广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终611号 上诉人（原审被告）：钟华朝，男，1968年2月8日出生，汉族，住广西钟山县。 上诉人（原审被告）：蒋冀平，女，1968年8月18日出生，汉族，住广西钟山县。 被上诉人（原审原告）：莫剑，男，1965年9月11日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：欧湛伟，广西宏民律师事务所律师。 上诉人蒋冀平、钟华朝因与被上诉人莫剑房屋买卖合同纠纷一案，不服钟山县人民法院（2019）桂1122民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月6日受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人钟华朝、蒋冀平上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审判决的依据是《商铺买卖合同》的第六条违约责任（三）自乙方请求甲方积极协助办理该商铺产权过户之日起，甲方未在合理时间内协助乙方办理商铺过户手续的，甲方除必须及时配合乙方过户外，须按日支付违约金200元。本案涉及位于钟山县（房产证号:钟房权证钟山镇字第××号）由于土地证上所登记的并不是上诉人的名下。但根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定是无法办理不动产动过户手续。在签订《商铺买卖合同》时被上诉人已知土地证登记不是上诉人名下。因此根据相关的规定，并不是上诉人不协助被上诉人履行过户手续。是从《不动产登记暂行条例实施细则》实施之后，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。才能办理不动产过户手续。一审法院没有查明事实，导致判决生效后仍然无法履行生效判决，请求二审查明事实，依法撤销一审判决。 被上诉人莫剑辩称，法律规定、民诉法解释也有规定，上诉人钟华朝和蒋冀平是夫妻关系。钟华朝是钟山县同古镇政府的公务员，蒋冀平是教师。在一审接到原审原告的起诉状之后，拒不到庭说明情况。按照法律规定，视为认可一审原告的起诉请求。现二审又否认这些事实和理由，按照民事诉讼法的规定应该不予准许。一审判决已经按照双方所签订的房屋买卖合同和法律规定作出了公正的判决。 莫剑向一审法院起诉请求：1．判决二被告协助原告将位于钟山县（房产证号：钟房权证钟山镇字第××号）过户登记到原告名下，办理该过户登记手续所需缴纳的各种税费由原告承担；2．判决二被告向原告支付逾期未交付房产证原件和逾期协助办理房产过户登记手续违约金（按每逾期一日支付200元的标准计算，从2018年9月5日起计算至2019年10月5日止的违约金为78000元，从2019年10月6日起至协助办理房产过户登记手续之日止的违约金继续按上述标准计算）。 一审法院因钟华朝、蒋冀平无正当理由未到庭参加诉讼，放弃答辩权利，根据原告提供的证据，对原告主张的事实予以确认： 2018年8月19日，原告与二被告签订《商铺买卖合同》，约定由二被告将其共有的位于钟山县（房产证号：钟房权证钟山镇字第××号）以42万元价款转让给原告；原告需于签订本合同之日将该商铺转让款42万元支付给二被告；二被告必须于2018年8月20日将该商铺交付给原告，并必须于2018年9月5日将该商铺的房产证原件交付给原告，逾期未交付该商铺并未将该商铺的房产证原件交付给原告的，每逾期一日，按该商铺总价款的万分之五支付违约金；原告要求二被告协助办理该商铺的过户登记手续时，二被告应在合理期限内协助办理，逾期未协助的，每逾期一日支付违约金200元；办理过户登记手续所需缴纳的各种税费由原告承担；合同签订后，原告依约将上述转让款42万元支付给了二被告。二被告依约将上述商铺交付给了原告，但上述商铺的房产证原件，二被告至今未依约交付给原告。同时，二被告至今未依约协助原告办理该商铺的过户登记手续。 一审法院认为，原、被告双方签订的商铺买卖合同是合法有效的，原、被告双方应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。原告依约向二被告支付了转让款已全面履行了自己的付款义务，二被告亦应全面履行自己的义务。但二被告只依约向原告交付了商铺，未依约向原告交付商铺的房产证原件和未协助原告办理商铺的过户登记手续，已构成违约，应承担继续履行合同等违约责任。故原告请求判决二被告协助其将位于钟山县（房产证号：钟房权证钟山镇字第××号）过户登记到原告名下，办理该过户登记手续所需缴纳的各种税费由原告承担，予以支持。原告请求判决二被告向其支付逾期未交付房产证原件和逾期协助办理房产过户登记手续违约金（按每逾期一日支付200元的标准计算，从2018年9月5日起计算至2019年10月5日止的违约金为78000元，从2019年10月6日起至协助办理房产过户登记手续之日止的违约金继续按上述标准计算），其中逾期未交付房产证原件的违约金，与合同该项约定的必须在逾期未交付商铺的前提下才能按商铺总价款的万分之五支付违约金的本意不符，该院不予支持；逾期未协助办理房产过户登记手续的违约金，与合同该项约定的本意相符，但其起算时间应确定为原告提起本案诉讼时向本院递交诉状之日即2019年10月8日。因为根据合同约定，原告需要求二被告协助其办理过户手续时，二被告才在合理期限内协助办理。但原告并未提供相关证据证明其在提起本案诉讼前于何时向二被告提出过协助办理过户登记手续的要求。故本案违约金应按每逾期一日支付200元的标准计算，从2019年10月8日起计算至本案商铺的过户登记手续办理完毕之日止。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告钟华朝、蒋冀平于本判决生效之日起十日内协助原告莫剑将位于钟山县（房产证号：钟房权证钟山镇字第××号）过户登记到原告莫剑名下，办理该过户登记手续所需缴纳的各种税费由原告莫剑承担；二、被告钟华朝、蒋冀平向原告莫剑支付逾期未协助办理房产过户登记手续违约金（按每逾期一日支付200元的标准计算，从2019年10月8日起计算至上述商铺的过户登记手续办理完毕之日止）；三、驳回原告莫剑的其他诉讼请求。