北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初33715号原告：谭铁祥，男，1959年3月23日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告：郭树良，1962年6月24日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：北京德瑞特经济发展公司，住所地北京市丰台区南方庄**。法定代表人：曹德军，董事长。委托诉讼代理人：曹凤艳，女，北京德瑞特经济发展公司财务。原告谭铁祥、郭树良与被告北京德瑞特经济发展公司（以下简称德瑞特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由法官傅晓洁担任审判员，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭铁祥、郭树良到庭参加了诉讼。被告德瑞特公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法适用缺席审理。本案现已审理终结。原告谭铁祥向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原被告双方于2017年10月23日签订的《北京市丰台区南方庄路68号沿街商业华文楼项目转让框架协议》；2.请求法院判令被告德瑞特公司向原告谭铁祥、郭树良退还购房款1500万元；3.请求法院判令被告德瑞特公司向原告谭铁祥、郭树良支付违约金450万元（依据合同4.3条，按照合同总价款的30%计算）；4.请求法院判令被告德瑞特公司向原告谭铁祥、郭树良支付利息损失（依据合同4.3条，以1500万元为基数，自2017年11月17日付款之日起，按照年利率24%支付至全部退还购房款之日止；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年10月23日，原告谭铁祥与被告德瑞特公司于北京签订了《北京丰台区南方庄路68号沿街商业华文楼项目转让框架协议》（以下简称《华文楼转让协议》）。该合同约定，被告德瑞特公司将华文楼第四层共计875.7平方米房屋出售给原告谭铁祥与郭树良，每平方米价格为17129元人民币，共计人民币1500万元整。在该协议约定，原告谭铁祥与郭树良应当向被告德瑞特公司支付价款1500万元人民币。德瑞特公司应当：1）将其所拥有的北京市丰台区南方庄路68号第四层（以下简称南方庄68号第四层）于2018年5月1日前将该标的房屋办理过户给原告谭铁祥与郭树良，如果未能按时办理过户登记，则应当支付总价款30%的违约金；2）被告德瑞特公司应当在原告谭铁祥和郭树良支付全部价款后的三个月内将该房屋及钥匙完成交付，如果未能完成交付，则应当以每平方米5元每天的标准向原告谭铁祥与郭树良支付租金。现原告谭铁祥与郭树良已经向被告德瑞特公司支付了人民币共计1500万元整，但是被告德瑞特公司仍然没有实际交付该房屋，也并未配合办理房屋过户登记手续。现请求法院依照合同约定，判令被告办理房屋登记手续，并支付租金、违约金、以及本次诉讼中的全部诉讼费用。被告德瑞特公司未答辩。经本院庭审质证，原告提交的全部证据材料符合有效证据形式要求，已形成完整证据链，故本院对其提交全部证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年10月23日，甲方德瑞特公司与乙方谭铁祥、郭树良签订《华文楼转让协议》，约定第一条目标项目的具体情况：目标项目座落在北京市丰台区南方庄路68号，规划用途为公交商业建筑面积为7015.9平方米，图号II-2-I-34(1)、《房屋所有权证》编号为丰台国字第04106号。目标项目的具体情况以《房屋所有权证》记载为准，上述证件具体见本协议附件1。第二条交易方式：第一步：甲方负责按照附件2确定的面积及位置，获取目标项目中甲方实际拥有面积并补缴相应的土地出让金，将目标项目土地性质由划拨转为国有出让，土地用途为商业、办公，并取得目标项目中甲方实际拥有面积对应的“国有出让”性质的《国有土地使用证》及《不动产权利证书》。第二步：甲方负责出售华文楼单层建筑面积为875.7平方米，总层数为6层，交易楼层为4层。双方约定，上述步骤完成后，乙方按约定支付甲方按约定房款，实现目标项目的获取。乙方无偿使用华文楼的配套设施。同时甲方负责将乙方区域内的供水、供电、排污、下水系统改为乙方独立使用单元。第三条交易总价款：甲乙双方经协商确定，甲方将华文楼四层共计875.7㎡出售给乙方，每平方米价格为17129元人民币，总计15000000（壹仟伍佰万元整）元人民币。如测量面积不到875.7㎡，甲方将按照乙方购买的平均平米价格退还面积不足部分的总价款。双方交易中实际产生的所有的相应税费，乙方不再承担。本协议签订后，乙方应将订金400万元交付给甲方，其余尾款1100万元应于10日内交付给甲方。甲方承诺在乙方支付所有款项后3个月内将该房屋及钥匙交付该乙方，并保证在房屋验收完成时对本合同中所约定的各项房屋附属设施保持良好状态，若甲方在3个月内不能按时将房屋及钥匙按约定交付乙方，甲方需按5元／平方米·天支付乙方房租直至房屋交割完成。甲方承诺于2018年5月1日将该房屋的《不动产权证书》过户给乙方，如因各种原因在约定日期之前不能完成过户，甲方应向乙方支付总价款30%利息作为补偿，并在3个月内支付完毕所有乙方本金和利息。德瑞特公司分别于2017年10月23日、2017年10月31日、2017年11月1日、2017年11月16日向谭铁祥出具《收据》共五张，载明收到谭铁祥交来华文楼购房款共计1500万元。另查，北京市丰台区南方庄68号4层（401-412）房屋登记的房屋所有权人已于2018年8月31日至2018年9月28日期间，由德瑞特公司转移登记至北京沃达沣商贸有限公司名下，登记原因为存量房屋买卖。经谭铁祥、郭树良申请，本院裁定对德瑞特公司名下的房屋进行了诉前财产保全，谭铁祥、郭树良提供了担保，并交纳了保全费5000元。审理中，谭铁祥、郭树良称德瑞特公司未将涉案房屋交付。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告德瑞特公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原告与被告签订的《华文楼转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原被告之间签订的《华文楼转让协议》虽未约定解除合同的条件，但被告现已将协议约定转让的房屋南方庄68号第四层出售给第三方且已办理完毕房屋所有权人变更登记，被告的该行为已导致《华文楼转让协议》无法实现合同目的，故原告主张解除《华文楼转让协议》的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告主张被告返还购房款的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。关于原告主张被告支付违约金450万元及利息损失一节，《华文楼转让协议》约定“甲方承诺于2018年5月1日将该房屋的《不动产权证书》过户给乙方，如因各种原因在约定日期之前不能完成过户，甲方应向乙方支付总价款30%利息作为补偿，并在3个月内支付完毕所有乙方本金和利息”，本院认为该约定系对违约责任的补充约定，现被告违约，原告依据该约定主张违约金，具有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金和利息损失，因违约金的主要功能旨在补偿守约方的损失，本案中，由于截止到判决作出之日，原告主张的违约金足以弥补其损失，故本院对违约金予以支持，对利息损失不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告谭铁祥、郭树良与被告北京德瑞特经济发展公司于二〇一七年十月二十三日签订的《北京市丰台区南方庄路68号沿街商业华文楼项目转让框架协议》于二〇一九年十一月五日解除；二、被告北京德瑞特经济发展公司于本判决生效之日起十日内返还原告谭铁祥、郭树良购房款15000000元；三、被告北京德瑞特经济发展公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭铁祥、郭树良违约金4500000元；四、驳回原告谭铁祥、郭树良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138800元及保全费5000元，均由被告北京德瑞特经济发展公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  傅晓洁二〇二〇年五月二十八日书记员  贾思雨