广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初1664号 原告（反诉被告）：廖家帅，男，1980年10月1日出生，汉族，住广西防城港市防城区，现住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：曾勇光，广西济顺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西卓宇建筑工程有限公司，住所地：广西防城港市防城区，统一社会信用代码：******************。 法定代表人：黄志亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦启燕，广西南港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑铮，广西南港律师事务所律师。 第三人：防城港市防城区新华书店有限公司，住所地：广西防城港市防城区。 法定代表人：黄思龙。 原告（反诉被告）廖家帅诉被告（反诉原告）广西卓宇建筑工程有限公司（以下简称卓宇公司）、第三人防城港市防城区新华书店有限公司（以下简称新华书店有限公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行了审理。因该案案情复杂、不适宜适用简易程序审理，本院依法将该案转为普通程序并于2020年4月2日公开开庭审理。原告（反诉被告）廖家帅及其委托诉讼代理人曾勇光，以及被告（反诉原告）卓宇公司的法定代表人黄志亮、委托诉讼代理人韦启燕、岑铮到庭参加诉讼，第三人新华书店有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）廖家帅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告（反诉被告）廖家帅与被告（反诉原告）卓宇公司于2015年1月7日签订的《防城区新华书店旧城改造项目集资合作建房协议》；2.判令被告（反诉原告）卓宇公司返还原告（反诉被告）廖家帅铺面集资建房款698455元并支付原告（反诉被告）廖家帅违约金53780元及利息损失暂计150000元（损失最终以678455元为本金，从2015年1月7日起算，以年利率6%计算违约金，计至2015年4月2日，以698455元为本金，从2015年4月3日起算，以年利率6%计算违约金，计至实际付清上述款项时止）；3.判令被告（反诉原告）卓宇公司支付原告（反诉被告）廖家帅诉讼财产保全责任保险费2700元、财产保全费5000元；4.本案案件受理费由被告（反诉原告）卓宇公司承担。事实和理由：2015年1月7日，廖家帅与卓宇公司签订一份《防城区新华书店旧城改造项目集资合作建房协议》（以下简称集资合作建房协议），约定由廖家帅向卓宇公司认购位于新华书店第一层A4号铺面一套，建筑面积约39m2。由于双方于2015年1月7日签订《集资合作建房协议》时，卓宇公司对上述铺面并未取得所有权或者处分权，卓宇公司的中标通知书是2015年11月5日才产生。经核实，新华书店旧房改造项目的产权人是本案的第三人新华书店有限公司，卓宇公司并不是防城区新华书店旧城改造项目的开发商或者业主，对案涉商铺无法定处分权。另外，《集资合作建房协议》第六条约定于2015年6月30日以前，卓宇公司将经有关部门验收以后A4号商铺交付廖家帅入住装修、办理房产证，而案涉铺面至今未经建设行政主管部门办理竣工验收手续，故案涉铺面至今仍未达到交房条件而无法交房，连备案合同也未签订，办理房产证的两个前提条件都不存在。实际上A4号商铺根本不存在，案涉A4号商铺没有登记，亦没有取得预售证，廖家帅无法实现合同目的。由于卓宇公司的违约行为导致廖家帅无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释（2012）8号】第三条第一款、第二款的规定，本案中，由于卓宇公司未取得案涉铺面的所有权和处分权而致使标的物所有权不能转移，廖家帅有权要求解除合同并主张被告承担违约责任及损害赔偿。因此，为维护原告（反诉被告）廖家帅的合法权益，特具状至法院，要求判如所请。 被告（反诉原告）卓宇公司辩称：请求法院驳回原告（反诉被告）廖家帅的本诉请求，理由如下：1.双方签订的是集资合作建房协议而不是商品房买卖合同，且卓宇公司对案涉商铺享有所有权和处分权；2.廖家帅在双方签订集资合作建房协议当日，即占有、使用案涉商铺，后又出租获利，因此卓宇公司并不存在逾期交房或不交房的情形；3.