四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1102民初2111号 原告：杨浩，男，1975年9月24日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：郭洪中，四川正心律师事务所律师。 被告：杜力恒，男，1981年5月11日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告：黄磊，男，1988年10月31日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告杨浩与被告杜力恒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年3月26日、2020年4月24日公开开庭进行了审理。2020年5月26日，因案情复杂本案转为普通程序审理，并于2020年6月30日第三次公开开庭进行了审理。2020年11日，本院依原告申请追加黄磊为本案被告参与诉讼，并于2021年3月3日第四次公开开庭进行了审理。原告杨浩及委托诉讼代理人郭洪中、被告杜力恒到庭参加诉讼，被告黄磊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。审理中，本案中止审理73天。本案现已审理终结。 原告杨浩向本院提出诉讼请求：判令被告立即将位于乐山市市中区××路××号××单元××楼××号的房屋［房产证号：乐房权证乐山市字第2××8号，土地使用证号：乐城国用（2015）第2××0号］过户登记至原告名下。审理中，原告变更其诉讼请求为：1、请求确认《购房合同》（2006年9月30日）、《房屋买卖合同》（2018年5月8日）及《承诺书》合法有效；2、判令被告杜力恒、黄磊协助将登记在黄磊名下的位于乐山市市中区××路××号××单元××楼××号房屋（川2019乐山市不动产权第0××3号）直接过户至原告名下。事实与理由：被告于2004年左右与张仲云共同在××路××大楼，原告在2006年购得本案案涉房屋并按约履行了支付房款的义务并随即将此房屋装修入住。2015年，经相关职能部门处理，将案涉房屋登记在了原告名下［房产证号：乐房权证乐山市字第2××8号，土地使用证号：乐城国用（2015）第2××0号］。被告曾公证委托原告自行办理此房过户登记，后采取欺骗的手段借走双证到银行抵押贷款。2018年5月8日，被告向原告承诺：在该月25日解除抵押协助原告办理过户。之后，被告杜力恒将案涉房屋出卖给被告黄磊，经市中区法院（2020）川1102民初4425号判决认定二被告存在恶意串通，确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效，该判决已经发生法律效力。因此，请求人民法院支持原告的请求。庭审中，原告陈述《办证须知》中载明的“签订合同的购房价格与原合同价格相同”中的原告合同系指杨浩与张仲云签订的购房合同，且只有原告交了购房款，物业才会通知原告去交办理过户的费用，杜力恒也才会给杨浩出具委托书并公证可以自行办理过户，足以认定原告时已经支付了购房款。 被告杜力恒辩称，1、与张仲云联合建房是事实，但后来仲裁委查明张仲云在案涉房屋的修建中未按约履行出资义务，被告是土地所有者且独立支付工程款及相关规费，张仲云没有买卖案涉房屋的权利，原告作为购买方负有审查销售方是否有销售资格的义务，目前的局面是原告审查不严造成的。2、原告与张仲云签订的《购房合同》与被告无关，被告从合同签订到款项支付均不知情，且也未收到购房款；《房屋买卖合同》是原告与被告签订的，其约定过户的时候支付购房款14万，但原告并未支付该购房款，原告交钱给张仲云与我无关。3、《承诺书》是被告所写，承诺书中“拟销售给杨浩……”，表明当时案涉房屋并未销售给原告，只是被告有出售该房屋的计划，因抵押问题，故承诺在解除抵押后协助办理过户手续，过户手续的具体内容就包括收取购房款并办理过户，原告是认同我承诺书所表述的内容。4、被告在案涉房屋抵押解除前告知过原告，但原告未明确表示是否要购买，后有人出价35万购买，本着公平交易原则自然价高者得。5、原告提交的办证须知是我当时通过物业公司发给住户的，办证须知中载明的“签订合同的购房价格与原合同价格相同”中的原告合同系指本案中杨浩与张仲云签订的购房合同。