广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终488号上诉人（原审原告）：中山市英特利包装有限公司，住所地广东省中山市三角镇×××。法定代表人：方惠光，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈广平，系广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏萍，系广东正鸿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市安立邦投资发展有限公司，住所地广东省深圳市光明新区×××。法定代表人：李传太，该公司总经理。委托诉讼代理人：许勇，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红，广东孚道律师事务所实习律师。原审第三人：中山市安立邦投资管理有限公司，住所地广东省中山市三角镇×××。法定代表人：李传太，该公司经理。委托诉讼代理人：周军，广东永隆律师事务所律师。上诉人中山市英特利包装有限公司（以下简称英特利公司）因与上诉人深圳市安立邦投资发展有限公司（以下简称深圳安立邦）及原审第三人中山市安立邦投资管理有限公司（以下简称中山安立邦）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭。受新冠肺炎疫情影响，本案原定2020年2月19日进行的调查询问改至2020年4月2日进行，经过询问、阅卷，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。英特利公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审判决缺乏法律及事实依据，主观臆断，偏袒深圳安立邦，导致错判。一、一审未严格按照现有证据对争议的租金金额及起算时间进行科学认定和分配举证责任，导致判决结果损害了英特利公司的利益，纵容了深圳安立邦的不诚信行为。1.深圳安立邦认为2019年2月20日现场抄录的水电表读数的消耗水电费部分是非基于出租原因，应举证反驳，而不是靠一审法院推算。2019年2月20日，一审法官到现场核实办公楼、宿舍水电表使用情况，相关数据客观真实，数据显示办公楼、宿舍近400间房间的数据，除少数房间水电度数接近0外，其他水电度数均显示有较大消耗，而对于消耗水电的房屋，深圳安立邦一直未告知英特利公司，又未向其缴纳租金，在庭审过程中，深圳安立邦理应作出合理解释或举证证明不是因出租而导致水电的消耗，否则应予认定实际且自2016年5月1日起使用（出租）房屋而补交租金，但一审法院对如此客观的数据不予理会，采信深圳安立邦的主张进行推算，最终结果损害英特利公司合法权益。2.租赁实际情况的举证责任应在深圳安立邦，而不是英特利公司。合同约定深圳安立邦将厂房、宿舍、办公楼租赁合同书在英特利公司处备案，但深圳安立邦违反合同约定，利用英特利公司实际取证困难，违背诚信、故意隐瞒租金的缴纳，拒绝提交书面的租赁资料给英特利公司备查，且经过其多次催促，才于2018年9月19日以快递的形式向其提交了36份与事实不符的《租赁合同书》的复印件，而这些租赁合同经过一审调查发现并不客观、真实和完整。一审法院明知英特利公司不可能在有意不配合、有意想隐瞒租金的情况下到深圳安立邦处核实，仍认为“如对出租房屋有异议，每月到现场进行核实，但未举证证明有争议房屋具体出租情况”的观点增加了其义务，分配的举证责任也是无依据的。3.英特利公司一审主张以水电表读数来确定争议宿舍的租金金额的诉求是客观的，应予采信。英特利公司要求深圳安立邦支付的租金已经剔除了水电同时为0或水电度数极少的房间，并非不顾客观事实的主张，同时，因产生水电费消耗的责任在深圳安立邦，是深圳安立邦违反合同约定，违反诚实信用原则，所以，采信英特利公司的诉求不但是坚持客观事实，也是对违约、不诚信的深圳安立邦的惩罚。二、深圳安立邦应自2019年2月１日起按约定期限以总租赁面积60448.89平方米缴纳租金符合公平、诚信原则。1.“实际出租面积”计算成为深圳安立邦损人利己工具，也导致双方的纷争且将是以后合同履行中矛盾发生的引爆点，按照总租赁面积缴纳租金能有效解决隐瞒租金、减少矛盾及损失的唯一方案。即从2019年2月1日之后的租金按约定期限以总租赁面积60448.89平方米缴纳。其实就是变更协议的诉求，之所以提出这个请求是因为英特利公司签订租赁合同的目的无法实现，原因在于深圳安立邦在签订合同至2019年期间，一直没有将相关的房屋、办公楼出租出去，按双方合同实际租多少算多少，导致英特利公司损失达数百万。2.在此过程中，深圳安立邦利用租多少算多少违背诚信，不按实际承租面积交付租金。3.实际履行过程中，深圳安立邦不将双方约定的次承租人的合同进行备案，导致英特利公司无法了解深圳安立邦实际租赁情况，从而无法掌握实际租金是多少，也就让深圳安立邦有空可钻，导致了少交漏交，隐瞒应向英特利公司交租的行为，上述行为达到合同法司法解释的规定，英特利公司一审请求法庭予以变更协议，但一审未采纳，英特利公司虽未明确变更协议但在请求隐含了变更的请求。4.与此相关的另案一审判决英特利公司水、电表更改为深圳安立邦，该案判决也应视为深圳安立邦应全额向英特利公司交租才符合常理。三、深圳安立邦应停止非法占用涉案篮球场、羽毛球场的行为。涉案篮球场、羽毛球场不在租赁范围内，不属于附属设施，相关产权资料已显示争议场地是规划建设成篮球场和羽毛球场。基于深圳安立邦的占用，其未能施工建设，完成篮球场和羽毛球场划线、搬运设施的建设。四、中山安立邦在本案中支付费用的行为并非代付租金，且被认定代付租金的行为导致深圳安立邦偷逃税金而违法。深圳安立邦从来不认可是由中山安立邦代付交租，中山安立邦、深圳安立邦均认为中山安立邦与英特利公司建立了租赁关系，所以支付了租金，否认了委托关系，也否认了转租关系。一审认定中山安立邦不是租赁主体，其支付的款项就不能视为代支付，深圳安立邦是租赁主体，一审认定中山安立邦代付行为将导致深圳安立邦偷逃税款而违反税法。针对英特利公司的上诉请求，深圳安立邦口头答辩称，一、关于租金起算的举证责任问题，英特利公司主张存在租赁关系应对其诉求依据的事实提供证据证明，深圳安立邦已经提交了租赁合同证明房屋的租赁情况，并合理解释房间的水电表情况，完成了相应的举证责任。英特利公司提供水、电表读数主张房屋的租赁情况，水、电表度数只能证明房间曾使用过，不能证明房间从2016年5月起一直出租，房屋租赁本来就是动态过程，英特利公司主张只要有水、电表读数的宿舍应从2016年5月起计租而补交租金，不仅证据不足，计算方式也不合理、不公平。二、若法院认为双方当事人的证据均没有足够依据否定对方的主张，则由法院根据实际情况酌情认定，一审法院对有争议房屋采用的租金计算方式科学、合理、客观公正。三、英特利公司要求按照租赁合同整体面积计租的主张无法律依据。英特利公司要求按照全部面积支付租金是对双方租赁合同的变更，合同法规定，合同变更需要当事人协商一致，深圳安立邦明确表示不同意英特利公司的返租，也不同意按全部面积计租，英特利公司的变更要求无法律依据。如果英特利公司坚持单方变更合同内容，属于违约，深圳安立邦有权主张违约责任。合同变更也不属于合同法规定的情势变更原则，英特利公司不能主张情势变更而变更合同内容。四、英特利公司提出移出清空占用篮球场、羽毛球场场地的问题。深圳安立邦对空置场地属于合理使用，租赁合同对空置场地的使用无明确约定，双方交付时也未按篮球场或羽毛球场的形式移交，空置场地为深圳安立邦租赁范围一期的配套设施，在交付后的租赁期内场地一直空置，英特利公司未建设作为固定设施，且该场地一直作为停车场使用，深圳安立邦有权合理使用，即使配套场地为园区的整个设施，该场地也属于一期的管理范围内，根据双方的租赁合同深圳安立邦享有管理及使用权，如果英特利公司坚持使用运动场地，在履行报建、规划手续后，深圳安立邦会全力配合，但建好后应当作为租赁场地一期的配套设施交付深圳安立邦管理。五、若法院认为中山安立邦不是租赁合同的主体，则中山安立邦的付款行为应为代付，该点在起诉前已明示，代付行为不违反税法，代付是基于中山安立邦与深圳安立邦的委托关系所为。针对英特利公司的上诉请求，中山安立邦述称，一、中山安立邦无论是否是实际承租人，是否是代付行为，不可否认的是中山安立邦向英特利公司支付的款项性质本质是针对特定物业及双方厂房租赁合同约定的物业而支出的租金，英特利公司在一审主张的就是租金，不管租金由何人支付，并未损害英特利公司的利益，英特利公司租金的要求得到满足。二、关于篮球场及羽毛球场排除妨碍的要求，中山安立邦认为是合理使用，如果英特利公司主张涉案的篮球场及羽毛球场不在租赁范围内，假如英特利公司主张成立，那么无论深圳安立邦还是中山安立邦对涉案的篮球场及羽毛球场没有任何的管理职责，而英特利公司截止目前为止未提供任何证据表明停在篮球场及羽毛球场的车辆属于深圳安立邦或中山安立邦所有，英特利公司主张不成立。其余同意深圳安立邦的意见。深圳安立邦上诉请求：一、依法变更一审判决第一项为深圳安立邦向英特利公司支付违约金共33055.33元（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准进行计算，其中235535.66元为基数自2019年1月11日开始，以292895.78元为基数自2018年5月11日开始计算，以25648.92元为基数自2017年7月26日开始计算，以12343.32元为基数自2017年9月11日开始计算，均计算至2019年10月29日止；）；二、依法变更一审判决第二项为：深圳安立邦向英特利公司支付违约金为912.71元（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准进行计算，其中27956.43为基数自2019年2月11日开始，以4.68元为基数自2019年4月11日开始，以4.68元为基数自2019年5月11日开始，以4.68元为基数自2019年6月11日开始，以289.53元为基数自2019年7月11日开始。均计算至2019年10月29日）。事实和理由：一、深圳安立邦对逾期支付租金一事并无主观恶意，一审法院以年利率24％为标准计算违约金数额明显过高。本案因英特利公司与深圳安立邦、中山安立邦关于涉案租赁合同的履约主体存在争议，且深圳安立邦与英特利公司对应付租金数额存在争议，双方一直未就房屋实际出租面积及出租时间进行核对及确认，因此，其无法明确知悉应当支付英特利公司所欠租金的具体数额，在案件审理过程中，其一直每月按时支付应当交纳的租金，其收到一审判决后，已于2019年10月29日向英特利公司支付了一审法院认定其应当支付的租金差额等。二、英特利公司在本案中遭受的实际损失是资金损失，英特利公司的逾期利益是租金按时得到足额支付，一审法院已明确其向英特利公司支付逾期租金的具体数额，英特利公司租金损失已得到赔偿，一审法院再以年利率24％的标准计算违约金属于过高，应予以降低。1.违约金的计算标准不应参照民间借贷的司法解释，本案为租赁合同纠纷，对欠付的租金不是借款合同中的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判定违约金是否过高的标准，同样对违约金过高的调整也不能简单以年利率24%作为调整标准，应按同期同类贷款利率计算。2.按照一审判决第一项内容的违约金为170864.32元，占深圳安立邦逾期支付租金的30.165％，即一审法院认定的违约金标准计算的违约金数额已经超过英特利公司租金损失的百分之三十，结合前述第一点理由，一审法院认定的违约金未考虑合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，有失公平原则。针对深圳安立邦的上诉请求，英特利公司辩称，双方租赁合同及补充协议已就违约金的计付有约定，而不是一审确定的年利率24%或深圳安立邦所述的同期同类贷款利率的意见。针对深圳安立邦的上诉请求，中山安立邦述称无意见。英特利公司向一审法院起诉请求：一、判令深圳安立邦支付租金4519797.75元及滞纳金（暂计至起诉之日为2047127.13元）暂合计：6566924.88元；二、判令深圳安立邦立即对A、B厂房西面、南面拆除的墙体恢复原状、排除隐患；立即拆除在A、B厂房厂区内的临时违规建筑、设施（包括烟管）以及在建筑物上、大门口花岗岩石上“安立邦低碳产业园”标识及匾牌；立即移除、清空侵占篮球场、羽毛球场车辆并恢复原状。因拆除、恢复原状所产生的费用由深圳安立邦承担。诉讼过程中，英特利公司变更诉讼请求，为：一、深圳安立邦支付自2016年5月1日起至2019年1月31日拖欠的租金4718886.84元及滞纳金（每日按千分之二计算，直至付清之日为止，暂计至起诉之日为2316173.16元），暂合计：7035060元；二、深圳安立邦自2019年2月1日之后的租金按照租赁面积60448.89平方米计算支付：即2019年2月1日至2019年11月30日以每平方米9元标准每月10号前支付当月租金；2019年12月1日至2022年11月30日，以每平方米10元标准每月10号前支付当月租金；2022年12月1日至2025年11月30日，以每平方米11.5元标准每月10号前支付当月租金。暂计至2019年3月31日，深圳安立邦应支付2019年2月、3月租金本金1088080.02元及滞纳金（每日按千分之二计算，直至付清之日止。暂计至2019年3月31日为73989.44元），暂合计1162069.46元；三、深圳安立邦立即移除、清空占用篮球场、羽毛球场场地的车辆及其他障碍物，排除妨碍，产生的费用由深圳安立邦承担。