江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初6632号原告：郑桂香，女，1984年10月7日生，汉族，户籍所在地河南省太康县，现住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：杨斌，江苏政纬律师事务所律师。原告：郝尚印，男，1984年8月16日生，汉族，住河南省太康县，现住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：杨斌，江苏政纬律师事务所律师。被告：胡本旺，男，1964年2月20日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被告：吴玉兰，女，1964年8月4日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被告：胡龙志，男，1989年6月17日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：胡本旺，男，1964年2月20日生，汉族，系胡龙志父亲，住江苏省无锡市惠山区。被告：胡龙风，女，1988年6月20日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市惠山区，现住上海市松江区。被告：琚赚全，男，1980年6月7日生，汉族，住江西省上饶市余干县。原告郑桂香、郝尚印与被告胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风、琚赚全排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑桂香及原告郑桂香、郝尚印的共同委托诉讼代理人杨斌、被告胡本旺（又系被告胡龙志的委托诉讼代理人）、被告吴玉兰、被告胡龙风、被告琚赚全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑桂香、郝尚印向本院提出诉讼请求：1、判令胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风立即腾空、迁出无锡市惠山区金都花园62号1702室房屋，并将该房屋交给郑桂香、郝尚印；2、判令胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风赔偿租金损失(自2018年2月24日起至房屋实际交付之日止，每月按2800元计算)；3、判令琚赚全赔偿租金损失22400元(自2018年2月24日至2018年10月21日，每月按2800元计算)，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风对琚赚全的该赔偿责任承担连带清偿责任；4、诉讼费由五被告负担。事实和理由：2016年3月4日，郑桂香与胡本旺等人签订《无锡房屋买卖居间合同》，约定将无锡市惠山区金都花园62号1702室房屋出售给郑桂香。双方在合同履行中产生纠纷，郑桂香诉至法院。无锡市惠山区人民法院一审、无锡市中级人民法院二审均支持郑桂香的诉讼请求。后郑桂香申请惠山区人民法院强制执行，并于2018年2月24日强制过户，取得房屋不动产权。2018年胡本旺等人提出再审，再审维持了一、二审判决。在整个诉讼过程中，郑桂香曾多次要求胡本旺等人腾空房屋、交房，但是胡本旺等人始终拒不执行，反而将房屋转租他人谋取利益，侵害了原告权益。胡本旺、吴玉兰于2017年2月至2018年10月期间将房屋租赁给琚赚全使用，谋取非法利益。至目前为止，房屋仍然处在胡本旺等人占有之下。无奈，原告只得起诉至法院。被告胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风共同辩称：《无锡房屋买卖居间合同》中约定交清全款后才腾空房屋，其并未收到房屋买卖的全款，故无须交房；因无须交房，自然也无须赔偿租金损失；请求驳回原告的诉讼请求。被告琚赚全辩称：其合法承租金都花园62号1702室房屋，未侵犯他人权益。本院经审理认定事实如下：2016年3月4日，以胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风为甲方，郑桂香为乙方，在无锡存房房地产经纪有限公司的居间服务下，签订《无锡房屋买卖居间合同》一份。合同约定：甲方将金都花园62-1702房屋出售给乙方；总价68万元；付款方式：合同签订当日支付定金1万元，过户签字当日支付首付款20万元，剩余房款46万元办理商业贷款，乙方办理产权抵押后由银行直接支付给甲方；产权过户日期：2016年3月30日前；甲方承诺于拿到全款腾空房屋，并将房屋钥匙交于乙方；乙方于甲方房屋交付当时，乙方确认物业交割清楚、之前的各项费用结清、确认户口迁出后，当日向甲方支付1万元。合同签订当日，郑桂香支付了1万元定金。后双方因合同的履行发生争议，郑桂香于2016年10月12日起诉至本院，诉讼请求：在其支付首付款20万元后，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风配合其办理金都花园62-1702房屋的过户手续，过户完成后，郑桂香立即支付尾款47万元。2017年4月6日，本院作出（2016）苏0206民初6077号民事判决书，判决：郑桂香于判决发生法律效力之日起十日内向胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风支付首付款20万元，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风于首付款付清之日配合郑桂香办理无锡市惠山区金都花园62-1702的过户手续，郑桂香过户完成后十日内向胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风支付尾款47万元。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风不服一审判决，上诉至无锡市中级人民法院。2017年11月1日，无锡市中级人民法院作出（2017）苏02民终2964号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。之后，郑桂香至本院申请对金都花园62号1702室房产强制执行过户。2017年12月19日，郑桂香将20万元缴纳至本院。后经法院强制执行，2018年2月24日，金都花园62号1702室不动产权登记至郑桂香、郝尚印名下。郝尚印系郑桂香丈夫。经本院执行局通知，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风到目前为止未至本院领取该20万元。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风不服二审判决，进行申诉。2018年5月17日，无锡市中级人民法院作出（2018）苏02民申64号民事裁定书，裁定：1、本案由该院另行组成合议庭再审；2、再审期间，中止原判决的执行。2019年6月21日，无锡市中级人民法院作出（2018）苏02民再18号民事判决书，判决：维持该院（2017）苏02民终2964号民事判决。