广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初1677号原告：黄荣乐，男，汉族，1963年8月23日出生，公民身份号码：441************110，住址：广东省惠州市惠城区*************。原告：曾建浓，女，汉族，1968年9月3日出生，公民身份号码：442************520，住址：广东省惠州市惠城区*****************。委托代理人：张建新，惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。委托代理人：张颖媛，惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。被告：赖东华，男，汉族，1969年6月22日出生，公民身份号码：441************052，住址：广东省惠州市惠城区****************。委托代理人：李玲珑，广东鸿浩律师事务所律师。委托代理人：林森彬，广东鸿浩律师事务所实习律师。被告：惠州市惠城区华侨住宅开发总公司，住所地：惠州市龙丰华侨新苑。法定代表人：杨某1。委托代理人：石伟庆，男，汉族，1969年8月16日出生，公民身份号码：442************010，住址：广东省惠州市惠城区***********。被告：黄建云，男，汉族，1953年4月30日出生，公民身份号码：442************516，住址：广东省惠州市惠城区***********。原告黄荣乐、曾建浓诉被告赖东华、惠州市惠城区华侨住宅开发总公司（以下称华侨公司）、黄建云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄荣乐、曾建浓的共同委托代理人张建新，被告赖东华及其委托代理人李玲珑、林森彬，被告华侨公司的委托代理人石伟庆，被告黄建云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告诉称，原告黄荣乐和被告赖东华是多年好友关系，1995年起因被告个人资金问题，多次和原告黄荣乐借款，其中1995年12月15日由被告赖东华出具借条“借到20000元”给原告黄荣乐，一年间被告赖东华屡向黄荣乐借款达几万元，且一直未归还过。经原告黄荣乐追讨，被告赖东华提出将其自身位于惠州市******************及130号单车间作价20万元转卖给原告，抵扣掉此前被告赖东华的欠款，原告同意。与此同时，原告黄荣乐与被告赖东华口头约定，期间原告分期支付房款，预留尾款2万元待办理出房产证时付清。被告赖东华带着原告黄荣乐、被告黄建云（当时房屋的购买方）到了被告惠州市惠城区华侨住宅开发总公司进行契约改签，原告黄荣乐与被告惠州市惠城区华侨住宅开发总公司于1996年08月10日签订了《房屋买卖契约》，惠市房买卖契约字9****3号。约定华洪**B栋*楼*单元，建筑面积97.99平方米，本单元包含的其他附属物设施（如单车间、杂物间等）：130号，8.83平方米；房价款为人民币208299元整。合同签订后，被告赖东华即将房屋交付原告。几年间，原告已累计支付房屋价款十八万元。签订合同至今，原告多次催促被告赖东华办理产权证事宜，被告赖东华一会推脱被告惠州市惠城区华侨住宅开发总公司去了江西开发不在惠州，一会就说自己不在惠州。在2015年和2016年期间，被告赖东华与其儿子几次来到原告家中，告诉原告可以办理产权证，但是需要17万的过户费用，要原告支付，原告询问过户费用为何如此不合理，被告赖东华支支吾吾答不上来，原告不同意承担如此不合理的高额费用。2016年底，被告赖东华又来找原告，要原告给他30万元才愿意过户给原告。基于多年催促被告赖东华办理，被告不理会，且被告赖东华两次提出要高额的过户费用，举动另原告心生怀疑，原告还是没有应被告赖东华的要求向其支付过户费用。原告多番找寻找到被告惠州市惠城区华侨住宅开发总公司，该公司告知原告，在2009年已将房屋过户至被告赖东华名下，当时是被告赖东华和被告黄建云来到公司签下《转让协议书》的。如今，被告赖东华开始各种刁难原告，多次说要收回房屋，其实也就是眼见惠州房价急升，想要赚取更多的利益。