重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民再43号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李海珍,女,汉族,1960年9月18日出生,住重庆市渝**。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邓世雨,男,汉族,1956年5月18日出生,住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：魏洪明，重庆君之合律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杜明国,男,汉族,1959年9月21日出生,住重庆市巫溪县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李海崇,男,汉族,1945年5月27日出生,住重庆市巫溪县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李文全,男,汉族,1963年10月24日出生,住重庆市巫溪县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：向仁位,男,汉族,1950年9月4日出生,住重庆市巫溪县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李本杰,女,汉族,1963年4月23日出生,住重庆市巫溪县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：田猛强,男,汉族,1959年9月21日出生,住重庆市巫溪县。再审申请人李海珍因与被申请人邓世雨、杜明国、李海崇、李文全、向仁位、李本杰、田猛强房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第二中级人民法院(2018)渝02民终142号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月10日作出（2018)渝民申1282号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李海珍，被申请人李海崇，被申请人邓世雨及其委托诉讼代理人魏洪明到庭参加诉讼；被申请人杜明国、李文全、向仁位、李本杰、田猛强经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海珍申请再审称，二审判决认定事实不清，适用法律错误，请求再审依法改判支持其诉讼请求。理由如下：1.二审认定事实不清。李海珍当年真实意思并非要出售而是出租涉案房屋，因此其一直未办理产权变更登记，房屋的合法产权仍属于李海珍。2.二审适用法律错误。依据1988年的《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第三十五条、第四十三条规定，李海珍与原塘坊乡畜牧兽医站并非同一集体经济组织成员，李海珍将宅基地上的房屋出卖给原塘坊乡畜牧兽医站，实际处分了房屋宅基地，因此房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，且案涉房屋未办理产权变更登记手续，应属无效。2015年4月原塘坊乡畜牧兽医站全体职工讨论决定解除与李海珍之间的房屋买卖合同，由李海珍补偿七被申请人共9万元后“物归原主”。李海珍及时将9万元交给了被申请人李海崇，现除被申请人邓世雨外其余被申请人均已领取相应款项后将钥匙交给了李海崇。该事实表明合同双方已事实上不再履行之前的房屋买卖合同，这也符合合同无效后的责任处理。而二审判决认为1988年的《中华人民共和国土地管理法》并未明确规定本身不具备同一集体经济组织成员资格的人不能出售自己的房屋，从而驳回李海珍上诉，维持原判，这与《中华人民共和国土地管理法》《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》等法律法规以及我国一贯坚持的农村集体土地的政策，以及与最高人民法院的审判精神明显相悖。李海崇辩称，当年原塘坊乡畜牧兽医站房屋被洪水冲垮，为了职工安全，本来说是要买李海珍的案涉房屋，但李海珍不同意，我就提出将房屋出租给原塘坊乡畜牧兽医站作为代管，后来我们因为对房子进行了装修，想把房子买过来。