广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初929号原告：曾得良，男，1982年1月6日出生，汉族，户籍地：湖南省祁东县**********，身份证号码：430************717。委托诉讼代理人：何敏，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾端娇，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。被告：惠州大亚湾泰达实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头新澳大道三街****。法定代表人：叶某1。原告曾得良与被告惠州大亚湾泰达实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告曾得良的诉讼代理人何敏到庭参加诉讼，被告惠州大亚湾泰达实业有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾得良向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年7月2日签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议；2.被告向原告退还购房首期款265544元；3.被告以265544元为基数按年利率4.9%计算自2017年10月27日起至实际付清时止的利息，暂计至2019年12月27日利息28192元（265544*4.9%*÷12个月*26个月）；4.被告向原告支付律师代理费28000元、按揭律师代理费500元、购房团购费30000元；5.本案诉讼费、保全费、担保费等费用由被告承担。事实和理由：2017年10月8日，经深圳市****地产经纪有限公司（以下简称万家居）介绍并组织团购，原告认购了被告位于惠州大亚湾澳头兴盛三路8号红树湾1栋21层01号房，于当天向万家居支付了购房团购费30000元，并分别于2017年10月27日、2017年11月24日向被告支付了购房首期款265544元。2017年11月24日，原告向约定的按揭银行提交资料申请按揭贷款，支付了律师代理费500元，但因被告原因导致按揭不成功，事后原告提供用于办理按揭的《广东省商品房买卖合同》、认购协议等资料未退还给原告。经原告要求，2019年7月2日，原、被告补签了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，合同约定交易房屋总价875544元，房屋首期款265544元，余款610000元向中国农业银行惠州大亚湾分行申请贷款支付。合同约定，出卖人承诺该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如商品房权利状况与事实不符的，买受人有权解除合同，出卖人应退还已付全部房款，并按照4.9%自付款之日起计算利息。给买卖人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。原告多次催促被告履行约定的义务，但被告一直以各种理由敷衍。但实质上是因交易房产已于2019年4月29日被大亚湾区法院查封（案号：（2019）粤1391执633号），被告根本无法办理交易转让手续，被告在补签《广东省商品房买卖合同》时故意隐瞒交易房产已被法院查封执行的事实，其行为已构成欺诈。综上，被告在与原告签订合同时故意隐瞒，其具有主观故意的欺诈，其行为已构成根本违约，交易房产被大亚湾法院查封、拍卖，合同已属履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务，或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”被告惠州大亚湾泰达实业有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年10月8日，原告认购被告开发的位于惠州大亚湾澳头兴盛三路8号红树湾1栋2101号房。当日，原告向深圳市****地产经纪有限公司支付团购费3万元。2017年10月27日，原告向被告支付首期款42026元；2017年11月24日，原告向被告支付首期款223518元。2017年11月24日，原告向广东百德律师事务所支付律师代理费500元用于办理银行按揭手续。原告庭审时称与被告签订的商品房买卖合同已提交银行办理按揭手续，2019年7月2日，原告作为买受人与被告作为出卖人补签一份《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：一、买受人购买出卖人开发的位于惠州大亚湾澳头兴盛三路8号红树湾1栋2101号房，总价款为875544元；二、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，于交付首付款时抵作商品房价款，买受人应当于2018年1月30日前支付首期购房款265544元，余款610000元向中国农业银行惠州大亚湾分行申请贷款支付；三、房屋权利状况承诺：1．出卖人对该商品房享有合法权利；2．该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3．该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。等等。2019年4月29日，本院作出（2019）粤1391执633号执行裁定书，裁定查封了惠州大亚湾澳头兴盛三路8号红树湾1栋2101号房。原告认为被告违约，合同无法继续履行，委托广东鸿浩（惠阳）律师事务所的律师作为本案委托诉讼代理人向本院起诉，支出律师费28000元。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。关于合同解除的问题。根据合同约定，被告承诺该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，否则买受人有权解除合同，现涉案房屋在原、被告补签合同前已被本院另案查封，据此，双方约定的合同解除条件成就，原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。即被告应将原告已交纳的购房款退回原告。合同亦约定，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，故原告要求被告退还已付的首期款265544元，本院予以支持。关于利息计算问题。合同约定，买受人解除合同的，除退还买受人已付全部房款外，自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。故利息分二笔计算：1.第一笔利息以42026元为基数，按年利率4.9%自2017年10月27日计算至款项付清之日止；2.第二笔利息以223518元为基数，按年利率4.9%自2017年11月24日计算至款项付清之日止。原告诉求超出部分，本院不予支持。关于律师费的问题。合同约定买受人解除合同的，给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。故原告委托律师代理本案支出的律师费28000元，属于原告的损失，该款被告应赔偿原告。关于原告所诉团购费、按揭律师代理费的问题。原告提交了深圳市****地产经纪有限公司及广东百德律师事务所出具的收款收据，上述款项并非由被告收取，故原告要求被告返还本院不予支持，原告应当向收款人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告曾得良与被告惠州大亚湾泰达实业有限公司签订的关于购买位于惠州大亚湾澳头兴盛三路8号红树湾1栋2101号房的商品房买卖合同及补充协议；二、被告惠州大亚湾泰达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告曾得良退还首期款265544元及利息，利息分二笔计算：第一笔利息以42026元为基数，按年利率4.9%自2017年10月27日计算至款项付清之日止；第二笔利息以223518元为基数，按年利率4.9%自2017年11月24日计算至款项付清之日止；三、被告惠州大亚湾泰达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告曾得良赔偿律师费28000元；四、驳回原告曾得良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6277.72元，由被告惠州大亚湾泰达实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 周 勇二〇二〇年五月十九日书记员 叶淦漳