贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初4497号原告：凯里东南村镇银行有限责任公司，住所地贵州省凯里市凯运大道**，统一社会信用代码：91522601069943680X。法定代表人：杨义彬，系公司董事长。委托诉讼代理人：吴某某，男，苗族，1967年6月27日出生，住贵州省凯里市，系公司职工。委托诉讼代理人：左某，女，汉族，1991年6月14日出生，住贵州省贵阳市云岩区，系公司职工。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路**社会统一信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，系公司经理。被告：龙某某，男，侗族，1986年11月20日出生，住贵州省天柱县。被告：蒋某，女，汉族，1972年12月7日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王春生，贵州七律律师事务所律师。原告凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称“东南村镇银行”）与被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）、龙某某、蒋某申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月20公开开庭进行了审理。东南村镇银行委托诉讼代理人吴某某、左某与被告蒋某及其委托诉讼代理人王春生、被告龙某某到庭参加诉讼，大地公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求撤销凯里市人民法院（2019）黔2601执异40号执行裁定书，恢复（2019）黔2601执11号执行裁定书对凯里市房屋的执行；2.请求判令本案诉讼费及因原告实现债权产生的一切费用由上述被告及案外人共同承担。事实和理由：一、原告对3001号房屋拥有抵押优先受偿权。原告东南村镇银行与被告大地公司、龙某某等人的借款合同纠纷一案，经凯里市人民法院审理后作出（2018）黔2601民初1850号民事判决书，确认了原告对3001房屋拥有抵押优先受偿权。判决后，因被告大地公司、龙某某等人拒不履行已生效的判决，原告为维护自己的合法权益，特向凯里市人民法院申请强制执行。二、原告的抵押优先受偿权优于案外人对大地公司的购房合同债权。原告向被告龙某某发放金额为410万元的贷款，时间期限为2016年6月30日至2017年6月29日，为期一年，被告大地公司以凯里市房屋为此笔贷款提供抵押担保，原告于2016年7月1日办妥抵押登记并取得不动产登记证明。原告对3001号房屋具有抵押权且经人民法院判决确认，而被告大地公司和被告蒋某之间签订的商品房买卖合同，此买卖关系法律上属于债权关系，根据物权优于债权的法律规则，人民法院应优先处理我行的抵押物权，而不应中止执行我行抵押物的处理。三、蒋某与大地公司的房屋买卖交易未经原告同意，转让行为无效，且卖房款项未用于偿还原告的贷款。根据物权法第191条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务而消灭抵押权的除外”。本案中，大地公司将原告的抵押物私自出售给蒋某，未经过原告同意，原告也不知晓，其转让行为无效，无效的法律行为即产生返还原状及损害赔偿之法律后果，不应认为蒋某合法占有涉案房屋，以损害抵押权人的抵押权益。同时，大地公司与蒋某间的交易所出售房款未用于偿还贷款，受让人也未代为清偿债务。四、蒋某的买房行为不构成善意取得，蒋某未取得房屋所有权，房屋所有权仍属大地公司。根据物权法第106条“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产的所有权时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经提交交付给受让人。”根据上述法律规定，不动产的善意取得是以办理过户登记为取得要件。根据物权法及担保法规定，已经登记的不动产抵押权可以对抗第三人，而无论该第三人是善意还是恶意取得，不动产抵押权均具有绝对的排他性。结合到本案，蒋某购买原告拥有抵押权且经抵押登记的抵押房屋，未依法办理登记，不能取得房屋所有权，房屋所有权仍属大地公司。蒋某遭受的经济损失可通过合同违约之诉向合同相对方即大地公司提出违约赔偿请求，而不能侵占蒋某不具有物权的房屋。综上，原告为了维护自己的合法权益，特请求贵院撤销凯里市人民法院（2019）黔2601执异40号执行裁定书，恢复（2019）黔2601执11号执行裁定书对凯里市房屋的执行。为证明其诉请成立，原告向本院提交的证据有：营业执照、法定代表人身份证、凯房他证州第**、凯房权证州房（栋）字第**、凯里市人民法院（2018）黔2601民初1850号民事判决书、凯里市人民法院（2019）黔2601执11号、执行裁定书（2019）黔2601执异40号、贵州省凯里市人民法院民事裁定书（2018）黔2601民初4910号。被告蒋某辩称：一、蒋某系善意购买人。1、商品房买卖合同依法成立并生效。为生活居住，蒋某与大地公司签订的商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，程依法在房屋管理部门登记备案，应当受到法律保护。2、蒋某购买位于凯里市银行合法取得抵押权的时间。蒋某与大地公司于2013年5月10日签订商品房买卖合同，合同约定由大地公司向蒋某出售其开发的大地春城第11楼30层3001号房，房屋总价815185元。