上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初79175号原告(反诉被告)：上海广裕制帘有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：游惠萍，总经理。委托诉讼代理人：陶国余。委托诉讼代理人：倪轶敏，上海市中天阳律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海瑞丢斯机械有限公司，住所地上海市杨浦区，经营地上海市浦东新区。法定代表人：蔡兆年，经理。委托诉讼代理人：夏永清，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。第三人：上海国裕激光焊接有限公司，上海市浦东新区川周公路六灶陈桥村7组813号。法定代表人：陶钧雳，总经理。委托诉讼代理人：倪轶敏，上海市中天阳律师事务所律师。原告上海广裕制帘有限公司诉被告上海瑞丢斯机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2019年1月16日依法作出(2018)沪0115民初52126号民事判决；后被告依法提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年8月13日依法裁定撤销(2018)沪0115民初52126号民事判决、发回重审。之后，本院依法追加上海国裕激光焊接有限公司为本案第三人；被告上海瑞丢斯机械有限公司亦提起反诉。本案依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海广裕制帘有限公司(以下简称广裕公司)的委托诉讼代理人陶国余、倪轶敏、被告上海瑞丢斯机械有限公司(以下简称瑞丢斯公司)的法定代表人蔡兆年及其委托诉讼代理人夏永清、第三人上海国裕激光焊接有限公司(以下简称国裕公司)的委托诉讼代理人倪轶敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广裕公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2008年4月20日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告搬离并返还原告上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号房屋(6号行车车间、办公楼二楼四间、生活用房6车间北楼八间)；3、判令被告支付原告自2017年3月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费；4、判令被告支付补贴损失249,099.63元(包括停产停业损失补贴194,434.50元、配合搬迁补贴54,665.13元，因瑞丢斯公司拒不搬离导致原告未能拿到该款)。事实与理由：广裕公司、瑞丢斯公司于2008年4月20日签订《房屋租赁合同书》，合同约定，瑞丢斯公司向广裕公司承租位于上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号房屋(6号行车车间面积767平方米、办公楼二楼四间面积100平方米、生活用房XXX号车间北楼八间面积191平方米)；租赁期限自2008年6月1日起至2023年5月30日止；如遇国家动迁，必须服从大局，按政策规定瑞丢斯公司可享受机械设备搬场费用，广裕公司不再承担瑞丢斯公司费用；租金标准为全年租金156,000元，每月上旬支付一次。2016年11月28日，上海市浦东新区房屋拆迁管理中心出具动迁公告，系争房屋被列入动迁范围。2017年3月23日，上海港城房地产土地造价有限公司出具《评估报告》，针对瑞丢斯公司机器设备搬迁补偿金额为360,770元，物资搬迁补偿金额41,570元，合计402,340元。2017年5月27日，广裕公司与上海市浦东新区康桥镇人民政府(以下简称康桥镇政府)及上海市浦东新区第四房屋征收服务事务所有限公司签订了《集体土地非居住房屋补偿协议》，协议约定，广裕公司应于2017年6月10日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作广裕公司未按期搬迁。