四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初470号 原告:四川南溪口口香食品有限公司，住所：宜宾市南溪区城北新区**商品房**。 法定代表人：张先怀。职务：董事长。 委托诉讼代理人：李斌，系该公司工作人员。 被告：余成海，男，汉族，1972年2月7日出生，住，住四川省宜宾市南溪区/div> 委托诉讼代理人：曹远文，四川甲海律师事务所律师。执业证号：15115201310422882。 被告：四川怡轩服装制造有限公司，住，住所：宜宾市南溪区南溪街道复兴村1社/div> 法定代表人：李招芬。 原告四川南溪口口香食品有限公司（以下简称：口口香公司）与被告余成海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加了四川怡轩服装制造有限公司（以下简称怡轩服装公司）为本案共同被告参加诉讼。原告口口香公司的委托诉讼代理人李斌，被告余成海及其委托诉讼代理人曹远文，被告怡轩服装公司的法定代表人李招芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告口口香食品公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告余成海支付原告2019年9月30日至2020年3月31日期间尚欠的房租32308元、违约金27138.72元、搬运及维修费5830元；2、判决被告余成海向原告支付2019年10月1日以后至遗留物清理完毕之日止的房租、违约金和搬运费。3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年8月7日，原告与被告余成海经平等协商，原告将位于宜宾市南溪区二楼西侧中间楼梯间旁边两间、三楼除开铁塔间之外全部，以及一楼西侧两间门面房大约70平米，二三楼大约1053平米，出租给被告余成海使用。并达成约定：被告余成海每年支付给原告房租92616元。每半年一付。从2018年10月1日开始计算租金。房租每轮提前十日主动支付。延期按照租金总额每日千分之五计算滞纳金。为此，被告个人与原告签订了包含前述条件在内的书面租房合同。 此后，被告余成海付清了2018年10月1日至2019年9月30日期间的房屋租赁费，被告余成海本应于2019年10月1日之前付足原告2019年10月1日至2020年3月31日期间的房租46308元，但被告余成海只付了14000元，余下房租32308元至今未付。经书面催收，多次联系，被告余成海均以找合同之外的股东推脱。既不支付房租也不安排善后处理，遗留物件继续占用房屋至今未完善交接。根据《房屋租赁合同》中第一条约定，被告因此产生滞纳金27138.72元（30308×５‰×１６８日），产生搬运及维修费５８３０元。请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告余成海辩称：１、原告与余成海于2018年8月7日签订租赁合同是事实。但余成海是被告怡轩服装公司股东，其与原告签订案涉房屋租赁合同，并交付了半年房租及３００００元保证金共计76308元的行为，是履行的怡轩服装公司职务行为，事后，怡轩服装公司也以公司名义与原告重新签订租赁合同的方式追认了被告余成海个人与原告签订的租赁合同，目的是为了把怡轩服装公司从江安水清镇搬迁至南溪复兴村。因此，尚欠的房租以及以后的房租，均应由被告怡轩服装公司缴纳。2、怡轩服装公司经营状况严重恶化。于2019年5月22日将公司（设备及房屋）承包给冯培钢，约定由冯培刚承担房屋租金。2019年10月，怡轩服装公司因无力支付工人工资，造成工人罢工。以及到南溪区政府上访。对于怡轩服装公司经营状况恶化的情况，原告非常了解，曾多次催收房租未果。３、2019年12月28日，原告行使不安抗辩权，将公司设备搬至另一个地方，收回了案涉房屋。并将房屋重新租赁给其他人使用。因此，原告与怡轩服装公司的租赁关系在2019年12月31日前就实际解除。租赁费只应计算至2019年12月31日止。