山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初6546号原告：张玉琪，男，1947年11月29日出生，汉族，住龙口市。原告：张启芹，女，1948年2月20日出生，汉族，住龙口市。二原告共同委托诉讼代理人：刘宗晓，龙口正远法律服务所法律工作者。被告：张春宁，男，1981年6月27日出生，汉族，住龙口市。被告：孟晓燕，女，1982年3月2日出生，汉族，住龙口市。二被告共同委托诉讼代理人：李志杰，山东茂丰律师事务所律师。原告张玉琪、张启芹与被告张春宁、孟晓燕确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告张玉琪、张启芹的共同委托诉讼代理人刘宗晓，被告孟晓燕，被告张春宁、孟晓燕的共同委托诉讼代理人李志杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认2014年8月5日被告张春宁代原告张玉琪与被告孟晓燕签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令二被告返还原告房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2014年7月14日，二原告委托被告张春宁办理出售二原告所有的房屋一套，房屋所有权证号：龙房权证黄城字第0××9号，建筑面积245.52平方米，国有土地使用证号：龙国用2001字第1××5号。二原告与被告张春宁办理了公证委托。2014年8月5日，被告张春宁代原告张玉琪与被告孟晓燕签订了房屋买卖合同，被告张春宁一直未将房屋买卖情况告知原告。2018年10月19日，原告到龙口市不动产交易中心查询才得知该房屋买卖的事实。原告认为二被告的恶意串通损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告张春宁、孟晓燕共同辩称：原告陈述与事实不符。被告张春宁父亲张玉仕与原告张玉琪系兄弟关系，被告经常借款给原告及家人，用于经营周转。原告张玉琪在授权被告张春宁对外出售涉案房屋时，即是将所售房屋所得款抵顶被告借款，但无人买受，故经原告提出并同意以涉案房屋折价抵顶原告借被告的部分款项，并经原告同意以公正委托的方式办理过户，原告对房屋交易事实是清楚的。涉案房屋的一楼一直是由案外人曲某租用，2015年前其一直是与原告签订租赁合同，并提前预付次年租金，2015年原告张玉琪、被告孟晓燕与租户曲某达成一致，自2016年1月1日起曲某与被告孟晓燕签订租赁合同，并由被告孟晓燕收取此后的租金，该事实也能证实原告知悉房屋已经过户的事实，对顶账事宜未提出异议。被告张春宁通过原告张玉琪公证授权的方式办理过户，合法有效。原告主张被告张春宁以明显低于当时房屋市场价的价格获得涉案房屋，对此，原告应提交证据，原告也应对于其是否已收取其经公证的售卖涉案房屋的受托人张春宁代转还是受让人直接向其支付了涉案房屋买卖合同中约定的价款60万元予以说明或举证。综上，原告之诉，无理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告向本院提交证据：证据一、2014年7月14日，二原告委托被告张春宁出售涉案房屋的授权委托书及公证书，证明二原告委托被告张春宁出售涉案房屋，并签订授权委托书，该委托书经山东省龙口市公证处公证；证据二、2014年8月5日，被告张春宁代原告张玉琪与被告孟晓燕签订的《房屋买卖合同》，被告张春宁代原告张玉琪与其配偶即被告孟晓燕签订买卖合同，违反委托代理合同的相关规定，即受委托人不得针对委托事项与自己发生业务往来，该买卖合同二被告约定的价格明显低于当时市场价格，当时市场价格约值120万元，而二被告仅以60万元标的签订买卖合同，再者该款项被告张春宁也未向原告支付；证据三、二被告的婚姻登记审查表，证明二被告系夫妻关系；证据四、房屋产权证书一份，证号为龙房权证黄城字第0××9号，证明该房屋系原告张玉琪所有；证据五、龙国用2001字第1××5号土地使用权证书，证明原告所有的楼房土地使用权系国有土地；证据六、原告张玉琪与案外人曲某的租房合同及证明，证明曲某自2002年12月20日至2017年12月20日租用原告张玉琪涉案房屋一楼。