济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初494号 原告：段衍嵩，男，出生，汉族，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：方青，山东中坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙真真，山东中坛律师事务所律师。 被告：徐倩，女，出生，汉族，住济南市历下区. 委托诉讼代理人：凌国铭，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高建永，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 第三人：济南大盟广告有限责任公司，住所地济南市市中区复兴大街**（济南时报大厦），统一社会信用代码913701032643693460。 法定代表人：刘金普，董事长兼经理。 原告段衍嵩与被告徐倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法通知济南大盟广告有限责任公司（简称大盟公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告段衍嵩及其委托诉讼代理人方青，被告徐倩的委托诉讼代理人高建永到庭参加了诉讼。第三人大盟公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段衍嵩向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于签订的转让合同无效；2、依法判令徐倩返还段衍嵩转让费212035元；3、诉讼费由徐倩承担。事实与理由：，徐倩将租赁于大盟公司的“济南柳埠生态园中心X号农家院及X号车库”转租给段衍嵩，并签订了转让合同一份。合同约定：“租赁期限至止，原告一次性支付转让费328000元。在转租期间的2018年3月初，合同标的”济南柳埠生态园中心X号农家院及X号车库”，被行政执法机关强行拆除。事后经了解，“济南柳埠生态园中心X号农家院及X号车库”在建造时未履行相应的审批手续，违反了《土地管理法》的强制性规定。根据《合同法》的规定，该转让合同无效。因该合同取得的财产应当予以返还。但徐倩拒绝返还。 徐倩辩称，1、段衍嵩与徐倩及大盟公司签订的《转让协议》从合同性质上来讲系租赁权转让合同。合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，徐倩将讼争“济南柳埠生态园中心X号农家院及X号车库”转让给段衍嵩，段衍嵩一次性付清转让款，徐倩将原始租赁合同即徐倩与大盟公司签订的房屋租赁合同交付给段衍嵩，徐倩交付原始租赁合同的目的是使段衍嵩直接与大盟公司发生法律上的权利义务关系，同时大盟公司也在《转让协议》上予以盖章确认，故案涉《转让协议》的性质应确定为租赁权转让合同。2、段衍嵩、徐倩及大盟公司签订的《转让协议》系各方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订，系各方当事人真实意思表示，内容并不存在合同法规定的无效情形，因而应当合法有效。合同法未规定租赁权的转让。租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，对承租人和受让第三人而言，转让合同系各方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，故本案中段衍嵩、徐倩及大盟公司签订的《转让协议》应属有效。3、段衍嵩、徐倩及大盟公司签订《转让协议》后，徐倩已经退出原租赁合同关系，不应当承担原租赁合同的权利义务，且段衍嵩已实际占有、使用讼争“济南柳埠生态园中心X号农家院及X号车库”长达九年时间，虽然讼争“济南柳埠生态园中心X号农家院及X号车库”因被认定为所谓的“违章建筑”已于2018年3月被行政执法机关强制拆除，但该事项并非徐倩原因导致，徐倩在签署《转让协议》时也不知晓该事项，故段衍嵩无权要求徐倩返还任何款项。综上，段衍嵩、徐倩及大盟公司签订的《转让协议》合法有效，合同性质系租赁权转让合同，而并非房屋买卖合同，故请求法院在查明案件事实的基础上，依法驳回段衍嵩的全部诉讼请求。 大盟公司未述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 2003年，大盟公司与徐倩签订《租赁合同》，将其开发的位于济南市历城区柳埠镇红旗村的济南柳埠生态园中心3号农家院、7号车库租赁给徐倩，徐倩支付28万元租赁费后，取得了该院落和车库30年的使用权。 