广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40990号原告：广州立成投资发展有限公司，住所地：广州市越秀区中山五路219号1018室。法定代表人：何智强，董事长。委托诉讼代理人：曾秋雨，女，该公司员工，联系地址。委托诉讼代理人：范婉仪，女，该公司员工，联系地址。被告：广州市凡力健身有限公司，住所地：广州市越秀区中山五路219号9层01铺之自编B区。法定代表人：王建飞。被告：王建飞，男，1983年7月22日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：李全，广东正觉律师事务所律师。被告：广州市曜轩影业有限公司，住所地：广州市越秀区中山五路219号9层01铺之自编A区。法定代表人：陈秩师。委托诉讼代理人：许志成，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏毅，广东法丞汇俊律师事务所律师。原告广州立成投资发展有限公司诉被告广州市凡力健身有限公司（以下简称凡力公司）、王建飞、广州市曜轩影业有限公司（原称广州市凡力影业有限公司，以下简称曜轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾秋雨、范婉仪，被告凡力公司、王建飞的共同委托诉讼代理人李全，被告曜轩公司的委托诉讼代理人许志成、陈敏毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令于2019年9月6日解除原告与被告凡力公司签署的《广州市房屋租赁合同》，被告立即腾退并向原告交还租赁房屋，向原告支付违约金358396元（按两个月的租金，每月179198元），并没收保证金；2、判令被告凡力公司支付原告自2019年8月1日起至实际退还租赁房屋之日止的租金，按每月179198元（或占有使用费，占有使用费与租金标准一致）298663.33元（暂计至2019年9月20日）；3、判令被告凡力公司向原告支付截至实际支付租金之日止的违约金（每日按179198元的千分之三，从2019年8月7日开始每月累计，一直算到清偿之日止）；4、判令被告凡力公司补足2019年6月1日至2019年7月31日的租金40000元；5、判令被告王建飞、被告曜轩公司对上述被告凡力公司应向原告履行的义务承担连带责任。事实和理由：原告与被告王建飞于2015年4月28日签署了《广州市房屋租赁合同》，约定被告王建飞承租原告位于广州市越秀区中山五路219号9层01铺共计4634平方米。2015年5月28日，原告与三被告签署《9层01铺租赁合同补充协议》，约定被告凡力公司是被告王建飞因经营需要而注册成立的公司，原告与被告凡力公司重新签订《房屋租赁合同》，被告王建飞、被告曜轩公司对原告与被告凡力公司签署的房产租赁有关的合同及法律文件承担连带责任。2019年6月3日，原告与被告凡力公司、曜轩公司签订《和解协议》，就被告凡力公司、曜轩公司支付原告拖欠的租金事宜达成一致，并对被告凡力公司的租金进行调整。原告与被告凡力公司于2015年5月28日签订《广州市房屋租赁合同》，由被告凡力公司承租原告位于广州市越秀区中山五路219号01铺之自编B区共2484平方米，租期自2015年6月1日至2027年5月31日，被告凡力公司应于每月的第7日前向原告支付当月租金。被告凡力公司自2019年8月1日其未向原告支付租金，已构成违约，请法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告凡力公司、王建飞共同辩称：一、两被告已经与原告负责人达成减少租赁面积的合意，两被告不同意解除租赁合同。二、原告也存在一定违约行为，比如面积误差，违法改建，多收租金，违约金具有补偿性质，原告的损失只是银行的利息损失。三、原告收取被告凡力公司的保证金630224元，按照租赁合同约定保证金用于扣除因为违约行为导致原告损失，原告无权没收保证金。四、被告凡力公司并非恶意拖欠租金，而是经营困难，实际上原告起诉后仍有支付部分租金，也在积极与原告协商减少租赁面积，解决被告面临的困难。五、原告与被告凡力公司、曜轩公司分别签署并备案了租赁合同，因此被告王建飞不是本案适格被告，不应承担连带责任。被告曜轩公司辩称：同意被告凡力公司、王建飞上述第一至四点的答辩意见。另外，因我方在2019年6月1日从被告凡力公司处受让股份，现我方的主要股东仍尽量向原告按时交纳相应租金，故我方要求与原告就我方与原告之间的租赁合同另行单独签订，并解除我方对被告凡力公司、王建飞关于案涉合同的连带责任。经审理查明，2015年4月28日，原告（甲方）与被告王建飞（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州市越秀区中山五路219号9层01铺出租给乙方作运动健身及其他合法商业用途使用，建筑（或使用）面积4634平方米，租期自2015年6月1日至2023年5月31日，每年月租分别为315112元、324565元、334302元、344331元；租金按月结算，由乙方在每月的第7日前按现金或转账缴付租金给甲方；乙方应在本合同签订后3日内向甲方交纳630224元履约保证金，租赁期满或解除合同后，如双方结算完毕且乙方无差欠款项，甲方应将保证金无息退回乙方；保证金用作保证乙方履行本合同的所有条款；乙方违反其中任何条款，甲方可于保证金中扣除因其违约行为而导致甲方产生的一切损失及所支付的开支；若保证金不足补偿甲方损失及所支付的开支，乙方应支付差额给甲方；履约保证金必须保持足额，不得用来代替缴交任何费用；乙方不得以保证金额度为由，延期或拒绝支付租金，保证金不足时，乙方应按照甲方要求三日内补足；如发生下列任何情况：（1）乙方逾期15天仍未缴付租金及其他应缴费用的……甲方书面通知乙方，甲方有权单方面以书面形式解除本合同并采取必要措施清理物品，自行恢复原状，并要求乙方应在三天内支付所欠租金、逾期违约金，并没收保证金；如乙方逾期支付租金，按每日千分之三标准向甲方支付滞纳金等。