江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初5884号原告：无锡金茂玉泉街业主委员会，住所地无锡市惠山区盛岸西路**玉泉商业街**3062、3063。负责人：徐向华，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：贾晔，江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。被告：叶盛，男，1970年12月2日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：赵丽娜，江苏崇宁律师事务所律师。被告：无锡仲思行物业管理有限公司，统一社会信用代码91320206076315287H，住，住所地无锡市惠山区洛社镇杨东路**/div>法定代表人：戈弘辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏晓东，该公司员工。原告无锡金茂玉泉街业主委员会（以下简称业委会）与被告叶盛、无锡仲思行物业管理有限公司（以下简称仲思行公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2020年1月8日公开开庭进行了审理，原告业委会的负责人徐向华及委托代理人贾晔，被告叶盛及委托代理人赵丽娜，被告仲思行公司的委托代理人苏晓东到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告业委会的负责人徐向华及委托代理人贾晔，被告叶盛及委托代理人赵丽娜，被告仲思行公司的委托代理人苏晓东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告业委会提出诉讼请求：判令被告叶盛将其非法占有、使用的无锡市玉泉商业街消防通道（一号楼二楼连接五号楼的通道、一号楼三楼连接二号楼的通道），二楼和三楼的卫生间及楼梯口公共区域，以及铺号为3062、3063的物业管理用房恢复原状并返还给玉泉街全体业主；判令二被告按商铺租赁合同约定的租金标准计付自2017年5月1日起至叶盛实际搬出被侵占物业管理用房之日止的占有使用费，截止2019年5月31日，已确认被侵占物业管理用房面积为40平方米，使用费为19940元。事实和理由：玉泉商业街全体业主与仲思行公司签订了商铺委托经营管理协议，将玉泉商业街的商铺委托给仲思行公司经营管理；仲思行公司与叶盛签订商铺租赁合同和商铺管理合同及补充协议，将一号楼一至三层部分商铺出租给叶盛经营快捷酒店。后原告发现，租赁合同中包含不能经营使用的物业管理用房，且叶盛擅自侵占消防通道、卫生间等部位，改造用于酒店经营，经交涉未果，故诉至法院。被告叶盛辩称：叶盛与仲思行公司签订的商铺租赁合同及补充协议系双方真实意思表示、合法有效，根据合同约定，现仍在租期内，叶盛也依法履行合同义务，将租金交给了仲思行公司；叶盛在租赁的标的物处依法申领营业执照并通过消防验收，原告曾向消防部门投诉，但经消防部门核查后叶盛的经营符合消防规范；对于二楼、三楼是整层租赁，且按合同约定是开设酒店，只能按酒店的设计来装潢使用，没必要保留原设计的卫生间等；故原告的起诉无事实与法律依据，应驳回原告对叶盛的诉讼请求。被告仲思行公司辩称：二楼和三楼当时都是虚拟铺号，现场是空着的，是整平层；当时是整层租赁给叶盛的，面积是按铺号的建筑面积计算的，其中包括套内面积及消防通道、卫生间等设施，因此，商家对这些公共部分是有使用权的。叶盛应该缴纳的租金都已交给仲思行公司，原告所说的物业用房租金是同意支付给原告的，主要是因为双方对仲思行公司进行的办公改造及换地方改造费用的承担未能达成一致意见。经审理查明：2017年3月20日，仲思行公司（甲方）与叶盛（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定将玉泉商业街1号楼地上一层1001、1002、1003、1004、1019、1020、1021号商铺，地，地上**2001-2036全部36间商铺，地上**3030-3077全部48间商铺赁给叶盛经营快捷酒店；租用总面积2711.94平方米（该总面积为租用的所有铺号的建筑面积之和），该物业建筑面积以产权部门测量为准，租金和相关费用均以租用面积为基数计算；租期15年，自2017年5月1日起至2032年4月30日止；租金自2017年5月1日开始交纳，2017年5月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2019年4月30日租金均为324456元，2019年5月1日至2020年4月30日租金为432608元，2020年5月1日至2023年4月30日每年租金为674868元，2023年5月1日至2026年4月30日每年租金为708612元，2026年5月1日至2029年4月30日每年租金为751128元，2029年5月1日至2032年4月30日每年租金为803712元，租金每6个月支付一次，先付后用，乙方须提前15日向甲方一次性足额支付下期租金。