苏州工业园区人民法院行 政 判 决 书（2018）苏0591行初3号原告：苏州工业园区欧典花园小区业主委员会，住所地苏州工业园区南施街。负责人：薛花，主任。委托诉讼代理人：何斌，江苏灜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐成杰，江苏灜元律师事务所律师。被告：苏州工业园区国土环保局，住所地苏州工业园区现代大道999号现代大厦8楼。负责人：王学军，局长。委托诉讼代理人：苏丰，该局工作人员。委托诉讼代理人：郁军，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。第三人：苏州工业园区建屋发展集团有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路188号。法定代表人：凌学风，董事长。委托诉讼代理人：杭雪芳，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。原告苏州工业园区欧典花园小区业主委员会（以下简称“欧典花园业委会”）要求撤销被告苏州工业园区国土环保局（以下简称“园区国土环保局”）向第三人苏州工业园区建屋发展集团有限公司（以下简称“建屋公司”）作出的小区商铺首次登记一案，本院于2018年5月9日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。2018年8月6日本院裁定对本案中止审理。2020年5月11日本院对本案恢复审理。2020年5月20日进行了第二次公开开庭进行了审理。两次公开开庭，原告欧典花园业委会的负责人以及委托诉讼代理人何斌、徐成杰，被告园区国土环保局的委托诉讼代理人蒋颖（后变更为苏丰）、郁军，第三人建屋公司的委托诉讼代理人杭雪芳、韦祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2017年6月30日，第三人建屋公司向被告园区国土环保局申请对分别位于欧典花园9幢、10幢、17幢的商铺进行首次登记。经审核，被告园区国土环保局对第三人申请的该3处商铺进行了首次登记。其中本案涉及的商铺登记名称为“欧典花园17商幢”，登记的权利人为第三人建屋公司，建筑面积2001.02平方米。被告园区国土环保局并于2017年7月4日向第三人建屋公司发放了苏园房（2017）商字第0206号《商品房屋登记注册证》。原告欧典花园业委会诉称：苏州工业园区欧典花园由第三人开发建设，2007年第三人已将小区物业出售、交付给原告全体业主使用至今。被告于2017年7月4日将欧典花园小区17幢商铺登记给第三人，向第三人发放了苏园房（2017）商字第0206号《商品房屋登记注册证》。原告认为被告在登记颁证时审查事实不清，证据不足，更未尽审查义务，违反法定程序。故提起行政诉讼，要求判令撤销被告于2017年7月4日颁发给第三人的苏园房（2017）商字第0206号《商品房屋登记注册证》。案件审理中经本院释明，原告明确诉讼请求为撤销苏园房（2017）商字第0206号《商品房屋登记注册证》所对应的不动产登记。被告园区国土环保局辩称：第一，欧典花园业委会无权提起行政诉讼。原告提交的《欧典花园小区2017年重要事项业主票决结果公示》，表明业主大会只授权业委会通过诉讼对小区部分地下车位、小区商铺权属进行确认，而确权之诉是民事诉讼范围，故原告无权对被告提起行政诉讼。第二，被告对本案涉案的商铺登记发证手续齐备，程序合法，登记发证行为合法有效。第三人建屋公司述称：一、欧典花园业委会不具有提起本案行政诉讼的主体资格。原告提供的材料表明业主大会授权其通过诉讼对小区车位和商铺进行确权，确权之诉属于民事诉讼的范畴，欧典花园业委会提起本案行政诉讼超出了业主大会的授权范围。二、第三人建屋公司就欧典花园小区商铺申请登记发证时提交的材料真实、完整、准确，第三人获得小区商铺所有权登记、取得苏园房2017商字第0206号《房屋登记注册证》的法律依据充分、程序合法。被告园区国土环保局向本院提交以下证据：1、《苏州工业园区不动产登记申请书》，证明建屋公司向被告递交了登记申请书。2、建屋公司《营业执照》、建屋公司法定代表人身份证明，证明建屋公司向被告递交了申请人基本信息。3、《苏州工业园区不动产登记委托书》，证明建屋公司委托代理人办理案涉房屋登记手续。4、《土地使用权证》，证明建屋公司向被告提交了建设用地使用权证明。5、《规划批准书》、《建设工程规划许可证》、《规划验收意见书》及图纸，证明建屋公司按照要求向被告递交了案涉的项目符合规划的材料。6、《关于建设东湖大郡五期住宅（新二万人优价住房）项目的立项批复》、《建设工程施工许可证》、《建筑使用证》，证明建屋公司按照规定向被告递交了案涉项目立项、竣工资料。7、《建筑用地测量成果》、《不动产测量报告》，证明建屋公司按照规定的要求向被告递交了房屋测绘报告。8、苏园管复字[2017]44号文件、《关于欧典花园商业初始登记的情况说明》、《收费通知》及缴款书，证明建屋公司履行了包括缴费义务在内的义务。9、《关于同意命名“欧典花园”的批复》、《苏州市地名使用证》、《关于“欧典花园”住宅公安编号的批复》，证明欧典花园的命名及室牌编号。