二被告对原告提交证据质证：对证据一真实性无异议，该证据能证明二被告受让涉案房屋的合法性和有效性；对证据二房屋买卖合同真实性无异议，但该合同系在房管部门备案的合同，按照房管局和税务局的相关规定和操作规范，如果合同所约定的价格明显低于市场价格，因涉嫌偷税漏税是无法进行交易的，该价格能进行交易恰恰反映符合当时市场价格；对证据三系复印件，二被告系夫妻关系被告予以认可；对证据四系复印件，被告对此证据真实性认可，被告是依据原告的合法有效的公证授权委托办理过户；对证据五系复印件，对真实性无异议，证据四、五均为复印件，原告未提供原件，恰恰间接说明原告在当初已经将涉案房屋的房产证、土地证原件交由代理人张春宁办理相关房屋产权证交接手续，故原告张玉琪手中无两个证件的原件，近5年的时间原告未向被告张春宁索要房产证的原件，不合常理；对证据六，合同系复印件，两份材料的真实性不予认可，自2016年1月1日起，曲某就与被告签订租房合同，且向被告交纳租金，该租房合同上的签字亦不是原告张玉琪本人所签。二被告向本院提交证据：证据一、原告儿子张旭、女婿孙显志向原告出具的300万元借条一份、被告张春宁通过中国光大银行烟台龙口支行分别向原告张玉琪、孙显志、张旭账户各转账100万元，证明原告因经营于2014年3月27日向被告借款300万元，其中100万元直接转至原告张玉琪账户，因原告张玉琪与张旭、孙显志系亲人关系并共同进行营业，故而由张旭、孙显志出具了借条，涉案房屋系原告张玉琪向被告抵顶100万元借款，顶账系原告同意的，对于过户事宜其明确知悉；证据二、1、原告张玉琪、张旭、孙显志于2013年9月29日分别与龙口市博商小额贷款股份有限公司签订的《个人借款合同》；2、对应上述借款原告及其家人及所经营的公司共同签署的《最高额保证合同》（签署人分别为：张玉琪、张启芹、张旭、孙显志、张春磊、吴琳），并加盖有龙口市焱鑫果蔬有限公司公章，证明原告及其家人的关系，当时小额贷款公司要求其直系亲属必须签字，张旭系原告之子，孙显志系原告的女婿，张春磊系原告之女、吴琳系原告的儿媳，龙口市焱鑫果蔬有限公司系原告及其家人经营的公司，也可以证明被告向原告的借款系原告用于果蔬营业方面等；3、被告及家人及所经营的公司为原告及家人的上述借款签署了《最高额保证合同》（签署人分别为：张春宁、孟晓燕、张玉仕、杨淑华），并加盖有龙口市华仕果蔬有限公司、龙口华仕慧宁果蔬有限公司公章，证明被告及其家人的关系，当时小额贷款公司要求原告及其家人及所经营公司之外必须另行寻找其他担保，担保人直系亲属必须均签字，张玉仕系被告之父亲，杨淑华系被告之母亲，龙口市华仕果蔬有限公司、龙口华仕慧宁果蔬有限公司系被告及家人所经营的公司，另外，张玉仕与原告张玉琪系亲兄弟；4、张旭向烟台银行借款签署的《个人借款合同》及其配套资料，证明二原告系夫妻关系，张旭及吴琳系夫妻关系；5、国家企业信用信息公示系统打印的龙口市焱鑫果蔬有限公司的《企业信息信息公示报告》，证明龙口市焱鑫果蔬有限公司的股东为张旭和孙显志，可以看出该公司系原告及其家人经营，原告向被告的借款主要用于经营；6、国家企业信用信息公示系统打印的龙口市华仕果蔬有限公司的《企业信息信息公示报告》，证明龙口市华仕果蔬有限公司现股东为被告张春宁、孟晓燕，原股东为张玉仕、杨淑华，可以看出该公司系被告及其家人经营，被告向原告出借的款项系合法经营所得，系帮助亲戚企业提供短期资金支持；证据三、2014年8月5日，受托人张春宁受原告张玉琪委托与被告孟晓燕签订的《房屋买卖合同》、涉案房屋转移登记时的发票及被告孟晓燕缴纳税款的《完税证明》及登记费和交易手续费，证明涉案房屋系被告合法途径，依法受让，该房屋当时市场价格为60万元，因涉及税款缴纳，房管部门和税务机关是不可能允许低于市场价进行房屋交易的，被告孟晓燕受让该房屋缴纳了87000元税款，而其中部分税项和税额系应由出让人缴纳的，考虑亲情，被告在房屋价款顶账上对原告作出巨大让步之外，在税款上也充分照顾。