广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1704民初296号原告：许宏伟，男，1996年1月14日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区***************。委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。被告：曾某，男，1977年2月15日出生，汉族，住广东省英德市*******委会新麦屋组。委托诉讼代理人：房绿容，广东华商律师事务所律师。被告：阳江市金海市*管理有限公司，住所地广东省阳江市阳东区*******润小区综合市场。法定代表人：曾某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：房绿容，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕秋，女，该公司工作人员。第三人:阳江市万仕隆投资实业有限公司，住所地广东省阳江市阳东区*******润小区综合市场。法定代表人：骆权，该公司总经理。委托诉讼代理人：敖进华，男，该公司工作人员。原告许宏伟与被告曾某、阳江市金海市*管理有限公司（以下简称金海公司）、第三人阳江市万仕隆投资实业有限公司（以下简称万仕隆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告许宏伟的委托诉讼代理人李晓婷，被告曾某、金海公司的共同委托诉讼代理人房绿容，第三人的委托诉讼代理人敖进华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许宏伟向本院提出诉讼请求：1.判令曾某及金海公司返还16000元给许宏伟；2.判令曾某、金海公司赔偿19800元给许宏伟；3.本案诉讼费由曾某、金海公司承担。事实和理由：2014年1月29日万仕隆公司向许宏伟借款100000元，并由万仕隆公司签写一份《借据》交由许宏伟收执。后经双方协商，许宏伟以其对万仕隆公司的100000元债权抵消许宏伟应付给万仕隆公司的猪肉摊位租金，双方于2014年7月13日签订了《商位使用权合同》，约定100000元抵顶壹个猪肉摊位，使用权期限从2015年4月1日至2020年5月31日止。万仕隆公司因借款合同纠纷等案件被申请强制执行，阳江市阳东区人民法院于2018年10月11日将万仕隆公司名下的位于阳江市阳东区*********综合市场房地产进行拍卖，曾某竞买成功。曾某购得**市场房地产后，成立了市场管理公司即金海公司，曾某、金海公司要求许宏伟按照3200元/月的标准支付商位租金。许宏伟多次与曾某、金海公司协商未果，许宏伟为了正常经营生意，无奈之下在经营期间共支付了16000元给曾某、金海公司。2019年5月起，许宏伟不同意再重复支付租金，曾某、金海公司不允许许宏伟再继续经营。许宏伟与万仕隆公司签订的《商位使用权合同》合法有效，双方应履行合同约定。根据买卖不破租赁原则，曾某作为**市场房地产的买受人已承接原出租人万仕隆公司在《商位使用权合同》中所享有的权利和应履行的义务。许宏伟已经按照《商位使用权合同》的约定付清了2015年4月1日至2020年5月31日期间的商位租金，在此期限内，曾某、金海公司无权再要求许宏伟支付租金，对于曾某、金海公司已收取的16000元应予以退还给许宏伟。从2019年5月1日起，因曾某、金海公司不履行合同义务，造成许宏伟的损失，曾某、金海公司应赔偿2019年5月1日起至合同期满（即2020年5月31日）期间的租金共19800元给许宏伟。被告曾某、金海公司共同辩称，曾某通过拍卖程序取得**小区综合市场，万仕隆公司早在2010年已将**小区综合市场抵押给了广东阳春农村商业银行股份有限公司、广东阳东农村商业银行股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司、阳江市海陵区**信用合作社，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。万仕隆公司在**小区综合市场抵押后，将其中一个商位出租给许宏伟，曾某通过拍卖取得**小区综合市场，许宏伟与万仕隆公司签订的租赁合同对曾某、金海公司不具有约束力。曾某、金海公司取得**市场后，有权依据市场的实际情况对许宏伟收取租金。许宏伟未按时缴纳租金后自行退出市场，许宏伟已缴纳的租金不予退还。曾某、金海公司请求人民法院依法驳回许宏伟的全部诉讼请求。第三人万仕隆公司述称，1.万仕隆公司将**市场房地产抵押，但不包括市场的经营权，拍卖评估的也不是经营权，市场的经营权不止评估的价值，万仕隆公司曾经提出过异议；2.万仕隆公司刚开市场的时候，商户就在市场经营了，并不是抵押**市场房地产后才经营的，万仕隆公司与商户签订合同时也不知道**市场房地产会被拍卖的，当时根据实际与商户签订了一年、二年、三年或者五年的租赁合同，本案许宏伟所租赁的摊位是猪肉摊位，该摊位不是固定的，每月换一次；3.对于许宏伟提出的诉讼请求，万仕隆公司没有意见；4.