广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初4581号原告（反诉被告）：占琼荣，女，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：高惠丽，广东友邦方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔敬，广东友邦方达律师事务所律师。被告（反诉原告）：何华耀，男，汉族，住珠海市香洲区。被告（反诉原告）：陈七妹，女，汉族，住珠海市香洲区。被告（反诉原告）：何锦明，男，汉族，住珠海市香洲区。被告（反诉原告）：何凤莲，女，汉族，住珠海市香洲区。原告占琼荣诉被告何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，被告何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲依法提起反诉，本院依法受理反诉，与本诉合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告占琼荣的委托诉讼代理人高惠丽、被告何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占琼荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告何耀华、陈七妹、何锦明、何凤莲共同向原告占琼荣返还已支付的土地使用权转让款168000元；2.判令被告何耀华、陈七妹、何锦明、何凤莲共同向原告占琼荣支付占用上述款项期间的利息（按年息20%计算，自1994年10月9日起计，暂计至2019年4月1日为822509元，此后利息另行计算至判令被告何耀华、陈七妹、何锦明、何凤莲将上述款项返还给原告占琼荣之日止）；3.判令被告何耀华、陈七妹、何锦明、何凤莲共同赔偿原告占琼荣的房屋重置损失、宅基地区位补偿价款及信赖利息损失共计1200万元（以最终评估价为准）。事实和理由：1994年10月8日，何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲（以下简称何华耀等四人）共同与原告占琼荣签订一份《转让住宅地使用权合同书》，约定何华耀等四人将其位于珠海市××镇××村新规划的住宅用地（面积为104平方米）的使用权以168000元的价格转让给占琼荣。何华耀等四人提供一切有关建房的合法手续作建房施工之用，义务协助占琼荣办理有关土地使用证过户及房产证等手续。合同并约定，今后土地、房产升值等均与何华耀等四人无关，其不得以任何理由收回使用权。同日，占琼荣依约支付了土地使用权转让款168000元。何华耀向占琼荣出具了收款收据。此后，占琼荣自行投入巨额资金在该住宅用地（珠海市南屏广生北街81号）上建造了一幢总建筑面积为819.59平方米的房屋，在建造过程中，何华耀在报建等方面也给予了大力配合。房屋建好之后，一直由占琼荣占有、使用及收益。二十余年以来，何华耀等人从未以任何方式提出过任何异议。2017年，因珠海市人民政府对案涉房屋所在地段进行控制性规划修改，将广生村纳入旧村改造项目，何华耀等人觉得有拆迁补偿的利益可图，遂背信弃义，违背基本的诚实信用原则，向法院提起诉讼，要求确认合同无效，并要求占琼荣将土地使用权及地上建筑物一并返还。2018年1月25日，珠海市香洲区人民法院作出（2017）粤0402民初8137号民事判决，确认双方签订的《转让住宅地使用权合同书》无效，并驳回何华耀等人的其他诉讼请求。何华耀等人不服提起上诉，在上诉状中，何华耀等人虽然对一审法院未判决返还土地使用权及地上建筑物不服，但其亦认可“原审已经认定《转让住宅地使用权合同书》无效，被上诉人因该合同取得的财产应当予以返还，在有返还的可能及返还的必要的情况下，原审法院却不予处理，恳请二审法院组织双方调解或委托评估机构进行评估，按照房屋价值改判由上诉人向被上诉人支付房款并由上诉人取得房屋”。2018年6月22日，珠海市中级人民法院作出（2018）粤04民终1112号民事裁定书，以一审法院未释明合同无效的法律后果及询问占琼荣就房屋补偿问题提出反诉，涉及对房屋进行评估为由，将本案发回重审。珠海市香洲区人民法院于2018年10月24日作出（2018）粤0402民初6744号民事判决，确认合同无效，并确认案涉土地上建筑物及附属设施由占琼荣出资所建，但因宅基地使用权应予返还，而地上建筑物及附属设施不宜拆除，根据“房随地走”的原则，应一并返还。占琼荣不服该判决提起上诉。2019年2月25日，珠海市中级人民法院作出（2019）粤04民终20号判决，驳回占琼荣的上诉。该判决认定：“经一审法官释明，占琼荣未提起反诉主张返还后的财产损失赔偿，其仍可于本案之后另行主张”。原告占琼荣认为，《转让宅基地使用权合同》本是占琼荣与何华耀等四人的真实意思表示，其在签订合同后相当长的时间内亦能遵守约定，从未对土地使用权的转让有过异议，但由于近年来土地增值及城市更新、房屋面临拆迁补偿等因素，何华耀等四人违背诚信，提起确认合同无效之诉。