江苏省连云港市海州区人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0706民初9817号原告：王家英原2：崔红。原告：崔兵原告：崔青。原告：崔松。五原告共同委托诉讼代理人：相春柳，江苏港人律师事务所律师。被告：陈金兰，女，1932年7月22日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被告：汤成秀，女，1952年3月1日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被告：宁先，男，1974年12月15日出生，汉族，住江苏省东海县。被告：宁锋，男，1980年5月22日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。四被告共同委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。原告王家英、崔某11、崔兵、崔青、崔松诉被告陈金兰、汤成秀、宁先、宁锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王家英及五原告的共同委托诉讼代理人相春柳、被告宁锋及四被告的共同委托诉讼代理人孙爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家英、崔某11、崔兵、崔青、崔松向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告将连云港市海州区间不动产（用地范围东至2M巷曾某、南至路、西至2M巷沈冬年、北到5M北高压电杆）中的西两间房屋所有权及相应的土地使用权过户到原告王家英名下。事实与理由：2003年，原告王家英及其丈夫崔某12（2013年2月27日去世，其余原告均系崔某12子女）应被告近亲属宁某（2018年6月17日去世）之请，为其无人居住的连云港市海州区间不动产看门。2006年7月，宁某将上述5间不动产中的西两间卖给原告王家英及崔某12，宁某收取20000元定金（购房款）后于2006年7月27日出具《卖房协议书》给崔某12，双方同时约定：两家重建同时进行、式样相同，如宁某不重建并将剩余三间房屋出售则崔某12享有优先购买权。签订卖房协议之后，原告王家英多次要求一起重建，宁某不同意。2017年6月26日起，宁某与原告王家英发生诉讼，宁某离世后其继承人即本案被告继续诉讼，历经海州法院一审、连云港市中级人民法院二审、再审审查、连云港市人民检察院民事监督审查程序，已生效法律文书均认定：结合《卖房协议书》协议的文某、订立目的、遵守诚实信用原则进行整体解释，该协议表明双方对于涉案两间房屋的买卖已经达成合意，且宁某已经收取了崔某1220000元，《卖房协议书》足以证明双方当事人之间存在房屋买卖合同关系。故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告陈金兰、汤成秀、宁先、宁锋辩称，一、原告所诉内容与事实严重不符。1、从落款日期为2003年6月15日的《租房》协议看，崔某12、王家英是承租了涉案五间房屋中的两间，而非为无人居住的房屋看门。2、宁某并未收取20000元定金，即使崔某12支付了20000元定金，也是在2006年7月27日形成《卖房协议书》的当日，而非原告所述的在此之前。3、不存在王家英多次要求一起重建之说。二、原告要求将涉案西两间房屋屋所有权及相应的土地使用权过户到王家英名下的诉讼请求不能成立。1、从对涉案房屋的处分权看，《卖房协议书》应为无效协议。涉案房屋属于宁某和汤成秀夫妻共同所有。汤成秀对所谓的卖房一事既不知情，也不同意。2、从法律规定看，涉案《卖房协议书》亦为无效协议。涉案房屋位于江苏省岗埠农场，所占用的土地性质为国有划拨土地，且没有取得国有土地使用权证。根据《江苏省土地管理条例》第三十七条之规定，该房屋所涉国有土地使用权不得转让。《江苏省土地管理条例》第四十条明确规定，以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准。准许转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳出让金。据此，即使被告同意转让两间房屋，但买卖房屋所涉国有土地使用权转让并未取得有批准权的人民政府批准，涉案《卖房协议书》也是无效的。三、本案应依法驳回原告的起诉。江苏省高级人民法院民一庭对于目前处理小产权房买卖纠纷的意见是，小产权房买卖必然涉及权属认定，而该认定属于行政关处理的范畴，法院对小产权房引发的买卖、迁让纠纷不予受理。