广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初2471号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行，住所地：南宁市邕宁区红星路******，统一社会信用代码91450109898523472F。 负责人：刘琼璋，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶秀宝，广西欣和律师事务所实习律师。 被告：刘美君，女，汉族，1970年9月20日出生，身份证住址广东省河源市源城区。 被告：南宁土佳房地产有限责任公司，，住所地南宁市仙葫蓉茉大道**雅源阁统一社会信用代码91450100718806230R。 法定代表人：井坎离。 原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行（以下简称农行邕宁支行）与被告刘美君、南宁土佳房地产有限责任公司（以下简称土佳房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告农行邕宁支行的委托诉讼代理人刘胜到庭参加诉讼，被告刘美君、土佳房地产公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2019年12月19日至2020年2月17日为公告送达期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国农业银行股份有限公司邕宁支行与刘美君、土佳房地产公司于2010年1月21日签订的《个人购房担保借款合同》（借款合同编号：45105201000002903)；2.被告刘美君向原告偿还借款本金222726.25元，利息2517.3元、逾期利息25.61元及复利5.98元，共计225275.14元（按合同约定利率，利息、逾期利息及复利自2019年3月24日起算，计算至被告清偿本息之日止，现暂算至2019年8月26日，以后另计）；3.被告刘美君支付向原告偿还律师代理费10637元，以上共计235912.14元；4.确认原告对被告刘美君抵押的位于南宁市青秀区雅源阁小区棕榈印象（一）1号楼4单元4072号房[预购商品房抵押权预告登记号：邕房预抵字第309160号]的处置所得款享有优先受偿权；5.判令被告土佳房地产公司对上述债务承担连带担保责任；6.本案诉讼费、保全费、公告费由两被告共同承担。事实与理由：2010年1月21日，原告（贷款人）与刘美君（借款人）、土佳房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（借款合同编号：45105201000002903)，约定刘美君向原告借款人民币347000元用于购买房产，借款期限为240个月。采用等额本息还款的方式按月归还借款本息，还款日为每期末月的借款发放日的对应日。适用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%为基础下浮30%，执行年利率4.158%；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日期，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率（实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准）。合同12.1（1）条约定借款人未按约定期限归还借款本金的，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。12.1（3）条约定借款期内产生的应付未付利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款逾期后产生的应付未付利息按合同约定的罚息利率计收复利。12.2条约定因借款人未足额偿还借款本兮超过90天导致违约的，贷款人有权提前收回已发放的借款，且第十五条对与合同相关的费用承担进行了约定。合同10.3.1条约定阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人债务承担连带保证责任。合同还对其他事项进行了详细约定。刘美君提供登记在其名下的位于南宁市青秀区雅源阁小区棕榈印象（一）1号楼4单元4072号房[预购商品房抵押权预告登记号：邕房预抵字第309160号]为上述借款作抵押担保，同时土佳房地产公司对该笔借款承担连带担保责任。合同签订后，原告按合同约定将贷款发放至刘美君指定的银行账号。但刘美君取得借款后自2019年3月24日未按时支付借款利息，已构成违约，原告有权依约提前收回已发放的借款。截止至2019年8月26日，尚欠本金222726.25元，利息2517.3元、逾期利息25.61元及复利5.98元，共计225275.14元。土佳房地产公司作为保证人，需对该笔贷款承担连带保证责任。为了实现让被告提前还贷的诉求，需提前解除与被告刘美君、土佳房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》。因此，为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，请求法院判如所请。 原告向本院提供的证据有：1.刘美君身份证；2.土佳房地产公司电脑咨询单；3.《个人购房担保借款合同》、《南宁市商品房买卖合同》、商品房买卖合同登记备案证明、房地产抵押清单、预购商品房抵押权预告登记；4.借款凭证、贷款发放通知单；5.个人贷款凭证信息；6.委托代理协议及税务发票。 被告刘美君、土佳房地产公司在法定答辩内未作出答辩，在举证期间未提供任何证据。 经本院依法传唤，被告刘美君、土佳房地产公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论等诉讼权利。