山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初10364号原告(反诉被告)：李娜，女，1985年1月30日出生，汉族，住济宁市北湖度假区。委托诉讼代理人：孙立，山东治恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏健，山东治恒律师事务所律师。被告：杨小斌，男，1979年4月2日出生，汉族，住济宁市北湖度假区。被告（反诉原告）：济宁市一家一商贸有限公司，住所地济宁高新区海川路**创意大厦**，统一社会信用代码91370800MA3C6GCJ1E。法定代表人：刘凤高，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘英敏（特别授权代理），女，1977年1月12日出生，汉族，该公司业务经理，住济宁高新区。委托诉讼代理人：赵宇（特别授权代理），泰和泰（济南）律师事务所律师。原告李娜与被告杨小斌、济宁市一家一商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因被告济宁市一家一商贸有限公司在审理过程中提出反诉，本案存在不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告李娜，被告杨小斌，被告济宁市一家一商贸有限公司的委托诉讼代理人刘英敏、赵宇在两次庭审时均到庭参加诉讼；原告李娜的委托诉讼代理人孙立在第一次庭审时到庭参加事实，其另一委托诉讼代理人苏健在第二次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告李娜与被告杨小斌签订的租赁合同有效，原、被告继续履行合同；2.判令被告济宁市一家一商贸有限公司协助被告杨小斌向原告李娜交付所租赁的位于济宁市北湖度假区入口电梯对过第二间商铺；3.判令被告济宁市一家一商贸有限公司赔偿原告损失共计185347元，杨小斌承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。在第二次庭审时变更诉讼请求为：1.判令被告济宁市一家一商贸有限公司赔偿原告装修损失16857元、物品损失27838元、营业损失111833元、评估费10000元，共计166528元；2.判令被告济宁市一家一商贸有限公司返还原告搬离的店内物品（以评估报告明细表为准）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告杨小斌在被告济宁市一家一商贸有限公司处承租了位于京杭福利楼（一家一购物广场）商铺若干。2018年3月11日，被告杨小斌将位于一家一购物广场超市北入口电梯对过第二间商铺出租给原告李娜使用，原告李娜与被告杨小斌签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限自2018年3月20日至2021年3月20日，租金为17000元/年。原告租赁该商铺成立了济宁北湖省级旅游度假区妈咪乐产后恢复中心，经营产后护理服务。原告租赁经营期间，被告济宁市一家一商贸有限公司于2019年7月9日晚10时30分许至2019年7月10日03时许组织员工趁店内没人将原告租赁商铺墙壁及装修破坏后，强行将店内设施、顾客产品、用具搬离店内，致使原告无法继续经营，给原告造成了极大损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告杨小斌辩称，本案的案由虽是房屋租赁合同纠纷，但原告主张的系物权损害赔偿之诉，实际为侵权责任纠纷。原告在起诉状和提交的有关证据中均未提及我实施了侵权行为，我也未对其任何物品、设施、装饰装修进行过任何侵权行为，故原告是否受到损失均与我无关，我不应对其损失承担任何责任。原告既然选择了侵权损害赔偿之诉，就无权再对我行使违约损害赔偿之诉的权利，故即使我在与原告的房屋租赁合同履行过程中存在违约行为或其他过错，均不应成为我在本案中承担责任的依据。根据一事不再理的原则，不管本案结果如何，原告也无权以我存在违约行为为由另行起诉追究我的违约责任。我与原告之间的合同第五条明确约定原告在经营过程中的一切经济纠纷及其他任何责任与我无关，意味着原告放弃了追究我责任的权利。