甘肃省临夏市人民法院民事判决书（2019）甘2901民初2770号原告(反诉被告）：甘肃九通商贸有限公司，统一社会信用代码916229006903619456。公司住所地：临夏州临夏市大什字团结路**。法定代表人：妥某，该公司董事长。委托诉讼代理人：马某，男，1970年12月5日出生，身份号码×××，东乡族，，住甘肃省临夏市红园路**彩陶馆******系妥某外甥。委托诉讼代理人：王某，临夏河州律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国移动通信集团甘肃有限公司临夏分公司，统一社会信用代码91620000710311321J。公司住所地：临夏市民主西路**>负责人：蔡某，该公司总经理委托诉讼代理人：孟某，甘肃君如律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，甘肃君如律师事务所律师。原告(反诉被告）甘肃九通商贸有限公司（以下简称九通商贸公司）与被告（反诉原告）中国移动通信集团甘肃有限公司临夏分公司（以下简称临夏移动公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告）九通商贸公司、被告（反诉原告）临夏移动公司及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告）九通商贸公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠的商铺租金1690500元；2、依法判令被告按照合同约定支付逾期偿付租金的违约金4124820元，以上两项共计5815320元；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年2月开始，经多次协商，将原告所有的大什子团结路55号商铺整体出租给被告用于生产经营，并于2017年7月24日签订了《临夏市大什子品牌手机旗舰卖场租赁合同》，合同约定租赁期限为5年，即从2017年4月1日起至2022年3月31日止。上述合同为被告提供的格式合同，当时协商时原告提出部分修改合同意见，被告拒绝了原告提出的要求。合同签订后，原告依约将商场铺面交付被告使用，被告也依合约按时支付租金。于2019年4月，原告依约定将租金税务发票交付给被告方后，被告却在收取了正式租赁费发票之后拒不如期支付租金，由此酿成纠纷。期间，原告多次发函催收未果至今。到2019年7月份，被告提出不再继续承租该商铺时，原告提出可以解除合同，但是必须按照合同约定解决善后事宜。双方产生分岐后，虽经多次函件往来，但并无人员接触。后被告授权的律师和委托的负责人来谈此事，并称“不谈合同”，不谈违约责任，导致协商未成。此后，被告也一直拖欠租金迄今未付，原告又函件催收未果。故原告认为合同已经签订、双方均按合同约定履行了两年之后，被告率先违约不按合同约定支付年租金，以至后来干脆提出提前解除合同的违约要求，令原告费解。依照合同约定，被告应在合同年开始后一次性付清全年的租金1690500元，可是被告在2019合同年度开始后，在原告向其提供税务发票的情况下，仍不依约支付租金，迄今已逾期8个月有余。依照合同第十一条第三款约定，被告除了“如数补交租赁费外，应按每日1％的约定，支付原告244天的违约金4124820元。被告在合同约定的期限尚未届满时单方面无理由提出不再承租租赁商铺的要求，原告表示不同意解除合同。原告认为，如被告单方面要求提前解除合同约定，必须按照合同规定的第十一条第二、三款向原告支付合同期内租金总额8452500元的10％的违约金，即845250元。为此，原告在协商无法解决纠纷的情况下，提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）临夏移动公司辩称：答辩人为了更好的拓展移动通信业务，将业务发展推上更高层次，不惜与原告签订了高额年租金1690500元的《临夏市大什字品牌手机旗舰卖场租赁合同》，这在当时同等地段来说已经属于高价。在支付了首年租金后，互联网产业及经济突飞猛进的发展，重创了实体经营模式，答辩人虽采取多种措施提高经营效益，但鲜有成效，无法改变答辩人连续亏损的状态。在勉强支付了次年租金后，答辩人的亏损愈加严重，已经无法继续投入经营。在客观情况已经发生变化的情况下，答辩人才选用最无奈的办法，于2019年7月16日向原告送达《合同解除通知书》，因未收到原告答复，又于同年7月25日再次送达《合同解除通知书》，明确说明7月31日前将交回商铺，并提出补偿方案。后又授权委托律师与原告商谈合同解除事宜，均因原告拒绝而未能达成一致。为减少双方损失，答辩人在2019年7月31日前腾出商铺，因原告始终拒绝接收，答辩人以邮寄方式将商铺钥匙寄还给原告。答辩人提前解除合同，是因为遇到了在签订合同时无法预见到的特殊情况，客观情况已发生重大变化，而不是像原告所说无理由单方退租。答辩人已在7月31日前腾退商铺，交付商铺钥匙，答辩人已向原告交回商铺钥匙，原告无权要求答辩人支付全年商铺租金。