案件受理费1750元（原告已预交），由原告莫剑负担875元，被告钟华朝、蒋冀平负担875元。 各方当事人对一审认定事实无异议。 上诉人钟华朝、蒋冀平为证明其上诉主张，在二审期间提交一组证据：证据一邹强土地证，拟证明所买卖的商铺土地权属依然是原地主邹强名下。证据二邹强房地产，拟证明所买卖的商铺是从土地权属所有人名下的房屋总证分户出来的。证据三合作建房协议书，拟证明所买卖的商铺是上诉人与土地权属所有人合作购买得来的。证据四房屋分摊面积协议，拟证明所买卖的商铺面积。证据五商铺房产证，拟证明商铺在上诉人名下。证据六商铺买卖合同，拟证明上诉人在办理商铺产权及使用权转移过户时，应予无条件积极协助配合被上诉人到房地产等部门办理商铺过户登记手续，但必须在商铺具备过户的条件下。 被上诉人莫剑对上诉人提交证据的质证意见：不算二审新证据，被上诉人不予质证。 本院对事实和证据的分析和认定：上诉人二审提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五：证明涉案商铺系案外人邹强提供土地与上诉人钟华朝等15人出资以合作建房的形式建设，商铺建设完成后，2015年9月15日各合作人按合作协议约定办理了房屋产权证，但土地使用权仍然登记在邹强名下。证据六：证明上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》第四条第三款约定“如商铺具备过户条件的，甲方应当协助乙方将该商铺过户到乙方名下（或乙方指定的人名下）”。上诉人提供上述证据来源合法、客观真实、与本案事实存在逻辑上的关联，符合证据三性的要求。上诉人钟华朝、蒋冀平经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利，二审中提供的证据属于逾期提供证据，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条“……当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。”和最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零二条“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。”的规定，上诉人提供的该证据与本案基本事实有关，本院予以采纳，本院将依法对上诉人钟华朝、蒋冀平进行训诫，并酌情加重其诉讼费用负担。综上，一审判决除遗漏认定上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》第四条第三款约定“如商铺具备过户条件的，甲方应当协助乙方将该商铺过户到乙方名下（或乙方指定的人名下）”以及涉案商铺土地使用权仍登记在案外人邹强名下的事实外，其余事实认定清楚。 综合当事人各方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为:上诉人是否违约并向被上诉人支付逾期协助办理房产过户登记手续违约金。 本院认为，上诉人钟华朝、蒋冀平与被上诉人莫剑在平等自愿基础上签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，合同的内容没有违反我国法律、法规效力性强制规定，该合同合法有效。合同签订后，被上诉人依合同约定支付了42万元房屋价款给两上诉人，上诉人也依约将涉案商铺交付给被上诉人。由于涉案商铺系案外人邹强提供土地与上诉人等15人出资以合作建房的形式建设，商铺建设完成后，2015年9月15日各合作人按合作协议约定办理了房屋产权证，但土地使用权仍然登记在邹强名下，实行两证合一的不动产权证制度后，政府对该类房地产暂不许可办理《不动产权证》，因此，涉案商铺尚不具备过户条件。根据双方《商铺买卖合同》“如商铺具备过户条件的，甲方应当协助乙方将该商铺过户到乙方名下（或乙方指定的人名下）”的约定，上诉人并没有违反该条款的约定。关于被上诉人主张上诉人未按合同约定将房产证交付被上诉人构成违约的问题，虽然双方当事人在商铺买卖合同中约定：被上诉人交付房款后，上诉人要商铺和房产证原件交付给被上诉人。但房产权买卖合同的履行的实质行为要件是支付对价、交付房产以及办理过户手续，我国法律并没有规定买卖房地产时要将登记在卖方名下的房产证原件交付买方，因此，上诉人没有交付房产证给被上诉人并不属于要承担违约责任的民事违约行为。至于上诉人将存在暂时无法办理过户手续瑕疵的房地产卖给被上诉人，属于可撤销合同范围，被上诉人应在知道或应当知道之日起一年内行使撤销权，被上诉人在本案中并没有提出撤销合同的诉讼请求，根据不诉不理的原则，法院不予审理。综上分析，被上诉人一审诉请二上诉人协助将钟山县城西环路西侧的104号商铺过户到其名下以及要求二上诉人支付逾期未交付房产证原件和逾期协助办理房产过户登记手续违约金，没有事实和法律依据。 综上所述，上诉人钟华朝、蒋冀平的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决因上诉人钟华朝、蒋冀平拒不到庭而导致认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区钟山县人民法院（2019）桂1122民初1490号民事判决； 驳回被上诉人莫剑的诉讼请求。 一审案件受理费1750元，由被上诉人莫剑负担；二审案件受理875元，由上诉人钟华朝、蒋冀平负担。 本判决为终审判决。 审判长 苑 山 审判员 陈立峰 审判员 黄义奎 二〇二〇年五月二十二日                            本件与原本核对无异                法官助理蒙晓华 书记员温沐瑾