广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7170号上诉人（原审被告）：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914************082。法定代表人：郑伟强，该公司总经理。委托诉讼代理人：林文清，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林红喜，女，1988年10月12日出生，汉族，住广东省廉江市高桥镇红江农场十四队127号。上诉人中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）因与被上诉人林红喜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。荣基公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林红喜的全部诉讼请求。事实和理由：一、（2017）粤2071民初1130号民事判决已认定双方签订的《补充协议》属排除或降低了原合同约定的交楼标准属无效条款，一审法院仍认定《补充协议》有效，明显属于认定事实错误。上述判决已认定补充协议约定的交楼时间2016年12月30日属于无效条款，应按买卖合同约定的标准进行，即交付时间应为2017年6月30日前。荣基公司于2017年7月31日取得建设工程竣工验收备案登记证，即使认定荣基公司存在逾期交付，逾期时间也仅仅为31天。二、林红喜一审诉讼请求为主张逾期交房违约金，但一审判决支付逾期交付房屋装修违约金，判决内容明显超出林红喜的诉讼请求范围，属于事实认定不清，适用法律错误。《补充协议》仅约定逾期交付房屋给被上诉人装修的违约责任，未约定逾期交付房屋的违约责任，逾期交房的违约责任仍应按买卖合同约定履行。实际上，荣基公司已于2017年1月16日书面通知被上诉人于2017年1月1日至2017年3月30日期间前来办理收楼装修的手续，但被上诉人故意不配合办理，应视为荣基公司已履行完毕交付房屋装修通知的义务，因此所产生的责任均由被上诉人自行承担。三、荣基公司是在业主围堵售楼部的情况下受胁迫而签订《补充协议》，协议内容并非荣基公司的真实意思表示，荣基公司没有义务免除林红喜两年的物业管理费。四、一审认定荣基公司应在2017年6月30日前交付涉案房屋，但一审判项却判决违约金从2017年1月1日起算，相互矛盾。林红喜辩称，虽然荣基公司向其发出入伙通知书，但当时涉案房屋未达到综合验收条件，林红喜不敢收楼，荣基公司应按《补充协议》的约定进行赔偿。林红喜向一审法院起诉请求：1.判令荣基公司因逾期交房而向林红喜支付违约金暂计23430元（442090×0.053×2÷12×6，暂计至2017年1月1日至2017年6月31日，实际交付房屋之日止）；2.判令荣基公司免除林红喜两年的物业费。一审庭审中，林红喜变更诉讼请求：林红喜明确主张逾期交房违约金的计算时间为2017年1月1日至2017年7月31日，其余部分不再主张。一审法院认定事实如下：2014年10月14日，林红喜与荣基公司签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.林红喜购买荣基公司开发建设的位于中山市**********************，总价款442090元，荣基公司应当于2017年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给林红喜使用；荣基公司如未按合同规定期限将该商品房交付林红喜使用，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，荣基公司按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日而不超过180日（包括180日）的，林红喜不能行使解除合同的权利，但可要求荣基公司按日（指超过60日而不超过180日的该段时间）向其支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，林红喜有权解除合同。林红喜解除合同的，荣基公司应当自林红喜解除合同通知到达且办妥本合同的终止备案登记手续之日起60日内退还全部已付款，并按林红喜累计已付房价款的3%向林红喜支付违约金，被退还林红喜全部已付房价款及支付违约金后，林红喜同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息、上述逾期180日内的违约金或其他一切损失出卖人不再另外赔偿或补偿。林红喜要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，荣基公司按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。上述中山市商品房买卖合同还约定了其他条款。2015年11月5日，林红喜与荣基公司签订一份合同补充协议，约定：1.荣基公司承诺在2016年2月28日之前将涉案商品房交付给林红喜装修。（交付时必须保证水、电、电梯及基本道路能正常使用）；2.荣基公司同意自交钥匙起另免林红喜2年物业费，免除的物业管理费从荣基公司收楼当天开始算起；3.如荣基公司不能在2016年2月28日按本《补充协议》的约定交付该商品房给林红喜装修，则从2016年3月1日起，每月按林红喜所交房款总金额的银行同期供楼利率的两倍利率赔偿给林红喜，直到交付为止；4.如荣基公司在2016年2月28日按本《补充协议》的约定满足条件交付该商品房给林红喜装修，林红喜选择不装修的不能再履行本协议第四点条款；5.双方此前签订的《中山市商品房买卖合同》中的交楼时间变更为2016年12月30日，交楼时荣基公司必须出具《工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》后交付该商品房给林红喜，林红喜在接到荣基公司收房通知后须在十五个工作日内收房并验收。上述合同补充协议还约定了其他内容。另查：一审法院于2017年1月13日受理林红喜诉荣基公司商品房预售合同纠纷一案，案号为（2017）粤2071民初1130号。后一审法院于2017年2月22日作出（2017）粤2071民初1130号民事判决书，判决：荣基公司向林红喜支付逾期交房违约金（逾期交房违约金的计算方法：以442090元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍，从2016年3月1日起计算至2016年12月30日止）。又查：一审庭审中，林红喜、荣基公司双方均确认林红喜已足额支付涉案房屋的房款，且荣基公司并未按约定在2016年2月28日前将涉案商品房交付给林红喜装修，荣基公司直到2017年1月16日才书面通知林红喜收楼。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。林红喜与荣基公司签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定，荣基公司应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人。