山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1302民初10368号原告（反诉被告）：山东第二前进机械厂，住所地临沂市兰山区金雀山路西段。法定代表人：王建伟，厂长厂长。委托诉讼代理人：马庆华，女，该公司职工。委托诉讼代理人：宋卫兰，山东创序律师事务所律师。被告（反诉原告）：江兆水，男，1962年4月14日出生，汉族，临沂市河东区紫昇机械有限公司的法定代表人，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：岳进彩，山东鼎元律师事务所律师。原告山东第二前进机械厂（以下简称前进机械厂）与被告江兆水合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山东第二前进机械厂的诉讼代理人马庆华、宋卫兰、被告（反诉原告）江兆水的诉讼代理人岳进彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。前进机械厂向本院提出诉讼请求：1.请求返还购买厂房及土地预付款138万元及利息（利息按照同期银行贷款利率年6%计算）;2.请求由于不能办理土地过户手续造成的投资损失166776元及利息;3.请求返还土地增值的收益；4.诉讼费等费用均由被告负担。在诉讼过程中，前进机械厂变更诉讼请求为：继续履行合同，被告协助办理土地及地上附着物变更登记手续。事实与理由：2015年9月,原告与临沂市河东区紫昇机械有限公司协商一致,由临沂市河东区紫昇机械有限公司将位于段南侧33亩土地的土地及地上建筑物、附属物等一宗作价1000万元转让给原告。此后原告陆续按约定支付转让预付款款138万元,但临沂市河东区紫异机械有限公司至今仍未能办理相应的土地及地上附属物的权属登记手续,其土地权属尚处于待定状态。至今也没能完成土地过户手续。2019年3月8日,经向临沂市河东区市场监督管理局查询得知,临沂市河东区紫昇机械有限公司系江兆水注册成立的个人私营企业,于2019年2月22日办理了公司注销登记,因该公司系江兆水个人私营企业,公司注销后的权利义务承接的主体依法为江兆水。被告在未完成义务后注销了企业,而原告在该土地地上投资及电力投入共166776元,给原告造成重大损失。综上,为维护原告的合法权益,特具状至贵院,请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。江兆水辩称，被告不同意继续履行合同,其原因如下:一、根据预付款协议,原告没能按期按约定支付200万元的预付款,从2015年9月原告搬迁进场至今,仅仅支付120万元,且没有按照与政府签订的协议交纳每年每亩1200元的使用费,该项土地使用费在原告使用厂房场地期间一直由被告公司交纳,原告已构成根本违约;二、原告在自使用土地至今的4年时间里,仍没有履行预付款协议约定的义务和投资协议约定的法律义务,根据合同法第94条规定,应当理解为原告明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务,且至今仍有履行债务的意思表示,本案符合法定解除的条件;二、经被告了解,现原告地不具有继续履行合同的能力,原告现处于无财产、无固定办公场所、没有任何经营业务、没有完善的管理班子团队,被告有足够的理由相信原告已经不具有履行本合同的能力;四、在原告占有使用土地及厂房期间,被告至今向该宗土地投资了1000余万元,包括交纳的土地各项费用、保证金、建筑投资、每年的土地使用费等,在双方签订预付款协议时,自原告占有使用土地及厂房之日应当承担相关费用,但事实是各项费用仍由被告支付,现原告要求继续履行,严重违背公平交易原则:五、原告占用土地后,被告于2017年7月26日向原告发出告知书,明确了因相关事项未落实,双方的土地使用关系调整为租赁关系,被告并同时要求原告支付土地租赁费,在合理