福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终146号 上诉人（原审原告）：福建新新房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄春珍，女，1983年5月7日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审被告）黄铭水，男，1980年10月15日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人福建新新房地产开发有限公司（以下简称“新新房地产公司”）因与被上诉人黄春珍、黄铭水商品房销售合同纠纷一案,不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 新新房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持新新房地产公司一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对事实认定不当，违反当事人意思自治原则。本案双方当事人之间的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是为合法有效的合同，双方当事人就应当受合同的约束。黄春珍、黄铭水逾期办证就应当按照合同约定的“每日按总房价款的万分之五标准”计付违约金。而一审法院认定“每日按总房价款的万分之0.01标准”计付逾期办证违约金违反了当事人意思自治原则。二、一审法院自由裁量幅度过大，严重损害上诉人利益。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，合同有约定“每日按总房价款的万分之五标准”违约金的情况下,将违约金调整为每日按总房价款的万分之0.01标准是过度的自由裁量。新新房地产公司同样根据合同的对等性原则，本案的逾期办证违约金至少应适用主合同第七条“每日按总房价款的万分之一标准”。三、本案商品房为现房销售，包含业主方对诉争项目的商品房是否交付是否办证的期待利益，与预售商品房不同，即本案合同补充协议第八条第3款“因买受人原因”与第2款“因出卖人原因”的约定不存在对等性，两种办证行为背后所对应的行政主体、法律关系、程序时效均不相同。黄春珍、黄铭水在购房入住多年后，特别是新新房地产公司多次催促办证后，仍怠于办证的放任行为，不只是加重新新房地产公司的担保责任,已扰乱了社会经济秩序。新新房地产公司没有代黄春珍、黄铭水偿还过任何按揭款，并不代表损失并未发生，事实上开发商为了诉争项目销售后业主方可以申请按揭贷款必须启动资金为诉争项目向贷款银行开立的账户中提供保证金，该保证金无法挪用转移，一旦业主逾期支付按揭贷款，贷款银行即会划扣账户内的保证金。黄春珍、黄铭水故意不出面办证，加重了新新房地产公司担保责任承担与风险，所以本案应适用“每日按总房价款的万分之五标准”计付违约金，一审法院认定事实不清，适用法律错误。 黄春珍、黄铭水辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 新新房地产公司向一审法院起诉请求：黄春珍、黄铭水支付新新房地产公司自2018年10月23日起至黄春珍、黄铭水实际办理不动产权证之日止，每日按总房价款的万分之五标准计算的违约金。 一审法院认定事实：新新房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营、物业管理、房屋维修的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2016年9月23日，新新房地产公司与黄春珍、黄铭水签订合同编号为201606431的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，黄春珍、黄铭水向新新房地产公司购买址在南安市××街××（罗马家园）第2幢1206号房，建筑面积共100.13平方米，单价为每平方米4588元，总金额为459396元，付款方式及期限为银行按揭付款。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六《合同补充协议》第一条第一款约定，首期款92396元于2016年8月29日前付清；余款367000元以商品房抵押（按揭）贷款的方式支付。第八条约定，1、买受人确认，如出卖人按产权登记机关要求提交资料并取得该部门出具的商品房项目主件收件单，即视为出卖人已经履行本条规定的备案义务。2、买受人同意委托出卖人代办产权证书，买受人应在交房前把产权登记管理部门规定的所有税费各要求的资料交给出卖人，买受人应在出卖人通知办理产权证件的期限内，配合出卖人办理相关产权登记手续，否则由此产生的相关费用及违约责任由买受人自行承担。