湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13091号上诉人（原审原告）：张祖礼，男，1989年3月24日出生，汉族，住洪山区。委托诉讼代理人：胡承华，湖北道博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉正堂置业有限公司，住所地武汉市汉**纱帽街滨江路****。法定代表人：王开平，该公司经理。委托诉讼代理人：魏泽宇，湖北观筑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市善居先锋房地产信息服务有限公司，住，住所地武汉市东西湖区田园大道祥泰综合楼**/div>法定代表人：刘鲲鹏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章敏，湖北金卫律师事务所律师。上诉人张祖礼因与被上诉人武汉正堂置业有限公司（以下简称武汉正堂公司）、武汉市善居先锋房地产信息服务有限公司（以下简称武汉善居先锋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初3994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日受理后，依法组成合议庭审理了此案，本案现已审理终结。张祖礼上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令武汉正堂公司、武汉善居先锋公司共同返还服务费50000元；2.判令武汉正堂公司、武汉善居先锋公司从2017年10月1日起至实际支付之日为止，按每日万分之五标准对上述50000元支付资金占用费；3.诉讼费由武汉正堂公司、武汉善居先锋公司承担。事实与理由：1.武汉市江汉区人民法院无权管辖此案。本案是合同纠纷，争议的是合同是否得到实际履行。武汉正堂公司、武汉善居先锋公司的公司所在地、合同履行地等均有管辖权。本案的武汉正堂公司、武汉善居先锋公司的住所地分别为汉**、东西湖区，合同履行地为洪山区，唯独不在江汉区，故武汉市江汉区人民法院对本案无管辖权，武汉市中级人民法院的（2018）鄂01民辖终1214号民事裁定书错误。武汉市中级人民法院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第198条予以处理。2.折扣确认表、认购书等不是张祖礼真实意思的表示，不具有法律效力。一审判决在事实认定上存在根本性的错误。折扣确认表、认购书是武汉正堂公司、武汉善居先锋公司采用欺诈的方式，在张祖礼不知情的情况下签署的。且武汉正堂公司、武汉善居先锋公司没有按照国家及湖北省规定在销售现场公示该房屋的备案价，为此受到武汉市房管局的处罚。折扣确认表、认购书等所谓证据的效力判定，不能仅仅从形式上着手，更应考虑证据的形成过程、形成背景，即证据在程序上是否合法。有关行政部门对折扣确认表、认购书等文件的形成过程已经做了详细的现场调查，询问了直接经办人员，并形成了笔录。折扣确认表、认购书是否为当事人真实意思表示，一看洪山区物价局的卷宗即知。鉴于当事人及代理人取证的困难，张祖礼向一审法院提出了调阅行政机关卷宗的申请，但一审法院没有在审理前调取相关证据，致使在关键事实认定的问题上发生错误。本案争议的产生是如何理解武汉善居会员优惠告知书第二条“所购房屋总价”，即对原价的理解。原价绝不是一个可以任意设置的价格。武汉善居会员优惠告知书是典型的格式合同，在对格式合同的理解发生分歧时，应依照《中华人民共和国合同法》第41条进行处理。3.行政处罚决定书等应该作为武汉正堂公司、武汉善居先锋公司违约的有力证据。洪山区物价局做出的行政处罚决定书载明“收购、销售商品和提供服务前有价格承诺，不履行或者不完全履行的”，正是对违约行为的描述。洪山区物价局之所以处罚武汉正堂公司，正是基于武汉正堂公司的违约行为。一审判决认定“行政处罚非对民事主体的履约行为做出评价”错误。4.判决应注重社会效果，审判的社会效果是通过审判活动来实现法律的秩序、公正、效益等基本价值效果。本案纠纷发生的原因就是武汉正堂公司、武汉善居先锋公司通过虚构原价的方式兑现所谓的优惠，张祖礼的五万元没有起到任何作用，武汉正堂公司、武汉善居先锋公司构成违约，应当承担赔偿损失的责任。