四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初27号 原告：文波，男，生于1991年1月11日，汉族，住四川省岳池县。 原告：张媛，女，生于1990年11月8日，汉族，住广西桂林市象山区。 二原告共同委托诉讼代理人：王杰，四川则昂律师事务所律师。 被告：广安立新房地产开发集团有限公司，住所地四川省广安经开区奎阁园区石滨璐**。 法定代表人：汪思光，总经理。 委托诉讼代理人：汪泽勇（公司员工），男，生于1965年7月17日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：徐建民，四川信和信律师事务所律师。 被告：刘兴明，男，生于1959年7月27日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：汪崇光，四川亚美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严光华，四川亚美律师事务所律师。 被告：鲍丽，女，生于1974年3月24日，汉族，住四川省成都市。 委托诉讼代理人：杨进军，四川鑫泰律师事务所律师。 被告：邓杰倪，女，生于1983年5月23日，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：邓靖凡，男，生于1987年5月23日，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：邓川江，男，生于1988年11月23日，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：邓慧文，女，生于1998年12月28日，汉族，住四川省成都市都江堰市。 被告：邓某，男，生于2002年11月9日，汉族，住四川省成都市都江堰市。 法定代理人：鲍丽（邓某母亲），女，生于1974年3月24日，汉族，住四川省成都市。 被告：汪立新，男，生于1963年8月11日，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：徐建民，四川信和信律师事务所律师。 原告文波、张媛诉被告广安立新房地产开发集团有限公司（以下简称立新公司）、刘兴明、鲍丽、邓杰倪、邓靖凡、邓川江、邓慧文、邓某、汪立新商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月1日受理后，依法适用简易程序于2020年3月4日由本院审判员严钦公开开庭进行了审理。被告立新公司后申请追加刘兴明、鲍丽、邓杰倪、邓靖凡、邓川江、邓慧文、邓某作为被告，本院经审查予以准许，刘兴明又申请追加汪立新作为被告参加诉讼，本院经审查予以准许，并书面通知所有被追加的被告出庭参加诉讼。原承办法官因工作调动，本案变更承办法官为本院审判员黄发，继续适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人王杰，被告立新公司、汪立新的委托诉讼代理人徐建民，被告刘兴明及其委托诉讼代理人汪崇光、严光华，被告鲍丽委托诉讼代理人杨进军，被告邓杰倪到庭参加了诉讼，被告邓靖凡、邓川江、邓慧文、邓某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告文波、张媛向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行合同为原告购买的房屋办理所有权证书；2.请求判令被告支付逾期交房违约金7989.27元；3.请求判令被告支付逾期办理房屋所在楼栋权属证明的违约金34571.2元（从逾期之日暂计算至2019年11月28日）；4.请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金25891.2元（从逾期日暂计算至2019年11月28日）；5.请求判令被告退还多缴纳的购房款5596.5元；6.请求被告赔偿原告损失7441.98元。庭审中，原告变更第6项诉讼请求金额为7358.02元。被告立新公司要求被追加的七位被告共同承担违约责任，立新公司及汪立新不承担责任；二原告要求立新公司追加的七位被告与立新公司承担连带责任。被告刘兴明要求被追加的汪立新承担本案违约责任，立新公司及其他被告承担连带责任；二原告要求被追加的汪立新承担连带责任。事实和理由：原告于2016年1月5日与被告立新公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的广安市商品房，房屋价款496132元。原告按照合同约定向被告支付了购房款。合同约定被告公司应在2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付买受人，但被告在2017年6月8日才交房，此外合同还约定出卖人应于2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋权属证明，因出卖人原因未取得的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，出卖人未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。