江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初3968号原告：常州月星国际家居广场有限公司，住所地江苏省常州市新**通江中路**。法定代表人：丁佐宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈慧波，江苏天刚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳，该公司员工。被告：胡丽萍，女，1981年1月28日，汉族，住江苏省常州市新**。原告常州月星国际家居广场有限公司（以下简称“月星公司”）诉被告常州思诚餐饮有限公司、胡丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法由审判员莫礼花担任审判长，与人民陪审员陆军、李耀祥共同组成合议庭于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告月星公司委托诉讼代理人陈慧波、赵琳到庭参加诉讼，被告胡丽萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。审理中，被告常州思诚餐饮有限公司于2019年12月25日注销登记。原告月星公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告之间签订的租赁合同于2019年5月5日解除；2、判决被告支付所拖欠的租金人民币61057.2元；3、判决被告支付所拖欠推广费1587元；4、判决被告支付所拖欠物业管理费14270元；5、判决被告支付所拖欠垃圾清运费477元；6、判决被告支付合同履行违约金117702元；7、判决被告支付自2019年5月6日起至2019年9月24日止按993.1元／日支付占用费以及原告恢复案涉商铺原状费12000元；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告与被告于2018年10月16日签订《租赁合同》（编号为ＣＺＧＨ201809-ＬＣ（016）,包括合同附件、补充协议、担保协议书、ＰＯＳ机协议），租赁期限为12个月，约定由被告承租原告位于常州市新北区××路××号××层××商铺，用以开设花枝品牌店铺。根据合同6.2.1约定“被告应当于每个季度末月20号前向原告支付下个季度的固定租金”，合同8.6条款中约定“被告于每季度末月的20号前支付下季度的物业管理费、推广宣传费及其他费用给原告或原告指定公司”；被告一直拖延缴纳相关费用且至今拒绝缴纳自2019年1月起的各项费用。针对被告欠款情形，原告不但多次电话沟通以及现场沟通要求支付相关费用，但被告一直拒绝缴纳，且被告店铺于2019年2月11日起未经原告书面同意擅自闭店。鉴于被告的违约行为，原告按照双方签订的《租赁合同》的约定，于2019年5月5日发单方解约函。根据租赁合同26.4.1、26.4.5的约定“被告拖延支付本合同项下任何费用期限超过30天或在租赁期限内三次迟延履行支付义务的或被告未经原告同意擅自停业达到十天的，原告有权单方解除合同并要求被告承担违约责任。”，为了维护原告利益，故特向贵院起诉，望判如所请。被告胡丽萍未作答辩亦未提交书面答辩状。经审理查明：2018年9月30日，原告（甲方）与常州思诚餐饮有限公司（乙方）签订租赁合同一份，约定：由乙方租赁甲方位于常州市××路××号，地，地上第**第**商铺赁红线面积约为100.31平方米。乙方承诺在该租赁物业内以花枝为品牌从事西餐经营。租赁期限自租赁物业交付之日即2018年10月24日起至2019年10月23日止。租金支付采取月固定租金与月税前营业额提成租金两者取高的方式，租赁物业在租赁期限内第一年度（即自2018年10月24日起至2019年10月23日止）的月税前营业额提成比例为15%。合同第七条约定：履约保证金与租赁押金约定乙方应于本合同签署后10日内向甲方支付相当于三个月的整个租赁期限平均月固定租金45309元与三个月的物业管理费13542元之和作为履行保证金，即人民币58851元。8.1条约定，该租赁物业在租赁期限内的物业管理费为人民币45元／月／平方米，每月4514元。8.4条约定租赁期限内租赁物业的推广宣传费为人民币5元／月／平方米，每月人民币502元。第二十六条合同的变更和解除约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权以递送书面解除函的形式单方解除本合同，收回租赁物业，乙方不得以任何理由、任何方式阻止甲方对该租赁物业的收回，本书面解除函自甲方向本合同第34.1条载明的乙方有效送达地址寄出的第三日视为送达。本合同自书面解除函送达之日起解除…第27.2条约定，乙方单方解除本合同，或因乙方违反合同约定，甲方单方解除本合同的，乙方应按下列标准向甲方支付违约金：（1）乙方向甲方支付相当于双倍租赁押金的数额作为违约金。