武汉正堂公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。武汉善居先锋公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张祖礼向一审法院起诉请求：1.判令武汉正堂公司、武汉善居先锋公司共同返还服务费50000元；2.判令武汉正堂公司、武汉善居先锋公司从2017年10月1日起至实际支付之日为止，按每日万分之五标准对上述50000元支付资金占用费（暂计算90天，共计2250元）。一审法院认定事实：2016年7月23日，张祖礼在认购武汉正堂公司开发的位于武汉市洪山区欢乐大道9号正堂·IBO时代6号楼35层1号房的过程中，为享受武汉善居先锋公司提供的购房优惠服务，张祖礼向武汉善居先锋公司支付服务费5万元，签署了武汉善居先锋公司出具的武汉善居会员优惠告知书、武汉善居会员购房优惠确认单、折扣确认表。武汉善居会员购房优惠告知书中约定：张祖礼成功购房后，享受的购房优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零，已收取的会员服务费将不再退还。折扣确认表中约定张祖礼享受三项购房优惠标准：五万享八万、准时签约九九折、特批九九折。张祖礼认购的单价为17727.04元每平方米，总价为1621315元的房屋在享受上述优惠政策后单价为每平方米16516.98元，房屋总价为1510643元。同日，张祖礼签署的武汉正堂公司出具的正堂山外山商品房认购书确认的房屋单价为16516.98元，房屋总价为1510643元。2016年8月31日，张祖礼与武汉正堂公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定：武汉正堂公司将位于武汉市洪山区欢乐大道9号正堂·IBO时代6号楼35层1号房出售给张祖礼，该商品房单价16516.98元，建筑面积为91.46平方米，总金额为1510643元。张祖礼最终支付购房款为1514112元(含面积补差款3469元)。一审法院另查明，武汉正堂公司与武汉善居先锋公司系销售代理关系，武汉善居先锋公司受武汉正堂公司委托销售房屋。武汉善居先锋公司原名称为武汉市善居先锋电子商务有限公司，于2016年12月8日变更为现名称。一审法院还查明，武汉市住房保障和房屋管理局于2016年10月10日对武汉正堂司下达《整改通知书》（编号：2016078），决定给予武汉正堂公司进行信用扣分处理，扣分值为3分；武汉市洪山区物价局于2017年10月10日对武汉正堂公司下达行政处罚决定书，对武汉正堂公司因销售房屋过程中存在价格违法行为作出罚款50万元的处罚决定。一审法院认为，本案系因签订商品房买卖合同引起的纠纷，根据查明的事实，结合当事人双方的诉讼主张，本案的争议焦点为：张祖礼签署由武汉善居先锋公司出具的《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》、《折扣确认表》是否是其真实意思表示？物价管理部门于2017年10月10日对武汉正堂公司做出的行政处罚决定书能否作为认定武汉正堂公司、武汉善居先锋公司未兑现购房优惠、构成违约的依据？一、张祖礼签署由武汉善居先锋公司出具的《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》、《折扣确认表》是否是其真实意思表示？张祖礼为完全民事行为能力人，完全有能力获知并判断自身相关的信息，对于自身行为有明确的认知能力。按照《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》的约定，张祖礼支付5万元服务费后，即可享受武汉善居先锋公司为其争取的五万享捌万的购房优惠。《折扣确认表》明确记载了原购房单价及总价、优惠说明（五万享八万、准时签约九九折、特批九九折）、优惠后房屋单价及总价，张祖礼本人在上述告知书、优惠确认单及折扣确认表中均签字并按捺手印，表明张祖礼对房屋销售的原总价、享受的优惠说明及优惠后的房屋总价是明知且认可的。张祖礼支付5万元服务费后，与武汉正堂公司签订了《正堂山外山商品房认购书》，约定了具体的房号、签订商品房买卖合同的日期等条款，并在备注栏中标明了优惠后的购房单价及总价。