福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初2129号 原告（反诉被告）：张琰辉，男，1981年12月3日出生，汉族，住福建省三明市宁化县。 委托诉讼代理人：葛牧，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：黄佳佳，女，1993年1月4日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告（反诉原告）：厦门市合溢房地产行销策划有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同街道西池一里**之****。 法定表人：何建龙，总经理。 委托诉讼代理人：张军、卢江雄，福建汇丰联盟律师事务所律师。 原告张琰辉与被告黄佳佳、被告（反诉原告）厦门市合溢房地产行销策划有限公司（以下简称合溢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张琰辉之委托诉讼代理人葛牧、被告（反诉原告）合溢公司之法定表人何建龙及委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。被告黄佳佳本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张琰辉向本院提出如下诉求：1.黄佳佳立即向张琰辉赔偿购房款74万元；2.合溢公司在黄佳佳对购房款损失74万元承担补充赔偿责任，应在张琰辉对黄佳佳执行程序裁定终结执行后立即就74万元中剩余未获赔偿部分向张琰辉进行支付；3.黄佳佳立即向张琰辉赔偿律师费1.5万元；4.黄佳佳立即向张琰辉赔偿定金10万元；5.黄佳佳承担保全费5000元、保全保险费7064.15元；6.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年3月9日，张琰辉经合溢公司居间，张琰辉与黄佳佳、合溢公司签订了《房屋买卖居间协议合同》。张琰辉向黄佳佳购买厦门市同安区凤祥五里267号1401室房产，总价为234万元，其中定金10万元。合同第五条约定了黄佳佳应于2019年3月25日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。第十一条约定黄佳佳中途悔约应自悔约之日起三日内返还原告所支付的购房款并双倍返还定金，并且要赔偿守约方支付的诉讼费用和律师费用。因合同签订中合溢公司未履行职责，未调查核实案涉房产的抵押情况，导致张琰辉根据合溢公司提供的错误的房产情况以自己一辈子积蓄向黄佳佳支付了购房款74万元（2019年3月9日和3月10日分别向黄佳佳转账10万元，于2019年3月22日转账64万元）后，案涉房产存在巨额的抵押权计206万元的登记无法消除，导致本案被告义务无法履行，至今被告未赔偿原告款项，两被告均存在严重违约行为，给原告存在重大经济损失。 黄佳佳未作答辩。 合溢公司辩称：原告张琰辉对合溢房产的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回，理由如下： 一、合溢房产不是房屋买卖合同的相对方，原告将合溢房产列为被告属诉讼主体错误；原告在买卖合同之诉要求卖方返还购房款、定金时，却要求非合同相对方的合溢房产承担共同责任亦于法无据。 根据合同相对性原则，本案房屋买卖合同发生于原告与黄佳佳之间，如卖方黄佳佳违约，则应追究其违约责任。但合溢房产仅是为买卖双方订立合同提供订立合同机会媒介的居间方，并不承担合同签订后的是否实际履行、更不承担合同实体责任或违约赔偿等相关责任。 二、合溢房产在买卖双方的居间行为不存在违法过错，卖方违约亦与合溢房产并无共同故意或共同行为，亦不存在共同责任的基础。 合溢房产已根据合同法居间合同规定，为买卖双方订立合同提供了机会和媒介，并已根据法规和行业赋予房产中介机构的查询权限范围内的形式审查义务。其一、在签订《房屋买卖居间协议合同》之前，要求卖方黄佳佳提供房产权属证书进行形式审查，并登入厦门市存量房网上挂牌系统（房管局网签系统）进行核查，确认该房屋系真实存在且可以挂牌出售的。其二、根据房管局网签系统的查询、显示披露权限规定，仅对中介显示该房屋是否处于抵押状态，但并不对外披露显示抵押合同、金额、抵押权人等涉及第三方的商业、金融交易信息。合溢房产并非司法机关，无法定权限、亦无法定义务查询涉及公民财产隐私和商业秘密的抵押权人信息以及抵押人债务情况，其三、合溢房产提供了订约机会后，买卖双方亦当场会面、自行了解、沟通，卖方亦自行向买方出示了产权证和抵押附页并陈述抵押金额为120万元，再由双方自行确定订立合同。其四、在签订《房屋买卖居间协议合同》时，合溢房产出于审慎还特别要求卖方黄佳佳在合同中第十八条中书面承诺此套房无债权债务纠纷。其五、合溢房产已通过房管网签系统为双方完成网签登记备案，网签系统允许并确认买卖双方对该房产网签挂牌，买卖合同本身并无问题。 综上，合溢房产已为原告张琰辉和被告黄佳佳签订买卖合同提供了机会和媒介服务，已履行居间合同义务；合溢房产仅是普通中介企业，对一方提供的资料信息仅能进行表面、形式审查，不具备行政、司法机关的强制或实质调查、审查权限，法律亦未强制规定企业有该类实质性的权限和义务，合溢房产不存在违法过错。如果卖方存在提供虚假证明、虚假陈述的欺诈甚至诈骗行为，亦应由卖方自行承担法律后果。 三、合同法规定的居间合同义务仅限于提供机会、媒介，居间人并非买卖合同当事人，亦不可能确保买卖合同双方对合同的实际、全面履行，合同风险和违约责任应由双方自负。 1、在签订合同时，原告对房屋存在抵押权是明知的，合同约定原告支付74万元解押款，系买卖双方自行协商一致的结果。从双方合同约定由原告先行支付74万元作为解押专用款，即原告明知房产抵押状态。