江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初7784号原告：陈吉燕，女，1981年8月14日生,汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：葛华舟，江苏德善律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嘉妮，江苏德善律师事务所律师。被告：黄丰，女，1981年8月29日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：毛晓东，无锡市滨湖区华庄法律服务所法律工作者。原告陈吉燕与被告黄丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈吉燕及其委托诉讼代理人葛华舟、杨嘉妮，被告黄丰及其委托诉讼代理人毛晓东到庭参加诉讼。后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈吉燕及其委托诉讼代理人杨嘉妮、被告黄丰及其委托诉讼代理人毛晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈吉燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款258000元，并支付原告违约金50万元及实际装修损失。在鉴定后，原告将诉讼请求变更为：1、判令解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款258000元，并赔偿原告房屋差价损失551000元。事实和理由：2016年12月，经介绍，原被告之间就无锡市滨湖区华庄太湖佳园77号1102室房屋签订了房屋买卖合同。合同签订后，原告按照约定支付了258000元的房款。被告将房屋交付原告装修入住。后原告联系被告沟通房屋过户事宜，被告表示该房屋无法过户，户主已经去世。原告认为被告构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告黄丰辩称：不同意解除双方的买卖合同。1、涉案房屋是黄满根原华庄街道华新村陆区桥48号老宅房屋拆迁而来，黄满根授权其侄儿黄泉中与拆迁办于2009年7月16日签订拆迁安置协议，房屋于2012年5月分配给黄满根。2、黄满根授权黄泉中将涉案房屋进行出售，黄泉中年纪比较大，便委托侄女黄丰在2016年12月28日将案涉房屋与原告签订买卖合同。黄丰作为黄满根的授权代理人进行签字。协议签订后，被告将拆迁的安置单原件及钥匙一并交付给原告，且原告已经实际入住。双方的买卖合同应该是合法有效的，不应该解除。3、导致涉案房屋无法办理过户手续，主要是黄满根是香港居民，现已经去世，被告无法联系上其子女，不能出具相应的手续配合原告进行过户。但是原告是明知房屋产权人是黄满根，也知道房屋的相应状况，主要是黄满根在香港，可能无法办理产权过户。在之后的双方微信联系中，也一直提到上述原因，无法出具相应的过户手续。4、黄丰只是经授权将案涉房屋进行出售，本案的主体应当是黄满根的继承人。被告黄丰不适格。请求法庭驳回原告对黄丰的诉请。5、原告在本案的买卖合同中也应当承担合同不能履行的责任。6、原告从2016年12月28日合同签订后，就占有了涉案房屋，原告若返还房屋，应当向被告支付房屋占有到向被告交房期间的费用，每月按照800元计。本院经审理认定事实如下：2016年12月28日，陈吉燕与黄丰签订《房屋买卖合同》一份，该《房屋买卖合同》的抬头为：甲方产权人姓名：黄丰身份证号码：3202221981********，乙方购买人姓名：陈吉燕身份证号码：5112261981********。合同主要内容为：甲方现将位于无锡市滨湖区，毛坯房安置房出售给乙方，房产面积为72.84平方米，出售总价为258000元；2016年12月28日，由甲方交出此房屋钥匙及相关房屋资料手续后，乙方一次性支付甲方房款现金258000元；此协议一经签订，双方均永久性不可反悔和违约，若甲乙双方反悔或违约则须赔偿对方500000元的违约金；此房屋的管道煤气、有线电视、水、电等生活设施的开通均由甲方负责联系相关部门给予办理，房屋产权证、土地使用证到期可以办理时，还必须由甲方给予办理，费用由乙方支付，甲方拿到房产证后交给乙方（注：甲方对于应给乙方办理的相关手续不可借以推卸责任，所有费用由乙方支付，否则视为违约）；甲方保证此次出售的房屋和土地产权没有任何债权债务纠纷，保证本房屋及土地没有出售给除乙方以外的其他任何人，也没有受到司法机关查封或其他受限制交易情况；因本房屋农民安置房，现房产不得过户给乙方。等政策允许时过户，甲方应无条件积极配合乙方办理产权过户手续。如由于政策原因，自甲方领房产证之日起五年后方可上市、交易，甲方要立即去办理自己的房产证，甲方办的房产证、土地证的一切费用由乙方负责支付。到五年期满后，政府允许过户时，由乙方承担全部过户费用及交纳土地费用。甲方应无条件积极配合乙方办理产权过户手续，因政策原因不能办理过户手续与甲方无关，甲方无任何责任，乙方不能提出无理要求，否则视为违约。附件：此太湖佳园77－1102室房屋的原始房屋安置单号为：0004907归乙方所有。黄丰在合同落款处“甲方房屋产权人签字”栏写上了“黄满根”和“黄丰代”，陈吉燕在“乙方购买人签字”栏写上了“陈吉燕”。