江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终510号上诉人（原审被告）：九江长隆房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区渊明大道北侧江州华府**楼门面****商铺，统一社会信用代码：91360421763397974P。法定代表人：叶文达，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冷立勋，广东聚英华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊义涛，男，1978年10月14日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。上诉人九江长隆房地产开发有限公司因（以下简称长隆公司）与被上诉人熊义涛商品房销售合同纠纷一案，不服江西省九江市柴桑区人民法院（2019）赣0421民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。长隆公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销（2019）赣0421民初1694号民事判决，改判为驳回被上诉人诉讼请求。二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人提交办证资料齐全的时间有误，被上诉人签订《申请承诺书》及《放弃产权声明》的时间是2018年7月6日，足以证明被上诉人在2018年7月6日前办证资料并不齐全，在被上诉人尚未签订两份文件的前提下，上诉人是办理不了被上诉人的房屋所有权证。二、一审法院认定被上诉人房屋于2017年9月15日交付，交付日期有误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的补充协议已明确：买受人必须在出卖人通知书规定日期办理房屋交付。但本被上诉人并未到上诉人处领取交房通知书，不能确定双方认定的具体交房时间，故贵院认定的交房时间认定有误。同时江西国民物业服务有限公司已出具书面证明，证明被上诉人截止到2019年11月11日前并未办理房屋交付手续。三、被上诉人是委托上诉人办理房屋所有权证，被上诉人有义务协助上诉人办理相关手续，在上诉人未有书面通知被上诉人应于何时补齐办证资料的情况下，被上诉人有协助义务，被上诉人有义务向上诉人咨询办证资料是否齐全，不能因为被上诉人电话通知未能留有书面证明，而将全部责任归为上诉人。第四、一审判决认为“被告应按合同约定自原告提交办证所需材料并交付办证费用的2017年10月23日起360天内即2018年10月19日办理好房屋所有权证”，没有事实依据。合同第十六条约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同约定了提交办证资料时间为交房后360天，没有约定取得不动权证的时间。以下事实足以证明上诉人“交房后360天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”：⑴上诉人在2017年10月23日前已取得涉案房屋的初始登记证，证号为赣20**九江市柴桑区0007264。⑵根据初始登记证显示的面积比合同约定面积多0.25平方米，被上诉人在2017年10月23日已补交了房款903元。⑶2018年7月6日，被上诉人夫妻到九江市柴桑区不动产登记中心补齐资料。上诉人已按合同约定履行了义务，不存在违约行为。上诉人在约定时间内提交了办证资料，被上诉人何时能取得不动权证，取决于不动产登记机构的办证能力和效率。不动产权登记改革初期，各地不动产登记机构的人力不足，办证程序处于探索阶段，办证效率较低。因不动产登记机构的原因，导致被上诉人较长时间才取得不动产权证，不是上诉人的责任，上诉人因此承担违约责任是不公平的，也没有法律依据。熊义涛辩称，一、办理证件资料。按上诉人要求本人于2017年10月23日在规定时间内已提交所有办证资料及缴纳了相关所有费用。但由于上诉人业务不熟悉等原因，未及时告知需要提交《申请承诺书》、《放弃产权声明》，以至两份所需办证资料缺失。自2017年10月23日交付办证资料至2018年7月份上诉人才前往房产交易中心办理相关证件（期间相隔九个月）。房产部门审核时告知缺少《申请承诺书》、《放弃产权声明》两份资料，以至办证资料不齐再度延期。二、房屋交付时间。根据《商品房买卖合同》补充协议第5条第1款规定：买受人如果购买是现房，则应在合同约定的交付期内自行向出卖人领取房屋交付通知。第2款规定：买受人延期15天未办理房屋交付手续的，出卖人视为已交付且视为买受人对房屋已验收，自此买受人应承担房屋业主责任，并支付各项管理费用。鉴于上述两款规定，也就是说从2017年9月15日按合同约定，无论买受人是否按时收房，所购房屋均已视为验收，事实上本人也完全遵守合同要求，承担了业主责任.已缴付各项管理费用，并不存在任何违约行为。三、办理证件责任。上诉人在与被上诉人自签订购房合同、收取被上诉人购房款及相关办理证件等费用后。根据合同约定，作为办证主体就有义务及时告知买受人办证所需的所有资料，被上诉人仅为协助配合完成办证手续。