期间内原告没有提出异议,应当视为认可告知书内容,据此,双方也不再存在买卖关系;六、本案涉案土地因整体挂牌及出让条件的限制,已于2018年12月24日由临沂紫异物流有限公司摘牌成功,根据本案标的及标的物的属性及归属,江兆水作为本案被告,已经不具有履行合同的主体资格和能力:七、原告与被告投资的紫昇机械签订预付款协议时,约定的土地使用权尚属于国有未出让土地,紫异机械仅具有按照与河东工业园区管委会签订的投资合同约定进行投资使用土地的权利,尚不具有经国家批准的程序享有土地使用权的资格,也没有办理土地使用权属证书,及权属批复手续,建筑物也没有相关登记手续,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定以及房产管理法之规定,双方在预付款协议中约定的买卖土地的行为违反法律强制性规定,也属于无效,且至今相关手续仍在批复中。综上,无论从原告的履行诚意、履行能力、违约情况、还是从法律强制性层面,本合同的履行既不合情,也不合理,也不合法,对此,被告也通过反诉请求解除或终止合同,并由原告支付土地使用期间的占用费,原告要求履行合同应当驳回。江兆水向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人返还垫付的土地使用费145200元;向反诉人返还因被反诉人违法建设垫付的违法建设罚款33300元；判令被反诉人按同期租金向反诉人支付厂房占用费220万元（计算至2019年5月5日）;三项合计2378500元。2.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2015年9月5日经协商一致,反诉人以自然人独资的临沂市河东区紫异机械有限公司为甲方与被反诉人为乙方签订预付款协议一份,拟将位于临沂市河东区南侧土地33亩使用权及地上建筑物转让给乙方,全部价款为1000万元。根协议约定,被反诉人搬迁进场前应付款50万元,搬迁资金到位付150万元,剩余部分待土地手续完善后通过抵押贷款支付。后被反诉人于2015年9月12日搬迁进场,至2016年4月才仅付款总额为115万元。反诉人属于河东工业园区招商企业,根据反诉人和工业园区的约定,工业园区将已取得土地指标但未完善供地条件的土地由反诉人交付部分土地款先使用后办手续。反诉人向被反诉人实际交付土地和厂房后,按规定土地使用费应当由实际使用人的被反诉人承担,被反诉人一直以资金紧张为由要求反诉人垫付。为此,反诉人共垫付土地使用费145200元。被反诉人在经营期间,因违法搭建被行政部门罚款33300元亦由反诉人垫付。因被反诉人使用土地期间的费用迟迟不予交纳,导致转让合同一直不能签订。鉴于被反诉人的经济状况,反诉人于2017年月26日向被反诉人送达告知书一份,要求被反诉人在接收并实际使用土地和厂房期间按每月每平方10元支付租金,5000平方米每年租金为60万元,已使用期间的租金有预付款冲抵。2019年2月,该案所涉土地补办手续,因与其相连的宗地48亩一并由反诉人使用,为便于统一使用年限和用途。反诉人注销本案独资企业,另成立临沂市河东区紫异物流有限公司作为办理上述全部土地手续的承接单位,为此,反诉人多次通知被反诉人的法人代表人协商办理土地手续事宜,被反诉人迟迟不予理会,现被反诉人仍实际使用上述土地,反诉人不存在不能履行办理土地手续的情形。综上,反诉人认为是被反诉人构成根本违约,应当向反诉人返还垫付的土地使用费145200元;向反诉人返还因被反诉人违法建设垫付的违法建设罚款33300元。并应按同期租金每月每平方米10元向反诉人支付5000平方米的厂房占用费220万元（计算至2019年5月5日）。请求法院依法查明事实,支持反诉人的反诉请求。前进机械厂反诉辩称，反诉人提出的反诉与事实严重不符,反诉请求不能成立,具体答辩理由如下:一、反诉人讲2015年9月5日经协商一致,反诉人以自然人独资的临沂市河东区紫异机械有限公司为甲方与被反诉人为乙方签订预付款协议一份,拟将位于临沂市河东区东端南侧土地33亩使用权及地上建筑物转让给乙方,全部价款为1000万元。