广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初538号 原告：吴美壤，男，汉族，1987年11月4日出生，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：潘彦杏，广西南港律师事务所律师。 被告：广西信和房地产开发有限公司防城港分公司，住所：防城港市港口区市中心区滨海大道南侧欧景蓝湾**楼第**。统一社会信用代码：914506027943005301。 负责人：彭锡均。 被告：广西信和房地产开发有限公司，住所：南宁市青秀区民族大道**财富广场**楼**。统一社会信用代码：914502007759523140。 法定代表人：林盛涛，该公司董事。 两被告共同委托诉讼代理人：李世红，广西桂三力律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：农艳春，广西桂三力律师事务所实习律师。 原告吴美壤与被告广西信和房地产开发有限公司防城港分公司（以下简称信和防城港分公司）、广西信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴美壤的委托诉讼代理人潘彦杏，被告信和防城港分公司、信和公司的共同委托诉讼代理人李世红、农艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴美壤向本院提出诉讼请求：1.信和防城港分公司、信和公司共同偿还吴美壤尚欠本金190万元及利息281.40万元（利息计算至债务全部清偿日止，现暂从2015年12月1日计算至2020年3月31日，以190万元为基数，按照月利率3%计息，利息为296.40万元，扣减已支付的利息15万元，现暂计利息为281.40万元；此后利息以190万元为基数，按照月利率3%自2020年4月1日起计算至全部款项付清之日止）；2.确认吴美壤有权对以下三处房屋[防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园B2栋3A号房（房屋预告登记证明号：防港房预港口直字第A120155620号，房屋备案证明编码：201143186）；防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园B2栋5号房（房屋预告登记证明号：防港房预港口直字第A120155619号，房屋备案证明编码：201143187)；防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园D1栋3号房（房屋预告登记证明号：防港房预港口直字第A120155641号，房屋备案证明编码:201143174)]拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿。事实与理由：2015年11月30日，信和防城港分公司借到吴美壤190万元整，用于经营临时周转，双方约定借款期限自2015年12月1日起到2016年6月1日止，利息约定为月利率3%。2015年12月1日，信和防城港分公司向吴美壤出具记载上述内容的《借据》一份（2015年11月30日，吴美壤让利了一天给信和防城港分公司，所以落款日期为2015年12月1日）为保障债务得到清偿，信和公司自愿将位于防城港市港口区沙潭江中心区的三套别墅（防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园B2栋3A号房、防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园B2栋5号房、防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园D1栋3号房）向吴美壤提供了让与担保，与吴美壤签订了三幢房屋的《商品房买卖合同》、《房屋回购合同》，并进行了备案登记（编号分别为201143186、201143187、201143174)。2015年12月21日，吴美壤将上述三处房屋进行了预告登记（房屋预告登记证明号分别为：防港房预港口直字第A120155620号、防港房预港口直字第A120155619号、防港房预港口直字第A120155641号）。到目前为止，信和防城港分公司仅向吴美壤支付借款利息共计15万元，分别是2016年6月28日转账支付的3万元、2016年6月30日转账支付的5万元、2017年5月15日转账支付的2万元、2017年5月24日转账支付的5万元，此后未清偿分文，信和防城港分公司的行为已经构成违约。信和公司作为信和防城港分公司的总公司，应当与其分公司即信和防城港分公司共同承担本案相应的法律责任。另外，因信和公司为本案案涉民间借贷行为设定了让与担保，当债务人到期未清偿债务时，法院不仅应当判令两被告清偿吴美壤案涉借款本息，还应当支持吴美壤作为债权人对设定担保的财产即三处房屋的拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的诉请。 被告信和防城港分公司、信和公司共同答辩称，1.其不应当承担还款的责任，因为款项是属于蒋湛如的个人借款，应该驳回吴美壤的诉请。理由如下：（1）案涉《借据》、《委托书》及《商品房买卖合同》、《房屋回购合同》是蒋湛如利用职务之便骗取被告的信任加盖公章，而且《借据》的落款时间是在款项已经支付且案涉B2栋3A号房、B2栋5号房、D1栋3号房三栋别墅已经备案到吴美壤名下才补盖公章，其认为吴美壤有串通的嫌疑，因此案涉一系列合同均属于无效合同；（2）根据合同法第五十八条规定，应该由蒋湛如自己向吴美壤承担还款责任，吴美壤应当将上述三栋别墅以及其在吴美壤起诉后发现蒋湛如还私自将D4-06栋别墅私自备案至吴美壤名下。因此吴美壤应将案涉4栋别墅返还给其，并协助其撤销备案登记。2.如果法院认为其需要承担责任，其也已经支付了105万元，应予以扣除。利息的计算方式存在错误，利率也存在错误，根据民间借贷司法解释，吴美壤最多只能按照年利率24%计算利息，其已经归还了105万元，利息逐笔计算后，可以充当本金。3.吴美壤对案涉别墅不享有优先受偿权，因为是主债权的合同无效，所以作为从权利的《商品房买卖合同》、《房屋回购合同》也是不享有这个权利的。 本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，信和公司为甲方与吴美壤为乙方签订一份《房屋回购合同》，约定甲方自愿将位于防城港市港口区沙潭江中心区信和观湖园的三套别墅出售给乙方，房屋编号分别为Dl栋3号房、B2栋5号房、B2栋3A号房，房屋总面积为1059.83平方米（以双方签订的房屋买卖合同为准），合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让；甲方承诺在征得乙方同意的前提下，可于2016年6月1日内按购房价格回购该房地产；甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；房地产交易总价为190万元，乙方将购房款一次性全额支付给甲方（蒋湛如的工行账户），合同项下的房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中；甲方应于本合同签订之日起当天将合同项下房屋所有权全部交付给乙方；如甲方到期未能按合同约定的价格及时回购房屋，乙方有权享有房屋的所有权，乙方可自行出让、拍卖；甲方在回购期限内回购的，乙方无条件协助甲方办理房屋解除买卖合同备案手续；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不妥的，依法向房屋所在地法院起诉。