虽然生效判决已经确认了合同无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效而取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方有过错，应当各自承担相应的责任。从何华耀等四人提起合同无效返还之诉的行为可知，何华耀等四人明知宅基地不能流转出卖，却仍然与占琼荣签订无效合同，将宅基地进行转让，且承诺“今后土地、房产升值等均与何华耀等四人无关，其不得以任何理由收回使用权”。致使占琼荣基于信赖认为自己可以取得案涉土地及房屋的权利，并因此投资建造房屋。然而现生效判决已确认双方合同无效，并认定占琼荣须向何华耀等四人返还土地及地上建筑物，由此必然导致占琼荣投资建造的房屋归于何华耀等四人占有使用，而占琼荣无法获得自己出资建造的房屋的不公平结果的发生，遵守诚信的占琼荣还得自己另行出资购买或建造房屋，因此产生巨大的信赖利益损失，出现“诚信者失其益，不诚信者反得其利”的道德悖论。而法律亦应对公平交易原则予以维护。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，特提起诉讼，恳求判如所请。被告何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲辩称，一、何华耀未收到168000元土地使用权转让款，仅收取人民币10000元转让款，应返还的转让款项为人民币10000元，其余款项应向案外人谭某主张。还原历史背景，1993年，何华耀取得集体经济组织分得的珠海市南屏广生北街81号宅基地。其时，何华耀妻子陈七妹患有××，儿子何锦明年仅9岁、女儿何凤莲仅4岁，一家人生活穷困潦倒。谭某告知何华耀如未在2年内建好房屋，宅基地将被收回且其介绍城镇居民占琼荣购买81号宅基地使用权。何华耀一家在温饱都无法保障的情况下，因何华耀不懂法、文化水平几乎为零（在1958-1976年，农村经济文化环境异常落后，仅上过几天小学）。在谭某的诱导下，签了转让宅基地使用权合同书。谭某告知何华耀到手的转让款是10000元，其他款项是手续费等开支（实际为谭某中间人费用）。因此何华耀实际因转让案涉宅基地使用权的费用仅得10000元。何华耀需返还的应是其实际收取的10000元，其余款项应向案外人谭某主张。二、原告主张款项占用利息没有事实和法律依据，且原告非法受让宅基地使用权建房牟利，2006年建造房屋一直用于出租收益，其收益远高于利息损失，足以填平其损失。被告没有收取168000元转让款，仅收取10000元，被告与原告双方亦不存在借贷关系，更没有约定过利息支付方式及计算方法，原告主张按照“年息20%计算”没有事实和法律依据。且原告建造的房屋并非用于自身居住，而是一直出租收益，每月出租收益远远高于款项存于银行产生之利息。利息的损失是基于资金被搁置无法产生投资等收益，原告常年均有租金收入，该收入足以覆盖转让款的利息收益，因而原告请求无合法依据。如需被告返还转让款及利息，则原告20多年占用宅基地即无依据，其非法使用被告宅基地20多年的使用费应该向被告支付，如原告不予支付，10多年的租金收益也应向被告返还。三、原告请求房屋重置损失、宅基地区位补偿价款及信赖利益损失共计人民币1200万元，无合理事实及法律依据。原告在非法受让案涉的宅基地使用权后并非用于居住，而是用于出租收益，原告并无重置房屋的必要及需求。且房屋重置价就是在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新构建与原有房屋基本相同房屋所需的费用。从《有偿使用土地计费单》、《珠海市居民住宅建筑、维修报建表》、《市规划局同意报建平面图》等资料均显示涉案房屋合法的建筑基地面积为71.62平方米，合法建筑面积为159.48平方米。原告建造的房屋超过合法基底、建筑面积。该房屋为违法建筑，根据《珠海经济特区城乡规划条例》第七十五条第三款规定：“无法采取改正措施消除对规划实施的影响的，责令限期拆除。按期拆除的，不予罚款；逾期不拆除的，依法强制拆除，并处以建设工程造价10%的罚款。不能拆除的，没收实物或者违法所得，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。”《珠海经济特区城乡规划条例》第七十六条规定：“有下列情形之一的，属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的行为：（一）超过建设工程规划许可证确定的建筑面积（计算容积率部分）或者建筑高度且超出合理误差范围的。所以涉案房屋实为违法建筑，因为违法建筑的违法性，一般被拆除或者没收。因而，对于原告违法建造的房屋，被告只需对合法报建的房屋建筑部分进行房屋重置成新价补偿；违建部分房屋建筑纯粹是由于原告违反法律相关制度营私谋利建造，该部分建造成本应由原告独自承担。宅基地是依法经审批由农村集体经济组织分配给其组织内部成员用于建造住宅，宅基地使用权本来是对集体经济组织成员的特殊保护，具有身份性和社会保障性，而作为集体经济成员何锦明已与吴彩莲结为夫妻、何凤莲也成婚已生育，且现阶段，何锦明、吴彩莲、何凤莲从何华耀家庭中分家，却无任何居住的房屋，涉案宅基地更是为了保障原告的居住需要。