合同第四条第二款约定租金按年支付；第四款约定“甲方(原告)应在接到乙方(答辩人)开票要求后开具发票，并须在开具发票起5个工作日内将增值税专用发票送达至乙方，乙方签收发票的日期为发票送达日期。”合同虽约定租金按年支付，但并未约定合同年开始后就要一次性支付全年租金，付款时间约定不明，故答辩人不存在逾期支付租金的情况，不应该支付违约金。原告未按照约定，在答辩人未通知的情况下自行开具发票，并交给答辩人无权签收人员，此行为已违反合同约定。答辩人公司有严格的付款程序，不按照规定办理，无法经过审批，并非像原告所说答辩人不依约支付租金。原告违反约定在先，导致答辩人无法按流程层报审批并付款，双方又没有约定应在合同年开始后立即付款，没有约定应当在何时支付，故答辩人不存在逾期支付租金一说，不应当承担违约责任。双方已经合作了两年，也是希望原告能理解答辩人目前所遇到的困境，答辩人已经没有了继续租赁商铺的实际需求，双方能够协商解决如何解除合同及如何补偿，既能够缓解答辩人亏损的实际情况，又能够维持双方友好关系，以便将来仍有合作的机会。综上所述，答辩人之所以没有向原告支付租金，一方面因为双方并未约定付款期限，另一方面原告在未接到答辩人通知的情况下，私自开具发票，导致答辩人无法按流程审批付款，答辩人不存在违约的情形，不应支付违约金，商铺钥匙已经交回原告处，答辩人也无需支付全年租金。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告(反诉原告）临夏移动公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除双方于2017年7月24日签订的《临夏市大什字品牌手机旗舰卖场租赁合同》；2、请求判决反诉被告返还由反诉原告代缴的供暖费34204.70元;3、本诉及反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2017年7月24日，反诉原告本着拓展移动通信终端销售业务、大力推广通信、网络服务业务的目的，与反诉被告就临夏市团结路55号商铺租赁相关事宜签订了《临夏市大什字品牌手机旗舰卖场租赁合同》，由反诉原告在该商铺设立综合卖场经营。双方约定租赁面积为834.26平方米，租赁期限自2017年4月1日至2022年3月31日止，租金1690500元每年按年结算及其他权利、义务等内容。合同签订初期反诉原告按约支付年租金，但由于互联网产业的快速发展，实体经营不景气，在勉强支付了次年租金后，反诉原告现已无力继续投入经营。无奈之下，反诉原告于2019年7月16日向反诉被告送达《合同解除通知书》，并提出补偿方案。因未收到反诉被告答复，反诉原告又再次向反诉被告送达《合同解除通知书》，并于同年7月31日前腾出租赁房屋并送交商铺钥匙。综上所述，因客观情況发生了双方在订立合同时无法预见的重大变化，双方之间租赁合同继续履行已无法实现合同目的，且对反诉原告明显不公平，反诉原告请求按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十六条:“合同成立以后客观情況发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，解除双方之间的租赁合同，减少双方的损失。原告（反诉被告）九通商贸公司辩称，反诉原告以受网络经济冲击，经营亏损为由，要求提前解除合同的理由，不符合双方签订的合同约定，其解除合同的理由不成立。在反诉原告如数缴纳租赁费并按合同约定支付房租的情况下，同意解除租赁合同。在租赁合同尚未解除的情况下，租赁房屋由反诉原告管理使用，其应承担相应的水暖费用。故反诉原告反诉请求，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证认证，对各方当事人无异议的证据：1、原告（反诉被告）提供的营业执照副本及法人证明，证明原告（反诉被告）诉讼主体适格；2、2017年7月24日，双方签订的《临夏市大什字品牌手机旗舰卖场租赁合同》，证明原、被告之间存在合法有效的租赁关系；3、原告（反诉被告）于2019年7月28日、10月29日、11月10日作出的《房租催缴通知书》，证明原告（反诉被告）多次向被告（反诉原告）发出房租催缴通知；4、被告（反诉原告）提供的营业执照副本及法人证明，证明被告（反诉原告）诉讼主体适格。上述证据，本院予以确认，作为定案依据，在卷佐证。当事人有争议的证据：1、原告（反诉被告）提供的2018年4月3日税务专用发票、2019年4月23日税务专用发票，证明原告（反诉被告）按照2018年收取房租的惯例向被告（反诉原告）开具了发票；被告（反诉原告）质证称，对发票的真实性没有异议，通常发票是得到被告（反诉原告）同意后才开具的，被告（反诉原告）并没有通知原告（反诉被告）开发票；经质证本院认为，原告（反诉被告）按照2018年双方支付房租的惯例，先开具税务发票并无不当，这与被告（反诉原告）在其反诉状第一页称“合同签订初期，按月支付年租金”的事实相符，故对被告（反诉原告）的质证理由本院不予采纳。