北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初49364号原告：北京钢研新冶电器股份有限公司，住所地北京市海淀区中关村永丰科技园区丰贤中路x座。法定代表人：周亮，经理。委托诉讼代理人：贾丹琦，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昀，北京天达共和律师事务所实习律师。被告：鸿鑫钢丸科技有限公司，住所地北京市海淀区白家疃尚峰园1号楼1层126-3。法定代表人：陈群芝，总经理。委托诉讼代理人：卢青，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京凯博瑞达电气有限公司，住所地北京市西城区榆树馆一巷5幢2层217室。法定代表人：李福平，总经理。委托诉讼代理人：王秀艳，内蒙古松洲律师事务所律师。原告北京钢研新冶电器股份有限公司（以下简称钢研新冶公司）诉被告鸿鑫钢丸科技有限公司（以下简称鸿鑫钢丸公司）、北京凯博瑞达电气有限公司（以下简称凯博瑞达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钢研新冶公司委托诉讼代理人贾丹琦、陈昀，被告鸿鑫钢丸公司法定代表人陈群芝及委托诉讼代理人卢青，被告凯博瑞达公司委托诉讼代理人王秀艳，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钢研新冶公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年1月30日解除；2.请求判令被告向原告支付截止2019年1月30日拖欠的房屋租金133890.83元；3.请求判令被告向原告支付自2019年1月31日起至2019年4月2日止的房屋占用使用费553415.44元；4.请求判令被告向原告支付逾期支付租金违约金4016.73元、逾期支付房屋占用使用费违约金16602.46元、解约过错违约金267781.67元，前述三项共计288400.86元；5.请求判令被告向原告支付电费265292.26元、电话费8814.31元、水费、供暖费、保安费、维修费等共计734974.14元，前述费用共计1009080.71元；6.请求判令被告向原告支付律师费2万元。请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2018年1月1日，我方与鸿鑫钢丸公司签订《房屋租赁合同》，约定我方将海淀区中关村永丰科技园区丰贤中路x座房屋出租给鸿鑫钢丸公司，房屋建筑面积6084平方米，每年每平方米租金264.09元，年租金1606690元，租金支付方式为每半年支付一次。合同签订后，我方依约向鸿鑫钢丸公司交付房屋，但鸿鑫钢丸公司未依约支付租金、水费、电费。2018年8月8日，我方向鸿鑫钢丸公司发出律师函，告知其解除租赁合同并腾退涉案房屋。鸿鑫钢丸公司收到律师函后，至支付了其欠付的2018年租金，但仍然占用涉案房屋。为维护我方合法权益，诉至法院。被告鸿鑫钢丸公司辩称，不同意钢研新冶公司的全部诉请，请求驳回。我公司仅仅是受凯博瑞达公司委托，代凯博瑞达公司签订房屋租赁合同，签订时，实际承租人钢研新冶公司应当知晓，相关责任应当由凯博瑞达公司承担。从合同的实际履行来看,包括合同的签订、房租、房屋的交接腾空,这些都与我方没有任何联系。凯博瑞达公司明确认可其是本案的实际承租人，钢研新冶公司在签订合同时对此知晓。综上我方受凯博瑞达公司委托与钢研新冶公司签订合同，因此与合同有关的费用均应由凯博瑞达公司承担。被告凯博瑞达公司辩称，第一，不同意钢研新冶公司的诉讼请求，双方签订的房屋租赁合同于2019年1月18日解除，解除原因是中国钢研科技集团有限公司解除其与钢研新冶公司之间的房屋租赁合同，并强制我方于2019年1月18日腾空了诉争房屋，过错在钢研新冶公司一方。2018年5月15日，中国钢研科技集团向钢研新冶公司发送律师函，要求解除与钢研新冶公司之间就诉争房屋的租赁合同。2018年12月11日中国钢研集团再次向钢研新冶公司发出关于腾退厂房的通知，要求钢研新冶公司于2018年12月31日之前缴纳电费及腾空房屋。2019年1月8日中国钢研集团向钢研新冶公司发出腾退厂房通知，要求钢研新冶公司于2019年1月17日前腾空所有房屋，否则在2019年1月18日进行现场清退。