福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2339号 上诉人（原审被告）：刘吉敏，男，1993年11月12日出生，住福建省南平市延平区。 被上诉人（原审原告）：福建东百元洪购物广场有限公司，住所地福州市台江区台江路**。 法定代表人：袁幸福，总经理。 委托诉讼代理人：邱培旭，公司职员。 委托诉讼代理人：吴欣茹，公司职员。 上诉人刘吉敏因与被上诉人福建东百元洪购物广场有限公司（以下简称“东百元洪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘吉敏上诉请求:1.撤销一审判决；2.本案一审、二审费用均由东百元洪公司承担。事实与理由：一审判决事实不清。1.东百元洪公司在一审中向法院提供刘吉敏的地址为虚假地址，导致刘吉敏并不知一审开庭，一审法院据此作出的判决与事实不符。2.案涉房屋租赁合同履行期间，刘吉敏多次向东百元洪公司提出解除合同的请求，但是东百元洪公司均不同意，无奈之下，刘吉敏于2017年5月中止营业。刘吉敏已于2017年5月19日搬离案涉店铺，此后再未使用，该事实有一审判决中东百物业公司的陈述为证。因此并不存在2017年7月26日到2017年12月22日期间的场地占用费。3.刘吉敏在搬运货物期间被东百元洪公司强行阻止，并非法扣押刘吉敏的产品，价值约35000元。东百元洪公司仍非法占有刘吉敏店铺装修保证金5000元、消防保证金3168元、广发银行POS机活动补贴款4500元至5000元、店铺三个月押金13500元。东百元洪公司应向刘吉敏归还前述款项并赔偿损失。 东百元洪公司辩称，一、关于送达地址问题。1.东百元洪公司向一审法院提交的闽侯县博仕后购物广场一号楼2523的地址系案涉租赁合同约定的送达地址，合同还约定这个地址文书经寄出即视为送达，案涉合同经刘吉敏签字确认。2.东百元洪公司亦向一审法院提交了刘吉敏的户籍地址（身份证），身份证复印件也是刘吉敏在签订合同时提交给东百元洪公司的。一审法院按这两个地址送达不到后，才进行了公告送达。这个程序完全是合法的。二、关于场地占用费问题。1.刘吉敏提出解除合同后，在5月19号就自行搬离了。案涉合同明确租赁期到2019年12月8号，在此期间不能随意解除。刘吉敏单方提出解除合同，并无合同依据。且，刘吉敏也没有提供相关证据。2.刘吉敏在我方解除合同后并未清退交还租赁场地，故东百元洪公司主张7月26号到12月22号期间的场地占用费。根据案涉合同约定，本应按租金的2倍支付，但东百元洪公司起诉时将该标准调低为按照日平均租金的1.3倍，一审法院支持该诉请，于法有据。三、关于费用返还问题。1.刘吉敏主张的前述费用目前确实还在东百元洪公司处，履约保证金13500元，该费用在解除合同时已按合同约定予以没收。2.装修保证金5000元，在双方的物业合同诉讼案件中已经审结并执行完毕。3.其他几笔费用应另案处理。 东百元洪公司向一审法院起诉请求:1.判令刘吉敏立即向东百元洪公司支付自2017年4月起至2017年7月26日拖欠的租金、推广费、机具费共计17810.62元，并按逾期付款金额的日万分之七向东百元洪公司支付自2017年3月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2018年11月16日为6940.77元，两项合计24751．39元；2.判令刘吉敏立即向东百元洪公司支付自2016年11月29日起至2017年12月8日止的免租期租金，共计1446元；3.判令刘吉敏立即向东百元洪公司支付自2017年7月26日起至2017年12月22日止的场地占用费，共计27524．77元；4.判令刘吉敏立即向东百元洪公司支付违约金12789元；5.本案全部诉讼费由刘吉敏承担。 一审法院认定事实：东百元洪公司、刘吉敏于2016年11月29日签订了《房屋租赁合同》，约定刘吉敏向东百元洪公司承租位于福州市台江区××街道××路××号元洪城商场第二层Ｄ06店铺用于经营相逢客食品，计租面积30平方米，租赁期限自2016年11月29日至2019年12月8日止；接场日暂定在2016年11月29日，若有变动，东百元洪公司应及时通知刘吉敏，经双方协商一致且书面确认，该预计接场日可提前或延后，并以实际接场日为准。双方同意合同期间按计租面积计算月租金。从2016年11月29日起至2017年12月8日止月租金为4263元；期间租金总额为52560元（含税）;从2017年12月9日起至2018年12月8日的月租金为4599元，租金总额55188元（含税）；从2018年12月9日起至2019年12月8日的月租金为4829元，租金总额57948元（含税）。本合同采取先交租后使用的原则，以每壹个日历月为一个缴租期，首期租金应于起租日起五日内支付，此后刘吉敏应当在每个缴租期最后一个月的25号前向东百元洪公司一次性支付下个缴租期租金。如当期租金中某一个月不足月的，则按“当月实际租赁天数÷当月总天数×月租金”的标准计算当月租金。刘吉敏必须租用东百元洪公司提供的专用ＰＯＳ收银机具进行消费结算，刘吉敏同意承担每台收银机具租赁费100元／月。