广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初2417号原告：黄洪钦，男，1963年6月19日出生，汉族，住广东省云浮市云安县。委托诉讼代理人：林瑜樱，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：黎小霞，女，1976年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：郭华寿，广东至高（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾圳杰，广东至高律师事务所律师。原告黄洪钦诉被告黎小霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，适用简易程序于2020年3月20日公开开庭审理。原告黄洪钦、被告黎小霞以及各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄洪钦起诉提出如下诉讼请求:1.判令被告协助原告办理佛山市禅城区港口路33号2区***703房的房屋过户登记手续；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年至2019年6月期间，原告与被告系同居关系。2008年11月6日，双方共同出资购买位于佛山市禅城区的房屋（下称涉案房屋）并以被告的名义与佛山市东建集团有限公司签订《商品房买卖合同》【合同编号：0801005964】，房价款为人民币579486元。同时，该房屋登记在被告名下，由两人共同居住。后被告与原告协商将其享有的涉案房屋的份额转让给原告，双方于2014年6月30日签订《协议书》约定：被告将涉案房屋转让给原告，房款共25万元；原告分三期付款，其中第一期8万元，须于2014年6月前支付，第二期8万元，须于2015年12月前支付，第三期8万元，须于2016年12月前支付;办理房产证与过户所产生的费用与被告无关，被告只协助办理过户手续；被告应于本协议书签订之日起15日之内（即2014年7月15日前）搬离房屋，并将房产证副本交予原告等。上述协议书签订后，原告依约支付第一期房款8万元及第二期房款5万元，因被告拒绝搬离房屋，拒绝将房产证副本交予原告及协助原告办理过户手续，原告暂停支付余下房款。2019年9月，被告以涉案房屋为其所有、原告占有房屋属于无权占有为由无理起诉至本院，要求原告立即将涉案房屋返还给其，并支付房屋占用费等。2019年12月3日，本院作出（2019）粤0604民初23246号《民事判决书》，认为涉案房屋虽登记在被告名下，但应为双方共同共有，故驳回被告诉讼请求。至此，被告恶意诉讼的行为违反了诚实信用原则，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告为此起诉。被告黎小霞辩称，一、原告在签订《协议书》后，根本没有依照协议书的约定按期足额向被告支付房屋转让款，其仅在2015年2月14日向被告支付了5万元人民币，根据《合同法》第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《协议书》约定：原告须在2014年6月前付8万元，在2015年12月前付8万元，在2016年12月前付9万元。原告在签订之日起15日内搬离涉案房屋。但原告在签订《协议书》后，没有依照协议书的约定支付第一笔8万元的款项，其仅在2015年2月14日向被告支付了5万元人民币，原告提供的《民事判决书》也确认了该事实。剩余款项原告再没有向被告支付，因原告未按照合同约定履行其付款义务，被告遂拒绝搬离涉案房屋。二、原告没有先履行其主要付款义务，其依据《协议书》要求被告协助办理房屋过户登记的请求已超过三年的诉讼时效，依照法律规定，其诉请应予以驳回。原告依据《协议书》要求被告协助办理房屋过户登记的请求己超过三年的诉讼时效，其诉请应予以驳回。三、原告未依照合同约定按期足额支付房屋转让款，直到其向本院起诉之日仍未支付相应款项，现房屋价值已远远超过《协议书》签订时期的房屋价值，如允许其仅以合同订立时约定价款购买，显失公平，对被告的权益无疑是巨大的损害。综上，因原告负有先履行义务而未履行，至今其仍未履行相应付款义务。且其要求被告履行协助办理房屋过户登记的诉请己超过三年诉讼时效，应驳回原告全部诉讼请求。经审理，本院认定如下事实：原、被告为同居关系。