山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2016）晋0106民初1859号原告：郭玉平，男，1977年4月4日出生，汉族，个体，住太原市。委托诉讼代理人：王保庆，山西盛道律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱霁，山西盛道律师事务所律师。被告：马楠，男，1983年10月12日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王大瑞，山西宏烜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金台，山西宏烜律师事务所律师。原告郭玉平与被告马楠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭玉平及其委托诉讼代理人钱霁，被告马楠的委托诉讼代理人王大瑞、李金台到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭玉平诉请法院判决：1、确认郭玉平购买马楠太原市新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋的合同有效；2、将太原市新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋及该房屋对应车位一个（D区281号）判归郭玉萍所有；3、被告协助办理过户登记；4、本案的诉讼费由马楠承担。事实与理由：2012年9月6日，原告出资壹佰万元人民币购买了太原市新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋及相应车位，随后原告多次催促被告办理过户未果，原告只能诉至法院，请求贵院判如所请。被告马楠辩称：原被告之间不存在房屋买卖关系。2012年9月6日签订二手房买卖合同，约定合同签订之日乙方向甲方一次性付清欠款，原告所举证中并没有2012年9月6日当日及以后支付购房款的证据。原告所称房款是2012.8.31日双方之间的往来款，结合现涉案房屋仍然由被告占有使用，故原被告之间是借贷关系，并不存在真实的房屋买卖合同关系。房屋产权预告登记后，原被告之间如果有真实的房屋买卖合同关系是可以做购房手续变更登记的，在此之前原告也未主张进行变更登记。综上，原告既未支付购房款，也未交付房屋，双方之间有多次经济往来，双方为借贷关系。根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第24条规定，请求驳回原告的诉讼请求，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提交的证据为：1、2012年9月6日《二手房买卖合同》，证明双方之间存在对涉案标的的买卖；2、晋商银行交易清单及流水，证明原告已经按照合同约定履行的了全部付款义务，汇款金额为190万元，说明一下这是由于买了两套房子付的是两套房屋的房款，另外10万元支付了现金；3、2012年9月6日被告出具的收条，证明被告全额收到涉案房屋的购房款；4、协议书（车位的转让协议），证明被告明确载明涉案房屋的车位以15万元的价格转让给原告；5、补充协议，证明双方商定将涉案房屋于2016年5月底前过户给原告名下，证明原被告之间签订的房屋买卖合同真实有效；6、涉案房屋预告登记证书，被告与开发商签订的商品房买卖合同一份，房屋车位购买协议书，证明涉案房屋的买卖是原被告双方真实的意思表示，被告已经将涉案房屋全部手续及材料交付给原告；7、告知书，证明被告亲自签署的，由被告将房屋转让给原告，房屋已经由原告实际使用；8、装修施工许可证，证明被告已经将房屋转让给原告，房屋已经由原告实际占有使用；9、电费收据，证明涉案房屋实际由原告占有使用；10、2011年6月21日部分房款交付收据，2012年5月7日房款交付收据、2012年5月8日车位交款收据，证明被告将房屋的手续交付给原告，买卖房屋是双方真实的意思表示；11、2016年3月5日，银行流水记录，证明原告支付涉案房屋相关的物业费用，也证明原告对涉案房屋占有使用；12、山西万景源房地产开发有限公司收款收据（房屋合同的工本费），证明被告将手续交给原告；证据6-12证明，原告实际占有房屋以外，同样证明被告配合原告办理房屋交接相关手续的办理，证明被告出卖房屋的真实意思表示以及原被告双方房屋买卖合同关系的成立。被告质证认为，1、真实性无异议，但不是被告真实的意思表示；2、190万元是购房前汇的，原被告之间不是房屋买卖关系，而是借贷关系。