河南省郑州高新技术产业开发区人民法院行 政 裁 定 书（2019）豫0191行初113号原告：刘建永，男，1972年11月19日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：郑州市住房保障和房地产管理局郑东新区服务中心，住所地河南省郑州市郑东新区民生路**。法定代表人：郑喜四，局长。委托诉讼代理人：李志强，系该单位工作人员。委托诉讼代理人：张灿灿，河南国基律师事务所律师。第三人：河南世合物业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路******。法定代表人：时钰翔，董事长。委托诉讼代理人：刘双建，该公司员工。委托诉讼代理人：苏潇，河南亚太人律师事务所律师。原告刘建永诉被告郑州市住房保障和房地产管理局郑东新区服务中心（以下简称“郑州市房管局郑东新区服务中心”）、第三人河南世合物业服务有限公司（以下简称“世合物业公司”）行政确认一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘建永，被告郑州市住房保障和房地产管理局郑东新区服务中心的委托诉讼代理人李志强，第三人世合物业公司的委托诉讼代理人刘双建、苏潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告作为郑州市郑东新区商都路6号A座1405室的业主，自2010年4月28日入住时与建设单位郑州中南置业有限公司选聘的前期物业管理单位：郑州中南物业管理有限公司签订无固定期限管理服务合同。该单位在履行服务过程中由于管理水平有限，致使业主不满。该单位于2018年8月31日与建设单位郑州中南置业有限公司自愿签订解除前期物业管理服务合同并公告通知全体业主，违反了《河南省物业管理条例》第十八条第三款规定，且目前该物业业主已入住十年，入住率达到90%以上。完全具备成立业主大会的条件。但建设单位错误履行法律义务，再次以“前期物业管理项目名义”重新向郑州市住房保障和房地产管理局直属分局申请选聘新的物业管理公司。郑州市住房保障和房地产管理局直属分局怠于审查，违反法定程序，错误依据《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》主持通过了招投标活动，并为中标单位河南世合物业服务有限公司办理了河南省前期物业管理项目中标备案通知书，编号（2018）（410111005）号。根据《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二十三条，依据物业现状，建设单位不符合上述规定，当下在时间和空间上也已不再具备该资格和能力，因此被告在程序上完全违法，另据《河南省物业管理条例》规定，只有业主大会才有权选聘新物业管理服务公司的权力。该权力属于公民自治的范畴。被告作为国家行政机关无权代为行使该权力，其行为是越权行为，其作出的决定应当是无效决定。被告郑州市房管局郑东新区服务中心辩称，1、业主大会的成立取决于业主的意愿及参与程度。前期物业合同的期限为业主大会成立，并选聘新的物业服务企业；2、商都路6号院目前未成立业主大会，物业服务企业的选聘工作应当由建设单位负责。涉案小区在选聘物业服务企业前，由郑州中南置业有限公司在大厦项目张贴了重新选聘物业服务企业的《公告》，并书面征求了大厦双过半业主的意见，征求意见情况由郑州市郑东新区祭城路街道办事处进行了统计，签名情况真实有效。建设单位重新公开招标选聘物业服务企业，符合法律规定；3、郑东新区物业招标工作与郑州市相关业务保持一致，初略估计目前郑东新区物业项目重新招标选聘物业公司的项目已经有20多个；4、郑州市住房保障和房地产管理局直属分局已于2019年5月29日更名为“郑州市住房保障和房地产管理局郑东新区服务中心”，我单位不是适格的被告。第三人世合公司辩称，1、郑州中南置业有限公司有权诚信选聘新的物业服务企业；2、原告所住物业选聘物业服务企业时，不需要通过招投标的方式进行，《物业管理条例》立法的宗旨是通过招投标的方式选聘物业服务企业适用于住宅物业，并不适用于其他类型的物业，而原告所拥有的的物业属于办公物业；3、在业主大会成立以前建设单位组织选聘物业服务企业符合整个小区全体业主的利益；4、建设单位选聘第三人作为新的物业服务企业程序合法，得到了地方政府和双三分之二业主的支持和认可；5、原告要求确认中标通知书违法所适用的法律依据错误，应适用国务院《物业管理条例》；6、第三人自2018年8月31日接管商都世贸中心物业服务，原告至今未缴纳物业管理费，给物业服务企业造成重大损失，使物业服务企业无法为广大业主提供正常的物业服务，最终损失的是广大业主的合法权益；7、从程序上讲，原告的诉讼时效已过，原告的诉讼不应该支持。