原告（反诉被告）廖家帅至今未能办理不动产登记的根本原因，是至今未按照合同约定支付合作建房款，而不是被告对案涉商铺没有处分权或所有权导致的，不属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，原告（反诉被告）以此作为主张的依据属于适用法律错误，不应当得到支持；4.原告（反诉被告）以其怠于履行付款义务的行为，提起本案诉讼，充分表明了其不愿意履行主要债务的意思表示，因此被告（反诉原告）有权要求解除合同、返还案涉商铺，并要求原告支付违约金和非法占用期间的费用；5.依照《集资合作建房协议》第十一、十二条的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第二十四条的规定，卓宇公司有权要求解除合同，且不予退还廖家帅之前所付的合作建房款；6.廖家帅主张被告承担诉前财产保全责任保险费2700元、财产保全费5000元及本诉受理费的诉求，没有事实和法律依据。 第三人新华书店有限公司庭前向本院提交书面答辩状，辩称，新华书店有限公司并非是案涉合同的当事人，廖家帅与卓宇公司之间的争议纠纷与我公司无关；2.根据桂政发【2009】16号《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改造暂行办法的通知》和防城区办【2010】81号《区委办公室区人民政府办公室关于印发防城区处级领导联系重点项目分工安排通知》精神，防城区新华书店旧城改造项目分别于2011年8月5日通过防城港市国土资源局防城分局的审批和2011年8月23日通过防城港市住房和城乡建设委员会的审批；3.防城区新华书店旧城改造项目系我公司与卓宇公司（原防城港市防城区教育建筑工程公司）共同出资合同建设，双方并于2011年11月20日签订了《新华综合大楼合资建设合同书》；4.该旧城改造项目完成建设后，为进一步明确双方房屋权属，我公司与卓宇公司又于2016年3月16日签订了《新华综合大楼房屋分配协议书》，本案案涉商铺恰属分配给卓宇公司的房屋范围。由于我公司系该旧城改造项目的土地使用权单位，经协商一致，卓宇公司同意所有关于该旧城改造项目的手续办理（如土地出让金及税费的支付、建设工程的报批、商品房预售许可证以及房屋产权登记证的办理等）均以我公司名义办理并登记于我公司名下。因此案涉商铺虽登记于我公司名下，但其实际权利人为卓宇公司，卓宇公司在法律许可的前提下如何处分该房屋，我公司没有异议。 被告（反诉原告）卓宇公司提出反诉请求：1.判令解除被告（反诉原告）卓宇公司与原告（反诉被告）廖家帅所签订的《防城区新华书店旧城改造项目集资合作建房协议》；2.判令原告（反诉被告）廖家帅向被告（反诉原告）卓宇公司支付违约金232898.36元（违约金计算方法：①以125545元为基数，按照同期人民银行贷款利率上浮50%计算，自2015年2月5日起计至2015年4月3日止为1626.59元；②以10545元为基数，按照同期人民银行贷款上浮50%计算，自2015年4月4日起计至2015年6月30日止为3380.74元；③以705545元为基数，自2015年7月1日起计至2019年12月10日止为227891元；3.判令原告（反诉被告）廖家帅向被告（反诉原告）卓宇公司支付房屋占有使用费160000元（房屋占有使用费计算方法：按照3000元/月的标准，自2015年6月30日起计至2019年12月10日止）；4.本案本诉及反诉的诉讼费用均由原告（反诉被告）廖家帅承担。事实和理由：2015年1月7日，卓宇公司与廖家帅就防城区新华书店旧城改造项目新华综合大楼中的一楼A4号铺面集资合作建房事宜达成一致并签订了《集资合作建房协议》。约定由廖家帅将所有的集资建房款（共计1404000元）分三笔交付给作为集资合作建房召集人的卓宇公司。第一笔678455元应于协议签订时交付，第二笔12545元应于2015年2月5日前交清，第三笔600000元应于房屋建至封顶时由客户申请银行贷款，待办理出产权证抵押后交清。此外，双方还就交房时间、建筑标准、各自权利义务、违约责任、争议的解决等内容作为明确约定。协议签订当日，廖家帅依约向卓宇公司支付了第一笔款项678455元并占有使用该案商铺，后以3000元/月的价格向他人出租获利。2015年4月3日，廖家帅再向卓宇公司支付20000元，剩余款项705545元至今未予支付。鉴于以上事实，卓宇公司认为，廖家帅逾期支付剩余合作建房款长达近五年之久，其行为已经构成严重违约。依照协议约定，卓宇公司有权解除协议且不予退回其已予支付的合作建房款。此外，卓宇公司依法有权要求廖家帅承担违约责任支付违约金，以及支付占有使用该铺面期间的费用。综上，为维护被告（反诉原告）卓宇公司的合法权益，特提起反诉。 原告（反诉被告）廖家帅辩称，被告（反诉原告）卓宇公司提出的第二、第三项反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。