西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0112民初8492号 原告（反诉被告）胥海辉，男。 委托代理人孟祥辉，陕西博硕律师事务所律师。 委托代理人秦远发，陕西博硕律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）陕西英考鸵鸟股份有限公司。 法定代表人马青奇，董事长。 委托代理人郑培合，陕西德伦律师事务所律师。 委托代理人洪巧巧，陕西德伦律师事务所实习律师。 原告胥海辉与被告陕西英考鸵鸟股份有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟祥辉、秦远发，被告委托代理人郑培合、洪巧巧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2015年12月24日，其与被告签订《设施租用合同》，约定其承租被告位于鸵鸟良种示范场厂区大门外生产路以东，尚林路以北，水厂路以南，北、东、南三周围墙内面积为39亩的场地。承租期内，其对租赁范围鱼塘及围墙进行整修，并种植了白皮松等地上附着物。2019年1月17日，被告将其承租场地交还给案外人西安现代农业综合开发公司（以下简称现代农业公司），致使其丧失了对租赁物的占有、使用及收益的权利。现其诉至法院，请求判令被告赔偿其地上附着物、鱼塘加固、增设设备、装修等损失1610561元；被告承担本案诉讼费。 被告辩称，原告所述的损失里仅有56333元的补墙损失属实，其余的损失并不存在。其与被告签订《设施租用合同》后，约定涉案土地自2016年3月18日至2021年3月18日的年租金为11万元，租金支付方式为每年3月18日前，原告向其支付下一年度承租费，原告每逾期交租一日，应向其支付年租金总额的5%作为违约金。原告自2017年3月18日后再未向其缴纳租金，且双方于2018年4月解除合同时，原告突击种树，且拒不返还其租赁物。故提起反诉，请求判令原告支付其自2017年3月18日计算至2019年1月17日的欠付租金及租赁物占有使用费22万元，违约金530750元；本案诉讼费用由原告承担。 原告就反诉辩称，2017年3月19日至2019年1月17日的租金确实没有支付，但租赁费的诉讼时效只有一年，被告提出反诉的时间是2019年10月21日，自2018年10月21日前的租赁费已经超过诉讼时效，且被告的违约金计算标准过高，被告称2018年4月份合同解除的时间不属实，故不同意被告的反诉请求。 经审理查明，2015年12月24日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《设施租用合同》，约定乙方承租甲方位于鸵鸟良种示范场场区大门外生产路以东，尚林路以北，水厂路以南，北、东、南三周围墙内，总面积约39亩的场地及地面设施用于现代设施农业经营，地面设施指水井、绿化树木、平房（后附清单）；租赁期限自2016年3月18日至2028年3月18日，其中2016年3月18日至2021年3月18日每年租金为11万元，租金支付方式为每年的3月18日前，乙方向甲方一次性全额缴纳下一年度承租费；乙方若逾期缴纳租金，每逾期一日，应承担当年租金总额的0.5%；并约定乙方经营及所建项目应提前取得相关部门的审批手续，合法经营，否则因经开区、园区办或草滩农业现代开发总公司等单位干预造成的损失全部由乙方承担；合同期内如遇政府或经开区和草滩农业现代开发总公司拆迁导致合同终止，甲乙双方积极配合争取政府赔偿，以乙方入场时财产清单作为分割依据，乙方在场地所建设施赔偿归乙方所有，甲方不负责对乙方的赔偿责任。2015年12月18日，原、被告签订《补充协议》，约定原告向被告缴纳3.85万元作为鱼池押金，合同期满后，若原告将鱼池完整归还被告，被告向原告退还押金。后被告将场地交付原告，原告向被告缴纳押金3.85万元并将租赁费交至2017年3月18日。2016年1月11日，原告向被告出具《承诺书》，载明被告在建设英考草滩生态园二期项目中，若遇政府重大工程建设用地时，原告全力配合。2018年3月7日，现代农业公司向被告出具《通告》，载明被告向其承租的95亩土地拖欠土地承包费，另经开区管委会在该宗土地上有重大规划项目建设，其决定终止该宗土地出租，请被告接此通告后及时与其联系洽谈终止合同及地面附着物评估补偿事宜，并于2018年10月31日前交回土地。2018年5月16日，陕西正衡房地产土地评估有限责任公司对被告承包现代农业公司土地上地面附着物进行勘察并出具《征收评估分户报告》，载明征收人为西安市经济技术开发区管委会，房屋及附属物评估价值总计10005426元，但该报告上未注明各附属物具体位置。2019年1月17日，被告与现代农业公司签订《土地交接单》，内容为被告与现代农业公司于2019年1月8日协商解除双方关于95亩土地的租赁合同，现代农业公司已对被告地面附着物及建筑物进行了评估补偿，被告现向现代农业公司返还以上土地。2019年1月30日，被告向原告出具《告知函》，载明原告因拖欠涉案土地租金，其曾于2018年4月通知原告解除合同，且原告应于收到该《告知函》后3日内搬离。原告于2019年3月8日回函，称其并不认可双方签订的《设施租用合同》已解除，其向被告交纳租金时，被告工作人员告知其合同涉及土地拟被征收，故未接收其租金，且被告应补偿其在合同履行过程中的损失。