广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5973号原告（反诉被告）：黄彩群，女，1968年7月15日出生，汉族，住广州市增城区。原告（反诉被告）：徐秀钏，女，1992年1月3日出生，汉族，住广州市增城区。上述两原告（反诉被告）的共同委托代理人：王爱梅、李林香，广东一粤律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：吴旭辉，男，1969年4月6日出生，汉族，住广州市增城区。被告（反诉原告）：吴刘满，男，1964年12月18日出生，汉族，住广州市增城区。被告（反诉原告）：吴铸辉，男，1970年11月28日出生，汉族，住广州市增城区。上述三被告（反诉原告）的共同委托代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。第三人：广州市增城区新塘镇巷口村经济联合社，住所广州市增城区新塘镇巷口村。法定代表人：吴锦垣。原告（反诉被告）黄彩群、徐秀钏诉被告（反诉原告）吴旭辉、吴刘满、吴铸辉、第三人广州市增城区新塘镇巷口村经济联合社土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄彩群、徐秀钏的委托诉讼代理人王爱梅、李林香，被告（反诉原告）吴旭辉、吴刘满、吴铸辉的委托诉讼代理人梁巨贤到庭参加诉讼，第三人广州市增城区新塘镇巷口村经济联合社经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄彩群、徐秀钏向本院提出诉讼请求：一、吴旭辉、吴刘满、吴铸辉向黄彩群、徐秀钏返还租地押金160835元及利息（利息以160835元为本金，按中国人民银行同期同类基准贷款利率从起诉之日起算至付清之日止）；二、吴旭辉、吴刘满、吴铸辉向黄彩群、徐秀钏返还2017年6月至2017年12月的租地租金431616元；三、吴旭辉、吴刘满、吴铸辉向黄彩群、徐秀钏赔偿租地损失33325元；四、本案受理费由吴旭辉、吴刘满、吴铸辉承担。事实和理由：2017年3月20日，黄彩群、徐秀钏和吴旭辉、吴刘满、吴铸辉签订《租地合同》，约定黄彩群、徐秀钏向吴旭辉、吴刘满、吴铸辉出租位于新塘××××村碑凉亭（旧砖厂）土地面积38亩，其中吴旭辉18亩、吴刘满13亩、吴铸辉7亩。签订合同后，黄彩群、徐秀钏支付了押金19万元，并支付至2017年12月的租金。2017年12月10日、2018年1月10日以及2018年1月16日，黄彩群、徐秀钏收到了相关部门发出的责令改正违法行为通知书、尽快清退占有地块通知。上述文件均明确涉案土地未办理相关用地手续且已纳入征收范围，要求整改复耕复绿。吴旭辉、吴刘满、吴铸辉在没有土地使用权和出租权的情况下出租土地，收取租金不予退还，双方协商未果，为此诉至法院，请求判令所请。被告（反诉原告）吴旭辉、吴刘满、吴铸辉辩称：一、第一项诉讼请求，黄彩群、徐秀钏从2018年1月开始未支付租金，按合同第7条的约定，押金可以抵扣租金。截至2018年8月，黄彩群、徐秀钏一共拖欠租金506760元，因此黄彩群、徐秀钏要求退还押金没有依据。二、第二项诉讼请求，黄彩群、徐秀钏在签订合同后已经接收并使用涉案土地，应当支付相应的租金，黄彩群、徐秀钏要求退还无依据，不管合同是否有效，黄彩群、徐秀钏均应按合同的约定支付占用费。三、第三项诉讼请求，按合同的约定，吴旭辉、吴刘满、吴铸辉将土地租给黄彩群、徐秀钏合法经营，黄彩群、徐秀钏没有按法律规定使用土地导致政府有关部门要求其复耕复绿，因此损失应当由黄彩群、徐秀钏自行承担，合法经营的依据是合同的第6条。被告（反诉原告）吴旭辉、吴刘满、吴铸辉向本院提出反诉诉讼请求：一、黄彩群、徐秀钏向吴旭辉、吴刘满、吴铸辉支付2018年1月至8月的租金共计506760元；二、黄彩群、徐秀钏向吴旭辉、吴刘满、吴铸辉支付因拖欠租金产生的违约金及利息（违约金以506760元为基数按5%计算即25338.4元；利息以每月租金、违约金为基数，自当月15日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率计至付清之日止）；三、反诉费用由黄彩群、徐秀钏负担。事实和理由：吴旭辉、吴刘满、吴铸辉和黄彩群、徐秀钏签订《租地合同》，但黄彩群、徐秀钏从2018年1月至8月未付租金，其不履行合同的行为已构成违约。为此应承担相应违约责任。