北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初43391号原告（反诉被告）：杨平义，男，1955年10月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马玉珍，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑朝辉，男，1971年7月22日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：禹志琴(郑朝辉之妻)，住北京市丰台区。原告(反诉被告)杨平义与被告（反诉原告）郑朝辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨平义及委托诉讼代理人马玉珍与被告郑朝辉委托诉讼代理人禹志琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨平义向本院提出诉讼请求：1、依法判令双方于2016年7月8日签订的《协议书》及2018年10月30日签订的《购房协议补充条款》无效；2、依法判令郑朝辉返还我已付购房款90万元；3、依法判令郑朝辉赔偿我损失138万元；4、本案诉讼费由郑朝辉承担。事实和理由：我与郑朝辉原系邻居，2016年初，郑朝辉找到我，表示父亲患癌症急用钱，要出售位于北京市海淀区三嘉信苑×号楼×单元×号房屋，希望我帮忙购买，后经双方协商一致，于2016年9月9日签署《协议书》，约定郑朝辉以1227970元的价格将上述房屋出售给我，我于2016年7月20日支付10万元定金，2016年9月5日前支付50万元，余款627970元于2018年7月10日付清。郑朝辉同日将房产转为商品房并过户给我，我依约履行了相应义务。后郑朝辉以办理经转商为由，要求我再支付30万元，并于2018年10月30日签署《购房协议补充条款》，后我多次要求郑朝辉办理房产过户手续，但郑朝辉分别以房产已经抵押、市场翻番，要求我再支付170万元，才给我过户，明显是看到房价上涨，恶意违约，给我造成巨大损失，后我咨询律师，才得知经济适用房买卖是无效的，故诉至法院，望判如所请。郑朝辉辩称，我与杨平义双方原是邻居，相处关系较好，2016年初，我方急需用钱，于是找到杨平义协商，将我方2009年10月购买的经济适用房卖给杨平义，当时他不想买，之后我方将房子出租，谈好后，杨平义在隔壁听见了，又主动找来表示想买该房子，杨平义看我方缺钱心切把房价压得很低，7月8日双方签订合同，签约后杨平义首先没有依约付款，第一次应付10万，但却付了8万，2018年7月10日应付清余款62万多元，但到了同年10月底仅给了30万元，仍差32万多元。由于杨平义的钱迟迟不到位，使我方陷入了更大困境，并造成很大损失。关于合同内容的多处变动均是杨平义的要求下做出的他满意的修改，如果不按照杨平义要求办就不给钱，包括2018年10月购房协议补充条款也是在这样步步紧逼的情况下所签。另，2016年8月至今，诉争房屋一直对外出租，双方起初签订协议书，杨平义提出让其岳母居住，我方同意并于2016年7月26日腾房搬家至经营场所居住，但杨平义却随即将房子出租他人，我方虽签了补充条款，但是没有同意并授权他占有和使用房子租金的权利，该房自2016年8月至今杨平义一直出租，房租也均在杨平义处。2018年11月中旬至2019年5月中旬，我方曾主动找杨平义夫妻协商处理由于买卖房屋所产生的问题，但杨平义不同意我方善意提出的建议，双方未能达成一致。我方认为，双方所签协议违反了法律和国家政策，应为无效合同，且该房屋因本案诉讼已被保全。我方愿意返还扣除房租之后的钱款，但目前经济困难无力给付，我方承诺如房屋解除保全以最快的时间出售房屋后返还钱款。杨平义共收取了40个月的房租，应抵充部分房款。另不同意杨平义要求赔偿138万的诉求请求，不同意赔偿损失。故提起反诉，反诉请求：请求判令杨平义返还我北京市海淀区三嘉信苑×号楼×单元×号房屋。杨平义就郑朝辉反诉辩称，主张双方签订的房屋买卖协议无效，不要求继续履约。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，位于北京市海淀区上庄三嘉信苑×号楼×单元×号房屋（以下简称案涉房屋）系经济适用房，由郑朝辉2009年购置，2013年7月10日登记于郑朝辉名下。2016年9月9日郑朝辉（甲方）与杨平义（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方自愿将案涉房屋卖与乙方。二、该处房产建筑面积为64.63平米，系甲方名下自有财产，按每平米1.9万元人民币价格卖与乙方，整体作价共1227970元人民币。房屋内甲方自己安装的电器家具等不计在买卖协议内。三、付款方式为现金形式。经双方友好协商决定，乙方于2016年7月20日向甲方支付人民币10万元作为定金，于2016年9月5日前付给甲方人民币50万元作为前期款项。乙方将于定金交付之后在2016年7月底入住甲方房产所在房屋。余下的人民币627970元将于2018年7月10日付清。四、甲方将于2018年7月10日乙方将余款付清时将房产转为商品房，并于转商后将上述房产过户给乙方。过户所产生的费用，如土地出让金和税费等，甲方所产生的费用由甲方支付，乙方所产生的费用由乙方支付。五、违约责任甲方如在2018年不能如约将房产过户给乙方，需将乙方所付全部款项立即退还给乙方，并且需向乙方支付退还款项额度60万元人民币的24%作为赔偿金。