广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终2732号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西创思特汽车服务有限责任公司，住所地南宁市江**那洪镇平阳村**,统一社会信用代码91450100763088258P。 法定代表人：陈勇志，该公司经理。 委托诉讼代理人：张明波，广西同望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁市润江贸易有限公司，住所地南宁市黄茅坪******商铺，统一社会信用代码914501053158161519。 法定代表人：陈先萍，公司董事长。 委托诉讼代理人：丁敏，广西通诚律师事务所律师。 上诉人广西创思特汽车服务有限责任公司（以下简称创思特公司）因与被上诉人南宁市润江贸易有限公司（以下简称润江公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 创思特公司上诉请求：一、撤销（2017）桂0105民初783号民事判决第一项、第四项、第六项；二、改判驳回润江公司主张的装修损失、经营损失的诉讼请求；三、改判润江公司向创思特公司支付租金19320元及利息、并支付违约金12000元。事实及理由：一、一审判决据以认定本案《房屋租赁合同》无效所适用的法律错误，本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。二、一审判决创思特公司向润江公司赔偿装修损失及经营损失37070元没有依据。（一）根据《房屋租赁合同》第六条第四点的约定，如润江公司需对涉案房屋进行装修时，在不改变房屋现有结构的情况下，应先书面提交装修方案并获得创思特公司的书面许可且乙方缴纳每间3000元装修保证金后，方可进行。但是润江公司从未向创思特公司提交过书面申请，也从未向创思特公司告知涉案房屋的装修事宜。因此，即使润江公司存在装修涉案铺面的事实，也是其违反约定自行装修，所产生的风险和后果应由润江公司自行承担。退一步讲，即使法院认定创思特公司应承担装修损失，那么在确定装修损失时，也应该按照装修残值计算，而不应按照房屋在拆除时的装修现值作为损失计算依据。（二）润江公司主张其是2016年10月22日搬离租赁房屋致使其产生了经营损失与事实不符，创思特公司在涉案房屋所在的三产用地上一直经营至2017年9月，期间从未收到被上诉人要求退租的申请。（三）本案价格评估报告书，其所依据的是润江公司单方提供的票据材料，这些票据材料的真实性存疑。因此该价格评估报告书不能作为定案依据。（四）涉案房屋被拆除并非创思特公司造成，创思特公司不存在过错，不应承担责任。三、如前所述，创思特公司在租赁期内从未收到润江公司要求退租的申请，涉案润江公司应向创思特公司支付2016年11月1日至2017年1月10日期间的租金19320元、利息1005.7元，及逾期付款违约金12000元。四、一审遗漏诉讼当事人，因平阳村一组与本案审理有利害关系，应依法通知平阳村一组参与本案诉讼。 润江公司答辩称：润江公司的装修、经营损失有鉴定机构的鉴定结论证实，而创思特公司在一审时并未对鉴定结论提出异议。在客观存在损失的情况下，赔偿损失问题应在合同无效的前提下处理。请求二审驳回创思特公司的上诉请求，维持原判。 润江公司向一审法院起诉请求：一、确认润江公司与创思特公司于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》无效；二、创思特公司退还润江公司租房履约保证金及水电费押金12000元及赔偿润江公司装修损失、经营损失等共计50000及利息5354元（利息以12000元为基数，按银行贷款利率四倍计算，暂从2015年5月22日计算至2016年12月22日止，2016年12月23日至还清为止的利息按照前述标准另计；以50000元为基数，按照银行贷款利率四倍计算，暂从2017年1月16日至还清为止的利息按前述标准另计）；三、诉讼费用由创思特公司承担。 创思特公司向一审法院提出反诉请求：一、润江公司立即向创思特公司支付拖欠的2016年11月1日至2017年1月10日期间的房屋租金19320元及利息1005.7元（该利息以人民币19320元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍标准，从2016年11月1日起暂计算至2017年2月8日，以后产生的利息计算至润江公司支付完毕止）；二、润江公司立即向创思特支付逾期付款违约金12000元；三、本案诉讼费用由润江公司承担。 一审法院判决：一、润江公司与创思特公司于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》无效；二、创思特公司退还润江公司履约保证金10000元；三、创思特公司退还润江公司水电费押金2000元；四、创思特公司赔偿润江公司装修损失、经营损失37070元；五、驳回润江公司的其他诉讼请求；六、驳回创思特公司的反诉请求。 二审期间，创思特公司提交了下列证据材料，证据1、南宁市经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室于2017年2月17日发出的《限期清除（清理）通知》（复印件），证明至2016年12月，涉案铺面没有拆除；证据2、南宁市经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室于2016年12月21日发出的《通知》（复印件），证明润江公司实际经营到了2017年1月。润江公司质证对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可。