广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异149号 案外人：梁志伟，男，汉族，1985年3月8日出生，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：区敏琳，广东度明律师事务所律师。 委托代理人：黄维朗，广东度明律师事务所律师。 保全申请人（原告）：龙元建设集团股份有限公司,住所地浙江省象山县。 法定代表人：赖振元。 委托代理人：陈华保，广东洋三律师事务所律师。 委托代理人：周观燕，广东洋三律师事务所实习律师。 保全被申请人（被告）：佛山颐盛房地产有限责任公司,住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：张军。 本院在审理龙元建设集团股份有限公司（以下简称龙元建设公司）与佛山颐盛房地产有限责任公司（以下简称颐盛房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，根据龙元建设公司的财产保全申请作出（2019）粤06民初196号民事裁定书，并依据该裁定查封颐盛房地产公司名下位于广东省佛山市南海区西樵镇崇民路3号三盛颐景园地下车库*****号小汽车位（以下简称涉案车位）。案外人梁志伟为此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月21日公开进行听证，案外人梁志伟的委托代理人区敏琳、保全申请人龙元建设公司的委托代理人陈华保、周观燕到庭参加听证，保全被申请人颐盛房地产公司经本院依法通知未到庭参加听证。本案现已审理终结。 案外人梁志伟向本院提起异议，请求解除对涉案车位的查封措施。事实和理由： 一、案外人梁志伟在法院查封之前已与颐盛房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同并已支付全部购房款。案外人于2019年5月17日与颐盛房地产公司就涉案车位签订《商品房认购书》，双方约定购房总价为173000元，案外人同日向颐盛房地产公司支付全部购房款，颐盛房地产公司同日出具收据确认。其后，双方于2019年9月20日正式签订《商品房买卖合同》。 二、案外人在法院查封之前已合法占有涉案车位，且非因案外人原因未办理过户登记。案外人于2019年10月9日收到保全被申请人发出的《三盛颐景园收车位通知书》，涉案车位已如期完工并可交付使用，案外人已于2019年10月30日办理了涉案车位交接手续。案外人于同年11月1日在中国建设银行股份有限公司佛山轻纺城支行开设的存折账号中存入1730元用于缴纳住宅专项维修资金。案外人早于法院查封前便合法占有使用涉案车位和缴纳了增值税、契税及印花税等费用并且积极向相关部门申请办理备案及过户申请等手续，但因涉案车位被查封被告知不能过户，案外人对此没有任何过错，却深受牵连。 综上所述，涉案车位虽然尚未过户成功，但案外人是合法的实际所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关规定，案外人满足相关条件，具有足以阻却执行保全的实体权利。为维护自身合法权益，特向法院提出异议请求，恳请法院予以支持。 保全申请人龙元建设公司答辩称，一、案外人提出的异议申请不应该适用于执行异议程序审查，而适用执行异议之诉程序予以审查。保全申请人提出保全是基于对标的物主张实体权利，不单是作为执行阶段的财产来申请，也是保全申请人提交的民事起诉状中第二项诉讼请求针对的标的物，案外人要排除保全申请人的诉讼请求，不应该适用于执行异议程序，而适用于执行异议之诉程序排除。 二、本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条而应当适用上述司法解释第二十九条的规定，因为保全申请人申请查封的涉案车位登记在颐盛房地产公司名下，对涉案车位的查封是基于保全申请人和颐盛房地产公司存在建设工程合同纠纷而产生的诉讼，所以应依据上述司法解释第二十九条的规定。如果案外人是买受人，对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议要符合以下三个条件：1.在查封之前已经签订买卖合同；2.所买商品房用于居住且买受人名下没有其他用于居住的房产；3.已经支付超过合同约定总价款的百分之五十。但是从目前来看，除案外人提出满足查封前签订书面买卖合同以及部分买受人支付购房款之外，均没有提供是否有其他用于居住房屋的相关证据，基于上述司法解释第二十九条的规定，只有用于居住的房屋才能排除执行，但本案不动产是车位不是用于居住，而是为了改善和方便生活配套的不动产，且案外人梁志伟并未提交购房的转账凭证，不能证明其已经支付购车款，案外人提出的异议无事实和法律依据，应驳回案外人的异议请求。 案外人梁志伟在异议期间向本院提交如下证据： 1.案外人梁志伟身份证信息（复印件）、龙元建设公司工商公示信息（复印件）、颐盛房地产公司工商公示信息（复印件），拟证明案外人梁志伟、龙元建设公司及颐盛房地产公司的主体资格。 2.《商品房合同信息查询结果》、《佛山市南海区商品房买卖合同备案证明》、《商品房认购书》及补充协议、《商品房买卖合同》，拟证明案外人梁志伟在涉案车位被查封前已和颐盛房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，约定购房价合计是173000元。且该商品房买卖合同已经过房管部门备案登记。 3.税收完税证明及其支付记录、增值税发票、收据及支付记录、专项维修基金缴款通知书、住宅专项维修基金登记簿，拟证明案外人梁志伟在查封前已经按照合同约定支付了全部价款，并且按照规定缴纳了增值税、印花税、契税及住宅专项维修资金，涉案车位的产权在法院查封前已转移至案外人名下。 4.房屋交接表、收车位通知书，拟证明案外人梁志伟在法院查封前已经合法占有使用涉案车位。 经质证，保全申请人龙元建设公司对案外人梁志伟提交的证据发表以下质证意见：对上述证据“三性”由法院审查，但要强调，根据商品房买卖合同登记信息查询结果，目前涉案车位的产权人是颐盛房地产公司，案外人只是备案并非登记在案外人名下。 