广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初1847号原告：广东上诚建设有限公司，住所地广东省广州市越秀区渔唱街****自编**。法定代表人：黄佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。被告：倪文章，男，1986年2月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：广州市万迪房地产有限公司，住所，住所地广东省广州市增城区派潭镇文市路**div>法定代表人：陆文军，该公司董事长。委托代诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所实习人员。原告广东上诚建设有限公司诉被告倪文章、第三人广州市万迪房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东上诚建设有限公司和第三人广州市万迪房地产有限公司的共同委托代理人陈美娟以及被告倪文章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东上诚建设有限公司向本院提出诉讼请求，一、被告向原告支付欠付的服务费22500元；二、被告以总服务费133009元为本金，按每日0.02%的标准向原告支付自2019年5月28日起实际付清欠付金额之日止的违约金；三、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告（乙方）与被告（甲方）于2018年4月27日签订《无忧家居安装整合服务协议》，约定原告为被告购买的广州市增城区派潭镇从路69号5栋（自编号4#）1202房提供家装整合服务；乙方提供的家装服务解决方案总服务费为133009元；被告的部分款项选择分五期支付，除首期款43009元需于2018年4月27日前支付外，被告应于2018年6月15日、2018年9月15日、2018年12月15日、2019年3月15日支付第二、第三、第四、第五期的款项各22500元；如被告未按期支付服务费，原告有权要求被告每月按总服务费万分之二的标准计算违约金。被告存在逾期支付第五期服务费的行为，原告已于2019年5月28日向被告发出逾期付款催告函，要求被告向原告支付欠付服务费，但一直未向原告支付费用及违约金。原告认为，原、被告签订的《无忧家居安装整合服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同约定向原告支付欠付的款项，被告逾期支付款项的行为已构成违约，依据合同约定，被告应向原告支付欠付的款项，并按每日总价款的万分之二的标准支付违约金。被告倪文章辩称，一、被告在购买涉案房屋时签订了双合同，被告认为第三人违反相关规定。二、被告自签订《无忧家居安装整合服务协议》后并没有拿到该协议原件，直到本案诉讼，才拿到该协议的复印件，被告并不知道原告是何时签署的上述协议，因在签订协议时，原告并没有在协议中签章，当时只有业主方签名，被告并不知道上述协议何时生效，也不知道协议的违约条款何时执行。三、被告从签订合同至本案诉讼前都没有与原告有任何接触或沟通，均是第三人要求被告与原告签订的《无忧家居安装整合服务协议》。对于涉案房屋装修款的问题，被告从第一期到第三期都是按时支付的，每次被告都催促第三人提供协议原件，但第三人并未回复，也没有说明什么时候能够将协议原件给被告。第三人广州市万迪房地产有限公司述称，同意原告的诉讼请求。经审理查明：2018年4月27日，第三人（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向第三人购买位于增城区派潭镇派从路69号5栋（自编号住宅4#）1202房。上述合同还约定以下内容“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1020755元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的……如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2019年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”。合同附件七约定“本合同补充协议：……五、对合同第十条的补充：非买/卖方原因导致房款无法按合同约定支付至指定的账户，买/卖方不承担违约责任。……九、对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%……”。2018年4月27日，被告（甲方、业主）与原告（乙方、装修单位）就涉案房屋签订《无忧家居安装整合服务协议》，载明以下内容“……鉴于甲方购买了4栋1202房（以下简称该房屋），并已与开发商签订《商品房买卖合同》，……第一条服务内容：1.乙方……为甲方提供详尽的咨询意见、装修设计理念、装修施工及部分设施设备的采购安装服务，并配套良好的社区服务活动……第二条服务概况：鉴于乙方的品牌价值、先进的技术……双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为133009元，该价格包括但不限于装修款、材料款、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第三条付款方式：甲方按下列第2种方式支付服务费（下称该款项），乙方于收款时间向甲方出具收据。……2.分期方式付款首期款：须于2008年4月27日前支付该款项的30%，金额43009元。除首期款外，剩余该项款金额90000元，分4期支付，每期金额90000元，须分别于2018年6月15日、2018年9月15日、2018年12月15日及2019年3月15日前支付。