广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1502民初1180号原告（执行案外人）：卢金平，男，1963年1月14日出生，身份证号码441************019，汉族，住汕尾市城区************。原告（执行案外人）：杨枝，女，1963年11月3日出生，身份证号码441************523，汉族，住汕尾市城区************。两原告共同委托诉讼代理人：方国基，广东宏进律师事务所律师。被告（申请执行人）：郑瑞容，女，1987年5月31日出生，身份证号码441************244，汉族，住汕尾市城区凤山街道新联凤翔社区居委会亭脚井二巷**。委托诉讼代理人:杨雪标，汕尾市法律援助处律师。第三人（被执行人）:杨赛屏，女，1959年8月8日出生，身份证号码442************422，汉族，住汕尾市城区******。原告卢金平、杨枝与被告郑瑞容、第三人杨赛屏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序。2020年3月26日公开开庭进行了审理。两原告的诉讼委托代理人方国基、被告郑瑞容及其委托诉讼代理人杨雪标、第三人杨赛屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢金平、杨枝向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于汕尾市区*******屋（产权证号：：粤房产证字第**；2.请求确认位于汕尾市区*******屋的产权权属系两原告所有。事实和理由：2019年2月11日贵院作出（2019）粤1502民初58号《民事判决书》，判决被执行人杨赛屏付还申请执行人郑瑞容借款本金136,280元及至履行完毕之日止的利息。2019年8月1日贵院作出（2019）粤1502执386号《执行裁定书》，裁定查封被执行人杨赛屏位于汕尾市区*******屋，并于2019年11月7日作出（2019）粤1502执386号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人杨赛屏上述房屋。2019年11月20日，案外人卢金平、杨枝对执行标的提出书面异议，贵院于同月28日作出(2019)粤1502执异21号《民事裁定书》，裁定驳回异议人的异议。第三人因资金周转需要自2016年1月27日起向两原告借款，分别于2016年1月27日借款20,000元，2016年1月28日借款20,000元，2016年5月4日借款20,000元，2016年5月6日借款10,000元，2016年12月5日借款20,000元，2016年12月8日借款10,000元，2017年7月30日借款10,000元，2017年10月2日借款10,000元，2017年10月20日借款10,000元，2017年11月2日借款10,000元，合计140,000元，每月利息为1.5%。借款后第三人在原告的催讨下，陆陆续续付还原告利息，但本金一直没有偿还，2018年1月原告再次催讨还款，但第三人无法一次性偿还本金与利息，经协商，2018年5月28日原告和第三人签订《卖断房产契约》，约定杨赛屏将涉案房屋以人民币168,000元的价格转让给原告。上述契约签订后，双方到房管部门办理房产过户手续，但房管部门却告知涉案房屋位于老区，由于政策原因暂时无法办理过户手续，一直至今都不能办理，第三人对房屋不能过户并不知情，但第三人答应等到房管部门能办理过户手续时，再同原告一起到房管部门办理，并于2018年6月起将房屋交付原告使用，原告收到房屋后将房屋出租收取租金至今。2018年10月第三人以急需用钱为由要求原告支付余下的购房款28,000元，原告考虑到已实际使用该房屋，认为房屋已属于原告所有，又与第三人存在亲戚关系，和非由于第三人的原因不能办理过户手续，于2018年10月15日向第三人再次支付购房款28,000元。两原告认为，根据《民事诉讼法》第二十四条之规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定》第十七条之规定，原告向第三人购买涉案房屋且已经支付全部购房款，但因地方政策原因暂不能过户，第三人将涉案房屋交付给原告使用至今，涉案房屋产权已不属于第三人。因此，对涉案房屋不应继续查封执行，原告特提出执行异议之诉，请求法院确认涉案房屋产权为原告所有，以维护原告的合法权益。两原告向法庭提交以下证据：证据1.《借条》（10张）《借记卡账户历史明细清单》《协议》，证明第三人向原告借款合计140,000元，后因无力偿还，经协商，第三人将涉案房屋抵偿原告；证据2.《房地产权证》《卖断房屋契约》《收据》，证明原告与第三人签订房屋转让合同，并在第三人的要求下于2018年10月向第三人支付余下购房款28,000元；证据3.