湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初604号原告：廖炳龙，男，1977年11月23日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：雷天仁，湖南琨霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莹，湖南琨霖律师事务所实习律师。被告：傅波，男，1974年10月22日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：郭凡，湖南麓谷律师事务所律师。被告：贺宜，女，1978年11月2日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：陆晓聪，湖南商管律师事务所律师。被告：湖南润领房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室9002。法定代表人：魏锦标，董事长。委托诉讼代理人：彭映励，女，1985年9月28日出生，汉族，系公司员工，住海南省海口市龙华区。第三人：保利影业投资有限公司，住所地北京市东城区新中西街2号楼新中大厦8层8119室。法定代表人：李卫强，董事长。委托诉讼代理人：王凯，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告廖炳龙（以下简称原告）诉被告傅波、贺宜、湖南润领房地产开发有限公司（以下简称润领公司）、第三人保利影业投资有限公司（以下简称保利影业）委托合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，于2018年10月24日做出（2018）湘0111民初1555号民事判决。原告及被告傅波不服，均提起上诉。长沙市中级人民法院于2019年11月18日做出（2019）湘01民终2942-1号民事裁定书，裁定撤销（2018）湘0111民初1555号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人雷天仁、刘莹，被告傅波及其委托诉讼代理人郭凡，被告贺宜的委托诉讼代理人陆晓聪，被告润领公司的委托诉讼代理人彭映励，第三人保利影业的委托诉讼代理人王凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、判令被告傅波向原告支付从2013年11月13日起至2014年4月28日止的房屋租金共计146697.1元（此租金数额是以房屋租赁合同的约定的保底租金标准计算的，如人民法院查明的按票房分成租金标准计算高于该保底租金数额的，则以人民法院查明的票房分成租金标准计算），并按照月息一分的标准向原告支付资金占用费（资金占用费暂计算至2018年3月2日止为7.4万元）；2、判令被告贺宜向原告支付从2014年4月29日起至2018年3月31日止的房屋租金共计1255348.15元（此租金数额是以房屋租赁合同的约定的保底租金标准计算的，如人民法院查明的按票房分成租金标准计算高于该保底租金数额的，则以人民法院查明的票房分厂租金标准计算），并按月息一分的标准向原告支付资金占用费（资金占用费暂计算至2018年3月2日止约为30万元）；3、判令被告贺宜对第一项诉讼请求中的本金以及资金占用费承担连带责任；4、判令被告傅波对第二项诉讼请求中的本金以及资金占用费承担连带责任；5、判令第三人保利影业自2018年3月31日之后的房屋租金按《喜盈门范城一保利国际影院租赁合同书》约定的租金标准和支付时间直接向原告支付；6、判令本案诉讼费、保全费、担保费等全部诉讼费用由两被告承担。当庭变更第一、第六项诉讼请求：1、判令被告傅波向原告支付从2013年11月13日起至2014年4月28日止的房屋租金共计146697.1元（此租金数额是以房屋租赁合同的约定的保底租金标准计算的，如人民法院查明的按票房分成租金标准计算高于该保底租金数额的，则以人民法院查明的票房分成租金标准计算），如果法院查明该期间的租金润领公司没有支付给傅波则由润领公司支付，如果润领公司支付给了傅波则由傅波支付，并按照月息一分的标准向原告支付资金占用费（资金占用费暂计算至2018年3月2日止为7.4万元）；6、判令本案诉讼费、保全费、担保费等全部诉讼费用分别由三被告承担。事实与理由：2012年12月26日，润领公司将喜盈门·范城面积6723平方米的房产出租给保利影业，且上述房产分别出售给了被告傅波及原告等5人，原告于2013年11月13日从被告傅波处购买了3栋5层505房，办理了过户登记，取得了房屋产权，当日，原告出具《授权委托书》，授权傅波全权代表原告行使相关权利，包括收取租金等，傅波收取了2013年11月13日至2014年4月28日期间的租金，由于被告傅波收取租金后未支付给原告，原告于2014年9月20日致函润领公司，取消了对傅波的授权。