贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初3599号原告：黄俊年。原告：邱致霖。委托诉讼代理人：杨永，系贵州济元（水城）律师事务所律师。被告：贵州弘黔房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区钟山中路**。法定代表人：张元柱，系该公司董事。委托诉讼代理人：张志雷，男。原告黄俊年、邱致霖与被告贵州弘黔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄俊年及黄俊年、邱致霖的委托诉讼代理人杨永、被告贵州弘黔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张志雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄俊年、邱致霖向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年1月30日签订的两份《商品房买卖合同》；2、返回原告已经支付的购房款367476.95元；3、按照年利率4.75％支付利息61093.04元；4、承担已付购房款一倍的赔偿责任即367476.95元；前述3项合计人民币796046.94元；5、承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2016年1月30日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》两份，被告将其位于六盘水市钟山区（即现在的永辉超市二层）316、317号商铺出卖给原告，原告全额支付了购房款367476.95元。并签订了《商铺交接确认书》及所谓的《委托租赁合同》。按照《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2018年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付该买受人”；按照《委托租赁合同》约定：“2016年1月15日至2019年1月14日为免租期。2019年7月30日支付第四年上半年委托管理和租赁收入，以后每年以此类推”。结果是：被告不能按时交付商品房转移登记的有关文书给原告，且被告知不能办理产权手续。2019年7月30日，原告前往收取租金未果，得知被告早已将连同该商品房在内的房屋抵押给案外人。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，为维护自身合法权益及国家法律的尊严，特依法提起诉讼，请求依法支持原告诉请为盼。被告贵州弘黔房地产开发有限公司辩称，一、原、被告之间的商品房买卖合同没有约定或法定的解除事由，不应当被解除，根据原、被告签订的合同，双方并未约定解除合同的条件，不符合中华人民共和国合同法第九十三条解除的情形，根据合同法第九十四条的规定，本案中，原告签订的商品房买卖合同目的是用于出租，取得租金回报，2016年1月30日原、被告办理交房手续，双方签署了商铺交接确认书，被告已履行了交房义务，原告取得所购买卖合同约定的房屋，同日原告又与六盘水弘黔资产管理有限公司签订了委托租赁合同，将房屋委托出租，2019年8月15日取得租金收入，因此原告签订合同的目的已经实现，原告主张解除合同不符合法定解除的情形；二、如前所述，原告已取得房屋并获得租金收入，实现了签订合同的目的，因此被告不存在侵害原告的合法权益，双方签订的合同合法有效，达不到解除的条件，原告所依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项不符合本案实际情况，没有事实依据，基于原、被告签订的合同不应被解除，原告诉请解除合同的理由不能成立，故原告主张被告返还购房款并承担违约责任不应得到支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无争议的证据有：原告提交的：原告身份证复印件2份、商品房买卖合同2份、收款收据8份、商铺交接确认书2份、委托租赁合同2份；被告提交的：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份、商品房预售许可证、商铺二楼房屋所有权证、关于对麒麟商业广场1-4层商场销售方案的请示、商品房变更销售审批表、商品现售备案申请表、商品销售分户图。对双方当事人有争议的证据的分析及认定，对原告提交的贵州弘黔房地产开发有限公司商品房销售一览表，能证明被告销售给原告的房屋办理了抵押登记，予以确认；对浦发银行抵押合同复印件1份，经本院庭审后向不动产登记中心核实，组织双方质证，能证明被告于2014年6月24日向上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行贷款，并用坐落于钟山中路83号房屋附75号等房屋进行抵押（包含本案涉案房屋）的事实，予以确认。对被告提交的租金收据2张、租金转账凭证1张，能证明被告按约定将委托经营的商铺费用支付给原告的事实，但不能证明已实现买卖房屋的合同目的。对本院依职权调取的六盘水市不动产登记中心2020年1月16日复函、2020年3月13日钟山区住房和城乡建设局关于弘黔房开名下房产分割销售问题的回复、2020年4月30日六盘水市住房和城乡建设局关于钟山区人民法院征询函的复函，能证明涉案房屋所涉项目符合分割销售的相关规定，六盘水市住房和城乡建设局于2016年1月15日同意为其办理分割销售，但因被告于2014年6月25日将要求分割商城1-3层，钟山中路83号附3栋附71、钟山中路83号3栋附74、钟山中路83号3栋附75、钟山中路83号3栋附76抵押在上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，该贷款还未清偿，不能更换抵押权证，故不能办理后续手续的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月30日，原告黄俊年、邱致霖作为买受人与被告贵州弘黔房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》两份，约定原告向被告购买位于钟山大道与××路交汇处西北××世纪大厦××、××号，出卖人承诺于2018年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起720日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起720日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。