中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4491号原告：于惠莲，女，1935年1月4日出生，汉族，煤炭科学研究院退休职工，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王某2（MATTSSONMIN）（于惠莲之女）。委托诉讼代理人：孙晓，北京市康达律师事务所律师。被告：王耀林，男，1926年7月26日出生，汉族，煤炭科学研究院退休职工，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张丽云，北京市京悦律师事务所律师。被告：蓬蔓（MARCIAMANPENG），女，1962年8月14日出生，美国国籍，住美国马萨诸塞州(21FairwaysLaneMethuen.MA01844U.S.A)。委托诉讼代理人：杨晓林，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：段凤丽，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：王凯文（KEVINPENGWANG），男，1995年12月26日出生，美国国籍，住美国马萨诸塞州(21FairwaysLaneMethuen.MA01844U.S.A)。委托诉讼代理人：蓬蔓（MARCIAMANPENG）（王凯文（KEVINPENGWANG）之母），住美国马萨诸塞州(21FairwaysLaneMethuen.MA01844U.S.A)。被告：王妮妮（WANGLILLIAN），女，1992年8月7日出生，美国国籍，住美国马萨诸塞州(21FairwaysLaneMethuen.MA01844U.S.A)。委托诉讼代理人：蓬蔓（MARCIAMANPENG）（王妮妮（WANGLILLIAN）之母），住美国马萨诸塞州(21FairwaysLaneMethuen.MA01844U.S.A)。原告于惠莲与被告王耀林、蓬蔓（MARCIAMANPENG）、王妮妮（WANGLILLIAN）、王凯文（KEVINPENGWANG）（以下均称其中文姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。于惠莲委托诉讼代理人孙晓，王耀林委托诉讼代理人张丽云，蓬蔓委托诉讼代理人杨晓林、段凤丽，王丽丽，王凯文共同委托诉讼代理人蓬蔓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于惠莲向本院提出诉讼请求：1、确认王耀林与王某1于2016年3月22日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；2、判令被告将位于北京市朝阳区和平街X区X楼西X号的房屋（以下简称案涉X号房屋）重新登记在王耀林名下。事实和理由：于惠莲与王耀林于1956年1月8日结婚，二人于1996年8月在二人的共同单位煤炭科学研究院购买了位于案涉X号房屋一套，房产证虽然登记在王耀林一人名下，但实为二人夫妻共同财产。于惠莲与王耀林育有一子一女，儿子王某1，女儿王某2。王某1于1959年11月24日出生，1988年10月21日与蓬蔓结婚，蓬蔓于上世纪90年代赴美后转为美国国籍，二人育有一女一子，即女儿王妮妮、儿子王凯文。王某1持有美国绿卡，经常来往于美国和中国之间。2016年3月22日，在于惠莲毫不知情的情况下，王耀林与王某1签订了存量房屋买卖合同，将位于案涉X号房屋以100元的价格转让给王某1，并于当年将房屋过户登记于王某1名下。王某1不幸于2018年2月上旬在美国的家中因病去世，在办理王某1善后事宜时，于惠莲才得知房屋转让事宜，此前于惠莲从未有将房屋出售给予儿子一人的意思表示。于惠莲认为案涉X号房屋是于惠莲和王耀林的夫妻共同财产，王耀林擅自将房屋授予王某1的行为，严重侵犯了自己的合法权益。王某1作为最亲密的家庭成员，理应知晓该处房屋是父母的共同财产，且底下还有一个亲妹妹，更应明白，身为一儿一女母亲的于惠莲不可能将其一生中最为宝贵的财产只留给他一人，虽然过户但是对价极为不合理，不符合我国物权法关于善意取得的规定，因此王耀林与王某1的房屋买卖合同应属无效。因王某1已经去世，故于惠莲只有将王耀林和王某1的法定继承人列为共同被告，特此起诉。王耀林辩称，同意于惠莲的诉讼请求。关于房屋过户的事，我没有告诉过于惠莲。当时王某1的司机张某拉着我去一个地方，我就去了，让我签什么我就签了。我从来没有想过把房屋全部给王某1，我有两个孩子，两个孩子都应该有份。蓬蔓辩称，应驳回于惠莲的诉讼请求，于惠莲知晓合同签署过程，且参与了合同签署和过户的重要过程，合同合法有效且已经履行完毕。我认可房屋属于于惠莲与王耀林的夫妻共同财产，于惠莲与王耀林为了转移登记还补办了结婚证，是于惠莲与王耀林共同同意将房屋过户之王某1名下。司机张某当时接受王某1的委托办理房产证，张某带着两位老人办理补办结婚证等手续，房屋过户到王某1名下，是基于两位老人真实的意思表示。王妮妮、王凯文辩称，同蓬蔓的意见。经审理查明：1956年1月8日，王耀林与于惠莲登记结婚。王某1系二人之子。1996年8月18日，王耀林作为买方、煤炭科学研究总院作为卖方签订《房屋买卖契约》，由王耀林购买X号房屋。2016年3月22日，王耀林作为出卖人、王某1作为买受人签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，王耀林将X号房屋作价100元卖给王某1。合同签订当日，X号房屋转移登记至王某1名下。过户当日不动产登记中心工作人员制作的《不动产登记询问笔录》显示：工作人员询问“申请登记不动产或份额是否为夫妻共有？”