广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终855号上诉人（原审被告）：佛山市南海荣基置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄远宇。委托诉讼代理人：黄小霞，广东华登律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄永东，董事长。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师。上诉人佛山市南海荣基置业投资有限公司（以下简称荣基公司）因与被上诉人佛山市南海区物业经营管理有限公司（以下简称南海物业经营公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初12529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。荣基公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回南海物业经营公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由南海物业经营公司承担。事实和理由：一、南海物业经营公司仅安排3名人员为荣基公司开发的某小区提供物业服务，仅为其承诺的21人的1/7，案涉小区长期脏、乱、差，应在南海物业经营公司统计数据的基础上按其提供物业服务的范围以1/7的标准计算物业管理费。一审判决认定：“被告出示的证据3、18，虽然原告质证表示异议，但原告代理人拒绝查验其移动电话中‘程某’微信号与证人(朱某)移动电话中程某的信息是否相符，故本院确认该组证据的真实性。”也即一审法院已确认南海物业经营公司仅安排3名人员为某小区提供物业服务，试问3名人员如何不分昼夜为30000平方米面积的小区提供物业服务外，尚有何余力管理某小区1-2幢商铺。而一审法院认定事实中也提及，“2014年12月13日，被告(甲方)与原告(乙方)签订了一份《某小区前期物业管理合约》，约定：甲方选聘乙方对某小区住宅小区提供前期物业管理服务。(第一条)物业类型为高层住宅及地下室停车场。(第六条)住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；本物业交付使用后，乙方配备固定人员包括项目经理1人、管理处主任1人、管理员1人、保安班长3人(三班制，24小值班，每班工作8小时)、保安员6人(三班制，24小时值班，每班工作8小时)、保洁及绿化2人、水电维修工1人，机动人员包括保安队长、财务。”上述约定虽为(2019)粤0605民初12529号案涉《某小区前期物业管理合约》的内容，但双方另行签订《某小区(商业广场)前期物业管理服务合同》后就没有再安排人员为某小区商铺提供物业服务，一审法院不能在南海物业经营公司没有提供任何证据证明的前提下，仅以“2栋在实际竣工验收之前，因2栋住宅大部分实际交付予业主，从而使2栋整体(即包括商铺部分)已事实上是原告提供物业服务的对象”主观推断并疏忽判决南海物业经营公司在一审庭审期间放弃的诉讼请求——涉讼商铺从2017年1月1日起至2018年12月31日止期间的物业管理费。另外，上述南海物业经营公司安排的3名人员，均没有以南海物业经营公司名义参与社会保险、更没有签订劳动合同，故南海物业经营公司有将案涉小区物业服务整体外包给第三方之嫌，但荣基公司在庭审中提出上述质疑时一审法院却置之不理、在民事判决中只字不提。二、南海物业经营公司因未能安排足够人员为某小区提供物业服务，故刻意不接管荣基公司向其移交的案涉小区设施设备，更甚者在其收取物业管理服务费区域范围内的1、2幢天台消防栓的水压长期处于0刻度状态而不予理会、更不懂得如何处理，使得案涉小区自南海物业经营公司接管至今存在极大的安全隐患，更无暇管理涉讼某小区商铺，故荣基公司早已对南海物业经营公司行使不安抗辩权，自行管理某小区商铺，从而不需向南海物业经营公司缴交物业管理费。荣基公司在一审时已提交某小区关于设施设备移交文件的证据13-14，签章形成于其时，但南海物业经营公司碍于没有安排人员管理故没有接收更没有在上述文件中加盖公章予以确认。