河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0304民初310号原告（反诉被告）：祁东东，男，汉族，1989年9月21日生，住洛阳市瀍河区。被告（反诉原告）：洛阳稳鑫置业有限公司，住所洛阳市瀍河区洛常路**。法定代表人：吴晓龙。委托诉讼代理人：左朝，男，公司员工，特别授权。被告：洛阳巨龙通信设备集团有限公司，住所洛阳市瀍河区大庆路。法定代表人：杨宁。委托诉讼代理人：张国光，男，公司员工，特别授权。原告祁东东（反诉被告）诉被告洛阳稳鑫置业有限公司（反诉原告，以下简称稳鑫公司）、洛阳巨龙通信设备集团有限公司（本诉被告，以下简称巨龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。祁东东、稳鑫公司委托诉讼代理人左朝、巨龙公司委托诉讼代理人张国光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。祁东东向本院提出诉讼请求：1、确定原被告双方2019年3月20日签订的合同编号为YS0491927房屋代码为1614623的《商品房买卖合同（预售）》为有效合同；2、判令两被告按《商品房买卖合同（预售）》约定将巨龙家园7幢1单元1501室房产立即交付给原告；3、判令两被告按《商品房买卖合同（预售）》约定的日万分之0.5支付逾期交房违约金至实际交房之日止（2020.1.1-3.30违约金为1380元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告为巨龙家园小区房地产开发企业，从2014年起，二被告对外销售巨龙家园房产。2017年10月17日原告与被告稳鑫公司签订了《巨龙家园订购合同》一份，原告认购巨龙家园7-1-1501号房并支付订购金61265元。2019年3月20日，原被告签署《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买巨龙家园7-1-1501号房屋，面积为92.02平方米，总价为299065元，首付款为149065元，公积金贷款150000元。合同约定交房期限为2019年12月30日前，逾期交房违约金为日万分之0.5。合同签订后，原告原告办理了公积金贷款，并交纳了房款149065元，被告为原告开具了发票。2019年12月30日交房到期日期前，原告找被告协商交房事宜，被告让原告支付各种不合理费用。被告违反了契约，为维护原告合法权益，诉至法院。稳鑫公司辩称，1、涉案房屋单价中并未包含暖气设备初装费、燃气设备初装费、有限电视初装费、土地出让金，原告应在房屋交接之前缴清上述费用。2、截止目前仍在本合同约定的方位交付之后90日内，稳鑫公司无须承担逾期交房违约金责任。3、即使稳鑫公司确实存在逾期交房，基于近年来政府扬尘治理管控等不可抗力因素的影响，也应当免除逾期交房违约金。4、稳鑫置业曾多次电话通知原告，通知其办理房屋交接手续，但原告一直未前来办理。综上所述，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，稳鑫置业一直在积极履行合同，但是原告逾期缴纳相关费用，并怠于办理房屋交接手续，才是影响原被告履行合同的因素。同时，截止目前仍在本合同约定的房屋交付日之后90日内，稳鑫公司无须承担逾期交房违约责任。即使稳鑫公司确实存在逾期交房，受政府扬尘治理管控等不可抗力因素的影响，逾期交房违约金依法应当免除。故恳请贵院依法驳回原告对被告的各项诉请。巨龙公司辩称，一、答辩人已将“巨龙家园（B区）”的全部开发建设及销售工作委托给了洛阳稳鑫置业有限公司，与祁冬冬并不存在实质上的房屋买卖关系：（一）根据“住房和城乡建设部”、“国家发展和改革委员会”、“财政部”、“国土资源部”、“中国人民银行”，于二00九年十二月二十四日，联合下发的“建保[2009]295号《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》”文件的“‘三’条，‘（六）’款”中“3.鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区。涉及棚户区改造的国有工矿企业要积极筹集资金。棚户区居民应合理承担安置住房建设资金。积极引导社会资金投入城市和国有工矿棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。”