山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初4772号原告（反诉被告）：隋玉香，女，1965年4月27日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：隋玉贞，女，系隋玉香姐姐。委托诉讼代理人：孔庆太，青岛市北海政法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：徐晓丽，女，1967年11月24日出生，汉族，住青岛市李沧区。原告（反诉被告，以下简称原告）隋玉香与被告（反诉原告，以下简称被告）徐晓丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。2019年9月26日第一次庭审，原告隋玉香、被告徐晓丽到庭参加诉讼；2019年10月18日、12月13日第二、三次庭审，原告隋玉香及其委托诉讼代理人隋玉贞、被告徐晓丽到庭参加诉讼；2020年5月21日第四次庭审，原告隋玉香及其委托诉讼代理人孔庆太、被告徐晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隋玉香向本院提出诉讼请求：1.解除隋玉香、徐晓丽2015年10月6日签订的房屋租赁合同；2.判令徐晓丽迁出所租赁的位于青岛市李沧区沧和路25号2单元102户的房屋；3.徐晓丽支付隋玉香2018年10月6日至2019年10月5日房屋租赁费33000元、违约金5500元、物业费270元、投下水道卫生费700元；4.2019年10月6日至房屋交付日按每月3025元计算的房屋使用费；5.徐晓丽将租赁房屋恢复原状（清除房屋内张贴的广告；用立邦牌乳胶漆粉刷被污染的墙体；更换所有天花板；用红杉地板更换地板；拆除汗蒸室；对损坏的门锁、灯、线、电路、厨房厨具、柜橱、坐便器恢复原状），如徐晓丽拒绝恢复原状，请求法院委托相关部门对上述损失及产生的相关费用进行鉴定，产生的费用由徐晓丽承担；6.本案诉讼费、鉴定费由徐晓丽承担。事实与理由：2015年10月6日，隋玉香、徐晓丽签订房屋租赁合同一份，约定隋玉香将坐落于李沧区沧和路25号2单元102户的房屋租给徐晓丽居住，租金年付，提前一个月缴纳下半年房租。徐晓丽经常拖欠，此次继续不交房租。合同约定，拖欠房租超过五天视为违约，隋玉香有权立即终止合同。徐晓丽用完后将房屋恢复原样。隋玉香依约有权解除合同，但徐晓丽拒不腾房。2019年5月26日，隋玉香通过顺丰快递书面通知徐晓丽，徐晓丽于次日早上签收。2019年5月28日，隋玉香与朋友上门通知。徐晓丽仍拒绝腾房。遂诉。徐晓丽辩称，不同意解除合同，已有在先判决确认租赁合同于2020年10月7日到期；隋玉香已于2019年10月6日搬出租赁房屋，并将钥匙给了中介，徐晓丽于次日看房；2018年10月6日至2019年10月5日的租金33000元，隋玉香已收取20000元，不存在违约金问题；2018年10月11日隋玉香给租赁房屋停电，至今未恢复用电，导致徐晓丽搬出房屋；徐晓丽已缴纳完毕房屋的物业费和水电费；搬出后产生的投下水费用、占有使用费与徐晓丽无关；同意各项恢复原状内容，但应在隋玉香赔偿各项损失后进行，涉案房屋现在已另行出租；诉讼费用由败诉方承担。徐晓丽向本院提出反诉请求：1.判令隋玉香赔偿2018年10月11日至2019年10月6日停电造成的营利损失120000元；2.汗蒸房装修损失14400元；3.返还押金2000元；4.反诉费由隋玉香承担。事实与理由：2015年10月6日，隋玉香、徐晓丽签订房屋租赁合同，约定将坐落于李沧区沧和路25号2单元102户的房屋租给徐晓丽建汗蒸养生馆使用，租期五年，因汗蒸馆无法移动，非五年租期不签。隋玉香在合同有效期内的2018年10月11日到电业局办理了租赁房屋的停电手续，导致徐晓丽无法继续经营，只能找邻居家借电，房屋至今未恢复供电，导致徐晓丽将三年来办理的调理卡、汗蒸卡全部退款，并于2019年10月6日搬出房屋。