上海市奉贤区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0120执异66号案外人：王某某，女，1973年1月3日生，汉族，住上海市浦东新区上钢四村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：章大卫，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：段晨澜，上海瀛泰律师事务所律师。申请执行人：上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐孟立，董事长。被执行人：上海水元实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：周元菁。被执行人：上海联富房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：周华成。被执行人：上海联富商业广场管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：应兵成。被执行人：上海联富服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：周华成。被执行人：周华成，男，1962年8月20日生，汉族，住上海市虹口区。被执行人：张田平，女，1961年6月18日生，汉族，住上海市虹口区。本院在执行申请执行人上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司与被执行人上海水元实业有限公司、上海联富房地产有限公司、上海联富商业广场管理有限公司、上海联富服饰市场经营管理有限公司、周华成、张田平借款合同纠纷一案中，查封了坐落于上海市河南北路XXX号地下2层128室商铺。嗣后，案外人王某某于2020年4月22日向本院提出书面异议，认为系争房屋归案外人所有。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王某某称，2009年12月24日,案外人王某某与被执行人上海联富房地产有限公司签订一份《上海市商品房出售合同》,双方约定案外人购买闸北区河南北路《联富商业广场、假日公寓》99号地下2层128室商铺一套,房价总价为621,104.00元,案外人付清全部房款后,上海联富房地产有限公司即将上述商铺交付给案外人,案外人将商铺用于出租。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持”。现案外人认为案外人拥某系争商铺的所有权，故案外人请求解除对系争商铺的查封措施。申请执行人和被执行人未作答辩。本院查明，本院在审理上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司诉上海水元实业有限公司、上海联富房地产有限公司、上海联富商业广场管理有限公司、上海联富服饰市场经营管理有限公司、周华成、张田平借款合同纠纷一案中，根据上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司的申请，经审查作出(2014)奉民二(商)初字第2857号民事裁定书，依据该裁定,法院对被告上海联富房地产有限公司位于上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室及上海市七浦路XXX弄XXX号XXX层等房产实施查封的司法限制措施,限制起始时间为2014年11月6日至2022年11月6日止,案外人的河南北路XXX号地下2层128室商铺在其中查封。此后，本院经审理后作出(2014)奉民二(商)初字第2857号民事判决，判令：“一、被告上海水元实业有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司借款8,634,472.5元；二、被告上海水元实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司以上述款项为本金从2014年7月19日起至实际清偿日止按照年利率30.51%计算的逾期付款利息；三、被告上海联富房地产有限公司、上海联富商业广场管理有限公司、上海联富服饰市场经营管理有限公司、周华成、张田平对上述第一、二项被告上海水元实业有限公司的债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后，有权向被告上海水元实业有限公司追偿；四、被告上海联富房地产有限公司在其与原告上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司签订的《最高额抵押合同》所约定的担保最高债权限额为9,000,000元内对上述第一、第二项被告上海水元实业有限公司的债务承担抵押担保责任，被告上海水元实业有限公司届期不履行上述债务的，原告可以与抵押人即被告上海联富房地产有限公司协议以抵押物即坐落于上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室及上海市七浦路XXX弄XXX号XXX层的房产折价，或者申请拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由被告上海水元实业有限公司继续清偿。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。后因被告上海水元实业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司向本院申请强制执行，上述诉讼过程中的财产保全措施自动转为执行程序中的查封措施。嗣后，案外人王某某向本院提出书面异议，认为其中被查封的河南北路XXX号地下2层128室商铺系其全款购买并出租使用至今，案外人在上海市房地产登记处办理预告登记,预告权利人为案外人。请求法院解除对系争房屋的查封。以上事实，有(2014)奉民二(商)初字第2857号民事判决书、上海市不动产登记簿、《上海市商品房出售合同》、销售不动产统一发票等证据佐证，本院予以确认。本院认为，案外人提出排除对标的物执行的异议，应当承担证明其系执行标的物权利人，且该权利真实、合法，能够排除执行的责任。本案中，案外人认为,河南北路XXX号地下2层128室商铺系案外人2009年出资购买,并用于出租给他人经营至今,该商铺的大产证虽然登记在上海联富房地产有限公司的名下,但是属于案外人的共同财产,实际并非是上海联富房地产有限公司的财产,不应当被法院查封、冻结。本院认为案外人虽主张查封前其已受让河南北路XXX号地下2层128室商铺，但其提供的合同、付款凭证等证据尚不能证明其对执行标的物享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”显然,本案中,案外人向上海联富房地产有限公司购买的河南北路XXX号地下2层128室商铺，该商铺的大产证登记在上海联富房地产有限公司的名下,案外人不能办出该商铺的不动产登记。第二十九条第二项：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持……(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。故本院对登记在上海联富房地产有限公司名下的位于上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室及上海市七浦路XXX弄XXX号XXX层等房产(含案外人的河南北路XXX号地下2层128室商铺)实施查封的司法限制措施并无不当。案外人的某某，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人王某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈菊妹审判员  徐玉良审判员  杨国志二〇二〇年五月二十日书记员  严 蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。