本院经审查认为，《通知》中载明的“经开区已依法组织拆除了地块内部分房屋等建筑物”的内容与一审在案证据南宁经济技术开发区区管委会于2016年10月22日发出的《关于限期拆除建（构）筑物的通告》相符合，说明拆除工作自2016年10月20日已经开展。创思特公司二审提交的证据不能直接证明润江公司使用涉案铺面实际经营到了2017年1月，本院对创思特公司二审提交证据的关联性不予认定。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院另查明，《房屋租赁合同》第六条第（二）款第4项约定：如润江公司需对承租房屋进行装修时，在不改变房屋现有结构的情况下，应先书面提交装修方案并获得创思特公司的书面许可且润江公司交纳每间3000元装修保证金后，方可进行。 还查明，2017年7月3日，润江公司就其承租的铺面被拆遭受的经济损失申请评估，一审法院依法委托中望价格评估集团有限公司进行评估，2018年3月30日，中望价格评估集团有限公司作出评估结论，位于南宁市Ｂ8-Ｂ9的润江公司租赁房屋被拆，其遭受的装修损失和经济损失在评估基准日评估价格为46338元（房屋装修损失价值38998元＋经营损失价值7340元）。 本院认为，根据创思特公司的上诉请求及润江公司的答辩意见，本案争议的问题为：一、本案是否遗漏诉讼当事人；二、本案《房屋租赁合同》是否合法有效；三、润江公司主张的装修、经营损失，创思特公司主张的租金、利息及违约金应如何处理。本院对此逐一认定如下：一、是否遗漏当事人问题。本案系创思特公司和润江公司之间因租赁房屋而产生的租赁合同纠纷，平阳村**并非本案合同当事人，与润江公司、创思特公司不存在共同的诉讼标的，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定的必须参加诉讼的当事人，一审审理程序正当，未违反法律规定。二、合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，租赁期限超出临时建筑的使用期限，超过部分无效。《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》规定，临时建设规划许可批准的临时建设使用期限不得超过2年。涉案房屋于2015年11月17日取得临时商铺的建设工程规划许可证，现创思特公司无证据证明经过2年的使用期限后，其经过了主管部门的批准对使用期限进行了延长。依据上述法律规定，双方在超出使用期限后签订的本案《房屋租赁合同》，应当认定为无效合同。三、润江公司主张的装修损失、经营损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。但该损失应当限定在合同有效且正常履行情况下可支持的损失范围，本案中，润江公司并无证据证明其是在经过创思特公司同意的前提下，对涉案房屋进行了装修，在此情况下，即便是合同有效且正常履行，当合同出现解除或终止事宜，润江公司就该装修损失提出的主张亦不能获得支持。因此，润江公司对于其擅自进行装修所产生的损失，应当自行承担。至于润江公司因房屋被拆产生的营业损失7340元，由于创思特公司作为出租方，将超过临时使用期限的房屋出租给润江公司，应承担主要责任，故应对上述经营损失承担80%的责任即5872。润江公司在签订合同时未认真进行审核，亦存在一定过错，故应自行对上述经营损失承担20%的责任即1468元。四、关于创思特公司主张的租金、利息及违约金的问题。双方当事人对于润江公司搬离涉案房屋的时间产生分歧，润江公司主张搬离时间为2016年10月22日，创思特公司主张搬离时间为2017年1月10日。对此本院认为，从南宁经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室2016年6月20日向创思特公司发出的《通知》、南宁经济技术开发区管委会2016年10月20日向涉案土地上的所有建设人和使用单位发出《关于限期拆除建（构）筑物的通知》的内容来看，涉案房屋彼时已不具备经营条件。上述主管单位发出的系列文件所反映的情况与润江公司主张的搬离时间相符合，一审法院对润江公司主张的搬离时间予以采信，并无不当，本院予以确认。创思特公司主张润江公司实际使用涉案铺面至2017年1月10日，无充分证据证实，本院不予采信。由于润江公司已支付涉案铺面租金至2016年10月31日，其亦于2016年10月搬离涉案铺面，则创思特公司再要求润江公司支付2016年11月1日以后的租金（占用费）及利息无依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 综上所述，创思特公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初783号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项； 二、撤销南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初783号民事判决第五项； 三、变更南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初783号民事判决第四项为：广西创思特汽车服务有限责任公司赔偿南宁市润江贸易有限公司经营损失5872元； 四、驳回南宁市润江贸易有限公司其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费1484元，鉴定费3000元，由南宁市润江贸易有限公司负担3677元，由广西创思特汽车服务有限责任公司负担807元；一审反诉案件受理费304元，由广西创思特汽车服务有限责任公司负担。二审案件受理费1031元，由南宁市润江贸易有限公司负担546元；由广西创思特汽车服务有限责任公司负担485元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 琴 审判员 陆 宁 二〇二〇年五月九日 书记员 蒙柯羽