江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0211民初543号 原告:无锡海岸新城投资有限公司,住所地无锡市滨湖区海岸城41-2101。 法定代表人：李奕标,该公司董事长。 委托诉讼代理人：王彦旻，该公司员工。 被告：林建，男，1988年10月5日生，汉族，户籍所在地江苏省大丰市，住无锡市经开区。 委托诉讼代理人：俞博凡，江苏景丰律师事务所律师。 原告无锡海岸新城投资有限公司（以下简称海岸城公司）诉被告林建房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海岸城公司的委托诉讼代理人王彦旻、被告林建的委托诉讼代理人俞博凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海岸城公司向本院提出的诉讼请求如下：1、被告向原告支付2019年7月至2019年10月的租金、物业管理费、网上对账平台使用费等共计193273.2元以及因延迟缴纳费用而产生的违约金（其中2019年7月欠费48318.3元自7月11日起算；2019年8月欠费48318.3元自8月11日起算；2019年9月、10月分别欠费48318.3元分别自9月11日、10月11日起算，按每日万分之六点五分段计算至2019年11月20日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：林建承租无锡市滨湖区海岸城购物中心A座第507-509号商铺，双方签订了《无锡海岸城商铺租赁合同》，租期为6年。自2019年7月起至2019年10月，林建拖欠租金、物业管理费、网上对账平台等各项合同费用共计193273.2元，故而成讼。 被告林建辩称：1、对租金的计算标准没有异议，但其在海岸城公司有126971.4元保证金及5000元烟管改造押金共计131971.4元，应当与诉求中的租金等费用进行抵扣，且海岸城公司在2019年10月就将租赁物收回另租他人，故10月份租金不应计算；2、网上对账平台使用费没有收费依据，不予认可；3、海岸城公司存在违法解除合同的行为，双方的违约责任应当相互抵销，原告主张的违约金应当不予支持且标准过高；4、海岸城公司在未通知的情况下，私自对租赁物进行清场，导致其所有的设备、家具、餐具等被海岸城公司私自处理，其将另案提起违约及赔偿之诉。 审理中，海岸城公司撤回关于网上对账平台使用费（每月20元）的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对相关的证据和事实，本院认定如下： 2013年7月，甲方海岸城公司与乙方林建签订《无锡海岸城商铺租赁合同》，由林建承租海岸城五层507-509号商铺，租赁期限为自房屋交付日起六年（2014年4月11日至2020年4月10日）；经营品牌为蜀娘烤鱼餐饮店；租赁采用固定租金标准，其中2019年6月29日至2020年4月10日固定租金变更为20238.3元/月，于每月第10日前先行支付当月租金；租赁保证金为163334.4元；物业管理费第一年为每月21657.6元，第二年至第六年为每月32486.4元（自2019年1月1日起变更为每月28060元），首月管理费于商铺交付日支付，其余月份管理费于当月第10日前支付；关于乙方违约责任，在租赁期限内，乙方逾期交付租金或物业管理费和其他费用的，每逾期一日应按逾期交付金额的千分之三支付违约金。如乙方不按合同约定时间支付租金或其他费用连续2次或一年内累计2次，甲方有权将前述违约金提高到1%，如乙方不按合同约定时间支付租金或其他费用达连续3次或一年内累计3次的，甲方有权解除合同，甲方单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责弥补甲方的损失；双方确认合同条款经过双方协商和谈判而达成，不构成任何一方的格式合同。 签订合同后，林建缴纳了租赁保证金126971.4元、烟管改造押金5000元。2019年8月20日，海岸城公司向林建发送公函，催讨2019年7月至8月的各项合同费用，并函告林建，已于2019年5月至8月连续3次逾期支付合同费用，保留依法追究其违约责任的权利。2019年11月10日，海岸城公司向林建发送公函，内容为合同终止事宜，函告林建由于2019年7月至2019年9月的合同费用均已逾期支付超过一个月，其公司决定依据合同解除《商铺租赁合同》，合同终止日期为2019年11月20日，保证金作为违约金不予退还，林建应将店铺恢复至毛坯状态并于终止日交还，否则其公司将于2019年11月21日自行处分商铺内物品并将商铺恢复毛坯。