广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2396号原告：互鱼（广东）网络科技有限公司，住所地广州市天河区珠江西路****，统一社会信用代码91440101MA5CKM022N。法定代表人：潘洁，董事长。委托代理人：邝雅慧、陈诗琪，均系广东达方律师事务所律师。被告：广州不二办公服务有限公司，住所地，住所地广州市番禺区钟村街汉溪村业中心）泽溪街13号1801之一，统一社会信用代码91440101MA5CJND49P。法定代表人：杨景明，总经理。委托代理人：丁鲁，系该司职员。委托代理人：胡俊光，系广东纵横天正律师事务所律师。原告互鱼（广东）网络科技有限公司诉被告广州不二办公服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告互鱼（广东）网络科技有限公司的委托代理人邝雅慧、陈诗琪，被告广州不二办公服务有限公司的委托代理人丁鲁、胡俊光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告互鱼（广东）网络科技有限公司诉称：2019年10月16日，原、被告签订《房屋租赁协议》（以下简称“《协议》”）及《房屋租赁补充协议》（以下简称“《租赁补充协议》”），约定：原告承租被告位于广州市天河区珠江西路17号1901房自编03、04单元的物业（以下简称“案涉物业”），租赁期限为2019年11月1日至2022年10月31日，其中2019年10月25日至2019年10月31日为免租期，租金及管理费合计167171元/月；原告须于2019年10月25日前完成装修并办理案涉物业的移交手续，如被告未能于上述日期前交付案涉物业，租赁期限整体顺延，顺延期间免收原告费用；如被告无法继续为原告提供符合合同约定的服务及工作场所，本合同终止，被告需双倍返还原告缴交的租赁保证金及水电周转金；违约方应对守约方的损失进行赔偿，守约方因维权而产生的诉讼费、公证费、评估费、律师费及财产保全费等费用由违约方承担赔偿责任。上述协议签订后，原告依约支付了相关款项合计668732元，包括首期租金及服务费334342元（共计两个月的租金及管理费），但被告因装修未妥，直至2019年11月21日才正式移交案涉物业给原告使用。2019年12月25日晚，被告给原告发出违约通知书，无理要求原告支付2020年1月的租金及服务费、滞纳金，后又在未经原告允许的情况下，于26日9时起擅自对案涉物业采取停电、锁门等非法措施，导致原告无法正常营业，直至27日晚19:57分，原告被逼无奈向被告多支付了1个月的房租后，被告才恢复供电，并于28日早上9时恢复门禁。原告认为，依据上述协议的约定及实际履行情况，租赁期限已整体顺延为2019年11月28日至2022年11月27日，免租期为2019年11月21日至2019年11月27日，即原告交纳的首期租金及服务费已计至2020年1月27日。基于此，被告要求原告再次交付1月份的租金无事实和法律依据，即便原、被告对起租日存在争议，亦应友好协商或通过司法途径解决，但不应采用锁门、停电等极端行为，而被告的这些行为已表明其无法继续为原告提供合同约定的服务及工作场所，故自被告采取停电、锁门等非法措施之日即2019年12月26日起，《协议》已终止。另经原告调查发现，案涉物业的建筑面积应为600平方米，与《协议》约定的902平方米严重不符，故原告请求按600平方米计算租金及管理费。另因原告起诉后至2020年2月3日前仍在使用案涉物业，由此产生场地占用费，原告同意支付。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、确认原、被告之间的《协议》已于2019年12月26日终止；二、被告退还2019年11月21日至2019年11月26日多收取的服务费2182元、2019年11月28日至2019年12月27日多收取的租金及服务费55971元、2019年12月28日至2020年1月27日多收取的租金及服务费55971元、2020年1月28日至2020年2月27日多收取的租金及服务费138474元、2020年2月28日至2020年3月8日多收取的租金46102元、2020年2月28日至2020年3月27日多收取的服务费28864元；三、被告双倍返还租赁保证金668684元、水电周转金27060元；四、被告赔偿锁门、停电期间原告的损失11467.73元；五、被告赔偿原告因本案支出的律师费16000元、公证费3200元、财产保全担保费5300元；六、被告赔偿原告因搬离案涉物业产生的搬迁费19000元、仓储费30000元；七、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告广州不二办公服务有限公司辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、对于原告的第一项诉讼请求，双方在《协议》履行过程中虽对合同条款有理解的差异，但是原告在2019年12月26日之后仍然依约履行，双方也就《协议》的后续履行问题进行了协商，故2019年12月26日原、被告之间的《协议》尚未解除；根据原告2020年2月1日的《回复函》，被告认为应以原告在该函件中明确不再继续履行合同作为双方合同解除的时间节点。2、对于原告的第二、三项诉讼请求，被告收取的所有费用都有合同依据；同时根据双方《协议》的约定，若原告在租赁期内单方解除本协议，擅自退出，或拒不履行本协议，视为原告根本违约，被告有权没收租赁保证金、水电周转金；所以在原告解除本协议的情况下不存在退回款项的问题。3、对于原告的第四项诉讼请求，原告的证据不充分，锁门、停电不必然会造成相关损失。