对于曾某、金海公司提出的答辩意见，曾某、金海公司陈述的不是很清楚，抵押的是市场综合大楼，并不是市场的经营权，曾某、金海公司取得拍卖物后，也可以不经营的，既然参与拍卖，就应该知道市场的经营权没有被拍卖。拍卖时也说明了不清场。本院经审理认定事实如下：2010年9月13日，万仕隆公司将阳江市阳东区*********小区综合市场抵押给广东阳春农村商业银行股份有限公司、广东阳东农村商业银行股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司、阳江市海陵区**信用合作联社，抵押期限为2010年9月8日至2014年6月20日。2014年1月29日，万仕隆公司向许宏伟借款100000元，并由万仕隆公司出具《借据》一份给许宏伟收执。2014年7月13日，许宏伟与万仕隆公司双方一致同意将100000元借款抵顶许宏伟在**小区综合市场经营的一个猪肉摊位的租金，该摊位为流动摊位，双方签订《商位使用权合同》、《阳东**综合市场食品行次管理规定》、《阳东**综合市场猪肉行次管理规定》，《商位使用权合同》主要内容如下：“甲方万仕隆公司，乙方许宏伟。一、甲方同意将**综合市场壹个摊位的使用权租给乙方经营。摊位用途：猪肉类。使用权期限为61个月，从2015年4月1日起至2020年5月31日止。二、摊位使用收取每月租金为金额人民币：壹仟陆佰伍拾元正（￥1650元），代支保安人员工资、管理人员工资、办公费用、市场法规宣传费、维修自然损坏的摊档费等，租金收取方式为一次性付清”等等，该《商位使用权合同》经本院（2019）粤1704民初***号民事判决确认为合法有效。《商位使用权合同》签订后，许宏伟一直在**小区综合市场猪肉摊位经营至2019年4月份。另查明，万仕隆公司因借款合同等纠纷被法院依法拍卖**小区综合市场，并于2018年10月12日由曾某竞买成功，后曾某成立金海公司对**小区综合市场进行经营、管理和升级，金海公司根据许宏伟在**小区综合市场经营猪肉摊位的实际情况每月向许宏伟收取3200元的摊位租金，许宏伟提供的《收据》证实其于2018年11月至2019年4月共向曾某、金海公司缴纳了16000元的租金。2019年5月份，许宏伟没有缴纳摊位租金，也没有再在**小区综合市场经营。因此，许宏伟向本院起诉主张本案适用买卖不破租赁的原则，曾某、金海公司应依照《商位使用权合同》履行义务，曾某、金海公司则辩称认为万仕隆公司将已抵押的财产出租给许宏伟，抵押权实现后，原租赁合同对受让人不具有约束力。以上事实，有许宏伟提供的其身份证、万仕隆公司企业信息查询、《商位使用权合同》、（2019）粤1704民初***号民事判决书、生效证明书、《借据》、网拍成交确认书、《收据》、《房地产评估报告》、淘宝网拍卖公告截图，曾某和金海公司提供的广东省房地产他项权证、淘宝网司法拍卖公告，本院依法调取的**小区综合市场拍卖材料等证据以及本案庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。经过对证据材料的质证和案件事实的审查，本案争议的焦点问题是许宏伟与万仕隆公司原有签订的租赁合同是否对曾某、金海公司具有约束力及曾某、金海公司是否具有返还、赔偿义务。万仕隆公司在将**小区综合市场抵押后，与许宏伟签订《商位使用权合同》，将**小区综合市场其中一个猪肉摊位出租给许宏伟经营。许宏伟认为其与万仕隆公司签订的《商位使用权合同》是在抵押限期之后，故《商位使用权合同》对曾某、金海公司具有约束力。对此本院认为登记的抵押期限届满，并不必然导致抵押登记效力丧失，在抵押权实现前，抵押效力仍然存在，该房地产仍然属于抵押在先的财产，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，本案的《商位使用权合同》对曾某、金海公司不具有约束力，曾某、金海公司没有承接《商位使用权合同》的权利及义务。竞买后金海公司与许宏伟之间基于双方的合意，已实际上形成了新的不定期的口头租赁合同关系，该新租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。许宏伟实际租用经营了金海公司的猪肉摊位，金海公司按口头约定向许宏伟收取摊位租金，合理合法。故许宏伟请求曾某、金海公司返还已收取的摊位租金16000元，理据不足，本院不予支持。同时，许宏伟请求曾某、金海公司赔偿原《商位使用权合同》预付的摊位租金19800元，因曾某、金海公司不是《商位使用权合同》的相对人，该合同对其不具有约束力，曾某、金海公司不具有赔偿租金的义务，该请求没有法律依据，本院不予支持。许宏伟预付的租金可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，判决如下：驳回原告许宏伟的诉讼请求。案件受理费694元，减半收取347元，由原告许宏伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 庄卫家二〇二〇年四月二十八日法官助理 朱思蓉书 记 员 陈**苏附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。