内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终346号 上诉人（原审原告）：内蒙古正华实业有限责任公司。 法定代表人：祁某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝某，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某1，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郑某，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县。 委托诉讼代理人：王某2，内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。 上诉人内蒙古正华实业有限责任公司（以下简称正华公司）因与上诉人郑某租赁合同纠纷一案，均不服内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初5559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人内蒙古正华实业有限责任公司的委托诉讼代理人郝某、王某1，上诉人郑某及其委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正华公司上诉请求：1、请求二审法院对（2019）内0622民初5559号民事判决书第一、二项的判决内容予以维持，对第三项的判决内容予以撤销，依法改判支持上诉人要求被上诉人支付未按期支付房租的违约金（以840000元为基数，按照日1%计算，从2016年4月1日起至2019年12月2日请求11万元），其余的从上诉之日2019年12月2日至实际给付之日止，按照日1%计算）；2、本案的所有上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人郑某2016年7月1日后的房租应在当年4月1日给付，但其拖延给付应当承担未按期支付房租的违约金；被上诉人未按时将房屋退还，造成上诉人经济损失，应承担逾期腾房违约金； 郑某辩称，正华公司的上诉请求没有事实和法律依据，理由如下：1、正华公司出租的房屋为非法建筑，没有获得相应的规划许可，办理产权的房屋与实际建成的房屋不符，产权登记为两层实际为三层，签订的合同无效；2、正华公司出租房屋为非法建筑，房屋性质不符合双方的约定，即娱乐性，导致郑某租赁房屋后无法通过消防验收，网吧无法使用，正华公司应当对郑某的损失及自己的损失承担责任；3、租赁中约定的广场没有交付郑某，郑某也未使用广场；4、正华公司未认识到自己出租房屋的违法性，正华公司在一审起诉前从未向郑某索要租金也没有要求收房，所以正华公司上诉请求不应当得到支持。 郑某上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判上诉人不承担给付义务；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人正华公司出租的房屋未经建设工程规划许可，且未经消防验收，不能投入使用，双方签订的合同无效；二、出租房屋性质为丁、戊类厂房、仓库，因房屋性质未变更等导致消防验收未通过，应当由被上诉人承担责任；三、一审认定双方达成续租属认定事实错误，公用广场上诉人并未使用，不需要缴纳租金；四、双方未形成不定期合同，被上诉人不符合解除合同条件。 正华公司辩称，双方之间合同是有效的，正华公司有准旗规划局的规划许可证，不是违章建筑。案涉房屋有消防备案，符合消防法相关规定；房屋出租后的用途违反规划用途不影响租赁合同效力，未通过消防验收的责任在于郑某。 正华公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与被告签订的房屋及场地租赁合同；2.请求判令被告给付原告2016年7月1日起至2019年6月30日止的房租840000元及未按期支付房租的违约金（以840000元为基数，按照日1%，从2016年4月1日起计算至实际给付之日止）；3.请求判令被告退还房屋及未退还房屋的违约金（违约金的计算方式以840000元为基数，按照日利率1%，从2018年7月1日计算至实际退还之日）；4.本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年5月28日，郑某与正华公司签订《房屋及场地租赁合同》，约定郑某承租正华公司所有的正华商场二楼的房屋一间用于开设网吧（昊客网吧），面积900平方米，租期为2015年7月1日起至2018年6月30日止，租金为每年280000元（其中包含租赁物年租金182000元，共用广场年度使用费98000元），在签订本合同时一次性缴纳当年度合同价款，下年度合同价款应提前三个月向出租方缴纳。同时，郑某应当向正华公司缴纳保证金20000元，合同对房屋交接后出租人与承租人的权利义务进行了约定，约定出租人正华公司应将涉案房屋在合同生效一个月内交付郑某，房屋防水、结构维修等租赁物的大、中修理由出租方负责。同时约定承租人郑某应办理工商、税务登记，取得从事经营活动所需的一切证照，依法进行经营活动，并承担经营活动所需的全部费用、风险及责任，郑某应当按本合同规定期限缴纳房租及其他费用，并对违约责任进行了约定，约定合同终止后，承租方未按合同约定如期向出租方退还租赁财产的，每逾期一日，按合同价款总额1%向出租方缴纳违约金，并交纳占用租赁财产期间的合同价款与相关费用。 合同签订后，正华公司将约定的正华商场二楼房屋交付郑某使用，正华公司自认郑某向其缴纳了第一年的租金280000元。