广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0203民初1148号 原告：虞乐之，男，1950年07月05日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告：凌秀珍，女，1956年11月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：虞乐之，男，1950年07月05日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区，系原告凌秀珍的丈夫。 被告：刘望，男，1958年11月26日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：龚坚国，广西和清律师事务所律师。 原告虞乐之、凌秀珍与被告刘望房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告虞乐之，被告刘望的委托诉讼代理人龚坚国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虞乐之向本院提出诉讼请求：一、判决被告向二原告支付购房款50000元；二、判决被告向二原告支付购房违约金暂计至2019年12月9日为：8975元（以后的仍按每日万分之五另计至付清购房款之日止）；以上两项合计58975元；三、判决被告承担本案诉讼费。 事实与理由：原告虞乐之于2019年1月5日与案外人刘春波签订《房产买卖委托书》，委托刘春波独家代理销售二原告的坐落于柳州市房屋壹套，房屋售价680000元，刘春波向原告支付独家代理销售定金5000元，原告向刘春波交付房门钥匙两把。刘春波通过积极努力的销售找到被告，原告虞乐之与被告、刘春波三方于2019年4月21日共同签订《房屋买卖协议》，原告虞乐之自愿将上述房屋出售给被告，被告愿意购买上述房屋，房屋成交总价668000元。房屋买卖协议签订之日，被告向原告虞乐之支付购房定金38000元，原告虞乐之退回刘春波定金3000元，余下定金2000元，刘春波自愿作为补偿原告虞乐之卖房损失，归原告虞乐之所有。原告虞乐之与被告于2019年7月2日签订《承诺书》，双方协商在3个工作日内办理房屋买卖一次性过户手续。2019年7月4日，原告虞乐之、凌秀珍与被告在柳州市不动产局签订《不动产买卖合同》前，被告要求原告虞乐之签订柳州市房屋成交价为338000元。为此，双方在签订《不动产买卖合同》中约定：原告将位于柳州市不动产出售给被告，该不动产成交价格为338000元；被告须在2019年7月3日一次付清总价款（已付定金抵作价款）；被告不能按期向原告支付购房款，每逾期一日，支付万分之五违约金。合同签订的当日，原告虞乐之、凌秀珍将房屋办理了转让过户给被告的手续。7月13日，原告虞乐之履行合同将房屋房门钥匙交付给被告，原告虞乐之、凌秀珍履行完毕合同约定的义务。被告验收完二原告的房屋后，开始申请办理营业执照，大幅广告门面招租，7月23日，公开公示购买房屋的使用用途。原、被告买卖房屋总价款668000元，被告分两笔付清，第一笔是330000元，第二笔是依照原、被告双方2019年7月4日在不动产局签订的《不动产买卖合同》中约定的338000元。被告于2019年7月30日向二原告支付第一笔购房款330000元中的50000元，2019年7月31日向二原告支付第一笔购房款330000元中的150000元，被告还差二原告第一笔购房款130000元和《不动产买卖合同》中约定的338000元。被告于2019年8月13日向二原告支付购房款380000元，其中130000元是支付结清第一笔购房款330000元中的未付款130000元。余下的250000元是支付2019年7月4日签订的《不动产买卖合同》中应付款338000元中的款项。依照《不动产买卖合同》约定，被告应在2019年7月3日前支付二原告338000元，被告除在2019年4月21日支付购房定金38000元外，余下的购房款300000元违约，被告2019年8月13日支付购房款250000元，至今尚欠二原告购房款50000元未支付。原告依照《不动产买卖合同》中第五条“乙方不能按期向甲方支付购不动产价款，每逾期一日，由违约一方向对方给付万分之五违约金”的约定计算，被告应支付违约金：1、300000元×0.0005×41天（7月3日至8月13日）＝6150元；2、50000元×0.0005×113天（8月13日至12月9日）＝2825元；以上合计：6150元＋2825元＝8975元。被告拖欠二原告的购房款，造成二原告错失两次购买自己心怡房屋的机会，致使二原告至今没能购买到房屋，仍靠租房居住，户籍也无处可落只有暂时放在原址。被告的过错致使二原告蒙受巨大的经济损失，二原告保留继续起诉被告，追溯被告赔偿逾期支付购房款从而造成二原告租房居住的损失的权利。综上所述，二原告请求人民法院公平公正的裁判。 被告刘望辩称，二原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告已经按合同约定向二原告支付完毕全部购房款，不应当承担违约责任，请求法院驳回二原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人所举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月21日，原告虞乐之（甲方）与被告（乙方）、中介方签订一份《房屋买卖协议》，其中约定：第一条，甲方自愿将座落于柳州市，面积为72.48平方米，出售给乙方，乙方愿意购买上述房产；第二条，甲、乙双方协定上述房产成交总价668000元；第三条，乙方在签订买卖协议之日向甲方支付购房定金38000元；第四条，甲乙双方自行去房产局办理买卖过户手续，甲乙双方同意在5月21日前启动办理过户手续，不需要中介方协助办理过户手续；第五条，办理不动产登记过户手续所需交纳的一切费用由乙方承担，乙方可以选择按揭或一次性付款的方式办理过户手续，甲方需全权配合乙方办理申请按揭及过户等相关手续不得无故拖延。