江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民撤5号 原告：杨龙生，男，1977年12月25日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 原告：朱怀铄，男，1980年9月13日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 原告：孔志明，男，1984年7月3日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 原告：钟婷，女，1988年2月25日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 原告：朱利华，女，1984年11月3日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 被告：江西东宏房地产开发有限公司，住所地：江西省新余市分宜环城路东湖金鼎（南澳公馆项目部位于吉州大道**），统一社会信用代码：91360521561092072L。 法定代表人：谢军，总经理。 委托诉讼代理人：刘婷，江西向群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘冬平（系公司工程师），男，汉族，住江西省新余市渝水区。 被告：龙玲华，女，1969年9月4日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 被告：贺福明，男，1970年1月23日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：黄平，江西向群律师事务所律师。 原告杨龙生、朱怀铄、孔志明、钟婷、朱利华与被告江西东宏房地产开发有限公司（以下简称江西东宏公司），被告龙玲华、贺福明等第三人撤销之诉纠纷系列案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告杨龙生、朱怀铄、孔志明、钟婷、朱利华，被告江西东宏公司及其委托诉讼代理人刘婷、刘冬平，被告龙玲华、贺福明委托诉讼代理人黄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨龙生、朱怀铄、孔志明、钟婷、朱利华向本院提出诉讼请求：1、撤销吉州区人民法院作出的（2019）赣0802民初1162号民事调解书；2、确认被告江西东宏公司与被告龙玲华、贺福明签订的商品房买卖合同关于“一楼院子归一楼买受人使用”的条款无效；3、请求一楼已破坏的绿地按照规划要求予以恢复；4、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：被告江西东宏房地产开发公司于2010年通过公开拍卖取得南澳公馆小区的国有土地使用权后进行了商品房开发并于2014年开始预售。在小区部分一楼房屋的销售中，被告江西东宏房地产开发公司擅自承诺将业主共有的绿地围院子交由一楼买受人单独使用，违反了《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，该约定应属无效条款。被告龙玲华、贺福明收房后即将一楼绿地铲除进行硬化，在小区广大业主向政府职能部门反映后，政府部门明确在未找到明确的法律依据和事实依据之前要求一楼业主停止施工。被告龙玲华、贺福明不服，诉至吉安市吉州区人民法院，要求确认商品房买卖合同有效并要求开发商按合同约定围建小院，吉安市吉州区人民法院出具（2019）赣0802民初1162号民事调解书，该调解书主文为：被告江西东宏房地产开发公司同意2019年5月31日前按照《南澳公馆景观总平面图》（2014年5月4日）一楼围栏的尺寸用铁艺建好小院给龙玲华、贺福明使用。如逾期未建，被告除建好围栏外，还需承担3000元违约金。原告认为，法院的民事调解书明显错误并侵害了原告的合法权益，故诉至法院。 被告龙玲华、贺福明辩称：一、原告起诉要求撤销吉州区人民法院的民事调解书，没有事实和法律依据，应予驳回。1、原告请求撤销的调解书，是经过吉安市吉州区人民法院立案审理并依法确认的生效调解书，原告没有任何证据证实该调解书侵犯了原告的合法权利；2、被告江西东宏公司为一楼业主建设小院，是依据吉安市城市规划管理处、吉安市城市绿化设计管理处审批后的设计、施工图建设的，而且有售楼部的沙盘及双方签订的商品房买卖合同相互印证，足以证实开发商在销售商品房之前已经明示所有业主“一楼小院归一楼业主使用”，因此，原告提起第三人撤销之诉不能成立;二、原告起诉要求确认商品房买卖合同中“一楼院子归一楼买受人使用”的条款无效，没有事实和法律依据。