福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初5103号 原告：福州泰禾新世界商业物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场三期22#楼第7层的编号为15的商铺，统一社会信用代码913501110843477727。 法定代表人：杨家勇，副总经理。 委托诉讼代理人：朱纪文，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周锐，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：北京桉硕贸易有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C1089，统一社会信用代码91110111098696914N。 法定代表人：张宁，经理。 原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司（以下简称秦禾公司）与被告北京桉硕贸易有限公司（以下简称桉硕公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托诉讼代理人周锐到庭参加诉讼，被告桉硕公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰禾公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商铺物业管理服务合同》；2.判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理服务费146308元、电费30475.95元；3.判令被告立即向原告支付暂计至2019年6月30日的逾期付款违约金212909.74元（实际应按照日利率0.5%计算至实际清偿之日止）；4.判令原告不予返还被告所支付的履约保证金18960元用于抵扣上述欠款；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：福州中维实业有限公司与被告于2015年6月24日签订了《联营合同》，指定原告为被告提供物业管理服务。同日，原、被告双方签订了《商铺物业管理服务合同》，约定：由原告为被告承租的XX广场XX楼XX号商铺提供物业管理服务，被告承诺按时足额向原告缴纳物业管理服务费用及电费等相关费用；物业管理服务费的计费面积为158平方米，缴纳标准为每平方米每月60元，即9480元/月；物业管理服务费按双月为一个支付期，被告应当在每个支付期的最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下一个支付期的物业管理服务费；被告应独立计量并承担该商铺所发生的水电费等能源费，具体标准为电费1.35元/千瓦·时；被告应当按照公用事业部门或原告收费通知按时足额缴纳水电费。在此期间，原告依约履行了合同义务，但被告自2018年3月1日起未再向原告支付物业管理服务费，且自2017年12月14日起未再向原告支付电费。原告多次发函催缴，被告却置之不理。被告的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。2019年6月12日，商铺出租人福州中维实业有限公司向被告发出《解除告知函》，根据《联营合同》的约定，如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12：00视为已送达被通知方，因此，《联营合同》的解除时间为2019年6月13日。根据诉争合同的约定，《联营合同》终止，则讼争合同亦随之终止，因此，讼争合同亦于2019年6月13日解除，物业管理服务费计算截至2019年6月13日。根据讼争合同约定，被告应向原告支付截至2019年6月30日（商铺实际撤场时间）的违约金为212909.74元，且原告有权不予返还被告缴纳的18960元履约保证金用于抵扣其所欠缴的费用。 被告桉硕公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了被告与中维公司签订的《联营合同》、《商铺物业管理服务合同》、《根本违约告知函》、快递单、快递查询记录、《解除告知函》、福建增值税专用发票等证据为证，本院据此认定事实如下：2015年6月24日，福州中维实业有限公司（以下简称中维公司）与被告签订《联营合同》，约定中维公司将位于福州市晋安区××广场××层××号××商铺（以下简称Ｌ119商铺）提供给被告作为双方联营合作场所使用；Ｌ119商铺的物业管理费计费面积为158㎡，并指定由原告对上述商铺进行统一的物业管理及广场经营秩序管理；合作期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止；若被告逾期15天支付物业管理费或其他费用，视为被告根本违约，中维公司有权提前解除合同。之后，原、被告签订《商铺物业管理服务合同》，约定原告为Ｌ119商铺提供物业管理服务，被告以联营合同确定的计费面积158㎡，按每平方米每月60元缴纳物业管理服务费用；电费1.35元／千瓦.时；物业服务费每两个月缴纳一次，于后一个月的20日前一次性足额支付下两个月的物业服务费；被告应于本合同签订之日起5日内一次性缴纳相当于贰个月的物业管理服务费作为履约保证金；若被告未按合同约定向原告支付物业管理服务费、能源费，原告有权扣留全部或部分履约保证金，冲抵被告的前述欠费；若被告逾期支付物业服务费、保证金或其他应缴费用的，被告除应如数支付外，每逾期一日，按应付未缴金额的5‰向原告支付违约金；本合同与联营合同具同等效力，联营合同终止，则本合同亦随之终止。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告自2018年3月1日起未再支付物业管理服务费，且自2017年12月14日起未再支付电费。经多次发函催缴，被告仍未履行付款义务。 2019年6月12日，中维公司以EMS特快专递方式向被告发送《解除告知函》，以桉硕公司逾期超过15天未能支付或者延迟支付租金、物业费及其他应付费用为由，通知桉硕公司解除双方订立的《联营合同》。2019年6月30日，桉硕公司腾空搬离讼争房屋，并完成交接手续。 本院认为，原、被告签订的《商铺物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效之合同，双方均应依约履行合同义务。被告作为商铺使用人在接受原告提供的物业服务的同时，应当依合同约定按时交纳物业管理服务费、电费。合同履行期间，被告未按时足额交纳物业管理服务费及电费，其行为已构成违约，且被告已于2019年6月30日搬离讼争房屋并完成交接，原告诉请解除讼争物业合同，符合法律规定，本院予以支持。被告每月应缴纳物业管理服务费9480元（158㎡×60元/月/㎡），原告请求被告支付拖欠的截至2019年6月13日的物业管理服务费146308元（9480元×15月+9480元÷30天×13天）以及截至2019年6月30日电费29026.57元，合计175334.57元，本院予以支持。