贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初464号原告：姜华，男，汉族，1969年11月13日生，住本市云岩区。原告：胡敏，女，汉族，1985年11月14日生，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：姜华，与胡敏系夫妻关系。被告：贵州宇通房地产开发有限责任公司，住所地：本市高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦**。法定代表人：胡彤云。委托诉讼代理人：肖国举、刘如越，贵州黔坤律师律师所律师。原告姜华、胡敏诉被告贵州宇通房地产开发有限责任公司（以下简称：宇通房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜华及其被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还侵占原告公摊建筑面积17.6平米市值149600元；2、判令被告返还业主共有产权属于原告部分15.3平方市值130050元；3、判令被告返还侵占的属于原告的宗地面积13平米案值65000元（三项共计344650元）；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）原告在2013年9月30日与被告签订商品房买卖合同，办理《贵阳市商品房预售合同备案登记表》登记号为Ｙ13073836销售许可证号为2012110并且明确约定原告购买建筑面积91.63平米，套内面积为74.02平米。被告于2015年1月8日交房。原告于2016年11月22日取得《不动产权证》黔20**云岩区不动产第××号。明确载明原告的建筑面积为91.62平米，专有建筑面积为74.02平米。分摊面积为17.6平米，共有宗地面积为22487.08平米。原告与被告签订商品房买卖合同，原告获得建筑面积，办理不动产权证等行为是合法有效。原告与被告商品买卖是遵守《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条一并处分原则。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条，一并流转规定的。（二）被告在2019年3月13日将宇通-雅江园（现名橙堡小区）地）地下室附一二层共计21877.55平米全部建筑面积以417套商品房方式侵占办理成被告自己的产权。商品房备案登记（筑房（2019）现售字第××号）（1）根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条一并处分规定被告在2015年1月8日交房后就没有了宇通-雅江园所有建筑物，构作物的建筑面积所有权及处分权。（2）原告与被告在合同附件二中明确建筑面积的分摊系数为0.2432；（3）原告的不动产权证也明确载明了原告购买并分摊了建筑面积为17.6平米；（4）原告从2016年取得合法产权后至今从未向任何人任何单位包括被告出售和转让属于原告的分摊的建筑面积17.6平米。（5）被告非法侵占的21877.55平米建筑面积其中有17.6平米是原告合法产权。由于被告并未取得合法产权人原告的同意。也未出资购买，故特向法院申请要求被告返还。（三）根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条第一项明确规定地下基础，承重部分，设备间，设备层，避难层等结构，是业主共有部分。在原告与被告的合同第十章第四项也明确设备间，承重部分，避难层，地，地下基础业主共同所有。而被告的商品房备案登记表，将设备间，承重部分，地，地下基础难层等业主共有部分中的所有建筑面积全部办成被告产权。原告特向法院申请要求被告返还属于原告的共有部分15.3平米（按照21877.55除以664户等于每户32.9平米。32.9减分摊17.7等于共有每户15.3平米）或按其市值15.3乘以每平米8500元13050元返还。（四）根据《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条，土地使用权转让时，土地使用权出让合同和文件所载明的权利和义务随之发生转移。被告在2013年售卖房屋就已经把宇通-雅江园国有土地使用权的权利主体转移给业主和原告。被告已经没有宇通-雅江园国有土地使用权的身份。由于国有土地使用权和建筑面积是一并处分。且原告已经在2016年取得了不动产权证书并明确载明共有宗地为22487.08平米。被告违法办理的417套商品房备案登记侵占属于原告的13平米宗地（按22487.08平米，664户业主，每户业主33.8平米宗地）被告办理商品备案后总户数从664户加417户变成1081户。业主的宗地面积从33.8平米每户减少为（22487.08除以1081户等于20.8平米每户）。由于原告从将属于原告的宗地面积转让，故请求法院将被告侵占的属于原告的13平米宗地返还或按（2019贵阳市减少用地最低起拍价5000元一平米共计65000元返还。综上所述，由于被告办理商品房备案登记筑房（2019）现售字第××号非法侵占了原告的分摊建筑面积，共有宗地面积属于原告部分。和法定的业主共有面积属于原告部分，请求根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条。判决被告退还所站属于原告的分摊建筑面积17.6平米，共有宗地属于原告13平米，法定业主共有属于原告建筑面积15.3平米或三项总价值344650元返还。被告辩称：1、原告诉请公摊建筑面积、宗地面积、业主共有产权，即便查证属实，该部分也属于公共部分，非专有部分，根据《物权法》第76条，诉讼主体应为业主代表机构或全体业主；2、原告诉请要求被告返还侵占公摊建筑面积17.6平米市值149600元无事实依据，购房合同附件二中约定的共有部分及共用房屋分摊建筑面积属于地面建筑，被告2019年3月13日办理的《商品房现房备案证明》范围为车库、设备用房、门卫室、配套用房、垃圾站、人防工程，主要在地下，与原告所分摊内容无一重合；3、被告按照规划建设，取得案涉宗地地下空间土地使用权，并依法补缴土地出让金，未将该部分建设成本分摊给二原告，负一、二层属于被告所有，二原告与其他业主一起共有案涉宗地地上空间土地使用权，被告并未在地上空间建设地下停车场等，未侵害二原告任何权益。请求驳回原告起诉或诉讼请求。本院经审理认定以下事实：2010年10月13日，贵州宇虹房地产开发有限责任公司作为受让人与贵阳市国土资源局作为出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条约定：本合同项下出让宗地编号为Ｇ（10）31，宗地总面积29023平方米，其中出让宗地面积为24301平方米，出让范围为图示红线范围。本合同项下的出让宗地坐落于云岩区……本合同项下出让宗地的竖向界限以规划部门审定的单体方案的建筑物最低层（不含地下建筑部分）标高为下界限，建筑物最高点标高为上界限。出让宗地空间范围是以上述界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。