北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初671号原告（反诉被告）：舒天楚，男，1993年6月3日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：北京胜景房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺**院**楼**12B11-1。法定代表人：董瑞，经理。原告（反诉被告）舒天楚与被告（反诉原告）北京胜景房地产经纪有限公司（以下简称胜景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）舒天楚，被告（反诉原告）胜景公司法定代表人董瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒天楚向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除房屋租赁合同，被告退还原告押金3000元；2．请求法院判令被告退还原告2019年10、11、12月份房租共计9000元，六个月物业费共计365元；3．请求法院判令被告按照合同约定赔偿原告年租金20%的违约金7200元；4．请求法院判令诉讼费由被告承担。事实和理由：（一）原告履行《租赁合同》，按期支付费用原告（承租方）与被告（出租方）于2019年3月30日签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”或“合同”），被告将坐落于北京市西城区XX室次卧出租给原告，合同约定房屋租赁期自2019年3月30日至2020年3月27日。租金为每月3000元，付款方式为押一付三。2019年3月25日，原告友人现场看房后一次性支付定金3000元。2019年3月30日，原告第一次向被告交付了三个月（2019年3月30日至2019年6月30日）房租9000元，房屋押金3000元，全年物业费730元。2019年6月2日，原告第二次向被告交付房租9000元。2019年9月1日，原告第三次向被告交付房租9000元。截至2019年9月22日止（原告搬离租赁房屋并通知被告），原告缴纳2019年9个月房租共计27000元，实际租住房屋5个月零22天。（二）被告违反《北京市房屋租赁管理若干规定》、未履行《租赁合同》并拒绝退还房租和押金。2019年3月30日原告与被告签订合同后，原告入住租赁房屋。2019年4月4日起，被告开始雇佣装修人员将客厅与厨房打隔断，将原厨房、阳台及客厅改为卧室并对外出租，使两室一厅一厨一卫非法改装成四室一卫，导致原告无法使用该等区域。同时，被告将洗衣机与冰箱以及其他大型物品摆放至走廊处，以至走廊宽度不足一人宽，若发生紧急事件根本无法尽快逃离。原告认为被告的行为严重违反了《北京市房屋租赁管理若干规定》第十七条与第二十条，严重影响原告的生活起居和生命财产安全。2019年5月25日午夜23：50，由于被告工作人员前期违规更改热水器位置和用电线路，卫生间热水器电源发生短路，卫生间插排处失火，火势已将卫生间热水器外表面局部熔化，插线板已被烧熔，卫生间墙体被烧黑。所幸深夜有租客上卫生间发现并及时扑灭。后原告第一次向被告提出终止合同请求但被拒绝，并收到口头的语言攻击，威胁到原告的生命安全。2019年5月初，厨房被出租，租户为一名女士。2019年8月初，厨房被转租，租户为一男一女，至此，原两居室现住租客共5人（主卧、次卧各居住1人，非法隔断房间共居住3人）。原告认为被告将房间打隔断并向多人出租的行为严重违反了《北京市房屋租赁管理若干规定》中关于城市住宅人均居住面积和使用面积的规定，严重影响了原告的正常生活，并严重危害了原告的人身以及财产安全。由于房屋非法改造和消防安全问题，原告考虑到自身的生命财产安全隐患，于2019年9月22日再次向被告提出退租和终止协议请求，被告口头同意并承诺退还租金（以原告于10月1日前搬离房间，收回出租屋主门和次卧房门钥匙为前提）。当日（2019年9月22日）原告搬离租赁房屋，但被告以需要到相关水电部门咨询价格后核算金额为由没有签订终止协议，同时没有退还租金。原告于2019年9月24日将出租屋主门和次卧房门钥匙邮寄给被告。被告工作人员从2019年10月开始对XX室出租房屋进行出租宣传。但后续截至起诉日，被告始终拒绝返还原告尚未使用的租金；并以房屋尚未成功再次出租为由要求原告继续履行租赁合同，承担搬离至租赁合同结束期间的租赁款，使原告利益受到严重的损失。综上，原告认为因被告违规改变房屋内部结构导致交付的房屋严重不符合合同约定，违反《北京市房屋租赁管理若干规定》。故，为维护原告合法权益，原告根据双方签订的《租赁合同》以及《北京市房屋租赁管理若干规定》等相关规定，依法提出诉讼。请求人民法院主持公平正义，支持原告的诉讼请求。被告胜景公司辩称，我们承租房屋租金很高，房屋本来就有一个保姆间，我公司只是恢复了保姆间。装修公司装修时，原告当时没有提出任何意见。