四川省大竹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1724民初3767号 原告：大竹县美又天土地整理有限公司,住所地大竹县白塔街道竹海路东段1015号旁边。 法定代表人：刘应明，执行董事。 委托诉讼代理人：邱德学，四川黎明律师事务所律师。 被告:达州市桓源房地产开发有限公司，住所地达州市通川区朝阳西路。 法定代表人：王飞，董事长。 第三人：刘代勇，男，1973年12月6日出生，住四川省大竹县。 第三人：欧平云，男，1971年9月1日出生，住四川省大竹县。 第三人：卢敏，女，1974年12月25日出生，住四川省成都市金牛区。 第三人：卢燕，女，1977年8月28日出生，住四川省大竹县。 上列第三人委托诉讼代理人：钟卉，四川法之缘律师事务所律师。 原告大竹县美又天土地整理有限公司（以下简称：美又天公司）与被告达州市桓源房地产开发有限公司（以下简称：桓源公司）、第三人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，于2019年1月2日作出（2018）川1724民初149号民事判决书，第三人不服该判决向达州市中级人民法院提出上诉，该院于2019年4月22日作出（2019）川17民终362号民事裁定书，撤销（2018）川1724民初149号民事判决，并发回本院重审。本院另行组成合议庭审理后于2019年7月24日作出（2019）川1724民初1847号民事裁定，驳回了原告美又天公司的起诉。美又天公司不服向达州市中级人民法院提出上诉，该院于2019年10月15日作出（2019）川17民终1318号民事裁定，指令本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘应明及其委托诉讼代理人邱德学，第三人刘代勇及四名第三人委托诉讼代理人钟卉到庭参加诉讼，被告桓源公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告美又天公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《拆迁房屋产权调换协议书》及补充协议合法有效，并依法判决原告对该合同项下的位于大竹县“桓源·尚城”二期3号楼第三层约826.12平方米房产面积享有拆迁安置房屋优先取得权，该房屋归原告所有；2.依法判决被告将上述房产交付给原告，并协助原告办理房屋产权登记手续；3.依法判决确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；4.依法判决被告向原告支付违约金100万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系大竹县“桓源·尚城”项目的被拆迁户。2007年4月27日，原、被告签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，约定以产权调换的形式将“桓源·尚城”项目二期3号楼第一至五层2407.94平方米的商业用房安置还迁给原告。由于被告公司及法人涉嫌犯罪，刑事案件处理时未涉及该部分财产，导致该项目拖延，至今未还迁到位。现得知被告将安置给原告的该项目二期3号楼第三层又于2012年2月21日与第三人签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。该合同具有恶意串通、逃避国家税收、损害国家利益的情形，第三人也并未实际支付购房款，该合同应属无效。被告将安置给原告的房屋出售给第三人的行为，已构成违约，依据原、被告的协议约定，被告应当承担违约金100万元。因此，特提起诉讼。 被告桓源公司未作答辩。 第三人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕陈述称：1.原、被告于2007年4月27签订的房屋拆迁安置协议对补偿房屋的位置约定不明，协议签订后未在设计图中予以确认；2.原、被告签订补充协议之前，原、被告已经达成股权转让协议，该股权协议优于拆迁协议，原告应该履行股权收购协议；3.原、被告双方签订的协议2明确约定“经甲乙双方协议…”补充协议2替换了2011年12月6日的3张图纸，约定了另行协议的内容，诉争房屋与第三人主张的是否具有同一性，在本案无法识别；4.被告与第三人签订了商品房买卖合同，实际支付了购房款，并办理了住房备案登记，且占有使用了10年，应该享受优先取得权；5.签订补充协议2之前，原告对第三人对房屋的装修是明知的，但原告基于与被告间的股权转让并未阻止第三人装修，因此原告的主张已经超过诉讼时效。 第三人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕向本院提出诉讼请求：1.判决确认第三人与被告签订的商品房买卖合同合法有效;2.判决第三人对买受的房屋有优先取得权；3.判决被告协助第三人办理上述房屋产权登记手续；4.本案诉讼费用由原、被告承担。 被告桓源公司未答辩。 原告美又天公司陈述称：1.第三人与被告间无商品房买卖的意思表示，案涉款项系高利贷借款，并非购房款；2.第三人与被告签订的买卖合同损害国家和他人利益的合同，属于无效合同；3.即使第三人与被告间的合同真实，其也不能对抗原、被告签订的拆迁安置补偿协议，故案涉房屋不应归第三人所有，被告也无协助第三人办理产权登记的义务；4.