2008年11月6日，被告（买受人）与案外人佛山市东建集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0801005964），约定被告向该案外人购买位于佛山市禅城区港口路33号2区*******的房屋（以下简称涉案房屋），该房屋属预售商品房，价款总金额为549486元，被告以银行按揭贷款方式支付，其中2008年11月6日以现金方式支付109897元，2008年11月21日以现金方式支付59589元，2008年12月6日商业贷款38万元。《商品房买卖合同》签订后，被告于该合同约定时间之内向案外人佛山市东建集团有限公司支付了首期购房款169486元，并成功地向中国工商银行佛山吉祥支行申请了借款本金为38万元、还款期限为120个月的按揭贷款，支付了剩余的房款。另外，被告还于2017年12月15日支付购房契税5494.86元。2014年6月30日，被告（卖方）与原告（买方）签订《协议书》，上载：“黎小霞本人现将名下东方水岸11座2区703房转让给黄洪钦。房款共25万元，此款分三期付给本人，为期两年，第一期先付8万元，必须在2014年6月份前付清，第二期再付8万元，必须在2015年12月份前付清，第三期最后余额9万元，必须在2016年12月份前付清。以上期限如黄洪钦不按时执行，此房黎小霞本人有权出售，所得房款扣除黎小霞本人出数后归黄洪钦所有，黎小霞本人已供一年零四个月，所支付的一年零四个月房款黄洪钦必须还给黎小霞本人，黄洪钦从2010年供房款到2018年。其它情况特别注明以下三点：（1）从2014年5月份开始房屋产生的所有费用与黎小霞无关；（2）办理房产证与过户所产生的费用与黎小霞无关，黎小霞只协助办理过户手续；（3）卖方在签订之日起15日之内搬离，并交出买房副本；以上条件从2014年6月开始执行……”2015年2月14日，原告以现金方式向被告支付了5万元，被告向原告出具《收据》，载明“现收到黄洪钦东方水岸11座2区703房房款伍万元正。黎小霞。2015年2月14日”。原告在该《收据》落款日期后手写“二期房款”文字。对此，原告陈述称“2015年原告向被告支付了5万元，第二天原告找被告要求写收据，被告本来躺在床上不肯写，在原告执意要求下，被告写了收据，但又不肯注明是二期房款，原告就跟被告说，你不写我自己写上了，于是原告当着被告的面写上了该几个字”。《协议书》签订后，被告未按照协议约定在15天内搬离涉案房屋，而是一直在涉案房屋中居住，直到2019年6月26日才撤离。2019年9月5日，被告向本院提起诉讼，请求判令原告返还涉案房屋、支付房屋占有使用费等。本院于2019年12月3日作出（2019）粤0604民初23246号民事判决书，判决认定“经审理查明，涉案房屋虽登记于原告名下，但原、被告为同居关系，均有出资购房，共同居住于涉案房屋，原、被告对房屋应为共有关系，故被告（指黄洪钦）对涉案房屋的居住使用不属于无权占有”，并据此判决驳回了黎小霞的全部诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。另查明：（一）关于《协议书》所约定的第一期房款8万元，庭审中，经本院询问，原告陈述称：“原告自身有于2002年购买的其他房屋，而当时被告并没有房屋，原告出于好心便告诉被告其有补贴，建议被告购买房屋。被告于是购买了涉案房屋。后被告失去工作，便于2010年3月提出不要涉案房屋，由原告偿还该房屋的银行贷款。2013年被告找到了工作。2014年6月份，被告要换车没有钱，便要求原告给了7万元，之后被告提车次日因没有钱上牌，又要求原告给了1万元，原告一共支付了被告8万元，都是用现金支付的。原告一开始并不知道被告新买的车多少钱，直到第二年原告支付给被告5万元时才知道被告将之前的旧车卖了5万元，买一辆十五六万元的车，买车的钱除了卖旧车的钱，加上原告付的钱，被告还另外向其他人借了2万元。”被告则陈述称“原告的陈述不属实。2014年6月被告是买了一辆十六万多的车，购车的资金是被告存在银行的存款，买车时通过刷卡支付。”诉讼中，本院要求被告提供其用于支付上述购车款的银行账户2014年度的银行流水记录，但被告未能提供。另据原、被告双方提供的微信对话记录显示，2019年6月26日，原、被告双方在微信对话中，原告两次提到已于2014年6月向被告支付了首期购房款8万元，但被告对此无任何回应。又据原告提供的银行进账单显示，原告在2014年有大量、大额从银行提取资金的记录。（二）被告就涉案房屋申请按揭贷款，银行于2008年12月5日发放贷款38万元，该笔贷款的还款期限为120个月，从2009年1月起至2018年12月止，扣款时间为每月的5日。至2018年12月5日，该贷款的本息已经全部偿还完毕，总计偿还本息金额共计469001元（贷款本金38万元、利息89001元），其中前16个月的应偿还贷款本息金额为62036.81元；从2014年7月份至2018年12月份期间的应偿还贷款本息金额共计210160.73元。