2、原告（反诉被告）提供的《专用发票签收回执》，证明原告（反诉被告）于2019年4月23日向被告（反诉原告）送达了2019年房租的税务发票；被告（反诉原告）质证称，发票是送给了临夏市分公司，其公司收到后，通过邮寄方式退回，被原告（反诉被告）拒收，发票现在在其公司；经质证本院认为，原告（反诉被告）出具的税务发票在被告（反诉原告）公司，对此被告（反诉原告）当庭认可，故被告（反诉原告）在未解除合同的情况下，退回发票的行为不当，本院不予支持。3、原告（反诉被告）于2019年7月16日向被告（反诉原告）发出的《房租催缴通知书》及送达照片，证明原告（反诉被告）首次向被告（反诉原告）发出房租催缴通知；被告（反诉原告）质证称，其没有收到，照片的内容无法证明是在送达《房租催缴通知书》；经质证本院认为，原告（反诉被告）的送达行为有照片为证，被告（反诉原告）以照片没有照明送达文书内容为由，称原告（反诉被告）未送达的理由不成立，本院不予采信。4、被告（反诉原告）于2019年7月16日、25日两次向原告（反诉被告）发出的《合同解除通知书》，证明其经营亏损，要求提前解除租赁合同；原告（反诉被告）质证称，2019年7月16日的拒收，因该通知是中国移动临夏市分公司发出的，其并非合同相对人，7月25日的收到，也是并非合同相对人的临夏市分公司发出的；经质证本院认为，合同相对人为甘肃九通商贸有限公司和中国移动通信集团甘肃有限公司临夏分公司，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出的《合同解除通知书》，签发人为中国移动通信集团甘肃有限公司临夏市分公司，并非合同相对人，故原告（反诉被告）的质证理由成立，本院予以支持。5、被告（反诉原告）提供的EMS邮寄回执，证明被告（反诉原告）将租赁铺面钥匙邮寄给原告（反诉被告），用于交付租赁铺面；原告（反诉被告）质证认为，如此方式交付租赁房屋，故拒收；经质证本院认为，在双方就解除合同未达成一致意见的情况下，被告（反诉原告）交房的方式有违常理，本院不予支持。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月1日，原告(反诉被告）甘肃九通商贸公司（甲方）与被告（反诉原告）临夏移动公司（乙方），就原告(反诉被告）甘肃九通商贸公司所属的临夏市××路面积834.26平方米商铺租赁达成意向性协议，原告(反诉被告）甘肃九通商贸公司随将铺面交付被告（反诉原告）临夏移动公司使用，2017年7月24日，双方正式以被告（反诉原告）提供的格式合同补签了由《临夏市大什子品牌手机旗舰卖场租赁合同》，该《合同》约定主要内容：1、租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止；2、租金1690500元/年；合同总租金（含税）8452500元，税率5%，不含税租金8050000元；3、租金按年结算，甲方在接到乙方通知后开具税务发票，由乙方付款；4、租赁期间甲方如开具不按国家规定开具合格发票，应承担合同总价10%的违约金；5、租赁期内，甲方单方提前解除合同，应向乙方支付未付租金每日1%的违约金。《合同》签订后，原告(反诉被告）甘肃九通商贸公司于同年8月8日向被告（反诉原告）临夏移动公司开具了2017年的房租税务发票，被告（反诉原告）临夏移动公司及时支付了2017年房租；2018年4月3日原告(反诉被告）甘肃九通商贸公司向被告（反诉原告）临夏移动公司开具了2018年的房租税务发票，被告（反诉原告）临夏移动公司及时支付了2018年的房租。2019年4月22日，原告(反诉被告）甘肃九通商贸公司按2018年的房租支付方式，开具房租税务发票后送达给被告（反诉原告）临夏移动公司，要求支付2019年房租，被告（反诉原告）不仅没有支付房租，并将该发票邮寄退回给原告(反诉被告），被原告(反诉被告）拒收，该发票目前在被告（反诉原告）公司。在被告（反诉原告）未支付房租的情况下，原告(反诉被告）于2019年7月16日、7月28日、10月29日、11月10日先后多次向被告（反诉原告）发出《房租催缴通知书》，要求支付2019年房租。在原告(反诉被告）发出房租催缴通知的同时，被告（反诉原告）下属的临夏市分公司也于同年7月16日、7月25日向原告(反诉被告）发出《合同解除通知书》，要求解除合同。双方因违约责任承担未能达成一致。2019年12月，原告(反诉被告）向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。被告（反诉原告）在答辩期内，提出反诉，要求解除租赁合同，并要求原告(反诉被告）支付其缴纳的暖气费。在本院审理，经庭后调解，原告(反诉被告）表示在被告（反诉原告）按合同约定支付2019年至2020年3月及2020年4月、5月两个月房租，并承担总租金10%的违约金的情况下同意于2020年5月底解除合同，放弃租金迟延履行违约金等其他诉讼请求。