广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初12469号原告：东莞市扩业实业有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇。法定代表人：庄泽舜，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑德能、袁文利，均系广东达乐律师事务所律师。被告：东莞市金穑能源科技有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇。法定代表人：王登国。被告：王登国，男，汉族，1974年8月1日出生，住广东省深圳市福田区，原告东莞市扩业实业有限公司（以下简称扩业公司）与被告东莞市金穑能源科技有限公司（以下简称金穑公司）、王登国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因被告王登国下落不明，转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告扩业公司的委托诉讼代理人郑德能、袁文利，被告金穑公司的法定代表人王登国均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扩业公司向本院提出诉讼请求：1.被告金穑公司向原告支付2018年11月至2019年8月的房屋租金、水电费等款项902259元；2.被告金穑公司按月租36500元的标准向原告支付从2019年9月1日起至房屋腾退并交付原告之日止的房屋租金；3.被告王登国对第一、二项所列被告金穑公司债务承担连带清偿责任；4.本案有关诉讼费由两被告承担。后原告变更诉讼请求，请求判令：1.被告金穑公司向原告支付2018年11月至2019年8月房屋占有使用费、水电费等902259元；2.被告金穑公司按36500元/月的标准向原告支付从2019年9月1日起至2019年10月16日的房屋占有使用费共55967元，从2019年10月17日起按6250元/月的标准支付房屋占有使用费至被告金穑公司机器设备全部搬离原告仓库时止；3.被告金穑公司向原告支付2019年9月至10月的员工宿舍占有使用费2600元；4.被告王登国对被告金穑公司上述所列债务承担连带清偿责任；5.本案有关诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年4月1日，被告承租原告位于东莞市××西路××栋的厂房；2016年8月1日，被告承租原告位于东莞市××西路××Ｂ6-Ｂ的厂房；原被告签订了《厂房租赁合同书》，约定每月占有使用费数额，每月10日前付清当月费用等条款。原告依约将厂房交付给被告使用，但是被告却拖欠厂房2018年11月至2019年8月期间的房屋占有使用费、水电费等款项902259元，原告多次催讨未果，只能起诉。2019年8月22日原告向法院申请财产保全，2019年9月5日查封了被告位于东莞市××西路××号扩业工业园B6栋B6-B内的机器设备。2019年9月25日，原告申请变更保全场所。2019年10月16日，原告将被告机器设备搬至东莞市××西路××号扩业工业园仓库（距离原来放置机器处100米以内，占地面积约250平方米），被告承租的原厂房已经腾空。现因占有使用行为的变更，占有使用费标准也相应变更，每月为6250元。此外，被告2019年9月至10月承租原告的两间宿舍给其员工住宿，每月占有使用费1300元，共计2600元，被告至今未付。被告金穑公司、王登国辩称，第一，原告诉请费用标准过高，厂房实际着火时间是2018年10月28日，之后被告给原告陆续转账了150万元盖厂房。2019年原告盖好厂房就迅速把厂房出租给其他人，原告向被告说租金不着急交，叫被告先安置好被告的员工。第二，被告开始租厂房的时候就向原告交了押金，因为火灾已经没有押金条了，押金共计20多万元，《厂房租赁合同书》中有显示。本院经审理认定事实如下：2016年3月17日，扩业公司向案外人东莞市永发置业有限公司承租位于东莞市××西路××号××（××、××）第三层厂房，租赁期限为2016年6月1日至2025年8月31日止，厂房建筑面积为6630.36平方米。2014年4月25日，扩业公司作为甲方、出租方，王登国作为乙方、承租方，双方签订了一份《厂房租赁合同书》[合同编号：扩业实业厂房（2014）年租字第（KY20130002）号]，主要约定：甲方将位于东莞市××社区桥××西路××Ｂ7的厂房（以下简称B7栋厂房）出租给乙方，租赁期限自2014年5月16日起至2020年4月30日，2017年5月1日至2020年4月30日厂房租金为59840元/月，每间宿舍租金为715元/月，阁楼租金为5720元/月；乙方每月应交甲方的厂长分摊费1500元，乙方应于每月10日前支付当月租金等。