江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初7169号原告：王祥，男，汉族，1972年2月6日生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王文俊，南京光大法律服务所法律服务工作者。被告：王冬宝，男，汉族，1969年12月31日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：娄德当，苏商律师事务所律师。被告：黄淑芳，女，汉族，1972年1月19日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：叶珈睿，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：陈聪，国浩律师（南京）事务所实习律师。原告王祥与被告王冬宝、黄淑芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王祥及其委托诉讼代理人王文俊，被告王冬宝的委托诉讼代理人娄德当，被告黄淑芳及其委托诉讼代理人叶珈睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王祥向本院提出诉讼请求：1、要求被告王冬宝、黄淑芳协助将南京市玄武区××过户至原告名下；2、判令被告王冬宝、黄淑芳向原告支付违约金50000元。事实和理由：被告王冬宝、黄淑芳间原存在债权债务关系。因被告王冬宝无力偿还该债务，2011年12月24日，在被告黄淑芳见证下，以被告王冬宝名义和原告签订房屋买卖合同，约定被告黄淑芳将小营村拆迁后获得的拆迁安置房以被告王冬宝的名义出售给原告，价格是45万元。合同签订后，原告已陆续给付被告王冬宝购房款46.5万元。2013年7月，被告黄淑芳将拆迁安置房交付给原告使用至今。虽然原告多次要求办理房屋过户手续，但是被告黄淑芳始终拖延拒不协助过户，为此原告诉至法院。被告王冬宝辩称：1、同意协助原告办理该套房屋过户手续，从未拖延或者拒绝协助原告过户，原告起诉前不知道房屋还未过户一事。原告王祥与被告黄淑芳系亲戚关系，经黄淑芳介绍，原、被告方才签订房屋出售协议；2、2013年在获得拆迁安置房以后即交付给原告，政策规定满5年可上市交易过户，该项条件现在也刚获得不久，被告并不存在违约行为，原告并不存在任何损失，要求支付的违约金数额过高；3、涉案房屋登记在被告黄淑芳的名下，根据协议约定履行过户手续应是由被告黄淑芳承担的义务。综上，请求法院依法判决。被告黄淑芳辩称：1、原告与王冬宝签订的房屋买卖合同应属无效。占用黄淑芳以及黄作福（父亲）、葛兴邦（儿子）三人的被拆迁人资格，王冬宝申购的涉案拆迁安置房，既因此导致黄淑芳前夫葛彪申购面积减少，又损害了黄淑芳及其家人的合法权益。黄淑芳仅是作为家庭代表签订申购协议且办理产权证书，所以该房屋的产权人还应包括被告的父亲、儿子，同时原告已申购了足额面积的拆迁安置房，不再享有经济适用房的购买资格；2、被告黄淑芳与被告王冬宝间无债权债务关系，在涉案房屋的交易中，黄淑芳没有收到原告或者被告王冬宝的任何款项，且将向住房保障以及拆迁部门申请返还。被告黄淑芳系见证人，并非原告与被告合同的当事人，原告与被告黄淑芳系亲戚关系，应当知道涉案房屋的产权人共有三人，被告不能代表其他产权人作出交易表示，且涉案房屋的转让价格远低于市场价格，原告应知道购买被告王冬宝占用他人拆迁资格所申购房屋的法律风险。本院经审理查明后认定事实如下：2011年10月14日，被告王冬宝出具一份收条说明：收到原告购房定金1万元。同年12月24日，原告王祥（买受人、乙方）与被告王冬宝（出卖人、甲方）签订一份《房屋买卖合同》，被告黄淑芳作为两个见证人之一在合同上签字（另一见证人为刘玉祥）。双方约定：（1）甲方自愿将其位于南京市玄武区小营村地块的房屋（建筑面积65平方米）以45万元价格出售给乙方，乙方支付甲方合同保证定金1万元，本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担，其他税费按有关法律规定负担，乙方一次性将房款交付甲方。