广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终459号 上诉人（原审被告）：北海天健仁合房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区北海市广东路**银滩圣美阳光家园****。统一社会信用代码：914505006877943443。 法定代表人：段飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴涛，广东广和律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：姜英，女，1963年12月13日出生，汉族，住重庆市，住重庆市渝中区v> 一审被告：北海莫菲尔酒店管理有限公司。住所：广。住所：广西壮族自治区北海市广东南路以西金海岸大道以北天健豪园****信用代码：914505030988052366。 法定代表人：陈东恒，该公司总经理。 上诉人北海天健仁合房地产开发有限公司（以下简称天健仁合公司）与被上诉人姜英、一审被告北海莫菲尔酒店管理有限公司（以下简称莫菲尔公司）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天健仁合公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、解除《产权式酒店合作合同》；三、上诉人天健仁合公司将案涉房屋按现状移交给被上诉人姜英，并且无需向姜英支付收益金。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律不正确，应当依法予以纠正。理由如下：一、《产权式酒店合作合同》违反了法律的强制性规定，并未实质生效，应依法解除。根据上诉人与被上诉人之间所签订的《产权式酒店合作合同》，上诉人是通过合法经营被上诉人的房产（作为产权式酒店）获取收益并向被上诉人支付收益金，但是被上诉人的房产在2017年8月3日才取得竣工验收备案，具备合法使用条件的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《广西壮族自治区特种行业治安管理条例》第六条“从事旅馆业、典当业、公章刻制业经营，应当依法取得公安机关颁发的《特种行业许可证》”，第七条“申领《特种行业许可证》，应当具备下列条件：（一）有合法、固定的经营场所”的规定，未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，更不得从事旅馆业经营。并且，被上诉人的房产为住宅性质，不属于旅馆业所规定的合法经营场所，公安部门已明确不予发放特种行业经营许可证，因此无法实现《产权式酒店合作合同》所约定的酒店经营。《产权式酒店合作合同》约定的经营起始日期是在案涉房产取得竣工验收备案之前，违反了法律的强制性规定，未能实质履行并已不具备履行条件，应依法予以解除。二、一审法院对上诉人与被上诉人之间的关系认定有偏差，对双方履约事实的认定是错误的，应予以撤销。《产权式酒店合作合同》与《商品房买卖合同》是相同主体签订的两个不同法律关系的合同，被上诉人的诉求依据《产权式酒店合作合同》，正如一审法院认定的租赁关系应该建立在被上诉人将可合法使用的房产交付上诉人的基础上。如果被上诉人交付上诉人的房产不具备合法租赁条件，该租赁关系就不能成立。虽然上诉人在《商品房买卖合同》中是具有交付房产义务的，但是在《产权式酒店合作合同》中，交付房产的义务人是被上诉人。根据《产权式酒店合作合同》第3.3条的约定：“甲方授权委托乙方按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与天健公司办理物业交接手续。乙方接收该物业视同甲方从天健公司接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接受该物业后应向甲方发出通知”。上诉人与被上诉人均未提供案涉房产的实际交付手续，而案涉房产直到2017年8月3日才具备合法使用条件。一审法院认定实际租赁期限按《产权式酒店合作合同》约定的日期计算，既违反了合同的约定，也违反了法律对相关房产合法使用权的规定，理应予以撤销。三、退一步而言之，即便《产权式酒店合作合同》继续履行，被上诉人的诉求也未达到起诉条件，理应予以驳回。根据案涉房产的竣工验收备案时间，其实际交付时间是2017年8月3日，上诉人已经支付了前三年的收益金，因此被上诉人收取第四年收益金的时间应该是2021年8月2日。被上诉人在此之前无权就《产权式酒店合作合同》向上诉人主张权利。四、本案最合理的解决方案就是解除《产权式酒店合作合同》。根据《产权式酒店合作合同》第9.2条的约定：“存在下列情况之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：（1）因国家政策法规导致该物业不具备乙方经营条件时”，由于从2013年到2017年该物业一直不具备经营条件，因此已经触发了合同自动解除条款。合作合同已经处于事实上无法履行的状况，因竣工验收延误，原来约定的酒店经营主体因无法经营已经退出，现实的市场情况也让上诉人无法继续承担合同约定的高额回报，上诉人也从未就案涉房产获得合法收益。被上诉人在案涉房产的买卖与合作中已获益良多，解除合同已足以保障其收益。