海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初613号   原告：翟丽芳，女，1965年10月4日出生，汉族，河北省邯郸市**人，住该区**。   委托诉讼代理人：刘阳，河北浩博（魏县）律师事务所律师。   被告：范永添，男，1971年1月23日出生，汉族，广，广东省怀集县冷坑镇桐光村委会下塘村人，住海南省文昌市文城镇新兴路天城假日酒店/div>   委托诉讼代理人：赵泽玮，海南嘉勋律师事务所律师。   原告翟丽芳与被告范永添房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟丽芳委托诉讼代理人刘阳、被告范永添委托诉讼代理人赵泽玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告翟丽芳向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告购房款26万元以及自2019年12月1日起至全部款项支付完毕之日止按年利率6%计算的利息；2.本案诉讼产生的一切费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月21日购买被告海南省文昌市天成假日酒店4层07号房屋并签订了《天城假日酒店合同书》，并于当日交纳2万元定金。合同签订后，原告于2018年4月23日通过银行转账支付剩余24万元房款。但后续发现，被告销售的该房屋存在不能办理房产证的风险，遂要求解除该合同，并要求被告退还购房款26万元。经过被告认可双方协商一致，原告代理人李欣颢(母子关系)与被告于2019年3月9日签订了退款协议，约定2019年11月30日之前退还购房款26万元，并签字确认，有录音视频辅佐。现退款期限已到，经原告多次主张权利，被告均以目前资金困难为由迟迟不履行退款义务，故争议成诉。被告的行为侵犯了原告的合法财产权益，原告特向法院提起诉讼。   被告范永添辩称，被告当时答应退还涉案房屋房款给原告是因为原告经常吵闹，没有办法才答应的。涉案房屋在2018年底已经交房给原告，原告已经装修入住。被告可以给原告退还房款，但是应给予一定的折扣，对利息部分不予支持。对于原告装修涉案房屋并入住是事实，且原告已经对房屋造成损坏。退款时间应该与原告达成一致的调解，在贵院审理的（2018）琼9005民初3838号案件中，被告已获得三百多万的判决，被告希望这个案子调解成功的时候一起执行。   原告翟丽芳围绕其诉讼请求提交证据如下：1.原、被告签订的《天城假日酒店合同书》；2.被告向原告出具的《收据》三张及李欣颢的汇款凭证一张；3.被告范永添于2019年3月9日出具的《协议书》，上述证据均经与原件核对无异，客观真实，来源合法，被告质证均无异议，均与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。   根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2018年4月21日签订《天城假日酒店合同书》（以下简称《合同书》），购买位于海南省文昌市文城镇新兴路由被告范永添开发建设的天城假日酒店4层07号房，房屋建筑面积为38平方米，总房款为260,000元，乙方需于2018年4月21日向甲方支付定金50,000元，在本合同签订之日起3日内向甲方支付剩余房款210,000元。《合同书》第一条第4款约定，甲方代表人保证对本合同所涉房屋享有合法处分权；保证该房屋不存在抵押，查封及共有人等第三人权益，并不被第三人合法追索。第五条约定的房屋交付时间为2018年10月10日前，交付的住宅为简单装修。第十条约定，乙方选择受让70年，期满土地使用权有偿续签。如政策条件允许，甲方积极配合乙方办理不动产证（居民住宅），按照办证时相关法律规定因办证所产生的费用（包括但不限于土地出让金，税金等）由乙方承担。办理不动产证或公证后，乙方所付房款不得要求返还。如五年未有相关政策允许办理分户不动产证，则乙方有权要求甲方退还本合同全部购房款，该五年乙方免费使用该房屋，或者乙方继续受让该房屋，甲方不予退还房款。该合同由案外人李欣颢代原告签订，原、被告对其代签的事实均予以确认。《合同书》签订后，案外人李欣颢向被告支付涉案房款240,000元，被告向原告出具《收据》三张，确认收到原告交付涉案房屋定金50,000元及其房款210,000元。被告在收到上述款项后将涉案房屋交付原告使用，被告向原告交付的涉案房屋系简单装修的房屋。2019年3月9日，被告向原告出具《协议书》，载明：“翟丽芳与范永添协商一致后，由李欣颢代理签订该协议。范永添于2019年11月30日之前，退还海南省文昌市文城镇新兴路天城假日酒店XXX房款260,000元”。原告在签订上述协议当日已向被告退还涉案房屋钥匙，截至原告提起诉讼时止，被告未向原告退还购房款。   天城假日酒店属于被告个人自建的商住楼。2012年8月8日，为解决建房资金的困难，被告以该项目的房屋作为抵押物向中国银行股份有限公司文昌支行申请贷款450万元，并办理了在建工程抵押，截至原、被告签订合同时止未解除抵押，也未办理不动产登记。从2013年开始，被告将涉案商住楼从事旅馆经营。2018年初，被告擅自将该项目更名为彩华天成，并对外分割成小户型对外进行销售。文昌市住房和城乡建设局因被告在未解除在建工程抵押，未具备开发资质及未取得商品房预售许可证的情况下，擅自将“天城假日酒店”项目进行销售的行为，作出《关于再次移交范永添违法销售房屋案件的函》，移交公安局调查处理。原告因被告未按其出具的协议书退还购房款，特向本院提起诉讼，被告同意向原告退还购房款，但不同意向原告支付利息。   本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案《合同书》是否有效；二、原告要求被告返还购房款及其利息的主张是否应予以支持。   一、关于涉案《合同书》是否有效的问题。涉案《合同书》虽系原、被告的真实意思表示，原告已依合同约定履行交付购房款义务，但涉案房屋属于被告个人自建房，被告不具备房地产开发企业资质，涉案房屋不属于商品房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房销售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，涉案房屋系被告个人自建的商住楼，被告不具备房地产开发企业资质，其将个人自建房屋分户以商品房的形式进行销售，且其在原告提起本案诉讼之日止未取得商品房预售许可证也未取得房地产开发企业资质。故，涉案《合同书》属于无效合同。   二、关于原告要求被告按照年利率6%计付利息的主张是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定及被告出具的《协议书》，被告应向原告退还已支付的购房款260,000元。被告未按《协议书》约定的时间于2019年11月30日前向原告退还购房款，原告要求被告自2019年12月1日起以已付的购房款为基数按照年利率6%的标准计付利息直至购房款退清之日止作为资金占用期间的利息损失，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   被告范永添应向原告翟丽芳退还购房款260,000元，并以该购房款260,000元为基数，自2019年12月1日起按年利率6%的标准向原告翟丽芳计付利息直至购房款退清之日止，应于本判决生效之日起十日内一次性付清；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币2600元，由被告范永添负担，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付，原告翟丽芳已预交的受理费2600元，本院予以退还；保全费1820元，由被告范永添负担，应于本判决生效之日起五日内一次性支付给原告翟丽芳。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 符 娟      二〇二〇年五月二十五日   法官助理 吴育才   书记员 陈文乃   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。