第三人的诉讼主张是针对被告的，原告不应承担诉讼费。 经审理认定事实如下：2007年4月27日，桓源公司（甲方）因开发“桓源·尚城”项目需要拆迁美又天公司（乙方）所有的位于大竹县竹阳镇竹海路东段（原川鄂宾馆及附属房屋），总面积为2407.94平方米的混合结构用房，双方签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，主要约定：1.乙方上述房屋为被拆迁房屋；2.甲方以修建竣工验收合格的“桓源·尚城”项目紧靠原川鄂宾馆位置的商业用房与乙方被拆迁房屋调换产权，具体调换方式为一层门市面积为196.57平方米，同层库房479.13平方米，三层以上（含三层）设计为宾馆用1732.24平方米的商业用房与乙方被拆迁房屋调换，互不补差价，如有超出面积乙方按市场价补差给甲方；在“桓源·尚城”项目内安排三楼以下办公用房160平方米给乙方，由乙方补给甲方1万元，超出160平方米部分按市场价补差给甲方；3.乙方所选的调换房，应当在设计图纸上标明，由双方盖章后作为本合同的附件；4.甲方在交房后六个月内为乙方办理好《房屋所有权证》《国有土地使用权证》；5.任何一方不履行或不完全履行，应当赔偿由此给对方造成的损失，并承担违约金100万元。甲乙双方法定代表人均在合同上签名、盖章。2011年12月6日，双方在设计图纸上明确了还迁房屋的具体位置，其中第三层为3#楼3-5层平面图横向轴线3-A至3-K，纵向轴线3-1至3-16，建筑面积854.14平方米。次日,双方再次签订《补充协议书2》，主要约定：甲方现已用桓源·尚城二期三号楼地上第一层542平方米。地上第二层854.14平方米还迁给乙方（详见施工平面图），由于还迁面积不够，经甲乙双方协商剩余面积用地上第三层以上（含第三层）面积还迁，或双方另行协商。 2012年2月21日，桓源公司与刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕签订《商品房买卖合同》，主要约定由桓源公司将“桓源·尚城”项目二期3号楼第三层3-1号建筑面积818.47平方米的商品房以每平方米2000元的单价出售给刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕，并于2012年2月24日在大竹县住房和城乡规划建设局备案登记，备案内容为：共有人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕，房屋坐落于大竹县竹阳镇新生街216号钢混结构成套住宅，建筑面积818.47平方米，房号为3号楼3-1，档案编号为101208160318531。2012年3月20日，桓源公司向刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕出具收据一张，收据载明收到第三人购桓源尚城二期3号楼第三层购房款现金4010503元。之后，刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕对该房屋进行了装修，于2012年底完工，从事经营“大竹县蜀瀚酒店”至今。 2012年9月5日，桓源公司的法定代表人由邓杰变更为王飞。同年11月23日，邓杰因涉嫌犯罪被捕。2014年7月4日，本院作出（2013）大竹刑初字第138号刑事判决：桓源公司因犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪、逃税罪判处罚金500万元，并被追缴违法所得的一切财物；邓杰因犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪、逃税罪判处有期徒刑十九年，并处罚金70万元。邓杰不服该判决提起上诉，达州市中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）达中刑终字第144号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。该判决书认定了桓源公司将“桓源·尚城”项目二期3号楼第三层以价款4010503元重复销售给刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕四人构成合同诈骗罪的事实。 2018年2月9日，桓源公司张贴公告通知“桓源·尚城”项目二期3号楼交房。 上述事实，有当事人陈述、营业执照、当事人身份信息、拆迁房屋产权调换协议书、补充协议书2、建设平面图、商品房买卖合同、询问笔录、大竹县人民法院（2013）大竹刑初字第138号刑事判决书、达州市中级人民法院（2014）达中刑终字第144号刑事裁定书、公告、商品房预售备案通知书、收据等证据在卷佐证，本院依法予以确认。 诉讼过程中，被告桓源公司针对合同约定的违约金问题向本院提出意见，认为合同约定违约金100万元过高，要求法院依法调整。 经本院审判委员会研究讨论后认为，本案的裁判需从以下几方面着重剖析、认定： 一、案涉《拆迁房屋产权调换协议书》《补充协议书2》及《商品房买卖合同》的效力问题及案涉房产相关权利的问题。美又天公司与桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》及《补充协议书2》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。