自2017年3月起，瑞丢斯公司即停付租金且占用房屋至今，期间，双方多次协商未果。故广裕公司提起本案诉讼。被告瑞丢斯公司辩称：不同意合同解除；也不同意支付使用费；不同意返还房屋；原告补贴损失的计算是错误的。原告主张的是无证建筑的费用。被告租赁的房屋是有证建筑，和无证建筑不一样，所以不存在费用的扣除。租赁房屋所在地在2016年10月被列入动迁范围，原告和第三人分别在2017年7月和2018年1月将整个房屋(包括被告租赁的系争房屋)的钥匙交给了动迁办。房屋即使要返还也不是返还给原告。第三人国裕公司述称：其同意原告全部诉讼请求。反诉原告瑞丢斯公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告：1、机器设备搬迁补偿款71万元；2、搬运费增补26,000元；3、装修补偿款426,225元；4、房屋改造费35万元(第三人部分大门、地坪、防洪、粉刷)；5、自建房屋补偿款196,470元(在第三人处被告自建了118平方米的房屋)；6、设备基础补偿款80.5万元(设备基础总共有23座，每座是3.5万元)；7、停工停产补偿费465,955元(分两部分，国土总分按照实际使用面积149平方米计算。集土部分按照1,076平方米计算，每平方米是350元)；8、速签奖励费和速搬费366,917.89元；9、合同未到期的赔偿款3,008,952元；10、停水停电损失5万元(2017年10月原告停水停电给反诉原告造成了损失)。事实与理由：反诉原告系合法承租人，依法应获取相应的动迁补偿款。反诉原告和反诉被告动迁利益的分割应当依据最终合法有效的评估报告以及反诉被告和拆迁人签订的川周公路XXX弄XXX号房屋所有的拆迁协议和评估报告来确定。原审调取的相应材料只是法庭根据自己认为的和反诉被告相关的材料进行了质证，无法全面查清本案事实。反诉原告认为国裕公司房屋建安重置、装修附属设施补偿价和设备、物资搬迁费用评估报告出具的时间是2017年5月25日。浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号广裕公司房地产市场价值评估报告的出具时间是2017年3月25日，反诉被告和康桥镇政府签订补偿协议的时间是2018年1月12日。在出具评估报告后，反诉原告提出了评估疑议，于2017年11月24日提出补充评估申请。在签订正式协议前，评估公司进行了补充评估，但是补充评估的材料原审并未调取。本案定案的评估报告不符合法定形式要件。综上，反诉原告提起反诉。反诉被告广裕公司辩称：反诉原告主张的机器设备的补偿费，认可原审认定的510,360元。反诉原告主张的搬迁增补费26,000元，同意支付。装修补偿款同意支付318,205元。房屋改造费不予认可。自建房屋不予以认可。设备基础费认可75,000元，同意支付75,000元，设备基础增加补30,000元也同意支付，所以这一项总共同意支付105,000元。停工停产费认可59,970元及335,300元，同意支付这部分费用。搬迁奖励、合同未到期补偿、停电停水损失这三项均不认可。涉及到第三人应向反诉原告支付的补偿款，同意由反诉被告一并支付给被告。法院判决相应的补偿款支付金额后，反诉原告不应再向第三人主张。第三人国裕公司：同意反诉被告上述全部答辩意见。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号房地产权利人为广裕公司，土地权属性质为国有。2008年4月20日，广裕公司作为出租方(甲方)、瑞丢斯公司作为承租方(乙方)，双方就乙方借用甲方坐落于南汇区(现为浦东新区)康桥镇川周路XXX弄XXX号房屋事宜签订《房屋租赁合同书》。该合同第一条约定，租赁内容：6号行车车间面积767平方米，办公楼二楼四间面积100平方米，生活用房XXX号车间北楼二层八间面积191平方米。第二条中约定，租赁期限十五年，从2008年6月1日起至2023年5月31日止。如遇国家动迁，必须服从大局，按政策规定乙方可享受机械设备搬场费用等，甲方不再承担乙方费用。第三条约定，租金每年为156,000元，此价格为开增值税发票的价格，租金应先付后用原则，每月上旬支付13,000元，五年不变。满五年后，双方根据市场低价位优先原则协定下一个五年的价格。第七条约定，乙方在6号车间屋顶安装长玻璃明瓦，以利车间采光，可以根据生产需要对房屋进行改造及涂装。甲方修好门窗、上下楼梯作好安全防护及安装好雨棚。