3-5、质证意见同上；6，真实性无异议，但是不能证明被告与原告之间的买卖关系，只能证明该房屋房产属于被告所有，因为被告同开发商之间的买卖时间为2012年11月，在2012年9月6日被告不具备房屋的处分权，无从将该房屋处分给原告；7、真实性有异议，但不申请鉴定，被告没有给物业出过这样的告知书；8、真实性有异议，不是物业公司出具的，是物业公司的项目部出具的，反映原告仅仅是装修施工队的负责人，实际原告并没有进行装修，与事实不符；9、真实性无异议；10、不是被告的真实意思表示，双方为了借贷关系提供担保，被告没有收到购车位的钱；11、真实性有异议，没有办法证明是涉案房屋的费用；12、缴费的票据不能证明原告占有使用。被告补充质证，证据6-12项的交付不能证明该房屋由原告占有使用，根据被告开发商完成交易的时间是2012.11.26，原告是2012.9.6.且原告在签订合同后并未支付过购房款，甲方也未在收到房屋的10天内交原告使用，房屋买卖合同不是真实意思表示，银行账单显示款项时往来款项，不是购房款，原被告签订合同不是真实意思表示。被告提交的证据为，1、陈翠翠的证人证言，证明陈翠翠名下农行的两个账户是2014年1.27日开始由被告使用，该账户与原告之间的经济往来是原被告之间的经济往来，该账户反映出被告还的钱比原告借的多一些；2、李成伟的证人证言，证明该账户与原告之间的经济往来是原被告之间的经济往来，2013年有五笔，向原告支付了24万；3、马楠光大银行的银行流水，证明2012年4月27日-2013年9月13日收到原告款项3458000元，支付给原告的款项为3302000元，从这个时间段看出原被告之间有多次经济往来，原告没有支付过购房款；4、收款收据，证明涉案房屋由被告亲属占有；5、家中的视频资料光盘，证明原被告不是买卖房屋关系，已经有人入住，不是原告实际占有使用，居住者为被告表姐。原告质证认为：被告给的钱是两个人做生意时的往来款和合作买卖的利润，被告给我的一笔笔钱都是做煤的钱；原告提供的所有证据以及收款收据已经证明了房屋买卖的客观事实，并且房屋已经实际交付，被告应就原被告之间两套房屋买卖是借贷关系提供相应的证据，这200万买的是两套房屋的钱。如被告认为其性质是借贷，应当举出借款协议等证据，来证实被告的主张，否者不能推翻房屋买卖合同所确定的房屋买卖关系；证据四煤气费、采暖费等不能证实被告的主张；证据五光盘影像不能证明谁合法占有，影像中的陈述属于证人证言，证人应当出庭。通过法庭调查，及对原被告双方举证、质证意见的综合认证，本院认定的事实如下：2012年9月6日，卖方马楠（甲方）与买房郭玉平（乙方）签订了二手房买卖合同，合同约定乙方同意购买甲方拥有的位于位于太原市晋源区新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋，建筑面积为172.68平方米，交易总价为100万元整。2012年8月31日，原告郭玉平向马楠转账190万元，2012年9月6日马楠出具收条写明：今收到万景源小区7号楼2单元1601号房全款壹佰万元整”。2015年12月15日，马楠（甲方）与郭玉平（乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方2012年9月6日签订的二手房买卖合同，现依据该合同第八条，就有关事宜补充如下：一、鉴于太原市二套房政策放开，现已经具备过户条件，现甲方承诺将新晋祠路500号7幢2单元1601号房屋于2016年5月底前过户至乙方名下；二、乙方不需要再缴纳原合同约定之外的任何费用；3、如有争议，向乙方所在地法院起诉。被告马楠向愉园物业出具《告知书》，写明：我叫马楠，现已将万景苑7号楼2单元1601室转让给郭玉平，过户手续正在办理中，请愉园物业公司在房屋装修和与该房屋的相关事宜配合郭玉平完成。2013年6月8日，马楠办理了商品房预告登记，编号为晋房预并字第Y201307202号。另查明，本案在立案前涉案房屋太原市新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋因涉诉已由太原市尖草坪人民法院以（2015）尖民初字第1547号民事裁定予以查封。本案原告先后向太原市尖草坪人民法院提出执行异议及执行异议之诉。2018年7月6日太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终2089号民事判决书认定：案外人郭玉平是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。其判断标准为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据郭玉平在一、二审过程中提交的其和马楠签订的二手房买卖合同、收款收据、银行转账流水、其持有涉案房产的有关手续原件、2015年12月15日马楠与郭玉平签订的补充协议、马楠向物业出具的告知书、缴纳物业费和办理装修手续材料等证据可以证明，郭玉平对涉案房产的异议符合上述规定，对涉案房产享有民事权益。