理由如下：1.双方均有解除合同的诉讼请求，卓宇公司同意廖家帅的本诉请求支付完廖家帅所主张的所有款项之后，廖家帅将案涉商铺返还卓宇公司；2.关于125545元款项的支付问题，尽管双方签订的协议第三条第二项约定，该款项应于2015年2月5日前付清，但双方签订协议之后，廖家帅得知A4号商铺的工程项目未报建，被告无法按照约定的时间、条件交付案涉商铺，更不可能办得房产证，原告（反诉被告）行使的是不安抗辩权而并非违约的情形；3.关于第三笔款600000元的支付问题，合同第三条第三项所约定的是附条件支付款项，至今所附条件未成就，未成就的原因是卓宇公司所造成未非廖家帅所造成；4.被告（反诉原告）卓宇公司在本诉中答辩称，双方所签订的协议是合作建房协议并非商品房买卖合同，这是卓宇公司的狡辩。协议的标题和内容是不一致的，根据最高法的相关解释，当协议的标题和内容不一致时，应按照协议的内容为准。综上，案涉合同的解除是因卓宇公司的违约行为所造成的，被告（反诉原告）卓宇公司所提出的第二、第三项反诉请求无事实和法律依据，请求驳回其第二、第三项反诉请求。 第三人新华书店有限公司未对卓宇公司的反诉作出答辩。 本院经审理认定事实如下：廖家帅（乙方）与卓宇公司（甲方）于2015年1月7日签订《集资合作建房协议》。该协议约定：在签署该合同的同时乙方已知悉该项目的具体情况，对该项目的产权状况、规划、设计、户型等一切相关事宜均予以认可并无异议。甲乙双方达成如下：一、住房位于新华书店，土地用途为住宅……；二、乙方集资第一层A4号铺面一套，建筑面积约39m2（含公摊面积），以房产局或具有房产测绘资质公司实际验收面积为准；三、计价及交付方式：所有的集资建房款均直接交付集资合作建房召集人，打入集资合作建房召集人的公司指定账户。甲方和乙方签订《防城区新华书店旧城改造项目集资合作建房协议》时，乙方需向甲方交付集资建房款。（一）商铺的集资付款方式。该套商铺总价为人民币1404000元，单价为36000元每平。集资方式以下第（2）方式进行。第（2）种按揭。1.第一笔，集资建房款678455元。2.第二笔，集资建房款125545元，于2015年2月5日前交清此次集资款。3.第三笔，集资建房款600000元，于房屋建至封顶时由客户申请银行贷款，待办理出产权证抵押后交清此次集资款。如因乙方原因导致银行贷款额不足的，则乙方需增加集资款或更换付款方式。……六、协议建房应当在2015年6月30日前（不可抗拒因素除外）并经有关部门验收合格后交付乙方入住或装修，随即办理房产证；房产证办理后，甲方负责与银行联系代办银行按揭，费用由乙方负责，余款待银行按揭好一次付清集资款给甲方。……十一、双方的权利义务。（二）乙方的权利义务。1.乙方负责按约定时间支付合作建房款给甲方。2.根据双方约定分期付款的执行标准按照支付合作建房款给甲方。3.上述款项逾期在三十日之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；在六十日之内未将余款付清，则视为乙方自动放弃，甲方有权解除合同且不予退回乙方之前所付的合作建房款。十二、违约责任。1.甲方如导致交房延期，甲方按月向乙方支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行。2.如因甲方中止合同或违约导致本协议解除，甲方除返还乙方已支付合作建房款外，还应按照乙方已付款的5%作为违约金支付给乙方。3.乙方如在甲方项目建设过程中单方终止合同，则乙方所支付的合作建房款不再退还，并赔偿给甲方造成的实际损失。此外，协议还就建筑标准、办证费用、争议的解决等内容进行明确约定。协议签订当日，廖家帅向卓宇公司支付第一笔集资建房款678455元，并2015年4月3日向卓宇公司支付建房款20000元，剩余第二笔余款、第三笔集资建房款共计705545元至今未予支付。2019年7月31日，防城区新华书店旧城改造项目即防城区新华综合楼取得商品房预售许可证，许可证的企业名称为新华书店有限公司。至2020年1月3日时止，廖家帅向卓宇公司认购的防城区新华书店旧城改造项目第一层A4号商铺在防城港市防城区住房和城乡建设局未查询到有房屋登记记录，该商铺未能竣工验收，亦未能办理产权登记手续。 还查明，根据桂政发【2009】16号《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改造暂行办法的通知》和防城区办【2010】81号《区委办公室区人民政府办公室关于印发防城区处级领导联系重点项目分工安排通知》，防城区新华书店旧城改造项目分别于2011年8月5日通过防城港市国土资源局防城分局的审批和2011年8月23日通过防城港市住房和城乡建设委员会的审批。