李海珍就把我们告了。后来房子属于危房要垮了，我和乡里协商后由我垫钱维修了房屋。兽医站改制后因为案涉房屋没产权，站里职工没人愿意买，我们就商量把房屋还给李海珍，让她补偿每个职工1万元，另外还有我的维修费，共计9万元。邓世雨辩称，李海崇和李海珍是亲兄妹，二人说的案涉房屋系租赁与查明的事实不符，李海珍当时的真实意思是卖房屋而不是租赁；涉案房屋在场镇范围内，双方当事人均是城镇户口，按照1989年7月5日生效的国家土地管理局关于确定权属问题的有关规定，本案土地应属于国家所有；案涉房屋买卖发生在1992年，二审适用法律并无不当。涉及宅基地房屋买卖无效为的是保证农民居有其所，而李海珍不是涉案土地集体组织成员，其是集体户口，原二审适用法律正确；邓世雨的户口已经实际迁入案涉房屋，邓世雨系按照兽医站解体政策合法占有相应房屋。综上，本案不存在合同无效情形，请求再审维持原判。被申请人杜明国、李文全、向仁位、李本杰、田猛强未提出答辩意见。李海珍向一审法院起诉请求：１.确认1992年10月28日原告与原巫溪县塘坊乡畜牧兽医站就位于巫溪县塘坊镇东街契本契为000855号房屋的买卖合同无效；２.判决被告立即搬离原告位于巫溪县塘坊镇东街契本契为000855号的房屋，并将房屋返还给原告。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。冉瑞清与刘信书系原塘坊乡一队的成员，冉瑞清将自己的鱼塘和刘信书的包产地进行了调换。李海珍与其丈夫胡绍安不是原塘坊乡一队的成员。1984年，刘信书将鱼塘转让给李海珍与胡绍安用于建房，并经原塘坊乡一队全体成员和原塘坊乡人民政府同意。李海珍和胡绍安在该鱼塘上建房135㎡，并取得巫溪县人民政府契本契（000855号）。1992年8月30日，胡绍安病亡，李海珍户籍转入万州区。原塘坊乡畜牧兽医站系自收自支的集体单位，1992年10月，因单位原房屋被水淹，时任站长李海崇与李海珍协商作价15000元购买了李海珍所建房屋，没有签订书面合同，购买房屋后，原塘坊乡畜牧兽医站便搬到该房屋内。房屋至今没有办理产权登记。2006年，原塘坊乡畜牧兽医站解体，资产由兽医站成员即七被告平均分配，本案诉争房屋因没有办理产权登记而没有进行处理。一审法院判决：驳回原告李海珍的诉讼请求。案件受理费40元，由原告李海珍负担。李海珍不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审的诉讼请求。二审查明的案件事实与一审相同。二审法院认为，本案的争议焦点是李海珍将案涉房屋于1992年10月转让给原塘坊乡畜牧兽医站的行为是否有效的问题。1984年，李海珍与其丈夫胡绍安受让原塘坊乡一队刘信书经调换得来的鱼塘，经过生产队全体社员和原塘坊乡人民政府同意用于建房，该土地成为宅基地，建造房屋后，李海珍于1985年取得契本契，故李海珍、胡绍安对案涉房屋享有相应权益。在胡绍安病亡后，1992年10月，李海珍将该房屋卖给原塘坊乡畜牧兽医站，对于该行为的效力，应适用交易当时的法律规定，故应适用1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》，而在该法中并没有规定，本身就不具备同一集体经济成员资格的人，不能出售自己所建的房屋。本案中，李海珍与其丈夫胡绍安不是原塘坊乡一队的成员，李海珍于1992年10月将案涉房屋转让给具有公益职能的原塘坊乡畜牧兽医站，并收取转让款，在原塘坊乡畜牧兽医站接受使用后二十多年，双方也未提出异议。因此，双方的转让行为不违反当时法律的禁止性规定，一审法院认定转让行为有效正确，双方应当遵守诚实信用原则，维护交易安全和稳定，遵守法律法规并尊重历史，履行合同义务。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李海珍负担。本案再审中，李海珍提交了民事诉状（复印件）、传票、委托书各一份。拟证明李海珍当年并非将案涉房屋卖给原塘坊乡畜牧兽医站，而是交予该站站长李海崇代管，领条上的15000元收的是房屋租金，并不是卖房款。2003年时候她就因此起诉过李海崇，只因李海崇是其亲兄弟，母亲当年不允许她起诉她才没出庭，并不是如二审所言双方就该房一直没有提出异议，二审认定事实错误。李海崇质证认为，对上述证据真实性认可。李海珍有写过委托书让李海崇代管，确实也起诉过李海崇，当时李海崇去法院开了庭，但李海珍没有来，她委托的律师来了，后来律师就找李海崇谈，让他们给点钱然后把证办给李海崇他们，后来这个案子怎么结的案不清楚。