被告（反诉原告）表示，在支付原告(反诉被告）2019年至2020年3月及2020年4月、5月两个月房租，并支付原告(反诉被告）相应的违约损失的情况下，要求原告(反诉被告）减免2020年疫情期间的相应房租。对被告（反诉原告）的免租要求，原告(反诉被告）表示在合同约定的总租金10%的违约金845250元中自愿放弃345250元，以作为对被告（反诉原告）免租请求的补偿。因双方就支付期限未达成一致，故调解无效。本院认为，2017年7月24日，原告（反诉被告）甘肃九通商贸有限公司和被告（反诉原告）中国移动通信集团甘肃有限公司临夏分公司签订的《临夏市大什子品牌手机旗舰卖场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反现行法律规定，为有效合同，各方应按约定履行各自权利义务。故原告(反诉被告）要求被告（反诉原告）支付房租的请求符合法律规定，本院应予支持。被告（反诉原告）以经营亏损，拖欠租赁费不付并要求提前解除合同的请求不符合双方约定的单方解除合同条件。被告（反诉原告）虽向原告(反诉被告）发函要求解除合同，对此原告(反诉被告）未同意被告（反诉原告）函件所提要求，故被告（反诉原告）临夏移动公司已构成根本性违约，应按照单方解除的约定承担违约责任。《合同》11.2条虽仅对原告(反诉被告）提前解约约定了支付总租金10%违约金的违约责任，但作为被告（反诉原告）提供的格式合同，从公平原则考虑，该约定亦应适用于被告（反诉原告）提前解约之违约责任。故原告(反诉被告）要求被告（反诉原告）按合同约定支付原告(反诉被告）总租金10%的违约金的请求成立，本院予以支持。原告(反诉被告）要求被告（反诉原告）支付延期支付租金违约金的请求，鉴于合同对支付期限约定不明确，该请求于《合同法》关于约定不明确的情况下以在租赁期满后支付的规定不符，本院不予支持。在本院审理中，原告(反诉被告）表示在被告（反诉原告）按合同约定支付2019年全年及2020年4月、5月两个月房租，并承担总租金10%的违约金的情况下同意于2020年5月底解除合同，并表示在合同约定的总租金10%的解约违约金845250元中自愿放弃345250元，以作为对被告（反诉原告）免租请求的补偿，同时表示放弃租金迟延履行违约金等其他诉讼请求；被告（反诉原告）表示，在支付原告(反诉被告）2019年全年及2020年4月、5月两个月房租，并支付原告(反诉被告）相应的违约损失的情况下，要求原告(反诉被告）减免2020年疫情期间的相应房租；原告(反诉被告）与被告（反诉原告）的上述意思表示，符合当事人意思自治原则，在判决时本院应予充分考虑。被告（反诉原告）反诉要求解除租赁合同的主张，符合《最高人民法院关于适用》若干问题的解释》(二)第二十六条的规定精神；本院应予支持；被告（反诉原告）反诉要求原告(反诉被告）支付暖气费的请求，鉴于该费用系合同期内产生的费用，本院不予支持。综上所述，原告(反诉被告）要求被告（反诉原告）支付拖欠租金及支付违约损失的请求成立，本院予以支持；被告（反诉原告）要求解除合同的请求符合双方利益及法律规定；被告（反诉原告）要求支付暖气费的请求不符合事实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用》若干问题的解释》(二)第二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日解除原告(反诉被告）甘肃九通商贸有限公司与被告（反诉原告）中国移动通信集团甘肃有限公司临夏分公司于2017年7月24日签订的《临夏市大什子品牌手机旗舰卖场租赁合同》；二、被告（反诉原告）中国移动通信集团甘肃有限公司临夏分公司于本判决生效之日起十日内，交付原告(反诉被告）的临夏市××路（面积834.26平方米）商铺；三、被告（反诉原告）中国移动通信集团甘肃有限公司临夏分公司于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）甘肃九通商贸有限公司2019年至2020年3月的房租1690500元及2020年4月至5月的房租281750元，合计1972250元；由原告（反诉被告）按实际收到的租金向被告（反诉原告）出具税务发票；四、被告（反诉原告）中国移动通信集团甘肃有限公司临夏分公司于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）甘肃九通商贸有限公司违约金500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）甘肃九通商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还供暖费34204.70元的反诉请求；七、案件受理费52507元，由原告(反诉被告）承担25929元，由被告（反诉原告）承担26578元；反诉费655元，由被告（反诉原告）承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。审 判 长 马原平审 判 员 赵春霞人民陪审员 常甜甜 二0二0年五月十八日书 记 员 马 沁