内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初111号   原告：付忠德，男，汉族，1958年1月12日出生，住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。   原告：芦翠萍，女，汉族，1959年1月8日出生，住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。   委托诉讼代理人：郭欣，内蒙古凯创律师事务所律师。   被告：阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司。   委托诉讼代理人：宿翔祺，该公司员工。   原告付忠德、芦翠萍诉被告阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司（以下简称阿拉善恒发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付忠德及二原告共同委托诉讼代理人郭欣，被告委托诉讼代理人宿翔祺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告为原告办理西关景苑住××区车库的不动产登记手续；2、请求人民法院判令被告向原告给付逾期交付房屋的违约金77445元；3、请求人民法院判令被告向原告支付自2011年6月30日至2012年7月2日的房屋租赁费14400元，以上合计91845元；4、请求人民法院判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告付忠德与原告芦翠萍系夫妻关系。2010年4月19日，被告征用原告位于西关新村住宅小区北侧的土地及房屋，与原告签订房屋征用补偿合同，合同约定被告对原告的土地房屋及附属物经评估后进行实物置换，置换新建住宅楼置换标准为一层毛坯房，也可在本合同中约定二层毛坯房，置换楼房面积为120平方米，房屋装修评估价值为23万元，另外加一个18到20平米的底楼车库。被告负责为原告办理房产证，同时约定被告在2011年6月30日前将置换房屋交付原告，如不能按期交付，按评估总额度的每日1%扣除违约金。合同签订后，原告于合同签订当日将拆迁房屋交付被告。2011年6月30日，原告要求被告按照合同约定交付置换房屋及车库，但被告以各种理由推延，直至2012年7月2日才向原告交付，并与原告芦翠萍就西关景苑住××区房屋签订房屋买商品房买卖合同。后原告多次要求被告协助办理西关景苑住××区车库的不动产登记手续，均未果。综上所述，原告认为原被告签订的房屋征用补偿合同不违反法律强制性规定，合法有效，应予支持。被告逾期交房及拖延办理房屋产权登记手续的行为已严重违反合同约定，并侵犯原告合法权益，使原告产生损失。现原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，请求人民法院公正判决支持原告前列诉请。   被告辩称：一、我方认为我公司和付忠德夫妇的房屋征用补偿合同有明确的约定，补偿房屋为二层，面积为120平米，车库面积为18到20平米之间，原告首先变更了合同，他实际的住宅是301室，就是说是三层楼。在这种情况下，交付时间有了顺延很正常。向原告交付的房屋的实际面积为129.14平米，房屋超出面积和楼层差价，原告没有支付。还有就是原告的车库，原告实际占用了两间，分别为3号楼2号车库28.02平米和3号楼29号车库14.03平米，原告均未付款。被告认为原告并没支付完相关费用，故被告无义务为原告服务。二、关于违约金，我公司并未延期交付房屋是原告提前变更合同在先，要了三楼，导致时间耽搁的。三、原告要求的租房费我方也认为不合理，我方没有逾期交房不存在租房费。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2010年4月9日，原告付忠德（乙方）与被告（甲方）签订《房屋征用补偿合同》，约定：一、根据相关法律、法规的规定，按照阿左旗政府会议安排，由甲方征用乙方在西关新村住宅小区北侧土地、房屋。二、甲方对乙方的土地、房屋及附属物经评估后进行实物置换（置换新建住宅楼），置换标准为一层毛坯房。也可在本合同中约定楼二层毛坯房。三、楼房置换的标准为拆迁一平米可置换一平米楼房，乙方的房屋建筑面积为197.76㎡（大写：壹佰玖拾柒点柒陆平米）可置换楼房面积为120㎡（大写：壹佰贰拾平米）房屋装修评估价值为230000元（大写：贰拾叁万元）。五、本协议签订后，以付款时间生效。甲方付款后乙方在十日内将住房和所合价的附属物交给乙方。如不能按时交付，按评估总额度的每日1%扣除违约金。六、甲方在2011年6月30日前将置换房屋交付乙方，如不能按期交付,按评估总额度的每日1%扣除违约金。合同下方手写“另外在加一个底楼车库约18-20平米不收款以及甲方负责办理乙方房产证”的内容，并在甲方处加盖阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司印章、法定代表人金立成个人印章，乙方处付忠德签字捺印。协议签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未按约定时间向原告交付安置房屋。2012年7月2日，原告卢翠萍与被告恒发公司签订《内蒙古商品房买卖合同》，后被告向原告交付巴彦浩特镇西关景苑住宅小区3-1-301室建筑面积129.14㎡房屋一套。后双方因办理房屋产权证发生争议，原告诉至本院。   另查明，原告主张的××苑车库现被阿拉善盟中级人民法院查封，本庭已告知原告另案主张。   本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告应否协助原告办理房屋过户手续；二、被告应否向原告支付逾期利息、租房损失以及相应的数额。   一、关于被告应否协助原告办理房屋登记手续的问题。   原、被告双方所签《房屋征用补偿合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方主体应依法全面履行合同，原告依约交付拆迁房屋，被告在向原告交付置换房屋后应依约协助原告办理西关景苑住××区房屋的不动产登记手续，其不予办理的理由不能成立，故对原告的该项诉讼请求本院依法予以支持。   二、被告应否向原告支付租房损失、逾期交房违约金，如果支付，数额为多少。   庭审中，被告恒发公司认可逾期交房的事实，但认为逾期交房是因原告变更协议约定置换的楼层所致，其不构成违约。根据协议内容置换的楼房为一层或二层，而在签订该协议时被告明知该栋楼的一层为车库，双方在协议中约定的一层或二层就应当理解为现置换楼房中的除去××楼，原告现置换的的是三楼，置换的楼房和约定的楼房一致，不存在被告陈述的变更合同内容的情形，故其辩称的逾期交房的理由不能成立，其逾期交房的行为构成了违约，应当承担相应的违约责任，对原告要求被告承担逾期交房的违约责任的诉讼请求本院依法予以支持。   对于逾期交房损失的计算问题，原告因被告逾期交房，只能租房居住，该租房损失被告应当承担，原告主张每月1200元的租赁费，符合租赁房屋的市场价格，本院予以确认。根据原告提供的证据证实双方于2012年7月2日签订房屋买卖协议，原告主张12个月的租房损失符合客观实际，租房损失为14400（1200元×12个月）。   对于逾期交房违约金计算的问题，双方签订的《房屋征用补偿合同》约定，被告恒发公司在2011年6月30日前就应将置换房屋交付原告，如不能按期交付,按评估总额度的每日1%支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，双方约定的违约金明显过高，依据上述法律规定应当予以调整。合同中的违约金主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，其目的是为了弥补守约方的损失。原告按照房屋评估价格的30%计算违约金无法律依据，亦明显过高，其也未能举证证明该数额就是其实际损失，依据该标准作为损失计算违约金不当。原告在被告逾期交房违约行为中的损失即为租房损失，故以租房损失为基础，按照30%计算违约金更为适宜，即4320元（14000元×30%）。   原告主张的××苑车库现被阿拉善盟中级人民法院查封，原告另行主张，本案中不作处理。   据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：   一、被告阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司于本判决生效后且具备办理房屋产权登记手续条件后三十日内协助原告付忠德、卢翠萍办理位于××旗房屋的产权登记手续；   二、被告阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告支付房屋租金14400元及违约金4320元，合计18720元；   三、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1048元，由原告付忠德、卢翠萍负担835元，由被告阿拉善盟恒发房地产开发有限责任公司负担213元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判长 冯瑞平   二〇二〇年五月二十七日   书记员 汪 静