广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初2008号原告：武金，男，1985年11月5日出生，汉族，身份证住址云南省安宁市。被告：潘萍，女，汉族，1971年1月18日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：赵福兴，黑龙江法锦律师事务所律师。原告武金诉被告潘萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告武金、被告的委托诉讼代理人赵福兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告承担违约责任，按照合同约定赔偿原告租赁押金同等金额24000元（人民币，下同）；2、被告赔偿原告店面装修费用，按照三年每年折旧百分之十计算，合计65610元；3、被告赔偿原告因搬迁对经营产生的影响损失100000元；4、判令被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2016年10月31日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将坐落于深圳市南山区出租给原告作为商业用途，租约三年，至2019年10月30日止，在签订合同之初，原告曾口头询问被告是否可以长期承租，得到肯定答复，原告花费九万余元对一个十一年没有装修过的商铺进行装修（装修包括所有墙面进行翻新，地板全部重新铺设地板砖，把原不符合消防的木质阁楼改造为全金属阁楼并铺设防火板，以及电源线路改造等)，经营期间，原告合法经营，无违反合同要求，至2019年9月1日接到被告通知，被告以房屋要出售为由拒绝原告合同到期续租请求，执意要求原告于合同期满之日前搬离，在多次请求和协商无果后，原告无奈于2019年10月30日宣告结业并搬离商铺，于2019年10月31日与被告清算完结所有费用。至2019年11月10日原告发现被告并没有出售房屋，而是在“安居客”等平台继续挂牌出租，原告认为，在签订合同之后，原告按照约定履行了合同义务，被告却无视法律法规以及合同条款“租约到期后，如甲方继续出租，同等条件下，乙方有优先权”，直接剥夺了原告优先承租的权利，给原告造成了巨大的经济损失，被告应依法承担违约责任！被告辩称：一、原告在诉状陈述的基本事实虚假、不真实。1、“原告曾口头询问被告是否可以长期承租，得到肯定答复”。被告从没有给过原告这样的答复，房屋租赁合同明确约定租期三年。2、原告说该房屋11年未装修也是虚假的，原告上一个租户是移动营业厅，此房屋当然是有装修的，否则无法经营。3、“地板铺设地板砖和木质阁楼变金属阁楼”也不对，该房屋地面在原告承租时就是地板砖的，阁楼也是金属的，该房屋宽度将近7米，长10米多，不可能是木质阁楼，被告收房时，该房屋的墙面都已经污损严重。4、原告说该房屋没有出售不是事实。5、被告没有委托任何中介、自己也没有在2019年ll月10日往安居客等任何平台上发布过出租信息，时间点不真实。被告在中介的劝说下，说房屋不好卖，不如边卖边租，减少损失，被告也看房屋不好卖，在2019年11月25日同意中介租售并行的，同时被告也在该房屋贴了出租。二、被告没有任何违约行为，被告和原告之间的房屋租赁合同已经完全履行完毕。1、被告与原告签订的房屋租赁合同，约定租期三年，2019年10月30日到期，在合同到期之前二个月，即2019年9月1日被告就通知原告要出售该房屋，让原告提前另行去租房屋，准备搬出，依据该合同双方已经于2019年10月31日房屋交接完毕，该房屋租赁合同已经完全履行完毕，当时双方没有任何争议。2、被告是真实出售该房屋，被告提交了2019年11月6日被告与中原地产的居间服务协议、被告与Q房网深圳市二手房委托合同、被告与乐有家物业出售委托书和中原地产出售房屋的截图以及该房屋贴有出售的照片，都充分证明了被告潘萍是真实的出售该房屋，不存在原告所述的以卖房为由不让其继续承租。三、原告所谓的“优先承租权”根本没有收到侵害。1、被告在2019年11月25日同意中介租售并行，发布出租信息，并且自己也在该房屋贴了出租，起到了公示作用，也起到了通知原告的作用，原告也确实知道了该房屋出租（原告在诉状中表明其知道该房屋出租，并且是在2019年11月28日向法院提起诉讼之前就知道），被告下一户的租房合同是2019年12月18日签订的，原告要想真租房的话，在2019年12月18日之前，这至少20多天时间内都能租成，原告都没有联系被告要求承租房屋。这都说明是原告根本没想再承租此房，是原告放弃其所谓的“优先承租权”，被告也没有侵害其所谓的“优先承租权”。2、本案可以参照物权法中关于优先购买权知道应当知道15日没有意思表示视为放弃的相关规定，原告在知道该房屋出租后，至少经过20多天都不要求承租，应视为放弃权利，即被告没有侵害原告的所谓的“优先承租权”。3、被告从2005年起，就离开深圳到北京定居至今。被告于2019年10月30日到深圳就是要收回该房屋卖房，被告到深圳后就住在该房屋附近的如家酒店，被告收回房屋后，白天基本都在该房屋呆着，等人看房。该房屋位于惠中名苑大门西侧的第一个门市，原告居住在惠中名苑，该大门是出入必经之路，原告要租房找被告非常容易，双方还有微信和电话，并且在2019年11月25日被告房屋贴了出租之后，被告曾多次看到原告从门口经过，还去隔壁的惠中惠便利店买东西，原告也没有问过出租事宜，明显是原告不想租房，放弃所谓的“优先承租权”。4、潘萍和武金的微信聊天截图可以显示出原告武金表示2019年生意很差，就有不继续经营的打算了，这样都说明是原告是自己不想租房经营了，被告没有侵害其所谓的“优先承租权”。5、被告潘萍和原告武金的微信聊天截图可以显示出原告武金表示2019年生意很差，就有不继续经营的打算了，这样都说明是原告是自己不想租房经营了，被告没有侵害其所谓的“优先承租权”。6、现在被告租房条件远远高出被告和原告之间原来房屋租赁合同的3年租期和租金13400元，被告与第三人深圳乐有家房产交易有限公司的房屋租赁合同显示，租期五年，该房屋的租金为17800元并逐年递增到23328元；不存在同等条件租给第三方的说法。