山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终837号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邢凤祥，男，1981年8月7日出生，汉族，个体户，住东明县。 委托诉讼代理人：乔国红，山东兴鲁明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：东明县印刷厂。住所地：东明县向阳路**。 法定代表人：王丽雯，厂长。 委托诉讼代理人：方婷，山东邦治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桑琨，山东邦治律师事务所律师。 上诉人邢凤祥因与被上诉人东明县印刷厂房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东明县人民法院于作出的（2018）鲁1728民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成本院，对本案进行了审理。上诉人邢凤祥的委托诉讼代理人乔国红，被上诉人东明县印刷厂的委托诉讼代理人方婷、桑琨通过网络参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人邢凤祥上诉请求：1、撤销山东省东明县人民法院(2018)鲁1728民初3610号民事判决，改判驳回被上诉人东明县印刷厂的诉讼请求，并且支持上诉人的一审反诉请求，或者发回重审。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审人民法院认定事实错误。1、房租随着市场的变化是正常的市场现象和市场行为，就像房屋价格和价值的增加或者贬损完全是正常的商业行为。至于被上诉人是否能够预知这种变化完全是由自身的认知能力和认知水平所决定。这种变化是一种普遍的和常见的市场变化，这种变化本身即便被上诉人无法预测也属于正常的商业风险，并非一审人民法院所认定的不属于商业风险的重大变化。2、一审人民法院对涉案房屋现在的租赁价格参照菏泽国瑞资产评估事务所的鉴定意见是造成案件事实的认定错误。首先评估的对象中一大部分的物权属于第三人而非被上诉人所有，完全和争议的租赁价格无关(山东省东明县人民法院(2012)东民初字第706号民事判决书，山东省菏泽市中级人民法院(2013)菏民一终字第26号民事调解书都能说明涉案部分房屋属于第三人)。其次评估的程序违法没有通知评估对象的真正所有人。3、一审人民法院认定租金过低是认定事实错误。租金的高和低是一个相对的概念，并且资金具有时间价值。2007年一次性支付20万的价值和每年支付多少钱连续支付20年的价值，要考虑多种因素，通货膨胀率以及市场变化的各种因素不能单纯看价格的不同就认为原来的价格过低。二、一审人民法院适用法律错误。该案件的事实不符合适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定。继续履行原合同并没有给上诉人造成任何的损失，上诉人在2007年已经一次性支付了20万元，被上诉人一次性获取了未来的收益。该笔钱如进行投资房产、土地获取的任何溢价也属于被上诉人所有，完全可以保障职工的合法权益。三、一审法院判决违背基本的民法原则和契约精神，也违背《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第八条基本的原则性的规定。四、即便按照一审人民法院的判决，诉讼费用承担分配也应属错误，评估费用也应由被上诉人承担。综上所述一审人民法院判决，认定事实错误适用法律不当。请求二审人民法院撤销山东省东明县人民法院(2018)鲁1728民初3610号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并且支持上诉人的一审反诉请求。 东明县印刷厂辩称：一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：一、本案中的租赁合同属于长期合同，而合同的稳定性与公平性是合同的两个基本属性。目前因双方签订合同时的客观情况发生了当事人在定立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的变化，继续履行合同原有租赁费条款，对答辩人明显不公平。