广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1470号上诉人（原审原告、案外人）：叶惠波，男，1967年7月6日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：张爱玲，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。上诉人（原审被告、申请执行人）：黄吐昌，男，1977年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李一兵，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓扬，广东国智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市博罗县。法定代表人：陈某1。上诉人叶惠波因与上诉人黄吐昌及被上诉人博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司（以下简称金华房地产公司）案外人执行异议之诉一案,不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）作出的（2018）粤0606民初18690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日受理后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷，因本案事实清楚，没有新证据，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。顺德区法院查明：关于黄吐昌与陈瑞明、金华房地产公司民间借贷纠纷一案，顺德区法院作出的（2010）顺法民二外初字第00013号民事判决书已发生法律效力。因被执行人未履行上述法律文书确定的义务，权利人黄吐昌向顺德区法院申请强制执行。2011年10月21日，顺德区法院以（2011）佛顺法执字第12222号执行裁定书查封了被执行人金华房地产公司所有的包括位于惠州市博罗县*********号（以下简称涉案房产）的房产，并分别于2012年6月12日、2013年10月21日、2015年7月9日、2018年6月27日，以（2007）顺法执综字第101号之一执行裁定书、（2011）佛顺法执字第12222号之一执行裁定书、（2011）佛顺法执字第12222号恢字第1号对上述房产继续查封。原告叶惠波向顺德区法院提出执行异议，顺德区法院经审查作出（2018）粤0606执异419号执行裁定书，裁定驳回叶惠波的异议请求，原告遂于法定期限内提起本案诉讼。原告与被告金华房地产公司于1996年10月10日签订《豪华别墅临时买卖合约》，约定原告向被告金华房地产公司订购位于博罗县******别墅，价格为281093元，付款办法为临时订金10000元，余额242984元于2003年10月10日起分84期付清，每月为一期，每期3828元，楼价10%即28109元于收到地基工程完成通知书十四天内付清。后双方于2005年4月21日签订《楼宇认购书》，约定原告向被告金华房地产公司认购位于博罗县********型**号别墅，购房总价为430000元，原告选择分期付款方式获6.5折优惠，优惠后总房价为281093元；原告应承担的费用由被告金华房地产公司代收取：契税为总楼价的6%即16866元、有线电视安装费、有线电话安装费、水电安装费、管理按金、花园围墙费共18500元；付款约定，原告于签署本认购书时付定金10000元，2005年4月22日前付清第一笔首期房款28109元及一次性补回供款20期（每期3828元）共76560元，余款242984元分84期于2003年4月10日起每月向被告金华房地产公司支付，每月支付3828元；双方同意在签署《商品房买卖合同》时，由博罗县公证事务所提供见证服务，原告须承担的律师见证费为843元；其他约定：余楼款64期合计244992元于2005年12月30日前一次性支付（免利息）为185152元。2005年4月22日，原告通过银行转账的方式向被告金华房地产公司转账支付124012元，当天金华房地产公司向原告出具正式收据，其中原告支付了首期楼价款28109元、订金10000元、一至二十期供款共76560元，另原告于当天向金华房地产公司支付了公证费843元以及水电入户费、管理费按金、电视入户费、电话入户费共8500元。被告金华房地产公司向原告发出入伙通知书，通知原告涉案房产从2005年4月30日起具备入伙条件，原告可办理入伙手续，并于2005年5月5日向原告发出收楼通知书，通知原告已办妥一切入伙手续并签订前期物业管理服务协议，从2006年1月5日起收取管理费及应收各项费用。诉讼中，原告称因被告金华房地产公司拒不与原告办理公证等手续，原告因此停止支付剩余供楼款。顺德区法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告叶惠波于2005年与被告金华房地产公司签订的《楼宇认购书》，载明了买卖双方的基本情况、买卖标的物的基本情况、交易价格、付款方式、付款时间、违约责任等房屋买卖合同的必要内容，该认购书是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，也没有损害国家、集体或第三人利益的情形，应认定为合法有效的书面买卖合同。原告提交的《前期物业管理服务协议》《金华康乐园入伙通知书》《收楼通知书》《金华康乐园住房室内装修合同》以及管理费收据等材料可以看出，原告已与被告金华房地产公司完成涉案房产的交付手续，原告已实际占有和使用涉案房产。关于购房款的支付。《楼宇认购书》约定，原告于签署认购书时即2005年4月21日付定金10000元，2005年4月22日前付清第一笔首期房款28109元及一次性补回供款20期（每期3828元）共76560元，而原告通过银行转账的方式于2005年4月22日向被告金华房地产公司转账支付了上述款项，因此，原告已按约定支付部分价款。楼宇认购书约定，涉案房产的总房价为281093元，原告已支付了定金10000元、第一笔首期房款28109元及第1-20期的供款76560元，共计114669元，故剩余价款应为166424元。诉讼中，原告明确表示愿意将剩余价款交至法院执行，可见，原告满足已按合同约定支付部分价款，且愿意将剩余价款按照法院要求交付执行的条件。