贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2722民初794号 原告：龚蕙。 委托诉讼代理人：覃生亮，贵州昌言律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号15227201710298928。 被告：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道时来新区翰林苑****，统一社会信用代码9152272206772816XY。 法定代表人：龙元辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号15201201711276711。 原告龚蕙与被告贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告龚蕙的委托诉讼代理人覃生亮、被告港鑫公司的委托诉讼代理人秦碧（微信远程视频）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚蕙向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《商铺认购合同》无效；2、判令被告退还原告购房款440,674元及相应利息（以440,674元为基数，按照银行同期贷款月利率8‰从2017年12月17日计算至返还全部购房款之日止）；3、判令被告承担违约赔偿责任，向原告赔偿440,674元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月17日，原、被告签订《商铺认购合同》，约定：原告认购被告开发的XXX号商铺，商铺面积34.11平方米，每平方米单价12,919.2元，优惠后总金额为473,010元，被告应当在2018年12月30日依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的商铺直接交付原告的委托经营管理方。合同还约定付款方式和期限、违约责任、产权登记办理等条款。合同签订后，原告按照合同约定于2017年12月17日一次性向被告全额付清购房款473,010元(其中转账支付440,674元，用第一年房租抵扣购房款32,336元)。同日，被告又与原告签订《房屋租赁合同》，以承租的方式将涉案商铺收回经营，租期三年，租赁时间从2017年12月17日至2020年12月16日，其中将第一年房租32,336元用于抵扣原告购房款，此后再未按约定向原告支付房租。根据《商品房买卖管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，被告售后包租的销售行为已经违规。另根据《商品房买卖管理办法》第二十二条“当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”的规定，原告已经向被告交清房屋全款的情况下，被告未能与原告签订《商品房买卖合同》，已经违反《商品房买卖管理办法》的相关规定，应当返还收取的费用。被告出售给原告的房屋没有在房管部门登记备案，未取得商品房预售许可证明的情况下将涉案商铺出售给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过巳付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”的规定，因被告故意隐瞒涉案商铺未取得商品房预售许可证明的事实，以商铺认购的方式与原告签订合同，属于欺诈行为。为维护原告合法权益，故诉至本院。 被告港鑫公司辩称：原、被告签订的《商铺认购合同》是有效合同，被告已经取得了涉案小区的商品房预售许可证。双方签订《商铺认购合同》虽然约定原告购买的商铺是翰林商业中心商铺，但翰林商业中心和荔波县玉屏街道的翰林苑商住小区是一致的，而且原告在购买该商铺时该商铺主体已经竣工，原告也实际查看过该小区和商铺，故不存在欺诈行为，并且该小区已经竣工验收公告交房，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告已经实际使用该商铺，现原、被告之间所存在的纠纷是被告拖欠原告的租金，因此，原告诉请确认合同无效没有事实和法律依据，原告要求退还房款、支付利息以及不超过一倍房款的诉请也没有事实依据和法律依据，为此，请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2017年12月17日，原、被告签订《商铺认购合同》，主要约定：原告认购被告开发的位于荔波县XXX号商铺（铺号最终以相关行政部门的规划定号为准），层高为5.4，商铺建筑面积为34.11平方米（最终以相关部门实际测量为准），按建筑面积计价每平方米单价为12919.2元，总价款为440674元，原告应当在2017年12月17日前支付全部购房款，被告应当在2018年12月30日依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的商铺直接交付原告的委托经营管理方（承租方），被告应当在商铺具备交付条件后36个月内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，办理产权发生的税费由原、被告双方按规定各自承担。合同签订后，原告即于2017年12月17日支付被告购房款440674元。同日，双方还另外签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告将其所认购的涉案商铺出租给被告，租赁期限为三年，即2017年12月17日至2020年12月16日，第一年的租金已经在双方签订《商铺认购合同》时直接在房款中抵扣，第二年的租金为32336元，第三年的租金为36429元。被告已于2015年4月29日取得荔波县玉屏街道恩铭路板娥路6号翰林苑商住小区（一期）商品房预售许可证，于2016年1月20日取得荔波县玉屏街道时来路6号翰林苑商住小区（二期）商品房预售许可证，于2017年1月22日取得荔波县玉屏街道时来路6号翰林苑商住小区（三期）商品房预售许可证。原告与被告签订《商铺认购合同》、《房屋租赁合同》时，均有其委托代理人徐仕银参与，并实地查看了所认购的涉案商铺。本案审理过程中，本院亦组织双方及徐仕银到荔波县玉屏街道翰林苑小区实地查看原告所认购的涉案商铺，被告确认原告认购的XXX号商铺即为荔波县玉屏街道翰林苑小区XXX号商铺，原告认可当时认购的商铺即是现在编号为XXX号商铺，原告认购的只是一楼商铺。 本院认为，原告与被告经协商一致签订《商铺认购合同》，系双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，原告所认购的商铺虽为预售商铺，但在本案原告起诉前，被告已经取得涉案商铺所在小区的商品房及商铺的预售许可证，原告所认购的商铺亦真实存在，原告认购的XXX号商铺即为荔波县玉屏街道翰林苑小区XXX号商铺，而且双方签订《商铺认购合同》也具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已按约定支付全部购房款，被告也按照约定收受购房款，故该《商铺认购合同》合法有效，因此，原告诉请确认双方签订的《商铺认购合同》无效没有事实依据和法律依据，本院不予支持。同理，原告基于合同无效要求被告返还购房款、支付利息及赔偿一倍房款的诉讼请求亦没有事实依据和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告龚蕙的诉讼请求。 案件受理费13,600元，减半收取计6800元，由原告龚蕙承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  莫营和 二〇二〇年五月二十九日 法官助理陆丽娟 书记员白荷