北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初1626号原告（反诉被告）：路则利，男,1958年1月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：丁玲，北京恒理律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗楠，北京恒理律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京正光天和投资有限公司，住所地北京市大兴区兴华路******。法定代表人：刘迎喜，总经理。委托诉讼代理人：冯卫，男，该公司职员。原告（反诉被告）路则利与被告（反诉原告）北京正光天和投资有限公司（以下简称：正光天和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。路则利的委托诉讼代理人丁玲、罗楠，正光天和公司的委托诉讼代理人冯卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路则利向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告意向金10万元，并以10万元为基数，自2019年11月1日起至款项实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；2、诉讼费由被告负担。事实及理由：2019年10月29日，原告就意向承租被告位于北京市大兴区兴华路206号1层1011号房屋向被告交纳意向金10万元。2019年10月30日，应被告要求原告在没有充分洽商的情况下，先行签署了被告提供的商铺租赁合同，被告同时告知并约定本合同在原告没有支付全额履约保证金之前随时作废，没有生效。后由于商铺原因，该合同既未生效也未履行，但原告多次向被告主张退还意向金，被告均不予返还。为此原告特向贵院起诉，请求支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。正光天和公司辩称，我方认为原告因自身资金问题提出解除退还要求，我方考虑自身的损失没有退还。原告个人原因不履行合同，具有过错。我方认为原告给我方造成损失（从合同起租日2019年11月1日至2019年11月14日期间、2019年11月1日至2019年11月26日期间）。我方出租给原告时是一个大开间共计368平米，后分两户出租，一户是228平米，另一户是140平米。正光天和公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人损失44900元，其中2019年11月1日至2019年11月14日期间的租金是22982元(228平米的年租金除以365天乘以天数）、2019年11月1日至2019年11月25日租金21918元（140平米的年租金除以365天乘以天数）；2、被反诉人承担反诉费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2019年10月30日签订了《正光天和商业广场商铺租赁合同》（以下简称：合同）。合同签订后，被反诉人未按约定支付保证金，随后因其个人资金原因提出退租。被反诉人退租后，涉案租赁房屋空置了一段时间，反诉人遭受了经济损失。反诉人认为，因被反诉人个人原因导致合同未生效，依法应承担缔约过失责任，赔偿反诉人因此产生的损失。现反诉人特依照《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，提起反诉，请贵院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。路则利针对反诉辩称，合同未生效，我方交的是意向金，不是定金也不是保证金，所以不存在因为过错原因造成损失的情况，现没有证据证明损失是必然发生的，所以我方不同意赔偿。另外，正光天和公司主张的经济赔偿反诉与我方主张的意向金退还不是同一法律关系，不应在本案中一并处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年10月30日，正光天和公司（出租人，甲方）与路则利（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：承租商铺位于北京市大兴区兴华路206号1层1011（以下简称：该项目）。经双方现场实测确认，乙方所承租该项目的建筑面积为368平方米。本合同项下的起租日为2019年11月1日。该项目的租赁期为5年，自起租日开始计算，即自2019年11月1日起至2024年10月31日止。租赁期限内，租赁场所按计租面积计算租金（净租金，不含物业费、能源费等），第一计租年度租金标准为每平方米每日6.8元，年租金为913376元（日租金*计租面积*365日）。乙方自本合同签署当日缴纳合同保证金，即（RMB）152229元，（大写：壹拾伍万贰仟贰佰贰拾玖元整）。本合同自双方签署并乙方支付全额履约保证金之日起生效。