黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1181民初783号原告：朱宪学，男，1969年8月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：宋春雨，北安市兆麟法律服务所法律工作者。被告：南通一建集团有限公司，地址：江苏省南通市通甲路**中江国际广场****。法定代表人：葛玉兰，总经理。委托诉讼代理人：刘小锋，该公司职工。第三人：北安市富地房地产开发有限公司，地址，地址：北安市铁**亿达建材物流中心****div>法定代表人：林生清，总经理。委托诉讼代理人：杨春梅，该公司销售部经理。委托诉讼代理人：丁震，该公司法律顾问。支持起诉机关：北安市人民检察院。原告朱宪学与被告南通一建集团有限公司（以下简称南通一建）、第三人北安市富地房地产开发有限公司（以下简称富地公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋春雨，第三人委托诉讼代理人杨春梅、丁震到庭参加诉讼，被告南通一建经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱宪学向本院提出诉讼请求：1.判令南通一建、富地公司履行富地花园2号楼1单元2202室的交付义务；2.本案的诉讼费由南通一建负担。事实和理由：南通一建和富地公司双方于2014年12月30日签订买卖协议一份，共计买卖16套位于北安市富地花园住宅。该买卖协议经北安市人民法院（2019）黑1181民初808号民事判决书依法确认有效，南通一建拖欠朱宪学劳务费，经北安市信访事项人民调解室主持调解，南通一建将北安市富地花园小区2号楼1单元2202室顶抵给朱宪学，但朱宪学不能入住，无法实际占有。经双方协商未果，朱宪学诉至法院。朱宪学为支持其诉讼请求依法提交了以下证据：1、16户房屋买卖协议1份。证明富地公司与南通一建之间达成买卖协议，诉争房屋已由富地公司卖给南通一建。富地公司质证意见，对真实性无异议，朱宪学提供的买卖协议实际上是一种担保形式，协议第二项体现出担保的约定，第三项16套房产冲抵亿达二期工程款1720000元。但是协议约定富地公司可以回收，该16套房产所有权并未转移。2、北安市人民法院（2019）黑1181民初808号民事判决书，证明该判决书确认了富地公司与南通一建的买卖协议合法有效。富地公司质证意见，对该份证据的真实性无异议，富地公司与南通一建2014年12月30日签订的买卖协议，确定富地公司16套房产归南通一建所有的时间是2019年9月8日。富地公司收到判决时间是2019年8月23日，判决生效时间为2019年9月8日。朱宪学在诉状中所称南通一建与富地公司签订的买卖协议应以2019年9月8日为准，该判决不能证明南通一建拖欠农民工工资。该判决确认16套房产预售登记在宋贵金、林根、李靖海、许强四人名下。至今富地公司从未变更过房产预售登记人。3、北安市信访事项人民调解室调解协议书。证明2019年9月19日调解达成协议，是在（2019）黑1181民初808号判决书确认房产转移到南通一建名下后，因南通一建拖欠农民工工资，由信访调解室主持调解，用北安市富地花园小区2号楼1单元2202室顶抵给朱宪学。富地公司质证意见，对该证据的真实性无异议，对证明内容及调解书效力有异议。（2019）黑1181民初808号民事判决书只是事实上的认定，该16套房产仍在宋贵金、林根、李靖海、许强名下，富地公司至今没有收到南通一建或人民法院的执行通知书。该16套房产的所有权至今没有发生转移，刘小锋作为个人无权代理南通一建处分这16套房产，调解书第四项写明刘小锋提供的房产必须表明其合法性，该份调解书没有南通一建的盖章确认，不具有法律效力。南通一建拖欠朱宪学等人工人工资571.5万元与富地公司无关。4、房产原备案信息6份。证明朱宪学对诉争房屋拥有合法物权。富地公司质证意见，对2014年登记在宋贵金、李靖海、许强、林根名下的房屋预售登记无异议，对朱宪学预告登记有异议。富地公司认为预告登记证取得的方式违法。预告登记证上，预告登记义务人是富地公司，在档案中朱宪学于2017年10月19日申请办理预告登记，在整个档案中，有义务人签字盖章的表格中均没有富地公司法定代表人林生清或代理人的签字认可，也没有富地公司的营业执照、法定代表人的身份证件，整个备案过程都是朱宪学自己办理的，相对义务人富地公司不知道变更的情况，该份预告登记不具有法律效力。南通一建未答辩亦未向法庭提供证据。富地公司述称，本案中富地公司的法律地位不当，依据朱宪学的起诉状，富地公司应该是合同的相对人，应是本案的被告；2014年12月30日，富地公司没有与朱宪学签订过房屋买卖协议，诉争房产所有权归富地公司所有；北安市人民法院（2019）黑1181民初808号民事判决书与朱宪学无关，涉案房屋登记在宋贵金、林根、李靖海、许强四人名下。富地公司与南通一建第一期工程款800万元已经支付，富地公司不欠南通一建的工程款，朱宪学所主张的农民工工资，富地公司不清楚是否都是亿达二期工程的农民工工资。综上，富地公司与朱宪学不存在法律上的合同关系，请求驳回朱宪学对富地公司的诉讼。富地公司就自己的主张向法庭提交下列证据：富地公司与南通一建签订的建设工程施工合同1份。