广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初10020-10024号10020号案原告：郑文兵，男，汉族，1968年11月29日出生，身份证地址福建省福州市鼓楼区。10021号案原告：冯健明，男，汉族，1978年7月7日出生，身份证地址广东省佛山市顺德区。10022号案原告：黎锋，男，汉族，1985年2月10日出生，身份证地址广东省深圳市南山区。10023号案原告：万志鹏，男，汉族，1971年11月21日出生，身份证地址广东省深圳市南山区。10024号案原告：万志鹏，男，汉族，1971年11月21日出生，身份证地址广东省深圳市南山区。10020-10024号案原告共同委托代理人：刘瑞，北京大成（珠海）律师事务所律师。10020-10024号案共同被告：阮仁辉，男，汉族，1972年11月8日出生，身份证地址广东省深圳市南山区。10020-10024号案共同被告：刘春波，女，汉族，1981年10月6日出生，住址广东省深圳市南山区。10020-10024号案二被告共同委托代理人：樊小云，广东鹏洪律师事务所律师。10020-10024号案共同第三人：谢天来，男，汉族，1983年2月9日出生，身份证地址广东省深圳市南山区。10020-10024号案第三人委托代理人：褚妮娜，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。10020号案原告郑文兵、10021号案原告冯健明、10022号案原告黎锋、10023、10024号案原告万志鹏诉被告阮仁辉、第三人谢天来房屋买卖合同纠纷五案，本院于2019年4月8日立案受理后，各案原告向本院申请追加刘春波作为被告参加诉讼，本院依法准许并适用普通程序公开开庭进行了审理。10021号案原告冯健明、10023、10024号案原告万志鹏及五案原告的共同委托代理人刘瑞，五案共同被告阮仁辉、刘春波及二被告的共同委托代理人樊小云，五案共同第三人的委托代理人褚妮娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。10020-10024号案原告诉求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、被告立即向原告交付坐落于广东省深圳市南山区房屋，清退现有承租人，并协助原告办理水、电、煤气、宽带、物业等过户手续以及房屋租赁备案的手续；3、被告向原告承担逾期交房违约金，以房屋转让总价款人民币3000000元（以下币种均为人民币）为基数按日百分之一，自2019年1月25日直至交付房屋之日为止，暂计至2019年3月5日，违约金为1200000元；4、被告承担案件全部诉讼费。庭后，10020-10024号案撤回了第1、3项诉求，撤回第2项诉求中清退现有承租人并协助原告办理水、电、煤气、宽带、物业等过户手续以及房屋租赁备案手续的诉求。事实和理由：2017年6月1日，第三人谢天来与被告签订《深圳市二手房买卖合同》，约定被告将其所坐落于广东省深圳市南山区房屋转让给第三人，每套建筑面积60平方米，转让价格为每套3000000元，共计15000000元。协议签订后，被告向第三人交付了《大冲旧改村民物业拆迁安置补偿协议》以及《新城花园村民抽签结果登记表》原件。第三人分别于2017年6月2日、6月5日委托李浪向被告支付两笔购房款，每笔3000000元；于2017年6月2日委托易芳向被告支付一笔购房款3000000元；于2017年6月9日委托李飞向被告支付两笔购房款，每笔3000000元，五笔付款合计15000000元整，自此第三人己向被告支付完毕上述全部购房款。7月18日，被告向第三人承诺将于2017年8月28日之前交付五套房屋。被告已协助第三人分别将五套房的租赁备案办理至第三人指定的人名下，但并未实际交付。