湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3031号原告：湖南湘诚壹佰置地有限公司，住所地长沙市雨花区长沙大道南侧黎托乡政府办公楼。法定代表人：熊延龙，董事长。委托诉讼代理人：冯作霖，女，1990年3月8日出生，汉族，系，户籍地湖南省岳阳县。被告：何鹏，女，1986年6月12日出生，汉族，户籍地湖南省祁东县。原告湖南湘诚壹佰置地有限公司（以下简称原告、湘诚公司）与被告何鹏（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯作霖到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年12月29日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为20140677203）及补充协议；2、判令被告于判决书生效之日起五日内向原告返还位于长沙市雨花区屋，并交还《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票原件，配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及退税手续；3、判令被告向原告支付违约金102511.5元；4、判令解除合同后，原告代被告支付给银行的费用、被告应支付的违约金由原告直接从应退回给被告的房款中扣除；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年12月29日签订了《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以总价1025115元购买原告开发的位于长沙市雨花区，被告应于合同签订之日支付首付款315115元，其余710000元以银行按揭形式进行支付。2014年12月31日，被告与招商银行股份有限公司长沙分行（以下简称招行长沙分行）签订了《购房借款担保协议》，约定被告向招行长沙分行借款710000元，原告作为保证人对借款合同项下的债务承担连带保证责任。因被告发生多次逾期，招行长沙分行于2017年1月5日向长沙市芙蓉区人民法院起诉原告，2017年4月5日追诉被告。2019年6月4日，长沙市芙蓉区人民法院判决解除《购房借款担保协议》；被告向招行长沙分行支付借款本金699269.36元，利息、罚息、复息54626.53元（暂计至2017年1月5日，之后的利息按约定计算至本息清偿之日止），合计753895.89元，及律师费33171元；原告对上述给付义务承担连带偿还责任。判决生效后，被告不履行判决义务，2018年5月23日，原告向长沙市芙蓉区人民法院支付了被告应承担的借款本金、利息、罚息、律师费等共计866392.07元。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第二条第6款约定，出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还贷款本金及利息，逾期偿还银行贷款本息，导致银行要求出卖人为买受人承担按揭贷款保证责任的，出卖人有权向买受人要求损失赔偿（包括但不限于出卖人因承担按揭贷款担保责任而支付的保证金、违约金、买受人欠款、利息等），买受人逾期偿还银行贷款本息，导致银行解除按揭贷款的，出卖人有权解除《长沙市商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。被告未到庭，无答辩。经审理查明，2014年12月29日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》及附件。《长沙市商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于长沙市雨花区，房屋建筑面积115.01平方米，总房价1025115元；付款方式为银行按揭付款，首付款315115元于2014年12月29日支付，剩余房款710000元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2016年6月30日前交付房屋。合同还对其他事项进行了约定。合同附件四《买卖合同补充协议》第二条第6款约定：出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还贷款本金及利息，买受人逾期偿还银行贷款本息，导致银行要求出卖人为买受人承担按揭贷款保证责任的，出卖人有权向买受人要求损失赔偿（包括但不限于出卖人因承担按揭贷款担保责任而支付的保证金、违约金、买受人欠款、利息等），买受人逾期偿还银行贷款本息，导致银行解除按揭贷款合同的，出卖人有权解除《长沙市商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。《买卖合同补充协议》还对其他事项作了约定。上述合同签订后，原告确认，被告于2014年12月29日向原告支付了购房首付款315115元。2014年12月31日,何鹏为购买涉案房屋，与招行长沙分行签订了《购房借款担保合同》,湘诚公司作为保证人在该合同上盖章确认。合同约定,何鹏向招行长沙分行借款710000元,借款期限240个月(2014年12月31日至2034年12月31日)。2014年12月31日,招行长沙分行向何鹏放款710000元,何鹏在个人贷款借款借据上签字确认。湘诚公司确认，该款710000元已于2014年12月31日支付给了该公司。后何鹏未依约按时履行还款义务,发生多次逾期，招行长沙分行向长沙市芙蓉区人民法院对何鹏、湘诚公司提起金融借款合同纠纷的诉讼。