贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初2092号原告：李顺，男，1989年11月24日出生，汉族，住重庆市万盛区。原告:石万钰，女，汉族，1989年11月24日生，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：周文雄，贵州北斗星律师事务所实习律师。被告：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区西南国际商贸城**工程****，统一社会信用代码：915201155841455364。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄果。委托诉讼代理人：罗川。被告:中国建设银行股份有限公司贵州省分行，，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路**统一社会信用代码：91520000914401628W。负责人：李洪茂，系该行行长。委托诉讼代理人：张华谦，特别授权代理。委托诉讼代理人：白金，特别授权代理。原告李顺、石万钰因与被告贵阳西南国际商贸城有限公司、被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告贵阳西南国际商贸城有限公司签订的《商品房买卖合同》及《委托装修合同》；2.请求人民法院依法判令解除原告与被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订的个人购房借款合同；3.请求人民法院依法判令被告贵阳西南国际商贸城有限公司向原告返还共计570746.00元（分别是：首期购房款524047.00元、装修款12419.00元、维修基金34280.00元）以及支付自2018年6月21日起计算至被告贵阳西南国际商贸城有限公司实际返还之日止的资金占用费（以570746.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；4.请求人民法院判令被告贵阳西南国际商贸城有限公司向原告返还银行按揭本金7043.10元和银行按揭利息1212.11元（从2019年1月13日暂计算至2019年1月23日）,及2019年1月23日以后至被告贵阳西南国际商贸城有限公司实际解除合同之日止的银行按揭本金及利息；5.请求人民法院依法判令被告贵阳西南国际商贸城有限公司向被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行偿还原告尚欠被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行的购房贷款本金、利息及因提前解除借款合同原告应当向被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行支付的违约金；6.本案诉讼费用由被告贵阳西南国际商贸城有限公司承担。事实与理由：2018年6月21日,原告与被告贵阳西南国际商贸城有限公司双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告贵阳西南国际商贸城有限公司购买位于贵州省贵阳市观山湖区商品房,房屋总价款为1714047.00元。双方在合同第八条对付款方式约定为“在合同签订之日起,原告向被告贵阳西南国际商贸城有限公司支付524047.00元首期房款,余款1190000.00元以银行按揭支付”。同日,双方签订《委托装修合同》,约定原告委托被告贵阳西南国际商贸城有限公司装修房屋,装修款采取分期付款方式支付。合同签订后,原告向被告贵阳西南国际商贸城有限公司支付了首期购房款524047.00元、装修款12419.00元、维修基金34280.00元,并与被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订了个人借款合同,向被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行办理银行按揭支付剩余购房款。被告贵阳西南国际商贸城有限公司向原告销售房屋时,承诺会修建学校（具体指某某中小学）,现被告贵阳西南国际商贸城有限公司宣传用于修建学校的地块经原告向有关部门核实该地块规划用地性质是商业用地,目前尚未收到该地块相关规划手续办理,被告贵阳西南国际商贸城有限公司宣传与事实不符;并且在原告购买该房屋后短短时间内,被告贵阳西南国际商贸城有限公司大幅度降价致使原告遭受严重损失。同时,被告贵阳西南国际商贸城有限公司为了避税还故意将购房款私自拆分,损害国家以及原告利益,被告贵阳西南国际商贸城有限公司严重的违背诚实的违约行为,致使双方签订的合同无法履行。为此,为维护原告的合法权益,提起如前诉讼请求。贵阳西南国际商贸城有限公司辩称，1.原告在考察了我公司开发的商品房后，基于自愿，购买了我公司的商品房，与我公司签订了《商品房买卖合同》及《委托装修合同》，同时其已向我公司出具承诺书，商品房的售价由《商品房买卖合同》和《委托装修合同》约定的价款之和组成。合同签订后，我公司已办理备案等手续，原告也按照合同约定向我公司支付了相应款项，故合同已依法生效，并实际履行，在两份合同中均对税费问题进行了约定且税率一致，并不存在原告所诉称的偷税漏税问题。2.根据政府当时的区域控制性规划,红线外的部分地块规划作为教育用地,为此规划部门已下达有关审批文件,我方承诺为政府代建学校,学校建成后,无条件移交政府办学,以满足区域內学生的入学需求,我公司根据当时控规和向政府作出的代建承诺,就红线之外的周边配套情况对原告进行过宣介,而近期政府为了进一步完善区域市政配套,以调整项目区域红线外的有关区域控规,有关控规编制以及调整工作均在进行中,尚不能最终确定。由于控规调整属于政府职能部分的职权范围,我方与原告均无权干预并应无条件接受调规后的结果,而且项目红线之外的包括教育配套等设施将与调规后落实,该教育配套将满足周边区域的学位要求,且属于政府的实施规划重点,原告无视调规对应的权限规定更不论有关教育配套将落实的必然结果,错误的指认我方对于教育的宣传与事实不符,并以此提前解除已生效并且履行的合同,缺乏事实与法律依据。