湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0381民初1009号原告（反诉被告）：闵向林，女，1968年3月28日出生，汉族，无固定职业，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：易平，湖北三丰律师事务所专职律师。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉、进行和解，代为签收法律文书）。被告（反诉原告）：张东，男，1972年3月17日出生，汉族，户籍所在地为湖北省丹江口市，现居住在湖北省丹江口市消防大队。原告（反诉被告）闵向林与被告（反诉原告）张东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，被告张东于2020年5月13日提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闵向林及其委托诉讼代理人易平、被告（反诉原告）张东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）闵向林向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告（反诉原告）张东返还租赁的房屋并腾空；2.判决被告（反诉原告）张东从2019年11月8日至12月9日每天以301.37元标准支付房屋租赁费，从2019年12月10日起每天以602.74元标准支付房屋租赁费至房屋返还之日；3.本案的诉讼费由被告张东负担。事实和理由：原、被告于2013年11月1日签订房屋租赁合同，合同约定原告将自己所有的位于丹江口市商业街中段二楼房屋和一楼门面房租给被告使用，房屋内附电表两块、水表一块、拉闸门一套、三箱电空气开关一套、主开关二套、吧台一套。合同租赁期限为九年，从2013年11月8日至2022年10月7日止，每年租赁费金额为110000元，押金40000元，从第四年起，年租金每年递增10%，提前一个月交清下年租金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告用此房屋从事美容美发经营。第一年被告按照合同约定按时缴纳房租，从第二年开始被告就不按时缴纳租金，每年租金都是在原告多次催要下陆续缴纳。2019年10月原告通知被告缴纳下一年度租金，被告以生意不好为由提出解除房屋租赁合同，经双方多次协商，在2019年11月21日双方签订解除房屋租赁合同协议，约定双方协商一致从签订解除协议之日起解除房屋租赁合同，被告在十日内将房屋内可搬走的物品搬走，并不得损坏房屋内装修装饰，如对清单中登记的不可拆除物品有损坏，被告负责恢复原状或给予赔偿，对于被告不可拆除的装修无偿归原告所有，原告不予任何补偿或赔偿，如被告没有按照约定的时间腾退房屋和及时搬离、交付房屋，则原告有权要求被告按照原租赁合同约定的房屋租赁费标准的二倍支付迟延腾退、交付房屋的租金至房屋交付给原告之日止。该解除协议签订后，被告没有按照协议约定交还房屋，双方于2019年12月29日签订补充协议，约定被告在2020年2月1日前将租赁房屋交还给原告，房屋租赁费按照原租赁合同金额核算，被告以押金抵付，多退少补，如被告不能在2020年2月1日前将房屋交还给原告，则视为违约，从原告2019年11月30日电话通知被告搬离往后推10日，即从2019年12月10日起按照原租赁合同约定租金的二倍计算房屋租赁费至被告搬离之日。两次协议签订后，被告仍然不按约定履行，时至今日，仍然没有将房屋交还给原告，给原告造成巨大经济损失，为此特具状起诉，请求法院依法支持原告的诉请。被告（反诉原告）张东辩称，一、在原告闵向林起诉前，我早就将房屋返还给了原告，我现在已经没有占用原告的房屋了。我使用原告的房屋租金只能按照每天301.37元的标准计算到2020年2月1日。依据原告与我在2019年12月28日签订的补充协议，原告同意我在2020年2月1日前返还房屋，而且租金按原每天301.37元计算租金。但2020年2月1日，全国发生新冠××疫情，合同无法履行，这属于法律上的不可抗力。2020年3月底城市解封后，我联系原告办理房屋交接手续，因房屋内空调原告是否留用问题协商了几天的时间，后因双方未协商一致我将空调拆除。随后我将房屋就返还给了原告，但原告以各种理由不接收钥匙。我认为房屋已经交付给了原告，而且2020年2月1日前房屋租金只能按照每天301.37元的标准计算。二、原告闵向林应当返还我40000元押金，我要求提起反诉。被告（反诉原告）张东向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告闵向林返还反诉原告张东押金40000元；2.反诉费由反诉被告闵向林承担。事实和理由：反诉被告闵向林起诉反诉原告张东房屋租赁合同纠纷一案，张东在签订租赁合同时给闵向林缴纳了40000元押金，双方合同解除后，闵向林应当返还张东40000元押金。现张东依法提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）闵向林针对被告（反诉原告）张东的反诉请求辩称，反诉原告张东缴纳的40000元押金我在起诉状中已有陈述，但张东从2019年11月8日起就拖欠租金未交，该押金可以冲抵反诉原告张东应当支付的房屋租金。