福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民再81号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：福州闽侨物业管理有限公司,住所地福建省福州市晋安区香槟路**闽城小区**楼**。 法定代表人：林琼，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：夏朝晖，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶秋渊，福建世好律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福州宝龙源房地产开发有限公司，住所地，住所地福建省闽侯县南屿镇后山村iv> 法定代表人：陈奋钗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林璧，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈信霖，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 再审申请人福州闽侨物业管理有限公司（以下简称闽侨物业公司）因与被申请人福州宝龙源房地产开发有限公司（以下简称宝龙源公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民终2883号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月26日作出（2019）闽民申3859号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 闽侨物业公司申请再审称，（一）闽侨物业公司主张合同尚未履行期间的预期利益损失即酬金损失有事实和法律依据。1．《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案《福建省前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）第十四条第五项约定“任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付1‰的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿”，宝龙源公司无正当理由提前解除合同，应当赔偿给闽侨物业公司造成的预期利益损失。2．根据合同约定，宝龙源公司应按每月物业经营成本的10％向闽侨物业公司支付酬金，若宝龙源公司未违约解除合同，闽侨物业公司每月均可依约收取酬金，而合同解除必然造成闽侨物业公司无法收取酬金的损失。3．《宝龙源森邻龙泉山庄投标文件》（以下简称投标文件）可以证明宝龙源公司在参加招投标时计划为物业项目提供物业服务人员27人，现闽侨物业公司还增加4人从事投标文件未列明的工作岗位，故交房后闽侨物业公司提供物业服务的人数为31人。参照现聘用人员的薪酬标准，可以计算出前期物业服务合同履行期内物业服务人员的薪酬，及按照物业经营成本的10％计算的闽侨物业公司可得酬金。4．即便认为闽侨物业公司主张的酬金损失408993.64元不能成立，投标文件第八章“经费收支预算”中测算的物业经营成本，也能作为认定物业经营成本的依据，计算出宝龙源公司每月应当支付的酬金12443.9元（124439元/月×10％），及剩余合同履行期限内的酬金323541.4元（12443.9元/月×26个月）。考虑物价上涨等因素，实际物业经营成本必然高于测算金额，故本案可以将投标文件的测算成本作为计算酬金即闽侨物业公司预期利益损失的依据。5．闽侨物业公司在合同履行中无任何过错，宝龙源公司单方违约解除合同且确实给闽侨物业公司造成损失，应当承担相应责任。即便前述损失计算标准不能采信，本案也应酌定宝龙源公司需承担的违约赔偿责任。（二）宝龙源公司违约解除合同后，闽侨物业公司与现为本案物业项目提供物业服务聘请的7名员工解除劳动关系并支付经济赔偿金33400元，该赔偿金应当判由宝龙源公司承担。法律规定用人单位应当为员工缴纳医社保，闽侨物业公司在本案物业服务合同解除后依法为员工补缴合同履行期内的社医保费用41973.46元，另闽侨物业公司为业主开具物业服务费用发票产生的税费2071元，均属于物业服务合同约定由宝龙源公司承担的物业经营成本，亦应判令宝龙源公司支付。综上，请求：撤销福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民终2883号民事判决、福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初4447号民事判决，改判支持闽侨物业公司全部诉讼请求或发回重审。 