首先，被告公司售楼部的沙盘在开盘之前就已经对外公示了，现在还保留在售楼部，所有的购房者包括原告都能看到一楼是带院子的；其次，被告在和绝大部分的业主签订购房合同时就已经约定了“一楼院子归一楼买受人使用”，包括本案原告中的134户业主，其所订合同也在房产交易所登记备案了；由于销售公司的疏忽，只有一期开盘时大约200户左右业主的购房合同没有约定该条款；二期所有的购房合同都约定了该条款。该条款是买卖双方的真实意思表示，原告在购房时从未提出异议，如果原告有异议，可以选择不购买被告开发的楼盘，不签订商品房买卖合同。最后，被告江西东宏公司为一楼业主兴建小院是经过规划处和绿化设计管理处审批的，根据“法无禁止即可为”的原则，该条款合法有效。两被告并没有实施任何欺诈、胁迫或者和一楼业主恶意串通导致合同条款无效的行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据；三、原告要求恢复被破坏的绿地更没有事实和法律依据；首先，原告的这个诉讼请求和本案不是同一个法律关系，不应合并审理，本案是第三人撤销之诉，原告要求恢复绿地是一个侵权之诉；其次，原告诉称的绿地并没有被破坏，何谈修复？再次，小院不属于公共绿地范围，因为开发商已明示归个人使用；最后，即使存在绿地被破坏的情况，也不是由这286户原告来主张权利，因为根据《物权法》第八十三条的规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。因此，针对业主即使存在违法违规行为，也应该由业主大会或者业主委员会来主张权利；本小区有1200户，原告只是其中的六分之一，不能代表其他业主的意思。综上，请求法庭查明事实，依法处理本案，维护各方当事人的合法权利！ 被告江西东宏公司辩称：同意被告龙玲华、贺福明的答辩意见。 原告为了证实其主张，向法院提交了以下证据：一、原告身份证、购房合同、房产证等复印件，证明目的：证明原告系小区业主，分摊了土地使用权，与被告占用公共绿地围院建私家花园的行为有直接的利益关系，系本案适格原告；二、诉讼代表人推举书，证明目的：证明（2019）赣0802民撤9号案件中五名诉讼代表人经过小区300多名业主推举，有权代表业主行使诉讼权利；三、（2019）赣0802民初1154-1163号民事调解书，证明目的：证明两被告就违反规划建院子达成了调解协议，原告作为利害关系人有权提起第三人撤销之诉；四、商品房买卖合同复印件三份，证明目的：证明开发商销售房屋时并未与所有买受人约定一楼可以围院建花园，即使所有的买受人都签署了该条款，也因违反城乡规划法等法律法规，属于无效条款；五、南澳公馆规划建筑设计图，包括总平面图两份、竖向总平面图两份、效果图两份、六栋一楼平面图一份，证明目的：证明南澳公馆小区于2013年9月至10月通过了规委会专家评审，即规划通过审批批准，而上述规划中并没有在一楼规划建小院，均属于公共绿地。现开发商和一楼铲除公共绿地建小院违反城乡规划法，属于违法建设，应予拆除违建，恢复公共绿地；六、规划许可证十二份和南澳公馆规划批后公示现场照片，证明目的：证明南澳公馆建筑于2013年10月29日颁发了建设工程规划许可证，并于2013年11月25日进行了规划批后公示。其中，在附件和附图中注明的规划图名称为“南澳公馆”规划总平面图，并且在遵守事项第二条规定：“不按本证规定进行建设的，均属违法建设”；第七条规定：“本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力”；而南澳公馆总平面图明显没有规划一楼建院子，故一楼围院属于违建；七、南澳公馆景观绿化竣工验收意见表及绿化竣工平面图两份，证明目的：证明南澳公馆小区一楼周边按照规划要求完成了绿化工程，即一楼周边绿化的部分属于公共绿地，不能成为一楼业主的私家花园；八、建设工程竣工验收备案表，证明目的：证明南澳公馆小区于2018年8月21日通过了综合验收，即建设项目按照规划的要求全部完成，现开发商和一楼业主又铲除绿地建院子明显属于违法建设；九、一楼围院现场照片八张和新闻报道一篇，证明目的：证明开发商和一楼业主违反规划铲除绿地并硬化建私家小院的事实；十、《关于妥善处理南澳公馆住宅小区一楼业主占用绿地围院涉法涉诉问题的建议函》及附件《关于南澳公馆项目规划建设的情况说明》、业主与吉安市规划处秦处长的交谈录音，证明目的：1、被告提交法院的南澳公馆景观总平面图对审批通过的南澳公馆总平面图进行了私自篡改，系虚假证据，有虚假诉讼之嫌；2、吉安市城市规划管理处明确指出一楼围院系在项目已竣工并规划验收后擅自建设，未经规划审批，属于违章建设。 