湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初5510号原告：莫某某，女，汉族，1985年11月7日出生，住湖南省桃江县。原告：马某某，男，汉族，1983年1月21日出生，长沙市天心区。共同委托诉讼代理人：周纯，湖南言顺律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙秀莲，总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女，1979年11月29日出生，系该公司员工。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路159号凯通国际城第10幢31楼31026号。法定代表人：孙秀莲。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳街道车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270006。法定代表人：孙秀莲。原告莫某某、马某某与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫某某、马某某委托诉讼代理人周纯、被告宇成公司委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼。被告凯通公司、东进公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告莫某某、马某某向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原告与被告宇成公司之间签订的《委托经营管理协议》于2020年11月13日解除；2.判令被告宇成公司立刻将宇成朝阳广场Ｔ3幢26层Ｔ3-260008号房屋交付给原告；3.判令被告宇成公司向原告支付拖欠的租金33799.61元及逾期付款利息（以拖欠的租金为基数，自2020年11月13日起按月利率1%计算至实际付清之日止）；4、判令被告宇成公司向原告支付逾期付款违约金（以拖欠的租金为基数，自2020年11月13日起按每日万分之二的标准计算至实际付清之日止）；5、判令被告宇成公司向原告支付房屋占用费11644.72元（从2020年11月13日起按54608元／年的标准计算至房屋实际交付之日止，暂计算至2021年1月31日）；6判令被告凯通公司、东进公司对上述债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费用及其他合理费用由三被告共同承担。事实与理由：2017年1月3日，原告与被告东进公司、凯通公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了长沙市芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场××幢××层××号房屋。同日，原告与被告宇成公司签《委托经营管理协议》，约定莫某某、马某某委托宇成公司对其名下的宇成朝阳广场Ｔ3幢26层Ｔ3-260008号房屋行经营管理，委托期限自2017年9月1日至2027年4月30日，经营管理的收益归宇成公司所有，宇成公司按期向莫某某、马某某支付租金，年度租金为54608元／年；租金支付方式为每三个月支付一次。如有一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等；自2020年4月1日起，宇成公司无正当理由逾期支付租金，2020年7月10日，宇成公司向宇成朝阳业主发出公告，承诺会尽快支付所欠租金，对所欠业主的租金自2020年7月11日起按月利率1%计息，但宇成公司并未兑现承诺。莫某某、马某某向宇成公司邮寄《解除委托经营管理协议通知书》，被告拒绝交房。从2020年1月至2020年11月13日期间，宇成公司拖欠租金33799.61元，因宇成公司承诺对拖欠的租金按照月利率1%计息，故应当从2020年11月15日起以欠付的租金33799.61元为基数按月利率1%计算至清偿之日止。《委托经营管理协议》约定了逾期付款违约金，宇成公司应按合同约定以拖欠的租金33799.61元为基数按日万分之二的标准从2020年11月13日起计算至清偿之日止支付逾期付款违约金。被告拒绝交房，应当按原租标准支付房屋占用费。凯通公司、东进公司出具了《担保函》，其应承担连带清偿责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，遂起诉到法院。被告宇成公司辩称，1、被告宇成公司的行为未构成根本违约，被告宇成公司不同意解除该委托协议。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见》第二条：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。被告宇成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了一部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。但如果原告坚持要求解除该委托协议，目前因涉案房屋已出租给第三方商户使用，租赁时间在10年以上，被告宇成公司和第三方均投入了大量的人力、物力、财力进行装修经营，若解除协议，将会对被告宇成公司和第三方造成重大损失，对被告和第三方极为不公平，因此希望原告与第三方达成一致，签订后续租赁事宜，被告宇成公司才同意解除委托协议；2、原告要求被告按月利率1%支付逾期付款利息，没有事实和法律依据；3、因疫情影响，宇成公司拖欠租金事出有因不应当承担违约责任。被告凯通公司、东进公司未答辩。