甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初11939号原告（反诉被告）：兰某某，女。被告（反诉原告）：常某某，女。委托诉讼代理人：王玉红，甘肃为公律师事务所律师。委托诉讼代理人：康巧，甘肃为公律师事务所律师。被告:孙某，男。原告兰某某与被告常某某、孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，被告常某某在举证期限内提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告兰某某、被告常某某的委托诉讼代理人王玉红、康巧到庭参加诉讼。被告孙某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告兰某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告房屋租金7876.88元、物业费493.16元；3、判令被告返还原告房屋押金2300元；4、判令被告支付原告违约金2300元；5、本案诉讼费及其他诉讼有关费用由被告承担。事实与理由：2019年1月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告位于兰州市城关区房屋，租赁期限自2019年1月8日至2022年1月7日，月租金为2300元；原告以年付形式付款，租赁日起5日内一次性支付租金27600元；在房屋租赁期间，暖气安装费用由被告支付。合同签订后，原告按约向被告支付了一年的房屋租金27600元，并支付房屋押金2300元。但被告疏于履行义务，在供暖季到来之前并未按约支付暖气安装费。在2019年7月至2019年9月22日期间，原告多次与被告沟通解决安装暖气事宜，但被告拒绝履行合同义务，并提出终止合同。随后被告于2019年9月22日将原告私人物品扔出房屋，要求原告搬出房屋。经他人协调，被告同意原告在2019年9月25日前搬离房屋。随后，原告于2019年9月25日搬出房屋，并要求被告退还剩余的租金及物业费、房屋押金，但被告一直拖延退还。原告认为，被告的行为已违反合同约定，应向原告退还上述费用，并承担违约责任。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告常某某辩称，原告所述不属实。1、原告在起诉状中陈述被告常某某疏于履行义务，在供暖季到来之前并未按约支付暖气安装费用，以及要求原告搬出案涉房屋、将原告私人物品扔出案涉房屋与客观事实明显不符。双方签订房屋租赁合同时，案涉房屋安装了暖气和空调，而且原告亲自看过房屋，案涉房屋具备原告要求的条件，原告对房屋居住条件认可才与被告签订的房屋租赁合同。原告自2019年1月8日合同签订后就入住了，原告入住时正逢供暖期间，如果房屋不符合居住条件原告不可能7月份才要求安装暖气。2、原告与被告常某某协商安装暖气事宜，被告常某某一直明确表态，如果原告要安装暖气，费用由其自理。3、原告未经被告常某某同意私自更换了房屋门锁，截止目前仍占用案涉房屋，而且未向被告常某某交接房屋钥匙，也未向被告常某某缴纳房屋租金，故原告占用案涉房屋依法应当承担占用期间的房屋租金。4、被告有理由怀疑原告不想继续按照合同约定承租案涉房屋，恶意违约，所以以此为借口逃避违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告孙某未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：案涉兰州市城关区九洲大道元森玉兰园1号楼307房屋即为常某某与孙某在解除同居关系协议书中载明的位于兰州市城关区房屋，该房屋是以孙某的名义购买的，也是用孙某的公积金按揭贷款的，目前该房屋还没有取得房产证。案涉房屋虽是以被告孙某名义购买，但孙某与常某某在2016年10月30日达成解除同居关系协议时，把案涉房屋给了常某某，并约定该房屋剩余房贷由常某某负责偿还。因此，案涉房屋一直由常某某管理支配，原告与常某某签订租赁合同与被告孙某无关，故请求驳回原告对被告孙某的诉讼请求。被告常某某向本院提出反诉请求：1、判令解除常某某与原告之间的《房屋租赁合同》；2、判令原告向常某某支付房屋占用期间的费用7820元及物业费483元（暂计算至2020年4月20日，此后的房屋占用费以每月2300元计算、物业费以每年1728元计算至原告实际交付案涉房屋时止）；3、判令原告支付常某某违约金2300元；4、本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：2019年1月8日，常某某与兰某某签订《房屋租赁合同》，约定：兰某某租赁常某某位于兰州市城关区房屋；租赁期限自2019年1月8日至2022年1月7日；房屋租金每月2300元，以年付的形式付款。案涉房屋已经安装暖气和空调完全满足基本生活需要，但原告在租赁期间却声称房间暖气温度低，需要开空调，因开空调产生的电费要求常某某承担一部分，常某某予以拒绝。