广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7842号上诉人一（原审被告、反诉原告）:李欠林，男，汉族，1974年4月9日出生，住址：湖南省冷水江市*************，身份证号码：432************632。上诉人一（原审被告、反诉原告）：邓贵香，女，汉族，1980年11月26日出生，住址：湖南省涟源市********新屋组，身份证号码：432************364。两上诉人一的共同委托诉讼代理人：胡炳光，湖南开阳律师事务所律师。上诉人二（原审原告、反诉被告）：张海山，男，汉族，1967年2月8日出生，住址：广东省大埔县****************，身份证号码：441************81X。委托诉讼代理人：王金龙，广东吉光律师事务所律师。被上诉人一（原审被告）：曾祥杰，男，汉族，1969年10月3日出生，住址：湖南省涟源市**********，身份证号码：432************371。被上诉人二（原审被告）：叶伟强，男，汉族，1962年11月17日出生，住址：广东省惠州市惠阳区**************，身份证号码：442************257。委托诉讼代理人：钱向阳、邓圭，均为广东德邻律师事务所律师。被上诉人三（原审被告）：谭建连，女，汉族，1975年5月26日出生，住址：湖南省冷水江市*********，身份证号码：432************223。上诉人一李欠林、邓贵香，上诉人二张海山因与三被上诉人曾祥杰、叶伟强、谭建连房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人一的委托诉讼代理人胡炳光,上诉人二张海山及其委托诉讼代理人王金龙，被上诉人二叶伟强的委托诉讼代理人邓圭到庭参加诉讼，被上诉人一曾祥杰、被上诉人三谭建连经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李欠林、邓贵香上诉请求：1、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4083号《民事判决书》。2、依法判如反诉原告所请。3、由被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、原审审理程序严重违法。1、原审遗漏应当参加诉讼的当事人曾毅。（1）原审判决书已经确认“被告李欠林、邓贵香、曾祥杰之间为合伙人关系”。（2）原审已经确认上诉人在原审提出追加曾毅为当事人参加诉讼。（3）上诉人在原审已经提交被告李欠林、邓贵香、曾祥杰、曾毅四个合伙人的合伙协议作为合伙关系证据，其中包括曾毅，而且其合伙事宜直接涉及本案争议事实。（4）上诉人在原审提交曾毅涉案事实证据，在原审已经提交曾毅身份证复印件，联系电话，而且原告在原审证据资料中提交了曾毅身份证复印件作为证据资料。综上，无论在事实上还是法律关系上，曾毅都是本案当事人。原审故意遗漏，毫无道理。2、原审拒绝上诉人证据调查申请，未予任何释明，违反程序规定。3、原审法院于2017年11月13日制作的《恢复审理通知书》认定如下事实“......经审查，刑事案件并立案，进入公诉。现依原告张海山申请恢复审理。”但是原审判决书又确认“目前刑事案件尚未结案”，原审涉及程序事实认定自相矛盾，出尔反尔，其恢复审理的事实和理由明显错误。二、原审认定基本事实错误。（一）原审认定本诉事实错误。1、原审判定已确认原告与被告叶伟强形成了新的租赁关系。但却判决叶伟强承担58万元的补充清偿责任明显错误。叶伟强是房屋出租人，是两个房屋合同的直接当事人，认定其承担本案补充清偿责任明显系法律关系和事实关系认定错误。原审判决上诉人连带偿还135万元房屋转让款、叶伟强对上述款项承担58万元补充清偿责任，明显是认定基本事实和法律关系的错误。2、原审认定涉案所有合同全部无效，违背本案基本事实。原审判决书认定：“被告叶伟强提供的经村委以及政府部门盖章的《证明》仅同意申报办理消防手续，因此仅凭该份《证明》不能证实涉案房地产合法性已经得到行政主管部门的确认”。