徐倩向段衍嵩之父段宗华出具收到条1份。载明：“今收到段宗华该房屋转让费为叁拾贰元整，于前一次性付清（扣除订金壹万元整）。如违约向对方支付购房款1%的违约金。” 徐倩作为甲方与作为乙方的段衍嵩、作为丙方的大盟公司签订《转让合同》1份，合同约定：“1、甲方将济南柳埠生态园中心X号农家院及X号车库转让给乙方使用，有关现状乙方已认可，自愿承接。济南大盟广告有限公司（丙方）与甲方签订了租赁合同，租期到止。甲方转让给乙方后，甲方终止与丙方的租赁合同，由乙方自起向丙方履行租赁合同。2、转让房屋现有装修、装饰及部分家具全部无偿归乙方使用。3、乙方在前一次性向甲方支付转让费共计人民币叁拾贰万捌仟元整（含预付定金壹万元），上述费用已包括甲方对房屋装修装饰及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用；4、甲方保证所转让物无债权、债务纠纷，合同签订前的所有费用由甲方结清，与乙方没有任何关系。5、本合同一式贰份，自签字之日起生效。”徐倩、段衍嵩在合同四签字捺印，大盟公司法定代表人刘金普签字并加盖公章。当日，段衍嵩向徐倩付清了转让款。段衍嵩取得济南柳埠生态园中心X号农家院及X号车库后即入住和使用。 济南市历城区人民政府柳埠街道办事处向红旗村农家院（柳埠生态园）住户下发《告知书》。载明：“通过现场巡查，发现你位于红旗村农家院建筑无任何审批程序，属于擅自改变乡村建设许可内容的违法违筑。依据中共济南市委办公厅、市人民政府办公厅《关于全面拆除非法建设的通知》（济厅字[2017]5号）、《济南市拆违拆临行动方案》和《济南市城乡规划条例》第八十一条的规定，由街道城市管理综合执法办公室配合国土地资源部门依照土地地管理法律、法规，对你处违法、违规建筑进行查处。现责令你于前将违法建筑自行拆除。如逾期不拆除，柳埠街道办事处将配合国土资源相关部门进行强制拆除。如对本告知书有异议，请于次日将持有的土地、规划、建设许可证等合法手续报柳埠街道办事处城市管理综合执法办公室审查核实。如无异议，则必须在上述规定期限内自行拆除你处违法建筑。” 案涉标的物济南柳埠生态园中心X号农家院及X号车库被拆除。案涉标的物已灭失。 本院认为，本案争议的焦点问题是：《转让合同》是否有效及相应法律责任的承担。经审查，大盟公司将涉案房屋及车库租赁给徐倩后，徐倩又经大盟公司同意转让给段衍嵩，但大盟公司、徐倩、段衍嵩至2018年3月1日涉案房屋及车库被拆除时，均未举证证实该涉案房屋及车库取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的临时建筑。因而，徐倩与段衍嵩、大盟公司签订的《转让合同》违背强制性规定，系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。大盟公司将没有合法手续的涉案房屋及车库租赁给徐倩，大盟公司有过错；徐倩又再次转让给段衍嵩，徐倩和段衍嵩在签订租赁及转让合同时均未尽到应有的审查义务，亦应承担相应的过错责任。段衍嵩在涉案房屋及车库拆除前不影响其占有期间的合理使用，其应支付自2009年9月13日起至房屋拆除之日止期间的使用费。徐倩应在扣除段衍嵩的使用费后，将剩余房屋租赁款返还段衍嵩。使用费应当参照合同约定的房屋租赁全款、实际使用期限计算。即实际使用房屋租赁期限为2009年9月13日至2018年3月12日共8年6个月，计使用费为115965元，余款212035元。故对段衍嵩请求确认《转让合同》无效及徐倩返还转让费212035元的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋及车库已被行政机认定为违章建筑并折除灭失，已无法返还徐倩。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条；《中华人民共和国土地管理法》第六十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、段衍嵩与徐倩、济南大盟广告有限责任公司于签订的《转让合同》为无效合同。 二、限徐倩于本判决书生效之日起十日内返还段衍嵩转让款212035元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4480元，由徐倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙志光 人民陪审员  孙 营 人民陪审员  赵绪友 二〇二〇年五月十四日 法官 助理  王兴云 书 记 员  王文倩