经审理查明，2010年3月26日，原告刘建永与郑州中南置业有限公司签订购房合同，购买位于郑州市郑东新区商都路6号A座1405的房屋，2010年6月，原告入住该房屋并与郑州中南物业管理有限公司签订物业管理服务合同。原告将该房屋作为办公用房使用了三、四年，之后未再使用。2018年6月1日，郑州中南置业有限公司涉案小区的业主张贴《公告》一份，告知业主该公司解除与郑州中南物业管理有限公司之间的物业服务合同，重新选聘新的物业服务企业。2018年7月20日，郑州市住房保障和房地产管理局直属分局向郑州中南物业管理有限公司作出编号为（2018）410111010号的《河南省物业管理区域备案证明》。该证明显示，中南置业有限公司将涉案小区的名称、建设单位、坐落位置、四至、占地面积、物业类型、非住宅建筑面积及房屋套数在被告处予以备案。2018年8月30日，郑州中南置业有限公司向第三人世合物业公司发出中标通知书一份，确定选聘世合物业公司为涉案小区物业服务的中标单位。随后，世合物业公司向被告申请中标备案。2018年9月7日，郑州市住房保障和房地产管理局直属分局向郑州中南置业有限公司作出编号为（2018）410111005号的《河南省前期物业管理项目中标备案通知书》，该通知书告知建设单位涉案小区的前期物业管理中标资料已经备案，并显示：招标人、中标人、中标价、管理区域名称、坐落位置及合同起始期限。2019年2月份，中标单位世合物业公司向原告收取物业费，原告对其收取物业费的合法性提出质疑。经查询得知涉案小区的物业公司已经变更为世合物业公司，世合物业公司中标的资料也已经被告郑州市房管局郑东新区服务中心备案。原告对被告作出的《河南省前期物业管理项目中标备案通知书》不服，2019年12月3日，原告诉至本院。另查明，2019年8月13日，郑州中南物业管理有限公司因原告未缴纳物业费将其诉至本院。2019年11月9日，本院作出（2019）豫0191民初25074号民事判决书，判决刘建永向郑州中南物业管理有限公司缴纳物业费，后刘建永提起上诉。二审审理中，双方达成和解并履行完毕，刘建永撤回上诉，郑州中南物业管理有限公司撤回一审起诉。又查明，2019年5月29日，郑州市住房保障和房地产管理局直属分局更名为郑州市住房保障和房地产管理局郑东新区服务中心。本院认为，《河南省物业管理条例》第六条第一款第三项规定：“县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：（三）对物业招投标活动进行监督管理”。《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》第五条第二款规定：“县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的监督管理”。依据上述规定，被告作为郑州市郑东新区物业管理的行政主管部门，具有对本案第三人世合物业公司的投标活动进行监督管理的职责。《最高人民法院关于适用的司法解释》第一条规定：“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（十）对公民、法人、或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》第四十五条规定，建设单位应当自确定中标人之日起十五日内，通过河南省房地产开发行业综合管理平台向物业所在地县级以上人民政府物业管理行政主管部门在线备案。物业管理行政主管部门应当自受理中标备案申请之日起三个工作日内，通过河南省物业管理综合监管平台对符合条件的出具物业管理项目中标备案通知书。本案中，被告郑州市住房保障和房地产管理局郑东新区服务中心根据上述法律规定依世合物业公司的申请对原告购房小区的建设单位郑州中南置业有限公司发出《河南省前期物业管理项目中标备案通知书》，其意义是依法告知该公司，其通过招投标选聘物业公司的中标单位已经备案，该备案通知书仅是被告为便于对辖区内物业服务企业的监管对开发商所作出的一种告知，其行为本身并不具有行政法上的强制性，对原告的权利义务不产生实际影响，不具有法律上的可诉性，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一条第十项之规定，裁定如下：驳回原告刘建永的起诉。案件受理费50元，由原告刘建永负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李 华人民陪审员  李新建人民陪审员  李喜云二〇二〇年五月十三日书 记 员  王朋飞