广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终1823号上诉人（原审原告、案外人）：伍世杰，男，1988年2月15日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区********，公民身份号码：441************514。委托诉讼代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请人）：许耀誉，男，1990年5月11日出生，汉族，户籍所在地：广东省信宜市***********，现住广东省信宜市****自建屋，公民身份号码：440************472。委托诉讼代理人：康念，广东泰的律师事务所律师。原审第三人(被申请人)：麦阳，男，1984年7月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*************，公民身份号码：440************418。原审第三人(被申请人)：麦瑞林，男，1955年3月15日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*************，公民身份号码：440************016。原审第三人(被申请人)：李凤娟，女，1962年8月1日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*************，公民身份号码：440************023。原审第三人(被申请人)：何丽银，女，1986年11月25日出生，汉族，户籍所在地：广东省佛山市南海区*****************，现住广东省茂名市茂南区*************，公民身份号码：440************364。上诉人伍世杰因与被上诉人许耀誉及原审第三人麦阳、麦瑞林、李凤娟、何丽银案外人执行异议之诉一案，不服广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初13号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍世杰上诉请求：1.撤销一审判决并支持伍世杰在一审期间提出的所有的诉讼请求；2.判令由许耀誉承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定中的“合法占有”，应当是以房屋实际交付受领为标准，而非一审法院所述的以实际居住为标准。(一)麦阳已经向伍世杰履行房屋实际交付，伍世杰拥有涉案房屋钥匙、住户卡后，即应视为双方对房屋交付受领完成。一审法院以伍世杰未实际居住使用房屋为由，认为伍世杰没有实际占有房屋而驳回伍世杰的一审诉讼请求没有事实和法律依据。伍世杰在一审提交了《房地产买卖合同》、收据、银行交易明细、《房屋移交协议书》、《银行卡》和住户卡等证据，以上证据形成证据链可以佐证麦阳已经向伍世杰履行了交付房屋的事实。(二)伍世杰掌握房屋的钥匙、住户卡后，涉案房屋即形成一个以伍世杰为中心的封闭空间，故对房屋已经有事实上的绝对的排他管理和支配权。根据2018年7月26日双方签订的《房屋移交协议书》第一、二、三、四条约定亦可得知，双方约定房屋所有权、房屋钥匙以及住户卡已经交付给伍世杰，伍世杰也表示受领交付；管理费、维修费、水电费、电话费和上网费也均约定由伍世杰承担。在伍世杰拿到房屋的钥匙、住户卡后，即应视为对房屋已经有事实上的排他管理和支配权。(三)未办理过户登记等公示手续仅仅只是限制伍世杰对涉案房屋自由对外处分的权利，这并不影响伍世杰对涉案房屋享有合法占有、使用和收益的权利。据上可知，麦阳于2018年7月26日已经完成向伍世杰房屋交付，伍世杰于当日即合法享有对涉案房屋的占有、使用和收益的权利，虽未能办理过户登记手续，但是办理过户登记等公示手续仅仅只是限制伍世杰对涉案房屋自由处分的权利，这并不影响伍世杰对房屋享有占有、使用和收益的权利。据此，伍世杰认为是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定中的“合法占有”房屋应当是以实际交付受领为标准，而非一审法院所述的以实际居住为标准。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。由此可知，法律并没有规定需要异议人实际居住涉案不动产才拥有足够排除强制执行的权利。即使涉案房屋大部分物品是麦阳及其家人的遗留物，没有任何法律规定伍世杰必须实际居住涉案房屋才拥有足够排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。要求异议人需要实际居住的房屋为必要条件的是第二十九条专属开发商和买受人之间的纠纷规定，而非第二十八条一般性规定。一审法院以伍世杰未办理房屋住户业主变更登记、未实际居住房屋为由驳回伍世杰的诉讼请求没有任何事实和法律依据。三、伍世杰在本案中没有过错，伍世杰尽了事前防范措施和谨慎交易义务，也没有怠于行使办理房屋过户登记的权利，反而是穷尽各种措施督促麦阳将涉案房屋过户到自己名下。根据伍世杰在一审提交的证据五中《2018.5.12房地产权查档资料》可以证明，在伍世杰与麦阳签订《房地产买卖合同》之前的2018年5月12日，伍世杰查询了涉案房屋的情况，该房屋只抵押给中国银行股份有限公司肇庆端州六路支行，没有被法院查封。