江苏省徐州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏03行初381号 原告倪美玲，女，1966年8月1日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托代理人刘军，江苏义行律师事务所律师。 委托代理人韩大任，江苏义行律师事务所实习律师。 被告徐州市泉山区人民政府，住所地徐州市泉山区。 法定代表人李勇，该区区长。 出庭应诉负责人李燕，该区副区长。 委托代理人岳小青，徐州市泉山区司法局工作人员。 委托代理人葛倩文，徐州市泉山区司法局工作人员。 原告倪美玲诉被告徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋征收补偿决定一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭。本院于法定期限内向被告送达了起诉状副本等诉讼文书，2020年1月14日本院依法组织原被告证据交换，2020年4月16日本院依法公开开庭审理了本案。原告倪美玲的委托代理人刘军、韩大任，被告泉山区政府的出庭应诉负责人李燕，委托代理人葛倩文、岳小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告泉山区政府于2019年5月16日作出泉房征补字〔2019〕第38号《房屋征收补偿决定书》(以下简称《征收补偿决定》)，主要内容为：征收登记在被征收人倪美玲名下的泉山区苏山村七队的房屋，征收编号为3-××。房屋用途为住宅，确认被征收土地面积169.3平方米，认定合法建筑面积237.02平方米。因被征收人与征收部门未达成补偿协议，征收部门及实施单位向被征收人送达《被征收房屋评估通知》及《附属物评估通知》。评估机构依法对被征收人的房屋及附属物进行了评估，于2019年3月8日作出初步评估结果并公示，被征收房屋评估价值为1129163元，附属物价值为13196元。被征收人在规定期限内提出异议。2019年3月22日征收部门及实施单位向被征收人送达分户评估报告，被征收人在规定期限内提出复核评估申请。征收人于2019年4月3日将复核结果送达被征收人，被征收人在规定期限内申请专家委员会鉴定，因申请鉴定的事项不属于专家委员会受理的范围，专家委员会未受理被征收人申请。被征收人在规定的时间内未书面选择安置的补偿方式。征收人依据有关规定，对被征收人倪美玲的涉案房屋及附属物实施征收，采取产权调换的补偿方式。产权调换房为产权调换房为D地块定销房3号楼1单元3302室，建筑面积94.98㎡，安置房款484398元；西城嘉园定销房××号楼××单元××室、建筑面积75.18㎡，安置房款390936元；西城嘉园定销房××号楼××单元××室、建筑面积70.02㎡，安置房款364104元。安置总面积240.18㎡，总安置房款1239438元（D地块安置房按优惠价5100元/㎡、西城嘉园定销房按优惠价5200元/㎡结合层差计算）。被征收房屋评估款1129163元，过渡费21645元（D地块安置房按24个月、西城嘉园定销房按3个月计算）、搬家费（2次）4740元、误工费200元，附属物补偿款13196元，总征收补偿款1168944元。被征收人支付征收人产权调换差价款70494元。被征收人倪美玲应当在收到本征收补偿决定书之日起十日内与徐州市泉山区人民政府苏山街道办事处办理征收补偿安置手续，并将征收编号3-××的房屋腾空后移交，行政复议及行政诉讼的权利等一并告知。 原告倪美玲起诉称，一、被告作出了徐泉征字[2018]第3号《徐州市泉山区人民政府房屋征收决定》(以下简称《征收决定》)的合法性正在审理过程中，被告不应依据可能违法并被撤销的《征收决定》对原告下达《征收补偿决定》。二、评估机构的选定违法。1、评估机构选定没有经过协商程序，违反《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《征收评估办法》）第四条第一款规定。2、评估机构选定没有经过协商不成之后的投票程序，违反《征收评估办法》第四条第一款规定。3、评估机构是多家房地产评估公司，并没有确立牵头单位。违反《征收评估办法》第五条第二款规定。三、被告征收行为不符合公共利益的目的，征收必须是基于公共利益需要，而本案征收目的有待确认。