中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）鲁1602民初715号 原告：王真亭，男，1989年9月8日出生，汉族，住山东省滨州市。 委托诉讼代理人：张煜佳，山东昌智律师事务所律师。 被告：李长林，男，1965年10月6日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 原告王真亭与被告李长林不当得利纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王真亭及委托诉讼代理人张煜佳、被告李长林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王真亭向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告返还自2016年1月1日至2018年12月31日的不当得利40000元；2.本案诉讼费、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2016年1月11日与被告签订租房协议，约定原告租用被告位于滨州市(房屋产权证编号2011090656)、827-22号商铺（房屋产权证编号2011090658），租期为2016年1月1日至2018年12月31日，租金为2016年30000元、2017年31000元、2018年31000元，并足额支付租金，至2019年11月份，原告收到字第（2019）鲁1691民初1081号案件的传票时才知道该房产于2013年9月14日被抵押，并且在抵押时约定该房产不得对外出租，原房东崔蔚是私自将房子出租给被告，因此被告没有该房屋的承租权与出租权，却于2016年1月1日将房屋出租给原告，造成原告巨大经济损失。原告多次找被告协商，要求将其房租退回，被告仅返还52000元，剩余40000元被告一直拒绝返还。原告依据与被告租赁合同缴纳三年租金共92000元，但被告并非房租的合法享有人，因此该92000元属于不当得利。为了维护原告的合法权益，特具状贵院请求法院依法裁决。 被告李长林辩称，房屋为转租协议，时间为2016、2017、2018年共3个年度，因原房东在此处有7间相同的房间，其余5间正常租出经营，房租费很透明，为每间每年13000元，双方商定为平价转租，即两间每年26000元。后因被告方留下电子广告牌（8750）元、部分实施和装修改造的房间适宜后期经营，王真亭同意适当提高租金作为补偿，依次定为30000元、31000元、31000元。李长林根据转租协议实收房租费：30000+31000+31000=92000元，实际转付出租人房租：26000*3=78000元，其中的差价14000元为设施和房屋装修补偿。出现争议后，被告李长林已经协调原房东与王真亭进行沟通解决，并与2019年12月底完成和解。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的租房协议、银行转账流水、证人证言等证据，本院认定事实如下： 2013年12月3日，被告李长林与崔蔚签订《租房协议书》，约定租用崔蔚位于上海世家南门827-21(房屋产权证编号2011090656)、827-22号商铺（房屋产权证编号2011090658）两间（上下楼两层）作为药房门诊使用。租期为2014年1月1日至2021年12月31日，租金约定为年租26000元，保证金4000元。合同签订后，李长林以年租26000元标准陆续向崔蔚支付2014年至2018年房租共计130000元，2018年12月31日，被告李长林与崔蔚终止该租赁协议。 被告李长林在承租案涉商铺期间，于2016年1月11日与原告王真亭签订《转租协议》，将827-21、827-22商铺转租给王真亭使用并约定：租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，租金为2016年30000元、2017年31000元、2018年31000元。合同签订后，原告自2016年至2018年期间向被告转账96000元，其中含保证金4000元，原告王真亭自2016年1月17日至2019年5月24日占有并使用涉案商铺。庭审中，原告王真亭、被告李长林认可涉案商铺原所有人崔蔚对以上出租及转租的事实未提出异议。 另查明，被告李长林与崔蔚签订《租房协议》前，崔蔚已将案涉上海世家南门827-21、827-22商铺抵押给滨州市滨城区农村信用合作联社，2015年3月23日，滨州市滨城区农村信用合作联社将崔蔚借款主债权及涉案房屋抵押权转让给滨州市家悦商贸有限公司;2016年4月26日,山东省滨州市滨城区人民法院作出（2015）滨民三初字第1506号民事判决书，判决确定滨州市家悦商贸有限公司对滨州市滨城区农村信用合作联社转让债权中未受清偿部分就崔蔚名下商铺827-21、827-22享有优先受偿权;2019年2月15日，滨州市家悦商贸有限公司将山东省滨州市滨城区人民法院（2015）滨民三初字第1506号民事判决确定的未履行部分债权及抵押权经公证转让给滨州市胜滨企业管理咨询有限公司;2019年5月24日,安徽省马鞍山市中级人民法院作出（2018）皖05执恢7号之二裁定书，裁定确认滨州市胜滨企业管理咨询有限公司享有涉案房屋827-21、827-22商铺的所有权。 2019年10月10日，滨州市胜滨企业管理咨询有限公司于山东省滨州经济技术开发区法院以本案原告王真亭为被告提起代位权诉讼，该案在滨州经济技术开发区法院审理过程中，滨州市胜滨企业管理咨询有限公司主张王真亭应支付房屋占用使用费的期间为2016年1月11日至2019年5月24日，并与王真亭达成调解协议，由王真亭支付房屋占用费76000元。原告王真亭就多付房租与商铺出租人崔蔚的租赁费代收人路灿苏及转租人李长林于2019年年底协商，由崔蔚返还原告王真亭52000元。现原告王真亭以被告李长林无权转租为由，要求其返还剩余房租40000元，因索要无果，故诉来本院。 本院认为，本案的争议焦点为，原告王真亭以被告李长林无权出租为由要求其返还的40000元是否构成不当得利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当得利”之规定，原告王真亭主张被告李长林返还不当得利应举证证明以下四点：（一）原告王真亭受到损失；（二）被告李长林获得利益；（三）原告所受损失与被告所获利益具有因果关系；（四）被告取得利益无法律根据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》司法解释第六十六条第二款规定：“抵押人将抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已经抵押的财产出租时，未告知承租人的，对承租人的损失承担损害赔偿责任，若承租人知道房屋已经被抵押的，造成的损失自行承担。”本案中，崔蔚未经抵押权人滨州市滨城区农村信用合作联社同意擅自将抵押商铺出租给李长林，该出租行为并不会影响租赁合同的效力，只是产生承租人的权益不得对抗抵押权的法律效果，故李长林与崔蔚签订的租赁合同合法有效。被告李长林基于有效的租赁合同有权在出租人崔蔚不明确表示反对的情况下将占有的商铺对第三人即原告王真亭转租，原告王真亭与被告李长林签订的转租合同系双方真实意思表示且不违法法律及行政法规的强制性规定，综上，可以认定转租合同合法有效。在合同有效的基础上，原告王真亭与被告李长林约定的房租标准系其双方真实意思表示，根据合同法契约自由的原则，被告李长林向原告王真亭收取的2016年房租30000元、2017年房租31000元、2018年房租31000元共计92000元，于法有据，原告王真亭以被告李长林无权转租为由要求其返还的房租40000元并未构成不当得利，故本院对原告王真亭的诉讼请求不予支持，原告王真亭可就其损失，在证据确凿的情况下另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告王真亭的诉讼请求。 案件受理费800元，减半收取计400元，由原告王真亭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  王清 二〇二〇年五月二十二日 法官助理  路巍 书 记 员  邢文月