广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申3412号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：温保良，男，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王意逢，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄媛媛，国信信扬（江门）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：鹤山市禾信创润物业管理有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：石常坚。委托诉讼代理人：王意逢，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄媛媛，国信信扬（江门）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：何汝其，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。再审申请人温保良、鹤山市禾信创润物业管理有限公司（下称禾信公司）因与被申请人何汝其申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省江门市中级人民法院(2019)粤07民终3071号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月14日立案受理，并依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。温保良、禾信公司提出再审请求：撤销江门市中级人民法院(2019)粤07民终3071号民事判决，维持鹤山市人民法院(2019)粤0784民初804号民事判决。事实和理由：（一）二审判决事实认定不清、错误，适用法律错误，买受人温保良对登记在被执行人禾信公司名下的房屋提出异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，且买受人权利能够排除执行，因此依法应当支持买受人温保良对登记在禾信公司名下的房屋提出的异议，认定买受人享有足以排除强制执行的民事权益。1、在温保良、禾信公司已充分全面举证证明双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情况下，二审判决仍违背事实基础和法律规定对双方签订的《不动产转让合同》的合法性和有效性不予确认。第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，温保良对登记在禾信公司名下的案涉房屋提出异议，其权利能够排除执行的条件之一是：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，而二审判决错误理解该款，违法缩小解释该款，以案涉《不动产转让合同》（2018年12月14日签订）未在何汝其于2018年12月13日向一审法院申请强制执行之前签订而否认合同的效力，然而申请强制执行与采取查封措施（2018年12月21日）是两种截然不同的法律行为，不能混为一谈。第二，二审判决怀疑温保良、禾信公司恶意串通规避强制执行完全没有任何依据。早在2018年11月5日何汝其申请强制执行之前，鹤山市富盈房地产代理有限公司（下称富盈公司）就基于禾信公司的授权，于2018年11月6日代理禾信公司与温保良签订《房屋、商铺买卖合同》，该合同依法对被代理人禾信公司发生法律效力，因此温保良与禾信公司之间达成买卖案涉房屋的合意并已签订书面合同的日期可以认定为2018年11月6日。再者，何汝其何时向法院申请执行温保良与禾信公司根本不可能知道。第三，二审判决以温保良与禾信公司在何汝其向法院申请强制执行之后签订《不动产转让合同》，认定温保良与禾信公司“所提供证据尚不足以排除该合同的签订存在恶意规避强制执行的合理怀疑”，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”及第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”之规定，温保良与禾信公司对“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的待证事实适用的举证标准只需要达到“高度盖然性”即可，而不是二审判决违法适用的“排除合理怀疑”证明标准，在温保良与禾信公司提供的证据已完全足以证明签订的合同是合法有效的合同，而没有任何证据证明温保良与禾信公司之间“恶意规避”的情况下，二审判决违法认定的所谓的“合理怀疑”是完全没有任何证据和怀疑的合理性的。因此，根据合同法相关规定，案涉的《不动产转让合同》属于依法签订的合法有效成立的合同，温保良与禾信公司已对“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”该事实尽到了法定的证明责任和达到了法定的证明标准，法院依法应当对案涉的《不动产转让合同》的合法性和有效性予以确认，并依法认定温保良与禾信公司双方“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的事实。2、在温保良与禾信公司已提供合法有效且真实完整的证据证明已支付案涉全部购房款的情况下，二审判决以案涉购房款最终不是由禾信公司收取而对善意买受人温保良已支付全部案涉购房款的事实不予确认，既与事实不相符更是与法律规定要求的“已支付全部价款”相违背，且违反法定的证明标准。本案中，案涉的款项最终都进入到鹤山市文明典当有限公司（下称文明公司），而不是二审判决认定的最终进入文明公司法定代表人黄文杰的个人账户。即使按照二审判决认定的房款最终进入文明公司法定代表人黄文杰的个人账户，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议成立的条件之一是“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，而不是被执行人已收取全部价款或被执行人已按照合同约定收取部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求收取。对于购房款最终由谁收取，并不影响认定买受人温保良已实际支付全部房款的既定的法律事实，因此即使按照二审判决认定的房款最终进入文明公司法定代表人黄文杰的个人账户，也不影响对温保良作为买受人已支付全部价款事实的认定。另外，对于购房款为何最终由文明公司收取，这是发生本案的一个重要的背景和原因。文明公司因与禾信公司存在民间借贷纠纷，向法院提起诉讼，双方在法院的主持下达成《调解协议》，双方协议禾信公司向文明公司偿还借款及利息，同时确认文明公司对案涉的已登记抵押给文明公司的房屋享有优先受偿权。