我在本案中不承担任何责任。被告济宁市一家一商贸有限公司辩称，我司先将涉案房屋出租给杨小斌，租赁期限为2017年11月1日至2018年10月30日，杨小斌又将涉案房屋转租给原告，转租期限为2018年3月20日至2021年3月20日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，2018年11月1日至2021年3月20日期间的转租期限超过了杨小斌的剩余租赁期限，超过部分约定无效。2018年11月1日后，原告对商铺的占有即属于无权占有，其直到现在对商铺无权占有仍在持续中。涉案评估报告中关于原告各项损失的真实性不能确定，故该评估报告不能作为认定原告损失的证据。原告的诉讼请求既包含了物权请求权，又包含了物权损害赔偿请求权，如原告坚持其变更后的第二项诉讼请求，该请求内容与其第一项诉讼请求中的重合部分应予以扣减。反诉原告济宁市一家一商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告返还对一家一购物广场超市北入口电梯对过第二间商铺的占有；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付2018年11月1日至2019年9月25日期间商铺的占用使用费15324.82元；3.由反诉被告承担反诉案件的所有诉讼费用。在第二次庭审时变更诉讼请求为：1.依法判令反诉被告向反诉原告返还对一家一购物广场超市北入口电梯对过第二间商铺的占有；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付2018年11月1日至2020年5月8日期间涉案房屋的占有使用费共计25849.31（17000元÷365天×555天），2020年5月8日以后的占有使用费按46.58元/天的标准计算至反诉被告返还占有时为止；3.由反诉被告承担反诉案件的所有诉讼费用。事实和理由：反诉原告和杨小斌签订了《一家一连锁商铺租赁合同》，将济宁市北湖英华路京杭福利楼1楼80平方米商的铺租赁给杨小斌使用，租赁期限为2017年11月1日至2018年10月30日。杨小斌于2018年3月11日与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，将1楼80平方米商铺中的超市北入口电梯对过约40平方米的第二间门面房转租给反诉被告，租赁期限为2018年3月20日至2021年3月20日，租金为每年17000元。反诉原告和杨小斌的《一家一连锁商铺租赁合同》于2018年10月30日到期以后，反诉原告不再将1楼的80平方米房屋出租给杨小斌。自那时起，反诉原告多次催促杨小斌和反诉被告将超市北入口电梯对过第二间门面房的占有归还给反诉原告，但反诉被告始终不予返还。直到反诉原告提起本反诉时，反诉被告仍占有、使用涉案的房屋。反诉原告与杨小斌关于涉案房屋约定的租期截止到2018年10月30日，而反诉被告与杨小斌关于涉案房屋约定的租期截止到2021年3月20日。反诉原告与杨小斌约定的租期届满后，反诉原告未再将涉案房屋继续出租给杨小斌，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，反诉被告与杨小斌《房屋租赁合同》约定的2018年11月1日至2021年3月20日的期限无效。自2018年11月1日起，反诉被告就不再是涉案房屋的合法占有人，其对涉案房屋的占有系无权占有，反诉原告也多次要求其腾退房屋，返还占有，但其拒不返还。反诉原告是涉案房屋的合法的有权占有人，有权请求反诉被告返还对涉案房屋的占有，而反诉被告负有腾退涉案房屋的义务，反诉原告还有权请求反诉被告按照其与杨小斌约定的租金标准支付2018年11月1日至2020年5月8日期间涉案房屋的占有使用费共计25849.31元。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求法院支持反诉请求。反诉被告李娜辩称，原告的起诉为侵权纠纷，被告济宁市一家一商贸有限公司提出的反诉所涉及的法律关系为租赁合同纠纷，与本诉并非同一法律关系，不符合反诉条件，其应另行起诉，请求驳回被告济宁市一家一商贸有限公司的反诉。