中华人民共和国 福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初325号 原告：ＬｉｕＺｈｉＦｕ（柳智富），男，1969年7月22日出生，住美国。 原告：ＤｏｎｇＸｉｕＹａ（董秀雅），女，1974年12月26日出生，住美国。 原告：董心武，男，1982年6月2日出生，汉族，住福建省长乐市。 上列原告委托诉讼代理人：徐立岩，上海协力（福州）律师事务所执业律师。 被告：福州郑和发展有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌峰路**鳌峰街道安置房**楼****，统一社会信用代码91350100073215715U。 法定代表人：林亮，执行董事。 被告：福建中鸿融资担保有限公司，住所地，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**中山大厦******会信用代码91350000669286872X。 法定代表人：林亮，执行董事。 上列被告共同委托诉讼代理人：雷杜坚，福建瑞权律师事务所执业律师。 原告LiuZhiFu（柳智富）、DongXiuYa（董秀雅）、董心武与被告福州郑和发展有限公司（以下简称“郑和公司”）、福建中鸿融资担保有限公司（以下简称“中鸿公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告LiuZhiFu（柳智富）、DongXiuYa（董秀雅）、董心武的共同委托诉讼代理人徐立岩、被告郑和公司、中鸿公司的共同委托诉讼代理人雷杜坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年2月23日签署的编号为0000123的《认购协议书》及补充协议，并同时解除原、被告配套签署的《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》；2.判令两被告退还原告支付的购房款共计2,082,304元；3.判令两被告根据合同约定按照总购房款4,142,304元的日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金；4.判令两被告承担本案全部诉讼费用（包括进行必要的保全支出的保全费用及担保费用）。事实和理由：原告为投资房产，于2018年2月23日与被告中鸿公司签署《认购协议书》。同日，原告与两被告签署补充协议，原、被告就郑和大厦10层13室的基本信息、买卖价格、支付方式、交易模式、面积差异处理方式、交房日期、违约责任等条款达成一致。同日，原告与中鸿公司签署配套《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》。根据认购协议的约定，原告应支付不低于总购房款的50%作为购房首期款，剩余部分接到被告通知后以银行按揭贷款方式支付。而两被告应当于2018年12月31日前将房产交付给原告。协议签署后，原告向被告郑和公司支付购房款总计2,082,304元。此后，原告多次向被告催告交房，但时至今日，被告仍无法向原告交付房产。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告认为，双方签订的认购协议书及其补充协议，以及配套签署的装修协议书，已就当事人信息、房产状况、销售方式、支付方式、交付日期、装修标准、面积差异处理方式、产权登记事宜、违约责任等作出明确约定，且原告已根据协议约定足额支付高达总购房款50%的首期款，故原、被告间签署的相关协议，构成商品房买卖合同，合同成立生效。根据《商品房买卖合同解释》第十五条，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。故原告依法有权请求判令解除原、被告签署的认购协议书及其补充协议；该等协议解除后，原、被告配套签署的《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》亦失去履行基础，特请求同时解除该等配套合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。故原告有权要求被告返还已支付的购房款共计2,082,304元，并按照总购房款4,142,304元的日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金。 被告郑和公司辩称，一、原告请求解除合同的权利超过法定期间。原告行使解除权的期限已过，其请求解除合同缺乏法律依据。原告认为其解除权形成的原因在于被告郑和公司逾期交房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告诉称其多次向被告催告交房，但其并未提供证据证明，应承担不利的法律后果。