广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终14350号 上诉人（原审被告）：苏伟春，女，1981年7月10日出生，壮族，住南宁市。 上诉人（原审被告）：黄宗华，男，1975年11月11日出生，壮族，住南宁市。 被上诉人（原审原告）：深圳市新洲城物业管理有限公司南宁分公司，住所地：南宁市Y。 主要负责人：罗成红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪炫春，广西邦泰律师事务所律师。 上诉人苏伟春、黄宗华因与被上诉人深圳市新洲城物业管理有限公司南宁分公司（以下简称新洲城物业南宁分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，于2020年4月27日调查、询问当事人，上诉人苏伟春、黄宗华，被上诉人新洲城物业南宁分公司的委托诉讼代理人汪炫春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏伟春、黄宗华上诉请求：1、撤销一审判决，改判苏伟春、黄宗华打折向新洲城物业南宁分公司支付物业管理服务费及不向新洲城物业南宁分公司支付逾期交纳物业管理服务费违约金；2、本案一、二审诉讼费用由新洲城物业南宁分公司承担。事实和理由：1、一审判决显失公平。苏伟春、黄宗华与新洲城物业南宁分公司均有不履行合同的行为，且新洲城物业南宁分公司不履行合同在先，在双方均有过错的情况下，一审判决苏伟春、黄宗华承担全部责任，而新洲城物业南宁分公司无需承担责任，违背了合同法过错相抵的原则；2、新洲城物业南宁分公司起诉本小区其他欠费业主至西乡塘区人民法院，该法院判决业主只需补交物业费，免交违约金；3、新洲城物业南宁分公司不履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护、服务义务。 新洲城物业南宁分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 新洲城物业南宁分公司向一审法院起诉请求：1、判令苏伟春、黄宗华向新洲城物业南宁分公司支付从2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理服务费2720元；2、判令苏伟春、黄宗华向新洲城物业南宁分公司支付从2015年9月1日至2018年6月30日的垃圾处理费272元；3、判令苏伟春、黄宗华向新洲城物业南宁分公司支付从2015年9月1日至2016年8月31日的代收水费634.7元；4、判令苏伟春、黄宗华向新洲城物业南宁分公司支付从2015年9月1日至2018年6月30日的水费公摊93.4元；5、判令苏伟春、黄宗华向新洲城物业南宁分公司支付从2015年9月1日至2018年6月30日的电费公摊259.5元；6、判令苏伟春、黄宗华向新洲城物业南宁分公司支付逾期缴纳2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理服务费违约金4048.5元；7、本案诉讼费用由苏伟春、黄宗华承担。 一审法院认定事实：2012年3月1日，黄宗华、苏伟春与广西鑫利华房地产开发有限公司（以下简称鑫利华公司）签订《南宁市经济适用住房买卖合同》一份，约定黄宗华、苏伟春向鑫利华公司购买位于南宁市，建筑面积80.81平方米。同日，双方还签订《前期物业服务合同》和《临时管理规约》、《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》等。 黄宗华、苏伟春于2013年5月7日办理入伙手续。 2011年6月24日，鑫利华公司与南宁鑫利华花城物业服务有限公司（以下简称鑫利华物业公司）签订《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》。 2014年7月25日，因鑫利华物业公司的三级物业管理资质不符合继续承担鑫利华花城小区物业管理的规定，鑫利华公司遂与具有一级物业管理资质的新洲城物业南宁分公司签订《鑫利华花城前期物业服务委托合同》，合同主要内容与《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》基本一致。合同约定新洲城物业南宁分公司为位于南宁市鑫利华花城（一期）提供物业服务，即黄宗华、苏伟春购买的房屋所在小区，小高层住宅0.99元／月?平方米，多层住宅0.66元／月?平方米，生活垃圾处理费8元／月?