广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初1604号原告：张国冲，男，汉族，1987年6月1日出生，住广东省增城市**************，身份证号码：440************012。委托代理人：屈敦煌，系广东赋诚律师事务所律师。被告：惠州市金衡实业有限公司，住所：博罗县******委会车桥头。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，系广东科明律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶仕英，系广东科明律师事务所实习律师。原告张国冲诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人屈敦煌、被告诉讼代理人陈晓丽、叶仕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2017年10月27日就交易位于博罗县**********2*******事宜，签订了编号为博罗（2017）10018054的《商品房买卖合同（预售）》，房屋总价款794299元，原告应于当日支付房屋首期款244299元，余款550000元由原告向银行申请按揭贷款支付。原告按约支付了房屋首期款，并在2017年11月17日与广东博罗农村商业银行股份有限公司福田支行签订了《个人购房按揭贷款合同》，向广东博罗农村商业银行股份有限公司福田支行申请按揭贷款，该按揭贷款已发放完成。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2018年10月30日前向原告交付该商品房，但由于该商品房至今未符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告至今都无法交付该商品房，致使原告无法按约定的时间接收及使用该商品房，给原告造成严重的经济损失。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。为保护自身权益，原告特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：博罗（2017）10018054）；二、判令被告支付逾期交楼违约金至标的房屋实际交付使用之日（违约金按全部房价910831元每日万分之二的标准计算，从2018年10月31日起暂计至2020年1月15日为：80335元）；三、本案诉讼费由被告承担。被告口头答辩称，第一，对原告主张的违约金70057元有异议，请求事实无法律依据。根据原告与被告之间签订的商品房买卖合同，双方根据合同第12条的约定作出补充协议，在补充协议的第8条第1款双方同意对出卖人逾期交房的违约责任作出以下修改，无论逾期是否超过240日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房款的0.01%即万分之一，最高赔付不超过总房价的百分之二。第二，原告主张按日计算支付房价万分之二支付违约及过高，且原告并未提供实际损失情况，根据最高院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知第50条，支付违约金应当兼顾合同履行情况。当事人过错程度以及逾期利益等因素综合确定。原告已购买的房产现已大大超价，涨价幅度也远远高于原告的利息损失。第三，合同补充协议第8条第2款约定，鉴于交房日期不可控因素太多，买受人同意，若出卖人未能按照商品房买卖合同约定日期交房，买受人同意给予60日的宽延期，买受人同意不追究出卖人在宽延期内的违约责任。在出卖人逾期交房时，买受人应给予60日的宽延期，故违约金起算的时间不应从2018年10月30日计算。而应给予出卖人60日宽延期后才起算违约时间。楼盘是当时镇政府的一个BT工程，整个楼盘的报建是以总平面的面积报建，所以每一栋的验收要以整个楼盘的综合验收为准，原告在2017年10月27日购买此房屋，也明知在2018年10月30日不能如期交房。这是双方在补充协议里已有对交房时间和不可控都有清楚的认识和明确约定。本楼盘在2018年也已列入问题楼盘，县政府跟相关部门也成立了专门的工作组，针对楼盘的验收和交楼予以进行指导。但又由于疫情的原因，本该在2020年1月底全部验收并交付使用的楼盘也一直拖延至今，所以以上情况也属于不可抗力，被告应就此免除相应的违约责任。经审理查明，原、被告于2017年10月27日签订编号为博罗(2017)10018054的《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买福田镇徐田村委会苏矛田小组、下坝小组苦练（土名）山水华章花园******房，价格为794299元，其中首付款为244299元，剩余房款550000元由原告通过向银行申请贷款支付。双方约定出卖方应当在2018年10月30日前向买受人交付该案涉商品房。被告于2017年10月31日向原告出具首期款支付发票，载明原告支付山水华章花园52栋403房首期款244299元。原告于2017年11月17日通过银行按揭贷款方式支付房屋余款，被告于2019年12月18日出具尾款支付发票，表明原告支付山水华章花园52栋403房尾款550000元。被告于庭审中确认收到全部房款794299元。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：博罗(2017)10018054）、两份加盖“惠州市金衡实业有限公司发票专用章”的增值税发票、《个人购房按揭贷款合同》及银行还款交易记录予以佐证。另查明，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，“按照逾期时间分别处理：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任的，仍以本合同为准。”《补充协议》第八条第一项第二款约定：“逾期超过240日（含宽延免责期）买受人要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由出卖人按不超过已付房款的3%向买受人支付违约金。”本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，争议焦点在于案涉房屋是否具备交付条件、本案逾期交房违约金的计算标准和起算时间及原被告签订的补充协议中关于对上述起算时间段的计算标准进行调整的条款效力问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：博罗（2018）10018054）为双方合意，且符合法律规定，双方均应予履行。关于房屋是否具备交付条件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，被告主张案涉房屋具备交付条件，但未提供证据予以佐证，故本院对被告的主张不予认可。关于本案逾期交房违约金的计算标准和起算时间，根据合同条款第十一条的约定，被告将于2018年10月30日前交付房屋，并将于交房前十日办理完成相关交房手续，由于被告未能提供证据证明房屋具备交付条件，且当庭承认案涉房屋未交付使用、未办理登记，故对被告违反合同约定未按时交付房屋的事实，本院予以确认。由于《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任的，仍以本合同为准。”根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》减轻了出卖人的逾期交房违约金责任，因此本案违约金应当按照《商品房买卖合同（预售）》的约定计算。被告主张违约金数额过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，综合考虑违约金计算标准，原、被告合同约定的违约金未超过合理范围，故本院认定案涉违约金应当从2018年10月31日起每日按已付全部房款的万分之二的计算。因案涉房款为794299元，原告主张按照910831元为基数计算违约金与事实不符，故本院认定案涉违约金的计算基数为794299元，经计算，被告应当支付的违约金为794299元×每日0.02%×525天（从2018年10月31日暂计至诉讼之日2020年4月7日，共525天），共计83401.4元。提起诉讼之后发生的违约金，原告可待违约事由发生后，另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张国冲支付违约金83401.4元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904.19元，由原告张国冲负担104.19元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 赖瑜平二〇二〇年五月二十八日法官助理 杨玉婷书 记 员 陈锴晴