山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初2958号原告：吴潇满，女，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人（特别授权）：王建，山东宏易律师事务所律师。被告：山东义商房产管理有限公司，住所地济宁市任城区南苑街道南池春晓西门北数第二间门面房二楼，统一社会信用代码91370811MA3QHXKB6E。法定代表人：赵文文，执行董事兼总经理。被告：郭广庆，男，汉族，住济宁市任城区南苑街道南池春晓西门北数第二间门面房二楼。二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：张继峰，山东恒正律师事务所律师。第三人：济宁汇源宜居置业有限公司，住所地济宁市越河辖区王母阁路158号，统一社会信用代码913708115578520595。法定代表人：刘洪亮，总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：魏兰峥，山东文思达律师事务所律师。原告吴潇满与被告山东义商房产管理有限公司（以下简称义商房管公司）、郭广庆，第三人济宁汇源宜居置业有限公司（以下简称汇源置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告吴潇满的委托诉讼代理人王建，被告义商房管公司、郭广庆的共同委托诉讼代理人张继峰及被告郭广庆，第三人汇源置业公司的委托诉讼代理人魏兰峥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴潇满向本院提出诉讼请求：1、请求自2019年12月2日起解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、请求依法判令被告义商房管公司、郭广庆返还原告租金35000元并向原告赔偿违约金33000元、经济赔偿金39000元及其他损失，共计120000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月25日，原告与被告签订《门面租赁协议》，约定：被告将位于南池春晓沿环城西路消防通道×××租赁给原告使用，面积约为90平米；租赁期限从2019年12月2日起至2023年12月31日止；租金每年33000元，每年交一次；同时约定，租赁期间双方不得借故解除合同如被告方违约，除退还剩余房租，另赔偿原告一年租赁费和房屋全额装修费。被告郭广庆及原告吴潇满在合同上予以签字，原告按合同约定将租赁费用及保证金35000元支付给了被告义商房管公司财务人员郭念涛。原告租赁房屋后，便开始对所租赁房屋进行装修。2019年10月30日，原告与案外人济宁旗胜装饰工程有限公司（以下简称旗胜装饰公司）签订了《装修施工合同》，对租赁房屋进行装修，为此支付装修费用39000元，房屋于2019年11月底装修完毕。2019年12月2日涉案房屋所有权人汇源置业公司向被告郭广庆下达《通知》，要求被告在10日内搬离涉案租赁房屋，导致原告租赁涉案房屋目的落空，原告根据《通知》要求搬离了涉案租赁房屋。被告作为涉案房屋出租方应按合同约定履行其义务，但因被告原因导致原告合同目的不能实现，给原告造成巨大经济损失，原告多次与被告沟通未果，故诉至法院，望判如所请。被告义商房管公司辩称，根据合同的相对性，我方没与原告签订租赁合同也未收取房屋租赁费，双方不存在房屋租赁关系，原告要求义商公司承担责任没有事实和法律依据。被告郭广庆辩称，原告要求解除合同应当向被告提出书面申请并将房屋交付被告，否则原告要求解除合同的诉讼请求依法不能成立。同时，被答辩人的诉求没有事实和法律依据：1、签订房屋租赁合同时答辩人就明确告知了被答辩人该房屋系答辩人租赁的第三人的房屋，并将房屋能否转租和能否进行装修明确告知了被答辩人。当时被答辩人执意要租赁，并说自己去给第三人协调转租和装修问题，不用答辩人管。在这种情况下，答辩人才同意与被答辩人签订了租赁合同。2、在被答辩人装修之前，答辩人也明确告知了被答辩人与第三人沟通好再装修，但被答辩人仍说不用答辩人管，所以装修是被答辩人的个人行为，其并未经答辩人和汇源置业公司同意。3、到目前为止，答辩人与第三人并未解除合同，双方的合同仍在履行。是被答辩人得知第三人不允许其在汇源置业公司房屋租赁范围内从事房屋中介事宜，自己单方决定搬离的，并非答辩人违约与其解除合同；4、导致房屋租赁合同不能履行的原因系被答辩人自身没有协调好与第三人的关系，过错责任在被答辩人，而不在答辩人；5、截止开庭当日，被答辩人一直占有使用着涉案房屋，被答辩人一直没有通知与答辩人解除合同并交付房屋，因此在被答辩人交付房屋之前的房屋租赁费，被答辩人仍应支付。综上，请求贵院在查清事实的基础上驳回被答辩人的诉讼请求。