4、对于原告的第五、六项诉讼请求，原告支出的费用是原告维权和因违约而产生的费用，不应该由被告承担。经审理查明：广州市天河区珠江西路17号1901房的登记产权人为广东省广播电视网络股份有限公司；该房屋的建筑面积为2198.7364平方米，套内建筑面积为1667.1509平方米，分摊建筑面积为531.5855平方米；房屋规划用途为办公。2019年10月16日，原告（乙方/承租方）与被告（甲方/出租方）签订《协议》，约定：（第一条）乙方租赁甲方位于广州市天河区珠江西路17号1901房自编03、04单元（以下简称“涉案物业”）；乙方在签订本协议前已实地查看并知悉涉案物业的现状相关情况。（第二条）租赁期限自2019年11月1日起至2022年10月31日止，其中2019年10月25日起至2019年10月31日为免租期；此免租期用于乙方装修，免租期间免收租金，但使用物业产生的相关费用（包括但不限于服务费、水电费、加时空调费等因使用涉案物业产生的其他费用）由乙方承担。（第三条）涉案物业用途为办公。（第四条）服务项目及收费标准如下：使用独立办公空间，金额为167171元/月，费用包括租金、物业服务费（水费、空调使用费）等费用，不包括电费；日常公共服务包括共享空间、多功能会议室、洽谈室、茶水间，无需另行支付费用；乙方有权使用租赁地址作为企业注册，无需另行支付费用；电费按照广晟国际大厦物业收费标准收取（按国家相关规定）；租赁保证金334342元等于每月租金合计金额的2倍，乙方不得将保证金抵扣任何费用；2019年11月1日至2020年10月31日的月租金及服务费为167171元；合同到期如不续签，须把注册公司迁走，方可退保证金。（第五条）乙方须以先交租后使用的方式承租，租金及服务费按月支付，每个月20日前【含当天，最后一天是法定节假日（不含周六日）的顺延至节后第1个工作日】一次性交付予甲方，乙方应按约定将次月租金及服务费支付至甲方指定账号；若乙方拖欠租金及服务费，逾期三天后从逾期之日起，每日须支付所欠租金及服务费3‰金额之滞纳金，若乙方拒付上述滞纳金，合同期满后甲方有权在租赁保证金中扣除，甲方允许乙方继续租用物业并不视为放弃此项权利，但甲方以书面形式明确作出表示的除外；若乙方拖欠租金及服务费达5日未付清，甲方有权委托物业管理公司对租赁物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款及滞纳金，停水停电锁门期间的所有费用（包括但不限于租金及物业服务费、空调费、水电费等）仍由乙方承担；若乙方拖欠租金及服务费达到10日，甲方有权单方面解除本合同，没收租赁保证金、水电费周转金并要求乙方按首月租金及服务费标准赔偿免租期租金（33273元）等相关费用；如乙方由于上述拖欠租金、物业服务费的原因导致甲方单方解除合同的，甲方按本合同约定的违约期限将解除本合同的通知以书面邮寄到本合同约定的联系地址之日则视为送达对方，以解除通知送达对方或拒收之日视为解除之日；通知送达后，甲方有权单方收回房屋和处置、变卖房屋里所有物件（处置、变卖所得归甲方所有），物件不包含私人办公物品、乙方文件以及财务资料，并追究乙方违约责任；合同解除后，甲方有权注销租赁合同备案登记，重新出租物业。（第六条）乙方须于2019年10月16日前向甲方指定账户支付定金167171元，若乙方未按时支付定金，本合同视为未生效，甲方有权出租给第三方；乙方须于2019年10月25日前支付甲方租赁保证金334342元、首次租金及服务费334342元、水电费周转金13530元、免租期物业服务费6518元等共计688732元,乙方可在该项金额中扣除乙方已支付的定金，该定金作为部分租赁保证金；租赁期满，乙方不继续承租的，乙方无违约行为，且未拖欠甲方本协议约定的租金、服务费、滞纳金、水电费及其他相关费用的，甲方于合同到期后30日内全额退还上述租赁保证金给乙方（不计利息，退押金时间与注销工商登记时间相对应）。（第七条）双方约定于2019年10月25日前完成装修并办理涉案物业移交手续；在装修未完成期间，乙方可自由出入涉案物业，甲方应按附件2标准向乙方交付涉案物业；如甲方按照约定的标准及期限向乙方移交涉案物业，乙方未按前述日期办理接受涉案物业手续的，本协议约定的租赁期和免租期的起止日期不因此顺延；乙方逾期七天不接收涉案物业的，甲方有权解除本合同、没收定金或租赁保证金、水电周转金和其他费用，并将涉案物业另行出租；如甲方未能于上述日期前交付涉案物业的，租赁期限整体顺延，顺延期间免收乙方费用。（第八条）租赁期内，若乙方拖欠租金及物业服务费达到10天未付清，甲方可随时解除合同，收回场地且没收保证金，并不作任何补偿；上述约定甲方的单方解除合同行为，以甲方约定日期将《解除合同通知书》送达乙方之日生效。（第十条）涉案物业交房状态描述为已装修，装修描述详见附件二；乙方如需要对涉案物业进行装修改动的，改动装修方案须经甲方、业主和物管公司等书面同意，并按有关要求递交装修申请和有关材料；乙方装修方案必须在甲方同意审批后方可进行施工并且应符合相关法律法规规定、政府相关部门及大厦物业公司要求。（第十四条第1项）若乙方在租赁期内单方解除本协议、擅自退租或拒不履行本协议，视为乙方根本违约，甲方有权没收租赁保证金、水电周转金;甲方须双倍返还乙方缴交的租赁保证金及水电周转金，但乙方需支付终止日之前的每月租金以及乙方已使用的附加服务费用。（第十四条第5项）租赁期满或非因甲方原因合同提前解除，于合同解除或租赁期届满当日乙方需搬离涉案物业，并于当日向甲方办理好涉案物业交还的手续；如乙方拒不交还涉案物业的，自合同解除或租赁期届满之次日起，乙方应按协议终止时的租金及服务费标准双倍向甲方支付场地占用费，同时甲方有权选择自行接收涉案物业并处置其内的财物，由此产生的费用和造成的损失由乙方承担。