江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初6440号 原告：南通美迪制冷配件有限公司，住所地海门市经济开发区沿江工业园区扬子江路566号。 法定代表人：陈琴，董事长。 委托诉讼代理人：蔡建龙，江苏翔律律师事务所律师。 被告：南通攀元铸造有限公司，住所地海门市经济开发区沿江工业园区扬子江路566号。 法定代表人：徐秋菊，董事长。 委托诉讼代理人：毛永刚，该公司职员。 第三人：葛兰粉，女，1968年3月2日生，汉族，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：徐海兵、朱鹏鹏，江苏高仁律师事务所律师。 原告南通美迪制冷配件有限公司（以下简称美迪公司）与被告南通攀元铸造有限公司（以下简称攀元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，经听证审查及被告申请，发现原、被告间的租赁标的存在部分转租，本案裁判结果与次承租人有法律上的利害关系，遂依法追加次承租人葛兰粉为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告美迪公司法定代表人陈琴及委托诉讼代理人蔡建龙，被告攀元公司的委托诉讼代理人毛永刚，第三人葛兰粉及其委托诉讼代理人徐海兵、朱鹏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美迪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空租赁厂房（约4000平米）并恢复原状交还原告；2.支付未付房租金35725元，因被告在原告起诉后已付10000元，现变更为25725元；3.向原告支付自2019年11月1日起至实际交房之日止的房租金，因被告已在2020年1月交还了房屋，放弃要求被告支付延期2个月的租金请求，但第三人承租部分至今未搬离，故变更请求要求第三人支付自2019年10月1日至2020年5月30日的房租金6万元。事实与理由：原、被告双方早有厂房、办公房、宿舍房等租赁业务，至2019年10月21日，因原告东边厂房拆迁需自用，双方达成《协议》一份。该协议约定，被告原租赁原告的全部厂房于2019年10月30日、其他房屋于2019年11月5日前腾空交还原告。但届期，被告仍有部分厂房未腾空交还。故原告提起诉讼。 被告攀元公司辩称，双方对租赁事实无异议，原告要求搬迁腾房，被告已经配合腾空房屋并交还，对租金尾款予以认可。现主要因被告转租给第三人的部分目前还没有搬迁，转租时，合同约定且明确交待如遇拆迁原告自用的，须自认倒霉无条件搬出。现第三人不同意搬离，应由其承担责任。 第三人述称，1.原告知晓被告与第三人之间转租合同关系且在6个月内未提出异议，被告与第三人之间的转租合同合法有效，本案各方当事人应受转租合同的约束；2.转租合同第6条约定被告提前解除合同的条件是原房东因国家政策原因拆迁收回房屋，这与原、被告之间约定的原告因搬迁或者拆迁需要自用房屋的约定不一致，现拆迁的房屋并不是第三人租赁的房屋，故原、被告要求解除案涉合同的条件不成就；3.对于原告主张解除合同问题，被告没有按照合同的约定提前通知第三人，而是在2019年10月29日直接对第三人进行生产的车间采取断电措施，导致第三人至今没有恢复生产。同时被告过户给原告变压器，被告还收取了第三人10万元改造费，第三人对车间进行符合经营目的改造投入了较大资金，原、被告在解除租赁合同时，对这些问题没有提出解决方案，使第三人造受巨大的损失，故第三人不同意解除租赁合同，要求继续履行合同，且保留要求原、被告赔偿损失的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年9月26日，原、被告签订《房产租赁契约》一份，约定：原告（甲方）将坐落在海门市经济技术开发区扬子江路566号厂区内3号厂房南边约2000平米继续出租给被告（乙方）使用；另北边东半截1000平米作为堆存物资使用；租金为33万元/年加临时用房租金8700元；本次续租期从2016年10月1日起至2021年9月30日；承租期内，甲方由于搬迁，需要自己用房，甲方提前1个月通知乙方，乙方无条件做好撤离准备，并按通知时间按时搬出；房屋租赁期内乙方保证并承担责任第3条:如需转租第三方使用或与第三方互换房屋使用时，应征得甲方书面同意等。2017年8月，双方又口头达成协议，将北边厂房西半截1000平米出租给被告使用，年平均租金为9万元。 2017年9月，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落在海门市经济技术开发区扬子江路566号厂区内3号厂房北边由西到东13间出租给乙方使用，并配备宿舍3间（实用面积1600平米）；房屋年租金为22万元；租期自2017年10月1日起至2021年9月30日；承租期内，由于甲方为二房东，如因原房东由于国家政策原因拆迁并收回租房时，甲方提前3个月通知乙方，乙方无条件做好撤离准备，并按通知内的时间撤出设备，同时对损坏的房屋、门窗进行修复，还原初始面貌等。