河南省南阳市卧龙区人民法院行 政 判 决 书（2020）豫1303行初7号原告南阳市卧龙市场发展服务中心。统一社会信用代码124113037425456596。住所地南阳市卧龙西路**美家时尚快捷**。法定代表人曾照东，任主任。委托诉讼代理人刘国强，河南达圣律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告南阳市自然资源和规划局。统一社会信用代码11411300MB19848064。住所地南阳市滨河路市体育中心西200米/div>法定代表人王放，任局长。委托诉讼代理人郭滨，该单位工作人员。代理权限特别授权。委托诉讼代理人徐舒天，河南雷雨律师事务所律师。代理权限特别授权。第三人河南四建集团股份有限公司。统一社会信用代码91410000170660941L。住所地开封市宋门关大街**/div>法定代表人黄思亚，任董事长。委托诉讼代理人李抗，男，1993年7月11日生，该单位工作人员。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人田琼，河南大为律师事务所律师。代理权限为一般代理。第三人崔克先，男，1951年7月28日出生，汉族。第三人陈建华，女，1953年4月20日出生，汉族。第三人崔克先、陈建华共同委托诉讼代理人王书伟，南阳市卧龙区汉盛法律服务所法律工作者。原告南阳市卧龙市场发展服务中心诉被告南阳市自然资源和规划局、第三人河南四建集团股份有限公司（以下简称四建公司）、崔克先、陈建华房屋登记纠纷一案，本院2020年1月6日受理后，于2020年3月13日依法组成合议庭，通过互联网公开开庭进行了审理。原告南阳市卧龙市场发展服务中心法定代表人曾照东及委托诉讼代理人刘国强，被告南阳市自然资源和规划局的委托诉讼代理人郭滨、徐舒天，第三人河南四建集团股份有限公司委托诉讼代理人李抗、田琼，崔克先、陈建华的委托诉讼代理人王书伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年2月22日，被告南阳市自然资源和规划局向第三人崔克先、陈建华发放宛市房权证字第**房屋所有权证，原告认为该发证行为损害了自己的合法权益，提起诉讼。原告诉称，2002年3月，河南四建集团股份有限公司与南阳裕冠房地产开发有限公司（下称裕冠公司）签订联合建房协议，河南四建集团股份有限公司提供位于南阳市梅溪路的土地，裕冠公司投资建设。一、二层为商业用房，裕冠公司享有优先使用权。三层以上为住宅，归河南四建集团股份有限公司。双方在联合开发时，需拆除原告在国有使用的土地上所建的梅溪路门面房17间，文化宫街门面房39间。经过协商，2004年3月16日，原告与裕冠公司签订协议，约定拆除原告上述房屋，将包括卧龙区文化宫街53号1幢1单元213室，现已登记在第三人名下的房屋置换补偿给原告。该房屋于2008年交付原告，由原告先后委托裕冠公司、大裕物业公司代管该房。裕冠公司、大裕物业公司先后向原告支付了2008年、2009年的房租。2010年10月，河南四建集团股份有限公司与崔克先恶意串通，采用虚假交易的形式，以职工集资建房买卖的名义由被告将该房登记在第三人崔克先名下。第三人的行为侵害了原告的合法权益，原告依法提起诉讼，经过审理，中级人民法院（2019）豫13民终6303号判决书认定“南阳市裕冠房地产开发有限公司、河南省四建集团有限公司与崔克先签订的房屋买卖合同及买卖行为无效。”该判决现已发生法律效力。基于上述事实，被告依据河南四建集团股份有限公司与崔克先的虚假交易、无效的集资建房买卖合同及行为，为崔克先所办理的宛市房房权证字第**产证显然错误、无效。原告为维护合法权益，请求：一、判令被告依法撤销为第三人崔克先、陈建华所发的宛市房权证字第**、1101002339-××号房屋所有权证。二、诉讼费用由第三人承担。原告举证如下：第一组证据：2004年3月16日原告与南阳市裕冠房地产开发有限公司所签订的拆迁补偿协议。证明：依据协议，登记在崔克先、陈建华名下的房屋，原告依法享有优先取得安置补偿的权利。该房屋的占有、使用、受益权归属原告。第二组证据：2008年11月9日原告与大裕物业公司签订的房屋代管合同。第三组证据：1、南阳市集资建房产权界定分户申请表；2、崔克先、陈建华的宛市房房权证字第**、101002339--××号房权证存根。证明：崔克先假冒四建二分公司职工的名义，与裕冠公司、二分公司恶意串通所签订的房屋买卖合同无效。第四组证据：1、南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1220号民事判决书；2、南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6303号民事判决书；3、上述判决书生效证明。对原告提交证据，被告南阳市自然资源和规划局质证意见如下：第一份和第六份协议证据，与本案无关。