贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初1633号原告（案外人）：詹祥，男，1986年6月19日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告（案外人）：石莎，女，1989年10月8日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被告（申请执行人）李岑，女,1953年5月27日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：谢学科，上海法知特律师事务所律师。被告（被执行人）濮树，男,1970年2月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告（被执行人）龙燕，女,1972年8月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：贵州利安房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市民主路**楼**。法定代表人：何波，该公司执行董事。原告詹祥、石莎与被告李岑、濮树、龙燕、第三人贵州利安房地产开发有限公司（以下简称：利安公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告詹祥、石莎，被告李岑委托诉讼代理人谢学科到庭参加诉讼，被告濮树、龙燕、第三人利安公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告詹祥、石莎向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告购买位于贵州省安顺市西秀区的强制执行，并解除对上述商品房的查封；2、判决原告詹祥、石莎与利安公司于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》、《“中环商业步行街”经营委托书》、《委托招商管理合同》合法有效；3、判决确认位于贵州省安顺市西秀区归原告所有；4、判决被告濮树、龙燕、利安公司立即协助配合原告办理贵州省安顺市西秀区的产权变更登记及相关房产手续；5、本案的案件受理费用由被告分担；事实和理由：一、本案商铺物权应属于原告，依法应当停止对该房屋的执行。利安公司于2014年1月21日将公司位于安顺市西秀区0万元出售给被告濮树、龙燕，被告濮树、龙燕未将1650万元直接支付给利安公司，双方签订合同并备案后，同日利安公司与被告濮树签订《回购协议》，约定由利安公司回购该房屋，回购金额为2046万。协议签订后利安公司分9次向濮树支付622万元，故双方签订《商品房买卖合同》及《回购协议》的真实目的是为了担保双方之间形成的借贷关系，确保出借人在其借款无法获得清偿时可以直接获得标的物，而非以支付房款为代价取得房地产权利的房屋买卖。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，在签订民间借贷合同的同时签订买卖合同的，该买卖合同本质上属于借贷担保，不是双方的真实法律关系。即使濮树办理了商品房买卖合同的预告登记，也不能取得物权。本案中，利安公司与濮树之间的交易显然超出了一般买卖合同的正常交易的范畴。二、2015年2月10日原告詹祥、石莎与利安公司签订《商品房买卖合同》，购买位于贵州省安顺市西秀区，该房屋经安顺市西秀区人民政府、安顺市安顺市国土局变更用途为商业，同日原告詹祥、石莎与安顺中环百盛百货有限责任公司签订委托经营合同。2015年2月，原告詹祥、石莎支付利安公司购房款403843元,2015年2月10日，利安公司向原告出具收据确认收到购房款、代收契税、维修费、房屋登记费等代收费。原告詹祥、石莎获得该房屋后已将该房屋出租给他人经营并收取了房屋租金，利安公司与原告达成的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，被告濮树、龙燕应当协助原告办理产权过户登记。虽然案涉房屋未办理产权过户登记，但是原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条之规定，原告取得涉案房屋后，虽然物权未设立，但并不影响合同的效力。