之后，郑某再未向正华公司缴纳过租金。 另查明，正华商场工程竣工后，于2014年3月21日在内蒙古消防网上进行了消防竣工验收备案，编号150000WYS140000902，备案时因书写错误，将单位误填为“内蒙古巨华实业有限责任公司”，将使用性质误填为“丁、戊类厂房、仓库”，其正确信息为内蒙古正华实业有限责任公司，使用性质为菜市场。消防备案后，未被抽中验收。 又查明，郑某占有该房屋后，为开设网吧，对房屋进行了装修，装修后，至今未通过消防验收，网吧至今未营业，该房屋至今仍由郑某占用。 还查明，2018年房屋租赁合同到期后，郑某委托其朋友刘晓乐及田永梅与正华公司口头约定了续租，之后，郑某继续委托刘晓乐办理消防验收相关手续。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.正华公司主张索要租金的诉讼请求是否已超诉讼时效？2.原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》是否有效？3.2018年6月30日租赁合同到期后，郑某占用房屋的费用如何计算？4.正华公司与郑某谁存在违约、违约责任如何确定？关于争议焦点一，正华公司主张索要租金的诉讼请求是否已超诉讼时效？《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，就本案而言，正华公司将房屋出租给郑某的使用期限至2018年，每年给付一次租金仅是相同债务的分期履行，属于同一债务，诉讼时效期间应从2018年4月1日起计算，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定……”，本案中应当适用三年诉讼时效期间的规定，因此，截至起诉之日，正华公司主张索要租金的诉讼请求未超诉讼时效，郑某关于诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。关于争议焦点二，正华公司与郑某签订的《房屋及场地租赁合同》是否有效？正华公司主张签订该租赁合同是双方真实意思表示，租赁合同有效，而郑某辩称，因出租的房屋未通过消防验收导致租赁合同无效。对此本院认为，涉案房屋正华商场在建设竣工后，使用性质为菜市场，建筑面积小于一万平方米，不属于公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》（以下简称《消防规定》）第十三条规定的必须经过消防设计审核并经消防验收合格后方可投入使用的人员密集场所，仅需进行消防备案，以备抽查即可。正华商场已于2014年3月21日在内蒙古消防网上进行了消防竣工验收备案，且未被抽中检查，根据《消防规定》，该建筑在未改变使用用途时，消防验收默认合格，因此，在2015年正华公司与郑某签订房屋租赁合同时，正华商场作为菜市场，是符合《消防法》的规定的。该房屋被郑某租赁后，因郑某欲开设网吧，对该房屋进行了装修，根据《消防规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”之规定，因将该房屋的使用性质变更为具有娱乐功能的网吧，应当重新报请消防验收，本院认为该次报请消防验收的义务人为经营者郑某而非出租人正华公司，且本院认为不能办理证照致使无法营业属于经营风险的一种，故重新装修后未通过消防验收的后果应当由郑某承受。再者，《房屋及场地租赁合同》中并未把经过消防验收合格约定为合同生效的条件，因此,案涉租赁合同也不存在约定无效的情形，所以，本案中，正华公司与郑某签订的《房屋及场地租赁合同》系其双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，完全合法有效，合同双方均应依约履行自己在合同中约定的责任和义务，正华公司已交付房屋，郑某应当依约交付房租，因此，2016年7月1日至2018年6月30日的房屋租赁费560000元，郑某应当按照合同约定向正华公司缴纳。关于争议焦点三，2018年6月30日租赁合同到期后，郑某占用房屋的费用如何计算？2018年6月30日租赁期限届满后，郑某及其合伙人仍然积极在办理消防验收相关手续，结合证人刘晓乐的证言，郑某委托其与正华公司就续租事宜进行过交涉，与正华公司所称的已与郑某达成续租合意的说法相一致，因此，本院认为正华商场与郑某已口头约定续租，从2018年7月1日起至今为不定期租赁关系，租金应当参照《房屋及场地租赁合同》约定的租金计算。关于该期间共用广场的使用费，因原、被告《房屋及场地租赁合同》中已明确约定租金包含共用广场使用费，在合同签订时，正华公司已将该广场的使用权让给给郑某，不论郑某是否使用，均应当承担使用费，因此，2018年7月1日之后的租金，仍应当按年租金280000元计算。由于正华公司在第一项诉讼请求中主张的租金期间仅为2016年7月1日至2019年6月30日，故2019年7月1日之后的租金，本院在本案中不予审查计算，因此，郑某还应向正华公司缴纳2018年7月1日至2019年6月30日的租金280000元。关于争议焦点四，正华公司与郑某谁存在违约、违约责任如何确定？本院认为，正华公司已交付房屋，郑某应当依约支付租金，郑某未按时交纳租金，已构成违约，在郑某违约拒付租金的情况下，正华公司应当采取措施及时止损，根据证人刘晓乐的证言，办理消防验收相关手续，必须有房屋产权人正华公司的协助，但正华公司不积极协助郑某办理房屋性质变更手续，导致消防验收无法通过、网吧无法营业，郑某无法回笼资金缴纳房租，因此，正华公司虽不存在违约行为，但对扩大损失负有一定过错，该损失应当由正华公司承担，具体到本案中，本院认为扩大损失部分为郑某迟延支付租金的违约金，因此，对于正华公司索要逾期付款违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。