内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初2366号原告：朱贵，男，住内蒙古乌兰察布市。委托诉讼代理人：白高娃，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏都格日勒，内蒙古泽铭律师事务所律师。原告：白林鱼，女，住内蒙古乌兰察布市。委托诉讼代理人：白高娃，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏都格日勒，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：范增元，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曲海，内蒙古文盛律师事务所律师。被告：刘秀珍，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王天罡，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋云，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：范春梅，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王天罡，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋云，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：范春霞，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王天罡，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋云，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：范福元，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：范艳茹，女，系被告范福元之女。原告朱贵、白林鱼与被告范增元、刘秀珍、范春梅、范春霞、范福元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审中，因被告范增元不认可原告提供的装修费票据，原告朱贵、白林鱼申请对其购买的××区的房屋装修费用进行评估。经本院委托，内蒙古国宏价格评估有限公司出具价格评估结论书，本院送达双方当事人后，于2020年5月21日继续公开开庭审理本案。原告朱贵、白林鱼及委托诉讼代理人白高娃、苏都格日勒，被告范增元及委托诉讼代理人曲海，被告刘秀珍、范春梅、范春霞的委托诉讼代理人王天罡、刘秋云及刘秀珍，被告范福元的委托诉讼代理人范艳茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱贵、白林鱼向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告范增元之间的购房合同；2、请求判令被告返还原告100000元购房款并支付利息10291.67元（以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计息，自2017年4月8日起暂计算至2019年5月27日，要求支付至实际履行之日止）；3、判决被告赔偿原告财产损失46255元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月8日，原告与被告范增元签订了《房屋买卖协议》，被告将××区的房屋以100000元卖给原告，原告付了全款并花费46255元将房屋装修。现该房屋涉及诉讼被确认被告对该房屋无所有权，被告的行为构成根本违约，为维护自己的合法权益，要求被告返还购房款并支付利息，赔偿原告因装修房屋产生的现实财产损失。内蒙古国宏价格评估有限公司出具价格评估结论书后，原告将第三项诉讼请求变更为51114元（包括：装修价值45114元、鉴定费6000元）。被告范增元辩称，一、针对原告请求判决解除原被告之间的房屋买卖合同没有事实依据，原告与被告范增元之间从未签订过房屋买卖合同，范增元作为本案被告属于主体不适格。