四、征收范围应与建设项目立项批复、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件确定的范围一致，被告公示的征收红线图不能显示与前述批复文件一致。五、《征收补偿决定》中征收房屋合法面积认定不合理，征收部门依据《江苏省土地管理条例》第34条认定土地证1.4倍为合法面积，这一条主要针对农村宅基地适用，本次征收土地性质为国有土地，不适用本条例。六、《征收补偿决定》所依据的征收补偿方案所定的征收房屋价格严重低于周边房屋市场价格，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第19条及相关法律的规定。综上，被告作出的《征收补偿决定》严重违法，侵犯了原告的合法权益。原告为了维护自身的合法权益，诉请贵院依法确认被告泉房征补字〔2019〕第38号《征收补偿决定》违法并予撤销；本案诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供的证据有：证据1、身份证、土地所有权证书及征收补偿决定各一份。证明原告是征收房屋所有权人，土地性质为国有土地。证据2、徐州市中级人民法院诉讼材料收转登记表1份，编号00008868,聂静、王**利、张兴军及原告起诉征收决定违法的（2019）苏03行初252号行政裁定书，上诉状等证据材料，证明该裁定未生效。涉案的《征收决定》的合法性未经法院确认，被告依据该决定作出的《征收补偿决定》无法律依据，违反了法律规定，依法应当撤销。证据3、徐州国土资源网苏山村地块国家陆路一类口岸二期项目房屋价值评估机构选定结果公示一份，发布的时间为2018年的12月19日；《征收决定》公告一份，发布时间为2018年的12月27日。该两份证据证明在被征收人还未确定的情况下，被告已选定了评估机构，评估机构的选定没有与被征收人协商，评估机构选定的程序违法，违反了《征收条例》第20条和《征收评估办法》的第四条。证据4、选定的四家评估机构中，徐州鑫达房地产土地评估有限公司评估师况世政的执业证公示图片一张，该评估书的资质证书有效期至2018年的11月17日止。证明选定的评估机构参与评估时没有有效的资质证书，不符合评估机构选定的条件，从而证明评估机构的选定不符合法律规定，其作出的评估结果违法。另外法律规定应当指定一家评估机构作为牵头单位，但是根据公示内容看，未公示牵头单位，也违反了法律的规定，因此可以证明评估机构的选定违反了法律规定。其选择的过程、结果均不值得信赖，其评估的报告也不能作为补偿的依据，违反了《征收评估办法》第五条。证据5、国家陆路一类口岸二期改造项目房屋征收安置方案征求意见稿公示照片一组。证明公示内容没有公示的起止时间、提出意见的方式、争议解决的办法，违反了法律规定，侵犯了被征收人的期限利益，违反了征收条例第十条的规定。证据6，国家陆路一类口岸二期项目房屋面积认定单。证明对被征收人房屋建筑面积的认定未经被征收人的确认，属征收人单方的行政行为，也没有履行告知义务，程序违法，该认定单不应作为房屋征收补偿的依据。该认定单所使用的计算方式是用土地的面积乘以1.4来确定补偿面积没有法律依据。根据江苏省行政程序规定第39条规定，行政执法是指行政机关依据法律、法规和规章作出的行政许可、行政处罚、行政强制、行政给付、行政征收、行政确认等影响公民、法人和其他组织权利义务的行政行为。而本认定单是行政确认行为，应当根据行政程序规定第54条、60条、61条的相关规定，行政机关作出行政行为前，告知当事人、利害关系享有陈述申辩的权利，并听取其陈述和申辩，而本认定单既没有告知当事人，也没有告知当事人相应的救济权利。原告已对该认定单提起行政诉讼，现在正在立案审理过程中。证据7、评估报告，证明评估报告是按政府单方认定的模式来计算的，在没有认定实际的建筑面积的情况下按照政府的要求简单的乘以1.4倍，该报告不具有合法性和客观性，损害了被征收人的合法权益。证据8、专家委员会鉴定的回复一份，证明被征收人未对补偿面积进行确认，专家委员会对该面积的认定不属于其鉴定范围。因此剥夺了被征收人就相关问题的救济途径，同样严重侵害了被征收人的合法权益，因此该评估报告违反了法律规定，不应作为被征收人补偿的相关依据。证据9、周边被征收房屋的相关文件图片六张。证明涉案房屋政府规定的补偿单价明显低于市场价格，违反了国家相关法律规定，即不得低于周边的房屋市场价值的相关规定，侵害了被征收人的合法权益。证据10、融创淮海一号销售价格，证明涉案房屋周边商品房销售价格区间为13418-14689元，平均价格为14064元每平米。