湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初9206号原告:湖南某某房地产开发有限公司。法定代表人：丁某，董事长。委托代理人：朱勤俭，广东政霖律师事务所律师。被告：张某。委托代理人：杨诚，湖南弘湘律师事务所律师。第三人：湖南某某房地产开发有限公司。法定代表人：易某。委托代理人：林强，湖南荣湘律师事务所律师。第三人：邬某某。原告湖南某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）因与被告张某、第三人湖南某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、邬某某案外人执行异议之诉一案，于2019年7月2日立案。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员祁谷芸担任审判长，与人民陪审员于绍顺、康毅组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人朱勤俭，被告张某的委托代理人杨诚，第三人某某公司的法定代表人易志奇、委托代理人林强到庭参加诉讼。第三人邬某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、确认某某公司对位于长沙市雨花区格蓝.康都××栋××号房产（房屋所有权证号：长房权证雨花字第**）享有所有权；2、停止对涉案房屋的强制执行；3、判令张某承担本案诉讼费用。事实和理由：张某因其与第三人邬某某民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼并依据生效判决申请强制执行。本院作出（2019）湘0102拍190号《拍卖公告》，对位于长沙市雨花区格蓝.康都××栋××号房产（以下简称涉案房屋）采取强制执行措施，因涉案房屋实为某某公司所有，而某某公司为经生效法律文书确定的某某公司的债权人，某某公司对涉案房屋享有排除执行的权利而怠于行使，导致某某公司的债权有不能实现之虞，某某公司因而代位提起执行异议。后本院作出（2019）湘0102执异57号《执行裁定书》，驳回了某某公司的执行异议。本案涉案房屋系某某公司开发建设。某某公司2009年3月5日与邬某某签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20064620107），并在2009年4月13日与邬某某、中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行（以下简称中行赤岗支行）签订《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》，以涉案房屋向中行赤岗支行办理按揭贷款。各方于2009年4月17日在长沙市房屋产权管理局办理了预购商品房及房屋抵押的预告登记手续（《房屋预告登记证明》编号：长房预雨花字第××号）。在上述涉案房屋买卖及办理按揭过程中，邬某某未予支付购买涉案房屋的首付款，相关税费亦由某某公司缴付；按揭贷款支付给某某公司后，亦是由某某公司按期向中行赤岗支行偿还贷款本息，邬某某并未向某某公司支付任何款项。为明确双方的权利义务，2009年6月，某某公司与邬某某签订《退房协议》，约定：某某公司同意邬某某无条件退房，双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》废止；邬某某向中行赤岗支行办理的按揭贷款归某某公司所有，某某公司负责向中行赤岗支行清偿按揭贷款本息。至2010年3月17日，长沙市房屋产权管理局颁发《房屋所有权证》（证号：长房房权证雨花字第**）涉案房屋登记在某某公司名下，为某某公司所有；而邬某某虽在2009年4月17日对涉案房屋办理了预告登记，但其在2009年6月与某某公司签署《退房协议》后，其享有的债权已经消灭，该预告登记依法亦同时失效。此外，本案涉案房屋由某某公司一直出租给中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司（以下简称移动长沙分公司）使用并收取租金，为此双方签署了长年的《房屋租赁合同》。涉案房屋一直由某某公司占有、使用、收益，邬某某从未实际占有涉案房屋。2014年，本院作出（2014）芙执字第1327号《评估、拍卖通知》，对上述涉案房屋采取强制执行措施，某某公司因而提出异议，后由本院作出（2015）芙执监字第1号《执行裁定书》，驳回了某某公司的执行异议。此后，某某公司于2015年2月向本院提起执行异议之诉，本院经审理，于2016年4月5日作出（2015）芙民初字第750号《民事判决书》，判决：1、确认上述涉案房屋为某某公司所有；2、停止对上述涉案房屋的强制执行。此后，张某不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2017年5月17日作出（2017）湘01民终1515号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。