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2017年1月3日原告购买了被告东进公司、凯通公司开发的位于长沙市××路××号的“美富商业中心（报建名：宇成朝阳广场）”项目的Ｔ3栋26层Ｔ3-260008号房屋，房屋总价款为人民币910125元，双方签署了长沙市商品房买卖合同。同日，原告与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司）签订了《委托经营管理协议》，协议约定：莫某某、马某某将其名下位于长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号公寓委托给狂买狂卖公司经营管理，建筑面积为72.81平方米，委托经营管理期限为本协议生效之日起至2027年4月30日，计租期为2017年9月1日起至委托经营管理期限届满日；年度租金标准为54608元／年，租金每三个月支付一次，即每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一个支付期的租金；委托经营管理期限内，房屋的租金收入、管理支出、盈亏风险均由狂买狂卖公司享有和承担，莫某某、马某某无权在本协议约定的委托经营管理租金之外主张其他收益及费用；如果该房屋发生空租或者租金收入不足以支付租金的，差额部分由狂买狂卖公司自行承担；如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二向莫某某、马某某支付违约金，如狂买狂卖公司无正当理由逾期超过三个月仍未向莫某某、马某某支付租金，莫某某、马某某可以解除合同。同日，凯通公司、东进公司出具《之担保函》，载明“一、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条件均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保；三、本公司同意，本担保函自本公司盖章（签字）之日起成立并生效。如果发生纠纷，本公司同意依据相应主合同约定的法律适用与纠纷解决方式解决”。莫某某、马某某向狂买狂卖公司出具了《授权委托书》，委托宇成公司对上述商铺进行管理经营、对外招租及转租等与房屋经营管理有关的一切事项，并委托狂买狂卖公司与开发商办理房屋的交付手续。协议签订后,狂买狂卖公司的名称变更为宇成公司。宇成公司接收涉案房屋后转租给第三方经营使用，并陆续向莫某某、马某某支付租金。诉讼过程中，莫某某、马某某与宇成公司核对租金支付情况，截至2021年1月31日，宇成公司尚拖欠莫某某、马某某2020年6、7、8、9、10、11月的13天共计6个13天的租金计33799.61元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，莫某某、马某某与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。宇成公司作为案涉房屋的承租人，拖欠莫某某、马某某租金至今未支付，已经构成单方违约，应承担相应的违约责任。经核对，截至2020的11月13日，宇成公司实际拖欠莫某某、马某某6个月13天的租金共计33799.61元，对莫某某、马某某要求宇成公司支付租金33799.61元的诉讼请求予以支持。合同解除的问题，根据合同约定，莫某某、马某某有权解除合同，但由于莫某某、马某某的涉案房屋已转租给第三方经营使用，包括原告莫某某、马某某房屋在内的多个房屋已重新规划布局并进行装修。其次，第三方承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，若解除莫某某、马某某与宇成公司的房屋租赁合同，势必造成巨大的资源浪费，而如果继续履行合同，对莫某某、马某某的权益不会造成更大损害。因此，莫某某、马某某要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。双方在合同中约定宇成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故原告莫某某、马某某要求宇成公司以欠付租金为基数按照每日万分之二的标准支付自2020年11月13日起至租金实际清偿之日止的违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。莫某某、马某某主张宇成公司曾承诺未按照约定时间支付拖欠的租金，则对拖欠的租金按照月利率1%计息，莫某某、马某某未提供充分证据证明宇成公司曾对莫某某、马某某进行承诺，且该主张也是要求宇成公司承担逾期支付租金的违约损失，莫某某、马某某也未提供超过已获本院支持的违约金数额损失的证据，故该主张不符合法律规定，故莫某某、马某某要求宇成公司以拖欠租金为基数，按月利率1%，支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。被告东进公司、凯通公司自愿为宇成公司的合同义务提供连带责任担保，均出具担保函作为莫某某、马某某与宇成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故莫某某、马某某已尽到善意第三人的审慎注意义务。因此，莫某某、马某某要求凯通公司、东进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告莫某某、马某某支付截至2020年11月13日的房屋租金33799.61元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告莫某某、马某某支付违约金（违约金以欠付租金为基数按日万分之二的标准从2020年11月13日起计算至实际清偿之日止））；三、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取468元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 陈 丹二〇二〇年五月十四日书记员 刘雅琪