江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终133号上诉人（原审原告）：余干县红都家居建材商贸城有限公司，住所地：江西省余干县玉亭镇城西工业园区。法定代表人：王图海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜人芳，江西明传律师事务所律师。委托诉讼代理人：江建国，江西方盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谭国磉，男，汉族，1973年2月24日出生，住江西省余干县。委托诉讼代理人：艾于华，余干县法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：方顺友，男，汉族，1965年8月20日出生，住江西省新建县。委托诉讼代理人：帅发强，江西宏正律师事务所律师。上诉人余干县红都家居建材商贸城有限公司（以下简称红都公司）与上诉人谭国磉、被上诉人方顺友合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民初192号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人红都公司的委托诉讼代理人杜人芳、江建国，上诉人谭国磉及其委托诉讼代理人艾于华，被上诉人方顺友的委托诉讼代理人帅发强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红都公司上诉请求：1.依法撤销江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民初192号民事判决书第二项,改判解除双方于2017年11月26日签订的租金为300万元的《商铺租赁合同书》，并返还《商铺租赁合同书》项下的314间商铺和红都国际规划馆；2.一、二审诉讼费用由俩被上诉人承担。事实及理由：一、一审驳回上诉人解除《商铺租赁合同书》请求适用法律错误。1.根据双方签订的《红都新天地合作开发协议书》第二条约定可知，《商铺租赁合同书》应视为未附条件的合同。一审法院认定合同生效的条件有二：一是红都公司无法办齐建设用地、规划用地许可证等手续并无法在合同约定的时间内开工；根据合同法规定精神，当事人在订立合同时，将法定的审批权或者批准权作为合同生效条件的，视为没有附条件。依据《合同法》附条件的法理分析：条件必须是将来发生的事实，过去的、已知的事实不能作为条件。甲方必须在2018年5月30日之前将该块的开发建设用地、规划用地许可手续办齐，从上诉人提交的建设用地、规划用地许可证事实已经存在，亦视为没有附条件。2.所附条件必须合法，附条件合同中的条件，必须符合法律的规定和公共道德。以违法或者违背道德的事实作为合同的条件，称为不法条件。合同约定“如果甲方无法办齐手续并无法在合同约定的时间内开工，则视为甲方违约，甲方则需退回乙方出资的300万元和因违约赔偿的300万元损失合计600万元的款项支付给乙方，如果甲方无法退回投资款和因违约赔偿的损失，则双方签订的家居博览中心（万创卢浮宫）三楼314间店铺和规划馆的租赁合同即时生效履行”。前述约定存在如下问题：双方当事人并无承建工程施工资质，违反法律强制性规定。赔偿300万元的损失违反《合同法》解释规定违约金不得高于损失的30%。《商铺租赁合同书》约定的314间店铺和规划馆每月租金按照市场价每月高达50万元租金，价值大大超过300万元投资款的债权，上述约定显失公平，且明显违法。综上所述，上诉人认为《红都新天地合作开发协议书》成立并已生效，对保障300万元投资款及违约赔偿损失300万属于违约行为的后果，现无证据证明上诉人均存在违约的情况下，《商铺租赁合同书》保障退回乙方出资的300万元和因违约赔偿的300万元损失已皮毛不存。