我方在这种情况下于2019年1月18日腾空了诉争房屋。2019年1月18日应当为合同解除时间。第二、钢研新冶公司同鸿鑫钢丸公司签订的合同是2018年4月签订的，当时约定是将诉争房屋的全部交付给承租人。钢研新冶公司一直到2018年6月底还未完全交付给我方，还差一家公司占据的二楼靠南侧11间房屋，最后直至我方腾退都没有完全交付。双方协商的时候，租金同意从2018年1月1日支付的前提条件是对方以从中国钢研集团租赁过来的原价格租给我们并完全交付，对方没有按照这个条件来履行，因此我方仅同意从2018年4月起按照房屋实际使用情况来支付房租和电费。就电费，我方仅同意支付2018年4月1日-2019年1月18日的电费，数额根据实际使用量计算。并且2018年1月-2018年6月的电费我方已经支付了73150.73元，钢研新冶公司本案中主张的2018年7月至2018年12月的电费明显过高。第三、我方已经向钢研新冶公司支付了1606690元租金，钢研新冶公司没有将全部房屋交付给承租人使用，截至到2019年1月18日，我方腾退诉争房屋之日止，我方交付的房屋租金已经超过了我方应付的房屋租金，不存在拖欠。因我方在2019年1月18日已经腾退了房屋，因此在此之后的房屋占有使用费等没有任何依据。第四、就对方主张的电话费用，我方不同意承担，对方没有实际交付给我方使用。就供暖费，我方于2019年1月18日就已经腾退，我方使用供暖没有达到一个供暖周期，不同意支付。保安费、维修费等，没有合同依据和法律依据，不同意支付。第五、钢研新冶公司对于本案诉争房屋租赁合同的解除存在过错，其存在违约行为，钢研新冶公司应当承担给我方造成的经济损失及律师费。不同意钢研新冶公司的律师费主张。经审理查明，李福平系凯博瑞达公司法定代表人，同时担任钢研新冶公司的董事。2018年1月1日，钢研新冶公司（出租方、甲方）与鸿鑫钢丸公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区中关村永丰科技园区丰贤中路x座的房屋出租给乙方，房屋建筑面积6084平方米；租赁期限2年，两年期满顺延1年，自2018年1月1日起至2019年12月31日，租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还，乙方逾期交还该房屋的，每逾期一日乙方应按合同约定房屋日租金的2倍支付违约金，直至将该房屋交还甲方之日为止；房屋租金每年每平方米建筑面积租金264.09元，年租金总额1606690元；本合同签订之日，租金为每半年支付一次，乙方应向甲方交纳首期租金（即2018年1月1日至2018年6月31日的租金）803345元；乙方应于每年的1月1日和7月1日分两次支付租金；乙方因使用该房屋发生的水、电、供暖、热水、煤（燃）气、物业、通讯、室外环卫、绿化维护等费用，由甲方按照政府或有关部门规定的标准收取，乙方应在接到甲方交费通知后3日内将相关费用交予甲方；乙方在接到甲方通知后未在3日内向甲方缴纳的，应根据逾期金额按照相关管理部门规定的标准支付滞纳金，直至缴清全部欠费之日为止；甲方未按前述合同条款的规定向乙方交付房屋的，应向乙方偿付合同租金3%的违约金；甲方未按时交付房屋供乙方使用的，应负责偿付相应期间房屋租金3%的违约金，但乙方延期支付首期租金的，甲方有权拒绝交付该房屋，且不承担任何违约责任；乙方逾期支付租金的，除应及时如数补交外，应当支付未交部分房租金额3%的违约金；乙方逾期交还该房屋的，每逾期1日应按照本合同约定年租金标准折算成日租金的两倍支付违约金，直至向甲方交还该房屋之日为止；乙方逾期交纳任何一期租金或相关费用超过10日的，甲方有权单方终止或解除本合同，且无须向乙方作出任何赔偿，乙方应向甲方支付相等于2个月租金作为违约金，如给甲方造成经济损失，乙方还应按甲方遭受实际损失向甲方支付赔偿金；甲方根据前述约定解除或终止本合同的，应向乙方发出解除或提前终止的书面通知，该通知自送达之日起生效。上述《房屋租赁合同》签订后，鸿鑫钢丸公司与凯博瑞达公司另签订《房屋租赁合同》，房屋面积与租金标准与钢研新冶公司与鸿鑫钢丸公司之间的《房屋租赁合同》一致。就上述合同的履行情况，双方存在较大分歧。