本合同签订后，甲方对玄武区红山街道小营村经济适用房使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利，一并转让给乙方，甲方保证乙方享有与甲方同等的居住权利；（2）甲方应于2012年12月30日交付乙方房屋，如不按合同规定日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过6个月时，乙方有权解除合同，解约时甲方除将房价款全部退还给乙方外，并应赔偿乙方经济损失5万元。本合同签订后，任何一方不能擅自变更或解除合同，如因重大客观原因导致本合同解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用；（3）乙方先支付30万元房款，剩余16.5万元明年年底付清。手写备注：“预留1.5万元，房分到手后5年给付甲方”。2012年8月3日，原告（乙方）与被告王冬宝（甲方）、黄淑芳（乙方）共同签订一份协议，在协议的落款处，甲方为王冬宝签字，乙方为王祥签字，黄淑芳在承诺人处签字。三方约定：甲方原先将位于小营地块拆迁房65平方米（刘玉祥）名下的房屋转让给乙方；现甲、乙双方经协商变更如下，原先卖房协议的小营地块房由刘玉祥名下房变更为黄淑芳名下房，即甲方将其实属黄淑芳名下一座65平方房转让给乙方；黄淑芳作出承诺，将无条件将其名下属于王冬宝的一套65平方房无条件转让给王祥、徐秀云夫妇，并无条件配合过户。同年12月20日，被告王冬宝曾向原告出具一份收条，说明：收到王祥13万元（累计共收到43万元）。2013年3月11日，被告王冬宝又向原告出具一份收条，说明：收到原告购房款2万元。同年7月21日，原告王祥与被告王冬宝、黄淑芳又共同签订了一份协议，约定：王祥购买小营地块拆迁房，面积66平方米，该房名义上归属黄淑芳名下（实为王冬宝所有），目前所有购房款已付清；为保证购房者利益，三方特作出如下申明，该房归王祥所有，5年后或达到能过户期限时，黄淑芳保证无条件配合王祥过户，所有费用由王祥承担，三方签订生效。开票日期记载为2013年12月3日的一份销售不动产统一发票载明：付款方为黄淑芳，不动产项目为紫金墨香苑××，建筑面积为65.30平方米，金额为306910元。2014年5月15日登记的宁房权证玄转字第**房屋所有权证书载明：房屋所有权人为黄淑芳，房屋坐落于月香路××，房屋性质为征地拆迁安置，建筑面积为65.30平方米；备注：征地拆迁安置房，五年内不得上市，上市须经南京市住房保障办公室批准。同年6月4日，被告黄淑芳申报缴纳契税，承受方为黄淑芳本人，转让方为南京市玄武区城建发展有限责任公司，合同签订时间为2013年7月13日，权属转移类型为房屋买卖，房屋地址为玄武区××。2019年5月28日，涉案房屋的产权登记已满五年，由于认为被告黄淑芳拒绝配合过户登记，原告因此诉至法院。同年7月5日，在电话中，黄淑芳向王冬宝表示：“冬宝，那个你的律师不晓得我们这个前因后果嘛？当初我爸给的八万块钱买的房子，对不对？”、“后面我们自己又付钱，付了40万，对不对？给你对不对，还有我爸转账给你的，对不对？我们这两套房子都不欠你的，对不对？”。王冬宝回答：“是的”。黄淑芳又表示：“现在你律师他说不对，就讲你借用我的户口”；王冬宝回答：“这不能讲唉…”。另查明：1、2006年9月15日，本院判决准予黄淑芳与葛彪离婚。2010年3月5日，在本院主持下，黄淑芳与葛彪协商一致：葛彪要求变更儿子葛兴邦的抚养关系，黄淑芳同意，因此即日起葛兴邦由黄淑芳抚养。2、2010年7月6日由黄淑芳填写的一份拆迁安置房申请表中载明：申购人为黄淑芳，家庭人口为3人，配偶姓名为离异，原住房地址为小营村**，申购住房地点为小营村地块，建筑面积为220平方米，同一户籍家庭成员为父亲黄作福、儿子葛兴邦；备注：65平方米2套、45平方米1套。拆迁实施单位确认填报情况属实，区拆迁安置房主管部门审核同意。3、2011年10月18日，被告王冬宝以借款人名义曾向原告出具一份借条说明：借到原告5万元，于2012年元旦结账、还款。2011年12月24日，案外人刘明祥出具一份委托书，说明：“今将小营地块拆迁协议房面积65平方房，委托王冬宝全权处理”。4、2011年12月24日，王祥（出借人）与王冬宝（借款人）订立一份借条，在借条上刘明祥作为见证人签字。