广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19276号上诉人（原审被告）：梁志坚，男，汉族，1965年6月28日出生，住址广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张海芬，广东瑞霆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市光南茵悦投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道罗岗路**银龙汽配城A-2-133，统一社会信用代码91440300736275365F。法定代表人：吴光南，董事长。委托诉讼代理人：于君，北京市圣大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向兴，广东普罗米修律（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区吉华街道茵悦之生花园第五届业主委员会（原名：深圳市龙岗区布吉街道茵悦之生花园第五届业主委员会））住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道茵悦之生花园**楼**1B负责人：左国正，业委会主任。委托诉讼代理人：陈程聚，湖南天戈（深圳）律师事务所律师。上诉人梁志坚与上诉人深圳市光南茵悦投资发展有限公司（以下简称光南公司）、被上诉人深圳市龙岗区吉华街道茵悦之生花园第五届业主委员会（以下简称茵悦之生业委会）因确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初17771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。上诉人梁志坚上诉请求：1.撤销（2017）粤0307民初17771号民事判决书第一项；2.依法驳回被上诉人的全部诉讼请求3.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院判决上诉人与深圳市光南茵悦投资发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》无效，该判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与深圳市光南茵悦投资发展有限公司的房屋买卖合同合法有效，上诉人也依照约定支付了房款，并取得了发票作为凭证。1．发票上的日期为2000年7月16日属于错误填写，其实际日期应为2008年7月16日，因此2000年时开发商还未取得涉案地块的使用权。上诉人请求申请司法鉴定，鉴定涉案发票的形成时间是为2008年还是2000年。2．根据《发票管理办法》第三条的规定：本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。因此，上诉人提供了发票，足以证明其已向开发商支付款项。3．上诉人申请将发票的开票人王力作为证人，其已向法院出具了证人证言，证实收款事宜属实。如贵院认为有必要的，可以传唤该证人出庭作证。二、上诉人合法取得涉案房屋产杈，也支付了相应对价，其符合善意第三人的定义，依法应受法律保护。一审法院错误认定上诉人应当明知涉案房屋为物业用房，但并无证据支持此观点，一审法院认定依据不足，二审法院应予以纠正。上诉人依法支付了价款、也办理了变更登记，合法取得产权。上诉人与开发商不存在恶意串通的情形。三、一审判决与生效判决存在矛盾。一审法院也查明，被上诉人曾起诉要求撤销上诉人的涉案房产证（深房地字第**），但龙岗区人民法院作出（2010）深龙法行初字第18号行政判决，驳回了撤销请求。该判决认为，涉案房产是合法变更到上诉人名下的，因此行政机关的登记行为合法。该生效判决的认为，合法变更的依据包括存在合同的合同，因此一审判决与该生效判决存在矛盾，严重影响了司法的权威性。四、据查，涉案小区业委会成立时间比涉案房产办理变更登记时间更晚。业委会成立时间为2009年，而涉案房屋变更登记为2008年。因此，恶意串通损害了业委会的利益的说法不成立。当庭补充上诉意见：1、涉案房产属于深圳市光南茵悦投资发展有限公司所有，梁志坚向深圳市光南茵悦投资发展有限公司购买涉案房产符合法律规定，不应当认定为恶意串通。首先，涉案房产经初始登记及权利分割登记，权利人均为深圳市光南茵悦投资发展有限公司，产权性质属于市场商品房，虽然深圳市光南茵悦投资发展有限公司在与小区业主的《买卖合同》中约定了涉案房产作为小区的物业管理用房，但是涉案房产不属于法律行政法规禁止或者限制转让的标的物。因此深圳市光南茵悦投资发展有限公司有权处分涉案房产。其次，物权登记具有对外公示的效力，梁志坚出于对行政登记机关公信力的认可，与深圳市光南茵悦投资发展有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》，不存在违反合同法第52条规定的情形。