证据11、徐州市自然资源和规划局《关于南闫窝地块征地补偿安置方案公告》徐征地通（2019）36号文，该补偿方案中被拆迁房屋的补偿标准基准价是每平米6500元。证据12、2018年的徐州二手房价数据，其中段庄广场的市场价格平均均价为11345元每平米。证明涉案房屋周边的市场价远远高于涉案房屋的补偿基价。证据13、中国法院网上截取的2014年最高法公布的全国法院征收拆迁十大典型案例。其中文白安诉商城县人民法院房屋征收补偿决定案中，在拆迁过程中评估机构的选取应当是在征收决定公告发布以后，被征迁人确定以后进行选定的。本案中通过原告举证材料可以证明，被告是先选定了评估机构，后公布的征收决定，因此程序违法。上述证据可以综合判定，被告出具的补偿决定违反了国家的法律规定，侵害了被征收人的合法权益，依法应当予以撤销。 被告泉山区政府答辩称，一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令)第四条之规定，市、县人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，因此答辩人具备在本行政辖区内作出房屋征收决定及补偿决定的法定职责。国家陆路一类口岸二期项目在徐州市2018年度征迁计划中，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，符合社会公共利益要求。答辩人已经对征收补偿方案依法进行公示，征求意见，该方案经过社会稳定风险评估，征收补偿费用亦足额到位，在前期手续齐备的情况下，答辩人作出房屋征收决定并依法公告，该征收决定的合法性、合理性已被徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院生效判决所确认。二、根据征收决定，答辩人向原告做了大量细致的释明及政策宣传工作，原告仍未在规定的签约期限内与答辩人达成征收补偿协议。答辩人依法委托经过依法选定的评估机构对原告的房屋进行评估并将评估结果送达，被告对原告的评估异议作出了答复。被告为原告提供了货币补偿和产权调换两种方式，充分保障了原告的知情权、选择权等各项权利，但原告未在规定期限内作出选择。为了保障项目的顺利进行，维护社会公共利益，维护原告的合法权益，被告作出了房屋征收补偿决定，并依法送达给原告。涉案《征收补偿决定》合法、合理、完整、可行，送达、公示、公告等程序齐备，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。综上，答辩人作出房屋征收补偿决定符合相关法律、法规的规定，主体适格，程序合法，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告泉山区政府为支持其诉讼主张，向本院提供的证据、依据有：证据1、徐泉征字（2018）第3号房屋征收决定书、公告。证据2、（2019）苏03行初41号行政判决书。证据3、（2019）苏行终1001号行政判决书。证据1-3证明涉案项目房屋征收决定的合法性、合理性已被人民法院生效判决所确认。证据4、国家陆路一类口岸二期项目房屋征收安置补偿方案。证据5、国家陆路一类口岸二期项目征迁指挥部出具的签约率证明。证据4-5证明绝大多数被征收人已签订征收补偿协议，补偿方案得到绝大多数人认可，具有合理性和可执行性。证据6、房屋征收评估机构报名公告网页截图。证据7、关于适格评估公司的公告，关于选取评估公司公告及公示照片。证据8、推荐书。证据9、确定抽取评估公司抽签人的公示及公示照片。证据10、抽取评估公司现场照片。证据11、确定评估机构公告及公示照片。证据12、公证书。证据13、征收委托评估合同四份。证据14、评估公司资质证书，证据6-14证明涉案项目评估机构选定程序符合法律规定。证据15、家庭成员及其他情况调查表。证据16、查询情况说明。证据17、房屋所有权证存根。证据18、调查结果公示表。证据19、提交产权证明材料的通知及其送达回证和送达视频截图。证据20、房屋面积认定单及公示照片。证据15-20证明实施单位依法对原告房屋进行调查处理，认定并公示。证据21、被征收房屋评估通知，附属物评估通知，补偿告知书及其送达回证和送达视频截图。证据22、评估过程视频截图。证据23、初步评估结果及公示照片。证据24、房地产估价报告及其送达回证和送达视频截图。证据25、复核评估申请书。证据26、关于被征收房屋评估价值异议复核评估申请书的回复及送达证、送达视频截图。