广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初36497号原告：候枫叶，男，汉族，1984年9月15日出生，身份证住址四川省西充县，委托代理人：王艳平，广东国晖律师事务所律师。委托代理人：宋柯，广东国晖律师事务所实习律师。被告：邓勇庆，男，汉族，1990年12月21日出生，身份证住址江西省贵溪市，委托代理人：王世周，广东慕正律师事务所律师。委托代理人：黄庭曜，广东慕正律师事务所律师。被告：深圳市宝安区沙井佳民城百货商场，注册地深圳市宝安区沙井黄埔洪田工业区第**，统一社会信用代码92440300MA5K7R313L。经营者：彭少林。被告：彭少林，男，汉族，1966年3月16日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告深圳市宝安区沙井佳民城百货商场、被告彭少林的共同委托代理人：彭海港，男，汉族，1987年2月10日出生，身份证住址广东省陆河县，系公司员工。上述原告候枫叶与被告邓勇庆、深圳市宝安区沙井佳民城百货商场、彭少林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王艳平，被告邓勇庆委托代理人王世周、黄庭曜，被告深圳市宝安区沙井佳民城百货商场、彭少林的共同委托代理人彭海港到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月8日原告与被告邓勇庆签订《转让协议》，被告邓勇庆将其承租被告深圳市宝安区沙井佳民城百货商场（以下称“佳民商场”）的位于深圳市宝安区沙井镇洪田工业区万众百货二至三层楼的出租房（以下简称“涉案房屋”）转租给原告，原告需支付被告邓勇庆转让费19万元整，支付被告佳民商场押金8万元；房屋2016年10月l号前的租金及9月1日的水电费由被告邓勇庆缴清，原告需支付2万元定金，剩余尾款25万元在原告与被告佳民商场签订新的租赁合同当日转款给被告邓勇庆。前述转让协议签订后，经被告邓勇庆与被告佳民商场协调，原告与被告佳民商场签订《万众百货租用合同》，将前述涉案房屋租赁给原告，租赁期限自2015年9月1日至2018年8月31日止。合同签订后原告向被告邓勇庆支付转让费、押金共计27万元。被告邓勇庆、被告佳民商场向原告出具了收款收据。2017年3月19日原告与张明签订《房屋租赁转让协议书》，将前述涉案的房屋转租转让给张明，张明支付原告房屋转让费15万元。2017年11月张明向法院起诉要求确认前述《房屋租赁转让协议书》无效，并要求原告退还其转让款，该案件经深圳市中级人民法院做出(2018)粤03民终19146号《民事判决书》，以涉案房屋系厂房改建，未办理相关建设许可，存在违法加建为由，判决《房屋租赁转让协议书》无效，原告需返还张明转让款16万余元。原告在承租期间不知涉案房屋存在未办理建筑许可及具有违法加建的情况，被告邓勇庆、被告佳民商场也未如实告知原告承租的房屋实情，从而导致原告与张明之间签订的《房屋租赁转让协议书》被确认无效，造成原告重大经济损失，被告邓勇庆、被告佳民商场应当承担原告经济损失；因涉案房屋的转让协议被生效的法律文书确认为无效，则原告与被告邓勇庆签订的涉案房屋的《转让协议》、与被告佳民商场签订的涉案房屋的《万众百货租用合同》当然亦无效，被告邓勇庆、被告佳民商场应当依法返还原告支付的转让费及押金。现因被告邓勇庆下落不明，被告佳民商场应当依法承担返还原告转让款及押金的法律责任；又因被告佳民商场已经被工商局依法吊销，被告彭少林应当对被告邓勇庆、被告佳民商场法律责任承担连带赔偿清偿责任。为维护原告的合法权益，请贵院依法支持被告的诉求。诉请请求：1.确认原告与被告邓勇庆于2016年9月8日签订的《转让协议》无效；2.确认原告与被告深圳市宝安区沙井佳民城百货商场于2016年9月12日签订的《万众百货租用合同》无效；3.被告邓勇庆、被告深圳市宝安区沙井佳民城百货商场返还原告支付的转让费及押金共计27万元人民币；4.被告邓勇庆、被告深圳市宝安区沙井佳民城百货商场赔偿原告损失16万元；5.被告彭少林对被告邓勇庆、被告深圳市宝安区沙井佳民城百货商场的行为承担连带赔偿清场责任；6.本案诉讼费用由被告邓勇庆、被告深圳市宝安区沙井佳民城百货商场、被告彭少林共同承担。被告辩称，一、被告邓勇庆与洪敦胜签订转让协议，洪敦胜将位于深圳市沙井街道办洪田工业区万众百货二楼、三楼的出租房转让给被告邓勇庆，转让费用为14.5万元，待被告邓勇庆与被告佳民商场签订合同后再向洪敦胜支付尾款。故被告邓勇庆依约支付洪敦胜2万元后，洪敦胜依约促成被告邓勇庆与被告佳民商场签订了《万众百货租用合同》，该合同的押金为8万元，为快捷方便，故三方达成一致由被告邓勇庆直接将押金一并转账给洪敦胜（视为答辩人将押金支付给被告佳民商场，被告佳民商场再将押金退还给洪敦胜），故被告佳民商场要求洪敦胜将涉案收据直接交给被告邓勇庆。