2019年10月29日，正光天和公司出具《收据》，载明：今收到“骨气鼓气”交来意向金人民币（大写：壹拾万元整）。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：路则利提交收据，欲证明双方虽然签订了合同但合同并未生效，正光天和公司向自己收取的是意向金。正光天和公司认可证据的真实性，但不认可证明目的。对上述证据，因正光天和公司认可证据的真实性，本院予以采信。正光天和公司提交微信聊天截屏、微信语音、和案外人的商铺租赁合同，微信右侧是其公司招商部门经理，左侧是路则利，欲证明解除合同是路则利自身资金问题造成，路则利应当承担缔约过失责任，应赔偿截止房屋再次出租日期间的费用损失，涉案房屋分别在2019年11月25日、2019年11月14日分两部分再次出租给了案外人，故主张从2019年11月1日至2019年11月14日及2019年11月25日空置期间的租金损失。路则利认可上述微信是其本人微信，对商铺租赁合同不认可，称双方对于房屋租赁事项并未进行实质性谈判，没有达成明确合作意向，并主张签订合同后其去现场看房，发现结构设计不合理，合同中仅写了建筑面积，没有写使用面积，与其预想和口头协商的有差距，故提出不再承租涉案房屋。对正光天和公司提交的上述证据，路则利认可微信是其本人的，谈话双方为路则利和王连虎（音），但称双方从2019年10月中旬开始接洽，但没有对房屋租赁事项进行实质性谈判，并未达成明确合作意向，直到2019年10月29日交纳意向金，并于2019年10月30日签订合同。因路则利认可微信是其本人的，对微信聊天截屏、微信语音，本院予以采信。对上述商铺租赁合同，虽路则利不认可，但并未提交相应的反证，考虑到正光天和公司将房屋进行出租尽量减少损失，故本院对该证据予以采信。经询问，正光天和公司表示收到了路则利的10万元意向金。对于上述收据中“意向金”的性质，路则利称意向金是希望双方能否对商铺进行洽商的意思表达。正光天和公司称意向金是路则利对涉案租赁场地的确认包括签约的确认，其公司在收到意向金后和原告签订了租赁合同，在这种情况下不会出租给别人。本院认为，“意向金”并非经法律明确规定，或法学理论中经社会一般公众认可并通用的具有特殊含义性质的法学特定词语。因此不能认定“意向金”具有类似“定金”、“押金”、“首付款”或“租金”等特定词语的性质。其次，路则利与正光天和公司均未提供有效证据证明双方对于“意向金”性质的约定。从文义解释上来看，“意向金”即就某标的具有订立合同的意向后，支付一定款项，进而确定将来就该标的签订合同。故本案中的意向金属于生活中的一种交易习惯，是双方对即将自愿达成签约合意的一种默许，其在法律上不属于除自身定义外的任何一种交付形式。根据《商铺租赁合同》中约定，合同自双方签署且路则利交付全额履约保证金之日起生效，结合双方陈述，路则利并未交付履约保证金，所以该合同并未生效，正光天和公司对于10万元意向金的占有不再具有合法根据，应当返还给路则利。对其主张利息的请求，无法律依据，本院不予支持。对路则利主张正光天和公司要求的经济赔偿反诉请求与其主张的意向金退还本诉请求不是同一法律关系，本院认为不管正光天和公司的反诉请求还是路则利的本诉请求，均是基于路则利与正光天和公司的合同纠纷产生的，系同一法律关系，故对路则利的上述主张，本院不予采信。对于正光天和公司提出的要求路则利赔偿的请求，根据法律规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件的合同虽然要在所附条件出现时生效或失效，但是对当事人仍然具有法律约束力，当事人不得随意变更或解除。本案中，双方合同约定，路则利自合同签署当日（即2019年10月30日）交纳履约保证金，故合同没有生效。结合双方当事人的陈述，本院认为从常理上判断，承租人承租房屋应先进行实地考察后作出是否租赁房屋的意思表示，更何况本案涉案房屋作为商业经营房屋，年租金近百万，数额巨大，签订合同前应尽谨慎注意义务。本案中，路则利称其在签订合同后才去看房，发现房屋与预想有差距，故提出不再继续租赁房屋，说明其自身存在过错，可以认定因其自身原因致使租赁合同未生效，应赔偿因租赁合同未生效给正光天和公司造成的损失，至于数额，结合合同及房屋空置期间，本院酌定为35000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，判决如下：一、北京正光天和投资有限公司自本判决生效之日起十日内返还路则利意向金100000元；二、路则利自本判决生效之日起十日内赔偿北京正光天和投资有限公司损失35000元；三、驳回路则利的其他诉讼请求；四、驳回北京正光天和投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2300元，由北京正光天和投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费923元，由北京正光天和投资有限公司负担248元（已交纳），由路则利负担675元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年五月二十九日法官助理  刘天怡书 记 员  赵立华