云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初159号原告（执行案外人）：宋昆，男，汉族，1976年8月6日出生，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：仇艺，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周安琪，云南义海律师事务所实习律师，一般授权代理。被告（申请执行人）：王振伍，男，汉族，1968年3月19日出生，身份证登记住址福建省南安市，现住云南省昆明市官渡区。被告（被执行人）：云南恒誉房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑****，统一社会信用代码：91530112688588198M。法定代表人：占斌佳，执行董事。被告（被执行人）：云南轩成商贸有限公司，住所地云，住所地云南省昆明市西山区东寺街东方广场**商铺**信用代码：915301125501342573。法定代表人：杨操。被告（被执行人）：昆明恒誉基础工程有限公司，住所地云，住所地云南省昆明市官渡区广福路世纪城金源国际商务中心******信用代码：9153011168127679X1。法定代表人：杨稳昆被告（被执行人）：杨稳昆，男，汉族，1970年7月10日出生，身份证登记住址云南省曲靖市富源县。被告（被执行人）：何燕，女，汉族，1974年12月24日出生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。原告宋昆与被告王振伍，云南恒誉房地产开发有限公司（以下简称恒誉房地产公司）、云南轩成商贸有限公司（以下简称轩成商贸公司）、昆明恒誉基础工程有限公司（以下简称恒誉基础工程公司）、杨稳昆、何燕执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋昆的委托诉讼代理人仇艺、周安琪，被告王振伍到庭参加了诉讼。被告恒誉房地产公司、轩成商贸公司、恒誉基础工程公司、杨稳昆、何燕经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席对五被告进行了审理。本案现已审理终结。原告宋昆向本院提出诉讼请求：1、请求撤销昆明市五华区人民法院（2019）云0102执异135号执行裁定书；2、请求终止对金坤尚城一期A地块AA幢203房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月10日，原告收到昆明市五华区人民法院（2019）云0102执异135号执行裁定书，原告认为裁定驳回原告作为案外人的执行异议请求并继续执行金坤尚城一期A地块AA幢203房屋，缺乏事实与法律依据。2014年4月10日，被告恒誉房地产公司和被告杨稳昆及案外人周权签订了《以房代偿协议》，约定由被告恒誉房地产公司以其开发的房产代被告杨稳昆偿还其对案外人周权的负债，代偿金额为42627884元，后又签订《补充协议》，对代偿事宜重新约定，代偿房屋中包括本案争议的金坤尚城一期A地块AA幢203房屋。因案外人周权欠案外人颜小荣债务，故案外人周权将包括本案争议房屋在内的四套房屋抵偿给案外人颜小荣，而案外人颜小荣欠原告400万元债务无力偿还，随即案外人颜小荣又将该四套房屋抵偿给原告。原告于2014年9月就实际接收了争议房屋并缴纳了接房费、配套费、维修基金及至今的物管费。对争议房屋装修使用至今。因被告恒誉房地产公司对外债务太多，导致项目用地被法院查封而无法给原告办理房屋过户手续。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告王振伍辩称，一、我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力，未经登记不发生效力，同时不动产登记由不动产所在地的登记机构办理，国家对不动产实行统一登记制度。二、原告虽自述与被告恒誉房地产公司签订了相关的《以房代偿协议》，但在不知协议真实存在的情况下，原告对并未登记在其名下的不动产提出异议是没有根据的。三、原告没有证据证实其向被告恒誉房地产公司要求办理过户，对未能及时办理产权过户手续，原告负有主责任。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告恒誉房地产公司、轩成商贸公司、恒誉基础工程公司、杨稳昆、何燕未到庭，无答辩。本案系案外人执行异议之诉，原告宋昆作为案外人，对本院的执行提出异议，提出异议的执行事实经过是：2015年，本院立案受理了本案被告王振伍诉本案被告恒誉房地产公司、杨稳昆、何燕、轩成商贸公司、恒誉基础工程公司民间借贷纠纷十八案，并依被告王振伍的财产保全申请，作出裁定并于2015年12月21日在先查封了登记在被告恒誉房地产公司名下坐落于昆明市西山区及车库共计254套（其中包括本案争议的金坤尚城一期Ａ地块ＡＡ幢203房屋）。2018年1月19日，本院作出（2017）云0102民初5267-5284号十八份民事判决书，判决确定本案被告恒誉房地产公司、杨稳昆、何燕限期偿还本案被告王振伍借款本金8115万元及利息。