广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初638号原告（执行案外人）:肇庆市宏利高投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区****“中源名都”10号楼首层J1068号商铺。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：扈靖，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢青伶，广东国鼎律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：李梅，女，1967年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区***************。被告（被执行人）：陈林发，男，1965年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区**********。被告（被执行人）：杨铁梅，女，1979年7月8日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区**********。原告肇庆市宏利高投资发展有限公司（以下简称：宏利高公司）诉被告李梅、陈林发、杨铁梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告宏利高公司的委托诉讼代理人扈靖、谢青伶、被告李梅、被告陈林发到庭参加了诉讼；被告杨铁梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏利高公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除肇庆市端州区122区星湖大道东、端州一路西“中源誉峰”一期5号楼A单元A-1107、A-1108、A-1109室、A-1203室、A-1201室、A-1202室、A-1101室、A-1102室的预查封；2.本案全部诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告与被告陈林发、杨铁梅于2017年4月7日签订24份《商品房买卖合同》[合同编号分别为：2017041282、2017041283、2017041284、2017041285、2017041286、2017041287、2017041288、2017041289、2017041290、2017041291、2017041292、2017041293、2017041294、2017041295、2017041296、2017041297、2017041299、2017041300、2017041301、2017041302、2017041303、2017041304、2017041305、2017041306]，约定被告陈林发、杨铁梅购买原告开发建设的肇庆市端州区122区星湖大道东、端州一路西“中源誉峰”一期5号楼A单元十一层A-1101室、1102室、1103室、1104室、1105室、1106室、1107室、1108室、1109室、1110室、1111室、1112室及十二层A-1201室、1202室、1203室、1204室、1205室、1206室、1207室、1208室、1209室、1210室、1211室、1212室的商品房。该24套商品房共计5901924元，被告陈林发、杨铁梅购买上述商品房的付款方式均采取贷款方式付款，被告陈林发、杨铁梅向原告共支付了3061924元的首期房价款，剩余共计人民币2840000元向中国银行股份有限公司肇庆分行申请贷款支付。由于被告陈林发、杨铁梅未按时归还贷款，2018年10月15日，中国银行股份有限公司肇庆分行向肇庆仲裁委员会申请仲裁，申请请求被告陈林发、杨铁梅偿还借款本金人民币2602902.81元及利息11534.84元、拖欠本金的罚息25.33元、应收利息的罚息15.59元，原告对上述请求款项范围内承担连带清偿责任以及承担仲裁实际发生费用(不限于案件受理费、案件处理费、财产保全费、公告费)。后中国银行肇庆分行向肇庆市中级人民法院申请强制执行，原告被扣划银行存款2749463.86元。根据原告与被告陈林发、杨铁梅签订的《商品房买卖合同(预售)》附件四的约定，“关于该商品房付款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”第6点的约定：“贷款发放后，买受人未及时归还贷款导致出卖人对按揭银行(即中国银行股份有限公司肇庆分行)承担担保责任的，出卖人享有下列权利：②有权单方解除本买卖合同，买受人应协同出卖人办理买卖合同解除手续、注销备案和抵押，并承担所有发生费用，若买受人未履行前述义务的，出卖人有权拒绝返还买受人剩余房款，且买受人应自解除合同之日起至实际办理完成合同解除手续、注销备案和抵押之日止每日按总房价款的万分之一向出卖人支付违约金”。原告己向中国银行肇庆分行支付了2749463.86元，已经实际承担了连带担保责任，因此，原告有权单方解除涉案《商品房买卖合同(预售)》，被告陈林发、杨铁梅应配合原告办理买卖合同解除手续、注销备案和抵押，并承担所有发生费用。