广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终441号上诉人（一审原告、反诉被告）：刘经胜，男，出生，汉族，住广东省信宜市。委托诉讼代理人：吴文仪，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆玲，广东嘉骏律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市平沙华侨畜产公司。住所地：广东省珠海市金湾区。法定代表人：张国友，总经理。委托诉讼代理人：林宁，广东正拓律师事务所律师。上诉人刘经胜与上诉人珠海市平沙华侨畜产公司（以下简称华侨公司）因土地租赁合同纠纷一案，均不服珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘经胜上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持刘经胜的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由华侨公司承担。事实与理由：一、根据一审法院调取的《珠海市平沙镇中心片区控制性详细规划》可知，涉案土地的用地性质于2011年9月27日变更为街头绿地，不再属于工业用途性质，因为其规划功能属性的改变，导致刘经胜无法正常经营，无法办理消防等有关手续。双方租赁合同的签订时间是2012年1月1日，在用地属性变更日期即2011年9月27日之后，相关用地属性的变更从租赁合同签订之日前就已经且必然影响土地的用途，华侨公司一直隐瞒，未能如实告知刘经胜，对于华侨公司是否应当知情、是否如实告知等事实，一审法院未能准确认定，所做论述缺乏依据和说服力。二、刘经胜承租土地有明确的土地属性要求和使用目的——土地属性必须是工业用地，使用目的是汽车车辆修配，刘经胜基于对华侨公司以及合同约定的信赖，投入巨额资金进行建设，但由于华侨公司所出租的土地的性质改变，致使刘经胜的生产经营一直无法正常，消防无法通过，且转租后仍无法正常使用，症结就在于土地的规划功能改变。刘经胜资金投入所产生的巨大损失以及合同预期利益的丧失是实实在在的，且根据《土地管理法》第四条、第十八条、第十九条的规定可知，土地用途必须符合规划，而华侨公司与刘经胜所签的租赁合同及相关协议，严重违反了上述法律规定，刘经胜认为上述法律规定属于强制性规定，且属于效力性的规定，符合《合同法》第五十二条第四项的情形，涉案合同及相关协议应属无效合同。三、一审判决适用法律错误。（一）退一步讲，即便合同认定有效，一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条错误，其适用前提系“合同成立以后客观情况发生了……重大变化”。案涉土地并非在合同成立后发生的重大变化，早在订立租赁合同之前，案涉土地功能已被调整为“街头绿地”。（二）《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，华侨公司应按约提供符合合同约定的土地，但其从合同订立一开始所交付的土地就不符合约定，且该违约行为导致租赁合同约定的租赁土地作为汽车车辆修配使用的合同目的完全无法实现，属根本性违约，也无法弥补。故，华侨公司应当向刘经胜赔偿损失，该损失不仅包括刘经胜为使用租赁土地所投入的工程款，且包括合同履行后可以获得的利益——经营汽车车辆配修厂或转租可获取的经营利润。四、一审判决认定事实错误。一审判决认定“刘经胜所主张的涉案土地规划功能早已变更、不能用作工业用途，致使无法正常办理营业执照、无法正常经营，综合刘经胜提供的证据，没有证据支持该主张”错误。本案中，自2017年因案涉租赁土地用途问题，导致刘经胜无法使用案涉土地，因此产生本案纠纷。故完全可以查明涉案土地规划功能早已变更、不能用作工业用途，致使刘经胜无法正常办理营业执照、无法正常经营。五、一审判决适用简易程序错误，应适用普通程序，一审判决程序严重违法，应当发回一审审人民法院重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；”本案中，一审法院于2017年7月12日受理本案，于2019年12月13日落款作出本案判决，由此可见，案件未能在三个月内审结。