山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1843号 原告：张洪诚，男，1959年2月27日出生，汉族，户籍地济南市历城区。 被告：济南市历城区全福街道办事处小辛社区居民委员会，住所地济南市历城区工业北路**，统一社会信用代码：55370112B48468200J。 法定代表人：宋义来，主任。 委托诉讼代理人：冯延冲，山东元序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏福强，山东元序律师事务所实习律师。 原告张洪诚与被告济南市历城区全福街道办事处小辛社区居民委员会（以下简称小辛社区居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告张洪诚，被告小辛社区居委会的委托诉讼代理人冯延冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张洪诚向本院提出诉讼请求：1.判令小辛社区居委会向张洪诚支付欠付的过渡费115665.54元；2.判令小辛社区居委会返还向张洪诚多收取的购买地下室款7665元；3.判令小辛社区居委会返还向张洪诚多收取的超安面积房款30580元；4.本案诉讼费由小辛社区居委会承担。当庭变更诉讼请求：第1项诉讼请求数额计算有误，放弃2019年1月1日之后的过渡费，当庭变更第1项诉讼请求中过渡费金额为282280.5元；第3项诉讼请求数额存在笔误，当庭变更为35080元。事实及理由：2004年4月10日，双方签订《拆迁安置协议书》，该协议书约定：小辛社区居委会拆除张洪诚小辛居323号房屋，合法建筑面积128.75平方米，房屋安置采取产权调换的方式，拆一还一，互不找差价的办法进行安置，安置面积为房产证面积与照顾面积之和，张洪诚根据安置面积选择房型为：（一）两室一厅建筑面积为85.7平方米，两套；（二）两室一厅建筑面积65.7平方米一套，共约定安置楼房面积237平方米，其中，128.75平方米互不找差价，37.19平方米，按每平方米800元交费，20平方米，每平方米1300元缴费，41.06平方米，按当时商品房市场价每平方米2000元缴纳。该协议还约定楼梯间不计算建筑面积，地，地下室不计安置面积建筑造价的50%向居委会缴费，过渡期为18个月，按合法建筑面积每平方米4元计发过渡费，逾期未安置的，则加倍发放。2004年3月20日，小辛社区居委会发布敬告，确定拆迁安置，过渡期自2004年3月21日起计算。协议签订后，张洪诚按约拆迁并拆除了房屋，小辛社区居委会自2004年3月21日至2005年9月21日，按照4元/平方米向张洪诚支付了128.75平方米的过渡费，因逾期未安置，小辛社区居委会自2005年9月22日至2006年4月27日按8元/平方米向张洪诚支付了128.75平方米的过渡费，2006年4月28日，小辛社区居委会向张洪诚交付裕辛苑小区19号楼4单元401室房屋一套，建筑面积65.6平方米，因该套房屋面积不足张洪诚被拆除房屋面积，张洪诚不需交费，但该房屋附属地下室，小辛社区居委会按照双方拆迁安置协议书的约定，按每平方米1000元收取了费用，自2006年4月28日至2019年1月27日小辛社区居委会按照8元/平方米，向张洪诚支付63.15平方米的过渡费（128.75-65.6=63.15）。2019年3月8日，小辛社区居委会交付第二套裕辛苑小区11号楼3单元704房，建筑面积86.26平方米，地，地下室面积123平方米，第三套房裕辛苑南区9号楼901室，建筑面积94.91平方米，地，地址室面积2平方米，两套房屋实际面积为181.17平方米，超出原协议面积8.77平方米，该超出面积，小辛社区居委会按照6000元/平方米收取了52620元，附带地下室面积15.33平方米，小辛社区居委会按照1500元/平方米收取了22995元，张洪诚若不交纳上述款项，小辛社区居委会拒绝交房，无奈张洪诚缴纳了上述款项，拿到了该套房屋的钥匙。