海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初690号 原告：陈某1，女，1968年3月6日出生，汉族，住浙江省绍兴市。 委托诉讼代理人：林某，北京盈科（海口）律师事务所律师。 被告：琼海世华房地产代理有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇银海路戴维斯羽毛球馆对面（陈道美宅）。 法定代表人：张某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈某2，该公司行政人事经理。 委托诉讼代理人：覃某，该公司法务。 被告：郭某，男，1950年6月11日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区，现住上海市浦东新区。 原告陈某1与被告琼海世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年3月30日依法通知郭某作为本案共同被告参加诉讼，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告陈某1的委托诉讼代理人林某、被告世华公司的委托诉讼代理人覃某到庭参加诉讼。被告郭某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某1向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告世华公司于2017年12月1日签订的《承购确认书》；2.判决被告世华公司返还保证金40000元、被告郭某返还保证金50000元给原告。事实和理由：2017年12月11日，原告与被告世华公司签订了《承购确认书》，约定委托被告世华公司为居间人为原告拟购买位于琼海市万泉美地2栋512户的房屋提供居间服务。合同签订后，原告分别向其支付了10000元作为购买该房屋的保证金、支付80000元作为过户保证金。后经被告世华公司告知，因卖家反悔不出售、该房屋迟迟没有办理房产证，再因原告受限购政策的影响，导致合同无法履行，原告与被告世华公司的居间委托事项无法达成，所签订的《承购确认书》应予解除。被告世华公司承诺会将原告交纳的90000元费用予以返还，但经原告多次催告，被告仍未向原告返还该款项。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼求。 被告世华公司辩称，（一）同意解除与原告签订的《承购确认书》，并同意退还未转为定金的保证金的40000元。本公司与原告签订《承购确认书》时，原告不具备购买该房屋的资格，涉案物业的业主郭某在出售涉案房屋时也未取得相关土地分割证。本公司在签订《承购确认书》时已详细跟买卖双方解释相关前因后果，双方当时对此次交易并无异议，原告也如约交付了保证金，本公司也按照承购确认书的约定将部分保证金50000元转给业主作为购房定金。现原告要求解除双方签订的《承购确认书》，本公司同意解除此合同，并退还还未转为定金的保证金40000元给原告；（二）本案涉案合同因卖家郭某反悔不出售该房屋而无法履行，本公司不存在过错。本公司已按照合同约定将10000元保证金及40000元过户保证金转给业主郭某，不应对50000元承担返还责任，应由郭某承担退还责任；（三）本案涉案业主郭某收取定金后，却不愿出售涉案房屋，应由其将50000元退还给原告。郭某在本案具有法律上直接的利害关系，应作为本案第三人或共同被告。同意原告的解除《承购确认书》、退还40000元的请求，50000元应由被告郭某退还。 被告郭某辩称，（一)原告与被告世华公司所签订的《承购确认书》合法有效，对当事人均具有法律约束力。本人不存在反悔不出售涉案房屋等情形，原告应按照《承购确认书》的约定与本人签订买卖合同，办理过户交易手续。2017年11月18日，本人（甲方）与被告世华公司（乙方）签订了《限时销售合同》。约定：乙方代为销售甲方名下位于琼海市××镇户房屋，房产证号为海房权证海字第XXXX号，交易净收价格为540000元，限时销售期限为签订本合同之日起至2018年2月18日。签订该合同后，被告世华公司即按照约定提供服务，联系客户看房等。2017年12月11日，原告知晓涉案房屋未取得相关土地分割证并明确表示无异议的情况下，与被告世华公司签订了《承购确认书》，有意购买涉案房屋，并于2017年12月21日将10000元保证金及40000元过户保证金支付到本人的收委托人郭欣欣在建设银行的收款账号。