江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初2885号原告：黄波，男，汉族，1985年5月15日出生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：赣州华实房地产开发有限公司,住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道**云星·中央星城**楼2702办公室。统一社会信用代码：91360702563821080W。法定代表人:潘希广，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄鹏（该公司员工），男，1988年11月21日出生，汉族，住江西省南康市，代理权限：特别授权。原告黄波与被告赣州华实房地产开发有限公司（以下简称为华实公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告黄波及其委托诉讼代理人郭涛，被告华实公司的委托诉讼代理人黄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告退还面积差额款125057.9元及支付利息（以125057.9元为基数，自2017年6月19日起至付清款之日为止，按月利率0.408%计算）；2、本案诉讼费用、保全费用、律师费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更第1项诉讼请求中利息计算时间为自2018年8月28日起至付清款之日止，按日利率万分之三标准计算。事实和理由：2017年6月16日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017061602591），约定被告将其开发的赣州市章贡区商品房出卖给原告，该房屋建筑面积243.56㎡，套内建筑面积199.63㎡，分摊面积43.93㎡，单价为13665.89元／㎡，商品房总价款为3328463元，原告按商业贷款方式支付购房款，被告应于2018年10月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告向被告积极履行了全部付款义务。交付期限届满后，原告发现该商品房的实测套内建筑面积仅为192.06㎡，比合同约定套内建筑面积少7.57ｍ2,其误差比绝对值为3.792%。此后，原告多次与被告协商，要求其向原告返还套内建筑面积减少部分的购房款【其中套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的购房款由其双倍返还】，但最终均因被告原因而协商未果，原告遂诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、被告企业信用信息公示报告，证明被告的主体资格；证据2、江西省国家税务局通用预收款收据贰张，证明原告按照《赣州市商品房买卖合同》约定已向被告支付3328463元购房款；证据3、《赣州市商品房买卖合同》，证明原告与被告存在商品房销售的买卖事实及约定套内面积为199.63㎡的事实；证据4、不动产登记证书、房产面积实测绘报告，证明原告购买房屋面积的实测套内面积为192.06㎡，误差为3.792%的事实；证据5、照片、宣传资料，证明被告在与原告签订合同前已告知原告涉案房屋争议面积部分为专有部分面积的事实。被告华实公司辩称：1、答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》及附件五（《补充协议》）都是双方在平等自愿的基础上签订的协议，并且报政府部门备案，因此该合同和附件都是合法有效的，补充协议最后一条明确约定正文和附件不一致时以附件为准。2、双方在合同第六条约定，本案的商品房买卖按照建筑面积计价，因此在合同第十三条关于面积差异处理选择约定时，双方选择按第二种方式（即按建筑面积结算价款），这和合同第六条约定一致，也和补充协议约定一致，都是按建筑面积多退少补，在商品房交付后，原被告双方都已经按建筑面积结算完毕。3、关于被答辩人购买商品房套内面积减少原因的说明，本案商品房都是委托赣州市房地产交易服务中心房产测绘队进行测量的，测绘部门在预测时将每户在消防楼梯旁的阳台按比例计入套内面积，在实测时将该阳台作为消防前室，是每户的逃生预留通道，计入分摊面积，这就造成了实测跟预测相比每户的套内面积减少，分摊面积等额增加，而被答辩人房屋的实际使用面积并没有减少，也没有影响被答辩人对房屋的使用。4、关于利息和违约金的问题。商品房买卖合同第三条约定的面积就注明预测面积，预测和实测不一致，是合同履行的正常现象，双方按照合同约定多退少补，不存在利息问题，更不存在违约问题。所以被答辩人关于利息的诉请没有事实和合同依据。5、本案商品房交付后，答辩人与被答辩人双方已按建筑面积结算完毕。按照现有的测量规范，建筑面积包括套内面积和分摊面积，建筑面积是总项，套内面积和分摊面积是分项，现在合同的总项已经结算完毕，被答辩人又挑出套内面积要求和答辩人进行分项结算。如果被答辩人的诉求成立，就意味着答辩人有权就分摊面积和被答辩人再进行一次结算，也就是说被答辩人主张按照套内面积要求答辩人退款，那么答辩人也有权就分摊面积的增加要求被答辩人补交房款，这样一套房子三次结算，既违反了合同约定，也违反了赣州市的交易习惯。综上，答辩人认为，被答辩人所诉缺乏事实及合同依据，其各项诉求依法应予驳回。