云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初186号原告陈敏，女，1983年5月10日出生，汉族，云南省鲁甸县人，住云南省昭通市鲁甸县。委托代理人王利梅，云南天外天（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。委托代理人杨梅，云南天外天（昭阳）律师事务所实习律师（特别授权）。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530600584835895Q），住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）法定代表人李静，该公司董事长兼总经理。委托代理人杨成儒，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。委托代理人刘明，云南悟同律师事务所律师（特别授权，未出庭）。原告陈敏诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月28日与原告李杰诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷、原告马勋令、阮东芹诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷、原告张冲、杨梅诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷三案公开开庭进行了合并审理。原告陈敏的委托代理人王利梅、杨梅，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的委托代理人杨成儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈敏向本院提出下列诉讼请求：1.被告支付原告延迟交付违约金及面积补差费用8820元（其中违约金7020元，面积补差费1800元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年4月20日，原告和被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所进行登记备案。根据合同约定，被告将位于昭阳区出售给原告，约定交付日期为2018年6月30日，若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天30元向原告支付违约金并继续履行合同，若逾期90天后，原告要求继续履行合同的，被告需按照每天30元计算支付原告延迟交付违约金。2018年6月30日，被告无法向原告交付房屋，直至2019年2月19日，原告才能办理手续接房，被告延迟交付期限长达234天，产生违约金7020元。另外，根据约定“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款”，本案中，原告的房屋备案登记面积与合同均是88.63平方米，被告超出合同范围要求原告支付了超面积款1800元。综上，原告与被告签订的合同合法有效，依法受法律保护，根据约定，被告延迟交付房屋和多收超合同范围费用，原告有权要求被告在继续履行合同的前提下向原告支付延迟交房违约金和退还多收超面积费用，原告多次找被告协商，但被告却不履行义务。为维护原告自身合法权益，依法提起诉讼，望支持原告的全部诉讼请求为谢。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司辩称：1.原告诉称的不是事实，双方签订合同后，被告于2018年9月29日按照合同约定，在昭通日报登报公告通知业主接房，原告也于2018年9月30日到售楼部办理了接房手续，并确认2018年9月30日接房并进行验收，同时承诺按期缴纳物业费，足额偿还贷款等。但由于当时原告对物业费用、配套费用等不满，拒绝缴纳合同约定的费用，导致自己延误了接房时间。2.原告于2018年9月30日签署的《接房声明》最后一段明确表示：昭通鸿卓房地产开发有限公司于2018年9月30日前将房屋交付给本人的完全符合双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突的，则以本声明为准。基于该声明的约定，原告在签订声明时双方已经达成了合意，对2018年9月30日交付房屋予以认可，这一声明应当视为对商品房购销合同的补充协议，其与合同约定的违约金条款应当以2018年9月30日的声明为准。现原告依据该合同主张违约金，缺乏事实和法律依据。3.被告并非恶意拖延交付时间，被告也未在违约行为当中获利，而合同对违约金的约定过高，对以倾尽全部物力、人力的被告而言无力承担，请求法庭酌情予以考虑。综合当事人诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1.被告昭通鸿卓房地产开发有限公司在房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为？2.原告陈敏的各项诉讼请求是否应该得到法庭的支持？原告陈敏针对其诉讼请求及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《身份证》复印件1份，证明原告的诉讼主体资格。二、《商品房购销合同》、《补充协议》原件各1份，证明：1.被告将位于昭阳区房屋出售给原告，面积为88.63平方米；2.合同约定房屋交付时间为2018年6月30日；3.被告逾期交房，原告有权要求继续履行合同并要求被告按逾期每天50元计算向原告支付延迟交房的违约金；4.建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款；5.原告购买的房屋昭阳区房产交易评估管理所登记备案面积为88.63平方米。三、《收据》、《云南增值税普通发票》、《维修金接收凭条》、《配套费收据》、《物管费收据》、《业主接房时缴纳款项需要在开发商财务处缴纳的款项清单》、《面积补差收款收据》原件各1份，证明：1.原告按约定履行了付款义务；2.被告于2019年2月19日向原告交房；3.被告违反合同约定向原告收取面积差价费1800元。四、《照片》2张，证明被告方2018年9月29日发布接房公告时，未经综合验收合格，达不到法律规定的接房条件。经质证，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司对原告陈敏提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一、二组证据三性无异议，但是我方认为第二组证据的证明目的不能达到，合同明确约定了面积误差的一个结算方式，交房公告视为接受商品房，备案登记仅只是双方合同的备案，不是对产权的备案，产权备案应以产权部门发放的产权证书为准；对第三组证据的真实性、合法性无异议，与本案的待证事实无关，原告所提交的收费票据，只能证明原告缴纳相关费用的时间，并不是被告交房的时间；对第四组证据三性不予认可，因为系复印件，应提交原件核对。