云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初45号原告：蒙自市文澜街道三义第六农业生产合作社。住所地：蒙自市文澜镇三义街**。法定代表人：蔡跃勇，该社社长。委托诉讼代理人：王屹，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨艳春，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：罗富玖，男，1955年3月23日生，汉族，农民，住蒙自市。被告：李维龙，男，1980年4月10日生，汉族，农民，住蒙自市。原告蒙自市文澜街道三义第六农业生产合作社与被告罗富玖、李维龙租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙自市文澜街道三义第六农业生产合作社的法定代表人蔡跃勇及其委托诉讼代理人王屹、被告罗富玖、李维龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙自市文澜街道三义第六农业生产合作社（以下简称：三义六社）向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与李维龙分别于2016年7月14日、于2016年7月19日签定的“承包合同”、解除2017年7月28日原告与罗富玖签订的“补充协议”；2、判令由被告将其承租的，位于蒙自市老过境公路鸿程医院对面22间铺面、场地及地上混泥土钢架结构房**（原四川庙街三义停车场）返还给原告；3、判令被告向原告支付尚欠原告的22间铺面租金680000元（暂计算至2019年12月31日）、停车场租金975000元（暂计算至2019年12月15日）、滞纳金1655000元×0.5%=8275元、违约金（78万元+51万元）×20%=25.8万元，共计1921275元；4、判令被告向原告支付从2020年1月1日起到实际交还所述22间铺面之日止的租金、支付2019年11月16日起到实际交还场地及地上混泥土钢架结构房一幢（原四川庙街三义停车场）之日止的租金；5、该案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与李维龙分别于2016年7月14日、2016年7月19日签订《承包合同》，约定原告将位于蒙自市老过境公路鸿程医院对面22间铺面、场地及地上混凝土钢架结构房一幢（原四川庙街三义停车场）租赁给被告使用，第二条约定承包期为三年，分别为：铺面2016年7月31日至2019年7月31日、场地及地上钢结构房屋2016年8月15日至2019年8月15日；第三条约定铺面租金为51万元/年、场地及地上钢结构房屋租金为78万元/年，采取先付租金后使用的方式、每次租金需提前20天支付，如逾期，乙方（被告）按实际所需交付金额0.5%计算为滞纳金交付给甲方（原告）。若拖欠租金超过一个月，甲方有权终止合同，并视为乙方违约；第十六条约定若违约时，违约方支付年租金20%作为承担的违约责任。2017年7月28日原告与被告罗富玖签订《补充协议》，约定将上述《承包合同》的承租人变更为被告罗富玖；协议约定从2017年8月1日起至本地块（原四川庙街三义停车场）被征收为止，由罗富玖全权负责履约。租金由原来的年付调整为季度付。约定本补充协议与原承包合同具有同等法律效力。合同签订后，原由李维龙承租的22间铺面、场地及地上混凝土钢架结构房一幢（原四川庙街停车场）转由被告罗富玖承租使用。但被告未按合同约定履行租金给付义务。场地租金仅支付到2018年9月15日；铺面租金仅支付到2018年8月31日。因此被告尚欠原告租金1655000元。被告未按原约定，先付租金后使用，也未按补充协议第二条约定三个月付一次租金。被告的行为已经构成根本性违约，依法律规定以及合同第三条约定，原告有权解除合同，为维护自身合法权益，因此提起诉讼。被告罗富玖辩称，请求驳回原告的起诉。2016年7月14日、2016年7月19日李维龙与原告签订“承包合同”，约定原告将位于蒙自市老过境公路对面22间铺面、场地及地上混凝土钢架结构房一幢（原四川庙街三义停车场）租赁给被告李维龙使用。