广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1285号上诉人（原审被告）：陈炳辉，男，1957年10月27日出生，汉族，住广东省中山市***********。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914**********。法定代表人：黄奉潮，该公司董事副总裁。委托诉讼代理人：黎诗媛，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李家培，男，该公司职员。上诉人陈炳辉因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈炳辉上诉请求：一、撤销一审关于2014年11月至2018年9月物业费8054.4元的错误判决，驳回雅居乐公司该部分物业费和违约金利息的诉讼请求；二、2014年11月1日至2017年5月27日的物业费已超两年诉讼时效，改判物业管理费从2019年5月27日陈炳辉新签订物业服务协议开始计算2年；三、请求法院调查取证，明确雅居乐公司手机号码134*****于2019年10月24日接听手机和2019年5月27日在雅居乐公司内协商处理不用新业主交纳前期旧业主物业费的工作人员是同一人。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，违反诉讼时效的相关规定，违反最高人民法院关于处理债权债务认定时效的意见，违反2019年5月27日雅居乐公司关于新业主不用交原业主物业费的承诺，未查明雅居乐公司工作人员及电话通话记录和通话录音光盘手机号码工作人员是同一个处理人，未查明欠48个月物业费8054.4元的真实性和合法性。1.陈炳辉一审提交的电话通话和通话录音光盘，可证明2019年5月27日在雅居乐公司工作人员梁小姐在物业公司办公室现场承诺解决好，处理好不用陈炳辉交原业主拖欠的物业费，同意陈炳辉只需交2018年10月至2019年5月的物业费及水电费共计1879.56元即可，并在2019年5月26日电话通知陈炳辉称当天经研究同意陈炳辉可办理新业主入户登记手续及新签物业服务协议，并在2018年5月27日明确同意2018年9月30日前的物业费由雅居乐公司负责追讨旧业主，与新业主无关。2.《物业管理条例》规定物业过户转让时须交清转让前的物业费及其他相关费用才能办理过户、重签物业服务协议成为新业主，一旦支付后原业主与物业公司之间的债务就消灭。陈炳辉于2019年5月27日签约成为新业主，并同意交清2018年10月至2019年5月的欠款，之前债务已由雅居乐公司的工作人员梁小姐同意消灭不存在的债务，不再追究新业主，并说明原业主由于已死亡，雅居乐公司不再追究，雅居乐公司对原业主也停止了几年服务，所以不再收取。3.2019年5月27日交费后，雅居乐公司一直未向陈炳辉追讨原业主的物业费，直到2019年10月15日把原业主欠费金额通知陈炳辉，费用催缴通知单中载明至2019年10月14日止欠物业费5465.62元，该金额与被上诉人诉求的8054.4元之间相差2588.78元。4.雅居乐公司诉求的物业费期间是2014年11月1日至2018年9月30日共48个月的物业管理费，但该期间应为47个月，一审计算为48个月，即多算了一个月的物业费167.8元。5.雅居乐公司单方提出拖欠物业费8054.4元未经原业主及法院判决的确认。6.涉案房屋的“竞买公告”、“竞买须知”、标的物介绍内容中也没有物业费欠款金额，只是说“可能欠物业费”，是否有欠款有待原业主黄立忠确认，但黄立忠已去世故无法确认是否有欠款。雅居乐公司主张的8054.4元没有裁定书或判决书确认，也未经原业主确认，陈炳辉不确认该欠款。一审法院在没有向原业主调查清楚欠费金额的情况下就根据雅居乐公司的主张判决陈炳辉支付48个月的物业费8054.4元，是错误的，有违公平原则。二、关于诉讼时效问题。1.本案债务应适用2年诉讼时效，故法院应当驳回2014年11月1日至2016年10月30日期间的物业服务费，最多维持2016年11月1日至2018年9月30日共23个月的物业费3859.4元（23个月×167.8元/月）。就算评估报告载明欠费情况，其上载明的所欠物业费只是参考数字，不是实际欠费，是雅居乐公司单方面提供，与陈炳辉及原业主无关。