被告华实公司为支持其抗辩，向本院提交如下证据：证据1、2017年6月16日原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（含合同附件），证明原、被告双方按照建筑面积计算合同价款，并按照建筑面积进行最终合同结算，原告起诉没有合同依据；证据2、2019年9月16日返款面积差收据及中国农业银行单位客户专用回单，证明原告已向被告支付合同面积差价，双方合同已结算完毕；证据3、房屋面积预测报告，证明被告提供房屋存在面积差异的原因。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月16日，原、被告签订了合同编号为2017061602591的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的赣州市章贡区房屋；建筑面积为243.56㎡，套内面积199.63㎡，分摊面积为43.93㎡，该面积为预测；计价方式为建筑面积，单价为13665.89元／㎡，合同总价款为3328463元，原告采用商业贷款，原告应当于2017年6月19日前支付首期房价款为668463元，余额2660000元向银行申请贷款支付；商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与合同第三条载明的预测面积发生误差的，按照合同第十三条关于面积差异处理条款处理，双方同意按2种方式处理，即根据合同第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，原告有权解除合同，原告不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告所有；实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有减轻或免除合同中约定应由被告承担的责任，或者加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以合同为准。该合同补充协议第九条约定，1、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）售房单价保持不变，实际成交总价款按赣州市房产部门产权登记机关核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息。任何一方不得以面积差异为由要求解除合同；（2）套内建筑面积和分摊建筑面积与合同约定发生误差时，按第（1）款处理；该附件为合同不可分割的组成部分，自被告盖章和原告签字之日起生效，本附件与合同正文不一致之处，以本附件约定为准。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告亦交付了房屋，但赣州市房地产交易服务中心房产测绘队出具的《房屋面积测绘报告》载明被告所购房屋的套内面积为192.06㎡，分摊面积为50.77㎡，建筑面积为242.83㎡，因此，双方就建筑面积存在的误差进行了处理。后原告以被告交付的房屋套内建筑面积存在误差比值过大为由要求被告赔偿未果，致诉。另查明，赣州市房地产交易服务中心房产测绘队于2016年7月4日出具的《房屋面积预算报告》记载上述房屋北侧靠近消防梯旁边的凹廊（即消防前室）边界为实线，从而该区域定为套内面积。赣州市房地产交易服务中心房产测绘队于2018年8月23日出具的《房屋面积测绘报告》将上述的实线变更为虚线，从而该区域定为分摊面积，该区域面积为7.57㎡。再查明，原告取得上述房屋不动产权证书［赣（2019）赣州市不动产权第××号］，不动产权证登记房屋建筑面积242.83㎡，专有建筑面积192.06㎡，分摊建筑面积50.77㎡。本院认为，本案《赣州市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律效力禁止性规定，应确认合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告依约交付了购房款，被告交付了房屋，但被告交付的房屋套内面积与双方约定的不相符，原告认为被告违约，应当赔偿，而被告认为双方约定按建筑面积计价，其交付的房屋建筑面积差异甚微且已处理，故无需赔偿。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人约定了按建筑面积计价及建筑面积发生误差时的处理方式，且双方也根据建筑面积的数据进行了房屋价款的结算。因此，原告要求被告赔偿，不应支持。但考虑到被告为房地产开发商，理应对设计规则知晓，但在销售时却将本应归类在公摊面积的部分归类在套内面积，从而对原告购买行为具有一定的误导，此外，被告实际交付的房屋与双方约定的房屋“得房率（房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例也就是得房率）”明显降低，给原告造成了一定的损失，再结合合同的性质、实际履行情况、合同约定的单价等综合因素，本院酌定被告补偿原告2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告赣州华实房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄波支付补偿款2万元；二、驳回原告黄波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2801元，减半收取1400.5元，由被告赣州华实房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  徐章平二〇二〇年五月十八日书记员  陈晓玲