山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0687民初3991号原告：王艳春，女，1958年7月8日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：闫晓辉，山东息相通律师事务所律师。被告：梁世建，男，1963年1月29日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：李红军，山东创立律师事务所律师。原告王艳春与被告梁世建房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王艳春向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》，配合原告领取房屋钥匙并办理产权登记手续；2.被告按照合同约定承担违约责任。3.诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告于2018年1月10日签订《房屋买卖合同》约定原告购买被告位于海阳市棚改房，定价302524元，当天原告按照约定将全部房款及400元配套费共计302924元一次性交付，被告将其与开发商之间的《商品房买卖合同》及其他相关单据交给了原告，并约定此时房屋所有权归原告所有。8月底原告到物业领取钥匙接收房屋时，被告知须被告到场，但被告拒不配合原告接收房屋，为维护原告合法权益，现具状法院，望判如所请。被告梁世建辩称，原、被告素不相识，从未进行房屋买卖，更未与原告签订房屋买卖合同，双方不存在房屋买卖关系，请法院查明事实，驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（甲方）与被告（乙方）以及海阳市自家房产中介服务部（丙方）于2018年1月10日签订房屋买卖合同一份，由丙方见证双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同。约定甲方自愿出售位于海阳市海映郦景1号楼2单元2001的房产给乙方，合同编号：HY2018-000956，建筑面积114.92平方米；甲方承诺和保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系，乙方对甲方上述转让的房产状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。成交价格302524元；付款方式为一次性付款于2018年1月10日前由乙方存入甲方指定账户。乙方承担甲乙两方不动产证所产生的税费、过户所产生的所有税费、维修基金等。十一、其他约定事项：甲乙双方协商同意①在此房产可以办理不动产证柒日内甲方无条件配合乙方办理此房产过户的相关手续；②甲乙两方不得以任何理由违约，甲方违约，甲方延期为乙方办理不动产证过户登记手续每逾期一天应按房价的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过60日视为严重违约，甲方应向乙方双倍返还总交房款，乙方违约，所交房款不予退还；③签订本合同之日乙方已经付清甲方所有购房款，至此房屋的所有权归乙方所有。十二、如果本十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。该合同由原、被告及“海阳市自家房产中介服务部”签字盖章。合同签订后，海阳市自家房产中介服务部将被告与海阳市海映置业有限公司签订的涉案房产商品房买卖合同（编号：HY2018-000956）原件、合同附件补充协议、置业公司收到被告房款479.63元的收据一张交给原告。海阳市自家房产中介服务部给原告出具盖有财务专章，交款单位为原告王艳春，收款方式为现金和转账，金额302924元的收款收据。原告向海阳市凤伟水暖交纳热管道井配件及安装费400元。被告对房屋买卖合同的真实性不认可，主张被告只是将自己房屋棚改搬迁所获得的房票转让给自家房产中介王菁菁，2018年1月份王菁菁曾让被告签订过一份空白材料，王菁菁讲是根据房票转让合同办理房屋过户手续用，如果该合同是被告所签，也不是原、被告之间的真实房屋买卖关系，该买卖合同不具有法律效力；被告从未委托自家房产卖房和收取卖房款；原告是否缴纳配套费及管道费被告不清楚；被告与海映置业签订的商品房买卖合同不是被告签字，被告将房票转让给王菁菁后，王菁菁并未按照合同约定转给被告房票款，房票转让后的后期选房被告并未参与也不知道所选房子位于哪个小区。原告出具的合同是为了逃避两次过户的税费而欺骗被告签字，该合同不是原、被告的真实意思表示，因而无效，不存在继续履行的问题；房票明确规定不得转让、出借、提现、赠与等，所以王菁菁与被告签订的房票买卖合同也属无效，王菁菁在购买被告房票后，又将房票或房屋卖给原告，双方在欺骗被告的情况下让被告签订虚假的房屋买卖合同，应属无效合同；王菁菁主观上以诈骗的动机购买被告房票已经构成犯罪，公安机关已将其逮捕，无论从政策规定还是犯罪动机，本案的安置房票买卖合同和原告提供的海映郦景买卖合同均系无效。