安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0503民初6554号 原告：马鞍山市花山区王雷防盗门经营部，住所地安徽省马鞍山市花山区。 经营者：徐倩。 实际经营者：王雷，1982年6月生，住所地吉林省集安市。 委托诉讼代理人：费介华，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许信，安徽明博律师事务所律师。 被告：马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：阮传华，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡奎正，安徽长城律师事务所律师。 原告马鞍山市花山区王雷防盗门经营部（以下简称“王雷经营部”）与被告马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司鞍山钢铁建设集团有限公司（以下简称“顺华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨祖怀独任审理，并于2019年12月30日进行了公开开庭。原告王雷经营部的委托诉讼代理人费介华、许信，被告顺华公司的委托诉讼代理人胡奎正均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王雷经营部向本院提出诉讼请求：一、由被告顺华公司赔偿其可得利益损失110万元；二、由被告顺华公司承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费等费用。事实和理由：2016年3月7日，原告王雷经营部与被告顺华公司签订《华府天地项目防火门采购合同》一份，就原告向被告供应各类防火门、单元门及购买房屋的相关事宜达成合意。该合同第七条约定，1、合同价以施工面积为准，全额冲抵供方商品住宅购房款。2、供方选定：华府天地XXX楼22XX、23XX、9XX三套住宅房，房屋总价分别是53万元、53万元、87万元，3套缴9万元订金。3、待供方消防验收结束后办理购房手续”。该条款对买卖房屋的房号、购房款的数额、购房款的支付方式、房屋交付的时间、购房订金均有明确约定。2016年9月26日，原告实际经营人王雷将约定的9万元订金支付至被告账户，此时双方买卖房屋的合意已达成并实际履行。双方达成房屋买卖合意后马鞍山市房价普遍上涨，2016年10月18日被告单方解除了与原告达成的华府天地XXX楼2XXX、2XXX、9XX三套住宅房买卖合同，并将华府天地XXX楼2XXX、2XXX、9XX三套住宅房实际出卖给他人，给原告方造成严重经济损失，原告多次向被告主张权利，被告均予以推脱搪塞。根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。综上，被告在履约过程中严重违反诚信原则，为保障原告的合法权益，现提起诉讼。 被告顺华公司辩称，第一、原告所主张的事实和理由均不能成立，且原告方违约在先，被告方不存在违约行为。2016年3月7日，原被告签订买卖合同中约定了以物抵债条款，原告在签订合同当日即将其中的一套房产准备出卖，出卖的对象是案外人王柳，王柳是九众房产的老板。此时原告方才得知其与被告方签订的房产价格远远高于当时的市场价，原告在得知此情况后，随即反悔。要求被告支付货款不再履行双方买卖合同中约定的条款。在随后在三年间，被告一直按照双方后来确定的付款方式进行支付涉案款项。截止至2019年1月31日，已共计付款170万元。现尚欠付原告22万元。且欠付的该22万元，系因涉案房屋门锁存存质量问题需及时进行维修。原告未履行义务，故被告扣留了该22万元款项。双方在涉案买卖合同的履行中，一直用实际行为改变了或者讲是变更了原来双方约定的以物抵债条款。原告方接受了该变更，且从未提出任何异议。故本公司认为，原告所主张的事实和理由均不存在。第二、原被告之间从未就涉案房屋买卖达成合意，更没有实际履行。原被告双方在涉案买卖过程中从未就涉案三套房产进行过磋商买卖。另外，如果原告认为该抵债条款有效，那么原告方应当在签订合同的时就应当支付9万元定金给本公司。而本公司并未收到原告所称的9万元定金（事实却系案外人王雷于2017年9月26日，支付本公司的）。按照原告所称在2016年7、8月份时候，看到市场上房价上涨交付了9万元定金给本公司能成立的话，是否就能印证本公司所提出的观点？就是因原告违约在先，其根本就未支付定金。另外，房屋买卖当然要履行一个正式的合同，包括签约、备案、登记等一个过程。原被告双方只是有一个以房抵债的条款。并不能证明双方达成合意，更不能证明已实际履行。第三、原被告双方签订的以物抵债协议条款无效，属于无效的以物抵债协议，该协议只是债权实现的一种担保形式。原告要求本公司支付其可得利益损失，无合同依据和法律依据。对于买卖合同中的以物抵债包括建设工程中我们经常出现的约定以房产抵付工程款。最高人民法院的观点及八民会议纪要和九民会议纪要，对债务履行期届满前的以物抵债的协议，均作了以物抵债条款无效的明确规定。 根据到庭当事人的陈述情况等，独任庭亦进行了必要的询问，且根据审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月7日，王雷经营部与顺华公司签订了一份《华府天地项目防火门采购合同》。