苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初8449号原告：蒋小龙，男，汉族，1960年7月21日生，住江苏省苏州。被告：任豪，男，汉族，1966年3月21日生，户籍所在地河南省息县。原告蒋小龙诉被告任豪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序独任制审理，本案于2020年5月12日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告蒋小龙及被告任豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋小龙向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同。2、腾空并返还房屋，并支付租金70000元、水电费3950元,租金从2018年12月18日至2019年7月17日止，并支付从2019年7月10日至返还房屋之日止的房屋使用费按每月1万元计算，合计71250元，利息按人民银行同期贷款利息4倍计算，至房租和利息,按实际支付之日止。3、由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告表示放弃利息主张。事实和理由：被告从2016年4月18号至2021年4月17日租期为5年，租在唯亭浦田民营区，每年租金为12万元整。2、被告从2018年12月18日至2019年7月17日止，房租金每月1万元，共7个月(10000X7=70000元整)和2019年1月和2月份水电费3950元，合计欠73950，原告多次催要未果，特诉至贵院判令所请。被告任豪辩称，我当时说只做到年底，也就是2018年年底，目前只欠一个月房租好2018年12月18日至2019年1月18日。另外，原告在春节时把这个房子换了新锁，其换锁行为表明双方租赁合同解除，我也跟房东明确告知不再租了，换锁后我也未再经营。就水费，全是根据蒋小龙陈述，并无水表读数。电费其计算标准过高。因蒋小龙的承租主体不认可。原告蒋小龙针对其诉请主张，向本院提交证据，被告质证如下：证据1、2016年3月26日，原告蒋小龙（出租方、甲方）与被告任豪（承租方、乙方）签订《厂房定金协议》复印件，定金协议约定乙方租赁甲方位于苏州工业园区唯亭镇金陵路浦田民营区21号，面积500平，定金2000元，房租为人民币96000元每年。证据2、2016年4月5日，原告蒋小龙（出租方、甲方）与被告任豪（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，租赁合同约定甲方将苏州工业园区唯亭镇金陵路浦田民营区21号厂房租赁给乙方使用，厂房面积800平方米，租期5年，自2016年4月18日至2021年4月17日，租金每月1万元，年租金12万元。（租赁合同当中厂房面积和租金为更改，厂房面积原为500平方米，更改为800平方米，租金每月8000元、年租金为人民币96000元，更改为租金每月1万元、年租金为人民币12万元）。双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金1万元。乙方应每六个月支付一次租金，提前30天支付，逾期15天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权力，由此造成的经济损失由乙方自行负担。租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，厂房主体结构恢复原状。甲方为乙方提供用电用水，水、电费收费标准，按自来水厂及供电局统一标准执行，供电变压器由甲方提供，高压线路拉至乙方配电箱为止，厂房内低压线路由乙方承担，若乙方因生产需要需增容，费用由双方协商解决。双方签订补充条款，合同期内乙方自行搬走，押金不退。证据1、2证明双方租赁关系。证据3、原、被告2019年1、2月份的微信聊天记录，证明我方催房租和水电的事实。证据4、照片打印件，该照片是在2019年6月24日拍的，证明被告将门锁撬掉翻窗进去把里面的东西都搬走了。因为他租的房子有两道门，里面卷帘门一道、外面大门一道，原来卷帘门是没上锁的，被告只在大门上加了个锁，但那个锁一拉就开，我在2019年的4月5日在大门那儿加了一把锁，然后2019年5月30日的时候我在卷帘门上也加了锁。我一直联系不上被告，然后又怕他过来把东西拿掉。2019年3月份到后来基本上没打通被告电话，到了2019年6月24日，我去看锁被撬掉了，再打被告的电话才打通，因为我去看里面东西已经没了，之前被告还有东西在厂房里的设备都在里面的。被告蒋小龙对证据1的真实性是认可的，我付了1万元押金；对证据2租赁合同的真实性是认可，但就是上面修改的不是我改的，修改部分我不认可，押金1万元原告没退。对证据3微信聊天记录真实性是认可，但是我只欠一个月。