濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初1907号原告：张鲁英，女，汉族，1956年4月19日出生，住濮阳市，联系。委托诉讼代理人：王军勇，河南卓诚律师事务所律师，联系。被告：汪图南，女，汉族，1986年4月20日出生，住濮阳市，联系。被告：赵翔，男，汉族，1983年6月26日出生，住濮阳市华龙区，联系。以上二被告共同委托诉讼代理人：杨和耀，河南优诚律师事务所律师，联系。原告张鲁英与被告汪图南、赵翔租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张鲁英及其委托诉讼代理人王军勇，被告汪图南、赵翔委托诉讼代理人杨和耀及被告赵翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月1日，原、被告签订租赁合同，该合同约定：原告将位于重华街一间门面房租赁给被告使用，租期一年，租赁费一年一定，第一年租金1.56万元，提前一个月交下半年租金，如租赁方不能及时足额缴纳租金，出租方有权终止合同，收回房屋，第一年租期内，被告尚能按照合同约定及时缴纳租金，第二年租期双方未再签订书面合同，仍执行原合同约定履行；第三年租期，因周边门店租金均上调，第三年租金调整到每月0.2万元，被告该年度应交租金2.4万元，但被告只缴纳1.6万元，该年度欠付租金0.8万元，第四年租期，因周边门店租金继续上调，第四年租金调整到每月0.22万元，被告该年度应交租金2.64万元，但被告只缴纳2万元，该年度欠付租金0.64万元，第五年至第七年度（即2016年至2018年度）租期内租金标准未上调，仍执行每年度2.64万元，但二被告在此三个年度内，每年均拖欠0.64万元未缴纳；第八年租期（即2019年度），因周边门店租金又上调，该年度租金调整到每月0.27万元，被告在2019年9月30日租期届满时未向原告缴纳一分租金。综上，二被告在六个年度租期内，共拖欠原告租金6.6万元，经原告多次催要，二被告仍不支付租金，还强占房屋拒不返还，二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，导致原告租赁房屋收益的目的无法实现。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原被告之间的租赁关系；2、二被告返还房屋并结清经营期间产生的水电、卫生、物业费用；3、二被告支付原告2013年10月1日至2020年6月30日租金90300元（2013年10月1日至2014年9月30日年租金标准是每月2000元，2013年10月1日至2014年9月30日二被告欠交8000元租金，2014年10月1日至2018年9月30日之间二被告每年只向原告交纳20000元租金，此期间的租金标准是每月2200元，二被告每年向原告少交了6400元，2018年10月1日之后二被告没有再向原告交纳租金，故2018年10月1日至今的租金标准原告是按每月2700元向二被告主张）；4、诉讼费由被告承担。被告汪图南辩称，要求驳回原告的诉讼请求，理由有：1、原告与被告签订的房屋租赁合同属于无效合同，涉案房屋没有规划审批等合规手续，属于私搭滥建形成的违章建筑，对于违章建筑是不允许出租牟利的，因此，双方签订的房屋租赁合同属于无效合同，此外，涉案房屋是否有合法产权或者是否归原告所有，需要原告举证证明或法院依职权查清，如无合法产权，原告无权主张权利和出租牟利，在未查清产权归属之前，法院不适宜做出判决，否则会剥夺和侵害该房屋真正产权人的权利，合同只有在有效的基础上才存在解除的情形，无效合同本身是一种效力状态，不存在需要解除的情形，故原告诉请解除双方签订的房屋租赁合同没有法律依据；2、被告并不欠付原告租金，原告诉请的租金及利息没有事实和法律依据，2011年10月1日，原被告签订了无效的房屋租赁合同，截止到2013年10月1日，两个年度均是按照该无效合同履行的，双方对租金支付标准并无异议，2013年10月1日至今，共六个半年度，期间原告几次大幅度提高租金标准，被告并未同意，经双方协商在原合同约定标准上略有提高，截止目前，被告并不欠付租金，故原告要求被告支付租金没有依据；3、原告诉状中诉请的2016年度及该年度之前的各个年度被告欠付的租金，通过上述论述不属实，即便属实也超过三年诉讼时效，原告诉状时间为2019年12月29日，不应当得到保护。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告赵翔辩称，房屋租赁合同是原告与被告汪图南所签，根据合同相对性，该合同与被告无关，被告不是合同的相对人，不受合同约束，被告没有履行合同的义务。原告与被告汪图南于2014年11月24日办理了离婚手续，已不是夫妻关系，被告与该合同无关。综上，原告起诉被告属于主体错误，被告不是适格被告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年10月1日，原告（出租方，甲方）与被告汪图南（承租方，乙方）就原告购买的重华街门面房签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：租费一年一定，从2011年10月1日至2012年10月1日，月租金1300元，年租金15600元，提前一个月交下半年租金；2、租赁期间，招商办的管理费、水、电、暖、卫生、治安等费用及政府和有关部门规定的税、费均由乙方全部负担；3、合同期满，乙方要保证房屋内外及安全门窗完好，否则扣押金，如甲方继续出租，在同等条件下，如乙方没有违约行为，乙方享有优先权；4、本合同未尽事宜，应由合同双方共同协商，另作出书面补充规定，补充规定与本合同具有同等效力，在新的协议未达成之前，本合同自然有效。合同签订后，原告依照合同约定将涉案房屋承租给被告汪图南，用于经营服装，被告汪图南按照前述合同约定支付原告2011年10月1日至2012年10月1日期间的租金15600元。