济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9895号 原告：马继鸣，男，1964年4月28日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：董红艳、李明（均系特别授权代理），均系北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶（特别授权代理），山东平正大律师事务所律师。 原告马继鸣与被告山东佳汇旅游发展有限公司（佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用普通程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。因案件审理需以其他案件审理结果为依据，本案中止诉讼。原告马继鸣及其委托诉讼代理人董红艳、李明，被告佳汇公司的代理人隋轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马继鸣向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告购房款759012元及利息（以400000元为基数自2008年3月18日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算，暂计221667元；以329012元为基数，自2013年2月1日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算，暂六十106792元，以30000元为基数，自2017年1月24日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算，暂计4038元，以上利息共计332496元）。2、诉讼费用由被告承担。诉讼中马继鸣变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《某假日酒店客房中心》房屋转让合同为无效合同；2.判令被告返还原告剩余款769012元（其中包括购房款729012元、工程款30000元、电缆工程款10000元）以及利息（以400000元为基数，自2008年3月18日起至2019年8月20日按同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付清之日止，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以329012元为基数，自2013年2月1日起至2019年8月20日按同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付清之日止，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算;以40000元为基数，自2017年1月24日起至2019年8月20日按同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际付清之日止，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3、被告偿还原告门窗垫付款40000元及利息（以40000元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年3月26日原、被签订《某假日酒店客房中心》房屋转让合同。原告购买了位于X区、房号为X的房屋，合同约定总价款729012元。原告依约将上述款项支付给被告，并应被告要求又额外支付了30000元工程款及10000元的电缆工程款，因被告资金不足又为被告垫付了40000元的门窗款。后因原告购买房屋位置较高，被告设计规划出现问题，被告一直未能建成化粪池并开通水电，涉案房屋一直没有依约交付原告使用。2019年7月南部山区管委会下达通知，称该房产为违章建筑，要求原告自行搬离该房产，并对涉案房产进行拆除。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国发办【2007】71号）》第二条规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。涉案房屋所在的某休闲度假区位于仲宫镇某村，是被告在某村农村集体土地上建设的住宅房屋，该房屋系被告违法建设。被告在农村集体所有的土地上建设房屋并向社会销售，原告并非某村村民，故其与被告所签订的案涉协议因违反法律、行政法规的强制性规定。根据合同法第五十二条的规定该协议无效。被告应当返还原告扣除房屋折旧后的剩余投资款及利息。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，在手续齐全的情况下，房屋仍被强拆，被告认为政府违约、违法的行为是根本原因，被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的物情况十分清楚，并在此基础上与被告签订涉案合同，被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力范畴，原告方对此十分明晰，故被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、请求法院审查涉案合同的性质及效力，并在此基础上判断双方有无责任或责任分担；4、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则和标准；5、原告在已占有使用涉案房屋多年，实际占用涉案房屋，因此返还的购房款应扣除占有使用费；6、鉴于如认定合同无效，被告认为原告也负有一定的责任，因此原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告进行分担。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 一、马继鸣提供的证据：1、《某假日酒店客房中心》房屋转让合同1份；2、原告向被告支付购房款收据2张；3、2017年1月24日工程款收据1份；4、电缆工程款10000元收据1张；5、佳汇公司2017年1月20日证明1份；6、济南市国土资源局土地行政处罚决定书复印件1份；7、按受调查通知书复印件1份；8、拆除通知书2份。 