常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初2679号原告（反诉被告）：ＸＸ银行股份有限公司常州钟楼支行，住所地常州钟楼经济开发区港龙华庭。负责人：孔某某，该行行长。委托诉讼代理人：杨东，该分行职员。委托诉讼代理人：徐俊昊，江苏泽晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱某某，男，1962年4月22日生，汉族，住常州市钟楼区。被告（反诉原告）：黄某某，女，1967年9月7日生，汉族，住常州市钟楼区。以上两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：柏云。以上两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：刘晴锦。被告（反诉被告）：常州ＸＸ房地产开发有限公司，住所地常州钟楼经济开发区星港苑**。法定代表人：朱某某。诉讼代表人:常州ＸＸ房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：邵琰，江苏律邦律师事务所律师。原告（反诉被告）ＸＸ银行股份有限公司常州钟楼支行（以下简称中行钟楼支行）与被告（反诉原告）朱某某、黄某某、被告（反诉被告）常州ＸＸ房地产开发有限公司（以下简称ＸＸ公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。中行钟楼支行委托诉讼代理人徐俊昊、被告（反诉原告）朱某某、黄某某及两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人柏云、刘晴锦、ＸＸ公司委托诉讼代理人邵琰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中行钟楼支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令朱某某、黄某某立即偿还借款本息746583.43元，其中本金740191.25元，利息6392.18元（利息计至2019年4月10日），以及从2019年4月11日起至实际还清全部借款之日止按合同约定计算的利息；2.请求判令朱某某、黄某某承担律师代理费45129元以及本案诉讼费用；3.请求判令ＸＸ公司对上述借款承担连带清偿责任。事实与理由：朱某某、黄某某向中行钟楼支行申请贷款购房，双方签订签订了个人住房贷款合同等，并约定了还款日期、借款利率、还款方式等，借款期限自2012年1月18日至2027年1月17日。中行钟楼支行依约于2012年1月18日发放了115万元贷款，现朱某某、黄某某拒不履行还款义务，已严重违反合同合同，中行钟楼支行依约宣布贷款提前到期，要求朱某某、黄某某立即偿还贷款本息以及实现债权的费用，ＸＸ公司对此承担连带保证责任。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告朱某某、黄某某辩称：请求驳回中行钟楼支行的诉请，其事实与理由与事实不符，两被告并没有和其签订住房贷款合同，原告支付的所有的款项是由ＸＸ公司使用，实际上也是ＸＸ公司借名借款也是其在还款。被告ＸＸ公司辩称：根据管理审查，ＸＸ公司账面显示有一笔115万元的与黄某某的往来款有还贷记录，本案ＸＸ公司是实际用款人。反诉原告朱某某、黄某某向本院提出反诉请求：1.确认合同编号为2012年钟零借字107号《个人住房（商业用房）借款合同》以及编号为9B506FBCA6784932997B的《购房协议书》无效；2.判令中行钟楼支行、ＸＸ公司共同返还朱某某、黄某某垫付的按揭贷款380200元；3.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：朱某某、黄某某并未与中行钟楼支行、ＸＸ公司签订2012年钟零借字107号《个人住房（商业用房）借款合同》以及编号为9B506FBCA6784932997B的《购房协议书》，对该两份合同没有法定义务。同时，中行钟楼支行也未严格审核借款，对贷款发放也有过错，应当承担相应的责任。后反诉原告朱某某、黄某某垫付按揭贷款380200元，中行钟楼支行、ＸＸ公司应当共同偿还。庭审中，朱某某、黄某某确认其所指的《个人住房（商业用房）借款合同》即2012年钟零借字107号《个人住房一手住房贷款合同》，《购房协议书》即2011年12月19日朱某某作为买受人与ＸＸ公司签订合同备案号：9B506FBCA6784932997B《商品房买卖合同》。反诉被告中行钟楼支行辩称，双方签订的借款合同为真实意思表示，中行钟楼支行已经按约履行了合同义务，朱某某、黄某某也应当履行应尽的还款义务。反诉被告ＸＸ公司辩称，合同效力请法庭依法认定。如反诉原告有证据证明向中行钟楼支行代偿了款项，可持代偿凭证向管理人申报债权。本院经审理认定事实如下：中行钟楼支行提供的证据显示，2011年12月19日，“朱某某”作为买受人与出卖人ＸＸ公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号：9B506FBCA6784932997B），购买ＸＸ公司开发的施工编号为中意宝第花园21幢1801号房屋，建筑面积134.09平方米，单价每平方米12466.44元，总金额1671625元；合同约定首付款为526125元，剩余房款115万元应于备案之日起7日内（2011年12月30日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。