广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初2701号原告：王波，男，1986年3月6日出生，汉族，住河南省桐柏县。原告：沈闯，男，1991年2月7日出生，汉族，住河南省桐柏县。上列两原告委托诉讼代理人：李彦彬，广东丰邦律师事务所律师。上列两原告委托诉讼代理人：陈海欣，广东丰邦律师事务所律师。被告：中山市横栏镇粤南湿地植物基地中心，住所地广东省中山市横栏镇新茂益年四街积兴围**花地。主要负责人：张朝新。被告：张朝新，女，1971年11月17日出生，汉族，住广东省中山市。上列两被告委托诉讼代理人：薛洪和，广东朗锐律师事务所律师。上列两被告委托诉讼代理人：冯海欣，广东朗锐律师事务所律师。原告王波、沈闯与被告中山市横栏镇粤南湿地植物基地中心（以下简称粤南湿地中心）、张朝新租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈闯及王波、沈闯的委托诉讼代理人李彦彬、陈海欣，被告粤南湿地中心主要负责人亦即被告张朝新及其委托诉讼代理人薛洪和、冯海欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王波、沈闯向本院提出诉讼请求：1.确认王波、沈闯与粤南湿地中心、张朝新于2017年12月1日签订的《马匹场地租赁合同》无效；2.粤南湿地中心、张朝新退还王波、沈闯115151元及逾期付款利息(从起诉日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止)。事实与理由：2017年12月1日，王波、沈闯与粤南湿地中心、张朝新签订《马匹场地租赁合同》，约定粤南湿地中心将位于中山市横栏镇粤南湿地植物基地中心内的60平方米的场地租赁给王波、沈闯开办马匹经营，租赁期限自2018年1月1日至2028年12月31日。王波、沈闯按照合同约定每月向粤南湿地中心、张朝新支付租金，且王波、沈闯支付了马匹、马房马道用款合计115151元给粤南湿地中心。2019年1月1日，有关政府部门将中山市横栏镇粤南湿地植物基地中心内的酒店、餐厅、机动游戏等建筑物及设施拆除。2019年1月22日，有关部门已经拆除粤南湿地中心所在农场的围墙及对粤南湿地中心停止供水及供电。涉案的租赁合同已经无法继续履行。王波、沈闯遂与张朝新协商退还王波、沈闯支付的款项115151元，但张朝新拒绝支付。2019年1月25日，王波、沈闯委托广东丰邦律师事务所刘彩珍律师向粤南湿地中心、张朝新邮寄《律师函》，要求退还王波、沈闯所缴纳的款项，并要求将马匹退还给粤南湿地中心、张朝新。后王波、沈闯将马匹归还给张朝新，但张朝新仍拒绝履行退款义务。粤南湿地中心出租给王波、沈闯的设施属于不合法建筑，不能出租，涉案的租赁合同应属无效合同。粤南湿地中心、张朝新应退还王波、沈闯115151元。王波、沈闯租赁粤南湿地中心、张朝新的马匹场地的合同目的是租赁使用场地马匹、马房。《马匹场地租赁合同》第三条第二款、补充条款的第三款约定的投资款实际为十年租赁固定设施的一次性租金。王波、沈闯的投资、经营风险是无游客使用马匹或无将马场经营获得经营收入，但《马匹场地租赁合同》的第四条第四款约定甲方（粤南湿地中心）保证场地的正常使用，补充条款约定甲方（粤南湿地中心）没有在规定的时间内对外营业，甲方（粤南湿地中心）赔偿乙方（王波、沈闯）双倍的经济损失和双倍的投资金额。根据该合同条款的目的解释中山市横栏镇粤南湿地休闲农场是出租方，粤南湿地中心有经营休闲农场和招揽旅游观光游客的义务。因为本案中粤南湿地中心、张朝新建设的马房、马道、用于马匹场地租赁的所有设施，是属于将农用地用于非农建设，也未取得乡村建设规划资格证的认可，被政府部门强拆，该部分的租赁内容是无效的。被告粤南湿地中心、张朝新辩称：一、王波、沈闯的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回王波、沈闯的诉讼请求。本案不仅存在租赁合同的法律关系，还存在买卖合同关系。根据双方签订的《马匹场地租赁合同》第一条及第八条约定，本案的租赁标的是粤南湿地中心、张朝新为王波、沈闯提供两个60平方米的场地用作开办马匹经营(但实际加上马道的面积，总租赁使用面积为6000平方米)。但根据《马匹场地租赁合同》第三条第二款，粤南湿地中心、张朝新与王波、沈闯就粤南湿地中心、张朝新向王波、沈闯出售马匹、马房、马道等经营马场所需要的项目设施的价款达成了共识，由王波、沈闯分期支付17万元价款给粤南湿地中心、张朝新。粤南湿地中心、张朝新认为双方的买卖是合法有效的，但王波、沈闯在支付了价款117709.7元后，剩余52290.3元未支付给粤南湿地中心、张朝新。