2.根据雅居乐公司的电脑中登记的欠交物业费记载，从2016年1月至2018年9月30日欠费35个月，如果一次性付清就减免2.5个月，实际32.5个月物业费5453.5元（32.5个月×167.8元/月），所以就出现了2019年10月15日的费用催缴通知单的欠费金额5465.62元。无论2016年11月1日至2018年9月30日期间的欠费是多少，雅居乐公司管理人员也已于2019年5月27日同意不用再交，物业公司一方面同意陈炳辉不再交原业主管理费，另一方面又另行起诉，有违诚信。3.雅居乐公司一审提交的证据11即律师函及邮寄回单，陈炳辉未看过也未质证，根据原业主所示，从未收到雅居乐公司的律师函及催缴通知单，陈炳辉不确认该证据的真实性。三、陈炳辉申请法院调查取证，明确2019年10月24日与陈炳辉通话的手机号码为134*****的雅居乐公司的工作人员和2019年5月27日在雅居乐公司办公室内与陈炳辉协商的工作人员梁小姐是同一个人，以证明双方已协商好陈炳辉不用交原业主拖欠的物业费。必要时申请法院调查收集手机号为134*****机主的身份信息，确认该人是雅居乐公司的工作人员，申请该人出庭作证。四、雅居乐公司工作人员已与陈炳辉商量好不用支付原业主所欠物业费，但雅居乐公司违反承诺，违背诚信原则，造成本案纠纷的责任全在雅居乐公司。五、2020年1月16日从雅居乐公司电脑里打印出的欠费明显表（该表由雅居乐公司员工罗主任提供，其电话为85******）显示，2016年1月至2018年9月欠费共5468.22元。六、陈炳辉并非是涉案欠物业费行为的民事诉讼相对人及利害关系人，雅居乐公司提起本案诉讼不符合民事诉讼法规定的起诉条件和主体，程序错误，主体判决违法，本案被告应是原业主黄婉芬和葛桂兰，故二审法院应当驳回雅居乐公司的起诉，改判或裁定撤销一审判决。雅居乐公司辩称：一、一审法院认定事实清楚、证据充分，应予维持。1.陈炳辉已主动放弃诉讼时效利益，不得再以诉讼时效期间届满为由提出请求。陈炳辉在竞拍涉案房产时已知悉拍品现状、竞拍须知、竞拍公告、房地产估价报告等内容，故其在明知并自愿接受拍卖标的现状的情况下，通过竞拍取得涉案房屋产权，理应根据拍卖特别告知条款载明的内容履行自身义务，故雅居乐公司有权要求陈炳辉支付原业主拖欠的物业费及违约金，陈炳辉成为涉案房产业主同样也受原物业服务合同的约束。陈炳辉在竞拍前应完全充分知悉并同意履行涉案房屋存在的欠费情况，应当履行支付欠费的义务。且一审法院作出的（2017）粤2071执11297号之四执行裁定明确载明欠付物业费由买受人负担。根据《民法总则》第一百九十二条，陈炳辉明知涉案房产存在欠交物业费的情况仍参与竞拍，表明陈炳辉同意履行支付涉案房屋欠付的物业费义务，故其不能再以诉讼时效期间届满为由提出请求。2.本案不存在超过诉讼时效的情况。陈炳辉于2018年7月11日通过司法拍卖网络平台竞拍取得涉案房屋，雅居乐公司于2019年6月14日提起本案诉讼要求陈炳辉支付原业主拖欠的物业费，未超过三年诉讼时效期间。二、一审法院适用法律正确，程序合法，陈炳辉的上诉理由不成立。一审中并不存在陈炳辉所称的“未看到过、未质证”的情况，陈炳辉提及的通话记录、电话录音，即使是雅居乐公司的工作人员也无权作出免交物业服务费的承诺。三、陈炳辉提供的欠费明细没有雅居乐公司的盖章或公司工作人员的签字确认，上面的字体是陈炳辉所签，不能作为依据，应以雅居乐公司提供的盖章版本的欠费明细作为计算依据。四、关于物业费时间计算问题，经核算，2014年11月1日至2018年9月30日期间共计48个月是计算错误，该期间只有47个月，故该期间欠缴物业费应计算为7886.6元。雅居乐公司于2019年9月2日向一审法院起诉请求：1.陈炳辉向雅居乐公司支付从2014年11月1日至2018年9月30日期间共48个月的物业管理费8054.4元及违约金（计算方法:以拖欠各月的物业管理费167.8元为基数，分别从欠费次月1日起每日按1‰计至清偿之日止,暂计至2019年5月31日为7668.8元）；2.陈炳辉向雅居乐公司支付2018年8月7日产生的清洁费105元；上述费用合计15828.2元。