广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0305民初5462号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司。法定代表人：昌荣。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司月亮湾山庄分公司。法定代表人：刘冰。两原告共同委托诉讼代理人：王国强，广东金圳律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：罗冬莲，广东金圳律师事务所律师。被告：周云翔。被告：彭芳。两被告共同委托诉讼代理人：兰建民，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司月亮湾山庄分公司（以下简称月亮湾分公司）与被告周云翔物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法追加彭芳作为被告参加诉讼并依法适用普通程序分别于2019年10月24日、2020年4月16日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人罗冬莲，两被告的共同委托诉讼代理人兰建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告共同向原告支付2015年11月至2020年4月的物业管理费24840元（人民币，下同）及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至全部款项清偿之日止；2、两被告共同向原告支付2017年1月至2020年4月的专项维修金共1600元；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告是南山区月亮湾山庄小区的物业服务公司，自2012年就与深圳市南山区月亮湾山庄业主委员会签订《物业管理服务合同》，入驻月亮湾山庄并为小区提供物业服务。原告与月亮湾山庄业主委员会在2016年与5月与2017年6月续签了《深圳市南山区月亮湾山庄小区物业服务合同》，合同约定：原告为月亮湾山庄提供物业管理服务，物业管理费的标准为每套每月460元，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行当月缴纳义务，逾期不交，补交时按相关规定征收滞纳金。根据月亮湾山庄业主委员会月亮湾山庄监督协调委员会《关于2017年开始征收专项维修资金的通知》及《深圳市物业专项维修资金管理规定》[深府（2010)121号]、《深圳市物价局、深圳市国土资源与房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》[深价规(2008)2号]的规定，业主委员会委托原告收取自2017年1月开始向每户业主征收40元的日常收取的专项维修资金。业主应当在当月缴纳物业服务费时一起缴纳。被告作为月亮湾山庄××的业主，无故拖欠2015年11月至2018年4月的物业管理费13800元，以及2017年1月至2018年4月的日常收取的本体维修基金640元，经原告多次催收，被告拒不缴纳。被告的行为不仅违反了双方签订的《物业服务合同》与《物业管理条例》等规定，也严重影响了原告与其他业主的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告周云翔辩称：1、我方不清楚原告的起诉时间，如超过诉讼时效，是不受法律保护的。2、原告未适当履行其管理义务，主要体现在：2016年2月22日由于原告没有适当履行其管理义务，导致被告家中物品被盗，被盗的物品包括空调、行李箱等等，且是用车辆运走，说明原告对车辆进出管理不完善，以及隔壁的××号房作了改动，在层高、宽度都发生了变化，对原告的房屋有一定的侵害行为，切断了横梁，导致我方及隔壁的业主的房屋受到影响，导致相邻的一面漏水，具体可见我方提交的证据，业主需要装修房屋需要管理处同意批准的，管理处负有管理职责，装修时间长达两年，被盗的时间恰好就是××装修期间，因有搭着脚手架，小偷就是通过脚手架进入的，所以原告不应收取相应的管理费。隔壁业主的侵权行为，我方应向隔壁业主主张，但管理处也应当尽到相应管理职责，但原告并未尽到管理职责，隔壁装修声音很多，被告到管理处投诉过好几次，但被告还是无法正常居住，所以原告并未尽到管理义务，我方不应支付管理费。被告彭芳辩称：与周云翔的答辩意见一致，另外，在追加彭芳前原告未向彭芳主张过费用，故2017年1月6日前的被告彭芳的管理费已经过追溯期，依法不应受到法律保护。2015年11月至2017年12月，该部分物业管理费共计5750元，该部分费用已过诉讼时效，被告彭芳无需承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区的房产（涉案房产）于2001年11月5日登记至两被告名下，建筑面积276平方米。2012年7月10日，深圳市南山区月亮湾山庄业主委员会（甲方、委托方）与原告彩生活公司（乙方、受托方）签订《深圳市南山区月亮湾山庄物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对深圳市南山区月亮湾山庄实行专业化、一体化的物业管理服务；合同期限自2012年7月10日至2015年7月31日；物业服务费用由业主按460元/户/月预先缴纳；及其他内容。2016年，深圳市南山区月亮湾山庄第五届业主委员会（委托方、甲方）与原告月亮湾分公司（乙方、受托方）签订《深圳市南山区月亮湾山庄小区物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按期物业的套数每月交纳，具体标准为460元/户/月；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行当月缴纳义务，逾期不交，补交是按相关规定征收滞纳金；合同期限自2016年5月1日起至2017年5月31日止；及其他内容。