山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终1106号 上诉人（原审原告）：菏泽德信物业服务有限公司。住所地：菏泽市中山路**。 法定代表人：王玉栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾西全，山东敬人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史慧南，山东敬人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王庆楠，男，1989年1月24日出生，汉族，现住菏泽市牡丹区。 上诉人菏泽德信物业服务有限公司（以下简称德信物业公司）因与被上诉人王庆楠物业服务合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人德信物业公司的委托诉讼代理人贾西全、被上诉人王庆楠通过互联网参加诉讼。本案现已审理终结。 德信物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持德信物业公司的诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由王庆楠承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。首先，德信物业公司与王庆楠签订了《前期物业服务协议》，该协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时根据德信物业公司在一审时提交的《全体业主告知书》《装修承诺》《电梯使用说明承诺书》《临时管理规约》《精神文明公约》等大量证据可以证实，在具体的物业服务过程中，德信物业公司严格依照《前期物业服务协议》的约定，对房屋共有部分、公用设施设备、绿化、治安等项目进行了日常维护、修缮、服务与管理，并建立了严格的保卫登记、按班巡查的制度，说明德信物业公司已经完全履行了合同义务。其次，王庆楠一审时提交的证据根本无法证实菏泽光源物业有限公司（以下简称光源物业公司）与王庆楠之间存在物业服务合同关系，更无法证实光源物业公司为王庆楠提供了保洁、零星维修、部分绿化等服务项目。同时，牡丹公馆小区南区第1、2、3、14、15、16、17号楼，2016年1月1日至2017年7月31日的物业费是由业主自发组织的业主代表收取后，存入了光源物业公司账户，光源物业公司收到该款项后又转入德信物业公司账户。从2017年8月1日至今，德信物业公司未委托光源物业公司收取物业费。德信物业公司与王庆楠签订《前期物业服务协议》后，双方并没有解除、终止本协议，更没有转委托其他物业公司收取物业费。《前期物业服务协议》合法有效，应当依法严格履行。（二）一审法院程序违法。一审中光源物业公司出具的证明未经一审法院组织证据交换和质证，德信物业公司还未对该证据发表意见，一审法院即作出判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条、第五十一条的规定，一审法院剥夺了德信物业公司发表质证意见的权利，直接采纳了光源物业公司出具的证明认定本案事实，程序违法。（三）一审法院认定德信物业公司应先通过政府相关主管部门协调，确认全部的物业管理权限后另行主张权利，无事实及法律依据。本案为物业服务合同纠纷，属于法院受理管辖的范围，并且无任何法律规定此类案件需要经过政府相关部门确认物业管理权限后才可起诉主张权利。同时德信物业公司与王庆楠签订的《前期物业服务协议》合法有效，德信物业公司履行了合同义务后，就有权基于该合同要求王庆楠支付物业费，即德信物业公司基于合同产生的权利根本无需政府相关部门予以确认。 王庆楠辩称，王庆楠和德信物业公司是签订了《前期物业服务协议》，因为不签不给交房。但是后来德信物业公司没有经过王庆楠同意把对王庆楠的服务转交给光源物业公司，是单方违约行为。而且光源物业公司入驻的时候向业主提供了菏泽兴华房地产有限公司（以下简称兴华房地产公司）、德信物业公司和光源物业公司签订的三方协议书，把七栋楼明确转交给光源物业公司进行物业服务。一个小区存在两个物业公司本来就违反了物业管理条例，王庆楠现在也不知道他们是如何划分的。德信物业公司说物业费是业主代表自发收取的，王庆楠不认可。业主代表是在2019年下半年才正式选举的，之前没有业主代表，是光源物业公司负责人过来收取物业费。当时业主对物业费收据的签章提出质疑，光源物业公司称德信物业公司还没有全部移交，银行账户还未报备，所以收据上盖的章是牡丹公馆光源物业业主委员会。实际上这个章是光源物业公司提供并认可的，不是业主代表收取的，而且前期还有光源物业公司的催缴通知。德信物业公司是认可光源物业公司在牡丹公馆服务的。德信物业公司确实没有提供物业服务。王庆楠现在也不知道谁该为王庆楠提供物业服务。请求维持一审判决。 德信物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王庆楠支付2015年1月1日至2019年4月30日期间的剩余物业服务费共计8055元；2.