梁志坚向深圳市光南茵悦投资发展有限公司购买涉案房产不具有过错，不构成所谓的恶意串通，最后，梁志坚与深圳市光南茵悦投资发展有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》时，涉案的房产为空置状态，物业公司及业委会均在别处办公，被上诉人深圳市龙岗区吉华街道茵悦之生花园第五届业主委员会是在梁志坚区的涉案房产的产权证以后，通过非法手段强占涉案房产，并非是深圳市光南茵悦投资发展有限公司向其交付，被上诉人深圳市龙岗区吉华街道茵悦之生花园第五届业主委员会强占涉案房产没有事实和法律依据，构成侵权。2、涉案房产的购房发票是由税务局统一印制，为合法有效的发票。一审法院以购房发票出具的时间打印错误，认定恶意串通属于事实认定错误。经二审代理人向税务局口头核实，上述发票的领用日期为2008年6月23日，发票显示的开具时间早于领用时间，确系打印错误导致，不能以发票开具时间打印错误为由，否认梁志坚支付购房款的客观事实，更不能以此推定该《购房发票》为虚假发票。3、涉案房产并非物业管理用房，一审法院已经查明并作出了认定，故梁志坚购买涉案房产并未损害小区其他业主的利益（一审判决书第17页第2段），一审判决前后相互矛盾，无法自圆其说。综上所述，一审法院认定错误，请求二审法院依法改判支持上诉人梁志坚的上诉请求。上诉人光南公司答辩称，我方的答辩意见与上诉意见及上诉补充意见一致。被上诉人茵悦之生业委会答辩称，1、开发商有义务向小区业主提供物业管理用房，且该义务是法定的义务。开发商在与小区业主签订的买卖合同当中已经明确涉案房产就是小区配套的物业管理用房。梁志坚对此也是明知的。2、该发票是虚假的，税务局仅是提供发票，具体发票的开具时间及开票金额是由销售方打印的。且即使有发票，没有支付行为也无法认定梁志坚已向开发商支付的购房款。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉人梁志坚的上诉请求。上诉人光南公司上诉请求：1、请求依法撤销广东省深圳市龙岗区人民法院作出的（2017）粤0307民初17771号民事判决书第一项并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：广东省深圳市龙岗区人民法院作出（2017）粤0307民初17771号民事判决书（以下或称“一审判决书”）认定事实错误，依法应予纠正。具体事买和理由如下：一、原审以一份明显属笔误的发票就认定上诉人与梁志坚恶意串通，与事实不符。上诉人在保障了被上诉人物业管理用房的实际需要后将物业管理用房予以调整，调整后的XXXX已不再具有物业管理用房的属性。在此前提下，上诉人与梁志坚签署房地产买卖合同是双方真实意思表示、已支付了全部对价且已办理了房地产权变更登记，并不存在任何恶意串通的情节。原审判决以一张明显属笔误的发票就认定双方恶意串通，于理不合。根据购房发票显示，梁志坚已向上诉人支付了不低于市场价格的购房款即人民币478020元。发票实际开具时间为2008年7月16日，这与买卖合同时间也相互印证，虽购房发票显示的开具时间为2000年7月16日，但这两者就将“8”字误写成了“0”字，这也符合常理。而且在2000年时上诉人连出让合同都还没签署，尚未取得涉案房产的土地使用权，又如何能在2000年时就开出一份写明了详细购房地址“XXXX”如此详细地址的发票来？而且发票的真伪是完全可以验证的，也是完全可以通过笔迹鉴定来验证其形成时间的？不能仅因明显属于笔误的关键证据就认定已经完成交易的一项合同就属恶意串通。二、由于不能归责于上诉人的特殊客观因素导致上诉人对物业管理用房作出调整，上诉人也已经实际交付物业管理用房，保证了业委会对管理用房的使用权益，上诉人转让涉案房屋的行为并未损害被上诉人权益。如一审法院判决书中所述，物业管理用房主要是对房屋使用人及使用功能的描述，即物业管理用房并不属被上诉人的私人财产，因为被上诉人仅仅是作为执行全体业主决议的主体，本身并不具有法人财产权。而物业管理用房的配置也是为保证全体业主的合法权益有一个表达意见、统一实施的场所，物业管理用房配置与否是关系全体业主的重大权益，若没有配置则是损害了被上诉人的权益；但配置在何处、是否必须配置XXXX房屋则与被上诉人不存在任何实质性损害，因为被上诉人对XXXXX房屋本身就不具备财产权，仅仅代表一个解决民意表达的所在。在一审时，上诉人也详细向法院阐述了为何会变更物业管理用房，上诉人在中间也遭受了巨额损失。2007年，上诉人拟为茵悦之生花园三期办理初始登记时，深圳市国土资源和房地产管理局龙岗分局要求上诉人根据深圳市政府[2006]79号文件《深凯市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案》的指示，将茵悦之生花园一期、二期及三期会所规划为居委会、文化活动和社区服务中心、健康服务中心和娱乐文化中心、警务室等。深圳市国土资源和房地产管理局龙岗分局在与上诉人签订的《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》第五条明确约定，上诉人未按合同约定和有关规定办理移交物移交手续，其产权登记部门将不予上诉人办理茵悦之生花园的初始登记。若上诉人未及时办理茵悦之生花园项目的初始登记，上诉人则无法在预售合同约定时间内为业主办理产权变更登记，上诉人将因此承担巨额的违约赔偿。