但正如一审法院认为，南海物业经营公司于2017年1月1日已全面接管案涉小区，必然全面向案涉小区提供物业服务，故一则上述文件的印鉴可通过司法鉴定确定文件形成时间，二则南海物业经营公司自接管案涉小区之日，就有全面检查案涉小区设施设备是否能正常使用的义务，但南海物业经营公司在进驻案涉小区后只管向荣基公司和业主收取物业管理费，却从未就小区的设施设备是否能正常运转向荣基公司提出过任何异议，足以证明案涉小区设施设备自南海物业经营公司进驻小区之日起已全面交付管理且正常运转的事实。荣基公司提交的1-2幢天台消防栓水压长期保持为0度的视频、照片、《对外联系函》等证据材料显示，在南海物业经营公司管理的物业小区的1-2幢天台的消防栓一则为南海物业经营公司声称已提供正常物业服务并应依约收取物业管理费的区域，二则南海物业经营公司驻场的物管主任董某不懂得如何使用上述消防栓、不具备一般物业管理从业人员所具备的基本物业服务常识，三则董某没有与南海物业经营公司签订劳动合同、南海物业经营公司更没有为董某参保,存有将案涉小区物业服务整体外包给案外人的嫌疑。而至关某小区众多业主和居民生命财产安全的消防栓的使用和管理，南海物业经营公司从未加以管理，反而是荣基公司担心业主的安全，主动告知南海物业经营公司并记录在案后提交一审法院，一审法院却在民事判决书中只字不提。自2019年3月至7月，荣基公司一边与南海物业经营公司商讨如何提高物业服务质量、郭促南海物业经营公司严格按照物业管理合同的约定履行义务，一边就物业管理服务的现状进行摄录、拍照、召开业主大会集思广益，并取证、整理后已向一审法院提供南海物业经营公司安排在案涉小区的仅有1名保安连续4个月以来值岗视频(白天脱岗晚上睡觉、大门保安岗亭形同虚设)、垃圾房四年来未作任何清理、保安与业主吵架并出言恐吓和威胁业主、楼道电灯失灵、物管伪造签到记录、只管收取电梯广告费而不予公示上述收益的用途且电梯显示时间为数年前的时间而无人管理、天台挡风板散落一地无人管理、地下室电缆被盗无人知晓最终由荣基公司出资修复，凡此种种已引起案涉小区绝大部分业主的诸多不满，详见南海物业经营公司召开的业主大会视频，荣基公司已提交一审法院，并行使不安抗辩权，自行管理某小区1-2幢商铺，但一审法院仍然在民事判决书中只字不提。南海物业公司没有履行物业管理职责，荣基公司就涉讼商铺不需向南海物业经营公司支付物业管理费。三、南海物业经营公司没有按《某小区(商业广场)前期物业管理服务合同》约定履行职责，从来没有为某小区1-2幢商铺进行过任何物业服务，应依法判决驳回南海物业经营公司的诉讼请求。首先，《某小区(商业广场)前期物业管理服务合同》，一则没有注册生效日期，即上述合同签订后自始从未生效，不具备任何法律约束力；二则南海物业经营公司在签章栏代表为“杨某”，杨某既没有与南海物业经营公司签订劳动合同、没有通过南海物业经营公司就其劳动报酬所得缴交个税、没有以南海物业经营公司名义参与社会保险，故上述代表签署人“杨某”非南海物业经营公司职员，南海物业经营公司涉嫌将案涉物业服务整体外包给第三人。其次，《某小区(商业广场)前期物业管理服务合同》，第六条第1款第(1)、(4)-(6)项约定：“(1)1、2座首层商铺按建筑面积每月每平方米6.00元收取；(4)公共照明电费：按实际用水金额由商户(受益户)按面积分摊；(5)公用水费：按实际用水金额由商户(受益户)按面积分摊；(6)生活垃圾处理费：按九江镇市政收费金额由商户(按面积)分摊”。本案开庭三次，期间南海物业经营公司不断补充资料，包括在第三次开庭前临时提交数年前刚接管案涉住宅小区时所做的近70份业主满意度调查表，但均没有向一审法院呈交其为某小区1-2幢商铺进行过物业服务的任何证据，更没有出示收取涉讼商铺业主物业管理费、公共照明电费、公用水费和生活垃圾处理费的任何单据证明，可见，南海物业经营公司从来没有为某小区1-2幢商铺提供过任何物业服务。再次，《某小区(商业广场)前期物业管理服务合同》第六条第2款约定：“本物业交付使用后，乙方配备以下工作人员：项目经理、保安队长、水电维修工、客服专员、保安员、保洁员、绿化工、出纳、具体人数及工作安排根据物业交付使用后的实际工作需要而定。”上述《某小区(商业广场)前期物业管理服务合同》与(2019)粤0605民初12527号案的住宅小区《某小区前期物业管理合约》为相互独立的两份物业服务合同，双方签订住宅小区《某小区前期物业管理合约》后，仅有3名在法律上与南海物业经营公司没有任何雇佣关系的人员在住宅小区工作，南海物业经营公司违约没有安排21名人员为住宅小区提供物业服务，3名人员如何能在住宅小区物业服务人员严重不足的前提下，再行为小区商铺进行物业管理。