江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初990号原告：谢江游，男，1976年7月16日出生，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：陈兰辉，江西君实律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：陈正南，江西君实律师事务所律师，一般代理。被告：廖莉萍，女，1975年12月28日出生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：曾瑞林，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。被告：甘霖，男，1955年10月2日出生，住江西省赣州市章贡区。被告：詹代英，女，1956年2月1日出生，住江西省赣州市章贡区。原告谢江游与被告廖莉萍、甘霖、詹代英确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢江游的委托诉讼代理人陈兰辉、陈正南，被告廖莉萍的委托诉讼代理人曾瑞林，被告甘霖、詹代英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢江游向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告廖莉萍与被告甘霖、詹代英签订的《赣州市存量房买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告廖莉萍系夫妻关系，于2008年7月23日登记结婚。位于赣州市章贡区房屋系夫妻共同财产。双方因感情破裂，已分居多年，并于2016年6月6日签订了《自愿离婚协议书》，此后离婚纠纷持续至今。2019年9月27日，原告已短信明确告知被告廖莉萍：“位于属于夫妻共同财产，该房转让或者售卖需经我同意后才能进行交易，否则为无效。”但在未经我同意后、原告毫不知情的情况下，被告廖莉萍为转移夫妻共同财产，与被告甘霖、詹代英恶意串通，签订了《赣州市存量房买卖合同》，将上述房屋擅自低价转让给了被告人甘霖、詹代英。经查，被告就该房屋的成交总价仅为人民币65万元，远远低于市场交易价。根据2019年8月8日章贡区人民法院委托评估公司作出的《房地产估价报告》（赣居易【2019】（司鉴）字第060号），与上述房屋属同一小区、相同建成年份、相同建筑面积的Ｅ2栋1401室，市场评估总价为1572229元。但被告交易案涉房屋的价格仅为该市场交易价的41%，显属明显不合理的低价。被告甘霖、詹代英明知该房屋当时的市场交易价格，其在明知被告廖莉萍以明显不合理低价出售房屋的情形下仍然购买，具有明显恶意。现原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。原告谢江游为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：原代：证据1、身份证、结婚证等复印件，证明原、被告的诉讼主体资格以及原告与被告廖莉萍的夫妻关系；证据2、自愿离婚协议书复印件，证明位于赣州市章贡区房屋系原告与被告廖莉萍夫妻共同财产；双方因感情破裂，已分局多年，并于2016年6月6日签订了该离婚协议，此后离婚纠纷持续至今；证据3、短信截图，证明原告于2019年9月27日已短信明确告知被告廖莉萍，案涉房屋属夫妻共同财产，未经原告同意不得转让、售卖.证据4、《赣州市存量房买卖合同》复印件，证明被告廖莉萍为转移夫妻共同财产，未经原告同意不得转让、售卖；证据5、《房地产估价报告》（赣居易【2019】（司鉴）字第060号）复印件，证明2019年8月8日章贡区人民法院委托评估公司做出评估报告，与案涉房屋属于同一小区、相同建成年份、相同建筑面积的E2栋1401室，市场评估中加为1572229元（单价为11090元），但被告交易案涉房屋价格仅为该市场交易价的41%，显属“明显不合理低价”；证据6、自愿离婚协议书复印件；证据7、（2019）赣0791民初409号民事判决书复印件；证据6、7共同证明位于赣州市章贡区房屋系原、被告的夫妻共同财产；证据8、编号4704864收据复印件，证明2004年7月20日原告现金借款给被告廖莉萍用于缴纳案涉房屋购房款，首付46000元，后因两人恋爱并结婚该款作为原告购房出资；证据9、编号0237649收据复印件；证据10、联户建房按揭贷款预计表复印件；证据11、章贡区农信社存折复印件；证据12、赣州市商业银行按揭贷款还款清单复印件；证据9-12共同证明2007年9月20日以女方廖莉萍名义按揭贷款合同贷款117077.52元用于缴纳联户建房款121253.6元，此后被告廖莉萍与原告夫妻共同还贷，其中原告于2009年12月15日从本人账户取现8万元存入被告账户用于还贷；证据13、协议书复印件；证据14、编号0045362收据复印件；证据13、14共