从2010年1月份起至2018年12月份，案外人佛山市东建集团有限公司于每月向原告发放购房补贴（注：第一期购房补贴发放时间为2019年12月30日），金额在2275元至2441元之间，总计发放补贴254220元,其中2014年7月份（含当月）后发放的补贴金额为124764元。上述补贴由东建公司付至被告名下的银行账户，由被告用于支付涉案房屋的按揭贷款。原告提供书面说明和统计表称，涉案房屋按揭贷款中最初一年零4个月的贷款是由被告负担偿还，从2010年4月至2018年3月的贷款由原告负担偿还，该期间原告除用东建公司发放的补贴偿还贷款外，还每月向被告支付2000元用于偿还贷款，其中2014年12月份以前的款项是通过现金支付、此后的款项大部分通过银行转账方式支付、小部分通过微信转账支付，其中从2015年1月3日至2018年4月4日，原告通过银行转账和微信转账方式向被告付款33次，合计66000元。原告为此提供了中国农业银行账户明细以及《微信支付交易明细证明》予以佐证。以上事实，有原告举证的《协议书》、（2019）粤0604民初23246号民事判决书、佛山市不动产登记信息查询结果、《证明书》、《收据》、微信对话记录、中国农业银行账户明细、《微信支付交易明细证明》、银行进账单，被告举证的《广东省商品房买卖合同》、购房定金转账存折记录、广东省佛山市企事业单位预收款凭证、销售不动产统一发票、税收完税证明、缴费单存根、房屋贷款转账银行流水、中国工商银行佛山吉祥支行贷款还款明细、中国农业银行账户明细、微信对话记录以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案原告起诉要求被告履行《协议书》所约定的房屋产权转移登记义务，故本案属房屋买卖合同纠纷。涉案《协议书》为原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，也未违反公序良俗，合法有效。就双方争议的事项，本院分析评述如下：一、关于《协议书》所约定的第一期购房款8万元是否已经支付的问题根据《协议书》之约定，原告应于2014年6月份前支付第一期购房款8万元。对于该笔款项是否已经支付，原、被告双方各执一词，原告主张该款已经于2014年6月份支付完毕，而被告予以否认，双方均未提供足以证明自己的主张或者足以反驳对方主张的证据，在双方证据均有缺陷的情况下，应当根据当事人提交的证据以及双方当事人的陈述，结合日常生活习惯作出判断。经审理，原告主张第一期购房款8万元已经支付的事实，达到了证据高度盖然性标准，具有较高可信性，本院予以认定。理由是：其一，对于该笔款项的支付过程，原告的陈述为“原告自身有于2002年购买的其他房屋，而当时被告并没有房屋，原告出于好心便告诉被告其有补贴，建议被告购买房屋。被告于是购买了涉案房屋。后被告失去工作，便于2010年3月提出不要涉案房屋，由原告偿还该房屋的银行贷款。2013年被告找到了工作。2014年6月份，被告要换车没有钱，便要求原告给了7万元，之后被告提车次日因没有钱上牌，又要求原告给了1万元，原告一共支付了被告8万元，都是用现金支付的。原告一开始并不知道被告新买的车多少钱，直到第二年原告支付给被告5万元时才知道被告将之前的旧车卖了5万元，买一辆十五六万元的车，买车的钱除了卖旧车的钱，加上原告付的钱，被告还另外向其他人借了2万元”，原告对于《协议书》签订的背景、付款的时间、用途、付款方式等能够作出详细的陈述，结合考虑原、被告两人的同居关系，该陈述内容无显明的矛盾或者不符合生活经济及生活常理之处，似无不可信。其二，原告陈述称被告于2014年6月份收取其共8万元款项用于购买价值约16万元的车辆。被告确认其于2014年6月份购买了价值约16万元的车辆，并陈述称其购车的资金为其本人的银行存款并通过刷卡方式支付了购车款。但被告经本院要求无正当理由拒不提供该支付购车款的银行账户当年的银行流水记录以证明其购车资金来源。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，被告的陈述不无可疑。其三，原告之后支付的5万元为以现金方式支付，可知双方之间存在现金交易的习惯。结合原告在2014年间有大量、大额从银行提取资金的记录，原告主张第一期房款是以现金支付的，非无可能。其四，《协议书》签订的时间为2014年6月份最后一天，而第一期房款约定的支付时间为“2014年6月前”，即签订协议当天为付款的最后期限。若如被告所述，该款未付，则根据常理，被告理应进行催告，但目前未见有相关催告的证据。