江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初20260号原告：昆山市蓬朗街道综合服务有限公司，住所地江苏省昆山市昆山开发区蓬朗蓬钱路蓬朗街道内，统一社会信用代码91320583762404415P。法定代表人：吕惠琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋英，女，昆山市开发区律胜法律服务所工作者。被告：昆山市顺利汽车修配厂，住所地江苏省昆山开发区蓬朗民营区，统一社会信用代码91320583733786610P。投资人：管利华，该厂负责人。被告：江苏红兵食品有限公司，住所地江苏省昆山市昆山开发区蓬朗马塘路**，统一社会信用代码91320583321265683Q。法定代表人：甘红兵，该公司负责人。原告昆山市蓬朗街道综合服务有限公司与被告昆山市顺利汽车修配厂、江苏红兵食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法由审判员李勇独任审判，并于2019年12月25日公开开庭进行了审理，后组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告昆山市蓬朗街道综合服务有限公司的委托诉讼代理人蒋英、被告昆山市顺利汽车修配厂的投资人管利华、被告江苏红兵食品有限公司的法定代表人甘红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山市蓬朗街道综合服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告昆山市顺利汽车修配厂之间的房屋租赁合同于2019年3月31日终止；2、判令被告昆山市顺利汽车修配厂搬离并返还原告所有的位于昆山开发区厂房，被告江苏红兵食品有限公司配合搬离；3、判令被告昆山市顺利汽车修配厂支付给原告房屋占有使用期间的费用，截止2019年12月30日占有费暂记为312781.5元（按年租金417042元为标准，从2019年4月1日计算至实际交付之日止）；4、判令被告昆山市顺利汽车修配厂支付违约金83408元（年租金的20%）；5、判令本案的诉讼费用由被告昆山市顺利汽车修配厂承担。事实与理由：2017年4月1日，原告与被告昆山市顺利汽车修配厂签订了一份厂房租赁合同，约定被告昆山市顺利汽车修配厂承租原告位于昆山开发区的厂房，建筑面积2482.4平方米(上下二层)。租期自2017年4月1日至2019年3月31日，年租金为417042元。上述合同签订后，原告将厂房交由被告昆山市顺利汽车修配厂使用、管理。但被告并未用于自营，而是将厂房分租了被告江苏红兵食品有限公司及另一家企业。原告表示合同到期后将不再与被告昆山市顺利汽车修配厂续签合同，并在2019年01月03日发函告知被告昆山市顺利汽车修配厂。但是，2019年3月31日合同到期后，被告昆山市顺利汽车修配厂并未如约将厂房归还原告。原告于2019年4月19日、2019年5月21日再次发函给被告昆山市顺利汽车修配厂、被告江苏红兵食品有限公司，要求被告昆山市顺利汽车修配厂、江苏红兵食品有限公司立即搬离并归还厂房，但被告昆山市顺利汽车修配厂、江苏红兵食品有限公司均未履行义务。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向法院起诉，请法院支持原告的诉请。被告昆山市顺利汽车修配厂辩称：涉案厂房的上面一层除了一个100平米的被告江苏红兵食品有限公司在占有的办公室以外，被告昆山市顺利汽车修配厂已于2019年3月31日到期后交还给原告。原告要求被告昆山市顺利汽车修配厂支付的占有费是上下两层一共计算的金额，原告应该要求被告昆山市顺利汽车修配厂返还的是下面一层的面积1220平方米及上面一个办公室100平方米，两项合计1320平方米的占有费。所以原告起诉的312781.5元应该扣除1162.4平方米面积的占有费146462.4元，被告昆山市顺利汽车修配厂应返还截至2019年12月30日的租金166319.1元。被告昆山市顺利汽车修配厂同意搬迁，并要求被告江苏红兵食品有限公司搬迁。被告江苏红兵食品有限公司辩称：不同意搬迁。经审理查明：2017年4月1日，原告作为甲方，被告江昆山市顺利汽车修配厂作为乙方方签订了一份《厂房租赁合同》，载明：“一、租赁厂房地址：开发区XX路XX号。