迫于此，上诉人先后实际向政府各部门无偿移交上述用地共计1774.13平方米，上诉人因此亏损成本价、装修费过千万元。上诉人被政府强行无偿征收后，已无法继续提供涉案房产及XXXXX用作物业管理用房，这是不能归责于上诉人原因而导致的。因2006年物业小区未成立业主委员会，当时的深圳市茵悦物业管理有限公司在得知前述情况后，主动提出并与上诉人达成协议，将上诉人工程部办公室置换涉案房产及XXXXX两套房产作为物业管理用房，上诉人负责将其再次装修并交付使用至今。上诉人已向业主交付物业管理用房，并未损害广大业主的权利。当庭补充上诉意见：一、一审判决对已查明的客观事实不予认定，违反了以事实为根据的法律原则。本案上诉人与业主签订的房屋买卖合同的标的物为市场商品房，并非物业管理用房。物业管理用房仅系该合同约定的附属物，非房屋买卖合同的专属标的。上诉人虽然在与业主的房屋买卖合同中约定了物业管理用房的具体位置，但该约定在双方实际履行过程中已经以实际履行行为进行了变更。1、房屋买卖合同及业主临时公约的约定，2006年物业公司与上诉人达成协议，物业公司同意以XXX和XX两套房屋约150平方米置换由上诉人改建的XXX楼架空层120平方米的工程部办公室用房及XXX半地下层250平方米的房屋作为物业管理用房，同时由上诉人负责二次装修，对此业委会从未提出任何异议并使用至今。据此，原房屋买卖合同对于物业管理用房的约定已通过双方的实际履行行为发生了变更，并构成双方共同的意思表示，符合合同法第77条的规定。2、自2009年开始，业委会与上诉人多次针对物业管理用房的再次置换进行沟通协调，并再次同意变更物业管理用房的位置。2011年业委会因物业管理用房问题而提起了相关的诉讼，案号（2011）深龙法民三初字第86、87号。为此，上诉人的代理人找到时任的龙岗区常务副区长王幼鹏，王幼鹏副区长表示现场协调，由政府、上诉人、业委会等三方共同协商物业管理用房的置换问题，并明确表示同意从上诉人以无偿移交给政府的会所中划出250平方米作为小区的物业管理用房。据此2011年12月7日，业委会向龙岗法院出具了调解意见，同意以产权置换的方式解决物业管理用房的问题（上诉人提交的证据材料第19页），上诉人亦对调解意见予以书面回复，同意业委会的产权置换方案（上诉人提交的证据材料第20页），后业委会向法院提出了撤诉申请，案件结案。其后双方共同与政府的相关部门进行沟通，2013年9月24日，上诉人向业委会发函，同意在保留物业服务中心的办公用房的情况下，由政府协调将上诉人多移交的会所面积250平方米移交给业委会（上诉人提交的证据材料第21页），业委会则于2013年11月30日书面回复，同意上诉人的置换意见并确定了具体的置换为250平方米的会所乒乓球室（上诉人提交的证据材料第22页）。上述一系列的协调过程及书面文件、业委会撤诉的法律事实及对应的法律行为表明，业委会与上诉人对物业管理用房的置换再次达成一致意见，即将现物业公司所实际使用的X栋1楼架空层120平方米的办公室及XX号楼半地下层，250平方米的房屋再进一步置换为会所乒乓球室，约250平方米。虽然乒乓球室最后未实际交付，但未交付的原因不在上诉人即使未交付，也不能认定双方变更合同的行为无效。上诉人与业委会达成上述书面置换协议后，上诉人则一直在为履行协议而积极奔走，上诉人代理人于2014年1月6日向时任龙岗区区长冯现学汇报情况，冯现学了解情况后，在报告上批示，请布吉街道办协调妥善处理。文件传到布吉街道办后，布吉街道办物管办欧主任向小区了解情况并进行沟通，但均因政府机关的懒政及区政府内部区划设置等客观原因，致使置换事宜仍在协调中。然而该事实不能否定双方已达成一致意见，进一步或二次置换物业管理用房的客观事实，即对房屋买卖合同所约定的物业管理用房地点的重大变更，据此一审法院又以合同的约定否定双方履行合同的实际变更行为及客观事实，没有任何事实及法律依据。二、本案的处理结果与龙岗区相关政府职能部分存在重大利害关系。一审法院拒绝接受或回应上诉人追加第三人的申请没有任何法律依据。目前，XX和1XX两套房屋已合法由梁志坚以及案外人王某持有，并依法办理了房产证，上诉人已无权处置。相反，乒乓球室却至今仍处于空置状态，故一审法院未追加相关职能部门作为第三人参加诉讼，不利于本案争议的处理。三、茵悦之生花园3期全体业主并非涉案房产的所有权人，故上诉人与梁志坚买卖涉案房产的行为不构成损害全体业主的利益。涉案小区业主与上诉人签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》约定涉案房产为物业管理用房的合同条款，并不产生物权变动的法律效力。对于物业管理用房的规定，其本质上属于债的范畴，该约定所产生的直接后果是一方当事人取得要求转移物业管理用房所有权，或要求登记备案的债权请求权，另一方当事人则负有转移物业管理用房所有权或办理物业管理用房备案登记的义务，但并不构成物权的创立。《深圳市房地产买卖合同（现售）》所约定的物业管理用房仅系涉案小区业主与上诉人达成了确定物业管理用房的合意，在双方当事人未办理物业标的物交付以及相应的过户登记手续，涉案房产的所有权并未发生转移，涉案小区业主并非涉案房产的所有权人，且涉案房产并非物业管理用房。