李娜现在并没有占有涉案商铺，济宁市一家一商贸有限公司要求李娜返还商铺没有事实和法律依据。李娜与杨小斌所签订租赁合同的期限并未超过杨小斌与济宁市一家一商贸有限公司租赁合同的期限，为有效合同。在李娜与杨小斌签订租赁合同时，杨小斌承诺其与济宁市一家一商贸有限公司签订的租赁合同实际期限为10年，且在其租赁合同中可以看出其实际租赁期限并非1年。济宁市一家一商贸有限公司在2018年3月19日就已经知晓原告承租涉案商铺的事实，其在6个月内未提出异议，且其直到2019年6月6日还在正常收取原告的水电费，应当视为其认可杨小斌的转租行为。李娜在2019年7月9日就已经丧失了对涉案商铺的占有，济宁市一家一商贸有限公司主张该日以后的租赁费没有事实与法律依据，李娜不应向其支付占用使用费。综上，请求驳回济宁市一家一商贸有限公司的反诉或反诉请求。因反诉未涉及本诉被告杨小斌，本诉被告杨小斌未再对反诉陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告李娜为支持其诉讼请求和对反诉的抗辩主张，就全案向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，以证明原告承租涉案商铺的事实，租赁期限自2018年3月20日至2021年3月20日。2、被告济宁市一家一商贸有限公司所出具原告李娜交纳水电费的收据21张（亦为反诉部分证据），以证明被告济宁市一家一商贸有限公司在2018年3月19日就已经知晓原告承租涉案商铺的事实，且在6个月内未提出异议，其直到2019年6月6日还在正常收取原告的水电费，应当视其认可被告杨小斌的转租行为。3、照片6张、视频光盘1张（含2段视频），以证明被告济宁市一家一商贸有限公司于2019年7月9日晚组织员工趁店内没人将原告商铺墙壁及装修破坏后，强行将店内设施、顾客产品、用具搬走，给原告造成损失的事实。4、评估报告一份，以证明原告的装修损失为16857元、店内物品损失为27838元、营业损失为5500元/月。5、评估费发票一张，以证明原告的评估费损失为10000元。经庭审举证质证，被告杨小斌、济宁市一家一商贸有限公司的质证意见为：对证据1来源的真实性无异议，对合法性有异议，根据相关司法解释，该合同在2018年10月30日以后的部分属于无效。对证据2的真实性无异议，不认可原告的证明内容和目的，反而能够证明原告在2018年10月30日以后原告继续无权占有使用案涉房屋，公司收取其期间使用的水电费属正常行使自身权利的行为，并不代表对杨小斌转租行为的认可，公司与杨小斌在签订的合同中明确约定除非公司书面同意杨小斌对外转租，否则杨小斌对外转租的行为无效。关于证据3，第2、4、5张照片模糊不清，第2张照片中的石膏板是杨小斌在出租以前设置的，评估报告中装修价值评估明细表一页所涉及到的装修物品并不包含该石膏板；对视频来源的真实性无异议，但不同意原告的证明内容，该视频的全部内容仅是人物对话，并未有显示原告所说的公司组织人员强行搬走其物品的内容；不能证明在第1段视频中与原告对话的男士就是公司的工作人员，该男士陈述的真实性不能确认；第2段视频仅有原告本人的陈述，公司的刘英敏经理并未对其陈述做出任何回复。关于证据4，对鉴定机构和鉴定人员的资质无异议，对鉴定程序的合法性无异议；对评估报告中所确定的原告的各项损失的真实性有异议，关于16857元装修损失的鉴定结论不具有真实性，公司与原告之间不存在合同关系，其向公司主张的是侵权损害赔偿，不是违约损害赔偿，原告租赁房屋的所有装修保持完好，未有毁损，可证明公司未对原告的任何装饰装修实施任何侵权行为，评估报告也未对装饰装修是否毁损予以认定，原告在案涉房屋中的装饰装修保持完好、未有毁损的情况下主张因侵权行为导致的装饰装修损失没有事实依据和法律依据；没有证据证明原告在对案涉房屋进行装饰装修时征得了杨小斌的同意，其在未经杨小斌同意的情况下对案涉房屋进行装饰装修，实际上是侵权行为，即使装饰装修存在损失，也应由原告自行负担后果，不应由公司负担；2018年11月1日至2021年3月20日的转租期限超过的杨小斌的剩余租赁期限部分无效，李娜在2018年11月1日后对案涉房屋的占有即为无权占有，其对案涉房屋的装饰装修均已和案涉房屋形成附合，构成了案涉房屋的