浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初6495号 原告杭州保晶酒店管理有限公司，住所地杭州市江干区天城路XX号。 法定代表人庞增洋，董事长。 委托代理人王怡舟（特别授权代理），浙江泽大律师事务所律师。 被告杭州市江干区新风股份经济合作社，住所地杭州市江干区火车东站王家井185号。 法定代表人孙建国，董事长。 委托代理人高尔文、徐晶（特别授权代理），浙江九恒律师事务所律师。 原告杭州保晶酒店管理有限公司（以下简称保晶公司）为与被告杭州市江干区新风股份经济合作社（以下简称新风经合社）侵权责任纠纷一案，于2019年7月12日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月10日组织双方进行了庭前会议，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告保晶公司的委托代理人王怡舟、被告新风经合社的委托代理人高尔文、徐晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保晶公司诉称，保晶公司为杭州市江干区天城路XX号房屋实际使用人，新风经合社为该房屋所有人。2015年2月9日，保晶公司作为承租人与案外人浙江迈达商贸有限公司（以下简称迈达公司）签订了房屋租赁合同一份，约定由保晶公司承租案涉房屋合计10000平方米，用于开设宾馆；租赁期间为2015年4月1日起至2035年9月30日止；2015年4月1日至2015年9月30日期间为免租期；前三年租金为每年978200元。2015年4月1日，保晶公司接收租赁物业时发现，因新风经合社拖欠工程款，大楼土建项目施工方占据房屋拒绝退场。新风经合社作为案涉房屋所有权人，自2015年4月起曾单方要求房屋物业管理方迈达公司对保晶公司终止供电近四个月之久，导致保晶公司酒店装修工程无法在合同约定的免租期内实施。保晶公司于2019年时得知，新风经合社与迈达公司于2015年12月8日签订有补充协议。该补充协议提出，新风经合社提出案涉房屋因各种原因未能在综合验收完成后立即交付启用，故将房屋实际起租日从2014年年底推迟至2015年7月1日。保晶公司认为，其善意信赖案涉房屋已于2014年实际投入使用，但自保晶公司2015年4月1日实际承租房屋起至2015年7月1日期间，新风经合社并未实际交付房屋。新风经合社的行为侵害了保晶公司占有、使用、收益案涉房屋的权利，导致保晶公司不得不在免租期届满后，一面向迈达公司支付租金，一面实施本应在免租期内完成的酒店装修工程。新风经合社的行为损害了保晶公司的信赖利益，使得保晶公司蒙受了巨额租金损失。因开业时间推迟，还产生相当的经营利润损失。此外，在酒店投入使用后，保晶公司发现租赁物业外墙存在严重漏水问题，保晶公司8间客房因墙体漏水迟迟无法按照正常标准投入商用，造成了保晶公司房屋空置及物料损失。保晶公司认为，新风经合社作为房屋所有权人，负有房屋瑕疵担保义务，应承担房屋质量瑕疵所致的经济损失。因可归责于新风经合社原因导致保晶公司长期无法使用租赁物业，构成对保晶公司财产权利的侵害，新风经合社应当承担赔偿责任。保晶公司诉至法院，请求判令：一、新风经合社赔偿保晶公司租赁物业无法使用期间的经济损失4904400元（10000平方米×2.68元/平方米×183天）。二、新风经合社赔偿保晶公司资金占用期间利息损失130126.03元（以保晶公司缴纳的履约保证金4000000元为基数，依照中国人民银行发布的同期同档次贷款利率为标准，自2015年2月10日起计算至2015年10月1日止）。三、新风经合社赔偿保晶公司房屋墙体漏水所致房屋空置损失1000000元，财产损失200000元。庭审中，保晶公司撤回了第三项诉讼请求，其余诉讼请求不变。 被告新风经合社辩称，一、新风经合社将房屋整体出租给迈达公司，迈达公司将案涉租赁物业转租给保晶公司，新风经合社与保晶公司无直接合同关系，不负有向保晶公司交付租赁物业的义务。保晶公司主张施工单位占据其租赁物业，争议的系房屋交付瑕疵问题，应当以租赁合同纠纷为由起诉其合同相对方迈达公司，而非以侵权责任纠纷为由起诉新风经合社。二、保晶公司起诉状中陈述的事实与实际不符。新风经合社原与浙江万邦置业有限公司（以下简称浙江万邦公司）、台州万邦置业有限公司（以下简称台州万邦公司）就案涉房屋签订有租赁合同，约定租赁期限自2013年11月1日起，租期二十年。