青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2017）青01民初84号原告（反诉被告）：西宁锦绣皇宫餐饮管理有限公司，组织机构代码69853XXXX，住所地西宁市城中区南小街******。法定代表人：林吕望，董事长。委托诉讼代理人：上官灵雁，贵州上运潇荣律师事务所律师。原告（反诉被告）：林凡，男，汉族，1986年12月9日出生，公民身份号码：×××，个体工商户，住贵州省平坝县。委托诉讼代理人：李潇，贵州上运潇荣律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏云生，男，回族，1970年5月5日出生，公民身份号码：×××，个体工商户，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：赵海龙，北京市中盈律师事务所西宁分所律师。被告：张涛，男，汉族，1959年7月27日出生，公民身份号码：×××,个体工商户，住西宁市。被告：李垂良，男，汉族，1957年8月28日出生，公民身份号码：×××，个体工商户，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：陈立国、孙朝阳，青海凡圣律师事务所律师。被告：刘燕红，女，（现下落不明，基本情况不详）。被告：马媛，女，（现下落不明，基本情况不详）。被告：成国平，男，（现下落不明，基本情况不详）。原告（反诉被告）西宁锦绣皇宫餐饮管理有限公司（以下简称锦绣公司）、原告（反诉被告）林凡诉被告张涛、李垂良、马媛、刘燕红、苏云生（反诉原告）、成国平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2016年5月4日作出（2015）宁民一初字第143号民事判决，被告李垂良、苏云生不服该判决向青海省高级人民法院提起上诉，青海省高级人民法院于2017年2月27日作出（2016）青民终156号民事裁定，裁定将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年10月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）锦绣公司的委托诉讼代理人上官灵雁、原告林凡（反诉被告）的委托诉讼代理人李潇、被告（反诉原告）苏云生及其委托诉讼代理人赵海龙、被告张涛、被告李垂良的委托诉讼代理人陈立国到庭参加诉讼，被告刘燕红、马媛、成国平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案缺席审理。在审理过程中，因本案需以（2015）青民一终字第60号案件的再审结果为依据，故本院于2017年11月14日作出（2017）青01民初84号民事裁定，裁定本案中止诉讼。2020年3月19日，本院对（2015）青民一终字第60号民事判决再审后，作出（2018）青01民再9号再审判决，本案于2020年5月6日恢复审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）锦绣公司与原告（反诉被告）林凡向本院提出诉讼请求：1.请求确认2012年10月24张涛与马媛及张涛与马媛、刘燕红签订的的两份租赁合同无效；2.判令六被告立即返还原告所有的××园房屋第5、6层共计4000平方米；3.判令六被告共同支付2013年1月至2015年10月24日应收取的房屋租金7700000元，并判令给付租金至实际返还房屋之日止；4.本案诉讼费由六被告承担。事实与理由：2010年8月，林凡父亲林吕望和张涛之女张雨茜共同租赁西宁市城中区花园南街79号房屋的第4、5、6层，设立西宁锦绣皇宫餐饮管理有限公司，拟共同从事餐饮经营。在装修过程中，林凡出资80%，张涛出资20%整体购买了租赁房屋。后将锦绣公司整体承包给张涛、张雨茜二人经营，生效判决认定为房屋租赁。2012年10月，张涛在未征得锦绣公司和林凡同意的情况下，擅自将房屋转租给了刘燕红、马媛为代表的三江盛鼎饮食城城中分店，并签订了两份内容一致的租赁合同。生效判决已认定马媛、刘燕红、李垂良、苏云生、成国平系合伙关系。2013年，李垂良作为合伙人代表与锦绣公司的代理人林凡达成购买锦绣公司酒店资产的意向。