贵州省雷山县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2634民初12号原告（反诉被告）：雷山县西江镇西江里客栈，经营场所：雷山县西江镇西江村东召新村。经营者：韩某某，男，1984年4月4日出生，汉族，住雷山县。委托诉讼代理人：刘笑春，贵州重元律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州聚源璞皓销售有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区东山路******。法定代表人：王某，公司经理。原告（反诉被告）雷山县西江镇西江里客栈（以下简称“西江里客栈”）与被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司（以下简称“聚源璞皓公司”）合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案。被告聚源璞皓公司于2020年4月5日提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西江里客栈的经营者韩某某及委托诉讼代理人刘笑春，被告（反诉原告）聚源璞皓公司的法定代表人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西江里客栈向本院提出的诉讼请求：1、确认原告西江里客栈与被告聚源璞皓公司于2018年7月15日、2018年7月31日、2019年7月31日签订的《客栈承包经营合同书》、《合同补充协议》自2019年11月6日解除；2、判决被告聚源璞皓公司将承包的西江里客栈退还给原告；3、判决被告聚源璞皓公司向原告支付承包费、房租和客栈用品费合计644557.20元，并从2019年11月6日按中国人民银行发布的同期贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准向原告计付逾期付款违约金至被告足额清偿前述款项之日止。事实和理由：2018年7月15日，原告与被告签订了《客栈承包经营合同书》，由被告承包经营西江里客栈，期限3年，自2018年7月10日至2021年7月9日止；承包费每年360万元；租金每月45166元；押金20万。同月31日，双方又签订一份《客栈承包经营合同书》，就相应的条款作了变更约定，即承包期限自2018年8月1日至2021年8月1日止，承包费320万元，押金50万元，承包期间的水电、房租等费用由被告承担。合同签订后，原告将客栈交由被告经营。被告在经营期间未按约定及时支付承包费，之后双方进行清算，并于2019年7月31日签订了《合同补充协议》，就2018年7月31日签订的《客栈承包经营合同书》及被告支付承包费的方式等内容进行了补充约定。之后，被告又未按约定支付承包费，经原告多次催收未果后，于2019年10月16日向被告公证邮寄了《催告函》，要求被告支付拖欠的承包费。被告收到函后仍未支付。原告经查询发现，被告于2019年7月4日被贵阳市观山湖区市场监督管理局列入经营异常名录、2018年2月5日因未按规定报税被凯里市地方税务局作出行政处罚。基于上述情形，原告担心被告无力支付承包费，于2019年10月28日向被告公证邮寄了《中止履行合同通知书》，要求中止履行合同，并就承包费提供相应的担保。被告收到后也未提供担保。原告无奈，于2019年11月5日向被告公证邮寄了《解除合同通知书》，解除了双方之前签订的合同。被告于2019年11月6日收到该通知后并未向法院起诉请求确认合同的效力。原告认为，至此，双方之前签订的合同于2019年11月6日解除。合同解除后，被告截止2019年11月6日共欠承包费、租金等共计644557.20元。被告未按约定支付承包费的行为构成违约，根据相关法律、司法解释的规定应向原告支付逾期付款违约金。被告（反诉原告）答辩称：双方签订第一份合同后，因原告装修未完工未能按时交付，所以才签订第二份合同。客栈于2018年8月1日交付至当年11月客栈一直处于装修状态，能正常使用的只有70余间房间。在使用过程中，因房间出现很多问题，我方向原告发出整改通知，但一直未得到处理。所以我方暂停支付承包费和房租。