原审法院认定错误表现在：（1）叶伟强已经提供合法有效的涉案房屋《国有土地使用证》（2）该房屋系十几年前老建筑物，村委会、街道办事处、以及当地国土部门、城市规划部门盖章确认的《证明》，虽然证明目的系房屋消防业务办理，但是该证明从常识和各部门规定是以房屋规划的合法性为前提的，应视为按照建设工程规划许可规定建设的房屋。（二）原审认定反诉事实错误。1、原审认定“民事调解所达成的协议不能有刑事处罚的内容”，据此认定反诉依据的《民事调解协议》无效错误，理由如下：（1）民事调解书仅仅围绕原告报假案事项、就原告报案事项进行调解，完全没有涉及公安机关刑事职权范围内任何行为，更谈不上原审判决书认定的涉及刑事处罚问题。（2）原审认定“本案原被告双方签订的协议违反了法律禁止性规定，依法应当认定为无效”，上述《民事调解协议》全部内容并未违反国家禁止性法律规定，判决书认定违法，并没有具体释明究竟违反了哪一个具体法条。（3）本案被反诉人从未向法庭提交原审判决所认定的“通过被告向惠州市公安局惠阳区分局秋南派出所递交撤案申请书”的任何证据，原审认定上述事实没有证据。（4）鉴于被反诉人未按《民事调解协议》约定，向公安机关提交撤案申请，应当承担违约责任，原审未能认定其违约责任明显不公。（5）原审判决书第23页第4行至第七行，上述文段认定事实错误表现为：被反诉人与叶伟强均已经确认上述68万元系反诉人给付，并在《房屋出租补充协议》中确认转为被反诉人给付出租人叶伟强的房屋押金和租金，原审法院判决认定包括在255万元中，反诉人已经给付被反诉人120万，判决书还认定还应该退回135万，如果68万包括在255之内，那么就不能判决反诉人承担135万，而应该减去68万元，反诉人给付出租人叶伟强的68万元，应当视为已经给付了反诉人，反诉人只能承担67万元退还责任，否则，反诉人在本案中实际上是承担了323万元转让款的偿还责任。而且，反诉20万元装修费用系被反诉人已经在定金协议认可。（6）原审认定：“被告李欠林、邓贵香提起反诉，请求被反诉人张海山赔偿损失，其主张的房屋装修费、办理消防资料费用均没有提供证据证实”鉴于上述收取费用的陈贤标被公安机关拘留，上诉人对办理消防资料情况及费用已经申请法庭调查，原审未能按照法定程序进行调查，该证据相关人员最终失联，但是，原告在法庭庭审过程已经确认上诉人办理消防资料费用有关情况，原审认定没有提供证据违背事实。而且，办理消防资料的事项是被反诉人与叶伟强签订《房屋出租补充合同》中确定的被反诉人合同义务，叶伟强还在该合同中同意给被反诉人20万办理消防资料费用，因此反诉人要求被反诉人承担32万元办理消防费用，合情合理。原审未能认定，系认定基本事实错误。三、原审适用法律错误。原审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体适用法庭若干问题的解释》第二条，明显错误。本案涉及叶伟强房屋合法性问题，出租人叶伟强已经提供的相关证据资料，证实有关政府部门包括城市规划部门盖章确认其土地、房屋建筑面积等内容的合法性，也就证明其房屋没有违反国家建筑性法律规定。补充一点事实理由：第一，原审判决书第21页倒数第7行认定的一个事实叶伟强收取李欠林、邓贵香的68万元中有个括弧，其中的十万元是李欠林等人补偿拆换涉案房屋的门窗的，这个括弧里的事实我们认为没有证据。第二，如果确实存在补偿被告叶伟强十万元的门窗，也应由被告叶伟强提起十万元的起诉主张。第三，上诉人李欠林、邓贵香与被上诉人张海山双方是确认这68万元是上诉人给被告叶伟强的涉案房屋款项。上诉人二答辩称，我们认为李欠林、邓贵香在本案中的上诉理由全部都不能成立，第一，原审法院没有获准二人追加曾毅作为本案被告的申请完全符合法律规定。李欠林、邓贵香与曾毅之间的合作协议效力只基于他们之间约定的内容，也不能对抗第三人。曾毅并不是合同主体，根据合同相对性原则，上诉人起诉合同当中的主体是符合法律规定的，如果按照他们的约定，曾毅需要对本案的债务承担责任，李欠林、邓贵香可以在承担了本案的相关责任后另行向曾毅追偿。第二，原审法院在中止审理后又恢复审理是符合法律规定的，李欠林、邓贵香因涉嫌犯罪被刑事拘留，根据叶伟强的申请法院中止了审理，但我方认为本案并不符合中止审理的情形，本案的争议焦点是案涉合同是否有效与消防证件的办理，与二人涉及刑事犯罪没有直接关系，所以我们按照最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定第十条，向法院申请恢复审理并获同意完全符合法律规定。