四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初7061号 原告：彭俊华，男，1966年2月15日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：尤丽，四川品森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲜鑫梅，四川品森律师事务所律师。 被告：四川明新房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区高升桥南街2号附68号。 法定代表人：王龙才，职务不详。 被告：万勇，男，1974年11月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。 被告：成都银巢投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区双楠路9号。 法定代表人：代德生，职务不详。 委托诉讼代理人：罗丽，四川多元律师事务所律师。 第三人：姚若州，男，1972年10月5日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告彭俊华与被告四川明新房地产开发有限公司（以下简称明新公司）、万勇、成都银巢投资有限公司（以下简称银巢公司）及第三人姚若州房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，因被告万勇、银巢公司下落不明，遂采取公告送达的方式向其送达应诉法律文书，本案转为普通程序审理。本案依法由审判员余晨担任审判长，与人民陪审员曾庆顺、包春霞组成合议庭，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告彭俊华及其委托诉讼代理人尤丽、被告万勇的委托诉讼代理人苏畅、被告银巢公司的委托诉讼代理人罗丽到庭参加诉讼，被告明新公司、第三人姚若州经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 彭俊华向本院提出诉讼请求：1.责令明新公司、万勇前往房管局办理撤销成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋）的预售备案登记；2.责令明新公司、万勇、银巢公司协助彭俊华办理案涉房屋的产权登记手续，将房屋产权转移登记至彭俊华名下；3.请求判决万勇承担因未及时办理房屋产权登记而应支付的违约金（违约金计算方式：从2019年3月19日起计算至完成房屋产权登记之日止，每年按照已付房款559000元的0.1%计算违约金），庭审中明确为请求判令明新公司承担未及时办理房屋产权登记而应支付的违约金；4.请求判决银巢公司承担未按时解除预售备案登记而产生的赔偿责任30000元；5.本案诉讼费由明新公司、万勇、银巢公司承担。事实与理由：银巢公司原系明新公司股东，后银巢公司从明新公司撤资，撤资时明新公司给予银巢公司14套房屋用于冲抵撤资款。后银巢公司欠付姚若州工程款，便将14套房屋中的一套（案涉房屋）出售给姚若州，用该房屋价款来冲抵工程欠款。2017年8月31日，彭俊华与姚若州签订针对案涉房屋的买卖协议，约定彭俊华在支付20000元定金后的15日内将购房款全部付清给姚若州，姚若州为彭俊华在开发商处办理案涉房屋的《商品房买卖合同》等事宜。2017年9月14日，银巢公司与姚若州签订一份《承诺书》，银巢公司承诺于2018年3月30日之前解除案涉房屋的预售备案登记，并继续为彭俊华办理案涉房屋的登记手续，否则追究银巢公司的赔偿责任。2017年9月18日，彭俊华在姚若州的协调下与明新公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，办理了相关的交房手续，且彭俊华向明新公司支付了5000元更名费。至此，姚若州关于案涉房屋的权利全部转让于彭俊华。根据约定，明新公司应当在房屋交付后540日内，代彭俊华向产权登记机关办理产权证书。现该期限已过，明新公司仍未给彭俊华办理案涉房屋的产权证书，且案涉房屋现备案登记在万勇名下，彭俊华无法办理过户手续。彭俊华与明新公司之间具有真实的房屋买卖关系，彭俊华履行了付款义务，亦占有使用案涉房屋至今，现明新公司、万勇、银巢公司的行为严重损害了彭俊华的合法权益，故诉至法院，请求法院支持诉请。 