湖南省永州市零陵区人民法院行 政 判 决 书（2019）湘1102行初207号原告：何国军等179人（详细名单附后）。诉讼代表人：何国军。诉讼代表人：胡鲜明。诉讼代表人：邓红星。诉讼代表人：廖享福。诉讼代表人：范雪光。委托诉讼代理人：黄富志。被告：道县自然资源局。法定代表人：蒋建俊。行政负责人：林爱军。委托诉讼代理人：喻成剑。委托诉讼代理人：贺璋。第三人：道县永盈商贸有限公司。法定代表人：何永昌。委托诉讼代理人：黄海琼。第三人：宋艳屏。委托诉讼代理人：熊海。委托诉讼代理人：于林志。第三人：湖南道县农村商业银行股份有限公司。法定代表人：朱春华。委托诉讼代理人：欧阳霖。原告何国军等179人与被告道县自然资源局、第三人道县永盈商贸有限公司（以下简称永盈商贸公司）、宋艳屏房屋行政登记一案，于2019年9月9日向本院提起行政诉讼。本院于2019年9月10日立案受理后，于2019年9月10日向被告道县自然资源局、第三人永盈商贸公司、宋艳屏送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年10月10日、11月19日公开开庭审理了本案。2020年2月10日，原告何国军等179人申请追加第三人湖南道县农村商业银行股份有限公司（以下简称道县农商银行）。本院于2020年2月20日向第三人道县农商银行送达了起诉状副本及参加诉讼通知书，于2020年3月5日公开开庭审理了本案。原告何国军等179人的诉讼代表人何国军、胡鲜明、邓红星、廖享福、范雪光及其委托诉讼代理人黄富志，被告道县自然资源局的行政负责人林爱军及其委托诉讼代理人喻成剑、贺璋，第三人永盈商贸公司的委托代理人黄海琼，第三人宋艳屏的委托诉讼代理人熊海、于林志，第三人道县农商银行的委托诉讼代理人欧阳霖到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本案经湖南省高级人民法院批准延长审理期限三个月。现已审理终结。原告何国军等179人向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法撤销原道县房地产管理局（以下简称道县房产局）为第三人永盈商贸公司颁发的道房权证字第7150040**房屋所有权证；2.请求依法撤销道县房产局为第三人宋艳屏颁发的道房房权证字第7160037**屋所有权证；3.请求依法撤销被告道县自然资源局为第三人宋艳屏颁发的湘（2017）道县不动产权证第0000014号不动产权证；4.请求依法撤销湘（2018）道县不动产证明第0001498号不动产登记证明中不动产权证号为湘（2017）道县不动产权第0000014号的抵押登记；5.本案诉讼费由被告道县自然资源局负担。事实与理由：2016年5月18日，道县房产局为第三人永盈商贸公司位于道县潇水中路159号建筑面积为38.38平方米的（名都广场1-148号）商铺(以下简称1-148商铺)颁发了道房权房权证字第7150040**所有权证。2016年1月1日，第三人宋艳屏从永盈商贸公司购买了1-148商铺，2016年8月19日，道县房产局为第三人宋艳屏颁发了道房权证房权证字第7160037**有权证。2017年1月13日被告道县自然资源局为第三人宋艳屏颁发了湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证。道县房产局为第三人永盈商贸公司及第三人宋艳屏办理的房屋产权证及被告道县自然资源局为第三人宋艳屏颁发不动产权证时，应依法按照约定的位置为其颁发证件。可是，被告在为第三人办理的房屋产权证及不动产权证件时，将第三人宋艳屏购买的1-148商铺位置挪动到主消防通道大门的入口位置处，该办证行为严重侵害了原告的合法权益，侵占了整个商铺的公共消防通道的位置。为此，原告多次与政府、被告等有关部门协调，均未处理，而产生纠纷。被告不依法行政，没有尽到谨慎审查义务，也没有到现场查看，没有区分公共区域，行政程序严重违法，事实不清，证据不足，颁证明显错误，其行为严重的侵害了原告的合法权益。第三人湖南道县农村商业银行股份有限公司在审核湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证作为湘（2018）道县不动产证明第0001498号不动产登记证明中的其中一份抵押时，审查不全面，更没有到实地考察核实湘（2017）道县不动产权第0000014号位置的真实有效性，就于2018年3月11日把湘（2017）道县不动产权第0000014号作为湘（2018）道县不动产证明第0001498号不动产登记证明中的其中一份抵押放贷，该行为侵害了所有业主的共同利益。为此，原告依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条之规定，特向法院提起行政诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告向本院提供了以下证据：证据一、道县自然资源局提供的《道县名都广场1-148号房屋初始登记全部卷宗材料》，拟证明道县房产局没有审核材料及对比原始存档材料，即为第三人永盈商贸公司颁发道房权证字房权证字第7150040**权证；证据二、永州市永盈房地产开发有限责任公司（以下简称永盈房地产公司）于2006年开盘时在道县自然资源局的存档图纸，拟证明1-148商铺的位置是在东北角上；证据三、道县房产局出具的1-148商铺有位置变动的证明，拟证明被告在办证时将1-148商铺的位置变动；证据四、部分业主购房合同及其附图及第三人宋艳屏办证时的附图，拟证明1-148商铺的原位置是在东北角上，不是在消防通道的大门位置，宋艳屏办证的附图确实改动了原1-148商铺的位置，侵占了公摊面积消防通道大门。