原告违约在先，要求我方支付承包费和租金以及违约金等无事实依据，请依法驳回。被告（反诉原告）向本院提出的诉讼请求：1、解除双方于2018年7月31日签订的《客栈承包经营合同书》及2019年7月31日签订的《合同补充协议》；2、判决原告（反诉被告）返还多支付的承包费985401元、租金122627元、押金30万元；3、判决原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）各项损失980000元。事实和理由：2018年7月15日双方签订了《客栈承包经营合同书》，约定原告将西江里客栈于2018年7月10日承包给被告使用，但因不符合使用条件无法交付，该合同实际未履行。2018年7月31日，双方重新签订了一份《客栈承包经营合同书》，约定原告将西江里客栈承包给被告经营，每年承包费320万元，房租每年56万元，押金50万元。经营期间的维修由原告负责。合同签订后，原告于当年8月将客栈交付被告经营。因交付的客栈不符合客栈经营要求，被告仅仅得到70间房屋使用，剩余房间无法正常使用。2018年12月，原告才将漏水问题处理好，被告才能勉强使用。客栈曾因消防问题被责令整改无法正常经营，以上种种直接导致被告遭受经济损失。被告在这种情况下仍然陆续的支付完毕承包费。因客栈的问题一直得不到彻底解决，双方于2019年7月31日签订了《合同补充协议》，约定承包费降至每年300万元，押金调整为30万元。协议签订后，原告再次安排人员对客栈进行维修。因维修事项多范围广，造成被告在很长一段时间内无法正常经营。双方签订合同后，被告一直积极履行合同，原告一直持续违约，造成被告不能正常经营，遭受了巨大的损失。原告依法不能单方解除合同，但考虑到双方今后可能无法友好合作，故被告请求判决解除合同，并判决原告赔偿被告经济损失。原告（反诉被告）答辩：一、被告主张退还多支付的承包费、房租及押金无事实依据和法律依据。在法院对本案合同的解除作出认定前，被告持续占有使用客栈经营至今，收益归被告所有。被告现仍欠付原告租金和房租，其要求退还租金、房租和押金的请求无事实依据和法律依据。二、被告无证据证明原告交付给的客栈存在不能正常使用的情形，且被告也无证据证明由此造成经济损失的具体金额，应当承担举证不能的法律后果。从被告提交的证据来看，客栈曾因供水供电等问题被客人投诉，但非因客栈的设施导致，该现象在整个西江景区都普遍存在。关于经济损失，从被告提交的《全部交班汇总表》来看，被告至少营业至2019年12月，当月收入11万元。2018年8月至2019年12月，被告一直处于正常营业状态，如客栈设施不符合使用标准导致不能正常经营，为何被告每月仍有营业收入？显然被告的请求无事实依据。假如原告提供的客栈存在瑕疵影响了被告经营，被告应当对具体损失提供证据证明。现被告无证据证明，应当承担举证不能的法律后果。综上，被告的反诉证据不足，请求法庭依法驳回被告的诉讼请求。本院经开庭审理后查明以下事实：韩某某系西江里客栈的经营者，该客栈位于雷山县西江镇西江村东召新村，建筑面积约3500平方米，客房137间。2018年7月15日，原告作为乙方，被告作为甲方签订了《贵州聚源璞皓销售有限公司客栈承包经营合同书》。合同第六条约定：“甲方以每年叁佰陆拾万元（￥3600000.00）作为承包金，全权承包乙方客栈经营管理权。承包金支付方式及时间如下：一、甲方每年7月、8月每月支付乙方壹佰万元整（￥1000000.00）；二、甲方每年1-6月、9-12月每月支付乙方拾陆万元整（￥160000.00）；三、承包金支付时间：甲方于次月5日前向乙方结算上月承包金。”第七条房租缴纳方式与时间：“甲方于次月5日前向乙方结算上月房租，租金为每月肆万伍仟壹佰陆拾陆元整（45166.00）。”第八条“客栈承包经营期限为三年，从2018年7月10日起至2021年7月9日止…并在双方签署交接手续后，甲方支付乙方贰拾万元整（200000.00）作为押金。”因客栈装修未完成，不能按时交付，被告也未交纳押金。同年7月31日，双方又签订了一份《贵州聚源璞皓销售有限公司客栈承包经营合同书》，第六条：“甲方以320万元作为承包押金（实为承包金），次年增加20万元为340万元，第三年增加20万元为360万元，全权承包乙方客栈经营管理权。”