安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1302民初11575号 原告：宿州凯润建材有限公司，住所地安徽省宿州市朱仙庄镇工业园区。 法定代表人：周剑琴，董事长。 委托诉讼代理人：贾立建，安徽安康律师事务所律师。 被告：宿州市白马建筑工程有限公司，住所地安徽省宿州市外环南路与西昌南路交叉口白马商城**楼**。 法定代表人：王彬，总经理。 委托诉讼代理人：周建，安徽皖光大律师事务所律师。 被告：宿州市白马置业有限公司，住所，住所地安徽省宿州市经济技术开发区金海大道**div> 法定代表人：周观春，总经理。 委托诉讼代理人：崔文彬，安徽汉合律师事务所律师。 原告宿州凯润建材有限公司（以下简称凯润公司）、殷光华与被告宿州市白马建筑工程有限公司（以下简称白马建筑公司）、宿州市白马置业有限公司（以下简称白马置业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯润公司的委托诉讼代理人贾立建，被告白马建筑公司的委托诉讼代理人周建，白马置业公司的委托诉讼代理人崔文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯润公司、殷光华向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付违约金288266元（以本金720665元为基数，按月息二分计算至2017年11月止）；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告宿州市白马建筑工程有限公司（以下简称白马建筑）之间原系买卖合同关系，被告白马建筑拖欠原告货款720665元。2015年2月份，双方达成协议，原告以该笔货款冲抵购买两被告房屋的购房款，该房屋登记于原告殷光华名下，两被告承诺于2016年2月办理房产证，同时双方约定违约责任及违约责任的承担方式。因被告导致房产证办理时间严重迟延，被告违反合同约定，原告认为依法成立的合同自订立之日起生效，双方均应诚实信用的履行合同义务。 白马建筑公司辩称，原告起诉被告白马建筑公司没有事实及法律依据，应当驳回其诉讼请求。起因实际是凯润公司、白马建筑公司、白马置业公司三方以房抵款，被告白马置业公司拖欠被告白马建筑公司工程款，被告白马建筑公司又拖欠原告凯润公司材料款，三方协议原告凯润公司购买被告白马置业公司房屋以消除三方欠款。协议签订后，被告白马建筑公司已经按照协议履行自己义务，原告凯润公司指定原告殷光华与被告白马置业公司签订商品房买卖合同，也办理了房屋产权证书，两原告与被告白马置业公司之间履行房屋买卖的行为与被告白马建筑公司无关，并且相关事实已经宿州市中级人民法院（2019）皖13民终2737号生效的民事判决书确认。 白马置业公司辩称，一、本案原、被告主体均存在不适格情形。本案案由为买卖合同纠纷，被答辩人在诉状中陈述货物和商品房买卖两种买卖合同关系，但被答辩人没有明确其诉讼请求的违约金是何种违约金，是依据货物买卖合同纠纷还是商品房买卖合同。1.依被答辩人陈述看，本案被答辩人起诉依据是其与白马建筑公司之间关于拖欠货款如何处理的协议，答辩人白马置业公司没有参与货物买卖，与两人买卖合同没有关联。根据合同相对性，有关货物买卖的违约金只能向相对人白马建筑公司主张，白马置业公司不是适格被告。2.根据商品房交易行政管理规定和交易习惯，如该房屋登记于被答辩人殷光华名下，其应与房屋产权人另有商品房买卖合同，凯润公司不可能是商品房买卖合同签订主体，如原告诉请违约金依据是商品房买卖合同，则凯润公司不是本案适格原告。二、被答辩人诉请答辩人承担月息两分的违约责任没有事实依据，也违反等价有偿的公平原则。1.由被答辩人陈述事实及理由可知，案涉货款并不是白马置业公司所欠，白马置业公司没有获得过被答辩人任何对价和利益，也就不存在按月息两分承担违约责任一说，被答辩人诉称双方达成协议，但没有提及白马置业在协议及货款纠纷中是何种主体地位，也没有说明白马置业依据何条款承担违约责任。2.按照被答辩人诉称登记情况，被答辩人殷光华或与房屋产权人另有商品房买卖合同，商品房买卖合同中对办证期限等事项应有约定。综上，被答辩人起诉依据的法律关系不明确，法律关系内容不明确，主体不适格，请求驳回被答辩人对白马置业公司全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告凯润公司提交的商品房买卖协议，能够证明被告白马置业公司将案涉房屋（白马商城西区18#3楼1#、2#、3#、4#、48#、49#商铺）抵付给被告白马建筑公司，原告凯润公司自愿购买并指定殷光华、潘娟娟作为合同签订人的事实，同时约定办理房产证的时间以及违约责任。该证据，本院予以采信。2.原告提交的皖（2017）宿州市不动产权第0055628号、0055629号、0055630号、0055631号、0055632号、0055633号不动产产权证书，能够证明权利人为殷光华、潘娟娟产权证书载明的房屋与上述协议中商铺坐落位置、面积相同，证书颁发时间为2017年11月28日。该证据，本院予以采信。3.被告白马建筑公司提交的宿州市中级人民法院（2019）皖13民终2723号民事判决书，能够与原告凯润公司提交的商品房买卖协议相互印证，本院予以采信。4.被告白马置业公司提交商品房买卖合同四份，能够证明殷光华、潘娟娟与被告白马置业公司2015年10月8日签订关于白马商城18#3楼301#、302#、348#、349#号房屋买卖合同，能够与原告凯润公司提交的商品房买卖协议、不动产产权证书载明商品房位置、房号等相印证，该组证据。本院予以采信。5.被告白马置业公司提交的承诺书，虽有“所有责任由宿州市白马建筑工程有限公司承担与宿州市白马置业公司无关”，但被告白马建筑公司承诺内容为代办办理合同所需手续，并且合同签订人殷光华、潘娟娟在2015年10月8日与被告白马置业公司签订正式《商品房买卖合同》，合同中对双方权利义务、违约等进行约定，该承诺书不能作为被告白马置业公司免除责任的依据。该证据，本院不予采信。6.被告白马置业公司提交西区办产证领取登记表，载明领取时间为2017年6月22日，与（2017）宿州市不动产权第0055628号、0055629号、0055630号、0055631号、0055632号、0055633号不动产产权证书载明颁发时间2017年11月28日相矛盾。