第三人汇源置业公司述称，第三人将涉案房屋租赁给被告郭广庆，郭广庆在未经第三人同意的情况下与原告签订租赁协议，本案纠纷基于该租赁协议产生，第三人并非合同相对人，本案与第三人无法律上的利害关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证和证据交换，对当事人无异议的《门面租赁协议》、2019年12月2日“通知书”、义商房管公司企业信用报告、涉案房屋照片、郭广庆与第三人签订的《房屋租赁合同》，本院依法予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依法认定如下：1、租赁费银行转账凭证以及收据各一宗，银行转款与微信记录相互印证，与收据数额相互印证，且被告郭广庆对其真实性无异议，故对其证明效力，本院依法予以确认。2、《装修施工合同》一份，该证据系原告与他人签订，结合本庭调查的事实，对其真实性及与本案的关联性，本院依法予以确认。3、装修费支付收据和微信支付凭证一组，该证据微信转款与收据之间相互印证，结合《装修施工合同》，对其真实性本院依法予以确认，但装修于2019年12月2日即已完工，对于之前的付款的关联性本院依法予以确认；对2020年1月13日付款21950元与本案的关联性，本院依法不予确认。4、郭广庆与原告对象录音和聊天记录各一宗，该录音虽系合同签订后形成，原告对其真实性无异议，故对其证明效力，本院依法予以确认。5、房屋租赁费和物业费缴纳凭证两张，该证据系被告郭广庆与第三人之间的经济往来，与本案无关联性。根据原、被告及第三人举证、质证和法庭调查，本院依法确认以下事实：2019年10月25日，原告吴潇满作为乙方（承租方），被告郭广庆作为甲方（出租方），双方签订《门面租赁协议》，约定甲方将坐落于南池春晓沿环城西路西消防通道×××租赁给乙方使用，面积约90平方米。租期从2019年12月2日至2023年12月31日止。并约定年租金为3.3万元，按年支付。其中，第四条约定：“承租期内乙方不能改变房屋整体结构，进行装修装饰须经甲方同意。期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理。”第八条约定：“甲方应保证出租该房屋的行为不违反相关法律、法规、行政规章的规定。如甲方系房屋承租人的，甲方应当提供其有权转租该房屋及剩余租赁期的凭证…”第九条约定：“租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前3个月书面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退还也必须提前3个月书面通知甲方，并取得甲方同意。如甲方违约，除退剩余房租，另赔偿乙方一年租赁费和房屋全额装修费。”其中，合同附注为：“承租人交纳保证金2000元，合同期满或者终止，承租人交清租金、水电、煤气费、物业费等相关费用后无息退还。出租人柜机一台由承租人使用。”原告在落款处乙方项下签字捺印，合同抬头甲方为被告义商房管公司，但落款处甲方项下为郭广庆签字捺印，未加盖公司公章。合同签订后，根据被告郭广庆指示，原告吴潇满向郭念涛中国工商银行账户转款35000元，同日，被告郭广庆向原告出具“收据”一份，注明收取租金33000元，保证金2000元，合款35000元。2019年11月2日，原告与济宁旗胜装饰工程有限公司签订《装修施工合同》，约定由其装修，工程造价39000元。2019年10月30日、11月3日、11月6日、11月28日，原告分别向济宁旗胜装饰工程有限公司付款5000元、5100元、2400元、4540元，合款17040元。2019年12月2日，第三人汇源置业公司向原告发出通知，内容为：“你租赁的我司拥有的位于南池春晓沿环城西路消防通道×××房屋，现因你方严重违反双方签订的《房屋租赁合同》第十一条、第十三条第6项约定条款，已存在严重违约行为。我方多次通知你方纠正违约行为，你方拒不改正。现我司正式通知你方，从即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，限期10日腾空房屋，归还我方。同时结清水电费、物业费及相关费用。否则，我司将采取强制措施收回该房屋，在收回房屋过程中造成的一切经济损失，全部由你方承担，特此通知。”还查明，2019年4月19日，被告郭广庆与第三人汇源置业公司签订《房屋租赁合同》，约定被告郭广庆租赁南池春晓沿环城西路消防通道×××房屋，建筑面积572平方米，租赁期限自2019年5月1日至2023年12月31日止等内容。其中，合同第十一条约定：“租赁期内，出租人在不影响本单位利益的基础上，在承租人提前申请的情况下，允许承租人转租房屋，具体事宜双方协商解决。”第十三条约定：“有下列情形之一，出租人有权解除合同：…3、未经出租人同意，承租人擅自改变出租房屋用途的；…6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人。”