对于被告提交的证据，原告的质证意见为：对被告证据1、2、3的真实性没有异议。对证据4《土地使用权证》，该份证据因系复印件，原告认为不能作为第三人权属来源的证明。对证据5、6、7的真实性不予认可。对证据8苏园管复字[2017]44号文件，原告方已就此批复向苏州市中级人民法院起诉，申请将此批复撤销。对证据9，真实性未表示异议，但认为第三人所提供的这部分材料不能证明其申请的事项已经过公安机关备案。第三人对被告提交的证据的真实性没有异议，证明目的予以认可。原告欧典花园业委会向本院提交的证据是：1、《欧典花园2017年重要事项业主票决结果》，表明全体业主投票决定通过司法诉讼对小区相应的权利加以维护。2、第三人建屋公司《关于苏州工业园区欧典花园小区业委会来函的回复》，其中告知原告，第三人已取得涉案商铺的登记注册证。3、关于欧典花园9商幢、10商幢、17商幢的“工业园区不动产登记簿”3份。4、苏州市公安局建设工程消防意见书，落款日期2007年7月9日，其中小区所有的建筑物在验收时1-16号是住宅楼的验收。5、建屋公司在2007年6月9日做的测绘报告，商用部分在住宅部分一起测绘，侵占了住宅部分的公摊面积。原告还提交：6、自档案馆调取的建屋公司土地使用权证复印件，与被告提交的土地使用权证复印件比对一致，该复印件记载有土地抵押登记内容，而2017年时建屋公司的土地使用权证上的抵押权应已注销。原告认为被告在登记时并未审核建屋公司土地使用权证的原件。7、原告欧典花园业委会和物业公司2018年1月对小区排污、消防、电梯等的查验报告，查验报告中载明，2018年1月新的物业公司接管小区时，9幢、10幢、17幢的附属设施不同程度出现了损坏，被告仍然予以登记不合理。8、原告在另案关于小区地下车库登记纠纷一案上诉时，苏州市中级人民法院的调查笔录复印件。对于原告提交的证据，被告的质证意见为：对证据1，投票表决结果只是授权业委会通过司法途径对小区的地下车位和商铺的权属问题进行确权，并没有授权业委会提起行政诉讼，因此业委会没有代表全体业主提起本次行政诉讼的权利。对证据2、3、4的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认。对证据5，该报告是2007年6月份出具的，第三人申请案涉的房屋登记时递交的测绘报告是2017年出具的，应当以最近的测绘报告的内容为准。对证据6的证明目的不予认可。对证据7的真实性、合法性、关联性不予认可，证明目的不予认可，对证据8的真实性认可，关联性不予认可，证明目的不予认可。第三人的质证意见与被告的质证意见一致。第三人向本院提交《商品房屋登记注册证》3份，编号分别为苏园房（2017）商字第0204、0205、0206号。原告对该3份《商品房屋登记注册证》的真实性不予认可，认为商铺产权属于全体业主。被告对第三人提交的该3份《商品房屋登记注册证》的真实性、合法性予以确认。通过当事人举证质证，本院对证据认证如下：对被告提交的《苏州工业园区不动产登记申请书》、建屋公司《营业执照》、建屋公司法定代表人身份证明、《苏州工业园区不动产登记委托书》、《关于同意命名“欧典花园”的批复》、《苏州市地名使用证》、《关于“欧典花园”住宅公安编号的批复》等证据，原告和第三人对其真实性均无异议，故本院对上述证据的证明效力予以确认。对被告提交的《土地使用权证》，被告作为登记机关，其登记档案中留存土地使用权证复印件属于合理情况，故本院对该份《土地使用权证》的证据效力予以确认。被告提交的《规划批准书》、《建设工程规划许可证》、《规划验收意见书》及图纸、《关于建设东湖大郡五期住宅（新二万人优价住房）项目的立项批复》、《建设工程施工许可证》、《建筑使用证》均为公文书证，原告虽然称不认可其真实性，但无相反证据推翻，本院对上述证据的证明效力予以确认。被告提交的《建筑用地测量成果》、《不动产测量报告》等证据为第三方制作的测量报告，原告虽称不认可其真实性但未提交相反证据予以否定，故本院对该2份证据的证明效力予以确认。关于被告提交的苏园管复字[2017]44号文件，原告称已另案起诉要求撤销，对此本院认为，本案是关于不动产首次登记行为的行政诉讼，苏园管复字[2017]44号文件并不是《不动产登记暂行条例》要求提交的材料，且该文件所发给的对象是第三人，该文件对案涉登记合法性的影响问题，由本院在审理中予以综合认定。对于原告提交的证据，被告和第三人对除证据7之外的真实性均未表示异议，而对原告的证明目的有异议；对证据7的真实性有异议，但未提出相反证据证明不真实之处。故本院对原告所提交证据的证据效力予以确认。至于证明目的，由本院结合案情进行综合认定。第三人建屋公司提交的3份《商品房屋登记注册证》系公文证书，无相反证据推翻，本院对其证据效力予以确认。经审理查明：苏州工业园区欧典花园小区是第三人建屋公司开发建设的住宅小区。建屋公司于2004年8月获得该小区项目的立项批复。苏工园国用（2006）第01056号国有土地使用权证的土地使用权人为第三人建屋公司，地号76011号，土地使用权面积为99991.03平方米。