安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初1239号 原告：安徽广电文创产业园管理有限公司，住所地合肥市包河区桐城南路**，统一社会信用代码91340100MA2MXC898R。 法定代表人：龚力，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何芳，安徽睿正律师事务所律师。 被告：合肥中安华柏洪泰创业服务有限公司，住，住所地合肥市包河区桐城南路**一社会信用代码91340111MA2NGKGY3U。 法定代表人：包启明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡正安，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈浩，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告安徽广电文创产业园管理有限公司（下称广电文创公司）诉被告合肥中安华柏洪泰创业服务有限公司（下称中安华柏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广电文创公司的委托诉讼代理人何芳，被告中安华柏公司的委托诉讼代理人胡正安、陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广电文创公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》,2017年4月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》;二、依法判令被告立即将安徽广电文创产业园第二、三层恢复原状交付给原告；三、依法判令被告向原告支付拖欠的租金608075元(暂计至2020年1月16日起诉日,之后按照75540元/月顺延计至被告将安徽广电文创产业园第二、三层恢复原状交付给原告之日止)及滞纳金(自起诉之日起按照每日226.62元的标准计至款清之日止)；四、依法判令被告向原告支付拖欠的物业费121094元(计至2019年12月8日)及利息(按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月9日起计至款清之日止);五、依法判令被告向原告支付自2019年8月至2019年11月期间拖欠的水电费合计16785元；六、依法判令被告立即将工商注册地址自桐城南路355号安徽广电文创产业园移除；七、依法判令本案全部诉讼、保全费用由被告承担。庭审中，广电文创公司撤回第六项诉请。 事实与理由：2017年2月20日,原被告双方签订《房屋租赁合同》,约定原告出租给被告的房屋为安徽广电文创产业园第二、三层,计租面积2518平方米,用于运营洪泰(中安)创新空间,租赁期限自2017年3月1日至2021年7月15日,其中2017年3月1日至2017年4月15日为免租期,租金从2017年4月16日起算;租金为每月30元/平方米,物业费为每月5元/平方米(自2017年5月1日起算);租金和物业费按季度支付,先付后租;水电费按月抄表结算。退租时,原告有权要求被告按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用。乙方逾期未交付租金的,每逾期一日,按月租金的0.3%支付滞纳金。2017年4月1日,原被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》,约定被告引入安徽波动体育文化股份有限公司(以下简称“波动”,计租面积为396平米,每月租金17820元,每月综合服务费为1980元)、合肥市华生体育文化有限公司(以下简称“华生”,计租面积为516平方米,每月租金为28380元,每月综合服务费为2580元)入驻洪泰(中安)创新空间,由原被告与波动、华生签订三方协议,波动、华生将租金和综合服务费(即物业费)直接支付给原告,被告应向原告支付的租金调整为88020元/季(按照2017年2月20日《房屋租赁合同》应付租金减去上述两家租金),物业费调整为24090元/季(按照2017年2月20日《房屋租赁合同》应付物业费减去上述两家综合服务费)。当日原被告与波动、华生签订了《房屋租赁协议》。其中华生于2018年4月15日搬入安徽广电文创产业园一层,波动连续和原被告签订了三次《房屋租赁合同》,于2019年7月28日三方签订《房屋租赁合同解除协议》。2019年6月27日、2019年7月11日,被告向原告发出《解约告知函》,单方要求解除合同。双方就合同解除事宜、洪泰(中安)创新空间入驻企业问题及房屋恢复原状等事宜未达成一致意见。2019年7月13日被告撤出其运营人员,任留其入驻企业在洪泰(中安)创新空间不管不问,且将办公物品等资产遗留在场地。在原告多次沟通下,被告于2019年8月1日、2019年10月30日分别清点洪泰(中安)创新空间资产,并搬离了部分物品,其入驻企业于2019年12日8日才全部搬离。租金、物业费及水电费经原告催缴后,亦拖欠不予交纳。 中安华柏公司辩称：一、因被告实际使用的案涉房屋长期存在漏水以及消防设施不合格等问题，且经被告多次催促，原告仍拒绝予以解决，严重影响被告对案涉房屋的使用，原告的违约行为客观上已导致被告签订案涉租赁合同的合同目的不能实现，后被告向原告发出解约告知函，确认案涉房屋租赁合同及补充协议于2019年7月13日解除。被告发出上述告知函后，原告亦未根据合同法等相关法律规定提出异议，故被告认为案涉房屋租赁合同及补充协议已于2019年7月13日解除，原告无权请求贵院判令合同解除。二、被告并未改变房屋内部结构，也未设置对房屋结构有影响的设备，不符合房屋租赁合同第8条约定的应予恢复原状的情形，原告无权要求被告对案涉房屋恢复原状。