太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初267号原告：太原市晋鼎科技发展有限公司，住所地太原市小店区体育路****，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙金花，总经理。委托代理人：安晋刚，山西成开律师事务所律师。被告：太原艺家人影视艺术培训学校，住所太原市小店区亲贤北街**，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘威，理事长。原告太原市晋鼎科技发展有限公司诉被告太原艺家人影视艺术培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人安晋刚，被告法定代表人刘威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告太原市晋鼎科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告截止2018年6月23日之前的租金40000元，违约金7350元，截止2019年7月22日同期银行利息2116.39元，三项合计49466.39元，以及2019年7月23日起至归还全部租金之日止的利息；2.请求判令被告支付原告逾期搬离形成的房租7570.8元，违约金15140元，两项合计22712.4元；3.诉讼费由被告承担。当庭增加诉求：要求被告支付2018年6月1日-2019月5月31日后延期15日的租金6500元及逾期利息。事实和理由：被告承租了原告位于太原市亲贤北街58号怡和广场906、947、948室写字间，累计欠原告租金98000元。2018年6月23日，双方达成《还款协议》，约定被告用×××号摩托车抵顶947、948室租金4万元，并承诺2018年8月1日前办理完摩托车过户手续，每迟延一日，按历史欠款总额9.8万元的千分之五向原告支付违约金，时间超过15日，原告有权解除该项约定，要求被告归还欠款4万元及同期银行利息。协议签订后，被告未履行约定义务。2018年6月25日，双方续签了《租赁合同》，被告续租原告怡和广场906、947、948，租期一年。合同第四条4项约定，合同期满，被告逾期不搬，按日承担本合同约定的日最高租金2倍的违约金。2019年5月31日被告向原告提交《退租申请》，请求退租，并确认超期退房，同意支付超期租金，且承诺还款日。但至今未还，为此原告特向法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告太原艺家人影视艺术培训学校辩称，我学校是艺术培训学校，且是非盈利性的。营业是在周末，因为欠付租金，所以原告物业公司给学校断水断电，导致学生无法上课。2017年5月我将一辆全新的摩托车抵押给了原告用于顶账租金40000元，并将车钥匙和车本都抵押给了原告，我多次联系物业人员要求过户，但是物业人员均说没有时间也不配和，所以不是我不按期过户。综上，2018年6月23日后的租金都已经付过了，此前租金已经用摩托车抵顶，所以租金都支付完毕了。关于逾期搬离，947和948房间租期到期后我方已经不再续租了。906房间在2019年5月8日-5月31日物业总经理已经对房屋断水断电，当时租期还没有到，但是无法上课，所以我被迫搬离房间。总之，对于原告的诉讼请求我都不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月2日，被告法定代表人向原告出具承诺书，载明被告截止2017年4月30日累计拖欠947、948房屋租金8万元，为表诚意，自愿将摩托车抵押，被告保证同年6月31日所欠款项结清。2018年6月23日，原被告签订《还款协议》，约定就被告租赁怡和广场947、948、906室的欠费98000元达成如下协议：1、2017年5月2日，被告因无力偿还截止2017年4月30日租金而签署承诺书，自愿将车牌号×××号摩托车抵押给原告作为担保，期间被告违反了还款承诺，现双方再次协商，同意被告以该摩托车抵顶所欠部分租金，办理过户登记后，递减947、948室房屋欠付租金共计4万元；被告应在2018年8月1日前办理完摩托车过户手续，原告予以配合，过户税费由被告承担，同时将办理完毕的摩托车过户手续交付原告，办理交接。2、被告租赁的947、948室合同2018年3月31日前到期，合同期满，被告未续签也未续交租金，2018年4月期间房屋下水泡水给被告造成损失，经双方协商一致，原告同意一次性赔偿被告1万元，双方互不纠缠，该款项从9.8万元中核减，抵顶后历史欠费变更为4.8万元。因被告原因逾期办理摩托车过户手续或向原告办理交接手续，每迟延一日，按历史欠款总额9.8万元的千分之五向原告支付违约金，时间超过15日，原告有权解除本协议第一条第一项约定，要求被告归还欠款4万元及同期银行贷款利息；并约定了其他内容。另查明，2018年6月26日，原被告签订《租赁合同》，约定被告承租怡和广场947、948室写字间，原告自2018年4月1日起将房屋交付乙方使用，年租金8万元，至2019年3月31日收回；合同期满被告逾期不搬迁，被告按日承担本合同约定的最高日租金2倍的违约金，直至搬迁并办理交接手续；未按时将约定款项到甲方指定账户，从次日起自愿接受停电、停气等措施，并从欠款之日起按同期银行贷款利率向原告支付利息；被告逾期交付租金，按合同应付款每日千分之五支付违约金；并约定其他内容。同日，双方签订另一份《租赁合同》，约定被告自2018年6月1日起承租怡和广场906写字间至2019年5月31日，年租金16万元，其余约定同947、948室租赁合同内容。2019年5月31日，被告向原告出具《退租申请》两份，主要内容分别为，947、948号房屋实际使用超过合同期限36天，超期房租7570.8元，承诺2019年6月5日前结清。906号房屋申请延长租期15日，按照合同约定价格支付租金6500元等。再查明，被告表示摩托车未办理过户手续是因原告推托，故4万元款项已经抵顶，并提供2018年7月24日被告向原告出具的《告知函》，说明因原告逾期15日以上，被告视为已经履行完约定义务。原告对此告知函不认可，表示未收到告知函。被告另提供2018年6月26日至2018年12月26日期间交纳房租收据7份，金额合计21万元，用以说明未拖欠房租，针对退租申请，被告陈述公章无误，但被告法定代表人未签字确认，且不存在延期租房事实。综上，对原告主张的金额均不认可。因双方对租金欠付金额及支付方式均有异议，调解未果。本院所确认的上述事实有租赁合同、退租申请、还款协议、承诺书、告知函、收据等证据及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，原被告2018年6月23日达成的《还款协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。协议中约定被告以×××号摩托车抵顶所欠租金4万元，且将车辆及证件交付原告，原告也表示还款协议中其余款项均已支付，故还款协议中的主要内容履行完毕。根据查明的事实，被告的摩托车在2017年5月即交付被告至今，虽然现未办理过户登记手续，但摩托车作为动产，其物权在交付时即发生效力。同时，原告在签订还款协议后将近两年的时间内怠于行使权利，现仅以车辆未变更登记为由主张解除还款协议，理由不足，本院不予支持。被告抗辩车辆已经抵顶4万元的意见，本院予以采纳，应当配合原告办理过户手续。原告无证据佐证系因被告原因导致迟延过户，现主张被告承担逾期办证违约金，事实依据不足，本院不予采纳。原告主张被告逾期搬离947、948、906房屋形成的房租14070.8元，证据充分，本院予以支持。主张按照《租赁合同》中约定的违约条款计算利息标准明显过高，参考双方合同履行情况及被告逾期占房时间，本院酌情支持5000元。被告抗辩未产生逾期搬离情形，与其出具的退租申请不符，提供的收据中款项支付时间均为逾期搬离之前，故被告抗辩租金支付完毕的意见依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十三条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原艺家人影视艺术培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告太原市晋鼎科技发展有限公司租金14070.8元及违约金5000元。二、驳回原告太原市晋鼎科技发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取884元（原告已预交），由原告负担745元，由被告负担139元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 卢敬丽 二〇二〇年五月二十日书记员 赵 燕