福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民初622号 原告（申请执行人）：宏建建工集团有限公司，住所地：福建省宁德市宁川路城东花苑**楼**，统一社会信用代码：91350900727892329H。 法定代表人：黄锦德，总经理。 委托诉讼代理人：杨铃辉，福建晨信律师事务律师。 被告（案外人）：陈守桂，女，1977年3月29日出生，汉族，住福建省屏南县。 委托诉讼代理人：潘宜斌，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖美红，北京德恒（福州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：屏南县泰润置业发展有限公司，住，住所地：福建省屏南县古峰镇东环中路**/div> 法定代表人：林斌，执行董事。 原告宏建建工集团有限公司（以下简称“宏建公司”）与被告陈守桂、第三人屏南县泰润置业发展有限公司（以下简称“泰润公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月21日对本案公开开庭进行了审理。原告宏建公司的委托诉讼代理人杨铃辉、被告陈守桂的委托诉讼代理人潘宜斌到庭参加诉讼，第三人泰润公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏建公司向本院提出诉讼请求：判令准许继续查封（2016）闽09民初98号之一民事裁定书、（2016）闽09执保41-1号协助执行通知书项下执行标的中的屏南县××路××号1幢203号商品房。事实和理由：原告宏建公司与泰润公司建设工程施工合同纠纷一案，原告宏建公司向法院提出财产保全申请，2016年7月15日宁德市中级人民法院作出（2016）闽09执保41-1号《协助执行通知书》，查封泰润公司名下坐落于屏南县××路××号“凤凰城”房产200余套，其中包含“凤凰城”1幢203号房产（下称“案涉房产”）。2019年7月9日被告陈守桂向宁德市中级人民法院提出执行异议，请求解除对案涉房产的查封措施。2019年11月24日，原告宏建公司收到（2019）闽09执异70号《执行裁定书》，该裁定书裁定中止对本案案涉房屋的执行。原告认为，（2019）闽09执异70号裁定认定事实不清，适用法律错误。本案中陈守桂并未真实支付购房款，而且其与泰润公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的购房单价仅为正常市场价30%左右，缺少购房发票、交纳契税和专项维修金等票据，这些都客观体现了陈守桂与泰润公司之间虚假的商品房买卖关系。另外（2019）闽09执异70号裁定系根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条作出，但是第28条是对一般买受人的规定。案涉房屋为商品房，应适用第29条关于商品房买受人的规定。根据29条第2款规定，陈守桂的权利能否排除执行需要满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。因案涉房产属于商业用房，显然不是用于居住，本案中陈守桂有其他住址，并不符合第29条之规定，其权利不足以排除执行。综上所述，被告陈守桂与泰润公司之间系虚假的商品房买卖关系，被告陈守桂就案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。因此，（2019）闽09执异70号执行裁定书有误，望依法判准原告的诉讼请求。 被告陈守桂辩称，一、宁德市中级人民法院（2019）闽执异70号执行裁定书认定事实清楚。陈守桂与泰润公司订立商品房买卖合同、办理备案登记、支付价款、交接房屋、占有管理房屋事实清楚。具体事实如下：陈守桂与泰润公司于2015年6月11日网签了一份国家住建部制定的合同编号为×××96《商品房买卖合同（预售）》（证据1），合同约定泰润公司将坐落于屏南县××路××号屏南凤凰城1幢203房产以一次性交清总价款80万元的价格转让陈守桂，并于同日在屏南县房地产管理所办理了商品房买卖备案登记手续。合同签订后的次日，陈守桂按该公司指定的该公司账号为1321××××4437农业银行账户支付了商品房买卖对价款80万元，后发现该公司所指定银行账户不是商品房买卖合同约定的住房建设局监管账户，经陈守桂要求，该公司将该款汇还陈守桂银行账户，陈守桂重新按照合同约定的政府监管账户即该公司账号为3500××××2733建行账户在备注了购房款后转账支付了购房款人民币80万元。