相反，在双方2019年6月26日的微信对话记录中，被告对原告自称已于2014年6月支付房款8万元的事实不作任何反驳回应，且未能作出合理解释，有违常理。二、《协议书》应当继续履行还是解除的问题首先，案涉《协议书》约定，原、被告双方明确约定有履行时间的债务的履行顺序依次为：原告于2014年6月份前支付第一期购房款8万元，之后被告于2014年7月15日前搬离涉案房屋并交出“买房副本”，再之后原告支付第二期、第三期购房对价。如前所认定，原告履行了支付第一期款项的义务，而被告未依约搬离涉案房屋并交出“买房副本”，被告构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，在被告未履行上述搬离涉案房屋等义务的情况下，原告有权行使后履行抗辩权，拒绝履行其后的付款义务。故原告未依约足额支付第二、三期款项，不构成违约。被告以此为由，要求解除涉案《协议书》的主张不能成立。其次，根据案涉《协议书》约定，该协议签订之后涉案房屋的“所有费用与黎小霞无关”，则协议签订之后（2014年7月份起）涉案房屋的银行贷款应由原告负担。据上查明事实，从2014年7月份至2018年12月份期间，涉案房屋应偿还的按揭贷款金额为210160.73元，而该期间原告所付的用于偿还按揭贷款的款项只有东建集团所付的补贴124764元以及通过银行转账和微信转账所付的66000元（从原告举证的银行转账记录以及微信支付记录可见，原告每次付款金额基本固定、付款时间亦基本固定，大部分付款时间在按揭贷款扣款之日前；原告每次所付款项加上东建集团每月所付补贴的金额，与每期应还房屋贷款的金额相近，故本院对此予以认定。除此之外原告所主张的每月付款部分，无证据证明，本院不予认定），共计190764元，并不足以清偿该期间全部按揭贷款，故原告亦存在违约情形。该差额部分资金由被告支付，即被告该项“所有费用与黎小霞无关”合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，被告有权解除涉案《协议书》。因此，本院确认涉案《协议书》于被告作出解除意思表示之日，即庭审之日2020年3月20日解除。三、《协议书》解除的后果《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案《协议书》解除，根据已经生效的（2019）粤0604民初23246号民事判决书之认定结果，涉案房屋仍为原、被告所共有。又由于原、被告双方虽然为同居关系，但非法律规定的夫妻或者家庭关系，故该共有属于按份共有，根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定”的规定，原、被告按照各自对涉案房屋的出资享有相应的份额。涉案房屋的购买对价由房屋价款本金、交易税费、按揭贷款利息三部分组成，总计643981.86元（房屋价款本金549486元+交易税费5494.86元+按揭贷款利息89001元）。被告先后支付了首期购房款169486元、交易税费5494.86元、前十六个月的贷款本息62036.81元以及2014年7月份后原告未付的部分贷款本息210160.73元-190764元＝19396.73元，合计256414.43元。因原告已经偿还被告购房款13万元，故被告实际出资为256414.43元-13万元＝126414.43元。因此，被告对涉案房屋所占的份额为19.63%（126414.43元／643981.86元*100%）,剩余80.37％的份额为原告所有。办理过户登记，系物权请求权，不受债权诉讼时效的限制。本案原告作为涉案房屋80.37％份额的实际所有权人，有权要求名义所有权人即被告协助办理相应的产权转移登记手续，所需的费用由原告自行承担。原告的诉讼请求超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黎小霞于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告黄洪钦办理将位于佛山市禅城区港口路33号2区*******的80.37％产权份额转移登记至原告黄洪钦名下的手续，所需费用由原告黄洪钦自行承担；二、驳回原告黄洪钦的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为2525元、财产保全费1770元，合共4295元（原告已预交），由原告黄洪钦负担859元，被告黎小霞负担3436元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年四月十六日书记员 蔡漪琳