广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终206号上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市惠阳区*****发展有限公司，地址:惠阳区三和经济开发试验区，统一社会信用代码:914************606。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：肖某某、徐某某，均系该公司员工。被上诉人（原审被告，反诉原告）：佟某某，女，汉族，1966年11月15日出生，住址：广东省惠州市惠城区*******。原审第三人：中国光大银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市惠城区******海信金融广场一层02、03、04、05、06号商铺、3层01、02号商铺。负责人：吴忠争。上诉人惠州市惠阳区*****发展有限公司（下称岐山度假村公司）因与被上诉人佟某某、原审第三人中国光大银行股份有限公司惠州分行商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初4392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人岐山度假村公司向本院提出上诉请求：一、撤销错误的由惠阳区人民法院作出的（2018）粤1303民初4392号《民事判决书》中的第四项判决，并依法改判为上诉人应向上诉人支付违约金169313.85元。二、本案上诉费用由被上诉人承担。上诉人不服惠阳区人民法院作出的（2018）粤1303民初4392号《民事判决书》中的第二项判决（以下简称“一审判决”），上诉人认为:一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，由此所做出该项判决是错误的，该判项依法应予以撤销，并依法改判。本案无法办理银行按揭贷款系被上诉人个人原因导致，并非是一审法院认定的不可归责于被上诉人的原因，被上诉人应根据商品房买卖合同约定向上诉人支付违约金169313.85元。1、上诉人与被上诉人双方所签订的《广东省商品房买卖合同》的内容并非是上诉人单方制定的，并非是一审法院所认定的上诉人系提供格式条款的一方当事人，且上诉人与被上诉人所签订买卖合同及补充协议、附录时，上诉人已提请被上诉人特别注意有关免除或限制上诉人责任、上诉人单方拥有某些权利、增加被上诉人责任或限制被上诉人权利的条款，并在合同或协议中使用加粗的黑体字予以提醒。在补充协议中被上诉人确认合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除上诉人责任的情况，也不存在不合理加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的内容。2、本案被上诉人未能与银行订立按揭贷款合同并非被上诉人不符合银行贷款要求，而系因被上诉人未按贷款银行要求增加担保导致，应由被上诉人自行承担未能办理按揭的不利后果。按揭贷款是由购房者与银行之间发生的经济活动，其主体是购房者和银行，购房者是否符合贷款条件是以银行的审查结果为准上诉人作为开发商仅是起到协助购房者按照银行要求提供相应资料，并非是一审法院理所当然所认定的知悉银行对按揭的审批要求，上诉人作为房产企业无法也无资格代替银行机构审查购房者提供的资料是否符合要求，一审法院的认定实际上是将银行审查按揭材料的义务转嫁到上诉人，显然是不合理且不公平的。根据《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要（粤高法（2012）240号）》（五）关于房地产调控政策问题的规定，商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。在本案中，被上诉人无法办理按揭系因被上诉人未按第三人要求增加担保，并非是不符合银行贷款要求或因银行贷款政策变更导致，对此第三人已在庭审中明确本案无法办理按揭的原因归责于被上诉人，被上诉人已无提供任何证据证明系不可归责于双方当事人的原因导致无法办理按揭贷款，显然一审法院认定本案无法办理按揭是不可归责于双方当事人的原因是对本案的事实认定不清，由此作出的判项显然系错误的应予以撤销。3、根据该《广东省商品房买卖合同》第七条明确约定，被上诉人逾期付款超过90日的，上诉人有权解除合同，被上诉人按累计应付款的15％（即购房总款的15％）向上诉人支付违约金。且根据上诉人与被上诉人于2017年5月25日签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第三条约定可知，如因被上诉人原因导致贷款机构不予审批的，被上诉人应当按照买卖合同约定支付楼款的期限内自行支付给上诉人，逾期超过90日的，上诉人有权解除买卖合同，被上诉人应向上诉人支付购房总款的15％的违约金。在本案中，被上诉人因自身原因无法办理银行按揭，也未能变更其他支付方式支付购房款，被上诉人至今未能按照合同约定支付购房款已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”的规定，上诉人诉请被上诉人应向上诉人支付违约金69313.85元系有事实及法律依据，应予以支持。综上所述，一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，由此所做出的驳回上诉人要求被上诉人支付169313.85元违约金的诉求是错误的，故上诉人特向贵院提起上诉，希贵院能依法查明上述事实依法撤销上述判项，并依法改判，支持上诉人的上诉请求，以维护法律的正确实施，保障当事人的合法权益不受侵犯。被上诉人佟某某发表答辩意见：一审法院判决事实清楚，适用法律正确。一、认定事实清楚。答辩人的二审答辩意见与一审提交的民事答辩状和反诉状一致。二、一审法院判决不支持答辩人在反诉中诉请被答辩人支付利息显失公平，恳请二审法院支持答辩人的反诉请求。答辩人向被答辩人支付购房款728759元，已两年多一直由被答辩人占有使用，而案涉商品房一直由被答辩人掌控，根据《民法总则》《合同法》等相关规定，一审法院未支持答辩人反诉中要求支付利息的诉求显失公平，恳请二审法院予以支持。原审原告岐山度假村公司向一审法院提出起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》[编号：惠阳（2018）01016325]及其附件、附录，并由被告配合原告办理注销《商品房买卖合同》与预告登记的手续。2、判令被告支付违约金169313.85元。3、判令被告承担本案诉讼费用。