2012年1月16日，“黄某某”作为借款人与中行钟楼支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额115万元，贷款期限15年/180个月，房屋地址为中意宝第花园21-1801，贷款利率执行浮动利率，浮动周期为12个月即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.1688‰；还款方式是按月等额本息还款，按月结息和付息，每月的12日为结息日和付息日；如借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人同意并授权贷款将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商ＸＸ公司账户内；借款人以合同项下贷款所购房屋作为抵押担保，ＸＸ公司提供阶段性连带责任保证。另根据《个人一手住房贷款合同》附件一通用条款约定，借款人出现未按期归还贷款本息、未按约定方式支用贷款资金或未按约定用途使用贷款的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任；另约定，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）均由借款人承担。2012年1月18日，中行钟楼支行向《个人一手住房贷款合同》中黄某某指定收款人账户发放借款115万元。借款发放后，黄某某在ＸＸ银行开立的银行帐户按月向贷款人归还部分贷款本息，黄某某本人于2014年1月13日、3月11日、4月11日及8月13日四次至ＸＸ银行柜台归还借款，每次还款金额为10600元。截至2019年4月10日，朱某某、黄某某尚结欠中行钟楼支行借款本金740191.25元、利息6392.18元。涉案房屋未办理抵押登记手续。朱某某、黄某某对中行钟楼支行提供的上述《商品房买卖合同》（合同备案号：9B506FBCA6784932997B）、《个人一手住房贷款合同》、《借款借据》等办理贷款手续的相应资料均不予认可，其提出未签订抵押贷款合同也未到银行办理抵押贷款手续，上述材料的签字均不是两人所签，其虽与ＸＸ公司签订了购房合同，但并不是中行钟楼支行提供的《商品房买卖合同》，黄某某也未在2014年度至柜台归还借款。朱某某、黄某某向本院递交2012年1月8日《购房协议书》一份，认为该购房协议书才是其与ＸＸ公司签订的，除此之外未签订其他的购房协议。《购房协议书》的签订双方为甲方ＸＸ公司与乙方黄某某、朱某某，协议书第一条约定乙方于2011年12月19日购买甲方开发项目房屋中意宝第21幢1801室，总房款1671625元，建筑面积134.09平方米，建面成交价12466.4元每平方米，采用按揭贷款购房方式。第二条约定乙方应在办理房屋交付时付清购房首付款（零首付），办理按揭贷款后至房屋交付当月的银行利息由甲方先行承担，乙方在办理房屋交付时将甲方承担的银行利息一并付清，交付之日后每月还款由乙方自行承担。第四条乙方承诺向贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的资料以备查核，并承诺将所购房屋向贷款银行申请抵押贷款。第五条生效条件约定协议以乙方向贷款银行申请购房抵押贷款获得批准为正式生效条件，如贷款银行认为乙方的借贷申请不符合条件而不予批准，则甲、乙双方可以解除本协议。朱某某、黄某某并向本院申请对中行钟楼支行提供的《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》中朱某某和黄某某的签名真实性作笔迹鉴定。在本院2019年11月6日庭审中，ＸＸ公司确认该贷款的实际用款人系ＸＸ公司，前期由ＸＸ公司归还了部分款项，后因资金断裂未能按期归还。朱某某、黄某某陈述案涉借款是ＸＸ公司在使用，其请求朱某某、黄某某向银行借款，在其不能归还该借款时再次请求朱某某、黄某某继续还款直至ＸＸ公司资金断裂；朱某某、黄某某还款是为了帮助ＸＸ公司，也相信ＸＸ公司能够资金回笼。朱某某、黄某某并确认于2015年10月开始归还案涉借款，共计归还了380200元。2020年3月17日，朱某某、黄某某到庭陈述与ＸＸ公司法定代表人朱某某系同村人，相信朱某某；ＸＸ公司找到两人可能是想融资，但朱某某、黄某某想买房，总房款160多万元，贷款115万元，首付款没有付，购房合同也没有办理网签；贷款时所用的朱某某、黄某某的身份证及结婚户籍资料是在签订合同后应ＸＸ公司的要求提供的；后ＸＸ公司承诺会给两人房屋，但需要两人继续还贷，故按照ＸＸ公司的要求还款，也没有告知银行贷款合同不是两人所签。2019年1月20日，朱某某为乙方与甲方ＸＸ公司签订《解除购房合同协议书》一份，内容如下：2011年12月19日，甲方与乙方签订《商品房买卖合同》（合同编号：9B506FBCA6784932997B，下称购房合同）。因甲方未能在约定期限内交房，并将房屋私自出售于第三人，违反了双方签订的购房合同及购房协议，本着实事求是、互谅互让的原则，甲乙双方于2019年1月20日对购房合同的履行情况进行了沟通和评估，并对解除购房合同事项进行友好协商，达成如下一致意见：1、经双方协商同意，购房合同于2019年1月20日予以解除。