济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8830号 原告：余莹，女，1962年12月23日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：耿颖（特别授权代理），北京大成（济南）律师事务所律师。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶（特别授权代理），山东平正大律师事务所律师。 原告余莹与被告山东佳汇旅游发展有限公司（佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，本院依法适用简易程序，于2019年12月28日第一次公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法将该案转为普通程序，于2020年3月26日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审原告余莹的委托诉讼代理人耿颖，被告佳汇公司的委托诉讼代理人隋轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 余莹向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告投资款本金636679.68元及利息（利息自起诉起，以636679.68元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告2008年7月2日签订的《某假日酒店》投资协议为无效合同；2.判令被告返还原告购房款816256元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2009年11月30日起至清偿完毕之日止）；3.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年7月2日，原告与被告佳汇公司签订《投资协议》，向被告的项目投资，并取得了某假日酒店客房中心X区X号案房，经营期限为50年，同时原告与佳汇公司签订《补充协议》，约定在经营期间如因国家政策等原因造成客房被拆除的，被告同意返还原告总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。该客房于2019年被拆除，故被告应返还总投资额并自交款之日支付利息。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，在手续齐全的情况下，房屋仍被强拆，被告认为政府违约、违法的行为是根本原因，被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对案涉标的的情况十分清楚，并在此基础上签订涉案合同，被告也依约履行了合同义务，出现现在的问题属于政策风险或不可抗力的范畴，原告方对此十分明晰，故被告不应承担责任或不应完全承担责任。3、诉求法院审查涉案合同的性质及效力，并在此基础上判断双方有无责任或责任分担；4、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则及标准；5、原告在涉案房屋中已占有使用涉案房屋多年，已实际占用涉案房屋，因此返还的购房款应扣除占有使用费；6、鉴于如认定为合同无效，被告认为原告也负有一定的责任，因此，原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告进行分担。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 一、余莹提供的证据：1、《 二、佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设管理小区建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫某村拟建香山寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《某假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于某景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、南部生态经济区项目审批表一份；10、建设用地初审意见表一份；11、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；12、村镇规划选址意见书一份；13、建设工程规划许可证一份。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2008年7月2日，佳汇公司（甲方）与余莹（乙方）签订《某假日酒店》投资协议，协议主要内容为：“第一条某假日酒店项目土地使用权的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止，其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年，自2052年9月26日至2057年9月26日。第二条乙方为该项目投入资金计人民币捌拾壹万陆仟贰佰伍拾陆元。签订本协议之日支付人民币陆拾伍万整，余下投资额计人民币壹拾陆万陆仟贰佰伍拾陆万元于2008年10月30日前全部付清。第三条乙方所提供资金，由甲方根据投资项目需要，自由支配，乙方不得干涉。甲方负责该项目的工程建设及相关手续的完善，保证工程顺利竣工并验收合格。为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《某假日酒店》客房中心X区，房号为X，建筑面积225.08平方米……第四条甲方为乙方提供的客房在2008年10月30日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。……3、该客房交付乙方之日起即视同乙方收回全部投资本金，即（人民币）捌拾壹万陆仟贰佰伍拾陆元，乙方投资收益通过对该客房的经营收入来实现。……5、在经营期间，乙方可在不改变客房用途的前提下自由转让对该客房的占用、使用、收益、处置权。乙方转让上述实物及权益时，全部收入归乙方所有；相关税费，由乙方承担。…….”同日双方签订《补充协议》一份，约定：“一、关于甲方提供给乙方客房建筑面积为255.08平方米。协议约定面积与有测量资质的单位提供的测量面积（测量费用由申请方承担）误差在3%（含3%）之内，投资额不变；超出3%时，乙方按3200元/平方米补足投资额；少于3%时，乙由甲方按3200元/平方米返还乙方投资额。二、客房交付期限和交接的约定，在乙方付清全部投资款后，甲方于2008年10月30日前将满足上述交付标准的客房交付乙方。如果甲方逾期交付，则自双方约定期限之第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付投资款万分之一的违约金。交接时，在甲方出示该客房的竣工验收合格证明文件后，双方签署客房交接单。三、在经营期间，如果乙方有意将该客房过户到乙方名下，且政府有关部门也同意办理，乙方可提出申请，甲方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由乙方承担。如果政府有关部门不同意办理，甲方不承担任何违约责任。四、在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。（总折旧额=年折旧额×已经营年限，年折旧额=总投资额/50）。” 后余莹依约向佳汇公司交纳了816256元。2009年11月30日佳汇公司出具销售不动产和转让无形资产通用发票（平）1份，载明项目名称：某假日酒店客房中心，合同编号：X，项目地址：《某假日酒店客房中心》X区X座，开票项目：销售不动资产，金额816256元。” 佳汇公司于2008年10月30日将涉案房屋交付余莹。 2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月24日，涉案房屋被拆除。 本院认为：余莹与佳汇公司签订的《某假日酒店投资协议》名为投资实为房屋买卖合同。所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2008年7月2日双方所签《某假日酒店投资协议》及补充协议违反法律强制性规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。余莹主张向佳汇公司支付816256元购房款。佳汇公司应予以返还该笔购房款。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付余莹，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故余莹应向佳汇公司支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。余莹主张房屋于2008年11月30日交付，2019年8月24日被拆除，佳汇公司对此无异议。因此，本院认定涉案房屋于2008年11月30日交付给余莹，于2019年8月24日被拆除。余莹应向佳汇公司支付自2008年12月1日至2019年8月24日（128.8个月）的使用费。根据双方签订的投资协议涉案房屋土地使用年限至2057年9月26日止。因此，本院认为涉案房屋坐落的土地使用年限应截至合同约定的2057年9月26日。因此，余莹应向佳汇公司支付占有使用费【816256元/585.9个月（2008年12月1日-2057年9月26日）*128.8个月】=179440元。佳汇公司在扣除使用费后，剩余购房款636816元应当返还给余莹。 关于利息，余莹在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，佳汇公司没有返还相应购房款，应当赔偿余莹利息损失。利息应自2019年8月25日起计算至清偿完毕之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、余莹与山东佳汇旅游发展有限公司于2008年7月2日签订的《某假日酒店》投资协议为无效合同； 二、山东佳汇旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向余莹返还购房款636816元； 三、山东佳汇旅游发展有限公司向余莹支付利息，利息以636816元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、驳回余莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11963元，由余莹负担2630元、山东佳汇旅游发展有限公司负担9333元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  徐加莲 人民陪审员  李 玲 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  吕纯纯