第三，原审法院认定涉案合同全部无效，是正确的。由于涉案的房屋本身并没有取得建设工程规划许可证，依照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定，原告与五被告之间签署的房屋出租合同，应当是无效合同，其他基于此合同而签署的房屋出租补充协议，房屋经营权转让合同、定金协议等文件，因为均属于主合同的从合同，依法也应当认定是无效的，所以法律认定全部正确。至于叶伟强提供的证明文件，并不是建设工程规划许可证或产权证明，所以并不足以是案涉的租赁关系合法，原审法院认定所有合同无效并无不当。对于李欠林、邓贵香提到叶伟强在本案中的责任承担份额问题，我们也认为对于本案所有的债务，叶伟强都应该承担连带其他债务，在这一点上我们跟李欠林、邓贵香的意见是一致的。被上诉人一未提交答辩意见。被上诉人二答辩称，第一，针对关于十万元补偿门窗的问题，根据原告张海山一审提交的2016年4月10日的收条，该证据已明确写明该十万元是李欠林、邓贵香补偿拆换窗款，对于主张的问题我们是一审主张不用返还任何费用的，实际上我们在一审已经对该十万元提出过主张。第二，对于其上诉状第4页所称叶伟强在答辩状中认可这种直接经济关系不是事实，我方在一审答辩时已经明确涉案存在两个法律关系，第一是我方与李欠林、邓贵香存在租赁关系，而李欠林、邓贵香与张海山存在转租关系，我方从未认可与张海山存在任何关系，且收取张海山款项的是李欠林、邓贵香，叶伟强从未收取张海山的认可款项，所以即使合同无效也无需退还。张海山上诉请求：1、撤销原审判决第三、四项，判决五被上诉人连带赔偿原告为履行前述合同而支付的装修设计费8万，装修及设施安装费29.5万，电梯费18万等共计55.5万元；2、本案的上诉费用均由被告承担。事实与理由：一、本案中，上诉人主张的设计费、装修及设施安装费、电梯费等均属于应当赔偿的项目，依法应当得到法律支持；在涉案合同签订后，为了履行合同，上诉人委托第三方为装修进行了设计，并进行了初步的装修及消防设施的安装，还安装了一部全新的电梯。这都是实际发生的费用，依法应当由过错方承担赔偿责任。二、上诉人作为承租方，在涉案合同签署前，是不知道该房产的具体情况，反而是出租方，他明明知道该房产没有规划许可证而恶意出租，主观上恶性极大，应当承担全部过错责任或主要过错责任，原审判决按各50%的比例承担过错责任，明显不公平。三、对于上诉人在装修期间，安装一全新电梯，价值18万元，当时被上诉人叶伟强是愿意全部承担该电梯的费用的。因为该电梯其后也由实际使用了，现在法院却判决由其支付一半的费用。明显不公平。四、谭建连是李欠林的妻子，在合同签署后，用上诉人支付的费用，李欠林为其购买了高档奔驰轿车一辆，可见本案合同涉及的债务，明显属于夫妻共同债务，应当由双方承担连带赔偿责任。原审法院判决谭建连不承担责任，与法不符。补充理由：五、上诉人认为叶伟强和张海山之间也形成了租赁关系，所以叶伟强应当对本案中所有的债务承担连带清偿责任，原审对叶伟强承担部分认定存在不当，请二审予以纠正。上诉人一针对上诉人二的上诉答辩称，坚持原审对本案事情的看法，原审我们坚持合同是有效的，在有效合同的前提下，原告的上诉请求是错误的。即使无效也与李欠林、邓贵香没有关系。被上诉人一未提交答辩意见。被上诉人二辩称，除了书面意见外，对上诉人二补充的理由进行答辩如下：第一，我们认为涉案存在两个法律关系，对这点我们坚持一审意见。第二，我们认为即使我方与张海山是新的租赁关系，即使涉案合同无效，根据合同法第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还，而需要说明的是涉案收取张海山款项的并非叶伟强，所以根据该规定款还款项的也不应是叶伟强。第三，主张连带责任需要合同的明确约定或明确的法律依据，张海山主张叶伟强承担连带责任，并未提供任何合同依据和法律依据，因此恳请二审法院驳回上诉人二对我方的全部上诉请求。张海山向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原告与被告之间签署的《房屋出租合同》，《房屋出租补充协议》，《房屋经营权转让合同》，《订金协议》无效；2、判令被告连带返还原告支付的与前述四项有关房屋租金、押金及装修费用共计255万元；3、判令被告连带赔偿原告为履行前述合同而支付的装修设计费8万，装修及设施安装费29.5万，电梯费18万等共计55.5万元；4、本案的受理费、保全费、评估费及其他费用均由被告承担；5、以310.5万为基数，从起诉之诉日，被告应当按照同期银行逾期贷款利率向申请人支付利息，直到付清之日为止。