山东省枣庄市台儿庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0405民初1403号 原告（反诉被告）：阚延帅，男，1978年5月9日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：王立歧，山东储誉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李艳东，男，1974年8月6日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。 委托诉讼代理人：马洪军，山东恒平律师事务所律师。 原告（反诉被告）阚延帅与被告（反诉原告）李艳东租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告（反诉原告）李艳东提出反诉，本院决定合并审理。原告（反诉被告）阚延帅及其委托诉讼代理人王立歧、被告（反诉原告）李艳东及其委托诉讼代理人马洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阚延帅向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2018年6月15日签订的《酒店租赁合同》；2.被告立即返还原告剩余期内租金216667元（2019年1月1日至2020年9月1日租金）、保证金10000元及逾期退还租金利息；3.依法向原告返还修建小木屋费用25000元；4.依法向原告支付被告的就餐费用16000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月15日，原、被告签订《酒店租赁合同》一份，约定租金为130000元/年，保证金为10000元，租期为2018年9月1日起至2028年7月20日止，建设小木屋的费用由被告承担。《酒店租赁合同》签订后，原告对酒店进行了大量的投资，但在运营过程中，2018年12月份，原告收到台儿庄区人民政府拆迁通知，通知原告租赁合同项下约定的租赁物俏渔郎酒店要拆迁，为此原告致电被告告知酒店拆迁事宜，被告答复已经知晓。2019年5月16日，台儿庄区人民政府对租赁物俏渔郎酒店进行拆迁。原告向被告实际支付两年（2018年9月1日至2020年9月1日）租金260000元和10000元保证金，但因俏渔郎已被政府拆迁，租赁目的已无法实现。原告多次与被告协商无果，特提起诉讼。 李艳东辩称，1.双方签订酒店租赁合同，是双方真实意思表示，并已实际履行至今，阚延帅作为承租人，对承租房屋及酒店配套设施具有保管及妥善使用的合同义务，但在其承租期间房屋及酒店附属设施下落不明，阚延帅对此应承担返还财产的责任。2.阚延帅所计算的剩余租金不符合法律规定，在合同没有解除之前，阚延帅应当按照合同约定计算租金，租赁合同解除时间应当以人民法院判决时间为依据，而不应以阚延帅要求解除的时间为准，阚延帅的该项主张没有法律依据。3.阚延帅主张的第三项及第四项诉讼请求与本案租赁合同不是同一法律关系。涉案小木屋是应阚延帅要求承建的，相关费用已经用于小木屋的建设，小木屋基本建成后，阚延帅告知不再继续建设，现要求返还费用与事实不符。4.阚延帅要求餐饮费用不是租赁合同的审理范围，法院不应受理。综上，请求法庭依法驳回阚延帅诉讼请求。 李艳东向本院提出反诉请求：1.判决阚延帅继续履行《酒店租赁合同》；2.判决阚延帅返还财产；3.反诉费用由阚延帅承担。事实与理由：2018年6月15日，阚延帅与李艳东签订《酒店租赁合同》，期限从2018年9月1日至2028年7月20日，年租金为130000元，合同从签订之日开始履行，2018年9月1日之前不计算租金。在合同履行过程中，李艳东的酒店财产遭到他人严重损害，阚延帅作为租赁财产的使用人和占有人，对承租财产有保护不被损坏的法定义务，故阚延帅应当承担法律责任，阚延帅起诉解除合同，没有事实和法律依据，故依法提起反诉。 阚延帅反诉辩称，涉案俏渔郎酒店及小木屋被政府部门认定为违章建筑并告知李艳东要求其自行拆除，在李艳东拒绝自行拆除的情况下，政府部门予以强制拆除，并将酒店物品强制拉走，承租人无权干涉。且李艳东的反诉内容是酒店物品被严重损害，属于侵权纠纷，而本案系租赁合同纠纷，并非同一法律关系。综上，李艳东的反诉无事实及法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。李艳东对于阚延帅提交的酒店租赁合同、中国工商银行电子回单、收条、韩庄运河水利管理局责令改正水事违法行为通知书及送达回证、经阚延帅申请本院调取的俏渔郎酒店内物品清单等证据真实性无异议，本院确认其作为认定案件事实的依据。对于有争议的证据，本院予以确认如下：1.对于阚延帅申请本院调取的台儿庄区人民政府防汛抗旱指挥部清障催告书、代履行决定书及送达回证，李艳东质证认为，该组证据的真实性无法确认，无法实现其证明目的。经审查，本院认为清障催告书及代履行决定书送达当事人系区湿地公园大自然垂钓园，与本案不具有关联性，对该组证据本院不予认定。2.对于李艳东提交的王桂芳与枣庄鑫鹭庄园餐饮有限公司的房屋租赁合同，阚延帅认为该合同与本案无关，无法实现其证明目的。经审查，本院认为李艳东提交的该租赁合同与本案不具有相关性，本院不予认定。3.