且原告在本案中并无过错，并实际占有该房屋，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条、第132条的规定，法院将案涉房屋当作被告濮树、龙燕财产予以查封，严重损害原告财产权益。龙燕隐瞒其真实身份，违规与利安公司签订非自住住房购房合同。（2016）黔01民初520号民事裁定书及协助执行通知书程序严重违法，在未查明标的物权属及是否有独立请求权情况下，应当共同参加该案审理，人民法院应当通知其参加诉讼而不予通知。原告在2017年向安顺市西秀区人民法院提起诉讼，该院作出生效调解书，确认由利安公司向原告支付违约金。（2016）黔01民初520号案件未查明该事实，侵犯原告权利。（2018）黔01执异370号执行裁定书认定事实不清、无法律依据。为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定、《最高人民法院关于适用的解释》304条、第305条、第307条、第312条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第19条之规定，原告提出本案诉讼，诉请如前。被告李岑答辩称，一、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第（二）款，案外人异议之诉诉讼请求必须“有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关”，原告的诉讼请求没有明确是哪个执行案件的执行行为侵害其合法权益，从其诉讼请求也无法知晓其诉讼请求与原判决、裁定之间的关系。其次，我方申请执行濮树、龙燕的案件执行案号为（2016）黔01执701号，执行被执行人位于安顺市的资产为安顺市西秀区，用途为车库，并非原告诉讼请求中所提的商铺。我方对原告的诉讼主体资格不予认可。再次，假设原告所提无误，我方在执行过程中，通过安顺市房屋产权管理处2016年4月25日反馈信息查知被执行人濮树、龙燕是2014年1月21日办理的预售合同备案，且房产上并无其他异议权属备案信息，远早于原告签订的《商品房买卖合同》，不管是签订在先还是备案在先，都是被执行人濮树、龙燕的购房在先。且预售合同在房产登记机关备案具有公示效力，原告在知道或应当知道该备案信息的情况下，仍然签订《商品房买卖合同》，其所谓的真实合法合同也是苍白无力的。即使原告签订《商品房买卖合同》对我方预售合同备案不知情的理由合理，依据2018年1月16日发布的《贵州省城乡规划条例》第四十一条、第五十三条之规定，擅自改变房屋用途违反法律强制性规定，可能导致其合同至始无效。案涉房屋并未达到法律意义上的用途改变，至今，执行标的的用途仍然为车库。如果原告与被告濮树、龙燕及利安公司之间是一房二卖的合同纠纷，应当另案诉讼，与我方执行案件无关，与案外人执行异议之诉无关。最高人民法院异议复议规定第二十八条适用于“对登记在被执行人名下的房产提出异议”，而本案中假定原告提出的商铺与执行标的车库有关联，也不应当扩大上述法律法规的适用范围。立法本意限定在“登记在被执行人名下”，其实际意义就是区分登记在出卖方名下房产的一房二卖纠纷，如果擅自扩大异议复议规定第二十八条的适用范围，很可能导致一房二卖纠纷被“滥用”，增加案外人异议之诉案件数量，浪费司法资源。且如果把一房二卖理解为异议复议规定二十八条内容，也是超出了案外人异议之诉范围，故应当要求原告就一房二卖另案诉讼。最后，依据最高人民法院、自然资源部、住房和城乡建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条规定可知，被执行人经预售备案登记的房产虽然未取得所有权，但仍然可以依法进行查封，且该预查封的效力等同于正式查封。可见，我方执行案件采取的执行措施并无不当之处。二、被告濮树、龙燕与利安公司签订的《商品房买卖合同》是否构成商品房买卖法律关系，与本执行异议之诉案件无关。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，前述原告的观点既不是其对执行标的享有足以排他的证据，更不是确认其权利的请求权，故依法不应属于本案审查范围。应当属于另案诉讼事宜。三、原告针对在案外人异议之诉案件中要求各方配合其办理过户手续等诉讼请求同样不属于案外人异议之诉审查范围，依法应当直接予以驳回。综上所述，案外人异议之诉审查内容中案外人权利主体资格是非常重要的部分，原告诉称其为我方执行案件执行标的所有权人，但作为不动产的所有权人，至少应当符合三个方面的其中之一，即《物权法》规定的不动产登记为准、《物权法》第二十八条规定的物权特殊变动效力，或是最高院异议复议规定二十八条或二十九条情形，虽非所有权但足以排除执行。