一审庭审时，雅居乐公司撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年6月，广东省中山市第一人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台上发出拍卖公告，公告该法院将于2018年7月10日10时至11日10时对位于中山市*************************的房地产进行拍卖；拍卖公告特别提示：欠缴的物业管理费、水电费、过户的相关税费和其他费用等上述费用均由买受人承担；拍卖须知载明：竞买人一竞买，无论是否实地看样，都视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵；标的物介绍中的评估报告载明欠费情况：至2018年1月31日止物业服务费8054.4元、至2018年1月5日止水费2.6元、至2018年1月5日止违约金5315.75元，上述费用与实际不符的，以实际发生为准，具体以税务部门、物业公司提供;网络竞价成功确认书载明：陈炳辉于2018年7月11日在广东省中山市第一人民法院开展的“中山市*************************的房地产”项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格758679元。2018年8月3日，广东省中山市第一人民法院依法作出（2017）粤2071执11297号之四执行裁定，裁定位于中山市*************************的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人陈炳辉所有，上述房产过户应缴税金及所需费用均由买受人承担。所有权及相应的其他权利在本次裁定送达买受人时转移。2019年5月27日，雅居乐公司作甲方、陈炳辉作乙方签订《前期物业管理服务协议书》约定，乙方将位于中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园*********房，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费多层住宅为2.2元/月/平方米，乙方物业总建筑面积为78.27平方米。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月20日前交纳当月物业服务费；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。协议还约定了其他具体事项。陈炳辉同时向雅居乐公司缴交了2018年10月至2019年5月份的物业管理费及水费共计1879.56元，之后陈炳辉每月按时向雅居乐公司缴交有关费用。一审庭审时雅居乐公司陈述，涉案房产原业主为黄立忠、黄婉芬、葛桂兰，原业主拖欠雅居乐公司2014年2月至2018年9月物业管理费未付，涉案房产被拍卖后，雅居乐公司参与分配获得2014年2月至10月的物业管理费，故原业主实际尚欠2014年11月至2018年9月的物业管理费共计8054.4元，计至2019年5月31日的违约金7668.8元（雅居乐公司主张按拖欠各月的物业管理费167.8元为基数，分别自欠费次月1日起按每日1‰计算），上述各项费用合计15723.2元。雅居乐公司称陈炳辉通过司法拍卖取得涉案房产，按照竞买公告、竞买须知、标的物介绍及涉案费房产评估报告约定，陈炳辉应承担原业主拖欠的物业管理费及违约金。雅居乐公司主张陈炳辉拖欠的上述费用提供了2014年11月至2018年9月期间的欠费明细表证明，雅居乐公司称经多次追讨未果，于2019年6月14日向法院起诉，主张前述实体权利。一审法院于2019年6月14日作预立案调解，调解不成于2019年9月2日正式立案。一审庭审时，陈炳辉称没有看过网上竞买公告、竞买须知、标的物介绍及涉案费用房产评估报告等公示内容，且雅居乐公司工作人员曾在电话中向陈炳辉口头承诺原业主拖欠的物业管理费不需陈炳辉承担，并提供电话通话录音及通话记录证明，但雅居乐公司对陈炳辉的证据不予确认。陈炳辉竞买位于中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园************物业，建筑面积为78.27平方米,该房产于2018年10月29日办理了陈炳辉为所有权人的不动产权登记；按照《中山市三乡镇发展和改革局备案回执》及所附的物业服务收费备案表，雅居乐花园多层住宅每月2.2元/平方米计算，涉案物业每月应缴交的物业管理费为172.2元（雅居乐公司主张每月物业管理费按167.8元收取）。