宅基地土地使用权区位价补偿属于宅基地使用权的价值，且宅基地的使用权具有身份性，应当由集体经济组织成员享有。该宅基地使用权自始至终都在何华耀名下，双方签订的宅基地转让合同是违法合同，已被确认为无效合同，该合同自始无效、当然无效、全部无效、绝对无效，以后也不可能有效，无效合同不具有法律的约束力，原告自始至终不具备拥有该宅基地使用权的事实，该价值当然不应纳入买受人的损失。再且，宅基地区位补偿价款中，区位补偿价款是基于宅基地被征收，根据宅基地的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定产生。产生该补充价款的前提是所在地区被征收，案涉房屋不可能产生区位补充价的原因是，案涉房屋所属区域并未列入征收范围，不产生宅基地区位补偿价。本案不能采取区位补偿价计算房屋的价值，本案原告对其计算毫无标准，其请求的依据不合理。关于案涉房屋的区位，被告认为，1.该房屋、土地性质不一样，这个房屋是农村福利性宅基地上的自建房，不是国有出让土地上建的商品房，不具备流通属性，无法对外交易。自建房和商品房在房屋质量、规划等上有巨大差异。2.该房屋所属地段并未纳入征收范围，目前被告及广生村全体成员均未收到任何政府或者商业主体的正式通告。原告提交了一些商业项目的规划即认为答辩人是基于有拆迁补偿利益可图而产生之诉讼，该猜测实属杯弓蛇影。3.该房屋的建造也是违反规划，超面积建设。将来城建部门严查，该房屋是否应被拆除无法预知，被告取得房屋是存在极大未知风险的。4.房屋处于广生村内，即珠海地区偏远的城中村中，该房屋价值不能按照一般的商品房的价值评估。四、关于原告的信赖利益无事实及法律依据。信赖利益需基于合同有效或相对人为善意的情况产生，如果善意相对人确实因缔约过失责任人的行为遭受交易机会损失等，则缔约过失责任人予以赔偿无可厚非。但是，本案原告渴望谋取农村宅基地的非法利益，在签订合同时，其已经明确知道自身作为城镇居民，不是宅基地所在地的集体经济组织成员，不符合购买宅基地使用权的资格仍进行转让，该行为违反了法律的强制性规定，从一开始即已经不具备善意相对人的身份。其后，从1993年至今宅基地及报建、维修等均是在何华耀名下，原告从签订合同前已经明确作为城镇居民无论如何都不能取得宅基地的权益，但在2006年依然主动扩大自身投入在宅基地上建造违法建筑，显然甘愿自担该无效合同及建造违法建筑的行为后果。原告自始不是涉案房屋权属人，也不是涉案宅基地的合法使用权人，对涉案房屋和宅基地的价值增减不享有任何权利，信赖利益必须有信赖的基础，原告既谈不上权利人，也不是善意的相对人，信赖产生之基础都不存在，因而，其声称信赖利益系为无本之木无源之水。本案件中，不可忽视的是原告对于无效合同的签订具有更大程度的过错。作为城镇居民，签署合同时，原告的法律意识远远高于被告，注意义务应更高于被告。但其仍采取铤而走险的方式与被告签署无效合同，显然对造成该无效合同具有更大过错。从《珠海市居民住宅建筑、维修报建表》、《市规划局同意报建平面图》、《行政事业性收费收据》等资料均显示何华耀为宅基地使用权的权利人可知，原告自始至终了解其无法取得宅基地使用权相关权利，仍坚持建造案涉房屋，种种行为对原告来说，其已对往后合同无效的风险有足够预见性，原告因买卖合同无效导致的投资失败，亦为其过错行为导致的后果，依法应由其自行承担。原告受让该宅基地最终目的是投资获得收益，其不可能因为投资而获得集体经济成员身份。十多年的租金收益是其投资的回报，更何况其能获得回报是基于一纸无效的合同，违背法律法规的情况下获取的收益；即便案涉宅基地在几十年后的未来可能拆迁，拆迁的补偿也是基于集体经济组织成员的身份、房屋产权人身份而产生，原告其毫无事实及法律依据的信赖利益损失的请求不应当获得支持。合同无效自始无效，双方权利义务应回归至合同签订前状态，被告同意返还收取的原告转让款10000元，及以盖建筑物（合法报建部分）为基础的房屋造价。上列四被告向本院提出如下反诉请求：1.判令原告向被告返还其利用宅基地使用权产生的收益117万元；2.判令本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由:1992年6月份，珠海市××镇××村委会（以下简称广生村委会）向被告分配了一处位于××镇××村××街××号××㎡，基底面积71.62㎡）的宅基地，双方签订《转让住宅地使用权合同书》，原告占琼荣一直占有使用宅基地使用。原告基于《转让住宅地使用权合同书》一直使用被告的宅基地使用权，并于2006年在宅基地上建起房屋，自2006年起用于出租收益。合同被确认无效时每月租金约2万元左右。珠海市香洲区人民法院作出（2018）粤04民初6744号民事判决，确认双方签署之《转让住宅地使用权合同书》无效，同时原告应向被告返还南屏镇XX村X街81号宅基地上建筑物，珠海市中级人民法院作出（2019）粤04民终20号民事判决书，维持珠海市香洲区人民法院（2018）粤04民初6744号判决。判决书于2019年3月12日发生效力。被告认为，《转让住宅地使用权合同书》被认定无效，则原告长期占据使用南屏镇XX村X街81号就没有合法依据，被告多年来无法使用宅基地产生极大的经济损失，原告却利用宅基地建起房屋，收取租金，系为不当得利。