广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初15372号原告：丁世杰，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码：******************。原告：李玉华，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：******************。两原告的共同委托诉讼代理人：郭卫星，广东友邦方达律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：郭洋铭，广东友邦方达律师事务所实习律师。被告：广东嘉宝华医药集团股份有限公司，住所地：珠海市香洲区**************，统一社会信用代码：914***********158H。法定代表人：苏忠志，执行总裁。委托诉讼代理人：马磊，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建锋，广东精诚粤衡律师事务所律师。原告丁世杰、李玉华与被告广东嘉宝华医药集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁世杰、李玉华的共同委托诉讼代理人郭卫星、郭洋铭与被告广东嘉宝华医药集团股份有限公司的委托诉讼代理人刘建锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁世杰、李玉华向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向两原告支付8月14至9月13日的租金人民币18000元、9月14日至10月13日的租金人民币18000元及10月13日至11月14日的租金人民币18000元，共计人民币54000元；2.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2019年5月13日签订《房屋租赁合同》，约定两原告将其位于珠海市*************底层12#铺之四出租给被告使用，房屋租赁实物面积约为150平方米，租赁期限自2019年5月14日至2024年5月13日止；两原告必须于2019年5月14日前，完整地将场地交给被告使用；两原告给予被告15天免租装修期，从2019年5月29日起计算租金；2019年5月14日至2020年5月13日时段每个月租金为18000元；签订本房屋租赁合同时，被告须向两原告交付人民币36000元的室内财产履约保证金及水、电费押金人民币5000元，该保证金将于合同期满时经双方确认后五个工作日无息退还被告；被告每月5日（即：2019年6月14日至2019年7月14日的租金需在2019年6月5日前支付，如此类推）前将当月租金汇入原告账号。另两原告与被告于2019年5月13日签订《补充协议》，约定案涉商铺装修转让费为人民币30000元整，该费用在被告办理完营业执照后需一次性转账支付给原告。被告在签订房屋租赁合同后，向两原告支付商铺押金人民币36000元、水、电押金人民币5000元及5月29日至6月13日的租金9000元，两原告也如期将案涉商铺交付给被告，被告接收案涉商铺后，对案涉商铺进行改造装修。在合同履行过程中，被告于2019年5月27日通过广东精诚粤衡律师事务所致函给两原告，之后又于2019年5月31日，被告的工作人员通过短信的形式告知两原告要求解除房屋租赁合同。两原告向被告明确表示拒绝解除合同，并要求被告继续履行房屋租赁合同。2019年6月25日被告的工作人员通过EMS的形式将案涉商铺的钥匙寄给原告，原告拒绝接收，该包裹已原路退还给被告。两原告拒绝解除合同后，分别于2019年6月5日和2019年7月4日两原告收到被告支付的2个月租金，共计人民币36000元。但被告以房屋租赁合同已解除及被告公司内部人员沟通不畅，2019年7月4日是被告内部人员错误支付为由要求两原告退还租金。两原告认为，2019年5月13日签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，没有依法解除，被告应履行《房屋租赁合同》向两原告支付房屋租金的义务。