大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初9938号原告：荆友黔，男，1971年6月5日出生，汉族，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：林帅，辽宁正然律师事务所律师。被告：张晓霞，女，1966年4月8日出生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：黄国兆，辽宁摩斯尔律师事务所律师。第三人：王志宏，男，1978年11月21日出生，汉族，户籍地黑龙江省尚志市。第三人：鞠花，女，1978年3月31日出生，汉族，住庄河市。原告荆友黔与被告张晓霞、第三人王志宏、鞠花案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告荆友黔的委托诉讼代理人林帅，被告张晓霞委托诉讼代理人黄国兆均到庭参加诉讼。第三人王志宏、鞠花经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现缺席审理终结。原告荆友黔向本院提出诉讼请求：请求贵院停止对位于大连市甘井子区房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：贵院于2019年12月3日向荆友黔送达了（2019）辽0204执异186号执行裁定书，裁定驳回荆友黔的异议请求。裁定书说理部分适用的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本条规定的是关于案外人排除执行的相关规定，裁定主要根据该条第四项，即四非因买受人自身原因未办理过户登记。裁定认为，荆友黔向二第三人购买房屋时明知案涉房屋上有银行抵押权，该抵押权会导致房屋无法办理过户，荆友黔于2016年12月22日向二第三人购买房屋，案涉房屋贷款于2017年2月17日偿还完毕，故认定荆友黔对于案涉房屋未及时办理过户存在过错。荆友黔认为，该裁定适用该法律条款是正确的，但对于其说理部分不能认同，理由是荆友黔向二第三人购买一套有抵押权的房屋无论是法律上还是现实中均没有过错，因为只要该抵押权清偿完毕就不会影响物权变动，事实上，这笔买卖也是这么操作的，由荆友黔帮二第三人向银行偿还了贷款，抵押权消灭，因此，裁定书的这部分认定缺乏逻辑。另一部分，张晓霞诉二第三人民间借贷案件财产保全案涉房屋的时间是2017年2月20日，案涉房屋贷款还款时间为2017年2月17日，通过查询，2017年2月18日和2017年2月19日是周六和周日，银行在17日收到还款后无法去房地产交易中心办理抵押权解除，只能等到第一个工作日即20日，结果20日贵院就查封保全了案涉房屋，这个过程可以看出，荆友黔一直在正常履行买卖合同，所有手续均发生在贵院查封之前，荆友黔一直都是一个善意的购房者，并没有任何过错。因此，裁定据此认定荆友黔存在过错没有事实依据。至于该法条的前三项，荆友黔已经列举了大量经过公证的证据加以证明，裁定对此也没有异议。恳请贵院依法维护一名善意购房者的合法权益，判如诉请。被告张晓霞辩称，因荆友黔提出《案外人执行异议申请书》，贵院以（2019）辽0204执异186号执行裁定书驳回荆友黔的异议申请，荆友黔又提出此次诉讼，张晓霞认为驳回裁定是正确的，提出答辩意见如下：张晓霞对于王志宏与妻子鞠花欠款依法起诉，依法对于而第三人名下的房产进行诉讼保全，张晓霞提供了担保，查封被告名下财产并无不当。本案荆友黔主张不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，荆友黔与第三人从来没有买卖房屋的真实意思表示，第三人没有向任何人表示要出卖房屋，何况此房屋系购买张晓霞的，款项还没有付清！