广东省惠州市惠阳区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1303执异31号 异议人（案外人）高著庆，男，汉族，1959年12月20日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。 委托代理人骆春声、巫喜玲，广东惠泰律师事务所律师。 申请执行人惠州市惠城区金利小额贷款股份有限公司，住所地：惠州市文明一路。 法定代表人李水泉。 被执行人惠州市稳坤房地产发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区。 法定代表人范汉标。 被执行人惠州市龙庭大酒店有限公司，住所地：惠州市惠阳区新圩镇。 法定代表人范汉标。 被执行人惠州市稳坤物业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区。 法定代表人范慧雅。 被执行人惠阳区稳坤实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区。 法定代表人范汉标。 被执行人范慧雅，女，汉族，1989年8月16日出生，住址：惠州市惠阳区。 被执行人范汉标，男，汉族，1961年3月5日出生，住址：惠州市惠阳区。 被执行人叶巧玲，女，汉族，1964年11月16日出生，住址：惠州市惠阳区。 本院在执行申请执行人惠州市惠城区金利小额贷款股份有限公司与被执行人惠州市稳坤房地产发展有限公司、惠州市龙庭大酒店有限公司、惠州市稳坤物业管理有限公司、惠阳区稳坤实业有限公司、范慧雅、范汉标、叶巧玲民间借贷纠纷一案中，案外人高著庆于2020年3月27日对本案执行位于惠州市惠阳区淡水石桥村环雅居X层的X号车位【不动产权证号CQ-1XX5】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 2015年7月15日，广东省惠州市惠城区人民法院作出 （2015）惠城法民一初字第277号民事调解书，协议内容为： 一、范慧雅、范汉标、惠州市稳坤房地产发展有限公司、惠州市龙庭大酒店有限公司、惠州市稳坤物业管理有限公司、惠阳区稳坤实业有限公司、叶巧玲、范慧敏与惠州市惠城区金利小额贷款股份有限公司一致确认，范慧雅欠惠州市惠城区金利小额贷款股份有限公司借款本金人民币400万元，以及未支付利息人民币120.96万元（按月利率1.8%自2014年5月15日起计至2015年9月30日），共计人民币520.96万元。二、范慧雅应于2015年9月30日前偿还上述借款本息总额（520.96万元）的50%即人民币260.48万元；于2015年12月30日前偿还剩余的借款本息人民币260.48万元。三、范汉标、惠州市稳坤房地产发展有限公司、惠州市龙庭大酒店有限公司、惠州市稳坤物业管理有限公司、惠阳区稳坤实业有限公司、叶巧玲、范慧敏对上述债务承担连带清偿责任。四、如范慧雅、范汉标、惠州市稳坤房地产发展有限公司、惠州市龙庭大酒店有限公司、惠州市稳坤物业管理有限公司、惠阳区稳坤实业有限公司、叶巧玲、范慧敏未按照上述约定时间和数额还款，惠州市惠城区金利小额贷款股份有限公司有权向法院申请强制执行，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付逾期未清偿本金的利息。本案受理费40000元，减半收取后20000元，保全费5000元，合计25000元（惠州市惠城区金利小额贷款股份有限公司已预交），由范慧敏负担，范慧敏应于2015年12月30日前一次性支付给惠州市惠城区金利小额贷款股份有限公司。同日作出（2015）惠城法民一初字第279号民事调解书，协议内容为：一、原、被告各方确认，被告惠州市稳坤房地产发展有限公司尚欠原告惠州市惠城区金利小额贷款股份有限公司借款本金人民币500万元及利息人民币169.8万元（自2014年3月11日起按月利率1.8%计算至2015年9月30日止），共计人民币669.8万元。