双方约定：借款金额为45万元，借款种类为现金，借款日期为2011年12月24日，还款日期为2012年12月30日，按时一次性偿还清借款加利息，利息为年利率25%；如果甲方不能按期归还本息，将小营地块拆迁协议房65平方房转让给贷款人。5、2019年5月27日，南京市住房保障中心书面回函葛彪：2013年南京市栖霞区王家前22-1号征地拆迁，葛彪申购两套拆迁安置房，在复审过程中发现，其前妻黄淑芳于2010年玄武区小营村37号征地拆迁时已经申购三套经济适用房（建筑面积175.82平方米），根据法律法规规定，葛彪与黄淑芳申购安置房面积应当合并计算，且合计面积为345.83平方米已超过文件规定，所以退回申请材料；葛彪认为申购面积不应与黄淑芳合计计算，该中心已将葛彪意见移交给“栖霞区房改办”，根据“栖霞区政府”出具意见审核。在审理中，被告王冬宝补充表示：（1）收到原告给付的45万元属实，与原告间不存在民间借贷关系，此款就是购房款。被告黄淑芳名下的三套拆迁安置房屋，实际上均为被告王冬宝所有，因为被拆迁的农村房屋归属被告王冬宝。三套房屋中，一套送给被告黄淑芳，另外两套对外出售；（2）在原、被告的协议书中，均已说明涉案房屋的实际产权人为被告王冬宝，在协议上被告黄淑芳也均签字确认。黄淑芳父亲黄作福转账的目的，是为了购买王冬宝所有但是借用黄淑芳名义的三套房中的其中一套，且转账时间是在2012年，房屋拆迁调查登记的时间是在2010年，此时拆迁安置已经完成；（3）从黄淑芳提供的电话录音来看，被告黄淑芳当时陈述的原话是“这两套房子不欠你们的”，并没有否认三套房产均应归属王冬宝。除了涉案房屋以外，另外两套房屋均是黄淑芳的家人向被告王冬宝购买，在本案审理中黄淑芳也表示因向王冬宝“借名”导致其本人未能获得安置房。同时，被告黄淑芳补充表示：（1）不再认为原告与被告王冬宝的合同无效，本案也不存在被告王冬宝借名申购拆迁安置房。本案应为原告与被告王冬宝之间的民间借贷合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。被告黄淑芳作为见证人，并非原告与被告王冬宝涉案房屋买卖合同的一方当事人，不享有权利也不承担义务，应当不受该份合同约束，被告黄淑芳没有配合过户的合同义务；（2）被告黄淑芳申购拆迁安置房的面积，是由市、区房保办核实后审批，已经核实批准并登记在被告黄淑芳名下的安置房，就属于被告黄淑芳及其被共同安置的家庭成员共同所有。除了拆迁安置部门依法收回拆迁安置房，他人无权通过协议方式变更或者收回拆迁安置房；（3）与被告黄淑芳同一户籍家庭成员共有三人，拆迁安置房申购表的“黄淑芳”签字并非本人所签，而是王冬宝代为申办且借用黄淑芳家庭成员名义额外申购涉案房屋。被拆迁的农村房屋，是黄淑芳父亲黄作福从王冬宝处购买所得，在购买时已经知道当地拆迁一事，所以2010年先支付8万元、2012年再支付40万元。原告王祥补充表示：被告黄淑芳户籍中注明的三人，已经分得三套安置房屋、享受拆迁利益，并不存在所谓侵害第三人利益，案外人黄作福的付款行为，与本案没有关系；。上述事实有房屋买卖合同、不动产发票、协议、收据、房屋所有权证、收条、借条、委托书、电话录音以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，关于涉案房屋的真正产权人，本院分析如下：1、在涉案合同中，被告黄淑芳在见证人处签字确认，因在合同中已明确说明，被告王冬宝将小营村地块65平方米房屋出售给原告，交付房屋时间是签订合同之日起的一年以后，且该房屋性质是红山街道小营村的经济适用房，即原告与被告王冬宝约定交易的房屋并非农村被拆迁房屋或者普通商品房，而是无法及时交付的经济适用房，所以对于上述事实被告黄淑芳应当知道；2、2013年7月21日的协议中，原、被告三方共同签字确认，在该份协议中虽然未注明被告黄淑芳的具体身份，但在协议内容中明确说明，原告购买的小营地块拆迁房，尽管登记在黄淑芳名下，实际上应为王冬宝所有，且在协议签订时所有购房款原告已经付清，三方因此共同作出申明，该房屋现应归属原告所有，在5年后符合过户条件时，黄淑芳保证无条件配合原告过户；3、2013年12月3日的不动产发票已经载明：付款方为黄淑芳，不动产门牌号为紫金墨香苑××，建筑面积为65.30平方米。