广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初2955号原告：陈尧辉。委托诉讼代理人：张雄尧，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈肖明，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：梁志华。委托诉讼代理人：邓铁柱，广东国律律师事务所律师。原告陈尧辉与被告梁志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告陈尧辉及其委托诉讼代理人张雄尧，被告的委托诉讼代理人邓铁柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除《厂房租赁合同》；2.判令被告向原告支付厂房占有使用费200000元（20000元/月×12个月-40000元）；3.判令被告向原告支付水费1639.1元及电费2290元；4.判令被告向原告赔偿损害厂房附属设施而导致的经济损失30000元；5.本案诉讼费由被告承担。（上述为变更后的诉讼请求）事实和理由：原被告签订《厂房租赁合同》，因被告自2018年11月份开始拖欠租金，原告于2019年10月17日前往租赁物催促被告交租时，发现被告将租赁物内的物品搬空并将水电设施破坏，故被告构成违约，原告诉至法院。被告辩称：1.厂房无证，《厂房租赁合同》无效，80000元押金应退还给被告或冲抵被告应付款项。2.双方于2018年5月28日签订《厂房租赁合同》后，当时厂房内还有其他租客在占有，后原告也一直未将厂房交付给被告。3.因被告考虑保留租赁权，故在没有实际占有的情况下缴纳了2019年8-10月租金，但被告后来决定放弃继续承租，并在2018年10月缴纳当月租金是告知原告，故被告从未使用过厂房。4.从原告诉请的水电费可知，被告没有实际使用过厂房，否则不会只有那么少水电费。5.如2018年11月之后双方还存在租赁关系，则原告自2018年11月至2019年10月间未曾催告被告交租，明显与常理不符。6.对于欠租时间，原告前后陈述矛盾。7.原告的证据不能证明被告实际使用厂房，有关报案材料反而证明在2019年10月是没有任何人在使用案涉厂房。8.原告主张被告破坏厂房及维修设施，没有相应证据。本院经审理认定事实如下：一、合同签订情况：2018年5月28日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将东莞市大朗镇犀牛陂村井水尾二区***厂房出租给被告作为生产使用；租期10年，从2018年8月1日起至2028年7月30日止，前20天为免租期；租金为20000元/月，每3年递增8%，于每月5日前支付；被告应向原告支付保证金60000元；水电费由被告按时足额缴纳。二、房屋的办证情况：双方确认案涉房屋至本案庭审日未取得建设工程规划许可证。三、押金的支付情况：2018年5月28日，原告向被告出具收据，确认收到被告支付的押金60000元。原被告均同意上述押金抵充被告应支付给原告的占有使用费。四、房屋的交付情况：2018年6月30日，被告向原告出具收据，确认收到原告交付的犀牛陂井水尾二区86号厂房，电度底数二相45505度，三相10087度。被告确认收据的真实性，但主张收据只是双方预备履行合同的前置手续，在2018年8月1日前，厂房由原租客使用，故收据不能证明原告于2018年6月30日将厂房交付给被告。本院认为，因收据已经清晰载明被告收到案涉房屋，且载明了交付房屋时的电箱读数，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，认定案涉房屋已于2018年6月30日由原告交付给被告。五、租金的支付情况：1.被告提交的收据显示原告于2018年5月28日收取了被告支付的8月份租金20000元。被告主张这20000元为押金，与前述60000元押金共计为80000元。原告不予认可。因收据已经清晰载明这20000元为8月份的租金，且被告支付80000元押金与《厂房租赁合同》约定的押金数额不符，故本院不采信被告的主张，认定这20000元为2018年8月的租金。2.2018年8月2日，被告向原告转账5000元。原告主张这是2018年7月份扣除20天免租期后的租金。被告则主张这是2018年8月份扣除20天免租期的租金。由于2018年6月30日的收据已经显示原告于当日将房屋交付给被告，故自此开始计算免租期并无不当。被告主张上述5000元为2018年8月扣除20天免租期的租金，与2018年5月28日收据反映的原告已收取2018年8月整月租金20000元的事实亦相矛盾，故本院采信原告的主张，认定上述5000元为2018年7月扣除20天免租期后的租金。3.2018年9月6日，被告向原告转账20000元，双方确认是2018年9月的租金。4.2018年10月13日，被告向原告转账20000元，双方确认是2018年10月的租金。综上，被告已经向原告付清了2018年10月及之前的租金，自2018年11月起未交租。无证据证明原告在2018年11月之后至本案起诉前曾催告被告交租。六、房屋的使用情况：1.水电费：被告主张其承租房屋后未曾实际使用过房屋，未支付过任何水电费。