2019年11月21日，海岸城公司再次向林建发送公函，内容为店铺收回事宜，函告林建限定交还商铺日期已过，其公司将在3日后收回商铺自行拆除，自行将商铺恢复至毛坯状态，相关费用应由林建负担。关于上述三份公函，庭审中林建否认收悉，但认可合同解除时间最晚不超过2019年11月20日，海岸城公司陈述公函系向林建身份证地址邮寄，但均因无法联系收件人被退回，投递地址记载现已无法查询。后其公司将商铺收回，将商铺内的遗留物品予以遗弃，并于2019年12月3日将案涉商铺租予他人。 本案审理中，海岸城公司表示，租赁保证金126971.4元具有履约保证性质，由于林建违约拖欠合同费用，应该予以没收，关于烟管改造押金5000元同意在本案中抵扣。 以上事实，有无锡海岸城商铺租赁合同、补充协议、公函、快递凭证及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。海岸城公司与林建签订的《无锡海岸城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应该按照该合同履行义务。林建欠付合同约定的2019年7月至10月的租金及物业管理费共计193193.2元是事实，林建应予支付并承担因延迟缴纳上述费用而产生的违约金。林建抗辩2019年10月海岸城公司已单方解除合同，故该月费用不应计算，但其无相关证据证明，本院对其该项抗辩意见不予支持。 关于合同的解除，合同未约定送达地址，在林建拖欠合同费用达到约定解除条件时，海岸城公司应当通过有效的方式书面通知林建，通知到达对方时才发生合同解除的效力，在解除函件被退回的前提下，海岸城公司即单方解除合同并收回商铺，不符合法律规定的通知解除的形式要件，不产生合同解除的效力，由于案涉商铺实际已被收回另租且林建认可2019年11月20日海岸城已单方解除合同，故本院确认案涉合同至此时间解除。关于海岸城单方解除合同的违约责任和商铺内物品灭失的赔偿责任，林建表示另案追诉，本案不予理涉。 关于违约金的计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。合同约定在租赁期限内，乙方逾期交付租金或物业管理费和其他费用的，每逾期一日应按逾期交付金额的千分之三支付违约金，海岸城公司现将违约金计算标准自愿降低为每日万分之六点五，该标准远高于正常市场资金成本，结合海岸城公司实际已转租的事实，本院酌定按每日万分之三计算。关于租赁保证金，合同约定只有在林建违约后海岸城公司单方合法解除合同的条件下才有权没收，而海岸城公司实际已构成单方违约解除合同，不符合租赁保证金罚没的条件，且逾期付款违约金与租赁保证金罚没并处明显过高，因此，对于海岸城公司要求罚没租赁保证金的主张本院不予支持，该保证金在合同解除后且本院已支持每日万分之三的逾期付款违约金的情况下应予退还林建。 关于烟管改造押金5000元，海岸城公司同意在本案中抵扣，本院予以确认。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下： 一、被告林建于本判决发生法律效力之日起立即向原告无锡海岸新城投资有限公司支付2019年7月至2019年10月的租金、物业管理费共计193193.2元，以及因延迟缴纳费用而产生的违约金（以2019年7月-10月每月欠费48298.3元为基数，分别自7月11日、8月11日、9月11日、10月11日起算，按每日万分之三分段计算至2019年11月20日止），被告林建已交纳的租赁保证金126971.4元和烟道改造押金5000元在上述款项中予以抵销； 二、驳回原告无锡海岸新城投资有限公司的其他诉讼请求。 若林建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取4165元，由原告无锡海岸新城投资有限公司负担2941元，由被告林建负担1224元（该款已由原告预付，原告同意如被告未自愿履行的，本院不退，原告在执行阶段一并申请执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员  尤曦红 二〇二〇年五月十五日 书记员  丁盛灏 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。