广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初11269号原告深圳市全接触体育发展有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道通新岭社区深南中路**新闻大厦**楼1615，统一社会信用代码9144030055214263XW。法定代表人梁卓远。委托代理人钟剑文，广东商达（福田）律师事务所律师。被告深圳市摩星城实业有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道东环二路与建设路交汇处龙华星河ico四楼L4S-001-005，统一社会信用代码91440300MA5DCPL56E。法定代表人黄惠文。委托代理人马振杰，广东瀚宇律师事务所律师。上列原告深圳市全接触体育发展有限公司与被告深圳市摩星城实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、判令被告返还履约保证金90300元；2、2018年1月和2月超额支付的租金6020元；3、判令被告退还原告2019年1月和2月超额支付的租金6622元；4、判令被告赔偿原告由于被告单方解除租赁合同造成的损失52620元（原告需要房东租借场地使用，原告已向房东支付租赁保证金52620元）。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟剑文，被告法定代表人黄惠文及被告委托代理人马振杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，2017年1月1日，原告与被告签订一份经营租赁合同，约定被告将深圳市龙华区龙华文化广场星河ICO四楼L4S001、004商铺（以下简称涉案商铺）出租给原告使用，租期为2017年1月1日至2020年1月1日共三年，租金每年递增10%。2017年租金为30100元/月。原告应在每月6日前缴纳当月租金、管理费及合同约定的费用，逾期不交，须按日千分之五的标准支付滞纳金，该费用可从履约保证金中扣除，拖欠超过十日以上，视为原告违约，被告有权解除合同，履约保证金不予退还。原告应于2017年1月6日之前进场装修，2017年2月26日之前装修完毕正常经营，原告开业时间开始计租。合同附件二还约定，租金的递增从每年3月1日开始，每年递增10%。合同签订之前的2016年12月29日，原告已向被告缴纳押金90300元及一个月租金30100元、装修押金10000元。此后2017年4月至2018年10月，原告均按照30100元向被告缴纳租金；2018年11月至2018年12月，原告按照原租金30100元/月递增10%后即33110元/月的标准向被告缴纳租金；2019年1月至2019年5月，原告按照36421元/月的标准向被告缴纳租金，其中2019年5月原告支付的金额为35421元。2018年10月，被告向原告送达一份《关于贵方违反合同规定我方将采取停水停电及强制收铺等措施的通知函》，认为原告不及时足额缴纳租金违约严重，被告将单方解除合同，租赁保证金不予退还。2018年10月26日，原告向被告转账30100元，转账备注“补缴递增”，即补缴2018年1月至2018年10月少缴纳的租金。2019年5月17日，案外人深圳市松兴网络科技有限公司（以下简称松兴公司）向被告发送《强制收回星河ICO四楼L4S001、005商铺通知函》，告知被告其双方签订的《龙华ICO商铺租赁合同书》已于2019年5月7日解除，被告应按合同书约定于2019年5月8日向松兴公司返还商铺，但由于被告未交还商铺，松兴公司于2019年5月17日将商铺停水停电并强制收回。2019年6月28日，因松兴公司将涉案商铺收回，原告与松兴公司直接建立租赁关系，并向松兴公司支付了租赁保证金52620元。另查明，涉案商铺所在的深圳市龙华区维亚德酒店及酒店配套商业登记的不动产证号为5000576109。以上事实有经营租赁合同、补充协议、银行转账记录、通知函等证据和庭审笔录予以证实。判决结果本院认为，涉案商铺现已由业主方松兴公司收回，原被告之间的合同已履行不能，应予解除。本案争议焦点在于原告是否存在迟缴少缴租金的违约行为。原告主张，2018年的租金一开始是按照2017年的标准缴纳，是因为原被告双方达成了口头约定：因原告经营状况不佳，被告同意按照2017年的标准收取。原告没有提交相应证据，但被告仅在2018年10月向原告发出过解除合同的通知函，没有证据显示在此之前被告对原告按照2017年标准缴纳租金的行为提出过异议。本院认为，被告在长达10个月的时间里对原告按照原价格缴纳租金的行为是默许的，并且，在其向原告发出通知函后，原告立即补缴了租金，被告也未就此事继续向原告主张权利，故而被告认为原告存在少缴租金的违约行为，本院不予认可。同理，被告认为，合同约定的是每个月6号之前缴纳当月租金，而原告每次都会迟延几天支付，但被告亦未对此提出任何异议，因此被告主张原告存在迟缴租金的违约行为，本院亦不予认可。综上，本院认为，原告并不存在违反合同约定的事实，在原被告合同现已解除的前提下，原告要求被告返还履约保证金90300元，本院予以支持。关于原告主张的超额支付的租金，因原被告合同附件中约定，租金的递增从每年3月1日开始，因此原告应自2018年3月至2019年2月按33110元/月的标准向被告缴纳租金，2018年1月和2月的租金依然按照30100元缴纳；2019年3月以后按照36421元/月的标准向被告缴纳租金，2019年1月和2月的租金按照33110元缴纳。因此原告向被告超额缴纳了2018年1月和2月的租金6020元，以及2019年1月和2月的租金6622元。原告现要求被告返还上述金额，于法有据，本院亦予以支持。关于原告主张的损失，本院认为，原告与业主方及案外人松兴公司建立了新的租赁关系，其经营的地点并未进行更改，经营并未受到实质影响，其向松兴公司支付的租赁保证金甚至少于其支付给被告的租赁保证金，因此原告主张的损失并不客观存在，对于其该项诉讼请求，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：一、被告深圳市摩星城实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市全接触体育发展有限公司返还租赁保证金人民币90300元；二、被告深圳市摩星城实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市全接触体育发展有限公司返还2018年1月和2月超额支付的租金人民币6020元；三、被告深圳市摩星城实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市全接触体育发展有限公司返还2019年1月和2月超额支付的租金人民币6622元；四、驳回原告深圳市全接触体育发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1706元，由原告深圳市全接触体育发展有限公司负担577元，被告深圳市摩星城实业有限公司负担1129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 盛   琨二〇二〇年五月三十日书记员 白巧（兼）书记员 文 英 玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。