2019年11月29日，被告赖东华向原告发送律师函，竟将事实颠倒来说，称原告是租住其房屋，一直拖欠其租金，现要求原告支付租金和返还物业。被告赖东华如此刁蛮、不守诚信，枉顾法律，甚至伙同他人私下将已属于原告的房屋，办理过户至自己名下。被告惠州市惠城区华侨住宅开发总公司、被告黄建云在明知已于1996年08月10日与原告黄荣乐签订了《房屋买卖契约》（惠市房买卖契约字9****3号），仍然为被告赖东华办理房屋产权过户手续，存在重大过错。原告一家五口自1996年便居住至今在涉案房屋，房屋一直由原告在占有、使用、缴纳各项费用，甚至原告曾建浓也已入户。房屋的邻居、物业，都知道这十几年来原告一家人居住在此。原告认为，被告枉顾事实，不遵守合约精神，被告之举损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，诉至法院，请依法判决：1、确认原告与被告惠州市惠城区华侨住宅开发总公司于1996年08月10日签订了《房屋买卖契约》合法有效（惠市房买卖契约字9****3号）；2、被告赖东华、被告惠州市惠城区华侨住宅开发总公司、被告黄建云将位于惠州市******************及130号单车间，不动产单元编号（房屋编号）：02*********1的房屋产权办理过户手续至原告黄荣乐和曾建浓名下，过户所需费用三被告共同承担；3、本案所有诉讼费、保全费用由三被告负担。被告赖东华辩称，原告诉请被告将涉案房产过户至其名下无任何事实及法律依据，应予以驳回。一、答辩人没有原告诉状中所述的带着其与被告黄建云到被告华侨公司进行契约改签，其起诉内容并非事实。经了解，事实是黄建云19**年购买涉案房屋后就转让给答辩人，但因黄建云的女儿身体问题、华侨公司的运营问题及国家政策一直没有办理房产证件，直至2009年，三方才约好时间，答辩人与黄建云补签《转让协议书》，依法依规向不动产登记机构办理了不动产权登记。原告提交的《转让协议书》就是答辩人办理不动产权登记所提供的材料之一。二、我国现行不动产统一登记制度，答辩人系涉案房屋合法所有权人。答辩人已于1993年购买涉案物业并取得合法所有，原告占用涉案房屋无任何法律依据。其提交的证据一、二显示答辩人与开发商签订了《商品房买卖合同》并依法在开发商备案登记，随后依法进行不动产登记。《广东省房地产权证》和《不动产登记结果》清晰记载答辩人为涉案房屋的权属人。根据物业权的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。三、原告提交的《房产买卖契约》双方主体是华侨公司与原告黄荣乐，答辩人对该契约不知情，基于合同相对性，原告不能主张合同上的权利，答辩人更不负担合同中规定的义务。答辩人在另案庭审时原告已经自认该契约无在开发商备案，该契约是否能够实质履行都存在问题。四、原告庭审时提交的《借条》与本案无任何关联性，系两个法律事实，原告主张其支付20万元向答辩人购买涉案房屋无任何书面文件及支付凭证，属于口说无凭。其主张答辩人签署的借条上的2万元是付款依据，但剩下的18万元却无任何支付凭据，两者相互矛盾。五、原告提交的其他水电费缴费凭证答辩人已在另案庭审已补充，恰恰能证明原告自1995年已经非法侵占涉案物业，至今已有二十多年之久。答辩人已另案主张停止侵占、返还物业及赔偿侵占期间的占用费。综上，请求法院驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。被告华侨公司辩称，一、答辩人是涉案房地产项目的名义开发人，实际是由惠州市华洪工贸公司借用我公司的资质和名义开发，该房产地开发建设及后期销售包括收款等均由该公司负责。答辩人只是根据该公司提供的房屋购买人名册、委托书等材料为房屋购买人办理房产证。二、答辩人与原告之间并未签订任何房屋买卖契约，原告主张的其与被告赖东华、黄建云到答辩人处进行过契约改签手续与事实不符。涉案的华洪新村系由惠州市华洪工贸公司开发及销售，答辩人不会直接与房屋购买人签订房屋买卖的合同，因此，原告主张在1996年8月10日，其与被告赖东华、黄建云到答辩人处进行过契约改签手续并非事实，其提交的《房屋买卖契约》落款的公章亦非答辩人的公司公章。因此，答辩人与原告之间不存在房屋买卖合同的法律关系，且答辩人或惠州市华洪工贸公司未收到原告支付的任何购房款项，答辩人对其不负有任何合同义务。