山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初1323号原告：高某1，住山西省太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李某，系原告配偶，住山西省太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：高某2，北京盈科（太原）律师事务所律师。被告：太原市鸿金宝物业管理有限公司，统一社会信用代码91140106762452978H。法定代表人：裴某。委托诉讼代理人：郭某，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：于某，山西德珲律师事务所律师。原告高某1与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某1及其委托诉讼代理人李某、高某2及被告太原市鸿金宝物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭某、于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某1向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2007年1月1日至2016年6月30日期间共计所欠租金和期间利息共计20141元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2003年12月5日购买太原市迎泽区双塔北路79号B幢四层4015号商铺房屋，太原市房地局为原告颁发了房屋所有权证(房产证并字第00**2781号)。原告于2005年12月24日与被告签订了《商铺租赁经营合同》，合同期限为10年，自2006年1月1日至2015年12月31日止，合同约定由被告租赁原告位于太原市××区位于太原市××区房屋进行管理经营(首年租金抵冲内装修费用)。被告于2008年1月19日协调拟承租方山西八闽服饰品牌之都有限公司与原告三方签订《还款计划》和《商铺租赁经营协议》，被告尚欠原告2007年租金6584元，补充约定增加2008到2010年三年启动期，启动期间年房租分别为4572元、5486元、5944元，三年启动期后年租金按购置价5％支付(每年9143元)；2012年，被告委托13名工作人员(包括负责人荀宝顺)起草《授权委托书》，让原告签名，明确业主方(即原告)每年可获得租金原则上不低于购房款的5％(本案商铺2014年租给格利泽酒店)。以上自2007年以来，被告一直未按合同、协议、委托书约定全额向原告支付租金，每年都存在拖欠行为，原告多次与被告沟通支付租金事宜，被告始终推托，拖延支付租金2万多元:2017年在原告家庭困难的情况下，经反复与被告协商，股东方李卫平、法人李建平授权公司负责人荀宝顺承诺为原告解决租金(有录音为证)，至2018年1月9日被告以借支方式付给原告租金1万元后，被告至今没有给原告支付所欠租金17156万元。在《商铺租赁经营合同》到期后，原告与被告已不存在法律关系，经原告多次与被告沟通续约事宜，被告始终不予理会，被告强行占有使用房屋，对原告的房屋造成侵权。原告在与被告多次追要租金未果的情况下，原告无奈于2016年7月书面向被告递交解除原来授权代为出租房屋、代收发租金的约定声明，并于2017年11月16日在《山西晚报》刊登了以上声明，被告也不予理会。被告这种占用房屋、拖欠租金的侵权行为，应给予制止。原告B幢四层4015号房屋被被告占有使用期间，原告依照双方签订的商铺租赁经营合同、协议、委托书，要求被告立即支付2007年1月1日至2016年6月30日期间所欠房屋租金(17156元)和期间利息(按2016年银行贷款利率4年2985元)，共计20141元。综上所述，被告行为己经侵犯了原告的合法权益，给原告造成极大的经济损失。现原告特提起诉讼，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告太原市鸿金宝物业管理有限公司辩称：1.案涉鸿金宝商城从2005年开始经营，其中2005年至2008年12月为被告负责经营，收发租金；2009年1月1日至2011年10月15日为山西八闽服饰品牌之都有限公司（以下简称八闽公司）负责经营，收发租金；2011年10月15日至今为鸿金宝业主管理委员会代租代管。本案商铺也不例外，原告请求2007年1月1日至2016年6月30日期间的租金，其中应由被告承担的期间为2007年1月1日至2008年12月31日，这一期间内，原告已经领取了07年上半年租金、07年下半年租金的20%，08年全年租金。被告仅欠付原告07年下半年租金的80%，但已经超过诉讼时效。2.原告于2009年与八闽公司签订了《商铺租赁经营协议》，租赁期限为2009年1月1日至2023年12月31日，故2009年1月1日起的租金应由八闽公司负担，而非被告。3.2011年10月15日，八闽公司将商铺移交给鸿金宝业主管理委员会，由业委会代租代管至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。即：原告高某1购买了位于太原市××区位于太原市××区的商铺,建筑面积39.52平方米，购房款200000元，于2006年7月8日取得该商铺的房屋所有权。2005年12月24日，原告高某1（作为出租人、甲方）与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（作为承租人、乙方）签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，其中约定：甲方已购买了“基磊鸿金宝项目”B-4015号商铺，为实现其投资效益，并充分发挥乙方专业化的商业运作资源，甲方将商铺出租给乙方；商铺租赁期限为10年，自2006年1月1日起至2015年12月31日止；商铺年租金总额为甲方实际购买商铺价格的9%，即18000元；本合同签订时起，乙方每年分两次支付甲方租金，乙方于每年6月30日前一次性全部支付甲方当年前半年租金，12月31日前一次性支付甲方当年后半年租金；乙方逾期支付甲方租金的，乙方应自逾期之日起至应支付租金全部支付之日止，按日按应支付租金额的万分之一承担违约金。2008年1月19日，原告高某1（作为出租人、甲方）与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（作为承租人、乙方）签订《商铺租赁补充协议》，其中约定：甲方为B4015号商铺业主（建筑面积为39.52平方米，套内建筑面积为22.89平方米，购置价182878元），为启动商场，尽早实现投资回报，甲方愿意降低租金，乙方承担招商运营费用，吸引商户入驻，经双方充分协商，同意对原双方签订的《商铺租赁经营合同》（以下称原合同）进行变更，达成以下补充协议：一、在原合同基础上增加三年启动期，期限为2008年1月1日起到2010年12月31日止，原合同相应推后执行。