四川省南充市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川13民终4712号 上诉人（原审原告）：恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地：四川省南充市顺庆区滨江中路一段**。 负责人：李久润，行长。 委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金笛，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川海腾房地产开发有限公司，住，住所地四川省南部县滨江街道办事处北环路中段/div> 诉讼代表人：四川海腾房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：鲜柯，男。 原审第三人：四川瑞星装饰材料有限公司，住，住所地四川省南部县南隆镇工业集中区/div> 法定代表人：蔡军，职务不详。 委托诉讼代理人：吴猛，男，公司员工。 原审第三人：蔡军，男，1976年9月3日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：吴猛，男，1974年12月7日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：吴红梅，女，1983年6月16日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：吴猛，男，1974年12月7日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：吴贵益，男，1956年2月18日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：罗仕贵，南部县陵江法律服务所法律工作者。 原审第三人：胡天君，女，1959年1月23日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：罗仕贵，南部县陵江法律服务所法律工作者。 原审第三人：四川省南部县海信房地产开发有限公司，住，住所地：四川省南部县幸福路**/div> 法定代表人：吴贵建，总经理。 委托诉讼代理人：吴猛，男，1974年12月7日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：向宽勇，男，1970年5月23日出生，汉族，住拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：周北平，四川英艳律师事务所律师。 原审第三人：邓雪珍，女，1968年11月23日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：敬桂珍，女，1963年11月30日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：李涛，男，1979年9月27日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：文丕金，男，1966年11月12日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：郑宁波，男，1975年3月6日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：李仕柏，男，1974年6月24日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：赵春珍，女，1964年7月22日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：李文太，男，1960年8月27日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：陈仕胜，男，1967年10月29日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：何兴明，男，1972年8月5日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：冯安民，男，2000年8月7日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：谢金池，男，1992年4月26日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：蒲苗明，男，1991年10月9日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人邓雪珍等十三人的共同委托诉讼代理人：杨何。 上诉人恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）因与被上诉人四川海腾房地产开发有限公司（以下简称海腾房产公司）、原审第三人四川瑞星装饰材料有限公司（以下简称瑞星公司）、蔡军、吴红梅、吴贵益、胡天君、邓雪珍、敬桂珍、李涛、文丕金、郑宁波、李仕柏、赵春珍、李文太、陈仕胜、何兴明、冯安民、谢金池、蒲苗明、四川省南部县海信房地产开发有限公司（以下简称海信房产公司）破产债权确认纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2018）川1321民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。 