第五条约定：本合同项下出让宗地的用途为住宅。2010年11月16日，贵州宇虹房地产开发有限责任公司与贵阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，该协议约定：“一、《国有建设用地使用权出让合同》中的受让人由贵州宇虹房地产开发有限责任公司变更为贵州宇通房地产开发有限责任公司。二、《国有建设用地使用权出让合同》的其余条款不变……”。2013年9月20日，二原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：“第一条出卖人以出让方式取得位于云岩区，总土地面积为24301平方米，编号为Ｇ（10）31号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清……出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为宇通-雅江园……第三条买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第2号楼1单元6层2号房……该商品房合同约定建筑面积91.63平方米，套内建筑面积74.02平方米……第二十四条共有权益的约定……4、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体产权人共有……”。该合同附件二中约定：“该商品房公用部位及设施具体情况1、共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明（1）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积：厕所、管井、楼梯、入户大堂、山墙、屋顶楼梯及机房。（2）参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数等：分摊系数0.2432.（3）不分摊的共用部分：配套用房……”。后，被告将上述房屋交付给二原告。二原告于2016年11月22日取得上述房屋的不动产权登记（黔（2016）云岩区不动产权第0035894号），不动产权证书载明以下内容：权利人：胡敏、姜华共有情况：共同共有坐落：云岩区2号楼1单元6层2号权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权权利性质：出让／市场化商品房用途：城镇住宅用地／住宅面积：共有宗地面积：22487.08㎡／房屋建筑面积：91.62㎡权利其他状况：房屋结构：钢筋混凝土结构专有建筑面积：74.02㎡，分摊建筑面积：17.6㎡。2018年11月6日，被告作为乙方与案外人贵阳市国土资源局作为甲方签订《国有建设用地使用权出让（补充）合同》，主要约定：“乙方于2010年通过出让方式取得位于云岩区地块国有土地使用权用于开发“宇通-雅江园”项目，根据出让合同及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》约定，该宗地出让面积24301平方米，用途为住宅用地。根据《省国土资源厅关于规范办理改变土地使用条件手续有关问题的通知》（黔国土资发［2018］133号）、《市人民政府办公厅转发市国土资源局关于贵阳市中心城区地下空间国有建设用地使用权有关工作的措施的通知》（筑府办函［2016］127号）等文件规定及市规划局意见，对于乙方申请补缴“宇通-雅江园”项目地下空间（未计入容积率）出让金完善用地手续有关事宜，经甲乙双方协商，达成如下意见：一、该项目地下空间不计容总建筑面积23401.91平方米［其中负一层停车场13614.24平米（出让），设备及管理用房2450.17平方米（划拨）；负二层停车场4247.7平方米（出让），人防、设备及管理用房3097.8平方米（划拨）］出让部分分摊的国有建设用途使用权补缴土地出让金事宜，乙方按贰佰肆拾捌万壹仟伍佰贰拾肆元整（小写：￥248.1524万元）缴纳。该项目地下空间（停车场）需补缴土地出让金为地下价值最高一层（负一层）……四、本合同作为《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》的补充合同……”。2018年11月8日，被告向贵阳市财政局缴纳了上述款项。后被告取得位于云岩区的首次登记。2019年3月13日，被告取得位于云岩区现房备案证明，该备案证明载明部分内容如下：房屋性质：商品房销售房屋情况：车库负1层、负2层407套建筑面积17217.18平方米。其他房屋情况：设备用房负1层6套，建筑面积1864.99平方米，备注：配电室、水泵房等；门卫室：负1层1套45.09平方米；配套用房：负1层1套29.60平方米；垃圾站：负1层1套58.59平方米；人防工程：负2层1套2662.10平方米合计：10套4660.37平方米。原告认为被告违法办理了上述房屋备案登记侵害了原告的权益，故将被告诉至我院，诉请如前。庭审中，被告还提交了云岩区2号楼及云岩区地下室的两份《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，拟证明被告修建负1、2层并未侵占二原告的公摊面积，因为公摊面积的确定应该是现计算分摊系数，分摊系数＝共有建面／套内建面，两份测绘报告是分开测绘的，没有相交性。原告对此不予认可，2019年10月8日地下室测绘报告已经是交房5年后才测绘，违反法律规定。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的证据材料在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于1、原告主体是否适格；2、被告取得云岩区地下室负1层、负2层部分空间的所有权是否侵害原告的权益。关于争议焦点1，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”及《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……”之规定，原告系被告开发的云岩区的业主，其认为云岩区地下室属于业主共同共有，被告将宇通-雅江园的地下室房屋产权办理至被告名下侵害了原告作为共有人之一属于其本人一部分的权益，故原告是与本案由直接利害关系的公民，原告诉讼主体适格。对被告提出原告主体不适格的意见，本院不予采纳。关于争议焦点2，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”之规定，被告已取得位于云岩区的首次登记，虽然原告主张被告的该取得违法，但被告对上述房屋的首次登记尚未被撤销，被告是上述房屋的权利人，现原告主张被告侵占其作为共有人的权利，无事实及法律依据，故对其诉请均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”之规定，判决如下：驳回原告姜华、胡敏的诉讼请求。案件受理费3234元（已减半收取），由原告姜华、胡敏负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年五月十四日书记员  刘航