第一次庭审时，原告对诉求作出明确：“审理过程中，原告已经从被告李欠林、邓贵香、曾祥杰中获得退回款120万元。请求原告从诉讼请求中的255万元中减去120万元，并将诉讼费退回；在本案审理过程中实际产生的保全费5000元、担保费3000元，由被告承担。”李欠林、邓贵香向一审法院反诉请求：1、判决被反诉人退还反诉人给付的120万；2、判决被反诉人补还已经交付给被告叶伟强的押金及房租68万元、装修费用20万元；3、判决被反诉人承担办理消防资料费用32万元；4、判决被反诉人承担反诉费。一审法院认定事实：一、2016年4月2日，被告叶伟强（合同甲方）与被告邓贵香、曾祥杰（合同乙方）签订《房屋出租合同》，合同内容约定如下：一、甲方房屋位于秋长白石秋宝路边1栋8层楼房约6000多平方米租给乙方装修公寓使用，合同期限为12年，从2016年5月1日至2028年4月30日，12年期间每三年房租提升10%，前三年房租每月六万元整，第二个三年房租每月六万六千元整，第三个三年房租每月七万二千元整，第四个三年房租每月七万九千元整。二、签订合同前，乙方付租房按金40万元，先预交三个月房租18万元，2016年5月1日至11月30日，共计6个月免租期。三、甲方签订合同后安装电梯一部，其余装修一切费用由乙方负责。四、甲方保证本楼手续合法，具备出租条件。五、租赁期间不得退租，否则按金不退；租赁期满，乙方结清所有与本楼有关费用，甲方退回按金给乙方。六、租金必须在每月5号前缴纳，乙方不能借故拖欠，逾三十天不交，甲方有权收回房屋按金不退。…十、合同期限乙方不得擅自转让或者整体转租给他人使用，一经发现，甲方有权收回房屋，终止合同并不退还按金。若因特殊原因需要变更承租人，乙方应提前申报给甲方，提供完整的变更材料，甲方需配合乙方进行变更。被告叶伟强与被告邓贵香、曾祥杰均在《房屋出租合同》上签名并按手印。合同签订后，被告叶伟强收到邓贵香等人交来的房屋押金40万元，预交的三个月租金18万元以及被拆除窗户的补偿款10万元，共68万元。事后，各方当事人确认其中的40万元押金已转到原告张海山名下。二、2016年4月25日，被告邓贵香（甲方）与原告张海山（乙方）签订《订金协议》，协议约定如下：1、甲方将位于惠阳区秋长镇白石村秋宝路边商业楼的租赁合同12年经营权转让给乙方，转让费180万元，此房不得用来做任何违法的事宜。2、甲方交给房东的押金及房租68万元乙方全部补偿给甲方，甲方所装修的费用由乙方补偿20万给甲方。3、乙方付10万定金给甲方，甲方在两个半月内拿到建设工程消防设计备案凭证，后同步将房东之间的租赁合同增加乙方名字，押金条增加乙方名字后，乙方在两日内将所有余款转入甲方账户。若两个半月内一次消防没有下来，甲方不负责补偿，乙方也可选择退还订金。4、甲方只负责装一次土建消防，若甲方一次消防没有办下来的情况下此合同自动失效，甲方无息退还订金。被告邓贵香、李欠林、曾祥杰及原告张海山均在《订金协议》签名。签订协议当日，原告张海山向被告邓贵香支付10万元。之后，原告张海山按照《订金协议》条款约定在被告叶伟强与被告邓贵香、曾祥杰于2016年4月2日签订《房屋出租合同》上乙方处签上自己的名字并按手印。2016年6月2日，被告邓贵香将建设消防设计备案受理凭证等材料交付给原告张海山（建设工程消防设计备案号为：、建设工程竣工验收消防备案号为：，同月7日原告张海山通过银行转账方式向被告邓贵香支付50万元。三、2016年7月4日，被告邓贵香、曾祥杰（甲方）与原告张海山（乙方）签订《房屋经营权转让合同》，合同内容约定如下：1、甲方将位于惠阳区秋长镇白石村秋宝路边商业楼的租赁合同12年经营权转让给乙方，此房不得用来做任何违法的事宜。2、签订合同日起，此栋楼的经营权，效益与甲方无关，归乙方所有。所有权益与风险与甲方无关，一切责任归乙方承担。3、此合同的转让费及双方商定的费用乙方已全部付清给甲方。甲方也如约将甲方办理好的建设工程消防设计备案凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、消防蓝图已全部给到乙方。