上述租赁合同期满后，被告继续使用涉案房屋并支付原告2012年10月1日至2013年9月30日期间的房屋租金（按年租金15600元计算）。二被告已于2014年11月24日办理离婚手续。原告诉称，自2013年10月1日起，因周边门店租金均上调，被告应按上调后的租金标准支付，其中，第三年度月租金标准为2000元，被告支付1.6万元，拖欠租金8000元，第四年度至第七年度月租金标准为2200元，被告每年仅支付2万元，每年拖欠租金6400元，自2018年10月1日起月租金标准为2700元，被告分文未付，拖欠2018年10月1日至2020年6月30日期间的租金，并提交2014年至2018年租金收据（合计97000元）、周边房屋2015年至今的租赁合同、录音材料、证人证言予以证明，其中，日期2014年8月25日（编号：5091672）收据内容为：汪图南交来2014年（1月至6月即6个月）房费壹万壹仟元整（还欠壹仟元整）11000元，汪图南张鲁英。二被告质证称：1、汪图南使用房屋期间，双方对前两年均无异议，对第三年度至今的租金有异议，第三年度至今的租金没有明确约定具体数额，根据最高院的规定，应继续沿用2011年双方签合同的15600元/年的标准计算，按此标准，被告汪图南不欠租金；2、原告提交的周边房屋2015年至今的租赁合同与本案无关；3、原告提交的录音材料不明确、不具体，无法证明原告的主张，录音只能说明原告与二被告就是否签合同与是否欠房租产生争议，不能证明欠房租的事实及具体数额，二被告从未在录音中承认欠租金；4、证人应出庭作证，且证人与原告系朋友关系，与原告存在利害关系。本案定于2020年5月8日下午16时开庭审理，在庭审阶段，被告汪图南当庭提交钥匙、电费账单，用于证明钥匙归还原告，涉案房屋的电费及其他费用均已结清。原告当庭称，钥匙的交付并不代表被告已经将房屋交还给原告，因为房屋的交还还需要验收，电费的账单户名原告不清楚，被告应提供相关费用已结清的证据，故当庭未接收钥匙。以上内容有原告提交的濮阳市计划委员会文件、收款收据、中共濮阳市委濮阳市人民政府机关事务管理局出具的证明、房屋租赁合同、租金收据、录音材料予以证明。本院认为，本案系租赁合同纠纷。经原、被告各方意见及庭审情况，本案争议焦点包括：1、涉案租赁合同是否有效；2、租金标准及其他物业费、水电费、卫生费如何确定；3、租赁关系何时解除。就涉案租赁合同是否有效，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告汪图南辩称，涉案房屋没有规划审批等合规手续，属于违章建筑，涉案租赁合同应属无效合同，对此，原告已提交濮阳市计划委员会文件、收款收据、中共濮阳市委濮阳市人民政府机关事务管理局出具的证明材料予以证明涉案房屋的来源，且被告汪图南自2011年10月起已实际取得涉案房屋经营使用权以此获得相应的收益并陆续向原告支付租金，现被告汪图南又辩称涉案租赁合同无效，明显不符合上述法律规定的立法理念及民事活动诚实信用的基本原则，故本院对被告答辩不予采纳，原告与被告汪图南已自2011年10月1日起因涉案房屋出租与承租形成租赁关系。就租金标准及其他物业费、水电费、卫生费如何确定，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租金是出租方即原告以涉案房屋为媒介获取的收益，也是承租方获取涉案房屋使用权应支付的对价，是租赁关系的主要内容，原告与被告汪图南作为出租房与承租方均应本着公平、公正、诚实守信的理念全面履行各自权利义务，并均应自行承担各自行为所产生的法律后果，结合原告提交的租金收据、庭审情况及合同相对性的基本原则，原、被告在2011年10月至2013年9月期间的月租金标准为1300元，被告汪图南已按该标准向原告支付2011年10月志2013年9月期间的租金，之后的租金标准，原告自行提交的编号为5091672的租金收据显示：2014年1月至6月期间月租金为2000元，原告与被告汪图南均在该收据上签名予以确认，此外的收据上并未显示月租金标准，根据“谁主张，谁举证”的证据规则及各方意见，自2014年1月起原、被告就调高月租金标准为2000元达成合意，故2013年10月1日至2013年12月31日期间的租金应按月租金标准1300元为宜，2014年1月以后的租金应按月租金2000元计算为宜。原告另要求被告汪图南结清经营期间产生的水电、卫生、物业费用，但未就该费用提供证据证明，且未明确具体请求数额，故本院对该请求不予处理。就租赁关系何时解除，原告于2020年4月2日诉至本院，要求解除租赁关系，被告汪图南于2020年5月8日庭审时当庭提交钥匙，故原、被告之间的租赁关系于2020年5月8日解除。综合上述内容，原告与被告汪图南自2011年10月1日起至2020年5月8日止就重华街门面房存在租赁关系，根据合同相对性原则，本院对原告要求被告赵翔承担租赁关系民事责任的请求不予支持；2011年10月至2013年12月期间的月租金标准为1300元且2011年10月至2013年9月期间的租金已付清，2014年1月至2020年5月8日期间的月租金标准为2000元，经核算，2013年10月起至2020年5月8日止期间的租金数额应为156417元，扣除被告汪图南已支付的租金97000元，被告汪图南还应支付原告剩余租金59417元。综上，依照《中华人民共和国合同》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张鲁英与被告汪图南租赁关系于2020年5月8日解除；二、被告汪图南支付原告张鲁英2013年10月至2020年5月8日期间的剩余租金59417元，于判决生效后10日内履行完毕；三、驳回原告张鲁英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2058元，由原告张鲁英负担572元，被告汪图南负担1486元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙燕燕人民陪审员  贾玉红人民陪审员  马 迅二〇二〇年五月三十日书 记 员  胡少纺