二、被告惠州市稳坤房地产发展有限公司应于2015年9月30日前偿还上述借款本息总额的50%即人民币334.9万元；于2015年12月30日前偿还剩余的借款本息人民币334.9万元。三、被告惠州市龙庭大酒店有限公司、惠州市稳坤物业管理有限公司、惠阳区稳坤实业有限公司、范慧雅、范汉标、叶巧玲对被告惠州市稳坤房地产发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、如被告惠州市稳坤房地产发展有限公司、惠州市龙庭大酒店有限公司、惠州市稳坤物业管理有限公司、惠阳区稳坤实业有限公司、范慧雅、范汉标、叶巧玲未按照上述约定时间和数额偿还债务，则原告惠州市惠城区金利小额贷款股份有限公司有权申请全额执行上述债务，并由各被告从逾期之日起至实际付清之日止以未付借款本金为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍计算逾期付款违约金(该违约金包括利息)给原告惠州市惠城区金利小额贷款股份有限公司。本案受理费47850元，调解结案减半收取23925元，保全费5000元，合计诉讼费28925元（原告已预交52850元），由被告惠州市稳坤房地产发展有限公司承担；被告惠州市稳坤房地产发展有限公司应于2015年12月30日前一次性支付给原告惠州市惠城区金利小额贷款股份有限公司。上述调解书生效后，各被告未履行调解书确认的义务，广东省惠州市惠城区人民法院于2016年2月3日立案执行，执行案号为（2016）粤1302执786号。在执行过程中，该院作出（2016）粤1302执786号之二执行裁定书，终结本次执行程序。广东省惠州市惠城区人民法院于2016年2月19日立案执行，执行案号为（2016）粤1302执791号。在执行过程中，该院作出（2016）粤1302执791号之二执行裁定书，终结本次执行程序。2018年12月21日，惠州市惠城区人民法院对上述两执行案件恢复执行，执行案号分别为（2018）粤1302执恢611号、（2018）粤1302执恢610号。在执行过程中，2019年7月4日广东省惠州市惠城区人民法院作出（2018）粤1302执恢610、611号之二执行裁定书，裁定查封被执行人惠阳区稳坤实业有限公司名下位于惠州市惠阳区淡水石桥村环雅居X层X号车位【不动产权证号CQ-1XX5】。2019年12月31日，广东省惠州市中级人民法院将上述两调解书指定本院执行，本院立案执行，执行案号为（2020）粤1303执605号、（2020）粤1303执606号。 案外人高著庆称：请求惠阳区人民法院立即停止对异议人购买的位于惠州市惠阳区淡水石桥村环雅居X层的X号车位（CQ-1XX5）的强制执行，并解除对该车位的查封。事实与理由：惠城区人民法院以（2018）粤1302执恢610、611号立案恢复执行的惠州市惠城区金利小额贷款股份有限公司诉惠州市稳坤房地产发展有限公司、惠州市龙庭大酒店有限公司等人民间借贷纠纷一案，在执行过程中，于2019年7月4日作出（2018）粤1302执恢610、611号之二执行裁定，查封位于惠州市惠阳区淡水石桥村环雅居X层的X号车位（CQ-1XX5，以下简称：涉案车位）。因该涉案车位属于异议人所有，现提出书面异议，请求贵院停止对涉案车位的执行并及时解除查封措施。具体理由如下：首先，异议人原系惠州市惠阳区市容环境卫生管理局（以下简称：惠阳环卫局）的干部职工，也是环雅居小区的住户。为解决职工住房困难问题，惠阳环卫局在惠阳区委、区政府和有关部门的支持下，在淡水石桥村地段（土地证号：惠阳府国字[2003]第1X**）挂靠惠阳区稳坤实业有限公司（以下简称：稳坤公司）建设商住楼（原建设项目名称为“阳光花园”，后因不符合住宅区的通名规格和要求，改名为“环雅居”），将住房和车位销售给惠阳环卫局本单位住房困难的工人和干部职工。2008年10月18日，惠州市惠阳拍卖行经惠阳环卫局的委托，在惠阳环卫局一楼会议室将上述商住楼的21个车位、10间商铺进行面向“阳光花园”120户业主定向分项拍卖。