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司针对其辩论意见及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《营业执照》、《法定代表人身份证明》复印件各1份，证明被告主体资格。二、《交房公告》复印件1份，证明被告于2018年9月29日根据合同约定在昭通日报刊登了交房通知，通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续。三、《接房声明》原件1份，证明原告于2018年9月30日办理接房手续并签署了《接房声明》，声明中对房屋接收时间予以确认，并明确了房屋交付符合双方的约定。四、《测绘报告》原件1份，证明原告所购房屋经云南浩滇测绘有限公司于2018年9月21日实地对房屋进行测绘，经测绘后出具《昭通市房屋面积测绘报告》对房屋实测面积进行面积测算；该报告的测绘面积是原告房屋办理房屋产权登记的面积，被告据此补收房屋差价有合理合法的事实依据。经质证，原告陈敏对被告昭通鸿卓房地产开发有限公司提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组证据三性均无异议；对第二组证据真实性、关联性无异议，但是该公告内容不合法，被告至今未进行综合验收合格，还达不到法律规定的交房条件；对第三组证据三性均不予认可，该声明只能代表被告通知原告进行接房验收，但是否接房还要依据验房结果来确定；对第四组证据真实性、合法性无异议，但是达不到被告的证明目的，该报告只是被告方单方制作的测绘报告，不能等同于产权登记面积，所以不能依据测绘报告要求原告补面积差价。通过庭审、举证和质证，本院认为，原告陈敏提交的第一组证据《身份证》，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司对三性无异议，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。对第二组证据《商品房购销合同》、《补充协议》，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司对三性无异议，具有真实性、合法性，能够证明：1.2018年4月20日，原告陈敏与被告昭通鸿卓房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告陈敏向被告昭通鸿卓房地产开发有限公司购买其开发的温泉静园第7幢第2单元第7层703号房，面积88.63平方米，单价为4735.56元/平方米；2.原、被告双方在合同中就面积误差处理、付款方式及期限、交付期限、产权登记、违约责任等进行了约定；3.争议房屋于2018年4月21日进行了备案登记的事实，上述证据材料与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第三组证据《收据》、《云南增值税普通发票》、《维修金接收凭条》、《配套费收据》、《物管费收据》、《业主接房时缴纳款项需要在开发商财务处缴纳的款项清单》、《面积补差收款收据》，能够证明原告陈敏按约定履行了付款义务，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于2019年2月19日向原告陈敏交房的事实，但不能证明原告陈敏所主张的其他证明目的，因此对上述证据材料与本案关联性，本院依法予以采信，对其余欲证事实，本院依法不予采信。第四组证据《照片》，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司虽对其三性不予认可，但经本院审查，上述证据能证明2018年10月13日，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向业主发出公告称：“因我单位所建的温泉静园小区项目未经综合验收，相关部门要求我公司进行建设工程整改，并将2018年9月30日至10月13日之间交付到业主手中的房屋及钥匙收回，在整改期间禁止业主进行装修，待建设工程验收合格后可交付使用。”的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司提交的第一组证据《营业执照》、《法定代表人身份证明》，原告陈敏对三性无异议，被告证明被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的基本信息及其法人的基本信息，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据《交房公告》，经审查虽能确认被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于2018年9月29日通过登报的方式通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续，但结合原告陈敏提交的第四组证据确定，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司所承建的房屋在其通知业主接房时，还不具备交房条件，故对该组证据的真实性、与本案具有关联性，本院依法予以采信；但对其证明目的，本院依法不予采信。第三组证据《接房声明》，不能证明原告陈敏的具体接房时间，不能证明被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的辩论意见，不具有证明力，本院依法不予采信。第四组证据《测绘报告》虽系原件，但是不能证明被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的辩论意见，不具有证明力，本院依法不予采信。根据庭审、举证和质证，本院确认如下法律事实：2018年4月20日，原告陈敏与被告昭通鸿卓房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告陈敏向被告昭通鸿卓房地产开发有限公司购买其开发的位于昭阳区，房屋面积为88.63平方米，单价为4735.56元／平方米，房屋总价款为419713元（其中，首付109713元，按揭贷款310000元）。同时，双方在《商品房购销合同》中约定：“商品房出卖人（以下简称甲方）：昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房出买人（以下简称乙方）：陈敏……第五条面积的误差处理一、采用按套内建筑面积计价销售，合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款……二、合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补……第六条付款方式及期限……第七条交付期限甲方应于2018年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）……第九条甲方逾期交房的违约责任一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列［3］种约定承担违约责任：……3.乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的0.1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天30元向乙方支付违约金。但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。二、如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任。第十条交接该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……第十三条其他约定……三、单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：1.除本合同已有约定外，单方提出解除合同的，由提出解除方向守约方支付总房款30%的违约金，同时合同终止，已经发生的相关交易税、费由提出解除合同的乙方承担；2.单方提出变更合同的，应与对方协商一致后，方可变更合同，未经对方书面同意，任何一方不得擅自变更合同，否则视为违约，并按单方解除合同规定向对对方承担违约责任……”。同时，原、被告双方在同日签订的《补充协议》中约定“……九、关于前期物业服务乙方对甲方公示的前期物业服务合同、临时管理规约及前期物业服务协议等全部内容清楚同意切无异议。乙方同意在业主委员会未正式聘任物业服务机构之前，由甲方选聘的物业服务公司负责本项目物业服务，并在合同及本协议签订同时与该物业服务公司签订前期物业服务协议。乙方所购房屋的物业服务费用等相关费用，自甲方通知接房之日起由乙方承担，但因乙方原因未能交、接方或未入住或因乙方原因自行空置房屋的费用计收时间不变……”。《商品房购销合同》及《补充协议》签订后，原告陈敏于2018年4月20日向被告昭通鸿卓房地产开发有限公司支付了房屋首付款109713元，争议房屋于2018年4月21日进行了备案登记。后被告昭通鸿卓房地产开发有限公司未按合同约定时间向原告陈敏交付房屋，于2019年2月19日才向原告陈敏交付房屋，共延迟交房234天。另查明原告陈敏向被告昭通鸿卓房地产开发有限公司缴纳了维修基金5340.60元、装修押金2000元、配套费7260元、物管费1122元、面积补差费1800元及二次加压费、电梯维护费、垃圾清理费等费用695元。另查明，2018年9月29日，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司通过登报的方式通知购买温泉静园小区房屋的业主于2018年9月30日办理房屋交接手续。2018年10月13日，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向业主发出公告称：“因我单位所建的温泉静园小区项目未经综合验收，相关部门要求我公司进行建设工程整改，并将2018年9月30日至10月13日之间交付到业主手中的房屋及钥匙收回，在整改期间禁止业主进行装修，待建设工程验收合格后可交付使用。”因被告昭通鸿卓房地产开发有限公司延迟交房等，2020年1月6日，原告陈敏以商品房销售合同纠纷为由起诉来院，请求：1.被告支付原告延迟交付违约金及面积补差费用8820元（其中违约金7020元，面积补差费1800元）；2.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告陈敏和被告昭通鸿卓房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》双方采用了合同书的形式订立合同，该合同是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，自双方在该合同书上签字或者盖章时成立并生效。原、被告双方应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司未按合同约定的交房时间2018年6月30日向原告陈敏交付房屋，已构成违约。因此，依照原、被告双方所签订的《商品房购销合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列[3]种约定承担违约责任：……3.乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的0.1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天30元向乙方支付违约金。但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。”的约定，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司延迟交房234天，应向原告陈敏支付的延迟交房违约金为：30元/天×234天=7020元。因此，对于原告陈敏要求被告昭通鸿卓房地产开发有限公司支付其延迟交房违约金7020元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告陈敏要求被告昭通鸿卓房地产开发有限公司支付其面积补差费用1800元的诉讼请求。原、被告双方所签订的《商品房购销合同》第五条“面积的误差处理一、采用按套内建筑面积计价销售，合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款……二、合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补……”的约定，房屋面积按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，现争议房屋产权证尚未办理，尚不能确定争议房屋的产权登记的面积是多少。因此，对于原告陈敏的次部分诉讼请求，本院不予评判。原告陈敏可在办理房屋产权证后，根据实际情况，另案主张权利。关于被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的答辩主张。因被告昭通鸿卓房地产开发有限公司所提交的证据材料不足以证明其辩论主张，依法不能成立，本院依法不予支持。关于原告陈敏要求被告昭通鸿卓房地产开发有限公司承担本案诉讼费用的诉讼请求。本院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以，当事人之间如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此，对于原告陈敏的此部分诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“条依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈敏支付自2018年6月30日起至2019年2月19日止的逾期交房的违约金人民币7020元。二、驳回原告陈敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至全款付清之日止。案件受理费50元，由原告陈敏负担10元，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王 燕人民陪审员  龚声文人民陪审员  王 琼二〇二〇年五月二十七日书 记 员  李 霄