四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初1572号 原告：四川宏睿物业服务有限公司，统一社会信用代码915107037496284738，住所地四川省绵阳市小北街11号。 法定代表人：张锐，总经理。 委托诉讼代理人：赵从明，男，生于1959年10月30日，四川宏睿物业服务有限公司项目经理。 代理权限：特别授权。 被告：石蓉，女，汉族，生于1973年1月5日，住四川省江油市。 原告四川宏睿物业服务有限公司诉被告石蓉物业服务合同纠纷一案，本庭依法公开开庭审理。本院于2020年4月20日立案受理，依法适用简易程序由审判员肖**独任审判，本院于2020年5月18日公开开庭审理，原告四川宏睿物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵从明、被告石蓉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告四川宏睿物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳所欠物业服务管理费、垃圾清运费7973.7元；2.判令被告支付违约金1594.7元；以上合计：9568.4元，3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告石蓉购买了四川耀森房地产开发有限公司开发的江油市金外滩小区8幢2单元8楼3号住房，房屋面积128.22平方米。四川耀森房地产开发有限公司与原告于2009年2月16日签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告为小区提供物业服务，高层住宅物管费每月每平方米0.8元，合同期限为签订本合同之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与合法选聘的物管公司签订的物业服务合同生效之日止，本合同自动终止。签订合同后，原告按合同约定为小区提供了物业服务。小区业主委会成立后，2015年8月28日，原告与金外滩小区业主委员会签订了《江油金外滩小区物业服务合同》，合同约定物业合同期限2015年8月28日至2017年8月27日，物业收费为住宅每月每平方米0.8元，业主应在每年最后五日内缴纳下一年的物业服务费，原告依据委托的收费标准及收费内容代收费用，并约定未能按相关部门规定的时间足额的缴纳物业费及相关费用按应缴费用总额的20%支付违约金。2017年11月9日，原告与与金外滩小区业主委员会再次签订了《物业服务合同》，约定合同期限为2018年1月1日起至2022年12月31日，物业服务费用为每月每平方米1元，业主按年缴费，未足额缴纳的承担20%违约金。被告从入住后至今，一直拖欠物业服务费、垃圾清运费及所产生的合同违约金。经原告多次催缴仍置之不理。为维护原告的合法权益，根据民诉法等相关法律规定向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告石蓉辩称：我为什么没交物业费，是因为我空调那里让水泡了有几年的时间了，给你们物业公司打电话，未给我们处理，还让我交物业费的滞纳金，我应该交物业费，我的权利哪里找，你们打电话催缴物业费，我每次都是接了电话的，我没有推脱责任，但每次你们都不给我解决问题，我打了电话你们无人管。 经审理查明：2009年2月16日，原告与四川耀森房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告为江油金外滩小区提供物业服务，高层住宅物管费每月每平方米0.8元；合同期限为签订本合同之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与合法选聘的物管公司签订的物业服务合同生效之日止，本合同自动终止；物业服务的内容为建筑物共用部位的维护管理，共用设施的日常运行、维护管理，共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等。江油金外滩小区业主委员会成立后，原告于2015年8月28日与江油金外滩小区业主委员会签订了《江油金外滩小区物业服务合同》，合同约定物业合同期限2015年8月28日至2017年8月27日；物业服务的内容、物业收费标准与前一合同相同；业主应在每满一年最后五日内缴纳下一年的物业服务费，依据委托的收费标准及收费内容代收相关部门费用；业主未能按时间足额的缴纳物业费及相关费用按应缴费用总额的20%支付违约金。2017年11月9日，原告与江油金外滩小区业主委员会再次签订了《物业服务合同》，约定合同期限为2018年1月1日起至2022年12月31日；物业服务的内容与前一合同相同；物业服务费用为每月每平方米1元，业主按年缴费，业主于每个缴费周期起始日起30日内交纳物业服务费，逾期未交经催告仍未足额缴纳的承担未付金额的20%违约金。被告石蓉于2012年12月12日购买江油金外滩小区8幢2单元8楼3号住房（不动产权证书号监证0163666），该房建筑面积127.8平方米。被告石蓉从2014年5月8日起未支付物业服务费、垃圾清运费及所产生的合同违约金，经原告多次催缴仍未交纳。 另查明，江油市人民政府于2003年9月23日发文江府发（2003）115号《江油市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通知》，城市居民以户为单位收费，每户每月缴纳垃圾处理费6元。 被告石蓉未交物业服务费7939.13元（其中2014年5月8日至2015年8月28日物业费1601.08元、垃圾清运费90元，2015年8月29日至2017年12月31日物业费2868.85元、垃圾清运费168元，2018年1月1日至2019年12月31日物业费3067.2元、垃圾清运费144元），从2015年8月29日起因未足额交纳物业费及垃圾清运费6248.05元按合同计算20%的违约金1249.61元。 上述事实，有原告营业执照复印件、企业名称变更核准通知书、当事人户籍信息、《前期物业服务合同》、《江油金外滩小区物业服务合同》，《物业服务合同》、《江油市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通知》、房地产权登记信息、当事人的陈述、答辩等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告与四川耀森房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、原告与江油金外滩小区业主委员会签订了《江油金外滩小区物业服务合同》、《物业服务合同》，未违反法律法规强制性规定，应合法有效，合同对双方当事人及小区业主具有约束力。原告为小区的物业共用部位提供了物业服务，被告作为业主应按物业合同约定支付相应物业服务费及代缴的垃圾清运费用，故对原告要求被告支付其物业服务费、代缴的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。因被告违约未按期缴纳物业服务费及代缴的垃圾清运费用，对原告提出的依照原告与江油金外滩小区业主委员会签订的《江油金外滩小区物业服务合同》、《物业服务合同》约定承担违约金，本院予以支持。因《前期物业服务合同》并无原告所提违约金的约定条款，故对原告主张该合同履行期间的违约金本院不予支持。对被告提出因楼上业主漏水致其屋内受损拒交物业费用及代缴费用的抗辩，原告以其服务应为小区建筑物共用部位、共用设施、公共区域的物业，并不包括业主的建筑物专有部分予以反驳，原告的反驳符合物业服务合同关于服务内容的约定本院予以采信，对被告的抗辩本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 一、限被告石蓉于本判决生效后十日内向原告四川宏睿物业服务有限公司支付物业服务费、代缴的垃圾清运费7939.13元及合同违约金1249.61元，合计9188.74元； 二、驳回原告四川宏睿物业服务有限公司其他诉讼请求。 本案受理费减半收取25元，由被告石蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 肖 扬 二〇二〇年五月二十日 书记员 杨成林