荆友黔与第三人只是民间借贷关系，这也只是按照荆友黔陈述，是否真实存在借贷、是否借贷合法？张晓霞不得而知！荆友黔目的是为了索回所谓的借贷款，是以房抵债的行为！这与二十八条立法目的是鼓励商品房交易，让购房者不必担心开发商的债务影响买卖房屋的效力，是保护购买者居住权和善意取得权是不相符的！本案不是单纯的房屋买卖，不是以购买房屋为目的。1.荆友黔没有与第三人签订合法有效的买卖合同，荆友黔自称2016年12月22日就与王志宏签订了《房地产居间服务合同》，居间不能等同于房屋买卖合同，即使合同是真的，此合同与买卖合同也有本质的区别，此时案涉房屋还在银行处于抵押状态，案涉房屋属于王志宏和鞠花夫妻共同财产，在《房地产居间服务合同》中没有鞠花签字，也是属于无权处分行为，不符合二十八条第一款的规定；2.在法院查封前，荆友黔并没有合法占有该不动产，案涉房屋一直由付光华承租，在查封前和查封后没有任何变化。房屋没有实际交付，经甘井子区法院笔录体现，荆友黔并非与第三人是买卖合同关系，是抵消他们之间的债务。荆友黔与第三人行为不符合二十八条第二款规定的情形，房屋没有实际交付给荆友黔，荆友黔也没有实际占有案涉房屋。只是荆友黔采取自欺欺人的规避法律的行为，用几份合同制造交付的假象，是欲盖弥彰；3.本案荆友黔没有交付全部房款，也没有将房款交给法院。本案从荆友黔提供的2016年12月21日《协议书》真假债务难辨，即使是真的，荆友黔是一分钱也没有交付给第三人，只是以债抵房，贷款由荆友黔偿还；荆友黔诉状也自认“是帮第三人向银行偿还了贷款，抵押权消灭”，不属于交付房款的行为，是帮忙还银行贷款，这也不是正常的房屋买卖关系，不符合二十八条第三款的规定；4.本案属于荆友黔自身原因未办理过户登记，荆友黔明知此房屋是第三人购买张晓霞的，房款未付清，在银行有抵押贷款未还，此人外债累累，家资远远小于债务（如果征信良好就不会找荆友黔借民贷了），因此恶意抵债或者帮助王志宏转移财产，荆友黔应该预料到有诉讼或者查封的可能，所以未办理过户的原因是买受人自身原因导致所以不符合第二十八条四款的规定。荆友黔只有满足第二十八条全部四项规定才能够排除执行，荆友黔提交的证据不能证明上述条件同时成就。对于荆友黔提供的公证书，此公证书并没有对买卖行为真实合法进行公证，而是对于证件及其委托书进行公证！因为当时的房屋不具备可以买卖的法定条件，公证处是不能进行买卖有效公证的。我们对于（2017）大证民字第580号《公证书》和（2017）大证民字第579号《公证书》无异议，此公证书恰恰体现此地无银三百两！买卖房屋是王志宏、鞠花拿证件去办理就行，为何要证件公证、委托公证？充分说明荆友黔心中有鬼，害怕自己规避法律的行为被揭穿导致买卖无效，是欲盖弥彰。对于荆友黔提供的借据，没有公证，没有转账记录，也没有经法院确认，很难排除荆友黔预谋帮助原房主第三人转移财产的可能。荆友黔的诉请如果能得到支持，则无疑证明本案已经确认了买卖合同的效力，进一步确认了交易的真实合法，同时确认了荆友黔与第三人借贷本息计算正确！真的如此，那么以后恶意转移财产或者躲避债务者会效法，会有损公平和正义。综上，法律应该鼓励当事人依法解决纠纷，当通过法院的行为与私人私自契约产生冲突时，国家的公信力应该优先，不能让不法行为和恶意规避法律的行为得逞。执行异议成立要件是必须符合二十八条所有款项，可是本案荆友黔的证据表明，荆友黔与第三人的行为没有符合二十八条任何一项规定，请求法院依法驳回荆友黔的诉讼请求。本案的案涉房屋在甘井子法院也有查封。在贵院好像还有一个查封，总共有三个查封，而荆友黔只提了一个查封异议之诉。二第三人未提交书面答辩状。经审理查明，2015年2月15日，王志宏与荆友黔签订《借款合同》，王志宏向荆友黔借款85万元，借款期限自2015年2月15日至2016年2月14日，借款利率为月利率3%。王志宏在补充条款处确认，5月26日还本金20万元整，7月23日还本金346000元整，剩余一次还清，还欠30万元本金。