张洪诚认为《拆迁安置协议书》合法有效，双方均应遵照执行，在张洪诚全面履行义务后，小辛社区居委会没有履行按时交房办理产权手续等义务，应承担以下责任：1.小辛社区居委会应承担房租上涨造成的损失，《拆迁安置协议书》约定拆迁过渡费为4元/平方米，超过过渡期加倍支付，双方签订《拆迁安置协议》时约定的4元过渡费是基于2003年的房屋租金标准，但其后随着物价及租房价格上涨，很快每月4元/平方米的价格就无法租到同地段的房屋，为此，济南市人民政府及所属职能部门也多次发布了拆迁过渡费标准，分别是2007年4月19日发布的济南市城市房屋拆迁管理办法（济南市人民政府令第223号），同年7月3日济南市建委配套发布实施细则（济建发2007第18号），将济南市过渡期限内每月临时安置补助费调整为15元/平方米，2011年3月21日发布的《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》，其中第15.2条将拆迁过渡费调整为每月每平方米22元，2017年5月27日发布的《济南市城市更新局关于调整济南市市区房屋征收搬迁临时安置费发放标准的通知》（济南更正字2017第25号），将过渡费调整为每月30元/平方米，以上三次调整过渡费标准，每次调整都体现了济南市当时的房租水平，小辛社区居委会没有按照以上政府及相关部门的要求及考虑物价和房租上涨的因素，及时调整过渡费标准，而是一直沿用2003年的标准向张洪诚支付过渡费，既违反了合同法有关规定和政府相关部门的规定，也显示公平。另外，小辛社区居委会支付了2018年之前的过渡费，实际向张洪诚交房时间为2019年2月12日，2019年1月1日至2019年2月12日过渡费，小辛社区居委会未支付，特申请法院判令小辛社区居委会按照合同法有关规定、济南市政府及相关部门不同阶段调整后的过渡费标准，追加支付过渡费。2.小辛社区居委会应承担物价上涨造成的损失，《拆迁安置协议书》约定安置的房屋超出被拆房屋面积部分分阶段缴纳费用，最高为市场商品房价格每平方米2000元，地，地下室按建筑造价的50%交费际在交付第一套房屋时，地，地下室也是按照拆迁安置协议书约定000元/平方米收取的，由于小辛社区居委会未能在协议约定时间内交付房屋，而是在协议签订后15年才建成并交付，期间物价及人工等费用上涨，导致了房屋建筑成本增加，增加的成本是没有按时履行交房义务造成的，该成本属于违约成本，根据《中华人民共和国合同法》第63条的规定，应由小辛社区居委会承担，因此，小辛社区居委会应按协议约定的1000元/平方米收取地下室款，按1500元/平方米收取地下室款，小辛社区居委会多收取7665元，超安房屋面积应按签订合同时的每平方米2000元计算，而小辛社区居委会实际却按照6000元/平方米收取，多收取了35080元应予返还。综上，张洪诚履行了义务，小辛社区居委会没有按约履行，应承担违约责任，小辛社区居委会没有及时调整过渡费标准，应按照政府及相关部门规定的不同时期过渡费标准，向张洪诚追加支付，因小辛社区居委会怠于履行约定义务房价成本上涨造成的损失，应由小辛社区居委会承担，多收取的款项应予以返还。为此，诉至法院。 小辛社区居委会辩称，一、小辛社区居委会于1993年按国家政策集体农转非，所有土地性质全部划归国有土地。2003年，在社区经济完全不具备旧居改造的条件下，广大居民强烈要求旧居改造，并到省、市、区上访，后经97%的居民表决，决定启动旧居改造，改善居民居住环境。张洪诚系小辛社区居民，拥有原小辛居323号房屋产权，建筑面积128.75平方米。2004年4月10日，双方签订《拆迁安置协议书》，根据安置办法，张洪诚选择安置户型为85.7平方米两套，65.6平方米一套，安置房总面积约237平方米，小辛社区居委会针对超安和照顾部分向张洪诚支付费用。