该合同主要约定，王雷经营部(供方)向顺华公司（需方）供应甲级盼盼防火门、免漆PVC板木质防火门（木扇钢门框带包边）、氟碳漆单元门等。一、采购产品明细，名称：甲级盼盼防火门、尺寸（mm）：950×2050、单价（元）：1290、数量：463、合价（元）：597270；名称：甲级盼盼防火门、尺寸（mm）：1150×2050、单价（元）：2100、数量：8、合价（元）：16800；名称：免漆PVC板木质防火门（木扇钢门框带包边）、单价（元）：510/M2、数量：2425M2、合价（元）：1236750；名称：氟碳漆单元门、尺寸（mm）：1200×2400、单价（元）：680、数量：3、合价（元）：5875；名称：氟碳漆单元门、尺寸（mm）：1400×2400、单价（元）：680、数量：2、合价（元）：4570；名称：氟碳漆单元门、尺寸（mm）：1500×2400、单价（元）：680、数量：1、合价（元）：2448。总价1863713元(大写：壹佰捌拾陆万叁仟柒佰壹拾叁元整),并注明:（1）此价格包含材料费，运费，卸车费，上楼费，安装费，税费、总包配合费及水电费。（2）钢制进户防火门如需灌浆，60元/樘，木质（钢质）防火门价格包含所有五金配件。（3）需方需提供垂直运输、现场电力供应;二、交付与安装期限及地点。1.交货与安装期限：根据甲方要求按进度施工。2.交货与安装地点：马鞍山市雨山路与湖东路交叉口（原宝龙大酒店）；三、交货与证件。1.交货时供方必须提供产品检验报告，出厂合格证以及维修卡等证件。2.供方货到工地有监理和需方人员共同验收，验收合格后供方才可进行安装；四、产品质量。1.供方提供的产品质量必须符合国家规定标准，以及本合同确定的品种、规格等级。2.供方提供的钢质防火门扇厚度为57mm，门扇钢板厚度为0.8mm，门框钢板厚度为1.5mm，防火填充材料为防火珍珠岩。3产品配件：合页要采用高强度钢制内胶链，门框带连体门套及门镜，锁具为公安部门合格专用防火锁（机械锁具）。4，供方提供产品保质期均为1年，（时间从竣工验收合格交用户使用日期算起）在质保期内产品出现质量问题，供方接到需方电话通知后3小时内必须到现场及时维修或更换，如因时间延误或没排除故障除承担违约责任外，所造成的损失全由供方负责，人为原因造成损坏以出厂价收费）。保修期满后，如需要更换配件，供方承诺以出厂优惠价格收取配件（材料）费用，但要保障免费维修；五、检测验收。1.安装完毕后由供方提供验收检测报告。2.供方负责并确保消防部门验收合格（以权威部门出具验收合格证明或统一使用文件为准），如验收不合格防火门应予更换或整改，整改所需人工、材料，工期等一切后果和费用全部由供方负责。3.如因防火门经消防部门验收不合格所造成一切的金融损失和责任全由供方承担（如因其他消防产品影响消防部门验收不合格，供方不承担责任）；六、施工要求。1.防火门使用的材料和安装及门洞尺寸下料由需方负责，尺寸出错供方负责。2.安装工具供方自行承担，在安装时不得破坏其他材料和建筑体，如由发现破坏按价，双倍赔偿（材料及人工费）。3.供方要指派专人负责现场管理，确保施工质量和安装进度，要做到安全文明施工，如发生违法事件和施工安全事故，其后果和经济损失一切由供方自行负责；七、付款方式。1.合同价以实际施工面积为准，全额冲抵购房商品住宅购房款。2.供方选定：华府天地2#楼2203、2303、905号三套住宅房，房屋总价分别是53万元、53万元、87万元，三套缴9万元定金。3.待供方消防验收结束后办理购房手续；八、违约责任。1.合同生效后，如一方不履行合同条款，违约方除承担对方索赔的直接和间接损失外向对方支付违约金（人民币壹拾万元整）。2.如供方不能按时交货，每逾期一天应向需方案合同总价款千分之六支付罚金（罚金需方直接从应付的合同款中扣除，不足部分应由供方及时补充），逾期超过十五日，需方有终止合同权利，其损失由供方负责。3.需放在供方消防验收通过后即为供方办理房屋产权相关手续，不及办理，按逾期千余额每天千分之一罚款支付给供方等（需方有正当理由拒付除外，如：法定节假日等）。 2016年9月26日，王雷经营部实际的经营者王雷将三套住宅房的9万元定金汇至支付至顺华公司账户。2016年10月18日，顺华公司汇付9万元款至王雷个人账户。 2016年10月27日，顺华公司将涉案“华府天地”2#楼2203室以80.6万元价格出卖给了他人。2016年12月8日，顺华公司将涉案“华府天地”2#楼2303室以81.4万元价格出卖给了他人。2019年4月3日，顺华公司将涉案“华府天地”2#楼905室以141万元价格出卖给了他人。 2018年10月10日涉案工程安装完毕并经消防验收合格。2019年1月20日，顺华公司在涉案《工程决算表》中审定应支付出王雷经营部款项192.30717万元。现王雷经营部与顺华公司为上述涉案款项已通过相关诉讼解决。 上述事实，有双方当事人的陈述及原被告双方的营业执照、法定代表人身份证明书及负责人证明书、《华府天地项目防火门采购合同》、《不动产产权登记表》、《中国农业银行业务凭证》、《不动产权利及其他事项登记信息》、《发票》、（2019）皖0503民初3989号民事调解书、《国内支付业务收款回单》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《马鞍山市商品房买卖合同》等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点问题：一是涉案合同法律性质应如何认定。