河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初5211号原告：肖某义，男，1972年10月7日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：马益民，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李腾龙，河南苍穹律师事务所实习律师。被告：焦作市鼎盛置业有限公司。住所地：焦作市丰收中路**浩威公司院内。法定代表人：孙喜祥，执行董事。委托诉讼代理人：魏涛，男，系该单位员工。委托诉讼代理人：杜方涛，河南海搏律师事务所律师。第三人：史某伟，男，1977年9月14日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：郭峥，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琛，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告肖某义与被告焦作市鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛置业公司）、第三人史某伟商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案，并依法适用简易程序进行审理。后因案件审理需要，本院将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭审理了本案，原告肖某义及其委托诉讼代理人马益民，被告鼎盛置业公司的委托诉讼代理人魏涛、杜方涛，第三人史某伟的委托诉讼代理人郭峥、王琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖某义向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于焦作市解放区民主南××小区××楼××单元××号房屋，原告具有所有权；2.依法判令被告鼎盛置业公司立即将上述房屋交付原告，并协助原告办理房屋过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2012年5月17日收取了原告的购房款432285元，用于购买位于焦作市解放区民主南××小区××楼××单元××号房××套。原告多次讨要，被告不予交付，严重侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，望法院查明案件事实后，依法支持原告的诉请。被告鼎盛置业公司辩称，1.原、被告之间不存在房屋买卖关系，也未向被告支付购房款，其不是涉案收据的实际权利人，被告在开发焦作农信小区过程中，常某利以焦作建工集团有限公司（现名为：河南中安建设工程有限公司）的名义承建被告部分工程，在建设过程中，由于被告资金紧张，为了安抚常某利能够正常施工，被告按照常某利的要求，向其指定的以张家宏和肖某义的名义出具了2份收据，该收据在双方结算工程款时统一进行处理，如结算时被告不拖欠工程款，收据无效。经过被告和焦作中安建设工程有限公司与常某利进行对账后，被告已不欠工程款，被告所出具的涉案收据，属于无效，原告主张享有涉案房屋的所有权并要求交付涉案房屋，没有事实和法律依据。2.关于第三人的请求，被告和第三人之间不存在商品房买卖关系，其诉求不能成立。第三人史某伟辩称，1.关于原告房屋确权的请求，房屋所有权确权只有在登记部门的实际权利人和登记权利人发生争议时才产生，本案涉案房屋的设立登记还没有完成，因此原告诉请不成立，人民法院也无权以司法程序对房屋设立登记确权。2.关于原告请求房屋过户的请求，转移登记作为物权变动的方式依赖于基础的房屋买卖合同才能发生，原告尚未与被告签订房屋买卖合同，故该请求同样未成立。3.关于交付房屋的请求，被告于2016年早已将房屋抵给第三人并且办理了网签手续，第三人亦在涉案房屋中，占有使用至今；从合同的签订、房屋的交付，均应确认第三人的优先顺序，而且原告收据并不真实。因此请法庭驳回原告诉请，支持第三人的诉讼请求。根据原、被告及第三人的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：1.