云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初1104号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城****，统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：王剑平，男，汉族，1987年4月16日生，身份证住址云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人：殷飞，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。第三人：朱玉，男，汉族，1986年9月19日生，身份证住址云南省昆明市五华区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）与被告王剑平、第三人朱玉居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尊园公司的委托诉讼代理人倪炳超，被告王剑平、第三人朱玉居到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尊园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付23600元；2.判令被告立即向原告支付违约金（以23600元为基数，从2018年6月15日次日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为708元）（暂计至起诉之日总计为24308元）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年5月3日，经原告居间撮合，被告王剑平（出售方、甲方）、第三人朱玉（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ：0072553），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买昆明市五华区（住宅）1908号房屋，成交价格为118万元（第一条）；定金2万元（第三条）；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金23600元，佣金支付时间为2018年6月15日前。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条）；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，被告在合同履行期限届满前明确表示拒绝出售涉案房屋，不愿继续履行合同，导致合同未能顺利履行，已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了被告和第三人之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金23600元的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，前述合同因被告违约而未能顺利履行，故被告应向原告支付佣金损失23600元。被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。综上所述，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至贵院请求支持原告诉讼请求。被告王剑平辩称，第一，买卖合同已经解除，居间合同服务的目的没有达到。第二，原告的期间仅提供了签订合同的服务，对房屋位置及具体情况都没有弄清楚。第三，出售的房屋并无产权证，仅有买卖合同备案表，原告作为经纪公司对此负有审查义务，其未要求夫妻共同签订，存在一定的过错。第四，本案原告并未促成买卖的交易成功，合同买卖合同已经解除。综上，请求法庭予以驳回原告的诉讼请求。第三人朱玉述称，没有意见。原告尊园公司围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同备案登记表、《房屋买卖暨居间合同》、微信聊天记录、民事判决书等证据；被告王剑平提交了结婚证、民事判决书等证据；第三人朱玉无证据提交。鉴于各方当事人对上述证据三性均无异议，故本院对上述证据三性依法予以确认，至于证明目的，将于后文中阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月3日，原告尊园公司（丙方）与被告王剑平（甲方）、第三人朱玉（乙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告王剑平将位于昆明市五华区房屋（以下简称涉案房屋）以1180000元的价格出售给第三人朱玉；并约定于2018年6月15日前办理房屋权属转移登记手续。合同第3.3条约定，第三人朱玉支付购房定金2万元给原告尊园公司，该款由原告尊园公司托管，待房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，定金支付给被告王剑平。合同第十四条对其他事项约定：（1）甲方承诺此房无人员落户，（2）此房成交价为118万元整，带一个产权车位，车位号为（Ｃ077），（3）此房成交价为118万元，做定金公证当天支付100万元，甲方用于还此房剩下的尾款，（4）乙方承诺于2018年6月1日前再向甲方支付10万元整，剩下的8万元过户当天支付。合同第十五条载明：“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，甲方同意向丙方支付佣金人民币（大写）＼元整（小写￥＼元），乙方同意向丙方支付佣金人民币（大写）贰万三仟陆佰元整（小写：￥23600.00元）。佣金支付时间为2018年6月15日前。若本合同订立后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙按协商确定的方式补偿丙方（若未能协商确定则甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上述佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日千分之一的违约金。”合同履行过程中，因被告王剑平妻子不同意卖房，被告秦宗明未按照合同约定办理房屋过户手续，第三人朱玉向我院诉讼解除《房屋买卖暨居间合同》，并提出被告王剑平支付违约金23.6万元。2018年11月8日，本院作出（2018）云0102民初10336号《民事判决书》认定被告王剑平因其妻子不同意卖房导致合同没有继续履行的行为构成违约，并判决“一、解除原告朱玉与被告王剑平、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年5月3日签订的《房屋买卖暨居间合同》中涉及原告朱玉与被告王剑平之间关于房屋买卖的合同内容；二、被告王剑平于本判决生效后十五日内向原告朱玉支付违约金118000元……”后王剑平不服，上诉至昆明市中级人民法院，2018年5月28日昆明市中级人民法院作出（2019）云01民终3164号《民事判决书》判决“驳回上诉，维持原判”。2020年原告尊园公司认为其已顺利促成被告王剑平与第三人朱玉之间的房屋买卖合同，该合同未顺利履行的责任方在被告王剑平，故王剑平应向原告支付相应佣金损失，遂向本院起诉。另查明：1.2012年12月18日，被告王剑平购买了位于国福现代城蔷薇苑2幢1908号房屋，并进行了备案登记（合同登记号：KM2012121873053）。2013年4月18日，被告王剑平购买了位于国福现代城蔷薇苑地下室C077号车位，并进行了备案登记（合同登记号：KM2013041826289）；2.被告王剑平与案外人林早瑞为夫妻关系，婚姻登记时间为2015年9月28日。本院认为，合同法第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，原告尊园公司向被告王剑平、第三人朱玉报告订立房屋买卖合同的机会，并提供房屋买卖合同的媒介服务，原告尊园公司与被告王剑平、第三人朱玉之间分别成立居间合同。居间合同系原被告自愿订立，并不存在法律规定的无效情形，居间合同合法有效，对合同当事人有约束力，合同当事人应按合同约定享有权利，并履行义务。根据各方在《房屋买卖暨居间合同》第十五条的约定，根据买卖合同的不同情形，报酬的支付存在以下几种情况：第一种，买卖合同已经履行的，由第三人朱玉支付原告尊园公司报酬23600元；第二种，被告王剑平与第三人朱玉协商解除买卖合同（或者无法确定违约方解除）时，由被告王剑平与第三人朱玉按照约定支付报酬合计23600元，或者共同支付报酬23600元；第三种，因被告王剑平或第三人朱玉违约导致买卖合同未能履行的，由违约方支付报酬23600元（双方违约时，连带支付报酬23600元）。本案中，被告王剑平于2015年9月28日结婚，此后，被告王剑平的妻子林早瑞系涉案房屋所付债务的共同还款人，被告王剑平在未获其妻子授权的情况下签订买卖合同，因被告王剑平的原因导致买卖合同无法履行并解除，故被告王剑平存在违约行为，根据上述约定，应由被告王剑平承担支付报酬等违约责任。关于被告王剑平应支付的报酬的数额问题。本院认为，《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”该办法第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”本案中，虽然第三人朱玉根据原告尊园公司提供的信息及服务与被告王剑平签订了买卖合同，但是原告尊园公司作为具有专业知识、专业技能，专门从事居间服务的机构，在未核实卖方身份信息、被告王剑平未提供房屋所付债务共同还款人的委托手续的情况下，仍促成被告王剑平与第三人朱玉订立买卖合同，并因此导致买卖合同未能按约定履行，对于买卖合同未能履行之结果的发生，原告尊园公司也存在过错。综合考虑原告尊园公司实际从事的居间活动及双方的错过情况，本院认为，由被告王剑平支付原告尊园公司报酬11800元为宜。关于原告尊园公司要求支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据合同法第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，双方约定的违约金（日千分之一）过高，本院依法按照全国银行间同业拆借利率支持从2018年6月15日起至报酬付清之日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告王剑平于本判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司报酬11800元；二、被告王剑平于本判决生效之日起十日内按全国银行间同业拆借利率支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司上述款项从2018年6月15日起至报酬付清之日止期间的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，由被告王剑平负担204元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担204元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后在法律规定的两年内向本院申请强制执行。审 判 长  李韵桃人民陪审员  张晓云人民陪审员  吕建萍二〇二〇年五月二十九日法官助理何雅蓉书记员李春梅