粤南湿地中心、张朝新保留向王波、沈闯追讨上述未付价款的法律权利。二、假如涉案合同被认定为无效，王波、沈闯与粤南湿地中心、张朝新均存在过错。王波、沈闯自身也清楚涉案土地的性质，其在签订涉案合同时并没有提出异议，故粤南湿地中心、张朝新请求法院判决时公平合理地让双方承担相应的责任。三、王波、沈闯于2018年1月1日接收了涉案的马场，且王波、沈闯于2018年1月1日至2018年11月30日经营涉案马场期间共收入71069.2元。假如涉案合同被认定为无效，判决时应扣减71069.2元。四、王波、沈闯于2018年1月1日接收了涉案的马场，涉案马场于2019年1月19日才被拆除，王波、沈闯在此期间已经实际使用了涉案的马场并获得收入，所以假如涉案合同被认定无效，王波、沈闯也应按实际租赁使用面积6000平方米，每年占有使用费44000元的标准向粤南湿地中心、张朝新支付此期间的占有使用费共46169元，法院判决时应予以相应扣减。五、王波、沈闯向粤南湿地中心、张朝新转账的款项和粤南湿地中心、张朝新开具的收据金额里均已包含了电费。王波、沈闯在经营期间所产生的电费应由王波、沈闯自行承担，请求法院在判决时予以相应扣减。六、王波、沈闯并没有向粤南湿地中心、张朝新交付涉案的马匹。2019年1月27日，王波、沈闯强行将马匹放出来拉到粤南湿地中心、张朝新的办公室。当时粤南湿地中心、张朝新与王波、沈闯并没有达成协商处理的共识，粤南湿地中心、张朝新均没有接收马匹。之后，王波、沈闯就无故离去，放任马匹践踏场内和横栏贴边花木基地的苗木。对此，横栏贴边花木基地的花农和横栏贴边村生产大队长先后多次向公安局报警处理。请法院考虑王波、沈闯这一不负责任的行为，对王波、沈闯的责任加重认定。七、粤南湿地中心、张朝新经营项目开始时是有经过政府的立项。王波、沈闯与粤南湿地中心、张朝新签订协议，王波、沈闯也是清楚现状，是按现状经营，并且已经经营一段时间。王波、沈闯停止经营是其单方的行为，与粤南湿地中心、张朝新无关。经审理查明：中山市横栏镇粤南湿地休闲农场（以下简称粤南休闲农场）是个体工商户，主要负责人是张朝新，经营范围是种植、销售：花卉、苗木、水果、蔬菜；承接园林绿化工程；农场休闲观光服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2018年1月5日，粤南休闲农场名称变更为粤南湿地中心，经营范围变更为种植、销售：花卉、苗木、水果、蔬菜；承接园林绿化工程（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年12月1日，粤南休闲农场（甲方）与王波、沈闯（乙方）签订《马匹场地租赁合同》，约定甲方在湿地休闲农场内租赁场地给乙方开办马匹经营。租期从2018年1月1日至2028年12月31日。租金以签订合同之日起按乙方经营总收入的20%缴交给甲方，双方每半月结算一次。以后每经营一年，甲方的出租租金递增1%，直到租赁期满为止。马匹、马房、马道等用款17万元，乙方签合同时交5万元给甲方，余下5万元在元旦开业之前交付，剩余7万元由乙方所得利润的30%抽取直到付清给甲方。甲方保证场地的正常使用。养马场的水电费由乙方负责，水电表的安装由乙方负责，电费1.3元/度，水费5元/立方。如果国家或集体水电费提升，乙方按提升的额度缴交给甲方。甲方提供乙方马草地场地，甲方再提供乙方两个60平方米的场地。甲方没有在规定时间内对外开放营业，甲方得赔偿乙方双倍经济损失和双倍的投资金额。签订上述合同当天，王波、沈闯向粤南休闲农场支付了马匹、马房、马道的使用款5万元。2018年1月2日，王波、沈闯又向粤南休闲农场支付了马匹、马房、马道的使用款5万元。粤南休闲农场将上述场地及马匹、马房、马道交给王波、沈闯使用。从2018年1月1日至2018年11月30日，王波、沈闯经营马场总营业收入为86230元。王波、沈闯共向粤南休闲农场支付了上述期间的场地租金16561.16元及截至2018年10月的租金。王波、沈闯还按约定按月向粤南休闲农场支付了马匹、马房、马道的使用款17709.8元，尚余52290元的马匹、马房、马道的使用款未付。粤南湿地中心称王波、沈闯欠付2018年11月的电费，但其未举证证明王波、沈闯2018年11月使用的电费数额。另查，涉案马场场地是农用地，马房、马道是临时建筑，粤南湿地中心、张朝新确认马房、马道未办理报建手续。粤南湿地中心、张朝新称涉案场地是其向中山市横栏镇五沙村民委员会租赁的。2018年12月18日，横栏镇粤南湿地休闲农场项目被有关部门认定为“大棚房”问题案件。2019年1月1日，粤南湿地休闲农场项目内诸多设施被拆除。2019年1月19日，涉案马场被拆除。