西  安  市  未  央  区  人  民  法 院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初17807号 原告：刘镇魁，男，1978年3月5日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘静静，陕西其源律师事务所律师。被告：西安益洋实业发展有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9163。法定代表人：赵丽莹，董事长。委托诉讼代理人：林睿，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许珂卿，北京恒德（西咸新区）律师事务所实习律师。原告刘镇魁与被告西安益洋实业发展有限公司（以下简称“益洋公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘镇魁的委托诉讼代理人刘静静，被告益洋公司的委托诉讼代理人林睿、许珂卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘镇魁向本院提出诉讼请求：1、被告按照合同约定将办理产权登记的相关资料报产权登记机关备案，并办理房屋产权属证书；2、被告向原告支付逾期办证违约金3326.43元；3、本案诉讼费由被告承担。后原告当庭增加诉讼请求：要求被告返还代收的契税4990元，并按照年利率6%支付自2011年1月2日至返还之日的资金占用利息。事实和理由：2009年7月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市未央区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价332643元，由原告支付20%首付款，剩余房款通过银行按揭方式支付；被告应于2010年12月31日前交付房屋，并应于房屋交付使用后365个工作日内办理权属登记。合同签订后，原告依约支付了购房款，并按时偿还贷款，不存在违约的情况。但是被告却在合同履行过程中不按照合同约定为原告办理房屋权属证书。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付使用后365工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。自交房至今已近九年，原告早已按照要求提供了办理房屋产权证需要费用和资料，多次要求被告办理房屋产权证书并支付违约金，但被告均以各种理由推脱。被告自2011年1月2日收取原告契税4990元，但一直未给原告办理产权证书，现原告要求被告返还4990元并支付自2011年1月2日至返还之日的资金占用利息（6%）。被告益洋公司辩称，其公司已经根据合同履行了相关义务，多次联系原告要求原告补缴契税及提交办理房产证的相关资料，但是原告不予配合。在小区绝大多数业主都办理了房产证的情况下，原告未办理产权证的原因不在其公司；即使其公司存在违约行为，那么原告主张违约金也超过诉讼时效，故不应当支持原告的诉讼请求。据其代理人了解，原告不配合办理房产证的原因是原告拒绝向其公司补缴房屋面积的差额款。其收款属实，但应退还的本金金额有误，原告向其公司缴纳的大修基金和契税分别是12949元及4990元，后其代缴大修基金的实际金额是13083.35元，也就是说目前其持有的金额不是4990元，而是4855.65元，其认为该款项不应该计算任何利息。首先其于2013年就通知原告办理房产证，未办理的原因在原告，如果原告当时办理，那契税就会缴纳至相关部门，故该损失不是由其扩大的；其次，2017年1月施行的物业暂行条例第八十九条规定不允许开发商代收专项维修基金，但事实上自从该条例实施以后开发商不再代收契税和专项维修基金，所以之前其代收的行为不应当计息；第三，鉴于原告还欠付其购房款，均属于金钱的同等债务，其认为应予抵销。经审理查明，2009年7月31日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积89.3平方米，每平方米3725元，总价332643元。被告应当于2010年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告。被告应当在商品房交付使用后365工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。2011年1月2日被告向原告交付了房屋，同日，原告向被告缴纳了大修基金12949，契税4990元，被告给原告出具了收款收据。2013年5月24日，被告代缴专项维修基金13083.35元，契税至今未缴纳。2014年1月起，被告开始在小区公告栏等位置张贴通知，载明桐树湾小区房屋权属登记（房产大证）手续已经办理完毕，其公司将依据业主个人手续办理情况，陆续分批次为业主办理分户房产证手续，请尚未办理有关手续的业主，尽快到3号楼411室前来办理（购房款差价补退、缴纳契税和大修理基金等）。该小区第一批办理房产证的业主约于2014年3月前后实际领取了房产证。被告向本院提交了打印时间为2014年11月2日的《西安市XX户表》，显示原告购买的房屋建筑面积90.24平方米，已经办理了初始登记，房产证号为115XXXXXXX-17-3-11805~0。原告向本院提交了租赁合同，并称其自收房后一直未在该小区居住，该房屋系出租状态。被告于2016年3月向原告邮寄了《通知函》，告知原告房屋实测面积90.23平方米，并要求原告于2016年4月30日前尽快补交购房款，并于2016年6月30日前向相关部门缴纳契税及住宅维修专项基金，并将缴费票据提交给其，以便办理房屋产权证。原告提供落款时间为2019年3月15日的律师函一份，称系其委托律师发送给被告的，要求被告在收到函后积极为其办理房屋权属证书，并支付逾期违约金3326.43元，并在收到律师函后三个工作日内日及时回复。原告未向本院提交该律师函已经邮寄给被告的证据，被告称其未收到该律师函。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、通知函、律师函、房屋租赁合同、照片、桐树湾小区本次提交房屋产权转移申请书名单、桐树湾小区业主领取房产证登记表、领取房产证通知、房屋测绘成果报告、建筑物实测分户明细表、专项维修基金缴存收据、西安市XX户表、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。该合同明确约定被告应当于2010年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告，并在房屋交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告于2011年1月2收房，XX道XX房之日起365个工作日是被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的时间，该期间届满未备案则被告违约，开始计算原告的诉讼时效。被告完成初始登记的时间已经超出了合同约定的时间，但原告于2019年9月方才诉至本院，主张被告支付逾期办理房产证违约金，但其未提供有诉讼时效中断或中止的证据，被告提出诉讼时效抗辩，本院依法予以采纳。故关于原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求本院依法不予支持。因被告已于2014年初办理了初始登记，故原告请求被告按照合同约定将办理产权登记的相关资料报产权登记机关备案的请求在诉讼前已经实现，故本案不予处理。被告收取原告大修基金及契税共计17939元，但被告实际仅于2013年5月24日代缴大修基金13083.35元，剩余4855.65元未缴纳契税，现原告要求被告返还，于法有据，本院依法予以支持。被告未代缴契税，亦未将代收款项及时退还原告，原告请求被告自2011年1月2日起支付利息损失本院依法予以支持，利息损失本院酌情按照中国人民银行同期存款基准利率计算，计算至本判决确定的给付之日止。因原告未向被告支付面积差额房款3501.5元[（90.24－89.3）×3725]，被告于2020年4月16日当庭主张抵销，且符合法定抵销的法律规定，抵销自2020年4月16日生效。抵销前计算利息的基数为4855.65元，抵销后被告还应当退还原告1354.15元（4855.65－3501.5），抵销后计算利息的基数应当为1354.15元。抵销后应当视为原告已经补足了购房款，但因仍未缴纳契税，故而办理房产证的资料不完整，原告请求被告为其办理房产证本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西安益洋实业发展有限公司于本判决之日起十五日内退还原告刘镇魁1354.15元；并以4855.65元为基数，自2011年1月2日起支付利息，计算至2020年4月15日止；以1354.15元为基数，自2020年4月16日起支付利息，计算至本判决确定的给付之日止；均按照中国人民银行同期存款基准利率计算。二、驳回原告刘镇魁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，原告已预交，现由原告刘镇魁承担25元，被告西安益洋实业发展有限公司承担50元。被告承担部分连同上述应付款项一并付给原告。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    王宝娟审  判  员    崔小梅人民陪审员    荣春玲  二〇二〇年五月八日 书  记  员    刘旭华 1