二、出租5号厂房建筑面积：2482.40平方米(厂房7431.87/3=2477m、泵房27/5=5.4m)。三、承租期限二年，自2017年4月1日至2019年3月31日。1、在合同期内未经甲方同意，乙方不得将租赁厂房转租给他人。2、本合同期限到期后，乙方应将厂房连同厂房内的固定装修完好的交还给甲方。乙方需续租的，在同等条件下，享有优先承租权。四、租金起算时间为：2017年4月1日。五、租金金额：租金按14.00元/月平方米(其中土地5.5元/月平方米，厂房8.5元/月平方米)，租金均以含税价结算，即每年租金为：417042.00元，二年租金总额为：834084.00元。(备注：甲方在每年12月31日之前按一年的租金总额开取税务部门统一的厂房租赁发票，所有税收由甲方承担)。六、租金支付方式：租金采取先付后用的原则，即每半年支付一次，首次支付时间于2017年4月1日前付清，金额为：208521.00元，租金期限为2017年4月1日至2017年9月30日。第二次支付租金日期为2017年9月30日前，支付金额为：208521.00元，租金期限为2017年10月1日至2018年3月31日。以后按此类推每半年支付一次租金。乙方逾期1个月未付租金，甲方有权单方解除合同，乙方的押金归甲方，作为赔偿甲方实际损失。七、甲方与乙方在签约时支付租房押金75000.00元给甲方，该押金在本次租赁合同期限到期后的十日内返还乙方，在此期间甲方不支付乙方保证金的银行利息。如果双方协商一致合同提前解除，该保证金在合同解除后的十日内返还乙方，在此期间甲方不支付乙方保证金的银行利息。八、合同租赁期限内，变压器有乙方自行安装。涉及用电相关事宜及费用都有乙方承担，与甲方无关。九、合同租赁期限内，甲方只负责货梯安装，并确保货梯能正常使用，货梯后续的合法使用及每年的维护，包括因使用导致的维修和乙方在使用过程中(包括装修)因自身原因的造成的损坏，乙方必须及时维修完毕，以修复至损坏前原状，所支付的费用由乙方承担。如造成人身伤害事故的，由乙方自行承担。十、合同租赁期限内，厂房由乙方合法使用，乙方在使用过程中(包括装修)因自身原因的造成的损坏，乙方必须及时维修完毕，以修复至损坏前原状，所支付的费用由乙方承担。十一、乙方承租期间厂房就目前现状，如需对所租厂房进行装修、改造或增添设施，装修或改造必须书面报甲方同意后方可进行，同时装修或改造过程中不得擅自破坏厂房立体结构。乙方经甲方同意后进行装修或改造，该装修或改造在租赁合同到期后，如不再租用的，由乙方自行拆除。该厂房的装修或改造无法拆除或拆除后影响其使用价值的无偿归甲方所有，乙方不得拆除与损坏；同时如果因乙方单方中途终止租赁合同或因乙方违约原因而被解除合同，乙方的固定装修或改造也应该无偿归甲方所有，乙方不得拆除与损坏。十二、厂房合同租赁期间，如遇厂房漏雨、渗水现象有甲方负责维修，维修费用有甲方承担(不包括因厂房漏雨、渗水现象导致乙方产品损失)。但如因乙方原因造成厂房漏雨、渗水现象的，维修费用有乙方承担。十三、乙方在租赁厂房期间相关的经营费用及厂房卫生费等应由厂房使用人(即乙方)承担。十四、乙方在租赁期间未经甲方同意不得将厂房擅自转让或转租，如果乙方将厂房转租、转让，必须经甲方同意，且乙方必须按租赁合同中约定的向甲方承担责任和义务。十五、乙方不得利用所承租的厂房进行非法活动，损害社会公共利益。十六、乙方应按合同中约定的时间支付甲方租金，甲方以银行收到的租金为凭证，每年12年31日前，甲方根据乙方所交租金去税务部门开取房租发票，税收由甲方承担。十七、厂房租赁期间的水费由乙方自行承担。同时必须做到及时缴纳不得拖欠。十八、厂房租赁期间，乙方具体所使用的电费自行承担。十九、承租合同期满前三个月甲方日头提醒乙方、乙方应向甲方出具书面通知是否继续承租该厂房，如乙方没有书面通知甲方继续承租厂房，则视作乙方不再继续承租该厂房。乙方应在租赁合同到期的最后一天将承租的厂房归还给甲方，属厂房的硬件设施等不动产不得拆除，如有损坏必须作价的赔偿。二十、如乙方不再继续承租，同时又未能在租赁合同到期的最后一日将承租的厂房归还给甲方，属厂房的硬件设施等不动产不得拆除，甲方除有权要求承担赔偿外还有权在租赁合同到期的次日起自行收回厂房，乙方其他遗留在出租厂房内的物品所有权归甲方所有，甲方有权任意进行处分。二十一、租赁期间如果租赁厂房需拆迁的，乙方必须无条件服从，双方互不追究对方责任，按动迁有关政策办理。