湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0682民初1443号原告：饶春晖，女，1967年9月20日出生，汉族，住临湘市。委托诉讼代理人：冯攀，临湘市天成法律服务所法律工作者。被告：李立明，男，1974年4月24日出生，汉族，住临湘市。委托诉讼代理人：李军，湖南永发律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，湖南永发律师事务所实习律师。被告：李军辉，男，1973年8月9日出生，汉族，住临湘市。原告饶春晖与被告李立明、李军辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶春晖及其委托诉讼代理人冯攀，被告李立明的委托诉讼代理人李军、李潇，被告李军辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶春晖向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告共同支付原告2016年4月1日起至将门面房屋恢复原状后交付给原告实际使用时止期间的门面房屋租金（标准按合同第三年度31667元/年计算）、违约金50000元、代理费10000元；2、评估费5000元由两被告承担；3、请求判令两被告对原告受损的一楼门面和二楼房屋的地板、墙面、楼梯踏步及扶手、厕所及洗手池、大便器、水电线路及设施等进行修理和恢复原状，或者由原告自行修理和恢复原状，修理和恢复原状的费用全部由两被告承担;4、请求判决两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原告和被告李立明、李军辉于2013年11月28日签订了一份《租赁合同》，合同的主要内容为:1、被告租赁原告所属的位于临湘市房屋一间，每层面积为115.5㎡，两层面积共计231㎡（注:一楼门面和二楼房屋的原状为:一到二楼墙面粉刷904涂料、一楼地面贴有全瓷地板砖、一楼带有一间厕所、内装洗手池和大便器、二楼地面水泥沙浆找平，一到二楼安装有现浇楼梯，且带不锈钢扶手，楼梯踏步贴有大理石，门面内装有单独水表和电表，水电全到户）；2、租赁期限为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止;3、前三年租金85000元，第一年为25000元、第二年为28333元、第三年为31667元、第四年和第五年的租金视周边同类行情适当增加，但不得超过同类门面最高标准;4、租金每年分上、下半年两次支付，每次提前一个月支付下半个年度的租金，签订本合同时支付第一个半年度的租金;5、被告按时向原告支付租金和其他约定费用，如逾期支付，逾期在30日内的，按日期1%承担违约金，逾期超过30日的，原告有权单方解除合同并追究被告违约责任;6、若被告要对租赁房屋进行较大改造时，必须先以书面形式向原告报告，经原告同意后方可施工。签订合同后，被告支付了两年的房租，但被告尚欠原告后三年的房租95000元（31667元／年×3年）未予支付。且被告违反合同第六条第7项的约定，在未先以书面形式向原告报告，未经原告同意的情况下擅自对租赁的一楼门面和二楼房屋进行较大改造，造成原告门面和房屋严重毁损，给原告造成了较大的经济损失。故原告具状起诉，请求判如所请。被告李立明辩称，1、原告起诉作为证据的《租赁合同》，被告李立明没有签字，合同上李立明签字系他人仿签；2、李立明在2018年在外打工，2019年在河南、兰州务工，与房屋租赁的约定时间有冲突；3、原告起诉认为房屋修复所需金额的证据及评估依据的证据是2019年3月13日一份盖有临湘市第五中学公章的证明，且该份证明与合同上签字不是同一人笔迹。该份证据所证实的内容不是客观真实；4、根据谁主张谁举证的原则，原告本次诉讼没有足够的证据证实被告李立明的被告主体资格和证实其诉讼请求的事实基础。请法院依法驳回原告的起诉。被告李军辉辩称：原告起诉被告是根据一份《租赁合同》，经省司法鉴定，被告的签名系伪造，原告没有资格起诉被告李军辉，原被告之间不存在租赁合同关系。原告提供虚假证据，应该承担法律责任，并给被告适当赔偿。给被告造成经济损失和精神损失，依照法律规定进行处理，追究法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.《租赁合同》，该合同首部的出租人是赵清明、饶春晖，承租人是李立明、李军辉、方秀玲。但尾部的签名没有方秀玲的签名，且被告李军辉举证证明尾部并非其签名捺印，原告也未提供证据证明被告李军辉有签订租赁合同的合意，故对原告的证明目的不予认可。2.饶春晖与李立明母亲手机通话录音（附U盘一个），本院对其真实性予以认可，但对其证明李立明、李军辉是茶馆的实际承租人，两被告欠付原告租金95000元的证明目的不予认可。3.湖南安普工程造价咨询有限公司作出的湖南安普鉴字[2019]第043号《审计报告书》。该报告书中鉴定范围为“对临湘市第五中学受损房屋的修理恢复原状的工程造价进行评估鉴定”。该鉴定程序合法，具备证据的真实性、合法性、关联性。故对其鉴定结论予以采纳。4.湘崇真司鉴所［2019］文鉴字第316号《湖南崇真司法鉴定所司法鉴定意见书》、湘崇真司鉴所［2019］痕鉴字第48号《湖南崇真司法鉴定所司法鉴定意见书》。该鉴定受法院委托，鉴定程序合法，具备证据的真实性、合法性、关联性。故对其鉴定结论予以采纳。经审理查明，临湘市五中因建设实验楼的需要，将该实验楼的一、二楼建成向阳路临街门面，并向社会出租。原告饶春晖及赵清明等人承租了临湘市五中实验楼门面，租期五十年，门面可转租。2013年10月，临湘市五中实验楼竣工，面向向阳路有19间门面，原告饶春晖承租1号门面，赵清明2、3号门面。此间，赵清明告知原告饶春晖，李立明欲租他们的门面，于是原告全权委托赵清明办理出租房屋事宜。