广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终14461号上诉人（原审原告）：邓云英，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：周勇，广东海顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：程杰辉，广东海顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞作开，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：庞联兴，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：庞绵开，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：庞有开，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：庞亮开，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：庞凤兴，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：陈允洪，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：陈志民，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：陈佩珠，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：陈佩珊，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：陈志润，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：廖巍峰，广东力创律师事务所律师。上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：廖子萱，广东力创律师事务所实习律师。上诉人邓云英因与被上诉人庞作开、庞联兴、庞绵开、庞有开、庞亮开、庞凤兴、陈允洪、陈志民、陈佩珠、陈佩珊、陈志润（以下简称庞作开等11人）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初13357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。邓云英上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令庞作开等11人协助邓云英到相关部门将位于佛山市顺德区某某号地块的土地使用权登记在邓云英名下；3.判令本案诉讼费用由庞作开等11人承担。事实与理由：一、本案中，与邓云英签订《买屋协议书》的相对人是案涉房屋的权属登记人庞某某，一审判决却错误地认定与邓云英签订《买屋协议书》的合同相对人是庞作开。《买屋协议书》的抬头写明甲方为庞某某，乙方为邓云英，合同已明确写明案涉房屋的卖方为庞某某而非庞作开。庞作开仅是作为庞某某的代理人在案涉合同上签字。二、邓云英在一审举证的证据已充分证明，虽然《买屋协议书》没有庞某某的签名，但庞某某在签订合同后已实际履行合同的行为表明其已认可该份协议是其委托庞作开签订的。（一）在1993年4月22日即《买屋协议书》签订的当日，邓云英付清购房款后，庞某某于当日交付该房屋的房屋所有权证及土地使用权证给邓云英。这些证件作为庞某某最重要的财产证件，正常情况下是由庞某某本人保管的。因此，邓云英主张这些证件是由庞某某本人交付给邓云英是符合常理的。（二）在双方签订《买屋协议书》后，庞某某即交付案涉房屋给邓云英使用，庞某某交付房屋给邓云英使用后，邓云英对该房屋进行修葺，举办了入伙仪式，并实际居住。庞某某在案涉房屋附近居住，但其并未提出任何异议。（三）庞某某将案涉房屋交付给邓云英后，由于当时该房屋未通自来水且该房尚未过户到邓云英名下，庞某某于1993年6月19日应邓云英要求，一起办理了案涉房屋的自来水开通手续。