恒丰银行南充分行上诉请求：1.撤销原审判决第二至第十项；2.变更原审第一项判决为确认恒丰银行南充分行对位于四川省南充市南部县××镇××路××号楼××层××号楼××层××号楼××层的营业房（房屋产权证号分别为2××2号、2××3号、2××4号、2××5号、2××6号）折价或拍卖、变卖后的价款在借款本金4500万元范围内享有优先受偿权；3.驳回向宽勇、邓雪珍、敬桂珍、李涛、文丕金、郑宁波、李仕柏、赵春珍、李文太、陈仕胜、何兴明、冯安民、谢金池、蒲苗明的诉讼请求；4.二审案件受理费由海腾房产公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定《最高额抵押合同》涉及第三人向宽勇等14人购买的营业房部分无效系认定错误。抵押房屋由海腾房产公司修建，海腾房产公司享有所有权，且房屋所有权依法登记在海腾房产公司。海腾房产公司根据物权法、民法总则的规定有权处分属于自己的房屋。海腾房产公司与恒丰银行南充分行签订的《最高额抵押合同》合法有效。2、一审认为，恒丰银行南充分行作为专业金融机构，在明知抵押物已被他人占有使用的情况下，不对抵押房屋的现状进行充分调查，错误接受已出售、安置的房屋作为抵押物，其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务。恒丰银行南充分行对抵押房屋的权属进行了审查，房屋所有权人为海腾房产公司，通过评估报告了解到房屋出租使用，通过向房屋管理部门办理抵押登记知晓抵押房屋没有预告登记或备案登记已经出售，已经尽到审慎、合理的注意义务。一审对该部分事实认定错误。3、一审认定向宽勇等14人分别为诉争房屋的真实权利人错误。 诉争房屋既不是向宽勇等人修建取得，也没有依法过户到向宽勇等人名下。即使双方存在真实的房屋买卖合同，合同的权利人不等于是物权权利人。二、一审判决适用法律错误。海腾房产公司与恒丰银行南充分行签订的《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属于合法有效的合同。恒丰银行南充分行依法办理了抵押登记手续，领取了《房屋他项权证》，取得的房屋抵押权受法律保护。《破产法》第109条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。” 海腾房产公司辩称，诉争房屋所在楼盘系海信公司借用海腾房产公司资质开发。该楼盘由海信公司实际销售管理。海腾房产公司对诉争房屋的销售情况不知情。诉争房屋办理了抵押登记属实。 瑞星公司辩称，瑞星公司向恒丰银行南充分行贷款是事实。海信公司向向宽勇等14人销售房屋并交付房屋也是事实。 海信公司辩称，海信公司挂靠海腾房产公司开发案涉楼盘，房屋修建及销售均系海信公司实施。诉争房屋销售只签订了认购协议。 蔡军、吴红梅的答辩意见与瑞星公司一致。 向宽勇辩称，一审程序合法，依法应驳回恒丰银行南充分行的上诉请求。恒丰银行南充分行称海腾房产公司对诉争房屋享有所有权不成立。向宽勇与海腾房产公司签订商品房预购合同，并足额给付了房款，实际占有、使用了诉争房屋。诉争房屋没有办理销售备案，责任不在于向宽勇。商业银行法第36条及2016年颁布的《流动资金贷款管理办法》均明确规定，商业银行对抵押物应当尽到严格审查义务。一审判决与最高法院案例精神一致。向宽勇实际占有、使用诉争房屋，购房目的已经实现。最后，诉争房屋所在楼盘系海信公司挂靠海腾房产公司开发建设，不属于海腾房产公司的破产财产。 邓雪珍、敬桂珍、李涛、文丕金、郑宁波、李仕柏、赵春珍、李文太、陈仕胜、何兴明、冯安民、谢金池、蒲苗明辩称，本案应是别除权纠纷。按最高法院规定，买受人向开发商购买房屋，其享有的权利优先于抵押权。抵押过程中，恒丰银行南充分行未尽到审查义务。海腾房产公司也存在过错。购房人无任何过错。恒丰银行南充分行的上诉请求应驳回。 吴贵益、胡天君未进行答辩。 恒丰银行南充分行向一审法院起诉请求：1、确认恒丰银行南充分行对海腾房产公司特定财产享有担保权的债权4500万元；2、本案诉讼费由海腾房产公司承担。一审诉讼中，恒丰银行南充分行变更第1项诉请为：确认恒丰银行南充分行对海腾房产公司提供的抵押房产【房屋产权证号：2××2号、2××3号、2××4号、2××5号、2××6号】在4500万元范围内享有优先受偿权。 向宽勇向一审法院提出诉讼请求：1.确认向宽勇与海腾房产公司签订的《商品房预购合同》合法有效，且由海腾房产公司协助向宽勇办理诉争房屋的产权登记手续；2.确认恒丰银行南充分行对向宽勇所购买的房屋不享有优先受偿权；3.本案诉讼费由海腾房产公司负担。 邓雪珍、敬桂珍、李涛、文丕金、郑宁波、李仕柏、赵春珍、李文太、陈仕胜、何兴明、冯安民、谢金池、蒲苗明向一审法院提出诉讼请求：1、确认邓雪珍等13人分别与海腾房产公司签订的《商品房预购合同》合法有效；2、确认邓雪珍等13人对其所购买的营业房享有所有权；3、确认恒丰银行南充分行与海腾房产公司签订的《最高额抵押合同》中涉及的邓雪珍等13人所购买的营业房的抵押担保内容无效。 一审法院认定事实：2012年2月10日，海腾房产公司与恒丰银行南充分行签订《最高额抵押合同》（2012年恒银南综高抵字第00210210001号），约定：海腾房产公司以其所有的房产【房屋产权证号：2××2号、2××3号、2××4号、2××5号、2××6号】在最高债权本金余额3000万元范围内对瑞星公司与恒丰银行南充分行在2012年2月10日至2015年2月9日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同（主合同）项下的债权提供最高额抵押担保，担保范围为主合同项下所发生的所有主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。