贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初2000号 原告：邱刚，男，1980年10月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：陈世艳，女，1984年10月17日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：邱刚（陈世艳丈夫）,男，1980年10月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州润亿置业有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县顺德街道办事处九驿大道与迎宾大道交汇处。统一社会信用代码：91520521085681713T。 法定代表人：谭志刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王秋菊，贵州本芳律师事务所律师。 原告邱刚、陈世艳与被告贵州润亿置业有限公司（以下简称润亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行审理。原告邱刚、陈世艳，被告润亿公司委托诉讼代理人王秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱刚、陈世艳向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；二、判令被告立即支付逾期交付转移登记有关文书违约金（该违约金以534000.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准从2016年9月28日起计算至被告向不动产机关提交完毕办理商品房权属登记有关文书通知原告之日止），暂计64000.00元；三、本案所涉诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年5月18日签订二份《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于大方县出售给原告，建筑面积均为25.68平方米，套内建筑总面积为30.78平方米，总价款534000.00元。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于／日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起540个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起540个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金。原告已按照合同约定向被告付清购房款以及办证相关费用，被告未在合同约定时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已经构成违约，应承担违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2016年6月30日，因出卖人未约定办证日期，则办理商品房转移登记有关文书为2016年6月30日起90日，即应从2016年9月28日开始计算违约金。本案中被告在约定日期2016年9月28日起，至今已超过540个工作日，仍未能为原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因未约定违约金标准，故违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告润亿公司辩称，一、答辩人未能向原告交付办理转移登记的有关文书即首登（权属证书大证）的原因，系因政府履行土地管理职责出让土地时，将涉案土地用途行政许可错误，导致答辩人办理土地使用证后申请房屋初始登记时因土地用途与规划用途不符而受阻，该事由并非答辩人能够预见、控制和避免的行政原因，应当属于行政不可抗力。答辩人依据不可抗力免责的法律规定不应当承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。根据上述规定对不可抗力的定义，不可抗力应当包括自然灾害、政府行为、社会异常事件等。同时结合民法界的通说观点，政府行为应当属于行政不可抗力。本案中，2013年9月27日，答辩人与大方县人民政府签订《大方文化商业街建设项目投资协议》，其中涉及到使用位于迎宾大道与奢香大道交叉处的17亩商服用地（2012DFSZ47号地块），但该地块在2012年8月17日由大方县国土资源局出让给毕节市建设投资有限公司时约定土地性质为商住用地。2016年9月答辩人取得该宗土地国有土地使用权证，土地使用权证载明该地块的用途为商住。由于从2016年10月份开始，政府政策变化，房屋登记部门不再办理房屋产权证书，而是要求统一办理不动产权证书，但当时由于政府职能部门撤并改的原因，不能办理相关业务。2018年1月，答辩人因销售该地块上的商铺，到大方县不动产登记中心申请办理不动产权证。经不动产登记中心审查，该地块的性质与实际规划性质不符，决定不予受理答辩人办证申请。2019年1月22日，经答辩人申请，大方县人民政府同意变更该地块的土地性质，并将该地块重新进行招拍挂，答辩人于2019年5月10日竞拍成功，于2019年8月25日取得该地块的不动产权利证书。在此事件发展过程中，土地性质与规划不符、政府职能部门撤并改等均不是答辩人能够预见、能够控制和避免的政府行为，且该情况实际上导致了答辩人不能履行合同约定的申请初始登记的义务，该政府行为应当根据法律的规定认定为行政不可抗力。在不可抗力因素消除前，依据法律规定答辩人不应当承担违约责任。在不可抗力因素消除后，答辩人已经积极履行相关义务，涉案房屋的不动产权利证书已在办理过程中。二、违约金是合同当事人约定的因违约事由发生而给予守约方的一定数额的金钱，只能基于约定而产生。同时，民事诉讼审理的对象为当事人提出的诉讼请求及事实和理由，并秉承“不告不理”的原则。本案中，双方合同只约定了答辩人申请初始登记的时间—商品房交付使用之日起90日和约定时期后的540个工作日内“交付办理商品房转移登记的有关文书”的违约责任，并未约定合同约定后的540个工作日后的违约责任，故其请求自2016年9月28日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准支付违约金，不应得到支持。原告诉请答辩人向其支付逾期交付办理转移登记有关文书的违约金，实际是向答辩人主张初始登记（大证）违约金。本案中，2016年4月11日，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》，约定涉案房屋交付使用时间为2016年6月30日。