江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初5072号原告：王秀平，女，1976年12月21日生，汉族，住江苏省姜堰市。被告：谢文，女，1983年4月25日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。原告王秀平与被告谢文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王秀平、被告谢文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀平向本院提出诉讼请求：1.判令谢文向其支付违约金120000元；2.本案诉讼费用由谢文承担。事实和理由：2018年12月30日，其与谢文签订房屋买卖居间合同，约定双方在2019年5月15日前过户，但由于谢文拖延至2019年3月才办理贷款手续，导致双方之间关于2019年5月15日前过户的约定无法成就，谢文的行为已违反合同约定，并给其造成投资上的损失，依据房屋买卖居间合同第九条第4款谢文应承担违约责任，为维护其合法权益，故诉至本院。谢文辩称：其在办理网签和贷款过程中没有存在故意延误的地方，其已经于2019年3月15日提供了全部办理公积金贷款的材料，不存在过错，公积金的放款时间不受其控制，其一直按照合同履行付款义务，并未违约，且王秀平主张的违约金过高，故请求驳回诉请。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2018年12月30日，王秀平与谢文、无锡安格家房产经纪有限公司（以下简称安格家公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定：王秀平将无锡市新吴区天骄铭邸211号902室房屋（以下简称案涉房屋）出卖给谢文，建筑面积76.94平方米；该房屋有抵押，王秀平应当在签订合同之日起30日内办理抵押注销手续；出售价120万元（含装修及现有家具家电），其中定金5万元，付款方式为按揭贷款，谢文于监管当天支付40万，于网签当日支付57万，剩余房款60万元谢文委托安格家公司办理组合贷款，此款于谢文办理完房屋所有权抵押手续后由银行直接支付给王秀平，最终的贷款金额以银行确定的金额为准，如果贷款不能办理或银行确定的金额少于本合同约定的金额，谢文应于过户前一次性补足；产权过户日期为（以契税缴纳时间为准）2019年5月15日；王秀平拿到全款腾空房屋，并将房屋钥匙交与谢文；谢文应于合同签订之日向安格家公司支付信息服务费28600元；合同签订之日，王秀平将该房屋所有权证及国有土地使用权证交安格家公司保管，谢文委托安格家公司办理房屋过户、评估、贷款等相关手续，双方应当于合同签订之日起90个工作日内提供所需的材料，双方需在安格家公司通知办理房屋所有权转移登记之日起3个工作日内配合办理相关过户手续。合同第九条第4款约定：王秀平不履行办理房屋所有权证、房屋交接、户口迁移、缴纳约定税费、房屋抵押注销手续的，或谢文不履行付款、缴纳约定税费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接的均视为违约，未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的万分之五作为违约金，逾期三十日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。另双方补充约定，王秀平承诺拿到该房屋贷款后将谢文支付的42万元退还至谢文账户中，双方积极配合安格家公司办理贷款、过户手续。双方确认中介方负责房屋买卖事宜的联系人为邹晓斌，负责贷款事宜的联系人为陈月。签订合同当日，谢文向王秀平支付定金5万元。同日，谢文向王秀平支付57万元。2019年3月11日，王秀平与谢文签订《补充协议》一份，就双方签订的《无锡房屋居间合同》/《无锡市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）达成如下补充条款：原合同约定的组合贷款60万元变更为公积金贷款50万元；双方协商一致将网签金额变更为62.50万元；由于贷款审批不通过，或者达不到指定金额谢文一次性补足（不可抗力因素除外）。2019年3月15日，王秀平、谢文、无锡市房屋交易管理中心（以下简称房交中心）签订《存量房交易资金监管协议》，其中约定成交价格为62.50万元，双方委托房交中心监管的资金额度为58.50万元；房交中心为买卖双方提供查询监管账户余额的渠道，双方应确认监管的交易资金达到约定监管额度后再共同办理不动产转移登记；双方同意谢文领取《不动产权证书》后且贷款资金符合放贷要求的，房交中心在3个工作日内将监管账户中实际到账资金转入王秀平结算账户。2019年3月15日，谢文向房交中心监管账户支付8.50万元。2019年3月20日，无锡市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）收到了案涉房屋的贷款申请，并于3月22日审核通过。本院调查时公积金中心工作人员表示因公积金资金紧张，每月均需按放款计划进行，2019年上半年较2018年相比放款等待时间较长，2018年等待期一般为两三周最长不超过一个月，2019年上半年普遍需要等待3个月以上。2019年5月、6月期间王秀平、谢文曾多次通过微信询问中介方贷款发放进度，均被告知早已审批通过，只能等待放款。