广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初800号原告：贾文彬，男，1970年12月17日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区***********，公民身份号码为321************33X。委托诉讼代理人：刘原，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁彬焱，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被告：王伟杰，男，1987年2月23日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************634。委托诉讼代理人：曾庆斌，广东迎君律师事务所律师。原告贾文彬与被告王伟杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭审理。原告贾文彬的委托诉讼代理人刘原、袁彬焱、被告王伟杰的委托诉讼代理人曾庆斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房款本金553778元；2.被告向原告支付2019年3月27日至同年10月9日的利息18400元（以1600000元为基数，按每日万分之五的标准计算）；3.被告向原告支付2019年10月10日起至剩余购房款实际付清之日止﹝暂计至2019年11月25日的利息为37600元（以1600000元为基数，按每日万分之五的标准计算）﹞；4.被告向原告支付律师费损失24000元；5.被告承担本案诉讼费、保全费、担保费。事实与理由：原、被告经东莞市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）提供居间服务，三方于2018年7月20日签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定原告将位于东莞市虎门镇赤岗社区***丰泰东海城堡一区的4栋1单元201号房出售给被告，购房款总价为1600000元，被告已支付购房款1046222元，剩余553778元购房款至今未支付，现双方约定的支付期限已届满。2018年10月22日、2019年3月24日，原、被告双方分别签订了《二手房买卖合同补充协议》，就涉案房屋购房款分期支付方式、利息（以1600000元为基数，按每日万分之五计算）等事项进行了约定。被告于2019年10月9日向原告出具了《确认书》，确认在2019年3月27日至同年10月9日期间共欠原告利息108400元。2019年10月24日，被告向原告出具了《还款计划承诺书》，承诺如被告未在2019年12月31日前支付完毕利息108400元，被告除需向原告支付108400元外，还需支付利息（以1600000元为基数，按每天万分之五的标准，从2019年10月10日起计算至全部剩余购房款553778元支付完毕之日止），且被告需支付原告因追索债权支出的诉讼费、保全费、担保费、执行费等费用。被告应向原告支付的购房款及利息支付期限均已届满，原告多次催告无果。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告王伟杰辩称，一、原、被告双方及乐有家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》、《还款计划承诺书》中约定的利息计算标准存在明显显失公平及计算标准过高的情况，同时该1600000元并非原告的实际损失，不应以该金额作为计算违约金及利息的本金，因此，上述协议中关于违约金及利息计算的约定属于无效或可变更的约定条款。二、截至2019年3月21日被告已向原告支付购房款105000元，尚欠原告550000元未付。三、被告于2019年3月25日按《二手房买卖合同补充协议》（2019年3月24日签订）的约定向原告支付了违约金12000元；并于2019年7月8日、同年8月17日、同年10月4日分别向原告支付了20000元、10000元、10000元。四、被告从2019年10月9日起共向原告的姐姐贾文静支付了款项共计90000元用于支付利息（以总购房款1600000元为本金，按每日万分之五的标准，从2019年3月24日起至同年10月9日期间的利息108400元中的金额）。五、2019年10月24日签订的《还款计划承诺书》第2条约定未付购房款分期支付，如需计算逾期还款利息，亦应按照约定分段计算。综合上述，原、被告双方约定的以总购房款1600000元为本金计算相关违约金及利息显失公平且过高，依照相关法律规定，请法院依法合理重新计算予以确认。