云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异33号案外人：杨梅，女，汉族，1987年2月2日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李兴勇，云南刘文华律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：杨俊伟，男，汉族，1984年1月25日生，身份证登记住址：昆明市官渡区。被执行人：罗超月，女，汉族，1963年11月10日生，身份证登记住址：昆明市官渡区。被执行人：褚明超，男，汉族，1953年11月8日生，身份证登记住址：云南省昭通市鲁甸县。被执行人：褚羚君，女，汉族，1987年10月1日生，身份证登记住址：昆明市盘龙区。被执行人：杨成梅，女，汉族，1983年11月2日生，身份证登记住址：云南省昭通市鲁甸县。被执行人：罗泽向，男，汉族，1983年11月8日生，身份证登记住址：云南省昭通市鲁甸县。被执行人：李文芬，女，汉族，1965年8月6日生，身份证登记住址：云南省昭通市鲁甸县。被执行人：罗泽平，男，汉族，1965年7月6日生，身份证登记住址：云南省昭通市鲁甸县。被执行人：周芳，女，汉族，1977年11月20日生，身份证登记住址：云南省昭通市昭阳区。被执行人：罗治，男，汉族，1978年2月26日生，身份证登记住址：昆明云南省昭通市昭阳区。本院在执行申请执行人杨俊伟与被执行人罗超月、褚明超、褚羚君、杨成梅、罗泽向、李文芬、罗泽平、周芳、罗治民间借贷纠纷一案中，案外人杨梅向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人杨梅称，2Ｏ14年7月,案外人杨梅、被执行人罗超月二人达成口头协议,约定如下:1.杨梅购买罗超月名下位于官渡区地块）5幢2单元14层1402号房屋;2.房屋总价款为60万元;3.罗超月收到全部房屋价款后将房屋交付杨梅使用。达成协议后,案外人公公代杨梅先行支付了25万元购房款,后二人于2014年8月30日补签了《二手房买卖合同》,合同签订后,案外人老公张泽红支付了20万购房款,案外人支付完60万购房款后,罗超月才向杨梅出具收条。杨梅按合同及罗超月要求完成支付房款义务后,被执行人罗超月按合同约定于2014年1Ｏ月左右向案外人交房,交房后案外人于2014年12月便装修居住使用至今。但2019年12月初,案外人杨梅发现自己居住的门上贴了昆明市西山区人民法院相关执行文书,方才知道申请执行人杨俊伟向昆明市西山区人民法院申请查封了案涉房屋,案外人联系罗超月后,才知道自己买的房屋于2Ｏ19年办理了不动产权证。按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,案外人购买案涉房屋足以排除申请执行人杨俊伟申请的查封、执行。故申请：1.裁定中止对位于官渡区地块）5幢2单元14层1402号房屋的执行；2.解除对执行人罗超月名下位于官渡区地块）5幢2单元14层1402号房屋［房产证号:云（2019）官渡区不动产权第02473**］的查封;案外人杨梅为支持其异议主张，向本院提交了二手房买卖合同、转账记录、中国农业银行云南省分行历史数据查询报告、中国工商银行电子银行回单、中国工商银行银行流水、收条、装修施工证明、昆广网络收款专用收据、（2019）云0112执恢481号执行裁定书、昆明市房屋交易产权管理处房屋信息批量查询结果表各一份，（2019）云0112执恢481号公告、收据、缴费详情各两份，不动产登记信息三份，生活缴费五份，发票八份，账单详情九份，以上证据材料均为复印件。本院查明，杨俊伟与罗超月、褚明超、褚羚君、杨成梅、罗泽向、李文芬、罗泽平、周芳、罗治民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月15日作出（2016）云0112民初2143号民事判决书，判决的主要内容为：罗超月、褚明超于本判决生效之日起十五日内连带偿还杨俊伟借款本金4889128元，并连带支付相应利息；褚羚君、杨成梅、罗泽向、李文芬、罗泽平、周芳、罗治对上述债务承担连带责任。上述民事判决书发生法律效力后，义务人未自动履行裁定书确定的义务，杨俊伟向本院申请强制执行，本院于2019年9月25日立案受理（2019）云0112执恢481号杨俊伟申请执行罗超月、褚明超、褚羚君、杨成梅、罗泽向、李文芬、罗泽平、周芳、罗治民间借贷纠纷一案。