广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29588号原告：佛山信基百年置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：梅某。委托诉讼代理人：江沃鸿，广东达方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆静平，广东达方律师事务所律师。被告：刘君，女，1972年9月10日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。原告佛山信基百年置业有限公司与被告刘君商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，适用简易程序审理，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江沃鸿、陆静平及被告刘君到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：***）及《补充协议》；被告在判决生效后十日内协助原告办理合同注销上述合同的备案登记的相关手续；2.判令被告在判决生效后十日内向原告支付逾期违约金38066元（按照商品房总价款的10%计算）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年1月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：***，以下简称涉讼合同），合同约定被告向原告购买位于佛山市南海区***（以下简称涉讼商品房），房价为380660元，被告自涉讼合同网上签订之日起3日内支付全部房价的50%即190660元首付款，剩余房款190000元应于2017年2月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。涉讼合同约定被告未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过90日后，原告有权通知解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向原告支付违约金。同日，双方还签订补充协议约定：如被告拒不办理按揭贷款申请手续/逾期提交按揭贷款申请资料且逾期90天未能按原告要求支付剩余房款，或被告逾期支付合同（含补充协议）约定款项超过90天，或被告未履行借款合同义务导致原告承担担保责任，或被告不符合购房资格，原告有权解除合同；如原告解除合同，被告已付的购房款不予退还，并应按照合同约定商品房总价款的10%向原告支付违约金。涉讼合同及补充协议签订后，因被告个人原因其按揭贷款申请未获银行批准，按揭款项一直未支付给原告，原告多次向被告催促未果，遂于2019年11月18日向其发出律师函，要求被告支付违约金或利息以及办理解除涉讼合同有关事宜。截至原告起诉之日，被告仍未按约定或要求履行付款义务或联系原告办理解除合同。被告答辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，无法无据，根本就是毫无根据和道理的无理请求。1.原告法人代表梅某完全不知晓购房的全过程，而原购房合同上的法人代表是张伟新。原告在被告交齐首付并签定涉讼合同后，原告不肯将涉讼合同原件给被告。2.原告让被告一次支付房款190000元，被告并不是主观故意不支付原告的房款，是银行按揭审批没有批复。3.2018年12月被告收到原告林经理的催款电话，让被告把余款一次性付清，被告当时也答应过去广州办理一笔贷款结清尾款。2019年1月，被告让中介公司帮被告做这笔贷款，中介公司还收了被告3000元，但贷款始终没有批复下来（最后还报警处理，有报警回执）。银行按揭贷款没有批复，开发商有责任和义务帮助业主找其他银行办理，而不是把业主起诉到法院，银行按揭没有批复原告应该承担70%的责任。2019年4月，被告电话与原告的负责人林经理沟通过，在广州申请货款批复了后再去结清尾款。在被告还在申请贷款的过程中，原告已经将被告起诉。再说买房办理按揭，应该是开发商应该负责找能够办理按揭贷款的银行给业主，而不是办理不了按揭直接把所有的违约责任推给业主。4.2016年11月12日，被告原本订购的是2座1601房，房价是519750元，被告还在考虑的过程中，原告已将1601房转卖给别人且不肯退款给被告，强迫被告购买涉讼商品房。2016年11月12日涉讼商品房的房价是十几万。2017年1月5日，原告的销售以380000元的价格逼被告签订涉讼合同。当时佛山信基广场没开业，为了不影响原告开业，被告委曲求全签订涉讼合同，但贷款至今未批复。原告至今未向被告交付涉讼商品房，被告也未收到房屋租金。5.原告在销售过程中存在违规操作，一房二卖，也不退款给被告，并强迫被告签订高于备案价的房屋，原告的行为已涉嫌违法。被告借款支付首付使被告债台高筑，经济压力和心理压力非常大，被告一直在医院看病（有病历证明）。原告给被告本人带来了精神伤害和经济上的损失，被告要求原告法定代表人梅某赔偿被告的精神损失费1000000元。诉讼中，原告提交了如下证据：1.商品房买卖合同（预售）原件1份，证明原告与被告签订涉讼合同约定了双方的权利义务。2.补充协议原件1份，证明原告与被告签订补充协议，对商品房买卖合同未尽事宜进行补充约定。3.催款函、催款函快递面单原件1份，证明被告未能按约定支付购房首付款，原告发函向被告进行催收，要求支付逾期未付的款项、违约金、利息等。4.律师函复印件1份、律师函快递查单原件1份及快递查询信息截图1份，证明原告委托律师于2019年11月18日向被告发出律师函。被告提交了如下证据：1.1601房收款收据打印件2份，703房收款收据原件3份，证明被告当时向原告购买的是1601房当时还没解除合同也没有退款，就卖掉了1601房，让被告买了703房。2.税收证明原件2份、增量申报表复印件1份，证明被告已经支付了所有税费。3.专项维修基金交款通知书、缴存凭证原件各1份，证明被告已经交纳专项维修基金。4.置业计划书原件1份，证明当时被告跟原告的销售谈的时候的价格，后来原告提价。5.贷款调解协议、报警回执原件1份，证明被告去办理贷款，但贷款没有批下来。6.病历证明复印件1份，证明因本案纠纷，被告月经不调。7.1601房与涉讼商品房《信基广场·认购书》原件各1份，证明被告先跟原告签订1601的认购书，后来才签订了涉讼商品房的认购书。8.