二、被告邓勇庆与原告签订的转让合同合法有效。被告邓勇庆与原告签订的转让合同不是房屋租赁转让协议，不属于合同法意义上的转租合同，也不属于（2018）粤03民初19146号民事判决书所认定因违建而导致《房屋租赁转让协议》无效的合同。三、原告要求被告邓勇庆返还转让费及押金共计27万元缺乏事实依据。首先，押金8万元基于原告与被告佳民商场市场的房屋租赁合同而产生，并且已经支付给被告佳民商场，该8万元与被告邓勇庆无关。其次，被告邓勇庆与原告签订转让协议中约定被告邓勇庆将其已经获得的涉案出租房的经营权出让给原告，并且促成原告与万众佳民城签订房屋租赁合同，原告支付19万元给被告邓勇庆。该转让协议基于双方真实的意思表示，并且无违反法律，行政法规等强制性规定的情形，该转让协议是合法有效的。被告邓勇庆已经按照合同的约定履行了合同义务，原告无权要求被告邓勇庆返还19万元的转让费。最后，即使该协议无效，原告应按月向被告邓勇庆支付租金，被告邓勇庆作为次承租人每月收取的租金为7916元，被告邓勇庆承租被告佳民商场2016年9月至2017年1月的实际租金为42916元每月，2017年2月至2018年8月实际租金为46916元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告邓勇庆要求原告参照7916元每月的租金支付2016年9月至2017年7月26日占有使用费，共计87076元。四、原告要求被告邓勇庆赔偿其16万元缺乏事实和法律依据。根据原告所提交的起诉状和证据可知，原告16万损失是基于(2018)粤03民终19146号判决书判决原告与张明签订的房屋租赁转让协议无效，原告应该返还张明15万元的转让费，以及张明帮其垫付的水电费9653元，上述费用与被告邓勇庆无关。五、原告要求被告邓勇庆与被告佳民商场承担连带责任缺乏事实及法律依据，在本案中，原告所受的损失是基于万众佳民城违建行为导致其与张明签订的房屋租赁转让合同无效造成的损失，被告邓勇庆不属于该房屋的所有权人，而原告与被告邓勇庆是转让协议关系，并且被告邓勇庆对于涉案出租房属于违建建筑物并不知情，属于善意第三人。因此，根据合同相对性原则，原告无权要求被告邓勇庆与万众佳民城对其损失承担连带责任。被告佳民商场、被告彭少林共同答辩称，一、根据合同的相对性，原告与被告邓勇庆之间订立的转让协议以及转让费与被告二无关。且根据原告提供的银行流水可知，原告是直接将转让费转给被告邓勇庆，被告佳民商场并无收取原告转让费。原告诉请被告佳民商场返还押金，但根据原告提供的广东省深圳市中级人民法院作出的(2018)粤03民终19146号民事判决书可知，该押金己由张明代替被告佳民商场返还给原告。故原告向被告佳民商场主张返还转让费及押金并不合理。二、原告基于广东省深圳市中级人民法院作出的(2018)粤03民终19146号的民事判决书，诉请被告佳民商场赔偿。但就该判决书可知，原告需承担的义务返还张明转让费15万，以及其与张明参与的一审及二审的部分诉讼费用，原告这两笔费用均与被告佳民商场无关。故原告向被告佳民商场主张赔偿16万元不合理。三、被告佳民商场与被告邓勇庆之间，仅是曾经作为出租方和承租方，此外并无其他法律关系。原告诉请被告佳民商场与被告邓勇庆之间承担连带赔偿责任并无法律依据。经审理查明，2016年9月8日，被告邓勇庆作为甲方与原告作为乙方签订《转让协议》约定：1.甲方将位于深圳市宝安区沙井镇洪田工业区万众百货二至三楼出租房转让给乙方、转让费为十玖万元整（190000元）、乙方对转让的上述物业整体现状充分了解并已到现场检查无异议；2.该房屋2016年10月1日前的租金及9月1号前的水电费由甲方负责缴清、与乙方无关；3.签订本协议乙方须支付20000元定金至甲方账户、甲方收到此款后三天内促使该房屋东与乙方进行签订新的租赁合同，主要条款包括（合同期至2018年8月31日、每月租金39000元、押金80000元）；4.乙方在成功签订新的租赁合同当天必须将转让剩余尾款250000元一次性付给甲方，若乙方未能支付剩余尾款甲方有权没收乙方定金并终止本协议；5.甲方在收到此款后一天内将出租房按现状交接给乙方，若乙方未能签订新的租赁合同有权要求甲方退还其支付的定金。2016年9月8日，被告邓勇庆向原告出具收据“今收到候风叶转让房定金贰万元整（20000元）”。2016年9月13日，被告邓勇庆向原告出具收据“今收到候风叶转让出租房（万众百货二、三楼）金额贰拾伍万元整（250000元）”。2016年9月12日，原告向被告邓勇庆转账110000元，2016年9月14日，原告向被告邓勇庆转账140000元。2016年9月12日，原告作为乙方与被告佳民商场作为甲方签订《万众百货租赁合同》约定：1.