被告道县自然资源局（原道县国土资源局）辩称：一、涉案不动产权属来源清楚，被告作出的行政登记行为程序合法，属依法行政行为；二、道房权证字第房权证字第7150040**证、道房权证字第7房权证字第7160037**已被被告注销，不存在撤销房屋所有权证的情况；三、原告的起诉超过法定起诉期限。综上，被告为第三人宋艳屏颁发的湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证，事实清楚，程序合法，且原告超过法定起诉期限，请法庭查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。被告道县自然资源局在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：证据一、道房权证字第71房权证字第7150040**证原始材料：初始登记表、登记调查审核表、房屋分层平面图、申请人身份证信息、房屋初始登记簿等资料，拟证明该证办理手续合法。证据二、道房权证字第716房权证字第7160037**登记材料，拟证明该证办理手续合法。证据三、湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证办证资料，拟证明被告颁证行为合法。法律依据：《不动产登记暂行条例》第十六条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条，拟证明申请人提供的材料齐全，被告按要求办理，程序合法。第三人永盈商贸公司述称：第三人没有以公司名义卖给第三人宋艳屏，第三人签订的协议是卖给何华志的，第三人没有收到宋艳屏购买商铺的钱。1-148商铺不可能在商场的通道，这个商铺是在东北角上，房产局应当核实清楚才能办证，不能在不存在的位置办理房产证和不动产证。另外，从本案庭审被告提供的证据中的永盈商贸公司公章与何华志将所谓的1-148商铺转让给宋艳屏的商品房买卖合同等材料中使用的公章并非公司的原始印章,经比对可以确定是私刻的假公章。第三人永盈商贸公司向本院提交了以下证据：证据一、永盈房地产公司于2006年开盘时在道县房产局的存档图纸，拟证明1-148商铺的真正位置位于名都广场的东北角上；证据二、永盈商贸公司原始印章加盖的公章样式，拟证明何华志与第三人宋艳屏签订的《商品房买卖合同》加盖的公章不一致。第三人宋艳屏述称：一、本案的不动产初始登记和变更登记符合法律规定的条件；二、不存在所谓的私刻公章行为和说法，何华志是股东，永盈商贸公司将一、二楼的房屋出卖给何华志，并且承诺配合盖章过户，办理一切手续，何华志支付了相应对价，2016年12月19日，永盈商贸公司授权何华志办理商铺过户、办证及国土相关手续。永盈商贸公司有配合盖章、办理一切手续的义务。因此，何华志不可能也没有必要去私刻公司印章；三、原告提起的诉讼已超过起诉期限；四、1-148商铺没有侵占消防通道，只要不占据消防通道，对门面编号的设置，开发商有权做出决定；五、本案是行政诉讼，原告没有提起附带民事诉讼，那么对于何华志私刻公章的问题进行审查，不能仅凭公章字体大小而确定公章的真实性。第三人宋艳屏向本院提交了以下证据：证据一、建筑工程规划许可证申请表、《关于道县永盈商贸有限公司改扩建名都时代工程项目可行性报告的批复》（道发改基字［2007］62号）、产权转让合同建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，拟证明：1.初始登记符合法律规定；2.涉案的项目符合消防要求。证据二、收条、公司承诺书、证明，拟证明：1.永盈商贸公司将涉案的名都时代广场一、二楼的商铺出卖给何华志，出卖方已经收到购房款；2.永盈商贸公司承诺配合过户盖章等一切手续；3.何华志不可能，也没有必要去私刻公司印章。证据三、永盈商贸公司股权转让合同，拟证明何华志将其股份转让给何健。证据四、民事判决书两份，拟证明：1.永盈商贸公司将涉案房屋出卖给宋艳屏，法院判决确认了上述事实；2.涉案的1-148商铺在现在的位置；3.变更登记符合法律规定。证据五、微信聊天记录、证明、个体工商户登记基本信息，拟证明：1.原告在2018年5、6月份就知道了涉案门面的情况；2.涉案门面的经营者为个体工商户，名称为道县大润发超市手机专柜，该专柜于2017年4月7日开业；原告从当天起应当知道涉案房屋的情况；3.原告的起诉已经超过起诉期限。证据六、何华志的证人证言；证据七、（2019）湘11行终3254号民事判决书，拟证明宋艳屏购买商铺买卖合同的有效性，也证明了宋艳屏主张物权的合法性。第三人道县农商银行述称：一、涉案不动产在初始登记时，递交的图纸已经明确：道县名都时代广场1-148号，位于临街的门面；宋艳屏购买房屋以后房屋的变更登记也是按照初始登记材料登记的，涉案房屋的位置就是临街门面。熊海、宋艳屏夫妇向第三人申请抵押贷款的时候，不动产登记中心也是按照不动产的原始登记资料，并将1-148号门面抵押登记在第三人名下的。