广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终871号上诉人（原审原告）：恩平鼎尚实业发展有限公司，住所地：广东省恩平市******。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：陈国凯，广东凯行律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：迪克印材(江门)有限公司，住所地：广东省鹤山市********。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李健雄，广东汉铎律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：蓬江区宏志汽车用品经营部，住所地：广东省江门市蓬江区****。经营者：刘某1。被上诉人（原审被告）：刘柏志，男，1981年7月11日出生，汉族，住广东省鹤山市**************，公民身份号码：440************319。被上诉人（原审被告）：何结芳，女，1978年10月4日出生，汉族，住广东省鹤山市*************，公民身份号码：440************525。上诉人恩平鼎尚实业发展有限公司（以下简称“鼎尚公司”）与被上诉人迪克印材(江门)有限公司（以下简称“迪克印材公司”）、蓬江区宏志汽车用品经营部（以下简称“宏志经营部”）、刘柏志、何结芳案外人执行异议之诉一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎尚公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、撤销广东省江门市蓬江区人民法院作出的(2018)粤0703执异525号《执行裁定书》；3、确认位于恩平市******************商品房(以下简称涉案商品房)的产权属鼎尚公司所有；4、改判解除鼎尚公司与何结芳于2015年5月28日签订的合同编号为“2015-001298《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，何结芳将位于恩平市*******************屋返还给鼎尚公司；5、改判确认由江门市蓬江区人民法院查封的位于恩平市*******************屋的权属人为鼎尚公司；6、改判(2018)粤0703执恢68号案件不得执行上述房屋；7、改判撤销江门市蓬江区人民法院(2018)粤0703执恢68号案件对恩平市*******************屋的查封和拍卖；8、本案全部诉讼费用由迪克印材公司、宏志经营部、刘柏志、何结芳承担。事实和理由：本案的争议焦点在于鼎尚公司对涉案商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益，即涉案商品房物权归属鼎尚公司还是何结芳所有。一审判决认定鼎尚公司不享有涉案商品房物权，仅享有对何结芳债权，不享有足以排除强制执行的民事权益，是将债权与物权混为一谈，没有分清债权与物权不同的法律属性，导致一审判决认定事实和适用法律错误。一、涉案商品房的物权属鼎尚公司所有。根据《物权法》第六条、第九条、第十五条、第二十条及《合同法》第一百三十三条的规定可见，物权与债权是分属两种不同的法律权能，两者有严格的区别，不能混为一谈。虽然债权是物权变动的事实根据，但债权不能因此等同于物权，不动产物权变动的法律要件是依法登记，登记才发生效力，未经登记，不发生效力，这是不动产变动的核心标志。鼎尚公司与何结芳之间仅就涉案商品房签订了《商品房买卖合同》和补充协议，并根据《城市房地产管理条例》的规定对涉案商品房进行了预售备案登记，鼎尚公司与何结芳形成的是商品房买卖合同关系，属合同债权性质。因鼎尚公司未与何结芳办理涉案商品房的产权登记，亦未将涉案商品房交付给何结芳占有、使用和收益，所以，涉案商品房的物权未产生变动，所有权未发生转移，物权仍属鼎尚公司所有。即使如恩平市自然资源局《复函》所称“涉案房屋办理预售商品房预告登记”，依上述法律规定，何结芳也只是享有涉案商品房的物权请求权，并不因预告登记产生物权变动，所有权发生转移。所以，不能因此而认定涉案商品房物权属于何结芳所有。更何况，鼎尚公司与何结芳在《商品房买卖合同》和补充协议中并无约定涉案商品房的预告登记，亦未向登记机构办理涉案商品房的预告登记。这应该是恩平市自然资源局将预售商品房备案登记误解为预告登记，或将何结芳与商品房按揭贷款银行中国建设银行股份有限公司恩平支行办理的抵押预告登记误认为是鼎尚公司与何结芳办理商品房预告登记。因不动产物权变动，依法登记才发生效力，无论涉案商品房有无办理预售备案登记，或预告登记，其权属属性不因登记而产生变动和所有权转移，标的物的所有权仍属标的物出卖人所有。据此，应依法确认涉案商品房的所有权未发生转移，标的物的物权仍属鼎尚公司所有。