两被告拒不向原告支付租金的行为侵害了原告的权益，应支付资金占用费，并且原告对之后的租金收取有理由行使不安抗辩权，第三人保利影业应当自2018年3月31日以后直接向原告支付房屋租金。被告傅波辩称，一、原告与被告傅波不存在委托关系。双方并未签订书面的委托合同，原告也未向被告傅波支付过任何委托费用，被告傅波并无义务代其向润领公司收取租金，原告起诉被告傅波支付租金系起诉主体错误。二、原告并非本案房屋的完全权利人。因本案原告与被告傅波的另案纠纷，本案房屋强制执行而进入拍卖程序，在此过程中，案外人傅莉对本案房屋的执行提出异议，其理由就是本案房屋系案外人傅莉与原告的夫妻共同财产，傅莉拥有一半的产权，按其主张的理由，本案原告并非完全权利人，其单独起诉于法无据。三、本案涉案房屋与保利影业不存在租赁关系。被告傅波含505房在内的喜盈门范城共计6723平米的物业后，因无法全部办理按揭，被告傅波只得就505房与原告签订《转让合同》进行出售，并在2013年8月书面函告保利影业，就505房与其解除租赁关系，后保利影业也未就本案房屋支付租金。之后，在被告傅波回购505房后，保利影业才将本案房屋分租。原告据此要求支付租金，无事实及法律依据。四、根据2013年11月13日签订的《转让合同》，原告无权收取2013年11月13日至2014年4月28日的租金。根据上述协议约定，应由原告支付完购房款5047328元，才能享有收取租金的权利。原告是按每平米76元每月计算的租金的，但依据《长沙喜盈门范城保利国际影城租赁合同书》的约定，76元中包含5元物业费、6元推广费，以及税费等。被告傅波已支付16万元一次性买断本案房屋的收益权，并明确约定本案房屋的租金与原告无关。综上，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告贺宜辩称，一、贺宜没有签订相应委托合同，也没有接受委托代为收租的行为，因此不是本案适格主体，无须承担支付租金的责任。第一、本案为委托合同纠纷，但原告并未提供其与贺宜有关的委托合同，那么在贺宜既没有签订委托合同，又不是涉案门面的承租方、运营方的前提下，原告无权向贺宜主张租金。第二、在书面委托合同不存在的情况下，本案同样不存在委托收租的事实。贺宜并不知情本案委托合同事宜、涉案门面租赁事宜，从合同的签订、原告提供的权益划分说明均无贺宜的参与。特别是划分说明并未经过贺宜的签字确认，贺宜并未得到授权。二、原告主张的傅波收取的租金系与贺宜的夫妻共同债务，完全没有事实和法律依据。第一、傅波是否收取到租金与贺宜无关，贺宜毫不知情。第二、贺宜与傅波已解除婚姻关系，离婚协议明确可证明双方不存在本案的共同债务问题。第三、本案原告主张为夫妻共同债务根本就不成立，根据《最高院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》的相关规定，本案租金明显超出夫妻共同生活的需要，不属于夫妻共同债务。三、关于原告主张贺宜承担支付租金时间的问题，明显自相矛盾，违背客观事实。第一、根据原告2018年1月29日发至保利的《律师函》，假设原告授权贺宜收取租金的行为，然其在2018年1月29日取消贺宜收取租金，本案却还在主张2018年1月29日至3月31日的租金，明显自相矛盾。第二、据贺宜了解，505号商铺在2015年5月18日才正式对外出租给邹伟涛、黄维发，假设原告有获取租金的权利，其主张支付的租金明显也应当从505号门面实际产生租金收益之日起计算。此外，原告与傅波签订的合同明确约定，只有在合同履行完毕和门面完成更名手续后原告才开始享受房屋的权利，故原告有权主张租金的时间应为2015年9月16日。被告润领公司辩称，一、2013年11月13日原告向我公司出具向傅波的授权委托书，授权傅波全权代表原告行使收取租金等相关权益，我方收到委托协议后和傅波签订了补充协议二，该协议中第三款约定从2013年10月1日到2014年4月27日前的租金由我公司收取后用于抵扣傅波的购房款，2014年4月28日后保利影院的租金由傅波自行收取，故我公司没有实际获得租金收益，不应向原告承担给付租金的义务。保利影业述称，我公司一直按照合同约定支付租金，2018年3月之后至今的租金我公司已暂停支付，法院查明相关情况后判决支付给谁我公司就支付给谁。经审理查明：2012年12月11日，被告傅波从润领公司处购买了雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场3栋5层505号房屋（以下简称505号房），建筑面积350.95㎡。