2015年5月28日，原告（甲方）与被告王建飞（乙方一）、曜轩公司（乙方二）、凡力公司（乙方三）签订《九层01铺租赁合同补充协议》，订明：鉴于乙方一把租赁单元分隔成九层01号铺自编A区（面积2150平方米）用于影院及相关商业用途并成立乙方二、九层01号铺B区（面积2484平方米）用于健身及相关商业用途并成立乙方三；经友好协商一致，达成以下协议：一、由甲方分别与乙方二、乙方三就A、B区重新签订新的《房屋租赁合同》；二、因乙方二、乙方三均由乙方一为经营需要注册成立，故乙方一、乙方二、乙方三三方共同承诺对由乙方所签署的一切与上述房产租赁有关的合同及法律文书承担连带责任等。同日，原告（甲方）与被告凡力公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州市越秀区中山五路219号9层01铺之自编B区出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积2484平方米，租期自2015年6月1日至2027年5月31日，每年月租金分别为168912元、173979元、179198元、184574元、190111元、195815元，租金按月结算，由乙方在每月的第7日前按现金或转账缴付租金给甲方；乙方应在本合同签订后3日内向甲方交纳337824元履约保证金，租赁期满或解除合同后，如双方结算完毕且乙方无差欠款项，甲方应将保证金无息退回乙方；保证金用作保证乙方履行本合同的所有条款；乙方违反其中任何条款，甲方可于保证金中扣除因其违约行为而导致甲方产生的一切损失及所支付的开支；若保证金不足补偿甲方损失及所支付的开支，乙方应支付差额给甲方；履约保证金必须保持足额，不得用来代替缴交任何费用；乙方不得以保证金额度为由，延期或拒绝支付租金，保证金不足时，乙方应按照甲方要求三日内补足；如发生下列任何情况：（1）乙方逾期15天仍未缴付租金及其他应缴费用的……甲方书面通知乙方，甲方有权单方面以书面形式解除本合同并采取必要措施清理物品，自行恢复原状，并要求乙方应在三天内支付所欠租金、逾期违约金，并没收保证金；如乙方逾期支付租金，按每日千分之三标准向甲方支付滞纳金；租赁期内任何一方有违约行为不能履行本合同或单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内两个月租金标准收取违约金等。2019年6月3日，原告（甲方）与被告凡力公司（乙方）、曜轩公司（丙方）签订《和解协议》，约定：一、拖欠租金数额：1、截止至2019年4月30日，乙、丙方共拖欠甲方租金3810417元；2、乙、丙方拖欠甲方2019年5月份租金324565元。二、甲、乙、丙三方同意以200万元一次性结清第一条第1项所列拖欠租金，支付时间为2019年6月4日前，若逾期，本协议自动解除；第一条第2项所列拖欠租金，甲方同意进行减免，减免后的金额为264565元，乙、丙方应在2019年6月10日前交纳；若逾期，乙方和丙方仍按照第一条第2项确认的数额向甲方全额支付，并要求乙方和丙方支付滞纳金。…四、对原合同租金的调整甲方按时收齐上述200万元后，同意对甲方与乙方签订的原租赁合同的租金作如下调整，自2019年6月1日起至2027年5月31日，每两年月租金分别为159198元、164574元、190111元、195815元；五、违约责任乙、丙方保证必须严格按照租赁合同和本协议的交租金额准时缴付租金；如有任何一期延迟或拖欠，本协议第四条约定给予乙方、丙方租金优惠的约定立即终止，乙方、丙方除须按照原租赁合同约定的租金标准向甲方支付租金、滞纳金及违约金外，尚需在出现延期或拖欠次日起的30日内补足甲方在本协议第四条约定给予减免的租金，以及自2019年6月1日至延期或拖延期间优惠的全部租金等。被告凡力公司按每月159198元的标准向原告支付租金至2019年7月31日。2019年9月3日，原告向被告凡力公司发出《关于催收租金的函》，内容为：截止至2019年8月，被告已拖欠租金159198元，已构成严重违约；如被告2019年9月5日前仍不能缴清拖欠的相关费用，原告将单方面解除双方租赁合同关系并没收被告所缴纳的租赁保证金，并保留追究被告因违约所造成的一切法律责任以及经济损失的权利等。另查，被告凡力公司分别于以下日期向原告支付部分租金：2019年10月25日支付50000元（为2019年8月份的部分租金），2019年10月31日支付20000元（为2019年8月份的部分租金），2019年11月22日支付20000元（为2019年8月份的部分租金），2019年11月29日支付20000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月2日支付15000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月5日支付2000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月6日支付2000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月9日支付5000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月13日支付4000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月19日支付2000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月17日支付4000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月24日支付3000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月26日支付2000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月27日支付2000元（为2019年8月份的部分租金），2020年1月2日支付了20000元（为2019年8月份的部分租金），2020年1月8日支付20000元（其中8198元为2019年8月份的部分租金，11802元为2019年9月份的部分租金）。