广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0304民初17303号原告：深圳市印力物业服务有限公司，住所地深圳市福田区农林路**深国投广场**楼**，统一社会信用代码91440300192433395R。法定代表人：曾华丰。委托诉讼代理人：刘晓安，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华永，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市华龙物业发展有限公司，住所地，住所地深圳市罗湖区红岭中路**国际信托大厦**会信用代码91440300708453603H。法定代表人：齐翌博，董事长。委托诉讼代理人：刘格，女，系公司员工。委托诉讼代理人：陶建军，广东经天律师事务所律师。被告：深圳市水榭花都房地产有限公司，住所地深圳市福田区，住所地深圳市福田区福田街道益田路与福华路交汇处卓越时代广场350114403007663751484。法定代表人：齐翌博，董事长。委托诉讼代理人：刘格，女，系公司员工。被告：深圳市水榭商业管理有限公司，住所地深圳市福田区，住所地深圳市福田区福田街道益田路**卓越时代广场35061440300MA5ET8PR90。法定代表人：罗文俊，执行董事。委托诉讼代理人:李**，广东圣天平律师事务所律师。委托诉讼代理人:李凌云，女,系公司员工。第三人:深圳市福田区水榭花都业主委员会，住所地深圳市福田区香蜜湖，住所地深圳市福田区香蜜湖水榭花都业主委员鸣翠居****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人:林堉生，业委会主任。上列原告深圳市印力物业服务有限公司（以下简称印力物业公司）诉被告深圳市华龙物业发展公司（以下简称华龙物业公司）、深圳市水榭花都房地产有限公司（以下简称水榭花都房地产公司）、深圳市水榭商业管理有限公司（以下简称水榭商业管理公司）以及第三人深圳市福田区水榭花都业主委员会（以下简称水榭花都业委会）企业承包经营合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王华永，被告水榭商业管理公司委托诉讼代理人李**，第三人负责人林堉生到庭参加诉讼，被告华龙物业公司、水榭花都房地产公司经本院传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告诉称，2004年4月，原告与被告华龙物业公司签订《水榭花都会所委托管理合同》，被告华龙物业公司委托原告对水榭花都会所经营管理，委托管理期限为2004年4月1日至2016年3月31日。2007年10月，原告与被告水榭花都房地产公司签订《深圳[莱蒙水榭山花园]前期物业服务合同》，被告水榭花都房地产公司聘选原告为深圳莱蒙水榭山花园提供服务管理，服务管理时间为2007年10月15日至2011年4月20日，服务酬金为“每月按照应收物业服务资金10%的比例提取”。2012年8月17日至8月25日，被告华龙物业公司、被告水榭花都房地产公司与原告协商一致签订《协议书》、《终止协议》，约定终止《深圳[莱蒙水榭山花园]前期物业服务合同》、《水榭花都会所委托管理合同》，同时为补偿原告，被告华龙物业公司与原告签订《水榭花都会所承包管理合同》，约定无偿延长原告对水榭花都会所的承包管理期限至2024年3月31日，且约定被告水榭花都房地产公司对被告华龙物业公司在2016年4月1日后未能履行合同期限的违约赔偿承担连带责任。2017年6月，被告华龙物业公司通过派生分立方式分为被告华龙物业公司及被告水榭商业管理公司，且被告华龙物业公司及被告水榭商业管理公司对原华龙物业公司的债务承担连带责任。原告兼为水榭花都小区的物业，自签订《承包管理合同》以来，一直恪尽职守，努力的经营管理会所，为此付出了巨大的人财物力，会所也运行良好。2017年7月21日至2017年8月29日，原告先后收到第三人水榭花都业委会及被告华龙物业公司的相关函件，要求收回原告对水榭花都会所等配套设施的管理权及收益权。原告收到函件后，多次主动与被告华龙物业公司沟通函件的相关情况，但被告华龙物业公司置之不理。为此，因被告华龙物业公司之违约等通知原告解除合同行为，加之第三人对会所经营权及收益权的干涉，致使原告无法按照合同目的继续履行合同，给原告造成巨大经济损失。