2016年下半年，租赁地块列入“横沔老街城中村改造”项目。2017年10月1日开始，广裕公司对租赁房屋采取了断电措施，瑞丢斯公司停止生产经营，并从他处接电作为日常生活使用。2017年10月5日，公安机关匿名接报称：在川周公路XXX弄XXX号，房东停水停电与房东发生纠纷。2017年10月，广裕公司、国裕公司通知瑞丢斯公司，称因不配合房东履行租房合同，妨碍政府动迁，2017年11月5日后实施强拆生产车间。2018年3月3日，陶国余曾手写过一份名称为“补偿款”的材料，内容为：1、设备68+3=71万元；2、整体房屋装修31万元；3、停工停产补偿13万元；4、居住房搬迁1.3万元、居住在广裕公司楼1.3万元，共计117.6万元。另查，根据估价机构于2017年3月23日出具的《上海国裕激光焊接有限公司房屋建安重置价、装修及附属设施补偿价和设备、物资搬迁费用评估报告》，该评估报告中：3号房建筑面积(表二)1,525.41平方米，装修评估总价(表四)318,205元；瑞丢斯公司项下附属设施(表五)评估总价510,360元、设备基础(表五)5座，单价15,000元，评估总价75,000元。2017年5月25日，国裕公司与康桥镇政府就康桥镇川周公路XXX弄XXX号房屋协议动迁事宜签订《集体土地非居住房屋补偿协议》，协议第一、二条中约定，有证建筑面积4761平方米，暂未认定为违法建筑面积1296.23平方米，各项补偿、补贴、奖励等合计13,525,047.92元。第三条约定，对于乙方(国裕公司)的违法建筑不予补偿，按区拆违政策规定操作。第四条约定，乙方在签订本协议后15天内，即2017年6月10日前搬离原地，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。第七条约定，乙方应在2017年5月25日前将被拆除房屋的房地产权证、建房批准文件等交给甲方办理注销手续。另根据上述协议的补偿结算表，有证面积中1,525.41平方米房屋的补偿单价为1,665元/平方米，停产停业损失补偿费标准为每平方米350元，速签奖励费、速搬奖励费按房屋、装饰装潢及附属设施补偿费的10%计算。根据估价机构于2017年3月25日出具《浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号上海广裕制帘有限公司房地产市场价值估价报告》，该评估报告中：9号房、14号房建筑面积(表二)分别为373平方米、447平方米，市场单价(表三)分别为6,404元/平方米、5,997元/平方米,评估总价分别为2,388,692元、2,680,659元；权证房屋装修估价明细表(表四)序号13为14号房，主要装修内容为汰石子、地砖、磨石子地坪、马赛克、复合地板、油漆地坪、夹板吊顶、瓷砖、涂料、固定橱、壁橱、木扶手、不锈钢防盗、门窗套、纱门窗、窗帘箱、卫生间、墙纸等，评估总价243,475元。2018年1月12日，广裕公司与康桥镇政府就康桥镇川周公路XXX弄XXX号房屋协议动迁事宜签订《上海市国有土地上房屋协议置换补偿协议》，协议第一、二条中约定，房地产权证记载的非居住房屋建筑面积3,199平方米，暂未被认定为违法建筑面积4,771.48平方米，各项补偿、补贴、奖励等合计31,230,437.41元。第五条中约定，乙方负责房屋使用人的按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，乙方承担未按期搬迁的相关责任。根据上述协议的补偿结算表，停产停业损失补偿费、搬迁奖励费标准分别为被协议置换房屋价值补偿款的10%、3%。再查明，2018年12月17日本院谈话笔录中，广裕公司明确“被告的机器设备评估在集土评估报告中，总计685,450元，其中评估明细表五里序号1-6项(33,020元)、表六序号13(400元)是我房东的，扣除上述几项后，剩余部分的652,030元同意支付给被告。”瑞丢斯公司明确“装修部分332,605元，其中318,205元全部评估在国裕公司名下……剩余的7,400元和7,000元是在补评范围内……”2019年1月15日本院谈话笔录中，广裕公司表示机器设备搬迁费计算有误，其将表6中的20-36项和1-19向分开计算，故评估在被告名下的设备搬迁费应为360,770元加上41,570元加上108,020元，共计510,360元；为减少争议，故广裕公司同意支付瑞丢斯公司设备搬迁费510,360元。