广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终497号 上诉人（原审被告）：雷松柏，男，1957年9月13日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。 上诉人（原审被告）：雷海英，女，1983年5月29日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。 上诉人（原审被告）：吕开盛，男，1970年9月3日出生，苗族，住广西壮族自治区资源县。 三上诉人的共同委托诉讼代理人：莫冰松，广西九宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：康荣生，男，1964年10月20日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。 被上诉人（原审原告）：于季秀，女，1967年12月11日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。 被上诉人（原审原告）：于雪芳，女，1989年1月4日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县城北新区。 被上诉人（原审原告）：康炳炜，男，1992年11月19日出生，汉族，人。 四被上诉人的共同委托诉讼代理人：蒋帆，广西法治律师事务所律师。 四被上诉人的共同委托诉讼代理人：王帆，广西法治律师事务所实习律师。 上诉人雷松柏、雷海英、吕开盛因与被上诉人康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区资源县人民法院（2019）桂0329民初268号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雷松柏、雷海英、吕开盛上诉请求：1、请求撤销广西壮族自治区资源县人民法院（2019）桂0329民初268号民事判决第一、二、三项，改判双方于2010年9月4日签订的《房屋转让合同》有效或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院适用法律错误，一审法院以双方签订的《房屋转让合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”之规定，认定合同无效系适用法律错误，本案为房屋买卖合同纠纷，不适用该条规定。被上诉人为城镇居民，其能享有争议房屋的土地使用权，上诉人同样能享有争议房屋的土地使用权，双方签订的《房屋转让合同》未违反我国法律、法规的强制性约定，合法有效。2、被上诉人康荣生不具有适格的诉讼主体资格，不具有诉权，康荣生作为城镇居民，不能使用资源镇合浦街农民集体土地建房。其从村民李荣生、李长青处购买房屋并建房的行为是违法的，故康荣生不具有案涉房屋的合法所有权。因其不具有合法所有权，故其提出的诉讼不具有适格的诉讼主体资格，一审法院应驳回被上诉人的诉请。一审法院判决上诉人返还资源县房屋给被上诉人，适用法律错误。3、一审认定事实不清，一审判决上诉人返还案涉房屋，但未查明现返还的房屋经过上诉人的修缮、装修、添附等，与该房屋购买时相比价值升值巨大，因本次合同无效，造成对上诉人的重大损失。如双方签订的合同无效，应查明导致合同无效双方的过错责任，一并作出处理。本案经上诉后发回重审的理由为未对双方责任进行认定，经重审后与原判决一致，并未查清过错责任，应依法改判或发回重审。 康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜辩称，1、一审法院确认被上诉人与上诉人签订的《房屋转让合同》无效，并判令各自返还各自取得的财产，是完全正确的。2、因未查明导致合同无效的过错责任大小从而认为一审判决事实不清，这一上诉理由不能成立。3、上诉人提出一审法院未查明返还房屋是否进行过修缮、装修、添附及房屋是否增值等事实，从而认为一审判决事实不清的问题，其理由不能成立。4、被上诉人符合主张权利的适格主体，故上诉人以此为由请求法庭驳回被上诉人的诉讼请求不成立。综上所述，被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与被告2010年9月4日签订的《房屋买卖合同》无效。被告将房屋返还给原告，原告将房屋价款224800元返还给被告；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：李三妹系资源县资源镇沈滩村第十村民组的五保户，其死亡后留有房屋一座。2004年8月19日，原告康荣生从资源县资源镇沈滩村第十村民组村民李荣生、李长清处以15800元购得该处房屋，该房屋位于资源县。2005年原告康荣生在该位置自建房屋一座，并于2008年8月25日以康荣生的名义办理了《集体土地使用证》（资集用〔2008〕80120185号），土地用途为住宅，权属性质为集体，土地所有权人为资源镇合浦街农民集体，土地使用权人为康荣生。 2010年9月4日，原告与被告签订《房屋转让合同》,约定将原告康荣生所建位于资源县的房屋转让给被告，房屋及其全部附属设施（屋后化粪池及搭建厨房）归被告所有，并约定房款为224800元，被告一次性将房款支付给原告。购房后，被告雷松柏一家搬入该房屋居住至今。 另查明，原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜，被告雷松柏、雷海英、吕开盛均不是资源县资源镇沈滩村第十村民组村民。 一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原、被告签订的《房屋转让合同》,虽是当事人的真实意思表示，但涉案房屋是集体所有土地上的建筑物，涉及到宅基地使用权的转让。根据法律规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联,而被告不是资源县资源镇沈滩村第十村民组集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的合同违反了法律、行政法规强制性规定，故双方之间的《房屋转让合同》无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就损失问题，经该院释明，双方未申请对涉案房屋的价值进行评估，被告也未提出损失赔偿请求，原告虽提出了损失请求，但在被告未提损失的情况下又撤回了该项请求。因此，就该案损失赔偿问题在本案不作处理，双方在该判决生效后可另行起诉。被告要求确认过错责任的大小，因双方未申请对涉案房屋的价值进行评估，损失无法确定，在本案中就损失未作处理，对责任划分没有必要，故对责任划分可在双方提出损失赔偿时再作确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜与被告雷松柏、雷海英、吕开盛于2010年9月4日签订的《房屋转让合同》无效；二、原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜于本判决生效后十五日内返还被告雷松柏、雷海英、吕开盛购房款224800元；三、被告雷松柏、雷海英、吕开盛于本判决生效后三十日内将坐落于资源县的房屋（集体土地使用证：资集用〔2008〕80120185号）返还给原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜。案件受理费4672元，由原告康荣生、于季秀、于雪芳、康炳炜负担2803元，由被告雷松柏、雷海英、吕开盛负担1869元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、关于被上诉人是否具有本案诉讼主体资格的问题。四被上诉人是涉案《房屋转让合同》的相对方，而且涉案房屋以被上诉人康荣生的名义办理了《集体土地使用证》，依据合同的相对性原则，可以就《房屋转让合同》是否有效提出诉讼。至于被上诉人康荣生从案外人李荣生、李长清处购买并重建房屋的行为是否违法不属于本案的审查范围。因此，上诉人认为被上诉人不具有本案诉权的理由不成立。 关于涉案《房屋转让合同》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“......；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......”本案中，涉案房屋的宅基地属于集体所有，只有集体经济组织成员才能依法取得使用权，而上诉人并不是该经济组织成员，依法是不能通过出让或转让的方式取得宅基地的土地使用权的，因此，双方签订的《房屋转让合同》违反了法律关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的强制性规定，依法应当认定无效。本案双方买卖房屋的行为不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“......符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”所规定的情形，上诉人认为双方签订的《房屋转让合同》符合前述规定，应当认定合法有效的理由不成立，本院不予支持。 关于是否应当在本案中对造成合同无效的过错责任进行认定的问题。上诉人在本案中没有提出损失赔偿的请求，被上诉人在一审中也撤回了其提出的损失赔偿的诉讼请求。因此，对造成合同无效的过错责任的划分问题，应当在当事人另行提起的损失赔偿诉讼中进行认定，予以处理。 综上所述，上诉人雷松柏、雷海英、吕开盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4672元，由上诉人雷松柏、雷海英、吕开盛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年五月二十二日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  廖鑫悦