广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初35821号原告（反诉被告）：朱思怡，女，1998年7月26日出生，汉族，住广东省陆河县。被告（反诉原告）：关丽丽，女，1986年1月10日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原告（反诉被告）朱思怡诉被告（反诉原告）关丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱思怡、被告（反诉原告）关丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱思怡诉称：朱思怡与关丽丽于2019年3月10日签订了房屋租赁合同，承租*小区3号楼*单元，每月租金2800元。2019年7月21日，关丽丽告知涉案房屋已经卖出，给其一个半月的时间搬走，朱思怡让关丽丽先退还一个月押金2800元。至2019年8月14日，朱思怡找到房子并租下，根据双方签订的房屋租赁合同，要求关丽丽退还押金5600元并赔偿两个月租金，关丽丽反悔并以合同上附加条例“若本物业在租赁期内售出，出租方须第一时间告知承租方，若买家要在过户日收房，本合同终止”为由单方面宣告合同终止，不执行合同上的赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定“私有房租在租赁期内，因买卖、赠与或继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”，所以关丽丽仍要根据合同赔偿朱思怡。之后关丽丽就提出要求朱思怡继续租赁涉案房屋，否则算朱思怡违约的无理要求，但朱思怡已经租赁别的房屋并已搬走，此结果的产生也是关丽丽让其搬走所致。为维护其合法权益，请求判令：1.关丽丽赔偿两个月租金的违约金5600元并退还剩余押金2800元；2.关丽丽赔偿搬家费用550元；3.关丽丽赔偿新租赁房屋中介费1450元；4、本案诉讼费由关丽丽承担。被告（反诉原告）关丽丽答辩并提出反诉称：不同意朱思怡的诉讼请求。2019年3月10日双方签订租赁合同，签订之时关丽丽已明确告知朱思怡涉案房屋正在出售，至2019年7月21日，关丽丽按照房屋租赁合同约定，在买家明确给出过户时间之后，马上告知朱思怡此房已经售出，朱思怡主动提出需要时间找房，并以找房没钱为由提出让其退还全部押金，关丽丽退还了其一个月押金2800元，并约定剩余一个月押金2800元按照合同约定于交房之日再退回，后期朱思怡拿到一半押金后又反悔，不同意合同终止，关丽丽也明确表示朱思怡可以继续租住，直至合同期满，朱思怡既不继续履行合同约定继续租住，也不依约缴纳租金，恶意霸占房屋，致使正常的查抄水电、燃气等费用的相关工作人员无法工作，构成实质性违约，关丽丽于2019年9月20日才收回房屋交予新买家使用。朱思怡在8月14日之前已经收取了退回的一半押金2800元，此时又要求退还全部押金，前后说辞不一。关丽丽自始至终都是按照合同约定办事，不存在违约行为，无需向朱思怡支付违约金。租赁合同中双方已经就涉案房屋买卖合同租赁的关系进行了约定，是“买卖不破租赁”的规定适用的例外条件。朱思怡租住期间租金均未按时缴纳，并且从未缴纳燃气及自来水费用。为维护其合法权益，故提起反诉，请求法院判令：1.朱思怡向关丽丽支付租金3733元（自2019年8月10日至2019年9月20日，每月租金2800元，共1个月零10天）；2.朱思怡向关丽丽支付电费615.1元（从2019年6月1日至2019年7月31日期间的电费为473.66元，2019年8月1日至2019年9月20日的电费为141.47元）；3.朱思怡向关丽丽支付水费及污水处理费2085.6元[从2019年3月10日至2019年5月4日水费为114.27元，计算方式39吨×（1.98元/吨+0.95元/吨）=114.27元；自2019年5月4日至2019年9月20日期间1971.38元，计算方式162吨×（1.98元/吨+0.95元/吨）+43吨×（2.97元/吨+1.43元/吨）×（3.96元/吨+2.85元/吨）=1971.38元]；4.