湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初3312号 原告：王伟芬，女。 委托诉讼代理人：万卫兵，湖南春立律师事务所律师。 被告：吴阳世，男。 原告王伟芬与被告吴阳世物权纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告王伟芬及其委托诉讼代理人万卫兵、被告吴阳世到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王伟芬向本院提出诉讼请求：1、排除妨碍，被告吴阳世从强占的商品房中搬出，清空房内所有物品；2.判令被告吴阳世支付原告王伟芬网签后房屋占用费10000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：经湖南省郴州市中级人民法院（2018）湘10民终2878号民事判决和苏仙区人民法院（2017）湘1003民初1165号判决，确认原告与郴州祺瑞公司签订的商品房买卖合同（合同编号201200XXXX）是有效的；被告与郴州祺瑞公司商品房买卖合同（合同编号201200XXXX）是无效的。上述判决生效后，原告根据判决全额缴纳了购房款，到房管部门办理了网签。被告仍强行占住合同编号201200XXXX的住房，侵犯了原告合法权益，为维护原告权益，特诉至法院。 被告吴阳世辩称：1.祺瑞房地产公司拖欠被告等人工程款共计339.4万元，经政府组织调解确认债权合法有效，债权包括房产在内的工程项目，债权人对工程价款具有法定优先偿还权，优于普通债权。2.2012年4月11日，祺瑞房地产公司自愿与债权人签订以物抵债协议，协议自2012年8月11日起4个月内以物抵债发生效力，祺瑞房地产公司自2012年8月11日应无条件办理产权手续。3.原一、二审判决不能否定以物抵债的效力，原告无权请求排除和剥夺被告合法占有房屋的权利。4.自2012年8月11日以物抵债后，被告对房屋进行了装修，2017年9月入住，时隔五年，原告没有对案涉房屋提出任何异议。5.以物抵债协议的网签是合法有效的，并且对包括原告在内的不特定的第三人具有公示效力；原告签订的认购协议没有进行公示登记，并且没有占有案涉房产，该协议不能对抗被告签订的以物抵债的效力。6.被告无法得知原告主张的认购和交款的事实，因此，主观上并没有损害原告权利的过错。7.原告应找祺瑞公司解决其权利受损的事实，与被告无关，应驳回原告诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了举证，被告未到庭质证。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据对以上证据的确认，本院认定事实如下： 2007年下半年，段亚平注册成立了郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司（以下简称祺瑞公司），并与郴州市人口和计划生育委员会就郴州市民政局旁边地块（原市计生指导站，现为山水华庭楼盘）签订了合作开发团购房合同；段亚平为祺瑞公司法定代表人。2009年9月，祺瑞公司开始向内部认购人员发放认购表，进行摸底；原告于2009年9月30日与祺瑞公司签订了山水华庭住宅小区商品房内部认购表，认购住宅栋号为B栋、户型B2、楼层十三层、面积121.49平方米、住宅单价2418元/㎡、住宅总价293762.82元、首付款80000元。当天，原告交纳了80000元首付，祺瑞公司也出具了收条。2010年10月25日，祺瑞公司又与原告签订了山水华庭住宅小区商品房认购补偿协议。该协议对房屋价格、楼层再次进行约定，同时要求王伟芬交纳购房款的20%，即67000元，两次合计交纳认购金数额为认购房屋总价款的50%。还约定了，在双方签订正式商品房预售合同前，甲方(祺瑞公司)不得以任何理由再要求增加认购款。房屋在建到第九层至封顶后1个月内双方签订正式的商品房预售合同。甲方不能就乙方（王伟芬）已经认购的房屋、车位与乙方以外的第三人签订认购协议书、商品房预售合同、商品房买卖合同……。当天，原告通过银行转账向祺瑞公司支付了67000元购房款。2012年4月，王伟芬见山水华庭工程项目迟迟未进展，经多方打听才得知，祺瑞公司已资不抵债，认购的房屋也已进行了预告登记在吴阳世名下，且向这种情况还有很多房主；2014年8月26日，由苏仙区稳定办牵头，成立了“山水华庭项目处置工作小组”，处置小组陆陆续续解决了部分购房问题，但原告所购买的房屋迟迟未拿出解决方案。 另查明，祺瑞公司在开发山水华庭项目时，于2008年4月26日与吴阳世签订了土石方合同。施工期间，祺瑞公司陆陆续续支付了700余万元工程款。2010年8月2日双方对工程进行了验收，但对工程量未达成一致，吴阳世就工程尾款多次找到段亚平（祺瑞公司的法定代表人）。苏仙岭街道办事处处于化解矛盾考虑，也多次组织祺瑞公司与吴阳世进行调解，双方于2011年8月7日达成共识，确定山水华庭土石方总量为375000方，自协议签订之日起30内付清，此纠纷作一次性了结，双方不再就此事找对方麻烦。段亚平与吴阳世均签字认可。但一个月后，祺瑞公司并未按该协议履行支付义务。