山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初7576号 原告（反诉被告）：临沂鲁商地产有限公司，住所地临沂市兰山区涑河北路**铂尔曼大酒店**。 法定代表人：乔元飞，总经理。 委托诉讼代理人：卜凡江，山东力维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李长英，山东力维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙海燕，女，1968年12月27日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：鲁成忠，山东尚序律师事务所律师。 原告（反诉被告）临沂鲁商地产有限公司（以下简称鲁商公司）与被告孙海燕（反诉原告）租赁合同纠纷一案，原告于2016年1月19日向本院提起诉讼，本院立案后，于2017年7月1日作出（2016）鲁1302民初1906号民事判决，原告（反诉被告）鲁商公司不服该判决，向临沂市中级人民法院提起上诉。临沂市中级人民法院于2019年3月13日作出（2017）鲁13民终5818号民事裁定，以原审认定事实不清为由，裁定撤销本院（2016）鲁1302民初1906号民事判决，发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）鲁商公司的委托诉讼代理人李长英、卜凡江，被告（反诉原告）孙海燕的委托诉讼代理人鲁成忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁商公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告房屋租金、管理费用等共计889083元及违约金、滞纳金及利息；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年11月10日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于临沂市兰山区共计1646.45平方米，用于亲子教育，租赁期限自2011年11月10日至2017年2月29日。双方合同第三条第七款约定：租金每半年缴付一次，被告应提前一个月以银行转账的方式缴纳。截止目前被告欠缴的房屋租金、管理费等共计889083元。并且被告违法占用楼梯通道，将楼梯通道改为花店，其行为严重影响了通行及消防安全。原告的行为严重违反合同约定，经双方多次交涉未果，为维护原告合法权益，特诉至法院。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告支付房屋租金及管理费用共计1257892元及自2015年3月1日至2016年7月20日的利息。 孙海燕辩称：一、原告出租的房屋存在漏水渗水问题，被告租赁的房屋一直无法正常使用。二、原告一直没有履行对所出租房屋的修缮义务，漏水渗水问题至今没有得到解决，给被告的装修设施造成巨大损失，被告的经营也因此遭受了重大损失。三、原告有义务保证所出租房屋能正常使用，原告的修缮义务属于在先义务，而被告也已积极履行了自己的义务，原告违约行为给被告造成的损失数额高于未交的房租，两相折抵后，被告不欠房租。四、被告一直要求原告尽快修缮房屋的漏水渗水，并要求赔偿因此造成的损失，但原告一直没有解决问题的诚意和行动。五、原告还使用强行堵门、锁门、砸坏门窗玻璃、停水断电等非正常的手段，破坏答辩人的经营，意图强行解除合同，给被告造成了重大损失。综上所述，是原告出租的房屋存在质量问题，是原告违约在先，不履行修缮义务，不赔偿因此给被告造成的损失。所以原告的诉讼请求没有事实根据，依法不能成立，原告无权要求解除租赁合同，且应当尽快履行修缮义务并赔偿被告的损失。 孙海燕向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋漏水和反诉被告故意堵门、锁门等给反诉原告造成的损失共计190万元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告、反诉被告于2011年11月10日，签订《商铺租赁合同》，合同约定反诉原告租赁反诉被告位于临沂市兰山区鲁商凤凰城56号楼201号至208号商铺，总面积为1646.45平方米，用于开展亲子幼儿教育，租赁期限为2011年11月10日至2017年2月29日。房屋装修使用后，出现大范围的漏水渗水，但反诉被告未对房屋进行修缮，致使房屋的装修受到损坏，幼教经营受到影响。