广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15561号原告：邝小桦，男，1963年8月3日出生，汉族,住海南省海口市美兰区。委托诉讼代理人：王博，广东慕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小光，广东慕诚律师事务所实习律师。被告：佛山市钧堡投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********御堡国际商务中心13座211室之三，统一社会信用代码:914********212578C。法定代表人：梁文成，董事长。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹瑛，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告邝小桦与被告佛山市钧堡投资发展有限公司（以下简称钧堡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日、2019年10月25日、2020年4月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人王博、朱小光，被告的委托诉讼代理人尹瑛均到庭参加了三次庭审，被告的委托诉讼代理人张文煜到庭参加了第一、二次庭审。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告退还原告已支付的商品房总价款427645元，支付购房总价款所产生的利息（以总价款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计至实际返还房款之日止）；3.被告赔偿原告支付的印花税213.8元、契税12218.43元、住宅专项维修资金4276.45元、水电周转金1000元、物业服务费493.3元；4.被告赔偿原告支付的房屋装修款60000元；5.被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财保费、律师费和鉴定费等）。事实和理由：基于佛山市南海区被国务院选定作为广东省农村集体建设用地使用权流转试点地区的情形，2013年2月22日，被告的关联公司佛山市恒钧投资发展有限公司（以下简称恒钧公司）与佛山市南海区***夏南二股份合作经济社（以下简称夏南二经济社）签订《土地使用权出让合同》，取得坐落于佛山市南海区*********区地块的建设用地使用权，用途为商服用地，期限为40年，期满后无偿收回。但随后在御堡国际项目的开发和销售过程中，被告故意隐瞒、改变房地产的用途、使用性质，通过媒体进行不实宣传、临时雇用大批营销人员按照其培训内容进行欺骗诱导式的营销，承诺其房产可商、住两用、40年期限届满前一年可续约等内容。原告在信以为真的情况下，于2017年9月20日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，以427645元的价格购买了广东省佛山市南海区*********************11单元2层211室（以下简称涉讼房屋）。2017年9月20日之前，原告以一次性付款方式共支付房款为427645元。签约时，被告销售人员拿给原告签名的合同仅有几页且空白，并在合同签订后以备案为由将合同全部收走，导致原告当时无法完整阅读并了解购房合同的具体条款内容。2018年9月10日，原告通过媒体等渠道得知佛山市南海区国土城建和水务局对被告在商品房销售过程中的不实宣传作出了处罚的信息后，结合之前的销售场景觉得可疑，立即要求被告交回购房合同。原告在强烈催促之下才取回购房合同，但发现合同条款对房产用途、使用期限届满后处理方式等内容与之前宣传的内容根本不相符，遂要求退房退款，但被告却一直置之不理。原告认为，被告前期对外的不实宣传和欺诈行为，使原告陷入错误认识、在产生重大误解的情况下与被告签订购房合同，并非原告的真实意思表示，故原告特提出撤销双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的请求。同时，因被告的不实宣传，导致原告支付购房合同约定的购房款及相关费用，遭受了重大的经济损失，被告应退还原告已支付的购房款，并根据公平性的原则，支付购房总价款所产生的利息（以总价款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计至实际返还房款之日止），以及后续因买房支付的印花税213.8元、契税12218.43元、住宅专项维修资金4276.45元、水电周转金1000元、物业服务费493.3元、房屋装修款60000元，故起诉。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院在查明事实情况下，驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：一，御堡国际商务中心房地产项目属于国家三十三个集体土地流转试点城市建设项目之一，系佛山市南海区试点代表项目，该项目作为南海区入市改革试点以来，被认定为农村集体经营性建设用地产业载体的第一个项目，建设过程中共接待国家部委、各省市主要领导及本省、市、区、街道的领导视察共计100余次。御堡国际商务中心房地产项目从拿地、立项、开发建设、销售一系列程序均合规合法。1.