证据21-26证明征收单位向原告送达了房屋及附属物评估通知，告知评估时间。组织评估机构对原告房屋进行评估，将分户初评结果予以公示，评估报告作出后依法向原告送达，原告提出异议后评估公司依法对原告的异议作出回复并送达。证据27、谈话笔录及谈话视频截图3份。证据28、原告未签征补协议原因说明。证据29、补偿决定书、送达证、送达视频截图及公示照片。证据27-29证明经征收人员多次做工作，原告不能与被告达成补偿协议，被告依法作出涉案《征收补偿决定》，依法送达并公示，充分保障了原告的知情权、监督权。 以上证据均经庭审质证，对原告提交的证据，被告泉山区政府的质证意见为：证据1，真实性、合法性、关联性均予以认可，与被告调查信息一致，但不能证明原告的证明目的。证据2、真实性予以认可，但涉案项目征收决定已经江苏省高级人民法院生效文书确认，对于征收决定的其他案件，均受生效判决的羁束。证据3、真实性予以认可。被告依法在网上发布评估机构选举公告，评估机构报名后，将符合资质的适格评估公司名单予以公告，同时公开告知由征收人协商选定评估公司，若在规定期限内不能协商选定的，将进行抽签选举。因被征收人未能协商选定评估公司，经征收范围内居委会的推荐，确定了抽签人，被告依法发布了抽签人的公告，并在公证处的公证下，依法选取了评估机构，评估机构选举后依法发布了确定评估机构的公告。证据4、鑫达评估公司与被告签订的征收评估委托合同中约定，负责本评估项目的注册房地产估价师为王锦华、李素娟，王锦华、李素娟，提供的评估师资质证书，有效期分别为2019年3月14日和2021年11月22日。至于况世政的评估资质问题与本案无关。原告所称的资质证书，无法确定其来源。证据5、补偿方案公示征求意见稿，真实性予以认定。在公示补偿方案征求意见稿的同时，被告公布了关于国家陆路一类口岸二期项目，房屋征收安置补偿方案征求意见的通知，该证据在征收决定案件中已举证。该通知明确告知了征求意见的期限，提出意见的方式等。证据6、面积认定单的真实性予以确认，因经过被告的调查摸底，原告房屋房证面积低于实际面积，故向原告送达提供相关产权证照的通知，同时向其送达了房屋面积确认单，原告未能提供相关产权证照。故被告根据房屋补偿方案的相关规定，作出面积确认单，并依法公告。证据7、对评估报告的真实性予以确认，在依法选定评估机构后，被告依法向原告送达了评估通知。要求原告配合进行评估，若不能配合评估，应当书面另行约定评估时间。原告不予配合，评估机构未能入户评估，故按照补偿方案的基准价格作出评估报告。证据8、专家委员会告知的事项为因欠缺复核评估回复函、估价报告、身份证复印件、涉案房屋面积法定证书复印件四项要件材料。原告未按照补正通知补齐相关材料，故专家鉴定委员会未受理原告申请。证据9、过于模糊看不清其内容，且与本案无关，不予质证。证据10、12，证据来源不可信，原告所举的系商品房价格，而本案中的被征收房屋非商品房。房屋的价格受房屋性质、成新、规划、配套等各方面因素的影响，房屋的价格应该由专业的评估机构进行评估确认。证据11，南闫窝二期的征收补偿安置方案与本案没有关联性，且与本案的征收时间节点相差一年多，不具有可比性。证据13，文白安案例系河南省对房屋评估机构的选择时间有明确具体规定，该案例与本案没有关联性。江苏省对于评估机构的选择时间没有规定。 对被告泉山区政府提交的证据，原告的质证意见为：证据1-3,真实性认可，但合法性和关联性均不予认可。根据行政诉讼法司法解释的规定，同一行政行为有一部分利害关系人起诉，另一部分没有起诉的，法院应当通知利害关系人到庭参加审理。在（2019）苏03行初41号行政判决书中的审理过程，并未通知原告参加案件的审理，且该案件审理是在房屋征收决定书公告以后。原告已被确定为被征收人，根据法律规定，应当通知原告到庭，但该案审理未通知，属于严重的程序违法。原告收到相同案件的驳回裁定书以后，已向法院提起上诉，该组证据不能证明被告的证明目的。证据4，真实性予以认可，但合法性、关联性不予认可。证据5，是被告单方制作，不能证明由于有人签订了补偿协议，该行政行为就具有合理性和合法性。证据6、7，真实性予以认可，但该组证据恰恰能够证明被告的行政行为违法。在原告举证质证过程中，被告认可相关的评估机构选取的时间以及房屋征收决定公布的时间，由于在被征收人还未确定的情况下，评估机构已经由被告选定，违反法律规定，属于严重的程序违法。