广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执复104号 复议申请人（异议人、被执行人）：深圳市龙岗金华电器有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道河背村新河街2号金华工业区第六栋第二层202室，统一社会信用代码914403001924770211。 法定代表人：赖文杰。 委托诉讼代理人：常建民，广东冠景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常天忠，男，汉族，1981年2月9日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，广东冠景律师事务所助理。 申请执行人：邹惠平，男，汉族，1953年8月28日出生，身份证住址广东省东源县。 被执行人：深圳市梅州大酒店有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区爱国路水库新村（梅州大厦），工商注册号4403011020110。（已吊销） 法定代表人：罗思环。 利害关系人：平安银行股份有限公司深圳科技大厦支行，住所地广东省深圳市福田区上步中路1001号深圳科技大厦首层，统一社会信用代码914403007085854381。 负责人：毛卫红。 复议申请人深圳市龙岗金华电器有限公司（以下简称金华电器公司）不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2019）粤0304执异821号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福田法院在执行申请执行人邹惠平与被执行人金华电器公司、深圳市梅州大酒店有限公司借款合同纠纷一案[执行案号为（2018）粤0304执恢1167号]过程中，被执行人金华电器公司对福田法院作出的司法拍卖行为不服，向福田法院提出异议。 异议人金华电器公司称，请求停止对异议人名下广东省深圳市××区××房产（以下简称涉案房产）的司法拍卖程序，重新进行评估。事实与理由：一、平安银行股份有限公司深圳科技大厦支行（以下简称平安银行）已经无权申请恢复执行，其已将涉案债权转让给他人。二、本案司法拍卖程序严重违法。异议人并未参与对拍卖资产的评估，亦未收到评估报告，导致异议人无法行使参与权、异议权等合法权利。涉案房产起拍价明显低于合理价格，严重违反公平合理原则，且根据龙岗国土局于2011年11月出具的复函确认涉案房产土地为二类居住用地，评估机构未尽责核实并参考该有利因素，应当重新进行评估。 福田法院查明，原申请执行人平安银行与被执行人金华电器公司、深圳市梅州大酒店有限公司借款合同纠纷一案，福田法院作出的（2005）深福法民二初字第34号民事判决书已发生法律效力。由于被执行人逾期未履行上述法律文书确定的义务，平安银行向福田法院申请强制执行，福田法院依法受理，后恢复执行，案号为（2018）粤0304执恢1167号。 在执行过程中，福田法院查封了涉案房产（2018年10月9日打印的不动产权资料电脑查询结果表显示涉案房产的土地用途为工业仓储）。福田法院通过司法委托摇珠形式选定了深圳市世联土地房地产评估有限公司作为涉案房产的估价机构。2019年5月17日，深圳市世联土地房地产评估有限公司出具世联估字××号《房地产估价报告》，载明估价对象是建筑面积合计为6066.96平方米的工业配套宿舍房地产的房屋所有权和所分摊的国有出让工业仓储用地在剩余使用年限的使用权，估价时点是2019年3月19日，确定估价对象的市场价值为43682112元。2019年5月24日，福田法院作出（2018）粤0304执恢1167号之一《执行裁定书》，裁定拍卖涉案房产以清偿本案债务。在执行过程中，福田法院曾通过邮寄送达方式向被执行人金华电器公司邮寄送达有关法律文书，但均因无法联系而无法送达。2019年6月4日，福田法院在《检察日报》刊登公告，向包括被执行人金华电器公司在内的当事人公告送达上述估价报告和执行裁定书。被执行人金华电器公司不服，提出执行异议，诉请如前。 另查，福田法院在执行过程中向深圳市世联土地房地产评估有限公司转交了被执行人金华电器公司提交的《执行异议申请书》，该评估公司于2019年10月15日向福田法院出具了答复意见，认为评估结果是客观合理的，只是提供价格参考，未来实际成交价应以最终拍卖成交为准。 再查，福田法院曾于2019年9月5日作出（2019）粤0304执异513号《执行裁定书》，裁定变更邹惠平为（2018）粤0304执恢1167号案件的申请执行人。 福田法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款的规定，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。