（第十五条）根据双方《协议》需要发出的全部通知，均以书面形式为准；甲方对乙方发出的发票、单据或其他通知，直接以快递形式或邮件形式送至本协议约定的联系地址时，则视为已经送达；如乙方搬离约定的联系地址，或因其他原因无法直接送达约定的联系地址时，则甲方以电子邮件形式发送到约定的电子邮箱，同样视为已经送达乙方；乙方发给甲方的全部通知，如直接送交（经签收）或以快递寄往甲方约定的联系地址时，亦视为已经送达给甲方；乙方联系方式发生变更的，必须在3个工作日内书面告知甲方，否则造成无法送达等其他一切责任由乙方负责；甲方的联系地址为广州市番禺区钟村街汉溪村（汉溪商业中心）泽溪街13号1801之一，乙方的联系地址为广州市天河区珠江东路30号1101房，乙方的联系电子邮箱为846×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。（第十六条）甲、乙双方就本协议发生的争议，应通过友好协商解决；协商不成的，提交涉案物业所在地人民法院裁决；违约方应对守约方因此而产生的法院诉讼费用、公证费、评估费、律师费及财产保全费等承担赔偿责任。（第十八条）大厦物业管理公司对物业管理费作出相应调整，乙方向甲方所缴纳的费用也需作出相应的调整等。《协议》附件二《交付标准》载明：入口门为玻璃门；背景墙配夹板造型背景墙（如有，按实际户型交付为准）；天花为铝扣板，墙身为墙纸；室内房间间墙为成品玻璃隔断；地面铺；地面铺地毯留至点位接线头；大办公空间内每桌位均覆盖网络与电话预埋布线，总经理与经理办公室均覆盖网线与电话预埋线与面板信息口，房间以外区域预留点位接线头等。2019年10月22日，原告（乙方/承租方）与被告（甲方/出租方）签订《租赁补充协议》，约定变更《协议》中的若干款项，其中第十四条第5项变更为：双方因租赁期满解除合同的，乙方应提前清空并搬离涉案物业，并于合同租赁期届满当日向甲方办理好涉案物业的交还手续；若非因甲方原因提前解除合同的，乙方应在提前解除合同当日搬离涉案物业，并于提前解除合同当日向甲方办理好涉案物业的交还手续；如该租赁物业中还有乙方未及时搬离的办公设备、办公物品及资料或私人财产遗留，甲方将书面通知乙方领取，并为其保留2日，2日内乙方如不领取，视为乙方放弃，甲方可以任意处置这些物品，处置物品所需费用由乙方负担，甲方不因此对乙方负有任何法律责任，且乙方无权主张处置该物品的收益；如乙方拒不交还涉案物业的，自合同解除或租赁期届满之次日起，乙方应按协议终止时的租金及服务费标准双倍向甲方支付场地占用费，同时甲方有权选择自行接收涉案物业并处置其内的财物，由此产生的费用和造成的损失由乙方承担。同时约定，若本协议内容与《协议》内容相冲突，则以本协议约定内容为准；甲、乙双方就本协议发生的争议，应通过友好协商解决；协商不成的，提交涉案物业所在地人民法院裁决；违约方应对守约方的损失进行赔偿，守约方因维权而产生的法院诉讼费用、公证费、评估费、律师费及财产保全费等费用由违约方承担赔偿责任等。据原告提交的多份《中国工商银行网上银行电子回单》（打印件）显示，原告于2019年10月16日向被告支付了定金合计167171元，于2019年10月23日向被告支付了水电费周转金13530元、租赁费用167171元、租赁保证金334342元、2019年10月25日至10月31日免租期物业服务费6518元；被告对其收到上述费用并无异议。但原告称，此后被告并未依约于2019年10月25日前完成装修并将涉案物业移交原告使用。原告为证明其主张，向本院提交了：1、原、被告员工之间的微信聊天记录，载明2019年11月1日，被告询问原告拉网线的问题；原告表示不清楚。2019年11月5日，被告询问原告今天还回来广晟吗；原告表示其在公司；被告遂向原告发送了案外人的收款账号，称是电位的收款信息；原告称明天验收一下就付。2019年11月6日，原告向被告发送了《物业预交接确认书》；被告回复称物业交接表是公司的统一版本，不能改。2019年11月7日，原告向被告索要涉案物业的房产证复印件，称办备案必须要的；原告回复称其没有，办备案是不用房产证的。2019年11月8日，被告询问原告电位款付了没；原告称被告要安排人过来验收，验收完白总签了字才付款；被告称白总上次都说没问题了，由原告检查，毕竟是师傅的辛苦费，拖着不好；原告称付款不是问题，问题是要弄清楚通电没。2019年11月11日，被告询问原告电位款支付了没，装修已经完成了，今天能否安排收楼；原告回复称被告还有几个地方没弄好，包括：一、墙上还有一条缝没有处理好，二、会议室地下还有一个大坑没有处理，三、潘总办公室半边的灯不亮，然后整合房间没有灯开关，拆了墙后电线还吊在那里，还有一个房间的密码锁没有换，被告做事太啰唆了；被告称其没进去看，只是在外面大致看了一下，会问一下师傅；原告称电位的问题找白总过去验收，确认完了就付款。2019年11月13日，被告表示可提供两套注册公司的资料，注册公司名额为2个，原告回复好，但资料中要有房产证复印件；被告表示备案都不需要的。2019年11月13日，被告告知原告师傅已经和白总验收过新安装的电位了。2019年11月18日，被告询问原告电位款是否已付等。2、《物业交接确认书》，载明原、被告于2019年11月21日签署了该文件，确认涉案物业的交接时间为2019年11月21日，装修情况为带装修，内间隔钥匙为7套，电表读数为899.3千瓦时等。3、广东省广州市广州公证处于2020年1月15日出具的《公证书》，载明原告申请对其委托代理人白丹所使用的微信账号“time2d”内的聊天记录办理保全证据公证。