同日，恒丰银行南充分行与瑞星公司签订《综合授信额度合同》（编号：2012年恒银南综字第00210210001号）一份，约定瑞星公司自2012年2月10日至2013年2月9日止可向恒丰银行南充分行申请使用的综合授信额度为3000万元。 2012年2月13日，海腾房产公司委托四川维益房地产评估咨询有限责任公司（以下简称维益公司）对位于南部县××镇××路××号楼××层××号楼××层××号楼的1-2层商业用房【房屋产权证号：2××2号、2××3号、2××4号、2××5号、2××6号】的抵押价值进行评估。维益公司作出的《房地产估价报告》载明，前述商业用房的市场价值为7255.06万元，房屋状况为空置，内部未装修。 2012年2月20日，恒丰银行南充分行在南部县房产管理局领取了前述抵押房产的房屋他项权证（南房他证南部字第2××7号）。 2012年2月29日，恒丰银行南充分行以国内信用证的形式向瑞星公司发放贷款2600万元。同年11月21日，恒丰银行南充分行以银行承兑汇票的形式向瑞星公司发放贷款400万元。 2013年2月27日，瑞星公司向恒丰银行南充分行归还借款2600万元（2012年2月29日所借），恒丰银行南充分行以银行承兑汇票的形式重新向瑞星公司发放贷款2600万元。同年5月21日，瑞星公司向恒丰银行南充分行归还借款400万元（2012年11月21日所借），恒丰银行南充分行以银行承兑汇票的形式重新向瑞星公司发放贷款400万元。 2013年3月1日，海腾房产公司重新委托维益公司对位于南部县××镇××路××号楼××层××号楼××层××号楼的1-2层商业用房【房屋产权证号：2××2号、2××3号、2××4号、2××5号、2××6号】的价值进行评估。维益公司重新作出的《房地产估价报告》载明，前述商业用房的市场价值为7255.06万元，房屋状况为空置，内部未装修。 2013年4月1日，海腾房产公司与恒丰银行南充分行签订《最高额抵押合同》（2013年恒银南综高抵字第00210401001号），约定：海腾房产公司以其所有的房产【房屋产权证号：2××2号、2××3号、2××4号、2××5号、2××6号】在最高债权本金余额3000万元范围内对瑞星公司与恒丰银行南充分行在2013年4月1日至2016年3月31日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同（主合同）项下的债权提供最高额抵押担保，担保范围为主合同项下所发生的所有主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。同日，吴猛与恒丰银行南充分行签订《最高额抵押合同》（2013年恒银南综高抵字第00210401002号），约定：吴猛以其所有的房产【房屋产权证号：南房权证南隆镇字第3××2号】在最高债权本金余额2000万元范围内对瑞星公司与恒丰银行南充分行在2013年4月1日至2016年3月31日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同（主合同）项下的债权提供最高额抵押担保，担保范围为主合同项下所发生的所有主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。恒丰银行南充分行与瑞星公司签订《综合授信额度合同》（编号：2013年恒银南综字第00210401001号）一份，约定瑞星公司自2013年4月1日至2013年10月31日止可向恒丰银行南充分行申请使用的综合授信额度为4500万元。 2013年4月3日至2016年1月期间，瑞星公司以银行承兑汇票的形式在恒丰银行南充分行处循环贷款4500万元。 2015年3月2日，海腾房产公司委托维益公司对位于南部县××镇××路××号楼××层××号楼××层××号楼的1-2层商业用房【房屋产权证号：2××2号、2××3号、2××4号、2××5号、2××6号】的价值进行评估。维益公司再次作出的《房地产估价报告》载明，前述商业用房的市场价值为7391.15万元，部分出租给“柴门老火锅”、“海豪酒楼”、“泰和居”作为营业房使用，其余部分闲置。 2016年1月7日，海腾房产公司与恒丰银行南充分行再次签订《最高额抵押合同》（2016年恒银南综高抵字第00210107002号），约定：海腾房产公司以其所有的房产【房屋产权证号：2××2号、2××3号、2××4号、2××5号、2××6号】在最高债权本金余额4500万元的范围内对原审第三人瑞星公司与恒丰银行南充分行在2016年1月7日至2019年1月6日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同（主合同）项下的债权提供最高额抵押担保，担保范围为主合同项下所发生的所有主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。同月18日，恒丰银行南充分行在南部县房产管理局领取了前述抵押房产的房屋他项权证（南房他证南部字第2××3号）。 2016年1月20日，瑞星公司将前述贷款（2016年1月之前的借款）本、息清偿后，与恒丰银行南充分行签订《流动资金借款合同》（编号：2016年恒银借字第00210120001号），约定:恒丰银行南充分行向瑞星公司提供4500万元借款；借款期限自2016年1月20日至2017年1月19日。同日，恒丰银行南充分行向瑞星公司发放贷款4500万元。 2017年1月5日，海腾房产公司委托维益公司对位于南部县××镇××路××号楼××层××号楼××层××号楼的1-2层商业用房【房屋产权证号：2××2号、2××3号、2××4号、2××5号、2××6号】的价值进行评估。维益公司第四次作出的《房地产估价报告》载明，前述商业用房的市场价值为7726.99万元。