《房屋租赁合同》，证明涉案房屋由原告出租使用至今；证据4.《民事裁定书》，证明法院裁定驳回异议人卢金平、杨枝的执行异议申请。被告郑瑞容辩称：原告卢金平、杨枝的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回两原告的诉讼请求：一、被告对原告提交的《借条》《借记卡账号明细》《协议》《卖断房产契约》《房屋租赁合同》等的真实性、合法性、关联性均提出异议。二、本案并没有任何证据证明原告支付了购房款项，也没有任何证据证明原告与第三人存在借款行为。三、原告与第三人的所谓“借款”行为，并没有转账记录佐证，其金额也与“购房款项”数额不符合。1.原告所提供的所谓借款自2016年1月27日至2017年11月2日合计10次共借款140,000元，原告一方面陈述第三人“借款后杨赛屏在原告的催讨下，陆续付还原告利息，但本金一直没有偿还”，一方面在第三人没有能力还款的情况下一而再、再而三多达10次不断借给第三人，其行为异常，违反了常理，可以证明该所谓借款根本不存在。2.在本案多达10次所谓的“借款”中，原告在ATM柜员机多次现金取款时，为何不直接转账给第三人？3.原告所提交的所谓“借条”没有约明还款时间，从《借条》看时至今日仍然没有到期，无需偿还。4.原告提交的《协议》双方并没有签名，《卖断房产契约》也不符合买卖合同格式。同时，该合同并非真实的房屋买卖合同，而是以房抵债侵犯被告合法权益的违法行为。以上说明，原告并没有支付给第三人杨赛屏购房款。四、原告并没有实际占有该房产：原告诉称2018年6月第三人杨赛屏将房屋交付给原告使用完全违背事实。1.被告及郑益莲与第三人的借款纠纷于2018年12月25日起诉，汕尾市城区人民法院于2019年2月28日用EMS快件寄送《起诉书》《开庭通知》等到“汕尾市城区凤翔社区*委会大井4巷5号”，根据送达回执显示，该法律文书是第三人本人签收，且第三人在2019年3月7日与郑益莲借款纠纷的《答辩状》、2019年3月4日与郑瑞容借款纠纷的《上诉状》均自己写明住址为“汕尾市城区凤翔社区*委会大井4巷5号”。2.汕尾市城区人民法院、汕尾市中级人民法院两级法院的民事判决书、裁定书等同样载明杨赛屏的住址为“汕尾市城区凤翔社区*委会大井4巷5号”。3.原告卢金平、杨枝于2019年12月15日提起本案诉讼的诉状中对第三人的住址表述也是“汕尾市城区凤翔社区*委会大井4巷5号”。4.汕尾市城区凤翔社区*委会大井4巷5号的水费用户也是“杨赛屏”。以上说明至少至2019年12月15日该房屋仍然是由第三人所有及使用、居住。五、原告并没有证据证明该房屋因政策原因不能过户。原告与第三人并没有签订过户所必需的《房屋买卖合同》及到不动产登记部门履行过户手续，本案也没有任何证据证明该房产因政策原因不能过户。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，两原告起诉不符合以上法律规定，应当驳回其诉讼请求。被告向法庭提交以下证据：证据1.2018年8月8日电话录音及录音的文字整理，证明涉案房子为第三人所有，并没有转让;证据2.滴滴打车及发票，证明2018年8月8日被告乘车到涉案房屋找第三人，证明当时房子还是第三人所有，并没有转让；证据3.用户水费清单，证实涉案房屋的水费用户名字截止2019年12月28日仍然是第三人；证据4.申请法院调取的法院专递1033395331792邮件送达回执资料，证明2019年2月18日法院专递送达材料到涉案房屋地址，还是第三人“本人签收”，说明第三人当时仍在该屋居住、占有和使用；证据5.第三人本人提交的《答辩状》《上诉状》及法院判决书等，证明涉案房屋由第三人居住的事实。第三人杨赛屏述称，自2016年1月27日开始，第三人陆续向两原告借钱，借到140,000元的时候，因为第三人无法偿还欠款，遂与两原告商议将涉案房屋以168,000元抵价给两原告，由两原告在办理房屋过户手续时再付还28,000元给第三人，后原告觉得第三人经济困难，就提前将28,000元付给第三人。涉案房屋已经是卖给两原告了。第三人没有向法庭提交证据。诉讼过程中被告向法庭申请调取汕尾市城区人民法院（2019）粤1502民初58号、（2019）粤1502执386号、汕尾市中级人民法院（2019）粤15民终253号案件中法院送达法律文书给杨赛屏的邮寄、送达签收回执、地址确认书等材料，本院予以准许并已调取，由被告一并出示。经庭审质证，被告对两原告提交的证据，除对证据2中的《房地产权证》和证据4《民事裁定书》的三性无异议，对其他证据的三性及所有证据的证明目的均有异议，认为原告的证据不真实，第三人经济能力有限，原告却多达10次陆续借钱给第三人，证据也无法体现原告从ATM柜员机取出的款是借给第三人，原告提交的《卖断房屋契约》不符合合同规范化、合法化的要件。