450元开户费用由邓云英支付，收据亦由邓云英保管。该收据可以证明庞某某已将案涉房屋交付给邓云英使用，并协助邓云英办理自来水开通手续。（四）由于案涉房屋尚未过户到邓云英名下，案涉房屋的拆迁补偿款是打入庞某某的银行账户的，按常理来看，庞某某的银行账户密码只有庞某某知悉。本案的事实是邓云英已收拆迁补偿款42631.50元，可证明是庞某某本人或其委托他人将拆迁补偿款交给邓云英，庞某某的行为已表明其确认并履行了《买屋协议书》。（五）根据拆迁补偿协议，案涉房屋被拆迁后，政府除了支付拆迁补偿费，还安排一块土地给房屋所有人建房。当时拆迁补偿用地亦是由邓云英抽取号码决定的，这亦可证明庞某某是认可《买屋协议书》的。（六）邓云英获得案涉房屋的拆迁补偿用地后，一直占用使用该拆迁补偿用地，庞某某在1995年3月30日去世前，从未对此提出异议。且直至邓云英于2018年提起本案诉讼前，庞某某的配偶及继承人亦从未对邓云英实际占有使用该地块提出异议。三、即使庞作开在《买屋协议书》上签字的行为不属于有权代理，但庞作开与庞某某是父子关系，加上介绍人陈某某的介绍，庞作开的行为构成表见代理。四、即使法院认定庞作开的行为不构成无权代理，亦不构成表见代理，但邓云英作为善意第三人取得该房产，法院也应认定《买屋协议书》有效。五、一审法院以邓云英未能在庞某某生前与庞某某签订房屋买卖合同为由，驳回邓云英的诉请与法不符。本案中，庞某某在生前已将案涉房屋交付给邓云英使用，将相关拆迁补偿款支付给邓云英，并将案涉房屋的相关证书交给邓云英等。庞某某的这些行为足以让邓云英相信，庞某某已确实履行了其与邓云英所签订的《买屋协议书》，邓云英认为已无必要再与庞某某重新签订房屋买卖合同。六、邓云英有权要求庞某某的继承人协助办理拆迁安置地过户手续。庞某某已以其行为认可了《买屋协议书》，案涉房屋的产权应属于邓云英所有。根据法律规定，案涉房屋的拆迁权益及拆迁补偿款及拆迁安置地应属于邓云英所有。七、一审判决错误地未对庞某某交付案涉房屋给邓云英使用，并协助邓云英办理自来水开通手续等事实予以认定，希望二审法院予以纠正。庞作开等11人辩称，一、邓云英的上诉理由与事实不符。庞某某并不认识邓云英，且双方从未实际接触过。邓云英所陈述的庞某某向其交付房产证、补偿款和协助邓云英办理开通自来水手续等与事实不符，这些事情是庞作开所为，而非庞某某。二、本案的事实是，庞作开与邓云英的配偶黄某某为朋友，庞作开因自身原因向黄某某借款，由于黄某某为政府工作人员，其知悉案涉房屋即将被拆迁，为了获取高额的拆迁款，主张将借款合同写为房屋买卖合同，庞作开表示同意，并私自将案涉房屋的产权证交付给黄某某作为抵押。双方当时的真实意思表示为借款行为，而非房屋买卖行为。该份《买屋协议书》是在庞作开签名后交付给黄某某，黄某某再事后交付给邓云英签名的，且合同签订后，双方没有去房管部门备案。在这整个过程中，庞某某并没有参与进来。庞作开作为农民，当时以为将拆迁补偿款交给邓云英后即履行了还款义务。三、庞作开私自以这种方式将案涉房屋卖给邓云英，导致庞作开和其他继承人之间存在纠纷，因此，庞作开等11人之间这么多年来没有统一的处理意见。四、拆迁安置地块与房屋买卖合同项下的房屋并非同一标的，拆迁安置土地是国家给予庞某某的优惠，拆迁安置地块中有69平方米是拆迁补偿性质的，其余的70多平方米是以缴纳补偿金的形式向村集体购买的，邓云英不享有拆迁安置土地的权益。邓云英向一审法院起诉请求：1.确认原位于顺德某某号（房屋所有权证为粤房字第3xxxx**，集体土地建设用地证号为021156*******01901726号）的房地产产权属邓云英所有；2.确认位于顺德某某号房地产的拆迁补偿安置用地即位于佛山市顺德区某某号地块的土地使用权属邓云英所有；3.庞作开等11人协助邓云英到有关部门将位于佛山市顺德区某某号地块的土地使用权登记至邓云英名下；4.本案诉讼费由庞作开等11人承担。一审法院认定事实：：粤房字第3xxxx**屋所有权证载明所有权人为庞某某，房屋位于顺德某某号，土地使用证号为（91）字第0xxxxxx6号。顺集建（91）字第0xxxxx7/0xxxxxxx6号集体土地建设用地使用证载明土地使用者为庞某某。上述房屋所有权证及集体土地建设用地使用证由邓云英持有。庞某某于1995年3月30日死亡。庞某某的配偶是冯某某，于2002年12月2日死亡。庞某某和冯某某共生育了七个子女，分别是庞作开、庞联兴、庞绵开、庞有开、庞亮开、庞凤兴及庞某1。