福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1113号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路**105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：王桂，女，汉族，1984年12月4日出生，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人:康淑芸，福建方定律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人王桂商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为合同未约定王桂应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则,应予以纠正。首先，合同虽未明确支出按揭购房款的支付时间，但根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动的公平原则，王桂应于合同签订之日起60日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第六十一条之规定，虽然合同及相关附件未明确约定王桂应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是合同已明确王桂应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。根据合同法第五条规定结合与欣盛丰公司同时期签订合同的其它买受人关于按揭贷款办理情况，另根据合同约定及交易习惯（各银行审核实践），应认定王桂支付购房款（按揭部分）的合理期间应该是合同签订后60日内。其次，本案讼争商品房签订合同的时间为2016年4月27日，王桂支付按揭款时间为2016年7月17日,王桂逾期支付按揭款20天，根据双方签订的合同及补充协议约定，王桂尚应向欣盛丰公司支付违约金。再次，作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于王桂，同样适用于欣盛丰公司。根据《中华人民共和国民法总则》第六条明确规定，按照合同约定支付购房款是买受人即王桂的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定王桂将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定王桂的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定,王桂支付购房款（按揭部分）的合理期间应当在合同签订之日起60日内付清购房款，最迟不应超过90天。且一审法院关于欣盛丰公司按合同约定主张违约金和代保管费时，认为欣盛丰公司的主张违反了公平原则，但在王桂明显逾期办理按揭的事情上却未认定王桂违反公平原则，欣盛丰公司请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。二、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年6月11日是错误的。首先，王桂于2017年12月22日自愿接收讼争房屋，根据双方当事人签订的合同及补充协议约定，视为王桂免除欣盛丰公司承担逾期交房的违约责任，即便承担责任，也仅限于合同约定仅需支付违约金2000元。一审法院确认王桂于该日完成交房手续，但对于基于自愿平等签订的合同的违约金条款却不予采信，其自相矛盾。其次相关合同附件及补充协议均是合同有效组成部分，对双方均具有约束力。王桂在签订合同或是交房时均未异议。再次，王桂系具备完全民事行为能力的成年人，其根据合同约定收房系对自己权利的处置。法院不应予以干涉。其自愿接收房屋的行为应当视为对欣盛丰公司逾期交房违约责任的豁免。退一步讲，鉴于王桂已实际收房，违约程度与造成的损失均已降低，故按合同约定的日万分之一计算逾期交房违约金有失公允，应予调整。因此违约金计算至实际交房之日，并调整至日万分之零点五为宜。三、一审法院不予调整逾期交房违约金，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，应参照同地段租金标准予以调整。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审法院忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当。即便以同地段租金标准参照，其租金损失也远低于合同约定的违约金。目前与本案同等条件的房产租金约2200元，而按合同约定的标准计算违约金为3693元，按照该标准，应予调低。 王桂辩称，一、该案相同的系列案件已有很多经过一二审生效判决，欣盛丰公司提起上诉目的系拖延付款时间。二、案涉《商品房买卖合同》及附件六并没有明确约定买受人应提交按揭贷款的文件以及资料范围，也未约定按揭款的支付时间。欣盛丰公司所称的交易习惯推定付款时间没有事实和法律依据。另外附件六第三款属于格式条款，应认定无效。三、欣盛丰公司的交房仅达到法定的交房条件，并没有达到约定的交房条件，其尚未完成公共配套设施，至今尚未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，一审法院认定逾期交房天数计算至2018年6月11日已经有利于欣盛丰公司。四、一审判决对逾期交房违约金标准认定正确。违约金尚不能补偿损失。 王桂向一审法院起诉请求：判令欣盛丰公司支付逾期交房违约金87542.37元（自2017年1月1日起按已付房款1231257元的日万分之一计至2018年12月12日，计711日）。 一审法院认定事实：2016年4月27日，王桂与欣盛丰公司签订编号为03276818的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，王桂购买欣盛丰公司开发的××园××#楼××梯××层××室商品房，建筑面积为111.49平方米，总价款为人民币1231257元。合同第六条第3款约定，买受人于2016年4月27日前付311257元，余款92万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条第1款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。……合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金……4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地，地震及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 2016年6月27日，王桂与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定王桂向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为92万元。2016年7月17日欣盛丰公司出具92万元厦门增值税普通发票。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2017年12月22日，王桂办理收房手续。