即涉案24套房屋不属于被告陈林发、杨铁梅的财产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款的规定，被告李梅预查封的房产属于原告的财产，被告李梅对上述财产继续查封的基础条件已经不存在，被告李梅继续对原告的财产进行预查封明显不当。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告李梅辩称，一、关于被告李梅与被告陈林发、杨铁梅民间借贷另案，被告李梅根据民诉法第一百条的规定，通过法院查封了案涉房屋，之后法院作出生效判决，被告李梅认为贵院应该继续查封并依法予以执行，以维护被告李梅的利益。二、本案原告与被告陈林发、杨铁梅的案件（2019）粤1202民初4955号民事判决书，已被贵院裁定再审，原判决并未生效。被告陈林发、杨铁梅名下的房产是否因返还给原告基础事实尚未确定，按照预告登记所属权利人，案涉房屋至今仍属于被告陈林发、杨铁梅，而原告却没有提供相关的证据证明原告为案涉房屋权属人或者权属人之一，因此原告根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押财产的规定第三十一条主张的案涉房屋属于原告，被告李梅查封案涉房屋的基础条件不存在，理据不足。三、原告与被告陈林发、杨铁梅签订的房屋买卖合同为格式合同，其中附件四篇幅长、紧密，内容较多，可见原告并没有根据合同法第三十九条的规定，采取合理方式提起被告陈林发、杨铁梅的注意免除或者限制其责任，该条款对被告陈林发、杨铁梅无效；另一方面，该合同附件四第六点约定，不仅赋予原告解除合同追偿其作为担保人所受到的损失，还赋予了原告向被告陈林发、杨铁梅要求承担高额违约金、拒绝交楼等权利，即原告不仅能获得其作为担保人所受到的损失高额违约金，还能获得案涉房屋所有权，原告三重获利，而被告陈林发、杨铁梅不仅承担银行贷款的金钱债务以及高额违约金，还不能获得房屋所有权，这显属加重被告陈林发、杨铁梅作为购房人的责任，不利于社会公平，根据合同法第三十九条的规定，该合同条款应属无效。被告陈林发辩称，我是向原告购房，且支付了五成首付款，剩余的房款是通过银行贷款支付。后来由于我的生意失败了，无法支付银行剩余贷款。之后由于太多债权人追债，所以我主动要求中国银行处理案涉房屋，现在我希望房屋可以归我所有，可以用于我还清其他债权人的债务。被告杨铁梅未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）关于原告李梅与被告陈林发、杨铁梅民间借贷纠纷一案[（2018）粤1202民初*号]，本院于2018年8月30日作出（2018）粤1202民初3578号民事裁定，预查封了陈林发、杨铁梅名下的肇庆市********中源誉峰一期5号楼十一层A-1101、A-1102、A-1107、A-1108、A-1109室及十二层A-1201室、A-1202室、A-1203室。陈林发、杨铁梅逾期无履行已发生法律效力的（2018）粤1202民初3578号民事判决确定的义务。李梅向本院申请执行，本院受理并编立案号（2018）粤1202执2630号。其后，案外人宏利高公司以其享有涉案房屋所有权为由向本院提出了执行异议，本院以（2019）粤1202执异218号案受理上述申请。2019年12月30日，本院作出（2019）粤1202执异218号执行裁定，裁定驳回案外人宏利高公司的异议请求。（二）2017年4月7日，宏利高公司和陈林发、杨铁梅分别签订了关于案涉八套房屋的《商品房买卖合同（预售）》。随后，陈林发、杨铁梅分别支付了案涉八套房产超过50%的房款作为首期房价款。陈林发、杨铁梅作为借款人与中国银行股份有限公司肇庆分行作为贷款人、宏利高公司作为保证人就剩余房款签订了《个人商业用房贷款合同》。此后，中国银行股份有限公司肇庆分行向陈林发、杨铁梅指定的账户（账户名称：肇庆市宏利高投资发展有限公司）发放了上述贷款。至此，陈林发、杨铁梅已向宏利高公司支付了案涉房屋的全部购房款。（三）2018年12月6日，肇庆仲裁委员会作出（2018）肇仲案字119号裁决，裁决宏利高公司对陈林发、杨铁梅的案涉房屋的贷款承担连带清偿责任。此后，肇庆市中级人民法院出具（2019）粤12执39号执行裁定，裁定显示宏利高公司已经就（2018）肇仲案字119号裁决所确定的担保义务履行完毕。（四）关于宏利高公司与陈林发、杨铁梅、第三人中国银行股份有限公司肇庆分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日作出（2018）粤1202民初4955号民事判决书（以下简称4955号判决）。该判决书判决：“一、解除原告肇庆市宏利高投资发展有限公司与被告陈林发、杨铁梅于2017年4月7日签订的二十四份《商品房买卖合同》[合同编号分别为：……二、被告陈林发、杨铁梅应在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告肇庆市宏利高投资发展有限公司办理肇庆市端州区122区星湖大道东、端州一路西“中源誉峰”一期5号楼A单元十一层A-1101室、1102室、1103室、1104室、1105室、1106室、1107室、1108室、1109室、1110室、1111室、1112室及十二层A-1201室、1202室、1203室、1204室、1205室、1206室、1207室、1208室、1209室、1210室、1211室、1212室的注销合同备案和抵押权预告登记手续，并承担相关的注销费用……”2019年12月18日，本院就该案作出（2019）粤1202民监3号民事裁定书，裁定：“一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。”