很显然，原告所谓的所有权的理由和证据均不符合上述三种情况。因原告并非以其他利害关系主体名义提起案外人异议之诉，故应当围绕其所有权人身份是否有足够证据证明，且该证据是否足以排除执行查封行为，占有不代表所有、支付租金不代表所有。故，请求驳回原告诉讼请求，并判决本案诉讼相关费用由原告承担。被告濮树、龙燕未作答辩。第三人利安公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告詹祥、石莎对其主张提交以下证据：第一组：原告身份证、结婚证；拟证明原告身份情况、真实、合法，二原告系夫妻关系。被告李岑质证称对三性均无异议。但不认可其待证事实中的诉讼主体资格，该证据无适格主体资格的证明力。第二组：商品房买卖合同、银行转账凭证、收款收据遗失情况说明；拟证明在法院查封本案商铺前，利安公司就与原告签订《商品房买卖合同》，购买位于贵州省安顺市西秀区，原告已按合同约定分期支付商铺价款283843元,2015年6月15日支付120000元。原告从多张银行卡筹集购房自己的购房目的真实。被告李岑质证称，对该组证据三性均不予认可，该组证据仅能证明债权存在，但并不能证明其双方交易的商铺真实存在。更不能证明其双方购买的商铺与本案具有关联性。第三组：经营管理委托书、委托招商管理合同、租金收益银行转账凭证；拟证明：利安公司作为出卖人，在2015年2月10日与原告签订《商品房买卖合同》时，就将本案标的商铺交付给原告，原告依法享有该商铺的占有、使用、收益、处分权利，原告委托中环百盛公司租赁管理，已持续收取该商铺租金收益，且时至今日该标的房产的实际用途仍然为商铺，原告实际占有本案商铺。被告李岑质证称，对三性均不予认可，该组证据不能证明与案外人执行异议的执行标的的具体关系，不属于本案审查范围。且不能以所谓的收租行为认定不动产所有权。第四组：政府公文处理笺、安顺市规划局文件、关于中环商业广场地下室规划调整有关事宜的办理意见、贵州都市报截文；拟证明：2012年12月6日本案标的物用途已经从车库改变为商铺，且经政府批准，但利安房地产开发有限公司迟迟未按规定缴纳土地出让金，未积极主动推进改规事宜，未给原告办理产权登记，原告无过错；本案原告购买商铺与被告争议房产为同一标的物。被告李岑质证称，对该组证据三性均不予认可，安顺市政府文件及规划局的文件并不能直接改变房屋用途，该文件仅为内部文件，并非结论性文件，不具有直接改变房屋用途的效力。房屋用途改变必须经过国土局认定，该不动产登记用途仍为车库。第五组：《商品房买卖合同》、回购协议、利安公司支付濮树利息明细、预售合同备案登记表；拟证明2014年1月21日，濮树、龙燕、利安公司合谋签订《商品房买卖合同》、《回购协议》。房价总值2046万，预付10万，2014年1月27日前支付尾款，双方系借贷关系，并非真实购房，利安公司陆续支付利息，利用合法手段掩盖非法目的。被告李岑质证称，对《商品房买卖合同》、《预售备案登记表》三性均无异议，但不认可待证事实，该证据证明预查封合法有效；对《回购协议》及其他三性均不予认可，与本案无关联性。在濮树的预售合同备案信息未被否定前，执行案件的预查封都是符合法律规定的。第六组：民事裁定书；拟证明李岑、濮树、龙燕等之间属于金钱债权关系。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。被告李岑对其主张提交以下证据：第一组：《销售合同备案情况查询表》，拟证明：1、被告濮树、龙燕于2014年1月21日已经完成了预售合同备案手续；2、我方执行案件预查封被告濮树、龙燕该房产之前，并无任何异议登记信息，我方执行案件采取执行预查封措施并无不当。3、被告濮树、龙燕购买的该房产用途为车库，且至少自2014年1月21日至今均为车库用途。原告质证认为，对该组证据真实性无异议，对于证明目的不予认可。《销售合同备案情况查询表》不属于产权所有的证明，且显示预付款仅为10万元，说明预付款与购房面积悬殊，足以证实是虚假的，且未经预售备案，对该证据证明目的不予认可。第二组：（2016）黔01民初520号民事判决书，拟证明，李岑对濮树、龙燕的债权已经判决并已生效。李岑的申请执行人主体身份真实合法。原告质证称，对该证据无异议，但李岑与濮树、龙燕之间是金钱债权关系。