按照《承购确认书》约定，该50000元转为购房定金，原告在支付购房定金后，一直未履行《承购确认书》约定的义务与本人签订《房屋买卖合同》，2018年，本人收到被告世华公司工作人员的通知：“卖家要求返还购房定金，不愿再购买房屋”，本人当即表示不同意，应按照《承购确认书》约定，继续出售涉案房屋，后有人自称原告亲属联系了本人的受托人郭欣欣，称“原告不愿意再买本人的房屋，委托其看看涉案房屋，帮助本人进行转卖”，本人拒绝其提议后，涉案房屋因原告不愿意购买而一直未出售。本人认为，原告与被告世华公司所签订的《承购确认书》合法有效，对当事人均具有法律约束力，目前本人已经取得了相关土地分割证，原告应按照《承购确认书》的约定与本人签订《房屋买卖合同》，办理过户交易手续；（二）原告要求返还保证金及过户保证金的诉求无法律和事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定，原告与被告世华公司在签订的《承购确认书》中约定了原告作为购买方将部分保证金50000元转给本人作为购房定金，该定金系履约定金。原告作为支付定金的一方，不履行《承购确认书》约定的义务，不与本人签订房屋买卖合同，系原告违约，应当承担违约责任并无权要求返还其已经支付的定金；（三）原告以及被告世华公司主张本人存在反悔不出售涉案房屋等违约事实，但未提供有关证据加以证明，故应承担举证不利的责任。综上所述，本人认为原告因自身原因拒绝与其签订《商品房买卖合同》是原告单方面的违约行为，原告要求解除《承购确认书》、返还保证金及过户保证金没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据为：1.《承购确认书》，证明原告委托被告世华公司作为居间人就琼海万泉美地2栋512房进行承购；2.中国银行交易流水明细单；3.中国农业银行个人交易明细；4.个人业务回单；5.收款收据（两张），与证据2、证据3、证据4共同证明原告向被告世华公司支付了90000元。被告世华公司提交的证据为：1.郭某、郭欣欣的身份证（复印件），证明被告郭某及郭欣欣的身份；2.《限时销售合同》（编号：QHSHDC0000615），证明被告世华公司与被告郭某之间存在委托销售关系（居间关系）；3.《承购确认书》；4.建设银行网银转账回单，与证据3共同证明被告世华公司按照约定《承购确认书》的要求于2017年12月21日将50000元定金转账被告郭某(指定的受托人郭欣欣代收）；5.授权委托书，证明被告郭某委托郭欣欣收取本案涉案相关款项。被告郭某提交的证据为：1.郭某、郭欣欣的身份证（复印件），证明被告郭某及郭欣欣的身份；2.《限时销售合同》，证明被告郭某与被告世华公司存在委托销售关系；3.建设银行个人账户交易明细，证明被告郭某于2017年12月21日收到原告的50000元定金。对以上证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告所举证据的真实性、合法性及关联性予以确认，所举证据足以证明所主张的事实，依法确认其证明效力。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告世华公司系依法成立由自然人投资或控股从事房地产销售代理、营销策划、投资咨询、代办房产证、土地证过户等经营的企业法人。2017年11月18日，被告郭某作为甲方、被告世华公司作为乙方签订了《限时销售合同》（编号：QHSHDC0000615），合同约定：甲方委托乙方限时销售甲方位于琼海市××镇）12-512房（房产证号为海房权证海字第XXXX号），面积61.44平方米，净交易价格为540000元；限时销售期限自2017年11月18日起至2018年2月18日；甲方于本合同签订当日向乙方提供交易房地产真实、合法、有效的相关资料，乙方在甲方查档核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金500元，如乙方在限售期限内找到适格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方，甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方返还此限售保证金，并支付委托交易价格的4%作为违约金。合同还就其他事项及违约责任等进行了约定，并在备注中载明“委托期限内若应国家政策原因无法正常办理过户手续，或者甲方于合同期限内不与乙方介绍的客户办理房屋买卖交易手续，甲方应在委托到期后两日内退还琼海世华房地产代理有限公司所支付的保证金”。2017年12月11日，被告世华公司作为甲方、原告作为乙方签订了《承购确认书》，约定：乙方对甲方通过居间服务提供的业主即郭某位于琼海市××镇）12-512房有购买意向，售价600000元；乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1%向甲方支付咨询及中介服务费；乙方在签订本确认书时同意交付10000元给甲方代为保管，作为购买该房地产的保证金。