在反诉原告反复要求下，双方于2014年1月24日签订了商铺租赁补充协议，反诉被告承诺对漏水进行修缮，赔偿反诉原告的部分损失。并承诺，之后新发生房屋质量原因造成的漏水情况，反诉被告保证及时采取措施，并负责在发现后15日内修复，如因漏水给乙方造成损失的，反诉被告应赔偿因此给反诉原告造成的实际经济损失。之后，反诉原告为了能正常开展亲子幼教，又投入巨资进行了二次装修。但反诉被告却没有全面履行该协议，房屋漏水仍没有修缮。而漏水却越来越严重，给反诉原告的二次装修造成了更为严重的破坏，幼教受到了影响，招生较少，很多家长因此转学。反诉原告又反复多次要求反诉被告抓紧解决，但反诉被告一直拖延处理。更令人想不到的是，反诉被告用砸坏门窗玻璃、堵门、锁门、停水断电的手段，强行解除双方的租赁合同，破坏反诉原告的经营，这也给反诉原告造成了重大损失。综上，反诉被告应保证所出租房屋能正常使用，对漏水渗水的房屋质量问题，反诉被告有修缮的义务，对漏水给反诉原告造成的损失，反诉被告应进行赔偿。而对于反诉被告破坏反诉原告的经营，提前解除租赁合同给反诉原告造成的损失，反诉被告也应赔偿。为此，反诉原告特提起反诉。 鲁商公司针对孙海燕的反诉辩称，孙海燕的反诉没有事实和法律依据，请求依法驳回其反诉请求。 原告（反诉被告）为证明其诉讼主张，向法庭提交如下证据： 1.租赁合同八份,用以证明合同关系的真实性与合法性，按照合同约定被告应当按期缴纳房屋租金及相关费用。2.租金费用计算缴纳减免清单一份,用以证明被告孙海燕尚欠原告方租金1257892元,2015年3月1日前原告共为被告减免租金及费用356836元。3.临沂富思特装饰工程有限公司的工程验收证明书一份,用以证明漏水问题已经修复解决完成。4.2016年7月20日的房屋交接书,用以证明被告于2016年7月20日主动将涉案房屋交还给了原告。 被告（反诉原告）质证后认为：对上述证据1、2、4无异议，对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据系原告自己出具的，原告一直没有将漏水、渗水问题解决。 被告（反诉原告）为支持其抗辩及反诉主张，向法庭提交如下证据： 1.被告身份证复印件，用以证明被告的主体身份。2.房屋租赁合同八份，用以证明原、被告存在合同关系及租赁期间。3.商铺租赁补充协议一份,用以证明反诉被告存在先行违约行为，并赔偿了反诉原告补充协议签订前的部分损失。4.公证书一份,用以证明反诉被告出租给反诉原告的房屋存在漏水现象并损坏了被告装修的现场。5.房屋漏水照片，用以证明原告出租给被告的房屋一直大范围漏水。6.房屋漏水视频，证明目的同证据5。7.原告堵门、锁门、砸门窗玻璃的照片，用以证明原告强行锁门，造成被告无法进行正常经营，给被告造成很大损失。8.被告与原告工作人员的录音，用以证明原告认可房屋一直漏水及一直没有修缮，被告交纳房租原告不收，原告安排人锁门不让被告正常经营的事实。9.原告解除合同通知书,用以证明原告违约解除合同，应当赔偿被告的损失。10.王丽华、葛芹、李文丽的证人证言,用以证明原告出租的房屋一直漏水及原告存在强行封门、砸玻璃的事实。11.物业、水、电费单据，用以证明被告一直在认真履约。12、临沂市公安局兰山分局东关派出所的出警证明两份,用以证明原告恶意违约，强行将出租给被告的房屋锁门并砸玻璃的事实。13、公证费单据、冲洗照片费用单据，用以证明被告留存准备证据支出的费用。14.评估报告，用以证明因反诉被告出租房屋存在漏水、堵门并提前解除合同给反诉原告造成的各项损失。 原告（反诉被告）质证后认为：对证据1、2、3的真实性无异议，对证据3的证明问题有异议，漏水是由于楼上业主装修破坏了防水层从而造成的漏水，并非房屋本身质量原因造成的漏水。对证据4、5、6、7的真实性有异议，该照片显示拍摄日期发生在2014年之前，不能证实照片所拍摄的场所是反诉原告所租用的地方，不能证明与反诉被告有关联。对证据8中与我公司“李总”工作人员的录音真实性无异议，但该证据不具有完整性，且通过该录音可以证实以下问题：⑴孙海燕经多次通知仍然拒付租金及管理费用的事实；⑵孙海燕自己陈述其自2014年7月份就已不再从事经营活动，故不能取得相关经营收益，更不存在营业等相关损失；其要求减免20万元的房租及费用作为补偿，证明其认可损失不超过20万元。⑶该录音不能证明孙海燕交纳租金原告不收以及影响其正常经营的情况。对其他录音的真实性无法确认。对证据9的真实性无异议，但原告没有违约解除合同，下发该通知的原因系由于孙海燕拖欠租金造成的。反诉原告在提供证据11中有2015年7月17日的收据，也证实反诉被告收到了反诉原告2014年3月1日至2015年2月28日的租金及管理费用，说明双方合同属于继续履行中。