一审庭审中，英特利公司明确要求本案中诉讼请求二的租金仅计算至2019年7月份。一审法院认定事实：2014年10月15日，英特利公司（出租方，甲方）与深圳安立邦（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》一份，有如下约定：一、合同第一条对租赁房屋信息进行约定，甲方将位于广东省中山市三角镇×××厂房、宿舍及写字楼租赁给乙方。总占地面积83333.3平方米，总建筑面积为145484.34平方米。共分三期进行建设。目前可租赁的部分为一期厂房（分别为A、B两栋，共面积42181.2平方米）、宿舍15618.34平方米、写字楼3558.8平方米，总共为61358.34平方米（数据来源于甲方提供的图纸）；二、合同第二条约定了租赁期限，乙方租赁该场地的期限为10年，自甲方交付厂房之日起算。合同期满，在市场同等条件下，乙方享有续租优先承租权。但乙方须于合同期满前叁个月向甲方提出书面续约申请，否则视为乙方自动放弃优先承租权，合同期满后甲方有权不租给乙方；三、合同第四条约定甲方应按照交付条件完成所有施工后交予乙方，同时给予乙方5个月免租期，该场地的租金从甲方交付之日起5个月后开始计租；四、合同第五条对租金计算进行约定，厂房的租金按9元/平方米，宿舍和写字楼每月租金按当月出租面积计算租金，该场地租金1至4年不变，第5至第7年租金10元/平方米，第8至10年租金按11.5元/平方米计算，以上为全包价；五、合同第六条对双方权利义务进行约定，1.租赁期间，乙方出租厂房、宿舍、写字楼应当接受甲方的监督并将租赁合同书在甲方处备案，同时甲方协助乙方到政府相关部门办理租赁合同书备案登记；2.甲方安装好厂房及设备、写字楼的消防设施，并提供给乙方每栋楼的消防合格证；3.乙方如需特殊装修或者增设特殊附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须经有关部门审批的，乙方应报请有关部门批准后，方可进行，注：不影响房屋主体结构的装修无需向甲方申请；4.乙方应按时支付租金，保证在每月10日前将当月租金交到甲方财务（遇节假日自动顺延）。如乙方拖欠租金、管理费的，则乙方应每日向甲方支付所拖欠金额的千分之二的滞纳金；5.甲方将水电缴纳费手续过户予乙方，由乙方自行向有关部门缴纳……五、合同第七条约定在本合同签订时，乙方应向甲方交付200万元作为租房保证金，甲方在收到乙方交付的租房保证金10日内按照厂房交付条件的约定将厂房交付给乙方。合同期满乙方付清所有应付费用及将该场地交回给甲方即将有关手续过户回甲方后，甲方应将租房保证金200万元无息退回给乙方；六、合同第八条约定乙方有下列情形之一，甲方有权单独解除本合同：1.乙方不按合同约定用途使用租赁物时；2.利用租赁物进行非法活动的或因乙方违法被禁止经营的；3.乙方拖欠甲方租金及滞纳金超过乙方交纳的租房保证金时；4.乙方出租租赁物时拒绝接受甲方监督的；5.因重大债务涉诉；6.其他丧失商誉及经营状况异常、恶化的情形。如乙方有以上违约情况经沟通无效，甲方发整改通知书仍得不到改善，甲方根据实际情况下达解除通知书之日解除，同时赔偿甲方的实际损失。上述《厂房租赁合同》中甲、乙方分别加盖英特利公司公章、深圳安立邦合同专用章，并由双方代表人签字。2015年11月30日，英特利公司与深圳安立邦作为甲、乙方签订《补充协议书》，对2014年10月15日签订《厂房租赁合同》达成如下补充协议：一、甲、乙双方均确认，甲方交付给乙方的第一期厂房面积为41819.38平方米，办公楼面积为3419平方米，员工宿舍楼面积为15210.51平方米。第一期厂房、宿舍及写字楼业经乙方验收，符合交付使用条件，主体建筑及相关配套设施设备已可正常使用，能满足正常生产、使用需求；二、甲方应在2015年12月1日将第一期厂房、办公楼、员工宿舍楼正式交给乙方使用。乙方应在免租期届满后即自2016年5月1日起按月依约向甲方交纳第一期厂房、办公楼、员工宿舍的租金（鉴于办公楼、员工宿舍楼是为园区整体配套使用，仅第一期交付后乙方无法全部使用，故办公楼、员工宿舍楼租金按乙方实际使用面积计算）第一期厂房、宿舍与写字楼租金第1至4年按9元/平方米计算，第5至7年租金均按10元/平方米计算，第8至10年租金按11.5元/平方米计算。以上为全包价。第二、三期厂房、宿舍与写字楼建设完工符合交付使用条件后，甲、乙双方就月租标准、租赁期限另行协商并签订相应的补充协议；三、甲方向乙方交付厂房后，第一期厂房、宿舍及写字楼由乙方实际使用管理，乙方应合法、合理使用，严格遵守有关安全生产、环境保护、消费安全等方面的法律法规及省市政府颁布的相关规章制度。否则，由此产生的一切责任和损失均由乙方自行承担；四、甲方向乙方交付后，乙方不得再行要求甲方对主体建筑及相关配套设施设备进行任何资金投入。在使用过程中，乙方应对厂房、宿舍、写字楼及相关配套设施设备进行妥善的维修维护，以确保日后交还甲方时仍能正常使用，相关费用亦由乙方承担；五、乙方应在2015年12月1日前将租赁保证金贰佰万元足额支付给甲方，否则甲方有权延迟交付厂房、宿舍及写字楼。乙方逾期三十日仍未足额支付的，甲方有权解除《厂房租赁合同》及本补充协议；六、本协议一式肆份，经甲、乙双方代表人签字、盖章后生效，由甲方执叁份、乙方执壹份，具同等法律效力。上述《补充协议书》甲、乙方分别加盖英特利公司、深圳安立邦合同公章，并由双方代表人签字。合同签订后，英特利公司确认收到深圳安立邦保证金200万元，并向深圳安立邦开具了收据，深圳安立邦及中山安立邦则称系由其董事长刘焕聪向英特利公司支付保证金200万元。2015年10月29日，英特利公司（甲方）与中山安立邦（乙方）签订《移交确认书》，中山安立邦确认承接英特利公司移交的厂房A、厂房B、办公楼、员工宿舍楼和配套设施。同日，英特利公司（甲方）与中山安立邦（乙方）签订《钥匙移交确认书》，中山安立邦确认收到英特利公司移交的位于中山市三角镇×××厂房B及门卫室共30扇门合计86把门匙（其中，门卫室门匙共9把、厂房B楼梯消防门门匙共48把、厂房B卷闸门门匙6把、厂房B电房门门匙20把）以及过路沟槽钢板的吊装配件2套等等。上述《移交确认书》与《钥匙移交确认书》均由英特利公司与中山安立邦盖章，并由双方代表签名。2016年1月19日，英特利公司（甲方）与中山安立邦（乙方）再签订一份《移交确认书》，确认英特利公司位于中山市三角镇×××厂房A、厂房B、办公楼、员工宿舍楼的室外强电电缆敷设及门卫室围墙灯招牌灯电动门配电安装工程已通过验收合格并通电运行，英特利公司将上述工程设施移交给中山安立邦使用，中山安立邦同意承接英特利公司移交的上述工程设施等等。中山安立邦承接第一期厂房、宿舍、办公楼后，自2016年5月1日起厂房按总面积41819.38平方米计算租金，因宿舍、办公楼系整个园区配套设施，根据约定按实际使用面积计算租金，并由中山安立邦向英特利公司支付租金，英特利公司则向中山安立邦开具增值税专用发票。2018年9月7日，英特利公司向深圳安立邦就租赁相关事宜发出知会函，明确深圳安立邦此前应缴付的租金一直通过中山安立邦向其支付，其亦将相应的租金发票开具给中山安立邦，但根据约定，英特利公司系与深圳安立邦建立的租赁合同关系，相关租金应有深圳安立邦缴纳，英特利公司应向深圳安立邦开具租金发票，如中山安立邦或其他主体代缴发票，请注明系代缴，否则视为未收到深圳安立邦的租金，英特利公司亦开具相应的发票给深圳安立邦等等。深圳安立邦在收到该知会函后进行回复称，物业实际由中山安立邦经营，租金由其支付符合规定，且近两年时间内均系由中山安立邦向英特利公司支付租金等等。2018年10月12日，英特利公司向深圳安立邦发出《整改通知》，要求：1.深圳安立邦接到本函5日内确认并保证2018年9月19日提供给英特利公司转租物业《租赁合同书》等资料真实性和完整性，并确保此后物业转租情况发生变化后及时将新的转租租赁合同等资料提供给英特利公司备案；2.深圳安立邦需在收到本函之日起五日内向英特利公司一次性付清自2016年5月1日起至今未支付的员工宿舍楼、厂房、办公楼的租金以及每日支付拖欠金额的千分之二的滞纳金，同时对特殊装修或者增设特殊附属设施和设备时提出应经英特利公司书面同意并经有关部门办理审批手续等等。2018年10月17日，深圳安立邦向英特利公司发出《整改复函》，载明：深圳安立邦在2018年5月份之前，每次将出租厂房、写字楼、宿舍都有将厂房等位置信息函件告知英特利公司，2018年9月19日提供的租赁和使用物业面积数据来源于深圳安立邦提供给英特利公司的厂房等位置信息函件，故提供的转租数据是准确的、真实的，租金也是按照实际使用面积缴纳，如对转租数据有异议，应当在整改通知函件中明确指出，同时应对深圳安立邦存在异议数据进行核对，同时对第二、三期物业租赁、入住企业办理营业执照及附属设施的安装进行回复等等。后英特利公司与深圳安立邦就拖欠租金等事宜多次来往函件，并产生矛盾，英特利公司遂起诉至法院，请求判如所请。2019年2月，因英特利公司申请证据保全，一审法院对涉案租赁物业进行现场勘验，对水电进行核查，相关数据详见附件中表1、表2及表3中2019年2月20日水、电表读数，其中B326、B424、B311标注为无入住。表1、英特利公司与深圳安立邦无争议宿舍水电使用情况统计表序号宿舍号交租开始时间2019年2月20日水表读数2019年2月20日电表读数使用月份数（2019年2月止）月平均用水量（立方米）月平均用电量（千瓦时）1B2012016年5月/780334/229.502B2022016年5月/417834/122.903B2302016年5月1043865343.10113.704B2312016年5月/473634/139.305B4012016年5月2452382347.2070.106B4022016年5月1336142343.90180.607B4032016年5月3284854349.60142.808B4042016年5月2603218347.6094.609B4262016年5月58367383417.10198.2010B4272016年5月1493367344.4099.0011B4282016年5月2753782348.10111.2012B4292016年5月2214267346.50125.5013B4302016年5月40958973412.00173.4014B4312016年5月2462730347.2080.3015B3012016年5月/488534/143.7016B3022016年5月/235134/69.1017B3032016年5月2133995346.30117.5018B3042016年5月127738343.7021.7019B2102018年5月741977107.40197.7020B2112018年5月63787106.3078.7021B2122018年5月28667102.8066.7022B2132018年5月941098109.40109.8023B2232018年5月1646871016.4068.7024B2242018年5月78806107.8080.6025B2252018年5月2056221020.5062.2026B2282018年5月671244106.70124.4027B3132018年5月501235105.00123.5028B3142018年5月37468103.7046.8029B3152018年5月28117211028.10172.1030B3202018年5月831250108.30125.0031B3272018年5月90770109.0077.0032B4062018年5月23112301023.10123.0033B3232018年6月108932912.00103.5634B3242018年6月3741194.1145.6735B3252018年6月159349917.6738.7836B4152018年6月97841910.7893.4437B4222018年6月82128899.11143.1138B4252018年6月5735196.3339.0039B5012018年6月4069794.4477.4440B5022018年6月8759399.6765.8941B5032018年6月120348913.3338.6742B5042018年6月1141781912.67197.8943B5132018年6月53104495.89116.0044B5142018年6月4235894.6739.7845B5062018年8月42157176.00224.4346B5072018年8月67129379.57184.7147B5082018年8月45106476.43152.0048B5092018年8月57173378.14247.5749B6282018年8月55.32977.904.1450B2062018年4月561372115.09124.7351B2072018年4月531968114.82178.9152B4172017月3月2052992248.54124.6753B4182017月3月24437292410.17155.3854B4192017月3月1712423247.13100.9655B5162017月3月1031599234.4869.5256B5172017月3月1201844235.2280.1757B5182017月3月591102232.5747.9158B5192017月3月661538232087.0066.8759B5202017月3月70373233.0416.2260B5212017月3月762008233.3087.3061