二、评估报告是对市场的客观评价，是对原租赁地现有租赁费的准确定位，应当作为定案依据。三、一次性支付租赁费是当时双方对支付方式的一种约定，该费用的性质仍是租金，上诉人通过假设的方式对租金作出价值评定，显然无法摆脱目前客观情况发生显著变化影响合同公平的事实。 东明县印刷厂向一审法院提出本诉诉讼请求：1.将原租赁协议中租金内容变更为年租金5万元。2.本诉诉讼费用由被告承担。 邢凤祥反诉请求：1.判令被东明县印刷厂返还邢凤祥多支付的租金21000元。2.反诉费用由东明县印刷厂承担。 一审法院认定如下：2007年8月2日，东明县印刷厂（甲方）与邢凤祥（乙方）签订租赁协议共8条，其中：1.甲方将印刷厂（向阳路122号）办公室楼下（原米力车间）六间，西配房六间、南配房二间，办公楼西墙3.3米处厕所及该院落租赁给乙方。2.租赁期：自2007年9月1日起至2037年8月31日止，时间为30年。3.租赁费：年租金壹万元整，2007年8月5号前一次性交清贰拾年的租金贰拾万元整。剩余年限按每年八月三十一日前交租赁费。4.…5.…6.…7.…8.违约责任：乙方违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方预交的租赁费；甲方违约，除全部退回乙方的全部租赁费外，并赔偿所有的经济损失。2007年8月8日，东明县印刷厂收取了邢凤祥200000元，并向邢凤祥出具了加盖财务专用章的收据，收款事由注明为：租赁费2007年9月1号—2027年8月31号。 另查明，涉案租赁房屋，邢凤祥是2005年8月9日从何爱梅手中签订《转让协议》接转而来。何爱梅与东明县印刷厂曾因通行损害赔偿、解除租赁合同进行诉讼，在东明县人民法院诉讼后，双方不服东明县人民法院东民初字第371号民事判决，经山东省菏泽市中级人民法院二审，于2004年11月1日作出（2004）菏民一终字第357号民事判决。双方租赁合同未能解除，自2004年7月起，因东明县印刷厂建设新楼通行受限每年交纳房租费8000元，自东明县印刷厂起用新通道后何爱梅每年交纳租赁费10000元。 还查明，东明县印刷厂拖欠穆化生工程款，穆化生于2006年曾因工程款起诉东明县印刷厂，2007年5月10日一审法院作出（2006）东民初字第418号民事判决，穆化生胜诉。后经一审法院执行，2008年4月28日一审法院向东明县印刷厂送达了执行通知书，2009年9月3日、2010年8月4日将包括现邢凤祥租赁的6间房屋在内的办公楼共计18间房产抵账给了穆化生，2011年2月11日，穆化生按照规定要求办理了房产证号为2××8的房产证，后其房权变更为16间，房产证号变更为201200357。穆化生因和邢凤祥物权保护发生纠纷成讼，2012年11月2日一审法院作出（2012）东民初字第706号民事判决，邢凤祥不服判决，经山东省菏泽市中级人民法院二审调解，双方达成协议，作出（2013）菏民一终字第26号民事调解书。协议约定：一、邢凤祥与东明县印刷厂2007年8月2日签订的租赁协议继续有效。二、由于穆化生已取得东明县印刷厂原办公楼16间房屋的所有权，邢凤祥同意从2013年起每年向穆化生付六间房屋使用费3500元，使用费于每年3月底前一次性交清，该房屋在合同期内如遇开发，使用费交至开发拆迁为止。三、该地段如遇开发拆迁，按国家开发政策执行。按照该生效调解书的要求，邢凤祥已向穆化生交纳了2013年至2018年的房屋使用费计款21000元。 并查明，东明县印刷厂对涉案房屋及院落提出2019年的市场租赁费进行评估的申请，经一审法院委托，菏泽国瑞资产评估事务所依法进行评估，于2019年7月2日作出菏国瑞鉴字（2019）第112号《东明县人民法院拟确定原告东明县印刷厂诉被告邢凤祥房屋租赁合同纠纷一案涉及的房屋及院落在2019年的年租费价值评估报告》，评估结论：经测算，截止评估基准日，委估对象在2019年的年租赁费评估值为68000元，人民币大写：陆万捌仟元整。东明县印刷厂支出评估费5000元。东明县印刷厂为此增加诉讼请求，请求邢凤祥应当按照每年68000元租赁费，并依法补交了案件受理费。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的应当履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”但合同部分条款无效不影响合同其他条款的效力。