原告提交的历月用水明细表未加盖任何印章，显示2018年6月25日至2018年8月25日的实际用水量为9度、水费为17.6元、污水费为10.9元，自此之后的实际用水量、水费、污水费均为0；2018年6月25日至2019年4月24日的垃圾费为每两个月240元，自此以后的垃圾费均为0元。以上共计为1228.5元，原告主张为被告承租房屋后产生的水费（以原告庭后提交的情况说明为准）。至于电费，原告庭前提交的查询截图（不能出示原始查询记录）显示总电量为158度，电费为93.35元，未载明用电单位及用电时间。被告不予认可。原告庭后提交的两份用电表格（被告表示无需质证）未加盖任何印章，显示其中一电表2018年7月的计费电量为2132度，2018年9月的计费电量为158度，2018年11月及12月的计费电量均为0；另一电表2018年7月的计费电量为139度，2018年8月的计费电量为42度，2018年9-12的计费电量均为0。两份表格显示的应收电费共计为1820.18元，原告主张为被告承租房屋后产生的电费（以原告庭后提交的情况说明为准）。原告不能提交水电部门出具的收费凭证，理由是已经丢失。2.房屋损失：原告于2019年10月17日向公安部门报案，主张案涉房屋的电线及门窗被盗，门被破坏，损失约30000元，怀疑是被告所为。原告确认至本案庭审时公安部门尚未有处理结果。本案中，原告在起诉状中主张被告破坏房屋的水电设施，损失约30000元，要求被告予以赔偿。被告否认其有相应侵权行为。七、房屋的返还情况：被告主张其于2018年10月电话通知原告不再承租房屋，因原告未将房屋钥匙交付给被告，故被告未与原告办理返还房屋的交接收据。原告否认被告的上述主张，并主张其于2019年10月17日前往案涉房屋催收租金时，才发现被告已经搬离了案涉房屋且房内设备被破坏。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对于合同效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦无证据证明已经主管部门批准建设，故根据上述规定，原被告签订的《厂房租赁合同》为无效合同。原告要求判令解除《厂房租赁合同》，因解除合同以合同有效为前提，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。对于占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据前文查明的事实可知，原告于2018年6月30日向被告交付房屋，被告已经向原告付清了2018年10月及之前的租金，自2018年11月起未交租。关于房屋返还时间，被告作为返还义务人，应承担举证责任。现被告主张其曾于2018年10月份电话通知原告不再承租案涉房屋，但除其陈述外，未提交其他证据，且原告不予认可，故本院不予采信。考虑到被告自2018年11月起未交租，《厂房租赁合同》约定每月租金于当月5日前支付，故在被告长时间欠租的情况下，原告应采取必要措施减少损失，否则造成损失扩大的部分，应由原告自行承担。现无证据证明原告自2018年11月起至本案起诉前曾催告被告交租或收回房屋遭到被告拒绝，而结合原告提交的历月用水明细表、用电表格可知，案涉房屋约于2018年8、9月起未产生水电费，现有证据不足以证明水电设施被破坏，故可认定被告约于2018年8、9月起未实际占有使用案涉房屋，原告收回房屋不存在障碍。因此，本院认定原告于被告停缴租金三个月后应当知道被告搬离了案涉房屋，此时原告应及时收回房屋。占有使用费应从2018年11月计算至2019年1月，共计为：20000元/月×3个月=60000元。被告已向原告支付了60000元押金，双方同意用押金抵充被告应支付给原告的占有使用费，抵充后，被告无需再向原告支付占有使用费，原告亦无需向被告返还押金。对于水电费，虽然原告未能提交水电部门出具的收费票据，原告提交的历月用水明细表及用电表格未加盖任何印章，电费查询截图不能出示原始信息，不足以证明原告为被告垫付的水电费情况。但鉴于原告确实曾将案涉房屋交付给被告使用，被告自认未缴纳任何水电费，故应认定原告为被告垫付了水电费。对于垫付的数额，本院酌定为2000元。对原告超出该范围的诉讼请求，本院不予支持。对于经济损失，原告提交的报警回执及询问笔录仅能证明原告曾向公安部门报案称案涉房屋内的设备被破坏，不能证明报称事实属实，也不能证明与被告有关，原告亦未能提供其他证据，故原告要求被告赔偿30000元，本院不予支持。依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告梁志华在本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈尧辉支付水电费2000元；二、驳回原告陈尧辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2404元，原告陈尧辉已预交，由原告陈尧辉负担2383元，被告梁志华负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇二〇年五月十九日书记员  彭慧荣陈清梅强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。