张某作为被询问人回答“否”。当日不动产登记中心留存的申请办理人员照片显示：王耀林、张某同时在场。《北京市不动产登记受理通知书》记载：张某为权利人代理人，王耀林为义务人，权属证书由张某领取。经询，X号房屋过户至王某1名下时，于惠莲与王耀林共同居住在养老院。各方均认可，办理过户手续时，张某将王耀林从养老院接走。另查，2015年2月11日，张某带着王耀林、于惠莲补办遗失的结婚证。2018年2月1日，王某1去世。经过蓬蔓申请，证人张某出庭作证称：我是在2011年接触到王耀林和于惠莲两位老人的，我和王某1是同事和朋友关系，我是格非公司的司机。2015年带着两位老人去补办结婚证，因为王某1说补办结婚证才能办理房屋权属转移登记。因为2016年王某1要出国，所以办理房产登记的事情让我帮忙代理，我算是王某1的代理人。当时是去朝阳区房管局办理，基本上每次去都是带着两位老人一块去，我都是从养老院将两位老人接出来，一般接出老人是要填写出门条的，但也有没填出门条的时候。之所以也带着于惠莲过去，是因为需要签字什么的方便一点，而且两位老人也愿意一起去，两位老人干任何事情都是不分开的，所以有的时候于惠莲坐在车里，有的时候和王耀林一起。去的次数很多，有的时候手续不对就需要重新准备，大概办理了两个月，最终房屋转移登记了。当时所有的手续完全按照工作人员的要求才填写的，我只有咨询工作人员之后才敢填写，为什么没有于惠莲的签字我也不清楚。办理完房产证后，我就把房产证给老人了，当时两位老人在车上等着，我办理结束后，在车上把房产证放在包里给王耀林了。经蓬蔓申请，证人侯某出庭作证称：我和王某1在2000年左右相识，我的公司与王某1的公司有业务来往，我和王某1的交往逐渐深深入，后来也变成了好友。2011年年底王某1在四季青养老院找到的位置，可以安排老人住进养老院，王某1经常出国，所以我公司派人照顾于惠莲、王耀林两位老人，所派人员也包括张某。因为我的公司和王某1的公司有业务往来，所以养老院其中一部分费用由我公司代为支付，到时候按月或者是按季度进行结算。大概在2015年、2016年王某1回国委托我公司员工张某办理王树军父母名下的房产的事情。我没有直接参与房产过户的办理，但王某1告诉我这件事情了。于惠莲认为证人张某的证言具有倾向性，与事实存在重大矛盾，过户信息只有王耀林和张某的签字，但张某却说也带着于惠莲去房产局了，但实际没有于惠玲的签字。侯某的身份和关系其证言具有倾向性，且侯某没有亲眼看到，张某带着两位老人去办理过户，所以不应采信。王耀林认为证人张某、侯某的证言都带有倾向性，存在利害关系，不认可，张某是代表王某1去办理房产过户，所以只能代表买方签字，不能代表卖方签字，侯某的公司与王某1的公司，有业务往来存在利害关系，侯某也没有直接参与到过户办理当中。以上证据，有《房屋买卖契约》、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《不动产登记询问笔录》、《北京市不动产登记受理通知书》、结婚证等书证、照片及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。因案涉1301房屋位于北京市朝阳区，据此，本院对本案依法具有管辖权。依法成立的合同，受法律保护。案涉《存量房屋买卖合同（自行成交版）》虽形式上为买卖合同，但合同约定的交易价格仅为100元，与房屋实际价值极不相称，由常理推知，王耀林“出售”该房屋的目的非为在房屋买卖交易中获取王某1支付的100元对价，而是在象征性约定对价的情况下将房屋让与王某1。故本院认为，该合同虽名为买卖合同，但实系将房屋赠与王某1。根据查明的事实，案涉X号房屋系王耀林与于惠莲的夫妻共同财产。关于王耀林订立合同时是否经过于惠莲同意，本院认为，王耀林与于惠莲长期共同生活，二人并未显现出有夫妻感情长期不和的迹象，为办理X号房屋过户事宜，王耀林多次被人从养老院借走，于惠莲没有理由不知情亦没有理由不向王耀林询问。另外，证人张某虽系基于王某1的社会关系参与照料王耀林、于惠莲，但根据证人侯某的证言，张某系基于侯某所在公司的直接安排，与王某1并无直接利害关系；且张某系过户的直接参与人，其证言所述过户情况，并无明显违背常理之处；至于张某替王耀林接受工作人员就房屋共有情况的询问，考虑到张某与王耀林同时在场办理，在王耀林本人同意的情况下，张某的该行为不宜认定为太大的瑕疵。综上，本院认为张某与本案并无直接利害关系，其作为事件的直接参与人，出庭作证有助于法庭查明案件事实，其证言所述符合常理，本院对该证言真实性予以采信。根据证人张某的证言，其每次将王耀林从养老院接出时，于惠莲均与王耀林同行，办理完的房产证交与王耀林时于惠莲亦在场，由此可见，于惠莲对王耀林将X号房屋转移登记至王某1名下应系明知且同意。综上，X号房屋系基于王耀林、于惠莲的真实意思让与王某1，该合同虽名为买卖，但实系赠与，现合同已履行完毕，房屋权属实际转移至王某1名下。于惠莲认为王耀林擅自将房屋转让给王某1，缺乏事实依据，本院对其诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，判决如下：驳回原告于惠莲的全部诉讼请求。案件受理费13800元及公告费1650元，由原告于惠莲负担（已交纳）。如不服本判决，原告于惠莲、被告王耀林可以在判决书送达之日起十五日内，被告蓬蔓（MARCIAMANPENG）、王妮妮（WANGLILLIAN）、王凯文（KEVINPENGWANG）可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 蔡峰审判员孙琪审判员付瑞洁二〇二〇年五月六日书记员 马           悦