但上诉人竟然在延期办证的失误下，将被上诉人补充提供全部办证资料后，再次失误将已放弃产权的一方产证办理成夫妻双方产证。以至重新改办证件，多次造成办证延期。根据陈述情况，被上诉人可以提供相关佐证资料。因上诉人办理证件延期不是个例，而是整体行为（附办证人员某朋友圈图片）。熊义涛向一审法院起诉请求：1.判令被告承担逾期办证违约责任，以购房总价341070元为计算基数，从2018年10月18日至2019年9月19日止向原告支付总计人民币11460元违约金（341070元×每日万分之一×336日）；2.判令被告承担逾期交房违约责任，以购房总价341070元为计算基准，从2017年8月31日至2017年10月23日止向原告支付违约金人民币1808元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月23日，九江长隆房地产开发有限公司（原九江县长隆房地产开发有限公司）凯旋广场1＃楼三期工程完成竣工验收。2017年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：“买受人购买的商品房为凯旋城三期第1幢3单元3-1402号房，建筑面积共计94.13平方米，套内面积70.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.79平方米。商品房单价为每平方米3613.8元，总金额叁拾肆万零壹百陆拾柒元整。商品房交付后，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差部分的房价款由出卖人返还买受人。出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议第六条处理。”合同补充协议第六条约定：“……2.办理房屋所有权证的时间，从买受人办理房屋交付并提交所需资料和办理完相关手续之日起计算，如因买受人原因导致未在出卖人指定的期限内向出卖人支付应由买受人应承担的相关费用并提交相关资料，使产权证登记手续超过本条第一款约定期限延迟办理的，由买受人自行承担相应的责任，同时，出卖人有权按合同约定总价款的日万分之一要求买受人支付违约金。3.因出卖人原因未能在约定期限内为买受人办妥产权登记的，买受人同意不退房，出卖人应自逾期之日的次日起按买受人已付房款的0.01%向乙方支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的2%”。合同补充协议第五条约定：“1.……买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。2.买受人必须在出卖人通知书规定日期办理房屋交付手续，包括应付清的房产价款、支付房产相关各类费用、代收费用及领取钥匙等；买受人逾期15天未办理房屋交付手续的出卖人视为已交付且视为买受人对房屋已验收，自此，买受人应承担房屋的业主责任，并支付各项管理费用。……”。原告熊义涛向被告支付房价款340167元，并于2017年10月23日向被告交付房屋面积补差价903元，以上房价款共计341070元。另原告于2017年10月23日向被告交付他项登记费80元，产权登记费80元，装饰装修管理费94元，物业维修基金7837元，契税5103元，以上共计13194元。2018年7月6日，原告向九江市柴桑区不动产登记中心出具申请承诺书，载明“本人申请在你处办理不动产登记，该不动产坐落于凯旋城三期江州华府1-3-1402，为单独所有，不动产权利人为熊义涛。婚姻状况为已婚。如有不实，本人愿意承担相关的经济责任和法律责任，与登记机关无关。特此承诺。承诺人：熊义涛，身份证号：3604031978********,2018年7月6日”。同日，原告妻子张利娜出具放弃产权声明，载明“本人对坐落于凯旋城三期江州华府1-3-1402的不动产，自愿放弃所有权及处置权。所产生任何经济纠纷与法律责任，均由本人承担，与登记机关无关。声明人：张利娜，身份证号：3604021981********,2018年7月6日”。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务，原告已按约定向被告支付了房款，被告应当在合同约定的期限内交付房屋。关于原告要求被告承担逾期交房的诉请。原告称被告未通知其办理交房手续，合同约定交房时间为2017年8月31日前，但被告到2017年10月23日才向原告交房。根据《商品房买卖合同》补充协议第五条第1款的规定，买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。本案中原告购买的商品房为现房，案涉房屋的交付时间为2017年8月31日前，原告在约定的交付时间前未按约定向被告领取房屋交付通知，原告称其未注意上述条款的约定系原告自身过失，应当承担由此产生的不利后果。根据上述补充协议第五条第2款“买受人必须在出卖人通知书规定日期办理房屋交付手续，包括应付清的房产价款、支付房产相关各类费用、代收费用及领取钥匙等；买受人逾期15天未办理房屋交付手续的出卖人视为已交付且视为买受人对房屋已验收，自此，买受人应承担房屋的业主责任，并支付各项管理费用。”的规定，合同约定房屋的交付时间为2017年8月31日前，本案中原告未向被告领取房屋交付通知，故本案房屋于2017年9月15日视为已交付。