因第三人欲承接各案原告的待收债权，对价是将前述享有的上述五套房屋权益转让给各案原告，2019年1月14日，各案原告分别与被告、第三人签订了《债权转让协议》，约定第三人在前述《深圳市二手房买卖合同》中对于涉案房屋的权利全部转让给原告，原告成为涉案房屋的实际所有权人，原告有权对被告行使原第三人作为买方的全部权利，被告对此同意并承诺继续向原告履行其作为卖方的全部义务。同日，各案原告分别与被告又另行签署了《房屋买卖协议》，再次确认了原告对于涉案房屋的权利。《房屋买卖协议》约定，“卖方须于签署本协议前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为卖方违约。卖方须于该房屋交付买方使用前解除原租赁合同，买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任；买方已委托第三人向卖方支付完毕上述转让总价。卖方在此确认，截至本协议签署之日，己收到该房屋的全部转让款，买方无需再支付任何款项；卖方应当于本协议生效后10日内将该房屋交付买方，并履行下列手续：1、买卖双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、清退现有承租人，交付该房屋钥匙；3、协助买方办理水、电、煤气、宽带、物业等过户手续；4、协助买方将房屋租赁备案登记至买方或其指定的人名下。卖方未按合同约定的期限将该房屋交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房屋转让总价款为基数按日百分之一向买方支付违约金”。但至今被告仍未依约履行交付房屋的义务，仍未清退现有承租人。依据相关法律规定，原告提起本案诉讼，望判如所请。被告阮仁辉辩称：1、其从未和第三人签订过《深圳市二手房买卖合同》，原告提交的该合同系第三人伪造，第三人对涉案的五套房产无所有权、处分权。其为偿还高利贷，分别与案外人李浪、易芳、李飞、于雅琴签订了《深圳市二手房买卖合同》，分别对应价格的远低于市场价的价格出售了涉案五套房产，因案外人怕其反悔，便要求转账3,000,000元，过一下账，随后，其又按买方的指示将多转的钱转给了买方指定的收款人；2、没有任何证据证明，原告通过深圳小宝互联网金融服务有限公司形成了待收债权，该待收债权可能是虚构债权，也没有任何证据证明第三人是小宝金融的实际控制人、受益人，因此，原告无权以“虚构债权”换取涉案五套房产，第三人也无权处分不属于其所有的涉案五套房产，并无权用该房产换取上述“虚构债权”。其是在被胁迫的情况下与原告、第三人签订《债权转让协议》、《房屋买卖协议》的，且不能排除原告与第三人存在恶意串通、损害其利益的情形。依据合同法的规定，上述两协议应被认定为无效合同。被告刘春波辩称：其从未和第三人签订过《深圳市二手房买卖合同》，原告提交的该合同系第三人伪造，第三人对涉案的五套房产无所有权、处分权。2017年6月2日，为了帮其丈夫阮仁辉还债，与案外人李浪签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，将某室以206万元远低于市场价的金额出售给案外人李浪。6月5日、6月9日、7月18日、7月28日，阮仁辉以“买方李浪不喜欢二手房合同中的户型、需要换房并重签合同”为由，欺骗其在四份《深圳市二手房买卖合同》上签字，直至被起诉后才知道阮仁辉已将另外四套涉案房产分别以2,060,000元、2,060,000元、2,360,000元、1,860,000元、1,760,000元的低价卖给了5位案外人；2、被告阮仁辉未经其同意，私自挪用属于其所有的售房款用于归还个人债务和挥霍，严重侵犯了其合法权益；3、其从未与原告、第三人签订《债权转让协议》、《房屋买卖协议》，根据物权法第95、97条的规定，上述两协议未经其签字同意，且存在欺诈胁迫等情形，严重损害了其合法权益，依法应被认定为无效合同。第三人谢天来述称：认可原告全部的诉讼请求。一、针对被告阮仁辉所提出答辩意见：1、关于原告向法院所提交的《深圳市二手房买卖合同》，该合同所约定的内容均真实、有效。