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。陈炳辉通过司法拍卖取得涉案房产，按照竞买公告、竞买须知、标的物介绍及涉案费房产评估报告约定，陈炳辉作为竞价成功的买受人，应依约定承担买受的标的物产生的相关费用。本案的争议焦点有：一是陈炳辉有无义务支付涉案房产原业主拖欠的物业管理费，雅居乐公司是否承诺免除陈炳辉缴交涉案房产原业主拖欠的物业管理费；二是雅居乐公司是否有权向陈炳辉主张逾期付款违约金,雅居乐公司主张陈炳辉按每日1‰支付违约金的标准是否过高，应否调整；三是雅居乐公司的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。对焦点一，一审法院于司法拍卖网络平台对涉案房产进行拍卖，发出拍卖公告、拍卖须知及标的物介绍评估报告明确载明：欠缴的物业管理费、水电费、过户的相关税费和其他费用等上述费用均由买受人承担，涉案房产物业管理费及其他费用的欠费情况，上述费用与实际不符的，以实际发生为准，具体以税务部门、物业公司提供等内容。陈炳辉于2018年7月11日通过司法拍卖网络平台竞买拍得涉案房产，应视为已知晓并同意拍卖公告、拍卖须知及标的物介绍评估报告等公示内容的约定，陈炳辉以未阅读上述公示内容拒绝承担涉案房产欠缴的物业管理费的抗辩理由不成立，故陈炳辉有义务支付涉案房产原业主拖欠的物业管理费。陈炳辉主张雅居乐公司的工作人员在电话中口头承诺陈炳辉不需承担原业主拖欠的物业管理费，并提供了电话通话录音及通话记录证明，但该录音仅能证明陈炳辉与电话号码为“134*****”的机主进行了通话，不能证明该机主系雅居乐公司的工作人员，且雅居乐公司对陈炳辉主张的该事实亦不予确认，故一审法院对陈炳辉的该主张不予采纳，陈炳辉仍应向雅居乐公司支付涉案房产2014年11月至2018年9月期间欠缴的物业管理费。对焦点二，陈炳辉竞买取得涉案房产并进行产权登记后，未及时向雅居乐公司支付涉案物业产生的物业管理费，应承担相应的民事责任。雅居乐公司与原业主之间存在物业服务合同关系，该违约金是由于原业主违约所产生，并非因陈炳辉的违约行为产生；在陈炳辉未竞买取得涉案物业前，原陈炳辉不存在物业服务合同关系，根据合同相对性，违约金雅居乐公司只能向原业主主张，故雅居乐公司无权向陈炳辉主张逾期缴交物业管理费违约金。因陈炳辉未及时支付涉案物业产生的物业管理费，故应向雅居乐公司赔偿逾期付款损失，从涉案物业进行产权登记次日即（2018年10月30日）起，以应缴交的物业管理费8054.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。对焦点三，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。陈炳辉于2018年7月11日通过司法拍卖网络平台竞买拍得涉案房产，并于2018年10月29日进行产权登记,故陈炳辉应从2018年10月29日起向雅居乐公司支付涉案房产拖欠的物业管理费，雅居乐公司于2019年6月14日向一审法院起诉，未超过民法总则规定的三年诉讼时效期间。综上所述，雅居乐公司的诉讼请求合理部分，一审法院予以支持；陈炳辉的抗辩主张依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：一、陈炳辉于一审判决生效之日起五日内给付雅居乐公司涉案物业从2014年11月至2018年9月期间的物业管理费8054.4元，并赔偿逾期付款损失（以8054.4元为基数，自2018年10月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回雅居乐公司的其他诉讼请求。如果陈炳辉未按一审判决指定的期间向雅居乐公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费196元，减半收取计98元（雅居乐公司已预交），由雅居乐公司负担48元，陈炳辉负担50元（该款陈炳辉于一审判决生效之日起七日内迳付雅居乐公司）。