乙方如未能如期支付余款，则继续居住至能够支付时再行支付，但需将超出1.9万元每平米价格部分按国家当时房价予以补差。没有超出则无需补偿或退还。乙方如在转商过户时欲出售此房产，则甲方拥有购买优先权。乙方如在转商过户前不愿再购买拥有此房产，则由甲方将此房产收回并将乙方支付的60万元人民币退回，且需向乙方支付60万元前期款项的12%作为利息补偿。六、本协议一式两份，双方各持一份，自协议签订之日起生效。如遇自然灾害或其他不可抗力所产生的不良后果，均由甲乙双方共同协商决定。单方违反协议视为违约行为，以违约论处并按照违约责任执行。该《协议书》第二页下部另有手写内容：“补充条款：一、房产过户时甲方需将房产过户给乙方之子杨光。二、甲方在没有将房产正式过户给乙方之子杨光，期间乙方有权出租甲方房屋，甲方郑朝辉，乙方杨平义签字，2016年9月9日”。2018年10月30日，甲方郑朝辉、乙方杨平义签订《购房协议补充条款》，约定：①现甲方案涉房产已满五唯一，准备经转商过户给乙方，乙方要求甲方经转商必须转在甲方名下，然后过户给乙方之子杨光名下，经转商所产生的费用如土地出让金及土地收益等，由甲方支付，乙方只支付买卖乙方所产生的费用。②甲方经转商，如果转到甲方妻子、或父母名下，甲方和妻子或父母，以各种原因提出条件不与过户给乙方，那么甲方需将乙方购甲方的房款总价1227970元三倍偿还乙方。③今日乙方在付给甲方三十万元整，余下三十二万七千九百七十元，甲方给乙方过完户再付清甲方。就上述《协议书》、《购房协议补充条款》履行情况，2016年7月17日，杨平义交纳定金8万元，2016年9月9日支付购房款52万元，2018年10月30日，支付购房款30万元，共计90万元。2016年7月26日，郑朝辉将房屋腾空交付杨平义。就之后房屋使用情况，郑朝辉主张杨平义将房屋对外出租，杨平义则主张空置。郑朝辉后将案涉房屋办理经转商，于2018年年底设定抵押。就合同后续履行情况，杨平义主张2018年7月，郑朝辉一直未办理案涉房屋经转商手续，导致无法办理过户，经其催促后，双方另行签订了补充协议，其支付30万元，后郑朝辉办理经转商之后将案涉房屋抵押，要求涨价170万元，其不同意，故合同未再履行下去。就其主张，杨平义提交与郑朝辉的微信聊天记录和录音光盘。郑朝辉则主张截至2018年7月10日，杨平义一直未付清余款，经其催促方才在10月30日支付了30万元，后与杨平义协商要求付清余款，杨平义不愿购买案涉房屋，故合同未再继续履行，另后房屋涨价，因急需用钱，故与杨平义协商涨价，未达成一致意见。本案，双方均主张买卖案涉房屋所签《协议书》等无效，现均不要求继续履行合同，杨平义要求郑朝辉退还购房款90万元并赔偿损失138万元，损失为依据现房屋价值260-270万元与合同价款差价损失，就房屋价值，杨平义提交网络房价查询打印页。郑朝辉则表示仅同意退还购房款，不同意赔偿损失，且反诉要求杨平义腾退返还房屋。杨平义主张郑朝辉先行赔付款项之后再返还房屋。本院认为，经济适用房系具有社会保障性质的政策性住房，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的，不得按市场价格出售。杨平义与郑朝辉签约出售案涉房屋时，距郑朝辉名下房屋取得产权证的时间不满5年，不符合经济适用住房上市交易的条件，双方所签《协议书》无效，就双方后续所签《购房协议补充协议》，虽当时案涉房屋取得产权登记已满五年，但该补充协议系原《协议书》的补充约定，无效的合同自始无效，故该补充协议亦无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，杨平义要求郑朝辉返还购房款90万元及郑朝辉要求返还房屋的反诉诉请，本院均予以支持。就杨平义诉请的损失一节，双方签约之时对案涉房屋性质均系知情，对导致合同无效均存在过错。在后续合同履行过程中，在案涉房屋已具备产权过户登记条件时，根据双方举证质证和庭审陈述，一是杨平义并未依约支付剩余购房款，存在违约，但之后双方另行签订补充协议，对剩余购房款支付方式重新作出约定；二是郑朝辉在办理案涉房屋经转商之后另行将房屋设定抵押，后提出涨价要求，致使双方合同未履行下去，亦构成违约。故综合上述情形，郑朝辉在案涉房屋已具备法定上市条件时存在违约行为，故对因此对杨平义导致的损失，本院根据公平原则、诚实信用原则，综合合同履行情况、当事人过错程度及预期可得利益等综合因素予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定，判决如下：一、杨平义与郑朝辉就买卖位于北京市海淀区上庄三嘉信苑×号楼×单元×号房屋所签《协议书》、《购房协议补充条款》无效；二、郑朝辉于本判决生效后三十日内退还杨平义购房款九十万元；三、郑朝辉于本判决生效后三十日内赔偿杨平义损失四十万元；四、杨平义于本判决生效后三十日内将北京市海淀区上庄三嘉信苑×号楼×单元×号房屋腾空返还郑朝辉；五、驳回杨平义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万二千五百五十五元，由杨平义负担六千二百七十七元，已交纳；由郑朝辉负担六千二百七十八元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由杨平义负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，对本诉、反诉不服的交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡喜辉二〇二〇年五月二十五日书记员  李甜甜