陕西省延安市中级人民法院民事判决书  (2020)陕06民终175号 上诉人(被上诉人、原审原告、反诉被告)：延川窑市文化产业有限公司（以下简称“窑市公司”），住所地：陕西省延安市延川县中湾盛世花园二号楼一单元1701室。法定代表人：李东强，该公司总经理委托诉讼代理人：马超，延川县杨家圪台镇法律服务所法律工作者。上诉人(被上诉人、原审被告、反诉原告)：延安文安驿古镇文化旅游投资有限公司（以下简称“文安驿公司”），住所地：延川县文安驿镇下驿村文安驿文化园区。法定代表人：杨霜林，该公司董事长委托诉讼代理人：师晨，陕西郎恒律师事务所律师。上诉人窑市公司、文安驿公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服陕西省延川县人民法院(2019)陕0622民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。窑市公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销(2019)陕0622民初482号民事判决书第二项，改判为返还保证金100万元并按24%年利率计算利息；2、撤销判决第三项，改判为双倍返还租金及保证金400万元；3、撤销判决第四项，改判为自2018年8月15日起以2万元／天计算罚金。4、依法撤销判决第五项。5.请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审法院酌情认定违约金数额无事实及法律依据，请求依法予以改判。1、双方签订的《租赁合同》属于双方意思自治，真实有效，应严格依照合同约定履行义务。该《合同》中3.1及14．3条款明确约定在被上诉人违约的情况上诉人有权主张以100万元为基数每日缴纳2%的罚金、双倍返还租金及保证金。原审中被告并未提供证据证明违约金超过造成损失的30%以上，应自行承担举证不能的不利后果。2、《合同》7.1条明确约定被上诉人可根据实际需要对商铺进行装修装潢，故可看出被上诉人同意对商铺进行装修。根据《合同》第14.2条款约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一的规定，房屋租赁合同解除后，上诉人有权请求赔偿装修总成本及剩余租赁期内装饰装修残值损失。3、因被上诉人未如期交付全部商铺，造成上诉人可预期利益遭受损失，我们认为该损失最低也应参照商铺年租金计算。二、原审法院判决仅返还保证金100万元，无事实及法律依据。该《合同》5.2条虽然约定，合同终止后，上诉人交付清合同约定的各项费用，完成商铺及配合交接手续后，被上诉人将保证金全额退回，不计算利息。但是该条款的前提是双方均按照合同约定全面履行完毕义务，现被上诉人仅交付20间商铺，剩余55间都未交付，致使被上诉人因合同目的不能实现而解除合同，故被上诉人有权依照年利率24%计算保证金的占用费。同时作为被上诉人的文安驿公司辩称：合同应当继续履行，不应当解除，故100万元保证金不应当予以退还且违约金一审法院判决过高，应当衡量我方的损失，予以减少。而窑市公司所为的投入、成本相关的说法并无证据予以证明。文安驿公司向本院提出上诉请求：一、撤销一审(2019)陕0622民初842号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院关于合同目的不能实现的事实认定错误，本案不符合解除合同的法定事由，故而合同应当继续履行。在本案中，租赁合同签订后上诉人即将其中20间商铺交由被上诉人使用，被上诉人亦将上述商铺出租或自营，已有盈利。剩余商铺也早已可以交付，但因被上诉人拒收，致使上诉人未能履行完毕交付义务。由此可见，被上诉人认为合同目的不能实现与事实相悖，被上诉人认为合同目的不能实现的理由不成立，合同应当继续履行。一审法院认定的合同目的无法实现明显错误。二、一审法院对违约金数额的认定无事实依据，亦无法律依据。一审法院认定“损失应当包括原告因履行合同实际的投入、开支、装修费用及保证金资金占用费，也应当考虑其预期可得收益。”一审法院审理中，被上诉人提交的投入、开支、装修费用的证据，不符合证据规则，且据上诉人庭后核实被上诉人提交的证据里有伪造的证据，另其并未提交有关预期可得收益的证据，应当承担举证不能的后果，一审法院据此认定来判决的违约金数额无事实依据，亦无法律依据。另法院在衡量违约金的赔偿金额时，除了衡量被上诉人的实际损失，还应衡量上诉人与被上诉人的获利情况。首先，本案中被上诉人并无损失，上诉人并未收取被上诉人租金或合同约定的被上诉人本应支付的物业费，又向被上诉人交付了20间商铺，被上诉人在收到商铺后即将商铺出租及自营，有所获利，并无损失。其次，被上诉人给上诉人造成了损失。其一，在被上诉人未支付物业费用的情况下，一直为被上诉人提供物业服务，上诉人存在损失。其二，因被上诉人对己方商户的疏于管理，商户存在欺诈消费者等不利于商业街声誉的情况发生，给上诉人的声誉造成了极坏的影响，影响了公司的经营，给公司造成了经济损失。故而，上诉人认为，根据公平原则，即使上诉人应当给予被上诉人违约金，法院也应当对上诉人的损失予以考虑。三、一审法院认定被上诉人不应支付物业管理费属于错误认定，且显失公平。合同第4.7条明确约定“物业管理费自2018年8月15日(甲方将75间商铺向乙方全部交清的次日)起开始计收，乙方需于计收当日起三个工作日内，向甲方物业管理处一次性缴清一年的物业管理费”。