其他证据真实性无异议。对原告提交证据，第三人河南四建集团股份有限公司质证意见如下：拆迁补偿协议恰恰证明原告不具有所有权，仅仅是使用权。第二组证据房屋贷款合同，是2008年签订，不具有所有权的证明，与本案无关。第三组证据，真实性无异议，证明方向错误，恰恰证明崔克先通过房产部门合法办理了手续。第四组证据，证明方向有异议，中院的判决书恰恰说明房屋不是原告所有。第三人崔克先、陈建华质证意见如下：同被告和四建公司的质证意见。被告南阳市自然资源和规划局辩称，一、被告为第三人登记颁发宛市房权房权证字第**房有权证的行为，证据充分，事实清楚。依据《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部第168号令）第三十三条，2010年12月27日，第三人向被告申请房屋所有权转移登记时，提交了南阳市房屋所有权转移登记申请书、申请人及代理人身份证复印件、委托书、原房屋所有权证（宛市房字第**）、集资建房产权界定分户审批表、伙墙证明、结婚证、物业维修资金交存凭证、完税凭证等证据材料。本案中，第三人提交的申请材料符合《房屋登记办法》的规定，被告应当给第三人登记发证。二、被告给第三人的登记发证行为符合法定程序，依照《房屋登记办法》第七条规定进行的，程序合法。三、被告的登记发证行为有法律依据。当时全国进行城市房屋权属登记，均依照中华人民共和国建设部颁发的《房屋登记办法》进行。综上所述，被告认为，被告作出的行政行为证据确实充分，事实清楚，程序合法，请求依法驳回原告起诉。被告南阳市自然资源和规划局提交证据如下：第一组证据：1、南阳市私有房屋所有权转移登记申请表一份。2、申请人崔克先、陈建华委托冯雪梅委托书及省四建公司二分公司证明书、申请人崔克先、陈建华及受委托人冯雪梅身份证证复印件各一份。3、宛市房权房房权证字第**（原权证）一份。4、南阳市集资建房产权界定分户审批表一份。5、河南省四建股份有限公司二分公司伙墙证明一份。6、崔克先、陈建华结婚证一份。7、住宅、住宅专项维修资金审核传递单一份物业维修资金缴存凭证一份。9、契税完税凭证票据一份。以上证据以证明申请人申请登记和提交的登记材料符合登记要求的事实。第二组证据：1、房屋登记询问表一份。2、房屋分户平面图各一份。3、宛市房权房权房权证字第**权证存根各一份。以上证据以证明被告审核登记的事实。原告对被告提交证据质证意见如下：第一组证据的证据1反映内容不真实，是虚假的。证据2也是虚假的。证据3真实性无异议。证据4从法律角度来讲是合同的形式，该合同已经被南阳市中级人民法院生效的法律文书认定为无效了。其他证据无法考证其真实性，不发表质证意见。对第二组证据的证据1、2无异议。证据3同申请登记表的质证意见。第三人河南四建集团股份有限公司对被告提交的证据无异议。第三人崔克先、陈建华对被告提交证据质证意见如下：崔克先、陈建华提交的资料是真实合法的，在购买房屋之前不知道房屋有任何争议，现在撤证必然产生重大损失。第三人河南四建集团股份有限公司述称，一、案涉房屋的所有权并未明确归原告所有，原告与该房屋在法律上无任何关系，其并不具有起诉要求撤销房产证的资格。二、案涉房屋是四建公司依法申报并经政府审批的建设项目，且依法办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证等相关手续，属于四建公司的项目，四建公司依法转让所建房屋并无不当，崔克先系合法购买，善意取得，应当予以保护。三、原告提交的主要证据是裕冠公司与市场发展中心的协议，南阳市中级人民法院民事终审判决，可以证实原告与裕冠公司签订的是房屋使用权协议，对该房屋并无所有权和处分权，只具有使用权。综上，本案应该是债权请求而不是物权请求，原告的诉讼请求不能成立，应依法驳回。第三人河南四建集团股份有限公司提交如下证据：1、四建公司与裕冠公司的协议一份。证明四建公司与裕冠公司于2002年2月签订的协议，裕冠公司对四建公司建设项目的一、二层只有使用权，不具有所有权、处分权，无权办理房产证。2、裕冠公司与卧龙市场发展中心协议一份。证明裕冠公司与原告市场发展中心于2004年3月签订的协议对四建公司所建设的一、二层也是房屋使用权的约定，并不涉及房屋所有权的转移，裕冠公司也无权处分该房屋，原告对该房屋只是享有使用权不具有所有权。3、建设用地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。证明南阳市文化宫街53号的建设工程施工项目的所有权归四建公司所有。原告对第三人河南四建集团股份有限公司提交的证据，质证意见如下：之前民事诉讼中已经出示过，以民事判决书认定为准。第三人崔克先、陈建华述称，同意四建公司的意见，原告与裕冠公司签订的协议，仅仅是使用协议，并且也没有约定是有偿或无偿协议，原告的起诉没有依据。生效判决没有确定原告对房屋的所有权，原告没有诉讼的主体资格，应当驳回原告的起诉。