河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民再153号再审申请人（原审被告）河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码9141010007138016XP。法定代表人陈永善，该公司董事长。委托代理人曾留洋，河南文丰律师事务所律师。委托代理人张燕，河南文丰律师事务所律师。被申请人（原审原告）徐松，男，1976年10月11日出生，汉族，住郑州市金水区。再审申请人河南锦家置业有限公司（以下简称锦家公司）因与被申请人徐松房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫0105民初4859号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年1月20日作出（2020）豫0105民申96号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。再审申请人锦家公司申请再审称：申请人逾期办理初始登记并非申请人原因导致，不应承担违约责任。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起，停止办理房屋所有权初始登记等业务，向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同。办理首次登记需要提交的资料种类多，且需要相关部门审核审批，并非申请人原因导致。原审判决适用法律错误，将《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定适用于现行的首次登记明显对申请人不公平。房子初始登记或首次登记，仅是房屋权属登记的相关程序，业主买房子的目的是用来居住的情况下，不存在实际损失。综上，房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素是合同成立时无法预见的重大变化，合同约定的客观情况发生变化，约定逾期办理初始登记违约金不再适用，应当驳回原告原审诉讼请求。被申请人徐松辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律恰当、判决结果正确，应当予以维持。合同约定办理初始登记的时间为2018年3月2日并明确了逾期办理初始登记承担的责任，锦家公司于2018年11月23日向行政管理部门提交办理登记初始登记，锦家公司逾期办理初始登记，应当承担违约责任。锦家公司主张未能按约定办理初始登记是情势变更导致的理由不成立，锦家公司称不动产制度实施、产权登记部门职权变化、初始登记资料报送等情势变更的事实，并没有导致合同成立的基础丧失，也没有导致合同目的不能实现，故本案没有情势变更的事实。不动产登记制度发生在合同签订之前，本案不存在不动产登记制度的变更。双方没有显示公平的情形，即便锦家公司所主张的不动产制度实施、产权登记部门职权变化、初始登记资料报送的变更存在，也并没有使双方权利义务发生根本性变化，并没有导致合同的履行显示公平。综上，原审适用判决法律正确，认定事实清楚，应当予以维持。被申请人徐松向本院起诉请求：1、锦家公司支付逾期办理产权初始登记的违约金暂计13234元（每日按总房款的万分之零点五暂计算至2018年10月30日，以后继续主张至实际办理之日）；2、锦家公司因交付的房屋阳台不符合合同约定赔偿被申请人11028元；3、由锦家公司承担本案全部诉讼费用。本院原审认定事实：2016年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定，原告购买被告开发的位于金水区××、××单元××房屋××套，建筑面积为119.94平方米，总价款为1102845元。原告于2016年5月24日向被告支付购房款222845元，剩余88万元购房款采用商业贷款方式支付给被告。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。卫生间：预设地漏，其他由用户自理。其他：采用市政供暖、户内敷设地暖。等）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责将该商品房达到约定标准。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条规定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5违约金。合同附件一房屋平面图显示涉案房屋有2个阳台，2个卫生间。合同还对其他事项进行了约定。合同还对其他事项进行了约定。2016年10月24日被告为原告开具了金额为1102845元的购房发票。2017年12月31日，被告向原告交付房屋。2018年11月23日，被告将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接受，但尚未受理。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。另查明：1、原告所购房屋处于腰线层。2、被告向原告交付的房屋阳台是有金属栏杆，无玻璃，案涉房屋阳台有约90厘米的砖混围栏，同小区其他非腰线层的房屋阳台有约60厘米砖混围栏。2018年11月16日，原告诉至本院。本院原审认为：原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。双方在合同中约定，阳台为地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。而由于案涉房屋处于楼房腰线层，基于楼房整体设计因素，案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动，即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能，但不可否认，房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响，由于被告在与原告签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但现无证据证明其向业主告知，同时又无证据证明业主对该事项明知，因此，被告存在违约的情况，且对业主权益造成了侵害，应当承担赔偿责任。案涉房屋的阳台围栏与该小区正常房屋阳台围栏虽存在差异，但非腰线层房屋阳台也并非落地窗，其也建有高约60厘米的砖混围栏，即案涉房屋的阳台结构与非腰线层房屋阳台的结构并无本质差异。结合涉案房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及总价款，并结合郑州市中级人民法院对同小区同类型案件的生效判决认定，原告主张被告赔偿阳台损失11028元，数额合理，本院予以支持。双方在合同中约定被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5的违约金。被告是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此被告对相关的商业风险应对有合理的预判，但涉案合同并未将被告主张的延期事由作为延期初始登记的条件，同时被告并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的事实，故被告应当在2018年3月1日前将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，被告逾期未报送，已构成违约，应自2018年3月2日起按总房款的日万分之0.5向原告支付逾期办理初始登记的违约金至2018年11月23日，共计267天，合计14723元。本院原审判决：一、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐松逾期办理初始登记违约金14723元；二、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐松阳台损失11028元。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据及庭审意见，本院再审查明事实与原审认定事实一致。诉讼中，锦家公司仅对原审判决第一项申请再审，认可原审判决中的损失。本院再审认为：锦家公司与徐松签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定：出卖人应在2018年2月28日前，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。锦家公司根据现行房地产登记政策需要转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。锦家公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对锦家公司也显失公平。故徐松要求锦家公司承担逾期办理初始登记违约金的请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七第二款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫0105民初4859号民事判决第一项，即“河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付徐松逾期办理初始登记违约金14723元”；二、维持本院（2019）豫0105民初4804号民事判决第二项，即“河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿徐松阳台损失11028元”；三、驳回徐松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费407元，减半收取203.5元，由被申请人徐松负担103.5元，再审申请人河南锦家置业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  潘 瑞人民陪审员  王冬燕人民陪审员  郭春林二〇二〇年五月二十八日书 记 员  张 营