广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终272号 上诉人（一审被告）：合浦县山口供销合作社，住所地：广西合浦县山口镇，统一社会信用代码：914505211994219017。 法定代表人：沈莉，该社主任。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：合浦县鼎盛购物广场，经营场所：广西合浦县山口镇镇西大道鼎盛公寓**，统一社会信用代码：92450521MA5L6C1D3E。 经营者：石祖坚，男，1985年7月20日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：吴文钦，广西先导联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴文圆，广西先导联合律师事务所实习人员。 上诉人合浦县山口供销合作社（以下简称“山口供销社”)因与被上诉人合浦县鼎盛购物广场（以下简称“鼎盛广场”）租赁合同纠纷一案，不服合浦县人民法院（2019）桂0521民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人山口供销社的上诉请求：撤销合浦县人民法院（2019）桂0521民初833号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本次起诉的租赁合同纠纷已经北海市中级人民法院作出终审判决，属于一案两诉，应当依法驳回。被上诉人于2019年3月6日诉上诉人租赁合同纠纷一案，2018年12月28日己经北海市中级人民法院作出（2018)桂05民终1180号民事判决，强制清场已完毕，现属于同一租赁合同案件，两次起诉，而一审法院是同一个法院，同一法官，对同一案件，作出不同的判决，应以北海市中级人民法院作出（2018)桂05民终1180号民事判决为准，依法驳回被上诉人的请求。二、被上诉人中途故意违约被法院判决解除租赁合同的，由此造成租赁合同不能履行租赁合同义务引起的经济损失由被上诉人负担。1.根据《合浦县山口供销合作社商场租赁合同》第七条规定，商场地板、商场腻子和油乳胶膝、门面玻璃和卷闸门、铝合金防盗网、商场门面飘台、步级台阶必要的装饰等，租赁期满后，不得拆除，归上诉人所有。虽然没有租赁期未期满，但由于是被上诉人中途故意违约，无力承担支付租金被法院判决解除合同的，判决后被上诉人余下的租金无需要支付，对被上诉人是一种解脱，法院按上诉人与被上诉人签订合同约定租赁期满后的条件进行判决，除场内的五台空调、一台电梯及灯管外，其余的商场地板、商场腻子和油乳胶膝、门面玻璃和卷闸门、铝合金防盗网、商场门面飘台、步级台阶必要的装饰等固定装修及装饰物不得拆除，且没有判决支付任何补偿，这是己考虑被上诉人单方违约及合同约定的租赁期满后约定的条件来进行判决，是正确的判决，且己经过判决发生了法律效力，如果被上诉人认为原案件的判决是错误的，只能通过再审程序来纠正，不能通过另一案件重复提起诉讼，现一审判决与原案件的二审生效的判决自相矛盾。2.法院强制执行给上诉人的是与不动产固定装修及装饰物关联的商场地板、商场腻子和油乳胶膝、门面玻璃和卷闸门、铝合金防盗网、商场门面飘台等必要的装饰，其余的如木衣柜、货柜、珠宝柜、玻璃柜、发动机（至今未见过）等物品叫被上诉人自行清理，如果不自行清理的，作自动放弃权利作为废品留给上诉人，当时在执行的现场上，被上诉人仅选择一个玻璃柜，其余物品自愿放弃，现又另案起诉，主张索赔是没有依据的，是被上诉人自愿放弃，法院清场将场地执行给上诉人。三、原审法院未经当事人现场质证，直接委托鉴定公司评估，导致一些物品不是上诉人使用，一些根本不存在的物品也被列为评估对象，程序不合法。原审法院未对评估的物品进行现场质证确认，有些部分物品是不存在的，有的不是上诉人使用的。如电线、网线等物品在法院强制执行时，早己被上诉人自行拆除的，现场录音录像是可以看到根本是没有的。楼梯踏步面板、楼梯扶手、电梯侧铝塑板是二楼使用的，与上诉人无关。