2004年3月20日，小辛社区居委会发布《敬告》一份，确定本次拆迁安置过渡期为18个月，自2004年3月21日起计算。二、关于过渡费问题：1.小辛社区居委会不应再支付过渡费，理由如下：《拆迁安置协议书》约定过渡期18个月，按建筑面积4元/平方米计发过渡费，逾期未安置的则加倍发放过渡费。2004年3月21日至2005年9月21日，小辛社区居委会按4元/平米向支付了128.75平米的过渡费，自2005年9月22日至2006年4月27日按8元/平米支付了过渡费。2006年4月28日小辛社区居委会交付65.6平米房屋一套（裕辛苑小区*），小辛社区居委会自2006年4月28日至2019年1月27日按8元/平米支付了63.15（128.75-65.6）平方米的过渡费。小辛社区居委会按时并足额发放了过渡费，超过渡期后加倍向张洪诚发放了过渡费，并不存在漏发少发等情况。2.过渡费的发放可以按人口计算，也可以按原住宅面积计算，根据《小辛社区居委会旧村改造拆迁安置实施办法》第三条第4款的规定，过渡费是按合法建筑面积计发过渡费，因此超安照顾部分并不在过渡费发放范围之内。3.小辛社区旧居改造是由居委会主导实施，资金全部为自筹，并非政府投资主导的拆迁安置，虽然政府部门给予了一定的政策和资源帮助，但性质上仍然属于集体自治下的自行旧居改造。张洪诚提到的关于过渡费的三个文件是政府在实施拆迁安置工作中应当遵循的相关规定，并不适用于小辛社区此类自筹资金旧居改造的类型。小辛社区过渡费的发放标准是集体自治的决定，人民法院不应介入调整。4.自2004年至2009年，张洪诚定期领取小辛社区居委会发放的过渡费，既没有提出任何异议，也没有通过居民代表提议的方式重新修订过渡费发放标准，应当视为该过渡费足以弥补张洪诚租赁房屋的实际支出。三、关于地下室款和超出面积房款问题：小辛社区居委会不应退还地下室款和超出面积房款，理由如下：《小辛社区居委会旧村改造拆迁安置实施办法》以及《拆迁安置协议书》针对地下室款的规定是地下室不计安置面积，按建筑造价的50%向居委会交费。针对超出《拆迁安置协议书》约定的安置楼房面积的部分，按市场商品房价向居委会交费。2019年小辛社区二期分房，考虑到二期安置房建设成本以及更为成熟完善的配套，经居民代表表决通过，决定对二期安置房地下室按每平1500元计收款项，对参照商品房价交费部分按每平6000元计收款项。客观上，地，地下室每平1500元是按建筑造价的50%收费小辛社区安置房的市场价格远远不止6000元/平方米，小辛社区居委会已经大幅让利给居民。二期延迟交房存在政府行为等不可抗拒的因素阻碍，在一期分房后，小辛社区居委会组织建设二期安置房，但因当时规划建设用地不足，不符合济南市出台的旧居改造政策，所以不予办理旧改二期安置房建设手续，直至到2010年4月，济南市建设项目审批小组在小辛社区选址建设廉租房时，才予以批准按照相关旧居改造政策实施后期的旧改二期安置房建设，因小辛社区居委会的规划建设用地比较复杂，在办理土地规划各项手续时，遇到很多政策影响，一是济南市开始倡导节约土地资源，推广建设高层建筑，建设手续迟迟不能完善。2011年4月12日，济南市人民政府发布《关于加快中心城城中村改造的意见》，该文件第三条规定：除城市规划有高度控制要求的特殊区域外，原则上不再规划审批6层以下住宅建筑，新建住宅项目适度鼓励建设高层建筑等。小辛社区居委会只能重新反复申请各项批文手续，导致二期安置时间拉长。因此，二期延迟交房是政府政策因素导致，属于不能预见、不能避免且不能克服的情况，因此小辛社区居委会不应承担该不可抗拒因素引发的相关责任。二期安置房的建设成本相比一期有大幅增长，经居民代表民主表决后，按安置协议明确载明的条款，按现有价格水平向张洪诚收取相关费用是合理的。二期安置过程中，张洪诚对于小辛社区居委会公布的各项收费标准未曾提出异议，并根据安排参加选房并支付了相关费用，足以确定张洪诚认可了居民代表决议的收费标准。