根据端州区房产档案馆的行政公信力，伍世杰据此真实信息与麦阳签订《房地产买卖合同》并支付了全部房款。由此可知，伍世杰已经尽了事前防范措施和谨慎交易义务。事实上，从伍世杰与麦阳签订《房屋买卖合同》之日即2018年7月20日起至一审法院裁定查封涉案房屋短短12天期间（即2018年7月20日至2018年8月2日期间），伍世杰已经积极采取各种措施和督促麦阳将涉案房屋过户到自己名下，伍世杰没有懈怠行使权利。事实理由如下：(一)由于麦阳向私人借款20万元而将涉案房屋的房产证抵押给他人，因此麦阳首先清偿20万元借款后才能将房产证赎回；(二)房产证赎回后，伍世杰立即督促麦阳先行向中国银行股份有限公司肇庆分行申请提前全款偿还银行按揭贷款，然后再经过中国银行股份有限公司省银行相关部门审批，最终才能办理提前全款偿还银行按揭贷款的手续。上述程序已经耗费较长时间；(三)中国银行股份有限公司审批通过后，伍世杰和麦阳立即办理全款偿还银行按揭贷款，并于2018年8月2日上午前往房管局申请办理解除中国银行股份有限公司按揭贷款的抵押手续。此后，伍世杰与麦阳于2018年8月2日下午立刻前往房管局办理房屋过户登记手续，被告知法院已经裁定查封涉案房屋的事实，此时已经无法办理过户登记手续。综上，在短短的12天内，伍世杰在本案中并没有丝毫怠于行使办理房屋过户登记的权利，反而是积极采取上述各种措施督促麦阳将涉案房屋过户到自己名下。最终导致房屋未能过户到伍世杰名下的原因是解除房屋不良状态（包括办理赎回房产证、申请全额清偿按揭贷款、办理解除抵押登记手续和注销抵押登记）所必需的程序耗时到2018年8月2日。此外，伍世杰与麦阳于2018年8月2日上午前往房管局申请办理注销中国银行股份有限公司按揭贷款的抵押手续后，法院于当日下午立即办理房屋查封措施。据上可知，伍世杰在事实上基本没有办法预知和避免该房屋被查封，伍世杰已经尽了最快速度并且穷尽了各种措施办理过户登记手续，故伍世杰在本案中不存在任何的自身过错。四、执行异议是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请查封人债权实现的效力以及被查封人对执行标的的权利作出综合判断，从而确定异议人的权利是否足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，故在对许耀誉申请查封涉案房屋措施是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。上述这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告（即伍世杰）能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，即使伍世杰未实际居住涉案房屋，但在法院查封涉案房屋之前，伍世杰与麦阳签订了《房地产买卖合同》，并支付了全部房款，该合同合法有效。虽未办理房屋过户登记手续，但并非伍世杰的自身过错，是解除房屋不良状态（包括办理赎回房产证、申请全额清偿按揭贷款、办理解除抵押登记手续和注销抵押登记）所必需的程序导致伍世杰无法在法院查封之前办理房屋过户登记手续，伍世杰基于信赖所签订的《房地产买卖合同》目的是取得诉争房屋物权，且其签订时间在先，许耀誉申请法院查封涉案房屋在后，故伍世杰对涉案房屋所享有的权利优于许耀誉的一般金钱债权。伍世杰对涉案房屋所享有的权利应当能够阻却对本案涉案房屋的查封执行，应当解除对涉案房屋的查封措施。综上，伍世杰的合法权益应当予以保护，应解除对涉案房屋的查封措施。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以撤销并改判支持伍世杰的诉讼请求。许耀誉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，伍世杰的上诉无理，应予驳回。麦阳、麦瑞林、李凤娟、何丽银经本院合法传唤后，均没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。伍世杰向一审法院起诉请求：1.确认伍世杰与麦阳签订的《房地产买卖合同》合法有效，确认涉案房屋归伍世杰所有；2.判决解除对位于肇庆市端州区*******************1602房的查封措施；3.判令诉讼费全部由许耀誉承担。一审法院查明事实：伍世杰于2018年11月23日向一审法院提出案外人执行异议申请，请求解除对位于肇庆市端州区*******************1602房的查封措施。一审法院于2018年12月8日作出（2018）粤0983执异32号执行裁定书，该裁定书查明的事实如下：一审法院在审理许耀誉诉麦瑞林、李凤娟、麦阳、何丽银民间借贷纠纷一案[（2018）粤0983民初1938号]中，根据许耀誉提出的财产保全申请于2018年8月1日作出(2018)粤0983民初1938号之一民事裁定书，对登记在麦阳名下的肇庆市端州区*******************1602房（证号：粤房地权证肇字第**）在价值500000元范围内予以查封。另查明：2018年7月20日，麦阳（卖方）与伍世杰（买方）签订《房地产买卖合同》，约定麦阳将其所有的位于肇庆市端州区*******************1602房转让给买方，价款为110万元，合同签订当日，买方支付第一部分的房款定金（现金支付）251375元。