广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初22077号原告（反诉被告，以下统称原告）：深圳市左创云城商业运营管理有限公司，法定代表人：周彬扬，总经理。委托诉讼代理人：凌颖莹，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡杰，广东卓建律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：张元媛，委托诉讼代理人：宋德欣，广东尚宽律师事务所律师。原告深圳市左创云城商业运营管理有限公司与被告张元媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌颖莹，被告张元媛及其委托诉讼代理人宋德欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、解除《房屋租赁合同》，并按合同约定没收被告租赁保证金人民币105012元（以下币种均为人民币）；2、被告支付所欠租金21702元；3、被告支付运营费4375元；4、被告支付管理费1071元；5、被告支付水费1437元（租金计至2019年7月30日，电费、水费计至2019年5月）；6、被告依据《房屋租赁合同》第5.2条返还原告8个月免租期租金共计280032元。以上合计413629元；7、被告承担原告本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》被告租赁原告商铺，该商铺坐落于深圳市南山区西丽万科云城三期，租赁期限为2018年9月1日至2023年4月30日，原告于2018年9月1日向被告交付了房屋，并约定前8个月为免租期。但被告在享受免租期利益后，经原告多次催收均未缴纳任何费用，截至2019年5月拖欠原告租金、运营费、管理费、水电费合计28585元,导致原告在无法正常收取被告租金的同时，还要向业主支付租金。且被告在恶意拖欠租金的同时,多次来原告办公地拉横幅闹事，被告从免租期结束起就关门停止营业，且在商铺大门粘贴“天价租金，还我公道，彰显公心，构建和谐，黑心左创，无良招商，恶意欺骗，还我公道”横幅。原告认为，原告与被告之间的《房屋租赁合同》法律关系合法有效，各方应秉持诚实信用原则履行合同义务，现被告无正当理由拖欠租金、运营费、管理费、水电费，依法应当承担违约责任。依据《房屋租赁合同》第十八条约定“甲方有权在发生下列任何情形之一后的任何时间提出终止本合同，并要求乙方向甲方清偿全部迟延支付的款项，甲方已收取的各项保证金不予退还，拖欠租金5天以上的，拖欠各项费用达5000以上的”。依据《房屋租赁合同》第5.2条约定“如非因甲方原因，在本合同生效之日起三年内本合同终止的，则乙方不享有免租权益，甲方有权向乙方追偿免租期的租金，租金标准按合同约定的免租期对应的租金原价计收，其中已收取的乙方履约保证金可抵扣追缴的免租期租金”。被告的上述违约行为不仅对原告造成了巨大的经济损失，而且严重影响了原告的正常经营活动。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告辩称：原告以欺诈的手段诱骗被告于2018年5月22日与其签订《房屋租赁合同》，表现如下：1、原告在其微信公众号及公共网页上进行如下欺诈的宣传，原告声称该租赁物业使用率超高，物业是一层的临街商铺，5至6米的层高，可做夹层，而实际上层高是52米，而实际上根本不允许做夹层，被告第一次做夹层，被城管执法摧毁，造成被告损失，后又一次做了夹层，也被城管执法认定为违法，等待拆除；2、按照原告的宣传，租赁物使用率高达250%，可从租赁物门口向外延伸六米外摆，对于被告来说，可以外摆面积30平方米，被告租赁物面积是29.17平方米，相当于买一送一，而实际上按照《深圳市城市市容环境卫生管理条例》规定，根本不允许外摆，已经外摆的商户，也被勒令整改；3、按照原告的宣传，租赁物所在地云街位于深圳六大总部基地之的留仙洞总部基地，已有众多科研机构与企业入驻，60万高科技就业人口，700万平方米西丽旧改释放百万消费群体。写字楼与住宅区相接，打造7×24小时消费主场，人群与商圈的双重磁力，使得云街成为深圳新的财富增长极。而实际上周边写字楼因为验收不合格，不能交付使用。实际上时至今日，也没有交付使用。所谓的众多科研机构与企业入驻，60万高科技就业人口，10万居住人口。700万平方米西丽旧改释放百万消费群体，今日一点也没有实现，常住人口3万人不到。所称西丽大学城10万师生汇聚，但是西丽大学城离租赁物所在地至少有5公里，人流不可能到租赁物所在地；4、按照《房屋租赁合同》第七条规定，被告应当向原告缴纳运营管理服务费，每平方米每月是50元，包括推广服务费、公用设施费、安全卫生维护费三项，但实际上，原告并没有提供这些服务；5、在签订《房屋租赁合同》时，被告要求原告对上述宣传及承诺内容进行书面确认，写入合同条款。