广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)粤13民终197号上诉人（原审原告）：张某某，男，汉族，1967年12月18日出生，住址：广东省珠海市香洲区****************。委托诉讼代理人：刘丹，系广东俭德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亨，系广东俭德律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：惠东县长银房地产开发有限公司，住所地：惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓******。法定代表人：符某1。委托诉讼代理人：姚小刚、郑雪燕，均系广东广法律师事务所律师。上诉人张某某因与被上诉人惠东县长银房地产开发有限公司（下称长银公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初3534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人张某某向本院提出上诉请求：一、撤销（2019）粤1323民初3534号案一审民事判决；二、依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求；三、判令被上诉人承担本案一、二审受理费。事实和理由：上诉人一审提出的诉讼请求主要为以下三项:一、判令被告购房总价款的20%支付违反要约的违约金；二、判令被告支付延期办证违约金；三、确认格式条款无效。因上诉人的三项诉求为本案一审的庭审焦点。故上诉人根据本案的事实与法律，针对一审法院就以上三项诉求在事实的认定与法律的适用等方面存在的严重错误提出以下上诉的事实与理由。一、被上诉人的商品房销售广告资料的内容为合同要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》”）第三条指出:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被上诉人发布涉案商品房销售广告的目的是销售涉案商品房，上诉人是被上诉人为销售涉案商品房进行广告宣传的对象及受众，上诉人是根据被上诉人发布的广告宣传资料，在涉案房屋单价高于同期同地段其他在售商品房单价约50％的情形下购买了涉案房屋。上诉人依据以上司法解释，并根据被上诉人的销售广告资料中的内容构成合同要约的事实提出第一项诉求的理由如下:（一）销售广告资料中的“六星级度假酒店”等内容为合同要约。因涉案商品房的销售广告资料中存在以下虚假宣传内容，即涉案楼盘为六星级度假公寓酒店，全球第一的美国温德姆豪生酒店经营，六万平方米的巴厘园林，30个温泉池，独有富铁温泉、24小时温泉入户、产权酒店等；故被工商行政管理部门认定为虚假宣传，并对被上诉人作出了处罚决定。尽管该行政处罚决定经行政复议以已过查处时效为由撤销，但行政复议决定并未否认涉案商品房的销售广告宣传资料虚假宣传的事实。对于被上诉人在广告宣传资料中提及的“六星级酒店”内容，一审判决认为:以上宣传内容侧重的系设施、服务的的一种主观感受。（见判决书第19页）。《中华人民共和国星级酒店评定标准》规定，从一星级酒店开始，每一星级酒店均有对应的客观的评定标准，每一星级酒店均有对应的、具体的物质设施要求，酒店星级越高，设施越豪华（如国外奢华的迪拜帆船七星级酒店），星级酒店设施是客观的物质存在，因此赋予不同等级星级酒店消费者的主观感受是以对应不同等级星级酒店的配套设施为基础，不同的物质基础决定不同星级酒店的主观感受及美誉度。这不是一审判决认定的抽象的、虚妄的主观享受。经查:我国最高星级酒店等级标准为“白金五星”，故被上诉人称涉案商品房“六星级酒店”是凭空虚构的。涉案房屋的性质为商品房，因上诉人当时轻信被上诉人宣传的“六星级酒店度假公寓”的有关虚假内容，购买了涉案商品房，并用于自住、度假及委托被上诉人的关联公司作为酒店客房出租，无论上诉人将涉案房屋用于何种用途，都应当享受与被上诉人所称的“六星级酒店”相符的设施和服务。但因被上诉人无法证明涉案商品房的开发规划区域内的配套设施高于五星级酒店标准或符合六星级酒店标准，而涉案商品房关于“六星级酒店”设施方面的宣传内容又属于合同要约的范畴，因此应当认定被上诉人违反了合同要约。并承担违约责任。（二）销售广告资料中有关“温泉”等内容为合同要约。被上诉人的涉案商品房销售广告资料除了6星级度假酒店，89年.全球No:1温德姆，豪生酒店集团经营等属于合同要约的内容外，以下内容则属于涉案商品房开发规划范围类的具体设施，即60000平方米巴厘园林，30个（富铁）温泉池，近50个6星级的酒店配套设施。这些宣传内容，属于再审被申请人就涉案商品房开发规划范围类的相关设施所做的说明和允诺具体确定，由于这些销售广告宣传资料的内容对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大的影响，符合根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第三条的规定，因此属于合同要约。被上诉人没有提供其宣传的六万平米巴厘园林，属于违反要约的情形，而一审法院对此未作认定。涉案商品房开发规划区域内是否有“温泉”是一审重点。《中华人民共和国矿产资源法》第三条规定:矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权。地表或者。地表或者地下的矿产资源的国家所有权依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。国家保障矿产资源的合理开发利用。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏矿产资源。各级人民政府必须加强矿产资源的保护工作。