多次催缴未果。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告赵永前、付林香辩称，原告所诉与事实部分不符，东单元502室不属于被告房屋，201室是被告房产，原告不是华润公寓小区的物业服务单位，原告起诉被告主体不适格，且被告从来没有委托原告对其房产进行物业管理服务，请求法庭在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织原、被告双方当事人进行质证，原告提交向阳社区居委会《关于华润公寓物业管理相关事宜的说明》、关于物业管理纳入社区建设统一管理建立物业管理新模式的通知、连房[2008]7号通知、华润公寓办公楼自治管理委托合同、华润公寓办公楼全体业主签字、送交海州区路南街道办事处业主签字（复印件）、业主代表通知（照片打印件）、电梯修理合同、电梯日常维护保养合同、电梯定期检验报告、水、电费等票据、被告欠费清单、不动产登记簿信息证明打印件（201室）、违建照片打印件、通知与催缴通知、微信聊天记录打印件、2019年1月15日路南派出所责令改正通知、江苏省高级人民法院审委会会议纪要、微信聊天记录截屏打印件、电话录音光盘及书面整理材料、物业管理台账、刑事判决书复印件及被告提交的华润公寓第三届业主委员会出具的证明、业主委员会备案证明复印件、水某缴费清单、房地产买卖契约、宾馆的产权证复印件、业主证明等证据，相关证据能够证明原告自2012年2月8日起进驻华润公寓小区提供物业服务，亦证明在服务期间、服务费用标准等方面双方存有争议，所有证据均在卷。本院经审理认定事实如下：2012年2月10日，向阳社区居委会出具《关于华润公寓物业管理相关事宜的说明》，内容为“2012年2月8日，鑫盛物业退出华润公寓小区，小区因无人管理，导致安全秩序混乱，偷盗事件不断发生；卫生无人打扫，垃圾无人清运，导致环境恶劣；电梯损坏无人维修，给全体业主生活带来诸多不便。在接业主投诉后，为维持小区正常物业管理工作，路南街道、向阳社区，根据《市政府关于进一步加强物业管理工作的意见》、《连云港市业主大会和业主委员会指导规则》，启动紧急预案，协商金明物业于2012年2月8日晚进驻华润公寓小区进行代管。物业进驻后所产生的公共维修、公摊电费等相关费用由业主分摊”。2014年5月3日，向阳社区居委会在小区内张贴通知，内容大致为：小区自业主委员会成立后向街道、社区提出要求：金明物业撤出小区。近期街道、社区一直在为物业撤出事宜与物业、小区业主委员会积极沟通，但未能将双方意见达成一致，现社区根据相关法律法规，决定小区物业管理由社区居委会代为管理。社区接管后，由社区管理人员收取相关费用，现在社区正在招聘保安保洁人员，人员到位后，由社区进行接管。原告未与居委会或者小区业主委员会就小区内物业服务收费标准等事项签订书面合同明确进行约定。原告提交《华润公寓办公楼自治管理委托合同》一份，原告在合同上盖章，合同约定服务费1.2元/平方米/月，公用电费，每月每户5元、水某每月每吨4.5元，合同还约定：办公楼电梯费按楼层每户每月收取：一层35元、二层55元、三层55元、四层65元、五层70元、六层80元、七层105元、八层120元、九层135元收取。该合同第五条载明“乙方（即原告自2014年8月进驻并实际履行本合同）”。二被告未在合同上签名。被告提交新浦区华润公寓第三届业主委员会证明，欲证明业主委员会于2014年3月经选举成立，成立以来小区物业实行自治管理。2014年7月，小区各户自来水更换新表，业主独自与自来水公司结算水某。纳比克商住楼系华润公寓小区楼房。被告赵永前、付林香在涉案小区内共同共有两套房屋，其中：1.纳比克商住楼C二区住宅东单元201室房屋（以下简称201室房屋），房屋建筑面积为142.08平方米，房屋所有权登记时间为2010年1月13日，该房屋被作为经营的连云港叁陆伍快捷宾馆有限公司宾馆的清洁间与客房使用的；2.纳比克商住楼C一区北楼住宅东单元502室（以下简称502室房屋），房屋建筑面积123.18平方米，该房屋二被告已于2014年4月15日出售给案外人。纳比克商住楼C楼业主共计36户，有电梯2部。2012年3月16日、2013年3月15日，原告与连云港捷通电梯工程有限公司签订《电梯维护保养合同》，约定自2012年3月16日至2013年3月15日（每部电梯每年保养费5000元）、2013年3月16日至2014年3月15日期间（每部电梯每年保养费4000元），由连云港捷通电梯工程有限公司进行电梯维护保养。2012年11月7日，经江苏省特种设备安全监督检验研究所定期检验，出具华润公寓东1＃、西2＃电梯定期检验报告。原告还提交电梯定期检验报告多份。另原告提交的电费发票户名均为“连云港市舜天物业管理有限公司”，而原告提交的催缴电费通知书显示，涉及到华润公寓北楼东单元公用照明等电费催缴事宜。2019年1月15日，连云港市公安局新浦分局路南派出所对原告进行消防监督检查，向原告发送过《责令改正通知书》。原告在涉案小区服务过程中，二被告未向原告缴纳任何费用。就小区内业主欠付物业服务费、公用电费、水某等，原告曾在小区内多次张贴通知催缴。2018年5月3日，原告曾向被告赵永前发送过短信催要物业费用。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告是否与涉案小区业主间存在物业服务合同关系；2.