上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初5213号原告：车金梅，男，汉族，1945年2月7日生，住上海市金山区。委托诉讼代理人：华晓君，上海金一律师事务所律师。被告：李传良，男，汉族，1977年2月6日生，住上海市金山区。被告：上海康晶房地产经济事务所，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李传良。原告车金梅诉被告李传良、上海康晶房地产经济事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月18日，公开开庭进行了审理。原告委托代理人华晓君、被告李传良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告退还购房款35,000元。事实与理由：2019年12月17日，原告在第三人居间下，与被告签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定原告购买被告位于金山区吕巷镇璜溪东街XXX号房产，合同总价为710,000元。合同约定了定金为10,000元，首付款为40,000元。合同签署后，原告向被告支付了50,000元。后原告因资金问题无法继续履行合同，为此与被告及第三人协商解除合同事宜。被告及第三人表示，被告有权要求原告赔偿合同总价20%的违约金为142,000元，但看在原告年纪大的情况下，愿意退原告5000元，但前提是要求原告在被告和第三人起草的《购房解除协议》上签字。为此，原告无奈只得在上述《购房解除协议》上签字，被告则退还原告5000元。后原告通过咨询才发现，上述《购房解除协议》记载的定金50,000元，与主合同《房地产买卖居间合同》载明的定金10,000元的约定并不一致。原告签署《购房解除协议》的行为不但是在被告隐瞒真实事实且故意错误诱导原告的情况下原告作出的行为，而且也是原告对原被告双方约定的定金存在重大误解的民事法律行为。因而根据合同法第五十四条规定，基于原告意思表示不真实，原告有权撤销上述合同。按照《房地产买卖居间合同》，原告应承担的违约责任为定金10000元，故被告应返还原告购房款35,000元。被告及第三人辩称，被告与原告签订《购房解除协议》时有案外人车美凤和张某某在场见证。协议是双方的真实意思表示，双方已经不存在纠纷。根据《房地产买卖居间合同》8.1条款的约定，原告已经支付了定金和首付款，如居间协议解除应按照总房价20%支付违约金。原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、《房地产买卖居间合同》；2、收款收据；3、《购房解除协议》被告为证明自己的主张，向本院提供了一份微信聊天记录，证明原告违约解除合同的事实。为查明事实，根据被告的申请，本院准许证人张某某出庭作证。证人张某某当庭陈述了其介绍原告向被告购房和最终原、被告解除合同的整个过程。对于原、被告提供的证据及证人证言的真实性，本院均予以认可。根据原、被告提供的证据和庭审查明的事实，本院确认事实如下：2019年12月17日，原告在第三人居间下，与被告签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定原告购买被告位于金山区吕巷镇璜溪东街XXX号房产，合同总价为710,000元。合同约定，原告于合同签订当日支付被告定金10,000元，次日支付首付款40,000元，2019年12月30日前支付剩余的660,000元。合同8.1条约定，本协议经签字生效后，甲、乙双方诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方或丙方书面或信息方式催告后仍不履行的，另一方有权要求向相对方承担每日总房价款的0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或有权单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，乙方已按本协议约定期限内支付规定的首付款后，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方依照定金罚则支付违约金履行本协议第三条3.3条。同时，违约方应按照本协议约定的总房价款的2%向丙方支付违约金作为居间服务报酬。合同8.3条约定，若乙方在支付定金后由于乙方原因，不愿购买该房屋或违约的，甲方有权没收乙方支付的定金，如果乙方给甲方造成经济损失的，由乙方按照实际金额损失赔偿给甲方，乙方并应按照本合同第二条明确规定的该房地产房屋成交价的2%违约金支付给丙方作为居间佣金。合同签订后，原告依约支付了定金10,000元和首付款40,000元。2019年12月30日，因原告无法支付剩余的660,000元房款，原、被告和第三人签订了一份《购房解除协议》，约定“甲乙双方于2019年12月17日签订购房合同，房屋地址金山区吕巷镇璜溪东街XXX号商铺，原定于2019年12月30日交购房尾款人民币66万元整，应付首付款日期到期后，甲方谦让乙方多次后，至今乙方都未能履行合约，现甲方按照相关协条款追究乙方违约责任。甲方将已收取乙方的定金50,000元(伍万元)退回乙方人民币5000元整(伍仟)，甲乙双方协商一致并同意，今后双方不得再追究此事，现通知甲乙双方解除该房屋购房合同。”协议下方甲方处有被告签字确认，乙方处有原告和车美凤签字确认，居间方有第三人和张某某签字确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房地产买卖居间合同》和《购房解除协议》系原、被告双方的真实意思表示，不存在合同法规定的合同无效的情形，当属合法有效。原、被告和第三人签订《房地产买卖居间合同》后，原告明确自己无法继续履行合同，并要求与被告解除合同，显属违约，应当承担相应的违约责任。原、被告通过《购房解除协议》明确了《房地产买卖居间合同》解除后原告应承担的违约责任，即原告支付被告违约金45,000元。现原告以协议中的表述“甲方将已收取乙方的定金50,000元(伍万元)退回乙方人民币5000元整(伍仟)”，推断为《购房解除协议》系按照定金罚则确定合同的违约责任，故仅需要承担定金10,000元的抗辩意见，显属断章取义，本院不予采纳。由于原、被告已经通过《购房解除协议》明确了原告的违约责任，且原告未提出确认无效或撤销、变更《购房解除协议》的诉请，故对于《房地产买卖居间合同》第八条关于违约责任的认定已无必要。被告根据《房地产买卖居间合同》8.1条款要求原告按照总房价款的20%赔偿违约金142,000元，具有相应的合同依据。现原告在已经与被告达成《购房解除协议》的情形下，又要求按照8.3条款定金罚则重新确定违约责任，显然违反了诚实信用原则，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取337元，由原告负担(已缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 夷 赟二〇二〇年五月二十八日书记员 沈岑琼附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……