云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初450号原告陈发林，男，1984年12月11日出生，汉族，云南省巧家县人，住云南省昭通市昭阳区。被告昭通市源博房地产开发经营有限公司（统一社会信用：91530600589638073J），住所地：云南省昭通市昭阳区建设北街**。法定代表人季三春，该公司总经理。原告陈发林与被告昭通市源博房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告陈发到庭参加了诉讼，被告昭通市源博房地产开发经营有限公司及其法定代表人季三春经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告陈发林向本院提出下列诉讼请求：请求人民法院判令被告退还原告认筹款160000元，并按年利率8%计算支付自2017年2月3日至判决履行之日止的利息及支付30%的违约金；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月3日，原告与被告签订两份《认筹协议书》约定：原告向被告分别支付80000元商铺认筹金认购被告“中玺金界”项目的商铺B-16-44和B-16-45，即可享受被告在项目公开发售时给予的部分优惠政策。协议签订后原告于2017年2月3日向被告缴纳商铺B-16-44和B-16-45的认筹金共计160000元，被告向原告出具《收据》两份。因被告工程停工，原告于2018年10月6日放弃认筹向被告申请退款，被告承诺于2019年3月5日前向原告退还认筹金160000元。因被告未按时退款，原告找到被告解决退款事宜，被告于2019年3月12日向原告出具承诺书，承诺2019年10月28日一次性退本金及利息；但至今被告未履行相关义务。根据原被告双方签订的《认筹协议书》第五条规定，原告因被告的工程进度等问题被迫放弃认筹权利，被告理应按照该条约定，即按年利率8%计算支付原告所享受的收益补贴；此外，因被告原因导致不能按时交房（该工程至今仍是烂尾楼），及原告被迫放弃认筹权利后，被告仍未按承诺履行其义务，综上两点被告已经多次违约，根据《认筹协议书》第六条规定，违约方应支付30%的违约金。被告昭通市源博房地产开发经营有限公司未进行答辩。原告陈发林针对其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：一、《认筹协议》原件2份，证明2017年2月3日原、被告签订商铺认筹协议及双方针对收益、补贴、违约金的约定。二、《收据》原件2份、《刷卡小票》原件3份，证明原告已按约定缴纳认筹款160000元。三、《承诺书》、《退款申请》原件各1份，证明原告被迫放弃认筹权利，并申请退款后被告承诺于2019年10月28日退清本金160000元和利息。被告昭通市源博房地产开发经营有限公司未到庭应诉，视为自愿放弃对上述证据材料进行质证的权利。被告昭通市源博房地产开发经营有限公司未向本院提交证据材料。通过庭审及举证，本院认为，原告陈发林提交的第一组证据《认筹协议》系原件，能够证明2017年2月3日原、被告就原告陈发林购买被告昭通市源博房地产开发经营有限公司开发的中玺金界B-16-44号商铺、B-16-45号商铺分别签订《中玺金界商铺认筹协议》，约定两个商铺的认筹款各为80000元，及双方就收益、违约等进行了约定的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据《收据》、《刷卡小票》原件3份，证明原告陈发林已按约定缴纳认筹款160000元。三、《承诺书》、《退款申请》均系原件，具有真实性、合法性，能够相互印证，能够证明原告陈发林向被告昭通市源博房地产开发经营有限公司交付了认筹款160000元的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第三组证据《承诺书》、《退款申请》均系原件，具有真实性、合法性，能够相互印证，能够证明2018年10月6日，原告陈发林向被告昭通市源博房地产开发经营有限公司申请放弃认筹商铺，被告昭通市源博房地产开发经营有限公司承诺原告陈发林交纳的160000元认筹款于2019年3月5日前退还，及2019年3月12日被告昭通市源博房地产开发经营有限公司再次承诺，原告陈发林交纳的认筹款于2019年10月28日前一次性退还本息的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。经审理，本院确认如下法律事实：2017年2月3日，原告陈发林与被告昭通市源博房地产开发经营有限公司就被告昭通市源博房地产开发经营有限公司开发的中玺金界B-16-44号商铺、B-16-45号商铺分别签订《中玺金界商铺认筹协议》，约定原告陈发林向被告昭通市源博房地产开发经营有限公司认筹上述两个商铺，该两个商铺的认筹款各为80000元。