2017年7月28日原告与被告签订《补充协议》，约定从2017年8月1日起至本地块（原四川庙街三义停车场）被征收为止，名义上由被告全权负责履约，实际上是由红河富源房地产开发经营有限责任公司负责履约，被告虽然与原告三义六社签订了房屋租赁合同，但是享受权利和承担义务以及履行合同都不是被告，而是红河富源房地产开发经营有限责任公司。该公司为了方便征地拆迁工作而履行该租赁合同的。综上，被告主体不适格。被告李维龙辩称，在与原告签订合同期间没有欠付原告租金，在原告与第一被告签订补充协议之后权利义务转让，这件事情与我就无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，即原告提交《证明》一份、法人身份证复印件一份、土地使用证复印件一份、《承包合同》复印件二份、《补充协议》复印件二份、征求群众意见书一份、照片二张，被告李维龙提交的《协议》一份，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年7月14日，原告三义六社（甲方）与被告李维龙（乙方）签订《承包合同》，合同约定：“甲方自愿将本生产合作社位于蒙自市老过境公路鸿程医院对面22间石棉瓦铺面租赁给乙方使用。一、承租地点：蒙自市老过境公路鸿程医院对面石棉瓦铺面22间。二、承包期：三年，即从2016年7月31日至2019年7月31日止。三、付款方式：承包租金为每年51万元，该场地先付款后使用，租金（从2016年7月31日至2019年7月31日）每年一付，每次租金需提前20天支付，如逾期，乙方按实际所需交付金额的0.5%计算为滞纳金交付给甲方。若拖欠超过一个月，甲方有权终止合同并视为乙方违约，四、合同签订时乙方交给甲方水电费押金10000元（待租期满后退还乙方）。……九、在承包经营期间，乙方在该承包场地投资建盖房屋等所有设施不拆除，期满后无偿归甲方所有。在承包期间，因政府需要进行土地征收和房屋拆迁，甲乙双方无条件终止合同，同时乙方租金采取按月结算的方式结算。十、在承包期间因政府需要，所征收土地款及原附着物补偿款属甲方所有（注：即原主体建筑上装修翻新改造补偿款归甲方所有）。乙方在承包期内新投资房屋等设施的补偿款归乙方所有。……十五、乙方经营期间，中途要转租必须得到甲方的同意。十六、本合同经甲乙双方签字盖章后生效，若甲乙双方任何一方违约，违约须支付对方违约金以年租金的20%计算。……”2016年7月19日，原告三义六社（甲方）与被告李维龙（乙方）签订《承包合同》，合同约定：甲方自愿将本生产合作社位于蒙自市老过境公路鸿程医院对面原停车场租赁给乙方使用。一、承租地点：蒙自市老过境公路鸿程医院对面混凝土钢架结构房一楼一底二层楼房一幢，场地占地面积约9亩。二、承包期：三年，即从2016年8月15日至2019年8月15日止。三、付款方式：承租金为每年78万元，该场地先付款后使用，租金（从2016年8月15日至2019年8月15日）每半年一付（半年为39万元），每次租金需提前20天支付，如逾期，乙方按实际所需交付金额的0.5%计算为滞纳金交付给甲方。若拖欠超过一个月，甲方有权终止合同并视为乙方违约。四、合同签订时乙方交给甲方水电费押金1万元（待租期满后退还乙方）。……九、在承包经营期间，乙方在该承包场地投资建盖房屋等所有设施不拆除，期满后无偿归甲方所有。在承包期间，因政府需要进行土地征收和房屋拆迁，甲乙双方无条件终止合同，同时乙方租金采取按月结算的方式结算。十、在承包期间因政府需要，所征收土地款及原附着物补偿款属甲方所有（注：即原主体建筑上装修翻新改造补偿款归甲方所有）。乙方在承包期内新投资房屋等设施的补偿款归乙方所有。……十五、乙方经营期间，中途要转租必须得到甲方的同意。十六、本合同经甲乙双方签字盖章后生效，若甲乙双方任何一方违约，违约须支付对方违约金以年租金的20%计算。……”原告蒙自市文澜镇三义居委会第六农业生产合作社在以上两份承包合同上加盖印章，法定代表人蔡跃勇和被告李维龙在合同上签名并捺印。合同签订后，原告将出租的标的物交付被告李维龙管理使用，李维龙按合同约定交付租金，2017年6月4日，被告李维龙、罗富玖、陈海、尹申瑞、李祥签订《协议》一份，该协议载明：“2016年7月，经分开竞价，李维龙以价高者取得文澜镇三义六社停车场和沿龙井路商铺的两项经营权，并与三义六社签订了承租协议，经营期限为三年。