我口头跟原告陈述过，我房子就租到2018年的年底，2019年过年前，我租金只认可到2019年1月18日，欠一个月的租金。因为当时换房子的时候，原告说过我愿意租到什么时候就什么时候，只是口头上说没有协议。我2019年过完年初八的时候去看厂房的时候就看到已经加了锁了，就大门上加了，我的卷帘门是没有锁的，厂房里面的东西，有一台旧冰箱、破沙发，旧货架，我当时有一台空压机是放在厂房外面的，厂房里面的东西我都不要的，但是2019年过完年去看的时候，空压机已经被放到了厂房里面拖进去了，在2019年6月份我撬锁进去把空压机拿走了，其它东西没要。被告任豪针对其答辩意见，向本院提交证据，原告质证如下：证据1、我方撬锁没几天，涉案厂房的照片打印件，证明该厂房有车辆停在里面，厂房被租给别人使用。证据2、2017年2月18日水电费清单一张，及之前水费交费单据四张，原告手写的，证明原告跟我们要水电都是自己算好，就找我们要的。证明电费当时一度电按照80度电的标准收费的。对水费300元示付予以认可，电费3650元金额有异议，因为电费是一度按80度算的。原告蒋小龙对证据1真实性无异议，是因为被告把锁撬开之后大门就敞开了然后隔壁把车停在里面了，后来我又给他上了个锁。对证据2，原告表示，其没有发票，水费是固定的每月一百五十元，主张两个月，电费是从2018年12月18日开始计算两个月计3650元，合计3950元。因为工业用电，为了保证电表的安全所以当时实际上电表上读数显示是一度电，实际上用到的电量就是八十多度，工业用电很多都要对电表进行处理的。结合原、被告各自举、质证意见，本院对原告蒋小龙提交的证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性予以认可。对被告任豪提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认可。原告蒋小龙针对被告上述答辩及质证意见，补充提交了一份厂房租赁合同，该租赁合同约定的厂房建筑面积为800平，租金为120000元每年，租期自2016年4月18日至2019年4月17日。该租赁合同落款处有被告签名，甲方为蒋三龙。原告表示，被告一开始承租的是原告方500平方北一号厂房，用于生产娱乐设备，但因为这个产品生产要有相应的环保标准，被环保部分查封了，被告找到我让我想办法，我就说要么南4号仓库800平米租给被告用，所以就把原租赁合同的面积和月租金都改了。后来我又找被告补签了一份厂房租赁合同，是由我亲兄弟蒋三龙去签的，因为当时我不在苏州，所以所有材料都是让我儿子去操作的，实际上我不认可该厂房租赁合同的，我认为还是按照原来的厂房租赁合同履行的。被告任豪表示，该租赁合同是原告骗我签的，说原告欠别人钱，被执行法院找到我们租客说租金不要再付给原告，原告就跟我说，你们不要跟法院的人说这房子是原告的，然后让我跟另一个人签了租赁合同，也就是原告提交的这份租赁合同。就房屋租金、押金支付情况，原告蒋小龙表示，被告方租金已付至2018年12月17日。就押金支付，原、被告共同确认被告支付押金1万元，原告表示，该押金1万已抵付之前的租金，被告表示，没有抵之前的租金。就双方租金支付方式，原、被告均表示有现金也有微信。另，自变更至800平米厂房后，双方租金标准确认为按1万元每月标准计算支付。就涉案厂房的承租使用情况，被告表示，其确实原来承租的是原告的500平方米的厂房，后来原告说要租给别人，我差不多用一个月，也装修了，就换到800平方米的厂房了，双方就800平米厂房没有签订租赁合同，没有约定租期的，当时说打个招呼就行。我方在2018年12月中旬跟原告说过，过年前就不做了，在12月23日我已将厂房内的大多数东西都拉走了，在大门那儿上了锁，卷帘门没装锁，空压机放在厂房外面原告搭建的大棚里，空压机因为太大，准备到时候看情况是否随地处理或者拉走，当时没有跟房东办交接手续。我在2019年过完年初八去看的时候，大门上就加了锁。原告表示，换到800平米的厂房后，所有合同条款均是按原来500平方米的租赁合同执行的，被告没有跟我说过18年年底就不做了，被告是上了锁，但很容易拉开，我担心空压机被偷，就把空压机给拉了进去。在2019年4月5号在大门上加了锁，到了5月30日，在卷帘门上加了锁，我到6月20日去看的时候，外面的锁还是好的，到了6月24日发现两道门锁都被撬了，里面所有东西都被拉走了。诉讼过程中，原、被告共同确认双方租赁合同关系已解除，涉案房屋无需再交付返还，就解除时间，原告认为应按诉状确认的租金付止时间即2019年7月17日，被告认为租赁合同早已解除并交付原告，仅认可一个月租金。本院结合庭审调查及原、被告双方举、质证情况，对原、被告之间的房屋租赁关系依法予以确认。本案争议焦点为：一、被告更换承租区域、变更承租面积后，原、被告之间的权利义务关系如何认定；二、原、被告租赁合同法律关系解除原因如何认定；三、被告还应支付租金如何认定、是否需支付房屋占有使用费、被告已付押金1万是否已抵扣租金；四、水、电费如何认定。