太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初533号原告：李志刚，男，1988年11月30日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：杨芳芳，山西宁丰（北京）律师事务所律师。被告：高芳芳，女，1982年5月24日出生，汉族，无业，住山西省临县。委托诉讼代理人：王若榆，山西宏文律师事务所律师。原告李志刚诉被告高芳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志刚及其委托诉讼代理人杨芳芳，被告高芳芳及其委托诉讼代理人王若榆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志刚向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间的租赁合同，被告返还租赁土地及房屋给原告。2、判令被告支付2018年3月1日至2019年3月1日的租金10万元及利息（利率按照中国人民银行同期贷款一年至三年利率4.75%计算，计算时间从2018年1月1日起至实际支付之日止。暂计算到起诉之日，利息为8866.67元）；3、判令被告按年租金40万元支付从2019年3月1日起至全部返还租赁房屋和土地之日的租金及利息（利率按照中国人民银行同期贷款一年至三年利率4.75%计算，计算时间从2018年11月1日起至实际支付之日止。暂计算到起诉之日，租赁费本金266800元，利息为12954.62元）；4、判决被告承担原告律师费，暂定30000元；5、判决被告支付本案的所有诉讼费用。庭审前原告增加诉讼请求：1、判决被告立即偿还原告为其垫付的租赁期间的水费3108元、电费30943.2元、取暖费48716.62元；2、判决被告立即偿还原告材料费14225元。事实与理由：2017年10月9日，原、被告经过充分协商，签订《租赁合同》，合同第一条约定原告将其从郝计生处租赁的位于太原市小店区小店国土局对面（原新欣环保设备厂后院）2000平方米的土地使用权及地上房屋出租给被告；第二条约定装修期5个月，从2017年10月1日起至2018年3月1日止，期间不计算租赁费；第三条约定租赁期限12年，从2018年3月1日至2030年3月1日止；第四条约定租赁期间总租金525万元，2018年3月1日至2023年3月1日年租金40万元，2023年3月1日至2028年3月1日年租金45万元，2028年3月1日至2030年3月1日年租金50万元；第一年租金支付时间为合同签订之时支付20万元，剩余20万元于2018年1月1日前付清，之后每年11月份前支付次年租金；第五条约定被告承担经营期间的水、电等费用；合同第六条约定租赁用途是被告开设幼儿园，第七条约定被告可以根据实际占地情况及教学需要增盖建筑或对原有建筑重新改建，（第十三条约定）建设费用由被告承担；合同第八条特别约定“甲方（即原告）原则上不允许乙方（即被告）转租租赁房屋及土地，但基于客观原因，乙方（被告）无法继续经营的，乙方（即被告）可以对外向第三人转租，但必须获得甲方（即原告）书面许可方可转租”。为促使双方诚信履约，原、被告双方同时约定了违约的解决方式，其中第十条约定有下列情形之一，甲方（即原告）有权解除合同：1、乙方（即被告）不交付或者不按约定交付租金达1个月以上；2、乙方（即被告）所欠各项费用达1万元以上；3、未经甲方（即原告）同意，乙方（即原告）将租赁地整体转租给第三人的。第十一条约定如一方违约，违约方应承担守约方因主张权利所产生的诉讼、保全、律师等相应的费用。原、被告签订合同后，原告交付了租赁物，并履行了全部合同义务，被告只于合同签订之日支付租金20万元，于2018年3月21日支付租金10万元，之后再没有交付租金，甚至没有支付原告为其垫付的水、电、取暖费用。原告屡屡催交未果，却发现被告未经原告书面同意，已将租赁土地及房屋整体转租。被告的种种违约行为已符合法定的和合同约定的解除条件。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。原、被告签订《租赁合同》约定，被告可以根据实际占地情况及教学需要增盖建筑或对原有建筑重新改建，建设费用及租赁期间的水电费用自行承担。但被告在对租赁物装修改建期间，使用了原告的部分建筑材料，如电缆、加气块、红砖、PVC管等，价值共计14225元。并且被告2017年11月至2019年2月的全部水、电费及2018年11月至2019年3月的取暖费均由原告先行垫付，三项合计共112767.82元，被告只归还了原告30000元。被告辩称：1、被告并未欠付原告土地租赁费。