江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1338号上诉人（原审被告）：江西和信置业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区华坚南路东侧金水湾**楼**。法定代表人：廖献春，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方孝安，江西理公律师事务所律师。委托诉讼代理人：申龙，江西理公律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘小华，女，1991年10月10日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。上诉人江西和信置业有限公司（以下简称“和信公司”）因与被上诉人刘小华商品房预售合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初2825号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月7日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和信公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人间不存在真实的商品房买卖合同关系。上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》系上诉人配合履行案外人谢起相与周欠根达成以物抵债协议中约定的事项。本案所涉以物抵债行为均系各方真实意思表示，且已实际履行，前述以物抵债行为依法应予确认。刘小华辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘小华向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《赣州市商品房买卖合同》，被告向原告支付逾期交房违约金380584元，并从2019年1月7日起按年利率6%支付利息至被告支付完全部违约金之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月31日，原告刘小华与被告和信公司签订8份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号分别为2017032900131、2017032900361、2017032900381、2017032900441、2017032900471、2017032900501、2017032900541、2017032900561），合同约定：原告购买被告开发的和信广场ABCD栋813#、814#、815#、818#、819#、820#、821#、822#商业，所有商品房屋高均为6.6米，其中813#、814#、815#建筑面积均为53.61㎡，房屋总价均为293807元；818#建筑面积为44.84㎡，房屋总价为245743元；819#、820#、821#、822#建筑面积均为50.78㎡，房屋总价均为278297元。八份合同均约定：买受人应于2017年3月29日前一次性付款，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。2017年11月20日，原告刘小华与被告和信公司再次签订1份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2017101201201），合同约定：原告购买被告开发的和信广场ABCD栋144#商业，商品房屋高为7米，建筑面积为71.66㎡，房屋总价为1484860元。该合同约定：买受人应于2017年11月20日前一次性付款，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。前述九份合同均约定，逾期付款责任：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件时应当取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房相关设施已符合第十条约定的条件、取得房屋测绘报告。逾期交房责任：逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了前述九套商品房的全部房价款。另查明，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明和信广场ABCD栋（含地下室），商业用途，开工日期2015年11月15日，竣工验收日期2018年11月20日。2018年12月19日，被告江西和信公司向原告刘小华发出了《和信广场交房通知书》，通知其于2018年12月28日办理收房手续，原告刘小华现已经收房并缴纳相应的契税。一审法院在审理被告江西和信公司延期交房同类案件中对该楼盘的租金进行了鉴定，确定和信广场商业用房中4-14层租金标准为2017年4月至2019年3月每平方米租金为33-35元。一审法院认为，本案争议焦点在于被告提出的以房抵债是否为合理抗辩理由。被告提出案涉房屋系被告原法定代表人谢起相拖欠案外人周欠根款项，双方以房抵债的方式来抵扣债权，故原被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。一审法院认为，被告原法定代表人谢起相与案外人周欠根债权债务关系，与被告和信公司无关。且被告提供的《不可撤销授权委托书》等证据材料并无原告的签名确认，仅是谢起相与周欠根之间的关系，对原告不应发生法律约束力。再次，即便确实存在以房抵债的情形，但并未得到法律认可，且原告已向被告支付了购房款，被告亦出具相应票据给原告，故可以证实原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据合同的约定，原告的主要义务系支付购房款项，而被告则应在交房期限届满之前将符合合同约定的房屋交付原告，原告已付清了购房款项，被告则应按合同约定在2018年4月30日前完成交付813#、814#、815#、818#、819#、820#、821#、822#商业的义务，在2018年7月31日前完成交付144#商业的义务，而本案商品房的竣工验收日期为2018年11月20日。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，故本案房屋的交付时间不应早于竣工验收日期2018年11月20日，从合同约定的交房时间2018年4月30日及2018年7月31日起算，本案商品房的延期交房时间截止至被告发出交房通知确定收房日期即2018年12月28日。根据合同约定，原告未主张解除合同，要求被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金，故对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求一审法院予以支持。被告认为合同约定的违约金每日万分之五过高，提出应降低违约金标准的抗辩意见。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因本案案涉同类房屋的商品房租赁价格基本在每月33-35元/㎡，案涉144#商业系一楼店铺，一审法院酌情考虑商品房租赁租金产生的实际损失及当事人的过错程度，兼顾公平原则、诚实信用原则，酌定案涉144#商业按照租金每月45元/㎡标准计算违约金，案涉813#、814#、815#、818#、819#、820#、821#、822#商业按照租金每月35元/㎡标准计算违约金。原告刘小华813#、814#、815#建筑面积均为53.61㎡，818#建筑面积为44.84㎡，819#、820#、821#、822#建筑面积均为50.78㎡，八套商品房总面积为408.79㎡，月租为14307.65元（35元/㎡×408.79㎡），从2018年4月30日起至2018年12月28日计算逾期交房天数为242天计算，逾期交房违约金为115415.04元/8套（14307.65÷30天×242天）。原告刘小华813#、814#、815#、818#、819#、820#、821#、822#商业合计逾期交房违约金为115415.04元。原告刘小华144#建筑面积均为71.66㎡，月租为3224.7元（45元/㎡×71.66㎡），从2018年7月31日起至2018年12月28日计算逾期交房天数为150天计算，逾期交房违约金为16123.5元/套（3224.7÷30天×150天）。前述九套商品房逾期交房违约金合计为131538.54元。关于原告主张的逾期交房违约金自2019年1月7日起按年利率6%支付利息至被告支付完全部违约金之日止的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原告主张的违约金本质上也属于因被告违约给原告造成的损失范围，一审法院已支持违约金，再计算利息存在重复计算损失的情形，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西和信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘小华支付逾期交房违约金131538.54元；二、驳回原告刘小华的其他诉讼请求。案件受理费3504元（已减半收取），由被告江西和信置业有限公司负担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务，上诉人称双方不存在真实的房屋买卖合同关系的主张没有事实和法律依据，不能成立。案涉房屋是否存在以房抵债的情形与本案没有关联性。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2931元，由上诉人江西和信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 婷审 判 员  朱志梅审 判 员  王丽琼二〇二〇年五月二十六日法官助理赖富民代理书记员  李丽华代理书记员  曾 慧