海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终513号   上诉人(原审被告)：梁某1，住海南省白沙黎族自治县方亮新区。   委托诉讼代理人：韦某，海南川海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：梁某2，住海南省白沙黎族自治县方亮新区周某商住楼，系梁某1弟弟。   被上诉人（原审原告）：周某，男，汉族，现住海南省白沙黎族自治县国营白沙农场牙城作业区。   委托诉讼代理人：陈某1，男，汉族，住海南省白沙黎族自治县。   委托诉讼代理人：陈某2，海南海大平正律师事务所律师。   上诉人梁某1因与被上诉人周某买卖合同纠纷一案，不服海南省白沙黎族自治县人民法院（2019）琼9025民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   梁某1上诉请求：1.撤销海南省白沙黎族自治县人民法院（2019）琼9025民初765号民事判决，改判驳回周某的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由周某承担。事实和理由：1.原审判决将涉案房屋归类为“小产权房”，属于事实认定错误。涉案房屋对应的土地使用权系周某通过出让方式取得的国有建设用地，并非集体土地。周某取得上述土地使用权后，先后取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《不动产权证书》，并交纳了相应的土地出让金及税费，系依法建设的房屋，而不是小产权房。2.原判决法律适用错误。涉案房屋依法报建，相关法律法规并未禁止该类房屋转让交易，且涉案合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，涉案合同合法有效。梁某1使用涉案房屋长达三年，且已向白沙县地方税务局缴纳了契税等相关税费。   周某辩称，涉案买卖合同虽然是双方当事人的真实意思表示，但周某不是房地产开发商，且未取得预售许可证，在没有办理批准、登记手续时经过分割对梁某1出售涉案房屋违反了相关法律规定。且该房屋是小产权房，不能交易，因此双方签订的两份涉案合同属于无效合同。   周某向一审法院起诉请求：1.确认周某与梁某1于2017年2月8日签订的两份《房屋买卖合同》无效，并向梁某1返还购房首付款204732元；2.梁某1向周某返还坐落于××县商住楼第五层的503号房、第六层的602号房和第六层的603号房屋；3.案件受理费由梁某1承担。   一审法院认定事实：周某于2014年4月9日出让取得坐落于××县，地号为方亮新区H8-2土地后，同年9月26日，取得《建设用地规划许可证》，2015年2月12日，取得《建筑工程施工许可证》，2017年4月21日，取得《不动产权证书》。2017年2月8日，周某、张长竹作为甲方与梁某1作为乙方，签订两份《房屋买卖合同》，合同主要内容为：一、周某、张长竹将位于××县周某商住楼第五层503房，第六层602房、603房售与梁某1；二、其中第五层503房，第六层603房总购房款为666792元，签订合同当日，梁某1需支付首付款100000元，办理完房产权过户登记十五天内再支付200000元，此后六十天内一次性付清剩余366792元；第六层602房总购房款为347732元，签订合同当日，乙方需支付首付款104732元，剩余243000元，待甲方为乙方办理完毕房产权过户登记后，乙方再通过银行办理抵押贷款方式支付；三、甲方需在公证之日起六个月内为乙方办理完毕过户登记手续。同日，梁某1向周某支付购房款共计204732元，双方在海南省白沙黎族自治县对上述事宜进行了公证，目前，涉案房屋由梁某1占有并使用，但周某尚未为梁某1办理完毕过户登记，梁某1尚未取得产权证书，且未向周某、张长竹支付完毕剩余购房款，双方因合同履行问题，产生纠纷。   另查，周某与张长竹系夫妻关系。审理过程中，张长竹向一审法院提交一份书面《放弃诉讼书》主张放弃其在周某诉梁某1一案中的诉讼权利。   再查，周某在为梁某1办理产权证书过程中，委托白沙金达房产测绘有限公司对涉案房屋绘制了分户平面图，并向税务部门缴纳了印花税、增值税等税费。梁某1亦向税务部门缴纳了相关税费。2019年4月12日，白沙黎族自治县住房保障与房产管理局向周某出具一份《关于自建房转让情况的说明》，内容为,“自建房”是泛指拥有自有土地的单位和个人，自己组织并通过雇佣他人施工而建造的房屋和建筑。经个人购买国有土地，并且未经过有开发资质企业建设，未能取得预售许可的房屋，也属于自建房性质。周某、张长竹所有房屋属于个人自建的多层、多间用于分割销售的房屋，归类于“小产权房”。根据省国土厅、住建厅等上级业务主管部门关于稳定房地产市场工作的要求，个人自建多层房屋可允许整栋处置（销售、出租），不允许经过分割再出售，否则会对房地产市场稳定造成冲击与扰乱，房屋所有者与购房者签订的售房买卖协议，房管部门不予以认可和备案，购房者的产权无法得到保障。   一审法院认为，该案一审的争议焦点是涉案两份《房屋买卖合同》是否有效。