根据协议约定,被反诉人搬迁进场前应付款50万元。搬迁资金到位付150万元,剩余部分待土地手续完善后通过抵押贷款支付。后被反诉人于2015年9月12日搬迁进场,至2016年4月才仅付款总额为115万元”此说法属于反诉人歪曲事实、按照临沂市河东区紫异机械有限公司与山东第二前进机械厂于2015年9月5日签订的《预付款协议》内容:“山东第二前进机械厂购买临沂市河东区端南侧的土地33余亩及地上建筑和附属物等,合同款1000万元（行办批复意见）。今预付50万元人民币,剩余待山东第二前进机械厂搬迁资金到位后再付合同款150万元人民币,剩余款项待土地手续完善后,通过银行土地抵押贷款支付。50万元预付款到位后、甲方立即着手清理建筑物及厂区内有关影响山东第二前进机械厂的搬迁障碍。”土地33余亩及地上建筑和附属物等已经卖给被反诉人,但反诉人违反约定,不按要求积极办理土地手续,不给答辩人办理过户手续,反而,反诉人在未履行义务的情况下注销公司,在注销公司时也未约定该事项的处理（见工商登记注销情况）。一、反诉人提出的土地使用等问题与事实不符。反诉人并没有全部交付土地等给答辩人使用,反诉人仅交付了一部分土地。其中1500余平方米土地未交付,5000余平方的厂房未交付给答辩人,反诉人私自对外出租。另外5000平方米的厂房、按照反诉人所称:“按规定土地使用费应当由实际使用人的答辩人承担”,但是反诉人明明知道实际使用此土地及地上建筑物和附属物并不是答辩人,而反诉人却让答辩人承担租金及费用,不是自相矛盾吗？所以,反诉人所称与事实严重不符。三、反诉人以便于办理土地手续所称（反诉人讲:2019年2月,该案所涉土地补办手续,因与其相连的宗地48亩一并由反诉人使用,为便于统一使用年限和用途。反诉人注销本案独资企业,另成立临沂市河东区紫异物流有限公司作为办理上述全部土地手续的承接单位,为此、反诉人多次通知被反诉人的法人代表人协商办理土地手续事宜、被反诉人迟迟不予理会,现被反诉人仍实际使用上述土地、反诉人不存在不能履行办理土地手续的情形。）与事实不符。首先,答辩人多次联系反诉人、反诉人以工作等原因没时间,反诉人2017年7月26日给答辩人《告知书》,答辩人已给反诉人明确的回复（见《关于紫异机械有限公司告知书的回复》中有答辩人的联系人员及电话,及回复意见:但是反诉人并未联系答辩人。其次,临沂市河东区紫异物流有限公司所取得土地与反诉人之间有何关联？临沂市河东区紫昇物流有限公司办理的土地与临沂市河东区紫异机械有限公司办理的土地及地上建筑物和附属物等产权手续是否属于该项目建设用地？该土地及厂房与反诉人是否有关联？答辩人购买的反诉人土地产权,应由反诉人办理项目生产建设用地产权,而不应是物流用地。一本案解决问题的关键是反诉人按照合同约定继续履行合同;二、反诉人不履行合同的前提下,应主动退还预付款（而不是定金）,以及资金在反诉人占用期间的利息:三、因反诉人已签订预付款协议,并承诺有土地产权手续,所以被反诉人才在该土地上进行绿化种植树木,修建临时设施。本案反诉人提出的因为没有土地手续建设违规造成的罚款被反诉人无理由承担:四、在未完成过户之前,土地及地上建筑物收益成本的问题,办理产权手续属于反诉人的成本（包括时间长短的成本）,对于时间的长短、被反诉人从来没有具体要求,只是要求加快去办理。但是反诉人注销公司违约,实属不可:五、既然该土地及地上建筑物已卖给被反诉人,仅存在反诉人办理产权手续及过户问题,因反诉人项目土地产权办理时间没有确切性,项目占用的资金也比较多，被反诉人也实际考虑到这一点,反诉人将一万平方中的五千多平方未经被反诉人同意出租取得收益。对于临沂和顾制盖有限责任公司实际使用的土地及厂房、按反诉人的说法应该由具体使用者来承担。