杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初583号 原告:杭州海特机械有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇西园一路**。 法定代表人：楼水金，董事长。 委托诉讼代理人：梁艳、卢玉兰，系公司员工。 被告:杭州朗奥光学科技有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇西园一路********。 法定代表人：赵建军，董事长。 被告：赵建军，男，1968年8月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 两被告的共同委托诉讼代理人:李晓档,浙江光梁律师事务所律师。 原告杭州海特机械有限公司与被告杭州朗奥光学科技有限公司（以下简称朗奥公司）、赵建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日受理后，依法由审判员杨志敏独任审判，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人楼水金及其委托诉讼代理人梁艳、卢玉兰、两被告的委托诉讼代理人李晓档到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告朗奥公司支付所拖欠的房屋租赁费共计166315.35元(2019年1月20日至2019年5月26日)；2.被告朗奥公司支付违约金85575元(按当年度月租金2倍计算)；3.被告赵建军对上述朗奥公司应付款项承担连带清偿责任；4.由二被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2017年10月24日，原告与被告朗奥公司签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定乙方（被告）向甲方（原告）承租位于杭州，总建设面积为1522.95平方米，租赁期限为2020年11月19日止。租赁期内，第一年租金（含税）为489000元／年，第二年租金（含税）为513450元／年，第三年租金（含税）为539100元／年。租金采取先付后租的方式按半年提前一个月支付。合同第四条“滞纳金”约定：“如乙方逾期支付，则必须同时每天承担未付租金5‰滞纳金给甲方，以作处罚；”合同第八条“违约责任”约定：“租赁期内，乙方有下列行为之一的，视为违约，……乙方应支付月租金两倍的违约金……4、租金和其它费用超过合同约定的期限10天仍未付清的。”根据合同约定，被告朗奥公司应于2018年10月20日前交清下一期半年（2018年11月20日至2019年5月20日）的房租256725元。经原告多次催促，被告朗奥公司于2018年12月4日支付了2018年11月20日至2019年1月19日2个月房租85575元，剩余房租一直拖欠未付。又经多次催促，被告朗奥公司于2019年2月22日提出退租申请，但未明确退租时间和拖欠房租及相关水、电、物业费的结清时间，后又经多次电话、邮件联系，被告朗奥公司于2019年4月19日发邮件确认称原告可以于2019年4月20日起对外招租，亦未提到拖欠费用支付时间。原告又再次电话、邮件多次联系，要求被告朗奥公司按违约解除合同的约定支付租金、违约金以及腾退，被告朗奥公司于2019年4月30日出具承诺函，承诺于2019年7月15日之前将拖欠的房租、水、电和物业费付清，但被告朗奥公司未按承诺付清欠款。虽然被告朗奥公司单方提出只承租到2019年4月19日，但一直未按约承担违约责任，并且一直使用房屋存放办公桌椅、生产设备、库存物品等，原告多次联系被告朗奥公司要求按违约解除合同处理并要求将其遗留物品搬离并承担违约责任，被告朗奥公司于2019年5月17日出具承诺函于2019年5月26日搬离，并于2019年5月26日当日把遗留物品搬离。截止被告朗奥公司搬离时，被告朗奥公司拖欠原告房租179590元，水、电、物业费16725.35元。经原告多次催讨，被告朗奥公司于2019年8月30日支付30000元，尚拖欠房屋租金166315.35元至今依然没有支付。被告赵建军在2019年5月26日搬离之前与原告公司进行沟通中，当面说过“朗奥公司不还，他个人也会还的”，基于此原告收下被告于2019年5月17日写的承诺书并让其把相关遗留物品搬离。之后原告又多次跟被告赵建军电话联系，面谈拖欠房租的问题，被告赵建军均表示“朗奥不还，个人自己来还”，故被告赵建军已明确对被告朗奥公司的债务承担连带责任。 两被告共同辩称：1.实际租赁期间截止日为2019年4月20日。被告朗奥公司于2019年2月22日，按照合同第九条约定“如需中止合同，均应提前二个月书面通知对方协商”，故已向原告提出退租申请。被告朗奥公司于2019年4月1日所发邮件明确告知退租，希望在4月20日退租，在原告的不交清费用不让搬离的单方强迫下，被告朗奥公司虽然有缩小面积以及调整价格的态度，但该态度并不是续租的真实意思表示。