广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6351号原告：蒋阳，女，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张强，广东威法律师事务所律师，委托代理期限至2020年5月9日止。委托诉讼代理人：方丽英，广东威法律师事务所律师，委托代理期限自2020年5月10日起。委托诉讼代理人：冯青诗，广东威法律师事务所实习律师。被告：广东宏鼎房地产投资发展集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：梁桐灿，总经理。委托诉讼代理人：李勇，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告蒋阳诉被告广东宏鼎房地产投资发展集团有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于同年5月11日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人方丽英、被告的委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房认购书补充协议》；2.被告退还原告所交的定金100000元及首付款553344元；3.被告向原告支付资金占用费（以653344元为本金按中国人民银行同期贷款利率6%的标准计算至被告实际退还款项之日止）；4.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年3月11日签订《商品房认购书补充协议》，认购位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××，建筑面积88.86平方米、套内建筑面积66.02平方米。原告向被告交付购房定金100000元并签订补充协议。后于2019年3月21日，原告通过银行转账方式向被告支付553344元房款。原告属于非佛山户籍，在佛山市并未缴纳一年以上的个人所得税，也没有一年以上的社会保险缴纳证明，根据佛山市有关购房政策，原告不具备购房主体资格。被告为诱导和促成本次交易的达成，劝诱原告向其支付24000元以便补齐双方订立合同前一年原告在佛山市的社会保险，后原告发现被告为原告购买的社会保险只需缴纳961元/月，于是对被告提出质疑，被告工作人员遂于2019年3月19日通过支付宝转账方式向原告转回22000元。原告认为，被告作为专业的房地产交易主体，熟知商品房交易政策和操作手法，具体到本案中，被告通过要求支付诚意金、定金及宣称房源很多人抢购等形式，在原告不具备佛山市购房资格且双方并未订立商品房买卖合同的情况下，一步步诱导原告支付诚意金、定金和购房首期款，并通过为原告虚构具备购房主体资格等形式，已构成以欺诈的方式订立合同和违法收取购房款，故提起诉讼。另，2020年1月6日被告的置业顾问在微信中通过语音通话向原告表示其原先承诺愿意帮助原告解决的银行贷款问题因银行对银行流水提出了新的要求，所以原告原先根据置业顾问的指导每月进行现金存入银行的流水无法申请到150万元贷款。而原告自身工作实际的收入经原告咨询多家银行均表示只能贷款90万元，因此由于银行的要求变化，被告又无法按照其原先的承诺协助解决贷款问题，导致原告无法实现以贷款150万元的方式签订房屋买卖合同，结合被告此前多次诱导及变更条款、骗取原告缴纳社保费用等情形，原告经考虑后不想再购买涉案房屋。原告提出如果继续购买涉案房屋，考虑到需要一次性交清全款，且根据认购书约定，涉案房屋已过了交房时间，因此原告提出要到涉案房屋现场进行看房，但被告置业顾问以各种理由搪塞，不允许原告看房，进一步加深了原告本身对被告种种做法的不信任感，导致原告对被告签订房屋买卖合同失去订立合同的信任基础，基于上述理由，原告提出解除合同及返还全部购房款的诉请。被告辩称，原、被告签订的商品房认购协议书补充协议合法有效。协议签订后原告申请延期至2020年3月11日再签约，被告予以接受，现期限已届满，原告应当按照约定与被告签署商品房买卖合同，但经催告后原告一直未履行该义务，属于严重违约。原告现起诉要求解除认购书补充协议缺乏依据，且根据双方签署的补充协议约定，如原告放弃认购，被告有权没收定金10万元，故原告的诉请缺乏依据，应予以驳回。如果原告坚持要求退款，则被告同意解除合同并主张原告作为违约方，被告有权没收定金10万元，首付款可以退还但应当不计利息。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告出示的社保查询、参保证明仅有手机照片，无其他证据核实，被告不予确认，本院不予采信。2.