西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕01**民初14582号 原告（反诉被告）：杨哲，男，X，汉族，X，现住西安市未央区X室，公民身份号码 XXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：安志斌，陕西正义法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：魏宪合，陕西泽诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：鲁艳丽，女，X，汉族，无业，现住西安市未央区X室，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李教伦，北京炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会娟，北京炜衡（西安）律师事务所律师。被告：张煜，男，X，汉族，住陕西省合阳X组，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXXX.第三人（反诉被告）西安好邻居房地产营销策划有限责任公司。住所地，西安国际港务区X。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4439.法定代表人：陈小刚，总经理。委托诉讼代理人：郭军，男，该公司员工，住该公司。第三人：中国光大银行股份有限公司西安新城支行。住所地：西安市新城区XX街XX号XX酒店XX、XX层。统一社会信用代码：91610000779942164J.负责人：杜铁丽，行长。委托诉讼代理人：李晓磊，男，该行员工，住该行。原告（反诉被告，以下简称原告）杨哲与被告（反诉原告、以下简称被告）鲁艳丽、被告张煜、第三人西安好邻居房地产营销策划有限责任公司（反诉被告，以下简称好邻居公司）、第三人中国光大银行股份有限公司西安新城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用普通程序进行了审理，宣判后，被告鲁艳丽不服，提出上诉。西安市中级人民法院审理后，认为原审事实不清，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨哲及其委托诉讼代理人安志斌、魏宪合，被告鲁艳丽的委托诉讼代理人李教伦、张会娟，第三人好邻居公司的委托诉讼代理人郭军、第三人中国光大银行股份有限公司西安新城支行（以下简称光大银行新城支行）的委托诉讼代理人李晓磊到庭参加诉讼。被告张煜经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨哲诉称，二被告系夫妻关系。2017年11月13日，经第三人好邻居公司居某某介绍，就原告购买被告房屋一事，三方签订了房屋居某某买卖合同。原告购买被告所有的位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX房屋一套。房屋建筑面积95.18平方米，总价款783000元整。原告于合同签订当天当天向被告支付了7万元定金。双方在商品房买卖居某某合同约定了过户及交房时间。在合同履行过程中，原告积极履行了自己的义务，可原告在合同约定的时间到期后，经多次催促，迟迟不予办理房屋交付及过户手续。被告的行为构成违约，原告见此情形，考虑到商品房持续涨价的现状，为确保合同能继续履行，立即申请了诉前财产保全，法院依法对涉案房屋进行了查封。现起诉，请求：1、判令被告继续履行原、被告及第三人签订的房屋买卖合同，向原告交付房屋并协助原告办理西安市未央区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋的过户登记手续。2、判令被告支付迟延交房违约金（自2018年3月8日起以转让成交价为基数按照日万分之十计算至实际给付之日止）（先暂计算至立案日计65772元）。3、判令被告承担本案全部保全费用及诉讼费。被告鲁艳丽辩称，三方在2017年11月13日签订合同，收取了定金属实。但三方签订的《房地产买卖居某某合同》对房屋买卖合同必备的付款方式、交付时间、首付款金额、贷款申请、注销抵押登记、办理过户等均未约定，属于预约合同，不构成买卖关系，因预约不具有强制履行的特征，故本案的《房地产买卖居某某合同》应予解除。另在签订该合同时，其尚未与被告张煜离婚，出卖房屋时未经张煜同意，被告张煜亦未在合同及委托书上签名，到了2017年12月5日经法院调解离了婚，其才分割到涉案房屋，涉案房屋仍是按揭状态，并且房产证没有办下来。2018年3月30日才办理了房产证，但合同没有履行。因合同并未约定具体事项，所以执行过程中存在争议。