原告在交付了涉案房产公证费后，被告金华房地产公司一直不与原告办理公证等手续，被告金华房地产公司处于不正常经营状态，由于被告金华房地产公司经营管理不善，导致无法办理，故涉案房产没有办理过户登记至原告名下，原告并无过错。综上，虽然原告叶惠波并未付清购买涉案房产的全部价款，也没有办理过户登记手续，但是原告已经在法院查封涉案房产之前与被告金华房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，实际占有使用了该房屋，并且按合同约定支付了部分价款，也愿意将剩余价款按照法院要求交付执行，其在涉案房产未办理过户登记手续问题上并不存在过错，故在其按照法院要求交付剩余价款后，应当认定其符合上述司法解释的规定。但原告应于本判决生效之日起十五日内将剩余购房款166424元交付顺德区法院指定账户供执行，逾期未交，顺德区法院可继续执行涉案房产。此外，由于原告与被告金华房地产公司签订的认购书属于债权关系，故原告对涉案房产不享有物权，原告请求确认该房产属于原告所有，顺德区法院不予支持。关于原告要求被告金华房地产公司协助原告办理涉案房产的过户登记手续，非本案审查的范围，顺德区法院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、原告叶惠波在本判决发生法律效力之日起十五日内将剩余购房价款166424元交付顺德区法院执行后，不得执行涉案房产（房产证号：16894**）；若原告叶惠波逾期实施前述行为，顺德区法院应继续执行上述房产；二、驳回原告叶惠波的其他诉讼请求。上诉人叶惠波不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人叶惠波一审的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人叶惠波对涉案房产不享有物权，有违事实和法律规定，二审法院应依法改判。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，涉案房产虽未登记在上诉人叶惠波名下，但被上诉人金华房地产公司早在1996年就已与上诉人叶惠波签订书面的房地产买卖合同，并于2005年4月年将涉案房产交付上诉人叶惠波，一审中，上诉人叶惠波也提交了愿意将剩余购房款付至法院执行的承诺书，且上诉人叶惠波对涉案房产没有办理过户登记手续无过错。因此，上诉人叶惠波系涉案房产的真实权利人，一审法院认定上诉人叶惠波对涉案房产不享有物权，有违事实和法律规定。二审法院应依法改判。二、一审法院以上诉人叶惠波要求被上诉人金华房地产公司协助办理涉案房产的过户登记手续非本案的审查范围为由，驳回上诉人叶惠波的该项诉求，违反了相关的法律规定，二审法院应依法改判。首先，《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见》第十四条规定：“争议财产已经在执行过程中被人民法院查封、扣押、冻结的，案外人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定主张权利，不得另行提起普通的民事诉讼。已经受理的，应当驳回起诉。执行异议诉讼终结后，案外人、当事人基于同一法律关系另行提起普通民事诉讼的，人民法院不予受理。”另最高人民法院在2015年12月24日就关于民事审判工作中的若干具体问题举行的会议中，在谈到执行异议之诉问题时一再重申，案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。审查的关键点有两个：一是案外人对执行标的享有合法真实的实体权利，主要是物权，在审理执行异议之诉中，无论当事人是否提出确权的诉讼请求，都要查清实体权利的性质和归属。对于能否允许当事人不提执行异议之诉，另行起诉确权的问题，最高人民法院在《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》中明确规定，人民法院的查封排除了其他法院关于该查封物的另案确权。从前述规定可知，对于已被人民法院查封、执行的争议财产，案外人只能通过执行异议之诉主张实体权利，且在执行异议诉讼终结后，案外人不能再基于同一法律关系另案提起普通民事诉讼。其次，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十六规定：“房屋尚未办理所有权转移登记,买受人请求确认房屋归其所有的,人民法院应当向其释明变更诉讼请求为出卖人协助其办理房屋所有权转移登记。买受人不同意变更的,驳回其诉讼请求。”本案一审中，上诉人叶惠波既请求一审法院确认涉案房产的物权归上诉人叶惠波所有，也请求一审法院判令金华房地产公司协助上诉人叶惠波办理涉案房产的过户登记手续。如一审法院适用前述规定认为涉案房产的所有权尚未转移登记至上诉人叶惠波名下，上诉人叶惠波无权请求确认涉案房产归上诉人叶惠波所有，那么在上诉人叶惠波已经一并请求金华房地产公司协助办理涉案房产所有权转移登记至上诉人叶惠波名下的情况下，一审法院就应该在本案中一并审查上诉人叶惠波要求金华房地产公司协助办理过户登记手续的诉求，而不应以非本案审查范围为由，驳回上诉人叶惠波的该项请求。再次，《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见》第八条、第十二条明确规定，案外人提起执行异议诉讼，应当对执行标的主张实体权利，同时提出对执行标的停止执行的请求。人民法院应当全面审理各方的诉讼主张。案外人执行异议诉讼请求成立的，应当作出确认实体权利的判决，以及停止执行或许可执行的判决。本案中，一审法院认定上诉人叶惠波对涉案房产不享有物权，却又判决不得执行涉案房产。表面看，上诉人叶惠波通过执行异议之诉阻止了一审法院对涉案房产的执行，但如果上诉人叶惠波不对该份判决提出上诉，另案主张物权，则本案一审判决作为已生效的法律文书，其作出的上诉人叶惠波对涉案房产不享有物权的结论必然会影响上诉人叶惠波另案主张实体权利。三、一审法院同院同案不同判，有悖于法治形式正义，损害了司法的公信和权威，二审法院应依法纠正。