信和公司在甲方（出卖人）落款处加盖合同专用章并有蒋湛如签字；吴美壤在乙方（买受人）落款处签字。同日，信和公司为出卖人与吴美壤为买受人签订三份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于防城港市港口区沙潭江中心区西江路西段信和观湖园B2栋3A号房、B2栋5号房、D1栋3号房出售给买受人，建筑面积分别为331.79平方米、340.80平方米、387.24平方米，每套商品房的总价款均为63.40万元，用途均为住宅；B2栋3A号房、B2栋5号房的单价均为1637元/平方米，D1栋3号房未填写单价；合同第八条约定出卖人应当在2016年2月30日前依照国家和地方人民政府有关规定并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；合同附件四约定买受人在签署本合同时一次性交纳全部购房款63.40万元；合同并对违约责任等作具体约定。上述三份合同于签订当日在防城港市房产管理局办理合同备案登记。在上述合同签订当日，信和防城港分公司向吴美壤出具一份《委托书》，委托蒋湛如负责该公司办理房产备案手续以及转账手续事宜，吴美壤于同日向信和公司指定的蒋湛如的工行账户一次性转款190万元。 2015年12月21日，信和观湖园B2栋3A号房、B2栋5号房、D1栋3号房在防城港市住房保障和房产管理局办理《房屋预告登记证明》（编号分别为：防港房预港口直字第A120155620号、防港房预港口直字第A120155619号、防港房预港口直字第A120155641号），预告登记权利人为吴美壤，预告登记义务人为信和公司，预告登记业务种类为预购商品房。 另查明，信和防城港分公司于2016年6月28日、6月30日分别向吴美壤转款3万元、5万元，用途均注明为“资金暂用费”；于2017年5月15日向吴美壤转款2万元，用途注明为“资金往来”；于2017年5月24日向吴美壤转款5万元，用途注明为“财务费用”。 再查明，本院于2019年4月1日立案受理信和公司（原告）诉吴美壤（被告）、刘力（第三人）确认合同无效纠纷一案，信和公司向本院提出的诉讼请求为：1.确认信和公司与吴美壤签订的《房屋回购合同》无效；2.确认信和公司与吴美壤签订《商品房买卖合同》无效（编号为:Dl#3、B2#5、B2#3)；3.吴美壤协助信和公司撤销信和观湖园Dl栋3号房、B2栋5号房、B2栋3A号房合同备案。本院经审理后于2019年6月12日作出（2019）桂0602民初947号民事判决，驳回了信和公司的全部诉讼请求。后信和公司向防城港市中级人民法院提起上诉，防城港市中级人民法院于2019年9月19日作出（2019）桂06民终746号民事判决，驳回信和公司的上诉，维持原判。 本院认为，关于吴美壤主张偿还借款本金190万元的问题。信和公司与信和防城港分公司辩称《借据》、《委托书》、《房屋回购合同》、三份《商品房买卖合同》以及案涉三套房屋的预告登记均是蒋湛如利用职务便利所为，190万元借款本息应由蒋湛如个人承担偿还义务。信和公司在（2019）桂0602民初947号案件起诉状所陈述的内容系认可其与吴美壤签订《房屋回购合同》、三份《商品房买卖合同》及办理预告登记的事实，对蒋湛如履行职务行为亦未提出异议，现其在本案的辩解意见完全推翻其在另案中认可且以此主张合同无效的事实，本院不予采纳信和公司及信和防城港分公司的该辩解意见。此外，经（2019）桂0602民初947号生效判决认定，信和公司与吴美壤签订的案涉《房屋回购合同》以及三份《商品房买卖合同》均为有效合同，且对信和公司与吴美壤之间190万元的借款关系以及案涉《房屋回购合同》及三份《商品房买卖合同》系对双方190万元借款的担保依法进行认定的情况下，吴美壤主张返还190万元借款本金有事实和法律依据，本院予以支持。 关于吴美壤主张按照月利率3%计付利息的问题。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，借贷双方约定利率为年利率36%的，已支付的部分从约定，未支付的利息部分不能超过年利率24%，就信和防城港分公司已支付的15万元款项，可按年利率36%计算抵扣部分利息，其余利息应按年利率24%计付。因此，按月利率3%的标准计算已支付的15万元并抵扣利息后，利息的计算方法为：以190万元为基数，按年利率24%从2016年2月20日起计算至实际付清之日止。 关于信和公司与信和防城港分公司的民事责任如何承担的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，在信和公司已参加诉讼的情况下，应由信和公司承担上述付款责任。 关于吴美壤主张对案涉三套房屋拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权的问题。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，应按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债务。因此，虽信和公司以案涉三套房屋作为190万元借款本息的担保，但并不等于吴美壤对该三套房屋直接享有优先受偿权，而是待本案确定双方借款本息的民间借贷判决生效后，信和公司不履行生效判决所确定的金钱债务的情况下，吴美壤向法院申请拍卖该三套房屋并将拍卖所得款项用于清偿案涉借款本息，故吴美壤的该项诉请于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条规定，判决如下： 一、被告广西信和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴美壤偿还借款本金190万元并支付利息（利息的计算方法：以190万元为基数，按年利率24%从2016年2月20日起计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告吴美壤其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44512元，减半收取计22256元（原告吴美壤已预交），由原告吴美壤负担4674元，被告广西信和房地产开发有限公司负担17582元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费44512元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审判员  李明娟 二〇二〇年五月十二日 书记员  朱俊杰 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。