广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51612、51643号两案原告：深圳市皇庭商业管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路**岗厦皇庭大厦**，统一社会信用代码9144030069117085XG。法定代表人：郑小燕，该司总经理。委托代理人：张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托代理人：邱鸿鹏，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。两案被告：深圳市鸿宇控股有限公司，住所地深圳市，住所地深圳市福田区福田街道金田路**皇岗商务中心主楼****代码914403000711116649。法定代表人：蔡桂丽，该司总经理。委托代理人：李益滨，广东鹏商律师事务所律师。委托代理人：罗凯丹，广东鹏商律师事务所实习律师。上列原告深圳市皇庭商业管理有限公司诉被告深圳市鸿宇控股有限公司房屋租赁合同纠纷两案，本院立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员王红华、黄振辉组成合议庭适用普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张黎明和被告委托代理人李益滨到庭参加诉讼。本两案现已审理终结。原告在51612号案件中诉称，2019年3月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》（下称“《房屋租赁合同》”），约定：甲方将皇岗商务中心主楼x楼x单元房屋出租给乙方，租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金、管理费；乙方逾期支付达10天的，每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，且甲方有权不予退还保证金。同时，双方约定合同终止后，被告应于三日内迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离需就逾期部分按日支付赔偿金。被告自2019年3月1日起拖欠租金、管理费等各项费用一直未向原告缴纳，且被告未按照租赁合同约定进行合法经营，引起消费者大规模维权，2019年5月30日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》（2019年6月6日被退回），载明：《房屋租赁合同》自被告接到或拒收之日解除；要求被告结清所欠费用并按租赁合同约定迁离。但至起诉之日，被告仍未向原告支付所拖欠的租金、管理费等费用及违约金，也未限期搬离租赁房屋。据此请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》于2019年6月6日解除；2、被告向原告支付2019年6月期间的租金139584元及违约金13112.06元（违约金应以每月应付租金的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年7月7日，为13112.06元）；3、被告向原告支付2019年3月至5月期间的物业管理费48291元及违约金13521.48元（违约金应以每月应付管理费的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年7月7日，为13521.48元）；4、被告向原告支付2019年5月至7月期间的电费1174元及违约金136.78元（违约金应以每月应付电费的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年7月7日，为136.78元）；5、被告向原告支付逾期返还租赁房屋的赔偿金100161.6元（赔偿金按每日9105.6元/日的标准，自2019年6月9日起计至2019年6月19日止，为100161.6元）；6、原告不予退还租赁保证金273168元；7、原告不予退还管理费保证金32194元；8、被告向原告支付律师费7949.52元；9、本案的诉讼费用全部由被告承担。庭审时，原告当庭减少第2项诉讼请求，主张被告应向原告支付的为2019年6月1日至6月10日的租金23200元。原告在51643号案件中诉称：2018年10月8日，原被告双方签订《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议（以下共称“《租赁合同》”），约定原告将位于深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼x楼x单元（以下称“租赁房屋”）出租给被告办公使用，租赁期限自2018年10月8日至2021年10月7日。