云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初1209号原告：文山优杰物业管理有限公司，统一社会信用代码91532621MA6K3GNA4E，住所地云南省文山市开化街道永通社区下沙坝阳光小区外滩**。法定代表人：李宏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡家辅，云南博引律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王跃敏，云南博引律师事务所律师（特别授权）。被告：袁家芳，女，1956年7月6日生，汉族，住文山市，现住文山市。第三人：文山市信诚房地产开发有限公司，住，住所地云南省文山市卧龙街道七花社区开化北路润丰小区**/div>法定代表人：唐可均，该公司总经理。委托诉讼代理人：何家纯，诚实法律服务所法律工作者（特别授权）。原告文山优杰物业管理有限公司（以下简称优杰物业）与被告袁家芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依被告袁家芳的申请，追加文山市信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。优杰物业的委托诉讼代理人胡家辅、王跃敏，被告袁家芳，第三人信诚公司的委托诉讼代理人何家纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。优杰公司向本院提出诉讼请求：1、判令袁家芳支付2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理费4083.72元,并支付违约金至付清物业管理费之日止（暂计算至2020年3月13日共计违约256天，违约金为522.72元),合计4606.44元；2、本案诉讼费由袁家芳承担。事实和理由：2018年6月18日，信诚公司与优杰公司签订了《前期物业委托服务合同》，合同约定由优杰公司为和园小区提供2018年7月1日至2021年6月30日的物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，计算标准为：住宅物业中楼梯房0.8元/平方米/月,别墅1元/平方米/月;商铺物业1元/平方米/月。物业管理费按年收取，并约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照[逾期每日万分之五]的标准承担相应的滞纳金。袁家芳系和园小区16-5号房业主，不动产类型为住宅别墅，建筑面积为340.31㎡。按照合同约定,袁家芳每年应向优杰交纳物业服务费4083.72元。自该公司成立后，优杰公司一直按照合同约定为各园小区及业主提供物业服务，但袁家芳经优杰公司多次催告至今仍未交纳2018年7月1日至2019年6月30日年度的物业管理费，已构成违约，裁至2020年3月13日已欠物业服务费及产生违约金共计4606.44元。为维护优杰公司的合法权益，故提起诉讼。袁家芳辩称：优杰公司未能履行《和园小区物业收费标准》所列尽的义务，特别是小区绿化方面，卫生方面，安全方面。疫情期间，优杰公司虽按社区标准设立了门禁，但未配备体温计对进出业主进行测量。优杰公司发布消毒，除草公告等均是在作秀表演，让门卫来意思意思拍个视频便撤走。购房合同上列明物业费按平方面积收费，但优杰物业将别墅与单元房分类收费。物业管理人员不遵重业主，在微信群里公开辱骂某业主最坏，某业主是“傻逼”等。业主质疑优杰公司对小区的收费标准是否经物价部门批准。经业主举证文山城内建设家园、鹏群山庄、丽水龙庭、盘龙苑、南江龙苑、州交警小区等小区的收费标准均在0.5元至0.6元。综上所述，一是建议优杰公司将物业费下调至每平方米0.5元,不分别墅和单元房;二是建议优杰公司与房地产开发商解除合约,让业主自行选择物管公司。另外，将信诚公司追加为第三人是因信诚公司与优杰公司签订的《前期物业合同》是否经过与文山市服务上进行比较，与优杰公司商定的价格是否经过物价部门的审批，如果审批，那么审批的依据在哪里。信诚公司对优杰公司是否进行了监管、监督。《前期物业委托服务合同》中针对违约责任的部分仅仅对业主进行了约束，对优杰公司没有约束，属于不公平的合同。对于优杰公司起诉的物业管理费和违约金，物业管理费袁家芳应该交纳，但是优杰公司的服务没有达到该价格的服务标准，而且优杰公司的副总也承认优杰公司的管理不到位，服务的程度不同，收费的标准就应当不同。对于违约金部分，不是不交物业管理费，而是袁家芳多次找过优杰公司协商，但找过优杰公司之后事情却不了了之，优杰公司不主动与袁家芳商谈，服务不到位，袁家芳认为是优杰公司违约在先。信诚公司陈述称：1、信诚公司所聘请的优杰公司是具备资质的。2、在信诚公司与袁家芳签订的《商品房销售合同》的合同补充协议中的第四条约定了乙方应遵照国家有关物业管理的规定与甲方委托的物业公司签订业主临时公约并服从该管理公司的物业管理，物业管理收费标准以物价部门核对为准，物业费以房屋建筑面积收取，在房管部门竣工核定面积下达之前按本合同约定的预测面积计算，房管部门竣工核定面积下达之后按核对后的建筑面积计算，对于收取的物管费多退少补，该约定已经明确了袁家芳要与优杰公司签订业主临时公约，但是业主入住后是否确实签订了临时公约，信诚公司不知晓且也无法掌控。3、针对袁家芳对质疑的价格是否由物价部门审核，袁家芳怀疑价格过高，那么应当由袁家芳向具体的价格部门提供价格，因为袁家芳在答辩中均是质疑和怀疑，而且只是在文山市进行了访问，也不能证实该价格是否真实，即便真实，也不能以此为准。4、该物业管理费，信诚公司认为应当由袁家芳承担并缴纳，因为接受物管公司服务的是袁家芳，既然袁家芳接受了服务就应当予以缴纳相应的物管费，如果袁家芳认为优杰公司在进行服务的同时有些方面做得不到位的，应当根据相关法律的规定，袁家芳有权在成立业主委员会后解除信诚公司与优杰公司签订的《前期物业委托服务合同》，而袁家芳从2018年7月1日开始拒绝缴纳物管费时，就明知自己有权利而放弃不行使，导致违约，所以违约金应当由袁家芳自行承担。优杰物业围绕其主张，向法庭提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，证明优杰物业的基本身份信息，是本案适格原告；2.