二、原告请求返还购房款10万元及利息没有事实依据，原告房屋是从金沙小区售楼部购买，房屋出卖主体是金沙小区，而非被告范增元本人。三、原告要求解除买卖合同关系，不符合合同解除的法律条件，本案中不存在任何的违约行为以及合同目的不能实现的情形，所以原告的诉求没有依据。四、原告要求赔偿装修现实财产损失没有事实依据，其所主张损失远超实际损失，原告依据的相应材料存在依据不足的情况，所以金额不客观不合理。针对事实理由部分原告诉称是因为该案涉房屋涉及诉讼导致被告没有所有权，从而解除合同，没有任何根据，原告在购房之初知晓房屋产权人是范元小，并非向范增元个人购买房屋，所以被告范增元对房屋有没有所有权并不影响涉案合同的履行，原告应当要求房屋的销售主体即范元小的继承人刘秀珍、范春梅、范春霞继续履行合同。关于房屋的装修损失因为原告自身存在重大过错，应当由其自身承担，虽然原告以价格评估结论书为依据，但该结论书存在事实不符的情况，并不客观公正，不能作为定案的依据。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。被告刘秀珍、范春梅、范春霞辩称，根据原告的追加被告申请书可知，原告申请追加刘秀珍、范春梅、范春霞的目的是为了查清本案事实，既然是为了查清事实，那么追加为被告就是错误的，应当追加为第三人。涉案房屋产权证上登记的产权人为范元小，2015年2月范元小去世后，刘秀珍、范春梅、范春霞合法继承房屋所有权，该事实已被土左旗人民法院（2017）内0121民初2771号生效判决确认，2018年1月8日刘秀珍、范春梅、范春霞依据该生效判决申请法院强制执行，在人民法院执行期间，原告朱贵申请案外人执行异议，被土左旗人民法院（2019）内0121执异3号执行裁定书驳回异议请求，说明被告范增元出售房屋的行为与被告刘秀珍、范春梅、范春霞无关，被告范增元出售房屋的行为系无权处分，根据最高院关于审理买卖合同纠纷适用法律的解释第三条出卖人因未取得处分权或所有权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，根据该规定原告作为买受人要求出卖人范增元承担责任，原告申请追加刘秀珍、范春梅、范春霞为被告，没有任何法律依据。至于被告范增元说是履行职务行为，但是没有任何事实依据，因此人民法院因驳回原告对刘秀珍、范春梅、范春霞的起诉。关于（2017）2711号判决书，是范增元、范福元占有了诉争房屋，我们提起侵权之诉要求排除妨害，确认我们的所有权，本案刘秀珍、范春梅、范春霞对诉争房屋享有了所有权，原告提起了执行异议，被告驳回后，又提起案外人提起案外人执行异议之诉后又撤诉。范增元所述他卖的房屋是受家族所有人的委托买卖的，和他没有关系，与2771号判决书相矛盾，是虚假陈述。所以本案中原告的请求按照合同相对性原则，谁签约谁负责，与本案刘秀珍、范春梅、范春霞没有任何关系。被告范福元辩称，金沙小区6排6号我方没有房屋所有权也并没有占有，据了解现在是朱贵占有使用，并且装修了，朱贵我方不认识，朱贵达成房屋买卖合同关系时我不知情，后来才知道了，原告追加我成为被告没有法律依据。对于之前的审判结果（2771号判决书）我方并不认同，现在准备材料抗诉。原告朱贵、白林鱼为证明其主张，向本院提供了以下证据：一、协议书、收据、银行交易明细，拟证明2017年4月8日原和被告范增元之间签订房屋买卖合同，被告范增元将金沙小区6-6号的房屋以10万元卖给了原告，并交付了房屋，原告以银行转账方式向被告范增元支付了10万元购房款。二、房屋装修费用票据，拟证明原告从被告处购买了房屋后，进行室内装修，花费46255元装修费的事实。三、土左旗人民法院（2018）内0121执56号腾房公告、土默特左旗人民法院（2019）内0121执异3号裁定书，拟证明被告范增元出售给原告的房屋不享有所有权，原被告之间的合同目的不可能实现，被告构成根本违约。证明刘秀珍、范春霞、范春梅对涉案房屋申请强制执行，二原告提起执行异议被驳回，范增元对涉案房屋不享有所有权，无权出售的事实。四、鉴定报告、鉴定费发票，拟证明原告对涉案房屋进行装修，通过鉴定结论花费装修费45114元，申请鉴定的费用6000元。