之后，原告要求常某某出资重新安装暖气，常某某予以拒绝。不久，常某某发现原告在未告知常某某的情况下，擅自更换了房屋的门锁，原告声称常某某拿一把案涉房屋的钥匙可能会影响她的居住安全，常某某表示可以理解。2019年9月底，原告无故要求常某某退还房屋租金和押金，但却一直未搬离案涉房屋。截止目前，原告仍未将案涉房屋的钥匙交还常某某，也未按约支付房屋租金。综上，原告的行为严重违反了合同约定，依法应当向常某某支付房屋占用期间的费用，并承担违约责任。为此，被告常某某提起反诉，望判如所请。原告针对被告常某某的反诉请求辩称，常某某的反诉与事实不符。1、案涉房屋只有客厅有12片暖气片，卧室是空调。为此，原告要求常某某安装暖气，但常某某却要求原告承担安装暖气的费用，原告拒绝。因为按照房屋租赁合同约定，安装暖气的费用应由常某某承担。2、合同签订后，原告没有马上入住涉案房屋，原告于2019年2月28日才入住。2019年2月24日，原、被告沟通暖气事宜，被告说先用空调代替暖气供暖。3、因为有很多人有涉案房屋的钥匙，为了安全起见，原告租赁房屋期间，在经过常某某同意后，更换了门锁，且常某某2019年5月份时来过涉案房屋。2019年9月25日，原告搬离房屋后，再没有更换门锁。4、原告搬离房屋后，多次要求常某某办理房屋交接，常某某一直拒绝办理。如果原告还继续在涉案房屋居住，将产生各项费用，但是实际并没有产生。而常某某通过短信向原告提出1年到期不租等要求，原告是在被告常某某不退还各项费用后，才提出要解除合同。综上，请求驳回被告常某某的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的2019年1月8日的《房屋租赁合同》、中国建设银行个人账户支出交易明细、2019年1月6日微信转账记录、兰州市西博物业管理有限公司收款专用收据、视频、2019年9月24日微信转账记录，对于被告常某某提交的2019年1月8日的《房屋租赁合同》、《解除同居关系协议书》，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的微信聊天记录、短信聊天记录符合证据的真实性、合法性，被告虽然对其完整性提出质疑，但其并未提供证据予以证明，故本院对该证据的真实性予以认定。在双方的微信聊天记录中，当原告说：“当时不都说好了，你怎么还变卦呢”时、常某某回复：“说好我的东西放在房子的也变卦了呀”，原告说：“这个合同里都有写的很清楚”时、常某某回复：“反正，你要觉得亏了，就租一年吧”，原告说：“合同里签署的事情都能变卦，合同是双方协商好的，而且暖气的事在签署合同前就说好的，你现在变卦让我自理，还说不行就租一年，你觉得合适吗？”时、常某某回复：“我不多说了，情况就是这样吧”，从上述聊天内容中可以看出双方签订租赁合同时对暖气安装问题进行过协商，常某某在微信中并未直接否认该事实，且双方在合同中约定暖气安装费用由常某某支付，故暖气安装费用应由常某某负担。虽然双方在合同履行过程中为此发生争议，但通过微信聊天记录内容来看，在原、被告未协商一致的情况下双方均有解除合同的意思表示，并非常某某单方解约，故本院对其证明目的予以部分认定。2、原告提交的通话录音符合证据的真实性、合法性，被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，本院审查后认为，该证据能够证明原告一直在找被告常某某协商解决房屋交接问题的事实，故本院对该证据予以认定。3、被告提交的通话录音符合证据的真实性、合法性，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，本院审查后认为，该证据不能证明原告2020年1月2日仍在案涉房屋内居住，故本院对该证据真实性予以认定，对其证明目的不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月6日，原告兰某某实地查看了位于兰州市城关区房屋，该房屋客厅有暖气，小卧室有空调，同日原告兰某某向被告常某某支付了房屋押金2300元。2019年1月8日，原告兰某某与被告常某某签订了《房屋租赁合同》，双方约定：兰某某租赁常某某位于兰州市城关区房屋用于居住，租赁期限自2019年1月8日至2022年1月7日止；该房屋月租金为2300元，押金为2300元；租金以年付的形式付款，租赁日起5日内一次性支付租金27600元给常某某；当月租赁时间未满10天按半个月计算，超过10天时按一个整月计算；在房屋租赁期间，暖气安装费用由常某某支付；若兰某某在租赁期限违反合同约定，常某某将扣除兰某某一个月租金作为违约金并终止租赁合同；若常某某在租赁期限违反合同约定，常某某应赔偿兰某某一个月租金作为违约金及剩余房款和押金并终止租赁合同。双方还约定了其他事宜。合同签订后，常某某向原告交付了房屋，原告于2019年1月14日向常某某支付了2019年1月8日至2020年1月8日的房屋租金27600元，并于2019年2月27日向兰州市西博物业管理有限公司缴纳了案涉房屋2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费1728元。