但被告至今未办妥房屋权属证书，已构成违约，应向原告支付违约金，故起诉至法院请求支持前述诉讼请求。 被告立新公司、汪立新辩称，1.应当驳回原告办证请求，按照不动产登记中心的条例，应由买卖双方共同申请办证，若原告请求被告协助办理，他方予以认可，但是原告要求被告直接进行办理，被告没有义务为其办理；2.原告请求的违约责任，原告购买房屋所在的1号楼与立新公司没有任何关系，将在举示的证据中进行证实，是刘兴明等人借立新公司名义进行开发，即便是立新承担责任后，也应当由事实上的实际权利人承担责任。 被告刘兴明辩称，1.刘兴明不是本案商品房销售合同的适格主体。原告与立新签订了买卖合同并经过了相应的登记。立新公司作为合同相对方和建设单位，若原告认定为其有相应的违约责任则由立新公司承担；2.合伙人按照各方所签订的合伙协议提供资金分享盈利承担亏损，刘兴明、汪立新、邓某明将各自名下的土地使用权根据内部联合开发协议进行了本项目的联合开发，该联合开发协议仅对合伙人内部具有约束力；3.原告重复主张违约损失，且诉讼请求缺乏相应的证据支持，原告在诉讼中既主张了逾期交房、办理楼栋权属证明的违约金又主张了逾期办理房屋产权证的违约金，还单独主张了损失赔偿，其多项诉请存在重复计算，只能择一主张，且违约金数额请求过高，法院应当酌情予以调整；4.立新公司已履行了合同的主要义务，且原告未实际举证其受到的具体损失，故被告不应承担违约责任；5.根据合同法的规定，民事交易行为的违约给相对方方造成的损失，以损失填补为原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合考虑，案涉商品房已实际交付给原告占有和使用，且我方积极配合不动产登记部门办证，被告不应承担违约责任。 被告鲍丽辩称，1.鲍丽不是案涉合同的相对人，无该合同的履行义务；2.被告汪立新、刘兴明与邓某明为合伙开发房地产关系，三者所签协议明确约定立新项目由本案被告立新公司予以承担，邓某明不是案涉房屋的权利人；3.鲍丽为邓某明的遗产继承人之一，仅在继承邓某明遗产范围内，对邓某明的债务承担责任，因此请法庭驳回原告对鲍丽的诉请。 被告邓杰倪辩称，父亲邓某明并不是合同的相对人，没有履行合同的责任，一号楼也不是在父亲邓某明名下的房子，邓杰倪只是邓某明继承人，只应在继承范围内承担责任，请求法院驳回原告的诉请。 被告邓靖凡、邓川江、邓慧文、邓某未作答辩。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：商品房买卖合同及补充协议、购房款和大修基金、契税等费用的收款收据、发票、广安市静园物业的票据。 被告立新公司依法向本院提交的证据有：商品房买卖合同及补充协议、（2016）川1602民初1841号和（2017）川1602民初2316号判决书各一份、广安日报（2017年2月15日）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收报告、商品房预售许可证、四川省房屋面积测绘报告。 被告刘兴明依法向本院提交的证据有：房地产合作开发经营协议、合伙开发协议、土地使用权证书、立新名城项目合伙人刘兴明、汪立新等涉及商业用房分配协议。 被告鲍丽依法提交的证据有：房地产合作开发经营协议、合伙开发协议。 上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月5日，原告文波、张媛（买受人）与被告立新公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议并进行了备案登记，该合同约定：1.买受人所购商品房位于广安市房屋，面积109.04平方米，单价4550元每平方米，房屋总价为496132元；2.出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合的条件：已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人未按照约定期限和条件交付商品房的，买受人继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起10日内支付；3.出卖人应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未能在该期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房，买受人不退房的，自出卖人应取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付；4.商品房交付使用后，双方共同向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付；5.面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应向买受人公司其委托有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照本合同第五条建筑面积（包括套内面积、公摊面积、分摊面积）计价的约定，根据实测建筑面积，多退少补，举示结算房价款；6.