被告申请贷款的材料、办证按揭快递单打印件1份，证明被告已经向银行申请贷款，但是银行不批，退回来给被告。9.信用卡账单复印件2份，证明被告当时负债过高，无法购买涉讼商品房，也已经告知了原告。10.《商品房买卖合同（预售）》复印件1份，证明原告的销售承诺可以帮被告办理按揭（合同没有约定），约定交楼时间为2017年2月8日，但是被告至今没有收到楼，所以原告违约。同时，原告已经超过了合同解除期，原告已经没有合同解除权了。11.录音光盘一只，证明被告多次跟原告沟通，但原告不肯沟通调解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据及本院出示的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2，原告提交了原件核对，本院其真实性予以确认。被告提交的证据1中1601房的收据及证据7中的1601房的认购书所涉及的商品房并非涉讼商品房，本院对其关联性不予确认；被告提交的证据6及证据9，与本案无关，本院对其关联性不予确认；被告提交的证据4，未加盖被告印章，被告对真实性予以否认，本院对其真实性不予认可；被告提交的证据8，无法辨别材料的内容，原告又对其真实性予以否认，本院对该证据的真实性不予确认；被告提交证据5、11，本院综合认定。综合以上采信的证据和原告的陈述，本院确认以下事实：涉讼商品房位于广东省佛山市南海区***。2016年11月12日，原告与被告签订《信基广场·认购书》，约定被告认购涉讼商品房。2017年1月5日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了合同编号为201***的涉讼合同，约定：被告向原告购买涉讼商品房，总价款为380660元；签订合同前买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，自本预售合同网上签订之日起3日内支付全部房价款的50%，金额190660元，除首期款外，剩余房款金额190000元，应于2017年2月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；等等。2017年1月5日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《补充协议》，约定如应买受人实际情况与按揭银行的相关要求及条件不符，买受人应接受按揭银行要求并及时完善按揭手续，须变更付款方式并在出卖人通知后7日内一次性付清合同余款；若买受人延迟支付上述款项，应按合同及本协议约定的逾期付款责任承担违约责任；非因出卖人原因导致出卖人自本合同签订之日起90日内仍未收齐出卖人申请的按揭贷款的，自本款所述期限届满之次日起，视为买受人逾期付款，买受人须按合同及本协议约定的逾期付款责任承担违约责任；一方违反合同约定须承担违约责任或支付违约金，违约金按商品房总价款的日万分之五的标准计算，违约金总额不超过合同约定商品房总价款的10%；等等。被告于2016年11月12日向原告支付了定金20000元，于2017年1月5日向原告支付了房款170660元。2017年3月9日，被告缴纳了涉讼商品房的契税10876元。同日，被告缴纳了涉讼商品房的印花税192.39元。同日，被告缴存了涉讼商品房的住宅专项维修基金3806.6元。2018年12月6日，原告向被告在涉讼合同中所留的地址邮寄《催款函》，载明要求支付剩余房款。该邮件于2018年12月15日妥投。2019年11月18日，原告向被告在涉讼合同中所留的地址邮寄《律师函》，载明要求解除涉讼合同及要求被告支付违约金及利息。该邮件于2019年11月20日妥投。2019年12月2日，原告提起本案诉讼，应诉材料于2020年1月10日送达予被告。诉讼中，被告确认其尚未向被告支付涉讼合同约定的剩余房款190000元。被告陈述其向银行申请了涉讼商品房的按揭贷款，但因为其负债率过高，银行未批准其贷款申请。被告明确假如本案中其需要支付违约金，其不同意用已付房款抵扣违约金。原告陈述涉讼商品房已进行了备案登记。本院认为，原、被告签订的涉讼合同及补充协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。补充协议约定非因原告原因导致其在协议签订之日起90日内未收齐被告申请的按揭贷款的款项，被告须承担逾期付款的违约责任。被告陈述由于其负债率高的问题导致银行未批准其就涉讼商品房的按揭贷款申请，被告的举证也不能证明是由于原告导致其未成功贷款。被告抗辩称原告有义务为其成功办理银行按揭贷款，但被告未提交证据证明双方有相应的约定或原告有做出相关承诺，本院对其该抗辩不予采纳。故被告因至今未支付涉讼合同约定的剩余房款190000元，已构成违约，现原告诉请解除涉讼合同与补充协议符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认原、被告签订的涉讼合同与补充协议于原告《律师函》送达被告之日即2019年11月20日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告逾期支付房款，已经构成违约，应向原告承担违约责任。原告主张被告按照涉讼合同及补充协议的约定按照涉讼商品房房价380660元的10%即38066元支付违约金，符合双方的约定，本院予以支持。因涉讼合同与补充协议已解除，原告诉请被告配合办理涉讼合同网签备案注销手续，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、确认原告佛山信基百年置业有限公司与被告刘君于2017年1月5日签订的合同编号为201***的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2019年11月20日解除；二、被告刘君应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山信基百年置业有限公司办理上述《商品房买卖合同（预售）》的注销网签备案手续；三、被告刘君应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金38066元予原告佛山信基百年置业有限公司。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3504.95元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年五月十三日书记员  卢丹伦