广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初15840号 原告（案外人）：谭秋菱，女，1979年10月15日出生，汉族，住南宁市，现住南宁市。 被告（申请执行人）：南宁市邦信小额贷款有限责任公司。住所：南宁市古城路39-1号香江花园四号写字楼26楼、27楼。 法定代表人：廖宏刚。 委托诉讼代理人：贾贵宁，广西冠鸿律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广西聚冠资产管理有限公司。住所：南宁市青秀区金湖路49号圣展独立公社A栋A1106号房,现营业场所:广西南宁市华润大厦C座35楼。 法定代表人：秦杰,总经理。 委托诉讼代理人：谢钧，男，1970年6月11日出生，汉族，住广西桂林市象山区。该公司员工。 案由：案外人执行异议之诉 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年10月23日 开庭时间：2020年4月16日 当事人到庭情况： 原告方：谭秋菱到庭。 被告方：南宁市邦信小额贷款有限责任公司（以下简称“邦信公司”）的委托诉讼代理人贾贵宁到庭。 第三人：广西聚冠资产管理有限公司（以下简称“聚冠公司”）的委托诉讼代理人谢钧到庭。 原告诉请要点 原告谭秋菱向本院提出如下诉讼请求：1、请求保护原告对涉案房屋位于南宁市鼎盛国际商场扩建改造项目Ｃ109房产（以下简称“Ｃ109号房”）的租赁权，解除对于Ｃ109号房迁出、腾空的强制执行措施，即不得执行南宁市Ｃ109号房；2、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 被告邦信公司作如下答辩：请求驳回原告的全部诉讼请求，理由是：1、原告主张解除对C109号房迁出、腾空的强制执行措施，应先确权对抵押物享有相应的权利，在原告权利未能确认之前，不能对抗已经生效的司法行为；2、被告与第三人之间的抵押权发生在原告租赁之前，原告无权对被告主张优先权的行为提出异议；3、即使原告确实在被告与第三人设立的抵押权之前产生了租赁关系，被告抵押权的行使也不影响其权利。 第三人意见 第三人聚冠公司陈述如下意见：租赁权实际产生于抵押权之前，应得到法律的保护。 事实认定 邦信公司与秦杰、王晖、广西厚祥贸易有限公司、聚冠公司、南宁市益生小额贷款有限公司借款合同纠纷即（2017）桂0103民初3043号一案的民事判决书载明，……五、为实现上述第一、二、三项债权，原告邦信小额贷款有限责任公司对被告聚冠公司抵押的C109号房，有权以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款在本金1000000元及利息的范围内优先受权。（2017）桂0103民初3043号民事判决书生效后，因债务人未在规定期限内履行债务，邦信公司即向本院申请强制执行，执行案号为（2019）桂0103执231号。在执行过程中，本院于2019年3月13日作出（2019）桂0103执231号之一执行裁定书，裁定轮候查封聚冠公司名下的C109号房，轮候查封时间为2019年3月15日。2019年3月28日，本院作出（2019）桂0103执231号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人聚冠公司名下的C109号房。谭秋菱作为案外人认为法院的拍卖损害了其合法的租赁权，故向法院提出执行异议。本院立案受理后，于2019年7月10日作出（2019）桂0103执异228号执行裁定书，驳回案外人谭秋菱的异议请求。本院于2019年10月10日向谭秋菱送达了该执行裁定书，谭秋菱于2019年10月16日向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，Ｃ109号房登记的所有权人为聚冠公司，共有情况为单独所有，房屋所有权证为邕房权证字第××号；该商铺于2015年7月29日办理了抵押登记，登记的抵押权人为邦信公司。聚冠公司原名为广西聚冠投资管理有限公司，2015年9月24日办理企业更名工商登记，原广西聚冠投资管理有限公司更名为广西聚冠资产管理有限公司。 再查明，2017年4月18日，谭秋菱与聚冠公司签订一份《租赁合同书》，合同约定由广西聚冠投资管理有限公司将其名下Ｃ109号房出租给谭秋菱，租期为13年，从2014年4月18日至2027年4月17日。租金每年比上一年度增加4%，第一年2014年4月18日至2016年4月17日，每月租金7500元，年租金为90000元，以此类推。合同约定租金以人民币支付至如下账号，开户名：唐玲，开户行：桂林银行南宁分行。账号62×××83，合同还对其他事项进行了约定。 在诉讼中，谭秋菱主张其与广西聚冠投资管理有限公司曾于2014年3月15日签订了一份《租赁合同书》，合同内容与其于2017年4月18日与聚冠公司签订的《租赁合同书》内容一致，因广西聚冠投资管理有限公司企业名称发生更名，故聚冠公司将双方于2014年3月15日签订的《租赁合同书》收回，并与谭秋菱于2017年4月18日重新签订《租赁合同书》，谭秋菱因此主张其与聚冠公司就C109号房的租赁关系始于2014年3月15日。谭秋菱为证明其已支付了租金，租赁合同已实际履行，提交了2016年1月27日前的9份手写的《收据》、2016年4月13日至2017年7月14日期间的《借记卡账户历史明细清单》、2017年10月13日至2019年4月13日期间的《电子渠道凭证打印》件。