案涉房地产1号楼土地权属刘兴明、收益权属刘兴明，2号楼土地权属汪立新、收益权属汪立新，根据广安市政府及主管部门要求统一规划，联合开发，土地权属人直接办给买受人，而其中销售价格与合伙建房的价格各自调整，买受人不得向出卖人提出任何异议（补充协议第十六条第6项）。 原告于2016年1月5日向被告立新公司支付购房款156132元，大修基金、税费等费用20000元（后退回7365.26元），2016年1月21日通过贷款向被告立新公司支付剩余购房款340000元。2017年6月8日，原告实际从被告立新公司接收了其所购买的房屋。该房屋至今未取得楼栋权属证书，故亦未产权转移登记。原告遂诉讼来院请求支持其前述诉讼请求。 同时查明，案涉房屋所在的立新名城1号楼建设项目于2013年2月4日取得建设用地规划许可，2013年5月3日取得建设工程规划许可，2013年7月25日取得建筑工程施工许可，2013年12月27日取得预售许可，2017年2月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格。案涉房屋所在的立新名城1号楼于2017年11月21日取得房产面积测绘成果报告，载明1幢5层×××号房屋产权面积为107.81平方米。 另查明，2002年3月7日邓某明取得广安市广安区东南片区20号拍卖地国有土地使用权（地号：0109×××号），2010年5月11日汪立新、张某才、李某某取得广安市广安区东南片区12-2号地块国有土地使用权（地号：0111×××），2010年5月11日，刘兴明、李某心、唐某越、李某轩、段某飞取得广安市广安区东南片区地号0307×××号地块的国有土地使用权。立新公司于2004年10月12日成立，工商登记的经营范围为房地产开发、销售，园林绿化，农业产业化开发；汪立新系该公司股东，所占股权比例为78.95%。2010年4月16日，立新公司（甲方）、邓某明（乙方）、刘兴明（丙方）签订《房地产合作开发经营协议》，约定邓某明、立新公司汪立新、刘兴明将其各自拥有的中桥组团地块规划地形图中土地纳入统一规划，联合开发建设，立新公司系具备房地产开发经营资质的企业，同意将汪立新、邓某明、刘兴明前述地块以立新公司名义进行项目的共同开发经营。汪立新、邓某明、刘兴明及立新公司均签字盖章予以确认。2010年8月3日，立新公司（汪立新等人，甲方）、邓某明（乙方）、刘兴明（丙方）再次签订《合伙开发协议》，约定邓某明（土地面积6400平方米）、立新公司汪立新（土地面积3414.66平方米）、刘兴明（土地面积3876.666平方米）将其各自拥有的中桥组团地块规划地形图中土地纳入统一规划，联合开发建设；甲乙丙三方各按土地面积套成比例进行投资，工程项目的亏盈，按投资比例分摊分享和承担，本项目的住房商业房及车库按三方各自拥有的实际土地面积比例进行分配，车库、住房统一销售；该项目的开发由立新公司担任；项目开发所发生的一切经济损失和法律责任均由甲乙丙三方按照各自所出土地比例承担。汪立新、邓某明、刘兴明及立新公司均签字盖章予以确认。 邓某明已死亡，其合法继承人为：妻子鲍丽、子女邓杰倪、邓靖凡、邓川江、邓某、邓惠文。本案庭审中，汪立新、鲍丽、邓杰倪均认可汪立新、邓某明、刘兴明联合开发的立新名城项目经分配确认：1号楼权属及收益归刘兴明，2号楼权属及收益归汪立新，3、4号楼权属及收益归邓某明（后有部分调整），刘兴明认可1号楼确系其本人投资建设，但1号楼也是由立新公司统一销售，所得款项与其他统一销售的房屋款项一起由大家按比例分配，且1号楼的门市汪立新也分配了部分，双方签订了《立新名城项目合伙人刘兴明、汪立新等涉及商业用房分配协议》。本院（2016）川1602民初1841号民事生效判决书认定邓某明、刘兴明为立新名城1、3、4号楼实际权利人，其借用立新公司名义进行建设，但立新公司参与了该项目的实质性管理事务。 本院认为，本案争议的焦点问题有：1.案涉商品房买卖合同的效力及权利义务主体认定问题；2.原告主张的办理房屋不动产权属证书能否支持的问题；3.原告主张的逾期交房违约金能否支持的问题；4.原告主张的逾期办理权属证书的违约金及补贴损失能否支持的问题；5.原告主张的退还超额支付的购房款能否支持的问题。 一、关于案涉商品房买卖合同的效力及权利义务主体的认定问题。根据查明的事实，刘兴明、邓某明、立新公司（含汪立新）共同签署了《房地产合作开发经营协议》、《合伙开发协议》，以刘兴明、邓某明、汪立新等人各自所拥有的土地使用权各自投资共同以立新公司名义进行房地产开发，立新公司及刘兴明、邓某明、汪立新均实质性参与了该房地产项目的管理，对建成的房地产项目已根据各自投资情况进行了分配。（2016）川1602民初1841号民事生效判决书确认了该项目1、3、4号楼实际权利人为刘兴明、邓某明，合伙人汪立新、邓某明均认可其中1号楼住宅的实际权利归刘兴明所有，并在对外出售时的商品房买卖合同中予以注明，刘兴明亦认可1号楼系其本人投资建设，但1号楼是统一对外销售后合伙人共分款项，并提供了《立新名城项目合伙人刘兴明、汪立新等涉及商业用房分配协议》，但此协议仅能证明汪立新与刘兴明双方协商由汪立新分配了1号楼的部分商业房屋，而邓某明未作为权利人参与该分配，故此更能证明1号楼实际权利人为刘兴明，只是1号楼的部分商业经刘兴明同意分配给了汪立新。