退一步说，倘若原告曾进行催告，则其行使解除的权利应为自催告之日起三个月，那么原告请求解除合同的权利也已过法定期限。原告明知交付时间变更为2019年6月30日，其行使期限应该为2019年9月30日届满，该期限为除斥期间。二、原告要求解除《认购协议书》及补充协议等缺乏依据。首先，原告与被告签订的《认购协议》及补充协议等既无合同约定解除条件，也不符合法定解除的条件。根据原告（即乙方，下同）与被告（即甲方，下同）于2018年2月23日签订的《认购协议书》及补充协议，其中并未就合同的解除条件作出约定，仅在《认购协议书》第四条就“乙方逾期付款超过15日，经过甲方书面催告3日内仍未支付应付款的”，甲方享有解除权利。因此，乙方并不享有约定解除权。其次，被告并非不履行合同义务，也从未表明不履行，相反，被告所售房屋仍在建设中，因疫情等原因不得不暂时停止建设，但被告将尽最大努力向购房者交付房屋。郑和公司向购房者发出通知，明确表示愿意一直承担逾期交房的违约金。三、原告要求被告按照总购房款的日万分之一点五向其支付违约金的请求过高，应予减少。违约金的作用在于弥补损失，而原告应当完成其损失的举证，但原告从未就其遭受的损失进行举证。本案中，双方签订的《认购协议书》第三条明确约定：“乙方（即原告）的付款方式为商业按揭贷款，乙方应于2018年2月23日前向甲方（即被告）支付不低于购房款总价的50%，余款以银行按揭贷款方式支付。”原告是按揭购房，截止起诉日止，讼争房屋尚未开始支付按揭贷款，对原告利益无实际影响，没有造成实际损失（除已支付的50%购房款外）。原告仅向被告支付全部购房款的50%作为预付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，原告请求依据总购房款4,142,304元的标准计算违约金的要求过高，该违约金过分高于其造成的损失，应予以减少。原告截止本次开庭前，明确其违约金计算的依据是双方《认购协议书》关于违约金条款，该条款与合同解除的违约金计算方法及适用情形不同。四、原告主张的保全费用及因保全产生的保险费用不是原告必要的支出，且原、被告相应的书面协议中没有约定该项费用，该笔费用不应该由被告承担。 被告中鸿公司的答辩意见同被告郑和公司一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月23日，以中鸿公司为甲方（出卖人），原告LiuZhiFu（柳智富）、DongXiuYa（董秀雅）、董心武为乙方（买受人），签订了一份《认购协议书》，约定如下：乙方自愿购买郑和大厦（金融湾）项目10层13单元，该单元建筑面积约146.93平方米，购买单价为每平方米28192.36元，购房款总价为￥4142304元；乙方按下列方式付款：商业按揭贷款：乙方应于2018年2月23日前向甲方支付不低于购房款总价的50%，计贰佰零柒万贰仟叁佰零肆元整；余款贰佰零柒万元整以银行按揭贷款方式支付，乙方应于接到甲方银行按揭办理通知后60天内将相关手续办理完毕并放款至甲方账户。同日，以中鸿公司为甲方，以董美珠为乙方，郑和公司为丙方签订了《认购协议书补充协议》，约定：甲乙双方已于2018年2月23日签订《认购协议书》，乙方购买郑和大厦（金融湾）项目10层13单元，该单元预测面积为146.93平方米；项目开发商为丙方，甲方持有丙方100%股份。甲丙双方为全资母子公司关系，丙方将项目物业整体委托给甲方对外销售；甲方、丙方应当于2018年12月31日前将上述房产交付给乙方；甲方、丙方应当在房产交付之日起三个月内将上述房产过户至乙方名下并确保乙方取得合法有效的不动产权证书，逾期违约金按照总房款的日万分之一点五赔偿……同日，原告还与中鸿公司签订了《装修协议书》和《房屋租赁委托合同》，约定原告同意将讼争房产交付中鸿公司装修及委托中鸿公司对外租赁等。2018年1月31日，原告向郑和公司支付了购房款20,000元；2018年2月1日，原告向郑和公司支付了购房款200,000元；2018年2月20日，原告向郑和公司支付了购房款800,000元；2018年2月23日，原告向郑和公司支付了购房款共计3,132,293元，以上购房款共计4,152,293元，包含了原告向被告购买另一套房产的购房款。2020年2月，原告向被告发出《关于要求交付郑和大厦1013号房屋的函》，被告于2020年2月26日予以签收。另查明，郑和大厦商品房预售许可证于2017年8月25日取得。 诉讼中，1.原告称因被告未通知其办理按揭贷款手续，因此银行按揭贷款手续未办理。郑和公司称讼争房屋尚处于施工阶段，未进行竣工验收，亦未进行消防验收，未办理按揭手续，其于2018年12月31日已告知原告逾期交房事宜，告知交房时间变更为2019年6月30日。