因此，初始登记、变更登记、抵押登记办理程序合法、有效，登记的内容也合法、真实、有效。二、生效判决已经确认：1-148号门面的租金，由大润发有限公司支付给宋艳屏，该判决书已经将涉案房地产的位置、租金数额确认为临街门面。三、宋艳屏、道县农商银行是善意取得第三人。四、抵押登记是依据《最高额借款合同》和《最高额抵押合同》而设立的，在《最高额借款合同》和《最高额抵押合同》这一基础法律关系没有被依法确认无效或可撤销的情况下，各业主无权主张撤销1-148号门面的抵押登记。为此，第三人请求法院依法驳回各业主的诉讼请求，以保护不动产登记行为的公信、公示效力，维护社会的和谐、稳定。第三人道县农商银行向本院提交了以下证据：第一组证据：熊海、宋艳屏夫妇向道县农商银行贷款时提供的资料：1.身份证复印件；2.名都时代广场1-148号《商品房买卖合同》及附图；3.《委托租赁合同》，拟证明：1.熊海、宋艳屏夫妇的主体资格，在申请贷款的过程中，经审查，真实、合法；2.宋艳屏购买名都时代广场1-148号的价格为300万元，交易价格说明购买的房屋就是临街门面；《商品房买卖合同》及附图的1-148号位置，也是临街的门面房屋；3.委托租赁合同最初计付的租金每年为12万元，也能够说明租赁标的物为临街门面；第二组证据、1.《最高额借款合同》；2.《最高额抵押合同》；3.抵押财产清单；4.借据及发放贷款通知书；5.抵押物入库单，拟证明：1.熊海向道县农商银行贷款时，借款的金额为190万元；该笔借款由宋艳屏以位于名都时代广场1-148号门面作为抵押物之一提供抵押担保，并依法向不动产登记中心设定了抵押登记，因此，经登记设定的抵押，应当依法保护；2.宋艳屏的不动产登记证书登记记载的1-148号：宽为3.6米，深为10.66米，与临街门面绝对一致，说明宋艳屏购买的房屋，就是临街门面房，而不是其他商铺；3.借据及发放贷款通知书说明：借款已按照约定发放给借款人，证明双方的借款合同真实、合法、有效，应当依法受到法律的保护。经庭审质证，当事人的质证意见如下：一、原告对被告证据的质证意见为：对证据一的真实性、合法性有异议；对证据二的合法性有异议；对证据三的真实性、合法性有异议。第三人永盈商贸公司对被告证据的质证意见为：对证据一、二、三的真实性、合法性均有异议。第三人宋艳屏对被告证据的质证意见为：无异议，2015年9月17日最早原始的图纸显示1-148号在门口，原告所办的证在2016年办出来的。二、被告对原告证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，证明目的有异议；对证据二的真实性有异议；对证据三的证明目的有异议；对证据四的真实性有异议。第三人永盈商贸公司对原告证据的质证意见为：无异议。第三人宋艳屏对原告证据的质证意见为：对证据一、二、三、四的三性均有异议。三、原告对第三人永盈商贸公司证据的质证意见为：无异议。被告对第三人永盈商贸公司证据的质证意见为：对证据一，该证据是地下室的图纸。对证据二不发表质证意见。第三人宋艳屏对第三人永盈商贸公司证据的质证意见为：对证据一的真实性有异议。该图与现在商场的实际布局不符。对证据二，公司全权委托何华志办理过户等手续，并承诺盖章，不能仅凭公章字体大小不一即确定公章的真假。四、原告对第三人宋艳屏证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议、合法性有异议；对证据二的真实性、合法性有异议；证据三与本案无关；对证据四的真实性、合法性无异议，证明目的有异议；对证据五的三性有异议；对证据七的真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告对第三人宋艳屏证据的质证意见为：无异议。第三人永盈商贸公司对第三人宋艳屏证据的质证意见为：证据一没有原件不发表质证意见；对证据二、三、四、五、六均有异议；对证据七不清楚。五、原告对第三人道县农商银行证据的质证意见为：第三人道县农商银行对资料的审查不严格，没有到现场仔细勘查，也没有出评估报告，第三人宋艳屏在房产部门登记的买卖合同是20多万，但道县农商银行贷款给宋艳屏是300多万，没有仔细调查清楚。被告对第三人道县农商银行证据的质证意见为：无异议。第三人永盈商贸公司对第三人道县农商银行证据的质证意见为：银行确实没有仔细看，合同里头的三百万的百字都有误，租赁合同与第三人没有关系，章是假的。第三人宋艳屏对第三人道县农商银行证据的质证意见为：无异议。上述证据说明发放贷款时，已经经过严格的程序审查，说明宋艳屏与永盈商贸公司之间的买卖合同已经登记，都是合法有效的。经庭审质证，本院通过审查，依法对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据符合证据的三性，本院予以确认；对被告提供证据的真实性、关联性本院予以确认；第三人永盈商贸公司提供的证据一符合证据的三性，本院予以确认，证据二的真实性和合法性予以确认，但其证明目的因相关当事人均未对《商品房买卖合同》等材料的公章真伪申请鉴定，故本院不予采信；第三人宋艳屏提供的证据一、证据二、证据五、证据六符合证据的三性，本院予以确认，但对其证明目的本院不予采信；证据三、证据四、证据七符合证据的三性，本院予以确认；对第三人道县农商银行提供的证据真实性、关联性本院予以确认。