同年，李垂良作为合伙人代表对外声明，其自交付定金之日起不再向任何人支付酒店承包租赁费，导致锦绣公司诉张涛、张雨茜的租金主张未得到法院支持。至今，涉案房屋被三江盛鼎饮食城城中分店使用，但锦绣公司、林凡未收到任何房屋租金。现生效判决认定林凡代理锦绣公司与李垂良之间的买卖合同解除并已实际履行。故请求六被告腾退房屋，支付租金。请法院支持原告的诉讼请求。张涛辩称，其作为涉案房屋产权共有人，不应作为本案被告。其与刘燕红、马媛为代表的三江盛鼎饮食城城中分店签订租赁合同是经锦绣公司法定代表人林吕望同意后才签订,收取的房屋租金经林吕望示意由其子林凡收取。林凡与李垂良签订转让协议的转让行为违反了双方合同约定，构成违约。李垂良出具情况说明，自交付定金之日不再交付租赁费，损害了张涛20%产权的收益。李垂良辩称，锦绣公司主张2013年1月至2015年10月14日租金已超过诉讼时效。其与刘燕红、苏云生等人的合伙关系已于2013年4月27日被生效判决确认解除，故要求李垂良承担连带责任没有事实依据。林凡与李垂良房屋转让合同中确认林凡代表的是锦绣公司，其作为原告主体不适格。苏云生辩称，锦绣公司与林凡在本案中主张租金所依据的法律关系不同，锦绣公司主张权利基于其作为出租人将房屋出租给张涛，张涛又将房屋转租刘燕红、苏云生等人这一法律关系。林凡主张权利基于其作为房屋的共有人，在未征其同意的情况出租了共有房屋，两个法律关系对应的事实，适用的法律不同，应择一诉讼。锦绣公司、林凡主张2014年10月14日之前的租金已经超过诉讼时效，不应得到支持。锦绣公司、林凡对张涛将房屋出租的事实是明知的，但未提出异议，应视为认可，故其主张租赁合同无效没有事实和法律依据。案涉房屋在租赁期间内，因毗邻的体育场进行大规模建设，导致酒店门前道路封堵，，地基下沉大量客源流失，失去了商业经营的条件，严重影响承租人对房屋的使用，故苏云生停止支付租金系行使先履行抗辩权。2014年1月起苏云生及其合伙体联系林凡、张涛让其收回房屋，但林凡一直拒绝接收房屋导致损失扩大，其应对放任损失扩大承担责任。2015年11月5日苏云生将三江盛鼎餐厅关门停业，将房屋交回张涛，故锦绣公司、林凡要求苏云生再行腾退房屋的诉求不成立。苏云生已先行向张涛支付租金及押金2600000元，应先抵扣该款后再计算租金。被告（反诉原告）苏云生向本院提出反诉请求：1.判令锦绣公司、林凡赔偿苏云生剩余租赁期内装饰装修残值损失2800000元；2.判令锦绣公司、林凡承担电梯维修费用200000元；3.判令锦绣公司、林凡赔偿投资损失1300000元；4.判令在租金费用中扣除苏云生为锦绣公司、林凡垫付的多笔支出共计34492.89元；5.本案反诉费用由锦绣公司、林凡承担。事实与理由：2012年9月，苏云生、李垂良、刘燕红、成国平欲合伙开办“西宁三江盛鼎饮食城城中店”，共计投资6000000元。2012年10月24日，刘燕红、马媛与张涛签订《房屋租赁合同》，承租西宁市花园南街70号房屋第五、六层用于餐厅经营。其后对房屋进行了装修，装修费共计4000000元。2013年1月24日，苏云生、李垂良、刘燕红、成国平签订《合伙协议》开设“三江盛鼎饮食城城中店”。2013年10月左右，餐厅开业不到十个月，餐厅毗邻的南门体育场拆除进行大规模建设，酒店停车厂被关停，道路被封堵，使酒店处于体育巷的死胡同中，导致客流大量流失，经营状况不断恶化，出现严重亏损。因体育场扩建开挖地基，导致案涉房屋地基下沉，酒店一部电梯无法使用，苏云生合伙体垫资200000余元进行加固，为了人员安全，该部电梯不再使用。出现上述情形后，苏云生代表合伙体多次联系张涛、林凡要求其收回房屋，均遭拒绝。2015年11月5日苏云生关门停业，案涉房屋交还张涛。本案所涉的租赁事项实际为合伙体共同事务，本应由合伙体作为共同原告提起诉讼，但因生效判决认定合伙体于2013年4月27日之后实际由苏云生一人经营，故苏云生以个人名义提起反诉，请人民法院支持苏云生的反诉请求。反诉被告锦绣公司及林凡答辩称，苏云生在本案中提起反诉不适格，与其建立租赁合同关系的是张涛而非锦绣公司、林凡，故其向锦绣公司、林凡提出反诉,主体不适格，应予驳回。李垂良述称，苏云生反诉是针对锦绣公司和林凡，对苏云生、李垂良、刘燕红、成国平之间的合伙关系认可，对张涛与刘燕红、马媛、西宁三江盛鼎饮食城城中店签订合同的事实认可。张涛述称，苏云生反诉称其投入4000000元进行装修与事实不符，其转租时原酒店已在正常营业，原酒店装修投入了上千万元。