４、余成海向原告缴纳了30000元保证金，怡轩服装公司差欠原告的房屋租金，可在保证金里扣除。租金应计算至2019年12月31日，扣除之后，剩余的20846元保证金应予退还余成海。５、认可搬运费实际产生1900元，但应由怡轩服装公司承担。第一次搬运时就已全部搬完，不存在原告主张的第二次搬运费及维修费。６、原告请求的违约金不应支持。理由如下：一是合同没有约定违约金。二是被告没有差欠原告房租。三是租赁合同约定的滞纳金条款为无效条款。四是原告主张的违约金过高。综上所述，本案租赁合同的主体是原告与被告怡轩服装公司。租赁关系已于2019年12月31日前解除。房租应计算至2019年12月31日。被告余成海缴纳了保证金，担保房屋受损及差欠的房租。即使被告怡轩公司差欠有房租，原告也可从余成海缴纳的保证金里直接扣除。因此，被告并不差欠原告房租，原告无租金损失。本案除了1900元搬运费外，原告的其他诉讼请求均不应支持。若原告执意要求被告支付2020年1月1日后的房租，被告必然追究原告将房屋租赁给其他人使用期间的违约责任。 被告怡轩服装公司辩称：被告余成海与原告签订租赁合同时是启通公司的法人。案涉房屋是余成海租来作为启通公司的厂房用。怡轩服装公司最初是开在江安。后来因为浙江有人到南溪来追余成海的帐，余成海就让我把怡轩服装公司从江安迁到南溪，与启通公司合并，由我来当名义上的法人避免那些人来追余成海的账。余成海当时说厂房水电都是搞好了的。怡轩服装公司迁到南溪后只经营了两个月，因经营状况恶化就没再经营下去了。因此，本案的房租不应由怡轩服装公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换质证。 原告口口香公司为支持其诉求，向本院提交下列证据：1、原告公司基本信息证明及被告余成海的身份证明。拟证明主体资格；2、原告与被告余成海签订的租房合同原件，被告余成海签订合同时手持个人私章盖章的照片，三份现场目击证人证词。拟证明原告与被告余成海个人构成房屋租赁合同关系；3、收条及搬运工收钱的图片。拟证明被告余成海违约未交纳房租，原告请人将被告的设备搬运到另外地方，由此产生的搬运及维修费５８３０元，被告余成海应当支付给原告；4、房租催缴通知，微信截图，拟证明原告对被告余成海尽到了催收房租义务，同时证明是被告余成海个人租房，被告余成海在微信中授权原告转租。余成海认可原告搬移设备及承担搬运费用的事实；5、占用场地图片。证明原告多次与被告余成海沟通，其仍长期不处置设备，应继续计算房租和违约金。 被告余成海的质证意见为：对证据1的三性无异议。对证据2中的合同及照片的真实性无异议。但对证明目的有异议。对证人证言的三性有异议。对证据3中1900元的收条无异议，对其他证据有异议。对证据4有异议。原告出示的微信内容不完整。被告余成海在微信中明确要求原告找怡轩服装公司的法人。对证据5有异议。照片是真实的，但证明时间不真实。这些设备在2019年12月28日就已经搬迁完了，不是现在的照片。 被告怡轩服装公司质证意见：房屋是余成海租的。怡轩服装公司对其他事情都不清楚。 被告余成海围绕抗辩事实向本院提交下列证据：1、怡轩服装公司股东合作协议、原告与怡轩服装公司签订的租赁合同，怡轩服装公司的公司章程、怡轩服装公司的营业执照副本，拟证明余成海是怡轩服装公司的股东、余成海个人与原告签订租赁合同的行为是履行公司职务行为，事后，怡轩服装公司也进行了追认，所以，租赁费应由怡轩服装公司承担。2、生产承包协议，拟证明怡轩服装公司将设备及场地转租给冯培钢经营，并约定房租由冯培钢承担的行为，正好证实怡轩服装公司才是案涉房屋的实际租户。租金应由怡轩服装公司承担。3、调解卷宗、微信聊天室截图、证明怡轩服装公司经营恶化，原告于2019年12月28日行使了不安抗辩权收回了房屋，为此垫付搬运费1900元。4、案涉房屋现状照片，拟证明原告于2020年1月将一楼出租给荣兴汽修厂。将二楼和三楼出租给宜宾市祥好服装厂，原告与怡轩服装公司的租赁关系已于2019年12月31日前已实际解除。5、房租及保证金收据。证明租赁房屋时缴纳了30000元保证金。 