如果一审判决理由成立，即合同效力等同于物权效力，标的物出卖人将承担巨大的交易风险，不符合社会主义市场经济的健康发展和交易安全，亦悖于法律规定。故，一审法院混淆了债权和物权的法律属性，确认何结芳对涉案商品房享有物权，没有事实根据和法律依据，认定错误，应予纠正。二、一审判决从鼎尚公司与何结芳签订《买卖合同》、补充协议以及代偿贷款的债权角度分析判断涉案房屋的物权归属，误认为这些就是鼎尚公司主张享有涉案房屋物权的权利基础。但是，鼎尚公司主张享有涉案房屋物权的权利基础为“房屋是预售备案登记”、“何结芳未办理房产证、未交付”。三、涉案房屋是预售备案登记，非国土局登记的预告登记，物权人系鼎尚公司，两者关系区别已在民事起诉状中从适用法律、登记启动主体、登记机关、适用范围四个方面进行充分论述，涉案房屋物权并未发生产权变动，仍为鼎尚公司所有。四、退一步，涉案房屋即使是预告登记，亦不必然产生物权变动的法律效力，因为预告登记对象不是物权本身，而是权利人将来行使物权变动的请求权，本身属于债权性质，何结芳仅是这种债权请求权的权利人，所以国土局《复函》反映涉案房屋权利人为何结芳，指的是预告登记权利人，非所有物权人。在物权变动条件未成就情况下(如当事人未履行合同约定全部义务、缴税、未向登记机构提交材料办理产权登记、标的物未交付等)，不发生物权变动，涉案房屋所有权仍属鼎尚公司所有。五、涉案商品房物权变动和所有权转移的标志是登记机构给何结芳办理房产证的时间点。登记机构根据法律程序办理不动产权登记，并由出卖人和买受人依规定提交有关材料进行审查，材料齐备符合登记要求，并依法缴纳税费后才给予受理登记，颁发房产证确认享有物权。如按一审判决所认定，预告登记就能确定何结芳是涉案房屋产权人，那么政府部门规定购房者缴纳税费后才办理房产证就是多此一举行为了。所以，在何结芳按照正规流程办理涉案商品房的产权登记之前，涉案房屋物权仍属于鼎尚公司。六、何结芳的违约行为不影响鼎尚公司对涉案房屋享有物权。如上所述，在何结芳未为涉案房屋办理房产证之前，鼎尚公司仍是涉案房屋物权人。因何结芳违约行为导致银行要求鼎尚公司代偿还贷款，鼎尚公司根据与贷款银行签订的担保合同，履行担保义务，退回房贷给银行，根据双方补充协议约定，鼎尚公司与何结芳的权利义务重新回到《商品房买卖合同》及补充协议的履行和因清理合同产生的权利义务，属合同债权范畴，不涉及产权之争，不因代偿行为而产生物权变动。一审法院认为代偿行为引起产权变动，依法无据，认定错误，应予纠正。迪克印材公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应维持原判，驳回上诉。具体理由如下：1、见一审判决第6页倒数第9行至第8页顺数第10行。2、见一审判决第11页第8行至第12页倒数第10行的说理解释。宏志经营部、刘柏志、何结芳在二审中均无作答辩。鼎尚公司向一审法院起诉请求：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院作出的(2018)粤0703执异525号《执行裁定书》；二、解除鼎尚公司与何结芳于2015年5月28日签订的合同编号为“2015-001298《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，何结芳将位于恩平市*******************屋返还给鼎尚公司；三、确认由一审法院查封的位于恩平市*******************屋的权属人为鼎尚公司；四、(2018)粤0703执恢68号案件不得执行上述房屋；五、撤销一审法院(2018)粤0703执恢68号案件对恩平市*******************屋的查封和拍卖；六、本案全部诉讼费用由迪克印材公司、宏志经营部、刘柏志、何结芳承担。一审法院认定事实：迪克印材公司与宏志经营部、刘柏志、何结芳买卖合同纠纷一案案号：(2016)粤0703民初6082号(以下简称6082号)，2017年2月24日，一审法院作出(2016)粤0703民初6082号《民事判决书》，在该文书发生效力后，迪克印材公司于2017年向江门市蓬江区人民法院申请执行。在上述案件的执行过程中，一审法院于2018年8月1日依法作出(2018)粤0703执恢68号之一民事裁定书，依法查封了何结芳所有的位于恩平市*******************屋。2018年11月6日，鼎尚公司向一审法院提出书面异议，认为该房屋属其所有，法院不应对该房屋采取执行措施，申请停止对该房屋的执行。一审法院于2018年12月25日作出(2018)粤0703执异525号执行异议裁定：驳回异议人鼎尚公司的异议请求。