湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初2299号 原告（反诉被告）曾某。 委托代理人詹裕华，湖南良光律师事务所律师。 被告（反诉原告）黄某某。 原告（反诉被告）曾某诉被告（反诉原告）黄某某房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月8日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，适用普通程序，并于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）曾某的委托代理人詹裕华、被告（反诉原告）黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）曾某诉称，2018年1月19日，曾某与黄某某签订房屋租赁合同《协议书》，黄某某将其所有的位于长沙市芙蓉区八一路615号(东)门面出租给曾某经营餐厅使用，双方约定租期6年，即自2018年1月20日起至2024年1月19日止。合同约定月租金18000元，租金按季度提前15天一次性交付给黄某某，另约定曾某应支付合同保证金54000元。双方约定2018年1月20日至2018年3月14日为免租期(曾某装修期)。合同签订当日，曾某向黄某某支付20000元作为合同定金，并约定应于2018年1月20日再支付88000元，以上两笔金额合计108000元，其中54000元为一个季度的房租，另外54000元为合同保证金。曾某已于2018年1月20日支付88000元。2019年8月份，曾某的餐厅因经营不善开始停止对外营业，2019年11月14日曾某电话告知黄某某因经营不善要退租房屋，2019年11月15日黄某某到门面要求曾某交出房屋钥匙，曾某将其中一把钥匙交给黄某某，方便其将房屋对外招租。曾某自2018年1月20日租下黄某某房屋，一直按合同约定支付房屋租金至2019年11月14日退租，并将水电费付至2019年7月。2019年8月至10月的水电费共计7332元，曾某没有另外支付，并要求黄某某从曾某支付的20000元水电预付押金中扣除。至此，黄某某还需退还曾某水电预付押金12668元。曾某在庭审中变更诉讼请求为：一、判令被告黄某某立即向原告曾某退还水电预付押金12668元；二、判令被告黄某某承担本案的诉讼费用。 被告（反诉原告）黄某某辩称，一、曾某提交的证据(协议书)和原件不符，免租期无依据。二、2018年6月2日所付2万元事实上是当日黄某某发现曾某私自接电，违反物业管理及违约行为，交涉后，曾某另增加交的协议保证金，曾某诉状中既然也称是押金，依照协议第3条，产生欠租欠水电费后，不补交欠费只要求退费有失公平。三、曾某诉状称不符合事实。1、曾某违反协议，2018年1月20日到3月14日欠租33000元，2019年7月后一直欠水电费7332元，是违反协议不守信用的行为，其诉称经营不善倒闭也证明违约过错方是曾某。2、恶意拒绝履行协议，直到2019年11月14日，曾某都称到15日付租金，直到11月15日才说要退租，恶意不告知，此时是年尾招租淡季，黄某某为减少损失，才要到了一把钥匙(曾某也有)去贴了招租条，期间一直是同意双方共同招租处置。曾某自己也贴了转让条，曾某称11月已退租不是事实，事实是其一直占有门面未搬离，到2020年4月1日(当天曾某才自行处置完其物品）。2019年12月4日是黄某某发现曾某聚众拆毁门面装修设施(电线，空调，连照明灯都拆了)，违反了协议第5条来修去丢条款，才报警制止。黄某某一直积极采取措施以减少损失，但因曾某恶意不提早通知，人为破坏装修设施(连照明灯都被拆)，还聚众闹事，导致招租难而空置4个半月(到2020年4月1日止)，损失过错方是曾某。四、损失巨大远超保证金。即便黄某某努力招租，相比后续租约，剩余租期仍损失巨大，加上曾某欠租，欠水电费及4个半月空置期，远超保证金，依照协议第4条不得退租，否则赔偿损失，故请求法院依法判决。 被告（反诉原告）黄某某反诉称，2018年元月19日，黄某某与曾某签订了一份房屋租赁协议，曾某租赁黄某某坐落在八一路615号(东)的门面，合同约定租赁期限从2018年1月20日至2024年1月19日，月租金18000元，按每贰年递增6％，每季度交付下季度的租金。合同签订后，曾某在该门面开设餐厅及公司经营，但因其经营不善而停业并拖欠了自2019年11月15日起到2020年4月1日止黄某某另行出租他人的租金并拒绝履行协议。造成黄某某经济损失116910元。综上所述，黄某某与曾某之间的租赁协议合法有效，曾某理应履行协议及时支付租金。曾某的行为显然严重损害了黄某某的合法权益。故请求：一、判令反诉被告曾某支付反诉原告违约损失116910元；二、判令反诉被告曾某承担本案诉讼费。 原告（反诉被告）曾某辩称，黄某某要求曾某支付违约损失116910元的诉讼请求依法不能成立。一、曾某与黄某某的房屋租赁合同己于2019年11月14日解除，黄某某已到曾某处收回房屋钥匙，并后续换锁和重新招租。曾某自房屋租赁合同解除后没有再使用该涉案房屋，无需再支付2019年11月14日以后的房屋租金；二、曾某与黄某某提前解约，已依合同约定留下保证金54000元作为补偿。黄某某无视租赁合同已解除的事实，将房屋未出租出去期间的损失归因于曾某造成，并要求其支付“降租损失”，无合同约定，也无事实及法律依据。 经审理查明，2018年1月19日，黄某某与曾某签订《协议书》，双方约定：黄某某将位于长沙市八一路615号(东)的门面出租给曾某作为餐厅使用，租赁期限为2018年1月20日到2024年1月19日共6年；租金每月18000元，按每贰年递增6%月租，租金按季度交付，由曾某提前十五天一次性付给黄某某，先付后用（曾某汇款到黄某某以下账号：工商银行汇通支行6222081901000021209，户名李燕，在曾某付清款后，由黄某某出具收条）；租赁期内的水电费、电话电信费、税收及房屋租赁费等所有开支费用，由曾某承担，曾某应当及时交清，不得拖欠；曾某租期内不得停报及提前退租，否则保证金不退，并负责黄某某损失；本协议签订同时，曾某向黄某某交付保证金54000元；协议另补充黄某某收到协议定金20000元，剩余费用88000元曾某应于2018年1月20日付清，协议还对双方其他权利义务进行了约定。 