就本案的客观事实来说，蒋某购买涉案房屋时，东南村镇银行还未合法取得抵押权，蒋某不可能预测到将来发生的售后房屋被大地公司另行抵押事实，蒋某应当被推定为善意购买人。东南村镇银行称大地公司的房屋交易须经过其同意，未经同意实施的转让行为无效之言实属狡辩，大地公司行使处分权系在抵押权成立之前，何来在抵押期间大地公司未经同意转让房屋一说。退一步而言，没有任何一条法律法规强制禁止抵押人不得实施在抵押期间转移房屋的行为，也没有任何一条法律认定该行为无效以至于认定房屋买卖合同无效。二、蒋某已支付完全部购房款，一直在涉案房屋内居住至今。1、蒋某已全额支付购房款。蒋某已于2014年6月27支付完所有购房款，大地公司也于2017年7月19日向蒋某开具对应的贵州增值税普通发票，蒋某已履行完商品房买卖合同约定的义务。2、涉案房屋一直由蒋某合法占有。自房屋买卖合同签订后，蒋某一直在涉案房屋生活居住，邻里和睦，相安无事。一直遵纪守法，遵守物业规章制度，为实现小区和睦相处贡献了自己的一点力量。三、本案东南银行的优先受偿权不能对抗蒋某的“物权期待权”。依照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”;第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。据此，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，而消费者交付购房全款或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。至此，东南村镇银行的优先受偿权不可能也不能能对抗蒋某。综上，东南村镇银行的诉讼请求无理无据，不应被支持。恳请贵院依法驳回东南村镇银行的诉讼请求。为证明其辩解理由成立蒋某向本院提交的证据有：蒋某的身份证复印件、商品房买卖合同、贵州增值说普通发票、中国建设银行个人活期账户交易明细、物业证明，（2019）黔2601执异40号执行裁定、9张收据。被告龙某某辩称：我是大地公司的职工，贷款当时大地公司资金周转困难就用了我个人名义来贷款的，大地公司对该笔贷款进行担保，实际贷款人是大地公司，贷款的资金由大地公司使用，我一分钱都未使用过，这笔贷款应由大地公司进行偿还。龙某某未向本院提交证据。被告大地公司未递交书面答辩状，亦未向本院提交任何证据材料。本院经审理认定事实如下：本院在执行东南村镇银行借款合同纠纷一案中，本院作出（2019）黔2601执11号之一执行裁定书，查封了蒋某购买的涉案房屋。蒋某于2019年7月15日向本院提出执行异议，本院于2019年12月6日作出（2019）黔2601执异40号裁定书，认为涉案房屋系蒋某在本院查封前向大地公司购买，蒋某按照《商品房买卖合同》约定一次性支付购房款815185元，并交付相关费用，蒋某在法院查封前合法占有了涉案房屋，裁定中止对位于凯里市大地春城11栋30层01号（3001）房屋的执行。同时查明：蒋某与周川是夫妻关系，2017年12月3日周川因病去逝，2013年5月10日蒋某、周川与大地公司签订《商品房买卖合同》，合同约定大地公司将其开发的位于凯里市大地春城11栋30层01号（3001）房屋出售给蒋某、周川，房屋总价款815185元。合同签订后2014年6月27日周川通过银行转账的方式支付大地公司70万元购房款，现金支付115185元，2017年7月19日大地公司向蒋某出具了金额815185元的《贵州增值普通发票》，2014年5月1日大地公司向蒋某交付了该涉案房屋，蒋某一直占有居住至今。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于蒋某对东南村镇银行申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，蒋某在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《贵州增值普通发票》以及《中国建设银行个人活期账户交易明细》，《收款收据》9份，足以证明蒋某与大地公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生涉案房屋查封之前，且由蒋某居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因大地公司的原因所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，蒋某对东南村镇银行公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，东南村镇银行虽对涉案房屋《贵州增值普通发票》以及《中国建设银行个人活期账户交易明细》，《收款收据》的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但蒋某客观占用房屋为房屋的合法物权人，东南村镇银行未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于东南村镇银行以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。大地公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回凯里东南村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，由凯里东南村镇银行有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  陶林方人民陪审员  杨正华人民陪审员  缪伟伟二〇二〇年五月二十九日法官助理马倩书记员杨芬芬