山东省泰安市泰山区人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁0902行初24号原告朱某，女，1973年12月出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。原告户某开，男，2004年11月出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。法定代理人朱某，女，1973年12月出生，汉族，住山东省泰安市泰山区，系原告户某开之母。两原告的共同委托代理人苏某某，山东胡林律师事务所律师。被告泰安市自然资源和规划局，住所地山东省泰安市东岳大街382号。法定代表人陈锦勇，局长。出庭应诉负责人伊某某，泰安市自然资源和规划局副局长。委托代理人张某，泰安市自然资源和规划局工作人员。委托代理人李某，山东泰山蓝天律师事务所律师。第三人泰安泰山农村商业银行股份有限公司，住所地山东省泰安市财源大街89号。法定代表人赵庆功，董事长。委托代理人于某，山东宇慧律师事务所律师。原告户某开、朱某诉被告泰安市自然资源和规划局（以下简称市自然资源和规划局）房屋行政登记一案，向本院提起行政诉讼。因泰安泰山农村商业银行股份有限公司与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭审理了本案。原告朱某及两原告共同委托代理人苏某某，被告市自然资源和规划局的出庭应诉负责人伊某某及委托代理人张某、李某，第三人泰安泰山农村商业银行股份有限公司的委托代理人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原泰安市国土资源局于2018年11月2日颁发鲁（2018）泰安市不动产证明第XX号《不动产登记证明》，登记事项如下“证明权利或事项：一般抵押权首次登记；权利人（申请人）：泰安泰山农村商业银行股份有限公司；义务人：吴某振、户某成；坐落：泰安市向阳街中段原化工学校院内；不动产单元号370902003036GB00052F00010020；其他：不动产权证书号鲁（2018）泰安市不动产权第XX号，抵押方式一般抵押，担保债权数额77万元”。原告户某开、朱某诉称，2016年8月4日，户某明和原告朱某登记离婚，其离婚协议书约定：泰安市向阳街原化工学校院内1号楼(原登记证号为：泰房权证泰字第××号)归原告户某开所有，户某明负责偿还房屋贷款。两原告一直在该房屋居住。后在两原告毫不知情的情况下，户某明擅自将该房产转让给吴某振(系户某明的妹夫)、户某成(系户某明的妹妹)，被告为其办理了鲁(2018)泰安市不动产权第XX号不动产权证书。后吴某振、户某成将该房屋抵押给泰山农商行并办理了贷款，农商行在发放贷款过程中未尽到谨慎调查义务。2018年11月2日，被告为泰山农商行颁发了鲁(2018)泰安市不动产证明第XX号证明。后原告得知就涉案房屋被告曾为户某明颁发了鲁(2018)泰安市不动产权第××号不动产权证书。被告的上述三个行政行为严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请依法判决。诉讼请求如下：1、请法院判决撤销被告为户某明颁发的鲁(2018)泰安市不动产权第××号不动产权证书；2、请法院判决撤销被告为吴某振、户某成颁发的鲁(2018)泰安市不动产权第XX号不动产权证书；3、请法院判决撤销被告为第三人泰安泰山农村商业银行股份有限公司颁发的鲁(2018)泰安市不动产证明第XX号证明；4、由被告和第三人承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确本案的诉讼请求为“请法院判决撤销被告为第三人泰安泰山农村商业银行股份有限公司颁发的鲁(2018)泰安市不动产证明第XX号证明”。两原告向本院提交了以下证据：1.朱某、户某开的身份证、户口簿复印件和户某开的出生证明，拟证明原告主体适格。2.离婚证、离婚协议书、泰房权证泰字第××号房产证，拟证明户某明和朱某于2016年8月4日离婚，离婚协议约定涉案房产归原告所有，户某明负责偿还房屋贷款。3.《不动产登记资料查询结果证明》，拟证明被告的行政行为侵犯了原告的合法权利。4.（2018）鲁0902民初5168号民事判决书、（2019）鲁09民终2886号民事判决书，拟证明涉案房屋买卖合同被法院认定为无效合同，泰安泰山农村商业银行股份有限公司在发放贷款过程中未尽到谨慎审查义务，不应当被认定为善意取得。