一部分，装饰装修所有权属于公司，即使案涉房屋的装饰装修物在原告无权占有期间存在损失，也是公司的损失，而不属于原告的损失；评估报告确定原告店内物品损失27838元的鉴定结论不具有真实性，店内物品损失明细表记载有147项物品，备注损坏的共41项，备注折损的共10项物品，其余96项物品均未备注为损坏，故该96项物品并不能证明事实上处于毁损状态，评估机构将所有的147项物品全部确定为损失，没有事实依据，即使该147项物品中有41项损坏、10项折损，也不能证明系由公司的行为导致，不排除在原告使用过程中就已经损坏的可能；在有147项物品原物尚存且有96项物品并未能证明完全损失的情形下，原告只能先选择物权返还请求权，如其坚持要求对所有物品进行折价赔偿，不同意返还，其应当举证证明上述物品确已毁损不能继续使用的证据，如其不能提交则要求折价赔偿的诉讼请求不应得到支持；上述物品一直妥善保存于一家一超市南门口，原告可随时自行搬走继续使用，但其未予取回，如有的物品因过期受有损失，也是原告的行为导致，其对于损失的扩大有很大的责任；原告向法院所提交了147项有关物品的购买凭证，法院已于2020年3月6日下午进行了质证。其提交的进货票据、出库单、套盒订单、店内物品购置票据均是收据，不属于正规发票，收据未加盖销货单位印章、购买人处为空白，不能确定其真实性，评估机构依据真实性不能确定的鉴定材料出具评估报告，进而认定原告店内物品受有损失，该鉴定结论的真实性也不能确定；原告在民事起诉状中自认2019年7月9日以后没再继续经营，其在没有继续经营的情况下，没有实际采购、聘用员工、进行服务等营业行为，不存在营业损失的，其于2020年3月6日下午提交给法院的经营账目系自行制作的复印件，真实性不能确定，评估机构依据该鉴定材料认定原告存在平均每月5500元的营业损失与事实不符，该损失鉴定结论不具有真实性；原告在2019年7月9日以后完全可以选择在其他地方开店从事继续经营，以获得收入、尽量减少损失，如其没有在其他地方从事经营、没有获得收入，也是因其本人不作为原因导致停业损失，与公司无关；本案实际是原告主张的侵权损害赔偿，遵循的是填平原则，原告只能主张实际已经发生或者虽然未发生但确定要发生的损失，营业损失属于预期收入，具有很大的不确定性，且在新冠××流行、绝大多数店铺在2020年春节后停业三个多月及解除疫情I级响应后存在消费不足的情形仍认定原告每月有5500元经营损失，与事实严重不符；综上，评估报告及结论不能作为本案认定事实的依据，原告根据该评估报告请求被告承担各项损失的请求不应得到支持。对证据5的真实性无异议，评估费属于原告为获取证据支出的必要费用，应由其自行承担。被告杨小斌未提交证据。被告济宁市一家一商贸有限公司为支持其对本诉的抗辩主张和反诉的诉讼请求，就全案向本院提交了以下证据：1、签订时间为2017年1月的《房屋租赁合同》一份，以证明济宁市新城发展投资有限责任公司将京杭路北、英华路西，京杭佳苑F区西门对过京杭佳苑综合服务楼地上四层、地下、地下**出租给济宁市一家一商贸有限公司并允许对该房屋进行部分转租div>2、签订时间为2017年11月的《一家一连锁商铺租赁合同》一份，以证明济宁市一家一商贸有限公司将英华路京杭福利楼（即京杭佳苑综合服务楼）1楼80平方米、4楼房屋出租给杨小斌，租赁期限从2017年11月1日至2018年10月30日，合同约定如果杨小斌未经该公司许可擅自转租应承担违约责任，该公司有权解除合同。3、签订时间为2018年3月11日《房屋租赁合同》复印件一份，以证明杨小斌将京杭佳苑综合服务楼超市北入口电梯对过的第二间门面房出租给李娜，租赁期限从2018年3月20日至2021年3月20日，年租金17000元，其中2018年11月1日至2021年3月20日期间的租赁期限无效，李娜自2018年11月1日起对案涉房屋形成无权占有，应予以返还，还应按照每年17000元的标准支付2018年11月1日至2020年5月8日期间案涉房屋的占有使用费25849.31元。4、拍摄于2020年5月1日的照片13张，以证明截止到现在，李娜仍在案涉房屋里放置床铺、在门上上锁，对案涉房屋处于非法、无权占有、使用状态中，公司并不实际占有控制案涉房屋，公司有权请求李娜返还，案涉房屋的所有装饰装修处于完好状态，没有毁损，不存在损失，评估报告确定的装修损失没有事实依据，不应得到支持。