由此可见，法院在司法拍卖中委托评估机构对拟拍卖财产进行评估并据此确定拍卖保留价是惯常做法。本案中，福田法院通过司法委托摇珠形式选定评估机构，亦将评估结果等通过公告送达方式通知了包括异议人在内的各方当事人，程序合法，并无不当。异议人认为评估机构出具的估价报告评估价过低、未核实土地性质等，这涉及评估专业性范围，依法应由评估机构根据评估技术规则对其异议作出答复，不属于执行异议的审查范围，评估机构亦依法进行了回复。需要明确的是，通过评估所得的估价只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，最后成交价格仍需由市场检验而非由评估的结果所决定。 至于异议人所称平安银行已转让债权，无权申请恢复执行，由于福田法院之后已变更新的债权人为本执行案件的申请执行人，变更之前平安银行作为原债权人申请恢复执行并无违法或不当，异议人以此为由认为无权申请拍卖涉案房产缺乏法律依据。 此外，关于核实涉案房产用地规划性质的问题，应由福田法院执行实施机构进行处理，且福田法院在评估拍卖时涉案房产的不动产权资料电脑查询结果表仍显示上述涉案房产的土地用途为工业仓储，并非异议人所称的二类居住用地。而且，土地用途性质的改变也并非导致拍卖无效的法定情形，即使涉案房产土地用途性质发生改变，亦属于交易风险的归属问题，并不影响司法拍卖的效力，异议人以此为由要求停止拍卖、重新评估，该主张缺乏事实和法律依据，福田法院不予支持。综上所述，异议人的主张不能成立，福田法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回金华电器公司的异议请求。 复议申请人金华电器公司对上述执行异议裁定不服，向本院申请复议，请求撤销福田法院（2019）粤0304执异821号《执行裁定书》。事实与理由：一、平安银行已于2018年9月3日与深圳市富安佳房地产投资有限公司签订《债权转让协议》转让本案债权。平安银行应先变更执行主体，而后由新的债权人申请执行。福田法院在主体变更后，仍以平安银行作为申请执行人，评估、拍卖复议申请人的房产，其程序违法，应予以纠正。二、送达程序未穷尽手段，程序违法。复议申请人自2016年6月21日就已在工商注册地址办公。本案执行过程中，法院只采取最“省事”的邮寄送达的方式，因注册地址一楼有安装门禁，快递人员未能进入楼内到达2楼202室派送，故将快递件退回法院。而后福田法院又采取登报送达的方式送达文书，但所选用的是《检察日报》，并未在《人民法院报》登报送达。福田法院在处置复议申请人价值巨大的房产时，未前往复议申请人的上述办公地址送达、了解情况，致使复议申请人丧失了法律赋予的权益，其送达程序严重违法，应予以纠正。三、复议申请人名下涉案房产对应土地规划用地性质已变更为二类居住用地，且已向申请更新局申请立项。复议申请人在（2019）粤0304执异513号中申请法院向更新局调取更新情况，但福田法院未依法给予调取。涉案房产虽登记为宿舍，但其对应土地规划早已变为二类居住用地且已申报城市更新，该类房产市场价格保守估计每平方2.5万元。评估公司做出的价格不到市场价的1/3，何来的客观合理。福田法院未向国土规划、更新部门发函调取复议申请人房产对应土地情况，直接影响了评估公司对涉案房产的客观、准确评估，导致其作出了远低于市场价格的评估价格，间接侵害复议申请人的合法权益，应予以纠正。 本院经审查，福田法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于复议申请人所称的平安银行将债权转让后的主体资格问题，平安银行虽已将对被执行人的债权转让，但在法院未依申请人申请变更申请执行人前，平安银行仍为执行程序中的申请执行人，法院依其申请恢复执行和处分财产并无违法之处。关于复议申请人所称的送达程序问题，法院在邮寄送达未果后，采取在全国公开发行的《检察日报》进行公告送达并无程序违法之处。关于复议申请人所称的涉案房产已申请城市更新，评估价格低的问题，涉案房产对应的土地规划性质属执行实施机构查明并由评估机构依法披露的问题，不属执行异议审查处理范围。综上，复议申请人的复议请求没有事实与法律依据，本院不予支持。福田法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人深圳市龙岗金华电器有限公司的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2019）粤0304执异821号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 逄 政 审判员 王晋海 审判员 吴文举 二〇二〇年五月二十六日 书记员 郑君平