广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初766号原告：刘业辉，男，1985年2月27日出生，汉族，住广东省佛冈县***************，身份证号码：441************055。委托诉讼代理人：宋家祥，广东知泓律师事务所律师。被告：佛冈县佳达服装有限公司，住所地：广东省佛冈县**********，统一社会信用代码：914**********253XU。法定代表人：刘胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志荣，广东金联律师事务所律师。原告刘业辉与被告佛冈县佳达服装有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日、2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告刘业辉的委托诉讼代理人宋家祥，被告佛冈县佳达服装有限公司的委托诉讼代理人黄志荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘业辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付违约金人民币27499.74元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2017年2月6日向被告购买了一套位于佛冈县*************2******，双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》，房屋总价为人民币530883元，原告已按合同约定付清了购房款。购房合同第十一条第一款约定被告应当在2018年8月31日前将原告所购买的房屋交付给原告。2018年12月份，被告通知原告收楼，2019年1月*日，原告依书面通知时间到达现场验房，原告发现被告交楼的标准与双方签订的购房合同不符，被告并没有依该合同第十条（一）的第4条开通管道燃气，合同约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。合同约定逾期交房的违约责任，如逾期交付房屋，按约定的交付房屋日期的次日起至实际交付之日止，被告每日按总房价款万分之一的标准向原告支付违约金。由于被告没有依照合同双方约定的时间和完善的设施交付房屋给原告，因此，虽然原告已经收楼，但依照双方签订的合同第十条（一）基础设施设备（第10页）和第十二条的约定，被告还应向原告支付从约定交楼之日起至2019年12月31日的违约金（2018年8月31日-2019年12月31日）530883×0.01%×518天=27499.74元。为保障原告的合法权益不受侵犯，故向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告佛冈县佳达服装有限公司辩称，一、实际交楼时间是2019年1月1日。答辩人在2018年12月20日取得包括案涉商品房在内金尊大厦整体的竣工验收备案证明文件后，旋即通知包括本案原告在内的全体业主在2019年1月1日办理有关收楼手续。必须明确指出的是，在目前办理竣工验收手续的相关规定里，房屋测绘报告、室内燃气管道的敷设及室内燃气管道与城市燃气管网之间的配套设施是必不可少的硬件条件，如果没有房屋测绘报告、没有完善室内燃气管道的敷设及室内燃气管道与城市燃气管网之间的配套设施的话，相关单位肯定不可能办理竣工验收，这不仅是目前相关规定的要求，也是众所周知的事实。包括案涉商品房在内金尊大厦整体已于2018年12月20日通过了竣工验收的事实就足以证明，原告诉称答辩人没有提供《房屋测绘报告》明显与事实不符。有关开通燃气的问题，答辩人在自身能力范围内能做且仅能做到的是室内燃气管道的敷设及完善室内燃气管道与城市燃气管网之间的配套设施，使之达到符合开通燃气的条件（包括案涉商品房在内金尊大厦整体在竣工验收前已经具备了符合开通燃气的条件。有关该方面的证据正在收集中，稍后提交）。但能否正常使用燃气属于城市基础设施完善的问题（据答辩人所知，城市基础设施完善因“创文创卫”期间不得施工的规定而长时间延误），属于不能归责于答辩人的客观问题。综上，原告未按时在2019年1月1日办理收楼手续导致的所谓延期属于原告自行处理其权利的行为，与被告无关。二、延期四个月（2018年8月31日至2019年1月1日期间）交楼的主要原因是因为案涉商品房在建筑施工过程中，按县委、县政府“创文创卫”不得施工的规定而停止施工超过四个月所致（有关证据正在收集中，稍后提交），属于依法不可归责于被告的特殊情况（案涉购房合同附件十一《补充协议》第五条对《合同》第四章之补充规定的第6点如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付房屋的约定中对此有明确约定），依法无需被告承担违约责任。且“创文创卫”期间不得施工在佛冈县范围内属于众所周知的事实，因此无需被告就此发出通知。综上，应依法驳回原告的所有诉求。原告刘业辉围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、身份证复印件、企业登记信息；证据二、《商品房买卖合同（预售）》；证据三、《广东省商品住宅质量保证书》；证据四、收款收据、个人购买按揭借款合同、抵押质押物品登记簿。被告佛冈县佳达服装有限公司向本院提交了如下证据：证据一、《竣工验收备案表》；证据二、《工程竣工联合验收表》；证据三、委托书、被委托人刘炳云的身份证复印件；证据四、收款收据，银行卡刷卡记录；证据五、《广东省商品住宅质量保证书》、《使用说明书》、《物业管理服务协议》；证据六、房屋装修申请表；证据七、证人证言。被告对原告提交的证据由法院依法审核。原告对被告提交的证据一、二、三、五的真实性合法性关联性有异议。原告提交的证据经本院审核对其真实性合法性关联性均予以确认。对当事人没有争议的证据本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据一《竣工验收备案表》是经建设主管部门审核后作出的同意金尊大厦备案的文件，对其三性予以确认。证据二《工程竣工联合验收表》是燃气公司对金尊大厦燃气工程验收合格的文件，对其三性予以确认，但该证据只能证明金尊大厦内的燃气工程合格，不能证明金尊大厦可以使用燃气，业主需要使用燃气的必须与城市燃气管网连接。证据三委托书签署的时间为2019年1月28日，刘炳云代原告收楼的时间是2019年1月31日，即使如刘炳云所称委托书不是刘业辉签名的，刘炳云提供委托书到被告处收楼，被告有理由相信是原告委托刘炳云收楼，且刘炳云不是金尊大厦的业主，被告不可能有刘炳云的身份证复印件，该身份证应是刘炳云在办理收楼时提供给被告的，因此，对证据三的三性本院予以认可。