广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2641号原告（反诉被告）：何志红，女，1994年3月14日出生，汉族，住湖南省新邵县************，公民身份号码430************869。被告（反诉原告）：蒋振华，男，1977年5月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区***********，公民身份号码430************617。原告何志红与被告蒋振华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原、被告均到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.终止双方的房屋租赁合同，被告退还押金12000元和2019年11月23日至2019年11月30日租金与管理费1900.624元，支付违约金12000元；2.被告赔偿原告2019年11月27日至2020年1月22日的误工费95000.19元；3.被告承担搬迁费用3000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月1日，原、被告就富力国际金融中心4幢1梯****房签署房屋租赁合同，作为原告经营使用，企业名称为誉红（佛山）经济咨询有限公司，租期一年，合同总金额72000元。租赁后，原告遵守合同条款，如期缴纳租金，并签署物业协议，缴纳管理费及其他费用。2019年11月23日，租赁单元的多层房屋开始装修，机器噪音刺耳，且施工时间是早上9点到12点、下午1点到6点。原告经营咨询公司，以通话服务为主，因此，租赁不仅伤及身体，同样是不符合使用条件的。租赁物所在楼盘本都是精装房，出现二度施工是租赁前不可预见，所以原告将情况据实通知被告处理。因被告始终无法保障租赁物的正常使用，原告提出终止合同。又因被告要求12月7号处理，原告需等待被告长达11天，原告要求11月23号为结算日。12月7号，被告以原告提前终止合同违约为由，拒不认同不可抗力情况，要求原告继续交租，原告因租赁物不能正常使用，要求合同终止，可被告不愿退还押金。双方协商不成，被告12月8号停止原告租赁水电，原告因租赁服务已经停止，即刻将费用与被告结算完成，并表示不再缴纳相关费用，同时通知被告尽快办理房屋交接，否则，被告将承担违约责任。事后，原告在政府机构的帮助下，多次与被告协商，并申请专业检测服务。因与被告多次协商不成，原告起诉至法院。至今，租赁单元仍有6层正在施工，包括702、801、802、1102、1302、1402、1502、1501单元，已知施工单时间为2019年11月23日至2020年5月20日。原告通过某处施工方了解，完工时间在8月。2020年1月9日，原告准备搬迁并通知被告，因被告禁止原告搬离，企业复工再次受阻。与被告多番协商，甚至报警和强制手段，均无法搬离。单元房屋装修是起因，其后直接导致原告承受损失是被告的种种不合理行为。请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，原告因隔壁装修噪音影响而提前退租，不遵循合同，是原告违约，同意终止租赁合同，不同意退还押金、租金、管理费，不同意赔偿违约金、误工费及搬迁费用。被告向本院提出反诉请求：1.终止双方的房屋租赁合同，没收原告押金12000元；2.原告支付租金26000元（2019年12月1日至2020年4月10日）；3.原告承担物业管理费、水电费共7000元；4.原告交还涉案租赁物；5.原告支付违约金7800元（按每日60元从2019年12月1日计算至2020年4月10日）。事实和理由：原告与被告于2019年7月9日签署房屋租赁合同，租用被告位于富力国际金融中心****房产，租赁时间从2019年8月1日至2020年8月1日。2019年11月27日，原告提出隔壁装修噪音影响工作，被告当天同物业沟通了解情况，物业反馈隔壁装修有在物业备案申请，他们知晓情况。被告敦促他们管理沟通，同时沟通原告反馈物业，敦促管理其装修需合法合规，如隔壁有违规装修行为时可以12315投诉，以约束隔壁装修的行为合法合规。2019年11月27日晚，原告提出：1.装修期间免除租金；2.协商一致解除合同；3.停止隔壁装修，解决根源问题。三个方案，希望被告选其一。被告明确拒绝，并表达个人立场是依照合同执行。隔壁装修不是被告能够有权终止的，并澄清如果原告不交租金视为违约。