经审理查明:第三人永盈商贸公司成立于2005年11月23日。2006年11月22日，原道县国土资源局为第三人永盈商贸公司颁发了道国用（2006）第0001410号国有土地使用证（坐落：道县道江镇潇水中路，使用类型：国有出让，使用面积：2652.5平方米）。2007年11月7日，道县发展和改革委员会对第三人永盈商贸公司作出道发改基字[2007]62号《关于道县永盈商贸有限公司改扩建名都时代广场项目可行性研究报告的批复》。2008年道县规划建设局为永盈房地产公司颁发了（编号：20080110358）建设工程规划许可证。建设工程竣工验收备案记载：工程名称为道县名都时代广场，建设单位为永盈房地产公司。何华志原系第三人永盈商贸公司的股东，永盈商贸公司将名都时代广场一、二层其中54套商铺卖给其股东何华志。2015年9月10日，第三人永盈商贸公司出具委托书给道县房产局，内容为：“道县永盈商贸有限公司现委托何华志全权办理产权证。”2015年9月17日，何华志持上述委托书到道县房产局办理名都时代广场1-148商铺的初始登记，何华志在道县房屋初始登记（询问）申请表附注笔录内容栏中填写如下内容：“房屋坐落：道县道江镇潇水中路159号（1-148），产权来源2015年，建筑面积38.38平方米，建筑时间2008年，规划用途商住，土地使用证号（2006）第0001410号，土地使用年限2006.11.22-2046.11.21，房屋结构混合，总层数9层，所在层数第一层，四面墙界权属东共有墙，南共墙，西共墙，北共墙。附注笔录内容：本公司对本表所填的内容的真实性、合法性、有效性承担一切法律责任”。2015年10月12日，道县房产局出具收据收到永盈商贸公司以下资料：私房所有权登记表、身份证、测量报告、建设工程规划许可证、规划许可证、土地使用权证、竣工验收合格证明、授权委托书、其他收件。2016年5月18日，道县房产局为第三人永盈商贸公司颁发了道房权证字第7150房权证字第7150040**记载：“房屋所有权人道县永盈商贸有限公司，房屋坐落道县潇水中路159号（名都广场1-148号），登记时间2016年5月18日，房屋状况总层数9层，建筑面积38.38平方米，位于第**”，该证附有道县房屋产籍测绘事务所房屋分层平面图（套内建筑面积宽3.6m×长10.66m=38.38平方米，共有分摊面积为0）。2016年8月8日，第三人永盈商贸公司与第三人宋艳屏签订了一份《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》第三条约定：买受人购买的商铺（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示准）为本合同第一条规定的项目中的：名都时代广场第一层148号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.8米，建筑层数地上8层。该商品房建筑面积共38.38平方米，其中，套内面积为25.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.48平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条约定：计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米为6000元，总金额人民币23.028万元。2016年8月8日，第三人永盈贸易公司、宋艳屏持双方签订的《商品房买卖合同》等材料到道县房产局办理房屋所有权转移登记。2016年8月11日，道县房产局出具收件收据，收到以下资料：房屋买卖协议书、身份证、房屋产权转让申请书、原房屋所有权证、房屋所有权登记申请表、评估报告。其中的评估报告是2016年8月11日由永州市诚达房地产评估有限责任公司出具的，该评估报告对道县潇水中路159号（名都广场1-148）的估价结果为26万元。2016年8月19日，道县房产局为第三人宋艳屏颁发了道房权证字第71600房权证字第7160037**iv>2016年12月19日，第三人永盈商贸公司出具授权委托书：委托何华志为第三人永盈商贸公司合法代理人全权代表公司办理[名都时代广场]商铺过户、办证以及国土相关事宜，对何华志在办理上述事项过程中所签署的有关文件，公司均予以认可，承担相应的法律责任。2016年12月19日，永盈商贸公司与宋艳屏签订不动产入场交易合同，永盈商贸公司将位于道县潇水中路159号名都广场1-148号的不动产转让给宋艳屏（成交总金额为23.028万元人民币），并共同向道县不动产登记中心申请不动产登记。2017年1月13日，原道县国土资源局为第三人宋艳屏颁发了湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证。第三人宋艳屏取得不动产权证后，宋艳屏的丈夫熊海即向第三人道县农商银行申请抵押贷款。熊海向道县农商银行贷款时提供了身份证复印件、《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》等资料。熊海向道县农商银行贷款时提供的《商品房买卖合同》与2016年8月8日第三人永盈商贸公司、宋艳屏双方签订的《商品房买卖合同》的成交价格不一致，该《商品房买卖合同》的成交价格为人民币300万元。