证据五是业主收楼时需要签署的文件，刘炳云也认可文件是其签名的，对其三性本院予以认可。本院经审理认定事实如下：被告佛冈县佳达服装有限公司是金尊大厦的开发商，于1996年12月17日注册成立。2017年2月6日，原告刘业辉（买受人）与被告佛冈县佳达服装有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：1、出卖人将位于佛冈县********号金尊大厦2栋1305房以530883元出卖给买受人，买受人于2017年2月6日前支付首期房款110883元，余款420000元按揭支付，逾期支付的，按应付款项每日万分之一计算逾期付款违约金。2、逾期交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人每日按全部房款的万分之一支付违约金。3、商品房交付条件约定为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。4、商品房相关设施设备交付条件约定为：供水、排水配套设备齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电纳入城市供电网络并正式供电...燃气完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。*、出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房......。合同签订后，原告交清了全部购房款。涉案商品房所在的金尊大厦于2018年12月20日完成工程竣工验收备案手续，被告遂通知原告在内的全体业主在2019年1月1日至3日办理收房手续。刘业辉与刘炳云是兄妹关系，2019年1月31日，刘炳云代原告到金尊大厦办理收楼手续，并签署了收楼的相关文件，领取涉案商品房的钥匙，2019年11月21日，刘炳云代原告向金尊大厦物业管理公司申请装修并签署《装修工程施工管理协议》。原告认为被告未按合同约定将符合交付条件的房屋交付使用，应该承担逾期交房的违约责任，原告没有委托刘炳云代为收楼，委托书不是原告的签名，逾期交房违约金应计算至2019年12月31日。被告认为原告已于2019年1月31日收楼，刘炳云提供委托书及身份证到被告处办理收楼手续，装修手续也是刘炳云代办的，被告有理由相信是原告委托刘炳云收楼。本院认为，原告刘业辉与被告佛冈县佳达服装有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方均应当依约履行。结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、原告刘业辉有无收楼；二、逾期交房违约金计算至何时。一、原告刘业辉有无收楼的问题。根据原告及刘炳云的陈述，委托书上刘业辉的签名是刘炳云签的，能否根据该委托书不是原告签名认定刘炳云代收楼的行为对刘业辉不发生法律效力。根据《中华人民共和国共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”，本院认为即使委托书上的签名不是刘业辉签的，但是被告有理由相信刘业辉授权刘炳云办理收楼手续的，刘炳云的收楼行为的法律后果应该由原告刘业辉承担。委托书签署的日期是2019年1月28日，刘炳云到金尊大厦收楼的时间是2019年1月31日，委托书签署的时间在收楼之前，根据被告的陈述委托书是与收楼通知书一并邮寄给原告，委托书是刘炳云带到现场办理收楼手续的，原告确认2018年12月底收到了被告的收楼通知书，刘业辉与刘炳云是兄妹关系，被告有理由相信是刘业辉委托刘炳云办理收楼手续。退一步来讲，即使如刘炳云所说，委托书是在收楼现场填写的，但办理收楼手续需要提供购房合同、身份证等资料，不提供相关资料是无法办理收楼手续的，在刘炳云提供上述资料的情况下，被告也有理由相信其是受刘业辉的委托办理收楼手续。再从原告在知道刘炳云收楼后的行为来看，若原告不认可刘炳云的收楼行为，在知道刘炳云收楼后应该向被告提出异议，无证据证明原告就刘炳云的收楼行为向被告提出异议，而在2019年11月21日原告委托刘炳云办理装修手续，在原告认为未收楼的情况下不可能对涉案房屋进行装修。综上，本院确认原告的收楼时间为2019年1月31日。二、逾期交房违约金计算至何时的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条：1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接......4、交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”。涉案房屋虽然在2018年12月20取得了《竣工验收备案表》，但燃气未能开通使用达到交付的条件，被告未能在2018年8月31日将符合合同约定的交付条件的商品房交付给原告显属违约，应该按照合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第二项约定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金，原告于2019年1月31日办理了收楼手续，逾期交房违约金应从2018年9月1日计算至2019年1月31日，违约金计算为8122.5元（530883元×0.0001×153天）。原告收楼后又以房屋未达到交付条件为由主张逾期交房违约金计算至2019年12月31日，本院不予支持。对于被告主张因创文创卫的不可抗力的原因导致延期交楼，应顺延四个月的期限的抗辩，被告至今仍未提供关于创文创卫期间不得施工的证据证明可以顺延交楼期限，因此，被告的该辩称，理由依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛冈县佳达服装有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金8122.5元给原告刘业辉；二、驳回原告刘业辉的其他诉讼请求。案件受理费496元，减半收取计248元，由原告刘业辉负担175元，被告佛冈县佳达服装有限公司负担73元，原告刘业辉预交的受理费，可以在本判决生效后向本院申请退回73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄丽仪二〇二〇年五月二十九日书记员  邝美娜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。