福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终529号 上诉人（原审原告）：福建世茂新里程投资发展有限公司，住所地福建省石狮市凤里街道五星创业路泉玉大厦三层。 法定代表人：LIUSAIFEI（刘赛飞），该公司董事长。 委托诉讼代理人：林文锋，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑辉萍，福建兴世通律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：施建新，男，1970年9月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 原审第三人：中国光大银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市湖滨南路81号。 负责人：王民权，该分行行长 上诉人福建世茂新里程投资发展有限公司（以下简称“世茂新里程公司”）因与被上诉人施建新及原审第三人中国光大银行股份有限公司厦门分行（以下简称“光大银行厦门分行”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世茂新里程公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第七项，改判支持世茂新里程公司要求施建新到税务部门配合办理退税手续以及有权从施建新已付购房款中扣除违约金、代偿款及逾期利息、逾期退房违约金、律师代理费等相关诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由施建新承担。事实和理由：一、世茂新里程公司系基于法律规定而非合同约定请求施建新配合办理退税手续，一审判决以世茂新里程公司的该项诉求缺乏合同依据而判决驳回，显然不当。一审判决认定世茂新里程公司与施建新签订的《商品房买卖合同》合法有效是正确的。而今，由于施建新未按其与光大银行厦门分行签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》的约定履行还款义务，致使世茂新里程公司向光大银行厦门分行承担了担保责任，并代施建新偿还该贷款合同项下的借款本金、利息、罚息等，最终导致世茂新里程公司与施建新之间的系列商品房买卖合同被解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该条规定，合同解除后，理应恢复原状。世茂新里程公司请求施建新配合办理相应的退税手续正是该条规定中“恢复原状”的具体体现。世茂新里程公司的该项诉讼请求具有事实与法律依据，理应得到支持；一审判决以世茂新里程公司的该项诉求缺乏合同依据而予以驳回，显属不当。二、世茂新里程公司系基于法定抵销权而要求从施建新已付购房款中扣除违约金、代偿款及逾期利息、逾期退房违约金、律师代理费（下称“讼争款项”）；一审判决以世茂新里程公司的债权不具有优先效力而予以驳回，属于适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……”。此外，法定抵销权性质上为形成权，一旦主张即产生抵消的法律效果。一审判决确认世茂新里程公司与施建新之间的合同解除后，世茂新里程公司与施建新之间即产生相互给付金钱债务的义务。世茂新里程公司认为，世茂新里程公司与施建新之间互负的金钱给付义务完全符合法定抵销权的行使条件。而世茂新里程公司请求从施建新已付的款项中扣除违约金、代偿款等，系行使法定抵销权的具体表现，且一经行使，即产生抵销的效力。此外，双方签订的商品房买卖合同补充协议第4.4.3条明确约定，因施建新未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务……。在履行完毕合同注销手续后，世茂新里程公司将剩余房款（若有）退还给施建新，房款不足抵扣的，施建新应于世茂新里程公司发出通知之日（以邮戳时间为准）起算10日内补足。根据该条规定，世茂新里程公司要求将讼争款项从购房款中抵扣也具有充足的合同依据。原审判决已经认定世茂新里程公司与施建新之间签订的买卖合同合法有效，则包括该条约定在内的所有合同条款对双方当事人均具有法律约束力，也理应成为法院确定双方权利义务的基本依据。由此可知，世茂新里程公司系基于法定抵销权而非基于优先权而要求抵扣，世茂新里程公司的该项诉求即具有法律依据也具有合同依据，原审判决以世茂新里程公司的债权不具有优先效力从而驳回该项诉求，有失偏颇。 施建新未作答辩。 光大银行厦门分行未作陈述。 世茂新里程公司向一审法院起诉请求：1.确认世茂新里程公司与施建新于2012年7月13日签订的《商品房买卖合同》（编号：02122186，下称买卖合同）及《世茂海峡大厦A幢精装修协议》（下称装修协议）解除；2.判令施建新向世茂新里程公司支付违约金176184元，代为偿还的款项34995214元及逾期还款利息7104.03元（按中国人民银行同期贷款利率计息，从2018年9月26日计至2019年3月15日止），世茂新里程公司有权从施建新已付购房款中扣除；3.判令施建新立即协助世茂新里程公司到厦门市国土资源与房产管理局办理《买卖合同》及其附件登记备案、预告登记的注销手续，并支付世茂新里程公司逾期退房违约金（以1761840元为基数，按每日万分之五的标准计算，自《买卖合同》解除之日起计至商品房退房手续办完之日止），世茂新里程公司有权从施建新已付购房款中扣除；4.判令施建新立即协助世茂新里程公司到税务部门办理《买卖合同》的退税手续；5.判令施建新立即返回世茂新里程公司支付的违约金5990元，世茂新里程公司有权从施建新已付购房款中扣除；6.判令施建新向世茂新里程公司支付律师费55879元，世茂新里程公司有权从施建新已付购房款中扣除；7.本案诉讼费用由施建新承担。 一审法院认定事实：2012年7月13日，世茂新里程公司与施建新签订编号为02122186的《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同），约定施建新购买世茂新里程公司开发建设的厦门世茂海峡大厦A座14层14单元的写字楼，房屋总价款为1761840元，付款方式为首付881840元于签署本合同之前付清，按揭款880000元由世茂新里程公司指定银行提供按揭贷款；本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。