本院经审理认定事实如下：2013年11月1日，闵向林（即出租方、甲方）与张东（即承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定甲方将位于丹江口市商业街中段二楼房屋和一楼门面租给乙方使用，房屋内附电表二块、水表一块、拉闸门一套、三箱电空气开关一套、主开关二套、吧台一套；房屋租赁期限为九年即2013年11月8日至2022年10月7日；房屋年租金总额为110000元整，押金40000元整，从第四年起年租金每两年递增10%，提前一个月交清下年租金；乙方在经营期间发生的一切费用及税金由乙方自行交纳，水、电费、卫生费按照实际数额按时交纳等。租赁合同另约定了甲、乙双方的权利义务等事项。张东承租该房屋用于经营丹江口市小香港美容美发店，合同签订当日张东向闵向林交纳了2013年11月8日至2014年11月7日期间的房屋租金110000元和押金40000元，闵向林给张东出具了相应的收条。2019年闵向林向张东催要下一年度租金时，张东以生意经营不擅为由欲解除双方签订的房屋租赁合同。后经双方协商，闵向林（甲方）与张东（乙方）于2019年11月21日签订了一份《解除房屋租赁合同协议》（以下简称“解除协议”），约定：一、双方协商同意解除2013年11月1日签订的房屋租赁合同，从签订本协议之日起，双方的房屋租赁合同关系解除；二、乙方在租赁房屋时向甲方交纳的房屋租赁押金4万元整，在乙方没有将房屋交还给甲方之前，按照双方签订的房屋租赁合同中约定的房租租赁费标准支付房屋租金、水电费、卫生费至房屋交还给甲方之日止，甲方可从押金中扣除乙方应支付的房屋租赁费、水电费、卫生费后，剩余部分在乙方交付房屋时，经甲方验收房屋合格后一次性退还给乙方……四、如甲方重新对外招租成功，需提前电话告知乙方，乙方在十天之内将房屋内可搬走的物品搬走（在乙方确定搬物品时，双方到场对可拆除和不可拆除的物品进行现场清点并列清单签字），但不得损坏房屋内装修装饰，如对清单中登记的不可拆除物品有损坏，乙方负责恢复原状或给予赔偿；对于乙方不可拆除的装修装饰无偿归甲方所有，甲方不予任何赔偿或补偿。五、如乙方没有在甲方电话通知腾退房屋的时间内及时搬离和交付房屋，则甲方有权要求乙方按照原房屋租赁合同约定的房屋租赁费标准的二倍支付迟延腾退、交付房屋的租金至房屋交付给甲方之日止。六、乙方在租赁房屋期间应当交纳的各项税费等费用，由乙方缴纳，乙方将房屋交付给甲方之日起，因该房屋产生的费用由甲方承担等。2019年11月7日前的房租张东已缴清。解除协议签订后，闵向林于2019年11月30日电话通知张东，要求其在10日内搬离并腾退房屋。因张东未按期搬离，闵向林（甲方）与张东（乙方）再次协商后于2019年12月28日签订了一份《补充协议》，约定甲、乙双方基于2019年11月21日签订的解除房屋租赁合同协议基础，为完善相关事宜订立以下补充协议：一、乙方在2020年2月1日前将租赁房屋内可搬动物品搬离，将房屋交还给甲方，搬动物品时不得损坏房屋装修装饰，如有人为损坏，乙方予以修复或照价赔偿；二、在房屋交还甲方前，房屋租赁费按照原租赁合同金额核算，乙方以押金抵付，多退少补；三、如乙方在2020年2月1日前不能将房屋交还给甲方，则视为乙方违约，乙方从甲方2019年11月30日电话通知搬离往后推十日，即从2019年12月10日起按照原租赁合同约定租金的二倍计算房屋租赁费至乙方搬离之日；四、本补充协议与原解除协议具有同等效力。补充协议签订后，张东将租赁房屋内的物品陆续搬离，并在经营的小香港美容美发店铺门口张贴闭店告示。截止到2020年1月23日，张东未将租赁房屋内能拆除的物品完全搬离，未将房屋交付给闵向林。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的××（以下简称“新冠××”）疫情肆虐，湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告，启动湖北省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。当天，丹江口市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布第4号通告，暂停全市涉旅企业和文化娱乐场所；发布第5号通告，从2020年1月25日凌晨1时起全市所有公路客运班车和旅游客运、公交线路等全部停止营运，全市所有高速公路、国道全线封闭；发布第6号通告，自2020年1月25日上午8时起，全市所有出租车一律暂停运营、全市所有省道全线封闭等。此后，在新冠××疫情防控期间，张东经营的小香港美容美发店不能开门，张东受疫情防控措施限制不能去店中拆除搬走物品。2020年3月16日，丹江口市市场监督管理局等十一个部门联合发布“关于商业门店恢复经营的通知（第二批）”，通知从2020年3月17日8时起，理发店等店铺恢复门店营业。2020年3月18日，闵向林电话联系张东，通知其从租赁的房屋中搬离并交付房屋钥匙，但直至2020年4月24日闵向林的委托诉讼代理人易平与张东的妻子薛丽萍电话联系后，张东仍未将租赁的房屋腾退交付给闵向林。闵向林遂于2020年5月7日向本院提起诉讼。本案在审理过程中，2020年5月11日经询问张东并书面记录，房屋内仅剩一锅炉张东放弃所有权，且张东同意闵向林使用该租赁的房屋。另查明，丹江口市自来水公司供水客服中心于2020年4月26日出具证明一份，证明闵向林位于山神商场二楼的房屋欠2020年1月至4月的水费241.4元、污水处理费85.2元、垃圾费400元，合计726.6元。双方当事人均同意该费用在本案中一并予以处理，由张东支付给闵向林后向相关部门代缴。本院认为，闵向林与张东签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行合同。