江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初399号原告：张文娣，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：沈雨朦，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐明旭，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：南京荟融置业有限公司，统一社会信用代码91320114353289516H，住所地南京市雨花台区雨花街道双龙嘉园石华街**-200。法定代表人：王大祥，该单位董事长。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。原告张文娣与被告南京荟融置业有限公司（以下简称荟融公司）商品房预售合同一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文娣及其委托诉讼代理人沈雨朦、徐明旭，被告荟融公司的委托诉讼代理人贾仲明、徐劲浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文娣向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2017年12月27日签订的《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2017041414号）；2.被告向原告返还购房款1108475元并支付利息（以1108475元为基数，按同期人民银行贷款利率标准计算，自2017年12月27日起至实际返还完毕之日止）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系万科集团控股子公司，其负责开发位于南京市雨花台区。原告基于公寓具有居住性质，故通过有关媒体宣传方式知晓被告在开发销售涉案楼盘。后经被告销售人员介绍、样板房、沙盘展示、多个媒体宣传所开发楼盘系商住两用公寓，故原告与被告于2017年12月27日签订《都荟南苑商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的雨花台区，房屋总价款1108475元，该房款原告于合同签订当日支付完毕。2019年7月，原告因媒体曝光、业主维权得知，被告宣称的商住两用公寓实际为商用办公房，但原告购房时，包括销售、现场沙盘、样板间、媒体宣传均显示为公寓用房，原告购房目的是为了居住，而被告采用欺诈、虚假宣传的手段误导原告与其签订上述购房协议，致使原告合同目的无法实现。被告的规划许可证上载明土地用途为“商务办公楼（写字楼）”，该性质决定涉案房屋不能用于居住，根据南京市有关行政政策文件，涉案房屋而非所谓的“公寓式办公”；合同附件4明确约定涉案房屋应当具备厨房、卫生间，而根据规划用途，涉案房屋不能具备上述设施设备，规划图纸显示涉案房屋并无上下水、烟道等设计，被告加装上下水、烟道属于违法建设，原告有权拒绝接收房屋。被告无法交付合法的房屋建筑，原告为维护其合法权益，遂诉。被告荟融公司辩称：一、双方签订的《商品房预售合同》及补充协议等系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。二、涉案商品房建设、销售手续合法，被告在宣传时已明确告知购房人涉案商品房性质为商业办公，不存在欺诈、虚假宣传的情形，原告据此认为涉案合同及补充协议的合同目的无法实现不能成立，无关要求解除合同。1.根据涉案项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《国有土地使用权证》，涉案项目土地用途为商务办公用地，被告取得的《江苏省房屋建筑工程和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》及《商品房预售许可证》，涉案商品房性质为商业办公，被告已将上述文件在销售现场进行公示，明确告知购房人房屋性质；2.被告取得《建设工程规划核实合格书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》，涉案商品房通过竣工备案并经验收，符合法律规定及合同约定的交付条件；3.双方签订的《商品房预售合同》、《认购特别提示备忘录》，明确载明原告在签订本协议前已充分了解所购房屋的合同及补充协议样本，并确认其所购房屋的一切约定均已购房合同及补充协议为准，购房合同及补充协议样本已公示于销售中心，原告签署合同前已约定条款并已理解接受所有条款。根据被告前期公示及与原告签订《商品房预售合同》第一条第三款及补充协议第3条约定，商品房的规划用途为商务办公，土地用途为商务用地；4.《商品房预售合同》补充协议第21条约定，买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定，涉案商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不构成被告的允诺，也不构成《商品房预售合同》的内容；5.目前并没有任何法律明文规定商业办公用房不可以装修成公寓使用，并且根据南京市规划局、国土资源局2017年3月8日出具《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，自2017年3月8日起，未取得建设规划许可证的商业办公等非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计，除食堂外不得设置厨房，卫生间应当集中设置等。