《租赁合同》中约定了被告应于每月5日前向原告支付租赁房屋的当月租金、管理费，如被告逾期支付达10天，则应向原告按照欠付金额千分之三每日的标准向原告支付违约金，且原告有权没收保证金。同时，双方约定合同终止后，被告应于三日内迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离需就逾期部分按日支付赔偿金。双方还约定，被告应在合同终止、解除或届满之日起五个工作日内变更工商注册登记地址，逾期未办理需按日支付原告违约金。被告自2019年2月1日起拖欠租金、管理费等各项费用一直未向原告缴纳，2019年4月30日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告《租赁合同》于被告收到或拒收之日解除，且被告应于《租赁合同》解除之日起五日内搬离租赁房屋。后被告于2019年5月10日收到并退回《解除租赁合同通知书》，但截至起诉之日，被告仍未向原告支付所拖欠的租金及违约金。原告在发出的《解除租赁合同通知书》中要求被告于合同解除之日起（2019年5月10日）5日内搬离并腾空租赁房屋，并要求被告承担因此支出的费用，但被告并未限期搬离。据此，请求法院判令：1、确认原被告双方于2018年10月8日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议已于2019年5月10日解除；2、被告向原告支付2019年6月期间的租金人民币71920元及违约金6904.32元（违约金按照人民币215.76元/日计算至实际偿清之日止，暂计至2019年7月7日为人民币6904.32元）；3、被告向原告支付2019年2月至6月期间的物业管理费人民币47850元及违约金人民币13321.44元（违约金分段计算至实际偿清之日止，暂计至2019年7月7日为人民币13321.44元）；4、被告向原告支付2019年2月及4月至7月期间的电费人民币2711元及违约金人民币717.63元（违约金分段计算至实际偿清之日止，暂计至2019年7月7日为人民币717.63元）；5、被告立即将以深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼x楼x单元为工商注册地址的注销或迁出手续；6、被告向原告支付2019年5月15日至2019年7月7日期间未变更工商注册登记信息违约金人民币54000元（违约金按照人民币1000元/日计算至实际偿清之日止，暂计至2019年7月7日为人民币54000元）；7、被告向原告支付逾期交还房屋占有使用费人民币172608元（逾期占有使用费按照人民币4794.67元/日的标准，自2019年5月15日计算至2019年6月19日为人民币172608元）；8、没收被告的租赁保证金人民币215760元、管理费保证金19140元，两项合计234900元；9、被告承担本案律师费人民币12750.81元；10、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告减少诉讼请求为：第二项诉讼请求中的租金应为2019年5月1日至5月10日的租金共23200元；第三项诉讼请求中的管理费应计算至5月10日，之后的不要求计算。被告在两案中共同答辩称：1、被告同意双方租赁合同已经解除，但是对于解除的原因及原告请求的赔偿金额不认可；2、被告从2016年开始租赁原告的房屋，并从2019年3月1日双方又重新签订了新的深圳市房屋租赁合同书，在合同签订时原告存在欺诈等行为。房屋的租金价格严重高于同一地段同一级别的办公楼的价格，涉案的租赁合同约定的房屋每月每平方的租金为280元，而原告从业主那里租赁过来的价格是每平方米80元左右，而且由于近两年来深圳市办公楼租金水平在不断的下降，涉案房屋的市场租金大约为160至200元每月每平方左右，因此原被告双方签订合同后就一直在协商降低租金的事宜，但一直没有协商成功，因此被告也就拖欠了部分的租金；3、原告从2019年5月22日开始就对涉案的房屋进行断水断电，使得被告无法正常使用房屋，被告多次提出异议但是原告不予理睬，甚至在涉案的房屋的大门外加了门锁并派专门的保安人员看管，不让被告的员工进入该房屋；4、2019年5月底，被告要求将在涉案房屋内的办公设备等财物搬离该房屋，但原告拒不出具放行条，因此被告价值约120万元左右的财物至今仍滞留在涉案的房屋内且已经不知去向；5、原告主张的违约金及房屋占用费等的计算标准太高，即便存在拖欠租金的情况也应当予以调整，且被告已经足额的缴纳租赁保证金和管理费保证金，这部分费用应当用于冲抵拖欠的租金及管理费等；6、原告主张的律师费没有依据，而且提供的律师费发票没有支付的转账记录，因此这笔律师费是否是支付本案的涉案的律师费无法确认；7、被告在2019年5月20日和5月23日分别向原告支付30万元和28万元。故被告实际不拖欠原告任何款项。