南宁铁路运输中级法院 行 政 裁 定 书 （2020）桂71行终138号 上诉人（一审被告）南宁市自然资源局，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区锦春路**。 法定代表人林兢，局长。 委托代理人康稆月，该局工作人员。 委托代理人唐楚安，广西尊泰律师事务所律师。 上诉人（一审第三人）广西南宁企文房地产咨询有限公司，住，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区雅际路**/div> 法定代表人陈文成，董事长。 委托代理人覃罗平，该公司员工。 被上诉人（一审原告）马莲香，女，1955年11月3日，壮族，住广西壮族自治区隆安县。 委托代理人蔡文蔚，南宁市东方法律服务所法律服务工作者。 委托代理人农维日，南宁市海宁法律事务所法律服务工作者。 一审第三人广西南宁春晖房地产开发有限责任公司，住，住所地广西壮族自治区南宁市民族大道**永凯大厦****房/div> 法定代表人赖可宾，董事长。 上诉人南宁市自然资源局（以下简称市资源局）、广西南宁企文房地产咨询有限公司（以下简称企文公司）因被上诉人马莲香要求撤销原南宁市住房保障和房产管理局（以下简称市住房局）作出的房屋所有权证一案，不服南宁铁路运输法院作出的（2019）桂7102行初302号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人市资源局的委托代理人康稆月、唐楚安，上诉人企文公司的委托代理人覃罗平，被上诉人马莲香的委托代理人蔡文蔚、农维日到庭参加诉讼，第三人广西南宁春晖房地产开发有限责任公司（以下简称春晖公司）经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 一审法院查明，2014年3月31日，马莲香与春晖公司签订《商品房买卖合同》，约定春晖公司将南宁市青秀区云景路11号春晖花园C区10栋1单元1105号房（以下简称1105号房）卖给马莲香。马莲香于同日付清房款，春晖公司出具相应收据给马莲香收讫，春晖公司随即将1105号房交付马莲香，马莲香收房后即进行装修使用。 2015年9月15日，春晖公司与企文公司签订《商品房买卖合同》，约定春晖公司将1105号房卖给企文公司。双方缴纳了相关税费后，2015年9月24日，市住房局为企文公司颁发了1105号房的邕房权证字第××号《房屋所有权证》。 马莲香知道1105号房被春晖公司出卖给企文公司后，于2017年5月27日向青秀区法院提起诉讼，要求确认马莲香与春晖公司签订的关于1105号房的《商品房买卖合同》有效，春晖公司与企文公司签订的关于1105号房的《商品房买卖合同》无效。青秀区法院一审判决确认前述马莲香与春晖公司签订的《商品房买卖合同》有效，春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》无效。 第三人企文公司对一审判决不服，向南宁市中院提起上诉，南宁市中院经审理后作出二审判决，认为马莲香与春晖公司签订的《商品房买卖合同》有效；春晖公司与企文公司之间不存在商品房买卖关系，双方于2015年9月15日签订的《商品房买卖合同》未成立，故该合同不存在有效或无效的效力认定问题。 马莲香持前述两份判决向不动产登记中心申请撤销企文公司所有的1105号房的《房屋所有权证》，不动产登记中心未予同意，马莲香遂提出诉讼，请求依法判令：1.撤销原颁发给企文公司的1105号房的《房屋所有权证》；2.本案诉讼费由市资源局及企文公司共同承担。 一审法院认为，南宁市辖区内的不动产登记管理职责，现由市资源局承担，市资源局为本案适格被告。 根据市资源局提交的证据，市住房局向企文公司颁发1105号房的《房屋所有权证》是由于企文公司的申请，依据的主要是企文公司与春晖公司签订的关于1105号房的《商品房买卖合同》、缴纳的契税凭证等材料，市资源局已审核了办理房屋登记所需的相关材料，未有遗漏，已尽到谨慎审查义务，程序上并无过错。但经过法院生效判决认定春晖公司与企文公司之间不存在商品房买卖关系，双方签订的1105号房的《商品房买卖合同》未成立，故原办证机关向企文公司颁发1105号房的《房屋所有权证》是缺乏事实依据的，应予以撤销。 综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项之规定，判决撤销企文公司所有的邕房权证字第××号《房屋所有权证》。 上诉人市资源局上诉称，一、本案的房屋转移登记行为事实清楚、证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。《不动产登记暂行条例》第十六条规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息”。《不动产登记暂行条例》第十七条规定，“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理”。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形”。当时的登记机关依上述法律法规审核了第三人企文公司提交的南宁市房屋转移登记申请书、营业执照、委托书、身份证、房屋所有权证、平面图、商品房买卖合同、税收缴款书、销售不动产统一发票、购买商品房屋办理产权证明书等申请材料，申请材料符合受理、登记条件，并无不予登记的情形，遵照受理登记申请、权属审核和核准登记颁发房屋权属证书的法定程序，登记机关向企文公司颁发房屋所有权证，事实清楚、证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。