根据《民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”原告应当将其取得的不当利益即租金收益返还被告。2006年至2012年间，租金约1.5万元/月，则总租金为1.5×12×5=90万元，2013年至2019年间，租金约2万元/月，总租金为2×12×6=144万元，总计234万元。考虑到宅基地上房屋为原告建造，按照公平合理原则，租金收益按照平均分配方式计算，应由原、被告各得一半，即117万元。同时，原告于本诉中请求转让款的利息、房屋重置损失、宅基地区位补偿价款、信赖利益等，被告不认可该等费用，因原告并非向被告出借款项、并非居住于案涉房屋、案涉房屋没有房产证，也未纳入拆迁范围、转让合同本身属于无效合同等因素（详见本诉中提交的答辩状），原告的请求无事实与法律基础，不应获得支持。但基于案涉房屋建造由原告完成，被告认可合法建造面积的建造成本由原告支出的，并且也已经向法庭提交案涉房屋在规划范围内建造成本的评估用以证明原告的合理、合法损失，如法庭依法认定需由被告承担该建造成本，请求法庭将被告之反诉诉请与原告在本诉中获得支持的诉讼请求抵消。综上所述，请求人民法院查明事实，依法支持被告的反诉请求。原告占琼荣对反诉答辩称，第一，原告取得房屋租金不构成不当得利。被告的诉讼请求不能成立。依据《民法通则》第九十二条的规定，“不当得利”的构成要件有四个方面，即一方受有利益，致使他人受损害，受有利益和受损害无法律上的原因，受有利益和受损害之间有直接因果关系。首先，（2019）粤04民终20民事判决已查明在涉案宅基地上进行房屋建设的是原告，亦即该宅基地上的建筑物是原告出资建造。而原告之所以取得宅基地的使用权并自行投资在地块上建设涉案房屋，正是基于被告在《宅基地使用权合同书》中所作出的承诺，并且被告也实际收取了原告基于上述合同约定所支付的购地款。双方被确认无效的合同是《转让住宅地使用权合同书》，在此情况下，原告投资建房无论是自用还是部分出租，均是基于对自建房屋的投入、占有、使用、管理而获取的收益。相反，被告已经收取了宅基地使用权购买款，且对房屋无任何投入和管理，并且该宅基地在原告进行地上建筑物建造之前是一片空地，被告根本不能从该空地获得任何收益，其当然对房屋也不享有任何利益，更谈不上利益受到损害。其次，本案中虽然合同被认定无效，但是根据合同无效的后果，原告应当返还的是原告基于合同从被告处接受的宅基地，并不当然地包括地上建筑物，而之前双方纠纷的法院判决也认定房屋属于原告建造，并未认定房屋本来就是属于被告的，只是基于“房地一体，房随地走”的原则，以及房和地无法分离的物理属性，法院才将应当属于占琼荣所有的房屋判决随宅基地一并判决返还给被告，从文义上理解，房屋并不属于“返还”的范畴，而只属于“交付”的范畴。这也是为何法院在判决中一方面要判决房和地归被告，另一方面也确认了原告可以向被告主张相关房屋价值损失的逻辑所在。而法院的这一认定，也是原告提出本诉要求被告赔偿损失等的基础。原告取得案涉宅基地上建筑物的时间点在法院判决生效后的30日，自该日起，被告才取得案涉建筑物的使用权、收益权。在此时点以前，案涉宅基地上的建筑物的使用权仍由原告享有。由于被告的出尔反尔和背信弃义，原告已经遭受了巨大的损失，被告不仅取回了宅基地，还取得了原告辛苦建造的房屋，现在还想更进一步额外获得本属于原告的利益，其主观恶意不言而喻。综上，原告获取的租金收入不构成不当得利，被告无权要求返还。第二，被告在时隔十数年之后提起不当得利之诉，其诉讼请求已经超过了诉讼时效期间。如上所述，原告认为被告提出的不当得利主张既不符合法律规定，也没有相应的事实依据，其诉讼请求不能成立。而退一万步说，根据《民法总则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条的规定，返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。即使被告有权主张不当得利，就此而言，原告在2006年时即建成房屋使用，原告对此情形已经完全知晓，而被告在时隔十数年之后才提起不当得利之诉，其诉讼请求超过了诉讼时效期间。此外，（2019）粤04民终20号民事判决中认定“当事人关于返还财产的债权请求权自法院确定合同无效之日起算”（见判决书第11、12页），法院确定的合同无效之日是（2019）粤04民终20号民事判决生效之日，即2019年3月12日。被告要求“原告应当将其取得的不当利益即租金收益返还被告，自2006年至2019年总计234万”，该起算时间段已超过了法律规定的诉讼时效期间，其诉讼请求依法不应受到法律保护。综上，对于被告诉讼请求依法应予驳回。第三，对于被告提出的不认可应当支付宅基地使用权转让款的利息、房屋重置损失、宅基地区位补偿价款及信赖利益的观点。首先，关于款项占用利息及信赖利益损失。信赖利益损失是指一方实施某种行为后，另一方对此产生信赖，并为此发生了费用，后因前者违反诚实信用原则导致合同未成立或者无效，该费用未得到补偿而受到的损失。是针对缔约过失责任而产生的赔偿范围，是缔约当事人违背诚信应承担的损害赔偿责任，因当事人的缔约过失行为对对方造成损失时，应补偿相对人因此而遭受的损失。