黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初4号原告:张铁民，男，1978年7月24日生，汉族，个体业主，现住绥化市北林区。原告:谷文强，男，1993年5月6日生，汉族，个体业主，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：谷立军，男，1971年4月27日生，汉族，个体业主，现住绥化市北林区。被告:魏德贵，男，1970年10月2日生，个体业主，户籍地绥化市北林区，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：车延丰，黑龙江鼎升律师事务所律师。第三人:王军，男，1964年8月27日生，汉族，职业，现住哈尔滨市南岗区。第三人:石成娟，女，1967年10月14日生，汉族，现住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘翔，男，1987年6月8日生，汉族，中国食品报记者，现住绥化市北林区。原告张铁民、谷文强与被告魏德贵、第三人王军、石成娟侵权责任纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理，适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告张铁民及原告谷文强的委托诉讼代理人谷立军、被告魏德贵及其委托诉讼代理人车延丰、第三人王军、石成娟的委托诉讼代理人刘翔到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告张铁民、谷文强向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告停止侵权，立即从侵占二原告所有的位于绥化市××林区华辰建材20-21号的122号商服房屋中迁出；2、依法判令被告赔偿强占二原告商服房屋期间给原告造成的经济损失每日3685元(具体数额以实际占用的天数为准)；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告均是北林区华辰建材市场范围内的经营陶瓷制品的个体工商户，被告经营场所系从冉红岩违约转租而来的位于绥化市××林区华辰建材20-21号的122商服，该商服房屋的原产权所有人为案外人王军和石成娟。该房屋的原租赁合同于2019年11月30日到期。2018年8月30日前，王军和石成娟夫妻决定出卖该商服房屋，并向包括原承租人及被告征求意见，均表示放弃优先购买权。这样经二原告与王军、石成娟协商，双方于2018年9月26日签订了《房屋买卖合同》，二原告在交付了全部购房款后，2019年8月19日，该房屋不动产权过户到了二原告名下。至此二原告对该房屋享有全部的所有权，但由于该房屋的原有租赁合同到期日为2019年11月30日，而该房屋一直由被告租用。这样，在原租赁合同到期后的2019年12月1日，二原告便要求被告立即从占用的该房屋中无条件的迁出，但被告却以各种理由拒绝迁出至今。为此原告感到，被告的行为已构成侵权。故原告诉至法院，要求被告停止侵权、迁出房屋并赔偿损失。被告魏德贵辩称，一、被告无侵权的故意，也没有侵权的事实基础，此起诉讼完全系由两位第三人违约所造成。两位第三人是夫妻关系，共同所有的位于绥化市××林区华辰建材20－21号商服（登记产权人为第三人王军）于2016年12月1日出租给案外人冉红岩，租期为三年，即自2016年12月1日起至2019年11月30日止，每年租金80000元，每年8月30日前交下一年租金。案外人冉红岩在使用一年后征得了两位第三人的同意于2017年12月1日将房屋转租给被告，用于经营家居材料。被告按照约定向第三人支付了2017年12月1日至2018年11月30日、2018年12月1日至2019年11月30日的租金。在2018年至2019年度租金交付前的2018年8月28日，被告与第三人石成娟沟通，并以微信联络方式提出续租申请，第三人石成娟让被告发合同照片审查，并同意于2018年8月31日签字确定。经被告与石成娟协商，双方确定租期为五年，即2019年12月1日至2024年11月30日，每年租金90000元，每年8月30日前交齐下一年租金，被告与石成娟签订续租合同后，被告开始张罗进行店面升级改造，并于2018年9月13日向绥化市城市管理综合执法局提出外部装修申请，在装修接近尾声时，石成娟于2018年9月27日以微信方式通知租赁房屋已经出卖，并宣称2019年12月1日开始将不能履行续租合同，要求被告到期后与其交接并倒房。被告以微信的方式回复石成娟，由于签订了续租合同，希望第三人能够按合同办事，换位思考一下答辩人已经投入装修，第三人应当继续履行合同或者在卖房时通知下任房主，被告可以将房费交付给新房主。