合同还详细约定了双方之间的其他权利义务。合同签订后，叶盛即接收租赁物业进行符合快捷酒店经营要求的装潢，在装潢过程中，叶盛将二楼通向五号楼的通道于外墙处隔断封闭，三楼通向二号楼的连接处亦隔断封闭，二楼、三楼区域内原设计为卫生间的区域亦统一改造装潢成酒店房间使用，对此，出租方仲思行公司并无异议。双方一直按约履行，叶盛己按约将租金交至2020年4月30日。另查明：仲思行公司系受玉泉商业街开发商指定对整个玉泉商业街进行统一经营管理的公司，其与所有业主都签订了委托经营管理合同，2017年12月至2018年7月，曾有86名业主向本院起诉仲思行公司，要求解除与仲思行公司之间的委托经营管理合同关系，本院经审理后判决驳回了该批业主的诉讼请求，该批业主不服一审判决上诉后，二审亦被驳回。又查明：因租赁合同中所出租的物业包括三楼铺号为3062、3063的原设计为物业用房的部分，该部分也已被叶盛装潢成酒店房间使用，故仲思行公司在负一层另辟地方改造为临时物业办公用房。2018年12月26日，无锡金茂玉泉街业主委员会成立，并报无锡市惠山区住房和城乡建设局备案。之后，业委会解聘了仲思行公司对玉泉商业街的物业管理职权，并重新聘请了物业管理公司。为协调解决玉泉商业街物业移交过程中存在的问题，惠山区、钱桥街道相关领导及钱桥社区物业主任、业主委员会代表、仟吉物业代表、仲思行物业代表、开发商代表，于2019年4月16日上午，在××街道××社区××楼××室召开会议，签署了《会议纪要》达成了三点方案，其中第三条约定，物业用房应移交给业主委员会，但考虑到目前该物业用房由商管公司出租使用的实际情况，双方经友好协商同意按以下方案处理：1、物业用房应当移交业主委员会，变更出租方为业委会，原合同条款不变，租金收益归业委会所有；2、现有负一层临时物业用房移交业委会使用。该会议纪要中注明，该方案由开发商代表向负责人汇报，经开发商负责人同意后实施。2019年4月18日，开发商无锡金茂置业有限公司，书面函复业委会及社区街道相关领导，基本同意该方案，也在第三条特别注明同意对原40平方米的物业用房及所产生的租金的处理意见。后仲思行公司按会议纪要达成的方案，将负一层临时物业用房移交给业委会，但未按约定将物业用房产生的租金交还给业委会，业委会于2019年5月8日委托律师向仲思行公司发《律师函》，称仲思行公司有擅自将物业用房出租谋利等违约、违法行为，要求仲思行公司在收函后七日内将擅自出租的物业用房及消防通道等公共区域清空并恢复原状后归还给业委会，并将非法出租期间获取的该部分租金收益归还业主大会。仲思行公司收函后称因两次办公用房的改造费用，双方未能达成一致意见，故未将物业用房产生的租金交还给业委会。业委会于2019年8月19日提起本案诉讼。审理中，各方同意对三楼铺号为3062、3063物业用房的总面积按40平方米计算。业委会称，由于叶盛封闭了与××号楼××楼之间的消防通道，对面五号楼的租户艺菲舞蹈公司为通过消防验收，只好在两幢楼二楼之间的连接天桥通道中间另行架设铁梯通向地面，该铁梯损害了业主的利益，且有安全隐患，所以要求叶盛恢复该处消防通道后，再由艺菲舞蹈公司拆除该铁梯。针对叶盛封闭二楼与五号楼连接的消防通道以及三楼与二号楼连接的通道是否存在消防安全、艺菲舞蹈在室外架设铁梯是否影响玉泉商业街的整体消防安全等问题，本院向无锡市惠山区消防大队调查咨询，该单位解释称，玉泉商业街原来设计的是一个一个小商铺单独经营，故消防通道是共用的，现在的情况是该地经营模式变了，变成了整体经营，包括一号楼叶盛经营的酒店，二号楼的星音悦ＫＴＶ，五号楼的艺菲舞蹈，那么消防要求就不一样了，凡是独幢楼的，必须有两个逃生通道，目前上述三家经营单位的消防设施都是符合要求的，因此，叶盛的酒店封闭上述两个通道不影响艺菲舞蹈和星音悦ＫＴＶ的消防安全；艺菲舞蹈架设的室外铁梯对整个玉泉商业街的整体消防安全也没什么影响，因为，玉泉商业街的房子都是属于多层，不属于高层，不需要外部环形消防通道；如果艺菲舞蹈要使用二楼天桥连接处通到一号楼内的楼梯作为自己的消防逃生通道，必须要与酒店共同租用二楼天桥进入一号楼后的位置一直通到楼梯边的区域，如不能共同租用，即使打通该通道，对于艺菲舞蹈来说，也是不符合消防要求的，因为它不可以把别的经营者的出口作为自己的逃生通道。