广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初14279号 原告（反诉被告）：蓝宇，男，1981年6月3日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：叶露，广西广合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈翠宏，女，1979年10月26日出生，汉族，住南宁市青秀区，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦冬梅，广西华胜律师事务所律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年9月16日 开庭时间：2020年4月7日 当事人到庭情况： 原告（反诉被告）：蓝宇的委托诉讼代理人叶露到庭。 被告（反诉原告）：陈翠宏及其委托诉讼代理人韦冬梅到庭。 本诉原告诉请要点 原告蓝宇提出如下诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋买卖协议》、《二手房购房补充协议》；2、被告立即将坐落于南宁市青秀区的房屋腾空后返还原告；3、被告支付原告200000元违约金；4、被告支付原告房屋占用费168000元（计算方式：从2012年8月3日起暂计算至2019年8月3日共84个月，每月2000元共168000元，以此方法计算至被告腾空房屋并交回原告时止）；5、本案的诉讼费由原告承担。 本诉被告答辩要点 被告陈翠宏作如下答辩：双方签订的协议并未明确约定必须于每月1日付清当月的还款，被告于2018年9月30日支付当月的房款，不构成逾期。原告因房价大涨，想要单方解除合同，没有事实及法律依据，更违反诚实信用原则，浪费司法资源，请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告诉请要点 被告陈翠宏提出如下反诉请求：1、判令反诉被告蓝宇继续履行双方签订的《房屋买卖协议》、《二手房购房补充协议》；2、判令反诉被告蓝宇向反诉原告赔偿违约损失10000元，即律师代理费；3、本案本诉、反诉的全部诉讼费用由反诉被告蓝宇承担。 反诉被告答辩要点 原告蓝宇针对反诉提出如下答辩意见：1、双方签订的《二手房购房补充协议》真实有效，是双方的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行义务，反诉原告违反双方约定中的关于支付方式、违约责任的约定，被告应在每月1日前支付该月的购房款，但是被告多期逾期支付，且多次逾期超过20天。被告也自认有3期购房款是在第二个月才支付，分别是2017年10、11月、2018年5月，其违约行为，按照合同约定，反诉被告有权解除合同。反诉被告于2018年9月通过微信告知被告解除合同，双方的合同不应继续履行，反诉原告要求继续履行合同没有事实及法律依据。2、违约损失即律师费应由其自行承担，双方合同既未约定该律师费应由违约方承担，也无法律规定，所以该律师费应由反诉原告自行承担。3、请求驳回反诉原告的全部反诉请求。 事实认定 2012年8月3日，蓝宇（甲方）与陈翠宏（乙方）签订一份《房屋买卖协议》（以下简称购房协议），购房协议第一条约定，乙方购买甲方拥有的坐落于广西南宁青秀区（以下简称“03号房”），建筑面积143.36平方米（最终面积以房产证为准）的房产一套。购房协议第二条“付款方式”约定，1、双方议定的房产出售价格为90万元整，此房价款为净价，甲方不支付交易中的任何费用。2、甲方收到乙方定金20万元整作为首付款后，乙方可入住装修，待房产证办下来后，甲方需积极配合乙方办理过户等手续（定金以收据收条为准）。3、余款70万元整，由甲方以5%年利率借给乙方，借款期限从2017年10月即第二笔10万元给付之日起，乙方每年支付利息1次，时间为当年10月，乙方在合同签订后，从次年起每年归还20万元（最后一年归还10万元），归还本金后，利息相应减少，乙方在4年内将余款全部归还。4、买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用，该房过户前的费用（比如首次办理房产证的费用）由甲方承担。购房协议第三条“房屋过户”约定，甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。协议第四条“双方责任”约定，1、甲方应在乙方付完20万元首付款后将该房产交付乙方（以收据收条为准）。2、甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。购房协议第五条“合同变更”约定，1、在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需要变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。2、本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。