从2008年1月1日起至2008年12月31日止（第一年），乙方按甲方商铺购置成本日租金标准向甲方支付租金，套内建筑面积每日每平米为0.55元，该年租金为4572元。从2009年1月1日起至2009年12月31日止（第二年），乙方在第一年租金标准基础上增加20%，该年租金为5486元。从2010年1月1日起至2010年12月31日止（第三年），乙方在第一年租金标准基础上增加30%，该年租金为5944元。付款期限按原合同执行。二、三年启动期结束后，双方继续按原合同履行，期限相应顺延，租金标准按原合同执行。2008年1月19日，原告高某1与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司、案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签订《还款计划》，其中载明：“根据《商铺租赁经营合同》，B4015号商铺业主高某12007年下半年应领租金8230元，因市场商户入驻率低、经营亏损严重，管理公司决定将2007年的全部市场收入按比例支付后半年返租金的20%给业主，2007年下半年您实领租金1646元，仍欠6584元。在启动市场期间，公司对该欠款分期支付，从2009年1月1日起，每半年支付欠款的10%，在领取返租金时一同支付，直至付清”。原告高某1在业主签名处签字确认。2009年5月20日，原告高某1（作为出租人、甲方）与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司（作为承租人、乙方）签订《商铺租赁经营协议》，其中约定：甲方为B4015号商铺的投资业主，愿将其商铺出租给乙方统一经营管理；租赁期限为15年，自2009年1月1日至2023年12月31日止。协议第三条对租金标准及租金支付作了约定。2012年，原告高某1出具了《授权委托书》，其中约定：“全体业主就所购房产出租、物业管理等有关事宜，特委托荀宝顺、彭南炳、李卫平等13人作为我方代理人。代理权限如下：1.代为出租房屋、代为收发租金。（租金标准按照市场行情确定，但每个业主每年实际取得的租金原则上不得低于其购房款的5%）。2.代为决定对房屋进行装修改造及其他相关事宜。3.代为维权和管理物业费。上述受委托人在以上授权范围内超过半数表决通过并实施的代理行为及签名，我们均予以承认并愿承担相应的法律责任”。2017年11月10日，原告登报发表了解除上述授权委托的声明。2008年1月19日，原告收到被告支付的2007年后半年租金的20%即1646元。2009年5月20日，原告收到被告支付的2008年前半年的租金2286元。2010年1月22日，原告收到被告支付的2008年后半年租金2286元。2013年1月21日，原告收到2012年下半年租金4571元，填票人为彭南炳。2018年1月9日，原告向鸿金宝业委会借到现金1万元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告高某1向法院提交了2017年11月28日原告和案外人荀宝顺的谈话录音稿，用于证明案外人荀宝顺有权代表被告处理纠纷。被告否认案外人荀宝顺与被告有关系。原告的证据不足以证明案外人荀宝顺有权代表被告处理纠纷，故本院对上述证据不予采纳。2.原告高某1向法院提交了信息材料及会计凭证，用于证明被告与鸿金宝业委会存在人员、财物混同的情况。被告对上述证据有异议。原告的证据不足以证明被告与鸿金宝业委会人员、财物混同，故本院对上述证据不予采纳。3.被告太原市鸿金宝物业管理有限公司向本院提交了《商场移交协议》，用于证明本案所涉商铺于2011年10月15日移交给鸿金宝业委会进行代租代管。原告提出该协议上没有原告签名不认可该协议。2012年原告授权委托的13位业主代表中的8位在该协议上签名，该业主代表有权代表原告，故本院对上述证据予以采纳。本院认为，原告高某1与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》、《商铺租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从合同签订时起，被告应按合同约定向原告支付租金。2009年5月20日，原告就该商铺与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签订《商铺租赁经营协议》，租赁期限为自2009年1月1日至2023年12月31日止，并对租金支付作了约定。此协议已经原告与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签章确认，依法成立。该协议对原告和案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司具有法律约束力，双方应全面履行该协议。根据查明的事实，自2006年1月1日起至2008年12月31日止履行的为原告与被告之间的租赁合同及补充协议，自2009年1月1日起至2011年10月15日止实际履行的为原告与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司之间的租赁协议，2009年1月1日以后的租金原告应向案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司主张。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。商铺其他业主的陈述均可相互印证业主们从未间断催要房租，故诉讼时效已构成中断，对被告提出的原告诉讼已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。截至原告起诉之日，被告共欠原告2007年下半年租金6584元，故对原告主张被告应支付租金的诉讼请求，本院支持被告支付租金6584元。被告未按约向原告张蓉支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，被告应于2007年12月31日前一次性支付原告当年后半年租金；逾期支付的，应自逾期之日起至应支付租金全部支付之日止，按日按应支付租金额的万分之一承担违约金，故应以6584元为基数，从2008年1月1日起至付清为止，按日万分之一计算违约金。综上所述，本院部分支持原告高某1的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高某1租金6584元及该款从2008年1月1日起至付清为止，按日万分之一计算的违约金。二、驳回原告高某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，由原告高某1负担102元，被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘恩翔二○二○年五月二十八日书记员 张新鹏附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。