原审反诉原告佟某某向一审法院提出起诉请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》[编号：惠阳（2018）01016325]及其附件、附录；2、请求判令被反诉人退还涉案房屋首期购房款人民币728759元、物业专项维修资金人民币8022元及资金占用利息（以人民币736781元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计息，自2018年2月7日起计算至上述款项还清之日止）；3、本案本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院查明的事实：原告作为商品房出卖人与作为买受人的被告于2018年2月7日签订《商品房买卖合同（预售）》[编号：惠阳（2018）01016325]。《商品房买卖合同（预售）》主要约定：第三条商品房基本情况。商品房位于惠州市惠阳区******************，预测建筑面积共133.7平方米。第六条计价方式与价款。商品房每平方米单价8442.48元，总购房款为人民币1128759元。第七条付款方式及期限。贷款方式付款：买受人应当于2018年2月7日前支付首期房价款人民币（币种）728759元，占全部房价款的64.56%；余款人民币400000元向中国光大银行股份有限公司惠州分行申请贷款支付。第八条逾期付款责任。第1款第（2）项：逾期付款超过90日后，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。后因被告未能按银行要求及时提供担保人，导致未能成功办理商品房贷款，原、被告故不能继续履行商品房买卖合同。另查，被告在2018年1月15日交付定金20000元；在2018年1月22日、23日共计交付首期款708759元；在2018年1月23日交付物业专项维修资金8022元。一审法院认为：本案争议焦点之一是双方不能履行商品房买卖合同是否完全归属于被告（反诉原告）的原因。原告（反诉被告）是提供格式条款的一方当事人，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。按照被告（反诉原告）的要求，对该条款予以说明。原告（反诉被告）是商品房的开发者和销售者，比消费者更加了解商品房银行按揭贷款购房的政策，对于购房者符合贷款条件的重点内容和涉及购房者必须提供贷款资料等主要责任事项，应予合理的方式提请被告注意。由于选择贷款银行是原告（反诉被告）提出的，其应与被告（反诉原告）先向银行咨询贷款额度。待贷款银行回复后对于不符合贷款购房的买受人的购房要求，应当及时告知对方或中止交易行为。商品房按揭贷款属于国家政策性贷款行为，不同于普通商业活动抵押贷款。首付购房款和向银行贷款金额是双方当事人协商的结果，预贷款银行认为被告（反诉原告）年龄偏大、风险高，故不能以购买的房屋作抵押办理贷款400000元。原、被告可以再行协商减少向银行贷款的金额，协商不成可以解除合同。然而双方没有进一步协商减少银行贷款数额后增加交纳首期款等有关事宜，双方不能继续履行商品房买卖合同，不能完全归责任于被告（反诉原告）。原告请求被告支付违约金理由不充分，一审法院不予支持。双方不能实现合同目的，均要求解除签订的《商品房买卖合同》，符合合同法第九十四条的有关规定，一审法院予以支持。争议焦点之二是原告主张违约金是否有法律依据和合同依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。买卖合同解除后涉案房屋重归原告，考虑其实际损失，原告（反诉被告）要求被告支付违约金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。争议焦点之三是反诉原告主张的诉请第2项是否有法律依据和合同依据。合同解除后，恢复原状，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）在解除合同时立即退还购房款和物业专项维修资金，一审法院予以采纳。被告（反诉原告）要求原告赔偿利息的诉请，因本案中无法办理商品房贷款的原因亦不能完全归责于原告（反诉被告），一审法院不予支持。综上所述，原、被告不能履行商品房买卖合同属于不能归责于一方当事人的原因。因此，应予解除双方签订的《商品房买卖合同》，本诉原告应返还购房款和物业专项维修资金给本诉被告。反诉原告要求反诉被告支付相关款项的利息，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第四十一条、第九十一条第二项、第九十四条第一项、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)惠州市惠阳区*****发展有限公司于2018年2月7日与被告（反诉原告）佟某某签订的《商品房买卖合同（预售）》[编号：惠阳（2018）01016325]及其附件、附录；二、被告佟某某在判决发生法律效力之日起十五日内协助原告惠州市惠阳区*****发展有限公司到不动产登记机关办理注销《商品房买卖合同（预售）》[编号：惠阳（2018）01016325]的手续；三、反诉被告惠州市惠阳区*****发展有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内返还购房款728759元、物业专项维修资金8022元给反诉原告佟某某；四、驳回原告惠州市惠阳区*****发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告佟某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3786元，由惠州市惠阳区*****发展有限公司负担；反诉受理费5583元，由佟某某负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人是否应当向上诉人支付违约金。本院对此分析如下：上诉人主张不能办理银行按揭贷款应归责于被上诉人，对此，被上诉人在签订涉案《商品房买卖合同》时，认为支付首付款后，余款（总房款的35.44%）用贷款方式支付不会出现障碍，符合其作为普通购房者的认知。本案中，银行不予放贷的原因在于被上诉人年龄偏大因此需追加担保人，而该项要求是贷款银行自行规定的，故被上诉人在签约时对此无法预见，合乎常理。较之于被上诉人，上诉人作为专业的房地产开发企业，与贷款银行建立长期的合作关系，其就贷款流程、贷款条件、贷款额度以及可能出现的贷款不成等情况应更为了解，但本案中其并未提供充分的证据予以证实已尽合理的提示、告知义务。故一审法院认为本案无法履行涉案合同不能归责于被上诉人，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3686元，由上诉人惠州市惠阳区*****发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  胡 江二〇二〇年五月十五日法官助理  曾嘉红书 记 员  叶秀婷