本院认为，原告与三被告分别签订的《广州市房屋租赁合同》、《九层01铺租赁合同补充协议》、《和解协议》均合法有效，各方当事人均应依约履行。被告凡力公司未按约定向原告交纳租金，已构成违约，应依约向原告承担违约责任；被告王建飞、曜轩公司亦应按约定承担连带清偿责任。关于原告要求判令于2019年9月6日解除其与被告凡力公司签署的《广州市房屋租赁合同》的诉讼请求，虽然原告发函要求被告凡力公司于2019年9月5日前清缴欠租，否则单方面解除上述合同。但被告凡力公司在收到上述函件后，陆续有向原告支付租金，原告亦予以收取，即原告并未在2019年9月6日行使合同解除权。故原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于原告在本案中同时提出要求被告凡力公司腾空交还场地，在被告凡力公司拖欠租金的情况下，上述合同应在本判决发生法律效力之日予以解除。鉴于原告已没收被告所交纳的保证金，故其再要求被告支付违约金358396元的诉讼请求有违公平原则，本院不予支持。另原告主张的迟延缴纳租金的违约金计算标准为所欠租金每日千分之三，显属过高，本院依法酌情调整为按所欠租金额的每日万分之一计。关于被告凡力公司称在租赁期间与原告就减少租赁面积达成合意的意见，因其提供的证据不足以证明其陈述，故本院对其该项抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，原告广州立成投资发展有限公司与被告广州市凡力健身有限公司于2015年5月28日签订的《广州市房屋租赁合同》予以解除；二、被告广州市凡力健身有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，将广州市越秀区中山五路219号9层01铺之自编B区腾空交还给原告广州立成投资发展有限公司；三、被告广州市凡力健身有限公司已缴纳的租赁保证金337824元，归原告广州立成投资发展有限公司所有；四、被告广州市凡力健身有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州立成投资发展有限公司支付自2019年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2019年9月份租金为167396元，从2019年10月1日起按每月179198元计）；及自本判决发生法律效力之次日起至实际履行上述第二项判决之日止的房屋使用费（按每月179198元计）；五、被告广州市凡力健身有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州立成投资发展有限公司支付自2019年6月1日至2019年7月31日的租金差额40000元；六、被告广州市凡力健身有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州立成投资发展有限公司支付逾期支付租金及房屋使用费的违约金（其中，逾期支付2019年8月份租金的违约金分段计算如下：从2019年8月8日至2019年10月24日每日按179198元的万分之一计；从2019年10月25日至2019年10月30日每日按129198元的万分之一计；从2019年10月31日至2019年11月21日每日按109198元的万分之一计；从2019年11月22日至2019年11月28日每日按89198元的万分之一计；从2019年11月29日至2019年12月1日每日按69198元的万分之一计；从2019年12月2日至2019年12月4日每日按54198元的万分之一计；从2019年12月5日至2019年12月6日每日按52198元的万分之一计；从2019年12月7日至2019年12月8日每日按50198元的万分之一计；从2019年12月9日至2019年12月12日每日按45198元的万分之一计；从2019年12月13日至2019年12月16日每日按41198元的万分之一计；从2019年12月17日至2019年12月18日每日按37198元的万分之一计；从2019年12月19日至2019年12月23日每日按35198元的万分之一计；从2019年12月24日至2019年12月25日每日按32198元的万分之一计；从2019年12月26日至2019年12月27日每日按30198元的万分之一计；从2019年12月28日至2020年1月1日每日按28198元的万分之一计；从2020年1月2日至2020年1月7日每日按8198元的万分之一计。逾期支付2019年9月份租金的违约金分段计算如下：从2019年9月8日至2020年1月7日每日按179198元的万分之一计；从2020年1月8日至实际清偿之日止每日按167396元的万分之一计。逾期支付2019年10月份及之后的租金及房屋使用费的违约金，每日按179198元的万分之一，从2019年10月8日起，逐月累计至实际清偿之日止。违约金总额以不超过所欠租金及房屋使用费总额为限）；七、被告王建飞、广州市曜轩影业有限公司对被告广州市凡力健身有限公司的上述债务承担连带清偿责任；八、驳回原告广州立成投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11054元，由被告广州市凡力健身有限公司、王建飞、广州市曜轩影业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二〇年五月二十七日书 记 员  陈佳璇