上诉人与梁志坚买卖涉案房产的行为未损害全体业主的利益。综上所述，上诉人与业委会的前述事实行为已经将房屋买卖合同中约定的物业管理用房变更为250平方米的会所乒乓球室，且从物权角度考虑，涉案小区业主并非涉案房产的所有权人，上诉人与梁志坚买卖涉案房产的行为未损害全体业主的利益。上诉人与梁志坚签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》合法有效。上诉人梁志坚答辩称，我方的答辩意见与我方的上诉补充意见一致。被上诉人茵悦之生业委会答辩称，1、根据法律规定，开发商有义务向小区提供物业管理用房。根据深圳市物业管理条例的相关规定，物业管理用房的权属属于全体业主所有，且开发商已经在与小区业主的买卖合同中约定了涉案房产就是物业管理用房，所以应当认定涉案房屋就是茵悦之生三期的物业管理用房。2、上诉人深圳市光南茵悦投资发展有限公司称，以250平方米的物权置换物业管理用房，被上诉人认为根本是无稽之谈。首先250平方米的产权是属于政府的，当初是上诉人茵悦投资公司移交给政府的，茵悦公司无权处置。至于其所述的与领导协商，没有任何结果。其称用8栋的架空层来置换物业管理用房也是站不住脚的。该所谓的合同是物业管理公司和茵悦之生签订的，当初的物业管理公司就是茵悦之生公司前期聘请的，其利害关系请法庭注意。且物业管理公司并无权代表小区的业主与茵悦投资公司签订任何的协议。而且8栋架空层及地下室，该部分是属于共有部分，其权属也是属于小区的业主所有，按照茵悦公司的说法，其用属于全体业主所有的公共部分的产权来作为物业管理用房不符合法律的规定。提供物业管理用房是开发商的义务。最后房屋买卖合同是开发商与小区业主签订的，任何一方无法代替小区业主变更该合同。被上诉人茵悦之生业委会向一审法院起诉请求：1、判决梁志坚与光南公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》无效；2.确认涉案房产XXXXXX属于业主共有的物业管理用房；3.本案诉讼费、保全费等所有费用均由梁志坚、光南公司承担。一审法院查明，光南公司系茵悦之生花园小区的开发商。在对外销售茵悦之生花园三期物业时，光南公司与购房者签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十四条均约定：卖方应依法在物业管理区域内配置产权属于全体业主共有的150平方米建筑面积的物业管理用房，其位置见附图6。附图6物业管理用房位置图显示，物业管理用房位于XX及XX，其中XX房屋建筑面积为77.14平方米，XX房屋建筑面积为77.91平方米。梁志坚于2008年5月22日购买XX房时与光南公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》［深（龙）网预买字（2008）第6396号］亦有上述相同的约定。另外，梁志坚还于2003年4月14日向光南公司购买了XXX商业、于2008年5月22日XXX3＃、4＃、5＃商业，后梁志坚将上述会所商业卖给吴金卉并转移登记至吴金卉名下。2008年7月16日，光南公司（卖方）与梁志坚（买方）签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定：卖方将坐落于深圳市龙岗区XX楼第XX号房（房地产证号XX**）出售给买方，买方在签订合同之日起1日内付清全部购房款478020元。合同第二十条第四款约定：卖方依法在物业管理区域内配置产权属于全体业主共有的150平方米建筑面积的物业管理用房，其位置见附图6，但该合同的附图6物业管理用房位置图为空白。2008年8月14日，梁志坚取得XXXX的不动产证书（房房地产证号：深房地字第**。庭审时梁志坚陈述其以现金方式支付了该房屋的购房款478020元，并保留了购房发票，但已无法提供现金来源的证据。但购房发票显示的开具时间为2000年7月16日。梁志坚称发票时间为打印错误，实际缴款时间为2008年7月16日。光南公司确认梁志坚真实支付了购房款，为现金缴款，实际缴款时间大概为2008年7月16日。茵悦之生业委会对购房发票不予确认，陈述2000年7月16日光南公司尚未取得涉案地块的使用权。因茵悦之生花园小区物业管理用房等问题，茵悦之生花园业委会向相关政府部门反映。2009年4月30日，原深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局向茵悦之生业委会出具《关于茵悦之生花园社区配套及公共服务用房等相关问题的复函》，称：一、关于社区配套和公共服务用房移交的问题。根据《关于社区配套和公共服务用房清理移交工作下阶段安排的通知》［深府办（2006）189号］及《关于印发深圳市清理移交工作方案的通知》［深府办（2006）79号］等相关规定，茵悦之生花园的社区配套及公共服务用房已移交给政府相关部门，其中幼儿园已移交给龙岗区教育局，文化活动和社区服务中心（含居委会）、社区警务室、社区服务站、社区文化活动中心已移交给布吉街道办，社区健康服务中心已移交给龙岗区卫生局，公厕已移交给龙岗区城市管理局。二、关于商业面积的问题。