案件审理期间，法院向规划部门发函调取土地信息，华侨公司提起反诉，刘经胜提出鉴定，由此可见，本案事实复杂、权利义务关系不明确，争议较大。故本案不应适用简易程序，由一名法官承办，审判组织不合法，按照相关规定应当发回重审。华侨公司辩称：一、华侨公司对案涉土地的用地性质变更为街头绿地并不知情，不存在过错，无须向刘经胜作出赔偿。1、华侨公司为涉案土地的使用权人，领取了珠海市人民政府颁发的《国有土地使用证》，权属证书注明土地用途为“厂房”，之后华侨公司一直持有该权属证书，从未有任何部门要求收回或要求变更用途。因此，华侨公司是在不知道用地性质变更的情况下于将涉案土地按权属证书用途出租给刘经胜使用，不存在过错。2、华侨公司在与刘经胜签订《租赁合同》后，刘经胜以华侨公司的名义向珠海市住房和城乡规划建设局办理了该临时厂房的规划许可申请手续，珠海市住房和城乡规划建设局于颁发了《建设工程规划许可证》，也可以看出华侨公司对土地规划变更为绿地不可能知情。二、涉案土地的用地性质变更为街头绿地，但其仅是总的控规调整，并未因此影响刘经胜对涉案土地的使用。1、珠海市住房和城乡规划建设局于颁发了《建设工程规划许可证》，可见土地性质变更并未因此影响刘经胜对涉案土地的使用。2、刘经胜自向华侨公司租赁涉案土地至提起本案诉讼已有5年半的时间，如刘经胜租赁涉案土地后无法正常经营，必将及时向出租人主张权益，不可能在无法正常经营的情况下不及时向华侨公司提出，反而持续向华侨公司缴纳租金。显然刘经胜在承租涉案土地后一直正常使用。3、华侨公司分别于及对刘经胜在涉案土地的安全生产情况进行监督检查，并经刘经胜本人确认，可以印证刘经胜在涉案土地正常经营的事实。4、刘经胜在涉案土地建造厂房后还对涉案厂房进行了转租，获取利益，可以看出刘经胜并未因规划变更影响刘经胜对涉案土地的使用。三、刘经胜未因涉案土地规划变更造成合法损失。1、《建设工程规划许可证》明确记载，建设项目仅为临时厂房，使用有效期为至。也就是说，规划部门批准建设的仅为临时厂房，期限为两年，至刘经胜提起本案诉讼其使用期限早已届满，刘经胜已按照规划许可时间实际使用完成。2、《建设工程规划许可证》规划批准建设的临时厂房面积仅为300平方米，厂房超出的面积、办公室、卫生间、板房等均未经规划许可，是刘经胜私自建设，不具有合法性。3、华侨公司是在刘经胜办理新厂房规划、报建手续时刘经胜无法办理相关手续才发现涉案土地存在规划变更，根据《补充协议》约定，刘经胜应办理报建等手续后再进行建设，其私自提前建设造成损失不具有合法性，无权主张华侨公司赔偿。四、《租赁合同》明确约定如遇国家政策调整、整体规划需要解除合同，不视为华侨公司违约。显然，华侨公司无需因规划变更对刘经胜进行赔偿。华侨公司与刘经胜签订《租赁合同》第十五条第三款明确约定：“在本租赁合同的租赁期内，如遇国家政策调整的需要，城市建设的需要或出租人的上级主管部门整体规划的需要，出租人拥有单方解除本租赁合同的权利，不视为出租人违约”。涉案土地的用地性质规划虽是在签订《租赁合同》前变更，但刘经胜在签订《租赁合同》后以华侨公司名义向珠海市住房和城乡规划建设局办理该临时厂房的规划许可申请手续并取得了《建设工程规划许可证》，可见，涉案土地的用地性质在签订《租赁合同》时并未在使用上进行实际调整，而华侨公司与刘经胜是在刘经胜办理新厂房规划、报建手续时因无法办理相关手续才发现规划变更问题，也就是说是在刘经胜合同履行数年后，在办理新厂房规划、报建手续时才因规划变更对刘经胜产生影响。因此，双方可适用《租赁合同》第十五条第三款的约定。据此，即便涉案土地存在规划变更，不视为华侨公司违约，华侨公司不需承担赔偿责任。五、刘经胜主张超过诉讼时效。根据《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为2年，法律另有规定的除外。”华侨公司与刘经胜于2012年1月1日即已签订《租赁合同》，如因规划问题，影响刘经胜实际使用刘经胜应在签订合同后2年内提起诉讼，而不是对涉案场地及临时厂房实际使用、收益多年后才主张，显然刘经胜主张超过诉讼时效。六、刘经胜在2017年6月起拖欠涉案土地租金，华侨公司亦有权解除合同，无须向刘经胜支付任何赔偿。