江苏省淮安市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）苏08行终56号 上诉人（原审原告）邓四清，男，1965年1月5日出生，汉族，住江苏省高淳县。 委托代理人吴雪英，住址同上，系上诉人妻子。 委托代理人郑荣伟，江苏同盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）盱眙县自然资源和规划局，住所地盱眙县燕山路**。 法定代表人郭茂，职务局长。 委托代理人杨帆，该局法规科科员。 委托代理人朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。 原审第三人董军，男，1977年5月9日出生，汉族，住盱眙县。 原审第三人金学红，女，1973年11月4日出生，汉族，住盱眙县。 上诉人邓四清因与被上诉人盱眙县自然资源和规划局（以下简称盱眙资源规划局）及原审第三人董军、金学红房屋登记行政撤销一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812行初425号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院认定事实：盱眙县润龙房地产开发有限公司（以下简称润龙公司）是盱眙县三瑛国际花苑小区的开发企业。2012年7月，润龙公司将该小区1、2栋楼工程发包给南京凯盛建设集团有限公司（以下简称“凯盛公司”）。2013年3月，邓四清与凯盛公司签订《内部责任承包合同（项目）》，将该小区1、2楼交由邓四清施工。此后，邓四清组织人员对上述工程进行施工。2013年10月8日，1号楼主体质量经验收合格；2014年6月6日，2号楼主体质量经验收合格。2017年6月起，有购房业主相继拿房装修。 后因工程款支付问题，邓四清向盱眙县人民法院（以下简称盱眙法院）提起民事诉讼[（2017）苏0830民初2882号]，要求凯盛公司、润龙公司支付所欠工程款，该案于2017年5月10日立案。盱眙法院于2018年12月13日作出一审判决，判决润龙公司支付邓四清工程款845万余元并支付利息。后润龙公司、邓四清不服，提起上诉。淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）于2019年4月19日作出终审判决，维持原判。 在盱眙法院审理过程中，2017年10月31日，邓四清申请保全了三瑛国际小区1、2号楼31套房屋，盱眙法院对该31套房屋予以查封。后案外人孙英等31户向盱眙法院提出保全异议，盱眙法院于2017年12月28日作出裁定，解除了对上述房屋的保全。后原告提起民事诉讼[（2018）苏0830民初962号]，要求判决孙英等31户业主申请对三瑛国际小区1、2号楼解除保全的异议不成立。盱眙法院一审判决驳回了邓四清的诉讼请求。后邓四清上诉至淮安中院。2018年10月24日，淮安中院以“对于孙英等31户异议人提起的案外人异议，盱眙法院未依照案外人异议程序进行审查，依法应予纠正。本案不属于执行异议诉讼的受理条件，已经受理的，应裁定驳回起诉”为由，撤销了原执行异议之诉的民事判决，并裁定驳回邓四清的起诉。 另查明：2017年11月1日，盱眙县桂五镇人民政府和盱眙县住房和城乡建设局共同出具《关于三瑛国际1、2号楼购房情况说明》，其主要内容为：三瑛国际项目的1、2号楼共102套房屋，经核实，其中71套房屋购房合同、发票以及备案手续齐全，其余31套房屋只做了网签，无购房款进账、无发票、未备案，购房手续不齐。由于是问题楼盘，该栋楼的剩余扫尾工程由帮办单位协调施工完毕，涉及民生的水电气等问题已基本解决，达到入住的基本条件。经沟通，71户购房户愿意接受现状拿房，并于11月1日同意办理交房手续。……剩余31套房屋暂缓交房。……鉴于润龙公司与施工方邓四清存在工程款等相关债务纠纷，并已诉至盱眙法院，我局将对上述31套交易手续不齐全的房屋进行限制销售，停止办理注销、抵押、转让等一切相关手续，待盱眙法院审结该债务纠纷后，根据判决结果实时恢复办理31套房屋的相关手续，同时，施工方邓四清在结案后，应当配合开发企业、桂五镇等相关单位办理1、2号楼的竣工验收手续。 但此后，涉案31套房屋于2018年1月26日、29日、２月２日进行了商品房买卖合同备案。邓四清对该备案行为不服，提起行政诉讼要求撤销合同备案。盱眙法院一审驳回起诉，二审予以维持。 2019年1月22日，润龙公司申请对三瑛国际1、2号楼办理初始登记，提交了申请书、建设工程规划许可证、测绘报告、盱眙住建局出具的证明一份等材料，2019年1月23日，被告予以登记发证。 2019年2月1日，润龙公司与董军、金学红共同申请转移登记，提交了申请书、商品房买卖合同、购房发票、初始登记证明、相关身份信息等材料，被告审核后将三瑛国际花苑2502室房屋登记至董军、金学红名下。 原告对该转移登记行为不服，提起本案行政诉讼。 一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。 本案中，原告并非登记发证的相对人，其不能以相对人的身份提起诉讼；而原告是否具备法律上利害关系，是否具备本案原告主体资格，是本案审查的重点。从现有案件情况来看，原告申请撤销的房屋登记为转移登记，原告主张其对上述房屋具有利害关系。本案中，原告在建设工程施工合同纠纷中申请保全了本案的房屋，但此后该保全已经被法院解除，原告对润龙公司享有的建设工程价款已经被生效法律文书所确定，该权利性质为普通债权，故该房屋上保全已经解除的前提下，该房屋的转移登记行为与原告之间并不具有利害关系，邓四清不具有本案行政诉讼的原告主体资格。 