本院二审期间，陈炳辉在二审期间向本院提交漾逸居V1幢301房2016年1月-2018年9月欠费明细，称该明细表是从雅居乐公司电脑里打印出来的，是雅居乐公司的“罗主任”提供的，拟证实至2018年9月应收物业费金额为5468.22元。雅居乐公司发表质证意见如下：该欠费明细没有雅居乐公司的盖章或公司工作人员签字确认，上面的字体是陈炳辉所签，不能作为依据，应以雅居乐公司提供的加盖印章的欠费明细作为计算依据。雅居乐公司二审向本院提交如下证据：1.广东省珠海市香洲区人民法院（2011）珠香法民四初字第128号民事判决书复印件一份；2.广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第52号民事判决书及民事裁定书各一份；3.广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071执14284号受理申请执行案件通知书以及执行裁定书各一份；4.（2017）粤2071执11297号之四协助执行通知书一份；5.执行情况告知书。证据1-4拟证明葛桂兰、黄婉芬另案诉讼的情况；证据5拟证明雅居乐公司与原业主之间的执行金额为3931.18元；证据6客户资料更改申请书，拟证实雅居乐公司是根据原业主留下的地址寄出催交物业费律师函，该函由业主本人填写，律师函收件人不仅在黄立忠名字还有黄婉芬和葛桂兰名字。陈炳辉发表质证意见如下：对证据1-4真实性确认，但雅居乐公司提起本案诉讼构成重复追诉物业费，葛桂兰、黄婉芬已经交纳了物业费；证据5与陈炳辉无关，雅居乐公司未及时追讨2014年11月至2018年9月期间物业费，已超过诉讼时效；陈炳辉认为证据6不是黄立忠本人填写，且葛桂兰应居住在同一小区，物业公司完全可向葛桂兰追讨。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：雅居乐公司于2014年12月25日向广东省中山市第一法院提起诉讼，要求黄立忠、黄婉芬、葛桂兰支付涉案房产2014年2月至2014年10月期间的物业费1510.2元及滞纳金。后在该案诉讼中雅居乐公司撤回对黄立忠的起诉。该法院经审查后于2015年12月8日作出（2015）中一法三民一初字第52号民事判决，认为：黄立忠、黄婉芬、葛桂兰与雅居乐公司之间形成物业服务合同关系；雅居乐公司对黄立忠、黄婉芬、葛桂兰的物业依约履行管理服务，黄立忠、黄婉芬、葛桂兰亦应依约定期限向雅居乐公司支付相应费用。判决：黄婉芬、葛桂兰于判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付从2014年2月至2014年10月期间的物业管理费1510.2元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间起按每日1‰计至清偿之日止）。2017年10月23日，雅居乐公司向广东省第一人民法院申请强制执行（2015）中一法三民一初字第52号民事判决。2018年1月30日，该法院作出（2017）粤2071执14284号执行裁定，认定:依（2015）中一法三民一初字第52号民事判决被执行人（葛桂兰、黄婉芬）向申请执行人（雅居乐公司）偿还12020.94元；本案在执行过程中，……发现并另案查封了被执行人黄婉芬、葛桂兰所有的位于中山市三乡乡镇金涌大道雅居乐花园****************的房地产；因被执行人的房产正被另案处理中，本案将参与分配。2018年9月25日一审法院作出（2017）粤2071执11297号等案执行情况告知书载明：拍卖被执行人黄婉芬、葛桂兰与案外人黄立忠共有的位于中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园*************的房地产，拍卖得款758679元；支付（2017）粤2071执14284号案申请人雅居乐公司普通债权本金1510.20元、利息2266.64元、迟延履行利息154.34元，合计3931.18元。本院再查明：陈炳辉一审期间向法院提交雅居乐公司于2019年10月15日出具的《费用催缴通知单》，其中载明截至2019年10月14日止涉案房屋物业管理服务费欠费金额为5465.62元、违约金3898.80元等内容。