本案中，虽然江苏省岗埠农场于1989年8月18日向宁某、汤成秀颁发了《岗埠农场职工建房用地许可证》，但房屋所涉土地为国有划拨土地，宁某和汤成秀没有缴纳土地出让金，也未取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，更未办理产权登记，未取得房屋的完全所有权，该房屋应系“小产权房”。因此，应当驳回原告的起诉。四、被告已向省高院申请再审，建议本案中止审理。经审理查明，1989年8月18日，东海县岗埠农场土地管理办公室向宁某出具《岗埠农场职工建房用地许可证》，同意建房用地336平方米。宁某在该土地上共建五间房屋，含涉案的两间房屋。2003年6月15日，王家英向宁某出具红纸条一张，载明：崔某12租宁某家房子2间，天现金陆元陆角。2006年7月27日，宁某出具《卖房协议书》，载明：“经双方协商，宁某愿意把现有5间住房转让两间给崔某12、王家英。到宁某需重建房屋时一起建，式样相同，宁某暂收崔某12定金两万元作转卖依据，到盖房时多增少补，如宁某不盖全部转让给别人，崔某12优先每间比别人少2500元，特此承诺。”宁家至今未重新建房。王家英丈夫崔某12于2013年2月27日去世。崔某11、崔兵、崔青、崔松为崔某12的子女。2017年6月26日，宁某起诉王家英，要求解除与王家英之间的租赁合同；王家英立即迁让位于江苏省东海县岗埠农场滕某路27-1号的房产、支付欠付租金33264元和房屋占有使用费等。该案审理过程中，宁某去世，该案原告变更为宁某的法定继承人，即配偶汤成秀、母亲陈金兰、儿子宁先、宁锋。本院经审理认为，《卖房协议书》对房屋价款未约定，应为预约合同。2018年6月28日，本院作出（2017）苏0706民初5243号民事判决书，确认宁某与王家英的房屋租赁合同于2017年7月3日解除；判决王家英搬离案涉房屋，并给付汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋等人租金2376元、占有使用费（从2017年7月4日至实际归还房屋之日止，按年租金标准2376元标准计算）。王家英对该判决不服上诉。连云港市中级人民法院经审理认为，《卖房协议书》能够证明双方当事人之间存在房屋买卖合同关系，并于2018年11月9日作出（2018）苏0706民终3044号民事判决书，撤销本院（2017）苏0706民初5243号民事判决，驳回汤成秀、陈金兰、宁先、宁锋的诉讼请求。汤成秀等人不服二审判决，先后向连云港市中级人民法院申请再审，向连云港市人民检察字申请审判监督，均未获支持。汤成秀等人又向江苏省高级人民法院申请再审，2019年12月30日，江苏省高级人民法院向陈金兰等人发送了《受理申请再审及告知合议庭组成通知书》。另查明，案涉土地为国有划拨用地，案涉房屋无建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，亦无房屋所有权证、土地使用权证、不动产登记证书等权属证书，案涉房屋和土地目前由岗埠农场社区管理委员会管理，尚未移交至海州区不动产登记管理机构。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的《卖房协议书》、《岗埠农场职工建房用地许可证》、（2017）苏0706民初5243号民事判决书、（2018）苏07民终3044号民事判决书、（2019）苏07民申139号民事裁定书、连某民（行）监[2019]32070000076号不支持监督申请决定书，被告提供的再审申请书及《受理申请再审及告知合议庭组成通知书》，本院至岗埠农场走访形成的工作笔记等证据在案予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案原、被告均陈述确认，案涉房屋未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，亦无房屋所有权证、土地使用权证、不动产登记证书等权属证书，且尚未纳入统一的不动产登记机构管理。五原告要求判令四被告协助将案涉不动产的房屋所有权和土地使用权过户至原告王家英名下，涉及房屋和土地权属的确认，鉴于案涉房屋不是国家法定不动产登记机构管理的建筑，亦无不动产权初始登记，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告王家英、崔红、崔兵、崔青、崔松的起诉。案件受理费2700元，不予收取。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审 判 长  许娜娜人民陪审员  陈淑江人民陪审员  朱国跃二〇二〇年五月十一日书 记 员  洪田田法律条文附录（一）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；（二）《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。