襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初1327号原告：迟建修，男，1953年9月15日出生，汉族，退休工人，住襄阳市樊城区。原告：迟建林，男，1957年2月13日出生，汉族，退休工人，住襄阳市樊城区。二原告的共同委托诉讼代理人：曾勇、朱文军，湖北三顾律师事务所律师。被告：卓迟，男，1979年4月8日出生，汉族，自由职业者，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：韩歆，湖北高见律师事务所律师。原告迟建修、迟建林与被告卓迟确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法于2018年11月17日裁定驳回原告迟建修、迟建林的起诉。原告迟建林不服提出上诉，2019年1月24日襄阳市中级人民法院指令本院审理。本院于2019年2月21日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迟建修、迟建林及其委托诉讼代理人曾勇、朱文军，被告卓迟及其委托诉讼代理人韩歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迟建修、迟建林向本院提出诉讼请求：1、依法确认2013年7月8日被告卓迟与姚桂芬签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系姚桂芬长子、次子，被告卓迟的母亲迟建华系姚桂芬的女儿。原告迟建林从1973年开始在襄阳轴承厂工作，分有福利房一套，1994年因姚桂芬所在单位原湖北省石油总公司襄樊市公司（以下简称石油公司）允许调一名子女到石油公司照顾父母，原告迟建林被调入石油公司工作。后石油公司在樊城××××路加油站后新建×幢家属楼，根据当时政策，将×幢×单元×层×号房屋分给原告迟建林和母亲姚桂芬。1996年房屋建成后，原告迟建林一家与母亲姚桂芬一起住进房屋内，迟建林为此房出资17000元及装修费2500元。该房屋房产证办好后，姚桂芬将房产证原件交由迟建林保管至今。姚桂芬于2015年1月去世，迟建林夫妇一直在该房屋内居住至今。2017年10月迟建华提出该房屋系卓迟所有，原告才得知2013年7月8日被告与姚桂芬的代理人刘海滨签订了一份《房屋买卖合同》，将迟建林现居住的房屋卖给了卓迟。原告认为诉争房屋虽系姚桂芬的名义购买，但是房屋的出资大多数系迟建林，2013年7月姚桂芬已精神状况不佳，合同不是姚桂芬的真实意思表示，26万元购房款更未支付，明显以合法形式掩盖非法目的，损害了原告迟建林、迟建修的合法权益，应为无效合同。被告卓迟辩称：1、诉争房屋系卓迟外婆姚桂芬单独参加单位住房改制全额出资购买，并办理了房产证，2006年7月6日，姚桂芬在公证处办理了《遗嘱公证书》和《遗嘱》，将诉争房屋赠与卓迟母亲迟建华；2、2013年5月29日，姚桂芬在公证处办理《公证书》，委托刘海滨代理其办理诉争房屋的转让和过户手续。2013年7月8日，刘海滨与卓迟签订《房屋买卖合同》，卓迟以26万元的价格购买了诉争房屋，并于2013年8月26日取得了诉争房屋的《房屋所有权证》；3、依据合同相对性原则，二原告无权提起确认本案《房屋买卖合同》无效之诉，应驳回二原告的起诉。经庭审调查，结合本案证据，本院认定以下案件事实：一、2001年9月14日，位于襄樊市××区××路（石油公司）×幢×单元×层×号的房屋办理了《房屋所有权证》，证号为襄樊市房权证樊城区字第××号，房屋所有权人登记为姚桂芬。二、2005年7月15日，姚桂芬出具《证明》一份，载明：樊城××××路×幢，房产证樊城区字第××号，×号楼×号5层112.3平方米的房改房，购买总价为23432.25元，迟建林、马建华夫妻出资17000元，另房屋装修费2500元也由迟建林出资。该证明姚桂芬予以了签名并捺印。三、2006年7月6日，姚桂芬在湖北省正天公证处办理《遗嘱》一份，案涉内容为：我参加了所在单位的住房改制，购买了位于襄樊市××区××路××单元××室房屋一套，我年事已高，自愿立此遗嘱，上述房屋属我所有，在我去世后，由我的女儿迟建华继承。