5.（2019）鲁09民终507号民事判决书、（2016）鲁0983行初74号行政判决书、（2018）鲁0983行初2号行政判决书、（2017）鲁09行终96号行政判决书，拟证明银行应当对房屋居住情况严格审查，在其未对有关事项作出合理审查的情况下，不予认定其善意取得抵押权。被告市自然资源和规划局辩称，一、本案原告诉请撤销的鲁(2018)泰安市不动产权第××号不动产权证，并非首次转移登记办证行为而是后续换证登记行为。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款的规定，人民法院应当驳回原告的起诉。二、原告起诉已经超过法定起诉期限，应当驳回原告起诉。在办理换证过程中，泰安市国土资源局曾于2018年9月25日进行公告(编号：2018-345)，该公告载明“不动产权证书号：泰房权证泰字第××号；权利人：户某明；不动产权利类型：换证；不动产坐落：泰安市××中段××化工学校院内××楼××单元××110户”。本案应以该公告时间计算起诉期限，则至2019年3月24日六个月起诉期限已过，原告起诉该不动产权登记行为超过法定起诉期限，应当驳回原告起诉。三、原告诉请撤销涉案不动产登记的理由是在原告不知情的前提下，户某明擅自将涉案房产转让给他人，原告实际是对户某明将房屋转让给户某成、吴某振的房屋买卖行为以及将涉案不动产抵押给泰安泰山农村商业银行股份有限公司的行为存在异议，主张该房屋买卖行为以及抵押行为应当撤销。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，原告应当先行解决民事争议而非直接要求撤销涉案不动产转移登记和抵押登记行为。四、涉案不动产登记行为发证程序合法、事实清楚，证据确实充分，符合不动产登记暂行条例的规定，被告做出不动产登记符合法律规定，应当予以维持。涉案不动产权登记的办理过程中，申请人提交了办理登记申请、身份证明材料、相关的不动产权属来源证明材料、不动产界址等材料，抵押登记时双方申请人提交了申请书、身份证明、不动产证明以及抵押合同等资料，不动产登记机构做出登记行为具备事实依据，符合法律规定，应当予以维持。五、原告诉请撤销的不动产登记上已经存在抵押登记，为维护不动产抵押登记的公示性和权威性，擅自撤销无疑将损害抵押权利人的权利，请求法院驳回原告起诉。被告市自然资源和规划局向本院提交了以下证据：1.2018年10月31日编号TA201811010159《不动产登记申请书》；2.吴某振、户某成身份证复印件；3.2018年11月1日《不动产抵押询问笔录》；4.泰安泰山农村商业银行股份有限公司《授权委托书》及受托人身份证复印件；5.鲁（2018）泰安市不动产权第XX号《不动产权证书》复印件；6.《抵押合同》、《不动产抵押清单》、《个人借款合同》。以上证据拟证明被告作出被诉行政行为事实清楚、程序合法。7.《不动产登记资料查询结果证明》一宗，拟证明涉案不动产上存在人民法院的查封和第三人抵押，如果擅自撤销将损害第三人权利并严重损害司法权威和不动产抵押登记的权威性。第三人泰安泰山农村商业银行股份有限公司述称，一、本案已过诉讼时效，原告对本案涉及的房屋买卖行为已于2018年11月15日向泰山区人民法院提起民事诉讼，原告至少已于2018年11月15日知道该行政行为的作出，根据相关法律规定原告应当自知道作出行政行为之日起6个月内提出诉讼，所以原告诉讼已超诉讼时效，应当予以驳回。二、涉案房屋由吴某振、户某成向第三人申请办理房屋抵押贷款时，向第三人出示了涉案房屋的不动产权证书，因不动产权证书具有公示效力，第三人基于此为吴某振、户某成办理涉案房屋的抵押贷款，应认定第三人已经尽到了相应的审查义务，第三人应属于善意相对人。《物权法》明确规定了善意取得制度，第三人根据与吴某振、户某成签订的借款合同及抵押合同发放贷款，所抵押房产亦办理抵押登记，第三人已经尽到了合理审查义务，因此，第三人对涉案房屋享有的抵押权构成善意取得。综上，第三人认为原告起诉事实不清、证据不足，请求人民法院依法维护第三人的合法权益，驳回原告的诉讼请求。第三人泰安泰山农村商业银行股份有限公司向本院提交了以下证据：1.