四川省大竹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1724民初567号 原告：达州市文兰物业服务有限公司。 公司住所：大竹县。 统一社会信用代码：91511724590453527Q。 法定代表人：文肇兰，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王玲，系该公司财务经理，女，1973年，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：黄婷，四川天倚律师事务所律师。 被告：唐斌，男，1978年，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：谷达粉，系唐斌之妻，女，1977年，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：王世山，大竹县乌木法律服务所法律工作者。 原告达州市文兰物业服务有限公司（以下简称：物业公司）与被告唐斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王玲、黄婷，被告唐斌的委托诉讼代理人谷达粉、王世山到庭参加诉讼。案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费2640元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与兴湖嘉园业主委员会于2012年10月11日，2015年10月8日签订《大竹县兴湖嘉园小区物业服务合同》，合同约定原告为大竹县兴湖嘉园小区提供物业管理服务。住宅按0.4元/平方米/月收取物业服务费。被告系大竹县兴湖嘉园小区F3-2-2房屋业主，房屋面积110.17平方米，欠2014年至2018年五年的物业服务费2640元未付。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。 被告唐斌辩称，1.2012年的物业合同认可，2015年的物业合同不清楚；2.物业公司没有履行合同规定的义务，物业公司没有正确履行环境绿化管理的义务,；3.物业公司起诉三年前的已过诉讼时效；4.2013年被告楼上业主家水管爆裂，漏水到被告家中，致被告财产受到损失，原告没有及时解决处理，原告没有履行处置突发事件的义务，安全工作不到位，安全设施不达标；5.物业公司没有履行公共设施设备管理义务。综上，原告物业管理公司没有按照合同约定提供物业服务，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张，提交了以下证据，1.原、被告基本信息；2.房屋登记记录，证明被告唐斌系该小区业主；3.物业服务合同复印件三份，证明原告同该小区业主委员会签订的三份物业服务合同，物业服务从2012年10月起至2021年11月止；4.保安签到记录表；5.律师函及送达记录；6.证人周世忠的询问笔录。 被告对原告提交1、2号证据无异议，对2012年的《物业服务合同》无异议，对2015年和2018年的《物业服务合同》有异议，被告不清楚这两个合同，没有召开业主大会。律师函是2019年5月29日的，在这之前三年内的没有过诉讼时效，超过三年的已过诉讼时效。周世忠是该公司保安，询其证词不能达到原告的证明目的。 被告为支持其主张，提交了收条、证明，视频资料和照片。 原告质证认为被告提交的证据不能否定原告没有尽到物业服务义务。 原告申请证人周世忠的当庭证言，证明其从2016年下半年开始在大竹县兴湖嘉园小区当保安兼收物业费，其从2016年开始每年都到被告家催收物业费，但被告以家里漏水没有处理好拒交物业费。 被告质证认为，证人没有到家催收物业费，也没有在小区门口或大门口张贴催收通知，被告家漏水多次反映，原告不去处理，小区的公共设施设备没有维修。 被告申请证人罗宪忠、张玥、张兴刚的当庭证言，三证人证明被告家漏水情况以及原告没有尽到物业服务义务，如公共设施损坏长久不去维修，公共区域卫生打扫不及时，不干净，保安脱岗等，同时证明小区与原告签订物业服务合同的事情不清楚，没有召开业主大会。 原告质证认为，被告家漏水，原告及时派人去处理了的，也对双方进行了调解，但没有调解好，原告按照物业服务合同履行了合同义务，被告不去参加业主大会，是自己放弃自己的权利，但不能否认原告与业主委员会签订的物业服务合同。 原告提交的1、2、3、4、5号证据符合证据的三性，本院予以认定，周世忠的调查笔录和当庭证言，因周世忠是原告的员工，有一定的厉害关系，其证言没有其他证据相互佐证，本院不予认定。被告提交的视频资料不能证明其拍摄的时间、地点等，不符合证据规定，本院不予认定；收条与本案没有关联性，本院不予认定，证明及证人罗宪忠、张玥、张兴刚的当庭证言能相互印证，符合证据的三性，本院予以认定。 本院经审理认定如下事实：2012年10月11日，2015年10月8日，2018年10月11日，原告先后三次与兴湖嘉园业主委员会签订《大竹县兴湖嘉园小区物业合同》，2012年的物业服务合同约定的服务期限从2012年10月11日至2015年10月11日止，2015年的物业服务合同约定的服务期限从2015年10月11日至2018年10月11日止，2018年的物业合同约定的服务期限从2018年10月11日至2021年10月11日止。合同对小区的公共环境卫生、公共设施设备的管理、公共绿地的养护和管理、安全巡查等作了约定，收费标准按每月0.4元每平方米收取。被告是该小区的业主，其房屋面积为,110.17平方米。2013年被告楼上住户水管爆裂，漏水对被告家的财产造成了损失，原告对两家矛盾没有协调处理好。原告在对该小区进行服务期间，对该小区内偏僻的公共区域没有每日进行打扫，对在小区公共区域内私搭乱建的行为没有及时制止和清除。 本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原告与被告居住小区的业主委员会签订的《大竹县兴湖嘉园小区物业合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，对原、被告双方均有约束力。合同期间，原告为该小区提供了物业服务，该小区业主也接受了物业服务，理应承担支付物业服务费的义务。被告唐斌作为该小区业主，接受了原告物业公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付相应的物业服务费。故原告现要求被告支付从2014年至2018年五年欠交的物业服务费2640元，符合法律规定，本院予以支持。业主认为物业服务公司没有按照合同约定严格履行合同义务，业主可以要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告认为原告未按照合同约定全面履行物业服务义务，而拒绝交纳物业费的辩解意见不成立，本院不予支持。但原告在进行管理服务时确有不足之处，原告在日常管理服务中也应当虚心听取业主意见，加强和改进物业服务工作，避免双方产生矛盾或纠纷。被告辩称其楼上住户漏水对其财产造成了损失，原告没有处理好的辩解意见，楼上住户漏水对被告财产造成的损失，属于另一法律关系，被告认为原告没有处理好而拒交物业管理费的理由不成立，本院不予支持。被告辩称没有召开业主大会，对2015年、2018年的《物业服务合同》不认可，该辩称属于另一法律关系，被告可根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定向法院另行主张诉求，但不得以此为由拒绝向原告支付物业管理费，对被告的该辩解意见本院不予支持。被告辩称2016年之前的物业费已过诉讼时效的辩解意见，本院认为物业服务费收取的依据是《物业服务合同》，应该将该服务合同约定的服务期间产生的所有物业管理费视为一个整体，业主按照合同约定每月缴纳物业费是对债务的分期履行，具有持续性，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”的规定，原告从2012年起至今为该小区的业主服务，被告仍在原告提供物业管理服务的小区居住，原告向其主张支付物业管理费的诉讼请求未过时效，故对被告的该辩解意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款规定，判决如下： 被告唐斌于本判决生效后十日内支付原告达州市文兰物业服务有限公司从2014年至2018年五年的物业服务费2640元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告唐斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  唐龙虎 二〇二〇年五月八日 书记员  庞 博