防城区新华书店旧城改造项目的土地使用权人为新华书店有限公司。2011年11月20日，新华书店有限公司与卓宇公司（原防城港市防城区教育建筑工程公司）签订《新华综合大楼合资建设合同书》，约定双方共同出资建设防城区新华书店旧城改造项目即防城区新华综合楼，并约定该综合楼建成后，地下层、第一层至第三层商用房双方各占一半产权，最终分配到设计图纸出来后制订补充条款予以确定。2016年3月16日，双方又签订《新华综合大楼房屋分配协议书》，约定新华书店有限公司取得第一层商铺中的东面101、108号商铺，卓宇公司取得西面102、103、105、106、107、110号商铺。据卓宇公司称，案涉A4号商铺（39m2）系由一楼商铺中的106号商铺（84.78m2）分隔而来。自2018年3月17日始，廖家帅占有使用卓宇公司交付的一层商铺（39m2），并自2018年9月21日始，以3000元/月的价格向他人出租获利。 还查明，本案诉讼过程中，原告（反诉被告）廖家帅向本院申请诉前财产保全，支付了诉讼财产保全责任保险费2700元、诉讼财产保全费5000元。2019年10月18日，本院依法裁定冻结广西卓宇建筑工程有限公司名下的银行存款900000元（开户行：中国工商银行防城港市防城支行；户名：广西卓宇建筑工程有限公司；账号：21×××36），冻结期限为一年。 以上事实，有原告（反诉被告）廖家帅提供的身份证、企业信息查询、《集资合作建房协议》、收据两份、诉讼财产保全责任保险单、广西增值税普通发票、（2019）桂0603财保32号受理通知书、民事裁定书保全费票据，被告（反诉原告）卓宇公司提供的《防城区文化和体育局关于新华书让旧城改造的请示》、《防城港市防城区人民政府关于同意防城区新华书店旧城改造的批复》、《新华综合大楼合资建设合同书》、《新华综合大楼房屋分配协议书》、《商铺租赁合同》、商品房预售许可证，本院依法调取的由防城港市防城区住房和城乡建设局出具的《协助查询通知书（回执）》、报建材料，以及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，本案立案案由为确认合同效力纠纷，原告（反诉被告）廖家帅在案件审理过程中向本院申请变更诉讼请求，现根据原告（反诉被告）廖家帅的本诉诉求及被告（反诉原告）卓宇公司提出的反诉诉求，确认本案案由应为合同纠纷。 合法有效的合同应受到法律的保护。原告（反诉被告）廖家帅与被告（反诉原告）卓宇公司于2015年1月7日签订的《集资合作建房协议》实际是商品房销售合同。《集资合作建房协议》自双方签字时即成立，协议内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效的协议。至于廖家帅所称，卓宇公司在签订协议时对案涉铺面并未取得所有权，双方签订的协议无效的意见。本院认为，防城区新华综合楼的土地使用权人为第三人新华书店有限公司，2011年11月20日，新华书店有限公司与卓宇公司（原防城港市防城区教育建筑工程公司）签订《新华综合大楼合资建设合同书》，约定双方共同出资建设防城区新华综合楼，并约定该综合楼建成后，地下层、第一层至第三层商用房由双方各占一半产权，后双方又于2016年3月16日签订《新华综合大楼房屋分配协议书》，约定案涉商铺在内的一层商铺所有权归卓宇公司所有。因此，卓宇公司是防城区新华书店旧城改造项目的开发商，对案涉商铺享有处分权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”现原告（反诉被告）廖家帅及被告（反诉原告）卓宇公司均请求解除双方签订的《防城区新华书店旧城改造项目集资合作建房协议》，视为双方对解除合同的事项达成一致意见，是双方的真实意见表示，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告（反诉被告）廖家帅请求被告（反诉原告）卓宇公司返还集资建房款698455元的主张，本院予以支持。 至于违约责任及赔偿损失的问题。原告（反诉被告）廖家帅及被告（反诉原告）卓宇公司在本诉、反诉中均主张对方违约并要求赔偿损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”《集资合作建房协议》约定，案涉商铺应当在2015年6月30日前（除不可抗拒因素外）并经有关部门验收合格后交付买受人入住或装修，随即办理房产证。根据协议约定，案涉商铺的交付除在约定期限内即2015年6月30日前向买受人廖家帅转移占有外，还应经有关部门验收合格并办理房屋所有权移转登记。本案中查明，廖家帅自2018年3月17日始占有使用案涉商铺（39m2），但卓宇公司庭审中自认案涉商铺至今未经有关部门办理竣工验收手续，而本院亦查明，至2020年1月3日止，案涉一层A4商铺在防城区住房和城乡建设局亦无房屋登记记录。