2019年5月25日插排着火是原告使用不当。涉案房屋主卧，也是因为着火原因退租，我公司同意了。当时原告没有提出退租，时隔多日，原告才要求退房，不合理。当时原告因为换了工作单位，找到我公司要求退租，说按照原告违约，能退给他多少钱？当时我家店长说只能退他一两千元，原告没有同意，就走了。按照补充协议规定，如果是原告原因退租，必须由我公司代为转租，钥匙在原告处，无法看房，原告说他已经搬走了，就让他把钥匙邮寄给我公司配合看房，什么时候把房子租出去，就把剩余房租退还给原告。因为淡季，我公司在2019年12月16日才将房屋出租出去。原告最后一次房租应该在2019年11月29日交纳房租，原告没有缴纳房租，我公司可以收回房屋，在2019年12月16日我公司将涉案房屋出租。730元是综合管理费包括维修费、物业费等费用。反诉原告胜景公司向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人支付反诉人违约金7200元；2．诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：根据被反诉人与反诉人签订的房屋租赁合同，被反诉人应于2019年11月29日支付最后一季度房租9000元但并未支付，反诉人根据合同约定，被迫于2019年12月8日收回房屋并于2019年12月16日将房屋对外出租，被反诉人未按照合同约定支付房租构成违约，应当按照租赁合同第十条的约定向反诉人支付年租金20%的违约金7200元。反诉被告舒天楚辩称，从失火发生时我就要求退租，但是反诉人不同意，且我找房屋也需要时间，直到9月份反诉人答应退租我才搬走，如果反诉人没有答应我退租金我是不可能搬走的。因为没有提前留好证据，因此担心反诉人不给我退还租金，因此还多次找反诉人。我搬走的核心原因还是因为房屋存在安全隐患，因此我不存在违约情形，不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2019年3月30日，胜景公司（出租人、甲方）与舒天楚（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区XX室次卧。第二条、房屋租赁情况及登记备案。租赁用途为居住，居住人数为1人，最多不超过2人。第三条、租赁期限。房屋租赁期限自2019年3月30日至2020年3月27日。第四条、租金及押金。租金标准为3000元/月。支付方式为押一付三，各期租金支付日：首次2019年3月30日，第二次2019年5月29日，第三次2019年8月29日，第四次2019年11月29日。押金3000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。……第九条、合同解除。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的。甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住，屋内物品视为乙方自行放弃。2、欠缴各项费用达300元的。第十条、违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按年租金的20%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。……。同日，双方签订《补充协议》，内容有：1、转租：合同期内因特殊原因乙方需要转租此房的，甲方同意在乙方不迟延交付房租及不拖欠任何费用的情况下将房屋转租给第三方，并将原合同履行到期。乙方需提前三十天通知甲方，并由乙方寻找同等条件客户后，乙方必须陪同第三方客户共同到甲方营业处办理转租手续。手续完毕后，甲方退还乙方剩余房屋租金（以下家客户起租日期为准）及押金，乙方应向甲方支付合同工本及服务费半个月房租，乙方原住户不承担违约责任。……9、合同期内每人每年需缴纳综合管理费730元。……。上述合同及补充协议签订后，胜景公司向舒天楚交付了租赁房屋。舒天楚向胜景公司交纳了2019年3月30日至2019年6月29日的房屋租金9000元、押金3000元、综合管理费730元。审理中，舒天楚主张其入住后不久，2019年4月4日胜景公司在房屋内打隔断，将厨房、阳台及客厅改为卧室并对外出租，严重影响了房屋的安全及其对房屋的使用。胜景公司则主张该公司只是将原来的保姆间恢复，装修时舒天楚并未提出任何异议。舒天楚主张由于胜景公司违规更改热水器位置和用电线路，导致2019年5月25日23：50热水器电源发生短路，排插着火。胜景公司则主张排插着火是租客使用不当导致。2019年6月2日-3日，舒天楚向胜景公司交纳了2019年6月30日至2019年9月29日的房屋租金9000元。2019年9月1日，舒天楚向胜景公司交纳了2019年9月30日至2019年12月29日的房屋租金9000元。根据舒天楚与胜景公司工作人员的微信记录显示：2019年9月初，舒天楚与胜景公司工作人员联系终止合同事宜，表示可以在20几号搬走，要求胜景公司退三个月房租。