在拍卖会上，异议人以人民币60000元成功竞得“车位12”，即《商品房屋产权权属证明书》（证明书号码：1XX5）记载的“惠州市惠阳区淡水石桥村环雅居1层11号车位，建筑面积为10.75㎡”，并按要求于2008年10月27日将车位成交价款一次性付清，有惠阳环卫局出具的0XX7号《收款收据》为证，并且就涉案车位签订了合同编号为4XX0的《商品房买卖合同》，第二十四条约定由出卖人即本案被异议人稳坤公司负责申请登记备案，但因车位的合同面积与实际测量面积差异大、稳坤公司原因等至今未办理。其次，因忌讳数字“4”，环卫局委托拍卖行进行拍卖时，跳过了尾号逢“4”的序号，异议人竞得的“车位12”，实际对应的是房产部门按车位实际位置顺序登记的11号车位；根据涉案签订的《商品房买卖合同》第三条的约定，也可以证实异议人购买的车位即是《商品房屋产权权属证明书》中记载的11号车位。异议人竞买车位后，一直合法占有使用至今10年多，没有任何权属争议，并且车位交付使用的时间远远早于法院查封时间。此外，因被执行人的住所地及财产所在地均在惠阳区，为便于执行，目前惠州市中级人民法院已作出裁定，指令由贵院审理惠城区人民法院（2018）粤1302执恢610、611号执行案。综上所述，稳坤公司只是挂靠单位，对环雅居整个物业资产不享有任何权益。异议人已通过合法手续竞得涉案车位，涉案车位产权应属异议人所有。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人对案渉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，现依《民事诉讼法》第二百二十五条的规定，提出异议申请，恳请贵院立即裁定中止对该执行标的的执行，以切实维护案外异议人的合法权益。 案外人高著庆提供了以下证据：1、“阳光花园”室内车位拍卖成交情况表；2、收款收据；3、商品房买卖合同；4、商品房屋产权权属证明书。 申请执行人书面答辩称：一、答辩人对八位被执行人享有合法债权，涉案强制执行的程序及实体均合理合法。答辩人诉被执行人惠州市稳坤房地产发展有限公司、惠州市惠阳区稳坤实业有限公司（以下简称“惠阳稳坤”）等人民间借贷纠纷一案，惠州市惠城区人民法院作出（2015）惠城法民一初字第277、279号民事调解书已发生法律效力，但是由于被执行人惠州市稳坤房地产发展有限公司、惠阳稳坤等人未履行上述民事调解书所确定的义务，故，答辩人依法向惠州市惠城区人民法院申请强制执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”的规定，惠州市惠城区人民法院对被执行人惠阳稳坤名下的位于惠州市惠阳区淡水石桥村环雅居X层X号车位（CQ-1XX5）（以下简称“涉案车位”）采取查封等强制措施符合法律规定。二、惠阳稳坤对涉案车位享有所有权，被答辩人与惠阳稳坤签订《商品房买卖合同》却没有支付相应的对价，其对涉案车位不享有实体权利。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”及第一百三十九条“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”的规定，我国对于物权采取物权公示制度，建设用地使用权依法属于登记在册者所有。故，从被答辩人提供的《商品房买卖合同》第一条可证，涉案土地的使用权人属于惠阳稳坤，且根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”的规定，在涉案土地上建设的房屋及车位所有权均属于惠阳稳坤。惠阳区市容环境卫生管理局并非不动产登记机构，其所作出的《关于淡水环雅居小区（环卫工人集资房）的情况说明》不具有物权公示效力，不能对抗登记在册的使用权人惠阳稳坤。据前所述，如被答辩人要取得涉案车位的所有权，除应与所有权人惠阳稳坤就涉案车位签订《商品房买卖合同》外，还应依照该合同第六条的约定将合同对价支付予惠阳稳坤。纵观被答辩人提供的证据，其既无法证明惠阳稳坤有委托有关机构代为拍卖涉案车位及代为收取款项，也无法证明其向惠阳稳坤支付了合同对价。