云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2622民初668号原告：云南弘福物业管理有限公司，住所地云南省砚山县江那镇民航路惠祥小区**值班室。统一社会信用代码：91532600MA6N113M6J。法定代表人：喻鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈绍丽，女，缘和法律服务所法律工作者。特别授权。被告：宗庆喜，男，1983年8月14日出生，汉族，云南省砚山县人，高中文化，居民，住云南省砚山县。委托诉讼代理人：普芳，女，1988年8月25日出生，彝族，云南省华宁县人，大专文化，农民，住云南省砚山县。系宗庆喜妻子，特别授权。原告云南弘福物业管理有限公司（以下简称弘福物业公司）与被告宗庆喜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日将本案与弘福物业公司诉李应龙、王四代、段正堂、金万堂等案公开开庭进行了合并审理。诉讼中，弘福物业公司放弃二次加压费、水池清理费两项诉讼请求。原告弘福物业公司的委托诉讼代理人陈绍丽，被告宗庆喜的委托诉讼代理人普芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘福物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令宗庆喜立即支付弘福物业公司物业管理费及其他费用（二次加压费、水池清理费）共计1500元；2.依法判令宗庆喜承担本案的诉讼费。在庭审中，弘福物业公司将第一项诉讼请求变更为：请求人民法院依法判令宗庆喜立即支付弘福物业公司物业管理费1500元。事实和理由：弘福物业公司与砚山县惠祥小区三期业主委员会在平等协商的基础上签订了一份《物业服务合同》，由弘福物业公司负责提供其小区内的物业管理服务。合同中明确约定：弘福物业公司的提供服务受益人为本物业的全体业主即宗庆喜和物业使用人，本物业的全体业主包括宗庆喜和物业使用人均履行本合同，承担相应责任。合同约定物业服务费由弘福物业公司收取，收费标准为别墅0.6元/平方米/月，外围商住楼1500元/户/年。合同签订后，弘福物业公司即派员对该小区进行管理，并严格按合同规定履行自己的职责，诸多物业管理人员兢兢业业，不辞辛劳地为小区服务，而宗庆喜却不守信用，完全不按合同约定支付物业服务费。弘福物业公司曾多次要求宗庆喜按合同规定支付物业管理费，但宗庆喜却以各种理由拒绝交纳拖欠的物业管理费。综上所述，原、被告双方签订的合同是双方真实意思表示，依法成立的合同应当受到法律的保护，宗庆喜拒不履行义务，支付所有拖欠的物业管理费，其行为已严重侵害了弘福物业公司的合法权益，弘福物业公司向法院起诉，要求支持弘福物业公司的诉讼请求。宗庆喜辩称，我们门口都是泥巴路，从来都是物业没有管过的，楼道也是我们自己打扫，我们门前全部是水坑，万一小孩或者车子掉下去，物业是否负责，现在来跟我们要物业管理费是不合理的。原告的主张缺乏事实依据，其诉讼请求依据不能成立，其理由是：1、被答辩人的物业服务对象是惠祥小区内的三期业主，而答辩人并非惠祥三期的业主，自答辩人住进民航路惠祥商贸街至今，从不知道有被答辩人为答辩人进行什么“物业服务”，答辩人的住房与惠祥小区三期不在一个范围，答辩人的水电、环境卫生均是答辩人自行管理和维修，住房周围是城洁职工进行打扫，被答辩人也从来没有为答辩人进行过任何物业服务，何来的拖欠其物业服务费？2、该小区业主委员会也没有把答辩人看成是其区，区内的业主，各种与业主有利害关系的事项也从来未与答辩人有任何联系。被答辩人凭什么把答辩人拉扯成为其服务对象？3、接受过服务应支付服务费，这是应该的，但从来没有接受过被答辩人的物业管理服务，被答辩人有何资格向答辩人索取物业服务费？权利与义务对等，被答辩人没有对答辩人尽过义务，又有何权利向答辩人索要不应支付的费用？二、被答辩人应向法庭提供其服务于答辩人的相关证据。被答辩人有哪些服务项目已向答辩人提供了服务，应用事实证明，被答辩人有何事实，答辩人却不得而知，希望被答辩人当庭举证，根据《民诉法》第六十四条规定，谁主张谁举证，被答辩人的主张缺乏证据支持，被答辩人只得承担不利的法律后果。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实依据，希望法庭依法驳回其诉讼请求，从彰显法律的严肃性和公正性。原告起诉的二次加压费和水池清理费这个不符合事实，我们的水是自己买水泵抽的，也是用自己的水塔，不存在水池清理费和二次加压费。就算是加上二次加压费和水池清理费也不合1500元，更何况我们还不应该交二次加压费和水池清理费。我们也不属于惠祥小区三期的住户，我们的产权证上注明的地址是民航路惠祥商贸街，并且注明前面是民航路后面是道路，与惠祥小区没有关系。我们的水电费都是小区住户自行去水电局缴纳，与惠祥小区三期物业并没有关系，并且我们还有自己去水电局交费的水电收据清单，并不是物业公司的收取。住户房屋的前面民航路是城建的清洁工打扫，后面的道路是小区住户自行打扫，并且我们还有清洁工打扫卫生的照片，之前都没有物业的清洁工去打扫，只是近期物业公司的才去做样打扫。惠祥商贸街的住户每户都交有公共设施维修资金，如果公共设施存现损坏就是用我们交的公共维修资金维修。原告是与惠祥小区三期的业主签订物业合同，并不是与惠祥商贸街的住户签订，也没有惠祥商贸街的住户商讨过，惠祥商贸街的住户也并不清楚物业合同，因此就不存在与商贸街的住户签订合同的说法。并且原告起诉的大部分住户的情况都写的不正确，原告对被告的房产情况以及资料都不清楚，何来被告是属于惠祥小区管辖、且物业服务公司为本次所诉住户提供物业服务的说法。经举证、质证，双方当事人争议焦点：弘福物业公司的诉讼请求是否应得到支持。