原告遂诉至本院，请求判令：一、确认被告华龙物业公司违约通知解除《水榭花都会所承包管理合同》；二、被告华龙物业公司支付原告损失8966900元，被告水榭花都房地产公司及水榭商业管理公司承担连带责任；三、本案诉讼费、保全费由三被告共同承担。被告水榭商业管理公司答辩称：一、原告与被告华龙物业公司签订过两份物业委托管理合同以及原告与被告华龙物业公司、水榭花都房地产公司签订的三方协议均属于无效的法律文件，三份合约中的各项条款对于缔约各方都不具有法律约束力，具体理由如下：1.物权法第73条明确规定建筑区划内的其他公共场所公用设施和物业服务用房属于业主共有，因此本案所涉的水榭花都小区会所也应当属于水榭花都小区全体业主共有，无论是华龙公司还是其他单位都无权对会所作出处分，无权将该会所承包给本案原告。因此原告与被告华龙物业公司签订的两份物业会所承包合同违反了物权法上述强制性规定而归属无效。2.合同法第五十一条明确规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但是根据水榭花都业委会于2017年7月向本案原告以及华龙物业公司所发出的函件内容可以判断，作为代表水榭花都全体业主行使会所所有权的法定机构，水榭花都业委会从来没有同意华龙物业公司将水榭花都小区的会所承包给本案原告，并且水榭花都小区业委会已经以书面的形式明确要求收回该会所的管理权和收益权，因此可以视为业委会没有追认两份会所管理合同以及三方协议的相关内容，这三份文件同样应当归属无效。3.合同法第56条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，因此在上述两份会所管理合同以及三方协议均归属无效的情况下，三份协议中的条款对于缔约各方均不产生任何法律约束力，原告在本案中的诉讼请求缺乏有效的合同依据和事实基础，不应得到支持；二、本案原告所谓的赔偿请求没有任何事实依据以及证据支持，请求法院予以驳回，具体理由如下：合同法第58条明确规定合同无效或被撤销以后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然华龙物业公司在前述会所委托管理合同中都声明华龙物业公司对该会所享有所有权，但是作为具备完全民事行为能力的法人主体，原告应当在签订两份会所委托管理合同之前，对于会所的权属由自己清晰的认识，对于签订两份法律文件所可能带来的法律风险有清醒的认识，并且理应对水榭花都小区会所的权属问题进行调查核实，因此华龙物业公司与本案原告在签订以及履行两份会所合同的过程中均存在一定的过错。退一步说，即使有所谓的损失，也应当由双方按照过错比例各自承担，另一方面本案原告没有就其遭受的损失进行举证，其请求的赔偿金额没有任何事实依据和计算标准，遂请求驳回原告的诉讼请求。第三人水榭花都业委会答辩认为，水榭花都会所总建筑，包括用地、土地出让都有很明确的规划，竣工验收已经清楚写明整个配套会所设施是属于全部业主的，所有管理权及收益权是属于全体业主。深圳一直以来的惯例都是在没有业主或者是业主委员会主张诉求的时候，由开发商进行经营管理，多数都是委托物业或者开发商自行管理，所以在水榭花都小区于2015年成立业委会后，业委会通过查档发现上述配套设施属于全体业主后，业委会依法主张诉求。通过业委会与开发商多次沟通协商，确定业委会于2017年9月1日收回会所的管理权和收益权，之前的不再追究。2017年9月1日之后的权益都要按照业委会的监管，所有的收益包括经营项目都要向业委会报备。会所现在没有办理房产证，并不代表权属不清晰，业委会收到开发商明确的回函以后，就明确开发商已经把之前占用的收益权和管理权归还，于2017年9月1日归还全体业主。经审理查明，2004年原告（乙方）与被告华龙物业公司（甲方）签订《水榭花都会所委托管理合同》，合同约定被告委托原告全权经营管理水榭花都会所，实行小区与会所一体化物业管理。会所主要内容包括（1）各类阅览室、棋牌室、餐厅、酒吧、茶廊、游泳池、桑拿浴室、健身房、体操房、羽毛球/篮球室、桌球室、乒乓球/沙弧球室、儿童游乐场、美容美发室、烧烤场、网球场等及其会所其他附设服务设施，如停车场和会所建筑所在地的设备、空地、绿地等配套设施，提供后勤服务的办公用房、天面、地下车库、库房、布草管理、地下车库、库房、布草管理房职工宿舍等；会所建筑面积约11649.06平方米，其中，地下车库3295.18平，地下车库3295泳池及通道约，地面建筑88平方米；（2）会所经营所需的供水、电力、电讯、煤气、排水、消防等附属设施及空调、卫生、冷藏等设备；（3）全部“家具、装置及营运物品”。