广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初615号 原告：覃佳杰，男，1984年6月11日出生，汉族，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 被告：柳州东城置地发展有限公司，住所地：柳州市新柳大道**企业总部大楼商务写字楼******，统一社会信用代码：91450200065432939T（8-1）。 法定代表人：李会军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马永梅，广西正泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人:贺小冬，该公司职工。 原告覃佳杰与被告柳州东城置地发展有限公司（以下简称“东城置地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告覃佳杰的委托诉讼代理人周超群，被告东城置地公司的委托诉讼代理人马永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃佳杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年6月30日至2019年11月15日逾期交付房屋违约金人民币19560.37元（708709元×2?×138天）；2.判令被告支付原告自2019年6月30日至2019年11月15日物业管理服务费损失人民币805.24元（88.41平方米×1.98元/平方米÷30天×138天）；3.判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年8月18日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告将新福路8号蔚莱别苑2栋1单元6-2号房屋出售给原告，建筑面积共88.41平方米，售价为人民币708709元。原告依约履行了付款义务。上述合同第八条约定：被告应当在2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付原告使用，同时特别备注，2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。然而，被告于2019年11月15日才取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，逾期天数达138天。上述合同第九条约定：逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2019年10月19日，原告与绿城物业服务集团有限公司柳州分公司签订一份《前期物业服务协议》，该协议第十三条约定：物业服务费由原告按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅为1.98元/月·平方米，原告依协议履行了付款义务。综上所述，被告逾期取得房屋建筑工程竣工验收备案证明构成违约，且由于其违约行为导致原告造成了物业费的损失，依法应承担违约责任。根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，恳请依法判决。 被告东城置地公司辩称，根据合同约定及城市房地产经营管理条例等法律规定，商品房的交付条件是经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，案涉工程已在合同约定的期限内经五方验收合格，并且被告已在约定的期间内通知原告接收房屋，并未违约，不应承担违约责任；2、按照《商品房买卖合同》第八条约定，涉案工程存在工期顺延的情形，应当扣除顺延天数。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市系由被告开发建设。2018年8月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于柳州市房屋，建筑面积为88.41平方米，套内建筑面积为68.19平方米，按建筑面积每平方米8016.16元计算，总价款为708709元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，同时备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因；供水、供电部门连续停水、停电四个小时（含四个小时）以上或气象部门记录日降雨量达到中雨（含中雨）以上连续四小时（含四小时）以上；3.因自然条件导致施工条件恶劣或工程量较原设计增加、更改等非出卖人原因造成的工程延期；出卖人等待政府部门和有关机构验收或测量的时间。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约向被告付清购房款。 被告东城置地公司于2018年8月3日取得蔚莱别苑2号楼的商品房预售许可证，该楼栋开工日期为2016年2月17日，竣工日期为2019年6月26日，于2019年6月26日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，2019年11月15日取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。 2019年6月28日，被告在《柳州日报》刊登《交房公告》，载明：蔚莱别苑项目1号楼、2号楼、5号楼将于2019年6月29日起开始经交付，请1号楼、2号楼、5号楼业主携带相关证件于2019年6月29日至7月1日至蔚莱别苑交房中心办理交付手续。2019年10月19日，原告在《蔚莱别苑服务中心交付物品清单（住宅）》上签字，确认收到前期物业管理协议、业主手册、住宅质量保证书及房屋钥匙、门禁卡等。同日，原告与绿城物业服务集团有限公司柳州分公司签订《前期物业服务协议》，根据《前期物业服务协议》约定，物业服务费按建筑面积缴纳，高层住宅1.98元/月·平方米，原告依照合同约定向绿城物业服务集团有限公司柳州分公司缴纳了2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费2100.6元。 现原告认为被告在未取得竣工验收备案证明的情况下交付房屋，其交付行为不符合合同约定及法律规定，应承担逾期交房的违约责任并赔偿原告的物业费损失，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告于2018年8月18日签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉案商品房系于2018年8月取得《商品房预售许可证》，根据《商品房买卖合同》第八条约定，其交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，但根据《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。涉案房屋于2019年6月26日经五方验收合格，符合法定的交房条件，被告于2019年6月28日通知原告收房，原告亦于2019年10月19日实际签领房屋钥匙及相关资料，是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为对房屋交付条件重新达成了约定，因此，本院认定被告于2019年10月19日向原告履行了交房义务，该交房时间超过了双方约定的房屋交付时间，被告未能在合同约定的时间内向原告交付房屋，已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。合同第八条约定了被告可据实予以延期的情形，本院认为合同关于停电、停水、雨天、设计变更、规划变更及政府行为因素影响施工的天数统计，应当根据相关部门作出的证明合理扣减。经核实，自2018年8月18日（合同签订之日）至2019年6月30日（合同约定的交付之日）建设期间，本区域内共有影响建设工程施工的天数为42天，应当计入被告延期交房的期限。自2019年6月30日至2019年10月19日，被告已逾期交房111天,扣减其可顺延交房的天数42天，被告实际逾期交房69天。根据合同第九条约定，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，故被告应向原告支付逾期交房违约金9780.18元（708709元×2?×69天），原告诉请超出部分，本院不予支持。对原告主张的物业服务费损失，与本案诉争的商品房预售合同纠纷并非同一法律关系，本案不予处理，原告可另行提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告柳州东城置地发展有限公司应于本案判决生效之日起十日内支付给原告覃佳杰逾期交房违约金人民币9780.18元； 二、驳回原告覃佳杰的其他诉讼请求。 案件受理费人民币309元（原告已向本院预交），减半收取154.5元，由原告覃佳杰负担80.5元，由被告柳州东城置地发展有限公司负担74元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  谢兰兰 二〇二〇年五月六日 书记员  李剑玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，可以可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。