当时合同所签订的背景环境为第三人统一向被告阮仁辉购买涉案五套房产，分别于2017年6月1日、2017年6月5日、2017年6月9日委托案外人与二被告签署了被告所提供的三个版本的合同，后因时间仓促，剩余两套合同未签订，且已签订的三份合同，大部分条款均为空白。因此，第三人向被告支付第五套房屋房款时提出把五套房产合并重新签订一份详细书面合同，也即原告所提供的《深圳市二手房买卖合同》；2、关于第三人向被告阮仁辉所支付的房款价格。因房屋标的为村民旧改的回迁房，在房屋交付及过户方面存在极高的风险。第三人为保障自己的权益，与被告协议以3,000,000元价款作为协议价款，并先行支付，以便如被告发生违约时以此向被告主张违约责任；3、对于被告答辩意见第三点即《债权转让协议》及《房屋买卖协议》的效力问题，该两项协议均为被告阮仁辉在场时各方当场签订，因此协议均合法有效。二、针对被告刘春波所提出答辩意见：1、对于被告刘春波所提出的答辩意见第一点，以上均已说明对于被告所提出第二点答辩意见，第三人认为与本案无关；2、对于被告刘春波所提出答辩意见第三点，如上所述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月23日，被告阮仁辉与深圳市大冲实业股份有限公司、华润置地（深圳）有限公司签订了《深圳市南山区大冲旧村改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》。2016年3月29日，《大冲旧改项目大冲新城花园村民抽签结果登记表》登记签约人阮仁辉抽签五套房产，房号分别为涉案五套房产。原告提交了一份《深圳市二手房买卖合同》，显示：2017年6月1日，第三人谢天来（买方，代理人李浪、易芳、李飞）与被告阮仁辉（卖方）、被告刘春波（共有权人）签订，约定：被告将坐落于广东省深圳市南山区房屋转让给第三人；每套建筑面积60平方米；房地产所附租约现状为满租；转让总价15000000元；买方须于2017年7月28日前付清房款；卖方应于买方付清余款后三日内将房产交付买方，并履行交付钥匙、办理水电煤气物业等过户手续、协助买方将房屋租赁备案登记至买方或其指定的人名下；卖方未按合同约定的期限将该房产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房屋产转让总价款的基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；任何一方不履行合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房产总价款30%的违约金；鉴于该房产属于回迁房，尚未办理不动产所有权证，卖方须在取得房屋不动产所有权证五个工作日通知并协助买方或买方指定第三人办理房屋产权过户手续。否则视为卖方违约，买方有权向卖方按房屋成交价1‰／日收取逾期违约金并向买方赔偿相应损失；及其他内容。上述合同落款买方处有第三人谢天来签名捺印，买方代理人处有李浪、易芳、李飞的签名捺印，卖方处有二被告签名捺印。被告提交了三份《深圳市二手房买卖合同》，其中某室房屋的合同未注明买方姓名，合同中未载明转让价款，合同落款卖方处有二被告签名捺印，买方处无人签名确认，落款未注明时间，合同附件一中有二被告及李浪签名捺印；某室房屋的合同未注明买方姓名，合同中载明转让总价款为3,000,000元，合同落款卖方处有二被告签名捺印，买方处有易芳签名捺印，落款时间为2017年11月6日，合同附件一中有二被告及易芳签名；某室房屋的合同注明买方为李飞，合同中未载明转让价款，合同落款卖方处有二被告签名捺印，买方处有李飞签名捺印，落款时间为2017年6月9日，合同附件一中有二被告及李飞签名捺印。庭审时，被告人阮仁辉称其与第三人之间一共签署了五份《深圳市二手房买卖合同》，前三份其已经提交法庭，后面两份合同第三人没有给其，故无法提供。二被告确认原告提交的涉案《深圳市二手房买卖合同》上的签名系其二人所签，但认为合同上有部分内容为后添加的，该合同是二被告与案外人李浪所签署的某室房屋的合同改造而来。