宝龙源公司辩称，（一）闽侨物业公司主张酬金损失赔偿没有事实和法律依据。1．根据《前期物业服务合同》第二条约定，该合同履行至业主委员会成立并与物业服务企业签订新的物业服务合同时终止，即合同的履行期限具有不确定性。重新选聘物业服务企业将会增加物业服务企业的市场交易风险和交易成本，即便续聘原物业服务企业，合同主体也已发生变更，法律责任应由新合同当事人承担，而且前期物业服务合同与新合同的物业费缴纳主体均为业主。因此，前期物业服务合同系开发商为物业服务企业提供市场交易机会的契约。2．违约责任的承担应有合同或法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的可得预期利益，是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务提供者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。2018年8月1日闽侨物业公司撤出宝龙源森邻龙泉山庄，当日双方协商解除《前期物业服务合同》及《补充协议》，此后闽侨物业公司不再提供物业服务，不会存在任何实际意义的损失，况且物业服务作为市场经济活动存在风险，物业服务企业在经营中盈亏皆有可能，本案也无任何证据证明闽侨物业公司的经营将必然盈利。因此，闽侨物业公司物业主张宝龙源公司系违约解除合同且应赔偿其酬金损失缺乏依据。（二）本案合同没有明确约定违约金。《前期物业服务合同》第十四条第五项约定“任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付1‰的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿”，其中1‰违约金并未约定计算基数，属双方约定不明。同时依该条款可以确定赔偿的是实际损失，不包括预期损失。因此，闽侨物业公司主张违约金4699.71元及预期酬金损失408993.64元没有依据。综上，请求驳回闽侨物业公司的再审请求。 闽侨物业公司向一审法院起诉请求：1．判决宝龙源公司立即向闽侨物业公司支付截止至2018年8月1日的物业服务经营成本90556.46元及酬金8848.55元；2．判决宝龙源公司支付违约金4699.71元；3．判决宝龙源公司赔偿闽侨物业公司违约解除合同所造成的损失442393.64元（包括闽侨物业公司与员工解除劳动合同支付的赔偿金33400元及酬金损失408993.64元）。 一审法院认定事实：2017年9月28日，闽侨物业公司与宝龙源公司签订《前期物业服务合同》，宝龙源公司选聘闽侨物业公司提供前期物业服务。合同约定：委托物业项目为福州宝龙源森邻龙泉山庄；别墅面积为2.610948万平方米；合同期限为三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止；别墅物业服务费为5元/月/平方米；任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付1‰的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿等。 同日，双方签订《补充协议》，约定：1、根据主合同中“第七条物业服务费的标准和办法”第（一）款“收费标准”主合同的计费方式“包干制”变更为“酬金制”。酬金费用计算：按“宝龙源森邻龙泉山庄”项目的上个月发生的物业服务经营成本的10％比例提取。酬金费用支付：宝龙源公司应于每月5日之前将上个月酬金费用汇入闽侨物业公司指定账户，闽侨物业公司收到款项后向宝龙源公司提供等面额的物业服务发票。宝龙源公司出售房屋交付后（包括主合同顺延期间），宝龙源公司均按上述标准向闽侨物业公司支付酬金费；2、“宝龙源森邻龙泉山庄”项目的物业服务经营成本中的人员工资、福利、社医保等人工成本，宝龙源公司应于每月5日之前汇入闽侨物业公司指定账户等。 2018年7月13日，宝龙源公司向闽侨物业公司发送《关于解除物业管理合同的函》，通知自闽侨物业公司收到函件之日起解除双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》。2018年7月27日，闽侨物业公司委托律师向宝龙源公司发送律师函，告知其不同意解除合同；若宝龙源公司执意解除则应向闽侨物业公司承担违约责任。2018年7月31日，宝龙源公司向闽侨物业公司发送《关于商请物业人员退场的函》，告知闽侨物业公司于2018年7月底前所有员工自行退场。2018年8月1日，闽侨物业公司撤出“宝龙源森邻龙泉山庄”，此后双方协商合同解除后续事宜未果。审理中，双方确认《前期物业服务合同》及《补充协议》于2018年8月1日解除；宝龙源公司仅认可2018年7月份至2018年8月1日的员工工资34512元，尚未向闽侨物业公司结清。