贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民初3号原告（申请执行人）：陈艳华，男，1970年3月12日生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：唐劲松，四川遂宜律师事务所律师。被告（案外人）：韦兴周，男，1948年5月16日生，布依族，住贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市。委托诉讼代理人：谢传芳，贵州行者律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琨，贵州行者律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市火车站路****。法定代表人：刘国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖明飞，该公司员工。原告陈艳华与被告韦兴周及第三人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称蓝海湾房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈艳华及其委托诉讼代理人唐劲松，被告韦兴周的委托诉讼代理人谢传芳、张琨，第三人蓝海湾房开公司的委托诉讼代理人廖明飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈艳华向本院提出诉讼请求：1.准许执行被查封房产（都匀市剑江中路35号尚城财富中心8单元18-1、18-2、18-3、18-5号房屋）;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：蓝海湾房开公司与陈艳华民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）黔27民初163号民事判决，判决蓝海湾房开公司偿还陈艳华借款本金8820920元及利息（利息计算方式：从2017年2月4日起按照年利率24%计算至该笔借款本金还请之日止）。蓝海湾房开公司不服，上诉至贵州省高级人民法院，2019年4月16日，该院作出（2018）黔民终1026号民事判决书：驳回上诉，维持原判。2019年10月11日，韦兴周对执行标的提出书面异议。本院于2019年11月14日作出（2019）黔27执异69号执行异议裁定，裁定中止对执行标的的执行。韦兴周主张对被执行标的（都匀市剑江中路35号尚城财富中心8单元18-1、18-2、18-3、18-5号房屋）具有所有权缺乏事实和法律依据。首先，韦兴周与蓝海湾房开公司签订的商品房买卖合同不是合法真实的合同，该合同的签订是基于韦龙琳与蓝海湾房开公司签订的《以物抵债协议》之要求。韦兴周不具备排除执行的法定事由。2016年5月17日，韦龙琳与蓝海湾房开公司签订《以物抵债协议书》，约定蓝海湾房开公司将其开发的位于都匀市剑江中路财富广场小区8号楼第7、11、15、16、17、18、19、20、21楼（包含执行标的）以及地下负一层30个车位用以物抵债形式偿还债款，共计签订两份。后双方于2017年6月就上述18楼房产签订《房屋买卖合同》，韦兴周出具委托，委托韦龙琳将购房款转让蓝海湾房开公司账户后，随即蓝海湾房开公司将购房款转入韦兴周指定账户。韦兴周与蓝海湾房开公司以走账的方式使《房屋买卖合同》看起来具有韦兴周已履行付款义务的外观形式，实际上韦兴周并未向蓝海湾房开公司支付任何购房款，韦兴周非真实意义的房屋买受人。其次，都匀市人民法院做出的（2019）黔2701民初317号民事判决书不能作为韦兴周申请执行异议的依据。该判决仅确认韦兴周与蓝海湾房开公司签订的《房屋买卖合同》有效，并未产生物权变动效力，韦兴周非执行房产的所有权人，因此该判决不能作为韦兴周申请执行异议的依据。韦兴周辩称，原执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回陈艳华的诉讼请求。首先，韦兴周与蓝海湾房开公司之间确实存在以物抵债的关系，根据最高人民法院的相关判例，以物抵债形式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人付全购房款。其次，韦兴周将款项转让蓝海湾房开公司账户后，蓝海湾房开公司又将相应款项转给案外人，系蓝海湾房开公司对案外人履行还款义务。最后，都匀市人民法院判决已经认定韦兴周与蓝海湾房开公司的房屋买卖合同合法有效，蓝海湾房开公司应当协助韦兴周办理备案登记。综上，从韦兴周与蓝海湾房开公司签订合同、支付房款、出具收据来看，韦兴周与蓝海湾房开公司之间就是一个单独的房屋买卖合同的民事行为，应当合法有效，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，可以阻却陈艳华的执行措施。蓝海湾房开公司述称，由法院依法判决。经当事人庭审陈述及当庭举示证据，本院认定如下事实：蓝海湾房开公司系房地产开发企业，其在开发位于都匀市剑江中路35号尚城财富中心项目过程中，因急需资金向陈艳华提出借款，双方为此签订具有担保性质的《房屋买卖协议书》，后因蓝海湾房开公司未履行还款付息的义务，且上述协议所涉房屋已被蓝海湾房开公司抵押给金融机构，陈艳华为维护自身协议，遂起诉来院。诉讼过程中，陈艳华向本院申请诉讼财产保全，本院于2017年12月22日作出（2017）黔27民初163号民事裁定，查封蓝海湾房开公司开发的位于都匀市剑江中路35号尚城财富中心包括本案案涉房产在内的共计55套房产。经审理，2018年7月19日，本院作出（2017）黔27民初163号民事判决：一、蓝海湾房开公司于判决生效之日起三十日内偿还陈艳华借款本金8820920元及利息（利息计算方式：从2017年2月4日起按照年利率24%计算至该笔借款还清之日止）；二、驳回陈艳华的其他诉讼请求。蓝海湾房开公司不服该判决，向贵州省高级人民法院提出上诉。贵州省高级人民法院经审理认定，陈艳华与蓝海湾房开公司签订的《房屋买卖协议书》《补充协议》实质上为民间借贷关系合同，双方签订买卖合同的真实意思表示系为案涉借款提供担保，蓝海湾房开公司应当依据协议约定和法律规定向陈艳华还本付息。贵州省高级人民法院遂于2019年4月16日作出（2018）黔民终1026号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。