户，小区公用水、电费（包括电梯费）、公共部位水电管线的渗漏及损耗及绿化用水等按实际发生额，由鑫利华物业公司按户从业主与鑫利华公司签订的《商品房买卖合同》中约定的入伙之日起，据实向业主按户分摊计收，鑫利华物业公司有权向业主收取《商品房买卖合同》中约定的房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用及相关费用。鑫利华公司、业主或物业使用人违反本合同、鑫利华物业公司与业主签订的物业服务合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向鑫利华物业公司支付违约金，鑫利华公司违反法律规定或本合同第十三条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托鑫利华物业公司修复，修复费用及造成的其他损失由鑫利华公司承担。 同时查明，上述《鑫利华花城前期物业服务委托合同》签订后，新洲城物业南宁分公司于2015年9月1日开始进驻和接管鑫利华花城小区的物业管理工作，提供物业服务。在新洲城物业南宁分公司履行物业服务合同的过程中，有包括苏伟春、黄宗华在内的多名住户提出服务质量的问题，并拒绝按合同约定交纳物业服务费及水、电费等相关的费用。庭审中，苏伟春、黄宗华对新洲城物业南宁分公司提出的从2015年9月1日至2018年6月30日的物业服务费2720元、垃圾处理费272元的计算标准及数额没有异议，但认为其未与苏伟春、黄宗华签订物业服务合同，不同意支付上述费用。同时，苏伟春、黄宗华认为在双方产生矛盾后，新洲城物业南宁分公司曾于2016年10月7日将其家里的水表拆除，至2018年9月30日才又装回水表。因无法核对新洲城物业南宁分公司主张的用水量，故不同意新洲城物业南宁分公司主张的用水量，以及据此计算出来的水费634.70元和水费公摊93.40元；也不同意新洲城物业南宁分公司主张的电费公摊259.50元；同时，其系因未清楚水电费的准确数额的情况下未交纳相关费用的，不应计算违约金。 还查明，庭审中，苏伟春、黄宗华提供了新洲城物业南宁分公司的《鑫利华花城收费通知单》，其中有2016年10月11日至2019年5月17日的收费通知。苏伟春、黄宗华自认一般两个月收到一次通知，当时他们对计收的用水量和水费没有异议，是因为水表拆除后无法核对用水量。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”此外，法律并未禁止建设单位在不同的时期选聘不同的前期物业管理公司。故鑫利华公司与鑫利华物业公司签订的《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》后，在已建成的小区面积扩大之前，所选聘的物业公司物业管理资质已不符合规定的情况下，另行选聘符合物业管理资质要求的新洲城物业南宁分公司承担小区的物业管理工作，不违反法律规定。因此，鑫利华公司与新洲城物业南宁分公司签订的《鑫利华花城小区（鑫利华花城）前期物业服务合同》合法有效，对苏伟春、黄宗华方具有约束力。新洲城物业南宁分公司已按上述合同约定提供了物业服务，现苏伟春、黄宗华未能举证证明新洲城物业南宁分公司存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定的情形，新洲城物业南宁分公司起诉要求苏伟春、黄宗华支付2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理服务费2720元、2015年9月1日至2018年6月30日的垃圾处理费272元，予以支持。对新洲城物业南宁分公司主张的2015年9月1日至2018年6月30日的代收水费634.70元、2015年9月1日至2018年6月30日的水费公摊93.40元、2015年9月1日至2018年6月30日的电费公摊259.50元，因苏伟春、黄宗华提交的收费通知证明苏伟春、黄宗华从2016年10月11日起已收到新洲城物业南宁分公司发送的交费通知，且一般每两个月会收到一次交费通知，但从2016年10月收到新洲城物业南宁分公司的交费通知起至本案开庭前，苏伟春、黄宗华一直未对新洲城物业南宁分公司提出的水费数额及水费公摊、电费公摊的数额提出异议，故应视为苏伟春、黄宗华对上述数额无异议。现苏伟春、黄宗华在庭审中以新洲城物业南宁分公司曾经拆除其水表，致其无法核对用水量为由，主张新洲城物业南宁分公司提出的数额不真实，理由不成立，不予支持。新洲城物业南宁分公司提出的上述主张，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条的规定，予以支持。