经过庭审举证、质证，综合当事人的质证意见，合议庭评议后认为，原、被告所举证据能够证明本案相关事实，本院确认其相应的证明力。结合双方当事人举证、质证及本院对证据的认定，本院对本案的事实确认如下：2010年12月27日，第三人崔克先、陈建华向南阳市房产管理局提交《南阳市私有房屋所有权登记申请表》，申请将原登记在河南四建股份有限公司第二分公司名下的南阳市卧龙区文化宫街53号1幢1单元213室房屋的所有权转移登记至崔克先、陈建华名下，房屋来源及继转过程为“房改房，经批全额集资房”。崔克先、陈建华提供了其本人及委托代理人的身份证复印件、委托书、原房屋所有权证证（宛市房字第**、南阳市集资建房产权界定分户审批表、伙墙证明、结婚证、住宅专项维修资金审核传递单、物业维修资金缴存凭证、完税凭证等证据材料。南阳市房产管理局受理后对申请人进行了询问，崔克先、陈建华在《房屋登记询问表（转移登记）》上签字承诺“申请人承诺以上回答及提交的申请登记材料、申请信息真实、合法、有效、如有不实，由申请人承担一切法律责任”。南阳市房产管理局对崔克先、陈建华提交的材料审查后，于2011年2月22日为第三人崔克先、陈建华颁发了11××39号-1、11××39号-2房屋所有权证。原告认为上述登记到崔克先、陈建华名下的房屋在南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司联合建房时，与原告签订了补偿置换协议，是置换补偿给原告的。2017年6月8日，南阳市卧龙市场发展服务中心以南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司第二分公司、崔克先、陈建华侵犯其物权为由向南阳市卧龙区人民法院提起民事诉讼，请求1、依法确认位于卧龙区文化宫街53号1幢1单元213室的房屋归原告所有；2、依法确认被告与崔克先之间的房屋集资买卖合同无效，诉讼费由被告承担。南阳市卧龙区人民法院作出（2019）豫1303民初1220号民事判决，支持了南阳市卧龙市场发展服务中心的诉讼请求。裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司不服，上诉至南阳市中级人民法院。2019年10月30日，南阳市中级人民法院作出（2019）豫1303民终6303号判决，该判决对原审判决认定的事实予以确认。另查明，“依据生效的南阳市卧龙区人民法院（2009）宛龙梅民初字第297号-301号等多份民事判决的认定，2002年2月3日河南四建集团股份有限公司与南阳裕冠房地产开发有限公司签订了联合建房协议，约定由河南四建集团股份有限公司提供土地，由南阳裕冠房地产开发有限公司投资建设，三层以上为住宅归河南四建集团股份有限公司，一、二层为商业用房南阳裕冠房地产开发有限公司有优先使用权，2005年期间南阳裕冠房地产开发有限公司设立售房部，面向社会公开对外出售一、二层的商铺。涉案建设工程的施工许可证载明该工程的建设单位和施工单位均系原河南四建集团股份有限公司二分公司，该建设工程完工后，经南阳裕冠房地产开发有限公司对外出售的含本案争议房屋的一、二层商铺，均是以河南四建集团股份有限公司内部职工集资房的名义由初始登记的产权人原河南四建集团股份有限公司二分公司分户至各购房人名下，产权证载明为房改全额集资房。本院认为，……南阳裕冠房地产开发有限公司在与河南四建集团股份有限公司联合建房过程中，需拆除南阳市卧龙市场发展服务中心管理的梅溪路门面房17间、文化宫街门面房39间，经过与南阳市卧龙市场发展服务中心协商后，双方于2004年3月16日签订协议约定将包括本案房屋在内的多间商铺补偿给南阳市卧龙市场发展服务中心。该协议系双方自愿签订，且自协议签订至今，南阳裕冠房地产开发有限公司并未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该协议，依法该协议对双方产生约束力。南阳裕冠房地产开发有限公司应当按照协议约定履行义务……本案争议房屋是南阳市卧龙市场发展服务中心与南阳裕冠房地产开发有限公司在拆迁房屋过程中签订补偿协议对被拆迁人南阳市卧龙市场发展服务中心予以补偿安置的房屋，被拆迁人南阳市卧龙市场发展服务中心享有优先权，即使后买受人崔克先已经取得房屋并办理登记手续，南阳市卧龙市场发展服务中心仍享有主张后买卖合同无效的权利。南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与崔克先签订房屋买卖合同将涉案房屋出售给崔克先的行为，侵犯了南阳市卧龙市场发展服务中心享有的拆迁安置补偿优先权，南阳裕冠房地产开发有限公司作为房屋出卖人，在明知案涉商铺已安置补偿给被拆迁人南阳市卧龙市场发展服务中心的情况下，又与崔克先签订《房屋买卖合同》，并在签订合同后，假冒崔克先是河南四建集团股份有限公司内部职工集资的名义将在国有划拨土地上建设的不符合市场正常交易条件的房屋为崔克先办理了产权登记，其行为明显存在恶意，损害了国家利益，应当确认无效，故本院对于南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与崔克先签订的房屋买卖合同为有效合同的主张不予支持；《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。．．．．．．