证明工程款支付是在主体封顶后付工程款800万元，该合同与北安市人民法院（2019）黑1181民初808号民事判决书相互印证，富地公司已全额支付第一期工程款800万元。北安市信访事项调解工作室调解书确认农民工工资571.5万元，不能确定都是亿达二期工程所欠，朱宪学与富地公司不存在法律关系。朱宪学质证意见，对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。朱宪学虽然没有直接与富地公司发生法律关系，但调解书对于处分房屋具有法律效力。根据富地公司申请，法院调取朱宪学房屋备案信息。富地公司质证意见：朱宪学获取的房屋预告登记证不合法，备案时没有富地公司应该出具的房屋买卖合同及购房收据。朱宪学质证意见，朱宪学备案手续真实有效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日富地公司与南通一建签订买卖协议，富地公司将包括富地花园2号楼1单元2202室在内的16户房屋出卖给南通一建，共计价款7641092元；付款方式为：南通一建以富地公司欠工程款172万元顶抵房款，剩余房款5921092元由南通一建支付给富地公司。剩余房款南通一建以富地公司亿达二期工程后续工程款作为担保，逾期不回款，南通一建承担法律责任。如2015年5月2日前南通一建归还富地公司16套房产，产生回购，富地公司以总价7641092元价格回购。协议签订后，应南通一建的要求，将这16户房屋分别预告登记在宋贵金、林根、李靖海、许强四人名下，但剩余房款5921092元南通一建未支付给富地公司。2019年4月17日富地公司将南通一建诉至北安市人民法院，要求南通一建给付剩余房款5921092元并支付相应利息，该案经北安市人民法院（2019）黑1181民初808号民事判决书认定，南通一建与富地公司签订的买卖协议合法有效，判令南通一建支付富地公司房款5921092元并支付相应利息。该判决已发生法律效力，但南通一建未自动履行给付义务。南通一建在北安施工工程时，朱宪学从南通一建手中承包了是绿海家园、祥瑞家园、谷神生物科技园、交警队家属楼、林业局家属楼钢筋工程，施工时间为2012年至2015年，共欠532500元，南通一建未支付朱宪学。朱宪学向南通一建索款未果，2019年9月19日，在北安市××事项人民调解工作室的主持下，南通一建委托刘小峰与朱宪学等农民工达成调解协议，南通一建共欠朱宪学工程款532500元，用北安市富地花园2号楼1单元2202室，面积69.19平方米，每平方米单价3400元，顶抵工程款235100元；用富地花园2号楼4单元2201室，面积92.34平方米，每平方米单价3400元，顶抵工程款314000元，2户房屋总计顶抵工程款549100元，朱宪学应返还南通一建16600元。南通一建与富地公司签订房屋买卖协议后，富地花园2号楼1单元2202室于2015年1月5日预告登记在宋贵金名下，后被撤销，该房屋于2017年10月26日预告登记在朱宪学名下。预告登记号：YG201710274。南通一建与朱宪学在北安市××事项人民调解工作室的主持下调解达成协议后，主张该房屋权利，但富地公司拒绝倒出房屋，朱宪学诉至法院。本院认为，2014年12月30日南通一建在富地公司购买16套房屋，并要求富地公司将案涉的房屋预告登记在宋贵金、林根、李靖海、许强四人名下，南通一建欠富地公司剩余房款及相应利息，已经被已经发生法律效力的北安市人民法院（2019）黑1181民初808号民事判决书所确认，确认南通一建应支付富地公司房款5921092元及相应利息。因此，富地公司在2014年12月30日双方签订协议时已经认可南通一建取得了16套房屋所有权，并协助南通一建将房屋预告登记在宋贵金、李靖海、林根、许强四人名下，足以证明南通一建有权对案涉的房屋进行处分。案涉的房屋虽然预告登记在宋贵金名下，但在该登记已经被撤销后，南通一建仍有权处分案涉房屋。南通一建欠朱宪学的劳务费，协议用房屋顶抵，该调解协议系在北安市××事项人民调解工作室的主持下达成的，合法有效，且该房屋已预告登记至朱宪学名下，具有排他效力。现案涉房屋已经具备交付条件，且没有被其他人占有，富地公司理应将房屋交付给朱宪学，向南通一建主张支付房款。朱宪学要求富地公司交付房屋，本院予以支持。富地公司主张在本案当中诉讼地位应为被告，虽然2014年12月30日签订的房屋买卖协议的主体是南通一建与富地公司，而本案中朱宪学主张的抵账房屋权利发生在南通一建与朱宪学之间，二者是两个不同的法律关系，本案中富地公司只是履行交付房屋的义务人，故本案将富地公司列为本案第三人符合法律规定。综上，富地公司应交付朱宪学北安市富地花园2号楼1单元2202室房屋。南通一建经本院传票传唤未到庭参加诉讼，可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：北安市富地房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将北安市富地花园2号楼1单元2202室房屋交付朱宪学。案件受理费4578元，减半缴纳即2289元由北安市富地房地产开发有限公司和南通一建集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员 宋 军二〇二〇年五月二十日书记员 蔡毅男