5、照片提取件2张，以证明济宁市一家一商贸有限公司2已于2019年6月18日向李娜下达过房屋收回通知，并于2019年7月10日告知李娜公司将其物品搬离后存放于一楼防损处并已封存，请其去该处认领物品的事实。经庭审举证质证，原告李娜的质证意见为：无法核实证据1签章的真实性，对证明目的有异议，济宁市一家一商贸有限公司没有提交涉案房产的产权证明来证实其有权收取房屋的占用费和使用费。关于证据2，如与原件核对一致，对真实性无异议，对证明目的有异议，该合同约定了济宁市一家一商贸有限公司与杨小斌之间的租赁合同期限实际为十年，与杨小斌之前对我方陈述一致。对证据3的真实性无异议，可证实济宁市一家一商贸有限公司知晓杨小斌的转租行为，李娜自2018年3月20日开始系合法占有该涉案商铺。证据4没有注明拍摄时间，无法证实是谁对涉案商铺上锁，不能证明李娜在2019年7月9日以后占用该商铺，李娜现在也没有占用该商铺。对证据5的真实性无异议，可证实济宁市一家一商贸有限公司强行破坏搬离李娜的物品构成侵权，亦可证实其对李娜在2019年4月份以前在杨小斌处承租占用该商铺是认可的，其要求李娜支付占用费明显与事实不符。被告杨小斌对以上证据均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月，济宁市新城发展投资有限责任公司作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的被告济宁市一家一商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》，将坐落于济宁太白湖新区京杭路北、英华路西、京杭佳苑F区西门对过的京杭佳苑综合服务楼租赁给被告济宁市一家一商贸有限公司经营商业，合同约定：乙方不得对该物业进行整体转租，但乙方有权根据经营需要对物业进行部分转租，部分转租无须征得甲方同意；因经营需要，乙方可自行改造房屋结构，但保证不破坏房屋的主体结构，不影响房屋的质量，不危及房屋安全使用……；本合同租赁房屋地上四层，建筑面积约18333.5平方米，地下，地下**面积约4681.3平方米；租赁期限至2027年12月31日止，租期起始日为本合同签订日，本合同到期，乙方在同等条件下有优先承租权；乙方对租赁房屋进行装饰装修须经甲方同意；水电等使用费由乙方自行承担；自房屋交付之日起，因乙方占有、使用承租房屋而获得的占有、使用的收益归乙方所有。该合同还约定了其他事项。2017年11月，被告济宁市一家一商贸有限公司作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的被告杨小斌签订了《一家一连锁商铺租赁合同》，将上述京杭佳苑综合服务楼的1楼80平方米、4楼到南边第一个墙的房屋租赁给被告杨小斌经营使用，合同约定：商铺租赁期限自2017年11月1日起至2018年10月30日止，共计12个月；商铺一年租赁费共计42万元整；乙方交还商铺时，不得要求甲方补偿其装饰装修残值；合同期限届满或双方协商一致合同解除时，未形成附合的装饰装修物和乙方新增的可拆除的设备、设施，可由乙方拆除；因甲方违约，致使本合同提前解除的，甲方对乙方投入的与商铺已形成附合的装饰装修和乙方新增的设备、设施，经双方认可或选定的第三方有资质的评估机构评估后，作价对乙方进行补偿；因乙方违约，致使本合同提前解除的，乙方投入的与商铺已形成附合的装饰装修和乙方新增的设备、设施归甲方所有，甲方不对乙方作任何补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；未经甲方同意，乙方不得转租。该合同还约定了其他事项，同时第十六条附则第8项其他事项约定了第一年至第九年的租金数额。2018年3月11日，被告杨小斌作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的原告李娜签订了《房屋租赁合同》，将上述京杭佳苑综合服务楼的1楼80平方米商铺中的超市北入口电梯对过第二间门面房租赁给原告李娜经营使用，合同约定：租赁期为三年，从2018年3月20日至2021年3月20日；租金每年为17000元，乙方必须于每年的3月20日内一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿给甲方。