中华人民共和国江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初6494号原告：王行洁，女，1985年5月16日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：于永成，江苏茂坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，江苏茂坤律师事务所实习律师。被告：毛为民，英文名WEIMINMAO，男，1964年11月23日生，汉族，加拿大国公民，住上海市。被告：毛叶妹，女，1959年2月27日生，汉族，住上海市。第三人：保华房地产营销策划（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320583MA1WQ3LU75，住所地江苏省昆山市花桥镇金中路**。法定代表人：崔三红。委托诉讼代理人：崔保同，该公司员工。原告王行洁与被告毛为民、毛叶妹及第三人保华房地产营销策划（苏州）有限公司（以下简称保华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案，依法适用普通程序于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告王行洁和委托诉讼代理人于永成，被告毛为民、毛叶妹到庭参加诉讼。第三人保华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王行洁向本院提出诉讼请求：1、请求原告与被告于2019年3月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告毛为民和被告毛叶妹继续履行商品房买卖合同，两被告协助原告将位于江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园圣心西环路XX弄XX号楼(XXX室)登记在原告名下；3、判令案件受理费、保全费、保全担保费等一切诉讼费由两被告承担。审理中，原告于2019年10月10日变更第二项诉讼请求为解除原告与两被告的房屋买卖合同及协议；增加诉请4、判令被告毛为民双倍返还定金200000元，并支付逾期利息（以20万为基数，自2019年7月23日起计算至实际给付之日止）；增加诉请5、判令被告毛为民赔偿原告损失400000元（暂计）；增加诉请6、被告毛叶妹对被告毛为民的上述责任承担连带赔偿责任。2020年5月14日，原告王行洁向本院出具情况说明，事实和理由：原告经第三人保华公司介绍与被告毛为民相识，原告得知被告毛为民有房屋出售，被告毛为民委托其姐姐被告毛叶妹与原告于2019年3月2日在第三人保华公司处签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告毛为民将其拥有的位于昆山市花桥镇绿地国际家园圣心西环路XX弄XX号楼(XXX室)的房屋出售给原告，该房屋建筑面积183.9平方米，房屋总价为360万元，并约定合同签订当日，原告支付被告10万元作为购房定金；原告首付款为110万元(其中包含10万元定金)，剩余房款250万元，由原告向贷款银行申请贷款后直接支付给被告。合同签订当日，原告通过银行转账支付给被告毛为民个人账户10万元作为购房定金，被告毛为民明确回复收到。现原告按照合同约定准备首付款110万元，要求两被告履行房屋买卖合同，但两被告明确通知第三人及原告，其不愿意出售该房屋(即不履行合同，构成违约)，将定金退还原告并解除房屋买卖合同。原告多次要求两被告继续履行合同，但两被告毛为民直不予理会。综上所述，依据《合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《民法总则》第一百七十二条规定，原告与被告毛为民和被告毛叶妹签订的《房屋买卖合同》不违反法律、法规强制性规定，未损害国家、集体及他人利益，合法有效，应受法律保护。被告毛叶妹代理被告毛为民出售房屋，符合法律关于代理有关规定，被告毛为民不履行合同约定义务，应承担违约责任。现为维护原告合法权益提起诉讼，请公正判决，支持原告诉请。被告毛为民辩称，涉案房屋登记在其名下，第三人于2018年2月28日微信找到我说帮我找到一个客户，要被告毛叶红与买家碰面，且一直在催促我。第三人将美国版本的授权委托书样本发给我看了。当天晚上第三人又催促我，我就答应了让被告毛叶红第二天与原告见面，并告知中介如果要签订什么东西需要先发给我看一下。被告毛叶红与原告见面后就被要求签订一个什么协议，也没有跟被告毛叶红解释条款，在被告毛叶红提出授权没有公证的情况下还是要求被告毛叶红签字。打款账号是我提供的，我是基于信任中介在28日晚上提供给中介的。3月4日我收到定金10万元，收到款后我开始办公证认证，我是按照中介的指示操作的，但是我办理公证时被告知程序是不对的，我与中介沟通告知等我拿到授权后再另行签署合同。