东百元洪公司负责购物中心的品牌统一推广，刘吉敏同意按10元／平／月支付推广费。刘吉敏应于本合同签订之日起三日内向东百元洪公司缴纳合同履约保证金人民币13140元，用以保证刘吉敏严格、充分地履行本租赁合同；该保证金不予冲抵租金，租赁期满后且刘吉敏无违约，东百元洪公司将履约保证金全额无息返还给刘吉敏。如果刘吉敏逾期缴纳租金及相关费用的，每逾期一日应按未支付租金或费用总额的千分之三向东百元洪公司支付违约金；逾期缴纳应付租金，费用超过15日的或累计超过3次（含三次），东百元洪公司有权提前单方解除合同，没收履约保证金并要求刘吉敏按合同终止当月的月租金3倍的标准支付违约金。租赁期满或合同提前解除的，刘吉敏应于终止租赁五日内自行将租赁房屋内活动货品整理清除，并保证房屋及设备完好无损交还东百元洪公司；如刘吉敏未在规定期限内完成上述工作，则应按终止租赁或租赁期满后完成上述工作所占用的东百元洪公司场地的天数×最后一个月应缴纳费用（包括但不限于租金、物业管理费、公共水电费、套内水电费等）÷30×2的标准向甲方支付场地占用费；若因此造成东百元洪公司延迟向新租户交付租赁房屋而需承担违约金，以及造成东百元洪公司其他损失的，刘吉敏均应予以赔偿。若刘吉敏未能按照合同约定和东百元洪公司要求返还租赁场所，则东百元洪公司有权进入租赁房屋并对租赁房屋内的物品做如下处理后，收回租赁房屋并将该租赁房屋另行出租。（1）租赁房屋内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归东百元洪公司所有，东百元洪公司可自行进行处理。（2）对于租赁房屋内刘吉敏遗留的其它物品及货品，东百元洪公司可进行现场清点和录像留存后，将该等物品及货品搬离租赁房屋并按照合理的方式予以保存，由此产生的一切费用，包括但不限于公证费、搬运费、及仓储费等，均由刘吉敏承担。如该等物品或货品被留存并通知刘吉敏超过十五天且刘吉敏未向东百元洪公司提出提取要求或拒绝或未能向东百元洪公司支付前述费用，则东百元洪公司有权以包括但不限于拍买、变卖、自用、丢弃等方式自行处置该等物品及货品，由此产生的一切费用由刘吉敏承担等。当天双方另签一份《补充协议》，约定原合同第三条第2款所约定的2016年11月29日至2017年12月8日止的月租金为甲方给予乙方的优惠租金，若因乙方原因导致本合同提前解除且乙方实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，则优惠租金取消；2016年11月29日起至2017年12月8日止的月租金按4380元／月计，解除合同时乙方须向甲方补足租金计1446元。乙方对此不得提出任何异议。除本补充协议明确增加或变更的条款之外，其余均按合同约定执行等。 上述合同及补充协议签订后，东百元洪公司向刘吉敏交付了租赁场地。刘吉敏自2017年3月26日起拖欠租金、推广费、机具费，截止2017年7月26日，结欠租金16364.6元、推广费1103.87元、机具费342.15元，合计17810.62元。2017年7月21日，东百元洪公司按合同中刘吉敏所留地址邮寄刘吉敏《催款通知函》，该《催款通知函》邮件于2017年7月23日，以电联非本人为由退回。2017年7月26日东百元洪公司向刘吉敏寄送《解除合同通知》，告知刘吉敏已结欠租金、推广费、机具费共计7431.69元和滞纳金960.44元至今未偿还构成严重违约等，并正式通知刘吉敏解除双方于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，并要求刘吉敏自本通知送达之日起三日内交清所有欠款共计7431.69元及相应滞纳金，并补足租金1446元，支付违约金13140元，将租赁场所清理完毕交还东百元洪公司；否则有权依据合同约定收取场地占用费，同时亦可单方面进行强制性清场等。该《解除通知书》邮件同样按合同上刘吉敏所留地址寄出，但于2017年7月30日以电联非本人为由退回。2017年12月19日东百元洪公司向刘吉敏发出《强制清场通知函》，告知本函件发出之日起三日内仍不履行补缴欠款及清场交还租赁场地义务，东百元洪公司将依据合同约定进入租赁场地进行清场等。该《强制清场通知函》邮件于2017年12月23日拒收退回。同月22日东百元洪公司自行强制清场。2019年1月东百元洪公司诉至一审法院。诉讼中，东百元洪公司提出刘吉敏逾期付款，依照合同约定，刘吉敏应按租金或费用总额的日千分之三向东百元洪公司支付逾期付款违约金，现东百元洪公司自动降为按逾期付款金额的日万分之七标准向东百元洪公司支付逾期付款违约金，但合同提前解除，刘吉敏还应按约定以合同终止当月月租金3倍的标准支付东百元洪公司违约金计12789元。 一审法院认为：东百元洪公司、刘吉敏双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。刘吉敏自2017年4月份起未交付租金、推广费、机具费，截至2017年7月26日合计欠款17,810.62元，构成违约。东百元洪公司于2017年7月26日依照刘吉敏在合同中所留的地址、电话邮寄刘吉敏《解除合同通知》，该《解除合同通知》于2017年7月30日退回，依照约定，应视为该《解除通知书》已送达刘吉敏，《房屋租赁合同》已于2017年7月30日解除。