对证据10的真实性有异议，三证人与孙海燕均有直接利益关系，没有证据证明证人陈述事实是真实的，且证人陈述事实与反诉被告无关联性。证据11收缴单位是鲁商物业服务公司，与本案不具有关联性。2015年7月17日的收据交的是2015年2月28日之前的租金及管理费，也证明孙海燕在交纳该费用时构成了违约。对证据12报案人为张晓燕，没有证据证明张晓燕与孙海燕存在利害关系，该证据与本案不具有关联性。证据13与本案不具有关联性。对证据14不具有真实性、合法性，不能作为有效证据使用。 本院结合双方举证和质证意见，认证如下：对上述当事人无异议的证据予以确认。原告提供证据3，未经被告签名确认，相关维修单位人员亦未能出庭接受质询，该证据亦不必然证明2014年2月18日后被告所承租房屋不存在漏水、渗水等质量问题，故本院对该证据的证明效力不予确认。反诉原告提供的证据4、5、6、8、10，能够相互印证，与双方诉辩事由具有关联，反诉被告虽提出异议，但并无相反证据予以否定，本院认定可以作为定案的参考依据。反诉原告提供的证据7与其提供证据10、12相结合，可以认定反诉原告承租案涉房屋期间，反诉被告因反诉原告拖欠租金而采取擅自封门等行为，但对于反诉原告主张反诉被告砸坏反诉原告承租房屋门窗的事实，本院不予认定。反诉原告提供证据11，可以证明反诉原告承租房屋期间交纳物业等费用的事实，与本案具有关联性，本院予以认定。反诉原告提供的证据14，系本院根据反诉原告申请委托山东同泰资产评估有限公司所作出，该评估机构及鉴定人员具备相应鉴定资质，鉴定程序并无不当，反诉被告虽有异议，但并无反驳证据证实，故本院对该评估报告予以确认。反诉原告提供的证据13，系为保全相关证据而支出的合理费用，与本案具有关联性，本院亦予认定。 结合当事人庭审陈述及经本院审查确认的证据，本院确认案件法律事实如下： 2011年11月10日，鲁商公司（甲方，出租方）与孙海燕（乙方，承租方）签订相同样式的《商铺租赁合同》八份，合同主要约定：甲方将位于临沂市兰山区涑河北路1号鲁商凤凰城56号楼201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、208号商铺出租给被告用于经营亲子教育、儿童培训、儿童用品等；租赁期限均自2011年11月10日始至2017年2月29日止，自交房之日起至2012年2月29日为免租装修期，乙方无须承担免租装修期内的租金，但在免租装修期内乙方应承担除上述费用外的其他费用；租金费用为房屋租赁使用费；管理费用包括商业前期业态分布管理费、招商运营管理费。自免租装修期满后的次日起，201号、204号、205号商铺的建筑面积均为169.55平方米，其交费方式均为：第1年（即2012年3月1日至2013年2月29日）租金为20350元，管理费用为40690元，合计61040元；第2年（即2013年3月1日至2014年2月29日）租金为26450元，管理费用为52900元，合计79350元；第3年（即2014年3月1日至2015年2月29日）租金为28480元，管理费用为56970元，合计为85450元；第4年（即2015年3月1日至2016年2月29日）租金为30520元，管理费用为61040元，合计为91560元；第5年（即2016年3月1日至2017年2月29日）租金为32550元，管理费用为65110元，合计为97660元。202号与207号商铺的建筑面积均为210.52平方米，交费方式均为：第1年（即2012年3月1日至2013年2月29日）租金为25260元，管理费用为50530元，合计75790元；第2年（即2013年3月1日至2014年2月29日）租金为32840元，管理费用为68680元，合计98520元；第3年（即2014年3月1日至2015年2月29日）租金为35370元，管理费用为70730元，合计为106100元；第4年（即2015年3月1日至2016年2月29日）租金为37890元，管理费用为75790元，合计为113680元；第5年（即2016年3月1日至2017年2月29日）租金为40420元，管理费用为80840元，合计为121260元。203号与206号商铺的建筑面积均为241.65平方米，交费方式均为：第1年（即2012年3月1日至2013年2月29日）租金为29000元，管理费用为57990元，合计86990元；第2年（即2013年3月1日至2014年2月29日）租金为37700元，管理费用为75390元，合计113090元；第3年（即2014年3月1日至2015年2月29日）租金为40600元，管理费用为81190元，合计为121790元；第4年（即2015年3月1日至2016年2月29日）租金为43500元，管理费用为86990元，合计为130490元；第5年（即2016年3月1日至2017年2月29日）租金为46400元，管理费用为92790元，合计为139190元。