第三人对两原告的证据没有异议。两原告对被告提交的证据1和证据2的三性有异议，认为证据无法证明第三人在涉案房屋居住的事实；对证据3至证据5的三性无异议，对证明目的有异议，认为证据无法达到证明第三人在涉案房屋居住的目的。第三人对被告的证据没有异议。经质证，本院认证如下：对两原告提交的证据中《民事裁定书》本院予以确认；对其他证据的认证意见在本院认为部分进行论述。对被告提交的证据1和证据2，因第三人确认通话录音的真实性，对该证据本院予以确认。对证据3至证据5，因两原告和第三人对证据的三性均无异议，本院予以确认。经审理查明，我院于2019年2月11日对郑瑞容诉杨赛屏民间借贷纠纷一案作出(2019)粤1502民初58号《民事判决书》,判决杨赛屏付还郑瑞容借款本金136,280元及相应利息。杨赛屏不服提起上诉，汕尾市中级人民法院于2019年4月30日作出（2019）粤15民终253号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，郑瑞容申请执行，在执行过程中，本院查明杨赛屏名下有位于汕尾市区*******产（原大井四巷6号，产权证号1331482，以下简称“5号房产”），遂于2019年8月1日作出（2019）粤1502执386号《执行裁定书》，裁定查封该房产，并于同年11月7日作出（2019）粤1502执386号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖5号房产。2019年11月20日，卢金平、杨枝提出书面异议，2019年11月28日本院作出（2019）粤1502执异21号《民事裁定书》，裁定驳回卢金平、杨枝的异议，并于2019年12月2日送达卢金平、杨枝。2019年12月16日，卢金平、杨枝向本院提起案外人执行异议之诉，请求：1.不得执行位于汕尾市区*******屋（产权证号：粤房产证字第：粤房产证字第**认位于汕尾市区*******屋的产权权属系两原告所有。另根据本院确认的证据，还查明以下事实：1.2016年1月28日至2017年10月20日期间，杨赛屏先后10次向卢金平出具《借条》，《借条》涉及借款数额合计140,000元。2.2018年5月28日卢金平与杨赛屏签订《卖断房产契约》，合同约定：杨赛屏将其所有的5号房产卖给卢金平、杨枝，房屋价格168,000元，并约定支付首付款140,000元给杨赛屏，剩余房款28,000元在双方办理完过户手续后支付。3.位于汕尾市区******（原：市大井四巷6号）房产的《房地产权证》（粤房地证字第C1331482号）上记载的权属人为“杨赛屏”，至现尚未办理产权过户登记手续。4.2018年8月8日晚，郑瑞容因故打电话找杨赛屏，杨赛屏表示还没确定是要回新房子还是要回“老房子”（即5号房产）。5.打印于2019年12月28日的5号房产的水费清单（编号为100273）上，户名显示仍为“杨赛屏”，2019年6月份起的水费未交。6.2019年2月14日本院通过法院专递向杨赛屏送达(2019)粤1502民初58号一案的判决书至5号房产，同月18日杨赛屏本人在该地址签收该邮件。7.2019年3月4日杨赛屏本人提交与郑瑞容民间借贷案的《民事上诉状》以及2019年3月7日向本院提交的杨赛屏与郑益莲民间借贷案的《民事答辩状》中，杨赛屏对其本人的住址均表述是5号房产地址。8.2019年12月16日，卢金平、杨枝向本院提起本案诉讼时提交的《民事起诉状》中，对杨赛屏的住址亦表述为5号房产地址。本院认为,本案的争议焦点是两原告对5号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告应当举证证明其同时具备上述《规定》第二十八条的4个条件，才享有足以排除强制执行的民事权益,下面针对原告是否符合上述条件逐一进行分析：关于两原告和第三人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同的问题。5号房产于2019年8月1日被本院查封，两原告与第三人于2018年5月28日签订《卖断房产契约》。被告认为两原告与第三人没有提供符合房管部门要求的规范化合同，其提交的合同不具备合法有效性。本院认为，房屋买卖合同合法有效一般必须具备如下要件：合同当事人必须符合主体资格，房屋买卖双方当事人应当表意真实，房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。本案是以民间买卖契约的形式签订合同，如果签订的契约符合上述形式要件，同样可以认定其合法有效。但是，本案第三人在庭审中对过户契税的费用承担的陈述是“买卖双方各负担一半”，与该契约约定“日后办理过户手续契税等手续由杨赛屏完全负责支付”不一致。