广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4878号原告：范建伟，男，汉族，1985年2月5日出生，住河南省太康县*********范庄，公民身份号码：412************334。委托诉讼代理人：彭营国，广东允升律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佳，广东允升律师事务所实习律师。被告：兰万春，男，苗族，1980年1月22日出生，户籍地：湖南省城步苗族自治县********，公民身份号码：430************516。第三人：惠州市家家乐房地产信息咨询有限公司，住所：惠州大亚湾**龙海二路**东岸花园****房。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：李伟龙，该公司工作人员。原告范建伟与被告兰万春及第三人惠州市家家乐房地产信息咨询有限公司（简称家家乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月25日作出（2018）粤1391民初1955号民事判决。原告范建伟向惠州市中级人民法院提起上诉，惠州市中级人民法院于2019年9月2日作出（2019）粤13民终2836号民事裁定书，发回重审。本院于2019年11月7日立案重审，依法另行组成合议庭，由审判员薛银标担任审判长，人民陪审员辛卫红、蔡贤辉组成合议庭，于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告范建伟及其委托诉讼代理人彭营国、第三人家家乐公司的委托诉讼代理人李伟龙到庭参加诉讼，被告兰万春经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范建伟向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.判决被告返还原告购房款290000元及支付定金290000元，共计580000元；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年10月18日原告与被告签订了《惠州市********服务合同》，该合同约定被告将其所有的位于惠州大亚湾西区的连城国际花园4栋2711号房转让于原告，转让总价为880000元，付款方式为按揭付款，签订合同当日原告支付了被告定金及首付款共计270000元。2018年1月30日双方到银行办理了贷款申请。然而，被告收取了原告的首付款后，并没有按照约定赎楼。此前，因为被告迟迟无钱赎楼，导致其无法交易房产办理报税过户，被告已严重违约，严重损害原告合法权益。故原告为维护其合法权益，依据民事诉讼法及相关法律，诉至贵院，望法院支持原告的诉讼请求。原告范建伟为支持其主张，向本院提交了下列证据：1.房屋买卖合同复印件，拟证明原告与被告签订了房屋买卖合同，合同约定了房屋转让总价、付款方式、赎楼、过户等内容；2.收据复印件，拟证明被告收取原告房款定金27万元；3.银行流水复印件，拟证明通过银行转账和取现金支付被告27万元；4.微信聊天记录截图，拟证明原告与被告2018年1月30日办理了银行按揭贷款，原告支付了被告27万元，被告并没有及时去赎楼，被告至今没有钱赎楼，导致涉案房产交易过户不了；5.微信聊天记录截图，拟证明2018年6月21日原告向法院立案，通过微信向被告发送了《案件受理通知书》，被告知道原告对其起诉，被告不参加庭审，是自行放弃答辩；6.快递单、告知函、律师函，拟证明原告于2019年2月19日通过邮政快递向被告送达《告知函》，要求其履行合同义务，同日，原告委托律师通过邮政快递向被告送达《律师函》，要求其履行合同义务；7.最高人民法院网执行信息截图，拟证明截止2020年2月13日原告在最高人民法院查询到被告有4宗案件被法院强制执行，被告没有履行能力，被法院限制消费；8.执行裁定书复印件，拟证明被告已经被大亚湾区人民法院强制执行，经查被告无财产可供执行，已终结执行；9.贷款审批通知书复印件，拟证明原告购买涉案房产申请的贷款，2018年10月3日后已经失效，涉案房产交易无法继续进行；10.大亚湾房屋权属档案信息查询结果复印件，拟证明房产被法院4次查封，并进入执行阶段，被告出售的涉案房产无法继续履行。被告兰万春未答辩，也未提交证据。第三人家家乐公司述称，原告所诉情况属实，第三人同意原告的诉讼请求。第三人家家乐公司向本院提交了一份《连城国际花园4栋2711号房房产代办按揭过户情况说明》。本院经审理认定事实如下：2017年10月18日原告与被告及案外人惠州大亚湾其易房地产经纪有限公司签订了《惠州市********服务合同》，该合同约定被告将其所有的位于惠州大亚湾西区的连城国际花园4栋2711号房转让于原告，转让总价为880000元，付款方式为按揭付款。2017年10月27日，原告与被告及第三人又针对涉案房屋再签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于惠州大亚湾西区连城国际花园4栋2711号房，房产证号为3300062298号，房屋售价为890000元（不含房屋过户手续费和中介服务费）。关于付款方式，合同第四条约定：1、购房定金为290000元，由原告在签订合同当天支付；2、除首期款以外的房款600000元，通过银行按揭贷款方式支付；3、由第三人协助原告寻找银行贷款，并在办理完成有关部门按揭手续后由银行直接支付给被告，办理银行贷款所产生的评估费、律师见证费、保险费、查档费、登记费、抵押费等费用全部由原告支付。