钢研新冶公司称其依约向鸿鑫钢丸公司交付了诉争房屋，鸿鑫钢丸公司共向其支付2018年1月至12月的租金1606690元及2018年1月至6月的电费73150.73元，其中2018年1月至6月的电费总额应为83150.73元，未支付其他钱款；2019年3月28日时该房屋尚有人居住使用，并提交照片作证，2019年4月2日其发现鸿鑫钢丸公司已经将诉争房屋腾空。鸿鑫钢丸公司称其不清楚合同履行情况，钢研新冶公司也从未与其联系。凯博瑞达公司称认可钢研新冶公司所述付款情况，称钢研新冶公司2018年4月1日陆续向其交付房屋，但是一直到2018年6月底还有11间房屋由案外人占据，未向其交付，直至其腾房时，其于2019年1月18日搬离诉争房屋。根据银行回单，鸿鑫钢丸公司系2018年2月6日支付第一笔租金30万元。鸿鑫钢丸公司与凯博瑞达公司均称租金及费用系凯博瑞达公司支付给鸿鑫钢丸公司，由鸿鑫钢丸公司代为向钢研新冶公司支付费用。庭审中，钢研新冶公司称鸿鑫钢丸公司为诉争房屋实际承租人，经本院释明，钢研新冶公司称如法院确认实际承租人为凯博瑞达公司，其要求凯博瑞达公司承担合同义务。2018年8月8日，钢研新冶公司向鸿鑫钢丸公司邮寄《关于解除合同及要求贵公司清偿欠款之律师函》，称鸿鑫钢丸公司首期租金803345元中，仅于2018年2月6日支付30万元，于2018年3月29日支付122500元，且未依约于2018年7月1日支付第二期租金803345元，两笔租金均已逾期超过10日，拖欠租金达1184190元，应承担的水、电、供暖、热水、煤（燃）气、物业、通讯、室外环卫、绿化维护等费用尚未支付。该律师函称解除《房屋租赁合同》并要求鸿鑫钢丸公司于2018年8月15日前将租赁房屋交还，并结清相应租金及费用。2019年1月29日，钢研新冶公司向鸿鑫钢丸公司邮寄送达两份《关于解除合同及要求贵公司清偿欠款之律师函》，其中一份收件人为李福平，收件地址为诉争房屋，邮寄结果为拒收退回，另一份收件人为陈群芝，收件地址为合同载明的鸿鑫钢丸公司住所（址），邮单中电话号码错误，投递结果为2019年2月18日快递柜。该律师函称鸿鑫钢丸公司收到前述律师函后，向钢研新冶公司支付了2018年欠付的租金，但仍继续使用租赁房屋，因2018年至今使用租赁房屋发生的其他费用未予清缴并实际产生，2019年以来租金亦未支付，另鸿鑫钢丸公司在租赁房屋期间，存在擅自转租行为，故要求解除《房屋租赁合同》，要求鸿鑫钢丸公司于2019年1月31日前将租赁房屋交还并支付2018年因使用租赁房屋产生的水、电、供暖、热水、煤（燃）气、物业、通讯、室外环卫、绿化维护等费用468705.06元以及2019年应付款项（暂计至2019年1月31日应付款项合计172949.68元）。鸿鑫钢丸公司及凯博瑞达公司均否认收到过上述律师函。钢研新冶公司提交微信聊天记录显示其公司工作人员与李福平协商付款事宜，其中2019年1月9日钢研新冶公司工作人员称“李总，12月份的电费出来了，是28906.88元，加上之前的费用，总共是468705.06元，您尽快安排支付费用”，李福平回答称“x座左右我们款进来付出去”。凯博瑞达公司提交上述钢研新冶公司员工与李福平的微信聊天记录显示，2019年1月7日，该员工称“李总，这是集团公司刚发的通知，要求这周四就要收房”、“集团公司要收房，我们也没办法，您尽快组织搬家吧，我们在跟集团说一下看能不能多给几天时间”、“周四您在基地吗？集团公司收房的时候能出面吗？”；后该员工称“那您看什么时间交房，否则租金一直在算”，李福平回答“不能这么算，你们通知我1月18号腾房，是强制收房的，现在又要收租金，想什么呢”，该员工称“问题是您到2月份都没腾完，也没交房啊”，李福平称“我们搬完了，楼上那家我在进去的时候他就在”，该员工称“我们签的合同里面是全部房子都租给您了，退的时候肯定也得全部退回来，至于您说他们什么时候去的，我们也不知道”，李福平回答“你给我什么样，我给你什么样，你给我楼上那家就在，我腾出来那家还在，凭什么我要给你们付房租，不行双方打官司吧”、“你们房子有的到5月份才交的房，让我们强制退房也啊给赔偿，还想让我们在付房租，你们到底在哪想什么？要不法庭上谈吧”。庭审中，凯博瑞达公司提交钢研新冶公司加盖公章的2019年1月18日《出门证》，载明出门人为鸿鑫钢丸公司，物品为办公用品、电脑设备。数量为全部，规格为腾空房屋，注：最后一车。