当天，原告张海山通过银行转账方式向被告邓贵香支付195万元。至此，原告张海山一共向邓贵香转款255万元。被告邓贵香、曾祥杰向张海山出具收据，注明“转让费全款已付清”。四、签订合同后，原告张海山即着手对涉案房屋进行设计、装修。其中，1、原告与李保华签订《惠阳时尚酒店室内精装修设计合同》，合同规定的设计费为8万元。2016年8月25日，深圳市深华建装饰设计有限公司向原告张海山出具收款收据，收据内容为：收到张海山设计费（定金及方案阶段）48000元。2、2016年7月2日，被告叶伟强（甲方）与原告张海山（乙方）签订《房屋出租补充协议》，协议内容约定如下：一、……经得甲方同意，原在合同内甲方已装一部电梯，乙方要求再增加一部电梯，一切费用由乙方负责。二、消防问题原合同甲方不包消防，现乙方自己申请安装消防，费用由乙方负责。原告张海山通过银行转账的方式向刘庆辉支付电梯预付款10万元，惠州市广昱电梯工程有限公司向原告张海山出具收据。经查，刘庆辉系惠州市广昱电梯工程有限公司的法定代表人。以上二笔开支共计148000元。经庭审，原被告均确认该电梯已经安装在涉案的房屋内。3、至于其他的装修装饰工程，施工的项目无法确定。五、2016年9月份，原告向公安消防部门申报二次消防时，被告知其持有的房屋一次消防文件是虚假的。原告即行停止装修。原告退出涉案房屋后，由被告叶伟强找人看管。原告退出涉案房屋时与叶伟强之间没有交接手续。2016年12月13日，惠阳区公安分局向广东省公安厅消防总局法制处发出《协助调查公函》，调查建设工程消防设计受理凭证（备案号为：）、建设工程竣工验收消防设计受理凭证（备案号为：）的真实性。2016年12月26日，广东省公安消防总队防火监督部法制处向惠阳区公安分局作出《关于张海山案件协助调查情况的复函》，内容为：经查，编号为两条备案系未按《关于消防监督管理系统和社会公众服务平台更新期间应用工作的通知》（公消办【2012】1529号）要求通过公安机关消防机构办事窗口进行备案，违规自行在互联网进行申报，且申报的行政区域与工程地址不一致（设计审核备案申报至肇庆市消防机构，竣工验收备案申报至佛山市消防机构），违反了《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第二款有关备案申报程序规定，属于非法备案信息。2016年12月30日，惠阳区公安消防大队向惠阳区公安分局秋南派出所出具《关于不夜天商业楼建设工程竣工验收消防备案情况的说明》，内容为：……在我单位消防备案系统未查询到相关备案信息。我单位未收到该场所的相关消防申报资料。2017年1月5日惠州市公安局惠阳区分局以被告邓贵香、李欠林涉嫌诈骗进行立案侦查。2017年1月10日，惠州市公安局惠阳区分局对被告邓贵香、李欠林作出刑事拘留决定。2017年1月17日，原告张海山与被告邓贵香、李欠林、曾祥杰签订《民事调解协议》，协议内容如下：一、双方一致同意被告方退还原告255万元。二、本协议签订后，被告向原告以转账的方式支付80万元。三、原告收到被告80万元当天，应当立即向惠阳区公安分局提交书面撤案申请，申请撤销对被告方的刑事立案。四、原告向惠阳区公安分局提交书面撤案申请后，被告必须于2017年1月26日前向原告支付40万元。如果原告未向惠阳区公安分局提交书面撤案申请，被告无须向原告支付本条约定的40万元…五、…如果被告方未在上述时间内收到书面撤销立案通知书，被告方则无需履行在2017年5月30日前向原告支付剩余135万元的款项的承诺。签订协议后，被告邓贵香、李欠林、曾祥杰等人共退还原告120万元。庭审中，原告已确认收到该款项，并当庭请求诉讼金额减少120万元。2017年1月26日，原告通过被告向惠州市公安局惠阳区**秋南派出所递交撤案申请书，2017年5月，公安机关对被告邓贵香、李欠林变更强制措施为取保候审。目前刑事案件尚未结案。六、2017年1月11日，被告叶伟强以被告邓贵香、李欠林涉嫌诈骗被公安机关立案侦查为由请求本案中止审理。2017年11月3日，原告申请恢复审理。七、再查明，被告李欠林、邓贵香、曾祥杰之间为合伙关系。被告李欠林和被告谭建连系夫妻关系。八、案件审理期间，原告张海山向一审法院提交评估申请，请求对其在涉案房屋中的装修的损失进行评估。经审查，该申请不符合法律规定，一审法院不予准许。被告李欠林、邓贵香请求追加案外人曾毅为被告，经审查该申请不符合法律的规定，一审院不予准许。