西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初9867号原告（反诉被告）：西安酷赢企业营销策划有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区室内。法定代表人：步海涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：康安，陕西睿群律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾涛，陕西睿群律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西怡兰企业（集团）有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：安育轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘新荣，（变更前），男，该公司职员。委托诉讼代理人：铁晓颖，（变更后），陕西希友律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢一帆，陕西希友律师事务所律师。原告西安酷赢企业营销策划有限公（以下简称酷赢公司）与被告陕西怡兰企业（集团）有限公司（以下简称怡兰公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。酷赢公司法定代表人步海涛及委托诉讼代理人康安、曾涛，怡兰公司委托诉讼代理人刘新荣、铁晓颖、谢一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。酷赢公司向本院提出诉讼请求：1.判决怡兰公司偿还酷赢公司拖欠的佣金共计1169843.8元。2.判决怡兰公司偿还酷赢公司拖欠佣金产生的滞纳金1345943.02元（按拖欠佣金额的日千分之五暂计算至2019年4月9日，计算至实际付清之日止）。3.判决怡兰公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费、保全费等酷赢公司为追偿欠款支付的律师费用及其他全部费用）。诉讼过程中，酷赢公司明确该请求费用项目为诉讼财产保全申请费5000元、保全担保保险费5031.57元、律师费70000元。事实和理由：酷赢公司自2017年4月为怡兰公司代理销售其开发的碧水怡兰楼盘项目。双方在平等互利的基础上签订《碧水怡兰项目销售代理书》。然而，在酷赢公司完成销售代理任务、达到佣金结算条件并按协议内容请求怡兰公司支付代理佣金时，怡兰公司以各种借口不肯支付佣金。因怡兰公司拒绝履约行为，造成酷赢公司流动资金极度短缺及无法正常经营，给酷赢公司造成巨大损失，致使酷赢公司合同目的无法实现。现酷赢公司提起诉讼，望判如所请。怡兰公司答辩称，1.双方在2017年4月24日签订销售代理协议，约定酷赢公司在6个月代理销售期内将项目42套商品房全部销售，为实现尽快回收资金用于还贷的目的，怡兰公司以所售房屋成交价10%向酷赢公司支付佣金。但酷赢公司仅销售后条件较好的16套房屋，致使其余房屋不好销售，导致怡兰公司资金无法及时回收，造成贷款利息巨额损失。即使如此，怡兰公司依约支付符合条件的佣金2061101.22元，不存在拖欠佣金的问题。2.根据销售代理协议第九条第二款、第三款约定，酷赢公司违反协议内容销售房屋时，怡兰公司有权解除协议、扣罚佣金并要求赔偿损失及支付30万元预期利益损失。酷赢公司违反销售代理协议第八条第一款第三项、第二款的规定，向购房者作出虚假承诺及过度承诺，致使购房者未能按时交纳房款，导致怡兰公司无法及时回收资金。另，酷赢公司私自收取购房人5万元，将房屋以优惠价格让利给消费者，严重侵犯怡兰公司利益、信誉。3.酷赢公司违反销售代理协议第八条第一款第一项的规定，仅挑选便于销售的16套房屋对外销售，未完成42套房屋的销售任务。之后，酷赢公司承诺和保证清盘销售，怡兰公司又以销售底价5%、溢价销售收入各得50%的更优惠政策继续委托其销售，并于2018年3月20日续签销售代理协议，继续委托酷赢公司销售剩余23套房屋。但，酷赢公司仍未完成销售任务，导致怡兰公司存在贷款利息损失400多万元。根据销售代理协议第九条第二款第三项的约定，酷赢公司应承担该利息损失。综上所述，提请法庭驳回酷赢公司的诉讼请求。怡兰公司向本院提出反诉请求：1.判令酷赢公司返还怡兰公司已付佣金2061101.22元。2.判令酷赢公司支付怡兰公司赔偿金（贷款利息损失）1000000元。3.判令本诉及反诉的诉讼费由酷赢公司承担。诉讼过程中，怡兰公司明确其诉请不是基于合同解除的前提提出的诉请。事实和理由：酷赢公司未按照协议约定的6个月销售完毕42套房屋，仅销售16套房屋。酷赢公司在销售房屋过程中违反协议第八条第一款第三项及第二款的规定，向购房者私自作出虚假承诺及过度承诺，导致怡兰公司无法及时回笼资金，也导致信用受损。怡兰公司在销售中利用职务便利将购房者5万元私自存入个人账户，据为己有。故怡兰公司提出反诉请求，望判如所请。酷赢公司针对反诉答辩称，1.根据双方的协议约定来看，协议并未约定“6个月内销售42套”房屋的内容。2.怡兰公司诉称酷赢公司向购房者私自承诺的内容，缺乏证据佐证，也违反理性人的行为逻辑。即使齐某某未按约交纳房款，也是其个人行为所致。3.酷赢公司未收取怡兰公司所称的5万元。怡兰公司提交的银行交易流水也无法反映账户名及款项与酷赢公司的关系。4.怡兰公司主张的利息是其正常经营中产生的借贷利息，与本案代理销售行为无关。综上所述，提请法庭驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了碧水怡兰项目销售代理协议、补充协议、认购合同确认书、收据、银行交易资料、微信对话截图打印件、证人齐某某的证言等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据审查确认的证据和当事人陈述，认定事实如下：2017年4月24日，酷赢公司（甲方）、怡兰公司（乙方）签订销售代理协议，约定：“甲方指定乙方为碧水怡兰项目商品房（房源共42套，建筑面积共计9800平方米，后附详细房源销售价格表）的代理销售商”，合作期限为2017年4月24日至2017年10月24日。