7、原告武金2019年11月28日向法院提起的诉讼，那就代表着原告看该房屋租售信息时，第一时间不是联系被告要求租房（从收房后到目前为止，原告都没有联系过被告），而是马上到法院起诉索要近20万元赔偿，只能说明原告不是真正要租房，而只是单纯的恶意索要赔偿，对这种恶意行为依法也不应当支持。四、原告各项诉请没有事实和法律依据，都应当依法驳回，被告没有赔偿责任。1、原告诉请的第一项24000元，即没有合同约定，也没有法律规定，应当依法驳回。①依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，第十二条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；法律规定不管被告是否同意原告装修房屋，被告都不承担装修费用。②本案中被告与原告签订丽房屋租赁合同第十条明确约定，如乙方需要对该物业进行装修的，需经甲方书面同意，并由乙方承担其全部费用的约定，原告从未要求过被告书面同意过其任何装修，被告也未书面同意过原告任何装修，所以不论原告是否装修，那费用也是由原告自己承担，被告没有承担义务。③原告所主张的装修也没有事实支持，被告收房时，该房屋的墙面是，已污损严重。被告的房屋在出租给原告时地面就是地板砖，阁楼就是金属阁楼。④原告所主张的装修费用没有证据支持。⑤在2019年10月31日双方在交接房屋时，原告也没有说对房屋有添附，也没有过相关的主张，该房屋已经完全交接完毕，双方所有费用都已经结清。2、原告诉请的第三项经营损失100000元，与被告无关。原告是否经营，假如经营是否能挣到钱，都与被告没有任何关一磊该项诉请即没有事实依据，也没有法律依据，应当依法驳回。3、本案是原告恶意诉讼，所有诉讼费用都应当由原告自己承担。综上所述，原告的所有诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月11日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将承租的位于深圳市南山区（涉案商铺）出租给乙方使用，租赁期限3年，计租期从2016年10月31日起至2019年10月30日止，在此期间产生的水费、电费、燃气费、物业管理费、垃圾清运费等一切相关费用均由乙方支付；该物业第一年（2016年10月31日起至2017年10月30日止）租金每月为12000元第三年（2018年10月31日起至2019年10月30日止）租金每月为13400元，乙方应按时足额支付租金，于每月31日前交付到甲方账户；签订本合同之同时，乙方向甲方支付两个月押金24000元及一个月租金12000元；从本合同签订日期、装修免租期及在本合同期满前，提前退租，押金不退；本合同有效期满，乙方须继续租用的，应于有效期满之日前二个月向甲方书面提出要求，如不许租用的，乙方需租满前二个月向甲方提出书面通知并同时配合甲方看房需求，如甲方继续出租的，在同等条件下，乙方有优先权；及其他内容。原告提交其与被告的微信聊天记录，以证明在合同到期前，原告多次表明要继续承租。被告表示该聊天记录有删减，在微信中被告多次表示生意不好，不想继续承租；对此，被告亦提交了微信聊天记录予以证明。被告提交其于2019年11月6日与中原（中国）房地产代理有限公司签订的《居间服务协议》、原告与“乐有家”签订的《物业出售（出租）委托书》、原告与深圳市乐有家房产交易有限公司于2019年12月18日签订的《商铺租赁合同》（约定租期自2019年12月19日起至2025年1月31日止，第一年月租金17800元等）、中原地产出售房屋的截图、照片等，以证明被告曾委托三家中介出售涉案商铺，后在中介劝说下进行了出租。原告对前述证据不予认可。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求是要求被告再赔偿原告与租赁押金同等金额的24000元，并明确其第二项诉讼请求为要求被告赔偿装修损失65610元。原、被告均确认原告已于2019年10月31日搬离涉案商铺且双方进行了交接。对于原告主张的装修损失，原告表示因为时间比较久，没有相关证据；被告则表示不确认原告进行过装修，合同约定装修必须书面申请，而原告并未申请过。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，该合同已于2019年10月30日到期终止，且原告已搬离涉案商铺，故双方有关租赁合同的权利义务已履行完毕。对于原告主张被告剥夺原告的优先承租权，构成违约应赔偿原告租赁押金同等金额、赔偿装修损失、经营损失的诉讼请求。首先，涉案租赁合同虽约定在同等条件下，原告具有优先承租权，但从原、被告的微信聊天记录及被告提交的居间合同等可以看出，合同到期前，被告拟另行出售商铺，并与中介公司签订了委托出售的居间合同，故被告未与原告续签租赁合同不违反法律和合同约定。其次，从被告与案外人签订的租赁合同的内容来看，被告于案外人的租赁合同所约定的租赁条件与涉案租赁合同的条件并不“同等”；而且，优先承租权并非强制的“缔约权”，在原、被告的租赁合同到期的情况下，出租方有权自行决定是否与承租方续签租赁合同，本案被告在合同到期的情况下未将商铺继续出租给原告，并未损害原告的利益。最后，在原、被告的租赁合同已到期终止后，被告将商铺另行出租，并不构成违约，也未损害原告的优先承租权及原告的利益；而且，原告未提交证据证明其实际对商铺进行了装修以及装修的实际支出，也未提交证据证明其经营损失的计算依据，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告武金的全部诉讼请求。案件受理费2046.1元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年五月十九日书记员  王晓洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。