《鑫利华花城小区（鑫利华花城）前期物业服务合同》约定了如业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向新洲城物业南宁分公司支付违约金，该约定未违反《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条的规定：“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。”依法确认该约定合法有效。新洲城物业南宁分公司起诉要求苏伟春、黄宗华缴纳2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理服务费违约金4048.50元，未超过上述合同约定和相关规定，且苏伟春、黄宗华未主张上述约定的违约金过高，故新洲城物业南宁分公司的该项诉请于法有据，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条的规定，判决：一、黄宗华、苏伟春向新洲城物业南宁分公司支付从2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理服务费2720元；二、黄宗华、苏伟春向新洲城物业南宁分公司支付从2015年9月1日至2018年6月30日的代收垃圾处理费272元；三、黄宗华、苏伟春向新洲城物业南宁分公司支付从2015年9月1日至2018年8月31日的代收水费634.70元；四、黄宗华、苏伟春向新洲城物业南宁分公司支付从2015年9月1日至2018年6月30日的水费公摊93.40元；五、黄宗华、苏伟春向新洲城物业南宁分公司支付从2015年9月1日至2018年6月30日的电费公摊259.50元；六、黄宗华、苏伟春向新洲城物业南宁分公司缴纳2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理服务费违约金4048.50元。一审案件受理费50元，公告费350元，共计400元，由苏伟春、黄宗华负担。 本院二审期间，苏伟春、黄宗华围绕上诉请求向本院提交了证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查，苏伟春、黄宗华提交的证据1录像视频不是拍摄于苏伟春、黄宗华欠缴涉案物业管理服务费期间，不能证明录像视频中入户门和单元门禁在苏伟春、黄宗华欠缴涉案物业管理服务费期间的状况；苏伟春、黄宗华提交的证据2《鑫利华花城项目前期物业管理中标备案业务证明书》，即使鑫利华公司未进行招标即与新洲城物业南宁分公司签订《鑫利华花城小区（鑫利华花城）前期物业服务合同》，也不影响该合同的效力；苏伟春、黄宗华提交的证据3公章注销证明、证据4公章刻制备案证明、证据5《鑫利华花城小区物业服务交接确认书》，即使鑫利华物业公司使用新刻制的印章与鑫利华公司、新洲城物业南宁分公司对以前物业服务交接事项重新签订书面物业服务交接确认书，也不影响法院对三方交接鑫利华花城小区物业服务及交接时间的认定；苏伟春、黄宗华提交的证据6（2018）桂0107民初7640号民事判决，因案情不同，南宁市西乡塘人民法院对苏伟春、黄宗华同一小区的某一业主判决不用支付逾期交纳物业管理服务费违约金，并不能证明苏伟春、黄宗华逾期交纳物业管理服务费就不用支付违约金。综上，苏伟春、黄宗华在二审中提交的证据均不能证明其诉讼主张，本院不予采纳。 本院审理查明：2012年3月1日，黄宗华、苏伟春与鑫利华公司签订《南宁市经济适用住房买卖合同》一份，约定黄宗华、苏伟春向鑫利华公司购买位于南宁市，建筑面积80.81平方米。同日，黄宗华、苏伟春与鑫利华物业公司在附件六《前期物业服务合同》和《临时管理规约》、《鑫利华花城（一期）小区前期物业服务合同》签字盖章。其中《鑫利华花城（一期）小区前期物业服务合同》约定：黄宗华、苏伟春未足额缴纳物业有关费用的，鑫利华物业公司有权要求黄宗华、苏伟春补交所欠的有关费用，并缴纳从逾期之日起按每日3‰的违约金或通过法院诉讼追缴欠费。黄宗华、苏伟春于2013年5月7日办理入伙手续。 2011年6月24日，鑫利华公司与鑫利华物业公司签订《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》，约定鑫利华物业公司为位于南宁市鑫利华花城（一期）小区提供物业服务，即黄宗华、苏伟春购买的房屋所在小区，小高层住宅0.99元／月?平方米，多层住宅0.66元／月?平方米，生活垃圾处理费8元／月?