苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5911号原告：苏州筑梦网络科技有限公司，统一社会信用代码：91320594302251876P，住所地苏州市工业园区沈浒路**新未来花园****。法定代表人：刘玲，执行董事。委托诉讼代理人：马雷，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙智慧，江苏益友天元律师事务所实习律师。被告：苏州玺悦天地酒店管理有限公司，统一社会信用代码：91320594MA1NW3HP57，住所地苏，住所地苏州工业园区钟园路**丰隆城市生活广场****v>法定代表人：杨素芳，董事长。委托诉讼代理人：徐旭，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被告：崔巍，男，1995年5月7日生，汉族，户籍所在地海门市。被告：杨素芳，女，1938年2月28日生，汉族，户籍所在地海门市。原告苏州筑梦网络科技有限公司（以下简称筑梦公司）诉被告苏州玺悦天地酒店管理有限公司（以下简称玺悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序于2019年7月18日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依原告申请依法追加崔巍、杨素芳作为被告参加本案诉讼，因被告崔巍、杨素芳下落不明，本案依法对其公告送达了开庭传票、诉状副本等诉讼材料，本案依法转为普通程序组成合议庭于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告筑梦公司的委托诉讼代理人马雷、孙智慧，被告玺悦公司的委托诉讼代理人徐旭到庭参加诉讼，被告崔巍、杨素芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告筑梦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的固定收益共205000元；2、判令被告承担迟延支付固定收益的违约金共计220000元按照合同约定，订违约金依照当月全部固定收益的4倍计算，即55000元；3、确认原被告之间的委托运营管理合同于2019年5月6日解除；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月15日，原告与被告签订了《委托运营管理合同》，由原告将位于苏州工业园区和众街58号星汇生活广场3幢的11套精装公寓委托被告进行物业维护及运营服务，原告每月收取固定收益55000元。合同期限自2018年9月15日起至每套公寓的租赁合同结束之日止。根据合同约定，被告首次支付收益的时间为2018年9月7日，此后每期固定收益的支付时间为当月1号。若被告不按时足额支付任一期固定收益，则视为被告违约，除须按照实际使用标的物业天数支付固定收益外，还应向原告支付相应的违约金。此后，原告将标的物业依约交给被告统一进行经营和管理。2019年1月，被告未能及时支付当期收益，在原告发函催告后，其仍未予理会，原告查阅被告工商信息，发现被告于2018年12月进行了公司负责人、股东及公司法人的变更，由其运营的部分标的甚至在今年年初遭到查封。截至原告起诉之日，被告已然拖欠原告固定收益达20万余元，虽多次允诺支付却迟迟未兑现承诺。综上，被告长期拖欠原告固定收益，经原告催告后在合理期限内仍未履行，其行为构成解除合同的法定要件，原告依法解除《委托运营管理合同》后通知了被告，被告应当立即支付固定收益，并承担相应的违约责任。因被告迟迟无法履行其义务，原告无奈向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告玺悦公司辩称，被告并未拖欠原告固定收益205000元，被告仅剩余38493元未支付给原告。因为2019年1月10日至2019年3月25日，合同附件之房屋已经被原告修改密码并收回，被告无法正常使用，无法对外经营。2019年4月23日至今，原告也将密码进行修改，并将房屋收回。被告仅有2019年3月26日至2019年4月22日的房租未支付。被告崔巍、杨素芳未答辩亦未提交书面答辩状。本院经审理查明认定事实如下：原告筑梦公司（委托方、甲方）与被告玺悦公司（受托方、乙方）签订《委托运营管理合同》，约定甲方拥有租赁权的标的物业位于苏州工业园区和众街58号星汇生活广场3幢，共计11套精装公寓。甲方委托乙方为标的物业11套公寓的运营管理者，运营管理内容为提供标的物业的维护、运营服务，包括日常维护、代为出租、代为协调租户、物业等。甲方委托乙方运营管理时间自2018年9月15日起至每套公寓的租赁合同结束之日为止。甲方承诺于2018年9月15日前将标的物业以现状依约交付于乙方。甲乙双方经评估一致确认，乙方在运营期间按照每套固定收益5000元每月支付给甲方，共计55000元每月，乙方运营期间超出固定收益部分的收入为增值收益，归乙方所有。双方预计自2018年9月15日始计收固定收益（以甲方交付标的物业时间为准），月固定收益首次支付时间为2018年9月7日，自第二次支付起，时间提前至每月1号。