2014年5月15日登记的房屋所有权证书也载明，房屋所有权人为黄淑芳，房屋坐落于月香路××，性质为征地拆迁安置，建筑面积为65.30平方米。但在涉案房屋交付以后，均由原告始终实际居住使用，在本案审理中，被告黄淑芳没有提供证据证明：曾经要求王祥返还涉案房屋。虽然涉案房屋是登记在被告黄淑芳名下，但是从上述1、2两项分析来看，现有证据能够充分证明：涉案房屋的所有权人记载与真实权利状态并不相符，被告王冬宝应当为该不动产物权的真实权利人，被告黄淑芳仅是该不动产名义上的权利人。被告黄淑芳的辩称意见，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信。原告王祥与被告王冬宝签订的涉案房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，原、被告双方应严格依照约定履行各自义务。原告王祥已按约定将购房款全部给付被告王冬宝，且自不动产发票开具之日起以及房屋所有权登记之日起至今，均已届满5年，现在涉案房屋已经满足上市交易的年限条件，所以原告认为被告王冬宝应当协助过户登记的诉称意见，符合已查明的事实和双方约定，本院予以采信。被告黄淑芳抗辩认为，拆迁安置房屋系与其父、其子共有，无权代表其他共有人签订合同。依照合同法律有关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告黄淑芳与其父、其子系直系亲属关系，签订合同时被告黄淑芳是其儿子的法定代理人，不动产发票载明的购房款金额为306910元，双方约定的购房价格为45万元，交易价格符合当时市场行情、比较合理。故原告有理由相信被告黄淑芳享有合法的代理权，且在主观上原告应当属于善意购买的相对方，被告黄淑芳的代理行为应当合法有效，因此签订的房屋买卖合同也应当具有法律约束力。所以被告黄淑芳的辩称意见，因不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信。被告黄淑芳抗辩认为，拆迁房屋系由其父出资分两次从被告王冬宝处购得。被告王冬宝出具的收条以及2013年7月21日的协议，均已明确说明“目前所有购房款已付清”。虽然双方仍对被拆迁房屋房款是否实际给付存在争议，但是此项债权债务纠纷并不属于本案审理范畴，双方当事人完全可以另案诉讼、另行处理。综上，被告王冬宝是涉案房屋真正的所有权人，应当协助配合原告王祥及时办理过户登记义务，但是由于涉案房屋登记的所有权人为黄淑芳，所以该项义务被告王冬宝在法律上无法履行，但应及时督促被告黄淑芳配合原告登记过户，履行涉案合同约定的房屋权利交付义务。作为名义上所有权人的被告黄淑芳，应当按照原、被告三方协议的约定，代替被告王冬宝及时履行协助原告过户的约定义务。所以原告要求被告黄淑芳协助配合过户登记的主张，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持；原告要求被告王冬宝协助过户的主张，不符合法律规定，本院不予支持。关于违约金。因涉案合同以及原、被告签订的协议中，关于违约责任没有作出明确约定，在本案审理中原告也未提交证据证明：因被告拒不履行协助义务给其造成的实际损失，且从2014年5月15日房产登记之日起至2019年5月15日止5年届满，所以本院酌定违约金的数额以10000元为宜；超过该数额的原告诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄淑芳应于本判决生效之日起十五日内协助原告王祥办理座落于南京市玄武区××房屋的过户登记手续（因办理过户登记手续而产生的税费由原告王祥负担）；二、被告王冬宝和黄淑芳应于本判决生效之日起十五日内给付原告王祥违约金10000元；三、驳回原告王祥的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8800元，由原告王祥负担800元，由被告王冬宝和黄淑芳共同负担8000元。原告预交的案件受理费剩余部分8000元由本院退回，被告王冬宝、黄淑芳应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  张叆昕人民陪审员  唐晓妹二〇二〇年五月二十二日法官 助理  徐 垠书 记 员  罗安迪