原告的质证意见为：对第1组、2组证据有异议。原告只认可与余成海个人签订的房屋租赁合同，原告与怡轩服装公司签订的租赁合同并不是真实执行的合同，是应被告余成海的要求，为了协助被告余成海办理怡轩服装公司的工商备案登记而出具的一份合同。所以第1、2组证据均与原告无关。对第3组证据中的调解卷宗有异议。调解内容是怡轩服装公司经营恶化工人就工资信访的问题，与原告无关。对微信聊天内容的真实性无异议，但对证明目的有异议。我方只认余成海租了房屋，他租房屋的用途与原告无关。认可原告第一次垫付搬运费1900元的事实。对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议。原告至今未收到房租。被告余成海至今仍占用案涉房屋。对证据5无异议。该证据恰好证明租房是被告余成海的个人行为，而不是公司行为。 被告怡轩服装公司质证意见：对第1组证据中的原告与怡轩服装公司签订的租赁合同有异议。不认可该份合同。虽然合同中有公司印章，但该印章一直由余成海掌控拒不交出，公司于2019年不得已到南溪区政务大厅登报宣告公司印章遗失了。对第1组证据中的股东合作协议、营业执照副本、公司章程的真实性无异议。但都是江安怡轩服装公司的股东合作协议和公司章程，与南溪怡轩服装公司无关。除了怡轩服装公司工人闹事这件事是事实外，对余成海出示的其他证据，公司都不清楚。 被告怡轩服装公司未向本院提交证据。 综合全案，本院对原告提交的5组证据的三性均依法予以确认。对被告余成海提交的5组证据的真实性依法予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2018年8月7日，原告口口香公司（甲方）与被告余成海（乙方）签订租赁合同，合同约定甲方将位于宜宾市南溪区二楼西侧中间楼梯间旁边两间，三楼除开铁塔公司一间之外全部、以及一楼西侧两间门市（详见附件位置图示）大约门市70平米，二、三楼大约1053平米，出租给乙方使用。并达成以下约定：1、乙方每年支付给甲方租金92616元／年，每半年一付。租金从2018年10月1日起开始计算租金。租金在合同约定七年期内不随市场影响变化，房租每轮提前十日内主动交付，延期按照租金总额5‰计算滞纳金。2、为保证合同结束时房屋及设施完好，水电费等费用交清，乙方在签订本合同时交保证金30000元给甲方，合同结束时，甲方检查房屋完好，即将保证金如数退还乙方（不计利息）；3、乙方根据使用需要，倘有房屋用地改动意图，如装修或安装设施设备等，必须经甲方许可，费用自理。且不得影响安全。4、乙方在使用房屋过程中需注意安全合法使用，倘出了任何合同约定之外的经济、法律或安全等责任问题，尤其是使用房屋、场所、设施期间、凡涉及消防、环保、用电等安全问题、法律问题和经济问题、一概由乙方自行负责。对造成房屋及设施损坏的照价赔偿。5、本合同期限约定七年，合同到期后乙方需续租，在同等条件下优先满足乙方续租。乙方退房需提前三月通知甲方，否则加收一月租金。在租赁合同期内，因乙方原因由乙方单方提前结束租赁不得擅自转租。也不得给甲方提出任何条件，提前结束时涉及保证金和已交租金，归甲方所有不再归还。倘乙方单方提前退租没有自觉及时交清水电费和钥匙，除补交齐相关费用外，接受甲方三个月租金的处罚。倘乙方没有完清交接尚有遗留问题，乙方还得承担因甲方恢复出租场所原貌产生的一切费用及寻找乙方付出的人工费、差旅费和通讯费等费用。同时，倘违反本条，甲方可以随时将乙方剩余物件搬到屋外不负责监管。造成涉及物件遗失一概由乙方负责与甲方无关。6、7、8、9、10……。原告在甲方处加盖单位印章及在合同上加盖单位骑缝章。被告余成海在乙方处加盖私人印章。 合同签订后，被告余成海缴纳了2018年10月1日至2019年9月30日期间的房租以及保证金３００００元。 ２０１９年８月３１日，被告余成海缴纳了2019年10月1日以后的部分房租14000元。 期间，原告口口香食品公司又以甲方的身份与乙方怡轩服装公司签订租赁合同，该合同主要内容与上述合同内容完全一致。合同原件留存在怡轩服装公司工商档案里。