福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4891号 原告：张清伶，男，1981年8月2日出生。汉族，住福建省晋江市。 原告：蔡垂仁，男，1994年11月12日出生，汉族，住福建省晋江市。 上述原告共同委托诉讼代理人：孙忠秋，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被告：曾国鹏，男，1991年10月1日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。 被告：张成蕊，女，1988年5月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告张清伶、蔡垂仁与被告曾国鹏、张成蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告张清伶、蔡垂仁之共同委托诉讼代理人孙忠秋到庭参加诉讼，被告曾国鹏、张成蕊经本院公告送达，公告期限届满后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 张清伶、蔡垂仁请求判令：一、解除张清伶与曾国鹏签订的《房产买卖合同》（签订时间为2019年7月1日）；二、解除蔡垂仁与曾国鹏签订的《存量房买卖合同》（签订时间为2019年7月23日，买卖合同号为01084743）；三、两被告立即共同向张清伶返还已支付的定金款人民币（币种下同）300000元、购房款1200000元，合计1500000元；四、曾国鹏立即向张清伶支付违约金1040000元、居间费用134800元、评估费7850元、律师代理费70000元、税费165080元；五、两被告承担本案诉讼费用、保全费用5000元及财产保全保险费用5400元。 事实及理由：2019年7月1日，在厦门东篱房产营销策划有限公司的居间下，张清伶和曾国鹏（由被告张成蕊代理）签订《房产买卖合同》，以总价5200000元购买了曾国鹏所有的址在厦门市同安区的房产。《房产买卖合同》中约定，曾国鹏应于过户前办理提前还贷和解抵押登记手续，且双方应于2019年8月8日前往土房局办理交易登记手续并且签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》，若2019年8月10日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约金承担违约责任。同时，《房产买卖合同》第十七条还约定“本协议书与双方日后签订的《厦门市存量房买卖合同》中约定不一致的，以本协议为准”，第十八条约定“上述房产过户给乙方指定第三方或乙方”。《房产买卖合同》签订后，与张清伶指定该房产直接由曾国鹏过户给蔡垂仁，故蔡垂仁与曾国鹏（由张成蕊代理）于2019年7月23日签订了《存量房买卖合同》，原告依约向张成蕊支付定金购房款共计1500000元，向中介支付了各项费用。但曾国鹏未能在约定期限内办理还贷解押手续，至今未能办理房屋的过户手续，且现房屋已经被法院查封，原告购买讼争房屋的目的已无法实现。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所诉。 张成蕊于庭后提交书面答辩称：一、其并非系本案适格的被告，其履行的是委托代理行为，其行为后果应由曾国鹏承受，原告主张其承担还款责任及违约责任没有事实和法律依据。二、《房产买卖合同》不存在履行障碍，曾国鹏并不存在主动违约行为，原告要求主张解除合同，并没有法律依据。三、原告主张的第四项诉求没有法律及合同依据。四、原告主张的违约金过高。 曾国鹏未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2017年7月18日，曾国鹏将其位于厦门市同安区的相关权利公证委托给张成蕊，包括但不限于出售、办理过户登记手续及签署房产交易相关的法律文件、收取售房款等。 2019年7月1日，曾国鹏作为甲方（张成蕊代曾国鹏签署）、张清伶作为乙方与厦门东篱房产营销策划有限公司作为丙方签订一份房屋买卖合同，合同载明：“第一条甲方同意将座落于福建省厦门市同安区的房产出售给乙方。......第二条甲、乙双方同意，上述房产成交价为人民币（大写）伍佰贰拾万元整，本协议签订当日乙方应支付购房定金人民币（大写）叁拾万元整，并按以下第1种方式支付给甲方：1、乙方于本协议签订之日直接支付给甲方；......