三、因案涉合同在2019年7月13日解除，且被告在合同解除前已撤出案涉房屋，案涉房屋的实际使用费用最多计算至2019年7月13日，而原告主张租赁费用计算至被告将案涉房屋交付给原告之日止，缺乏事实依据。根据原告提供的案涉房屋消防备案情况登记表，案涉房屋至今仍未办理相关消防验收备案，原告在明知被告实际使用的房屋存在上述不具备合法使用条件的前提下，仍要求被告入驻使用，就案涉房屋租赁合同的履行，员工存在重大违约行为，其无权基于房屋租赁合同的约定收取房屋使用费用，同时被告实际使用的房屋部分存在长期漏水等问题，且原告一直拒绝维修，故该部分房屋不应作为被告实际使用房屋计算使用费用。被告在原告提供的房屋存在未办理消防验收备案手续、长期漏水的情况下，基于双方的合作关系，仍支付了大量的房屋使用费用和物业管理费用。截至开庭时，在原告仅向被告开具发票金额为1279056元的房屋使用费和物业管理费的前提下，被告已向原告支付1285306元的房屋使用费和物业管理费，上述费用远超原告应得的款项。原告起诉要求被告支付租赁费用和物业管理费用的诉请，缺乏事实依据。四、原告诉请被告支付水电费的发生时间为2019年8月至11月，但被告于2019年7月13日即解除合同，并撤出使用的房屋，被告在未使用案涉房屋的前提下，不应承担2019年8月至11月期间发生的水电费用。综上，请求依法驳回原告的诉请。 经审理查明：2017年2月20日，广电文创公司（甲方）与中安华柏公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方坐落于合肥市包河区房屋用于运营洪泰（中安）创新空间项目，计租面积为2518平方米；租赁期限为2017年3月1日至2021年7月15日，其中2017年3月1日至2017年4月15日为免租期；租金每月人民币30元／平方米（含税），物业费每月人民币5元／平方米，乙方使用水电数量按表计量，按业主安徽新闻出版广电局实际收取的水电价格由甲方代为收取；房租从2017年4月16日起计算，物业费从2017年5月1日起计算，按季度收交，采用先付后租的方式；水电费按月抄表结算，乙方依据甲方的缴费通知单办理；甲方按乙方一个月租金金额的50%收取保证金，合同期满后无息返还；租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方；乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金的0.3%向乙方加收滞纳金；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。 2017年4月1日，广电文创公司（甲方）与中安华柏公司（乙方）又签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：乙方引入安徽波动体育文化股份有限公司（下称波动体育）入驻三楼308室，计租面积为396平方米，每月租金为17820元、综合服务费为1980元；合肥市华生体育文化有限公司（下称华生体育）入驻二楼207室，计租面积为516平方米，每月租金为28380元、综合服务费为2580元，租金和综合服务费由上述两家直接转入甲方，并由甲方提供相应发票；甲、乙双方按原租赁合同计算，每季度乙方应支付甲方租金226620元，扣除上述两家租金，现变更为每季度乙方应付甲方租金88020元；按原租赁合同计算，每季度乙方应支付甲方综合服务费37770元，扣除上述两家综合服务费，现变更为每季度乙方应付甲方综合服务费24090元，若上述两家在合同履行过程中，拖欠租金、服务费，乙方承诺先行垫付至甲方，待相关款项到账后，由甲方无息退回乙方等。 庭审中，广电文创公司与中安华柏公司陈述华生体育于2018年4月15日撤场、波动体育于2019年7月28日撤场，之后案涉租赁房屋产生的租金由中安华柏公司支付。 2019年7月11日，中安华柏公司向广电文创公司发出《解约告知函》，称：从2018年5月起，2层楼南侧多处屋顶漏水，几经维修，至今未解决漏水问题，导致多个项目无法入驻和办公无法，合同目的不能实现，决定于2019年7月13日运营人员全部撤场、终止经营，解除双方间签订的《房屋租赁合同》等。庭审中，中安华柏公司自认其于2019年7月13日搬离案涉租赁房屋，引入的三家公司最后搬离案涉房屋时间为2019年12月8日。 庭审后，本院在中安华柏公司和广电文创公司的配合下，勘验了案涉租赁房屋，发现2楼西北角天花板、空调管道、空调管上存在漏水留下的痕迹约5平方米，2楼东边沿街南边第二间房屋存在一处漏水点，造成墙面有明显的漏水痕迹、墙纸脱落，地面上，地面上有水干的痕迹边沿街南边第三间房屋雨水管道的四周天花板约2平方米漏水留下痕迹，墙面有痕迹、地上也、地上也有水干后的痕迹边沿街南边第四间房屋天花板有5个漏水点，约1平方米，墙面有一处漏水留下的痕迹。 安徽消防网公开信息显示，安徽广电文创产业园内装修及消防改造项目已于2017年3月20日审查合格。 另查明，中安华柏公司共计向广电文创公司缴纳租金1080996元，物业费204340元，合计1285306元；2019年12月11日广电文创公司向中安华柏公司寄发2019年8月－11月水、电缴费通知单，中安华柏公司尚欠水电费用合计16785元。 上述事实，除双方当庭陈述外，还有广电文创公司提供的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、工程联系单、收据、收据登记表、华生体育的房屋租赁协议、波动体育的房屋租赁协议、解除协议、房屋缴纳确认函底单、解约告知函2份、告知函3份及邮寄签收记录、回复函、电费催告函、租金及物业费催告函、水电费通知单、声明、光盘、建设工程消防设计备案情况登记表、复查意见书、复查公告、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、整改通知函2份，中安华柏公司提供的网页查询结果、房屋漏水视频、微信聊天记录、外立面维修招标公告、解约告知函、快递签收单、房屋使用费、物业费支付清单等证据及现场勘验笔录在卷佐证。 