广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终250号上诉人（原审被告一）：惠州市安泰电子科技有限公司，住所地：惠州市惠城区*******。法定诉讼代表人：吴建华。委托诉讼代理人：王恒，广东方正联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林立枢，广东方正联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林计明，男，1962年8月20日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县*********委会王结湖小组，身份证号码：442************611。委托诉讼代理人：朱启珍，广东启鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：余小东，广东启鑫律师事务所律师。原审被告二：博罗县通达房地产开发公司，住所地：广东省博罗县******。法定代表人：林某1。上诉人惠州市安泰电子科技有限公司与被上诉人林计明、原审被告博罗县通达房地产开发公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初5546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠州市安泰电子科技有限公司请求：1、撤销博罗县人民法院作出的（2018）粤1322民初5546号民事判决书第二判项，依法改判上诉人无须赔偿被上诉人人民币774346元；2、由被上诉人承担上诉费。事实与理由：一、在案涉商品房买卖合同的履行过程中，被上诉人并没有依照合同约定一次性向上诉人支付全部价款，该事实在一审已经查明（一审判决书第6页），并有生效的（2016）粤1322民初3738号民事决书查明事实为证。因此，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，被上诉人享有先履行抗辩权。因此，本案的违约责任在被上诉人一方，上诉人无须承担赔偿责任。二、因为案涉商品房的房地产权证没有办理到被上诉人名下，由于案外人的查封和执行，导致上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同目的无法实现，现上诉人与被上诉人均同意解除合同。但是，在本案中，不存在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人的情形，因此，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。一审法院依照上述司法解释第八条规定判决上诉人赔偿被上诉人损失774376元系适用法律错误。三、根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十五条，双方对未在规定期限内办理房地产权属证书的违约责任进行了约定。因此，即便不认定上诉人的先履行抗辩权，那么本案的违约责任也应当按照该条款进行处理。一审法院径行判决上诉人承担赔偿责任没有事实和法律依据。综上，上诉人认为一审法院判决有误，请求二审法院依法改判。被上诉人林计明答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求依法驳回上诉，维持一审判决。原审原告林计明向一审法院起诉请求：1、判令被告一、被告二立即向原告返还购房款人民币190624元及利息（利息以190624元为本金，按照中国人民银行存款利率自2005年11月25日计算至返还之日止）；2、判令被告一、被告二连带赔偿原告损失人民币774376元（482500元+482500元－190624元）；3、判令被告一、被告二因违约需承担的不超过已付购房款一倍的赔偿责任190624元；4、由二被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告林计明增加诉讼请求：要求解除其与被告一之间签订的《广东省商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2005年11月，原告与被告一签订《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告一开发建设的位于博罗县罗阳镇协作城A区A7栋8、9号商铺，总价为人民币190624元。合同第十五条规定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告于2005年11月25日向被告一惠州市安泰电子科技有限公司支付了150624元购房款，每套商铺各剩20000元未付，但被告一出具一张收到原告190624元《收款收据》，被告一确认签订合同几天后就交付了房屋给原告。被告一与案外人惠州市嘉胜典当有限责任公司借款合同纠纷执行一案，本院立案执行[案号：（2010）博法执字第306号]。执行过程中，本院查封了涉案的两套商铺，并委托惠州市惠正资产评估与房地产土地评估有限公司进行评估，该评估公司作出备案号为76155846314BA2053180号《房地产估计报告》，估价结果：博罗县罗阳镇协作城A区A7栋8号商铺评估值为482500元、博罗县罗阳镇协作城A区A7栋9号商铺评估值为482500元。2014年8月22日，本院作出（2010）博法执字第306-9号执行裁定，裁定内容“将原属于惠州市安泰电子科技有限公司名下的位于博罗县罗阳镇协作城A区A8栋6号门市[粤房地证字第C2710548号，建筑面积90.01平方米]；A区A7栋8号门市[粤房地证字第C2710546号，建筑面积59.57平方米]l；A区A7栋9号门市[粤房地证字第C2710544号，建筑面积59.57平方米]，过户到买受人广东锦升投资集团有限公司名下。过户费用由买受人负担。”因案外人广东锦升投资集团有限公司经拍卖程序竞得，裁定涉案商铺过户到广东锦升投资集团有限公司名下。涉案两套商铺现已登记在广东锦升投资集团有限公司名下。2018年5月22日，广东锦升投资集团有限公司向本院提起诉讼要求原告返还原物一案[案号：（2018）粤1322民初2324号]，经本院主持调解，双方达成如下协议：一、林计明同意于2018年11月15日前将位于惠州市博罗县罗阳镇协作城A区A7栋8号门市和位于惠州市博罗县罗阳镇协作城A区A7栋9号门市两套房产返还给广东锦昇投资集团有限公司；……，现案涉房屋已交还广东锦昇投资集团有限公司。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告一签订的《广东省商品房买卖合同》是系双方真实意思表示，该合同合法、有效。根据双方签订《广东省商品房买卖合同》第十五条规定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告一在签订合同几天后就交付了房屋给原告，但被告一未及时为原告办理产权登记，导致案涉商铺无法登记在原告名下，现商铺经诉讼、执行后，通过司法拍卖被案外人广东锦昇投资集团有限公司拍卖所得。因此，被告一为原告办理房产登记的行为致使双方的合同目的不能实现，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此，原告林计明与被告一惠州市安泰电子科技有限公司于2005年11月签订的《广东省商品房买卖合同》应以解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求被告返还购房款，本院予以支持。根据本院在审理案号为（2016）粤1322民初3738号林计明与惠州市安泰电子科技有限公司、惠州市嘉胜典当有限责任公司、广东锦昇投资集团有限公司案外人执行异议之诉一案，已查明原告支付的房款为150624元，故被告一应予返还原告购房款150624元。由于合同目的无法实现，原告若在相同地段购置相同面积的房产，参照惠州市惠正资产评估与房地产土地评估有限公司作出《房地产估计报告》原告需要额外多支付774376元（482500元+482500元-190624元），此应为原告可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，被告一应予赔偿。被告二经本院传票传唤，既未举证亦未出庭质证，视为其放弃举证、质证的权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、限被告一惠州市安泰电子科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林计明返还购房款150624元及利息（以150624元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类存款利率计算，从2005年11月25日起，计算至付清款项之日止）。二、限被告一惠州市安泰电子科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告林计明可得利益损失774376元。三、被告二博罗县通达房地产开发有限公司对以上款项承担连带赔偿责任。四、驳回原告林计明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15200.61元，由被告一惠州市安泰电子科技有限公司负担14200元，原告林计明负担1000.61元。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人是否应当承担赔偿被上诉人可得利益损失的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，上诉人与被上诉人于2005年11月签订的涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现因上诉人未及时为被上诉人办理产权登记，履行合同义务不符合约定，已构成违约，且导致涉案房产因上诉人欠债被拍卖过户至案外人名下，造成合同目的无法实现，原审判决上诉人赔偿被上诉人可得利益损失774376元事实和法律依据充分，本院予以维持。因此，上诉人的上诉不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5521元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年五月十三日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