此时，祺瑞公司因无力偿还在中粮信托有限责任公司融资抵押达5000余万元的债务，于2011年10月26日进行了工商登记变更，将祺瑞公司的原股东段亚平、段飞飞变更为中粮信托有限责任公司，法定代表人由段亚平变更为毛竹。此时，中粮信托有限责任公司在多方牵线，多次协商；于2011年11月4日，中粮信托有限责任公司（协议甲方）与彭林革（协议乙方）和祺瑞公司（协议丙方）签署了三方股权转让协议，协议约定甲方将持有丙方100%股权转让给乙方，丙方由乙方管理。并先行由担任丙方法定代表人的甲方工作人员毛竹将丙方公章、财务章和营业执照原件等移交给乙方或乙方指定的人员，将丙方交由乙方控制。此时，段亚平对祺瑞公司再无支配权。吴阳世得知祺瑞公司移主后，找到彭林革一方的代表索要工程款，但不予理会；后吴阳世多次召集人员找到段亚平索要工程款，段亚平被逼无奈，于2012年4月9日与吴阳世签订了以房抵债协议，协议约定：为保证土石方施工队剩余工程款305万元及利息的权益不受损失，经双方协商同意：乙方（吴阳世）要求甲方（祺瑞公司）用山水华庭的12套住宅抵押给乙方，等甲方的内部矛盾解决好并将土石方施工队的土石方工程款及利息一次性还清给乙方后，乙方应无条件将抵押的房屋到房产局变更给开发商。2012年4月11日，段亚平用私自留下的祺瑞公司备用章与吴阳世签订了12套房的正式商品房买卖合同，合同成交价均为2200元/㎡；并于当日办理了12套房的网签备案手续。在这12套房的合同中，其中合同编号：2012001XXXXX的商品房买卖合同便是王伟芬先予认购的房屋，即山水华庭1栋1306号房。原告起诉前，被告已对案涉房屋完成装修并已入住。 还查明，2015年12月7日，原告以要求撤销吴阳世与祺瑞房地产签订的商品房买卖合同为由诉至本院，撤诉后于2017年8月3日再次诉至本院。本院于2018年6月26日作出（2017）湘1003民初1165号民事判决：一、确认原告王伟芬与郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司于2009年9月30日签订的“山水华庭住宅小区商品房内部认购表”及2010年10月25日签订的“山水华庭住宅小区商品房认购补充协议”有效；二、确认被告吴阳世与郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同（合同编号：201200XXXX）无效。被告吴阳世不服，上诉至湖南省郴州市中级人民法院，湖南省郴州市中级人民法院于2019年2月19日作出（2018）湘10民终2878号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告吴阳世不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2019年11月5日作出（2019）湘民申3759号民事裁定书，裁定驳回被告的再审申请。期间，原告王伟芬在本院（2017）湘1003民初165号和郴州市中级人民法院（2018）湘10民终2878号判决后，郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司与原告王伟芬就山水华庭1栋1306房进行了网签，且于2019年9月17日将购房余款交于“郴州市处置山水华庭建设项目专案工作组”。因诉争房屋建筑原因，至今未取得不动产权属证书。 本院认为：本案争议的焦点是诉争“山水华庭”1栋1306房归属优先权为谁。经查，涉案“山水华庭”1栋1306房经本院（2017）湘1003民初1165号民事判决书确认：一、确认原告王伟芬与被告祺瑞公司于2009年9月30日签订的“山水华庭住宅小区商品房内部认购表”及2010年10月25日签订的“山水华庭住宅小区商品房认购补充协议”有效；二、确认被告与郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同（合同编号：201200XXXX）无效；该判决已发生法律效力。由此可见，原告王伟芬与郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司存在商品房买卖合同关系，且已交清全部购房款并已网签，仍未取得房屋不动产权属证书，未取得房屋权属证书的原因并非其本人所致，故原告王伟芬对该房屋享有物权期待权（诉争房屋权利归属），被告吴阳世与郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司非商品房买卖合同关系，系债权关系，故原告王伟芬对“山水华庭”1栋1306房享有物权期待权优先于被告吴阳世的债权。原告王伟芬诉请被告排除妨碍，搬出诉争房屋，并清空房内所有物品，符合法律规定，本院予以支持。原告关于被告吴阳世支付网签后房屋占用费10000元的诉请，其该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十五之规定，判决如下： 一、被告吴阳世于本判决生效后三十日内搬离山水华庭1栋1306房，并清空房内所有物品； 二、驳回原告王伟芬其他诉讼请求。 本案受理费50元，由被告吴阳世负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  谢萍瑛 人民陪审员  李太平 人民陪审员  胡平武 二〇二〇年五月二十九日 法官 助理  刘 阳 书 记 员  曾 芳