原告（反诉被告）黄彩群、徐秀钏辩称：双方签订的合同为非法签订的土地租赁合同，吴旭辉、吴刘满、吴铸辉的反诉的请求均不成立。第三人广州市增城区新塘镇巷口村经济联合社未到庭，未答辩。经审理查明：2017年3月20日，黄彩群、徐秀钏（乙方）和吴旭辉、吴刘满、吴铸辉（甲方）签订《租地合同》，约定“甲方位于新塘××××村碑凉亭（旧砖厂）已平整土地，面积38亩；其中吴铸辉7亩，吴刘满13亩，吴旭辉18亩的土地租给乙方。一、甲方把在长巷村碑凉亭（旧砖厂）的土地面积38亩，甲方同意租与乙方使用。二、乙方租用时间：2017年6月1日至2037年5月31日止。三、租金：乙方在租用期间，每一年一亩付给甲方租金贰万元……押金壹拾玖万元整……每月5日前付当月租金及上月水电费，如6日至15日前付租金要收违约金百分之五；15日拒不付租金，甲方有权收回土地使用权。……六、乙方在租用期内合法经营……七、为确保双方权益，乙方在签合同后支付三个月的抵押金壹拾玖万元整；注：此按金在合同期满后三个月前乙方可作扣租金之用。……”。合同上有手写备注内容“补充如政府征用甲乙双方要没条件服从，所有搬迁费补偿费归乙方，甲方十天内退回押金给乙方”。2017年12月1日，原增城市国土资源和房屋管理局向徐炽亮发出《责令改正违法行为通知书》，内容为你（单位）在未办理用地审批手续的情况下，占用新塘××××村官陂（土名）土地进行停车场建设，现责令自收到本通知书之日起七日内改正，恢复土地原状。2018年1月10日，广州市增城区国土资源和规划局新塘国土资源管理所向徐炽亮发出《关于尽快清退违法占用地块的通知》，内容为你在我镇长巷村官陂（土名）作为停车场使用的地块未办理相关用地手续，日前该地块已出国家图斑，并且该地块已纳入广惠路出入口用地的征收范围，需马上按要求整改到位，请你于1月15日前将地块内停放的车辆清理完毕并复耕复绿。2018年1月16日，广州市增城区新塘镇人民政府向徐炽亮发出《关于尽快清退违法占用地块的通知》，内容为你在我镇长巷村官陂（土名）作为停车场使用的地块未办理相关用地手续，日前该地块已出国家图斑，并且该地块已纳入广惠路出入口用地和河涌整治的征收范围，需马上按要求整改到位，请你于1月20日前将地块内停放的车辆清理完毕并复耕复绿。2019年7月16日，本院立案受理本案。为查核涉案土的权属、性质情况，本院依黄彩群、徐秀钏提交的土地四至图发函至广州市规划和自然资源局，该局复函如下：《示意图》红线范围内的土地处于两宗地的交界范围，已办理不动产权证，权属人均为广州市增城区新塘镇巷口村经济联合社，权属性质分别为集体建设用地使用权，证号粤[2017]广州市不动产权第10210180号和国有建设用地使用权，证号粤[2018]广州市不动产权第10202329号。后附的查册表显示，上述两宗土地的规划用途均为工业用地。本案在审理过程中，一、双方确认，（一）黄彩群、徐秀钏已付押金情况为，支付给吴旭辉90000元，支付给吴刘满64999元、支付给吴铸辉35000元（后吴铸辉已返还了29165元）；黄彩群、徐秀钏已支付了2017年6月至12月的租金，其中每月支付给吴旭辉30000元，每月支付给吴刘满21666元，每月支付给吴铸辉11666元。（二）就土地交还事宜双方未办理交接手续。二、黄彩群、徐秀钏在对涉案土地测量后，增加一项诉讼请求为，要求吴旭辉、吴刘满、吴铸辉支付其土地测量费用8550.49元。并对此提供了两份测量费发票。吴旭辉、吴刘满、吴铸辉对此不予认可。三、黄彩群、徐秀钏陈述以下，（一）对于第一项、第二项诉讼请求，针对其支付押金及租金情况，其明确返还押金的诉讼请求为，要求吴旭辉返还90000元，吴刘满返还64999元以及吴铸辉返还5835元；明确返还租金的诉讼请求为，吴旭辉返还租金210000元，吴刘满返还租金151662元，吴铸辉返还租金81662元。（二）对于第三项诉讼请求主张的赔偿租地损失不申请鉴定。对该诉讼请求提供了复耕复绿的收据四张以及照片三张。其承租土地后在2017年8月、9月用于建设停车场，后在2017年10月对土地进行复绿，2017年12月起就与吴旭辉、吴刘满、吴铸辉就土地押金事宜进行交涉。（三）徐炽亮是徐秀钏的父亲，黄彩群、徐秀钏出示的相关部门的三份整改意见书所涉的均是涉案土地。四、吴旭辉、吴刘满、吴铸辉陈述以下，（一）其对黄彩群、徐秀钏提供的土地四至图的四至情况不予确认，但不申请土地四至测量，原因是涉案土地已被征收，因此土地四至已无法具体测量。（二）对黄彩群、徐秀钏提供的关于赔偿租地损失的证据不予确认，收据没有单位盖章，也并非正式发票。