被告朗奥公司于2019年4月17日所发的邮件再次明确告知已在2月18日提交了退租申请。原告单方加锁禁止被告朗奥公司使用涉案租赁场地的违约事实也能证明，涉案场地的租赁时间截止于2019年4月20日。2019年4月17日，被告朗奥公司要求原告把在办公室加的一把锁尽快开锁处理，原告的回复亦能证明上述事实。原告于2019年4月22日所发的邮件内容，亦证实原告已经带意向租赁客户查看了涉案的租赁现场。2.截止2019年4月20日被告朗奥公司所欠各项欠款共计为138358.19元。2019年4月23日，原告向被告朗奥公司所发“缴款及滞纳金支付通知单”，确认被告朗奥公司欠付2019年1月20日至2019年4月19日期间的租金和水电费共计138358.19元；2019年4月30日，被告朗奥公司向原告发函，承诺上述138358.19元欠款会在2019年7月15日前付清；原告于2019年7月15日通过发函，再次确认被告朗奥公司所欠款项为138358.19元。结合双方的邮件往来，2019年4月20日后的租金和水电费与被告朗奥公司无关。一则被告朗奥公司已经依约提前两个提出退租，原告亦予以认可；二则原告单方非法采取加锁的方式，禁止被告朗奥公司搬离物品，在该期间的各项费用，系因原告的过错非法行为所致，被告朗奥公司并没有任何过错。3.被告朗奥公司另行支付了30000元租金，在原告处还留存了30000元保证金，还有杭州易景投资管理合伙企业留存在原告处的5000元押金，上述款项均应予以扣减，故尚欠原告租金应为73358.19元。4.被告赵建平未有担保的意思表示，且依照合同法第三十六条、担保法第十三条规定，仅仅依据一份录音，涉案的担保关系并未成立，更未生效，更何况，该份录音的真实性无法予以核实。5.原告主张的合同第八条第四项的违约金标准过高，希望法院调整至银行间的同期拆借利率进行核对。6.被告朗奥公司对涉案租赁场地的面积存有异议，曾向法院提出了调查取证申请，并保留另诉主张返还租金的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，原告（出租方、甲方）与被告朗奥公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：1.甲方将位于杭州内的部分自有房产出租给乙方作办公经营之用，具体区位与范围为4幢厂房5楼，具体面积为1522.95平方米；2.租赁期限为三年，从2017年11月20日起至2020年11月19日止；3.双方协定自签订起租日起算的第一年租金（含税）为489000元，第二年租金（含税）为513450元，第三年租金（含税）为539100元；租金的支付周期为每半年一付，首笔租金244500元于2017年10月20日前支付，以后每个支付周期的租金应在上一个支付周期届满前一个月支付，即第二笔租金应在2018年4月20日前支付，以此类推，乙方如逾期支付，则必须同时每天承担未付租金5‰的滞纳金给甲方；4.甲乙双方协商确定保证金30000元，乙方按要求归还租赁物并付清所有应付费用和款项后，必须将注册地址注销或迁移，并经甲方确认后，三天内无息退还乙方保证金；5.租赁期间，乙方应支付物业管理费，2017年的物业管理费为1.89元／平方·月，以后年度的物业管理费在上一年的基础上上调5%，由甲方代支的费用，乙方必须在接到甲方收费通知单起10天内付清，对逾期未付的，每天加收3‰的滞纳金，物管费及水电费采用月结方式，双方协定缴纳时间为每月10日至20日结算缴纳；6.第八条第四项约定：租赁期间，乙方支付租金和其他费用超过合同约定的期限10天仍未付清的，乙方的行为视为违约，甲方有权立即解除本合同，并收回租赁物，乙方应支付月租金两倍的违约金，并应赔偿由此给甲方造成的全部损失；7.第九条约定：租赁期间，甲乙双方如需中途终止合同，均应提前二个月书面通知对方协商。如需立即终止，则均须按月租金的两倍向对方支付违约金。 合同签订后，原告交付被告朗奥公司租赁物，被告朗奥公司付清了第一年租金489000元，但未按约于2018年10月20日前交清下一支付周期即2018年11月20日至2019年5月19日的租金256725元。经催讨，被告朗奥公司于2018年12月4日支付了2018年11月20日至2019年1月19日的二个月租金85575元。 2019年2月22日，被告朗奥公司向原告提交《退租申请》，表示因市场萧条，销售萎缩，房租费用难以维持，不得不进行调整，希望沟通调整租赁面积或者退租。2019年4月11日，被告法定代表人赵建军发邮件给原告，表示因现金流紧张导致公司正常生产经营中断，考虑退租，但有困难之处，也可以减少租赁面积，公司股东讨论一致意见是综合考虑房租、搬家费用以及付款时间几个因素，寻找力所能及的解决方案。4月12日，赵建军再次发邮件，表示希望在4月20日退租。4月17日又发邮件，明确在20日退租，同时要求原告将上周在办公室门上所加的锁尽快开锁。