B5222017月3月/80623/35.0462B5232017月3月791882233.4381.8363B5242017月3月781341233.3958.3064B5252017月3月61834232.6536.2665B5262017月3月1542198236.7095.5766B5272017月3月741446233.2262.8767B5282017月3月32939231.3940.8368B5292017月3月691326233.0057.6569B5302017月3月58308232.5213.3970B5312017月3月101406234.7461.13每月每间宿舍平均值7.75101.38备注注：每间月平均用水量7.75=每间有读数宿舍用水量之和/有度数宿舍使用月数总和/有读数宿舍数量63间备注月平均用电量101.38=每间有读数宿舍用水量之和/有度数宿舍使用月数总和/有读数宿舍数量70间表2、英特利公司与深圳安立邦其他无争议房屋水电使用情况统计表序号宿舍号交租时间2019年2月20日水表读数2019年2月20日电表读数使用月份数（2019年2月止）1B栋1072016年5月起159819218332B栋1082016年5月起333B栋1092016年5月起334B栋1102016年5月起335B栋1112016年5月起336B栋1122016年5月起337B栋1132016年5月起338B栋1142016年5月起339B栋1152016年5月起3310B栋1162016年5月起3311B栋1172016年5月起3312B栋1182016年5月起3313B栋1192016年5月起3314B栋1202016年5月起3315B栋1232016年5月起//3316B栋1242016年5月起//3317B栋1252016年5月起//3318A栋1112018年4月起107.32704.781019A栋1122018年4月起1020A栋1132018年4月起1021A栋1142018年4月起1022A栋1152018年4月起1023A栋1162018年4月起1024A栋1172018年4月起1025A栋1182018年4月起1026A栋1192018年4月起1027A栋1202018年4月起1028A栋1212018年4月起1029A栋1222018年4月起1030A栋1232018年4月起1031A栋1242018年4月起1032A栋1262018年6月起////833A栋1272018年6月起834A栋1282018年6月起835A栋1292018年6月起836A栋1302018年6月起837A栋1312018年6月起838B栋3162016年5月起38748843339B栋4232016年5月起16959883340103之22018年4月起//10又，针对2019年1月31日及之前的出租情况，租金缴纳情况。庭审中英特利公司、深圳安立邦、中山安立邦对涉案房屋租金中表1及表2房屋出租情况及其相应房屋租金缴纳情况无异议，英特利公司确认收到上述表格房屋的租金，但认为2018年6月1日至2019年1月31日之间租金系由中山安立邦支付，而不是由深圳安立邦支付。英特利公司、深圳安立邦及中山安立邦亦对表2中的相关房屋的水电使用情况及出租时间无异议，对表3中相关房屋的水电使用情况及面积等无异议，双方仅对出租起算时间有异议。英特利公司认为表3中有争议的房屋出租应按照有水电表读数开始即溯及至2016年5月1日开始以9元/平方计算租金。深圳安立邦及中山安立邦则认为表3中有争议的房屋出租水电读数明显偏小的房间自2016年5月1日起计算租金不合理，水电费只要有一个明显偏小则说明该房屋不处于正常使用状态，故应将水电读数偏小予以排除在外；深圳安立邦及中山安立邦认为应以正常出租房间水电表平均读数来反推有争议房屋出租的时间。另外对A202、203、204是否由广东省八建集团有限公司使用，是否应由深圳安立邦支付租金产生争议。另，因厂房系按全部面积计算租金，双方均对截止至2019年1月31日厂房总计应缴租金数额12420355.86元没有异议（详见表6），且英特利公司确认已经收到2018年5月及之前的厂房租金，自2018年6月开始系由第三人中山安立邦支付了款项，其未收到深圳安立邦支付的租金。针对2019年2月至7月出租情况及租金缴纳情况，详见表7，英特利公司主张因其要求按10元/平方米返租深圳安立邦未出租的房屋而遭到拒绝，则要求按全部面积计算租金，而不是按办公楼、宿舍楼实际出租面积计算租金。深圳安立邦、中山安立邦则认为应按照合同约定，按实际出租面积计算租金。广东省八建集团有限公司出具情况说明：本公司是位于中山市*********之一厂房、宿舍的总承包方。由于二期厂房建设需要，经英特利公司同意免费提供给总承包方及监理公司的工作人员安排至A栋宿舍202-204办公及居住，其中202房、204房是监理公司工作人员的住房，203房是本公司负责人周庆中先生的住房，自2015年9月28日入住202房至204房，2018年10月监理公司工作人员已经没再使用202房及204房。广东八建集团有限公司中山英特利工程项目部出具情况说明：该项目部是负责英特利公司位于中山市三角镇×××厂房、宿舍、办公楼等工程的施工方，在宿舍工程交付前，个别宿舍因管道漏水等原因曾经进行维修等零星工程，施工方使用了个别宿舍的水或者电。一审法院认为，本案的主要焦点为：一、如何确认本案涉案房屋的承租者？二、针对有争议的办公楼、宿舍楼2019年1月31日前出租起算时间如何计算？尚欠租金数额？违约金如何计算？三、2019年2月至2019年7月的办公楼、宿舍楼租金，是否应按照全部面积进行计算？四、是否应对规划图纸中篮球场（羽毛球场）上停放的车辆及其他障碍物予以移除？针对争议焦点一、如何确认本案涉案房屋的承租者问题。深圳安立邦及中山安立邦均认为中山安立邦系实际承租人，中山安立邦承继了租赁合同的权利义务，深圳安立邦仅仅是协助中山安立邦进行相关的沟通及联系工作。英特利公司对此说法并不认同，其认为根据合同的相对性，其系与深圳安立邦签订租赁合同，其按深圳安立邦的要求将涉案租赁物交付给中山安立邦并受深圳安立邦的指示向中山安立邦开具发票。一审法院认为，《厂房租赁合同》及《补充协议书》均系深圳安立邦与英特利公司签订，根据庭审陈述保证金收据亦系开具给深圳安立邦，根据合同的相对性，深圳安立邦应为合同的相对方，即租赁方，至于履行过程中，深圳安立邦指示由谁接收管理房屋，由谁代缴租金，如何开具发票等，属于深圳安立邦与中山安立邦之间的内部关系，若中山安立邦认为其系租赁合同的概括承继者或实际租赁者，应取得出租方英特利公司的同意，中山安立邦应提交与英特利公司签订相关的租赁合同或补签租赁合同，或者提交英特利公司同意由中山安立邦承继的相关证据，但深圳安立邦及中山安立邦对此均未进行举证，其应承担举证不能的不利后果，一审法院认为深圳安立邦系涉案租赁合同的承租者，中山安立邦交付给英特利公司的款项系代深圳安立邦向英特利公司支付租金。针对争议焦点二，1.针对有争议房屋出租起算时间的问题。根据英特利公司、深圳安立邦提交的证据及所作的陈述，该争议的主要焦点是究竟如何计算表3中对出租有异议房屋的起算时间。双方合同约定办公楼、宿舍楼以实际出租面积进行计算租金，虽然上述房屋中存在水电读数，或者其中之一存在读数，英特利公司作为出租方，如对出租房屋有异议，可每月到现场进行实地核实，但其并未举证证明表3中的有争议房屋具体出租情况，英特利公司主张对有争议的房屋应从合同约定的2016年5月1日开始计算租金，但其亦并未提交证据证明涉案有争议房屋已从2016年5月1日已出租给次承租人，英特利公司应承担举证不能的不利后果，对英特利的该项主张不予采纳。因英特利公司主要针对用作宿舍的房屋有异议，表2中的无争议房屋中其中多个房屋没有实际隔墙，部分房屋共用一个水、电表，现场勘验时部分房屋用于商铺、仓库等其他用途，在无法核实实际出租情况下，英特利公司亦未对此予以举证的情况下，深圳安立邦同意按照扣除其称的上述用作非宿舍用途的房屋即表2中的房屋后，以其他无争议且用于宿舍用途的出租房屋作为样本计算出水电平均值作为参照，用于计算有争议房屋实际出租情况，该计算方式较为客观合理，在双方没有提交其他更合适的统计方法的前提下，英特利公司对有争议的宿舍楼、办公楼实际出租情况亦没有举证证明的情况下，对深圳安立邦的统计方式予以采纳，即根据表1中无争议使用用途为宿舍的房屋统计出来的平均每月用水量7.75立方米及用电量101.38度作为参考，用于计算其他有争议房屋的出租月份。2.针对水电数额偏小的有争议房间是否出租的问题。表3中2019年2月20日部分房间A201、A206、A209、B326、B424、B629、B619、B101、B311水电表读数分别为5吨147.3度、0.4吨99.1度、0.5吨83.2度、10吨97度、5吨82度、0.6吨47度、920.4吨0度、接近0接近0、3吨57度，其中B326、B424、B311在本院于2019年2月20日现场核查时备注未入住（其他房屋未核查）。深圳安立邦主张A201、A206、A209、B326、B424、B629、B619、B101、B311房屋因水电数据异常小，认为上述房屋未出租，故应予以排除。首先，A201、A206、A209、B326、B424、B619、B311的水电表读数相对于其他有争议的房屋使用水电数量显著小，其中A206、A209、B629、B619、B101其总用水量或用电量为0或者接近0，其他房屋部分总用水量或用电量未达到法院参照的月平均用水或者用电数，B326、B424、B311房虽然水电均有读数，但数额均很小，在法院组织双方现场查看时未有出租痕迹；其次，涉案房屋的承包建设方广东八建集团有限公司中山英特利工程项目部出具情况说明对少量房屋在返工及漏水维修过程中用过水电等；再次，英特利公司未举证证明办公楼、宿舍楼实际出租情况，其亦应承担举证不能的不利后果。综上，再结合日常生活使用水电量的一般情况，对深圳安立邦主张上述房屋未实际出租予以采信。表3、截止2019年1月31日有异议宿舍及办公楼双方各自主张应缴租金统计表启用时间有争议的房间号宿舍面积2019年2月20日水表读数2019年2月20日电表读数无争议宿舍水表读数推算使用月份数（2019年2月止）：读数÷每间月均用水7.75立方米根据无争议宿舍电表读数推算使用月份数（2019年2月止）：读数÷每间月均用电101.38度根据无争议水电读数推算的使用月数（截止2019年1月）：（根据电表推算的月份数+根据水表推算的使用月份数）÷2－1）深圳安立邦主张应缴租金（截止2019年1月）英特利公司主张使用月份（截止至2019年1月）英特利主张应缴租金（截止至2019年1月）两者差异（英特利公司主张应缴租金减深圳安立邦主张应缴租金）A20143.245147.30.651.450.000.0033¥12,842.28¥12,842.28A20642.790.499.10.050.980.000.0033¥12,708.63¥12,708.63A20942.790.583.20.060.820.000.0033¥12,708.63¥12,708.63B51042.538525210.972.495.732192.0233¥12,631.41¥10,439.39B51142.64202332.582.301.44552.4133¥12,664.08¥12,111.67B51240.9913731617.683.129.403466.7233¥12,174.03¥8,707.31B50542.58113184314.5818.1815.385893.8833¥12,646.26¥6,752.38B30742.583617734.6517.4910.073857.8433¥12,646.26¥8,788.42B30642.55191175224.6517.2819.977644.9633¥12,637.35¥4,992.39B33141.6--15090.0014.886.442412.0033¥12,355.20¥9,943.20B33042.736213648.0013.459.733740.7833¥12,690.81¥8,950.03B30842.476712148.6511.979.313558.5433¥12,613.59¥9,055.05B40842.4718583723.878.2615.065757.7333¥12,613.59¥6,855.86B41240.9911076914.197.599.893648.3133¥12,174.03¥8,525.72B40742.58626768.006.676.332427.3133¥12,646.26¥10,218.95B30542.58606967.746.876.302415.6633¥12,646.26¥10,230.60B41342.9917951323.105.0613.085060.1933¥12,768.03¥7,707.84B41442.76652898.392.854.621777.5333¥12,699.72¥10,922.19B51545.57492466.322.433.371384.0033¥13,534.29¥12,150.29B31042.53191672.451.651.05401.6933¥12,631.41¥12,229.72B32642.7610971.290.960.000.0033¥12,699.72¥12,699.72B30942.6430863.870.851.36521.7733¥12,664.08¥12,142.31B42442.855820.650.810.000