本院经审理查明，2018年和2019年，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订两份《房屋租赁合同》，其中2018年签订的合同中约定甲方将位于深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼x楼x单元出租给乙方使用，租赁房屋出租面积290平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月248元计算，月租金总额为71920元；2019年签订的租赁合同中约定的租赁房屋位于同一建筑x楼x单元。租赁房屋出租面积487.8平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月280元计算，月租金总额为136584元。两份合同均约定：乙方应于每月5日前支付租金，租赁期间为3年，分别自2018年10月8日至2021年10月7日；2019年3月1日至2022年2月28日止；租赁房屋用途为办公；甲方交付租赁房屋时，向乙方租赁保证金，分别为215760元、273168元；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达十天以上，或拖欠可能导致甲方损失的各项费用一万元以上的，甲方可向乙方提出解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记备案，并就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金；合同终止后，乙方应于三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；乙方的送达地址为租赁房屋地址，送达地址未经书面变更通知，一直有效；一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达；如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。此后，双方签订《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》，约定甲方分别给予乙方30天、61天时间的装修期，装修期内，乙方无需支付租金，但需支付各项费用；租赁房地产的单位管理费（含中央空调费）按建筑面积每平方米每月33元计算，月管理费总额分别为9570元和16097元，由乙方根据租赁建筑面积向甲方或甲方委托的物业管理公司支付；管理费自租赁房地产交付之日起计算，乙方应在每月5日前向物业管理方支付当月管理费；乙方在签订合同之日应向甲方分别交纳租赁保证金215760元、管理费保证金19140元；租赁保证金273168元、管理费保证金32194元；以上保证金的退还按原租赁保证中保证金的约定执行；乙方应按照合同约定的租金、管理费和水电费等支付时间，以转账的方式向甲方支付租金、租赁保证金、管理费保证金；乙方须自行负责该租赁房地产的电费、水费、电话费、通讯费及其它因乙方使用租赁房地产产生的费用，按政府相关部门规定的收费标准及乙方与甲方或物业管理公司签订的相关协议，由乙方向甲方、物业管理公司或相关部门缴纳；甲乙双方之间的租赁关系提前终止、解除或届满的，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起三日内按照正常经营的最后经营的三个月的固定装修状态及恢复公共区域设施设备状态并且完整清洁的交回租赁房地产，并承担因此产生的全部费用；如乙方未在甲方限定时间内搬出，乙方存放在本租赁房地产内的货物、设施、设备视同乙方同意无偿赠与甲方，甲方有权进入室内进行租赁房地产清理工作并收回本租赁房地产，由此造成的任何损失，均由乙方自行承担；若乙方将租赁房地产地址做工商注册登记地址，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起5个工作日内变更注册登记地址，逾期未办理的，每逾期一天，乙方应支付甲方违约金5000元，并由乙方承担因此造成的损失；乙方须在合同解除之日起3日内搬出，按照合同的约定将租赁房地产返还给甲方，由此造成的损失，由乙方自行承担。甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等由乙方承担。任何一方违约，均应按本合同约定向另一方承担违约责任及赔偿另一方因此受到的实际损失。本补充协议为原合同的补充条款，如原合同中条款有与本补充协议冲突的地方，以本补充协议为准。其他未尽事宜以原合同为准。除本合同有相关规定外，本合同项下所发出的通知均采用书面形式。甲方对乙方发出的通知、发票或单据等文件，均以专人递送或特快专递形式按双方签订的通讯地址发出，通知如以人手交递，则视为在交递签收后立即送达；若以特快专递方式发出，则文件寄出后第三个工作日即视为送达。甲、乙双方应对本合同中所记载的各自的电话、地址的真实性和准确性负责，任、地址的真实性和准确性负责应于该等变更发生后第二天内书面通知相对方。