木衣柜、货柜、珠宝柜、玻璃柜、发动机（至今未见过）等物品，法院执行己经清场，应征求上诉人是否愿意接收，直接判决上诉人接受这此物品，会导致强买强卖，这是没有事实和法律依据的。四、由于原审法院认定的事实不清，证据不足，导致判决错误。上诉人与被上诉人租赁合同纠纷己经过一、二审法院判决，且清场己执行完毕，现再以同一租赁合同纠纷，再次提起诉讼是没有事实和法律依据的，与不动产不可分离的装饰物随被上诉人中途违约，曾被法院判决给上诉人是合理合法的，动产的物品，法院在强制执行清场时，被上诉人自愿放弃，由此造成的损失由被上诉人承担，与上诉人无关，原审法院判决适用法律判决错误。 被上诉人鼎盛广场辩称：一、本案不属于重复诉讼，另案是上诉人先提起的诉讼，本案是被上诉人先提起的诉讼，这是两个不同的诉讼。二、租赁合同解除后，由于离原来经营商场约定的租赁期限还有很长时间，且被上诉人装修费用比较大，在合同解除时要求上诉人补偿是有事实依据的，被上诉人投入的损失上诉人应适当补偿。另案上诉人起诉被上诉人的时候请求法院判决被上诉人不得拆除装修物品，既然上诉人愿意接受部分装修物，且合同又没有到期，上诉人就应当予以适当补偿。另案判决被上诉人要还上诉人100多万元，现在尚无法执行。被上诉人希望通过装修物品补偿来减轻负担，以便更好的履行另案生效判决。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 被上诉人鼎盛广场向一审法院起诉请求：判决被告山口供销社补偿鼎盛广场的装修物、装饰物折价款100万元给原告鼎盛广场。 一审法院认定事实：2011年12月17日，鼎盛广场作为乙方与山口供销社作为甲方签订《合浦县山口供销合作社商场租赁合同》，合同约定：1.甲方将座落于合浦县山口镇镇西大道（沙田路口）的鼎盛公寓第一楼面积约910平方米的商场租赁给乙方经营使用；2.商场现状为一楼商场属框架结构、全面打通、外墙装修好、铝合金窗、内墙沙浆粗灰、水泥沙浆地板未装修、门面道路平整；3.租赁期限，甲方租赁给乙方的期限共壹拾叁年，自2012年1月1日起至2024年12月31日止，租赁期满后同等条件优先乙方；4.租金及支付方式，第一年至第十年每年租金398000元，第十一年起租金年递增3%，即2022年租金409900元，2023年租金422200元，2024年租金434900元。租金按每年一次交清，先交款后使用场地，否则甲方有权终止合同，乙方预交押金100000元，期满归还乙方，如乙方中途违约不租赁，押金100000元归甲方所有；5.乙方经营范围原则上经营日用消费品，乙方在租赁期间要保持整体经营模式，不得分割砌墙分间经营，否则甲方有权终止合同；乙方租赁后，必须按照符合国家安全经营有关法律、法规和标准对租赁商场装修装潢，同时按消防部门要求完善消防设施并达标，否则所造成事故法律责任、经济损失由乙方承担，与甲方无关。装修装潢费用及消防设施费用由乙方自行负责；7.装修装潢商场的要求，①商场地板，②商场腻子和油乳胶漆，③装好门面玻璃门和卷闸门，④铝合金防盗网，⑤商场门面飘台、步级台阶必要装修。租赁期满后以上五项具体装修、装潢及投入消防设施不得拆除，归甲方所有；8.乙方租赁后开展经营在制造门面招牌须打上标明甲方中华全国供销合作总社的形象标志，树立甲方供销合作社系统的企业形象，乙方在开展经营期间必须具备有销售商品和提供服务所需的工商营业执照、授权书、有关经营制造服务许可证等。 合同签订当日，鼎盛广场依约支付山口供销社押金100000元，山口供销社也将鼎盛公寓第一楼面积约910平方米的商场交付鼎盛广场进行装修、装潢后经营使用。后因鼎盛广场经营亏损双方为终止合同问题产生纠纷，鼎盛广场未支付2015年以后的租金给山口供销社，山口供销社在另案中向一审法院提起诉讼，请求判决：1.解除山口供销社与鼎盛广场于2011年12月17日订立的《合浦县山口供销合作社商场租赁合同》；2.鼎盛广场将合同约定的位于合浦县（沙田路口）鼎盛公寓第一楼商场以及附属设施、设备腾退给山口供销社，并不得拆除任何固定装修及装饰物；3.鼎盛广场从2015年1月1日起按年租金人民币39.8万元的标准计付租金给山口供销社，直至鼎盛广场将上述场地及附属设施设备腾退给山口供销社之日止，暂计算至2018年1月31日的租金共计人民币122.72万元，以后另计；4.