福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初868号 原告：徐贵重，男，1976年8月15日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：张剑平、周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。 被告：郭炳成，男，1968年5月27日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 被告：郑秀宫，女，1966年1月16日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 被告：郭炳发，男，1965年6月28日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 被告：孙翠娥，女，1965年8月3日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 四被告共同委托诉讼代理人：黄**锋，福建瓷城律师事务所律师。 原告徐贵重与被告郭炳成、郑秀宫、郭炳发、孙翠娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张剑平，被告郭炳成、郭炳发及四被告共同委托诉讼代理人黄**锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐贵重向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与四被告于2006年7月8日订立的《房屋买卖合同》合法、有效；2.要求四被告尽快办理“德化县龙浔镇瓷都大道旧区改造4幢第15-16开间5层502室”房产及一层车库（10平方米）的不动产权证（包括土地证及房产证），并协助配合将不动产权证过户至原告徐贵重名下；3.要求被告支付原告违约金人民币10万元。事实与理由：2006年7月8日，原告与四被告签订一份《房屋买卖合同》，双方大致约定如下：甲方（被告）因旧城改造，其址在德化县的房屋被拆迁，获得安置地一宗，宗地号为进城大道第四幢第15-16开间，土地使用面积112平方米。被告将该房屋的第五层套房出让给乙方（原告），一楼车库共计112平方米，乙方分得10平方米，与甲方按份共有。转让价款：套房按每平方米人民币2100元计价，面积按实际建筑面积计算。车库按每平方米1700元计价。本协议签订时，乙方当即付款50000元；甲方办理建筑施工许可证时，乙方支付转让款5万元等。余款除留扣一万元在相关产权变更登记手续办理完整后5日内支付外，在外墙装修完工时全部付清。甲方在该幢楼房封顶后三个月内向乙方交付房屋。第六条、产权变更登记：甲方应在具备办理产权过户登记条件及乙方提出请求之日起一个月内，积极协助乙方办理相关的房屋产权变更登记，提供各种证照及相关审批手续给乙方办理房屋过户登记，所有相关税费均由乙方自理等。第八条、违约责任：本协议签订后，任何一方均不得反悔违约，若有一方违约，应支付对方违约金10万元，并赔偿由此给对方造成的经济损失。合同签定后，原告按照合同约定履行支付房款义务，被告于2008年将出让的房产交付给原告使用至今。2011年期间，整幢楼房已具备办理房屋产权证的条件，同幢楼的业主也陆续办理了房屋产权证。原告得知可以办证后曾多次要求被告尽快办理第一手产权证并变更过户给原告，但被告以种种理由拖延至今拒不办理第一手房屋产权证，导致原告至今未能取得涉案房产的产权证。被告的行为明显已构成违约，根据合同第八条约定，被告应支付原告违约金10万元。原告购房十几年，因被告怠于履行办证义务，致使原告至今无法取得房屋产权证，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。 郭炳成、郑秀宫、郭炳发、孙翠娥辩称，1.原告与四被告于2006年7月8日签订房屋买卖合同，购买其名下所有的第4幢第15-16开间第5层502室房屋；2.原告应支付购房款291361.8元，现只支付了27万元，除合同约定的余款留扣1万元外，尚有11361.8元未付。原告房款未全部付清，我方享有不配合办理过户手续的抗辩权；3.诉争房屋2008年就已实际交付给原告使用，由于历史遗留拆迁问题以及配套费支付问题，诉争房屋无法办理产权证。由于政府无法办理产权证给四被告，四被告也无法办理过户手续给原告，而不是被告不配合办理过户手续，四被告没有违约；4.原告主张10万元的违约金，没有依据。违约是指四被告能够办理过户手续而不办理，但本案是政府无法办理产权证给四被告，导致四被告无法办理过户手续给原告的。