张洪诚提起本次诉讼，违反了诚实信用原则。综上，在小辛社区居委会的拆迁安置工作中，克服了自筹资金、规划审批变更、协调居民意见等各项困难，最终让居民顺利入住，完成基本安置。无论是安置面积上的平方照顾，还是地下室款及超安房款上均秉承让利于民的原则，让广大居民享受到实惠，由于不可抗拒因素导致安置实际较长，但安置政策的惠民力度也是其他区域所无法比拟的。张洪诚提出的各项诉讼请求没有事实及法律依据，恳请人民法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实： 张洪诚拥有原小辛居323号房屋，合法建筑面积128.75平方米。2004年2月，小辛社区居委会通过居民表决的形式，通过了该村旧村改造拆迁安置实施办法并确定了拆迁安置的具体方案。2004年4月10日，小辛社区居委会与张洪诚签订《拆迁安置协议书》，张洪诚选择安置户型为85.7平方米两套，65.6平方米一套，安置房总面积约237平方米。2004年3月20日，小辛社区居委会发布《敬告》一份，确定本次拆迁安置过渡期为18个月，自2004年3月21日起计算。《拆迁安置协议书》签订后，张洪诚履行了搬迁并拆除房屋的协议内容。 2006年4月28日，小辛社区居委会交付张洪诚裕辛苑小区*房屋一套，建筑面积65.6平方米，该房屋附属地下室，小辛社区居委会按照《拆迁安置协议书》约定，按每平方米1000元收取了费用。2019年3月8日，小辛社区居委会交付第二套裕辛苑小区11号楼*，建筑面积86.26平方米，地，地下室面积123平方米，第三套房裕辛苑南区*，建筑面积94.91平方米，地，地下室面积2平方米，两套房屋实际面积为181.17平方米，超出原协议面积8.77平方米，该超出面积，按照6000元/平方米收取了52620元，附带地下室15.33平方米，小辛社区居委会按照1500元/平方米收取了22995元。 自2004年3月21日起至2005年9月21日止，小辛社区居委会按4元/平方米支付张洪诚128.75平方米的过渡费；自2005年9月22日起至2006年4月27日止，按8元/平方米支付张洪诚128.75元的过渡费；自2006年4月28日起至2019年1月27日止，按8元/平方米支付张洪诚63.15平方米的过渡费。 对本案有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于小辛社区居委会实施旧村改造拆迁安置的性质及履行问题。 本院查明，小辛社区居委会于1993年按国家政策集体农转非，土地性质划归国有土地。2004年小辛社区居委会在实施旧村改造拆迁前，对旧村改造拆迁安置实施办法进行公示，并由全体村民进行表决，经统计总户数为468户，同意的443户，不同意的25户，表决通过率为94%。关于第一期旧村改造项目，2004年6月24日，济南市历城区发展计划局下发济南市历城投资（2004）第84号文件，文件内容为“关于对全福街道办事处小辛居委会旧村改造基建计划的批复”。该文件同意该居委会进行旧村改造，该项目位于工业北路185号，其中2004年建设20000平方米，计划投资980万元，资金自筹解决，并据此办理规划、土地、环保等建设有关手续。随后济南市历城区发展计划局又下发济南历城计投资（2004）第89号文、（2004）第110号文，对全福街道小辛居旧村改造计划予以批复。小辛社区居委会还提交了涉案拆迁土地的《国有土地使用证》、小辛住宅楼第一期建设工程规划许可证予以证实。 关于二期旧村改造拆迁，2010年8月10日，济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室下发济南农建设办字（2010）20号文，文件内容为“关于历城区港沟村、有兰峪村、郭店西村、小隶辛居村改造建设总体策划方案的批复”，文件中批复安置用地30亩，生活保障用地44亩，建设安置房建筑面积50000平方米（高层）。