原告通过自己的账户和朋友的账户前后共向原告转款61万元，不存在拖欠原告租赁费的情况；原告在2017年从郝计生处租赁涉案土地后，随即转租给我，当时我们商量在该场地修建三层高的楼房，由原告负责疏通各种关系，我负责修建，但因原告资金不足，其疏通关系所投资的钱均由我垫付，前后我共付出53万元，但最终楼房也只盖了一层，工期也一直拖延，到2019年2月份才完工，我修建房屋投资金额达450万余元，大大超过了我的预算，期间我多次与原告协商，原告方承诺2019年1月1日前的房租由原告补贴20万元，从2019年1月1日起至2023年1月1日的房租为每年25万元，上述事实有转账记录和电话录音予以佐证，故我并不欠原告土地租赁费。2、被告是因对幼儿园前期投资过大，工期过长，在征得原告同意后，对幼儿园的经营权进行的转租。从2019年3月份开始原告均是向转租幼儿园的张雅萍收取水电费用，且我并非将合同项下的全部土地进行转租，院内仓库现由我占有使用。3、依据合同，原告所述我所欠的水、电、暖以及材料费，均应为原告承担。根据合同约定，我对房屋改造修建期限为5个月，从2017年10月1日-2018年3月1日，工期内原告方不收取被告任何租金，且改善基础设施和维修的费用均由原告方负担，而被告人的实施工期为2017年10月-2019年2月，依据合同该期间产生的供水，供电、供暖等费用均应由原告承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月9日，原告李志刚与被告高芳芳签订《租赁合同》，合同约定：出租人李志刚为甲方，承租人高芳芳为乙方；租赁土地坐落在太原市小店区康宁街小店国土局对面（原新欣环保设备厂后院一处，以土地使用权证书为准），总面积约2000平方米，院内东、西、南侧至围墙，北侧至出租房门面南墙向南6米处，房屋质量良。改造装修期间5个月，从2017年10月1日起至2018年3月1日止，装修期间甲方不收取任何租金；租赁期限12年，从2018年3月1日至2030年3月1日；总租金为525万元；租金的支付期限与方式：合同签订之时，乙方先行向甲方支付20万元租金，剩余的20万元租金在2018年1月1日前付清；以后每年的11月份前支付次年租金，租金采取按年支付的方式；2018年3月1日至2023年3月1日，五年内的租金为每年40万元，2023年3月1日至2028年3月1日，五年内的租金为每年45万元，2028年3月1日至2030年3月1日，两年内的租金为每年50万元；乙方负责支付经营期间房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费等合理费用；租赁房屋的用途为乙方用于开设幼儿园；甲方负责改善基础设施和维修（主要的供水、供电、供暖的基础设施），由此产生的费用由甲方承担；乙方负责改造院内房屋设施，费用由乙方自行承担；甲方允许乙方对租赁的房屋，根据实际占地情况以及教学需要，增盖建筑或对原有建筑重新改建为幼儿园；租赁期间乙方对租赁房屋装修、改善增设他物的，无法移动的固定建筑归甲方所有；甲方原则上不允许乙方转租房屋和土地，但基于客观原因，乙方无法继续经营的，乙方可以对外向第三人转租；乙方有下列情形之一，甲方有权解除本合同：乙方不交付或者不按约定交付租金达1个月以上；乙方所欠各项费用达1万元以上；未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途的；未经甲方同意，乙方将此地块整体转租第三人的。违约责任：因主张权利所产生的诉讼、保全、律师等相应的费用由违约一方承担。合同签订后被告高芳芳于2017年10月9日支付原告房租20万元，2018年1月8日给原告转款10万元，2018年3月21日给原告转款10万元。被告高芳芳主张在2018年8月28日至2018年12月3日期间，通过建幼儿园的包工头严某分四笔向原告转交租金5万元，通过其财务人员郭泽娜分四笔向原告转款16万元。上述款项共计61万元，被告认为均系支付原告房租。原告只认可收到被告支付的30万元租金，认为严某与郭泽娜给原告转款以及被告于2018年3月21日给原告转款10万元均系被告支付建幼儿园时影响邻居采光的赔偿款。被告还提供了原告与其的谈话录音，欲证明原告同意给其降房租。转租幼儿园的张雅萍出具情况说明，说明其交纳了从2019年3月份开始幼儿园所用的水电暖费用，并出具了原告为其所开的收据。另查明，涉案房屋系原告从案外人郝计生处租赁的，租赁期到2030年9月30日。涉案土地的所有者是小店区小店街办小店村，土地使用者为太原市新欣环保设备厂，使用权类型为占用，用途为工业，终止日期为2021年12月11日。2004年6月21日山西省锅炉压力容器监督检验所出具关于注销“太原市新欣环保设备厂”的决定，写明：我所下属的企业太原市新欣环保设备厂由法定代表人郝计生收购其全部财产，企业的所有财产转移给郝计生个人。2019年2月27日被告将从原告处租赁的土地上所建房屋转租给案外人张雅萍，租期从2019年3月1日至2030年3月1日。原告为主张违约金提供了与律师事务所签订的两份合同和一张收款金额为3000元的律师费收据。