涉案房屋的交易流转关系如何确定，其交易的效力如何认定；2.涉案房屋相关权益及权利主体应如何确定，相对方应如何履行协助义务。原告肖某义为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1.被告工商信息复印件1页，证明被告的工商信息、主体资格；2.建设工程施工合同复印件1份26页，证明被告将农信小区房屋建设工程承包给焦作建工集团有限公司；3.工程项目承包合同复印件1份，证明焦作建工集团有限公司将承包的农信小区房屋建设部分工程承包给常某利；4.补充协议复印件1份，证明涉案房屋工程建设承包给了张某，张某是实际施工人；5.结算单及收款复印件1份，证明张某完成的工程量，工程款、已付款、所欠款，进一步证明了张某是涉案房屋工程的实际施工人；6.收据1份，证明被告用农信小区1号楼1单元30层84号房屋顶432285元工程款；7.申请证人张某出庭作证，证明原告是证人的儿子，肖某义是证人的朋友，涉案房屋是证人干工程顶给证人的房子，后将房屋给了证人的朋友和证人的儿子。证人给常某利干的工程一千多万，干完后，还差了二百多万没有给。案涉房屋是常某利顶工程款给证人的房子，证人欠肖某义的钱，就把另一套房屋顶给肖某义了；8.常某利2019年8月30日的情况说明，证明被告将两套涉案房屋抵账给原告和张家宏后，常某利公司的项目部给被告开具了支付工程款收到条，该证据证明被告是用两套房屋抵账工程款，而不是像被告所称的全额支付了工程款。被告鼎盛置业公司对原告肖某义提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对证据指向有异议。该证据只能证明被告的工商登记情况。对证据2，系复印件，无原件予以核对，因此对复印件不予认可。对证据3同证据2，被告将农信小区的工程承包给了焦作建工集团，但并没有和常某利之间发生直接承包关系，常某利作为焦作建工集团的合作人，负责被告的部分施工。但根据常某利提供的相关证明及焦作中安建设工程有限公司出具的工程款支付证明，被告已结清农信小区工程的工程款。期间被告向常某利所开具的在肖某义和张家宏名下的购房款收据，均已失效。对证据4，系复印件，无原件予以核对，对真实性不予认可。根据证人张某所做证言，张某承包的是常某利的工程，与被告没有直接关系，被告也不存在用涉案房屋向常某利、张某及原告顶账的相关事实。对证据5，系复印件，无原件予以核对，对真实性不予认可，且该证据与被告没有直接关系。对证据6，该证据是否是被告出具，需要与财务部门确认后再确定。对证据7，证人证言不真实，证人所讲述的均是其与常某利之间的关系，与被告无关。且证人也没有直接经手被告应常某利的要求以张家宏、肖某义的名义开具的购房款收据。通过证人张某的陈述，原告并没有与被告签订任何的购房合同，也没有向被告缴纳购房款，其诉状所称的相关事实与证人陈述不符。另该收据在形式上也没有被告相关工作人员的签字，收款事由中也没有表明是具体哪个小区的购房款。根据被告所提供的常某利出具的相关证明，该收据即使真实，也因被告已结清与常某利、焦作建工集团的工程款而作废。原告据此主张享有农信小区1号楼1单元30层84号房屋所有权，既无事实依据也没有法律依据及合同依据。对证据8的真实性不予认可，通过常某利分别于2017、2019年向被告出具的证明显示，常某利出具的证明与被告持有的证明内容是自相矛盾的，而被告持有的两份证明（一份在该证据出具之前，一份在该证据出具之后），证明的内容是前后联系，且从来没有提到过开这两个收据是用于抵账。常某利自认工程款已经结清，被告有权处置开具在原告及张家宏名下的收据，因此原告的主张不能成立。第三人史某伟对原告肖某义提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1-5的真实性有异议，未提供原件予以核对，且该证据中1-3不能显示与原告有关。对证据4、5，没有提供其他施工证据，且被告亦予以否认，该证据不能作为定案依据。对证据6的真实性有异议，收据中的楼层号已经看不清楚，且复印件系自行描写，收据中没有审核人的签字，对合法性、关联性有异议。根据证人张某证言，其与被告之间不存在就涉案收据发生合意的事实，该收据发生在常某利与被告之间的债权债务关系，原告仅仅是收据中的名义登记人。