2013年11月20日，济南市规划局向济南市历城区人民政府出具编号为（2013）第12-21的建设项目规划审查意见函。主要内容为针对历城区政府申请的《历城区全福街道办事处小辛居委会旧村改造规划策划方案》的审查意见，原则同意该村村民安置地块规划方案。小辛社区居委会又提交济南市历城区发展和改革委员会下发的济南历城发改投资（2014）6号文，内容为“关于全福街道办事处小辛居安置房建设项目核准的批复”。该文件核准小辛社区居委会对于工业北路两侧三个地块建设安置房，该项目总投资30250万地块，所需建设资金由建设单位自筹解决。2016年4月12日及同年4月18日，济南市规划局针对涉案地块下发建设用地规划许可证。二期旧村改造安置楼户于2017年底主体完工，2018年下半年完成验收。 二期安置房交房前，小辛社区居委会对分房、交费情况向社区党员、居民代表征求意见。主要内容：因二期安置房由于历史间隔时间长，二期安置房规划设计方案发生较大变化，由多层楼户变为高层，同时设计户型发生变化，配套标准提高，公摊面积增大，建设成本提高，相应的面向二期居民收费标准也适当提高。对于公摊面积，根据户型对应的原则，二期安置房的公摊面积对应减去一期安置房的公摊面积，差额面积部分，按照建设成本价3000元／平方米的标准向居委会交费；实际安置面积超出协议约定应安置面积部分，按照6000元／平方米的标准向居委会交费；地；地下室按建设成本价的一半1500元／平方米的标准向居委会交费……。小辛社区居委会组织社区党员、居民代表召开上述征求意见会议，应到党员51人、居民代表23人，实到党员47人，居民代表22人，发出意见书67份，收回67份，2人弃权。其中同意按照6000元／平方米的标准向居委会交费的58人，不同意的9人；同意地下室按1500元／平方米的标准向居委会交费的67人。小辛社区居委会向居民交付二期安置房时，需补交的房屋差价款及地下室房款按上述意见执行。 张洪诚提交2006年4月10日至小辛居广大居民的一封信，拟证实因小辛社区居委会的原因，导致本案的发生，且违反协议的约定。信函主要内容：我居的旧村改造一期工程已全面竣工，并具备了回迁入住的条件，但因各种原因，造成旧改工程没有按起初的规划全面实施，致使不能达到一次性安置。为解决好这一问题，居两委尽快实施二期工程，居两委在充分听取广大居民对一期建设提出建议的基础上，进一步提高二期建设楼房的配套标准，增加暖气设施，居委会保证在规定的时间内，让居民住上称心如意的楼房，二期建设虽然提高了建设标准，但原定的安置方案不变，照顾面积的价格不变。经质证，小辛社区居委会对其真实性无异议，辩称在2006年可预期的范围内，在已经和建设单位达成合作开发意向的前提下，小辛社区居委会认为二期安置会在一两年内完成，因此本着尊重居民知情权的原则，给居民发放该信件，但后续发生不可预见、不可避免且不可克服的政策性因素，导致二期安置时间延长。 庭审中，张洪诚认为双方签订的拆迁安置协议合法有效，但认为小辛社区居委会居民针对拆迁安置进行的两次表决与本案无关。小辛社区居委会辩称，小辛居属于村居用地转为国有用地，但仍是实行村庄行政建置管理的城中村，在小辛社区居委会提交的政府文件中均有表述，小辛社区居委会的旧村改造属重大事项奉行集体自治。在旧村改造拆迁之前已进行全体居民的表决，根据当时的登记有94%的居民同意旧村改造，后来经过做工作达到了97%，该旧村改造是小辛社区居委会集体自治的结果，与张洪诚签订的协议合法有效。 二、关于张洪诚主张小辛社区居委会逾期交房违约的问题。 双方签订的拆迁协议没有约定交房及办理产权证时间，张洪诚主张拆迁协议虽然未约定交房时间，但有过渡期的表述，过渡期是18个月，自合同签订之日扣除18个月的过渡期后，即是应交房时间，18个月过渡期后即应交付，逾期构成违约，违约金按月租损失计算至实际交房之日止。