广东省惠州市惠阳区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1303执异42号 异议人（案外人）：杨文栋，男，汉族，1985年5月13日出生，住址：广东省惠州市惠东县。 委托诉讼代理人：吴谦，系广东邦翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗焕光，系广东邦翰律师事务所实习律师。 申请执行人：李璧生，男，汉族，1988年5月19日出生。住址:广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：马育夫，系广东铸铭律师事务所律师。 被执行人：谭和，男，汉族，1967年9月2日出生。住址：广东省深圳市龙岗区。 被执行人：郑运娇，女，汉族，1968年11月27日出生。住址：广东省深圳市龙岗区。 本院在执行申请执行人李璧生与被执行人谭和、郑运娇民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）杨文栋对本院（2015）惠阳法执字第2607号案执行提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，并于2019年9月18日作出（2019）粤1303执异59号执行裁定书，裁定：驳回异议人（案外人）杨文栋的异议请求。异议人（案外人）杨文栋不服上述裁定，向广东省惠州市中级人民法院申请复议，广东省惠州市中级人民法院于2020年3月31日作出（2019）粤13执复35号执行裁定书，裁定：撤销惠州市惠 阳区人民法院（2019）粤1303执异59号执行裁定书，发回惠州市惠阳区人民法院重新审查。本院另行组成合议庭重新审查，并于2020年5月14日进行听证，异议人杨文栋及其委托诉讼代理人吴谦、罗焕光，申请执行人李璧生委托诉讼代理人马育夫到庭参加听证，被执行人谭和、郑运娇未到庭参加听证，现已审查终结。 异议人（案外人）杨文栋的申请事项：撤销（2015)惠阳法执字第2607号之六《执行裁定书》责令被执行人谭和、郑运娇、房屋承租人、占有人于2019年6月15日前迁出惠东县黄埠海滨工业区X栋，将房屋交付给申请执行人李璧生的执行行为。事实和理由：申请人杨文栋在确定案涉房子不存在抵押的情形下，先行承租位于惠东县黄埠镇龟山坳工业区房屋1栋、惠东县黄埠海滨工业区X栋，后将其转租给第三人蒋胜华。2013年5月31日申请人杨文栋与房屋所有人谭和、郑运娇签订编号为443356的《房屋租赁合同书》，约定谭和、郑运娇将位于惠东县黄埠镇龟山坳工业区房屋一栋（面积为1113.75平方米，房产证号为粤房地权证惠东字第X号）和惠东县海滨工业区X栋房屋（面积为2159.4平方米，房产证号为粵房地权证字第CX号）出租给申请人杨文栋，租期为20年，自2013年6月1日至2033年5月30日止，租金每年17万元，20年租金共340万元整。谭和、郑运娇预计用拖欠申请人杨文栋的欠款作为房租抵扣，谭和、郑运娇于同日向杨文栋出具《确认书》。因申请人杨文栋已承租下该房屋后，经朋友介绍与第三人蒋胜华经达成转租，同意将申请人杨文栋所承租的房屋转租给第三人蒋胜华。2013年12月30日，基于谭和、郑运娇未能偿还分别于2013年6月30日、2013年11月27日向申请人杨文栋所借的200万元、200万元，合计本金400万元及利息。谭和、郑运娇向申请人杨文栋提出，将两笔借款抵扣20年的房租和保证金340万，剩余拖欠的本金及利息仍然有效。以上有谭和、郑运娇于2013年12月30日出具的《声明及确认书》为证。惠阳区人民法院未尽合理审查义务及通知承租人的前提下，将郑运娇名下位于惠东县海滨工业区二期X房屋（面积为2159.4平方米，房产证号为粤房地权证字第CX号）进行以物抵债并作出2015惠阳法执字第2607号之六、七《执行裁定书》，并损害申请人作为先行承租人的合法权益。根据买卖不破租赁原则及《合同法》第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力、第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定。本案中，申请人先行承租本案房屋后，谭和、郑运娇才对外设立抵押权，该行为符合先抵后租，买卖不破租赁的情况。因此，为维护异议人合法权益，遂提出上述申请事项。 