根据《租赁合同》第十条约定，“承租人逾期缴交租金，必须按应付租金总额×每天的3%向出租人偿付滞纳金。逾期60天，则视作承租人不履行合约，出租人拥有单方终止本租赁合同的权利，收回租赁物并循法律途径追讨承租人的欠款及由此而产生的滞纳金”。据此，刘经胜严重拖欠租金，华侨公司亦依法有权解除《租赁合同》，无须向刘经胜支付任何赔偿。综上所述，华侨公司认为，原审法院作出的第一项、第二项、第四项判决正确，请求二审法院依法予以维持，驳回刘经胜的上诉请求。华侨公司亦上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第五项；2、改判华侨公司无需向刘经胜返还保证金50000元；3、改判刘经胜向华侨公司支付欠付的租金142380元（暂计算至反诉之日即2018年10月31日，实际计算至刘经胜实际腾退之日）及滞纳金110442元（暂计算至反诉之日即2018年10月31日，实际计算至刘经胜付清之日止）；4、本案一、二审诉讼费用由刘经胜承担。事实与理由：华侨公司与刘经胜于2012年1月1日签订《租赁合同》，明确约定了2017年1月1日至2021年12月30日期间，刘经胜每月10日前就应缴清当月租金8190元，然而刘经胜自2017年6月起一直拖欠租金，华侨公司为此于2018年11月7日向刘经胜发出《催收租金通知书》，但刘经胜至今仍未予支付，截止2018年10月31日，累计欠付租金142380元。根据《租赁合同》第十条的约定：“承租人逾期缴交租金，必须按应付租金总额*每天的3%向出租人偿付滞纳金。逾期60天，则视为承租人不履行合约，出租人拥有单方终止本租赁合同的权利，收回租赁物并循法律途径追讨承租人的欠款及由此而产生的滞纳金”。一审法院以涉案土地规划功能已变更、不能用作工业用途，无法正常经营及不再实际使用涉案土地为由，判决刘经胜无需向华侨公司支付相应的租金的认定是错误的。首先，刘经胜在2017年6月后仍在实际使用土地，华侨公司于2018年10月16日到达涉案现场查看时能明显看到刘经胜安排人员在涉案土地上堆放材料并在涉案土地上进行材料筛选操作，一审法院认为刘经胜没有再使用涉案土地存在错误。其次，无论刘经胜在涉案土地的使用情况如何，涉案土地持续至今均处于刘经胜实际控制中，一直未将土地交还给华侨公司，刘经胜应依法向华侨公司支付租金至实际腾退并交付土地给华侨公司之日止。第三，涉案土地的用地性质被确认为街头绿地，只是一种控制性规划，并没有由于规划原因影响刘经胜对原临时建筑物的使用。因此，即使涉案土地的用地性质被确认为街头绿地，亦不应影响刘经胜向华侨公司交付租金的义务。刘经胜辩称：涉案土地的用地性质于2011年9月27日变更为街头绿地，不再属于工业用途性质。华侨公司应提供符合合同约定性质的土地，但其从订立合同一开始所交付的土地就不符合约定，导致刘经胜无法使用案涉土地，刘经胜有权拒绝支付土地租金。刘经胜向一审法院起诉请求：1.华侨公司赔偿刘经胜损失暂计100万元整；2.确认双方签订的《租赁合同》、签订的《补充协议》及签订的《补充协议》无效；3.华侨公司返还刘经胜租金500220元；4.华侨公司返还刘经胜租金保证金50000元；5.本案诉讼费由刘经胜承担。华侨公司向一审法院反诉请求：1.解除双方于签订的《租赁合同》；2.刘经胜将位于珠海市土地腾退交还给华侨公司；3.刘经胜向华侨公司支付租金142380元（暂计算至，实际计算至实际腾退之日止）及滞纳金110442元（按每日千分之三计算，暂计算至，实际计算至付清之日止）；4.华侨公司有权没收保证金50000元；5.本案诉讼费由刘经胜承担。一审法院认定事实：1992年10月21日，珠海市人民政府向华侨公司颁发位于珠海市平方米土地（宗地编号：03××74）的《国有土地使用证》，该证载明用途为厂房。，刘经胜与华侨公司签订《租赁合同》及《防火安全责任书（合同附件之一）》，约定：由刘经胜承租上述用地；租赁期从2012年1月1日至2026年12月31日，共15年；租赁物的用途或性质为工业、使用方法为汽车车辆修配；每月应缴租金额为7560元，每5年的租金递增10%；租金保证金为50000元（合同对该保证金的处分没有明确约定）等。后双方又分别于及签订两份《补充协议》，对该用地刘经胜的地上建筑物的权属、报建等内容进行约定。