第三组：贵阳市中级人民法院协助执行通知书、民事裁定书及送达回证，拟证明，2016年5月9日贵阳中院已依法对濮树、龙燕的预售合同备案房产采取预查封措施，查封期限为2016年5月9日至2019年5月8日。2016年5月9日安顺市房屋产权管理处已依法受理。原告质证称，原告一直实际占有使用案涉房屋，并提起了执行异议，法院驳回我方执行异议。被告濮树质证称，对该组证据无异议。第四组：送达回证，拟证明：2019年4月9日贵阳中院已依法向安顺市不动产登记中心送达(2016)黔01执701号案件执行裁定书、协助执行通知书；贵阳中院在查封到期前已依法采取续封措施；2019年4月9日安顺市不动产登记中心已依法受理。原告质证称法院在原告提出异议的情况下向不动产登记中心送达协助执行通知书，对该证据有异议。被告濮树向本院提交以下证据：第一组：居民身份证，拟证明：证明被告身份信息，主体适格。原告质证称对三性均无异议，被告李岑质证称，对该组证据三性无异议。第二组：商品房买卖合同，拟证明：濮树与利安公司签订商品房买卖合同、预售许可证号为商房预字第××号的中环商业广场Ａ幢负1层1号房，规划用途为车库。原告质证称，对真实性无异议、合法性有异议。《商品房买卖合同》是基于被告濮树借款给利安公司设置的变向担保，名为买卖实为借贷，是以购房方式掩盖其非法高利放贷行为，不能成为被告濮树、龙燕获得房屋所有权的依据。被告李岑质证称，对该组证据三性无异议。第三组：安顺市商品房预售合同备案登记表（预售合同登记号:Ｙ0041528）。拟证明：目前备案在濮树名下的中环商业广场Ａ幢负1层1号房，在安顺市住建局，均标明是车库，预售证也是车库，而不是原告所称的商铺，利安公司申请改规，但在没有改规成功的情况下，以商铺的名义销售，是典型的一房二卖，甚至有三卖，是欺诈消费者。原告质证称，对真实性无异议，对证明目的不认可。商品房预售合同备案登记只是行政管理制度，不等于物权登记，不等于预告登记，不能视为物权。不能成为被告濮树、龙燕获得房屋所有权的依据。被告李岑质证称，对该组证据三性无异议。第四组：中国建设银行电子转账凭证。拟证明：濮树购买的中环商业广场A幢负1层1号房已向安顺市住房和城乡建设局交纳专项维修基金48.2936万元。原告质证称，对三性均不认可。维修基金交纳只是行政管理制度，不能证明其有购买行为，更不能成为被告濮树、龙燕获得房屋所有权的依据。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第五组：中国工商银行付款凭证。拟证明：濮树已经按照购房合同付清1650万元购房款项。原告质证称，对三性均不认可。转帐凭证上显示是转给何波个人，而非转给利安公司，结合原告提供的濮树与何波银行转帐流水，进一步证实其借贷关系。被告李岑质证称，对该组证据三性无异议。第六组：收款收据，拟证明：贵州利安公司开具的收到濮树交来的购房款收据金额共计1650万元。原告质证称，对三性均不认可。被告濮树未按《商品房买卖合同》约定转款，利安公司也未收到其购房款。被告李岑质证称，对该组证据三性均无异议，第二至第六组证据已构成完成的证据链，其证明被告濮树已经完整的履行了购房合同的全部义务，房管部门的预售合同备案信息真实有效，我方执行案件进行预查封行为合法有效。第七组：收款委托书，拟证明，由贵州利安公司股东签字盖章认可的收款委托书委托何波收款。原告质证称，对三性均不认可。《收款委托书》与《商品房买卖合同》指定交付方式不一致，且金额也不一致，其只是以购房方式掩盖其非法高利放贷的行为。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第八组：贵州利安公司章程。拟证明贵州利安公司的股权结构，签字的人是利安公司的股东。原告质证称，真实性不认可。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第九组：《回购协议》，拟证明：贵州利安公司未能在规定的期限内付清上述房屋的回购款项，按协议视作根本性违约，视作放弃回购权利。原告质证称，对真实性无异议，对合法性有异议。《商品房买卖合同》与《回购协议》同日签定，明显不符合购房交易常理。出售价款与回购款差额为396万元，约定回购期限为3个月，每月支付回购款132万元，第4月支付1650万元，其实际是按8%月息计算支付，到期还借款本金。是典型的名为买卖实为借贷的套路贷，属民间借贷法律关系，不是真实房屋买卖关系，不能成为被告濮树、龙燕获得房屋所有权的依据。被告李岑质证称，对该组证据三性均不予认可，理由为《回购协议》不属于本案审查范围，与案件无关。