被告范增元的质证意见为：对证据一真实性予以认可，所要证明的问题不予认可，该协议书售房者甲方为金沙小区，最后落款签订也是金沙小区售楼部，并不能证明房屋的出售主体为被告范增元，被告范增元只是代表金沙小区售楼部收取了原告的购房款。对证据二的三性不予认可，原告所提供的相关的票据不能证明直接用于了该案所涉房屋的装修装饰，我们也不了解该案所涉房屋的装修装饰情况，而且相应票据的出具人也未出庭说明情况，无法核对票据的真实性，不符合证据的举证规则，故其要证明花费46255元的事实不予认可。对证据三真实性认可，所要证明的问题不予认可，该腾房公告所涉执行申请人与被申请人均不是本案被告范增元，且范增元对该涉案房屋有没有所有权并不影响房屋买卖合同效力及合同的履行，因该房屋的实际所有人刘秀珍、范春梅、范春霞才是该房屋的实际销售主体，该房屋为农村小产权房，不存在所有权出让的问题。证据四，对鉴定报告三性均不予认可，首先鉴定初期鉴定机构依据的鉴定材料并没有经过被告范增元的质证，而且鉴定机构在现场勘验房屋也没有通知范增元到场，没有保障范增元充分行使对鉴定范围、标的发表意见的权利，所以根据民诉法相关规定该鉴定程序不符合鉴定规则以及证据的举证规则。其次该报告的依据不足，报告书中明确表述采用成本法评估案涉房屋的装修价值，其最终的鉴定结论并未扣除合理的房屋装修装饰贬损价值，也就是报告书中并没有列明各种贬损因素而直接得出的价格，根据原告的举证情况，原告存在个人进行装修的情况，那么此次装修价格的评估应当结合原告的实际投入情况，并不能单方面依据市场价格得出损失金额。所以该鉴定报告书不客观，不公正，不能作为认定案件事实的依据。被告刘秀珍、范春霞、范春梅的质证意见为：对证据一，因为我们不知道合同的存在，对该份合同无法提出意见，对银行流水是客观证据，给谁打就是谁的，对于范增元签字的收据不知道，无法质证。对证据二我们没有向本案原告出售过房屋，产生的费用不应当由我们承担。对该房屋产生的费用和我们无关。对证据三真实性认可，同时对其说明的问题认可，本案房屋被本案原告占有，没有争论的必要。对证据四鉴定报告不提出意见，和我们无关。这四份证据没有任何一组证据和三被告有关系，原告要求我们共同返还，但没有证据能证明。被告范福元的质证意见为：对上述四组证据没有质证意见。经审查，本院对原告朱贵、白林鱼提供证据的真实性予以认可。被告范增元为证明其意见，向本院提供以下证据：一、蒙村房权证、协议书，拟证明涉案房屋大产权证登记在范元小名下。涉案房屋为原告向金沙小区售楼部购买，即由范元小继承人刘秀珍、范春梅、范春霞卖与原告，法律后果由其三人承担。房屋一直由原告占有使用至今。二、执行裁定书（2019）内0121执3号，拟证明原告在执行异议申请时自认其与金沙小区售楼部签订购房《协议书》，并向金沙小区售楼部交付了全部购房款。同时证明被告范增元并不是购房合同出卖主体。三、（2019）内0121民初1010号民事案件庭审笔录、民事起诉状，拟证明原告曾在民事诉状中自认其于2017年4月8日与金沙小区售楼部签订购房《协议书》，知道金沙小区售楼部为金沙小区建设方范元小设立，被告范增元只是售楼部收取房款的具体经手人，范增元并不是购房合同出卖主体。证人李某、邵某曾出庭证明范元小去世后，2015年3月至2017年5月由被告范增元负责金沙小区铁道南项目整体运作，包括房产销售及工程款结算等一切事宜，充分证明了被告范增元代理销售涉案房屋的合法性。四、金沙小区售房《协议书》、关于范元小与刘俊平最终分配方案、工资条、工资表、报销凭证、付款凭证、水电费收据，拟证明2015年3月至2017年5月期间被告范增元经案外人刘秀珍、范春梅、范春霞合法授权，全权负责铁道南项目的一切管理工作，其中包括代为处理销售房屋、支付工程款等一切事宜。五、2017年4月8日支付工资明细（王信等工作人员出具）、2017年4月初支付刘洪亮防水施工工程款18000元、支付砖款15000元（刘洪亮等人出具）、2017年4月9日支付李有财橱柜制作款3100元（李有财出具）、2017年4月9日支付工资收据（李某出具），拟证明在被告范增元代售楼部收到原告购房款后，共计向铁路南项目的工作人员支付工资64500元，并支付材料款等。范增元收取的购房款全部用于金沙小区项目日常支出。原告朱贵、白林鱼的质证意见为：对证据一的真实性认可，证明问题不认可，蒙村房权证恰好证明被告不享有对该房屋的所有权。