美又天公司按照协议约定提供了被拆迁房屋用于桓源公司开发使用，桓源公司应该按照协议约定履行房屋补偿安置义务。桓源公司与第三人签订的《商品房买卖合同》已被本院生效裁判文书（2013）大竹刑初字第138号刑事判决认定为重复销售行为，属于桓源公司犯合同诈骗罪的犯罪事实。对刑事判决已经认定的事实，本院在本案中不再进行评价和处理。 原告美又天公司与被告桓源公司在签订的《拆迁房屋产权调换协议书》《补充协议书2》中明确了诉争补偿安置房屋的位置、用途，双方于2011年12月6日在施工平面图纸上以横、纵轴线方式对本案诉争房屋明确为“3号楼第三层建筑面积854.14平方米”。本院认为，桓源公司作为拆迁人与被拆迁人美又天公司按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，本案原告有权依据双方的协议对诉争房屋主张优先取得权，在此基础上拆迁人桓源公司应在还迁房屋具备交付条件时按照约定向被拆迁人交付，在具备办理房屋产权登记时协助被拆迁人办理产权登记。而原告起诉时主张诉争房屋归其所有，本院认为其该项请求系物权请求权，经本院释明后，原告变更诉讼请求，在主张房屋优先取得权的基础上主张拆迁人应按协议在拆迁安置补偿房屋具备交付条件时进行交付，并办理产权登记。本院认为，原告的该项诉讼请求符合法律规定，依法应予以支持。 二、第三人辩解原、被告双方签订拆迁协议后又签订了股权收购协议，股权收购协议优于拆迁协议应履行股权收购协议的问题。大竹县人民法院（2013）大竹刑初字第138号刑事判决书载明：“被告人邓杰的辩护人提供的证据材料仅能证实从2007年至2009年期间被告单位（指桓源公司）、陈中华就收购大竹县美又天土地整理有限公司股份与股东及股民达成过收购协议的事实，但不能证实被告单位已经完成对大竹县美又天土地整理有限公司股份的收购，更不能证实大竹县美又天土地整理有限公司的资产就是被告单位桓源公司的资产。”该刑事判决书已对该事实作出认定，该文书系生效法律文书，故第三人这一辩解理由不能成立，本院不予采纳。 三、美又天公司的诉讼请求是否适用和超过诉讼时效的问题。第三人以其于2012年2月购买案涉房产后，被告桓源公司遂即便将案涉房产交付，并由其使用至今为由辩解原告美又天公司应当知道其权利受到侵害，但美又天公司并未向相关部门主张权利，已超过诉讼时效。本院认为，本案原告依据《拆迁房屋产权调换协议书》主张权利的基础是不动产物权，而物权是指权利人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利，权利人可以依据自己的意志占有、使用或者处分其物，权利人可以对抗一切不特定的义务人，在其未受损害之前，其可以自主行使权利，不存在请求义务人履行义务以实现其权利，故物权的行使自不适用诉讼时效的规定,进而第三人的辩解理由不成立，本院不予支持。 四、违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款和第二款:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告桓源公司将安置给原告的案涉房产又出售给第三人，第三人对案涉房产占有使用，其行为已构成违约。被告桓源公司与原告美又天公司合同约定，任何一方不履行或不完全履行，应当赔偿由此给对方造成的损失，并承担违约金100万元。原告美又天公司已经进行的多次诉讼中皆未提交被告桓源公司这一违约行为给其造成的实际损失，而被告桓源公司在2018年的原审一审中提出违约金100万元过高，要求法院予以调整，结合本案交付时间、案涉房产现状等实际情况，本院酌情支持违约金50万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下： 一、原告大竹县美又天土地整理有限公司与被告达州市桓源房地产开发有限公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》及《补充协议书2》合法有效； 二、原告大竹县美又天土地整理有限公司对位于大竹县竹阳镇新生街216号“桓源·尚城”3号楼3-1房产（建筑面积818.47平方米）享有拆迁安置房屋优先取得权； 三、在上述房产具备交付条件时，由被告达州市桓源房地产开发有限公司向原告大竹县美又天土地整理有限公司交付，并协助原告大竹县美又天土地整理有限公司办理房屋产权登记手续； 四、被告达州市桓源房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告大竹县美又天土地整理有限公司违约金50万元； 五、驳回原告大竹县美又天土地整理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回第三人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕的所有诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80800元，由被告达州市桓源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长 秦 超 人民陪审员 颜 莉 人民陪审员 张 敬 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员 朱林燕