河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终902号上诉人(原审原告、反诉被告)：庞猛，男，1989年12月7日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：郭焦生，河南博联律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：河南张仲景大药房股份有限公司，住所地：河南省郑州市管城区金岱工业园文兴路22号。法定代表人：孙锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵红理，男，该公司法务总监。委托诉讼代理人：娄倩倩，女，该公司法务专员。上诉人庞猛、河南张仲景大药房股份有限公司（以下简称张仲景大药房）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初4819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。庞猛上诉请求：1、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初4819号民事判决；2、支持其原审诉讼请求；3、驳回张仲景大药房的原审反诉请求。事实和理由：一、原审认为：“被告在通知原告时，是否需要向原告证明其所主张的条件已经成就呢？实践中对此并无明确规定。……在被告发出通知时，只要其明确合同解除权的权利外观，即可认为其具有合同解除权，而无需被告提供其符合条件的具体证据。”这一观点错误，对于固定期限的租赁合同，当事人不享有任意解除权。原审认为：“原告对经营不善理解为系张仲景大药房股份有限公司整体经营不善，该理解与原被告签订租赁合同的客观事实不符，有片面扩大的嫌疑。原、被告双方签订租赁合同仅为经营张仲景大药房解放中路店使用，经营不善应当以该店为限。”这一观点亦错误。涉案合同约定“乙方经营亏损……”乙方即被上诉人，而不是张仲景大药房的门店经营亏损或张仲景大药房的分公司经营亏损。2019年12月11日一审庭审时张仲景大药房才向法庭提供经营亏损的专项审计报告，说明2018年8月9日解除合同通知时没有任何证据证明其门店连续经营亏损的事实。二、涉案合同第9条就合同解除做了详细的约定，庞猛未出现上述规定的任一情形。张仲景大药房依据合同第10.2条不是解除合同的条件，是合同终止的条件。一审混淆了合同解除与合同终止的概念。根据庞猛提供的证据四，说明张仲景大药房只是将其焦作解放中路店经营的地址进行了调整，并不是连续亏损，无力扭转。另外根据庞猛提供的证据六，说明也不存在我国《合同法》第一百一十条第三项规定的情形。据此，一审认定涉案合同已于2018年10月29日解除错误。三、张仲景大药房2018年8月9日解除合同的通知不具备法律规定的条件，对庞猛不发生法律效力。庞猛通过短信明确表示不同意解除合同，而且还通过律师函催告，经催告后在合理期限内张仲景大药房仍未能履行合同义务。合同解除时间应为庞猛的起诉状送达张仲景大药房之日。四、涉案合同租金及利息的计算方法应为：1、张仲景大药房的租金交至2019年3月20日，2019年3月21日至2019年9月23日（起诉日）计197天的房屋租金为90622.16（即167904元/年租金÷365天×197天），最终以法院确定的合同解除日为截止日。2、2019年3月21日至2019年9月23日（起诉日）计197天的利息参照2019年3月同期银行商业贷款利率4.35%计算为3942.06元（167904元/年租金×4.35%年利率÷365天×197天），最终以法院确定的合同解除日为截止日。3、合同解除日至判决生效日期间，张仲景大药房所欠租金的利息按上述方法计算。五、一审判决张仲景大药房支付合同解除后庞猛需三个月招租期间的损失，显失公平。张仲景大药房应承担违约金金额及计算方法为：按合同约定张仲景大药房应向庞猛和庞猛支付的总违约金为15万元，其中应向庞猛支付的违约金为69146.38元（167904元/年租金÷364236元/年总租金×150000元）。张仲景大药房辩称，一、一审就合同解除条款、合同解除时间的事实及法律认定清楚，应予维持。理由：1、我国《合同法》未对合同终止的定义及合同终止的程序作出具体规定，仅在规定了合同的解除、债务抵销、标的物提存等可以导致权利义务终止的情形。