但石成娟却于2019年4月11日以冉红岩转租未经其同意以及未经出租人同意擅自装修房屋为借口提出恢复原状、赔偿损失并解除租赁合同包括后期一切合同，并声称于2019年5月底收回房屋，但此后第三人由于理亏并未收回房屋。2019年8月25日在续租合同履行前，被告要向第三人石成娟交付下一年度90000元租金时，第三人石成娟拒绝回复并将被告的微信拉黑。2020年1月8日，被告收到法院起诉状副本和开庭传票。通过原告在起诉状事实及理由部分的陈述，被告才得知两位第三人真的把房屋卖给了同样做瓷砖生意的同行兼邻居即两位原告。现两位原告要求被告倒房并按日支付高额租金。被告认为，在续租合同签订后，两位第三人应当依据诚实信用原则履行合同义务，应当向两位原告明确释明“买卖不破租赁”的原则，应当向两位原告交待继续履行与答辩人所签订的租赁合同，租赁费用可以由两位原告收取，以维护正常的市场交易原则。但遗憾的是由于两位第三人缺乏诚信的做法导致本起诉讼产生。本案最为合理的解决办法是两位原告继续将房屋出租给被告，继续履行相关的租赁合同，并按租赁合同收取租金，以达到维护正常的市场经济秩序。两位原告在诉讼请求中，要求被告按日支付高额的经济损失无事实依据和证据支持。通过被告与两位第三人房屋租赁合同的履行情况来看，每年的租金仅仅为80000元，两位第三人收取的日租金仅为200多元，并且众所周知的原因是从被告收到起诉状副本后的不长时间直至现在处于新冠疫情防控期，店铺根本未进行营业，各方都面临着不同程度的经济损失。因此两位原告提出按日支付经济损失3685元缺乏事实依据和证据支持，故请法院对案件事实和证据进行全面审查，作出公正裁决。第三人王军、石成娟称，房屋实际租赁人和现有租赁人不一致，在第三人与原租赁方签订的合同中有明确约定不允许转租。转租的事情第三人并不知道，转租的时候也没有通知到第三人，也没有法律文书。所以被告在使用过程中是不生效的，没有任何法律依据。在2019年12月1日第三人与被告签订的协议中，协议明确说明在签订合同并交付一定款项后才能生效，签订后并没有交款，所以该合同不具有法律效力。在原有房屋未到期，被告装修没有任何书面性证据证明房主同意，而且在装修过程中被告对房屋一定部位造成了损害，第三人发现后，要求在期限内恢复房屋原状，因为他拆除了承重墙。具体现在是否恢复不清楚，在房屋买卖时通知了房屋现在的使用者即被告，被告明确表示放弃优先购买权利，在房屋买卖约定中也约定了在2019年11月30日到期后向原告交付房屋。在到期后原告没有住进房屋因此产生的损失与第三人无关，在合同中明确约定在2019年11月30日到期后向原告交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张铁民、谷文强为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据：1、房屋所有权证书一份、2018年9月26日房屋买卖合同一份、交付房款收条三张（时间分别为2018年9月28日、2019年4月5日、2019年7月11日）、银行流水三页、存款凭证一份，欲证实2019年8月19日后该房屋属于原告的私有财产，该房屋产权属于原告，如被告想使用房屋必须和原告签订合同，购买房屋花费185万元的事实。被告对房屋买卖合同的客观性、真实性有异议，该房屋买卖合同签订的日期是2018年9月26日，在该合同主要条款后下半部分明确注明本合同由甲方（王军）收到定金之日起方可生效。也就是说该房屋买卖合同假如是真实的，那么也是附条件的，依据原告方举示的收据能够看出购房的定金交纳时间是2018年9月28日，这与日常生活中的交易习惯明显不符，正常的交易原则是签订房屋买卖合同会按照房屋价款收取一定的定金。而本案买卖却是在房屋合同订立后收取定金，明显不符合交易惯例，被告方有理由相信本份合同是在正常的房屋交易后补充设立，对于三份收据所体现的内容被告方并不知情，相应的买卖合同和收据的真实性有待于第三人继续确认。对房产证的真实性无异议，但是依据房屋产权证所记载的时间是2019年8月19日，根据物权法规定，不动产以登记为准，也就是说原告取得不动产的时间是2019年8月19日。第三人对原告出示的证据无异议。2、营业执照一份，欲证实被告占用期间给原告造成的损失，原告现在经营一家经贸有限公司“绥化市恒发经贸有限公司”由于被告的侵占对原告名下的公司正常经营造成了重大的经济损失。如被告没有侵占原告的房屋，原告每日都会有几千元的利润收入。