贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民2632号 原告：王明全，男，1971年6月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：黎碧文，女，1967年12月28日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：潘虹、杨义，均系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园财智中心**，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方洪伟，系贵州本芳律师事务所律师。 原告王明全、黎碧文与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人杨义，被告招商商置公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计39000元（自2016年12月5日计算至2018年11月7日，以购房款361359元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年5月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市房屋。合同约定房屋总价款为361359元。原告已依照合同约定向被告支付全部购房款。《商品房买卖合同》约定被告应于2016年7月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。但被告于2018年11月7日才为原告办理取得涉案房屋不动产权证书，已经违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告认为，被告迟延履行上述义务，构成违约，应承担违约责任，故诉至人民法院。 被告招商商置公司答辩称：一、本案已经超过诉讼时效,被答辩人的诉讼请求依法不能得到支持。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第2条规定:“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的,人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的,应适用中断或中止的规定。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,法律另有规定的除外”之规定,本案中,约定或法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期均在2017年1月5日之前,原告起诉时已经超过3年诉讼时效,且本案不存在诉讼时效中断等情形,因此被答辩人起诉时已经超过诉讼时效,其诉讼请求不应得到支持。二、答辩人不存在违约情形,不应承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定:“预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市,县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”。据此,商品房交易过程中,承担办理商品房权属登记义务的主体为购房者,而非房开企业,房开企业只具有协助的义务。如果房开企业存在违约导致购房者未能按期取得不动产权属证书的,在双方对逾期办证违约责任没有特殊约定的情形下,房开企业才承担违约责任。本案中,答辩人作为出卖人,被答辩人作为买受人,根据法律规定,承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被答辩人,答辩人仅负有协助义务。答辩人与被答辩人所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项中约定,涉案房屋的不动产权属证书需要买受人与出卖人双方共同办理。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中关于申请办理商品房转移登记约定:“若出卖人代办《房屋所有权证》,则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。如因买受人原因,未付清合同约定的全部应付款、未及时付清政府规定的税费,专项维修资金,办证手续费,登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续,由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外”。据此,如果由答辩人代为办理《房屋所有权证》的,被答辩人应当在答辩人通知之日起30日内将办理《房屋所有权证》所需的相关资料全部提交给答辩人,如因被答辩人原因,未及时按约提供办理登记所需的全部手续、资料的,由此产生的一切后果由被答辩人承担,答辩人不承担任何违约责任。本案中,因被答辩人未及时提交资料,答辩人于2017年9月24日至2017年9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料,但被答辩人并未提交资料,2018年8月23日,答辩人再次通过邮寄的方式通知被答辩人提交办证所需资料,被答辩人在收到通知之后,才于2018年底或2019年将全部办证所需资料提交给答辩人,同时向答辩人出具《委托书》,委托答辩人代为办理涉案房屋权属登记证书。由此可知,答辩人已经尽到了自己的通知义务,本案中导致逾期办证的原因,除了国家政策因素的影响外,还有被答辩人拖延提交办证所需资料。根据双方补充协议约定,答辩人代被答辩人办理产权登记的前提条件是被答辩人提交全部办证所需资料,而被答辩人拖延提交办证资料的行为构成违约,此种情形下,不论是根据法律规定还是双方合同约定,答辩人均不应承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定:“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”。第一百六十五条规定:“委托代理授权采用书面形式的,授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称代理事项,权限和期间,并由被代理人签名或者盖章”。据此,民事主体可以委托代理人实施民事法律行为,委托代理采用书面形式的,被代理人应当出具委托书。本案中,被答辩人虽然同意委托答辩人代为办理涉案房屋的权属登记证书,但直到2018年底或2019年才向答辩人出具《委托书》,明确委托答辩人代为办理涉案房屋的权属登记证书,因此,双方实际于2018年底或2019年才形成委托代办关系,在此之前,答辩人不负有代为办理产权证的义务。《不动产登记暂行条例》第十五条规定:“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记”。第十六条规定:“申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书;(二)申请人,代理人身份证明材科、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料,登记原因证明文件,不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息”。据此,当事人或其代理人应当按照法律规定向登记机构提交相关材料,其中包含登记申请书、授权委托书等。本案中,被答辩人直到2018年底或2019年才向答辩人提供了登记申请书、授权委托书等资料,而在被答辩人提供相关材料之前,答辩人无法向登记机构提交办证所需材料,无法完成办证工作。因此,答辩人与被答辩人之间直到2018年底或2019年才形成委托代办关系,在双方形成委托代理关系之前,答辩人不负有办证义务,客观上也无法完成代为办证任务,不应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:”。据此,出卖人应当承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”以及“当事人没有特殊约定”。本案中,答辩人在办证过程中并不存在主观过错,且双方在补充协议中已经对产权登记事宜进行了明确约定,按照该约定,答辩人不应当承担违约责任。因此,本案中并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人应承担责任的情形,被答辩人要求答辩人向其承担违约责任没有法律依据。三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的,非答辩人主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素,切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了被答辩人未能及时提交办证所需资料外,还有以下诸多因素:1、2015年3月1日,《不动产登记暂行条例》正式施行,直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式,规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上,不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记,这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式,必然使办证时间延长。2、《不动产登记暂行条例》施行,也涉及到政府职能部门的职责调整等问题,在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内,商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然,《不动产登记暂行条例》的施行,是合同双方当事人无法预见的,属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,此种情况下,继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书,事实已经不可能,对答辩人处以违约金,明显不公平。具体到毕节本地,毕节市政府出具公告,自2016年9月30日起,毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心办理,并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理,事实上无法继续办理房屋所有权证书。因此,在上述多方面原因混合导致逾期办证的情况下,答辩人并非从主观上希望延迟办证,而是受多方面客观因素的影响,无法及时为被答辩人办理权属登记证书。答辩人作为受害者之一,若法院判决由答辩人承担违约贵任,则过于严苛,对答辩人显然不公平。综上所述,涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致,而非答辩人主观原因造成,请求贵院综合考量各方面因素,驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：2014年5月30日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区，总房款371858元，合同第二十二条约定“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款。”约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。当日，双方又签订附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款361359元。 2015年12月23日，被告向原告交付房屋。2016年1月14日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。2018年7月12日，涉案楼盘办理不动产权证，初始登记完毕。2018年8月24日，被告向原告邮寄办理产权证的告知函，通知原告提交办理产权证的资料。2018年10月11日，原、被告办理委托办理转移登记手续，2018年11月7日，涉案房屋办理不动产权证。 本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但被告向原告收取了办证所需的契税、产权登记费等费用，故原、被告双方成立事实上的委托代办关系。 关于原告主张的违约金的问题。合同第二十二条约定“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款。”未约定在该违约情形成就时原告不退房的情况下，违约金如何计算等事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应于2016年6月30日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。2016年1月14日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书,办理转移登记的条件成就，2018年8月24日，被告向原告邮寄办理产权证的告知函，通知原告提交办理产权证的资料。违约金应截止。同时，被告提出诉讼时效抗辩，原告的诉求受诉讼时效限制，虽然被告违约期间为2016年7月1日至2018年8月24日，但2017年2月26日前的违约金超过三年诉讼时效，本院不予支持。 综上，被告应向原告支付的违约金为：以原告已付房款361359元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年2月27日计算至2018年8月24日。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内按下列方式向原告王明全、黎碧文计付逾期办证违约金：以原告已付购房款361359元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年2月27日计算至2018年8月24日； 驳回原告王明全、黎碧文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元，由原告负担85元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担303元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年五月二十五日 书记员  周 猷