第八条：“客栈承包经营期限为三年，从2018年8月1日起至2021年8月1日止。合同签订三日内甲方缴清50万元作为押金。”第十二条甲方义务第三款：“负责客栈的维修改造，以甲乙双方协商一致的维修改造方案为准。负责乙方移交资产的保管维护工作，杜绝资产流失。”第十四条乙方义务第二款：“乙方交由甲方的客栈物业应属于正常运营的，在运营期间进行二次投资、改建与设备老化报废产生的大额（￥5000元以上）维修及更换的支出，不属于在运营成本，由乙方支付。”合同签订后，原告将客栈交付给被告经营，双方未办理移交手续和移交清册。双方在履行合同的过程中因承包费的支付以及客栈设施的维修等发生矛盾，被告作为甲方，原告作为乙方于2019年7月31日签订了一份《合同补充协议》，对2018年7月31日签订的《客栈承包经营合同书》的部分内容进行变更。一、协议内容变更部分为：1、原合同中的第二章第六条甲方以每年320万元（大写:叁佰贰拾万元整）作为承包金全权承包乙方客栈经营管理权变更为甲方以每年300万元（大写：叁佰万元整）作为承包金全权承包乙方客栈经营管理权，甲方每月支付给乙方25万元（大写：贰拾伍万元整），其中不包含房租；2、原合同中的第三章第八条甲方缴纳50万元（大写：伍拾万元整）作为押金变更为甲方缴纳30万元（大写：叁拾万元整）作为押金；3、甲方缴纳的押金减少为30万元（大写：叁拾万元整），减少的20万元（大写：贰拾万元）从甲方每个月交付给乙方的承包金中扣除，每个月扣5万元（大写：伍万元），分4个月的期限完成扣除；4、甲方不得以任何理由对2017年至2018年协议期间的承包金提出异议；5、甲乙双方明确付款期限，甲方在2019年7月31日前付承包费40万元（大写：肆拾万元整）。2019年8月20日付清承包费和押金88万元（大写：捌拾万元），其中2019年8月10日前付20万元（大写“贰拾万元整）、2019年8月15日前付20万元（大写：贰拾万元），2019年8月20日前付48万元（大写：肆拾捌万元整）；6、根据原合同第四章第十二条补充一点，乙方提供的客栈应是能符合甲方正常经营的情况下，客栈出现的设施装修质量问题皆由乙方负责解决，甲方应及时通知乙方，乙方应于48小时内处理并解决问题。乙方未在48小时内及时处理完善造成甲方的经济损失由乙方全部负责，每一次因维修问题造成甲方的经济损失由乙方签单后甲方直接从承包费中扣除，如甲方在经营过程中操作不当造成的设备损坏，由甲方负责解决；未尽事宜按原合同执行，除本协议中明确所作修改的条款外，原协议的其余部分应完全有效。之后因被告未按约定向原告支付承包费，原告于2019年10月16日向被告的法定代表人王某邮寄发出《催告函》，要求被告于10月20日前支付2019年8月的承包费145167元和9月的承包费245167元。催告函的内容和邮寄过程经贵州省黔东南州中城公证处公证。被告的法定代表人王某于10月19日收到该《催告函》。因被告未履行催告内容，且原告查询发现被告被列入经营异常名录以及因未及时报税被税务机关行政处罚。原告于同月28日向被告的法定代表人王某邮寄《中止履行合同通知书》，通知内容：1、我公司中止履行与贵公司分别于2018年7月15日、2018年7月31日、2019年7月31日签订的《客栈承包经营合同书》及《合同补充协议》所约定的相关义务；2、请贵公司至迟于本通知作出后3日内将贵公司拖欠的承包费足额向我方支付并向我方提供担保，如前述期限届满后，贵公司未提供适当担保且未恢复履行能力，则我方将依法解除与其签署的《客栈承包经营合同书》及《合同补充协议》。该通知书的内容和邮寄过程经贵州省黔东南州中城公证处公证。被告的法定代表人王某于同月29日收到该通知书后未按原告的要求履行通知内容。2019年11月5日，原告向被告的法定代表人邮寄《解除合同通知书》，内容：1、贵公司与我方分别于2018年7月15日、2018年7月31日签订的《客栈承包经营合同书》及2019年7月31日签订的《合同补充协议》自本通知到达你公司之日解除。请贵公司立即将承包经营的雷山县西江镇西江里客栈交还我方经营并立即向我方清偿贵公司拖欠的相关款项；2、若贵公司对本通知书的效力有异议，可在收到本通知书后3日内向人民法院提起诉讼，请求确认本通知书的效力，否则，视为贵公司认可本通知书的效力；3、我公司不排除将采取相应的法律手段就贵公司签署违约行为追究贵公司的法律责任和相应的违约金。