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本案证据，本院认定事实如下：2018年7月20日，原告（卖方）与被告（买方）及乐有家公司（居间方）签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定原告将涉案房屋卖给被告，约定房屋总价款为1600000元，截至2018年11月16日，被告共向原告支付了购房款1050000元。2018年10月22日，原、被告及乐有家公司签订了《二手房买卖合同补充协议》，该协议第2条载明“此房子现支付方式改为一次性付款，在2018年11月15日前买方预付首期款30万元给卖方（10月25日前（含当日）支付15万元给卖方，余下15万元于11月10号前支付给卖方）。支付完30万首期款后，卖方需将房产证监管在居间方，并由买方进行赎楼，产生的赎楼费用由买方承担，卖方需配合全部赎楼手续”；协议第4条载明“递件过户后三个工作日算起买方需将余下的尾款于四个月内支付给卖方（除预付首期款30万，定金8万元及赎楼款外的金额），如有出现无法按时在规定时间内支付给卖方，买方需以全款160万金额的万分之五每天的利息支付给卖方”。2019年3月24日，原、被告双方签订了《二手房买卖合同补充协议》，该协议第1条载明“经买卖双方协商：现由于买方无法按时于2019/3/27支付剩余尾款人民币553778元于卖方，现买方需于2019/3/24支付人民币12000元的违约金给卖方”，该协议第2条载明“现分批支付：于2019/3/27前支付一部分尾款人民币30万元整，第二部分尾款人民币253778于2019/4/27日前支付给卖方，如无法按时支付，买方需以全款160万金额的万分之五每天的利息支付给卖方，利息日期从2019/3/27时算起”。2019年10月9日，被告向原告出具了《确认书》，该确认书载明“现买方王伟杰于2019年10月9日确认，在2019年3月24日至2019年10月9日期间，买方王伟杰确认共欠卖方贾文彬利息108400元，该利息买方王伟杰须于2019年10月30日之前支付给贾文彬或贾文彬的指定代收人贾文静……如王伟杰不能在2019年10月30日之前还清108400元利息，卖方贾文彬可向东莞市第一人民法院提起诉讼。买方王伟杰从2019年10月10日起还需继续按160万为基数每天万分之五的利息向卖方支付利息，该利息支付至实际买房王伟杰实际偿还剩余房款553778元和全部利息之日为止。如卖方通过诉讼途径向买方主张剩余房款553778元与利息（以总房款160万元为基数的每天万分之五的利息），买方王伟杰则还需承担由此产生的包括不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、保险公司收取的担保费等……”。2019年10月24日，被告贾文彬向原告出具了《还款计划书》，该计划书载明“1.在2019年3月27日至2019年10月9日期间，承诺人确认共欠卖方利息108400元（以160万为基数，每天万分之五），该利息买方须于2019年10月31日之前支付给卖方的指定代理人贾文静。2.如买方在2019年10月31日前支付完毕108400元利息，但尚未付清剩余房款的，则买方须以553778元为基数，按月息2分，从2019年11月1日起开始支付利息，直至付清全部剩余房款为止。其中剩余房款553778元，买方可分四次支付给卖方指定代理人，2019年11月20日付138445元，2019年12月10日付138445元，2019年12月30日付138445元，2020年1月15日付138445元。如买方其中一笔未及时足额支付，卖方可就剩余房款553778元、108400元利息、2019年10月10日至10月31日的利息以及本《还款确认书》第4条索指的利息向东莞市第一人民法院提起诉讼。3.承诺人确认2019年10月10日至10月31日的利息10000元（以160万元位基数，每天万分之五），于2019年10月25日之前还清。4.如承诺人在2019年10月31日之前无法全部还清108400元利息，则承诺人除须支付108400元利息外，还须从2019年10月10日起继续按160万元为基数每天万分之五的利息向卖方支付利息，该利息支付至买方全部支付完毕剩余房款553778元之日为止，期间偿还部分剩余房款的，仍以160万元为基数每天万分之五的利息向卖方支付利息。5.如债权人通过诉讼途径向买方主张剩余房款553778元与相应利息（以总房款160万为基数的每天万分之五的利息），买方王伟杰则还需承担由此产生的不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费以及保险公司收取的担保费等……”。截至2018年11月16日，被告向原告支付了购房款1050000元。