文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初996号原告：上海富垠机械设备租赁有限公司，住所地上海市宝山区罗店镇毛家路350号3幢，统一社会信用代码91310113MA1GKR2N7X。法定代表人：戈吉新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。被告：上海精忆居家具有限公司，住所地上海市宝山区沪太路8885号6幢B2673室，统一社会信用代码913101136822991843。法定代表人：童时标，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沙伟国，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓阳，北京市康达（苏州）律师事务所实习律师。原告上海富垠机械设备租赁有限公司与被告上海精忆居家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序于2020年4月8日、2020年5月15日公开开庭进行了审理。2020年4月8日开庭，原告上海富垠机械设备租赁有限公司的法定代表人戈吉新和委托诉讼代理人曹亚辉、被告上海精忆居家具有限公司的委托诉讼代理人沙伟国、吴晓阳到庭参加诉讼；2020年5月15日开庭，原告上海富垠机械设备租赁有限公司的法定代表人戈吉新和委托诉讼代理人曹亚辉、被告上海精忆居家具有限公司的法定代表人童时标和委托诉讼代理人沙伟国、吴晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海富垠机械设备租赁有限公司向本院提出诉讼请求：被告上海精忆居家具有限公司支付原告上海富垠机械设备租赁有限公司使用费253500元（按照建筑面积650平方米和每日每平方米0.75元的标准，自2017年7月20日起计算至2018年12月30日止，原告按照520日确定上述期间的天数差）。事实和理由：2016年8月16日，太仓市亿隆纺织有限公司将位于纺织厂厂房出租给被告，2017年7月20日双方租赁合同终止。同日，太仓市亿隆纺织有限公司又将上述厂房出租给原告，被告继续占用1间650平方米仓库用于堆放未搬走的剩余物品，三方商定按原告对外出租价格由被告直接向原告支付使用费。被告与太仓市亿隆纺织有限公司在租赁合同终止后产生纠纷并发生过诉讼。原告在签订租赁合同后，将被告搬迁后剩余的库房以每平方米0.75元分别出租给姚洪良、曹玉凤、王健等人。上述所有租赁合同，因政府环保整治于2018年底被清场，被告实际于2019年1月1日搬离。基于三方商定之内容，被告应当按照约定向原告支付使用费，原告虽多次催要但被告均借故拖延。被告上海精忆居家具有限公司辩称：1.被告占用的仓库面积是470平方米，于2017年12月31日搬离；被告之所以在2017年7月20日没有全部搬离，是因为太仓市亿隆纺织有限公司并没有按照双方约定于2017年7月20日前支付被告900000元，被告占用仓库的目的是督促太仓市亿隆纺织有限公司尽快付款。2.原告所称三方商定之事实并不存在。剩余物品的价值本就不高，被告已经在外找好厂房，不存在与原告商谈按照原告对外出租价格（相对原合同的较高价格）支付使用费的可能性。3.被告与太仓市亿隆纺织有限公司于2018年12月6日调解时，太仓市亿隆纺织有限公司的负责人尤某还与被告法定代表人童时标有过通话，尤某当时要求童时标尽快将剩余物品搬走以便对外出租，可见被告占用的仓库此前并没有实际出租给原告；剩余物品占用仓库一事在该次调解中已经处理完毕。综上，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。