福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1170号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨浩（亦系上诉人江雪婷的委托诉讼代理人），男，1989年10月28日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：江雪婷，女，1994年11月6日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：莆田融碧房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道龙桥社区东园路****，统一社会信用代码91350300MA31HWMJ9P。 法定代表人：林宏修。 委托诉讼代理人：王强（该公司职员），男，1995年2月12日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人杨浩、江雪婷因与被上诉人莆田融碧房地产开发有限公司（以下简称融碧公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初4902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨浩、江雪婷上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由融碧公司承担。事实和理由：1.银行政策限制的原因导致杨浩、江雪婷无法按约定支付购买车位的余款，并非杨浩、江雪婷自身的过错。2.融碧公司的销售人员魏子斌出具的购房明细表应当作为证据使用，其作出的承诺、介绍、保证理应视为融碧公司所为。一审法院却拒不进行调查，传唤关键人员。融碧公司作为专业的房地产开发商，与银行经常、始终有业务来往，理应对银行的贷款政策、业务流程非常熟悉。融碧公司在销售车位时承诺可以按揭付款，但隐瞒了银行无法为购买车位单独办理按揭贷款业务的真实情况，融碧公司的行为构成欺诈。3.只有《合同》中的付款方式可以履行、成立的前提下，依附于《合同》的补充协议中约定付款期限才存在效力。4.即使合同解除，车位仍然存在，融碧公司仍可出售车位获取利润，不存在损失。5.一审将证明实际损失的举证责任分配给杨浩、江雪婷是错误的。综上，一审法院认定事实错误，判决错误。 融碧公司答辩称：1.涉案车位及商品房本是可以办理商业贷款的，但因杨浩、江雪婷将商品房买卖合同按揭贷款商业贷改为商业贷与公积金贷款组合贷，导致涉案车位最终无法办理商业贷，涉案车位无法办理商业贷的过错在于杨浩、江雪婷。2.杨浩、江雪婷逾期付款事实清楚明了，且逾期付款原因在于杨浩、江雪婷，融碧公司根据商品房买卖合同的约定要求杨浩、江雪婷支付解除合同的违约金有事实和合同依据。融碧公司并非如杨浩、江雪婷所述的不存在任何损失，实际上除一审法院所认定的融碧公司存在融资利息损失外，融碧公司还存在为销售车位给销售人员佣金及投入相应的人力、物料成本等损失。 融碧公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的编号为C201804175的《商品房买卖合同》及其附件；2.判令杨浩、江雪婷支付解除合同违约金4.5万元（计算依据：30万元×15%＝4.5万元）；3.杨浩、江雪婷配合办理注销合同备案、预告登记及购房款发票注销等后续合同解除工作；4.本案诉讼费用由杨浩、江雪婷承担。 杨浩、江雪婷向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的编号为C201804175的《商品房买卖合同》；2.融碧公司退还杨浩、江雪婷已缴纳的首付款9万元；3.本案诉讼费由融碧公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月31日，杨浩、江雪婷与融碧公司签订编号分别为Ｃ201804169、Ｃ201804175的《商品房买卖合同》及其相关附件各一份，约定：杨浩、江雪婷向融碧公司购买坐落于莆田市城厢区××街道××路××号楼××室房产及地下室1层第1076号车位，房屋建筑面积为141.16平方米，总价款2579275元，签订合同时支付779275元，2019年4月30日前以银行按揭贷款方式支付180万元；车位建筑面积12.72平方米，总价款30万元，签订合同时支付9万元，2019年4月30日前以银行按揭贷款方式支付21万元。买卖车位的合同附件十一补充协议第三条关于逾期付款责任约定内容为：买受人未按约定时间付款的，逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%；第十五条关于合同解除的内容为：双方一致同意：因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付总房价款15%的违约金；合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人因承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。……。第十七条补充协议的效力约定内容为：出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。当日，《商品房买卖合同》办理了登记备案手续。2018年9月3日，杨浩、江雪婷向融碧公司支付房价款9万元，融碧公司出具了福建省增值税普通发票。2018年11月5日，涉案车位预告登记在杨浩、江雪婷名下［不动产登记证号为闽（2018）莆田市不动产证明第Ｃ××0号］。因杨浩、江雪婷无法办理车位的银行按揭贷款，未履行支付购房余款义务致讼。 一审法院认为，融碧公司与杨浩、江雪婷签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。杨浩、江雪婷未按约定时间支付剩余购房款的行为已构成违约，且逾期付款已超过90日。