经查，XXXX宗地内的会所含商业面积2738.58平方米，开发商已缴纳商业地价，拥有土地使用权。目前该建筑物已依据《深圳经济特区房地产登记条例》等有关规定进行产权登记。贵委员会提出根据《实施细则》的相关规定，开发商应向业委会提供部分商业面积事宜，建议向龙岗区住宅局反映处理。三、关于管理用房移交的问题。经查，该项目未规划有管理用房，但开发商与部分业主签订的《深圳市房地产买卖合同》中约定将XXX两套房产用做管理用房用途。根据《实施细则》的相关规定，开发建设单位应在业委会成立之日起二个月内，提供物业管理用房。建议业委会与开发商进行协商，协商不成的可向龙岗区住宅局反映处理……2009年7月8日原深圳市龙岗区住宅局向茵悦之生花园业委会出具《关于茵悦之生花园有关问题的复函》［深龙建函（2009）185号］称：关于请求我局责令建设单位向你会移交茵悦之生花园一、二、三期的物业管理用房、商业用房、物业档案资料和二期、三期的地下车库问题。《广东省物业管理条例》第六十二条规定，建设单位未向业主大会筹备组提供相关文件资料的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可以处五万元以下的罚款。建设单位未提供物业服务用房的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，责令向业主大会交纳相应价款，用于解决物业服务用房，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。根据职能划分，我局并非建设单位的主管部门，鉴于该事项主要涉及规划国土及产权等问题，建议向相关部门反映处理。2010年，茵悦之生花园业委会向一审法院起诉深圳市规划和国土资源委员会、第三人梁志坚，要求撤销深销深房地字第**产证，确认XXX房屋为物业管理用房，并核发产权证书。一审法院作出（2010）深龙法行初字第18号行政判决，驳回茵悦之生花园业委会的诉讼请求。此后，茵悦之生花园业委会又多次起诉。其中，一审法院作出的（2010）深龙法行初字第24号行政判决、本院作出（2011）深中法行终字第382号行政判决，均确认深圳市规划和国土资源委员会核发花园一期会所产权的深房的深房地字第**证的初始登记行为违法。2011年11月14日光南公司向茵悦之生业委会发出《关于协调处理物业管理用房的函》，称:光南公司是茵悦之生花园项目的开发商，该项目已于2008年全部销售完毕，业主已顺利入住。近期，因物业管理用房的问题，业委会陆续起诉，形成了一系列行政、民事诉讼。因物业管理用房存在复杂的历史遗留问题，处理难度较大。光南公司经多方沟通协调，取得一定进展，建议与业委会调解，调解方案如下：1、与业委会共同出文向龙岗区政府申请，协调从我司无偿移交给布吉街道办的三期会所中，划分出多移交的面积约285平方米给业委会作为物业管理用房，我司负责重新装修后交业委会使用。并考虑到历史遗留因素，将现有的物业公司办公场所继续由物业公司使用；2、业委会同意撤销相关民事、行政诉讼等，包括深圳中院正在审理的与深圳市规划与国土资源委员会的案件及龙岗法院正在审理的物业管理用房案件，且承诺以后不再就物业管理用房问题上访、申诉。2011年12月7日，茵悦之生花园业委会向一审法院出具《关于本案的调解意见》，称：对于（2011）深龙法民初字第86、87号两案，根据被告的调解建议，业委会作出如下调解意见：业委会同意以产权置换的方式解决花园第三期物业管理用房问题。1、更换的房屋总面积应不小于第三期花园原物管用房总面积。2、更换的房屋位置在原栋房的二层，并按新房屋的完整使用功能交付。3、因业委会已对原物管用房装修，该装修费由被告补偿业委会。4、更换的房屋应有政府颁发的红本房地产证，并将该证同时移交业委会。2012年2月15日光南公司对上述调解意见作出回复，称：1、同意调解意见第一条。2、同意新更换的房屋具备完整使用功能，但是否确定在二层，须进一步与政府部门协调（因会所目前由政府部门使用）。3、作为调解，同意调解意见第三条。4、光南公司已与深圳市产权登记中心沟通，登记中心明确回复目前深圳市尚无为物业管理用房办理产权证的先例，故无办证可能。鉴此，光南公司只能协调能否将新更换的物业管理用房在产权登记部门进行相关的登记记载，以确保业委会合法使用。2013年9月24日，光南公司再向业委会发出《关于置换物业管理用房的函》，称希望达成以下一致意见：在保留现物业服务中心的办公用房情况下，由政府协调将公司多移交的会所面积（约250平方米）划拨给业委会，并由公司负责装修、配置办公设备后交业委会使用。2013年10月30日，第四届业委会向光南公司发出《关于回复深圳市的函》，表示同意置换，但置换给业委会的物业管理用房，必须产权清晰或有政府批复文件，置换的具体位置为茵悦之生花园三期会所一楼乒乓球室约250平方米。置换前按公司承诺和业委会要求由公司装修好，并配置好各办公室的空调、桌椅、电脑及会议室的会议台、椅子、网络、电话机、传真机、复印件、打印机、全部窗户窗帘等办公设备配置齐全。随后，茵悦之生花园第四届业委会以双方达成调解协议为由向一审法院申请撤回（2010）深龙法行初字第45号案件的起诉。但因置换的房屋茵悦之生花园三期会所一楼乒乓球室早已移交给政府部门，故物业管理用房问题未能置换成功。