四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初1224号 原告：贺光成，男，1954年12月26日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：李敏，四川慧济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹斐然，四川慧济律师事务所律师。 被告：广元市澳法丹实业有限责任公司，住所地：四川省广元市利州东路缤纷家园小区。 法定代表人：程川，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张旭，四川天称律师事务所律师。 被告：牟华如，男，1971年2月8日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被告：何翠萍，女，1971年4月13日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：牟华如，男，1971年2月8日出生，汉族，住四川省广元市利州区，系何翠萍之夫。 原告贺光成诉被告广元市澳法丹实业有限责任公司（以下简称澳法丹公司）、牟华如、何翠萍确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贺光成及其委托诉讼代理人李敏、曹斐然，被告澳法丹公司的委托诉讼代理人张旭，被告何翠萍的委托诉讼代理人即被告牟华如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺光成向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认三被告于2006年2月8日签订的《商品房买卖合同》无效,庭审中变更为确认合同未成立，不生效；2、本案诉讼费、保全费、公告费等一切诉讼费用均由被告承担。 事实与理由：2005年因被告澳法丹公司向原告借款，被告澳法丹公司遂于2005年5月25日将“东晟华庭”5号楼一层营业房（269.51㎡，房产证号：城**，土地证号：广国用（2003）字第&tim**;×号）抵押给原告作为借款担保，被告澳法丹公司同时为原告办理了他项权证书，证号为：广房城他字第××号。被告澳法丹公司在未还清欠款的情况下要求原告撤销抵押登记被原告拒绝后，被告澳法丹公司于2008年向法院提起诉讼，要求确认其已经还清原告所有借款。该案历经一、二审、省高院再审，直至2015年12月30日，才由广元市中级人民法院作出（2015）广民终字第726号民事判决书。该判决亦认定了被告并未全部还清欠款。2020年元月，原告收到被告牟华如起诉原告侵权纠纷的诉状，诉称其作为抵押给原告的房屋“东晟华庭”5号楼一层营业房（269.51㎡）的房主，要求原告赔偿其损失。原告认为，2005年被告澳法丹公司就已经将案涉房屋抵押给了原告，在借款未还清、抵押权未解除的情况下，三被告自称双方在2006年将已办理了抵押的房产出售给了被告牟华如、何翠萍，但该行为的真实性存疑。被告澳法丹公司明知将案涉房产已抵押给了原告，不可能为被告牟华如办理过户登记，更不应当在未告知原告的情况下就将房屋出售。而被告牟华如作为一个正常的购房者，在明知该房存在权利瑕疵的情况下，却从不对出售人澳法丹公司提出任何过户要求以及赔偿请求来主张自己的权利，相反却对作为受害人的原告提出诉讼，甚至对办理房产登记的部门提起诉讼，且房屋买卖双方无实际付款依据，付款凭据与购房发票时间不一致，原告有理由怀疑三被告的行为涉嫌恶意串通，系以合法手段掩盖非法目的，该合同应当被认定为无效或未成立、不生效。 被告澳法丹公司辩称：1、《商品房买卖合同》是三被告之间签订的合同，原告起诉确认合同无效不具备主体资格。买卖双方就该房屋形式上设定抵押的方式非常清楚，基于该房屋设定的抵押，只是实现债权的方式，不影响房屋买卖双方的物权交易，房屋买卖对抵押权也不产生实质性影响。房屋出卖前的借款事实上已付清了，协商未果才通过诉讼主张解除抵押登记的，虽然法院判决认定被告澳法丹公司对借款未清偿完毕，但出卖人通过诉讼执行途径已经消除了出卖房屋抵押权限制，其享有的优先受偿权已实现，因此该商品房买卖合同事实成立且有效。