江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3101号上诉人（原审被告）：汪恩夺，男，1970年11月15日生，汉族，户籍地河南省商城县，暂住于江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：郝月玲，江苏熙予律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡明智，江苏熙予律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱文建，男，1969年6月9日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：徐华，江苏石湖律师事务所律师。上诉人汪恩夺因与被上诉人朱文建房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。汪恩夺上诉请求：1.撤销苏州市吴中区人民法院作出(2019)苏0506民初1099号一审民事判决，改判汪恩夺无需支付朱文建房屋租金；2.判令本案一审、二审诉讼费由朱文建承担。事实和理由：一、一审法院适用法律关系错误，汪恩夺系代收租金，并非租赁朱文建的房屋。根据朱文建在一审案件中提交的协议，载明：朱文建拖欠汪恩夺装修费用，汪恩夺代收租金，并以所收租金抵偿朱文建拖欠装修费用的利息。此外，汪恩夺仅代收过几千元租金，一审法院在本案判决中认为汪恩夺自认的代收金额是朱文建拖欠维修费的利息，说明一审法院明知汪恩夺代收租金的目的或者说所谓协议的目的是为了抵偿朱文建拖欠的装修费利息，即并非双方达成租赁的合意。但一审法院却仍认为双方系房屋租赁关系，审理过程、查明事实与裁判结果明显相互矛盾。因此，一审法院适用法律关系错误。二、一审法院未顾常理、且在朱文建无充分证据的前提下，以所谓酌定方式去认定案件主要事实，于法无据，更不公平。(一)从双方签订协议的背景上看，汪恩夺不可能向被上诉人租赁房屋，一审法院未顾常理。朱文建拖欠汪恩夺的装修费用，汪恩夺代收租金作为装修费用的利息，是双方对装修费用欠款的约定，并非汪恩夺租赁朱文建的房屋，实际上汪恩夺不需要也不可能向朱文建租赁房屋。此外，朱文建至今仍未归还汪恩夺任何装修费用，而一审法院却判决汪恩夺要向朱文建支付房屋租金。朱文建不诚不信，反而能从其不诚不信的行为中获取利益；汪恩夺作为债权人，不仅分文债权未实现，还要去承担自己根本无意租赁、也无需租赁的房屋租金。一审法律未顾常理。(二)从一审法院裁判的依据来看，在无充分证据的情况下，一审法院使用“酌定”作为认定案件主要事实的方式，于法无据，更不公平。朱文建答辩称，汪恩夺上诉没有事实与法律依据。应驳回上诉人的上诉请求。一、汪恩夺与朱文建之间存在租赁关系，朱文建为出租方，汪恩夺为承租人；对外转租过程中，汪恩夺是出租方，实际承租人是承租人。1、从租赁协议的文头及文中的内容来看，明确装修并租赁关系。2010年3月21日房屋维修租赁协议除文头位置，主文第三行也明确维修并租用。表明双方签订合同的本意是，房屋交付给汪恩夺，由汪恩夺维修好并对外出租，汪恩夺收取租金。双方除装修关系同时建立租赁关系。所有房租由汪恩夺收取表达的是汪恩夺具有房租的收益权，即汪恩夺具有转租权，转租所获得收益全部由汪恩夺收取之意。2、从房屋交付的角度来看，房屋是全部交付给汪恩夺。而如果仅仅是由汪恩夺代为收取租金，则不存在将房屋全部交付给汪恩夺占有并对外出租这一个事实。3、从签订合同目的的角度来看，汪恩夺是希望通过对房屋进行初步装修并对外出租，从而满足其收回前期结欠款项目的。对外出租关系中，汪恩夺为出租人；对朱文建而言，汪恩夺为承租人。4、汪恩夺明确所有承租户的水电费都由汪恩夺收取并交纳。这个行为表明，实际承租人都受汪恩夺管理并控制，汪恩夺为实际承租人的出租方。5、汪恩夺关联案件中陈述，自行将房屋出租给他人，租客的水电费及租金都由汪恩夺收取，表明汪恩夺对于实际承租人而言是出租人的身份。二、一审法院酌定确定租金标准对汪恩夺有利，且具有事实依据。房屋15间可对外出租，汪恩夺庭审陈述房屋租金每间180元-200元，每年不少于36000元，现法院酌定为每年15000元，有利汪恩夺。