本院查明，申请执行人李璧生与被执行人谭和、郑运娇民间借贷纠纷一案，本院(2014)惠阳法秋民初字第237号案判决：“一、被告一谭和、被告二郑运娇在本判决发生法律效力之日起三十日内，返还借款本金5539735元及支付相应利息（其中2014年4月15日前利息607127元，2014年4月16日起利息按本金5539735元计，按中国人民银行规定的六个月以内期贷款利率4倍计算，计至付清之日止）给原告李璧生；二、就上述第一项借款及相应利息，原告李璧生对被告二郑运娇位于惠东县黄埠海滨工业区二期X的房地产【证号：粤房地证字第**、惠东国用（2006）第X号】在该房地产价值范围内享有优先受偿权；三、被告一谭和、被告二郑运娇在本判决发生法律效力之日起，返还借款200万元及相应利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，从2014年6月24日起计至付清之日止）给原告李璧生；四、驳回原告李璧生的其他诉讼请求。案件受理费81800元，由原告李璧生负担23236元，由被告一谭和、被告二郑运娇负担58564元。保全费5000元，由被告一谭和、被告二郑运娇负担”。该判决发生法律效力后，李璧生于2015年10月19日向本院申请强制执行，案号为（2015）惠阳法执字第2607号。案件执行过程中，2016年6月3日，本院作出（2015）惠阳法执字第2607号之一执行裁定书，裁定：“查封被执行人郑运娇名下位于惠东县黄埠海滨工业区二期X的房地产【证号：粤房地证字第**、惠东国用（2006）第XX号】，查封期限为三年，查封期间未经本院同意不得转让、不得办理抵押登记及其他形式的处分。”因被执行人未履行生效法律文书确认的义务，本院对被执行人郑运娇名下上述被查封房产进行评估、拍卖，经二次拍卖未能成交。2019年4月9日，申请执行人李璧生请求以变卖保留价6062960元抵债。2019年4月28日，本院作出（2015）惠阳法执字第2607号之七执行裁定书，裁定：“一、解除惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法水执字第345-2号执行裁定书和（2015）惠阳法执字第2607号之一执行裁定书对被执行人郑运娇名下位于惠东县黄埠海滨工业区二期C区1栋的房地产【证号：：粤房地证字第**惠东国用（2006）第X号】的查封；二、将被执行人郑运娇名下位于惠东县黄埠海滨工业区二期C区1栋的房地产【证号：粤：粤房地证字第**东国用（2006）第X号】以变卖保留价X元交付给申请执行人李璧生以物抵债。该房产财产权自本裁定送达申请执行人李璧生时起转移；三、申请执行人李璧生应持本裁定在60日内到相关部门办理过户手续。” 另查明，2013年5月31日，杨文栋作为乙方与谭和、郑运娇作为甲方签订《房屋租赁合同书》（编号：X）（以下简称“合同”），约定甲方将位于惠州市惠东县黄埠镇龟山坳工业区房屋一栋（面积为1113.75平方米，房产证号为粤房地权证惠东字第X号）和惠州市惠东县黄埠海滨工业区（二期）X房屋（面积为2159.4平方米，房产证号为粤房地证字第CX号）出租给乙方，租赁期限为二十年，自2013年6月1日至2033年5月30日。合同第三条约定：“1、每年租金为十七万元，租期20年租金共计人民币三百四十万元；……；3、租金支付方式为：乙方应予2013年9月1日前一次性付清20年租期全部租金；4、乙方承诺于2014年8月30日前向谭和出借人民币至少三百四十万元，如乙方履行承诺，则甲方同意乙方以其对谭和享有的三百四十万借款债权抵偿本合同项下乙方应付甲方的20年租金人民币三百四十万元，并向乙方出具三百四十万元的租金收款收据。合同第五条约定：4、租赁期内，如谭和一次性归还乙方剩余租期内全部租金及按月利率2%计算已履行租期内的全部利息，乙方同意提前终止本租赁合同，退回该房屋。2013年5月31日，郑运娇签订确认书，内容为：“本人确认自愿同意以本人名下位于惠州市惠东县黄埠海滨工业区（二期）X房屋（面积为2159.4平方米，房产证号为粤房地证字第CX号）出租给杨文栋先生的租金抵偿谭和所欠杨文栋的借款债务。”2013年12月30日，杨文栋、谭和、郑运娇共同声明确认：“以2013年期间杨文栋（身份证号码：X）向谭和（身份证号码：X）的出借款中的三百四十万元用于抵偿其依《房屋租赁合同书》约定所应付谭和、郑运娇的租金人民币三百万元及押金人民币四十万元。至本声明及确认书签订之日，杨文栋应付谭和、郑运娇的租金及押金已付清。” 再查明，2013年6月27日、2013年7月22日、2013年8月21日、2013年11月21日，杨文栋分别向谭和转账汇款60万元、57万元、39万元、241万元。2013年6月30日，谭和作为借款人，郑运娇作为担保人，分别出具借条，分别载明借到杨文栋人民币现金200万元、200万元，借款期限为2013年6月30日至2014年6月30日止、2013年11月27日至2014年6月27日止。 