合同还约定了其他相关权利义务。合同签订当日，双方还签订了《委托租赁合同》，约定原告将上述房屋委托给被告管理和租赁，并同意将商铺作为自营、联营或转租经营等合法用途使用。委托管理和委托租赁期限为17年，起算基准日期为2016年1月15日。免租期为3年，从2016年1月15日至2019年1月14日。从2019年7月30日支付第四年上半年委托管理和租赁收入，以后每年以此类推。上述合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款367476.95元（包括契税、维修基金、办证费等），被告按照合同约定将第四年上半年委托管理和租赁收入支付给了原告。现原告认为商品房买卖合同订立时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，现被告不能为原告办理产权手续，导致商品房买卖合同目的不能实现，故诉至本院。另，现该房屋登记在被告名下，被告于2014年6月24日与海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行签订《抵押合同》，约定用其位于钟山××路××、××、××、××号抵押。现房屋状态是已抵押，其中75号包含本案争议的房屋。被告已向相关部门提交了《商品房现售备案申请表》，各部门均签署了意见，住建部门签署同意意见。本院依职权分别向六盘水市不动产登记中心、六盘水市钟山区住房和城乡建设局、六盘水市住房和城乡建设局发函询问：“1、登记在贵州弘黔房地产开发有限公司名下的位于钟山××路××75房屋二层为商场部分，该层是否能分割销售？2、如不能，是何原因”。六盘水市不动产登记中心回复商品房销售分割的管理职责不在不动产登记中心。六盘水市钟山区住房和城乡建设局于2020年3月13日函复：“贵州弘黔房地产开发有限公司于2019年5月向我局提交了新世界大厦项目备案申请，其中包括位于钟山××路××75二层的商业部分，当时并非提出分割销售申请，我局未限制其商业用房分割销售。对于该房产是否能够分割销售的问题，由于该房产目前属于限制房产（已抵押）状态，暂时不能分割，需待解决限制后，由产权人提起申请，并提交分割销售方案，由住建、不动产等多部门审核后方可确定”。六盘水市住房和城乡建设局于2020男4月30日复函：“1、该项目符合分割销售的相关规定，于2016年1月15日已同意为其办理1-3层商业用房的分割销售。2、据查贵州弘黔房地产开发有限公司要求分割商城1-3层，钟山中路83号附3栋附71、钟山中路83号3栋附74、钟山中路83号3栋附75、钟山中路83号3栋附76，于2014年6月25日抵押在上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，抵押金额为5000万元，抵押期限为8年。3、由于贵州弘黔房地产开发公司没有偿还上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行贷款，不能更换抵押权证，不能办理后续手续”。本院认为，原告黄俊年、邱致霖与被告贵州弘黔房地产开发有限公司于签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》均系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行权利义务。本案中，根据合同约定，被告应于2018年1月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，现已超过双方约定的时间，被告未能履行上述义务，构成违约。被告在双方签订《商品房买卖合同》并未告知原告房屋已抵押的事实，通过本院依职权向相关部门函询，不能办理所有权登记的原因亦是因为房屋抵押，银行贷款尚未清偿，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，现原告要求解除双方于2016年1月30日签订的两份《商品房买卖合同》，返还已支付购房款367476.95元、支付利息61093.04元符合法律规定，本院予以支持。对原告请求被告支付一倍购房款367476.95元的诉请，因双方签订了十七年期限的《委托租赁合同》合同，原告对于房屋的使用情况是明知并同意的，被告亦按照约定向原告支付了租赁期间的收益，虽然房屋买卖合同的根本目的未能实现，但考虑上述情况，本院酌情支持50000元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄俊年、邱致霖与被告贵州弘黔房地产开发有限公司于2016年1月30日签订的两份《商品房买卖合同》；二、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄俊年、邱致霖返还购房款367476.95元、支付利息61093.04元并支付惩罚性赔偿50000元；三、驳回原告黄俊年、邱致霖的其余诉讼请求。案件受理费11760元，因适用简易程序减半收取5880元，原告负担1641元，由被告贵州弘黔房地产开发有限公司负担4239元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  曹思思二〇二〇年五月十九日书记员  黄 珊