房屋状况：32楼2层部分房屋出租作为餐馆和ＫＴＶ使用；33幢2层作为餐馆和茶坊使用；34幢2层为卷帘门入户，清水毛坯房；33幢、34幢1层分割成小铺面使用，部分卷帘门入户，部分玻璃门入户，内墙部分为石灰墙，外墙为大理石墙面，地面为水泥地面，石灰墙吊顶。 2017年1月19日，瑞星公司将贷款（2016年1月20日借款4500万元）本、息清偿后，与恒丰银行南充分行签订《流动资金借款合同》（编号：2017年恒银借字第00210119001号），约定：恒丰银行南充分行向瑞星公司提供4500万元借款；借款期限自2017年1月19日至2018年1月18日。同日，恒丰银行南充分行向瑞星公司发放贷款4500万元。借款到期后，瑞星公司未向恒丰银行南充分行清偿借款本息。 2008年2月27日，海腾房产公司（甲方）与海信公司（乙方）签订《房地产开发项目挂靠管理协议》，约定:“乙方因承揽开发建设南部县泰和新居公务员小区工程项目，为满足县政府的投标招商条件，经同甲方多次协商，甲方同意乙方挂靠并借用甲方企业名称和外地企业的招商优势，以其资质对该工程开发建设……乙方在签订协议时向甲方缴纳30万元管理服务费，主体竣工交30万元，竣工验收交房时交40万元……”海腾房产公司法定代表人吴贵益在该协议上签名并加盖公司印章，海信公司时任法定代表人吴猛签名并捺印，同时加盖海信公司印章。合同签订后，海信公司以海腾房产公司的名义竞得位于南部县南隆镇幸福大道西延线（2007-07Ａ）土地一宗，国有土地使用证书编号：南国用（2008）第3××7号。2011年1月11日，海腾房产公司取得泰和新居32栋的商品房预售许可证。2011年6月22日，海腾房产公司取得泰和新居33、34栋的商品房预售许可证。 2010年4月7日，向宽勇与海腾房产公司泰和新居项目部签订《泰和新居商品房认购书》，约定：向宽勇购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”32栋2楼1号营业房；建筑面积约630平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准），单价为3000元/平方米，总房款189万元；分期付款，于2010年5月20日支付房款100万元，于2010年12月31日支付房款56万元，2011年6月30日前支付33万元。同年5月22日，双方签订《商品房预购合同》，与前述认购书所载内容基本一致。合同签订后，向宽勇向海信公司支付购房款合计190万元。该营业房的实测建筑面积为598.01平方米。2014年，海腾房产公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给向宽勇。2014年9月3日，向宽勇将该营业房出租给侯小勇，租赁期限自2014年9月10日起至2019年9月9日止。 2010年8月11日，赵春珍与海腾房产公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》，约定：赵春珍购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”33栋2楼1号营业房；建筑面积约498.73平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为4000元/平方米，总房款199.492万元；分期付款，签订合同之日支付20万元，于2010年12月30日支付房款90万元，通知交房前支付房款89.492万元。合同签订后，赵春珍向海信公司支付购房款合计208.5万元（包含抵工程款85万元）。该营业房的实测建筑面积为526.03平方米。2013年，海腾房产公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给赵春珍。2013年11月1日，赵春珍将该营业房出租给陈超，租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止。目前，该营业房由“水浒耗儿鱼”经营使用。 2010年10月13日，李仕柏、郑宁波与海腾房产公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》，约定：李仕柏、郑宁波购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”33栋2楼2号营业房；建筑面积约426平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为4500元/平方米，总房款191.7万元；分期付款，签订合同之日支付48万元，于2010年10月30日之前支付房款48.7万元，余款95万元办理按揭贷款。合同签订后，李仕柏、郑宁波向海信公司支付购房款合计126.85万元。该营业房实测建筑面积459.51平方米。此后，海腾房产公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给郑宁波、李仕柏。2018年1月21日，郑宁波将该营业房出租给雍先珍，租赁期限自2018年1月26日起至2024年1月25日止。目前，该营业房由“茗香源”茶府经营使用。 2010年12月14日，邓雪珍与海腾房产公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》，约定：邓雪珍购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”33栋1楼A1号营业房；建筑面积约53平方米，单价为13200元/平方米，总房款69.96万元（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整）；分期付款，签订合同之日支付房款30万元，2010年12月30日前支付房款4.98万元，余款34.98万元办理按揭贷款。