该合同第八章第二十二条第二款约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起540个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起540个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。但是，双方合同对于该两项的选择填选第一项，对第二项未进行选择，也就是说，双方约定答辩人在约定日期之日起后的540个工作日后仍不能交付办理商品房转移登记有关资料的，原告有权退房，而并未约定答辩人应当向原告支付违约金。同时该合同第八章第二十二条第三款第一项约定，出卖人承诺于/日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。由于没有具体约定答辩人的交付时间，该条第三款第二项约定的540个工作日后的起算时间也无从确定，因此也没有相应依据判定答辩人存在原告主张的违约事实。如果按照合同无履行期限约定看，答辩人交付办理商品房转移登记有关乙方的提供义务始于原告请求履行，且应当给予合理时间。诉讼前，原告没有向答辩人请求，即使提出，也应当以其提出日期推定为约定日期，再加上90天，方才能考虑答辩人违约。本案中，答辩人于2016年6月30日向原告交付涉案房屋，即答辩人最迟于2016年9月30日前申请初始登记就不算违约。答辩人申请初始登记后，初始登记结果即大证办理完毕的时间根据法律规定最短也应当是90日，若双方合同中约定的约定日期为申请初始登记之日后的90日，也就是2016年12月30日为双方约定交付商品房转移登记的有关文书的时间，再加上540个工作日（一年中有250个工作日）即为2019年1月25日，原告起诉时已经超过合同约定的540个工作日，违约超过540个工作日的没有约定违约金，因此原告主张的违约金不能得到支持。退一步说，即使认定答辩人应当向原告承担违约责任，根据《商品房买卖合同》的约定，答辩人逾期在约定日期起540个工作日内的，即2019年1月25日前，答辩人应向原告承担违约金金额为其支付的购房款的万分之一，也即是53.40元。因双方对于2019年1月25日后答辩人继续违约的如何承担违约责任无约定，根据违约金是参照实际损失进行确定以及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，答辩人也仅应当自2019年1月25日起以原告已付购房款为基数按中国人民银行贷款利率标准向原告计付违约金至答辩人实际为原告提交办证资料之日止。三、原告所诉违约金中涉及到超出诉讼时效保护的部分，即使认定为答辩人违约，超出诉讼时效保护的部分不应当得到支持。四、2020年1月24日后因新冠肺炎疫情影响，政府部门未能正常办公，企业停工停产，因此，从2020年1月24日起至政府部门正常办公及企业复工复产期间，应当属于不可抗力，即使法院认定违约，该期间也应当扣除。 经审理，本院确认如下事实：2016年4月11日，原告邱刚作为买受人，原告陈世艳作为共同共有人，被告润亿公司作为出卖人，签订二份《商品房买卖合同》，内容完全相同，仅房号不同，一份商品房买卖合同的房号为1-44，另一份的房号为1-45。其中第二条销售依据约定，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为大方县房产事业局，预售许可证号方商房预字第××号。合同格式条款备案机关为大方县工商行政管理局，备案号是方工商合（格备）Ｇ029（201509.7）。第三条基本情况约定，建筑面积25.68平方米，套内建筑面积15.39平方米。第七条计价方式与价款第2款均约定，该商品房总价款为267000元。第八条付款方式及期限约定，买受人采取下列第1种付款方式付款。1、一次性付款。买受人应当于2016年4月11日前支付全部房价款。预付款：267000元。第十一条交付时间和条件约定，（一）出卖应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十二条房屋登记约定，二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记，（一）出卖人承诺于／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起540个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起540个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行约定。2016年9月27日，原告邱刚与贵州汇沣商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》二份，将其所购商铺1-44、1-45号全部委托贵州汇沣商业管理有限公司经营管理。2018年11月12日，原告邱刚缴纳两个商铺的印花税和契税各8143.50元；被告于当日向原告邱刚出具二份增值税普通发票，金额分别为267000.00元。2020年5月9日，被告通过短信通知二原告于2020年5月25日前到大方县自然资源局进行办证面签。至开庭时，二原告未进行面签。 涉案商铺所涉土地在2012年规划时的使用性质为商住用地，2013年9月27日，大方县人民政府与奇柯奥特莱国际有限公司签订的《大方文化商业街建设项目投资协议》，约定用地性质为商服用地。2014年1月16日，大方县人民政府办公室批复同意贵州润亿置业有限公司履行奇柯奥特莱国际有限公司与大方县人民政府签订的《大方文化商业街建设项目投资协议》，代表奇柯奥特莱国际有限公司开发运作大方文化商业街建设项目，承担项目建设相应责任和义务。本案审理期间，大方县不动产登记中心于2020年5月9日向被告出具一份《关于澜湾国际一期办理不动产权证的情况说明》，内容为，澜湾国际一期购房户：根据贵州润亿置业有限公司要求，我中心对澜湾国际一期办理不动产登记情况说明如下：2016年9月贵州润亿置业有限公司取得该宗土地国有土地使用权证，约定的土地用途为商住用地。2018年1月，贵州润亿置业有限公司到我中心申请办理不动产权证，经我中心审查，该地块用途已改变（将商住用途改变为商业用途），不符合登记条件，未予受理。2019年1月22日，该地块重新进行招拍挂，贵州润亿置业有限公司竞拍成功，于2019年8月25日办理了该地块的不动产权利证书，用途为商服，2019年8月25日后，可逐步办理不动产权登记业务。 上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、完税证明、增值税普通发票、《商铺委托经营管理合同》，被告提交的《大方县城乡规划局关于2012DFSZ47大方商住项目国有土地出让的规划条件》《大方文化商业街建设项目投资协议》《大方县人民政府办公室关于成立贵州润亿置业有限公司的复函》《关于澜湾国际一期办理不动产权证的情况说明》《通知》等证据在卷为证，足以认定。 