后，王志宏向荆友黔出具借据，借款金额为85万元。当日，荆友黔向王志宏转账70万元。2016年12月20日，荆友黔与王志宏及大连德汇鑫房地产经纪服务有限公司签订《房地产买卖居间服务合同》。三方约定，王志宏将其所有的位于大连市甘井子区房屋出售给荆友黔，转让价格为70万元。2017年1月5日，王志宏及鞠花向秦兰兰出具授权委托书，委托秦兰兰办理大连市甘井子区房屋出售给荆友黔的相关的事宜，由其代为清偿中国工商银行股份有限公司大连甘井子支行贷款48万元，领取注销手续、注销抵押、注销他项权利证书、取证、出售此房、代办报税手续，与买方签订房地产买卖合同、代为办理房屋过户、代为接受登记机构询问、提交登记申请和资料、代为在相关登记文书上签字按手印。如需资金监管，则代为办理资金监管、解冻（解除）手续、代收房款。该授权委托书经大连市公证处公证。2016年12月21日，荆友黔（甲方）与王志宏（乙方）、鞠花（丙方）签订《协议书》，协议内容如下：鉴于，乙方和丙方系夫妻关系且乙方和丙方已经同意将位于大连市甘井子区房屋出售给甲方并已经签订公证书。甲方和乙方也已签订《房地产买卖居间服务合同》（NO.0000022）。乙方和丙方原欠甲方85万元，陆续还款后，乙方和丙方尚欠甲方40万元（暂计，根据还款时间计算利息）债务，在房屋买卖合同履行过程中，三方均同意将此40万元债务抵顶房款，即甲方替乙方、丙方向银行偿还贷款48万元，加上上述40万元债务冲抵70万元房款（不另行计算差额），自本协议书签订时，视为甲方已向乙方、丙方支付全部房款。待甲方替乙方和丙方偿还48万元贷款后，乙方和丙方无条件配合甲方过户。本协议签订之日，乙方和丙方即将房屋交付给甲方，甲方有自由支配权利，乙方和丙方不再对房屋享有权利。本协议书由丙方代替乙方签字，因乙方、丙方授权问题已经公证书确认，所以，丙方有权代替乙方签字，一切法律责任由丙方承担。张凤英、王福华作为证明在该协议书上签字。2017年2月17日，荆友黔为王志宏偿还银行贷款482000元，王志宏的银行贷款已全部偿还完毕，中国工商银行出具结清证明。2016年11月20日，王志宏与付光华签订《房屋租赁合同》，租赁位于大连市甘井子区。租赁期限三年，自2016年11月20日起至2019年11月19日止。2017年1月17日，荆友黔与付光华签订房屋租房协议双方约定就案涉房屋的租赁期限为三年。2016年11月20日至2019年11月20日，付光华确认第一年房租已交给王志宏45000元。房屋过户后重新与荆友黔签订租赁合同。2019年11月4日，荆友黔（甲方）与付光华、李馥（乙方）签订《续租房屋协议》。内容如下：“基于甲、乙双方于2017年1月17日签订的租房协议，甲方将坐落于甘井子区宏孚路21号楼3单元1层4号房屋租赁给乙方使用，租期至2019年11月20日，现租期即将到期，经双方协商，由乙方继续租赁上述房屋至2020年11月20日，租赁协议其他条款均沿用2017年1月17日的《租房协议》。”张晓霞与王志宏、鞠花民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月20日作出（2017）辽0204民初737号民事裁定书，保全查封了王志宏名下位于大连市甘井子区房屋。2017年3月17日，本院作出2017辽0204民初737号民事调解书，主文内容为“一、被告王志宏、鞠花于2017年4月17日前偿还原告张晓霞欠款共计26.4万元；二、如果被告王志宏、鞠花未按第一项协议履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、案件受理费7060元、保全费2440元（原告均预付），退回原告4430元，由二被告共同负担5070元，于2017年4月17日前给付”。后王志宏、鞠花未履行生效文书确定的义务，张晓霞向本院申请执行。