之后，被告郭广庆将其中的北第2间1层北半部分租赁给原告，其他租与他人。另查明，被告义商房管公司成立于2019年9月6日，营业场所为被告郭广庆租赁房屋第二间门面房二楼，监事与第二股东为郭念涛。原、被告主要形成如下争议焦点：一是原、被告签订合同的效力？二是原、被告双方合同不能生效履行的责任归因于原告还是被告？三是原告的装修损失应由谁承担？针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”据此，承租人未经出租人同意进行转租的，出租人可以解除合同；出租人知道或应当知道转租的，应予六个月内请求解除或者认定转租合同无效。本案中，被告郭广庆2019年10月将涉案房屋转租，第三人汇源置业公司于2019年12月2日贴出解除合同的通知，第三人以自己的行为表明，其不同意被告的转租行为，要求解除合同。故原告与被告郭广庆之间的《门面租赁协议》虽系当事人真实意思表示，但系附条件生效的合同，即经出租人同意，该条件成就方能生效。第三人汇源置业公司以自己的行为表明其不同意转租，故涉案合同成立并未生效。原告要求解除合同的主张，无合同生效的事实基础，本院依法不予支持。针对争议焦点二，本院认为，从被告郭广庆提供的录音看，双方在签订合同时，并未通知第三人汇源置业公司或取得汇源置业公司的同意。签订合同后，原告方自称能够搞定第三人汇源置业公司，不让被告郭广庆“管”了。这表明，对于被告郭广庆未经第三人同意转租的情形，原告知情；尽管原告自己尽力协调，但显然，原告方并未能成功地取得第三人汇源置业公司的同意。因此，造成合同不能生效履行的原因双方知晓，均有责任，被告郭广庆责任更大。针对争议焦点三，原告在签订合同的当天即已知晓，转租合同并未经出租人汇源置业公司同意，但在被告郭广庆的一再劝说下，仍自信能够取得同意，并于11月2日与他人签订了装修合同，直到装修完毕。因此，对于装修的风险，被告已经提示，但原告未予听取，造成损失的扩大，对此扩大的损失，应承担主要责任。综上，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案原告自被告郭广庆处转租房屋，根据被告与第三人汇源置业公司签订的《房屋租赁合同》和相关法律规定，均应取得“出租人同意”这个条件。本案中，第三人以自己的行为表示其不同意涉案房屋转租，故本案原告与被告郭广庆签订的《门面房租赁协议》条件未成就，协议不生效。从合同订立磋商过程看，在合同订立时，被告郭广庆没有履行及时告知义务，致使原告作出错误的意思表示，导致合同虽然成立但未能生效，应承担缔约过失的主要责任。而原告在订立合同时，未能考察被告郭广庆的出租或转租权利，致合同不能生效，其应承担缔约过失的次要责任。为此，被告郭广庆应返还原告支付租金的80%以及押金2000元。合同订立后，被告郭广庆披露了出租人，根据录音内容看，原告一直在告知被告“不用管”，自行协调，并在被告郭广庆多次提醒后仍在此期间进行了装修，造成了损失的扩大。从原告提供的证据看，虽其合同约定装修价款为39000元，但其已拆除部分。对于不能拆除的部分，可以参照合同无效的规定，即“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，结合原告提供的装修明细表和庭审中陈述的不能拆迁的部分，被告明示不同意利用，故双方应分担现值损失。其中，包括隔断12894.6元，油漆6000元，卫生间改造2000元，木门3577.50元，合计24472.1元。被告应承担扩大损失的20%，即4894.42元。本案协议未生效，不存在违约问题，故原告关于要求被告偿付违约金33000元的主张，于法无据，本院依法不予支持。被告义商房管公司未在合同中签章，亦未收取租金，不是合同相对人，故原告要求被告义商房管公司承担责任的主张，亦于法无据，本院依法不予支持。原告关于郭念涛收款的行为视为义商房管公司收款行为的主张，证据不足，本院依法不予支持。被告虽抗辩原告了使用了房屋，应支付相应租金，但未提出明确的反诉请求，本院依法不予审理。因合同未生效，原告应返还被告涉案房屋。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭广庆于本判决生效之日起十日内返还原告吴潇满租金26400元（33000元×80%）和押金2000元。二、被告郭广庆于本判决生效之日起十日内偿付原告吴潇满装修损失4894.42元。三、驳回原告吴潇满的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告郭广庆负担350元，原告吴潇满负担1000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  李迎春二〇二〇年五月二十八日书记员  辛忠思