综合考虑到反诉人土地成本、建设成本、项目占用资金的时间成本,以及被反诉人预付给反诉人占用的资金成本（预付款）等等,反诉人与被反诉人应该确定的是该土地及厂房租金收益的分配。双方应共同去追具体使用者使用的使用费用,然后双方进行分配,具体分配比例双方进行协商。本院经审理认定事实如下：临沂市河东区紫昇机械有限公司系自然人独资公司，江兆水系该公司的自然人股东，公司成立于2014年4月25日，于2019年2月22日注销登记。2015年9月5日，临沂市河东区紫昇机械有限公司（甲方）与前进机械厂（乙方）签订《预付款协议》一份，协议约定：“山东第二前进机械厂购买临沂市河东区南侧的土地33余亩及地上建筑和附属物等,合同款1000万元（行办批复意见）。今预付50万元人民币,剩余待山东第二前进机械厂搬迁资金到位后再付合同款150万元人民币,剩余款项待土地手续完善后,通过银行土地抵押贷款支付。50万元预付款到位后,甲方立即着手清理建筑物及厂区内有关影响山东第二前进机械厂的搬迁障碍。”临沂市河东区紫昇机械有限公司代表余西全在协议书上签字，前进机械厂代表王建伟在协议书上签字。2015年9月11日，前进机械厂按照协议约定支付上述预付款50万元。此后，临沂市河东区紫昇机械有限公司又与前进机械厂签订预付款协议多份和会议纪要一份，前进机械厂依照双方协议约定陆续付款多次，包括上述50万元在内共计支付预付款138万元。2015年9月5日双方签订预付款协议后，前进机械厂于当月搬迁至上述土地、厂房，开始经营，但双方对于土地和地上附属物没有办理交接手续。前进机械厂主张仅使用了1号厂房的一部分，江兆水主张前进机械厂实际使用了1号和2号厂房及占用范围内的土地，双方对于自己的主张均未提交证据予以证实。庭审中，江兆水提交2018年12月24日国有建设用地使用权挂牌出让成交通知书打印件一份，主张包含本案案涉土地在内的2018-116号国有建设用地使用权已由临沂紫昇物流有限公司竞得，土地成交总价为240万元。通过企查查APP查询可得知：临沂紫昇物流有限公司成立于2016年3月17日，现股东为王玉峰和余广宇，历史股东为刘士保和刘晓兵。庭审中，江兆水主张自2015年9月以来至本案诉讼时前进机械厂一直在使用涉案土地和厂房，根据临沂市河东区紫昇机械有限公司与山东临沂河东工业园区管理委员会签订的《投资合同书》中的约定，每年每亩土地应交土地使用费1200元，该费用一直由临沂市河东区紫昇机械有限公司交纳，该款应由前进机械厂交纳，故要求前进机械厂返还垫付的土地使用费145200元。对于江兆水的该主张，前进机械厂不予认可，认为双方之间签订的系土地、厂房买卖协议，土地使用费不应由其交纳。对于土地使用费，江兆水未提交证据证实双方对于土地使用费的承担作出了约定，亦未提交证据证实其已实际缴纳土地使用费145200元。庭审中，江兆水主张前进机械厂搬迁至案涉土地经营后，新建了活动板房用于办公，该板房系违章建设，已被临沂市国土资源局河东分局罚款33300元，并提交山东省临沂市东信公证处的公证书一份、罚款单据一份加以证实。对于江兆水的该主张，前进机械厂不予认可，认为山东省临沂市东信公证处的公证书、罚款单据均与本案没有关联性，不能证实罚款系因板房建设所引起。对于活动板房，前进机械厂主张系临沂和颐制盖有限公司经临沂市河东区紫昇机械有限公司同意后所建设。临沂市国土资源局河东分局出具的罚款单据显示被罚款单位为临沂市河东区紫昇机械有限公司，交纳时间为2016年9月20日，被处罚数量为3330平方米，罚款金额为33300元。该罚款单据未写明处罚事项和处罚原因，江兆水亦未提交其他证据证实处罚事项和处罚原因。庭审中，江兆水要求前进机械厂交纳2019年5月5日前的租金共计220万元，并提交告知书一份，主张自2017年7月26日即向前进机械厂发出告知，通知前进机械厂对厂房按租赁交纳租金每年60万元。另外，江兆水提交其委托山东瑞得土地房地产评估咨询有限公司出具的房地产租赁价格报告一份，主张涉案土地上的1#、2#钢结构厂房自2015年9月1日至2019年2月28日期间的租赁价值为1588672元。