针对诉讼请求和争议焦点，弘福物业公司向法庭提交了证据：第一组、弘福物业公司及其法定代理人的户口册、公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，以证实弘福物业公司的基本信息及在本案中诉讼主体资格的事实；第二组、《物业服务合同》复印件一份，以证实弘福物业公司于2019年3月27日与惠祥小区三期业主委员会签订了该份合同，约定服务期限为三年即从2019年4月1日至2022年3月31日的事实；第三组、物业费催缴通知书图片一份，以证实因宗庆喜户未按时交纳物业服务费，弘福物业公司催交物业费的事实。第四组、砚山县规划委员会城市规划图，以证实宗庆喜房屋坐落的位置确实为惠祥小区三区的事实。经质证，宗庆喜对弘福物业公司所提交的证据认为，对第一、二组证据无异议；对第三组证据贴在门上的那张不认可，不是贴在我家门上的，我不认可，原告提交的图片每家都是一样的；对第四个证据不认可，我们的规划图后方是空地，不应属于惠祥小区。我家门牌号是H幢3号。户口册上写的是砚山县民航路**。宗庆喜向法庭提交下列证据：第一组房产证复印件，证明我家的房屋是自建房，不是商品房；第二组水费缴费单，证明物业公司没有帮我们管过水费的事情，都是我们自己去交的；第三组证据是我家房屋宗地图，证明我家房子后面是块空地，不是惠祥三期。经质证弘福物业公司对宗庆喜提交的证据认为，对第一组证据三性无异议，但对其所要证明的内容不予认可，虽然说被告提供的房产证不是商品房，但其房屋所坐落的位置与原告方所提供物业服务的区域确是同一区域；对第二组证据三性无异议，对所要证明的内容不予认可，该证据不能证明原告方没有对被告方提供过物业服务；对第三组证据三性无异议，但对其所要证明的内容不予认可，虽然说被告提供的房产证不是商品房，但其房屋所坐落的位置与原告方所提供物业服务的区域确是同一区域。经当事人举证、质证，本院认为弘福物业公司所提交的第一组、第二组、第三组、第四组证据形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能证实本案事实，予以采信。对宗庆喜所提交的第一组、第二组、第三组证据虽然形式、来源合法，内容真实，但均不能证实宗庆喜户不属于惠祥小区三期业主的事实，对这几组证据，本院将结合其他证据及全案所认定事实进行综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2019年3月27日，弘福物业公司（乙方）与云南省砚山县惠祥小区三期业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，约定由弘福物业公司为惠祥小区三期提供物业服务，由该小区业主按约定支付物业服务费。上述《物业服务合同》部分内容为：一、物业项目基本情况：名称惠祥小区三期；类型住宅小区；坐落位置文山州砚山县民航路（街道）；占地面积6729.3平方米，建筑面积37620平方米。二、物业管理区域四至：东至民航路；南至城南壹号；西至羊街村小组家用地；北至环城南路；三、物业服务内容和标准：提供物业服务项目为（一）物业共用部位的日常维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；（三）公共绿化的养护和管理；（四）公共区域环境卫生的维护；（五）公共秩序、消防、交通等协管事项服务；（六）车辆停放管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理；（九）乙方清理化粪池每年不得低于1次，确保排污畅通；（十）公共水电费由乙方负责缴纳，确保小区公共用电和用水正常。四、物业服务费收取方式为包干制。收费标准为：别墅0.6元／平方米／月；外围商住楼1500元／户／年……。五、收费时间为每年4月1日等。合同签订后，弘福物业公司进入云南省砚山县惠祥小区三期提供相应的物业服务。同时查明，宗庆喜户案涉住房坐落于砚山县，系砚山县惠祥小区三期外围商住楼，此类房一楼为两面通的门面，外邻砚山县民航路，内系惠祥小区三期住户。弘福物业公司提供服务后，宗庆喜等部分居住于惠祥小区三期外围商住楼的住户以其不属于惠祥小区三期业主为由拒绝支付物业服务费，致弘福物业公司起诉。本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。”，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，本案弘福物业公司与云南省砚山县惠祥小区三期业主委员会于2019年3月27日签订了《物业服务合同》，该合同对服务期限、服务区域、收费标准等均作了明确约定，该约定对所有惠祥小区三期（包括商住楼住户）的业主和弘福物业公司均具有法律约束力，所有业主和弘福物业公司均应当按照约定履行各自的义务。而宗庆喜以自己的商住楼不属于惠祥小区三期业主及弘福物业公司没有为其提供物业服务等为由拒绝支付物业服务费，根据上述查明的事实，宗庆喜陈述不属于惠祥小区三期管理范围，完全独立于惠祥小区三期管理范围之外的抗辩，宗庆喜拒绝交纳物业服务费的理由不充分、证据不足，其抗辩理由不能成立。现弘福物业公司要求宗庆喜支付从2019年4月1日至2020年3月30日止的物业服务费1500元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。综上所述，对弘福物业公司的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：由宗庆喜于本判决生效之日起二十日内支付云南弘福物业管理有限公司物业服务等费用1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。负有义务的当事人不自动履行生效判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取计25元，由宗庆喜负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  李国继二〇二〇年五月十三日书记员  王馨瑶