群聊“不二业主互鱼办公室沟通群”的参与人包括Lily链家中介（以下简称“链家中介”）、白丹、Doyourownsun周勇链家中介经理（以下简称“链家中介”）、创和控股集团潘洁LoryPan（以下简称“潘洁”）、文莉、ffanchu周宝琪小姐办公司服务（以下简称“周宝琪”）、Hc小吴总（以下简称“吴总”）、宇-吴福宇阿宇办公室布线（以下简称“宇”）、庄B恩（以下简称“恩”）、Livi不二公司运营（以下简称“Livi”）、Dan（原、被告确认其为被告员工郑丹丹，已退群）。2019年10月22日，链家中介询问文莉是否已付款；文莉表示已经支付完毕，一会安排工人进场装修；链家中介表示业主已收到尾款，尽快安排施工，争取25号交付；文莉询问第二天晚上搬部分家私进去行不行；周宝琪表示要申请货梯。2019年10月24日，文莉询问办公室装修业主方哪位负责；Dan表示被告的工程设计师负责，和原告的设计小哥已经有对接；吴总询问申请表可以申请第二天吗；周宝琪表示可以；链家中介表示现在墙前台已经打掉了，现在看原告前台怎么设计，可以把原告的设计师跟业主的设计师拉进群一起沟通；吴总邀请了宇加入群聊；周宝琪发送了《广晟国际大厦货梯使用申请表》（计划使用时间为2019年10月25日10时至18时）的照片。2019年10月25日，吴总询问可以申请多一个晚上9点的吗；周宝琪表示货梯申请好了，并发送了《广晟国际大厦货梯使用申请表》（计划使用时间为2019年10月25日18时至21时）的照片；文莉表示当天是25号了，办公室装修还没有完成，按合同约定，物业25号交付使用后，原告有7天的免租期，如果没有如期交付，免租期顺延，从当天开始，被告每晚一天交房，就要自己承担物业管理费和一天的房租；原告在25号前已经支付了全款，是被告自行停工造成当天交不了物业给原告。2019年10月27日，周宝琪表示收到物业通知，第二天要在物业那边补一个简易装修许可证流程才可以继续施工；文莉表示应该被告去补；周宝琪表示是的。2019年10月29日，白丹邀请“露小高”（原、被告确认其为施工方，已退群）加入群聊，并称小高需要前台墙面的图案材料的决定好加快进度；白丹询问潘洁设计师几点钟过来；露小高发送了图片一张，并称主要是定那个地方的材料；文莉表示那个地方是做文化墙的，可以空起来，先把地面弄好，并称潘总说设计师知道如何处理；白丹发送图片若干，询问潘总那面墙要不要做成软包。2019年10月31日，白丹询问设计师在群里吗，家具安装都到位了，可以开始布线了；文莉称隔房间还没有完成，工人也没有，前两天只是修复了拆墙的天花和墙面，请链家中介催一下；链家中介表示业主说前几天一直在确认材料的问题，一直没有确定下来，所以拖了时间，前一天晚上才跟原告的设计师确定好材料方案，业主方现在马上催一下施工人员；白丹表示现在最重要的是电线和网线要铺好才可以工作，并询问当天可否来商量布线细节；露小高表示隔断争取礼拜天装好，现在就是那个前台的背景墙赶紧定下来用什么材质；Dan告知白丹刚才室内确认了位置，并发送了报价，称确定没问题的话他们就开始拉点位了；宇称业主方答应原告接通线的；白丹表示是的，地下都，地下都是业主的，地上线路是原告的表示现在的报价就是把地下的找拉出来的报价；后各方沟通确定了拉线方案。2019年11月1日，文莉称被告还没有交管理费，管理处不让安网线，麻烦Dan处理一下。2019年11月2日，宇询问Dan不是当天有人做网线这块的吗，怎么没人；Dan表示师傅12点多就到了，在车库接材料。2019年11月4日，文莉询问Dan何时装玻璃。2019年11月7日，文莉发送照片，称有一条缝没有处理好；露小高回答称装玻璃看当天能不能过来，等下找人来看；文莉称装玻璃的说了这个缝他们弄不了，之后又提出了密码锁的要求；露小高说另一个密码锁要重新做门才能装，并询问软包确定了没有；文莉表示现在有条缝需要处理，有面墙的软包还没有贴上去；露小高表示软包由现场师傅与文莉沟通。2019年11月11日，潘洁发送图片称一个办公室没有开关和电，地砖没，地砖没有弄好房间没有开关，密码锁没弄，还有个小房间电源全部没有电，前台的边框全部没有收边，董事长办公室顶灯一个都没有亮。文莉表示下午已经沟通过了，并请白丹帮被告验收一下电位，同时要求周宝琪统一检查一遍，尽快完工交给原告；周宝琪表示好的。2019年11月14日，潘洁提出几个房间没有开关；露小高表示开关已经在装了，因为工程做完了，人全部回深圳了，有的时候安排会慢一点。2019年12月26日，白丹表示合同上有了争议就走合同争议的正常渠道，刚才听说被告已经把涉案物业的密码给改了，但当天应该是交了房租的用房期间吧，改了密码的意思是当天不算租金了，算是使用权不归原告所有了吗，希望大家本着解决问题的本心去沟通等；链家中介询问白丹有什么可以帮忙的；白丹提出：1、恢复密码使原告能够在已租期间正常出入工作，2、去掉门上影响原告商誉的通告，3、约一个双方会议就合同中的争议内容进行友好讨论，4、如果会议无法达成共识，建议按合同约定走正常法律程序；链家中介表示业主帮忙做装修，差不多免租了快一个月，业主说合同照旧，按照之前的合同日期给租金，另外的免租期放到第二年给原告，这样就不用再改合同；文莉表示尽快约双方理清合同条款，达成共识；周宝琪表示被告管理人员下午3点半过去沟通。2019年12月27日早上8:37，白丹表示到公司了，门进不了，都锁了，门禁连电都没有；周宝琪表示因为原告违反房屋租赁协议的约定，被告采取停电锁门等措施；白丹表示昨天都谈好解决方案了，今天又来这出；恩表示昨天晚上7点左右拿了双方沟通后拟定好的补充协议给原告，但原告不同意签订；文莉表示昨晚在公司加班到四点，沙发上睡着了，停电锁门了，不是说好今天沟通处理的吗。