朱思怡向关丽丽支付燃气费用167.5元（计算方式：48.576平方立方米×3.45元/立方米=167.5元）；5.朱思怡向关丽丽支付违约金5600元（每月租金2800元，共计2个月租金）；6.朱思怡承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）朱思怡针对反诉答辩称：1.在2019年8月14我方已经搬离涉案房屋，此前的租金已经支付完毕，且在2019年8月14日之后产生的水电费不应由我方承担。2.2019年3月10日至我方搬离之前的燃气费、水费，我方确认没有支付过，因为关丽丽从来没有通知我方支付该费用，2019年3月10日至2019年6月18日的电费已经支付完毕。对于关丽丽其已垫付的费用应提供证据予以证明。3.关丽丽主张我方违约，但根据合同第5.2条关丽丽应提前2个月通知我方搬离房屋，但实际上关丽丽于2019年7月21日卖出涉案房屋当日通知我方搬离涉案房屋且要求我方在次月搬离，且未询问我方是否需要行使优先购买权，所以是关丽丽违约。经审理查明：根据《广州市不动产登记查册表》（查册时间为2019年11月11日）显示，天河区天河东*街3号*房（以下简称涉案房屋）的产权人为关丽丽，登记时间为2016年12月8日。2019年3月10日，朱思怡（承租方）与关丽丽（出租方）签订《租赁合同》（以下简称《合同》），约定：出租方同意将坐落于广州市天河区*小区3号*（即涉案房屋）出租给承租方使用；租期从2019年3月10日至2020年3月10日，保证金为5600元，租金为每月2800元；签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日起为2019年3月10日；在租赁期内，出租方在租赁期间转让该房产时，须提前贰个月书面通知承租方，承租方应当在收到通知后十五日内书面回复出租方是否行使优先购买权；在租赁期内，承租方依时缴纳租金及每月的管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等一切杂费；租赁期届满且出租方要求收回房屋或解除合同之日，承租方应交回该房产及其设备给出租方；合同签订后，租赁双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方，如出租方提前收回房屋的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿两个月租金予承租方，如承租方提前退租的，未经业主同意，出租方有权没收全部保证金，在通知期间，承租方需照常缴交租金；因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回该房产，承租方必须无条件立即迁出该房产；如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费用时，则出租方可将其存放在该房产的物品，经法院判决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠费用时，出租方应先行负责交清上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索直至清偿为止；双方约定的其他事项，自用自修，本物业在卖，租方配合看房，若本物业在租赁期内出售，出租方须在第一时间告知承租方，若买家要在过户日收房，本合同终止（该双方约定的其他事项系手写字样）等。之后，朱思怡向关丽丽支付涉案房屋租赁押金5600元，双方均确认涉案房屋由朱思怡及案外人梁某合住。2019年7月21日，关丽丽通过微信向梁某发出“小梁，昨天有个以前看过房的要买房，我们昨天签订了合同，可能下个月过户，那个买家过户完房要装修”，梁某回复“下个月，这么快”、“那您看一下什么时候您跟买房的人都有空，我们谈谈，好让我们有个时间准备一下，毕竟现在找房子租不是那没容易”，关丽丽答“行，你先开始着手找房，我这边也再跟她说一下，至少要一个月吧”，梁某回复“是的，我现在就已经开始看了，所以最好就是1个半月以上的时间，上次找您这个房子我也是用了2个月的时间。双方均确认关丽丽于出售涉案房屋后当日即将出售情况告知朱思怡。对于本案的相关情况，双方作出如下陈述：一、关于租金的支付情况。