内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2020）内09民终172号上诉人（原审被告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司.法定代表人：刘富富。委托诉讼代理人：董健敏，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李华，现住内蒙古丰镇市。委托诉讼代理人：杨晓俊，乌兰察布市丰镇市法律援助中心法律援助律师。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司与被上诉人李华房屋买卖合同纠纷一案，不服丰镇市人民法院（2019）内0981民初1215号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。在开庭审理时，经征询双方当事人意见，同意将上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司与被上诉人李华、刘艳霞等13案合并审理。被上诉人李华等13人共同委托诉讼代理人杨晓俊参加了开庭，上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人董健敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司上诉请求：1、依法撤销丰镇市人民法院（2019）内0981民初1215号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实有误，根据被上诉人与呼和浩特市固源创业投资有限责任公司签订的承包合同可以看出，上诉人已在合同约定的交房日期将涉案房屋实际交付给被上诉人，被上诉人也在当日将该房屋租赁给他人，可见上诉人不存在违约行为。违约金应为独立的整体之债，应整体使用诉讼时效，从违约行为发生之日起计算。一审法院认为诉讼时效逐日届满，该法律适用与民法总则关于诉讼时效的规定是冲突的，不符合立法本意。假使存在逾期交工也不是上诉人原因造成的，是因施工单位陕西省联腾建工集团不提供交工材料致使工程不能按照法律规定竣工，另案正在执行过程中，所以上诉人不存在违约。被上诉人李华的诉讼代理人杨晓俊以同意一审判决结果为由进行了答辩。原告李华向一审法院起诉请求：1、请求解除双方签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》；2、判令被告富邦公司向原告返还购房款75128元；3、向原告支付违约24680元，共计99808元。一审经审理查明：2012年7月28日，原告李华与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司签订了富邦丰镇现代城商铺买卖合同，双方约定原告李华向被告购买摊位两个：第五层707号商铺，708号商铺，建筑面积为各8.45平方米，购买价格为75128元。约定的交付的期限为2013年1月18日，并在合同的第八条约定：“在本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中任何一方的违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同”。合同签订后，原告李华给呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司按照约定交付了75128元的购房款。现该房屋尚未竣工无法交付，未办理产权证书。以上事实有双方当事人当庭陈述、合同书、交款收据等证据材料在案佐证。一审法院审理后认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由设立分公司的公司承担。本案中呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司为被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司设立的分公司，民事责任应当由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司承担，本案被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司主体适格。本案属于买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司已经就富邦现代城项目取得预售许可证，原告李华与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司于2012年7月28日，签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当于2013年1月18日将商铺交付原告。被告富邦房地产公司辩称原告已经将商铺租赁给呼和浩特市固源创业投资有限责任公司，应属于交付，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，房屋需竣工后方可交付，本案中的涉案房屋尚未竣工验收，也未实际上向原告交付商铺，原告也未实际上受领商铺。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;…”被告未在约定的时间交付商铺，原告李华购买商铺的目的无法实现，因此本案原告李华要求与被告解除签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同书的诉讼请求予以支持。本院认为原告李华的民事起诉状副本送达被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司之日，应视为合同解除之日。合同解除后，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司应当返还原告李华购买商铺的款项，并承担违约金。关于被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司抗辩认为原告违约金超过诉讼时效的问题。双方约定的违约金是以日为单位累计计算。原告所主张的违约金为继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。原告李华于2019年10月9日提起诉讼，在起诉之日的前三年之内的违约金未超过诉讼时效。被告应支付原告自2016年10月9日起一直计算至合同解除之日的违约金。合同解除之日为2019年10月14日，原告李华请求被告给付三年违约金，予以支持。违约金计算标准为每日违约金按照合同总价75128元的万分之三计算，即每日的违约金为75128×0.0003，计算至2019年10月8日，违约金为24680元。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、一百八十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决：一、解除原告李华与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同；二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后六十日内返还原告李华购房款75128元；三、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后六十日内向原告李华支付从2016年10月9日起至2019年10月8日违约金24680元。案件受理费2295元，减半收取1147元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司向法庭提交了呼和浩特市固源创业投资有限责任公司为领款人李华出具的系列《收条》，拟证明固源公司从2012开始向被上诉人支付租金，被上诉人购买商铺经营使用的目的已经实现，其实际损失一定程度上得到了弥补，本案违约金应当进行调整。被上诉人发表质证意见：案涉房屋未竣工验收、未交付是客观事实，对其证明目的不予认可。被上诉人李华没有新的证据向法庭提交。本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案涉诉商铺未竣工验收是客观事实，不符合法律所规定的交付条件，虽然被上诉人已经就涉案商铺在购买当日出租于呼和浩特市固源创业投资有限公司并收取了租金，但是该租赁只是附随于商铺买卖合同中的一个捆绑销售行为，不能作为上诉人逾期交房违约行为的正当抗辩理由。上诉人与施工单位的纠纷亦不能成为其拒绝支付逾期交房违约金的正当理由。至于上诉人主张被上诉人诉请违约金超过诉讼时效的问题，原审法院认为违约金给付请求权为继续性债权，支持违约金计算至一审辩论终结之日，于情合理，于法不悖，原审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。综上所述，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1148元，由上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张文东审判员 郝春雷审判员 尹志明审判员 刘国婷审判员 杨 洁二〇二〇年五月十五日书记员 周晓芳附本判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；