二是顺华公司是否应赔偿王雷经营部可以获得的利益损失。现分述如下：一、关于涉案合同法律性质问题。原告王雷经营部主张该《华府天地项目防火门采购合同》应包含有商品房买卖合同法律关系，而顺华公司认为该合同只是并应为以物抵债协议。对此，本院认为，原被告双方当事人所订立的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律法规的强制性规定，对涉案双方当事人的该真实意思表示，应按照该合同所使用的词句、结合相关条款、行为性质和目的、交易习惯及诚实信用原则等，来确定该真实意思的含义。第一、从该涉案合同的第条内容来看，在第七条中，双方对王雷经营部购买顺华公司的具体房号、面积、单价、总价进行了约定，在该条款中，双方对所购置的房屋所在楼号及楼屋的位置、房号、每套住宅房的价款及总价款等进行了约定。根据上述约定的内容来看，体现了双方约定由王雷经营部购买顺华公司开发的涉案商品房、并以该经营部应收工程价款折抵所购房屋价款的意思表示。至于双方约定的以工程款折抵房款的付款方式问题，双方在该条款中亦进行了约定。即以实际施工面积为准，全额冲抵购房商品住宅购房款，并于王雷经营部在消防验收结束后办理购房手续。故应认定为双方关于房屋价款支付的方式约定。第二，在实务中，一方欲购买另一方房屋，同时一方为另一方提供施工服务，不违反法律规定。双方约定以工程价款抵充等价房屋价款，此类交易并不违反法律规定，且并不能以双方同时存在着施工合同关系和房屋买卖合同关系为由，即简单认定双方之间仅存在施工合同关系，而房屋买卖合同关系仅系履行支付涉案工程价款的抵债方式，并以该抵债房屋并未实际交付为由即否定该房屋买卖合同的法律效力。在双方存在房屋交易的真实单思表示的情况下，尤其是在当时房价大幅上行的市场情形下。上述处理方式明显有违当事人的真实意思表示，亦对购房方王雷经营部明显不公。此时，双方当事人应充分尊重双方的意思自治，按照该涉案合同第七条严格履行权利义务。第三、涉案合同所涉内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，具备了商品房买卖合同的主要内容。故该涉案合同应认定为存在房屋买卖合同法律关系。关于顺华公司应赔偿王雷经营部可获利益损失问题。涉案《华府天地项目防火门采购合同》确系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律法规等强制性规定，应为合法有效和具有法律约束力及受法律保护，并表明王雷经营部与顺华公司之间存在着房屋买卖合同法律关系，双方当事人均应按约严格、全面履行涉案合同的履行权利义务内容。否则，违约方应承担相应的违约责任。本案中，王雷经营部通过其实际经营者王雷交付了定金，而顺华公司在收取该定金后虽返还了王雷，但此种行为并不能被认定为该公司解除与王雷经营部关于涉案房屋买卖的约定。在涉案房价出现上涨情况下，顺华公司以已返还了涉案购房定金或该涉案合同为无效合同并已解除了涉案房屋买卖协议为由而拒绝履行该合同，实系有违诚实信用原则并存在违约行为和应承担违约民事责任。出卖人顺华公司将依涉案合同应出卖给买受人王雷经营部的总价款193万元的三套住宅房，在涉案房屋买卖合同关系并未解除之前提下，又以总价303万元出售给了他人并以此获利110万元。该110万元款项依涉案合同应为买受人王雷经营部所可获预期利益。故原告王雷经营部要求被告顺华公司赔偿其可获利益损失之诉请，于事实有根据、于法律有依据。但由于王雷经营部与顺华公司双方在涉案合同中就涉案购房手续的办理、定金、房款具体支付数额及时间和涉案房屋的交付条件、交付时间及不动产权证的办理等方面约定并不明确、具体，导致双方在履行该合同时产生纠纷。对此，双方均负有同等责任并对该诉争利益损失均应承担50%的民事责任。被告顺华公司所提抗辩意见，经查，均与本院所查明的事实不符，且理由均不能成立。本院不予采信。 综上，原告王雷经营部的部分诉讼请求，事实清楚，证据确实充分。本院应予支持。但其要求被告顺华公司承担赔偿110万元的可得利益损失之诉请，无事实根据和法律依据。本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条等规定，判决如下： 一、被告马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内一次性赔偿原告马鞍山市花山区王雷防盗门经营部经济损失55万元； 二、驳回原告马鞍山市花山区王雷防盗门经营部的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7350元（已减半收取）、诉讼保全费5000元、诉讼保全保险费1600元，合计13950元，由原告马鞍山市花山区王雷防盗门经营部负担6975元、被告马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司负担6975元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  杨祖怀 二〇二〇年五月二十九日 书记员  蒋心云