云南省砚山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2622民初676号 原告：云南弘福物业管理有限公司，住所地云南省砚山县江那镇民航路惠祥小区三期值班室。 统一社会信用代码：91532600MA6N113M6J。 法定代表人：喻鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈绍丽，女，缘和法律服务所法律工作者。特别授权。 被告：姚林森，男，1972年8月6日出生，汉族，云南省富宁县人，小学文化，农村居民，住云南省砚山县。 委托诉讼代理人：姚泽恒，男，1999年1月12日出生，彝族，云南省砚山县人，本科文化，农村居民，住云南省砚山县。系姚林森之子。特别授权。 原告云南弘福物业管理有限公司（以下简称弘福物业公司）与被告姚林森物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日将本案与弘福物业公司诉杨莉云等案公开开庭进行了合并审理。原告弘福物业公司的委托诉讼代理人陈绍丽，被告姚林森及其委托诉讼代理人姚泽恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 弘福物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决姚林森立即支付弘福物业公司物业管理费及其他费用（二次加压费、水池清理费）共计1500元（庭审中变更为：判决姚林森立即支付弘福物业公司物业管理费等1500元）；2.判决本案诉讼费由姚林森承担。事实和理由：弘福物业公司与砚山县惠祥小区三期业主委员会在平等协商的基础上签订了一份《物业服务合同》，由弘福物业公司负责提供其小区内的物业管理服务。合同中明确约定：弘福物业公司的提供服务受益人为本物业的全体业主即姚林森和物业使用人，本物业的全体业主包括姚林森和物业使用人均履行本合同，承担相应责任。合同约定物业服务费由弘福物业公司收取，收费标准为别墅0.6元/平方米/月，外围商住楼1500元/户/年。合同签订后，弘福物业公司即派员对该小区进行管理，并严格按合同规定履行自己的职责，诸多物业管理人员兢兢业业，不辞辛劳地为小区服务，而姚林森等部分业主却不守信用，完全不按合同约定支付物业服务费。弘福物业公司曾多次要求姚林森按合同规定支付物业管理费，但姚林森却以各种理由拒绝交纳拖欠的物业管理费。为此，弘福物业公司向法院起诉，要求支持上述诉讼请求。 姚林森辩称，一、弘福物业公司的主张缺乏事实依据，其诉讼请求依法不能成立。理由：1.弘福物业公司所服务的对象是惠祥小区三期内的业主，而姚林森并非属于该小区内的业主。自从姚林森入住民航路惠祥商贸街至今，从不知道有弘福物业公司为姚林森户进行什么“物业服务”，姚林森户的住房与惠祥小区三期不属于同一个范围。另外，姚林森户的水、电费，环境卫生费等均是姚林森户自行管理、缴纳和维护，住房周围是城洁职工进行打扫，弘福公司也从来没有为姚林森户进行过任何物业服务，何来的拖欠其物业服务费；2.该小区业主委员会也没有把姚林森户看成其小区内的业主，各种与业主有利害关系的事项从来没有与姚林森等进行过联系，弘福物业公司凭什么把姚林森户扯成其的服务对象；3.接受过服务支付服务费是应该的，但从来没有接受过弘福物业公司物业管理服务，弘福物业公司有何资格向姚林森索取物业服务费；权利与义务充分对等，弘福物业公司没有对姚林森户尽过义务，又有何权利向姚林森索要不应该支付的物业服务费。二、弘福物业公司应向法庭提供其服务于姚林森户的相关证据。理由：弘福物业公司有哪些项目已向姚林森户提供了服务，应用事实来证明，但弘福物业公司有何事实，姚林森户却不得而知，希望弘福物业公司当庭举证。因弘福物业公司举证不力，应由其承担不利后果。 经举证、质证，双方当事人争议焦点：弘福物业公司的诉讼请求是否应得到支持。 针对诉讼请求和争议焦点，弘福物业公司向法庭提交了证据： 第一组、弘福物业公司及其法定代理人的户口册、公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，以证实弘福物业公司的基本信息及在本案中诉讼主体资格的事实； 第二组、《物业服务合同》复印件一份，以证实弘福物业公司于2019年3月27日与惠祥小区三期业主委员会签订了该份合同，约定服务期限为三年即从2019年4月1日至2022年3月31日的事实； 第三组、物业费催缴通知书图片一份，以证实因姚林森户未按时交纳物业服务费，弘福物业公司催交的事实。 经质证，姚林森对弘福物业公司所提交的第一组证据的三性及待证观点均无异议。对第二组、第三组证据的三性及待证观点均不认可，认为第二组证据即《物业服务合同》是弘福物业公司与惠祥小区三期业主委员会签订，并不是与惠祥商贸街的住户签订，姚林森不属于惠祥小区三期的业主；另外，签订该合同时并没有与惠祥商贸街的住户进行过协商，姚林森对该份合同并不清楚；对第三组证据即催缴通知书图片，认为该图片并未加盖弘福物业公司公章，且该份证据内容涉及的是惠祥小区三期的住户，并不是民航路惠祥商贸街的住户，认为该组证据与自己无关。 