后鼎尚公司在法定的期限内向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年5月28日，何结芳(乙方)与鼎尚公司(甲方)签订《广东省商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)及《商品房买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，购买鼎尚公司开发的恩平市*******************屋，其中合同约定房屋价款为699937元，何结芳首付269937元，余款430000元在鼎尚公司担保下，用涉案房屋抵押向中国建设银行股份有限公司恩平支行按揭贷款。涉案房屋的已于2017年12月18日通过竣工验收，符合交楼条件，涉案房屋的交付时间约定为2015年12月30日。鼎尚公司与何结芳在《广东省商品房买卖合同》的补充协议中第5.2条中约定：“甲乙因乙方违约而行使解除合同权时，甲方的书面解除合同通知到达乙方时即产生效力，并有权从乙方已付款中按购房款总价的30%扣除作违约金......”；第5.3条还约定“乙方应在合同规定期限向银行缴交按揭款，如因乙方逾期缴交，导致银行要求甲方承担连带清偿责任的，或要求甲方回购乙方所购之物业的，甲方随时有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议并可将该物业另行处置或出售，同时甲方有权向乙方追讨由于甲方待乙方支付的银行本息和滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费一切费用等。乙方已向甲方交付的首期款项及其他款项均作为违约金归甲方所有”，等等。签订上述合同及补充协议后，何结芳依约向银行偿还按揭款至2018年8月。2018年10月15日，江门农村商业银行股份有限公司恩平支行向鼎尚公司出具《代偿证明》，载明由于何结芳于2018年8月31日涉诉影响到债务偿还，鼎尚公司已于2018年9月4日向我行偿还了40多万元。一审庭审中，何结芳称当时并不清楚鼎尚公司提前偿还贷款的情况。2019年9月2日，恩平市国土资源局出具《复函》，载明涉案房屋权利人为何结芳，涉案房屋已办理预售商品房预告登记，预告登记证号为00002316号。宏志经营部没有到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和答辩的权利。一审法院认为，本案是案外人执行异议纠纷，鼎尚公司在代何结芳向银行还清涉案房屋的贷款后，主张对本案执行拍卖的房屋享有所有权，请求解除其与何结芳签订的商品房买卖合同、补充协议及请求撤销有关涉案房屋的拍卖、查封，中止对涉案房屋的执行，并确认鼎尚公司为涉案房屋的权属人等。对于鼎尚公司主张解除合同的请求不属于本案审理的范围，一审法院不予审查。而本案的关键在于鼎尚公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益：一、鼎尚公司称是按照鼎尚公司与何结芳签订的《买卖合同》附件五补充协议第5.3条约定以及在收到贷款银行口头通知情况下向贷款银行进行代偿。首先，鼎尚公司与何结芳签订的《补充协议》中的内容均为格式条款，再从《补充协议》第5.3条的约定内容看，鼎尚公司(即涉案楼盘的开发商)对购房者的担保方式承担连带还款责任后可随时有权解除涉案合同及补充协议并另行处置涉案房屋，何结芳已支付的购房款均作为违约金归鼎尚公司所有。该约定的内容明显加重了何结芳在本次交易中的责任义务，而何结芳正常履行对贷款银行的还款义务至2018年8月，其在不知情的情况下鼎尚公司自行代偿债务后主张解除合同、违约金等属于明显利用优势地位损害了购房者的利益，再从公平原则及促进市场交易的角度而言，对于一般的普通购房者应给予一定保护，因此一审法院认定该条款为无效条款，鼎尚公司并不能依此主张解除合同。再根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，......”及第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”，经一审法院再次发函至恩平市国土资源局后，其出具《复函》反映涉案房屋权利人为何结芳，涉案房屋已办理预告登记，鼎尚公司在2018年8月前一直依约还款，鼎尚公司在2018年9月4日在并未与何结芳协商的情况下即代为清偿行为，此时并不发生物权变更效力。二、一审法院认为鼎尚公司在代为偿还何结芳的贷款后，享有的是对何结芳的债权，鼎尚公司可通过法律途径或其他方式向何结芳主张权利。综上，鼎尚公司在偿还贷款后对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，因此鼎尚公司主张确认涉案房屋所有权人为鼎尚公司、不得执行涉案房屋、撤销(2018)粤0703执异《执行裁定书》等请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于适用》第三百一十二条，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回鼎尚公司的全部诉讼请求。本案一审案件受理费10799.37元，由鼎尚公司负担。