对此小辛社区居委会不予认可，安置办法已经小辛社区居委会97%的居民认可并通过，该拆迁协议也是向包括张洪诚在内的居民给予巨大优惠和让利，拆迁协议对于交房时间没有明确约定，对过渡期和过渡费的发放有明确规定，超过过渡期已加倍支付过渡费，且在旧村改造工程中，过渡期只是交房时间的预测，双方并未明确约定交房时间，因此小辛社区居委会并不存在逾期交房的违约行为。 张洪诚主张的过渡费282280.5元，庭审中陈述自2007年7月2日之前的过渡费按照双方签订的拆迁安置协议约定计算，自2007年7月3日之后的过渡费，因2007年7月3日济南市下发了《〈济南市城市房屋拆迁管理办法〉实施细则》济建发（2007）18号文，该文件第二十五条第（二）项规定过渡费为15元。2011年3月21日，济南市下发了《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》的通知，该通知将过渡费调整为22元，根据上述文件规定的标准分段计算至2018年12月31日，再扣除小辛社区居委会已支付的过渡费后计算得出。小辛社区居委会对此提出异议，辩称张洪诚所依据的文件是针对政府出资进行的拆迁安置，并且进行产权调换发放过渡费出台的相关标准，而小辛社区居委会是由居委会自筹资金自行建设，并经居民民主表决的旧村改造，小辛居委会与张洪诚签订的安置协议中对于过渡费已明确约定，张洪诚要求按照由政府主导拆迁所依据的相关文件来主张过渡费差额，无事实及法律依据。 本院认为，本案争议焦点为张洪诚以商品房买卖合同的相关规定要求小辛社区居委会按济南市下发的《〈济南市城市房屋拆迁管理办法〉实施细则》及《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》要求补齐过渡费，并要求退还二期安置时超出拆迁协议约定价款所交纳的房款有无事实及法律依据。2004年，小辛社区居委会为改善小辛社区居委会居民的居住环境，提高居民生活质量，经全体居民表决同意，并经政府部门批准实施的旧村改造，该旧村改造采取产权调换的方式，按房屋所有权证的合同建筑面积，实行“拆一还一、互不找差价”的办法进行拆迁安置。张洪诚系该社区居民，并拥有社区内控产权房屋，双方签订的《拆迁安置协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，并已实际履行，该拆迁协议为有效协议。协议一经签订，对双方均有约束力。小辛社区居委会的旧村改造涉及全体居民，事先经过全体居民的表决，张洪诚既已签订该拆迁协议，亦应接受该协议的约束。双方签订的拆迁协议分两期安置，第一期安置已于2006年完成，第二期安置因土地审批等原因，于2019年初完成，两期间隔时间较长，但旧村改造涉及的土地审批及政策变动问题非小辛社区居委会能力所及，且小辛社区居委会一直向张洪诚支付过渡费至实际交付安置房之日止，另，拆迁协议中亦未明确房屋的交付时间。小辛社区居委会在履行二期安置房交房义务时，虽然对于补交超出拆迁面积及地下室的房款比拆迁协议约定的价格有所上涨，因间隔时间长，建设成本提高，单价上涨亦符合客观实际，且事先小辛社区居委会已通过组织社区党员、居民代表征求意见的形式进行了表决，张洪诚亦补交了房屋差价款并接受了房屋，双方已对该项内容的变更达成了合意并实际履行。综上，在履行拆迁协议过程中，小辛社区居委会未违反协议的约定，其抗辩成立。双方签订的拆迁安置协议亦非商品房买卖合同，张洪诚的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回张洪诚的诉讼请求。 案件受理费3378元，减半收取1689元，由张洪诚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵翠竹 二〇二〇年五月六日 书记员  袁 萌