江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初7164号原告：张来珍，女，1964年8月5日生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：冒爱红，江苏震阳律师事务所律师。被告：卢从华，男，1958年10月18日生，汉族，住海安市。原告张来珍诉被告卢从华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日受理立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年4月23日第二次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告张来珍的委托诉讼代理人冒爱红，被告卢从华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张来珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的房屋租赁合同，被告依法给付租金暂计5500元（自2018年1月起至2019年10月，主张至实际给付之日）。2.依法判令被告停止侵占，将抢占原告的房屋恢复原状并交还原告。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月，原告之夫曹瑞银与被告之妻卢从兰签订租赁合同一份，将原告位于海安市间房屋出租给卢从兰使用，租赁期限为伍年。后曹瑞银因意外过世，2018年8月31日原被告签订书面合同，将四间门面房租赁给被告使用，后因被告与原告之子曹某存在债务纠纷，2019年2月8日上午，被告从租房南侧砸掉楼板，新做楼梯直上原告二楼，直接将原告的楼房侵占，原告多次报警，因涉及与曹某的债务纠纷，公安民警未予处理。2019年8月6日，因房屋租赁事宜，被告与原告之子曹某发生争执，被告用刀将曹某腿砍伤，双方矛盾进一步激化。综上，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，现为钝化矛盾，特具文诉至法院，请求贵院依法裁决。被告卢从华辩称：1、原、被告之间的租赁合同达不到合同解除的条件。被告自2009年租赁房屋从事卤菜经营以来，一直依约支付租金。原告夫妇及其子曹某在向我借款75万元没有偿还的情况下，要求解除合同、给付租金有违公平，与情理不符。2、被告并无恶意侵占原告房屋的行为。2009年起，被告开始租赁曹瑞银房子，一直住宿在现在的二楼，同时该房屋名下的所有水电费也由被告支付。被告原来上二楼的楼梯与原告是共用的，后来因为发生债务纠纷，为避免发生不必要的矛盾，从所租房屋南侧一间新做楼梯上二楼，只是为了生活方便，并无恶意侵占的意思。3、被告夫妇一生的积蓄都借给了原告家，现只能依靠该房屋生活。如原告将借我的钱归还，我可以搬走。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：曹瑞银与原告张来珍系夫妻关系，曹某系曹瑞银与张来珍之子。卢从兰与被告卢从华系夫妻关系。2009年8月8日，曹瑞银（甲方）与卢从兰（乙方）签订房屋租赁协议书一份，约定：1、甲方将三间生产用房出租给乙方作为营业用房使用，面积为50平方米，租期暂订五年；2、乙方将甲方房屋室内外进行清理装修，保持室内外整齐美观、环境卫生；3、乙方不得任意变动和损坏甲方房屋及屋内有关材料；4、乙方使用期限暂订五年，自2009年8月1日至2014年7月31日止，租金为3000元/年；5、每年年底结清租金，不得拖欠。曹瑞银在该协议尾部立协议人甲方处签字确认，卢从兰在乙方处签字确认。后被告夫妇在该房屋内从事卤菜经营和开商店。2011年3月2日，曹瑞银因故身亡。租赁期满后，未续签租赁协议，被告夫妇仍在上述房屋从事经营并按原协议缴纳租金。2018年6月24日，原告之子曹某因涉嫌犯非法吸收公众存款罪，被海安市公安局刑事拘留，同年7月31日被逮捕。2018年8月31日，原告张来珍（甲方）与被告卢从华（乙方）重新签订租房协议一份，约定：甲方将门面房四间（朝向东）租与乙方使用，乙方合法经营，水电费自理，每年租金3000元。协议尾部由原告张来珍在甲方处签字确认，被告卢从华在乙方处签字确认。协议签订后至今，被告卢从华未支付租金。2018年12月19日曹某经海安市人民检察院决定变更为取保候审。