2014年1月6日，光南公司向龙岗区人民政府递交请示报告，请求协调处理茵悦之生花园物业管理用房问题。报告称：1、光南公司原来和小业主约定的两套物业管理用房早已售出，事实上已根本无法收回。2、光南公司未向业委会移交该两套房，属于历史遗留问题。光南公司未移交XXXX两套房屋，是因为所有权属于光南公司的会所被政府无偿征收、2007年物业公司与光南公司达成置换协议，用其他建筑物置换为物业管理用房，并一直使用至今。3、考虑业委会的实际需求，拟从会所中划分部分面积作为物业管理用房。因为会所建筑的整体性，光南公司多移交了285.7平方米。请求政府协调从光南公司无偿移交给布吉街道办的三期会所中划分出多移交的面积约250平方米给业委会作为物业管理用房（XXXX房部分面积），由光南公司负责重新装修后交业委会使用，并考虑到历史遗留因素，将现有的物业公司办公场所继续由物业公司使用。2017年8月19日至9月8日，茵悦之生花园小区召开业主大会，大会通过授权业委会以业主大会的名义行使追讨小区公共附属配套设施、会所、商业用房、物业管理用房、业主委员会用房的职能及其涉及的所有行政复议、行政诉讼、民事诉讼等相关事项，并择机施行。案件审理过程中，一审法院就本案相关情况函询深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局，该局函复本院称：一、茵悦之生花园一期及二期关联宗地号为XXX号，经深地合字XXXX号土地使用权出让合同书及补充协议约定总建筑面积为107128.56平方米，其中住宅100092平方米，商业3539.9平方米，幼儿园2682.39平方米，文化及社区活动中心（含居委会）814.27平方米。该宗地已建成的幼儿园和文化及社区活动中心（含居委会）需无偿移交给政府相关部门。茵悦之生花园三期关联宗地号为XXX号，经深地合字XXX号土地使用权出让合同书约定计容总建筑面积95265平方米，其中住宅94065平方米，会所1200平方米（包括社区健康服务中心和社区娱乐中心600平方米，社区警务室和社区服务站250平方米），该地块配套公共设施应与一、二期用地配套设施综合统一考虑，应设置公共厕所一处。茵悦之生花园一、二、三期均未规划配建物业管理用房……截至目前，XXXX登记权利人为梁志坚，不动产证号为深证号为深房地字第**质为商品房，房屋用途为住宅，无有效抵押、查封、预告、地役、地役权登记及司法裁定过户备注物业服务用房配置要求。2010年10月深圳市规划国土委根据《深圳经济特区物业管理条例》印发了《关于在办理规划许可、预售许可和房地产权初始登记中审查物业服务用房配置问题的通知》，规定建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房；物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途；物业服务用房不颁发房地产证；并对物业服务用房面积及位置提出具体要求……关于未规划配建物业服务用房的老旧住宅小区，建议由全体业主和建设项目开发主体共同协商解决物业服务用房实际使用问题。庭审时茵悦之生业委会陈述：涉案XXX房屋现作为业委会物业管理用房，是由光南公司在三期物业交楼时将房屋钥匙交给业委会、由业委会接收的，现由茵悦之生业委会在实际占有使用。XX按规划属于架空层，依法属于全体业主所有，并非光南公司所有，深圳市茵悦物业管理有限公司亦无权代茵悦之生业委会与光南公司达成置换协议，现XX是由物业管理公司在使用。梁志坚陈述：其此前签订合同时并未对合同内容进行详细查看，不清楚涉案房屋属于小区的物业管理用房。在购买涉案房产时，其也不知道涉案房屋已经约定为物业管理用房，其自行查询得知涉案房屋是商品用房，可由开发商向其直接转让。光南公司确认涉案房屋即其与部分小区业主在预售合同中约定的物业管理用房之一，陈述：因政府无偿征收茵悦之生花园一、二、三期会所规划为居委会、文化活动和社区服务中心、健康服务中心和娱乐中心等，导致光南公司亏损过千万元，光南公司无力提供涉案房产用作物业管理用房。光南公司与业主签订房屋买卖合同时间在前即2006年，光南公司与政府交房协议签订时间在后即2007年，光南公司认为这属于情事变更，光南公司才做出置换物业管理用房的决定。光南公司还陈述：光南公司曾与深圳市茵悦物业管理有限公司就物业管理用房签订置换协议，将原光南工程部办公室（XXX）作为业委会的物业管理用房，该房已于2006年实际交付，但置换协议已找不到。另查：因涉案11号楼Ｂ单元1Ｂ房屋一直由茵悦之生花园业委会占有使用，梁志坚认为业委会侵犯了其物权，遂于2018年1月向一审法院起诉，要求第五届业委会立即腾退涉案房屋，赔偿自2015年8月11日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按每月3500元的标准计算），广东碧桂园物业服务股份有限公司承担连带赔偿责任。一审法院已以（2018）粤0307民初1884号案件立案受理。现该案正在审理过程中。一审法院认为，本案为确认合同无效纠纷。判断合同是否无效，应当审查是否存在法律规定的合同无效的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。