物业管理费的计收起始时间是2018年8月15日，而非一审法院认定的“自75间商铺全部交付次日开始计收”，括号中的内容并非是对计收日期的约定，仅是对为什么要在2018年8月15日计收物业管理费的一个解释，一审法院对明确的约定计收日期即2018年8月15日视而不见，将一个对日期的解释作为计收物业管理费的前提条件属错误认定。在本案中，上诉人事实上也对被上诉人提供了物业服务，被上诉人亦接受了物业服务，被上诉人应当支付物业管理费。同时作为被上诉人的窑市公司辩称：一审法院关于合同目的不能实现的认定正确。合同是由于文安驿古镇旅游投资公司的违约而解除的，我公司的损失远远不至于100万元。应当按照合同约定赔偿我公司罚金、双倍返还年租金以及合同违约金。窑市公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除租赁合同；2、返还保证金100万元并按24%年利率计算利息；3、支付违约金400万元；4、自2018年8月15日起以2万元/天计算补偿金。文安驿公司向一审法院提出反诉请求：原告支付拖欠的物业管理费25450元。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告2018年7月16日签订房屋租赁合同。被告将文安驿古镇商业街一期1-18、25-36、39-45、47-51、60-62、64-70、86-92、121-133及未确定房号的3间商铺在内共计75间商铺出租给原告，租赁期限自2018年8月15日至2023年8月14日共计五年。租金按年支付，单价为46.16元/平米/月，年租金共计100万元。第一年免租。被告应于2018年8月15日前交付全部商铺，否则向原告以100万元为基数每日缴纳2%的罚金。原告有权解除合同，被告应双倍返还租金和保证金，赔偿全部装修费用。合同签订后，原告向被告转账100万元作为保证金，被告交付20间商铺给原告经营，剩余55间商铺至原告起诉时仍未能交付。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同格式规范，内容详实，权利义务关系明确，合同真实有效。被告未按约定如期交付全部商铺致使合同目的无法实现，原告要求解除合同应予支持。被告应当返还原告100万元保证金。双方以100万元保证金为基数每天按2%计算罚金及双倍返还年租金及保证金(400万元)的约定均应视为合同违约金的计算，但该违约金明显过分超出因被告违约造成的损失。该损失应包括原告因履行合同实际的投入、开支、装修费用及保证金资金占用费，也应当考虑其预期可得收益，故对原告请求被告承担违约损失应酌情予以认定。被告反诉请求原告支付拖欠的物业管理费，因合同约定物业管理费自75间商铺全部交付次日起开始计收，反诉原告至今未能交付全部75间商铺，故其反诉请求不能成立。综上所述，原、被告房屋租赁合同解除，被告返还100万元保证金并酌情支付违约金100万元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告窑市文化公司与被告古镇文化公司2018年7月16日签订的商铺租赁合同。二、被告古镇文化公司返还原告窑市文化公司合同保证金100万元，限本判决生效后十日内一次性付清。三、被告古镇文化公司酌情支付原告窑市文化公司违约金100万元，限本判决生效后十日内一次性付清。四、驳回原告窑市文化公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告古镇文化公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22800元，由本诉被告古镇文化公司承担。反诉案件受理费436元，由反诉原告古镇文化公司承担。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证和二审审查，具有证明效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，文安驿公司未能按照双方签订的《商铺租赁合同》约定如期交付全部商铺致使合同目的无法实现构成违约，故窑市公司请求解除租赁合同的请求应予支持，同时文安驿公司应赔偿因其违约给窑市公司造成的损失。窑市公司所主张的保证金的资金占用费、双倍返还租金与保证金及自2018年8月15日起以2万元／天计算罚金均属因违约造成的损失，但其并未提供充分的证据证明其因文安驿公司的违约行为所受到的损失。该主张明显超出其损失，故原审综合考量窑市公司因履行合同的实际投入、开支、装修费、保证金资金占用费及其预期可得收益等因素，酌情支持100万元，并无不当。双方《商铺租赁合同》约定物业管理费自75间商铺全部交付次日起开始计收，而文安驿公司至今未能交付全部75间商铺，故原审未支持其要求窑市公司支付物业管理费的请求，符合法律规定及双方约定。综上所述，上诉人窑市公司、文安驿公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55520元，由上诉人延川窑市文化产业有限公司负担32720元，由上诉人延安文安驿古镇文化旅游投资有限公司负担22800元。本判决为终审判决。 审  判  长   程  晓  元审  判  员   贺      洁审  判  员   贾  玉  玉 二〇二〇年五月十四日 法官助理   但    勇书 记 员  南  慧  玲 1