贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初391号原告：黎平县黎泰物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：9152263IMA6HK2HT3C。住所地：黎平县德凤镇西门桥东异豪庭****门面。法定代表人：杨正光，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：补云雪，女，贵州辅正（雷山）律师事务所律师。执业证号：152262011911081854。被告：吴大流，男，苗族，1972年12月25日生，住黎，住黎平县div>委托诉讼代理人：高明坤，男，贵州洲联合（锦屏）律师事务所律师。执业证号：15226200410185902。原告黎平县黎泰物业管理有限责任公司诉被告吴大流物业服务合同纠纷一案，原告于2020年3月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员杨朝军独任审判，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨正光及委托诉讼代理人补云雪，被告吴大流及委托诉讼代理人高明坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付停车费3600元（从2019年1月1日暂计至2019年12月30日）；2、本案受理费用由被告承担。事实与理由：被告购买东昇豪庭开发商开发的东昇小区商品房。按双方合同约定购买的仅限商品房，不包括停车位。后该小区开发商与原告签订物业管理协议，并向小区住户发出通知，明示小区业主停车费用为每月300元。被告居住小区已经三年，其使用的车辆停放在小区从未交停车费。综上所述，原告管理、维护小区开支巨大，被告无偿使用原告停车位无合法理由。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告辩称：1、原告没有与我签订任何物管协议，我与原告没有协议纠纷；2、我虽然有车，但是我的车有时候停在地下车库有时候也没有停在地下车库；3、原告和房开商签订的物管协议成不成立，对我们业主是否有约束力；4、原告有没有尽到物业管理的责任和义务。原告在举证期限内向本院提交以下证据：经庭审质证，被告对证据1、2真实性无异议，但与本案无关；对证据3、4有异议，我不知道这件事，与本案无关；对证据5有异议，备案的不是同一个公司，与本案无关；对证据6有异议，合同约定的公司不是原告公司；对证据7、8、9真实性认可，但是原告没有着装，不知道是不是野广告；对证据10真实性认可，但是我不知道是房开商做的还是物业做的；对证据11与本案无关。原告当庭向法庭提交以下证据：1、东昇豪庭小区物管协议、东昇豪庭物业规范管理模式复印件，证明东昇豪庭开发商将小区管理事项委托给原告、原告依据该协议进行小区停车位管理等客观事实；2、共有建筑面积分摊认定表复印件，证明被告购买不动产权仅包括商品房及相应公摊，并不包括涉案停车的客观事实；3、车辆登记表复印件，证明被告使用的车辆长期停放在原告停车场的客观事实。4、电子数据一份，证明被告的车停在停车场天数的事实；5、收据复印件一份，证明小区部分业主已经交停车管理费，被告没有交费。经庭审质证，对证据1不认可，协议签订时间是在原告公司成立之前签订的，协议也没有得到被告的认可和签字，物业管理模式我方不知道有这个东西，所以不认可；对证据2不认可，认定表原告摘取一部分复印件来，我方需要看原件是不是最初登记的；对证据3不认可，登记表只能证明被告有车，不能证明被告的车停在地下车库；对证据4不认可，我方要看全程录像；对证据5的真实性没有异议，但是该份证据与本案无关。原告还申请房开商的法定代表人戴某出庭作证，证人戴某证实：我是房开商，我与原告签订有物业管理协议。我公司于2019年2月与原告签订了物管协议，至今原告已经承包了一年之久，由于本小区的部分业主霸凌思想严重，从未缴纳物业费，使得原告的员工没有按时得到工资，同时也给东昇房产带来巨大损失。经庭审质证，被告不认可证人的证言，同时证言也不能证明原告的诉求。证人不知道被告的车牌号是多少。证人与原告之间有利害关系。被告当庭向本院提交5份证据：1、被告身份证复印件，证明原告基本信息；2、业主委员会成立文件复印件，证明业主委员会于2019年4月24日依法成立的事实；3、黎住建函（2019）203号复印件，证明被告及小区业主对原告的管理资格提出异议，要求排除原告入住小区进行管理，原告自己重新选定物管的事实；4、购房合同第23页复印件，证明被告小区业主委员会成立后有权选定物管单位的事实；5、原告营业执照复印件，证明原告于2019年3月5日成立，是在签订物业管理协议之后成立的事实。经庭审质证，对证据1没有异议，对证据2真实性没有异议，但是业主委员会成立过程是否合法合规；对证据3真实性没有异议，但是不能达到被告的证明目的；对证据4内容认可，但是约定不排除原告对涉案小区实质管理的事实；对证据5有异议，我是2019年2月10日先申请办营业执照，我们是在2019年3月1日进去管理小区的。本院经审理认定如下事实：被告吴大流系黎平东升豪庭小区业主。2019年2月26日原告（乙方）与贵州东升集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部（甲方）签订《东升豪庭小区物管协议》贵州东升集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部将东升豪庭小区的物业及停车场承包给原告管理。合同第二条约定：“乙方收取物管费标准：宿舍用房每月每平方1元，商业用房每月每平方1.2元，车位已出让的每天每车收1元管理费，未出让的每天每车收10元。根据原告提供的车辆出入电子杆电子数据，被告于2019年3月1日至2019年12月29日共计在该小区停车位停车292天。期间，经原告在该小区两层停车处张贴书面催收停车费公告，被告仍未向原告缴纳停车费。另查明：在原告管理期间，对缴费一年的业主每车每年收费2400元。以上事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，2019年2月26日原告（乙方）与贵州东升集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部（甲方）签订《东升豪庭小区物管协议》是依法成立的有效合同。在此合同的履行过程中，贵州东升集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部与原告签订《东升豪庭小区物管协议》时“东升豪庭小区”业主委员会尚未成立，这表明建设单位贵州东升集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部与原告签订的《东升豪庭小区物管协议》属于前期物业合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，同时结合原告在此合同签订后也进行了实际的管理服务，故原告依法为此前期物业管理服务合同的当事人，被告提出原告与被告没有物业服务合同关系、原告与贵州东升集团东升房地产开发股份有限公司黎平县项目部签订的《东升豪庭小区物管协议》对被告没有约束力的辩解理由不能成立，本院不予采纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”该案原告已在该小区张贴书面催收停车费公告，被告仍未向原告缴纳停车费。现原告请求判令被告支付从2019年1月1日至2019年12月30日的停车费用3600元，从原告提供的车辆出入电子杆电子数据，被告于2019年3月1日至2019年12月29日共计在该小区停车位停车292天，本院予以确认。因原告在物业管理服务期间，对缴费一年的业主每车每年只收费2400元，结合本案被告停车近一年的实际情况，本院酌情参照此收费标准，被告实际应付停车费为：292天×2400元÷365天＝1920元。综上，依据《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告吴大流于本判决书生效后十日内支付原告黎平县黎泰物业管理有限责任公司2019年3月1日至2019年12月29日期间的停车费1920元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴大流负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  杨朝军二〇二〇年五月十一日书记员  石丹丹