被告另向原告及原告委托收款人贾文静的支付款项情况为：2019年3月25日，同年7月8日、同年8月17日、同年10月4日分别向原告支付12000元、20000元、10000元及10000元；2019年10月9日、同年10月25日、同年11月1日、同年11月2日、同年11月5日、同年11月10日、同年11月16日分别向贾文静支付10000元、10000元、30000元、10000元、10000元、10000元、10000元。原告主张，被告未依约向其支付剩余房款，双方书面确认被告尚欠原告房款553778元，且双方约定如被告未如期支付剩余房款的，被告须向原告支付利息，现剩余房款支付期限已届满，被告未如期向原告支付购房款及部分利息，被告应向其支付剩余购房款553778元、2019年3月27日至同年10月9日的未付利息18400元及利息（以1600000元为基数，按每日万分之五的标准，从2019年10月10日起至购房款实际付清之日）。原告陈述，被告于2019年3月25日向其支付的120000元为被告根据双方于2019年3月22日签订的《二手房买卖合同补充协议》第1条约定向其支付的违约金12000元；被告于2019年7月8日至同年10月4日期间向其支付的40000元为被告根据双方于2018年10月22日签订的《二手房买卖合同补充协议》第4条约定支付的利息；2019年10月9日至同年11月16日期间向其姐姐支付的90000元为被告根据2019年10月9日出具的《确认书》及《还款计划承诺书》约定的利息标准向其支付2019年3月27日至同年10月9日期间的利息108400元中的90000元，因此其第2项诉请了被告剩余未支付的该部分利息18400元。被告辩称，其已向原告支付购房款1050000元，仅欠原告购房款550000元；双方约定的利息标准为以总购房款1600000元为基数按每日万分之五计算显示公平且标准明显过高，应予以调整，双方就违约金及利息计算方式部分的条款应属无效或可变更条款。原告另陈述，被告欠其的购房款原本为550000元，但后来因涉案房产系其贷款购买，需采取赎楼方式方可转让，赎楼过程中产生了赎楼利息3778元其已代被告垫付，因此加入至被告应向其支付的购房款中，双方后来签订的《二手房买卖合同补充协议》、《确认书》及《还款计划承诺书》中才明确约定剩余购房款为553778元。原告又主张，根据被告出具的《确认书》及《还款计划书》的约定，被告违约的须向原告支付因实现债权支出的律师费、担保费、诉讼费等费用，其因本案诉讼花费了律师费24000元、担保费3168.89元，该分部损失应由被告承担。原告为证明其上述主张提供了《委托代理合同》、发票、《保单保函》及发票为证。原告提供的上述《委托代理合同》及发票显示原告委托广东鹏鼎律师事务所处理本案花费了律师费24000元。原告提供的上述《保单保函》及发票显示原告提起本案诉讼后为保证生效判决的履行申请财产保全，并由华安财产保险股份有限公司广东分公司提供担保，花费了担保费3168.89元。另查明，本院根据原告关于财产保全的申请，依法作出（2019）粤1972财产878号民事裁定书，裁定冻结被告王伟杰银行存款633778元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有原告提供的不动产登记信息查询结果、《二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》、催告函、《确认书》、《还款计划承诺书及委托书》、微信聊天记录、银行转账回单、《委托代理合同》、发票等证据，被告提交的付款明细表、银行转账凭证等证据及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。本案争议焦点是：一、被告欠原告购房款的数额；二、原告主张的利息（违约金）是否过高，应否调整。关于焦点一。涉案《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》约定的购房款是1600000元，根据被告提供的转账凭据，截至2018年11月16日，被告共支付了购房款1050000元，故被告欠原告购房款应为550000元。原告解释其余的3778元是其代被告垫付的赎楼过程中产生的利息，该利息双方确定应由原告承担并同意计入未付购房款中。本院认为，被告支付购房款均是整万元支付的，并没有出现零散支付，按常理不可能会出现误差3778元，并且该金额分别多次出现在涉案《二手房买卖合同补充协议》、《确认书》、《还款计划承诺书》中而没有被纠正，故本院对原告的主张予以采信，并认定被告截至2019年3月27日止尚欠原告购房款的数额为553778元。关于焦点二。原、被告双方在涉案《还款计划承诺书》中约定如原告通过诉讼途径向被告主张剩余购房款及相应利息的，被告则还需承担由此产生的包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费以及保险公司收取的担保费等。