但此常识性问题，却又被一审法院主观臆断、以“因2栋住宅大部份实际交付予业主，从而使2栋整体(即包括商铺部分)已事实上是原告提供物业服务的对象”忽略了。二审法庭调查中，荣基公司补充：一、基于南海物业经营公司未履行接收某小区设备设施的义务，以及没有履行缴交公摊水电费和配合业主缴交商铺水电费的责任，荣基公司保留追究电梯年检、水箱清洗、消防维护、弱电维护及相关人力成本的损失的权利。荣基公司垫付的水电费、人力效能补偿金、电梯维护保修、电梯年检等的维护费用，共垫付超过50万；二、南海物业经营公司未能如约履行物业服务合同，至今物业服务现状仍然由其安排的没签署劳动合同、没以其名义参保的物业人员驻点某小区。在南海物业经营公司提起诉讼，荣基公司在庭审中质疑南海物业经营公司的服务质量，包括但不限于电灯的维护、垃圾房的清理，南海物业经营公司才清理放置在某小区公摊绿化草地上长达4年的装修垃圾，上述事实有南海物业经营公司在庭审时提交的资料佐证。南海物业经营公司从未履行前期物业服务合同的义务，没有为小区商铺提供过物业服务，请求法院驳回其诉讼请求。南海物业经营公司辩称，一、双方于2014年12月13日签订的《某小区前期物业管理合约》的期限为2014年12月13日至小区依法成立业委会并与新物业签订服务合同止（涉案小区1栋、2栋住宅）。2015年6月16日双方签订的《某小区（商业广场）前期物业管理服务合同》的期限为2015年6月16日至小区依法成立业委会并与新物业签订服务合同止（涉案小区2栋商业部分）。合同签订后，南海物业经营公司于2016年9月25日进驻涉案小区提供物业服务至今。二、双方签订的前期物业服务合同第七条第一款约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因荣基公司原因未能按时交给物业买受人的物业（含地下有产权的车位），其物业服务费应从物业管理企业全面进驻该物业之日（即已出售的物业交付使用之日）起由荣基公司全额缴纳。而根据荣基公司与涉案小区业主签订的《广东省房屋买卖合同》第八条交付期限的约定，荣基公司应于2016年9月30日前完成涉案小区**竣工验收合格并将房屋交付给买受人，2016年12月30日完成涉案小区2栋竣工验收合格并将房屋交付给买受人。该合同为房管部门统一格式合同，可以推定荣基公司最晚应于2016年12月30日前将房屋通过竣工验收并交付给买受人。因荣基公司的单方违约没有在约定的时间通过竣工验收，应按前期物业服务合同第七条约定向南海物业经营公司全额支付物业服务费。三、南海物业经营公司进驻涉案小区提供物业服务后，无偿为荣基公司做了大量维稳协调工作，包括：1.说服小区业主按其与荣基公司签订的房屋买卖合同约定的时间收楼；2.小区业主因荣基公司没有按时完成竣工验收手续，致使不能及时办理房产证，业主集体上访，南海物业经营公司参与沟通协调，缓和业主与开发商的矛盾；3.业主收楼时及房屋保质期内产生的房屋质量问题，由于荣基公司怠于处理，南海物业经营公司被迫代荣基公司进行整改，垫付了大额费用，承担了本应由荣基公司承担的责任。因南海物业经营公司为小区业主做了大量维稳工作，为荣基公司规避了因迟延交房带来的法律责任。四、小区业主对南海物业经营公司提供的物业服务充分认可，至今没有一个业主有拖欠物业服务费的情形，在提起本案诉讼前，也未对南海物业经营公司提供的物业服务提出过任何异议，荣基公司认为南海物业经营公司违约没有事实依据。南海物业经营公司向一审法院起诉请求判令：1.荣基公司向南海物业经营公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的空置房（商铺）物业服务费182332.8元；2.本案诉讼费用由荣基公司承担。一审法院认定的事实：荣基公司是位于佛山市南海区九江镇大正路某小区的建设单位。荣基公司出售某小区1栋、2栋房产时，其部分买卖合同约定的交楼日期在2016年12月31日及之前。某小区1栋实际于2016年11月24日竣工验收、某小区2栋实际于2018年7月2日竣工验收。2014年12月13日，荣基公司（甲方）与南海物业经营公司（乙方）签订了一份《某小区前期物业管理合约》，约定：甲方选聘乙方对某小区住宅小区提供前期物业管理服务。