广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初309号原告：朱云清，女，1977年4月28日出生，身份证号码******************，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县***************。原告：袁华春，男，1974年10月25日出生，身份证号码******************，汉族，住湛江市麻章区*********。被告：湛江市顺亿贸易有限公司，住所地：遂溪县******（城东派出所对面）。法定代表人：吴某1。被告：湛江市昊强房地产开发有限公司，住所地：遂溪县***********。法定代表人：吴某1。被告：吴某1，男，1967年12月15日出生，身份证号码******************，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县***********。上述三被告共同委托诉讼代理人：王锦发，男，汉族，1969年6月6日出生，住遂溪县********。被告：苏晓东，女，1970年1月10日出生，身份证号码******************，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县***********。原告朱云清、袁华春诉被告湛江市顺亿贸易有限公司（以下简称“顺亿公司”）、湛江市昊强房地产开发有限公司（以下简称“昊强公司”）、吴某1、苏晓东商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月21日受理后，适用简易程序独任审理，于2020年4月15日公开开庭审理了本案。原告朱云清、袁华春、被告顺亿公司、昊强公司、吴某1的委托诉讼代理人王锦发到庭参加诉讼。被告苏晓东经本院合法传唤不到庭应诉。本案现已审理终结。原告朱云清、袁华春诉称：2015年2月，两原告与昊强公司协商购买一套商品房和一个小车位，其中小车位议定价格为12万元。小车位还没有建设时昊强公司要求两原告交纳定金5万元。2015年4月13日，昊强公司、顺亿公司与原告签订《合作建房合同》。2017年4月20日，昊强公司、顺亿公司与原告签订的《补充协议》第七点约定原告朱云清享有第一顺序选车位的权利。为保障《补充协议》的顺利履行，被告昊强公司、顺亿公司与原告朱云清签订《保证书》，约定：若顺亿公司不按《补充协议》承担赔偿等法律责任，吴某1、苏晓东愿意以个人及夫妻所有财产对被担保人朱云清承担同等赔偿责任，所承担赔偿结果不受个人财产变动而发生影响。基于对上述四被告的信任，两原告向昊强公司交纳小车位余款7万元（2017年4月7日交纳2万元，5月10日交纳5万元），12万小车位款已全额支付完毕。2019年8月20日，昊强公司、顺亿公司通知原告选择小车位，两原告发现心仪的车位被两公司捂盘给他人，其他车位太窄无法出入。昊强公司、顺亿公司的销售人员以各种理由强迫原告在剩余的小车位中选择。两原告遂多次、通过各种途径与昊强公司、顺亿公司协商要求第一顺位选择小车库，但两公司工作人员均以各种理由多次回避，两公司又告知涉案车位已为他人办理了房产证。被告昊强公司、顺亿公司的行为违反了《补充协议》第七项“朱云清第一顺序选小车位”的合同条款，有重大过错，且已履行不能，退而求其次选择其他小车位已不符合两原告购买的初衷。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，两被告公司的违约行为致使不能实现合同目的，两原告请求解除与两被告公司的小车库买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，昊强公司于2015年2月13日收取定金5万元，按主合同标的额12万元的20%计算，昊强公司应向两原告返还定金5万元及2.4万元的双倍返还定金。两被告公司的违约行为致使小车库买卖合同履行不能，两原告已足额支付12万元的小车库款，几年了已造成两原告的资金损失，据此被告昊强公司应向两原告返还7万元小车库购买款及利息损失（以2万元为本金从2017年4月8日起按年利率6%计算至清偿之日止；以5万元为本金从5月11日起按年利率6%计算至清偿之日止）。根据《中华人民共和国担保法》第十八条及两被告公司与原告朱云清签订的《保证书》、被告吴某1、苏晓东与原告朱云清签订的《保证书》，上述四被告应对本案的所有债务承担连带清偿责任。原告为了维护自身合法权益，诉至人民法院，请求人民法院判决：1、解除被告湛江市昊强房地产开发有限公司、湛江市顺亿贸易有限公司与原告朱云清、袁华春小车库买卖合同关系；2、被告湛江市昊强房地产开发有限公司向原告朱云清、袁华春返还5万元小车库定金及2.4万元的双倍返还定金；3、被告湛江市昊强房地产开发有限公司向原告朱云清、袁华春返还7万元小车库购买款及利息损失（利息计算：以2万元为本金从2017年4月8日起按年利率6%计算至清偿之日止；以5万元为本金从2017年5月11日起按年利率6%计算至清偿之日止）；4、被告吴某1、苏晓东对被告湛江市昊强房地产开发有限公司、湛江市顺亿贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任；5、上述四被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费。