合同存在根本违约才产生违约金，本案只是无法办理产权证，不存在根本违约情况。即使四被告需要承担违约责任，违约金数额明显不合理，应当予以调整。综上，原告关于10万元违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 徐贵重提交了如下证据：1.《房屋买卖合同》一份，证明原告与四被告于2006年7月8日签订《房屋买卖合同》的事实，双方对房屋、车库的转让及转让价款、产权变更登记、违约责任等内容均作出了明确的约定；2.《收条》七份，证明原告依照合同约定向被告支付房屋、车库转让款合计27.35万元；3.××号房屋所有权证书一份，证明涉案房产的同幢楼房已办理产权证，即涉案房产具备办理不动产权的条件；4.（2020）闽0526民初872号一案中郭炳坚提供的证据材料（含证明、函、验收单及发票）一份，证明案涉房产早已具备办证条件，同幢楼房的业主陈利俊等人于2011年1月27日就已经办理了土地证，被告之所以拖延至今未办理，系因为不按规定缴清建房规费。由此说明被告是故意不办证，而不是无法办证。 郭炳成、郑秀宫、郭炳发、孙翠娥质证认为，证据1三性均无异议，但转让价款应当按实际面积计算，不是按土地面积计算，建筑面积不止112平方米，经过对实际面积的计算，建筑面积多出了13平方米多；证据2真实性无异议，但落款日期为2010年10月15日的收条上的3500元不是购房款，是楼梯和地下室的装修款；证据3表面真实性无异议，但是与本案没有关联性。证据4在举证期限外提供，不予质证，且该证据与本案没有关联性。 郭炳成、郑秀宫、郭炳发、孙翠娥提供如下证据：1.2007年4月4日信访回复函及附件一份，证明本案诉争房屋除了涉及应缴纳费用，还涉及到拆迁问题，需要一并解决才能够办理；2.申请报告一份，证明2020年4月20日，证明已经申请过办证，但至今未回复。 徐贵重质证认为，证据1真实性无异议，但证明的内容是被告方不履行拆迁协议；证据2真实性无异议，原告认可四被告有提出过申请，但材料是否有送到有关部门审核批准，原告不清楚，四被告应承担违约责任。 上述双方当事人的证据及质证意见，本院认为，徐贵重提供的证据1、2、3来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。证据4虽是举证期限满后提供，但与证据3能够相印证，且与证据3的证明力一致；被告提供的证据1、2真实性予以确认，但并不能够以此免除被告应承担的违约责任。 综上，本院认定事实如下：2006年7月8日，郭炳成、郑秀宫、郭炳发、孙翠娥（上述四人为甲方）与徐贵重（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方因旧城改造，其址在德化县的房屋被拆迁，根据德化县政府拆迁方案，甲方获得安置地一宗，宗地号为进城大道第四幢第15-16开间，土地使用面积为112平方米。因缺乏资金，甲方现决定将该房屋的第五层套房出让给乙方，双方经充分协商，就转让事宜达成协议如下：一、转让范围：甲方转让的房屋现尚未施建，转让套房为一楼店面起的第五层。…一楼车库总计112平方米，乙方分得10平方米（包括按份分摊的通道面积），与甲方按份共有共用，由甲方负责装修；土地使用权面积10平方米；二、转让价款：套房按每平方米人民币2100元计价，面积按本层实际建筑面积计算，包括阳台、楼梯均应计算本层建筑面积；车库按每平方米1700元计价；三、付款方式及期限：…余款除留扣一万元在相关产权更登记手续办理完整后5日内支付外，均应在外墙装修完工时全部付清；…六、产权变更登记：甲方应在具备办理产权过户登记条件及乙方提出请求之日起一个月内，积极协助乙方办理相关的房屋产权变更登记，提供各种证照及相关审批手续给乙方办理房屋过户登记，所有相关税费均应由乙方自理；…八、违约责任：本协议签订后，双方均应严格遵守，任何一方均不得反悔违约，如有一方违约，应支付对方违约金10万元，并赔偿由此给对方造成的经济损失等内容。 2006年7月8日、2007年1月14日，郭炳发分别收到徐贵重支付的房屋预付款5万元、10万元；2007年3月12日、2007年5月23日、2007年12月30日以及2008年3月4日，郭炳成分别收到徐贵重支付的房屋预付款4万元、4万元、5万元以及1万元；2010年10月15日，郭炳成收到徐贵重支付的地下室装修款3500元。以上合计徐贵重已支付购房款27万元，地下室装修款3500元。 案涉房屋已建好并于2008年交付给徐贵重使用居住，2010年12月已办理土地所有权证，但至今尚未办理房屋所有权证，也未办理房屋产权变更登记。 2007年4月4日，德化县规划建设局《关于县信访局转办件“德化信来访[2007]23号”办理情况的复函》答复郭正林、郭炳兴、郭炳发、郭炳成、郭炳坚、郭炳春如下：…从2005年12月12日起，你们五人与拆迁人签订《拆迁协议书》至今已15个月。