同时，被告常某某在案涉房屋的大卧室安装了空调。2019年7月，原告认为该房屋暖气不热要求被告常某某安装暖气，但经过双方的多次微信、电话沟通，均未能达成一致意见。其中，常某某于2019年7月在微信中告知原告：“你要觉得亏了，就租一年吧”、“或者从现在开始，你们找到合适的就搬，我把剩下的钱退给你好吧”、“你要决定找房子的话，我就把房子挂到中介了”。原告回复:“我回去跟我老公商量一下吧”。2019年9月17日，常某某在微信中说“要是搬的话早点说吧，我就赶紧挂到中介去”，原告回复“嗯，行。主要也是因为暖气的原因”。2019年9月20日，原告向常某某发送微信“为了大家都好，咱们还是出一份补充协议吧，关于押金的，我们住够一年退还押金”，但常某某未回复。2019年9月22日，原告兰某某与被告常某某在案涉房屋协商该房屋的相关事宜，但当日双方发生了矛盾。次日，常某某向原告发送了“今天白天家里有人吗？没人的话麻烦留一把钥匙到麻辣烫店，有人要看房子”的短信，9月23日上午9:36，原告向常某某发送微信“丽君，看房的还没来”。2019年9月25日，原告搬离案涉房屋。随后，原告不断的通过微信、短信、电话等方式联系被告常某某办理房屋交接手续并要求其退还剩余款项，但常某某以原告居住未满一年不予办理。双方发生纠纷，原告诉至法院。另查，原告兰某某与被告常某某均向本院明确其主张的“终止原、被告签订的房屋租赁合同”即为“解除原、被告签订的房屋租赁合同”。2020年5月6日，原告兰某某与被告常某某在案涉房屋内办理了房屋交接手续，兰某某将房屋钥匙及相关物品交付给常某某委托诉讼代理人康巧。本院认为，虽然兰某某与常某某提交的案涉《房屋租赁合同》载明的出租方（甲方）为“孙某、常某某”，但根据常某某提供的解除同居关系协议书、孙某的答辩意见以及兰某某与常某某的陈述可知，案涉房屋实际由常某某管理支配，该合同的甲方落款处也仅有常某某签字，孙某并未在租赁合同上签字，且房屋租金及押金也是由兰某某支付给常某某本人，因此孙某并非案涉房屋的出租方，案涉租赁合同的主体为兰某某与常某某，故兰某某要求孙某承担相应合同义务的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告兰某某与被告常某某于2019年1月8日签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方当事人理应恪守，且在合同履行中发生争议时，应本着诚实信用原则，友好协商处理，避免扩大损失。租赁合同约定，在房屋租赁期间，暖气安装费用应由常某某支付，但双方在合同履行过程中却因该问题发生分歧，虽经多次协商，但最终仍未就暖气安装的费用承担达成一致意见。从双方的微信聊天记录内容来看，在此情况下，常某某提出了两种处理方案，一是原告在租赁期限满一年后退租，二是原告找到合适的房屋就搬离、常某某把剩下的费用退还给原告。根据查明的事实，常某某于2019年9月开始委托中介公司出租案涉房屋，原告随后也搬离了房屋，上述行为说明原告同意了常某某提出的第二种方案，即原告搬离房屋、常某某退还剩余费用。通过上述事实及行为，可以认定双方对租赁合同的解除已达成一致，兰某某与常某某均未违约，租赁合同在原告搬离房屋时已解除，因此该合同再无解除的必要，故对原告要求解除租赁合同、常某某支付违约金的诉讼请求，被告常某某要求解除租赁合同、原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，常某某应向原告退还剩余的租金、物业费及房屋押金，结合双方在租赁合同中的“当月租赁时间未满10天按半个月计算，超过10天时按一个整月计算”的约定，本院对原告主张的2019年10月8日至2020年1月8日期间的房屋租金6900元、物业费432元及房屋押金2300元予以支持。虽然原告搬离案涉房屋后钥匙仍在原告处，但如上所述，双方对租赁合同的解除已达成一致，常某某应尽快办理房屋交接手续，但其却在原告搬离房屋后、以原告租赁期限未满一年为由不予办理，其该行为明显不妥。经原告通过微信、短信、电话等多种方式催促，常某某仍在明知原告已搬离房屋的情况下拒不到场办理房屋交接手续，因此相应的后果应由其自行承担，故对常某某要求原告支付至实际交付房屋时止的租金、物业费的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、被告常某某于本判决生效后十日内向原告兰某某退还2019年10月8日至2020年1月8日期间的房屋租金6900元、物业费432元；二、被告常某某于本判决生效后十日内向原告兰某某退还房屋押金2300元；三、驳回原告兰某某的其他诉讼请求；四、驳回被告常某某的反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元（已减半），原告兰某某承担22元，被告常某某承担40元。反诉费33元，由被告常某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二〇年五月九日书记员王淑娟