后于2015年11月18日与开发商之间办理了交房手续，至此，陈守桂一直占有、使用和管理该宗商品房。上述事实有证据1．《商品房买卖合同》、证据2．中国建设银行转账凭条、证据3．中国建设银行个人活期账户交易明细、证据4．商品房买卖合同备案信息、证据5．接房确认单、证据6．收楼证明书、房屋装修管理服务协议、消防合同书、业主临时公约等可以证实，因此，原告关于（2019）闽执异70号执行裁定书认定事实不清的主张不能成立。二、陈守桂与泰润公司之间合法订立商品房买卖合同，真实支付全额购房款。陈守桂与泰润公司所订立的商品房买卖合同不违反法律法规强制性规定，宏建公司对交易价格提出的质疑没有依据。契约自由是合同法的灵魂和生命，在不违反法律法规强制性规定和公序良俗的前提下合同当事人有自由选择合同内容的权利，同时，社会主义市场经济条件下房地产企业已经具有经营自主权，在不违反法律法规强制性规定的前提下有权对其所售的商品房自主定价包括所申报的备案价格，上诉人以其证据2、证据3所证明的物价局备案价格来代替市场价格混淆了两种价格内涵和外延，房价备案制度是政府监管机关要求开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地房产监管部门和价格主管部门备案，方可申请商品房预售许可证，备案价需要在房管部门官方网站公布，备案价格是该楼盘的最高销售价格，开发商不得擅自突破该备案价卖房，政府建立商品房价格备案制度目的是保障民生，严控开发商乱涨价，但我省商品房备案制度没有对备案价以下销售进行调控和限制，纵然有也只是政策规定，不能导致本案商品房买卖合同归于无效。而商品房市场价格是商品房市场供需关系决定的，该开发商在后期因其开发的楼盘店面所处地段偏僻无人购买，以低于备案价销售方才售出一部分店面，其中一层店面备案均价为每平方米20000元左右，但实际销售均价每平米为7000元左右，其中二层店面备案均价为每平米8000元左右，实际第二层201、203、205（202抵偿债务）销售均价都是每平米3000元左右，实际销售价格都是备案价的三分之一左右，这是由市场供需关系决定的价格。其次，在房地产市场中，商品房消费者都是处于弱势地位，有权定价的是开发商，政府也只能从政策层面进行调控，作为陈守桂个人是无法决定所购买房产的价格，能够维护消费者在商品房买卖中地位平衡的是市场这个机制。在本案中，泰润公司针对该公司经营情况为解决其资金困难问题，在备案价以下销售商品房属于其自主经营的范围，最关键因素是由市场决定，陈守桂收房后对外发布招租公告均无人承租也说明了市场不景气的情况，并且涉案房产以80万元买卖成交在备案登记时也得到了监管部门的备案认可，因此，陈守桂以合同价购买该房屋是没有任何过错的，是属于弱势的善意第三人。当地商品房价格波动大，不同地段区别也大，涉案小区处于一家大型化工厂旁边，因环境污染问题渐渐凸显销售低迷，补充证据5-9均证实了该地段污染严重的事实。宏建公司主张案涉房屋单价仅为正常市场价格的30%左右，没有任何依据。购房发票、缴纳契税和专项维修金等票据材料，并非房屋买卖合同的成立要件，也不是判断交易是否真实的依据。陈守桂向泰润公司全额支付了购房款，宏建公司诉称并未真实支付购房款，违背事实。可见，陈守桂在法院查封涉案房产之前与开发商之间网签商品房买卖合同，该合同合法有效，陈守桂真实地全额支付了购房款，上诉人关于本案中的商品房买卖属于虚假买卖的主张不能成立。三、陈守桂在查封前已经办理了交房手续并实际占有和管理涉案房产。2015年11月18日，泰润公司向物业公司出具《接房确认单》，陈守桂向物业公司交付《业户收楼证明书》及大门钥匙，与物业公司订立《房屋装修管理服务协议》《小区消防责任合同书》，签署凤凰城业主临时管理规约。陈守桂将房屋钥匙交由第三方物业公司管理，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙的行为应认定为受业主委托进行管理，陈守桂作为业主可以随时取回房屋钥匙，同时，陈守桂弟弟的机器设备等均放置在该房屋中，已经在管理使用该房屋，补充证据11-15均证实陈守桂已实际占有和管理涉案房产。而半年之后的2016年7月5日法院才裁定查封房产，2016年7月15日才发出协助执行通知。四、并非陈守桂的原因未办理过户方面。泰润公司后期资金周转困难拖欠税收是后期业主未能取得购房发票的根本原因，宏建公司在福建省宁德市中级人民法院（2016）闽09民初339号案件中亦陈述泰润公司存在欠税的事实，陈守桂在支付了合同对价款后，泰润公司以种种理由推托开具发票，陈守桂后来才知道因泰润公司欠税被冻结开票，与后期购买该公司商品房的其他100多户业主一样，无法从该公司取得购房正式发票；而陈守桂未交纳契税正是由于宏建公司申请诉讼保全查封的涉案房产，导致陈守桂无法办理房产登记手续而无法交纳契税，陈守桂缺少购房发票、契税发票及未交纳维修基金过错在于开发商，证据8．