安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1560号 上诉人（原审原告）：张强，男，汉族，1979年10月2日出生，住安徽省阜阳市颍州区。 上诉人（原审原告）：何运梅，女，汉族，1981年4月6日出生，住安徽省阜阳市颍州区。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：杨刚，安徽春源律师事务所律师。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：张振，安徽春源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽国鼎置业发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区南京路**国祯家园营销中心，统一社会信用代码913412006602908691B。 法定代表人：刘素英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李传平，安徽润天（上海）律师事务所律师。 上诉人张强、何运梅因与被上诉人安徽国鼎置业发展有限公司（以下简称国鼎置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初9740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张强、何运梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：一审判决认定《商品房买卖合同》约定的价格与《认购单》约定的价格之间的差价是为了规避国家税收政策，损害国家利益，无事实根据；国鼎置业公司多收房款行为违反了价格法的规定，应当予以返还；一审判决认为层高减少不影响居住生活，且买卖合同没有约定进而驳回其诉讼请求明显错误。 国鼎置业公司辩称：《认购单》上的房屋价格系双方真实意思表示，《商品房买卖合同》记载的价格只是因备案需要，并非真实意思表示；《商品房买卖合同》中的层高是因其工作人员失误所致，并未对张强、何运梅的生活产生影响。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张强、何运梅一审诉讼请求：1.依法判令国鼎置业返还因房屋面积减少而多收取的房屋价款24082元;2.判令国鼎置业返还多收取的购房款175338元;3.本案的诉讼费用由国鼎置业承担。 一审法院审理查明：2017年9月30日，张强与国鼎置业公司签订《认购单》，认购国祯家园A2栋11层1102室房屋，房屋总价为796035元，房屋单价为7718元每平方，认购定金60000元。《认购单》上有国鼎置业公司加盖的商品房买卖合同专用章、张强的签名。 2019年6月18日，张强、何运梅与国鼎置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同载明：该商品房层高2.9米，单价为每平方米6018元，总价款为620697元；贷款方式为商业贷款，首付款130697元，余款490000元向银行或者公积金申请贷款支付。 2017年9月30日、10月9日、2019年5月10日，国祯置业公司就张强、何运梅支付的房款，出具3张收据，分别载明了房款为60000元、186035元、60000元，合计306035元。2019年8月20日，张强在国祯家园交房通知书及交房材料签收确认单上签名。 一审另查明，涉案房屋规划设计层高为2.8米，实际层高与规划设计一致。安徽国鼎置业发展有限公司于2018年7月11日取得商品房预售许可资格。 一审法院认为，双方当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就2017年9月30日双方签订的《认购单》而言，张强的目的是为了购买国祯家园A2栋11层1102室房屋，国祯置业公司是为了以796035元的总房价出售案涉房屋，双方约定了房号、价款，此时双方达成商品房买卖合意。张强共计向国祯置业公司转款306035元，申请银行贷款490000元，按照《认购单》约定的总房价796035元交付国祯置业公司。故2017年9月30日双方签订的《认购单》应认定为商品房买卖合同。 2019年6月18日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同对认购单中的价格作出重大调整，并在房管部门备案登记。因张强、何运梅已经按照认购书中约定的价款进行了履行，可知双方买卖商品房的初衷和目的不变，《认购单》并非仅仅是为了获得买卖商品房的磋商机会，故对的《认购单》、《商品房买卖合同》中约定的价格应依双方当事人的真实意思认定。综合对双方签订合同的履行情况及双方对合同价格变化的解释判断，《认购单》中价格的约定应当是双方真实意思表示和双方实际履行的总房款，成交价796035元的合同更为真实、客观。《商品房买卖合同》中约定的620697元成交价是双方办理产权证备案过程中产生的，其与《认购单》约定的房款之间的差价规避了国家税收政策，损害国家利益，应为房款约定无效，依法不予保护。现张强、何运梅撇开实际履行《认购单》中的价款约定，而片面以《商品房买卖合同》中不能反映真实交易价格的约定要求国祯置业公司退还175338元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 国鼎置业公司交付的房屋层高为2.8米,房屋层高与规划设计图纸一致,但与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的层高为2.9米存在不一致。从双方签订的《认购单》、《房屋买卖合同》中所附规划设计图纸，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，可以确定房屋的层高为2.8米。《商品房买卖合同》未对层高的误差约定违约责任，且张强未提供证据证明房屋层高严重影响正常居住使用；又，张强、何运梅在购买房屋时应对层高进行询问和了解。故对于张强、何运梅要求国鼎置业公司返还因房屋容积减少而多收取的房屋价款的诉讼请求，不予支持。 综上，为维护公民的合法权益，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回张强、何运梅的全部诉讼请求。案件受理费4288元，减半收取计2144元,由张强、何运梅负担。 二审中，张强、何运梅向本院提供网页截图2页、国祯家园A2商品房销售明码标价及相关信息公示、《转发市物价局关于进一步加强房地产市场价格监管意见的通知》阜政办秘（2011）13号，证明张强、何运梅所购买的商品房于2018年7月17日在阜阳市发展和改革委员会网站公示的备案价格与《商品房买卖合同》上约定的价格一致，该合同价格既是所售对外明码标示的价格们也是政府最高限价，并非为了避税而定的价格，不违反国家公共利益，应为有效价格；商品房实际销售价格不得高于备案价格。 国鼎置业公司的质证意见：对上述证据合法性有异议，不属于二审新证据，其中网页截图的真实性无法核实，阜政办文件不符合证据形式，即便是明码表示的价格，并不能作为买卖双方的实际交易价格，并非双方的真实意思表示，涉案房屋的价格应以认购单为准。 本院认证意见：上述证据不能证明《商品房买卖合同》载明的价格是买卖双方的真实意思表示，不能达到证明目的。 双方当事人所举其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审审理争议的焦点为：张强、何运梅主张国鼎置业公司返还部分购房款的诉讼请求是否成立。 本院认为：张强作为完全民事行为能力人，在涉案2017年9月30日的《认购单》上签字，其应了解《认购单》约定的内容并知悉签字确认的法律后果，系其真实意思表示。《认购单》明确约定了涉案房屋的单价、面积、总价等基本情况，不违反法律、法规的强制性规定。故《认购单》合法、有效，双方当事人应按照约定全面履行各自义务。虽然双方在2019年6月18日签订的《商品房买卖合同》对房屋价格作出不同于《认购单》的约定，但张强仍按照《认购书》约定的价格支付房屋价款，且未提供证据证明其在签订《商品房买卖合同》及接受房屋时对《认购单》约定的房屋价格提出异议，综合双方实际履行情况及庭审查明情况，《认购单》约定的价格是双方的真实意思表示，一审判决认定《认购单》约定的房屋价格为双方确认的房屋价格并无不当。《商品房买卖合同》约定的房屋价格并非双方真实意思表示，该合同中的房屋价款约定无效，依法不予保护。故一审判决驳回张强、何运梅要求国祯置业公司退还购房款175338元的诉讼请求并无不当。涉案房屋实际层高为2.8米,与规划设计图纸一致,虽与涉案《商品房买卖合同》约定的层高2.9米不一致，但《商品房买卖合同》对面积误差及违约责任作出明确约定，而未对层高及容积的误差约定违约责任，房屋价款是按照面积×单价计算的，而非按照容积计算，未增加张强的房屋价款负担，且张强亦未提供证据证明涉案房屋层高误差严重影响其正常居住使用，故一审判决对于张强、何运梅要求国鼎置业公司返还因房屋容积减少而多收取的房屋价款的诉讼请求不予支持亦无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计4288元，由张强、何运梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年五月二十二日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。