第七条约定委托管理期限为12年，自2004年4月1日起至2016年3月31日止。第十九条约定在委托管理期间内，会所形成的一切债权、债务归乙方。第二十条约定在合同有效期内，会所的全部产权属甲方所有，乙方不得以任何方式出售或抵押除合同第八章第二十二条规定以外的会所财产。另查明，2007年10月12日，原告（乙方）与被告水榭花都房地产公司（甲方）签订了《深圳［莱蒙水榭山花园］前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对深圳莱蒙水榭山花园项目提供前期物业管理服务事宜，订立该合同，莱蒙水榭山花园位于深圳市，建筑面积143875平方米。合同第三章第六条第二款约定：物业管理区域物业服务收费采用酬金制。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）别墅：7.5元／月／平方米；（2）商业物业：8.5元／月／平方米。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。乙方采取以下方式提取酬金：乙方每月按应收的物业服务资金10%的比例提取。合同第四章约定：停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按政府有关标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按90元／车位／月的标准提取停车管理服务费。合同期限自2007年10月15日起至2011年4月20日止。该合同的附件一系物业构成明细，具体为：别墅82868平方米，商业用房1008平方米，车库约58000平方米，会所1409平方米，物业用房600平方米。注：因项目为分期开发，以上物业构成明细以竣工验收结果为准。另查明，2012年8月25日，被告水榭花都房地产公司（甲方）与被告华龙物业公司（乙方）以及原告（丙方）签订了《协议书》一份，该协议书约定：鉴于甲、丙双方就甲方选聘丙方为深圳市水榭山花园提供前期物业管理事宜，于2007年10月12日签订了《深圳[莱蒙水榭山花园]前期物业服务合同》以及乙、丙双方就乙方委托丙方管理深圳市水榭花都会所签订了《水榭花都会所委托管理合同》，管理期限自2004年4月1日起至2016年3月31日止。三方经过协商，达成以下协议：一、甲、丙双方同意并确认，水榭山前期物业合同于2012年9月29日提前终止，甲、丙双方就此终止事项另行签订《终止协议》（见附件一）。二、为补偿丙方因提前终止水榭山前期物业合同所遭受的巨大损失，乙方及甲方同意并确认，在原会所合同经营管理期限的基础上，另行无偿给予丙方八年承包期限，并由乙、丙双方另行签订《水榭花都花园会所承包管理合同》（见附件二），原会所合同自《水榭花都花园会所承包管理合同》签订后失效。甲、乙双方确认并承诺，根据《水榭花都会所委托管理合同》及本协议的约定，甲、乙双方对会所于2012年9月29日至2024年3月31日的承包经营期间内不再向丙方收取任何费用，以作为对丙方因上述提前终止所遭受损失的公平、合理补偿。三、本协议与《终止协议》以及《水榭花都会所承包管理合同》同时签署，并同时生效。在协议效力上，如果本协议与《终止协议》、《水榭花都花园会所承包管理合同》约定不一致，以本协议的约定为准。四、1.甲、乙、丙三方应严格遵守本协议、《终止协议》以及《水榭花都花园会所承包管理合同》之规定，任何一方违约，守约方可将违约情况书面通知违约方，如在15天内违约方仍未纠正违约行为，守约方有权向违约方追究违约责任并追讨赔偿；2.如丙方无任何违约的情形下，乙方违约导致本协议和/或《水榭花都花园会所承包管理合同》无法继续履行的，就《水榭花都花园会所承包管理合同工》2016年3月31日前未能履行的合同期限，乙方按《水榭花都会所委托管理合同之规定》承担违约责任；就2016年4月1日后未能履行的合同期限，则按甲、丙双方2007年10月12日签订的《深圳[莱蒙水榭山花园]前期物业服务合同》第三章第六条第二款所确定的水榭山物业管理酬金提取标准作为未履行的合同期限的违约赔偿标准，全额计算未履行合同期限内的水榭花都会所承包费用总额，该费用总额为乙方应赔偿给丙方的损失额。