原告提供了如下证据：1.《房屋租赁合同》；2.《补充协议》；3.房产证；4.与被告员工的短信、微信记录；5.照片；6.支付详情；7.照片11张；8.证人证言；9.消防工程安装合同书。被告广东嘉宝华医药集团股份有限公司辩称，被告与两原告于2019年5月13日签订《房屋租赁合同》，承租两原告名下位于珠海市香洲区***********底层12#铺之四，合同约定租赁期限为2019年5月14日至2024年5月13日，15天免租期，租金自2019年5月29日起算，每月租金18000元，押金36000元，室内财产履约保证金、电费押金5000元。合同签署后，被告向两原告支付了涉案商铺押金36000元，室内财产履约保证金、水电费押金5000元，并预付了半个月的租金9290元。经两原告同意，被告开始对涉案商铺入场装修。装修工人入场后发现涉案商铺在拆除原有夹层吊顶后，商铺层高不足2.1米，且原有夹层是否符合规划消防条件存疑，于是上报被告，被告委派法务人员进行复核，经咨询规划及消防部门，得到的回复是“商铺加建夹层的情况一般分两种，一种是开发商在建设时就已经规划报建，包含在规划设计图纸及原有核定容积率以内，这种是属于合法的建设，后期也会作规划验收及消防验收；一种是业主在规划验收后自己加建，这种加建行为改变了原有建筑容积率、建筑承重结构、设计层高、原有消防规划等条件，按规定是需要重新报建并经过合格验收才可以投入使用，没有经过规划报建及重新验收的加建建筑属于违章建筑，是不允许的。”而两原告出租的商铺就属于第二种情况，是没有经过规划报建及重新验收的加建建筑属于违章建筑。在知悉上述情况后，被告业务人员马上联系了原告丁世杰，双方到现场核查商谈，被告要求原告丁世杰于2019年5月30日前拆除夹层，回复原有建筑结构，向被告交付符合法律规定及合同约定的租赁物，免租期从原告丁世杰交付合法合规的租赁物之日重新起算。但原告丁世杰认为其交付的商铺不存在问题，双方没有能达成一致意见。后被告发函：如丁世杰未能在2019年5月31日前向被告交付符合法律规定的租赁物，则租赁合同于2019年5月31日前解除，请丁世杰及时到现场接收商铺。合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。被告在发现涉案争议后，为及时减损，先行搁置违约及事后赔偿争议，多次通过短信、微信、律师函的方式请原告丁世杰到现场接收商铺，及时止损，但原告丁世杰拒绝接收，被告只能通过邮寄钥匙的方式向原告丁世杰交还商铺，原告丁世杰再次拒绝签收，被告最后只能通过将钥匙塞入商铺门内，并通过录视频发送微信的方式告知原告丁世杰钥匙已经放回商铺，请其及时处理。2019年6月、7月，被告业务人员与财务部门没有及时对接沟通，导致财务部门误向原告丁世杰支付了36000元租金，被告发现后立即向原告丁世杰发送短信告知这是公司内部部门协调失误，合同已经于2019年5月31日解除，上述款项并不是支付租金，属于失误操作，请原告丁世杰及时退还上述款项。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《广东省城乡规划条例》第80条规定，建设单位或者个人未依法取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由当地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。无法采取改正措施消除影响的，责令限期拆除。在已完成规划条件核实的建设工程用地范围内擅自新建、搭建建筑物、构筑物的属于无法采取改正措施消除影响的情形。《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第90条规定，擅自改变规划条件核实合格的建筑物、构筑物等建设项目的规划平面布局、规划标高、外部轮廓、层数、高度、面积、风貌、配套公共设施、规划使用功能等内容属于未取得规划许可进行建设的行为。两原告没有完成交付合法租赁物的义务，没有权利要求被告支付租金或占用费。2019年5月22日装修公司进场装修发现异常，被告法务部门复核时发现商铺加建夹层的情形属于违章建筑，当日即请原告丁世杰到场核实情况，但原告丁世杰并未提供夹层合规的证明材料也没有提供解决方案。