对于价格调整问题,是我方根据市场因素出于经营需要对价格进行调整并不违反法律法规的规定。被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行辩称，请求法院依法判决并保证银行的优先受偿权。根据本院认定的证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：（一）关于被告贵阳西南国际商贸城有限公司对碧桂园?西南上城精装房、某某中小学的广告宣传情况。碧桂园?西南上城项目（原为贵阳西南国际商贸城项目，碧桂园集团加入后更名）是被告贵阳西南国际商贸城有限公司2017年与碧桂园集团联手开发的，项目位于贵阳市观山湖区两侧，其中第一期有某某府组团及某府组团。被告贵阳西南国际商贸城有限公司印发的宣传单、碧桂园?西南上城微沙盘均明确表明某某中小学与某某府隔体育路相望，位于体育路及××大道东北侧。被告贵阳西南国际商贸城有限公司为推销项目精装房，分别于2017年9月6日、2017年9月13日起在碧桂园官网、碧桂园?西南上城微信公众号对某某府、某府组团项目进行广告宣传。广告宣传内容涉及商品房为精装房带地暖的有：“【碧桂园?西南上城】115㎡-260㎡纯板式品牌装修洋房火热登记中！”；“观山湖区纯板式洋房”；“全屋豪华装修”；“碧桂园?西南上城……精装修带地暖”。广告宣传内容涉及教育资源的有：“周边配套：……，毗邻西南商贸城……、某某小学、某某中小学、贵阳某某实验小学……”；“碧桂园?西南上城项目周边教育资源丰富，除了已签约入驻的观山湖区外国语某中小学外，项目一街之隔就是某某中小学、某某贵阳实验学校……某某中小学：位于某某府组团对面，性质：公办，规模，小学50个班，初中24个班，高中21个班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生……”。2018年5月20日，被告贵阳西南国际商贸城有限公司在销售地点举办了《碧桂园?西南上城|某某府新品发布盛典》活动，之后在网页对该次活动进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源有：“周边教育资源丰富，观山湖外国语某中小学、某某中小学等名校一应俱全。”碧桂园?西南上城“项目总经理李某”在此次活动中的讲话涉及教育资源的有：“某某府周边的教育资源丰富，观山湖外国语某中小学我们自己签约了，某某中小学也即将启动，这些都是我们周边的公立的优质教育……同时，我们还有某某大学附属中学的私立中学”“……这个是我们的某某中小学，也是由我们项目来进行代建的，这个是准备在今年要进行启动建设……”被告贵阳西南国际商贸城有限公司还使用宣传单、户外大型平面广告进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有：“与名校携手共筑观山湖教育新里程……某某中小学：位于**地块对面，性质：公办。规模：小学50班、初中24班、高中21班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生……”；“家门口名校一站式全龄教育--与名校为邻构筑孩子美好未来……某某中小学（已确认配套学区）”；“大教育已签约观山湖外国语某中小学某某中小学42号地块北侧……”。2018年6月4日，被告贵阳西南国际商贸城有限公司在其公众号上推送宣传文章，内容涉及学校的有：“超级教育7大名校环伺一站式全龄教育配套项目倾力匹配区域的教育资源：内部有某某中小学……”等等。（二）关于某某中小学的建设概况。根据贵阳西南国际商贸城有限公司提交的某某府及某府规划许可证，某某府或某府项目规划范围内并无某某中小学。2016年5月17日，贵阳市观山湖区人民政府教育项目调度专题会议原则同意《西南商贸城学校设计方案》，项目名称暂定为某某中小学工程。2016年7月1日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳市观山湖区教育局报批的《关于贵阳市观山湖区某某中小学项目工程立项报告审批的申请》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点：观山湖区（在贵阳市观山湖区人民政府《金阳新区规划控制区控制性详细规划》中被命名为07-04-××地块）。2017年8月12日，经贵阳市人民政府批准，贵阳市观山湖区人民政府对07-04-××地块进行了调整，分为：07-04-××（A）地块）地块用地面积12.76万平方米，用地性质：教育，……07-04-××（B）地块）地块面积0.94万平方米，用地性质加油加气站……。2018年10月10日，贵阳市观山湖区人民政府召开关于研究观山湖区教育项目建设有关事宜专题会议，会议决定：“……三、其他事宜。一是某某中小学建设项目暂缓实施。二是重点推进某某贵阳实验学校、某中小学及配套工程项目建设。……”。2019年5月13日，贵阳市自然资源和规划局发布《关于和规划方案的公示》及附件，附件《公示内容》明确：“为进一步满足中小学服务半径需求，对选址进行优化，总则确定的某某中小学重新选址，改为某某2-05初中（24班）和某某2-06小学36班，更改后，小学规模虽缩小12班，但配套总量264班仍可满足需求（17万人需配套245班）。”（三）关于《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》的签订及内容。2018年09月06日，原告在参观被告贵阳西南国际商贸城有限公司展示的精装样板房后与其达成购买精装房的协议。双方为规避商品房限价政策，协商将精装房买卖合同拆分为“买卖毛坯房”的《商品房买卖合同》及“对毛坯房进行委托装修”的《委托装修合同》、《承诺书》三部分，将房屋总价款分拆为两部分，一部分确定为《商品房买卖合同》中的“购房款”，另一部分确定为《委托装修合同》的“装修款”，而总价款明确在《承诺书》中。