2019年12月30日，白丹表示密码锁还是打不开，除了一扇小门外别的门都进不来，小门两天没锁了，超级不安全，请速解决；周宝琪表示其在19楼，可以重新给白丹弄指纹；白丹表示不是帮其弄指纹，而是密码锁的管理只能由原告自己管理，不能被告随时可以进入原告的办公室，随时可以消掉原告的指纹或密码；2019年12月31日，白丹表示原告又是一整天不能锁门，仅靠一扇小门进出；周宝琪表示等下就去解决；白丹表示门禁重设了，周宝琪说并不是他们有更高级的根管理员权限，而是原告上次获得管理权限后没有删掉被告的账户，所以被告能够进入并删掉原告的管理账号和员工账号，但这个门禁即便原告因为信任或者不熟悉或者有疏忽没有删除被告的管理账户，被告也不该擅自进入并删除了原告所有员工的记录，现在原告损失了所有人员的出勤记录，找不回来了。经质证，被告确认原告提交的上述证据的真实性，但称其已于2019年10月25日将涉案物业按现状交付原告使用，只是原告表示要对涉案物业进行装修改动，又说迟迟找不到施工人员，被告出于服务租户的角度为原告找到了施工人员，但装修一直是原告主导的，从设计到选材都是原告负责的，被告只是进行协助；由于原告迟迟没有确定设计方案和用材，导致装修拖延，相关后果应由原告自行承担；被告为证明其主张，亦向本院提交了“广晟1903.1904装修群”的微信聊天记录【打印件，被告在该文件首页注明群聊主要人员包括被告的郑茵（被告当庭表示郑茵为中介人员）、欧国恒（工程）、郑丹丹（离职、退群）、高露春（施工方、退群）及原告的设计师宇】，载明2019年10月24日，被告方告知宇他们已经拆墙了，后续怎么进行，宇过来和他们沟通一下；宇回复称拍个现场图给他；之后宇提供照片询问被告这边是否有类似的瓷砖样板；被告方表示这样的瓷砖是要订做的；被告方又告知昨天和文总谈过了，被告方这边包2万装修，超过部分宇这边负责；宇问一开始不就和被告方说过要更改背景墙的瓷砖和两边的饰面板颜色的吗；被告方回复称潘总一开始是说背景墙统一1903的颜色；宇称一开始其在现场的时候就说过这个瓷片要更换掉的，具体更换为什么颜色还要待定，被告方当时也是同意的，并且沟通过前台几个位置是需要修改的；被告方回复称如果宇方便的话就过来面谈，工人师傅都在，怕工期赶不及，定好被告方立马定材料了；宇回复称因为具体方案潘总还没有确定，他现在过去也确定不下来，工期的问题他会和潘总沟通；被告方询问施工安排怎么说；宇称找一下类似的样板，然后地面、隔墙正常施工就可以了，隔墙位置、门的尺寸今天和被告方的设计师说过了，本来还以为被告方已经把隔墙、地面做、地面做好了景墙宇这边没确定而已，今天才发现就只是拆了，其他都没做；被告方后回复称宇要的砖订货要12天，并再次说明被告方仅包2万内的，超出部分宇这边负责；被告方又询问除了前台的问题，还有其他吗，潘总房的门怎么开；宇称门的问题和隔墙尺寸有和被告方的设计师沟通过的呀；被告方表示明天要订材料了，再不订的话时间来不及了；被告方又发送图片询问隔断的做法，称材料、隔断尺寸、门的尺寸要尽快定好，这些东西订货周期很长。2019年10月25日，被告方商讨看一下哪些东西能做就让师傅先做，其中一人表示没定材料什么都做不了啊；后被告方发送图片要求宇挑选1904背景墙瓷砖；宇询问有没有少一些纹路的，并发送了图片。2019年10月26日，被告方发送图片，询问宇材料可以不；宇表示要颜色浅的。2019年10月28日，被告方询问砖还没有定吗；宇表示被告方还没发，所以定不了；被告方询问明天先贴前台转可以吗；宇表示可以；被告方表示背景墙砖因为工期调货的问题，现货只有这些了，宇再看看；宇回复称没有几个款式了；被告方回复称因为他们只是施工方，不是供应方，并再次向宇发送了图片；宇称不好看。2019年10月29日，宇提出被告方多找几个款式图片，其做几个款式的背景墙直接让潘总拍板就好；被告方称要不宇这边直接提供材料，被告方按宇的方案做；宇回复还是由被告方提供；被告方提出由宇当天下午去店里挑，直接把砖买过来施工；宇表示老总不批钱，买不了，其会和老总沟通后回复被告方；随后宇表示背景墙不选用瓷片的话就做硬包；被告方表示可以啊，马上发样板给宇这边看；双方约定第二天到现场看样板。2019年10月30日，被告方告知材料已经到了；宇表示在路上了；被告方中有人询问大概什么时候完工；被告方中有人回复称该做的都做了，现在等玻璃隔断了；被告方中又有人询问，大概什么时候到货。2019年11月1日，被告方中的人回复材料都在订货，就是那个前台的文化墙，材料定下来没有；宇表示第二天过去定好。2019年11月2日，被告方发送图片给宇，询问是否可以；宇回复等下到现场对照一下；被告方表示没问题的话，明天过去装；宇又表示颜色用胡桃，并询问什么时候能做完，玻璃为什么没装；被告方人员表示还在问，玻璃是定做的，没那么快，还要四天左右。经质证，原告不确认被告提交的上述证据的真实性，但主张该证据可以反映郑茵系被告的员工；假如法院认可该证据的真实性，那么也能映证被告装修工程的进度没有达到《协议》附件二的要求；另原告对涉案物业进行装修是要向被告提供装修方案并经被告同意的，但被告无法就此举证证明，故原告只是按照《协议》附件二的要求与被告进行沟通，故延迟交付涉案物业的责任在于被告。2019年12月25日，被告向原告发出《违约通知书》，称原告已欠租金及服务费167171元达5日之久，被告多次催促，原告却一直拖延，原告已违约并需缴纳滞纳金2508元；故限原告于2019年12月25日24:00前付款，如未收到原告应付款项，被告将于2019年12月26日上午9:00依约采取停水停电锁门等措施。2019年12月26日，原告向被告发出《回复函》，称被告未按合同约定于2019年10月25日交付涉案物业，而是拖延至2019年11月21日才正式交付涉案物业给原告使用，依约租赁期限整体顺延，顺延期间免收原告费用，故原告租赁期限应顺延至2019年11月28日至2022年11月27日，同时享有2019年11月21日至2019年11月28日为期七天的免租期，原告签约时交付的2个月租金是从2019年11月28日至2020年1月27日，即原告依约应在2020年1月20日交付2020年2月的租金，现并未到交租日期，被告以原告违约为由要求原告支付2月租金没有事实及法律依据，被告锁门之行为、停水停电之威胁已违反合同约定，严重阻碍原告正常使用涉案物业，如被告继续前述行为，原告有权依约终止合同，并要求被告赔偿损失等。