2.原告称其向被告购买讼争房产外，还向被告购买了讼争楼盘的另一套房产，两套房产一并付款共计4,152,293元，其中针对本案讼争房产支付的购房款为2,082,304元，原告确认付款时间为2018年2月23日。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，本案原、被告签订的《认购协议书》及补充协议已就商品房买卖合同主要内容作了约定，且原告已依约支付了购房款2,082,304元，故原、被告签订的上述协议，构成商品房买卖合同。上述协议的签订系原、被告的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力，当事人均应全面履行各自的合同义务。该合同订立后，原告向郑和公司支付了购房款2,082,304元。根据上述协议约定，中鸿公司和郑和公司应当于2018年12月31日前向原告交付讼争房产，但时至今日讼争房产仍处于施工阶段，被告的行为已经构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条约定了出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持的规定，原告向本院提出要求解除原、被告签订的《认购协议书》及补充协议的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因《认购协议书》及补充协议已解除，则原、被告签订的《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》亦失去履行基础，故原告要求解除《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》的诉讼请求亦于法有据，本院予以支持。因原、被告签订的《认购协议书》及补充协议已解除，故被告理应向原告退还购房款2,082,304元。关于违约金问题。原、被告签订的《认购协议书》补充协议关于“逾期违约金按照总房款日万分之一点五赔偿”的约定应为原告选择继续履行合同前提下，被告应向原告支付的逾期交房违约金计算方式，现原告选择解除合同，再要求被告依此条款支付违约金无依据。《认购协议书》及补充协议对因被告逾期交房导致合同解除违约金未作约定，但本案由于被告违约导致《认购协议书》及补充协议解除，确实给原告造成了资金占用损失，原告有权要求被告赔偿损失。因此，本院酌定被告按照年利率6%的标准，向原告支付从原告支付购房款项之日起即2018年2月23日起至被告还清款项之日止的逾期利息。对于被告主张原告请求解除合同的权利超过法定期间的辩解，因被告自认其将逾期交房的时间变更为2019年6月30日，原告于2020年1月9日提起本案之诉符合法律规定，故被告的该项辩解于法无据，本院不予采信。对于原告要求被告支付保全及担保费用的主张，因非必然产生的损失，且无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告LiuZhiFu（柳智富）、DongXiuYa（董秀雅）、董心武和被告福建中鸿融资担保有限公司、被告福州郑和发展有限公司签订的《认购协议书》及补充协议、《装修协议书》、《房屋租赁委托合同》； 二、被告福建中鸿融资担保有限公司和被告福州郑和发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告LiuZhiFu（柳智富）、DongXiuYa（董秀雅）、董心武退还购房款2,082,304元，并支付逾期利息（逾期利息按年利率6%的标准，从2018年2月23日起算至实际还款之日止）； 三、驳回原告LiuZhiFu（柳智富）、DongXiuYa（董秀雅）、董心武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39938元，由原告LiuZhiFu（柳智富）、DongXiuYa（董秀雅）、董心武负担100元，由被告福建中鸿融资担保有限公司和被告福州郑和发展有限公司共同负担39838元。 如不服本判决，原告LiuZhiFu（柳智富）、DongXiuYa（董秀雅）可以在判决书送达之日起三十日内，原告董心武、被告福建中鸿融资担保有限公司和被告福州郑和发展有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  盛 洁 人民陪审员  刘健萍 人民陪审员  梁瑞芳 二〇二〇年五月二十八日 法官 助理  潘冰心 书 记 员  林欢欢 附：本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。