海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     （2019）琼0108民初13595号     原告：海南恒利发贸易有限公司，住所地海口市五指山路恒利大厦A505房。注册号：4600002006880。   负责人：海南恒利发贸易有限公司清算组组长陈曙光，男，1954年4月16日出示，汉族，住海口市美兰区五指山路28号民源小区丽苑C。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：曾国城，男，住湖南省澧县小渡口镇。   被告：蔡绍国，男，1971年9月22日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：XXX。   原告海南恒利发贸易有限公司与被告蔡绍国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈曙光及被告蔡绍国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告海南恒利发贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院认定被告私下转租恒利大厦一楼西北角铺面的行为无效，并责令被告赔偿占用原告财产期间的租金损失一万伍仟元，租金从2019年6月开始，暂计至2019年10月，共5个月，月租金损失应计算到执行之日止，并解除事实租赁关系。2.要求被告赔偿租金的利息损失，按每月拖欠租金为基数，从次月1日起按法律规定支付利息。事实和理由:2000年8月，原告购入海南四环集团房地产开发集团停缓建项目。原告于2001年11月26日办理了该项目商住用地土地使用证。此后，原告又办理了恒利大厦一、二层商铺的房产证。2002年，原告按市政府要求决定续建恒利大厦三至八层，并将二层约4700平方米商铺分成二十多间，用公司员工购买的形式办理一千多万按揭贷款，用于三至八层的复工续建。该楼西北角铺面作为原告的售楼中心。2005年初，原告售完恒利大厦。原告将涉案铺面租给案外人魏军江经营小笼包。魏军江在续租合同于2015年5月底到期后，又签订了第三次续租合同。该合同约定魏军江无权转让或转租。但被告未经原告认可从魏军江处承租了此铺面并继续经营小笼包。经多次谈判，被告与原告未达成新的租约。即使派出所出面，被告也拒不交租金，也不搬离铺面。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。在多次协商无果的情况下，原告不得不诉至法院。   被告蔡绍国辩称，驳回原告的全部诉讼请求。本案的诉讼费用应由原告承担。原告的诉求根本不成立，表现在以下几点：1.该铺面早在2002年左右即卖给邓卫华等10人。2.邓卫华等10人于2010年9月30日将此铺面转让给邓立钢。3.自2003年至今，该铺面一直由所有权人租给案外人美兰新天足美容美发足浴休闲中心。4.2018年12月30日，案外人美兰新天足美容美发足浴休闲中心与恒利大厦第一届业主委员会签订协议，用恒利大厦后面空地与该铺面置换使用，该铺面租金由业委会收取。5.2019年5月29日，恒利大厦第一届业主委员会因故被罢免。2019年9月6日，业主联名通知被告暂缓交租，待第二届业委会成立后交给业委会。6.因其他原因，造成第二届业委会未能如期成立，遂海府街道办在2019年12月13日出具文件，要求由两名业主代收，存到业主与居委会网格员开设的中国银行的共管账户中，本人在2020年1月2日已全额向业主缴纳小笼包店租金。7.自始至终，该铺面在原告于2002年前后出售后就与原告毫无关系。原告向业主隐瞒中间的事实，一直在违法收取该铺面的租金近二十年，现在还能理直气壮的向法院起诉，简直可笑的要命。8.租铺交租，天经地义，但是根本不应该交到原告手里，而是铺面实际的所有人手中。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的其与案外人魏军江签订的《租房协议》，虽有原件核对，但该证据与本案无关，故本院对该证据的关联性不予确认。原告提交的土地使用权证，有原件核对。虽然被告对该证据的合法性、关联性有异议，但未能证明其异议成立，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的原、被告签订的《租房协议》，有原件核对，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的房屋买卖合同，原告对该证据的真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议。因该证据记载的内容为恒利大厦一、二层的房屋转让，与本案涉案房屋的权属认定有关，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的《协议书》，为案外人海口美兰新天足美容美发足浴休闲中心、海口美兰新乐迪娱乐会所与案外人海口市美兰区恒利大厦业主委员会第一届业主委员会所签订，与本案无关，且被告以该证据主张的待证事实并非本案的要件事实，故本院对该证据的关联性不予确认。