的精神指导下，答辩人作为甲方于2012年12月25日，与乙方即洛阳稳鑫置业有限公司（以下简称：稳鑫公司）签订了“巨龙家园（B区）”棚户区改造项目《委托开发协议》（以下简称：《协议》）；（二）《协议》的“第‘5’条”第一段、第二段中的部分内容，即“甲方以自身名义取得项目的规划立项，甲方委托乙方负责项目全部开发建设工作，乙方以自身名义进行项目施工和销售，”、“乙方自行承担项目建设过程中全部资金，”；（三）稳鑫公司系独立法人单位，具有房地产开发等资质，且依据《协议》中上述相关内容，稳鑫公司可以对案涉房屋进行出售。案涉房屋系祁冬冬与稳鑫公司双方发生的房屋买卖行为，与答辩人无直接买卖关系；（四）鉴于以上，答辩人与祁冬冬之间不存在实质上的房屋买卖关系。二、答辩人在本案中不应承担逾期交房违约金、诉讼费用及不应承担其他相关连带等责任：（一）根据上述《协议》中的相关约定，答辩人于2012年12月已将“巨龙家园（B区）”的全部开发建设及销售工作委托给了稳鑫公司，“巨龙家园B区（包含案涉房屋）”是由稳鑫公司投资开发建设的，答辩人并无房屋销售、处置权，对房屋的完工、交房时间及交房情况也无法控制；（二）祁冬冬起诉状中所述“两被告对巨龙家园房产公开对外销售”这一情况与事实不符，巨龙家园对案涉房屋的销售工作是由稳鑫公司实施的，答辩人并未参与也从未和祁冬冬有过任何往来；（三）稳鑫公司对案涉房屋向祁冬冬进行出售所得的款项，答辩人没有获得任何销售收入；（四）房屋销售本应只需要由稳鑫公司与祁冬冬双方在房管相关部门办理房屋买卖登记手续即可，但因答辩人是“巨龙家园（B区）”建设项目的主体单位，根据相关规定建设项目的预售许可证及其他建设相关手续，必须要办理在答辩人（即项目主体单位洛阳巨龙通信设备集团有限公司）名下，所以稳鑫公司在办理祁冬冬所购房屋的房产登记等手续时，房管相关部门要求答辩人作为该项目的主体单位，也需要在《商品房买卖合同》上加盖公章才可给予办理；故此，祁冬冬与稳鑫公司才是案涉房屋的实质买卖主体双方，案涉房屋卖受行为与答辩人无关；（五）鉴于以上，答辩人在本案中不应承担逾期交房违约金、诉讼费用及不应承担其他相关连带等责任。综上所述，答辩人在本案中不应承担逾期交房违约金、诉讼费用及不应承担其他相关连带等责任。恳请法院查明事实，依法驳回祁冬冬对答辩人的诉讼请求！稳鑫公司在答辩期内提出反诉称，1、请求依法判令被反诉人向反诉人支付燃气设备初装费3100元，有线电视设备初装费220元、暖气设备初装费23925元、土地出让金及契税7924元，合计35169元；2、请求依法判令被反诉人向反诉人支付利息（利息以35169元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自2019年12月30日起计算至实际履行完毕之日止的利息）；3、请求依法判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。祁东东答辩称，按照商品房买卖合同执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实：2017年6月5日祁东东（买受方）与稳鑫公司（出卖方）签订巨龙家园订购合同一份，该合同约定“买受方自愿定购出卖方开发的“巨龙家园”住宅小区7号楼1单元1501室，建筑面积为89.62平方米。该房屋交房时间为2018年5月31日，××接到卖受人通知后办理完该房屋手续即可初交房屋。该房屋单价￥3250元/㎡；总价291265元。以上楼价计算如有误差，出卖方保留权利以正式《房屋买卖合同》为准。”2019年3月20日祁东东（××）与稳鑫公司、巨龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同包含但不限于以下内容：“出卖人以出让方式取得坐落于瀍河区××路××巨龙家园××区地块的建设用地使用权。该商品房为第一条规定项目中的7幢1单元15层1-1501号，预测建筑面积92.02平方米，其中套内建筑面积72.59平方米。该商品房单价为每平方米3250元，总价款为299065元。贷款方式公积金贷款，××应当于2018年10月25日前支付首期房价款149065元。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1、供水、排水；2、供电；3、供暖交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有限电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要××自行办理开通手续。