广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初516号原告：梁其旺，住广东省遂溪县。原告：刘华琴，住江西省南昌市南昌县。以上两原告的共同委托诉讼代理人：邓映君，广东展望律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：王志武，广东展望律师事务所律师。被告：湛江市乐基投资有限公司，住所地：湛江开发区。法定代表人：黄远清。委托诉讼代理人：周彦渊，广东冠方律师事务所律师。原告梁其旺、刘华琴与被告湛江市乐基投资有限公司（以下简称湛江乐基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，与本院（2020）粤0891民初474至515、517至532号系列案于2020年3月26、27日公开开庭进行了合并审理。原告梁其旺、刘华琴的共同委托诉讼代理人邓映君及王志武、被告湛江乐基公司的委托诉讼代理人周彦渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁其旺、刘华琴向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金28873元（按购房全款1415322元每天万分之2计算，暂从2019年10月1日计至2020年1月10日，共102天，此后继续计算至被告按合同约定实际交房之日）；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月3日，原告与被告签订商品房购房合同，就买卖湛江经济技术开发区永平北路11号清晖嘉园商品房一事达成合意，其中合同约定“第三条：1、该商品房的规划用途为住宅；3、该商品房为X幢X层X房。第六条：商品房总金额1415322元。第九条：商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列1、2条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条：交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点……，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件……。第十二条：逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2(该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率)的违约金。第二十七条：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或按照下列第1种方式解决；1.依法向房屋所在地人民法院起诉。被告作为出卖人没有如约履行合同，现已经构成违约，依法应承担违约责任。按法律规定和相关约定，被告应当支付原告逾期交房违约金28873元（按购房全款1415322元每天万分之2计算，暂从2019年10月1日计至2020年1月10日，共102天，此后继续计算至被告按合同约定实际交房之日）。原告多次向被告交涉、催办，但被告一直未向原告交付合同约定的房产，如约履行义务。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告湛江乐基公司辩称，被告逾期交房不属于违约，是施工方不配合办理整体竣工验收的原因造成的，原、被告在《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第七条第3项的约定，这是属于非出卖人责任造成的，不视为出卖人违约。逾期交房主要是前期消防设计不符合业主的审美标准，而需要重新设计施工而造成的，再加上在施工过程中因为被告对商品房的质量过高要求而导致与施工方产生摩擦，施工方不配合办理整体竣工验收，如果确认被告违约，这是被动违约，责任不在被告。如果判定被告承担违约责任，需要减轻责任。由于年前出现新冠病毒肺炎疫情，至今政府部门还没有正式通知可以复工，疫情期间是要免除违约责任的。逾期交房最多会产生租房的损失，目前涉案商品房相类似的房屋在同一地段的租金是2000元/月左右，根据原告的请求，被告大概需要向原告支付逾期交房违约金8000元/月左右，明显超过原告损失的30%，依法应当减少。本院经审理认定事实如下：2018年12月3日，原告梁其旺、刘华琴作为买受人与被告湛江乐基公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y2018039529)，合同第一、三、六、七条约定由原告梁其旺、刘华琴购买被告出售的坐落于湛江经济技术开发区永平北路11号清晖嘉园X幢X层X房，建筑面积共91.56平方米，总价款为1415322元。签订本合同前，原告已向被告支付定金150000元。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。原告应当于2018年12月3日前支付首期房价款425322元，余款990000元向贷款机构申请贷款支付。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。该合同附件十一《补充协议》第七条约定：如有下列特殊情形之一的，出卖人交付商品房及办理房地产权属证书的期限可顺延，不视为出卖人违约：1、因不可抗力造成延误的；2、因政策变化及政府主管部门造成延误的；3、因其他非出卖人责任造成延误的。上述合同签订后，原告梁其旺、刘华琴向被告支付了全部购房款共计1415322元，被告于2019年3月18日、8月9日向原告开具了购房款发票共二张，金额共计1415322元。另查明，被告湛江乐基公司为从事工业项目投资，物业管理，房地产开发，销售建筑材料等项目的有限责任公司。由于被告未能办理涉案商品房建设工程竣工验收备案手续，被告至今尚未将验收合格的涉案商品房交付给原告。庭审中，被告表示涉案商品房所有单个项目都已经过竣工验收合格，已符合正常使用的标准，已满足交付条件，没有交付商品房是因为要办理形式上整体竣工验收，由于施工方不配合办理和出现新冠病毒肺炎疫情导致至今没有办理整体竣工验收。本案于2020年3月27日法庭辩论终结。