原告称，被告后于2019年12月26日对涉案物业进行了锁门、停电，并提供了相应的照片（显示门口张贴《违约通知书》及日期为2019年12月26日的《南方日报》）、《停电通知函》（载明被告将于2019年12月26日下午14:00对涉案物业采取停电措施等）、报警回执（打印件，载明报警时间为2019年12月27日9时47分）、报警视频（拍摄时间为2019年12月27日上午九时至十时前后，视频中原告的员工称涉案物业被锁门、停电，停电发生在当天早上，涉案物业内尚有原告前一晚加班的员工在内；后经警察沟通，被告的员工将门锁打开，涉案物业中的原告员工表示其对被告提供的补充协议有意见，本来是约了当天上午再协商的）及原、被告员工的微信聊天记录（载明2019年12月26日中午12:38被告员工向原告员工发送了《停电通知函》；原告员工于下午13:58表示原告的股东过来找被告沟通；被告员工于下午14:11表示被告的领导3点半回来；下午15:35，被告员工告知原告员工准备停电了，请原告把电脑资料备份好；晚上18:01被告员工向原告员工发送了《广晟1903、04单元补充协议（3）》，要求对方看看协议有无问题，没问题就给原告盖章了；原告员工于18:23回复称潘总回来了，还想和被告沟通一下；被告员工表示可否由其传达，这个事情被告这边也有一定的冲动，但公司章程在，员工不得不按上级领导指示工作。2019年12月27日晚上22:34，被告员工表示已收到1月租金167171元，被告已安排恢复单元用电和门禁。2019年12月28日，原告员工表示被告擅自停电、锁门的行为严重影响了原告的经营，原告是被迫无奈才付款的，原告领导还没达成一致，没法跟被告签补充协议，等达成后再说吧。经质证，被告确认上述证据的真实性，并称其实际是在2019年12月27日上午8时锁门了2个小时，在2019年12月27日上午8时至晚上8时进行了停电，被告的停电、锁门行为均有合同依据。对此，原告表示被告实际在2019年12月26日下午即进行了停电，虽然在当晚恢复通电过一段时间，但由于原告没有按照被告的要求缴费，被告又于2019年12月27日9时之前停电、锁门，原告便进行了报警处理，当晚原告按被告要求缴纳了一个月的费用后，被告才恢复通电和门禁。据原告提交的被告于2019年12月26日出具的《补充协议》显示，被告就双方争议事项提供的协议内容为：原、被告原定于2019年10月25日前现状交付涉案物业，但原、被告对交付物业状态存在歧义，为使双方后续友好合作，现双方达成约定即被告再次给予原告20日免租期（2020年3月22日至3月31日及2022年5月22日至5月31日），该免租期内原告需支付除租金外的服务费、水电费和其他相关的费用；原告已同意于2019年12月26日缴清2020年1月1日至1月31日的租金及服务费167171元，被告支付上述费用（以原告实际到账时间为准），本补充协议正式生效，如原告未如期缴纳上述费用，本补充协议无效；原告应于2020年2月20日缴纳租金及服务费125679元（2020年3月1日至3月21日的租金96815元、服务费28864元），于2020年4月20日缴纳租金及服务费125679元（2020年5月1日至5月21日的租金96815元、服务费28864元）等。被告确认上述《补充协议》的真实性，但称根据其提交的2019年12月26日的录音（参与人员包括原、被告的工作人员及中介）可以证明双方是经过协商得出该《补充协议》的，且被告是作为服务方作出的退让。原告对前述录音的真实性予以确认，但主张该录音恰好证明被告确认其迟延交付涉案物业20日。2019年12月27日，原告向被告转账支付167171元，备注为涉案物业2020年1月1日至1月31日房租。2020年1月21日，原告向被告转账74966元，备注为涉案物业10天的使用费及2月管理费。2020年2月3日，原、被告签订《退场确认书》，确认双方签订的《协议》已终止，原告于2020年2月3日已将涉案物业内所有属其的物品搬出，涉案物业符合交还条件，退场时间为2020年2月3日。据原、被告均予确认的微信聊天记录显示：2020年1月20日起，周宝琪开始催促文莉缴纳租金。2020年1月21日，周宝琪询问文莉这边转了10天办公室使用费是什么意思；文莉回复称其在登机，回家过年了。2020年1月24日，周宝琪向文莉发送了《催租通知书》的照片，要求原告一天内将租金及滞纳金合计94540元缴齐。2020年1月31日，周宝琪向文莉发送了《违约通知书》的照片。2020年2月1日，文莉向周宝琪发送了《回复函》（主要内容为原告明确向被告缴纳的房租共计3个月零10天及4个月管理费，对应的租金日期为2019年11月28日至2020年3月7日，对应的管理费日期为2019年11月28日至2020年3月27日；双方《协议》已因被告严重违约于2019年12月26日终止，原告不存在任何违约情形，被告无权单方解除合同及追究原告的违约责任；因合同终止期间临近春节假期，原告无法及时搬离被告的场地，所以原告于2020年1月21日向被告多交了10天的租金及1个月的物业管理费，故被告无权要求原告搬离，否则由此造成原告的全部损失由被告负责；限被告按《协议》约定向原告双倍返还租赁保证金及水电周转金，并返还多缴纳的40天租金及两个月管理费，原告保留要求被告赔偿锁门、停水、停电期间产生的全部损失等）的照片；之后周宝琪回复了《解除合同复函》的照片。