勘查、开采矿产资源，必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权，并办理登记；但是，已经依法申请取得采矿权的矿山企业在划定的矿区范围内为本企业的生产而进行的勘查除外。国家保护探矿权和采矿权不受侵犯，保障矿区和勘查作业区的生产秩序、工作秩序不受影响和破坏。从事矿产资源勘查和开采的，必须符合规定的资质条件。《中华人民共和国矿产资源法实施细则》第五条规定:国家对矿产资源的勘查、开采实行许可证制度。勘查矿产资源，必须依法申请登记，领取勘查许可证，取得探矿权；开采矿产资源，必须依法申请登记，领取采矿许可证，取得采矿权。矿产资源勘查工作区范围和开采矿区范围，以经纬度划分的区块为基本单位。具体办法由国务院地质矿产主管部门制定。《中华人民共和国水法》第三十六条规定:在地下水超采地区，县级以上地方人民政府应当采取措施，严格控制开采地下水。在地下水严重超采地区，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以划定地下水禁止开采或者限制开采区。在沿海地区开采地下水，应当经过科学论证，并采取措施，防止地面沉降和海水入侵。最高人民法院在［1996年5月6日（1996）法行字第5号］关于对地下热水的属性及适用法律问题的答复中指出:地下热水:地下热水上）具有矿产资源和水资源的双重属性，开采地下热水，须依法登记，应当附具水行政主管部门和城市建设行政主管部门的审查意见.根据规定，获得采矿权之前首先要有探矿权，该区域内也并未有任何相关探矿权设立，也就是该区域根本就没有勘探出来有温泉资源，故现无任何证据证明涉案楼盘所在区域存在地下温泉。况且涉案楼盘距离海边不足300米距离，假如有温泉的话则被称之为海洋温泉，目前网上能够检索到的广东省内海洋温泉，只有珠海海泉湾海洋温泉。根据日常生活经验法则和逻辑推理，已经完全可以认定涉案楼盘区域没有温泉。上诉人入住涉案商品房后，没有富铁温泉的生活感受及体验，经实地勘验核实，涉案商品房的所谓的“富铁温泉”水来源于锅炉热水。上诉人根据以上事实和法律，认为涉案商品房开发规划区域内没有符合富铁温泉性质的地下热水，并向政府有关部门多次反映投诉。惠东县国土资源局于2017年3月10日复函惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会指出:经查现涉案商品房区域未设立采矿权；惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会于2017年3月16日回复檀悦业主的意见中指出:经查，现该区域内（即涉案商品房开发规划区域内）未设立采矿权，即没有开采地下热水。惠东县**监督管理局根据调查结果，认定涉案商品房开发区域内没有温泉，因此涉案商品房的销售广告宣传资料关于“温泉”的内容为虚假宣传，并作出了相应的行政处罚决定；尽管惠东县人民政府行政复议撤销了该份行政处罚决定，但并未否认涉案商品房没有温泉的事实。应当指出，行政处罚程序中的行政主管机关是主动行使行政权力进行事实调查，然后在调查的基础上形成结论，并根据调查结论作出的行政处罚决定，因此其调查结论具有极强的真实性、客观性。与本案有关的其他案件已经一审、二审民事审判程序，并经过了行政处罚程序和行政复议程序，在一审、二审民事审判程序和行政处罚及行政复议这四个阶段中，“温泉”始终是调查和争议焦点之一。按照常理，被上诉人在这四个阶段提供证据力证涉案商品房开发区域为存在温泉以自证清白，是对其自身利益的最大保护。但被上诉人在以上阶段均未提供证据证明涉案商品房的开发区域内有温泉，或者未提供证据证明涉案商品房开发规划区域内的“温泉”源于地下水。根据民事诉讼证据规则的高度盖然性证明标准，以上事实足以证明涉案商品房的开发规划区域内没有温泉。就本案而言，涉案商品房开发区域内是否有温泉是本案要查明的关键事实。一审判决避而不谈涉案商品房开发规划区域内没有温泉的根本事实，反而舍本逐末，奢谈温泉的行业标准，一审判决认为:“尚不能认定再审被申请人对外宣传其提供温泉服务构成虚假宣传”（见判决20页），并且颠倒了举证责任。民事诉讼中“谁主张谁举证”的举证原则，是指谁主张的积极事实谁承担举证责任，谁主张消极的事实并不必然需要承担举证责任，如买卖合同纠纷中，买受人可以主张自己没收到货，却不需要拿出证据来证明自己没收到货（也无法证明自己没收到货），所以既然被上诉人主张他们提供了温泉，那么被上诉人就应当举证证明这一事实，这才是符合“谁主张，谁举证”这一原则。此外在本案中被上诉人主张涉案楼盘是温德姆酒店集团经营管理的事实均由被上诉人举证证明，那么同理被上诉人提供了温泉的事实也应当由其证明，既然被上诉人没有提供任何证据能够证明他们提供了温泉，那么就应当认定被上诉人没有提供温泉。退一万步讲，假定被上诉人从地下盗采出了温泉，但是盗采国家矿产资源和水资源的行为严重违反《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共和国水法》，造成国有矿产资源流失和地面沉降、海水入侵等不可逆的环境损害，该盗采行为随时可能被多个政府部门制止、处罚、取缔，实质上业主们享受温泉的合同权利还是始终处在一个不稳定的状态，被上诉人的履约行为也属于瑕疵履行（不适当履行），实质上还是构成了违约，也应该承担违约责任。而且一审判决是对不法开发商滥采地下水的纵容，将导致破坏环境的严重后果。（三）涉案商品房不是美国温德姆豪生酒店经营。被上诉人的销售宣传广告资料称涉案商品房由美国温德姆、豪生酒店经营，美国温德姆豪生酒店集团为境外企业法人，但其提交的证据却为上海豪生酒店，系两个独立的法人主体，上海豪生酒店为境内法人，不是再审被申请人在销售宣传广告中所称的“美国温德姆豪生酒店集团”。（四）违反要约违约金的惩罚属性。损害赔偿和支付违约金是承担合同违约责任的两种主要方式。前者是补偿性的承担责任形式，而后者则具有补偿性和惩罚性双重属性。