本庭当庭询问叶盛是否愿意与艺菲舞蹈共同租用上述区域并共同使用作为消防通道，叶盛明确表示不同意，理由是那样会影响整个酒店经营的安全。此外，仲思行公司还提交了办公室装修合同、发票及照片各两份，证明第一次仲思行公司根据约定，将负一层的临时物业用房让一间给业委会，进行分隔装修产生费用15300元；第二次业委会换了物业公司，将仲思行公司赶出原来的办公地点，仲思行公司找另外的办公地点进行重新装修，产生费用48500元。仲思行公司要求这两笔费用由业委会承担，并在应支付给业委会的3062、3063物业用房产生的租金中扣除。业委会质证，对证据真实性不予确认，也无法达到其证明目的；该费用即使存在也不应由业委会承担。叶盛质证称由法庭依法认定。以上事实，有商铺租赁合同及补充协议、平面图、会议纪要及回复函、律师函及邮寄凭证、（2018）苏0206民初4047号和（2019）苏02民终2338号民事判决书、调查笔录、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：仲思行公司代表部分业主与叶盛签订的商铺租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于叶盛租用的一号楼二楼、三楼而言，租赁合同约定按建筑面积计算租金，而建筑面积包括套内面积和公摊面积，这些公摊面积就是指建筑物的公共部分，对于本案而言，就是二楼、三楼各自的通道、卫生间、楼梯及附近等区域，也就是说，二楼、三楼的公共部分是属于该层所有业主共有或该幢楼的所有业主共有，而不是整个玉泉商业街的所有业主共有，因为这是建筑物内的部分，只有建筑物外的部分才是属于玉泉商业街全体业主共有。因此，叶盛通过整层租赁的方式，取得了一号楼二楼、三楼包括公共部分在内的整层使用权，业委会称其为非法占有，并要求其恢复原状返还给玉泉商业街全体业主，显然无正当理由，不予支持。业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。关于叶盛封闭消防通道的行为，经调查并不影响相邻的五号楼艺菲舞蹈和二号楼星音悦KTV的消防安全，艺菲舞蹈如要使用一号楼叶盛租赁区域的消防通道的条件是共同租用，而叶盛明确表示不同意共同租用，其与仲思行公司所签订的租赁合同合法有效，故也无理由强制要求其同意共同租用，因此，业委会要求叶盛打通恢复该两处通道，亦无正当理由，不予支持。物业管理用房的所有权依法属于业主。××号楼××楼××、3063号房原设计为物业用房，故应属于玉泉商业街全体业主共有，但在业委会成立前就由仲思行公司出租给叶盛，仲思行公司为此也另辟了物业办公用房；2019年4月16日会议纪要明确对该房屋的处理意见为，所有权“移交给业委会，变更出租方为业委会，原合同条款不变，租金收益归业委会所有”，业委会的代表在该会议纪要上签字同意，现业委会违反该约定，要求叶盛将该房屋恢复原状，交还给业委会，无正当理由，不予支持。但其要求仲思行公司交还该房屋产生的租金收益，理由正当，应予支持。现叶盛向仲思行公司的租金支付至2020年4月30日，根据各方同意的该房屋面积按40平方米计算，标准按原合同约定，自2017年5月1日至2020年4月30日，该房屋产生的租金为15951.97元，且自2020年5月1日后，叶盛应按合同约定的支付时间和租金标准，将该房屋产生的租金支付给业委会。至于仲思行公司要求用办公改造费用抵扣应返还的租金收益，则属于仲思行公司与业委会之间的另一法律关系，应另案处理，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《物业管理条例》第三十八条之规定，判决如下：一、叶盛于本判决生效之日起十日内向无锡金茂玉泉街业主委员会支付铺号为3062、3063的物业用房租金（自2020年5月1日起，面积按40平方米计算，支付时间和租金标准按2017年3月20日《商铺租赁合同》约定内容执行）。二、无锡仲思行物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡金茂玉泉街业主委员会返还物业用房租金15951.97元。三、驳回无锡金茂玉泉街业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由业委会负担60元，仲思行公司负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌人民陪审员  陈 蕾人民陪审员  丁忽春二〇二〇年五月二十九日书 记 员  张梓杰