本院依职权向中环百盛公司调查案涉中环商业广场负一楼对外出租、经营的情况，针对调查笔录，原告詹祥、石莎质证称，该笔录说明中环百盛公司确认委托租赁人为实际购房人，而非利安公司。对被调查人称由利安公司委托出租的陈述不予认可。由于中环百盛公司未能履约向承租人收取租金并向原告支付租金，不能作为原告占有时间晚于查封时间的证据。被告李岑质证称，对该调查笔录真实性无异议，对合法性持异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条至十九条的规定，法院收集该证据于法无据，且并无当事人申请调查取证。对该证据关联性持有异议，该调查笔录系针对不动产的租赁关系收集，租赁关系不能证明该不动产合法存在。被告濮树、龙燕、利安公司未予质证。经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：2014年1月21日，濮树、龙燕与利安公司签订《商品房买卖合同》，约定濮树、龙燕购买中环商业广场Ａ幢负1层1号房，规划用途为车库，建筑面积为7429.78平方米。付款方式为分期付款。买受人在2014年1月27日前分期支付房价款。预付款10万元，余款1640万元于2014年1月27日前付清。并约定，房屋预收款应当支付至利安公司名下的监管账户，账号为24×××30。2014年1月21日，利安公司及其股东出具《收款委托书》，委托买受人将案涉购房款支付至公司法定代表人何波名下62×××28账户。同日，濮树通过中国工商银行向利安公司法定代表人何波分别转账100万元、320万元，同日，利安公司出具《收款收据》载明，今收到濮树交来购房款壹佰万元整、叁佰贰拾万元整。2014年1月22日，濮树通过中国工商银行向利安公司法定代表人何波分别转账430万元、800万元，同日利安公司出具收款收据，载明今收到濮树交来购房款一千二百三十万元整。濮树向何波转账金额共计1650万元。2014年1月21日，利安公司24×××30保证金账户存入10万元，载明交款人为：濮树。同日，徐启慧作为付款人向安顺市住房和城乡建设局专项维修基金账户转账支付维修基金482936元。本案庭审过程中，被告濮树主张，案涉房屋的维修基金缴纳事宜是由利安公司的工作人员办理。2014年1月21日贵州省安顺市住房和城乡建设局对濮树、龙燕与利安公司签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，备案登记表中载明预售商品房用途为车库。2014年1月21日，利安公司与濮树签订一份《回购协议》，约定濮树同意利安公司回购中环商业广场A幢负1-1号房。回购期限为2014年1月21日至2014年4月21日。回购金额为2046万元。其中1月21日支付132万元，2月21日支付132万元，3月21日支付132万元，4月21日支付1650万元。并约定如利安公司到期未能及时付清回购房款，应于回购约定到期之日15个工作日内向濮树提出书面申请，经双方同意后给与三个月的宽限期，若利安公司未能在规定时效内向濮树提出宽限期的书面申请，视为放弃回购权，利安公司应按原《商品房买卖合同》将商品房的权属证书（土地使用权证、房屋所有权证、房屋所有权共有证）办理至濮树名下。2014年1月21日至2014年4月8日期间，利安公司法定代表人何波通过其62×××28账户向濮树62×××09账户转账共计542万元。具体如下：2014年1月21日转账132万元；2014年1月25日转账64万元；2014年2月24日转账100万元；2014年2月25日转账32万元；2014年3月4日转账64万元；2014年3月27日转账100万元；2014年4月8日转账50万元。李岑诉濮树、龙燕民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）黔01民初520号协助执行通知书，于2016年5月9日查封了贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号车库。查封期限为2016年5月9日至2019年5月8日。本院于2016年9月12日作出（2016）黔01民初520号民事判决书，判令濮树、龙燕于判决生效之日起10日内共同偿还李岑借款本金8000000元及利息（利息以8000000元为基数，按照月息2%的标准计算，从2015年12月4日计算至判决确定的履行期限届满之日止）。该判决生效后，因濮树、龙燕未履行生效判决确定的义务，李岑向本院申请强制执行。