证据8，真实性、合法性、关联性均不予认可，泉山区苏山街道办事处苏山社区居委会不是被征收人，也未得到被征收人的授权委托，因此它不能代表原告向相关单位推荐。安桂明、陈先荣、杜庆秋以及石柏祥4人代表他们参与评估机构的抽取，该份证据再次证明被告选取评估机构程序违法。由于通过上面的证据已经能够证明被告实施征收行为严重违反了法律规定。此后的征收行为侵害了被征收人的合法权益，均不能证明其合理性和合法性。此后证据的真实性、合法性以及关联性原告均不予认可。证据20房屋认定面积单公示及照片补充意见，公示就是一张表，只是对被征收的房屋面积进行了测量、推算，没有对合法面积的具体确认公示。其根据证载土地面积按1.4推算合法面积不合法。送达的照片没有原告的签字，原告对这些证据的真实性、合法性均有异议。 根据各方当事人的质证意见，对本案的证据认证如下：对原告所提交的证据：证据1-3、证据5-8、证据13，本院对其真实性予以认定。证据4，与本案不具有关联性，本院不予认定。证据9、证据10、证据12，区位市场价受估价时点和房屋品质的影响，不具有直接证明的效力，不足以证明原告的证明目的,本院不予采信。证据11，不具有关联性，不能证明原告的证明目的，本院不予采信。被告泉山区政府提交的证据能证明案件的相关事实，原告虽对部分不予认可，但不能提交充分证据予以的反证，本院予以认定。 根据上述有效证据及双方当事人无争议的陈述，本院认定案件事实如下：2018年12月27日，泉山区政府作出徐泉征字[2018]第3号《征收决定》，载明征收范围“铜山货场以东，陇海铁路以南，三环西路以西，货场路以北（土地四至及范围以勘测界定图为准）”；签约期限自2018年12月27日起至2019年1月25日止（30天）；征收与补偿方案详见《国家陆路一类口岸二期项目房屋征收安置补偿方案》；征收部门泉山区房屋征收办公室；征收实施单位泉山区人民政府苏山街道办事处，以及征收现场办公地点、监督举报电话、被征收人申请复议和提起行政诉讼的权利和期限等。房屋征收安置补偿方案对合法建筑面积认定的标准为：国有土地上房屋按照合法有效证件（即土地使用证、房屋所有权证）认定。集体土地上住宅房屋（即宅基地证、房屋产权证）按照其合法有效证件认定；只有宅基地证没有房屋产权证的，房屋面积小于宅基地面积1.4倍的，按实际面积认定为合法面积；房屋面积大于宅基地面积1.4倍的，按宅基地面积1.4倍认定，超出1.4倍部分，不予认定。未经登记的建筑物，不予补偿。被征收合法非成套住宅房屋基准价为4810元/㎡、装饰装修及附属物补偿费基准价为80元/㎡、搬迁补助等补偿与安置办法及对奖励标准、房屋产权调换及组织实施、补偿决定、法律责任进行了明确和公示。截止2019年2月15日，签约437户，签约率85.52%。2018年11月24日，泉山区房屋征收办公室发布“通知”，开始接受有意向参与该项目的17家房地产价格评估机构报名，报名时间为2018年11月28日—2018年11月30日。2018年12月3日，泉山区房屋征收办公室发布“通知”发布公告，公告17家具有房地产评估资质的评估公司名单；涉案征收范围内的被征收人从报名并经依法公示的17家房地产价格评估机构中协商选定4家评估机构，对本项目被征收的房屋及用于产权调换的房屋依法进行评估，协商选定评估机构为公告之日起5个工作日内。因协商不成，苏山社区居民委员会于12月9日推荐并公示安桂明等4名被征收人参与抽取评估公司的抽签（球）人。2018年12月10日，经抽签、公证和公告，确定江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司、徐州鑫达房地产土地评估有限公司、徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司、江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司徐州分公司为涉案项目房地产评估公司。征收实施单位对包括原告倪美玲在内的被征收户家庭成员及其他情况进行调查。被征收利害关系人胡志德与倪美玲系夫妻关系。2019年8月7日，经向国土部门查询，确认原告倪美玲被征收的涉案房屋于2004年办理土地使用证，地号为4-1-28-112，土地面积169.3平方米；原告倪美玲名下的“徐房九村镇字第08867号”房屋所有权证存根，证载砖混10间2层209.68平方米。2月14日，征收实施单位向原告送达（征收编号为3-84）要求其提交产权证明材料的通知，因原告拒签而留置送达。