后，新风经合社与浙江万邦公司、台州万邦公司、迈达公司签订了补充协议，约定浙江万邦公司、台州万邦公司将租赁合同的权利义务全部转让给迈达公司。就房屋交付及起租日问题，2015年12月8日，新风经合社与迈达公司签订了补充协议，确定案涉房屋商业用房1层至3层实际起租日为2015年7月1日，地下室及地上4层及12层起租日为2014年12月25日。双方租赁合同约定迈达公司转租房屋不应超过其租赁期限。保晶公司主张其于2015年4月1日进场施工，根据新风经合社与迈达公司确定的起租日期。此时，迈达公司、保晶公司对案涉房屋均属无权占有，属于提前进场施工。保晶公司应与迈达公司就房屋交付问题进行确定，与新风经合社无关。迈达公司与保晶公司直至本案诉讼后才向新风经合社报备转租情况，新风经合社对于该期间实际占有、使用房屋的系保晶公司并不知情。况且施工单位未退场占据的仅为一层约50平方米左右的面积，经新风经合社协调已于2015年5月下旬搬离，并不影响保晶公司的装修施工。保晶公司主张的房屋断电问题，系因迈达公司与案外人的民事纠纷引起。迈达公司原与他人签订有转租合同，该承租人得知迈达公司将房屋另行转租给保晶公司后到现场阻挠施工。该事实有报警记录为证，与新风经合社无关。综上，新风经合社对保晶公司并无侵权行为，请求驳回保晶公司的全部诉讼请求。 原告保晶公司为支持其诉称，向本院提交了以下证据： 1、国有土地使用证1份，拟证明新风经合社系杭州市江干区天城路XX号房屋所有权人的事实。 2、《关于：“迈达酒店”之租赁合同》1份，拟证明保晶公司自迈达公司处承租杭州市江干区天城路XX号中的10000平方米房屋，用于开设宾馆，租赁期限自2015年4月1日起至2035年9月30日止，前六个月租金为4904400元的事实。 3、台州银行网上银行交易凭证1组，拟证明保晶公司向迈达公司支付定金4000000元，保晶公司已支付租金，但因新风经合社原因无法使用租赁物业的事实。 4、《天城银座租赁合同补充协议》1份，拟证明新风经合社自认案涉房屋1至3层直至2015年7月1日才实际交付的事实。 5、消防安全检查合格证、特种行业许可证1组，拟证明保晶公司经营的酒店于2015年12月24日方开业的事实。 6、宾馆设计图纸1份，拟证明案涉房屋一楼用途为宾馆大堂的事实。 7、银行单证1组，拟证明保晶公司向迈达公司支付定金4000000元，保晶公司已支付租金，但因新风经合社原因无法使用的事实。 8、房屋租赁备案证、《杭州市房屋租赁管理规定》1组，拟证明新风经合社书面授权迈达公司将案涉房屋出租给保晶公司，租赁期限为2015年4月1日至2018年3月31日，新风经合社知悉保晶公司于2015年4月1日起有权占有使用案涉房屋的事实。 9、谈话录音1组，拟证明在免租期内，施工单位长期占用案涉房屋，阻止装修，新风经合社多次断电导致保晶公司停工的事实。 经庭审质证，被告新风经合社对证据1无异议，本院予以确认。对证据2的真实性无异议，但表示该合同系在保晶公司起诉新风经合社后才看到，此前并不知情。该证据与本案具有关联性，本院予以确认。对证据3、证据7真实性无异议，但认为系保晶公司向迈达公司履行合同义务，与新风经合社无关。本院认为，保晶公司提交的转账凭证中收款人为郑定贵的款项为10000000元，收款人为吕秋南的款项为1000000元，收款人为迈达公司的款项为7400000元，因保证金和租金等性质的认定与迈达公司利益有关，本案中仅对相关证据的真实性予以确认。对证据4的真实性无异议。本院认为，该组证据可以证明新风经合社与迈达公司的约定情况，对真实性予以确认。对证据5的真实性无异议，但保晶公司经营的酒店在2015年12月24日前是否进行过试营业还需进一步确认；且该证据反而证明保晶公司所谓的案涉房屋因新风经合社原因到2015年10月1日前无法装修不能成立，10000平方米的房屋在2个半月内是无法完成装修的。本院对保晶公司取得相应证书的事实予以确认。对证据6有异议，认为系保晶公司单方制作。该证据因无其他证据佐证，本院不予确认。对证据8的真实性无异议，认为反而证明保晶公司与迈达公司签订房屋租赁合同，与新风经合社无合同关系的事实。本院认为，房屋租赁备案证取得时间为2016年，不足以证明保晶公司欲证明的对象，仅对真实性予以确认。对证据9的真实性无异议，但认为保晶公司未经相关当事人同意进行录音，对录音存在掐头去尾的剪辑情况，徐春飞并非新风经合社副主任，且录音并不足以证明新风经合社承认施工单位长期占用租赁物业的事实，反而能证明断电并非新风经合社所为。