安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2801号 上诉人（原审原告）：石杨，男，1976年2月27日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 被上诉人（原审被告）：李仕为，男，1966年3月10日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：潘孝坤，安徽正申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓东，安徽正申律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：王忠杰，男，1972年6月6日出生，汉族，户籍登记地安徽省六安市裕安区。 被上诉人（原审被告）：刘敏，女，1973年1月30日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 上诉人石杨因与被上诉人李仕为、王忠杰、刘敏案外人执行异议之诉一案，安徽省合肥市包河区人民法院于2016年12月28日作出（2016）皖0111民初5870号民事判决后，李仕为不服向本院提起上诉。本院于2017年11月30日作出（2017）皖01民终4562号民事裁定，裁定将本案发回重审。安徽省合肥市包河区人民法院重审后，于2018年9月14日作出（2018）皖0111民初257号民事判决。现石杨不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石杨上诉请求：撤销（2018）皖0111民初257号民事判决，依法改判支持石杨的一审诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误。2009年2月15日，王忠杰以214949元的价款从安徽天易房地产开发有限公司购买了涉案房屋，首付44949元，剩余170000元按揭贷款，贷款年限为15年。2010年6月21日，王忠杰与刘敏订立《存量房买卖合同》，约定由刘敏以257000元的价款向王忠杰购买涉案房屋。2010年6月24日，王忠杰与田雨作为共同委托人签署一份委托书并经公证，授权刘敏代其出售涉案房屋。刘敏将其从王忠杰处购买的涉案房屋装修后又出卖给石杨，石杨于2010年11月7日向刘敏交付定金18000元，并于2010年11月26日与刘敏签订了《房屋买卖合同》，约定石杨以365000元的价款向刘敏购买涉案房屋。同日，石杨向刘敏支付价款50000元。2010年12月5日，石杨向刘敏支付价款136000元，刘敏将涉案房屋交付给石杨一直使用至今。王忠杰名下的按揭贷款也是一直由石杨每月偿还直至今日。因涉案房屋交易时房产证没有颁发，无法办理房证证过户，石杨不知何时房产证能办下来，也曾多次向房管部门查询，至今仍不知道涉案房屋的房产证在何处。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记规定。石杨未办理涉案房屋过户登记符合该规定。综上，为保护合同稳定性和合同相对人权益，请求二审法院查清案件事实，依法改判支持石杨的上诉请求。 李仕为辩称，1、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。刘敏与石杨的买卖合同效力不能确定，不能认定为合法有效的买卖合同。王忠杰给刘敏的授权虽然有代签合同字样，但对房屋出售价格王忠杰并没有明确授权，因此刘敏与石杨的买卖合同是否超越了其代理权没有明确证据。刘敏以自己的名义将属于王忠杰的房屋卖给石杨在法律上属于间接代理，依据合同法第402条规定委托人有介入权，而本案王忠杰未到庭，是否行使相关权利不清楚。其次，类似王忠杰与刘敏的委托公证已被司法部禁止，这种公证于买卖、过户、收房款于一身，成为许多套路贷的常用手段，故请求法庭不能以公证书认定刘敏的行为合法有效。王忠杰虽然委托刘敏出售涉案房屋，但不可能没有底线，刘敏直接自己定价出卖涉案房屋，石杨可以向刘敏主张权利。2、石杨无证据证明涉案房屋在被查封前其已经合法占有该房产。查封时，李仕为代理人与执行法官均在现场，当时并不是石杨居住在里面，而是一个租客在居住。3、石杨并没有支付涉案房屋全部价款。4、涉案房屋自2012年就具备过户条件了，但石杨没有及时过户。综上，请求驳回上诉，维持原判。 刘敏辩称，1、刘敏与王忠杰并不认识，与王忠杰在签订房屋买卖合同之前无其他债权债务关系。刘敏欲购买房屋给老人居住，后经过中介公司的推荐，购买了涉案房屋并进行了装修。因当年老人生病去世，刘敏就将涉案房屋转售给石杨了。刘敏与王忠杰以及与石杨之间均是真实的房屋买卖合同关系。之所以办理公证，是因为刘敏与王忠杰签订合同时涉案房屋的产权证书没办下来，当时只能用委托的形式买卖房屋，公证书具有法律效力，委托事项第二条明确了刘敏可以代理王忠杰出售房屋、签收房款。2、刘敏与王忠杰的交易价款，除定金和按揭贷款外，剩余房款75341元刘敏全部转账支付给王忠杰；刘敏与石杨的交易价款，也是除按揭贷款外，剩余房款石杨也已全部付清了。3、刘敏已经将涉案房屋交付给石杨，石杨给家中老人居住。4、涉案房屋出售给石杨的时候房产证也没办下来，中介公司说由他们负责办理产证，刘敏也不知道产证何时办到了王忠杰的名下。 王忠杰未答辩。 石杨向一审法院起诉请求：判决立即停止对位于六安市滨河御景二期3号楼1616室（不动产权证号：3128029）房屋的强制执行并解除查封。 一审法院认定事实如下：2010年6月21日，王忠杰与刘敏订立《存量房买卖合同》，约定由刘敏以257000元的价款向王忠杰购买位于六安市滨河御景二期3幢1616室的房屋。