（2019）84号《屏南县政府专题会议纪要》也证实了后期购买商品房的业主均无售房发票，并证实了未办理房产过户登记手续是没有过错的。未能办证的原因在于土地被查封、竣工备案要件不具备、消防设施评估未启动等等。关于宏建公司以涉案房屋买卖系商品房买卖应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第29条而认为宁德市中级人民法院（2019）闽执异70号执行裁定书适用法律错误的主张，被告认为，《执行异议复议规定》第28条、第29条均是对不动产买受人物权期待权的保护。第28条规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护，是延续和承继了《最高人民院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖第三人”“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”的内容。而第29条则是侧重保护消费者的物权期待权，该条规定即便购房人仅支付完成50%的价款，只要购买的涉案房屋是刚需住房，其物权期待权也可受到保护。其中第29条规定既是对案外人物权期待权的保护，也是对消费者的倾斜性保护，通常认为第28条规定是一般性条款，第29条是特别条款，第29条对案件人的保护强于第28条对案外人的保护，如果案情符合第28条、29条其中之一的条件，即便被执行的不动产是登记在开发商名下，并不当然产生排斥适用第28条的效力，而第三人可以根据自己的实际情况选择适用28条或29条。综上，陈守桂在法院查封案涉房产之前已经网签了合法有效的商品房买卖合同，按合同约定全额支付了合同对价款，买卖合同和合同价格均经监管部门认可和备案，在查封前已经办理了交房手续并实际占有和管理，购买案涉房产以及未办理房产过户登记手续均无过错。宁德市中级人民法院作出的（2019）闽执异70号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确。因此，为维护契约自由，保护交易安全，保障不动产买受人的物权期待权，请求法院采纳被告陈守桂的答辩主张，驳回原告宏建公司的诉讼请求。 第三人泰润公司未作陈述。 原告宏建公司及被告陈守桂依法提交了证据（详见附2证据目录清单），本院组织双方进行了举证、质证。原告宏建公司提供的证据1、5，被告陈守桂提供的证据1-4，双方经质证对证据的真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院予以分析认证如下： 原告宏建公司提供的证据2、3、4及被告陈守桂提供的补充证据1、2、5-9系关于案涉房产交易是否存在不合理低价出售的情形。因本案属执行异议之诉，主要审查案外人是否享有足以排除执行的民事权益，交易价格不属于本案的审理范围，本院对前述证据不予审查。原告宏建公司提供的证据6及被告陈守桂提供的补充证据11-14系关于案涉房产现状的视频及照片，经本院现场勘验，视频及照片与房屋实际现状一致，本院予以采信。被告陈守桂提供的证据5及补充证据10，为泰润公司向物业公司出具的接房确认单，仅能证明第三人泰润公司曾告知物业公司陈守桂可参与验房、接房，不能证明陈守桂已与物业之间交接案涉房产，本院对该证据不予采信。被告陈守桂提供的证据６真实、合法、与本案有关联性，本院予以采信。被告陈守桂提供的证据7门牌证的取得时间为2019年，补充证据15招租信息的发布时间为2017年，均在法院查封之后，不能证明法院查封前，其有实际占有管理案涉房屋，本院对该两组证据不予采信。被告陈守桂提供的证据8及补充证据3、4可证明案涉房产因泰润公司原因，无法办理产权登记。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1．2015年6月11日，陈守桂与泰润公司签订《商品房买卖合同（现售）》，备案编号：×××96。合同约定：陈守桂向泰润公司购买位于屏南县××镇××路××号××幢××号房屋，建筑面积290.26㎡，单价2756.15元／㎡，总价80万元，在2015年6月30日前一次性付款。次日，陈守桂向泰润公司的预售资金监管账户转账80万元。 2．因宏建公司与泰润公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年7月5日作出（2016）闽09民初98号之一民事裁定，保全泰润公司价值80743416.3元的财产，于7月15日作出（2016）闽09执保41-1号协助执行通知书，于8月9日查封泰润公司名下屏南县××路××号凤凰城房地产。