原告主张其因本案聘请律师代理诉讼支出律师费24000元，有相应的《委托代理合同》及《深圳增值税普通发票》为据，故本院对原告主张的律师费予以支持。原告主张其因本案申请财产保全支出了保全担保费3168.89元，有相应的《保单保函》及《广东增值税电子普通发票》为据，故本院对原告主张的担保费予以支持。原、被告在涉案《二手房买卖合同补充协议》、《确认书》、《还款计划承诺书》中约定的利息实质上是违约金。前述本院已支持原告主张的财产保全担保费及律师费等实际损失，庭审中原告亦陈述除涉案财产保全担保费及律师费损失外没有其他实际损失，原告的损失除以553778元为本金按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息损失未填平外，其他损失已填平。原告主张以1600000元为本金并按每日万分之五的标准（折合为年利率18.25%）计算利息，明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告主张调整利息（违约金）合法有据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院将原、被告约定的违约金调整为以实际欠付的购房款为基数，从2019年3月27日起计算至购房款付清之日止。虽然原被告双方约定的每日万分之五的标准（折合为年利率18.25%）明显高于实际造成的损失的30%，但考虑到违约金亦具有惩罚的功能，本院已调整了计算基数，故对原、被告双方约定的计算标准不作调整。本院根据被告支付违约金的时间分段计算被告应支付的违约金，被告多支付的部分应折抵相应的购房款，具体折抵情况如下表：欠购房款利息起算日利息截止日天天数利率利息已付抵购房款欠违约金553778.002019.3.272019.7.81040.000528796.4620003203.540.00550574.462019.7.92019.8.174400.000511011.4910000-1011.491011.49550574.462019.8.182019.10.4480.000513213.7910000-3213.793207.14550574.462019.10.52019.10.950.00051376.44100004404.930.00546169.532019.10.102019.10.25160.00054369.36100005630.640.00540538.882019.10.262019.11.170.00051891.893000028108.110.00512430.772019.11.22019.11.210.0005256.22100009743.780.00502686.982019.11.32019.11.530.0005754.03100009245.970.00493441.012019.11.62019.11.1050.00051233.60100008766.400.00484674.622019.11.112019.11.1660.00051454.02100008545.980.00476128.642019.11.17实际清偿之日被告多支付的违约金折抵购房款后，被告实际欠原告购房款476128.64元未付，故本院对原告关于主张判令被告支付购房款476128.64元的部分予以支持，超出部分不予支持。原告主张的逾期付款利息（违约金）应以476128.64元为本金，从2019年11月17日起计算至被告欠付购房款付清之日止。本院对原告主张的逾期付款利息符合上述计算方式的部分予以支持；超出上述计算方式的部分不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告王伟杰于本判决生效之日起三日内向原告贾文彬支付购房款476128.64元；二、限被告王伟杰于本判决生效之日起三日内向原告贾文彬支付逾期付款违约金（以购房款476128.64元为本基数，按每日万分之五的标准，从2019年11月17日起，计算至购房款实际付清之日止）；三、限被告王伟杰于本判决生效之日起三日内向原告贾文彬赔偿律师费24000元；四、限被告王伟杰于本判决生效之日起三日内向原告贾文彬赔偿担保费3168.89元；五、驳回原告贾文彬的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费5069元、保全费3689元（已由原告贾文彬预交），由原告贾文彬承担1803元，由被告王伟杰承担6955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 欧泽林二〇二〇年五月十八日法官助理 阳 意书 记 员 罗戍娜强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。