签订合同后，伍世杰于2018年7月25日支付第二部分首期款200000元及于2018年7月26日支付第三部分尾款648625元给麦阳，并提供有收据两份及中国建设银行股份有限公司肇庆公正支行出具的伍世杰个人账户支出交易明细予以佐证，但对伍世杰于2018年7月20日以现金支付第一部分的房款定金251375元，其仅提供收据一份佐证。麦阳与伍世杰于2018年7月26日签订《房屋移交协议书》，但麦阳与伍世杰至今未办理该房屋的过户登记手续。一审法院的处理意见：涉案房屋的房地产登记权属人为麦阳，一审法院根据申请人提出的财产保全申请并提供担保，于2018年8月1日作出(2018)粤0983民初1938号之一民事裁定符合法律规定。伍世杰虽然提供了2018年7月20日与被申请人麦阳签订的《房地产买卖合同》，但从签订合同之日即2018年7月20日起至采取查封措施前，伍世杰与麦阳没有到相关部门办理房屋的过户登记手续，此系属于伍世杰自身的原因所造成的，过错责任在伍世杰。因此，伍世杰所提出的异议，不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，伍世杰提供的证据不足以证明涉案房屋权属实际属其所有，其权利不能排除查封，伍世杰提出的异议理由不成立，一审法院予以驳回。一审法院对（2018）粤0983执异32号执行裁定书查明的事实予确认。一审法院认为，本案属案外人执行异议纠纷，本案的争议焦点是伍世杰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应予解除对该涉案房屋的查封措施。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，伍世杰应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。伍世杰提交的主要证据有《房地产买卖合同》、收据、银行交易明细、《房屋移交协议书》、住户卡等，拟证明伍世杰与麦阳签订了买卖合同，支付了所有的购房款，并实际接收占有涉案房屋。一审法院认为，《房地产买卖合同》是伍世杰与麦阳单方签订的，没有经房产管理部门备案，也未经公证机关予以公证，对签订合同的时间和合同的真实性难以确定，伍世杰未能提供其他证据予以佐证，就现有证据不能确定合同的合法有效性；伍世杰提供《房屋移交协议书》，拟证明涉案房屋于2018年7月26日在伍世杰付清全部购房款后，麦阳已将该房屋移交伍世杰使用。根据一审法院于2019年2月29日勘验现场所见，涉案房屋现在是无人居住的凌乱状态，屋内的大部分物品是麦阳及其家人留下的日常用品。另外，东莞市光大物业管理有限公司锦绣山河管理处出具《证明》一份，证明涉案房屋的业主麦阳欠交水费、电费和垃圾处理费的情况。该证明说明涉案房屋没有在小区的物业管理处办理业主变更登记，业主麦阳拖欠物业管理费的情况。上述情况证明了伍世杰对涉案房屋并没有实际占有和居住使用，伍世杰提出其已实际接收占有房屋的主张，因其举证不足且与客观事实不符，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立变、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，涉案房屋在查封时登记在麦阳名下，一审法院作出的(2018)粤0983民初1938号之一民事裁定书对涉案房屋在500000元价值范围内予以查封，符合法律规定。购买抵押贷款的房屋本身就存在较大风险，在办理解除抵押手续后被法院查封，风险应由伍世杰自行承担，伍世杰未能提供合法有效的证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法应承担举证不能的不利后果，其请求解除涉案房屋的查封措施，证据不足，理由也不充分，一审法院不予支持，依法应予驳回。关于伍世杰请求确认《房地产买卖合同》合法有效和确认涉案房屋归伍世杰所有的诉讼请求，因该项请求不属案外人执行异议纠纷案件的审查范围，伍世杰在本案中提出该项诉讼请求不符合法律规定，一审法院在本案中不作处理，伍世杰可另行解决。麦阳、麦瑞林、李凤娟、何丽银经一审法院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，但本案事实清楚，依法可作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回伍世杰的诉讼请求。案件受理费14700元，由伍世杰负担。本院二审期间，伍世杰围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.端州区嘉美置业服务部企业信用信息、2.《关于伍世杰与麦阳房屋买卖的情况说明》、3.伍世杰的户口本，伍世杰拟以证据1、2证明端州区嘉美置业服务部的企业信息登记情况及经营范围(房地产中介服务)，端州区嘉美置业服务部见证了伍世杰与麦阳房屋买卖的整个真实交易过程，以证据3证明肇庆利就实业发展有限公司的法定代表人兼股东辛小燕及股东伍建就与伍世杰分别是母子、父子关系。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并将质证意见记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。二审补充查明：一、肇庆市端州区房产档案馆于2018年5月21日出具的《房地产权档案详细资料》显示，涉案房屋已被抵押，权利人为中国银行股份有限公司肇庆端州六路支行，设定期限为2013年9月29日至2033年9月29日；涉案房屋未被查封。