虽然涉案两份买卖合同的签订主体在签订合同时均具有行为能力，意思表示真实，但是根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定；同时根据该法第五十二条的规定，有下列情形之一的,合同无效:“……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”周某购买国有土地后，在未取得预售许可情形下，未经过有开发资质企业建设而自建多层房屋，同时，在没有办理批准、登记手续时径行经过分割后对外出售，违反了法律、行政法规的强制性规定。该房屋性质被规定为“小产权房”，是不允许上市交易的,在购买人“购买”的小产权房符合上市交易条件之前,购买人和房屋出卖人签订的房屋买卖合同一直处于无效状态，故，周某、张长竹与梁某1签订的两份涉案《房屋买卖合同》无效。虽然，甲方中仅有周某主张确认涉案合同无效，张长竹向一审法院提交《放弃诉讼书》主张放弃其在周某诉梁某1一案中的诉讼权利，根据《中华人民共和国民法总则》第五条，公民从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系的规定，张长竹可以自愿放弃自己的诉讼权利。周某与张长竹系夫妻关系，张长竹对周某的行为知晓且未表示反对，可视为周某代表张长竹对夫妻共同财产的处分，且，张长竹是否参加诉讼不影响两份涉案合同本身的效力，无效的合同是自始无效、根本无效的，不因个别人不主张而影响其效力。故，根据周某的主张，亦可以确认两份涉案《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。周某自愿向梁某1返还全部购房款204732元，并请求梁某1返还涉案房屋，符合上述法律规定，予以支持。至于梁某1作为买受人是否遭受到信赖利益损失问题，庭审过程中梁某1主张将根据案件生效判决结果再决定是否另行诉讼，故，该内容不属于本案的审理范围，不再一并进行处理。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、依法确认周某与梁某12017年2月8日签订的两份《房屋买卖合同》无效；二、周某于判决生效之日起30日内向梁某1返还全部购房款204732元；三、梁某1于判决生效之日起30日内向周某返还位于××县商住楼第五层503房，第六层602房、603房屋；四、驳回周某其他诉讼请求。案件受理费6965.36元，由梁某1承担。   双方当事人二审均未提交新证据。   本院二审对一审查明的事实予以确认。   另查明，周某二审当庭陈述其在涉案土地上建造六层楼房，共有12套而且每套房屋均已办理产权证。其共对外出售10套，其中6套房屋已经办理过户登记至买受人名下，包括梁某13套房屋在内的4套房屋尚未办理过户登记手续。   本院认为，本案二审的争议焦点有：一、周某与梁某12017年2月8日签订的两份《房屋买卖合同》的效力如何认定；二、周某要求退还梁某1已支付的购房款并要求梁某1返还涉案3套房屋的主张是否应予支持。   关于第一个争议焦点。周某与梁某12017年2月8日签订的两份《房屋买卖合同》，将涉案503、602、603房出售给梁某1。该两份《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。周某以涉案房屋是小产权房为由主张双方签订的合同无效。本院认为，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发而是由乡政府或者村颁发。按照国家的相关规定，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。根据查明的事实，涉案房屋系周某在自有的城镇国有土地上建设的房屋，土地系国有出让用地，有《国有土地使用证》，而且涉案六层楼房有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，不属于小产权房。另外，涉案503、602、603房已经办理不动产权证，登记在周某名下。综上，周某认为涉案房屋属于小产权房主张该两份合同无效的理由不成立，本院予以驳回。关于白沙县住房保障与房产管理局出具的《关于自建房转让情况的说明》，本院认为，行政管理部门是否对该《房屋买卖合同》予以认可及备案不影响该合同的效力，涉案房屋在出售后能否办理过户登记属于合同履行问题。一审判决认定涉案房屋系小产权房、违反行政法规的规定，确认涉案房屋买卖合同无效不当，依法应予纠正。   关于第二个争议焦点。双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人应当按合同约定履行各自义务。梁某1已按合同约定向周某支付三套房屋的首付款204732元，剩下房款按合同约定待办理完房屋产权过户登记后付清，周某亦将涉案三套房屋交付梁某1居住使用。综上，梁某1在履行合同过程中不存在违约，周某要求退还梁某1已支付的购房款并要求梁某1返还涉案3套房屋的主张没有事实根据及法律依据。   综上所述，梁某1的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、撤销海南省白沙黎族自治县人民法院（2019）琼9025民初765号民事判决；   二、驳回周某的诉讼请求。   一审案件受理费6965.36元，二审案件受理费13930.72元，均由周某负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年五月二十五日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。