购房协议第六条“违约责任”约定，本合同签订后，双方不得违约，如甲方不配合过户、不履行交房义务，或者将房屋卖予、赠与他人，双倍返还乙方已经支付的房款，若房屋已经装修，甲方需等价赔偿，并如乙方不按时交付房款，下一次利息翻倍。购房协议第八条约定，本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。协议签订后当日，蓝宇向陈翠宏交付了03号房，陈翠宏装修后一直居住使用至今。 2017年7月20日，蓝宇（甲方、出卖人）与陈翠宏（乙方、买受人）签订一份《二手房购房补充协议》（以下简称“补充协议”），补充协议载明：该补充协议是对2012年8月3日与陈翠宏（身份证号码：×××4824）所签的关于03号房屋买卖协议的补充条款，原房屋买卖协议与该补充协议有出入的，以该补充协议为准。甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，该房屋具体状况如下：房屋位于南宁青秀区，建筑面积143.36平方米（以最终办理房产证确认的面积为准），有市场运作建房合同。甲方已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，乙方也已知悉。根据原购房协议，乙方应于2016年10月前付清全部购房款。目前，乙方只支付了67万元，尚有23万元未付清，经双方约定，剩余未付的23万元由乙方从2017年1月1日开始按照银行商业贷款利率分240期按揭每月支付给甲方（具体参照银行贷款的按揭计算器计算的数额为准），但在办房产过户的同时乙方需将余款一次性付清，不再按照240期偿还。本协议签订后甲方应配合乙方去做对交易事项及所签协议的公证。房屋已于2012年8月3日交付乙方使用，交付后的风险及所有开支均由乙方负责。如甲方违约不配合过户的（过户的前提是乙方按约定支付完全部房款），或者在乙方未违约的前提下将房子转卖、赠与他人的，须双倍返还所收房款，若房屋已经装修，需等价赔偿装修费。如乙方违约逾期不支付月供的，乙方应加付该月供按日3%计算的违约金给甲方，逾期超过20天或者逾期2期及以上的购房协议自动解除，甲方有权立即收回该房，乙方需支付20万元作为违约金以及从2012年8月3日至乙方搬离之日的房屋占用费每月2000元，已付的利息属于一般借贷不予退还，房屋已经装修的费用由违约方承担。本协议自甲乙双方签订之日起生效。 补充协议签订之后，陈翠宏于2017年7月29日向蓝宇支付了2017年1月至7月的应付款项10537元、于2017年8月21日向蓝宇支付了2017年8月的应付款项1505.22元、于2017年9月22日向蓝宇支付了2017年9月的应付款项1505.22元、于2017年11月1日向蓝宇支付了2017年10月的应付款项1505.22元、于2017年12月1日向蓝宇支付了2017年11月的应付款项1505.22元、于2017年12月24日向蓝宇支付了2017年12月的应付款项1505.22元、于2018年1月24日向蓝宇支付了2018年1月的应付款项1505.22元、于2018年2月15日向蓝宇支付了2018年2月的应付款项1505.22元、于2018年3月24日向蓝宇支付了2018年3月的应付款项1505.22元、于2018年4月26日向蓝宇支付了2018年4月的应付款项1505.22元、于2018年6月1日向蓝宇支付了2018年5月的应付款项1505.22元、于2018年6月26日向蓝宇支付了2018年6月的应付款项1505.22元、于2018年7月21日向蓝宇支付了2018年7月的应付款项1505.22元、于2018年8月27日向蓝宇支付了2018年8月的应付款项1505.22元。2018年9月30日，陈翠宏通过微信转账的方式向蓝宇支付了2018年9月的应付款项1505.22元，被蓝宇退回。 另查明，2018年10月1日起，蓝宇与陈翠宏就房贷的支付时间开始产生争议，双方并因此通过微信进行了沟通。蓝宇认为按照补充协议的约定，从2017年1月1日起，陈翠宏应在每月的1日向其支付当月的应付款项，而陈翠宏在补充协议签订后至2018年10月期间，均未按约定在每月的1日向其支付应付款项，已构成违约，按照补充协议的约定双方的购房协议已自动解除，故通过微信方式向陈翠宏表示不再履行购房协议。陈翠宏则认为补充协议并未约定其必须在每月1日付清当月的应付款项，只要其按月支付了当月的应付款项就不构成逾期与违约。双方虽有沟通却未达成一致意见，因此产生纠纷。此后，从2018年10月起至2019年12月2日止，虽陈翠宏通过微信转账方式逐月向蓝宇支付当月及此前被蓝宇退回的应付款项，但均被蓝宇退回。蓝宇于2019年9月16日向法院提起诉讼，陈翠宏则答辩并反诉如前。 再查明，03号房系蓝宇向广西壮族自治区国营高峰林场认购的市场运作建房。陈翠宏因参加本案诉讼及提起本案反诉，于2019年12月5日与广西华胜律师事务所签订了一份《民事委托代理合同》，合同约定的律师代理费为10000元。2020年4月7日，广西华胜律师事务所向陈翠宏出具一份《收款收据》，载明收到陈翠宏交来的律师费10000元。 