2013年11月28日左右，赵清明带着李立明到原告饶春晖办公室，李立明当面签署了一份《租赁合同》（该份合同有赵清明、李立明、方清粼签名，时间2013年11月28日）。原被告因租赁问题发生争议后，赵清明另外又交给原告饶春晖一份《租赁合同》（该份合同上有赵清明签名，有李立明、李军辉名字字样）。饶春晖收后补签名。原被告签订的《租赁合同》主要内容为:被告租赁原告所属的位于临湘市的临街商铺门面三个，每个门面包含相对应的地下室一间，二楼房屋一间，每个门面115.5㎡，三个门面总面积为346.5㎡；租赁期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止;合同前三年租金为255000元，即第一年75000元，第二年85000元，第三年95000元。第四年和第五年的租金视周边同类行情适当增加，但不得超过同类门面最高标准；若被告要对租赁房屋进行较大改造时，必须先以书面形式向原告报告，经原告同意后方可施工，被告装饰、装修、改造不得影响周边及临湘市五中所属的上层教学用房及设施。租赁后，被告李立明组织人员进行门面的装修改造，用于经营“临湘市向阳红炉灶茶餐厅”。该茶餐厅经工商部门登记资料显示，申请人为李立明，组成形式为个人经营。被告李立明在租赁房屋后实际按《租赁合同》中的条款履行的，支付了两年的租金，后再未支付租金。2018年6月，“临湘市向阳红炉灶茶餐厅”未再开门营业，2018年7月左右，赵清明将自己的2、3门面转租他人。同年8月，原告饶春晖要求被告李立明修复门面。但李立明一直未修复好，也未恢复原状，只将门面钥匙放在隔壁文具店。11月份原告在文具店拿钥匙察看情况。自此，原告与被告李立明就房屋恢复原状事项发生争议。故原告起诉，请求判如所请。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告饶春晖与被告李立明、李军辉之间是否存在租赁合同关系；二、被告是否应承担的违约责任。关于焦点一，原被告之间是否存在租赁合同关系的问题,从本案的租赁合同签订时的情况来分析,原被告之间签订合同时,是被告李立明将已经打印好的合同带回，再交给赵清明的，当时合同上尾部落款有“李立明”“李军辉”字样。后经鉴定确认该合同上“李军辉”的签名及捺印并非李军辉本人所签所捺,且李军辉对合同上签字的行为不予追认。在无证据证明李军辉曾以书面或口头的方式委托李立明代其行使民事权利,或二人之间存在合伙关系的情况下,合同相对人饶春晖并无合理理由相信李立明有代理权。故不能确认原告饶春晖与被告李军辉之间存在租赁合同关系。虽然，被告李立明与原告饶春晖之间签订的合同有重大瑕疵。但原告与李立明有租赁房屋的合意，是双方真实意思的表示。李立明与饶春晖之间形成事实上的租赁合同关系。且租金、租期等事项均按《租赁合同》执行。原告饶春晖与被告李立明之间租赁合同关系成立。同时，该租赁门面中所开办的“茶餐厅”申请者为李立明，即使李立明有与他人合伙经营的行为，也是其内部经营事务，李立明可在对外承担民事责任后，向其他合伙人行使追偿权。关于焦点二，违约责任的问题。原告饶春晖与被告李立明之间存在租赁合同关系,租赁期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止，被告应按时向原告支付租金和其他约定费用。在合同租赁期内，被告李立明经营的茶餐厅2018年6月后未再营业，但未退还承租的房屋。2018年11月，原告从文具店拿回钥匙，原告与被告李立明之间的租赁关系视为在2018年11月30日解除，被告李立明应当按照合同所约定的租金标准向原告支付房屋占用期间的使用费。即2017年4月1日--2018年11月30日止的租金：95000元/年÷3×2年+95000元/年÷12÷3×8＝84444元。虽然，原被告之间的租赁关系，推定为2018年11月30日止，但因被告未能恢复及修复租赁物，原告自行修复需要一定的时间，且再次出租也需要一个合理的招租期，该两项期间酌情确定为5个月，在此期间被告所需承担原告的租金损失。损失亦可按95000元/年÷12÷3×5＝13194元。关于原告诉请被告赔偿门面恢复原状的损失问题，《租赁合同》载明，若被告要对租赁房屋进行较大改造时，必须先以书面形式向原告报告，经原告同意后方可施工。被告李立明虽未以书面形式向原告报告装修事宜，但结合原告工作地址离门面较近等因素，推定原告对装修事宜知情。又因为原告将门面交付被告使用时，为临湘五中刚竣工的门面，基本符合租赁条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。本案处理适宜适用由原告自行恢复为宜，由被告李立明承担修复费用。湖南安普工程造价咨询有限公司作出的湖南安普鉴字[2019]第043号《审计报告书》确定，工程造价为38370.42元。关于原告诉请的违约金及诉讼代理费的问题，原被告之间约定不明确，且原告未提供证据证实，本院不予采纳。关于鉴定费，是原告为维护自身合法权益，选择通过诉讼维护自身合法权益，支付的相关费用，系合理开支。故原告的鉴定费应当由被告李立明承担。综上，原告的诉讼请求，本院在核实范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十九条，判决如下：一、被告李立明在本判决生效之日起十日内向原告饶春晖支付房屋租金及损失97638元；二、由原告饶春晖对案涉出租房屋进行修理和恢复原状，由被告李立明在本判决生效之日起十日内，向原告饶春晖支付房屋修复费用38370.42元；三、驳回原告饶春晖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1700元，鉴定费5000元，合计6700元，由被告李立明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  丁月亮二〇二〇年五月二十二日法官助理李凡书记员王珊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。