万勇辩称，本案是基于建设工程款以物抵债产生的纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，彭俊华无权要求万勇撤销案涉房屋的预售备案登记手续。第一，万勇对案涉房屋享有合法有效的担保债权且已向成都市锦江区人民法院起诉主张权利。2014年11月3日，万勇与银巢公司签订《借款合同》，约定银巢公司向万勇借款500万元，同日，万勇与明新公司签订《补充协议》，约定明新公司以该公司名下包括案涉房屋在内的8套房屋为500万元借款提供担保，随后万勇按照协议约定向银巢公司提供了借款。2019年12月，因银巢公司及明新公司未履行还款及担保义务，万勇向成都市锦江区人民法院提起诉讼，锦江区人民法院已受理，案号为（2020）川0104民初211号，该案目前仍在诉讼中。第二，彭俊华未合法善意取得案涉房屋权利。1.姚若州未善意合法取得案涉房屋权利。根据彭俊华主张，案涉房屋最开始是银巢公司用于抵偿姚若州工程款，但事实上案涉房屋为明新公司名下财产，彭俊华及银巢公司目前均无证据证明明新公司已通过合法有效方式将案涉房屋财产权利转让给银巢公司享有、处置，且根据彭俊华提交的《承诺书》，虽然万勇无法确认其真实性，但该《承诺书》的内容表明姚若州知晓案涉房屋上已经办理预售备案登记，因此，银巢公司无权处分案涉房屋，姚若州也没有善意取得案涉房屋财产权利，此情况下即使可能存在银巢公司将案涉房屋通过以物抵债方式抵偿给姚若州，该行为也不具备法律效力，更不产生案涉房屋财产物权变动的效力。2.姚若州无权将案涉房屋出售给彭俊华，无权将案涉房屋财产权利转让给彭俊华。首先，案涉房屋系明新公司名下尚未取得产权证的商品房，房屋所有人为明新公司；其次，即使如彭俊华所述是姚若州将案涉房屋的权利全部转让给彭俊华，但因姚若州并未取得案涉房屋的财产权利，自然无权转让相应权利，且彭俊华认为姚若州享有案涉房屋财产权利的依据是《承诺书》，即彭俊华知晓案涉房屋上有他人预售备案登记，因此彭俊华也非善意取得。3.彭俊华并未向明新公司支付购房款，无权向明新公司主张案涉房产。虽然彭俊华提交了与明新公司签署的房屋买卖合同，但该合同真实性未获明新公司认可，且按彭俊华主张可知，彭俊华没有按照合同约定直接向明新公司支付购房款，结合前述姚若州无权转让的情况，彭俊华无权向明新公司主张案涉房屋，自然也无权要求万勇撤销备案登记。第三，彭俊华的证据不足以证明其符合购房条件。彭俊华的户籍地不在成都，目前根据彭俊华提交的证据，无法证实其符合成都市政府房屋限购政策要求的条件。综上，请求驳回彭俊华的诉讼请求。 银巢公司辩称，第一，案涉房屋签约备案登记在万勇名下，与银巢公司无关，银巢公司既不是签约备案登记人，也不是房屋买卖合同相对方，客观上并无协助过户的能力和义务，也不应当因未协助过户而承担违约责任。第二，关于《承诺书》，即使《承诺书》真实，该协议的基础事实是银巢公司欠付姚若州工程款，以房屋抵偿提供付款担保，《承诺书》的本质是抵偿协议，属于实践性合同。在房屋没有过户登记之前，该抵偿未成立。并且《承诺书》中的赔偿责任是指回到原始工程欠款中继续履行，并非是银巢公司对彭俊华有协助过户和赔偿义务。第三，姚若州并无案涉房屋的所有权，其将房屋卖给彭俊华属于无权处分。至于彭俊华与明新公司之间的房屋买卖合同，应当由明新公司承担相应的合同义务，与银巢公司无关。综上，彭俊华针对银巢公司的诉讼请求没有客观依据，请求依法驳回。 明新公司未作答辩。 姚若州未作答辩。 本院经审理认定事实如下：彭俊华持有卖方为姚若州、卖方为彭俊华、落款时间为2017年8月31日《关于明新国际买卖协议》一份，协议约定：1.双方协商决定于2017年8月31日买方交付20000元定金给卖方，以收据为准。2.在收到定金15天内买方全款付清给卖方，卖方为买方在开发商处办理《商品房买卖合同》及收据。3.在买卖协议生效后房屋产生的所有费用由买方承担，之前的所有费用由卖方承担。4.房屋总价为589000元，卖方指定账号为：户名为姚若州、中国工商银行账户62×××90；彭俊华在协议买方落款处签名，协议卖方处签名为“陈心梅代姚若州”。2017年8月31日，陈心梅出具收条载明：今收到彭俊华交来定金20000元，购买明新国际房屋。2017年9月12日，买方彭俊华与卖方陈心梅签订书面材料，载明：5.买方在变更《商品房买卖合同》当天支付卖方房款539000元，剩余房款30000元在备案当天支付给卖方，房款支付以转账凭证为准。6.若在买卖过程中，产生二手房买卖费用（增值税、个人所得税）与买方无关，其余办理产权费用均由买方承担。