若业主同意该房地产售价600000元或低于这个金额，同意上述第一条规定的各项条件，即视为成交。甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或全额转交给业主，甲方转交的款项自业主收到时即视为购房定金；甲方提供居间服务，按照本确认书第一条的规定与买方业主洽谈，若甲方在2017年12月16日内不能与该业主达成本确认书第一条所列条件，则需将保证金全额退还。双方还就其他事项、违约责任等进行了约定，并附注：买方付款方式为一次性付款，于房管局出具过户受理单当天一次性将房款支付给卖方；若中介方帮其达成上述协议则接到中介方三日内补交80000元作为过户保证金。签订上述协议后，原告于2017年12月11日向被告世华公司支付了10000元作为所购买房屋的诚意金，于2017年12月18日向被告世华公司支付了80000元作为过户保证金。2017年12月21日，被告世华公司向被告郭某转账支付了50000元作为购房定金。在被告世华公司提供居间服务过程中，因被告郭某名下的房产即位于琼海市××镇）12-512房取得了房屋所有权证，尚未取得土地使用权证（该房属于商品房，尚未对共用土地进行分割确认土地使用权），未能取得不动产权证无法办理房产权过户登记，且原告系非本省居民，属于商品房限购对象，原告尚未与被告郭某签订《房屋买卖合同》。为此，原告向本院提起诉讼。本案立案后，根据被告世华公司的申请，依法通知郭某作为本案共同被告参加诉讼。被告郭某向本院递交了答辩状，但其经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。 本院认为，本案系因居间服务合同引起的民事纠纷。被告世华公司作为从事房地产销售代理的企业法人，为被告郭某与原告房屋买卖提供居间服务，分别签订的《限时销售合同》和《承购确认书》，系根据委托事项行使的代理行为，所产生的民事责任依法应由委托人承担。原告所签订的《承购确认书》仅是购买被告郭某名下商品房的意向合同，虽然被告世华公提供了居间服务，但因被告郭某名下位于琼海市××镇）12-512房（房产证号为海房权证海字第XXXX号）属于商品房，仅取得了房屋所有权证，尚未取得土地使用权证（尚未对共用土地进行分割确认土地使用权），未能按照《限时销售合同》在约定期限内取得不动产权证达到办理房产权属过户的条件，且原告系非本省户籍居民，属于本省限购政策限制的对象，导致原告与被告郭某未能按照约定签订《房屋买卖合同》，房屋交易行为无法实现。因此，原告请求判决解除《承购确认书》，理由正当，符合有关法律规定，依法应予支持；原告请求判令被告世华公司退还保证金40000元，被告世华公司也同意予以退还，依法应予照准；原告请求判令郭某退还保证金50000元，被告郭某以该保证金系作为定金收取、原告反悔构成违约为由主张不予退还，但房屋买卖交易未能实现，系因其房屋为商品房未能在约定期限内取得不动产权证达到办理过户登记的条件、原告属于政策限购对象不能行使商品房买卖行为所造成，并且双方尚未签订正式的《房屋买卖合同》，故其辩解理由不成立，而退还其收取的保证金，系其在《限时销售合同》关于“委托期限内若应国家政策原因无法正常办理过户手续”约定的情形，故应将其收取的50000元保证金退还给原告。 综上所述，原告请求判决解除解除原告与被告世华公司于2017年12月1日签订的《承购确认书》、判决被告世华公司退还保证金40000元、判决被告郭某退还保证金50000元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，依法应予支持。被告郭某的抗辩理由不成立，依法不予以采纳。而被告郭某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈某1与被告琼海世华房地产代理有限公司于2017年12月11日签订的《承购确认书》； 二、在本判决生效之日起十日内，由被告琼海世华房地产代理有限公司退还给原告陈某1保证金40000元，由被告郭某退还给原告陈某1保证金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，减半收取计4900元，由原告陈某1负担1388元，由被告琼海世华房地产代理有限公司负担1688元，由被告郭某负担1824元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年五月十八日 法官助理  黄雪莹 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律或者社会公共利益。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。