被告于2019年5月27日委托律师事务所发函，请两原告在2019年5月30日前拆除违建夹层，向被告交付合法租赁物。但时至今日，两原告没有完成交付义务，被告无法继续完成装修，亦无法对租赁物进行收益使用，按照《租赁合同》第四条约定，两原告逾期交付场地的，免租装修期顺延。两原告对涉案商铺加建夹层的违建行为是导致租赁合同无效的原因，是导致租赁关系无效的过错方。根据合同法第58条，两原告应当向被告返还基于租赁合同收取的所有款项，包括押金、租金等。两原告在知悉租赁物瑕疵及承租人数次要求终止租赁关系的信息后，没有按照合同法第119条的规定履行止损义务，应当自行承担因此导致的不利后果。被告认为，涉案商铺加建夹层未经依法报建验收，属于违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，租赁合同应当无效。合同无效属于自始无效，两原告应当向被告返还已经支付的款项，并根据各方对于造成合同无效导致的损失，承担相应的赔偿责任。被告已经在2019年5月31日主张解除合同，合同应至送达之日起解除。不管被告要求解除合同是合法解除还是违约解除，对于时间跨度长的租赁合同关系，根据会议纪要的精神，即便是违约解除，承租方也享有解除的权利，体现的是法律不强人所难的原则。原告没有尽到止损义务，被告提出解除合同的意思表示后，原告明知商铺是处于闲置的状态，被告也已经通过多种途径多次表达要求原告接收商铺和钥匙，但原告一直置之不理。因此，被告认为原告并未尽到合同法约定的止损义务，因此导致的损失应由原告承担。根据公平原则，本案的案件事实是没有争议的，双方都清晰明了，被告在2019年5月31日后就已经将商铺返还给了原告，被告并无基于租赁物获得任何收益，反而为此投入一部分的装修费用。而且，从双方优劣地位而言，当时被告已经向原告支付了八万多的款项，当时约定装修转让款才3万元，因此，即便从经济平衡的角度，被告认为原告即便有损失，在经济上也已经能得到保障，并不妨碍原告先行搁置争议接收商铺，具体的责任分配由法院裁决。相反，如果原告认为其不存在违约事由，就一直放任商铺闲置，并且能够据此要求被告支付租金，显然这样下去结果是显示公平的，也不利于法律公正裁判，解决争议。被告提供了如下证据：1.银桦新村二期商住楼二层结构平面图；2.银桦新村二期多层商住楼立面图。经审理查明,原、被告于2019年5月13日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其拥有产权的位于珠海市*************底层12#铺之四出租给被告，租赁面积约为150平方米，租赁期限自2019年5月14日至2024年5月13日止，原告必须在2019年5月14日前完整地将场地交给被告使用，原告给予被告15天免租装修期，被告装修期间免付房租，从2019年5月29日起计算租金，原告逾期交付场地的，免租装修期顺延。2019年5月14日至2020年5月13日期间的月租金为18000元，2020年5月14日至2021年5月13日期间的月租金为18900元,2021年5月14日至2022年5月13日期间的月租金为19845元，2022年5月14日至2023年5月13日期间的月租金为20837.25元，2023年5月14日至2024年5月13日期间的月租金为21879.11元，上述金额包含了开具发票所需支付的6%房产税及2.5%个人所得税，被告于每月5日前将当月租金汇入原告指定账户。签订租赁合同时，被告须向原告支付36000元的室内财产履约保证金及水电费押金5000元，该保证金及押金于合同期满时经双方确认后五个工作日内无息退还被告。原告向被告提供租赁房屋平面图（标明租赁范围）和产权证复印件，并协助被告办理与该房屋使用有关的各种手续。被告需按时交纳租金，逾期交付租金须按每日1%向原告支付滞纳金，如逾期15日，原告有权终止合同、收回租赁房屋并追讨由此造成的损失。被告有权对房屋进行装修，但装修方案应报原告同意方能实施。在租赁关系存续期间，被告负责租用场地的维修，并在租赁关系结束后把所租用的场所恢复到租赁关系开始时原告交付使用时的状态。租赁场所仅用于经营药店，在租赁期间，被告如需对房屋进行分租或转租，须征得原告同意。