因任何一方过错导致本协议所记载的电话、地址不实或该等电话、地址变更、地址不实或该等电话、地址变更后该方怠于通知协议相对方通知、发票、单据等文：地址发出通知第三个工作日即视为送达。乙方在收到甲方或物业管理公司缴纳租金、管理费、水电费或其应付费用的书面通知后，如有异议，应在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方书面提出，逾期视为无异议。51612号案件租赁合同补充协议中，违约责任条款约定：乙方应当按照本合同的约定及时足额支付租金和其他应付费用，如乙方逾期支付上述款项达5天或乙方有其他违约行为，甲方有权采取如下措施：每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金；乙方拖欠租金达10天以上的，甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用的义务。51643号案件中租赁合同补充协议违约条款与上述补充协议违约条款存在约定不一致的情形。其中甲方有权单方解除合同且保证金不予退还乙方的条件是乙方逾期支付租金及各项费用达10天。双方确认，签订合同后，被告分别按照两份合同约定向原告或原告指定的代收人支付了租赁保证金和管理费保证金，并开始承租涉案物业。与此同时，被告（乙方、用户）与深圳市皇庭物业发展有限公司皇岗商务中心分公司（甲方、管理公司、以下简称皇庭物业公司）签订《（皇岗商务中心）物业管理服务协议》，其中51612号案件的协议约定皇庭物业公司受原告委托，全权负责皇岗商务中心的物业管理相关事务，物业管理费为33元/平方米/月（包含日常空调费），按建筑面积计算，用户应于接收租赁房屋前缴纳相当于两个月物业管理费金额的保证金及首期物业管理费，此后每月5日前一次性足额支付当月管理费（期限届满日为非国家工作日的法定节假日或休息日，则支付日顺延至法定节假日或休息日后第一天）；因适用租赁房屋而产生的水电费均由用户承担；电费标准为1.1091元/度（包括能源耗损费用及分摊变压器费用）、水费标准为5.343元/立方（代收污水处理费1.2元/立方、代收垃圾处理费0.27元/立方，分别按用水量的90%收取，水费4.02元/立方）；以上水电费于每月5日前支付（期限届满日为非国家工作日的法定节假日或休息日，则支付日顺延至法定节假日或休息日后第一天）；特约服务费用按管理公司公示的《有偿服务收费价目表》执行。51643号案件协议约定与上述51612号案件内容基本一致，但支付各项费用的日期为每月5日前支付，且不得延误。原告主张51612号案件中，免租期届满后，被告未按照合同约定于2019年5月5日前支付当月租金，也未按照约定支付2019年3月开始计算的管理费、2019年5月开始应支付的电费。其中2019年5月应付电费为495元、2019年6月电费435元、2019年7月电费244元。51643号案件中，被告拖欠支付2019年5月1日至5月10日的租金，2019年2月开始计算的管理费及2019年2月及4至7月的电费。其中2019年2月的应付电费为902元、2019年4月的电费619元、2019年5月的电费279元、2019年6月的电费838元、2019年7月电费73元。原告还主张上述当月应付电费为上月实际使用的电费。在51643号案件中，原告提交如下证据：2019年5月，原告向被告发出落款日期为2019年4月30日的《解除租赁合同通知书》，该通知书载明被告自2019年2月1日起，未按照租赁合同的约定支付租金及管理费。现通知被告在被告收到或拒收本通知书之日解除双方租赁合同，被告应于解除之日起3日内搬离涉案物业内的设施设备，恢复原状，并将房屋钥匙交予原告。逾期搬离复原的，每逾期一日向原告支付5000元违约金，并赔偿原告损失。原告也有权选择将被告存放在租赁物业内的货物、设施设备另行存放并自行恢复，由此产生的费用均由被告承担；租赁合同解除后三个工作日内，被告须配合办理租赁合同备案登记注销事宜，否则每逾期一天向原告支付违约金5000元；截止2019年4月30日，被告拖欠2019年2月1日至4月30日的租金215760元、违约金35600元；物业管理费19140元、管理费违约金3403元；提前解除租赁合同赔偿金215760元；同时，原告有权没收租赁保证金和管理费保证金。该通知原告采取顺丰快递的方式寄送至被告在合同中留存的送达地址，但该快递于2019年5月10日被退回。之后，原告向被告发出《关于收回皇岗商务中心主楼x层x单元的告知函》，函件称涉案租赁合同已解除，被告应于2019年5月15日搬离，但被告未能履行该义务。现告知被告，原告按照租赁合同约定清理存放在租赁物业内的货物、设施设备，由此造成的损失由被告自行承担，被告未按照约定变更工商注册登记地址及解除租赁合同备案，造成的原告的损失由被告承担。该通知同样采取顺丰快递的方式向被告在合同中指定的地址邮寄送达，快递于2019年5月22日退回。