后被告卢从华向曹某索要借款未果，2019年2月8日至10日，被告卢从华从租赁房屋南侧一间，砸掉与二楼之间一块楼板并做了楼梯进入二楼将二层房屋占用。在此过程中原告张来珍向公安机关报警处理。2019年8月5日22时51分左右，曹某与被告卢从华之间因债务及占用房屋等问题发生剧烈冲突，双方均有受伤。2019年10月29日，曹某出具声明一份，内容为：其住海安市，系曹瑞银之子，曹瑞银因意外去世，遗有财产位于李堡镇顾童村5组楼房一幢，此财产系被继承人曹瑞银与张来珍夫妻共同财产，尚未分割，对上述财产中属于被继承人曹瑞银的那部分财产，其表示自愿无条件放弃。2019年11月27日，曹某因犯非法吸收公众存款罪，被判处有期徒刑三年，并处罚金人民币八万元；犯危险驾驶罪，被判处拘役二个月，并处罚金人民币三千元，数罪并罚，决定执行有期徒刑三年，并处罚金人民币八万三千元。同时判决南通众力重型机械制造有限公司退赔被告卢从华人民币55万元。曹某系南通众力重型机械制造有限公司法定代表人及股东之一。庭审中，原告向本院提供的房屋产权证书上，原告出租给被告房屋的地点，证载为35平方米的两间平房。本案中纠纷房屋为二层的楼房。原告陈述：租给被告的是临路的楼下四间房屋，但两层楼房是一次性建成，不清楚政府为何只办理了35平方的产权证。庭审中，被告陈述：我租用的临路的四间房屋什么时候建的我不知道，我租房子后一直用于开卤菜店和商店，且二楼也一直由我使用。曹某说放弃曹瑞银的财产继承，但这个钱开始是曹瑞银借的，曹瑞银去世后，债务转让给曹某。曹瑞银原来开钢板厂的，去世后张来珍说所有的钱全部在钢板上，所有的钢板、钱和债务均转给曹某。2019年正月我把租用的房屋最南边一间二楼最南边一块楼板凿掉了，然后做了一楼到二楼的楼梯。原告第一次报警的时候我就已经凿掉了。原告如果把差我的55万全部还了，我就把案涉房屋还给她，把凿掉的楼板修好。上述事实，有房屋出租协议、租房协议、报警单、本院（2019）苏0621刑初64号刑事判决书、房产档案复印件、人口登记卡及原、被告陈述等在卷佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。本案中，根据原告向本院提供的房屋产权证，建筑面积仅为35平米，且外观为一层两间，并非租赁给被告所使用的涉案的两层（楼下四间），在法庭辩论终结前原告并未提供有关部门批准建设的合法手续，且无证据证明案涉房屋的性质为商业用途，故其与被告签订的租赁协议应为无效合同。根据上述规定，合同虽无效，但原告有权获得按协议约定的标准所产生的房屋占用费，根据原、被告陈述，被告自2018年起至今未支付租金，根据双方约定的3000元/年的标准，原告主张要求被告支付自2018年1月起至2019年10月止的租金5500元以及至交还房屋之日止的占用费，本院予以支持。被告卢从华辩称曹某欠其550000元，要求原告偿还债务后其即停止侵权并恢复房屋原状，本院认为被告卢从华的债权已经本院生效的刑事判决书确定了归还主体，被告卢从华如认为曹某和原告应当承担还款责任，可凭证据另行主张。关于原告请求被告停止侵权、将强占的房屋恢复原状并交还的诉讼请求，与房屋租赁纠纷不属于同一法律关系，且本院认为被告的行为已经涉嫌侵犯他人财产罪，原告的该项诉讼请求可另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，之规定，判决如下：一、原告张来珍与被告卢从华之间签订的租房协议无效。二、被告卢从华于本判决发生法律效力后30日内返还原告张来珍位于海安市间房屋，并向原告张来珍支付自2018年8月1日起至实际返还之日止的占用费（按每年3000元计算）。三、驳回原告张来珍的其他诉讼请求。如被告卢从华未能按照本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由被告卢从华负担（已由原告代垫，被告于履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费210元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  曹震宇人民陪审员  周华平人民陪审员  李晓红二〇二〇年五月十一日法官 助理  朱 彤书 记 员  李培杰附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。