贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初129号原告（反诉被告）：张国仁，男，1959年6月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：万明鑫，贵州华尔威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟英，贵州华尔威律师事务所律师。被告（反诉原告）：李大志，女，1976年6月14日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘万富，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仕萍，贵州黔成起智律师事务所律师。原告（反诉被告）张国仁与被告（反诉原告）李大志房屋租赁合同纠纷一案，本院于受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张国仁及其委托诉讼代理人钟英，李大志的委托诉讼代理人刘万富、张仕萍到庭参加诉讼。因案情需要，本院再次公开开庭进行了审理，张国仁及其委托诉讼代理人钟英，李大志及其委托诉讼代理人张仕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国仁提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年3月1日签订的《门面租赁合同》,被告立即腾退云岩区星辰国际Ｃ-1-2Ａ号门面并返还原告；2.被告支付原告租金60000元（暂算至2019年12月31日,至被告腾退该门面给原告止）；3.被告支付原告违约金15724.8元（违约金以年租金为基数,按日万分之五计算,从2019年2月22日起暂算至起诉之日,至付清全部租金时止）；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第2项诉请变更为“被告支付原告租金36000元（租金暂算至2019年12月31日,按合同约定至被告腾空房屋为止）”。事实和理由：2018年3月1日，原、被告签订《门面租赁合同》，原告将位于云岩区星辰国际Ｃ-1-2Ａ号门面出租给被告使用。合同对租赁期限、租金与支付方式、双方的责任和义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告将门面交予被告使用。被告第二年一季度未按照合同约定的8400元／月支付租金，欠付1200元，自二季度起未继续支付租金。原告的行为已经构成根本违约，为维护原告权益诉至法院请求判如所请。被告李大志辩称：1.被告已按期向原告支付租金至2019年8月31日；2.合同约定第二年租金为8400元/月，但原告在收到被告支付租金时并未提出异议，这是对按照8000元/月支付租金的认可；3.2019年6月，原告违反合同约定将同排的门面租给案外人贵州福安康医药连锁有限公司六十分店，因其违约在先，被告才拒绝支付2019年9月后的租金，本案原告无权解除合同，也无权要求被告支付违约金。反诉原告李大志提出诉讼请求：1.反诉原、被告继续履行双方于2018年3月1日签订的《门面租赁合同》，其中反诉被告应履行不再将同排门面出租给其他人开办药店的义务；2.反诉被告赔偿反诉原告124931.72元的损失；3.反诉被告支付反诉原告违约金13974元（暂计至2020年3月19日，以2019年3月1日至2020年3月1日的年租金102000元为基数，按日万分之五计算，后续计算至被反诉人完全履行合同时止）；4.反诉诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告将第3项诉请中“年租金102000元”变更为“年租金100800元”。事实和理由：2018年3月1日，反诉原、被告签订《门面租赁合同》，反诉被告将位于贵阳市云岩区星辰国际Ｃ-1-2Ａ号门面出租给反诉原告经营药店使用。合同对租赁期限、租金与支付方式、双方的责任和义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告将门面交予被告使用。2019年6月，反诉被告将租赁给反诉原告门面同排的门面租赁给案外人贵州福安康医药连锁有限公司开办药店，反诉被告的这一行为严重违反了《门面租赁合同》的约定，造成反诉原告的经济损失，为维护反诉原告权益诉至法院请求判如所请。反诉被告张国仁辩称：1.李大志未按约定支付履约保证金，于合同签订之日即开始违约，请求驳回继续履行合同的诉请；2.张国仁不存在违约告诉，不应支付违约金，更无须赔偿损失。贵州福安康医药连锁有限公司六十分店使用门面系星宸国际A栋，与C栋分开，不属于同栋同排门面。经审理查明，2018年3月1日，张国仁（甲方）、李大志（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方将位于云岩区星辰国际Ｃ-1-2Ａ号门面出租给乙方经营药房，面积80平方米；租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日；每平方米租金单价为100元，每月租金共计8000元，从第二年起每年租金在上一年基础上递增5%；租金每三个月支付一次，合同签订后先支付第一期三个月的租金，之后由乙方在上一期租金到期前支付下一期租金；为保证合同的履行，乙方于合同签订之日向甲方支付履约保证金5000元；乙方有下列情形之一的，均属违约行为，甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利……无故未按约定支付租金超过60天以上的；该门面是出租给乙方经营药店使用，甲方承诺该排门面不再租赁给其他人开办药店，否则视为甲方违约，赔偿相应损失；如甲乙双方任何乙方违约，双方都有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金给被违约方，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同签订后，张国仁将房屋交付李大志使用，李大志按期支付房屋租金，但未支付履约保证金5000元。在合同履行至第二年度（2019年3月1日至2020年2月29日）时，李大志仍按8000元／月的标准支付租金从2019年3月1日至2019年8月31日共计48000元。之后，李大志以Ａ栋Ａ2号门面被案外人贵州福安康医药连锁有限公司第六十分店经营药房为由未再向张国仁支付房屋租金。另查明，星辰国际Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ栋由张国仁管理出租。