后因某某公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该案按某某公司自动撤诉处理。此外，某某公司作为某某公司的债权人，其申请执行某某公司一案，已由雨花区人民法院立案受理［案号：（2016）湘0111执2172号］，雨花区人民法院于2017年6月14日到长沙市不动产登记中心查封了涉案房屋。综上，某某公司认为涉案房屋实为某某公司所有，并非邬某某所有。张某在其与邬某某民间借贷纠纷一案中申请对涉案房屋强制执行，实是处分案外人的财产。由于某某公司系案外人某某公司的债权人，某某公司对涉案房屋享有排除执行的权利而怠于行使，导致某某公司的债权有不能实现之虞，为此，某某公司为维护其合法权益，故诉至本院。被告张某辩称：1、某某公司不是本案的适格当事人。某某公司提交的最高院判例不是法律依据，且某某公司提出过案外人异议，没有怠于行使权利，怠于提出异议与怠于行使权利不能等同，某某公司撤诉不代表怠于行使权利，某某公司无权代位行使案外人执行异议之诉；2、某某公司主张涉案房屋系某某公司所有与事实不符，涉案房屋的实际权利人系邬某某；3、某某公司主张停止对涉案房屋的强制执行没有法律依据；4、某某公司以邬某某名义向移动长沙分公司出租，且租金支付至邬某某个人账户及金盈公司账户，可以合理怀疑邬某某与某某公司有其他金钱利益关系，也可以合理怀疑邬某某没有能力支付购房款项，是以房屋租金抵扣贷款。5、某某公司系开发商，应该负责办理产权，现要求邬某某办理产权明显不符合常理；6、所有开发商对其开发的楼盘都有初始登记，即俗称的栋证，与购买人取得的产权证不是同一回事，现某某公司的产权证不能对抗邬某某的预告登记，故邬某某才是涉案房屋的所有权人。综上，请求法院驳回某某公司的诉讼请求。第三人某某公司称：某某公司及某某公司提交的证据可以充分证明涉案房屋归某某公司所有。1、邬某某没有实际支付首付款，没有支付首付款的银行转账证明，发票是为了办理银行贷款提前开具的，仅凭发票不能证明支付首付款的事实；2、购房协议、退房协议及公证书，都能证明邬某某并未实际购买成涉案房屋，只是未办理预告权撤销手续，至于登记表上的信息，只是预告登记，而不是权属登记，权证是某某公司的，邬某某已经签订了退房协议，故办理产权证时某某公司没有义务通知他；3、是否办理公证书与撤销预告登记与房屋的权属并无关系，超过三个月未办理正式购买手续，该预告登记已经失效，所以涉案房屋自始至终都是属于某某公司；4、某某公司的法定代表人因为服刑期间不能担任法定代表人才没有参加诉讼，原案二审期间某某公司处于吊销状态，没有正常经营，芙蓉区法院以某某公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼为由，裁定按撤诉处理有严重程序问题。故请求法院依法确认涉案房屋的权属归某某公司所有。第三人邬某某在答辩及举证期内未作答辩，也未提交证据，本院视其自行放弃答辩及举证、质证等诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2009年3月5日，某某公司与邬某某签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20064620107），邬某某购买某某公司开发建设的格蓝康都×栋×房（建筑面积657.62平方米）。2009年4月13日，邬某某与中行赤岗支行签订《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》，邬某某向中行赤岗支行借款4090000元，用于购买格蓝康都1栋105、107房，并以该房作为抵押，某某公司以保证人身份签章。2009年4月17日，长沙市房屋产权管理局对上述房屋颁发了长房预雨花字第××号《房屋预告登记证明》，其中附记已抵押。2009年6月，某某公司与邬某某签订《商品房销售的退房协议》，双方同意即日起废止双方签订的20064620107号合同，所有的按揭款项归某某公司所有，某某公司承诺合同涉及的按揭款项及相关利息所可能涉及的任何经济责任全部由某某公司负责。2010年3月17日，长沙市房屋产权管理局颁发《房屋所有权证》（长房权房权证雨花字第**）案房屋登记在某某公司名下，其中附记“此房已预售，预购人邬某某”。2014年6月3日，邬某某委托王晓莹办理退房后预告登记注销手续、契税退税手续、终止按揭手续。2014年6月4日，长沙市公证处（2014）湘长市证民字第3955号公证书对上述委托事项进行了公证。2014年6月5日，张某因与邬某某发生民间借贷纠纷，向本院申请诉前财产保全。同日，本院作出(2014)芙民保字第29-1号民事裁定：冻结邬某某银行存款900000元，或冻结其价值相当的其他财产。次日，本院冻结了本案的涉案房屋——格蓝康都1栋l07房的产权过户手续。2014年6月30日，张某向本院提起对邬某某的诉讼。2014年9月1日，本院作出(2014)芙民初字第1996号民事判决，判决邬某某向张某返还借款880000元。