原告朱云清、袁华春为支持其诉求在举证期限内向本院提供如下证据：1、两原告的身份证、结婚证；2、定金收据两张；3、《合作建房合同》、《合作建房合同补充协议》；4、昊强公司、顺亿公司与原告签订的保证书、吴某1、苏晓东与原告签订的保证书；5、小车位款收据两张（2017.5.10、2017.4.17）；6、两原告向昊强公司购买房产平面图、小车库平面图；7、原告与物业公司经理王海龙短信联系截图；8、受理投诉登记表、终止调解通知书。被告昊强公司、顺亿公司、吴某1提交书面的答辩状，答辩称：一、原告所述被强迫在剩余小车位中选择车位不是事实。答辩人位于遂溪县***********商住楼一楼车库（位）工程完工后，在2018年8月第一时间通知原告选车位。原告选车位时，叫林荣郎开着自己的车进出试车位，最后选了5号车位（1号车位也在备选车位里）。原告选择5号车位后，没有停放车辆，而是让林荣郎（至于是租还是给具体不清楚）使用到现在，也没有要求选择1号车位。后因物业公司办公需要，1号车位用作物业办公室，直到现在并没有对外出售。答辩人与原告之间没有因车位引起过任何争议，而是在去年约11月份时通知要办理车位不动产权证时，原告不同意确认，并提出选择1号车位。因此，并不存在答辩人强迫原告在剩余的小车位中选择的情况，也没有违反答辩人与原告于2017年4月20日签订《合作建房合同补充协议》第七条的规定，是原告借故解除小车位买卖合同。二、原告要求解除小车位买卖合同及退还定金与利息没有法律依据。原告在2015年2月13日交来购买车位款定金50000元，2017年4月7日交来车位款50000元，在签订《合作建房合同补充协议》后于2017年5月10日交来车位款20000元。答辩人已在第一时间通知原告选车位，且原告选择的是5号车位，没有违反《合作建房合同补充协议》的有关规定，原告要求解除小车位买卖合同及退还定金与利息没有法律依据。被告昊强公司、顺亿公司、吴某1为支持其辩解在举证期限内向本院提交以下证据（复印件）：1、吴某1居民身份证；2、顺亿公司、昊强公司营业执照；3、《合作建房合同》、《合作建房合同补充协议》、收据；4、房产分户图；5、桂A.EV2**小车停放在5号车位的图片；6、遂城镇文明街清华园A幢商住楼一楼1号房的图片；7、遂城镇文明街清华园A幢商住楼一楼1号房使用权证；8、证人王海龙、林辉生的证言。被告苏晓东既不答辩，也没有提交任何证据。经审理查明：被告昊强公司、顺亿公司是经营房地产开发的公司，被告吴某1是两被告公司的法定代表人。原告朱云清、袁华春是夫妻关系。2015年2月13日，原告朱云清、袁华春欲购买被告昊强公司预售的位于遂溪县*********的小车位，向被告吴某1交付定金共50000元。2015年4月13日，原告袁华春与被告昊强公司签订《合作建房合同》，以合作建房的方式购买昊强公司位于遂溪县*********口（A幢）1404号房和小车位。因小车位在建设中，没有明确小车位编号，也没有约定小车位造价。2017年4月20日，被告昊强公司委托被告顺亿公司与原告朱云清签订《补充协议》，补充协议第六条约定网签合同房款含小车库12万元，第七条约定朱云清第一顺序选车库（位）。《补充协议》加盖被告昊强公司的公章。同日，被告昊强公司、顺亿公司、吴某1、苏晓东分别出具《保证书》，约定被告顺亿公司若不按《补充协议》承担赔偿等法律责任的，担保人昊强公司、顺亿公司、吴某1、苏晓东承担连带责任。2017年4月7日、5月10日，原告朱云清、袁华春向被告昊强公司缴交小车位款共70000元。2019年8月29日，原告朱云清向遂溪县消费者权益委员会（以下简称“县消委会”）投诉被告顺亿公司（昊强公司）侵害其选小车位的优先权益。原告朱云清向县消委会投诉称，经被告公司通知在2019年8月20日选取小车位，但在选小车位时发现理想的小车位（1号小车位）被销售，销售人员强迫原告在剩余的小车位中选择，存在强买强卖和欺骗行为，经原告多次与被告协调，但因被告公司回避没有解决，才要求县消委会协商解决。原告朱云清在向县消委会投诉中，要求被告公司全额退回给付的12万元小车位款，并按银行利率标准赔付4年利息。同日，县消委会受理原告朱云清的投诉。2019年8月30日，清华园的物业公司经理王海龙通过短信通知原告选小车位，告知原告只有五个车位任选，如果没有在限定时间内选择，则当作原告放弃选择小车位，由被告退回购买小车位款。2019年8月31日，原告回复短信称被告公司违背《补充协议》，已构成强买强卖，严重侵犯消费者权益，已协商不成，只能交给相关政府部门处理。2019年9月26日，县消委会作出《遂溪县消费者权益委员会投诉终止调解通知书》（编号：2019003），告知原告朱云清因承诺书中没有签订小车位的编号和指定的车位，被告顺亿公司认为已按承诺书的条款履行优先选取小车位，经调解，双方未能达成一致意见，根据《消费者协会受理消费者投诉导则》第三十二条的规定，终止调解，建议双方通过其他法律途径解决纠纷。