甲方对乙方应承担的2016年4月1日后未能履行的合同期限违约赔偿承担连带责任。…..4.如因丙方严重违反《水榭花都花园会所承包管理合同》导致乙方依法终止《水榭花都花园会所承包管理合同》的，则丙方应按《水榭花都花园会所承包管理合同》之规定承担违约责任，且丙方不得因此向甲方及/或乙方提出任何补偿或赔偿要求。被告水榭花都房地产公司与原告于2012年8月25日签订了《终止协议》一份，该协议约定甲、乙双方一致同意，于2012年9月29日提前终止双方于2007年10月12日签订的《深圳[莱蒙水榭山花园]前期物业服务合同》，乙方终止对深圳莱蒙水榭山花园的物业管理事务。另查明，2012年8月25日，被告华龙物业公司（甲方）与原告（乙方）签订了《水榭花都花园会所承包管理合同》，双方约定，甲方将深圳水榭花都花园会所（以下简称会所）承包给乙方全权经营管理。第一条，承包标的：深圳市水榭花都花园会所。1.会所位置位于深圳市福田区；2.会所面积：建筑面积约11649.06平方米，其中地下车库3295.18平方米，地面建筑、游泳池及通道约，地面建筑88平方米；3.会所设施设备：（1）各类阅览室、棋牌室、餐厅、游泳池、桑拿浴室、健身房、体操房、羽毛球、乒乓球、网球场等及其会所其他附设服务设施，如停车场和会所建筑所在地的设备、空地、绿地等配套设施；提供后勤服务的办公用房、天面、地下车库、库房、楼层工作、地下车库、库房员工宿舍等；（2）会所经营所需的供水、电力、通讯、煤气、排水、消防等附属设施及空调、卫生、冷藏等设备；（3）属于甲方购置的用于会所经营的现有全部家具、装置及营运物品。第二条，乙方承包期限自2012年9月29日起至2024年3月31日止。合同约定的承包期限开始之日起，甲、乙双方于2004年4月26日签订的《水榭花都会所委托管理合同》自动终止。第三条，甲方确认，甲方在合同承包期限内不向乙方收取承包费用。第四条，甲方应于承包期限开始前将现有会所及现有设施设备交付给乙方。乙方应自交付之日起，负责会所及其设施设备的维护与保养。乙方确认，鉴于按照之前合同规定，乙方已经实际对会所进行经营管理，因此于承包期限开始之日起即视为甲方已完成交付。第五条，会所及其设施设备的所有权归甲方所有。承包期间，若甲方将会所的产权及相关权益等部分或全部对外转让的，该等转让不应影响到合同的正常履行。若该等转让影响到合同的正常履行，甲方应立即终止该等转让，否则视为甲方违约，按合同第八条执行。第六条，承包期间，乙方可以以其关联公司“深圳市深信会所管理有限公司”的名义对水榭花都会所进行运营管理、对外签订合同、招商引资、处理水榭花都会所经营管理的一切事务，并对“深圳市深信会所管理有限公司”的经营活动及所有后果承担连带责任。承包期间，乙方对水榭花都会所行使充分、独立的经营、管理和决定权，并在国家法律、法规规定的范围内对会所经营管理负全面责任。承包期间，乙方对会所的经营管理自负盈亏，并应按照国家有关法律和税收政策的规定缴纳各项税金，期间所产生的一切债权、债务均由乙方负责。承包期间，乙方应根据当地法规规定暂时按水榭花都花园会所主体建筑面积4206平方米的标准缴交物业管理费及专项维修资金等相关费用，等甲方办妥水榭花都花园会所《房屋所有权证》后，再按房产证上核定的建筑面积缴交上述相关费用，并根据“多退少补”的原则予以调整、核算。第八条，1.在合同有效期内，任何一方违反合同规定，均视为违约，另一方有权根据违约程度要求违约方赔偿经济损失。一方违约，另一方应将违约情况书面通知违约方，如在30天内违约方仍未纠正违约行为，守约方有权终止合同，并由违约方承担相关违约责任。该份合同签订后，水榭花都花园会所由原告进行经营管理。另查明，水榭花都业委会于2017年7月21日作出了《关于收回水榭花都会所等配套设施的函》并发送给本案的原告及被告华龙物业公司，该函的主要内容为“根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，鉴于小区公共配套会所乱改建搭建严重，且会所区域招牌凌乱影响小区形象，特别是部分商户脏乱差经多次投诉未解决已引起公愤，我业委会特此通知于2017年9月1日收回水榭花都会所等配套设施的管理权和收益权，请贵两司提前做好交接准备工作，两司之间协商好善后工作，保障顺利完成交接”。原告收到业委会该份函件，并向被告华龙物业公司发出了《工作联络函》一份，该份函件的主要内容为“2017年7月21日，我司收到业委会发来的《关于收回水榭花都会所等配套设施的函》，通知我司其将于2017年9月1日收回水榭花都会所等配套设施的管理权和收益权，要求我司和贵司做好交接准备工作。