《个人借款合同》、《抵押合同》、鲁（2018）泰安市不动产证明第XX号《不动产登记证明》、鲁（2018）泰安市不动产权第XX号《不动产权证书》，拟证明第三人根据与吴某振、户某明签订的借款合同及抵押合同发放贷款，所抵押房产已经办理抵押登记，第三人作为金融机构已经尽到了相应的审查义务，对涉案房产享有抵押权，构成善意取得。2.（2018）鲁0902民初5168号民事判决书、（2019）鲁09民终2886号民事判决书，拟证明原告起诉已过起诉期限，且经法院审理，第三人对涉案房产享有抵押权，构成善意取得。经庭审质证，对于两原告提交的证据，被告市自然资源和规划局对证据4中的（2019）鲁09民终2886号民事判决书证明目的有异议，认为该判决书并没有对抵押是否无效进行认定，不影响本案中行政登记行为的效力，且民事法律行为的无效并不必然导致行政登记被撤销；对证据5关联性有异议，认为其均属于原告从裁判文书网上下载的案例，与本案不具有关联性；对其他证据未提异议。第三人泰安泰山农村商业银行股份有限公司质证意见同上，另称无法律及银行相关规定要求银行对抵押房产进行现场勘查。对于被告市自然资源和规划局提交的证据，两原告对证据1-6的证明目的有异议，认为第三人作为债权人应当考察抵押物的现状、债务情况、是否存在不动产登记簿记载的权利人与实际权利人不符等情形，涉案房屋一直由两原告实际占有居住，第三人在发放贷款过程中未尽到谨慎调查义务，且涉案房屋买卖合同已被判决确认无效，则第三人不属于善意取得抵押权；对证据7真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告为主张权利在民事案件中向法院申请查封涉案房屋，该查封行为不影响行政案件的处理。第三人泰安泰山农村商业银行股份有限公司对上述证据的真实性无异议。对第三人泰安泰山农村商业银行股份有限公司提交的证据，两原告对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为第三人证据不能证明其善意取得抵押权，原告因民事案件耽误的期间不计入起诉期限，第三人关于原告起诉超过起诉期限的主张不成立。被告市自然资源和规划局对证据的真实性无异议。本院对上述证据认证如下：两原告提交的证据5系相关案例，与本案不具有关联性，不作为证据予以采纳；两原告提交的其他证据和被告市自然资源和规划局、第三人泰安泰山农村商业银行股份有限公司提交的证据，符合证据的法定要件，本院予以采纳。经审理查明，朱某与户某明原系夫妻关系,二人生育一子户某开；户某明与户某成系同胞兄妹，户某成与吴某振系夫妻关系。涉案房屋位于泰安市××中段××化工学校院内××楼××单元××110户，房屋建筑面积88.49㎡，配房壹间。2000年10月24日，李颜与山东省泰安化工学校签订《泰安市城区公有住房买卖契约》购买涉案房屋。2002年11月，泰安市人民政府向李颜颁发泰土国用（2002）字第（2002）0357-010号《国有土地使用证》，内容为“土地使用者：李颜；座落：向阳街中段196号1号楼1单元5楼西户……用途：住宅；使用权类型：划拨；使用权面积：共用5205.3平方米……”。2014年11月25日，户某明与李颜签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋。2015年2月2日，原泰安市房产管理局就涉案房屋向户某明颁发泰房权证泰字第××号房屋所有权证，共用情况为单独所有。同年2月6日，经户某明和泰安市商业银行股份有限公司申请，原泰安市房产管理局就涉案房屋办理抵押登记（泰房他证泰字第××号），他项权利种类为一般抵押，债权数额为人民币450000元。2016年8月4日，朱某与户某明登记离婚，双方在离婚协议书中约定“泰医宿舍花园路宿舍区1#1-502，房屋所有权证号：泰房权证泰字第××号，此房归户某开所有，此房贷款由户某明偿还，房贷还清后，应过户到户某开名下。房屋的附属设施及家具归女方所有。若男方因还贷问题出现纠纷，该套房子由朱某做主处置，所得款项归户某开所有”。朱某与户某明离婚后，涉案房屋一直由朱某、户某开居住。2017年9月28日，户某明又与他人登记结婚。2018年7月29日，户某明与吴某振签订协议一份，约定因债务原因户某明自愿将名下的独自产权(房权证：泰字第××号)房一套按照市场价格一百一十万卖给吴某振，户某明欠吴某振的欠款作为首付款，吴某振贷款下来后，资金按照剩余额度转给户某明。