在本案原审被告黄吐昌申请强制执行的（2011）佛顺法执字第12222号案件中，一审法院以金华房地产公司未清偿到期债务为由，查封了仍登记在金华房地产公司名下的128套房产，后有30多套已实际买受被查封房产的购房人向一审法院提出了案外人执行异议和执行异议之诉，一审法院在2011年至2013年期间已分别就该30多宗案件（案号分别为【2012】佛顺法民一初字第2785、2786、2787、2788、2789、2790、2791、2793、2794、2795、2796、2797、2798、2838、2855、2861、2862、2863、2864、2865、2866、2867、2868、2869、4667、4668、4721、4722、6365、8588、8743、8589、8590号、【2013】佛顺法民一初字第278、397、460、461号）作出生效判决，亦均无一例外的判决确认各异议人所购房产及对应的土地使用权归各异议人所有，停止执行各异议人已购买的房产。但在本案中，上诉人叶惠波与之前30套房产的购房人主张的案件事实和诉讼请求是一样的，一审法院却作出了与之前30多宗案件不同的判决结果。一审法院同院同案不同判，有悖于法治形式正义，严重损害了司法的公信力和权威。二审法院应依法纠正，增加当事人对裁判的可预测性和信服度。综上所述，上诉人叶惠波认为，一审判决在事实认定和法律适用方面确有错误。且存在同院同案不同判的司法不公现象。为维护自身合法权益，上诉人叶惠波现依法提出上诉，请二审法院依法支持上诉人叶惠波的上诉请求。上诉人叶惠波在二审期间未向本院提交新证据。上诉人黄吐昌不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项判决，改判驳回全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由叶惠波承担。事实和理由：一、叶惠波不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”而在一审过程中，叶惠波并未提供充足的证据证明其所购涉案商品房系用于居住，也未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。由上可得，叶惠波并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的排除执行的情形，叶惠波不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院第一项判决错误，应于撤销。二、一审法院适用法律错误，侵害了上诉人黄吐昌的合法权益。在一审中，法院适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决不得执行涉案房产。事实上，该项判决系适用法律错误，侵害了上诉人黄吐昌的合法权益，应予撤销。具体到本案中，上诉人黄吐昌认为应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。理由如下：在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，第二十八条规定适用的情形是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议；而第二十九条适用的情形是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。因此，第二十九条规定事实上是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。而具体到本案中，由于本案被执行人金华房地产公司为房地产开发企业，因此，法院应当适用特殊情形，即第二十九条之规定。综上所述，叶惠波并不享有足以排除强制执行涉案房产的民事权益。一审法院一审第一项判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵害上诉人黄吐昌的合法权益，依法应当改判，请二审法院依法支持上诉人黄吐昌的上诉请求。上诉人黄吐昌二审期间未向本院提交新证据。被上诉人金华房地产公司二审期间未进行答辩亦未向本院提交证据。经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然上诉人叶惠波对涉案房产享有足以排除强制执行的权利，但该权利性质上属于因合同而取得的准物权，该权利未经物权登记机关登记，不能发生物权全部的效力。因此，上诉人叶惠波上诉请求判决确认其对涉案房产享有物权，缺乏事实和法律依据。在执行异议之诉中，主要解决对执行标的能否排除执行问题，上诉人叶惠波主张被告金华房地产公司应协助其办理涉案房产的过户登记手续，并非执行异议之诉案件审查的范围，顺德区法院不作审查并驳回叶惠波的请求并无不当，本院予以维持。叶惠波应另行寻求其他法律途径解决。至于上诉人叶惠波称顺德区法院存在同院同案不同判的问题，因有关执行异议之诉的法律、司法解释已发生了变化，不同案件的裁判结果不能简单类比。上诉人叶惠波的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人黄吐昌上诉认为顺德区法院适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，并以此认定叶惠波对涉案房产不享有足以排除强制执行的权利，上诉人黄吐昌的依据不足。即使金华房地产公司作为被执行的房地产开发企业，从案外人请求保护其合法权益角度，本案情形完全可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来处理。并非因被执行人是房地产开发企业，就一定要适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，并以此来判断案外人是否享有足以排除强制执行的权利。顺德区法院（2018）粤0606民初18690号民事判决适用法律并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人叶惠波的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉人黄吐昌的上诉请求缺乏法律依据，本院均不予支持。顺德区法院（2018）粤0606民初18690号民事判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11032.78元，由上诉人叶惠波和上诉人黄吐昌各承担5516.39元。本判决为终审判决。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 冼富元二〇二〇年五月十九日法官助理 周相聪书 记 员 黄榕霞