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案通过审理，案涉房屋存在两份乙方主体不同的租赁合同。本案的争议焦点为：1、与原告建立房屋租赁关系的主体是被告余成海还是被告怡轩服装公司。2、房屋租赁合同是否已经于2019年12月31日前实际解除。3、原告主张的违约金、搬运费、维修费是否成立。 关于与原告建立房屋租赁关系的主体是被告余成海还是被告怡轩服装公司。 本院认为，虽然案涉房屋存在两份租赁合同，但从合同的签订以及履行情况看，真正执行的租赁合同应为原告口口香食品公司与被告余成海于2018年8月7日签订的租赁合同。理由如下：1、原告口口香食品公司与被告余成海均认可该合同的真实性；2，合同签订后，案涉房屋的交接由被告余成海完成。3、房屋租赁合同签订后，被告余成海向原告缴纳了保证金及前期房屋租金。4、原告在合同履行期间，一直在向被告余成海催收房租费用。5、合同中未约定租赁房屋用途，被告余成海将案涉租赁房屋用于与他人合伙办厂还是自己使用，均与原告无关。综上，根据合同的签订以及合同的履行情况，原告要求被告余成海承担案涉房屋的相关租赁责任，于法有据，本院对其合理请求依法予以支持。 关于房屋租赁合同是否已经实际解除的问题。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。从原告的工作人员李斌在2019年12月28日与被告余成海的微信聊天内容可看出，双方均有解除租赁合同的合意，且事后原告对案涉房屋已进行了转租，故2019年12月28日应为原告与被告余成海协商解除租赁合同之日。 关于原告请求的房屋租金、违约金、搬运及维修费等问题 1、房屋租金。从2018年10月1日至2019年12月28日，被告余成海应缴纳的房屋租金为108052元（7718元/月×14月），扣除原告口口香食品公司认可已经收到的房屋租金106616元，被告余成海还应向原告支付房屋租金1436元。被告余成海答辩称差欠的房屋租金可以在其缴纳的保证金中扣除的意见，因庭审查明，被告余成海尚未完清租赁房屋的设备转移等遗留问题，且根据租赁合同第5条约定“在租赁期内，因乙方原因由乙方单方提前结束租赁不得擅自转租，也不得给甲方提出任何条件，提前结束时涉及保证金和已交租金，归甲方所有不再退还”等内容，本院对被告余成海的该抗辩意见不予采纳。 2、搬运费及维修费。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的租赁合同第５条约定，被告因未主动完清交接遗留问题，由此产生的后果，应由被告余成海承担。结合原告提供的收条，本院酌情认可已产生的搬运及维修费共计５８３０元。原告主张以后尚未发生的搬运费，本院在本案中不予支持。 3、违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，本案被告余成海违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定了违约损失的计算方式即“延期交租按照租金总金额每日千分之五计算滞纳金“，该约定是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，同时被告也未举证证明该约定过分高于造成的损失，所以被告抗辩违约金过高的意见，本院依法不予采纳。由此计算，违约金应为19565.13元（7718元/月×3月×5‰×169天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、被告余成海于本判决生效之日起十日内向原告四川南溪口口香食品有限公司支付房租1436元，搬运及维修费5830元，违约金19565.13元； 二、驳回原告四川南溪口口香食品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1432元，减半收取计716元，由被告余成海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 徐 珊 二〇二〇年五月二十一日 书记员 张乃予