依据贵司与我司于2012年8月25日签署的《水榭花都会所承包管理合同》，贵司已将水榭花都会所承包给我司全权经营管理，且承包期限至2024年3月31日止。目前而言，我司仍属于承包期间。但业委会的函件让我司对会所的归属存疑，严重影响承包合同的履行，阻碍我司接下来工作的开展。我司特发此函给贵司，希望贵司在收到本函后三日内就以下事项给予明确答复：会所的所有权究竟归谁？我司是否能按承包合同的约定继续履行合同还是遵从业委会的要求做好交接准备工作？如贵我双方的承包合同不能继续履行，那么我司有权按照双方签署的承包合同以及双方及水榭花都房地产公司三方签署的《协议书》的约定，要求贵司承担违约责任”。2017年8月11日，原告再次向被告华龙物业公司发出了《工作联系函》一份，该份函件的主要内容为“在2017年8月9日贵司与我司及业委会三方关于解决水榭会所问题的沟通协调会上，业委会主任明确提出：1.水榭会所产权无疑是归水榭花都全体业主的;2.再次明确于2017年9月1日收回水榭花都会所等配套设施的管理权和收益权；3.要求我司与贵司协商好水榭会所承包合同终止赔偿及做好交接准备工作。对此，贵司未表示异议。鉴于此，根据贵司与我司在2012年8月25日签署的关联文件《水榭花都会所承包管理合同》、《协议书》及《终止协议》，我司认为：1.如贵司认可水榭会所产权属于水榭花都全体业主，则承包合同无存在的法律基础，实际无法履行，贵司应该承担违约责任。2.根据《协议书》第四条第2款的相关约定，我司经测算，贵司须承担违约赔偿金8966930.55元……”。另查明，2017年8月28日，被告华龙物业公司向第三人水榭花都业委会作出了《关于收回水榭花都会所等配套设施的函》复函,该复函的主要内容为：“贵业委会送达的《关于收回水榭花都会所等配套设施的函》已收悉。我司就该函回复如下：就贵业委会函件中提到的会所乱改搭建严重、招牌凌乱、商户脏乱差等问题均系印力公司违约行为所致，对此我司已致函印力公司要求其承担违约责任。同时，我司作为小区的开发商，从维护小区业主利益出发，现表示对贵业委会提出行使会所等配套设施的管理权及收益权的要求无异议”。依据上述函件，原告再次向被告华龙物业公司发出了《关于水榭花都会所等配套设施有关情况的函》，该函件的主要内容为询问被告华龙物业公司于2017年8月29日致函业委会的关于收回水榭花都会所等配套设施的函复函是否真实，函中所述的“现表示贵业委会提出行使会所等配套设施的管理权及收益权的要求无异议”是否被告已授权或委托业委会收回据《水榭花都会所承包管理合同》约定的由原告行使经营管理权和收益权。原告提出要求被告公司在收到函件之日起7日内，以书面形式回复，逾期未回复，则视为被告华龙物业公司对于业委会的该份复函为被告授权或委托行为。另查明，被告深圳华龙物业公司系香蜜湖水榭花都小区的开发商。本院向深圳市不动产权登记中心调取了本案所涉水榭花都会所的产权登记信息。根据备案显示，香蜜湖水榭花都会所在不动产权登记备案的产权信息共两份，一份为香蜜湖水榭花都会所102房，建筑面积1025.54平方米，预授权人为被告深圳华龙物业公司，该产权于2017年12月15日变更为被告水榭商业管理公司；另一份为香蜜湖水榭花都会所103房，建筑面积1025.54平方米，预授权人为被告深圳华龙物业公司，该产权于2017年12月15日变更为被告水榭商业管理公司。其余的配套设施未办理产权登记。该两套登记房产一直由被告华龙物业公司负责经营管理和收益。其余的房产及游泳池、羽毛球馆等配套设施由本案原告依据其与被告华龙物业公司签订的合同负责经营管理和收益。2017年9月1日起，水榭花都业委会收回了上述会所配套设施的经营管理权及收益权，原告仅负责物业管理，不再享有实际的经营管理权及收益权。另查明，原告原名深圳市信拓物业管理服务有限公司，于2016年8月25日办理了工商变更登记。被告华龙物业公司原名为深圳市华龙房地产开发有限公司，于2017年8月8日办理了工商变更登记。2017年6月8日，被告深圳华龙物业公司股东会做出了《深圳市华龙物业发展有限公司关于公司分立的股东决定》，决定同意被告华龙物业公司通过派生分立的方式，分立为深圳市华龙物业发展有限公司（存续公司）和深圳市水榭商业管理有限公司（新设公司）。股东会决定第六条注明原公司的对外债务由分立后的两公司承担连带清偿责任。