江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初557号原告：江苏中瓯置业有限公司，住所地宿迁经济技术开发区淮海建材装饰城****。法定代表人：林明地，该公司董事长。委托诉讼代理人：张言，江苏鑫焱律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁宁，江苏鑫焱律师事务所律师。被告：王为波，男，1987年7月8日出生，住宿迁经济技术开发区。被告：裴娟，女，1986年2月10日出生，住宿迁经济技术开发区。二被告共同委托诉讼代理人：张士军，江苏苏鲁律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王子文，江苏苏鲁律师事务所律师。原告江苏中瓯置业有限公司（以下简称中瓯公司）与被告王为波、裴娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中瓯公司的委托诉讼代理人张言、被告王为波、裴娟及其共同委托诉讼代理人王子文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中瓯公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》及其附件（合同备案号：BA-1412300010）；2．判令二被告协助原告办理上述合同的备案撤销手续；3．本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年12月30日，原被告签订《房屋买卖合同》，二被告购买原告开发的中瓯名城*幢二单元1605号房屋，总价款为356,829元。二被告在支付完首付款107,829元后申请办理按揭贷款，但未获银行审批。原告通知二被告以现金方式支付剩余款项，但其一直未付，因而成诉。王为波、裴娟辩称，1．案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，二被告于2014年9月已支付全部房款。2015年，双方对房款支付达成合意，变更了付款方式。2019年1月24日，双方签订补充协议，约定再次变更付款方式，按照银行按揭贷款方式付款。在商品房买卖合同签订时，二被告已经将贷款资料按照规定递交，并获得银行审批，但是由于原告开发的楼盘工程停工及预售许可证失效等原因导致银行不发放贷款，故贷款发放不下来与二被告无关，二被告不存在违约行为；2．补充协议签订后，原告至今没有按照协议履行，至今尚欠二被告69,000元，原告构成违约；3．原告在诉状中提到二被告按揭贷款未获银行审批不符合事实，贷款无法审批是原告原因所致，二被告并无任何过错，即便最终贷款无法获得审批，只要原告开发的楼盘符合交付条件，二被告同意将剩余房款交付给原告。但是由于原告工程反复停工，交房公告随意张贴，交房时间一变再变，故二被告行使不安抗辩权，无法将剩余房款交付原告；4．商品房买卖合同签订后，双方就达成被告支付首付款并通过银行按揭方式支付尾款的付款方式。2015年6月26日，双方同意将二被告多支付的249,000元房款分批退还，但原告并未按约定退款，也没有提出解除合同，已经超过解除合同一年的行使期限，应驳回原告诉讼请求；5．即便法院判决解除商品房买卖合同，因原告违反诚实信用原则，其应赔偿二被告房屋现价值与原买卖合同价款之间的差额。本院经审理认定事实如下：2014年12月30日，被告王为波、裴娟作为买受人与出卖人原告中瓯公司签订《商品房买卖合同》一份，二被告以356,829元的价格购买原告开发的位于宿迁经济技术开发区北二路与富康路交汇处的中瓯名城*幢二单元1605号房屋。合同中付款方式及期限约定“买受人按下列第3种方式按期付款：3．按揭贷款：银行按揭贷款，买受人签订商品房买卖合同前，首付不低于总房款的30%计人民币壹拾万柒仟捌佰贰拾玖元，其余应付款计人民币贰拾肆万玖仟元，以银行按揭贷款的方式支付。银行批准的按揭贷款不足的由买受人补齐”；交付期限约定“出卖人应当在2017年10月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准”；出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金…”。合同附件四补充协议约定“二、向银行办理按揭贷款是买受人履行支付房款义务的一种方式…1．买受人须在合同签订10日内向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及相关费用…3．若买受人无过错，按揭贷款未能获得审批，买受人无力补足后续房款，则买受人有权在收到出卖人通知后7日内，向出卖人提出书面退房申请，解除本《合同》…”。2015年1月1日，二被告按约向原告支付购房首付款107,829元。2015年6月，被告王为波作为申请人向原告中瓯公司提交《申请书》一份，主要载明“公司客户王为波于2014年9月份全款购买中瓯名城3栋1605房源，总价款为356,829元，公司答应后期具备按揭条件协助贷款，客户于全年将贷款资料提交苏州银行，银行以工程停工及预售证失效为由一直未放款。由于客户为借款购房，还款期限已到，希望公司尽快协调退款事宜”。2015年6月26日，中瓯名城售楼处工作人员在上述申请上书写分批还款计划，原告中瓯公司的相关负责人及董事长林明地先后在该还款计划下签字确认。2019年1月24日，原告中瓯公司与被告王为波签订《补充协议》一份，载明“2014年9月份王为波购买中瓯名城住房，前期全款支付房款356,829元，后变更为按揭贷款购房，中瓯公司须退还王为波249,000元购房款。现就支付方式约定如下：2019年1月24日中瓯公司支付给王为波1.5万元，从2019年2月24日起每月24日前，以现金方式支付王为波1.5万元，至249,000元结完为止”。上述《补充协议》签订后，原告中瓯公司即按协议约定支付了被告王为波部分退款。2019年8月5日，原告向二被告邮寄《律师函》一份，通知因按揭贷款无法获得审批，要求二被告在接函后3日内补齐剩余购房款或提出书面退房申请，解除《商品房买卖合同》。另查明，2020年4月14日，本院依职权至苏州银行宿城支行调查中瓯名城项目所涉按揭贷款的审批及发放情况，该行信贷部主管主要陈述“当初确与中瓯公司存在贷款合作意向，中瓯公司也提供过部分贷款申请资料以供审核，但在合作前的例行调查阶段，银行发现中瓯名城项目一直停工，故双方之间的项目合作未有达成，中瓯公司提供的贷款申请资料也早已退还”。2015年5月18日，原告中瓯公司向本院提交《情况说明》一份，主要载明“1．公司作为被执行人案件约80余件；2．中瓯名城项目于2014年年初开工建设，至2014年底停工，后多次复工停工，目前仅零星施工，面临彻底停工；3．项目仅销售房屋32套，其中11户办理了退房手续，剩余21户无人成功办理按揭贷款手续”。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原被告的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原被告双方约定二被告以银行按揭贷款的方式支付剩余房款，但根据二被告提供的《申请书》、原告提供的《情况说明》及本院依职权调取的中瓯名城项目所涉按揭贷款的审批情况等证据可以认定，二被告已按约向原告及按揭银行提交了符合要求的完整资料，而该按揭贷款未能获批系因原告项目停工，按揭银行未能与其达成合作协议所致，二被告对此并无过错，原告现以二被告违约为由主张行使合同解除权无合同及法律依据。即便原告已收到被告发出的《律师函》，因双方约定的交房日期早已截至，且案涉项目一直停工，二被告当然有权行使不安抗辩权即拒绝补齐购房款，原告依据合同补充协议的约定主张行使合同解除权亦无相应依据。原告另以案涉合同已无法继续履行为由主张予以解除，对此本院认为，原告提供的证据尚不足以证实案涉合同已完全无法继续履行，且即便属实，作为合同一方当事人，根据诚实信用原则，应积极创造条件继续履行合同，而非据此要求终止履行合同，庭审中二被告也明确陈述不同意解除案涉合同，故对原告上述主张，本院依法亦不予支持。综上，原告本案诉求于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告江苏中瓯置业有限公司的诉讼请求。案件受理费5,910元，由原告江苏中瓯置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宿迁市中级人民法院。审 判 长  周 磊人民陪审员  姚长萍人民陪审员  齐桂荣二〇二〇年五月二十二日书 记 员  徐阿静