本院依据当事人提交的证据并结合双方当事人的陈述，对本案事实认定如下：一、太仓市亿隆纺织有限公司先后将厂区出租给被告和原告以及合同履行的部分情况2016年8月16日，被告上海精忆居家具有限公司（以下简称精忆居公司）向太仓市亿隆纺织有限公司（以下简称亿隆公司）租赁建筑面积约9800平方米的厂区（牌楼影北路8号原第四纺织厂厂区的大部分）从事生产经营，租赁期限为2016年11月16日至2031年11月15日，每年租金为800000元。受政策影响，精忆居公司无法利用租赁厂区从事家具生产经营，精忆居公司与亿隆公司协商后确定提前终止租赁合同。双方于2017年6月8日签署协议，确定亿隆公司赔偿精忆居公司包括装修、搬迁费用等在内的各类损失3200000元，并确定款项分三期支付：2017年7月20日前支付900000元，2017年8月20日前支付800000元，2018年7月20日前支付1500000元。双方还就不能按约付款的违约责任进行了约定。2017年7月20日，亿隆公司将建筑面积约10350平方米的厂区（牌楼影北路8号原第四纺织厂厂区的大部分）出租给原告上海富垠机械设备租赁有限公司（以下简称富垠公司），租赁期限为2017年7月20日至2032年7月19日，每年租金为1840000元。原告富垠公司承租上述厂区后用于对外转租，转租合同的部分价格为每日每平方米0.75元。因环保整治，原告富垠公司于2018年5月与次承租人终止了部分转租合同。以上事实，有原告和被告均提交的租赁协议复印件、原告提交的厂房租赁合同（附房屋所有权证的复印件）、原告与次承租人签订的3份租赁合同、被告提交的协议复印件等予以证明。需要说明的是，原告在5月15日开庭时虽然提出厂房租赁合同并非签订于2017年7月20日，但本院注意到：原告在4月8日开庭时明确陈述厂房租赁合同签订于2017年7月20日，该日期陈述与原告申请出庭的证人尤某的陈述相吻合（尤某称：7月20日被告全部退出后，亿隆公司才与原告正式签订厂房租赁合同）；原告举证的厂房租赁合同条款中虽有“在2017年7月1日前付清”等表述，但从整个合同的条款内容来看，部分条款的内容并不严谨，不排除合同双方未对草拟条款仔细修订而直接根据签订日期打印合同租赁期限的可能；原告虽在5月15日开庭时提出房屋租赁合同的订立日期并非2017年7月20日，但也未能指出具体日期并辅以充分证据加以证明。因此，本院仍按照2017年7月20日认定厂房租赁合同的签订日期。二、被告精忆居公司与亿隆公司终止租赁合同后的诉讼情况因亿隆公司未能按照双方协议约定及时清偿合同终止后所负债务，精忆居公司于2018年12月向本院提起诉讼，要求亿隆公司与尤某共同向精忆居公司支付尚欠房屋租金1964000元、违约金640000元、律师费47950元。精忆居公司、亿隆公司、尤某于2018年12月6日在本院主持下达成调解协议。在调解协议中，当事人结算后将债务金额确认为1450000元（债务名目列为“房屋租金”），并确定了2018年12月30日至2020年4月30日期间的分期付款方式和不能如期付款的法律责任，同时强调了“各方就本纠纷无其他纠葛”。法院据此出具了（2018）苏0585民初7215号民事调解书，该民事调解书上未体现亿隆公司和尤某的抗辩事由以及调解金额减让的考量因素，该民事调解书已生效。调解当天，亿隆公司的尤某与精忆居公司的童时标进行过通话。通话中，亿隆公司要求精忆居公司将尚占用仓库中的物品运走以便出租，否则需要支付使用费；精忆居公司表示月底将全部物品运走。以上事实，有原告和被告均提交的（2018）苏0585民初7215号民事调解书复印件、被告提交的电话录音文字档（附该录音的电子数据文件）予以证明。三、双方当事人存在争议的事实1.被告占用的仓库面积及搬离时间原告虽然主张被告占用的仓库面积为650平方米，并提交了太仓市亿隆纺织有限公司的书面证明。但原告申请出庭的证人尤某作证时未能说清被告占用的具体面积：证人称2017年7月20日被告已全部搬走；在法庭追问后，证人称某车间的最西端有一间400多平方米的独立隔间，被告当时好像没有搬掉。