在审理中，经本院询问，1、蓝宇与陈翠宏均认可，补充协议中“剩余未付的23万元由乙方从2017年1月1日开始按照银行商业贷款利率分240期按揭每月支付给甲方”中的“每月支付给甲方”的意思是，由陈翠宏将每月应付款项直接支付给蓝宇，而不是由陈翠宏帮蓝宇代还银行按揭，房屋的银行按揭由蓝宇自己负责。2、对于解除合同的理由，蓝宇陈述称有两点，一是陈翠宏没有按补充协议的约定在每月1日向其支付当月应付款项，多次是超过每月的20日支付，已经达到合同约定的解除条件；二是陈翠宏有3期是第二个月才支付前一月的应付款项的，也已经达到合同约定的解除条件。 判决理由 1、关于本案购房协议与补充协议的法律效力问题。本案原被告双方签订的购房协议与补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律法规之强制性效力性规定，应属合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应恪守履行。二、关于原告要求解除购房协议与补充协议的主张能否支持的问题。1、根据原告的陈述，其要求解除购房协议与补充协议的第一个理由是：被告没有按补充协议的约定在每月1日向其支付当月应付款项，而是多次超过每月的20日支付，由此认为被告的行为已经符合补充协议中关于“逾期超过20天购房协议自动解除”的约定。然，纵观本案补充协议的全部内容，双方对剩余房款23万元约定的支付方式是“从2017年1月1日开始按照银行商业贷款利率分240期支付给原告”，约定的支付时间是“每月支付”，至于每月支付款项的具体日期，双方在补充协议中并未作明确约定，事后也未通过补充约定的方式予以明确，据此，依照补充协议的内容，被告在每月的20号前后向原告支付该月应付款项的行为，并不构成逾期支付。因此，原告前述认为购房协议已达自动解除条件的理由，不能成立，据此，原告要求解除购房协议与补充协议的主张，于法无据，本院不予支持。2、原告要求解除购房协议与补充协议的第二个理由是：被告有3期是在第二个月才支付前一月的应付款项，由此认为被告的行为已符合补充协议中关于“逾期2期及以上的购房协议自动解除”的约定。纵观被告在补充协议签订后的还款记录，被告确实在2017年11月1日、12月1日，2018年6月1日，才支付了相对应的2017年10月、11月，2018年5月的应付款项，该3期还款在客观上确实均各自逾期了1天，但综合全案实情，并结合被告的实际履行情况，被告的该违约程度显著轻微，并不影响原告合同目的实现，原告以此为由要求解除购房协议与补充协议的主张，有违诚实信用原则，也与双方订立购房协议的初衷不符，据此，本院对原告前述要求解除合同的主张，不予支持。三、关于原告要求被告返还房屋、支付违约金、房屋占用费的主张能否支持的问题。如前所述，原告要求解除购房协议与补充协议的理由不能成立，故原告要求被告返还房屋、支付违约金、房屋占用费的主张，缺乏与之对应的基础和依据，据此，原告的上述主张，依据不足，本院不予支持。四、被告反诉要求继续履行购房协议与补充协议的主张能否支持的问题。因本案并不存在阻碍购房协议与补充协议继续履行的法律因素或客观事实因素，况且，原被告双方均已实际履行了购房协议与补充协议的主要义务，据此，被告反诉要求继续履行购房协议与补充协议的主张，于法有据，本院予以支持。五、对于被告反诉要求原告赔偿律师代理费10000元的主张能否支持的问题。综观全案实情，原被告双方对本案纠纷的产生均有过错，一方面反诉原告确实存在三期逾期支付款项的事实；另一方面反诉被告在反诉原告并不存在逾期超过20天的情形下，擅自表明不再履行购房协议，最终导致本案纠纷产生。据此，反诉原告为应诉及提起本案反诉而聘请律师所支出的律师代理费10000元，应由双方各自负担5000元为宜。 裁判结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）蓝宇的全部诉讼请求； 二、原告（反诉被告）蓝宇与被告（反诉原告）陈翠宏继续履行双方于2012年8月3日签订的《房屋买卖协议》及2017年7月20日签订的《二手房购房补充协议》； 三、原告（反诉被告）蓝宇向被告（反诉原告）陈翠宏赔偿律师代理费5000元。 本案本诉受理费12800元，由原告（反诉被告）蓝宇负担。 本案反诉受理费6450元，由原告（反诉被告）蓝宇负担6400元，由被告（反诉原告）陈翠宏负担50元。 上述义务，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付延迟履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  袁小辉 人民陪审员  李爱芬 人民陪审员  梁美坚 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  覃景莲 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第%1条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。