本院认为，新风经合社未否认双方沟通的事实，故对该证据的真实性予以确认。但是此次谈话中，新风经合社一方人员多次强调保晶公司从12楼开始往下装修，施工单位仅占用一楼50平方米左右，后续搬至了不影响保晶公司装修的位置，于2015年10月彻底搬离；且陈述保晶公司2015年4月进场装修后被断电系由迈达公司的原承租人所为，纠纷发生后，其曾要求相关部门把电停掉，暂停施工，但十天以后保晶公司已自行从裙楼另接入电源进行施工，因此也没有到现场去，没做过停电处理。该部分陈述表明新风经合社与保晶公司就该问题存有争议，不足以证明保晶公司欲证明的对象。 被告新风经合社为支持其辩称，向本院提交了以下证据： 1、《关于：“天城银座”之租赁合同》1份，拟证明新风经合社与浙江万邦公司、台州万邦公司签订租赁合同，就租赁期限等进行约定的事实。 2、《天城银座租赁合同补充协议之一》、《天城银座租赁合同补充协议》各1份，拟证明浙江万邦公司、台州万邦公司将租赁合同权利义务转让给迈达公司，新风经合社与迈达公司补充约定起租日和免租期并重新核算租金的事实。 3、110处警现场情况登记表1组，拟证明保晶公司装修工程停工系因迈达公司与案外人民事纠纷导致的事实。 4、《天城银座租赁合同关于房屋交付及起租日的补充协议》1份，拟证明保晶公司与迈达公司就案涉房屋交付过程瑕疵问题已协商解决的事实。 经庭审质证，原告保晶公司对证据1、2的真实性无异议，但认为保晶公司是出于信赖新风经合社与迈达公司约定起租日为2013年11月1日才去承租案涉房屋的。本院认为，该组证据可以证明租赁物业的权利来源，与本案具有关联性，本院予以确认。对证据3的真实性无异议，但认为反而可以证明保晶公司装修工程被迫停工，新风经合社清楚保晶公司占有、使用租赁物业，入场进行装修的事实。本院认为，情况登记表中记载的相关当事人为案外人胡镇考及装修施工人员，阻挠装修系因租金退还的合同纠纷引起，反映的情况与新风经合社欲证明的对象相吻合，本院予以确认。对证据4的真实性无异议，但认为其与迈达公司的协商意见属于其内部约定，与其向新风经合社主张侵权责任无关。本院认为，该证据可以证明保晶公司与迈达公司达成的补充协议情况，本院对真实性予以确认。 综合上述证据的认证及当事人的庭审陈述，本院对本案事实依法认定如下： 2013年5月15日，新风经合社（甲方）与浙江万邦公司、台州万邦公司（乙方）签订了《关于：“天城银座”之租赁合同》一份，约定，甲方业已在杭州市××路××路××西北角即将建成“天城银座”商业物业，乙方向甲方承租该租赁物业；乙方承诺租赁物业用于酒店或商业用途（包括住宿、餐饮、娱乐、超市、商场等但需经政府审批同意）；租赁期限自2013年11月1日起，租期为二十年（包括甲方同意的免租期在内），实际起租日以甲方对租赁物业消防验收、环保验收、规划验收中最后一项验收完成的次日开始计算；可转租部分的租赁物业，由乙方和第三方签订转租协议，并报甲方同意、租赁物业所在地的房屋管理部门办理登记备案，转租协议中对租赁期限、经营范围的约定不得超出本租赁合同约定的范围；等等。 新风经合社（甲方）还与浙江万邦公司、台州万邦公司（乙方）、迈达公司（丙方）签订有《天城银座租赁合同补充协议之一》一份，约定，丙方系乙方为经营天城银座而投资注册在天城银座所在地的经营实体，三方一致同意甲乙双方签订的天城银座租赁合同乙方的权利义务全部转让给丙方；等等。 2015年2月9日，迈达公司（出租方，甲方）与保晶公司（承租方，乙方）签订了《关于：“迈达酒店”之租赁合同》一份，约定，租赁标的房屋位于杭州市江干区××路××号××＃楼××层部分见图（层高为4.8米，约525平方米）、1＃楼2层架空部分见图（层高为4.2米，约106平方米），1＃楼4-12层（层高为3.6米，约9369平方米）不包括3-4层之间设备层架空部分（具体见附件一平面图标注，以附件二中红线标示范围为准）；租赁物业总建筑面积经初步测量约为10000平方米，但具体应以实际获准的房产证面积为准，并以多退少补的方式进行租金的结算；租赁物业仅用于乙方在其获得的营业执照规定的经营范围内依法经营酒店及相关配套；租赁期限自2015年4月1日起至2035年9月30日止，租期为二十年；其中2015年4月1日至2015年9月30日为免租期，免租期为六个月；甲方同意提供免租期供乙方进行装修，设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付免租期期间的租金，但乙方进场装修施工期间发生的实耗水、电、煤气、采暖及物业费由乙方承担；租赁物业的租金自租赁物业交付之日起算，每三年为一个周期，第一个周期租金按每平方米2.68元／天计算；定金4000000元，租赁物业通过合同规定的验收并交付乙方时转为保证金；等等。 