后法院于2018年6月30日根据双方达成的《调解协议》出具调解书，因调解书生效后禾信公司没有履行债务，文明公司向法院申请强制执行，法院于2018年8月24日查封案涉房屋并于29日裁定拍卖案涉房屋，但因案涉房屋经两次拍卖均无人竞价而以流拍告终。后双方经协商达成《执行和解协议》，法院根据该协议制作执行裁定书，裁定书载明：禾信公司需在6个月内自行筹集资金偿还债务，文明公司为协助禾信公司筹集资金，申请暂缓对案涉房屋的拍卖执行。后法院依文明公司申请于2018年12月10日裁定对案涉房屋解除查封措施，抵押权人文明公司亦于不久后注销抵押权登记，以便禾信公司能够通过出售案涉房屋尽快向文明偿还债务。因此，禾信公司把出售案涉房屋所得的价款最终支付给申请执行人文明公司不仅是完全合乎常理的，更是禾信公司诚实信用、积极履行义务、配合司法执行的表现。上述背景，也是为何禾信公司需要委托富盈公司作为中介代理销售案涉房屋及房屋价款较低的重要原因，想要在短短6个月内出售房屋，委托中介代为销售显然是最明智也可以说是当前唯一的办法了，在无一人竞买案涉房屋导致流拍的情况下，房屋价款参考流拍的底价确定完全是符合“买方市场”的客观情况及符合常理的。温保良直接支付给富盈公司的部分购房款，富盈公司基于与禾信公司签订的合法有效的《委托中介合同》，不仅有权代理禾信公司与温保良签订《房屋、商铺买卖合同》，也有权基于禾信公司的授权代禾信公司收取温保良支付的部分购房款，且在《房屋、商铺买卖合同》中卖方为富盈公司的情况下，温保良向富盈公司支付款项完全符合交易习惯和常理。在温保良与禾信公司已向二审判决提供《委托中介合同》，合同中明确载明禾信公司委托富盈公司代理销售案涉房屋，房款用于向文明公司支付执行款的情况下，结合《房屋、商铺买卖合同》《不动产转让合同》及买受人的付款凭证，二审判决竟仍违背法律违背事实及正常逻辑思维认定“温保良的付款行为不能证明与案涉房屋买卖形成唯一的联系，本案不能排除温保良与富盈公司、禾信公司之间存在其他法律关系的可能性”而否认温保良对案涉房屋的付款行为。在温保良与禾信公司对待证事实的举证已达到法定的“高度盖然性”证明标准的情况下，二审判决再一违法适用“排除合理怀疑”的证明标准，且在没有任何“合理怀疑”证据的情况下否认善意买受人温保良的已实际支付案涉房屋价款的事实。二审判决仅以案涉购房款最终未进入禾信公司的账户为由否认温保良已支付全部案涉购房款的事实明显是与法律规定相违背、与事实不符，严重侵害善意买受人的合法权益的。3、二审判决认定买受人温保良未合法占有案涉房屋，与事实不符。占有应理解成对不动产的管理和支配，对于房屋来说，拿到房屋的钥匙即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。在买受人支付完尾款之后，禾信公司便在买受人的要求之下向其交付了案涉房屋的钥匙，对于交付钥匙这一行为，因客观上难以留存证据予以证明，但并不表示该事实未曾发生。（二）案涉房屋的买卖不仅是一项合法有效的民事活动，也是文明公司与禾信公司民间借贷纠纷执行阶段的一个关键的组成部分，属于司法执行程序的一部分，依法认定善意买受人温保良对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是对善意买受人物权期待权和对文明公司申请强制执行一案司法执行的保护和认可。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的立法目的是在执行程序中对不动产受让人进行优先保护，贯彻对受让人物权期待权进行保护的精神。最高人民法院在对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的解读中明确：“如果案外人能够提供证据证明其对执行标的拥有所有权或者其他排除执行的实体权利时，对其异议一般应当支持。但是，当执行标的之上存有申请执行人的担保物权等能够对抗案外人的优先受偿权时，因为担保物权性质上属于定限物权，优先于所有权，案外人异议不应支持”。本案中，何汝其对案涉房屋不存在任何担保物权，其权利不优于善意买受人温保良的物权期待权，不应予以优先保护。相反，对案涉房屋原本拥有抵押权的是文明公司，而文明公司自愿解押的前提就是为了让禾信公司能把案涉房屋出卖变现偿还债务，依法认定善意买受人温保良对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，在对善意买受人物权期待权的优先保护，也是对文明公司担保物权和司法执行的保护。依法认定善意买受人温保良对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，是贯彻《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》利益平衡原则的表现，使相关主体的利益在执行程序中达到合理的优化状态，兼顾多数人的利益；同时也有利于在同一案件中解决多起纠纷，减少不必要的诉讼，减轻当事人的维权成本，如不依法认定善意买受人温保良对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，买受人温保良、文明公司与禾信公司的纠纷均将得不到妥善的解决，由此将会引发更多的纠纷，不利于社会的稳定。本院经审查认为，本案系案外人执行异议之诉。根据再审申请人温保良、禾信公司的再审请求及理由，本案审查的焦点问题是温保良对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从以上规定可知，案外人向被执行人（案涉房屋出售人）已经付清购房价款，是案外人排除强制执行的必要条件；该条件不能满足的则不能排除强制执行。本案中，温保良提供了《委托中介合同》《房屋、商铺买卖合同》《不动产转让合同》、收款收据、银行转账明细、购房发票、情况说明等证据材料主张其已经付清购房款。但经查，温保良主张的购房款并未进入案涉房屋出售人禾信公司的账户，部分款项转账至富盈公司法定代表人个人账户。而温保良未能提供充分的证据证明上述款项转账与支付案涉房屋购房款之间的关系，不能证明已经付清案涉房屋的购房款。二审判决不予确认温保良已经付清购房款事实，并无不当。因温保良未能举证证明其已经付清购房款，不能完全满足上述司法解释规定应当排除强制执行的条件，其主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依据不足。本院对其主张不予采纳。虽然禾信公司也主张温保良已付清全部购房款，但被执行人的自认并不能减轻案外人温保良对其主张的举证责任。温保良应承担对其举证不能的不利后果。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。现温保良、禾信公司申请再审，也未能提供新的证据证明其已付清全部购房款，其申请再审的理由不能成立。综上，再审申请人温保良、禾信公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回温保良、鹤山市禾信创润物业管理有限公司的再审申请。审判长  丁海湖审判员  王 庆审判员  陈可舒二〇二〇年五月十八日书记员  黄凯容