经审查，本院对案外人提交的证据1的真实性予以确认，证据2-4与原件核对无异，本院对该证据的真实性予以确认。 保全申请人龙元建设公司在异议期间向本院提交证据如下： 1.受理通知书，拟证明（2019）粤06民初196号案的立案受理情况；2.民事起诉状，拟证明保全申请人对涉案工程款享有优先权；3.不动产登记查询结果，拟证明涉案车位登记在颐盛房地产公司名下。 经质证，案外人梁志伟对保全申请人龙元建设公司提交的证据发表以下质证意见： 对证据1的真实性确认，但该证据不能阻止涉案不动产的流通，且本案是否能够排除法院的执行审查的时间点应以法院的查封时间为准，不以民事诉讼立案时间为准。 对证据2的真实性无异议，该证据只能证明保全申请人主张的权利，该诉讼请求并未经过审理判决，保全申请人是否享有优先受偿权尚未确定，不能排除案外人的合法购买涉案车位的行为。 对证据3的真实性无异议，该组信息恰恰说明了涉案车位处于无抵押、无查封、无预告登记的状况，涉案车位能够在市场上合法交易，更证明涉案车位的买卖交易是合法有效的。 经审查，本院对保全申请人龙元建设公司提交的证据的真实性予以确认。 保全被申请人颐盛房地产公司在异议期间未提交答辩意见，亦未向本院提交证据。 本院经审理查明，关于龙元建设公司与颐盛房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院以（2019）粤06民初196号立案审理。在该案审理过程中，龙元建设公司于2019年11月4日向本院申请财产保全，本院经审查，于2019年11月8日作出（2019）粤06民初196号民事裁定书，裁定冻结被申请人颐盛房地产公司银行账户存款人民币65737460.5元或查封、扣押其相应价值财产，并于2019年12月10日作出（2019）粤06执保306号保全期限通知书及相应查封清单，依法查封颐盛房地产公司所有的位于佛山市南海区西樵镇崇民路3号三盛颐景园地下库包含涉案车位在内的车位一批，查封期限为三年，从2019年12月6日至2022年12月5日。案外人梁志伟遂向本院提起本案异议。 另查明，案外人梁志伟（买受人）与保全被申请人颐盛房地产公司（出卖人）于2019年5月17日签订了《商品房认购书》，约定案外人已173000元的价格认购涉案车位；并于2019年9月20日签订合同编号为20190920008***《商品房买卖合同（现售）》，主要约定案外人梁志伟向颐盛房地产公司购买涉案车位，总价为173000元。付款方式为一次性付款，在2019年9月20日前支付全部房价款等。2019年5月17日，案外人通过刷卡的方式向颐盛房地产公司的银行账户转账173000元。同日，颐盛房地产公司出具编号为5896797号收据，载明收到梁志伟购涉案车位的车位款173000元。颐盛房地产公司于2019年10月23日出具广东增值税普通发票，显示购买方：梁志伟，销售方：颐盛房地产公司；货物或应税劳务、服务名称：不动产车位；单位：㎡；数量：32.34；单价5094.6785641；金额：164761.90；税率：5%；税额：8238.10；价税合计：173000元。备注：不动产项目名称三盛颐景园，不动产项目编号20190920008***，不动产楼牌号为涉案车位。国家税务总局佛山市南海区税务局西樵税务分局于2019年11月1日出具的税收完税证明，显示梁志伟缴纳涉案车位印花税43.30元，契税4942.86元，合计4986.16元；同日案外人梁志伟缴纳了涉案车位的专项维修基金1730元。2019年10月9日，颐盛房地产公司向案外人出具的三盛颐景园收车位通知书上显示，通知案外人在2019年10月30前办理涉案车位的交付手续。2019年10月30日案外人梁志伟在房屋（涉案车位）交接表上签名并按手印确认收取车库门匙1条、IC卡2张。佛山市南海区房产交易所出具的备案证明显示，关于购买涉案车位的《商品房买卖合同》办理备案登记的时间是2019年12月6日。 本院认为，本案争议的焦点为案外人梁志伟对涉案车位是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述法律规定，案外人梁志伟若能举证证明其异议符合上述法律规定的情形，则可以排除本院对涉案车位的保全执行。 首先，关于涉案车位的买卖合同的订立情况。本案中，本院于2019年12月6日查封涉案车位，案外人梁志伟与颐盛房地产公司签订关于购买涉案车位的《商品房买卖合同（现售）》时间是2019年9月20日，早于车位被查封之日，且该《商品房买卖合同（现售）》已经过房管部门的备案登记。其次，关于涉案车位价款的支付情况。根据案外人提交的转账凭证及颐盛房地产公司出具的收据，能够证明其已于2019年5月17向颐盛房地产公司支付购买涉案车位款173000元，即案外人已依合同约定按时足额向颐盛房地产公司支付了涉案车位的全部价款。再次，关于涉案车位的实际占有使用情况。案外人梁志伟向本院提供了房屋交接表予以证明在2019年10月30日其对涉案车位予以接收、占有。故本院认定案外人梁志伟在涉案车位被查封之前已合法占有。最后，关于涉案车位未能办理过户登记问题。案外人梁志伟向颐盛房地产公司支付车位款后，于2019年11月1日已向税务机关缴纳涉案车位印花税、契税等，且已2019年12月6日办理了合同的备案登记手续，因涉案车位于2019年12月6日被本院依法查封导致未能办理过户登记，故非因案外人梁志伟自身原因未办理过户登记。 综上，案外人梁志伟对涉案车位享有的权利足以排除本院对涉案车位的保全执行，本院应当中止对涉案车位的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对佛山颐盛房地产有限责任公司名下位于广东省佛山市南海区西樵镇崇民路3号三盛颐景园地下车库*****号小汽车位的保全执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陈       湛 审判员 冼富元审判员尹小娜 二〇二〇年五月二十五日 法官助理秦志律 书记员陈维欣