6、涉案房屋现在登记在被告黄磊名下，不清楚应该如何配合过户。综上，请驳回原告的诉讼请求。 被告黄磊未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2006年9月30日张仲云与杨浩签订的《购房合同》载明：张仲云个人在××路××大楼，共计六层，其中一层至三层为商场，四层至六层为住宅。现原告愿意购买2单元6层1号住房。经双方协商达成如下协议：建筑面积：此户建筑面积约132平方米，实际建筑面积以房管局测量为准；水电开户等五通费用（约12000元）由张仲云另行代收；购房价格按建筑面积1060元／平方米，合同总价140000元；原告在购房协议书上签字生效后，将购房款140000元一次性支付给张仲云；所购房屋产权证及土地使用证由张仲云代为办理，双方按有关规定各自承担费用。 2006年9月24日的《收款收据》载明：今收到杨浩交来购房款40000元，备注为商贸大楼二单元六楼一号，制票人为王正平，并加盖张仲云印章。2006年9月30日的《收款收据》载明：今收到杨浩交来商贸大楼购房款100000元，备注为商贸大楼××楼××单元××号，经手人为王正平，并加盖张仲云印章。 后，杜力恒因联合建房分得了包括乐山市市中区柏杨西路508号2单元6楼2号、508号3单元6楼1号房屋及涉案房屋在内的24套房屋，且乐山市市中区柏杨西路508号2单元6楼2号、508号3单元6楼1号房屋及涉案的柏杨西路508号2单元6楼1号房屋［当时房屋所有权证号：乐房权证乐山市字第2××8号、国用土地使用证号：乐城国用（2015）第2××0号］均于2015年1月29日登记至杜力恒名下。 2015年6月23日，杜力恒通过凯联物业向包括原告在内的业主发放了《办证须知》。《办证须知》载明“凯联一期的住户：你好，办理过户需要与实际产权人重新签订购房合同。签订合同的购房价格与原合同价格相同。签订合同前需要满足以下条件。1、已经全额缴纳购房款；2、已全额缴纳物管费……6、由住户承担交易过程中的所有税费。以上1至5项在签订购房合同前缴纳，第6项在办理过户时缴纳……”。 2017年2月22日，杜力恒向原告出具委托书，委托书载明“我委托人（杜力恒）单独所有位于乐山市市中区××路××号××单元××楼××号的房屋［房屋所有权证号：乐房权证乐山市字第2××8号，国用土地使用证号：乐城国用（2015）第2××0号）］，因我事务繁忙，无法亲自办理该房屋的出售、过户的相关事宜，现委托杨浩为代理人，代理我办理下列事项：1、查询上述房屋的相关档案。2、出售上述房屋，签订上述房屋的买卖合同。3、办理上述房屋的买卖过户登记手续并领取不动产权证的相关事宜。……7、代理办理上述房屋的水、电、气光纤、物业管理过户等相关事宜……”。四川省乐山市嘉州公证处于同日出具（2017）乐市嘉证字第1522号公证书，载明：兹证明杜力恒于2017年2月22日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果等。同日，四川省乐山市嘉州公证处还出具（2017）乐市嘉证字第1523号公证书，载明：兹证明签名的影印本与杜力恒出示给本公证员的《居民身份证》的原本相符。本公证书仅限用于办理乐山市市中区××路××号××单元××楼××号房屋的查询档案、出售、签订买卖合同、不动产登记、领证、缴纳税、……、水、电、气、光纤物业管理过户相关事宜，用于其他事由无效。当日，被告杜力恒还向案外人出具就乐山市市中区柏杨西路508号2单元6楼2号、508号3单元6楼1号房屋与上述内容一致的委托书，并经四川省乐山市嘉州公证处公证，并分别于2017年9月5日、2017年10月12日进行了不动产权转移登记。但涉案房屋一直未进行转移登记。 2018年5月8日，原告（乙方）与被告（甲方）杜力恒签订《房屋买卖合同》，约定：杜力恒于2004年左右与张仲云共同在××路××大楼，其中被告将其单独所有的二单元三楼一号房屋132平方米出卖给原告，现双方达成如下协议：一、房屋面积为132平方米（以实际测量为准）。二、交易金额：14万元。三、购房款支付时间和方式为被告将此房屋交付乙方时，原告将全部购房款支付给被告。四、涉及此次房产交易过户的费用以及“五通”费用12000元由原告全部承担等。