安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终190号 上诉人（原审被告）：黄山东方红影视产业投资有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新塘镇远洋桃花岛管理中心，统一社会信用代码913400007585108723。 法定代表人：黄敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李芳华，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：远洋桃花岛业主委员会，住所地安徽省黄山市屯溪区新潭镇远洋桃花岛。 负责人：吕小东，主任。 委托诉讼代理人：梁书剑，安徽地平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪一格，安徽地平律师事务所实习律师。 上诉人黄山东方红影视产业投资有限公司（以下简称东方红公司）与被上诉人远洋桃花岛业主委员会（以下简称桃花岛业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2019年12月13日作出的（2019）皖1002民初2271号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东方红公司上诉请求：1.依法改判、撤销或变更（2019）皖1002民初2271号民事判决，驳回起诉；2.判令桃花岛业委会承担本案全部诉讼费用。事实与理由：远洋桃花岛小区首次业主大会的召开程序、表决过程和表决结果均严重违法，桃花岛业委会的起诉主体不适格，应当依法驳回起诉。2011年6月，黄山市城乡规划局作出《关于黄山植物园桃花岛地块规划设计方案的批复》，其中，桃花岛地块计算容积率的总建筑面积为154745.7㎡，针对整体地块的物业服务用房为：一栋三层综合服务楼（L-84）。之后，桃花岛地块被分为一期、二期、三期分阶段开发，但是整个桃花岛地块自始至终都是一个物业管理区域。无论是国务院《物业管理条例》还是2009年《安徽省物业管理条例》都规定仅能成立一个业主大会。该业主大会应当由建筑面积和业主人数双过半的业主参加，并经建筑面积和业主人数双过半才能通过表决。2016年3月3日，黄山远洋物业管理有限公司向黄山市经济开发区新潭镇政府报送《关于“远洋桃花岛”小区召开首次业主大会暨成立业主委员会的申请报告》，此时，桃花岛小区仅有一期、二期竣工交付验收，申请报告里的建筑面积也仅是一期、二期的建筑面积。该建筑面积仅占桃花岛地块整体建筑面积的42.06%，该业主大会绝不可能有建筑面积过半的业主参加，其表决也不可能由建筑面积过半的业主通过。2016年《安徽省物业管理条例》中再次明确了，一个物业管理区域成立一个业主大会；新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域。2019年4月18日，新潭镇人民政府已意识到当时的桃花岛小区业主大会的程序严重违法、本届业委会不具备应有的代表性，遂向桃花岛业委会发出《关于建议桃花岛业主委员会立即停止选聘物业公司相关事宜的函》，声明“依据《安徽省物业管理条例》第十一条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施管理。因此，现建议你方立即终止选聘物业公司事宜，待三期交付使用后，由全体业主大会再行决定是否选聘新的物业公司。”综上，远洋桃花岛小区首次业主大会的召开、表决过程和表决结果均严重违法，依法无效。桃花岛业委会系根据该次无效表决成立的业主委员会，并不具备应有的代表性，其诉讼主体严重不适格。 桃花岛业委会辩称：1.桃花岛业委会是经过法定程序成立的，有政府部门的相关批复，故主体资格适格;2.物业服务用房归全体业主所有，桃花岛业委会作为执行机构要求东方红公司办理相应的权属变更及交付手续符合法律规定。 桃花岛业委会向一审法院起诉请求：1.依法确认屯溪区桃花岛小区L1区L84号楼(房产证编号L1-55号)物业服务用房归桃花岛全体业主所有，并交付给桃花岛小区全体业主及业主委员会；2.本案诉讼费由东方红公司承担。 一审法院经审理查明：远洋桃花岛小区位于黄山市屯溪区新潭镇，系由东方红公司开发的小区。2017年，远洋桃花岛小区业主召开首次业主大会并成立了桃花岛业委会。根据黄山市城乡规划局2019年1月15日的政府信息公开告知书显示，远洋桃花岛小区物业服务用房位于该小区L1区L84号楼(房产证编号L1-55号)，房产面积为453.79平方米。目前，该物业服务用房权属登记在东方红公司名下。 一审法院认为：建筑区划内的物业服务用房属于业主共有。远洋桃花岛小区Ｌ1区Ｌ84号楼（房产证编号Ｌ1-55号）为物业服务用房，桃花岛业委会诉请要求确认该房屋属于远洋桃花岛小区全体业主共有并要求东方红公司将该房屋交付全体业主和桃花岛业委会符合法律规定，应予以支持。桃花岛业委会虽不是法律规定的民事诉讼主体中的其他组织，但其在从事物业管理，维护全体业主合法权益时有权以自己名义提起诉讼，桃花岛业委会提起本次诉讼仅是为了对全体业主合法权利的确认，没有给全体业主增设任何义务，其提起本次诉讼无须经过全体业主表决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条规定，判决：一、位于黄山市屯溪区（房产证编号**）属于远洋桃花岛小区全体业主共有；二、东方红公司于判决生效之日起七日内将远洋桃花岛小区Ｌ1区184号楼（房产证编号Ｌ1-55号）交付给桃花岛小区全体业主和桃花岛业委会。案件受理费40元，由东方红公司负担。 二审中，东方红公司向本院提交如下证据： 证据一：《关于黄山植物园桃花岛地块规划设计方案的批复》，证明目的：桃花岛小区的总建筑面积为154645.7平方，L-84是针对整体地块的物业服务用房，整个桃花岛地块是一个物业管理区域。 