《前期物业委托服务合同》，证明信诚公司与优杰物业签订了《前期物业委托服务合同》，合同约定由优杰物业为和园小区提供2018年7月1日至2021年6月30日的物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，计算标准为：住宅楼梯房0.8元/平方米/月，别墅1元/平方米/月，商铺1元/平方米/月；物业管理费按年收取，并约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。经质证，袁家芳对优杰物业提交的第1组证据的三性无异议；对第2组证据无异议，但是《前期物业委托服务合同》第四条的第三部分物业服务标准并没有提交法庭，袁家芳可以向法庭提交。信诚公司对优杰物业提交的2组证据均无异议。本院认为，优杰物业提交的第1、2组证据客观真实，与本案有关联，予以采信。袁家芳针对其辩解，向法庭提交以下证据：1.和园小区物业服务标准复印件，证明优杰物业服务不到位;2.照片复印件,证明优杰物业管理不到位;3.微信聊天记录,证明优杰物业的物管人员辱骂小区业主；4.发票复印件，证明有关其他小区收费标准，优杰物业收费价格过高。经质证，优杰物业对袁家芳提交的证据1真实性、合法性无异议，对关联性有异议，理由是上面所强调的资质问题，根据相关条例已经取消了该资质要求，另外的内容均是对物业提供服务的要求，但是该内容本身并不能证明物业公司所提供的物业服务不到位；对证据2小区现场照片，三性不予认可，首先该组照片是进行局部拍照无法判断是否属于和园小区，其次该照片并没有显示拍摄时间，也没有显示照片所显现的状态是持续存在还是短暂存在，且从照片上显示尚有未铺设的草皮正在准备进行相应的绿化铺设，且从照片内容来看也不能证明物业公司未按照合同约定以及相应的服务标准提供相应服务；对证据3的真实性、合法性予以认可，但是不认可其关联性，首先该聊天记录是于2020年疫情期间产生的，此内容与物业公司针对2018至2019年度物业费的催收无任何关联性，其次该表述行为系工作人员的个人行为，即使存在有辱骂的词语，但不能否定物业公司本身所提供的服务以及服务达不到相应标准，其次从该截屏的聊天记录来看，业主方也有辱骂出言不逊的词语出现，最后该聊天内容系断章取义，经了解该内容出现的原因是由于疫情期间物业公司代收的包裹出现被其他业主冒领导致该拥有该包裹的业主认为系物业公司工作人员盗窃了该包裹并要求工作人员进行赔偿，最终导致物业公司暂时停止了无偿代收包裹的行为，该现像发生于2020年与物业公司要求对业主催缴2018至2019年度物业费无关联；对证据4其中的第一组收据（丽水龙庭）真实性、合法性予以认可，但是关联性不予认可，对于此后的二组收据三性均不予认可，首先丽水龙庭的收费标准定价为0.6元/㎡是基于周围的环境以及小区的实际程度进行定价的，而且是与业主委员会签订了物业服务合同，以此作为袁家芳认为和园小区定价过高的依据毫无根据，此外另外二组收据所显示的物业费价格具有片面性，并不能作为文山市城区所有小区物业费收取的参照标准，经了解，包括和居物业、恒泰物业公司在内的多家物业服务公司仅针对楼房的物业费单价均在1元至1.5元之间甚至更高，综上，物业公司的定价主要来源于市场价格。信诚公司认为袁家芳提交的证据与其无关，不予质证。本院认为，袁家芳提交的证据1、2、3、4不能证明袁家芳的证明观点，不予采信。信诚公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2018年6月18日，信诚公司作为文山市和园小区的开发商与优杰物业签订《前期物业委托服务合同》，约定优杰物业为和园小区提供物业服务，服务期限为3年，始于2018年7月1日，终于2021年6月30日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅楼梯房0.8元/平方米/月，别墅1元/平方米/月，商铺1元/平方米/月；物业管理费按年收取。同时约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。合同签订后，优杰物业进驻文山市和园小区并提供了物业服务。袁家芳系和园小区16-5号房屋业主。庭审中，袁家芳对优杰物业主张其房屋系别墅及建筑面积为340.31㎡未持异议，且表示认可《前期物业委托服务合同》。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，优杰物业与袁家芳所购房屋的开发商信诚公司签订《前期物业委托服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同中对双方的权利义务进行了明确约定，该约定对所有业主均具有法律约束力。优杰物业已按合同提供了物业服务，袁家芳作为小区的业主之一，依法应当履行其支付物业服务费的义务。袁家芳主张优杰物业未按合同履行义务且物业费过高，但其提交的证据不足以证明其观点，对其辩解，本院不予采纳，故优杰物业要求袁家芳支付2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费4083.72元（340.31平方米×1元/平方米/月×12个月）的诉讼请求，予以支持。因《前期物业委托服务合同》已明确约定了业主逾期交纳物业费的违约责任，且按照日万分之五的约定计算出的年利率为18.25%，并未超出法律规定，故优杰物业要求袁家芳按照合同约定支付违约金至费用付清之日止的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：袁家芳于本判决书生效之日起十日内支付文山优杰物业管理有限公司2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费4083.72元及违约金（违约金以4083.72元为基数，按照年利率18.25%，从2019年7月1日起计算至该费用付清之日止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由袁家芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  王先志二〇二〇年五月六日书记员  王**翔