通过诉讼主张权利，判决明确权利义务，现已办完产权过户，合同实际履行完毕，说明房屋买卖交易是真实的，不存在恶意串通、以合法形式掩盖真实目的行为。2、本案原告不是商品房买卖合同当事人，也不是基于商品房买卖合同对本案抵押权有实质性影响的利害关系人，如果仅仅是基于抵押权身份的当事人，主张该商品房买卖合同不成立、未生效缺乏事实及法律依据，也不具备主张确认商品房买卖合同不成立的起诉主体资格。综上，请求驳回原告起诉。 被告牟华如、何翠萍共同辩称:1、原告起诉确认《商品房买卖合同》无效与被告牟华如、何翠萍无关。原告与被告澳法丹公司是借贷关系，与被告牟华如、何翠萍无关，被告澳法丹公司与被告牟华如、何翠萍是房屋买卖关系，但不影响其房屋设定有抵押的债权的实现。2、被告澳法丹公司与原告之间多年诉讼后的（2018）川0802执2500号、（2015）广利州民初字第779号等法律文书已经发生法律效力，原告持有的他项权证书已公告作废，且已领取了生效法律文书确认的款项，同时说明被告澳法丹公司通过诉讼主张权利，解决与原告的借贷纠纷，从而解决与被告牟华如、何翠萍的房屋买卖纠纷，被告牟华如、何翠萍也一直通过诉讼主张房屋买卖办理不动产权证书的权利，由于原告影响被告牟华如、何翠萍对房屋的使用，迫于无赖，为减少损失，才垫付执行款，后仍通过诉讼向被告澳法丹公司主张权利。3、被告牟华如、何翠萍有购房合同、付款收据、购房发票，房屋买卖真实合法有效，并实际占有使用，不存在恶意串通，现办理了不动产权证书已确权，办理不动产权证书时才增加儿子牟震阳名字的。因此本案和被告牟华如、何翠萍无任何关系。请求驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院查明如下： 2005年5月19日，被告澳法丹公司在原告贺光成处借款45万元，并向原告贺光成出具借条，利息3.5%每月支付，还款时间为2005年8月19日。2005年5月25日，双方针对前述借款签订了《借款协议》，约定借款期限一年（2005年5月19日-2006年5月18日），同时约定被告澳法丹公司用其位于广元市的“东晟华庭”五号楼一层营业房建筑面积269.51平方米【房产证号：广房权证城字第××号】作担保抵押并办理了抵押登记，同时为原告办理了广房城他字第××号房屋他项权证书。2006年5月19日，双方续签了《借款协议》，将借款期限和抵押期限顺延至2009年5月18日止，2006年5月30日在办理的广房城他字第××号房屋他项权证书上将抵押期限也予以变便续期至2009年5月18日。 2006年2月8日，被告澳法丹公司（出卖人）依据广元市房管处批准的广房（2003）房预售证第039号商品房预售许可证与被告牟华如、何翠萍（买受人）及案外人牟震阳（牟华如、何翠萍之子，后增加的）签订了《商品房买卖合同》，约定被告澳法丹公司将其位于广元市“东晟华庭”五号楼一层1号营业房（建筑面积269.51平方米、套内建筑面积257.39平方米）出卖给被告牟华如、何翠萍。该商品房单价为每平方米3225.00元，按套内建筑面积计算，总金额为83万元，合同签订之日付50万元整，余款在2006年12月30日前付清。出卖人应当在2006年2月28日前向买受人交付验收合格的房屋，该房屋交付使用后360天内，被告澳法丹公司应将办理房屋权属登记的资料报产权部门登记备案。 2006年2月11日，被告牟华如向被告澳法丹公司支付购房款50万元，2006年4月17日，被告牟华如向被告澳法丹公司支付购房款20万元，2007年3月5日，被告牟华如向被告澳法丹公司交付现金5万元及汽车一部用于抵付下余购房款共计13万元，合计支付购房款83万元。2009年12月23日，被告澳法丹公司向被告牟华如开具销售不动产统一发票一张，金额83万元。在办理房屋权属登记过程中，因被告澳法丹公司与原告贺光成之间的民间借贷关系已将该房屋进行了抵押登记未解除，致使被告牟华如、何翠萍无法办理房屋产权登记。 