广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初711号原告：邓德伟，男，1997年9月2日出生，汉族，公民身份号码440************011，住广东省徐闻县***********。委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄言熙，广东嘉骏律师事务所实习律师。被告：珠海市腾基房产有限公司，住所地广东省珠海市斗门区**********************房-1室，统一社会信用代码：914***********822M。法定代表人：陈慧蓝（BENTULANRUDELEEROSAUT），执行董事兼经理。委托诉讼代理人：吉岩松，该公司法务专员。原告邓德伟（以下简称原告）诉被告珠海市腾基房产有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖炜泽、被告的委托诉讼代理人吉岩松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金8211元（以房价款1,052,686元为基数按日万分之一计78日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月3日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于珠海市斗门区**********3*********，购房金额为1,052,686元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2018年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定，逾期在90日之内，自十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告认为，被告迟延交房违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，损害了原告的利益。根据《合同法》第一百零七条之规定及《商品房买卖合同》第十一条、第十二条之约定，特提起诉讼。被告辩称，1.原告存在迟延交付银行按揭贷款的行为，合同约定支付按揭贷款的日期是2017年2月1日，而其实际支付按揭贷款的日期是2017年3月10日，延误支付长达37天，按照《珠海市商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第四条第一款的约定原告应当向被告支付违约金730,000×0.0001×37=2701元，而原告至今尚未向被告支付。在未付清违约金的情况下，被告有权依据附件十一《补充协议》第八条第一款第（3）项的规定拒绝交付房屋或者有权主张在延误交楼违约金中予以抵消。2.被告与原告于2016年12月3日签订了《补充协议》，《补充协议》第八条第2款对交付期限相应顺延的情形进行了明确的约定，各方均应遵守约定。3.因下列原因而应顺延相应的天数，共计168.5天（即合同约定的交付日期为2018年6月30日，顺延168.5天后的日期为2018年12月17日）：（1）因强风、台风而应顺延36天，详见《补充协议》第八条第二款第（1）项；（2）因大雨而应顺延64天（已经扣除台风下雨的14天），详见《补充协议》第八条第二款第（1）项；（3）因政府行为导致的影响而顺延68.5天，详见《补充协议》第八条第二款第（3）项、第十八条第四款。扣除上述约定可顺延的期限外，被告未存在延误交楼的情形。综上，原告的诉讼请求没有任何的依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：1.《商品房买卖合同（预售）》；2.购房发票；3.竣工验收备案表。被告为证明其答辩主张依法提交证据：1.《珠海市商品房买卖合同》补充协议；2.中国银行对公客户收款通知单；3.2016年对斗门区造成影响的台风信息（珠海市斗门区********）；4.《关于启动Ⅲ级应急响应做好台风“天鸽”防御工作的紧急通知》（珠海市斗门区住房和城乡建设局）；5.《珠海市防台风紧急动员令》（珠海市人民政府防汛防旱防风指挥部）；6.关于启动Ⅰ级应急响应做好台风“天鸽”防御工作的紧急通知、珠海市防台风紧急动员令（珠海市斗门区住房和城乡建设局）；7.珠海市建筑工地台风“天鸽”后超重机械情况汇总表；8.被台风“天鸽”吹倒塌的塔吊照片；9.施工单位和监理单位工作人员灾后到现场查看并指导工作的照片；10.工作联系函（2017年8月30日）；11.安全专项施工方案报审表、建筑施工特种作业操作资格证副证；12.《关于复产申请的复函》（珠海市斗门区工程建设安全监督站）；13.《安全隐患整改通知》（珠海华素工程项目管理有限公司总监理工程师刘建泉）；14.台风灾后复工复产帮扶资金文件附件三；15.斗门区房屋市政工程台风灾后复工复产帮扶资金申请表；16.安全专项施工方案报审表（2017年9月14日）；17.建筑起重机械使用登记牌（塔式起重机）；18.塔式起重机附着验收表；19.关于启动Ⅱ级应急响应做好台风“帕卡”防御工作的紧急通知（珠海市住房和城乡建设局）；20.2017年对斗门区造成影响的台风信息（珠海市斗门区********）；21.《关于落实国家、省防总防御20号台风“卡努”视频会议精神做好台风“卡努”防御工作的紧急通知》（珠海市斗门区住房和城乡建设局）；22.《关于启动Ⅱ级应急响应做好台风“卡努”防御工作的紧急通知》（珠海市住房和城乡建设局）；23.2018年对斗门区造成影响的台风信息（珠海市斗门区********）；24.2016年1月-2016年12月斗门区降雨记录表；25.珠海市气象资料查询服务（2017年1月-2018年6月24日雨量记录）（珠海市斗门区********）；26.《关于做好“航展”期间全区房屋市政工程安全生产工作的紧急通知》（珠海市斗门区住房和城乡建设局）；27.