该证据，本院不予采信。 本院认定的事实如下：原告凯润公司（购买方、乙方）、被告白马置业公司、被告白马建筑公司（出售方、甲方）签订无日期商品房买卖协议，载明：“…第一条甲方为白马商城项目的总包方，白马商城开发商宿州市白马置业有限公司尚欠甲方工程款，现将白马商城西区18#楼3楼（1#、2#、3#、4#、48#、49#商铺）建筑面积284.89㎡的商铺抵付工程款给甲方，抵付单价3000元/㎡，总价85.467万元人民币。第二条乙方自愿购买本合同第一条所述房产（合同签订人：殷光华、潘娟娟），单价为3000元/㎡。第三条甲方尚欠乙方72.0665万元人民币，乙方同意将该欠款抵充本协议第一条所述购房的总房款，由乙方打给甲方13.4005万元人民币借条。第四条该房产于2016年2月底办理房产证，剩余房款在售楼处通知办理房产证一个月内付清，双方如未在规定的时间履约，有权追索对方违约利息。违约利息按双方已付款或欠款总额月息3%计算。如乙方接到通知后未按时至售楼处办理房产证，均按本条款违约责任执行。…第六条本合同签订后，甲方需及时联系宿州市白马置业有限公司与乙方签订正式的《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》签订后，该房产与甲方无任何关联，后续工作由丙方与宿州市白马置业有限公司自行解决。…”。凯润公司、白马建筑公司、白马置业公司分别在该协议上加盖印章确认。 2015年10月8日，殷光华、潘娟娟与被告白马置业公司签订白马商城第18幢3层301号、302号、348号、349号房屋《商品房买卖合同》，合同第十五条载明“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2条处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”。2015年10月11日，白马置业公司向宿州市房地产管理局经济开发区分局登记备案。 2017年11月28日，宿州市不动产登记中心颁发（2017）宿州市不动产权第0055628号、0055629号、0055630号、0055631号、0055632号、0055633号不动产产权证书，载明权利人为殷光华、潘娟娟，分别坐落于宿州市外环南路南侧，西昌南路西侧白马商城18#楼0301室、0348室、0349室、0304室、0302室、0303室。 另查明，在本案审理过程中，原告殷光华于2020年5月9日向本院提出撤诉申请，本院经审查准许其撤诉。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告凯润公司主体是否适格；2.被告白马建筑公司、白马置业公司是否存在逾期办理不动产产权证违约行为，是否应承担违约责任。 一、凯润公司、白马建筑公司、白马置业公司签订无日期商品房买卖协议，凯润公司自愿购买白马置业公司抵付白马建筑公司的白马商城西区18#3楼1#、2#、3#、4#、48#、49#商铺，房款从白马建筑公司拖欠凯润公司的货款中抵扣，并由殷光华、潘娟娟作为合同签订人，故凯润公司系上述房屋实际买受人，其主体适格。 二、依据凯润公司、白马建筑公司、白马置业公司签订商品房买卖协议第六条，白马建筑公司的义务为联系凯润公司与白马置业公司签订正式商品房买卖合同，合同签订后，无论白马置业公司在是否存在逾期办理产权登记的行为，白马建筑公司均不应承担责任。 三方协议虽对买卖房屋的具体坐落位置、价款、违约责任等进行约定，但殷光华、潘娟娟在2015年10月8日又与白马置业公司重新签订《商品房买卖合同》，该合同应为凯润公司（合同签订人为殷光华、潘娟娟）与白马置业公司对双方权利义务达成新的合意，系对原协议中凯润公司与白马置业公司房屋买卖约定的具体化及部分内容的变更。合同第十五条对产权登记备案进行约定，约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2条处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”，但在该合同中未约定取得产权证书时间，现凯润公司依据三方的商品房买卖协议第四条要求白马置业公司按照月息二分计算支付逾期办理不动产产权证书违约金288266元的诉讼请求，于法无据。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，凯润公司、白马建筑公司、白马置业公司的商品房买卖协议约定凯润公司自愿购买白马置业公司抵付白马建筑公司的商铺，房款从白马建筑公司拖欠凯润公司的货款中抵扣，并由殷光华、潘娟娟作为合同签订人。依照约定，白马建筑公司责任为联系凯润公司与白马置业公司签订商品房买卖合同，没有为凯润公司办理不动产产权登记的义务。协议中虽对房屋的具体坐落位置、价款、违约责任等进行约定，但殷光华、潘娟娟在2015年10月8日与白马置业公司签订了《商品房买卖合同》，重新约定双方权利义务，对原协议中房屋买卖约定的具体化及部分内容的变更，白马置业公司已依据变更后的合同第十五条对产权登记备案，合同中约定因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书违约责任及违约金计算方式，但在该合同中未约定取得产权证书时间。现凯润公司依据三方的商品房买卖协议第四条要求白马建筑公司、白马置业公司支付逾期办理不动产产权证书违约金288266元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第一条规定，判决如下： 驳回原告宿州凯润建材有限公司的诉讼请求。 案件受理费5624元，由宿州凯润建材有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  卫彦玲 人民陪审员  周明明 人民陪审员  徐 敏 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  陈 硕 附：本案适用相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。