后双方为用电需要于2017年10月19日签订了补充协议，约定了变压器增容费用负担金额、用电分配、电费支付等。 上述协议订立后，各方按协议履行。就转租事宜，被告未征得原告书面同意，原告事后得知，也未提出异议。 2019年5月16日，海门经济技术开发区管委会向海门市美迪金属制品有限公司（以下简称金属公司）发出通知，内容：根据市政府《长江海门段沿线生态环境问题整改清单》文件要求，贵单位所在地块属整治区域，必须于2019年9月底前拆除到位，请接到通知后立即安排企业停产搬迁事宜。金属公司法定代表人为袁玉辉，公司股东为袁玉辉、陈琴、袁春雷。袁玉辉系美迪公司出资企业香港索翠鑫有限公司股东，陈琴即美迪公司法定代表人。后原告于2019年6月口头通知了被告，金属公司需要搬迁，出租房屋要收回自用；被告也口头通知了第三人。2019年10月21日，原、被告签订协议一份，约定：由于甲方东厂区遇国家政策性原因拆迁，根据租房契约第七条约定收回房屋，双方友好协商达成如下协议：乙方在10月30日之前撤出所有设备交房；甲方不再要求乙方对损坏房屋、门窗进行修复；乙方将变压器抵给甲方，抵算所欠租金147525元；乙方安装的两台行车抵算租金24000元；乙方将临时用房及办公用房抵算租金30000元；租金计算至2019年9月底，撤离前必须付清水费和10月份租金35725元。原、被告双方签订该协议时未通知第三人参加。现至法庭辩论终结前，该解除租赁合同协议被告尚欠付租金25725元，房屋除第三人转租部分未腾空交还外，其余均履行完毕。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。合同明确约定由于搬迁需要自己用房，提前通知后无条件撤离，现原告因其关联企业拆迁需要收回房屋，合同解除条件已经成就。现原告已通知了被告，且双方对解除合同达成一致意见，该租赁合同应予解除。被告与第三人签订的转租合同虽未经原告书面同意，但原告在知晓后6个月内未提异议，故亦有效。根据双方签约的实际情况及协议内容，应认定租赁合同约定的“因搬迁需自用无条件撤离”为合同双方均知晓。由于原告和被拆迁企业法定代表人、股东等有混同，实际控制人为同一人，故两份合同在谁拆迁谁自用的表述上有矛盾，合同解除条款的文字内容表述上也有差异，但“如因搬迁需自用无条件撤离”的意思表示一致。且按照转租合同字面表述的房屋产权人即为金属公司，第6条约定原房东因国家政策原因拆迁，应提前3个月通知无条件撤离，此处“原房东”按合同即指金属公司。现金属公司拆迁原告要收回房屋，符合合同约定。现被告已将原告提前解除合同的通知提前3个月通知了第三人，故转租合同也予解除，合同解除应终止履行。故原告要求第三人腾出承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告请求负有腾房义务的次承租人即第三人支付逾期腾房占有使用费，本院亦予以支持。但占有使用费的起算时间应从通知后3个月期满的次日开始，现原告同意被告至2019年10月30日腾空房屋，故逾期腾房占有使用费起算时间本院确定为2019年11月1日。原、被告在知晓有第三人转租的情况下，就合同解除的协商没有通知第三人参加，明显不当，三方可就合同解除后结算、清理进行补充协商，协商不成的另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、解除原告南通美迪制冷配件有限公司与被告南通攀元铸造有限公司的房屋租赁合同，被告南通攀元铸造有限公司支付原告南通美迪制冷配件有限公司欠付租金人民币25725元； 二、解除被告南通攀元铸造有限公司与第三人葛兰粉之间的转租合同，第三人葛兰粉腾空其承租的厂房并恢复原状交还给原告南通美迪制冷配件有限公司； 三、第三人葛兰粉支付原告南通美迪制冷配件有限公司逾期腾房占有使用费52500元（按9万元/年自2019年11月1日起算至原告主张之日）。 上述各项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 四、驳回原告南通美迪制冷配件有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费693元，由被告南通攀元铸造有限公司负担443元，由第三人负担250元（原告同意由被告及第三人于本判决生效之日起十日内直接向其支付，原告预交的本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费693元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 长  徐卫宁 人民陪审员  施锦超 人民陪审员  赵美娟 二〇二〇年五月二十五日 法官 助理  兰真红 书 记 员  唐 铭