同日，黄丰出具了一份《承诺书》，内容为“户主原黄满根现有黄丰：3202221981××××××××承诺太湖家园77－1102室房屋产权全部由我本人去办理”。合同签订当日，陈吉燕支付给黄丰购房款260000元。黄丰出具了收条。黄丰将涉案房屋钥匙给了陈吉燕，陈吉燕装修后入住至今。2018年3月，陈吉燕就涉案房屋产权办理过户事宜，通过微信询问黄丰，黄丰告知陈吉燕因房主黄满根已经去世无法办理。后双方多次协商未果，陈吉燕来院起诉。另查明：涉案房屋是由黄满根名下位于无锡市滨湖区华庄街道华新村陆区桥48号房屋在2009年7月被拆迁而产权调换所得之一。黄满根是香港居民，当时拆迁时没有回来（当时93岁），而是出具书面委托书，由其侄子黄泉中与拆迁部门签订了无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书。黄丰是黄泉中的侄女，黄丰称黄满根已经去世了，目前无法办理产权过户。2020年1月9日，陈吉燕申请对无锡市滨湖区的房屋现价和装修价值进行鉴定（基准日期为起诉日期即2019年10月22日）。2020年4月14日，无锡市公信土地房地产评估咨询有限公司出具公信评估（2020）第Ｓ4－1号《房地产司法估价报告》，结果为：80.90万元（其中室内固定装饰及固定设施的估价为7.16万元）。陈吉燕为此支付鉴定费9322元。以上事实，有《房屋买卖合同》、承诺书、收条、收据、微信聊天记录、无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书、安置房结算书、委托材料、《房地产司法估价报告》、发票及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，《房屋买卖合同》的抬头列明“甲方产权人姓名：黄丰身份证号码：3202221981××××××××”，尽管落款处黄丰写上“黄满根”和“黄丰代”，但合同的当事人应当是黄丰。黄丰辩称其只是经授权将案涉房屋进行出售，本案的主体应当是黄满根的继承人。本院不予采纳。该《房屋买卖合同》是黄丰、陈吉燕的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，虽然签订合同时黄丰尚未取得房屋所有权，但这并不影响合同的效力，故应依法确认《房屋买卖合同》为有效。陈吉燕已经按照合同约定支付了258000元的购房款，但黄丰违反签订合同时关于由其办理太湖佳园77号1102室房屋产权的承诺和合同负责办理过户的约定，造成陈吉燕购买房屋的目的不能实现，现陈吉燕要求解除与黄丰签订的《房屋买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故在《房屋买卖合同》解除后，黄丰应当退还陈吉燕购房款258000元。同时，陈吉燕也应当将无锡市滨湖区华庄太湖佳园77号1102室房屋返还给黄丰。关于陈吉燕主张的损失数额，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，应视为合同履行后，陈吉燕享有的可得利益。根据涉案房屋的评估价值80.90万元，本院认定黄丰向陈吉燕赔偿损失55.1万元（80.90万元-25.8万元）。黄丰辩称导致涉案房屋无法办理过户手续，主要是房主黄满根是香港居民，现已经去世，无法联系上其子女，不能出具相应的手续配合陈吉燕进行过户。但是，陈吉燕是明知房屋产权人是黄满根并且在香港，也知道房屋的相应状况，可能无法办理产权过户，也应当承担合同不能履行的责任。本院认为，法律规定出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。双方签订的《房屋买卖合同》约定“房屋产权证、土地使用证到期可以办理时，还必须由甲方给予办理，费用有乙方支付，甲方拿到房产证后交给乙方”、“等政策允许时过户，甲方应无条件积极配合乙方办理产权过户手续”。因此，办理涉案房产证和过户是黄丰的义务，即使陈吉燕在签订合同时“明知房屋产权人是黄满根并且在香港，也知道房屋的相应状况”，现黄丰无法办理房产证和过户的责任在黄丰，与陈吉燕无关，陈吉燕不应当承担合同不能履行的责任。黄丰辩称若返还房屋陈吉燕应当向其支付房屋占有到交房期间的费用，每月按照800元计。本院认为，黄丰要求陈吉燕赔偿损失，应当提起反诉。现黄丰没有提起反诉，且没有提供证据证明其具体损失，故本案不予理涉，黄丰可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除陈吉燕与黄丰于2016年12月28日签订的《房屋买卖合同》。二、黄丰于本判决生效后十日内返还陈吉燕购房款258000元。三、黄丰于本判决生效后十日内赔偿陈吉燕损失551000元。四、陈吉燕于本判决生效后十日内将无锡市滨湖区华庄太湖佳园77号1102室房屋返还给黄丰。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11890元、保全费6200元、鉴定费9322元，合计27412元，由黄丰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  苏建春人民陪审员  唐仪枫人民陪审员  杨桂丽二〇二〇年五月二十二日书 记 员  赵 赫本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。