2012年12月26日，润领公司将包括505号房在内的共计6723㎡整体出租给保利影业用于开设影城及其相关配套用途，双方签订有《租赁合同书》，约定：租赁期限20年，从2013年3月1日起至2033年2月28日止，自本房产交付之日起给予6个月免租期供装修、设备调试及试营业期，具体为2013年3月1日--2013年8月31日，租期及免租期按实际交房时间计算至对应日期；租金支付方式为年度票房分成比例租金及保底租金的两者取其高值，保底租金按月预付，票房分成租金按年度结算，每年1月15日前对上一年度的票房进行结算。年保底租金第1至5年为76元/月/平方米（租金65元+物业管理费5元+工程配合与推广费6元），第6至10年为81元/月/平方米（租金75元+物业管理费5元+工程配合与推广费1元），第11至15年为87元/月/平方米（租金81元+物业管理费5元+工程配合与推广费1元），第16至20年为97元/月/平方米（租金86元+物业管理费5元+工程配合与推广费1元）。按年净票房抽成比例（含物业费）：第1至第5年14%，第6至第10年15%，第11至第15年16%，第16至第20年17%。自房产交付之日起每满12个月为一个租赁年度；租赁期内，双方按规定缴纳各自应负担的税费。2013年8月22日和23日，被告傅波分别向保利影业和润领公司送达《告知函》，告知其拟将505房对外转让，在505房产权变更之日起，被告傅波就505房对润领公司、保利影业所做出的委托及承诺自动解除，505房与租赁合同相关的所有权利义务自动解除，505房不再纳入原租赁范围之内，在不影响整体经营的情况下，505房可对外单独出租；产权变更之日起，由新的产权人履行义务。2013年11月13日，原告与被告傅波签订《转让合同》，约定：被告傅波将505号房以合同原价转让给原告；原告于本合同签订之日支付第一笔房屋转让款2527328元及税金，原告首期款支付后2个工作日内，双方到房产交易中心办理合同更名手续；本合同履行完毕和完成房屋更名手续后，原告即享有该房屋的权利，并承担其义务；双方在合同中附加约定：1、付款方式为：第一次付款500000元定金，第二次付款2027328元，第三次手续清楚后付税费265871元；2、第二次付款时应当变更好房产局的产权登记更名及开发商的交款发票更换廖炳龙的户名；3、因变更原因产生多出的各种费用廖炳龙不承担，廖炳龙共计只承担本合同的总价款（含税费）共计2793199元，傅波负责本3栋505房的产权变更及全部费用开支。之后，润领公司（甲方）就整体出租的6723㎡房产与原告、被告傅波及其他3位案外人（乙方）签订《权益划分说明》，约定：1、乙方承认甲方与保利影业签订的《租赁合同》，乙方所购的房产授权甲方代为出租给保利影业；2、乙方作为房屋所有权人，享有《租赁合同》中收取租金及票房分成的权利，乙方指定贺宜收取租金，并按国家规定代为扣交税金；3、自2014年4月28日起至合同到期《租赁合同》约定的租金及票房分成，由甲方出具委托付款函，由乙方统一指定的收款人（贺宜）直接向保利影业收取；4、2014年4月28日前的租金由甲方收取，2014年4月28日以后的租金由乙方直接收取，物业费、工程配套与推广费由甲方收取；5、其他说明：（1）《租赁合同》约定的履约保证金1000000元已由甲方转交乙方，在合同结束后由乙方直接支付给保利影业。（2）首年度预付租金1500000元已在2014年4月28日前保利影业应付给甲方租金中一次性等额抵扣。2014年9月20日，原告委托湖南启航律师事务所向润领公司发送《律师函》，载明：廖炳龙先生2013年11月13日在贵公司开发的“喜盈门范城”项目购得第3栋505房共计350.95平方米的物业，廖炳龙先生已经付清房款并获得了房屋产权证，在廖先生购得该房产之前，贵公司已经将该房产租赁给保利影业投资有限公司，但保利影业一直未予支付房屋租金，给廖先生造成极大损失。现告知如下事项：取消对傅波的授权委托事项，改由廖炳龙先生亲自行使相关权利。2013年11月13日，廖炳龙先生出具《授权委托书》给傅波先生，授权他就保利影业租赁等事项全权代表廖先生行使相关权利，现因傅波先生怠于行使相关权利，廖先生特取消该授权事项，自本律师函送达之日起，傅波先生受托的一切权限即告终止，所有与廖炳龙先生有关的事项均须本人到场处置方为有效。2014年12月3日，原告与被告傅波又签订《合同》，约定被告傅波将505房回购，被告傅波同意一次性支付原告160000元作为原投资房屋投资回报，其余电影院的租金与原告无任何关系。2015年1月15日，双方签订《合同补充条款》，约定：涉案房屋转让总价款为5042006元（包含过户费用），被告傅波另支付160000元作为一次性投资回报及租金，被告傅波共应支付5202006元，被告傅波应于2015年1月16日前支付2660000元，原告自行还贷，双方于2015年6月1日前办理过户手续，并在办理过户出房产证至被告傅波名下当日或次日支付余款2542006元。当日，被告傅波向原告支付了2660000元。