28.3条约定，甲方依本合同单方行使解除权或本合同届满或终止的，如果乙方未能在租赁期限届满或甲方行使合同解除权的通知送达后的10日内或合同解除函中指定的日期返还租赁物业的，甲方有权行使以下权利：甲方有权自行或在公证人员或无关第三人见证之下采取必要手段（包括但不限于自行进入、封铺等方式）腾空并收回租赁物业。第三十四条约定乙方有效送达地址：江苏省常州市新北区××花园××。原告为证明被告欠付租金的计算方式及金额，提供了常州思诚餐饮有限公司的账单，该账单显示2018年12月1日至2018年12月31日销售额为64371元，销售额提成为9655.65元，2019年1月1日至2019年1月31日销售额为24377元，销售额提成为3656.55元。另查明：2019年1月7日，原告（甲方）与常州思诚餐饮有限公司（乙方）、被告胡丽萍（丙方）签订补充协议一份，约定：2018年12月1日至2019年1月31日期间，甲方免收乙方原合同第6.1.1条款约定的月固定租金（每月月固定租金为15103元），该期间租金按6.1.1条款中约定的月税前营业额提成租金收取，月税前营业额提成比例15%。租金减免期间的物业管理费、推广宣传费等其他费用仍按照原合同约定执行。又查明：2019年5月10日，原告向常州思诚餐饮有限公司发出解约函一份，载明因被告未经同意擅自闭店，故双方的租赁合同于2019年5月5日解除，公司按照合同月底给没收被告已缴纳的履约保证金37810元，且要求被告收到函件后3日内清缴所有欠款，合计人民币81391.2元。常州思诚餐饮有限公司系自然人独资的有限责任公司，胡丽萍系其唯一股东，该公司已于2019年12月25日注销登记。上述事实，由租赁合同、补充协议、解约函等证据以及原告在庭审中的陈述与自认等在卷证实。本院认为，原告月星公司与常州思诚餐饮有限公司之间签订的租赁合同，原告与常州思诚餐饮有限公司、被告胡丽萍之间签订的补充协议（关于租金减免），均系各方真实意思表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，均为合法有效，各方均应按照协议全面履行自己的义务。常州思诚餐饮有限公司作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。自2018年12月1日起常州思诚餐饮有限公司即开始拖欠原告租金，其行为构成对合同的根本性违约，原告有权依照合同的约定行使合同解除权。根据案涉合同的约定，自原告向常州思诚餐饮有限公司发出书面解除函的第三日视为送达，租赁合同自书面解除函送达之日起解除，故案涉租赁合同应于2019年5月12日解除。经计算，原告主张被告支付自2018年12月1日起至2019年5月5日止的租金61057.2元，符合双方合同的约定，本院依法予以支持。常州思诚餐饮有限公司系有限责任公司（自然人独资），被告胡丽萍系其唯一股东，且未提供证据证明公司财产独立于其自己的财产，因该公司已于2019年12月25日注销，故相应的责任应当由被告胡丽萍承担。原告主张被告胡丽萍支付推广费1587元、物业管理费14270元、垃圾清运费477元、恢复原状费12000元、违约金117702元，符合双方合同的约定，本院对上述费用予以支持。根据案涉租赁合同的约定，原告依照合同单方行使解除权后，在被告未能按期交付租赁物的情况下，原告有权单方收回租赁物，故原告主张自2019年5月6日起至实际收回租赁物即2019年9月24日止的房屋占有使用费，明显属于损失扩大，且双方也约定了相应的违约金用以弥补原告的损失，故对原告主张的房屋占有使用费9931元（自2019年5月12日起至2020年5月22日止）予以支持，其余不予支持。原告主张在本案中扣除被告已缴纳的履约保证金37810元，系其对自身权利的处分，故该费用一并在本案中予以扣除。被告胡丽萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对原告所诉主张的实体抗辩权以及对原告所举证据的质证权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告与常州思诚餐饮有限公司之间签订的房屋租赁合同于2019年5月12日解除。二、被告胡丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告常州月星国际家居广场有限公司租金61057.2元、推广费1587元、物业管理费14270元、垃圾清运费477元、房屋占有使用费9931元、恢复原状费12000元、违约金117702元，以上共计179214.2元（已扣除被告缴纳的履约保证金37810元）。三、驳回原告常州月星国际家居广场有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4557元，公告费600元，合计5157元，由被告胡丽萍负担（被告承担的诉讼费用由被告在本判决生效之日起十日内直接向原告支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  莫礼花人民陪审员  陆 军人民陪审员  李耀祥二〇二〇年五月十八日书 记 员  吕 冰