广东省茂名市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤09行终208号上诉人（原审原告）李炜，男，1987年1月5日出生，汉族，住高州市XXX，户籍所在地：广东省深圳市宝安区*****************。被上诉人（原审被告）高州市自然资源局。住所地：高州市*****。法定代表人温同新，局长。委托代理人陈世筹，男，高州市自然资源局干部。委托代理人李秀源，男，高州市自然资源局干部。上诉人李炜诉被上诉人高州市自然资源局行政答复一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902行初112号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，本案涉案房屋位于高州市城区XXX(原高州市***)，用地面积80平方米。1989年5月6日，原高州县高州镇人民政府作出1989镇房字第**《落实赔退房屋产权证明书》，同意在坡头路南侧共产风赔退地安排80平方米土地给梁智生等建房，该土地不收钱。其后，梁智生、梁同生兄弟经批准在上述土地上建造涉案房屋两层，并于1991年5月9日取得了涉案房屋的的粤房字第153XX**房屋所有权证》。1991年5月1日，梁智生、梁同生与翁庆伟签订了《买卖房屋协议书》，将涉案房屋卖给翁庆伟。翁庆伟于1991年5月9日取得了涉案房屋的粤的粤房字第150X**屋所有权证》。1993年1月28日，翁庆伟与黄彦国签订《高州县房屋买卖协议书》，将涉案房屋卖给黄彦国。黄彦国于1993年2月13日取得了涉案房屋的粤房的粤房字第3599**所有权证》。1995年5月12日，梁雪生、梁智生、梁同生、梁解生共同向国土部门申请办理涉案房屋所依附土地的使用权登记。1995年5月16日，高州市人民政府向梁雪生、梁智生、梁同生、梁解颁发了涉案房屋所依附土地的高国用(95)字第00221XX号《国有土地使用证》，登记的国有土地面积为80平方米，国有土地使用权登记卡上登记的用地来源为赔退，登记卡“变更记事栏”记载有“2004年土地证书年检合格”的内容。1995年5月20日，黄彦国与李炜(本案原告)签订了《房地产买卖契约》，将涉案房屋及土地卖给原告李炜。原告李炜取得涉案房屋后，于1995年6月23日办理了涉案房屋的粤房地证字第0037**《房地产权证》。在上述多次房屋转让中，包括原告李炜在内的各受让人均只办理了涉案房屋转让的过户手续，但均没有办理涉案房屋所依附国有土地的使用权变更登记手续，该国有土地使用权仍然登记在梁雪生、梁智生、梁同生、梁解名下。2019年1月15日，原告李炜向原高州市国土资源局提交《关于办理不动产权证的申请》，申请办理涉案房屋及土地的不动产权证。原高州市国土资源局收到原告李炜该申请后，于2019年1月25日向原告李炜作出涉案的《关于李炜申请办理不动产权证的答复》，主要内容如下：1、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第一章第二条的规定，申请办理不动产权证要与房屋占用范围内的土地一并办理登记；2、你于1995年办理的房地产权证房屋，是1995年向黄彦国购买，只办理了房屋的转让过户手续，但土地未办理转让过户手续，房屋已几次转让，相应办理了房屋转让的过户手续，但土地未曾办理相应的转让过户手续，土地使用权人还是原来首次登记时的土地使用权人梁雪生、梁智生、梁国生、梁解名下，土地性质是划拨土地；3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条和第四十一条的规定，划拨土地应先办理土地出让手续。原告李炜不服原高州市国土资源局的以上答复，于2019年4月4日诉至原审法院。诉讼请求：一、撤销被告高州市自然资源局（原高州市国土资源局）于2019年1月25日作出的《关于李炜申请办理不动产权证的答复》；2、责令被告高州市自然资源局履行职责为原告坐落于高州市城区XXX（原高州市***）的两层楼房（粤房地证字第0037XX号）办理《不动产权证》；三、本案的诉讼费用由被告承担。原审法院另查明，因机构改革，原高州市国土资源局整合并入高州市自然资源局，原高州市国土资源局的职权由高州市自然资源局承继。原审法院认为，本案的争议焦点是原高州市国土资源局就办理不动产权证的相关事宜作出的涉案《关于李炜申请办理不动产权证的答复》是否合法。一、关于原高州市国土资源局涉案答复中涉及的申办不动产权证要与房屋占用范围内的土地一并办理登记问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”据此，原告李炜申请办理涉案房屋的不动产权证，应将涉案房屋与其所依附的土地一并办理登记，原高州市国土资源局答复申请办理不动产权证要与房屋占用范围内的土地一并办理登记，符合法律规定。原告李炜在庭审中主张原高州市国土资源局用近几年颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》去追溯以前的土地转让行为没有事实依据，适用法律错误。原审法院认为，原告李炜虽在1995年受让了涉案房屋，但其仅办理了房屋的房地产权证，未办理房屋土地的使用证，故其于2019年1月申请办理涉案房地的不动产权证，原高州市国土资源局适用《不动产登记暂行条例实施细则》作为颁发不动产权证的法律依据，并无不当，对原告李炜的以上主张，不予采纳。二、关于原高州市国土资源局涉案答复中涉及的涉案房屋几次转让只办理了房屋转让过户手续，未办理土地使用权转让过户手续的认定问题。