针对买受人以申请贷款支付购房款的，案涉合同附件六合同补充协议第四条第四款第3项约定如下：因买受人未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务（包括但不限于买受人拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的过户、抵押登记手续等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行（及/或相关担保公司）或出卖人还贷通知之日起15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付总房款的10%的违约金、出卖人代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价损失以及因此产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。在履行完毕合同注销手续后，出场人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于出卖人发出通知之日（以邮戳时间为准）起算10日内补足。针对文书送达，案涉合同附件六合同补充协议第十二条约定如下：本合同一方向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，须采用书面形式，并应采用挂号信邮寄或直接送达的方式送达（本合同另有约定除外）。送达地址为本合同约定的地址。以挂号信方式邮寄的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周视为送达。买受人在此不可撤销地确认并承诺，其在本合同有关买受人资料栏中所留下的地址为其在中国内地的真实地址，并且同意出卖人发出之任何通知，及任何传票、裁定、判决或其它法律诉讼通知如果送达于该地址即告充分送达。针对出卖人行使本合同条款约定的单方面解除合同权利，案涉合同附件六合同补充协议第十四条第二款约定如下：出卖人行使本合同条款约定的单方面解除合同权利时，买受人应自出卖人发出解除通知送达之日或视为送达之日起算的30日内协助出卖人办理退房手续；如买受人逾期未协助出卖人办理退房手续的，应按日向出卖人支付总房价款的万分之五的违约金直至买受人协助出卖人办理完毕全部退房手续为止。同日，世茂新里程公司与施建新签订《世茂海峡大厦A幢精装修协议》（以下简称精装修协议）一份，约定由世茂新里程公司承担费用按约定的装饰装修标准，指定装修公司对案涉房屋进行装修。同日，案涉房屋办理合同登记备案手续。2012年7月30日，案涉房屋办理预告登记手续。合同签订后，施建新向世茂新里程公司支付了购房款1761840元，其中880000元以办理银行按揭贷款方式支付。2012年11月12日，施建新与光大银行厦门分行、世茂新里程公司签订一份《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定施建新向光大银行厦门分行贷款880000元用于购买案涉房屋，贷款期限60个月等内容。三方还约定世茂新里程公司自愿为施建新因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向光大银行厦门分行提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从本合同签署之日起至施建新已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付光大银行厦门分行正式执管之日止。如施建新未按合同约定履行还款义务，世茂新里程公司保证向光大银行厦门分行履行还款义务。2015年10月4日，世茂新里程公司因逾期向施建新交房而向施建新支付违约金5990元，施建新出具《确认书》一份交世茂新里程公司收执，确认并承诺不再依据原合同向世茂新里程公司提出其他任何主张。同日，施建新办理案涉房屋验收交接手续。2016年8月19日，世茂新里程公司通过中国邮政EMS国内标准快递向案涉合同买受人地址（以下简称买受人地址）寄送《按揭还款催促通知》一份，通知施建新应自收到本通知书后三日内与世茂新里程公司取得联系，并及时偿还银行按揭贷款。该邮件于2016年8月25日退回寄件人。2016年12月7日，世茂新里程公司通过中国邮政EMS国内标准快递向买受人地址寄送《解除合同通知书》一份，通知内容为：由于施建新未能按时偿还银行按揭贷款，导致世茂新里程公司需承担阶段性保证责任，施建新的行为已构成了对买卖合同的根本违反，世茂新里程公司通知解除施建新与世茂新里程公司之间的买卖合同，买卖合同自本通知书送达或视为送达之日起解除等。该邮件于2016年12月15日退回寄件人。2018年8月28日，光大银行厦门分行向世茂新里程公司发出《保证责任履行通知书》一份，通知由世茂新里程公司提供担保的贷款合同因借款人施建新未能按照贷款约定还款，现已逾期20期，逾期本金293333.32元，到目前为止累计欠息54424.04元。按照担保合同的约定，请世茂新里程公司履行担保责任，在收到此函件后速到光大银行厦门分行办理还款手续。2018年9月26日，世茂新里程公司向光大银行厦门分行转账349952.14元用于代偿施建新逾期款。同日，光大银行厦门分行出具《代偿证明书》，证明世茂新里程公司已代偿借款人施建新所欠贷款本息，代偿金额共计349952.14元，其中本金29333.32元，利息56618.82元。世茂新里程公司于2019年3月18日委托福建兴世通律师事务所林文锋、郑辉萍律师作为其起诉施建新商品房预售合同纠纷案件特别授权代理人，为此支出律师代理费55879元，并于2019年4月2日向一审法院提起诉讼。该案受理后，一审法院于2019年6月18日向施建新送达了应诉材料。 另查明，世茂新里程公司于2017年4月25日向法院提起诉讼，请求判令确认世茂新里程公司与施建新签订案涉合同及精装修协议于2016年12月8日解除、施建新向世茂公司支付违约金、返还案涉房屋等。一审法院于2017年11月27日作出（2017）闽0581民初2131号民事判决，判决驳回世茂新里程公司的诉讼请求。