四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初1721号 原告：何在国，男，汉族，1966年11月28日出生，住湖南省衡阳市珠晖区。 原告：张杨，女，汉族，1971年8月11日出生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：陈强、赵成，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被告：四川中南明大置业投资有限公司，住所地：南充市顺庆区滨江中路二段**青年城****楼****。 法定代表人：肖广瑜，执行董事。 委托诉讼代理人：庞颖聪（公司员工），男，汉族，1978年5月18日出生，住成都市青羊区。 原告何在国、张杨与被告四川中南明大置业投资有限公司（以下简称：中南明大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何在国、张杨的诉讼代理人陈强、被告中南明大公司的委托诉讼代理人庞颖聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何在国、张杨向本院提出诉讼请求：1.判令人民法院判令被告按《商品房买卖合同》第十一条和第十五条约定，支付原告逾期交房违约金4541元（计算方式：以日万分之0.5为标准计算，违约金暂计算至2019年1月2日，之后的违约金每半年支付一次，直至达到法定和约定的交房条件为止）；2.请求人民法院判令被告按《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定，支付原告逾期办理初始登记违约金19110元（违约金计算时间从约定办理初始登记的2017年1月2日起至实际取得权属证明之日止，本次违约金暂计算至2019年10月31日止，之后的违约金每半年支付一次，直到取得初始权属证明之日止）；３.请求人民法院判令被告按《商品房买卖合同》第二十条第（三）款约定，支付原告逾期办理转移登记违约金19110元（违约金计算时间从商品房交付之日起365日内至实际取得所有权之日止，本次违约金暂计算从2017年1月2日起至2019年10月31日止，以后的违约金每半年支付一次，直到取得转移登记权属所有权证书之日止）；以上1至3项合计主张赔偿金额合计42761元；４.请求人民法院判令被告立即协助原告办理房屋所有权证；5.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2015年1月23日，在被告处购买住房一套（3幢2单元3201号，总价款370355元）并签订了《商品房买卖合同》。原、被告双方对房屋价款、付款方式、房屋面积以及交房条件、交接手续和逾期交房、逾期办理产权登记等违约责任进行了约定。被告按约应当分别于2015年12月30日前向原告交付该房屋，于2017年1月1日前办理初始登记，于商品房交付使用后365日内取得房屋所有权证书，但是被告均未按合同约定的时间履行其义务，被告的行为严重不符合合同约定的交付条件、产权初始登记和转移登记条件。被告应当承担逾期交房、逾期办证的违约责任。经多次协商未果，故提起诉讼。 被告中南明大公司辩称，原告的第一项诉讼请求已超过诉讼时效，应当不予支持。商品房买卖合同中约定了逾期办证的违约金计算方式，应按合同约定予以计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月23日，原告何在国、张杨（买受人）与被告中南明大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由中南明大公司开发的位于南充市顺庆区房屋，房屋总价款为370355元。 该合同第十一条约定“交付条件”为：（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。 该合同第十三条约定“逾期交房责任”为：除不可抗力外，中南明大公司未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照以下方式处理：逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 该合同第二十条第（二）款约定“初始登记”为：出卖人应当在2017年1月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。因出卖人责任未取得的，双方同意按“逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房”处理。第二十条第（三）款约定“转移登记”为：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房。 合同签订后，原告向被告付清了购房款。被告中南明大公司未在合同约定的期间内向原告交付房屋。2016年4月7日，南充市房地产测绘所出具了房屋面积测绘报告。庭审中，原告陈述实际交房时间为2016年2月1日。2019年1月2日，泰合青年城二区1-4号楼（不包含地下室）取得了南充市住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案书》，该备案书中竣工验收备案文件中包含了《建设工程规划许可证》及竣工验收报批审查意见、《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》等。该房屋截止到本案法庭辩论终结之日，未能办理初始登记及不动产权属转移登记。 本院认为，本案的争议焦点：（一）原告的诉讼主张是否超过诉讼时效；（二）怎样认定中南明大公司应承担的“逾期交房责任”；（三）怎样认定中南明大公司应承担的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金；（四）是否应该判令中南明大公司立即协助何在国办理房屋所有权证。 关于争议焦点（一）：合同第十三条约定“逾期交房责任”为逾期超过90日内，交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。逾期交房违约金的诉讼时效应自知道或应当知道权利受到损害之日起计算，合同第十三条约定的实际交房前的逾期交房违约金给付期限为实际交房30日内，故逾期交房违约金诉讼时效的计算起点应自商品房实际交房之日起30日后开始计算，因中南明大公司对实际交付房屋的时间负有举证义务，在中南明大公司未举证证明的情况下，实际交房时间应以原告陈述的2016年2月1日为准。诉讼时效计算起点应为2016年2月1日起30日后即2016年3月2日，原告向本院递交诉状的时间是2019年6月11日，故2016年6月11日前的逾期交房违约金的诉讼主张已超过三年的诉讼时效，2016年6月12日起的逾期交房违约金未超过诉讼时效。 关于争议焦点（二）：因被告未按合同约定的期限交付房屋，故对原告主张的逾期交房违约金予以支持。房屋交付后虽未达到合同约定的交付条件，但原告于实际接受房屋后开始获益，原告未对其所受损失提交证据予以证明，故应认定双方当事人在合同中约定的违约金不明显低于其所受损失，故对原告关于调整违约金的诉讼主张不予支持，中南明大公司应按合同约定的违约金标准即每日万分之0.1向原告支付违约金。关于逾期违约金的计算截止时间，因案涉房屋所在楼栋于2019年1月2日已取得了建设部门出具的《竣工验收备案书》并具备合同第十一条约定的其他交付条件，故逾期交房违约金应计算至2019年1月2日。因此，逾期交房违约金的计算方式应为：3462.82元=（370355元×0.001%×935天）。 关于争议焦点（三）：原告主张的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金，都是从2017年1月1日起开始起算。因两项违约金起始时间相同，指向主要是原告作为买受人没有取得房屋所有权证书而造成损失，应将两项违约金作为一个整体，视为当事人对逾期办证违约责任的约定。依照商品房买卖合同约定，中南明大公司应当在2017年1月1日前办理房屋初始登记及并协助原告取得房屋权属证书，但至今近三年时间仍未果，按合同约定中南明大公司承担房款总价万分之三计算的固定违约金，明显过低。为平衡双方权利义务，按日万分之0.5计算违约金较为妥当。故中南明大公司截止一审法庭辩论终结之日2020年5月9日逾期办证违约金为22684.24元=（370355元×0.005%×1225天）。若中南明大公司在法庭辩论终结日后存在违约行为，原告可另行主张。 关于争议焦点（四）：根据审理查明的事实，案涉房屋尚未取得初始登记和竣工备案表等，中南明大公司立即协助何在国办理房屋所有权证书在法律上或者事实上不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，对原告主张中南明大公司立即协助办理房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。原告可待初始登记完成后另行请求出卖人协助办理房屋权属证书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川中南明大置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告何在国、张杨支付逾期交房违约金3462.82元； 二、被告四川中南明大置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告何在国、张杨支付截止2020年5月9日的逾期办证违约金22684.24元； 三、驳回原告何在国、张杨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费435元，由原告何在国、张杨负担135元，被告四川中南明大置业投资有限公司负担300元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李波 二〇二〇年五月二十九日 书记员  蒋娟