第四条甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分叁次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款方日期及金额如下：1、乙方于2019年7月2日前向甲方支付人民币叁拾万元整（含定金）；2、乙方于2019年7月25日前或银行预审批后3日内向甲方支付人民币壹佰零伍万元整；......第五条...甲方应于过户前办理提前还贷和解抵押登记手续。......第十条甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款的百分之贰拾的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房产使用费、房产折价损失等实际损失和收益损失。以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。......第十二条甲、乙双方保证备齐资料于2019年8月8日前往土房局办理交易登记手续并签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。若于2019年8月10日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十条约定的违约责任。......第十七条......本协议书与双方日后签订的《厦门市存量房买卖合同》中约定不一致的，以本协议为准。第十八条双方约定的其他事项①上述房产过户给乙方指定第三方或者乙方。②上述房产解押款约人民币肆佰叁拾万元整，其中人民币贰佰捌拾万元的解押款费用由中介方承担。” 房屋买卖合同签订后，张清伶通过他人账户，分别于2019年7月1日、2019年7月2日依约向张成蕊尾号为9214的银行账户支付了50000元、250000元，共计定金300000元。 同日，张成蕊与张清伶、厦门东篱房产营销策划有限公司签署一份居间服务合同，约定因上述房产交易而产生的居间报酬为134800元，该费用由张清伶承担。张清伶即向厦门东篱房产营销策划有限公司支付佣金即中介费25000元，厦门东篱房产营销策划有限公司出具相应收款收据。 2019年7月23日，曾国鹏作为出售人（张成蕊代签）与蔡垂仁作为买受人签订一份存量房买卖合同，约定曾国鹏将上述房产以5500000元的价格卖给蔡垂仁，同时向不动产登记中心提交了该房产的过户申请。蔡垂仁同时向厦门东篱房产营销策划有限公司支付中介费109800元，厦门东篱房产营销策划有限公司出具相应收款收据。至此，张清伶、蔡垂仁共向厦门东篱房产营销策划有限公司支付中介费134800元。 同日，蔡垂仁通过其尾号为2878的中国民生银行账户向张成蕊尾号为9214的银行账户转账1030000元。2019年7月24日，蔡垂仁通过微信向张成蕊转账20000元。张成蕊向蔡垂仁出具收条一张，证明其有收到蔡垂仁购房款1050000元。2019年8月23日，蔡垂仁又通过其尾号为2978的中国民生银行账户向张成蕊尾号为1113的银行账户转账150000元。 同时，因办理银行抵押贷款须对讼争房产进行价值评估，蔡垂仁向厦门东篱房产营销策划有限公司支付评估费7850元，厦门东篱房产营销策划有限公司据此委托北京仁达房地产评估有限公司对讼争房产进行评估，2019年7月24日该公司出具估价报告，认定讼争房产价值5506400元。 另，蔡垂仁与厦门市住房置业融资担保有限公司签订一份委托代理合同，约定蔡垂仁委托厦门市住房置业融资担保有限公司办理讼争房产的交易、抵押等手续，后蔡垂仁向厦门市住房置业融资担保有限公司支付165080元。 但因曾国鹏未能按时将之前的抵押贷款进行解押，同时因曾国鹏其他民事纠纷案件，造成本案讼争房产于2019年8月13日被厦门市思明区人民法院查封，致使讼争房屋无法办理过户。后双方协商不成，张清伶、蔡垂仁于2019年11月5日向本院提起诉讼，同时委托福建重宇合众（泉州）律师事务所孙忠秋律师作为代理人处理本案争议，为此花费律师费70000元。 截止本庭开庭前，讼争房产仍被厦门市思明区法院查封，且还有银行抵押贷款未清偿，讼争房产处于查封及抵押状态，无法办理交易过户。 本案审理过程中，张清伶为向本院申请财产保全，向中国大地财产保险有限公司支付保险保函费用5400元，后申请保全并向本院支付保全费5000元。 庭审过程中，张清伶陈述，其支付给厦门市住房置业融资担保有限公司的165080元是其委托该公司代缴讼争房产在实际交易中将产生的税费，是否能够退还其要与该公司进行协商。其与蔡垂仁系远房亲戚，因为其名下已有房产，其便借用蔡垂仁的名义买房，存量房买卖合同约定的价格高于之前房产买卖合同的价格是因为估价报告的价格系550000元，并不存在赚取差价的情况，定金、购房款、中介费等费用均是其支付的，但是因为合同签订人是蔡垂仁，便从蔡垂仁的账户中走账，其才是真正的买房人。 