被上诉人应该提起反诉请求或另行主张退回300万元和赔偿损失300万元，由人民法院审理退回投资款和赔偿损失进行价值判断。一审法院认定《商铺租赁合同书》系一个因条件未成就而未生效的合同错误。条件只是事实而不是义务。《红都新天地合作开发协议书》是合同履行的结果问题，合同履行结果的不确定不是条件的不确定，诉争《商铺租赁合同书》不构成附生效条件的合同。退一步讲，认定为《商铺租赁合同书》系附条件的合同，因违反法律强制性规定当然无效。二、上诉人一审诉请解除《商铺租赁合同》有理有据。1.一审法院认为《商铺租赁合同书》系成立未生效的合同，不符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的相关规定适用法律错误，我国《合同法》并未规定合同成立并生效后才能解除。合同有效成立后未在生效之前，谭国嗓2018年5月30日之前办齐手续期限未届满，亦无证据证明上诉人违约的情况下，谭国嗓强行实施了严重的不法行为撬锁占用上诉人的店铺314间和规划馆使用，严重侵害了上诉人的合法权益。实施了严重的不法行为，致使上诉人如果继续固守该《商铺租赁合同》等待生效，就会遭受重大损失，现上诉人无法对314间店铺出卖和规划馆使用，足以证明上诉人遭受了重大损失。2.按照《商铺租赁合同书》约定需交纳300万元的租金合同生效，在甲方违约的基础上，以成立并生效《商铺租赁合同书》去保障退回300投资款和赔偿损失300万元，反之，甲方无违约不用赔偿300万元违约损失，300万元投资款被上诉人可另行主张。再，退回投资款和赔偿损失是谭国嗓和方顺友共有，并不是退回谭国嗓一个人，上诉人收到投资款是谭国嗓和方顺友。综上，一审法院认定双方未就合同解除后的法律后果作出处理的情况下，判决解除《商铺租赁合同书》对谭国嗓明显不公平，无法保障谭国嗓的合法权益，主体明显存在错误。本案所涉《红都新天地合作开发协议书》经协商已经解除，解除后的其法律后果承担问题，当事人可依法另行解决。一审法院限制红都公司可待租赁合同生效后另行主张相关权利于法无据，意思“相关权利”是指上诉人不能以任何理由主张权利。现谭国嗓在不交纳300万元租金的情况下侵占上诉人的财产，双方当事人矛盾激化该涉案《商铺租赁合同书》永远无法生效，一审法院未在被上诉人对300万元投资款和违约赔偿300万元损失提起反诉的前提下，在判决书解除《商铺租赁合同书》中其二部分说理适用法律错误，说理自相矛盾，亦违反持中立地位。谭国嗓侵占行为导致上诉人的损失目前大于退回300万元投资款和资金占用利息，如果谭国嗓、方顺友不另行主张退回投资款和违约赔偿300万元损失，加上一审认定上诉人需待租赁合同生效才能主张相关权利，使商铺租赁合同搁浅无法解除，对上诉人的损失无限扩大。3.诉讼费用分担给红都公司承担不符合法律规定，既然合同协商解除，最少在《红都新天地合作开发协议书》2600万元标的计算诉讼费一人一半，请求二审法院予以纠正。综上所述，当事人将法律和行政法规规定的政府机关对有关事项或者合同的审批权或者批准权约定为附条件的合同中的条件，不符合合同法有关附条件的合同的规定。由于双方纠纷成讼，《商铺租赁合同书》不可能生效继续履行合同。一审法院适用法律错误，请求二审法院根据案情的事实依法作出判决。谭国磉辩称，红都公司的上诉理由完全站不住脚，租赁协议已经在2018年5月30日生效了，不但不能解除，而且连原审判决当中的关于租赁合同生效时间的认定也是错误的，这也是我们上诉的一个理由，所以请求二审法院驳回上诉人红都家居公司的上诉请求。方顺友辩称，对于原审判决解除双方的《红都新天地合作开发协议书》没有异议，但是解除后300万元的补偿款，应该支付，至于商铺租赁，我没有参与也不知情。谭国磉上诉请求：1.撤销（2019）赣11民初192号民事判决书中“本院认为”关于租赁合同尚未生效的认定；2.上诉费由被上诉人红都公司承担。事实与理由：原审判决结果无可非议，但该判决书在“本院认为”中称《商铺租赁合同书》系一个已成立但尚未生效的合同的认定，是错误的。