合同期限届满前，双方又协商一致，同意提前解除合同，并签订了解除协议和补充协议，系当事人自愿处分其民事权利的行为，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。关于闵向林诉请要求张东返还租赁的房屋并腾空的诉讼请求，本院予以支持，且张东在2020年5月11日通过本院书面询问笔录的方式已同意闵向林使用房屋，应视为该项诉讼请求已履行完毕；张东虽辩称其在2020年4月20日左右与闵向林约定当面交付房屋钥匙，闵向林不收取钥匙其将门锁打开后丢弃钥匙，其认为房屋当时已经交付，对此闵向林不予认可，张东亦未提交相关证据证明系因闵向林个人原因不接受房屋钥匙，且通过闵向林的委托诉讼代理人易平与张东的妻子薛丽萍2020年4月24日的电话录音内容表明，催促张东尽快腾退房屋，对张东该项辩解理由本院不予采纳。关于闵向林诉请要求张东支付房屋占用期间费用的诉讼请求，按照双方的补充协议约定，张东应在2020年2月1日前腾退并交付房屋，否则承担违约责任，但受新冠××疫情影响，2020年1月24日湖北省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，且丹江口市新冠××疫情防控指挥部亦发布通告，采取严厉的疫情防控措施，导致张东无法按期搬离物品并腾退、交付房屋。新冠××疫情及防控措施属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力。现张东主张因该不可抗力不能按期履行协议，要求免除疫情防控措施实施期间的房屋占用费，本院认为，双方当事人虽在新冠××疫情防控前约定在2020年2月1日前腾退并交付房屋，但受不可抗力因素影响，从2020年1月24日起张东无法继续履行该义务，无法履行义务的期间为2020年1月24日至2020年3月16日（即丹江口市理发店恢复营业前一天），故此期间不予交纳租金的理由本院予以采纳。在2020年3月17日丹江口市理发店恢复营业后，经闵向林多次通知，张东迟迟未将物品拆除搬走，未与闵向林办理房屋交付手续，直至闵向林起诉后本院于2020年5月11日询问张东同意房屋由闵向林使用，双方补充协议约定的房屋交付时间届满前，由于张东个人主观原因没有提前交付房屋，造成的扩大损失应由张东个人负担，但是在交付期届满前已发生了重大突发公共卫生事件，也是造成张东没有按期交付房屋的客观原因，双方虽约定了违约责任，但根据按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的通知，本着平衡双方当事人利益，保护当事人合法权益为着点可以免除张东部分责任，本院酌定张东自2019年11月8日至2020年1月23日期间每日按照原租金数额支付房屋占用费，在2020年3月17日至2020年5月10日期间根据双方签订的补偿协议约定每日按二倍租金数额支付房屋占用费，故张东应向闵向林支付房屋租赁合同解除后的房屋占用费56356.16元[2019年11月8日至2020年1月23日期间23205.48元（110000元÷365天×77天）；2020年3月17日至2020年5月10日期间33150.68元（110000元÷365天×2倍×55天）]。闵向林主张该租赁的房屋2020年1月至4月期间欠付的水费、污水处理费、垃圾费共726.6元由张东承担在本案中一并予以处理的请求，张东亦表示同意，该费用由张东支付给闵向林，由闵向林代为缴纳。张东反诉主张要求闵向林退还其缴纳的押金40000元，该项请求符合双方当事人协议约定，本院予以支持。双方当事人互负同一种类债务的可相互抵销，且闵向林亦同意用押金抵扣欠付的房屋占用费，故该押金40000元抵扣张东欠付的房屋占用费后，张东尚应向闵向林支付房屋占用费16356.16元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十二条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张东腾退、返还租赁原告（反诉被告）闵向林位于丹江口市商业街中段二楼房屋和一楼门面（已于2020年5月11日履行完毕）。二、被告（反诉原告）张东在本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）闵向林支付房屋租赁合同解除后的房屋占用费56356.16元。三、（反诉被告）闵向林在本判决生效之日起三十日内返还（反诉原告）张东房屋押金40000元。四、本判决二、三项相抵后，被告（反诉原告）张东还应支付原告（反诉被告）闵向林房屋占用费16356.16元五、被告（反诉原告）张东在本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）闵向林支付2020年1月至4月期间租赁房屋欠付的水费、污水处理费和垃圾费共726.6元，该费用由闵向林代为向相关单位缴纳。六、驳回原告（反诉被告）闵向林的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）张东负担；反诉案件受理费800元，减半收取计400元，由原告（反诉被告）闵向林负担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。审判员  赵晓云二〇二〇年五月二十六日法官助理鲜丹丹书记员李月皎本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。2.《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。