按照《拆迁协议书》第九条、第十条约定，你们应在《拆迁协议书》签订之日起十五日内完成房屋搬迁腾空并拆除，缴清有关规费。但至今你们仍有建筑占地面积123.39㎡、建筑面积171.85㎡的旧房屋未按规定予以拆除。应缴交的有关规费401126.70元，至今尚未缴交等内容。 2020年4月20日，郭炳发、郭炳成等人书写《申请报告》，写明：…根据原拆迁文件规定，郭炳兴、郭炳发、郭炳成、郭炳坚、郭炳春应缴交各项规费401126.70元，因为郭正林与郭炳兴、郭炳发、郭炳成、郭炳坚、郭炳春还存在其他房屋拆迁问题未解决，该房屋到现在为止还未能办理产权证。现在郭炳兴、郭炳发、郭炳成、郭炳坚、郭炳春要去办理该房屋的产权证，开发办要求我们应补缴这笔401126.70元及利息才能办理。因该问题属于拆迁历史遗留问题，且我们的经济比较困难，我们请求开发办不要收取我们这笔401126.70元的利息，让我们办理产权证。截至一审辩论终结前，郭炳发、郭炳成等人仍未缴交有关规费401126.70元。 另查明，案外人陈利俊名下所有的坐落于的房屋（与案涉房屋相邻），已于2011年6月27日办理登记房屋所有权证，房权证号为德房权证德化字第××号。 本院认为，郭炳成、郑秀宫、郭炳发、孙翠娥与徐贵重自愿签订《房屋买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。案涉房屋已建好并交付给徐贵重使用，隔壁开间已于2011年6月27日办理土地所有权和房屋所有权权属证书，故可认定案涉房屋也已具备办理相关权属证书的条件，因此，徐贵重请求四被告尽快办理案涉房屋不动产权证并协助配合办理过户登记到其名下的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称其未能及时办理权属证书是与政府因其他房屋拆迁存在历史问题未解决，且要缴纳的相关规费及利息数额较大，被告经济困难无法缴纳，造成至今未能办理相关权属证书，该辩解并不能免除其依合同约定应履行的义务，不是免责理由，本院不予采纳。根据《房屋买卖合同》约定：套房按每平方米人民币2100元计价，面积按本层实际建筑面积计算，包括阳台、楼梯均应计算本层建筑面积；车库按每平方米1700元计价。案涉房屋土地面积为112㎡，徐贵重受让一楼店面起的第五层及车库10㎡，据此计算的案涉房屋购房款为112㎡×2100元/㎡+10㎡×1700元/㎡=25.22万元。若案涉房屋实际建筑面积能够确定，则应按实际建筑面积计算购房款。本案中，案涉房屋至今未办理房屋所有权证，且未经专业测绘机构进行测算，无法确定套房、阳台、楼梯等的实际建筑面积。徐贵重已支付购房款27万元，即使不计扣留的1万元，明显已超过依《房屋买卖合同》计算的购房款。因此，被告关于徐贵重至今未付清全部购房款，明显与事实不符，不予采纳。本案中，被告未能提供证据证实其违约给原告造成的具体损失为多少，无法依此予以进行认定。依照合同约定，按时交付建好的房屋、车库和即时办理相关房屋权属证书并过户登记在原告名下是被告应履行的两项主要义务，被告已履行了交房义务，但被告在已具备办理不动产权权属证书情况下至今未予以办理，已构成部分违约，应当承担相应的违约责任。合同明确约定违约金为10万元，结合被告已实际履行的情况，违约金按5万元予以支持较为合理。原告要求被告支付10万元违约金的诉讼请求，予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、徐贵重与郭炳成、郑秀宫、郭炳发、孙翠娥于2006年7月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效。 二、郭炳成、郑秀宫、郭炳发、孙翠娥应于本判决生效之日起三十日内将址在德化县龙浔镇瓷都大道旧区改造4号楼15-16开间5层502室及一层车库（10㎡）的相关不动产权权属协助过户登记至徐贵重名下。 三、郭炳成、郑秀宫、郭炳发、孙翠娥应于本判决生效之日起十五日内支付给徐贵重违约金50000元。 四、驳回徐贵重的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由徐贵重负担525元，由郭炳成、郑秀宫、郭炳发、孙翠娥共同负担625元，均限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  林文敬 二〇二〇年五月二十五日 书记员  康丁岚 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续发行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。