2019年9月22日，舒天楚与胜景公司工作人员联系交接事宜。2019年9月23日，胜景公司工作人员告知舒天楚将钥匙放在房间就行。2019年9月24日，舒天楚将钥匙邮寄给了胜景公司工作人员。2019年9月25日，胜景公司工作人员收到了钥匙。2019年10月9日，舒天楚询问胜景公司工作人员：“兄弟你好，最近有人看房吗”“我这转租主要是你负责不哥们”。胜景公司工作人员表示：“我不是你那个房管员”。审理中，舒天楚主张由于房屋非法改造和消防安全问题，其于2019年9月初提出退租，胜景公司同意退租并退还房屋押金及2019年10月之后的三个月房租，在此情况下其于2019年9月22日搬离房屋并交还了房屋钥匙，之后胜景公司又表示需要将房屋转租出去后再退还押金和租金，由于胜景公司一直未退还，其于2019年11月到胜景公司询问，胜景公司告知房屋未转租前的租金还需由其承担，其感觉受到了欺骗，便提起了诉讼。胜景公司主张房屋装修和排插着火时，舒天楚并未提出解除合同，而几个月后又以此为由要求解除合同，不合理，舒天楚实际是由于自身工作原因搬离房屋，该公司从未要求舒天楚搬离，根据双方签订的补充协议，舒天楚因自身原因要求退租可以由该公司代为转租，舒天楚将房屋钥匙寄回是配合看房转租，何时将房屋转租出去再退还剩余房租，由于当时是淡季，该公司实际于2019年12月16日才将房屋转租出去，在这期间，舒天楚应于2019年11月29日交纳第四期租金但未交纳，舒天楚构成违约。审理中，舒天楚未向本院提供证据证明胜景公司承诺退还其三个月房租和押金。胜景公司未向本院提供证据证明该公司在同意交接并接收房屋钥匙时明确告知舒天楚仍需承担房屋另行出租前的房屋租金。2019年12月16日，胜景公司将涉案房屋出租给了案外人杨擎柱。本院认为：胜景公司与舒天楚签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务，不能随意解除合同。舒天楚主张的打隔断时间为2019年4月，排插着火时间为2019年5月，但舒天楚分别于2019年6月、9月交纳了两期房屋租金，以其实际行动表明继续履行合同的意愿，2019年9月舒天楚又以上述理由要求解除合同，缺乏依据。根据舒天楚与胜景公司工作人员的微信记录可知，舒天楚于2019年9月初向胜景公司表示要求解除合同，经双方协商，舒天楚于2019年9月22日搬离了房屋并于2019年9月24日将房屋钥匙寄给了胜景公司，胜景公司于2019年9月25日收到了房屋钥匙。虽然胜景公司主张依据补充协议约定，该公司在将房屋转租后才能退还剩余房租，但双方的实际行为与补充协议对转租的约定情形并不相符，胜景公司在同意交接并接收房屋钥匙时，也并未明确说明在转租后再退还剩余房租的事项。综合本案情况，舒天楚于2019年9月单方搬离房屋并要求解除合同，以其实际行动表明不再履行租赁合同，构成根本违约，经协商胜景公司于2019年9月25日接收房屋钥匙，应视为胜景公司收回了租赁合同，应当认定双方的租赁合同及补充协议于2019年9月25日解除。舒天楚要求胜景公司退还三个月房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。舒天楚主张的物业费即为补充协议中约定的综合管理费，合同解除后，舒天楚要求胜景公司退还6个月的综合管理费，于法有据，本院予以支持。虽然胜景公司以舒天楚未按期交纳第四期房租为由主张舒天楚构成违约的理由不能成立，但舒天楚无正当理由提前解除合同确已构成了根本违约，应当按照合同约定支付违约金，根据合同约定，舒天楚交纳的房屋押金应用于抵扣违约金，抵扣后不足部分舒天楚仍应支付，对胜景公司要求舒天楚支付违约金反诉请求的合理部分，本院予以支持。相应地，对舒天楚要求胜景公司退还押金及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认舒天楚与北京胜景房地产经纪有限公司于2019年3月30日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》及《补充协议》于2019年9月25日解除。二、本判决生效之日起七日内，北京胜景房地产经纪有限公司退还舒天楚房屋租金9000元、综合管理费365元。三、本判决生效之日起七日内，舒天楚支付北京胜景房地产经纪有限公司违约金4200元。四、驳回舒天楚的其他诉讼请求。五、驳回北京胜景房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果舒天楚、北京胜景房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费289元、反诉费25元，由舒天楚负担166元（已交纳），由北京胜景房地产经纪有限公司负担148元（已交纳25元，余款123元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇二〇年五月八日法官助理  王德林书 记 员  张晓奕