九、诉讼期间，原告申请财产保全，为此预交保全费5000元。原告为此向保险公司交纳担保费3000元。十、被告叶伟强系涉案位于秋长白石秋宝路边一千平方米土地的使用权人。被告在法庭辩论终结前尚未取得涉案位于秋长白石秋宝路边1栋8层房屋的建设工程规划许可证或主管部门批准文件。十一、在诉讼中，被告李欠林、邓贵香提起反诉，请求反诉被告张海山赔偿损失。其主张的房屋装修费用、办理消防资料费用均没有提供证据证实。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。本案邓贵香等人向张海山出具的建设工程消防设计受理凭证（备案号为：440000WSJ160014471）、建设工程竣工验收消防设计受理凭证（备案号为：440000WYS160015749）已经公安消防部门认定为非法备案信息。本案的争议焦点是：（一）涉案租赁合同的效力问题，（二）《民事调解协议》的效力问题，（三）费用的承担问题，（四）装修损失的承担问题。第一、关于合同效力问题。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，违反法律，行政法规的强制性规定的合同，属于无效合同。原、被告之间就涉案房屋签订了《房屋出租合同》《房屋出租补充协议》《房屋经营权转让合同》《订金协议》四份合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁合同涉及的房屋，被告叶伟强在法庭辩论终结前尚未取得涉案房屋的建设工程规划许可证或主管部门批准文件，违反了法律、行政法规的强制性规定，涉案合同依法应认定为无效合同。因此原告请求确认原告与被告签订的《房屋出租合同》《房屋出租补充协议》《房屋经营权转让合同》《订金协议》无效，符合法律规定，一审法院予以支持。至于被告辩称涉案房屋已得到城市规划部门及相关政府有关部门的认可，但是被告叶伟强提供的由村委以及政府部门盖章的《证明》仅批复同意申报办理消防手续，因此仅凭该份《证明》不能证明涉案房产的合法性已得到行政主管部门的确认，因此对于被告认为涉案合同有效的抗辩意见，一审法院不予采纳。第二、关于原被告之间签订的《民事调解协议》的效力问题。经查实，该《民事调解协议》是在被告李欠林、邓贵香涉嫌诈骗被公安机关立案侦查后原被告双方签订的。协议中涉及收取的255万元的退还问题，款项的退还是以原告向公安机关撤案为前提。一审法院认为，民事调解所达成的协议不能有刑事处罚的内容。涉嫌诈骗犯罪等刑事案件是国家公诉案件范围，根据《刑事诉讼法》第170条的规定，是否对嫌疑人追究刑事责任应当由公安机关或者人民检察院决定，不适用当事人之间调解的方式，也就是说不应当以受害人的撤案为前提，本案中原被告双方签订的协议违反了法律的禁止性规定，依法应当认定为无效。无效协议自始至终没有约束力，反诉原告邓贵香、李欠林以该份协议的约定为依据请求反诉被告张海山退还120万元以及不再退还135万元的款项于法无据，一审法院不予支持，依法应当驳回。第三、关于费用的承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿。”租赁合同无效后，被告李欠林、邓贵香、曾祥杰收取的255万元转让费应退回给原告张海山，鉴于被告李欠林、邓贵香、曾祥杰已退回原告张海山转让款120万元，尚欠135万元尚未退回，故原告张海山请求被告李欠林、邓贵香、曾祥杰退回135万元的请求，一审法院予以支持。至于被告叶伟强、谭建连是否承担偿还135万元的责任问题。被告谭建连并非是本案合同的相对方，原告张海山也未提供证据证明被告谭建连需要承担连带责任，因此原告张海山请求被告谭建连承担连带偿还135万元的依据不足，一审法院依法驳回原告张海山对被告谭建连的起诉。被告叶伟强基于房屋租赁合同收取了被告李欠林、邓贵香、曾祥杰的68万元（其中的10万元是李欠林等人补偿拆除涉案房屋的门窗的），由于租赁合同无效，叶伟强应在58万元的范围内对原告张海山承担补充清偿责任。对于被告叶伟强抗辩称收取的费用属于房屋占用使用费无需退还，但是，叶伟强并无就该费用提起诉请，因此，本案对房屋的占有使用费不予处理，由其另寻法律途径解决。第四、关于装修费用承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告叶伟强与原告签订了《房屋出租补充协议》时，可视为被告叶伟强与原告张海山形成新的租赁关系。