陈炳辉确认每个月物业费标准为167.8元，但认为原业主拖欠物业费金额应以上述《费用催缴通知单》中记载的金额5465.62元为准，并称雅居乐公司职员“罗主任”从公司电脑里打印出来的《漾逸居V1幢301房2016年1月-2018年9月欠费明细》反映，涉案房产拖欠2016年1月至2018年9月期间物业费共5468.22元，原业主已交清2016年之前的物业费。雅居乐公司认为：上述欠费明细中没有其公司盖章或工作人员签字确认，公司对此不予确认；公司确认《费用催缴通知单》真实性，但称其公司在制作该份《费用催缴通知单》时，上一个案件执行款项到账，系统自动将执行款项中的利息、迟延履行金及案件受理费抵扣掉2014年10月之后的物业费。但雅居乐公司二审期间并无对其上述抵扣物业费本金出错的陈述进一步予以合理说明及提供相关确切证据。雅居乐公司二审期间另确认陈炳辉已向其公司交纳自涉案房产证出证之日起的物业费，但2019年1月至4月产生的违约金未交。另外，本案二审期间，雅居乐公司确认其一审起诉主张2014年11月1日至2018年9月30日期间共计48个月是计算错误，该期间只有47个月，故该期间欠缴物业费金额应计算为7886.6元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。围绕陈炳辉的上诉，现本案二审争议焦点有三，一系陈炳辉应否支付涉案房产讼争期间物业服务费及欠费金额问题，二系陈炳辉的诉讼时效抗辩能否成立问题，三系雅居乐公司是否重复追诉物业费问题。首先，陈炳辉应否支付涉案房产讼争期间物业服务费问题。雅居乐公司提起本案诉讼主张陈炳辉支付2014年11月1日至2018年9月30日期间的物业服务费共计7886.6元（47个月×167.8元/月）。陈炳辉对此先系辩称，其于2018年7月14日才通过司法拍卖竞拍取得涉案房产，于2018年10月29日才办理不动产权属登记，其不是原物业服务合同关系的当事人，且竞买公告、竞买须知、标的物介绍等内容未载明涉案房屋欠物业费金额，只载明可能欠物业费。但经查，广东省第一人民法院于2018年6月发出的拍卖公告中，已明确提示买受人需承担欠缴的物业管理费、水电费，并明确载明至2018年1月31日止欠付的物业服务费金额为8054.4元。本院认为，其一，陈炳辉作为完全民事行为能力人，应清楚其参与该次司法拍卖的行为后果即系视为其已知晓拍卖公告所提示的拍卖标的物上存在债务瑕疵的情况并且已同意在竞价成功后承担相关债务。其二，经查，法院在上述拍卖公告中清晰公布了涉案房屋上所负债务种类、金额等具体情况，不存在陈炳辉所称拍卖公告内容存在不清晰、不具体的情况。故陈炳辉现以其并非原物业服务合同关系的当事人、拍卖公示文件中未载明涉案房屋拖欠物业费金额为理由拒付2014年11月1日至2018年9月30日期间的物业服务费，理由不能成立，且明显有违诚实信用原则，本院对此不予支持。陈炳辉上诉又称，雅居乐公司已作出不再向其追讨原业主拖欠物业费的承诺，为此提交了通话记录及通话录音光盘拟证实其主张。但雅居乐公司否认通话录音中的“梁小姐”系其公司员工，也否认公司曾作出上述承诺。经查，陈炳辉应当负有举证义务证实“梁小姐”的身份以及有权代表雅居乐公司。另外，从通话内容反映，雅居乐公司仍一直有在向陈炳辉追缴之前物业管理费，而“梁小姐”个人称忽略不理，也并不足以认定雅居乐作出免除或放弃涉案物管费债权的意思表示或作出免除物业管理费的承诺。故上述通话录音及记录并不足以证陈炳辉的主张。且从陈炳辉提交的雅居乐公司发出的《费用催缴通知书》也反映出雅居乐公司仍要求陈炳辉清偿欠缴的物业管理费，并无放弃或免除陈炳辉的该债务。故本院对陈炳辉称雅居乐公司承诺不向其追讨原业主物业费的主张也不予支持。至于欠费金额问题。对陈炳辉提交《费用催缴通知单》、欠费明细，称雅居乐公司于2019年10月15日张贴在涉案小区的费用催缴通知单金额仅是5465.62元，2020年雅居乐公司的职员“罗主任”从公司电脑中打印出来的欠费明细也反映至2018年9月物业费金额为5468.22元，与雅居乐公司本案主张的欠付物业费金额存在超过2000元的差额。雅居乐公司虽确认《费用催缴通知单》真实性，但称公司在制作该份《费用催缴通知单》时，因前一案件执行款项到账，故系统自动将该笔执行款项中的利息、迟延履行金及案件受理费用于抵扣2014年10月之后的物业费，并坚持主张陈炳辉欠付的物业费应按每月167.8元为标准、自2014年11月计至2018年9月。