2016年7月29日，扩业公司作为甲方、出租方，金穑公司作为乙方、承租方，双方签订了一份《厂房租赁合同书》[合同编号：扩业实业厂房（2016）年租字第（KY20160028）号]，主要约定：甲方将位于东莞市××社区桥××西路××Ｂ6-Ｂ的厂房（以下简称B6栋厂房）出租给乙方，租赁期限自2016年8月1日起至2020年4月30日，2016年9月1日至2019年7月30日厂房租金为32000元/月；2019年7月8日至2020年4月30日厂房租金为35200元/月；乙方每月应交甲方的厂长分摊费500元，乙方应于每月10日前支付当月租金等。原、被告确认双方实际履行合同时，2016年9月1日至2019年8月31日厂房租金为32000元/月,2019年9月1日至2019年10月16日厂房租金为35200元/月。2014年4月25日，扩业公司作为甲方、出租方，王登国作为乙方、承租方，双方签订了一份《员工宿舍租赁合同书》[合同编号：扩业工业园员工宿舍（2014）年租字第（KY2014008）号]，主要约定：甲方将位于东莞市××西路××楼6间房间（B219-B224房）出租给乙方，租赁期限自2014年5月1日起至2020年4月30日，2017年5月1日至2020年4月30日宿舍租金为715元/间/月；电费按1.15元/度/月计算，水费按4.1元/立方米/月计算，乙方应于每月10日前支付当月租金、管理费和水电费等。原告主张合同约定了宿舍租金上涨，但实际履行中双方一直按照650元/间/月计算，被告予以确认。截止一审法庭辩论终结前，上述厂房、宿舍尚未取得相应的产权证，也未取得建设工程规划许可证。被告主张已缴纳押金应当抵扣押金，但因火灾烧毁了押金条，扩业公司庭后确认被告分别于2014年4月支付了押金12万元，2016年7月支付了押金7万元。扩业公司主张2019年8月上旬，原、被告进行核算，确认截止至2019年8月被告尚欠原告租金、水电费、厂长费、工业垃圾、补交电费、其他费用共计902259元，并提交一份金穑欠款明细佐证，被告确认上述数额。原、被告一致确认：B7栋厂房于2018年10月发生火灾，被告承租B7栋厂房至2019年3月；确认2019年6月1日至6月30日被告承租了5间宿舍，拖欠租金3250元；确认2019年7月1日至2019年10月16日被告承租了两间宿舍，每月租金650元/间。金穑公司于2019年8月22日向本院申请财产保全，本院于2019年8月27日作出（2019）粤1973民初12469号民事裁定，裁定查封、冻结金穑公司、王登国价值902259元的财产。2019年9月27日，扩业公司向本院申请变更封存场所，本院予以准许，并于2019年10月16日将案涉被查封机器设备搬至位于东莞市××西路××号扩业工业园仓库。原告主张仓库面积约250平方米，并提交照片予以佐证，对原告的主张，被告予以确认。金穑公司于2014年5月28日注册成立，系自然人独资有限责任公司，王登国是金穑公司的法定代表人及唯一股东。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2016年3月17日，扩业公司向案外人东莞市永发置业有限公司承租位于东莞市××西路××号××（××、××）第三层厂房。故扩业公司对案涉厂房、宿舍享有出租、收益的使用权益。《厂房租赁合同书》[合同编号：扩业实业厂房（2014）年租字第（KY20130002）号]、《员工宿舍租赁合同书》[合同编号：扩业工业园员工宿舍（2014）年租字第（KY2014008）号]虽是王登国签订，但其签订合同目的是为了成立金穑公司，且B6栋厂房及案涉宿舍实际使用人系金穑公司，因此，扩业公司要求金穑公司合同责任，符合法律规定。案涉《厂房租赁合同书》[合同编号：扩业实业厂房（2014）年租字第（KY20130002）号]、《厂房租赁合同书》[合同编号：扩业实业厂房（2016）年租字第（KY20160028）号]、《员工宿舍租赁合同书》[合同编号：扩业工业园员工宿舍（2014）年租字第（KY2014008）号]虽系原、被告双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审法庭辩论终结前，案涉厂房及宿舍尚未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉《厂房租赁合同书》[合同编号：扩业实业厂房（2014）年租字第（KY20130002）号]、《厂房租赁合同书》[合同编号：扩业实业厂房（2016）年租字第（KY20160028）号]、《员工宿舍租赁合同书》[合同编号：扩业工业园员工宿舍（2014）年租字第（KY2014008）号]依法无效。