经查明，涉案房屋经多次转让，包括原告李炜在内的各受让人均只办理了涉案房屋的过户手续，均未办理涉案房屋所依附土地的使用权变更登记手续，土地使用权仍登记在原土地权利人梁雪生、梁智生、梁国生、梁解名下，该土地的用地来源虽为赔退，但性质属国有划拨土地。故此，原高州市国土资源局答复中对涉案房屋及土地转让登记事实的认定符合客观事实。三、关于原高州市国土资源局涉案答复中涉及的划拨土地应先办理土地出让手续问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年修正)第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”、第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案案涉房屋的土地属划拨土地，根据上述规定，在转让涉案房地产时，应经相关人民政府批准后再办理涉案土地使用权的出让手续。故此，原高州市国土资源局答复认为划拨土地应先办理土地出让手续，符合法律规定。综上，原高州市国土资源局对原告李炜申请办理涉案房地产不动产权证的问题，就办理不动产权证的相关事宜作出的《关于李炜申请办理不动产权证的答复》，并无不当。原告李炜请求撤销原高州市国土资源局作出的上述答复，理据不足，不予支持。又因原告李炜未办理涉案房屋的土地使用权变更登记，未取得涉案房屋所依附土地的权利证书，故原告李炜请求责令被告高州市自然资源局履行职责为原告涉案房屋办理《不动产权证》，缺乏依据，亦不予支持。因此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告李炜的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李炜负担。上诉人李炜不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院适用法律错误。原审法院适用了2009年修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》对本案进行处理，是适用法律错误。本案涉诉的房地产由原来的梁雪生、梁智生、梁同生、梁解转让给翁庆伟、后转让给黄国彦，再转让给本案上诉人，全部转让行为均发生于1991年至1995年期间，但原审法院适用了2009年的法律，显然错误，法律尚未颁布，却要求各个转让人以及上诉人按照尚未颁布的法律办理相关转户登记手续，违背常理。本案发生的时间段看，应当适用当时生效并施行的《城市房地产转让管理规定》第五条“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”的规定。上诉人受让涉案的房地产转让时是同时受让了房屋占用范围内的土地使用权。而涉案房屋的土地性质是划拨性质的，根据《城市房地产转让管理规定》第十一条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第十二条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。(一)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；(二)私有住宅转让后仍用于居住的；”本案涉案房地产从第一次至第四此转让给上诉人是私有住宅转让后仍用于居住的，就属于第十一条规定的可以不办理土地使用权出让手续的情形。因此，各个行为人在转让时是根据了上述法律依据办理房地产转户的相关手续，而没有不办理土地使用权出让手续，完全符合当时的法律规定。况且，涉案土地是赔退的，所以当时市政府，也在其颁发的高国用[95]字第00221XX号《国有土地使用权证》上注明：“此土地证已与房地产权证合一”的字样，说明了市政府是确认批准了各转让个行为人可以不办理土地使用权出让手续的，因此，各行为人都是按照当时的法律履行登记手续的，符合当时法律规定。现行法律对房地产所有权和土地使用权的办理登记有了新的规定，应依法办理不动产登记，因此，上诉人依法提出申请办理不动产登记，作为土地行政机关应予办理，但被上诉人作出的答复是依照了新的法律约束旧的行为，实属强人只所难，也违反法律规定，原审法院也适用法律错误，判决错误。为此，特提出上诉，上诉请求：依法撤销茂名市茂南区人民法院(2019)粤0902行初112号行政判决，支持上诉人原审的诉讼请求。被上诉人高州市自然资源局辩称：被上诉人在《关于李炜申请办理不动产权证的答复》中认定的事实客观清楚，所适用的法律、法规正确。《不动产登记暂行条例实施细则》第一章第二条规定，房屋等建筑物，构筑物，林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。所以，申请办理不动产权证，要与房屋占用范围内的土地一并办理登记。但上诉人在诉讼中所涉土地的使用权人还是原来首次登记时的土地使用权人梁雪生、梁智生、梁国生、梁解，详见高国用(95)字第00221XX号《国有土地使用证》的复印件，且土地性质是划拨土地。上诉人诉讼涉及到的房屋原属梁智生、梁同生所有，后来该房屋被翁庆伟购买，之后又转让给黄彦国，到1995年6月23日，上诉人李炜又买到黄彦国上述房屋并办理了粤房房地证字第00373**房地产权证》，在上述房产交易和登记过程中，并未办理上述相关国有土地使用权转让登记，该国有土地使用权的权利人至今仍是梁雪生、梁智生、梁国生、梁解，可见上述所涉不动产登记违反了上述细则第一章第二条规定。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。此外，该法第四十一条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因此划拨土地先办理土地出让手续。