双方之间的《房屋租赁合同》第10-2条表述为“乙方有权通知甲方终止本合同”，如严格按照“合同终止”的字眼要求，则合同终止没有可据以执行的程序。2、双方约定“乙方可通知甲方终止本合同”，是考虑到实务中“一方解除合同”多暗含另一方“违约”的成分，故而采取通知“终止本合同”的说法，但以“通知”来终止合同权利义务关系的实施途径只能是以“通知解除合同”的形式，双方之间的《房屋租赁合同》第10-2条实质上是双方对于承租方在一定条件下有权单方合同解除的具体约定。3、被答辩人于约定条件成就时依据双方间《房屋租赁合同》第10-2条向被答辩人发出《合同解除通知书》，通知内容与合同10-2条内容均遵循：（1）经营亏损通知退租；（2）提前3个月通知；（3）返还剩余租金。除“合同终止”与“合同解除”所用字眼不同外，其内容并无任何区别，系答辩人按照合同第10-2条之约定以“合同解除”的方式通知终止双方权利义务关系，系按照合同约定行使合同解除权。4、答辩人依照合同约定行使合同解除权并通过专人递送以及邮寄递送的方式将《合同解除通知书》送达被答辩人，被答辩人收悉答辩人解除合同的意思表示之后已实际开始对外另行招租，其仅在短信中声称不同意解除合同，却按照法律规定在法定异议期内向人民法院提出异议。答辩人解除合同的行为已然依照《合同法》解释二第二十四条之规定生效，双方合同已于2018年10月29日解除，原审法院对合同解除时间的认定符合事实，应予维持。二、关于双方之间的《房屋租赁合同》的解除条件是否成就以及答辩人是否有义务对合同解除条件已成就进行举证的问题。1、答辩人作为医药零售连锁企业，目前在河南市场有1400多家零售药店，均由答辩人统一签订合同，原张仲景大药房焦作解放中路店为答辩人在承租房屋所在地设立的分公司，是答辩人的直营连锁门店（答辩人与原焦作解放中路店的关系在一审中提交的原焦作解放中路店的营业执照及审计报告中均有所体现），其设立以确定营业场所、签订《房屋租赁合同》为前提，由答辩人签订合同是必要的且并无不妥。2、答辩人与被答辩人间《房屋租赁合同》第10-2条约定“乙方经营不善产生亏损可提前三个月通知甲方终止本合同”的“乙方”指利用承租房屋开设的门店，即原张仲景大药房焦作解放中路店。原因有三：一是双方签订合同时已就该条款进行特别商讨，将合同原条款中提前一个月通知改为提前三个月通知，被答辩人对“乙方经营不善产生亏损”指的是“乙方利用承租房屋开设的门店经营不善产生亏损”有明确的认识并同意答辩人在此情况下可提前三个月通知终止本合同；二是从合同订立的目的以及生活常识看，答辩人在合同中约定该条款是为在门店经营亏损时能够及时止损，如将“乙方”字面理解为“乙方公司”，该条款约定对于答辩人来讲毫无意义；三是条款另有“乙方搬离当日，甲方返还剩余租金”，如“乙方”为“乙方公司”，位于郑州市管城回族区文兴路22号的河南张仲景大药房股份有限公司如何从焦作市解放区解放中路587号恒基大厦搬离？3、原焦作解放中路店自2016年5月（2016年5月5日取得药品经营许可证）至2018年7月期间，利润总额为-1,400,821.21元。该店开业三年多亏损高达140余万，无法实现盈利，已具备了《房屋租赁合同》10-2条约定的条件。答辩人的焦作地区区域经理韩海霞在发给被答辩人的短信中也已经告知被答辩人，原焦作解放中路店每月亏损4万多元的事实。我国《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”答辩人解除合同的条件已经成就，可以依据合同约定解除双方间《房屋租赁合同》。4、河南誉信会计师事务所豫信会专审字【2019】第205号《审计报告》的出具时间虽为2019年9月23日，但其审计的对象是原焦作解放中路店自2016年5月至2018年7月期间的盈亏状况，其出具审计报告所依据的所有数据均是该店的真实数据，亏损情况在审计报告出具前就已经实际存在。原焦作解放中路店盈亏独立核算，系统内可实时查看销售及盈亏数据，答辩人通知被答辩人解除合同时，已明确告知其门店经营亏损的情况，但被答辩人从未对原焦作解放中路店的盈亏状况有过任何疑问或要求答辩人对此提供任何证据，更未在法定异议期内向人民法院提出异议。5、退一步讲，如果被答辩人在法定异议期内向人民法院提出异议，答辩人仍能够委托会计师事务所出具审计报告，且审计报告的内容不会与河南誉信会计师事务所豫信会专审字【2019】第205号《审计报告》内容有任何不同，因为会计师审计的对象是完全一致的，其所依据的审计数据和审计材料也是客观存在和完全真实的，审计报告的真实性经得起任何检验。