御堡国际商务中心项目的立项、开发建设等均符合国家政策，符合土地利用总体规划、城乡规划以及相关产业规划，符合集体建设用地宗地限定的商服用途，符合《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知》等相关规定。根据佛山市南海区的相关规定，土地竞拍可以公司或个人的名义进行，中标之后在60天内成立公司，由新成立的公司出具声明书，并持成交确认书去相关部门办理土地过户手续。该项目的土地系以恒钧公司的名义进行招投标，成功竞标之后于2013年2月22日与夏南二经济社签订《土地使用权出让合同》及《补充协议》，之后新成立被告钧堡公司，以被告名义办理土地过户手续。该项目于2014年6月10日取得佛山市南海区发展规划和统计局的《广东省企业基本建设投资项目备案证》，成功立项。之后，被告按正规程序陆续办理了涉讼项目的规划、建设、施工、预售等相关手续。2014年5月21日，被告取得1-3座及16座的《建设工程规划许可证》；2014年8月18日，被告取得4-7座、8-13座的《建设工程规划许可证》。2014年8月18日，被告取得1-3座及16座的《建筑工程施工许可证》；2015年1月15日，被告取得4-7座、8-13座的《建筑工程施工许可证》。2015年10月28日，佛山市南海区人民政府向桂城街道办事处、区有关单位下达通知，认定御堡国际商务中心为集体土地商服产业载体项目。2015年12月10日，佛山市南海区集体土地商服产业载体项目管理工作领导小组办公室向被告下达南集商服产办（2015）5号文件，告知被告经其申请，并经佛山市南海区集体土地商服产业载体项目管理工作领导小组审核，区政府决定认定御堡国际商务中心为集体土地商服产业载体项目。2016年1月5日，佛山市南海区国土城建和水务局与被告签订《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产业载体项目土地开发协议》。2016年1月8日、2016年1月25日，被告持上述开发协议及其附件等到区不动产登记机构取得了新的土地证。2017年12月15日，涉讼项目取得《南海区建设工程规划验收合格证》，于2017年12月19日通过竣工验收，并于2018年1月18日取得《竣工验收备案表》。被告于2016年1月21日取得5座及11-13座的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》，于2016年1月22日取得4座、6-7座、9座的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》，于2016年12月15日取得2座的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》，于2017年12月12日取得3座的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》，于2018年4月20日取得8座的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》。被告于2018年7月25日取得了2-9座、11-13座的《首次登记确权清单》，于2019年2月20日取得1座、10座的《首次登记确权清单》，取得确权清单后，购房的业主即可办理产权登记。被告现已于2019年2月15日办理了4-8座、11座及13座的《佛山市商品房现售备案证明》，于2019年3月22日办理了2-3座的《佛山市商品房现售备案证明》。2.因御堡国际商务中心房地产项目是农村集体用地流转试点项目，对于土地性质等比较敏感，被告严格按照政府规定要求，关于土地性质及出让期满后的处理办法等在销售公示栏、认购须知、告知函、商品房买卖合同等文件中都清晰注明，要求购房者在确认购买前认真阅读上述文件再购买，同时要求销售人员对购房者做好告知及解释工作。御堡国际商务中心项目自开售以来，被告与每一位购房者均签订《认购须知》、《认购协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《告知函》等。《认购须知》第五大点购房须知第2小点明确告知购房者御堡国际商务中心土地用途为商服用地、年限40年，即从2013年3月18日至2053年3月17日。集体建设用地使用权出让合同约定的年限届满时，土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前一年与土地所有者协商，重新核定出让价格，签订出让合同，在支付土地出让价款及相关税费后，办理土地使用权变更登记，如不按期续约的，该土地及地上建筑物、附着物由土地所有者无偿收回。《商品房买卖合同》第三条明确商品房规划用途为办公，第五条房屋权利状况承诺第5点明确约定了本项目为农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服），土地使用权终止日期为2053年3月17日。同时明确该项目不准在商业、酒店、办公及配套建筑内建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房。项目建设的商业、办公、配套设施用房等非住宅建筑物在使用过程中不得改为住宅用途。根据《土地使用权出让合同》的约定，权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回。附件十一、附件十二对于土地用途、土地使用年限、期满后处理方式等进行明确约定。《商品房买卖合同补充协议》第十四条本项目有关情况告知第4点项目房地产权提示，明确告知本项目土地出让年限届满后，买受人不按期续约的，该土地上所有建筑物、附着物的所有权由夏南二经济社无偿收回。