第三条第1款、第2款约定，“甲乙双方约定：在销售代理期限内，乙方按照甲方制定的销售价格进行销售”，“乙方销售佣金为乙方所售房源成交额的10%”。第八条第1款第（1）项约定，“制定销售计划，安排时间表”。第（3）项约定，“乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何虚假承诺，如经发现，由此造成一切后果与经济损失由乙方承担”；第2款约定，“乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或者过度承诺”。针对违约责任事宜，双方约定怡兰公司逾期支付佣金，每逾期一日则按照应付佣金千分之五作为违约金。酷赢公司违反协议进行销售，怡兰公司有权单方解除协议，扣罚全部佣金，造成损失的，酷赢还应承担全部责任；任何一方违约解除本协议，除赔偿实际损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿30万元的预期经济利益损失。协议还对佣金结算条件进行了约定。2017年6月23日，双方就因乙方或者客户原因退房或者造成怡兰公司实际未收到全款的事宜签订补充协议。2018年3月20日，双方续签销售代理协议，约定“甲方指定乙方为碧水怡兰项目商品房（房源共23套，建筑面积共计5170.51平方米，后附详细房源销售价格表）的代理销售商”，代理期限为2018年3月20日至2018年10月31日，“根据甲方制定的房源销售成交底价，乙方销售佣金为销售成交底价的5%，溢价部分销售收入甲乙双方各得50%，乙方所得部分为溢价佣金”。协议及补充协议签订后，酷赢公司销售房屋16套。怡兰公司支付佣金合计2061101.22元。诉讼过程中，酷赢公司将案涉计算佣金的9套中的1套房屋佣金计算总价予以更正，主张9套房屋应付佣金为1164843.8元。怡兰公司对该9套房屋的成交总价、回款金额、付款方式等内容认可，但认为在2061101.22元中已支付案涉佣金558277.02元。为此，酷赢公司提交已付佣金2061101.22元对应房屋的认购确认书、收款收据，证明已付佣金不包括案涉佣金。怡兰公司对酷赢公司提交的前述证据真实性认可，认为酷赢公司存在违约行为，故其未支付剩余佣金。另查，酷赢公司法定代表人步海涛在履行2018年3月20日销售代理协议过程中向怡兰公司负责人刘新荣发送微信称：“你放心不管咋样我们都要把这个盘子给您清完的！”。刘新荣回复称：“这才正确”。庭审中，证人齐某某作证称步海涛称可分期交房款，迟延交款也没有关系，因而造成其逾期付款；2017年7月5日，步海涛让其将购房优惠5万元付至指定账户。经查，齐某某银行交易明细显示：2017年7月5日发生三笔款项支出交易，每笔交易金额为5万元，交易对手为“宝鸡市陈仓区XX超市”。本院认为，案涉销售代理协议及补充协议合法有效，对双方具有法律约束力。根据诉辩意见，本案争议焦点为：一、双方是否约定酷赢公司在约定期限内将案涉项目房屋销售完毕。二、怡兰公司已付佣金中是否包括案涉佣金，是否存在未付佣金及其数额，以及双方是否存在违约行为。三、诉讼财产保全保险费及律师费应否由怡兰公司承担。关于争议焦点一。根据销售代理协议的文义及条款体系来看，协议不能直接反映出案涉项目房屋销售完毕是双方约定的合同内容。但根据酷赢公司法定代表人步海涛在履行合同中作出的意思表示和怡兰公司负责人刘新荣的回复内容来看，双方在履行合同过程中约定了房屋销售完毕的内容。故本院认定将案涉项目房屋销售完毕是双方销售代理协议的约定内容。关于争议焦点二。酷赢公司就已付佣金为2061101.22元中不包括案涉未付佣金1164843.8元的主张，提交了房屋认购确认书、收款收据等证据佐证，能形成印证。虽然怡兰公司对已付款中包括部分案涉未付佣金提出反驳主张，但在对证据真实性无异议的情形并未提出反驳证据。故本院认定怡兰公司未付佣金为1164843.8元。因酷赢公司未依约完成合同约定的销售任务，怡兰公司未支付剩余佣金的行为属抗辩行为。酷赢公司主张逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据，不能成立。怡兰公司主张酷赢公司未依约销售完毕房屋导致其存在银行贷款利息损失，但其并未提交证据证明酷赢公司的行为与怡兰公司贷款利息之间存在因果关系。故本院对怡兰公司的利息主张，不予支持。怡兰公司主张酷赢公司在代理销售过程中存在虚假承诺、过度承诺及私自收取齐某某5万元，但在案的证据仅有齐某某的证言及账户名为案外人的交易流水，证明力较弱，不能证明酷赢公司存在怡兰公司主张的前述违约行为。退一步来看，根据协议约定来看，怡兰公司返还已付佣金的反诉请求成立前提之一为合同解除，其在未诉请或者确认解除的情形下，主张退还已付全部佣金，缺乏事实和法律依据，其主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。双方在协议中并未对诉讼财产保全保险费、律师费的分担问题进行约定。故本院对酷赢公司的前述主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陕西怡兰企业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向西安酷赢企业营销策划有限公司支付佣金1164843.8元。二、驳回西安酷赢企业营销策划有限公司的其他诉讼请求、陕西怡兰企业（集团）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26926元（酷赢公司预交），由酷赢公司负担11642元，怡兰公司负担15284元；诉讼财产保全申请费5000元（酷赢公司预交），由怡兰公司负担；反诉案件受理费15644元，由怡兰公司负担。因酷赢公司已预交费用，故怡兰公司应在履行本判决金钱给付义务时直接支付给酷赢公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栗德亮人民陪审员  任 婕人民陪审员  朱 成二〇二〇年五月九日书 记 员  贾 凡打印：扈艳红校对：贾凡2020年月日送达1