2017年7月17日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2017）湘0102民初595号民事判决书，判令解除招行长沙分行与何鹏、湘诚公司订立的《招商银行个人购房借款及担保合同》;何鹏向招行长沙分行偿还借款本金699269.36元,利息、罚息、复息54626.53元(利息暂计至2017年1月5日,之后的利息按合同约定的利率计算至本息清偿日止),合计753895.89元;何鹏向招行长沙分行支付其为实现债权发生的律师服务费33171元;湘诚公司对何鹏的上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，何鹏、湘诚公司未履行该判决，招行长沙分行申请强制执行。长沙市芙蓉区人民法院于2017年12月7日向何鹏、湘诚公司发出《执行通知书》，何鹏、湘诚公司未履行，后该院作出（2017）湘0102执3633号《执行裁定书》，裁定冻结、划拨、提取被执行人何鹏、湘诚公司银行存款或收入809690.89元（利息、罚息、复息暂计算至2017年1月5日），或者查封、扣押、冻结其价值相当的财产。2018年5月23日，湘诚公司向长沙市芙蓉区人民法院支付执行款866392.07元。庭审中，原告陈述，原告办理了涉案房屋的商品房买卖合同备案登记，没有办理预告登记；因为被告没有缴纳契税和维修基金，不动产权证没有办理；涉案房屋到了合同约定的交付时间，因被告没来，原告视为已经交付。以上事实，有原告提交的《长沙市商品房买卖合同》及附件、（2017）湘0102民初595号民事判决书、《执行通知书》、（2017）湘0102执3633号《执行裁定书》、中国银行国内支付业务付款回单及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据被告与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，被告的主要合同义务是按约支付购房款，原告的主要合同义务是交付房屋及按期办理房屋产权登记。上述购房合同签订后，被告依约向原告支付了购房首付款315115元，并就剩余房款710000元办理了银行按揭贷款，招行长沙分行亦按约定将被告购房所需贷款710000元支付给了原告，被告已将涉案商品房买卖合同的主要义务履行完毕。由于被告未及时归还银行按揭贷款，招行长沙分行向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，该院判决解除招行长沙分行与原、被告签订的《招商银行个人购房借款及担保合同》，被告向招行长沙分行偿还借款本金、利息、罚息、复息及律师服务费，原告对被告的上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，原告履行担保责任，向长沙市芙蓉区人民法院支付了执行款866392.07元。在此情形下，原告依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四《买卖合同补充协议》的有关条款，要求解除涉案商品房买卖合同及补充协议，并要求被告返还涉案商品房、交还《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票原件，配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及退税手续，支付总房款10%的违约金102511.5元。本院认为，尽管双方签订的《买卖合同补充协议》约定被告逾期偿还银行按揭贷款，导致银行解除按揭贷款合同的，原告有权解除涉案商品房买卖合同，但该条款属于格式条款，且该格式条款明显有损交易安全和秩序；同时，该格式条款中关于原告可以在被告逾期偿还银行按揭贷款的情况下即解除涉案商品房买卖合同的约定，明显加重了被告因其违约行为所应负的责任，使得双方的权利、义务和责任明显失衡。在被告已支付全部购房款的情形下，该格式条款也排除了被告得以占有使用房屋的主要权利，条款内容显失公平。由于上述格式条款存在加重被告合同责任，排除被告合同主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述格式条款中关于被告逾期偿还银行按揭贷款，导致银行解除按揭贷款合同的，原告有权解除涉案商品房买卖合同的约定无效。原告据此约定要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，并要求被告返还涉案商品房、交还《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票原件，配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及退税手续的主张，没有法律依据，本院不予支持。由于被告未及时归还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，代被告支付了执行款866392.07元，该款被告应向原告返还。此外，鉴于被告在本案中存在主要过错，双方在《买卖合同补充协议》中也约定了违约金，根据公平原则，被告应向原告支付一定的违约金。因《买卖合同补充协议》约定的违约金标准过高，本院酌情判令被告按原告代为偿还款项的10%支付违约金，即866392.07元×10%=86639.21元。对原告超过部分的诉请，本院不予支持。被告经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃诉讼权利，应承担相应的不利法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何鹏于本判决生效之日起十日内向原告湖南湘诚壹佰置地有限公司支付代偿款866392.07元并支付违约金86639.21元；二、驳回原告湖南湘诚壹佰置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的受理费1175元，公告费300元，合计1475元，由被告何鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 张 林二〇二〇年五月十六日书记员 段艳琴附：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。