至于正华公司主张的郑某未按期退房的违约金，本院认为既然原、被告已达成续租合意，且未约定租赁期限，就不存在未按时退房一说，因此对正华公司的第三项诉讼请求，本院不予支持。另外，因郑某欠付租金，违约在先，正华商场请求解除该不定期租赁关系，符合法定解除的条件，本院依法予以支持。综上所述，郑某应当向正华公司支付的截止2019年6月30日的房屋租赁费共计560000元+280000元=840000元，因此，原告正华公司的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告内蒙古正华实业有限责任公司与被告郑某的房屋租赁合同，被告郑某于本判决生效之日立即退还原告内蒙古正华实业有限责任公司位于××旗的房屋；二、被告郑某在本判决生效之日起十日内给付原告内蒙古正华实业有限责任公司从2016年7月1日起至2019年6月30日止的租金840000元；三、驳回原告内蒙古正华实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，减半收取计6100元（原告已预交），由被告郑某负担。 本院二审期间，上诉人正华公司向法庭提交以下新证据：1、规划许可证，拟证明房屋是合法建筑；2、消防备案手续、房屋交接手续。拟证明房屋经过消防备案，符合消防法相关规定，2019年11月26日郑某将房屋返还给正华公司。 被上诉人郑某质证称，证据一真实性认可，证明问题不认可，理由：该房屋规划是地上三层，现状是有地上及地下，该项目建设的是菜市场，不符合娱乐设施使用。正华公司应当出示竣工验收的材料，否则无法证实该房屋的合法性。对证据二消防验收备案表真实性认可，证明问题不认可，房屋性质属于仓库，如果房屋出租给郑某开网吧使用，正华公司应当重新进行消防验收，设计单位重庆合方程式规划设计有限公司备案使用的是该公司的设计图，但实际不符，该证明不能证实案涉房屋消防符合法律规定。对房屋交接手续认可，仅证明双方租赁的范围只是房屋，不包含广场。 经审查，对上诉人正华公司提交的新证据真实性予以确认。 上诉人郑某向法庭提交以下新证据：照片五张、正华公司证明一份，房管局房产信息两页。拟证明：涉案建筑在房管局备案仅为两层，但实际建设是四层，该建筑不合法；消防通道作为出入口通道，由正华公司作为商铺全部出租；租赁合同中所陈述的广场是正华公司办公楼前的开放式广场，一直是由正华公司和正华公司的商铺所使用，并没有交付给郑某。从南面看，昊客网吧使用的是第三层，从北面看，昊客网吧使用的是第二层。 经审查，对上诉人郑某提交的新证据真实性予以确认。 本院认为，关于租赁合同效力的问题。上诉人郑某认为由于案涉房屋未通过消防验收，不具备出租条件，其与上诉人正华公司签订的房屋租赁合同应为无效。案涉房屋的消防验收不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。由于双方在签订合同时也未将租赁房屋的消防验收合格作为合同的生效条件，且该合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，因此，该合同合法有效。关于合同期满后，双方是否达成续租合意，上诉人正华公司认可续租建议书由上诉人郑某提供，结合证人证言，双方关于房屋续租并无分歧，但对租金未达成一致意见，合同期满后，上诉人郑某继续占用房屋，正华公司未提出异议，根据《合同法》第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁合同关系。故一审判决双方解除合同并无不当。关于房屋的租金，上诉人郑某作为网吧的经营者，在向当地公安消防机构申报消防安全检查后，知晓该房屋尚不具备经营网吧的条件，也未及时与上诉人正华公司协商解除租赁合同，及时止损，且一直占有房屋，对上诉人郑某提出不支付租金的上诉请求不予支持。因案涉房屋消防验收不合格的原因在于房屋本身，故对于合同目的不能实现，上诉人正华公司应承担责任，故对上诉人正华公司要求上诉人郑某按照合同约定的金额支付租金的诉讼请求，根据双方的过错，本院酌情支持每年房屋租赁费为合同约定的50%即91000元[（280000元-98000元）×50%=91000元]。对合同中公用广场的租金，因房屋消防不能验收，合同目的不能实现，上诉人郑某对该部分租赁物未实际占有使用，因此，该部分租金应在总租金中予以核减。关于上诉人正华公司主张的迟延支付房租的违约金，因正华公司原因致房屋不能按合同目的使用，存在过错，对该上诉请求不予支持。 综上所述，郑某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初5559号民事判决第一项； 二、变更内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初5559号民事判决第二项为上诉人郑某于本判决生效起十日内向上诉人内蒙古正华实业有限责任公司支付租金273000元； 三、驳回上诉人内蒙古正华实业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6100元，由上诉人郑某负担1983元，由上诉人内蒙古正华实业有限责任公司负担4117元;二审案件受理费14700元，由上诉人郑某负担3965元，由上诉人内蒙古正华实业有限责任公司负担10735元。 本判决为终审判决。 审 判 长 薛春梅 审 判 员 王瑞山 审 判 员 赵 霞 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 闫明露 书 记 员 王 帅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。