在51612号案件中，原告向被告发出解除合同通知的日期为6月5日（退回日期为6月6日），解除合同通知书中注明的欠费明细为，截止2019年5月30日，拖欠2019年5月6日至2019年5月21日房租违约金6556元；2019年3月1日至5月31日物业管理费48291元，管理费违约金8053元，提前解除合同赔偿金273168元，租赁保证金及管理费保证金予以没收。发出收回告知函的日期为6月10日，退回日期为6月12日。2019年5月21日，被告向原告支付30万元，5月23日支付28万元。被告主张其已支付完毕所有拖欠款项，剩余款项保留另行诉讼要求退回的权利。原告则称被告支付前未告知原告，并于庭后提交说明称，上述款项同意抵扣被告拖欠的各项费用及违约金，但抵扣完毕后，被告还存在拖欠费用的情形。2019年6月19日，原告委托案外人怀学x清理51612号案件中涉案物业内的物品，并由物业公司出具放行条将清理的被告物品搬离涉案物业。另查，被告主张2019年5月22日对涉案物业进行断水断电，2019年5月23日恢复供电，5月24日再次断电后再也没有来电，被告员工仅于2019年5月31日搬走了部分私人用品，物业公司不同意被告搬离其他设施设备，被告并提交了被告集团公司内部微信聊天记录、与“卓越国商物业客服朱x”微信聊天记录及拍摄日期为2019年5月31日的视频。原告对于上述停水停电的情况、微信聊天记录均不予确认，视频无法证明原告拒绝被告搬离，相反视频中被告的员工均前往涉案物业收拾私人物品，证明被告至该日仍在使用涉案物业。被告未能使用涉案物业的原因是因为涉及刑事案件被立案侦查而导致其无法正常经营。再查，因包含被告在内的部分商户拖欠原告租金及各项费用。2019年8月29日，原告与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订《委托代理合同》，约定该所接受原告委托代理原告与包含本案被告在内的十五宗租赁合同纠纷案件，并提供包含起诉在内的多项法律服务。其中51612号案件对应的一审阶段律师费为7950元，51643号案件对应的律师费为12751元。包含其余十三宗案件一审阶段律师费共计221140元。2019年9月29日，原告采取银行转账方式向该所支付律师费221140元，该所并向原告开具增值税专用发票。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。被告未按照合同约定向原告支付租金、管理费等各项费用，构成违约，原告据此有权解除合同、没收租赁保证金及要求被告支付拖欠的各项费用及承担相应的违约责任。51612号案件虽然被告向原告支付拖欠款项在先，原告发出解除合同通知书在后，但至被告第一次向原告支付30万元款项之日，即2019年5月21日，已达到合同约定的原告可以单方解除合同的条件。被告虽向原告合同约定的收款账户转账支付30万元，但原告随即做出的向被告发出的解除合同通知书的行为，应视为原告行使合同解除权。至于51643号案件，原告已依约行使合同解除权后，被告的付款行为并不能改变合同解除的法律后果。原告向被告合同指定的送达地址寄送解除合同通知书，通知书退回之日双方合同即告解除。故51612号案件合同的解除日期为2019年6月6日，51643号案件合同的解除日期为2019年5月10日。被告虽抗辩称其未按期足额向原告支付租金的原因在于原告出租给被告的房屋租金价格明显过高，双方协商租金价格未果导致被告未向原告支付租金。但被告作为承租人，在承租房屋之前理应对于市场租金价格做充分的了解，在与出租人充分协商后签订相应的合同。被告在签订合同免租期过后，再以租金价格过高为由拒付租金，明显有违合同约定，也有违诚信原则。对于被告的该项抗辩，本院不予确认。就原告的其他诉讼请求及计算方式，本院分述如下：被告已向原告支付58万元，抵扣原告在本案中主张的被告应支付的租金及违约金、管理费及违约金、逾期交还房屋占有使用费后，仍有剩余。原告要求被告支付该部分费用，本院不予支持。原告在庭后又主张51643号案件中被告未支付2019年2月至4月的租金，51612号案件中未支付2019年5月的租金，58万元应先抵扣该部分费用，再抵扣本案中原告主张的金额。但就违约金的计算标准问题，原告主张按照合同约定的千分之三的标准予以计算明显过高，被告亦提出调整请求，本院酌情确定按照每日千分之三的标准进行计算。逾期搬离占有使用费，原告主张按照双倍租金标准进行计算，被告亦主张过高，本院酌情确定按照租金的1.3倍标准进行计算。在调整违约金后，即便抵扣上述原告庭后主张拖欠租金期间各项费用及违约金后，被告也无需向原告再行支付租金、管理费、逾期搬离占有使用费及租金和管理费的违约金。至于剩余部分的金额，被告主张不在本案中要求原告返还，将另案予以追讨。至于逾期支付电费的金额及违约金的问题。原告主张被告拖欠的电费及违约金，但并未提交相应的证据证明当月实际发生的电表抄表记录及物业公司的催缴通知，被告虽确认2019年5月之后未支付电费，但又主张没有支付的原因是原告及物业公司并未向其出具缴费通知，无法得知确切的应支付的金额。根据谁主张谁举证的原则，原告提起本项诉求，应承担对应的举证责任。