208号商铺的建筑面积为233.46平方米，第1年（即2012年3月1日至2013年2月29日）租金为28020元，管理费用为56030元，合计84050元；第2年（即2013年3月1日至2014年2月29日）租金为36420元，管理费用为72840元，合计109260元；第3年（即2014年3月1日至2015年2月29日）租金为39220元，管理费用为78440元，合计为117660元；第4年（即2015年3月1日至2016年2月29日）租金为42020元，管理费用为84050元，合计为126070元；第5年（即2016年3月1日至2017年2月29日）租金为44820元，管理费用为89650元，合计为134470元。上述商铺的租金每半年缴付一次；乙方应提前一个月以银行转账方式一次性将下个租金缴纳期的租金缴付与甲方。乙方于本合同签订之日，还应向甲方交纳上述201至208号商铺的保证金（或押金），分别为：10000元、12000元、14000元、10000元、10000元、14000元、12000元、14000元。如乙方无违约行为，甲方应在租赁期满或解除契约之日起十个工作日内将保证金无息退回乙方。每年度租金按照360天计算。甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。如乙方不再租赁甲方商铺后，乙方不得破坏房屋架构或乙方负责将该房屋恢复到甲方交付乙方使用时的状态。乙方自行向物业管理公司交纳物业管理费和水电费。租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的结构或房屋的内部设施损毁的，包括但不限于门窗、水电等，维修费用由乙方承担，甲方保留进一步向乙方追偿的权利。甲方于2011年11月15日前将商铺移交给乙方。移交时交付的标的物以设备设施交接清单为准。若甲方在乙方没有违反本协议的情况下提前解除协议或租给他人，视为甲方违约，负责支付乙方违约金1万元；若乙方在甲方没有违反本协议的情况下提前解除协议，视为乙方违约，乙方负责支付甲方违约金1万元；乙方违反协议，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金1万元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。 合同履行期间，原告出租房屋出现漏水、渗水问题，导致被告所装饰房屋出现发霉、脱皮、坏损等，被告孙海燕亦未能按合同约定时间交纳租金。 2014年1月24日，原、被告签订《临沂鲁商凤凰城商铺租赁补充协议》一份，内容为：甲方：临沂鲁商地产有限公司乙方：孙海燕鉴于：1、甲乙双方于2011年11月10日签订了八份《商铺租赁合同》，基于上述协议乙方承租了甲方位于涑河北街56号楼201-208号商铺（以下简称“租赁房屋”）；2、乙方在使用租赁房屋期间，租赁房屋屋顶部分出现漏水情况。3、乙方已累计向甲方支付了租金296365元，自2012年9月份以后的租金尚未支付。现经甲乙双方友好协商，就租赁房屋漏水问题及拖欠租金的支付问题达成如下补充协议：一、房屋漏水问题的维修。1、甲方于2014年2月15日开始对租赁房屋露天屋顶部位进行闭水试验，若发现存在漏水点，甲方应负责在闭水试验完成后15日内修复。2、甲方于2014年2月15日开始对租赁房屋非露天屋顶部位进行排查，如发现漏水点，甲方应负责协调业主进行修复。3、在本条第1、2款约定的修复完成之后，如新发生房屋本身质量原因造成的漏水情况，甲方保证及时采取措施，并负责在发现后15日内修复，如因漏水给乙方造成损失的，甲方应赔偿因此给乙方造成的实际经济损失。二、租金的减免考虑租赁房屋存在的漏水情况，甲方同意减免乙方四个月租金共计256836元作为补偿，乙方不得再因本协议第一条第2、3款约定的修复完成之前的漏水问题向甲方主张任何权利，并自行负责本协议第一条第2、3款约定的修复完成之前的租赁房屋内因漏水而损坏的装修、装饰及设备的修复。三、拖欠租金的支付甲方按本补充协议第二条约定减免租金后，乙方拖欠的剩余租金共计810059元（止于2014年2月28日前），由乙方于本协议签订后5日内一次性支付给甲方。若逾期，甲方将有权解除《商铺租赁合同》。