贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初10441号原告：谢克忠，男，1935年4月23日生，汉族，住贵阳市。委托诉讼代理人：谢宇，系原告之子。被告：贵州金鹰物业有限公司（以下简称金鹰物业），住所地贵阳市中华南路**钻石广场**。法定代表人：廖德旺·托尼。原告谢克忠诉被告金鹰物业合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢宇到庭参加诉讼。被告金鹰物业经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告谢克忠向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付办理房屋所有权证税费3210.33元、商铺租金及违约金38033.34元（扣除星力百货2005年代付25968.28元）、逾期办理房屋产权证的违约金15595.20元、拆迁过渡费165870元及其利息79617.6元、（按租赁合同多退少补条款）应补欠款（租金）30144元，上述五项款项共计332470.47元；二、案件受理费由被告承担。事实及理由：1996年4月30日，原、被告签订《拆迁房屋产权兑换协议书》。2003年5月13日，双方签订《商铺租赁合同》。根据拆迁协议第七条“办理产权证所需税、费由双方各承担50%”约定，原告2011年4月15日办理商铺所有权证缴纳税费的6420.66元，由被告承担3210.33元；根据《应付谢克忠租金、违约金的情况说明》，被告应支付租金及违约金53628.54元，依据租赁合同第十一条“过渡费”约定，拆迁过渡费为165870元，计算方式为：每月3789元，被告主动支付15个月合计56835元，但实际过渡费应从1998年11月1日-2002年1月1日，共计38个月，按照商铺每年递增3%，被告支付拆迁过渡费利息79617.60元；根据租赁合同第一条“具体面积以产权处核实为准”约定，被告应补欠款30144元，即29.1㎡-25.26㎡=3.84㎡，每平方150元，从2002年1月-2003年3月31日，共计15个月。原告每年均多次催讨未果，故提起诉讼。被告金鹰物业未到庭参加诉讼，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：1996年4月30日，被告金鹰物业（甲方）与原告谢克忠（谢泽普）（乙方）签订《拆迁房屋产权兑换协议书》（以下简称《拆迁协议》）。协议约定甲方因修建农发大厦需拆除乙方位于中华南路50号营业房（25.26㎡）、仓库（11.21㎡），并以大南门营业房写字楼与乙方进行产权兑换；在乙方应付的房价款未交清前，按规定不能办理产权登记，待房价款付清后，凭证明函件和本协议到市房屋产权监理处办理产权登记、领证手续，办理产权证件所需税费由双方各承担50%；乙方同意自行周转过渡，过渡期为30个月，甲方按乙方法定人员3人付给周转过渡费9000元等；周转期满甲方保证乙方按时迁入新居，如因特殊情况需延长过渡时间，甲方必须提前三个月报告拆迁管理部门并书面告诉乙方并从原过渡期届满之日起，按月增发过渡费……乙方补新旧房差价25.26×（4400—2150）=56835元。2002年12月4日，贵阳市南明区公证处出具《公证书》载明：“被继承人谢泽普、肖吉珍分别于1990年、1996年因病死亡，死亡后遗留有属于死者夫妻共有的财产：贵州农发大厦一层北厅（邮电大楼为北）第五轴线临中华南路往南至第六轴线之间（详见附图一、二）的营业房建筑面积25.26平方米（使用面积：19.10平方米），贵州农发大厦六楼写字间建筑面积11.21平方米。因死者生前均无遗嘱，根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，被继承人的遗产应由其子女、父母共同继承，因其父母亲分别先于死者死亡，被继承人的财产由其养子谢克忠壹人继承”。2003年5月13日，原告谢克忠（谢泽普、乙方）与被告金鹰物业（甲方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：甲方向乙方承诺在房屋交付使用后360天内（以商场统一开业开始）将房屋所有权证给付乙方，乙方同意将本商铺租赁给甲方统一经营，条款如下：一、位置：甲方以租赁方式取得乙方位于本市南明区，使用面积：19.10㎡，建筑面积：25.26㎡（以产权证核实为准）；二、期限：从2003年4月1日-2008年3月31日止；三、实收租金：2003年4月1日起至2006年3月31日止，每月5052元；2006年4月1日-2008年3月31日，每月5557元，出租商铺应缴纳的房产税、营业税，由甲方承担缴纳，由此产生的税务纠纷与乙方无关；四、支付方式：按季提前支付，支付时间为每季度最后一个月28日前以现金方式支付下一季度租金……十、违约责任：甲方未按期支付租金，按照合同总金额每日万分之三支付违约金，超过三个月未支付租金，乙方有权解除合同，收回房屋使用权；十一、对于乙方过渡期间，甲方支付其中2002年1月1日至2003年3月31日的过渡费，每月3789元，共计15个月，合计56835元，合同签订时一次性付清。