租赁期间，任何一方需提前解除合同，必须提前一个月书面通知对方并征得对方同意，原告提前收回房屋，原告除返还押金外，还应赔偿被告相当于解约前两个月租金的损失，损失超过两个月租金的，赔偿标准根据实际情况协商，协商不成则以仲裁或法院判决结果为准；被告提前退租，须提前一个月以书面形式通知原告，并且配合原告带其他客户看房，被告提前退租的，押金作为违约金不予退还，若对原告造成损失超过两个月租金的，赔偿标准根据实际情况协商，协商不成则以仲裁或法院判决结果为准。上述房屋租赁合同签订的当日，原告丁世杰与被告签订了一份补充协议，约定案涉商铺装修转让费为人民币3万元，该费用在被告办理完营业执照后需一次性转账支付给原告。上述房屋租赁合同签订后，被告于2019年5月16日向原告支付了履约保证金36000元及水电费押金5000元，于2019年5月21日向原告支付了9290元租金，于2019年6月5日向原告支付了18000元租金，又于2019年7月4日向原告支付了18000元租金。2019年5月29日，被告向原告发出律师函称：原告于2019年5月18日向被告交付商铺后，被告于2019年5月22日聘请装修公司开始对商铺进行改造装修，装修公司在拆除原商铺吊顶时发现拆除吊顶后商铺的层高只有2.1米，不能满足药店经营用途，另经被告核查，原告对商铺的加建夹层行为未依法向规划部门报建，夹层建筑属于违章建筑，不能满足商业消防用途，被告在发现上述违章事宜当天邀请原告到现场查看，但原告到场查看后并未予以妥当回复，也未明确解决方案，故被告致函原告，请求原告于2019年5月30日前拆除夹层，恢复原有建筑结构，向被告交付符合法律规定及合同约定的租赁物，免租期从交付合法合规租赁物之日重新计算，原告未能在上述期限内完成夹层拆除工作的，则被告决定于2019年5月31日解除房屋租赁合同，请原告到现场接收，并在2019年6月3日前向被告退还押金36000元、预付半月租金9000元及前期已支付的装修费用35000元。2019年5月31日，被告向原告发出短信称：原告未能在2019年5月30日前向被告交付符合法律规定要求的商铺，被告决定于2019年5月31日解除房屋租赁合同，请原告于当日17点前到现场接收商铺。原告短信回复称：拒绝接收，要求被告继续履行合同。2019年6月25日，被告通过EMS向原告邮寄商铺钥匙，原告拒收，邮件于2019年6月27日退回被告，被告于邮件退回当日微信通知原告其已将钥匙放在案涉商铺内，请原告到现场查收。2019年7月9日及次日，被告微信通知原告，称其财务操作失误，于2019年7月4日错把18000元支付至原告账户，要求原告将收到的款项按原路退回。2019年7月26日，原告微信通知被告称：租赁合同合理、合法，并且是双方真实的意思表示，在此之前双方并未达成解约的共识，合同有效，被告于2019年7月4日按合同约定支付租金属正常履约行为，不存在返还一说，请被告继续履行合同，每月5日前支付租金，若被告需单方解约，需按合同约定将房屋恢复原状后交还原告并承担相应的违约责任。被告回复称：被告发现商铺问题后一直在减损，但原告并不是怀着减损的态度处理争议，没有考虑商铺空置不能用，被告交纳了押金、租金并投入了前期装修成本，确实比较被动，但不代表被告在整个事情以及对事情的处理上全部都是过错方。原告于2019年7月28日回复被告称：被告已按合同约定支付押金和租金，原告也将场地交付被告，合同已经正式执行，被告于2019年5月31日通知原告解除合同并单方强行交还商铺，原告认为被告通知解除合同不符合解除流程，交还商铺也不符合约定的交还标准，原告当场表示拒绝接收，故被告单方解除行为显然无效，请被告继续履行，每月5日前支付租金，若被告认为所租场地不符合经营要求，需按合同约定的正常解约流程进行解约，提前一个月书面通知并征得原告同意，把店铺修复原状并承担相应的违约责任，商铺空置有成本，请被告积极处理，按正确的流程把损失降至最低。案涉房产的房地产权证登记面积为210.38平方米，登记地址为珠海市*************底层12#商铺，两原告各持有50%的产权份额。两原告于1999年在上述房产内加建了夹层，在房产内东部区域加建了楼梯，加建夹层后房产下部层高约为2.1米，面积约为150平方米，即被告租赁两原告的案涉商铺。