.0033¥12,726.45¥12,726.45B31240.9954856.970.842.901070.9833¥12,174.03¥11,103.05B62942.620.6470.000.460.000.0033¥12,658.14¥12,658.14B62042.8545.905.920.001.96756.3733¥12,726.45¥11,970.08B61941.72920.40（7）0.000.070.000.0033¥12,390.84¥12,390.84B10131.6500（23）0.000.230.000.0033¥9,400.05¥9,400.05B10232.46016580.0016.357.182096.7333¥9,640.62¥7,543.89B20342.587248769.2948.1027.6910612.6333¥12,646.26¥2,033.63B20442.61115453914.8444.7728.8111046.5933¥12,655.17¥1,608.58B20542.5882203710.5820.0914.345494.1033¥12,646.26¥7,152.16B20842.47136331117.5532.6624.109213.2133¥12,613.59¥3,400.38B20942.64153317519.7431.3224.539413.5833¥12,664.08¥3,250.50B21442.76174442422.4543.6432.0412332.0833¥12,699.72¥367.64B22642.766933008.9032.5519.737591.7433¥12,699.72¥5,107.98B22742.7198192012.6518.9414.795685.8633¥12,684.87¥6,999.01B22942.626820928.7720.6413.705256.8533¥12,658.14¥7,401.29B31743.04278219935.8721.6927.7810761.1833¥12,782.88¥2,021.70B31843.07197185525.4218.3020.868085.3533¥12,791.79¥4,706.44B31941.72175188722.5818.6119.607358.2433¥12,390.84¥5,032.60B32142.85212274027.3527.0326.1910100.5333¥12,726.45¥2,625.92B32242.85176183522.7118.1019.407483.5233¥12,726.45¥5,242.93B32842.73124268016.0026.4420.227775.0833¥12,690.81¥4,915.73B32942.62137274417.6827.0721.378197.8533¥12,658.14¥4,460.29B40542.58283239036.5223.5729.0511130.7833¥12,646.26¥1,515.48B40942.64184248223.7424.4823.118869.4833¥12,664.08¥3,794.60B41042.53139241817.9423.8519.897614.5133¥12,631.41¥5,016.90B41142.64234241830.1923.8526.029986.2833¥12,664.08¥2,677.80B41645.39164208821.1620.6019.888120.5833¥13,480.83¥5,360.25B42042.85224281428.9027.7627.3310539.8533¥12,726.45¥2,186.60B42142.85189321924.3931.7527.0710439.3433¥12,726.45¥2,287.11B31142.463570.390.560.000.0033¥12,610.62¥12,610.62--小计263746.63小计¥664,997.85¥401,251.22A20442.7954.11420.46.93--30.000.0033¥12,708.63¥12,708.63A20341.56144.52541.918.50--33.000.0033¥12,343.32¥12,343.32A20243.57331.33539.834.00--30.000.0033¥12,940.29¥12,940.29--小计0.00小计¥37,992.24¥37,992.24--宿舍小计263746.63宿舍小计¥702,990.09¥439,243.46办公楼60944.2622224228.652.3914.525782.3533¥13,145.22¥7,362.87办公楼61044.2656440.0055.6726.8410689.8033¥13,145.22¥2,455.42办公楼61144.261807723.230.7610.994378.8233¥13,145.22¥8,766.40--办公楼小计20850.97办公楼小计¥39,435.66¥18,584.69--合计284597.60合计¥742,425.75¥457,828.153.针对A202、A203、A204三间房屋是否应计算租金的问题。虽然涉案房屋的建设方广东省八建集团有限公司出具证明认为其入住上述房屋经英特利公司同意，其工作人员及监理公司从2015年9月28日至2018年10月入住202房至204房，2018年10月后监理公司工作人员已经没再使用202房、204房。但庭审中英特利公司并不确认曾有同意广东省八建集团有限公司免费使用该房屋，在中山安立邦与英特利公司进行交接时亦未对上述三间房屋由广东省八建集团有限公司及监理公司免费使用进行约定，故A202、A203、A204三间房屋已经交付并实际使用，应自2016年5月1日开始向英特利公司支付租金，A202、A204房使用至2018年10月，按30个月进行计算，A203房截止2019年1月31日按33个月进行计算，根据合同约定的9元每平方米及双方确认的面积进行计算，A202、A203、A204应补缴租金分别为12940.29元、12343.32元、12708.63元，A202、A203、A204三间合计为37992.24元。综上，对其他有争议的宿舍楼房屋参照平均每月用水量7.75立方米及用电量101.38度进行推算出租情况，庭审中深圳安立邦陈述办公楼609、610、611亦参照用于宿舍使用，故一并统计，计算得出截止2019年1月31日水电读数综合推算的使用月数[（根据水表推算的月份数+根据电表推算的使用月份数）÷2－0.67月，因水电表读数系2019年2月20日统计，因计算未支付租金月份截止至2019年1月31日，故酌情扣减0.67月（20日/30日）]，其中B331房屋因未有水表读数，故仅仅参考电表读数推算月份数减去0.67月得出。按合同约定的每平方米9元及表4中面积计算得出租金，深圳安立邦尚应向英特利公司就双方有异议的宿舍楼、办公楼补缴租金共计330888.02元[A202、A203、A204(按前述广东省八建集团有限公司出具的情况说明统计月份分别30个月、33个月、30个月计算)合计37992.24元，办公楼609、610、611合计20850.97元，其他有争议的宿舍楼房间总计272044.81元]，具体计算详见附件中的表4。表4、截至2019.1.31英特利公司与深圳安立邦有异议宿舍与办公楼欠缴租金统计表起算时间有争议的房间号宿舍面积（平方米）2019年2月20日水表读数（吨）2019年2月20日电表读数（度）水表推算使用月份数（水表读数÷每间月均用水7.75立方米）电表推算使用月份数（电表读数÷每间月均用电101.38度）截止2019年1月31日水电读数综合推算的使用月数（根据水表推算的月份数+根据电表推算的使用月份数）÷2－0.67截止2019年1月31日应缴租金（元）B51042.538525210.972.496.062319.59B51142.64202332.582.301.77679.26B51240.9913731617.683.129.733589.49B50542.58113184314.5818.1815.716020.39B30742.583617734.6517.4910.403985.49B30642.55191175224.6517.2820.307771.97B33141.6--15090.0014.8814.115282.78B33042.736213648.0013.4510.063866.85B30842.476712148.6511.979.643684.70B40842.4718583723.878.2615.405884.43B41240.9911076914.197.5910.223770.26B40742.58626768.006.676.672554.16B30542.58606967.746.876.642542.66B41342.9917951323.105.0613.415188.46B41442.76652898.392.854.951904.96B51545.57492466.322.433.711519.53B31042.53191672.451.651.38528.22B30942.6430863.870.851.69648.55B31240.9954856.970.843.241193.42B62042.8545.905.920.002.29883.14B10232.46016580.0016.357.512192.51B20342.587248769.2948.1028.0310739.74B20442.61115453914.8444.7729.1411172.98B20542.5882203710.5820.0914.675619.92B20842.47136331117.5532.6624.449339.79B20942.64153317519.7431.3224.869540.27B21442.76174442422.4543.6432.3812459.20B22642.766933008.9032.5520.067717.97B22742.7198192012.6518.9415.135813.90B22942.626820928.7720.6414.045383.55B31743.04278219935.8721.6928.1110888.69B31843.07197185525.4218.3021.198213.88B31941.72175188722.5818.6119.937481.44B32142.85212274027.3527.0326.5210227.44B32242.85176183522.7118.1019.747610.80B32842.73124268016.0026.4420.557902.91B32942.62137274417.6827.0721.718325.60B40542.58283239036.5223.5729.3811257.09B40942.64184248223.7424.4823.448995.33B41042.53139241817.9423.8520.237741.52B41142.64234241830.1923.8526.3510112.08B41645.39164208821.1620.6020.218255.99B42042.85224281428.9027.7627.6610667.08B42142.85189321924.3931.7527.4010566.81小计709.96272044.81A20442.7954.11420.46.9330.0012708.63A20341.56144.52541.918.5033.0012343.32A20243.57331.33539.834.0030.0012940.29小计93.0037992.24宿舍小计802.96310037.05办公楼60944.2622224228.652.3914.525782.35办公楼61044.26--56440.0055.6726.8410689.80办公楼61144.261807723.230.7610.994378.82办公楼小计52.3520850.97合计855.31330888.02表5、截至2019.1.31英特利公司与深圳安立邦无异议宿舍与办公楼应缴租金统计表房号面积（平方米）交租时间使用月份（截止至2019年1月）应缴租金（截止至2019年1月）英特利公司意见B20141.042016年5月起3312188.88无异议B20242.552016年5月起3312637.35无异议B23042.732016年5月起3312690.81无异议B23141.602016年5月起3312355.20无异议B40141.042016年5月起3312188.88无异议B40242.552016年5月起3312637.35无异议B40342.582016年5月起3312646.26无异议B40442.612016年5月起3312655.17无异议B42642.762016年5月起3312699.72无异议B42742.712016年5月起3312684.87无异议B42842.732016年5月起3312690.81无异议B42942.622016年5月起3312658.14无异议B43042.732016年5月起