故，被答辩人的请求并不符合《最高人民法院》第二十八条第一款第（三）项及第二十九条第一款第（三）项的规定，其对涉案车位不享有足以排除强制执行的实体权利。三、在查封之前，被答辩人并无合法占有涉案车位。被答辩人没有提供证据证明其自涉案车位被查封之前至今已合法占有涉案车位，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被答辩人应当承担举证不能的不利后果。故，被答辩人不符合最高人民法院》第二十八条规定的情形，其对涉案车位不享有足以排除强制执行的实体权利。四、被答辩人没有提供合法有效证据证明涉案车位未办理过户登记系非因其自身原因导致的。被答辩人在其提交的《案外人执行异议申请书》中称“查封车位无法办理过户登记的原因是查封车位的合同面积与实际测量面积差异大”，但是并未提供合法有效的证据证明该主张，被答辩人应当承担举证不能的法律后果。综上，惠州市惠城区人民法院作出的（2018）粤1302执恢610、611号之二执行裁定书合理合法，被答辩人的请求既不符合《规定》第二十八条的规定，也不符合《规定》第二十九条的规定，其对涉案车位不享有足以排除强制执行的实体权利。因此，恳请贵院在查清事实的基础上，驳回异议人的执行异议申请，以维护答辩人的合法权益。 被执行人惠州市稳坤房地产发展有限公司、惠州市龙庭大酒店有限公司、惠州市稳坤物业管理有限公司、惠阳区稳坤实业有限公司、范慧雅、范汉标、叶巧玲未提供相关意见和证据材料。 另，惠州市惠阳区市容环境卫生管理局向本院出具了情况说明，写明惠州市惠阳区淡水石桥村地段的环雅居小区，在建设过程中挂靠在惠阳区稳坤实业有限公司名下，全部资产归惠州市惠阳区市容环境卫生管理局所有。该小区内21个车位、10间商铺通过拍卖，目前有6个车位至今未办理产权登记手续，买受人高著庆、翟云佳、李育林等人已交清拍卖成交款，现仍登记在惠阳区稳坤实业有限公司名下的情况说明并提供相关附件（1、惠储（供）字【2004】1号惠州市惠阳区土地储备中心文件《关于环卫局环卫设施综合建设用地的供地方案》；2、惠阳府纪【2007】11号《区政府常务会议纪要》；3、惠州市惠阳区地名委员会办公室《关于不同意“阳光花园”商住楼命名的批复》；4、惠州市惠阳拍卖行《拍卖结果报告书》；5、《通知》、6、买受人未办理环雅居车位产权登记的情况表；7、未办理车位产权权属登记的买受人身份证复印件。） 本院查明，位于惠州市惠阳区淡水石桥村地段的环雅居小区在建设过程中挂靠了惠阳区稳坤实业有限公司名下，全部资产属于惠州市惠阳区市容环境卫生管理局。2008年10月14日，惠州市惠阳区市容环境卫生管理局委托惠州市惠阳拍卖行对小区21个车位、10间商铺向小区业主拍卖，高著庆以6万元价格竞得了涉案产权，并于2008年10月27日付清了车位款，现该车位权属【不动产权证号CQ-1XX5】仍登记在惠阳区稳坤实业有限公司名下。2009年4月1日，惠阳区稳坤实业有限公司（出卖人）与高著庆（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号4XX0），合同约定买受人购买X号车位，价款为人民币6万元。 本院认为，位于惠州市惠阳区淡水石桥村地段的环雅居小区挂靠在惠阳区稳坤实业有限公司名下，但全部资产为惠州市惠阳区市容环境卫生管理局所有，案外人高著庆与被执行人惠阳区稳坤实业有限公司签订了书面买卖合同，且支付全部价款，只是未办理产权转移登记手续，案外人高著庆的权利能够排除执行，案外人高著庆请求中止对位于惠州市惠阳区淡水石桥地段环雅居小区X层X号车位【不动产权证号CQ-1XX5】的执行，理由成立，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于惠州市惠阳区淡水石桥村地段环雅居小区X层X号车位【不动产权证号CQ-1XX5】的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  钟 飞 人民陪审员  邓远红 人民陪审员  骆文丽 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  杨 洋