钢研新冶公司认可《出门证》的形式真实性，但称不认可《出门证》所载内容，不能证明鸿鑫钢丸公司腾空诉争房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，李福平系钢研新冶公司的董事，同时担任凯博瑞达公司的法定代表人，鸿鑫钢丸公司及凯博瑞达公司均称鸿鑫钢丸公司系受凯博瑞达公司委托与钢研新冶公司签订《房屋租赁合同》，钢研新冶公司虽对此不予认可，但鉴于李福平与钢研新冶公司及凯博瑞达公司的关系，且钢研新冶公司提交证据显示其就诉争房屋的交费问题直接与李福平进行协商，故就鸿鑫钢丸公司及凯博瑞达公司的上述主张，本院予以采信，钢研新冶公司在签订诉争《房屋租赁合同》时应当知晓鸿鑫钢丸公司是受凯博瑞达公司的委托与其签订《房屋租赁合同》一事，故诉争《房屋租赁合同》的出租方为钢研新冶公司，承租方为凯博瑞达公司。钢研新冶公司与凯博瑞达公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。凯博瑞达公司称钢研新冶公司未按照合同约定交付房屋，但未提交证据证明，且与其后期的支付租金情况相矛盾，故就凯博瑞达公司的该项主张，本院不予采信。凯博瑞达公司提交的微信聊天记录显示，钢研新冶公司于2019年1月7日即称集团公司要收回诉争房屋并要求李福平于2019年1月10日搬出，且钢研新冶公司提交证据仅显示其于2019年1月9日向李福平确认之前的费用为468705.06元，故2019年1月7日时诉争《房屋租赁合同》约定的逾期交纳租金或相关费用超过10日的条件尚未达成。凯博瑞达公司提交2019年1月18日《出门证》凯博瑞达公司已经搬走最后一车物品，钢研新冶公司虽否认上述《出门证》所载内容，但该出门证加盖有钢研新冶公司公章，且钢研新冶公司未提交充分相反证据证明其主张，故本院认定凯博瑞达公司于2019年1月18日已经将诉争房屋腾空，双方《房屋租赁合同》此时实际解除。基于上述事实，本院确认钢研新冶公司与凯博瑞达公司之间的《房屋租赁合同》于2019年1月18日解除，凯博瑞达公司应向钢研新冶公司支付2019年1月1日至2019年1月18日期间的租金，钢研新冶公司要求凯博瑞达公司支付此后的租金及房屋占用使用费，无事实依据，本院不予支持。就2018年度的费用问题，钢研新冶公司员工在微信中确认为468705.06元，李福平亦予以确认，凯博瑞达公司称李福平不清楚实际数额，但未提交证据证明，故就上述数额，本院予以采信。凯博瑞达公司确实存在逾期支付租金问题，钢研新冶公司要求其支付租金违约金4016.73元，数额合理，本院予以支持，钢研新冶公司要求凯博瑞达公司支付逾期支付房屋占用使用费违约金、解约过错违约金，无事实依据，本院不予支持。2019年1月9日，钢研新冶公司员工与李福平确认诉争房屋2018年所欠费用为468705.06元，钢研新冶公司要求凯博瑞达公司支付电费265292.26元、电话费8814.31元以及水费、供暖费、保安费、维修费等共计734974.14元，但未提交充分证据证明，本院不予采信。钢研新冶公司要求凯博瑞达公司承担律师费，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第四百零二条之规定，判决如下：一、北京钢研新冶电气股份有限公司与北京凯博瑞达电气有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年1月18日解除；二、北京凯博瑞达电气有限公司于本判决生效后10日内支付北京钢研新冶电气股份有限公司2019年1月1日至2019年1月18日期间的租金80334.5元及违约金4016.73元；三、北京凯博瑞达电气有限公司于本判决生效后10日内支付北京钢研新冶电气股份有限公司水、电、供暖、热水、煤（燃）气、物业、通讯、室外环卫、绿化维护等费用共计468705.06元；四、驳回北京钢研新冶电气股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11419元，由北京钢研新冶电气股份有限公司负担8269元，已交纳；由北京凯博瑞达电气有限公司负担3150元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  陈迎宾二〇二〇年五月十八日书记员  李永瑞