2015年12月8日，新风经合社（甲方）与迈达公司（乙方）签订了《天城银座租赁合同补充协议》一份，约定，“天城银座”项目已竣工，并于2014年12月完成消防验收，协议签订前乙方已实际入驻并经营使用该租赁标的物，乙方对物业交付状况除本协议书约定外其他无异议，符合双方租赁合同的要求；由于商业用房1层至3层因各种原因未能在综合验收完成后立即启用，故经协商，起租日为2015年7月1日，地下室及地上4至12层房屋起租日为2014年12月25日；为今后租赁合同履行的统一性，包括付款的时间、递增时间、起租日，经核算办公用房、商业用房、地下室的租金金额，统一确定2015年5月12日为时间标准；租金计算及递增方式与租赁合同保持一致；补充协议签订后，双方就租赁标的物的交付及起租日等事宜无其他争执；等等。 2016年6月10日，迈达公司（甲方）与保晶公司（乙方）签订了《天城银座租赁合同关于房屋交付及起租日的补充协议》一份，约定，地下室及地上4层至12层房屋起租日为2015年4月1日；为今后租赁合同履行的统一性，包括付款的时间、递增时间、起租日，经核算办公用房、商业用房、地下室的租金金额，统一确定2015年5月12日为时间标准；2015年5月11日之前的租金4至12层按10208.808平方米、每平方米2.68元计算41天，乙方应付甲方1121743.82元，乙方已预付甲方10000000元，故8878256.18元乙方留存在甲方；自2015年5月12日起租，扣除6个月免租期，乙方实际应支付甲方首年租金4993127.99元，乙方留存金额还需扣除应付押金4000000元，物业费518333元（2015年4月1日-2016年5月11日），车位费171733元（2015年4月1日-2016年5月11日），乙方实际应付甲方租金804937.81元，乙方应在本协议签订之日起15日内支付；补充协议签订后，双方就租赁标的物的交付及起租日等事宜无其他争执；等等。 庭审中，保晶公司提交的其与迈达公司补充协议签订后向迈达公司付款的付款凭证总计金额为7400000元。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。保晶公司主张新风经合社的侵权行为共为两项，一是因新风经合社之故施工单位长期占据保晶公司的租赁标的；二是新风经合社在该期间多次、长期拉闸断电导致保晶公司停工。就此，本院分析如下： 第一，关于施工单位占据租赁标的的问题。本院认为，施工单位未完全撤场的情况属于租赁物业在2015年4月1日时的既定事实，并非新风经合社对保晶公司实施的侵权行为。保晶公司如认为其接收的案涉租赁物业不符合合同约定标准，应以租赁合同纠纷为由向其合同相对方主张违约责任，其以此为由主张新风经合社构成侵权，没有法律依据，本院不予支持。 第二，关于案涉租赁物业电源被切断的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本案证据的认证情况，保晶公司并未提供证据证明新风经合社曾指示或者自行切断过保晶公司的施工电源存在阻挠保晶公司施工的情形，应自行承担举证不能的不利后果。保晶公司以此为由主张新风经合社承担侵权责任，没有事实依据，本院亦不予支持。 综上，新风经合社并未对保晶公司实施侵权行为，保晶公司主张新风经合社承担侵权责任赔偿损失，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决如下： 驳回原告杭州保晶酒店管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币47042元，由原告杭州保晶酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  朱若君 人民陪审员  张葛霖 人民陪审员  章雁蓉 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  娄移华