从涉案房屋产生的水电费来看，电费为62071.27元；水费为17199.84元。且根据法院向水电部门核实，2010年3月至2016年9月期间，用电、用水量稳定，表明汪恩夺持续对外出租房屋。朱文建向一审法院起诉请求：1、请求判令汪恩夺支付2010年3月21日至2011年3月20日期间的租金收益3500元。2、判令汪恩夺支付2011年3月21日至2018年3月20日期间的房屋使用费210000元，并支付自2018年3月21日起按每月2500元为标准计算至实际迁出之日止的租金收益。一审法院认定事实：2010年3月21日，朱文建（甲方）与汪恩夺（乙方）签订房屋维修租赁协议，约定：甲方一套私有住宅位于吴中区，因无人居住看管损毁严重，现又无能力维修，现甲方委托乙方出资进行维修租用，协议双方本着互惠互利、公平合理、不违反国家法律法规的原则达成如下协议：一、房顶全部用拆迁旧材料返修，阁楼在原来层高的基础上加高50公分。二、房屋的1至3层未装修，地面全部使用拆迁的复合地板装修。三、主房外墙靠前面用6公分×6公分瓷砖进行贴面。四、房内电线、电表损坏部分由乙方购买材料给甲方负责安装。五、1至3楼内墙均用白水泥批灰一遍。经双方协商，房屋所有维修费用为60000元，由于甲方无力支付维修费用（人工工资及材料费），房屋维修好后，所有房屋房租由乙方收取，作为房屋维修所投资金的利息，期限为一年，一年后甲方需付清乙方房屋维修款，乙方房屋交还甲方，如果到期不能付清欠款，乙方继续收取房屋租金，直到甲方付清乙方欠款为止。以上为租赁协议第一页的内容，该租赁协议第二页分别附有甲方常住人口登记卡及身份证图片，并明确：如因甲方欠其他人的钱而导致外人再来砸毁房屋的情况，所有维修费用由甲方全权负责。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。落款处朱文建在甲方处签名，汪恩夺在乙方处签名。另查，2018年10月12日汪恩夺向一审法院起诉要求朱文建返还欠款48600元及相应利息。该案中，汪恩夺将其中的13600元另案主张，变更诉讼请求为要求朱文建返还欠款35000元并支付利息。朱文建辩称上述35000元的确收到，但款项性质并非借款而是租金多余款项，其保留要求汪恩夺支付租金的权利。该案审理过程中，汪恩夺提供了录音及文字整理稿，在录音中，汪恩夺的委托诉讼代理人与朱文建进行交流，朱文建表示汪恩夺给其修一下房子，“当时我困难的时候，向他借过几万元”，“他干的活最多两三万，我给了他四万多啊，而且他收了我八年的房租，这个房租应该给我的，他说我欠了他几万元，这个钱要给他”，汪恩夺委托诉讼代理人问朱文建“我觉得蛮奇怪，你每年都找他借钱，几百的，一两万的都有，每年都找你还，为什么都不还呢？”朱文建称“他收我的房租，我的房屋他收租，如果是我的话，一年得手十万的房租”等等。一审法院于2018年12月10日对该案作出（2018）苏0506民初8945号民事判决，认定依据汪恩夺提供的借条、录音及文字整理稿，可证实朱文建曾向汪恩夺借款，不能证明借条所涉及的款项为汪恩夺交付朱文建的租金，故确认朱文建向汪恩夺借款35000元的事实，并判决朱文建于该判决生效之日起十日内返还汪恩夺借款本金35000元并支付该款自2018年10月12日起按年利率6%计算至实际返还之日止的利息。该判决现已生效。又查，2018年10月15日汪恩夺还向一审法院起诉要求朱文建支付其欠款60000元及自2011年3月22日起按年利率6%计算至实际支付之日止的利息，汪恩夺陈述2010年3月21日和朱文建签订《房屋维修租赁协议》，约定由其出资维修朱文建位于苏州吴中经济开发区邵昂村347号的房屋1到3层，约定维修费用60000元，朱文建应在房屋维修后一年后向汪恩夺付清房屋维修款，但朱文建未按约支付。朱文建辩称签订协议属实，但汪恩夺仅做了部分工作，汪恩夺的诉讼请求没有依据。该案审理中，汪恩夺陈述了其已完成的维修工作，朱文建陈述了其认可的汪恩夺完成的维修工作，对汪恩夺实际维修的工作量双方产生争议。该案中，汪恩夺提供了其代理人和朱文建的电话录音，在录音中朱文建表示汪恩夺干的活最多两三万，其已经给了汪恩夺四万多，汪恩夺已经收取了八年房租，这个房租应该还给其，汪恩夺赖在此处不走，村里已停水停电，汪恩夺每年租金收取五六万。