另外，该《商品房买卖合同》并没有注明具体签订日期。2017年3月1日，永州市诚达房地产评估有限责任公司向委托人宋艳屏出具名都时代广场1-148房地产抵押估价报告，评估抵押价值为261.38万元。2018年3月23日，第三人宋艳屏与第三人道县农商银行共同到道县不动产登记中心办理抵押登记。2018年3月23日，原道县国土资源局为第三人道县农商银行颁发了湘（2018）道县不动产证明第0001498号抵押权不动产登记证明。该不动产登记证明记载：“证明权利和事项：抵押权；权利人（申请人）湖南道县农村商业银行股份有限公司；义务人宋艳屏、熊海；坐落道县西洲办事处潇水中路（原供销社门面）等；其他：不动产权证书号：道县房权证道江镇字第00**3134号，道国用（2005）第01042457号；湘（2017）道县不动产权第0000014号；抵押方式：最高抵押；最高债权数额：190万元；债务人：熊海”。2019年8月1日，第三人道县农商银行与第三人宋艳屏及其丈夫熊海分别签订了《最高额抵押合同》、《最高额质押保证合同》；《最高额借款合同》。第三人宋艳屏的丈夫熊海同日获得第三人道县农商行提供的抵押贷款人民币190万元。道县名都时代广场的大部分业主为了维护提升物业的商业价值，自2016年以来自愿与道县永盈物业管理有限公司签订《委托租赁协议》。委托道县永盈物业管理有限公司对外租赁。2018年5月以来，原告何国军等业主因租金分配问题对第三人宋艳屏的1-148房屋所有权位于商场入口的公共通道并参与分配租金产生质疑。2019年1月17日，原告何国军等业主向道县房产局提交《永盈公司擅自恶意改动1-148位置报告》。2019年7月4日，道县房产局向道县自然资源局出具证明：“经核查我局《房产交易综合管理信息系统》，永盈商贸公司在申请办理道县潇水中路159号（名都广场）的《房屋所有权证时》，所提供的平面图存在把名都广场一楼的1-148号标注在不同位置的情况”。原告何国军等179名业主得知上述情况后，认为原道县房产局及被告在为第三人办理的房屋产权证及不动产权证件时，将第三人宋艳屏购买的1-148商铺位置挪动到主消防通道大门的入口位置处，侵占了整个商铺的公共消防通道的位置，该办证行为严重侵害了原告的合法权益和公共利益。因此，原告何国军等179名业主代表向东安县有关部门反映情况，但没有得到有关部门的实际处理。为此，原告何国军等179名业主于2019年9月9日向本院提起本案诉讼，请求判如所请。另查明：一、永盈房地产公司在道县房产局备案的平面图1-148商铺的位置与1-147商铺相邻，该商铺至今仍然存在，且尚未对外出售；2008年3月16日永盈房地产公司与蒋孜林签订的商品房买卖合同中附图1-148商铺的位置与1-147商铺相邻；2009年10月26日永盈房地产公司与胡娟静签订的商品房买卖合同中附图1-148商铺的位置与1-147商铺相邻；2015年9月17日何华志向道县房产局申请办理初始登记时提供的附图1-148商铺位置与1-86、1-3商铺相邻。二、被诉道房权证字第715004房权证字第7150040**字第7160037房权证字第7160037**7）道县不动产权第0000014号不动产权证中四至墙界均记载为：东墙共有墙，南墙共有墙，西墙共有墙，北墙共有墙。而事实上，道房权证字第71500408房权证字第7150040**716003703房权证字第7160037**道县不动产权第0000014号不动产权证中登记的1-148商铺自整个名都时代广场商住楼建成至今，东、南、西三面始终没有任何墙体。三、2016年1月1日，第三人宋艳屏与道县永盈物业管理有限公司签订了一份《委托租赁协议》，约定由宋艳屏将自己购买的位于道县道江镇潇水中路159号名都时代广场第1层1-148商铺委托道县永盈物业管理有限公司出租经营，租赁期限为10年。四、被诉道房权证字第715004081号房权证字第7150040**6003703号房房权证字第7160037**屋所有权证和不动产权证，已先后被原道县房产局和道县不动产登记中心注销。本院认为，本案争议的焦点是：一、原告的起诉是否超过起诉期限；二、道县房产局为第三人永盈商贸公司颁发的道房权证字第715004081号房屋房权证字第7150040**的行政行为是否合法、是否应当撤销；三、道县房产局为第三人宋艳屏颁发的道房权证字第716003703号房屋所房权证字第7160037**应当撤销；四、被告为宋艳屏颁发的湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证的行政行为是否合法、是否应当撤销。五、第三人宋艳屏取得涉案商铺所有权和第三人道县农商银行取得涉案商铺抵押权是否属于善意取得。被告颁发的湘（2018）道县不动产证明第0001498号不动产登记证明中不动产权证号为湘（2017）道县不动产权第0000014号的抵押登记是否合法，是否应当撤销。现评析如下：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，原告虽然于2018年5月对第三人宋艳屏的1-148房屋所有权位于商场入口的公共通道并参与分配租金产生质疑，但是，并不知道道县房产局和被告道县自然资源局颁发产权证给第三人永盈商贸公司、宋艳屏行政行为的具体内容。