就争议焦点一，本院认为，根据庭审调查，原、被告双方均表示蒋三龙作为出租方签名的厂房租赁合同并非双方当事人执行的合同，双方于2016年4月15日签订承租面积为500平方厂房租赁合同后按该合同履行，在更换至800平方米厂房后未就此重新约定，而双方确认租金标准自此均调整为1万元每月，被告也按该标准交纳租金并使用800平方米的厂房，故结合双方合同实际履行情况，仍应按2016年4月15日原、被告签订的房屋租赁合同确认各自权利、义务关系。就争议焦点二，即合同解除原因如何认定。本院认为，当事人针对自己的主张或反驳他人的观点应当提供相应的证据，被告蒋小龙辩称，原告口头同意其随时搬离，原告对此不予认可，被告未就此提供相应的证据予以证实，且结合被告陈述，其在2018年12月中旬向房东表示过过年前结束不做，到2018年12月23日把厂房里大多数东西拉走、把空压机拉到厂房外面的原告搭建的大棚里，在外面大门上上了锁，也未与原告办理交接手续，结合双方合同约定，被告蒋小龙在双方合同约定的租期未届满前即擅自单方解除租赁合同、并不再支付租金，构成违约，即导致租赁合同解除的原因归于被告。就争议焦点三，原告主张，因被告违约，故主张被告支付自2018年12月17日至2019年7月17日的房租及自2019年7月18日至2019年9月9日的房屋占有使用费。本院认为，结合被告庭审陈述，其在2018年12月23日离开厂房时，厂区内仍有部分物品留存，空压机仍放置在原告搭建的厂房外面的大棚里面，同时离开时未与原告办理交接手续、且将厂房大门上锁，从上述行为表象，并不能反映被告不再继续承租使用房屋的意思表示，涉案房屋仍应认定系被告承租占用使用，其应当继续支付租金。就租金支付截止日期，根据庭审调查，原告表示其在2019年4、5月份加锁、把空压机拉到厂房内。本院认为，在承租人未明确表示不再继续承租使用房屋、且承租区域仍遗留被告物品的情况下，并不能以原告上述行为即认定其已自行收回房屋。至于被告抗辩称原告在2019年年初八份即上锁未提供相应的证据，若原告在该期间已上锁，亦未有证据证实其对此提出异议。当然，在承租人长期未使用承租房屋、交纳租金，且原告对房屋进行上锁后，承租人一直未与原告联系的情况下，原告作为守约方，亦有避免损失扩大的义务，其应当在一定期限内及时收回房屋。结合庭审调查，原、被告共同确认被告在2019年6月24日将门锁撬开并拖走空压机，结合被告该行为的情节、该行为发生与原告上锁的时间间隔及被告长期未使用该房屋并交纳租金的情况，本院认为，原、被告的房屋租赁合同于2019年6月24日即发生合同解除的法律效力。被告应当支付自2018年12月18日至2019年6月24日的租金合计62333.33元，至于原告主张的后续的租金及房屋占有使用费，本院认为，原告该部分主张实际系因被告违约解除导致的原告的房屋空置损失，被告虽辩称在其撬锁后几天原告即将房屋租给他人，但现有证据不足以证实其上述主张，本院对其该项抗辩不予采信。本院结合被告违约情节、原告实际损失、双方合同约定，酌情认定被告任豪支付原告空置损失2万元。就被告已付押金1万元如何认定，原告称其该押金已抵扣租金，但未就此提供相应的证据，基于双方租赁合同已解除，本院结合现有证据，依法认定该押金与被告应付原告的租金、空置损失相折抵后，被告支付原告租金、空置损失72333.33元。至于争议焦点四，水、电费如何认定。原告主张的两个月的水费300元、电费3650元。被告对水费300元予以认可，就电费其表示确实使用，但按电表读数的80倍计算不予认可，原告表示，因承租厂房系工业用电，为保护电费，需要安装设备对电表进行调节，电表显示1度，实际使用80度。本院认为，结合被告庭审陈述及举证，双方电费一直按该标准核算且确认电费使用情况，被告应支付原告水费300元、电费3650元。庭审过程中，被告还就原告主体资格提出异议，原告向本院提交了涉案房屋的拆迁分户评估报告，证明其为适格承租人，故本院对被告该项抗辩不予采信。因庭审中，双方确认房屋已交付、无需办理交付手续，故本院对原告腾空、交付房屋的诉请主张不再理涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原、被告签订的《厂房租赁合同》解除；二、被告任豪于本判决生效之日起十日内支付原告蒋小龙租金、房屋空置损失合计72333.33元；三、被告任豪于本判决生效之日起十日内支付原告蒋小龙欠付水费300元、电费3650元，合计3950元；四、驳回原告蒋小龙的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由被告任豪负担，此款项已由原告蒋小龙预交，由被告任豪于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  谢淑敏二〇二〇年五月二十二日书记员  马金叶拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。