四、协议的生效本补充协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效，本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。 因被告未按合同及上述协议约定时间履行交纳租金义务，2014年11月20日，原告向被告孙海燕发出解除合同通知书，以孙海燕自2014年2月28日起已拖欠长达九个月的商铺租金为由，通知孙海燕解除双方的租赁合同。孙海燕以合同未到期为由不同意解除合同。双方后因交纳房租及房屋漏水、渗水问题发生纠纷，期间原告曾对被告承租房屋擅自采取封门等措施。双方经多次协商未能使矛盾得到妥善解决，遂形成本案诉讼。 被告（反诉原告）于2016年5月10日（原一审诉讼期间）向本院递交申请，要求对其承租的位于临沂市兰山区因房屋漏水造成的装修损失、因房屋漏水、堵门、提前解除合同造成的营业损失、因提前解除合同所造成的装修损失等的市场价值进行评估。本院委托山东同泰资产评估有限公司进行了评估，山东同泰资产评估有限公司于2016年7月30日出具鲁同泰评报字（2016）第Ｚ0086号《孙海燕涉诉资产价值评估报告》，评估结论为：用于本次评估目的的资产评估价值为151.05万元。具体评估明细表为：1.因房屋漏水造成的装修修补费用为1.95万元。2.因房屋漏水、堵门、提前解除合同造成的营业损失为136.80万元（孙海燕涉诉早教中心营业损失评估明细表：1.2014年1月24日-2014年12月31日月损失额42891元损失月数11评估价值471801元；2.2015年1月1日-2015年12月31日月损失额39362元损失月数12评估价值472344元；3.2016年1月1日-2017年2月28日月损失额30275元损失月数14评估价值423850元；合计1367995元）。3.因提前解除合同造成的装修损失为12.29万元（起止时间：2016年7月21日-2017年2月28日）；合计151.05万元。 原告于原一审诉讼时曾诉请要求解除与被告之间的租赁合同，2016年7月20日被告孙海燕将其所承租房屋退还给原告鲁商公司。 孙海燕交纳租金情况为：合同签订日，孙海燕向原告交纳房屋押金96000元，交纳房租296365元；2014年1月25日交纳810059元，2015年7月17日交纳租金729790元。以上共计交纳租金1836214元（不含押金）。因房屋漏水，原告将被告2012年3月1日至2014年2月29日期间的租金减免了256836元，2014年3月1日至2015年2月29日期间为被告减免租金100000元，共计减免租金356836元。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《临沂鲁商凤凰城商铺租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行合同约定的义务。 综观本院确认的在案证据及本案的案件事实，可以证明案涉租赁房屋在被告经营期间出现漏水、渗水等情形并导致被告所装饰房屋发生发霉、脱皮、坏损，原告未能及时完成房屋维修义务，被告孙海燕亦存在长期拖欠原告租金的行为，原、被告客观上均存在相互违约的行为。剖析双方的违约构成及原因，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，根据上述法律规定，出租人让渡房屋使用权以实现租金收益权，是出租人出租房屋的主要目的。本案原告作为出租人应当在租赁合同履行过程中向承租人提供符合约定用途的房屋并履行租赁物的维修义务。被告孙海燕在其承租房屋出现漏水、渗水等现象可能影响其合同目的实现时，应当及时通知出租人并要求出租人对出租房屋进行维修以保持租赁物符合约定的用途。本案原告现有证据不足以证明其及时恰当履行了维修义务，其未履行维修义务或怠于履行维修义务的行为，明显构成违约。但是，作为承租人的被告，在出租人未能及时完成维修义务的合理期限内，可以依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，自行选择有维修资质的维修机构进行维修，或者被告在认为无法维修或严重影响其合同目的实现的情况下，为避免实际损失或者预期利益损失的扩大，可以选择提前解除双方的合同。然而本案被告自始未选择上述救济方式，却始终以原告出租房屋存在漏水、渗水等质量问题长期拖延支付原告租金，该行为明显有违原告出租房屋实现收益的目的，该行为亦构成违约，且该违约行为符合法律规定的解除条件，原告据此可以依法要求解除租赁合同。