3312690.81无异议B43141.602016年5月起3312355.20无异议B30141.042016年5月起3312188.88无异议B30242.552016年5月起3312637.35无异议B30342.582016年5月起3312646.26无异议B30442.612016年5月起3312655.17无异议B21042.532018年5月起93444.93无异议B21142.642018年5月起93453.84无异议B21240.992018年5月起93320.19无异议B21342.992018年5月起93482.19无异议B22342.852018年5月起93470.85无异议B22442.852018年5月起93470.85无异议B22542.482018年5月起93440.88无异议B22842.732018年5月起93461.13无异议B31342.992018年5月起93482.19无异议B31442.762018年5月起93463.56无异议B31545.572018年5月起93691.17无异议B32042.852018年5月起93470.85无异议B32742.712018年5月起93459.51无异议B40642.552018年5月起93446.55无异议B32342.852018年6月起83085.20无异议B32442.852018年6月起83085.20无异议B32542.482018年6月起83058.56无异议B41545.572018年6月起83281.04无异议B42242.852018年6月起83085.20无异议B42542.482018年6月起83058.56无异议B50141.042018年6月起82954.88无异议B50242.552018年6月起83063.60无异议B50342.582018年6月起83065.76无异议B50442.612018年6月起83067.92无异议B51342.992018年6月起83095.28无异议B51442.762018年6月起83078.72无异议B50642.552018年8月起62297.70无异议B50742.582018年8月起62299.32无异议B50842.472018年8月起62293.38无异议B50942.642018年8月起62302.56无异议B62842.732018年8月起62307.42无异议B20642.552018年4月起103829.50无异议B20742.582018年4月起103832.20无异议B41743.042017月3月起238909.28无异议B41843.072017月3月起238915.49无异议B41941.722017月3月起238636.04无异议B107201.462016年5月起3359833.62无异议B1082016年5月起33无异议B1092016年5月起33无异议B1102016年5月起33无异议B1112016年5月起33无异议B1122016年5月起33无异议B113244.872016年5月起3372726.39无异议B1142016年5月起33无异议B1152016年5月起33无异议B1162016年5月起33无异议B1172016年5月起33无异议B1182016年5月起33无异议B11971.562016年5月起3321253.32无异议B1202016年5月起33无异议B12397.632016年5月起3328996.11无异议B1242016年5月起33B1252016年5月起33A11135.622018年4月起103205.80无异议A112446.232018年4月起1040160.70无异议A1132018年4月起10无异议A1142018年4月起10无异议A1152018年4月起10无异议A1162018年4月起10无异议A1172018年4月起10无异议A1182018年4月起10无异议A1192018年4月起10无异议A1202018年4月起10无异议A1212018年4月起10无异议A1222018年4月起10无异议A1232018年4月起10无异议A1242018年4月起10无异议A126194.202018年6月起813982.40无异议A1272018年6月起8无异议A1282018年6月起8无异议A1292018年6月起8无异议A1302018年6月起8无异议A1312018年6月起8无异议B51645.392017年3月起239395.73无异议B51743.042017年3月起238909.28无异议B51843.072017年3月起238915.49无异议B51941.722017年3月起238636.04无异议B52042.852017年3月起238869.95无异议B52142.852017年3月起238869.95无异议B52242.852017年3月起238869.95无异议B52342.852017年3月起238869.95无异议B52442.852017年3月起238869.95无异议B52542.482017年3月起238793.36无异议B52642.762017年3月起238851.32无异议B52742.712017年3月起238840.97无异议B52842.732017年3月起238845.11无异议B52942.622017年3月起238822.34无异议B53042.732017年3月起238845.11无异议B53141.602017年3月起238611.20无异议B31645.392016年5月起3313480.83无异议B42342.852016年5月起3312726.45无异议103-264.712018年4月起105823.90无异议宿舍楼小计771073.83无异议办公楼1楼582.4533172987.65无异议办公楼3楼582.4533172987.65无异议办公楼4楼582.4533172987.65无异议办公楼小计518962.95无异议合计1290036.78无异议4.针对厂房、无异议宿舍楼及办公楼计算至2019年1月的尚欠租金的问题。英特利公司与深圳安立邦对于租金支付及收取的数据详见表6，双方确认的截止2019年1月厂房、无异议宿舍楼及办公楼应缴纳租金分别为12420355.86元、771073.83元、518962.95元，共计13710392.64元（详见表6），其中无异议宿舍楼及办公楼应缴租金为1290036.78元，详见表5。英特利公司确认截止2018年5月31日收到租金共计9733985.01元，详见表6。又，中山安立邦自2018年6月开始分别向英特利公司支付或补交2019年1月31日前的租金数额分别为：2018年6月8日416480.76元、2018年7月9日416480.76元、2018年8月10日417200.76元、2018年9月7日417200.76元、2018年10月10日417200.76元、2018年11月9日417496.76元、2018年12月10日418484.76元、2019年1月10日420539.76元、2019年1月26日342014.4元、2019年3月8日57772.49元，以上共计3740871.97元，上述款项应视为中山安立邦代深圳安立邦向支付租金，故深圳安立邦向英特利公司支付2019年1月31日前的租金共计13474856.98元。故截止计算至2019年1月厂房、无异议宿舍楼及办公楼应缴租金13710392.64元减去已交租金13474856.98元，尚欠235535.66元（13710392.64元-13474856.98元）租金未予以支付。表6、英特利公司与深圳安立邦对已缴及应缴租金的反馈数据表截至2019.1.31应缴租金差额统计（英特利公司根据深圳安立邦反馈意见）无争议部分有争议部分小计备注应缴厂房租金12,420,355.860.0012,420,355.86/应缴宿舍租金771,073.83702,990.091,474,063.92有争议部分计算依据表3应缴办公楼租金518,962.9539,435.66558,398.61有争议部分公式计算表3深圳安立邦主张应缴租金合计13710392.64284597.6213994990.26/英特利公司主张应缴纳租金合计13710392.64742425.7514452818.39/英特利公司与深圳安立邦之间的差额（应缴）0457828.13457828.13/深圳安立邦主张的实缴金额//13474856.98/深圳安立邦主张的应缴与实缴金额的差额//520133.28/英特利公司主张的实缴金额//9733985.01（不含2018年6月1日后中山安立邦支付部分）英特利公司主张的应缴与实缴的差额//4718833.38/5.违约金如何计算的问题。（1）违约金计算标准。厂房租赁合同中约定每月10日前支付租金，逾期支付需承担每日千分之二的滞纳金，此处滞纳金应理解为逾期付款的违约金，深圳安立邦认为该标准过高，请求调整至按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款规定“当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”合同约定滞纳金每日千分之二明显超过实际损失的30%，故本院予以调整，因深圳安立邦逾期付款造成英特利公司的损失主要为资金占用期间利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条逾期最高年利率24%确定深圳安立邦应支付违约金的计算标准。（2）违约金起算时间。除A202、203、204三间房屋系能确定准确出租时间外，鉴于宿舍众多，时间跨度不同，有争议的宿舍楼、办公楼面积绝大部分在40-45平方米之间，面积差异不大，为方便统计起算时间，表4中将其余有争议宿舍楼办公楼44间统计推算尚应支付总计709.96月的租金，办公楼3间推算尚应支付租金共计52.35月，以上总计762.31月，以总计月份762.31月除以47间房屋综合可推算出上述房间平均支付租金为16.22月，取中间值约为8个月，因从每月11日开始计算违约金，故上述47间房屋本院酌定应自2017年10月18日开始以尚欠金额292895.78元（272044.81元+20850.97元）为基数以年率24%支付逾期付款违约金。A202、203、204三间房屋系能确定准确出租时间，因违约金标准一致，每间房屋各月租金一致，因均自2016年5月1日开始计算租金，A202、204按总金额12940.29元、12708.63元为基数将月份总数分别取中间值，因每月11日开始计算违约金，故酌定自2017年7月26日（2016年5月至2018年10月总计出租30个月，平均值为第15.5月）开始以25648.92元（12940.29元+12708.63元）为基数按年利率24%计算违约金；A203按总金额12343.32元取中间值即自2017年9月11日（截止2019年1月31日总计出租33个月，中间值为第17月）开始以年利率24%计算违约金，对英特利公司要求自2016年5月1日开始计算违约金不予采纳。又，双方无争议的厂房及宿舍楼、办公楼计算至2019年1月的租金尚有235535.66元深圳安立邦未予以支付，合同约定每月10日支付租金，因未按期支付，视为违约，深圳安立邦亦需支付以235535.66元为基数自2019年1月11日起按年利率24%计算的违约金给英特利公司。综上，深圳安立邦总计尚欠2019年1月及之前的厂房及宿舍楼、办公楼的租金总计566423.68元（235535.66元+330888.02元）。针对焦点三，1.2019年2月至2019年7月的办公楼、宿舍楼租金，是否应按照全部面积进行计算。宿舍楼及办公楼系用于整体配套使用，英特利公司应对前期办公楼宿舍楼不可能全部出租出去的情况有所预估，故双方在合同中约定办公楼及宿舍楼以实际出租面积进行计算租金。英特利公司认为其要求针对未出租的办公楼及宿舍楼以10元每平方米进行返租，但深圳安立邦不同意，故其主张办公楼及宿舍楼应以全部面积计算租金，深圳安立邦则认为仍应按合同约定的实际出租面积交付租金。庭审中询问英特利公司是否同意按市场价格对未出租办公楼及宿舍楼进行返租时，英特利公司明确表示不同意以市场价就未出租的宿舍楼及办公楼进行返租。现英特利公司要求以全部面积计算租金，但深圳安立邦对此不予同意，英特利公司现要求以10元每平方米进行返租，深圳安立邦予以拒绝，故其仅以此理由要求按实际面积计算租金是否合理，对此作出如下分析：1.英特利公司明确不同意以市场价进行返租；2.考虑到宿舍楼及办公楼现处于深圳安立邦统一管理，有统一的物管及管理人员，同一栋楼由同一公司进行管理较为方便、合理；3.在签订合同时英特利公司应对宿舍楼及办公楼的出租情况有所预估后签订以宿舍楼及办公楼实际出租面积计算租金的合同，英特利公司亦未向本院提出解除涉案合同；4.从双方无异议房屋出租表1情况可知，办公楼大部分已经出租出去，宿舍楼已出租的亦占大部分，综合每月租金缴纳情况及各方面的数据可知，出租出去的房屋是逐渐增多的，英特利公司的现有证据尚不能证实深圳安立邦存在怠于将涉案房屋以市场价出租的情形，庭审中深圳安立邦也确认欢迎租户以市场价租赁涉案房屋，将涉案房屋以市场价出租出去亦符合深圳安立邦的基本利益。综上，针对英特利公司要求宿舍楼及办公楼按全部面积进行计算租金的主张不予支持。英特利公司未向法院提供2019年2月至2019年7月宿舍楼及办公楼出租情况及应缴纳租金的相关证据，应承担举证不能的不利后果，在英特利公司未提交证据的情况下，深圳安立邦主张按其提交2019年2月至2019年7月宿舍楼及办公楼应缴纳租金表计算租金，详见表7，对此予以采纳。