（三）对相关部门的三份整改意见书真实性没有异议，但认为导致黄彩群、徐秀钏复耕复绿的原因是其自身原因所致，应由其自行承担后果。（四）黄彩群、徐秀钏是截至2018年4月26日才陆续退场，其中吴旭辉在2018年8月30日收回土地，吴刘满在2018年4月26日收回土地，吴铸辉在2018年4月27日收回土地。本院认为：本案中，吴旭辉、吴刘满、吴铸辉对黄彩群、徐秀钏所提供的土地示意图不予确认，但其未提供证据予以证明涉案土地的四至、性质、权属等情况，也不申请土地四至测量，相应的不利后果自行承担，故本院采信黄彩群、徐秀钏提供的土地示意图。根据广州市规划和自然资源局的复函可知，涉案土地示意图中的土地性质为建设用地，规划用途为工业用地，现权属人广州市增城区新塘镇巷口村经济联合社亦未对本案双方的租赁合同提出异议，因此黄彩群、徐秀钏与吴旭辉、吴刘满、吴铸辉于2017年3月20日签订的《租地合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。从有关部门发出的《责令改正违法行为通知书》《关于尽快清退违法占用地块的通知》可知，黄彩群、徐秀钏承租的涉案土地已被纳入征收范围，因此黄彩群、徐秀钏无法继续使用涉案土地，《租地合同》无法继续履行的原因不应归责于任意一方。现双方均确认涉案土地已返还给吴旭辉、吴刘满、吴铸辉，即事实上双方已解除了《租地合同》。结合《租地合同》“补充如政府征用甲乙双方要没条件服从，所有搬迁费补偿费归乙方，甲方十天内退回押金给乙方”的约定，吴旭辉、吴刘满、吴铸辉应将押金退还给黄彩群、徐秀钏。因双方均确认吴旭辉、吴刘满、吴铸辉收取押金的情况为，吴旭辉收取90000元，吴刘满收取64999元以及吴铸辉收取5835元（已扣除了返还部分），故黄彩群、徐秀钏主张要求吴旭辉返还90000元，吴刘满返还64999元以及吴铸辉返还5835元，理据充分，本院予以支持。至于租金问题。双方对于土地交还的时间各执一词，但双方均未能提供证据予以证明。考虑《责令改正违法行为通知书》《关于尽快清退违法占用地块的通知》作出的时间，承租方已支付的租金的期间以及承租方未能使用涉案土地的原因，基于公平原则，本院对于黄彩群、徐秀钏主张返还2017年6月至12月的租金的诉讼请求，不予支持；对于吴旭辉、吴刘满、吴铸辉主张要求黄彩群、徐秀钏支付2018年1月至8月的租金以及违约金和利息的反诉诉讼请求，亦不予支持。至于黄彩群、徐秀钏主张的租地损失。黄彩群、徐秀钏提供的证据未能证明其系基于吴旭辉、吴刘满、吴铸辉的原因而产生了相应的损失，且对此其亦不申请司法鉴定，因此本院对其主张租地损失的诉讼请求不予支持。至于黄彩群、徐秀钏主张的土地测量费用，是基于查清涉案土地四至、性质、权属等情况所支付的费用，故应由本案的原被告各承担一半费用，即吴旭辉、吴刘满、吴铸辉应向黄彩群、徐秀钏支付土地测量费用4275.25元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴旭辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄彩群、徐秀钏返还押金90000元；二、被告（反诉原告）吴刘满于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄彩群、徐秀钏返还押金64999元；三、被告（反诉原告）吴铸辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄彩群、徐秀钏返还押金5835元；四、被告（反诉原告）吴旭辉、吴刘满、吴铸辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄彩群、徐秀钏支付土地测量费用4275.25元；五、驳回原告（反诉被告）黄彩群、徐秀钏的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吴旭辉、吴刘满、吴铸辉的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10058元，由原告（反诉被告）黄彩群、徐秀钏负担7473元，被告（反诉原告）吴旭辉、吴刘满、吴铸辉负担2585元。本案反诉受理费4821元，由被告（反诉原告）吴旭辉、吴刘满、吴铸辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  陈丽华人民陪审员  黄建华二〇二〇年五月十五日书 记 员  赵洁玲