由于对《合同》及《合同补充条款》的履行产生争议，被告傅波未再支付剩余回购款，并于2016年诉至本院，要求确认《合同》及《合同补充条款》于2016年4月29日解除，判令廖炳龙返还购房款2660000元，支付违约金1000000元，该案经过一、二审，最终判决《合同》及《合同补充条款》于2016年4月29日解除，廖炳龙返还傅波购房款及投资回报2660000元，并支付傅波违约金1000000元。因廖炳龙对长沙市中级人民法院作出的（2017）湘01民终6372号民事判决不服，申请再审。2019年10月8日，湖南省高级人民法院作出（2019）湘民再371号《民事判决书》，维持长沙市中级人民法院（2017）湘01民终6372号民事判决。2015年4月10日，保利影业将505房出租给案外人，约定2015年、2016年租金为80000元，2017年租金90000元，2018年租金100000元，2019年租金110000元。2018年1月29日，原告委托律师向保利影业发出《律师函》，取消对贺宜的授权，要求保利影业将租金直接支付给原告。在本案审理过程中，原告妻子傅莉向本院出具《情况说明》，同意由廖炳龙就喜盈门范城3栋5层505房的租金收益问题主张全部权利，其本人不再就该部分租金重复主张权利。在本案审理过程中，保利影业称影城的交房日期为2013年4月27日，保利影业于2014年7月14日向润领公司支付了含505房在内的2013年9月1日至2014年4月27日的租金（其中2013年12月28日至2014年4月23日期间免租金），2014年4月28日至2018年3月27日的租金则均是向被告傅波指定的账户［（户名：贺宜，收款银行：建设银行黄兴中路支行、账号：62×××30）及（户名：周香莲{傅波母亲}，收款银行：招商银行长沙广益支行，账号：62×××48）］支付，2018年3月28日起至今，除505房的租金暂扣未支付外，其余部分的租金均已支付完毕。上述租金的支付标准为2018年4月27日前每平方米65元，之后每平方米75元，该金额不含物业费、工程与配合推广费等。另，针对涉案租金，保利影业称系由被告傅波先开具发票，然后公司才向被告傅波的上述指定账户付款，被告傅波已就6723㎡整体开具了截止至2018年3月底租金的全部发票，但因时间关系，相关票据已遗失。被告傅波称已就收到的租金开具全部发票，但因505房自2014年5月29日起登记在原告名下，故其无法单独开票，只能将505房的租金以其他房屋名义一并开具，但总金额不变。此外，被告傅波陈述，《权益划分说明》虽然约定指定租金收取人为贺宜，但约定收款账号所对应的银行卡实际由被告傅波控制，且贺宜并未在上述文件中签名确认。另查明，1、被告傅波与被告贺宜于2018年1月5日登记离婚。2、原告与被告傅波签订《转让合同》后，505号房于2014年5月29日登记在原告名下。3、2014年8月14日，被告傅波与润领公司签订《补充协议（二）》，双方对于傅波购买的喜盈门范城物业（合同签订时间为2012年9月7日、2012年11月30日、2013年8月14日）所涉租金进行约定，其中2013年10月1日至2014年4月27日的租金由润领公司收取后用于抵扣傅波购房款，2014年4月28日后的租金由傅波收取，收益归傅波。4、被告傅波提供了喜盈门范城5层房屋（501房、503房等）的租金发票及完税凭证，其中所体现的完税比例为18.76%。以上事实，有《商品房买卖合同》、《权益划分说明》、《长沙喜盈门范城保利国际影城租赁合同书》、《转让合同》、《合同》、《合同补充条款》、房屋产权证、律师函、离婚证及离婚协议书、告知函、《场地租赁合同》、《补充协议（二）》、情况说明、发票及完税凭证、（2019）湘民再201号民事判决、（2019）湘民再371号民事判决及当事人的陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为：关于权利主体问题。涉案505房原系被告傅波购买，其后于2013年11月13日按原购买价转让给原告。之后，双方虽于2014年12月3日再次签订《合同》及《合同补充条款》，约定被告傅波对505房进行回购，但由于原告未履行回购《合同》及《合同补充条款》约定的义务，双方为此发生争议并形成诉讼。经本院一审、长沙市中级人民法院二审及湖南省高级人民法院再审，最终判决双方签订的《合同》及《合同补充条款》于2016年4月29日解除，原告基于上述生效判决需返还被告傅波购房款及投资回报款2660000元，并支付违约金1000000元。因此，原告是涉案505房的所有权人，有权主张租金收益。被告主张505房系原告与傅莉的夫妻共同财产，故原告并非505房的完全权利人，不能单独提起本案诉讼，但在本案审理过程中，傅莉已向本院出具《情况说明》，对由原告起诉主张涉案租金予以确认，并表示不再重复主张权利，故被告的该项意见没有依据，本院不予采信。