彭俊华提交的中国工商银行转账凭证显示，彭俊华向协议所载姚若州名下银行账户转账汇款539000元。2017年9月14日，银巢公司（甲方）与姚若州（乙方）签订《承诺书》，约定：甲方因对乙方负有债务，特将成都市新都区明新国际新城的商品房（即标的房产）折价590784元抵偿双方之间的部分债务；因标的房产已经办理预售备案，甲方承诺在2018年3月30日前解除该房产的预售备案登记，并保证该房产购买人彭俊华在该期限前可入住并使用，并继续配合乙方或彭俊华办理标的房产的备案登记手续；如果甲方未能按时完成以上程序，乙方或彭俊华自逾期之日起有权要求甲方承担赔偿责任。2017年9月18日，明新公司（出卖人）与彭俊华（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房为位于新都区；该商品房总价款为590784元；买受人采取一次性付款方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议；出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。2.买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。2017年9月18日，明新公司（出卖人）与彭俊华（买受人）签订《明新国际新城商品房买卖合同补充协议》，协议约定：在该商品房产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无故解除合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失；买受人于2017年9月18日前，支付房价款人民币590784元；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，代买受人向产权登记机关办理该商品房的权属证书；双方同意以合同约定的房屋交付日期次日为办理房屋所有权登记期限的起算日；出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋所有权证，买受人有权退房，如非出卖人原因该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，出卖人不承担责任；如果买受人未按合同约定向出卖人支付该商品房应付房价款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须为买受人办理房屋所有权分户登记手续，并无须承担任何责任；买受人应在办理该商品房的交房手续时，按出卖人要求办理房地产权属登记有关手续，买受人是否提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准，否则出卖人无义务为买受人办理该商品房的房地产权属证书；如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在约定日期办妥房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任；出卖人签章的财务专用收据和发票是唯一有效的收款凭证；本补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准。2017年9月18日，明新公司向彭俊华出具三份收据，分别为：1.ＮＯ：0001766，载明收到彭俊华明新国际新城住房款590784元；2.ＮＯ：0001764，载明收到彭俊华明新国际新城住房代办费11068.7元；3.ＮＯ：0001765，载明收到彭俊华5000元，以上合计606852.7元。2017年9月18日，彭俊华与明新公司签订《明新·国际新城项目毛坯交房标准》，分别对住宅室内装修、公共部分室内装修、住宅室内配套设施、商业部分装修标准作出约定。2017年9月18日，彭俊华与明新公司签订《明新·国际新城住宅使用说明书》，明新公司对明新·国际新城小区的结构、性能以及各部位的类型、性能标准作出了说明。2017年9月18日，彭俊华与明新公司签订《明新·国际新城住宅质量保证书》，明新公司对明新·国际新城小区的结构、部位、部件、设备、设施、配套及维修等方面作出了质量保证和承诺。2017年9月20日，四川创联物业服务有限公司（以下简称创联公司）出具的收据显示：收到彭俊华2015年5月20日至2020年3月31日的住宅物业服务费10141元。