6、再者，依照我国《合同法》解释二第二十四条之规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”可知在法院对案件进行审理时，被答辩人才有义务对条件是否成就进行举证，如被答辩人未因合同解除向人民法院提出异议，答辩人无需对条件是否成就向被答辩人进行举证。三、关于答辩人通知被答辩人解除合同的效力问题。1、双方之间的《房屋租赁合同》第10-2条是对答辩人合同解除权的约定，在条件成就时答辩人有权通知被答辩人解除合同。因原张仲景大药房焦作解放中路店长期亏损，答辩人于2018年6月起，通过短信、电话的方式告知被答辩人退租的意思表示，又于7月底安排专人将书面的《合同解除通知书》送达被答辩人，其后又通过邮寄方式向被答辩人寄送书面的《合同解除通知书》。2、被答辩人解除合同是依据双方之间的《房屋租赁合同》第10-2条之约定，是依据我国《合同法》第九十三条、第九十六条行使合同约定的单方解除权，而非被答辩人所指的“任意解除合同”，且解除合同的意思表示已经通过多种方式送达被答辩人，被答辩人在明知答辩人行使合同解除权的情况下，却未在法定异议期向人民法院提出异议，被答辩人起诉时早已超过法定异议期，双方间《房屋租赁合同》已经因答辩人行使合同解除权而解除，双方间权利义务关系已于2018年10月29日终止。四、关于案涉房屋的租金、利息、违约金问题。1、双方之间的《房屋租赁合同》因答辩人行使合同解除权已于2018年10月29日解除，答辩人于2018年9月份已实际腾空房屋，房屋符合正常使用后状态且不影响对外出租，但被答辩人一直以各种理由推脱不接电话、不见面、不接收房屋。被答辩人在明知答辩人已经依照合同约定解除合同并实际搬离承租房屋后，拒不办理房屋交接，不采取积极措施及时止损、挽回损失，反而放任房屋长期空置，在被答辩人已经实际搬离承租房屋一年以后才以答辩人未交付租金为由寄送《律师函》向答辩人主张租金、利息、违约金并因此诉诸法院，房屋空置的损失和责任完全在于被答辩人，合同解除后房屋长期空置的损失应由其自行承担。2、如在一方行使权利时放任另一方拒不履行其应尽义务，还要将一方不履行义务导致的损失强加于权利方，将严重违背法律保障公平的基本原则并将导致权利得不到保证的不利后果。本案中，答辩人系依据合同约定行使解除权，合同解除后，被答辩人有接收其房屋的义务，其拒不接收房屋导致房屋不能及时交接以及由此引发的房屋长期空置和因此导致的租金损失应由其自行承担，答辩人不应为被答辩人拒绝履行其应尽义务的行为买单，不应承担自合同解除之日起往后的租金。3、双方之间的《房屋租赁合同》已因答辩人行使合同解除权于2018年10月29日解除，房屋未及时交接的责任在于被答辩人，答辩人不承担在此之后的房屋租金交付义务。答辩人按照合同约定和法律规定行使正当权利，不存在违约行为，更不存在因违约而承担违约金的情况。不论是被答辩人所主张的总计15万元的违约金，还是一审法院认定的因合同提前解除而判决由答辩人承担的3个月租金作为违约金，又或者是被答辩人依据建设银行贷款利率所计算的逾期交付租金的利息，均于法律、于合同、于事实无任何依据。综上，被答辩人所主张的租金、利息、违约金等请求均于法无据、于理不合，不应得到支持。一审法院认定的合同解除时间符合法律及事实，应以维持，但自合同解除后答辩人未实际占用承租房屋，无租金支付义务，因被答辩人不及时接收房屋所导致的房屋长期空置损失应由其自行承担，被答辩人应返还自合同解除至2019年3月21日期间的剩余租金并承担按照中国人民银行同期贷款利率承担相应占用费，恳请驳回被答辩人请求并依法支持答辩人上诉请求。张仲景大药房上诉请求：1、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初4819号民事判决第二项、第四项，改判支持张仲景大药房原审反诉请求；2、一、二审诉讼费由庞猛承担。事实和理由：一、原审认为张仲景大药房单方解除合同后，未及时交换房屋，与事实不符，合同解除至2018年12月31日期间房租仍由张仲景大药房承担错误。张仲景大药房依据合同约定，通知庞猛解除合同后，于2018年9月12日已经完全搬离案涉房屋，并将该门店证照迁移至位于焦作市解放区解放中路155号一楼门面房，在通知的搬离时间前已经实际腾空案涉房屋。房屋钥匙于2018年12月才实际交付给庞猛的原因并非是张仲景大药房不主动交接，而是庞猛拒接电话、拒不见面、拒不交接房屋钥匙。