按照常理，纳税费用是一笔大支出，对于承担方式的约定当事人是不可能记错，特别是身负债务的第三人来说更不可能出现如此重大出错。且契约中已经约定办理过户手续后再付清余款28,000元，但两原告和第三人却提出在2018年10月15日两原告已将余款全部付给第三人，该做法不合常理，且双方对该做法的解释亦不一致，两原告在诉状中的表述是“2018年10月杨赛屏以急需用钱为由要求原告支付余下的购房款2.8万元，原告考虑到已实际使用该房屋，认为房屋已属于原告所有，又与第三人存在亲戚关系，和非由于第三人的原因不能办理过户手续，于2018年10月15日向第三人再次支付购房款2.8万元”，但是庭审时第三人回答法庭提问时，表述其与原告“不是亲戚关系”，两原告付还28,000元是“原告看我经济困难所以提前给我”。据此，本院认为，在双方当事人对契约事项存在重大表述不一致，且不符合生活常理的情况下，对该契约的合法性本院不予确认。综上，本院认为两原告和第三人在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面合同。关于在人民法院查封之前两原告是否已合法占有该不动产的问题。第三人庭审陈述是2018年5月28日交钥匙给原告，东西没搬走，交付房屋后，水电费由原告缴纳，除其本人陈述外，其无法再提供证据证明该房屋已交付原告使用。而两原告诉状中陈述第三人于2018年6月起将房屋交付其管业，两原告收到房屋后将房屋出租收取租金至起诉，当庭则陈述房屋交付后是空置的，到2019年2、3月份才租出去。两原告和第三人对房屋交付时间陈述不一致，原告对交付后的使用情况前后陈述也不一致。且两原告对出租事实仅提供一份《房屋租赁合同》，没有提交收取租金和承租人证言等其他可以佐证出租事实的证据，也没有提供水电费是两原告缴纳的证据，据此，两原告主张房屋交付后已出租的事实证据不足，本院不予采纳。另据本院送达签收记录，2019年2月18日第三人本人尚在5号房产签收了本院的法律文书，第三人对该签收事实没有否认，在没有其他相反证据佐证的情况下，应认定第三人2019年2月18日仍在该屋居住。因此，两原告及第三人提出房屋交付时间为2018年5月或6月的主张缺乏事实依据，本院不予采信。且2019年3月，第三人在向本院提交的另案《答辩状》《上诉状》中，本人自述的住址均为5号房产的地址，甚至2019年12月16日原告提起本案诉讼时对第三人杨赛屏的住址仍表述为5号房产的地址。被告提交了2019年12月28日打印的5号房产水费清单显示户名为“杨赛屏”，已交水费至2019年5月止，虽两原告提出水费是其缴纳，但没有提供相关的证据。综上，两原告也无法提供充足证据证明其在法院查封之前交付5号房产及管业的事实,也无法反驳被告提交的证据，应承担举证不能的不利后果。综上，根据双方提交的证据，本院推定2019年8月1日本院查封时第三人仍在5号房产居住，两原告尚未合法占有该不动产。关于两原告是否已支付全部价款的问题。两原告向法庭提交ATM柜员机取款记录证明借款140,000元给第三人，以主张其已支付部分房屋价款的问题，本院认为，原告取款的事实客观存在，但28次取款数额与10张《借条》上的数额并不完全一致，因此根据取款记录是无法推定两原告已付给第三人借款140,000元的事实，因此也无法得出两原告已支付购房款140,000元给第三人的结论。且对余款28,000元支付的问题已在上文论述，不再赘述。据此，本院认为两原告主张已交付全部价款的证据不充分，其提交的证据无法支持其主张。关于是否属非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。两原告认为契约签订后，两原告与第三人到房管部门办理房产过户手续，但房管部门却告知原告与第三人涉案房屋位于老区，由于政策原因暂时无法办理过户手续，一直至今都不能办理，但两原告没有提交和第三人到房管部门办理过户登记以及是因政策原因不能过户的相应证据，因此，本院认为，两原告的证据无法自证非因本人原因未办理过户登记。综上所述,两原告未能提交充分证据证明对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,故对其请求不得对涉案房屋执行及确认涉案房屋系其所有的诉讼请求,本院不予支持。本院依照被告的强制执行申请拍卖登记在第三人名下的5号房产并无不当。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定,判决如下:驳回卢金平、杨枝的诉讼请求。案件受理费5,635元，由卢金平、杨枝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审判长  胡良岸审判员  赖丽梅审判员  郑淑卿二〇二〇年五月十四日书记员  温 碧附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。