合同签订后，邓雪珍向海信公司支付购房款合计67.2408万元。2013年，海腾房产公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给邓雪珍。2013年2月26日，邓雪珍将该营业房出租给李小兵，租赁期限自2013年2月26日起至2016年3月25日止。2016年2月26日，双方重新续签了租赁合同。目前，该营业房用于经营“特色羊肉羊杂粉”。 2011年1月24日，李文太与海腾房产公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》，约定：李文太购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”34栋1楼A1号营业房；建筑面积约50平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为14800元/平方米，总房款74万元；分期付款，签订合同之日支付27万元，于2011年2月25日之前支付房款10万元，余款37万元办理按揭贷款。合同签订后，李文太向海信公司支付购房款合计72.3128万元。该营业房的实测建筑面积为49.52平方米。此后，海腾房产公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给李文太。2013年9月30日，李文太将该营业房出租给杜子培，租赁期限自2013年9月30日起至2016年9月30日止。2015年11月25日，李文太将该营业房出租给刘加丹，租赁期限自2015年11月25日至2018年12月9日。目前，该营业房由“川东发艺”理发店经营使用。 2011年2月1日，谢金池、冯安民与海腾房产公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》，约定：谢金池、冯安民购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”34栋2楼2号营业房；建筑面积约426.07平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为4600元/平方米，总房款195.9922万元；分期付款，签订合同之日支付100万元，于2011年10月30日之前支付房款60万元，余款35.9922万在海腾房产公司通知谢金池、冯安民交房前付清。合同签订后，谢金池、冯安民向海信公司支付购房款合计194.9158万元。该营业房的实测建筑面积为423.73平方米。此后，海腾房产公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给谢金池、冯安民。 2011年2月11日，敬桂珍、谢延辉(敬桂珍丈夫)与海腾房产公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》，约定：敬桂珍、谢延辉购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”33栋1楼A2号营业房；建筑面积约53平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为14490.5元/平方米，总房款76.8万元；分期付款，签订合同之日支付38.4万元，于2011年9月20日支付房款28.4万元，余款10万元在甲方通知乙方交房前付清。合同签订后，敬桂珍、谢延辉向海信公司支付购房款合计74.3146万元。该营业房的实测建筑面积为52.05平方米。此后，海腾房产公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给敬桂珍、谢延辉。2016年2月19日，谢延辉将该营业房出租给邓仲秋，租赁期限自2016年3月2日起至2019年3月2日止。2019年3月1日，谢延辉将该营业房出租给何汉容，租期为十年，目前，该营业房由“兄弟冒菜”餐饮店经营使用。 2011年3月9日，李涛与海腾房产公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》，约定：李涛购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”33栋1楼D1号（1-5号）营业房；建筑面积约48平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为16170元/平方米，总房款77.616万元；分期付款，签订合同之日支付70万元，于2012年6月30日之前支付房款7.616万元。合同签订后，李涛向海信公司支付购房款合计79.0551万元。该营业房的实测建筑面积为49.7平方米。此后，海腾房产公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给李涛。2014年5月1日，李涛将该营业房出租给刘守豹，租赁期限为五年。目前，该营业房由“丝艺”理发店经营使用。 2011年4月25日，文丕金与海腾房产公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》，约定：文丕金购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”33栋1楼D2号（1-6号）营业房；建筑面积约49.80平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为16000元/平方米，总房款79.68万元；分期付款，签订合同之日支付60万元，于2011年12月30日之前支付房款10万元，余款9.68万元在海腾房产公司通知文丕金交房前付清。