中介告知我继续办理公证，不影响合同履行。公证于2019年3月12日办理完成，3月16日被告毛叶红收到。之后与中介没有其他沟通。3月5日与家人讨论后决定不再向原告出售房子，并告知中介，因为我与中介公证的问题存在不一致，不想让原告等下去。双方直接合同没有成立，程序违法，不存在违约，也不存在解除合同一说。我妻子当时与原告电话沟通时原告提出不谈房子要谈违约金，我认为对方是不想继续买房子。10万元在之前沟通时我也愿意返还的，房屋如果要买的话重新签订合同，房屋价格应该调整为390万元，因市场价格上调，及影响该阶段我在国外的投资，包括人民币贬值各种因素。我方向苏州市住建局反映本案情况，发现第三人并未备案，后经约谈，第三人才补齐手续。我认为第三人不守规矩，不按程序办事。因为我是外籍人士，我必须遵守所在国的法律规定，任何契约的签订要合法委托，且必须是为我服务的，我认为原告应该起诉中介，双方都是受害者，应该让中介承担责任。中介应该在签订合同时告知我合同法对双方是怎么规定的。被告毛叶红辩称：当时中介说被告毛为民让我去签合同，毛为民也让我去中介看一下情况。我问合同具体意思，中介说让我别管只管签字，具体他和毛为民怎么沟通的我也不清楚。因为公证委托书没有下来，所以中介让我押房产证，我没有押。我认为中介没有尽到义务，不同意赔偿。支付的10万元是意向金，不是定金，我也没有签过字。双方签订的只是居间合同，不是房屋买卖合同，不存在违约金。第三人保华公司未作答辩。本院经审理查明事实如下：被告毛为民系加拿大人，其系昆山市花桥镇绿地国际家园圣心西环路****楼**房屋所有权人，该房屋建筑面积为183.9平方米。房屋登记时间为2009年4月13日，房屋共有情况为单独所有。2019年3月2日，原告王行洁（乙方）与被告毛为民（甲方，毛为民为其代理人）在第三人保华公司（丙方）的居间下，签订《房地产(买卖)居间合同》。该合同约定：乙方为表示对下述房地产之购买诚意，向丙方支付意向金计10万元，作为与甲方进行洽谈之用，若甲方接受乙方价格可直接转定金(上述内容经乙、丙方签字确认生效)。乙方：丙方：。甲方在签订协议前，应如实告知乙方或丙方该房产已存或可能存在的权利限制，则因此造成的一切法律责任后果及经济损失均由甲方承担。二、房地产的基本情况(甲方提供并确保其真实性)。2.1坐落：昆山市花桥镇圣心西环路XX弄XX号XXX室(下称“该房地产”)。2.2权利人：毛为民，产证面积183.9平方米；2.3房地产权证编号：XXXXXXXXX，类型住宅，房屋未设定抵押，未租赁。三、交易条件。总房价款为360万元，其他交易条件见附件《房地产买卖协议》。六、居间成功。《房地产买卖协议》(附件一)成立即表面买卖合同成立，丙方居间成功。双方还约定其他事项。原告王行洁在合同上签字，被告毛叶妹作为被告毛为民的代理人在合同上代被告毛为民签字。同日，原告王行洁（乙方）与被告毛为民（甲方，毛为民为其代理人）签订《房地产买卖协议》，约定：总房价款为360万元，乙方购买该房地产的付款方式为贷款，首期房价款为110万元（含已支付的全部定金，包含尾款）。乙方申请贷款250万元，甲方应给予积极配合，该款项由银行直接划入甲方账户。（乙方需要贷款的，应予签署《房地产买卖居间合同》后7个工作日内，办妥银行贷款申请手续，并根据银行的要求签署相关合同、文书上，如实提交所有相关资料）。上述合同签订后，原告通过银行向被告毛为民转账10万元。附言为定金。2019年3月2日，被告毛叶妹向原告王行洁出具定金收据，内容为：兹收到王行洁购买本人所位于昆山市花桥镇圣心西环路XX弄XX号楼XXX室（产权证号：昆房权证花桥字第**），共计10万元，以实际到账为准。根据双方均无异议的由原告王行洁提供的江苏省昆山市下信公证处2019年7月19日出具的公证书载明第三人保华公司的工作人员崔保同与被告毛为民的微信聊天记录，2019年1月30日开始被告毛为民与崔保同协商房屋出售事宜及公证认证手续，2019年2月13日被告毛为民确认在旧金山中国领事馆办理认证手续。2019年3月2日，被告毛为民在微信中确认《房地产(买卖)居间合同》和《房地产买卖协议》的文本，并提供银行卡号接收定金。2019年3月5日凌晨0时2分，被告毛为民确认收到10万元，同意办理委托公证和中国领事馆认证，办理完会快递给被告毛叶妹，让第三人保华公司走下面的流程。2019年3月5日，被告毛为民提出被告毛叶妹签署的合同无效，因为没有法律意义上的委托授权，所以这个10万元定金要先退还。等被告毛叶妹拿到了委托公证文件，再重签合同。2019年3月6日，被告毛为民确认由于家里的原因，房子不能够卖给崔保同的客户，要求向崔保同的客户说声抱歉，尽快将10万元定金返还给她（原告王行洁），不耽误她找其他的房子。2019年10月10日庭审中，被告毛为民确认涉案房屋不愿意出售，如果原告增加房款30万元，390万元的价格同意出售。