合同期限届满，未申请续约的，原土地使用权证和房产证自动失效，集体土地所有者可单方申请注销原土地使用证和房产证；原土地使用者要求续用土地及地上建筑物、附着物的，应当在土地年限届满前一年与集体土地所有者协商。集体土地所有者同意继续出让的，双方可重新签订出让合同，并由土地使用者到区不动产登记机构重新办理土地及房产登记手续。集体建设用地使用权转让年限为初始合同规定的土地使用年限减去已使用年限。同时，为了进一步提示购房者本项目的土地用途及出让期满后的处理方式，被告要求每一位购房者均签订一份《告知函》，《告知函》对《认购须知》、《商品房买卖合同》、《补充协议》等约定的土地用途、土地使用年限、使用年限届满后处理方式等进一步予以告知。同时，在销售大厅现场摆设有公示牌，公示牌对土地用途、土地使用年限、使用年限届满后处理方式等信息也有明确提示。二，本案的诉讼并非是一个单一的合同纠纷，而是包括本案原告在内的诸多业主有组织、有预谋的一个群体性事件，目的就是为了逼迫被告答应其无理要求。从2018年8月中旬开始，陆续有业主在“物业业主微信群”中散布不实言论，认为被告与政府勾结，在预售、网签、按揭、合同、不动产权证等环节造假，以上环节均存在违法违规，欺骗业主行为，要求取消不动产权证上关于40年到期后土地使用权年限到期处理的约定。之后陆续建立多个“业主维权微信群”，在该微信群中发表不实言论，煽动各业主非法维权。2018年11月18日上午，部分业主通过微信群组织了90多人进行联合上访集体签名，于12月6日到佛山南海区信访局上访，之后陆续鼓动其他业主分批上访及向各大平台及媒体进行投诉。2018年12月17日，通过策划和安排，由业主接受广东电视台的采访，在采访中歪曲项目宣传事实，误导媒体进行不实宣传报道。2019年5月18日开始，有些业主在自己购买房产的外墙拉起了横幅，横幅写着“御堡国际开发商欺骗百人以上业主”、“广告虚报到期可续签”、“欺诈业主”、“御堡发展商鱼目混珠牟暴利，业主受骗买房”等，给被告带来了十分恶劣的影响。2019年5月26日，部分业主组织了20多人在被告销售中心门口、物业管理处聚集，拉横幅，横幅写着“无良开发商，蒙骗业主买房变租房”、“开发商利用政府试点高价卖房，欺骗百姓违反了楼市调控政策”，并高声大喊口号，教唆现场围观群众进行拍摄上传，事前也联系好记者在现场报导，意图通过抖音、快手、网络传播等方式扩大影响，利用舆论的力量给被告及当地政府施加压力。现在通过组织策划，鼓动业主提起诉讼的手段，来达到其非法目的。三，本案原告的起诉时间已经超过了撤销权行使的法定期限，本案已过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第一项的规定：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的撤销权消灭。“重大误解”是指由于合同当事人一方本身的原因，对合同主要内容发生误解，产生错误认识。这里的重大误解必须是当事人在订立合同时已经发生的误解。本案原告诉请因重大误解要求撤销合同，那么原告的撤销权应当在知道或应当知道之日起一年内行使，知道或应当知道之日应为原告与被告签订合同当日。而原告诉请撤销的《商品房买卖合同（预售）》于2017年9月20日签订，原告于合同签订当日借用《商品房买卖合同（预售）》原件去办理物业维修基金和契税的手续，于2017年11月27日来被告处领取《商品房买卖合同（预售）》的备案原件，于2018年6月15日办理收楼手续，于2018年10月25日领取了购房发票原件和办理不动产权证的资料。原告在签订合同当天就对《商品房买卖合同（预售）》的各个条款充分了解，即使是在借用合同和领取合同原件时起算，原告于2019年7月才向法院起诉行使撤销权，已经超过法定的一年期限，本案诉讼时效已过。四，原告在民事起诉状中陈述的部分内容不属实，被告在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》时，不存在宣传不实和欺诈行为，不存在导致原告产生重大误解的可能。1.原告在诉状中称“被告故意隐瞒、改变房地产用途和使用性质，通过媒体进行不实宣传，临时雇佣大批营销人员按照其培训内容进行欺骗诱导式的营销”，该陈述纯属无稽之谈，没有任何事实根据。如前第一大点所述，被告在立项、拿地、开发建设过程中，一直都是严格按照法律法规、国家政策及地方政策的要求一步步进行，关于御堡国际商务中心项目的土地用途和使用年限等均符合《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知》等相关规定，严格按照被告与佛山市南海区国土城建和水务局签订的《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产业载体项目土地开发协议》来执行，不存在擅自改变房地产用途和使用性质的行为。被告对涉讼项目进行宣传报道、营销推广等均是委托有相关资质的、有能力的、提供优质服务的专业营销公司，且必须是在佛山市住建局备案的公司来进行，并与其签订委托协议等，而不会临时雇用个人来销售。因尝试集体经营性建设用地产业载体的开发与转让是佛山市南海区的一种探索创新模式，而涉讼的御堡国际商务中心项目是佛山市第一个集体经营性建设用地产业载体项目，故被告要求与被告签订委托协议的营销公司的所有营销人员必须充分了解该项目背后的法律法规、国家和政府的相关政策等，对于集体土地入市、集体经营性建设用地产业载体政策、用地政策等有一个全面的了解，从而按照相关政策和文件内容对购房者进行告知和解释。2.原告在诉状中称“签约时被告销售人员拿给原告签名的合同仅有几页且空白，并在合同签订后以备案为由将合同全部收走”，该陈述与事实不符，且原告没有提供证据证实其说法。