张仲景大药房依照合同约定行使合同解除权，庞猛如对合同解除有异议，应在法定异议期间向人民法院提起诉讼，但庞猛不依照法律规定提出异议，却以拒不配合办理房屋交接的方式导致房屋交接无法正常进行，故此对造成房屋长期空置，房屋未及时交接的过错在于庞猛。房屋未及时交接的过错在于庞猛，合同解除至房屋钥匙交接之日的房租损失应由庞猛自行承担。二、原审认定张仲景大药房交付房屋后庞猛重新招租需要一个合理期间，张仲景大药房对由于单方解除合同造成的庞猛招租期间的损失应当承担违约责任错误。根据涉案合同第10-2之约定，张仲景大药房有权提前三个月通知庞猛终止合同。张仲景大药房从2018年6月22日起通过短信、电话的方式向庞猛提出解除合同，2018年7月30日派人当面向庞猛送达了合同解除通知书，又于2018年8月9日通过邮寄的方式向庞猛寄送了书面的合同解除通知书。涉案合同约定通知终止合同的时间为提前3个月，且并未约定通知必须通过书面方式，自2018年6月22日起至张仲景大药房通知的合同解除时间（2018年10月29日），有4个多月的时间，完全符合合同约定并能够满足重新招租的合理期间要求。再者，张仲景大药房依据合同行使合同解除权，并非违约解除合同，不存在应承担违约责任的情形，在通知解除合同时，也已经给予庞猛充分的招租时间，不应重复承担招租期损失，庞猛知悉张仲景大药房办理房屋的具体时间，却在张仲景大药房搬离后拒不进行房屋交接，不积极招租，对于房屋空置期损失应当自行承担。三、因张仲景大药房单方提出解除合同，且对房屋交付存在逾期不予支持张仲景大药房要求庞猛支付占用费的认定错误。张仲景大药房单方解除合同是依据合同约定行使合同解除权，不存在违约或过错行为；房屋未在合同解除后立即交还庞猛是因为庞猛拒不交接房屋，逾期交付的过错在于庞猛。庞猛在合同解除后，在张仲景大药房多次催要的情况下，仍拒不退还剩余租金，理应承担资金占用费。庞猛辩称，同上诉意见。庞猛向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方于2016年2月20日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告向原告支付2019年3月21日至2019年9月23日197天的房屋租金90622.16元，起诉日至第一项请求判决生效日期间的租金按上述方法计算；3、判决被告向原告支付2019年3月21日至2019年9月23日197天的利息参照2019年3月建设银行商业贷款利率4.35％计算为3942.06元，起诉日至所欠租金结清日期间的租金利息按上述方法计算；4、判决被告承担违约责任并向原告支付违约金69146.38元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加如下诉讼请求：判决被告立即拆除张仲景大药房标牌并交付房屋。张仲景大药房向一审法院提出反诉请求：1、判决反诉被告向反诉原告返还自2018年10月29日房屋租赁合同解除之日起至2019年3月20日期间的租金60061.57元；2、判决反诉被告参照中国人民银行同期贷款利率4.02％承担自合同解除之日起至提起反诉之日（2019年11月20日）期间的占用利息2674.63元，自反诉之日起至返还剩余租金期间的利息按照上述方式计算；3、本案反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年2月20日，张珂、庞猛（芦桂红代）作为甲方与张仲景大药房作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定如下主要内容：第一条出租房屋情况1-1甲方出租给乙方的房屋座落在解放区解放中路587号恒基财富大厦门面房2号3号。租赁总面积约263.94平方米，出租方庞猛的面积约为121.67平方，出租房张珂的面积约为142.27平方，房屋用途为商业。……第三条租赁期限3-1租赁期限自2016年3月21日起至2024年3月21日止，其中免费装修期为：自2016年2月20日起至2016年3月20日止。第四条租金标准及支付办法2016年3月21日至2019年3月20日，年租金为332564元，出租方庞猛年租金为153304元，出租方张珂年租金为179260元。2019年3月21日至2022年3月20日，年租金364236元，出租方庞猛年租金为167904元，出租方张珂年租金为196332元。