从表7中可知，深圳安立邦自2019年2月至7月之间每月应向英特利公司支付租金分别为450557.19元、460970.64元、460970.64元、460970.64元、461255.49元，合计应支付租金为2755695.24元；中山安立邦实际代缴租金每月分别为422600.76元、460016.48元、460965.96元、460965.96元、460965.96元、460965.96元，合计缴纳2726481.08元；故每月实际尚欠租金分别为27956.43元、954.16元、4.68元、4.68元、4.68元、289.53元，合计29214.16元。故深圳安立邦尚欠英特利公司2019年2月至7月的租金总计29214.16元，合同约定每月10日支付租金，因逾期支付租金，应按前述认定的年利率24%标准支付违约金（其中27956.43元自2019年2月11日开始计算，954.16元自2019年3月11日开始计算，4.68元自2019年4月11日开始计算，4.68元自2019年5月11日开始计算，4.68元自2019年6月11日开始计算，289.53元自2019年7月11日开始计算）。表7、深圳安立邦提交的2019年2月至2019年7月应缴租金统计表房号建筑面积月租金标准2019年2月应缴租金2019年3月应缴租金2019年4月应缴租金2019年5月应缴租金2019年6月应缴租金2019年7月应缴租金备注101卡（饭堂）244.872203.832203.832203.832203.832203.832203.832203.83即B113-118（6间宿舍）102卡(饭堂)201.461813.141813.141813.141813.141813.141813.141813.14即B107-112（6间宿舍）114卡(饭堂)71.56644.04644.04644.04644.04644.04644.04644.04B119-120(2间宿舍)103卡（之二）64.71582.39582.39582.39582.39582.39582.39582.39B115-116(2间宿舍)104卡194.21747.81747.81747.81747.81747.81747.81747.8A126-A131(6间宿舍)105卡201.891817.011817.011817.011817.011817.011817.011817.01即A111-A124(共14宿舍)106卡244.342199.062199.062199.062199.062199.062199.062199.06107卡71.24641.16641.16641.16641.16641.16641.16641.16111卡31.65284.8500000284.852019.6.20新增112卡（电工房）32.46292.14292.14292.14292.14292.14292.14292.14113卡之一96.61869.49869.49869.49869.49869.49869.49869.49管理室2与113卡之一是便利店，即B123-B125(共3间宿舍)管理室232.56293.04293.04293.04293.04293.04293.04293.04A栋501房43.24389.160389.16389.16389.16389.16389.162019.3月新增A栋502房43.57392.130392.13392.13392.13392.13392.132019.3月新增A栋503房41.56374.040374.04374.04374.04374.04374.042019.3月新增A栋504房42.79385.110385.11385.11385.11385.11385.112019.3月新增A栋505房42.79385.110385.11385.11385.11385.11385.112019.3月新增A栋506房42.79385.110385.11385.11385.11385.11385.112019.3月新增A栋507房42.79385.110385.11385.11385.11385.11385.112019.3月新增A栋508房42.79385.110385.11385.11385.11385.11385.112019.3月新增A栋509房42.79385.110385.11385.11385.11385.11385.112019.3月新增A栋510房42.79385.110385.11385.11385.11385.11385.112019.3月新增A栋511房42.79385.110385.11385.11385.11385.11385.112019.3月新增A栋512房42.79385.110385.11385.11385.11385.11385.112019.3月新增A栋513房42.79385.110385.11385.11385.11385.11385.112019.3月新增A栋514房41.27371.430371.43371.43371.43371.43371.432019.3月新增A栋515房41.66374.940374.94374.94374.94374.94374.942019.3月新增A栋516房42.69384.210384.21384.21384.21384.21384.212019.3月新增A栋517房42.69384.210384.21384.21384.21384.21384.212019.3月新增A栋518房42.69384.210384.21384.21384.21384.21384.212019.3月新增A栋519房42.69384.210384.21384.21384.21384.21384.212019.3月新增A栋520房42.69384.210384.21384.21384.21384.21384.212019.3月新增B栋201房41.04369.36369.36369.36369.36369.36369.36369.36B栋202房42.55382.95382.95382.95382.95382.95382.95382.95B栋203房42.58383.22383.22383.22383.22383.22383.22383.22B栋204房42.61383.49383.49383.49383.49383.49383.49383.49B栋205房42.58383.22383.22383.22383.22383.22383.22383.22B栋206房42.55382.95382.95382.95382.95382.95382.95382.95B栋207房42.58383.22383.22383.22383.22383.22383.22383.22B栋208房42.47382.23382.23382.23382.23382.23382.23382.23B栋209房42.64383.76383.76383.76383.76383.76383.76383.76B栋210房42.53382.77382.77382.77382.77382.77382.77382.77B栋211房42.64383.76383.76383.76383.76383.76383.76383.76B栋212房40.99368.91368.91368.91368.91368.91368.91368.91B栋213房42.99386.91386.91386.91386.91386.91386.91386.91B栋214房42.76384.84384.84384.84384.84384.84384.84384.84B栋215房45.57410.130410.13410.13410.13410.13410.132019.3月新增B栋216房45.39408.510408.51408.51408.51408.51408.512019.3月新增B栋217房43.04387.360387.36387.36387.36387.36387.362019.3月新增B栋218房43.07387.630387.63387.63387.63387.63387.632019.3月新增B栋219房41.72375.480375.48375.48375.48375.48375.482019.3月新增B栋220房42.85385.650385.65385.65385.65385.65385.652019.3月新增B栋223房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋224房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋225房42.48382.32382.32382.32382.32382.32382.32382.32B栋226房42.76384.84384.84384.84384.84384.84384.84384.84B栋227房42.71384.39384.39384.39384.39384.39384.39384.39B栋228房42.73384.57384.57384.57384.57384.57384.57384.57B栋229房42.62383.58383.58383.58383.58383.58383.58383.58B栋230房42.73384.57384.57384.57384.57384.57384.57384.57B栋231房41.6374.4374.4374.4374.4374.4374.4374.4B栋301房41.04369.36369.36369.36369.36369.36369.36369.36B栋302房42.55382.95382.95382.95382.95382.95382.95382.95B栋303房42.58383.22383.22383.22383.22383.22383.22383.22B栋304房42.61383.49383.49383.49383.49383.49383.49383.49B栋305房42.58383.22383.22383.22383.22383.22383.22383.22B栋306房42.55382.95382.95382.95382.95382.95382.95382.95B栋307房42.58383.22383.22383.22383.22383.22383.22383.22B栋308房42.47382.23382.23382.23382.23382.23382.23382.23B栋309房42.64383.76383.76383.76383.76383.76383.76383.76B栋310房42.53382.77382.77382.77382.77382.77382.77382.77B栋311房42.64383.76383.76383.76383.76383.76383.76383.76B栋312房40.99368.91368.91368.91368.91368.91368.91368.91B栋313房42.99386.91386.91386.91386.91386.91386.91386.91B栋314房42.76384.84384.84384.84384.84384.84384.84384.84B栋315房45.57410.13410.13410.13410.13410.13410.13410.13B栋316房45.39408.51408.51408.51408.51408.51408.51408.51B栋317房43.04387.36387.36387.36387.36387.36387.36387.36B栋318房43.07387.63387.63387.63387.63387.63387.63387.63B栋319房41.72375.48375.48375.48375.48375.48375.48375.48B栋320房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋321房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋322房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋323房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋324房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋325房42.48382.32382.32382.32382.32382.32382.32382.32B栋326房42.76384.840384.84384.84384.84384.84384.842019.3月新增B栋327房42.71384.39384.39384.39384.39384.39384.39384.39B栋328房42.73384.57384.57384.57384.57384.57384.57384.57B栋329房42.62383.58383.58383.58383.58383.58383.58383.58B栋330房42.73384.57384.57384.57384.57384.57384.57384.57B栋331房41.6374.4374.4374.4374.4374.4374.4374.4B栋401房41.04369.36369.36369.36369.36369.36369.