南阳市卧龙市场发展服务中心与南阳裕冠房地产开发有限公司签订的拆迁补偿安置协议有效的情况下，南阳市卧龙市场发展服务中心所享有的是债权请求权，享有依据协议请求拆迁人南阳裕冠房地产开发有限公司向其交付房屋并协助涉案房屋过户的合同权利，并不直接享有物权，在南阳市卧龙市场发展服务中心对补偿安置房屋享有优先取得权的情况下，依据上述法律规定，涉案不动产物权仍然需在产权登记机关完成转移至南阳市卧龙市场发展服务中心名下的过户登记手续后才归属于该服务中心所有，一审在产权登记机关未办理过户登记的情况下，直接判令南阳市卧龙区市场发展服务中心享有涉案房屋所有权的处理，与上述法律规定不符，处理不当，本院二审予以纠正。”南阳市中级人民法院判决如下：一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1220号民事判决；二、南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与崔克先签订的房屋买卖合同及买卖行为协议无效；三、驳回南阳市卧龙市场发展服务中心请求确认本案争议房屋归其所有的诉讼请求。”该判决于2019年10月30日生效。本院认为，本案的争议焦点为一、原告是否具有起诉的主体资格。争议焦点二、生效民事判决能否作为撤销被告为第三人作出的房屋所有权登记的理由。关于争议焦点一、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案原告虽不是涉案房产登记行政行为的相对人，但是涉案房产曾经签署协议补偿安置给原告，该不动产登记行政行为与原告有利害关系，原告是本案适格诉讼主体。根据《不动产登记暂行条例》第六条之规定，不动产登记的行政职权由南阳市自然资源和规划局继续行使，故南阳市自然资源和规划局是本案适格被告。争议焦点二，第三人四建公司、崔克先以生效民事判决确定南阳市卧龙市场发展服务中心对争议房产享有的是债权请求权，而非物权请求权主张驳回原告的起诉。对该理由，评述如下：1、本案被告对第三人作出的房屋所有权登记是在2011年，应当依据当时的法律、法规进行，即《房屋登记办法》，依据《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”崔克先、陈建华向市房管局申请案涉房屋转移登记，提交了南阳市私有房屋所有权登记申请表、本人及委托代理人的身份证复印件、委托书、原房屋所有权证、南阳市集资建房产权界定分户审批表等材料。原南阳市房产管理局进行形式审查后为第三人崔克先、陈建华办理了房屋登记，并向第三人颁发了房屋所有权证，符合《房屋登记办法》第三十三条、第七条的规定。2、本案被告为崔克先办理转移登记的依据是四建公司将房改房出售给崔克先。对此行为，南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6303号民事判决认定“南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与崔克先签订的房屋买卖合同，侵犯了南阳市卧龙市场发展服务中心享有的拆迁安置补偿优先权。崔克先假冒河南四建集团股份有限公司内部职工，以集资的名义办理了产权登记，买卖行为存在恶意，买卖合同及买卖行为无效。”南阳市中级人民法院在判决中虽然基于《中华人民共和国物权法》，未明确所有权归属南阳市卧龙市场发展服务中心，但同时阐明“涉案不动产物权仍然需在产权登记机关完成转移至南阳市卧龙市场发展服务中心名下的过户登记手续后才归属于该服务中心所有”。综上，原告与房屋登记行为有利害关系，具备原告资格。第三人的辩解理由不能成立，不予支持。河南省四建股份有限公司与崔克先之间的房屋买卖行为被人民法院确认无效，意味着被告办理房屋登记的主要证据不足，故被告为第三人崔克先办理的房屋所有权登记应当予以撤销。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告南阳市自然资源和规划局为第三人崔克先、陈建华办理的宛市房权证字第1101002339-1、第××号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告南阳市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘小宁代理审判员  吴张红代理审判员  王 静二〇二〇年五月十一日书 记 员  刘 欢