广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初6595号原告：广东康景物业服务有限公司，住所广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：黄宇航。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：田超娟，女，1980年11月24日出生，汉族，住广西苍梧县，被告：谢尚，男，1974年10月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）诉被告田超娟、谢尚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告康景物业公司的委托诉讼代理人吴米琪，被告田超娟、谢尚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告田超娟、谢尚支付拖欠2016年7月1日至2019年12月31日物业管理费12926元及违约金[违约金根据协议约定从逾期之日起，即2016年7月11日开始计算，每期应支付的服务费(其中2016年7月欠11元，其它月份每月应支付315元,按当月11日开始计算)，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起至两被告实际支付之日止，暂计至起诉之日]6892.80元，共计19818.80元给原告康景物业公司；2.本案的诉讼费用由被告田超娟、谢尚承担。事实和理由：2014年1月11日，两被告因购买位于广州市南沙区漾滨路听海十街2号（海悦庭I座）1303房，与原告康景物业公司签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告康景物业公司提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；两被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；两被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告康景物业公司有权要求两被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。两被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，两被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2016年7月起，两被告未按期向原告康景物业公司交纳物业管理费，至2019年12月止共拖欠原告康景物业公司物业管理费12926元。原告康景物业公司多次催要，被告均拒不交纳。被告田超娟、谢尚共同答辩称，1.对于物业管理费两被告完全愿意支付，但不同意支付违约金和诉讼费，因为违约金与诉讼费是物业服务管理公司造成，与两被告无关。2。两被告购买案涉物业时是有赠送不少于两年的物业管理费，加上两被告购房时预交的物业管理费、开发商延时交楼赔偿物业管理费、交楼期间房屋质量赔偿抵物业管理费及物业公司交楼期间屡次遗失托管钥匙承诺赔偿等，物业管理费缴纳起始时间预计为2017年年底。3.原告康景物业公司账目明细混乱，计算错误。4.两被告经济收入、信用良好，没有任何理由贪图原告康景物业公司的物业服务费。5.关于原告康景物业公司提出的违约金，应按责任相抵原则处理。就算违约，违约金远高于民间借贷利率，违背公平合理原则，两被告无法接受。本院经审理认定本案事实如下：2010年10月18日，康景物业公司（乙方）与广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同（南沙珠江湾）》，约定：“甲方将南沙珠江湾委托给乙方进行物业管理，物业座落位置为广州市南沙区凫洲大桥以西，委托管理期限为五年（自交楼之日起计），本物业的物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米2.5元的标准（不含公共水电费的分摊），由乙方向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，按每天应交而未交物业服务费的1%交纳滞纳金”。2012年6月27日，田超娟、谢尚（乙方）与广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方购买涉案房屋（建筑面积143.18平方米）。甲方选聘广东康景物业服务有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之日止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.2元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。”上述合同约定的涉案房屋的地址为“南沙珠江湾自编B1-2栋(自编1-2栋)1303房”。产权登记地址为南沙区听海十街2号（海悦庭I座）1303房。2014年1月11日，田超娟、谢尚办理涉案房屋的收楼手续。同日，康景物业公司（甲方）与田超娟、谢尚（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：“涉案房屋建筑面积143.18平方米。乙方交纳物业服务费用，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计（如有变更以交楼通知书交楼日期起计）。住宅物业服务费按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2.2元收取（不含公共水电分摊费用）。乙方收楼时预缴三个月的物业服务费，自第四个月起，物业服务费每月缴交一次，并须于每月10日前缴交当月物业服务费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天%交纳违约金。”2019年10月11日，康景物业公司向田超娟、谢尚发出《法律函》，向田超娟、谢尚催缴物业服务费等费用。在庭审中，双方对以建筑面积143.18平方米并以每平方米2.2元计算每月物业服务费没有异议。田超娟、谢尚只是认为其于2014年1月11日预缴了三个月物业服务费945元，其参与“开发商推出了旧业主推荐新业主奖励佣金抵扣物业服务费”活动获得的两笔奖励佣金10000元（2014年8月19日5000元、2015年12月19日5000元）以及开发商迟延交楼的赔偿金3494元用于抵扣物业服务费后，其从2017年11月份左右才需要交纳物业管理费。康景物业公司确认存在田超娟、谢尚所主张的“开发商推出了旧业主推荐新业主奖励佣金抵扣物业服务费”活动，亦确认田超娟、谢尚主张的2014年1月11日预缴了三个月物业服务费945元、迟延交楼的赔偿金3494元、2015年12月19日佣金5000元，并表示已经用于扣减了从收楼至2016年7月的物业服务费（2016年7月尚欠11元），但对田超娟、谢尚主张的2014年8月19日佣金5000元可用于抵扣物业服务费的事实不予确认。即双方对田超娟、谢尚是否于2014年8月19日有佣金5000元可用于抵扣物业服务费存在争议。由于田超娟、谢尚提供的证据不足以证明其从开发商取得双方存有争议的该笔佣金并已经可以用于抵扣物业服务费，本院不予确认。本院认为：康景物业公司与田超娟、谢尚签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应按协议的约定履行自己的义务。田超娟、谢尚已于2014年1月11日办理涉案房屋的收楼手续，康景物业公司亦按照约定为涉案房屋提供了相应的物业服务，田超娟、谢尚应自觉履行交纳物业服务费的义务。康景物业公司主张按照143.18平方米并按2.2元/平方米的标准收取每月物业管理费合理，田超娟、谢尚从收楼后应当向康景物业公司交纳物业服务费，扣除其在2014年1月11日预缴的三个月物业服务费945元以及迟延交楼的赔偿金3494元、2015年12月19日佣金5000元抵扣物业服务费后，康景物业公司主张田超娟、谢尚支付2016年7月至2019年12月31日物业服务费12926元（其中2016年7月物业服务费11元），符合合同约定，本院予以支持。虽然当事人确认存在“开发商推出了旧业主推荐新业主奖励佣金抵扣物业服务费”活动，但是开发商与康景物业公司为两个不同的法律主体，田超娟、谢尚如确实应享受开发商奖励佣金抵扣物业服务费的，可以向开发商提出相应的主张，但不能以此为由不缴纳物业服务费。考虑到田超娟、谢尚不按约定缴纳物业服务费的确事出有因，其不存在故意拖欠物业服务费的问题，而康景物业公司对其中的缘由也是知悉的，故本院对康景物业公司主张的逾期交纳物业服务费违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告田超娟、谢尚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司支付从2016年7月至2019年12月31日止的物业服务费12926元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，由原告广东康景物业服务有限公司负担51.47元，被告田超娟、谢尚负担96.53元。本判决为终审判决。审判员  郭志峰二〇二〇年五月二十六日书记员  麦秋菊