福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申994号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：宁德市荣辉房地产有限公司，住所地福建省柘荣县双城镇615东路**-2。 法定代表人：周少玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈园园、江丽如，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：游秀兰，女，1964年10月6日出生，汉族，住福建省柘荣县 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：谢岩斌，男，1973年10月3日出生，汉族，住福建省柘荣县。 再审申请人宁德市荣辉房地产有限公司(以下简称荣辉公司)因与被申请人游秀兰、谢岩斌商品房销售合同纠纷一案，不服福建省宁德市中级人民法院（2019）闽09民终87号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 荣辉公司申请再审称，（一）双方当事人在商品房买卖合同附件六已特别约定，如因政府逾期交地、政府部门未及时审批等政府原因，不可抗力，以及其他非因荣辉公司原因，造成无法在合同约定期限内办理房屋权属初始登记的，荣辉公司不承担任何违约责任。该产权登记特别约定，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，依法应按约履行。（二）因部分业主(包括本案的业主)违反审批图纸在荣辉小区东西两侧防火墙位置擅自开窗，导致小区房屋未能通过建设项目规划条件核实直至不能办理房屋权属登记，该部分业主应承担全部过错责任，荣辉公司不应承担逾期办证责任。（三）荣辉公司已将符合双方商品房买卖合同约定交付条件的房屋在交付期限内交付给业主，该事实已经另案生效判决予以确认，二审判决认定部分业主在防火墙开窗是因荣辉公司将未经规划核实组织竣工验收并将房屋提前交付导致，该认定逻辑错误。（四）荣辉小区无法通过建设项目规划条件核实还有绿地面积不足的原因，小区地块中有159平方米绿地，因群众滋扰政府无法交付荣辉公司，属政府方面原因，亦与荣辉公司无关。由上，依据双方当事人产权登记特别约定，荣辉公司对部分业主擅自开窗以及荣辉小区地块部分绿地面积不足，导致小区房屋未通过建设项目规划条件核实直至不能办理房屋权属登记，不存在过错，不应承担任何违约责任。（五）合同法第一百一十四条规定，当事人约定的违约金过分高于或低于造成的损失，可请求予以调减或调增。本案双方当事人在合同中明确约定了逾期办证违约金标准，但游秀兰、谢岩斌未能提供证据证明约定的违约金低于对其造成的损失，在此情况下，二审法院对约定的违约金标准予以调高，与法律规定不符，也有违当事人的意思自治原则和处分原则。依据民事诉讼法第二百条第二项、第六项规定，本案应当进行再审。 本院经审查认为，讼争商品房买卖合同及其附件系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据相关约定，荣辉公司未能在商品房交付使用后365日内办理房屋权属初始登记，并提供具备办理房屋权属相关资料给买受人，应自逾期之日起按买受人已付购房款的日0.0005%承担逾期办证违约金；若因政府逾期交地、政府部门未及时审批等政府原因，不可抗力，以及其他非荣辉公司原因造成无法在约定期限内办理房屋使用权初始预登记的，荣辉公司不承担任何违约责任。荣辉公司未能依约在讼争商品房交付使用后365日内履行协助办证义务，其对不属自身原因导致该结果依法负有举证责任。从本案事实看，荣辉小区未能及时通过建设项目规划条件核实，从而影响工程竣工验收直至影响游秀兰、谢岩斌办理房屋权属登记，主要原因有，政府对159平方米绿地延迟交付给荣辉公司、部分业主与荣辉公司发生纠纷要求暂缓工程竣工验收、以及部分业主在小区东西两侧防火墙设有窗户违反审批图纸需要整改等方面。荣辉公司作为工程项目的建设方，负有尽快处理影响工程建设进程各种因素、确保建设项目依法及时通过竣工验收及依约完成协助办证等相关义务，游秀兰、谢岩斌在防火墙开窗确有不当之处，但现有证据尚不足以完全排除荣辉公司一方的原因，其主张导致本案逾期办证后果为非荣辉公司原因造成并依约不应承担逾期办证违约金，依据不足。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从以上规定看，违约造成的损失不仅是指实际损失，还应包括合同履行后可以获得的利益。逾期办证给购房者在变卖房屋、子女升学、落户等方面造成损失是可以预见的，并与具体案件情况紧密相关。本案中，合同约定的逾期办证违约金标准为日0.0005%，折成年利率约为0.18%，与合同中相应逾期付款违约金约定日0.0003明显不对等，且一、二审诉讼中双方当事人对该约定是否存在多写百分号%的笔误有争议，即是约定日0.0005还是日0.0005%存在争议，从实践中相关情况看笔误有一定可能性。由上，可以认定合同约定的逾期办证违约金日0.0005%标准过低，二审法院根据本案房屋系政府限价房及其他相关事实，将该约定调增为按年利率1%标准计算，是适当的。 综上，荣辉公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回宁德市荣辉房地产有限公司的再审申请。 审 判 长  李为民 审 判 员  陈志辉 代理审判员  陈 梁 二〇二〇年五月三十日 法官 助理  何必林 书 记 员  陈美燕 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。