2019年1月25日，王波、沈闯委托律师向粤南湿地中心、张朝新发出律师函，称因双方签订的《马匹场地租赁合同》属无效合同，政府部门已拆除了马场的固定设施并停止供水供电，故要求粤南湿地中心、张朝新两日内联系王波、沈闯办理马匹交接手续并退回订金、租金，赔偿损失。粤南湿地中心、张朝新于2019年1月26日收到该律师函。2019年1月27日，王波、沈闯到粤南湿地中心、张朝新的办公室归还马匹，粤南湿地中心、张朝新拒绝接收，王波、沈闯遂将马匹留在粤南湿地中心、张朝新的办公室外后离开。马匹现由粤南湿地中心、张朝新管理。本院认为，王波、沈闯与粤南湿地中心签订《马匹场地租赁合同》，双方对于双方就马匹场地存在租赁合同关系均无异议，本院予以确认。王波、沈闯认为双方就马匹、马房、马道也存在租赁合同关系，而粤南湿地中心认为其是将马匹、马房、马道出售给王波、沈闯。对此，本院认为从双方签订合同的目的来看，王波、沈闯向粤南湿地中心支付17万元是为了在租赁马场场地期限内取得马匹、马房、马道的使用权。《马匹场地租赁合同》并未约定粤南湿地中心将马匹、马房、马道的所有权转移给王波、沈闯。而实际上涉案场地也是粤南湿地中心租赁来的。所以，本院认为双方就马匹、马房、马道也成立的是租赁合同关系。涉案马场场地是农用地，粤南湿地中心将其出租给王波、沈闯用于非农业建设，马场场地上兴建的马房、马道也未办理批准建设手续，所以，粤南湿地中心与王波、沈闯签订的《马匹场地租赁合同》无效。虽然《马匹场地租赁合同》无效，但王波、沈闯实际使用涉案马场场地及马匹、马房、马道进行了经营活动，所以，可以参照《马匹场地租赁合同》的约定确定王波、沈闯应当支付的占有使用费。王波、沈闯应当支付的占有使用费包括马场场地的占有使用费和马匹、马房、马道的占有使用费。首先，双方约定王波、沈闯经营马场总收入的20%支付给粤南湿地中心作为马场场地的租金。从2018年1月1日至2018年11月30日，王波、沈闯经营马场总营业收入为86230元。所以，王波、沈闯应当向粤南湿地中心支付的马场场地占有使用费为17246元（86230元×20%）。王波、沈闯实际向粤南湿地中心支付的马场场地占有使用费为16561.16元，还应支付685元。其次，双方约定王波、沈闯支付17万元，可以使用马匹、马房、马道11年，王波、沈闯实际仅使用了1年，所以，王波、沈闯应当支付的马匹、马房、马道占有使用费为15455元（17万元÷11年）。王波、沈闯实际向粤南湿地中心支付了马匹、马房、马道占有使用费117709.8元，扣除上述王波、沈闯应付的场地占用费685元和马匹、马房、马道占用费15455元，粤南湿地中心应当退还王波、沈闯101570元。粤南湿地中心称王波、沈闯欠付2018年11月的电费，但其未举证证明王波、沈闯2018年11月使用的电费数额，故本院不作扣减。粤南湿地中心是个体工商户，主要负责人是张朝新，所以，张朝新应对粤南湿地中心的上述债务承担清偿责任。王波、沈闯主张粤南湿地中心、张朝新支付应退款项自起诉之日即2019年2月15日起的利息，于法有据，本院予以支持。但利息的利率应为中国人民银行同期贷款基准利率，且从2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。《马匹场地租赁合同》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。王波、沈闯于2019年1月27日向粤南湿地中心、张朝新归还马匹，但粤南湿地中心、张朝新拒绝接收。王波、沈闯将马匹留在粤南湿地中心、张朝新的办公室外，可视为已将马匹归还给了粤南湿地中心、张朝新。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告王波、沈闯与被告中山市横栏镇粤南湿地植物基地中心于2017年12月1日签订的《马匹场地租赁合同》无效；二、被告中山市横栏镇粤南湿地植物基地中心、张朝新于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王波、沈闯101570元及逾期付款利息（以101570元为基数，从2019年2月15日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告王波、沈闯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1302元（原告王波、沈闯已预交），由原告王波、沈闯负担154元，被告中山市横栏镇粤南湿地植物基地中心、张朝新负担1148元，被告中山市横栏镇粤南湿地植物基地中心、张朝新负担的部分于支付上述款项时迳付原告王波、沈闯。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇二〇年五月八日书记员  苏洁萍