鼎盛广场向山口供销社支付逾期付款的违约金共计人民币123766.95元［2015年逾期付款的违约金以39.8万元为基数，按银行同期贷款利率从2015年1月1日起暂计至2018年1月31日为61618.14元，以后另计；2016年逾期付款的违约金以39.8万元为基数，按银行同期贷款利率从2016年1月1日起暂计至2018年1月31日为39963.07元，以后另计；2017年逾期付款的违约金以39.8万元为基数，按银行同期贷款利率从2017年1月1日起暂计至2018年1月31日为20742.99元，以后另计；2018年1月逾期付款的违约金以39.8万元为基数，按银行同期贷款利率从2018年1月1日起暂计至2018年1月31日为1442.75元以后另计］；5.判决鼎盛广场向山口供销社预交的押金10万元归山口供销社所有，以上费用合计人民币1450966.95元；6.判决鼎盛广场付清未交还租赁标的前拖欠的水、电、垃圾处理费等应由鼎盛广场支付的费用。 一审法院经审理作出（2018）桂0521民初684号判决，判决：一、解除原告山口供销社与被告鼎盛广场于2011年12月17日订立的《合浦县山口供销合作社商场租赁合同》；二、被告鼎盛广场应将位于合浦县（沙田路口）鼎盛公寓第一楼商场以及附属设施、设备腾退给原告山口供销社，并不得拆除任何固定装修及装饰物（除商场内5台空调、一台电梯及灯管外）；三、被告鼎盛广场向原告山口供销社预交的押金10万元归原告山口供销社所有；四、驳回原告山口供销社对被告鼎盛广场的其他诉讼请求。 山口供销社不服上诉，经北海市中级人民法院审理作出（2018）桂05民终1180号判决，判决：一、维持广西壮族自治区合浦县人民法院(2018)桂0521民初684号民事判决第二项、第三项；二、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院(2018)桂0521民初684号民事判决第一项、第四项；三、上诉人山口供销社与被上诉人鼎盛广场于2011年12月17日订立的《合消县山口供销合作社商城租赁合同》于2017年3月31日解除；四、被上诉人鼎盛广场支付2015年、2016年、2017年1月至3月租金合计89.55万元给上诉人山口供销社；五、被上诉人鼎盛广场支付2015年、2016年、2017年1月至3月的违约金给上诉人山口供销社(违约金分别以39.8万元、39.8万元、9.95万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率分别从2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日计算至2018年1月31日止，以后另计)；六、驳回上诉人山口供销社其他诉讼请求。 同时查明：北海市中级人民法院（2018）桂05民终1180号判决确认鼎盛广场继续使用涉案租赁物至2017年3月31日，应付交纳租金的日期至2017年3月31日止。 诉讼中，鼎盛广场申请对鼎盛广场内的装修物、装饰物至2017年3月31日止的价值进行评估，一审法院依法委托广西中阳资产评估事务所有限公司进行评估，经广西中阳资产评估事务所有限公司对鼎盛广场的室内地砖、室内腻子、脚线、卷闸门、窗、防盗网、固定玻、固定玻璃座、玻璃门、卫生间墙砖、卫生器具、办公室墙砖、办公台、楼梯踏步面板、楼梯扶手、柱面装饰、走廊贴花岗石板、走廊前混凝土层、正大门装饰、外墙面贴瓷砖、外墙涂料、后檐底扫白、屋檐铝塑板、门柱铝塑板、电梯侧铝塑板、木衣柜、货柜、珠宝柜、珠宝间顶部装饰、玻璃柜1、玻璃柜2、铁门、卫生间门、卫生间吊顶、办公室门、办公室吊顶、电线、网线、电灯、抽风机、手扶电梯、发电机进行评估，广西中阳资产评估事务所有限公司于2019年8月28日作出中阳评报字（2019）第C334号《资产评诂报告》，上述财产至2017年3月31日止和2019年3月17日止的价值分别为445548元和338678元，其中电灯一批至2017年3月31日止和2019年3月17日止的价值分别为284元和122元，手扶电梯至2017年3月31日止和2019年3月17日止的价值分别为121821元和107609元。 