诉讼费等费用由王庆楠承担。 一审法院认定事实：王庆楠购买了兴华房地产公司开发的牡丹公馆2号楼2单元1004室住房一套，建筑面积为143.48平方米，并于2015年3月份与德信物业公司办理了房屋交接手续。2015年3月17日，德信物业公司、王庆楠双方签订了《前期物业服务协议》，该协议约定由德信物业公司负责为牡丹公馆提供物业服务，同时第四条物业管理综合服务费收费标准约定：“高层、小高层按建筑面积以每月每平方1.16元收取”。在德信物业公司为小区物业提供物业管理服务的前期，德信物业公司履行了《前期物业服务协议》约定的义务。王庆楠2016年4月15日装修，2016年10月份之后开始居住。后来光源物业公司介入了牡丹公馆小区第1、2、3、14、15、16、17号共七幢楼的物业管理，且提供了保洁、零星维修、部分绿化等服务项目，其他服务项目均由德信物业公司负责。自2016年1月1日至2017年7月31日，牡丹公馆小区第1、2、3、14、15、16、17号共七幢楼的物业费由光源物业公司收取，2017年8月1日以后的物业费至今未收取。 一审法院认为，德信物业公司和光源物业公司对牡丹公馆小区第1、2、3、14、15、16、17号共七幢楼均提供了服务项目，事实存在，造成了七幢楼的业主交纳物业费的分歧。德信物业公司应通过政府相关主管部门的协调，确认全部的物业管理权限后，另行主张权利。故对德信物业公司要求王庆楠支付2015年1月1日至2019年4月30日期间的剩余物业服务费共计8055元的请求，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条规定，判决：驳回德信物业公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由德信物业公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。德信物业公司提交两份证据，证据一为光源物业公司2019年8月1日出具的证明一份，拟证明2016年1月1日至2017年7月31日的物业费是由业主自发组织的业主代表收取后，存入光源物业公司账户，再由光源物业公司转入德信物业公司；从2017年8月1日至今，德信物业公司未委托光源物业公司收取物业费。证据二为2017年9月27日中国建设银行单位客户专用回单一份，拟证明光源物业公司将其账户内2016年1月1日至2017年7月31日物业费120万元转交给德信物业公司，光源公司不具有收取牡丹公馆小区物业费的资格。经质证，王庆楠对证据一中提到的业主自发组织业主代表收取物业费不认可，光源物业公司发了催收物业费通知后有一部分业主到光源物业公司办公室交的物业费，德信物业公司是知情的；光源物业公司迄今为止还在牡丹公馆小区服务。对证据二，王庆楠不知情，他们内部三方如何分割物业服务利益与王庆楠无关。 王庆楠二审时提交两份证据，证据一为光源物业公司于2019年12月3日发布的《关于缴纳物业费的通知》，载明光源物业公司将收取2017年8月1日到2019年12月31日的物业费，收费标准按照0.85元/平方米，收费面积按照建筑面积；证据二为光源物业公司于2019年12月27日发布的《关于继续缴纳物业费的通知》，载明“经光源物业公司与德信物业公司协商，光源物业公司将于2019年12月28日到2020年1月3日继续代替德信物业公司收取2017年8月1日到2019年12月31日的物业费，价格仍然按照0.85元/平方米的优惠价格，2020年1月3日后将恢复为牡丹公馆小区正常价格（1.16元/平方米），不在享受优惠价格”。拟证明到目前为止光源物业公司还在牡丹公馆小区服务，而且德信物业公司知情。经质证，德信物业公司对两份证据的真实性、合法性均有异议，称该两份通知没有法定代表人、负责人或经办人签字，不符合证据形式要件；小区只能存在一个物业公司，况且德信物业公司与王庆楠之间存在《前期物业服务协议》，光源物业公司没有收取物业费的资格和资质，下发通知和收取物业费均不合法，且该两份通知与光源物业公司2019年8月1日出具的证明相矛盾。 对于双方提交的上述证据，本院认证如下：德信物业公司提交的证据一即光源物业公司于2019年8月1日出具的证明，其上加盖有光源物业公司公章，并有经办人的签名及联系方式，对该证据的真实性，本院予以认定；德信物业公司提交的证据二即2017年9月27日中国建设银行单位客户专用回单，王庆楠未对其真实性提出异议，对该证据的真实性，本院予以认定。王庆楠提交的两份证据即光源物业公司于2019年12月3日发布的《关于缴纳物业费的通知》、于2019年12月27日发布的《关于继续缴纳物业费的通知》，其上加盖有光源物业公司印章，已具备用于张贴之通知的形式要件，对该证据的真实性，本院予以认定。 另查明，二审中，本院向双方当事人出示了已存于一审卷宗的光源物业公司于2019年7月1日出具的证明一份。经质证，德信物业公司对其真实性、合法性均有异议，称该证据不符合证据的形式要件，上面高彬的签字与德信物业公司提供证明上高彬的签字不是同一人所签，且光源物业公司和业主没有物业服务合同，不具有收取物业费的资格。