江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初7117号原告（反诉被告）：钱晓旭，户籍所在地南京市雨花台区，现住南京市雨花台区。被告（反诉原告）：刘维寿，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：唐某，住南京市玄武区。原告钱晓旭诉被告刘维寿房屋租赁合同纠纷一案以及反诉原告刘维寿诉反诉被告钱晓旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)钱晓旭，被告（反诉原告）刘维寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱晓旭向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还押金10000元整并自2019年5月18日起按同期银行贷款利率支付占有使用费用；2.判令被告向原告退还押金125000元整并自2019年6月29曰起按同期银行贷款利率支付占有使用费用；3.判令被告赔偿原告己付中介费8000元整.4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告、被告于2019年6月28日签订房屋租赁合同（以下简称合同），约定被告将坐落于南京市雨花台区房屋出租给原告，租金,360000元／年，租期十年。原告于2019年5月18日通过支付宝支付被告押金10000元整。原告于2019年6月28日通过工商银行手机银行支付被告房租及押金125000元。合同约定被告于2019年7月30日前将该房屋交付给原告使用，原告支付给中介公司中介费8000元整。2019年7月30日，被告以跟有关部门办理房产证等事宜为由，让原告再给被告一些处理时间。在此期间，原告多次要求被告继续履行租赁合同，若无法继续履行租赁合同，双方友好解约，将原告支付的房租和押金原数退还。但被告拒不履行。至今为止，被告一直未按约将房屋交付给原告使用，且已将涉案房屋另租他人使用，被告违约事实清楚，请求法院维护原告的合法权益。被告刘维寿辩称，原告承租被告房屋是用于幼儿教育，但被告的房屋无法达到其经营目的。双方签订合同时，原告要求对房屋进行改造，但是土地权属不明确，故被告应原告要求，对房屋进行了拆除改造，但遭到周围居民的反对，后来被告将房屋恢复原状，给被告造成了施工损失50000元。希望原告可以分担25000元的施工损失，原告主张的押金，被告同意退还，关于押金的利息，请求法院酌定判决。在合同履行过程中，被告也支出了部分中介费，所以被告认为不应退还。反诉原告刘维寿向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告整修费损失56287元；2.判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：钱晓旭与刘维寿于2019年6月28日签订房屋租赁合同（以下简称合同），合同约定刘维寿对院子进行改造，但由于扩建的院落超出房屋红线范围，属于违法施工，被城管部门勒令停止施工并要求恢复原状。钱晓旭要求被告交付合乎合同要求的院子违反合同中“合法整改”的约定，刘维寿无法履行。钱晓旭对于整改行为的实施存在过错，因该行为产生的整改费用也应该由其承担。反诉被告钱晓旭辩称，双方从未签订任何施工合同和委托书，且合同约定是由刘维寿对案涉房屋进行施工改造，达到要求后交付给钱晓旭，所以相关费用应由刘维寿自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月24日，刘维寿微信语音给钱晓旭告知其围墙已经推倒，可以出去5米，最大的地方可以延伸到9米，小一点的地方可以7米。2019年6月28日，刘维寿（甲方）与钱晓旭（乙方）签订房屋租赁合同（以下简称合同），合同约定甲方将位于南京市雨花台区的房屋出租给乙方用作教育使用，租赁期限自2019年7月1日至2029年6月30日止。2019年7月1日至2019年9月15日为装修期，装修期免收租金。合同第四条房屋的交付和返还约定：4-1.甲方应于2019年7月30日前将租赁房屋交付乙方。4-2.乙方应于租赁期满之日起5日内将租赁房屋返还甲方。4-3.甲方需将现有房屋进行合法整修后，方可交付乙方，整修如下：1.二楼露台防水层重新处理，保证房屋没有漏水问题，二楼露台砌50厘米高女儿墙，并粉刷为白色，二楼上露台的转交楼梯间改为成人正常高度。2.一楼院子围墙推倒，围成最窄处不低于5米，最宽处不低于7米，长度27米，总面积不少于100平方米的院子；院子地面要拉平，并砌成1.8米高的围墙。3.交房时达到以上要求，乙方支付给甲方10000元改造费用。甲乙双方约定按照“先付后租”原则，租金按租赁没半年支付一次，合同自交付乙方使用，向甲方支付首期租金105000元，其余提前10日交付下半年租金。