原告邮件回复，表示2019年2月22日的退租申请未明确写明退租，之后又提出缩小租赁面积，故被告明确退租是在4月11日；办公室加锁是迫不得已，因被告避而不见，同时再次要求被告付清所欠费用，及时腾空。被告就此回复，表示清楚原告的上述意思，明确原告可于4月20日起安排有意向租赁客户看房，被告愿意协助配合。4月22日，原告回复邮件给被告，表示因被告将所有房子加锁，无法安排看房，要求被告尽快与其对接处理。4月23日，赵建军回复，表示因其不在杭州，会尽快安排人员处理。 2019年4月23日，原告发书面催款通知给被告，要求被告缴清后半年房屋租金256725元和拖欠的2019年1月20日至4月19日的房屋租金128362.5元及2019年2月、3月的水电及物业费9995.69元，并缴纳滞纳金163397.41元。2019年4月30日，被告书面回函给原告，承诺尚欠的2019年1月20日至4月19日的房屋租金128362.5元及2019年2月、3月的水电及物业费9995.69元，于2019年7月15日前付清。2019年5月17日，被告给原告《承诺函》，承诺占用厂房放置的遗留物品于5月26日前全部搬离完毕。5月17日至5月26日期间，被告陆续将放置在厂房的生产设备、库存以及办公楼的电脑、桌椅搬离腾空租赁房屋。2019年8月30日，被告朗奥公司支付原告租金30000元后，未再支付欠款。 上述事实由《房屋租赁合同》、退租申请、催款通知、承诺函、邮件、庭审笔录等在案佐证。 本院认为：原告与被告朗奥公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉合同合法有效，对双方均有法律约束力。案涉合同第九条约定，被告朗奥公司如提前退租，应提前二个月书面通知对方协商，该条款文意仅限协商并非提前二个月通知则被告朗奥公司就有权解除合同。而且被告朗奥公司提交的《退租申请》所含内容既有退租，又有协商减少租赁面积的意思表示，且又未明确具体退租时间，故该份申请尚不能达到退租之意已明确的法律效果。直至4月11日、12日、17日所发邮件之明确表示退租及退租时间，才能视为被告朗奥公司明确提出退租协商要求。被告朗奥公司在租赁期间内提出解除合同，且其尚未付清租金及其他费用，其作为违约方并无合同解除权，原告亦未同意4月20日解除案涉合同，故原告主张被告朗奥公司实际腾空租赁房屋并予以返还之日即5月26日双方租赁合同解除，符合法律规定，本院予以确认。被告朗奥公司辩称原告有锁门行为，不能及时腾退是原告非法行为所致。案涉租赁房屋约三分之一朗奥公司用作办公楼，其他为厂房，所有设备和库存商品在厂房，办公楼放置办公电脑和办公桌椅。从双方的邮件内容看，被告朗奥公司于2月下旬已经生产经营中断，原告无法联系上被告，于4月中旬在已经无人办公的办公楼门上加锁，并联系被告要求安排对接人员，且当时被告朗奥公司对租赁房屋也是自行锁门的。显然原告的加锁行为并未造成被告朗奥公司无法使用租赁房屋并影响其生产经营，故被告辩称不支付其未腾退前的租金，于法无据，本院不予采纳。原告主张2019年1月20日至2019年5月26日期间的租金为179590元，未超过合同约定标准，故本院予以准许。关于水电及物业费，被告朗奥公司出具的《承诺函》可以证明2019年2月、3月该笔费用为9995.69元。4月1日至5月26日的物业费，按照合同约定标准计算应为5372.97元。该段期间的水电费，虽然原告未能提供证据予以证明，但考虑到设备维持、搬空腾退必然会产生一定水电费支出，故本院酌情确定为400元。综上，扣除被告朗奥公司之后支付的30000元，朗奥公司尚欠原告租金165358.66元。 关于违约金请求，虽然被告抗辩违约金标准过高，但房屋租赁合同的不能继续履行，会产生一定时期的空置而无法获得租金收益，故两个月租金作为违约金在房屋租赁交易中并未过分高于实际损失，故原告的违约金请求本院予以支持。 关于被告赵建军的法律责任。原告提供的录音，从交流内容和语境背景，明显是自然人之间的随意言词，并不能产生法律意义上的债务承担或者担保的意思表示，故原告要求被告赵建军承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、杭州朗奥光学科技有限公司支付杭州海特机械有限公司房屋租金165358.66元、违约金85575元，合计250933.66元，该款于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回杭州海特机械有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2539元，由杭州海特机械有限公司负担7元，由杭州朗奥光学科技有限公司负担2532元。 原告杭州海特机械有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州朗奥光学科技有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  杨志敏 二〇二〇年五月二十二日 书记员  陈 赛