损害赔偿通常要与实际损害相结合，而支付违约金的数额与实际损害之间并无必要联系。即使在没有损害的情况下，也应支付违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第三条的规定，如果被上诉人违反合同要约，而不承担相应的违约责任，那么本条规定形同虚设。上诉人认为:本条规定承担违约责任的适用方式为惩罚性规则，故上诉人要求被上诉人支付违反要约违约金的主张符合法律规定，而且无须上诉人就被上诉人违反合同要约所造成的损失承担量化的举证责任。根据以上事实和法律，原审判决认为:被上诉人的“该宣传行为系要约邀请而非要约”明显违反最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，系认定事实错误。二、上诉人主张延期办证违约金的事实与理由的依据。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日施行，惠东县开始办理《不动产权证》的时间为2016年6月30日后，即使考虑到办证法规与政策的变化对办证时间的影响，涉案商品房延误的办证时间之长也是不合情理的。涉案商品房取得竣工验收合格证书后，被上诉人于2016年8月开始地籍测绘，于2016年9月下旬完成地籍测绘，然后被上诉人向不动产登记部门申请权籍调查，在取得权籍调查结果后，涉案商品房具备了办证条件，根据双方约定，涉案商品房具备了办证条件后，开发商书面通知上诉人办理不动产权证的面签手续。在办理不动产权证的过程中，被上诉人负责如下工作：即地籍测绘、申请权籍调查、通知上诉人办理有关办证手续，以及向不动产登记部门提供办证所需的近二十份法律文件，由此可见办理不动产权证的工作主要由被上诉人负责，上诉人根据以上事实认为：被上诉人应当对其延误办证的时间承担违约责任，并承担举证责任。一审判决在未彻底查明被上诉人是否延误办证时间的情形下，免除被上诉人绝大部分延期办证的违约责任。上诉人认为这一判项有违公平。三、《补充协议》第十一条为无效格式条款。《补充协议》第十一条排除及限制了上诉人作为房屋所有权人的享有的处分权，明显属于无效的格式条款。认定该合同条款是否属于无效的格式条款，应当根据《合同法》的规定和公平原则，而不是根据合同一方当事人是否属于“完全民事行为能力人”，或者以“双方系真实意思表示”来判定；如果仅仅根据是否属于“完全民事行为能力”或“双方系真实意思表示”作为判定合同条款是否无效的依据，那么《合同法》中关于认定无效合同及无效合同条款的法律规定是没有意义的，一审判决在此显然悖离了《合同法》的立法原意。涉案商品房的性质属于商品房，所有权人为上诉人，购买涉案商品房的业主有的用于度假或自住，有的用于投资，有的委托给被上诉人指定的人格高度混同的关联企业出租经营，无论涉案房屋的用途如何，都不会改变涉案房屋的所有权属性，更不应该改变所有权所属的处分权，如果因为第三方经营所需的因素剥夺或者消灭所有权所属的处分权，无异于是动摇或改变民法及物权法的根本的制度与原则。被上诉人低价（不到3000万元）获得涉案商品房开发区域地块后，以低廉的工程造价进行建筑施工，以高价出售给买受方，然后拟定格式条款，强制性的要求涉案房屋所有权人以低廉的收益率将涉案房屋出租给其指定的人格高度混同的关联企业，被上诉人以这种方式垄断房源，以获取巨额的经营收益。此外被上诉人还肆意侵占共用面积，用于经营牟利，被上诉人的以上行为严重损害涉案商品房所有权人的合法权益；如果涉案房屋的所有权人拒绝其委托出租的条件，再审被申请人则采用停水、停电、限制出入等黑恶手段，以胁迫业主们就范。被上诉人不仅违反了诚实信用原则，还违反了不得违反法律法规和公序良俗的原则，更加违反了有利于节约资源和保护生态环境的原则（简称绿色原则），其不当行为给惠东县的地产业、旅游业造成了巨大的负面影响；涉案商品房小区不是法外之地。对被上诉人的违反诚信经营的不当行为应当予以规范，以彰显法律的强制、教育、指引功能，营造良好的社会生态环境。综上，上诉人认为:鉴于一审判决存在认定事实不清，适用法律错误等情形，故请求法院依法支持上诉人的上诉请求。长银公司发表答辩意见：一、本案，长银公司的销售广告和宣传资料不存在虚假宣传。1.关于“6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”的宣传。从被上诉人在房管局存档的拟发布的广告样式以及上诉人一审时提交的宣传资料可以看出，被上诉人对外宣传的内容为“近50个6星级的度假配套设施”“6星级度假格局”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”等，并非是传统意义上的“六星级酒店”，而我国目前的并没有“六星级酒店”资质的级别划分，这是众所周知的，所谓的“6星级服务”“6星级度假格局”等宣传标语侧重的是设施、服务的一种主观感受。2.关于美国温德姆豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台、酒店公寓的宣传。涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，（2018）粤惠惠州第2176号公证书、惠东县**监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件等证据，证明涉案房屋是由美国温德姆豪生酒店集团旗下品牌经营管理并有RCI全球度假交换平台，涉案楼盘的业主缴纳会员使用费及交换手续费即可享受RCI度假交换权益。3.关于六万平方米巴厘园林、温泉的宣传。上诉人以被上诉人不具有采矿权为由，认为被上诉人关于“温泉”属于虚假宣传，没有事实根据和法律依据。不具有采矿权不等于没有温泉，不具有采矿权而开采的地下水不等于不是温泉水。“采矿权”即采矿许可证，仅仅是我国法律对于矿产资源管理的一种行政许可方式和手段，并不是对“温泉”的定义、定性。3.关于六万平方米巴厘园林、温泉的宣传。