广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1930号上诉人（原审被告）：中山市汇乔房地产发展有限公司，住所地广东省中山市**********，统一社会信用代码914************286。法定代表人：杨凤群，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶梅，女，1973年9月24日出生，汉族，住安徽省阜南县*************。委托诉讼代理人：黄浩坤，广东德元律师事务所律师。上诉人中山市汇乔房地产发展有限公司（以下简称汇乔公司）因与被上诉人陶梅商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汇乔公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判上诉人无需向被上诉人退还购房款329412元。事实和理由：一、因受中山市限购政策影响，市场楼价一再下降，目前涉案房屋价格较被上诉人购买时下跌了45万元以上，由此给上诉人造成了巨大损失。二、被上诉人因个人原因要求解除认购书、拒签本约的行为构成违约，根据认购书第三条第八款第（2）项的约定，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。三、被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失达45万元以上，而被上诉人已支付的购房款为329412元，尚不够赔偿上诉人所遭受损失。故被上诉人无权要求退回购房款329412元。陶梅辩称：一、本案是预约合同纠纷，不存在房价差额损失的问题，上诉人没有证据证明该损失的存在，一审期间也没有提及存在损失的问题，因此应当驳回上诉请求。上诉人若认为存在房屋差价损失应当另案起诉，上诉人的事实和理由无法成立。二、被上诉人没有违约，一审判决以上诉人提供客户特殊要求申请表认定被上诉人存在违约是错误的，该表是上诉人单方制作的格式文本。在2017年4月27日以后审批不通过，但合同还是有效的，被上诉人也没有提出不履行合同，之前一直都在催告履行，等待至2019年上诉人都没有通知被上诉人办理网签手续，并非被上诉人存在过错导致解除合同。虽然被上诉人没有提起上诉，但考虑时间太长，因此同意一审判决。陶梅于2019年6月3日向一审法院起诉请求：1.解除陶梅、汇乔公司之间签订的汇乔金色名都认购书；2.汇乔公司向陶梅返还首期购房款（含定金）359412元并赔偿资金占用损失（以359412元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年8月8日起至实际清偿之日止，暂计至2019年5月22日为30919.42元）。一审法院认定事实：2016年10月19日，陶梅与汇乔公司签订一份汇乔金色名都认购书，约定陶梅认购位于中山市*****************，价款为1794412元；定金30000元须于签署认购书时或之前付清，首期楼价款359412元（含定金）须于2016年10月29日或之前付清，余款1435000元须于2016年11月29日或之前付清或办理银行按揭；陶梅须于2016年10月29日前携带认购书、应付楼价款等资料到售楼部签署中山市商品房买卖合同，如申请按揭者须同时签署按揭申请所需文件及递交按揭所需资料；陶梅未依上述付款办法指定的日期按时足额支付任何一期楼价款，或未依上述指定的日期签署中山市商品房买卖合同，或未依上述付款办法指定的日期办理银行按揭手续、又未付款的，或不履行其他义务的，视陶梅违约；双方还约定了其他事项。另，备注需在约定时间内付清应付款；商品房买卖合同应按政府规定预约网签，预约时间以政府审批日为准。陶梅（卡号：621*************625）分别于2016年10月19日、2016年10月21日向汇乔公司（账户：201*************642）支付30000元、10000元、38409元、39412元；陶梅（卡号：621********）于2016年10月21日向汇乔公司支付290000元。汇乔公司收到上述款项后均出具收款收据予以确认。汇乔公司提供的金色名都售楼部客户特殊要求申请表显示，陶梅于2016年10月19日购买汇乔金色名都9-1-801房，并选择按揭方式付款，现因个人原因放弃购买此房，现向开发商申请退回首期款329412元，并承诺至此申请之日起放弃购买此房的所有权利，由此而引起的一切责任由本人承担。客户签名栏有陶梅字样的签名及捺印，日期为2017年4月27日。2017年7月31日，陶梅向汇乔公司发送律师函。该律师函载明：汇乔公司在收取陶梅支付的定金及首付款合计389412元后，以不能办理网签为由拒绝与陶梅签订中山市商品房买卖合同，拒绝配合办理银行按揭贷款，致使合同目的无法实现；现促请汇乔公司在接收律师函之日起5天内通知陶梅共同办理房屋买卖相关手续，配合办理按揭贷款手续，并依约履行办理房产过户的相关义务，否则，逾期办理的，汇乔公司在收到本律师函之日起第6日正式解除双方签订的汇乔金色名都认购书，汇乔公司应无条件退还陶梅已支付的上述款项，由此产生的一切费用及不利于汇乔公司的法律后果均由汇乔公司自行承担。后，2019年2月26日，陶梅再次向汇乔公司发送律师函，该律师函载明：因2017年3月份中山市实现限购政策，陶梅已失去购房资格，认购合同目前无法履行，致使合同目的无法实现的过错是由汇乔公司造成的，应当承担违约责任，故以律师函正式通知汇乔公司再次确认正式解除双方签订的汇乔金色名都认购书，汇乔公司应于接收本律师函之日起三天内无条件退还陶梅已付首付款合计389412元。