……第四条逾期付款的违约责任：甲方未按照约定的时间文付本协议第二条约定该款项的……甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金……．如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。第五条：乙方承诺于2019年12月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用……”。2019年5月28日，原告就涉案房屋的装修款向被告发送《逾期付款催告函》，函件载明被告仍未按照约定支付第五期（2019年3月15日前应付的）服务费22500元，请被告在收到本函之日起30日内前往销售中心一次性付清所有应付未付服务费及对应违约金等。2020年1月4日，被告向原告支付涉案房屋的装修款22500元。庭审中，一、原告申请撤回第一项要求被告支付欠付服务费22500元的诉讼请求；变更第二项违约金的诉讼请求为：被告以总服务费133009元为本金，按每日0.02%的标准向原告支付自2019年3月16日起至2020年1月4日止的违约金7821元。二、原告陈述：1.原告与第三人均是万科地产期下的关联公司；2.《无忧家居安装整合服务协议》并非是被告所说的双合同，涉案房屋确实是交与原告进行装修，而第三人与被告签订的商品房买卖合同只涉及房款，原告与被告签订的《无忧家居安装整合服务协议》收取的是装修款；2、原告在签署《无忧家居安装整合服务协议》暂未将该协议原件交给被告。三、被告陈述：1.在购买涉案房屋时，销售人员向被告介绍，涉案房屋是包精装修交楼，要签订两份合同，就是平时所说的双合同；2.被告清楚知道《无忧家居安装整合服务协议》约定的付款期限，由于被告没有拿到该协议原件，所以就没有按期向原告支付最后一期装修款；3.被告是在2020年1月14日支付了第四期装修款给原告，因第三人要被告交清款项后才同意交楼给被告。四、第三人陈述：被告在2020年1月已接收涉案房屋。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告与第三人就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件），是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。同时，原告与被告双方就涉案房屋又签订《无忧家居安装整合服务协议》，从该协议的内容来看，缺乏对相关装修条款的明确约定，既缺乏对各部分装修对应的单价、材料、品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合房地产调控政策，可以认定原告与被告的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的《无忧家居安装整合服务协议》，该约定所约定服务费实际属被告购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款即1153764元（1020755元+133009元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原、被告签订的《无忧家居安装整合服务协议》为虚假意思表示，应为无效合同。由于《无忧家居安装整合服务协议》中的服务费系被告购买涉案房屋的应付房价款，且第三人对于原告向被告主张支付款项及违约金的权利表示同意，故被告负有向原告支付对应价款的义务。至于被告支付上述款项的期限如何确定问题，原、被告双方在签订《无忧家居安装整合服务协议》时，对上述款项的支付日期已经达成合意，故应参考上述约定的付款日期，即被告应在2019年3月15日前向原告付清最后一期款项，但被告于2020年1月4日才付清最后一期款项给原告，其迟延付款的行为已构成违约，故原告主张要求被告支付违约金，理据充分，本院予以支持。同理，由于被告向原告付清了最后一期款项22500元，原告第一项诉讼请求的目的已实现，故原告申请撤回要求被告支付服务费22500元的诉讼请求，本院予以准许。关于原告主张的违约金的计算标准问题，鉴于原告延期支付的22500元属于购买涉案房屋的房价款，应按照《广州市商品房买卖合同》中关于延期支付购房款违约金的标准计算，但是《广州市商品房买卖合同》第十条第3款对于买方延期付款违约金的计算方式是每日按未支付的房价款0.05%的标准计算，而合同第十四条以及附件七补充协议第九条对于卖方延期交房违约金的计算方式是每日按已付房价款0.02%的标准计算且累计不超过商品房总价款的3%，显然买方的延期付款违约责任要比卖方的延期交房违约责任重，存在不对等的情况。对此，本院根据诚实信用原则和公平原则，结合双方的实际履约情况、当事人的过错程度等综合因素，对于原告主张的违约金标准酌定调整为每日按未付价款0.02%的标准计算，且违约金总额以不超过总价款1153764元的3%为限。经计算，按原、被告双方达成合意的支付款项时间，被告应向原告支付2019年3月16日起至2020年1月4日止的延期付款违约金1327.50元（以欠付的款项22500元为本金，按日万分之二，逾期295天计算）。原告起诉请求的违约金超出上述支持的部分，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告倪文章于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东上诚建设有限公司支付违约金1327.50元；二、驳回原告广东上诚建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告倪文章负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年五月六日书记员  陈雪冰