上诉人以被上诉人不具有采矿权为由，认为被上诉人关于“温泉”属于虚假宣传，没有事实依据和法律依据。不具有采矿权不等于没有温泉，不具有采矿权不等于没有温泉，不具有采矿许可证而开采的地下水不等于不是温泉水。“采矿权”即采矿许可证，仅仅是我国法律对于矿产资源管理的一种行政许可的方式和手段，并不是对“温泉”的定义、定性。事实上，我国法律及法规对“温泉”的定义及标准至今仍未有明文规定。将采矿权与温泉等同，就如同“没有准生证的新生儿就不是人”一样，极其荒谬，毫无事实根据和法律依据。被上诉人以“温泉”对涉案项目楼盘进行宣传以及向上诉人销售涉案房屋时，因我国仅有一部2011年6月1日起正式实施的首部全国性的温泉行业标准《中国温泉行业标准》（2011年5月通过国家旅游局批准，行业标准编号:LB/T016-2011，全称为《温泉企业服务质量等级划分与评定》），对温泉、温泉企业、温泉服务进行了明确的规定，而根据该行业标准的规定，被上诉人通过钻井而引入温泉池的具有一定温度且含有矿物质、微量元素的地下水属于广义的温泉，被上诉人以“温泉”对外宣传不属于虚假宣传。根据上述《中国温泉行业标准》第3.3款“温泉企业”是指:利用温泉资源，并具备相适合的设施设备和环境条件，以温泉服务为主，并提供健康理疗、住宿、餐饮、会务、休闲、度假等相应服务的经济组织。包括温泉酒店、会所、度假村、疗养院、洗浴中心、温泉旅游小镇、温泉旅游度假区、温泉城等各类温泉企业。第3.4款“温泉服务”是指:以温泉（含地热蒸气、矿物泥或冷泉）为载体，以沐浴、泡汤和健康理疗为主，提供参与、体验和感悟温泉养生文化的相关产品，达到休闲、疗养及度假等目的的服务。即广义的温泉包含了地热蒸汽、矿物泥或冷泉。而根据该行业标准第3.2“冷泉”的规定:冷泉是从地下自然涌出或人工钻井取得且水温因此，被上诉人通过钻井将具有一定温度且含有矿物质、微量元素的水引入温泉池，并以“温泉”进行宣传，非但没有违反法律、法规的规定，反而是符合中国旅游局发布的行业标准的，即被上诉人以“温泉”进行宣传的行为不属于虚假宣传。二、被上诉人长银公司的广告和宣传资料仅是要约邀请，广告和宣传资料的内容不属要约，被上诉人长银公司不存在违反要约的情形，无需向上诉人支付违约金。1.上诉人一审主张违反要约的违约金171048.8元的请求已过诉讼时效，人民法院依法应当判决驳回上诉人的该项请求。根据我国《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，上诉人于2016年1月2日验收涉案房屋，且上诉人一审起诉称上诉人于验收房屋之日即发现涉案房屋的“高大上”形象宣传纯属虚构。因此，上诉人于2016年1月2日知道其权利受到损害，上诉人要求支付违反要约的违约金的诉讼请求的诉讼时效在2019年1月1日届满，上诉人于2019年4月5日提起该项诉讼请求明显已经超过诉讼时效。2.被上诉人长银公司在其发布的广告和宣传资料中已明确注明“本手册所有图片及文字仅为要约邀请”，且宣传内容并未在商品房买卖合同中进行约定，因此，被上诉人的广告和宣传资料内容不属于要约，被上诉人不存在违约的情形。①被上诉人长银公司在其发布的广告和宣传资料中已明确注明“本手册所有图片及文字仅为要约邀请”。《补充协议》第十五条第一款约定：“上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”。即出卖人已明确商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请。②关于上诉人主张被上诉人违反要约的“6星级”“六万平方米巴厘园林”“温泉”“美国温德姆豪生酒店集团提供经营管理”等内容，双方并未在商品房买卖合同或补充协议中进行约定，该类内容不属于合同内容。综上，被上诉人的广告和宣传资料仅是要约邀请，不属于要约，被上诉人不存在违反要约的情形，无需向上诉人支付违约金。3.被上诉人宣传的“温泉”对本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不是具有重大影响的因素。①房屋的价格除了受市场调节外，还主要与房屋使用性质、所在片区、地理位置、地理位置、建筑结构、建筑质量、开发商品牌和商誉等综合因素相关。就本案而言，涉案房屋所在项目属于海滨度假酒店公寓，项目所属片区为海滨旅游胜地惠东县双月湾，被上诉人销售的楼盘名称为“檀悦度假酒店公寓”。即，涉案房屋项目的核心价值在于“酒店式经营管理”“海滨度假”，主打酒店管理团队、酒店品牌许可以及海景，这才是购房者考虑是否购买海滨酒店式公寓以及房屋价格具有重大影响的因素。针对本案，按照日常的经验判断，打算在惠东港口双月湾购买酒店公寓的购房者主要考虑的、对其购房以及评估房屋价格具有重大影响的应当是房屋的地理位置、海滨景色、酒店管理团队、酒店品牌许可。②本案，根本没有证据证明是否存在“温泉”是上诉人考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重大影响因素。上诉人是完全民事行为能力人，而购房属于重大价值的交易行为，其在购买房屋过程中，应具有更高的注意义务，对购买房屋的状况会更加谨慎判断，如果是否存在“温泉”是其是否愿意以合同约定价格购买涉案房屋的重大影响因素，那么上诉人在决定是否购买涉案房屋前就会以谨慎态度去核实涉案项目是否有温泉的相关审批资料、证件。但是，本案根本没有证据显示，上诉人在购买涉案房屋前，有要求被上诉人提供或向相关部门了解、查询相关温泉审批资料、证件。如果温泉是这么重要、关键，在合同没有对温泉进行任何明确约定的情况下，上诉人作为完全民事行为能力人就不可能签合同了。由此可证明，对上诉人而言，是否存在“温泉”并不是其考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重大影响因素。4.本案被上诉人的广告和宣传资料不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。