广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初129号 原告：廖海良，男，1968年8月22日出生，壮族，住广西武宣县。 原告：苏金珍，女，1975年10月20日出生，壮族，住广西武宣县。 二原告委托诉讼代理人：蒙志灵，广西明桂律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：韦秋园，来宾市城北法律服务所法律工作者。 被告：武宣锦兴实业有限公司，住所地武宣县武宣镇城东路（新路桥头东）。 法定代表人：韦日户，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑文昌，男，该公司员工。 原告廖海良、苏金珍与被告武宣锦兴实业有限公司（以下简称锦兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告廖海良及二原告的委托诉讼代理人蒙志灵、韦秋园，被告锦兴公司的委托诉讼代理人郑文昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖海良、苏金珍向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；二、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金人民币29623.40元（从2018年9月2日至2019年10月1日共计：395天）；三、判令逾期办理房产证费用由被告承担；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第二项，要求被告支付原告自收房之日90日后，起算到2020年5月14日即开庭之日止的逾期办证违约金。事实与理由：2018年7月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的位于武宣县。该房建筑面积为143.68平方米，总金额484058元。合同签订后，原告于2018年7月23日分别向被告支付194058元房屋首付款，余下290000元于2019年6月6日原告向武宣县农村信用合作联社贷款支付。合同签订后，原告切实履行合同义务，但被告未能全面如期履行合同义务，逾期办理房屋权属证书。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十七条、附件六约定：合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定：“3、双方同意选择以下第1种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后60天，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。”虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定被告逾期办理房屋所有权证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案是被告存在没有资金问题无法继续履行《商品房买卖合同》原因。于2019年交房使用后，被告仍然无法履行《商品房买卖合同》约定为买受人办理房屋所有权证书的义务。因被告的行为存在过错，导致无法履行约定迟延办理房屋所有权证书。同时，被告交房时配套设施也没有符交房条件，已经构成严重违约，损害了原告的合法权益。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期办理的日期达到274天，被告应当支付原告逾期办理房产证违约金人民币：29623.40元（从2018年12月31日至2019年10月1日共计：274天）。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条的规定，原告特诉至法院，请法院支持原告诉请。 锦兴公司辩称，对原告的第二项诉讼请求不同意，认为被告公司与原告的购房合同中未约定逾期办证违约金，不承认这项违约金。对原告的其他诉讼请求无异议，被告因资金周转问题，目前未能为原告办理相关的权属证书，不是被告故意拖延不办理。 被告锦兴公司未向本院提供证据。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据如下：1.商品房买卖合同，拟证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》的事实；2.广西增值税普通发票，拟证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告已交付了房屋首付款；3.税收缴款书，拟证明原告已缴纳房屋契税；4.个人购（建）房担保借款合同，拟证明原告与武宣县农村信用合作联社签订《个人购（建）房担保借款合同》；5.广西增值税普通发票，拟证明武宣县农村信用合作联社已代原告支付房购余款；6.交房通知书，拟证明原告收到被告通知后，已于2019年1月26日收房。被告对原告提供的证据均没有异议。 本院对被告没有异议的原告证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月23日，原告廖海良、苏金珍与被告武宣锦兴实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于武宣县武宣镇城东路（新路桥头东）缘江商住中心7栋1单元4-4号的商品房出售给原告，该房屋面积143.68平方米，总房款484058元。合同第九条约定被告应当在2018年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。第十七条第3款约定双方同意原告委托被告办理房屋所有权登记，但未约定办理的期限，也未约定被告承担的违约责任。合同还对原、被告的其他权利义务等方面作了约定。合同签订后，原告已按约付清了全部购房款。房屋基本建成后，被告通知原告收房，原告已于2019年1月26日接收缘江商住中心7栋1单元4-4号房屋。基于被告的原因，涉案房屋目前尚未完成规划验收工作，被告至今未能为原告办理相关的房屋不动产权证书。 本院认为，本案原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。当事人对办理房屋所有权登记相关事项有明确约定的，按照当事人约定来处理；没有约定或者约定不明的，按照法律法规的规定处理。 关于原告要求被告立即为原告办理房屋权属证书的诉请。本院认为，涉案房屋目前已明确尚未完成规划验收工作，未达到办理不动产权属登记的条件，原告诉请要求被告限期办证，属于不可预测且不具有可操作性的行为，故对该诉讼请求不予支持；但被告应当遵守诚实信用原则，尽快履行义务，及时依法办理不动产权证书给原告。对于原告要求被告承担办理不动产权证书的费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。本院认为，虽然合同中没有约定办理房屋权属登记的时间及有关被告的违约责任方面，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案涉案房屋目前尚未完成规划验收工作，属于尚未建成的房屋，原告要求被告锦兴公司自收房之日（2019年1月26日）起90日后（即2019年4月27日），以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计收违约金，符合法律法规的相关规定，本院予以支持。2015年10月24日以后同期中国人民银行贷款基准年利率（含一年）为4.35%，在此基础上加收30%罚息，即按年利率5.655%（4.35%+4.35%×30%）计算逾期办证违约金给原告。因此，自2019年4月27日至2020年5月14日（开庭之日）期间，共383天，被告应支付给原告的逾期办证违约金为：484058×5.655%×383÷365=28723.40元，原告诉请超过部分不予支持。 综上所述，原告的部分诉请有事实和法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告武宣锦兴实业有限公司支付原告廖海良、苏金珍逾期办理房屋所有权证违约金28723.40元（违约金以484058元为基数，按年利率5.655%，从2019年4月27日计至2020年5月14日止，往后另计）； 二、驳回原告廖海良、苏金珍的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费541元，由原告廖海良、苏金珍负担16元，被告武宣锦兴实业有限公司负担525元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  蒙玉连 人民陪审员  徐文轩 人民陪审员  黄正刚 二〇二〇年五月二十六日 法官 助理  王 东 书 记 员  梁流流 附：适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。