广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22200号原告：广州云驿房产租赁有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：张成皓。委托代理人：刘捷文，广东洛亚律师事务所律师。被告：卜建祥，男，1966年7月28日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被告:广州广发装饰设计工程有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：王淑云，经理。两被告的共同委托代理人：高芷茵、黄志康，分别系广东法海律师事务所律师、实习律师。原告广州云驿房产租赁有限公司（以下简称云驿公司）诉被告卜建祥、广州广发装饰设计工程有限公司（以下简称广发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告云驿公司的委托代理人刘捷文，被告卜建祥、广发公司的共同委托代理人高芷茵、黄志康均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云驿公司诉称：原告与被告卜建祥于2017年9月4日签订《物业租赁合同》，约定原告将广州市天河区*街道*路51-52号B208室出租给被告卜建祥作办公用途使用，租赁期限自2017年11月1日至2019年10月31日止，2017年12月1日至2018年10月31日每月租金为4916.40元，2018年11月1日至2019年10月31日每月租金为5063.89元，被告卜建祥应于每月5日缴付租金给原告，被告卜建祥向原告缴纳9832.80元保证金。2018年7月5日，原告与两被告签订《承租人变更协议》，约定上述租赁房屋的承租人变更为被告广发公司，自2018年6月1日起原《物业租赁合同》由被告卜建祥、广发公司共同继续履行并作为共同使用人，被告卜建祥、广发公司共同对租赁房屋的租金承担连带责任，在欠付租金时，原告有权向两被告进行追偿。因两被告自2018年11月1日起逾期支付租金，原告遂向被告发送《催款函》，通知被告缴纳租金。但两被告仍未支付租金，原告向被告发出通知，解除《物业租赁合同》。由于两被告仍未清缴欠款且未向原告交还租赁房屋，原告发出《律师函》督促被告在收到《律师函》三天内向原告清缴前述欠款并交还租赁房屋。原告认为，原、被告双方签订的《物业租赁合同》合法有效，被告应向原告支付租金。被告逾期支付租金的违约行为已经损害了原告的合法权益，依据《物业租赁合同》的约定，该合同依法解除，被告应向原告清缴欠付的租金、逾期滞纳金、房屋占用费、违约金和律师费。现原告提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告关于广州市天河区*街道*路51-52号B208室《物业租赁合同》《承租人变更协议》；二、原告没收被告缴纳的租赁保证金9832.80元；三、两被告连带向原告支付2018年11月租金4916.40元及滞纳金（以欠付租金为本金，按照每日0.30%的标准计算，从2018年11月6日起计算至清偿之日止)；四、两被告连带向原告支付违约金6076.67元；五、两被告连带向原告支付1个月装修租金4916.40元；六、两被告连带向原告支付本案的律师费5000元；七、两被告承担本案的全部诉讼费。被告卜建祥、广发公司共同辩称：一、被告已与原告协商解除《物业租赁合同》，不存在违约行为。被告于2018年10月21日向原告提出协商解除合同的申请，原告同意以没收保证金的方式解除合同，同意合同于2018年10月31日解除，而原告也没收了被告的保证金，被告不存在违约行为。实际上，被告已于2018年11月12日搬迁完毕，实际占用天数为12天，《办公物业延长装修期补充协议》约定2018年11月的租金为4916.40元，参照该租金标准计算，被告未支付的占用费为1903元。二、《物业租赁合同》对同一违约行为重复约定违约责任，应择一适用。退一步来说，即使被告存在违约行为，但原告对此同时主张违约金与赔偿金，为重复主张。原告的第二项诉讼请求要求没收保证金、第三项诉讼请求要求支付滞纳金、第五项诉讼请求要求支付违约金、第六项诉讼请求要求支付装修期租金，均是对违约责任的重复主张。根据《物业租赁合同》第7.7条约定，“对同一行为的违约责任的约定不一致或者发生竞合的，守约方有权对适用条款进行选择。”因此，原告只能择一适用，不能重复主张违约责任。实际上，没收保证金已经足以承担解除合同的违约责任。三、原告主张的违约责任明显超过其受到的实际损失，应予以调整。原告的实际损失为被告占用其房屋12天的占用费，但其却主张高达3万多元的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，该违约金应予以调整。而且，原告已没收被告的保证金，已足以补偿其损失。