山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初6593号原告：泰安市阳光物业管理有限责任公司，住所地泰安市泰山区温泉路中段路东（泰安市国税局南）。法定代表人：李玉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇桂萍，山东纵观律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨全玉，山东纵观律师事务所律师。被告：赵文，男，1964年7月5日出生，汉族，泰安市公路局一处职工。原告泰安市阳光物业管理有限责任公司（以下简称阳光物业公司）与被告赵文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托诉讼代理人仇桂萍到庭参加诉讼，被告赵文经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费1221.03元（2016年2月1日至2017年12月31日）、违约金254.75元（以每天万分之1.69为标准，自2016年1月1日暂计算至2019年11月30日为254.75元，要求计算至实际付清物业费之日止）、律师代理费2000元，共计3475.78元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原告与泰安市公路局签订《物业管理委托服务合同》，主要约定：泰安市公路局选聘原告对岱道庵三宿舍提供前期物业管理事宜；委托期限为2014年1月1日至本小区成立业主委员会，并由业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效时止；物业收费方式为业主拥有物业建筑面积交纳，住宅服务费为0.8元/月.平方米，物业费每年度结算一次，在每年度第一个月1-10日前支付当年度的物业服务费；业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；如产生诉讼，原告相应实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）由违约方承担。合同签订后，原告依据合同约定提供了物业管理服务，被告未按照合同约定的期限交纳2016、2017年物业服务费。被告系泰安市公路局岱道庵三宿舍业主，房产面积66.36平方米，2016、2017年的物业费为1221.03元，违约金254.75元（从逾期之日计算至2019年11月30日），律师费2000元，以上共计3475.78元。为维护原告合法权益，诉至法院，要求判如所诉。被告赵文未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月，泰安市公路局通过招标方式选聘原告阳光物业公司为位于泰安市校园街1号的泰安市公路局岱道庵三宿舍提供物业服务。原告（乙方）与泰安市公路局（甲方）签订《物业管理委托服务合同》，合同主要内容为：“鉴于本合同涉及小区一直未能成立业主委员会，甲方作为该小区建设、管理单位，就甲方选聘乙方对公路局岱道庵三宿舍提供前期物业管理服务事宜，与乙方在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。物业名称：泰安市公路局岱道庵三宿舍，建设单位：泰安市公路局，建筑面积：32531.20平方米。委托管理服务事项：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的清运及雨、污水管道的疏通；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，不得乱占乱用公共面积，饲养家禽及放养危险性动物等情况。物业管理服务质量标准：健全物业管理档案，房屋档案资料管理完善，按幢、户立档；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；交通秩序和车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；消防管理；装饰装修管理。物业管理服务费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅服务费0.8元/月·平方米，该费用由乙方直接收取，如有拖欠由乙方负责追缴；业主应按时足额缴纳物业服务费用……物业服务费每年度结算一次，在每年度第一个月1-10日前支付当年度物业服务费。委托管理期限：本合同管理期限自2014年1月1日起至本小区成立业主委员会并由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。违约责任：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，如产生诉讼，乙方相应实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）由违约方承担……”等。案件审理中，原告称被告系泰安市公路局一处内退职工，其在上述公路局宿舍有房产一处，具体为该宿舍3号楼1单元4层西户，建筑面积66.36平方米，原告阳光物业公司自2014年1月1日进入上述小区提供物业服务，被告赵文交纳了2014年和2015年的物业费，但未交纳2016年和2017年的物业服务费，而原告在2016年1月份未向业主提供物业服务，在扣除一个月后，被告共欠原告物业服务费1221.03元，后通过电话催要，一直拖欠未交。原告为向被告主张权利，委托山东纵观律师事务所代理诉讼，为此支出律师代理费2000元。另查明，经向泰安市不动产登记查询部门调查，涉案房产泰安市校园街公路局宿舍3号楼原所有权人为被告赵文（2002年10月9日取得房屋所有权证），2019年5月6日，被告将该房产出卖给案外人张某某、徐某某，次日，张某某、徐某某取得该房屋的不动产权证书。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，原告阳光物业公司与泰安市公路局签订的《物业管理委托服务合同》，对小区全体业主和物业公司均具有约束力。在原告按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务后，被告应当按时交纳物业服务费。但原告对其提供物业管理服务的情况，应当提供证据予以证实，现原告仅提交了物业管理委托服务合同，在无其他证据佐证的情况下，无法确认原告提供的服务符合合同约定的标准，故应认定原告提供的服务存在瑕疵，对于原告主张的物业服务费，本院酌定被告按照90%支付。因原告认可2016年1月未提供服务，故被告应支付原告的物业服务费为1098.92元，即0.8元/月/㎡×66.36㎡×23个月×90%（2016年为525.57元，2017年为573.35元）。依据《物业管理委托服务合同》约定：“业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”本案中，被告赵文未按时缴纳共计23个月的物业费用，已经构成违约。原告要求按每日万分之1.69的标准支付违约金，不违背相关法律规定，本院予以支持。因合同约定，每年度的1月1-10日交付当年的物业费用，故被告应支付的违约金应以当年度应交纳的物业费为基数，按每日万分之1.69的标准，自当年1月11日起计算至实际给付之日止（2016年自2月11日起计算）。合同中明确约定，“如产生诉讼，乙方相应实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）由违约方承担”，故原告请求被告赔偿律师代理费2000元，本院予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告赵文于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市阳光物业管理有限责任公司2016年度和2017年度的物业服务费共计1098.92元及违约金（以当年度应交纳的物业费为基数，按每日万分之1.69的标准，2016年的违约金自当年2月11日起算，2017年的违约金自当年1月11日起算，均至实际给付之日止）；二、被告赵文于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市阳光物业管理有限责任公司律师代理费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  万 峰人民陪审员  张继美人民陪审员  张美英二〇二〇年五月二十九日法官助理宋丽平书记员徐敏