只有在“商品房出卖人没有明确商品房的销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请”的情况下，才能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条来认定商品房的销售广告和宣传资料是属于要约邀请还是属于要约。根据《合同法》第十四条的规定，构成要约的意思表示须符合“（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。而本案中，被上诉人在所有的广告和宣传资料中均没有作出类似的表明、注明。相反，被上诉人发布的广告、宣传资料已明示了属于要约邀请，商品房买卖合同也约定了以政府最终审批的法律文件为准等，且《补充协议》第十五条第一款也约定了“上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”。即，上诉人明确知道被上诉人的广告和宣传资料仅是要约邀请。三、被上诉人已按商品房买卖合同及补充协议的约定履行了义务，被上诉人无需向上诉人支付延期办证的违约金。1.被上诉人已按商品房买卖合同及补充协议的约定履行了义务。一审法院已查明：根据双方签订的商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条的约定，被上诉人应当完成两项义务，第一项义务是应当在房屋约定之日起按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；第二项义务是90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料。因不动产登记政策改革，进行不动产登记需要进行权籍调查，而各个地区的办证机关根据不同情况分阶段分类型逐步开展、实施不动产统一登记工作，此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测的，一审法院认定此种情形符合情势变更情形，认定被上诉人的通知义务应当相应顺延，即被上诉人的第二项通知义务应自取得权籍调查成果之日起90天内履行，有理有据。而本案，被上诉人也已按约定履行了通知义务。被上诉人于2016年1月2日将涉案房屋交付给上诉人，根据商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条第1款“出卖人应当子啊商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被上诉人已于2015年12月15日取得《商品房产权权属证明书》，被上诉人已按约定履行了义务。一审法院依法向惠东县国土资源局调查涉案房屋的不动产权证办理情况，惠东县国土资源局于2019年9月3日作出复函：涉案房屋权籍调查于2017年5月23日办结，而被上诉人在领取了权籍调查成果表后，已按约定通知上诉人前来领取办理房产证登记须有出卖人提供的资料以及办理面签手续。上诉人也已于2017年2月24日向惠东县********申请办理不动产权转移登记，并于2017年11月2日办理不动产权证。因此，被上诉人已按约定履行了通知义务，不存在违约。2.商品房买卖合同及补充协议均没有约定“被上诉人逾期通知上诉人前来领取办理《房地产证》登记需由被上诉人提供的资料，被上诉人需要承担违约责任和支付违约金”，因此，被上诉人无需向上诉人支付逾期办理不动产权证的违约金。商品房买卖合同第十五条约定“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（3）项处理……（3）双方同意本条款按照附件补充协议执行”。《补充协议》第九条第1款约定了“如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”，对于该条款约定的义务，被上诉人已按约定的时间履行。而补充协议第九条第2款约定“出卖人在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料…买受人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理《房地产证》，否则，由此造成的责任由买受人承担”，该条款并没有约定被上诉人需因逾期履行通知义务而向上诉人承担违约责任和支付违约金，也没有约定违反该条款的违约金标准。因此，从双方签订的商品房买卖合同和补充协议可以看出，“每日按已付房款的万分之一”的违约金标准仅是针对《补充协议》第九条第1款“出卖人逾期提交资料报产权登记机关备案”的约定，并不是针对“出卖人逾期通知买受人领取办理《房地产证》需由出卖人提供的资料”的约定。商品房买卖合同和补充协议其他条款也均没有约定被上诉人须因逾期通知上诉人领取办理《房地产证》资料而应承担的违约责任以及违约金标准。五、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第十一条不属于格式条款，是合同双方真实的意思表示，合法有效，上诉人主张无效没有依据。相反，上诉人在房屋交付后还与涉案房屋的管理公司惠州市檀悦豪生酒店资产管理有限公司另行签订了《房屋经营管理委托合同》。1.上诉人是完全民事行为能力人，其在购买涉案房屋之前已明确知道涉案酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其物权进行一定程度的限制，上诉人在签订合同时对该条款进行了充分了解后与被上诉人签订了《补充协议》，作出对其自有物权的处分，该条款系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规定的效力性强制性规定，是合法有效的约定，合同双方都应当遵守。2.