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年12月30日前向××交付该商品房。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照第1种方式处理：1.逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。”该合同尾部××处有祁东东签名字样及签章并有捺印，出卖人处加盖有稳鑫公司和巨龙公司印章。合同签订之后，原告向稳鑫公司交纳首付款149065元，稳鑫公司于2019年4月9日向原告出具首付款发票。祁东东办理公积金贷款之后按月偿还房贷。稳鑫公司并未按合同约定时间向祁东东交房。2012年12月25日稳鑫公司（乙方）与巨龙公司（甲方）签订委托开发协议，该协议约定项目内容以规划批准的“巨龙家园”B区棚户区改造设计方案（包括住宅、商业、幼儿园、综合娱乐中心、物业管理用房等，且主要经济技术指标以政府有关部门最终核定为准）为准，甲方以自身名义取得项目的规划立项，甲方委托乙方负责项目全部开发建设工作，乙方以自身名义进行项目施工和销售，项目建成后乙方以本协议确定的价格作为向甲方职工销售建成房产的最高销售限价，此外应向甲方交付项目中相应的公建建筑面积。乙方自行承担项目建设过程中全部资金，并应向甲方支付拆迁补偿款项。甲乙双方约定以核定该项目开发的总成本和乙方的合理利润为依据，确定房屋最高销售限价。乙方保证对甲方职工的房屋销售价格不高于甲乙双方确认的最高限价。房屋销售11.1本项目开发的房产由乙方负责销售，销售方案需经甲方同意（甲方按程序要通过职代会的必经程序），如甲方职工购买结束后项目仍有剩余面积，由双方共同商议解决等。本院认为，祁东东与稳鑫公司及巨龙公司双方签订的商品房买卖合同均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，且该合同已经不动产登记中心备案，各方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同中约定稳鑫公司及巨龙公司为出卖人，交房时间是2019年12月31日，现祁东东要求稳鑫公司及巨龙公司向其交付房屋及支付延期交房违约金，依法应予以支持。稳鑫公司反诉祁东东应支付燃气设备初装费、有线电视初装费、暖气设备初装费、土地出让金及契税，因上述费用应当由谁缴纳在合同中并未明确约定，故对稳鑫公司反诉不予支持。巨龙公司作为商品房买卖合同相对方出卖人之一，且与稳鑫公司签订有委托开发协议，故对巨龙公司辩称其与祁东东不存在实质上的房屋买卖关系，不应负连带责任及承担违约责任不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）祁东东与被告（反诉原告）洛阳稳鑫置业有限公司、被告洛阳巨龙通信设备集团有限公司于2019年3月20日签订的合同编号YS0491927《商品房买卖合同》合法有效；二、被告（反诉原告）洛阳稳鑫置业有限公司与被告洛阳巨龙通信设备集团有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告（反诉被告）祁东东交付位于瀍河回族区杨文大庆路1号巨龙家园B区7幢1单元15层1-1501号房屋（包括交付房屋钥匙）；三、被告（反诉原告）洛阳稳鑫置业有限公司与被告洛阳巨龙通信设备集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）祁东东支付延期交房违约金（违约金以299065元本金按年利率1.825%自2020年1月1日起计算至二被告实际交房之日）；四、驳回原告（反诉被告）祁东东的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）洛阳稳鑫置业有限公司的诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2892元，反诉费340元，合计3232元，由洛阳稳鑫置业有限公司与洛阳巨龙通信设备集团有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 员  郭 赟二〇二〇年五月十六日法官助理黄艳代书记员  韩晓梅