至2019年6月25日，公积金贷款的50万元发放至房交中心监管账户。安格家公司遂通知王秀平、谢文可以办理过户手续。2019年6月27日，案涉房屋从王秀文处过户至谢文名下。2019年7月3日，房交中心监管账户支付给王秀平585086.88元。后王秀平将多收取的5000元退还给了谢文，双方房款已结清。2019年7月13日案涉房屋完成了交付。关于合同约定的过户时间。王秀平称：中介方当时表示约定2019年5月15日过户期间有比较充沛的时间，至于过户前的网签合同、支付监管资金、贷款申请的时间当时并未约定，视情况灵活机动安排，而在3月签订补充协议时过户时间是否需要调整双方并未谈及。谢文称：按照2018年惯例，公积金贷款审批到放款只需要一周时间，故2018年年底签订合同时中介方根据当年惯例作出了办理过户时间上的推断，王秀平的产权证需到2019年5月4日才满2年，所以过户时间约到了5月15日，按以往惯例过户前的时间是足够充裕的。关于实际过户时间延误的问题。王秀平称：贷款、过户手续是委托安格家公司办理的，谢文何时向安格家公司提供材料与其无关，第一次办理网签合同的时间也即2019年1月16日当天即可以申请贷款，是因谢文需要变更贷款方式，故到3月15日才完成第二次网签及资金监管、贷款申请手续，从而耽误了贷款发放的时间，以至于后续过户无法按合同约定的时间完成，既然贷款审批和放款时间是银行和公积金中心根据当时的资金状况决定的，是交易双方无法人为预测的，那么谢文就应该尽早办理相关手续，且过户与贷款手续本身也没有关系，过户只需要双方带好证件即可办理，之所以无法按期办理是因为没有收到房款，总之谢文最终未能在5月15日前完成过户即构成违约，因为谢文的违约行为，本来预计的是房款5月中旬可以到账，结果6月下旬才到帐，因其公寓投资、金融投资都是计划好时间的，故而影响了其投资收益、造成了损失。谢文称：第二次网签是因为原定的60万元贷款中有10万元商业贷款，但当时中介方和银行沟通后向其表示10万元的商贷比较难做，故建议将组合贷款变更为50万元纯公积金贷款，另外因为协商买房时考虑王秀平急需用钱，故其在1月16日已按要求向王秀平的非监管账户支付了57万元，如果按原合同，其还需向资金监管账户支付44万元以达到监管限额要求，加上贷款的50万元，即其共需要支付166万元，其对此有所顾虑，基于该两点情况中介方遂建议变更网签合同，第二次网签合同的变更是双方协商一致的结果；其在2019年3月底前已将贷款资料全部提交给银行了，依照合同约定其已尽到义务，即在90日内提供材料，贷款在4月下旬即已审批通过，但银行不出具可以过户的证明故无法完成过户，故其对迟延过户并无过错；但考虑到王秀平确实晚了一月余收到房款，故本案中愿意支付迟延收到房款的利息损失作为补偿。诉讼中，本院向中介方的工作人员邹晓斌调查，邹晓斌表示在整个交易过程中，王秀平、谢文都很配合，办理贷款、过户手续并没有拖延的情况；因2019年上半年公积金中心资金紧张，实际放款时间比往年长了许多，才延误了过户及收款。本院认为：本案中，合同约定的过户时间是2019年5月15日，实际过户时间是2019年6月27日，双方争议焦点在于谢文是否需要承担逾期办证的违约金。首先，王秀平主张谢文支付逾期办证违约金的依据是合同第九条第四款，但按合同约定及一般交易习惯，付款是买受方的主要义务，交付房屋及过户是出卖方的主要义务，案涉合同第九条第四款不履行办证义务的违约责任也是针对出卖方应承担的违约责任，故王秀平依据合同第九条第四款主张买受方谢文承担未按约办证的违约金（即10%的房屋成交价），依据不足。其次，在履行与过户相关的合同义务过程中谢文并无违约情形。合同约定了部分房款以贷款形式支付，贷款部分由银行直接支付给王秀平，且并未约定贷款到账时间。合同仅约定了谢文应于签订合同后90个工作日内需提供贷款、过户等材料，而谢文也在约定时间内履行了申请贷款及提交资料的义务，较合同约定的过户时间延迟了一月余是因公积金中心审批通过后等待实际放款的期间较往年有所延长，该期间长短并非买卖双方所能预见、控制，从贷款实际到账至办理过户过程中谢文也未有延误或拒不配合的情形，故在此过程中谢文并不存在违约情形。再次，王秀平虽称其因逾期办证存在投资损失，但并未有证据证明。综上，王秀平主张谢文支付120000元违约金，依据不足。考虑到王秀平较合同预期迟延收到房款，谢文现愿意在本案中补偿王秀平迟延收到房款的利息损失，本院对此予以准许，由谢文向王秀平支付利息损失3364元（以58万元为基数，自2019年5月16日计算至2019年7月3日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、谢文应于本判决发生法律效力之日起五日内向王秀平支付3364元。二、驳回王秀平的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元（此款已由王秀平预交），由王秀平负担2600元，由谢文负担100元（王秀平同意其预交的案件受理费100元由谢文向其直接支付，本院不再退还，由谢文在本判决发生法律效力之日起五日内向王秀平支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  郭莹华审 判 员  徐良俊人民陪审员  王治生二〇二〇年五月二十六日书 记 员  徐 烨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》:第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。