汪恩夺在该案中陈述涉案房屋其装修后出租至2012、2013年，一年租金两三千，拿了不到5000元的租金，因朱文建拖欠其维修款，以房租抵利息，由于朱文建欠了高利贷人款项，一直有人来闹，故涉案房屋不好租，后期一直空置，其没有继续管理房屋，告知了朱文建，但没有和朱文建办理交接手续。由于其向朱文建购买了涉案房屋的辅房，朱文建已拿到拆迁房及拆迁款，但未将辅房的款项给其，故其未搬走。一审法院于2018年12月15日对该案作出（2018）苏0506民初8975号民事判决，认定汪恩夺明确不申请司法鉴定，经核对涉案房屋照片及双方陈述，法院认定汪恩夺确未完成《房屋维修租赁协议》中约定的全部维修工作，审理中，朱文建自认汪恩夺完成的工作量费用共计15000元，汪恩夺并未就其主张申请司法鉴定以进一步证明其主张，故认定朱文建应支付汪恩夺15000元，判令朱文建于该判决生效之日起十日内支付汪恩夺人民币15000元，驳回汪恩夺的其他诉讼请求。该判决现已生效。本案审理中，朱文建、汪恩夺双方一致确认，上述《房屋维修租赁协议》签订当日朱文建将涉案房屋交付给汪恩夺，涉案房屋除阁楼外共有15间房屋可以对外出租，汪恩夺住在涉案房屋主房内，租户的水、电费均由汪恩夺收取，涉案房屋的水、电费均由汪恩夺支付。关于涉案房屋的租金收取情况，涉案房屋汪恩夺有无交还朱文建，若已交还，则交还时间如何认定的问题。朱文建认为涉案房屋装修期不可能超过2个月。房屋交付汪恩夺后一直由汪恩夺出租使用，租金均由汪恩夺收取，朱文建从未收回租赁物。2010年3月21日至2011年年初，朱文建并未直接收取过租金，但从汪恩夺处收取了部分款项（该部分汪恩夺在另案中以借款为由起诉），具体为2010年4月4日500元、当月28日600元、2010年5月11日1000元、当月17日300元、当月20日500元、2010年8月21日300元和2011年3月8日300元，上述7笔款项共计3500元，上述期间的租金由汪恩夺实际收取，抵扣完装修利息后将多余款项支付给了其。由于前案判决已经认定双方之间系借贷关系，且房屋装修款未达60000元，故朱文建认为汪恩夺应自2010年3月起向其返还已收取的租金。汪恩夺在本案第一次庭审时陈述，其装修行为在2011年年初左右结束，涉案房屋汪恩夺从未使用过，也没有居住过，只是代朱文建收取租金，但房客以及租金多少都不是汪恩夺管理范围，朱文建一直有房屋钥匙，可以随时出入涉案房屋。2012年左右，就没有人过来向朱文建租过房屋，汪恩夺也就没有收租。在本案第二次庭审时，汪恩夺陈述其至今住在涉案房屋中，其装修花了两个月时间，自2010年5月至2010年12月期间由其出租并收取租金，2010年12月左右，朱文建自行将房屋出租给他人，但租客的水、电费用一直由汪恩夺收取。关于涉案房屋的租金标准。朱文建陈述在2010年左右每间房屋每月租金大概200元至300元，2014年后大约每间房屋每月租金500元。汪恩夺表示其并不清楚租金行情，在其代收租金的七个月期间（2010年5月至2010年12月），每间房屋每月租金大概180元至200元。以上事实，由朱文建提供的房屋维修租赁协议复印件，汪恩夺提供的（2018）苏0506民初8945号民事判决书、（2018）苏0506民初8975号民事判决书以及一审法院制作的开庭笔录等证据予以佐证。为了证明涉案房屋持续存在出租情况，朱文建提供了2014年4月至2018年9月涉案房屋的电费缴纳清单，电费合计62071.27元；2010年3月至2016年9月期间的水费缴纳清单，该期间涉案房屋产生水费金额合计为17199.84元。朱文建认为上述水电费的使用情况证明涉案房屋长期存在出租的情况，出租所获得的收益已由汪恩夺收取。汪恩夺对上述缴费清单的真实性、关联性、合法性均不予认可，并表示朱文建存在计算错误。审理中，一审法院先后至吴中区供水、供电部门调查涉案房屋的用水、用电情况，经查，朱文建提供的上述水、电费清单属实，涉案房屋仅安装水表、电表各一个，自2010年3月份起至2019年10月止，涉案房屋用电情况随季节变化用电量较为稳定，自2010年3月起至2016年9月止，涉案房屋用水情况亦随季节变化持续稳定状态。一审法院认为，根据朱文建、汪恩夺签订的《维修租赁协议》可知，朱文建、汪恩夺之间就朱文建房屋交付汪恩夺维修，双方达成如下协议：维修费用60000元，由汪恩夺收取第一年租金抵做维修费利息，一年期满朱文建将维修费60000元交付汪恩夺，汪恩夺交还涉案房屋给朱文建，若一年期满朱文建未能交付维修费，则汪恩夺继续租赁涉案房屋并收取出租收益。