可见《集资合作建房协议》中约定的标的物一层A4号商铺是不存在的，卓宇公司的行为导致买受人廖家帅无法实现合同目的，构成根本违约，理应承担违约责任。至于卓宇公司辩称，案涉商铺未能验收合格的原因系廖家帅未依约交纳第二笔、第三笔集资建房款导致。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第（四）项之规定：“有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，应当先履行债务的当事人，可以中止履行。”因此，在了解到案涉A4号商铺未能竣工验收的情况下，廖家帅有权行使不安抗辩机，而并非违约。而根据《集资合作建房协议》第三条第三项的约定，第三笔集资建房款是附条件的支付方式，即“待办理出产权证抵押后申请银行贷款支付该笔款项”。由于卓宇公司的自身原因，A4号商铺一直未竣工验收，未能办理房产证而无法办理银行贷款，是由于卓宇公司的原因致使付款条件未成就。综上，本院认为，卓宇公司的根本违约行为导致合同目的无法实现，卓宇公司要求廖家帅支付违约金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《集资合作建房协议》第十二条第二项的约定，如因卓宇公司违约导致协议解除，除返还廖家帅支付合作建房款外，还应按照已付款的5%作为违约金支付给乙方。现廖家帅主张卓宇公司返还集资建房款698455元并支付违约金的本诉诉求，合法有据，本院予以支持。但根据协议约定计算所得的违约金应为35922.75元【（678455+20000）元×5%=35922.75元】，故本院将其主张的违约金53780元调整为35922.75元。至于其主张的利息损失，因协议中并未约定，且廖家帅系向本院起诉时才主张解除合同及要求对方赔偿损失，故对其请求的利息损失，本院不予支持。 关于支付房屋占有使用费的问题。本院认为，虽然本案诉争的一层A4号商铺不存在，但卓宇公司已将一层106号商铺分隔出来的一间商铺（39m2）交付给廖家帅使用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”此39m2的商铺实际所有权人为卓宇公司而非廖家帅，廖家帅自2018年3月17日始占有使用该商铺，并自2018年9月21日始，以3000元/月的价格向他人出租获利，属不当得利，应将其获利所得返还予卓宇公司。现卓宇公司要求廖家帅支付商铺占有使用费的主张，合法有据，本院予以支持。（商铺占有使用费的计算方法：以3000元/月的标准计算，自2018年3月17日始，计算至本判决生效之日止）。 关于廖家帅要求卓宇公司支付诉讼财产保全责任保险费2700元、诉前财产保全费5000元的问题。本院认为，此费用并非因卓宇公司违约而导致的廖家帅实际发生的损失，亦未有相应合同约定，故该主张本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十八条第四项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法解释》第九十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）廖家帅与被告（反诉原告）广西卓宇建筑工程有限公司于2015年1月7日签订的《防城区新华书店旧城改造项目集资合作建房协议》； 二、被告（反诉原告）广西卓宇建筑工程有限公司返还原告（反诉被告）廖家帅铺面集资建房款698455元并支付原告（反诉被告）廖家帅违约金35922.75元； 三、原告（反诉被告）廖家帅向被告（反诉原告）广西卓宇建筑工程有限公司支付房屋占有使用费（以3000元/月的标准计算，自2018年3月17日始，计算至本判决生效之日止）； 四、驳回原告（反诉被告）廖家帅的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）广西卓宇建筑工程有限公司的其他反诉请求。 本案本诉案件受理费12362元，减半收取6181元，由原告（反诉被告）廖家帅负担609元，由被告（反诉原告）广西卓宇建筑工程有限公司负担5572元。反诉受理费3596.5元，由原告（反诉被告）廖家帅负担875元，由被告（反诉原告）广西卓宇建筑工程有限公司负担2721.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 长  李科杰 审 判 员  蒋艳蓝 人民陪审员  唐光合 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  韦玉洁