被告提交的四张海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证，拟证明被告已向原告支付了至2019年5月31日的租金且2017年至2019年期间的租金标准为每月3000元。 原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议。故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的《恒利大厦业主联名告知书》，原告对该证据的文本真实性无异议，但对其内容真实性、合法性、关联性均有异议。故本院对该证据所证明的被告收到一些业主要求其自2019年6月1日起暂缓交纳涉案房屋租金的待证事实予以确认。被告提交的《关于海口市五指山路恒利大厦公共区域租金收取共管的处理意见》，原告对该证据的文本真实性无异议，但对其内容真实性、合法性、关联性均有异议。原告认为该文件违法。本院对该证据所记载的内容予以确认。被告提交的收据，原告对该证据的文本真实性无异议，但对其合法性、关联性均有异议。原告认为该证据反而证明被告自2019年6月起未向原告支付租金。本院对该证据所记载的内容予以确认。被告提交的（2018）琼0108民初510号民事判决书的网上打印件，原告对该证据的真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议。因该生效判决认定的事实与涉案房屋的权属认定有关，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2001年11月26日，原告海南恒利发贸易有限公司登记取得了位于海口市机场东路25号面积为3785.36平方米国有土地使用权的国有土地使用证（证号为海口市国用籍字第S0762号），国有土地使用证登记卡记载的四至为：东至为机场东路，南至规划路，西至南航飞行二十二团，北至金马国际联合（海南）有限公司。根据已生效的（2018）琼0108民初510号民事判决书的认定事实，原告于2001年12月7日登记取得了位于海口市机场东路25号1-2层房屋的房屋所有权证（证号为海口市房权证海房字第XXXX号，建筑面积4741.75平方米）。目前该证因已办理分证而注销。2010年9月30日，邓卫华等十余人（出卖人、甲方，签名代表为陈曙光、邓卫华）与案外人郑立钢（买受人、乙方）签订了一份《房屋买卖合同》。该合同约定：“甲方将恒利大厦一、二层约4741平方米房屋所有权转让给乙方，转让标的物除有房产证的4741平方米之外，无证加建的近600平方米也属转让范围，其中包括二层框架停车场楼上200多平方米及一层单车棚改建的近400平方米，乙方拥有继续使用权，无产权。甲方保证邓卫华等十人于2009年5月6日与新天足签订的租赁合同没有出具过合法的租赁委托书。停车场归全体业主共同享有，乙方有使用权。”根据本院在（2018）琼0108民初510号案件中的依职权调查，在该案的诉讼过程中，恒利大厦一、二层均未登记在案外人郑立钢名下。该两层房屋所有权已办理分户手续，于2011年登记在案外人王瑞珍名下。登记在案外人王瑞珍名下的房屋的建筑面积总和为4741.16平方米。   2016年5月30日，原告（出租人、甲方）与被告蔡绍国（承租人、乙方）签订一份《租房协议》。该协议约定：“甲方将恒利大厦一楼西北角铺面及楼梯过道下暗房一同出租给乙方经营餐饮。租金每月2550元。每月一号前交租，先交后用，按季度收取。自承租第二年起每年加收租金50元，以此类推。乙方在承租期间产生的所有费用全部由乙方自理。甲方概不负责。如水、电、气、物业管理费用及该房屋所产生的所有应缴税费等。租房期限自2016年6月1日至2019年5月31日止。如甲方在租赁期内转让该房，本合同自然终止。租金按实际使用期间计算……”上述协议签订后，被告依约向原告支付了自2016年6月1日至2019年5月31日止的租金。被告确认其在2019年按每月3000元的标准支付涉案房屋的租金。上述协议期满后，被告继续使用涉案房屋经营。因恒利大厦业主认为涉案房屋属于该大厦的公共区域，故通知被告暂缓缴纳涉案房屋的租金。被告根据《恒利大厦业主联名告知书》的内容未再继续向原告支付租金。2019年12月13日，海口市美兰区海府街道办事处作出《关于海口市五指山路恒利大厦公共区域租金收取共管的处理意见》，其中记载：“恒利大厦第一届业主委员会已罢免，第二届业主委员会尚未成立，依据（2018）琼0108民初510号判决书（恒利大厦建筑区划内楼前五指山路与恒利大厦之间的临街空地以及恒利大厦南侧与规划路之间及停车场的管理权属全体业主所有），经我办物业小区管理小组研究，决定由南宝社区网格员李丹丹和恒利大厦业主代表郁素红在中国银行海口国兴支行设立共管帐户，帐号为×××，此帐号为公共收益部分存款帐号。并由恒利大厦业主代表郁素红、王建菊代为公共收益部分收款并存入帐户，一次确保广大业主的利益。”2020年1月2日，被告将涉案房屋自2019年6月1日至2020年1月31日八个月的租金共计24000元支付给了案外人郁素红、王建菊。案外人郁素红、王建菊作为经手人向被告出具了收据。原告认为被告未向其支付自2019年6月起的租金，亦未搬出涉案房屋，侵害了原告的合法利益。