二、本案的房屋抵押权登记行为事实清楚、证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。当时的登记机关依法审核了企文公司及中国光大银行股份有限公司南宁分行（下称“光大银行南宁分行”）提交的南宁市房屋抵押权登记申请书、营业执照、委托书、身份证、房屋所有权证、平面图、借款抵押合同、抵押物清单等申请材料（详见证据目录），申请材料符合受理、登记条件，并无不予登记的情形，遵照受理登记申请、权属审核和核准登记颁发房屋权属证书的法定程序，登记机关向光大银行南宁分行颁发房屋他项权证，事实清楚、证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。三、在马莲香提交的生效判决文书既未对房屋所有权的归属作出裁判，也未对涉及光大银行南宁分行的抵押合同及抵押权进行审查与裁判的情形下，其要求注销房屋所有权证缺少相应的依据。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的;（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定，“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议”。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。不动产上已经设立抵押权、地役权或者已、地役权或者已经办理预告登记用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预、地役权人人同意的书面材料”。马莲香提交的生效判决文书判决确认马莲香与春晖公司签订的商品房买卖合同有效，同时认定春晖公司与企文公司签订的商品房买卖合同不成立，但该判决并未在物权层面对房屋所有权的归属作出裁判，也不涉及光大银行南宁分行与企文公司之间抵押合同及抵押权相关内容的审查与裁判。因此，根据上述《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规的相关规定，马莲香要求注销邕房权证字第××号房屋所有权证缺乏依据。四、一审法院适用法律错误，马莲香的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应当驳回。一审法院在查明基本事实以及核实相关证据后认定：市资源局已审核了办理房屋行政登记所需的相关材料，未有遗漏，已尽到谨慎审查义务，程序上并无过错。也就是说，在市资源局已尽到谨慎审查义务，程序上并无过错的情况下，一审法院判决撤销广西南宁企文房地产咨询有限公司所有的邕房权证字第××号《房屋所有权证》显然缺乏法律依据。综上所述，本案涉及的房屋登记行为证据确凿，材料充分，适用法律法规正确，程序合法，马莲香诉请撤销房屋所有权证缺乏依据，因此，市资源局请求：一、依法撤销南宁铁路运输法院（2019）桂7102行初302号案一审行政判决书；二、依法驳回马莲香的诉讼请求；三、由马莲香承担本案所有诉讼费用。 上诉人企文公司上诉称，一、原房屋登记行为事实清楚、证据充分，适用法律、法规正确，符合法定程序。企文公司所持的房屋所有权证书，是经企文公司依法向南宁市房屋产权交易中心提交商品房买卖合同、销售不动产统一发票等申请材料，经审核后登记机关向企文公司颁发的，原房屋登记行为事实清楚，证据确凿，适用法律正确。二、一审认定事实的主要证据南宁市中级人民法院（2018)桂01民终811号民事判决存在错误。企文公司不服该民事判决，已向广西壮族自治区高级人民法院（下文简称广西高院）申请再审，现广西高院已立案审查，广西高院已向企文公司发出民事申请再审案件受理通知书，故应等广西高院审查并作出相关裁定后，再作出该案的裁判。综上所述，原审判决存在错误，恳请二审法院依法改判：1.撤销一审判决，改判驳回马莲香的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由马莲香承担。 被上诉人马莲香答辩称，一、原审认定事实清楚、程序合法、法律适用正确。本案涉案融资房屋因生效判决而应恢复房屋所有权人为春晖房地产开发公司。根据《物权法》第十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。登记权利人不能对抗生效的法律文书所查明的事实，自法律文书生效时，房屋的所有人即为生效法律文书中判决认定的原房屋所有权人。本案中，南宁市中级人民法院作出的（2018）桂01民终811号判决书认定：“春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》的真实目的是双方通过签订《商品房买卖合同》的方式将涉案房屋形式上过户至企文公司名下但并非真实的房屋所有人，由企文公司帮助春晖公司融资，故本案中虽然春晖公司与企文公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了房屋所有权证，但双方并没有真实买卖商品房的意思,企文公司也未支付购房款，双方签订的合同并未确认双方的权利义务关系。春晖公司与企文公司之间存在商品房买卖关系，涉案房屋的所有权仍应为春晖公司”。依据上位法与下位法冲突时，上位法优于下位法的理论，《不动产登记暂行条例》不得对抗《物权法》，市资源局应根据南宁市中级人民法院认定的事实撤销邕房权证字第××号《房屋所有权证》。二、马莲香的在本案中的请求为撤销之诉，属于行政诉讼范围，马莲香是本案的适格主体。而企文公司与光大银行南宁分行设置的抵押合同及抵押权属于民事诉讼范围，二案不能合并审理。