关于原告提出的包括本案第三人在内的31套房屋并不是真实的房屋买卖交易，其没有款项交付等问题，法院认为，第三人是否对涉案房屋享有实体权利并可以排除邓四清提出的保全申请，属于民事实体权利的确认问题，需要在民事诉讼程序中予以确认，在本案中不予理涉。 综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款的规定，裁定驳回原告邓四清的起诉。 上诉人邓四清不服上诉称：一审裁定认定“本案房屋的保全已经被法院解除”，故“该房屋的转移登记行为与原告之间并不具有利害关系”是错误的，理由：1.（2017）苏0830民初2882号之二解保裁定并未付诸实施，被上诉人仅凭解保裁定而无盱眙法院的协助执行解保通知，即是在保全未依法解除的情况下违法办理的转移登记。2.依据《盱眙县商品房网上销售管理办法（试行）》（盱政发[2007]37号）第十八条“未经登记备案的商品房买卖合同，房管部门不得办理转移登记”，但是，在撤销本案房屋买卖合同备案的（2018）苏0830行初18号行政诉讼尚未审结之前，被上诉人就径直办理了转移登记，程序上明显违法。3.2020年2月18日，盱眙县人民检察院以盱检民（行）违监[2019]32083000015号检察建议书向盱眙法院提出检察建议。盱眙法院于2020年4月7日作出（2020）苏0830执监2号执行裁定书，撤销涉案（2017）苏0830民初2882号之二民事裁定，证明被上诉人在被撤销的裁定基础上作出的转移登记行为不合法，依法应予撤销。同时证明涉案房屋的保全解除和转移登记与上诉人有法律上的利害关系。综上，被上诉人在涉案房屋未依法解除保全且买卖合同备案未依法生效的情况下，就“容缺”办理转移登记，该行政违法行为与邓四清有法律上的利害关系，故邓四清具有本案行政诉讼原告主体资格。请求撤销一审裁定，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。 盱眙资源规划局辩称：1.上诉人不是登记发证行为的相对人，其因与润龙公司的建设工程施工合同纠纷，申请保全了涉案房屋。但此后上诉人享有的建设工程价款已经被生效法律文书确定，该权利性质为普通债权，相关联的诉讼保全在办理转移登记时已被解除。因此，上诉人与本案行政行为没有利害关系，一审法院认定上诉人不具有行政诉讼主体资格，依法驳回上诉人起诉，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。2.根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。”涉案房产为第三人购买的商品房，按要求提供了首次登记的不动产登记证明、房屋买卖合同、契税完税凭证，符合上述规定，被上诉人依法办理了不动产登记。同时在办理不动产登记过程中，被上诉人从未发现或收到上诉人所称的《协助执行通知书》。故上诉人所称的被上诉人违法办理转移登记没有事实和法律依据。3.依照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，备案登记并非不动产登记的法定条件。上诉人所称涉案房产的商品房买卖合同未经登记备案并非事实，涉案房屋于2018年1月26日、29日、2月2日进行了商品房买卖合同备案的事实，已由盱眙法院及淮安中院在上诉人与盱眙县住建局关于备案登记违法的行政诉讼中进行了查明。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十六条的规定，在未经法院裁定暂停具体行政行为的前提下，行政诉讼不影响行政行为的正常执行。4.盱眙法院作出（2020）苏0830执监2号执行裁定书，是在被上诉人办理房屋转移登记之后，被上诉人所办理的房屋转移登记行为在当时是合法的。 原审第三人未陈述意见。 各方当事人在一审中提交的证据均已随卷移送至本院，本院经审查对一审法院认定的事实予以确认。 二审中，上诉人提交盱眙法院于2020年4月7日作出的（2020）苏0830执监2号执行裁定书，该裁定书以“本院（2017）苏0830民初2882号之二民事裁定认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正”为由，裁定撤销（2017）苏0830民初2882号之二民事裁定，并裁定本案由盱眙法院重新审查。本院对该执行裁定书的真实性予以认可。 本院认为，首先，上诉人并非涉案房屋转移登记行为的相对人，其不能以相对人的身份提起诉讼。其次，上诉人在相关建设工程施工合同纠纷中，其对润龙公司享有的建设工程价款已被生效法律文书确定，该权利性质为普通债权。在该建设工程施工合同纠纷中，上诉人申请了对涉案房屋的保全，后该保全措施被解除，现该解除保全的民事裁定又被（2020）苏0830执监2号执行裁定书撤销，同时裁定重新审查本案，至此，上诉人对涉案房屋是否具有保全所涉相关权利现处于不确定状态，在该种权利未经确定之前，不能直接作用于行政诉讼。在此前提下，房屋的转移登记行为与上诉人不具有行政法上的利害关系。故一审认定上诉人不具有本案行政诉讼原告主体资格，并裁定驳回起诉并无不当。 综上，上诉人邓四清的上诉请求不能成立。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 徐 俊 审判员 梁新星 审判员 马玉宝 二〇二〇年五月十九日 书记员 钟 岩