本院认为：证人尤某庭上所述事实与太仓市亿隆纺织有限公司书面证明的内容明显不一致；原告也未就其主张的被告所占仓库的具体坐落位置提出与证人证言不同的事实主张，并且提供相应的证据加以证明；因此，本院对原告主张的被告所占仓库面积无法作出准确认定。鉴于原、被告均未对证人所称被告占用隔间的位置提出明确异议，本院对证人所述位置予以采信。关于搬离时间，原告在4月8日开庭时已确认被告于2018年12月底搬离。综上，本院认定：被告精忆居公司在2017年7月20日之前虽已从其租赁厂区内搬离了绝大部分物品，但仍留有厂区西侧织布车间最西端独立隔间内的物品未搬离，该部分物品直至2018年12月31日才搬离。2.关于三方是否商定由被告直接向原告支付使用费等事实庭审中原告确认三方并未就原告所主张的商定内容签署书面协议。原告陈述：2017年6月底7月初，在童时标的办公室里，尤某（代表亿隆公司）、戈吉新（代表原告）、童时标（代表被告）共同商定被告继续占用仓库并按照原告对外出租价格向原告支付使用费；戈吉新于2017年底以电话方式将0.75元的使用费单价告知童时标，童时标表示会支付；此后一年时间里，戈吉新多次向童时标催要，也曾试图通过介绍人“王老板”联系童时标付款；戈吉新通过手机短信、微信联系过童时标，但对方并未回复，相关记录已被戈吉新删除。原告向法庭提交了戈吉新与“王老板”之间部分微信聊天记录的截屏打印件（涉及2018年7月22日、2019年6月13日、2019年10月22日的聊天内容），其中2018年7月22日的聊天内容系语音对话，但戈吉新的手机上已无法找到2018年7月22日的语音对话记录；原告未能就微信程序中缺失的2018年7月22日的语音对话记录给出合理解释，被告则认为该部分内容因为对原告不利故已被原告删除。被告既否认三方在童时标办公室内商定原告所述内容之事实，也否认原告曾电话告知使用费价格、被告同意支付的事实。鉴于三方之间并未就商定内容签订书面协议，同时注意到原告仅提交了不完整的与“王老板”之间的微信聊天内容截屏，本院随即就原告、被告、亿隆公司之间的联络内容展开调查：本院发现原、被告法定代表人之间互加过微信好友并有过信息交流，但至本案诉讼时，童时标手机上仅保留了诉讼前双方之间最后一条微信聊天记录，而戈吉新手机上已删除了双方之间的全部微信聊天记录；原告称戈吉新、童时标、尤某于2017年6月三方之间互加过微信好友（注：童时标、尤某均表示此二人之间并未互加微信好友），但并未提交参与三方会商的尤某与戈吉新之间的微信聊天记录。当事人删除或者隐匿联络内容的行为（原告原本有可能通过举证戈吉新与童时标之间的微信聊天记录向法庭展现其所主张的与三方商定有关的部分事实，比如基于三方商定的内容告知被告使用费单价），使得本院无法从各方之间的联络内容中判断原告主张的三方商定内容之事实的客观性。原告申请证人尤某出庭，用以印证其所述三方商定之事实。针对当事人或者法庭的询问，证人尤某所作陈述主要包含以下内容（为便于阅读，本院大体按照事件先后顺序进行了梳理归纳）：(1)在亿隆公司与精忆居公司解除合同准备重新招租的背景下，“王老板”“童老板”得知戈吉新有租房需求于是介绍尤某与戈吉新相识；戈吉新、童时标、尤某三方商谈过两次，第一次是6月2日左右，地点在港城酒店，第二次是6月20日左右，地点在童时标办公室；6月20日商谈时戈吉新提出7月20日之后的房租由戈吉新去收，尤某表示同意，童时标提到过部分机器设备需要继续存放在厂区内，租金比照原先租赁合同的价格，当时尤某强调此事与尤某无关，故没有参与戈吉新与童时标的磋商。(2)最初商谈确定的被告搬离期限是6月30日，被告提出来不及，所以6月20日商谈时将被告搬离期限确定为7月20日，当时确定的是全部搬走并没有讲要留下一部分物品。(3)7月20日被告全部搬走后，亿隆公司与富垠公司正式签订租赁合同。