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于租赁保证金及管理费保证金是否应予以退还的问题。根据合同约定，被告逾期支付租金及各项费用，原告有权予以没收。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于律师费的诉讼请求问题。虽双方发生争议的起因系因被告违约，拖欠各项费用，导致原告行使合同解除权并要求被告支付各项费用。但在提起诉讼前，原告理应清楚被告已向原告支付了58万元款项，对于该款项应抵扣相应的费用。原告在未核实清楚之时，就向本院提起本案诉讼，最终拖欠费用部分的诉讼请求未得到本院支持。对于律师费的发生，双方均存在过错。本院酌情确定律师费根据原告实际向律师事务所支付的金额，由双方各负担一半。即51612号案件中，被告应支付律师费3975元；51643号案件中，被告应支付律师费6375.5元。至于51643号案件中注册地址变更及违约金的诉讼请求问题。虽然根据合同约定，被告在合同到期后，负有变更工商注册登记地址的合同义务。但办理讼争房产项下的工商注册地址登记的迁移手续,属相关行政机关职能范围,不属民事案件受理范围,对该部分诉求,本院不予处理。至于原告要求被告按照每日1000元的标准向原告支付逾期办理变更工商注册登记手续的违约金，该标准明显过高，被告亦存有异议。原告与被告租赁合同到期后，原告虽随即将涉案物业另行出租给案外人使用，并未因为被告逾期迁离工商注册登记地址导致原告实际无法出租涉案物业，但被告确实使用原告向其出租的涉案物业地址用于工商登记注册，且超出合同约定的期限后，仍未予以迁离。在合同明确对于上述逾期使用物业地址用于工商登记注册的行为构成违约，并且对于违约责任的承担方式作出约定的情况下，本院酌情确定该违约金的计算方式为：自2019年5月15日起按照月租金标准的10%，即每月7192元进行计算，实际计算至被告将注册地址迁出之日止。原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，51612号案件判决如下：一、确认原告深圳市皇庭商业管理有限公司与被告深圳市鸿宇控股有限公司就深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼x楼x单元所签订的《房屋租赁合同》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》于2019年6月6日解除；二、原告深圳市皇庭商业管理有限公司有权不予退还租赁保证金273168元；三、原告深圳市皇庭商业管理有限公司有权不予退还管理费保证金32194元；四、被告深圳市鸿宇控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付律师费3975元；五、驳回原告深圳市皇庭商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8669元，因原告减少诉讼请求而由法院收取的6873元（已由原告预交），由原告负担1151元、由被告负担5722元。51643号案件判决如下：一、确认原告深圳市皇庭商业管理有限公司与被告深圳市鸿宇控股有限公司就深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼x楼x单元所签订的《房屋租赁合同》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》于2019年5月10日解除；二、原告深圳市皇庭商业管理有限公司有权不予退还租赁保证金215760元；三、原告深圳市皇庭商业管理有限公司有权不予退还管理费保证金19140元；四、被告深圳市鸿宇控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付律师费6375.5元；五、被告深圳市鸿宇控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付逾期办理深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼25B楼A-3单元工商注册登记迁离手续的违约金（违约金自2019年5月15日起按照每月7192元的计算标准，计算至实际将注册地址迁移出上述地址之日止）;六、驳回原告深圳市皇庭商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9977元，因原告减少诉讼请求而由法院收取的9512元（已由原告预交），由原告负担5597元、由被告负担3915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 王  红  华人民陪审员 黄  振  辉二〇二〇年五月八日书 记 员 俞婷婷（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。