二、被告佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司香山寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设管理小区建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫某村拟建香山寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《某假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于某景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、南部生态经济区项目审批表一份；10、建设用地初审意见表一份；11、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；12、村镇规划选址意见书一份；13、建设工程规划许可证一份。 当事人对下列证据有异议： 马继鸣提交的门窗费单据。主要内容为：马继鸣支付山东德元装饰工程有限公司门窗款10000元。佳汇公司认为，该证据加盖的系山东德元装饰工程有限公司印章，佳汇公司未收取上述款项。 对双方当事人有争议的证据，本院经审查认为，该证据在形式上加盖有山东德元装饰工程有限公司印章，注明了交缴人、缴款金额及事项。可以证实马继鸣支付了门窗款10000元。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2007年3月26日，佳汇公司（转让方）与马继鸣（受让方）签订《某假日酒店客房中心》房屋转让合同，合同主要内容为：“第二条房屋基本情况受让方所受让房屋位于《某假日酒店客房中心》X区、房号为X，建筑面积为329.87平方米。转让方对该房产性质及该房产不承诺办理房产证的事实已经详实向受让方说明，受让方对此事实予以认可。第三条房屋所占土地使用权使用年限受让方所受让的房屋交付之日起至2052年9月26日止。第四条房屋价款、付款方式转让方与受让方约定按建筑面积计算，房屋单价2210元/平方米，总金额柒拾贰万玖仟零壹拾贰元整。房价款采取分期付款方式，签订合同之日支付定金贰拾万元整，基础开槽之日起5日内支付至总房价款的50%，计人民币贰拾陆万元整，主体工程完成之日起5日内支付至总房款的95%，计人民币叁拾叁万元整，交付房屋时支付余下房价款，计人民币叁万玖仟零壹拾贰元整。第五条交付期限转让方应当在2007年10月30日前，将满足上述使用条件的房屋交付受让方使用……第九条房屋使用权处置支付全部房价款后，房屋归受让方所有，受让方可自主处置该房屋。房屋交付使用后，转让方不承诺为受让方办理该房屋产权过户手续，但在受让方占有使用期间，如果国家政策允许该类房屋办理产权过户，受让方可提出申请，转让方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由受让方承担。如果因国家政策调整，致使受让方房屋被拆除，转让方承诺退还扣除房屋折旧后的剩余房款（折旧标准按照房屋使用年限、参照当时市场行情，委托双方共同认可的评估单位确定。）……。”合同尾部加盖有佳汇公司公章、马继鸣签字加摁手印。 2008年3月18日马继鸣支付房款400000元，2013年2月1日支付房款229012元。后又于2017年1月24日支付30000元工程款，2016年3月26日支付10000元电缆款。 2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月24日，涉案房屋被拆除。 本院认为：马继鸣与佳汇公司签订的《某假日酒店客房中心》房屋转让合同所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2007年3月26日双方所签《某假日酒店客房中心》房屋转让合同违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。马继鸣主张支付了房款729012元，虽然其提交的收据显示其支付房款数额为629012元，但佳汇公司于2017年1月22日确认收到马继鸣房款729012元，对此，本院予以确认。对于马继鸣所主张的垫付工程款、电缆款、门窗款属于另一民事法律关系，马继鸣可另行主张权利，本案不予处理。佳汇公司应予以返还该笔购房款。马继鸣主张涉案房屋一直未能交付，佳汇公司则认为根据其他住户入住和签订物业管理合同的情况，认为房屋已将付给原告。本院认为，房屋交付的举证责任应由佳汇公司承担，其应当举证证明涉案房屋已交付给马继鸣，其未能提交证据证实，理应承担举证不能的法律责任。由此，本院认定涉案房屋未能交付给马继鸣。佳汇公司应全额返还马继鸣购房款729012元。 关于利息，房屋被拆除后，佳汇公司没有返还相应购房款，应当赔偿马继鸣利息损失。利息应自2019年8月25日起计算至清偿完毕之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、马继鸣与山东佳汇旅游发展有限公司于2007年3月26日签订的《某假日酒店客房中心》房屋转让合同为无效合同； 二、山东佳汇旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向马继鸣返还购房款729012元； 三、山东佳汇旅游发展有限公司向马继鸣支付利息，利息以729012元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算 四、驳回马继鸣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15074元，由马继鸣负担5447元，山东佳汇旅游发展有限公司负担9627元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  徐加莲 人民陪审员  李 玲 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  吕纯纯