2月14日，征收实施单位对原告送达被征收房屋面积认定单并于2月20日在征收地块进行张贴公示，其中认定土地面积为169.3平方米、合法建筑面积为237.02平方米。2019年2月26日，征收实施单位向原告送达《房屋征收补偿告知书》、《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》。《房屋征收补偿告知书》明确告知原告应在三日内就补偿方式进行选择，逾期不选，按产权调换补偿方式进行。《被征收房屋评估通知》明确告知：“实施单位、委托的评估机构定于2019年3月4日10:00时（注：本通知送达后3日）对您所属的该处房屋进行实地勘察、入户评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受4810元/平方米的基准价，并以此作为房屋补偿的依据”；《附属物评估通知》明确告知原告：“实施单位、委托的评估机构定于2019年3月4日10:00时（注：本通知送达后3日）对您所属的该处房屋附属物进行单独评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受80元/平方米的基准价，并以此作为附属物补偿的依据。”因原告丈夫胡志德拒签而留置送达。3月4日，评估公司工作人员按约定时间到达并入户查勘评估。2019年3月7日，江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司徐州分公司对原告涉案房屋作出《分户初步评估结果》，并于次日在征收地块张贴公示。3月22日，征收实施单位向原告送达中正同仁（徐）征（2019）字第2号《房地产征收估价报告》。原告提出复核评估申请。评估机构于4月1日对异议复核评估申请给予了回复并于4月3日向原告进行了送达。原告自行申请专家委员会鉴定，因申请事项不属于专家委员会受理范围而未予受理。原告未对补偿方式作出书面选择。2019年5月16日，征收单位作出补偿方式为产权调换的泉房征字〔2019〕第38号《征收补偿决定》，并于5月20日向原告进行了送达，并在征收地块张贴公示。原告不服，向本院提起本诉讼，诉讼请求如前所述。 另查明：2019年1月14日，本院就被征收人刘芹荣、何爱华（另案）要求撤销涉案征收地块的徐泉征字[2018]第3号《征收决定》诉讼，于2019年4月2日开庭审理完毕，于2019年4月21日作出（2019）苏03行初41号行政判决书，判决驳回何爱华、刘芹荣的诉讼请求，在本案审理过程中，江苏省高级人民法院于2019年8月22日作出（2019）苏行终1001号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院于2019年6月27日立案受理了原告倪美玲与另案原告聂静、张兴军、王**利等6人起诉撤销上述徐泉征字[2018]第3号《征收决定》，本院于2019年7月9日中止审理，于2019年12月23日，以原告等6人起诉涉及的征收决定的合法性已经生效行政判决审查确认，其提起本案行政诉讼不符合法定条件，裁定驳回起诉，原告不服提起上诉，江苏省高级人民法院于2020年4月7日二审立案受理。 本院认为： 一、关于原告起诉是否符合法律规定的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益的，有权依照本法规定向人民法院提起诉讼。”该法第十二条第一款规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：…(五)对征收、征用决定及其补偿决定不服的…”本案中，原告倪美玲作为征收编号3-84的被征收人，在收到被告送达的泉房征补字〔2019〕第38号《征收补偿决定》后，有权在法定期限内向本院提起诉讼。 二、关于被告泉山区政府所作徐泉征字[2018]第3号《征收决定》是否合法的问题。另案被征收人何爱华、刘芹荣起诉要求撤销上述《征收决定》，本院（2019）苏03行初41号判决驳回其诉讼请求，江苏省高级人民法院（2019）苏行终1001号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。徐泉征字[2018]第3号《征收决定》的合法性已被法院生效文书确认。原告起诉上述《征收决定》不合法的诉讼亦受本院（2019）苏03行初41号生效行政判决书所羁束。原告认为本院继续审理为程序上严重违法的主张缺乏法律依据，本院不予支持。 