转租后苏云生等人仅对酒店门头进行简单改造，把圆柱改为方柱，五层做了隔断，个别包间加了装饰画，装修投入大概只有十几万元。南门体育场在酒店背后，不存在酒店道路被封堵的问题。苏云生合伙体并未对停用电梯进行加固修理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2010年6月1日，青海华奥房地产开发有限公司与锦绣公司签订了《房屋出租协议》将其位于西宁市××区9号位于西宁市××区房屋的第4、5、6层出租给锦绣公司用于开设锦绣皇宫大酒店。2010年11月1日，锦绣公司与张涛、张雨茜（张涛之女）签订《酒店承包经营合同》，约定锦绣公司将位于西宁市体育巷内的锦绣皇宫大酒店（面积6000平方米）承包给张涛、张雨茜经营，承包期限自2010年12月1日起至2018年11月30日止，经营中产生的各种税金、管理费及相关的一切费用均由张涛承担，承包期内张涛享有自主承包经营权，锦绣公司不得干涉。在经营过程中，有合适价格（50000000元以上）锦绣公司则无条件收回酒店并出售。2011年5月3日，张涛在西宁市工商局城中分局办理并领取了营业执照，将锦绣公司原酒店名称变更为西宁市城中新锦绣宫酒店。2012年4月21日，锦秀公司的法定代表人林吕望与张涛签订《西宁锦绣皇宫酒店股权分割及承包费分配比例》，约定林吕望持股80%、张涛持股20%。2012年4月29日，林凡、张涛与青海华奥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人张涛、林凡购买西宁市城中区花园南街79号房，买受人于2012年5月4日前支付总房款，共计21311045元，其中林凡占该房屋产权面积的80%，交款17048836元，张涛占该房屋产权面积的20%，交款4162209元。出卖人青海华奥房地产开发有限公司应当在2012年11月1日前交付房屋。2012年10月24日，张涛与马媛签订《房屋租赁合同》，约定“原锦绣皇宫五、六楼建筑面积约4000平方米出租于马媛作为餐饮经营使用,租赁期限10年,自2012年10月24日至2022年11月24日止,2012年10月24日至11月24日为装修整理期,期间不收取租金。租金及支付方式：2012年11月24日至2014年11月24日，年租金为2400000元,月租金为200000元；2014年11月24日至2015年11月24日，年租金为2640000元,月租金为220000元；2015年11月24日至2022年11月24日，年租金为2880000元,月租金为240000元。于2012年10月24日前交纳租金600000元,押金2000000元。……拖欠房租费一个月以上的，收回出租房屋。该房屋现有装潢及设施、设备情况详见合同附件……在本合同租赁期满后交还该房屋时的验收依据……出租方有以下行为之一的,承租方有权解除合同:出租方未尽房屋修缮义务,严重影响使用的。”同日，张涛与马媛、西宁三江盛鼎美食城城中分店、刘燕红签订了内容相同的租赁合同。合同签订后张涛收取苏云生合伙体交纳的房屋租赁押金2000000元，房屋租金600000元。2013年1月8日，西宁市工商行政管理局城中分局颁发名称为西宁三江盛鼎美食城城中分店，负责人刘燕红，经营场所西宁市城中区花园南街**的个人独资企业分支机构营业执照。2013年1月10日，李垂良出具情况说明，内容“我与马媛系锦秀皇宫大酒店承包租赁合伙人关系，经股东协商，由我出面作为代表与林凡协商购买位于西宁市××区9号位于西宁市××区（原锦绣皇宫大酒店）和附属设施设备等全部资产。因此自交付定金之日起不再向任何人支付酒店承包租赁费。”2013年1月17日，林凡向李垂良出具“收条”，内容为“经李垂良与林凡充分协商，双方自愿达成酒店转让协议，转让标的为林凡所有的西宁城中区花园南街79号（原锦绣皇宫大酒店）和附属设施等全部资产（占整个酒店的80%产权），转让总价为33600000元。现林凡收到李垂良交来的购买订金5000000元。……如因双方原因致使不能达成转让协议，林凡在双方不能达成转让协议之日起七日内将订金全部返还给李垂良。此收条在林凡收到李垂良银行转账后生效。”2013年1月20日，刘燕红、李垂良、苏云生、成国平签订合伙协议，约定合伙经营项目和范围：三江盛鼎餐饮城城中店。合伙期限自2013年1月20日起至2023年1月20日止。