该合同早已于2018年5月30日生效了。一、《红都新天地合作开发协议书》第六条明确规定：甲方如因规划设计方案未通过或超期不能和乙方正常合作，乙方有权对双方签订的租赁协议里约定的店铺行使租赁自主权，甲方须无条件配合，或者甲方也可退回300万元投资款，并赔偿因违约造成的乙方损失300万元。乙方如因资金问题无法建设竣工或建设过程中因乙方原因连续停工建设时长超过2个月时间或者未经过甲方书面同意私自将该合作项目股份转让给其他人则视为乙方违约，甲方有权没收乙方300万元投资款。也就是说，如果到了2018年5月30日《合作开发协议》不能履行，那么上诉人有权作出选择，或者直接履行租赁合同，或者也可以退回投资款并要求被上诉人赔偿300万元。但我方明确要求作出第一项选择，也就是履行租赁合同。二、本案当事人双方于2017年12月26日同时签订了两份合同，即《合作开发协议》和《商铺租赁合同书》，两份合同互为生效（或失效）条件，这要看《红都新天地合作开发协议书》的履行情况而定。如果《红都新天地合作开发协议书》按约定的期限履行，则《商铺租赁合同书》就不会生效，反之，如果《红都新天地合作开发协议书》不能按约定的期限履行，那么《商铺租赁合同书》即时生效。这是有合同明文规定的。因此，关于《商铺租赁合同书》尚未生效的认定是明显错误的。请求二审法院根据案情事实依法作出正确的判断。红都公司辩称，关于《商铺租赁合同书》生效的问题，我方认为并未生效，《商铺租赁合同书》第三项租金是300万元，合同签字之日一次性付清即生效，现谭国磉并没有证据证明其交了商铺租赁合同项下约定的300万元的租金，在此之前生效合同的附加条件并未成就。谭国磉认为《商铺租赁合同书》与《红都新天地合作开发协议书》互为生效条件，理由不充分，证据未提交，不符合客观事实。从《红都新天地合作开发协议书》第一款的约定甲方必须在2018年5月30日之前将该地块的开发建设用地、规划许可手续办齐，一审红都公司提交的证据充分证明了红都公司既有建设用地许可，也有规划用地许可，2018年5月30日之前这个是已经存在的事实，不能作为条件。根据《红都新天地合作开发协议书》的第六款，也就是谭国磉的上诉理由来看，因谭国磉并未提供证据证实甲方因规划设计方案未通过或超期不能与乙方正常合作，未提供证据证实洪都公司存在违约行为，从一审判决书可以印证双方均未违约，反而根据《红都新天地合作开发协议书》第三页的尾部注明的规划报批方案必须按乙方的意思设计报批，即使规划设计图未通过，也是由于谭国磉存在违约行为，不提交相关材料给红都公司造成的。谭国磉在无证据证明红都公司违约的前提下，其上诉主张商铺租赁合同生效没有事实和法律依据，请求二审法院不予支持。方顺友辩称，商铺租赁合同方顺友没有参与，也不知情，且这个租赁协议已经脱离了《红都新天地合作开发协议书》的范围。红都公司向一审法院起诉请求：1、判令解除红都公司与谭国磉、方顺友于2017年11月26日签订的《红都新天地合作开发协议书》；2、判令解除红都公司与谭国磉于2017年11月26日签订的《商铺租赁合同书》；3、判令谭国磉将2017年11月26日签订的《商铺租赁合同书》项下的314间商铺和红都国际规划馆返还给红都公司；4、本案诉讼费由谭国磉、方顺友承担。一审法院认定事实：2017年12月26日，红都公司与谭国磉双方为合作开发“红都新天地”项目，红都公司作为甲方与谭国磉、方顺友作为乙方签订一份《红都新天地合作开发协议书》，该协议书约定由甲方提供其名下在红都国际建材商贸城的一块空地及“规划馆”所占地土地和出资办证规费，由乙方负责项目施工，双方合作开发该地块。其中协议第一条约定：“甲方提供20亩土地，作价130万元/亩，合2600万元。甲方必须在2018年5月30日之前将该地块的开发建设用地、规划用地许可手续办齐，费用由甲方出资。甲方并保证不少于10000m2建房开发占地面积（如果规划审批后占地建筑面积少于10000平方米，则按建设面积比例扣减2600万元土地款）。”