36369.36B栋402房42.55382.95382.95382.95382.95382.95382.95382.95B栋403房42.58383.22383.22383.22383.22383.22383.22383.22B栋404房42.61383.49383.49383.49383.49383.49383.49383.49B栋405房42.58383.22383.22383.22383.22383.22383.22383.22B栋406房42.55382.95382.95382.95382.95382.95382.95382.95B栋407房42.58383.22383.22383.22383.22383.22383.22383.22B栋408房42.47382.23382.23382.23382.23382.23382.23382.23B栋409房42.64383.76383.76383.76383.76383.76383.76383.76B栋410房42.53382.77382.77382.77382.77382.77382.77382.77B栋411房42.64383.76383.76383.76383.76383.76383.76383.76B栋412房40.99368.91368.91368.91368.91368.91368.91368.91B栋413房42.99386.91386.91386.91386.91386.91386.91386.91B栋414房42.76384.84384.84384.84384.84384.84384.84384.84B栋415房45.57410.13410.13410.13410.13410.13410.13410.13B栋416房45.39408.51408.51408.51408.51408.51408.51408.51B栋417房43.04387.36387.36387.36387.36387.36387.36387.36B栋418房43.07387.63387.63387.63387.63387.63387.63387.63B栋419房41.72375.48375.48375.48375.48375.48375.48375.48B栋420房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋421房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋422房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋423房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋425房42.48382.32382.32382.32382.32382.32382.32382.32B栋426房42.76384.84384.84384.84384.84384.84384.84384.84B栋427房42.71384.39384.39384.39384.39384.39384.39384.39B栋428房42.73384.57384.57384.57384.57384.57384.57384.57B栋429房42.62383.58383.58383.58383.58383.58383.58383.58B栋430房42.73384.57384.57384.57384.57384.57384.57384.57B栋431房41.6374.4374.4374.4374.4374.4374.4374.4B栋501房41.04369.36369.36369.36369.36369.36369.36369.36B栋502房42.55382.95382.95382.95382.95382.95382.95382.95B栋503房42.58383.22383.22383.22383.22383.22383.22383.22B栋504房42.61383.49383.49383.49383.49383.49383.49383.49B栋505房42.58383.22383.22383.22383.22383.22383.22383.22B栋506房42.55382.95382.95382.95382.95382.95382.95382.95B栋507房42.58383.22383.22383.22383.22383.22383.22383.22B栋508房42.47382.23382.23382.23382.23382.23382.23382.23B栋509房42.64383.76383.76383.76383.76383.76383.76383.76B栋510房42.53382.77382.77382.77382.77382.77382.77382.77B栋511房42.64383.76383.76383.76383.76383.76383.76383.76B栋512房40.99368.91368.91368.91368.91368.91368.91368.91B栋513房42.99386.91386.91386.91386.91386.91386.91386.91B栋514房42.76384.84384.84384.84384.84384.84384.84384.84B栋515房45.57410.13410.13410.13410.13410.13410.13410.13B栋516房45.39408.51408.51408.51408.51408.51408.51408.51B栋517房43.04387.36387.36387.36387.36387.36387.36387.36B栋518房43.07387.63387.63387.63387.63387.63387.63387.63B栋519房41.72375.48375.48375.48375.48375.48375.48375.48B栋520房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋521房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋522房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋523房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋524房42.85385.65385.65385.65385.65385.65385.65385.65B栋525房42.48382.32382.32382.32382.32382.32382.32382.32B栋526房42.76384.84384.84384.84384.84384.84384.84384.84B栋527房42.71384.39384.39384.39384.39384.39384.39384.39B栋528房42.73384.57384.57384.57384.57384.57384.57384.57B栋529房42.62383.58383.58383.58383.58383.58383.58383.58B栋530房42.73384.57384.57384.57384.57384.57384.57384.57B栋531房41.6374.4374.4374.4374.4374.4374.4374.4B栋628房42.73384.57384.57384.57384.57384.57384.57384.57办公楼一楼582.455242.055242.055242.055242.055242.055242.055242.05办公楼三楼582.455242.055242.055242.055242.055242.055242.055242.05办公楼四楼582.455242.055242.055242.055242.055242.055242.055242.05办公楼60944.26398.34398.34398.34398.34398.34398.34398.34办公楼61044.26398.34398.34398.34398.34398.34398.34398.34办公楼61144.26398.34398.34398.34398.34398.34398.34398.34厂房41819.38376374.42376374.42376374.42376374.42376374.42376374.42376374.42深圳安立邦主张每月应缴租金小计450557.19460970.64460970.64460970.64460970.64461255.49深圳安立邦主张2019年2月-7月应缴租金合计2755695.24深圳安立邦每月实缴租金小计422600.76460016.48460965.96460965.96460965.96460965.96深圳安立邦2019年2月-7月实缴租金合计2726481.08英特利公司主张每月应缴租金小计544040.01544040.01544040.01544040.01544040.01544040.01英特利公司主张2019年2月-7月应缴租金合计3264240.06英特利公司主张与深圳安立邦主张应缴2019年2月-7月应缴租金差额508544.82针对焦点四，关于规划图纸中标有篮球场（羽毛球场）图样的场地上停放的车辆等是否应予以移除的问题。英特利公司提交的规划图纸中认为图纸中的规划为篮球场（羽毛球场）场地系作为配套设施，要求深圳安立邦将车辆等移除，并要求在本案房屋租赁合同纠纷一案中处理。规划图中显示为篮球场（羽毛球场）的场地处在深圳安立邦向英特利公司租赁的第一期的厂房与宿舍楼之间，自从第一期厂房及宿舍楼交付给深圳安立邦后，上述场地作为附属设施一直由深圳安立邦管理，一直以来上述场地作为空地用于客户、员工及其他往来人员停车等，即便该场地系属于整个园区的配套设施，英特利公司与深圳安立邦在《厂房租赁合同》及《补充协议书》中未明确约定上述场地系作为篮球场或羽毛球场使用，合同中并未针对附属设施或者配套设施进行其他具体约定，也并未以篮球场或羽毛球场的形式交付给深圳安立邦进行管理，深圳安立邦承租一期厂房及宿舍楼办公楼以后，深圳安立邦亦未在租赁期间在上述场地内建设固定的设施，一直以来上述场地仅用于园区内员工、客户或其他人员等停车使用，在合同没有明确约定具体用途时，应属于合理使用。因此，对英特利公司的上述主张不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、深圳安立邦于判决发生法律效力之日起七日内向英特利公司支付所欠2019年1月31日前的租金566423.68元及其违约金（按年利率24%为标准进行计算，其中以235535.66元为基数自2019年1月11日开始，以292895.78元为基数自2018年5月11日开始计算，以25648.92元为基数自2017年7月26日开始计算，以12343.32元为基数自2017年9月11日开始计算，均计算至清偿之日止）；二、深圳安立邦于判决发生法律效力之日起七日内向英特利公司支付所欠2019年2月至7月的租金29214.16元及其违约金（按年利率24%为标准进行计算，其中以27956.43元为基数自2019年2月11日开始，以954.16元为基数自2019年3月11日开始，以4.68元为基数自2019年4月11日开始，以4.68元基数自2019年5月11日开始，以4.68元为基数自2019年6月11日开始，以289.53元为基数自2019年7月11日开始，均计算至清偿之日止）；三、驳回英特利公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100816元，由英特利公司负担95380元（已交），深圳安立邦负担5436元（该款英特利公司已预交，深圳安立邦应于判决生效之日起七日内返还给英特利公司，法院不另收退）。二审中，英特利公司提交了（2019）粤中香山第10951号公证书，拟证明中山安立邦代付租金的行为涉嫌违反税法规定，英特利公司的租金发票应向深圳安立邦出具，而不应向中山安立邦出具。对于英特利公司二审提交的证据，深圳安立邦认为，该公证书是一审庭后提交，过了举证期限，在二审也不属于新证据，不应纳入质证范围。租金的代付行为是双方的委托代理关系，该委托关系不违反法律或会计规则，只是在相关公司之间进行账目调整，该证据不具备关联性。中山安立邦对该证据的质证意见认同深圳安立邦的意见。二审中，深圳安立邦、中山安立邦无新的证据提交。针对英特利公司二审提交的证据，本院认定如下：该证据为公证书，对其真实性合法性予以确认，是否具备关联性，后述。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查，一审判决后，深圳安立邦于2019年10月29日向英特利公司支付了租金595637.84元（即一审判决第一项、第二项的租金差额566423.68元+29214.16元）。本院认为，综合双方的上诉及答辩主张，本案的争议焦点为：英特利公司与深圳安立邦有争议的宿舍楼及办公楼欠交租金的金额认定；一审确定违约金标准是否过高；中山安立邦支付的款项是否应当认定是代深圳安立邦交纳的租金；英特利公司要求自2019年2月1日起按照全部面积总额交纳租金是否应予支持；深圳安立邦是否存在非法占用篮球厂、羽毛球场的问题。对于上述争议焦点，分述如下：第一，关于对争议宿舍楼及办公楼欠交租金的金额认定问题。