庞某1于2012年7月14日死亡，庞某1的配偶是陈允洪，庞某1共生育了四个子女，分别是陈志民、陈佩珠、陈佩珊、陈志润。邓云英与庞作开农村房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年8月22日立案，案号为（2018）粤0606民初1xxx3号，邓云英在该案中诉请解除邓云英与庞作开于1993年4月22日签订的《买屋协议书》，庞作开向邓云英支付违约损失1740000元。庞作开在该案中提起反诉，反诉诉请确认邓云英与庞作开于1993年4月22日签订的《买屋协议书》无效，邓云英向庞作开返还案涉房屋的集体土地建设用地使用证及房屋所有权证原件。一审法院予以合并审理，并于2018年12月5日作出（2018）粤0606民初1xxx3号民事判决，该判决于2018年12月31日发生法律效力。（2018）粤0606民初1xxx3号民事判决经审理查明以下事实：1993年4月22日，邓云英与庞作开签订《买屋协议书》，约定以下内容，邓云英向庞作开购买庞作开父亲庞某某位于顺德某某号的房屋，房屋所有权证号证号为粤房字第3xxxx**体土地建设用地使用证号为顺集建（91）字第0xxxxx7/0xxxxxxx6号，成交价格为32000元，庞作开将该房屋的房屋所有权证、集体土地建设用地使用证交给邓云英接收使用，庞作开应协助邓云英办理过户手续。同日，庞作开出具收据，确认收到邓云英丈夫黄某某支付的购房款32000元。1993年10月11日，庞某某作为住户与顺德市桂洲镇交通建设指挥部签订《路建设工程拆迁补偿协议》，内容如下：因筑路建设工程需要，住户座落于某某村的房屋要拆迁，双方经协商议定，易地重建补偿费42631.5元一次性支付给住户，重建用地由顺德市某某管理区统一安排，住户于1993年11月12日前拆迁完毕。（2018）粤0606民初1xxx3号查明上述事实后，判决驳回邓云英的诉讼请求与庞作开的反诉请求。邓云英、庞作开等11人对顺德某某号房产因拆迁所得的重建补偿费42631.5元于1993年10月支付给邓云英均无异议，但邓云英主张是庞某某将该款直接交给邓云英，庞作开等11人主张庞某某当时卧病在床，行动不便，是庞作开及配偶将该款交给了邓云英的配偶黄某某。依据邓云英举证的《收据》，一审法院确认邓云英自1996年1月起占有某某社区居民委员会某某号土地并收取相应收益。一审法院认为，邓云英与庞作开曾因案涉《买屋协议书》引发争议向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤0606民初1xxx3号，邓云英在该案中诉请解除《买屋协议书》并由庞作开向邓云英支付违约损失，该案的诉讼请求与本案诉讼请求不同，邓云英提起本案诉讼不构成重复起诉，庞作开等11人辩称邓云英起诉违反了一事不再理的原则无事实依据，一审法院不予采纳。庞作开等11人另辩称邓云英提起本案诉讼超过了二十年最长诉讼时效，一审法院应予审查。邓云英诉请确认顺德某某号房产的所有权及佛山市顺德区容桂街道某某社区居民委员会某某号土地的使用权归其所有，上述诉讼请求属于不动产物权相关的诉讼请求，不适用诉讼时效的法律规定。邓云英另诉请庞作开等11人协助邓云英办理将位于佛山市顺德区容桂街道某某社区居民委员会某某号土地的使用权登记至邓云英名下的相关手续，鉴于邓云英已事实上占有该土地并收取相应收益，邓云英关于办理上述土地使用权登记的请求权因其占有而具有物权属性，亦不应适用诉讼时效的规定。综合上述分析认定，邓云英本案的诉讼请求不应适用诉讼时效的法律规定，一审法院对庞作开等11人提出邓云英提起本案诉讼已超过二十年最长诉讼时效的抗辩意见不予采纳。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。邓云英并未举证证明其是顺德某某号房产的登记权利人，亦未举证证明其是佛山市顺德区容桂街道某某社区居民委员会某某号土地的登记使用权人，邓云英诉请确认上述房产的所有权及上述土地的使用权归邓云英所有于法无据，一审法院不予支持。（2018）粤0606民初1xxx3号民事判决已发生法律效力，该判决查明邓云英与庞作开签订《买屋协议书》，约定邓云英向庞作开购买庞作开父亲庞某某位于顺德某某号的房屋。