合同签订后，文丕金向海信公司支付购房款合计81.36万元。该营业房的实测建筑面积为51.68平方米。此后，海腾房产公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给文丕金。目前，该营业房用于经营“加工棉絮旧棉絮翻新”棉絮店。 2012年7月16日，何兴明、徐玉珍（何兴明妻子）与海腾房产公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》，约定：何兴明、徐玉珍购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”34栋2楼1号营业房；建筑面积约488.95平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为5000元/平方米，总房款244.4750万元；分期付款，海腾房产公司通知何兴明、徐玉珍交房前，乙方支付房款122.4750万元。合同签订后，何兴明、徐玉珍向海信公司支付购房款合计90万元。该营业房的实测建筑面积为494.71平方米。此后，海腾房产公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给何兴明、徐玉珍。 2013年2月3日，陈仕胜与海腾房产公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》，约定：陈仕胜购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”34栋1楼A2号营业房；建筑面积约48.86平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为15998.77元/平方米，总房款78.17万元；分期付款，签订合同之日支付58万元，于2013年2月5日支付房款20.17万元。合同签订后，陈仕胜向海信公司支付购房款合计78.17万元。该营业房的实测建筑面积为49.52平方米。此后，海腾房产公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给陈仕胜。2017年7月30日，陈仕胜将该营业房出租给王鹏，租赁期限自2017年8月20日起至2018年8月20日止。2019年7月22日，陈仕胜将该营业房出租给李丹，租赁期限自2019年7月22日至2020年7月21日。目前，该营业房由“众源房产”中介公司经营使用。 2014年10月8日，蒲苗明与海腾房产公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》，约定：蒲苗明购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”34栋1楼5号营业房；建筑面积约46.9平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为15786.78元/平方米，总房款74.04万元；分期付款，签订合同之日支付55万元，于2014年10月11日之前支付房款19.04万元。合同签订后，蒲苗明向海信公司支付购房款合计74.04万元。该营业房的实测建筑面积为47.54平方米。此后，海腾房产公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给蒲苗明。2014年10月10日，蒲苗明将该营业房出租给刘洪培，租赁期限为五年。 2016年8月，海腾房产公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向一审法院申请破产清算。一审法院于2016年12月16日依法作出（2016）南破（预）字第1号民事裁定书，裁定受理海腾房产公司的破产清算申请，并于2017年1月17日指定四川豪诚企业清算事务所有限公司为海腾房产公司管理人。2017年5月8日，海腾房产公司管理人在海腾房产公司破产清算第一次债权人会议上所作《债权表》中显示，恒丰银行南充分行恒丰银行南充分行申报金额5500万元，确认金额0，备注：不予确认。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、向宽勇等人与海腾房产公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》的真实性及效力问题；二、恒丰银行南充分行对案涉抵押物是否享有优先受偿权。 关于争议焦点一：1、真实性问题。恒丰银行南充分行虽对向宽勇等14人与海腾房产公司泰和新居项目部所签《商品房预购合同》的真实性提出异议，但没有提供相应证据证明支持。对《商品房预购合同》的真实性问题，应从三个方面考量。其一，是否有书面合同；其二，是否按照合同约定支付房价款；其三，是否交付、占有、使用。向宽勇等14人与海腾房产公司泰和新居项目部既签订有书面合同，又提交了交款依据及相应房款收据、房屋租赁合同及房屋现场照片，足以认定向宽勇等14人提交的《商品房预购合同》属实。2、关于合同效力问题。商品房买卖合同的形式并非合同成立的必备要件，商品房买卖双方并非必须采用建设主管部门的格式合同，房地产开发企业与购房人自行订立的合同只要是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同的备案仅是行政机关出于行政管理需要而作的要求，未经备案不影响合同效力。