原告于2019年1月17日向道县房产局提交了《永盈公司擅自恶意改动1-148位置报告》，道县房产局于2019年7月4日向道县自然资源局出具证明，证实永盈商贸公司在申请办理道县潇水中路159号（名都广场）《房屋所有权证》时所提供的平面图存在把名都广场一楼的1-148号标注在不同位置的情况后，原告才知道上述被诉行政登记行为的具体内容。因此，原告于2019年9月9日向本院提起的本案诉讼没有超过法律规定的起诉期限。被告提出第三人永盈商贸公司于2016年5月18日取得涉案房屋所有权证，第三人宋艳屏于2016年8月19日通过购买过户取得涉案房屋所有权证，而原告直到2019年7月16日才提起诉讼，已经远远超过了法定的起诉期限等抗辩理由，因被告没有提供本案原告何时知道或者应当知道其颁发上述涉案房屋行政登记的具体时间的证据，故该抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于第三人宋艳屏提出道县房产局也证明了原告于2018年6月到该局查阅了房屋的相关资料，原告的起诉已超过了一年起诉期限的诉讼主张，因第三人宋艳屏没有提供原告在2018年6月到原道县房产局查询涉案房屋登记档案资料的相关有效证据予以证实，第三人宋艳屏的该项诉讼主张不能成立，本院亦不予采信。二、涉案商铺的初始登记行政行为主要证据不足，程序违法，且明显不当。1.根据当时有效的《房屋登记办法》第二十条规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。本案中，何华志于2015年9月17日持盖有永盈商贸公司公章的委托书到道县房产局办理位于1-148商铺的初始登记，其提交的建设工程规划许可证（编号20080110358），建设单位为永盈房地产公司；提交的建设工程竣工验收备案记载的工程名称为道县名都时代广场，建设单位为永盈房地产公司。而向被告申请初始登记的申请人则为永盈商贸公司。申请人永盈商贸公司申请初始登记的房屋与其提交的规划、建设工程备案登记记载不一致，不符合《房屋登记办法》第二十条规定的条件，而道县房产局仍将涉案1-148商铺初始登记在永盈商贸公司名下，属于主要事实不清，主要证据不足。2.《房屋登记办法》第十九条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。本案中，被告办理涉案房屋所有权初始登记时，未向本院提交到现场实地查看的相关证据予以证实，被诉房屋所有权证上记载的1-148商铺东南西三面均为共有墙，但实际上登记的1-148商铺并无墙体存在，进一步证实登记机关并没有到现场进行查看，属于程序违法。3.《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。1998年7月20日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定，房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。本案中，永盈房地产公司建设的道县名都时代广场向道县房产局备案的预售商品房分层平面图上记载的1-148商铺的位置与1-147商铺相邻。且自2008年3月以来，开发商永盈房地产公司以及第三人永盈商贸公司与名都时代广场其他业主签订的商品房买卖合同附图中的1-148商铺位置均与1-147商铺相邻。而2015年9月17日何华志向道县房产局申请办理初始登记时提供的附图1-148商铺位置不是名都时代广场商铺的整体分布平面图，而是一张单独绘制的图，且无相邻铺面的标注，其标注的1-148商铺正处于名都时代广场第一层进入商场的通道，北面与1-86、1-3商铺相邻，明显与之前道县房产局给其他业主颁发的房屋所有权证完全不一样，且第三人永盈商贸公司并没有向道县房产局提供设计变更和规划变更的相关依据，而道县房产局在办理1-148商铺初始登记时，没有尽到谨慎的审查义务，没有区分物权的公共部分，将不能单独办理产权登记的公共通道进行登记，并颁发房屋所有权证给第三人永盈商贸公司，明显不当。综上，道县房产局将涉案房屋初始登记在第三人永盈商贸公司名下，且为第三人永盈商贸公司颁发道房权证字第715004081号房屋所有房权证字第7150040**序违法，且明显不当。该被诉房屋初始登记行政行为违法，应予撤销，但道房权证字第715004081号房屋所有权房权证字第7150040**登记时已注销，没有可撤销的内容，故本院依照行政诉讼法第七十四条第二款第（一）项的规定，应当依法确认该初始登记行政行为违法，但不撤销该登记行为。三、涉案商铺的转移行政行为主要证据不足，程序违法，且明显不当。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，1.涉案1-148商铺的位置明显位于进入名都时代广场第一层商场的公共通道，且没有任何证据证明已经形成了四面有墙体的独立的商铺。2016年8月8日，永盈商贸公司作为出卖人与买受人宋艳屏签订的1-148商铺《商品房买卖合同》，该合同中约定的1-148商铺位置与1-86、1-3商铺相邻，而开发商永盈房地产公司在向道县房产局备案的预售商品房分层平面图上该位置标示为公共通道，公共通道应属于全体业主共有。1-148商铺真实位置是与1-147商铺相邻，位于整个名都时代广场的东北角。