2022年3月21日至2024年3月20日，年租金395910元，出租方庞猛年租金为182505元，出租方张珂年租金为213405元。张珂房租打到刘桂英6217681101511882中信银行，庞猛房租打到芦桂红5309862231225863中国工商银行。租金支付方式：每次预付12个月租金，第一次租金支付日期为签过合同以后，以后每次提前30日付清下一租金支付期间的租金，税后租金。……第七条房屋的交付和返还7-2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还房屋的同时，相互结清各自应当承担的费用。7-3合同期限届满当日，乙方腾清承租房屋，腾房时，原乙方装饰装修物、增设其他附属设施设备、改建和扩建部分，如果未与承租房屋形成附合，如空调、热水器、电表等，乙方可以拆除；已形成附合的部分如门头、地板砖，乙方不得拆除，归甲方无偿所有，中央空调以后如需用由乙方承担费用。……第九条合同的解除9-1甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同，甲方应当返还剩余租金并支付乙方人民币15万元的违约金，如违约金不足以弥补乙方全部损失的，还应当赔偿损失：1不能提供房屋及合同约定证件或所提供房屋不符合约定条件；2甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方使用的；3合同签订时及合同期内甲方房屋存在产权纠纷、出租权、抵押权等问题，或者其他债务等纠纷，致使乙方无法承租该房屋的；4甲方违反约定提高房租；5甲方没有本合同约定情形，提前收回房屋。9-2房屋租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并不影响要求乙方赔偿损失的权利：1未经甲方书面同意，擅自改动房屋主体及承重结构的，房屋超期20天，乙方应当向甲方支付15万元的违约金。9-3双方经协商一致，可以解除本合同。第十条合同的终止10-1合同期限届满自然终止。10-2承租期内有下列情形之一，导致乙方无法继续承租的，乙方可以提前三个月通知甲方终止本合同。乙方在腾出房屋当日内，甲方应当返还乙方剩余租金。1、市场发生重大变化，乙方经营政策发生调整；2、政府行为导致乙方无法实现合同目的；3、乙方经营不善产生亏损。……第十一条违约与赔偿11-5乙方违反本合同约定，逾期支付租金，除应全额支付租金外，按应付租金总额的日千分之五的标准向甲方另行支付违约金，逾期支付租金超过20天，按本合同第九条执行。2018年7月30日，张仲景大药房向庞猛代理人芦桂红送达合同解除通知书，芦桂红未予签收。2018年8月9日，张仲景大药房向庞猛邮寄送达合同解除通知书，内容为：“贵方双方于2016年2月20日就贵方所有的位于焦作市解放区××财富大厦××号门面房（面积约121．67平方米）签订了房屋租赁合同，我方利用该房屋作为医药相关行业经营使用。我方承租该房屋以来，一直勤勉经营，但综合各项成本考量，该门店已是连续亏损，无力扭转。为免我方因经营困难致贵方难以及时收取租金，现我方无法依据贵我双方间房屋租赁合同第10-2条之约定，通知贵方解除贵我双方合同关系，我方将于2018年10月29日搬离该房屋，望贵方届时前往办理交接手续并配合结清双方间剩余租金及各项费用（截至我方搬离当日，剩余租金应为人民币63876.67元，大写：陆万叁仟捌佰柒拾陆元陆角柒分）。此后三个月，贵方如需带新客户看房，我方在不影响正常经营的前提下将尽力配合。与贵方合作我方感到十分荣幸，再次感恩贵方双方间多年友好合作关系”。在该通知书的尾部，载明：“甲方即日起有权张贴招租信息，如2018年10月29日前招租成功，甲方可通知乙方提前解除合同，合同解除当日，甲方将剩余租金全额返还乙方”。庞猛于2018年8月12日签收。2018年10月27日庞猛代理人芦桂红向张仲景大药房焦作市解放中路店的工作人员韩彩霞发短信，内容为：“我不同意你单方面违约（解除）房屋租赁合同，在房屋未出租出去之前依然按照合同执行，直到租金不足以支付合同租金金额为止。合同按照违约处理。如有疑问可走诉讼途径或找到再租商家再按照剩余时间结算”。