2018年12月10日，昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终4573-4590号民事判决，维持了本院作出的（2017）云0102民初5267-5284号判决。2018年12月13日，本院再次作出（2015）五法执保字第554、555、556、557号协助执行通知书，继续查封、冻结了本案被告恒誉房地产公司名下位于昆明市西山区房屋在内的共计254套房产。2019年1月3日，根据本案被告王振伍的申请，本院对本院作出的（2017）云0102民初5267-5284号十八份民事判决书进行立案执行。在本院执行过程中，本案原告宋昆作为执行案外人向本院提出执行异议申请，其提出异议的事实和理由与本案执行异议之诉提出的事实和理由一致。本院审查后，于2019年7月10日作出（2019）云0102执异135号执行裁定书，驳回了原告宋昆的执行异议请求。原告宋昆依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，提起了执行异议之诉。本案原告为了证明其对本院查封的金坤尚城一期A地块AA幢203房屋享有足以排除强制执行的权益，提交了以下证据：一、借条（二份），承诺，借款抵押协议，客户存款回单（二份）。证明案外人颜小荣向原告借款400万元，原告实际交付了借款，原告与案外人颜小荣存在合法借贷关系。二、以房代偿协议书，代偿房源清单，补充协议，工程抵房清单。证明被告恒誉房地产公司以其开发的房产代被告杨稳昆偿还其对案外人周权的债务，代偿房源中包括争议房屋。三、说明，购房转让合同。证明案外人周权因欠案外人颜小荣债务无力偿还，故以争议房抵债给案外人颜小荣，案外人颜小荣也因欠原告债务400万元无力偿还，又将争议房屋抵债给原告，原告与案外人周权、颜小荣以购房转让的形式抵扣偿还借款。四、住宅接房费用结算清单，钥匙收据，配套费收据，维修基金收据，物业费收款收据（二份），装修款收据，室内装修施工合同，装修结算书。证明原告于2014年9月就实际接收了争议房屋并缴纳了接房费、配套费、维修基金及至今的物管费，原告对争议房屋进行了装修并实际使用至今。五、委托书，情况说明。证明案外人周权和被告杨稳昆明确转让给原告的是争议房屋的物权。被告王振伍对原告提交的证据一、二、三、五的真实性不认可，认为原告未参与以房抵债的关系中；对证据四的真实性无异议，认为该组证据只能证明原告对争议房屋享有的是居住权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。在本院执行申请执行人王振伍与被执行人恒誉房地产公司、轩成商贸公司、恒誉基础工程公司、杨稳昆、何燕借款合同纠纷一案中，原告宋昆作为案外人对本院查封，欲执行的金坤尚城一期A地块AA幢203房屋主张权益，原告依据的事实是该房屋已经以物抵债的方式抵偿给原告，原告提交的上述证据证明争议的房屋系被告恒誉房地产公司开发建设，以以房抵债的方式抵偿被告杨稳昆欠案外人周权的债务，后案外人周权也以以房抵债的方式抵偿给案外人颜小荣，最后案外人颜小荣也以相同方式抵偿给原告，原告缴纳了房屋配套费、维修基金等费用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，房产为不动产，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。上述法律规定对执行的限制是为了保护普通商品房买卖合同关系中买受人的物权期待权，是基于现行房地产开发、登记制度不完善导致部分买受人取得法律意义上不动产所有权的时间常滞后于债权合意的现实情况考量，也是为了保障买受人对房屋的登记、交付的债权一定程度上优先于其他普通债权考虑，物权期待权只应存在于不动产买卖中。本案拟执行的争议房产系被告恒誉房地产公司作为房地产开发企业开发建设并向社会公众发售的，本案原告主张的争议房屋所有权是通过以房抵债的方式取得，而并非商品房买卖合同关系取得。围绕争议房产，双方建立的是以房抵债的关系，在抵债房产尚未办理不动产登记的情况下，原告享有的只是对不动产的交付和登记请求权，该请求权仍为债权请求权，其较之本案执行依据的债权并不具有优先效力。且双方签订抵债协议书的出发并非买卖涉案房产，而是以抵债的方式消灭双方已有的债权债务关系，基于这一点，原告享有的债权并不享有优先的权利。我国物权法第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案原告也未办理过预告登记。因此，原告对争议房产主张的权益不能排除本案的执行。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告宋昆的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宋昆承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 贾 军人民陪审员 金 霞人民陪审员 余小兵二〇二〇年五月十九日法官助理王诚书记员罗娅琼