，经华侨公司申请，原珠海市住房和城乡规划建设局向刘经胜颁发建字第（高栏港）2012临时003号《建设工程规划许可证》，允许其在涉案土地上建设的临时厂房，使用有效期从至止，该证由刘经胜于领取。，刘经胜注册登记名称为“高栏港区平沙镇经胜汽车配件行”的个体工商户，后该个体工商户被申请注销,申请理由为“房屋损坏”。在租赁期间，刘经胜在涉案土地的红线图范围内已进行填土平整、灌注地基及建设临时活动板房等建设行为，在涉案土地的红线图范围外的土地进行了填土平整等建设行为。根据双方提供的证据显示，在租赁期间，刘经胜在起诉前每月均按时支付租金给华侨公司，但自2017年6月份起，刘经胜以涉案土地规划功能早已变更、不能用作工业用途，致使无法正常办理营业执照、消防等证件，导致无法正常经营为由，不再向华侨公司支付租金至今；华侨公司及其关联单位珠海市平沙交运工业总公司定期会对涉案土地在使用过程中进行安全生产监督检查并制作记录表；刘经胜经华侨公司同意，曾将涉案土地转租给珠海翰飞游艇有限公司使用。双方均认可涉案合同实际履行至本案起诉前。一审案件审理过程中，根据刘经胜的申请，一审法院依法致函珠海市住房和城乡规划建设局高栏港分局，要求该单位协助调查涉案土地的功能性质及功能性质的变更时间。该单位于作出珠规建高栏港[2017]012号《协助调查的复函》称，涉案土地在档案中无该用地的规划许可资料；经珠海市人民政府批复的《珠海市平沙镇中心片区控制性详细规划》中，涉案土地的用地性质为街头绿地。一审案件审理过程中，一审法院依刘经胜的申请，依法委托南京永道工程咨询有限公司对刘经胜投资建设的位于珠海市高栏港经济区的厂房（包括土建、基础及地上建筑物）进行造价鉴定。该公司于作出永道鉴字（2018）第10号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见结论为：一、土建部分。红线范围内确定性部分工程造价为：301227.41元，补充协议确定性部分的工程造价为：83605.09元，台风受损推断性部分的工程造价为：73293.73元，红线图外供选择性部分的工程造价为：111462.41元；二、安装部分。红线范围内确定性部分工程造价为：5687.45元，红线图外选择性部分的工程造价为：37450.83元。红线范围内无法计价部分的项目为：仓库门、办公室内门2、办公室内墙窗户2、厂房内水电、办公室内水电。双方均对上述鉴定意见书提出异议，南京永道工程咨询有限公司为此出具《鉴定意见回复》，对“台风受损推断性部分的工程造价”中“厂房龙门架鉴定单价”从“1464.06元／Ｔ”修订为“6904.06元／Ｔ”，即台风受损推断性部分的工程造价应为79231.36元，并对其他异议意见均已作合理性解释。一审法院对上述鉴定意见书及鉴定意见回复均予以确认。一审法院同时查明：一审案件在审理过程中，经一审法院释明，双方所签订的《租赁合同》可能不属于无效合同后，刘经胜表示不管法院是否认定合同无效，双方已不可能继续履行合同，双方应该解除合同；但无论如何，华侨公司都应赔偿刘经胜的损失及退还相应的租金。华侨公司表示双方已无法继续履行的合同，应予解除；同时，刘经胜还应支付拖欠的租金及赔偿造成华侨公司的损失。一审法院另查明：自2017年6月份起，刘经胜以涉案土地规划功能早已变更、不能用作工业用途，致使无法正常办理营业执照、消防等证件，导致无法正常经营为由，已不再实际使用涉案土地；但经一审法院工作人员与双方及南京永道工程咨询有限公司的鉴定人员分别于2017年10月、2018年3月15日、2018年7月9日到现场勘验、确认时，刘经胜仍有临建的建筑废料在涉案土地上。华侨公司提供的《照片》无法证实刘经胜仍在使用涉案土地。一审法院再查明：刘经胜所主张的涉案土地规划功能早已变更、不能用作工业用途，致使无法正常办理营业执照、无法正常经营，综合刘经胜所提供的证据，没有证据支持其该主张。一审法院认为，据以上查明的事实，本案的争议焦点为双方签订的《租赁合同》及相关附件的效力问题，即双方所签订《租赁合同》是否如刘经胜所主张的无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，显然，从以上查明的事实看，双方所签订的《租赁合同》不存在上述法律中第（二）、（三）、（四）项规定的情形；至于是否存在第（一）、（五）项规定的情形，分析如下：首先，华侨公司在与刘经胜签订合同时，其是持有涉案土地权证的，对该土地有使用权；同时，该土地使用权证上也注明土地的用途是厂房。