后张某于2014年10月28向本院申请执行。2014年11月12日，本院作出(2014）芙执字第1327号执行裁定：查询、冻结、划拨、提取邬某某银行存款，或应当履行义务部分的收入897563元，或者查封、扣押、拍卖、变卖邬某某应当履行义务部分的财产。此后，某某公司以其对涉案房屋享有所有权为由对本院执行格蓝康都1栋107房提出异议。本院于2014年12月29日作出(2015)芙执监字第1号《执行裁定书》，驳回了某某公司的异议。某某公司于2015年2月向本院提起执行异议之诉，本院经审理，于2016年4月5日作出（2015）芙民初字第750号《民事判决书》，判决：1、确认涉案房屋为某某公司所有；2、停止对涉案房屋的强制执行。张某不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，某某公司在二审庭审中称涉案房屋已被注销并申请撤回起诉。长沙市中级人民法院于2017年5月17日作出（2017）湘01民终1515号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院2017年5月25日重新立案登记，案号（2017）湘0102民初4557号。在该案重审阶段，某某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院裁定该案按某某公司撤诉处理。后某某公司未再提出执行异议。2017年6月14日，因某某公司申请执行某某公司一案[案号：（2016）湘0111执2172号]，长沙市雨花区人民法院到长沙市不动产登记中心查封了涉案房屋。2019年1月15日，本院作出（2019）湘0102执恢2号《拍卖公告》，对涉案房屋采取强制执行措施，某某公司以涉案房屋实为某某公司所有，而其为经生效法律文书确定的某某公司的债权人，某某公司对涉案房屋享有排除执行的权利而怠于行使，导致某某公司的债权有不能实现之虞，因而代位提起执行异议。后本院作出（2019）湘0102执异57号《执行裁定书》，驳回了某某公司的执行异议。另查明，《长沙市商品房买卖合同》约定，邬某某应将购房价款缴入某某公司在中国工商银行南门口支行开设的1901005019201062303号账户上，但该银行账户并无相应的付款记录，而第三人邬某某在中国银行的582052520944号还贷账户的资金来源：一是每月从某某公司关联企业金盈公司账户上提取现金存入；二是某某公司财务人员王晓莹个人账户转入；三是某某公司出租房屋的租金转入。2007年9月29日，某某公司与移动长沙分公司签订《房屋租赁合同》，某某公司将长沙市雨花区桂花路273号格蓝康都公寓l栋107房出租给移动长沙分公司作为办公场地使用。2012年9月19日，双方又续签了房屋租赁合同，期限自2012年10月1日至2013年9月30日。2013年10月1日至2014年7月24日，长沙市中级人民法院冻结了该租金收益，涉案房屋改由以邬某某名义出租，同时以邬某某名义出租的，还有格兰康都公寓×栋×房及某某公司名下的格蓝康都5、6号栋门面。其中，2013年10月1日至2014年6月的租金，全部付入邬某某前述还贷账户专项用于还贷，之后又因长沙市开福区人民法院另案冻结了邬某某还贷账户，邬某某又向移动长沙分公司发出《合同应收账款转让及账户变更通知书》，将应收租金转给某某公司关联企业金盈公司收取。目前涉案房屋为空置状态。再查明，涉案房屋曾约定抵押给中行赤岗支行，但根据长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第02578号《民事判决书》认定，该房产虽然办理了房产他项权抵押预告登记手续，但并未办理抵押登记手续，抵押权并未成立。而在中行赤岗支行与邬某某签署《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》时，某某公司为该笔借款提供了连带责任保证，但中行赤岗支行并未诉请某某公司承担保证责任。由于中行赤岗支行至今未向某某公司主张过任何权利，其要求某某公司承担保证责任的权利也因超过诉讼时效期间而得不到法律的保护。本院认为：本案系案外人执行异议之诉。关于本案各方当事人争议焦点，本院论证如下：一、某某公司是本案适格原告，且涉案房屋产权登记人某某公司作为有独立请求权的第三人已参加本案诉讼，本案应对涉案房屋某某公司是否享有所有权以及能否排除第三人邬某某的债权人张某对该房屋强制执行予以实体审查。某某公司作为涉案房屋的产权登记人，在张某申请执行邬某某一案处置涉案房屋时，其对涉案房屋享有排除执行的实体权利，依法可提出异议，但却通过撤回起诉以及无正当理由拒不出庭参加诉讼等方式怠于提出异议。根据最高人民法院（2014）执申字第243号《民事裁定书》的认定，案外人对执行标的享有排除执行的实体权利而怠于提出异议，导致其债权人的债权有不能实现之虞时，案外人的债权人代位提起案外人执行异议的，人民法院应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。