山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初367号原告：聂宝风，男，1957年10月14日出生，汉族，居民，住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：聂文群，原告之女，住江苏省苏州市姑苏区。被告：王秀波，女，1979年5月1日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。被告：日照鲁房置换有限公司，统一社会信用代码91371102556714551N,住所地山东省日照市东港区昭阳路东济南路南信合苑****01-106商号。法定代表人：成泽富,总经理。原告聂宝风诉被告王秀波、日照鲁房置换有限公司（以下至判决主文前简称“鲁房置换公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂宝风的委托诉讼代理人聂文群、被告王秀波、被告鲁房置换公司的法定代表人成泽富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂宝风向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同书》；2.判令被告返还原告交纳的定金2万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月12日，原、被告签订《房屋买卖合同书》一份，且原告当日交付定金2万元、由被告鲁房置换公司保管，准备以二手房按揭方式购买被告王秀波所有的位于日照市朝阳金座002幢01单元01-202号房屋。后经了解，原告年龄已经超过60岁，不符合银行贷款政策，无法获得贷款，于是原告根据《房屋买卖合同书》第九条约定，要求解除合同，退还定金，但二被告无理拒绝。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法裁判。被告王秀波辩称：是原告违约，需要按照合同约定来，继续履行合同。2万元定金不退，定金在中介处，答辩人没有收到，答辩人的房产证也在中介处押着。被告鲁房置换公司辩称：在合同第七款约定违约方承担中介费用，现在原告违约，需要原告支付中介费，原告诉称的中介不收取任何费用不属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同原件一份，证明合同第九条有规定，被告需要退还定金，不收取任何费用。证据二、2万元收据原件一份，证明被告公司收取原告2万元定金。证据三、原告发给被告信函的快递单两份，证明2020年1月之前，原告就提出解除合同的请求，因为不能贷款，被告已经签字。被告王秀波经质证认为，对证据一、二，真实性均无异议。对证据三，信件收到了，但函无用，不能解除合同，其房子还有贷款，为了卖房其已经筹集资金把贷款还清，把手续都已办好了准备卖房。被告鲁房置换公司经质证认为，对证据一、二，真实性均无异议。合同第9条的意思是银行政策调整，但到现在为止银行政策没有改变，故原告违约应支付中介费。银行约定男性贷款可以到70岁，原告是63周岁，原则上还能贷款7年。在此过程中没有产生不可抗力原因导致交易失败，终止合同理由不充足。签订合同后，应到银行提交资料，如果银行认定不能贷款，再退回。原告根本就没有去银行办理贷款材料。合同约定2020年1月1日前双方到银行办理首付款事宜，因原告没有来没有办成。对证据三，信件收到了，无异议。被告鲁房置换公司提交了如下证据：部分银行贷款政策打印件。原告经质证认为，原告条件不符合银行贷款条件。原告没有正式工作，不具备按时足额还款的能力。被告王秀波经质证认为，对证据无异议。签订合同的时候，原告表现出很有钱，因房子有贷款，首付款必须不低于25万元，原告把银行卡拿出来，说原告有50多亩大豆田，有钱出还想多付首付款。当时还说如果双方违约，需要给对方2万元违约金。被告王秀波未提交证据。本院经审查，对于原、被告提交的证据，对双方无异议部分本院予以确认，对有异议部分，本院将结合关联证据及查明的其他事实予以综合认定。上述证据均附卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月12日，经中介方被告鲁房置换公司协调，被告王秀波（甲方，出售方）与原告聂宝风（乙方，购买方）签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：“……第一条房产状况：甲方自愿出售位于日照市朝阳金座002幢01单元01-202号的房产出售给乙方，房屋所有权证书号20141010056；房屋所有权人为：王秀波；产别：商品房……房屋所得来源：买卖……第四条乙方对甲方以上房产状况已作充分了解，同意双方协定的房产价格￥570000元（大写伍拾柒万元整）。此价格包括房产的配套价格。付款方式：此合同签订当日乙方付￥20000元（大写贰万元整）为购房定金，转交中介方保管；甲方将房产证明交给乙方，转交中介方保管，余款支付方式：甲乙双方协商以二手房按揭的方式支付总房款，双方约定于2020年1月1日前去银行签字，双方到场，同时乙方付首付款于甲方账户转交丙方监管，银行审批通过后，过户前甲方到丙方支取首付款……第七条此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付方法：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金……第八条本合同签订之日起2020年1月1日内，甲、乙双方应向双方共同委托的丙方提供办理贷款所需的个人资料，由丙方协助甲乙双方办理相应贷款相关手续，甲乙双方应逐项配合协助提供资料并到银行签字；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关资料、不配合办理的，按照本合同第七条规定追究违约方责任。甲乙双方承诺在银行批款柒日内到相关部门办理房产所有权转移手续……第九条本合同是在现行政策下签订的，如日后因政策变动产生的一切问题，丙方概不承担责任，合同签订后，如因房管政策或银行政策导致合同不能履行的，双方无条件终止合同，互不承担违约责任。已交房款，甲方须全部退还给乙方，如由于各种不可抗力原因导致交易失败，甲方退还定金给乙方，此合约自然解除，丙方不收取任何费用……”原告聂宝风、被告王秀波在该房屋买卖合同上签字捺印，被告鲁房置换公司在该房屋买卖合同上盖章。被告鲁房置换公司提交的部分贷款政策上载明“第八条借款人须具备以下基本条件：（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-70周岁（含）之间……”。原告于2019年12月12日向鲁房置业公司交付定金2万元。原告主张其曾去日照农业银行信贷部咨询贷款情况，银行回复超过60岁不能贷款，因年龄问题无法办理贷款，故原告没有按照合同约定交纳首付款，也没有与被告王秀波、鲁房置业公司去银行办理房屋贷款事宜。原告于2019年12月22日给被告发送了解除合同的信函。庭审中，被告王秀波因原告违约，不同意继续履行合同。本院认为，原告聂宝风与被告王秀波在中介方鲁房置换公司的居间下于2019年12月12日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。原告聂宝风与被告王秀波存在房屋买卖合同关系，原告聂宝风、被告王秀波与中介方鲁房置换公司存在居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致，可已解除合同。原告起诉要求解除原、被告之间的涉案房屋买卖合同,被告在2020年4月15日庭审中表示不同意继续履行房屋买卖合同，故对于原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉求，本院予以支持。对于合同解除时间，原告虽于2019年12月22日给被告发送了解除合同的信函，但原告未提供证据证实其享有涉案合同的单方解除权，故涉案合同的解除时间为2020年4月15日。关于原告聂宝风要求被告返还购房定金20000元的诉求。在涉案房屋买卖合同履行过程中，原告聂宝风未按照合同约定提供办理贷款所需的个人资料并与被告王秀波、鲁房置业公司去银行办理房屋贷款事宜，亦未按期交纳购房首付款。原告虽主张因年龄问题无法办理贷款，但原告未能举证证实被告存在违约情形或出现合同约定的政策调整或其他不可抗力原因导致合同不能履行的情形。按照涉案买卖合同的约定，原告违约在先，应承担违约责任。故对于原告要求被告返还购房定金20000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、原告聂宝风与被告王秀波于2019年12月12日签订的《房屋买卖合同》于2020年4月15日解除;二、驳回原告聂宝风本案的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告聂宝风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  李隆财人民陪审员  毕欢九人民陪审员  万桂英二〇二〇年五月十三日书 记 员  匡姗姗