三、涉案房屋系答辩人受惠州市华洪工贸公司的委托办理产权登记，且与惠州市华洪工贸公司提供的名册的资料相符，被告赖东华是答辩人认可的房屋买受人。惠州市华洪工贸公司于2000年7月向答辩人提交的《华洪新村花名册》显示，涉案房屋的业主为黄建云。因此，原告主张其于1996年就与黄建云、赖东华等人进行了契约改签手续，如果是事实，那么在上述名册上登记的人应为原告。之后，2009年9月，惠州市华洪工贸公司委托其公司经理黄孝忠办理涉案房屋产权证，并出具《委托书》和《说明书》，经答辩人核实了《华洪新村花名册》、黄建云的《证明》以及黄建云与赖东华之间的《转让协议书》后，答辩人与被告赖东华签订了《广东省商品房买卖合同书》。答辩人认为，答辩人不仅与原告之间未签订过合同，亦未收取过任何款项，且未到收惠州市华洪工贸公司任何有关将涉案房屋出售给原告的任何凭证，因此，原告主张其系涉案房屋的购买人，主张与答辩人存在合同关系明显没有事实和法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告黄建云辩称，一、基本事实。1993年3月，我向华侨公司购买涉案房屋及单车房，签订了《商品楼宇买卖合同书》，并在公证处进行了公证，并向华侨公司支付了225377元，之后华侨公司向我交付了房屋及钥匙。在1993年下半年，我因为家中女儿重病，急需用钱，就把房子以原价卖给了赖东华，并把房子和钥匙交给了赖东华。因为女儿重病，在接下来的很多年我都带着她全国到处求医，加上我跟赖东华是多年的好友，彼此信任，所以没有急着给赖东华办证。后来华侨公司有几个工地在其他地区，几方一直没有凑到时间，直至2009年，才约到时间办证。当时先是找到华洪工贸公司的黄孝忠，他查了我们的相关档案，因为我是原业主，现在房子要办给赖东华，就让我们写了一个转让协议备案。之后黄孝忠带我们去了华侨公司办证。二、对本案意见。原告说在1996年带着我和赖东华到华侨公司进行了换签手续不是事实，本人不认识原告黄荣乐，也没跟他去办过换签手续。本人与原告之间没有任何经济往来。涉案房产最早是我购买，后来卖给了赖东华，再此期间，本人没有跟任何人达成过买卖约定，房产本人已经交付给了赖东华，也为其办证，已经没有任何义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。查明的案件事实经审理查明，惠州市*******华洪新村的建设单位是被告华侨公司，被告华侨公司称实际是由案外人惠州市华洪工贸公司借用其资质开发。1993年3月31日，被告黄建云与被告华侨公司就该小区B栋305号房及130号单车间即涉案房屋及单车间的买卖签订《商品楼宇买卖合同书》，约定由被告黄建云购买涉案房屋，房屋购买价为225377元、单车间购买价为20309元。被告黄建云、赖东云均称1993年下半年，被告黄建云将涉案房屋及单车间转让给被告赖东华，被告赖东华以现金方式向被告黄建云支付了购房款，被告黄建云将涉案房屋交付给被告赖东华使用。涉案房屋及单车间登记在被告赖东华名下，登记时间为2010年3月12日。被告华侨公司称将涉案房屋及单车间登记在被告赖东华名下的依据是被告黄建云于2009年7月24日出具的《证明》、华洪公司于2009年9月3日出具的《说明书》、《委托书》、《华洪新村花名册》。《证明》内容是被告黄建云遗失涉案房屋的商品楼买卖合同书两份，现需在惠州日报登报，由此引起的一切责任及纠纷由其负责。《说明书》内容是该公司开发的华洪新村中涉案房屋因转让手续未办好，至现在才要求办理房产证，《委托书》内容是涉案房屋要求办理房产证，该公司委托黄孝忠进行实地测绘，《华洪新村花名册》登记的涉案房屋的业主姓名为被告黄建云。2009年6月15日，被告黄建云、赖东华签署《转让协议书》，载明“黄建云位于麦地华洪新村B栋305房壹套现转让给赖东华所有，希贵公司予以办理过户手续”。被告华侨公司与被告赖东华于2009年9月2日就涉案房屋的买卖签订《商品房买卖合同》，约定的总价款为97990元。被告华侨公司出具《证明》，称被告赖东华于1993年在其公司购买涉案房屋及单间车，因其公司原因一直未签署正式商品房买卖合同，直至2009年9月2日办理房屋产权证才补签正式商品房买卖合同。