2018年12月10日山西省高级人民法院就太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终2089号案件指令太原市中级人民法院再审。2019年8月7日太原市中级人民法院作出（2019）晋01民再71号民事判决书：维持太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终2089号民事判决书。审理中。被告马楠提交另案山西省高级人民法院（2019）晋民申2069号民事裁定书，该裁定本院经审查部分写明“马楠在收到190万元一个半月后又向郭玉平转款202万元，马楠称这是归还190万元的本金及利息，其与郭玉平是借贷关系，马鹭同时否认收到购房款，郭玉平因无确实证据证明其已向马鹭交付购房款，申请人再审理由不能成立”马楠认为这部分表述已构成对本案购房款交付的否定。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。已被人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。2018年7月6日太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终2089号民事判决书认定：郭玉平在一、二审过程中提交的其和马楠签订的二手房买卖合同、收款收据、银行转账流水、其持有涉案房产的有关手续原件、2015年12月15日马楠与郭玉平签订的补充协议、马楠向物业出具的告知书、缴纳物业费和办理装修手续材料等证据可以证明，郭玉平对涉案房产的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该判决也经再审程序由太原市中级人民法院作出（2019）晋01民再71号民事判决书予以维持，且为终审判决，故原告关于确认2012年9月6日卖方马楠（甲方）与买房郭玉平（乙方）签订的关于太原市晋源区新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋《二手房买卖合同》合法有效并已支付购房款且非因买受人自身原因未办理过户登记的主张已为生效判决予以认定，故原告关于确认《二手房买卖合同》有效的相关诉讼请求本院予以支持。现涉案房屋办理了商品房预告登记，但并未办理物权登记取得房屋所有权证，故被告马楠应协助原告办理商品房预告登记的更名手续。被告马楠提交的另案山西省高级人民法院（2019）晋民申2069号民事裁定书，是对另案郭玉平与马鹭交付购房款的事实认定，而非针对本案购房款的裁判认定，故以此为据的相关抗辩本院不予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，除法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，不动产物权原则上须经登记始发生物权效力。本案中，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》,取得了债权请求权，是引起物权变动的原因行为和基础，但不能导致买受人当即取得物权，只有依法向房产管理部门办理权属登记后，买受人方能取得物权。因此，原告要求判令涉案的太原市晋源区新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋所有权归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。车位（D区281号）的转让与涉案房屋的转让为各自独立的两个协议，诉讼标的不同，故不宜合并审理。原告关于对车位（D区281号）的诉讼请求，应另行主张。综上依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第十条的规定，经本院审判委员会研究判决如下：一、2012年9月6日卖方马楠（甲方）与买房郭玉平（乙方）签订的关于太原市晋源区新晋祠路500号7幢2单元16层1601号房屋《二手房买卖合同》合法有效二、被告马楠于本判决生效后协助原告郭玉平办理太原市晋源区新晋祠路500号7幢2单元16层1601号商品房预告登记的更名手续。三、驳回原告郭玉平的其他诉讼请求。案件受理费11294元(此费已预交)，由被告马楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 孟红燕人民陪审员 李熙强人民陪审员 李满红二〇二〇年五月二十三日书 记 员 李 莉附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。第十条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。