被告龙玲华、贺福明为了支持其答辩主张向法院提交了以下证据：一、南澳公馆环境景观等图纸三张，证明：根据设计和规划审批，开发商应该建设小院；而且以上图纸均在吉安市档案馆保存备案，应合法有效；二、售楼部沙盘照片，证明：开发商在开盘之前就已经公示，小院归一楼业主使用；三、商品房买卖合同，证明：开发商和业主约定了“一楼院子归一楼买受人使用”，该约定没有违反法律的强制性规定，且经过吉安市房地产管理局的存档和备案，该约定合法有效；四、绿化设计审核意见表和验收表，证明：小区绿化面积设计规划20189.2平方米，实际建成面积是22889.2平方米，超过设计面积1800平方米；因此，一楼小院未侵占规划的绿地面积；五、土地使用面积分摊计算说明，证明：小区内的道路和绿化用地面积不分摊到各个业主的土地使用权面积。因此，一楼的小院未占用业主的公摊面积。 被告江西东宏公司、龙玲华、贺福明对原告所提交的证据的质证意见为：证据一、二由法院核实；证据三调解书属实，一楼10户业主与东宏公司达成调解协议是事实；证据四商品房买卖合同三份不认可，南澳公馆小区一共有1273户，其中合同中没有签订“一楼院子归一楼买受人使用”的条款的只有第一期的业主，本案起诉的原告有134个业主都是有“一楼院子归一楼买受人使用”条款的，真实性无异议，关联性有异议，只是部分业主签订的合同没有这个条款；证据五、六南澳公馆规划建筑设计图的真实性请法庭核实，关联性有异议，都不能达到原告的证明目的，总平面图有很多分开的图纸，这是总平面图不是分项的，分项的图纸里面有很多内容，有道路、水电等，从这些图纸上不能反映一楼业主的房子是否带院子；证据七南澳公馆景观绿化竣工验收意见表及绿化竣工平面图两份，真实性、合法性没有异议，同时可以证明该小区应建设绿地面20189.2平方米，实际建设22889.2平方米，也就是开发商在小区多建设了绿地1800平方米，退一步说即便一楼小区业主建的院子是绿地，也是开发商多建设的绿地，没有侵犯原告的合法权益。证据八建设工程竣工验收备案表，真实性没有异议，不能达到原告的证明目的，开发商为一楼建设的小院是用绿篱围建的，不符合沙盘公示的情况，以及双方合同的约定；证据九一楼围院现场照片真实性无异议，对证明目的有异议，根据规划要求南澳小区一楼在单元楼道内是没有入户门的，只有通过小院进入，通过小院进入势必要铺道路，不可能踩踏草地进入，铺道路是有规划要求的是2.5米，所以即使铺道路也符合规划要求，不是原告举证说违反要求；新闻报道的真实性由法庭核定，我不理解其他业主为什么反对一楼业主建设院子，原告认为建院子损害了他们的利益是认识存在误区，建设了院子并未增加公摊面积，因为公摊面积是按照房屋的投影来建设的，无论是否建设小院，都不侵犯楼上业主的权益；证据十《关于妥善处理南澳公馆住宅小区一楼业主占用绿地围院涉法涉诉问题的建议函》及附件《关于南澳公馆项目规划建设的情况说明》，真实性、合法性存异议，规划管理处于2019年5月6日出具说明时这个单位不存在了，目前只有自然资源局这个单位，这两份材料不能成为证据；对原告提供的交谈录音三性存异议，因为我们不能得知取得证据的程序是否合法，也无法确定说话的人就是处长。 原告对被告龙玲华、贺福明所提交证据的质证意见为：证据一景观总平面图等图纸的三性均有异议，因为没有相关设计人员签名，吉州区人民法院的调解书就是依据这张图来出具的。因为我们向相关部门要求信息公开时被告知没有这个图，法院调取的材料中也没有这张图纸，所以我们对该组图纸存在异议。即便这张图纸存在，它也不能与总平面图相违背，总平面图是没有院子的；证据二沙盘照片的关联性有异议，这是开发商单方公示，是种宣传手段，现实中很多合同与沙盘划的不一致的很多，还是要以规划为主；证据三商品房买卖合同条款的合法性、关联性有异议，条款明显规划法等法律的规定，房管局只作形式审查，其盖章不代表合同条款合法；证据四的关联性有异议，小区绿化率达标不代表建设小院合法；证据五《说明》不属于证据，对其关联性有异议。 被告江西东宏公司对被告龙玲华、贺福明提交的证据无异议。 依照原告等人的申请，本院向吉安市自然资源局去函要求协助提供相关材料或书面意见，此后，吉安市自然资源局出具了关于“南澳公馆”项目规划建设情况复函，内容如下：1、2013年8月24日经市规划委员会主任办公会审批通过的“南澳公馆”项目规划与建筑设计方案，是核发该建设项目规划许可、进行各项建设的法定依据。