但上诉人诉讼所涉及到的上述国有土地使用权的性质仍是划拨的，且权利人仍是首次登记的梁雪生、梁智生、梁国生、梁解。综上所述，被上诉人的涉案答复行为所认定的事实客观清楚，适用政策法律准确，答复并无不当。现上诉人在起诉状中提出的四点要求撤销上述答复的理由显然是不客观的，且没有法律依据，不应支持。原审法院依据以上事实作出一审判决驳回原告李炜的诉讼请求，是实事求是、依法而判、客观正确的，请求二审法院予以维持。上诉人要求撤销原审判决的请求理由不成立，没有法律依据，请求二审法院驳回其诉讼请求。经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，对于上诉人向被上诉人提出的为其粤房地房地证字第0037**产权证中坐落于高州市城区XXX的两层楼房办理《不动产权证》的申请，被上诉人已于2019年1月25日作出《关于李炜申请办理不动产权证的答复》（以下简称“涉案《答复》”），故本案主要审查被上诉人作出的上述答复行为的合法性。首先，关于涉案《答复》第一点是否正确的问题。2016年1月1日起颁布施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”从本案卷宗材料可见，涉案房屋几经转让后，由上诉人李炜于1995年通过购买方式受让取得，但由于前几次房屋转让行为均只办理了涉案房屋的过户手续，并未办理涉案房屋所占土地的过户手续，以致涉案房屋所占土地的使用权仍登记在原来首次土地登记时的土地使用权人梁雪生、梁智生、梁国生和梁解名下。上诉人于2019年1月向被上诉人申请办理涉案房屋及土地的不动产权证，被上诉人适用2016年1月1日起颁布施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款的规定，答复上诉人申请办理不动产权证要将房屋占用范围内的土地一并办理登记，符合上述法规的规定，该答复意见并无不当。上诉人李炜主张被上诉人适用法律错误的理由不成立，本院不予采纳。其次，关于涉案《答复》第二点内容与事实是否相符的问题。从本案上诉人和被上诉人一审提供的证据材料可见，涉案房屋经多次转让，包括上诉人李炜在内的各受让人均只办理了涉案房屋的过户手续，均未办理涉案房屋所依附土地的使用权变更登记手续，土地使用权仍登记在原土地权利人梁雪生、梁智生、梁国生、梁解名下，该土地的用地来源虽为赔退，但性质属国有划拨土地。涉案《答复》中对涉案房屋及土地转让登记事实的认定与客观事实相符。最后，关于涉案《答复》第三点涉及的划拨土地是否应先办理土地出让手续的问题。根据1995年1月1日起颁布施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”由于涉房屋所占土地属于划拨土地，根据上述法律的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，且需报有批准权的人民政府审批，受让方还应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，即使有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方也应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。但上诉人李炜在受让取得涉案房屋时，只办理了房屋产权过户手续，并未按照当时的法律规定一并办理涉案房屋占用范围内的土地使用权的过户手续，也未按照当时的法律规定缴纳土地出让金。上诉人以涉案房屋几经转手仍用于居住使用为由主张无需土地出让金。但根据上述《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条第二款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”的规定，上诉人既未提供涉案房地产报批时已经有批准权的人民政府同意不办理土地使用权出让手续的证据，也未提供转让方已将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理的证据。故上诉人的该项主张亦缺乏依据，理由不成立，本院不予支持。被上诉人在涉案《答复》第三点和一审法院在一审判决中引用修订后的《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定虽有不妥，本院予以指正，但其引用的修订后的法条内容与1995年1月1日起施行的《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条的内容相同，故其答复上诉人划拨土地应先办理出让手续，并无不妥，亦符合上诉人受让涉案房地产当时的法律规定。综上所述，被上诉人于2019年1月25日对上诉人李炜作出的《关于李炜申请办理不动产权证的答复》并无不当。由于上诉人李炜并未办理涉案房屋范围内占用的土地使用权变更登记，未取得涉案房屋所依附土地的权利证书，故其请求责令被上诉人履行职责为其涉案房地产办理《不动产权证》的诉讼请求亦缺乏依据。原审判决驳回李炜的诉讼请求，认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。上诉人李炜的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李炜负担。本判决为终审判决。审 判 长 封桢莉审 判 员 欧卫慧审 判 员 张国平二〇二〇年五月二十日法官助理 吴嘉怡书 记 员 古博宇