经审理查明：2017年9月4日，云驿公司（出租人/甲方）与卜建祥（承租人/乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将广州市天河区*街道*路51-52号B-208室（以下简称案涉房产）出租给乙方使用，案涉房产预测建筑面积为72.30平方米，租赁期限为2017年11月1日至2019年10月31日；装修期为1个月，自2017年11月1日至2017年11月30日，装修期内乙方免缴租金；若因乙方原因导致本合同被提前解除的，视为乙方自始不享有装修期免租优惠，乙方应按照本合同拟定月租金标准向甲方补足装修期内的租金；交付日为2017年11月1日，或以甲方发出的《物业交付通知书》（如有）载明的交付时间为准；2017年12月1日至2018年10月31日期间，月租金金额为4916.40元，2018年11月1日至2019年10月31日期间，月租金金额为5063.89元；乙方应在本合同签订之日起5个工作日内将租赁保证金9832.80元以及物业保证金867.60元交纳至甲方指定银行账户；租赁期限届满或本合同因甲方原因提前解除时，乙方按照本合同第九条约定将案涉房产交还甲方后30日内，甲方将租赁保证金（减去按照合同约定扣除的金额后）无息退还给乙方；乙方应当以每1个自然月为一个支付租赁期，先支付后使用；乙方首期租金4916.40元及首月物业管理费433.80元应在本合同签订之日起5个工作日内交纳，之后乙方应在每月的5日前将当月租金交纳至甲方指定的银行账户；乙方未按本合同约定交纳租金、物业服务费、租赁保证金、物业服务费押金、水电费、有偿服务费等费用全部或部分的，每逾期一天，应向甲方支付欠付金额的千分之三的违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，以甲方发出书面的《解约协议》为准，不予退还租赁保证金，乙方还应向甲方支付剩余租赁期内租金总金额的10%作为违约金；甲方所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、税费损失、装饰装修拆除费、留存物品保管费和处理费、物业服务费、法院诉讼费、仲裁费、律师费等；实际损失超过租赁保证金的，乙方须按实际损失进行赔偿；本合同不同条款对同一行为的违约责任的约定不一致或者发生竞合的，守约方有权对适用条款进行选择；乙方应于租赁期限届满或租赁合同提前解除之次日，将案涉房产交还甲方；乙方逾期交还案涉房产的，或虽交还案涉房产但未满足本合同9.3款约定的全部交还条件的，每逾期一日，乙方应按本合同终止日所在月的日租金（日租金为该月租金总额除以该完整日历月的天数）的三倍标准向甲方支付案涉房产被占用期间的使用费，并应承担被占用期间的公共事业费及物业服务费等。2017年11月20日，云驿公司（甲方/出租方）与卜建祥（乙方/承租方）签订《办公物业延期交付补充协议》，约定主合同交付日期延期至2017年12月1日，即合同租赁期限从2017年12月1日至2019年11月30日；2018年1月1日至2018年11月30日期间的月租金金额为4916.40元，2018年12月1日至2019年11月30日期间的月租金金额为5063.89元等。2018年7月5日，云驿公司（甲方）与卜建祥（乙方）、广发公司（丙方）签订了《承租人变更协议》，约定自2018年6月1日起《物业租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方，主合同中约定的由乙方承担的权利和义务，全部由丙方继续享有和履行；乙方依据主合同已向甲方支付的租赁保证金9832.80元自动转为丙方应向甲方支付的租赁保证金；本协议生效后，乙方与丙方就原合同的履行向甲方承担共同连带责任等。现云驿公司以广发公司拖欠租金构成违约为由提起诉讼，要求解除《物业租赁合同》，并要求卜建祥、广发公司连带支付拖欠的租金等。诉讼过程中，云驿公司与卜建祥、广发公司均确认广发公司已向云驿公司支付了租赁保证金9832.80元，云驿公司已将案涉房产交付使用，广发公司已支付租金至2018年10月31日。云驿公司主张广发公司大概于2018年11月17日左右搬走并对案涉房产进行上锁，但是没有清空里面的物品，也没有将案涉房产交还给云驿公司；由于案涉房产内还有物品，广发公司也没有与云驿公司沟通是否交还案涉房产，故云驿公司不敢马上收回案涉房产，直至2019年2、3月左右云驿公司才自行开锁收回案涉房产。卜建祥、广发公司则主张广发公司于2018年10月21日向云驿公司提出提前解除合同的申请，云驿公司予以同意，双方协商于2018年10月31日解除合同；广发公司实际于2018年11月12日自行搬走，但是没有和云驿公司办理案涉房产的交接手续。对此，云驿公司表示广发公司有提出提前解除合同的申请，但是云驿公司没有同意，也没有与广发公司达成提前解除合同的协议；云驿公司不清楚广发公司是否于2018年11月12日搬走，其是于2018年11月17日到案涉房产现场查看时才发现案涉房产已上锁，但由于卜建祥、广发公司没有和云驿公司协商解除合同，也没有表示要交还案涉房产，所以云驿公司不敢自行收回；发现广发公司搬走后，云驿公司的工作人员曾电话联系卜建祥、广发公司，也向其发出《律师函》，但其均未回应，所以云驿公司只能自行于2019年2、3月收回案涉房产。为予证明，云驿公司提交了《律师函》及EMS快递单。卜建祥、广发公司不确认上述证据的真实性，并认为其并未收到该函件。云驿公司主张其向广发公司催收租金，但广发公司未支付；云驿公司已于2018年12月11日在案涉房产门口张贴《解除告知函》，通知解除《物业租赁合同》。为予证明，云驿公司提交了《催款函》及《解除告知函》（均为复印件）。卜建祥、广发公司不确认上述证据的真实性，并表示其未收到上述函件。云驿公司主张其为本案纠纷而聘请律师，并支付了律师费。为予证明，云驿公司提交了《委托代理合同》（显示由云驿公司与广东洛亚律师事务所签订，约定云驿公司与广发公司等租赁合同纠纷四案，每一诉讼案件代理费为5000元，四案合共20000元）及《收款回单》（显示收款户名为广东洛亚律师事务所，付款人户名为万科企业股份有限公司，金额为20000元，摘要为代云驿公司付款）作为证据。卜建祥、广发公司对上述证据的真实性不予确认。