经庭审举证质证，本院认为原告提供的证据均真实合法有效，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的根据。 本院根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，认定事实如下：2010年1月21日，原告（贷款人）与被告刘美君（借款人、抵押人）、土佳房地产公司（保证人）签订编号为45105201000002903《个人购房担保借款合同》，合同通用条款和特别条款主要约定内容是：1.借款金额347000元，借款人购买的房产位于南宁市青秀区雅源阁小区棕榈印象（一）1号楼4单元4072号房，建筑面积141.93平方米，借款人的购房合同编号为GF-2000-0171；2.借款期限自2010年1月21日起至2030年1月20日止，共计240个月；3.适用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%为基础下浮30%，执行年利率4.158%；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日期，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；4.借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入以下账户（户名南宁土佳房地产有限责任公司，开户行农行南宁仙葫支行，账号20×××82）；5.借款还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日;6.本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人土佳房地产公司按照合同特别条款10.3.1约定提供保证担保，由抵押人刘美君按照合同特别条款10.2约定提供抵押担保。抵押物为南宁市青秀区雅源阁小区棕榈印象（一）1号楼4单元4072号房。抵押人应协助配合贷款人自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记。阶段性保证人至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任。阶段性保证人的保证方式为连带责任保证；7.借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期贷款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；8.本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：（1）借款人未按约定提供用途证明；（2）借款人未按约定按期足额偿还本息超过90天……；10.争议解决按诉讼方式解决，由贷款人住所地人民法院管辖；等等。 以上《个人购房担保借款合同》签订后，原告方依合同约定将贷款划入账号为20×××82的账户中，2010年2月4日的《个人（法人按揭）贷款发放通知单》主要记载内容是：客户名称刘美君、贷款类别住房一手楼贷款，借款凭证号451201000032217，借款日期2010年2月4日，到期日期2030年2月3日，贷款本金3470000元，还款方式等额本息还款，转入结算20×××82，还款结算账号62×××11，还款周期（一个月），还款日04日，执行利率4.158%，逾期利率6.237%；等等。 另查明：1.原告与刘美君就其名下位于南宁市青秀区雅源阁小区棕榈印象（一）1号楼4单元4072号房办理了预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告农行邕宁支行。在一审辩论终结前，上述房屋尚未办理房屋权属登记证书，亦未办理房产抵押权登记； 2.2019年8月28日，原告（甲方）与广西欣和律师事务所（乙方）签订一份《委托代理协议》，约定甲方委托乙方处理原告与刘美君、土家房地产公司之间的诉讼事宜；乙方接受甲方的委托，指派刘胜、陶秀宝律师作为代理人具体办理甲方所委托事务，并根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》规定协商收取律师费10637元，等等，受委托的广西欣和律师事务所的刘胜、陶秀宝出庭进行了一审阶段的诉讼代理活动。 3.根据本案证据记载和原告提交的证据，贷款发放后，刘美君陆续偿还借款本金和支付借款利息（包括正常期利息、罚息和复利，下同），共偿还了借款本金124289.08元、支付了借款利息112238.51元（其中正常利息111488.33元、罚息433.2元、复利316.98元）。因被告刘美君仅偿还部分到期的银行贷款本息，至庭审日2020年3月32日止被告刘美君尚欠原告农行邕宁支行借款本金222710.92元及部分借款利息。 本案的调查重点是：一、原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》是否应予以解除；二、被告是否应当偿还原告借款本息及具体数额；三、原告是否对本案涉诉房屋享有抵押权和优先受偿权；四、被告土佳房地产公司对本案债务应否承担连带保证责任；五、被告是否应向原告支付实现债权而支出的律师费损失。 本院认为：一、原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》是否应予以解除的问题。2010年1月12日，原告农行邕宁支行、被告刘美君、土佳房地产公司共同签订的编号为45105201000002903的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定该合同合法有效。