广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初15007号原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街****。法定代表人：宋炽平，职务总经理。委托诉讼代理人：牛洪星，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨笑君，系该公司员工。被告：项林，男，1978年9月9日出生，汉族，住广州市番禺区。广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）与项林居间合同纠纷一案,本院依法立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。德才公司的委托诉讼代理人牛洪星，项林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德才公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告支付中介服务费30000元及违约金（自签订合同次日起，即2018年10月7日计至实际付清之日止，以30000元为基数，按每日万分之五的标准，暂计至2019年10月22日共380天，共5700元，以本金为限）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：德才公司作为房地产中介方，长期为房屋买卖合同双方提供居间服务。2018年10月7日，在德才公司的协助下，被告（买方）成功与案外人（卖方）签订了《房屋买卖合同》，买卖双方就广州市番禺区市桥镇XX新村X栋X房（下称涉案房屋）建立了房屋买卖法律关系，并约定涉案房屋价款为150万元。签订合同时，原告告知被告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等，已尽勤勉职责提供中介服务。随后，被告通过《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》确认原告已促成其与卖方签订房屋买卖合同，同意于合同签订当天向原告支付中介服务费30000元，否则每日按百分之一的标准计算违约金。上述合同签订后，被告还有30000元中介服务费未支付，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条的规定，原告与被告系居间合同法律关系，被告逾期支付经纪代理服务费构成违约。综上所述，被告应当向原告支付经纪代理服务费30000元及违约金。原告恳请法院查明事实，判如所请，维护原告合法权益。项林辩称，2018年期间被告想要购房，于是找到原告，原告提供了房源相关信息，由被告筛选。被告看中了业主黄淑霞所拥有的位于广州市番禺区市桥镇XX新村X栋X房屋，由原告派出其员工协助双方协商房屋买卖相关事宜，三方于2018年10月6日共同签订了《中介服务三方协议》，被告与业主在原告所提供的《房屋买卖合同》上面签字确认，原告留存备案。合同签订后，被告积极履行合同，先支付了购房定金1万元并按照《房屋买卖合同》确定的内容同意支付首付款3万元，但是业主予以拒绝，要求按照合同价款的百分之三十予以支付，被告予以拒绝。因为在购买该房屋的时候，被告就向原告以及业主明确过无法支付三成首付，所以购房合同备注中，双方用文字明确首付仅需要3万元。被告要求被原告予以解决，原告派出其员工多次找业主协商，但是业主一直不同意按照双方合同所确定的首付款予以履行合同。因为业主违约，而原告无法督促业主履行合同，所以原告员工就组织原、被告于2019年2月22日共同签订了《终止合同协议》，并且原告员工明确合同解除后双方不再需要支付居间费。一、原告并未违反《房屋买卖合同》以及《中介服务三方协议》中的合同条款约定。1.根据双方所签订的《房屋买卖合同》明确约定：乙方于2018年12月31日前支付首期楼房款3万元；《中介服务三方协议》明确约定：如任何一方签署协议后违约，合同另一方的经纪代理服务费以及咨询费由另一方承担，本案被告并不存在违约行为，合同首付款3万元被告一直同意支付，被告在购房之前就已经向原告明确只能拿出3万元首付款，且该事实原告也予以认可，并签订在合同条款之中，但是合同签订后业主拒绝接受，按照三方所签订的《中介服务三方协议》被告不构成违约；原告明知被告不构成违约的情况下提起诉讼，属于恶意诉讼行为。2.因业主不同意首付款3万的情况下出售房产，原告员工在和业主协商不成的情况下同意双方终止协议，并告知双方不需要支付居间费，由业主退还购房定金。被告是按照原告要求履行的，且原告员工承诺不需要支付居间费（其员工属于职务行为）。二、《中介服务三方协议》所约定的相关服务，原告仅仅提供了部分，其主张居间费3万元缺乏事实和法律依据。关于居间服务费的具体金额，虽然三方以通过签订《中介服务三方协议》的方式约定居间服务费为3万元，但考虑到房地产居间服务内容有其特殊性、复合性，按照房地产经纪行业惯例，原告作为居间人除向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务而促成当事人签约外，其服务内容还应包括协助办理贷款、房屋产权过户及房屋交接等事项，本案中原告并未提供相应的后续服务，其主张居间费3万元没有事实和法律依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。查明事实如下：位于广州市番禺区市桥镇XX新村X幢X房（以下简称涉案房屋），权属人为黄淑霞，建筑面积为106平方米，房地产权证号：粤房地证字第**。2018年10月6日，黄淑霞（甲方、卖方）与项林（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定双方就买卖涉案房屋达成一致协议，涉案房屋建筑面积106平方米，不动产权证书号码：X；涉案房屋以现状按套售予买方，成交价1500000元，乙方应于签订合同时支付10000元作为定金，首期楼价款（含定金）450000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2019年2月20日前）到税务部门完税及到不动产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清；1050000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；涉案房屋移交时间为甲方收齐楼款当天；甲方签订合同后不能按约定将涉案房屋售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；乙方签订合同后不能按合同约定买入涉案房屋，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；合同尾部备注栏手写“买卖双方协商甲乙双方签订合同后如甲方违约按收取定金双倍赔偿乙方，如乙方违约甲方没收定金，乙方于2018年12月31日前支付首期楼款30000元”；等等。同日，双方签订《补充协议》，约定涉案房屋首期楼款最终以银行出具同意贷款书为准，多还少补，乙方购买房屋有指定落名权，甲方必须配合乙方办理银行贷款手续以及办理过户房屋等相关手续，否则赔偿乙方所支付的所有款项，并按合同约定返回定金，（非甲方原因除外）若由于乙方原因不能贷款而且不能以其他付款方式支付房款给甲方及乙方失去购房资格，甲方没收定金，解除合同。