瑞丢斯公司表示设备搬迁费总额是对的。(2018)沪0115民初52126号案件审理中，经当事人确认：一、涉案租赁房屋分属二张产证，其中瑞丢斯公司用于居住和办公的4间房间(即合同约定的办公楼二楼四间面积100平方米)属国有土地的产证范围，对应广裕公司评估报告中14号房，其余厂房属集体土地的产证范围，对应上海国裕激光焊接有限公司(以下简称国裕公司)评估报告中3号房，均属有证面积。二、瑞丢斯公司向广裕公司支付租金至2017年5月31日，另支付押金5,000元；对押金，广裕公司同意返还。本案审理中，瑞丢斯公司提出其租赁房屋中涉及国裕公司的房屋广裕公司并未提供相应产权证。广裕公司明确，涉及国裕公司房屋系通过资产受让得来，实际上无法提供产权证和合法审批建造手续。瑞丢斯公司确认虽然广裕公司向动迁单位交了钥匙，但实际上租赁房屋仍由被告控制。以上事实，有产权证、门牌证明、《房屋租赁合同书》、估价报告、《集体土地非居住房屋补偿协议》、《上海市国有土地上房屋协议置换补偿协议》、评估报告及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本诉部分，广裕公司与瑞丢斯公司之间的租赁合同，其中涉及部分房屋既无房屋产权证，又无相应合法审批建造手续，故涉及该部分房屋租赁合同应属无效。对于其余有效部分租赁房屋，双方合同约定“如遇国家动迁，必须服从大局”，鉴于所涉房屋已经被列入动迁范围并签订了相应的补偿协议，故双方继续履行合同已无可能，应予解除。租赁合同有效部分，合同解除后，瑞丢斯公司再行占有租赁房屋再无依据；无效部分，合同无效，因该合同取得的财产应该予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，故广裕公司要求返还相应租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。广裕公司要求被告支付房屋使用费，瑞丢斯公司并无充足证据证明广裕公司已经放弃该部分房屋使用费，且已无证据证明广裕公司在之后协议签订后已实际向相应政府部门移交了租赁房屋；瑞丢斯公司亦确认租赁房屋仍由其掌控，故瑞丢斯公司仍应向广裕公司支付其占用期间使用费。2017年10月1日起，广裕公司采取停电措施，瑞丢斯公司停止生产经营，对之后的租金、房屋使用费，瑞丢斯公司可按照合同约定租金标准的30%支付。广裕公司主张应瑞丢斯公司拒不搬离导致其补贴损失，对此其并未提供充分证据予以证明，本院难以支持。反诉部分，1、机器设备搬迁补偿款，双方均确认过评估报告中机器设备补偿款合计为510,360元，广裕公司亦明确表示同意支付，本院予以准许。瑞丢斯公司依据陶国余手写的“补偿款”材料主张71万元，首先，该材料系双方协商过程中单方意思表示，其次对于该材料价格是一个整体，瑞丢斯公司选择性确认该材料中的部分价款并据此主张补偿费本院难以支持。2、搬运费增补26,000元，广裕公司同意支付，本院予以准许。3、装修费，对评估报告明确的装修费318,205元双方均无异议，瑞丢斯公司提出应在318,205元上在加“横沔老街城中村改造”项目非居补偿结算表中附属设施补偿费84,904.03元以及23,115.97元，本院认为，反诉原告并未完全按照补偿结算表中列明明细主张权利，补偿结算表并非双方最终进行结算依据，故结合评估报告及当事人的陈述，本院确认装修补偿款为318,205元。4、房屋改造费及自建房屋补偿款，该部分费用均未体现在评估报告之中，瑞丢斯公司也无证据证明广裕公司及国裕公司依据补偿协议取得该部分款项，故瑞丢斯公司的请求，本院不予支持。5、设备基础补偿款，广裕公司同意支付75,000元，并同意增补30,000元；本院认为，相应的评估报告亦仅仅确认75,000元，广裕公司自愿增补30,000元，予以准许，故该部分费用合计确认105,000元。6、停产、停业补偿费，租赁合同签订、广裕公司交付房屋后，租赁面积未发生变更，补偿协议中队停产停业损失分有明确的标准，故本院确认二楼四间办公室停产停业损失费为59,970元(100平方米×5,997元/平方米×10%)、厂房部分的停产停业损失费335,300元(958平方米×350元/平方米)，合计395,270元。7、速签奖励费和速搬费，速签费，反诉原告未有充足证据证明其应享有该部分费用，故对其主张本院不予支持。