还查明，杨文栋作为甲方与蒋胜华作为乙方签订《房屋转租合同》，约定甲方将其自谭和、郑运娇处承租的位于惠州市惠东县黄埠镇龟山坳工业区房屋一栋（面积为1113.75平方米，房产证号为粤房地权证惠东字第X号）和惠州市惠东县黄埠海滨工业区（二期）X栋房屋（面积为2159.4平方米，房产证号为粤房地证字第CX号）转租给乙方经营。甲方已明确告知乙方该房屋为甲方自房屋权属人谭和、郑运娇处承租，并转租给乙方，乙方自愿承担由此导致的一切法律后果。租赁期限为2013年6月1日起至2016年8月31日止。听证时，杨文栋陈述签订合同后一个月内已经将房屋租赁给蒋胜华，蒋胜华原来就是从谭和处租赁房屋经营小卖部，因谭和欠蒋胜华十几万货款就以租抵偿债务。大概在2014年6月份开始收到蒋胜华支付的租金，目前房屋仍由蒋胜华在使用，蒋胜华在2019年至今未给房屋租金。 本院经审查认为，本案争议焦点为：一、异议人杨文栋是否与被执行人谭和、郑运娇恶意串通，伪造借款租赁关系；二、异议杨文栋与谭和、郑运娇于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同书》的合同性质认定问题。 一、关于异议人杨文栋是否与被执行人谭和、郑运娇恶意串通，伪造借款租赁关系问题。杨文栋主张其与被执行人谭和、郑运娇存在民间借贷关系，并提供两份借条和四张转账凭证为证。对此，申请执行人李璧生不予认可，认为借条出具的时间与转账时间、金额不相符，两者无法联系起来，不符合常理，且借条载明的支付方式与实际支付方式不一致，借条载明的支付方式为现金。本院认为，异议人提供的借条与转账凭证的发生的时间、借款金额均不一致，异议人也无法合理解释产生上述问题的原因。故对于异议人主张的两笔借款与转账凭证的关联性，本院不予采纳。申请执行人认为被执行人谭和、郑运娇恶意串通，伪造借款租赁关系，证据不足，本院不予采纳。 二、关于异议杨文栋与谭和、郑运娇于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同书》的合同性质认定问题。杨文栋与谭和、郑运娇于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同书》（编号：443356）第三条第四款约定：“4、乙方承诺于2014年8月30日前向谭和出借人民币至少三百四十万元，如乙方履行承诺，则甲方同意乙方以其对谭和享有的三百四十万借款债权抵偿本合同项下乙方应付甲方的20年租金人民币三百四十万元，并向乙方出具三百四十万元的租金收款收据。根据上述约定，本院认定杨文栋与谭和、郑运娇于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同书》（编号：X）名为房屋租赁合同，实质为房屋使用权抵债合同。合同第五条第四款约定：“4、租赁期内，如谭和一次性归还乙方剩余租期内全部租金及按月利率2%计算已履行租期内的全部利息，乙方同意提前终止本租赁合同，退回该房屋。”根据上述约定，本院认定杨文栋与谭和、郑运娇于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同书》（编号：443356）名为房屋租赁合同，实质为借贷担保合同。故从合同第三条第四款和合同第五条第四款约定可知，杨文栋与谭和、郑运娇于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同书》性质为房屋使用权抵债合同和民间借贷担保合同，并非真实的房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”异议人杨文栋与谭和、郑运娇于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同书》虽然发生于本院对涉案房屋查封之前，但因异议人杨文栋与谭和、郑运娇于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同书》性质并非真实的房屋租赁合同，并不适用上述法律规定的情形。异议人请求撤销“责令被执行人谭和、郑运娇、房屋承租人、占有人于2019年6月15日前迁出惠东县黄埠海滨工业区二期C区1栋，将房屋交付给申请执行人李璧生的执行行为”，没有法律依据，不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）杨文栋的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张少琼 人民陪审员  林思忠 人民陪审员  吴钊钧 二〇二〇年五月二十一日 法官助理李幸