世茂新里程公司不服该判决，向泉州市中级人民法院提起上诉。泉州市中级人民法院于2018年7月27日作出（2018）闽05民终1732号民事裁定，裁定撤销（2017）闽0581民初2131号民事判决，将该案发回一审法院重审。一审法院于2018年10月22日重新立案，后世茂新里程公司以其与施建新正在协商处理该合同纠纷为由向本院申请撤诉，一审法院于2019年2月26日作出（2018）闽0581民初6319号民事裁定，裁定准许世茂新里程公司撤诉。 一审法院认为，世茂新里程公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与施建新签订的《商品房买卖合同》、《世茂海峡大厦A幢精装修协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现因施建新未按其与光大银行厦门分行签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》的约定履行还款义务，致使世茂新里程公司被光大银行厦门分行要求承担担保责任，并代施建新偿还该贷款合同项下的借款本金、利息、罚息等，根据世茂新里程公司与施建新签订的案涉合同附件六合同补充协议第四条第四款第3项的约定，世茂新里程公司有权解除与施建新签订的《商品房买卖合同》。当事人一方依照合同约定行使单方解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因世茂新里程公司直到本案诉讼中才提供了其代施建新偿还贷款本息的证据，故案涉合同确认为在本院应诉材料送达施建新之日即2019年6月18日解除。因案涉房屋已于2015年10月4日以精装房形式交付施建新，《世茂海峡大厦A幢精装修协议》已实际履行完毕，世茂新里程公司关于解除《世茂海峡大厦A幢精装修协议》的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。世茂新里程公司请求施建新协助办理案涉合同的合同备案登记注销手续、预告登记注销手续，有事实和法律依据，予以支持。根据案涉合同附件六合同补充协议第四条第四款第三项的约定，故施建新应支付世茂新里程公司解除合同违约金176184元（总房款1,761,840元×10%=176184元）、代为偿还的款项349952.14元、因本案支出的律师代理费55879元。现经世茂新里程公司起诉催告，施建新仍未向世茂新里程公司偿还代付的贷款本金、利息、罚息等，应承担逾期付款违约责任，世茂新里程公司请求按中国人民银行同期同类贷款利率计付自代付之日即2018年9月26日起至2019年3月15日止逾期利息，系对自己权利的处分，且未违反法律强制性、效力性规定，应予支持。根据案涉合同附件六合同补充协议第十四条第二款的约定，施建新应于2019年6月18日起算的30日内协助世茂新里程公司办理退房手续。施建新至今未配合世茂新里程公司办理退房手续，应每日按880.92元（总房款1,761,840元×0.05%=880.92元）向世茂新里程公司支付自2019年7月19日起至协助世茂新里程公司办理完毕全部退房手续之日止的违约金。世茂新里程公司支付给施建新的5990元系其因逾期交房行为产生的违约金，该违约金系已实际发生的违约行为产生的责任后果且已实际履行完毕，故世茂新里程公司请求施建新返还逾期交房违约金5990元，不予支持。世茂新里程公司请求施建新协助其办理退税手续，缺乏合同依据，不予支持。世茂新里程公司的债权不具有优先效力，其主张有权从施建新已付购房款中扣除违约金、代偿按揭款及利息、逾期退房违约金、律师代理费等，缺乏依据，不予支持。 据此，对世茂新里程公司诉讼请求有合同和法律依据的部分，依法予以支持。对世茂新里程公司诉讼请求缺乏依据的部分，不予支持。施建新经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。光大银行厦门分行经传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、确认福建世茂新里程投资发展有限公司与施建新于2012年7月13日签订的合同编号为02122186的《商品房买卖合同》于2019年6月18日解除；二、施建新应于判决生效后三十日内配合福建世茂新里程投资发展有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：02122186）合同备案登记注销手续、预告登记注销手续；三、施建新应于判决生效后十日内支付福建世茂新里程投资发展有限公司违约金176184元；四、施建新应于判决生效后十日内支付福建世茂新里程投资发展有限公司代偿款349952.14元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付自2018年9月26日起至2019年3月15日止的逾期利息；五、施建新应于判决生效后十日内向福建世茂新里程投资发展有限公司支付自2019年7月19日起至办理完全部退房手续之日止按每日880.92元计算的逾期退房违约金；六、施建新应于判决生效后十日内支付福建世茂新里程投资发展有限公司律师代理费55879元；七、驳回福建世茂新里程投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20657元，由福建世茂新里程投资发展有限公司负担100元，由施建新负担20557元。 二审中，当事人未提交新的证据。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，世茂新里程公司主张施建新应协助其办理退税手续，缺乏依据，不予采纳。世茂新里程公司的债权不具有优先效力，其关于有权从施建新已付购房款中扣除违约金、代偿按揭款及利息、逾期退房违约金、律师代理费等的主张，缺乏依据，不予采纳。综上，世茂新里程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由福建世茂新里程投资发展有限公司负担（多预交的20557元予以退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 郑玉蒜 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。