2017年5月13日，深圳市南山区月亮湾山庄第五届业主委员会（委托方、甲方）与原告月亮湾分公司（乙方、受托方）签订《深圳市南山区月亮湾山庄小区物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按期物业的套数每月交纳，具体标准为460元/户/月；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行当月缴纳义务，逾期不交，补交是按相关规定征收滞纳金；按照政府相关规定向业主征收专项维修基金，按照相关政策核算，山庄现每户征收49元合同期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；及其他内容。该合同尾部乙方上加盖的系彩生活公司的公章。2017年1月10日，月亮湾山庄第五届业主委员会、月亮湾山庄监督协调委员会发布《关于2017年开始征收专项维修资金通知》，载明按照山庄管理费收取惯例，规定为每户征收40元。2019年10月24日，深圳市南山区月亮湾山庄第六届业主委员会出具《证明》，内容为：原告彩生活物业在2015年8月1日至2016年4月30日期间，实际为小区提供相关物业服务，直至双方于2016年5月1日续签了第二份《物业管理服务合同》，历届业委会对此均认可。原告提交催交物业费通知书及快递单，以证明原告于2018年3月5日向被告周云翔邮寄催缴通知，原告提交的邮政详情单显示该邮件被拒收。二被告对该证据不予认可，认为其未收到该通知书。原告提交了律师函及快递单，以证明原告的诉讼代理人将催收物业费的律师函邮寄给被告，原告提交的邮政详情单显示该邮件于2018年5月30日由被告彭芳签收。被告周云翔对该证据予以认可，被告彭芳认为该律师函并非发给彭芳的。被告周云翔提交了照片，以证明涉案房屋隔壁房屋装修导致涉案房屋受损以及涉案房屋于2016年2月被盗，原告对上述证据不予认可。庭审中，原告主张二被告向原告月亮湾分公司支付拖欠的相关费用；原告及被告均确认系原告月亮湾分公司为涉案小区提供物业管理服务。本院认为，原告彩生活公司与深圳市南山区月亮湾山庄业主委员会签订的《深圳市南山区月亮湾山庄物业管理服务合同》合法有效，该合同到期后，在2015年8月1日至2016年4月30日期间原告彩生活公司继续为涉诉小区提供物业管理服务，故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。2016年与2017年，原告月亮湾分公司与深圳市南山区月亮湾山庄第五届业主委员会签订的两份《深圳市南山区月亮湾山庄小区物业服务合同》合法有效，故原告月亮湾分公司与二被告之间在2016年5月1日至2020年5月31日期间存在物业服务合同关系。因原告及被告均确认系原告月亮湾分公司向涉案小区提供物业服务，故原告主张二被告向原告月亮湾公司支付相关费用有事实及合同依据，本院予以支持。被告未举证证明原告未按合同约定及《物业管理条例》等法规的相关规定向包括被告在内的涉诉小区业主提供物业管理服务，被告以其发生盗窃案及隔壁房屋装修问题为由主张可以不交物业管理费，理据不足，本院不予采纳。对于原告要求二被告支付2015年11月至2020年4月期间的物业管理费24840元和2017年11月至2020年4月期间的本体维修基金1600元的诉讼请求。二被告均提出了诉讼时效的抗辩，对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原告于2018年3月5日向二被告邮寄《催缴通知书》，虽该通知书被拒收，亦构成诉讼时效中断，且原告于2018年5月又向被告周云翔邮寄律师函，由被告彭芳签收，故原告主张自2015年11月至2020年4月的物业管理费并未过诉讼时效，本院予以准许。经计算，该期间的物业服务费共计24840元（460/月/户×54个月）。而本体维修基金系物业专项维修资金，直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与广大业主切身利益密切相关，故原告要求被告支付本体维修基金的请求不适用诉讼时效，经计算，被告应向原告支付2017年1月至2020年4月期间的本体维修基金1600元（40/月/户×40个月）。对于原告主张的利息，因被告未按时支付物业管理费，给原告造成利息损失，原告主张利息于法有据，本院予以支持。利息以每月物业费460元为基数，自欠费次月1日起依次计算至本判决确定的付款之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告周云翔、彭芳于本判决生效之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司月亮湾山庄分公司支付2015年11月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费24840元及利息（以每月物业费460元为基数，自欠费次月1日起依次计算至本判决确定的付款之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）和2017年1月1日至2020年4月30日期间的专项维修资金1600元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费461元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林陈纯人民陪审员  林国梅人民陪审员  郑 忠二〇二〇年五月六日书 记 员  梁惠雅附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。