三、关于被告泉山区政府所作泉房征补字〔2019〕第38号《征收补偿决定》是否合法的问题。 （一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”被告泉山区政府是徐州市泉山区的行政主管部门，具有作出涉案征收补偿决定的法定职权。 (二)关于《国家陆路一类口岸二期项目房屋征收安置补偿方案》是否合理的问题。本院对涉案征收决定诉讼进行了审理,涉案非成套住宅房屋基准价、装饰装修及附属物补偿费基准价及搬迁费用、临时安置补助费经过了预评估样板房推荐、公示、补偿基价预评估、征求意见、基价调整等程序，对产权调换房屋评估公示等。被征收房屋、附属物、搬迁费、过渡费、误工费、货币补贴、住改非一次性补贴、停产停业损失等补偿基准价或补偿标准是合理合法的。产权调换定销安置房以优惠价格计补是合理合法的，即涉案征补方案对涉案地块被征收合法非成套住宅房屋、装饰装修及附属物分别确定基准价4810元/㎡、80元/㎡是合理合法的。本院征收决定案认定征补方案符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条、第十五条规定，江苏省高级人民法院二审判决予以维持。至2019年2月15日，签约率达到85.52%，被征收人大部分接受的事实，亦反映征补方案评估论证明确的基准价具有其合理性。原告认为征补方案确定的基准价不合理缺乏事实和法律、法规依据，本院不予支持。 (三)关于涉案被征收房屋评估报告是否合法的问题。 1、涉案房屋征收评估机构选定的合法性。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第五条规定：“同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。”本案中，被告泉山区政府向具有房地产评估资质的评估公司发布“通知”，现场抽签、公证、公告的方式确定江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司、徐州鑫达房地产土地评估有限公司、徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司、江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司徐州分公司为涉案项目房地产评估公司，评估机构选定程序合法。征收单位在涉案地块征收启动后，也启动了选择评估机构程序并确立涉案地块的评估机构，该做法不会造成评估结果上的差异，不违反法律规定。原告认为被告作出征收决定前已经履行了相应的评估机构选择程序违法的主张，本院不予支持。 2、涉案评估报告的合法性。涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师具备相应资质。本案中，征收实施单位工作人员向原告一并送达《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》，明确告知原告进行房屋和房屋附属物评估的入户时间及拒绝入户的后果等。评估公司按照约定的时间入户评估，并根据公布的征补方案及被告提供的摸底资料，在估价技术报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据，估价行为并无违反《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的情形。评估结论形成后，征收实施单位依法进行了公示，经公示后，将评估报告依法向原告送达。原告提出异议后，评估机构对异议复核评估申请给予解答回复。原告虽自行申请专家委员会鉴定但因理由不正当未被专家委员会受理。故原告关于评估报告不合法的观点，本院不予支持。 （四）关于涉案《征收补偿决定》的合法性问题。 1、关于补偿方式是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”根据该规定，被征收人在征收过程中，可以就货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，房屋征收实施单位工作人员向原告送达《房屋征收补偿告知书》，该告知书明确告知原告应在三日内就补偿方式进行选择，逾期不选，按产权调换补偿方式进行。原告未在规定期限内就补偿方式进行选择。被告作出以产权调换方式的泉房征补字〔2019〕第38号《征收补偿决定》，本院依法予以支持。 