之后，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风至本院申请对郑桂香应付的47万元尾款进行执行。2020年4月26日至2020年4月27日，郑桂香向本院执行局缴清了其应支付的47万元尾款及相应利息、执行费等费用。2020年5月1日，本院执行局向胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风邮寄了《通知书》，要求胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风到本院领款。经查询，该邮件于2020年5月2日由“家人代收”。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风在2020年5月13日本院开庭笔录中陈述：惠山法院执行局已经通知我们去领款了，但现在还没有领。琚赚全在庭审中陈述：2017年11月-12月签订租赁合同，租赁期限1年，到2018年9月就搬走不再承租了。租赁房屋的时候胡本旺将房产证出示过的。审理中，郑桂香提交中介网站网页，证明案涉房屋月租金金额。本院询问其是否对案涉房屋月租金金额进行鉴定，郑桂香表示不申请鉴定，月租金金额由法院酌情认定。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风陈述案涉房屋月租金金额大概为2000元。关于案涉房屋，目前由胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风占有。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风在2020年4月22日的笔录中陈述：案涉房屋现在空在那里，没有人住，里面有硬装，没有家电家具。以上事实，由上述所列各项证据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：本院（2016）苏0206民初6077号民事判决书判决郑桂香向胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风支付首付款20万元，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风于首付款付清之日配合郑桂香办理金都花园62-1702的过户手续，郑桂香过户完成后十日内向胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风支付尾款47万元。该判决经二审、再审，已发生法律效力。郑桂香已将20万元和47万元及相应利息等费用向本院执行局缴清，金都花园62-1702也已于2018年2月24日登记到郑桂香、郝尚印名下。《无锡房屋买卖居间合同》约定“甲方承诺于拿到全款腾空房屋，并将房屋钥匙交于乙方；乙方于甲方房屋交付当时，乙方确认物业交割清楚、之前的各项费用结清、确认户口迁出后，当日向甲方支付1万元。”从该约定可以看出，郑桂香在未支付尾款47万元时，其是无权要求出售方迁出、交房的。但郑桂香已于2017年12月19日向本院缴纳了首付款20万元，已于2020年4月27日向本院缴清了其应支付的47万元尾款及相应利息、执行费等费用，本院执行局也通知了胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风领取款项。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风在郑桂香付清所有房款后的合理期限内应腾房、迁出，将房屋交给买受人。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风经本院执行局通知而未领取20万元的首付款和47万元尾款，不影响其应履行的交房义务。另外，因郑桂香已履行完支付全部购房款的义务，不动产权证也已登记到郑桂香、郝尚印名下，郑桂香、郝尚印已取得该房屋的物权，目前胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风对该房屋已处于无权占有的状态，故胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风应腾空房屋、迁出，并将房屋交给郑桂香、郝尚印。因胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风逾期将房屋交给郑桂香、郝尚印，故其应向郑桂香、郝尚印赔偿租金损失。考虑到需给予胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风一定的领款期限和准备交房的期限，本院认定胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风逾期交房的起算时间为自2020年5月16日起。郑桂香、郝尚印主张2800元/月的租金损失，未提交充分依据，也未申请鉴定，应承担举证不利的法律后果，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风陈述案涉房屋月租金大概为2000元，该月租金金额在合理范围，故本院认定胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风需向郑桂香、郝尚印赔偿租金损失（自2020年5月16日起计算至房屋实际交付之日止，按2000元/月计算）。关于郑桂香、郝尚印要求琚赚全赔偿租金损失22400元、胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风对琚赚全的赔偿责任承担连带清偿责任的请求，无事实和法律依据，不予支持。对郑桂香、郝尚印超出合理范围的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风于本判决生效之日立即腾空、迁出无锡市惠山区金都花园62号1702室房屋，并将该房屋交给郑桂香、郝尚印；二、胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风于本判决生效之日立即向郑桂香、郝尚印赔偿租金损失（自2020年5月16日起计算至将无锡市惠山区金都花园62号1702室房屋实际交给郑桂香、郝尚印之日止，按2000元/月计算）；三、驳回郑桂香、郝尚印的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11580元（已由郑桂香、郝尚印预交），由郑桂香、郝尚印负担1459元，由胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风负担10121元。经郑桂香、郝尚印同意，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风应负担的10121元，本院不再向郑桂香、郝尚印退还，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风于本判决生效之日立即将10121元支付给郑桂香、郝尚印。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张凌彦人民陪审员  叶剑军人民陪审员  奚鉴杰二〇二〇年五月二十六日书 记 员  邹迪凡