《商品房买卖合同》及附件约定：由被告贵阳西南国际商贸城有限公司预先向原告出售位于贵阳市观山湖区，总价款1714047.00元；原告在签订《商品房买卖合同》时付总房款的30.57%即524047.00元，在2018年07月21日前以银行按揭方式付总房款的69.30%即1190000.00元，逾期付款超过90日的，出卖人解除合同的，买受人按合同约定的总房款的15%支付违约金；交房日期为2021年06月30日；关于装饰装修及相关设备标准的约定为：内墙抹灰，地面，地面混凝土结构地暖管……。《委托装修合同》及附件约定：原告将其购买的毛坯房委托被告贵阳西南国际商贸城有限公司装修，装修标准及内容见合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》；装修总价款为62,096.00元，原告应于2018年06月21日前支付12,419.00元，于2018年12月21日前支付12,419.00元，于2019年06月21日前支付12,419.00元，于2020年06月21日前付12,420.00元；原告逾期支付装修费的，每逾期一天，应按逾期应付款的万分之二计付违约金；合同还对其他权利义务进行了约定。《承诺书》内容为：“本人在购买该商品房前经贵公司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。……”。（四）合同履行情况。原告已向被告贵阳西南国际商贸城有限公司支付“首期购房款”524,047.00元、“首期装修款”12,419.00元，“二期装修款”12,419.00元，并于2018年12月12日与被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号52046××），向被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行申请按揭贷款，向被告贵阳西南国际商贸城有限公司支付了“按揭购房尾款”1,190,000.00元。（五）其他情况原告主张：双方签订合同后，被告贵阳西南国际商贸城有限公司大幅降价致原告受损。但未提交证据证实被告贵阳西南国际商贸城有限公司所售卖的该楼盘房屋在双方签订合同后降幅额度。本院认为，本案的争议焦点为：1.《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》是否有效；2.被告贵阳西南国际商贸城有限公司对某某中小学的宣传内容是否构成要约，原告以某某中小学尚未建设及被告贵阳西南国际商贸城有限公司大幅降价为由主张解除合同是否有事实及法律依据；关于合同效力的问题。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原告在充分考察了被告贵阳西南国际商贸城有限公司的广告宣传和样板房后，与被告贵阳西南国际商贸城有限公司签订了上述《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》，应当明知被告贵阳西南国际商贸城有限公司销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。因此《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。对于原告与被告贵阳西南国际商贸城有限公司合意拆分房价是否涉嫌规避限价政策、避税、漏税及是否应予以处罚等问题，因该事项属相关行政机关行政主管范畴，非法院主管范围，应当由相关行政主管部门依法判定和查处。关于被告贵阳西南国际商贸城有限公司对某某中小学的宣传是否构成要约，原告以某某中小学尚未建设及被告贵阳西南国际商贸城有限公司大幅降价为由主张解除合同是否有事实及法律依据的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，商品房的销售广告和宣传资料要成为要约，必须同时满足两个条件：一是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，第一、某某中小学实际位于被告贵阳西南国际商贸城有限公司商品房开发规划范围外，贵阳西南国际商贸城有限公司在宣传教育资源时宣传内容虽有“项目倾力匹配区域的教育资源：内部有某某中小学”等广告词语，但上述广告内容并未明确某某中小学即在其商品房开发规划范围内，且贵阳西南国际商贸城有限公司的其他宣传广告中均宣传某某中小学与某某府“一街之隔”，某某中小学位于某某府组团“对面”。综上，本院认为，原告提交的证据不足以证实被告贵阳西南国际商贸城有限公司在对某某中小学进行宣传时即明确某某中小学系在其开发规划范围内。因此，被告贵阳西南国际商贸城有限公司在其销售广告和宣传资料中对与其开发规划范围相毗邻的某某中小学进行宣传不满足商品房的销售广告和宣传资料成为要约的条件，其仅仅是要约邀请，不应当作为合同内容，对原和被告贵阳西南国际商贸城有限公司无约束力。建设某某中小学并非被告贵阳西南国际商贸城有限公司合同义务，某某中小学未建设并未导致被告贵阳西南国际商贸城有限公司违约。因此，原告以某某中小学未建设而主张解除合同无事实及法律依据。原告以被告贵阳西南国际商贸城有限公司大幅降价为由主张解除合同，但未提交证据证实被告贵阳西南国际商贸城有限公司所售楼盘降幅为多少，且商品房降价属于市场风险，原告以此为由要求解除《商品房买卖合同》、《委托装修合同》无事实及法律依据。综上，原告与被告贵阳西南国际商贸城有限公司双方签订的《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》合法有效。原告要求解除《商品房买卖合同》、《委托装修合同》的理由不成立，合同应继续履行。原告以解除《商品房买卖合同》、《委托装修合同》的理由主张解除其与被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订的借款合同亦无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李顺、石万钰的诉讼请求。案件受理费10,190.00元，由原告李顺、石万钰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  张贵梅人民陪审员  吴柱高人民陪审员  程爱民二〇二〇年五月二十日法官助理周小萌书记员吴佳乐