姚林森就其抗辩理由向法庭提交了证据： 第一组、购房合同复印件、房屋所有权证复印件各一份，以证实姚林森所居住的房屋隶属于砚山县，不在惠祥小区三期管辖范围的事实； 第二组、水费、电费和垃圾费收据各一份，以证实姚林森户的水费、电费、垃圾清运费都由姚林森户自行交纳，与惠祥小区三期物业公司并无瓜葛的事实； 第三组、城建卫生打扫图片二张，以证实姚林森户的房屋周围道路与人行道都由城洁职工进行打扫，与惠祥小区三期物业公司并无关系，并且惠祥小区三期清洁员在即将开庭期间才开始做样打扫的事实； 第四组、住宅专项维修资金收据复印件一份，以证实姚林森在建设局自行交纳公共维修资金，姚林森所居住房屋周围公共设施由这笔资金进行维修的事实。 经质证，弘福物业公司的诉讼代理人对姚林森所提交的第一组证据的三性无异议，但对待证观点有异议，认为姚林森所提交的房屋产权证反而证明姚林森所居住房屋坐落位置属于弘福物业公司所提供服务的区域，姚林森属于惠祥小区三期业主；对第二组证据的三性认可，但对待证观点有异议，认为该组证据并不能证实姚林森不属于惠祥小区三期业主的事实；对第三组证据不认可，认为该组证据与弘福物业公司无关；对第四组证据无异议，但对待证观点不认可，认为姚林森缴纳的住宅维修专项基金不能证实是用于其房屋周围公共设施维修费用。 经当事人举证、质证，本院认为弘福物业公司所提交的第一组、第二组、第三组证据形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能证实本案事实，予以采信；姚林森所提交的第一组、第二组、第三组、第四组证据虽然形式、来源合法，内容真实，但均不能证实姚林森户不属于惠祥小区三期业主的事实，对这几组证据，本院将结合其他证据及全案所认定事实进行综合评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2019年3月27日，弘福物业公司（乙方）与云南省砚山县惠祥小区三期业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，约定由弘福物业公司为惠祥小区三期提供物业服务，由该小区业主按约定支付物业服务费。上述《物业服务合同》部分内容为：一、物业项目基本情况：名称惠祥小区三期；类型住宅小区；坐落位置文山州砚山县民航路（街道）；占地面积6729.3平方米，建筑面积37620平方米。二、物业管理区域四至：东至民航路；南至城南壹号；西至羊街村小组家用地；北至环城南路；三、物业服务内容和标准：提供物业服务项目为（一）物业共用部位的日常维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；（三）公共绿化的养护和管理；（四）公共区域环境卫生的维护；（五）公共秩序、消防、交通等协管事项服务；（六）车辆停放管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理；（九）乙方清理化粪池每年不得低于1次，确保排污畅通；（十）公共水电费由乙方负责缴纳，确保小区公共用电和用水正常。四、物业服务费收取方式为包干制。收费标准为：别墅0.6元／平方米／月；外围商住楼1500元／户／年……。五、收费时间为每年4月1日等。合同签订后，弘福物业公司进入云南省砚山县惠祥小区三期提供相应的物业服务。同时查明，姚林森户案涉住房坐落于砚山县，该房系砚山县惠祥小区三期外围商住楼，此类房一楼为两面通的门面，外邻砚山县民航路，内系惠祥小区三期住户。弘福物业公司提供服务后，姚林森等部分居住于惠祥小区三期外围商住楼的住户以其不属于惠祥小区三期业主为由拒绝支付物业服务费，致弘福物业公司起诉。另还查明，2019年3月27日代表砚山县惠祥小区三期业主委员会（甲方）与弘福物业公司（乙方）签订《物业服务合同》的业主委员会成员中刘洪的住房情况与本案姚林森户的住房情况基本一致。 本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。”，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，本案弘福物业公司与云南省砚山县惠祥小区三期业主委员会于2019年3月27日签订了《物业服务合同》，该合同对服务期限、服务区域、收费标准等均作了明确约定，该约定对所有惠祥小区三期（包括商住楼住户）的业主和弘福物业公司均具有法律约束力，所有业主和弘福物业公司均应当按照约定履行各自的义务。而姚林森以自己的商住楼不属于惠祥小区三期业主及弘福物业公司没有为其提供物业服务等为由拒绝支付物业服务费，根据上述查明的事实，姚林森所提交的证据并不能证实其所有的商住楼（民航路惠祥商贸街）不属于惠祥小区三期管理范围，完全独立于惠祥小区三期管理范围之外，故姚林森拒绝交纳物业服务费的抗辩理由不能成立。现弘福物业公司要求姚林森支付从2019年4月1日至2020年3月30日止的物业服务费1500元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。 综上所述，对弘福物业公司的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 限姚林森于本判决生效之日起二十日内支付云南弘福物业管理有限公司物业服务等费用1500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由姚林森负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  吴金林 二〇二〇年五月十三日 书记员  李思雨