贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初1814号 原告：李庭武，男，1978年9月28日生，汉族，住贵州省都匀市。 原告：申开怡，女，1983年6月27日生，汉族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：王应辉，系贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢传芳，系贵州行者律师事务所律师。 被告：贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市民族路**西山新苑，统一社会信用代码：91522701714326782U。 法定代表人：赵幼明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李华清，系贵州星安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋述琨，男，1985年2月21日，回族，现住都匀市，系公司员工。 原告李庭武、申开怡与被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李庭武、申开怡委托诉讼代理人王应辉，被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人李华清、蒋述琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李庭武、申开怡向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2、请求依法判令被告向原告支付从2017年7月1日起至2019年11月11日期间的违约金45772.898元及从2019年11月12日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（按已付房价款的万分之一每日计算）；3、本案全部诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2016年5月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同其中约定：1、原告以532243元的价格购买被告开发的都匀市房屋；2、被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如逾期（超过90日的）被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。签订合同后，原告依约支付了全部购房款，但被告没有依约于2017年6月30日前交付该商品房转移登记有关文书给原告。被告逾期办证构成违约，应承担违约责任，请求支持原告诉请。 被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司辩称，1、请求驳回原告诉讼请求，被告不存在逾期办证的违约行为，实际导致办证延期的原因不可归责于被告，主要有原民政局划拨用地的历史遗留因素造成，第二个因素是房屋所在片区的电网线未按时投入运营，导致我司开发的商品房办证的迟延，第三个因素是因涉消防验收的部门行政职能调整导致延期办证的客观原因，第四个原因是房屋的施工单位没有按照合同约定的时间交付建设工程；2、双方约定的违约金过高，申请予以调低违约金标准；3、2019年9月10日我公司取得该商品房所有权初始登记后，已经通过张贴公告或者短信的形式，已经通知全体业主可以办理商品房转移登记的有关文书，请求驳回判决被告立即向原告交付办理商品房转移登记有关文书的诉讼请求。 经本院审理，被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司承认原告李庭武、申开怡主张的事实属实，故对原告李庭武、申开怡主张的事实，本院予以确认。另查明：被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司开发建设的西山新苑项目于2014年4月6日开工建设，于2019年5月31日竣工验收，期间，政府为城市建设于2017年3月完成环西大道二期地下综合管沟工程，包括西山新苑项目在内的沿线用户可对强电、弱电、供水、燃气等接入使用，另为满足包括西山新苑项目在内的片区用电需求，供电部门于2017年5月28日开工建设10KV文西线，并于2018年5月4日投入运营。2019年9月10日，被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司取得该商品房所有权初始登记后，通过张贴公告或者短信的形式，通知全体业主可以办理商品房转移登记的有关文书。 本案争议焦点：被告逾期交房和逾期办证是否属于违约行为及如何承担违约责任。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告李庭武、申开怡与被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性效力性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。因被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司开发建设的西山新苑项目于2019年9月10日取得该商品房所有权初始登记，并通过张贴公告或者短信的形式，通知全体业主可以办理商品房转移登记的有关文书，故被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司支付违约金计算至2019年9月10日止，对原告提出“判决被告立即交付办理商品房转移登记的有关文书”的诉讼请求，本院不予支持。被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司辩称未能依约如期交付商品房转移登记有关文书的原因，部分虽系客观原因，但不属于不可抗力，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，它是当事人不可抗拒的外来力量，是不受当事人意志左右、支配的自然现象和社会现象，如洪水、山崩、地震、战争、国家征用等。构成不可抗力必须同时具备的条件是该事件是订立合同后发生的；该事件是订立合同时双方不能预见的；该事件不是由于任何一方的过错造成的；该事件的发生是不可避免的、不能克服的。而被告提出逾期办证的原因并不符合不可抗力的构成要件，不能免责。被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司未能依约如期交付商品房转移登记有关文书，构成违约，应依约支付逾期办证违约金，但双方约定的违约金过高，根据被告申请及本案事实情况，调整为按原告巳付房款日万分之零点五计算，即从2017年7月1日至2019年9月10日止按照购房款532243元×万分之0.5×800天=21289元。 综上所述，原告李庭武、申开怡要求判令被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告李庭武、申开怡逾期办证违约金21289元； 二、驳回原告李庭武、申开怡其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费472元，由被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司负担300元，原告李庭武、申开怡负担172元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  于黎 二〇二〇年五月二十九日 法官助理卢思彤 书记员罗雨蔓汐