对证据二真实性认可，证明目的不认可，该组证据证明被告没有出售涉案房屋的权利，导致朱贵没办法将涉案房屋腾出给实际所有权人，并朱贵提出过执行异议，被驳回。对证据三真实性认可，证明目的不认可，房屋是在金沙小区售楼部签订的，合同没有盖金沙小区公章，是由范增元签订的合同，从法院腾房公告看足以证明范增元对该房屋不享有所有权，没有出售的权利，该组证据也证明范增元没有代理出售的权利。对证据四真实性无法核实，全是范增元出售房屋的合同、工资表，对其真实性无法核实，由除范增元之外其他四名被告核实上述两组证据。对证据五的质证意见同第四组意见。被告刘秀珍、范春霞、范春梅的质证意见为：对证据一真实性认可，对协议书无法质证，对房本认可，对第三点意见不认可，法院已经执行回来了，涉案房屋由范春梅、范春霞、刘秀珍占有。并不是他说的由原告占有使用。对证据二真实性认可，证明问题不认可，范增元不能代表售楼部，谁签的谁就是出卖主体，范增元就是出卖主体。对证据三是本案原告的陈述，是自己行为可以，三被告并没有同意其装修，也不能证明范增元不是房屋出售的主体，所谓的第三点所说负责一切事宜，继承人并没有授权，范增元没有提出书面证据是受委托。对证据四与本案没有关联性，范增元说2015-2017年经三被告合法授权，我方没有授权，第一次开庭三被告没有对范增元进行过授权，是他自己的说法。工资条、工资表、报下凭证是由范增元支付的，钱都是打到范增元的账户上，包括本案的10万元，不能证明收取了原告的10万元用于工程项目中。对证据五原告是打到被告范增元的账户上，被告应当提供相应的流水，不能证明范增元代小区进行相关的支付，也不能证明收取的10万元用于金沙小区的支出。综合意见被告提交的五组意见无法指向追加的三被告，是其自身行为，法律后果由其自行承担。被告范福元的质证意见为：我方非当时金沙小区的负责人，朱贵的买卖和我方无关。经审查，本院对被告范增元提供证据的真实性予以认可。被告刘秀珍、范春霞、范春梅为证明其意见，向本院提供以下证据：所有权证、土默特左旗建设规划局金山开发区查档通知单、（2017）内0121民初2771号民事判决书、（2019）内0121执异3号裁定书，拟证明范元小是涉案6排6号房屋的所有权人，房屋所有权证上的记载和登记备案相符。2015年2月范元小去世后，刘秀珍、范春梅、范春霞合法继承取得房屋所有权，该事实已被土左旗人民法院（2017）内0121民初2771号判决所确认，2018年1月8日，刘秀珍、范春梅、范春霞申请法院强制执行，在法院执行期间原告朱贵申请案外人执行异议，被土左旗人民法院（2019）内0121执异3号裁定书驳回异议请求，证明原告与被告范增元签订协议书的行为与刘秀珍、范春梅、范春霞无关。被告范增元出售房屋的行为系无权处分。原告朱贵、白林鱼的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可，上述证据确实能证明范元小是实际所有权人，刘秀珍、范春梅、范春霞是合法继承人，但是无法证明范增元是不是给上述四名被告工作过，无法证明是否为其出售过房屋的事实。被告范增元的质证意见为：对证据的真实性认可，同时上述证据与我方向法庭提交的第一组、第二组相互印证，需要提到的是2771号民事判决书，只是确定了被告刘秀珍、范春梅、范春霞为范元小的合法继承人，并且依法享有对涉案房屋的占有权，并非判决涉案房屋所有权为被告刘秀珍、范春梅、范春霞享有。三被告刚刚的陈述存在曲解判决书的情况，另外根据刚刚被告范福元代理人陈述，范福元并没有占有过涉案房屋6排6号，因此该判决书可能存在认定事实错误的情况，同时被告范福元也向检察院提起了抗诉申请，所以对于该判决书是否作为本次案件事实的认定依据存在一定的不确定性，本案涉及的房屋并没有将产权变更至原告名下，所以目前房屋的合法占有人依然为刘秀珍、范春梅、范春霞，因此其主张第三人侵权之诉实际上行使自己的合法权利，也是为了保障配合原告办理相关产权手续的前提条件，并不影响原告向三人主张履行房屋买卖合同的义务，对于被告范増元出售房屋的行为并不是个人行为，其行使的是家事代理权或者称之为职务行为。在其任职金沙小区负责人期间对外行使的民事权利，应当由金沙小区项目的合法继承人承担。被告范福元的质证意见为：金沙小区6排6号房屋我方没有占有，与我方无关，朱贵买卖房屋我方全程没有参与，房屋买卖与我方无关，追加我方为被告无依据。经审查，本院对被告刘秀珍、范春霞、范春梅提供证据的真实性予以认可。