同日，杜力恒向原告出具《承诺书》，载明“本人名下房屋土地使用证（2015）第212990号，房产证2××8号拟销售给杨浩（511102197509××××），因该房屋现在属于抵押状态，为了满足售房条件，本人承诺在2018年5月25日该房抵押解除，协助完成过户手续”，杜力恒作为承诺人在承诺书尾部签名、书写公民身份号码并捺印。 2018年6月11日，原告杨浩诉至本院要求判令被告杜力恒将案涉房屋过户登记至原告名下。本院作出（2018）川1102民初3487号民事判决书，以存在物权变动的阻却事由判决驳回原告的诉讼请求。后，原告杨浩上诉至乐山市中级人民法院，该院作出（2018）川11民终1360号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2019年9月26日，杜力恒与黄磊签订《房屋买卖合同》，约定以350000元的价格将案涉房屋出售给黄磊。同日，黄磊向被告转账支付全部购房款，并将案涉房屋过户登记至黄磊名下［权证号：川（2019）乐山市不动产权第0××3号］。2020年7月9日，原告杨浩向本院提起诉讼，主张确认杜力恒与黄磊签订的前述《房屋买卖合同》无效。本院作出（2020）川1102民初4425号民事判决书，在本院认定事实部分载明“2007年原告入住该房至今……审理中，双方确认2018年5月8日杜力恒与原告签订的《房屋买卖合同》与2006年9月30日张仲云与杨浩签订的《购房合同》中涉及的房屋为同一房屋，系登记在杜力恒名下位于乐山市市中区××路××号××单元××楼××号房屋［房屋所有权证号：乐房权证字第2××8号，国用土地使用权证号：乐城国用（2015）第2××0号］”，在本院认为部分载明“……2018年5月8日杜力恒与原告签订的《房屋买卖合同》载明“杜力恒于2014年左右与张仲云共同在××路××大楼××。以上可以证明双方在签订合同时杜力恒认可案涉房屋是与张仲云共同修建。2007年原告入住案涉房屋，时至今日杜力恒未向原告主张权利，也未向相关部门主张原告侵占其房屋，因此原告根据与张仲云签订的合同入住案涉房屋系合法入住”，并依法判决2019年9月26日杜力恒与黄磊签订的房屋买卖合同无效。 另查明，案涉房屋《房屋信息摘要》载明了案涉房屋2019年9月26日登记在黄磊名下，于2020年7月16日开始因本院（2020）川1102民初4425号、（2020）川1102执保263号而被限制登记。 审理中，关于涉案房屋能否直接由黄磊名下过户登记至杨浩名下的问题，本院向乐山市自然资源局发函咨询。2021年4月28日收到该局书面回复，其主要内容为：……该房屋不得直接从黄磊名下转移过户至杨浩名下。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条的规定“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：……（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的”，当事人杨浩根据（2020）川1102民初4425号民事判决书申请对位于乐山市市中区××路××号××单元××楼××号房屋登记进行注销，使该案涉房屋的权利状态回归为杜力恒所有，当事人杨浩再根据与杜力恒有效的《房屋买卖合同》等材料办理房屋转移登记。 上述事实有事人的陈述及《房屋买卖合同》、《承诺书》、《收款收据》、《房屋信息摘要》、(2018)川1102民初3487号民事判决书、2018）川11民终字第1360号案件庭审笔录及民事判决书、房屋产权信息、《乐山市自然资源局关于四川省乐山市市中区人民法院咨询函的回复》等证据在卷予以佐证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与杜力恒于2018年5月8日签订的《房屋买卖合同》，是当事人双方的真实意思表示，其内容并不违反了法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该合同依法成立并生效，故本院对原告主张该合同有效的诉讼请求予以支持。关于《承诺书》的效力。