其次，虽然珠海市住房和城乡规划建设局高栏港规划分局出具的《协助调查的复函》称在经珠海市人民政府批复的《珠海市平沙镇中心片区控制性详细规划》中，涉案土地的用地性质为街头绿地，但这实际上是控制性的规划，并不影响原土地的用途，不影响合同的履行；这点从华侨公司提供的《建设工程规划许可证》可以证明，该《建设工程规划许可证》是由珠海市住房和城乡规划建设局于2012年4月19日核准颁发，准许在涉案土地建设临时厂房。该《建设工程规划许可证》同时也证明了华侨公司所主张的其不知涉案土地被变更规划一事。最后，刘经胜从租赁涉案土地到取得相关证件后，开办“高栏港区平沙镇经胜汽车配件行”，再到刘经胜将涉案土地转租，均未因涉案土地被控制性规划为街头绿地而影响刘经胜的经营、转租；刘经胜亦一直向华侨公司支付租金至本案起诉前，双方实际履行涉案合同至本案起诉前。故双方所签订《租赁合同》显然也不存在上述法律第（一）、（五）项规定的情形，亦即双方所签订《租赁合同》合法、有效。同理，双方所签订的上述两份《补充协议》因是双方的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，同样合法、有效。刘经胜主张合同无效理据不足，一审法院不予支持。对于刘经胜所主张的涉案土地规划功能变更、不能用作工业用途，致使无法正常办理营业执照、消防等证件，导致无法正常经营为由而要求华侨公司返还刘经胜租金500220元、赔偿刘经胜损失100万元的请求，经查，理据不足，不予支持。虽然上述合同有效，但毕竟涉案土地已被控制性规划为街头绿地，如刘经胜继续租赁，确有可能影响刘经胜的经营。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，现双方均认为双方所签订的合同已无法履行，要求解除合同，据此，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除后，因刘经胜继续占用涉案土地及华侨公司收取刘经胜的保证金均不存在合法依据，双方基于原合同各自占有的对方的财产应当相互返还给对方。故在一审判决发生法律效力后，在一审法院规定的时间内，刘经胜应腾空涉案土地交还给华侨公司，华侨公司亦应退回所收取刘经胜的租金保证金50000元。刘经胜要求华侨公司退还保证金及华侨公司反诉要求刘经胜腾退涉案的土地交还给华侨公司，一审法院予以支持。刘经胜虽然没有再使用涉案土地，但其仍有临建的建筑废料在涉案土地上，故其应清理这些废料后，腾退出土地交还华侨公司。对于华侨公司要求刘经胜向华侨公司支付租金142380元（暂计算至，实际计算至刘经胜实际腾退之日止）及滞纳金110442元（按每日千分之三计算，暂计算至，实际计算至刘经胜付清之日止）的两项反诉请求。如上所查明，刘经胜在发现涉案土地被控制性规划为街头绿地，便从2017年6月份起，刘经胜以涉案土地规划功能已变更、不能用作工业用途，无法正常经营为由，已不再实际使用涉案土地，故刘经胜无须支付相应的租金；因刘经胜无须支付租金，故而无需支付相应的滞纳金。华侨公司无证据证明刘经胜至今仍在使用涉案土地，应承担举证不能的法律后果。故对华侨公司的该两项反诉请求，一审法院不予支持。对于华侨公司要求有权没收保证金50000元的反诉请求。经查，如上述，华侨公司的该项反诉请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条与《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除刘经胜与华侨公司于2012年1月1日签订的《租赁合同》及《防火安全责任书（合同附件之一）》、签订的《补充协议》、签订的《补充协议》；二、刘经胜在判决发生法律效力之日起十五日内腾退出位于珠海市平方米的土地（宗地编号：03××74），交还华侨公司；三、华侨公司在判决发生法律效力之日起十五日内向刘经胜返还保证金50000元；四、驳回刘经胜的其他诉讼请求；五、驳回华侨公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9376元、鉴定费12000元，由刘经胜负担，反诉受理费2074元由华侨公司负担。