2005年11月24日《应付谢克忠租金、违约金的情况说明》载明：一、根据协议尚欠04年1月-05年5月租金共计51934.56元；二、根据合同，逾期支付租金应支付尚欠租金总额每日万分之三的违约金5494.50元；三、公司解除租赁合同需支付合同总金额（315240元）的2%违约金6304.80元；四、根据合同，逾期办理产权证应支付房屋总金额（144774元）每日万分之2.1的违约金15595.20元（2003年3月31日-2005年10月21日计513天），应付租金、违约金共计79329.06元。被告金鹰物业对第一至三项款项63733.86元予以确认，对逾期办理产权证违约金“待公司将总体意见出台后再讨论确认”。审理中，原告陈述被告于2003年3月31日交付案涉商铺。原告主张：（一）星力百货代被告支付租金25968.26元从被告所欠租金中扣除；（二）被告应支付原告办理房屋所有权产生税费6420.66元的50%即3210.33元，并提交6份税务票证为凭；（三）原告主张逾期办理产权证应支付2003年3月31日-2005年10月21日（计513天）期间每日按房屋总金额144774元的万分之2.1共计支付违约金15595.20元，提交前述《应付谢克忠租金、违约金的情况说明》及有“刘光*已收”字样的《关于通知的回复》为证，其中案涉房屋总价款为4400元/㎡×25.26㎡＝111144元。原告称刘光*是被告公司人员，但不知到具体名字；（四）被告应按租赁合同第十一条“过渡费”约定支付1998年11月1日-2002年1月1日期间的拆迁过渡费165870元〔29.10㎡×（3789元÷25.26㎡）×38月〕并按商铺每年递增3%计算拆迁过渡费利息79617.60元（165870元×3%×16年）；（五）被告应按产权证登记面积与协议约定面积差额补交商铺租金30144元。其中，2002年1月1日至2003年3月31日期间为8640元〔（29.1㎡-25.26㎡）×（3789元÷25.26㎡）元/㎡/月×15月〕,从2003年4月1日至2005年8月31日期间为21504元〔（29.1㎡-25.26㎡）×（5052元÷25.26㎡）元/㎡/月×28月〕。还查明，涉案租赁房屋坐落原为本市南明区，原告依据本院（2010）南民初字第1486号民事判决书于2011年4月15日取得该房屋产权证（产权证号：筑房权证南明字第**，建筑面积：29.10㎡），房屋坐落登记变更登记为本市中华南路2号钻石广场裙楼1层89号”。再查明，原告谢克忠与被告金鹰物业拆迁合同纠纷一案，原告谢克忠诉请被告金鹰物业为原告办理上述案涉1层89号商铺房屋所有权证和土地使用证并承担逾期办证违约金，本院于2010年7月8日作出（2010）南明初字第1486号民事判决，支持原告要求办理案涉房屋所有权证的诉请，以对房屋所有权证逾期办理承担违约金及土地使用证办理无合同约定及法律规定驳回原告该诉请。2019年6月，原告谢克忠与被告金鹰物业合同纠纷一案，原告诉请被告支付办理拆迁协议涉及的另一套房屋即本市中华南路2号（钻石广场）7层1号房屋所有权证产生的税务、拆迁过渡费及利息等，本院于2019年9月2日作出（2019）黔0102民初10439号民事判决：1、金鹰物业支付谢克忠该房屋办理不动产权证书所产生税费1151.84元；2、金鹰物业赔偿谢克忠1998年11月1日至2003年5月13日期间53个月的过渡费7950元〔53个月×（9000元÷2间÷30个月）〕及其利息（从2019年6月12日起以7950元为基数按中国人民银行贷款利率计算至全部款项付清之日止）；3、驳回谢克忠其余诉讼请求。以上事实，有《商铺租赁合同》、《拆迁协议》、《应付谢克忠租金、违约金的情况说明》、公证书、不动产产权证、（2010）南民初字第1486号民事判决、（2019）黔0102民初10439号民事判决及原告庭审陈述等证据在卷佐证，本院经核实予以确认。本院认为，案涉房屋系原告谢克忠基于继承、拆迁房屋兑换取得，本案系原告与被告金鹰物业就房屋拆迁、房屋租赁事宜引发的合同纠纷。原、被告签订的《拆迁协议》、《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效。合同履行中，被告未全面履行支付租金义务，原告根据《应付谢克忠租金、违约金的情况说明》载明尚欠的租金、违约金63733.86元主张权利，被告金鹰物业对该尚欠租金、违约金金额予以确认，本院从其自愿，扣除原告自认星力百货代被告支付的上述租金25968.26元，本院认定被告还应支付所欠商铺租金及违约金37765.60元。