庭后，本院向蔡垂仁依法问询，其确认同意解除合同，并且同意诉求中的所有款项均返还支付给张清伶一人，违约金也支付给张清伶。同时其陈述，其与张清伶系表兄弟，张清伶系借用其名字买房，因为其名下没有房子，这样办理银行抵押贷款利率比较低，购房定金300000元、购房款1200000元（1050000元+150000元）、中介费134800元、评估费7850元均是张清伶的钱，但因为是用其名字购买，便从其账户转钱支付了，其与张清伶、曾国鹏、张成蕊之间不存在转卖房屋赚取差价的行为。 上述事实有当事人提交的不动产权证、公证书房产买卖合同、存量房买卖合同、不动产登记申请书、银行卡客户交易详细信息、记账凭证、收条、收款收据、委托代理合同、增值税普通发票、不动产登记信息查询结果、保单等证据，及当事人在法庭上的陈述笔录为证，经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。 本院认为，曾国鹏将出售讼争房产的相关权利公证委托给张成蕊，张成蕊代曾国鹏与张清伶签订的房产买卖合同、以及张成蕊代曾国鹏与蔡垂仁签订的存量房买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。因张清伶、蔡垂仁支付定金等购房款共计1500000元后，讼争房产因曾国鹏的原因处于被查封及抵押状态，双方无法继续履行合同，合同目的无法实现，故张清伶、蔡垂仁主张解除合同，返还购房款的诉讼请求，本院予以支持，返还数额确认为1500000元。张成蕊虽然作为上述款项的收款人，但是张成蕊系曾国鹏的代理人，其代理行为的后果应由曾国鹏承担，且曾国鹏并没有答辩称其没有收到上述款项，故张清伶要求张成蕊一同承担还款责任的诉讼请求，本院不予支持。对于张清伶主张曾国鹏支付违约金1040000元（5200000元×20%）、居间费用（中介费）134800元、评估费7850元、律师费70000元，保全费5000元的诉讼请求，本院认为讼争房产现因曾国鹏其他诉讼纠纷被查封，致使现合同目的已经无法实现，曾国鹏已构成根本违约，根据张清伶与曾国鹏签订的房产买卖合同第十条的约定，上述诉求本院予以支持。对于张成蕊主张违约金过高的辩解意见，对此本院认为，双方在合同第十条及第十二条中明确约定若因一方原因在2019年8月10日前无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担总房款20%的违约金，且张成蕊并非该支付义务承担人，曾国鹏并没有主张及举证证实该违约金过高，故该辩解意见本院不予采纳。对于张清伶主张曾国鹏支付其为财产保全开具保函的保险费5400元的诉讼请求，对此本院认为，向保险公司支付保函保险费并不是在诉讼中必然发生的费用，故该项诉求，本院不予支持。另，对于张清伶主张曾国鹏支付其向厦门市住房置业融资担保有限公司所缴纳的税费165080元的诉讼请求，本院认为，因该费用是张清伶预先向厦门市住房置业融资担保有限公司缴纳的，现讼争房屋无法办理过户，并未产生任何税费，故该诉讼请求本院不予支持。同时，因蔡垂仁及张清伶均已确认双方系借名买房，张清伶系实际出资人及买房人，故上述诉求中的款项均返还至张清伶一人，并无不妥，本院予以支持。曾国鹏经本院公告送达，公告期限届满后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提交书面证据提出异议，视为自动放弃诉讼权利，依法可缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张清伶与被告曾国鹏于2019年7月1日签订的《房产买卖合同》； 二、解除原告蔡垂仁与被告曾国鹏于2019年7月23日签订的《存量房买卖合同》； 三、被告曾国鹏应于本判决生效之日起十日内向原告张清伶返还购房款人民币1500000元； 四、被告曾国鹏应于本判决生效之日起十日内向原告张清伶支付违约金1040000元、中介费134800元、评估费7850元、律师费70000元、保全费5000元，合计人民币1257650元； 五、驳回原告张清伶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币28861元，由被告曾国鹏承担。款限于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  吴天赐 人民陪审员  邵国金 人民陪审员  蒋丽丽 二〇二〇年四月十五日 法官助理康珊良子 书记员刘妙赛 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。