同年9月1日，户某明（甲方/出卖方）与吴某振(乙方/承买方)签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给吴某振，房屋成交价总额为人民币1100000元，并约定合同签订之日乙方支付定金20000元给甲方，首付款330000元将于办理过户时支付给甲方，剩余房款770000元由银行以乙方按揭形式一次性支付给乙方，乙方立即转给甲方。2018年9月20日，泰安银行股份有限公司和户某明就涉案房屋向不动产登记机关申请办理不动产抵押权注销登记。同年9月25日，户某明就涉案房屋向房屋登记机关申请换证并提交相关证明文件。同日，原泰安市国土资源局经初步审定后作出《不动产登记公告（编号：2018-345）》，内容为“经初步审定，我机构拟对下列不动产权利予以登记。该不动产原土地使用权登记在李颜名下，土地证号：泰土国用（2002）字第（2002）0357-010号，该土地证丢失无法收回。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条的规定，现公告该土地证作废。如有异议，请自本公告之日起十五个工作日内（2018年10月19日之前）将异议书面材料送达我机构。逾期无人提出异议或者异议不成立的，我机构将予以登记”。同年10月19日，原泰安市国土资源局作出编号：TS2018-4626《国有土地使用权转让审批表》，经审查认为涉案国有土地使用权符合转让条件，同意办理土地使用权转让手续。同年10月23日，原泰安市国土资源局向户某明颁发鲁（2018）泰安市不动产权第××号《不动产权证书》。2018年10月23日，户某明与吴某振、户某成就涉案房屋向不动产登记机关申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，并提交相关材料。其中，户某明（甲方/出卖方）与吴某振、户某成（乙方/承买方）签订的《房屋买卖合同》（签订日期为2018年10月23日）显示双方约定如下，“甲方有楼房一套,座落于泰安市××中段××化工学校院内××楼××单元××110户，建筑面积为88.49㎡，附属物配房壹间。现售于吴某振、户某成。鲁（2018）泰安市不动产权第××号。二、房屋价值总额为人民币陆拾万元整。（600000元）付款方式：乙方先支付首付款壹拾捌万给甲方，剩余房款肆拾贰万元将通过银行贷款的方式由银行一次性支付给甲方……”。2018年10月26日，原泰安市国土资源局经审查后向吴某振、户某成颁发鲁（2018）泰安市不动产权第XX号《不动产权证书》。2018年10月31日，泰安泰山农村商业银行股份有限公司与吴某振、户某成就涉案房屋向不动产登记机关申请办理一般抵押权首次登记，并提交抵押合同、个人借款合同等相关材料。2018年11月2日，原泰安市国土资源局经审查作出鲁（2018）泰安市不动产证明第XX号《不动产登记证明》。原告朱某、户某开不服，诉至本院。另查明，2018年11月15日，泰安市泰山区人民法院受理原告户某开诉被告户某明、吴某振、户某成、泰安泰山农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案。2019年5月24日，泰安市泰山区人民法院作出（2018）鲁0902民初5168号民事判决书，判决如下“一、被告户某明与被告吴某振于2018年9月1日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告户某明与被告吴某振、户某成于2018年10月23日签订的《房屋买卖合同》无效；三、驳回原告户某开的其他诉讼请求”。根据该判决书，泰安市泰山区人民法院对泰安泰山农村商业银行股份有限公司是否善意取得对涉案房屋的抵押权认定如下，“被告吴某振、户某成向被告泰山农商银行申请办理房屋抵押贷款时，向泰山农商银行出示了涉案房产的不动产权证书，因不动产权证书具有公示效力，泰山农商银行基于此为被告吴某振、户某成办理涉案房屋的抵押贷款，应认定其已经尽到了相应的审查义务，被告泰山农商银行应属于善意相对人，且被告泰山农商银行已经按照其与被告吴某振、户某成签订的借款合同及抵押合同向被告吴某振、户某成发放了贷款，所抵押房屋亦办理了抵押登记，因此，被告泰山农商银行对涉案房屋享有的抵押权构成善意取得”。原告户某开与被告户某明、吴某振、户某成均不服上述判决，上诉至泰安市中级人民法院。