且原告并未提供任何证据证明常某利已将该收据债权转让给原告，也没有提供债权转让的证据，原告不是本案债权的涉案权利人，第三人可以提供证据证实收据的债权当事人双方即常某利与被告已就该收据及工程款进行了结算和处分，该收据无效，因此，原告证明指向不能成立。对证据7，张某与被告之间无法律关系无异议，对其主张常某利将涉案收据所涉房屋顶账给证人有异议，原告未提供任何证据证明工程款实际存在以及工程款实际抵账的证据，也可以证实常某利与原告之间无法律关系。张某陈述均是其与常某利之间的关系，因此，原告没有证据证实其是涉案收据的权利人，而且收据不是房屋买卖合同，收据中房屋小区坐落均不明确，而且不具备房屋买卖合同的其他必备条款，原告无权以此主张房屋买卖关系并支持其诉请。对证据8的真实性有异议，该情况是典型的证人证言，是为本次诉讼所做的材料，作为证人应当出庭。而且情况说明的内容与向被告出具的书面结算内容不一致，结账证明作为工程款结算的书面凭证，且出具时间在后，出具之前本案诉讼尚未发生，该情况说明不能作为本案的定案依据，应当认定结账证明的效力。被告鼎盛置业公司为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1.2017年7月5日常某利出具的证明1份，证明被告在开发焦作农信小区过程中，常某利以焦作建工集团有限公司（现名为：河南中安建设工程有限公司）的名义承建被告的部分工程，在建设过程中，由于被告资金紧张，为了安抚常某利能够正常施工，被告按照常某利的要求，向其指定的以张家宏和肖某义的名义出具的2份收据，该收据在双方结算工程款时统一进行处理，如结算时被告不拖欠工程款，收据无效，该收据并非是用房进行顶账，也非真实的商品房买卖关系；2.工程款支付证明3份，证明被告和河南中安建设工程有限公司结清工程款，不拖欠工程款；3.2019年9月9日常某利所出具的结账证明1份，证明被告经与常某利进行对账后，不再拖欠工程款，被告应常某利要求所开具在张家宏和肖某义名下的购房款收据无效。原告肖某义对被告鼎盛置业公司提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性、关联性、合法性不予认可，因为常某利如果作为证人应当出庭接受询问，没有出庭，其证言不能作为证据使用，不能证明系常某利本人所写，另外，常某利也没有权利证明被告给原告开具的收据无效。对证据2，不予认可。首先名称不对，出具证明的河南中安建设工程有限公司与本案没有关联性，三份证明没有落款日期，也不能否定被告对原告出示的收据的效力，正因为被告向包括原告在内的许多债权人进行了以房抵债，才可能不拖欠工程款。对证据3同证据1质证意见。第三人史某伟对被告鼎盛置业公司提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1、3的真实性无异议，该两份证明证实了涉案收据的债权人是常某利，收据是被告出具给常某利的，而且经双方结算常某利出具了该两份书证作为结算凭证，并且双方共同确认涉案两份收据无效。对证据2的真实性不清楚，与本案无关。第三人史某伟为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1.马村区人民法院（2015）马刑初字第00020号判决书、焦作市中级人民法院（2016）豫08刑终247号裁定书各1份，证明生效判决书中第5-6页标号4、6、10处内容显示，涉案房屋所涉工程项目由常某利实际施工，与被告鼎盛置业公司存在工程款债权债务；2.2017年7月5日常某利出具的证明（复印件）1份、2019年9月9日常某利出具的结账证明及视频资料各1份，证明原告所持收据来源于常某利指示被告鼎盛置业公司开具在原告名下，该收据作为常某利工程款的担保，收据中的款项原告并未支付，后经被告鼎盛置业公司与常某利结算证实工程款已结清，并确定原告所持收据已作废，故原告与被告鼎盛置业公司之间不存在商品房买卖合同关系，更不是涉案房屋的权利人；3.2014年5月1日常某利借条及常某利身份证复印件各1份2页，证明常某利向第三人借款120万元，被告鼎盛置业公司为其提供担保；4.焦作市房地产交易所查询告知书1份(经本院出具调查令所调取)1页，证明2016年10月12日，被告鼎盛置业公司按第三人指示将涉案房屋网签登记在沈海霞名下，房款以上述担保债权抵消；5.