关于被告的权利和义务，合同第五条约定：（1）该房屋权属清楚，不存在查封、债权债务纠纷等影响转让的因素…….（5）被告取得全部房款当日，被告向原告交付房屋并办理房屋交接手续。关于违约责任，合同第九条约定：1、被告无正当理由擅自解除合同、中途不卖或拖延办证等，属于违约行为，应当赔偿双倍定金作为原告损失；2、原告无正当理由擅自解除合同、中途不买或拖延办理按揭手续的，被告有权没收原告所交定金。合同签订当日（2017年10月27日），被告向原告出具了两份收据，“今收到范建伟购房订金伍万元”，“今收到范建伟贰拾贰万元整”。原告共向被告支付款项270000元，被告为配合原告办理按揭手续，又向原告出具了收到原告290000元定金的收据。另查明一，被告在购买涉案房屋时在案外人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行按揭贷款，因被告未按时偿还贷款，中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行向本院起诉解除借款合同，要求返还借款本金331088.94元及利息、罚息等，被告未履行判决确定的义务，中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行申请强制执行后，被告无其他财产可供执行，被采取限制高消费的强制措施。此外，被告因涉及多起民事案件纠纷，涉案房屋已被多个法院轮候查封。另查明二，经原告于2018年6月21日向本院申请诉前财产保全，本院于2018年6月22日作出（2018）粤1391财保22号民事裁定书，裁定查封了上述房屋的产权（首先查封）。原告在原审下判后向被告邮寄催告函及律师函，催告被告尽快赎楼并完成交易，截止至庭审辩论终结前涉案房屋仍处于抵押状态。本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告兰万春送达诉讼文书，本院依法采取公告送达，公告刊登在2019年12月1日《人民法院报》G71版。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告就涉案房屋的交易签订了两份合同，第一份是2017年10月18日原告与被告及案外人惠州大亚湾其易房地产经纪有限公司签订的《惠州市********服务合同》，约定房屋转让总价为880000元，第二份是原告与被告及第三人于2017年10月27日签订的《房屋买卖合同》，约定房屋售价为890000元。双方先后签订合同的行为，应视为第二份合同替代第一份合同，双方按第二份合同履行权利义务及承担违约责任。第二份合同内容不违反法律的强制性规定，是各方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，各方应当诚实信用履行。结合本案实际，争议焦点是合同是否应予解除及如何承担违约责任问题。关于解除房屋买卖合同的问题。签订合同时涉案房屋处于抵押状态，而本案的房屋买卖合同没有约定被告的赎楼义务履行期限。根据相关法律规定，原告可以随时要求被告履行，但应当给予被告必要的准备时间。原告在原审下判后向被告邮寄催告函及律师函，催告被告尽快赎楼并完成交易，在原告已经履行催告义务的情况下，截止至庭审辩论终结前涉案房屋仍处于抵押状态，视为在合理期限内经催告仍未履行合同主要义务，且涉案房屋已轮候查封状态，被告也因未履行判决被限制高消费，继续履行合同的可能性极小，故原告主张解除合同、返还购房款，有事实和法律依据，予以支持。关于违约责任的承担问题。本案中，违约方属于被告，理应按合同约定承担违约责任，对违约责任，合同第九条约定卖方违约的，应当赔偿双倍定金作为损失，买方违约的没收定金，这是双方在合同约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，且该约定的计算方法对等、公平，应予以采纳。关于定金数额问题，尽管合同中约定购房定金为290000元，但原告并未按合同支付定金，实际支付270000元，对已付270000元是定金还是购房款，分析认为，在合同签订当日，被告向原告出具了两份收据，一份收据载明“今收到范建伟购房订金伍万元”，一份载明“今收到范建伟贰拾贰万元整”，该两份收据反映出270000元中，定金为50000元，房款为220000元，且原告在起诉的事实理由中自述“合同签订当日原告支付了被告定金及首付款共计270000元”，因此，根据上述事实，认定定金数额为50000元，被告除了应返还已付款项270000元外，还应支付50000元的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，缺席判决如下：一、解除原告范建伟与被告兰万春及第三人惠州市家家乐房地产信息咨询有限公司于2017年10月27日签订的关于惠州大亚湾西区连城国际花园4栋2711号房的《房屋买卖合同》；二、被告兰万春在本判决生效后十日内向原告范建伟退还购房款270000元；三、被告兰万春在本判决生效后十日内向原告范建伟支付违约金50000元；四、驳回原告范建伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元、保全申请费1020元、公告费900元，合计11520元，由被告兰万春负担，上述款项已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  薛银标人民陪审员  辛卫红人民陪审员  蔡贤辉二〇二〇年三月二十九日法官 助理  陈彩霞书 记 员  陈 露