在该规划方案中，没有在小区住宅底层设置院落围墙；2、该建设项目于2018年7月经规划竣工测绘、规划核实，通过竣工综合验收，符合经审批的规划要求……。 原告对本院调取的证据无异议。 两被告对本院所调取证据的真实性合法性无异议，关联性有异议，认为城市规划管理处是对南澳小区总体设计概括性的规划，其他水电、景观等有专门的机构来负责。 对双方所提交的证据本院认证如下：原告提供的证据一、二、三、七两被告未提出异议，本院予以确认；证据四两被告对其关联性持有异议，本院认为该证据可以证实被告江西东宏公司与购房者签订的合同中确有部分未约定一楼可以建围院，但不能因此推定开发商与其他购房者签订合同中存在“一楼可以建围院”条款则该条款就无效，对原告的部分证明目的本院不予认可；证据五、六两被告对其关联性和证明目的提出异议，本院认为，吉安市自然资源局所出具回复函中虽然有“在该规划方案中，没有在小区住宅底层设置院落围墙。”的表述，但其工作人员出庭接受询问时亦明确表示“是否允许围院不是其规划工作范围”，故该两份证据无法达到原告的证明目的；证据八、九两被告对其证明目的提出异议，本院认为该证据只能证明两被告存在建围院的事实，但达不到证实两被告建围院的行为违法的目的；证据十的内容与本院调取的证据存在矛盾，且部分文件已被相关部门撤回，故本院对原告的该组证据不予采信。对被告龙玲华、贺福明提交的证据一原告对其真实性、合法性和关联性均提出异议，本院认为该图纸并未被宣布无效且内容可以互相印证，故本院对该组证据予以确认；证据二原告对其关联性提出异议，本院认为该组证据可以和第一组证据互相印证，本院予以确认；证据三、四原告均对其关联性持有异议，本院认为原告的异议不能成立；证据五原告提出异议，本院亦认为该材料不属于证据，故不予确认。对本院调取的证据原告不持异议，两被告对该证据的关联性提出异议，本院认为该证据和该部门出庭人员的说法角度不同，但实质一致，本院予以确认。 根据上述证据，本院确认以下事实：“南澳公馆”小区的项目规划与建筑设计方案于2013年8月24日经吉安市规划委员会主任办公会审批通过,在该规划方案中，没有在小区住宅底层设置院落围墙，但根据该方案的设计，小区一楼因有建筑夹层而只能在阳台处设置入户门；而在盖有吉安市城市绿化设计审核专用章的南澳公馆环境景观工程施工图、盖有吉安市城市规划管理处建设工程施工图纸审核专用章的南澳公馆景观总平面图、盖有吉安市建筑设计规划研究院并标注“与规划处出具的审批后图纸一致”字样的南澳公馆绿化竣工图中均载有围院图标；“南澳公馆”小区于2018年7月通过竣工综合验收。被告江西东宏公司系“南澳公馆”小区的开发商，其在小区售楼处展示的沙盘中亦有围院的标识，被告龙玲华、贺福明系南澳公馆小区11栋1单元103室业主；在开发商与业主签订的《商品房买卖合同》中，绝大多数业主的合同附件四合同补充协议的第十条公共部位第四款均载明：“买受人同意本商品房项目的底层绿化设计匹配的小院（属本项目规划绿地的组成部分）由底层（仅指底层为住宅）的房屋买受人使用，顶层设计的露台属于顶层房屋买受人使用”。2019年3月5日，被告龙玲华、贺福明以被告江西东宏公司没有完全按照合同约定建设小院为由诉至本院，经本院主持调解，双方达成调解协议：被告江西东宏公司同意2019年5月31日前按照《南澳公馆景观总平面图》（2014年5月4日）一楼围栏的尺寸用铁艺建好小院给龙玲华、贺福明使用。如逾期未建，被告除建好围栏外，还需承担3000元违约金。本院据此出具（2019）赣0802民初1162号民事调解书。原告等人认为该调解书存在错误且侵害了其合法权益，故诉至本院。 本院认为：本案作为第三人撤销之诉，争议焦点是本院出具的（2019）赣0802民初1162号民事调解书是否应该撤销。原告认为案涉民事调解书明显错误并侵害了原告的合法权益，故应予以撤销；两被告则认为原告的该项诉请没有事实和法律依据，应予驳回。根据最高人民法院相关司法解释规定，撤销生效裁判文书需要同时满足三个条件：一、因不能归责于第三人的事由未参加诉讼；二、生效裁判文书的全部或部分内容错误；三、生效裁判文书内容错误损害第三人民事权益。对于撤销条件一的审查，本院在调解书所涉案件审理时确实没有通知本案原告参与诉讼，故本案原告确因不能归责于他们的事由未参加诉讼。