广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28203号原告（反诉被告）：潘锦平，男，1973年11月19日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告（反诉原告）：彭俊怀，男，1968年5月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，被告：陈**荣，女，1989年5月12日出生，汉族，住湖南省新化县，两被告的共同委托诉讼代理人：覃祚辉、覃磊，分别为广东利人律师事务所律师、实习律师。原告潘锦平诉被告彭俊怀、陈**荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘锦平及其两被告的共同委托诉讼代理人覃祚辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉辩称：原告在保利百合商务中心11B租用办公室，没法办理营业执照，工商部门来到办公室下令立即搬出。原告告诉被告实际情况，被告没有房产证还不退押金，要求原告继续承租没证房屋。被告陈**荣是被告彭俊怀公司的财务。被告彭俊怀没有房产证，原告与被告签订的租赁合同应为无效。对于被告的反诉，原告认为涉案房屋里面没有东西，被告可以随时进入房屋，门口的锁不是原告的，是陈**荣早就换了锁。2019年7月份原告说要退出，因为被告一直没有房产证，导致原告一直无法办理营业执照。原告搬出的时候是经过被告陈**荣同意的，2019年9月4日原告搬出。当时和被告陈**荣商量好钥匙退给对方，对方退押金给我。9月10日准备交接那天，其和陈**荣都到管理处，陈**荣自行换锁了。故起诉请求判令被告退回原告押金13000元，租金52000元。两被告共同辩称：关于房屋出租的主体，被告明确出租人是彭俊怀，但是陈**荣代替彭俊怀来收押金和租金，代彭俊怀来签署合同。原告与被告房屋租赁合同合法有效，原告要求被告退还押金和租金没有任何事实依据和法律依据。原告是完全民事行为能力人，双方协商一致，就涉案房屋订立的合同合法有效。涉案房屋有广州市规划局出具的建设工程规划许可证，有国有土地使用权证，涉案房屋已经办理权属登记，并领取房地产权属证明书即大确权，有预售许可证。订立合同时候原告明知被告彭俊怀尚未取得房屋产权证，被告彭俊怀只是合法购买涉案房屋，尚未能办证，当时已经给原告查看了彭俊怀的购房合同。房屋租赁合同是双方真实意思表示，原告以没有房产证为由主张无效，没有法律依据。被告彭俊怀反诉称：反诉理由与答辩意见一致。原告自2019年9月开始至今都没有交租，彭俊怀每个月要缴纳1000多元管理费到管理处。提出反诉请求要求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、被告彭俊怀没因原告违约解除合同并没收原告的押金；3、要求原告缴纳租金、管理费从2019年9月1日到2020年4月22日，管理费每月1168元，租金按照合同约定标准6500元每月，总计：61344元。经审理查明：2015年7月7日，被告彭俊怀（买方、乙方）与保利房地产（集团）股份有限公司（卖方、甲方）签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定甲方以出让方式取得位于海珠区工业大道中381号编号为28-30-1（11、12、15、16）的地块的土地使用权，甲方在该地块上投资建设保利百合花园商品房，乙方所购商品房为保利百合花园的一期写字楼第11层1102号房，门牌地址为百合花园一期写字楼1102房，该商品房的用途为办公，建筑面积共217.1514平方米，套内建筑面积129.8468平方米；甲方应当自本合同签订之日起90日内到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人《房地产权证》交付乙方；甲方应在2016年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；将附件七：本合同补充协议，乙方同意合同第九条第2款变更为：甲方同意乙方在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；等。2018年11月3日，被告陈**荣（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将海珠区荷风街14号1102房出租给乙方使用，建筑面积129.8468平方米，物业用途为商业，租金按月计算，由乙方在每个结算周期的第1日前缴付当期租金，月租金按6500元计算，租赁期自2018年12月1日起至2020年11月30日止；乙方向甲方缴纳13000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；本押金于租赁期满前不得抵付租金；甲方已提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件；租赁期内，乙方负担因使用该物业而发生的费用，包括管理费、水电费；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿（即没收押金或双倍返还押金）；租赁期期间，合同任一方要求提前解除租赁合同的，应提前30天书面形式通知对方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；等。