朱思怡称双方当时口头约定免租期，其于2019年3月15日入住房屋，所以租金支付起价应当为当月15日至次月15日，其最后一次支付租金是在2019年7月16日，支付的为2019年7月15日至2019年8月15日的租金；关丽丽表示《合同》约定的租赁期是当月10日至次月9日，朱思怡在2019年7月16日支付了2019年7月10日至2019年8月9日的租金，此后的租金没有再支付，对于朱思怡所称的口头约定免租期不予确认，同时表示朱思怡在租赁期内存在迟延缴纳房租的情况，为此提供微信聊天及转账记录（显示关丽丽分别于2019年4月16日收到房租加押金5600元、于2019年5月16日收到房租2800元、于2019年6月17日收到梁某支付的租金2800元、于2019年7月16日收到房租2800元）。经质证，朱思怡对上述证据的真实性没有异议，但称关丽丽曾表示租金15、16日缴纳也没有问题，为此提供微信聊天记录（显示关丽丽发出“好的，租金15、16号都没关系，定好具体哪一天就行”，梁某回复“嗯”），经质证，关丽丽对上述证据的真实性无异议。二、关于涉案房屋的交回情况。朱思怡表示其于2019年8月14日通过微信通知关丽丽于2019年8月17日到涉案房屋交接钥匙，但8月17日关丽丽并未到场，朱思怡后于2019年8月15日搬离涉案房屋，因关丽丽没有到场交接钥匙，所以涉案房屋的钥匙至今仍由其保存，为此，提交以下证据：《物品放行条》（显示物业为*小区，单元记号为3号*房，物品名称为搬家，单元业主/委托人确认为李小姐，管理处经手人为赵，日期为2019年8月15日，放行批示为业主同意放行）。经质证，关丽丽对上述证据的真实性无异议，表示朱思怡在2019年8月14日通知其于2019年8月17日交接钥匙并要求其退还剩余押金和支付2个月租金的违约金，其当时同意17号交接钥匙并退还押金，但认为己方不存在违约行为无需支付违约金，且朱思怡并未明确告知17日交接钥匙的时间及地点，所以不存在其没有到场的情况，涉案房屋其于2019年9月20日向新业主交楼时自行收回。三、关于朱思怡要求关丽丽支付的搬家费及中介费问题。朱思怡表示如果关丽丽按照合同约定提前2个月通知其搬离，其有充足的时间寻找新的房屋则不会产生中介费、搬家费的损失，所以中介费、搬家费应由关丽丽承担，为此，朱思怡提供《房屋租赁合同》（出租方为案外人向珂，承租方为案外人梁荣强，签订时间为2019年8月11日）及相应押金租金收据、中介费收据及微信转账记录（显示梁荣强交来中介费1450元）、搬家费订单及支付记录（显示搬家费为549元）。经质证，关丽丽对上述证据的真实性没有异议，但认为朱思怡另行租赁房屋所产生的费用，与本案无关。四、关于涉案房屋的水电杂费的支付情况。双方均确认2019年3月10日至2019年8月14日期间的水费及燃气费朱思怡并未支付，朱思怡认为其仅需支付费用至2019年8月14日，且其已支付涉案房屋2019年3月10日至2019年6月18日期间的电费，关丽丽则主张朱思怡应承担相关费用至2019年9月20日，因涉案房屋的电费账单为两个月出一次，故朱思怡仅支付电费至2019年5月31日，其已对于本案中主张的费用进行垫付，为此关丽丽提供1.【广州供电局】缴费短信2条（出示原始载体，内容为户号为0800060049057970地址为涉案房屋2019年6月1日至2019年7月31日期间电费473.66元；2019年8月1日至2019年9月30日期间电费141.47元等），2.中国农业银行网上银行电子账单（出示原始载体，显示交易时间为2019年8月12日，付款方户名为关丽丽，收款方户名为广州供电局新代收电费系统，金额为473.66元，交易摘要为南网电费，交易用途为广州供电发起批扣），3.生活缴费结果通知（出示原始载体，显示缴费状态为缴费成功，缴费金额为142.47元，缴费项目为电费，用户姓名为*丽芬，用户编号为0800060049057970，收费机构易票联支付技术有限公司），4.【广州自来水】缴费短信（出示原始载体，内容为告知0012418725用户涉案房屋水量400,2019年11月行度1027，应缴水费1220.67元，污水费771.14元等），5.