四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终353号 上诉人（原审被告）：舒勇，男，1978年8月1日出生，汉族，户籍地四川省遂宁市船山区，现住四川省遂宁市船山区。 上诉人（原审被告）：蒋红梅，女，1976年8月14日出生，汉族，户籍地四川省遂宁市安居区，现住四川省遂宁市船山区。 被上诉人（原审原告）：遂宁市北兴物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市经济技术开发区北固街遂宁花园会所**，统一社会信用代码615109007523419328。 法定代表人：刘其兵，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：何云福，四川广略律师事务所律师。 上诉人舒勇、蒋红梅因与被上诉人遂宁市北兴物业服务有限公司（简称北兴物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初2396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 舒勇、蒋红梅上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.认定《未来城物业服务合同》无效；3.按照0.6元/平方米标准收取物业费；4.被上诉人主张的超过法律规定的诉讼时效的物业管理费不应得到支持；5.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人提交的《未来城物业服务合同》无效。因业委会不具有独立人格主体，其对外签订合同的行为需经过业主的相应授权才发生法律效力，对于合同无效，上诉人无任何过错，而被上诉人存在过错，被上诉人应承担相应责任；2.物业费标准未经合法程序，未得到上诉人同意，应按照0.6元/平方米标准收取物业费；3.超过法律规定的诉讼时效的物业管理费不应得到支持。 北兴物业辩称，一审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 北兴物业向一审法院起诉请求：1.判决舒勇、蒋红梅立即向北兴物业支付物业服务费5304元，并承担滞纳金918.65元，共计6222.65元；2.本案诉讼费由舒勇、蒋红梅承担。。 一审法院认定事实：舒勇、蒋红梅系位于遂宁市国开区北固东街68号遂宁花园××栋××单元××层××号房屋的业主，该房屋建筑面积133.96平方米。北兴物业原系未来城小区的前期物业服务企业，前期物业服务收费标准为0.6元每月每平方米，电梯费为480元一年。2014年6月，“未来城”小区成立了业主委员会，2014年12月28日，未来城小区业主委员会与北兴物业签订了《未来城物业管理服务合同》，合同约定“……第三条合同期限本合同期限为二年。自2015年1月1日起至2016年12月31日止。……第七条管理服务费用……（3）电梯公寓二层以下（含二层）住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积0.9元收取；电梯公寓二层以上住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积1.2元收取（执行时间：2015年1月1日）……5、对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，经物业公司书面催交后仍未支付相关应交费用的，每逾期一日，应向物业服务企业支付应缴费用千分之三的违约金，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠费业主的室号进行催讨，……”。2016年12月30日，未来城业主委员会再次与北兴物业签订了《未来城物业服务合同》，合同约定“……第二条本合同的期限本合同的期限为叁年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。……第五条物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取……（二）高层住在：二层以下（含二层）0.9元／月.平方米，二层以上1.1元／月.平方米……第七条业主或物业使用人应按月交纳物业服务费。业主或物业使用人应在每月末的最后一天前向乙方履行交纳义务，业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从次月开始计收违约金，其违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。……”。虽然北兴物业与未来城小区业委会约定2015年1月1日至2016年12月31日之间电梯二层以上房屋按照1.2元／月.平方米的服务标准，但北兴物业在此期间对电梯二层以上房屋系按照1.1元／月.平方米的价格收取的物业服务费。舒勇、蒋红梅在入住未来城小区后，曾按约缴纳了2015年1月1日之前的物业服务费，因对2015年1月1日之后的物业服务收费价格上涨不满意，加之双方长期以来因物业服务质量所产生矛盾，舒勇、蒋红梅遂从2015年1月1日起即拒交物业管理费。北兴物业曾多次向舒勇、蒋红梅催收，但舒勇、蒋红梅均只愿意按照前期物业服务收费标准缴纳物业服务费，北兴物业催收未果，遂起诉来一审法院。舒勇、蒋红梅欠付的2015年1月1日至2017年12月31日之间的物业服务费为133.96平方米×1.1元／月.平方米×36月＝5304.8元。另查明，遂宁市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）川09民终805号民事判决书，该判决现已生效。在该判决中，遂宁市中级人民法院认定北兴物业与未来城小区业主委员会签订的两份《未来城物业服务合同》即使违反了法律、行政法规的管理性规定，但其仍属有效合同。 一审法院认为，北兴物业与未来城小区业委会签订的两份《未来城物业服务合同》合法有效。在合同履行期内，北兴物业依约为舒勇、蒋红梅提供了物业服务，舒勇、蒋红梅亦应根据合同约定按时缴纳物业服务费，故对北兴物业诉请舒勇、蒋红梅立即缴纳物业服务费的诉讼请求，予以支持；北兴物业自愿按照低于物业服务合同约定标准收取物业服务费，系其自由处分自身权利的行为，予以支持，故对北兴物业仅要求舒勇、蒋红梅支付物业服务费5304元的诉讼请求，予以支持。