襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初6792号原告：襄阳金华泰房地产开发有限公司，住所地襄阳市襄城区长虹南路**。法定代表人：林香，该公司董事长。委托诉讼代理人：李曼，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：郭华，女，1983年8月11日出生，汉族，户籍住址襄阳市襄州区。第三人：中国农业银行股份有限公司襄阳襄城支行，住所地襄阳市襄城南街**。主要责任人：杨汉杰，该行行长。委托诉讼代理人：王毅，该行员工，代理权限为一般授权代理。原告襄阳金华泰房地产开发有限公司（以下简称金华泰公司）与被告郭华、第三人中国农业银行股份有限公司襄阳襄城支行（以下简称农行襄城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，先适用简易程序审理，由审判员邓民独任审理，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告金华泰公司的委托诉讼代理人李曼，被告郭华，第三人农行襄城支行的委托诉讼代理人王毅到庭参加了诉讼。后因案情需要转为普通程序审理，依法组成由审判员邓民担任审判长，与审判员匡雅颖、人民陪审员帅启顺参加的合议庭，于2019年12月18日、2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告金华泰公司的委托诉讼代理人李曼，第三人农行襄城支行的委托诉讼代理人王毅到庭参加了诉讼。被告郭华经传票传唤无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告金华泰公司诉称，2011年6月27日，原告与被告签订商品房买卖合同及合同补充协议，合同约定，被告购买原告建设的位于樊城区××与××路交汇处的“尚城名门”商住房1套，房屋总价款650426元，同时约定买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除合同，收回该商品房，并要求买受人按总房款的3%支付违约金。2011年8月31日，原告、被告、第三人签订个人购房担保借款合同，合同约定，被告向第三人借款45万元，原告提供保证担保，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金等，原告向第三人提供阶段性连带保证担保，被告不履行约定还款义务时，贷款人有权直接从原告在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。前述合同签订后，第三人履行了贷款义务，但被告未按照合同约定向第三人履行按期还款义务，从2015年6月至今，第三人从原告在其开立的银行按揭贷款保证金账户中共划扣122737.5元，以偿付被告的银行贷款。因被告不履行合同，故原告诉请要求：1、解除原、被告于2011年6月27日签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告位于襄阳市××区××与××路交汇处××“××城××门”小区××单元××房；3、判令被告向原告支付违约金19512.78元；4、判令被告配合原告在房管部门办理商品房买卖合同的解除手续；5、本案诉讼费由被告承担。被告郭华辩称，现在房屋涨价了，自己尽力把欠款还清，不同意解除合同。第三人农行襄城支行陈述，同意双方解除商品房买卖合同。经审理查明，2011年6月27日，原告金华泰公司作为出卖人与被告郭华作为买受人签订了一份“商品房买卖合同”（含附件二：合同补充协议），约定：金华泰公司将其位于襄阳市××区“××城××门”小区××单元××房屋以6440.5元/平方米的价格卖给郭华，该商品房建筑面积为100.99平方米，总价款为650426元。付款方式为首付200426元，于商品房买卖合同签订时交付；余款45万元向指定银行办理按揭。附件二：合同补充协议第1.4条约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除本合同，收回该商品房，并要求买受人按总房款的3%支付违约金”。“商品房买卖合同”签订后，被告郭华向原告金华泰公司支付了首期房款200426元。涉案房屋已办理了网签登记，网签合同编号为XF201107488号。2011年8月31日，被告郭华作为借款人和抵押人、农行襄城支行作为贷款人、金华泰公司作为担保人签订了1份“个人购房担保借款合同”，合同约定：郭华向农行襄城支行借款45万元用于购买樊城区人民路尚城名门的房产（建筑面积为100.99平方米）。借款期限为2011年8月31日起至2031年8月30日止，共计240个月。借款利率为7.05%。还款方式为等额本息。由金华泰公司提供保证担保（连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金等），保证人承诺，未按合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。上述合同签订后，金华泰公司于2011年9月向郭华交付了房屋。被告郭华自2015年6月1日起未按期足额向农行襄城支行偿还贷款本息，导致该行根据三方签订的“个人购房担保借款合同”直接从金华泰公司的账户划扣了郭华所欠的贷款本息。从2015年6月1日至2018年6月25日，金华泰公司共为郭华代偿贷款本金、利息、罚息、复息共计122737.5元。期间，金华泰公司多次通知郭华向该公司支付代偿款项，均无结果，而导致纠纷。2020年5月13日，农行襄城支行向本院提交了“解除合同同意书”，书面同意原、被告双方解除商品房买卖合同。另查明，郭华本人已向农行襄城支行偿还贷款的本息计157489.27元（其中2011年9月30日至2015年4月15日偿还本息144595.46元、2018年8月3日至2019年5月8日偿还本息12893.81元）。本院认为，金华泰公司与郭华签订的商品房买卖合同（含附件二：合同补充协议），以及金华泰公司、郭华与农行襄城支行签订的个人购房担保借款合同均合法有效，各方当事人均应当按照法律规定和合同约定享有权利、履行义务。被告郭华未能按照个人购房担保借款合同的约定按时足额偿还贷款本息，导致金华泰公司作为保证人承担了还款责任，代其偿还了贷款本息、罚息、复利合计122737.5元。根据合同补充协议的第1.4条“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除本合同，收回该商品房”约定，在农行襄城支行同意解除合同的情况下，解除合同的条件已经成就，金华泰公司作为解除权人，有权解除合同，商品房买卖合同解除后，金华泰公司有权收回房屋，并有权要求郭华协助在房管部门办理商品房买卖合同的解除手续，故金华泰公司要求解除与郭华签订的商品房买卖合同，要求郭华返还“尚城名门”小区第2幢1单元2-1-30-4号房屋及要求郭华配合金华泰公司在房管部门办理商品房买卖合同的解除手续的诉讼请求符合合同约定，依法有据，本院予以支持。郭华未按照合同约定向农行襄城支行偿还贷款，导致金华泰公司承担了担保责任，郭华存在违约行为。虽然合同约定郭华应按房款总额的3%支付违约金，但判令郭华对已经履行且未违约的部分承担违约责任明显不当，故应当按郭华违约部分即金华泰公司代偿数额122737.5元的3%计算违约金，该计算方式既符合合同约定的本意，又兼顾了目前房价波动的因素，对双方较为公平。郭华应支付金华泰公司违约金3682.13元（122737.5元×3%）。本案原告要求解除商品房买卖合同，因被告在合同中也有给付行为，本院已依法告知被告在合同解除时，可以一并提出相应的返还请求，但被告郭华不予理睬。因郭华未表明其请求及请求事项的范围，故本案无法一并处理，被告郭华可通过另行起诉的方式解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告襄阳金华泰房地产开发有限公司与被告郭华签订的《商品房买卖合同》于2020年5月13日解除；二、被告郭华于本判决生效后十五日内向原告襄阳金华泰房地产开发有限公司返还位于襄阳市樊城区人民路与前进路交汇处“尚城名门”小区第2幢1单元2-1-30-4号房屋；三、被告郭华于本判决生效后十五日内配合原告襄阳金华泰房地产开发有限公司到房管部门办理商品房买卖合同的解除手续；四、被告郭华应支付原告襄阳金华泰房地产开发有限公司违约金3682.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元、保全费3773元，由被告郭华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  邓 民审 判 员  匡雅颖人民陪审员  帅启顺二〇二〇年五月二十日书 记 员  李艳霖