本院二审期间，华侨公司向本院提交了两组照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审庭审中，刘经胜明确对一审判决第二项无异议。刘经胜诉讼请求的赔偿损失包括两部分损失，一部分为在涉案场地建设厂房等建筑物的投入损失，一部分为可期待利益损失。刘经胜交纳涉案场地租金至2017年5月，2017年6月起未交纳租金。刘经胜表示2017年6月后其未再使用涉案场地。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案租赁合同的效力。华侨公司于1992年即取得涉案土地使用权证，且土地使用权证上注明土地用途为厂房。虽然珠海市人民政府批复的《珠海市平沙镇中心片区控制性详细规划》将涉案土地的用地性质规划为街头绿地，但这实际上是控制性的规划，基于产权证明的公信力，该种规划并不能推翻权属证明上的土地用途。而2012年4月19日，原珠海市住房和城乡规划建设局核准颁发《建设工程规划许可证》、准许在涉案土地建设临时厂房的事实，能够证明前述观点。刘经胜上诉主张在签订涉案合同之时华侨公司向其隐瞒涉案土地用途发生控制性规划改变的事实，但无证据证明此前华侨公司已知晓政府此种控制性规划改变，自然无从提及故意隐瞒，故本院对刘经胜的该项主张不予采纳。本院认为，刘经胜与华侨公司签订的《租赁合同》及两份《补充协议》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘经胜上诉主张涉案租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于涉案租赁合同应否解除。刘经胜租赁取得涉案场地后，以华侨公司的名义申请建设规划许可，在涉案土地上建设厂房，办理工商登记，开办“高栏港区平沙镇经胜汽车配件行”，后刘经胜将涉案土地转租，直至2017年5月刘经胜一直占有使用涉案场地并向华侨公司交付租金，即双方实际履行涉案合同至本案起诉前。刘经胜上诉主张在2017年申请新的建设工程规划许可时才发现土地用途规划发生变更，2017年6月后未在继续使用涉案场地。本院认为，刘经胜与华侨公司基于对华侨公司持有的土地使用权证公示效力的信任，签订涉案租赁合同，在合同履行过程中即2017年6月后，因政府控制性规划导致土地用途可能发生变更，如刘经胜继续租赁，确有可能影响刘经胜的经营。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，一审法院判决解除租赁合同及其附件、两份补充协议，实体处理得当，适用法律正确，本院予以维持。刘经胜因2017年才发现涉案土地用途控制性规划发生变更而向法院起诉，显然未超过诉讼时效，故本院对华侨公司关于诉讼时效的抗辩不予采纳。关于合同解除后的法律后果。本院认为，涉案合同解除的原因系政府控制性规划导致土地用途可能发生变更，继续租赁可能影响经营，即并非归咎于合同双方当事人的原因导致的合同解除，双方均不需要承担违约责任。则刘经胜诉讼请求返还已付租金500220元及赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。涉案合同解除后，刘经胜应腾退涉案场地，华侨公司应向刘经胜返还保证金5万元，一审法院对此处理正确，本院予以维持。至于华侨公司上诉主张2017年6月后的租金及其滞纳金，本院认为，虽然涉案场地未完全清理腾退，但照片及工商注销登记均显示涉案厂房已经损坏无法正常使用，刘经胜亦主张此后未对涉案场地经营使用，华侨公司主张刘经胜支付2017年6月之后的租金及其滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，刘经胜、华侨公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。刘经胜上诉的二审案件受理费18752元，由其自行负担；珠海市平沙华侨畜产公司上诉的二审案件受理费4148元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年五月十八日书记员  高培翔