原告主张被告于2018年3月21日付原告的10万元，和案外人严某、郭泽娜通过转账支付原告的21万元，均用于所建幼儿园影响邻居采光而支付邻居的赔偿款，并提供了原告与邻居达成的补偿协议书，给邻居的转款证明、邻居给原告出具的收款收据，但该协议书上没有被告的签名，被告在庭审中也不认可支付给原告的上述31万元系支付邻居的赔偿款。再查明，原告提供了智德盛科工贸有限公司2017年11月至2019年2月用水及交水费汇总表、2017年11月至2019年2月用电量及缴费汇总表、被告租赁房产测绘计算表、被告使用原告材料清单，原告以此欲证明被告尚欠原告水电暖费用及材料费。另外原告还提交了与律师事务所签订的两份委托代理合同以及收款金额为3000元的收据一份，以此证明原告为提起本案诉讼交纳了3000元的律师费。在本院第二次开庭时，被告申请证人严某和郭泽娜出庭作证，证明二人向原告的转款系受被告高芳芳的委托。上述事实，有原告提交的与郝计生的《租赁合同》及《补充协议》、土地使用权证书、山西省锅炉压力容器监督检验所文件、与被告的《租赁合同》、银行转账凭证、被告与张雅萍的《幼儿园租赁合同》、智德盛科工贸有限公司2017年11月至2019年2月用水及交水费汇总表、2017年11月至2019年2月用电量及缴费汇总表、被告租赁房产供热计费依据、被告使用原告材料清单、委托代理合同两份及收款收据一份，被告提交的手机转账凭证、严某出具的情况说明和汇款明细、郭泽娜出具的情况说明和交易明细、严某和郭泽娜出庭所作证言证词、原、被告的手机录音、张雅萍写的情况说明及交纳水电费的收据、原告与张雅萍的微信聊天记录及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，原、被告于2017年10月9日签订《租赁合同》，原告向被告提供的位于太原市小店区小店国土局对面原新欣环保设备厂后院的土地使用权出租给被告，该土地的所有者为小店村，被告在未取得房屋建设工程规划许可证的情况下，修建了幼儿园，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。虽《房屋租赁合同》无效，但被告实际占有使用该土地期间，应按合同约定给付原告土地占有使用费。原、被告双方约定房租从2018年3月1日起计算，至今原告认可被告已支付其租金30万元，被告主张除支付以上租金外，还由被告本人转账支付原告10万元，案外人严某、郭泽娜转账支付原告21万元，原告不认可31万元与本案的关联性，认为收到的是因被告所建房屋影响邻居采光，被告通过原告给邻居的补偿款。本院认为，原告认可收到了上述款项，原告与邻居达成的赔偿协议上没有被告签名，现原告主张被告同意由其支付邻居影响采光赔偿款，证据不足，本院对原告的该主张不予支持。被告提供的与原告的谈话录音欲证明原告同意给被告降低房租，本院认为，被告在录音时未经得原告同意，且原、被告双方对降低房租未能达成书面协议，现被告抗辩如果按原告同意的降低房租数额计算，其已支付完毕原告房租，对被告的该抗辩意见，仅能提供录音证据，且原告对该证据不予认可，故被告主张降低房租的证据不足，本院不予采信被告的该意见。故被告应支付原告的房租是从2018年3月1日起至腾出租赁土地及房屋止。为便于计算，截止到2020年2月29日止，被告应支付租赁物占用费80万元，扣除被告已支付原告的61万元，剩余19万元及从2020年3月1日起至腾出涉案租赁物之日止的土地占用费按双方约定年租金40万元计算。至于被告投资所建房屋的投资款，被告未提起反诉，双方可另案解决。原告要求被告支付逾期租金的利息、律师代理费，因双方签订的租赁合同无效，导致合同无效双方均有责任，故对原告的上述请求，本院不予支持。原告主张截止到2019年2月的水电费和截止到2019年3月的取暖费，双方在合同中约定，改造装修期间原告不收取任何租金，被告负责支付经营期间房屋的水电等合理费用；因原告提供的水电费用的用户名是案外人智德盛科工贸有限公司，未能提供原告实际用量及取暖费的实际消费数额，故原告对被告主张的上述费用，证据不足，本院不予支持。原告可在取的上述被告消费的凭证后另案诉讼。原告主张被告支付材料费14225元，因该诉求与本案不是同一法律关系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条的规定，判决如下：一、原、被告之间于2017年10月9日签订《租赁合同》无效；二、被告高芳芳于本判决生效后三十日内返还原告李志刚租赁区域内的土地及土地上建筑物；三、被告高芳芳于本判决生效后十日内支付原告李志刚截止到2020年2月29日止的租赁物占用费19万元及从2020年3月1日起至腾出涉案租赁物之日止的占用费，按双方约定年租金40万元计算；四、驳回原告李志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4478元（原告已预交），由原告李志刚负担1478元，由被告高芳芳负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王增仙 二〇二〇年五月九日书记员 陈晓玲