2、甲方一次性偿还乙方银行按揭贷款剩余款项柒拾肆万零贰佰元整，乙方配合甲方到银行办理还款事宜，该款项必须于2019年2月17日前结清，如逾期不会产生罚息及额外款项，由甲方承担。3、由于甲方违约，需承担乙方所偿还的银行按揭利息共叁拾捌万零贰佰元整。该款项必须于2019年2月19日前结清。4、自本协议生效之日起，甲乙双方均不得依据购房合同提出任何形式的违约或赔偿请求。本协议自双方签字生效。另查明，2019年5月13日，经常州山林防火产品制造有限公司申请，本院作出（2019）苏0404破申1号民事裁定书，受理常州山林防火产品制造有限公司对ＸＸ公司的破产清算申请。另，原告主张因本案诉讼而支出的律师代理费为45129元，并提交原告与江苏泽晟律师事务所签订的《委托律师代理合同》及发票予以证明。本院认为，关于2011年12月19日签订的合同备案号为9B506FBCA6784932997B《商品房买卖合同》效力。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。从2019年11月6日庭审中朱某某、黄某某的陈述来看，朱某某、黄某某系基于ＸＸ公司的请求向中行钟楼支行申请贷款；贷款发放后，ＸＸ公司是该款项的实际用款人；嗣后，也是ＸＸ公司以朱某某、黄某某名义归还银行贷款。双方并无购房的真实意愿，其真实目的在于以朱某某、黄某某名义借签订《商品房买卖合同》按揭贷款的方式来套取银行资金，帮ＸＸ公司融资。双方基于虚假意思表示签订商品房买卖合同的行为无效，案涉《商品房买卖合同》为无效合同。关于编号为2012年钟零借字107号《个人住房一手住房贷款合同》的效力。朱某某、黄某某虽称该贷款合同并非其所签，但是首先，两人有用购房形式帮ＸＸ公司申请贷款从银行融资贷款的意愿，且也确认与ＸＸ公司签订有购房协议；其次，两人有向ＸＸ公司提供身份证、结婚证、户籍资料等配合ＸＸ公司套取银行资金之协助行为；最后，在ＸＸ公司因资金链断裂不能按期归还贷款时，两人继续履行该贷款合同。故，即便《个人住房一手住房贷款合同》上借款人的签名并非朱某某、黄某某所签，两人嗣后实际履行的行为也表明对ＸＸ公司以其名义与中行钟楼支行所签订的《个人住房一手住房贷款合同》的追认，故该合同合法有效。也正基于此，本院对朱某某、黄某某的笔迹鉴定申请不予准许。现因朱某某、黄某某未能按期归还贷款本息，中行钟楼支行有权宣布合同提前到期，要求朱某某、黄某某偿还结欠的借款本金并支付相应利息。至2019年4月10日，朱某某、黄某某尚结欠中行钟楼支行借款本金740191.25元、利息6392.18元，应予以归还。关于原告主张的本案为实现债权而支出的律师代理费45129元，亦符合律师收费标准，按合同约定亦应由被告朱某某、黄某某承担。同时，因ＸＸ公司为朱某某、黄某某的上述借款同提供了阶段性担保，自应按合同约定对朱某某、黄某某的上述债务承担连带清偿责任。关于朱某某、黄某某反诉要求中行钟楼支行及ＸＸ公司垫付的按揭贷款380200元的诉讼请求，现因朱某某、黄某某未及时按期归还贷款本息致使中行钟楼支行提前宣布贷款合同到期，其要求中行钟楼支行返还原支付的按揭贷款缺乏法律依据。至于朱某某、黄某某与ＸＸ公司之间的纠纷，因ＸＸ公司已进入破产清算程序，朱某某、黄某某可依法向破产管理人申报债权，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四第一款之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）朱某某、黄某某与被告（反诉被告）常州ＸＸ房地产开发有限公司于2011年12月19日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号9B506FBCA6784932997B）无效；二、被告（反诉原告）朱某某、黄某某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）ＸＸ银行股份有限公司常州钟楼支行归还借款本金740191.25元、利息6392.18元（暂算至2019年4月10日），合计746583.43元，自2019年4月11日起至款项还清之日止的利息按合同约定计算；三、被告（反诉原告）朱某某、黄某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）ＸＸ银行股份有限公司常州钟楼支行为本案诉讼支出的律师代理费45129元；四、被告（反诉被告）常州ＸＸ房地产开发有限公司对被告（反诉原告）朱某某、黄某某上述第一、二项所列债务向原告（反诉被告）ＸＸ银行股份有限公司常州钟楼支行承担连带清偿责任；五、驳回被告（反诉原告）朱某某、黄某某的其他反诉请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费11718元（中行钟楼支行已预交），由朱某某、黄某某负担，ＸＸ公司对该费用承担连带清偿责任；反诉费用3542元（朱某某、黄某某已预交），由朱某某、黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  代家军人民陪审员  陈彩萍人民陪审员  吴宝珍二〇二〇年五月十一日法官 助理  王 昊书 记 员  金亚囡