被告对营业执照真实性无异议，但该份营业执照不能作为原告主张赔偿经济损失的有效证据，因为原告于2019年12月3日向绥化市北林区人民法院提起民事诉讼，其主张日经济损失为3685元/日，通过本次庭审其主张损失的事实依据就是绥化市恒发经贸有限公司的营业纯利润，通过原告起诉状及营业执照能够看出原告是为了弥补其证据上的缺陷而是在2017年12月19日成立了这一公司并且在2020年5月8日，也就是10天前对该公司的经营范围进行了变更，通过经营范围的变更来证实损失的数额，明显存在恶意诉讼这一事实；通过营业执照记载的办公场所是绥化市××林区先锋街1委2组，也就是说绥化市恒发经贸有限公司有自己的经营场所，和本案诉争的房屋无关，从以上理由来看原告方持有该营业执照主张损失无依据。第三人对原告提交的证据无异议。被告魏德贵围绕其抗辩主张向本院提交了如下证据：1、2016年12月1日-2019年11月30日石成娟和冉红岩签订的房屋租赁合同书及中国农业银行2017年9月1日、2018年8月30日的存款凭条2张，欲证实涉案房屋在2016年12月1日-2019年11月30日由第三人石成娟出租给冉红岩，并且在2017年11月30日-2019年11月30日该房屋转租给本案被告，第三人石成娟收取了被告两年的租金，本案在庭审阶段第三人在答辩中声称转租未经其同意、未收取被告租金明显是在做虚假陈述，是在欺骗法庭。原告对该份证据无异议。第三人认为，合同中明确了租赁时间，在第6条已经明确写明不能转租，在被告交款时间里原租赁者对当事人所说的是在合作经营，所以由现租赁者被告交纳房款，如果当时明确租赁者冉红岩转租给被告那么第三人会将此房收回。当时被告就是以合作为由在使用该房屋，如同意将此房屋转给被告，那么应该重新签订书面合同。2、被告与石成娟微信交流截图11页，同时出示聊天记录手机中的原始载体，欲证实：1、2018年8月28日交纳2019年房屋租金以及协商房屋租赁合同续签的相关事宜，双方于2018年8月31日正式签订5年期的租赁合同；2、证实第三人石成娟将房屋出卖后以微信的方式与被告交流，被告要求继续履行合同，乃至要求第三人与买方协商继续履行续签的合同。原告无异议。第三人认为，在截图中没有被告是新的租赁者，也没有明确表示是承租方，在2019年4月11日发现房屋被转租及部分破坏后，已经明确通知了被告将房屋恢复，在2019年5月底将房屋收回。对于2018年8月25日交付房款的聊天记录，因为2019年4月11日已经明确通知了，我觉得都是在屏蔽某些事情。在2018年9月27日第三人已经向被告明确了房屋将要买卖，向被告发出了合同已经作废的通知。被告收到通知后还将涉案房屋占有和使用，是否存在非法占有的事实。3、2019年12月1日-2024年11月30日房屋租赁合同书一份，结合微信截图欲证实：1、2018年8月31日第三人石成娟与被告就案涉房屋签订了5年期的租赁合同一份；2、能够推翻原告在起诉状中陈述的2018年8月30日前第三人石成娟就征求被告是否买卖房屋这一事实。原告有异议，生效日期是2019年12月1日-2024年11月30日，交款日期显示2019年8月30日交付租金，但是该房屋在2019年8月19日已经属于原告的财产，如被告想使用该房屋必须与原告签订合同才具有法律效力，其余不对原告具有约束力。另外该合同第7条明确约定此合同签订交款后即生法律效力，该合同属于附加条款合同，根据合同法第45条规定，带附加条款的合同，附加条款未成就，该合同未成就。因被告未向第三人交付定金或房屋租金，所以该合同是无效合同。通过以上两点该合同对原告没有任何法律约束力，被告侵占原告房屋属于违法侵占。第三人对合同真实性无异议，此合同附加条款第7条明确约定，是交款后发生法律效力；对于房款和价格高于市场价格，需要被告提供证据，而且此房屋实际价格与被告说的高于市场价格30%不符。合同没有明确要求不能买卖此房屋，也没有说房屋到期后装修承担相应赔偿，被告发生装修时间原房主不知情，在第三人发现装修房屋及破坏部分安全设施后，被告提交的聊天记录也并且说明了要求被告在5月份交出房屋。被告装修期间是在原合同未到期内装修的。4、准予行政许可决定书一份，欲证实被告在2018年8月31日签订完续租合同后于2018年9月13日对涉案房屋申请外部装修，绥化市城市管理综合执法局对被告的申请进行了批准，被告对涉案房屋进行了外部装修这一事实。原告无异议。第三人对审批许可无异议，被告在签订未生效合同后装修与第三人无关，对于装修是否得到许可第三人不知情，获得此许可未经原房主同意。第三人王军、石成娟未向本院提交证据。本院根据双方当事人的质证意见，对证据综合审查认定如下：对原告提交的证据1，结合本案双方当事人的陈述并综合全部证据该组证据具有真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认。上述证据可以证实被告通过支付合理对价购买第三人所有的房屋并办理了房屋所有权登记的事实，本院对该组证据效力予以确认；原告提交的证据2，该证据不能证实被告给原告造成的实际经济损失，亦不能依此主张每日3685元的赔偿，故本院对该份证据效力不予确认。