海南省保亭黎族苗族自治县人民法院民事判决书(2020)琼9029民初19号海南省保亭黎族苗族自治县人民法院民事判决书（2020）琼9029民初19号原告：张某，女，1970年9月3日出生，汉族，住河北省秦皇岛市。委托诉讼代理人：宗某，男，1944年10月8日出生，汉族。被告：保亭华达房地产开发有限公司，住所地保亭黎族苗族自治县（以下简称“保亭县”）保城镇团结北路广东街。法定代表人：林某，执行董事兼总经理。原告张某诉被告保亭华达房地产开发有限公司（以下简称“华达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人宗某到庭参加诉讼，被告华达公司经本院依法传唤未出庭。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《广东街三期楼宇认购书》，及与原告签订《商品房买卖合同》，并办理网签手续和房屋产权过户手续至原告名下；2、原告对位于××县）第4栋6层6-D号房有权占有使用；3、被告向原告支付违约金（以人民币447365元为基数，自2015年1月1日起计算至房产证办理至原告名下止，按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月28日，原告与被告签订《广东街三期楼宇认购书》，约定：“原告向被告购买位于××县）第4栋6层6-D号房，建筑约定面积70.12㎡，总价款447365元，付款方式为2013年12月28日签订《认购书》当日以现金支付方式付款10000元定金，以后于2014年1月10日转账付款340000元（分别开两张收据，一张为装修收款收据105180元整，一张为购房款收据234910元），又于2014年2月17日转账付款100000元，用于补交购房尾款，余款2635元，已退还原告，实交房款为447365元；并约定在接到被告通知后签订《商品房买卖合同》，该商品房于2014年12月30日前交付使用。《认购书》签订后，原告依约支付了全部购房款，被告出具了收据。被告于2014年12月31日交付了房屋。2015年11月17日，被告人去楼空，信息全无，一直处于失联状态。2016年12月14日，海南省第一中级人民法院下达（2016）琼96执异243号执行裁定书，解除了对原告购买房屋的查封。被告自2015年8月以来，至今没有履行与原告签订《商品房买卖合同》及办理相关房屋产权转移手续。现被告处已无人管理，严重违约。依照《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院》的规定，为维护我的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部请求。被告华达公司未到庭亦未提交书面答辩。本院经审理认定以下事实：2013年12月28日，原告与被告签订《广东街三期楼宇认购书》，约定原告购买被告开发出售的的位××县）第4栋6层6-D号房，建筑约定面积70.12㎡，单价6380元/㎡，总价为447365元（其中包括装修款）；原告于签订《楼宇认购书》之日交付定金10000元；签订《楼宇认购书》后，于2014年1月10日前付清房价款（毛坯房价款及装修款）447365元（含定金），并在接到被告通知后签订《商品房买卖合同》及《装修施工委托协议》；该商品房于2014年12月30日前交付使用，等等。2013年12月28日，被告出具一张收款10000元的手写收据给原告；2014年1月10日，被告出具两张收款105090元和234910元的手写收据给原告；2014年2月17日，被告出具一张收款100000元的手写收据给原告，后又退回原告多收的价款2635元。2020年1月2日，原告向本院提起诉讼，请求被告继续履行《广东街三期楼宇认购书》，为原告办理网签手续和房屋产权过户手续等。本院认为:本案中，原告与被告签订的《广东街三期楼宇认购书》中，包含了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等，其实已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所明确的主要内容。原告签订《广东街三期楼宇认购书》后，已向被告交付了全部购房款447365元。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，《广东街三期楼宇认购书》应当认定为商品房买卖合同。原告请求被告继续履行《广东街三期楼宇认购书》的义务，予以支持。在《广东街三期楼宇认购书》中，双方虽然没有对房屋办理网签和产权过户作出约定，但商品房出售之后办理网签和过户是合同约定的条款之一，原告据此请求被告为其办理网签和房产过户，符合事实和法律依据，予以支持。同时，被告逾期为原告办理产权过户，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告请求被告支付违约金，以购房款447365元为基数，自2015年1月1日起计算至产权办理至原告名下止，予以支持。但原告请求的计算违约金参照的标准已与现行规定不符，不予采纳。原告请求计算违约金，应当参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。最后，原告请求被告与原告签订《商品房买卖合同》已无意义，不予采纳；原告请求对其所购房屋有权占有使用，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告保亭华达房地产开发有限公司与原告张某继续履行签订的《广东街三期楼宇认购书》，并于本判决生效之日起二十日内为原告张某办理网签手续及将房产过户至原告张某名下；二、被告保亭华达房地产开发有限公司向原告张某支付违约金，以购房款总额人民币447365元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2015年1月1日起计至产权办理至原告张某名下止；三、驳回原告张某其他诉讼请求。本案受理费人民币8010.48元，由原告张某承担人民币2670.16元，被告保亭华达房地产开发有限公司承担人民币5340.32元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长 李传智人民陪审员 魏有恒人民陪审员 邢 青二〇二〇年五月八日书记员 黄慧颖附：本案适用的法律条文《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。