第三人与沈海霞离婚证、离婚协议、离婚补充协议书、沈海霞证明各1份，证明第三人与沈海霞原系夫妻，2019年9月13日双方协议约定涉案房屋归第三人所有，沈海霞配合办理房屋买卖合同网签变更手续，就涉案房屋，第三人与被告鼎盛置业公司存在商品房买卖合同关系，被告应协助第三人办理房屋买卖合同网签变更手续；6.房屋照片6张、焦作市解放区王褚街道办事处都市花园社区居民委员会证明1份、农信小区物业服务中心证明2份，证明涉案房屋于2016年10月12日交付第三人，第三人装修后占用使用至今。原告肖某义对第三人史某伟提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1，该证据与本案没有关联性，因为本案是被告用房屋抵债给原告，常某利犯罪，与本案原、被告顶账没有关系，常某利既不是房屋的所有人，也不是债权的转让人。对证据2中两个证明的三性均不认可，因为常某利没有出庭接受质询。并且常某利也没有权利否定原、被告之间的顶账关系。对视频也不予认可，因为常某利没有出庭接受各方质询。对证据3，与本案之间没有关联性，不予认可。常某利与史某伟的借贷关系与原、被告之间的房屋抵债之间没有关系，并且没有原件予以印证。对证据4不予认可，因为被告已将涉案房屋抵债给原告，所以被告再与他人签订涉案房屋买卖合同属于一房多卖，不能对抗原告对涉案房屋的所有权，该网签是无效行为。对证据5，不予认可。该协议是第三人的离婚协议书，与原、被告之间的房屋抵债关系没有关联性。对证据6，不予认可，因为不能证明与涉案房屋有关，也不能证明是什么时间装修，是什么时间占有。对物业证明，没有原件，不予认可。被告鼎盛置业公司对第三人史某伟提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性和关联性均有异议，与被告无关。对证据2的真实性、关联性无异议，但对证明指向有异议。对证据3的真实性和关联性有异议，该证据没有原件予以核对，在山阳法院审理该案中被告也没有参与，被告也没有给该组证据中任何人提供担保，与被告没有关系。对证据4的真实性无异议，但对证明指向有异议，被告在与沈海霞进行购房网签备案时，沈海霞没有交付购房款，所以在2019年进行了注销。对证据5，与被告无关，其离婚补充协议及沈海霞的证明被告不知情也不予认可。对证据6的三性均有异议，被告与第三人不存在商品房买卖合同关系，其是否在涉案房屋进行居住被告也不知情，如存在非法侵占被告房产的情形，被告依法保留追究相关责任人的权利。对三份证明，没有相关人的签字，且被告与第三人也不存在房屋买卖关系，对该证据被告不予认可。本院对本案证据分析认定如下：原告提交的证据1，能够证明被告鼎盛置业工商登记的情况，对该证据本院予以采信。证据2、3，虽系复印件，但被告鼎盛置业公司认可其将农信小区的工程承包给了焦作建工集团有限公司，焦作建工集团有限公司又将工程发包给常某利这一事实，故对上述证据的真实性本院予以确认。证据4、5，虽系复印件，但结合证人张某出庭作证，能够作证该两份证据的真实性，对上述证据的真实性本院予以确认。证据6，出具单位即被告鼎盛置业公司未提出相反证据证明该收据不是其所出具，对该证据的真实性本院予以确认。证据7系证人证言，对能够与其他证据相印证的部分，本院予以采信。证据8，实质上系证人证言，但出具该情况说明的常某利并未出庭接受各方当事人和法庭的询问，对该证据本院不予采信。被告鼎盛置业公司提交的证据1，实质上系证人证言，但出具该情况说明的常某利并未出庭接受各方当事人和法庭的询问，对该证据本院不予采信。证据2，河南中安建设工程有限公司作为农信小区工程的承包方，其出具的工程款支付证明有经办人签字和单位签章，虽未注明出具时间，但该单位作为承包人对是否拖欠工程款作为亲历者，对该证据本院予以采信。第三人史某伟提交的证据1、4、5，本院对真实性予以确认。证据2系证人证言，常某利未出庭接受各方当事人及法庭的询问，对该证据本院不予采信。证据3，与本案无关联性，对该证据本院不予采信。证据6，本院仅对真实性予以确认。