蒋红梅虽辩称“北兴物业的服务达不到合同约定标准”，且出示了小区照片，但一审法院认为，舒勇、蒋红梅出示的照片既无法确定其形成时间，而且照片的特性为保存某一时刻的影像，亦无法反应北兴物业长期的物业服务质量，故对舒勇、蒋红梅的该辩解意见，不予支持。关于舒勇、蒋红梅“索回共有权益所产生的收益”的辩解意见，因舒勇、蒋红梅未举证证明有哪些公共权益被北兴物业所占有，故对舒勇、蒋红梅的该辩解意见，不予采纳。关于北兴物业主张的滞纳金，因滞纳金系违约金性质，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素综合考虑，而舒勇、蒋红梅拖欠物业管理费系不满北兴物业服务质量及双方未就物业管理费的计算标准达成一致意见，并非恶意拖欠，故对北兴物业主张的该项诉求不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决：一、被告舒勇、蒋红梅于本判决生效后十日内向原告遂宁市北兴物业服务有限公司支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业管理费5304元；二、驳回原告遂宁市北兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告舒勇、蒋红梅负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、未来城业主委员会与北兴物业公司于2014年12月28日和2016年12月30日签订的《物业服务合同》是否合法、有效；二、北兴物业向舒勇、蒋红梅主张的物业管理费是否部分超过诉讼时效；三、物业管理费是否应按照0.6元/平方米标准收取。 关于争议焦点一，首先，强制性规范包括效力性规范和管理性规范。效力性规范指法律或行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立的规范，或者是虽未明文规定违反这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立，但违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范；管理性规范指法律或行政法规没有明确规定违反了此类规定将导致合同无效或合同不成立，而且违反此类规定后如果使合同继续有效也并不损害国家利益和社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定并未明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立，违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效也并不损害国家利益和社会公共利益，只是损害当事人的利益，因此，《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定属于管理性强制规范。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。即使未来城业主委员会违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定或没有依据《未来城业主大会议事规则》的规定与北兴物业签订了《物业服务合同》，也属于违反了法律、法规的管理性规范和未来城小区内部自治管理规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”调整范围。其次，上诉人舒勇、蒋红梅并未提交证据证实北兴物业对未来城业主委员会未依据《未来城业主大会议事规则》的规定经过三分之二的业主同意与北兴物业签订《物业服务合同》的事项知情，且舒勇、蒋红梅亦无证据证实北兴物业与业主委员会之间存在恶意串通的情形。最后，根据《物业管理条例》第十二条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，如果舒勇、蒋红梅认为未来城业主委员会在选聘物业管理公司中存在侵害业主合法权益的行为，其可以请求人民法院予以撤销，而不能以此为由拒绝缴纳物业管理费。综上，未来城业主委员会与北兴物业分别于2014年12月28日、2016年12月30日签订的《物业服务合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情形，一审法院认定该合同有效并无不当，本院依法予以维持。 关于争议焦点二，本案中北兴物业提供了三张《催费通知》证明其自2015年开始，连续三年在当年年底均对舒勇、蒋红梅进行了物业费催收，蒋红梅在一审庭审中亦承认北兴物业将《催费通知》贴在其大门上，因此，北兴物业公司对于舒勇、蒋红梅应缴纳物业费尽到了催收义务，并因催收引起诉讼时效的中断。舒勇、蒋红梅认为北兴物业公司向其主张的物业管理费部分超过诉讼时效的上诉请求与审理查明事实不符，本院不予支持。 关于争议焦点三，根据争议焦点一的评述可知，未来城业主委员会与北兴物业分别于2014年12月28日、2016年12月30日签订的《物业服务合同》合法有效。经查，2014年12月28日《未来城物业管理服务合同》约定“……（3）电梯公寓二层以下（含二层）住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积0.9元收取；电梯公寓二层以上住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积1.2元收取（执行时间：2015年1月1日）……”。2016年12月30日《未来城物业服务合同》约定“……第五条物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取……（二）高层住在：二层以下（含二层）0.9元/月.平方米，二层以上1.1元/月.平方米……”。根据《物业管理条例》第十二条第四款的规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，前述《物业服务合同》的效力及于全体业主。舒勇、蒋红梅主张物业管理费应按照0.6元/平方米标准收取的上诉请求不成立，本院不予支持。 综上所述，舒勇、蒋红梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由舒勇、蒋红梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉梅 审判员  郑 艳 审判员  梁 燕 二〇二〇年五月二十五日 书记员  李诗璐