被告毛为民自认于2019年3月12日办理完成公证授权，被告毛叶妹于2019年3月16日收到公证委托手续。被告毛为民和毛叶妹对原告王行洁所举证据中定金的收据有异议，认为该定金收据上的毛叶妹的签字不是其本人签字，申请笔迹鉴定。原告王行洁于2019年7月14日提出对涉案房屋估价司法鉴定，以确定其具体损失。2020年5月18日，原告王行洁向本院申请撤回对涉案房屋的价格鉴定并撤回要求两被告赔偿房价上涨损失的诉讼请求，本院通过电话告知两被告。上述事实，有《房地产(买卖)居间合同》、《房地产买卖协议》、房屋产权证、不动产查询证明、微信聊天记录、公证书、转账凭证、定金收据、情况说明及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，被告毛为民系加拿大国公民，故本案应按照涉外民事案件的规定确定法律适用。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，本案应适用中华人民共和国法律。被告毛叶妹接受被告毛为民的委托后，在第三人保华公司的居间下，与原告签订《房地产(买卖)居间合同》。合同签订前的2019年2月13日，被告毛为民与第三人保华公司业务员确认已经办理授权委托书的公证。2019年3月2日，被告毛叶妹在该合同上以被代理人毛为民的身份签字，被告毛为民在合同签订的2019年3月2日提供了银行卡号，并在2019年3月5日收到原告交付的定金10万元，原告作为合同的相对人有理由相信被告毛叶妹具有代理权，且原告在签订合同时的主观是善意的并无过失，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，被告毛叶妹构成对被告毛为民的表见代理，该代理行为有效。因此原告与被告毛为民之间签订的《房地产(买卖)居间合同》合法有效，双方均应恪守。原告诉请要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。合同签订后，被告毛为民于2019年3月6日不愿意出售涉案房屋，被告毛为民不愿意继续履行合同的不诚信行为是造成合同不能继续履行的直接原因，已经构成根本违约，原告有权要求被告毛为民继续履行合同或解除合同。原告在起诉要求继续履行合同后变更诉讼请求，要求解除其与被告毛为民签订的合同，原告行使解除权在法定期限内，因此涉案合同于2019年10月10日原告提出变更诉讼请求的申请时解除。合同解除后，原告要求被告毛为民双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，因原告选择双倍返还定金，故对该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告毛叶妹承担连带责任，因被告毛叶妹系被告毛为民的代理人，被告毛叶妹的代理行为应当由被告毛为民承担责任，原告要求被告毛叶妹承担连带赔偿责任缺少法律依据，本院不予支持。被告毛为民已经确认收到定金10万元，与合同约定一致，被告毛叶妹提出定金收据的签字笔迹进行鉴定已无必要，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条和《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、原告王行洁与被告毛为民于2019年3月2日签订的《房地产(买卖)居间合同》合法有效。二、原告王行洁与被告毛为民于2019年3月2日签订的《房地产(买卖)居间合同》于2019年10月10日解除。三、被告毛为民合于本判决生效后十日内双倍返还原告王行洁定金200000元。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告王行洁指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，账号为3220198643605151526043057，开户行中国建设银行昆山市支行）。四、驳回原告王行洁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费35600元，保全费5000元，合计40600元由被告毛为民负担。原告王行洁预交的案件受理费40600元，本院予以退还，被告毛为民应当负担的40600元缴纳至本院（账号：32250198643600000811144264；户名：昆山市人民法院诉讼费专户；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，账号105553010********。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  姜雪梅人民陪审员  吴月玲二〇二〇年五月二十六日法官 助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