天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初5944号原告：天津弘泽物业发展有限公司，住所地天津市南开区宾水西道333号万豪大厦C区10层。法定代表人：王加强，总经理。委托诉讼代理人：王红娟，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被告：天津美丽衣殿服饰贸易有限公司，注册地天津市南开区龙川路2号楼美丽心殿17-101号。法定代表人：訾悦，执行董事。委托诉讼代理人：许哲，天津昭元律师事务所律师。原告天津弘泽物业发展有限公司（以下简称弘泽物业公司）与被告天津美丽衣殿服饰贸易有限公司（以下简称美丽衣殿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘泽物业公司的委托诉讼代理人王红娟，被告美丽衣殿公司法定代表人訾悦和委托诉讼代理人许哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘泽物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将天津市南开区龙川路2号美丽心殿15-102号房屋腾空并交还原告；2.判令被告给付原告2017年2月1日至2019年10月31日的房屋租金309366元及2017年1月16日至2019年10月31日的滞纳金自2017年1月16日起按照所拖欠的租金每日千分之一计算；3.判令被告按照每天286.45元的标准支付自2019年11月1日至房屋实际腾空交还之日的房屋占有使用费；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年11月1日，原告与被告签订《天津弘泽物业发展有限公司与天津美丽衣殿服饰贸易有限公司美丽心殿租赁合同》。美丽衣殿公司承租原告位于天津市南开区房屋，房屋面积为286.45平方米，承租期3年（自2016年11月1日至2019年10月31日）,租金计收起始日为2016年11月1日。租金约定为每季度25780.5元，每季度结束前15日支付下一个季度租金。租金滞纳金约定为每逾期一日，被告应按照未支付金额千分之一的标准向原告支付滞纳金。合同签订后，双方按约履行合同，但从2017年2月，被告开始拖欠租金。2019年1月17日，原告向被告邮寄解除合同通知书要求解除租赁合同，被拒收退回。依据租赁合同约定，租赁期限已经届满，合同自动解除。基于上述事实理由，原告提起诉讼。被告美丽衣殿公司辩称，因为涉案房屋被设立抵押权，原告将涉案房屋抵押给了天津广维科技发展有限公司（以下简称广维公司），原告并非涉案房屋权利人，美丽衣殿公司也已经向广维公司交纳租金，故申请追加广维公司为第三人。被告确认原告诉称的期间没有按期交纳租金，一是因为该房设立抵押权，二是因为原告的账户被法院查封，期间原告一直拒绝收取被告租金，三是因为广维公司至今未开具此前交纳租金的发票给被告。被告不存在拖欠租金的主观故意，此外涉案房屋消防未经审批。综上，不同意原告的全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告弘泽物业公司作为甲方（出租人），被告美丽衣殿公司作为乙方（承租人），双方签订《天津弘泽物业发展有限公司与天津美丽衣殿服饰贸易有限公司美丽心殿租赁合同》，约定美丽衣殿公司承租坐落天津市南开区房屋，承租面积286.45平方米，承租期为3年，自2016年11月1日至2019年10月31日止；初始租金为每天每平方米1元，首期季度租金总计25780.5元；租金按季度支付，每3个月支付租金周期的最后一个月前15日支付给原告下一个季度租金，每年1月16日、4月15日、7月16日、10月16日前支付下一个季度的租金；被告应按照规定支付租金、物业服务费等所有应付费用，不得有任何扣减或抵消；若被告未在上述规定的期限前支付至原告或物业公司租金、物业服务费及其他费用等所有承租方应付费用，在不影响原告及物业公司其他权利或补救措施的前提下，每逾期一日，被告应按照未支付金额千分之一的标准向原告支付滞纳金；滞纳金的计算期自各项费用应付之日起开始计算，直至被告付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用为止。合同另约定，被告须在租期结束时或租期结束时后10日内，将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在可租用及良好使用状态下，按本合同交付时的标准返还原告；并按原告要求办理返还手续；如被告要求按现状返还，在原告无需为此对被告进行任何装修和改建补偿的前提下，双方另行协商；若被告未按前款约定将房屋返还原告，原告有权于返还日七日后直接进入并回收房屋，如被告未在前款约定期限内将该房屋恢复原状或在该房屋内遗留物品、设备，原告可在返还日起七日后自行或委托他人将该房屋恢复原状，但费用由被告承担，且该遗留物品、设备视为被告放弃其所有权，原告有权自行处置；在该情况下，原告直接进入该房屋之日或恢复原状之日视为被告向原告之返还日；原告亦可选择不直接进入该房屋，则被告将房屋恢复原状向原告返还之日视为返还日；在上述情况下，被告应依延期返还天数向原告支付房屋占用费及其他费用，如原告选择直接进入该房屋，则被告还应承担由于其违约而导致原告的直接进入行为给第三人造成的损失；同时，原告还有权要求被告赔偿因延迟向新租户交付该房屋而给原告造成的损失，包括但不限于违约金、中介费。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。被告亦向原告支付了部分租金。庭审中，经原、被告确认，被告自2017年2月1日起未交纳租金或房屋使用费。又查，原告系南开区龙川路2号住宅小区的开发商，于1999年1月13日取得《建设用地规划许可证》，1999年4月22日取得《天津市商品房销售许可证》，同年取得《建设工程规划许可证》，于2000年1月20日取得《天津市建设工程施工许可证》，2001年3月20日该住宅批准地名为美丽心殿，原告于2001年4月10日取得坐落南开区龙川路2号多层、高层住宅工程（121000平方米）的《建设工程竣工规划验收合格证》。再查，经被告美丽衣殿公司申请，本院委托天津市中胜物证司法鉴定所对《天津弘泽物业发展有限公司与天津美丽衣殿服饰贸易有限公司美丽心殿租赁合同》中“天津美丽衣殿服饰贸易有限公司”公章进行司法鉴定，该鉴定所出具津中胜（2020）文书鉴字第7号印章印文司法鉴定意见书，鉴定意见：印章印文与样本1至样本4中的印章印文均是同一枚印章盖印。案件审理过程中，原告向本院申请财产保全并提供相应担保，本院于2019年5月9日作出（2019）津0104民初5944号民事裁定书，裁定冻结天津美丽衣殿服饰贸易有限公司名下银行存款320332.23元或其他等值财产。本院认为，原告虽未取得涉案房屋产权证，但结合其为涉案房屋开发商以及取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《天津市商品房销售许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》的事实，应认定其具有出租人资格，其与被告签订的《天津弘泽物业发展有限公司与天津美丽衣殿服饰贸易有限公司美丽心殿租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。现合同约定的租赁期间已经届满，美丽衣殿公司作为承租人理应按照合同约定履行腾房义务，且现涉案房屋也是被告实际占有使用，故被告负有腾房义务。因此原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的合同约定，每年1月16日、4月15日、7月16日、10月16日前支付下一个季度的租金，现原告要求被告给付2017年2月1日至2019年10月31日期间房屋租金。