停电期间造成一年经济损失120000元，两年未使用产生装修损失14400元。隋玉香就反诉辩称，合同约定租赁房屋用于居住，而非经营，徐晓丽不具备损失主体资格；徐晓丽未依约支付租金，应承担违约责任，并支付房租、恢复原状；徐晓丽违约，2000元押金不予退还，徐晓丽将钥匙交给中介，而非隋玉香，不视为交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2015年10月4日，隋玉香作为甲方、徐晓丽作为乙方，签订房屋租赁合同一份，约定甲方将李沧区沧和路25号2单元102户房屋租赁给徐晓丽居住，租期五年，自2015年10月6日至2020年10月5日，租金年付，提前一个月缴纳。乙方在租赁期间保持原房屋结构，付款方式为第一年25000元，第二年30000元，第三年30000元，第四年租金增加10%，第五年租金增加10%。租期内乙方拖欠房租超过五天，甲方有权立即终止合同，收回房屋。水、煤、电、房屋设施押金2000元，合同终止乙方结清所有费用，否则甲方从押金中扣除，剩余押金返还乙方。甲乙双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租作为违约金。合同另有“备注乙方用完后将房屋回复原样徐晓丽”内容。徐晓丽主张备注内容不是本人书写，并申请司法鉴定，隋玉香亦对该内容申请鉴定。2、2018年11月5日，隋玉香以徐晓丽逾期未支付租金、违反约定为由，起诉确认解除涉案租赁合同、支付租金、违约金、恢复原状等。徐晓丽辩称合同未到期，不同意解除合同。该案经审查，认定涉案合同前三年租金已结清。2018年10月7日，隋玉香微信通知徐晓丽搬出，同日，隋玉香收取徐晓丽租金20000元。2018年10月10日，徐晓丽微信转账隋玉香13000元，遭拒收。该案认定，隋玉香收取租金，视为同意继续履行合同，无权以逾期支付房租为由解除合同，我院遂于2019年1月31日作出（2018）鲁0213民初4811号民事判决，驳回隋玉香诉请。双方均未上诉。3、隋玉香提交微信转账记录三份，证明徐晓丽多年连续拖欠房租，证据显示徐晓丽于2017年10月10日、12日共支付房租20000元、2018年4月2日10000元、2018年10月7日、8日共20000元；医学鉴定报告一份、照片七张、病例一份、医保支付凭证一份，证明隋玉香被徐晓丽打伤。4、李沧区康得丽汗蒸养生馆，成立于2017年3月14日，经营者为徐晓丽，住所地为李沧区沧和路******。2018年10月11日，隋玉香将涉案房屋用电报停。2018年12月24日，李沧区康得丽汗蒸养生馆作为原告起诉隋玉香房屋租赁合同纠纷一案，我院于2019年1月9日作出（2018）鲁0213民初5310号民事裁定书，以原告主体不适格为由，驳回起诉。隋玉香据此主张租赁房屋用途是居住，不是经营。5、2019年5月26日，隋玉香以欠付租金为由，向徐晓丽邮寄送达“终止房屋租赁合同通知书”一份，徐晓丽于次日收到。6、徐晓丽将租赁房屋物业费交至2019年9月底；徐晓丽提交公共事业收费便民卡、抄收对账单、电业局客户信息打印件各一份，证明截至2019年11月12日，水费、污水处理费、垃圾处理费及气费共计欠费71.04元，已充值45元，尚欠26.04元，并同意将26.04元支付隋玉香，后主张已全部支付完毕。7、徐晓丽主张其于2019年10月6日搬出租赁房屋，将钥匙交给中介，隋玉香于次日看房。隋玉香主张至今未收回房屋,并主张2019年10月至2020年3月物业费270元及2020年2月9日管道疏通费700元。隋玉香提交录像两份，证明2019年5月28日徐晓丽继续使用租赁房屋；2020年4月22日，房屋中介录制的录像显示的房屋现状。徐晓丽质证，停电期间，徐晓丽借邻居家的照明电使用；录像证明徐晓丽已于2019年10月6日搬出房屋。8、本案的鉴定及调查取证申请情况。