2018年3月12日，创联公司出具《装修施工许可通知书》，载明彭俊华已办理好房屋的装修手续，同意该单位进场装修。2020年3月12日，创联公司出具《入住证明》，载明彭俊华为明新国际城业主已入住。 另查明，2014年11月3日，甲方（出借人）万勇与乙方（借款人）银巢公司签订《借款合同》，合同约定：甲方出借人民币5000000元给乙方；借款期限为12个月，自2014年11月3日至2015年11月2日，具体期限起算时间以收条或划款凭证为准；甲方以转账方式将借款支付给乙方，乙方指定收款账号为65×××44，开户行为南充市商业银行成都分行，开户名称为成都银巢投资有限公司。2014年11月3日，甲方（借款人）明新公司与乙方（出借人）万勇签订《补充协议》，协议约定：甲乙双方于2014年11月3日签订《借款合同》，约定乙方向甲方出借人民币5000000元；甲方已将其开发的位于新都区，共8套房产预售备案登记在乙方名下；若甲方未在合同约定的还款期限全额归还乙方借款及利息，甲方愿以上述备案在乙方名下的房产抵偿甲方欠乙方的债务。2014年11月3日，明新公司（甲方）、银巢公司（乙方）、万勇（丙方）签订《收款委托函》，约定：根据甲丙双方于2014年11月3日签订《房屋买卖合同》，甲方应当向丙方收取售房款人民币5000000元，甲方委托乙方收取前述售房款到以下账户（乙方收到的售房款视同明新公司收讫）：账号为65×××44、开户行为南充市商业银行成都分行、开户名称为成都银巢投资有限公司。2014年11月5日，银巢公司向万勇出具《收款确认函》，确认函载明：兹有你方与明新公司于2014年11月3日签署《房屋买卖合同》，根据明新公司于2014年11月3日签发的《收款委托函》，我方接受明新公司委托已于2014年11月5日将售房款人民币5000000元全部收妥到账号为65×××44的银行账户，你方已完全履行相关义务。2020年3月6日，成都个人住房信息系统查询的《网签合同信息查询记录》显示，案涉房屋商品房合同备案信息为出卖人系明新公司、买受人系万勇、成交价为281000元、备案时间为2014年10月31日。 以上事实，有双方当事人确认无异议的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，本案明新公司、姚若州均未到庭应诉，对应彭俊华各项诉讼请求，围绕到庭各方争议焦点，本院评述如下： 一、关于彭俊华要求明新公司、万勇、银巢公司协助办理案涉房屋过户登记的诉讼请求。（一）彭俊华对明新公司的诉请。1.关于彭俊华与明新公司之间是否建立了真实的商品房买卖合同关系。彭俊华述称明新公司将案涉房屋用于抵偿欠付银巢公司的撤资款，银巢公司又将案涉房屋用于抵偿欠付姚若州的工程款，彭俊华直接向姚若州支付购房款，明新公司与彭俊华签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定将案涉房屋以590784元出售给彭俊华，彭俊华所提交的证据显示其将539000元转入姚若州账户，并向陈心梅支付定金20000元，此与明新公司出具的合计606852.7元收据金额并不相符，且从彭俊华庭审陈述看，该款实际未直接向明新公司支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，彭俊华与明新公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议并非该司法解释规定的商品房买卖合同，而是“以物抵债”行为，且非直接由明新公司向彭俊华抵债。2.彭俊华要求明新公司协助办理案涉房屋过户登记的请求能否成立。案涉房屋备案登记在万勇名下，但万勇庭审中已确认其与明新公司之间并非商品房买卖关系，该签约备案登记并不真正成为为彭俊华办理过户登记的障碍。但就购房款的支付，本案中无证据表明明新公司与银巢公司之间、银巢公司与姚若州之间进行了结算，各方之间是否存在债权债务关系、银巢公司对明新公司及姚若州对银巢公司实际享有的债权数额均未确定，且银巢公司现否认姚若州就案涉房屋享有处分权，故不能认定明新公司欠付银巢公司的款项、银巢公司欠付姚若州的款项已经转化为了彭俊华购买案涉房屋的购房款，彭俊华依据《商品房买卖合同》及其补充协议要求明新公司为其办理房屋产权转移登记手续的请求不能成立。（二）彭俊华对万勇的诉请。彭俊华与万勇之间并未就案涉房屋建立合同关系，万勇并无协助彭俊华办理案涉房屋产权转移登记手续的法定义务及约定义务，对彭俊华向万勇提出的该项请求，本院依法不予支持。