原市住房局向企文公司颁发1105号房的《房屋所有权证》是依据企文公司与春晖公司签订的关于1105号房的《商品房买卖合同》、缴纳的契税凭证等材料，并已审核，未有遗漏，已尽到谨慎审查义务，程序上无过错。但经过法院生效判决认定春晖公司与企文公司之间不存在商品房买卖关系，双方签订的1105号房的《商品房买卖合同》未成立，故1105号房的《房屋所有权证》是缺乏合法占有依据，应予以撤销。根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款、《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第一款、第二十八条第四款规定，生效判决书，该生效判决文书中首先确认马莲香人与春晖公司签订《商品房买卖合同》有效为前提；企文公司与春晖公司的购房合同认定为不成立,市资源局作为该具体行政行为的不动产登记机关，是本案的主体适格，根据行政相对性原则，理应自行撤销其颁发的权属登记。本案中，至始至终马莲香向法院提起的行政登记之诉，南宁市中级人民法院（2018）桂01民终811号均确认是马莲香与春晖房地产公司商品房买卖有效，而企文公司与春晖公司所签订的商品房买卖合同不成立。南宁市中级人民法院作出的（2018）桂01民终811号判决书认定春晖公司与企文公司所签订的不属于商品房买卖合同,原之前南宁市不动产登记中心据该生效判决应撤销本案的《房屋所有权证》。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（六）款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十条，经生效判决书认定春晖公司与企文公司所签订的《商品房买卖合同》属于恶意串通，该《商品房买卖合同》不成立，即第三人企文公司并非继受取得，也非善意取得（原始取得）涉案房屋权属，市资源局作为不动产登记行政机关行政不作为，理应撤销企文公司所持的涉案的《房屋所有权证》，但市资源局不履行法定职责、行政不作为，马莲香只有向法院提起行政撤销之诉，请求判决：1.维持一审判决，驳回市资源局、企文公司的上诉请求；2.一、二审诉讼费用全部由市资源局、企文公司承担。 第三人春晖公司未到庭参加诉讼，亦也未向本院提交书面的答辩状。 二审期间，马莲香提交证据：《广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂民申3532号民事裁定书》，拟证明经广西高院裁定，驳回企文公司对（2018）桂01民终811号判决的再审申请。经质证，市资源局对该证据的三性无异议，企文公司对该证据的三性不予认可，认为该裁定书认定事实不清。本院认为，梁志明提供的证据依据来源合法，内容真实客观，本院予以认可。 市资源局、企文公司、春晖公司在二审期间未提交新证据。 对一审认定的事实，企文公司对“原告于同日付清房款，春晖公司出具相应收据给原告收讫”有异议，其认为只有100万元转款凭证，剩余86万余元是春晖公司出具的收据。针对企文公司提出的异议，本院认定如下：经南宁市中级人民法院作出的（2018）桂01民终811号判决书认定，马莲香与春晖公司签订的《商品房买卖合同》有效，且有转款凭证和收据相佐证，企文公司对其提出的异议并未能提供相应的证据佐证，本院不予认可。 经审查，一审判决确认的证据合法、有效，据此，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 二审另查明，2016年6月20日，企文公司与光大银行南宁分行签订《抵押合同》，约定将1105号房抵押给光大银行南宁分行，并到南宁市房屋产权交易中心申请办理抵押登记手续，南宁市房屋产权交易中心受理后审核同意该申请，于2016年6月30日颁发1105号房的邕房他字第580192号《房屋他项权证》。 本院认为，光大银行南宁分行作为抵押权人与本案处理结果有利害关系，应当通知其作为第三人参加诉讼，一审判决遗漏当事人，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（四）项及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第七十九条第二款之规定，裁定如下： 1、撤销南宁铁路运输法院（2019）桂7102行初302号判决； 2、发回南宁铁路运输法院重审。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 胡青兮 审 判 员 杨 斌 审 判 员 梁耀美 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 谢 瑜 书 记 员 陈斯涛 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （2）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （3）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （4）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释 第七十九条原告或者上诉人申请撤诉，人民法院裁定不予准许的，原告或者上诉人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以缺席判决。 第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不发生阻止案件审理的效果。 根据行政诉讼法第五十八条的规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，依法缺席判决。