安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1499号 上诉人（原审原告）：孟艳，女，1981年12月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：孟响，安徽裕德律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽省欧陆置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧，统一社会信用代码91341225793574767E。 法定代表人：李东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔文，安徽余朝晖律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司阜南支行，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城南路，统一社会信用代码91341225152182317Y。 负责人：吴震，该公司经理。 上诉人孟艳、安徽省欧陆置业有限公司（以下简称欧陆公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行（以下简称工商银行）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初10139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟艳上诉请求：改判一审判决第二项中的利息部分，利息应从2017年10月26日起算，以152570元为基数，按每日万分之五计算。事实与理由：一审判决关于其交齐首付款的时间认定有误，其已经证据证明与2017年10月26日交付首付款合计152570元，利息应从2017年10月26日之日起计算。 欧陆公司上诉请求：查明事实，依法改判。事实与理由：涉案房屋因政府及不可抗力因素导致未按时交付，原因不在其公司，一审判决解除合同，返还购房款并支付利息不当。 孟艳一审诉讼请求：1.判令解除孟艳、欧陆公司签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令解除孟艳与工商银行签订的《个人一手住房贷款合同》；3.依法判令欧陆公司返还孟艳购房首付款153570元及利息（以153570元为基数按日利率万分之五从2017年10月26日计算至债务清偿之日），返还孟艳实际偿还工商银行的贷款本息，支付违约金723.57元，合计154293.57元；4、本案诉讼费用由欧陆公司承担。 一审法院审理查明：2018年1月19日，孟艳、欧陆公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定：孟艳购买欧陆公司开发的位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”41号楼23幢604号房屋1套，预测建筑面积119.59平方米，商品房单价为每平方米6042.06元，总价为722570元。并约定于合同当日交付购房款152570元，余款570000元办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》第九条关于商品房交付条件约定：该商品房交付时应该符合下列第1.2.3项所列条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告，3、经综合查验合格。《商品房买卖合同》第十一条关于交付时间和手续约定：出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房。 《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，截止至2017年10月26日，孟艳付齐首付款153570元。孟艳就涉案房产向阜南县国土资源局办理了预告登记，2018年6月7日，孟艳作为借款人，以其购买的涉案房产为抵押，并办理了抵押登记手续，与工商银行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额570000元，年利率5.635%，该笔借款于2018年9月18日全部转入欧陆公司的账户。截止至2019年12月1日尚欠借款本金560139.90元。欧陆公司至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，未向孟艳交付房屋。 一审法院认为，孟艳、欧陆公司签订的商品房买卖合同及孟艳与工商银行签订的贷款合同，是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。孟艳、欧陆公司在合同中约定欧陆公司应当在2019年5月30日前将符合交付条件的房屋交付给孟艳使用，但欧陆公司至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未能将房屋交付给孟艳使用，逾期交付时间已超过30天，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条规定，孟艳要求解除商品房买卖合同于法有据，予以支持。孟艳做出解除涉案《商品房买卖合同》的意思表示到达欧陆公司的时间，应系本案诉状副本送达之日即2019年7月21日，涉案《商品房买卖合同》于2019年7月21日解除。欧陆公司辩称房屋未能交付系因不可抗力等因素造成，因未能提供证据，且其至今仍未能取得《商品房竣工验收备案表》，不予支持。孟艳与工商银行签订案涉贷款合同是为向工商银行贷款用于支付孟艳购买欧陆公司开发的案涉房屋的购房款，工商银行之所以能向孟艳发放贷款，也是在孟艳以其购买的房产作抵押的前提之下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在购房合同解除的前提下，孟艳要求解除与工商银行签订的《个人一手住房贷款合同》，应当予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”孟艳已付欧陆公司购房款152570元，已偿还工商银行贷款本息46506.74元（计算至2019年12月1日），该两笔款项欧陆公司应返还给孟艳。