北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终1341号上诉人(原审被告)：郑罡，男，1974年10月16日出生。被上诉人(原审原告)：北京格纳斯酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区新源里****。法定代表人：刘志远，董事长。委托诉讼代理人：刘勇才，北京市高顿律师事务所律师。上诉人郑罡因与被上诉人北京格纳斯酒店物业管理有限公司（以下简称格纳斯公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初45030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑罡上诉请求：1．撤销一审判决，改判郑罡支付格纳斯公司物业费11350元，驳回格纳斯公司的其他诉讼请求；2．格纳斯公司退还郑罡供暖费、供冷费14700元，误工费2000元；3．本案诉讼费由格纳斯公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1．根据合同约定，物业费为7．99元每月每平米，因此郑罡2014年1月1日至2016年4月1日期间的物业费为11833．19元。2．郑罡从未使用有线电视，根据合同约定，格纳斯公司额外提供收费项目需要与业主单独签署协议和协商，但郑罡并未同2016年1月至3月意开通有线电视服务。开发商与格纳斯公司为了酒店经营需要安装有限电视，其费用不应由业主负担，且出租5年内都是格纳斯公司自己缴纳。郑罡从未要求格纳斯公司开通，只是认可在酒店经营期间可以使用。二、郑罡因涉案房产中央空调漏水、不制热、不制冷，多次与格纳斯公司沟通，格纳斯公司并未处理，应退还郑罡已经交纳的空调费。一审法院认定格纳斯公司提供了制冷和制热服务缺乏依据。格纳斯公司辩称，同意一审判决，不同意郑罡的上诉请求。格纳斯公司向一审法院起诉请求：1．要求郑罡向格纳斯公司支付2014年1月1日至2016年5月31日物业费13960．97元；2．要求郑罡向格纳斯公司支付拖欠的2014年1月至3月的有线电视费54元；3．要求郑罡向格纳斯公司支付违约金（以14014．97元为基数，自2016年5月23日起按日千分之三计算至实际给付之日止）；4．由郑罡承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：格纳斯公司为负责×大厦物业服务的物业公司，郑罡为该大厦×室的业主，房屋面积51．08平方米。2009年7月20日格纳斯公司与北京泰和基业房地产开发有限公司签订《燕莎CLASS物业管理委托合同》，进行前期物业管理。该合同约定格纳斯公司负责向业主收取物业管理费、用户自用能源费用（包括水、电、供暖费、供冷费、电视有线费）等。其中物业管理费为每月每平米7．98元，水、电、供冷、供暖、有线电视费按照国家规定价格收取。2013年12月23日×大厦业主成立业委会，2014年6月23日格纳斯公司与业委会签订《物业服务合同》。2016年5月25日，格纳斯公司与业委会签订《北京市朝阳区格纳斯酒店物业项目交接协议》，约定业主依原合同向格纳斯公司支付物业费的缴纳截止日为2016年5月31日。格纳斯公司称目前郑罡拖欠2014年1月1日至2016年5月31日物业费13960．97元，2014年1月至3月的有线电视费54元。郑罡在第一次庭审后就其主张提供照片及光盘资料予以佐证。格纳斯公司就其主张提供《燕莎CLASS物业管理委托合同》、交接协议、交接确认书、延长服务期限函、《物业服务合同》、缴费通知单予以佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，郑罡系涉案房屋产权人，格纳斯公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间在涉诉时间段系事实上的物业服务合同关系。格纳斯公司向郑罡提供了物业及供暖、供冷、有线电视等服务，郑罡应当向格纳斯公司支付物业费、供暖费、供冷费及有线电视费。格纳斯公司主张的物业费、有线电视费，合理合法，有事实依据，一审法院予以支持。结合郑罡第一次到庭陈述及其提交的证据显示，郑罡并无故意拖欠费用的情形，故对格纳斯公司要求郑罡支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。郑罡经一审法院传唤未到庭，不影响一审法院根据查明的事实依法进行处理。郑罡经一审法院依法传唤未到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响一审法院依法进行审理。