广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5175号原告：李加纯，男，1964年2月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************910。被告：倪武兵，男，1976年11月17日出生，汉族，住湖北省云梦县*********，公民身份号码420************973。第三人：广东省佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道华口居委会沙河路沙河坊**。负责人：梁冠辉。原告李加纯诉被告倪武兵，第三人广东省佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告李加纯及被告倪武兵到庭参加诉讼，第三人广东省佛山市顺德区容桂街华口股份合作经济社经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的厂房租赁协议；2.被告向原告返还厂房；3.被告向原告支付租金42000元（实际应计算至被告返还厂房之日止）；4.被告向原告支付违约金36000元；5.被告向原告支付水电费2582元（实际应计算至被告返还厂房之日止）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月6日，原、被告签订厂房租赁协议，约定租赁期间为2017年10月6日至2021年10月6日，保证金为54000元，月租金为18000元，被告须于每月6日前缴纳当月租金。被告从2019年11月起至今拒绝支付租金，经双方及派出所民警多次协商未果，原告有权随时收回厂房并要求被告赔偿两个月的租金作为违约金，原告遂诉至法院。被告辩称，被告已经向原告缴纳了保证金54000元，涉案租金应该从保证金中扣减。被告已于2020年1月16日搬走，故租金只能计算至该日。原、被告围绕诉讼请求依法提交证据。对原告提供的证据：原告身份证、被告办理居住证历史记录、厂房租赁协议、土地租用合同、顺德农商银行账户对账单、短信截图，来源合法，客观真实，本院予以采信。对被告提供的证据：1.协助调查通知书、微信聊天记录，来源合法，客观真实，本院予以采信；2.厂房租赁合同，该证据仅为照片，且原告不予确认，本院不予采信。本院经审理查明：2017年9月29日，原、被告签订厂房租赁协议，原告将坐落于容桂街道华口*******的厂房（面积约950平方米）出租给被告，租赁期限为2017年10月6日至2021年10月6日。被告已向原告缴纳租赁保证金54000元。月租金为18000元，被告应于每月6日前缴纳当月租金。2019年12月2日，佛山市顺德区城市管理和综合执法局向被告及其所经营的佛山市顺德区家睦思五金塑料制品厂发出协助调查通知书，载明：因位于华口*******（厂房）涉嫌违规建筑，请你于2019年12月3日携带有关资料到行政服务中心协助调查。2019年12月2日，被告向原告发送微信，内容为“老板停电了”；2019年12月4日，被告向原告发送微信，内容为“电都没有”；2019年12月6日，原告向被告发送语音消息（该语音中实际的说话人是原告的儿子李志平），要求被告缴纳11月及12月租金，若被告不缴纳租金，则必须在12月7日下午六点前搬走，否则原告将锁门；2019年12月6日，原告向被告发送语音消息（该语音中实际的说话人是原告的儿子李志平），“你如果要搬走的话也可以呀，我就马上帮你把那个账结清了，然后你就搬呗，无所谓呀”；2020年1月9日，被告向原告发送水表的照片，并发送文字“把水费结掉”；2020年1月17日，被告向原告发送微信，内容为“我们回家了，钥匙给小卖店老乡那里”，在被告向原告发送该条消息后，原告未作回复。另查明，原告于庭审中确认，涉案厂房未办理报建手续，亦未取得房产证。又查明，原、被告确认如下事实：1.被告已向原告缴纳保证金54000元，双方均同意本案的相关款项（含占用费、水费等）在该保证金中直接抵扣。2.被告尚欠原告水费2582元，被告未拖欠原告电费。3.被告未向原告缴纳2019年11月之后的相关款项。4.原告现已收回涉案租赁物且已重新出租。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。关于租赁合同关系的解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案租赁物至今未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的厂房租赁协议违反法律规定，合同无效，故原告主张要求解除该租赁合同关系，本院不予支持。关于返还租赁物。因原告确认已收回涉案租赁物并已重新出租，故本院对原告的该项诉讼请求不作重复处理。关于被告的搬离时间。原告主张被告在涉案租赁物内实际经营至2020年3月中旬，被告辩称其已于2020年1月16日搬离。本院分析如下：1.2019年12月2日，佛山市顺德区城市管理和综合执法局向被告发出协助调查通知书，该通知书载明涉案租赁物“涉嫌违规建筑”。此后，在原、被告的微信聊天记录中，原告亦明确表示“你如果要搬走的话也可以呀，我就马上帮你把那个账结清了”。被告于2020年1月17日向原告发送微信，告知其已将钥匙放在小卖部。被告的庭审陈述与其所提供的微信聊天记录可基本相互印证，本院予以采信。2.被告已将交还钥匙的情况通过微信告知原告，原告于庭审中称其“不知道被告放了什么钥匙”且称其去小卖部“没有找到钥匙”，但原告未举证证实在其所称的“没有找到钥匙”后曾向被告提出反驳意见或与被告进行积极的沟通协调，原告的上述陈述有违常理，本院不予采信。3.因被告发送微信告知原告交还钥匙的时间为2020年1月17日，被告在2020年1月17日已实际搬离具有高度盖然性，故本院认定被告的实际搬离时间为2020年1月17日。关于占用费。无效的合同，自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因被告自2019年11月至2020年1月17日期间未向原告缴纳占用费，故被告应向原告支付的占用费金额计为45870元（18000元×2个月+18000元÷31天×17天）。关于违约金。涉案厂房租赁协议属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，其所产生的法律后果为返还财产、缔约过失责任等。该协议中对违约金的约定亦属无效，故原告主张被告支付违约金，本院不予支持。关于水电费。原、被告于庭审中确认，被告未拖欠原告电费；至于被告尚欠原告的水费金额2582元，被告依法应予清还。被告应向原告清还的总款项计为48452元（占用费45870元+水费2582元）。因合同无效，故被告已向原告缴纳的保证金54000元依法应予返还。鉴于双方均同意涉案款项在保证金中直接扣减，被告所缴纳的保证金54000元已超过其应向原告清还的总款项48452元，故被告在本案中无须另向原告支付款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李加纯的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3755元（原告已预交），由原告李加纯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 洪 玲二〇二〇年五月十四日书记员 梁健祥