因原告提供的证据未能证实2018年7月2日至2018年8月1日期间产生的电费，故原告诉请超出上述金额部分的电费，缺乏依据，本院不予认可。原告主张以被告先行支付的履约保证金抵扣部分欠款，符合合同约定，本院予以准许。履约保证金18960元用作扣减物业管理服务费后，被告仍需支付原告物业管理服务费127348元（146308元－18960元）、电费29026.57元，合计156374.57元。 原告依物业合同约定，请求被告支付自逾期付款之日即2018年3月1日起至实际还款之日止的逾期违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。但其请求以各月欠缴物业管理服务费金额为基数按日5‰（即月利率15%）的标准计算支付违约金，明显过分高于其损失，本院以被告的违约行为可能给原告造成的利息损失为基础，根据公平原则予以衡量，确定逾期付款违约金以被告各月欠缴物业管理服务费金额为基数按日0.3‰的标准分段计算。按此计算，自2018年3月1日起至2019年6月30日止的逾期付款违约金为12774.58元（计算表见附件一）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司与被告北京桉硕贸易有限公司就福州市晋安区××广场××层××号××商铺签订的《商铺物业管理服务合同》； 二、被告北京桉硕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司支付物业管理服务费127348元及电费29026.57元，合计156374.57元； 三、被告北京桉硕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司支付截至2019年6月30日的逾期付款违约金12774.58元，自2019年7月1日起至被告北京桉硕贸易有限公司实际还款之日止的逾期付款违约金以尚欠的物业服务费127348元为基数按日万分之三（日0.3‰）计算支付； 四、驳回原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7145元，由原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司负担3696元、由被告北京桉硕贸易有限公司负担3449元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  周成潭 人民陪审员  王颖芳 人民陪审员  林 翔 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  林 熠                                                          附件一：东二环泰禾广场L119商铺逾期付款违约金                               计费期间                       欠费金额(元)                       截至2019年6月30日的逾期天数                        违约金计算公式   [每月物业费×0.0003×违约天数]                       违约金 数额 （元）                               2018年3-4月                       9480×2                       自2018-2-21起算共495天                       9480元×2×0.0003×495日                       2815.56                               2018年5-6月                       9480×2                       自2018-4-21起算共436天                       9480元×2×0.0003×436日                       2479.97                               2018年7-8月                       9480×2                       自2018-6-21起算共375天                       9480元×2×0.0003×375日                       2133                               2018年9-10月                       9480×2                       自2018-8-21起算共314天                       9480元×2×0.0003×314日                       1786.03                               2018年11-12月                       9480×2                       自2018-10-21起算共253天                       9480元×2×0.0003×253日                       1439.06                               2019年1-2月                       9480×2                       自2018-12-21起算共192天                       9480元×2×0.0003×192日                       1092.1                               2019年3-4月                       9480×2                       自2019-2-21起算共130天                       9480元×2×0.0003×130日                       739.44                               2019年5-6月                       9480+4108                       自2019-4-21起算共71天                       （9480元+4108元）×0.0003×71日                       289.42                截至2019年6月30日违约金数额合计：12774.58元 附件二： 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。