对于原告认为涉案房屋于2017年10月23日交房，本院不予采纳，故对原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告承担逾期办证的违约责任，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议第六条处理。”，及补充协议第六条“办理房屋所有权证的时间，从买受人办理房屋交付并提交所需资料和办理完相关手续之日起计算”之规定，认定办理房屋所有权证时间的前提是明确房屋交付时间及提交所需资料和办理完相关手续之日。根据上述查明的事实，案涉房屋于2017年9月15日视为已交付，另查明原告于2017年10月23日向被告支付办证等费用且向被告交纳了相关资料。被告称原告于2018年7月6日才补齐最后一份夫妻一方放弃产权的影像资料，本院认为，因被告没有提交证据证明其于何时通知原告应当于何时补齐上述资料，故不能认定原告于2018年7月6日提交上述资料有过错。因此被告应按合同约定自原告提交办证所需材料并交付办证费用的2017年10月23日起360天内即2018年10月19日办理好房屋所有权证，而本案中房屋所有权证办理下来的实际时间为2019年7月19日，因此被告逾期办证天数为自2018年10月20日至2019年7月19日止，共计272天。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条“因出卖人原因未能在约定期限内为买受人办妥产权登记的，买受人同意不退房，出卖人应自逾期之日的次日起按买受人已付房款的0.01%向乙方支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的2%”，因原告已付房款为341,070元，被告逾期办证272天，被告应向原告支付的违约金为9277.1元（341,070元×0.01%×272天），但按照合同约定，被告承担赔偿责任总金额最高不超过已付房价款的2%，即6821.4元，故本院支持被告向原告支付的逾期办证违约金为6821.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告九江长隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告熊义涛支付逾期办证违约金6821.4元；二、驳回原告熊义涛的其他诉讼请求。本院二审期间，长隆公司提交了三组证据：证据一、竣工验收备案表一份。证明目的：证明上诉人在2017年5月23日对本案涉案房屋已达到办证的法定要求。证据二、涉案房屋的初始登记证一份（证号：赣20**九江市柴桑区0007264）。证明目的：证明上诉人在2017年已完成合同第16条约定的出卖人应当在商品房交付使用后360日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。该证记载了房屋面积是94.38平方米。证据三、不动产权属证明两份。证明目的：证明2019年7月9日已为涉案房屋办理好了不动产登记。熊义涛质证称，针对证据一，三性均无异议；针对证据二，真实性无异议，但不能达到对方的证明目的，证明已经办理登记机关备案的义务与本案无关，我要求对方的是赔偿延期办证的赔偿责任；针对证据三，该不动产权属证明办理错误，我当初要求对方权利人只写我一个人名字。就算是2019年7月9日办好了也延期了，按照合同约定，对方应当在2018年9月15日办好。本院认为，熊义涛对该三组证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，关联性和能否达到证明目的其后将综合其它证据认定。熊义涛提交了部分延期办证房屋的名单一份。证明目的：上诉人办证延期不止我一例，而是大部分人都延期了。本院认为，该证据长隆公司对三性不予认可，且与本案无关，不予认定。二审查明的其它事实与一审一致。本院认为，关于交房时间，双方签订的“补充协议”第五条第2款“买受人必须在出卖人通知书规定日期办理房屋交付手续，包括应付清的房产价款、支付房产相关各类费用、代收费用及领取钥匙等；买受人逾期15天未办理房屋交付手续的出卖人视为已交付且视为买受人对房屋已验收，自此，买受人应承担房屋的业主责任，并支付各项管理费用”的约定，在本案中熊义涛未向长隆公司领取房屋交付通知情况下，一审法院依据双方约定认定2017年9月15日视为已交付并无不当。熊义涛虽在在2018年7月6日签订《申请承诺书》及《放弃产权声明》，但是长隆公司没有提交证据证明其发出通知的时间和要求熊义涛提交上述材料期限，不能证明资料不全责任在熊义涛。在熊义涛2017年10月23日向长隆公司交了相关资料和支付办证等费用后，截止到2018年10月20日，房屋所有权证仍未办理。在长隆公司未提供证据证明存在不可抗力或其它法定或约定的免责事由情况下，应当视为逾期办理房屋所有权证系出卖人长隆公司的原因。长隆公司提交的竣工验收备案表和商品房的初始登记不能证明其已经将所有办理产权证需要的资料报产权登记机关备案。综上所述，九江长隆房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由九江长隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 熊 涛审判员 顾佰成二〇二〇年五月六日书记员 陈嘉旻