本案中，正如被告自己在本诉的答辩状中所称：“宅基地是依法经审批由农村集体经济组织分配给组织内部成员用于建造住宅的，宅基地使用权本来是对农村集体经济组织成员的特殊保护，具有身份性和社会保障性”。由此说明，当初在订立合同时，被告是完全明知宅基地不能出售的性质的，其也是能够预见到自己的行为会产生合同无效的后果的。但是其并未将此实情告知原告，反而在合同中承诺向原告提供建房合法手续及协助办理土地使用证过户及房产证手续，给原告造成合同有效的错觉，被告对于合同无效具有明显的过错。原告作为一个无文化的家庭妇女，完全有理由相信被告有权处置自己土地，因此才会支付168000元的购房款及投资建造涉案房屋，在90年代，该笔款项并不是一笔小数，如果不是被告违反诚信原则主张合同无效，原告用该笔款无论是投资还是购买其他房屋，均可以获得大于目前的利益。原告主张占用利息也是基于此逻辑。而现在被告因为看到即将城市更新、房屋面临拆迁补偿会产生增值等因素提起确认合同无效之诉，完全是违反诚信之举。如果因被告的过错导致合同，其反而得到房屋升值、出租收益或拆迁补偿的利益，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出代价，反而还可以得到“意外丰厚的利润”，其不利后果由原告来承担，这就背离了法律应有的公平、正义之价值。其次，关于原告主张损失的金额。被告在本诉答辩中引用的《珠海经济特区城乡规划条例》列举的情况均是“无法采取改正措施的”。即使该部分面积属于违法建筑，但在司法中已经被法院按照“房随地走”的原则判决一并返还给了被告，被告在全盘接收房屋的时候只字不提违建要拆除或没收，欣然获取该部分房屋现实的使用、收益权利及图谋将来的拆迁补偿利益，却在需要承担损害赔偿责任的时候企图将此部分利益割裂开来，这对于原告来说是极其不公平的。最后，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》十七规定：农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。案涉房屋所处地段位于城区，房屋基本条件与城区差异，应当以2019年2月25日［即（2019）粤04民终20号民事判决确认合同无效］为基准时间，以补扣地价（即国有出让土地价格—集体建设土地应补地价为基准地价），采用市场比较法确定房屋价值，符合客观公正的事实。对于原告的信赖利益损失的赔偿应以原告在相同区域购置与案涉房屋相类似的房屋为参考，并且考虑被告支付费用后可以获得案涉房屋及土地的全部价值，享有此后案涉房屋及土地的使用、经营出租或拆迁补偿的全部收益的情节。（需要说明的是，据原告了解，广生村目前已经有开发商进驻准备开展旧村改造工作，这也是被告时隔多年后提起诉讼的动机所在）综上，恳请人民法院本着公平、公正、诚信的原则，对被告的反诉请求予以驳回。原告为其本诉诉称和反诉辩称向本院提交如下证据：1.《转让住宅地使用权合同书》；2.收款收据；3.房产面积测绘成果实测报告书；4.中国南方电网房屋电费通知单；5.水费统一收据（2008年至2018年）；6.南屏镇广生社区居委会出具的证明；7.XX村X街81号、广生六街22号宅基地地上房屋图片；8.《XXX地铁停车场周边地段Ａ203Ｅ03管理单元控制性详细规划修改批前公示》；9.《珠海市人民政府关于珠海市香洲区南屏片区××单元（XXX停车场周边地段）控制性详细规划修改-批后公告》；10.关于南屏片区××单元规划的新闻报道；11.珠海市住房和城乡规划建设信息网信息公开报道；12.（2017）粤0402民初8137号民事判决书；13.2018年4月23日何华耀上诉补充说明；14.（2018）粤04民终1112号案件调查笔录；15.（2018）粤04民终1112号民事裁定书；16.（2018）粤0402民初6744号民事判决书；17.（2019）粤04民终20号民事判决书；18.58同城网上南屏蓝溪枫景市场价格；19.（2017）粤04民终2623号民事判决书；20.（2018）粤04民终769号民事判决书。上述四被告为其本诉辩称和反诉诉称向本院提交如下证据：1.证明；2.花名册；3.国有、集体（私人）建设用地许可证；4.有偿使用土地计费单；5.证明；6.珠海市居民住宅建筑、维修报建表；7.市规划局同意报建平面图；8.行政事业性收费收据；9.户口本；10.残疾证；11.结婚证；12.出生医学证明；13.珠海市不动产登记情况查询结果；14.2017年10月11日占琼荣答辩状；15.2018年10月10日占琼荣补充说明；16.广生北街81号房屋内图；17.广生所在位置图；18.（2019）粤04民终43号民事判决书；19.（2017）琼9007民初1362号；20.房屋租赁合同及房租收据；21.珠香府通告（2018）3号；22.广联工业公司收据证明；23.（2018）粤0402民初6774号民事判决书；24.（2019）粤04民终20号民事判决书；25.生效证明；26.广生北街81号房屋图；27.租房合同；28.房屋收据；29.出租房备案照片；30.81号房屋各出租房水电记录本；31.证明（南屏镇广生村社区居委会）；32.杨某的证人证言。根据案件审理需要，本院调取了（2017）粤0402民初7999号案件中珠海市国土资源局香洲分局向本院作出的复函。