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2010年3月10日，鼎盛置业公司（发包人）与焦作建工集团有限公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定鼎盛置业公司将焦作农信小区工程1#商住楼、3#住宅楼及公共地下车库、地、地上商业标段）发包给焦作建工集团有限公司，合同工期自2010年3月10日至2011年9月10日。合同总价款为5133万元，其中1#商住楼、3#住宅楼公共地下车库及地上商业暂定1322万元。2010年5月17日，焦作建工集团有限公司（发包方）与焦作农信小区工程1#商住楼、3#住宅楼及地下车库（一标段）项目经理部（承包方）签订《工程项目承包合同》，约定焦作建工集团有限公司将1#、3#商住楼框剪结构，地，地下**，地上**下；地下车库及地上商业部分为框架结构，地下**，地上**的工程发包给该项目经理部造价5133万元。常某利作为承包人在该承包合同上签字。2012年5月17日，鼎盛置业公司向肖某义出具收据，内容为：今收到肖某义购房款1号楼1单元30层84号。金额肆拾叁万贰仟贰佰捌拾伍元。面积：123.51，房价3500元/㎡。2016年10月12日，案外人沈海霞与被告鼎盛置业公司就案涉房屋办理了期房网上签约手续，并于2019年10月17日办理了期房签约注销手续。另查明，本案在审理过程中史某伟以有独立请求权的第三人申请参加诉讼，并向本院提出诉讼请求：1.确认第三人与被告鼎盛置业公司关于农信小区商住楼1单元30层84号商品房存在商品房买卖合同关系；2.被告鼎盛置业公司协助申请人办理上述房屋网签备案合同。后史某伟向本院申请撤回其提出的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。一、关于原告肖某义与被告鼎盛置业公司之间是否存在商品房买卖合同关系。按照法律规定，合同的签订，有书面形式、口头形式及其他形式，而按照《中华人民共和国房地产管理法》的规定，商品房买卖要求双方签订书面合同，但相关规定系管理性规定，而非效力性规定。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从上述法律规定可以看出，商品房买卖合同的认定不以存在书面合同为条件，需要结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，来综合认定是否存在商品房买卖合同关系。本案中，原告虽然持有被告鼎盛置业公司开具的房款收据，该收据上载明了房屋的具体信息以及房款价格。但经庭审查明，原告实际并未向被告鼎盛置业公司支付购房款，被告鼎盛置业公司也未向原告交付案涉房屋。结合原告的当庭陈述以及提交的证据，本案的实际情况应为，被告鼎盛置业公司的项目部经理常某利欠张某工程款，张某欠本案原告款，经几方协商，由被告鼎盛置业公司向原告出具收款收据，用被告鼎盛置业公司开发的房产抵消各方的债权债务。在这个过程中存在着以物抵债和债权转让法律关系。但是，张某与被告鼎盛置业公司之间不存在直接的债权债务关系，而是应由常某利向张某承担付款责任。实际上以房抵债也是消灭着常某利与张某之间的债权债务关系。由于被告鼎盛置业公司并未向常某利或张某或肖某义交付涉案房屋，因此常某利与张某的抵债行为尚未完成，不能认定张某或者常某利取得涉案房屋的相关权益。因此，原告与被告鼎盛置业公司不存商品房买卖合同关系。二、关于原告肖某义的各项诉讼请求。既然张某从未基于商品房买卖合同取得涉案房屋的相关权益，其与原告的以房抵债行为同样未能完成。原告依据与张某之间的以房抵债行为不能产生物权的效力，故原告要求确认其对涉案房屋具有所有权的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于原告无法取得涉案房屋的所有权，因此其诉称要求将涉案房屋交付给原告并办理过户手续的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告肖某义的诉讼请求。案件受理费7784.28元，由原告肖某义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长  苗滋滨审判员  原 琳审判员  王文之二〇二〇年五月二十日书记员  仝子越附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。