双方就乙方权利义务约定，运营管理期间，乙方承诺不得利用此房屋进行任何违法违规，有义务为甲方提供合同约定的运营管理服务，并处理运营管理期间发生的所有纠纷（包知但不限于与物业使用人开展洽商和/或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼）；如因乙方原因导致该物业产生的纠纷，均由乙方承担赔偿责任，甲方承担责任后可向乙方追偿。因乙方违约或过失导致本合同无法继续履行时，作违约论；因乙方不按时足额支付任一期固定收益，作违约论，乙方应向甲方支付违约金（违约金依照当月全部固定收益的4倍计算）。2019年1月21日、2019年2月18日、2019年4月24日原告筑梦公司多次向被告玺悦公司发函催要固定收益。并曾于2019年1月24日向被告玺悦公司发送律师函催要相关费用及违约损失。2019年5月8日，原告筑梦公司向被告玺悦公司送达解除函，确认解除与被告的委托运营管理合同，并催要欠付固定收益205000元、支付违约金220000元。诉讼过程中，原、被告共同确认被告已付固定收益总计29万元。原告表示，就付款情况，在2018年12月前的固定收益每月按期支付，从2019年1月开始没有支付，在2019年2月22日支付了3万元、3月22日支付了2万元、4月9日支付了2万元，合计29万元。另，玺悦公司于2017年4月26日成立，法定代表人为王烽，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为王烽、陈婷。2018年12月14日，玺悦公司企业类型变更为有限责任公司（自然人独资），股东及法定代表人变更为崔巍。2019年6月21日，玺悦公司法定代表人及股东变更为杨素芳。以上事实，由原告提交的《委托运营管理合同》、催要函、告知函、律师函、解约函、邮寄凭证、玺悦公司的工商登记资料及当事人庭审陈述予以证实。原告筑梦公司针对其诉请主张事项，还向本院了提交了采购记录及发票，证明原告为提供被告精装公寓的标的实际发生的装修损失。被告玺悦公司对上述证据不予认可，认为装修损失与被告无关。被告玺悦公司提交证据，原告质证如下：证据1、原告与被告员工之间的微信聊天记录，证明原告已明确表示将密码修改并在2019年3月25日将第一次修改后的密码告知被告，所以原告收回房屋期间修改密码，收回房屋期间的固定收益，被告不应当支付原告。证据2、2018年、2019年度的被告公司的审计报告，证明被告公司的财务未与公司股东财务混同。原告筑梦公司对证据1真实性予以认可。具体经过为，我方因为对方拖欠我们一个多月的收益没有给了，所以在2019年的2月25号修改了其中七套房子的密码，后来被告也没有向我反映密码被改，需要改回来的事情。我方改密码的目的是为了督促被告及时向我们支付租金。关于我方修改密码的事情，我在电话里是跟王烽聊过的，具体什么时候跟王锋说的记不起来，应该是我在实际修改密码之前。到了2019年的3月25日，对方跟我联系，差不多是在19年的3月初，对方开始跟我方联系，一方面是沟通，之前剩余的运营收益怎么支付，另一方面沟通后续的收益能不能降低一些，然后直到了2019年的3月25日，对方明确告知我方要继续运营，然后要求提供密码。于是我方在2019年的3月25日告知了修改的七套房屋的新的密码、账号。另外，当时被告因为经营资质的问题有其中四套房子被公安机关在2019年1月7日查封，所以另外四套房子我们后台也是修改了密码，但在2019年3月25日我们把这四套房子的新密码也告知了被告。就证据2，不予认可，审计报告未体现被告对原告的债务、被告经营的现金收款并非仅通过公司账户，还有支付宝、微信等，在审计报告中均未体现。就经营情况，被告玺悦公司表示，被告从原告处承租的房屋，其中有四套房屋在2019年1月7日因被告资质问题被公安机关查封了，原告修改了剩余七套房屋的密码，我方多次向原告要回房屋密码，并告知如果没有密码，被告无法正常经营，也没有收入，原告迟迟不给我方新密码，直到2019年3月25日才给了新的密码。原来被公安机关查封的四套房屋，后来解封了，具体解封时间不清楚。就固定收益支付情况，被告表示，其已向原告支付的收益金额为29万元。被告的经营资质自经营之日起，一直处于审批过程，在未取得资质之前，我方通过第三方平台对外出租房屋，解封后，我方还是依然通过第三方平台运营。原告筑梦公司表示，因为玺悦公司预付固定收益至2019年1月15日，我方没有理由再此之前将密码修改。我方是在2019年2月25日因对方没付收益才修改密码，在3月25把修改的密码都告知了被告，直到2019年4月底又重新把密码修改了，因为我方通过物业发现，被告擅自使用房屋，存在风险，又修改密码。上述房屋因为我方从业主手中承租的，我方发函解约后，将房屋均交付给了业主。交付业主房屋的时间基本上集中在2019年5、6月份，与小业主的调解方案是拿家具、家电弥补小业主损失，有一个小业主不同意我们的方案，最后法院判决的方式解决的。诉讼过程中，原告明确其主张的第一项诉请的固定收益205000元，包括扣除被告已付的29万元，被告还应支付我方截止到2020年5月6日即合同解除日的固定收益133500元，其余的费用因对方未交付房屋，所以主张合计205000元。