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告李娜在上述租赁位置经营济宁北湖省级旅游度假区妈咪乐产后恢复中心，经营范围包括产后恢复、小儿推拿、家政服务、婴幼儿游泳、美容美体服务、化妆品零售等。被告济宁市一家一商贸有限公司向原告李娜收取了2018年3月19日至2019年6月6日期间的水、电费。上述合同分别签订后，原告李娜向被告杨小斌交纳了一年的租赁费17000元，后在2019年3月份向其交纳第二年的租赁费时，被告杨小斌以被告济宁市一家一商贸有限公司不和其就该商铺续约为由拒收；被告杨小斌就其租赁的房屋向被告济宁市一家一商贸有限公司交纳了三年的租赁费，其中包括涉案向原告李娜转租商铺的租赁费。2019年3月份，被告杨小斌与原告李娜就双方之间转租的商铺协商置换未果。2019年6月18日，被告济宁市一家一商贸有限公司向原告李娜发出《通知》，内容为“产后修复李娜因多个方案协商未果，强行霸占我公司房屋两余月，不予搬走，公司被逼无奈，现通知产后修复李娜于2019年6月20日前搬出我公司，腾出我公司房屋，否则产后修复李娜承担造成的一切不良后果”。2019年7月9日晚10时30分许至次日3时许，被告济宁市一家一商贸有限公司业务经理刘英敏带领公司人员将原告李娜所租赁商铺内的物品搬离后放置在该公司防损处。2019年7月10日，被告济宁市一家一商贸有限公司向原告李娜发出《告知》，内容为“产后修复李娜，公司已多次下达房屋收回通知，鉴于该商户迟迟未搬离商户区，我公司已安排人员协助该商户进行清场，此工作进行过程中，造成的一切损失由该商户自行承担，物品已存放于一楼防损处，并已封存，请该商户去一楼防损处认领物品”。原告李娜未去认领。本案在审理过程中，经原告李娜申请、本院委托，山东广发永正价格评估咨询服务有限公司于2020年4月27日做出了鲁广正价鉴评字【2020】第SF00162号价格鉴证（评估）结论书，认定原告李娜经营的妈咪乐产后恢复中心所涉装修损失为16857元、店内物品损失为27838元、可持续正常经营情况下的平均月营业损失为5500元。装修价值评估明细表中不包括被告杨小斌自述的其装修地板砖、玻璃门、两边的墙部分。店内物品损失价值评估明细表中记载的评估项目为147项，认定全损17319元、折损13149元×（1-20%）=10519.20元，已考虑扣除残值，评估结果为27838元。原告李娜为此支出评估费用1万元。被告济宁市一家一商贸有限公司认可涉案评估报告中店内物品损失价值评估明细表所载明的物品都放置在该公司防损处。本院认为，本争议的焦点问题为：1、案件的定性？2、本诉原告李娜、反诉原告济宁市一家一商贸有限公司的诉讼请求是否应得到本院的支持？关于争议焦点1，原告李娜在向本院起诉时提出的诉讼请求包括要求确认其与被告杨小斌签订的租赁合同有效，双方继续履行合同，反诉原告济宁市一家一商贸有限公司也是基于主张李娜与杨小斌之间超出原租赁期限部分无效而提出反诉，故本案的立案案由定为房屋租赁合同纠纷。法院在审理案件过程中，应根据当事人的诉讼请求及审理查明的法律关系进行审理。本案在第二次庭审时，原告李娜与反诉原告济宁市一家一商贸有限公司均变更了诉讼请求，双方的变更的诉讼请求包括赔偿损失、返还物品或商铺的占有、支付占有使用费等内容，其法律关系实质上已变更为物权保护纠纷，亦包含有财产损害赔偿、占有、占有使用费的支付等法律关系，为减少当事人的负担，便于化解矛盾，本院一并予以处理符合相关立法精神和相关法律规定。关于争议焦点2,虽然本案为物权保护纠纷，但仍应对涉案的租赁合同作出相关分析认定，方能确定当事人的权利义务。济宁市新城发展投资有限责任公司与被告济宁市一家一商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》关于“乙方不得对该物业进行整体转租，但乙方有权根据经营需要对物业进行部分转租，部分转租无须征得甲方同意”约定符合法律规定，故被告济宁市一家一商贸有限公司可以将部分租赁物进行转租，其将京杭佳苑综合服务楼的1楼80平方米、4楼到南边第一个墙的房屋租赁给被告杨小斌经营使用的租赁合同亦为有效。