海南省保亭黎族苗族自治县人民法院民事判决书(2020)琼9029民初212号海南省保亭黎族苗族自治县人民法院民事判决书（2020）琼9029民初212号原告：郑小雨郑某，女，1990年1月19日出生，黎族，住保亭黎族苗族自治县（以下简称“保亭县”）广东街三期（御景豪苑）2栋3E。被告：保亭华达房地产开发有限公司，住所地保亭县保城镇团结北路广东街。法定代表人：林木庆林某，执行董事兼总经理。原告郑小雨郑某诉被告保亭华达房地产开发有限公司（以下简称“华达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告郑小雨郑某到庭参加诉讼，被告华达公司经本院依法传唤未出庭。本案现已审理终结。原告郑小雨郑某向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年3月29日签订的《广东街三期楼宇认购书》合法有效；2、被告继续履行双方签订的《广东街三期楼宇认购书》办理网签手续，并与原告签订《商品房买卖合同》；3、原告对位于保亭县团结北路广东街三期（御景豪苑位于××县）第2栋3E号房有权占有使用；4、被告于本判决生效后30日内为原告办理房屋产权过户手续；5、被告向原告支付违约金（以人民币275000元为基数，自2015年3月29日起计算至2017年10月9日止；以人民币585000元为基数，从2017年10月10日起计算至房产办理至原告名下止，均按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月29日，原告与被告签订《广东街三期楼宇认购书》，由原告购买被告开发的位于保亭县团结北路广东街三期（御景豪苑位于××县的的位××县）第2栋3层E号房，建筑约定面积89.57㎡，总价款585000元，付款方式为交首付款及装修款、银行按揭贷款，房屋于2015年3月31日前交付使用。原告按认购协议书约定履行付款义务，截止2015年3月29日原告支付首付款275000元和安居客会员1000元（共计285000元整），由被告出具收据。被告将该套房于2015年3月29日交付给原告使用，原告于当日迁入居住。原告按照海南省第一中级人民法院要求，在2017年10月10日将《广东街三期楼宇认购书》中的310000元房屋尾款交至海南省第一中级人民法院账户，由海南省第一中级人民法院开具票据，并对该房屋解除查封。但被告将该房交付给原告占有使用后，一直未按照认购书约定原告签订《商品房买卖合同》、《装修施工委托协议》，且未帮原告办理银行按揭贷款手续和给原告办理相关的房产产权转移手续。原告多次找被告要求其履行协议，但被告一再推脱，已构成严重违约，应向原告支付违约金。为此，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告华达公司未到庭亦未提交书面答辩。本院经审理认定以下事实：2015年3月29日，原告与被告签订《广东街三期楼宇认购书》，约定原告购买被告开发出售的位于保亭县团结北路广东街三期（御景豪苑位于××县的的位××县）第2栋3层E号房，建筑约定面积89.57㎡，单价6531.2元/㎡，总价为585000元（其中包括装修款）；原告于签订《楼宇认购书》之日付清购房按揭首付30%购房款（含定金）275000元，并在接到被告通知后签订《商品房买卖合同》；该商品房于2015年3月31日前交付使用，等等。2015年3月29日，被告出具两张收款10000元和265000元的手写收据给原告。2017年10月10日，原告将购房尾款310000元缴至海南省第一中级人民法院代管账户。2020年3月9日，原告向本院提起诉讼，请求确认其与被告签订的《广东街三期楼宇认购书》有效等。本院认为:本案中，原告与被告签订的《广东街三期楼宇认购书》中，包含了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等，其实已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所明确的主要内容。原告签订《广东街三期楼宇认购书》后，已向被告交付了全部购房款585000元，其中尾款310000元缴至海南省第一中级人民法院代管。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，《广东街三期楼宇认购书》应当认定为商品房买卖合同，原告请求与被告签订的《广东街三期楼宇认购书》合法有效，予以确认。在《广东街三期楼宇认购书》中，双方虽然没有对房屋产权过户作出约定，但商品房出售之后办理过户是合同约定的条款之一，原告据此请求被告在法院判决生效后30日内为其办理网签和房产过户，符合事实和法律依据，予以支持。同时，被告逾期为原告办理产权过户，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告请求被告支付违约金，予以支持。但原告请求计算第一阶段违约金的时间与法律规定不符，以及参照的标准已与现行规定不符，应予改正。原告请求计算违约金，以人民币275000元为基数，从2015年3月29日起计至2017年10月9日止；以人民币585000元为基数，从2017年10月10日起计至房产证办理至原告名下止，均参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。最后，原告请求被告与原告签订《商品房买卖合同》已无意义，不予采纳；原告请求对其所购房屋有权占有使用，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑小雨郑某与被告保亭华达房地产开发有限公司签订的《广东街三期楼宇认购书》合法有效；二、被告保亭华达房地产开发有限公司与原告郑小雨郑某继续履行签订的《广东街三期楼宇认购书》，并于本判决生效之日起三十日内为原告郑小雨郑某办理网签及房产过户手续；三、被告保亭华达房地产开发有限公司向原告郑小雨郑某支付违约金，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以人民币275000元为基数，从2015年3月29日起计至2017年10月9日止；以人民币585000元为基数，从2017年10月10日起计至房产证办理至原告郑小雨郑某名下止；四、驳回原告郑小雨郑某其他诉讼请求。本案受理费人民币9650元，由原告郑小雨郑某承担人民币3216.67元，被告保亭华达房地产开发有限公司承担人民币6433.33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长 李传智人民陪审员 魏有恒人民陪审员 邢 青二〇二〇年五月八日书记员 黄慧颖附：本案适用的法律条文《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。