速搬费，补偿协议中有此项目，但原告至今仍实际掌控租赁房屋，考虑到搬迁确实需要被告配合，故本院根据本案实际情况酌情确认反诉被告应支付反诉原告速搬奖励费4万元。8、合同未到期赔偿款，首先双方合同所租赁房屋大部分属无合法审批手续建造房屋，所涉部分合同应属无效。其次，双方合同明确“如遇国家动迁，必须服从大局”，现广裕公司单方违约解除合同导致合同未能最终履行完毕。第三，瑞丢斯公司提出赔偿款主张也未提交证据。故对于该项请求，本院不予支持。9、停水停电损失，瑞丢斯公司对此并未予以举证，本院难以支持。瑞丢斯公司要求对其应有拆迁利益进行司法评估，本院认为根据本案实际已无必要。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第九十七条规定，判决如下：一、原告上海广裕制帘有限公司与被告上海瑞丢斯机械有限公司于2008年4月20日签订的《房屋租赁合同书》中涉及100平方米(即合同约定的办公楼二楼四间)房屋合同予以解除，其余部分(即合同约定的6号行车车间、生活用房XXX号车间北楼八间)合同无效；二、被告上海瑞丢斯机械有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号房屋(6号行车车间、办公楼二楼四间、生活用房XXX号车间北楼八间)并将该房屋返还原告上海广裕制帘有限公司；三、被告上海瑞丢斯机械有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海广裕制帘有限公司2017年6月1日起至实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费，其中2017年6月1日至2017年9月30日期间的计算标准为每月13,000元，2017年10月1日至实际返还房屋之日止的计算标准为每月3,900元；四、原告上海广裕制帘有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告上海瑞丢斯机械有限公司押金5,000元；五、驳回原告上海广裕制帘有限公司其余诉讼请求；六、反诉被告上海广裕制帘有限公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告上海瑞丢斯机械有限公司机器设备搬迁补偿款510,360元；七、反诉被告上海广裕制帘有限公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告上海瑞丢斯机械有限公司搬运费增补26,000元；八、反诉被告上海广裕制帘有限公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告上海瑞丢斯机械有限公司装修费318,205元；九、反诉被告上海广裕制帘有限公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告上海瑞丢斯机械有限公司设备基础补偿款105,000元；十、反诉被告上海广裕制帘有限公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告上海瑞丢斯机械有限公司停产停业补偿费395,270元；十一、反诉被告上海广裕制帘有限公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告上海瑞丢斯机械有限公司速搬奖励费40,000元；十二、驳回反诉原告上海瑞丢斯机械有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,901元，由原告上海广裕制帘有限公司负担6,231元，被告上海瑞丢斯机械有限公司负担2,670元；反诉案件受理费减半收取28,319元，由反诉原告上海瑞丢斯机械有限公司负担22,003元，反诉被告上海广裕制帘有限公司负担6,316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 婉人民陪审员 宫 勇人民陪审员 胡林扣二〇二〇年五月十一日书 记 员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3、第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。