原告于2019年10月22日向本院起诉，遂成讼。   在诉讼过程中，被告曾主张原告的行为给其造成影响，请求法院依法判决原告向其公开道歉，并赔偿精神及营业造成的损失费1元。之后，被告表示放弃提起反诉，本院予以照准。原告主张被告转租涉案房屋，但未提交证据证明该待证事实。原告称：恒利大厦一、二层办理房产总证时的建筑面积约4730平方米，后来为了出售分开办理了20多套商铺的房产证，并整体卖给了郑立钢夫妇；因办了分证之后面积变小了，双方协商原告少收二十万元，留下面积大约十多平方米的涉案铺面，这个铺面在办理分证时没有单独办理房产证。原告还称其未将恒利大厦一、二层全部卖给郑立钢，而是留下了涉案房屋，所以郑立钢扣除了二十万元，即在双方签订的《房屋买卖合同》的第七项内容中体现，该项内容为“甲方负责配合乙方办理恒利大厦一、二层分户土地证过户到乙方名下，费用由乙方（郑立钢）自己承担，乙方扣二十万元转让款待双方把土地分证过户到乙方名下后，在一个工作日内乙方将余款二十万元付清”。   本院认为，一、关于被告对涉案房屋是否存在转租行为及转租行为的效力问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”原告主张被告转租涉案房屋，但未提交证据证明该待证事实。本院对被告转租涉案房屋的待证事实不予认定。因此，原告请求确认被告转租恒利大厦一楼西北角铺面的行为无效，无事实根据和法律依据，本院不予支持。   二、关于原、被告形成的事实租赁合同的效力及是否解除的问题。根据本案原告的委托诉讼代理人陈曙光及案外人邓卫华与案外人郑立钢于2010年9月30日签订的《房屋买卖合同》，恒利大厦一、二层房屋以及无证加建的近600平方米均转让给案外人郑立钢。并且，恒利大厦一、二层房屋于2011年已分户登记在案外人王瑞珍名下。登记在案外人王瑞珍名下的房屋的建筑面积总和为4741.16平方米，而已注销的恒利大厦一、二层原房屋所有权证（海口市房权证海房字第XXXX号）建筑面积为4741.75平方米。因此，原告在2011年之后已非恒利大厦一、二层房屋的所有权人。恒利大厦一楼西北角铺面属于该大厦一层房屋的范围。原告在恒利大厦一、二层房屋已办理分证的情况下，仅凭其持有的证号为海口市国用籍字第S0762号的国有土地使用证并不能证明其为该房屋的所有权人。原告主张其未将恒利大厦一、二层全部卖给郑立钢，而是留下了涉案房屋,且该房屋在办理分证时没有单独办理房产证，并称以双方签订的《房屋买卖合同》的第七项内容为证。因原告未提交证据证明上述主张事实，且《房屋买卖合同》的第七项内容并未涉及涉案房屋，故本院对原告的上述主张不予认定。   原、被告自2019年6月1日起形成的事实租赁合同属于无处分权订立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，原、被告的事实租赁合同为效力待定的合同。该合同并未产生法律效力。合同未生效，对当事人未产生约束力，因此，原告请求解除双方的事实租赁合同，于法无据，本院不予支持。   三、被告是否应向原告支付自2019年6月起的租金及利息的问题。原告与被告形成的事实租赁合同为效力待定的合同。在原告未能证明其向被告出租涉案房屋的行为经过房屋所有权人的追认或者确认其对涉案房屋享有所有权的情况下，请求被告向其支付自2019年6月起的租金及利息，于法无据，本院不予支持。原告待经过房屋所有权人追认或确认其取得涉案房屋所有权之后可再另行主张。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回原告海南恒利发贸易有限公司的诉讼请求。   案件受理费175元（原告海南恒利发贸易有限公司已预交），由原告海南恒利发贸易有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                                                            ncyhu1zzvzsx4rkyi0      案件唯一码                                                           审 判 长 郑 薇           人民陪审员 唐旭升           人民陪审员 黄兰芳                                         二〇二〇年五月十三日                     书 记 员 赵远寒             附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》     第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。     《中华人民共和国民事诉讼法》     第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……     《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》     第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。