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”之规定，刘兴明、邓某明、立新公司（含汪立新）合作开发房地产，立新公司具有房地产开发经营资质，双方之间的合作开发协议应属有效。建成的立新名城房地产也应以开发单位立新公司的名义办理房屋权属证书并对外进行销售。本案原告所购买的房屋所在的立新名城1号楼建设项目在取得建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可的基础上进行建设，在2013年12月27日取得预售许可的基础上对外进行销售，故本案原告与立新公司于2016年1月5日签订的《商品房买卖合同》及补充协议意思表示真实，不违法法律禁止性规定，应认定合法有效。因该商品房买卖合同中出售的房屋的实际权利人为刘兴明，名义出卖人为立新公司，立新公司与刘兴明应共同享有和承担该商品房买卖合同中出卖人一方的权利义务。 二、关于原告主张的办理房屋不动产权属证书能否支持的问题。案涉房屋取得了法律规定的许可进行开发，并经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，并已交付给原告使用，被告应当按照合同约定期限及时办理房屋不动产权属证书。虽双方在商品房买卖合同中约定共同申请办理权属证书，但根据产权证办理的实际情况，主要由房地产开发商提供房屋建设方面的各项资料，购房人只是协助义务，故对原告要求办理不动产权属证书的请求，本院予以支持，因现无法确定案涉项目1号楼所在楼栋权属总证将办理立新公司名下还是刘兴明名下，故本院确定由被告立新公司、刘兴明于本判决生效之日起九十日内共同为原告办理案涉房屋不动产权属证书。 三、关于原告主张的逾期交房违约金能否支持的问题。案涉商品房买卖合同中约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合的条件：已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，被告立新公司主张其于2017年2月13日已发出接房公告，是原告自身原因未前去接房，故接房时间应认定为2017年2月13日。但被告立新公司经本院要求未向本院提交规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书，且于2017年11月21日才取得房产面积测绘成果报告，故在2017年2月13日被告立新公司尚不具备双方合同约定的房屋交付条件，其主张的交房时间本院不予采纳。原告自愿于2017年6月8日接收案涉不符合约定交付条件的房屋，本院不予干预，故对原告的接房时间认定为2017年6月8日。被告未在约定期限向原告交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。双方合同中约定的以已付款按日万分之一计算的违约金标准与市场租赁行情差距不大，本院予以认定，故本案中，被告立新公司、刘兴明应承担的逾期交房违约金为7838.89元。 四、关于原告主张的逾期办理权属证书的违约金及补贴损失能否支持的问题。因双方在合同中约定逾期办证违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付，现原告的房屋所有权证书尚未实际取得，即使存在逾期办证违约金，违约金的支付期限尚未届至，且补贴损失系逾期办证的违约损失，应在实体处理逾期办证违约金的同时予以一并综合考虑，故对原告该请求，本院不予支持。 五、关于原告主张的退还超额支付的购房款能否支持的问题。双方签订的合同中约定的原告购买的房屋面积为109.04平方米，单价4550元每平方米，但被告立新公司提供的《房产面积测绘成果报告》，载明该房屋产权面积为107.81平方米，因双方合同约定发生差异时按实测面积据实结算，故被告立新公司、刘兴明应向原告返还购房款5596.5元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广安立新房地产开发集团有限公司、刘兴明于本判决生效后九十日内为原告文波、张媛办理位于广安市房屋的不动产权属证书； 二、被告广安立新房地产开发集团有限公司、刘兴明于本判决生效后十日内向原告文波、张媛支付逾期交房违约金7838.89元； 三、被告广安立新房地产开发集团有限公司、刘兴明于本判决生效后十日内向原告文波、张媛退还购房款5596.5元； 四、驳回原告文波、张媛本案其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未履行其他义务的，应支付迟延履行金。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费1835元，减半收取917.5元，由被告广安立新房地产开发集团有限公司、刘兴明负担197.5元，原告文波、张媛自行负担720元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  黄发 二〇二〇年五月二十一日 书记员  楚陈 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十五条第一款合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。