其中，2016年1月27日前手写的《收据》有8份编号连号，均为第二联即客户联，编号分别为7015065、7015066、7015067、7015068、7015069、7015070、7015071、7015072，书写时间分别为2014年3月18日、2014年7月21日、2014年10月23日、2015年4月17日、2015年7月13日、2015年7月18日、2015年10月30日、2016年1月26日，目测为同一人书写；该8份《收据》中，编号为7015070、7015071、7015072的《收据》，加盖的系广西聚冠资产管理有限公司的公章，其余《收据》加盖的均系广西聚冠投资管理有限公司的公章。编号为7015070的《收据》，谭秋菱提交了两份，一份内容空白，一份书写有缴费内容。邦信公司对前述手写的9份手写的《收据》真实性、合法性、关联系均不予认可，对其《借记卡账户历史明细清单》、《电子渠道凭证打印》件无异议。聚冠公司对《收据》、《借记卡账户历史明细清单》、《电子渠道凭证打印》件均无异议。 在庭审中，经本院询问，谭秋菱作如下陈述：1、“合同是我老公去谈的，谈好了叫我去签合同，因为我老公是外地的。因为第三人更换了公司名称，将第一份合同原件收回，与我签订了第二份合同。”2、“目前执行的合同是2017年4月18日签订的，2014年3月15日签订的合同原件已经被第三人收回，不再执行，现能提交的该合同的原件是向第三人处借取，我本人没有该合同原件。”3、“本人及家人均未实际占有使用涉案商铺，曾经另外转租他人。”4、“商铺的物业费、水电费是由承租人自己去物业交的，无书面证据证明。” 裁判理由 在执行程序中，原告谭秋菱作为案外人主张其享有足以阻却执行的租赁权而向法院提出执行之异议，经法院审查并作出裁定驳回其异议后，其对执行异议裁定不服的，有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向人民法院提起执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 一、关于原告谭秋菱要求保护其对C109号房的租赁权的主张能否成立的问题。本案中，虽原告谭秋菱与第三人聚冠公司于2017年4月18日签订的《租赁合同书》，系双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规之效力性强制性规定，应合法有效，但原告谭秋菱自述其本人及其家人均未实际占有使用C109号房，也未提交支付C109号房物业费、水电费等相关凭证证明其实际占有使用房屋；其虽称曾转租给他人，亦并未提交相应证据予以证明，应由原告谭秋菱承担举证不能的不利后果。综上，原告谭秋菱并未实际占有使用C109号房，故其要求对C109号房享有租赁权的主张不能成立，其要求解除对C109号房迁出、腾空的强制执行措施的主张，于法无据，本院不予支持。二、关于原告谭秋菱称其在C109号房设立抵押权前已对该房享有租赁权的主张能否成立的问题。综合原告谭秋菱的举证及其陈述，原告谭秋菱的该主张不能成立。理由如下：1、原告谭秋菱自述其本人并未实际占有使用C109号房，也未提交证据证明其在C109号房设立抵押权之前已实际占有使用该房屋。2、原告谭秋菱提交的2016年1月27日前的《收据》，跨越时间近两年，其中却有8份《收据》编号连续，无一中断，有悖常理，且原告谭秋菱未能提交相应证据证明该些款项已实际支付，故原告谭秋菱提交的证据不能证明其实际支付了2014年3月15日至2016年1月27日期间的租金。3、原告提交的2015年7月13日书写的编号为7015070的《收据》，加盖的系广西聚冠资产管理有限公司的公章，然，广西聚冠投资管理有限公司直至2015年9月24日才更名为广西聚冠资产管理有限公司；另，该份客户联的《收据》，原告谭秋菱同时提交了两份，一份内容空白，一份却书写有缴费内容，上述《收据》的形式与内容均与常理不符，且违背逻辑，存在系事后补写的嫌疑。4、原告谭秋菱自述与第三人聚冠公司实际执行的合同是2017年4月18日签订《租赁合同书》，故其与第三人聚冠公司就C109号房产生的租赁关系应以该份合同为准。综上，原告未能证明其在C109号房设立抵押权即2015年7月29日之前，与第三人聚冠公司存在真实合法的租赁关系、及存在实际占有使用C109号房的事实，应由其承担举证不能的不利后果。三、关于原告谭秋菱要求判决不得执行C109号房的主张能否支持的问题。如前所述，原告谭秋菱据与第三人聚冠公司实际履行的《租赁合同书》签订于2017年4月18日，而被告邦信公司对C109号房享有的抵押权设立登记于2015年7月29日，显然C109号房系先抵押后租赁。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，原告谭秋菱不得以其租赁权对抗抵押权人即邦信公司，即原告谭秋菱对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，原告谭秋菱要求不得执行C109号房的主张，于法无据，本院不予支持。 裁判结果 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 驳回原告谭秋菱的诉讼请求。 案件受理费16970元，由原告谭秋菱房负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  袁小辉 人民陪审员  潘济遍 人民陪审员  卢志芬 二〇二〇年五月十九日 书 记 员  覃景莲 附法律条文： 《中华人共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。