被告出示的购房声明、延期签约申请及承诺书原件，上有原告签名，本院对真实性采信。本院经审理认定事实如下：XXXX园9栋于2018年7月12日获商品房预售许可证，于2019年6月11日具备现房销售条件。2019年3月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房认购书补充协议》，约定由乙方认购佛山市南海区×××××××××××××××××××，该物业的建筑面积为88.86平方米、套内建筑面积为66.02平方米。认购价2153344元。乙方于签署认购书时所支付现金100000元作为其按照约定签署《商品房买卖合同》及相关附件的担保。如乙方按约定签署《商品房买卖合同》及相关附件，该定金自动转作首期房款的一部分。乙方于2019年3月25日前付清首期房款653344元。认购款的70%即1500000元，办理银行按揭。乙方应按时付清第三条第2项约定的首期房款，并在2019年3月18日前前往景裕豪园销售中心与甲方签署《商品房买卖合同》及其附件。如乙方逾期履行上述义务，视为乙方放弃认购，甲方有权解除本认购书及协议。乙方放弃认购或乙方未履行本补充协议约定义务，均视为因乙方原因造成《商品房买卖合同》不能签署，甲方有权解除本认购书及本补充协议。甲方已收取的定金不予返还。在乙方按照约定履行支付房款义务及《商品房买卖合同》项下其他购房者义务的前提下，乙方可于2019年10月1日前办理收楼手续。另该协议空白部分手写“……2020年4月30日前签约……”等字样。同日，原告签署购房声明，声明本人为非佛山市户籍，本人已清楚知悉上述限购及信贷政策并明白政策可能仍会有调整变动，本人仍自愿购买XXX园项目住房。如因本人上述情况声明不实、或本人其他自身原因、或因政策调整变动原因导致本人限购、限贷，本人自愿承担由此导致的不利影响、以及由此可能产生的风险及责任。同日，原告签名出具《延期签约申请及承诺》，承诺原告最迟于2020年3月11日前将具备购买资格的证明文件准备齐全并提供予被告、并与被告办理签约手续。原告按照《认购书补充协议》约定及双方其他约定如期支付款项。如原告违背上述承诺，则视为放弃认购该商品房，被告有权没收定金并有权将该商品房另行出售而无需通知原告。因延期签约所产生的法律责任和风险由原告全部承担，原告清楚知悉延期签约期间购房政策、法律法规、银行贷款政策、市场等均可能发生变化，原告自愿承担因上述变化而产生的一切风险及责任。同日，原告支付定金100000元。2019年3月21日，原告支付首期款553344元。本院认为：原、被告签订的《商品房认购书补充协议》虽约定在将来一定期限内签订商品房买卖合同，但协议已经具备买卖合同主要条款，则双方之间实为商品房买卖合同关系。原告作为非佛山户籍人员，购买时已签署《购房声明》、《延期签约申请及承诺》，上述文件中已明晰该时佛山限购政策及非户籍人员购房条件，原告亦按照指引购买社保、签署延期签约申请以便符合购房条件，且出具声明自愿承担限购政策调整、贷款政策变化所带来的风险，现原告以己方不具备佛山购房资格受被告欺诈、诱导购买为由主张解除权，理据不足，本院不予支持。原告主张被告在本案中存在贷款欺诈的问题，也未举证证明，且在贷款尚未实际办理的情况下，亦不能证明原告所述。综上，被告在本案中不存在违约情形，但被告同意解除合同、退还首期款553344元，为原、被告自行合意，本院予以支持，并确认《商品房认购书补充协议》予庭审合意解除之日（2020年5月11日）为该协议解除之日。对原告的利息主张，本院仅支持以553344元为本金从解除次日（2020年5月12日）起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，对原告诉请超出部分，本院不予支持。因被告对协议解除不存在过错，被告有权依据协议约定没收原告的定金，原告诉请返还定金100000元，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告蒋阳与被告广东宏鼎房地产投资发展集团有限公司于2019年3月11日签订的《商品房认购书补充协议》于2020年5月11日解除；二、被告广东宏鼎房地产投资发展集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还首期款553344元及支付利息（以553344元为本金自2020年5月12日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告蒋阳；三、驳回原告蒋阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计12013.38元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月二十二日书记员 孙王成欣