本院经审理认定事实如下：被告何华耀与陈七妹系夫妻关系，何锦明、何凤莲系何华耀与陈七妹子女，何耀华、陈七妹、何锦明、何凤莲四人为原香洲区南屏镇广生村村民，原告占琼荣为城市居民，非广生村村民。本案所涉土地位于珠海市香洲区××镇××村××街××号，是广生村根据政策分配给何华耀家庭户的地块。1992年6月25日，何华耀为申请人填写了《珠海市居民住宅建筑、维修报建表》，申请新建一幢新房。1993年1月5日，原珠海市国土局向何华耀颁发《国有、集体（私人）建设用地许可证》［珠国土许字（私1993）第0024号］,载明划定南屏广生新村用地104平方米，基底面积71.62平方米，作为住宅用地划拨给何华耀，建筑面积159.48㎡。1993年1月8日，国土部门工作人员填写《有偿使用土地计费单》，根据159.48平方米面积核准计收何华耀综合配套费2561.68元。同日，包括何华耀在内的八户村民共向珠海市国土局缴纳综合配套费共计20493.44元（每户分别为2561.68元）。1994年10月8日，何华耀、何锦明、何凤莲、陈七妹作为转让方（甲方）、占琼荣作为受让方（乙方）签订《转让住宅地使用权合同书》，约定甲方自愿将位于珠海市××镇××村新规划的住宅用地面积为104平方米，规格8×13米，东至郭观西至刘得好南至黄灶北至大路一块的使用权转让给乙方；双方同意以168000元转让成交上述土地使用权（注：指永久使用权），转让金包括在该块土地上的报建费及有关的城市配套费等；甲方提供一切有关建房的合法手续给乙方，作建房施工之用并应义务协助乙方办理有关的土地使用证过户及房产证等手续，办理手续有关的费用由乙方负责；等等。落款处，转让人签署有何耀华、陈七妹、何锦明、何凤莲名字并按指模；谭某作为见证人签名。同日，何华耀作为收款人出具一份《收款收据》，载明“今收到占琼荣地皮一副包报建等一切有关手续共168000元”。谭某亦作为见证人签名。何华耀陈述，上述《转让住宅地使用权合同书》和《收款收据》都是在证人杨某家里签的，陈七妹、何锦明、何凤莲的名字都是何华耀代签，何华耀并不认识占琼荣，实际只收了谭某给的10000元，没有收到其他钱。根据何华耀的申请，证人杨某出庭作证。杨某陈述，1994年10月8日之前杨某就认识占琼荣，是杨某介绍占琼荣来买地，杨某通过谭某认识何华耀，占琼荣从来没有见过何华耀；谭某说168000元可以买何华耀家的地，占琼荣就在杨某家中将钱给了谭某，不清楚谭某是否给何华耀168000元；《转让住宅地使用权合同书》是何华耀和谭某签好后拿给占琼荣签的，《收款收据》也是何华耀和谭某签好后给占琼荣的。占琼荣陈述，2006年在涉案土地上建成高6层楼房并进行装修后一直占有、使用、收益。其中一楼为三间铺，建成后一直用于堆放杂物，最小的1号铺在2018年6月租给周某，每月租金1000元；2号铺在2018年9月租给刘某，每月租金2500元；3号铺在2017年10月租给林某，每月租金4000元。二至六楼为32间房，部分用于占琼荣自己的工人居住，部分空闲房屋委托朋友刘某进行管理。2017年9月7日，何华耀等四人和吴彩莲将占琼荣以合同纠纷为案由诉至本院[案号为（2017）粤0402民初8137号]，提出诉讼请求：1.判令确认占琼荣和何华耀等四人及吴彩莲于1994年10月8日签订的《转让住宅地使用权合同书无效》；2.判令占琼荣向何华耀等四人及吴彩莲返还珠海市香洲区南屏镇XX村X街81宅基地的土地使用权及地上建筑物；3.判令全部诉讼费用由占琼荣承担。本院于2018年1月25日作出（2017）粤0402民初8137号民事判决，一、确认何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲与占琼荣签订的《转让住宅地使用权合同书》无效；二、驳回何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲、吴彩莲的其他诉讼请求。何华耀等四人及吴彩莲不服该判决，上诉至珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院于2018年6月22日作出（2018）粤04民终1112号民事裁定，认为二审中，何华耀等人表示同意通过协商或委托评估的方式对占琼荣在案涉土地上所建房屋进行补偿，因此从实际解决当事人的纠纷及减少讼累的角度出发，法院可以向双方释明《转让住宅地使用权合同书》被认定无效后的法律后果，并询问占琼荣是否就房屋补偿问题提出反诉。由于对房屋的评估以及占琼荣是否提出反诉均须由一审法院重新审理本案中进行，以符合民事诉讼两审终审之制度，故裁定：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初8137号民事判决；二、本案发回珠海市香洲区人民法院重审。该案重审后，占琼荣仍未提起反诉，本院于2018年10月24日作出（2018）粤0402民初6744号民事判决，判决：一、确认何华耀、何锦明、何凤莲、吴彩莲、陈七妹与占琼荣签订的《转让住宅地使用权合同书》无效；二、占琼荣于本判决生效之日起30日内向何华耀、何锦明、何凤莲、吴彩莲、陈七妹返还珠海市香洲区南屏镇XX村X街81宅基地的土地使用权及地上建筑物。