第三人称因当时签订的合同有很多空白没有填写，原告提交的涉案合同系补充签订。原告提交了《受托付款声明》、银行交易明细，拟证明第三人委托李浪分别于2017年6月2日、6月5日向被告支付两笔购房款，每笔3,000,000元；委托易芳于2017年6月2日向被告支付一笔购房款3,000,000元；委托李飞于2017年6月9日向被告支付两笔购房款，每笔3,000,000元，五笔付款合计15,000,000元，综上，第三人已向被告支付完毕涉案五套房屋全部购房款。二被告认可确实出售了涉案五套房产，但认为买方并非第三人，转让价格亦并非原告所述的每套3,000,000元，称被告阮仁辉分别以2,060,000元、1,860,000元、2,360,000元、2,060,000元、1,760,000元的远低于市场价的价格出售了涉案五套房屋给案外人。二被告提交了结算债务证明、结清证明、收条、微信截图、个人账户汇总信息清单，拟证明每套3,000,000元购房款的“过账”行为，以及被告阮仁辉共收到10,100,000元涉案五套房屋售房款，并将上述售房款全部用于归还高利贷、借款本息、直播花销以及支付谢志华感谢费。第三人称其共计支付了15,000,000元给被告，扣除被告退回的部分款项，实际上某室房屋价款为2,060,000元、某室房屋价款为2,160,000元、某室房屋价款为2,560,000元、某室房屋价款为2,060,000元、某室房屋价款为2,160,000元。并称被告主张其在某室房屋价款中支付给谢志华的200,000元、某室房屋价款中支付给谢志华的300,000元、某室房屋价款中支付给谢志华的400,000元款项与其无关。原告提交了五份《债权转让协议》，显示：2019年1月14日，各案原告（甲方、出借人）分别与第三人（乙方）、被告阮仁辉（丙方）签订了该协议，约定：截止本协议签订日，甲方及其所代表的出借人通过深圳小宝互联网金融服务有限公司运营管理的网站的居间协助形成代收债权(分别对应某室3,948,000元、某室4,512,000元、某室4,700,000元、某室3,948,000元、某室4,700,000元)，为债权本金金额，未结清利息0元；丙方一（阮仁辉）与丙方二（刘春波）系合法夫妻。丙方于2016年12月取得涉案五套房屋的使用权，乙方于2017年6月向丙方购买了上述五套房产，并分别办理了房屋租赁备案，截至协议签署之日，开发商尚未开始办理房地产权证；甲乙丙各方确认并同意，将甲方持有的部分或全部代收债权本金加部分现金共计（分别对应某室4,200,000元、某室4,800,000元、v5,000,000元、某室4,200,000元、某室5,000,000元转让给乙方，对价是乙方将其从丙方处购买的某室、某室、某室、某室、某室转让给甲方，由甲方承继或承担对该房屋的全部权利或义务；协议生效且甲方支付现金后，待收债权方可自甲方转移至乙方，乙方成为代收债权的债权人，承继或承担甲方对代收债权的全部权利或义务；甲方转让代收债权后，即取得涉案房产包括但不限于占有、使用、收益、处分等所有权权益的相应份额，成为实际所有权人；丙方同意并保证，乙方按照协议所述条件将涉案房屋转让给甲方按份共有，协议签署后，甲方将成为该房屋的实际所有权人，甲方有权向丙方行使原乙方作为买方享有的全部权利，丙方将向甲方履行原其作为卖方与乙方约定的全部义务；丙方确认，截至协议签署之日，乙方已依约向其付清涉案房屋全部购房款，甲方无需再向丙方支付任何费用；丙方承诺并保证，协议生效后10日内，将依据甲方的要求另行签署房屋转让协议、变更房屋租赁备案至甲方名下、清退现有承租人，按照房屋现状将房屋交付给甲方；丙方承诺并保证，依据当时的法律法规及政策可以办理涉案房地产权证时，将按照甲方的要求及时、全力、无条件协助，直至将所有权登记至甲方名下或甲方指定的其他人名下；及其他内容。上述协议落款丙方处有被告阮仁辉的签名及捺印，无被告刘春波的签名确认，有原告签名捺印。