(4)亿隆公司与精忆居公司、亿隆公司与富垠公司的租赁合同均未附有具体建筑物明细清单，整个厂区里面有一部分区域不在精忆居公司或者亿隆公司的租赁范围内，亿隆公司与富垠公司的租赁合同所载10350平方米是双方于6月上旬共同丈量确定的，包含了被告没有搬走的那1间；该份合同上建筑面积的增加是因为精忆居公司承租时搭建了部分建筑物。(5)7月20日发现有1间没有搬空，证人当面向童时标提出质疑，但童时标称已与戈吉新商妥；当时童时标和戈吉新都说这是他们之间的事，他们自行结算。(6)2018年12月6日法院调解当天，尤某与童时标通话时所说的物品运走后出租，指的是2019年亿隆公司自己出租，因为亿隆公司与富垠公司已经口头商定双方的租赁合同至2018年12月底终止。原、被告均认为证人所述部分内容前后矛盾，与客观事实存在出入。本院认为：总体而言，证人陈述的条理性和准确性不强，其中也不排除因回避自身责任而作模糊陈述的可能，本院从证人此类前后矛盾、较为含糊的陈述中无法得出2017年6月20日三方商定由被告直接向原告支付使用费的事实判断；法庭听取证人陈述及进一步询问后可以得出的基本判断是，2017年6月20日没有直接签订书面合同，是出于减少当事人风险的考虑，亿隆公司等待被告搬离后于2017年7月20日与原告订立厂房租赁合同。据此，本院对原告主张的三方商定按原告对外出租价格由被告直接向原告支付使用费的事实不予采信。3.亿隆公司是否将被告所占隔间出租给了原告亿隆公司与富垠公司的厂房租赁合同中仅体现出租赁建筑面积为10350平方米，虽然证人尤某称该项面积数据系合同双方于2017年6月共同丈量后确定且包含了2017年7月20日时被告仍占用的隔间，但证人的该项陈述与原告4月8日庭审时的陈述并不吻合（4月8日开庭时原告称“租的9800平方米，签合同的时候写的是10350平方米”，若双方共同丈量确认过租赁面积，则不应该存在此种面积差异的说法）。本院注意到：(1)合同租赁范围并非围墙之内的全部厂区，而合同未附租赁物清单，合同当事人也未制作交接清单，使得本院无法依直观证据作出租赁时是否包含被告所占隔间的判定。(2)涉案隔间的面积相较于合同所载建筑面积占比很小，而当事人也未提供厂区内建筑物建筑面积的相关数据，使得本院无法根据面积的数字关系对租赁时是否包含被告所占隔间作出合理判断。(3)厂房租赁合同签订于被告搬离行为之后，证人尤某当时注意到了隔间的占用情况；证人尤某于2018年12月6日与童时标通话时提及“你拉掉么，我随即出租”。上述两个事实虽然并不意味着亿隆公司2017年7月20日出租时必定排除了被告所占隔间的出租，但至少表明了当天出租时完全有可能将被告所占隔间排除在出租范围之外。综上所述，本院无法对亿隆公司与富垠公司的厂房租赁合同是否将被告所占隔间纳入租赁范围作出明确肯定的判断。本院认为，本案有可能反映案件客观事实的部分证据的灭失与双方当事人的行为均有关。原告自行删除微信聊天内容的行为使得本院不可能基于被告类似的删除行为直接作出对被告不利的事实推定。原告应当对其主张事实负举证责任，本案原告提交的证据不足以使本院采信亿隆公司与富垠公司的厂房租赁合同中包含了被告占用的隔间并且三方当事人就此商定由被告向原告支付使用费的事实。因此，原告依法应当承担举证不能的法律后果，即在原告诉请赖以成立的基础事实无法为本院采信的情形下，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告上海富垠机械设备租赁有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5103元，减半收取计2551元（取整后的金额），由原告上海富垠机械设备租赁有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员 王 晓二〇二〇年五月二十七日书记员 冯启帆