证据四、涉案房屋1楼租户出具的《情况说明》，该租户自2003年即租用了涉案房屋一楼，2015年前其一直是与原告张玉琪一年一签租赁合同并支付租金，2015年时原告张玉琪、被告孟晓燕与租户曲某经沟通达成一致，由于2015年的房租已经支付给原告张玉琪，继续租用自年底，被告孟晓燕自2016年1月1日重新与曲某签订租赁合同并由被告孟晓燕收取此后的租金，证明原告知悉房屋已经过户的事实，其对顶账事宜也未有异议，在五年后突然提出所谓异议，是无事实依据的，且原告五年未收到租金，又一直未能追要租金，也未再打理房屋，有违日常生活经验法则；证据五、被告张春宁与山东嘉诚项目管理有限公司烟台分公司签订的房屋租赁合同书。原告对被告提交证据质证：对证据一、二系复印件，且与本案无关，且二被告与张旭、孙显志之间借贷纠纷已经另案处理，与本案无任何关系，均证明不了被告的主张；对证据三房屋买卖合同的真实性认可，但其买卖行为违反国家有关委托合同的强制性规定，即受委托人不能针对委托事项与自己发生业务，本案原告张玉琪委托被告张春宁代其出售房屋，在委托手续办理后20天内，被告张春宁将其委托出售的房屋与自己配偶发生业务交易，且明显低价处理，但相关款项也未向原告交付，不动产的发票是其办理过户时的手续，证明不了被告的主张；对证据四情况说明证据来源与原告证据相冲突，来源不合法，原告不认可；对证据五不认可，该证据与本案无关，原告并不知情，合同的真实性存在瑕疵，没有签订合同时间以及是否交付的相关证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2014年7月14日，二原告委托被告张春宁办理出售二原告所有的房屋一套，房屋所有权证号：龙房权证黄城字第0××9号，建筑面积245.52平方米，国有土地使用证号：龙国用2001字第1××5号，二原告与被告张春宁签订了授权委托书，该授权经过山东省龙口市公证处公证。2014年8月5日，被告张春宁代原告张玉琪与被告孟晓燕签订了房屋买卖合同，2014年9月3日，涉案房产过户登记到被告孟晓燕名下。2016年，被告张春宁与案外人山东嘉诚项目管理有限公司烟台分公司签订《房屋租赁合同书》，租赁涉案房屋的二楼及以上楼层，租期自2016年4月30日，房租每年20000元。证人曲某自2003年开始租赁涉案房屋一楼，前期房租均是交给原告张玉琪，自2017年开始，房租交给被告孟晓燕。现原告主张被告张春宁代其与被告孟晓燕签订房屋买卖合同，对原告进行了隐瞒，且以低于市场价的价格进行了交易，被告张春宁将房产卖与自己的行为违反了委托代理的法律规定，买卖合同应为无效，原告为维护自身合法权益，诉至本院。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条规定：代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。本案被告张春宁受原告委托进行房屋买卖，被告张春宁以原告的名义将房产卖与与其夫妻关系的被告孟晓燕，视为与自己实施了民事法律行为，买卖合同本应无效，但本案的焦点问题是，被代理人即二原告是否同意或者追认，如二原告同意或追认，该合同依然有效。被告辩称涉案房产之所以过户到被告名下，是因为原告向被告借款，该房产予以抵顶欠款，该事宜原告是知情的，但原告对此表示不认可，但通过被告提交的其与案外人山东嘉诚项目管理有限公司烟台分公司签订《房屋租赁合同书》以及证人曲某的到庭作证，证明自2016年开始，涉案房屋的租金系交与被告，原告自2016年开始就未收过租户租金，其主张未收租户租金的原因是其儿子欠被告钱，租金交与被告是用于抵顶其儿子的欠款，如按原告主张，即使租金用于抵顶欠款，那涉案房屋所有权亦应是原告的，租赁合同亦应与原告签订，但自2016年开始，涉案房屋租赁合同即是与被告签订，原告对此未提出异议，视为其对涉案房产已过户被告名下是知道并同意的，故涉案房产的买卖合同系合法有效的。原告请求法院确认2014年8月5日被告张春宁代原告与被告孟晓燕签订的房屋买卖合同无效，本院不予支持，因合同有效，原告亦无权要求被告返还涉案房屋，故原告请求法院判令被告返还涉案房产，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告张玉琪、张启芹的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  张克礼人民陪审员  刘玉昌人民陪审员  马衍永二〇二〇年五月十四日书 记 员  王毓臻