隋玉香申请：调查租赁房屋室内外改动情况及设施；评估房屋恢复原状产生的一切费用和损失数额；至永安路派出所调查徐晓丽将隋玉香打伤的事实。徐晓丽申请：自电业局调取租赁房屋停电时间；至房产中介调取租赁合同原件。本院认为，徐晓丽主张其于2019年10月6日搬出租赁房屋，将钥匙交给中介；隋玉香提交中介拍摄的显示房屋现状的录像作为证据，结合隋玉香以2019年10月6日作为租金及房屋占有使用费的时间分隔点主张权利的事实，应认定徐晓丽已搬出租赁房屋，具体时间由隋玉香承担反证的证明责任。现反证不足，本院据此认定徐晓丽于2019年10月6日搬出青岛市李沧区沧和路25号2单元102户的房屋。徐晓丽拖欠房租，隋玉香依约本应享有合同解除权，但隋玉香在法院对其解除权诉请未予支持的情况下，仍继续以停电的方式行使权利，使房屋持续处于不适租状态，该行为超出法定界限，属权利滥用，有违诚信，此种情况下，不得单方以拖欠租金为由行使解除权。但隋玉香常年要求解除合同、徐晓丽已搬出涉案房屋，应视为双方以实际行为于搬出之日，即2019年10月6日解除租赁合同。徐晓丽已搬出房屋，隋玉香的搬出诉请已无事实依据，不予支持。2018年10月6日至2019年10月5日租金33000元，徐晓丽已支付20000元，剩余13000元应及时支付。隋玉香主张的物业费、投下水费、房屋占有使用费均发生于徐晓丽搬出房屋之后，其主张不具有事实基础，不予支持。隋玉香主张违约金、徐晓丽主张因停电导致的各项损失，对此，本院认为，本案系双方违约，徐晓丽支付租金虽有迟延，但迟延情节并不严重，隋玉香擅自报停租赁房屋用电，但徐晓丽亦从其他途径获取用电。故，均衡各方违约情节、损失状况，各方应自行承担各自损失，上述诉请，本院均不予支持。隋玉香的各项恢复原状诉请，徐晓丽以赔偿损失为前提，均予以认可。现其损失诉请未得支持，徐晓丽应承担恢复原状义务。恢复原状相应的经济损失及鉴定费用尚未发生，本院不予支持。若徐晓丽因己方原因未在法定期限内履行恢复原状义务，隋玉香可就相应损失另行主张权利。徐晓丽要求返还押金2000元，隋玉香以违约为由拒绝返还，不符合合同约定的条件，不予支持。隋玉香未陈述并举证证明存在约定的扣除押金情况，应承担不利后果，即及时返还徐晓丽押金2000元。隋玉香、徐晓丽对合同备注内容的鉴定申请、隋玉香申请调查租赁房屋室内外改动情况及设施、对房屋恢复原状产生的一切费用和损失数额进行评估，徐晓丽申请调取租赁合同原件，因隋玉香已详列恢复原状的诉请，且徐晓丽同意恢复原状，上述鉴定事项、调查内容及评估事项对本案事实认定无影响，不予准许。隋玉香申请调查徐晓丽将隋玉香打伤的事实，与本案争议的租赁关系非属于同一法律关系，不属于本案审理范围，不予准许。隋玉香已认可停电事实，徐晓丽申请调取租赁房屋停电时间，对案件事实认定无影响，不予准许。本案双方违约，情节、损失相当，诉讼费各自承担。综上，隋玉香部分诉请成立，徐晓丽部分反诉请求成立，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、隋玉香、徐晓丽之间的租赁合同于2019年10月6日解除；二、徐晓丽于本判决生效之日起十日内支付隋玉香房租13000元；三、徐晓丽于本判决生效之日起三十日内将青岛市李沧区沧和路25号2单元102户的房屋恢复原状（清除房屋内张贴的广告；用立邦牌乳胶漆粉刷被污染的墙体；更换所有天花板；用红杉地板更换地板；拆除汗蒸室；对损坏的门锁、灯、线、电路、厨房厨具、柜橱、坐便器恢复原状）；四、隋玉香于本判决生效之日起十日内返还徐晓丽押金2000元；五、驳回隋玉香对徐晓丽的其他诉讼请求；六、驳回徐晓丽对隋玉香的其他反诉请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2800元，由隋玉香承担；反诉费1514元，由徐晓丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于美玲人民陪审员  高建英人民陪审员  蔡世渥二〇二〇年五月二十九日法官助理周巧凤书记员于超