；第二条第（1）项约定：“乙方给甲方1300万元，从而形成甲乙双方各出资1300万元的合作基础。其中合同签订之日，乙方向甲方支付300万元投资款（转账）。甲方收到该款后，甲乙双方于2017年12月27日签订的家具博览中心（万创卢浮宫）三楼314间店铺和红都国际规划馆的租赁合同（合同编号为：HD2017HZ001号），作为乙方300万元投资款和300万元的损失赔偿金额的保障；同时甲方必须按照第1条款规定办齐相关手续直至开工。如果甲方顺利办理完相关手续在项目开工后满十五天，则视为甲方按照合同约定无违约，双方签订的家居博览中心（万创卢浮宫）三楼314间店铺和规划馆的租赁合同自动作废。如果甲方无法办齐手续并无法在合同约定的时间内开工，则视为甲方违约，甲方则需退回乙方出资的300万元和因违约赔偿的300万元损失合计600万元的款项支付给乙方，如果甲方无法退回投资款和因违约赔偿的损失，则双方签订的家居博览中心（万创卢浮宫）三楼314间店铺和规划馆的租赁合同则即时生效履行”；第六条约定：“甲方如因规划设计方案未通过或超期不能和乙方正常合作，乙方有权对双方签订的租赁协议里约定的店铺行使租赁自主权，甲方须无条件配合，或者甲方也可退回300万元投资款，并赔偿因违约造成的乙方损失300万元。乙方如因资金问题无法建设竣工或建设过程中因乙方原因连续停工建设时长超过2个月时间或者未经过甲方书面同意私自将该合作项目股份转让给其他人则视为乙方违约，甲方有权没收乙方300万元投资款”；第七条约定：“鉴于甲乙双方需要先行确定该项目的正式合作关系，而乙方申办子公司又需一定时日。乙方愿意先行支付300万元，甲方在乙方子公司办理登记后在补盖公司印章，如果甲方不予配合，则视为违约，依照本协议第六条处理。”同日，根据《红都新天地合作开发协议书》第二条的约定，为保障谭国磉支付的300万元投资款和约定的300万元损失赔偿金，红都公司与谭国磉签订一份《商铺租赁合同书》，约定红都公司将其位于余干县红都家居建材商贸城万创卢浮宫三楼整层的314间店铺和规划馆租赁给谭国磉，租期20年，租金20年总价为300万元，合同签字之日一次性付清合同生效。2017年12月27日，红都公司向谭国磉出具一份300万元的收据，交款单位为谭国磉，收款事由为租赁款。后经协商一致，红都公司就该笔300万元款项于2018年4月28日另行出具收据一份，交款单位为谭国磉、方顺友，收款事由为投资款，并注明此款汇入余干县红都公司账上180万元，汇入王图海个人账上120万元。另查明，谭国磉分别于2017年12月23日、25日、26日分三次向红都公司法定代表人王图海个人转账50万元、50万元、20万元，共计120万元，于2017年12月27日向红都公司转账180万元，总共转账汇款300万元。两份协议签订后，红都公司、谭国磉双方因规划报批手续、申办子公司等合作事项产生分歧，红都公司诉至法院要求解除案涉两份协议，并要求返还商铺租赁协议项下的商铺和红都国际规划馆。在一审法院审理过程中，谭国磉、方顺友均认可案涉合作开发项目双方已无法继续履行，同意解除《红都新天地合作开发协议书》，但谭国磉不同意解除《商铺租赁合同书》。一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议焦点是：1.《红都新天地合作开发协议书》的效力以及是否应解除？2.《商铺租赁合同书》的效力以及是否应解除？关于《红都新天地合作开发协议书》的效力以及是否应解除的问题。红都公司与谭国磉签订的《红都新天地合作开发协议书》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行。但从案涉合作开发协议签订后直至本案诉讼时，除谭国磉给付红都公司300万元外，合作开发协议书中约定的合作项目尚未实际开始履行，双方就产生大量分歧和争议。红都公司与谭国磉均主张对方违约，但提供的证据都不足以证明对方存在违约的情形。