本院认为：云驿公司与卜建祥签订了《物业租赁合同》，约定云驿公司将案涉房产出租给卜建祥使用；其后，云驿公司与卜建祥、广发公司签订了《承租人变更协议》，约定将《物业租赁合同》的承租方从卜建祥变更为广发公司。因此，广发公司应作为《物业租赁合同》的承租方而享有权利、承担义务。云驿公司已将案涉房产交付给广发公司使用，广发公司应按照合同约定向云驿公司支付租金。但根据已查明的事实可知，广发公司向云驿公司支付了直至2018年10月31日止的租金后，并未再向云驿公司支付租金，且自行搬离案涉房产，该行为已构成违约。广发公司辩称其与云驿公司协商一致提前解除合同，但云驿公司对此予以否认，而广发公司未提供证据予以证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对此抗辩不予采信。另，广发公司主张其已于2018年11月12日搬离案涉房产，但其对此亦未提供证据予以证明，其依法应承担举证不能的法律责任。而且，即使广发公司搬离了案涉房产，但其并未将案涉房产交还给云驿公司，由此造成的损失应由广发公司承担。现云驿公司自认于2019年2、3月自行收回案涉房产，本院对此事实予以采信。在云驿公司收回案涉房产时，《物业租赁合同》及《承租人变更协议》已实际解除，因此，现云驿公司要求解除《物业租赁合同》及《承租人变更协议》的诉讼请求已缺乏事实依据，本院不予支持，但由于上述合同是由于广发公司的违约行为而解除，故相应的诉讼费用应由广发公司负担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据上规定，《物业租赁合同》因广发公司的责任而解除，广发公司应依法承担相应的违约责任。根据《物业租赁合同》约定，由于广发公司逾期支付租金导致合同解除的，云驿公司有权单方面解除本合同，不予退还租赁保证金，广发公司还应向云驿公司支付剩余租赁期内租金总金额的10%作为违约金；云驿公司所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、律师费等；实际损失超过租赁保证金的，广发公司须按实际损失进行赔偿。据上约定，现云驿公司要求广发公司支付的租赁保证金9832.80元归其所有，要求广发公司支付违约金6076.67元、律师费5000元，上述诉讼请求均合法有据，符合合同约定，本院予以支持。由于广发公司只支付了直至2018年10月31日的租金，但其并未及时将案涉房产交还给云驿公司，导致云驿公司直至2019年2、3月才自行收回案涉房产，因此，现云驿公司要求广发公司支付2018年11月的租金4916.40元及滞纳金（以欠付租金为本金，按照每日0.30%的标准计算，从2018年11月6日起计算至清偿之日止)，该诉讼请求合法有据，本院予以支持，但该滞纳金以不超过所欠租金为限。另，如上分析，由于广发公司未将案涉房产交还给云驿公司，导致云驿公司直至2019年2、3月才收回案涉房产，由此而产生了空置损失，因此，广发公司抗辩称云驿公司重复主张违约责任的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。《物业租赁合同》约定，“若因乙方原因导致本合同被提前解除的，视为乙方自始不享有装修期免租优惠，乙方应按照本合同拟定月租金标准向甲方补足装修期内的租金”。由于广发公司违约导致合同解除，现云驿公司要求广发公司支付免租期租金4916.40元，该项诉讼请求合法有据，符合合同约定，本院予以支持。《承租人变更协议》约定，卜建祥与广发公司就原合同的履行向云驿公司承担共同连带责任。因此，现云驿公司要求卜建祥对广发公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州广发装饰设计工程有限公司支付的租赁保证金9832.80元归原告广州云驿房产租赁有限公司所有；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州广发装饰设计工程有限公司向原告广州云驿房产租赁有限公司支付2018年11月的租金4916.40元及滞纳金（以欠付租金为本金，按照每日0.30%的标准计算，从2018年11月6日起计算至清偿之日止，滞纳金以不超过所欠租金为限)；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州广发装饰设计工程有限公司向原告广州云驿房产租赁有限公司支付违约金6076.67元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州广发装饰设计工程有限公司向原告广州云驿房产租赁有限公司支付免租期租金4916.40元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州广发装饰设计工程有限公司向原告广州云驿房产租赁有限公司赔偿律师费5000元；六、被告卜建祥对被告广州广发装饰设计工程有限公司的上述第二项至第五项判项的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告广州云驿房产租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1320元，由被告广州广发装饰设计工程有限公司负担，被告卜建祥承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  郑文怡人民陪审员  李小伍二〇二〇年五月十五日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