庭审中，原告及第三人均称双方之间存在借贷关系，认可以涉案五套房屋抵偿债务。原告提交了五份《房屋买卖协议》，显示：各案原告（买方）分别与被告阮仁辉（卖方一）签署了买卖协议，约定：涉案五套房屋转让总价每套均为3,000,000元，价格包括将房地产权证过户至买方或其指定的人名下买卖双方需缴纳的所有税费；买方已委托第三人向卖方支付完毕上述转让价款，卖方确认，截至本协议签署之日，已收到涉案房屋的全部转让款，买方无需再支付任何款项；卖方应于本协议生效后10日内将涉案房屋交付买方，并履行以下手续：清退现有承租人、交付房屋钥匙、协助买方办理水电煤气宽带物业等过户手续、协助买方将房屋租赁备案登记指买方或其指定的人名下等；卖方未按合同约定的期限将该房屋交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房屋转让总价款为基数按日百分之一向买方支付违约金；本协议由买卖双方签字后生效；及其他内容。上述协议落款卖方处有被告阮仁辉的签名捺印，无被告刘春波的签名确认，有原告签名捺印。原告提交了《承诺函》、《房屋租赁信息》，拟证明被告承诺于2017年8月28日之前交付涉案五套房屋给购买方。并称被告已协助第三人分别将涉案五套房屋的租赁备案办理至第三人指定的人名下，但并未实际交付房屋。第三人认为交房时间应为2017年8月。被告阮仁辉称双方于2019年1月14日签署转让协议时将交房时间变更为2019年8月底。上述《房屋租赁信息》显示：出租人为阮仁辉，租赁期限为：涉案某三套房截至2019年6月2日，某室截至2018年7月21日，某室截至2018年8月1日。被告阮仁辉称截至庭审时，涉案五套房屋仍由其出租，未实际交付给第三人，租赁期限均截至2019年8月底。原告称其对目前的房屋租赁状况和占有使用情况不清楚，并表示若还存在合法有效的租赁协议，其也可以与承租人重新签订租赁协议。另查，被告阮仁辉、刘春波于2002年11月28日登记结婚，二被告称其二人于2019年7月5日离婚。本院认为，涉案五套房屋是否办理产权登记，不影响房屋买卖合同的效力。本案中，被告刘春波在《深圳市二手房买卖合同》上签字确认的行为，表明其对被告阮仁辉出售涉案五套房产系明确知悉且认可的，故被告刘春波有关《债权转让协议》、《房屋买卖协议》无效的抗辩，不能成立。各案原告与第三人、被告阮仁辉签订的《债权转让协议》及各案原告与被告阮仁辉签订的《房屋买卖协议》均系各方真实意思表示，各案原告与被告阮仁辉之间存在合同关系，各方当事人均应依照约定严格履行各自义务。被告阮仁辉在《债权转让协议》、《房屋买卖协议》中确认涉案五套房屋的全部价款已经支付，各案原告诉求被告阮仁辉向其交付各案房屋，符合合同约定，本院予以支持。关于二被告所称实际收到第三人支付的房屋价款与约定不符的主张，非本系列案处理范围，二被告可另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：10020号案：被告阮仁辉于本判决生效之日起十日内向原告郑文兵交付位于深圳市南山区房屋。10021号案：被告阮仁辉于本判决生效之日起十日内向原告冯健明交付位于深圳市南山区房屋。10022号案：被告阮仁辉于本判决生效之日起十日内向原告黎锋交付位于深圳市南山区房屋。10023号案：被告阮仁辉于本判决生效之日起十日内向原告万志鹏交付位于深圳市南山区房屋。10024号案：被告阮仁辉于本判决生效之日起十日内向原告万志鹏交付位于深圳市南山区房屋。各案受理费均为人民币40,400元，由各案原告分别负担人民币11,543元，被告阮仁辉分别负担各案受理费人民币28,857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王莘惠人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇二〇年五月二十五日书 记 员  马 绪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。