湖南省邵阳市双清区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0502民初380号 原告：唐跃芳，男，1967年8月7日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。 委托诉讼代理人：卿亦娜，女，系唐跃芳之妻。 被告：邵阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：湖南省邵阳市双清区宝庆路**。 法定代表人：章顺风，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宾真，湖南方廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅豪，湖南方廉律师事务所律师。 原告唐跃芳与被告邵阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐跃芳及其委托诉讼代理人卿亦娜，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人宾真、傅豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐跃芳请求本院判令：1.被告向原告支付商品房延迟交付违约金176,009元（违约金按412.20元/天，自2018年10月31日起，计算至2019年12月31日止，计427天，顺延照计）；2.被告承担房屋漏水重新施工费用50,000元；3.请求确认被告在2019年12月30日向原告送达的收楼通知书中要求原告自2018年11月1日起承担物业费的内容无效，并判令原告在接收房屋之前的相关物业管理费用由被告承担；4.本案诉讼费由被告承担。 被告碧桂园公司答辩要点：1、被告已在《商品房买卖合同》约定的交付期限前将案涉房屋交付给原告，被告未延迟交付案涉房屋，无须承担延迟交付商品房的违约金；2、原告主张被告承担房屋漏水重新施工费用没有任何法律和事实依据，不应得到支持；3、原告主张的物业服务费与本案是两个不同的法律关系，与本案无关。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定证据如下：对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据： 1、原告唐跃芳提交的2016年12月6日签订的合同编号为SF-2016-201556的《商品房买卖合同》及其附件复印件一份，拟证明唐跃芳与碧桂园公司签订合同的事实。碧桂园公司认为，该合同具有真实性、合法性、有效性。附件四《合同补充》第六条第4点明确说明了该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。本院认为，该证据附件四《合同补充》、《住宅质量保证书》与本案有关联性，该案涉房屋在交付时虽存在顶楼漏水、门窗未安装到位、主卧室和父母房卫生间设施未完工等质量问题，但《住宅质量保证书》明确说明上述情况属于保修责任，且被告在交付案涉房屋时已办理了《工程竣工验收备案表》，故不需要承担逾期交付的违约责任，被告的抗辩理由成立。 2、原告唐跃芳提交的《房屋质量检测咨询报告书》、微信记录、照片各一份，拟证明预交付给原告使用的商品房存在146处质量问题，但被告对商品建筑及装饰、装修存在的缺陷完全采取敷衍的态度，虽进行了维修，但交付的案涉房屋根本无法正常居住使用。被告认为案涉房屋均为一般瑕疵，可通过保修予以解决，原告并不能以此为由拒绝收房。本院认为，该证据能够证明本案的基本事实，交付房屋确存在装饰、装修缺陷，导致原告无法正常收房。 3、被告提交的期楼收楼通知书、国内挂号信函收据，拟证明被告在合同约定的交楼期限之前已向原告下达收楼通知书及原告已签收的事实。原告对该证据不予认可。本院认为，被告虽按合同约定向原告送达了收房通知，但是交付的房屋存在居住缺陷，且至今没有维修到位，故该证明主张不予采信。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月6日，原、被告双方签订了合同编号为SF-2016-21556号的《商品房买卖合同》，原告按照合同约定向被告支付了1,364,059元购房款及超标房款9,950元，共计1,374,009元。2018年10月19日，被告向原告下达了《期楼收楼通知书》，并邮寄至原告。原告于2018年11月2日委托长沙星石建筑装饰咨询有限公司对该房屋进行检测，经现场检测该房屋质量，发现该房屋存在较多的一般质量缺陷。2018年11月11日，原告委托湖南森力（邵阳）律师事务所向被告邮寄了一份“关于尽快依约向唐跃芳交付房产”的律师函，该函要求被告尽快依据约定的交房条件对所交房屋存在的质量问题进行整改，达到交付条件后再通知原告办理交接手续。虽然被告一直积极整改，但在2020年4月4日，原告向本院提交了一组照片，证实案涉房屋仍存在多处质量问题。 另查明，《商品房买卖合同》第十三条对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任进行了约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述补充协议第六条第四款，该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。附件四合同补充第四条对逾期交付责任进行了约定，逾期超过90日之内，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：一、案涉房屋是否存在质量问题；二、质量问题是否构成逾期交付的事由。本院认为，原告与被告碧桂园公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，不违反法律、法规的强制规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》中约定，被告碧桂园公司的交房时间为2018年10日30日前，交付条件为商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格，商品房取得商品住宅交付使用批准文件，即“经勘察、设计、施工、监理建设单位共同验收”。根据本案已查明的事实和证据表明，涉案房屋于2018年10月29日综合验收合格，并获主管部门同意备案，符合合同约定的交付条件，碧桂园公司亦已履行了交房通知义务。目前案涉房屋虽然存在顶楼漏水、装饰配件不到位等质量问题，但这些质量问题不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的不能交付使用的情形，故不足以构成原告拒绝收房的理由。虽然碧桂园公司交付存在质量问题的房屋，应属交付行为存在瑕疵，不构成合同所约定的“出卖人逾期交房”，故不能适用合同约定的逾期交房违约金条款，但因案涉房屋存在质量问题需要维修，必然影响原告对所购房屋的装修、使用，故原告有权要求被告碧桂园公司赔偿损失。因双方对修理期间损失额未作约定，结合当地同类房屋租金等因素，酌定原告损失标准为150元/天。原告提出要求碧桂园公司承担房屋漏水重新施工费用50,000元的诉讼请求，因未向本院提交证据证明其主张，故本院不予支持。原告提出要求确认碧桂园公司在2019年12月30日向原告送达的收楼通知书中要求原告自2018年11月1日起承担物业费的内容无效，并判令原告在接收房屋之前的相关物业管理费用由被告承担的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告邵阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内按国家规定的建筑施工标准履行对案涉房屋质量问题的维修义务，并在一个月内履行完毕，原告唐跃芳必须提供必要的维修方便； 二、被告邵阳碧桂园房地产开发有限公司于完成上述维修义务后十日内赔偿原告唐跃芳损失，损失计算标准为自2018年11月1日起至完成维修义务之日止，按150元/天标准计算； 三、驳回原告唐跃芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1,910元，由原告唐跃芳负担955元，被告邵阳碧桂园房地产开发有限公司负担955元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  殷飞龙 二〇二〇年五月二十四日 法官助理郭京 书记员刘敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。