同证明2008年6月5日原告付款7万元由女方廖莉萍签订协议书，购得银庭花园小区B1栋地下编号为B1-16号车位使用权；证据15、借款单复印件，证明2009年1月，原告雇佣工人对案涉房屋进行了精装修，现金支付木工、电工、泥工、油漆工工资共计18240元，该凭证注明了“谢宅”、“银庭花园”字样；证据16、编号0115651收据复印件；证据17、不动产登记查询结果复印件；证据18、（2018）赣0702民初6754民事判决书复印件；证据16-18共同证明2011年5月25日，原告现金补缴购房余款6361.04元，并于2011年3月18日办理产权证登记在廖莉萍名下；证据19、不同意离婚答辩状复印件；证据20、结婚证复印件；证据19、20共同证明2005年下半年起原告谢江游与被告廖莉萍恋爱并共同生活；2008年7月23日原告谢江游与被告廖莉萍登记结婚，随后乔迁案涉房屋并办理了结婚宴席；原告以结婚为目的的作为婚房使用，而付款购买案涉房屋并登记在被告廖莉萍名下，被告的离婚答辩状中也将案涉房屋作为双方的住址予以列明；证据21、（2019）赣0791民初1870号民事判决书复印件，证明被告出售本案所涉房屋，动机因其在1870号判决一案中败诉，该案生效认定原告出售夫妻共有的赣州经济开发区金东路隐龙山庄6栋103号的行为合法有效，被告遂恶意出售转移本案所涉房屋财产。被告廖莉萍辩称，一、涉案房屋系答辩人婚前个人财产，不是夫妻共同财产。涉案房屋是答辩人原单位赣州银行的集资房，总价167253.6元，答辩人于2004年7月之前购买，并于2004年7月20日付清首笔购房款46000元，2007年9月20日付清全部剩余款项。2008年6月5日，答辩人又花了70000元购买了车位一个。而答辩人与谢江游登记结婚日期是2008年7月23日，婚前婚后一目了然。谢江游诉状中提及的2016年6月6日签订的《自愿离婚协议》系谢江游伪造的，无效的，内容与事实不符的《离婚协议》，谢江游已经多次以此“离婚协议”为据，与他人合谋通过司法途径非法侵占答辩人个人财产，答辩人在此特别恳求本案主审法官对该“离婚协议”的真实性、法律效力进行独立判断；二、涉案房屋实际是通过房产中介以135万元的价格出售中，非以备案中的价格出售，135万元是答辩人净得的价格，其它税费、中介费等全部由买受人承担，真正体现的是市场价格。谢江游提供的评估报告非本案涉案房屋，不具有关联性，且非市场成交价，没有参考性，而且该评估价除去税费后与案涉房屋的成交价相关无几，答辩人也至于傻到把自己个人财产低价出售。综上所述，涉案房屋系答辩人婚前购买，是婚前个人财产，答辩人有权独自处置，谢江游无权干涉，答辩人也是通过公开市场以市场价格出售，不存在低价出售的问题。谢江游的起诉毫无事实与法律依据，敬请法院驳回原告的诉讼请求。被告廖莉萍为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、联户建房协议、收据两张、赣州市商业银行现金缴款单两张、协议书、职业养老保险手册等复印件，证明涉案房屋是廖莉萍原服务单位赣州银行集资建房，于2004年7月前购买是被告廖莉萍婚前个人财产；证据2、房地产买卖居间合同复印件、招商银行交易明细一份、邮政储蓄银行交易明细一份、证明涉案房屋在通过房屋中介公司公开交易，实际交易价格为135万元，廖莉萍净得135万元，其他税费、中介费全部由买方承担，该交易价格即是市场价格；证据3、（2019）赣0791民初1870号民事判决书复印件，证明谢江游擅自低价转让夫妻共同财产非法占有夫妻共同财产。被告甘霖、詹代英共同答辩，一、原告谢江游提诉答辩人与被告廖莉萍恶意串通，进行房屋买卖交易，缺乏证据，与事实不符。答辩人是在2019年10月上旬通过搜寻58同城网，获悉案涉房屋售房信息，并当即打电话与信息发布人联系。经联系得知该条售房信息是售房人委托赣州聚恒房地产经纪有限公司银庭分公司发布的。之后，由房地产公司安排看房，与被告廖莉萍接洽商谈房屋买卖事宜及价格。通过两轮商谈，最终于2019年10月14日答辩人与被告廖莉萍在赣州聚恒房地产经纪有限公司银庭分公司签订了《房地产买卖（居间）合同》，并支付了购房定金5万元。答辩人与被告廖莉萍在购房之前根本不认识，非亲非故。房屋买卖交易的所有事情均由房地产公司牵头或代办的，完全是通过合法途径进行的，不存在任何恶意。二、原告以网签《赣州市存量房买卖合同》上的交易价格，举证答辩人以明显不合理价格进行交易，举证不当，证据不能成立。根据赣州房地产行政管理部门要求，从2018年11月26日起，对存量房（二手房）买卖交易实行网签管理，也就是网签合同。网签合同的双方不是传统的面对面的签订合同。而是在买卖双方达成购买意向后，将房屋状况等基本信息录入至房地产行政管理部门建立的存量房（二手房）网签备案管理系统中，核验该房屋的即时状态和真实性。完成网上备案后，将房屋交易信息在网上公示。网签的目的是为了规范二手房交易市场秩序，防止“一房二卖”。原告该份证据是一份网签合同。它是一个范本化的合同，除了简要的记载了交易双方个人信息和交易房屋等基本信息外，其余大部分是空白的。