本院认为，被告是具有民事权利能力和民事行为能力并依法独立享有民事权利和承担民事义务的民事主体，其向原告出具的《承诺书》，并无证据证明并非被告杜力恒的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应系有效的民事法律行为。故，本院对原告要求确认《承诺书》有效的诉讼请求予以支持。关于《购房合同》的效力。因《购房合同》的相对方系张仲云，张仲云并非本案当事人，故其与原告签订的《购房合同》的效力问题不宜在本案中处理，原告可以另行解决。 关于原告要求判令将本案诉争房屋由杜力恒、黄磊协助直接过户至原告名下的诉请。原、被告于2018年5月8日签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效，双方应按合同约定享有权利和义务。原告已经实际于2007年合法入住该房屋居住至今。争议焦点是：一、原告是否按约支付了购房款？二、案涉房屋是否能直接由杜力恒、黄磊协助并直接由黄磊名下过户至杨浩名下？ 关于焦点一。本院认为，根据现有证据及双方当事人的陈述，足以认定原告已经支付了购房款，理由如下：1、2006年9月30日，杨浩与张仲云签订了《购房合同》，约定将涉案房屋即乐山市市中区××路××号××单元××楼××号房屋出卖给杨浩，杨浩之后按约履行了支付购房款140000元的义务，并从2007年入住至今。2、杜力恒认可案涉房屋系与张仲云共同修建，基于联合建房于2015年1月29日取得案涉房屋所有权。2015年6月23日，杜力恒通过凯联物业向包括原告在内的业主发放了《办证须知》，主要载明办理过户需要与实际产权人重新签订合同，价格与2006年张仲云与原告签订的《购房合同》价格相同，且需要已经全额缴纳购房款等。3、杜力恒于2017年2月22日向原告出具办理涉案房屋办理过户登记手续等的授权委托书并进行公证，并在2018年就案涉房屋与原告签订《房屋买卖合同》，合同价格与《购房合同》价格一致，并出具“本人承诺在2018年5月25日该房抵押解除，协助完成过户手续”的承诺书。4、杨浩从2007年开始至今实际居住在案涉房屋中，杜力恒于2015年取得案涉房屋所有权至今，并未向案涉房屋实际居住人即本案原告主张权利，也未向相关部门主张原告侵占其房屋。综合以上基本事实，杜力恒虽抗辩杨浩未按照2018年的《房屋买卖合同》支付购房款，但根据双方陈述及证据，杜力恒已经认可杨浩向张仲云支付的购房款即为支付本案涉案房屋的购房款，如果不是，其不可能在原告未支付购房款的情况下，还向原告发放《办证须知》，也不可能向原告出具涉案房屋过户登记的委托书，更不可能向原告承诺“在2018年5月25日该房抵押解除，协助原告完成过户手续”，故被告的抗辩不符合常理且无证据予以佐证，不应采信。 关于焦点二。案涉房屋是否能由杜力恒、黄磊协助直接由黄磊名下过户至杨浩名下？ 本院认为，本案系房屋买卖合同，合同相对方为杨浩与杜力恒。杨浩按照合同约定履行了支付购房款的义务，杜力恒理应按照约定将案涉房屋转移登记杨浩名下。但2019年9月26日，杜力恒将案涉房屋再次出卖给黄磊并办理了不动产转移登记，虽杜力恒与黄磊之间的房屋买卖合同已经被生效法律文书确认无效，但并未发生《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。……”规定的返还或恢复登记至原权利人名下的情形。案涉房屋现仍登记在非合同相对方黄磊名下。因案涉房屋的权利状态恢复至杜力恒名下与本案的房屋买卖合同系不同的法律关系，杨浩依据与杜力恒签订的《房屋买卖合同》要求在本案中将案涉房屋直接由黄磊名下过户至杨浩名下，于法无据，本院不应支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告杨浩与被告杜力恒于2018年5月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；被告杜力恒于2018年5月8日出具的《承诺书》合法有效； 二、驳回原告杨浩的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告杨浩负担50元，由被告杜力恒负担50元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  杨春霞 审 判 员  何 珊 人民陪审员  张文容 二〇二〇年五月六日 书 记 员  张松宁