鼎尚公司、迪克印材公司、宏志经营部、何结芳及刘柏志在二审期间均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议纠纷。一、《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”、第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”。由此可见，我国严格实行物权法定原则。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，何结芳与鼎尚公司签订商品房买卖合同以及补充协议，并经银行贷款付清房款，鼎尚公司开发的恩平市*******************屋预告登记在何结芳名下。因预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力，即何结芳享有了将该房屋登记在自己名下的物权变动请求权，但并不产生物权变动的法律效力，该房屋的物权仍属于鼎尚公司。因此，鼎尚公司诉请要求确认其对案涉房屋享有所有权，依法应当予以支持。二、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”、第十六条：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”以及第十八条：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”的规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预告登记手续的房屋进行预查封。预查封的效力等同于正式查封，待权属登记后自动转为正式查封。预查封的目的是为了保护债权人诉讼利益的实现。本案中因何结芳不履行人民法院生效法律文书确定的还款义务被强制执行，一审法院于2018年8月1日作出（2018）粤0703执恢68号之一民事裁定书对案涉房屋进行的查封应为预查封，符合前述法律的规定。虽然鼎尚公司在本案中提出要求解除其与何结芳之间的商品房买卖合同及补充协议，并由何结芳返还房屋的诉讼请求。但因本案为案外人执行异议纠纷，执行异议之诉的救济范围是案外人因为对执行标的物主张具有排除或者阻止强制执行力的实体权利而引发的救济，案外人对执行标的物提出的异议是一种实体权利义务争议，故鼎尚公司提出的前述请求不属于本案的审查范围，本案不应对此作出审理和认定。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去其存在的基础，由于预告登记并不产生不动产物权的设立或变动的后果，因此不以登记作为生效要件，故预告登记自债权消灭之日起即已失效。截至本案二审判决前，何结芳对鼎尚公司仍然享有该房屋登记在自己名下的物权变动请求权，何结芳对鼎尚公司享有的债权请求权并没有消灭，故鼎尚实业公司要求解除对案涉房屋的预查封，并无依据，本院不予支持。综上所述，根据我国现行民事强制执行的法律规定，对财产的执行既包括查封、扣押、冻结等控制性行为，也包括拍卖、变卖、以物抵债等处分性行为。鼎尚公司是案涉执行标的房屋的所有权人，享有足以排除强制拍卖等处分行为的民事权益，但如前文第二点所述，鼎尚公司并不享有停止预查封的民事权益。综上，鼎尚公司的上诉请求部分有理，有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第九条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初1276号民事判决；二、确认恩平鼎尚实业发展有限公司对恩平市*******************屋享有所有权；三、不停止对恩平市*******************屋的预查封；四、不得对恩平市*******************屋进行拍卖、变卖或以物抵债；五、驳回恩平鼎尚实业发展有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费10799.37元（已由恩平鼎尚实业发展有限公司预交），由恩平鼎尚实业发展有限公司负担5399.685元，迪克印材（江门）有限公司负担5399.685元。恩平鼎尚实业发展有限公司多预交的一审案件受理费5399.685元，由一审法院予以退回，迪克印材（江门）有限公司应向一审法院补缴案件受理费5399.685元。二审案件受理费10799.37元（已由恩平鼎尚实业发展有限公司预交），由恩平鼎尚实业发展有限公司负担5399.685元，迪克印材（江门）有限公司负担5399.685元。恩平鼎尚实业发展有限公司多预交的二审案件受理费5399.685元，由本院予以退回，迪克印材（江门）有限公司应向本院补缴案件受理费5399.685元。本判决为终审判决。审 判 长  李 海审 判 员  黎景欣审 判 员  张萍辉二〇二〇年五月十四日法官助理  谢惠英书 记 员  张晓明