被告范福元未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年4月8日，被告范增元以金沙小区售楼部的名义与原告朱贵、白林鱼签订房屋买卖《协议书》，约定金沙小区售楼部将位于金川开发区铁路南、边宁古寺西新建简易二楼6栋6号的房屋以100000元卖给朱贵、白林鱼。《协议书》签订后，范增元收取朱贵、白林鱼10万元，并将上述房屋交付朱贵、白林鱼占有、使用。朱贵、白林鱼收到上述房屋钥匙后，对该房屋进行了装修并入住至今。2017年10月13日，土默特左旗人民法院作出（2017）内0121民初2771号民事判决书，在本院认为部分认定包括案涉房屋在内的3套房屋为刘秀珍、范春霞、范春梅共同共有，判令被告范福元于上述判决生效后十日内返还刘秀珍、范春霞、范春梅包括案涉房屋在内的3套房屋及8套门帘房。2018年11月10日，土默特左旗人民法院出具（2018）内0121执56号《腾房公告》，责令范福元及目前使用人于2018年11月30日前迁出包括案涉房屋在内的10套房屋，并将个人物品搬离。因刘秀珍、范春霞、范春梅向本院申请执行（2017）内0121民初2771号民事判决书，朱贵、白林鱼作为案外人向本院提出案外人执行异议，认为其为案涉房屋的所有权人，本院于2019年1月22日作出（2019）内0121执异3号执行裁定书，驳回朱贵、白林鱼的异议请求。刘秀珍、范春霞、范春梅未授权被告范增元出售案涉房屋。再查明，经朱贵、白林鱼申请，本院委托内蒙古国宏价格评估有限公司对涉案金沙小区6栋6号房屋的装修费用进行价格评估。评估结论为：本次价格评估标的在评估基准日的价格为45114元。朱贵、白林鱼花费鉴定费6000元。本院认为，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告范增元以金沙小区售楼部的名义与原告朱贵、白林鱼签订房屋买卖《协议书》，约定将位于金川开发区铁路南、边宁古寺西新建简易二楼6栋6号的房屋以100000元出卖给朱贵、白林鱼，并收取朱贵、白林鱼10万元。经本院生效判决书确认，6栋6号案涉房屋为被告刘秀珍、范春霞、范春梅共同共有。范增元虽称出售该房屋系受刘秀珍、范春霞、范春梅委托，但未提供有效证据予以证明，刘秀珍、范春霞、范春梅亦不认可有过授权卖房的行为，也不同意将案涉房屋由朱贵、白林鱼继续占有、使用，范增元无权出卖该房屋。故上述《协议书》的合同目的无法实现，朱贵、白林鱼要求解除与范增元签订《协议书》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。在《协议书》解除后，范增元应将收取朱贵、白林鱼的100000元购房款退还二人。范增元虽称将上述购房款用于金沙小区项目日常支出，但其提供的证据不足以证明该辩称，对该辩称，本院不予采信。因范增元出卖案涉房屋的行为，导致朱贵、白林鱼支出装修费及鉴定费51114元，该费用，应由范增元赔偿朱贵、白林鱼。关于原告退还购房款利息的请求，因《协议书》未对利息作出约定，且从2017年开始，朱贵、白林鱼一直占有使用案涉房屋，享受使用该房屋的权利，故对原告该项诉请，本院不予支持。朱贵、白林鱼申请追加刘秀珍、范春霞、范春梅、范福元为本案被告，要求承担相应责任，但未提供有效证据予以证明，原告对刘秀珍、范春霞、范春梅、范福元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、依法解除原告朱贵、白林鱼与被告范增元以金沙小区售楼部的名义签订的《协议书》；二、被告范增元于本判决生效之日起十日内返还原告朱贵、白林鱼购房款100000元；三、被告范增元于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱贵、白林鱼装修费45114元、鉴定费6000元，共计51114元；四、驳回原告朱贵、白林鱼的其他诉讼请求。案件受理费3528元，由被告范增元负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长   王烁审判  员   丁洁人民陪审员   张慧义二〇二〇年五月二十六日书 记 员   温佳宝附相关法律条款：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。