四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初544号 原告覃长生（曾用名：张宇翔），男，1982年4月28日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 被告：张庆，男,1969年4月16日出生,汉族,住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘锡坤，四川佳奥律师事务所律师。 第三人：达县阳光房地产开发有限公司,住所地达州市达川区南外达万路D1-2-1。 法定代表人：江洪，董事长。 委托诉讼代理人：于康平，四川虹信律师事务所律师。 原告覃长生与被告张庆、第三人达县阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告覃长生，被告张庆的委托诉讼代理人刘锡坤到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃长生向本院提出诉讼请求：1、请求停止对（2018）川1702执536号之一执行裁定书的执行，解除对达州市通川区房屋的查封；2、确认达州市通川区房屋产权归原告覃长生所有；3、诉讼费被告承担。事实及理由：贵院因张庆与阳光公司民间借贷纠纷一案，作出的（2018）川1702执536号之一执行裁定书，查封了通川区复兴镇凤翔小区Ｆ幢2单元6楼1号房屋，该房屋所有权人系案外人覃长生，不属于阳光房产公司。该房屋于2010年1月7日，由案外人在阳光房产公司购买所得，签订了商品房买卖合同，并在通川区预售合同备案登记，备案号：区房备20090084，国有土地使用证编号：区房管函（2009）11号。在购房时，由于资金不够，还在达州农村商业银行西区支行按揭贷款8万元，该款已于2016年5月19日还清。该房由于是按揭房屋，所以没有办理房屋过户登记，取得房屋产权证。经原告多次在通川区房管局咨询，由于2010年之前通川区商品房买卖均没有实现网签，以至于法院查封时，并无该房屋交易信息，一并将该房屋查封。2020年1月15日，原告对执行标的提出书面执行异议，通川区法院作出裁定驳回原告异议请求，原告认为对于法律的理解不应机械化限于套数的理解，原告原购房地处复兴镇，较为偏僻，后购买了金龙大道205号房屋系改善居住环境，并非商业炒房，属于满足生存权的合理范畴；原告接房后缴清了2011年至2020年1月7日物管费及装修押金；原告在2020年1月9日向通川区人民政府信访办维权，按照信访条例，原告将逐级信访直到问题解决。 被告辩称，一、查封行为措施正确、合法。达川区法院2016年5月10日裁定查封被执行人名下位于达州市通川区，5月12日正式查封登记。根据物权法第九条，不动产物权经登记发生效力，未经登记不发生效力。根据最高法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第二条，人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产。第十七条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案法院采取查封措施时，案涉房产尚未办理分户产权，其所有权仍属于被执行人，即使第三人购买了该房产，在未办理过户登记时法院可以查封。二、查封不应当被解除。被执行人未履行全部义务，其名下财产不应当被解除查封，即使案外人对房屋享有实体权利，根据最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定，其行使权利的后果仅仅是要求停止处分，而非解除查封。 原告向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同、公证书、商品房订购确认订单、关于注销抵押登记的函、卫生费交款收据复印件、房款缴纳收据复印件、关于注销抵押登记的函及申请书、委托书。 被告未向本院提交证据。 经审理查明，张庆与阳光房产公司民间借贷纠纷一案，达州市达川区人民法院于2015年12月25日作出（2015）达达民初字第1503号民事判决书，判决阳光房产公司偿还张庆借款本金6968057.49元及利息。在执行中，达州市达川区人民法院于2016年5月10日作出（2016）川1703执312-7号执行裁定书，裁定查封了阳光房产公司所有的位于达州市通川区部分房屋（含Ｆ幢2单元6楼1号房屋）。 经上级法院指定，本院于2018年3月2日立案执行本案。2019年5月10日作出（2018）川1702执536号之一执行裁定书，裁定继续查封上述房产,期限为3年。 同时查明，2010年1月7日，原告与阳光房产公司签订《达州市商品房买卖合同》，购买了达州市通川区凤翔小区Ｆ幢2单元6楼1号房屋，总房款124890元，并于2010年1月8日办理了合同备案登记。案外人以现金方式支付部分购房款，余款于2010年2月2日，与原达州市通川区农村信用联社复兴分社（现达州农商行西区支行复兴分理处）签订商品房按揭贷款合同（并办理公证），以上述房产作抵押向该社贷款8万元作为支付阳光房产公司购房款。合同约定房屋交付时间为2010年7月31日。2016年5月29日，达州农商行西区支行复兴分理处向达州市通川区房屋管理所发函，称原告已还清借款，请该所解除抵押登记。上述房屋现登记在第三人阳光房产公司名下。 另查明，在本院查封上述房产前，原告购买了位于达州市通川区房屋一套（证件编号：川（2017）达州市不动产权第0009661号，现居住于该房）。 原告在2019年年底缴清所有物管费后接房。 2020年1月15日，原告提出执行异议申请，请求停止对（2018）川1702执536号之一执行裁定书的执行，解除对达州市通川区房屋的查封。本院作出（2020）川1702执异14号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对于购房者提出案外人执行异议规定了两种情况；第28条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院认为：该法第28条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第29条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。比较两条规定，就保护标准而言，第29条既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，总体比28条宽泛，但所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本院查阅了最高院的相应判例认为，上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的商品房两种情形，该法28条、29条适用上产生了竞合，第28条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，本案既可适用特别条款也可以适用普通条款。 本案中，原告已经支付了全部价款并实际占有，因第三人原因未办理过户登记手续，其没有过错。其争议焦点系其是否在查封前就合法占有该不动产。本院认为，按照合同约定交付房产的时间为2010年7月31日，没有证据显示第三人存在逾期交房的情形，房屋钥匙在物业公司管理，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙应当认定为受业主委托进行管理，原告可以随时取回房屋钥匙，原告虽然在2019年缴纳所有物管费后领取钥匙，但其实际在物管公司接管物业后，已对房屋进行了实际控制和管理，房屋的实际占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住不是房屋占有的必要条件。综上，本案原告作为案外人提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。其主张法院停止对诉争房屋的执行，解除查封的请求本院予以支持。原告购房后支付了相应价款并实际占有房屋，其主张房屋产权归其所有的请求本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、、之规定，判决如下： 一、不得执行达州市通川区房屋； 二、达州市通川区房屋归原告覃长生所有； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费2798元，由被告张庆承担。 本院2020年3月13日作出（2020）川1702执异14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  向 锷 审 判 员  张 阳 人民陪审员  李晓嫦 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  柏 维