证据二：《关于“远洋桃花岛”小区召开首次业主大会暨成立业主委员会的申请报告》及其附件，证明目的：在该报告里，仅有65082平方建筑面积的业主申请召开首次业主大会，仅占总建筑面积的42.06%。据此选举产生的业主委员会并不具备应有的代表性。召开业主大会时业主实际入住率只有20.2%，所有这届业委会只占全体业主的8.5%，严重缺乏代表性。 证据三：《关于建议桃花岛业主委员会立即停止选聘物业公司相关事宜的函》，证明目的：2019年初，新潭镇人民政府已经意识到本届业主委员会并不具备应有的代表性，曾发文制止他们的行为。 证据四：《关于征求调整“远洋桃花岛”物业管理区域意见的通告》； 证据五：《物业管理区域调整意见书》； 证据六：《关于“远洋桃花岛”物业管理区域及物业服务用房调整的情况说明》，证据四至六共同证明：本案在一审审结后发生了新情况，远洋桃花岛一、二期与三期的物业管理区域已经分开，物业服务用房正在调整中，本案的桃花岛业委会既已无法代表桃花岛小区全体业主也无法代表桃花岛一期、二期业主参与诉讼。 桃花岛业委会质证认为： 一、证据一、证据二、证据三均不属于新证据。 二、对证据一、证据二的真实性认可，但对证明目的均不认可，根据《安徽省物业管理条例》第15条规定，物业管理区域内面积超过50%或首批物业交付三年的可以成立业委会，故业委会的成立和物业管理区域内交房面积比例没有必然的关系。桃花岛小区竣工时间是2012年，业委会成立时间是2016年，故业委会的成立无论是在程序上还是在法律依据上都是合法的。 三、对证据三真实性认可，对证明目的及关联性亦不予认可，该函是建议函，不具有政府的强制效力。 四、因没有原件进行核对，故对证据四至六的真实性无法认可，这三份证据都没有形成最终的决议，不论是调整规划还是调整区域都并未形成最终的政府文件或是规划材料，也没有经过相应的程序。 对东方红公司提交的证据，本院认证如下：对证据一、二、三，桃花岛业委会对真实性无异议，本院予以确认。对证据四、五、六，经本院向相关部门核实，对其真实性予以确认。 桃花岛业委会向本院提交如下一组证据：1.《关于召开桃花岛小区第四次业主大会的公告》；2.桃花岛物业服务群关于发送该公告的群通知截图复印件一张；3.唱票和表决记录照片3张；4.会议记录复印件三张。该组证据证明：桃花岛业委会作为业主大会执行机构为全体业主权益提起本次诉讼合法有效。 东方红公司质证认为：对该组证据的真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的有异议：1.对其合法性，桃花岛业委会在2016年成立之初就只代表了建筑面积65082平方米的一期、二期业主，不能代表全体桃花岛小区业主；2.对其关联性，该组证据是一审审结之后才作出的，所以桃花岛业委会在起诉时是没有经过相应的业主大会表决，起诉的主体不适格。且在决议经过公告后，选举出的业委会还要经过主管部门镇政府的审核，更加证明了桃花岛业委会的主体不适格。 对桃花岛业委会提交的证据，本院认证如下：东方红公司对该组证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。 二审经审理查明：2020年4月29日，新潭镇人民政府及黄山经济开发区建设环保局向黄山市自然资源和规划局出具《关于“远洋桃花岛”物业管理区域及物业服务用房调整的情况说明》。该材料载明：黄山“远洋桃花岛”小区共分为三期，一、二期（澜茵湾、玲珑湾、雨悦湾和诺斯湾）共计299户，总建筑面积63873.18㎡，于2012年11月开始陆续交房，小区三期在建。一、二、三期原规划批复为一个物业管理区域，物业服务用房集中设置在雨悦湾一区L1-55号（面积453.79平方米），该房屋属一、二、三期全体业主共有。现因市政道路的建成开通，使“远洋桃花岛”小区一、二期和三期形成了独立封闭的区域。“远洋桃花岛”三期建设单位在征询三期已签订《商品房买卖合同》购房户意见后，于2019年8月申请将“远洋桃花岛”在建的三期与一、二期进行物业管理区域划分。2019年9月16日至20日，新潭镇人民政府及黄山经济开发区建设环保局公告征求“远洋桃花岛”一、二期业主意见，一、二期113户业主反对物业管理区域划分，但未过半数。新潭镇人民政府及黄山经济开发区建设环保局经现场查看后，同意将“远洋桃花岛”三期调整为一个独立的物业管理区域。为方便各物业管理区域业主办理相关物业业务，有利于各物业公司开展工作，防止发生物业管理纠纷，拟将原规划物业服务用房在满足一、二期物业服务用房面积配置的条件下，将原规划物业服务用房中属三期物业服务用房面积调整至“远洋桃花岛”四季锦寓B座105、106号、204号、205号、206号（共计面积274.52平方米）。 本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。 本院认为，根据现已查明的事实，在原规划中案涉物业服务用房为位于该小区L1区L84号楼(房产证编号L1-55号)，房产面积为453.79平方米，该房屋属“远洋桃花岛”一、二、三期全体业主共有。但相关部门现已同意将“远洋桃花岛”三期调整为一个独立的物业管理区域，相关物业服务用房亦进行重新调整，并已向规划部门报批。因此，“远洋桃花岛”物业服务用房位置和面积均在重新规划过程中，需待规划部门作出具体规划后方能确定。因新发生的该项事实，一审判决的处理结果已不符合如今的实际情况，本院予以纠正。桃花岛业委会可待规划部门将“远洋桃花岛”物业管理区域内物业服务用房重新确定后，再行向东方红公司主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初2271号民事判决； 二、驳回远洋桃花岛业主委员会的诉讼请求。 一审案件受理费40元，由远洋桃花岛业主委员会负担；二审案件受理费80元，由黄山东方红影视产业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  狄志国 审判员  戴东辉 审判员  胡泽萍 二〇二〇年五月二十六日 法官助理胡莉艳 书记员李靓 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。