茵悦之生业委会主张梁志坚和光南公司在清楚涉案房产属于全体业主共有物业管理用房的情况下，恶意串通，将涉案房屋产权转移登记至梁志坚名下，损害其合法权益，梁志坚和光南公司之间的买卖行为无效。一审法院认为，光南公司与涉案小区其他业主签订的深圳市房地产买卖合同（预售）及2008年梁志坚购买商铺时与光南公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）均明确约定了涉案XXX为物业管理用房，梁志坚亦在物业管理用房位置图中的买方处签字确认，即告梁志坚与光南公司签订的关于涉案房屋的深圳市房地产买卖合同（现售）附图6物业管理用房位置图为空白，梁志坚对涉案房产系光南公司与小区其他业主约定的物业管理用房的事实也应该明知。梁志坚主张其不清楚涉案房产为买卖合同约定的物业管理用房的辩解，一审法院不予采纳。物业管理用房涉及小区全体业主的共同利益。茵悦之生花园小区一、二、三期虽未规划配建物业管理用房，但光南公司与小区其他业主的买卖合同自愿约定涉案房屋为物业管理用房之一。该约定不违反法律法规的禁止性规定。涉案房屋也已实际交付给业委会占有使用。在此情况下，梁志坚和光南公司仍签订买卖合同对涉案房产进行交易并办理转移登记，明显属于恶意串通损害其他业主合法权益的行为。另外，梁志坚主张其以现金方式支付了购房款，但既未提供现金缴款的相关证据，也未提供现金来源的相关证据。购房发票显示的开具时间也是2000年7月16日，明显与实际购房时间不符。梁志坚和光南公司辩称发票时间打印错误，实际缴款时间为2008年7月16日。该辩解缺乏证据证明，一审法院对此不予采纳。综上，梁志坚和光南公司明知涉案房屋为光南公司与小区业主约定的物业管理用房，仍恶意串通，签订关于涉案房屋的买卖合同，并在梁志坚未支付款项的情况下将涉案房屋转移登记至梁志坚名下，明显损害了小区其他业主的利益，故梁志坚与光南公司就涉案房屋签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》为无效合同。物业管理用房这一用语，主要是对房屋使用人和使用功能的描述。房屋是否属于物业管理用房，应由规划国土部门事先规划配建或全体业主与建设项目开发主体共同协商确定。茵悦之生业委会要求确认涉案房屋属于业主共有的物业管理用房，实际上是请求法院确认涉案房屋的权属和性质，但如上所述，是否属于物业管理用房或哪套房屋用作物业管理用房，并非由法院确认。而且，涉案房屋已进行了权属登记，登记的房屋用途为住宅，属于市场商品房。尽管光南公司与小区业主的买卖合同约定涉案房产是小区物业管理用房，但涉案房屋是否实际作为物业管理用房或能否作为物业管理用房，属于合同履行问题。故对茵悦之生业委会要求确认涉案房屋属于业主共有的物业管理用房的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认梁志坚与深圳市光南茵悦投资发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》无效；二、驳回深圳市龙岗区布吉街道茵悦之生花园第五届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由梁志坚和深圳市光南茵悦投资发展有限公司共同负担。本院经二审查明，1、在（2010）深龙法行初字第18号案件中，茵悦之生业委会对深圳市规划和国土资源委员会、梁志坚提起诉讼，请求法院判决撤销深圳市规划和国土资源委员会对XXXXX（房产证号：房产证号：深房地字第**产证，确认该房为物业管理用房，并核发房产证。梁志坚的委托代理人桑振华律师（受广东华信辉煌律师事务所委托）出庭答辩称，其依法取得的房产权证应受法律保护，请求驳回茵悦之生业委会的诉讼请求。2、在二审庭审中，梁志坚陈述，发展商光南公司并未向其交付涉案房产，茵悦之生业委会是强行进入该房产的；光南公司陈述，其从未将涉案房产交付给茵悦之生业委会使用，也不清楚茵悦之生业委会何时进入涉案房产；茵悦之生业委会则陈述，涉案房产是公司向其交付的。3、梁志坚在庭后向本院提交情况说明中陈述，其本人长期在澳门做生意，名下有包括别墅在内的多套物业，经济条件较好；其购买涉案房产用于投资，购买后未曾装修居住，房产在收房后曾交过管理费，但因时间久远，单据无法找到；梁志坚长期不在深圳，而物业公司更换频繁，已长时间未接到缴费通知，直至发现房产被业委会强占；其对业委会提起排除妨害的诉讼之前，曾委托案外人徐明找业委会收回房产，但业委会多次阻挠，经街道办调解，才于2018年提起诉讼要求腾房。4、案外人徐明向本院提交书面说明，主要内容为：梁志坚发现其XXXX房屋被业委会强占之后，委托其前去收房；2017年7月初，其持梁志坚签名的委托书、房产证找到茵悦之生业委会，但多次沟通未果，经街道办、派出所调解，双方未达成调解方案，无奈之下，梁志坚只好向法院起诉茵悦之生业委会，要求排除妨害并支付房屋占用费。5、茵悦之生业委会在庭后向本院陈述，其是在茵悦之生花园三期交楼时接受涉案房产，当初是开发商（即光南公司）给的钥匙。