占琼荣不服该判决，上诉至珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院于2019年2月25日作出（2019）粤04民终20号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，占琼荣将案涉土地的使用权及地上建筑物返还给四被告，被告于2019年4月13日开始占有使用案涉房产。在本案审理过程中，根据占琼荣的申请，本院依法委托珠海市测绘院对珠海市××镇××村××街××号地上建筑物面积进行测绘。珠海市测绘院于2019年7月26日经现场测绘后，作出《房屋建筑面积测算报告书》（编号为×××34），载明珠海市××镇××村××街××号房产共6层，1-2层建筑面积为212.32平方米，3-6层建筑面积为606.34平方米，共818.66平方米，基底面积为106.16平方米。占琼荣预付测绘费用1021元。根据占琼荣和何华耀等四人的分别申请，本院依法委托广东中正土地房地产与资产评估有限公司（以下简称中正公司）对珠海市××镇××村××街××号房地产市场价值（占琼荣申请）、珠海市南屏广生北街81号宅基地上建筑物的租金水平（含租金单价、出租率，从2006年1月1日到2019年4月13日）（何华耀等四人申请）进行评估。2019年12月2日，中正公司出具《房地产估价报告》［粤中正评报字（2019）第Ｌ003号］，载明本次估价范围为位于珠海市××镇××村××街××号房地产（不含超出合法报建部分），合法报建建筑面积为159.48平方米，包含土地使用权、房屋建筑物、装饰装修及保证房地产正常使用的设施设备，不包含动产、特许经营权及相关的债权债务。案涉建筑物基本情况为较新混合结构共6层楼梯房，水电设施齐全，其中首层作为商铺，二层以上为出租屋。本次假设估价对象位于建筑物的第1-3层，第1层建筑面积为71.62平方米，第2层的建筑面积为71.62平方米，第3层建筑面积为16.24平方米。估价结果为确定珠海市××镇××村××街××号房地产于2019年8月22日的市场价值总额为2050913元，单价为12860元／平方米。2020年4月10日，中正公司出具《房地产估价报告》［粤中正评报字（2020）第Ｄ001号］，确定案涉房屋自2006年1月1日至2019年4月13日市场租金总额为1054633元。案涉房屋市场价值评估费7627元，由占琼荣预付；案涉房屋租金水平评估费15000元，由何华耀等四人预付。根据何华耀等四人的申请，本院依法委托广东金盛建工程项目管理咨询有限公司（以下简称金盛公司）对珠海市香洲区××镇××村××街××号房屋合法报建范围的建造成本进行鉴定。2019年11月25日，金盛公司出具《工程造价鉴定意见书》（编号为ＪＳＪＪＤ20191125），鉴定结果为总造价189682.38元。何华耀等四人预付鉴定费12000元。另查明：2017年10月19日，广生村委会曾出具一份《证明》，“经核对，兹有南屏镇XX村X街81宅基地是广生村根据政策分配给广生六队居民何华耀家庭户的宅基地，该家庭户中有三个被征地农民，分别为何华耀、陈七妹、何锦明。另现南屏镇广生六街22号宅基地是何华耀家庭世居居住的自然村房屋宅基地。”2019年5月10日，广生村委会向本院出具《证明》，证明内容与2017年10月19日的《证明》相同。2019年7月11日，广生村委会向本院出具《证明》，“兹有南屏镇XX村X街81号宅基地，是于1988年统征土地时，由市政府划拨给广生村的自留用地，属广生村集体所有，不属国有用地。另该宅基地是广生村根据当时政策分配给广生六队居民本人何华耀家庭户的宅基地”。在审理其他与广生村土地相关案件中[（2017）粤0402民初7999号]，本院曾发函给珠海市国土资源局香洲分局调查，香洲分局曾于2017年12月26日作出《关于广生新村南街114号土地情况的复函》，载明：广生村土地于1988年6月完成土地政府统征，统征后根据该村人口指标落实了集体生产生活留用地。该房屋所在用地于2011年5月15日办理《建设用地批准书》（珠海市[2011]准（香洲）字第008号），权属单位为珠海市香洲区南屏镇广生村民委员会，属国有划拨性质，生活留用地用途，属该村征地农民宅基地。另查明：占琼荣举证《XXX地铁停车场周边地段（Ａ203Ｅ03管理单元）控制性详细规划修改批前公示》《珠海市人民政府关于珠海市香洲区南屏片区××单元（XXX停车场周边地段）控制性详细规划修改-批后公告》、关于南屏片区××单元规划的新闻报道及珠海市住房和城乡规划建设信息网信息公开报道等证据，主张由于涉案土地和建筑物所在区域列入城市更新改造计划，价值明显上升，致使何华耀等四人违背诚信原则，导致诉讼发生。本院认为，根据另案中珠海市国土资源局香洲分局2017年12月26日作出的《关于广生新村南街114号土地情况的复函》可知，广生村土地于1988年6月完成土地政府统征。统征后，广生村土地性质已转为国有土地，故案涉XX村X街81号地块性质并非集体所有性质的宅基地而属于国有土地。本案系案涉土地转让合同为基础而产生的纠纷，本案案由为合同纠纷，而不是宅基地使用权纠纷。本院根据已查明的事实、双方举证以及法律规定，对原、被告的本反诉请求作出如下认定：一、关于转让款168000元。