原告若有权收取费用，主张的各项费用是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，原告虽未与该小区业主委员会签订书面的物业服务合同，但结合向阳社区居委会出具的说明和通知，能够反映经向阳社区居委会委托，自2012年2月8日至2014年5月3日期间，原告在涉案的华润公寓小区提供物业服务，双方之间存在事实的物业服务合同关系，在此期间的公共维修、公摊电费等费用由业主分摊。201室房屋在此期间应向原告缴纳物业服务费用、公共修理费用、公摊电费等费用。502室房屋二被告于2014年4月15日出售，故自2012年2月8日至2014年4月15日期间，二被告应向原告缴纳物业服务费用、公共修理费用、公摊电费等费用。因向阳社区居委会已经通知原告退出涉案小区，且201室房屋性质为住宅，不应作为办公楼部分纳入原告提交的《华润公寓办公楼自治管理委托合同》的范围，故自2014年5月4日之后，二被告关于其所有的住宅201室房屋不再与原告之间存在物业服务合同关系。本案系物业服务合同纠纷，原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，1.关于物业服务费标准确定。物业服务费的收取标准以及电梯运行费用的标准，并无合同依据。原告在诉讼请求中关于502室房屋的物业服务费按照0.25元/平方米/月主张，结合502室房屋系住宅，原告主张的费用标准综合市场物价标准较为合理，予以支持。关于201室房屋，二被告认可该房屋系作为宾馆的营业用房使用，原告主张按照1.2元/平方米/月收取物业服务费，但没有合同依据，原告提交的证据即便能证明其可按1.2元/平方米/月的标准收取也是在2014年8月之后，原告未提交201室房屋改变物业用途致使物业服务成本增加的证据证明其观点，故对于201室房屋物业服务费用，本院亦按0.25元/平方米/月计算；2.关于公用电费、水某等，原告主张的公用电费按5元/户/月，结合向阳社区居委会的说明以及原告提交的缴费凭证等，酌情予以支持，水某原告合计主张23元，被告提交的证据显示在2014年7月之后业主自行交费，酌情亦予以支持；3.关于原告对于201室房屋主张的电梯年检费用每年每户100元，结合原告提交的《电梯维护保养合同》、《电梯定期检验报告》等证据，本院酌情予以支持；4.关于原告主张201室房屋电梯公摊电费每月55元的主张，电梯电费无合同约定，结合电梯运行的实际综合被告住宅楼层，酌情认定在2012年2月8日至2014年5月3日期间按每月30元予以计算。故，结合原告的诉讼请求，关于二被告应缴纳的费用，依法确定如下：其一，201室房屋2012年2月8日至2014年5月3日期间的费用：1.物业服务费954.30元（0.25元/平方米/月×142.08平方米×26个月+0.25元/平方米/月×142.08平方米÷30天×26天）；2.电梯公摊电费806元（30元/月×26个月+30元/月÷30天×26天）；3.电梯年检费223.79元（100元/年×2年+100元/年÷12月×2月+100元/年÷365天×26天）；4.公用电费134.33元（5元/月×26个月+5元/月÷30天×26天）。上述费用合计2118.42元。其二，关于502室房屋的费用，原告仅主张2013年8月至2014年3月期间共计8个月的费用，原告主张的期间不超法律规定，费用依法计算为：1.物业服务费246元（0.25元/平方米/月×123.18平方米×8个月）；2.公用电费8个月40元；3.水某23元，酌情予以支持；4.车库电费，原告未提交证据证明涉案房屋的车库情况及代垫车库电费，故对该项诉讼请求，不予支持。上述费用合计309元。综上，二被告应共同给付原告物业服务费、电梯公摊电费、电梯年检费、公用电费、水某等合计2427.42元。关于原告主张的违约金，没有相关的合同确定履行期限及违约金标准，原告主张过高，本院依法确定自原告第一次向被告发送短信催要之日（即2018年5月3日）起至实际给付之日止对未付款项按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第六条、第十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵永前、付林香于本判决生效之日起十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业服务费、公用电费等各项费用2427.42元及违约金（自2018年5月3日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；二、驳回原告连云港金明物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907元（原告已预交），由原告连云港金明物业服务有限公司负担857元，由被告赵永前、付林香负担50元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  时恒雨人民陪审员  闫 冬人民陪审员  李秀萍二〇二〇年五月二十五日法官 助理  金 鑫书 记 员  王莉莉法律条文及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行人财产所在地人民法院执行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。