一审法院另查明，闽侨物业公司为管理“宝龙源森邻龙泉山庄”定制员工服装，并支出服装费12000元。 一审法院认为，闽侨物业公司与宝龙源公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》系合同当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，应属有效合同。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同期限尚未届满，宝龙源公司无正当理由解除合同，已构成违约，应承担违约责任。关于闽侨物业公司主张宝龙源公司支付物业服务经营成本90556.46元的诉讼请求，其中宝龙源公司认可员工工资34512元，予以认定；员工定制服装费12000元系闽侨物业公司为管理“宝龙源森邻龙泉山庄”而实际支出，予以认定；员工医社保补贴费41973.46元及税费2071元，闽侨物业公司提供证据不足以证明该费用已实际发生，不予认定，故宝龙源公司应向闽侨物业公司支付物业服务经营成本46512元，超出的部分，不予支持。关于闽侨物业公司主张宝龙源公司支付酬金8848.55元的诉讼请求，根据补充协议约定，酬金为物业服务经营成本的10％，故宝龙源公司应向闽侨物业公司支付酬金4651.2元，超出的部分，不予支持。关于闽侨物业公司主张宝龙源公司支付违约金4699.71元的诉讼请求，根据合同约定，违约方应当向对方支付1‰的违约金，结合合同条款，闽侨物业公司主张宝龙源公司按合同总价款的1‰支付违约金4699.71元，予以支持。关于闽侨物业公司主张宝龙源公司赔偿解除合同造成的损失442393.64元，其提供证据不足以证明其主张，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决：一、福州宝龙源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州闽侨物业管理有限公司55862.91元。二、驳回福州闽侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 闽侨物业公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持闽侨物业公司的全部诉讼请求或发回重审。 二审中，当事人未提交新的证据。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。 二审法院认为，宝龙源公司在讼争合同期限尚未届满时，无正当理由解除合同，构成违约，应按合同的约定及法律规定承担相应的违约责任。违约责任的承担应有相应的合同依据或法律依据，讼争合同系物业服务合同，闽侨物业公司于2018年8月1日已撤出“宝龙源森邻龙泉山庄”，不再提供物业服务，其主张合同尚未履行期间的预期利益损失即酬金损失，没有事实和法律依据，不予支持。另外闽侨物业公司还主张其支付给员工的经济赔偿金33400元及员工社医保、税费应由宝龙源公司承担，但闽侨物业公司没有提供证据证明上述费用已实际发生，闽侨物业公司应承担举证不能的不利后果，对此项主张，亦不予采纳。宝龙源公司二审期间辩称12000元服装费不应由其承担，因其未提起上诉，不予处理。 综上所述，闽侨物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 再审期间，双方当事人未提交新证据。双方当事人对一、二审查明的事实没有异议，本院予以确认。再审中闽侨物业公司确认，其在案涉物业服务合同解除及退出本案物业项目后并未退出物业服务行业，仍在其他项目从事物业服务经营。对于合同解除前每月酬金具体金额及案涉物业项目运营成本问题，闽侨物业公司称其每月取得的酬金大约为四千多元，宝龙源公司则称合同解除前案涉物业项目每月运营成本为三、四万元。 再审审理另查明，《前期物业服务合同》第二条约定：“本合同期限为三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期限届满时，业主大会尚未选聘新的物业企业，本合同自然顺延。” 本院再审认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。案涉《前期物业服务合同》第十四条第五项也约定，任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付1‰的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿。宝龙源公司在案涉前期物业服务合同履行期间无正当理由单方解除合同，已构成根本违约，应当根据法律规定及合同约定承担相应违约责任。 