原告依据上述《应付谢克忠租金、违约金的情况说明》关于“……根据合同，逾期办理产权证应支付房屋总金额（144774元）每日万分之2.1的违约金15595.20元（2003年3月31日-2005年10月21日计513天）”主张被告支付2003年3月31日至2005年10月21日期间逾期办理产权证的违约金，因该条款被告未予确认，根据《商铺租赁合同》关于“甲方（被告）向乙方（原告）承诺在房屋交付使用后360天内（以商场统一开业开始）将房屋所有权证给付乙方”之约定，结合案涉商铺总价款111144元，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”、第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本院认定被告应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，以111144元为基数，从商铺交付使用后360日起即2004年3月27日计付至2005年10月21日期间的违约金。原告主张以购房款144774元作为计付违约金基数，因该购房款包含案外本市中华南路2号（钻石广场）7层1号房款，故本院对原告该超过部分不予支持。对于办理房屋产权证税费，根据《拆迁协议》“……待房价款付清后，凭证明函件和本协议到市房屋产权监理处办理产权登记、领证手续，办理产权证件所需税费由双方各承担50%……”之约定，结合原告提交的税务票证，被告应承担原告办理房屋所有权产生的税费3210.33元（6420.66元×50%）。对于拆迁过渡费及利息，根据《拆迁协议》关于“乙方同意自行周转过渡，过渡期为30个月，甲方按乙方法定人员3人付给周转过渡费9000元等；周转期满甲方保证乙方按时迁入新居，如因特殊情况需延长过渡时间，甲方必须提前三个月报告拆迁管理部门并书面告诉乙方并从原过渡期届满之日起，按月增发过渡费”之约定，从拆迁协议签订之日起即1996年4月30日后30个月的2间房屋的过渡费为9000元，如因特殊原因不能按时迁入新居，被告应从过渡期届满之日起按月增发过渡费；根据《商铺租赁合同》第十一条约定，2002年1月1日至2003年3月31日期间的过渡费按每月3789元计算，虽然案涉《拆迁协议》与《商铺租赁合同》均对过渡费进行了约定，但计算标准不同，根据《拆迁协议》关于“如因特殊原因不能按时迁入新居，被告从过渡期届满之日起按月增发过渡费”之约定，本院认定原告主张的过渡费按该拆迁协议约定标准每月150元（9000元÷2间÷30个月）计算38个月为5700元为宜。从1998年11月1日起至2003年5月13日期间每月过渡费的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，分别从次月1日起计算至该过渡费款项付清之日止。原告主张按租赁合同约定2002年1月至2003年3月期间的过渡费标准计付过渡费，与拆迁协议约定不符；原告超过利息部分的主张，无合同约定及相关法律规定，本院均不予支持。对于应补交商铺租金，双方签订《商铺租赁合同》明确约定租赁商铺的建筑面积“以产权证核实为准”，在原告申请办理产权证后，双方应按照产权证载明的建筑面积对之前产生的租金多退少补，本院结合《应付谢克忠户租金、违约金的情况说明》关于“根据协议尚欠04年1月-05年5月租金共计51934.56元”的内容，本院认定被告应补交案涉租赁合同约定的租赁期限即2003年4月1日至2005年8月31日期间的商铺租金为21504元。原告根据租赁合同对2002年1月1日至2003年3月31日期间过渡费之约定主张补交该期间的租金，证据不足，本院不予支持。本案系因被告未履行合同义务引发的诉讼，本案诉讼费由被告承担为宜。被告金鹰物业经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、贵州金鹰物业有限公司于本判决生效后十日内支付谢克忠所欠商铺租金及违约金37765.60元、办理房屋所有权证税费3210.33元、补交商铺租金21504元；二、贵州金鹰物业有限公司于上项同时支付谢克忠拆迁过渡费5700元及相应利息（当月过渡费利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，以150元为基数，分别从次月1日起计算至该过渡费款项付清之日止）；三、贵州金鹰物业有限公司于上项同时支付谢克忠逾期办理房屋产权证违约金（违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，以111144元为基数，从2004年3月27日计算至2005年10月21日止）；四、驳回谢克忠其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3144元，由贵州金鹰物业有限公司各负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 王 博人民陪审员 聂 燕人民陪审员 魏 霓二〇二〇年五月十八日书 记 员 龙福星