合同的表述和实际情况不一样，所以其拒绝履行。现不同意履行合同，请求驳回原告的诉讼请求。被告张煜未答辩。第三人好邻居公司述称，原告所述事实属实。原因是房价上涨，被告不想卖房了。应该继续履行合同。第三人光大银行新城支行述称，被告鲁艳丽贷款属实，并且没有还清。其不知道涉案房屋的交易，不参与双方纠纷，要求被告鲁艳丽还款。被告鲁艳丽反诉称，2017年11月13日，经反诉被告好邻居公司居某某介绍，其与反诉原告杨哲就房屋买卖事宜进行了商谈，如实告知涉案房屋暂未办理房产证、贷款尚未还清的现状。三方签订《房地产买卖居某某合同》，约定了交易双方、房屋位置、价款等事项，但对房屋买卖合同必备的付款方式、支付时间、首付款金额、贷款申请、撤销抵押登记、办理过户等均没有约定。三方协商代可办理房产证时，再去房管局签订正式的房屋买卖合同。办理过户手续。该合同为预约合同，并不构成买卖关系。因预约不具有强制履行的特征，应予解除，故反诉请求：判令解除三方签订的《房地产买卖居某某合同》并由被告承担本案全部诉讼费。反诉被告杨哲辩称，《房地产买卖居某某合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同明确约定了当事人情况、房屋状况、房屋价款、付款方式、交付时间、过户时间、解决争议的方式、违约责任等内容，双方意思明确，居某某方的权利义务清楚，应为本约合同。其积极履行了合同义务，按期交付了定金，反诉原告鲁艳丽理应积极完成后续手续。现其因市场房价上涨，即以各种理由不履行义务，已构成违约。因反诉原告的原因导致合同未能网签，但合同网签并非强制过户的必要条件。现该房屋已经具备过户条件，其亦具有购房资格和能力，根据鼓励交易、维护交易稳定的立法精神，合同应当继续履行，请求驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告好邻居公司陈述意见同本诉意见一致。第三人光大银行新城支行陈述意见同本诉意见一致。经审理查明，2010年11月2日，被告鲁艳丽与西安市星火房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购得位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋。2010年12月24日，鲁艳丽和第三人光大银行新城支行签订借款合同和房地产抵押合同，随后办理了房屋抵押登记。2017年11月13日，鲁艳丽与第三人好邻居公司签订出售方承诺书，并向其提供了《商品房买卖合同》、购房发票、契税收据、大修基金收据等房产资料，承诺书载明鲁艳丽是本案所涉房产的合法产权人，承诺书第一条确认了本案所涉房屋的出售条件为售价78.3万元，交楼时间2018年3月8日，付款方式为按揭等内容，第二条鲁艳丽承诺以第一条确定的出售条件出售房屋，并委托好邻居公司向求购方收取定金7万元；第六条鲁艳丽承诺在签署承诺书十日内与求购方签署《房地产买卖居某某合同》。同时，原告杨哲与好邻居公司签订了购房协议书，委托好邻居公司代购涉案房屋。同日，原告杨哲（乙方、下同）与被告鲁艳丽（甲方，下同）及第三人好邻居公司（丙方、下同）签订了《房地产买卖居某某合同》，约定：甲乙双方交易的房地产位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX室，建筑面积95.18平方米；购房合同号：XXXXXXXXXXXX；甲方自愿将本案所涉房屋转让给乙方，转让成交价783000元；乙方确认在签署合同之时丙方已将保证金7万元转变为购买该物业的第一笔定金，乙方确认房产及产权状况直接将定金支付给甲方；乙方向银行按揭贷款支付楼款；递件过户时间在银行出具贷款承诺函之日（若甲方需要赎楼，则在甲方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起十日内（含当日）甲、乙双方办理递件过户手续并缴纳相关税费；甲、乙双方清楚该物业以现状出售，产权现状以甲方陈述确定，甲方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与真实情况不符应承担违约责任；该物业没有抵押，甲方对该物业享有完全的处分权；甲方应于2018年3月8日将该物业交付于乙方；如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数，按照每日万分之十支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期超过十日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价的万分之九的违约金或双倍返还已支付的定金；房产证办理出来后给买方办理按揭手续；等等。合同签订后，原告向被告支付了定金7万元。