刘燕红、李垂良、苏云生各出资1900000元，成国平出资300000元2013年1月21日，李垂良向林凡汇款4400000元，1月23日李垂良向林凡汇款600000元的凭证上注明有马媛的身份证号和手机号。2013年2月26日，张涛向李垂良发出通知，内容为“本人现通知你与林凡之间的买卖合同因未经本人同意，已经侵犯了我的所有权，属于无效行为”后，林凡退还李垂良2000000元。2013年3月7日，锦绣公司与张涛、张雨茜租赁合同纠纷一案，本院作出（2013）宁民二初字第39号民事判决，锦绣公司不服提起上诉，青海省高级人民法院作出（2013）青民二终字第50号民事判决，判决维持。锦绣公司不服申请再审，最高人民法院作出（2014）民申字第1325号民事裁定，驳回再审申请。上述生效判决认定，林凡与李垂良的转让行为得到了锦绣公司认可，并且已收取了5000000元的订金，李垂良声明自2013年1月起不再向任何人支付租赁费，且酒店现由李垂良、马媛实际经营。根据双方签订的承包合同约定，50000000元以上价格出售锦绣皇宫才能无条件收回酒店，但在双方没有解除合同的情况下，锦绣皇宫以33600000元的协议价出卖，导致合同无法继续履行，其行为构成违约，张涛、张雨茜主张截止2013年1月以后不应支付租赁费的辩解理由成立，应予支持。租赁费的期间应确定为自2012年6月至12月共计7个月，每月按333300元计收租赁费。现锦绣公司、张涛、张雨茜均同意解除合同，故合同予以解除。2013年4月27日，刘燕红、苏云生、成国平签订《转让协议》，约定由苏云生受让刘燕红、成国平在“三江盛鼎餐饮城”的全部出资，转让完成后，刘燕红、成国平在“三江盛鼎餐饮城”不再享有出资份额。2013年5月26日，经工商行政管理机关核准，“三江盛鼎餐饮城”城中店负责人由刘燕红变更为苏云生。后李垂良以上述转让协议侵犯其合法权益为由，诉至法院，本院（2014）宁民一初字第3号民事判决、青海省高级人民法院（2015）青民一终字第60号民事判决，认定：合伙协议自转让协议签订时解除，合伙体现实际完全由苏云生经营管理，故合伙体享有的债权由苏云生享有并行使，给付李垂良相应款项应折抵李垂良应承担的债务和亏损，李垂良投资款亦应由苏云生退还，刘燕红、成国平应对上述给付责任承担连带给付责任。后苏云生不服该判决申请再审，青海省高级人民法院于2018年5月23日作出（2017）青民再71号民事裁定书，撤销（2015）青民一终字第60号判决和本院（2014）宁民一初字第3号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2020年3月19日作出（2018）青01民再9号民事判决，认定合伙协议自公告送达刘燕红、成国平的2014年4月25日起解除。苏云生以案涉房屋毗邻的南门体育场拆除建设施工导致道路封堵、、地基下沉及腾房问题曾先后找林凡、张涛协商，协商未果，苏云生遂于2015年11月将饮食城停业关门。另查明，马媛不是刘燕红、李垂良、苏云生、成国平合伙体合伙人。以上事实有（2013）宁民二初字第39号民事判决书、（2013）青民二终字第50号民事判决书、（2015）民申字第1325号民事裁定书、（2014）宁民一初字第128号民事判决书、（2015）青民一终字第18号民事判决书、（2014）宁民一初字第3号民事判决书、（2015）青民一终字第60号民事判决书、（2018）青01民再9号民事判决书、房屋租赁合同、收条、庭审笔录、调查笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，基于张涛与刘燕红等人签订租赁合同后，李垂良即与林凡签订转让协议,并申明于2013年1月起不再交付租金事实，能认定锦绣公司及林凡知道张涛将锦绣皇宫大酒店出租的事实，双方对转租行为未提出异议，应视为对转租行为的认可，且张涛确认是经锦绣公司法定代表人林吕望同意后才转租的。其时隔二年后主张张涛签订的上述租赁合同无效缺乏事实和法律依据，不予支持。林凡、张涛虽为案涉房屋的权利人,根据已生效判决认定事实，能确认涉案房屋对外行使权利人为锦绣皇宫，林凡再行主张涉案房屋出租人的权利无事实和法律依据，不予支持。已生效判决认定马媛非合伙人，而涉案房屋实由合伙体和苏云生先后承租，故锦绣公司向马媛主张权利与事实不符，亦不予支持。