6、梁志坚和光南公司均主张，涉案房产的购房发票的其他联存放于深圳市龙岗区税务局第三税务所（原布吉地税所）。7、梁志坚向深圳市龙岗区人民法院提起（2018）粤0307民初1884号案件的时间是2018年1月22日。另查，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。根据梁志坚和光南公司的上诉意见，本案争议的焦点是：梁志坚和光南公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》是否有效？关于梁志坚在一审中提交的发票，虽然该发票上打印的日期为2000年7月16日，但茵悦之生花园三期在当时尚未建成，XXXX房产也不存在，税务部门显然不可能在2000年7月16日出具该份发票。梁志坚在一审中出示了该发票的原件，在茵悦之生业委会无证据证明该发票系伪造的情况下，结合梁志坚的购房合同，本院采信梁志坚和光南公司的主张，即该发票上的日期是笔误，也即该发票的实际出具日期应为2008年7月16日。关于梁志坚和光南公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》是否有效的问题，梁志坚主张，其与光南公司签订的购房合同合法有效，且支付了相应的对价，双方不存在恶意串通；光南公司则主张，由于其向政府部门无偿移交了17744.13平方米的物业，且实际交付了物业管理用房，因此，其转让涉案房产未损害茵悦之生业委会的权益。本院认为，首先，光南公司在对外出售茵悦之生花园三期的房产时，其所提供的购房合同中均约定，XXX房产属于物业管理用房，而梁志坚与光南公司签订的茵悦之生花园会所XXX房产的买卖合同中也约定，茵悦之生花园XXX房产属于物业管理用房，以上事实说明，梁志坚和光南公司对于茵悦之生花园XXX房产属于物业管理用房是明知的。其次，虽然本院认定梁志坚提交的购房发票是真实的，但该发票本身并不是付款凭证。梁志坚主张，其用现金缴纳了涉案房产的价款478020元，但未能提交收款凭证，也未能提交其提取现金的相关证据。第三，关于涉案房产是否交付给梁志坚的问题，梁志坚在二审庭审中陈述，发展商光南公司并未向其交付涉案房产，茵悦之生业委会是强行进入该房产的；但梁志坚在庭后向本院提交的情况说明中又陈述，房产收房后曾交过管理费，后来才发现房产被业委会强占，梁志坚的以上陈述明显前后矛盾。第四，梁志坚主张，其收房后曾交过物业管理费，但却未能提交相应的票据，且物业费是由业主按月主动缴纳，梁志坚主张因物业管理公司变更而未接到管理费的缴费通知，明显不合逻辑。第五，梁志坚在二审庭审中陈述，发展商光南公司并未向其交付涉案房产，茵悦之生业委会是强行进入该房产的，说明梁志坚从一开始就知悉涉案房产被茵悦之生业委会使用；茵悦之生业委会提起（2010）深龙法行初字第18号案件诉讼的时间是2010年，梁志坚在该案中委托诉讼代理人出庭，说明梁志坚至少在2010年已经知悉涉案房产存在权属纠纷。茵悦之生业委会于2017年9月4日提起本案诉讼，根据本案一审卷宗材料，梁志坚于2017年9月23日已经收到了一审法院就本案发出的案件受理通知书、应诉材料及相关证据，但梁志坚直至2018年1月22日才对茵悦之生业委会提起诉讼，请求判决茵悦之生业委会腾退房屋并支付占用费，明显不合常理。综上，因梁志坚未能提交证据证明其实际向光南公司缴纳了涉案房产的购房款，也未能提交缴纳物业管理费的相关凭证，梁志坚对于涉案房产是否交付的陈述也前后矛盾，其在明知茵悦之生业委会占用涉案房屋的情况下，在长达九年的时间里（2008年7月6日至2018年1月22日）并未就涉案房产主张权利，结合梁志坚和光南公司明知涉案的XXXX房产是物业管理用房的事实，本院认为，梁志坚和光南公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》存在恶意串通，损害第三人利益的情形，一审法院据此判决该《深圳市房地产买卖合同（现售）》无效，有事实和法律依据，本院予以确认。关于本案一审判决与（2010）深龙法行初字第18号行政判决书是否矛盾的问题，本院认为，该（2010）深龙法行初字第18号行政判决书认定深圳市规划和国土资源委员会向梁志坚核发涉案房产的房地产证符合法律规定，其理由是光南公司和梁志坚在申请办理产权转移登记时所提交的文件材料齐全，涉案房产的权属来源清楚，该判决书并未对梁志坚与光南公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》是否损害第三人的权益进行审查，因此，该（2010）深龙法行初字第18号行政判决书与本案的一审判决结果并不矛盾。综上，上诉人梁志坚和上诉人光南公司的上诉请求均不成立，一审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费200元，由上诉人梁志坚负担100元，上诉人深圳市光南茵悦投资发展有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 张  士  光审判员 邓  亚  玲二〇二〇年五月二十六日书记员 陈静雯（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。