合同解除后，因合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故刘吉敏自2017年4月份起至2017年7月26日止拖欠的租金、推广费、机具费计17,810.62元应予偿还。由于刘吉敏实际仅履行租赁合同未达到履行合同期限的二分之一，则依照《补充协议》约定，2016年11月29日至2017年12月8日期间的优惠租金1446元取消，故东百元洪公司请求刘吉敏补付2016年11月29日至2017年12月8日止的优惠租金1446元予以支持。刘吉敏在合同解除后，未依约定立即将场地交还东百元洪公司，造成东百元洪公司损失，因此东百元洪公司请求刘吉敏按照每月租金1.3倍标准支付2017年7月26日至2017年12月22日期间的场地占用费27524.77元亦符合规定，予以支持。本案刘吉敏逾期支付租金导致合同解除，东百元洪公司作为出租方分别向刘吉敏主张逾期付款违约金和合同解除违约金未违反法律规定亦符合双方约定，予以支持。因刘吉敏所负的是金钱给付义务，其逾期付款给东百元洪公司造成的实际损失应为利息损失，东百元洪公司要求刘吉敏每日按延迟支付款项的万分之七向东百元洪公司缴纳违约金，标准略高。综合在案情况，一审法院依法对逾期付款违约金的计算标准予以调整，即按照年利率24%计算,自2017年4月起分别以每月欠款金额为依据，自上个月26日起计至还清欠款之日止为妥.东百元洪公司请求刘吉敏以合同终止当月月租金3倍的标准支付解除合同违约12789元，亦符合约定,予以支持。 综上，东百元洪公司诉求除逾期付款违约金部分予以调整外，其余的予以支持。刘吉敏经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条和第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、刘吉敏应于判决生效之日起十日内，向福建东百元洪购物广场有限公司支付自2017年4月至2017年7月26日止拖欠的租金16364.6元、推广费1103.87元、机具费342.15元，并支付东百元洪公司自2017年7月26日起至2017年12月22日止的场地占用费用27524.77元，合计45335.39元。二、刘吉敏应于判决生效之日起十日内,向福建东百元洪购物广场有限公司返还免租期租金1446元。三、刘吉敏应于判决生效之日起十日内,按年利率24%向福建东百元洪购物广场有限公司支付自2017年3月26日起至还清上述所欠租金、推广费、机具费合计17810.62元之日止的逾期付款违约金（暂计至2018年11月16日为6610.2元，2018年11月17日起以所欠款17,810.62元为基数，按年利率24%计算，计至还清欠款之日止）以及解除合同违约金12789元。四、驳回福建东百元洪购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1462元，由福建东百元洪购物广场有限公司负担10元，刘吉敏负担1452元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，首先，关于一审法院是否违反法定程序送达开庭传票问题。刘吉敏与东百元洪公司签订的《房屋租赁合同》中对送达地址进行了约定,一审法院按此住址,并按刘吉敏在《房屋租赁合同》中预留的联系电话向刘吉敏邮寄送达起诉状、开庭传票等法律文书，投递未果后进行了公告送达，符合《房屋租赁合同》中对送达地址的约定和《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的规定,送达程序合法有效。 其次，关于刘吉敏是否应支付2017年7月26日起至2017年12月22日止的场地占用费。二审中，刘吉敏对于其应支付2017年4月至2017年7月26日止的租金并无异议。2017年7月26日，东百元洪公司依照刘吉敏在合同中所留的地址、电话向刘吉敏邮寄《解除合同通知》，该《解除合同通知》于2017年7月30日退回，依照约定，应视为该《解除通知书》已送达刘吉敏，2017年12月22日东百元洪公司自行强制清场。因刘吉敏未依照《房屋租赁合同》的约定履行腾退房屋的义务，故其应承担2017年7月26日起至2017年12月22日止的场地占用费。 最后，关于刘吉敏主张在搬运货物期间被东百元洪公司强行阻止，并非法扣押刘吉敏的产品，价值约35000元。东百元洪公司仍非法占有刘吉敏店铺装修保证金5000元、消防保证金3168元、广发银行POS机活动补贴款4500元至5000元、店铺三个月押金13500元等主张，因其未在一审阶段提出，亦未提出反诉，本院在二审中对此不予处理。 综上所述，刘吉敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1462元，由刘吉敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 林 颖 书 记 员 吴 超