2019年11月13日，泰安市中级人民法院作出（2019）鲁09民终2886号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书中，泰安市中级人民法院对泰安泰山农村商业银行股份有限公司是否善意取得对涉案房屋的抵押权认定如下，“泰山农商银行是否善意取得对涉案房屋的抵押权，并非本案必要的审查事项。根据本案实际情况，目前不宜认定泰山农商银行是否善意取得对涉案房屋的抵押权，各方当事人对此如有争议，可另行解决”。2019年9月29日，本院受理原告户某开、朱某诉被告泰安市自然资源和规划局、第三人户某明、吴某振、户某成房屋转移登记及抵押登记一案，案号分别为（2019）鲁0902行初111号和（2019）鲁0902行初112号。该案审理过程中，原告户某开、朱某以发现涉案房产证系由鲁（2018）泰安市不动产权第××号《不动产权证书》变更而来为由申请撤诉，表示将对相关房屋登记行为再一并提起诉讼。2019年11月19日，泰安市泰山区人民法院分别作出（2019）鲁0902行初111号行政裁定书和（2019）鲁0902行初112号行政裁定书，准许原告户某开、朱某撤回起诉。此外，因机构改革，原泰安市国土资源局的职权现由泰安市自然资源和规划局行使。本院认为，关于两原告提起本案诉讼是否超过了法定起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款规定，“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”；第六十五条规定，“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限”。本案中，不动产登记机关于2018年11月2日作出被诉行政行为时，原告未被告知起诉期限，则原告可在知道或应当知道行政行为内容之日起一年内提起行政诉讼。本院于2018年11月15日受理户某开诉户某明、吴某振、户某成、泰安泰山农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告在该案审理过程中知道被诉行政行为的具体内容。后该案经一审、二审，泰安市中级人民法院于2019年11月13日作出终审判决。因相关民事裁判作出并生效后，原告才能确定其权利义务是否因行政行为而受到生效民事裁判的影响，因此相关民事诉讼期间不应计算在行政诉讼的起诉期限之内。扣除因民事诉讼耽误的期限，则原告于2020年1月20日向本院提起行政诉讼并未超过法定起诉期限。关于不动产登记机关作出的被诉行政行为是否应予撤销。《不动产登记暂行条例》（2015年版）第十六条第一款规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”。《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年版）第六十六条规定，“自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款”。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。本案中，吴某振、户某成在申请办理房屋抵押贷款时已向泰安泰山农村商业银行股份有限公司出示了涉案不动产权证书，则泰安泰山农村商业银行股份有限公司基于不动产权证书的公示效力办理涉案房屋的抵押贷款，应认定其已经尽到了相应的审查义务。而且，泰安泰山农村商业银行股份有限公司已经按照涉案借款合同和抵押合同向吴某振、户某成发放了贷款，履行了支付抵押权对价的义务。此外，涉案抵押合同未被生效裁判确认无效。因此，虽然涉案房屋买卖合同已被判决确认无效，不动产登记机关颁发涉案不动产权证的主要证据不足，但泰安泰山农村商业银行股份有限公司属于善意第三人，其合法权利应受法律保护。在此基础上，不动产登记机关根据登记申请人提交的《不动产登记申请书》、申请人和受托人身份证明材料及授权委托书、鲁（2018）泰安市不动产权第XX号《不动产权证书》、《抵押合同》、《不动产抵押清单》、《个人借款合同》等登记申请材料作出被诉抵押登记行为，并无不当。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告朱某、户某开的诉讼请求。案件受理费50元，由原告朱某、户某开负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  郭庆文人民陪审员  焦承东人民陪审员  李 鹏二〇二〇年五月十四日书 记 员  蒋 博