现双方均主张解除合同，故融碧公司要求解除《商品房买卖合同》及附件，符合合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故融碧公司要求杨浩、江雪婷配合其办理注销合同备案、预告登记、购房款发票注销等手续，杨浩、江雪婷反诉请求融碧公司退还已缴纳的首付款9万元，亦符合合同约定及相关法律规定，一审法院亦予以支持。合同附件十一补充协议第三条约定买受人逾期付款超过90日，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。现杨浩、江雪婷主张违约金过高，其虽未能提供证据证实逾期付款给融碧公司造成的实际损失情况，但因杨浩、江雪婷购买的车位无法办理银行按揭贷款致逾期付款，主观过错程度较小，且据常理，逾期付款给融碧公司造成的主要是融资利息方面的损失，故根据合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，一审法院认定本案约定的违约金过高，酌情调整为按双方约定金额的50%计算即2.25万元。融碧公司请求杨浩、江雪婷支付违约金4.5万元中不合理部分不予支持。杨浩、江雪婷主张融碧公司捆绑销售车位，销售人员存在欺骗、隐瞒银行按揭贷款政策的情况。因其作为完全民事行为能力人，可自主决定是否购房商品房或车位；且在签订购房合同前，应向相关银行充分了解车位的按揭贷款政策情况，销售人员的说明并非系对办理按揭贷款的保证，故其该主张缺乏依据，不予采信，涉案车位无法办理按揭贷款致逾期支付购房余款的责任应由其自行承担。涉案《商品房买卖合同》及相关附件对双方的权利义务及违约责任均进行了约定，杨浩、江雪婷主张系格式合同不能成立。故杨浩、江雪婷主张其不应向融碧公司支付违约金缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田融碧房地产开发有限公司与杨浩、江雪婷签订的编号为C201804175的《商品房买卖合同》（预售）及其附件于本判决生效之日解除；二、杨浩、江雪婷应于本判决生效之日起十日内向莆田融碧房地产开发有限公司支付违约金2.25万元；三、杨浩、江雪婷应于本判决生效之日起十日内配合莆田融碧房地产开发有限公司办理编号为C201804175《商品房买卖合同》（预售）的备案登记、预告登记及购房款增值税普通发票的注销手续；四、莆田融碧房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨浩、江雪婷退还已缴纳的首付款9万元；五、驳回莆田融碧房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回杨浩、江雪婷的其他反诉请求。案件受理费6475元，减半收取3237.5元，由莆田融碧房地产开发有限公司负担211.5元，杨浩、江雪婷负担3026元；反诉受理费1025元（已减半），由莆田融碧房地产开发有限公司负担。 二审中，杨浩、江雪婷没有提交新的证据。融碧公司提交银行按揭及公积金付款方式补充协议一份，欲证明车位无法办理商业银行贷款是因杨浩、江雪婷原因导致贷款机构不予审批同意杨浩、江雪婷的贷款申请或最终批准的贷款金额与杨浩、江雪婷申请的贷款金额存在差异，则杨浩、江雪婷必须按照买卖合同约定支付余款的期限内，将该差额款项自行支付给融碧公司。杨浩、江雪婷质证认为对证据的真实性没有异议，但融碧公司并未将该补充协议原件交给杨浩、江雪婷，补充协议约定的付款方式与合同是一致的，其中第四条所列“如因乙方原因导致的贷款机构不予审批……”，车位无法办理按揭贷款是银行的原因，并不是杨浩、江雪婷原因造成的，且杨浩、江雪婷在银行告知无法办理贷款后，多次与融碧公司沟通，对方均要求支付违约金，即使变更付款方式，仍要求违约金，杨浩、江雪婷无法接受，故杨浩、江雪婷不应承担该条款所列后果。补充协议中第五条与相关法律法规相违背，限制杨浩、江雪婷选择的权利，因银行原因致使车位无法办理商业贷，当合同无法履行时，杨浩、江雪婷有权要求解除合同。 本院经审查认为，杨浩、江雪婷对上述证据的真实性没有异议，予以采信。 经审理查明，双方当事人对一审法院认定的事实均没有异议，本院予以确认。 本院认为，融碧公司与杨浩、江雪婷签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现双方均主张解除合同，一审法院判决上述合同及附件解除是正确的，应予维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故融碧公司要求杨浩、江雪婷配合其办理注销合同备案、预告登记、购房款发票注销等手续，杨浩、江雪婷反诉请求融碧公司退还已缴纳的首付款9万元，亦符合合同约定及相关法律规定，一审法院亦予以支持是正确的，应予维持。杨浩、江雪婷未按约定时间支付剩余购房款的行为已构成违约，且逾期付款已超过90日。合同附件十一补充协议第三条约定买受人逾期付款超过90日，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。因逾期付款给融碧公司造成的主要是融资利息方面的损失，且本案系因为银行政策限制无法单独为涉案车位办理按揭贷款。故一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情认定杨浩、江雪婷向融碧公司支付违约金2.25万元并无不当。杨浩、江雪婷上诉称融碧公司不存在损失，但与事实及常理不符。杨浩、江雪婷还上诉称融碧公司在销售车位时承诺可以按揭付款，但其提供的证据不足以证实。杨浩、江雪婷的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，杨浩、江雪婷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费362.5元，由杨浩、江雪婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林美双 审 判 员 黄珊珊 审 判 员 彭赵龙 二〇二〇年五月十二日 法官助理 林 逸 书 记 员 翁丽芬 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。