张仲景大药房委托河南誉信会计师事务所对张仲景大药房焦作解放中路店2016年5月至2018年7月的经营成果进行审计，该会计所于2019年9月30日作出豫信会专审字［2019］第205号专项审计报告，载明：张仲景大药房焦作解放中路店2016年5月至2018年7月营业收入为2074511.33元，营业成本为1673853.88元，销售费用1796911.79元，财务费用4566.87元，利润总额为-1400821.21元。2019年9月6日，河南博联律师事务所郭焦生律师致张仲景大药房律师函，内容为：“依据2016年2月20日委托人与贵公司所签的《房屋租赁合同》及贵公司近期合同的履行情况，贵司尚欠委托人2019年3月21日至2020年3月20日房屋租金364236元（其中：庞猛167904元，张珂196332元）。该款经委托人多次向贵司门店负责人催要，但截止发函之日仍未得到清偿。贵司拖欠委托人租金的行为已经违反了《民法通则》及《合同法》等相关法律规定，已构成合同违约，侵犯了委托人的合法权益。并且给委托人的生活和资金的周转造成了严重的影响。鉴此，本律师郑重向贵司提出如下要求：一、贵司务必在接到律师函十五日内向委托人支付所欠租金，最迟于2019年9月25日前付清全部款项。二、贵司应向委托人给付2019年3月21日至该款实际付清之日期间的利息（利息参照同期银行贷款利率计算）。三、贵司应依据合同约定向委托人给付违约金十五万元整。在合同履行过程中，我方委托人已多次以口头、电话、短信等形式告知贵司门店的负责人。贵司欲解除合同，必须是在符合双方签订的房屋租赁合同的第9.1条行为之一时，贵司才有权解除合同，否则，无权解除合同。”2019年9月17日，张仲景大药房复函河南博联律师事务所郭焦生律师，内容为：“一、依据贵方委托人张珂、庞猛与我公司之间《房屋租赁合同》之约定，我司有权提前3个月通知贵方委托人终止合同，我司已按照合同约定提前通知贵方委托人。二、贵方委托人与我司之间《房屋租赁合同》已经解除，我司也已完成房屋租赁合同之约定搬离承租房屋并将承租房屋以正常使用后状态交还贵方委托人，不存在拖欠租金及违约的情形。三、截至函复当日，贵方委托人尚未返还我司剩余租金。现我司要求：贵方委托人于2019年9月25日之前，依照双方之间《房屋租赁合同》约定，返还我司剩余租金。望贵方本着诚实信用和为当事人负责的态度，收到此复函后敦促贵方委托人尽快返还我司剩余租金，以免诉累”。另查明，1、案涉房屋系庞猛单独所有，房产证号为：焦房权证解放字第××号；2、张仲景大药房已将房屋租金缴至2019年3月20日。3、2018年12月，张仲景大药房工作人员韩海霞向庞猛返还租赁房屋钥匙，庞猛代理人芦桂红不予接受。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，应作为确定双方权利义务的依据。一、关于合同中约定的第十条第二款的性质。原、被告在租赁合同第九条约定了合同解除的情形，同时还在第十条约定了“合同的终止”的相关情形。虽然在本合同中，同时具备“合同的解除”和“合同的终止”两个条款，但根据《合同法》第六章“合同的权利义务终止”的规定，其中包含了合同解除以及其他权利义务终止的情形。因此，原、被告双方签订的租赁合同约定的第十条内容，实质上是在第九条约定合同解除情形之外的其他终止双方权利义务的具体情形，其本质仍然属于双方当事人在合同签订时约定的其他解除情形。二、关于被告是否享有合同解除权的认定。根据《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告在向原告送达的合同解除通知书中，明确其解除合同所依据的是租赁合同第十条第二款第三项，即“乙方（被告）经营不善产生亏损”。原告对经营不善理解为系张仲景大药房股份有限公司整体经营不善，该理解与原、被告签订租赁合同的客观事实不符，有片面扩大的嫌疑。原、被告双方签订租赁合同仅为经营张仲景大药房解放中路店使用，经营不善应当以该店为限。被告依据合同约定的解除条件向原告发出合同解除通知书，其依据系第九十三条第二款，即双方约定的解除条件成就的，可以据此解除合同。被告认为其长期经营亏损，并据此向原告发出通知，要求解除合同。那么，被告在通知原告时，是否需要向原告证明其所主张的条件已经成就呢？实践中对此并无明确规定。被告在发出合同解除通知时，其自认是符合合同约定的解除条件的，原告在接到被告发出的合同解除通知后，如其对被告解除合同有异议，则应在法定期限内向人民法院要求确认被告解除合同的效力。人民法院在原告起诉要求确认解除合同的效力时，则需要具体审查被告解除合同的条件是否真实成就。如条件成就，则认定解除合同成立，反之则认定合同需要继续履行。