广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初799号原告赖林波，男，汉族，1980年10月25日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人周铁岩，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人王芃，广东广和律师事务所实习律师。被告深圳市德润创展房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道。法定代表人王立建。上列当事人商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赖林波的委托诉讼代理人周铁岩、王芃到庭参加了诉讼。被告深圳市德润创展房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理位于深圳市龙岗区的《不动产权证书》；2、被告向原告支付延期办理《房地产证》的违约金731958.93元（以购房款4563335元为基数，自2018年9月25日起，按每日万分之四的标准，计至房产证办出之日止，暂计至2019年10月31日一共401天为731958.93元）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月17日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的龙岗区坂田街道德润荣君府4栋Ｂ单元6层6Ａ房，建筑面积89.85平方米，房款总额4563335元，被告须于2017年10月1日前将房屋交付原告使用。合同第二十一条约定卖方应在将本房地产交付给买方之日起240日内接受买方书面委托，向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为买方办理取得房地产证。买方在接到卖方办理房地产证的书面通知后5日内，向卖方或卖方指定的第三人提供办理房地产证所需的证件资料和有关税费。第二十二条约定如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得房地产证的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得房地产证之日止，卖方按日向买方支付本购房总价款万分之四的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款。该房产于2018年1月28日交付，但直到2019年10月31日，仍未办妥房地产证，被告已延期办证401天，应支付延期办证违约金731958.93元。被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明：原、被告双方于2016年2月17日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，约定被告将其获批兴建的位于深圳市龙岗区坂田街道［宗地号：Ｇ03311-××5］的德润荣君府房地产项目中的第4栋Ｂ单元6层6Ａ号房（建筑面积为89.85平方米）出售给原告，购房总价款为4563335元。合同第九条约定：被告应于2017年10月1日前将涉案房产交付给原告。合同第二十一条约定：被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。被告应选择下列第贰种方式，在将本房产地产交付给原告之日起240日内为原告办理并取得《房地产证》，第贰种方式为：原告书面委托被告向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；原告在接到被告办理《房地产证》的书面通知后5日内，向被告或被告指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。合同第二十二条约定：如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同......原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本购房总价款万分之四的违约金。因买原告未履行相关义务导致被告不能按期办理《房地产证》的，被告不承担延期办证的违约责任。双方签订的《补充条款》第十一条第5款约定，对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，原告只能选择其中一项适用不累加。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房总价款4563335元，被告于2018年1月28日向原告交付了涉案房产。2018年1月28日，原、被告签订《谅解备忘录》，确认被告应支付给原告逾期交付房屋的违约金共计154697.06元，原告须向被告缴纳3个月物业管理费、3个月专项维修资金、预缴300元电费押金、办理不动产权证相关税费共计47028.96元。庭审时，原告确认已收到被告支付的逾期交付房屋的违约金154697.06元，并已以抵扣的形式支付了物业管理费、专项维修资金和电费等。原告陈述其于2019年4月23日之前就已将办理房产证所需材料交给了被告，由被告向不动产登记中心提交，不动产登记中心出具了《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，该通知书可以看出原告交给被告的办证资料是齐全的，且原告之前就已经将办证的税费交给了被告，但被告一直没有成功的为原告办理房产证，并且拖延至今，给原告造成重大损失。截至庭审辩论终结时，原告尚未取得涉案房产的不动产权证书。本院认为：原、被告双方在平等自愿、协商一致基础上签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应严格履行。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明，格式条款具有本法第五十二条及第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原、被告签订的补充条款第十一条第五款系被告提供，免除了被告的义务，排除了原告的权利，应当为无效的格式条款。根据合同约定，在被告交付本房地产之日起240日内即可取得房地产证，如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得房地产证的，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同...原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得房地产证之日止，被告按日向原告支付本购房总价款万分之四的违约金。原告因被告未履行合同义务截止庭审辩论终结时尚未取得涉案房地产证，被告不仅应继续积极为原告办理房地产证，另应当承担延期办证的违约责任。被告于2018年1月28日向原告交付了涉案房产，从房地产交付之日第240日即2018年9月25日起计算，至原告实际取得房地产证之日止，被告按日向原告支付本购房总价款万分之四的违约金，原告该请求符合双方约定，本院予以支持。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃相应的抗辩权利，并因此承担可能导致的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市德润创展房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内为原告赖林波办理位于深圳市龙岗区的房地产证书；二、被告深圳市德润创展房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告赖林波延期办证的违约金（以4563335元为基数、自2018年9月25日起至涉案房产实际办妥产权证书之日止、按日万分之四的标准予以计算）。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11120元（原告已预缴），由被告深圳市德润创展房地产开发有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  易小波人民陪审员  袁郁冰人民陪审员  蒋胜继二〇二〇年五月二十七日书 记 员  钟沐辰