东明县印刷厂提出：“原厂长因涉嫌违纪行为正在接受相关部门调查，以及签订合同时租金远远低于当时的正常价格，该协议明显存在恶意串通侵害工厂利益的行为。合同中约定的租金和目前市场价格相差悬殊。涉案房屋面积已达千余方，参照周边市场价格，面积如此大的场地租金应在7万元左右，租赁物租金的攀升是双方不可预见的事实，若仍按照合同中约定的租金继续履行，明显违背公平、等价有偿原则，且对国有资产造成不可弥补的损失。”因东明县印刷厂未能提出原厂长在签订合同过程中具有违法违纪行为，一审法院无法予以采信。对签订合同时的租赁市场价格，东明县印刷厂也未能向一审法院提供具有当时市场租赁价格的参考依据。东明县印刷厂诉讼过程中，申请评估鉴定，提供了评估基准日为2019年5月30日的市场公平交易的价格的《评估报告》。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”对于东明县印刷厂就此提出变更增加租金的请求，一审法院认为，如继续履行，对东明县印刷厂会造成极大的经济损失，企业职工的合法权益难以保障，故可酌情予以支持，年租金调整为50000元，2019年起每年增加40000元，自判决生效后起逐年交纳，至合同履行完毕止。关于邢凤祥提出判令东明县印刷厂返还其多支付的租金21000元的反诉请求，一审法院认为，这在山东省菏泽市中级人民法院（2013）菏民一终字第26号民事调解书中显示为，是邢凤祥与穆化生因物权保护纠纷审理中，邢凤祥自愿自认与穆化生之间在合同期内从2013年每年交纳穆化生所有的6间房屋的使用费3500元，对东明县印刷厂不具有约束力，亦不应向东明县印刷厂提出反诉请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第五十六条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、东明县印刷厂与邢凤祥的租赁合同在原租金10000元的基础上每年增加40000元，以后逐年交纳，至合同履行完毕止。2019年9月1日至2020年8月31日的租金40000元判决生效后五日内交纳；自2020年起每年的9月1日前交纳增加的租金40000元至合同2027年8月31日止。二、驳回东明县印刷厂的其他诉讼请求。二、驳回邢凤祥的反诉请求。本诉案件受理费4966元，评估费5000元；反诉案件受理费163元，由被告邢凤祥负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，2019年5月30日的《评估报告》涉案场地租金每年68000元，而双方当事人合同约定的案涉租金为每年10000元。对此，本院认为，2007年双方约定每年租金10000元符合当时的物价水平，不能以现在的物价水平对以往的合同价款予以评价。另外，由于案涉20年的租金于签订合同时（即2007年）已经一次性付清，根据合同约定的租金数额及支付方式，东明县印刷厂也未提出证据证明房租明显当时的市场价格，因此一审法院酌情将年租金予以调整确属不当，双方当事人当时对房屋租金的约定与现在市场租金之间的差异应当属于正常的商业风险，原审法院以情势变更为由对合同价款予以调整不当，应当依法予以纠正。 另外，合同相对性原则，主要是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。对于邢凤祥在一审提出的要求东明县印刷厂返还其多支付的租金21000元的反诉请求，本院认为，与本案东明县印刷厂不是同一法律关系，对东明县印刷厂不具有约束力，不应向东明县印刷厂提出反诉请求，一审法院的认定并无不当。 综上所述，上诉人邢凤祥的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持山东省东明县人民法院(2018)鲁1728民初3610号民事判决第三项，即驳回邢凤祥的诉讼请求； 二、撤销山东省东明县人民法院(2018)鲁1728民初3610号民事判决第一、二项； 三、驳回东明县印刷厂的诉讼请求。 一审案件受理费4966元，评估费5000元，由东明县印刷厂负担；反诉案件受理费163元，由上诉人邢凤祥负担；二审案件受理费4966元，由东明县印刷厂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 王 群 书 记 员 刘蕾蕾