2019年3月26日，被告向原告出具《复函》，载明原告所称损失与实际不符，其不予认可。 审理中，被告称涉案场地一直未通水电，原告称土地局除绿化外均不允许其进行建设，《设施租用合同》涉及项目未能进行，其未实际经营。就原告主张的赔偿损失一节，原告明确其损失构成为鱼池押金3.85万元、围墙及大门价值15万元、相关设施建设及人工机械费625061元、电线布设19.7万元、种植白皮松60万元。为证明其主张，原告提交2016年8月10日与席国强签订的《工程发包合同》及转账记录，内容为原告将涉案场地大门及240米围墙交由席国强施工，造价15万元；2018年8月、10月与秦黎明分别签订的《工程发包合同》及《结算单》，内容为房屋装修及增设设备、路面硬化等，结算金额为625061元；2018年11月与马红刚签订的《工程发包合同》及转账记录，内容为涉案场地内电线电缆布设造价19.7万元；场地内树木照片一组。被告承认押金3.85万元并未向原告退还，但对以上证据均不予认可，称《征收评估分户报告》中仅有价值为56333元的围墙系在涉案场地中且为原告所建，原告仅能就该部分主张赔偿，其余地上附着物、鱼塘加固等原告均未实际建设，并提交与原告的谈话录音一份，欲证明原告为获得补偿款，在涉案土地上突击种树。原告对录音的真实性予以认可。经法庭询问，双方均称合同约定的后附清单并不存在，现涉案场地的地面设施已被拆除。被告称涉案场地在交付原告时已有2口井、约150棵绿化树木、20余间平房、面积约14-15亩的3个干鱼塘、水房及卫生间各一间，原告表示对交付时的地面设施情况不清楚，亦无法区分《征收评估分户报告》中哪项附属物在其所租赁的场地上。被告称其于2018年4月已告知原告解除合同，原告不予认可，称因涉案场地并无其工作人员，其对征收评估一事不清楚。就反诉一节，被告明确其违约金的计算方法为，以每期应付租金为基数，按日利率千分之五从每期应付时间起分段计算至2019年1月17日。 上述事实，有《设施租用合同》、《补充协议》、《承诺书》、《通告》、《征收评估分户报告》、《土地交接单》、《告知函》、回函、谈话录音、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《设施租用合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，现原告已向被告交还涉案场地及地面设施，被告应将收取原告的鱼池押金3.85万元予以返还。就原告主张的围墙及大门损失，原告所租场地系被告承包现代农业公司土地的一部分，涉案场地在交付原告时已有部分地面设施，合同约定以原告入场时财产清单作为分割依据，但双方未对交付原告时的地面设施进行明确，《征收评估分户报告》未明确地上附属物位置，原告亦无法区分该报告中哪项附属物位于其所租赁的涉案场地，且涉案场地的地面设施已不存在，根据双方证据及陈述，仅能认定《征收评估分户报告》中价值为56333元的围墙系原告所建，故被告应向原告赔偿该项损失。就原告主张的其余装修及增设设备、种植树木等损失赔偿，首先，合同约定原告经营及所建项目应提前取得相关部门的审批手续，但原告未就其建设行为的获批情况提供相关证据，且原告自称土地局除绿化外均不允许其建设，故原告提供的证据不足以证明该部分添附的合理存在；其次，该部分添附均在涉案场地征收评估勘察之后，根据原告的《回函》及通话录音显示，原告在应交纳2017年3月19日之后的租赁费时，就已明知合同涉及土地即将被征收，原告称其未实际经营涉案场地，故其在场地即将收回之时又进行建设于理不合，且《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”；第三，合同约定被告不负责对原告的设施赔偿，《征收评估分户报告》并未包括该部分项目，原告亦未能证明其余添附部分的利益将归于被告，故原告向被告主张其余损失赔偿之诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。就反诉一节，原告实际占有被告涉案场地，应向被告交纳相应占有使用费，但原告未实际经营场地，且对涉案场地的评估及征收亦会影响原告的使用，应适当减轻原告的该项责任；又因原告已将场地占有使用费交至2017年3月18日，故依据公平原则，结合涉案场地评估勘察时间，酌情由原告向被告支付涉案场地一年的占有使用费11万元。原告未及时支付使用费与涉案场地即将被征收存在关联，且被告在双方约定的租赁期限前将场地收回，故被告请求原告向其支付违约金之诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陕西英考鸵鸟股份有限公司自本判决生效之日起十日内向原告胥海辉返还鱼池押金3.85万元，并赔偿原告损失56333元； 二、原告胥海辉自本判决生效之日起十日内向被告陕西英考鸵鸟股份有限公司支付场地占有使用费11万元； 三、驳回原告的其余诉讼请求； 四、驳回被告的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19295元（原告已预交），由原告负担1.7万元、被告负担2295元，与上款一并给付原告；反诉费5425元（被告已预交），由被告负担4200元、原告负担1225元，与上款一并给付被告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  张彦 审判员  汶辉 审判员  付蕾 二〇二〇年五月九日 书记员  陈芳