对撤销条件二的审查，因案涉调解书主要是确认了两被告达成的协议“被告江西东宏公司同意2019年5月31日前按照《南澳公馆景观总平面图》（2014年5月4日）一楼围栏的尺寸用铁艺建好小院给周寒露使用”的合法性，该调解书的内容是否存在错误应该综合分析判断，吉安市自然资源局所出具回复函中虽然有“在该规划方案中，没有在小区住宅底层设置院落围墙”的表述，但其工作人员出庭接受询问时明确表示“是否允许建围院不是其规划工作范围而应该属于园林处负责”，因为建围院不属于规划部门的职能范围，所以其规划方案没有在小区住宅底层设置院落围墙；而南澳公馆景观总平面图、南澳公馆环境景观工程施工图、南澳公馆绿化竣工图中均载有围院图标，该三份图纸相对于南澳公馆总平面图来说更具体、更专业，盖章的部门也属于相关职能部门，原告所提供的南澳公馆总平面图、规划建筑设计图等相关图纸虽然无法看出是否允许一楼业主建围院，但在被告据以建设围院的图纸未被合法程序宣布无效之前，原告所提供的图纸并不能推翻被告所提供图纸的效力，故原告提供的证据不足以证实案涉调解书内容存在错误。对于撤销条件三的审查，首先，被告江西东宏公司在售楼处展示的沙盘上有围院标识，商品房买卖属于标的额较大的交易，一般情况下买房人除了听取销售人员的介绍外也会查看小区沙盘，故可以推断出绝大多数购房者是知晓一楼要建围院的，甚至有些业主就是因为看中围院而愿意以高出其他楼层较多的价格而选购一楼；其次，开发商与绝大部分业主签订的商品房买卖合同均有“买受人同意本商品房项目的底层绿化设计匹配的小院（属本项目规划绿地的组成部分）由底层（仅指底层为住宅）的房屋买受人使用，顶层设计的露台属于顶层房屋买受人使用”的内容，绝大部分业主在知晓该内容后仍然选择购买，系其对自身权益的处分；第三，开发商为一楼业主建设的围院系与底层绿化设计相匹配，而非特意单独设计。一楼业主对小院仅仅有使用权而无所有权，一楼的入户门设计在阳台处，一楼业主不能通过电梯或是消防通道入户。开发商建设围院的行为既是对一楼业主隐私性和安全性保护的需要，同时对二楼以上的业主权益无实质损害。综上，原告就（2019）赣0802民初1162号民事调解书所提出的诉请并不能同时满足相关司法解释规定的撤销事由，故不应撤销。 本案系第三人撤销之诉，原告申请撤销的是我院的调解书，故本案应该围绕调解书是否应该被撤销进行审理；而原告要求确认被告江西东宏公司与被告龙玲华、贺福明签订的商品房买卖合同关于“一楼院子归一楼买受人使用”的条款无效属于确认之诉，要求恢复被破坏的绿地属于侵权之诉；该两项诉请与第三人撤销之诉不是同一个法律关系，不应合并审理，故对于该两项诉请本院不予评判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条之规定，判决如下： 驳回原告杨龙生、朱怀铄、孔志明、钟婷、朱利华要求撤销吉安市吉州区人民法院作出的（2019）赣0802民初1162号民事调解书的诉讼请求。 案件受理100元，由原告杨龙生、朱怀铄、孔志明、钟婷、朱利华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  郭泽庆 审 判 员  杨济浪 人民陪审员  许志华 二〇二〇年五月八日 书 记 员  郭 雨 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第二百九十二条第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料： （一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼； （二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误； （三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。 第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理： （一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分； （二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分； （三）请求不成立的，驳回诉讼请求。 对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。 原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。