广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1630号原告：中山市万宁物业管理有限公司阳江分公司，营业场所：广东省阳江市江城区****************，确认的送达地址：广东省阳江市江城区****************，统一社会信用代码：914***********778Q。负责人：王春烽，公民身份号码：440************410，该公司副总经理。委托代理人：李燕君，公民身份号码：441************720，该公司员工。委托代理人：杨欣媛，公民身份号码：441************327，该公司员工。被告：林勃，男，1985年1月7日生，汉族，户籍地址：广东省阳春市***************，住址：广东省阳江市江城区********************，公民身份号码：441************637。被告：曾文婷，女，1988年3月31日生，汉族，户籍地址：广东省阳春市*********，住址：广东省阳江市江城区********************，公民身份号码：441************725。原告中山市万宁物业管理有限公司阳江分公司与被告林勃、曾文婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中山市万宁物业管理有限公司阳江分公司的委托诉讼代理人李燕君、杨欣媛到庭参加了诉讼；被告林勃、曾文婷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告中山市万宁物业管理有限公司阳江分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年01月01日至2019年12月31日物业管理费3839.04元及滞纳金（滞纳金以当月所欠的物业管理费为基础，按照日千分之五计算，从2019年02月01日起计至付清之日止，暂计至2019年12月31日为2277元）；2、请求判令本案所有诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告是阳江市江城区********************的业主，房屋实际筑面积是135.34平方米。原告于2015年06月19日与阳江建华汤始房地产开发有限公司签订《建华花园一期B区首期居住项目前期物业服务合同》，该合同约定原告从事2015年6月19日起为建华翡翠城小区提供物业管理服务，高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.7元向原告交纳，物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按物业住户实际用量共同分摊，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。但是，被告从2019年1月起，拖欠原告2019年1月至2019年12月物业管理费共3839.04元，经原告多次催收，被告均拒绝交纳，被告的上述行为已构成严重违约，理应向原告支付相应的滞纳金。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请法院依法判决原告的诉讼请求。被告林勃、曾文婷无到庭应诉，亦无辩称。经审理查明：2016年3月19日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订了《建华花园前期物业管理服务协议》及《建华花园临时管理规约》，《建华花园前期物业管理服务协议》主要约定：甲方：中山市万宁物业管理有限公司阳江分公司；乙方：林勃、曾文婷；本物业名称：建华花园；座落位置：***；建筑面积：135.29平方米；甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本协议承担相应的责任；委托管理期限自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业管理协议之日止。物业管理费自乙方收楼或按《商品房买卖合同》约定视为收楼（以最先发生者为准）之日起，乙方按以下标准向甲方缴纳当月物业管理服务费：洋房住宅1.7元/㎡/月，别墅2.2元/㎡/月，物业管理服务收费按买卖合同约定的建筑面积计算，办妥房产证后按房产证上的建筑面积计算；每次交纳费用时间：按月交纳，于每月五日前交纳当月物业服务费（乙方须于收楼或按《商品房买卖合同》约定视为收楼之日预交叁个月的物业管理服务费）。逾期未交，每逾期一天，甲方将按每日千分之五向乙方收取滞纳金等等。两被告在分别在“乙方”一栏签名并按捺指模确认。《建华花园临时管理规约》主要约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式；业主应按照前期物业服务协议的约定按时足额交纳物业服务费；业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼确认等等。两被告在分别在“签章”一栏签名并按捺指模确认。同日，两被告还与阳江建华汤始房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：房屋地址为阳江市江城区*************************；该商品房预测建筑面积共135.29平方米；前期物业管理出卖人依法选聘的前期物业服务企业为中山市万宁物业管理有限公司；物业服务时间从2015年6月11日到2020年6月10日；物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业管理费为1.70元/月·平方米（建筑面积）；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约等等。两被告在分别在“买受人（签字或盖章）”一栏签名并按捺指模确认。两被告已于2017年12月1日签订了《业主收楼确认书》确认收楼，收楼后，两被告未按约定缴纳物业管理费，原告于2019年12月27日向被告发《物业服务费催缴通知书》催缴，但被告还是没有缴纳。为此，原告诉至本院。庭审中，原告主张两被告拖欠的是2019年1月1日至2019年12月31日的物业费共2760.59元，每月物业费为230.08元（房产证的建筑面积135.34平方米*1.7元），现只请求判令物业费，水费及水电分摊费由原告另案处理。另查明，被告林勃与被告曾文婷于2010年10月1日在阳春市民政局婚姻登记处登记结婚。以上事实，有原告提供的身份证复印件、物业服务费催缴证据、建华花园前期物业管理服务协议、建华花园临时管理规约、商品房买卖合同（预售）、收据、业主收楼确认书、婚姻登记审查处理表等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《建华花园前期物业管理服务协议》及《建华花园临时管理规约》没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。原告作为物业管理者，对小区进行了物业管理，被告林勃、曾文婷作为建华花园***的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应按约定支付物业管理费及相关费用给原告。被告涉案房屋在《商品房买卖合同（预售）》及《建华花园前期物业管理服务协议》中约定的建筑面积为135.29平方米，按1.7元/㎡/月计算，每月的物业管理费为229.99元（135.29平方米×1.7元/㎡），则2019年1月1日至2019年12月31日（共12个月）期间的物业管理费为2759.88元（229.99元/月×12个月），现原告请求两被告支付物业管理费2760.59元（按房产证建筑面积计算），因原告未提供该房屋房产证，故调整为两被告（按《建华花园前期物业管理服务协议》约定的建筑面积135.29平方米计算）支付物业管理费2759.88元给原告。对于原告请求的违约金问题。原、被告在《建华花园前期物业管理服务协议》第六条管理服务费中约定“逾期未交，每逾期一天，甲方将按每日千分之五向乙方收取滞纳金”，该违约金约定明显过高，本院酌情调整为以两被告每月所欠的物业管理费为基数，从次月的1日起按月利率2%计至付清之日止。被告林勃、曾文婷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告林勃、曾文婷在本判决生效之日起十日内支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费2759.88元给原告中山市万宁物业管理有限公司阳江分公司；二、限被告林勃、曾文婷在本判决生效之日起十日内支付尚欠物业管理费的违约金（以每月所欠的物业管理费为基数，从次月的1日起按月利率2%计至付清之日止）给原告中山市万宁物业管理有限公司阳江分公司；三、驳回原告中山市万宁物业管理有限公司阳江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告林勃、曾文婷负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  姚水椋二〇二〇年四月二十四日书记员  黄欣瑜附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。