现红都公司起诉要求解除案涉的合作开发协议，谭国磉、方顺友在诉讼中对解除该协议亦予以认可，鉴于本案双方当事人因缺乏信赖已不再具备继续合作的基础，且合作项目尚未真正履行，双方继续履行合同已无可能，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。故红都公司要求解除《红都新天地合作开发协议书》的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《红都新天地合作开发协议书》解除后的相应法律后果，因红都公司没有提出诉讼请求，谭国磉也未提起反诉，故对此不做处理，谭国磉、方顺友双方可依据另行主张权利。关于《商铺租赁合同书》的效力以及是否应解除的问题。根据双方签订的《红都新天地合作开发协议书》第二条的约定可知，《商铺租赁合同书》系一个附生效条件的合同，合同生效的条件有二：一是红都公司无法办齐建设用地、规划用地许可证等手续并无法在合同约定的时间内开工；二是红都公司需退回但无法退回谭国磉300万元投资款并赔偿因违约造成的损失。根据本案已查明的事实，红都公司与谭国磉均认可双方已不再具备合作开发的可能，一致同意解除合作开发协议书。但对于合同的违约责任以及解除后的法律后果，由于双方的举证及诉权行使等原因未在本案解决，红都公司需退回及赔偿损失的金额以及能否退回均不可知，故商铺租赁合同生效的条件尚未成就，有待双方另案主张后予以认定，故至本案诉讼时，《商铺租赁合同书》系一个因条件未成就而尚未生效的合同。谭国磉关于在合作协议无法履行的情况下，商铺租赁协议就自然生效的主张无事实依据，不予采信。对于《商铺租赁合同书》是否应解除的问题，红都公司以谭国磉未按合同约定支付租赁款构成违约为由要求解除租赁合同，谭国磉则辩称案涉租赁合同已生效并实际履行，红都公司请求解除租赁合同无事实依据。对此，一审法院认为，首先，案涉《商铺租赁合同书》系一个已成立但尚未生效的合同，对于这种类型的合同，在满足一定条件的情况下，为维护守约方的权益，是允许当事人解除合同的，但解除也应符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的相关规定。本案《商铺租赁合同书》中不存在双方约定解除合同的情形，且在合同尚未生效的情况下，红都公司亦无证据证明存在合同法定解除的情形；其二，从双方签订的《红都新天地合作开发协议书》第二条的约定可知，《商铺租赁合同书》并不是一个单纯独立的租赁合同，它是为保障谭国磉履行合作开发协议出资的300万元投资款及相应的损失赔偿而签订的，故在案涉合作开发协议已解除，双方未就合同解除后的相关法律后果作出处理的情况下，判决解除《商铺租赁合同书》对谭国磉明显不公平，无法保障谭国磉的合法权益。故因案涉租赁合同尚未生效，红都公司可待租赁合同生效后另行主张相关权利。综上，红都公司单方起诉要求解除《商铺租赁合同书》并返还《商铺租赁合同书》项下的314间商铺和红都国际规划馆的诉请无相应的事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院对红都公司的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十五条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除红都公司与谭国磉、方顺友于2017年11月26日签订的《红都新天地合作开发协议书》；二、驳回红都公司的其他诉讼请求。案件受理费186800元，由红都公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。红都公司提交了二组新证据。证据一：2018年5月28日110警情信息一份，证明谭国磉非法强行霸占红都公司所属的家居博览中心（万创卢浮宫）三楼314间店铺和红都国际规划馆。