《关于深刻汲取广州“7·22”塔吊倒塌较大事故教训立即开展全区建筑工地安全隐患排查工作的紧急通知》（珠海市斗门区住房和城乡建设局）；28.《关于迎接“十九大”做好国庆期间建筑施工安全生产相关工作的通知》（珠海市住房和城乡规划建设局）；29.《关于转发市住规建局的通知》（珠海市斗门区住房和城乡建设局）；30.《关于全市房屋市政工程停工半天开展施工安全培训和检查的紧急通知》（珠海市住房和城乡规划建设局）；31.《珠海市斗门区人民政府办公室关于印发开展房屋工程扬尘集中整治行动防治大气污染工作方案的通知》（珠海市斗门区人民政府办公室）；32.《斗门区2018年扬尘污染防治复工批复》（珠海市斗门区住房和城乡建设局）；33.《关于落实珠海市及斗门区有关建设工程施工扬尘治理有关文件会议纪要》、山水向日豪庭（商住）工程扬尘控制会议纪要、关于实施房屋市政工程信息化监督管理的通知、关于进一步强化管控措施坚决遏制施工扬尘污染的紧急通知、关于加强建设工程扬尘治理的通知、关于开展全市房屋市政工程扬尘污染防治考核的通知、建筑工地施工扬尘专项整治考核评分表；34.《关于进一步落实小区配套建设管道燃气设施相关规定的通知》；35.建设工程规划许可证；36.施工图设计文件审查合格书；37.《珠海山水向日豪庭二期1、2、3、7栋燃气管道安装工程施工合同》；38.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案；39.收楼通知书及邮寄凭证。本院依法组织了当事人进行证据交换和质证。被告对原告提交的全部证据无异议。原告对被告提交的全部证据真实性、合法性无异议，但关联性有异议。经审查，原、被告提交的全部证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据，但证明内容以本院确定的为准。本院根据认定的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：2016年12月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：原告购买被告所开发的位于珠海市斗门区********************，总价款1,052,686元。《商品房买卖合同（预售）》约定的主要内容为：第八条关于逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条第（一）项约定，出卖人应在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十一条第（二）项约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超出90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》约定的主要内容为：第八条对买卖合同第十一条、第十二条的补充修改内容为，1、出卖人交付商品房之前，买受人应当履行完毕下列义务，否则出卖人有权拒绝交付并无须承担违约责任：1）……2）……3）若买受人存在违约行为，出卖人并未行使合同解除权的，买受人已经向出卖人承担全部违约责任，例如付清了各项违约金。2、交付期限相应顺延的情况：“遭遇不可抗力或非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于如下客观情况：1）遭遇自然灾害，例如大雨、暴雨、强风、台风（6级以上）、地震、战争等；2）……3）政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等；4）……当发生上述情况时，出卖人不承担延期交楼的违约责任，商品房交付期限应当相应顺延。……6、如出卖人交付该商品房非因本补充协议第八条约定的原因或其他非出卖人原因而延迟，则出卖人应根据出卖人延迟的期间，按买卖合同第十二条规定承担违约责任，但双方协商一致同意出卖人累计应付的违约金最高不超过买受人已付款的1%。第十八条买卖合同及本补充协议中不可抗力的补充约定，买卖合同及补充协议中约定的不可抗力包括但不限于：1、人力不可抗拒的自然灾害：包括但不限于地震、海啸、雹灾、台风、暴风雨雪、洪水、地面下陷下沉、雷电等现象，以及《气象法》《气象灾害防御条例》《地质灾害防治条例》等规定的气象灾害、地质灾害、衍生灾害、次生灾害等现象。……4、政府行为：包括但不限于中国或本项目项下所在城市政府部门颁布的强制性文件、政府禁令、行政命令以及任何停工、交通封锁、施工限制等命令或拖延向出卖人颁布任何批准文件（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令及施工片区停水、停电等，而导致工程被阻延或无法正常进行，或导致工程竣工验收手续或产权登记无法正常办理等）……。《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》签订后，原告已支付了全部房价款，其中银行按揭贷款730,000元于2017年3月10日支付。双方当事人均确认原告于2018年10月12日前已接收案涉房屋。2018年10月12日，案涉房屋取得竣工验收备案表。另查明，2017年8月22日，强热带风暴“天鸽”登陆珠海，造成案涉房屋所在的建设工程项目停工，且4号塔吊折断倒塌。被告遂停工停产，对倒塌的塔吊进行抢险。2017年9月14日，被告得到珠海市斗门区工程建设安全监督站复函，同意案涉房屋所在的建设工程项目复工复产。2017年8月23日珠海市********发布台风红色预警，2017年8月26日发布台风红色预警，2017年9月4日发布暴雨红色预警，2018年5月9日发布暴雨红色（斗门区）预警，2018年6月8日发布暴雨红色预警。根据《珠海市斗门区人民政府办公室关于印发开展房屋市政工程扬尘集中整治行动防治大气污染工作方案的通知》，珠海市斗门区自2017年12月15日至2018年4月1日开展施工扬尘集中整治行动，各工地必须按政府部门要求达标，并配置相应的设备（远程视频监控系统、车牌识别监控系统、噪声扬尘监控系统），按要求开启喷淋系统，在出入口设置洗车槽和冲洗设备等。