现朱文建、汪恩夺双方一致确认签订维修租赁协议后朱文建交付涉案房屋给汪恩夺由汪恩夺维修、并由汪恩夺出租使用。至于汪恩夺使用期限，朱文建认为汪恩夺至今未向其交还房屋，汪恩夺认为已向朱文建交还房屋。结合（2018）苏0506民初8975号民事判决中汪恩夺的陈述，可知汪恩夺在该案中自认实际出租了涉案房屋至2012、2013年并直接收取租金收益。本案第一次庭审时，汪恩夺陈述其房屋维修到2011年年初左右，代替朱文建收取过租金，汪恩夺并未直接间接出租过涉案房屋，2012年开始涉案房屋就无人租用；本案第二次庭审时，汪恩夺又陈述其房屋装修到2010年5月左右，其收租至2010年12月，之后朱文建自行出租房屋。根据禁止反言之原则，汪恩夺的上述陈述前后矛盾，由其承担不利后果。本案中汪恩夺辩称已将涉案房屋交还朱文建使用的意见，未提供相应证据予以证明，结合法院调取的涉案房屋水、电使用情况及费用缴纳情况，以及汪恩夺陈述的租客的水、电费一直由其收取的情况，汪恩夺的辩称意见一审法院不予采信。涉案房屋水表已于2016年9月销户，且涉案房屋已被纳入拆迁范畴，故一审法院确认自2016年9月起涉案房屋租赁目的已无法实现，故汪恩夺应支付2010年3月21日起至2016年8月31日止的房屋租赁费。但关于2010年3月21日至2011年3月20日期间的房屋租金，由于朱文建、汪恩夺双方已约定作为维修费的利息，故朱文建的该主张一审法院不予支持。关于2011年3月21日起至2016年8月31日止的租金，结合庭审中朱文建、汪恩夺确认的涉案房屋可出租房间数量和单间出租标准，一审法院酌情认定15000元/年，经核算，该期间汪恩夺应向朱文建支付房屋租金81780元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告汪恩夺于本判决生效之日起十日内支付原告朱文建自2011年3月21日起至2016年8月31日止房屋租金人民币81780元。二、驳回原告朱文建的其他诉讼请求。案件受理费人民币4840元、财产保全申请费530元，合计人民币5370元，由原告朱文建负担2995元，由被告汪恩夺负担2375元（该款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用一审法院不再退还）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案协议约定，“房屋维修好后，所有房屋房租由乙方收取，作为房屋维修所投资金的利息，期限为一年，一年后甲方需付清乙方房屋维修款，乙方房屋交还甲方，如果到期不能付清欠款，乙方继续收取房屋租金，直到甲方付清乙方欠款为止”。（2018）苏0506民初8975号民事判决，认定朱文建应支付汪恩夺房屋维修款为15000元，应予支付；（2018）苏0506民初8945号民事判决，认定朱文建向汪恩夺收取的35000元为借款，应予返还。汪恩夺自称提前交还房屋，有悖常理。本案中汪恩夺称“2012年开始涉案房屋就无人租用”，这一主张与涉案房屋水、电使用情况及费用缴纳情况明显不符。因汪恩夺未如实陈述涉案房屋出租收益情况，结合庭审中朱文建、汪恩夺确认的涉案房屋可出租房间数量和单间出租标准，一审法院认为对汪恩夺在2011年3月21日起至2016年8月31日止，占有、使用、管理涉案房屋期间的收益酌情认定15000元/年，并无不当。（2018）苏0506民初8975号对汪恩夺该案中利息主张未予支持。本案中对于2010年3月21日至2011年3月20日期间的房屋租金，一审判决认定，朱文建、汪恩夺双方已约定作为维修费的利息，故朱文建的该主张一审法院不予支持。该认定并无不当。综上所述，汪恩夺的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理4840元，由上诉人汪恩夺负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年五月二十六日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。