福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1259号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路**105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，1982年2月26日出生。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，1985年11月17日出生。 被上诉人（原审原告）：冯莉，女，1979年11月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：吴建涵，福建嘉铠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：位凤坤，福建嘉铠律师事务所律师。 厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人冯莉商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初5183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回冯莉的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未约定被上诉人应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受上诉人根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。(一)合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，被上诉人应于合同签订之日（2016年4月20日）起60日内即2016年6月19日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》的规定，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。虽然合同及相关附件未明确约定被上诉人应当将按揭贷款支付给上诉人的具体时间，但合同已明确被上诉人应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。被上诉人应当在合同签订之日起60日内付清购房款。(二)讼争商品房签订合同的时间为2016年4月20日，根据双方签订的合同及补充协议约定，被上诉人应于2016年4月20日前付人民币叁拾叁万柒仟肆佰元整，余款计人民币柒拾肆万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然上诉人于2016年10月14日才收到按揭部分购房款人民币74万元，逾期支付按揭款近四个月，被上诉人应向上诉人支付违约金，上诉人一审已向被上诉人主张该权益。(三)作为平等的民事主体，民法的公平原则不仅适用于被上诉人，同样适用于上诉人，不应有所偏袒或者区别对待。 二、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年6月11日是错误的。(一)被上诉人于2017年12月23日自愿接收讼争房屋，根据上诉人与被上诉人签订的合同及补充协议约定，视为被上诉人免除上诉人承担逾期交房的违约责任，即便判定上诉人应承担责任，也仅限于合同约定的向被上诉人支付违约金人民币贰仟元整。(二)相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细约定并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即上诉人已提请被上诉人注意补充协议内容，关于讼争房屋交付的约定也是合法有效的，对双方均具有约束力。(三)被上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，精神状况健康正常，不论是其关于商品房交付的合同约定还是2017年12月23日收房的行为，均视为被上诉人对自己权利的处置，不违反现行法律的规定是允许的。退一步讲，假设逾期交房违约金算至2018年6月11日，鉴于2017年12月23日起被上诉人已实际收房，上诉人的违约行为之严重程度已降低，被上诉人的损失也大幅度降低，按合同约定的日万分之一计算逾期交房违约金有失公允，应予调整，逾期交房违约金应以日万分之零点五为宜。 三、一审法院不认可上诉人提出的逾期交房违约金过高调整的主张，加重了上诉人的举证及付款义务，违反了公平原则，应参照同地段租金标准调整。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审法院忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重上诉人的举证义务，适用法律不当，应予调整。 冯莉辩称，一、答辩人在办理按揭过程中不存在过错，不应当承担逾期付款违约金，上诉人无权拒绝交房，也无权相应顺延交房日，一审法院事实认定清楚，法律适用正确。(一)答辩人依约办理了贷款手续。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第六款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款的有关事宜”。因此，只有贷款银行会通知答辩人去办理贷款手续后，答辩人才能去办理。答辩人在接到贷款银行的通知后就按照约定办理了按揭贷款，不存在逾期办理贷款手续的情形。双方在合同中没有约定按揭款到账时间，因此也无法确定何时支付按揭款属于逾期支付。双方签订的商品房买卖合同没有具体约定办理贷款的具体时间，实际办理贷款时间是根据贷款银行审核通过后的通知时间来确定的，办理贷款手续后，何时到账是银行根据自己的流程确定的。(二)我国现行法律没有明确规定按揭购房款必须在商品房买卖合同签订后60天内到账。(三)上诉人主张存在买受人签订合同之日起60日内付清购房款的交易习惯，但无证据证明。(四)生效判决已经确认购房人在办理按揭过程中不存在过错，答辩人无需再举证。 二、一审认定逾期交房违约金计算至2018年6月11日并无不当。虽然答辩人在2017年12月23日办理收房手续，但是案涉楼盘于2018年6月11日才通过消防备案，才达到法定交房条件。因此，逾期交房违约金最少也应计算到2018年6月11日。 三、一审认定逾期交房违约金的计算标准具有合同依据并且合理。(一)根据双方签订的购房合同第九条约定，如果逾期交房超过90日，则上诉人需向答辩人支付已付款日万分之一的违约金。一审法院认定上诉人逾期交房天数为527日，超过90日，应当适用已付款日万分之一的计算标准。(二)双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效。当事人均应按照合同约定履行自己的义务。 冯莉向一审法院起诉请求：欣盛丰公司向冯莉支付逾期交房违约金人民币76495.4元（以人民币1077400元为基数，自2017年1月1日计至2018年12月12日，按总购房款的日万分之一计算）。 一审法院认定事实：2016年4月20日，冯莉与欣盛丰公司签订编号为03273233《商品房买卖合同》（以下简称合同）。同日，双方又签订附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，冯莉购买欣盛丰公司开发的欣盛园7#楼A梯11跃12层1104室商品房，建筑面积为100.84平方米，总价款为人民币1077400元。合同第六条第3款约定，买受人于2016年4月20日前支付了首付款337400，余款740000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条第1款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金……4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地，地震及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 冯莉已经向欣盛丰公司支付了全部购房款。 