乙方承租（万众百货商场二楼、三楼前）；2.租赁期限为2016年9月1日至2018年8月31日；3.签订合同后乙方需向甲方交纳保证金80000元。同日，被告佳民商场向原告出具收据确认收到押金80000元。深圳市宝安区人民法院于2018年6月21日作出（2017）粤0306民初28416号民事判决书、深圳市中级人民法院于2018年12月15日作出（2018）粤03民终19146号民事判决书查明事实：1.2017年7月，深圳市公安局上南派出确定深圳市宝安区沙井镇洪田路洪田公交站旁边到万众百货的二楼和三楼的出租房属于厂房改建而成，存在严重消防安全隐患，不具备居住条件为由将涉案建筑作查封处理并勒令租户于2017年7月26日搬离涉案场所。此后，涉案建筑被政府相关部门拆除；2.案外人张明向候枫叶转80000元，视为业主万众百货（被告佳民商场）退还候枫叶的押金。以上事实，《转让协议》、《万众百货租赁合同》、银行转账记录、收据、（2017）粤0306民初28416号民事判决书、（2018）粤03民终19146号民事判决书及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为原告与被告邓勇庆签订的《转让协议》及原告与被告佳民商场签订的《万众百货租用合同》的效力；二、转让费及押金的退还主体及退还金额；三、原告以合同无效而主张的赔偿问题；四、被告彭少林是否需承担连带赔偿责任。关于原告与被告邓勇庆签订的《转让协议》及原告与被告深圳市宝安区沙井佳民城百货商场签订的《万众百货租用合同》的效力。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据生效判决查明，涉案房屋系由厂房改建，未取得建设工程规划许可，属于违法建筑。因此，原告主张其与与被告佳民商场签订的《万众百货租赁合同》及被告邓勇庆签订的《转让协议》无效，于法有据，本院予以支持。关于转让费退还。本院认为，由于《转让协议》无效，被告邓勇庆基于《转让协议》收取的转让费190000元已无依据，故原告主张被告邓勇庆退还转让费190000元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张被告佳民商场退还转让费，于法无据，本院不予支持。关于被告邓勇庆抗辩应扣除房屋占有使用费。本院认为，本案涉案房屋系被告邓勇庆从被告佳民商场承租而来，后其与原告签订转让协议，再由原告与被告佳民商场成立租赁关系，其承租权已经转让。因涉案房屋系违法建筑，被告邓勇庆与被告佳民商场、原告与被告佳民商场的租赁关系均属无效，房屋占有使用费应由实际占有者向房屋所有者或者管理者支付。本案中，被告邓勇庆并非涉案房屋的所有者或者管理者，故其抗辩扣除房屋占有使用费，无事实及法律依据，本院不予采信。关于押金退还。本院认为，本案中，原告虽向被告被告邓勇庆支付押金80000元，但根据《万众百货租赁合同》，该部分押金实际系原告支付给被告佳民商场，由于合同无效，该部分押金应予退还。但另案中查明，原告已经收到外人张明转账80000元，视为业主万众百货（被告佳民商场）退还候枫叶的押金。故原告主张退还押金，于法无据，本院不予支持。关于原告以合同无效主张的赔偿问题。本院认为，对于原告主张的该部分损失，系原告基于其与案外人张明签订的合同而收取的合同款项，并不属于因涉案房屋违法建筑造成的实际损失，原告已经在本案中基于涉案房屋系违法建筑而主张其与被告邓勇庆《转让协议》无效，相应的款项已获得退还。因此，原告主张此部分赔偿，本院不予支持。关于被告彭少林是否需承担连带赔偿责任。本院认为，本案中，并无需要被告佳民商场承担责任的情形，亦无需要被告彭少林承担责任的约定或者法定事由。因此，原告主张被告彭少林承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认原告候枫叶与被告深圳市宝安区沙井佳民城百货商场于2016年9月12日签订《万众百货租赁合同》无效；二、确认原告候枫叶与被告邓勇庆于2016年9月8日签订《转让协议》无效；三、被告邓勇庆判决生效之日起十日内向原告候枫叶返还转让费人民币190000元；四、驳回原告候枫叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3875元，由原告候枫叶承担2163元，被告深圳市宝安区沙井佳民城百货商承担1712元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇二〇年五月十一日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院应予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。