执行案号为（2016）黔01执701号，2018年7月26日，本院发出公告，拟对贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号房产进行司法处置。2019年4月9日，本院对案涉贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号车库进行续查封。詹祥、石莎向本院提出执行异议，本院作出（2018）黔01执异370号执行裁定书，裁定驳回詹祥、石莎的异议请求。詹祥、石莎遂提起本案执行异议之诉。2012年利安公司向相关部门申请将中环商业广场地下一层停车场调整规划为商业用房。但至今未办理完改规手续。2015年2月10日原告詹祥、石莎与利安公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2015-负1-73号），约定由原告购买贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层73号商铺，注明该商品房的规划用途为“商业”，并约定购房款为403843元，付款方式为2015年6月10日前分期支付房价款，预付款283843元于2015年2月10日前支付，余款12万元于2015年6月10日前支付完。原告提交的银行转账凭证显示：2015年2月9日詹祥银行账户转账支出10万元，该银行流水未显示对方账户，2015年2月9日，石莎分三次向利安公司转账共计6万元；2015年2月10日石莎银行账户转账支出139814元，该银行流水未显示对方账户。2015年2月28日詹祥银行账户取款10万元，银行流水未显示对方账户。原告主张2015年2月28日起取款先后向利安公司现金支付购房款12万元。2015年7月1日安顺市公安局西秀分局出具《证明》，载明报案人詹祥于2015年6月13日报案称其车辆中物品被盗，其中包括其购买中环百盛负一楼商铺的相关文件资料。2018年2月6日，詹祥与安顺中环百盛百货有限责任公司（以下简称中环百盛公司）签订《“中环商业步行街”经营管理委托书》，约定詹祥将“中环商业步行街”A栋负一层73号房产委托中环百盛公司进行招商管理。2018年2月至2020年1月期间，中环百盛公司向詹祥银行账户规律性支付租金。2019年10月18日，本院依职权向安顺中环百盛百货有限责任公司进行调查案涉中环商业广场负一楼对外出租、经营的情况，该公司董事长陈东泉向本院陈述，2014年利安公司对外销售案涉商铺，并委托中环百盛公司招商。为配合利安公司销售商铺，利安公司与购房人签订商品房买卖合同时，中环百盛公司也同时与购房人签订了《经营管理委托合同》。中环百盛公司2014年对外进行招商，2015年开始营业。但由于该商场物业不达标等问题，2015年至2017年期间，部分商家退出经营。2017年商铺购房人持购房合同、收据到中环百盛公司，再次签订《委托经营合同》，后中环百盛公司引进超市并营业至今。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于：一、被执行人濮树、龙燕是否对案涉房屋享有物权；二、原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。关于争议焦点一，首先，虽然濮树、龙燕于2014年1月21日与利安公司签订了《商品房买卖合同》且办理了合同备案登记，但根据本案查明的事实，濮树分别于2014年1月21日、2014年1月22日将购房款1650万元支付至利安公司法定代表人何波的账户。但为了办理合同备案登记，濮树仅将购房款中10万元付至利安公司资金监管账户，并由利安公司工作人员代为支付房屋维修基金482936元。上述履行方式显然不符合商品房买卖的交易习惯。其次，在签订《商品房买卖合同》当日，濮树又与利安公司签订一份《回购协议》，约定利安公司在四个月内回购房产，回购价款共计2046万元，回购款支付方式为：前三月每月支付132万元，第四月支付1650万元。从上述约定可见，双方约定的四个月回购期即为利安公司履行还款义务的期限，回购款1650万元即为濮树已向何波支付的款项，应当属于濮树出借给利安公司的借款本金，其余396万元应属借款利息。双方签订《回购协议》的合同目的在于明确濮树对利安公司的债权。濮树、龙燕与利安公司之间是名为房屋买卖实为借贷的法律关系。双方签订《商品房买卖合同》及《回购协议》的合同目的并非在于出售或购买商品房，而是为利安公司借款而提供的房产担保，双方在贵州省安顺市住房和城乡建设局对《商品房买卖合同》备案，其目的亦在于以房产担保债权的实现。