惠东县**监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》（惠东市场监管函[2017]18号）也认定：“经查阅相关委托经营协议合同，签订合同协议是经营者与服务业主以自愿为原则的自主民事行为，业主拒绝签订委托经营合同并不影响业主对其房屋所有权的全部权利，由此相关协议不属于霸王条款”。3.为实现整个楼盘的整体价值，被上诉人以及酒店管理公司对涉案楼盘进行品牌许可、管理团队、配套设施等巨额投入，大大提升了涉案房屋的价值。现上诉人欲“撕毁”委托经营条款，实则是恶意违约。4.本案上诉人并未与被上诉人签订《房屋经营管理委托合同》，双方并不存在委托出租的合同关系，上诉人一审时诉请解除双方的委托出租合同关系没有事实根据和法律依据，一审判决驳回该项诉讼请求是正确的。综上所述，上诉人的主张没有事实根据和法律依据。本案上诉人及其他部分业主提起的该系列案件诉讼的真正原因并不是因被上诉人违约导致其利益受损，其真实原因是上诉人及部分业主受到众多不法分子的怂恿希望利用被上诉人所提供酒店品牌、服务及配套设施，自行经营客房、在酒店里开店中店，在该行为遭到酒店制止后，上诉人及其他业主即通过各种手段向被上诉人施压、制造纠纷，希望以此撕毁双方合约，将被上诉人及酒店管理公司逼走。该行为完全违背了合同的诚实信用原则，如果真如其所愿，被上诉人及酒店管理公司无法继续经营管理涉案酒店项目，那么将会损害绝大多数业主的合法权益、导致绝大多数业主购买涉案项目房屋的目的无法实现，且会导致酒店几千名员工失业。请求二审法院依法查清事实，判决驳回上诉人的全部诉讼请求。原审原告张某某向一审法院起诉请求：1.被告支付违反要约的违约金171048.8元；2.被告支付延期办证违约金40966元（自2016年7月3日起计至2017年10月25日止）；3.解除双方的委托出租合同关系；4.被告承担本案案件受理费。一审法院认定的事实:1.原告张某某（买受人）与被告惠东县长银房地产开发有限公司（出卖人）于2014年7月10日签订了商品房买卖合同及相关附件。商品房买卖合同约定被告将其开发建设的惠州市惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓第1、2、6幢1单元25层12号房出售给原告，约定房屋交付日期为2015年10月18日前，房屋总价款为855244元，付款方式为买受人于2013年11月30日前一次性付清全部楼款；第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第⑶项处理……⑶双方同意本条款按照附件补充协议执行。”商品房买卖合同补充协议约定“买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对商品房买卖合同以下简称本合同的补充，买受人确认，出卖人在签订本合同及本补充协议书、相关附件前，已就所有条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”，补充协议第九条约定“对本合同第十五条的补充，⑴如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，延期达360天以上的，买受人有权解除买卖合同，出卖人应向买受人合计支付合同总额5%的违约金；⑵出卖人在取得商品房屋权属登记证明书后90天内书面通知买受人前来领取办理房地产证登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了办证义务，买受人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理房地产证，否则，由此造成的责任由买受人承担；⑶买受人应按出卖人书面通知上的时间及地点领取办证的相关资料，买受人可选择自行办理房地产证或委托他人代办房地产证，如委托他人代办的，委托人必须出具经公证部门签发的委托公证书，如委托律师事务所，应出具律师事务所见证的授权委托书，否则，受托人无法领取相关办证资料。”补充协议第十一条约定“关于委托出租的约定，为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财物安全，买受人不得将房屋委托给除檀悦豪生酒店资产管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动，包括但不仅限于出租，委托出租、出资等合体形式，如有发生，檀悦豪生酒店资产管理有限公司有权采取包括但不限于停水、停电等强制措施，以及通过法律途径追讨给檀悦豪生度假酒店带来的经济损失。”补充协议第十四条约定“出卖人就本房地产项目下列现状向买受人做如下告知，（一）本项目后续工程施工可能会有噪音及生活影响，（二）重要提示，⑴本项目在各销售中心及销售资料中公布的总平面图及售楼模型为规划方案，该方案和经济技术指标仅供参考，项目总平面图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意，具体内容以政府规划部门最终审批的规划方案为准，在履行法律规定程序后，该规划可能发生局部调整；⑵本项目部分户型因外立面、楼体结构、设计风格及平面设计不同，相同户型会有局部细节差异，最终以买卖双方签订的商品房买卖合同为准；⑶因建筑结构不同，电梯厅及其它公共部位可能存在面积、布局和装修效果差别，以交付时的现状为准；⑷项目在售价中已经充分考虑了以上各项不利因素可能对居住造成的影响；⑸本项目因宗地平面限制及户型布置等因素，房屋采光、通风、日照等要素各有不同，房屋销售价格已综合考虑以上因素的影响；⑹公寓未设计使用燃气，房屋内不设置燃气接口；买受人知悉并确认由于条件限制出卖人难以穷举本项目红线内外所有现状，买受人确认购买前已仔细比较并慎重决策后方签署本合同及其补充约定，买受人确认以上告知均属现状，若发生变更，出卖人无义务另行告知；本项目红线外非出卖人规划开发范围，因此，因各种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关。”