原告张海山主张的装修设计费8万，现有证据显示原告支付了48000元；原告主张电梯费用18万元，虽然仅提供预付款10万元的票据，但是考虑到该电梯已经安装在涉案房屋里面且难以拆卸，为此，本院采信电梯的总费用为18万元（由原告向惠州市广昱电梯有限公司支付电梯的尾款）；原告主张装修及设施安装费29.5万元，没有提供充足的证据予以证明，且由于装修范围难以确定无法进行司法鉴定，一审法院对该项费用不予支持。因此，一审法院认定原告的损失为228000元。现因《房屋出租合同》《房屋出租补充协议》无效，对以上损失双方应当按照过错比例承担。被告叶伟强将未办理合法报批报建手续的房产对外出租，原告张海山作为具有完全民事行为能力人，承租涉案房屋时未仔细审查涉案房产合法性的情况，就贸然承租和装修，双方均有过错，因此，对此造成的损失双方各承担50%的责任。故被告叶伟强应向原告赔偿114000元（228000元×50%）。至于被告李欠林、邓贵香、曾祥杰是否应承担114000元的偿还责任问题，原告张海山在支付了被告李欠林、邓贵香、曾祥杰转让款后，直接与被告叶伟强签订了《房屋出租补充协议》，原告张海山基于该份协议进行装修，合同无效后，直接受益人也是被告叶伟强，被告李欠林、邓贵香、曾祥杰并非是受益人。因此原告张海山请求被告李欠林、邓贵香、曾祥杰承担连带偿还装修设计费、电梯安装费等无法律依据，一审法院依法不予支持。至于张海山请求被告承担保险公司收取的保险费3000元，没有法律依据，一审法院不予支持。关于被告李欠林、邓贵香要求原告张海山退还押金及房租68万、装修费用20万元问题。因原告张海山支付给被告李欠林、邓贵香的255万元转让款中已包含了此两项费用，因此对于被告李欠林、邓贵香的反诉请求，一审法院不予支持。至于被告李欠林、邓贵香请求原告张海山承担资料费32万元问题，该反诉请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认被告叶伟强与被告邓贵香、曾祥杰、原告张海山于2016年4月2日签订的《房屋出租合同》无效；确认被告邓贵香与原告张海山于2016年4月25日签订的《订金协议》无效；确认被告叶伟强与原告张海山于2016年7月2日签订《房屋出租补充协议》无效；确认被告邓贵香、曾祥杰与原告张海山于2016年7月4日签订的《房屋经营权转让合同》无效。二、被告李欠林、邓贵香、曾祥杰应在本判决生效之日起十日内连带偿还原告张海山转让款135万元；被告叶伟强对上述款项中的58万元承担补充清偿责任。三、被告叶伟强应在本判决生效之日起十日内支付原告张海山装修设计费、电梯损失共计114000元。四、驳回原告张海山的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告李欠林、邓贵香的所有反诉请求。如果被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费21945元，保全费5000元，反诉受理费13000元，合计39945元，由被告李欠林、邓贵香、曾祥杰连带承担25745元，被告叶伟强承担6200元，由原告张海山承担8000元（原告张海山已预交受理费31640元，保全费5000元；反诉原告李欠林已预交反诉受理费13000元）。二审中，上诉人一提交一个民事调解补偿协议，证明内容为：第一，证明民事调解补偿协议是对反诉人的反诉，与调解的事项有直接的关系，这里写的（2016）粤1303民初4083号就是反诉人反诉的事项，与本案是直接相关的，协调协议是与本案的原告的诉讼是直接相关，这是协调协议之后写的补偿协议。第二是证明原告张海山再次确认调解协议的合法效力，并且准备履行。上诉人二质证称，首先该证据不属于法律规定的新证据，该证据显示的签订2017年1月17日，是在一审刚立案的时候就产生的证据，原审的时候当事人也未提交该证据，所以不属于法律上规定的新证据。其次，该证据的内容是基于另外一个民事行为的补偿协议，是基于双方调解之后才签订本补偿协议，如果有效的前提是另外达成的调解双方履行完之后才有这个补偿协议，李欠林、邓贵香无法提供民事调解协议，只提供民事调解协议的补偿协议，不能证明任何问题，达不到需要主张的证明目的，我们认为这个文件与本案没有关联。