关于租金收益。根据原告与被告傅波签订的《合同》及《合同补充条款》约定，被告傅波一次性支付原告160000元作为原告原投资房屋回报，其余电影院的租金与原告无任何关系。基于上述内容分析，该160000元系被告傅波原将505房转让给原告后根据原告的委托所代收的本属于原告所有的投资回报（前期租金收入），被告傅波虽有向原告支付上述款项，但（2019）湘民再371号民事判决已确认原告将上述160000元一并返还，故被告傅波在本案中仍负有给付义务，即应向原告支付2014年12月3日前的租金收益160000元。对于原告主张的该时间之前的租金超出部分，本院不予支持。对于2014年12月3日至2018年3月27日期间的租金，被告傅波已自认自己系收款账户的实际控制人，故应将收取的租金支付给原告。被告傅波在签订《合同》后于2015年1月15日向原告支付了房屋回购首付款2500000元，505房虽最终未再次进行产权变更，但被告傅波支付了相应的房屋对价，该金额约占合同约定的总房款的1/2，本院结合《合同》及《合同补充条款》的解除时间，并基于权利义务相一致的原则，认定505房在2014年12月4日至2016年4月29日期间的租金按照原告与被告傅波各50%的标准进行分配，2016年4月30日至2018年3月27日的租金则归原告所有。被告傅波主张应扣除其开具发票所承担的税金。本院认为，被告傅波及保利影业虽均未提供505房租金所对应的发票，但根据被告傅波的陈述及505房自2014年5月29日即登记在原告名下的事实，505房无法以被告傅波的名义开具发票，而根据被告傅波提供的发票所对应的金额及相关完税凭证，可确认被告傅波就喜盈门范城501、503等的房屋租金的完税比例为18.76%，且保利影业也确认被告傅波在2018年4月前就6723㎡整体的租金开具了全部的发票，流程是“被告傅波先开票保利影业后付款”，故本院可依据上述事实及现有证据认定被告傅波已就505房所对应租金实际开具发票，及税金比例为18.76%的事实。因此，在按上述比例扣除税金后，被告傅波应向原告支付2014年12月3日至2018年3月27日期间的房屋租金共计580337.91元[（65元/㎡×350.95㎡/月×16.83个月÷2）+（65元/㎡×350.95㎡/月×22.9个月）×81.24%]。对于原告主张的资金占用利息。因双方就505房的房屋买卖问题一直存在争议，后于2019年10月8日通过（2019）湘民再371号民事判决才最终确认，故本院确认原告主张的资金占用利息应以580337.91元为基数，自2019年10月8日起按照年利率6%的标准计算至实际清偿之日。关于被告贺宜的责任承担问题。涉案《权益划分说明》虽约定2014年4月28日之后的租金委托被告贺宜收取，但被告贺宜并未作为受托人在上述文件中签名确认，该委托关系并未成立、生效。根据保利影业的庭审陈述，租金均是按被告傅波的指示打款至贺宜及周香莲账户，被告傅波亦自认上述两账户由其实际控制，故可认定被告贺宜并未实际收取本案租金。因此，原告主张贺宜对2014年4月29日至2018月3月31日期间的房屋租金承担给付责任，本院不予支持。关于2018年3月28日后的租金问题。本院认为，原告系505房的权利人，其有权要求保利影业向其支付房屋租金。但原告系基于委托关系主张涉案款项，其与保利影业系租赁合同关系，与本案不属同一法律关系，且其在本案中将保利影业列为第三人，因此，本院对于该项请求不予处理，原告可以依据租赁合同关系另行向保利影业主张2018年3月28日以后的租金。关于相关费用的核减问题。被告傅波提出原告应承担物业费、工程推广费等，因保利影业支付的租金不包含物业费、工程及配合推广费，故不应在租金中再扣减。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告傅波于本判决生效之日起7日内支付原告廖炳龙2014年12月3日前的房屋租金160000元；二、被告傅波于本判决生效之日起7日内支付原告廖炳龙代收的2014年12月4日至2018年3月27日期间的房屋租金580337.91元及利息（以580337.91元为基数，自2019年10月8日起按照年利率6%的标准计算至实际清偿之日）；三、驳回原告廖炳龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20748元，财产保全费5000元，合计25748元，由原告廖炳龙负担12000元，被告傅波负担13748元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 郭 靖人民陪审员 李 肃人民陪审员 周仲泉二〇二〇年五月三十一日书 记 员 石海莉附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。