同日，黄淑霞（甲方、业主）、项林（乙方、客户）与德才公司（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定甲乙双方独家委托丙方就买卖涉案房屋提供中介服务事宜，中介服务内容及收费标准：丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签订合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务费金额以与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准。如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付；另外，丙方可自甲方或乙方转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付经纪代理服务费及咨询服务费；丙方为甲、乙方提供中介服务过程中，甲、乙方应予配合并提供必要的协助；丙方权利和义务包含：1.公开资讯，公平交易；2.促进交易双方达成签署合同；3.提供房地产交易方面的咨询；4.丙方应当勤勉尽责为甲乙双方提供中介服务；5.房屋交易过户手续如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延，签署本协议后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获得银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以协商解决，但基于丙方已促成合同的成立，甲乙双方仍按本协议约定向丙方支付经纪代理服务费及咨询服务费，已收取的上述费用，丙方不予退还；6.基于丙方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本协议，协助甲乙双方签署合同建立法律关系，甲乙双方同意于本协议签订之日向中介方支付经纪代理服务费及咨询服务费，甲方或乙方逾期支付经纪代理服务费及咨询服务费的，自逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限；7.甲乙双方任意一方违约，丙方可协调，但不能为过失方承担责任，丙方所收取的服务费为此合同关系的信息提供，任一方违约或提前解约，守约方可按照合同追究违约方责任，丙方已收取的服务费不予退还；等等。同日，黄淑霞签署《委托书》，委托德才公司出售涉案房屋。黄淑霞的代理人黄淑芬出具《收据》，确认黄淑霞收到项林交来购买涉案房屋定金10000元。项林签署《经纪代理服务费确认书》，确认德才公司提供了中介服务，成功促成其签署涉案房屋的买卖合同，为此同意支付30000元作为经纪代理服务费，该确认书签署之日起生效。同日，黄淑霞、项林分别在产权信息查询单及《中介方告知客户的国家购房政策告知书》上签名。其后，黄淑霞（甲方、业主）与项林（乙方、买方）签订《终止合同协议》，约定双方经友好协商，在自愿一致的前提下决定终止《房屋买卖合同》，甲方于签署协议日即时向乙方返还定金10000元，甲乙双方不再就定金问题相互追究；《房屋买卖合同》于协议生效日即时终止履行。2019年7月23日，德才公司出具《催告函》：根据《中介服务三方协议》及《经纪代理服务费确认书》的约定，项林应在签订合同当日全额支付经纪代理服务费，经我司多次催促，项林仍有30000元未支付，已经严重违反双方的合同约定及法律规定，请于我司发函之日起五日内支付经纪代理服务费并承担延期支付经纪代理服务费的违约责任。诉讼中，德才公司主张其已促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，并提供带领项林查看涉案房屋、介绍房屋的楼龄、坐向等状况，为项林提供签订房屋买卖合同的机会、协助项林支付价款、提供购房政策、按揭贷款相关政策咨询等服务，不清楚房屋买卖合同的解除情况；项林未按合同约定支付30000元中介费，其行为已构成违约，应支付中介费并承担违约金的责任，违约金自行调整为按每日5%的标准计算。项林不同意德才公司的上述主张，认为德才公司居间涉案房屋时表明无需支付三成首付，前期首付低于100000元即可成交，故其同意购买涉案房屋，且与买家在买卖合同备注栏注明只需支付30000元即可，但后来业主履行合同时反悔，要求支付三成首付才继续履行合同，买卖合同无法继续履行，双方在德才公司办公室一致同意解除合同，签订终止协议并由业主退还10000元定金；因业主违约不卖房屋，导致合同无法履行，双方和平解约，德才公司的员工承诺无需支付居间费，故其未支付任何中介费用。项林提供按揭公司出具的业务资料告知函拟证明涉案房屋可以贷款1440000元，其无需支付三成首付。另，项林为证明其主张，申请证人廖某出庭。廖某表示其为德才公司的前员工，负责涉案房屋居间事宜，业主与项林到德才公司协商解除合同，业主退还定金，因三方协议一致，故其口头表示不再追究买卖双方的法律责任，但未在协议上签字，未向公司请示也未经公司授权。德才公司认为证人已离职，其未经公司授权及审批，不能代表公司免除项林和业主的付费义务。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。黄淑霞、项林与德才公司于2018年10月6日签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定买卖双方独家委托德才公司就买卖涉讼房屋提供中介服务事宜，故项林与德才公司已建立居间合同关系。德才公司已促成项林与黄淑霞就涉讼房屋签订《房屋买卖合同》，而德才公司自认仅提供带领项林查看涉案房屋、介绍房屋情况、提供签订房屋买卖合同的机会、协助支付价款、提供购房政策及按揭贷款等相关政策咨询服务，但在房屋买卖居间合同中，居间人还应当提供协助当事人办理网签及按揭贷款、交税、房屋产权过户等附随义务，德才公司未对此提供协助义务，因此，德才公司就其已提供的服务可主张中介费，未提供中介服务的事项，不得主张服务费。结合本案买卖双方独家委托德才公司提供中介服务，及德才公司提供上述服务事项所付出的成本，根据公平合理原则，本院酌情确定德才公司应收取的中介服务费为2000元。关于违约金，协议约定逾期支付经纪代理服务费及咨询服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限。因涉案房屋并未实际完成交易，德才公司也未完成协助办理按揭及过户等后续手续，德才公司未履行完毕其居间义务，故其要求违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、项林应在本判决生效之日起五日内向广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费2000元；二、驳回广州市德才房地产代理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费693元，由广州市德才房地产代理有限公司负担643元，项林负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  崔冬平人民陪审员  李倩仪二〇二〇年五月二十二日书 记 员  杜嘉华