福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初7991号 原告(执行案外人):福建省凯景实业发展有限公司，住所地福建省福清市渔溪镇渔溪村凯景国际城**楼**206店面，统一社会信用代码91350181717354308X。 法定代表人：林秉仕，系公司经理。 委托诉讼代理人：张弛、黄灵敏，女，系公司职员。 被告（申请执行人）：方小妹，女，1938年3月13日出生，汉族，住福建省福清市。 被告（申请执行人）：吴玫，女，1963年12月2日出生，汉族，住福建省福清市。 被告（申请执行人）：林兰芳，女，1986年4月3日出生，汉族，住福建省福清市。 被告（申请执行人）：林小强，男，1988年7月12日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人（被执行人）：黄金天，男，1976年2月19日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人（被执行人）：林梅兰，女，1977年11月17日出生，汉族，住福建省福清市。 原告福建省凯景实业发展有限公司（以下简称凯景公司）诉被告方小妹、吴玫、林兰芳、林小强、黄金天、林梅兰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告凯景公司的委托诉讼代理人张弛、黄灵敏到庭参加诉讼；被告方小妹、吴玫、林兰芳、林小强及第三人黄金天、林梅兰经本院公告送达，均逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告凯景公司向本院提出诉讼请求：1.判令福清法院停止在（2018）闽0181执3322号执行案中对凯景又一城18号楼703复式单元商品房（以下简称案涉房产）的执行行为。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告方小妹、吴玫、林兰芳、林小强依据（2017）闽0181民初1390号民事判决向福清法院申请执行。在执行过程中,法院查封了第三人（被执行人）林梅兰名下的上述执行房产,并拟拍卖该执行房产。后原告就该强制执行提出执行异议。2019年10月23日,原告（案外人）收到福清法院送达的（2019）闽0181执异157号《执行裁定书》,该裁定书驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定,缺乏事实与法律依据理由如下:一、案涉房产并未办理权属登记,尚未发生物权转移,产权仍归原告所有,以属于原告所有的房产来执行偿还第三人（被执行人）黄金天、林梅兰所欠的个人债务,于情不合,于法无据。案涉房产系原告与第三人（被执行人）林梅兰2016年5月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:×××44）所的约定的房产,合同签订以来,林梅兰按合同约定支付房屋首付款及房屋贷款,但截止今日该合同仍未履行完毕。且因第三人（被执行人）林梅兰个人原因,至今未办理该案涉房产的权属登记手续。依据《物权法》第9条、14条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。该案涉房产未进行物权登记,尚未发生物权转移,因此原告依法继续享有该案涉房产的所有权。同时,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定,未依法登记领取权属证书的房产不得转让,法院不得对未办理权属登记的案涉房产进行强制执行拍卖。据此,以属于原告所有的房产来执行偿还第三人（被执行人）黄金天、林梅兰所欠的个人债务,于情不合,于法无据。二、案涉房产系法院作出执行裁定预查封的房屋,在预查封期间更不能得对其进行权属变更将其拍卖。法院于2018年10月15日作出执行裁定（2018）闽0181执3322号,裁定将执行房产予以预查封。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二之规定国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。据此,福清法院不得执行拍卖仍处于预查封期间的上述案涉房产。综上,执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据,故望判如所请。 被告方小妹、吴玫、林兰芳、林小强未作答辩，也未举证、质证。 第三人黄金天、林梅兰未作答辩，也未举证、质证。 当事人围绕诉讼请求提交了执行裁定书及送达回证、商品房买卖合同及附件、预售许可证、（2017）闽0181民初1390号民事判决书、（2019）闽0181民初6180号民事判决书(未生效)及其上诉状等证据，上述证据依法经过庭审质证。被告及第三人经本院合法传唤，逾期均未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩。本院审查认为，上述证据真实、合法，且与案件事实相关联，具有证明力，可作为认定案件事实的采信根据，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 2016年5月28日，凯景公司与林梅兰签订《商品房买卖合同》（合同编号×××44）及其附件即合同补充协议，约定林梅兰购买凯景公司开发的福清市渔溪镇上郑村凯景又一城18号楼703复式单元商品房，即案涉房产总房价款为660922元，首付款140922元，余款52万元向中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称福清建行）申请按揭贷款；合同补充协议第5条还约定买受人林梅兰如果出现不能按期偿付按揭贷款本息，导致其承担担保责任的，视为买受人对合同违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人向出卖人凯景公司支付购房总价款万分之五的违约金；由于买受人原因导致合同解除的，出卖人为解除合同而支出的合理费用包括诉讼费、律师费等由买受人承担等等。2016年7月19日，以福清建行为贷款人、林梅兰为借款人暨抵押人、凯景公司为贷款提供阶段性保证人共同签订的编号为2016年建闽东福个房借字0954602号的《个人住房借款合同》，合同约定林梅兰向福清建行借款52万元。合同对借款期限、还款方法、借款利率、逾期罚息利率均作了约定，同时还约定借款人卷入重大诉讼及其他法律纠纷，贷款人认为可能对其偿债能力造成不利影响的构成违约，贷款人可采取救济措施如宣布全部贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，向借款人收取违约金，可向贷款人所在地人民法院起诉等，另还向福清市房地产管理部门办理了《房屋预告登记证明》。此后，林梅兰向福清建行按约履行支付按揭贷款的每期本息。 因黄金天于2008年3月16日向林金城借款未还，作为林金城的遗产继承人方小妹、吴玫、林兰芳、林小强于2017年2月17日将黄金天、林梅兰诉至本院。本院于2017年11月9日作出（2017）闽0181民初1390号民事判决，判决黄金天、林梅兰共同偿还四继承人借款本金512790元及其利息，利息按年利率6%自2017年2月17日起计至款项还清之日止。后方小妹、吴玫、林兰芳、林小强向本院申请强制执行，执行期间，本院于2018年10月15日作出（2018）闽0181执3322号执行裁定，预查封了案涉房产。本院于2019年7月1日作出（2018）闽0181执3322号之一执行裁定，决定拍卖案涉房产。凯景公司为此提出执行异议。 另，2019年8月14日福清建行以“借款人林梅兰卷入重大诉讼，对其偿债能力造成不利影响，原告于2019年8月1日宣布全部贷款立即到期，要求借款人归还借款本息及相关费用并要求保证人履行保证责任。但截至2019年8月6日二被告均未履行还款责任。”为由诉至本院，请求本院1.判令被告林梅兰偿还原告借款本金468003.04元及相应利息、罚息及违约金（利息及罚息按《个人住房借款合同》约定计算至款项还清之日止；2.判令若被告林梅兰未履行上述还款义务，则原告对抵押物（被告林梅兰所有的位于福清市××镇××村××号楼××单元房产及占用范围内的土地使用权）折价或以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3.判令被告凯景公司对被告林梅兰的上述债务承担连带清偿责任。本院于2020年1月10日作出（2019）闽0181民初6180号民事判决：一、被告林梅兰于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福清分行借款本金461790.27元，并支付利息、罚息（利息暂计至2019年11月26日止为282.84元，此后的利息、罚息按案涉的《个人住房借款合同》约定标准计至款项还清之日止，但不得超过法律保护的年利率24%上限）；二、被告福建省凯景实业发展有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。被告福建省凯景实业发展有限公司承担保证责任后，有权就清偿部分向被告林梅兰追偿。凯景公司对此判决不服并提出上诉，现正在二审审理当中。 本院认为，本院依据生效法律文书，对预告登记在被执行人林梅兰名下的案涉房产予以查封、拍卖，符合法律规定。林梅兰至今仍按《个人住房借款合同》的约定，按期如数履行偿还贷款义务，其至今也未违反《商品房买卖合同》（合同编号×××44）及其附件（即合同补充协议）的约定，故案外人凯景公司向本院提出执行异议之诉缺乏事实和法律依据，本院对其诉请不予支持。被告方小妹、吴玫、林兰芳、林小强及第三人黄金天、林梅兰经经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，判决如下： 驳回原告福建省凯景实业发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由福建省凯景实业发展有限公司负担(已交纳)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起，吴玫、林兰芳、林小强、黄金天、林梅兰在三十日内，其他当事人在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  王统勇 人民陪审员  王光耀 人民陪审员  金智明 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  林 星