第三人建屋公司在取得《规划批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等许可的前提下进行建设。建成后通过了规划、建设部门的验收。《规划验收意见书》载明“核准验收内容”包括：1#—8#、18#—20#住宅楼，9#—11#、15#—17#商住楼，12#会所、变电房1#2#、幼儿园、地下车库1#2#等。2017年6月30日，第三人建屋公司提交了公司盖章的《不动产登记申请书（首次登记）》和《不动产登记委托书》，向被告申请对其建设的3处商铺进行首次登记，申请书中描述3处商铺的坐落为欧典花园9#、10#、17#。第三人还提交了《关于建设东湖大郡五期住宅（新二万人优价住房）项目的立项批复》、《土地使用权证》、《规划批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《规划验收意见书》及图纸、《建筑使用证》、《建筑用地测量成果》、《不动产测量报告》、《关于同意命名“欧典花园”的批复》、《苏州市地名使用证》、《关于“欧典花园”住宅公安编号的批复》等申请材料。被告园区国土环保局经审核，对第三人建屋公司建造的欧典花园小区商铺进行了首次登记，均登记在建屋公司名下。其中第17幢商铺，登记名称为“欧典花园17商幢”，登记建筑面积2001.02平方米；第9幢商铺，登记名称为“欧典花园9商幢”，登记建筑面积361.74平方米；第10幢商铺，登记名称为“欧典花园10商幢”，登记建筑面积839.26平方米。被告园区国土环保局并相应地向第三人建屋公司发放了3份《商品房屋登记注册证》，编号分别为苏园房（2017）商字第0206号、第0204号、第0205号。原告欧典花园业委会认为被告园区国土环保局将小区商铺登记在第三人名下是错误的，因此提起本案诉讼要求予以撤销。经审理本院认为：根据《不动产登记暂行条例》的规定，尚未登记的不动产首次申请登记的，可以由当事人单方申请。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定，申请人申请不动产登记，应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：(一)登记申请书；(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；(五)与他人利害关系的说明材料；(六)其他材料。具体到本案，第三人建屋公司申请登记时，提交了《不动产登记申请书（首次登记）》、《不动产登记委托书》、《营业执照》、法定代表人身份证明、小区项目立项批复、国有土地使用权证、《规划批准书》、《规划许可证》、《规划验收意见书》、《建设工程施工许可证》、《建筑使用证》、不动产测量报告等相关材料。第三人提交的材料符合《不动产登记暂行条例》规定的登记条件。在此前提下，被告园区国土环保局经审核，依法对案涉的小区商铺进行首次登记，向第三人颁发“登记注册证”，符合《不动产登记暂行条例》的规定。关于原告在庭审中提出“苏园管复字[2017]44号文件”是本案所涉登记行为的“前置行为”的问题。本院认为，本案所涉商铺登记系不动产首次登记。根据不动产登记法规，不动产首次登记由该不动产建造者申请，主要审查不动产权属来源、建设工程是否符合规划、不动产建造是否已经竣工等。除此之外并未规定其他前置条件。本案所涉的商铺并非后续单独建造，而是与小区其他建筑物一起建造、一起竣工、一起于2007年通过规划验收。第三人建屋公司申请案涉商铺首次登记时，提交了小区项目立项批复、国有土地使用权证、《规划批准书》、《规划许可证》、《规划验收意见书》、《建设工程施工许可证》、《建筑使用证》、不动产测量报告等材料，已经符合不动产首次登记的要求。苏园管复字[2017]44号文件与本案所涉不动产首次登记不存在前置关系，不影响本案所涉不动产首次登记的合法性。因此，对原告所提上述主张本院不予采纳。关于被告及第三人提出，欧典花园小区业主没有授权业委会提起行政诉讼的问题。经查，欧典花园小区业主通过的相关表决事项是“通过司法诉讼对小区商铺、地下车位确权”，该表决含义是小区业主决定通过司法诉讼对小区商铺、地下车位主张权利。至于采取民事诉讼还是行政诉讼方式，因小区业主并非专业法律人士，对其用词不应苛求。故对被告及第三人的这一主张本院不予采纳。综上本院认为，被告园区国土环保局根据第三人建屋公司的申请，将本案所涉“欧典花园17商幢”商铺登记在第三人名下，并向第三人颁发苏园房（2017）商字第0206号《商品房屋登记注册证》的行政行为，符合《不动产登记暂行条例》的规定，原告欧典花园业委会的诉讼请求不能得到支持。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告苏州工业园区欧典花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告苏州工业园区欧典花园小区业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王冬青人民陪审员  徐根元人民陪审员  金小英二〇二〇年五月二十日书 记 员  朱慧霏