在本院审理过程中，第三人永盈商贸公司一再声明该公司并未与第三人宋艳屏签订过房屋买卖合同，也没有收到宋艳屏的购房款，但出卖方的经办人何华志原系永盈商贸公司的股东，且永盈商贸公司曾书面向何华志承诺配合其过户盖章并予认可，故与第三人宋艳屏签订《商品房买卖合同》的行为应当视为第三人永盈商贸公司的行为。道县房产局在为第三人永盈商贸公司、宋艳屏办理涉案商铺转移登记时，同样没有提供到现场进行过实地查看的证据，没有尽到谨慎的审查义务，且错误的将东、西、南三面无墙体的公共通道登记为“共有墙”，属于事实不清，主要证据不足，程序违法。2.2016年8月8日永盈商贸公司与宋艳屏签订的《商品房买卖合同》约定的1-148商铺建筑面积为38.38平方米，其中套内建筑面积为25.9平方米，公共部分与公用房屋分摊面积为12.48平方米，而道县房产局为永盈商贸公司初始登记的1-148商铺建筑面积和套内面积均为38.38平方米，公共分摊建筑面积为0。很显然，宋艳屏购买的1-148商铺的套内面积25.9平方米与初始登记的套内面积38.38平方米完全不符，明显错误。综上，涉案商铺的转移登记行政行为主要证据不足，程序违法，且明显不当，同时损害了其他业主的合法权益和公共利益。故本院确认道县房产局为第三人宋艳屏办理的转移登记行政行为违法，其为第三人宋艳屏颁发的道房权证字第716003703号房屋所有权应房权证字第7160037**为第三人宋艳屏换发不动产权证时已被注销，没有可撤销的内容，依法应当确认该被诉行政登记行为违法，不撤销该登记行为。四、涉案不动产行政登记行为主要证据不足，程序违法，且明显不当。1.2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。本案中，原道县国土资源局为第三人宋艳屏颁发湘（2017）道县不动产权证第0000014号不动产权证时，没有到实地进行查看，没有正确查验1-148商铺的界址、空间界限、面积等材料与登记备案的1-148商铺界址、空间界限、面积等是否一致。其为第三人宋艳屏颁发的被诉不动产权证主要证据不足，违反法定程序，且损害了其他业主的合法权益和公共利益，明显不当，应当依法撤销。五、第三人宋艳屏和第三人道县农商银行取得涉案商铺所有权和抵押权不符合善意取得的条件。被诉抵押登记行政行为主要证据不足，程序违法，且明显不当。1.《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据上述规定，构成善意取得的前提条件是处分人系无权处分。善意取得，是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。善意取得中的受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人，否则不构成善意取得。善意取得的条件：第一，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。（1）关于第三人宋艳屏主张的善意取得是否成立。本案中，其一，第三人宋艳屏与第三人永盈商贸公司何华志签订的1-148商铺买卖合同时，虽然第三人永盈商贸公司取得了涉案1-148商铺的房屋所有权证，但是，第三人知道也应当知道涉案1-148商铺的房屋所有权证上登记的界址东南西北均为“共有墙”，但客观事实上该位置商铺东南西三面均无墙体，也就是说该商铺根本就不存在，该所谓商铺其实就是进入商场的公共通道。其二，根据被告提供的证据，双方签订1-148商铺转让合同的时间为2016年8月8日，成交价总金额为人民币23.028万元，永州市诚达房地产评估有限责任公司受第三人宋艳屏委托评估1-148商铺的价值为26万元。而第三人道县农商银行提交的第三人宋艳屏与第三人永盈商贸公司签订的1-148商铺《商品房买卖合同》（何华志作为委托代理人在合同上签名，该合同无签订时间），成交价则为人民币300万元，永州市诚达房地产评估有限责任公司于2017年3月1日出具的房地产估价报告的评估价格则为261.38万元。同一商铺签订了两个不同的《商品房买卖合同》，在相隔不到一年的时间，同一评估机构对同一商铺的评估价格相差悬殊。第三人宋艳屏庭后提交的银行流水并不能体现第三人宋艳屏在签订合同时即将300万元购房款交付给出卖人，该流水账上记载的转款人邓晓玉的身份不明，邓晓玉在2015年6月15日转款给何华志时，双方的《商品房买卖合同》尚未签订，宋艳屏转付给杨洋、廖青的款以及钟海娟转给朱武伶的款发生在2017年1月25日之后，且杨洋、廖青、钟海娟、朱武伶等人的身份不明，转款用途不明，不能证明第三人宋艳屏支付了300万元的合理对价，不符合合同的约定及交易习惯。其三，宋艳屏与永盈商贸公司签订《商品房买卖合同》的时间是2016年8月8日，而宋艳屏与道县永盈物业管理有限公司签订《委托租赁协议》的时间是2016年1月1日，从这一事实可知，宋艳屏尚未购买1-148商铺，没有取得1-148商铺的所有权时即委托道县永盈物业管理有限公司对外租赁，收取租赁费，完全不符合常理和交易习惯。其四，从宋艳屏庭后提交的何华志2017年1月1日出具给其的300万元购房款收条分析，按照宋艳屏自己提供的转账付款详单，部分购房款给付时间发生在2017年1月25日之后，而在2017年元月1日宋艳屏尚未完全付清购房款的情况下，何华志就向其出具了收到300万元购房款的收条，亦不符合常理和交易习惯。