该通知内容以及邮寄经贵州省黔东南州中城公证处公证。被告于同月6日收到该通知书。双方在履行合同的过程中，被告向原告支付承包费和房租时并未明确所支付款项系承包费或房租。截止开庭时原告共计收到被告支付的承包费和房租共计4089966元，押金30万元。截止2019年11月6日，所产生的承包费共计400万元（2018年8月1日至2019年7月31日的承包费为320万元，2019年8月1日至2019年11月6日的承包费按每年300万元计算，合80万元）；房租686523.2元（每月45166元，共计15个月6天），两项费用共计4686523.2元。同时查明，双方于2019年7月31日签订《合同补充协议》将客栈装修的质量问题交由原告负责后，客栈仍有部分房间出现漏水、发霉不能使用的情况。被告将该情况告知原告后，原告派人维修，但不能彻底解决。被告的店长全博焕于2019年8月底月任职客栈店长至今，其证实有7间房不能正常使用，部分房间经常漏水不能使用。上述事实，有双方在庭审中的陈述和营业执照、《贵州聚源璞皓销售有限公司客栈承包经营合同书》两份、《合同补充协议》、（2019）黔东南中城证民字第1245号、1283号和1310号《公证书》、邮政物流签收截图三份、微信记录等在卷，经庭审举证质证，可以认定。本院认为，双方签订的《贵州聚源璞皓销售有限公司客栈承包经营合同书》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同，对双方具有约束力。关于合同是否解除和解除时间的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，因被告未按期向原告支付承包费，原告于2019年10月14日向被告发出《催告函》要求被告支付8月、9月的承包费，被告收到后仍未履行支付义务。原告于2019年11月5日向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年11月6日收到。根据上述法律的规定，双方签订的两份《贵州聚源璞皓销售有限公司客栈承包经营合同书》和《合同补充协议》于2019年11月6日解除。原告请求确认双方所签订的合同于2019年11月6日解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告无权再占有“西江里客栈”，故原告请求判决被告将承包的西江里客栈退还给原告的诉讼请求符合该条法律的规定，本院予以支持。关于承包费、房租和客栈用品的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在合同解除前被告一直经营管理客栈，仍应当支付相关的费用。因被告在向原告付款时未明确支付的款项是承包费还是房租，导致支付款项不能区分。本院依照双方合同的约定计算，截止2019年11月6日之前的承包费和房租共计4686523.2元，被告共计向原告支付了承包费和房租4089966元，尚欠596557.2元。押金300000元抵扣后，被告尚欠承包费和房租共计296557.2元，该费用本院予以支持。客栈用品费无证据证明，不予支持。关于被告（反诉原告）请求判决解除双方签订的《贵州聚源璞皓销售有限公司客栈承包经营合同书》和《合同补充协议》的诉讼请求，因该合同经审理后确认于2019年11月6日已经解除，现被告（反诉原告）的该项诉讼请求已无事实依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）请求判决原告（反诉被告）退还多支付的承包费985401元、租金122627元和押金30万元的诉讼请求。从庭审查明的事实来看，首先，被告系按双方合同的约定向原告支付的承包费和房租；其次，截止2019年11月6日，被告仍然未足额支付原告的承包费和房租；再次，现该房屋仍然由被告管理使用。从上述查明的事实来看，被告并未多支付原告承包费和房租，因此，其请求判决原告退还多支付的承包费985401元和房租122627元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于押金是否退还的问题，如前所述，被告交纳的300000元押金已抵扣承包费和租金，故被告的该项诉讼请求，本院不予支持。