原告称被告赖东华向其借款2万元后无力偿还，故将涉案房屋以20万元的价格转让给原告，被告赖东华带领其到黄会洪处签订了《房屋买卖合同契约》，签订合同时被告赖东华、黄建云均在场，其在签订合同后陆续向被告赖东华支付了18万元购房款。原告提交的《借条》出具时间为1995年12月15日，被告赖东华作为借款人确认借到原告黄荣乐2万元，对于原告主张的签约后陆续支付18万元购房款，其称因与被告赖东华是朋友关系，故没有证据可证明。1996年8月10日，原告黄荣乐（乙方）与被告华侨公司（甲方）就涉案房屋签订《房屋买卖契约》（惠市房买卖契字9****3号），约定原告购买涉案房屋及单车间，购买价为208299元，原告黄荣乐在订立契约之日起10天内一次性付清房款，被告华侨公司于1996年8月15日或之前经质检、水电部门验收合格后将楼房交付给原告使用。甲方签章处加盖“惠州市惠城区华侨住宅开发总公司合同专用章”，代表人签名处有案外人黄会洪的私人印章。被告华侨公司的委托代理人称该公章并非其公司的公章，其不清楚公章是否真实，也不清楚黄会洪的私人印章是否真实。原告称其在签订上述《房屋买卖契约》后一直在涉案房屋居住至今，被告赖东华否认转让涉案房屋及单车间给原告的事实，其称是将涉案房屋及单车间出租给原告使用，原告一直未付租金，其已另案提起诉讼。裁决理由和结果本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告黄荣乐、曾建浓主张其与被告赖东华之间就涉案房屋及单车间形成房屋买卖合同关系，但根据各方提交的证据，被告华侨公司就涉案房屋及单车间于1993年与被告黄建云签署《商品楼宇买卖合同书》，买受人为被告黄建云，其虽与被告赖东华一致声称已口头转让给被告赖东华，但双方未与被告华侨公司办理变更手续，被告赖东华也未转让当时与被告华侨公司签订相关的房屋买卖合同，故名义上的买受人仍为被告黄建云。若被告赖东华将涉案房屋及单车间转让给原告，原告与被告华侨公司签署房屋买卖合同时，应当经被告黄建云及赖东华的确认。原告提交的《房屋买卖契约》，买卖双方是原告黄荣乐与被告华侨公司，该合同既未明确涉案房屋及单车间的流转经过，也无被告赖东华及黄建云的见证或确认。原告称其已向被告赖东华支付购房款20万元，但除了被告赖东华1995年12月15日出具的2万元《借条》外，无其他证据证明其付款情况。因此，原告主张其自被告赖东华处受让涉案房屋及单车间并已付清购房款，证据不充分，本院不予采纳。关于原告黄荣乐与被告华侨公司之间的法律关系问题，根据前述《房屋买卖契约》，被告华侨公司与原告黄荣乐作为合同双方当事人，双方之间形成房屋买卖合同关系。被告华侨公司虽否认《房屋买卖契约》上加盖的公章非其公司的公章，但其作为涉案房屋所在的华洪新村的建设单位，房屋买卖合同中的出卖人应当是被告华侨公司，故其对于涉案房屋的出售及签署合同的情况应当是知情的，现其否认与原告签署上述《房屋买卖契约》，应当承担举证责任，其未提交相关证据证明的，应当承担举证不能的法律后果。现无证据显示《房屋买卖契约》存在无效情形，故原告诉请确认《房屋买卖契约》合法有效，本院予以支持。但涉案房屋及单车间已于2010年登记至被告赖东华名下，原告与被告华侨公司之间的《房屋买卖契约》已无法继续履行，故原告要求被告华侨公司将涉案房屋及单车间变更登记至其名下，不予支持。如前所述，原告并无充分证据证明其自被告赖东华处受让涉案房屋及单车间，其要求被告赖东华、黄建云将涉案房屋及单车间过户至其名下，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄荣乐与被告惠州市惠城区华侨住宅开发总公司于1996年8月10日签订的《房屋买卖契约》（惠市房买卖契字9****3号）合法有效。二、驳回原告黄荣乐、曾建浓的其他诉讼请求。案件受理4425元（原告已预交4425元），由原告黄荣乐、曾建浓负担2212.5元，被告惠州市惠城区华侨住宅开发总公司负担2212.5元。被告惠州市惠城区华侨住宅开发总公司应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费2212.5元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  肖石平人民陪审员  周慧芸人民陪审员  张小燕二〇二〇年五月二十八日法官 助理  潘露诗书 记 员  李 超