孟艳于2018年1月19日付齐首付款152570元，合同解除后，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，欧陆公司应当支付孟艳首付款利息，从2018年1月19日起，以152570元为基数，按每日万分之五计算。违约金按双方约定，按照全部房价款的0.1%支付，即723元（722570元×0.1%）。因三方的合同均已经解除，房屋贷款不应由孟艳继续偿还，工商银行知晓其作为有独立请求权的工商银行可以提出相应请求，但其在庭审中未提出明确诉讼请求，为减少当事人诉累，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，对与工商银行工商银行相关权利，本案一并处理，欧陆公司应当将孟艳至2019年12月1日的剩余房款560139.90元返还工商银行工商银行，并从2019年12月2日起，参照工商银行与孟艳在《个人一手住房贷款合同》中约定的利率即年利率5.635%，以尚欠贷款为本金，支付工商银行工商银行利息至债务清偿完毕之日止。孟艳以涉案房产作抵押，现三方合同均已解除，孟艳对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于欧陆公司，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，工商银行工商银行依法仍系抵押权人，虽然孟艳与工商银行签订《个人一手住房贷款合同》，但贷款资金由工商银行直接汇入欧陆公司账户，故如欧陆公司不能按期履行其向工商银行的债务，依法处置位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”41号楼23幢604号房屋1套（预告登记证明：皖20**阜南县不动产证明第0005219号），工商银行工商银行就处置所得款优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除孟艳与安徽省欧陆置业有限公司于2018年1月19日签订的《商品房买卖合同》；二、安徽省欧陆置业有限公司于判决生效之日起十日内返还孟艳购房首付款152570元及利息（从2018年1月19日起算，以152570元为基数，按每日万分之五计算），并返还孟艳已偿付贷款本息46506.74元（截至2019年12月1日，以后本息按孟艳实际偿还给中国工商银行股份有限公司阜南支行的数额继续计算）；三、安徽省欧陆置业有限公司于判决生效之日起十日内支付孟艳违约金723元；四、解除孟艳与中国工商银行股份有限公司阜南支行于2018年6月7日签订的《个人一手住房贷款合同》；五、安徽省欧陆置业有限公司于判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司阜南支行560139.90元及利息（从2019年12月2日起，按年利率5.635%，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止），如安徽省欧陆置业有限公司未能履行本项判决债务，依法处置位于其位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”41号楼23幢604号房屋一套（预告登记证明：皖20**阜南县不动产证明第0005219号），中国工商银行股份有限公司阜南支行就处置所得款在本项判决债权数额范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1693元，由安徽省欧陆置业有限公司负担。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审审理争议的焦点为：涉案合同是否应予解除；一审判决认定的首付款的利息起算时间是否正确。 本院认为：涉案合同第十二条明确约定欧陆公司逾期超过30日向交付房屋的，孟艳有权要求解除合同。合同约定的交房时间是2019年5月30日前，欧陆公司至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未能将房屋交付给孟艳使用，一审法院根据孟艳的诉讼主张判决解除合同并无不当。欧陆公司上诉称其公司未能按期交房是不可抗力原因所致，但未提供相应的证据予以证明，该上诉理由不能成立，本院不予采信。孟艳于2017年10月26日交齐首付款152570元，根据涉案合同十二条约定，解除合同，返还购房款的，利息自买受人付款之日起按0.05%计算，故利息应从2017年10月26日计算，一审判决从2018年1月19日起计算不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初10139号民事判决第一、三、四、五项。 二、变更安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初10139号民事判决第二项：即“安徽省欧陆置业有限公司于判决生效之日起十日内返还孟艳购房首付款152570元及利息（从2018年1月19日起算，以152570元为基数，按每日万分之五计算），并返还孟艳已偿付贷款本息46506.74元（截至2019年12月1日，以后本息按孟艳实际偿还给中国工商银行股份有限公司阜南支行的数额继续计算）”为：“安徽省欧陆置业有限公司于判决生效之日起十日内返还孟艳购房首付款152570元及利息（从2017年10月26日起算，以152570元为基数，按每日万分之五计算），并返还孟艳已偿付贷款本息46506.74元（截至2019年12月1日，以后本息按孟艳实际偿还给中国工商银行股份有限公司阜南支行的数额继续计算）。” 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计1693元，由安徽省欧陆置业有限公司负担；二审案件受理费4346元（安徽省欧陆置业有限公司预交4296元、孟艳预交50元），由安徽省欧陆置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年五月十二日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。