如因出卖人的原因导致买受人在商品房交付后360日内无法取得权属登记证书的，买受人不能单方面要求解除合同，出卖人每日应按合同总价的万分之0.01承担违约责任。3、若因买受人的原因导致权属登记手续无法在规定的期限内办理的，买受人无权向出卖人主张任何权利，且在买受人以按揭贷款方式支付房款的情况下，如果出卖人的担保责任由于买受人的原因无法及时解除，则自出卖人通知的期限届满之日起，买受人还应每日按总房价款0.05％的标准向出卖人支付违约金。4、买卖双方同意该商品房的买卖不适用《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定。2016年9月28日，本案商品房买卖合同办理了备案。2016年10月8日，本案商品房办理了预告登记。对于购房款459396元，黄春珍、黄铭水支付首期款92396元，余款367000元以按揭贷款方式支付。为此，2016年10月18日，黄春珍、黄铭水、新新房地产公司与中国建设银行股份有限公司南安支行签订一份《个人住房借款合同》，约定黄春珍、黄铭水作为借款人和抵押人，中国建设银行股份有限公司南安支行作为贷款人和抵押权人，新新房地产公司作为保证人，由中国建设银行股份有限公司南安支行发放借款金额为367000元的贷款给借款人黄春珍、黄铭水，用于购买位于南安市××街××（罗马家园）第2幢1206号房的房产，贷款期限180个月，黄春珍、黄铭水采用等额本息还款方法还款，黄春珍、黄铭水以上述房产为该笔借款提供抵押担保，新新房地产公司为该借款提供阶段性保证担保，保证期限自本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，中国建设银行股份有限公司南安支行与黄春珍、黄铭水就上述房产办理了抵押权预告登记手续，中国建设银行股份有限公司南安支行并依约发放了贷款。现该按揭贷款尚在按揭偿还之中，但新新房地产公司从未代黄春珍、黄铭水偿还过任何按揭款。新新房地产公司于2016年3月18日办理了涉案房产的产权初始登记，并于2016年3月18日在泉州晚报刊登《关于南安新新家园（罗马家园）二期工程办理产权证的通知》。2018年9月29日，新新房地产公司向黄春珍、黄铭水邮寄一份《办理产权证通知书》，通知黄春珍、黄铭水于接到通知后15日内前往新新房地产公司售楼部联系办理产权证事宜；黄春珍、黄铭水于2018年10月8日收到该通知书。黄春珍、黄铭水于2019年8月16日办理本案商品房的产权过户登记手续。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 一审法院认为，本案商品房为现房销售，故本案案由应为商品房销售合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷。新新房地产公司与黄春珍、黄铭水签订的《商品房买卖合同》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，黄春珍、黄铭水向中国建设银行股份有限公司南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由新新房地产公司提供阶段性连带保证担保。办理产权证本属于黄春珍、黄铭水的权利，但因黄春珍、黄铭水没有及时办理产权证，将导致涉案房产的抵押权预告登记手续无法转为抵押登记手续，如此新新房地产公司的担保责任将无法及时予以免除，加重了新新房地产公司的责任承担与风险，为此，办理产权证成了黄春珍、黄铭水应承担的一项义务。本案商品房于2016年3月18日具备办理不动产权证的条件，新新房地产公司于2018年10月8日通知黄春珍、黄铭水于接到通知后15日内办理不动产权证，黄春珍、黄铭水本应于2018年10月23日前办理本案商品房的不动产权证，但黄春珍、黄铭水直至2019年8月16日才办理本案商品房的不动产权证，故黄春珍、黄铭水的行为已构成逾期办理产权证。对于黄春珍、黄铭水逾期办理产权证应承担的违约责任，虽然《合同补充协议》第八条第3款约定，“若因买受人的原因导致权属登记手续无法在规定的期限内办理的，买受人无权向出卖人主张任何权利，且在买受人以按揭贷款方式支付房款的情况下，如果出卖人的担保责任由于买受人的原因无法及时解除，则自出卖人通知的期限届满之日起，买受人还应每日按总价款的0.05％的标准向出卖人支付违约金”，但同时《合同补充协议》第八条第2款约定，出卖人逾期办理权属证书的，应每日按合同总价的万分之0.01向买受人承担违约责任。