大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初6621号原告：大连亿安物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：武丽红,经理。委托诉讼代理人：李青，辽宁崇光律师事务所律师。委托诉讼代理人：余龙，男，该公司职员。被告：樊有强，男，1973年7月11日出生，汉族，大连周水子国际机场员工，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：樊绪敏（被告父亲），住大连市沙河口区。原告大连亿安物业管理有限公司与被告樊有强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理后发现本案不适宜适用简易程序，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告大连亿安物业管理有限公司的委托诉讼代理人李青、余龙、被告樊有强的委托诉讼代理人樊绪敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理服务费2176元（2016年10月31日至2018年12月31日）；2.被告支付违约金2176元。事实与理由：被告系位于沙河口区主，该房屋建筑面积为104.63平方米，原告为该房屋提供物业管理服务，按照2013年签订的物业服务合同约定物业服务费为0.8元/建筑平方米·月。被告自2016年10月31日起至2018年12月31日共欠原告物业费2176元，被告延迟支付，应自逾期之日起按每日千分之三承担违约金，因被告欠费时间过长，违约金按2176元收取，经多次催要未果，故诉至法院。被告樊有强辩称，不同意原告的诉讼请求。自2002年被告购房时物业费为0.50元/平方米，原告收取押金1000元，抵顶2012年、2013年物业费。2013年物业费为0.80元。2014年被告家里被盗。被告窗外垃圾味大，多次找过物业，物业不管。2014年至2016年是按物业费的50%交纳的。后期物业公司将垃圾房拆除，导致业主将垃圾倒在被告家窗外，对被告的危害极大。原告不应该私自将垃圾方拆除。现垃圾产生的气味对被告的健康有影响，影响被告的生活。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的商品房买卖合同、物业服务合同，被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月19日，大连市沙河口区电业逸彩园住宅小区业主委员会（甲方）与原告大连亿安物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为电业·逸彩园小区提供物业服务，在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1.对物业共用部位（楼道、马路、绿地），进行日常维护和管理。2.确保物业共用设施、设备的正常运行，及时养护，认真管理。3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运及排污、二次加压贮水槽及上下水管道的除污和疏通。4.共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5.……。物业服务费按0.8元/建筑平方米·月计，由业主或交费义务人按年（或季、或月）向乙方支付。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交管理服务费的千分之三支付违约金。委托管理服务期限：2014年8月19日至2017年8月18日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见书面通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业时，如果乙方愿意并继续对本小区进行物业服务，视为本合同自动延续一年，不再另行签订《物业服务合同》，本合同依然有效；乙方也可按合同截止日终止物业服务，乙方无须另行通知甲方。2017年8月19日，大连市沙河口区电业逸彩园住宅小区业主委员会（甲方）与原告大连亿安物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为电业·逸彩园小区提供物业服务，乙方提供的物业服务内容、物业服务费、违约责任与前述合同基本一致，委托管理服务期限：2017年8月19日至2020年8月18日止。上述合同订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。被告樊有强系大连市沙河口区黄河路业主，房屋建筑面积为104.63平方米，被告未交纳2016年10月31日至2018年12月31日物业服务费。本院认为，大连市沙河口区电业逸彩园住宅小区业主委员会与原告大连亿安物业管理有限公司签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告及全体业主具有约束力。本案原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务。被告未按合同约定交纳2016年10月31日至2018年12月31日期间的物业服务费，现原告要求被告支付物业服务费2176元（104.63平方米×0.8元/建筑平方米·月×26个月）的请求合理，本院予以支持。关于违约金，因被告未交纳物业服务费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费。故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于被告抗辩的垃圾房的问题，被告提出原告自行拆除并挪用小区内部原建垃圾房，但未提供证据予以证明；被告提交的照片以证明原告在小区外部搭建垃圾房存在管理不善的问题，因垃圾房设置在小区之外，并非原告物业服务范围，被告亦未提交证据证明该垃圾房的设立者和管理者为原告，故被告不能以此为由拒交物业服务费；且被告提供的有关部门就其反应的垃圾房气味的问题的回复中也说明该垃圾房系公益性质设施。故被告抗辩该垃圾房系由原告设置并管理，证据不足，本院不予采纳。被告还抗辩其此前按按照50%的标准交纳物业服务费、原告予以承诺此后仍按该标准交纳，对此原告不予认可。现被告未能提供证据证明就物业费收费标准双方重新达成了协议，仅是原告对被告为和解的目的所作的妥协，不能视为对合同的变更，被告仍应按照《物业服务合同》的约定交纳物业服务费，故被告的该抗辩意见，本院不予采信。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条一款之规定，判决如下：一、被告樊有强于本判决生效之日起十日内给付原告大连亿安物业管理有限公司2016年10月31日至2018年12月31日期间的物业服务费2176元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担25元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  杨诚诚人民陪审员  毕爱平人民陪审员  吕玉珍二〇二〇年五月十五日书 记 员  陈 阳附：相关法条《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。