但在双方就提前解除合同造成相关装修残值损失及可能对未到期租赁期间的预期利益等损失均有争议且协商不成的情况下，原告鲁商公司应循合法途径解决，其擅自采用封门等措施妨碍被告经营的行为，显属不当。 关于本案违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。鲁商公司在合同履行过程中未能及时履行出租房屋维修义务的行为，客观上势必会对被告合同目的的优化实现产生影响，同时鲁商公司亦存在擅自封门等不当行使合同解除权的行为，该行为客观上势必会妨碍被告孙海燕正常经营并造成相关损失。被告孙海燕长期以原告未履行维修义务为由拒交租金，明显有违原告出租房的目的，其以此为由拒交租金亦于法相悖，应当履行向原告交纳租金的义务。被告孙海燕在与原告协商解决纠纷未果并在原告提起解约诉讼的前提下，于2016年7月20日将其所承租房屋退还给原告鲁商公司，原告予以接受，应当认定双方租赁合同自此时解除。但基于上述事实，对于双方合同的提前解除，被告孙海燕虽存有一定的过错，但亦明显存有被迫之嫌。原告鲁商公司对未能及时恰当履行维修义务、擅自封门及造成双方租赁合同的提前解除，亦明显存有一定的过错，其对于妨碍被告孙海燕正常经营造成的相应营业损失及提前解除合同造成的装修残值等损失，应当承担相应的赔偿责任。原告对其未能及时履行维修义务的违约行为，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定相应减少租金或延长租期，鉴于被告孙海燕已就其承租房屋漏水造成的装修修补费用、因房屋漏水、堵门、提前解除合同造成的营业损失及提前解除合同造成的装修损失提起反诉，故对于原告主张租金损失部分的具体数额可参照合同关于租金的约定来确定；对于原告主张的租金利息损失，鉴于原告自身存有一定的过错，本院不予支持。对于被告孙海燕反诉主张的相关损失，根据双方举示的现有证据及本院委托山东同泰资产评估有限公司出具的资产价值评估报告，综合考量造成本案损失的因果关系、违约过错程度，同时考虑原告前期已减少被告部分租金等因素，本院酌情认定被告的反诉损失由原、被告各承担50%比例较为适宜。据此，被告孙海燕应支付原告2015年3月1日至2016年7月20日期间的房屋租金、管理费用1257892元。反诉原告孙海燕因承租房屋漏水造成的装修修补费用1.95万元，因房屋漏水、堵门、提前解除合同造成的营业损失136.80万元，因提前解除合同造成的装修损失12.29万元，合计151.05万元，应由反诉被告鲁商公司赔偿75.525万元（151.05×50%）。同时反诉被告鲁商公司还应返还反诉原告孙海燕房屋押金96000元。对反诉原告主张的其他损失由其自行承担，本院不予支持。 综上，为维护各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告孙海燕于本判决发生法律效力后十日内支付原告临沂鲁商地产有限公司2015年3月1日至2016年7月20日期间的房屋租金、管理费用共计1257892元； 二、反诉被告临沂鲁商地产有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿反诉原告孙海燕因承租房屋漏水造成的装修修补费用和因房屋漏水、堵门、提前解除合同造成的营业损失及因提前解除合同造成的装修损失共计755250元； 三、反诉被告临沂鲁商地产有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还反诉原告孙海燕房屋押金96000元； 四、驳回原告临沂鲁商地产有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告孙海燕的其他反诉请求。 上述款项相互折抵，被告（反诉原告）孙海燕还应给付原告（反诉被告）临沂鲁商地产有限公司款项406642元，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16121元，由被告孙海燕负担；反诉案件受理费21900元，减半收取10950元，由反诉原告孙海燕负担4794元，反诉被告临沂鲁商地产有限公司负担6156元。评估费10000元，由反诉原告与反诉被告均担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而未能在上诉期满后七日内预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。 审 判 长  刘国良 审 判 员  王军霞 人民陪审员  王春霞 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  王春阳