被告的销售签约流程为：销售代表接待客户→带客户去沙盘处讲解→带客户了解公示信息（包括项目的各种资质资料、集体土地入市政府发文、介绍土地用途和使用期限的资料、预售证等销售与客户洽谈→销售计价→业主支付定金并领取收据→签订认购须知、认购书、告知函并保存一份原件→业主经过7日考虑期后来被告处网签合同（预先核对合同重要信息，无误之后录入房管部门网签系统，完成网签合同）→打印网签合同由双方签名盖章→客户领出网签合同原件、办理缴纳契税及物业维修资金手续，完税后连同手续票据等材料及合同原件归还被告→3个月左右完成合同备案→通知业主领取合同原件。根据《佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定》第十四条“房地产开发企业应自商品房预（销）售合同签订30日内将合同网上备案系统打印出来的商品房预（销）售合同和其他规定材料提交到房屋所在地建设（房管）行政主管部门进行实物备案。对符合合同备案条件的，将合同网上系统中对应单元的状态设置为已备案”的规定，包括本案原告在内的所有购房者签订的合同版本就是网签的版本，被告根本没有办法变更和修改，如果需要修改，只能双方向房管部门申请撤销网签之后再重新签订合同。而被告收取合同原件是为了持合同原件到镇（街道）房管部门办理备案。被告的销售签约流程完全按照主管部门的流程来进行。而且作为涉及百万的房屋买卖，原告作为一个懂得维护自己权益的成年人，应知签订空白页的法律后果，从常理来说并不会签订空白页给被告，而且在合问签订后至备案期间，部分业主也找被告借出购房合同原件去办理物业维修基金和契税手续，故原告所说与事实不符，有违常理。3.原告在诉状中称“2018年9月10日原告通过媒体等渠道得知被告因销售过程中不实宣传被佛山市南海区国土和城建水务局处罚，结合之前的销售场景觉得可疑，立即要求被告交回合同，在其强烈催促下才取回购房合同”，该陈述与事实不符，这完全是原告为了规避诉讼时效而捏造的。根据被告提供的证据，原告于合同签订当日在被告处签名借用合同原件办理物业维修基金和契税手续，且原告于2017年11月27日来被告处领取了《商品房买卖合同（预售）》的备案原件。4.关于2018年9月10日被告被佛山市南海区国土城建和水务局因现场销售人员存在对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实的情形而处以诚信扣分的处罚，被告对此并不否认，但该处罚与原告在签订《商品房买卖合同》时构成重大误解并无直接联系。被告于2018年3月委托广州市世聚房地产代理有限公司负责对御堡国际商务中心项目进行对外销售，该公司新聘的某员工对集体土地入市及集体经营性建设用地产业载体政策等方面的内容理解不够透切，于2018年9月因陈述不真实导致被告被相关部门处罚，被告收到整改通知后，于第二日书面回复住建局市场科相关整改方案，同时按整改方案完成整改工作，并立即责令广州市世聚房地产代理有限公司将该员工调离本项目，且于2018年10月解除了与广州市世聚房地产代理有限公司的委托。被告于2018年9月接受上述处罚与原告于2017年9月签订《商品房买卖合同》时构成重大误解并无直接联系。第一，从时间上分析，被告与原告签订合同系2017年9月，被告于2018年3月委托广州市世聚房地产代理有限公司负责对外销售，该公司员工于2018年9月因陈述不真实导致被告被相关部门处罚，即原告签订《商品房买卖合同》后12个月，被告才因销售人员陈述不真实被处罚；第二，销售人员的不真实陈述仅是发生在前期宣传推广时，在后期购房者签订《商品房买卖合同》时，购房者应当会对合同内容进行详细查阋，如发现有与之前销售人员陈述不一致的，可以要求被告明确内容不一致的原由等，或拒绝签订《商品房买卖合同》。被告在《认购须知》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的条款中对于地产项目土地用途、使用期限等有明确约定，且签订认购须知、认购书时一并签订《告知函》予以重点提示，同时销售大厅也有相关内容的告示牌展示，原告不可能不知道地产项目的土地用途、使用期限等，故原告在签订《商品房买卖合同》时不可能因销售人员的不真实陈述行为而存在重大误解。5.正是因被告在与购房者签订的《认购须知》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《告知函》等文件中对于地产项目土地用途、使用期限等予以明示，才导致有部分购房者在缴纳了定金之后，因接受不了用地性质和土地使用期限到期无偿收回等条款，而向被告申请退回诚意金或定金的情况，被告在收到购房者的退款申请后，经销售代理、营销部和主管领导签名审批后，予以同意。被告提供了自2017年4月开始至2018年6月期间16个购房者的《诚意金退款审批表》（11份）、《特殊条件申请审批表》（4份）作为证据，证实被告并不存在欺骗、诱导购房者的行为，进一步证实原告陈述不真实，被告自始至终对涉讼项目的土地用途、土地使用年限、使用年限届满后处理方式、物业使用性质等都是如实告知购房者的，不存在隐瞒和欺骗购房者的情况。五，从证据上分析，原告没有提供证据证实因被告存在故意欺诈、隐瞒等行为，导致原告不清楚土地用途、土地使用年限及期满后的处理方式等，致使原告在违背其真实意思的情况下签订了《商品房买卖合同》，故原告主张因被告不实宣传和欺诈行为导致其重大误解的理由不能成立，不能认定为因重大误解而订立合同，不符合法定撤销合同的条件。