两原告将案涉商铺出租给被告使用前，案涉商铺的招牌为“枫叶”，原告丁世杰与被告于租赁合同签订当日签订的补充协议中涉及的商铺装修转让费即为该“枫叶”商铺装修的装让费。原告称其对案涉房产加建夹层没有报建手续，但有向消防部门申请消防报建，但目前找不到该消防报建手续，原告于2019年5月14日将案涉商铺交付被告后，其至今没有收回案涉商铺，被告对案涉商铺进行了装修，将商铺的原有装修全部拆除，被告还在商铺内堆放了部分装修材料。被告称其于2019年5月18日接收案涉商铺，之后委托珠海大品装饰设计工程有限公司对案涉商铺进行装修，清除了原有建筑垃圾，布置电线并铺设了一部分地板，因原告没有解决加建夹层的违建问题，装修工作无法继续进行。原、被告双方确认，案涉商铺门前路段于2019年7、8月份开始围闭施工，现仍在围闭施工中。本院认为，案涉房产依法取得了房地产权证，原告在案涉房产内加建夹层的行为并没有违反法律、法规的强制性规定，行政主管部门在加建行为完成后的二十年间也未将加建夹层后的案涉房产认定为违法建筑，若被告认为原告加建夹层的行为违反了政府规章的规定，可依法寻求行政主管部门予以处理，不影响原、被告之间的房屋租赁合同法律关系。原、被告双方签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利和义务。原、被告对于租赁标的物的空间范围没有异议，争议在于租赁标的物的层高是否符合相关规定及是否影响被告的正常使用。租赁标的物的层高为2.1米并未违反法律、法规的强制性规定，被告也未提供证据证明租赁标的物的层高影响了其正常使用案涉商铺，故本院对于被告抗辩的原告未交付符合规定的标的物的意见不予采纳，被告据此单方解除租赁合同于法无据，本院不予支持。被告已将案涉商铺的原有装修拆除，被告在案涉商铺未完成装修的情况下将钥匙放在案涉商铺内不能视为其已履行返还租赁标的物的义务，原告亦否认其已收回案涉商铺，故原、被告双方亦没有通过实际行为解除案涉房屋租赁合同，原、被告仍需按照房屋租赁合同的约定继续履行。房屋租赁合同中对于租赁标的物的层高未作约定，但房屋租赁合同中特别约定原告向被告提供标注租赁范围的房屋平面图，且原、被告对于租赁标的物的空间范围不持异议，故本院认定原告向被告交付了符合租赁合同约定的标的物。被告接收案涉商铺后即委托装修公司对案涉商铺进行装修并支付了履约保证金和水电费押金，可见被告已经按照房屋租赁合同的约定开始履行。按照房屋租赁合同的约定，原告给予被告15天的免租期，租金自2019年5月29日开始计算，被告共计交纳了45290元租金，故被告交纳租金至2019年8月13日。被告不再支付自2019年8月14日起的租金，构成违约，原告要求被告支付自2019年8月14日至2019年11月13日期间共计三个月的租金有合同依据，本院予以支持。原、被告均确认案涉商铺门前路段于2019年7、8月份开始围闭施工，被告租赁案涉商铺用于药店经营，案涉商铺的人流量对于被告使用案涉商铺构成较大影响，故本院对于被告提出的减损要求予以适当支持，对于原告的租金诉请酌情减少30%。综上，原、被告之间的房屋租赁合同有效且未解除，被告应按照房屋租赁合同的约定支付租金，鉴于案涉商铺门前路段围闭施工对被告使用案涉商铺构成较大影响，本院按照房屋租赁合同约定租金标准的70%支持原告的诉请，故被告应向原告支付自2019年8月14日至2019年11月13日期间共计三个月的租金37800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东嘉宝华医药集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁世杰、李玉华支付自2019年8月14日至2019年11月13日期间的租金人民币37800元；二、驳回原告丁世杰、李玉华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币1150元，由原告丁世杰、李玉华负担人民币345元，由被告广东嘉宝华医药集团股份有限公司负担人民币805元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  舒兰凤人民陪审员  吴朝晖二〇二〇年四月二十八日书 记 员  卢燕婷