西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                     (2020)陕0113民初5041号原告：张丽君，女，1978年8月2日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨蔚樟，男，1979年10月28日出生，汉族，住甘肃省玉门市老市区，系原告配偶。被告：西安西水置业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：段惠生，该公司执行董事。委托代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。原告张丽君与被告西安西水置业有限公司（以下简称“西水公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽君、被告的委托诉讼代理人叶竞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张丽君诉称，2016年3月9日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号的西水·水岸阳光1栋1单元12501号房,总价款为833253元,交房日期最晚为2016年12月31日，如有延期，被告按每日万分之三对原告进行赔偿。由于被告管理及施工延误的原因，造成实际交房时间为2017年11月8日，比合同约定时间延迟312日。根据合同约定，被告需按照每日违约金249.98元的标准，向原告赔偿77994元。在被告比合同约定时间延迟312日期间内，原告因无房可住而造成的租房费用，参照该合同约定房屋，按市场价评估每月2000元，10个月2万元，原告在交房延期期间因为租房等车马费5000元，原告在交房延期期间处理此项事务的误工费5000元，在交房延期期间，因装修价格上涨给原告带来的损失2万元。上述共计1277994元。故原告诉至法院，请求人民法院依法判令：1、判令被告支付逾期交房违约金（每日万分之三）77994元，其他损失5万元，共计1277994元；2、判令被告向原告支付电梯安装违约金50000元；3、判决由被告承担本案的诉讼费。在庭审过程中，原告撤回第一项诉讼请求中要求被告支付其他损失5万元的请求及第二项诉讼请求，其余诉讼请求不变。被告西水公司辩称，一、原、被告曾协商一致将交房时间推至2017年8月，且已取得原告的同意和谅解。二、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至房屋实际交付之日并不构成迟延交房。三、原告至今未缴纳大修基金，被告依法依约可以不向原告交房。四、原告支付房款存在迟延，且至今未支付迟延付款违约金，被告有权拒绝交房，并要求其支付迟延付款违约金3411.72元。五、被告已于2017年10月31日通知原告于2017年11月6日收房，原告因自身原因推迟收房，其无权主张2017年11月6日之后的迟延交房违约金。六、原告将交通费、误工费、装修价格上涨纳入损失赔偿范围没有法律依据，且对其所主张的租金损失负有举证责任，在主张损失赔偿的同时又主张违约金没有法律依据。七、原告主张的逾期交房违约金过分高于其损失，依法应予调低。八、该涉案房屋所在楼栋安装的电梯符合合同约定，原告要求支付电梯安装违约金没有事实依据和合同依据。九、被告代原告缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用2688元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失应当从原告的诉请中扣减。 经审理查明，原告与被告曾签订了合同登记号为Y15139492的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积116.63平方米，房屋总价款为833253元。合同约定的付款方式为商业贷款，买受人应当在2015年7月7日前支付首期价款253253元，占全部房价款的30%，余款580000元向中国工商银行西安分行土门支行（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1和2不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。后原告向被告支付了房款。被告于2017年10月31日，通过EMS快递和致电的方式通知原告收房，原告于2017年11月8日收房。被告于2018年4月27日向原告出具了陕西增值税普通发票一张，载明金额833253元。另查明，涉案房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。上述事实，有《商品房买卖合同》（预售）及其附件、陕西省增值税普通发票等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故涉案房屋仍需取得建设工程竣工验收备案证明文件等才具备交付条件，被告至今未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，尚不具备法律规定的交付条件，被告的行为已构成违约，应该承担违约责任。关于违约金的起算时间问题，双方合同约定的交房时间为2016年12月31日前，原告已于2017年11月8日实际收房，即发生房屋交付使用的法律效力，故违约金应计算至2017年11月7日。关于被告辩称已于2017年10月31日通知原告于2017年11月6日收房，原告因自身原因推迟收房，无权主张11月6日之后的违约金，合同约定：房屋不符合交付条件时，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。因涉案房屋至今都不满足交付条件，原告有权拒绝接受，故被告该辩称意见本院不予采信。关于被告西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月，因无证据佐证,故本院依法不予采信。关于西水公司主张涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，因空气污染、高温等原因所导致的停工，并非属于不可抗力因素，故对该辩称意见不予采信。关于西水公司辩称原告至今未缴纳大修基金，被告可以不交房的意见，截止目前，涉案房屋并未达到合同约定的入住条件，且涉案楼盘逾期交付的主因系西水公司未依约按期竣工所致，故原告是否缴存专项维修基金，并非是西水公司可以推迟交房的抗辩理由。关于西水公司辩称原告有迟延支付房款行为，至今未支付迟延付款违约金3411.72元，被告有权拒绝交房的意见，经查明，原告在签订合同后已经完成了其足额支付房款的义务，被告理应按照合同约定的时间向原告交房涉案房屋。至于被告所称的逾期付款违约金，可以根据相关法律规定向原告另行主张，但其以3411元的违约金来对抗交房义务，明显违反了权利义务对等原则，故本院对该辩称意见不予采信。关于被告西水公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于被告西水公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，《商品房买卖合同》（预售）约定的逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金，约定过高，本院酌情将合同约定交房之日起每日按照已付购房款的万分之三的标准降至每日按照已付购房款的万分之一的标准向原告支付违约金。至于被告代原告缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用与本案不是一个法律关系，不能合并处理，被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张丽君支付2017年1月1日至2017年11月7日止的违约金25830.84元；二、驳回原告张丽君的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3860元，减半收取计1930元，由原告负担1650元，由被告负担280元。因原告已预交，故被告应在履行判决义务时将其承担的案件受理费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员     申   国   英二〇二〇 年 五月 十五日书 记  员    陈        静  打印： 赵珍         校对：刘婷婷       2020年  月  日送达1