2020年2月21日，两原告向本院提起本案诉讼。2020年3月3日，两原告向本院申请财产保全，请求以16万元为限冻结被告昊强公司、顺亿公司名下银行账户存款，预交保全费1320元。再查明，原、被告双方对通知原告选取小车位的时间及选定小车位的编号意见不一致。被告辩称通知两原告选取小车位的时间约在2018年8月至10月期间，两原告选取的小车位是5号小车位，而且两原告在选取5号小车位后让清华园另外的业主林荣郎使用至今。证人王海龙、林辉生为管理清华园的物业公司即湛江市昊强物业服务有限公司的经理和管理员，两人出庭作证指认原告选取的小车位是5号小车位。证人王海龙、林辉生称，原告在选取车位时是让人开车进出试车位。而且原告在选取小车位时，1号车位已有清华园的物业公司在办公，该车位上有摆放物业公司的办公桌椅。另查明，1号小车位在2017年经确权登记，权利人为被告顺亿公司，权利性质为出让/市场化商品房，专有建筑面积为21.67平方米。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。商品房预售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。原告袁华春与被告昊强公司签订《合作建房合同》，该合同内容涉及出售商品房及小车位。被告昊强公司委托顺亿公司与原告朱云清签订《补充协议》，被告顺亿公司作为代理人，其行为的法律后果由委托人被告昊强公司承担，即被告昊强公司为涉案小车位的出售人。被告昊强公司作为房地产开发商，开发的小车位属商品房，其将建设中的小车位预售给两原告，两原告在支付定金后也支付了剩余价款，现因预售的小车位发生了纠纷，符合商品房预售合同纠纷的定义。原告朱云清、袁华春向被告昊强公司预付小车位定金50000元，对于小车位的价款及优先选择权的约定通过双方签订的《补充协议》明确，之后两原告支付了剩余的小车位价款70000元，被告亦通知两原告选取了小车位，双方对于小车位买卖已达成一致意见并实际履行。虽然原告朱云清、袁华春没有单独就小车位买卖与被告昊强公司签订书面的买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，本院依法认定两原告与被告昊强公司之间以口头形式达成了小车位买卖合同。小车位买卖合同是两原告及被告昊强公司的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。根据两原告的诉求及被告的辩解，本案的争议焦点：两原告请求解除小车位买卖合同是否合法？两原告诉称被告昊强公司、顺亿公司违反《补充协议》第七条原告对小车位第一顺位选择权的规定，合同已履行不能，请求解除小车位买卖合同关系。原、被告对通知选取小车位的时间及选定小车位编号的意见不一致，双方都未能提供证据证明各自的主张。回归到小车位买卖的最初状态，两原告现主张购买1号小车位，但被告昊强公司以原告已经选择了5号小车位并使用至今不同意出卖。现使用5号小车位的车辆不属于两原告所有，被告昊强公司也认可，对于现在5号小车位的使用者与两原告的关系，昊强公司也无法证明。被告昊强公司、顺亿公司、吴某1提供的现有证据不足以证明原告已选择5号小车位使用至今，被告昊强公司不同意出售1号小车位给原告的理由不成立。被告昊强公司、顺亿公司、吴某1的证人王海龙出庭作证的证词，证明了原告是通过开车进入车位的形式选择的小车位。证人王海龙提及原告在选取小车位时物业公司已在1号小车位办公，办公桌椅占用了部分的小车位。原告既是开车试车位，在仅有21.6平方米的小车位里摆放了物业公司办公桌椅的情况下，原告如何开车进出选取车位。两位证人的证词前后矛盾，且证人工作的物业公司与被告昊强公司具有利害关系，对于被告提供的证人证言，本院不予采信。再者，被告昊强公司在通知原告在选取小车位后，若已经确定原告选定的是5号小车位，为何在2019年8月30日又再次通知原告选小车位？这更能证明了对于原告初选的小车位，被告昊强公司不同意出卖。《补充协议》第七条赋予原告第一顺序选取小车位的权利，即被告昊强公司开发预售的小车位都要先让原告先行选择。但短信的内容又明确原告只有五个车位选择，从而印证了被告昊强公司违背了《补充协议》第七条的规定。被告昊强公司不同意出卖1号小车位，买卖合同已无法履行，原告请求解除与被告昊强公司的小车库买卖合同，有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告昊强公司对小车位买卖合同的解除存在过错，两原告请求返还小车位购买款及赔偿损失，本院予以支持。两原告支付的购车款120000元含50000元定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告昊强公司作为收受定金的一方不履行约定，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。