最终张祖礼与武汉正堂公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定的购房总价与优惠后总价一致。故张祖礼与武汉正堂公司签订的《正堂山外山商品房认购书》、《武汉市商品房买卖合同》，以及与武汉善居先锋公司签订的《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》、《折扣确认表》系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定、行政法规的强制性规定，双方应当全面履行约定义务。合同签订后，张祖礼已经享受优惠并成功购房，武汉正堂公司和武汉善居先锋公司也已分别履行合同义务。二、物价管理部门于2017年10月10日对武汉正堂公司做出的行政处罚决定书能否作为认定武汉正堂公司、武汉善居先锋公司未兑现购房优惠、构成违约的依据？武汉正堂公司在房屋销售过程中违反《中华人民共和国价格法》及相关行政管理规定，物价管理部门对其作出罚款的处罚决定，武汉正堂公司已履行完毕。该行政处罚作用系纠正违反行政管理规定的行为，而非对民事主体之间的合同履行行为作出评价及认定。故该行政处罚不能作为认定武汉正堂公司、武汉善居先锋公司未兑现购房优惠、存在合同违约行为的依据。综上所述，张祖礼主张武汉正堂公司和武汉善居先锋公司共同返还5万元服务费及自2017年10月1日起按照日万分之五的标准支付资金占用费的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。武汉正堂公司及武汉善居先锋公司的辩解意见，与查明的事实和证据相符，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条的规定，判决：驳回张祖礼的诉讼请求。案件受理费1106元、减半收取计553元，由张祖礼负担（已付）。本院二审期间，张祖礼向本院提交如下证据：证据一、武汉市洪山区物价局处罚武汉正堂公司的部分卷宗，拟证明武汉正堂公司是违法违约，没有兑现优惠。证据二，武汉市房管局处罚武汉正堂公司的全部卷宗，拟证明武汉正堂公司有违法违约，没有兑现优惠。证据三、武汉市东西湖房管局处罚武汉善居先锋公司的全部卷宗，拟证明武汉善居先锋公司存在违法违约的情形。并称该部分证据是在一审开庭之后取得，一审庭审中没有进行质证。为此，本院组织各方当事人对包含有武汉市洪山区物价局、武汉市东西湖区住房和城乡建设局、武汉市住房保障和房屋管理局对武汉正堂公司、武汉善居先锋公司的信息扣分、处罚通知、物价部门检查登记表、行政处罚事先告知书、行政处罚决定书、确认具体行为通知书、整改通知书等证据的卷宗材料进行质证，经质证，武汉正堂公司、武汉善居先锋公司意见为上述证据与本案无关联性，不能达到张祖礼的证明目的。因张祖礼所提交证据，未能达到其证明目的，本院不予采信。武汉正堂公司、武汉善居先锋公司未向本院提交新证据。二审中，张祖礼申请本院依职权向武汉市洪山区发展和改革局（原武汉市洪山区物价局档案现存在处）调取对武汉正堂公司、武汉善居先锋公司作出处罚决定的全部卷宗材料。经查，武汉市江汉区人民法院向张祖礼的委托律师（另案）出具调查令，已调取了相关材料，并作为证据在本案中提交，故该申请本院不予准许。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院二审另查明，1.张祖礼与武汉正堂公司签订的案涉《武汉市商品房买卖合同》双方已履行完毕。2.张祖礼明确系基于违约的法律关系提起本案诉讼。3.武汉正堂公司述称与武汉善居先锋公司签订了代理销售合同，且是排他性的独家代理。武汉善居先锋公司述称张祖礼向武汉善居先锋公司支付5万元服务费，是获得购房优惠资格，在此条件下武汉正堂公司给予购房者8万元的优惠。张祖礼对此不予认可。本院认为：张祖礼基于武汉正堂公司、武汉善居先锋公司构成违约的法律关系提起本案诉讼，本案应围绕张祖礼的上诉请求及理由进行审理。