涉案项目已于2016年4月27日取得了《建设工程规划许可证》，即使被告宣称涉案商品房可以装修成公寓使用，也不违反法律规定及地方政府的规定。涉案《商品房预售合同》及补充协议等合法有效，原告无权要求被告返还购房款及利息，其请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月27日，荟融公司（甲方、预售人）与张文娣（乙方、预购人）签署《商品房预售合同》，约定：甲方已领取宁雨国用（2016）第06447号《不动产权证书》（或《国有土地使用证》），依法享有南京市雨花台区都荟南苑地块的国有土地使用权，，地号320114001007ＧＢ00241Ｃ），甲方已领取宁房销第2017100112号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。甲方预售给乙方的商品房位于雨花台区，规划用途为办公，该商品房建筑面积69.54㎡，以建筑面积计价，单价15940.11元／㎡，房价款合计1108475元；乙方全额付款，应于2017年12月27日前支付总价款1108475元。甲方应于2019年12月30日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明资料。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市住房保障和房产局；合同第九条对规划和设计变更进行了约定；合同附件4装饰装修及设备标准，卫生间处选“√”。同日，原、被告双方签订《合同补充协议》，该协议首页特别提示：“为确保乙方充分理解合同条款，甲方特提示乙方在签订前，详细阅读并充分理解南京市商品房预售合同及其附件及本协议等合同全部内容。……合同一经签订即对双方具有约束力，双方确认，双方之间的权利义务以南京市商品房预售合同及其附件及本协议为准。甲方在广告和宣传资料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束……”；关于房屋用途，该补充协议明确本合同项下商品房规划用途为商业用房。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。2019年12月，荟融公司向原告寄送《房屋交付通知书》，告知原告2019年12月30日集中办理交付手续。涉案房屋已进行了厨房、卫生间及上下水的施工。另查明，被告荟融公司分别于2016年1月7日、2016年4月6日、2016年4月27日，就涉案地块取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》。2016年4月29日，被告取得《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》，C-3幢按照商业办公进行设计、施工。2017年9月22日，被告取得都荟南苑C-3幢《商品房预售许可证》（宁房销第2017100112号），房屋用途为商业、办公。2019年10月21日，被告就涉案地块取得南京市规划局出具的《建设工程规划核实合格书》。2019年12月10日，被告完成涉案地块竣工验收备案。再查明，2017年3月8日，南京市规划局、国土资源局、住房保障和房产局出具《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，自2017年3月8日起，未取得建设规划许可证的商业办公等非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，卫生间应当集中设置等。2018年10月9日，南京市规划局出具《南京市第一批设计方案审查和建设工程规划许可证“豁免”项目清单》，其中，建筑内部装修（不包括损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构）无需办理规划审批手续。因涉案房屋所引发的纠纷，南京市雨花台区住房和建设局（以下简称“住建局”）代表、万科代表、业主代表三方组织会谈并行程《会议纪要》。在该会议上，住建局回复，涉案万科项目（包括4个商改住项目）按“已销售入住的项目”处理路径处置（对于已经通过消防安全和工程质量验收的项目，在确保无安全隐患的前提下，原则上可维持现状，对于有消防安全隐患或建筑质量问题的项目，按要求严格消除安全隐患，不动产按规划用途登记），已于公安部门沟通过，可根据南京市居住证办理相关政策办理居住证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告与荟融公司签订《商品房预售合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。首先,《商品房预售合同》附件4装饰装修及设备标准含有卫生间等，原告认为涉案房屋属公寓性质，系用于居住使用，其对于涉案房屋还有卫生间等应当明知，被告予以交付的房屋符合双方合同约定；其次，涉案房屋性质为商业办公，已按商业办公进行建筑设计、施工，经竣工验收，已符合交付条件，原告提供证据不足以证明涉案房屋建设规划违反了法律法规的相关规定；再者，根据住建局、万科代表、业主代表三方会谈，涉案房屋可按“已销售入住的项目”处理路径处置，被告也已通知交付房屋，原告认为合同目的无法实现无事实依据,故其主张解除《商品房预售合同》并由荟融公司返还购房款及承担相应损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张文娣的诉讼请求。案件受理费14776元减半收取7388元，由原告张文娣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  陈 波二〇二〇年五月二十七日法官助理  史佳丽书 记 员  於国瑾