租赁合同约定，宿舍楼和办公楼（写字楼）按当月出租面积计算租金。深圳安立邦出租厂房、宿舍、写字楼应当接受英特利公司的监督并将租赁合同在英特利公司处备案。由此可见，深圳安立邦将租赁合同中的宿舍和写字楼转租给他人之后，负有将相关（转）租赁合同交给英特利公司备案的义务，以便英特利公司可据此履行监督职责，掌握深圳安立邦的转租面积以确定收取“实际出租面积”的租金金额。但是，在合同履行过程中，深圳安立邦存在没有依约定及时将（转）租赁合同交给英特利公司备案的违约行为，客观上导致英特利公司与深圳安立邦对部分宿舍楼及办公楼是否存在转租行为以及何时转租发生争议。2019年2月法院勘验现场情况表明，存在转租争议的宿舍楼及办公楼均存在不同程度的水电使用情况，对此，深圳安立邦应当就较大消耗水电的房屋产生的原因作出合理解释或者举证证明该水电的消耗非因转租造成或举证证明转租的时间起点，但深圳安立邦的现有证据并不足以证明上述事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，深圳安立邦应当为此承担举证不能的法律后果。一审法院认为应当由英特利公司举证证明宿舍楼及办公楼实际出租情况，系举证责任分配错误，本院予以纠正。在深圳安立邦就前述事实举证不充分的情况下，本院部分采纳英特利公司以水电使用情况来核定有争议宿舍及办公楼的转租期间及转租面积的方法，即根据对双方无异议的宿舍水电使用情况进行统计，计算出月平均用水量为7.75立方米，月平均用电量为101.38度，以此作为参考，如果宿舍或办公楼的水电使用同时低于前述月平均标准的，认定没有使用（转租），不计算租金。反之，则按英特利公司的主张，使用（转租）时间起点均以2016年5月1日起算至2019年1月31日，使用期间为33个月。当然，以此方法计算，客观上可能存在与实际情况不相符合，但是，导致无法完全还原近三年来这部分宿舍及写字楼的使用面积和使用时间的责任在深圳安立邦，即使存在多计了部分面积及使用期间，也是深圳安立邦对其违约行为应负的代价。深圳安立邦在后续与英特利公司履行合同中，务必严格依约履行，避免再次违约而承担相应的责任。据此，截至2019年1月31日对有异议宿舍及办公楼深圳安立邦应当交纳的租金统计见表8。表8：截至2019年1月31日对有异议宿舍及办公楼深圳安立邦应当交纳的租金统计如下：起算时间有争议的房间号宿舍面积（平方米）2019年2月20日水表读数（吨）2019年2月20日电表读数（度）月租金标准使用月份应交纳租金金额其他Ａ20143.245147.3389.163312842.28B51042.5385252382.773312631.41B51142.6420233383.763312664.08B51240.99137316368.913312174.03B50542.581131843383.223312646.26B30742.58361773383.333312649.89B30642.551911752382.953312637.35B33141.6--1509374.43312355.20B33042.73621364384.573312690.81B30842.47671214382.233312613.59B40842.47185837382.233312613.59B41240.99110769368.913312174.03B40742.5862676383.223312646.26B30542.5860696383.223312646.26B41342.99179513386.913312768.03B41442.7665289384.843312699.72B51545.5749246410.133313534.29B31042.5319167382.773312631.41B30942.643086383.763312664.08B31240.995485368.913312174.03B62042.8545.90385.653312726.45B61941.72920.40375.483312390.84B10232.4601658292.14339640.62B20342.58724876383.223312646.26B20442.611154539383.493312655.17B20542.58822037383.223312646.26B20842.471363311382.233312613.59B20942.641533175383.763312664.08B21442.761744424384.843312699.72B22642.76693300384.843312699.72B22742.71981920384.393312684.87B22942.62682092383.583312658.14B31743.042782199387.363312782.88B31843.071971855387.633312791.79B31941.721751887375.483312390.84B32142.852122740385.653312726.45B32242.851761835385.653312726.45B32842.731242680384.573312690.81B32942.621372744383.583312658.14B40542.582832390383.223312646.26B40942.641842482383.763312664.08B41042.531392418382.773312631.41B41142.642342418383.763312664.08B41645.391642088408.513313480.83B42042.852242814385.653312726.45B42142.851893219385.653312726.45小计17560.28小计579489.24A20442.7954.11420.4385.113312708.63A20341.56144.52541.9374.013312342.33A20243.57331.33539.8392.133312940.29小计1151.25小计37991.25宿舍小计18711.53宿舍小计617480.49办公楼60944.26222242398.343313145.22办公楼61044.26--5644398.343313145.22办公楼61144.2618077398.343313145.22办公楼小计1195.02办公楼小计39435.66月租金总计19906.55欠租总计656916.15由此可见，英特利公司与深圳安立邦有争议的上述宿舍及办公楼每月租金总计19906.55元，截至2019年1月31日欠交租金金额总计为656916.15元。第二，一审确定的违约金标准是否过高的问题。双方合同约定的违约金是按照每日千分之二计算，深圳安立邦认为该违约金标准约定过高，要求予以调整，由于本案系租赁合同纠纷，一审法院参照民间借贷利率的上限作为判断违约金是否过高的标准于法无据，本院考虑到合同履行情况以及当事人过错程度，违约金标准按照同期贷款利率计算。深圳安立邦上诉认为一审按照24％计算过高的理由成立，本院予以采纳。第三，中山安立邦支付的款项是否应当认定是代深圳安立邦交纳的租金问题。英特利公司与中山安立邦不存在租赁合同关系，中山安立邦支付款项给英特利公司，英特利公司开具的发票记载是“不动产租金”，中山安立邦认可其是交纳涉案租赁物的租金，因此，一审法院在基于签订租赁合同的主体是深圳安立邦的情况下，认定中山安立邦支付给英特利公司的款项是代深圳安立邦支付并无不妥，且中山安立邦也并无异议，英特利公司上诉否认代为支付的事实于法无据不予采纳，至于中山安立邦的代为支付行为是否违反税法的相关规定问题，非属于本案处理范围，英特利公司可向相关部门寻求处理。综上，截至2018年5月31日深圳安立邦已向英特利公司支付9733985.01元，中山安立邦自2018年6月开始多次代深圳安立邦向英特利公司支付或补交2019年1月31日前的租金共3740871.97元，即深圳安立邦向英特利公司支付2019年1月31日前的租金共计13474856.98元。截止至2019年1月31日，英特利公司与深圳安立邦确认厂房应交纳租金为12420355.86元，依据表5无争议宿舍及办公楼应交纳租金为1290036.78元，合计13710392.64元，减去已交纳的租金13474856.98元，尚欠235535.66元。合同约定每月10日支付租金，因未按期支付，深圳安立邦需支付以235535.66元为基数自2019年1月11日起按同期贷款利率计算的违约金给英特利公司。依据表8，经统计，英特利公司与深圳安立邦有争议宿舍及办公楼应交纳租金为656916.15元，即深圳安立邦尚欠2019年1月31日之前的厂房、宿舍楼、办公楼的租金总计892451.81元（235535.66元+656916.15元）。另，一审判决后，深圳安立邦于2019年10月29日支付了一审判决第一项确定的尚欠租金566423.68元，本院从尚欠租金金额中予以扣减，即深圳安立邦尚欠2019年1月31日前的租金326028.13元（892451.81元-566423.68元）及违约金。违约金计算方法，计算标准按同期贷款利率。前述，该部分租金均自2016年5月1日开始欠租，合同约定每月10日前支付租金，因未按期支付租金，违约金的起算点均自拖欠当月11日起并以表8核定的各房间月租金总额19906.55元为基数分段计算。第四，英特利公司要求自2019年2月1日起按照全部面积交纳租金是否应当支持的问题。合同约定宿舍楼及办公楼以实际出租面积计算租金，对于英特利公司而言，其在与深圳安立邦签订涉案租赁合同时，约定该条款内容已经表明其应当知道深圳安立邦承租涉案租赁物后，对宿舍楼及办公楼不可能立即全部出租出去的情况有所预估，现提出对合同条款的变更，依据合同法第七十七条规定，当事人协商一致，方可以变更合同。现深圳安立邦明确表示不同意对该约定条款进行变更，即英特利公司与深圳安立邦对于合同部分条款的变更没有达成一致意见，一审法院已对不支持英特利公司的该主张进行了充分阐述，本院全部认同，不再赘述，英特利公司上诉要求深圳安立邦自2019年2月起按照全部面积支付租金没有法律依据，本院不予采纳。另，一审判决后，深圳安立邦于2019年10月29日支付了一审判决第二项确定的尚欠2019年2月至7月的租金29214.16元，本院据此对相应判决内容予以变更。第五，关于深圳安立邦是否存在非法占用篮球场、羽毛球场的问题。英特利公司主张规划的篮球场、羽毛球场的位置位于深圳安立邦承租的租赁物范围内，目前属于空地，深圳安立邦在该空地上并没有建设固定物，而是作为临时停车使用，属于其对租赁场地的合理使用，不存在非法占用的问题。且深圳安立邦二审也明确表示，如果按照规划该地方要建篮球场、羽毛球场，其会积极配合。因此，英特利公司要求排除妨碍没有事实依据，不予采纳。综上所述，英特利公司、深圳安立邦的上诉请求部分成立，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2065号民事判决；二、深圳市安立邦投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向中山市英特利包装有限公司支付所欠2019年1月31日前的租金326028.13元及违约金（违约金标准：2019年1月11日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，计算方法为：1.以235535.66元为基数，自2019年1月11日起计至2019年10月29日止；2.以19906.55元为基数，自2016年5月起，均按拖欠当月的11日起分段计算至2019年1月31日止；3.以656916.15元为基数，自2019年2月1日起计至2019年10月29日止；4.以326028.13元为基数，自2019年10月30日起计至实际清偿之日止）；三、深圳市安立邦投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向中山市英特利包装有限公司支付所欠2019年2月至7月租金29214.16元的违约金（违约金标准为：2019年2月11日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，计算方法：其中以27956.43元为基数自2019年2月11日开始，以954.16元为基数自2019年3月11日开始，以4.68元为基数自2019年4月11日开始，以4.68元基数自2019年5月11日开始，以4.68元为基数自2019年6月11日开始，以289.53元为基数自2019年7月11日开始，均计算至2019年10月29日止）；四、驳回中山市英特利包装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100816元，由中山市英特利包装有限公司负担85694元，深圳市安立邦投资发展有限公司负担15122元；二审案件受理费100816元（中山市英特利包装有限公司已预交100816元，深圳市安立邦投资发展有限公司已预交626元），由中山市英特利包装有限公司负担85694元，深圳市安立邦投资发展有限公司负担15122元（其中14496元深圳市安立邦投资发展有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付给中山市英特利包装有限公司，本院不另收退）。本判决为终审判决。审判长徐红妮审判员焦凤迎审判员章文佳二○二○年五月二十五日法官助理古莉娟书记员廖建锋