2、关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法问题。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案中，原告房屋为住宅。被告所作涉案房屋征收补偿决定包含房屋价值补偿、搬迁费、过渡费、误工费、附属物补偿等，补偿范围无遗漏且无不当。其次，原告对房屋合法面积提出异议的问题。本院认为，原告倪美玲的“徐房九村镇字第08867号”房屋所有权证，证载面积209.68平方米。被告经调查处理后认定原告合法建筑面积为237.02平方米，原告虽对征收部门认定的合法建筑面积持有异议，但在规定期限内未提供有效的产权证明或规划建设许可等材料证明其主张。房屋征收补偿既要保障被征收人的合法权益，亦要维护社会公共利益。根据公布的征补方案，国有土地上房屋合法面积的认定需按照合法有效证件（即土地使用证、房屋产权证）认定。原告提交的其性质为（村镇）房屋产权证，对证载面积以外的面积无法提交合法有效的证据材料情况下，被告参照江苏省建设主管部门制定和修订的《江苏省城市规划管理技术规定》中关于低层居住建筑容积率规定（最高上限1.1），以原告实际土地使用证证载面积为基数，按1.4容积率计算和确认原告补偿房屋的合法建筑面积并无不当。该认定充分考虑了被征收房屋所使用的土地原为集体土地后征为国有的现状，按1.4容积率计算确认合法面积，已给予了原告合法、合理权益的充分考量。原告所持异议，缺乏证据和法律、法规依据支持。原告以对涉案房屋面积认定单已提起诉讼为由申请本案中止审理，本院认为，本案系原告对征收补偿决定不服提起的诉讼，对涉及征收补偿房屋面积的认定，系影响征收补偿价值的关键因素，必为本院重点理涉的内容，原告在本案审理过程中仍另行对该征补过程中的行为提起诉讼来阻却本案的继续审理，本院不予支持。再次，关于房屋价值及房屋附属物补偿价值问题。评估公司根据公布的征补方案、被告提供的摸底资料及入户查勘，征收房屋选择比较法的区位价修正方式进行测算，附属物采取成本法进行测算，认定原告房屋价值为1129163元（单价4764元/平方米）、附属物价值为13196元，并出具《分户评估报告》、《房地产征收估价报告》并无不当。搬迁费按2次确定4740元，过渡费21645元，误工费200元，以上补偿费用均严格按照大多数人同意的征收补偿方案标准计算而来，标准正确、计算无误、结果准确，其补偿的合理性、合法性、准确性，本院依法予以支持。最后，安置房屋价值确定是否合法、合理问题。由于用于安置的房屋是定销商品房，根据徐政发[2007]24号《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》规定，定销商品房的价格是按同等类型普通商品房市场价格15-20%的优惠幅度确定。给予原告安置西城嘉园、D地块定销房系征收补偿方案公布的产权调换房，按优惠价5200元/㎡、5100元/㎡结合层差计算，核定的安置房价值符合上述规定的优惠幅度。且经本院核对，被告对安置房价值计算无误，本院依法予以确认。 （五）关于涉案《征收补偿决定》程序是否合法。 被告作出的涉案《征收补偿决定》，履行了评估、选定补偿方式、向原告送达等法定程序，送达程序符合法律规定。且按照法规要求进行了公示，程序合法。 综上，被告具有作出被诉《征收补偿决定》的职权，对原告被征收房屋合法面积、用途认定正确，根据依法选定的评估机构对被征收房屋的估价报告认定原告被征收房屋价值及室内附属物价值，依照征收安置补偿方案对原告搬迁费、过渡费、误工费予以确定，客观、合理，对原告应补偿项目和数额确定均是准确、合法。被告泉山区政府提供定销安置房，按市政府核定优惠价格予以安置，合法、合理。原告要求撤销被诉《征收补偿决定》的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告倪美玲要求撤销被告徐州市泉山区人民政府作出的泉房征补字〔2019〕第38号《房屋征收补偿决定书》的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告倪美玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审 判 长  刁国民 审 判 员  徐 冉 人民陪审员  李 锋 二〇二〇年五月八日 法官 助理  石 雪 书 记 员  何柏村