因此，某某公司作为某某公司的债权人，依法可代位提起案外人执行异议。此外，本案中某某公司已作为第三人参加诉讼，某某公司的诉讼主张与某某公司的诉讼请求一致，即要求确认某某公司对该涉案房屋的所有权，并排除张某对涉案房屋的强制执行。本案系案外人执行异议之诉，属于民事诉讼的范畴，某某公司作为民事诉讼有独立请求权的第三人申请参加本案诉讼符合法律规定，如由某某公司再行提起执行异议之诉，将造成诉讼资源不必要的浪费。综上，某某公司是本案适格原告，某某公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼符合法律规定。二、第三人某某公司对涉案房屋享有所有权，第三人邬某某对涉案房屋已不再享有物权性质的权利。理由如下：1、某某公司、邬某某签订的《长沙市商品房买卖合同》已解除，第三人邬某某基于无过错房屋买受人的物权期待权对抗某某公司涉案房屋所有权无事实和法律依据。某某公司与邬某某签订的《长沙市商品房买卖合同》及《商品房销售的退房协议》均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方在《商品房销售的退房协议》中同意废止双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，所有的按揭款项归某某公司所有，某某公司承诺合同涉及的按揭款项及相关利息所可能涉及的任何经济责任全部由某某公司负责。此退房协议实际上是双方当事人协商一致解除签订的《长沙市商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致可以解除合同”的规定，因邬某某基于《长沙市商品房买卖合同》房屋买受人产生的房屋转移过户登记债权请求权已消灭，故邬某某基于无过错房屋买受人享有的物权期待权亦已消灭。同时，2013年10月1日至2014年6月期间，邬某某虽以其名义与涉案房屋承租人签订过《租赁协议》，但《长沙市商品房买卖合同》在2009年6月业已解除，且2014年6月4日邬某某在长沙市公证处通过公证对已解除房屋买卖合同这一事实再一次进行了确认，结合该租赁合同变动的起因及过程来看，邬某某并未实际占有涉案房屋，上述行为并未改变某某公司一直实际占有、使用、收益涉案房屋的事实。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人行使物权权利，需具备法院查封之前签订了合法有效的书面合同、法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等四项条件。具体到本案中，房屋买卖合同在人民法院查封前已解除，邬某某亦未实际占有涉案房屋，因双方房屋买卖合同已解除，邬某某亦无办理过户登记的必要，邬某某不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错房屋买受人，不享有排除涉案房屋登记所有人某某公司权利的物权期待权。2、第三人邬某某基于涉案房屋预告登记权利人的物权期待权，享有对抗涉案房屋登记所有权人某某公司的权利无事实和法律依据。本案某某公司已于2010年3月将涉案房屋办理了产权登记，但邬某某至今未申请办理产权登记，某某公司仍是涉案房屋登记的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，因某某公司、邬某某《长沙市房屋买卖合同》已解除，邬某某请求办理房屋不动产登记的债权请求权业已消灭，且邬某某自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，涉案房屋预告登记已经失效，不再具有对抗第三人的效力。邬某某不享有涉案房屋预告登记权利人的物权期待权，不能对抗涉案房屋登记权利人某某公司。综上，某某公司对涉案房屋享有所有权，邬某某对涉案房屋不享有对抗某某公司房屋所有权的物权性质的权利。三、某某公司与张某并无债权债务关系，某某公司对涉案房屋享有所有权，邬某某对涉案房屋已不享有物权性质的权利，张某作为邬某某的债权人对涉案房屋强制执行无事实和法律依据，应停止对涉案房屋的执行。张某如有证据证明邬某某对某某公司成立合法有效的债权，可通过被执行人到期债权的执行或提起债权人代位权诉讼另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第五条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认湖南某某房地产开发有限公司对长沙市雨花区桂花路×号格蓝康都公寓×栋×房（权证号码：长房权证房权证雨花字第**）有权；二、停止对长沙市雨花区桂花路×号格蓝康都公寓×栋×房（权证号码：长房权证雨房权证雨花字第**）行。本案受理费80元，由张某承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  祁谷芸人民陪审员  于绍顺人民陪审员  康 毅二〇二〇年五月二十一日法官助理雷婉婷书记员徐文潇