被上诉人购买房产和实际支付的装修款折合建筑面积的单价仅为7144元，现在该区域的房产实际售价远远超过了该价格，被上诉人的利益并未受损。因此，解除《产权式酒店合作合同》是妥善解决各方争议的最佳方案。 姜英辩称，一审法院就本案作出的判決事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：被上诉人于2014年8月购房并与上诉人签订相关合同时，上诉人出售的房屋已全部竣工，属于现房销售。被上诉人于2014年2月2日一次性付清购房款和装修款，上诉人按合同交付了前3年(2014年5月至2017年5月)的租金。在上诉人已经自动履行了3年合同义务，并现在时隔多年的情况下，上诉人提出双方的合作合同违反了法律强制性规定的理由不成立，与法律规定的合同解除权不符。案涉房地产项目的竣工验收备案由上诉人去完成，竣工验收备案的延迟是因上诉人的不作为而非被上诉人的责任，不能由被上诉人承担上诉人失职造成的损失。《产权式酒店合作合同》是上诉人事先准备好的格式合同，法律法规明确规定了未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，更不得从事旅馆业经营。酒店从2014年4月22日办理营业执照经营至今从未间断，2016年前由莫菲尔酒店管理有限公司经营，2017年转让给中佳上诚物业服务公司经营。上诉人利用酒店合同已经骗取了被上诉人的装修款140000元，后来又占用被上诉人的房屋经营多年且不付租金，现在又想否定自己编制的合同，是不合理的。上诉人必须承担由此引起的违约责任，付清租用期间租金。 莫菲尔公司未作陈述。 姜英向一审法院起诉请求：一、判令天健仁合公司、莫菲尔公司向姜英支付租金24673元；二、天健仁合公司、莫菲尔公司向姜英支付因本案产生的往返交通费用损失2399元（以上两项合计27072元）。 一审法院判决：一、天健仁合公司应向姜英支付2017年5月30日至2018年5月30日的租金24673元；二、驳回姜英的其他诉讼请求。案件受理费476元，由姜英负担42元，天健仁合公司负担434元。 本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实没有异议，没有向本院提交新的证据。莫菲尔公司未提交新证据，亦未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和举证质证的权利。 二审经阅卷和询问当事人，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，综合本案当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：天健仁合公司应否向姜英支付2017年5月30日至2018年5月30日的租金24673元。经查，姜英向天健仁合公司主张租金依据的是《产权式酒店合作合同》。该合同为双方当事人于2014年8月28日协商一致后签订，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效的合同。根据《产权式酒店合作合同》第4.1条约定，姜英单套物业的每年收益为总房价（购房合同价+装修总价）的8%即24673元，姜英自合同规定交房之日第四年即2017年5月30日开始收取租金。天健仁合公司抗辩案涉房屋未经竣工验收，不是合法经营场所，《产权式酒店合作合同》虽成立但不具备履行条件。直至2017年8月3日讼争房产才具备合法使用条件，房产实际交付的时间应为2017年8月3日，而天健仁合公司已经支付了前三年的收益金，第四年的收益金收取的时间应为2021年8月2日。本院认为，天健仁合公司既是讼争房屋的开发商，也是本案租赁合同的合同主体，其负有按约交付合法使用条件的房屋给姜英的义务，天健仁合公司以其自身违约行为作为抗辩其不承担违约责任的理由缺乏法律依据，本院不予支持。而且姜英于2014年2月2日已向天健仁合公司支付了案涉房屋的全部价款，天健仁合公司在签订《产权式酒店合作合同》后已知晓案涉房屋的实际情况并实际占有使用讼争房产，天健仁合公司与姜英在此基础上约定交房时间为2014年5月30日是双方当事人一致协商确定，不存在显失公平及其他无效情形。姜英已按照《产权式酒店合作合同》约定将案涉房屋交付给天健仁合公司占有使用,该公司应按《产权式酒店合作合同》约定的标准支付租金。天健仁合公司未按合同约定时间向姜英支付租金,已构成违约,姜英按照约定请求自2017年5月30日起收取案涉房屋租金符合双方约定。一审法院判决天健仁合公司向姜英支付租金，且以《产权式酒店合作合同》约定的日期计算实际租赁期限，有相应事实根据，并无不当，本院予以维持。天健仁合公司上诉请求解除案涉合同，并把案涉房屋交付给姜英，鉴于天健仁合公司在一审程序中并未提出过反诉，其所提上诉请求未经一审程序审理，故其上述上诉请求本院二审不予审理。 综上所述，天健仁合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费476元，由北海天健仁合房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐惟甲 审 判 员 汪海敏 审 判 员 叶 萍 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 苏 珊 书 记 员 赵梅君