（第一条）物业类型为高层住宅及地下室停车场。（第六条）住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；本物业交付使用后，乙方配备固定人员包括项目经理1人（兼任）、管理处主任1人、管理员1人（兼任）、保安班长3人（三班制，24小时值班，每班工作8小时）、保安员6人（三班制，24小时值班，每班工作8小时）、保洁及绿化2人、水电维修工1人，机动人员包括保安队长、财务。（第七条）业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，交付使用之日为发展商（出售人）发出《收楼通知书》上确定的收楼之日。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用应从物业管理企业全面进驻该物业之日（即已出售的物业交付使用之日）起由甲方全额交纳。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第1个日历月10日前（如遇节假日顺延）履行交纳义务。另外，荣基公司（甲方）与南海物业经营公司（乙方）签订了一份《某小区（商业广场）前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对某小区商业广场提供前期物业管理服务。（第一条）物业类型为商业广场及地下停车场。（第六条）1、2座首层商铺按建筑面积每月每平方米6元收取，酒店商业广场（首层、二层）按建筑面积每月每平方米10元收取；本物业交付使用后，乙方配备包括项目经理、保安队长、水电维修工、客服专员、保安员、保洁员、绿化工、出纳，具体人数及工作安排根据物业交付使用后的实际工作需要而定。（第七条）业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，交付使用之日为发展商（出售人）发出《收楼通知书》上确定的收楼之日。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用应从物业管理企业全面进驻该物业之日（即已出售的物业交付使用之日）起由甲方全额交纳。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前（如遇节假日顺延）交纳。2016年9月，南海物业经营公司进场为某小区住宅小区提供物业管理服务。荣基公司在某小区住宅小区没有就业主办理收楼事宜设置办事点，涉讼小区商品房的交楼手续由南海物业经营公司代办。2019年5月28日，南海物业经营公司向一审法院提起诉讼，要求荣基公司计付某小区1栋、2栋商铺的物业管理费。一审法院认为，荣基公司是涉讼某小区的建设单位。根据《物业管理条例》第二十一条规定，荣基公司与南海物业经营公司签订的《某小区前期物业管理合约》《某小区（商业广场）前期物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同受法律保护，缔约双方、涉讼某小区的业主及相关使用人等均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。涉讼商铺位于某小区1栋、2栋首层。南海物业经营公司于2016年9月进场为某小区住宅（1栋、2栋住宅物业）小区进行物业管理服务时，涉讼商铺已实际在南海物业经营公司提供管理服务的范围内。某小区1栋已于2016年11月24日竣工验收，荣基公司应从该日起计付某小区1栋未向业主交付的商铺物业管理费。根据荣基公司庭审确认涉及某小区2栋的部分买卖合同约定的收楼日期在2016年12月31日前，表明2栋拟于2016年12月31日前竣工验收。荣基公司作为涉讼小区的建设单位，应对涉讼小区的建设进度及其何时符合竣工验收条件负责。某小区2栋的实际竣工日期为2018年7月2日，迟于预期（2016年12月31日）的责任不在南海物业经营公司。荣基公司作为发展商实际控制处分涉讼小区商品房的销售。荣基公司与案外人（业主）之间就涉讼小区物业买卖合同的签订及其实际履行交付，和荣基公司承担物业管理费截止日期的确定相关。荣基公司在某小区住宅小区没有就业主办理收楼事宜设置办事点，涉讼小区商品房的交楼手续由南海物业经营公司代办。荣基公司没有举证证实商铺业主实际收楼时间。