最后，由于不是新证据，我们不同意该证据在本案中作为证据使用。被上诉人一未提交质证意见。被上诉人二质证如下：第一，该证据不属于新证据，请求二审法院不予接受。第二，叶伟强并非该补偿协议的参与者，故对该协议的真实性、合法性、关联性不予确认。经审理查明，本院在一审查明事实的基础上，进一步查明如下事实：2016年7月2日叶伟强与张海山签订的《房屋出租补充协议》约定：叶伟强将诉争租赁物租给张海山使用，合同期限为12年，从2016年5月1日至2028年4月30日。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据两上诉人的上诉及答辩意见，本院经审理认为：一、本案是否应当追加曾毅参加诉讼。根据原审查明的事实，李欠林、邓贵香、曾祥杰、曾毅虽然签订了合伙协议，四人之间是合伙关系，本案是房屋租赁合同纠纷，曾毅不是诉争房屋租赁合同的当事人，也没有收取或支付房屋租赁的相关费用，根据合同的相对性原理，原审没有追加曾毅作为当事人参加本案诉讼有事实和法律依据。二、涉案的房屋租赁合同是否有效。根据原审查明的事实，本案租赁合同涉及的房屋，被上诉人二叶伟强在一审法庭辩论终结前尚未取得涉案房屋的建设工程规划许可证或主管部门批准文件，原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”认定涉案合同违反了我国法律、行政法规的强制性规定，认定涉案的《房屋出租合同》、《房屋出租补充协议》、《房屋经营权转让合同》、《订金协议》均为无效合同有事实和法律依据，本院予以维持。三、本案诉争的相关费用如何处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿。”根据原审查明的事实，李欠林、邓贵香、曾祥杰收取张海山的255万元转让款，其中的58万元（40万元押金和预交的18万元租金）已经支付给了被上诉人二叶伟强，原审确认了叶伟强与张海山之间形成新的租赁关系，叶伟强与张海山均无异议，该58万元应由叶伟强直接返还给张海山，李欠林、邓贵香、曾祥杰已经退还张海山120万元，李欠林、邓贵香、曾祥杰还应向张海山偿还77万元。原审判令李欠林、邓贵香、曾祥杰连带偿还张海山转让款135万元，叶伟强对上述款项中的58万元承担补充清偿责任不当，本院予以纠正。装修费用的承担，原审认定张海山的装修费用为228000元有相关证据予以证明，本院予以确认，18万元为新装电梯的费用，该电梯为叶伟强实际占有和使用，原审根据过错责任原则让张海山承担9万元的费用不当，本院予以纠正，叶伟强应向张海山支付装修设计费、电梯损失费用204000元。四、谭建连应否承担连带责任。谭建连不是本案当事人，上诉人张海山不能提供证据证明属于夫妻共同债务，原审判令驳回对谭建连的诉讼请求正确。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4083号民事判决第一、四、五项判决及诉讼费的负担部分。二、变更惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4083号民事判决第二项为：上诉人一李欠林、邓贵香、被上诉人一曾祥杰应在本判决生效之日起十日内连带偿还上诉人二张海山转让款77万元、被上诉人二叶伟强偿还上诉人二张海山转让款58万元。三、变更惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4083号民事判决第三项为：被上诉人二叶伟强应在本判决生效之日起十日内支付上诉人二张海山装修设计费、电梯损失费共计204000元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费50865元，由上诉人一李欠林、邓贵香负担42950元，上诉人二张海山负担5865元，被上诉人二叶伟强负担2050元。上诉人二张海山多预交的2050元本院不予退还，待本案执行时由原审法院一并处理。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 曾求凡审 判 员 刘天贞二〇二〇年五月二十六日法官助理 刘有为书 记 员 彭 敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。