该备案登记虽然具有公示效力，但合同备案登记属于行政管理的范畴，与《中华人民共和国物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，不具有物权变动的效力。且利安公司在与濮树、龙燕签订合同后并未将案涉房屋交付给濮树、龙燕，故被告濮树、龙燕并未实际取得争议房产的物权，亦未取得占有、使用、收益等实体权益。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告作为案外人对案涉房屋提出执行异议之诉，应当证明其与利安公司在查封前签订了真实有效的《商品房买卖合同》，履行了支付购房款的义务，并实际占有使用案涉房屋。对此，原告提交了其与利安公司于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》，该合同约定由原告购买中环商业广场第A幢负一层73号房屋，付款方式为2015年6月10日前分期支付房价款，预付款283843元于2015年2月10日前支付，余款12万元于2015年6月10日前支付完。虽然原告提交的银行凭证仅有2015年2月9日3笔款项共计6万元显示支付至利安房开账户，其余银行凭证未显示对方账户，但从原告提交的《商品房买卖合同》以及银行转账凭证的时间，可以看出原告转账的时间与双方合同约定的付款节点能够相对应。结合2015年7月1日安顺市公安局西秀分局刑事侦查大队出具的《证明》，可以证实原告2015年已与利安公司形成商品房买卖合同关系的事实。关于房屋占有使用情况，虽然仅提交了2018年2月6日其与中环百盛公司签订的委托招商管理合同，但由于2015年原告购房相关资料被盗，结合本院向中环百盛公司调查的情况，2014年自利安公司出售案涉房屋时即委托中环百盛公司统一对外招商，并与购房人签订了委托招商合同。而本院查封案涉房屋的时间为2016年5月9日，故在案涉房屋被查封前，原告已实际占有、使用案涉房屋。本院对于原告与利安公司之间关于案涉房屋交易的真实性予以认定，即原告系案涉房屋的实际权利人，且其对于案涉房屋的实际占有、使用时间早于法院查封时间。办理案涉商铺产权登记手续与利安公司是否积极推进改规事宜存在必然联系，现有证据也不能证明原告对此具有过错。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，本案原告詹祥、石莎对案涉房屋具有足以排除执行的实体权利，其主张不得执行贵州省安顺市西秀区房屋的诉讼请求能够成立，本院依法予以支持。原告要求确认其与利安公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求能够成立，本院予以支持。原告诉请确认其与中环百盛公司签订的《“中环商业步行街”经营委托书》、《委托招商管理合同》有效，由于中环百盛公司并非本案当事人，且双方的合同关系属于委托合同关系，并非本案执行异议之诉审理的焦点，对该诉请本院不予支持。关于原告要求确认房屋归其所有的诉讼请求，由于案涉房屋现登记于利安公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告虽与利安公司签订了《商品房买卖合同》，但双方的合同关系无法发生不动产物权变动的效力，故对原告该项诉讼请求，本院依法予以驳回。原告要求办理产权变更手续的诉讼请求不属于本案处理范围，本院予以驳回。原告要求解除查封的诉讼请求应在执行程序中具体解决，本案不作处理。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告詹祥、石莎与贵州利安房地产开发安有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：2015-负1-73号）有效；二、不得执行位于贵州省安顺市西秀区房屋；三、驳回原告詹祥、石莎的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告詹祥、石莎负担30元；由被告濮树、龙燕负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2018）黔01执异370号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 王 晨二〇二〇年五月二十七日法官助理戴蔚书记员李月红