被告在2018年3月30日取得了房产证。此后，被告鲁艳丽以被告张煜不同意出售涉案房屋为由拒不履行交房及过户手续。双方通过短信、微信多次沟通，未能形成一致意见。原告杨哲于2018年5月2日向本院提出诉前保全申请，支付了保全担保费5000元、保全费4435元。本院做出了（2018）陕0112财保181号民事裁定，对涉案房屋进行了查封。并于2018年5月31日将二被告及第三人好邻居公司诉来本院，请求判令二被告继续履行合同、交付房屋并协助办理过户手续并支付违约金。诉讼中，原告申请追加第三人光大银行新城支行为第三人参与诉讼。另查明，被告鲁艳丽与被告张煜2007年2月2日登记结婚，2017年12月5日经陕西省合阳县人民法院调解离婚。本案涉案房屋作为夫妻共同财产分割归被告鲁艳丽所有。被告鲁艳丽在2011年1月26日以涉案房屋为抵押物，担保主债权31万元并办理了预售商品房抵押权预告登记，至今未清偿完毕。上述事实，有出售方买卖承诺书、购房委托书、房地产买卖居某某合同、收款收据、结婚证书、西安市房屋登记簿、合阳县人民法院调解书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，1、原告和被告鲁艳丽分别向第三人好邻居公司出具的委托代售、代购房屋手续，其内容清晰、指向明确，充分体现了买卖双方的意思表示。三方签订的《房屋买卖居某某合同》出于当事人自愿，且不违反国家法律强制性禁止性规定，合同主要内容明确完备，合法有效，虽有部分瑕疵，但其内容及形式均符合买卖合同的特征，故被告鲁艳丽所述该合同属于预约合同的诉讼主张，本院不予采纳。2、合同中约定：“本条款物业状况以甲方陈述确定，甲方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符甲方应当按照本合同12条承担违约责任。（1）该物业没有抵押，甲方对该物业享有完全处分权。（2）该物业处于抵押状态，甲方同意本合同生效之日起 日内（含当日）自行筹资或找丙方协助还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续”。该约定明确表明被告鲁艳丽对涉案房屋存在的交易障碍及清偿其银行贷款并办妥抵押登记手续负有义务。故被告鲁艳丽以出卖房屋时未经被告张煜同意、涉案房屋仍是按揭状态，合同中对贷款申请、撤销抵押登记、办理过户等均没有约定而拒绝履行等抗辩理由，本院不予采信。3、《房屋买卖居某某合同》中对付款期限的内容未明确约定，双方应继续协商以完善手续，促进交易进行。在尚未完善具体内容之前，且主要合同义务均未实际履行的情况下，原告即要求被告交付房屋并办理过户手续，其诉讼请求缺乏事实和法律依据。故其该项请求，本院不予支持。4、《房屋买卖居某某合同》签订后，被告鲁艳丽以各种理由迟延履行合同义务，不及时清偿银行贷款、亦不办理注销抵押登记手续，以自己的行为表明其不履行主要义务，有违诚实信用原则，导致交易目的无法实现，双方合同无法继续履行。故原告要求继续履行合同之诉讼请求，本院不予支持。但因被告鲁艳丽的违约行为导致合同终止，故被告鲁艳丽应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付违约金之诉讼请求，依法应予支持。唯因违约金约定比例明显过高，应适当调整。本院酌情调整为转让成交价的20%，即156600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告杨哲与被告鲁艳丽、第三人西安好邻居房地产营销策划有限责任公司于2017年11月13日签订的《房地产买卖居某某合同》终止履行。二、被告鲁艳丽在本判决生效后十日内，向原告杨哲支付违约金156600元。三、驳回原告杨哲其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12287元，诉讼保全费4435元，共计16722元，原告已预交,现由原告承担1722元，被告承担15000元。被告负担部分连同上述应付款项一并付给原告。反诉案件受理费50元（被告已预交），现由被告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    孙勇安人民陪审员    高  鹞人民陪审员    强晓晨   二〇二〇年三月二十日 书  记  员    高晨露    打印人：周惠荣 校对人：高晨露 送达时间：2020年  月  日20190112145821987021421340861020XXXX7021400531975081861052XXXX508180035198107212120461052XXXX10721322491610000779942164XXXXXXXXXXXXXX443920190815120001