案涉《厂房租赁合同书》[合同编号：扩业实业厂房（2014）年租字第（KY20130002）号]、《厂房租赁合同书》[合同编号：扩业实业厂房（2016）年租字第（KY20160028）号]、《员工宿舍租赁合同书》[合同编号：扩业工业园员工宿舍（2014）年租字第（KY2014008）号]虽然无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，金穑公司还应按约定的租金标准支付扩业公司占有案涉厂房、宿舍期间的房屋占有使用费。本案中，原、被告确认金穑公司截止至2019年8月被告尚欠原告租金、水电费、厂长费、工业垃圾、补交电费、其他费用共计902259元，扩业公司主张金穑公司支付2018年11月至2019年8月费用902259元（含占有使用费、水电费、厂长费、工业垃圾、补交电费、其他费用），符合法律规定，本院予以支持。又，扩业公司确认金穑公司已预交押金19万元（12万元+7万元），金穑公司请求抵扣押金，符合法律规定，本院予以支持。因此，金穑公司应当支付扩业公司2018年11月至2019年8月费用712259元（含占有使用费、水电费、厂长费、工业垃圾、补交电费、其他费用）（902259元-190000元）。关于2019年9月1日至2019年10月16日房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，金穑公司占有使用B6栋厂房，应当按照约定的租金标准支付扩业公司的房屋占有使用费，即金穑公司应支付房屋占有使用费53367元（35200元+35200元÷31天×16天）。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。又，原、被告确认金穑公司的机器设备于2019年10月17日搬至位于东莞市××西路××号扩业工业园仓库，仓库面积约250平方米，按照每月25元/平方米计算占有使用费，因此，扩业公司主张金穑公司应按6250元/月（25元/平方米×250平方米）为标准支付2019年10月17日起至机器设备全部搬离仓库之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于2019年9月至10月宿舍占有使用费。原、被告确认按照650元/月/间标准被告于2019年9月1日至10月16日承租了原告两间宿舍，因此，被告应支付原告2019年9月1日至10月16日宿舍占有使用费1971元[（650元+650元/月/间÷31天×16天）×2间]。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。金穑公司于2014年5月28日注册成立，系自然人独资有限责任公司，王登国是金穑公司的法定代表人及唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，王登国未提交证据证明金穑公司的财产独立于王登国的财产，扩业公司要求王登国对金穑公司的上述债务承担连带赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下：一、被告东莞市金穑能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市扩业实业有限公司2018年11月至2019年8月费用712259元（含占有使用费、水电费、厂长费、工业垃圾、补交电费、其他费用）；二、被告东莞市金穑能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市扩业实业有限公司2019年9月1日至2019年10月16日房屋占有使用费53367元；三、被告东莞市金穑能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市扩业实业有限公司2019年9月至10月宿舍占有使用费1971元；四、被告东莞市金穑能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市扩业实业有限公司房屋占有使用费（以6250元/月为标准，自2019年10月17日起计算至机器设备全部搬离仓库之日止）；五、被告王登国对被告东莞市金穑能源科技有限公司承担连带清偿责任；六、驳回原告东莞市扩业实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13408.26元、保全费5000元（原告已预交），由原告东莞市扩业实业有限公司负担受理费2697.26元，被告东莞市金穑能源科技有限公司负担受理费10711元、保全费5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈倩媚人民陪审员  陈芳芳人民陪审员  杨爱华二〇二〇年五月二十日书 记 员  黄慧珊附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。