广州市自来水公司水费、污水处理费电子账单（原件，显示用水地址及缴费地址为涉案房屋，用户编号为0012418725，户名为关丽丽，使用人为江丽芬，本期抄表日期为2019年11月4日，计费时段为2019年5月4日至2019年11月4日，上期读数为627，本期读数为1027，第一阶水量及污水量均为162立方米，水费及污水处理费分别为320.76元、153.9元，第二阶水量及污水量均为43立方米，水费及污水处理费分别为127.71元、61.49元，第三阶水量及污水量均为195立方米，水费及污水处理费分别为772元、555.75元，本期应缴1991.81元等），6.明细表（原件，显示用户编号为0012418725，用户名称为关丽丽，用户地址为涉案房屋，发单月份2018年11月上次表示数为577，本次表示数为627，总费用为146.5，收费日期为2018年11月15日，发单月份2019年1月至2019年9月，上次表示数和本次表示数均为627，总水量为均0，收费日期为空白，发单月份2019年11月，上次表示数为627，本次表示数为1027，总费用为1991.81，基本水费1220.67，污水费771.14，收费日期为空白），7.自来水费支付截图（打印件，显示支付金额为1991.81元，当前状态为支付成功，商户全称为广州市自来水公司，支付时间为2019年11月14日等），8、燃气费缴费成功通知截图（打印件，显示地址为涉案房屋，缴费时间为2019年11月14日，缴费金额为251.85元，注当前欠费已缴清等）；关丽丽表示朱思怡租赁期间未配合水电燃气抄表，故燃气、水电费未自动从其卡中扣划，后新业主入住发现朱思怡未缴纳水电燃气费，新业主进行了缴纳，关丽丽则将水电燃气费支付给新业主。经质证，朱思怡对证据1的真实性有异议，无法确认是否是广州供电局发送；对证据2真实性无异议，表示并未显示房屋地址，无法确认是涉案房屋；对证据3真实性有异议，表示用户姓名并非关丽丽，且没有显示用电期间及用电地址；对证据4的真实性有异议，无法确认是否是自来水公司发送；对证据5真实性无异议，但计费时段延续到2019年11月4日，其早已搬离；对证据6的真实性有异议，表示上面没有加盖自来水公司印章；对证据7、8真实性有异议，表示无法证明是涉案房屋产生的费用，并且无法证明是朱思怡租赁期间产生的费用。朱思怡为证明其费用支付情况提交关丽丽与梁某的微信聊天记录（1.2019年5月3日梁某询问关丽丽“上面的那个就是3月和4月的电费？”关丽丽回“嗯，对的”，然后梁某向关丽丽微信转账53元；2.2019年6月19日，梁某询问关丽丽“这个是5月跟6月的电费吗？”然后向关丽丽转账212.24元，关丽丽回“嗯，是的”；上述转账款项关丽丽均已收取）。经质证，关丽丽对上述聊天记录的真实性无异议，但是涉案房屋电费为两个月出一次账单，故朱思怡在2019年6月19日支付的电费为2019年4月1日至5月31日期间的电费。五、关于关丽丽要求朱思怡向其支付违约金的依据，关丽丽表示因在合同履行期间内，朱思怡存在迟延缴纳房租的情况，且朱思怡并未主动向其交还涉案房屋，而是由关丽丽于2019年9月20日向新业主交楼时自行收回。本院认为：《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。根据朱思怡与关丽丽《合同》中关于《合同》终止的约定及双方于2019年7月21日的微信聊天记录可知，双方间对于《合同》应于朱思怡向关丽丽交还涉案房屋时解除达成一致意见，后双方对履行过程中是否存在违约行为及违约金的支付问题产生争议。就此本院认为，双方于《合同》末尾“双方约定的其他事项”中已明确约定涉案房屋待出售，若于租赁期间内出售关丽丽需第一时间告知朱思怡，若买家要在过户日收房，《合同》即终止，且上述约定系手写字样并位于整个《合同》条款的末尾部分，相较于《合同》条款前列部分中打印的相关其他条款应属于双方就涉案房屋租赁事宜所作出的特别约定，对双方均具有约束力，且双方均确认关丽丽已按照该条款中约定的通知义务于房屋出售后即时将出售情况告知朱思怡，朱思怡于接到该通知后亦表示会着手寻找新的租赁房屋，故朱思怡诉请要求关丽丽赔偿违约金5600元缺乏依据，本院不予支持。至于搬家费用及新租赁房屋中介费系其为另行承租房屋所支出的必要费用，对其要求关丽丽予以赔偿的诉请本院不予支持。