在经营过程中，罗富玖出资人民币30万元，尹申瑞出资人民币10万元，李祥出资人民币10万元，李维龙出资人民币10万元，陈海出资7万元共同投资入股参与经营。现因经营需要，李维龙、尹申瑞、李祥、陈海自愿将各自经营股份转让给大股东罗富玖，转让价为：尹申瑞、李祥、李维龙各为人民币18万元（壹拾捌万元整，含每人的本金10万元），陈海12万元（壹拾贰万元整，含本金7万元），合计转让价为66万元（陆拾陆万元整，含37万元本金）。自转让资金支付后三日内将停车场经营权、商铺租赁权、经营期间的所有账簿、原始凭证移交给罗富玖，由罗富玖继续履行李维龙与三义六社签订的两个承租协议。自2016年7月开始至移交时的所有亏损由罗富玖独自承担。大股东罗富玖同意李维龙等四个股东收取并分配停车场2017年5月16日至2017年7月31日的停车费，在此期间内的停车场支出和经营责任、损失由四个股东自行承担。其他经营业务至股份转让资金支付后全部移交。该补充协议重复三义六社领导的同意并签字作证。”罗富玖、李维龙、尹申瑞、李祥、陈海，以及三义六社蔡跃勇、李超、黄丽仙在该协议上签名捺印。2017年7月28日被告罗富玖（乙方）与原告三义六社（甲方）签订《补充协议》一份，该补充协议载明：“因棚户区改造，为充分完善甲乙双方2016年7月14日签订的《老过境公路鸿程医院对面停车场铺面租赁合同》，经甲乙双方协商，对原租赁合同进一步补充和完善，补充条款如下：1.租赁期限：从2017年8月1日起由罗富玖全权负责履约，直至本地块征收为止。2.付款方式：由原来的每年兑现一次，调整为一个季度（3个月）兑现一次，租金按主合同每个季度分摊，甲乙双方多退少补。3.本补充协议与原承包合同具有同等法律效力。4.本补充协议一式三份，甲乙双方各持一份，三义居委会持一份。”该补充协议上加盖有三义六社印章，法定代表人蔡跃勇签名，被告罗富玖签名并捺印。《补充协议》签订后，双方按《补充协议》履行各自的权利义务。罗富玖交纳停车场租金到2018年9月15日；22间铺面租金到2018年8月31日。之后，被告罗富玖未支付原告租金。由于罗富玖拖欠租金，原告经召开班子扩大会议决定与罗富玖打官司，并征求本社群众意见，参会群众一致同意与罗富玖打官司。2019年12月3日，原告向被告罗富玖发出《解除合同通知书》，以被告罗富玖在履行合同过程中，不按时支付租金违反原合同第三条的约定，已严重违约为由，解除于2016年7月14日、2016年7月19日与李维龙签订的《承包合同》，解除2017年7月28日与罗富玖签订的《补充协议》。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于被告罗富玖被告主体是否适格的问题。本案中，原告蒙自市文澜镇三义居委会第六农业生产合作社经协商一致，于2016年7月14日、19与被告李维龙签订《承包合同》二份，将蒙自市老过境公路鸿程医院对面22间石棉瓦商铺、场地及地上混凝土钢架结构房一幢（原四川庙街三义停车场）出租给被告李维龙管理使用。《承包合同》签订后，原告与被告李维龙按约定履行了各自义务。2017年6月4日，经原告同意，被告罗富玖、李维龙、尹申瑞、李祥、陈海签订协议，将李维龙承包的22间石棉瓦商铺、场地及地上混凝土钢架结构房一幢（原四川庙街三义停车场）的经营权转给被告罗富玖，并约定由被告罗富玖继续履行李维龙与三义六社签订的两个承租协议。2017年7月28日被告罗富玖与蒙自市文澜镇三义居委会第六农业生产合作社签订补充协议，对原租赁合同作进一步补充完善，其中第1条约定“从2017年8月1日起由罗富玖全权负责履约，直至本地块征收为止。”第3条约定“本补充协议与原承包合同具有同等法律效力”。原告与被告罗富玖签订的《补充协议》，以及罗富玖、李维龙等人签订的《协议》中，均是罗富玖以个人名义签订，并未加盖有其他公司印章，庭审中，被告罗富玖也认可签订协议是个人行为，故罗富玖是本案适格的被告，其辩称履行合同系公司行为，以及交纳租金系公司在交纳，但未提交相应证据加以证实，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对被告罗富玖的辩解，本院不予采纳。二、关于原告的诉讼请求是否合法的问题。本案中，按照原告与被告李维龙签订的两个《承包合同》中约定：22间铺面的承包期为三年，即自2016年7月31日至2019年7月31日止，租金为每年51万元，一年一付，先付款后使用。