2019年12月3日，被告提示原告未能按时交租金，如原告不再租赁，约其12月7日见面沟通交接房产。2019年12月7日，双方就隔壁装修是否属于不可抗力免责条款内容产生分歧。原告要求退押金退租，被告认为这种情况属于提前退租，没收押金。双方报警，警察到场后建议民事诉讼。被告咨询律师后，当面递交告知书给原告，并敦促原告支付租金。2019年12月9日，被告通知物业断电敦促原告交纳租金。2019年12月19日，被告通知物业送电，因双方达成一致通过法律解决分歧，不必通过停电方式来催缴房租。2019年12月16日至2020年3月4日期间，被告多次敦促原告交纳租金、违约金和交接房产。原告因隔壁装修噪音影响其工作而提前退租，不符合合同免责条款，原告在已知情况下仍然故意不交还被告房产，意图通过给被告造成损失的不确定性，对被告形成压力而达到免责提前退租目的，原告这些行为既不符合合同，又侵犯了被告的合法权益，请求法院判决支持被告反诉请求。原告针对反诉辩称，涉案租赁物无法正常使用，原告于2019年11月26日向被告提出终止合同，被告要求12月7日见面处理交接事宜，原告跟被告说明不会再支付租金，12月7日被告向原告出具通知函，要求原告搬走，押金不予退还，双方无法达成一致，双方同意由司法判决处理。12月8日被告关闭了租赁物的水电，当日原告再次向被告提出终止合同并尽快办理交接事宜，被告迟迟不肯交接。后原告向机构部门投诉，申请调解和噪音检测。原告不同意被告没收押金，不同意支付租金、物业管理费、水电费。原告没有违约，不同意支付违约金，同意交还租赁物。被告禁止原告搬离，原告通过报警、投诉都无法搬离，物业通过强制手段扣留原告物品，导致原告至今无法正常经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的关于停工放假期间的工作安排的通知，本院经审查对其真实性予以确认。2.对原告提交的收入证明、收入账单及代理平台网页打印件，经审查，原告是誉红（佛山）经济咨询有限公司的法定代表人，收入账单及代理平台网页并不能反映原告的月工资为5万元，故本院对上述证据均不予采信。3.对原告在庭审中出示的其他证据，本院经审查对其真实性均予以确认。4.对原告于2020年4月13日提交的微信聊天记录，被告确认原告支付了2019年11月水电费177.55元及2019年12月至2020年3月水电费531.42元，故本院对该微信聊天记录的真实性予以确认。5.原告对被告提交的聊天记录的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。6.原告对被告提交的管理费、水电费的缴费通知书不予确认，经审查，本院对上述证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年7月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租位于佛山市南海区****富力国际金融中心****房给乙方使用，建筑面积250平方米；租赁期限自2019年8月1日起至2020年8月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用；房屋每月净租金为6000元，租金不包括税款，税金部分由乙方承担，每月1日前支付租金；乙方将房屋押金12000元于订立本合同之日交付给甲方，押金在合同期满后根据具体情况扣除相应款项后退还乙方；提前退租，押金作为甲方损失补偿金，不予退还；乙方应每月按时交纳以下费用：每月的电话费、水电费、物业管理费、有线电视费、上网费、垃圾处理费等所有房屋使用相关的费用；乙方违反本合同约定，提前解约的，甲方有权终止合同，乙方应按照两个月租金标准向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按月租金总额的1%支付滞纳金；等等。上述合同签订后，原告支付了押金12000元及第一个月租金6000元予被告。原告承租上述房屋后，在该处经营誉红（佛山）经济咨询有限公司。2019年11月25日，原告向被告反映附近房屋的装修噪音问题。被告建议原告寻求物业帮助或拨打12345热线投诉。2019年11月27日，誉红（佛山）经济咨询有限公司作出从该日起公司部分员工停工放假的通知。同日，原告向被告提出装修期内免租或双方终止合同，被告要求继续按照合同履行。2019年12月8日，被告要求物业管理公司对涉案房屋进行停水停电。2019年12月11日，被告通过微信向原告表示因原告拖欠2019年12月租金，要求收回房屋，没收押金。