文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初4061号            原告              原告：青岛天一仁和物业服务有限公司，住所地青岛市城阳区正阳路****楼301。统一社会信用代码91370214564721647T。      法定代表人：魏帅，总经理。      委托诉讼代理人：王惠卿，男，1990年4月3日出生，汉族。      委托诉讼代理人：程建萍，女，1984年10月17日出生，汉族。                  被告              被告：侯立祥，男，1990年2月28日出生，汉族。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用      程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告侯立祥向原告支付2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5 996.92元；2、诉讼费由被告承担。                  事实和理由              被告侯立祥系青岛市即墨区天一仁和郡（悦景华庭）小区业主。原告为天一仁和郡小区提供物业服务。现原告依法履行了前期物业合同约定的物业服务，但被告自2018年1月1日起一直未交纳物业服务费。为维护合法权益，原告诉至法院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              原告的服务不到位，对比《青岛市住宅物业管理规范》达不到五级标准。在实际服务过程中，原告利用共有资源收入不公示、违反财务管理规定、不开发票等情况。另外，还有公用设施设备损坏、电梯故障率高、消防通道拥堵、监控不清楚并且有损坏维修不及时，物业人员不会使用监控的情况。小区道路被工程车压翻了之后物业也没有及时修补，垃圾桶也没有及时清洗气味很大。小区进来人随便发小广告，有人给我家堵了锁眼。小区西面在盖房子，夜间施工。要求的是减少物业费，按照50%交纳物业费。                  认      定      的      事      实                    被告侯立祥系青岛市即墨区天一仁和郡（悦景华庭）小区业主，原告青岛天一仁和物业服务有限公司为天一仁和郡（悦景华庭）小区提供物业管理服务。天一仁和郡（悦景华庭）小区未成立业主委员会。      原告青岛天一仁和物业服务有限公司系由天一仁和郡（悦景华庭）小区的开发商青岛天一明峰置业有限公司（甲方）选聘的前期物业服务单位并签订《前期物业服务合同》，合同约定，由原告青岛天一仁和物业服务有限公司为坐落于青岛市即墨区埠惜路762号的天一仁和郡（悦景华庭）小区提供前期物业管理服务。      2017年2月13日，被告侯立祥（甲方）与原告青岛天一仁和物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告为被告提供物业服务；物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，公共环境的清扫保洁，公共绿化养护和管理、公共秩序维护等；房屋建筑面积为115.41平方米，收费标准为2.2元/平方米/月（含电梯费0.4元/平方米/月）、1.8元/平方米/月（不含电梯费），物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月交纳一次。入住是首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前十五日内交纳；甲方（被告）不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（原告）有权要求补交并从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之三交纳违约金。同时该合同对双方的其他权利义务等事项也作了约定。      被告侯立祥自2018年1月起停止交纳物业费，至2020年3月31日，共欠交物业服务费27个月。青岛市即墨区天一仁和郡（悦景华庭）小区x号楼x单元x户实测面积为115.08平方米。                  裁      判      理      由              本院认为，原告青岛天一仁和物业服务有限公司与被告侯立祥签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行权利、义务。原告青岛天一仁和物业服务有限公司作为天一仁和郡小区的物业服务单位，对小区实行的是统一管理、综合服务，被告侯立祥的物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照协议约定支付相应的物业服务费用。      普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素分等级定价，被告侯立祥如对定价有异议，可依法向有关部门反映，而不应以个人认为物业服务等级与收费标准不符拒交物业服务费。关于被告所称原告利用共有资源收入不公示、不开发票等情况也可通过合法途径投诉、反映，均不是拒交物业费的理由。现实中物业管理服务行业确实存在服务质量不完善的现象，原告作为服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量，尤其针对业主反映强烈的问题进行整改。但物业公司的服务系随着时间的推移而持续进行，其服务成果始终处于变化之中且难以量化，物业服务的完善也需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，从现有证据来看，被告提出的物业服务瑕疵问题尚不足以认定原告的物业服务与合同约定存在明显差异，故不能成为被告拒绝支付物业费的理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。被告侯立祥的抗辩理由本院不予采纳。原告自愿在2020年5月1日之前降低物业服务费收费标准系对自身权利费的处分，本院予以采纳。本院依法认定被告侯立祥应向原告交纳的物业服务费金额为5 996.82元（1.8元/㎡×0.85×115.08㎡×27个月；电梯费0.4元/㎡×115.08㎡×27个月）。原告要求被告支付物业服务费5 996.92元计算有误，对于原告主张的超过本院认定部分的金额不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条                  裁判主文              一、被告侯立祥于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛天一仁和物业服务有限公司2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5 996.82元；      二、驳回原告青岛天一仁和物业服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费50元减半收取25元（原告预缴），由被告侯立祥负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                          审 判 员   乔 婧                                              二0二0年五月七日                  书 记 员   于梦娇