补充协议第十五条约定“广告和宣传资料，⑴本条所述‘符合要约条件’的售楼书、宣传资料或广告须是出卖人作出的在本合同生效前仍有效的售楼书或广告，且应同时满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件，若上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束；⑵出卖人所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在本合同中已作另外约定的以本合同约定为准；⑶出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。”补充协议第十六条约定“关于买受人权益的其他约定，⑴檀悦豪生度假酒店已与RCI签订战略合作协议，买受人有权加入RCI交换平台，但买受人需根据RCI入会规定办理相关手续及缴纳相关费用；⑵出卖人承诺买受人可免费享用双月湾檀悦豪生酒店儿童俱乐部（收费项目除外）、游泳池、健身房、太极房、瑜伽房、影剧院配套服务。”补充协议第十七条约定“通知和送达，⑴双方通讯地址以本合同所载地址为准，一方联系方式如有变更，应在变更后十五天内书面通知对方；⑵本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递），采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期，采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期的第二天，如任何一方拒绝签收、地址发生、地址发生变化未通知另一方不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。”2.原告主张因被告虚假宣传而签订了涉案商品房买卖合同，并主张被告虚假宣传涉案楼盘为六星级酒店公寓、由美国温德姆·豪生酒店集团经营管理且有RCI全球度假交换平台、有28个富铁温泉池、50个六星级的度假配套设施等，原告提交了售楼宣传广告和宣传资料、相关部门复函、光盘等证据予以证明。被告对原告的主张不予认可，辩称被告的宣传行为系要约邀请而非要约。3.原告主张被告应补偿涉案房屋的装修差价，并提交了原、被告签订的檀悦度假酒店公寓精装修交房协议及被告与案外人盛亚娟签订的檀悦度假酒店公寓精装修交房协议补充条款予以证明，⑴檀悦度假酒店公寓精装修交房协议，该协议对装修标准进行了约定；⑵檀悦度假酒店公寓精装修交房协议补充条款，该补充条款约定“出卖人承诺现有的两房一厅79.98㎡样板房的装修标准，每平方米不低于人民币3000元整”。被告对原告的主张不予认可。4.被告主张涉案楼盘是温德姆集团旗下管理酒店，并提交了（2018）粤惠惠州第2176号公证书、惠东县**监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件、上海豪生酒店管理有限公司的企业信用信息公示报告予以证明。原告对被告的主张及证据不予认可。5.被告主张原告已对被告交付的房屋装修及室内设施等予以确认，无权再主张装修差价，并提交房屋验收情况表及开发商交楼标准设施移交清单。原告对被告的主张不予认可。6.被告于2015年12月15日完成初始登记。原告在惠东县不动产登记申请审批表的签名时间为2017年2月24日。7.一审法院依法向惠东县国土资源局调查涉案房屋的不动产权证办理情况，惠东县国土资源局于2019年9月3日向一审法院作出复函，内容为涉案房屋权籍调查受理时间为2016年10月13日并于2017年5月23日办结、办理不动产权证系统录入时间为2017年11月2日并于2017年11月2日登簿办结，因批量送件业务，具体提交办证材料时间无法核实。原、被告双方对该复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，原告述称不能以权籍调查清单作为计算迟延办证的依据。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，原告的各项诉讼请求如何处理。关于虚假宣传请求，原告主张的被告各项宣传内容均未载入书面的商品房买卖合同中，系以宣传资料等的形式进行宣传，对被告该宣传内容，需要区分该宣传内容系要约还是要约邀请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”宣传内容构成要约需同时成立以下要件，⑴需要在商品房开发规划范围内，⑵所作的说明和允诺具体确定，⑶对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对原告主张的各项宣传，均没有证据证明该宣传内容具体确定，且没有证据证明该宣传行为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故该宣传行为系要约邀请而非要约，原告请求被告支付违约金，没有合同依据，一审法院不予支持。关于逾期办证请求，《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后对房屋初始登记、转移登记增加了权籍调查程序。商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条的约定的被告办理权属转移登记相关义务系针对《不动产登记暂行条例实施细则》施行前的约定，被告主张推迟相关办理权属登记时间，符合公平原则，被告相关办理权属登记的义务应自权籍调查完成之后开始起算，即被告应当在涉案房屋权籍调查完成后的90天内即2017年8月21日前通知原告，因原告在惠东县不动产登记申请审批表的签名时间为2017年2月24日，足以推定被告已经按约定履行了通知义务，原告请求被告支付逾期办证违约金，一审法院不予支持。