向宽勇等14人与海腾房产公司泰和新居项目部所签《商品房预购合同》，对出售房屋的位置、房号、面积、单价及违约责任等方面进行了明确约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已收取大部分购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。现案涉的泰和新居32、33、34栋楼均已取得商品房预售许可证，故案涉《商品房预购合同》均合法有效。 关于争议焦点二。首先，根据庭审查明事实，2011年1月至2014年10月期间，海腾房产公司泰和新居项目部与向宽勇等14人签订了合法有效的商品房买卖合同。诉争商品房于2011年取得商品房预售许可证，海腾房产公司于2012年2月10日在诉争房屋上设有抵押。向宽勇等人作为买受人难以在短时间内获得此信息。未能及时办理合同备案登记、营业房过户等手续，向宽勇等人并无过错。其次，虽然海腾房产公司于2012年2月10日就诉争房屋与恒丰银行南充分行签订了《最高额抵押合同》，但该抵押合同所担保的债权已由瑞星公司清偿。恒丰银行南充分行主张对案涉房屋享有优先受偿权的依据是海腾房产公司于2016年1月7日与恒丰银行南充分行签订的《最高额抵押合同》及于2016年1月18日办理的抵押登记。由此可见，在恒丰银行南充分行与海腾房产公司签订该《最高额抵押合同》及办理抵押登记之前，向宽勇等14人已实际支付购房款并实际占有诉争商业房，向宽勇等14人应分别对其所购买的营业房享有事实上的所有权，海腾房产公司实际上对向宽勇等14人诉争的营业房已无处分权。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第113条规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”故海腾房产公司于2016年1月7日与恒丰银行南充分行签订的《最高额抵押合同》中涉及向宽勇等14人购买的营业房上所设抵押，应当认定无效。最后，依据物权法之规定，不动产物权经法律行为取得、设定、丧失及变更，未经登记不发生效力。其赋予登记具有公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的原审第三人所设。本案中，恒丰银行南充分行与瑞星公司所订立的《综合授信额度合同》约定的授信期间为三年，订立的借款合同约定的借款期限仅为一年。每一次借款到期后，恒丰银行南充分行均会对借款人的信用资质、还款能力重新审查，也会对抵押物进行重新评估。维益公司于2015年所作出的《房地产估价报告》显示抵押房屋状况为部分出租给“柴门老火锅”、“海豪酒楼”、“泰和居”作营业用房使用，部分闲置。若恒丰银行南充分行在2015年收到《房地产估价报告》后，便立即对抵押房屋的现状进行调查，便不会在2016年继续向瑞星公司发放贷款。恒丰银行南充分行作为专业的金融机构，在明知抵押物已被他人占有使用的情况下，不对抵押房屋的现状进行充分调查，错误接受已出售、还房的房屋作为抵押物，其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务。 综上，对恒丰银行南充分行主张对向宽勇等14人所购营业房享有优先受偿权的诉请，不予支持，但恒丰银行南充分行对海腾房产公司未出售并已设有抵押登记的房屋享有优先受偿权。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符；其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，人民法院对不动产物权的确定，并非绝对以不动产登记为准，而是应当依据审理查明的真实权利状态作出判决。如前所述，向宽勇等14人分别为其所购房屋的真实权利人，现已实际占有、使用诉争房屋多年，故赵春珍等人主张对诉争房屋分别享有所有权的诉请，符合案件事实和法律规定，一审法院予以支持。案涉房屋在办理初始登记后，便在房地产管理部门设有抵押登记。在该抵押没有涤除之前，案涉房屋无法办理转移登记。因此，向宽勇诉请海腾房产公司协助办理房屋产权过户登记的诉请，不予支持。 综上所述，恒丰银行南充分行的部分诉请及向宽勇等14人的部分诉请，予以支持。依照合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者原审第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”、第二百零三条第一款“为担保债务的履行，债务人或者原审第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿”、《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款“对当事人双方的诉讼标的，原审第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”规定，判决：一、确认恒丰银行南充分行对位于四川省南充市南部县××镇××路××号楼××层××号楼××层××号楼的1-2层商业用房【房屋产权证号：2××2号、2××3号、2××4号、2××5号、2××6号】折价或拍卖、变卖后的价款，在4500万元的范围内享有优先受偿权，但应将“泰和新居”32栋2-1号，33栋1-1号,1-2号、1-5号、1-6号、2-1号、2-2号，34栋1-1号、1-2号、1-5号、2-1号、2-2号营业房（共计十二间）排除在外；二、向宽勇于2010年4月7日与海腾房产公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效；三、赵春珍于2010年8月11日与海腾房产公