户，小区公用水、电费（包括电梯费）、公共部位水电管线的渗漏及损耗及绿化用水等按实际发生额，由鑫利华物业公司按户从业主与鑫利华公司签订的《商品房买卖合同》中约定的入伙之日起，据实向业主按户分摊计收，鑫利华物业公司有权向业主收取《商品房买卖合同》中约定的房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用及相关费用。鑫利华公司、业主或物业使用人违反本合同、鑫利华物业公司与业主签订的物业服务合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向鑫利华物业公司支付违约金，鑫利华公司违反法律规定或本合同第十三条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托鑫利华物业公司修复，修复费用及造成的其他损失由鑫利华公司承担。 2014年7月25日，因鑫利华物业公司的三级物业管理资质不符合继续承担鑫利华花城小区物业管理的规定，鑫利华公司遂与具有一级物业管理资质的新洲城物业南宁分公司签订《鑫利华花城小区（鑫利华花城）前期物业服务合同》，合同主要内容与《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》基本一致，合同期限自2014年7月25日至2017年7月24日止。 新洲城物业南宁分公司于2015年8月31日开始进驻和接管鑫利华花城小区的物业管理工作，提供物业服务。 2017年7月24日，鑫利华公司与新洲城物业南宁分公司签订《鑫利华花城小区（鑫利华花城）前期物业服务合同补充协议》，约定将合同期限延长三年，自2017年7月25日至2020年7月24日止。 在二审中，苏伟春、黄宗华对其欠缴新洲城物业南宁分公司自2015年9月1日起至2018年6月30日止的物业管理服务费2720元、垃圾处理费272元、水费634.70元、水费公摊93.40元、电费公摊259.50元不持异议，但认为应当打折缴纳物业管理服务费，也不应支付逾期缴纳物业管理服务费违约金，并明确不交物业管理服务费的原因是因为新洲城物业南宁分公司不按规定为其维修好房屋大门。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”此外，法律并未禁止建设单位在不同的时期选聘不同的前期物业管理公司。故鑫利华公司与鑫利华物业公司签订《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》后，根据已建成小区面积扩大的实际情况，在所选聘的物业公司物业管理资质已不符合规定的情况下，另行选聘符合物业管理资质要求的新洲城物业南宁分公司承担小区的物业管理工作，不违反法律规定。因此，鑫利华公司与新洲城物业南宁分公司签订的《鑫利华花城小区（鑫利华花城）前期物业服务合同》合法有效，对苏伟春、黄宗华具有约束力。新洲城物业南宁分公司已按上述合同约定提供了物业服务，苏伟春、黄宗华未能举证证明新洲城物业南宁分公司存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定的情形，亦未根据合同约定按时向新洲城物业南宁分公司缴纳相关物业费用，其行为属于违约行为，依法应当承担相应的违约责任。故新洲城物业南宁分公司起诉要求苏伟春、黄宗华支付拖欠的自2015年9月1日起至2018年6月30日的物业管理服务费、垃圾处理费、代收水费、水费公摊、逾期交纳物业管理服务费违约金符合双方合同约定，且当事人双方约定的按每日3‰计付逾期交纳物业管理服务费违约金未违反《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条关于“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。”的规定，另苏伟春、黄宗华在诉讼中亦未主张双方约定违约金过高，请求予以适当减少及举证证明双方约定违约金过高，故一审判决苏伟春、黄宗华向新洲城物业南宁分公司支付上述相关费用及违约金并无不妥。苏伟春、黄宗华上诉主张应当打折向新洲城物业南宁分公司缴纳物业管理服务费，不应向新洲城物业南宁分公司支付逾期缴纳物业管理服务费违约金缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，苏伟春、黄宗华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元(上诉人苏伟春、黄宗华已预交)，由上诉人苏伟春、黄宗华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄德标 审 判 员 陈 健 审 判 员 邱伟英 二〇二〇年五月十五日 法官助理 蔡莹莹 书 记 员 金 灵