2019年7月9日，陈守桂向本院提出执行异议，请求解除对案涉房产的查封措施。本院于2019年11月11日作出（2019）闽09执异70号民事裁定书，裁定中止对坐落于福建省宁德市屏南县××路××号××幢××号房地产的执行。 3．除本案房产外，陈守桂名下还有坐落于屏南县××镇××路××号××室的房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条均是对不动产买受人物权期待权的保护条件。根据查明的事实，被告陈守桂在购买案涉房产前，其在屏南县已拥有多套房产，并不符合第二十九条规定的保护条件。因此，本案的争议焦点为，陈守桂能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除执行。 首先，关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条之间的竞合关系。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定。第二十八条和第二十九条在适用上，不因被执行人是房地产开发企业，而排除第二十八条的适用。 其次，关于陈守桂是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。根据第二十八条第二款第二项规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，需在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案陈守桂虽与物业公司订立了物业服务合同等协议，但未能提供证据证明其有缴纳物业费用及水电费用，其是否实际接收该房产并成为业主存疑。就房产的现状而言，案涉房产为二楼商铺，系敞开的毛坯状态，在一楼沿街入口处有公用的楼梯通往案涉房产，仅在楼梯入口处用简易木板遮挡及上锁。陈守桂在毛坯商铺中堆放了机器设配，但具体堆放使用的时间无法明确。因此从房产的现状而言无法体现陈守桂在法院查封前对该房产有事实上的管理和支配。 综上所述，被告陈守桂的权利不能排除执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 准许执行本院（2016）闽09民初98号之一民事裁定书、（2016）闽09执保41-1号协助执行通知书项下执行标的中的位于福建省屏南县××路××号××幢××号的房地产。 案件受理费100元，公告费600元，均由被告陈守桂负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 本院（2019）闽09执异70号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  马孝斌 审判员  陈潇婷 审判员  韦晓菁 二〇二〇年五月二十八日 书记员  陈 铮 附1：本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 附2：证据清单 原告宏建公司提交了以下证据： 1．（2019）闽09执异70号《执行裁定书》； 2．屏价房备【2012】02号《屏南县城区商品房销售价格备案函》及附件； 3．屏南县物价局备案的“凤凰城店面价格表”； 4．泰润公司尾号9935农行卡账户流水 5．屏南县不动产登记查询证明； 6．视频资料； 被告陈守桂提交了以下证据： 1．商品房买卖合同； 2．银行转账客户回单； 3．建设银行个人活期账户交易明细； 4．商品房买卖合同备案信息；、 5．接房确认单； 6-1．收楼证明书； 6-2．房屋装修管理服务协议； 6-3．消防合同书； 6-4．业主临时公约； 7．门牌证； 8．（2019）84号屏南县政府专题会议纪要； 补充证据： 1．凤凰城1幢201、205商品房买卖合同； 2．银行转账客户回单； 3．屏不动产函（2019）6号办证函； 4．屏南县人民政府【2018】101专题会议纪要； 5．百度地图手机页面； 6．《溪坪村旁的化工厂》； 7．《国家环保总局曝光十大环境违法案件》； 8．张长健等1721人与福建省（屏南）榕屏化工有限公司环境污染责任纠纷案件一审案情； 9．环境污染责任纠纷案件二审民事判决书； 10．加盖物业公章的接房确认书； 11．东环南路8号房屋外景照片三张； 12．东环南路8号房屋8-13开门照片三张； 13．凤凰城1幢203房屋水电线路照片三张； 14．凤凰城1幢203房屋室内照片八张； 15．凤凰城1幢203房屋招租照片五张。