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查，对相对方就其真实性未提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对相对方就其真实性提出异议的证据，本院综合认证如下：1.原告提交的“不动产登记已正式生效”照片是打印件，原告无法提交原始载体进行核对，该照片来源、拍摄时间与地点不明，照片所显示的内容亦无法反映与本案的关联性，故本院不予采信。2.原告提交的未经被告确认的宣传资料、网络报道因真实性难以核实，且没有证据证明该报道经过被告的授权或确认，被告有异议，本院不予采信。3.原告提交的委托装修改造协议书、[御堡国际商务中心]1座、2座单元装修工程交付标准及相关装修费用支付凭证、发票均是原件，且根据现场勘验情况，涉讼房屋确有进行装修，故本院综合认定。4.原告提交的照片拟证明涉讼房屋的现状，被告有异议，本院综合现场勘验情况综合认定。5.原告提交的万科金域中央项目报道属于媒体报道其他楼盘情况，本院综合认定。6.原告提交的御堡样板房视频拟证明涉讼项目的样板房情况，本院综合认定。7.原告提交的图片、网页截图及微信截图来源及内容的客观性存疑，被告有异议，本院不予采信。8.被告提交的认购须知、认购协议书、告知函、文件签收材料均有原告签名，本院对其真实性予以采信。9.被告提交的诚意金退款审批表、特殊条件申请审批表虽是原件，但无相关购房合同、付款及退款凭证佐证，且与本案无直接关联性，原告有异议，本院不予采信。综合以上采信的证据，结合当事人的陈述及本案的审理情况，本院确认以下事实：2013年2月22日，夏南二经济社（甲方）与恒钧公司（乙方）签订《土地使用权出让合同》及《补充协议》，约定：甲方将佛山市南海区*********区地块（宗地面积69197平方米）的使用权出让予乙方；宗地用途为商服用地，宗地的用途须符合广东省集体建设用地使用权流转管理办法的有关规定，以相关部门的最终规划或证照为准；出让期限为40年，从宗地交付之日起计算；取得上述宗地的土地使用权证（仅指上述宗地的土地证办结且土地使用者登记为乙方）后，甲方同意乙方对建筑物的产权证分割登记，可分拆分售；土地使用权出让金为207600000元，乙方须于签订合同之日起7日内将全部土地使用权出让金付至甲方指定的账户内；土地出让期满或在出让期内因乙方违约而提前解除合同的，甲方无偿收回宗地，乙方投资的地上建筑物及其他附着物无偿归甲方所有；乙方取得上述宗地的土地使用权证后，出租、转让、抵押、转租上述宗地的，期限不得超过本合同约定的出让期限；出让期内，乙方对土地及地上建筑物享有经营权、收益权、使用权和处分权；乙方有权就本项目成立项目公司，如乙方成立项目的公司的，须在合同签订之日起六个月内成立，乙方须占该项目公司的股份不得低于30%，且自本合同签订之日起两年内乙方不得转让其股份；出让期满，若甲方整体出租或出售建筑物的，在符合有关法律法规的前提下，且在同等条件下，乙方享有优先权。2013年5月29日，钧堡公司登记成立，股东为广东恒钧资产管理有限公司和佛山市御堡投资有限公司。2014年6月10日，佛山市南海区发展规划和统计局核发《广东省企业基本建设投资项目备案证》，证载项目名称为御堡国际商务中心商业建设项目，项目申请单位为钧堡公司，主要建筑物为商业办公楼。2015年10月28日，佛山市南海区人民政府向桂城街道办事处、区有关单位发出《关于认定御堡国际商务中心为集体土地商服产业载体项目的通知》，明确经佛山市南海区集体土地商服产业载体项目管理工作领导小组审核，区政府决定认定御堡国际商务中心为集体土地商服产业载体项目，但该项目中属于酒店用途的建筑房产不得分割登记、分拆销售。2015年12月10日，佛山市南海区集体土地商服产业载体项目管理工作领导小组办公室向被告作出《关于认定御堡国际商务中心为集体土地商服产业载体项目的通知》，向被告告知区政府决定认定御堡国际商务中心为集体土地商服产业载体项目，并明确该项目中属于酒店用途的建筑房产不得分割登记、分拆销售，该项目必须于通知发出之日起二个月内与区国土城建和水务局（国土）签订《集体土地商服产业载体项目用地开发协议》。2016年1月5日，佛山市南海区国土城建和水务局（甲方）与钧堡公司（乙方）签订《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产业载体项目土地开发协议》，约定：协议项下宗地土地使用证证号为南府集用（2015）第****08号、南府集用（2015）第0700109号、南府集用（2015）第****10号，地号为******JB01257、******JB01256、******JB01258的土地，总面积69197平方米，土地使用权类型为出让集体土地使用权，土地使用权人为钧堡公司，证载用途为商服用地，土地使用权终止日期为2053年3月17日；根据《关于加强非住宅用地管理的意见》的规定，本协议项下宗地建设的建（构）筑物不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售，项目中属于酒店用途的建筑房产不得分割登记、分拆销售；本协议项下宗地建设的商业、办公、配套设施用房不得改为住宅用途（该内容应在房屋销售与转让合同中明确约定），擅自改为住宅用途的，甲方有权采取冻结措施（冻结期间，土地使用权不得转让），区行政执法部门有权依据相关规定作出处理，区供水、供电、供气部门有权对其采取断供措施；本协议项下宗地项目可参照南海区现行有关商品房办理预售许可申请的条件及程序办理预售许可申请，经住建部门核发预售许可证明的，可以分拆销售；本协议项下宗地项目的房屋销售后，购房者（业主）应向区不动产登记机构申请办理共用宗土地房产“两证合一