关于被告提交的证据1-4，上述证据能够证实被告在案外人冉红岩处转租案涉房屋经营的事实，该租赁合同的有效期截止至2019年11月30日，至于被告与第三人签订的五年期限的租赁合同及房屋装修情况等相关证据，因与本案不具有关联性，故本院对上述证据的真实性予以确认，对证据2、3、4的关联性不予确认。本院根据确认的证据及原、被告的陈述，查明案件事实如下：二原告与被告均是绥化市××林区华辰建材市场经营陶瓷制品的个体工商户。被告的经营场所现位于绥化市××林区华辰建材乙丙之间厢房楼122号商服（建筑面积254.34平方米），该房屋的原所有权人为第三人王军和石成娟夫妇。2016年12月1日，第三人石成娟与案外人冉红岩签订房屋租赁合同，将该房屋租给冉红岩使用，租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日，每年租金80000元，每年的9月1日交齐下一年租金，同时约定不得转租。2017年12月1日，案外人冉红岩将该房屋转租给被告，由被告经营陶瓷制品使用。被告分别于2017年9月1日、2018年8月30日以银行汇款的方式向第三人石成娟的账户中汇入当年的房屋租金。2018年8月28日，被告向第三人提出续签房屋租赁合同的要求，双方于2018年8月31日通过微信方式签订了房屋租赁合同，合同约定第三人将前述房屋租赁给被告使用，租赁期限为5年，自2019年12月1日至2024年11月30日，租金为每年90000元，此合同在签订交款后即发生法律效力，如单方违约，由违约方包赔对方损失。后第三人欲将该房屋出卖，向被告征询是否购买，被告因房屋价格过高表示不购买。2018年9月26日，原告谷文强的父亲谷立军与第三人王军签订房屋买卖合同，合同约定第三人王军以185万元的价格将案涉房屋卖予二原告，二原告于2018年9月30日前向第三人支付定金30万元，2019年7月11日给付剩余房款155万元，交房日期为2019年12月31日。第三人于2019年9月27日以微信方式通知被告房屋已经出卖。原告分别于2018年9月28日、2019年4月5日、2019年7月11日向第三人交付房款合计185万元。2019年8月19日，双方办理了房屋所有权转移登记手续，现该房屋登记在二原告名下。至合同约定的交房日期，因被告在该房屋中经营不予迁出，致使二原告无法入住。故二原告诉讼来院，要求被告停止侵权、迁出房屋并赔偿损失。被告认为其并无侵权故意、其自身没有过错，而是由第三人的违约所造成的，且认为原告主张的经济损失赔偿标准无依据。第三人称被告的转租行为未经第三人同意，双方签订的五年合同未生效，且被告将房屋装修未经第三人同意，第三人已经与被告解除合同，原告的损失与其无关。本案经本院调解未果。本院认为，二原告通过支付合理对价向第三人购买了位于绥化市××林区华辰建材乙丙之间厢房楼122号、建筑面积254.34平方米的商服用房，且已经办理了房屋所有权登记手续。在二原告购买该房屋时，系被告承租该房屋的租赁有效期内，虽然在二原告购房前被告与第三人续签了五年的房屋租赁合同，但该合同现并未生效，不能作为“买卖不破租赁”的条件而对抗房屋所有权人对该房屋主张的占有、使用、收益和处分的权利。被告在该房屋中拒不迁出的行为，属于侵权行为。其应对原告因此产生的损失承担赔偿责任。关于赔偿标准，原告虽然未举示有效证据证实，但该损失系实际发生，根据公平原则，本院按照被告与第三人约定的房屋租赁费用即每年90000元平均到每日进行计算，至被告迁出该房屋时止。被告提出的因疫情期间停业的情形属于不可抗力，酌情应减少被告的赔偿金额，本院依法确认按照日租金的一半给付。现被告以租赁合同纠纷起诉第三人赔偿其房屋装修损失，该案尚在审理当中，被告不能以此为由拒绝迁出房屋，其应做好房屋现状公证或证据保全等手续，以避免日后对房屋装修损失鉴定时产生纠纷。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决如下：一、被告魏德贵在本判决生效后十日内从原告张铁民、谷文强所有的位于绥化市北林区华辰建材乙丙之间厢房楼122号、建筑面积254.34平方米的商服用房中迁出；二、被告魏德贵在本判决生效后十日内向原告张铁民、谷文强支付因侵权造成的损失赔偿，此款自2019年12月31日起计算至实际交房日每日按照247元计算，其中因疫情导致停止营业的43天，按照142元计算（247元/2）。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告魏德贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  司琪二〇二〇年五月二十七日书记员  金璐