证据二：红都万创卢浮宫家居博览中心租赁合同两份（江西万创卢浮宫家居有限公司分别于2018年6月1日、2019年1月5日与胡志峰、万丹林签订的《商铺租赁合同》）、中国建设银行收入交易明细表一份、赣天禄房评（2019）字第0615号房地产评估报告一份，证明案涉位于余干县红都家居建材商贸城家居博览中心三楼整层的314间店铺，总面积为7283.98平方米。2018年、2019年、2020年度月租金被分别评估为18.9元/平方米、20.03元/平方米、21.23元/平方米。同时家居博览城第一层店铺每月的租金是25元/平方米，远远超过案涉租赁合同约定的20年总租金300万元，对红都公司而言明显显失公平。谭国磉质证认为，对红都公司第一组证据的真实性、合法性不持异议，但是对证明目的有异议，报警的人是谭国磉，而非红都公司，谭国磉是依据合同，合法行使权利，合法占有租赁物，是在履行合同的过程中，受到红都公司的非法阻挠，我方报警排除妨碍。红都公司第二组证据中的两份租赁合同是伪造的、虚假的，合同签订的时间正好是双方履行的期间，在起诉之前这个合同是由红都公司与谭国磉之间来行使权利，红都公司在此情况下根本无权对他人进行出租。方顺友对红都公司第一组证据的真实性、合法性、真实性无异议。对第二组证据不发表意见。本院对红都公司第一组证据的真实性、合法性予以确认，但是对其证明目的和关联性不予确认。红都公司第二组证据中江西万创卢浮宫家居有限公司、万丹林签订的《商铺租赁合同》与中国建设银行收入交易明细表能够相互对应，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。江西万创卢浮宫家居有限公司与胡志峰签订的《商铺租赁合同》无相应的租金转账凭证予以佐证，赣天禄房评（2019）字第0615号房地产评估报告系红都公司单方申请作出，评估人员也未到庭接受询问，因此本院对上述两份证据的真实性、合法性、关联性不予确认。本院另查明，在《红都新天地合作开发协议书》尾部附言注明：规划报批方案必须按照乙方意思设计报批。《商铺租赁合同书》项下的租赁面积为7283.98平方米（万创卢浮宫三楼整层）。本院二审查明的其它事实与一审一致。根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：红都公司与谭国磉于2017年12月26日签订的《商铺租赁合同书》是否生效，应否解除？《商铺租赁合同书》项下的314间商铺和红都国际规划馆应否返还给红都公司？本院认为，根据双方签订的《红都新天地合作开发协议书》第二条的约定，红都公司必须按照协议书第1条规定办齐相关手续直至开工，即必须在2018年5月30日之前将案涉地块的开发建设用地、规划用地许可手续办齐。如果红都公司顺利办理完相关手续在项目开工后满十五天，则视为红都公司按照合同约定无违约，双方签订的《商铺租赁合同书》自动作废。如果红都公司无法办齐手续并无法在合同约定的时间内开工，则视为红都公司违约，红都公司则需退回谭国磉出资的300万元和因违约赔偿的300万元损失合计600万元的款项，如果红都公司无法退回投资款和因违约赔偿的损失，则双方签订的《商铺租赁合同书》则即时生效履行。该协议书第六条约定，红都公司如因规划设计方案未通过或超期不能和谭国磉正常合作，谭国磉有权对双方签订的租赁协议里约定的店铺行使租赁自主权，红都公司须无条件配合，或者红都公司也可退回300万元投资款，并赔偿因违约造成的谭国磉损失300万元。谭国磉如因资金问题无法建设竣工或建设过程中因谭国磉原因连续停工建设时长超过2个月时间或者未经过红都公司书面同意私自将该合作项目股份转让给其他人则视为谭国磉违约，红都公司有权没收谭国磉300万元投资款”。在该协议书尾部附言注明：规划报批方案必须按照乙方意思设计报批。