合同签订后，钱晓旭于2019年5月18日通过支付宝支付给刘维寿押金10000元整，于2019年6月29日通过工商银行、手机银行支付房租及押金125000元。钱晓旭支付给中介公司中介费8000元整，刘维寿支付给中介公司中介费8000元整。刘维寿自认其在签订合同后开始对于院子围墙进行施工，但是由于施工的围墙占用了相邻的土地，案外人提出异议，被有关行政部门勒令停止施工，恢复原状。刘维寿于2019年7月2日告知钱晓旭。2019年7月2日晚23点47分，钱晓旭发微信给刘维寿:”刘叔叔，我们商量和分析后，还是觉得不适合我们长期发展，希望可以尽快把解除合同手续办好，不耽误你我的时间，这个房子好租的，我需要的房子真的不好找，望理解！”。刘维寿回复钱晓旭：“小钱，你房子先去找，如果真找不到我们再说，先不急着解除合同，人要讲缘份好事多磨，大门及院子的事我近期尽早解决。”。同年7月7日，钱晓旭再次微信给刘维寿要求解除合同，双方仍是没有谈妥。2019年8月3日，刘维寿的妻子唐某微信钱晓旭：“小钱，你看明天上午或下午到你铁心桥看啊行，如果能体谅一下就等下周房产证拿到，叫房产局把房子定一下点后，我们再约，我们自己按红线图放是单方的，但房产局来定是更合法的。房产证同时拿的，不过办公楼对土地要另外出图的，我拿到产权名是我爱人名字老百姓才会让步，且你我昨天出的方案才能定下来的，你我多忙哦小钱”。2019年8月22日，钱晓旭微信刘维寿的妻子唐某：“我也体谅阿姨你们的不易，所以我才和你商量就目前的房子状态重新确定房租的，我只能出24万一年，阿姨你们商量一下”。刘维寿的妻子唐某回复：“原先讲的36万，因合同有一点小争议也不能一下降至24万，且已有人已出28万一年，做办事处，就先此状，他自己装修屋顶什么不要求搞，我没答应，因与你没解除合同，以你优先而你非得24万我怎么可能答应。”2019年8月28日，钱晓旭微信刘维寿：“尽快完成房屋租赁合同约定交房。”刘维寿回复：“你不是确定不租了吗？”。2019年7月29日，刘维寿取得涉案房屋的不动产权证书。刘维寿自述并提供收条、转账单及银行流水以证明其为了改造及恢复院子围墙花费了材料及人工费用。另查明，刘维寿自认其已于2019年9月1日已将涉案房屋另租他人。以上事实，有房屋租赁合同、银行转账凭证、微信聊天记录、不动产权证书等等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，刘维寿与钱晓旭签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因刘维寿不能按照合同约定的交付条件交付符合合同约定的租赁物，钱晓旭一直要求解除合同，但刘维寿一直不予同意，后刘维寿在合同是继续履行还是解除均均没有达成一致意见的情况下，将涉案房屋另租他人，造成合同无法继续履行，双方合同解除。造成合同解除的原因是由于刘维寿违约，钱晓旭并无过错，故刘维寿应当承担相应的违约责任。因此，钱晓旭要求刘维寿返还租金及押金合计135000元及利息损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于钱晓旭和刘维寿各支付的8000元的中介费的损失，是由于刘维寿的原因造成合同解除，该费用也应由刘维寿承担。关于刘维寿主张钱晓旭赔偿其改造和恢复围墙的费用，本院认为在合同签订前刘维寿已经着手改造，刘维寿改造围墙也是为了交付符合合同约定的租赁物，产生的费用应由其自行承担。后由于其改造的围墙占用相邻土地被勒令停止并恢复原状，其又自行恢复原状，该行为产生的费用也是由于自己的过错占用他人土地导致的损失，钱晓旭在刘维寿实施这两个行为时均无过错也未违反合同约定，因此以上费用均应由刘维寿自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘维寿于本判决生效之日起十日返还原告钱晓旭租金及押金合计135000元及利息（以10000元为本金，自2019年5月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起应按全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止；以125000元为本金，自2019年6月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起应按全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；二、被告刘维寿于本判决生效之日起十日赔偿原告钱晓旭中介费8000元；三、驳回反诉原告刘维寿全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3160元，反诉案件受理费604元，由刘维寿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 刘 芳人民陪审员 倪 明人民陪审员 蔡时银二〇二〇年五月十八日书 记 员 吴 瑕