广东省清远市清城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1802执异306号 案外人：罗立红，女，1969年2月13日出生，汉族，住清远市清城区。 申请执行人：张树荣，男，1947年8月14日出生，汉族，住清远市清城区。 委托诉讼代理人：何桂荣，清远市清城区下廓法律服务所法律服务工作者。 被执行人：徐灿弟（棣），男，1956年6月24日出生，汉族，住清远市清城区。 本院在执行（2019）粤1802执恢209号申请执行人张树荣与被执行人徐灿弟（棣）民间借贷纠纷一案中，案外人罗立红于2019年12月26日向本院提出书面异议，请求解除对位于武安街右二巷五座401房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人罗立红称，请求解除对位于武安街右二巷××401房屋的查封。事实和理由:案外人在2001年8月23日，经过之前与本市清城区徐灿弟的协商，就有关徐灿弟名下位于武安街右二巷××401房屋的买卖到原房产管理局房屋交易所查询了产权登记情况没有发现房屋被查封的情况，按照交易所的规定，签订了交易所提供的标准合同并于当天交付了四万元购房款，案外人罗立红按当时的规定交了房地产权证原件、房地产买卖合同原件、买卖双方身份证复印件、房地产交易审批表原件、四面墙界申报表。并且房产管理局的工作人员盖上清远市房地产管理局产权登记收件专用章。当天徐灿弟也交给本人房屋锁匙，己构成了事实上的合法购买，案外人也把房屋装修翻新好并入住。户口也签到该住所并领取了相应的身份证，水电费全过户到案外人名下。2001年8月29日，案外人又交了1000元给徐灿弟，后来听说，法院查封了该房屋，案外人写了一份书面的异议书，交给了之前的经办法官黄有星，法院一直没有处理这个异议，直到2004年7月28日，通知我去法院交了尾款19000，收款人是当时的一个女工作人员名叫蓝素华，之后法院还是没有处理案外人提出的执行异议。本人在等待办理房屋产权证期间，本人到房管局问及产权证有无办好，房管局的人说在本人登记交易之后，清城区人民法院发去(2001)城法经初字第153号民事裁定书。由于法院一直不予处理，本人多次找过有关领导反映情况，也请求市长、人大帮助解决，但清城区人民法院对此至今没有给予解决答复。本人买了房不能安心入住。本以为交了尾款19000元到法院后，法院会解封处理，没想到法院依旧没有解封异议人合法购买来的位于武安街右二巷××401房屋，在将近20年后现该房屋又进入了拍卖程序中，详见法院公告。近几年由于房地产市场火爆，本人也购买了一套电梯房，搬离了该房屋，将涉案房屋租给他人居住，我的租户发来一张有关公告的照片，说法院又要拍卖该房屋，让我处理。因此，本人再次书面提出前述异议要求，不论按照当时的法律和法规规定，还是按照现时的法律和法规规定，本人是在房屋交易机构按照当时的市场价格向原屋主购买房屋签订了合法有效的买卖合同并按照规定支付了全部价款，接收了房子并装修入住，也按照规定在交易部门办理了产权登记申请，交易部门也做了审核，本人完全是善意的第三人，权益应当得到保护，希望清远市城区人民法院可以及时、公正、合理解决案外人的要求。 执行听证后，罗立红向本院补充意见，认为本院（2001）城法经初字第153号民事调解书载明的被告姓名为“徐灿棣”，而涉案房屋登记的权利人为“徐灿弟”，两者不同，应当认定对涉案房屋的查封无效。 申请执行人张树荣称，请求驳回案外人罗立红的异议请求。1、案外人罗立红提供的与徐灿弟所谓的房屋买卖相关文书中，徐灿弟的签名与法院生效文书认定的徐灿棣名字不相符，案外人罗立红提供的是虚假证据；2、案外人罗立红未能提供自己是清城××401房屋的所有权人的证据。《中华人民共和国物权法》第九条之规定，案外人罗立红尚未取得房屋产权证，足见其未经登记，即使订立一千次合同，亦不发生产权转让的效力，异议理由不成立。 本院查明，关于（2019）粤1802执恢209号申请执行人张树荣与被执行人徐灿弟（棣）民间借贷纠纷一案，本院于2001年6月4日作出的（2001）城法经初字第153号民事调解书已发生法律效力。根据上述调解书的确定：被执行人徐灿棣欠申请执行人张树荣借款本金67800元及利息（从2001年5月9日起按月利率20‰计付至还清日止），定于2001年6月30日前归还本金3000元及当日前利息2350元；同年7月30日前归还本金20000元及当月利息1296元；同年8月30日前归还本金10000元及当月利息896元；同年9月30日前归还本金10000元及当月利息696元；同年10月30日前归还本金10000元及当月利息496元；同年11月30日前归还本金10000元及当月利息296元；余款4800元及利息96元于同年12月30日前还清。案件受理费2727元由被执行人负担。调解书生效后，因被执行人拒不履行法定义务，申请执行人向本院申请强制执行。 案件诉讼过程中，本院于2001年6月5日作出（2001）城法经初字第153号民事裁定书，裁定保全查封被执行人徐灿棣位于清城××401房屋。2001年8月30日，本院将该裁定书送达清远市房管局，查封涉案房屋。在执行过程中，本院于2019年5月28日继续查封涉案房屋。该房屋登记的权利人为徐灿弟，不动产权证号为0215121。2019年11月5日，本院作出（2019）粤1802执恢209号《公告》，告知当事人本院拟对涉案房屋进行评估拍卖。 另查明，2001年8月21日，罗立红与徐灿弟签订《房地产买卖合同》，约定徐灿弟将位于清远市××××号房屋转让给罗立红，交易总金额为60000元，罗立红应于合同签订当天支付定金40000元，余款20000元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。2001年8月23日，徐灿弟开具收条确认收到罗立红购房款40000元。同日，罗立红向清远市房地产管理局申请办理涉案房屋的产权转移登记手续。2001年8月29日，徐灿弟开具收条确认收到罗立红购房款1000元。2004年7月28日，罗立红将剩余购房款19000元交付本院。罗立红向本院提交了《证明》、《证明书》、电费收据涉案房屋自2001年一直由其居住使用。 再查明，在诉讼过程中，张树荣向本院提交的《借条》上的借款人签名为“徐灿棣”，向本院提交的身份证姓名为“徐灿弟”，公民身份号码为，本院（2001）城法经初字第153号民事调解书载明的被告为“徐灿棣”。清远市××××号房屋登记的权利人为“徐灿弟”，罗立红向本院提交的徐灿弟的身份证信息与张树荣向本院提交的徐灿弟的身份证信息一致。在案件执行过程中，被执行人曾用“徐灿弟”和“徐灿棣”在笔录上签名。因此，“徐灿棣”与“徐灿弟”应当认定为同一人。 本院认为，对于案外人罗立红要求解除位于清远市××××号房屋的查封的异议请求，其实质是要中止对涉案房屋的执行。案外人罗立红在本院查封涉案房屋前已与被执行人签订合法有效的房屋买卖合同，并实际占有使用，在案件执行过程中，已将剩余购房款交付本院，其未办理过户登记的原因是涉案房屋已被查封，并非自身原因所致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人罗立红要求中止对涉案房屋的执行，依据充分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于清远市清城区武安街右二巷5座401号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  仝艳荣 审判员  黄 睿 审判员  黄绮君 二〇二〇年五月二十八日 书记员  黄书华