该《遗嘱》姚桂芬予以了签名并捺印，襄樊市正天公证处予以了公证。2013年5月29日，姚桂芬又在湖北省××市襄阳公证处办理《委托书》一份，案涉内容为：姚桂芬一人参加单位房改购买了住宅房屋一套，座落于襄樊市××区××路××单元××室，我决定将上述房屋转让给外孙卓迟，因我行动不便，现委托刘海滨作为我的合法代理人。该《委托书》姚桂芬予以了签名并捺印，襄阳市襄阳公证处予以了公证。2013年7月8日，姚桂芬与卓迟签订《房屋买卖合同》一份，案涉内容为：姚桂芬将坐落于襄樊市××区××路××单元××室房屋以26万元出卖给卓迟，卓迟于2013年6月14日一次性付清购房款，付款方式为现金。该合同刘海滨代姚桂芬予以了签名并捺印，卓迟也予以了签名并捺印。2013年7月11日，该房屋过户至卓迟名下，办理了《房屋所有权证》，房屋所有权人为卓迟，建筑面积112.3平方米，套内建筑面积102.24平方米。2013年8月22日，该房屋办理了《国有土地使用证》，土地使用权人为卓迟。四、2001年，襄樊市住房制度改革委员会办公室、襄樊市物价局等单位共同印发《襄樊市市区单位自管公有住房出售办法》的通知（襄房改办字[2001]5号），该通知的案涉内容为：科及科以下干部75平方米、县处级100平方米、厅级130平方米（未含任职年限达到科级8年、县处级12年和三代同堂分别增加的面积）作为面积控制标准。2001年3月5日，《襄樊市区首次出售的公有住房标准价过渡到成本价补款计算表》载明：姚桂芬，职级职称正科，本套房屋建筑面积为102.44平方米，职级控制面积为75平方米，附加条件面积为20平方米，超标面积为6.48平方米。该计算表石油公司、襄樊市房改办公室加盖了公章。2001年3月13日，石油公司出具《证明》一份，载明：姚桂芬属三代同堂，儿子迟建林、孙子迟坤。2001年3月29日，石油公司出具《证明》一份，载明：姚桂芬系我单位离休干部，取得科级职级已达8年以上。《襄樊市市区职工补足成本价住房申请表》显示，案涉房屋购房人为姚桂芬，购买时间为1994年，单位产权比例为40%、个人产权比例60%，三代同堂人为迟建林、马建华、迟坤。五、《襄樊市石油公司职工住房改革缴款一览表》显示，姚桂芬名下的案涉住房用迟建林的公积金补交了2000元的购房款。六、姚桂芬有子女三人，为长子迟建修、次子迟建林、女儿迟建华。迟建林、马建华系夫妻，迟坤系迟建林之子。卓迟系迟建华之子。七、1994年，迟建林调入石油公司工作。1996年开始，迟建林一家与姚桂芬在案涉房屋居住，2015年1月姚桂芬去世，迟建林一家在案涉房屋居住至今。本院认为：公民的合法权益受法律保护。本案，从查明的事实来看，案涉房屋购买于1994年，系姚桂芬、迟建林所在石油公司自管公有住房，因姚桂芬和儿子迟建林、孙子迟坤三代同堂和取得科级职级达8年以上而分得该套面积超标房屋，证据显示迟建林为该套房屋交纳了部分购房款及装修款，且迟建林一直占有、使用该房屋至今，迟建林应为案涉房屋的共同共有人。案涉房屋过户给卓迟之前虽然登记在姚桂芬一人名下，但该物权登记仅具有公示公信效力，房屋的其他权利人仍可主张权利。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”现姚桂芬在共同共有人迟建林未同意的情况下将共同共有的房屋处分，违反法律规定，损害了共有人迟建林的利益，故卓迟与姚桂芳2013年7月8日签订的《房屋买卖合同》不产生法律效力。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：被告卓迟与姚桂芳2013年7月8日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费5200元，由被告卓迟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  柳华梅人民陪审员  刘 宁人民陪审员  帅启顺二〇二〇年五月二十六日书 记 员  赵梦茹