《前期物业服务合同》对委托物业服务项目的面积、合同期限及物业服务费的标准与收取办法进行了约定，《补充协议》将主合同的计费方式“包干制”变更为“酬金制”，即酬金费用计算按物业服务项目的上个月发生的物业服务经营成本的10％比例提取，并约定物业服务经营成本中的人员工资、福利、社医保等人工成本，宝龙源公司应于每月5日之前汇入闽侨物业公司指定账户等。审理中宝龙源公司认可闽侨物业公司已付2018年7月1日至8月1日员工工资34512元与员工定制服装费12000元，故该两项费用总额46512元作为物业服务经营成本及按此成本10％计算的酬金4651.2元，宝龙源公司依约应向闽侨物业公司支付。《前期物业服务合同》第十四条第五项约定的违约解除合同的1‰违约金虽然没有明确约定计算基数，但综合《前期物业服务合同》相关条款可以确定该合同的总价款，故一审法院认定宝龙源公司违约解除合同的约定违约金为4699.71元有合同依据。因此，一审法院判决宝龙源公司应向闽侨物业公司支付前述费用及违约金合计55862.91元正确，本院予以维持。再审中闽侨物业公司另已确认，其在退出案涉物业项目后并未退出物业服务行业而仍在其他项目从事物业服务经营，故本案前期物业服务合同解除并不必然导致闽侨物业公司解除与7名员工的劳动关系，且闽侨物业公司也未举证证明其已向员工支付解除劳动关系的经济赔偿金，此外，亦未举证证明员工社医保费用以及开具物业服务费用发票的税费已经实际发生。因此，闽侨物业公司主张宝龙源公司支付该三项费用缺乏依据，本院不予支持。 可得利益是合同被履行后可以取得的利益。按照本案前期物业服务合同约定的酬金取得方式以及合同解除时闽侨物业公司的经营状态，若合同得以继续且完全履行，闽侨物业公司的经营收益是可以预见且能够取得的，故宝龙源公司违约解除致闽侨物业公司无法继续依约经营取得收益而产生之损失，属闽侨物业公司的可得利益损失。根据双方《补充协议》约定，闽侨物业公司依约履行合同的经营收益即酬金按照物业服务项目上个月发生的物业服务经营成本的10％比例每月据实计算，据此，闽侨物业公司已经举证证明可得利益损失存在基础事实及相应计算依据。而可得利益损失的具体赔偿金额，则应根据双方当事人主张、抗辩、举证质证，并结合合同的性质、履行情况等酌情确定。本案再审中，宝龙源公司确认合同解除前案涉物业项目每月经营成本为三、四万元，闽侨物业公司则主张其每月取得的物业服务费为四千多元，结合2018年7月1日至8月1日案涉物业项目的员工工资为34512元之事实，本院酌定合同解除前案涉物业项目每月平均经营成本为4万元，即闽侨物业公司每月依约可以取得的酬金为4000元，并以此作为本案争议可得利益损失的计算基数。闽侨物业公司主张按照投标文件数据确定可得利益损失依据不足，本院不予采纳。《前期物业服务合同》第二条约定合同期限为三年，并视业主大会是否选聘新的物业企业及签订物业服务合同，确定该合同在履行期限届满前是否提前终止或在合同期限届满后自然顺延，即《前期物业服务合同》存在提前终止的可能性。而且，合同解除后闽侨物业公司未与7名员工解除劳动关系，也未退出物业服务行业而仍在其他项目从事物业服务经营，即闽侨物业公司在本案物业服务项目中据以取得酬金的经营成本尚有创造其他利润的可能。因此，本院酌定自案涉前期物业服务合同解除之日起一年为本案争议可得利益损失的计算期间。闽侨物业公司主张以剩余合同履行期限26个月计算可得利益损失，本院亦不予支持。据上，宝龙源公司因其违约解除合同而应赔偿闽侨物业公司的可得利益损失为48000元（4000元/月×12个月）。该损失金额超出前述约定违约金4699.71元的部分即43300.29元，宝龙源公司应向闽侨物业公司赔偿。一、二审法院判决驳回闽侨物业公司可得利益损失赔偿请求不当，本院予以纠正。 综上所述，闽侨物业公司部分再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初4447号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民终2883号民事判决、福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初4447号民事判决第二项； 三、福州宝龙源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州闽侨物业管理有限公司43300.29元。 四、驳回福州闽侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费、二审案件受理费各9265元，由福州闽侨物业管理有限公司各负担7584元，由福州宝龙源房地产开发有限公司各负担1681元。 本判决为终审判决。 审 判 长  卢椰枫 审 判 员  陈 曦 代理审判员  陈 梁 二〇二〇年五月二十九日 法官 助理  朱 彤 书 记 员  陈思航 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。