对混凝土钢架结构房一底二层楼房（原四川庙街停车场）的承包期为三年，即自2016年8月15日至2019年8月15日止，租金为每年78万元，半年一付。两个《承包合同》中均约定：每次租金需提前20天支付，如逾期，乙方按实际所需交付金额的0.5%计算为滞纳金交付给甲方。若拖欠超过一个月，甲方有权终止合同并视为乙方违约。若甲乙双方任何一方违约，违约须支付对方违约金以年租金的20%计算。”2017年6月4日，经蒙自市文澜镇三义居委会第六农业生产合作社同意，被告罗富玖、李维龙、尹申瑞、李祥、陈海签订协议，将李维龙承包的22间商铺、场地及地上混凝土钢架结构房的经营权转给被告罗富玖，并约定由被告罗富玖继续履行李维龙与三义六社签订的两个承租协议。2017年7月28日被告罗富玖与蒙自市文澜镇三义居委会第六农业生产合作社签订补充协议，对原租赁合同作进一步补充完善，约定从2017年8月1日起由罗富玖全权负责履约，直至本地块征收为止，租金的给付方式由原来的每年兑现一次调整为一个季度（3个月）兑现一次，租金按主合同每个季度分摊。现原告主张被告罗富玖应交租金中，22间商铺的租金仅支付到2018年8月31日，场地租金仅支付到2018年9月15日，对此，被告罗富玖未提出抗辩，本院视为被告罗富玖认可租金交纳的情况，按原、被告双方对应交纳租金“若拖欠超过一个月，甲方有权终止合同”的合同约定，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，故原告要求解除于2016年7月14日、2016年7月19日与李维龙签订的《承包合同》，解除2017年7月28日与罗富玖签订的《补充协议》的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告返还涉案出租物并支付尚欠租金、滞纳金、违约金的请求，本院予以支持。被告李维龙辩称在其与原告签订合同期间没有欠付原告租金，与庭审查明的事实相符，且原告在庭审中已明确表示起诉李维龙是因需要解除最初与李维龙签订《承包合同》，返还出租物及支付租金、滞纳金、违约金的责任要求被告罗富玖承担，结合被告罗富玖、李维龙、尹申瑞、李祥、陈海签订的《协议》约定及原告与被告罗富玖签订的《补充协议》约定，返还出租物及支付租金、滞纳金、违约金的责任应当由被告罗富玖承担。故被告李维龙的辩解本院予以采纳。被告罗富玖辩称未支付租金是因与原告在征收补偿问题上未协商达成一致所致，因本案系租赁合同纠纷，与征收补偿无关，故被告罗富玖的辩称无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、解除原告蒙自市文澜街道三义第六农业生产合作社于2016年7月14日、2016年7月19日与李维龙签订的《承包合同》；解除原告蒙自市文澜街道三义第六农业生产合作社2017年7月28日与罗富玖签订的《补充协议》。二、由被告罗富玖于判决生效后十五日内将其承租的位于蒙自市老过境公路鸿程医院对面22间石棉瓦铺面、蒙自市老过境公路鸿程医院对面混凝土钢架结构房一底两层楼房一幢返还给原告蒙自市文澜街道三义第六农业生产合作社。三、由被告罗富玖于判决生效后十五日内支付原告蒙自市文澜街道三义第六农业生产合作社蒙自市老过境公路鸿程医院对面22间石棉瓦铺面自2018年9月1日起至2019年12月31日止的租金680000元、蒙自市老过境公路鸿程医院对面混凝土钢架结构房一底两层楼房一幢自2018年9月15日起至2019年12月15日的租金975000元、滞纳金8275元、违约金258000元，以上共计1921275元。四、由被告罗富玖于判决生效后十五日内向原告蒙自市文澜街道三义第六农业生产合作社支付从2020年1月1日起到实际交还蒙自市老过境公路鸿程医院对面22间石棉瓦铺面之日止的租金（按每月42500元计算）、支付2019年11月16日起到实际交还蒙自市老过境公路鸿程医院对面混凝土钢架结构房一底两层楼房一幢之日止的租金（按每月65000元计算）。五、被告李维龙在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11046元，由被告罗富玖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 万 杰二〇二〇年五月十三日书记员 赵丽萍