对于李艳东提交的（2019）鲁0402行初77号、85号行政判决书，阚延帅质证认为，该两份判决书所涉案件仍在二审审理过程中，属于未生效判决，但是政府拆除行为是否违法都不能否认租赁物俏渔郎酒店被拆除的事实，双方签订的租赁合同目的已无法实现。经审查，（2019）鲁0402行初77号、85号行政判决书与本案不具有关联性，不能作为认定案件事实依据，对该证据本院不予认定。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月15日，阚延帅作为乙方、李艳东作为甲方签订《酒店租赁合同》一份，约定甲方将位于古城湿地公园内的俏渔郎酒店、周边空地及地面附属设施租赁给乙方经营，占地面积约72亩（东起贵源食府园，西至十电港墙东，北起湿地观光路，南至港口路）。租赁期为十年，租金为每年130000元，首次一次性付清两年租金，合计260000元。租期为2018年9月1日至2028年7月20日。为了防止甲方物品受损，乙方给付10000元保证金给甲方，合同终止时如无纠纷甲方将保证金全额退还乙方。乙方租赁期间内如遇不可抗因素（如自然灾害等）原因造成合同无法履行的，甲方应退还剩余租金，合约自行解除，双方互不承担责任，如遇政府拆迁征用等原因造成合同无法履行，对于赔偿款应按照甲乙双方实际投资额由专业机构评估后按比例分配。2018年6月17日，阚延帅通过中国工商银行向李艳东账户汇款租金260000元及保证金10000元，共计270000元，同日李艳东向阚延帅出具收条一份。2018年6月24日，阚延帅通过王桂芳向李艳东汇款30000元，用于酒店区域内小木屋建设，后停工。2018年12月27日，韩庄运河水利管理局向俏渔郎酒店所有人李艳东下达责令改正水事违法行为通知书，要求李艳东限期整改，并按照河道标准自行恢复，李艳东拒绝签收该通知书，工作人员予以留置送达。2019年5月15日，枣庄市台儿庄区人民政府防汛抗旱指挥部对俏渔郎酒店内的物品予以清点并登记，2019年5月16日对俏渔郎酒店予以强制拆除。 本院认为，本案焦点问题：一、阚延帅、李艳东于2018年6月15日签订《酒店租赁合同》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，租赁合同的标的物俏渔郎酒店因被枣庄市台儿庄区人民政府防汛抗旱指挥部强制拆除而灭失，致使不能实现合同目的，阚延帅起诉要求解除酒店租赁合同，依法应予支持。李艳东要求阚延帅继续履行租赁合同并返还财产的反诉请求，本院不予支持。 二、租金如何返还，数额为多少。关于租金的返还涉及涉案酒店租赁合同解除的时间问题。阚延帅主张2018年12月27日，即韩庄运河水利管理局向俏渔郎酒店所有人李艳东下达责令改正水事违法行为通知书时，酒店正式停止营业，应为租赁合同解除时间，但李艳东不予认可，故本院认为应当以《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定的法定情形成就之时为合同解除时间，即本判决发生法律效力之日解除。但关于返还租金时间的计算点，本院认为该通知的相对人为房主李艳东，2018年12月27酒店是否正式停止营业，2018年12月27日至2019年5月15日清点财产这段时间，租赁经营情况是否因该通知造成损失，及损失的情况，阚延帅均未提供证据证明，2019年5月15日枣庄市台儿庄区人民政府防汛抗旱指挥部对俏渔郎酒店内的财产予以清点、登记时，租赁合同确定无法履行，本院认定李艳东返还租金的计算时间为2019年5月15日。阚延帅按照租赁合同约定已给付李艳东的租金260000元及保证金10000元，扣除阚延帅租赁酒店期间的租金92009元（130000元/年÷12个月×8个月+130000元/年÷365天×15天），李艳东应将剩余的租金167991元及保证金10000元共计177991元退还给阚延帅。阚延帅要求李艳东支付逾期退还租金利息，没有法律依据，本院不予支持。 三、小木屋费用问题。在案涉酒店增设及处理未建成的小木屋均系双方一致同意，现租赁合同解除，阚延帅要求李艳东返还建设小木屋剩余费用，于法有据，应予支持。阚延帅要求李艳东返还余款25000元，因李艳东仅认可13000元，阚延帅提供的证据亦不足以证明其主张，故本院认定李艳东返还阚延帅建设小木屋剩余费用13000元。 四、关于就餐费用。阚延帅要求李艳东给付餐饮费的诉讼请求与本案不属于同一法律关系，本案不予一并审理，阚延帅可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百二十三条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、阚延帅与李艳东于2018年6月15日签订的《酒店租赁合同》自本判决发生法律效力之日起解除。 二、李艳东自本判决发生法律效力之日起十日内返还阚延帅租金167991及保证金10000元。 三、李艳东自本判决发生法律效力之日起十日内返还阚延帅小木屋建设费用13000元。 四、驳回阚延帅其他诉讼请求。 五、驳回李艳东的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5316元，保全费1870元，共计7186元，由李艳东负担5086元，由阚延帅负担2100元。反诉案件受理费5316元，由李艳东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判长  张馨予 审判员  张春岭 审判员  刘德先 二〇二〇年五月十四日 书记员  贺梦颖