”登记，核发的房地产权证上应注明“权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回”；合同期届满且未申请续约的，原土地使用权证和房产证自动失效，集体土地所有者可单方申请注销原土地使用证和房产证，并可按自建房的有关规定重新申请办理集体土地使用权证和房产证；原土地使用者要求续用土地及地上建筑物、附着物的，应当在土地使用年限届满前一年与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续出让的，双方可重新签订出让合同，并由土地使用者到区不动产登记机构重新办理土地及房产登记手续；集体建设用地使用权转让的年限为初始合同规定的土地使用年限减去已使用年限；本协议有关条款与宗地原出让合同规定不一致的，以本协议为准。2016年1月8日，佛山市南海区国土城建和水务局核发南府集用（2016）第****56号和南府集用（2016）第*****57号集体建设用地使用权证，证载土地使用权人均为钧堡公司，地号分别为******JB01257、******JB01258，使用权类型均为出让集体土地使用权，地类（用途）均为商服用地，终止日期均为2053年3月17日。2016年1月25日，佛山市南海区国土城建和水务局核发南府集用（2016）第****49号集体建设用地使用权证，证载土地使用权人为钧堡公司，地号为******JB01256，使用权类型为出让集体土地使用权，地类（用途）为商服用地，终止日期均为2053年3月17日。2017年9月20日，邝小桦（乙方）与钧堡公司（甲方）签订《认购协议书》，约定：乙方向甲方认购涉讼房屋，认购时支付定金30000元，签订《商品房买卖合同》时支付总房价款的100%作为首期款，即427645元；甲方已向乙方出示双方将签署的《商品房买卖合同》样本及补充协议、项目重要提示、业主临时公约、前期物业管理协议和购房须知，乙方阅读并理解上述文本，并且无异议。同日，邝小桦还签署了《认购须知》和《告知函》。其中，《认购须知》除了载明购房流程、付款方式、签约手续及购房相关费用之外，该材料第五点“购房须知”明确：凡购买御堡国际商务中心的物业，均由政府核发房地产权证，认购人一经购买，均拥有其合法产权，有自由买卖、出租、继承和转让的权利，人防地下停车场的管理和使用则按《人民防空工程建设管理规定执行》；御堡国际商务中心被认定为集体土地商服产业载体项目，已办理预售证手续，项目土地使用权类型为出让集体土地使用权，土地用途为商服用地，年限40年，即从2013年3月18号至2053年3月17号；集体建设用地使用权出让合同约定的年限届满时，土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前一年与土地所有者协商，重新核定出让价格，签订出让合同，在支付土地出让价款及相关税费后，办理土地使用权变更登记；如不按期续约的，该土地及地上建筑物、附着物由土地所有者无偿收回；等等。《告知函》则告知根据钧堡公司与夏南二经济社签订的《土地使用权出让合同》及与佛山市南海区国土城建和水务局签订的《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产业载体项目土地开发协议》（南集产协[2016]001号）、御堡国际商贸中心商服产业载体项目的《土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》、《销售合同》、《房产证》中应当备注以下内容：1.本项目为农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服）；2.根据《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府[2009]302号）及《规划条件》的规定，本项目不准在商业、酒店、办公及配套建筑内建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房，不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售；项目建设的商业、办公、配套设施用房等非住宅建筑物在使用过程中不得改为住宅用途；3.根据《土地使用权出让合同》的约定，权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回；若土地所有权人整体出租或出售建筑物的，在符合有关法律法规政策的前提下，且在同等条件下，权属人享有优先权；4.项目涉及的其他不利因素。同日，邝小桦（买受人）与钧堡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：********），约定：出卖人将涉讼房屋以总价427645元售予买受人，签订合同时买受人已向出卖人支付定金30000元，买受人应于2017年9月30日前支付全部房价款；出卖人应于2018年6月30日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉讼房屋交付买受人使用。该合同第五条“房屋权利状况承诺”第5项的内容与《告知函》1-3项告知的内容一致。同日，双方还签订了《补充协议》，对上述《商品房买卖合同（预售）》关于费用承担、付款、商品房交付及质量保修等作补充约定，其中“项目房地产权提示”部分有对涉讼项目土地出让年限届满后产权归属、续期作出说明。同日，邝小桦向钧堡公司刷卡支付30000元、97645元、300000元，交纳了契税12218.43元、印花税213.8元、住宅专项维修资金4276.45元。