本院认为，关于合同条款效力，《补充协议》第八条第六款系被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的格式条款，在没有以显著方式提请原告注意的情况下，作为提供格式条款一方的被告不当免除己方责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，应认定《补充协议》第八条第六款为无效条款。对于《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》约定的其他条款，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，作为出卖人的被告应于2018年6月30日前交付案涉房屋，原告虽于2018年10月12日前接收案涉房屋，但案涉房屋于2018年10月12日才取得竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，故案涉房屋的交付时间为2018年10月12日。被告延迟交付房屋已经构成违约，应承担违约责任，按照约定的计算标准即全部房价款日万分之一向原告支付违约金。被告主张原告存在迟延交付房款的违约行为，应当承担迟延付款的违约责任，相应的违约金应当与被告迟延交楼的违约金予以冲减。在庭审中，原告对其是否存在迟延交付房款的违约行为及应当支付的违约金数额均不予确认，被告对此并没有提起反诉。因此，在本案中对原告是否存在迟延交付房款的违约责任，本院不予处理，被告可另循途径解决。关于交付期限顺延天数的认定。1、关于恶劣天气导致的顺延天数。《补充协议》第八条第二款对交付期限相应顺延的情况进行了约定，被告主张依据该约定应顺延因强风、台风、大雨等天气影响的天数100天。本院认为，根据中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》可知：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”即上述规定对台风蓝色、黄色预警信号以及暴雨黄色、橙色预警信号建议户外停业，但显然涉案房屋所在楼宇不可能全部在户外进行施工，只有橙色、红色预警信号的台风以及红色预警信号暴雨才达成“停业”的程度，才对被告施工造成“不能克服”的影响。根据本院查明的事实，从双方签订合同之日至2018年6月30日合同约定的交房之日期间，橙色和红色预警信号的台风、红色预警信号的暴雨分别为2017年8月23日、2017年8月26日、2017年9月4日、2018年5月9日、2018年6月8日共5天。对于2017年8月23日的台风“天鸽”相比一般台风，对于珠海的破坏力确实巨大，被告也提供证据证明其重要的建设机械塔吊因“天鸽”台风折断倒塌，损失惨重，案涉房屋所在的建设项目应政府要求也从2017年8月22日至同年9月13日停工停产，延误工期时间较长，故本院认定“天鸽”台风系不可抗力，因该不可抗力导致的案涉房屋交付逾期，被告可以不承担民事责任。故因台风“天鸽”停工停产的23天，应从被告逾期交付案涉房屋的期间中予以扣除，其中该23天中包含台风红色预警信号的2017年8月23日、2017年8月26日、2017年9月4日，故因恶劣天气影响导致不可抗力可以顺延交房的天数为25天（5+23-3）。2、关于政府行为导致的顺延天数。被告主张因航展、安全隐患排查、国庆、扬尘集中整治、新增燃气管道工程等政府行为应顺延交房68.5天。本院认为，（1）《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。航展、安全隐患排查行动、国庆庆祝活动每年或一定时间均会进行，被告签订合同时完全可以预见到上述情况，故对被告主张航展、安全隐患排查、国庆属于不可抗力应予顺延，本院不予采纳。（2）关于施工扬尘集中整治行动，根据相关文件可知，政府要求施工场地配备相应防尘设备等，但未要求停工，被告据此要求顺延交房期限缺乏事实依据，本院不予支持。（3）珠海市人民政府于2012年9月1日颁布实施了《珠海市燃气管理办法》，该办法第九条规定，建设项目规划建设用地红线范围内新建的管道燃气设施，由建设单位负责投资建设，应当与主体工程同步设计、同步施工、同步竣工验收。管道燃气设施未与主体工程同步建设的，主体工程不予办理竣工验收备案。可见，被告作为专业的房地产开发公司，在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》之前就已经知道或应当知道《珠海市燃气管理办法》。因此，小区配套的燃气设施须实行“三同步”不属于涉案合同签订后各级政府新颁布的法律、法规、规定、政策等情况，不属于不可预见、不能避免、不能克服的情形，对被告主张装设天然气工程的期间属于不可抗力应予以顺延，本院不予采纳。综上，被告合理顺延交付房屋天数为25天，即被告可以延期交房至2018年7月25日，被告逾期交房期间为2018年7月26日至实际交房之日2018年10月12日，共计78天，被告应支付逾期交房违约金为8210.95元（1,052,686元×0.0001×78天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条的规定，判决如下：被告珠海市腾基房产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓德伟支付逾期交房违约金8210.95元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告珠海市腾基房产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 张 丹二〇二〇年五月二十五日书记员 黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定合同履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。