安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1621民初833号 原告：珠光集团涡阳房地产开发有限公司。住所地安徽省涡阳县紫光大道，统一社会信用代码913416216694571254。 法定代表人：李云青，公司董事长。 委托诉讼代理人：邓扬龙，安徽谷水律师事务所律师。 被告：朱婷婷，女，汉族，1993年3月2日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 原告珠光集团涡阳房地产开发有限公司（以下简称为珠光公司）与被告朱婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告珠光公司的委托诉讼代理人邓扬龙、被告朱婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告珠光公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告配合原告撤销合同备案登记；2、判令被告向原告支付违约金（按未付款64万的万分之一／天为准，自2017年6月4日起计算到合同解除日），暂定5万元人民币；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月19日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于××道××路××幢××号，房屋建筑面积为116.46平方米，总价款为807510元。合同第六条约定：被告的付款方式为按揭付款，2017年5月19日交首付款167510元，余款640000元被告需在签订合同后15日内办理银行按揭贷款手续。若未能在此期间内办理贷款，被告应以现金方式补足剩余房款。未能补足的，原告有权单方解除合同。该合同已办理备案登记，合同编号×××10。被告办理按揭贷款时，因不符合银行贷款的申请要求被银行拒贷，原告销售人员多次按合同约定的联系方式、微信通知被告及家人要求补足剩余房款，被告总是以各种理由推拖，未补足房款。2019年3月19日，原告向被告发去书面《告知函》，要求被告于2019年3月30日前补齐房款，合同继续履行。若未在此规定的时间内办理，将依据合同第6条“付款方式及期限”和第7条“买受人逾期付款违约责任”的规定，依法解除合同，由被告承担违约责任。被告接到通知后，仍未付款。 被告朱婷婷辩称，1、愿意继续履行合同；2、银行贷款失败不是被告的责任，是原告的销售人员告诉被告说作为学生可以申请贷款，然后才付的首付，原告在两年后才告诉被告银行贷款没有批下来，这是原告的过错。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对原告提供的证据二被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、商品房网上备案确认单,被告朱婷婷对其真实性无异议，可以证明被告朱婷婷与原告签订了《商品房买卖合同》并办理了网签备案的事实，但《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”有两种约定，一种是“按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，一种是“买受人在合同签订后15日内未办妥按揭贷款手续出卖人有权自次日起每日向买受人收取未付房款万分之一的违约金”，这两种约定互相冲突，《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”依照以上法律规定，应当采用第一种约定，对原告的证明目的予以部分认定。对证据3原告销售人员与被告的微信聊天记录，被告对该聊天记录予以认可，但认为已超过一年的解除期，但从这些聊天记录中可以看出原告方的销售人员反复在与被告方沟通协商，没有超过一年解除期，对该证据予以认定。对证据4告知函，该证据结合微信聊天记录可以证明原告方将该告知函发送给了被告，予以认定。 对被告朱婷婷提供的证据微信聊天记录，原告对其真实性无异议，从聊天记录中可以看出，2018年7月31日朱婷婷被银行拒贷后，原告方销售人员即告知了朱婷婷，2019年3月19日原告即将《告知函》拍照发送给了朱婷婷及其家人甘继连，原告已在一年内行使了解除权，该证据达不到被告的证明目的，不予认定。 本院经审理认定的事实如下：2017年5月19日，被告朱婷婷与原告珠光公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：×××10，购买原告开发的位于××道××路××幢××号，房屋建筑面积为116.46平方米，总价款为807510元。合同第六条约定：付款方式为按揭付款，于2017年5月19日交纳首付款167510元，余款640000元，买受人需在签订合同后15日内办理银行按揭贷款手续，若买受人在此期间未能办理按揭贷款，经催告后买受人自催告之日起60日内以现金方式补足剩余房款。若未能补足出卖人可作如下处理：1、出卖人不予交付该房屋；2、视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同。第七条约定：买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）…（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。…2.自行约定1、买受人在合同签订后15日内未办妥按揭贷款手续出卖人有权自次日起每日向买受人收取未付房款万分之一的违约金。…该合同签订后，珠光公司为涉案房屋办理网上备案登记，备案单号为×××10。被告朱婷婷交付首付款167510元后，办理按揭贷款时，因不符合银行贷款条件被拒贷，原告方销售人员多次按合同中朱婷婷预留的联系电话、微信通知被告及其家人补足剩余房款，被告未补足剩余房款。2019年3月19日，原告珠光公司销售人员将《告知函》拍照发送给被告朱婷婷，要求被告于2019年3月30日前补齐房款，合同继续履行。若未在此规定的时间内办理，将解除合同，由被告承担违约责任。被告接到通知后，仍未给付剩余房款。原告珠光公司起诉到法院，要求解除合同并要求朱婷婷支付违约金。 本院认为，原告珠光公司与被告朱婷婷签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第九十三条规定；“…当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告双方签订的商品房买卖合同对双方的权利义务作出了明确约定，被告朱婷婷在交付了购房首付款后，因自身原因没有办理成功商品房按揭贷款手续，且在原告方销售人员多次的沟通协商后，既未积极解决问题，也未交付剩余购房款，显属不当。依照以上法律规定及双方签订的商品房买卖合同第六条的约定，原告方可以解除合同，故对原告珠光公司要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，被告朱婷婷配合原告办理撤销网上备案登记手续。对原告珠光公司要求的“判令被告向原告支付违约金（按未付款64万的万分之一/天为准，自2017年6月4日起计算到合同解除日），暂定5万元人民币”的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因原被告签订的《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”有两种约定，一种是“按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，一种是“买受人在合同签订后15日内未办妥按揭贷款手续出卖人有权自次日起每日向买受人收取未付房款万分之一的违约金”，这两种约定互相冲突，依照以上法律规定，应当采用第一种约定，即被告朱婷婷应支付违约金6400元（640000元×1%），对原告该诉讼请求本院予以部分支持。 关于被告朱婷婷“银行贷款失败不是被告的责任，是原告的销售人员告诉被告作为学生可以申请贷款，原告在两年后才告诉被告银行贷款没有批下来，这是原告的过错”的辩称，从双方提供的聊天记录中可以看出，朱婷婷被银行拒贷是因为其提供的资料不完备及银行贷款政策变化导致，朱婷婷该辩称没有事实依据，不予采信。对被告朱婷婷“原告方行使合同解除权已超过一年的期限”的辩称，2018年7月31日朱婷婷被银行拒贷后，原告方销售人员即告知了朱婷婷，2019年3月19日原告即将《告知函》拍照发送给了甘继连，2019年6月17日原告方销售人员又告知朱婷婷“如果你实在没有办法补齐剩余房款，或者办理银行按揭，那么建议你回来办理退房手续”，原告没有超出一年的期限，故被告的辩称不予采信。 综上，对原告珠光公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十一条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告珠光集团涡阳房地产开发有限公司与被告朱婷婷于2017年5月19日签订的《商品房买卖合同》合同编号：×××10，被告朱婷婷配合原告办理撤销网上备案登记手续； 二、被告朱婷婷给付原告珠光集团涡阳房地产开发有限公司违约金6400元，于本判决生效之日起5日内履行完毕； 三、驳回原告珠光集团涡阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由被告朱婷婷负担67元，由原告珠光集团涡阳房地产开发有限公司458元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  庞媛媛 二〇二〇年五月二十五日 书记员  江浩强