2010年6月24日，王忠杰与田雨作为共同委托人签署一份委托书并经公证，授权刘敏代其出售涉案房屋。2010年11月7日，石杨为购买涉案房屋向刘敏交付定金18000元。2010年11月26日，石杨与刘敏订立《房屋买卖合同》，约定石杨以365000元的价款向刘敏购买涉案房屋。同日，石杨向刘敏支付价款50000元。2010年12月5日，石杨向刘敏支付价款136000元。2012年2月24日，六安市房地产管理局就涉案房屋填发证号为3128029的不动产权证，登记的权利人为王忠杰。 2013年11月18日，根据李仕为的强制执行申请，一审法院依据已经发生法律效力的（2013）包民二初字第00065号民事判决书作出裁定，立即查封王忠杰价值312578元及迟延履行利息的财产。2014年3月19日，一审法院向六安市房地产管理局送达该裁定书以及协助执行通知书，对涉案房屋予以查封。2014年11月5日，石杨以其系涉案房屋实际所有人为由向一审法院提出书面异议，请求立即解除查封。2016年3月14日，一审法院作出（2016）皖0111执异字第3号执行裁定书，以涉案房屋登记在王忠杰名下，该不动产所有权依法属于王忠杰享有为由，驳回了石杨的执行异议。2016年6月30日，石杨不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院认为，石杨作为案外人提起执行异议之诉，但其就涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，理由为：1、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，王忠杰基于依法登记取得涉案房屋所有权，其作为被执行人负有清偿所欠李仕为债务的法定义务，一审法院在执行程序中有权对属于王忠杰所有的涉案房屋采取查封措施。2、同样依据该款规定，不动产物权的转让亦须经依法登记，否则不发生物权变动的效力。本案中，石杨基于其与刘敏订立的房屋买卖合同，有权请求刘敏与其共同申请涉案房屋所有权转移登记，石杨在起诉状中提及“被告应当配合原告办理房屋过户手续”，表明石杨亦意识到自己的权利尚不属于物权范畴。然而，截至一审法院对涉案房屋采取查封措施之日，石杨并未完成该项登记，因此不发生石杨受让涉案房屋所有权的效力。根据石杨援引的《中华人民共和国物权法》第十五条规定，石杨仅仅享有以刘敏为合同相对人的请求权，而该请求权属于债权范畴，不能对抗具有绝对权性质的物权，亦即无论石杨是否已经付清购房价款还是石杨是否已经占有涉案房屋，均不影响王忠杰对涉案房屋享有的所有权。3、所有权属于物权的法定种类之一，石杨却在起诉状中将所有权与物权视为两个不同的权利，表明其对物权法的模糊认知，而其提起的执行异议之诉正是以此为基础，显然与法律规定相悖。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回石杨的诉讼请求。案件受理费5200元、公告费1600元，由石杨负担。 二审中，石杨提交数份银行还贷凭证，证明涉案房屋的按揭贷款至今仍由石杨偿还。李仕为、刘敏对此不持异议。 本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，刘敏与石杨签订的《房屋买卖合同》第三条约定，双方协商自愿五年后转户，如双方因特殊原因未到五年要求转户，在双方同意的情况下所产生的营业税由双方共同承担，协商不成则由提出方承担营业税。 本院认为，本案系石杨提起的案外人执行异议之诉，石杨以买受人身份对登记在王忠杰名下的涉案房产提出异议，诉请立即停止对涉案房产的强制执行，故本案争议焦点在于认定石杨是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形进行审查。根据该规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，石杨虽在人民法院查封之前已签订了书面买卖合同并支付了相应价款，但石杨系从刘敏处购买的涉案房屋，刘敏虽持有王忠杰出具的委托公证书，但其本意并非是代理王忠杰出售房屋，而是将其从王忠杰处购买的涉案房屋再转售给石杨，石杨与王忠杰之间并未成立房屋买卖合同关系。其次，石杨在购买房屋时对涉案房屋因有按揭贷款已设立抵押所造成的变更登记障碍应当是知晓的，在此情形下仍与刘敏在合同中约定“双方自愿协商五年后转户”，存在避税之嫌疑；且涉案房屋产权自2012年2月24日起即登记在王忠杰名下，至一审法院2014年3月19日查封涉案房屋时，已长达两年之久，石杨亦未提交证据证明在此期间其对涉案房产的产权办理情况已尽到合理注意义务以及提出了办理过户登记的请求。由此可见，石杨对于涉案房屋的过户登记在主观上无积极行为，其怠于办理产权过户手续，不符合上述规定中的第（四）项情形。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，案外人应当对此承担举证证明责任。石杨对其诉请主张未能提交充分有效的证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。 综上，石杨的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院对本案处理适用法律不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由石杨负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年五月二十七日 书记员 罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。