根据《中华人民共和国民法总则》第十七条“十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人”和第十八条第一款“成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为”的规定，张祖礼作为完全民事行为能力人，完全有能力在签订《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》和《折扣确认表》时，了解上述告知书、优惠确认单和确认表的内容，并作出真实意思表示。张祖礼在上述告知书、优惠确认单及折扣确认表中均签字捺印的行为，表明张祖礼对其支付5万元服务费后，即可享受武汉善居先锋公司为其争取的5万享8万购房优惠、房屋销售的原总价、享受的优惠说明及优惠后的房屋总价等内容是知情并认可的，也已尽到审核等应尽注意义务。张祖礼上诉认为折扣确认表、认购书是武汉正堂公司、武汉善居先锋公司采用欺诈的方式，让张祖礼在不知情的情况下夹带着签署的。但其对该主张既未提交证据予以证明，也未依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，在法定的期限内请求人民法院变更或者撤销上述合同。故，张祖礼与武汉正堂公司和武汉善居先锋公司签订的《正堂山外山商品房认购书》、《武汉市商品房买卖合同》、《武汉善居会员优惠告知书》、《武汉善居会员购房优惠确认单》、《折扣确认表》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，各方均应当按照合同的约定，全面履行相应的义务。上述合同签订后，张祖礼已经按照合同约定和折扣确认表中确认的金额，享受了购房优惠，并已成功购买了正堂山外山（正堂·IBO时代）6号楼35层1号房屋，武汉正堂公司和武汉善居先锋公司已分别履行了合同约定的相关义务，上述合同已实际履行完毕。虽然武汉市洪山区物价局于2017年10月10日对武汉正堂公司下达了行政处罚决定书，对武汉正堂公司在正堂山外山（正堂·IBO时代）房屋销售过程中违反《中华人民共和国价格法》及相关行政管理规定作出处罚决定。但该行政处罚行为是行政主管部门对武汉正堂公司违反行政管理规定的行为而作出的纠正行为。本案是平等民事主体间的民事合同纠纷，并不能直接依据该处罚决定对平等民事主体之间，在合同履行过程中，是否有违约行为作出认定。双方在合同履行过程中，是否有违约行为，应根据双方签订的合同中的约定，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定来作出认定。武汉正堂公司和武汉善居先锋公司在合同履行过程中，并没有违反合同约定和法律规定的行为，并已分别履行了合同中约定的相关义务。张祖礼在购买案涉房屋过程中，为享受购房优惠，向武汉善居先锋公司支付服务费5万元，并签署了武汉善居先锋公司出具的“武汉善居会员优惠告知书”、“武汉善居会员购房优惠确认单”、“折扣确认表”。同日，张祖礼亦签署了武汉正堂公司出具的“商品房认购书”、“确认房屋单价为16516.98元，房屋总价为1510643元”。其后，张祖礼依此价格，与武汉正堂公司签订案涉房屋《武汉市商品房买卖合同》，该《武汉市商品房买卖合同》双方已履行完毕。现张祖礼认为在购房过程中，并未享受“5万抵8万”的优惠，武汉善居先锋公司、武汉正堂公司虚构房屋原价，两公司共同违约，应返还其交纳的5万元，并赔偿资金占用损失。根据本案查明的事实及张祖礼提交的证据，尚不足以认定武汉善居先锋公司、武汉正堂公司构成违约，政府相关部门对武汉善居先锋公司、武汉正堂公司做出的行政处罚，亦不能确认武汉善居先锋公司、武汉正堂公司存在违约行为。故，武汉市洪山区物价局作出的行政处罚决定，不能作为认定武汉正堂公司、武汉善居先锋公司未兑现购房优惠、存在合同违约行为的依据。张祖礼的上诉请求及理由因缺乏事实和法律依据不能成立。关于张祖礼上诉认为一审法院无本案管辖权的问题，本院2018年11月21日作出的（2018）鄂01民辖终1214号民事裁定书已裁定本案由一审法院管辖，张祖礼的该项上诉理由亦不能成立。综上，张祖礼的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1106元，由张祖礼负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇二〇年五月十五日书记员  张 欣