邮件号码为1059623187729邮件于2019年2月26日妥投。一审庭审中，陶梅称汇乔公司没有证据证明其已办理相关网签手续，无法证明是由于政府部门的原因导致网签不能，退一步而言，其已失去购房资格，汇乔公司至今尚未通知其办理网签手续，涉案认购书无法继续履行，其要求解除认购书；汇乔公司对此不予确认，认为其已于2016年10月27日向政府申请办理相关网签手续，且陶梅签订认购书及支付定金的时间是在2017年3月26日之前，根据中山市的限购政策，陶梅仍符合购房资格，涉案房屋的合同可以继续履行。一审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。陶梅与汇乔公司签订的汇乔金色名都认购书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。涉案认购书虽约定陶梅于2016年10月29日携带资料到汇乔公司售楼部签订中山市商品房买卖合同，但同时备注也约定中山市商品房买卖合同须按政府预约网签，预约时间以政府审批为准。陶梅未在2016年10月29日前往售楼部签订合同，汇乔公司未主张陶梅违约，可见双方实际是按政府规定的预约网签正式履行合同。2017年4月27日，陶梅向汇乔公司申请，表示因个人原因放弃购房，但该申请并未显示是因汇乔公司原因而放弃购房。2017年7月31日、2019年2月26日，陶梅向汇乔公司发送律师函，均以汇乔公司拒绝签订中山市商品房买卖合同、拒绝配合办理银行按揭贷款等理由要求解除认购书，但陶梅并未就该理由成立提供相关证据。综上，上述事实表明陶梅是因个人原因要求解除认购书，放弃签订正式买卖合同。本案中，双方签订的汇乔金色名都认购书系预约合同，预约合同是为订立本约作准备。现陶梅明确拒绝签订本约，陶梅主张解除双方签订的汇乔金色名都认购书，于法有据，一审法院予以支持。关于定金及房款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据前述，陶梅向汇乔公司支付定金30000元后，因个人原因不签订本约，故根据上述规定，陶梅无权要求返还定金。由于双方已无再进行房屋交易的意思表示，汇乔公司无继续保管陶梅支付的购房款的依据，陶梅主张汇乔公司退还购房款329412元，理据充分，一审法院予以支持。关于利息的问题，陶梅作为违约方主张汇乔公司支付利息的诉求，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、解除陶梅与汇乔公司于2016年10月19日签订的汇乔金色名都认购书；二、汇乔公司于一审判决生效之日起七日内向陶梅退还购房款329412元；三、驳回陶梅的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7155元，诉讼保全费2470元，两项合计9625元（陶梅已预交），由陶梅负担1502元，汇乔公司负担8123元（汇乔公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付陶梅）。当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：汇乔金色名都认购书第三条第8款违约责任第（2）项约定:认购方违约的，出售方有权解约并没收认购方的已付定金，将该物业收回另行出售。若定金不足赔偿出售方因此而造成的经济损失，认购方还应予以赔偿，认购方对此并无异议。若出售方同意继续履行合同，出售方有权按总房价款每天万分之二向认购方收取违约金。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。汇乔金色名都认购书系汇乔公司、陶梅的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。一审认定陶梅向汇乔公司支付30000元定金后，因个人原因不签订本约，故无权要求汇乔公司返还定金，双方对此均未提起上诉，本院可予维持。现汇乔公司上诉称，根据涉案认购书第三条第八款第（2）项的约定，陶梅因其违约行为导致汇乔公司因此遭受房屋差价损失达45万元以上，而陶梅已支付的329412元购房款尚不够赔偿该损失，故陶梅无权要求退回329412元购房款。对此本院认为，涉案认购书的性质为预约合同，其履行只是发生签订本约合同的行为，其本身仅是缔结本约的一个过程，但并不当然等同于本约。故此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，汇乔公司有权没收陶梅交付的预约定金，如定金不足以弥补汇乔公司为缔结预约合同产生的合理信赖利益损失，汇乔公司有权就此请求增加赔偿。但汇乔公司直接主张的房屋差价损失显然系属签订本约合同后产生的违约赔偿的可得利益损失范畴，故此，汇乔公司以本案预约合同主张该损失赔偿，理据不充分，本院不予支持。且汇乔公司对其主张的房屋差价损失为45万元以上的事实亦未提供相应证据予以证实，亦应承担举证不能的不利法律后果。综上，本院对汇乔公司以陶梅违约行为导致其存在房屋差价损失为由不予同意向陶梅退还购房款的上诉意见不予支持。一审法院判决汇乔公司退还陶梅购房款329412元，并无不当，本院予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人汇乔公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7155元（中山市汇乔房地产发展有限公司已预交），由中山市汇乔房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年五月二十五日书记员  易嘉璇