2018年6月15日，邝小桦向佛山市嘉豪物业管理有限公司桂城分公司交纳了涉讼房屋的水电周转金1000元、物业服务费493.3元。同日，邝小桦办理了涉讼房屋的收楼手续。2018年9月10日，佛山市南海区国土城建和水务局作出《关于对佛山市钧堡投资发展有限公司诚信扣分的通知》（南建设函[2018]695号），明确该局在2018年9月6日对钧堡公司开发的御堡国际商务中心项目进行暗访时发现，现场销售人员在口头推介商品房时，存在对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实的情形，违反了南海区关于农村集体经营性建设用地入市项目（试点）的诚信自律要求，检查人员已当场责令改正，现依法对钧堡公司予以诚信扣分10分的处理。2018年9月30日，钧堡公司开具发票，确认收到邝小桦支付的购房款427645元。2019年7月3日，邝小桦提起本案诉讼。诉讼中，本院综合双方的争议，依法调查并组织当事人自行比对涉讼房屋的备案合同文本与原、被告在诉讼中所提交的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》文本是否一致。经比对并经当事人确认，上述合同的文本内容与当事人提交的合同文本内容一致。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.钧堡公司提交的《客户缴纳物业维修基金及税费前资料产接表》反映，邝小桦于2017年9月20日在钧堡公司领取了涉讼房屋的合同、维修基金缴款单、物业维修基金存折、缴款单、税单；《合同领取登记表》反映，邝小桦于2017年11月27日在钧堡公司处领取了涉讼房屋的合同；发票签收记录表反映，邝小桦于12月25日领取了涉讼房屋的发票。涉讼房屋已经办理不动产权证，证载权利类型为集体建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为集体土地出让/市场化商品房，用途为商服用地/办公，使用期限为集体建设用地使用权，2013年3月18日起，2053年3月17日止。不动产权证“附记”第3点明确：权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回，出让期满，若土地所有权人整体出租或出售建筑物的，在符合有关法律法规及政策的前提下，且在同等条件下，权属人享有优先权。2.2019年1月18日，佛山市南海区国土城建和水务局针对李朝华、张连连、容淑卿等多名购房人认为建设单位在销售期间隐瞒项目土地使用年限以及购房合同中的重要条款等信息，要求删除不动产权证上的“无偿收回”条款，土地出让年限届满后按照国有建设用地同权、同价自动续期或者退房退款及赔偿损失的信访诉求作出《关于御堡国际商务中心信访问题的回复》，查明：御堡国际商务中心项目属于南海区首批农村集体经营性建设用地入市试点项目之一，项目开发和销售符合国家政策和《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知》等相关规定。为进一步规范建设单位的销售行为，明确告知购房者相关权利义务，该局在每个商品房预售许可证上均已注明了“本项目为农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服、非住宅），土地使用权终止日期为2053年3月17日……权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物由集体土地所有权人无偿收回……根据《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府[2009]302号）及《规划条件》的规定，本项目不准在商业、酒店、办公及配套建筑内建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房，不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售……项目建设的商业、办公、配套设施用房等非住宅建筑物在使用过程中不得改为住宅用途”等相关内容和信息提示；同时，项目销售现场也在显眼位置公示了该项目的土地性质、使用年限及相关权利义务等情况；除此以外，建设单位在与购房人签订的每一份房屋买卖合同中，均明确载明了上述相关风险和注意事项，并签订了《特别风险告知书》，作为合同附件存档备查……综合购房人反映问题和相关证据材料，未发现建设单位存在违法违规销售的行为……双方当事人意见分歧较大，无法协商一致，也没有发现违法违规销售或合同无效的证据，相关合同争议应通过司法途径解决。3.2015年12月11日，佛山市南海区人民政府公开发布《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知》（南府[2015]50号），其中同期公布的《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》第二十二条规定：农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）年限届满的，农村集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及附着物按出让、租赁、作价出资（入股）合同的约定处理，未约定的由村（居）集体经济组织无偿收回。原土地使用者要求继续使用土地的，按以下程序申请续期：（一）出让年限的续期。