但前提是以原告在法定期限内起诉为条件。而在被告发出通知时，只要其明确合同解除权的权利外观，即可认为其具有合同解除权，而无需被告提供其符合条件的具体证据。三、关于被告合同解除通知的效力分析。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告在2018年8月9日向原告邮寄送达了《合同解除通知书》，原告于2018年8月12日收到该通知书。由于双方并未约定提出异议的具体期限，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，因此原告申请人民法院确认被告解除合同的效力。但直至本案原告于2019年10月16日起诉，要求解除原、被告签订的租赁合同，其仍然未对被告发出的合同解除通知书的效力要求人民法院确认。期间虽然原告向被告发出不同意解除合同的意思表示，但其并未按照法定途径向人民法院起诉，故此，确认本案原、被告租赁合同解除的时间为被告发出的合同解除通知书到达原告的时间，即2018年8月12日。但被告在发出的合同解除通知书中，载明其于2018年10月29日搬离房屋，并称解除合同的时间为2018年10月29日。对被告的该项主张予以确认。四、关于原告的本诉处理（一）要求判决解除原、被告双方于2016年2月20日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。原告要求解除与被告之间签订的租赁合同，其依据是被告迟延交付租金，但由于被告早在2018年8月9日即已向原告发出合同解除通知书，合同已经于2018年10月29日解除，故此对原告的该诉讼请求予以支持，但确认解除合同的时间为2018年10月29日。（二）要求被告向原告支付2019年3月21日至2019年9月23日197天的房屋租金90622.16元的诉讼请求。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于确认原、被告之间签订的租赁合同已经于2018年10月29日解除，原告主张2019年3月21日及此后的租金，由于合同已经解除，其要求支付租金的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。（三）要求被告向原告支付2019年3月21日至2019年9月23日197天利息的诉讼请求。原告的本项诉讼请求，是建立在被告需要支付租金的前提下，由于原告主张租金的期间，双方合同已经解除，被告无需继续支付租金。既然被告不负有支付租金的义务，原告主张的迟延支付租金的利息，自然不应得到支持。（四）要求被告承担违约责任并向原告支付违约金69146.38元的诉讼请求。根据《合同法》规定，合同解除后，基于合同取得的财产，应当根据情况予以返还。在原、被告签订的合同于2018年10月29日解除后，被告即负有向原告返还租赁物的义务。经过庭审查明，被告工作人员于2018年12月向原告交付房屋（被告工作人员出庭作证称时间系2018年12月中旬，但被告并未提供证据证明具体的时间，而原告认可的时间是2018年12月，亦未明确具体的时间，根据不利于被告的原则，推定该时间为2018年12月31日）。由于被告单方解除合同后，未及时返还房屋，在此期间的租金，仍然应当继续支付。在房屋交付后，由于原告拒不接受，对扩大的损失，应当由原告自行承担。但在被告交付房屋后，原告重新招租需要一个合理的期间，被告对由于其单方解除合同造成原告的该招租期间的损失，依法应当承担违约责任。对该损失的期间，酌定按照三个月房租标准予以确认，即38326元（153304元／年÷4个季度=38326元），对原告主张超出部分，不予支持。（五）要求被告立即拆除张仲景大药房标牌并交付房屋的诉讼请求。根据原、被告双方签订的租赁合同第7-3条约定，“已形成附合的部分如门头、地板砖，乙方不得拆除，归甲方无偿所有……。”根据该约定，张仲景大药房门头在合同解除后，该门头的所有权已经转移到原告。对原告拥有所有权的物品，其完全可以自行处置，要求被告履行拆除的义务，没有法律依据和事实依据，不予支持。至于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，由于被告早已腾空并将钥匙交付给原告，系由于原告自身原因不接受房屋。因此，原、被告之间就房屋的交付并不存在争议，无需人民法院对此作出裁判。五、关于被告的反诉处理。