2020年2月2日，文莉表示鉴于合同已经终止，原告会尽快搬离被告的场地，但因疫情这一不可抗力，政府要求企业在2月9日后才复工，原告会在企业复工后尽快联系搬家公司搬离；周宝琪回复称被告要求原告按照协议日期尽快搬走；文莉称原告已向被告支付物业使用费至3月7日、物业管理费至3月27日，如被告强硬要求原告搬离，须首先退回相关费用，否则由此给原告造成的损失均由被告承担；周宝琪回复称解除合同复函中被告已明确回复原告缴纳租金及服务费对应的期间。2020年2月3日，文莉表示下午去打包，搬家公司找到了，但仓库还在协调，被告公司是否有人，要开放行条和交接手续；周宝琪表示好的，原告先打包东西；文莉向周宝琪发出了《退场确认书》；之后双方就《退场确认书》的内容进行了沟通，确定由被告签署后寄给原告。2020年2月16日，周宝琪告知文莉其向潘总寄了合同解约协议。2020年2月17日，文莉称被告快递的合同解除协议原告是不认可的，因为与事实不符，原告从来没有单方面要求提前解除合同，是因为被告严重违约，才导致合同终止。2020年2月26日，周宝琪询问原告是否去工商局办理了变更地址；文莉称没有，还没有复工。又，原告主张涉案物业的实际建筑面积为600平方米，与《协议》约定的902平方米严重不符，故原告只需按实际交付面积600平方米向被告交纳租金及管理费，被告应将超出部分予以退还。原告为证明其主张，向本院提交了：1、被告向原告开具的服务费、租金发票若干，包括2019年10月25日至10月31日免租期服务费6518元，2019年11月1日至11月30日的服务费28864元、租金138307元，2019年12月1日至12月31日的服务费28864元、租金138307元。2、原告称其员工文莉与被告员工于2020年1月7日的对话录音,“郑小姐”称一个月的租金167170.667是用1382÷0.9，这个是含税的，在含税基础上面加32是管理费，然后再乘以902方【（138÷0.9+32）×902】；双方接下来对已付费用如何开具发票、收据进行了商讨；文莉询问正常的租赁合同里基本的要素要有是吧，住在什么地方，有多少平方米，但现在合同里面多少平方都不清楚；“丁总”表示因为其所有租户签订合同，是论套对外出租，是不会在上面写面积的；文莉问为什么收费依据还是按照平方米；“丁总”回答说那是为了和客户做一个解释，就是基础面积比如说902方，租金单价是多少，怎么得出这一套的租金费用，但合同就不体现了；文莉称当时郑过来解释说这两套是902方，这一套是六百多一点；“丁总”说没有，这套五百多，那套三百多。3、周宝琪与文莉的微信聊天记录，显示2019年12月30日，文莉称因为公司月底需要房租发票和押金收据入账，需核对场地的租金及管理费的明细，1904房和1903房的总面积903.6平方，管理费（包空调和水费）一个平方32，房租每平方米153元（含税），每月租金加管理费合计167171元；如果准确的话就按租赁费用、物业管理费、租赁保证金、免租期管理费、水电周转金分别开发票和收据给原告；周宝琪后回复发票已开好，等会拿上去。2019年12月31日，文莉表示收物管费、物管管理费押金的发票不应该是被告开给原告，被告没有物业管理的资格；周宝琪表示被告就是原告的物业方。此外，原告还申请对涉案物业的实际建筑面积进行测量。经质证，被告确认上述证据1的真实性，但认为与本案无关；对证据2的真实性无法确定，并称“郑小姐”并非其司员工，其陈述不能代表被告，且原、被告在合同条款的协商过程中，均明确了被告出租的是一个区间，因被告采用的是共享办公的模式，除了公摊以外，还有很多公共空间；对证据3的真实性予以确认，被告的员工虽然编排了一个详细的计算方式，但被告并未就此确认。另，原告为证明被告停电及强迫其搬离给其造成了巨大损失，向本院提交了如下证据：1、2019年12月份工资表（制表时间为2020-1-13），载明七人的当月工资情况及日工资情况，两日工资合计11467.73元；2、原告的工商银行账户明细，载明原告于2019年12月14日向五人支付了11月的工资；3、广州民众搬家服务有限公司于2020年2月4日向原告出具的搬运费发票，载明金额为19000元；4、显示由原告（承租方）与案外人（出租方）签订的《仓库租赁合同》，载明案外人将广州市白云区太和镇永兴村榕树塘街2号的库房租赁给原告使用，面积为500平方米，月租金为15000元，租赁期为2020年2月1日至2021年1月31日；案外人于2020年3月17日向原告出具的仓库租赁费（2020年2月1日至3月31日）《收据》。经质证，被告对上述证据1、2的真实性不予确认，理由是原告单方制作，且被告也无法核实表中的人员是否在涉案物业上班，损失是否是被告造成的；对证据3、4的真实性不予确认，且《仓库租赁合同》没有落款时间，不排除原告伪造证据。此外，原告为证明其就本案支出了多项费用，向本院提交了如下证据：1、广东省广州市广州公证处于2019年12月31日向原告开具的公证费《发票》（载明金额为3200元）；2、广东达方律师事务所2020年1月16日向原告开具的律师费《发票》（载明金额为16000元）及相应的《转账凭证》；3、广东合润融资担保有限公司于2020年1月16日向原告开具的担保服务费《发票》（载明金额为5300元）及相应的《诉讼保全委托担保合同》（载明原告与被告因房屋租赁合同纠纷一案拟向法院申请对被告采取诉讼保全措施，广东合润融资担保有限公司有偿接受原告委托，同意为原告所提保全申请向法院提供担保）。经质证，被告对上述证据1的真实性予以确认，但认为公证费与本案无关；对证据2的真实性予以确认，但原告要求被告承担律师费缺乏依据；对证据3的真实性予以确认，但该费用与本案无关，不是必然产生的费用。本院认为：原、被告签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。