Ａ栋Ａ2号门面系案外人王某经贵阳市政府“星宸国际”工作组同意，于2019年6月19日与贵州福安康医药连锁有限公司六十分店签订租赁合同，用于药品经营。截止本案开庭时，李大志仍使用C-1-2A号门面。上述事实，有当事人的当庭陈述、《门面租赁合同》、《租赁合同》、《贵阳市住房和城乡建设局会议纪要》、《贵阳市云岩区信访局专题会议纪要》、《贵阳市住房和建设局工作函》、《星辰国际Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ栋总决算原件》、（2014）南明初字第3101号民事判决、（2018）黔01民初1419号民事判决、贵阳市住房和城乡建设局情况说明、银行流水、证人王某证言、身份证信息在卷佐证，本院予以确认。本院认为，张国仁与被告李大志所签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，对双方当事人均具有合同约束力，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案争议焦点为谁构成违约。张国仁认为李大志未按约定支付租金，构成违约。李大志则认为张国仁将Ａ栋Ａ2号门面出租给经营性质相同的贵州福安康医药连锁有限公司第六十分店，构成违约。对于上述意见，可从张国仁是否对Ａ栋Ａ2号门面是否具有控制、处分权来判断。首先，双方签订的租赁合同约定看出，张国仁承诺与Ｃ-1-2Ａ号同排的门面不再租赁给其他人开办药店，否则视为违约，赔偿相应损失，该约定是李大志主张张国仁构成违约的合同依据。庭审中，双方均确认，Ｃ-1-2Ａ号门面与Ａ栋Ａ2号门面在同排。其次，从《星辰国际Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ栋总决算》、会议纪要以及贵阳市住房和城乡建设局出具的情况说明，可证实星辰国际Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ栋由张国仁承建并负责管理出租，而星辰国际Ａ、Ｂ栋由贵阳二建工程建设股份有限公司管理、出租，且Ａ栋Ａ2号门面系政府相关工作组同意后由王某出租给贵州福安康医药连锁有限公司六十分店，可认定张国仁对Ａ、Ｂ栋并不具有实际控制权。虽然庭审中双方均确认Ｃ-1-2Ａ号门面与Ａ栋Ａ2号门面在同排，但两门面处于不同控制状态下，故李大志主张张国仁将同排门面出租他人构成违约的事实依据不足，本院不予支持。相反，李大志未按约定足额支付房屋租金，构成违约。对于本案各方当事人提出的本诉及反诉各项诉请，本院做以下评判。原告张国仁关于解除《门面租赁合同》并要求李大志腾退C-1-2A号门面的诉请，因李大志未按约支付房屋租金，且超过60日以上，符合合同解除的约定，本院予以支持。原告张国仁关于支付租金36000元(租金暂算至2019年12月31日，按合同约定至李大志腾空房屋为止)的诉请。根据合同约定，2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金，李大志应按照“从第二年起每年租金在上一年基础上递增5%”的租金标准即8400元/月支付租金。李大志仍以每月8000元支付租金，在张国仁未予认可的情况下，并不构成对租金支付金额的变更，故应支付租金为8400元/月×6月=50400元，扣除已经支付的48000元后拖欠租金为2400元（欠付每三个月1200元）；自2019年9月1日起至2019年12月31日，拖欠租金为8400元/月×4月=33600元，以上合计拖欠租金36000元；自2020年1月1日起至李大志返还房屋之日止的房屋租金的诉请，合同解除前为房屋租金，合同解除后为房屋占用使用费，李大志应按合同约定的标准予以支付，该诉请予以支持。原告张国仁关于主张李大志支付违约金15724.8元(违约金以年租金为基数,按日万分之五计算,从2019年2月22日起算,暂算至起诉之日2019年12月31日）,至付清全部租金时止的诉请。对于违约金的计算，应当从租金支付期限届满之日起计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，从2019年3月1日至2019年8月31日，李大志仅欠付张国仁房屋租金2400元，且在已支付第二年度（2019年3月1日至2020年2月29日）部分租金的情况下，若仍按合同中“如甲乙双方任何乙方违约，双方都有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金给被违约方，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失”的约定要求李大志承担违约责任过重，且所主张的违约金已高于欠付租金本金的30%，本院予以调整，即以欠付租金的30%计算违约金直至房屋租金清偿之日止，暂至2019年12月31日，违约金为36000元×30%＝10800元。关于反诉原告李大志要求张国仁继续履行合同并赔偿损失的全部反诉诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于李大志申请追加第三人贵州福安康医药连锁有限公司六十分店参加诉讼的申请，因贵州福安康医药连锁有限公司六十分店并非本案必要共同诉讼人，且超出本诉当事人范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张国仁与被告李大志于2018年3月1日签订《门面租赁合同》；二、被告李大志自本判决生效之日起十日内腾空位于贵阳市云岩区星辰国际Ｃ-1-2Ａ号门面并返还原告张国仁；三、被告李大志自本判决生效之日起十日内向原告张国仁支付至2019年12月31日拖欠租金合计36000元，并支付自2020年1月1日起至贵阳市云岩区星辰国际Ｃ-1-2Ａ号门面返还之日止的房屋租金（计算方式：从2020年1月1日至2020年2月29日，每月8400元；从2020年3月1日起房屋租金标准为年递增5%）；四、被告李大志自本判决生效之日起十日内支付原告张国仁截止至2019年12月31日的违约金10800元，并从2020年1月1日起实际欠付租金为基数，按30%计算违约金，直至付清租金时止；五、驳回原告张国仁的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告李大志的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1694元，减半收取计847元，由原告张国仁负担362元，被告李大志负担485元（本诉案件受理费原告已预交，李大志在履行本判决时径行向张国仁支付）。反诉案件受理费减半收取计1539元，由反诉原告李大志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇二〇年五月二十七日法官助理秦仕旺书记员赵曼