原告声称合同内容已经确定，所有的宣传及承诺内容均有效，不写入合同，而实际上原告明知是欺诈，不敢写入合同；6、被告认识到原告的欺诈行为，是2019年3月25日，租赁户都发现原告承诺的各项根本无法实现，许多租户找到原告要求兑现承诺，被告也参与其中，但是原告毫无诚意，谈判失败。依照合同理论，合同欺诈有四个构成要件：(1)欺诈方有欺诈的故意。所谓有欺诈的故意是指明知告知对方的情况是虚假的或者故意隐瞒真实情况，会使对方陷于错误认识而希望或者放任这种结果的发生。(2)欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况。(3)相对人因欺诈行为而陷于错误认识，即相对人陷于错误认识与欺诈方的欺诈行为有因果关系。(4)相对方因错误认识而作出意思表示，即因为错误认识而与之订立了合同。总结原告在与被告签订合同的经过及心态，表现形式来看，原告的行为符合合同欺诈四个构成要件，属于欺诈。依照合同法第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被告请求法院撤销与原告之间2018年5月22日签订的《房屋租赁合同》。二、因为欺诈行为导致合同被撤销，原告应当返还被告租赁保证金105,012元，返还已经支付的租金35,004元，赌偿被告装修费用172,600元。依照合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。依照该规定，原告应当返还被告交付的保证金和租金，赔偿被告装修损失。被告反诉请求;1、撤销被告与原告之间2018年5月22日签订的《房屋租赁合同》；2、原告返还被告租赁保证金105,012元，返还已经支付的租金35,004元，合计140,016元；3、原告赔偿被告装修费用172,600元；4、本案案件受理费由原告承担。事实和理由：同本诉答辩意见。原告辩称：一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，不存在可撤销的事由。首先，涉案《房屋租赁合同》系原告与被告充分协商后签订的，系双方真实意思表示，不存在任何重大误解，且合同内容不违反法律法规之规定。依法，涉案《房屋租赁合同》合法有效。其次，被告主张原告虚假宣传没有证据支持。被告提交的公共网页及微信公众号拟证明原告存在“欺诈宣传”，原告认为，这两份证据不足以证明被告的主张，理由如下：1、事实上，没有任何证据证明这些内容为原告所发布，也没有任何证据证明原告曾向被告作出任何被告主张的宣传或承诺；2、被告也未举证证明这些所谓的广告宣传构成欺诈，从广告内容上看，这些基本是一些配套设施及周边情况的介绍，并未有证据证明这些情况与事实不符；3、根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”之规定，广告宣传属于要约邀请，不构成合同内容，且双方签订的《房屋租赁合同》并未有相关约定。基于上述事实，涉案《房屋租赁合同》不存在欺诈及重大误解的情况，依法不应予以撤销。二、被告主张撤销涉案《房屋租赁合同》也明显超过除斥期之规定，依法不应予以支持。涉案《房屋租赁合同》早于2018年5月22日签订，签订该《房屋租赁合同》时，涉案物业的相关配套及周边情况早已存在，被告在签订如此重要的商业合同时，必然对涉案物业做过深入的了解，如其主张相关配套及周边情况构成欺诈，则在签订涉案《房屋租赁合同》时，其已知道涉案物业相关配套及周边情况。而被告于2019年10月2日才提起本案反诉，依法，其主张撤销涉案《房屋租赁合同》也已超过法定的除斥期，依法不应当予以支持。三、被告拖欠租金，违反合同约定，其主张要求原告返还租赁保证金及租金并赔偿其装修损失没有事实及法律依据原告已按《房屋租赁合同》之约定，将符合条件的涉案物业交付给被告，被告也实际使用涉案商铺进行经营。依法，被告应当按照《房屋租赁合同》之约定，向原告支付相关费用。然而，被告违反涉案《房屋租赁合同》第十八条之约定，拖欠租金，依照合同约定，原告有权解除《房屋租赁合同》并没收被告已支付的保证金。其次，被告提供的装修费收款收据也没有银行转账记录佐证，无法确认相关费用实际产生。基于上述事实，被告无权要求原告向其返还租赁保证金及租金并赔偿其损失，其主张的装修费金额也没有事实依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区万科云城（三期）房屋登记在深圳市云城玖号实业有限公司名下。