至于抵押权人系银行或者个人，并非法定禁止买卖限制对象，只要卖方能消除抵押权和过户，因此，该抵押权主体和状况，并不限制买卖合同的履行，亦与合溢房产亦无关。 2、本案导致原告起诉的根本原因是被告黄佳佳的违约行为，且合溢房产已在合理能力范围内尽催告、协调义务。黄佳佳收款后未按约定解押发生违约且拒不退款，该违约行为与合溢房产无关；合溢房产也在此过程中多次催促黄佳佳以及叶杰荣尽快履行解押、过户义务等，且在发生纠纷后的亦协调双方善后处理。 合溢公司向本院提出反诉诉求如下：1.张琰辉支付合溢公司中介费16000元；2.本案诉讼费用由张琰辉承担。事实和理由：张琰辉、黄佳佳、合溢公司签订《房屋买卖居间协议合同》，约定张琰辉向黄佳佳购买商品房一套，后张琰辉、黄佳佳因故未履行房屋买卖合同，根据《房屋买卖居间协议合同》第十条、第十一条的约定，张琰辉需支付中介费16000元。即使双方解除或者终止合同的，中介费尚未支付的应当支付。 张琰辉辩称：不同意支付中介费，合溢公司没有完成居间服务。 经审理查明，2019年3月9日，黄佳佳（甲方）、张琰辉（乙方）、合溢公司（丙方）签订《房屋买卖居间协议合同》。合同约定，黄佳佳同意将坐落于厦门市同安区凤祥五里267号1401室房产出售给张琰辉，房产成交价为2340000元。协议签订之日，张琰辉支付购房定金100000元。双方同意购房款具体付款日期及金额如下：张琰辉于2019年3月25日前支付740000元（含定金）作为房产解押专款使用。张琰辉向银行申请贷款160万元。黄佳佳应于2019年3月25日前办理提前还贷并办理解除抵押登记手续。签订协议时候，张琰辉应向合溢公司支付中介费16000元。双方签订本协议后不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，并双倍返还定金。悔约方还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房产使用费、房产差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用。合同签订后，张琰辉支付了购房定金10万元，并于2019年3月22日支付购房款640000元。 2017年10月17日，黄佳佳就案涉房产申请抵押权登记，为其向案外人王一东的借款提供最高额206万元的抵押担保。王一东已就以上借款向厦门市湖里区人民法院提起诉讼，案号为（2019）闽0206民初12641号。黄佳佳就案涉房产委托合溢公司出售时，黄佳佳向合溢公司提供的不动产权登记证书（复印件），记载抵押权利人为中国工商银行股份有限公司厦门市分行，主债权数额120万元。黄佳佳向合溢公司、张琰辉隐瞒案涉房产抵押权实际状态，以案涉房产2017年7月抵押登记状态欺瞒交易对手和中介方。合溢公司未核实不动产登记证书原件，合溢公司主张据黄佳佳陈述案涉房产处于按揭状态，合溢公司无法核实产权证原件。合溢公司通过厦门存量房网上挂牌系统查询案涉房产的相关信息，系统显示产权人为黄佳佳，抵押状态，未查封。 审理中，张琰辉申请财产保全，本院依法作出（2019）闽0212民初2129号民事裁定。张琰辉为诉讼保全提供保函作为担保，支出保全保险费7064.15元（不含税）。张琰辉委托福建天衡联合律师事务所提起本案诉讼，支出律师代理费15000元。 以上事实，有原告提供的房产买卖居间协议合同、银行流水、定金收条、委托代理人合同、律师费发票、保全保险费发票、借款合同和抵押合同、不动产登记信息；合溢公司提供的不动产登记复印件、厦门存量房网上挂牌系统登录视频等证据材料以及当事人的当庭陈述为证，并经庭审当庭举证、质证，经本院审查、审核，本院予以确认。 本院认为，黄佳佳作为案涉房产的出卖人，故意隐瞒与房产交易有关的重大事实，在合同履行中未能依约履行解押等合同义务，存在根本违约行为；张琰辉作为买受人，主张解除双方的买卖合同并据此提出违约损失赔偿，具有事实和法律依据。张琰辉已经支付购房款74万元，黄佳佳应当返还。黄佳佳作为违约方，应当承担双倍返还定金的违约责任。合同约定，悔约方应当赔偿守约方律师费，因此张琰辉主张黄佳佳支付律师费15000元，符合合同约定，本院予以支持。黄佳佳在合同履行过程中，丧失交易诚信，张琰辉为维护自身合法权益提出财产保全并支出保全保险费，相关费用完全由黄佳佳违约行为引发，且具有必要性，张琰辉主张黄佳佳支付保全保险费，本院予以支持。 合溢公司在提供居间服务过程中，未能审慎核实房屋登记信息的真实性，合溢公司提供的居间服务存在瑕疵，合溢公司主张张琰辉支付中介费，本院不予支持。合溢公司在提供居间服务中，不存在故意隐瞒与房产有关的重要信息或者提供虚假信息，张琰辉要求合溢公司承担损害赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、黄佳佳应于本判决生效之日起三日内向张琰辉返还购房款740000元； 二、黄佳佳应于本判决生效之日起三日内向张琰辉赔偿定金100000元； 三、黄佳佳应于本判决生效之日起三日内向张琰辉赔偿律师费15000元； 四、黄佳佳应于本判决生效之日起三日内向张琰辉赔偿保全保险费7064.15元； 五、驳回黄佳佳的其他诉讼请求； 六、驳回厦门市合溢房地产行销策划有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费人民币25520元，由被告黄佳佳承担；反诉受理费100元，由合溢公司承担。款限于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  施毓龙 人民陪审员  吴棋南 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  吕宜凡 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。