小车位总价款为120000元，两原告应支付24000元的定金，故被告昊强公司、顺亿公司应当返还小车位购买款50000元及双倍返还定金24000元。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条规定，房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后,买受人应当将房屋返还给出卖人,并支付房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将收取的价款返还给买受人,并支付贷款利息。两原告在2017年4月7日、2017年5月10日分别支付小车位购买款50000元、20000元共70000元给被告昊强公司，昊强公司应向两原告返还50000元及支付从2017年4月7日起以本金50000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息以及返还20000元及支付从2017年5月10日起以本金20000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息。两原告主张50000元的利息从2017年5月11日计算，本院予以照准。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告吴某1、苏晓东出具《保证书》，该《保证书》是其两人的真实意思表示，保证内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的。被告吴某1、苏晓东作为担保人，对被告昊强公司没有按照《补充协议》履行应承担的法律责任承担同等责任，即被告吴某1与苏晓东对被告昊强公司的债务承担连带责任。被告苏晓东经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第八十九条、第九十一条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告朱云清、袁华春与被告湛江市昊强房地产开发有限公司的小车位买卖合同。二、限被告湛江市昊强房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱云清、袁华春返还小车位买卖定金50000元及双倍返还定金24000元共74000元。三、限被告湛江市昊强房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱云清、袁华春返还小车位购买款70000元及利息（1、以本金50000元为基数，自2017年5月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以本金20000元为基数，自2017年5月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）四、被告吴某1、苏晓东对被告湛江市昊强房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任。五、驳回原告朱云清、袁华春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1590元、诉讼保全费1320元共2910元，由被告湛江市昊强房地产开发有限公司、吴某1、苏晓东负担。原告朱云清、袁华春已向本院预交上述诉讼费用2910元，被告湛江市昊强房地产开发有限公司、吴某1、苏晓东应负担的诉讼费用于本判决发生法律效力之日起五日内迳付给原告朱云清、袁华春，本院不再作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 王月波二〇二〇年五月十四日法官助理 陈惠敏书 记 员 陆一鸣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》四十四、房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后,买受人应当将房屋返还给出卖人,并支付房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将收取的价款返还给买受人,并支付贷款利息。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产,人民法院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的,应当向被告释明反诉请求返还财产,避免判决单方返还财产造成当事人利益失衡。合同无效或者被撤销的,一方因房产价值波动受到的损失,由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价值波动受到的损失,由违约方赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。