重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初1869号原告:杨思佳，女，汉族，1994年3月12月出生，住重庆市大足区。委托代理人：李某某（特别授权），上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托代理人：吴某（一般授权），上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告:向永武，男，汉族，1972年11月出生，住重庆市南岸区。委托代理人：邓某某（一般授权），重庆渝敏律师事务所律师。第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房******房，统一社会信用代码91500000577987559W。法定代表人：刘安军，经理。委托代理人：何某某（特别授权），女，汉族，1993年11月出生，住重庆市九龙坡，系公司员工。原告杨思佳与被告向永武、第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨思佳的委托代理人李某某、吴某，被告向永武及其委托代理人邓某某，第三人链家公司的委托代理人何某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨思佳诉称，2019年7月14日，原、被告在第三人的居间下签订了《房屋买卖合同》和《居间服务合同》，约定由原告购买被告名下的位于重庆市南岸区的房屋，原告应于合同签订当日支付定金50000元，双方另行约定时间，由原告向被告支付首付款750000元，尾款620000元由原告向贷款机构贷款后由贷款机构直接支付给被告，实际支付时间以贷款机构房款时间为准。合同签订当日，原告依约向被告支付了定金50000元，并于2019年8月15日向被告支付600000元，于2019年8月27日支付170000元。2019年11月5日，华夏银行重庆分行接受原告贷款申请，并由银行直接将600000元房款至被告账户。根据合同约定，被告应于收齐房款3日内即2019年11月8日前向原告交付涉案房屋，但经原告多次催告，被告至今未交付房屋，故原告起诉来院，请求判令：1、被告向原告交付涉案房屋；2、被告支付原告违约金（该违约金计至2019年12月31日为37630元，后续违约金以房屋成交价格即1420000元为基数，每日按成交价万分之五的标准计至被告实际履行之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告向永武辩称，在原告起诉之前，被告已经通知原告及第三人接房，但原告要求被告赔偿数万元之后才愿意接房，涉案房屋实际并无人居住，且第三人一直持有钥匙，房屋状况亦符合合同的交付标准，只要原告愿意，就可以实现接房的目的。被告在办理交接房时并不构成违约，合同约定在付款后三日交房，但是交房是双方的义务，被告一方无法单独完成，原告在2019年11月25日之前，并未向被告提出交房，并且原告在2019年11月28日才从北京回重庆办理房屋交接，此前被告也无法将房屋交付给原告。即便原告认为被告构成逾期交房，但本案发生纠纷至今，原告可以通过采取合理减损措施，来防止损失扩大，但原告视而不见，在2019年11月28日警察告知原告可以直接将房屋钥匙替换达到接房的目的以及在2019年12月3日，双方又一次现场办理交接，也是因为原告的原因未接房，因此如果原告认为被告违约，那么对于2019年11月28日之后的违约金，属于原告未及时采取减损措施而导致的扩大损失，被告也不予以认可。另本案原告主张的违约金计算标准过高，请求法院依法调整。本案还有1000元物业交割保证金，原告尚未支付给被告，若法院判决被告承担违约金，请求予以抵扣。第三人链家公司陈述，本案原、被告于2019年7月14日签订《重庆市存量房屋买卖合同》后，被告于2019年11月初得到了华夏银行的放款，第三人便组织原、被告双方在微信群中约谈交房时间，被告表示放款过慢，导致其产生了资金占用损失，要求原告和第三人赔付损失约3万元，原告表示不同意，导致交房时间一直未能确定，最后经过第三人的沟通，约好12月初交房。后原告从北京反渝，11月28日面谈交房事宜，只有原告和第三人到场，被告未到，但被告前妻陈某到场商谈，陈某要求3万元的损失赔偿，双方未能达成一致，且就陈某是否有资格代表被告产生疑问，第一次面谈交房失败，且当时有报警，警察到场做了出警记录。12月3日第二次相约商谈交房事宜，三方均到场，因被告的前妻陈某到涉案房屋，将房屋内一些细小的东西置换，比如抽屉的把手、浴室的花洒、水龙头、可视电话等，但没有证据证明是陈某换掉的，导致交房未成功。此后双方仍一直沟通，但原告决定选择法律手段维护自己的利益，以诉讼方式解决该纠纷。经审理查明，2019年7月14日，原、被告在第三人的居间下签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下的位于重庆市南岸区的房屋，房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计1420000元，买方（乙方）于签订合同当日支付定金50000元，首付款750000元双方自行支付，乙方在过户递件完成后当日直接支付给卖方（甲方）；尾款620000元乙方申请银行贷款，由贷款机构直接支付给甲方。甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，房屋附属设施清单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方。乙方对甲方出售的该房屋已充分了解，自愿购买该房屋。甲方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施及其装饰装修保持良好的状况。双方合同第八条对房屋的交付进行了约定，双方共同对房屋的附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、记录水、电、气表的度数，并交接房屋附属设施清单中所列物品，若物品损坏或者缺失，甲方应恢复原状或赔偿损失……合同第十条对违约责任进行了约定，甲方未按照约定条件将该房屋交付乙方的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按照成交价的0.05%向乙方支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付了全部房款，其中房屋尾款由贷款银行华夏银行于2019年11月5日直接支付给被告。后第三人通过微信组织原、被告双方沟通交房事宜，但被告提出要求补偿利息损失，三方未能达成一致。2019年11月21日，原告向被告发出《履约通知书》，要求被告于2019年11月3日前办理房屋交付事宜，否则将追究违约责任。2019年11月28日，三方面谈交房事宜，被告本人未至，被告表示其委托其前妻陈自菊前往处理。因被告代理人陈自菊要求原告及第三人赔偿3万余元的利息损失，三方未能达成一致，发生言语冲突，并导致报警，接报回执记载：陈自菊表示因房屋贷款放晚了，造成了3万余元的利息损失，要求原告及第三人支付相应损失，否则不愿意将房屋钥匙交予原告。民警告知双方，因房屋已经过户给原告，若陈自菊不交付钥匙，原告可自行换锁，陈自菊可另行诉讼主张相应费用。2019年12月3日，三方再次面谈交房事宜，原告表示因被告无理要求损失赔偿，且被告更换了房屋的部分附属设施，导致未能顺利交接；被告表示当日并未再要求损失补偿，并对陈自菊与原告发生冲突一事进行了赔礼道歉，是原告自称交付标准不符合合同约定，而拒绝接房，实际上房屋是符合合同交付标准的。第三人表示当时因涉案房屋被拿走了部分物品，一些物品被更换，导致未能顺利交接。当日，原告再次报警，接报回执记载：2019年12月3日晚上交房时，原告发现门口的可视不见、厨房手龙头更换、厕所花洒更换，产生纠纷。民警现场告知双方按合同履行交接手续。后被告一直在微信群内通知原告接房，并向原告邮寄送达接房履约通知书，原告表示已委托律师处理。另庭审中，被告陈述已通过陈自菊向原告转了1000元的物业交割保证金，并举示了一份微信转账记录（复印件），主张若法院判决被告承担违约金，应予以抵扣,原告对该事实予以认可。以上事实有原告举示的房屋买卖合同、定金收据、配偶同意出售证明、居间服务合同、收据、个人转账回单、借款合同及借款凭证、放款通知书，被告举示的微信聊天记录、重庆市公安局案（事）接报回执、原告发出的履约通知书及邮寄电子凭证、履约通知书及邮单等各方当事人庭审陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于收齐房款3日内将房屋交付给原告，若被告未按照约定条件将该房屋交付原告的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按照成交价的0.05%向乙方支付违约金。因此，被告在收齐房款后，有义务按约将房屋交付原告，然被告在收齐房款后，以房屋尾款按揭贷款发放过晚为由，要求原告承担相应资金占用损失才履行交房手续无合同依据，亦造成双方在2019年11月28日的面谈交房失败，应当承担相应逾期交房的违约责任。但是，2019年12月3日，在双方再次面谈接房时，根据三方庭审陈述及报警记录来看，原告以被告更换了房间内相应设施为由拒绝接房。本院认为，首先从庭审情况来看，被告陈述的相关更换设施并未包含在房屋附属设施清单内。其次，被告是否更换了相应设施原告可要求被告按合同约定进行恢复原状或赔偿损失，但原告不能以此拒绝接房并要求被告承担此后的逾期交房的违约责任。退一步讲，涉案房屋已经登记在原告名下，且已经支付了全部购房款，被告也并未实际居住在涉案房屋内，原告可自行采取其他方式实现对房屋的占用使用。因此，根据本案的实际情况，对2019年12月3日后的逾期交房违约金本院不予支持。根据双方约定，被告应当于2019年11月8日前将房屋交付被告，故被告应承担的逾期交房违约金为1420000×0.05%×25=17750元。针对被告主张违约金过高的辩称意见，根据本案的具体情况，本院不再予以调整。对于被告主张的已支付原告的1000元物业交割保证金应从违约金中予以抵扣，该主张符合法律规定，本院予以支持。据此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告向永武于本判决书生效之日起三日内将位于重庆市南岸区的房屋交付原告杨思佳；二、被告向永武于本判决书生效之日起三日内支付原告杨思佳逾期交房违约金16750元；三、驳回原告杨思佳其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取8790元，由被告向永武承担（此款原告已垫付，被告支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  羊芳程二〇二〇年五月十一日书记员  庞 丹