受让人应当至迟于使用年限届满前一年与村（居）集体经济组织协商，在取得区规划、国土部门及镇（街道）联席会议同意后，村（居）集体经济组织经表决同意续期的，重新约定出让价格，签订出让合同。在支付土地出让价款，按规定缴纳土地增值收益调节金及税费后，办理集体土地使用权变更登记。作价出资（入股）年限的续期参照出让年限的续期处理。（二）租赁年限的续期。原则上上集体资产交易平台，确需协议续期的，承租人应当至迟于租赁年限届满前六个月与村（居）集体经济组织协商，在取得区规划、国土部门及镇（街道）联席会议同意后，村（居）集体经济组织经表决同意续期的，重新约定租金，签订租赁合同，支付土地租金后按规定缴纳税费，并办理土地他项权利变更登记。存在多重租赁关系的，由原承租人在租赁年限届满前六个月向村（居）集体经济组织提出续租申请。原承租人在租赁年限届满前六个月不提出续租申请的，由村（居）集体经济组织决定是否与土地使用者通过协议方式重新签订租赁合同。4.邝小桦在诉讼中提交了其（甲方）于2017年9月20日与案外人佛山市****地产咨询有限公司（乙方，以下简称天朗居公司）签订的《委托装修改造协议书》，该协议约定：甲方委托乙方对涉讼房屋进行装修改造，甲方须在本协议签订之日支付装修费用改造费60000元予乙方，乙方应当在2018年6月30日前完成该单元装修及交付甲方使用。该协议书另附有《[御堡国际商务中心]1座、2座单元装修工程交付标准》。另外，天朗居公司于2019年3月6日开具发票，确认收到邝小桦支付的装修费60000元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告在本案中主张被告在向其出售涉讼房屋的过程中存在不实宣传及欺诈行为，致使原告在重大误解的情况下与被告签订购房合同，并非原告的真实意思表示，故诉请撤销合同及清退款项。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。依照上述规定，本院结合双方的诉辩意见、诉讼中的陈述及举证，围绕原告上述主张及诉请分析如下：首先，原告主张被告在出售涉讼房屋的过程中存在不实宣传及欺诈行为，但未能提交证据证明。原告提交的可以确定由被告发出或授权发出的宣传报道均未见不实宣传及欺诈行为。被告虽然在2018年9月10日因现场销售人员在口头推介商品房时，存在对房屋使用期限届满后的处理方式陈述不真实的情形，违反了南海区关于农村集体经营性建设用地入市项目（试点）的诚信自律要求而被佛山市南海区国土城建和水务局作诚信扣分处罚，但该处罚行为发生的时间远晚于原、被告签订《认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》等协议材料的时间，故两者之间不存在法律上的关联性，原告以在后的处罚行为来推定不在同一时点的销售行为存在同样的违法行为逻辑上并不成立。其次，原告主张其签订合同时存在重大误解，意思表示不真实。经查，涉讼御堡国际商务中心项目属于南海区首批农村集体经营性建设用地入市试点项目之一，对此由被告或被告授权发布的宣传报道均有明确提及。原告作为完全民事行为能力的自然人，在购入此类项目房产前，应结合早已发布的《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》等政策文件的相关规定，自行了解、评估此类交易的性质及存在的风险。此外，根据行政部门对房地产销售的要求及佛山市南海区国土城建和水务局《关于御堡国际商务中心信访问题的回复》可见，涉讼项目及房屋的性质、用途以及所在土地的性质、租赁期限、租赁期限届满之后的处理方式，相应的预售许可证明、预售合同及告知材料均有明确提示，上述材料根据相关规定，均应在销售大厅显眼的位置进行公示。在无相反证据证明的情况下，应认定被告已作公示。原告在决定购买涉讼房屋及签约、付款之前，均应自行阅读了解，否则应自负其责。此外，虽然被告自认在原告签署《商品房买卖合同（预售）》之后基于合同备案的需要收走了合同原件，但被告提交的材料交接、签收记录亦反映，原告在签约之后存在多次借用合同原件办理手续的情形，原告有诸多渠道了解合同的内容，故原告主张其在2018年9月10日之后才拿到合同原件，此前完全不知合同内容不成立。最后，原告在购买涉讼房屋的过程中，其签署的《认购须知》、《告知函》、《商品房买卖合同（预售）》均有对涉讼项目及房屋的性质、用途以及所在土地的性质、租赁期限、租赁期限届满之后的处理方式进行明确告知及提示，其中《告知函》还属于专门告知材料，原告既然签订了以上材料并支付了购房款、接收了涉讼房屋，则应视为其已知悉并同意约定的内容，在无相反证据推翻的情况下，应视为签署购房合同购买涉讼房屋是原告的真实意思表示。综合以上分析，经审查，《商品房买卖合同（预售）》是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，不存在可撤销的事由，原告就《商品房买卖合同（预售）》不享有撤销权，故原告诉请撤销《商品房买卖合同（预售）》没有事实和法律依据，本院不予支持；原告基于撤销合同，诉请被告退还已支付的商品房总价款、赔偿购房总价款所产生的利息及其已支付的印花税、契税、住宅专项维修资金、水电周转金、物业服务费、房屋装修款并承担案件诉讼费用均没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邝小桦的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4565.87元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年五月二十九日书记员  许晓璇