依法有效成立的合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定将贷款转入双方约定的土佳房地产有限公司的账号，但是被告未按照合同约定期限还本付息，其逾期还本付息的行为已构成违约，原告有权依合同约定解除合同、宣布合同提前到期、提前收回到期和未到期的全部贷款，并按合同约定计收利息（包括借款期正常息、复利和罚息）。故原告诉请解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》，既符合合同约定，又符合法律规定，应当予以支持。该合同自本案判决生效之日起解除。 二、关于被告应否偿还原告借款本金、支付借款利息以及具体数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，解除合同后不影响合同中结算和清理条款的效力。在本案中原告与被告刘美君签订的《个人购房担保借款合同》予以解除后，不影响合同中对于偿还贷款、利息、罚息及复利的约定，故现在原告要求被告刘美君偿还尚欠贷款本金及利息（含罚息及复利）的请求，符合法律规定，本院予以支持。截止至庭审日即2020年3月23日，刘美君陆续偿还借款本金和支付借款利息（包括正常期利息、罚息和复利，下同），共偿还了借款本金124289.08元、支付了借款利息112238.51元（其中正常利息111488.33元、罚息433.2元、复利316.98元）。因被告刘美君仅偿还部分到期的银行贷款本息，尚欠原告本金222710.92元及部分借款利息。 故，原告请求被告刘美君偿还借款本金的诉讼请求，本院予以支持，但应当以222710.92元为准。关于借款利息如何计付的问题。本案《个人购房担保借款合同》自判决生效之日起解除，判决生效之日以前合同尚处于履行状态，故自借款日2010年2月4日起至判决生效之日止的借款期正常利息、罚息和复利仍应按《个人购房担保借款合同》约定的方法和利率计付。本案判决生效之日起至借款本金还清之日止产生的利息按合同约定的逾期贷款罚息利率计付。被告刘美君已经支付的借款利息112238.51元，应当从上述应支付的借款利息总额中扣减。 三、关于原告对本案抵押房屋是否享有抵押权和优先受偿权的问题。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权。故原告主张以被告刘美君抵押的南宁市青秀区雅源阁小区棕榈印象（一）1号楼4单元4072号房折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还其债权的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。 四、被告土佳房地产公司对本案债务应否承担连带保证责任的问题。根据本案各方签订的合同，原告与被告土佳房地产公司之间形成合法有效的保证合同关系，土佳房地产公司应在保证范围内承担连带保证该责任，因此，土佳房地产公司应对刘美君尚欠原告的债务承担连带清偿责任，土佳房地产公司承担保证责任后，有权向刘美君追偿。 五、被告是否应向原告支付实现债权而支出的律师费损失。根据被告与原告签订的《个人购房担保借款合同》约定，按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。同时约定保证范围包括律师费。可见本案合同双方对赔付律师代理费损失是有约定的。因被告违约，原告委托广西欣和律师事务所代理诉讼，受委托的律师事务所律师已出庭进行诉讼活动。原告提交的税务发票于庭审日才提交可认定原告已向受委托的广西欣和律师事务所支付了本案的律师代理费10637元。按照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本案律师收取代理费的数额不超过规定的标准。原告请求被告刘美君赔付律师代理费损失10637元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行与被告刘美君、南宁土佳房地产有限责任公司签订的编号为45105201000002903的《个人购房担保借款合同》于本案判决生效之日起解除； 二、被告刘美君偿还原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款本金222710.92元； 三、被告刘美君支付原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款利息（包含借款期正常利息、借款期复利和借款逾期罚息，计算方法：从2010年2月4日起至合同解除之日止，分别按合同约定的利率和方法计付；从合同解除次日起至清偿借款本金之日止，以实欠借款本金为基数按合同约定的逾期贷款罚息利率计付；被告刘美君至2020年3月23日止已支付的借款利息共112238.51元，从上述应支付的借款利息总额中扣减）； 四、被告刘美君赔偿给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行律师服务费10637元； 五、被告南宁土佳房地产有限责任公司对被告刘美君所欠原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行的上述债务承担连带保证责任，被告南宁土佳房地产有限责任公司承担保证责任后，有权向被告刘美君追偿； 六、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行的其他诉讼请求。 案件受理费4837元，财产保全申请费1700元，公告费560元，共计7097元（原告已预交），由被告刘美君负担，被告南宁土佳房地产有限责任公司承担连带保证责任。 以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王红英 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  马尚瑛 二〇二〇年四月二十三日 法官 助理  李 荣 书 记 员  陈光勃