2栋在实际竣工验收之前，因2栋住宅大部分实际交付予业主，从而使2栋整体（即包括商铺部分）已事实上是南海物业经营公司提供物业服务的对象。因此，南海物业经营公司主张荣基公司应承担涉讼商铺从2017年1月1日起至2018年12月31日止期间的物业管理费，一审法院予以支持。根据荣基公司的举证，南海物业经营公司对某小区住宅小区提供的物业管理确实存在问题（包括人员配备不到位、服务质量、设施维护维修等方面）。南海物业经营公司全面履行合同与发展商（荣基公司）及时、全面移交小区相关资料相关。荣基公司不能举证证明其已向南海物业经营公司移交公用设施设备等资料。而且，根据荣基公司申请的证人出庭所作证言，酒店商业广场（首层、二层）已实际投入经营使用多月。但荣基公司仍未将酒店商业广场移交给南海物业经营公司管理（南海物业经营公司亦未计收该部分物业的管理费），可印证部分业主认为南海物业经营公司对物业管理不到位所涉范围是酒店商业广场（不属于某小区住宅小区1栋、2栋范围）或未交付的公共区域设备设施。因此，涉讼小区的物业管理服务存在的问题，既与南海物业经营公司自身有关，也与荣基公司有关。综合本案的实际情况，一审法院酌定本案物业管理费按合同约定标准的90%计付。经计算（详见附表及说明），荣基公司向南海物业经营公司应支付从2017年1月1日起至2018年12月31日止期间的商铺物业管理费163581.12元（按181756.8元×90%计）。南海物业经营公司主张上述期间的物业管理费182332.8元，超出一审法院核定范围的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、荣基公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费163581.12元予南海物业经营公司；二、驳回南海物业经营公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1973.33元（南海物业经营公司已预交），由南海物业经营公司负担187.52元，荣基公司负担1785.81元。荣基公司负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予南海物业经营公司，一审法院不另收退。二审期间，双方均向本院提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，荣基公司提交的《关于配合做好小区周边公共空间日常管养的通知》为九江镇房产管理所作出，本院确认其真实性，但该通知是九江镇房产管理所对荣基公司作出，不能证明其所主张的南海物业经营公司未提供物业服务的事实；对排水管网施工合同、工程验收报告、照片、视频光盘、蒋某参保证明、收据，排水管网施工合同与工程验收报告分别形成于2019年11月26日、12月15日，而南海物业经营公司主张的物业管理费的期间为2017年1月1日至2018年12月31日，且荣基公司未举证证明其将涉案物业移交给南海物业经营公司管理时，已将地下管网工程的竣工资料移交给南海物业经营公司，故该组证据与本案无关，本院不予采信；参考案例、中国邮政快递国内邮件快递详情单及网络查询截屏与本案无关，本院不予采信；荣基公司指派员工修剪绿化带的照片形成于2020年3月13日，不能证明其所主张的南海物业经营公司未提供物业服务的事实，本院对照片、古衍坤工作牌、参保信息资料不予采信；对外联系函于2020年3月24日作出，但无其他证据佐证荣基公司曾于2017年多次要求南海物业经营公司办理电梯设备移交手续且已符合移交条件，本院对对外联系函、照片、中国邮政速递详情单不予采信；公摊水电费在房屋交付后应由业主承担，荣基公司垫付水电费与本案双方争议的物业管理费没有关系，本院对公摊水电费发票不予确认;佛山市南海江域会计服务咨询有限公司工商登记资料及收据、佛山市江俊会计服务咨询有限公司工商登记资料及收据显示荣基公司收取2019年9月-12月水电费，南海物业经营公司在本案中主张2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费，故该证据与本案无关，本院不予采信；荣基公司主张南海物业经营公司拒收文件的视频，不能显示文件的内容，本院不予确认；荣基公司提交的九江镇房产管理所向南海物业经营公司作出的《关于配合做好小区周边公共空间日常管养的通知》与该管理所此后向荣基公司所送达的管养通知内容矛盾，荣基公司又无其他证据证明该管理所确认通知所涉区域不属荣基公司负责，故该证据不具有证明力，本院不予确认；刘杰辉、蒋某的微信及双方的微信聊天记录、蒋某与董某的通讯记录与本案无关，本院不予采信。