2019年12月19日，被告要求物业管理公司恢复涉案房屋的水电。2020年1月14日，原告为搬离涉案房屋要求物业管理公司开放行条，物业管理公司回复称“已经打电话给业主了”、“他没有说可以”，因而没有为原告开放行条。2020年1月16日，原告再次要求开放行条，物业管理公司回复称“刚给业主打个电话，业主不同意”。2020年1月21日，原告提起本案诉讼。2020年4月15日，原、被告对涉案房屋进行了交接。另查明，原告已支付租金、物业管理费至2019年11月，并已支付2019年11月至2020年3月水电费。涉案房屋物业管理费为1127.34元/月，被告支付了涉案房屋2019年12月至2020年4月物业管理费。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告接收涉案房屋后在该处经营公司至2019年11月24日并未提出涉案房屋存在不适租的情况，而案外人的装修施工情况非被告所能控制，装修施工所产生的噪音虽然对原告造成一定程度影响，但原告提供的证据不足以证明该装修施工导致涉案房屋出现影响房屋主体结构或使用安全的情况，因此，原告以装修噪音为由拒付租金并要求终止合同，本院不予支持。原告拒付租金并提出终止合同，构成违约，根据上述合同的约定，被告享有合同解除权。被告于2019年12月11日通过微信向原告表示要收回房屋，即是要求解除合同，本院据此认定双方签订的《房屋租赁合同》于当日解除。双方已对涉案房屋进行交接，被告请求原告交还涉案房屋已无必要，本院予以驳回。原告违约导致双方合同解除，原告主张退还押金、租金、物业管理费及赔偿违约金、误工费、搬迁费等请求缺乏依据，本院均不予支持。被告主张没收押金12000元符合双方合同约定，本院予以支持。原告从2019年12月1日开始拖欠租金，被告于2019年12月8日对涉案房屋进行停水停电，于同月19日恢复水电，而双方合同于2019年12月11日解除，原告于2020年1月14日要求搬离，但因被告拒绝配合开具放行条导致双方于2020年4月15日才交接涉案房屋，综合考虑以上情况，本院酌定原告按每月6000元的标准支付2019年12月1日至7日及2019年12月12日至2020年1月14日的租金7935.48元（6000元/月÷31天×41天）予被告，无需向被告支付合同解除前停水停电期间及2020年1月14日之后的租金。原告拖欠租金未付，被告主张每日按月租金的1%计算违约金7800元过高，本院酌定支持违约金500元。关于物业管理费、水电费的问题，根据双方合同的约定，原告作为承租人应承担其占有使用期间所产生的物业管理费、水电费。原告已支付水电费至2020年3月，被告未能举证证明2020年4月实际产生的水电费金额，故对被告主张原告支付水电费的请求，本院不予支持。被告支付了涉案房屋2019年12月至2020年4月物业管理费，如前所述，因被告原因导致涉案房屋停水停电及原告未能在2020年1月14日搬离，故本院酌定由原告支付2019年12月1日至7日及2019年12月12日至2020年1月14日的物业管理费1491元（1127.34元/月÷31天×41天）予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认何志红与蒋振华于2019年7月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月11日解除；二、何志红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金7935.48元予蒋振华；三、何志红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1491元予蒋振华；四、何志红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金500元予蒋振华；五、何志红已支付的押金12000元归蒋振华所有；六、驳回何志红的全部诉讼请求；七、驳回蒋振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计1850元（何志红已预交），由何志红负担。反诉受理费800元（蒋振华已预交），由蒋振华负担125.11元，何志红负担674.89元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予蒋振华，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年五月十四日书记员  钟丹