本院认为，由于雅居乐公司已确认陈炳辉已付清自涉案房产证出证之日（2018年10月29日）起的物业管理费本金，而上述《费用催缴通知单》系雅居乐公司在提起本案诉讼之后向陈炳辉发出，上面所载欠付物业费本金数额与雅居乐公司起诉时本金数额7886.6元相比，前者数额明显少于后者，属于雅居乐公司在一审诉讼期间作出的对自身不利的意思表示，上述证据明显对涉案业主陈炳辉有利。因此，在雅居乐公司未提交任何证据证实因公司电脑系统错误将前案执行款项中的利息、迟延履行金及案件受理费抵扣涉案部分欠付物业费本金致使公司制作的《费用催缴通知单》金额错误，即雅居乐公司未能提交任何证据推翻其在本案一审诉讼中作出的对自身不利的自认的情况下，雅居乐公司应承担举证不能的法律后果。故本院对陈炳辉提交的该份《费用催缴通知单》予以采信，并认定陈炳辉虽应向雅居乐公司支付2014年11月1日至2018月9月30日期间的物业服务费，但欠费金额应以雅居乐公司自认的5465.62元为准。故本院对一审法院认定的欠付物业服务费金额相应予以调整。其次，陈炳辉的诉讼时效抗辩能否成立问题。陈炳辉称雅居乐公司要求支付2017年5月27日前物业费的诉讼请求已超诉讼时效，法院不应支持。但如前所述，在拍卖公告及资料当中已明确列示拍卖前房产的欠缴物业管理费情况，并清晰公示说明欠缴物业管理费等由买受人承担。而陈炳辉仍参与该司法拍卖并竞买成功，应当视其已同意负担该欠缴物业管理费债务，而该债务的诉讼时效应自陈炳辉成功竞拍取得涉案房产之日即2018年7月11日开始起算。而雅居乐公司向一审法院递交本案起诉状的时间为2019年6月14日，并未超过法定三年诉讼时效。故陈炳辉的诉讼时效抗辩不能成立，本院不予支持。再次，雅居乐公司是否重复追诉物业费问题。陈炳辉称黄婉芬、葛桂兰已交纳物业费，故雅居乐公司本案起诉系重复追诉物业费。但经查，雅居乐公司在前案中仅系起诉要求原业主黄婉芬、葛桂兰支付2014年2月至10月期间拖欠的物业管理费及相应滞纳金，广东省中山市第一人民法院经审理后作出的（2015）中一法三民一初字第52号民事判决，也仅是针对上述期间的物业管理费及滞纳金进行审查及判处。而雅居乐公司在本案中主张的欠费期限为2014年11月1日至2018年9月30日，与前案审查的欠费期间并不存在重合。故雅居乐公司本案起诉并不构成重复起诉。另，陈炳辉也不能举证原业主黄婉芬、葛桂兰在前案判决后至本案起诉前已向雅居乐公司支付了讼争期间物业服务费，故陈炳辉认为雅居乐公司重复追诉物业费，理由也不能成立，本院不予支持。对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人陈炳辉的上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22952号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22952号民事判决第一项为：陈炳辉于本判决生效之日起五日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司支付涉案物业从2016年6月至2018年9月期间的物业费5465.62元，并赔偿逾期付款损失（以5465.62元为基数，自2018年10月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间向雅居乐雅生活服务股份有限公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费196元，减半收取计98元（雅居乐雅生活服务股份有限公司已向一审法院预交），由雅居乐雅生活服务股份有限公司负担31元，由陈炳辉负担67元（陈炳辉于本判决生效之日起五日内迳付雅居乐雅生活服务股份有限公司）；二审案件受理费50元（陈炳辉已预交），由陈炳辉负担34元，由雅居乐雅生活服务股份有限公司负担16元（雅居乐雅生活服务股份有限公司于本判决生效之日起五日内迳付陈炳辉）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年五月二十六日书记员  易嘉璇