关于关丽丽要求朱思怡支付违约金5600元的诉请，其主张朱思怡在租赁期间内存在迟延支付租金的情况且未主动向其交还涉案房屋。根据双方间沟通情况可知，在租赁期间内关丽丽确曾作出允许朱思怡在《合同》约定的租金支付时间届满后的合理期间内支付租金的意思表示，现其再以朱思怡存在迟延支付租金的行为主张其支付违约金有违诚信原则，本院对其该主张不予采信。至于交还涉案房屋的问题，双方曾约定于2019年8月17日办理涉案房屋的交接手续，后因双方就合同解除的法律后果未能达成一致，故而导致当日双方并未办理交接手续，而朱思怡已于约定交接日前搬离涉案房屋但并未交回涉案房屋的钥匙。就此本院认为，在双方就解除合同达成一致的情况下，朱思怡作为承租人应承担合同解除后及时交还房屋的义务，而关丽丽作为出租人亦应在合同解除后敦促承租人及时交还房屋，而涉案合同解除后双方均怠于履行上述义务，且朱思怡在其搬离涉案房屋后亦未将搬离情况告知关丽丽，故由此产生的扩大损失应由双方共同分担，故本院对于关丽丽要求朱思怡支付违约金5600元的诉讼请求不予支持，且在《合同》未约定关丽丽可以没收租赁保证金的情况下，对于朱思怡要求关丽丽退还租赁保证金2800元的诉讼请求本院予以支持。《合同》中约定的租期为2019年3月10日至2020年3月10日，朱思怡虽主张双方口头约定免租期，但关丽丽对此不予确认，朱思怡亦未提供证据予以证明，其应自行承担举证不能的法律后果，关丽丽所称租赁期应为当月10日至次月9日的主张更为合理可信，故朱思怡已支付涉案房屋的租金至2019年8月9日，结合关丽丽自认其于2019年9月20日自行收回涉案房屋，朱思怡应向关丽丽支付涉案房屋2019年8月10日至2019年8月15日期间的租金560元（2800元÷30日×6日）元并按照月租金标准的50%向关丽丽支付2019年8月16日至2019年9月20日的房屋空置损失1680元[1400元＋（1400元÷30日×6日）]，对于关丽丽超出上述金额的诉讼请求本院不予支持。关于电费、水费及污水处理费、燃气费，朱思怡已于2019年8月15日搬离涉案房屋，故涉案房屋2019年8月16日至2019年9月20日期间的相关费用不应由朱思怡承担。关丽丽已提供了相应证据证明涉案房屋2019年6月1日至2019年7月31日期间的电费为473.66元且已代为缴付，故朱思怡应向关丽丽支付上述期间的电费473.66元，至于涉案房屋2019年8月1日至2019年8月15日期间的电费，2019年3月10日至2019年8月15日期间的水费及污水处理费和燃气费，关丽丽未能提供证据证明上述期间的实际产生费用，故本院对于上述电费、水费及污水处理费、燃气费的诉请不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）关丽丽于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）朱思怡返还广州市天河区*小区3号*的租赁押金2800元；二、原告（反诉被告）朱思怡于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）关丽丽支付上述房屋2019年8月10日至2019年8月15日期间的租金560元及2019年8月16日至2019年9月20日期间的房屋空置损失1680元；三、原告（反诉被告）朱思怡于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）关丽丽支付上述房屋2019年6月1日至2019年7月31日期间的电费473.66元；五、驳回原告（反诉被告）朱思怡的其它诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）关丽丽的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费60元，由原告（反诉被告）朱思怡负担44元，被告（反诉原告）关丽丽负担16元；反诉受理费50元，由原告（反诉被告）朱思怡负担39元，被告（反诉原告）关丽丽负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  郑文怡二〇二〇年五月十二日书 记 员  谢丽军