该档案馆于2018年9月7日出具的《房地产权档案详细资料》显示，涉案房屋未办抵押；涉案房屋已被查封，法院名称：信宜市人民法院查封日期：2018年8月2日……。二、麦阳名下的涉案房屋的房地产权证显示，涉案房屋于2018年8月2日注销他项权。本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点可确定为：伍世杰是否享有涉案房屋的所有权及是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。针对上述争议焦点，本院认为，第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。由此可见，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。涉案房屋登记并未登记于伍世杰名下,伍世杰请求确认该房屋归其所有无事实和法律依据,不予支持。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此,在符合上述四个要件的情形下,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议,人民法院应予支持。对此，本院评析如下：首先，伍世杰与麦阳于2018年7月20日签订《房地产买卖合同》,约定麦阳将涉案房屋以110万元的价格出售给伍世杰,购房款支付方式为分期支付(6天内分3次付清)。本案并无证据证实《房地产买卖合同》不是伍世杰和麦阳的真实意思表示，且该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定该合同合法有效。一审以该合同未经房产管理部门备案登记及未经公证机关公证为由否定合同的效力不当。可见，在2018年8月2日一审法院查封涉案房屋之前,伍世杰已与麦阳就购买涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。其次，伍世杰已按《房地产买卖合同》的约定，于2018年7月20日支付第一部分的房款定金（现金支付）251375元，于2018年7月25日支付第二部分首期款200000元及于2018年7月26日支付第三部分尾款648625元共110万元给麦阳，该事实有麦阳出具的收据三份及中国建设银行股份有限公司肇庆公正支行出具的伍世杰个人账户支出交易明细予以佐证，应予认定。故可认定伍世杰已向麦阳支付了涉案房屋的全部价款。再次，关于在一审法院查封涉案房屋之前伍世杰是否已合法占有的问题。根据伍世杰与麦阳于2018年7月26日签订的《房屋移交协议书》、伍世杰于一审中出具的住户卡、钥匙等证据，麦阳已于伍世杰支付购房尾款的当日即2018年7月26日将涉案房屋的钥匙、住户卡交付伍世杰，完成涉案房屋的移交手续，此能够说明伍世杰于2018年7月26日已经对涉案房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。一审以涉案房屋现为无人居住的状态，屋内的大部分物品是麦阳和其家人留下的日常用品及麦阳欠交水费等为由，认定伍世杰未合法占有涉案房屋，依据不充分，予以纠正。最后，关于涉案房屋未办理过户登记是否属于伍世杰自身原因的问题。伍世杰主张涉案房屋未能及时办理过户登记，是因为解除房屋不良状态（包括申请提前全额清偿按揭贷款、办理解除抵押登记手续和注销抵押登记等）所需程序导致，非其自身原因。根据查明的事实，在伍世杰与麦阳签订《房地产买卖合同》时，涉案房屋未被查封，但已抵押给中国银行股份有限公司肇庆端州六路支行，抵押期限从2013年9月29日起至2033年9月29日止。而在签订《房地产买卖合同》后，伍世杰按合同约定准时向麦阳支付购房款，麦阳据此得以提前还清所欠于中国银行股份有限公司肇庆端州六路支行的按揭贷款，涉案房屋亦得以注销他项权(抵押权)，另在伍世杰申请办理过户登记手续时被告知一审法院已于当日查封涉案房屋，上述事实有伍世杰向麦阳支付款项的银行流水和涉案房屋的《房地产权档案详细资料》等证据在案佐证，应予认定。从以上事实可知，伍世杰有关其向麦阳提出了办理过户登记的请求及积极督促过户登记的意见是客观可信的。据此，应认定对涉案房屋未办理过户登记，伍世杰不具有过错。综上，伍世杰对登记在麦阳名下的涉案房屋提出的执行异议，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”的规定，应判决解除涉案房屋的查封。伍世杰请求解除涉案房屋的查封，理由成立，应予支持，一审判决驳回伍世杰该项请求不当，予以纠正。综上所述，伍世杰的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初13号民事判决；二、解除对麦阳名下的位于肇庆市端州区*******************1602房的查封；三、驳回伍世杰的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各14700元，均由许耀誉负担。伍世杰已向本院预交二审案件受理费14700元，其预交的14700元及许耀誉应负担的14700元，由许耀誉在本判决发生法律效力之日起十五日内迳付给伍世杰，本院不作另行退收。本判决为终审判决。审判长  徐金信审判员  张国栋审判员  徐金宝二〇二〇年九月一日书记员  庞亚文书记员  陈婉愉