关于解除委托出租合同关系请求，结合现有证据，原、被告间并不存在委托出租合同关系，且本案案由系商品房预售合同纠纷，而原告该请求的法律关系系房屋租赁合同关系，与本案法律关系不相同，一审法院对该请求在本案中不予支持。综上所述，原告主张理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告张某某的全部诉讼请求。案件受理费4481元，由原告张某某负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：一、长银公司是否存在虚假宣传行为及是否应承担违约责任的问题；二、长银公司是否存在迟延办证的违约行为及是否应当承担违约责任的问题。三、双方签订的补充协议第十一条关于专属委托管理是否有效的问题。具体判析如下：关于第一个争议焦点，长银公司是否存在虚假宣传的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依据上述规定，要约邀请视为要约的前提条件，一是宣传内容均在商品房开发规划范围内，二是对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，三是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。长银公司在宣传资料上明确载明“近50个6星级的度假配套设施”“尊享6星级服务”及“6星檀悦豪生公寓”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”中的“六星”，以上宣传内容侧重的是酒店的设施、服务可以为业主带来的主观感受，目的是为了提升酒店的美誉度。该说明或允诺没有客观的评判标准，根据以上司法解释的规定，该部分的宣传内容不属于“房屋及相关设施所作的说明和允诺”，不属于要约邀请视为要约的情形。关于美国温德姆•豪生酒店集团经营管理。结合现有证据，被上诉人已举证证明涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，被上诉人宣传涉案房屋由美国温德姆•豪生酒店集团提供管理，而“集团”的含义较为宽泛，上诉人主张被上诉人虚假宣传该事实并请求被上诉人支付违约金，理据不足，本院不予支持。至于宣传资料上所述的“温泉”是否构成虚假宣传的问题，本院认为，判定长银公司提供的是否为“温泉”，应按照国家相关行业标准所定义的“温泉”属性从而得出客观的评判结果。根据2011年6月1日正式实施的《中国温泉行业标准》中对“温泉”的定义：从地下自然涌出或人工钻井取得且水温≧25℃，并含有对人体健康有益的微量元素的矿水。本案中，在买受人未能提交证据证明长银公司通过钻井引入温泉池的地下水不符合《中国温泉行业标准》中对“温泉”的“具有一定温度且含有矿物质、微量元素”定义的情况下，尚不能认定长银公司对外宣传其提供温泉服务构成虚假宣传。至于长银公司是否违反了相关的行政规定挖掘地下水资源，与其提供的温泉服务分属不同的法律关系，本案对此不作评述。综合以上分析，在目前证据条件下尚不能认定长银公司存在虚假宣传的事实；此外，即便出卖人为提升物业美誉度所作的宣传广告涉及违反《中华人民共和国广告法》，也应当由相关行政管理部门依据广告法的规定对其进行行政处罚。买受人就该宣传事项要求出卖人承担赔偿责任的，应根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，就自己所遭受的损失进行针对性地举证。本案中，买受人没有提出充分的证明因长银公司何种具体的宣传导致了多大影响的证据，缺乏对买受人可能存在损失的定量化处理的事实依据。原审法院关于虚假宣传问题的认定与处理并无不当，本院予以维持。至于是否存在部分的瑕疵管理经营，导致双方的矛盾升级，长银公司应对此进行反思，做好与上诉人的沟通协调工作，努力创造一个和谐的度假环境，维护好那一片海的宁静。关于第二个争议焦点，长银公司是否存在迟延办证的违约行为及是否应承担违约责任的问题。由于涉案房屋的办证过程中遭遇法律法规及政策的变化，需先办理权籍调查后方能办理房屋产权证书，在此期间的增加的办证时间应予扣除一审已作详细的论述，本院不再赘述。上诉人二审的上诉主张集中在长银公司在权籍调查过程中存在拖延时间的情况，但未提交充分的证据予以证实，依据“谁主张谁举证”的证据规则，上诉人依法应承担举证不能的法律后果。至于具备办证条件后的通知义务，根据长银公司提交的惠东县不动产登记申请审批表，上诉人已于2017年2月24日在上述审批表中签名，一审法院据此推定长银公司已按照约定履行通知义务，进而认定长银公司不需承担逾期办理不动产权证的违约金，并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点，双方签订的补充协议第十一条关于专属委托管理是否有效的问题。上诉人主张该条款为格式条款，排除及限制了其作为所有权人的租赁权，应为无效条款。对此，本院认为，涉案房屋在出售时便不同于一般的自住房屋，而是带有经营性质管理模式的酒店，上诉人在购买涉案房屋亦是认同该交易模式，即上诉人在签订商品房买卖合同时便已明确知晓该条款约定内容，不属于未经双方充分协商后形成的格式条款。该条款确保了涉案房屋对外经营管理的统一性，保障的是上诉人的权益。如按上诉人所主张的，所有权人可以任意委托经营管理或者自行经营，则涉案度假酒店的经营模式必将被破坏，其他恪守合同义务的所有权人必将遭受重大损失，亦违背了民法所倡导的诚实信用原则。综上，双方签订的补充协议第十一条系双方真实意思表示，不违反相应的法律规定，合法有效，双方均应恪守。综上所述，上诉人的上诉主张理据不足，本院不予采纳。原审判决，具有事实及法律依据，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4481元，由上诉人张某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  胡 江二〇二〇年四月十五日法官助理  曾嘉红书 记 员  叶秀婷