合同签订当日，曾某通过微信转账向黄某某支付定金20000元，黄某某将涉案房屋交付给曾某使用，双方办理了案涉房屋的交接手续。2018年1月20日，曾某按照协议约定向黄某某指定的李燕账户转账保证金54000元及2018年3月15日至6月14日的房租54000元，共计转账剩余费用88000元。2018年6月2日，曾某通过中国银行向黄某某的指定账户转账押金20000元作为水电费预付款。此后，曾某按照合同约定按季度向黄某某支付房租，曾某按照合同约定已支付租金至2019年11月14日；从2019年8月开始未支付水电费，截至2019年11月14日其应向黄某某支付水电费7332元。曾某称2019年11月14日电话告知黄某某因经营不善要求退租，2019年11月15日曾某将涉案房屋的钥匙交给黄某某，同日，曾某与黄某某均在门面上张贴对外招租广告。曾某提出退租后，保证金54000元不要求黄某某退还。2019年12月4日，曾某搬走租赁门面内其物品时，黄某某不同意其拆除装修设施（电线、空调、照明灯等）发生纠纷，2020年4月1日，曾某将租赁门面内其所有物品折价转让给新承租人。 另查明，黄某某提供与陈奎于2020年3月30日签订的协议书，黄某某将涉案房屋出租给陈奎经营网吧，租期从2020年4月1日至2025年3月31月止，每月租金18000元，从2023年3月31日起，按每年5％递增租金，免除李奎装修期贰个月的租金。曾某代理人在庭审中称，曾某持有的房屋租赁协议书遗失，黄某某妻子李燕发给曾某的房屋租赁协议书首页下面标注有“免租期2018、1、20—3、14”。黄某某庭审中称，反诉要求曾某支付违约损失116910元包括2019年11月15日至2020年5月31日租金损失119700元和剩余租期内的租金损失63878元，减去未退还保证金54000元及水电押金20000元中扣除应付水电费7332元后的剩余款。双方协商不成而酿成纠纷。 以上事实，有协议书、产权证、微信转账记录截图、银行流水、照片以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，曾某与黄某某签订房屋租赁《协议书》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。 关于合同解除问题。黄某某自认曾某于2019年11月15日向其表示要求退租，应视为曾某向其发出要求提前解除合同的通知,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除，且曾某当日将涉案房屋的钥匙交给黄某某，黄某某也在门面上张贴招租广告，故双方签订的房屋租赁协议已于2019年11月15日解除。 关于免租期限的问题。黄某某妻子李燕通过微信发送给曾某房屋租赁《协议书》照片显示标注有“免租期2018、1、20—3、14”，且双方一致认可2018年3月15日至2019年11月14日租金无异议，根据商业用途房屋租赁惯例，一般出租人都会给予承租人免租期用于装修、开业准备，且黄某某也未提供在租赁过程要求曾某支付2018年1月20日至同年3月14日期间租金证据，也未在反诉中提出要求曾某支付该段期间欠付租金的诉求，故本院认定2018年1月20日至同年3月14日期间为免租期。 关于水电费结算问题。双方一致认可截至2019年11月14日，曾某尚欠黄某某水电费人民币7332元，因曾某已预付水电费押金人民币20000元，扣除应当支付的水电费，黄某某应当退还剩余水电费押金，故曾某要求黄某某退还水电预付押金人民币12668元，具有事实依据，本院予以支持。 关于黄某某因曾某违约所受损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的；当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从上述法律规定来看，补偿性为主、惩罚性为辅是我国合同法关于违约责任的一般原则，违约金可根据违约行为造成的实际损失而进行调整。本案中，根据协议约定，因承租人曾某违约而解除协议时保证金不退，应视为双方对违约责任的约定，且双方解除合同后，黄某某未能在三个月内将涉案房屋另行出租和降低租金出租的行为不排除今年以来疫情因素的影响，根据公平原则，综合考虑本案的情况，本院酌情认定黄某某所受损失为三个月租金损失即人民币54000元。曾某表示保证金人民币54000元不要求退还，用于赔偿黄某某损失符合合同约定和法律规定，故黄某某反诉要求扣减保证金人民币54000元及剩余预交水电费后仍要求曾某支付违约损失人民币116910元的请求，无事实依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告黄某某于本判决生效之日起十日内向原告曾某返还水电预付款人民币12668元； 如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 二、驳回反诉原告黄某某对反诉被告曾某的全部诉讼请求。 本案本诉受理费人民币117元减半 收取人民币58.5元，反诉受理费人民币2638元减半收取人民币1319元，共计人民币1377.5元，由被告（反诉原告）黄某某负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  李革文 人民陪审员  魏建莲 人民陪审员  胡定苗 二〇二〇年五月十二日 法官 助理  廖 燕 书 记 员  黄 彬 附本判决引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。