南海物业经营公司提交的工作人员花名册、员工劳动合同均形成于2020年，与本案无关，本院不予采信。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，荣基公司与南海物业经营公司签订的《某小区（商业广场）前期物业管理服务合同》上有双方的盖章，合同自成立时生效，荣基公司主张南海物业经营公司将涉案小区服务服务外包给第三人并非本案审理范围。根据双方的诉辩意见，二审争议焦点为：荣基公司主张不应支付物业服务费是否应予支持。荣基公司上诉主张不应向南海物业经营公司支付物业管理费，理由一是南海物业经营公司未向某小区商铺提供物业服务，二是南海物业经营公司配备的物业管理人员数量不足；三是南海物业经营公司提供的物业服务质量存在瑕疵。关于南海物业经营公司是否有向某小区商铺提供物业服务的问题，《物业管理条例》第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，荣基公司已将某小区1栋、2栋住宅移交南海物业经营公司管理，故1栋、2栋的商铺也是南海物业经营公司服务的对象，荣基公司主张南海物业经营公司未向小区商铺提供物业服务依据不足，本院不予支持。关于人员配备问题，虽南海物业经营公司配备的人员与合同约定不符，但荣基公司尚未将合同约定的所有物业及设备移交南海物业经营公司，物业管理费的应付数额与配备的人员数量亦无必然关系，一审法院已考虑到人员配备不足问题酌减了物业服务费，故荣基公司以人员配备问题主张按南海物业经营公司提供物业服务的范围以1/7的标准计算物业管理费依据不足，本院不予支持。关于物业服务质量瑕疵问题，《物业管理条例》第二十九条规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。”荣基公司未充分举证证明已向南海物业经营公司移交前述法规规定的资料，南海物业经营公司提供的物业服务确实存在瑕疵，但荣基公司未及时将物业及设施、设备的相关资料移交给南海物业经营公司，对某小区住宅及商铺部分区域无人管理或管理不善负有一定责任。一审法院综合考虑双方的过错，酌定本案物业管理费按合同约定标准的90%计付，符合本案实际情况，本院予以维持。综上所述，荣基公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3571.62元，由上诉人佛山市南海荣基置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年五月十二日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪附表商铺建筑面积（㎡）物业管理费（元）1栋001号51.897472.161栋002号5883521栋003号77.0711098.081栋004号72.2410402.561栋005号55.858042.41栋006号47.866891.841栋007号68.939925.921栋008号63.289112.322栋009号55.988061.122栋010号59.068504.642栋011号48.817028.642栋012号55.217950.242栋013号71.9510360.82栋014号65.929492.482栋015号59.138514.722栋016号65.299401.762栋017号25.643692.162栋018号28.054039.22栋019号25.43657.62栋020号27.954024.82栋021号65.079370.082栋022号63.89187.22栋023号28.744138.562栋024号21.083035.52合计181756.8说明：1.按“建筑面积”每月每平方米6元计价；2.“物业管理费”计费期间从2017年1月1日起至2018年12月31日止共24个月；3.“物业管理费”=6元/月/㎡×建筑面积×24个月；4.关于2栋017号至024号商铺的建筑面积，双方确认的数据与买卖合同载明的“预测建筑面积”有差异，上表中以双方确认的数据为计算基数。