经核，租金应为283585.5元，符合合同约定，故本院支持283585.5元。关于滞纳金，根据合同约定，若美丽衣殿公司未在约定期限前支付租金，每逾期一日，美丽衣殿公司应按照未支付金额千分之一的标准向原告支付滞纳金。原告主张按合同约定的日千分之一标准计算滞纳金，美丽衣殿公司认为滞纳金标准过高，应不超过实际损失的30%。原告虽未提交美丽衣殿公司逾期支付租金的违约行为给其造成实际损失的证据，但美丽衣殿公司未按约支付租金的行为，给原告造成了占用资金的利息损失，现原告要求支付违约金的数额已超过造成利息损失的百分之三十，属于法律规定的过分高于造成的损失情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院综合案件情况，将违约金的计算标准调整为以欠付房屋租金为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算。根据合同约定，美丽衣殿公司应于2017年1月16日前支付2017年2月1日至2017年4月30日的房屋租金25780.5元，于2017年4月15日前支付2017年5月1日至2017年7月30日的房屋租金25780.5元，于2017年7月16日前支付2017年8月1日至2017年10月31日的房屋租金25780.5元，于2017年10月16日前支付2017年11月1日至2018年1月31日的房屋租金25780.5元，于2018年1月16日前支付2018年2月1日至2018年4月30日的房屋租金25780.5元，于2018年4月15日前支付2018年5月1日至2018年7月30日的房屋租金25780.5元，于2018年7月16日前支付2018年8月1日至2018年10月31日的房屋租金25780.5元，于2018年10月16日前支付2018年11月1日至2019年1月31日的房屋租金25780.5元，于2019年1月16日前支付2019年2月1日至2019年4月30日的房屋租金25780.5元，于2019年4月15日前支付2019年5月1日至2019年7月30日的房屋租金25780.5元，于2019年7月16日前支付2019年8月1日至2019年10月31日的房屋租金25780.5元。美丽衣殿公司应以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2017年1月17日（从逾期支付租金次日起算）至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2017年4月16日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2017年7月17日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2017年10月16日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2018年1月17日（从逾期支付租金次日起算）至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2018年4月16日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2018年7月17日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2018年10月17日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2019年1月17日（从逾期支付租金次日起算）至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2019年4月16日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2019年7月17日至2019年10月31日的违约金。关于房屋占有使用费，租赁合同期满后，美丽衣殿公司未将涉案房屋腾交原告，造成原告无法对该房屋进行使用、收益的损失，应参照租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋使用费。原告主张的占用使用费标准与合同约定的租金一致，标准适当，应予支持。庭审中，被告抗辩主张原告将涉案房屋抵偿给广维公司，原告并非涉案房屋权利人，原告予以否认，对此被告未能提供充分证据予以证实，故对其该抗辩主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津美丽衣殿服饰贸易有限公司将坐落天津市南开区房屋全部腾空并交还原告天津弘泽物业发展有限公司；二、本判决生效后十五日内，被告天津美丽衣殿服饰贸易有限公司给付原告天津弘泽物业发展有限公司自2017年2月1日至2019年10月31日的房屋租金283585.6元；三、本判决生效后十五日内，被告天津美丽衣殿服饰贸易有限公司给付原告天津弘泽物业发展有限公司自2017年1月16日始至2019年10月31日止的违约金，具体为：美丽衣殿公司应以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2017年1月17日（从逾期支付租金次日起算）至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2017年4月16日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2017年7月17日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2017年10月17日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2018年1月17日（从逾期支付租金次日起算）至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2018年4月16日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2018年7月17日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2018年10月17日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2019年1月17日（从逾期支付租金次日起算）至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2019年4月16日至2019年10月31日的违约金，以欠付房屋租金25780.5元为基数支付自2019年7月17日至2019年10月31日的违约金，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算；四、本判决生效后十五日内，被告天津美丽衣殿服饰贸易有限公司给付原告天津弘泽物业发展有限公司自2019年11月1日至实际腾交上述租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按照每天286.45元的标准支付）；五、驳回原告天津弘泽物业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6104.5元，保全费2122元，由被告天津美丽衣殿服饰贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  戴舒燕人民陪审员  王东莹人民陪审员  高 屾二〇二〇年五月二十九日书 记 员  程 倩附本裁判文书所依据的法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。