对上述生效民事判决查明的事实，一审法院予以确认，故与邓云英签订《买屋协议书》的合同相对人是庞作开而非《买屋协议书》所涉房产的登记权属人庞某某。邓云英以《买屋协议书》载明全家人研究一致同意转让房屋为由主张庞某某同意出售案涉房产，但庞某某并未在《买屋协议书》上签名，邓云英的主张无事实依据，一审法院不予采纳。邓云英并未举证证明其持有的案涉房产的房屋所有权证及集体土地建设用地使用证是由庞某某交付，或邓云英收取的案涉房产因拆迁所得的重建补偿费是由庞某某支付，鉴于庞作开与庞某某是父子关系，庞作开等11人陈述上述证件及款项是由庞作开交付给邓云英具有合理性。另外，庞某某于1995年3月30日死亡，而邓云英与庞作开于1993年4月22日签订《买屋协议书》，在近两年的时间内，邓云英有足够的时间与《买屋协议书》所涉房产的登记权属人庞某某签订房屋买卖合同，但邓云英并未举证证明其与庞某某就买卖该房产达成一致协议，邓云英主张庞某某同意向其出售案涉房产理据不足，一审法院不予采纳。基于上述分析及《买屋协议书》所涉房产因拆迁现已灭失的事实，邓云英以该房产因拆迁所得补偿安置地位于佛山市顺德区容桂街道某某社区居民委员会某某号和庞某某已死亡为由，诉请庞某某的继承人及转继承人即庞作开等11人协助其办理将上述土地使用权登记至邓云英名下无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条第一款、第十四条、第十七条的规定，判决：驳回邓云英的诉讼请求。案件受理费减半收取为300元（邓云英已预交），由邓云英负担。二审期间，邓云英、庞作开等11人均未向本院提交新证据。为了查明涉案某某号的房产征收及安置状况、涉案某某号地块权属登记、四至等情况，本院依法向发函佛山市顺德区容桂街道某某社区居民委员会（以下简称某某居委会），要求其协助调查。某某居委会分别于2020年1月19日、4月27日函复本院，内容为：1.1993年10月11日签订《路建设工程拆迁补偿协议》原位于顺德桂州镇某某号的房产[对应房产、土地证号为证号为：粤房字第3xxxx**、91）第0xxxxx7—0xxxxxxx6]的拆迁补偿用地拟安置位于某某居委会某某号地块;2.位于某某居委会某某号地块未办理土地使用权证。未能办理土地使用权证的原因为当时庞某某已故，社区已通知庞某某家属提供相关材料（房产证、地款单据等材料）办理土地使用权证，但庞某某家属未能提供相关材料，导致不能办理用地手续；3.位于某某居委会某某号地块拆迁补偿安置面积当时初定为145平方米，但最终要以国土部门审批面积为准。另由于庞某某家属未能提供相关材料，导致不能正常办理用地手续，所以不存在缴纳土地出让金情况；4.某某居委会未委托任何测绘公司对某某号地块约145平方米的地块进行过测绘以及绘制红线图（宗地图）确认该地块四至。对于上述函件，本院依法组织各方进行了质证。经审查，某某居委会出具的复函系经本院要求其协助调查后出具，程序合法，复函内容反映涉案土地历史来源及当前状况，各方均未能提交相反证据予以反驳推翻，对上述复函内容，本院予以确认。经审理，本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷。围绕邓云英的上诉请求，二审审查焦点为：1.庞作开以其名义与邓云英签订案涉《买屋协议书》，对庞某某是否构成表见代理，是否有效；2.邓云英要求庞作开等11人协助其到有关部门将位于某某居委会某某号地块的土地使用权登记至其名下依据是否充分。关于争议焦点一。邓云英上诉主张案涉《买屋协议书》系庞作开代理庞某某签订，庞作开构成表见代理，邓云英已付清购房款后，庞某某已将涉案xxx号房屋及产权证交予邓云英。且该房屋征收后，庞某某也将补偿款转交邓云英，并移交某某管理区安排的重建用地即某某号土地给邓云英使用，邓云英一直占用该土地，期间并无他人提出异议，足以证实庞某某对案涉《买屋协议书》效力予以认定，确认其为涉案某某号土地权利人之事实。庞作开等11人不予认可，认为当初双方就涉案xxx号房屋形成的为借款而非房屋买卖行为，整个过程庞某某并未参与，庞作开在案涉《买屋协议书》上签字，对庞某某不构成表见代理，双方之间形成的房屋买卖合同无效。经审查，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”庞作开以其名义与邓云英签订案涉《买屋协议书》，将庞某某名下房屋出售予邓云英，该行为对庞某某是否构成表见代理，案涉《买屋协议书》是否有效，应结合本案情节进行认定。