荣基公司虽然在2017年1月16日书面通知林红喜收楼，但此时尚未达到双方约定的房屋交付条件，荣基公司的行为已构成违约，应按照双方的约定承担相应的违约责任。荣基公司至2017年7月31日才办理《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此时房屋才达到可以交付的条件。故林红喜主张荣基公司支付从2017年7月1日起至2017年7月31日止的违约金，合法有据，一审法院予以支持。关于违约金利率问题，补充协议约定每月按林红喜所交房款总金额的银行同期供楼利率的两倍计算，但林红喜并未提供其按揭贷款合同证明其贷款利率，结合双方合同中的意思表示，一审法院酌定，违约金利率按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算。关于免除两年物业费，荣基公司辩称补充协议中第三条免除两年物业管理费约定非其真实意思表示，系林红喜与其他业主围堵售楼部造成恶劣影响，为防止进一步激化矛盾演变成群体性事件，迫于无奈，才在补充协议上盖章，但荣基公司未提供充分证据证实其主张，林红喜亦不予确认，故一审法院对于荣基公司的辩称不予采信。根据双方签订的补充协议第三条约定，荣基公司同意自交钥匙起另免林红喜2年物业管理费，免除的物业管理费从林红喜收楼当天开始算起，尽管林红喜于2018年8月23日收楼，但2017年7月31日已符合收楼条件，林红喜只主张免除2017年7月31日至2019年7月31日物业管理费，对其余时间的物业管理费林红喜不再主张免除。故对于林红喜主张免除2017年7月31日到2019年7月31日物业管理费的诉求，合法有据，一审法院予以支持，上述期间的物业管理费由荣基公司负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、荣基公司于判决生效之日起七日内向林红喜支付逾期交付房屋装修违约金（计算方式：以442090元为基数，从2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计至2017年7月31日止）；二、荣基公司负担林红喜名下的位于中山市**********************自2017年7月31日起至2019年7月31日止期间的物业管理费。如果荣基公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元（林红喜已预交），由荣基公司负担（该款荣基公司应于判决生效之日起七日内迳付林红喜）。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院另查明，一审法院（2017）粤2071民初1130号民事判决认定双方于2015年11月5日签订的补充协议变更了荣基公司的交楼标准为出具工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书，属排除或降低了原合同约定的交楼标准，属无效条款，但该判决同时认为，双方签订的补充协议约定荣基公司需在2016年2月28日前将涉案商品房交付给林红喜装修，否则应承担相应的违约责任，该条款是双方真实意思表示，应认定为合法有效，荣基公司未依约于2016年2月28日前将涉案商品房交付给林红喜装修已构成违约，应按补充协议的约定承担相应的违约责任。荣基公司于2017年1月16日向林红喜发出一份入伙通知书（落款日期为2016年12月30日），通知林红喜可选择于2017年1月1日至2017年3月30日期间办理收楼手续并缴交相关费用，收楼费用包括三个月的物业管理费及物业维修基金。一审庭审中，林红喜称荣基公司发出该通知书时涉案房屋并没有达到水电通畅的基本交付条件。此外，林红喜一审中明确其要求荣基公司支付逾期交房违约金的依据是《补充协议》的约定。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据林红喜诉讼请求所依据的事实、违约金计算标准及其诉讼中的陈述，林红喜实际上是依据其与荣基公司于2015年11月5日签订的《补充协议》主张涉案违约金。而根据该《补充协议》约定，荣基公司须在2016年2月28日前交付涉案房屋给林红喜装修，交付时须保证水、电、电梯及基本道路能正常使用，否则应从2016年3月1日起至交付之日止每月按林红喜所交房款总金额的银行同期供楼利率的两倍赔偿给林红喜。虽然一审法院（2017）粤2071民初1130号民事判决认定该《补充协议》第五条即变更交楼标准为出具工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书的条款属无效条款，但该判决同时认为《补充协议》中约定的荣基公司需在2016年2月28日前将房屋交付给林红喜装修，否则应承担违约责任的条款合法有效，并据此认定荣基公司未依约将房屋交付装修已构成违约，应按补充协议的约定承担相应的违约责任。上述判决已支持了林红喜主张的2016年12月30日以前的违约金，但鉴于2016年12月30日之后荣基公司仍未将涉案房屋交付给林红喜装修，相关违约行为仍在持续，故林红喜在本案中主张2017年1月1日之后违约金理据充分，应予支持。另外，虽然荣基公司于2017年1月16日向林红喜发出入伙通知书，但从入伙通知书的内容可知，荣基公司通知林红喜办理的是正式收楼手续而非交付装修手续，而此时涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到正式交付的条件，且荣基公司也未提交证据证明其发出入伙通知书时涉案房屋已达到《补充协议》约定的水、电、电梯及基本道路能正常使用的交付装修条件，因此，荣基公司据此主张其已履行交付房屋装修的通知义务缺乏依据，本院不予采纳。荣基公司于2017年7月31日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，在没有证据显示涉案房屋在此之前已达到补充协议约定的交付装修条件的情况下，林红喜主张本案违约金从2017年1月1日起计算至2017年7月31日止理据充分，本院予以支持。此外，因林红喜是根据《补充协议》约定向荣基公司主张涉案违约金，故一审判决将该违约金表述为逾期交付房屋装修违约金并未超出林红喜的诉求范围。综上，一审判决对涉案违约金的理由阐述虽有不当，但判决结果正确，本院对该判决结果予以维持。至于物业管理费问题，双方在《补充协议》中约定荣基公司同意免除林红喜两年的物业管理费，实质上是约定该两年的物业管理费由荣基公司负担。荣基公司主张《补充协议》是在受胁迫的情况下签订，但其对此未提交证据予以证明，且其也未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该《补充协议》，故一审判决依据《补充协议》约定认定涉案房屋2017年7月31日至2019年7月31日期间的物业管理费由荣基公司负担，并无不当，本院予以维持。综上所述，荣基公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实及理由阐述虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由上诉人中山市荣基房地产有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇二〇年五月六日书记员  郑 蕙