（一）要求原告返还自2018年10月29日房屋租赁合同解除之日起至2019年3月20日期间的租金60061.57元的反诉请求。原被告双方签订的租赁合同于2018年10月29日解除后，被告并未立即将房屋返还给原告，根据查明的事实其返还房屋的时间为2018年12月31日，其要求原告返还2018年10月29日至2018年12月31日期间租金的诉讼请求，不予支持。在被告交付房屋后，其交付房租的义务终止。并且，根据双方租赁合同第十条约定，在被告交付房屋当日，原告应当在当日返还被告剩余的租金。据此，被告主张的自2019年1月1日至2019年3月20日期间的租金33180.79元（153304元／年÷365天×79天=33180.79元），原告应予返还。对被告反诉超出部分，不予支持。（二）要求原告支付租金占用期间利息的反诉请求。由于解除合同系因被告单方提出，其对房屋交付存在逾期，同时双方均存在一定的过错，且双方均负有金钱给付义务，在己方未履行义务的情况下，对方负有同时履行抗辩权，因此被告提出的利息诉求，不予支持。一审判决：一、确认原告庞猛、被告河南张仲景大药房股份有限公司于2016年2月20日签订的《房屋租赁合同》自2018年10月29日解除；二、被告河南张仲景大药房股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告庞猛支付违约金38326元，原告庞猛于本判决生效之日起十日内向被告河南张仲景大药房股份有限公司返还租金33180.79元，两项金钱给付义务折抵后，被告河南张仲景大药房股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告庞猛支付违约金5145.21元；三、驳回原告庞猛的其他诉讼请求；四、驳回被告河南张仲景大药房股份有限公司的其他反诉请求。案件受理费1082.78元，由被告河南张仲景大药房股份有限公司承担380元，由原告庞猛承担702.78元；反诉费684元，由原告庞猛承担315元，被告河南张仲景大药房股份有限公司负担369元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院经审理查明的案件事实与一审相同。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方争议的主要问题是：合同应否解除和解除后的责任承担问题。关于合同解除，主要涉及房屋租赁合同第九条、第十条的理解问题，其中，第九条约定了合同解除的情形，第十条为合同终止的情形，而我国《合同法》将合同解除以及其他权利义务终止等均规定在第六章“合同的权利义务终止”，且合同相对终止仅是合同履行效力的终止，在责任承担上与合同解除并无二致，据此，一审认定第十条实质上属于双方的约定的其他合同解除情形并无不当。2018年8月9日，张仲景大药房向庞猛邮寄送达《解除通知书》，以连续亏损，无力扭转局面为由，通知庞猛解除合同，并于2018年10月29日搬离房屋。庞猛于2018年8月10日签收后，没有按照法律规定请求人民法院确认合同解除的效力。一审确认双方签订的房屋租赁合同于2018年10月29日张仲景大药房搬离房屋时解除，具有事实和法律依据。庞猛主张原审确认合同已于2018年10月29日解除错误的上诉理由，与本案事实不符，不能成立。关于合同解除后的法律后果。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的房屋租赁合同于2018年10月29日解除后，张仲景大药房并没有与庞猛办理房屋交接手续，直至2018年12月31日才予以办理，因此，对于张仲景大药房要求庞猛返还2018年10月29日至2018年12月31日期间租金的诉讼请求，一审不予支持正确。房屋交付后，庞猛已经收取的2019年1月1日至2019年3月20日期间的租金33180.79元，应当返还给张仲景大药房。另外，张仲景大药房在双方约定的租赁期届满前单方提出解除合同，一审酌定张仲景大药房按照双方约定的房租标准向庞猛承担三个月的招租损失共计38326元，并无不当。综上所述，庞猛、张仲景大药房的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4331.12元，由庞猛、河南张仲景大药房股份有限公司分别负担2165.56元。本判决为终审判决。审判长  谢华海审判员  余同云审判员  毕 蕾二〇二〇年五月二十五日书记员  刘 颖