占琼荣与何华耀等四人签订的《转让住宅地使用权合同书》已经生效判决确认为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原告占琼荣已经根据珠海市中级人民法院（2019）粤04民终20号生效判决将XX村X街81号地块的土地使用权及地上建筑物返还给四被告，被告何华耀等四人应将土地使用权转让款168000元返还给占琼荣。对于四被告提及何华耀未收到168000元土地使用权转让款，仅收取10000元转让款，其余款项应向案外人谭某主张的抗辩，本院认为，占琼荣举证的《转让住宅地使用权合同书》载明案涉土地使用权的成交价为168000元，何华耀亦出具了《收款收据》确认收到占琼荣168000元，说明何华耀清楚知道案涉土地使用权的转让对价是168000元，并确认收到占琼荣依约支付的转让款；何华耀申请的证人杨某出庭证明占琼荣已将168000元的转让款交付给此次交易的见证人谭某，而且在占琼荣使用案涉土地十几年的时间中何华耀从未就转让款的给付问题提出过异议，上述证据和事实足以证明占琼荣已基于《转让住宅地使用权合同书》向四被告支付了案涉土地使用权转让款168000元，何华耀等四人作为合同相对方在收回土地使用权的同时应向占琼荣返还转让款168000元。至于何华耀等四人实际收取的转让款数额，属于何华耀与谭某之间的款项给付问题，不能以此对抗占琼荣关于返还全部转让款的主张。二、关于占用转让款期间的利息。由于占琼荣在案涉土地上出资建设了房屋，对转让的土地存在占有、使用的情形，应当支付一定的土地占用费，但该费用一般可与收取土地转让款的卖方应当支付的资金占用费即利息相互抵销，因此，对于占琼荣要求何华耀等四被告支付转让款利息的诉讼请求，本院不予支持。三、关于损失赔偿问题。原告占琼荣向何华耀等四被告返还了XX村X街81号地块的土地使用权及地上建筑物，由四被告享有案涉房屋的权益，故四被告应当补偿占琼荣重新取得与案涉房屋相类似土地及房产的费用。根据中正公司出具的《房地产估价报告》[粤中正评报字（2019）第L003号]，案涉房地产已报建部分（报建面积159.48平方米）于2019年8月22日的市场价值总额为2050913元。对于该项评估结论，双方虽有异议，但均未提供充分证据予以反驳，本院对评估结果予以采纳。何华耀等被告在案涉土地及地上建筑物将会被征收而能获得巨额补偿的情况下启动诉讼程序要求收回案涉土地及地上建筑物，虽然占琼荣和何华耀等四人对案涉土地转让合同无效均存在过错，但是考虑到何华耀等四人作为出卖人对合同无效的过错责任大于占琼荣以及何华耀等四人不能因其不诚信而从合同无效中获益；同时考虑到案涉房屋现存价值和该区域房屋目前市场价值以及房屋拆迁可以获取的利益和拆迁利益持续增长等因素，本院基于诚实信用和公平合理的原则，根据上述案涉房屋的评估结果，支持何华耀等四被告向原告占琼荣赔偿损失2050913元。至于本案中未处理的案涉房产超出报建面积外部分，为避免当事人之间利益失衡，本院暂时不予处理，双方确有争议的，可另循法律途径处理。四、关于租金损失的反诉请求。本院认为，该租金损失涉及土地和房屋两部分，一方面，案涉房屋系原告占琼荣出资兴建，何华耀等四被告未付出任何对价，无权请求案涉房屋部分的使用费。另一方面，如前所述，原告占琼荣占用土地应付的费用可与卖方收取转让款而产生的资金占用利息相互抵销，故原告占琼荣无需另行支付土地占用费用。因此，对于何华耀等四被告要求原告占琼荣赔偿案涉房产租金损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲于本判决生效之日起十日内共同向原告（反诉被告）占琼荣返还土地使用权转让费人民币168000元；二、被告（反诉原告）何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲于本判决生效之日起十日内共同向原告（反诉被告）占琼荣支付损失补偿款人民币2050913元；三、驳回原告（反诉被告）占琼荣的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币99743元、保全费人民币5000元，合计人民币104743元，占琼荣负担人民币86743元，何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲负担人民币18000元；反诉受理费人民币7665元，由何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲负担；房屋测绘费人民币1021元、价值评估费人民币7627元（合计人民币8648元，占琼荣预付），由何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲负担；房屋造价鉴定费人民币12000元、房屋租金评估费人民币15000元（合计人民币27000元，何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲预付），由何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  陈龙飞人民陪审员  陈淑珍二〇二〇年五月十八日书 记 员  罗加靖曾淑莹