执行过程中，本院于2019年10月24日查封了被执行人罗超月名下位于官渡区地块）5幢2单元14层1402号房屋，并于2019年12月5日张贴（2019）云0112执恢481号腾房公告，责令罗超月于2019年12月20日将案涉房屋腾空移交本院评估、拍卖。案外人杨梅对此不服，提出上述执行异议，并提交了证据材料。证据材料显示：二手房屋买卖合同卖方为罗超月、买方为杨梅，交易房屋为琥珀俊园Ａ3地块5幢2单元14层1402号房屋，交易价格为600000元，合同签订日期为2014年8月30日；转账记录、银行流水显示2014年7月29日张仕银向罗超月转款250000元，备注为买房；中国工商银行电子银行回单、银行流水显示2014年9月3日张泽红向罗超月转款200000元；收条载明，“截止到今天共收到杨梅付湾流海房款为陆拾万元整，小写（600000元）”，日期为2014年9月15日，收款人为罗超月。发票、收据等证据材料载明：2016年1月1日至2016年12月31日的住宅物业服务费、二次加压费付款人为杨梅；2016年3月26日预收电梯电费客户名称为Ａ3-5-2-1402杨梅；2017年3月5日缴纳的住宅物业服务费、二次加压费付款人为Ａ3-5-2-1402杨梅；2017年3月5日电梯电费的名称为Ａ3-5-2-1402杨梅；2018年3月10日缴纳的物业管理服务费名称为Ａ3-5-2-1402杨梅；2018年7月18日缴纳的物业管理服务费名称为Ａ3-5-2-1402罗超月；2019年3月21日缴纳的物业管理费和转售电力名称为Ａ3-5-2-1402杨梅；2019年7月20日缴纳的物业管理费名称为Ａ3-5-2-1402杨梅；生活缴费水费、电费缴费记录的户名均为＊超月。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件是对无过错买受人物权期待权保护的要件，四个条件必须同时成就且案外人享有权利能够排除执行的，案外人标的异议才能得到支持。且《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案外人对以上四个条件负有举证责任，倘若没有证据或证据不足以证明以上四个条件成立，则其主张不能成立。本案中，案外人未提供证据证明或提供证据不足以证明符合第二十八条第（三）、（四）项条件。第一，案涉房屋的交易价格为600000元，虽2014年9月15日罗超月出具的收条载明收到杨梅付湾流海房款600000元，但与转款记录的金额和付款方均不能相互印证。转款记录的金额仅有2014年7月29日转款的250000元与2014年9月3日转款的200000元，未提供其余150000的转款记录。且案外人杨梅主张2014年7月29日的付款方张仕银系其公公，2014年9月3日的付款方张泽红系其丈夫，但未举证证明案外人杨梅与张仕银、张泽红的关系，也未提供相应委托材料。另外，房屋买卖合同签订日期为2014年8月30日，而第一笔款项付款时间为2014年7月29日，未签订房屋买卖合同即支付购房款项与普遍房屋买卖交易习惯不符。因此，案外人杨梅已支付案涉房屋全部价款的主张不能成立，不符合第二十八条第（三）项条件。第二，案外人杨梅主张其于2014年8月30日购买案涉房屋，并于2014年12月至今一直居住于案涉房屋内，但对该房屋已办理不动产权证的事实竟不知情，本院于2019年10月24日查封，时隔5年，虽案涉房屋在交易之时未取得不动产权证，但案外人杨梅未采取备案登记等措施保障自己的合法权益，与普遍的商品房交易习惯相悖；且案外人杨梅主张在案涉房屋未取得不动产权证、未办理过户的情形下付清了全部购房款，案外人杨梅在明知存在风险的情况下依旧如此为之，亦与普遍房屋买卖交易习惯不符。因此，案涉房屋未办理过户登记案外人杨梅自身对此存在过错，故不符合第二十八条第（四）项条件。综上所述，案外人杨梅提交的证据材料不能证明其情况同时符合异议复议规定第二十八条的四项条件，其异议主张不能成立，其异议请求应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人杨梅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郭春利审判员  马驰原审判员  李江永二〇二〇年五月二十九日法官助理杨海曼书记员曾子媚