王庆楠称该证明是一审承办法官调查的证据，内容属实。 又查明，德信物业公司与王庆楠于2015年3月17日签订的《前期物业服务协议》第四条“物业服务费用”第二项“物业服务费用收取时间”约定：从开发商购房合同中约定交房日期的次日开始交费（如另与开发商另行有约定的，按约定的时间起开始交纳物业管理费）；第四项“物业管理综合服务费收费标准”除一审查明事实外，另约定：次年申办空置房手续的，以菏泽市《物业管理收费办法》有关规定按70%收取，否则视为入住收取全额费用。德信物业公司一审提交的物业服务费清单中，载明王庆楠房屋的产权面积143.48平方米，交房日期为2015年3月17日，装修日期为2016年4月15日，欠物业费8055元，备注载明“已入住，2015年按空置，2016年之后按全额”。 本院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。 本院认为，（一）关于王庆楠与德信物业公司之间是否存在物业服务合同关系的问题。第一，德信物业公司与王庆楠于2015年3月17日签订《前期物业服务协议》，该协议为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王庆楠辩称兴华房地产公司、德信物业公司、光源物业公司签订的三方协议书把案涉七幢楼明确转交给光源物业公司进行物业服务，但该三方协议书的签订时间为2013年2月16日，而王庆楠与德信物业公司签订《前期物业服务协议》的时间为2015年3月17日，成立在先的合同不影响成立在后的合同效力，故三方协议书不足以否定王庆楠与德信物业公司之间的物业服务合同关系。第二，虽然光源物业公司介入了牡丹公馆小区第1、2、3、14、15、16、17号共七幢楼的物业管理，提供了部分物业服务，但光源物业公司与王庆楠之间并未签订物业服务合同，且其他服务项目仍由德信物业公司负责，《前期物业服务协议》的合同效力仍然存在，对合同双方具有约束力。且根据光源物业公司2019年12月27日发布的《关于继续缴纳物业费的通知》之内容，光源物业公司系“继续代替德信物业公司收取2017年8月1日到2019年12月31日的物业费”，即光源物业公司自认其收取物业费的行为系受德信物业公司委托并将该委托代理关系告知业主。综合上述几点，王庆楠与德信物业公司存在合法有效的物业服务合同关系，其应当向德信物业公司履行交纳物业费的义务。 （二）关于王庆楠交纳物业费的数额认定问题。王庆楠与德信物业公司签订的《前期物业服务协议》约定的收费标准为“高层、小高层按建筑面积以每月每平方1.16元收取”。该收费标准作为合同约定内容，对双方均具有合同约束力，王庆楠应当按此标准向德信公司交纳物业费。根据《前期物业服务协议》第四条第二项物业服务费用收取时间为“从开发商购房合同中约定交房日期的次日开始交费”、第四项物业管理综合服务费收费标准为“次年申办空置房手续的，以菏泽市《物业管理收费办法》有关规定按70%收取，否则视为入住收取全额费用”的约定及德信物业公司一审提交的物业服务费清单载明“王庆楠房屋产权面积143.48平方米，交房日期为2015年3月17日，装修日期为2016年4月15日，并备注已入住，2015年按空置，2016年之后按全额”的内容，案涉物业费应当自交房次日即2015年3月18日起，按照建筑面积以每月1.16元/平方米的标准收取至德信物业公司诉请的2019年4月30日止，其中有一年的空置期，按照70%标准收取。即2015年3月18日至2016年3月17日的物业费为1.16元/平方米/月×143.48平方米×12个月×70%=1398.07元；2016年3月18日至2016年3月31日的物业费为1.16元/平方米/月×143.48平方米×14/31=75.17元；2016年4月1日至2019年4月30日的物业费为1.16元/平方米/月×143.48平方米×37个月=6158.16元。以上合计，王庆楠在本次诉讼中应向德信物业公司交纳的物业费为7631.4元（1398.07元+75.17元+6158.16元）。 （三）关于一审程序是否合法的问题。虽然存于一审卷宗的光源物业公司于2019年7月1日出具的证明，未有当事人的质证意见，一审程序存在瑕疵，但本院二审时向双方当事人出示了上述证据，由双方当事人发表了质证意见，该程序瑕疵已经得以补正，其非严重违反法定程序的事由，不影响本案的实体审理。 综上所述，德信物业公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初2327号民事判决； 二、王庆楠于本判决生效之日起十日内向菏泽德信物业服务有限公司支付物业服务费7631.4元； 三、驳回菏泽德信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由王庆楠负担23元，菏泽德信物业服务有限公司负担2元；二审案件受理费50元，由王庆楠负担47元，菏泽德信物业服务有限公司负担3元。 本判决为终审判决。 审判长  陈淑梅 审判员  王媛媛 审判员  姜 健 二〇二〇年五月二十八日 书记员  杨 曼