根据《协议》之约定，涉案物业的租赁期限为2019年11月1日至2022年10月31日，而2019年10月25日至10月31日为涉案物业的免租期，免租期用于原告装修，期间免收租金，但使用物业产生的服务费、水电费、加时空调费等费用由原告承担；另双方约定于2019年10月25日前完成装修并办理涉案物业移交手续，在装修未完成期间，原告可自由出入涉案物业，被告应按附件2标准向原告交付涉案物业，如被告未能于上述日期前交付涉案物业的，租赁期限整体顺延，顺延期间免收原告费用。就本案查明的事实可知，原、被告签署《物业交接确认书》，确认涉案物业的交接时间为2019年11月21日；故可知被告确存在迟延交付涉案物业的情形，依据上述约定，租赁期限应予顺延，即租赁期限由2019年11月1日至2022年10月31日变更为2019年11月21日至2022年11月20日。被告辩称其迟延交付涉案物业不可归责于被告，结合双方均予确认的微信聊天记录可知，涉案物业的装修过程中原告确有派遣设计师参与涉案物业的装修设计及选材，被告亦多次征求原告的意见，且期间被告还催促原告向第三方付款，由此可知，涉案物业的实际装修项目并不仅限于被告应当完成的《交付标准》中的项目；但另一方面，直到2019年11月中旬原告仍向被告提出了诸多属《交付标准》中的项目未施工完毕的情况；综上可知，未能按时完成装修，原、被告均有责任。因原告实际已于2019年10月25日搬入家具，其方人员也参与了涉案物业的装修，结合原、被告在争议发生时的协调情况，出于公平原则，本院认为原告应向被告支付为期7天的免租期费用即本案中原告已向被告支付的2019年10月25日至10月31日的免租期物业服务费6518元。而原告于2019年10月向被告支付的定金167171元，于2019年10月23日向被告支付的租赁费用167171元，则转为2019年11月21日至2020年1月20日的租金及服务费。就2019年12月下旬原、被告发生争议的情况来看，主要系被告未依约为原告处理好因迟延交付涉案物业应给予原告租期顺延的问题。原告在接到被告的《违约通知书》后，已及时提出了异议，但被告却不能反省自身问题，依然以停电、锁门的方式要求原告支付费用，该行为确属不当，影响了原告对涉案物业的使用，故结合双方均予确认的证据显示的停电、锁门情况，本院认为原告无需向被告支付2019年12月26日、27日的租金及服务费合计10785元（167171元÷31×2）。另就原告主张的停电损失即其员工两日的工资损失，因依据不足，本院不予支持。虽被告存在上述违约行为，但原告当时并未向被告发出解除合同通知，故原告主张双方的《协议》已于2019年12月26日解除，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。2019年12月27日，原告向被告转账支付167171元；2020年1月21日，原告向被告转账74966元，备注为涉案物业10天的使用费及2月管理费；因本院认定原告此前已支付涉案物业租金及服务费至2020年1月20日，故计入上述费用，原告已交纳涉案物业的租金至2020年3月1日，服务费至2020年3月20日。被告于2020年1月期间向原告催讨费用，缺乏事实及合同依据，且被告亦无权解除《协议》及要求被告搬离。基于被告的种种违约行为，原告于2020年2月1日在发给被告的《回复函》中明确其无意继续履行合同，即原告行使了合同解除权，双方《协议》实际于该日终止。但因原告系于2020年2月3日将涉案物业交还被告，故原告应按167171元/月的标准向被告支付费用至2020年2月3日。被告多收取的租金及服务费177425元（167171+74966-167171÷31×14+10785），应退还原告。纵观双方的合同履行情况，《协议》无法继续履行系被告违约导致，原告现要求被告双倍返还租赁保证金668684元及水电周转金27060元，有其合同依据，本院予以支持。原告主张其就本案支出了律师费16000元、公证费3200元、财产保全担保费5300元，因原告已提供了充分证据予以证实，其要求被告承担前述费用具有合同依据，本院亦予支持。但就原告主张的搬迁费、仓储费，因与本案纠纷并无必然的因果联系，且缺乏合同依据，本院不予支持。另就原告主张被告实际交付的涉案物业面积不足902平方米，被告应按实际面积计收租金及服务费的问题；因双方《协议》中并未约定租金按面积计价，且明确月租金及服务费对应的服务项目包括了独立办公空间、日常公共服务等，原告在承租涉案物业前亦实地查看了涉案物业的情况，故本院对原告以面积差为由提出的返还费用的诉请，均不予支持；对原告请求对涉案物业实际建筑面积进行测量的申请亦不予准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告互鱼（广东）网络科技有限公司与被告广州不二办公服务有限公司签订的《房屋租赁协议》已于2020年2月1日解除；二、被告广州不二办公服务有限公司向原告互鱼（广东）网络科技有限公司退还多收取的租金及服务费177425元；三、被告广州不二办公服务有限公司向原告互鱼（广东）网络科技有限公司双倍返还租赁保证金668684元、水电周转金27060元；四、被告广州不二办公服务有限公司赔偿原告互鱼（广东）网络科技有限公司因本案支出的律师费16000元、公证费3200元、财产保全担保费5300元；五、驳回原告互鱼（广东）网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45088元，由原告互鱼（广东）网络科技有限公司负担1683元，被告广州不二办公服务有限公司负担43405元；保全费5000元，由被告广州不二办公服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  何晓芬人民陪审员  胡雪军二〇二〇年五月二十六日书 记 员  邱莉晶