首先，通过两者身份进行分析。庞作开与庞某某之间为父子关系，庞某某该时年岁已高，邓云英有理由相信作为儿子的庞作开以庞某某名义与其签订案涉《买屋协议书》，对外出售涉案xxx号房屋，属于有权代理。其次，通过《买屋协议书》签订后，有关证件资料移交情况进行分析。邓云英签订案涉《买屋协议书》依约支付完毕购房款后，取得涉案xxx号房屋所有权证及集体土地建设用地使用证原件。依据日常生活经验，房屋所有权证及土地使用权证属于房产所有人的最重要物权证件，正常情况下都是由权利人保管。如庞某某不同意庞作开对外出售涉案房屋，邓云英是无法取得该房屋房地产权证及集体土地建设用地使用证。且依据证据规则，庞作开等11人对邓云英取得涉案157房屋所有权证及集体土地建设用地使用证来源持有异议，理应提交相反的证据证实涉案xxx号房屋所有权证及集体土地建设用地使用证并非由庞某某交付邓云英，庞作开等11人对此并未能举证证实。邓云英以此主张庞某某在案涉《买屋协议书》签订后，依约交付涉案xxx号房屋所有权证及集体土地建设用地使用证原件，构成对委托庞作开出售涉案xxx号房屋之行为追认理据充分。最后，通过涉案xxx号房屋被征收后有关权利处分行为进行分析。案涉《买屋协议书》签订不久，涉案xxx号房屋即被征收，该时由庞某某与拆迁方签订《路建设工程拆迁补偿协议》，约定补偿xxx号房屋地上建筑物及附着物42631.5元，同时明确由某某居委会另行安排重建用地。该补偿款支付至庞某某名下账户后，已由庞某某账户取出并全额给予邓云英。上述行为亦可进一步在佐证邓云英提出的，庞某某清楚并按照《买屋协议书》约定对涉案xxx号房屋相关权利进行处分。此外，结合某某居委会复函内容可知，《路建设工程拆迁补偿协议》中约定的xxx号房屋拆迁重建用地为某某号土地，邓云英一直占有使用该地块至今。庞作开等11人在本案中及前案虽就涉案某某号土地提出异议，但均不足以证明庞某某在去世之前，提请撤销案涉《买屋协议书》，并就涉案某某号土地归属问题提出过异议。综合上述论析，邓云英上诉主张庞作开以其名义与邓云英签订案涉《买屋协议书》，将庞某某名下房屋出售予邓云英，对庞某某构成表见代理，案涉《买屋协议书》合同依法对庞某某具有约束力依据充分，本院予以支持。一审判决认定邓云英与庞某某并未就涉案xxx号房屋买卖事宜达成一致，邓云英无权就涉案某某号土地主张权利不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。经本院上述认定，邓云英与庞某某就涉案xxx号房屋存在房屋买卖合同关系，涉案xxx号房屋在1993年经拆迁征用后，安排的重建用地为某某号土地，邓云英基于案涉《买屋协议书》的债权债务关系，对涉案某某号土地享有权利，在庞某某去世后，要求庞某某的法定继承人庞作开等11人协助办理该土地的过户更名手续正当合理。但根据某某居委会复函，涉案某某号土地当前未办理土地使用权证，某某居委会也未委托测绘公司对该地块进行测绘及绘制红线图，邓云英本案中亦未能举证证明涉案某某号土地经国土部门明确其四至方位。且邓云英本案中要求法院判令庞作开等11人协助其到有关部门将涉案某某号土地的土地使用权登记至其名下，并未能明确职能部门名称及庞作开等11人具体协助事项。因涉案某某号土地当前四至不明，以及邓云英诉请不具体明确，故此，对于邓云英要求判令庞作开等11人协助其到有关部门将涉案某某号土地的土地使用权登记至其名下之诉请，本院不予支持。待以上条件成就后，邓云英可另行主张。综上论析，邓云英的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定不当，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费300元，由邓云英负担150元，庞作开、庞联兴、庞绵开、庞有开、庞亮开、庞凤兴、陈允洪、陈志民、陈佩珠、陈佩珊、陈志润负担150元；二审案件受理费600元，由邓云英负担300元，庞作开、庞联兴、庞绵开、庞有开、庞亮开、庞凤兴、陈允洪、陈志民、陈佩珠、陈佩珊、陈志润负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇二〇年五月二十七日法官助理 杨全欣书 记 员 周英洋