同时双方就收益、违约等进行了约定。《中玺金界商铺认筹协议》签订后，原告陈发林已按约定向被告昭通市源博房地产开发经营有限公司缴纳路人认筹款160000元。后因被告昭通市源博房地产开发经营有限公司原因导致中玺金界一直未完工。2018年10月6日，原告陈发林向被告昭通市源博房地产开发经营有限公司申请放弃认筹商铺，被告昭通市源博房地产开发经营有限公司承诺，原告陈发林交纳的160000元认筹款于2019年3月5日前退还。承诺时间到期后，被告昭通市源博房地产开发经营有限公司未退还原告陈发林认筹款。2019年3月12日，被告昭通市源博房地产开发经营有限公司再次承诺，原告陈发林交纳的认筹款于2019年10月28日前一次性退还本息。承诺时间再次到期后，被告昭通市源博房地产开发经营有限公司仍旧未退还原告陈发林认筹款及支付利息。原告陈发林遂于2020年1月14日以房屋买卖合同纠纷为由起诉来院，请求：请求人民法院判令被告退还原告认筹款160000元，并按年利率8%计算支付自2017年2月3日至判决履行之日止的利息及支付30%的违约金；本案诉讼费由被告承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告陈发林与被告昭通市源博房地产开发经营有限公司之间签订的《中玺金界商铺认筹协议》，双方采用了合同书的形式订立合同，该合同是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，自双方在该合同书上签字或者盖章时成立并生效。本案中，原告陈发林与被告昭通市源博房地产开发经营有限公司签订《中玺金界商铺认筹协议》后，因为被告昭通市源博房地产开发经营有限公司的原因导致中玺金界一直未完工，致使双方未签订商品房买卖合同，故原告陈发林申请退款，而被告昭通市源博房地产开发经营有限公司亦承诺会退款并支付利息。因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，对于原告陈发林要求被告昭通市源博房地产开发经营有限公司退款其认筹款的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告陈发林要求被告昭通市源博房地产开发经营有限公司按年利率8%计算支付自2017年2月3日至判决履行之日止的利息的诉讼请求。本案中，原、被告双方签订的《中玺金界商铺认筹协议》的第二条“基于乙方对‘中玺金界’项目商铺的认筹意愿，经乙方要求，甲方同意乙方先行支付人民币捌万元整（小写：￥80000元）作为认筹商铺的认筹金……认筹金交纳当日起，认筹客户可享受每年8%的收益并且可参与开盘时的抽奖活动（奖品有车位、宝马轿车等大型奖品）。”、第五条“若乙方自动放弃认筹权利和未能成功选房并签订《商品房预售买卖合同》的，乙方可以在开盘后30个工作日内，凭本人身份证和本‘认筹协议’及认筹金收据至本项目售楼部退还认筹金及所享受的8%年收益补贴。”，均就收益金作出了明确的确定，该约定是双方在平等、自愿、协商的基础上达成的，是双方的真实意思表示，自双方在该合同书上签字或者盖章时成立并生效。因此，对于原告陈发林的此部分诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告陈发林要求被告昭通市源博房地产开发经营有限公司支付30%的违约金的诉讼请求。本案中，原告陈发林所提交的证据材料中，双方虽未就开盘、选房、房屋交付时间作出明确约定，但中玺金界是因为被告昭通市源博房地产开发经营有限公司的原因导致一直未完工，且被告昭通市源博房地产开发经营有限公司在多次承诺的退款后，均未按照约定退还原告陈发林认筹款，已构成违约。因此，对于原告陈发林要求被告昭通市源博房地产开发经营有限公司承担违约责任的诉讼请求，本院依法予以支持。但原告陈发林主张的30%的违约金过高，综合案件实际情况，对原告陈发林主张的此部分诉讼请求，本院酌情予以支持20%的违约责任，即32000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、由被告昭通市源博房地产开发经营有限公司退还原告陈发林中玺金界B-16-44号商铺、B-16-45号商铺认筹款共计160000元，并按照8%/年的标准支付自2017年2月3日起至判决履行之日止的利息。二、由被告昭通市源博房地产开发经营有限公司向原告陈发林支付违约金32000元。上述款项于本判决生效之日起15日内一次性履行完毕。三、驳回原告陈发林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至全款付清之日止。案件受理费3500元，由被告昭通市源博房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王 燕人民陪审员  龚声文人民陪审员  陈世琼二〇二〇年五月二十日书 记 员  李 霄