又查明，2019年12月以来发生了当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情，广东省结合当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，于2020年1月23日决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应；后于2020年2月24日决定将响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告梁其旺、刘华琴与被告湛江乐基公司签订的《商品房买卖合同(预售)》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。根据原告的诉求及事实理由和被告的抗辩意见，本案当事人存在以下争议焦点问题：一、关于被告是否存在逾期交房违约免责或减轻责任情形的问题。本案中，对于被告抗辩在施工过程中因其对商品房的质量过高要求而导致与施工方产生摩擦，施工方不配合办理整体竣工验收的原因造成其逾期交房,属于非出卖人责任造成的，不视为出卖人违约，本院认为，本案所审理的是原、被告之间的房屋买卖合同关系，而涉案商品房工程的施工方不配合办理整体竣工验收是被告与施工方之间的建设工程施工合同纠纷，属于另一法律关系，并且不属于被告免责或减轻责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，即使违约是因施工方造成的，但被告仍然应当向原告承担逾期交房的违约责任，其与施工方的纠纷应另循途径解决。故被告提出的上述抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于被告抗辩逾期交房主要是前期消防设计不符合业主的审美标准，需要重新设计施工而造成的，对此原告不予认可，被告亦未提供证据予以佐证，根据民事诉讼证据举证原则，应由被告承担举证不能的法律后果，故本院不予采纳。对于被告提出年前出现新冠病毒肺炎疫情期间要免除违约责任的抗辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，涉案《商品房买卖合同(预售)》约定被告在2019年9月30日前交付涉案商品房，而新型冠状病毒感染的肺炎疫情是在2019年12月以来发生的当前疫情，对此广东省于2020年1月23日启动省重大突发公共卫生事件一级响应，但这都是发生在被告逾期交房之后所发生的不可抗力情形，并不能免除其逾期交房的违约责任。被告逾期交房的根本原因是其与施工方存在建设工程施工合同纠纷而导致其未能办理整体竣工验收，无法向原告交付达到交付条件的商品房，另外广东省已于2020年2月24日将响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，各行各业相继复工复产，但被告至今仍未能与施工方解决纠纷，可见并不是因为出现新冠肺炎疫情而导致其未能办理整体竣工验收。故对于被告提出的上述抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，合同签订后，原告如约支付了全部购房款给被告，被告至今仍未能按照合同约定的交房日期交付涉案商品房给原告使用，显属违约，依法应承担逾期交房的违约责任。二、关于逾期交房违约金是否过高的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。原、被告在《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定了逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。被告以逾期交房最多产生租房的损失，涉案商品房相类似的房屋在同一地段的租金是2000元/月左右为理由，抗辩双方约定的逾期交房违约金过高请求减少，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而本案合同已对逾期交房违约金的计算标准作了明确约定，该约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。被告认为逾期交房违约金过高请求予以减少，要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告还应当提供证据证明目前双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，不能仅以租金损失作为计算基准，因被告在本案中未能提供证据证明目前合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，故被告提出的逾期交房违约金过高请求减少的抗辩意见，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告在本案中依法应按目前合同约定的逾期交房违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给原告。对于原告诉求逾期交房违约金计至被告实际交房之日止，因未能确定涉案商品房何时可以交付，无法确定逾期交房违约金的具体数额，也无法确认违约金最终数额是否过高，故本院在本案中予以支持暂计至本案法庭辩论终结之日2020年3月27日止可确定具体数额的逾期交房违约金。对于自2020年3月28日之后的后期逾期交房违约金，本案不作处理，原告可待违约金数额确定后再另行起诉。因此，本案中自交房期限届满之次日2019年10月1日起至2020年3月27日止，逾期交房共计179天，被告应向原告支付该期间逾期交房违约金共计50668.53元（1415322元×0.02%×179天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湛江市乐基投资有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告梁其旺、刘华琴支付自2019年10月1日起至2020年3月27日止的逾期交房违约金50668.53元；二、驳回原告梁其旺、刘华琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1066.71元，减半收取533.35元，由被告湛江市乐基投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 梁位桐二〇二〇年五月九日法官助理 方亦操书 记 员 吴 樑附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。