当时，房产经纪人只拿了要签字页给我们签字，按手印。网签其他页里面的内容，交易双方当时都没看，也没重视。仅仅是把它看成办理过户手续的一个必要流程。实际上，答辩人与被告廖莉萍早在2019年10月14日就在赣州聚恒房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖（居间）合同》内已约定房屋交易价格（含停车位）为135万元（房屋售卖人净得135万元）。由于被告廖莉萍已用这套房屋在银行办理了抵押贷款，因此，要提前一个月向银行预约解押。所以一直等到11月11日才完成房屋买卖交易和办理过户手续。以上事实证明，答辩人与被告廖莉萍完全是以合理的市场价格进行房屋买卖交易。综上所述，原告的诉请缺乏事实根据和法律依据，证据不足，举证不当。因此，请求法院驳回原告诉讼请求，不予受理；本案诉讼费用由原告承担。被告甘霖、詹代英为支持其抗辩理由，共同向法院提交以下证据：证据1、房源信息截图，证明本案被告（买房人）甘霖10月上旬从58同城网获悉本案所涉房产出售信息；此条售房信息是赣州聚恒房地产经纪有限公司员工陈松北发布的；证据2、赣州聚恒房地产经济有限公司《房地产买卖（居间）合同》复印件，证明本案被告甘霖与本案被告廖莉萍通过赣州聚恒房地产经纪有限公司银庭分公司签订的《房地产买卖（居间）合同》；证据3、银行交易明细表，证明本案被告甘霖通过招商银行手机银行转账70万元给被告人廖莉萍，用于房子抵押贷款解押；被告甘霖通过邮政储蓄银行卡转取现金63万元支付给被告廖莉萍，用于付清购房尾款；剩余2万元为交房押金，交房后由中介机构在购房定金中支付给廖莉萍；以上银行付款均由赣州聚恒房地产经济有限公司银庭分公司吴华在场陪同见证；证据4、收款收据、收条原件截图，证明被告甘霖收取全部购房款后写的收据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月27日，被告廖莉萍与被告甘霖签订了一份《房地产买卖（居间）合同》，被告廖莉萍（卖方）将位于赣州市章贡区通过案外人赣州聚恒房地产经纪有限公司银庭分公司提供居间服务以135万元的转让成交价出售给被告甘霖，且该房于2019年11月11日已办理了产权变更登记手续，登记在被告甘霖、詹代英名下。被告甘霖、詹代英于2019年11月11日向被告廖莉萍转账支付70万元；于2019年11月12日向被告廖莉萍支付63万元；剩余2万元在交房后由赣州聚恒房地产经纪有限公司银庭分公司支付。现原告谢江游认为被告廖莉萍在其不知情的情况下，将属于夫妻共同财产私自出售给他人，侵害了其自身权益，遂诉至本院，要求依法处理。另查明，原告谢江游与被告廖莉萍系夫妻关系。双方于2008年7月23日办理结婚登记。原告谢江游与被告廖莉萍因感情不和，原告谢江游于2018年10月24日向本院起诉离婚，本院于2018年12月6日作出判决，判决不准原告谢江游与被告廖莉萍离婚。谢江游不服该判决，向赣州市中级人民法院提起上诉，后以另行起诉为由撤回上诉申请，赣州市中级人民法院予以准许。本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，争议的焦点为被告甘霖、詹代英购买案涉房屋是否系与被告廖莉萍恶意串通，损害原告的合法权益。首先，被告廖莉萍与被告甘霖、詹代英之间在案外人赣州聚恒房地产经纪有限公司所签订的《房地产买卖（居间）合同》明确约定了出售人，即被告廖莉萍对案涉房屋的净得价为135万元，原告提供的只有签名且内容空白的网签《赣州市存量房买卖合同》，系为了完善二手房规范交易系统，所签订的网签合同，不足以证明三被告之间存在恶意串通、低价出售。其次，被告廖莉萍虽然在原告不知情的情况下将案涉房屋出售给了被告甘霖、詹代英，但被告之间的《房地产买卖（居间）合同》不存在《合同法》第52条、第54条无效和可撤销的情形，即恶意、低价的情形，故被告之间的《房屋买卖合同》合法有效，且案涉房屋于2019年11月11日已办理了房屋过户手续，已发生了物权的变动，同时被告甘霖、詹代英已将全部购房款支付完毕，案涉《房地产买卖（居间）合同》已履行完毕。对于原告提出的案涉房屋出售价格明显低于市场价格，未提供证据予以证实，且原告提供的证据不足以证明三被告之间存在恶意串通的故意，故原告要求确认被告廖莉萍将案涉的位于赣州市出转让给被告甘霖、詹代英的合同无效的诉讼请求，无事实和法律依据，对该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和车物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢江游的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢江游负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁审 判 员  吴 璇人民陪审员  曾繁林二〇二〇年五月二十五日法官助理刘丽萍书记员吴金凤