本院认为：广电文创公司与中安华柏公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反国家法律或行政法规的强制性公司，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。中安华柏公司承租案涉房屋后，根据运营项目需要，对案涉房屋进行装修，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务应由其自行负责，现中安华柏公司以广电文创公司未办理消防验收备案手续，案涉房屋不具备合法使用条件，无事实依据，不予采信。中安华柏公司自2017年4月16日计租之日起至自行招商入驻企业2019年12月8日搬离之日止的租金、物业管理费、水电费应予支付。经核算，中安华柏公司应付该期间租金1591571元，已付租金1118736元（含保证金），欠付租金472835元；应付物业管理费325434元，已付物业管理费204340元，欠付物业管理费121094元。中安华柏公司辩称承租的部分房屋存在漏水，该部分房屋不应作为实际使用房屋计算使用费用。根据现场勘验情况，案涉租赁房屋确存在漏水现象，有部分房屋屋顶、墙体、地面存、地面存在漏水后留下的痕迹问题对中安华柏公司的工作环境产生一定的影响，庭审中，中安华柏公司陈述应自2019年1月起扣除漏水无法使用的房屋租金，结合勘验现场双方确认的漏水面积，依据公平原则，本院酌情减少中安华柏公司自2019年1月至12月8日期间租金6000元/月，合计67600元，减少后中安华柏公司仍应继续支付广电文创公司租金405235元及逾期付款违约金。合同约定：中安华柏公司逾期未交付租金，每逾期一日，广电文创公司有权按月租金的0.3%加收滞纳金。由于该约定高于法律规定，本院依法调整为按年利率24%计算违约金。由于合同未约定中安华柏公司逾期支付物业管理费应承担的违约责任，故对广电文创公司关于物业管理费利息的主张不予支持。 关于广电文创公司主张解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》问题，庭审查明，中安华柏公司自行招商入驻的企业已于2019年12月8日搬离案涉房屋，广电文创公司在其搬离后已将部分房屋对外出租，故对广电文创公司主张解除双方间签订的租赁合同及补充协议予以支持。中安华柏公司陈述案涉租赁合同在其于2019年7月13日搬离时解除，无法律依据。中安华柏公司在租赁房屋过程中，拖欠租金未按期支付，其作为违约方不享有解除合同的权；案涉房屋虽然存在漏水，但不构成根本违约，不影响中安华柏公司合同目的实现；中安华柏公司自行搬离案涉房屋后，其招租的次承租人基于有效的转租合同一直继续占有使用案涉房屋至2019年12月8日，故中安华柏公司的该项辩称不予采信。 关于广电文创公司主张中安华柏公司将安徽广电文创产业园第二、三层恢复原状问题，由于中安华柏公司对案涉房屋进行装饰装修系经广电文创公司同意，广电文创公司未提供中安华柏公司装饰装修前案涉房屋原状图及需要恢复成何种原状，故对广电文创公司该项诉请不予准许。 关于广电文创公司主张中安华柏公司支付水电费16785元问题，合同约定：水电费按月抄表结算，中安华柏公司依据广电文创公司的缴费通知单办理。2019年8月至11月，广电文创公司根据案涉租赁房屋内电表载明的用电度数计算电费为8091元，依据合同约定向中安华柏公司发送交费通知，中安华柏公司收到通知后一直未予交纳。由于电费已实际产生，该费用中安华柏公司理应支付。广电文创公司未提供水费核算依据，故关于水费的主张不予准许。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽广电文创产业园管理有限公司与被告合肥中安华柏洪泰创业服务有限公司于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》、2017年4月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》； 二、被告合肥中安华柏洪泰创业服务有限公司于本判决生效之日十日内支付原告安徽广电文创产业园管理有限公司租金405235元及逾期付款违约金（以405235元为基数，自2020年1月16日起，按年利率24%计算至款清之日止）； 三、被告合肥中安华柏洪泰创业服务有限公司于本判决生效之日十日内支付原告安徽广电文创产业园管理有限公司物业管理费121094元； 四、被告合肥中安华柏洪泰创业服务有限公司于本判决生效之日十日内支付原告安徽广电文创产业园管理有限公司电费8091元； 五、驳回原告安徽广电文创产业园管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告合肥中安华柏洪泰创业服务有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5630元，保全费4250元，合计9880元由被告合肥中安华柏洪泰创业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇二〇年五月二十八日 书记员  汪 觅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务。 第二百二十一条因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应的减少租金或者延长租期。