2008年，被告澳法丹公司认为依据与原告的借款协议已履行了全部的还款义务，但原告贺光成却一直持有房屋他项权证书，拒不办理他项权注销登记手续，在协商未果后，遂起诉请求确认双方约定的还款义务已全部履行，原告贺光成的债权已归于消灭，请求判令终止设定的房屋他项权利，并办理注销抵押登记，同时请求判令驳回原告贺光成要求被告澳法丹公司偿还借款45万元，并确认原告贺光成对抵押物享有优先受偿权的反诉请求。本院作出（2008）广利州民初字第1032号民事判决书，贺光成不服该判决提起上诉，四川省广元市中级人民法院作出（2010）广民终字第469号民事裁定书发回重审。本院审理后作出（2011）广利州民初字第1162号民事判决书，贺光成不服该判决又提起上诉，四川省广元市中级人民法院作出（2012）广民终字第416号民事判决书。贺光成不服该判决提出申诉，四川省高级人民法院作出（2014）川民提字第26号民事裁定书撤销了四川省广元市中级人民法院（2012）广民终字第416号民事判决和本院（2011）广利州民初字第1162号民事判决，并发回本院重审。本院审理后作出（2015）广利州民初字第779号民事判决书，判决：一、澳法丹公司偿还贺光成借款本金151651元，并从2007年5月29日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息。二、澳法丹公司偿还贺光成上述借款本息后三十日内，贺光成为澳法丹公司办理房屋他项权证书（证号广房城他字第××号）的抵押解除登记。若澳法丹公司未履行上述还款义务，贺光成对该抵押财产享有优先受偿权。三、驳回澳法丹公司、贺光成其他诉讼请求。贺光成不服该判决提起上诉，四川省广元市中级人民法院作出（2015）广民终字第726号民事判决书，对澳法丹公司已偿还贺光成借款本息部分，认定应当以双方结算的时间点，以实际交付借款本金按法定利息标准计算，超收部分则用于抵扣本金的原则进行结算。经计算后自2007年7月19日起，澳法丹公司欠付贺光成借款本金83844元，贺光成在澳法丹公司所欠款本金及利息的范围内享有对抵押物（广房城他字第××号）的优先受偿权。虽一审对利息部分抵充顺序不当，但因澳法丹公司未提出上诉，应视为其服从一审裁判结果，故该判决对（2015）广利州民初字第779号民事判决实体处理予以维持。此后，因贺光成不服该判决，申请再审，四川省高级人民法院作出（2017）川民再381号民事判决书，再审查明的事实与二审判决认定的事实一致。同时认定澳法丹公司与贺光成在2005年5月19日借条以后的借款协议以及此后的展期协议中均未对45万元借款再约定利息，虽然双方之间进行了利息结算以及支付，但贺光成在一审的诉讼请求中并未对利息提出主张，故对于利息的计算标准及利息金额的确认本不属于本案审理范围，但鉴于在一、二审法院对于利息已经进行确认，而澳法丹公司并未提出上诉也未申请再审，故对于案涉借款的利息数额不再进行调整。遂判决维持四川省广元市中级人民法院作出的（2015）广民终字第726号民事判决。 2018年10月29日，经被告牟华如与被告澳法丹公司法定代表人程川商议，由被告牟华如暂为被告澳法丹公司垫付其与原告贺光成之间的案件款（借款本息及诉讼费、执行费）共计547931.74元。2018年10月30日被告牟华如足额交付到法院。 2018年12月24日，澳法丹公司申请执行房屋他项权证书（广房城他字第××号）的抵押解除登记，本院作出（2018）川0802执2500号协助执行通知书并送达给广元市房地产管理处，因案涉房屋的抵押权人贺光成拒绝将房屋他项权证书交回广元市房地产管理处，广元市房地产管理处于2018年12月27日通过《广元日报》公告广房城他字第××号房屋他项权证书予以作废。 2019年2月21日，牟华如、何翠萍、牟震阳在广元市国土资源局办理了不动产权证书，证号：川（2019）广元市不动产权第0002681号。 2019年12月23日，贺光成领取了（2018）川0802执2500号案件款（借款本息及诉讼费、执行费）共计547931.74元。 另查明，被告澳法丹公司工商登记信息为吊销未注销。 本院认为，根据双方当事人诉、辩主张及庭审举证、质证，本案争议焦点主要是：一、原告贺光成对案涉房屋设定的抵押权是否因主债权的实现而消灭，其优先受偿权价款及主张的各项诉讼费用是否在前述案件中得到处理；二、被告澳法丹公司与被告牟华如、何翠萍及案外人牟震阳签订的《商品房屋买卖合同》的物权转让是否损害原告贺光成与被告澳法丹公司因民间借贷债权设定抵押权的优先受偿权价款的实现，被告澳法丹公司与被告牟华如、何翠萍及案外人牟震阳于2006年2月8日签订的《商品房屋买卖合同》是否无效或未成立、不生效。 