被告（乙方、承租方）与深圳市云城玖号实业有限公司（甲方、出租方）、原告（甲方委托代理人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区丽万科云城（三期）房屋（涉案商铺）出租给乙方作商业用途使用，经营品牌为水果超人ｍｅｏｗ；建筑面积为29.17平方米；租赁期限自2018年9月1日起至2023年4月30日止；乙方可享有免租期自交铺之日起算8个月，即自2018年9月1日至2019年4月30日；乙方可根据营业需要自行确定营业时间，但应符合甲方运营管理规定的有关规定；甲方应于2018年9月1日向乙方交付房屋，如甲方未于上述时间交付房屋的，乙方的租赁期限及免租期可相应顺延；如非因甲方原因，在本合同生效之日起三日年合同终止的，则乙方不享有免租权益，甲方有权向乙方追偿免租期的租金，租金标准按合同约定的免租期对应的租金原价计收，其中已收取的乙方履约保证金可抵扣追缴的免租期租金；2018年9月1日至2019年4月30日每月租金标准为35004元，免租；2019年5月1日至2020年4月30日期间每月租金为37804.32元；乙方须于本合同签订当日内，向甲方支付首月租金（免租期原价）35004元；自2019年5月1日起，乙方应于每月1日前向甲方交付当月租金；乙方承担运营管理服务费1459元，自免租期结束之日起开始计收；乙方负责支付物业管理费每月351元、水电费及其他使用该房屋所发生的各项费用；乙方应于签合同当日向甲方支付租赁保证金105012元；若乙方提前解除租赁合同（无论是否经甲方书面同意）、乙方欠缴任何相关费用、租赁房屋设施破坏等乙方违反本合同约定义务时，则租赁保证金、物业管理费保证金及水电保证金不予返还；甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使乙方不能实现房屋租赁的目的，乙方有权解除合同，应当提前十五天书面通知甲方，及时迁离租赁房屋，并有权要求甲方返还支付的各项保证金；及其他内容。上述合同无深圳市云城玖号实业有限公司签章。2019年7月22日，原告委托律师向被告出具《律师函》，向被告催缴租金等费用。2019年9月12日，原告发送短信，称因被告欠缴租金等费用，通知被告解除涉案租赁合同。为证明被告的装修损失，被告向法庭提交了装修合同、消防合同、预算表、结算表、收据、转账记录收款说明等予以证明。原告对前述证据均不予认可。为证明原告在招商宣传中存在欺诈，被告向法庭提交了公证书（内含微信公众号及公告网页内容）。原告对真实性予以认可，但表示网页为QQ邮箱保存的云城相关材料，未知该链接来源，且该证据与举证方的待证事实之间没有关联，没有证据证明该内容是原告发送的，也不能证明原告对被告做出承诺，微信公众号“深圳云街”是实名认证的，微信公众号“云街cloudAvenue”是深圳天朝实业有限责任公司，都与原告无关。为证明原告有权出租涉案商铺，其与被告的租赁合同关系成立，原告向法庭提交了房屋租赁合同、商铺委托运营合同、房产证、房地产买卖合同、商事主体信息查询单等予以证明。被告认为房屋租赁合同显示的出租方是深圳市云城玖号实业有限公司，原告作为委托代理人，应以出租方的名义与被告签订合同，而不是以自己的名义签订，出租方也没有盖章，也没有看到原告所称的委托手续；对宏嘉（深圳）贸易发展有限公司的商铺委托运营合同，认为没有提供该公司拥有涉案房屋的产权证明；房屋买卖合同显示深圳市云城玖号实业有限公司将涉案商铺所有权卖予黄志伟，但未提供身份证和商品委托运营合同。为证明被告的欠费情况，原告向法庭提交了收费通知单、律师函予以证明。庭审中，原、被告确认被告支付了涉案商铺租赁保证金105,012元，原告向其开具了收款收据，被告支付了首月租金35,004元及2019年5月之前的收费通知单列明的水电费、物业费。被告主张其于2019年7月停止经营，原告在2019年9月12日换锁，收回涉案商铺；原告主张其在2019年10月19日换锁进入涉案商铺。本院认为，本案中，原告在涉案租赁合同首部及尾部均系以委托代理人身份出现，其系作为深圳市云城玖号实业有限公司之委托代理人与被告签订合同，该行为后果应归属于被代理人深圳市云城玖号实业有限公司，故涉案合同约束的当事人系被告及案外人深圳市云城玖号实业有限公司，原告非涉案合同当事人，原告要求解除合同及向被告要求支付各项费用亦无依据，对原告所有诉讼请求，本院均不予支持。被告要求撤销合同及要求原告承担责任没有依据，对被告所有反诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告深圳市左创云城商业运营管理有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告张元媛的全部反诉请求。本诉受理费人民币3,752.22元，由原告负担；反诉受理费人民币2,994.62元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王莘惠二〇二〇年五月二十八日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。