如此，合同对于买受人违约所约定的违约金与出卖人逾期办证所约定的违约金相对比，存在严重不对等的情形，明显过高，且本案黄春珍、黄铭水一直在支付银行按揭款，新新房地产公司并没有代黄春珍、黄铭水偿还过任何款项，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本着权利义务相对等的基本原则，对本案买受人逾期办证应承担的违约责任调整为每日按总房款的万分之0.01计算。故黄春珍、黄铭水应从逾期之日即2018年10月24日至实际办理权属登记之日即2019年8月16日止，每日按购房款459396元的万分之0.01计算支付新新房地产公司逾期办证违约金，即应支付459396元×0.0001％×297天=136元，新新房地产公司超出该部分的请求予以驳回。综上所述，对新新房地产公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、黄春珍、黄铭水应于判决生效后十五日内支付福建新新房地产开发有限公司逾期办证违约金136元；二、驳回福建新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1448元，减半收取计724元，由福建新新房地产开发有限公司负担723元，由黄春珍、黄铭水负担1元。 本院二审期间，新新房地产公司提供对公活期存款账户信息查询单，以此证明其为业主办理按揭贷款向多家银行申请项目贷款准入，作为按揭贷款合同的担保人，其必须启动资金为诉争项目向贷款银行开立的账户提供保证金，因本案业主未及时办理产权证书，导致新新房地产公司继续承担阶段性担保责任，保证金一直被银行冻结。对上述证据的证明效力，本院将结合适用法律问题待后一并分析认定。经审查，一审查明认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，新新房地产公司与黄春珍、黄铭水签订的《商品房买卖合同》（包括附件六的《合同补充协议》）主体资格合格，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应确认为成立有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，黄春珍、黄铭水选择按揭贷款的付款方式购买涉案商品房并由新新房地产公司对黄春珍、黄铭水与银行签订的贷款合同项下的全部债务承担阶段性连带保证责任，新新房地产公司二审提供的证据亦可以证明只有涉案房屋办理了的产权登记，银行取得房屋的抵押权后，新新房地产公司才能免除保证责任，其之前缴纳的保证金才能解封。如黄春珍、黄铭水未及时配合办理房屋权属登记将导致新新房地产公司延长保证期间，延长保证金被占用的期限，增加保证责任的风险。本案商品房于2016年3月18日就已具备办理不动产权证的条件，新新房地产公司于2018年10月8日通知黄春珍、黄铭水于接到通知后15日内办理不动产权属证书，黄春珍、黄铭水直至2019年8月16日才办理本案商品房的产权证，一审认定黄春珍、黄铭水的行为已构成逾期办理产权证，应承担相应违约责任，依据充分，应予确认。本案《商品房买卖合同》附件六第八条是对买受人未及时配合办理房屋权属登记所应承担的违约责任的约定，该约定条款系当事人的真实合意，未免除新新房地产公司的主要合同义务，系有效条款。该条款明确约定“买受人违约逾期办证应每日按总价款的0.05％的标准向出卖人支付违约金”，一审对本案买受人逾期办证应承担的违约责任调整为每日按总房款的万分之0.01计算确有不当，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为每日按总房价款的万分之一标准计算，即黄春珍、黄铭水应支付新新房地产公司逾期办证违约金459396元×0.01％×297天=13644元。一审判决对违约金的认定有误，本院应予纠正。 综上所述，新新房地产公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8491号民事判决； 二、黄春珍、黄铭水应于判决生效后十五日内支付福建新新房地产开发有限公司逾期办证违约金13644元； 二、驳回福建新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1448元，减半收取计724元，由福建新新房地产开发有限公司负担654元，由黄春珍、黄铭水负担70元；二审案件受理费1448元，由福建新新房地产开发有限公司负担庄宏伟负担1307元，由黄春珍、黄铭水负担141元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  傅嘉钦 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年五月六日 书记员  陈斯煜 附注：本案适用的主要法条及申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。