本院认为，本案中，被告水榭商业管理有限公司答辩称，依据《物权法》的规定，本案所涉水榭花都会所的建筑物以及相关配套设施属于全体业主共有，被告华龙物业公司无权对该会所作出处分，并且根据业委会的函件表明业委会对原被告就会所签订的相关合同未予以追认，因此上述合同属无效文件，对合同当事人不具有法律约束力。本院认为，被告深圳华龙物业公司系香蜜湖水榭花都小区开发商，并且本案中所涉水榭花都会所主体建筑在深圳市不动产权登记中心办理了产权登记，被告华龙物业公司系登记的产权人，该产权于2017年12月15日变更至被告深圳水榭商业管理公司名下，对于会所的配套设施等产权问题未办理产权登记，并且被告也未提交相关证据证明是否与全体业主有相关约定。2004年原告与被告华龙物业公司签订《水榭花都会所委托管理合同》，原告依据该合同自2004年开始对水榭花都会所进行经营管理。因此，本院认为在合同签订之时，原告有理由相信水榭花都会所的相关配套设施产权系被告华龙物业公司所有，原告与被告签订的《水榭花都花园会所承包管理合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约双方均应依约履行。2017年7月21日，水榭花都业委会向原告及被告华龙物业公司发出了要求收回水榭花都会所配套设施管理经营权及收益权的函件。被告华龙物业公司予以复函表示无异议，原告多次发函至被告华龙物业公司请求协商，被告均未予以回复。2017年9月1日起，水榭花都业委会已经正式对水榭花都会所相关配套设施行使管理经营权及收益权。现原告已经丧失对水榭花都会所相关配套设施行使管理经营权及收益权，该合同已无法继续履行，原告请求解除合同，本院予以支持，被告构成违约，应承担违约责任。依据2012年8月25日，原告与被告华龙物业公司、水榭花都房地产公司签订的《协议书》第四条的约定，被告华龙物业公司应就2007年10月12日签订的《深圳[莱蒙水榭山花园]前期物业服务合同》第三章第六条第二款所确定的水榭山物业管理酬金提取标准作为未履行的合同期限的违约赔偿标准，全额计算未履行合同期限内的水榭花都会所承包费用总额，该费用总额为被告华龙物业公司应赔偿给原告的损失额。《深圳[莱蒙水榭山花园]前期物业服务合同》第三章第六条第二款约定：物业管理区域物业服务收费采用酬金制。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）别墅：7.5元/月/平方米；（2）商业物业：8.5元/月/平方米。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。乙方采取以下方式提取酬金：乙方每月按应收的物业服务资金10%的比例提取。该合同的附件一系物业构成明细，具体为：别墅82868平方米，商业用房1008平方米，车库约58000平方米，会所1409平方米，物业用房600平方米。因此，依据双方约定，本院认为原告提取的酬金计算面积为附件所约定的别墅及商业用房面积，相关车库、会所、物业用房不应计算在内。依据该合同的约定，原告每月应得的赔偿酬金为(82868*7.5+1008*8.5)*10%=63007.8元/月。原告总应得的赔偿金额为2017年9月1日至2024年3月31日共79个月，共4977616.2元。原告请求超出的部分，本院不予支持。被告华龙物业公司、水榭花都房地产公司未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告深圳市印力物业服务有限公司与被告深圳市华龙物业发展有限公司签订的《水榭花都会所承包管理合同》；二、被告深圳市华龙物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市印力物业服务有限公司赔偿酬金4977616.2元；三、被告深圳市水榭花都房地产有限公司、深圳市水榭商业管理有限公司对上述债务承担连带赔偿责任；四、驳回原告深圳市印力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告预交案件受理费74568元、保全费5000元，共计79568元，由原告负担35400元，由三被告负担44168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周长波人民陪审员  吴日莲人民陪审员  肖晓璐二〇二〇年五月二十五日书 记 员  温发林