关于争议焦点一、首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。也即是说债务人若不能履行到期债务，则抵押权人在该债务范围内对抵押财产的处置价款享有优先受偿权，但优先受偿权只限于抵押财产的价值，而非取得抵押财产的所有权。本案中，经已发生法律效力的本院（2015）广利州民初字第779号民事判决书确认：被告澳法丹公司应偿还原告贺光成借款本金151651元及从2007年5月29日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息。因此，原告贺光成应在被告澳法丹公司所欠上述借款本息范围内享有对抵押物案涉房屋处置价款的优先受偿权。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。被告澳法丹公司根据本院（2015）广利州民初字第779号民事判决申请执行原告贺光成解除抵押登记，在执行过程中，被告牟华如于2018年10月30日已代澳法丹公司向原告贺光成履行了全部应付借款本息、诉讼费、执行费等547931.74元，即被告澳法丹公司与原告贺光成约定的实现抵押权的情形消除，且2019年12月23日，原告贺光成领取了（2018）川0802执2500号案件款（借款本息及诉讼费、执行费）共计547931.74元。至此，被告澳法丹公司已履行了其与原告贺光成之间因民间借贷纠纷产生的全部债务，原告贺光成的债权已通过金钱给付方式得到实现，不再享有案涉房屋的抵押权，案涉房屋的抵押权即应予以解除。由于广元市房地产管理处于2018年12月27日已通过广元日报公告房屋他项权证书（广房城他字第××号）予以作废，因此本案所涉及的房屋抵押登记已解除，抵押权已消灭。原告贺光成在抵押物的交换价值得到实现后，即丧失了物上的追及力，对案涉房屋不再享有设定的抵押权。最后，被告澳法丹公司与被告牟华如、何翠萍签订的《商品房屋买卖合同》没有损害原告贺光成因民间借贷债权的实现，其主张的各项诉讼费用已在前述案件中得到处理。因此，原告贺光成主张案涉诉讼费、保全费、公告费等一切诉讼费用均由被告承担的诉讼请求应予驳回。 关于争议焦点二，首先，被告牟华如、何翠萍与被告澳法丹公司签订《商品房屋买卖合同》后，被告牟华如已按合同约定向被告澳法丹公司付清了全部购房款，被告澳法丹公司也向被告牟华如、何翠萍交付了房屋，双方之间形成了商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》已成立。其次，被告澳法丹公司转让案涉房屋并不必然导致原告贺光成抵押权的消灭，通过诉讼原告贺光成在民间借贷的债权得到全部实现，其阻碍案涉房屋买卖合同物权所有权实现的抵押登记已予以解除。牟华如、何翠萍、牟震阳在广元市国土资源局办理不动产权证书[证号：川（2019）广元市不动产权第0002681号]的行为，也没有损害原告贺光成的利益，不存在合同无效的情形，《商品房买卖合同》当然有效。最后，案涉房屋买卖合同的物权已全部实现，三被告之间的《商品房屋买卖合同》权利义务已履行完毕。故原告贺光成请求确认《商品房买卖合同》未成立、不生效的诉讼请求应予驳回。 对于原告贺光成认为被告澳法丹公司与被告牟华如、何翠萍涉嫌恶意串通签订虚假商品房买卖合同损害原告贺光成利益的问题，原告贺光成并未提供充分的证据予以证明，其理由与本案查明的事实不相符合，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告贺光成的诉讼请求。 本案诉讼费11900.00元，由原告贺光成承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 黄 俊 人民陪审员 杨 蓉 人民陪审员 唐美章 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员 李 玥