对于江兆水提交的告知书，前进机械厂不予认可，主张双方系买卖合同关系，在买卖合同关系未解除前要求按租赁关系支付租赁费用不能成立，并主张其厂已于2017年8月1日就该告知书向临沂市河东区紫昇机械有限公司出具回复一份，在回复中已拒绝交纳厂房租金，并督促临沂市河东区紫昇机械有限公司尽快办理土地使用权手续,及时按约定将该块土地及地上建筑物等予以过户。对于该回复，江兆水不予认可，主张并未实际收到该回复，不能对抗告知书的效力。对于山东瑞得土地房地产评估咨询有限公司出具的房地产租赁价格报告，前进机械厂主张系姜兆水单方委托，不具有真实性、合法性，不能作为有效证据使用，且双方系买卖合同关系，并非租赁关系，该报告无效。本院认为，本案系双方在履行《预付款协议》过程中产生的纠纷，本案案由应定为合同纠纷。本案争议的焦点为：一、双方签订的预付款协议是否可以继续履行；二、前进机械厂是否应当承担土地使用费145200元；三、前进机械厂是否应当承担罚款33300元；四、前进机械厂是否应当支付厂房租赁费220万元。关于焦点一，通过上述查明的事实可以得知本案预付款协议签订的主体是前进机械厂与临沂市河东区紫昇机械有限公司，而临沂市河东区紫昇机械有限公司已于2019年2月份注销工商登记，法人已终止，且涉案土地使用权已由临沂紫昇物流有限公司竞得，因此前进机械厂与临沂市河东区紫昇机械有限公司签订的预付款协议不论在履行主体上还是在事实上均已不能再继续履行，故对于前进机械厂要求继续履行合同，协助办理土地及地上附着物变更登记手续的诉讼请求，本院不予准许。关于焦点二，对于土地使用费145200元，江兆水并没有提交证据证实其已实际缴纳该款，即使该款已经实际缴纳，临沂市河东区紫昇机械有限公司与前进机械厂对于该土地使用费的承担问题没有签订书面协议作出约定，因此江兆水要求前进机械厂承担土地使用费145200元的诉讼请求，无事实和合同依据，本院不予支持。关于焦点三，临沂市国土资源局河东分局出具的罚款单据上仅记载了罚款数额33300元、被处罚数量3330平方米，未记载被处罚事项和处罚原因，前进机械厂对于该罚款不予认可，且江兆水未提交其他证据佐证该罚款确系对活动板房的建设进行的处罚，故江兆水要求前进机械厂承担罚款33300元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于焦点四，前进机械厂与临沂市河东区紫昇机械有限公司签订预付款协议，目的是为了购买涉案土地以及地上附属物，双方在协议中对于购买涉案土地以及地上附属物事宜进行了相应的约定，但并没有对于土地、厂房的租赁事宜作出约定。虽然在协议履行过程中，临沂市河东区紫昇机械有限公司曾向前进机械厂发出通知要求前进机械厂按租赁方式支付租赁费，但前进机械厂表示已向临沂市河东区紫昇机械有限公司回复拒绝按租赁方式支付租赁费。虽然江兆水对前进机械厂提交的回复不予认可，但其亦没有证据表明前进机械厂已同意按照租赁方式交纳租赁费，且临沂市河东区紫昇机械有限公司向前进机械厂发出通知的行为是一种单方行为，未获得对方的认可，不能对前进机械厂产生法律效力，故江兆水要求前进机械厂支付租赁费220万元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，前进机械厂的本诉请求以及江兆水的反诉请求，均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告山东第二前进机械厂的诉讼请求；二、驳回反诉原告江兆水的反诉请求。案件受理费9360元（已减半），由原告山东第二前进机械厂负担；反诉案件受理费12914元（已减半），由反诉原告江兆水负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  葛志刚人民陪审员  汲长青人民陪审员  刘效华二〇二〇年五月二十九日书 记 员  王宇豪