二十二、如果乙方中途解除合同或不能按本合同以上条款中的应当履行的义务履行，则视为乙方违约，甲方有权立即解除合同并要求乙方承担本合同约定的违约责任，未到期部分的租金甲方不退还乙方，且乙方还应向甲方赔偿实际损失及承担年租金20%的违约金。二十三、如果甲方中途解除合同或不能按以上条款中应当履行的义务履行，则视为甲方违约，乙方有权立即解除合同并要求甲方承担本合同约定的违约责任，未到期部分的租金由甲方退还乙方，且甲方还应向乙方赔偿实际损失及承担年租金20%的违约金。二十四、乙方逾期未支付租金的，至合同解除之前的逾期支付租金的违约金按应付租金的日千分之五计算，该约定双方在签订合同时已充分考虑到相应风险属不可调整的约定。二十五、未经出租人书面同意，承租人与次承租人之间的合同对出租人无约束力，次承租人在出租屋内的物品，在出租人与承租人合同解除后，出租人书面通知次承租人迁让，次承租人如在通知规定期限内未将厂房及其内物品归还承租人的，出租人有权处理出租屋内的所有物品(包括次承租人的物品)。次承租人因不履行谨慎注意与审查的义务而造成的损失，由其与承租人进行结算。二十六、租赁物在乙方使用期间发生损坏、丢失由承租人自行修理或添补，费用由承租人自行承担。二十七、管利华愿意对本合同产生的租金及违约金承担连带担保责任，担保至租金及违约金还清为止。二十八、本协议一式二份，经双方签字或盖章后即生效。二十九、本协议发生纠纷由甲方所在地方法院管辖。”当日，被告昆山市顺利汽车修配厂作为甲方，被告江苏红兵食品有限公司作为乙方也签订了一份《厂房租赁合同》，载明“租赁厂房地址：开发区XX路XX号东面X号厂房底层及二楼办公区域。二、出租厂房建筑面积：底层为1220平方米，二楼办公为100平方米。三、承租期限二年，自2017年4月1日至2019年3月31日。1、在合同期内未经甲方同意，乙方不得将租赁厂房转租给他人。2、本合同期限到期后，乙方应将厂房连同厂房内的固定装修完好的交还给甲方。乙方需续租的，在同等条件下，享有优先承租权。乙方如因生产需要租二楼时，甲方同意乙方直接同街道签约。四、租金起算时间为：2017年4月1日。五、租金金额：底层：1220*16.0元/月平方米*12=234240元，二楼办公：100*13.0元/月平方米*12=15600元，即第一年租金结算为249840元。租金支付方式：租金采用先付后用的原则，每半年支付，首次支付时间为2017年4月1日前付清，以后按此类推支付租金。乙方逾期1个月未付租金，甲方有权单方解除合同，作为赔偿甲方实际损失。六、甲方与乙方在签约时支付租房押金40000元给甲方，该押金在本次租赁合同期限到期后的十日内返还乙方，在此期间甲方不支付乙方保证金的银行利息。七、合同租赁期限内，厂房由乙方合法使用，乙方在使用过程中(包括装修)因自身原因造成的损坏，乙方必须及时维修完毕，以修复至损坏前原状，所支付的费用由乙方承担。乙方承租期间厂房就目前现状，如需对厂房进行装修、改造或增添设施，必须书面报甲方同意后方可进行，同时不得擅自破坏厂房立体结构。如合同到期，乙方的固定装修或改造归甲方所有，乙方不得拆除与损坏。十一、乙方在租赁厂房期间相关经营费用及相关的水电费物业费由乙方自行承担，同时必须做到不得拖欠费用。十二、乙方在租赁期间未经甲方同意不得将厂房擅自转让或转租，同时未经甲方同意不得与他人利用所承租的厂房合伙经营。十三、乙方不得利用所承租的厂房进行非法活动，损害社会公共利益。十四、如果乙方中途解除合同或不能按以上条款中的应当履行的义务履行，则视为乙方违约，甲方有权立即解除合同并要求乙方承担合同约定的违约责任，未到时期部分的租金甲方不退还乙方，且乙方还应向甲方赔偿相应违约金。十五、租赁物在乙方使用期间发生损坏，丢失由承租人自行修理或添补，费用由承租人自行承担。十六、本协议一式二份，经双方签字或盖章后即行效。十七、本协议发生纠纷由甲方所在地方法院管辖。十八、甲方同街道签的合约做为本合约附件。”原称，被告昆山市顺利汽车修配厂至今未与我们进行交接，被告昆山市顺利汽车修配厂并未将整体涉案厂房即下面一层的面积为1220平米的厂房及该厂房楼上的1260.4平米交付给原告。被告昆山市顺利汽车修配厂称，该厂房楼上楼上的应该扣除被告占有的100平米办公室后的面积为1160.4平米，该楼上1160.4平米已经交接给了原告。