广东省新丰县人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0233执异9号异议人（案外人）：刘伍爱，男，1956年10月27日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县。申请执行人：温景辑，男，1965年9月30日出生，汉族，广东省新丰县人，住广东省新丰县。被执行人：黄必志，女，1973年10月13日出生，汉族，广东省新丰县人，教师，住广东省新丰县。被执行人：温钦文，男，1995年2月5日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县。被执行人：陈秀春，女，1940年12月30日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县。本院在执行申请执行人温景辑与被执行人黄必志、温钦文、陈秀春民间借贷纠纷一案中，案外人刘伍爱于2020年5月6日对执行查封的温则贵名下位于新丰县（房产证号：00××11号）、202房（房产证号：00××30号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人刘伍爱称，被查封的两套房屋是其单独出资建设，只是以温则贵名义办理产权登记，其与温则贵签有协议，约定该房屋产权属于案外人刘伍爱，请求人民法院:1，撤销广东省新丰县人民法院作出的（2020）粤0233执46之一、（2020）粤0233执46号《执行裁定书》；2、解除对新丰县（房产证号：00××11号）、202房（房产证号：00××34号）的查封。事实和理由：2014年6月3日，异议人与温则贵签订《购买土地协议》，约定温则贵向异议人转让坐落于新丰县黄泥墩地段（国有土地使用证编号：新府国用（2012）第330120126号）的国有土地使用权（以下简称“该地块”），转让价款为248万元。该协议第三条明确载明“乙方建设好整栋楼房时，甲方必须无条件协助乙方办理整栋房产过户手续和分户手续”。异议人签订协议书后，按照约定分6次向温则贵支付全部合同款共计248万元，取得了该地块的国有土地使用权。温则贵将国有土地使用证交付给异议人用于办理建设、开发、销售房屋。刘伍爱取得上述用地后，自己在该用地上建设房屋进行售卖，为了简化手续，建房时以温则贵名义报建，将房屋分成若干房产证并办在温则贵名下进行出售，出售时以温则贵名义出售。但是关于建房的所有投资、经营、出售都由刘伍爱负责。因此，该用地上所建的登记在温则贵名下的房屋全部属于刘伍爱所有，出售所得全部属于刘伍爱所有。事实上，刘伍爱也已经出售了一部分房屋，一切按照自建房屋出售的流程经营，双方也没有任何异议。2016年12月，温则贵不幸死亡，被执行人黄必志是温则贵的配偶，被执行人温钦文是温则贵的儿子，被执行人陈秀春是温则贵的母亲。2020年4月24日，异议人了解到新丰县人民法院作出（2020）粤0233执45号、（2020）粤0233执46号《执行裁定书》，查封了温则贵名下位于新丰县（房产证号：00××11号）、202房（房产证号：00××30号）。而法院查封的上述房产是地块编号为330120126用地上异议人自己购买自己建设的房屋，虽然该两处房产登记在温则贵名下，但实际上属于异议人所有。异议人认为，贵院查封的温则贵名下位于新丰县的实际权属人是异议人，异议人与温则贵之间有购地合同、有收款收据，异议人已经付清了购地款，而且建房的所有投资都是异议人投的，房屋的实际占有、处分、出售也是由异议人享有，温则贵仅仅配合办证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条规定、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条规定、最高人民法院《关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》的规定。异议人请求法院解除对上述房屋的查封，停止执行本属于异议人所有的房屋具有事实和法律根据，法院不应当执行属于异议人实际所有的房屋。经审查查明，原告温景辑诉被告黄必志、温钦文、陈秀春借款合同纠纷一案，本院作出的（2017）粤0233民初591号民事判决书已发生法律效力，该判决确定：一、被告黄必志对温则贵应当偿还原告温景辑借款本金576000元及利息（其中500000元本金按年利率6%自2017年9月18日起计算资金占用其期间的利息、76000元本金按年利率24%自2015年7月1日起计算利息至本判决确定的还款之日止）承担连带清偿责任，限在判决生效后一个月内清偿；二、被告温钦文、陈秀春在继承温则贵的遗产价值范围内对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，被告未履行义务，经申请人申请，本院立案执行，案号：（2020）粤0233执46号。在执行过程中，被执行人未按执行通知书履行义务，本院发现原债务人温则贵名下有座落于新丰县（产权证号：00××11）、202房（产证权证号00015530）的房产，2020年4月22日，本院作出（2020）粤0233执46号、执46之一号执行裁定书，对上述二套房产予以查封，查封期限为三年。2020年5月6日案外人刘伍爱以上述登记在温则贵名下的房屋应属于其所有为由向本院提出异议。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知书履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产……”。本院在执行过程中，发现原债务人温则贵名下的房产，依法采取相应的执行措施，并无不当。本案系温景辑申请执行黄必志、温钦文、陈秀春民间借贷纠纷一案中，因案外人刘伍爱对本院查封的房产主张所有权引起的纠纷。本案的焦点为：刘伍爱对涉案房产是否享有所有权；二、刘伍爱对涉案房产是否享有足以排除执行的物权期待权。关于焦点一。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。……。本案中，涉案房产登记在原债务人温则贵名下，刘伍爱并非该房屋登记的所有人或共有人，故刘伍爱不是权利人，其异议请求不应予以支持。刘伍爱主张其与温则贵因土地买卖后出资兴建而取得涉案房产的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得排他效力的物权，除法律另有规定的情形外，应当依法登记，并在不动产登记簿上记载之后，作为买受人的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。温则贵作为涉案土地的权利人，虽与刘伍爱签订土地买卖合同，但在房屋竣工后至今，房屋仍登记在温则贵的名下，因此在不动产登记没有变更的情况下，涉案物权变动未完成，刘伍爱尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。因此刘伍爱对涉案房产享有所有权之主张，依法不能支持。关于焦点二。买受人物权期待权是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。物权期待权虽属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条文明确规定了不动产受让人物权期待权保护的具体要件，必须全部具备，缺一不可。本案中，刘伍爱提交的证据不足以证明涉案房产未办理过户登记不是其自身原因所致，根据上述法律规定，刘伍爱不享有对涉案房产的物权期待权，当然也就不能排除法院对涉案房产的执行。综上，因涉案房产属原债务人温则贵所有，本院对其采取执行措施符合法律规定。案外人刘伍爱对本院查封的涉案房产不享有足以排除执行的所有权或者物权期待权，其所提异议理由不成立，对其异议请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人刘伍爱的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  潘希洁审判员  潘英勤审判员  余燕菱二〇二〇年五月十六日书记员  江 戈