该协议亦约定了双方其他的权利义务。协议签订当日，被告已向二原告支付购房定金38000元。 2019年7月2日，原告虞乐之与被告签订一份《承诺书》，约定：“因甲乙双方对柳石路151号1栋3单元102号房产，达成协议因按揭过户银行未通过，补充如下，甲乙双方协商在3个工作日内办理30万一次性过户手续，剩余33万房屋尾款在乙方领到新房产证之日起一个月内付清尾款，逾期按每月2%支付利息给甲方。” 2019年7月4日，原告虞乐之、凌秀珍与被告在柳州市不动产登记中心签订一份《不动产买卖合同》，该合同约定成交价为338000元，并约定违约责任“乙方不能按期向甲方支付购不动产价款或甲方不能按期向乙方交付不动产的，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述不动产价款万分之五违约金”等条款。同日，二原告与被告共同办理申请涉案房屋过户登记手续，《柳州市不动产登记受理通知书》中载明，受理时间系2019年7月4日，承诺时限为7个工作日，并提示“2019年7月15日以后请本人或约定领证人带身份证原件、受理通知书原件先到五楼缴费窗口缴费，再到发证窗口领证”，被告在“约定领证人签字”栏签名。 2019年7月13日，被告向原告虞乐之出具《收条》一份，确认收到涉案房屋钥匙。2019年7月30日、7月31日、8月13日，被告先后向二原告支付购房款50000元、150000元、380000元（此款系转入原告凌秀珍银行账户），合计580000元。二原告认为被告存在违约情形，由此提起本案诉讼。 本院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、被告是否尚应向二原告支付购房款？2、被告是否应向二原告支付违约金？ 针对争议焦点1,本院认为，原告虞乐之与被告于2019年4月21日签订的《房屋买卖协议》系合同当事人在平等、自愿、公平基础上订立的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应全面履行合同义务。而原告虞乐之、凌秀珍与被告于2019年7月4日在柳州市不动产登记中心签订的《不动产买卖合同》，结合当日双方申请办理房屋过户登记手续的事实，该《不动产买卖合同》仅系双方为办理房屋过户登记手续而签订的合同，故该《不动产买卖合同》并非双方就交易涉案房屋价款等相关事宜所达成的真实意思表示，不应以该份合同作为认定双方就交易涉案房屋所享有权利和所负义务的依据。结合原告虞乐之、凌秀珍协助原告办理房屋过户登记手续及被告向原告凌秀珍支付购房款的事实，均表明原告凌秀珍对2019年4月21日的《房屋买卖协议》的追认及被告对原告凌秀珍亦为该《房屋买卖协议》合同主体的认可。由于二原告已举证《柳州市不动产登记受理通知书》及《收条》证明二原告已履行完毕房屋交付及过户义务，故被告亦应履行其支付购房款的义务。由于被告已向二原告支付购房款合计618000元（38000元+50000元+150000元+380000元），故被告尚应向二原告支付购房款50000元（668000元－618000元）。 针对争议焦点2,本院认为，根据2019年7月2日的《承诺书》中约定“甲乙双方协商在3个工作日内办理30万一次性过户手续，剩余33万房屋尾款在乙方领到新房产证之日起一个月内付清尾款，逾期按每月2%支付利息给甲方”，被告系于2019年7月30日、7月31日、8月13日分别支付购房款50000元、150000元、380000元，由于被告对违约金提出异议，结合原告产生资金被占用损失的客观情形，因此，本院对违约金的计算标准调整为按每日万分之二的标准计算，对被告应支付给二原告的逾期付款违约金认定如下：自2019年7月6日至2019年7月30日，违约金为1500元（300000元×每日万分之二×25天）；2019年7月31日，违约金为50元[（300000元－50000元）×每日万分之二×1天]；2019年8月1日至2019年8月13日，违约金为260元[（250000元－150000元）×每日万分之二×13天]；以上违约金合计1810元。对于二原告关于违约金诉请超过的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘望应于本判决生效之日起十日内向原告虞乐之、凌秀珍支付购房款50000元； 二、被告刘望应于本判决生效之日起十日内向原告虞乐之、凌秀珍支付违约金1810元； 三、驳回原告虞乐之、凌秀珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1274元（原告虞乐之、凌秀珍已向本院预交），由原告虞乐之、凌秀珍负担155元，由被告刘望负担1119元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长 黄 爽 人民陪审员 汤 藻 人民陪审员 余丽莉 二〇二〇年五月七日 书 记 员 岑芳华 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。