根据原、被告的陈述及答辩，本案的争议焦点是，一、被告以行政机关将涉案商铺所占用土地用途许可错误作为行政不可抗力辩称不应当承担违约责任是否具有法律依据；二、如被告应当承担违约责任，原告主张的违约金应当按什么标准从何时计算。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案中，被告取得涉案商铺所涉国有土地使用权时对土地的性质是明知的，并且涉案商铺所占土地的性质也不是在被告获得使用权后政府职能部门以行政许可的方式进行变更的，因此被告提出政府职能部门的行政许可行为错误属于行政不可抗力的主张没有事实及法律依据，本院不予采纳。原、被告在《商品房买卖合同》中未约定被告取得商品房转移登记有关文书和将办理商品房转移登记有关文书交付给原告的具体时间，因此该合同中的后续关于处理交付办理商品房转移登记有关文书的条款视为未约定，根据合同纠纷案件的处理“有约定从约定，无约定从法定”的原则，商品房买卖合同在我国合同法中没有具有规定，但最高人民法院出台了相关司法解释进行规定，故本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。商品房买卖合同为格式合同，其主要内容均相同，对商品房产权证书的办理均在合同的第八章第二十二条房屋登记条款进行约定，且商品房买卖合同第二十二条只有出卖人申请商品房初始登记和取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间条款，而没有办理商品房权属证书的时间条款；而办理商品房权属证书必须有商品房转移登记的有关文书；因此，二原告主张逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金实质上是主张逾期办理商品房权属证书的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。原、被告签订的《商品房买卖合同》载明为预售，故《商品房买卖合同》所涉商品房为尚未建成的房屋。被告未提交证据证明向二原告交付涉案商铺的具体时间，但原告邱刚于2016年9月27日与贵州汇沣商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，将涉案两个商铺委托贵州汇沣商业管理有限公司进行经营管理，因此可以认定被告于2016年9月27日向二原告交付涉案商品房，根据上述司法解释第二项的规定，被告应于2016年12月26日前取得涉案商品房的权属证书并交付给二原告，被告未向二原告交付房屋权属证书，构成违约，应当承担违约责任，即向二原告支付逾期办证的违约金，该违约金的起算时间应从2016年12月27日开始，二原告要求从2016年9月28日起计算违约金没有事实依据，本院不予支持。由于双方没有对违约金数额和标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”金融机构计收逾期贷款利息的标准为在中国人民银行公布的同期同类贷款利率基础上上浮30%-50%，根据本案的实际情况，本院决定按上浮50%计算，即按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算。二原告主张违约金计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记有关文书并通知原告之日，而被告已于2020年5月9日以短信方式通知二原告到大方县自然资源局就办证事宜进行面签，应认定被告已向办证机构提交了办理商品房转移登记的有关文书，故二原告主张的违约金应计算至2020年5月9日。被告应从2016年12月27日起开始向二原告支付违约金，而二原告于2020年4月7日向本院提起诉讼，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”因此被告辩称原告所诉违约金中超出诉讼时效保护部分不应得到支付的理由成立，二原告主张的违约金起算时间应以其向本院提起诉讼的时间往前推三年，即从2017年4月8日起开始计算。由于最高人民法院下发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）指出，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，二原告主张的违约金从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；即二原告主张的违约金从2017年4月8日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，从2019年8月20日起至2020年5月9日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。被告已通知原告就办证事宜到大方县自然资源局进行面签，而二原告已实际进行面签，说明被告已将办理商品房转移登记的有关文书提交给办证机关，因此二原告要求被告向其交付办理商品房转移登记的有关文书的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告辩称2020年1月24日后因新冠肺炎疫情影响，政府部门未能正常办公，该期间属于不可抗力，即使法院认定违约，该期间也应当扣除。本院认为，新冠肺炎疫情的发生确属不可抗力，但被告为原告办理权属证书的时间不是发生在新冠肺炎疫情发生期间，因此被告要求扣除该期间的违约金没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告贵州润亿置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告邱刚、陈世艳支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以534000.00元为基数，从2017年4月8日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，从2019年8月20日至2020年5月9日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算； 二、驳回原告邱刚、陈世艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费700.00元，由被告贵州润亿置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 胡桂海 二〇二〇年五月十九日 法官助理 文 茳 书 记 员 王 廷