关于本案是否属于重复起诉的问题，一审法院认为，本案原告在另案原告山口供销社与被告鼎盛广场租赁合同纠纷案中，鼎盛广场并未在该案中提起反诉要求山口供销社折价补偿其对鼎盛广场的装修装饰，故本案不存在重复起诉的问题。关于被告应否补偿原告装修物、装饰物折价款100万元的问题，一审法院认为，鼎盛广场与山口供销社于2011年12月17日签订的《合浦县山口供销合作社商场租赁合同》，约定涉案鼎盛公寓第一楼2012年1月1日起至2024年12月31日止租赁给鼎盛广场经营使用13年，并由原告鼎盛广场出资对鼎盛广场内的地板、墙体、门面、门窗、商场门面飘台、步级台阶进行装修装潢，租赁期满后上述装修、装潢及投入消防设施不得拆除，归山口供销社所有。在另案原告山口供销社与被告鼎盛广场租赁合同纠纷案中，山口供销社的第二项诉讼请求也是请求判决鼎盛广场将合同约定的位于合浦县（沙田路口）鼎盛公寓第一楼商场以及附属设施、设备腾退给山口供销社，并不得拆除任何固定装修及装饰物，人民法院生效判决书也判决位于合浦县（沙田路口）鼎盛公寓第一楼商场以及附属设施、设备腾退给山口供销社，并不得拆除任何固定装修及装饰物（除商场内5台空调、一台电梯及灯管外）。据此，本案中，鼎盛广场虽违约未支付租金致鼎盛广场与山口供销社签订的《合浦县山口供销合作社商场租赁合同》于2017年3月31日被法院依法判决解除，但山口供销社在另案中起诉请求判决鼎盛广场不得拆除任何固定装修及装饰物,法院生效判决书也支持山口供销社该诉请（除商场内5台空调、一台电梯及灯管外），又由于鼎盛广场自2011年12月17日至2017年3月31日合同解除时仅使用租赁物5年多时间，至合同期满尚有7年多的时间，经广西中阳资产评估事务所有限公司对鼎盛广场内的装修物、装饰物进行评估，至2017年3月31日合同解除时价值为445548元（不包含空调，只包含电梯和灯管，其中电灯一批至2017年3月31日止的价值为284元，手扶电梯价值至2017年3月31日止121821元）。据此，扣减电灯一批价值284元和手扶电梯价值121821元共122105元后，余款445548元－122105元＝323443元应由山口供销社折价补偿给鼎盛广场。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国民通则法》第五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一第（二）项的规定，判决山口供销社应补偿鼎盛广场323443元。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院另查明，广西中阳资产评估事务所有限公司于2019年8月28日作出中阳评报字（2019）第C334号《资产评诂报告》中，下列物品至2017年3月31日止的价值，其中办公台为811元、楼梯踏步面板为2428元、楼梯扶手为1403元、电梯侧铝塑板为5117元、木衣柜为15461元、货柜为7645元、珠宝柜为7570元、珠宝间顶部装饰为1014元、玻璃柜1为338元、玻璃柜2为541元、电线为10427元、网线为3682元，前述合计为56437元。 本院审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本案是否属于重复起诉的问题，本院认为，被上诉人鼎盛广场在前案即山口供销社诉鼎盛广场租赁合同纠纷案中并未提起反诉请求山口供销社折价补偿其对鼎盛广场的装修装饰残值，一审法院认定本案并非重复起诉并无不当，本院予以维持。上诉人的相关上诉主张，本院不予支持。 上诉人应否补偿被上诉人装修物、装饰物残值的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，因鼎盛广场违约导致涉案租赁合同于2017年3月31日被依法判决解除，出租人并无过错，其无需向承租人赔偿装饰装修物残值，但若出租人同意对该装饰装修物残值利用，则应当向承租人予以适当补偿。