（三）彭俊华对银巢公司的诉请。彭俊华依据银巢公司与姚若州签订的《承诺书》对银巢公司提出协助办理产权转移登记要求，但就《承诺书》内容看银巢公司并未作出协助彭俊华办理案涉房屋产权转移登记的明确意思，客观上也并非房屋买卖合同的相对方和案涉房屋登记权利人，故对彭俊华向银巢公司提出的该项请求，本院依法不予支持。 二、关于彭俊华要求明新公司承担逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求。按照双方补充协议约定，明新公司为彭俊华办理权属转移登记的前提之一为彭俊华已按照约定支付购房款，现有证据不足以认定彭俊华向姚若州、陈心梅所支付款项已经转化为向明新公司支付的购房款，彭俊华依据《商品房买卖合同》及补充协议主张由明新公司支付逾期办理房屋产权登记的违约金的请求依法不能成立。 三、关于彭俊华要求银巢公司承担未按时解除签约备案登记而产生赔偿责任的诉讼请求。1.从银巢公司意思角度分析。彭俊华依据姚若州与银巢公司签订的《承诺书》对银巢公司提出赔偿要求，该《承诺书》中明确银巢公司将案涉房屋折价590784元用于抵偿该公司对姚若州所负债务中的部分，承诺办理解除案涉房屋上的预售备案登记并配合彭俊华办理签约备案登记，该《承诺书》实质包含了“以物抵债”的内容，银巢公司的抵债相对方为姚若州，彭俊华是姚若州指定的部分权利的承受人。但银巢公司并非房屋所有权人，也非签约备案当事主体，客观上不具备解除明新公司与万勇之间签约备案、为彭俊华与明新公司办理签约备案登记和保证彭俊华期限内入住的能力，其承诺内容仅能通过明新公司及万勇实现。2.关于彭俊华与姚若州之间是否存在买卖案涉房屋的合意。彭俊华述称其与姚若州签订买卖合同、就案涉房屋交易事宜进行了约定，但所提交《关于明新国际买卖协议》卖方签名为“陈心梅代姚若州”，2017年9月12日材料卖方处签名为“陈心梅”，书写于姚若州身份证复印件下方的收条收款人为“陈心梅代”，姚若州未到庭、未发表意见，彭俊华对其述称的陈心梅与姚若州为夫妻关系的事实，在庭审中承诺的提交证据期限届满后仍未提交相应证据。但从姚若州作为乙方签名的《承诺书》内容看，姚若州作为抵债债权人确认了彭俊华系向其购买案涉房屋的身份和相应权利，结合彭俊华向姚若州账户转账情况，可以认定彭俊华与姚若州之间存在交易案涉房屋的合意，但无论是姚若州还是陈心梅，均非案涉房屋所有权人，对案涉房屋不享有直接的处分权利。综上，银巢公司与姚若州之间的“以物抵债”协议目的无法实现时，姚若州应当通过原法律关系主张其权利，彭俊华虽为承诺书所列赔偿对象，但当前银巢公司与姚若州之间权利义务关系尚未明确，彭俊华因银巢公司未履行其承诺内容所遭受的具体损失也无相应证据证明，而彭俊华与姚若州之间房屋买卖合同目的无法实现时，彭俊华应向其合同相对人姚若州主张权利，故对彭俊华要求银巢公司承担赔偿责任的主张，本案中不予支持。 四、关于判令明新公司与万勇撤销案涉房屋预售备案登记手续的诉讼请求。案涉房屋办理了商品房买卖合同签约备案登记，登记买受人为万勇，依据《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第二条“备案登记，是指房地产开发企业将其与购房人签订的商品房买卖合同通过全市统一的商品房买卖合同网上签约暨备案系统即时报房产行政主管部门备案”、第三条“市房产行政主管部门负责商品房买卖合同登记备案及其监督的组织实施”之规定，商品房买卖合同签约备案登记是房地产开发企业与购房人之间的行为，其实质为公法上的行政管理手段，万勇虽确认其与明新公司并无商品房买卖合同关系、签约备案登记实为以房屋作为担保，但万勇与彭俊华之间并无合同关系，彭俊华亦未取得案涉房屋的所有权，请求判令明新公司与万勇撤销其案涉房屋预售备案登记手续缺少事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，彭俊华的各项诉讼请求不能成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 驳回彭俊华的全部诉讼请求。 案件受理费1200元，公告费300元，共计1500元，由彭俊华负担（此款彭俊华在起诉时已支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  余 晨 人民陪审员  包春霞 人民陪审员  曾庆顺 二〇二〇年五月八日 书 记 员  曾 妙