一审法院可依照查明的事实依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、郑罡于判决生效后7日内支付北京格纳斯酒店物业管理有限公司2014年1月1日至2016年5月31日的物业费13960．97元；二、郑罡于判决生效后7日内支付北京格纳斯酒店物业管理有限公司有线电视费54元。三、驳回北京格纳斯酒店物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。郑罡二审中提交下列证据：证据1．业委会与格纳斯公司签订的物业服务合同，用以证明根据合同约定格纳斯公司所有的收费项目都需要业委会授权，但是业委会并未授权，有线电视费郑罡并未授权也并未使用；证据2．开发商与格纳斯公司签订的前期物业合同，用以证明物业服务内容包括中央空调，物业管理费用包括水电供暖费，物业提供的服务不符合合同约定；证据3．中央空调及楼道照片7张、短信截图等，用以证明空调管道存在问题，经常漏水给郑罡造成了损失。格纳斯公司二审中未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，格纳斯公司对郑罡二审中提交的新证据发表质证意见称，对证据1、2的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对证据3的真实性不予认可，且该证据与本案缺乏关联性，格纳斯公司2016年5月已经退出了该小区物业管理，郑罡的短信时2019年的。对郑罡二审中提交的证据本院认定如下：对证据1、2的真实性予以确认，对其证明目的不予确认，对证据3的真实性、证明目的均不予确认。对双方当事人二审期间争议事实，本院认定如下：2009年7月20日，格纳斯公司与北京泰和基业房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）签订了《燕莎CLASS物业管理委托合同》，合同3．11约定物业公司负责向用户收取下列费用……3．11．2用户自用能源费用（包括水、点、供暖费、供冷费、电视有线费），第7．1条约定，物业管理费为￥7．98/月·建筑平米……水、电、供冷、供暖、有限电视费按照国家规定的价格收取。2014年6月23日，北京市朝阳区格纳斯酒店业主委员会与格纳斯公司签订《物业服务合同》，第十三条约定多层住宅的物业服务费标准为9．98元/平方米·月。本院对一审法院经审理查明的其他事实予以确认。本院认为，关于郑罡上诉要求格纳斯公司退还供暖费、供冷费14700元并支付误工费20000元的请求，属于二审中新增加的诉讼请求且与本案不属于同一法律关系，格纳斯公司亦不同意一并处理，故对其该两项上诉请求本院不予处理，其可另行主张。结合双方诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：一、郑罡涉案房屋2014年1月1日至2016年5月31日期间物业费如何计算；二、格纳斯公司是否有权要求郑罡支付2016年1月至4月电视费54元。关于争议焦点一，《《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据上述规定，《燕莎CLASS物业管理委托合同》《物业服务合同》对郑罡具有约束力。2014年1月1日至2016年5月31日期间，格纳斯公司实际为郑罡涉案房屋提供了物业服务，郑罡应按照《物业服务合同》约定的标准及时交纳物业费。郑罡主张应按照7．99元/平方米·月标准计算争议期间的物业费缺乏依据，本院不予采信。一审法院计算的物业费数额不高于按照合同约定标准计算的数额，本院予以维持。关于争议焦点二，本院认为，首先，根据《燕莎CLASS物业管理委托合同》约定，格纳斯公司有权向郑罡代收有线电视费、《物业服务合同》中也约定格纳斯公司可以代收有线电视费，故郑罡关于格纳斯公司无权收取有线电视费的意见缺乏依据，本院不予采信；其次，郑罡认可涉案房屋开通了有线电视，其虽主张有线电视并非其本人开通、使用，且有线电视费由案外人交纳，但其与案外人关于交费主体的约定属于内部约定不能对抗格纳斯公司。郑罡作为涉案房屋所有权人，格纳斯公司有权向其收取代交的有线电视费。综上，郑罡关于有线电视费的上诉意见缺乏依据，本院不予采信。一审法院判令郑罡支付格纳斯公司有线电视费并无不当，本院予以维持。综上所述，郑罡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由郑罡负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜丽霞审 判 员 孙承松审 判 员 李 坤二〇二〇年五月二十九日法官助理 苗振跃书 记 员 刘 波