在执行过程中，荆友黔向本院提出执行异议，本院于2019年10月21日做出（2019）辽0204执异186号执行裁定，裁定如下：“驳回案外人荆友黔的异议请求。”荆友黔在法定期限内向本院提起执行异议之诉。另查，张晓霞在大连市甘井子区法院对案涉房屋进行执行中，大连市甘井子区法院执行人员到案涉房屋处给房屋实际使用人李忠千制作调查笔录，李忠千的女儿为李馥，二人证实案涉房屋最初从姓王的房主处租赁，后一个姓荆的人拿着房证说自己是房主，李忠千就向姓荆的人交纳房租，年房租为40000元。上述事实，有荆友黔提交的起诉状、房地产买卖居间服务合同、2017大证民字第579号公证书、580号公证书、房屋租赁合同、租房协议、续租房屋协议、协议书、甘私有20××04号房地产权证、建设银行活期账户历史明细、借记卡账户历史明细清单、还款证明，张晓霞提供的大连市甘井子区人民法院制作的调查笔录以及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，本案焦点是荆友黔对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，荆友黔对位于大连市甘井子区房屋享有足以阻却执行的权利。理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人欲排除执行必须同时具备上述四个条件。1.荆友黔与王志宏于2016年12月20日签订《协议书》，双方约定买卖案涉房屋，张晓霞于2017年2月20日申请本院查封了案涉房屋，张晓霞虽然对荆友黔与王志宏签订的《协议书》及《房地产买卖居间服务合同》的真实性提出异议，但并未提供证据予以作证，故可以认定荆友黔在本院查封案涉房屋之前已签订了有效的书面合同。2.王志宏于2016年11月将案涉房屋出租给付光华，荆友黔于2017年1月17日以新房主的名义与付光华签订租赁合同，改该租赁合同到期后，荆友黔再次与付光华签订租赁合同，荆友黔虽未实际居住案涉房屋，但已替代王志宏向承租人收取房屋，可以视为荆友黔实际占有、使用案涉房屋，故可以认定荆友黔已在本院查封案涉房屋前合法占有该不动产。3.荆友黔提供了其与王志宏长期资金往来的证据，王志宏与荆友黔签订《借款合同》，且有同时期资金往来的证据，双方的借贷关系虽未经法院裁判，但张晓霞亦不能提供相反证据证明王志宏与荆友黔的借款关系为虚假，因此，本院认定荆友黔与王志宏存在民间借贷法律关系。结合荆友黔提供的其个人银行账户明细，王志宏确未清偿欠款，故双方达成以债务抵顶部分购房款的合意不违反法律规定。荆友黔已为王志宏偿还全部银行贷款，故可以认定荆友黔已支付了全部购房款。4.荆友黔于2016年12月20日与王志宏签订房屋买卖的协议书，于2017年2月17日偿还完毕银行贷款，该日恰逢周五，此后两天非工作日，2017年2月20日，张晓霞申请本院查封了案涉房屋的产籍，荆友黔无法继续办理房屋过户手续。房屋买卖过程中，买受人购买有抵押的房屋属正常情形，案涉房屋已具备了过户的条件，因张晓霞申请本院查封，导致案涉房屋无法过户，故可以认定非因买受人自身原因未办理过户登记。综合以上意见，本院认为荆友黔关于停止对案涉房屋强制执行的请求成立，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对位于大连市甘井子区房屋的强制执行。案件受理费10800元、公告费600元（原告均已预付），由被告张晓霞负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  刘 申人民陪审员  王维华人民陪审员  李淑艳二〇二〇年五月二十八日书 记 员  张 倩附：相关法律条款《最高人民法院关于适用解释》第三百一十二条案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。