（五）2020年4月24日，肇庆市*******出具的八份《不动产登记资料查询结果证明》记载，案涉房产的权利人均为宏利高公司，产权证号分别为粤（2019）肇庆市不动产权第*号。上述房产查封情况：查封类型均为预查封，查封文号均为（2018）粤1202民初3578号之一，查封期限均为2018-8-31至2021-8-30，申请人均为李梅。（六）2019年12月25日，肇庆市*******函复本院：“一、关于贵院询问位于端州一路西“中源誉峰”一期5号楼A-1101室等24套房产的查询为何显示同一地址会有两个不同权利人的问题。经查，“中源誉峰”一期5号楼由肇庆市宏利高投资发展有限公司开发建设，已取得商品房预售许可证，其中位于5号楼A-1101-1112室、十二层A1201-1212室等24套房屋出售给陈林发、杨铁梅，上述24套房屋的买受人陈林发、杨铁梅已办理了“预购商品房预告登记”和“预购商品房抵押权预告登记”（详见不动产登记查询结果证明）。为区分预售商品房的房屋状态，我中心将预告登记和首次登记(确权)做区分处理，因此，24套房屋的查询结果证明显示同一地址出现了两个不同权利人的现象。二、如何确定“中源誉峰”一期5号楼A-1101室等24套房产的权利人问题。预售商品房的不动产登记办理流程为：1.买受人提交经备案的商品房买卖合同等材料申请办理不动产“预购商品房预告登记”或“预购商品房抵押权预告登记”（此时权利人为购房人）；2.房屋经验收合格后由房地产开发企业申请办理不动产首次登记（即确权，此时预售商品房已具备办理不动产权属证书条件)后再办理转移给购房者，《不动产登记查询结果证明》中出现的权利人肇庆市宏利高投资发展有限公司只是为了区分房产登记状态而设立的，在商品房预售合同没有解除条件下，其主要目的是为了配合购房者办理不动产登记而设立的。”本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。被告杨铁梅经本院传票传唤，既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法进行缺席审判。本案的争议焦点为：宏利高公司对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。本案中案涉房产已办理“预购商品房预告登记”和“预购商品房抵押权预告登记”，现虽首次登记（确权）在宏利高公司名下，但这仅是为配合购房者办理不动产登记，而宏利高公司是作为案涉房产的房地产开发企业，故确权在宏利高公司名下，并不代表案涉房产就是宏利高公司的。宏利高公司基于（2018）肇仲案字119号仲裁裁决而履行担保责任，支付给中国银行股份有限公司肇庆分行的款项属于宏利高公司与陈林发、杨铁梅之间的一般金钱之债。陈林发、杨铁梅基于《商品房买卖合同（预售）》及相关法律规定，在已支付了全部购房款的情况下，即对宏利高公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。宏利高公司作为出卖人对陈林发、杨铁梅让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因预购商品房预告登记获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，陈林发、杨铁梅对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，陈林发、杨铁梅可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。陈林发、杨铁梅对案涉房屋享有的物权期待权与宏利高公司的一般金钱债权相比，应予优先保护。既然陈林发、杨铁梅对案涉房屋享有的物权期待权应当优先保护，那宏利高公司的一般债权请求权便不能对抗陈林发、杨铁梅的其他债权人对案涉房屋的执行。故原告请求解除肇庆市端州区122区星湖大道东、端州一路西“中源誉峰”一期5号楼A单元A-1107、A-1108、A-1109室、A-1203室、A-1201室、A-1202室、A-1101室、A-1102的预查封，理据不足，本院不予支持。对于宏利高公司提出的因4955号判决再审，导致基础事实不确定，故本案应中止审理的问题。本案中，宏利高公司是依据4955号判决提起本执行异议，但该案的处理结果与本案没有必然的联系，本案的处理亦不是依据该案的处理结果。宏利高公司要求本案中止审查的依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告肇庆市宏利高投资发展有限公司的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告肇庆市宏利高投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 朱朝武审 判 员 董炽文审 判 员 冯羽羿二〇二〇年五月二十九日法官助理 龙 静书 记 员 卢诗瀚