由此可见，《商铺租赁合同书》系一个附生效条件的合同，所附生效条件为二：一是红都公司无法在合同约定的时间即2018年5月30日之前内办齐建设用地、规划用地许可证等手续并无法在合同约定的时间内开工满十五天，且红都公司无法退回谭国磉出资的300万元和因违约赔偿的300万元损失合计600万元；二是红都公司因规划设计方案未通过或超期不能和谭国磉正常合作。符合上述条件之一，即可致《商铺租赁合同书》生效。从查明的案件事实来看，谭国磉已经履行先行出资300万元的义务，但红都公司仅提供了原余干县红都家居建材商贸城2013年5月3日的建设用地规划许可证和2013年5月6日的建设工程规划许可证，未提供证据证明其办理了双方合作项目的建设工程规划许可证，也未提供证据证明双方约定的规划设计方案获核准通过，双方合作项目事实上也未开工建设。而《红都新天地合作开发协议书》尾部附言注明的“规划报批方案必须按照乙方意思设计报批”表明双方合作项目工程设计方案存在变更，并不同于2013年5月6日的建设工程规划许可证所许可的内容，依法需要重新办理建设工程规划许可证。因此，《商铺租赁合同书》按照合同约定已经生效。一审关于《商铺租赁合同书》未生效的认定错误，本院予以纠正。案涉《商铺租赁合同书》虽然已经生效，但本院认为，该《商铺租赁合同书》应予解除。理由在于：1.从《红都新天地合作开发协议书》第六条约定的内容来看，并非赋予谭国磉一方单方选择权，而是赋予红都公司和谭国磉双方均有选择权，即谭国磉可以选择行使租赁权，红都公司也可以选择退回300万元投资款并赔偿谭国磉损失300万元的方式从而解除双方的租赁关系。2.《商铺租赁合同书》并非单纯的租赁合同，而是为保障《红都新天地合作开发协议书》的履行而订立的一个合同，即使认定谭国磉与红都公司之间的租赁关系成立，但与万丹林和万创卢浮宫家居有限公司签订的《商铺租赁合同》约定的租金25元/平方米（万创卢浮宫一楼）相比，案涉《商铺租赁合同》面积达7283.98平方米，20年的租金只有300万元，月租金只有1.716元/平方米，相差巨大，明显不符合正常的市场交易价格，不合常理。如果继续履行《商铺租赁合同书》，在本案租赁价格与正常市场交易价格存在巨大悬殊与背离的情况下，对于红都公司而言显失公平。3.案涉《商铺租赁合同书》履行期限长达20年，现双方就租赁与否已形成合同僵局，合同已不具备继续履行的条件，且双方的僵持会造成房屋及场地长期空置，造成损失的扩大，继续履行在经济上不具有合理性，如果不允许红都公司解除合同，对合同双方都将不利。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因此，红都公司要求解除与谭国磉之间的《商铺租赁合同书》，也具有法律依据。综合以上各方面的因素，本院对于红都公司关于解除双方于2017年11月26日签订的《商铺租赁合同书》并返还314间商铺和红都国际规划馆的请求予以支持。对于因《商铺租赁合同书》解除后给谭国磉造成的损失，谭国磉可以另行主张。综上所述，红都公司的上诉请求成立，本院予以支持。谭国磉关于《商铺租赁合同书》已生效的上诉请求亦成立，但《商铺租赁合同书》应予解除。一审判决认定基本事实部分不清，适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民初192号民事判决第一项；二、撤销江西省上饶市中级人民法院（2019）赣11民初192号民事判决第二项；三、解除余干县红都家居建材商贸城有限公司、谭国磉于2017年11月26日签订的《商铺租赁合同书》；四、谭国磉于本判决生效之日起30日内向余干县红都家居建材商贸城有限公司返还《商铺租赁合同书》项下的314间商铺和红都国际规划馆。二审案件受理费余干县红都家居建材商贸城有限公司交纳30800元，谭国磉交纳30800元，由双方各自负担。本判决为终审判决。审判长  彭海鹏审判员  郭卫斌审判员  肖童亮二〇二〇年五月十四日法官助理王兵书记员张英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。