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 另查明，2016年4月27日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上、高温35度以上的天气共42天。2016年9月15日，超强台风“莫兰蒂”正面登陆厦门市，造成大面积停水停电等破坏性后果。另查明，2016年4月24日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上、高温35度以上的天气共46天。2016年9月15日，超强“莫兰蒂”台风正面登陆厦门市，造成大面积停水停电等破坏性后果。 一审诉讼中，王桂申请对欣盛丰公司名下财产采取保全措施，一审法院作出（2019）闽0212民初4868号民事裁定：查封、扣押或冻结被申请人欣盛丰公司的财产，保全金额以87542.37元为限。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规，双方当事人签字、盖章时成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据王桂与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付王桂使用，后王桂于2017年12月22日才办理收房手续，但截止至2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数：首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水、35度及以上高温等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向一审法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，特别是受到超强台风“莫兰蒂”的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房52天。虽然讼争商品房于2017年12月22日已交付给王桂，但是2018年6月11日讼争商品房才具备法定交房条件，据此，欣盛丰公司逾期交房天数为527日（2017年1月1日起至2018年6月11日止），扣除可顺延交房的52日，其余475日应当按照王桂已付购房款1231257元的日万分之一向王桂计付违约金58484.71元。关于欣盛丰公司提出王桂未于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司有权在其付清上述逾期付款违约金之前拒绝交房的抗辩。一审法院认为，合同未约定王桂应于合同签订之日起60日内付清购房款，也未约定按揭款的支付时间，而且王桂提交厦门增值税发票证明其于2016年7月17日付清了包括按揭款在内的全部购房款，因此，未见王桂在支付购房款方面存在逾期的违约情形，故欣盛丰公司的抗辩一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向王桂支付逾期交房违约金58484.71元；二、驳回王桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1988.5元，适用简易程序减半收取994.25元，由王桂负担330.25元，由欣盛丰公司负担664元；保全费（以发票金额为准，已由王桂先行垫付），由欣盛丰公司负担。 对一审判决查明的事实，除欣盛丰公司认为遗漏查明合同附件六第四条第十三款的内容，及欣盛丰公司提交的关于同地段租金等证据外，其余事实均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，欣盛丰公司提交以下证据：1.编号为03276327的《商品房买卖合同》及个人借款凭证；2.编号为03278984的《商品房买卖合同》及个人借款凭证。证据1、2证明同一小区业主陈晓云20**年4月27日签订《商品房买卖合同》，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订《商品房买卖合同》，2016年6月24日按揭款到账。根据合同约定及交易习惯，按揭款应于《商品房买卖合同》签订之日起60天内到账。王桂质证认为，上述证据真实性无异议，证明对象有异议。业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于王桂应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定王桂付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张王桂存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明王桂提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明王桂应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向王桂主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向王桂主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止时间问题。讼争商品房于2017年12月22日交付给王桂，交房时已通过“五方”竣工验收。虽然消防验收合格时间为2018年6月11日在房屋交付之后，但王桂自愿接收房屋，也无证据证明欣盛丰公司对于房屋状况有故意欺瞒。故逾期交房违约金应计算至实际接收之日即2017年12月22日。王桂再主张实际交房后的逾期交房违约金与事实不符。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照王桂已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。据此，欣盛丰公司逾期交房天数为356日（2017年1月1日起至2017年12月22日止），扣除可顺延交房的52日，其余304日应当按照王桂已付购房款1231257元的日万分之一向王桂计付违约金374302元。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4868号民事判决； 二、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向王桂支付逾期交房违约金37430元； 三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的其他上诉请求； 四、驳回王桂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1988元，减半收取994元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担422元，由王桂负担572元。二审案件受理费1262元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担808元，由王桂负担454元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （林巧玲） 审 判 员 （胡林蓉） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年五月十二日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。