因原告存在违约行为，其要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。关于被告（反诉原告）请求判决原告（反诉被告）赔偿经济损失980000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方于2019年7月31日签订的《合同补充协议》第一条第6项约定：“根据原合同第四章第十二条补充一点，乙方提供的客栈应是能符合甲方正常经营的情况下，客栈出现的设施装修质量问题皆由乙方负责解决，甲方应及时通知乙方，乙方应于48小时内处理并解决问题。乙方未在48小时内及时处理完善造成甲方的经济损失由乙方全部负责，每一次因维修问题造成甲方的经济损失由乙方签单后甲方直接从承包费中扣除，如甲方在经营过程中操作不当造成的设备损坏，由甲方负责解决…”从该条内容来看，双方于2019年7月31日才将客栈装修存在的问题交由原告负责维修。被告将客栈部分房间漏水、发霉等情况告知原告后，原告未能在约定的时间予以解决。原告提出不能确定被告向韩某某发出的《问题汇总》中载明的问题系原告的装修质量问题的抗辩。原告作为义务人，在被告向其反映房间问题后应当及时核实，但原告并未核实，因此，其抗辩不成立。原告的行为违反了双方合同的约定，应当承担违约责任。被告未按约定的期限支付承包费和租金，违反了合同的约定，也应当承担违约责任。从双方的违约行为来看，原告的违约行为直接导致被告不能正常使用部分租赁物，致使被告的合同目的不能实现。被告的违约行为造成的后果是原告应得资金被被告占用。显然，原告的违约行为要严重于被告。从被告提交的《交班汇总报表》来看，该报表系被告自己制作，其真实性和客观性不能确认,该证据不能证明原告的违约行为造成被告经济损失980000元的事实。但鉴于原告未及时核实和维修造成部分客栈房间不能使用的客观事实，本院对被告的损失予以酌情考虑。结合本案的事实，即2019年7月31日双方签订《合同补充协议》才将客栈的装修质量问题交由原告负责，至2019年11月6日被告收到《解除合同通知书》时共3个月6天；7间房不能正常使用，部分房间经常出现出现漏水等事实，同时考虑市场因素即此时系旅游旺季入住率80%、200元每间、以及参照旅游景点的旅店利润率50%等计算，被告7间房的损失应为54880元（7间房×200元/天×98天×入住率80%×利润率50%）。同时，因漏水等不能正常使用的部分房间本院酌情支持10000元，损失共计64880元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）雷山县西江镇西江里客栈与被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司于2018年7月15日、2018年7月31日签订的《贵州聚源璞皓销售有限公司客栈承包经营合同书》和2019年7月31日签订的《合同补充协议》于2019年11月6日解除。二、由被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司于本判决生效之日起10日内将“西江里客栈”交还给原告（反诉被告）雷山县西江镇西江里客栈。三、由被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）雷山县西江镇西江里客栈支付截止2019年11月6日的承包费和房租等共计296557.2元。四、由原告（反诉被告）雷山县西江镇西江里客栈于本判决生效之日起10日内赔偿被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司经济损失64880元。五、驳回原告（反诉被告的）雷山县西江镇西江里客栈的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（没有给付金钱义务的，不写）。本诉案件受理费5134.73元，系减半收取，由原告（反诉被告）雷山县西江镇西江里客栈负担。反诉案件受理费12952元，系减半收取，由被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  黄启富二〇二〇年五月二十日书记员  宋中山