另查明：庭审中，原告提交竣工备案意见书、消防检查意见书，以证明涉案厂房属原告所有且具备出租条件；并提交法律服务所函5份及相应快递信息，以证明原告已提前通知被告昆山市顺利汽车修配厂不再与其续租，并多次要求被告昆山市顺利汽车修配厂、被告江苏红兵食品有限公司搬离并返还厂房。原告称，原告与被告昆山市顺利汽车修配厂签订的合同中向被告昆山市顺利汽车修配厂交付的是整栋厂房，被告昆山市顺利汽车修配厂理应在合同到期后将整栋厂房归还，被告昆山市顺利汽车修配厂在庭审中说已经向原告交付了部分厂房但事实上双方并未有任何的交接手续，原告对现在厂房也没有办法使用。被告昆山市顺利汽车修配厂称，涉案厂房的上面一层除了一个100平米的被告江苏红兵食品有限公司在占有的办公室以外，已于2019年3月31日到期后已经交还给原告，但是没有书面证据。另查明，被告江苏红兵食品有限公司至今仍占有涉案厂房涉案厂房东面1号厂房底层及二楼办公区域。以上事实由竣工备案意见书、消防检查意见书、《厂房租赁合同》两份、法律服务所函5份及当事人陈述予以证实。本院认为：原告与被告昆山市顺利汽车修配厂于2017年4月1日签订的《厂房租赁合同》合法有效。该合同第三条约定：“承租期限二年，自2017年4月1日至2019年3月31日。”第十九条约定：“承租合同期满前三个月甲方口头提醒乙方、乙方应向甲方出具书面通知是否继续承租该厂房，如乙方没有书面通知甲方继续承租厂房，则视作乙方不再继续承租该厂房。乙方应在租赁合同到期的最后一天将承租的厂房归还给甲方。”第二十条约定：“如乙方不再继续承租，同时又未能在租赁合同到期的最后一日将承租的厂房归还给甲方，属厂房的硬件设施等不动产不得拆除，甲方除有权要求承担赔偿外还有权在租赁合同到期的次日起自行收回厂房。”第二十二条约定：“如果乙方中途解除合同或不能按本合同以上条款中的应当履行的义务履行，则视为乙方违约，甲方有权立即解除合同并要求乙方承担本合同约定的违约责任，未到期部分的租金甲方不退还乙方，且乙方还应向甲方赔偿实际损失及承担年租金20%的违约金。”故根据该约定，被告昆山市顺利汽车修配厂在合同到期后，没有书面通知原告继续承租厂房，又未能在租赁合同到期的最后一日将厂房归还给原告，故原告要求与被告昆山市顺利汽车修配厂之间的房屋租赁合同于2019年3月31日终止、被告昆山市顺利汽车修配厂搬离并返还原告该厂房及被告昆山市顺利汽车修配厂支付违约金83408元（年租金的20%）的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。被告江苏红兵食品有限公司实际占有厂房，应配合予以搬离。原告要求被告昆山市顺利汽车修配厂支付房屋占有使用期间的费用（按年租金417042元为标准，从2019年4月1日计算至实际交付之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。被告昆山市顺利汽车修配厂虽称涉案厂房的上面一层除了一个100平米的被告江苏红兵食品有限公司在占有的办公室以外，已于2019年3月31日到期后交还给原告，但原告予以否认，且被告顺利汽车修配厂未能提交证据证明该厂房已交接的事实，故本院对被告昆山市顺利汽车修配厂的该主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告昆山市蓬朗街道综合服务有限公司与被告昆山市顺利汽车修配厂于2017年4月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年3月31日终止。二、被告昆山市顺利汽车修配厂、江苏红兵食品有限公司迁出原告昆山市蓬朗街道综合服务有限公司所有的昆山市开发区厂房，并将上述房屋返还给原告昆山市蓬朗街道综合服务有限公司，于本判决生效后十五日内履行完毕。三、被告昆山市顺利汽车修配厂支付原告昆山市蓬朗街道综合服务有限公司上述厂房至实际交付之日止的占有费（按年租金417042元为标准，从2019年4月1日计算至实际交付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费4636元，由被告昆山市顺利汽车修配厂负担，该款原告已交纳，本院不再退还，由二被告在履行本判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李 勇人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年五月二十七日书 记 员  何佳豪