因此，第三人宋艳屏主张善意取得1-148商铺的抗辩理由与客观事实不符，且缺乏事实依据而不能成立，本院依法不予采信和支持。（2）关于第三人道县农商银行主张的善意取得是否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款的规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据上述规定，其他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。《贷款通则》第二十七条规定,贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。本案中，第三人道县农商银行在签订抵押贷款合同、办理抵押登记时，应采取审慎的态度对申请人提供的相关材料进行审查。其一，虽然抵押登记是基于1-148商铺不动产登记公信力的信赖基础上作出的，但第三人道县农商银行在向熊海发放贷款时，对担保人宋艳屏提供的抵押物1-148商铺是否真实存在，既没有到房产登记部门核实相关资料，也没有到现场进行查看和调查的相关证据。其二，在相隔不到一年的时间，同一评估机构对1-148商铺作出的评估价值相差悬殊，而第三人道县农商银行竟然毫无察觉，也不做实际调查、核实和风险评估。因此，第三人道县农商银行在抵押登记时存在重大过失，1-148商铺的抵押登记亦不构成善意取得。2.被告道县自然资源局为第三人道县农商银行颁发的涉案商铺抵押权登记，没有如实将抵押物的初始登记及转移登记的相关资料提供给抵押权人，导致抵押权人无法准确评估抵押物存在的风险，且该抵押登记行为损害了原告何国军等业主的合法权益和公共利益。因此，被诉抵押登记行政行为主要证据不足，程序违法，且明显不当，应当依法一并予以撤销。关于第三人永盈商贸公司提出何华志为宋艳屏办理转移登记及不动产登记时使用的公章真伪的问题，因未申请司法鉴定，对其真伪本院不予评判。综上所述，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）、（六）项、第七十四条第二款第（一）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原道县房地产管理局为第三人永盈商贸公司颁发的道房权证字第715004081号房屋所有权证的房权证字第7150040**二、确认原道县房地产管理局为第三人宋艳屏颁发的道房权证字第716003703号房屋所有权证的行房权证字第7160037**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>三、撤销被告道县自然资源局为第三人宋艳屏颁发的湘（2017）道县不动产权第0000014号不动产权证。四、撤销被告道县自然资源局为第三人湖南道县农村商业银行股份有限公司颁发的湘（2018）道县不动产证明第0001498号不动产登记证明中不动产权证号为湘（2017）道县不动产权第0000014号的抵押登记。案件受理费50元，由被告道县自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  康明正人民陪审员  唐海芸人民陪审员  张 为二〇二〇年五月二十五日法官 助理  王君辉书 记 员  熊文敏附件一、相关法律、司法解释条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为:（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。附件二、本案共同原告名单：彭治国、于林山、蒋顺兰、王先明、邓衍姣、涂立文、邓继群、蒋先玉、周国俊、彭香花、蒋江娥、蒋孜林、黄艳、郑芸华、胡凌、彭燕、范雪光、张丽、邓东山、朱文玉、骆素军、黄晓明、何小梅、刘满桂、唐辉荣、梁福祝、左小芳、黄长斌、何现英、刘亚星、蒋赛凤、何林庆、蒋昌良、蒋杰文、彭勃、张明清、王淑梅、张海军、张春媛、彭伍花、李权、胡鲜明、胡娟静、洪兴强、张余翠、郑金花、蒋丽娜、李京照、周太平、何俊、周兰艳、杨万江、蒋志芳、王凤吉、李玲、万县桂、吴龙杰、吴颖豪、周元德、宋友凤、邓红星、高金春、彭满秀、何启安、雷君翠、何喜志、蒋三珍、唐琳、何平荣、周莉君、陈运贵、唐喜平、唐春玲、吴昌东、刘琼、容洁德、王镁荣、吴勇兴、刘四花、蒋华湘、黄满妹、何国军、何湘萍、王文华、首小娟、蒋明丽、何剑平、唐茂昌、柏小丽、许录、唐淋湘、蒋英荣、蒋松阳、欧阳钰琴、蒋流昌、廖幸福、何杨成、谢玲、贺艳、申向云、何运姣、唐福元、谢小辉、张白云、陆吉珠、唐杨富、肖建新、孟求佑、蒋维俊、邓龙明、蒋池花、邓万成、尹龙、周中荣、吴跃辉、秦山忠、樊易春、酉衡昌、吴红竹、胡芳、李倩、蒋承洪、胡洪华、黄葵花、熊好珍、马芙蓉、吴江易、施利、曾玉华、阳海运、樊瑞玉、樊春玲、奉求姣、岑秀明、吴志峰、石琴、何艺平、程香祖、陈芳、王斌锋、刘冬华、欧阳明章、赵淑珍、文丽萍、蒋祝喜、邹荣德、郭忠妹、周志平、邓连生、程爱祖、张玉英、马宗良、张满桂、唐卫芝、何中兰、李晓丽、龙花、杨祖林、盘湘云、唐晓艺、何选花、吴建军、黄隆辉、周华玉、陈志荣、唐让华、尹月秀、陈志伟、陈红梅、李建祥、吴小玉、蒋顺喜、吴进良、周兵太、申向东、彭志兵、谭满忠、吴兰珍、彭江权。