因蓝海湾房开公司不履行生效法律文书确定的义务，陈艳华向本院申请强制执行。执行过程中，韦兴周不服，以其于2017年6月16日与蓝海湾房开公司签订《商品房买卖合同》，全款支付购买了尚城财富中心8单元18层1号、2号、3号、5号商品房，并已占有使用该房屋，认为其系上述被查封房屋的实际产权人为由，向本院提出书面异议。本院经审查后，认为韦兴周对涉案房屋享有排除执行的权利，于2019年11月14日作出（2019）黔27执异69号执行裁定，中止对都匀市剑江中路35号尚城财富中心8号楼18层1号、18层2号、18层3号、18层5号房屋的执行。陈艳华不服，遂诉至本院。另查明，2017年6月16日，韦兴周与蓝海湾房开公司签订四份《商品房买卖合同》，合同编号分别为Ｙ17009393、Ｙ17009394、Ｙ17009397、Ｙ17009399，合同约定韦兴周购买蓝海湾房开公司开发的位于都匀市剑江中路35号尚城财富中心8号楼18层1、2、3、5号房屋，对应房屋价款分别为597210元、978588元、853383元、770763元，共计3199944元。2017年4月24日，案外人韦龙琳两次向蓝海湾房开公司分别转账1700000元、1499944元，共计3199944元。蓝海湾房开公司于同日向韦兴周出具收据一张，载明韦兴周交来案涉四套房屋购房款3199944元。庭审中，韦兴周提交了贵州英联物业服务有限公司出具的缴纳物业费、装修保证金的收据，证实其已实际占用并使用涉案房屋。2019年1月8日，韦兴周向都匀市人民法院提起诉讼，请求确认其与蓝海湾房开公司签订的上述四份《商品房买卖合同》有效。2019年3月21日，都匀市人民法院作出（2019）黔2701民初317号民事判决，确认前述四份《商品房买卖合同》有效。2019年11月5日，韦兴周再次向都匀市人民法院提起诉讼，请求判决蓝海湾房开公司协助其办理涉案四套房屋的所有权初始登记并判决四套房屋归其所有。2019年12月27日，都匀市人民法院作出（2019）黔2701民初5332号民事判决，蓝海湾房开公司于判决生效后五日内到相关行政主管部门为韦兴周办理《商品房买卖合同》登记备案手续。再查明，韦龙琳系韦兴周之女。2016年5月17日，韦龙琳与蓝海湾房开公司签订《以物抵债协议书》，约定蓝海湾房开公司以尚城财富中心8号楼第7、11、18、19、20、21楼共计3738㎡房产及地下负一层15个停车位作价18396240元抵偿蓝海湾房开公司尚欠韦龙琳的债务。2017年4月24日，韦龙琳两次向蓝海湾房开公司分别转账1700000元、1499944元，共计3199944元，并备注购房款。同日，蓝海湾房开公司两次向刘冰洁分别转账1700000元、1499944元，共计3199944元，并备注还韦龙琳借款。本院认为，综合双方当事人的诉辩理由及请求，本案争议的焦点主要集中在韦兴周对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益问题上。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，且缺一不可，其权利才能够排除执行，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。韦兴周向本院提交了四份《商品房买卖合同》，证实其已于2017年6月16日与蓝海湾房开公司签订了商品房买卖合同，且都匀市人民法院作出的（2019）黔2701民初317号生效裁判文书认定上述四份商品房买卖合同有效，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。其次，关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。韦兴周向本院提交了包括涉案房屋在内的装修保证金、卫生费、垃圾清理费、物业费等的相关转账凭证和物业公司出具的收据，证实其在查封之前已对案涉房屋进行占有使用，本院予以确认。陈艳华主张该房屋未被韦兴周实际占用而是案外人使用占有，一方面未提供证据予以证实，另一方面法律规定的占有使用主要体现在房屋是否已依合同约定交付购房者，交付后，购房者自用或商用，则无禁止规定，故对陈艳华的该项主张，本院不予采信。再次，关于是否已支付全部价款的问题。陈艳华主张韦兴周与蓝海湾房开公司签订购房合同是基于韦龙琳与蓝海湾房开公司之间的以物抵债协议，蓝海湾房开公司收取韦兴周购房款后又转出至刘冰洁账户，双方采取过账方式交易，蓝海湾房开公司并未实际收取购房款。对此，本院认为，案涉以物抵债协议系双方对二人之间的借款关系重新协商对账后，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系的合意，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的情形，且该商品房买卖合同已被人民法院生效判决认定为有效合同，基于此，一方面韦兴周向蓝海湾房开公司支付了购房款，有转账凭证和蓝海湾房开公司出具的收据为证，即使蓝海湾房开公司于同日将房款转出并备注还韦龙琳借款，双方仅仅是过账，但该行为并未被法律所禁止；另一方面，在当事人之间存在以债权抵扣购房款的行为的情况下，也可认定韦兴周作为购房者，其已履行支付房款的义务。故对陈艳华的主张，本院不予支持。最后，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。根据都匀市人民法院（2019）黔2701民初5332号民事判决查明的事实，在案涉商品房买卖合同签订后，蓝海湾房开公司到相关行政主管部门办理了备案登记，此后该备案登记被相关行政主管部门撤销，且都匀市自然资源局出具的查询情况注明蓝海湾房开公司对尚城财富中心未办理首次登记。故，涉案房屋未办理过户登记非韦兴周自身原因造成。综上，四项条件完备，韦兴周对执行标的享有足以排除强制执行的权益。陈艳华主张韦兴周不享有排除执行的权益，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回陈艳华的诉讼请求。案件受理费60元，由陈艳华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至贵州省高级人民法院。审判长  刘国红审判员  倪 安审判员  熊元伦二〇二〇年五月二十二日法官助理裘文昕书记员齐雯