同日，被告陈**荣出具《收款收据》，载明收到原告交来按金13000元。据查册时间为2019年11月4日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区荷风街14号的产权人为保利房地产（集团）股份有限公司，预售许可证为穗房预字第××号-5（保利百合花园自编第8组），规划用途为办公，登记时间为2013年5月28日。据《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》记载，预售证号030061，项目名称保利百合花园（自编6、8、10组），地址为工业大道中**广州电池厂，申报单位保利房地产股份有限公司。被告提供了《百合花园商务中心11B未缴费用》及招商银行转账电子回单，证明被告交纳了房屋物业管理费。诉讼中，原、被告双方确认：原告向被告按照6500元每月的租金标准、1168元每月的管理费标准交费至2019年8月；开庭时原告明确被告可以进入涉案房屋，双方同意租赁合同予以解除。原告表示：是陈**荣代表彭俊怀将房屋租用给原告，每月交租6500元给陈**荣；因工商部门隔三差五过来检查营业执照，但是因为被告一直在承诺一两个月就能办理房产证，实际没办，我方后来被工商部门勒令搬迁，故要求被告退回租金52000元，其余的租金是给被告的房屋占用费；与被告的租赁合同是无效的。经本院释明，假如法院认为租赁合同有效，原告表示坚持诉讼请求。庭审时，本院查看原告与被告陈**荣的微信聊天记录，并播放语音。微信记录显示：2019年7月1日原告问陈**荣房产证办理完毕没有，陈**荣答复说因为国家政策尚未办理。2019年9月1日原告和陈**荣协商搬走的事情，陈**荣答复要求原告提前一个月告诉她。9月2日原告问5日能不能过来交接，然后陈**荣答复问周六可不可以？9月3日原告告知陈**荣他要搬走，陈**荣答复说好，她会跟管理处说，还要求原告把卫生搞好。9月6日原告约陈**荣办理交接手续，最后双方约的9月9日下午，陈**荣说她六点到，又回复原告说押金没法退，因为合同没到期。9月10日陈**荣问原告房屋是继续租还是解除合同？同时向原告发催缴通知书。被告表示：看过微信记录，听了语音，真实性无异议。这可以证明我方9月1日要求了原告提前一个月告知，我方是同意原告搬部分东西走，我方无权扣押，但是双方没有交接完成，并没有协商解除合同，我方至今没有进去过涉案房屋。本院认为：原、被告双方确认被告陈**荣代被告彭俊怀将涉案房屋出租给原告，被告彭俊怀亦确认被告陈**荣代其收取租金，故本案是由原告与被告彭俊怀之间就涉案房屋建立了租赁合同关系。原告要求被告陈**荣承担本案责任本院不予支持。原告与被告陈**荣代被告彭俊怀签订的《租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。涉案楼盘取得了房屋预售许可证也办理了初始登记，原告仅以被告彭俊怀并未取得房产证为由认定合同无效的理据不足。合同明确约定租金每月为6500元，并未约定合同的履行要以原告能够办理营业执照为必要条件，且原告在签订合同前也明知房屋并未出具房产证，原告现以房屋未出证无法办理营业执照为由要求被告退回52000元租金无理，本院不予支持。被告彭俊怀要求解除与原告的租赁合同，原告认为合同早已解除，实质上双方对解除合同没有异议，本院对于合同解除的诉讼请求予以支持。从原告与被告陈**荣的微信聊天记录来看，双方就房产证问题进行磋商，原告并于2019年9月提出搬走和交接房屋事宜，后双方协商未果导致本案纠纷。根据双方之间的租赁合同约定：守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿（即没收押金或双倍返还押金）；租赁期期间，合同任一方要求提前解除租赁合同的，应提前30天书面形式通知对方，原告要求提前解除的，被告彭俊怀有权没收押金作为赔偿。现合同约定的租赁期限并未届满，原告要求提前解除合同应按照合同约定履行提前解除合同的通知义务，原告于2019年9月在微信中提出要求搬走及交接房屋，被告陈**荣亦清楚该事宜。关于押金，合同约定原告要求提前解除合同的，被告彭俊怀有权没收押金，故原告要求退回押金的诉讼请求本院不予支持，被告彭俊怀要求没收押金的诉请本院予以支持。作为出租人明知承租人不愿意继续使用房屋，也应及时行使合同解除权，不应让自己的损失继续扩大。且原告交纳的押金被告彭俊怀不予退还的情况下，亦弥补了被告彭俊怀的损失。鉴于此，被告彭俊怀要求原告支付2019年9月的租金及管理费本院予以支持，2019年10月至2020年4月期间的租金及管理费本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告潘锦平与被告陈**荣代被告彭俊怀签订的《租赁合同》；二、原告在本判决生效之日起十日内被告彭俊怀支付2019年9月的租金6500元、管理费1168元；三、原告交纳的保证金13000元被告彭俊怀无需退回；四、驳回原告的诉讼请求；五、驳回被告彭俊怀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1725元，由原告负担。本案反诉受理费667元，由原告负担83元，被告彭俊怀负担584元。上述反诉受理费已经由被告彭俊怀预交，被告彭俊怀同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告彭俊怀。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年五月十五日书记员  李敬钊吴越鸣