依据生效判决认定，锦绣公司已与张涛、张雨茜解除了房屋租赁关系，张涛、张雨茜不再支付2013年1月起的租金，而张涛收取次承租人2013年1月起至2013年2月24日租金353333元于法无据，应返还于锦绣公司。张涛收取的2000000元押金应抵扣苏云生合伙体欠交的租赁费，张涛亦应返还锦绣公司。上位租赁合同解除后，次承租人仍在继续经营，出租人对此亦未提出异议，故此，锦绣公司与刘燕红等人之间形成了事实租赁关系。此后，租赁费应由实际承租人承担。已生效判决认定刘燕红等人的合伙协议已于2014年4月25日解除，合伙解除前，租赁费应由全体合伙人承担，解除后应由实际承租人苏云生承担。马媛不是刘燕红、李垂良、苏云生、成国平合伙体合伙人不应承担租赁费。租金标准应参照次承租人与张涛之间签订的租赁合同所约定租金计算。鉴于苏云生于2015年11月已关门停业，且就返还房屋一事分别与锦绣皇宫、张涛进行协商，而锦绣公司与张涛均未接收的事实，租金应计算至2015年11月24日为宜。故2013年2月24日至2015年11月24日共计33个月1003天的房租，按月租金200000元和220000元标准分别计算，共计为6840000元。扣除张涛已收取的押金2000000元，租金为4840000元。其中2013年2月24日至2014年4月25日（425天）合伙协议解除前的租金2050847元（4840000元÷1003天×425天=2050847元），由合伙体全体成员李垂良、刘燕红、成国平、苏云生共同承担。合伙协议解除后，实际由苏云生经营，故2014年4月26日起至2015年11月24日期间的租金2789153元（4840000元-2050847元=2789153元）应由苏云生承担。苏云生已于2015年11月实际向张涛交还房屋，故锦绣公司主张腾退房屋的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于苏云生反诉主张的装修损失，因案涉房屋在其承租前已由张涛、张雨茜承包并经营酒店，房屋内已有餐饮类酒店的装饰装潢，苏云生称其经营期间又进行了大量装修，但未提交有效的证据证明，且其欠交租赁费已构成根本性违约,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，其主张剩余租赁期限内的装修残值损失无法律依据，故对其该项反诉请求本院不予支持。对于苏云生主张的经营损失、电梯维修费用及垫付费用，未提交有效证据证明，故本院对其反诉请求不予支持。对于苏云生主张的投资损失，投资损失属于商业经营风险，苏云生在承租案涉房屋进行餐饮经营时应对其经营风险有所预见，其主张让出租人承担投资损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上，苏云生的反诉请求均不成立，本院依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、张涛于本判决生效之日起三十日内返还西宁锦绣皇宫餐饮管理有限公司租金2353333元；二、李垂良、刘燕红、成国平、苏云生于本判决生效之日起三十日内连带给付西宁锦绣皇宫餐饮管理有限公司租金2050847元；三、苏云生于本判决生效之日起三十日内给付西宁锦绣皇宫餐饮管理有限公司租金2789153元；四、驳回林凡的诉讼请求；五、驳回西宁锦绣皇宫餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回苏云生的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65700元（林凡、西宁锦绣皇宫餐饮管理有限公司已预交90800元），由张涛承担20080元，由李垂良、刘燕红、成国平、苏云生连带承担17499元，由苏云生承担23798元，由西宁锦绣皇宫餐饮管理有限公司、林凡承担4323元。余款25100元退还林凡、西宁锦绣皇宫餐饮管理有限公司；反诉案件受理费20737.97元，由苏云生承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 赵甲宁审判员 王 鹏人民陪审员 马玲萍 二○二○年五月二十日书记员 王 珊附︰本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法做出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。