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县××镇××路“泰和新居”33栋2-1号营业房（面积为526.03㎡）归赵春珍所有；四、李仕柏、郑宁波于2010年10月13日与海腾房产公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县××镇××路“泰和新居”33栋2-2号营业房（面积为459.51㎡）归李仕柏、郑宁波所有；五、邓雪珍于2010年12月14日与海腾房产公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县××镇××路“泰和新居”33栋1-1号营业房（面积为51.5㎡）归邓雪珍所有；六、李文太于2011年1月24日与海腾房产开发公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县××镇××路“泰和新居”34栋1-1号营业房（面积为49.52㎡）归李文太所有；七、谢金池、冯安民于2011年2月1日与海腾房产公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县××镇××路“泰和新居”34栋2-2号营业房（面积为423.73㎡）归谢金池、冯安民所有；八、敬桂珍于2011年2月11日与海腾房产公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县××镇××路“泰和新居”33栋1-2号营业房（面积为52.5㎡）归敬桂珍所有；九、李涛于2011年3月9日与海腾房产公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县××镇××路“泰和新居”33栋1-5号营业房（面积为49.7㎡）归李涛所有；十、文丕金于2011年4月25日与海腾房产公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县××镇××路“泰和新居”33栋1-6号营业房（面积为51.68㎡）归文丕金所有；十一、何兴明于2012年7月16日与海腾房产公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县××镇××路“泰和新居”34栋2-1号营业房（面积为494.71㎡）归何兴明所有；十二、陈仕胜于2013年2月3日与海腾房产公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县××镇××路“泰和新居”34栋1-2号营业房（面积为49.52㎡）归陈仕胜所有；十三、蒲苗明于2014年10月8日与海腾房产公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县××镇××路“泰和新居”34栋1-5号营业房（面积为47.54㎡）归蒲苗明所有；十四、驳回恒丰银行南充分行股份有限公司南充分行、向宽勇的其他诉讼请求。案件受理费463650元，由被告海腾房产公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：1.海腾房产公司管理人对恒丰银行南充分行申报的债权及抵押权暂未确认；2.向宽勇等14名购房人尚未向海腾房产公司管理人申报债权。 本院认为，依照破产法第五十七条第一款“管理人收到债权申报材料后，应当登记造册，对申报的债权进行审查，并编制债权表”、第五十八条第一款“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查”、第三款“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”之规定，债权人只有在向管理人申报债权且对管理人审查及债权人会议核查结果有异议的情况下才能提起破产债权确认之诉。本案中，恒丰银行南充分行虽然向海腾房产公司管理人申报了债权，但管理人尚未对其申报的债权作出审查结论并提交债权人会议核查。因此恒丰银行南充分行提起破产债权确认之诉的条件不具备。向宽勇等14名购房人未向海腾房产公司管理人申报债权，管理人无法对其债权进行审查并提交债权人会议核查，因此向宽勇等14名购房人提起破产债权确认之诉的条件也不具备。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”之规定，本案应驳回恒丰银行南充分行、向宽勇、邓雪珍、敬桂珍、李涛、文丕金、郑宁波、李仕柏、赵春珍、李文太、陈仕胜、何兴明、冯安民、谢金池、蒲苗明的起诉。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉”规定，裁定如下： 一、撤销四川省南部县人民法院（2018）川1321民初1216号民事判决； 二、驳回一审原告恒丰银行股份有限公司南充分行及一审第三人向宽勇、邓雪珍、敬桂珍、李涛、文丕金、郑宁波、李仕柏、赵春珍、李文太、陈仕胜、何兴明、冯安民、谢金池、蒲苗明的起诉。 一审案件受理费231825元，退还（一审原告）恒丰银行股份有限公司南充分行133400元、（一审第三人）向宽勇10473元、文丕金6034元、谢金池11171元、郑定波11671元、敬桂珍5671元、蒲苗明5653元、邓雪珍5299元、李涛5918元、陈仕胜5861元、李文太5564元、何兴明13294元、赵春珍11816元；上诉人恒丰银行股份有限公司南充分行未预交二审案件受理费365225元，无需予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  罗勤阳 审判员  吕元华 审判员  刘荣耀 二〇二〇年五月十九日 书记员  张 琦