2017年9月28日，欣盛丰公司向冯莉发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月22日办理接楼手续。冯莉于2017年12月23日办理收房手续。 另查明，2016年4月20日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上、高温35度以上的天气共42天。2016年9月15日，超强“莫兰蒂”台风正面登陆厦门市，造成大面积停水停电等破坏性后果。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据冯莉与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付冯莉使用。但截止至2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。 关于逾期交房的天数：首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水、35度及以上高温等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向一审法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房46天。其次，虽然冯莉于2017年12月23日办理收房手续，但是案涉楼盘于2018年6月11日才通过消防备案。合同第八条第一项第一款“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”属于法定交房条件，故应认定交房时间为2018年6月11日。欣盛丰公司提出违约金只能计算至2017年12月23日的答辩意见，不予采信。 关于逾期违约金计算标准。欣盛丰公司主张违约金计算标准过高。经查，该违约金计算标准由合同明确约定，系双方真实意思表示，欣盛丰公司主张计算标准过高证据不足，不予支持。据此，欣盛丰公司应当从2017年1月1日起计至2018年6月11日止，共计527天，扣除可顺延交房46天，合计481天，每天按冯莉已支付购房款1077400的万分之一向冯莉支付逾期违约金51822.94元（1077400元×万分之一×481天）。 关于欣盛丰公司主张冯莉逾期提供办理贷款材料、逾期付款应付违约金未付，故根据合同约定，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延的抗辩意见，一审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司并未举证证明冯莉存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，合同也并未约定冯莉应于合同签订之日起60日内付清购房余款，未约定按揭款的支付时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故被告该辩称意见没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向冯莉支付逾期交房违约金人民币51822.94元；二、驳回冯莉的其他诉讼请求；如果欣盛丰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1713元，适用简易程序审理减半收取人民币856.5元，由冯莉负担276.5元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担580元。 二审经审理查明，对一审判决查明的事实，除欣盛丰公司提出遗漏查明合同附件六第四条第十三款以外，其余事实当事人均无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。 二审中，欣盛丰公司提交以下证据：1.编号为03276327的《商品房买卖合同》及个人借款凭证；2.编号为03278984的《商品房买卖合同》及个人借款凭证。上述证据用于证明同一小区业主陈晓云20**年4月27日签订《商品房买卖合同》，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订《商品房买卖合同》，2016年6月24日按揭款到账。根据合同约定及交易习惯，按揭款应于《商品房买卖合同》签订之日起60天内到账。冯莉质证认为，对上述证据的真实性无异议，对证明对象有异议。业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于冯莉应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定冯莉付清购房款的具体时间，欣盛丰公司主张冯莉存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。本案系因冯莉向欣盛丰公司主张逾期交房违约金引起的纠纷，欣盛丰公司未能举证证明冯莉提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明冯莉应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向冯莉主张逾期办理贷款及逾期付款违约金，故欣盛丰公司以冯莉逾期办理贷款、应支付逾期付款违约金为由主张延迟交房缺乏依据，本院不予采纳。 关于逾期交房违约金计算截止时间问题。讼争商品房于2017年12月23日交付冯莉，交房时已通过竣工验收。虽然消防验收合格时间为2018年6月11日在交付讼争商品房之后，但冯莉自愿接收房屋，也无证据证明欣盛丰公司对于房屋状况有故意欺瞒，故逾期交房违约金应计算至冯莉实际接收房屋之日即2017年12月23日，冯莉再主张实际交房后的逾期交房违约金与事实不符。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，双方对违约金计算标准已作出明确约定，欣盛丰主张违约金过高证据不足，一审法院按照冯莉已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未不当。据此，欣盛丰公司逾期交房天数为357日（2017年1月1日起至2017年12月23日止），扣除可顺延交房的46日，其余311日应当按照冯莉已付购房款1077400元的日万分之一向冯莉计付违约金33507.14元。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初5183号民事判决； 二、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向冯莉支付逾期交房违约金33507.14元； 三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的其他上诉请求； 四、驳回冯莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1712元，减半收取856元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担319元，由冯莉负担537元。二审案件受理费1096元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担638元，由冯莉负担458元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年五月二十一日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。