所谓同意利用，即出租人主观上将要或客观上已经对租赁场地的装饰装修物进行使用、利用，包括自主使用或出租给第三人、允许第三人使用的情形。前案生效判决书基于出租人诉求，判决位于合浦县（沙田路口）鼎盛公寓第一楼商场以及附属设施、设备腾退给山口供销社，并不得拆除任何固定装修及装饰物（除商场内5台空调、一台电梯及灯管外），是否属于出租人同意利用的情形？结合本案中出租人至今尚未重新装饰装修的实际情况，显然，出租人在前案中的诉求属于同意利用的情形，故出租人对装饰装修物的残值应予适当补偿，上诉人的上诉请求理由不成立，本院不予支持。 承租人不得拆除的“任何固定装修及装饰物”的范围问题，本院认为，所谓固定装修装饰物，应该属于已经形成附合的装饰装修物，即拆除该附合物将会对房屋造成损毁。本案中，如办公台、木衣柜、货柜、珠宝柜、珠宝间顶部装饰、玻璃柜1、玻璃柜2、电线、网线等并未与房屋形成附合，对其移除或拆除并不会对房屋造成毁损，且上诉人在前案申请执行后的法院主持的强制腾退过程中亦明确表示，被上诉人可对前述物品予以移除或拆除，在二审程序中上诉人再次予以确认。另外仅供二楼使用的楼梯踏步面板、楼梯扶手及电梯侧铝塑板等装修物，对于一楼使用并无功能价值，反而导致一楼使用价值降低，故前述部分装饰装修物的残值并不在前案裁判中不得拆除的范围。故上诉人的相关上诉请求成立，本院予以支持。上诉人提出的一审评估程序违法的问题，本院认为，因并未出现一审法院委托程序、评估机构及人员资质不适格以及以及现场评估程序违法的情况，上诉人一方也已派员到评估现场参与评估，故对上诉人的相关主张，本院不予支持。相应《资产评诂报告》可以作为本案定案的参考依据。故确定固定装修及装饰物（除商场内5台空调、一台电梯及灯管外）残值为323443元-56437元=267006元。 出租人应如何适当补偿的问题，本院认为，首先，涉案合同约定承租人鼎盛广场出资对鼎盛广场内的地板、墙体、门面、门窗、商场门面飘台、步级台阶进行装修装潢，租赁期满后上述装修、装潢及投入消防设施不得拆除，归出租人山口供销社所有。其次，涉案合同约定租期为13年，合同经承租人违约解除时至合同期满尚有7年多租期未实际履行，应考虑未实际履行的租赁期间的装饰装修折旧的价值。第三，即使出租人在前案中放弃主张不得拆除固定装饰装修物的诉求，承租人亦无权对固定装饰装修物获取相应赔偿。同时，因前述固定装饰装修物主要是与房屋附合而成的硬化牢固的添附装修，即使承租人可采取拆除措施，也会因为拆除过程大概率对房屋造成毁损，并由此承租人还应承担对房屋恢复原状的责任；如承租人不采取拆除措施，后续要判断出租人是否属于同意利用装饰装修的情形亦属不易。经综合考量，本院酌定山口供销社适当补偿装修物、装饰物残值损失120000元给鼎盛广场。 综上所述，上诉人山口供销社的上诉请求理由部分不成立，本院予以驳回；部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但处理略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、撤销合浦县人民法院（2019）桂0521民初833号民事判决； 二、上诉人合浦县山口供销合作社应补偿被上诉人合浦鼎盛购物广场装修物、装饰物残值损失120000元。 三、驳回被上诉人合浦县鼎盛购物广场的其他诉讼请求。 一审案件受理费13800元，鉴定费11000元，合计24800元（被上诉人合浦县鼎盛购物广场已预交），由上诉人合浦县山口供销合作社负担2657元，被上诉人合浦县鼎盛购物广场负担22143元；二审案件受理费6151元（上诉人合浦县山口供销合作社已预交13800元），由上诉人合浦县山口供销合作社负担2282元，被上诉人合浦县鼎盛购物广场负担3869元。上诉人合浦县山口供销合作社在二审中多交的7649元,本院予以退还。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限的最后一日起二年内向有管辖权的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 梁津源 书 记 员 庄 娜