原告主张，2017年11月25日原告之子房梁与自家房产中介服务部签订一份买卖意向书，自家房产提供了海映郦景7套房屋供选择，单价每平方2350元；原告以现金方式支付70000元给自家房产业务员杜某，12月30日杜某指示原告转账给王菁菁130000元，合同签订当天又转账102924元并将前期的收条收回，换了一张总价款302924元的收据，然后签的合同，且杜某当时说让被告协助我办理过户，费用由我承担。经质证，被告对意向书不予认可，认为意向书是复印件；据了解涉案房屋是2018年1月选的，所以不可能出现在意向书上。原告请杜某到庭作证称：王菁菁收了被告的房票，然后在海映郦景选了一套房子，之后卖给房梁，合同是房梁的母亲即原告签的，当时原告要求被告必须到场签合同，所以我通知被告到了自家房产服务部与原告签的合同，合同的内容由我起草，给原、被告读了一遍又让双方看了一遍，没有异议后签的字。被告将房票卖给王菁菁，价格我不清楚，王菁菁在海映郦景选了房后，就向房梁推荐，房梁同意后先交了一部分定金，经我的手给了王菁菁，签订合同当天房梁将剩余房款转到了王菁菁的账户；后来我知道王菁菁没有给齐被告的房票款；王菁菁与被告直接签的房票买卖合同，具体给了被告多少房票定金我不清楚，原、被告之间是直接签订的合同，只不过是原告将房款交给了王菁菁。经质证，被告提出异议认为证人证言可以证明被告与王菁菁的房票买卖关系是真实的，房子是王菁菁选的、房价是王菁菁定的、房款是王菁菁收的、被告对涉案房屋的卖价没有决定权，因此王菁菁收了被告房票选房后又卖给了原告；原告将房款交给王菁菁的行为不能证明房屋买卖合同有效，房款应该支付给被告，合同中没有约定其他人代收房款或指定账户接收房款。被告提供其与王菁菁2017年12月22日签订的安置房房票买卖合同一份，出卖人为被告（甲方），买受人为王菁菁（乙方），约定甲方自愿将海阳市碧城工业区龙塘埠村拆迁安置房房票3份（面积分别为64.97/155.5/155.5平方米）以631100元的价格有偿转让给乙方，由乙方出资凭借该购房房票取得房产。乙方取得房票后以甲方的名义出资购房取得房产，上述房票涉及的拆迁补偿、奖励及安置费等所有收益归甲方所有。双方同意房款分两期付清，第一期付款（定金）80000元；在签订合同当日支付。第二期（尾款）551100元在政府规定选房日后10天内付清。经质证，原告对该合同的真实性无法确认，如果是真实的，则选房没有经过被告就可以以此合同作为解释，王菁菁未将房票款支付被告，只涉及到合同的履行，不存在欺诈；因自家房产中介服务部在海阳知名度较高，才找到其介绍房源购买房屋。被告辩称，按照房票买卖合同，相关的手续应该配合王菁菁办理，王菁菁没有付清房票款，所以就不能配合办理相关手续；原告坚持与被告签订了房屋买卖合同，根据合同约定，房款应该支付给被告，在合同中没有约定由其他人代收房款或指定账户接受房款，因此不能配合原告办理手续。本院认为，2018年1月10日原、被告在海阳市自家房产中介服务部见证下签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告位于海阳市产，该合同对于房款支付方式约定为由原告于2018年1月10日前一次性存入被告指定账户，虽然未明确指定账户信息，但在其他约定事项中约定“签订本合同之日乙方已经付清甲方所有购房款，至此房屋的所有权归乙方所有”，结合原告提供的向自家房产中介服务部负责人王菁菁转账凭据和持有的收款收据，以及证人杜某的到庭作证，可以确认房屋买卖合同系由原告与被告当面签订，且原告已经履行了合同义务。被告主张，其与王菁菁签订的安置房房票买卖合同后，将棚改拆迁房票3张出卖并交付给王菁菁，王菁菁分多次向其支付了第一期款（定金）80000元，余款并未付清；房票明确载明不得转让、出借、提现、赠与等；涉案房产系王菁菁持有上述房票独自完成的选房和与开发商签订了商品房买卖合同，并且转卖给原告，自已并不知情和参与；而与原告签订的房屋买卖合同是为了逃避过户的税费而欺骗被告签字，该合同不是原、被告的真实意思表示。所以王菁菁与被告签订的房票买卖合同以及原、被告签订的房屋买卖合同均属无效。本院认为，尽管被告属棚户区居民取得拆迁房票具有特定身份属性，房票上载明“不得转让、由本人凭票选房”的内容，但该规定属于地方政策性规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，因此应认定上述房屋买卖合同和房票买卖合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应全面履行合同义务，原告要求被告配合领取房屋钥匙、并办理产权登记手续的诉讼请求，依法应予支持。根据原、被告签订的房屋买卖合同第五条“乙方承担办理甲乙两方不动产证所产生的税费、过户所产生的所有税费、维修基金等。”因此原告应承担办理不动产登记及过户的全部税费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告梁世建于判决生效之日起十日内协助原告王艳春办理海阳市屋的钥匙领取手续；二、涉案房屋具备办理不动产权属登记证书条件后，被告梁世建应协助原告办理不动产权属登记证书及过户手续，相关的全部税费均由原告王艳春承担。案件受理费100元，由被告梁世建承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王 忠人民陪审员  鲁文芳人民陪审员  孙国泉二〇二〇年五月三十日书 记 员  赵新娜