邓世雨质证认为，对传票的真实性没有异议，但对民事诉状和委托书的真实性不予认可。李海珍卖房有领条为证，上述证据与本案并无关联性，再审不应予以采信。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：1.关于李海珍再审提交的民事诉状及传票。经查，民事诉状系复印件，真实性无从判断，在无其他证据佐证情况下，该民事诉状及其传票与本案的关联性无法评判，本院对其不予采信。2.关于委托书。经查，原一审收集在案的李海珍于1992年10月28日出具的“领条”内容如下：“今领到塘坊兽医站购买房屋一幢，共折人民币壹万伍仟元正（其中包括地皮费壹仟元整），小写15000元整。领款人李海珍”。该“领条”表明，李海珍领取的15000元系原塘坊乡畜牧兽医站向其购买案涉房屋的购房款。该“领条”内容有李海珍一审起诉状、二审上诉状及最初的再审书面申请以及原审各方当事人当庭陈述等证据予以充分印证。而李海珍再审提交的“委托书”落款时间为1992年10月27日，“委托书”中李海珍就涉案房屋让李海崇托管且不收房租费的意思表示，与前述“领条”及其他当事人陈述等证据明显矛盾，且与李海珍自己在原一、二审中陈述的事实不符。虽然李海崇再审当庭对李海珍再审提交的证据予以认可，但其并未否认“领条”的真实性，否认李海珍卖房一事，同时李海崇再审关于案涉房屋系租用代管的辩解与其原审庭审陈述以及其他当事人的陈述明显不符，且未给出合理解释，故该“委托书”本院不予采信。就“领条”中的15000元系李海珍收取的购房款的事实，原审判决认定事情清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院再审查明的其他事实与二审相同。本院再审认为，当事人争议焦点为：李海珍与原塘坊乡畜牧兽医站之间是否存在房屋买卖合同关系，李海珍于1992年10月与原塘坊乡畜牧兽医站之间的房屋买卖合同是否有效。结合查明的案件事实，评析如下：关于是否存在房屋买卖合同关系问题。首先，1992年10月原塘坊乡畜牧兽医站占有使用案涉房屋时，虽然没有与李海珍签订书面协议，但原塘坊乡畜牧兽医站向李海珍一次性支付了款项15000元，李海珍出具的领条载明该款系“购买房屋”款项。其次，李海珍在向一审法院提交的民事起诉状以及原一、二审诉讼中，亦主张案涉法律关系为房屋买卖合同关系。最后，李海珍关于其所收取的15000元是租金不是购房款，其真实意思是将案涉房屋出租而非出卖给原塘坊乡畜牧兽医站的主张，与其出具的领条载明内容以及在本案原一、二审中主张相矛盾，且无充分证据予以印证。据此，李海珍与原塘坊乡畜牧兽医站之间存在房屋买卖合同关系，其关于案涉房屋是出租而不是出卖给原塘坊乡畜牧兽医站，二审认定事实错误的申请再审理由不能成立，本院不予采纳。关于房屋买卖合同的效力问题。案涉房屋买卖行为发生于1992年，本案应适用1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》，该法虽对农村居民新建住宅使用土地的批准程序进行了规定，但并未规定已建农村房屋买卖以及所涉宅基地使用权变更也必须经过审批，因此案涉房屋买卖行为并未违反相关法律规定。该法第三十五条、第四十条、第四十三条，是关于城市集体所有制单位和公益事业单位建设用地的审批及其违法处罚的规定，与案涉房屋买卖无关。该法第十条以及其后的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，改变土地使用权的，须办理土地权属变更登记手续，更换证书。由此可见，当时的法律法规并未规定宅基地使用权变更登记和房屋产权变更登记是房屋买卖行为的生效要件，故原塘坊乡畜牧兽医站的买房行为未违反交易当时的法律规定，不存在无效情形，二审关于案涉房屋转让行为不违反当时法律的禁止性规定，该转让行为有效的认定并无不当。李海珍关于双方房屋买卖行为违反法律法规规定，应属无效，二审适应法律错误的申请再审理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条的规定，判决如下：维持重庆市第二中级人民法院（2018）渝02民终142号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李兴华审判员  刘战平审判员  熊攀峰二〇二〇年五月××日书记员  赵铁钧