从被告济宁市一家一商贸有限公司与被告杨小斌所签订《一家一连锁商铺租赁合同》关于“商铺租赁期限自2017年11月1日起至2018年10月30日止，共计12个月；第十六条附则第8项其他事项约定了第一年至第九年的租金数额”的内容及被告杨小斌已交纳三年租赁费的事实分析，本院能够认定被告杨小斌关于实际租赁期限为十年、只是一年一签的陈述符合客观实际，故被告杨小斌于2018年3月11日，原告李娜所签订《房屋租赁合同》中涉案商铺租赁期限为三年的约定并未超过《一家一连锁商铺租赁合同》所约定的租赁期限。二被告之间所签订的《一家一连锁商铺租赁合同》关于“未经甲方同意，乙方不得转租”的内容为当事人之间的约定，并不违反法律规定，应为有效。但结合原告李娜与被告杨小斌的陈述及被告济宁市一家一商贸有限公司收取原告李娜2018年3月19日至2019年6月6日期间水、电费的事实，本院能够认定被告济宁市一家一商贸有限公司应当知道被告杨小斌将涉案商铺转租给原告李娜的事实，其在六个月内未提出异议，应视为其对转租行为的认可，故原告李娜在转租期限内的合法权利依法应受保护。因被告杨小斌已向被告济宁市一家一商贸有限公司交纳了含涉案商铺在内的三年租赁费，其仅收取了原告李娜一年的租赁费，故从合同的相对性考虑，被告济宁市一家一商贸有限公司不能再向原告李娜主张物品搬离之前的使用费，有关事项可由权利人与义务人之间另行解决。涉案评估报告结论系经有关鉴定部门依法定程序作出，被告济宁市一家一商贸有限公司虽提出异议，但未举证证实其异议成立，故该结论本院依法予以认定，即原告李娜经营的妈咪乐产后恢复中心所涉装修损失为16857元、店内物品损失为27838元、可持续正常经营情况下的平均月营业损失为5500元。从被告济宁市一家一商贸有限公司已于2019年6月18日向原告李娜发出《通知》，要求其搬离涉案商铺，后在原告李娜未搬离的情形下于2019年7月9日晚10时30分许至次日3时许组织人员将涉案商铺内的物品搬离后放置在该公司防损处，李娜在知晓领取物品告知内容后仍未领取物品的情形分析，原告李娜与被告济宁市一家一商贸有限公司在本案中均存在过错，被告济宁市一家一商贸有限公司应承担主要责任。涉案当事人对涉案商铺的装饰装修处理并未作出相关约定，故对于原告李娜的装修损失16857元，被告济宁市一家一商贸有限公司应承担70%的责任，故其应赔偿原告李娜11800元；原告李娜关于物品损失27838元、评估费10000元及返还物品的诉讼请求，本院依法予以支持；其主张的营业损失，考虑在此期间的相关情形，本院认为应从2019年7月10日起开始计算，按月平均营业损失为5500元的标准以6个月计算为宜，故本院依法认定为33000元。因原告李娜在本案中不再要求被告杨小斌承担责任，本院对被告杨小斌的责任承担问题不再表述。从本案认定的事实分析，被告济宁市一家一商贸有限公司在2019年7月10日后已实际控制并占有了涉案商铺，故其要求原告李娜予以返还及支付之后占用使用费的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十八条的规定，判决如下：一、被告济宁市一家一商贸有限公司应赔偿原告李娜装修损失11800元、物品损失27838元、营业损失33000元，共计72638元，于本判决生效后十日内一次性支付完毕。二、被告济宁市一家一商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告李娜评估费10000元。三、被告济宁市一家一商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告李娜涉案商铺内的物品一宗（详见判决书后附返还物品清单）。四、驳回反诉原告济宁市一家一商贸有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4006元，原告李娜负担2220元，被告济宁市一家一商贸有限公司负担1786元；反诉案件受理费223元，由反诉原告济宁市一家一商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  祝士业人民陪审员  甄宁宁人民陪审员  崔全俭二〇二〇年五月十四日书 记 员  杨 茜