本院认为，原、被告签订的《委托运营管理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照委托运营管理合同约定履行。合同虽名为《委托运营管理合同》，结合双方合同约定内容，双方之间的法律关系为房屋租赁合同关系。根据双方合同约定，被告玺悦公司应当按期向原告支付固定收益，被告抗辩称，原告在2019年1月10日至2019年3月25日期间，修改了房间密码，被告无法正常使用，无法对外经营，在2019年4月23日原告也将密码进行了修改并将房屋收回，被告仅有2019年3月26日至2019年4月22日的房租未支付。本院认为，结合庭审调查，被告玺悦公司表示其因经营资质问题导致其房屋曾被公安查封，且其资质一直未办理，被告抗辩称原告曾在2019年1月10日修改密码，但未就此提供相应证据。虽根据原告陈述，其曾在2019年2月25日修改过房间密码以此督促被告支付租金，但该行为系原告基于被告未按期足额向原告支付固定收益的情况下，原告以此督促被告及时履行合同，具有一定的合理性；另结合原、被告双方确认，被告于2019年3月25日重新取得房间密码，虽然在此期间除因被公安查封的4套房屋外，其余房屋因原告修改密码导致了被告无法使用该房屋，但未有证据证实被告曾就此提出异议，实际上结合玺悦公司陈述，其经营资质一直未审批通过，故综合考虑原告修改密码的原因、被告自身原因、原告修改密码对被告经营的影响程度，就2019年2月25日至2019年3月25日期间除被公安查封的四套房屋以外，其余七套房屋的固定收益自2019年3月4日至2019年3月25日按收益标准的70%计算，依法核算认定在该期间被告支付固定收益46283.33元。至于2019年1月15日至2019年2月24日期间的收益，承上所述，被告应当向原告全额支付，本院依法核算确认该期间的固定收益金额为75166.67元。就2019年3月26日至2019年5月6日的固定收益被告是否应当支付的问题，被告抗辩称，原告在2019年4月23日又修改了密码导致被告无法经营，被告对此未提供相应的证据，原告表示，其在2019年4月底修改了密码，具体时间记不清楚了，本院认为，因被告未按期支付固定收益，原告于2019年5月6日发函解除双方的委托合同，结合合同的解除时间、被告恢复经营时间、原告确认的其再次修改密码的时间，原告主张双方合同于2019年5月6日解除，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。被告应支付自2019年3月26日至2019年5月6日的固定收益，本院依法核算确认该期间的固定收益金额为77000元。综上，被告玺悦公司应支付原告自2019年1月15日至2019年5月6日的固定收益198450元。另，根据庭审调查，被告合计已向原告支付固定收益29万元，结合本院依法认定的双方合同履行期限、合同约定的固定收益标准及本院认定的原告自2019年1月15日至2019年5月6日应付的固定收益198450元，依法核算被告玺悦公司还需向原告支付固定收益128450元。至于原告主张的因对方未交付房屋的固定收益损失及违约金，均是因被告违约原告主张的违约损失，违约损失应当与实际损失相适应，本院结合被告违约情节、原告实际损失及双方合同约定，依法认定被告赔偿原告违约金11万元。就杨素芳、崔巍是否应当承担责任及责任承担方式，本院认为，根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。一人公司股权转让前发生的债务，原股东不能举证证明出让前公司财产独立于其个人财产的，债权人有权要求原股东承担连带清偿责任。原、被告签订《委托运营管理合同》后不久被告公司性质即变更为一人有限责任公司，被告崔巍作为被告玺悦公司履行合同期间的原股东、被告杨素芳作为现股东，未提供相应证据证实公司财产独立于股东自己的财产，依法应就上述款项承担连带清偿责任。至于被告玺悦公司提交的2018年至2019年度的专项审计报告，系被告玺悦公司的单方举证，被告崔巍、杨素芳未到庭就此发表意见，且该证据并不足能证明玺悦公司财产与股东个人财产独立的事实。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州玺悦天地酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州筑梦网络科技有限公司欠付固定收益128450元；二、被告苏州玺悦天地酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州筑梦网络科技有限公司违约金110000元；三、被告崔巍、杨素芳对本判决第一、二项承担连带清偿责任；四、驳回原告苏州筑梦网络科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7676元，公告费300元，合计7976元，由原告苏州筑梦网络科技有限公司负担2799元，由被告苏州玺悦天地酒店管理有限公司、崔巍、杨素芳负担5177元，三被告应负担部分已由原告预交，由三被告于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  谢淑敏人民陪审员  王贤英人民陪审员  华为英二〇二〇年五月二十二日书 记 员  马金叶