广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0222民初434号原告：始兴县******第一届业主委员会，住所地：广东省始兴县*************。负责人:陈礼华，系该业委会主任。委托诉讼代理人：李茂春，广东天行健（曲江）律师事务所律师。被告：始兴县兴嘉物业服务有限公司，住所地：广东省始兴县***********。法定代表人：陈建华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘开勤，广东磨铁律师事务所律师。委托诉讼代理人：范武武，广东磨铁律师事务所律师。原告始兴县******第一届业主委员会诉被告始兴县兴嘉物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理，原告不服本院作出的（2019）粤0222民初1474号民事裁定书上诉到韶关市中级人民法院，韶关市中级人民法院作出（2020）粤02民终519号民事裁定书，指令本院继续审理。指令本院继续审理后，本院先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李茂春、被告委托诉讼代理人刘开勤、范武武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告始兴县******第一届业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告与始兴县盛世房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议书》以及单独与盛世家园小区业主签署的《前期物业服务合同》均于2018年4月8日终止；2、请求判令被告立即撤离物业管理场所并移交物业服务用房及配电室、监控室、业委会用房等并确保相应场地和设施能够正常使用；3、请求判令被告立即向原告或原告选聘的新物业公司移交物业管理材料，包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件、物业使用说明文件等物业管理必需的其他材料以及由其代管的专项维修资金；4、请求判令被告移交小区监控系统、门禁系统的管理权（包括但不限于小区南门、地下室西门、北门及各单元地上、地下门禁）；5、请求判令被告立即向原告支付因未撤场、移交材料造成的损失132689.6元含非法占用业委会用房损失以及新聘用物业租赁费用等；6、请求判令被告将占用的物业服务用房自2018年4月26日起的出租收益归还原告（以实际收益为准）；7、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：1、请求确认被告与始兴县盛世房地产开发有限公司于2012年10月12日签订的《前期物业服务协议书》及单独与盛世家园小区业主签署的《前期物业服务合同》无效。2020年5月22日，原告撤回了第二至第六项诉讼请求。事实和理由：原告为始兴县******依法成立的业委会，被告为始兴县盛世房地产开发有限公司选用的盛世家园小区的前期物业公司。但被告在提供物业服务期间非但未履行正常服务，反而采用包括但不限于堆放黄泥围堵地下车库出口、破坏小区电梯设施、无故停水等不良手段损害小区业主利益，构成根本违约。全体业主对被告的违约行为不满，并于2018年4月4日通过张贴公告的方式通知全体业主将于本年度清明节假期间召开业主大会，会议内容即终止现有物业服务，小区先实行自治管理等。业主大会如期召开。经过业主表决，专有部分占建筑总面积超过二分之一的业主且占总人数超过三分之二的业主同意终止现有物业公司服务，并将决议结果予以公告。2018年4月14日将相关内容通知被告，并要求被告在2018年4月26日前退出小区并移交物业服务相关资料。但被告直至起诉之日仍不退出盛世家园小区，一直霸占小区的物业管理用房、监控室等设施，并拒绝移交物业服务等相关资料，导致新物业公司需另行租房且无法正常提供服务。盛世家园小区是总建筑面积远远超过五万平方米的住宅物业。根据《广东省物业管理条例》第三十六条第一款和国务院《物业管理条例》第二十四条的规定，开发商始兴县盛世房地产开发有限公司应通过招标的方式选聘前期服务企业。然而，原告所提交的证据一《前期物业服务协议书》显示，被告是通过协议方式取得盛世家园的前期物业管理资格的，且开发商始兴县盛世房地产开发有限公司为被告的注入启动资金。该行为不但违反开发商与物业公司分业经营的法律要求，并且依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第一点的规定，被告与开发商始兴县盛世房地产开发有限公司2012年10月12日签订的《前期物业服务协议书》及原告与业主签订的《前期物业服务协议书》依法无效。无效合同自始不具法律效力，所以不存在终止的问题。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告始兴县兴嘉物业公司答辩称，一、原告在本案中未经过业主大会的授权径直提起诉讼，不适格，希望法院驳回原告的起诉。法律依据是《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、《中华人民共和国物业管理条例》第十五条。从原告提交的《关于召开2019年第二次业主大会的通知》可知，原告仅仅有应诉资格而没有提起本次诉讼的资格。二、原告在本案业主大会召开前，已经单方面发布《通知》要求终止答辩人与小区业主的物业服务合同关系，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项的规定，解聘物业服务企业需经过召开业主大会，在会内按法律规定或严于法律规定的“议事规则”进行讨论并表决。三、原告在起诉状及证据中已经自认了其召开业主大会的程序违反了强制法律规定，属于程序违法。四、退一万步讲，暂且不论被答辩人召开业主大会的程序问题，就被答辩人提交的会议记录（包括签名统计表及表决表）的真实性和关联性都是存疑的，不能证明其证明内容。五、原告将新聘请物业租赁费用纳入损失要求答辩人支付无法律依据。“新聘请大众物业事宜”的证据与本案没有利害关系，原告提交的相关证据无关联性且该大众物业未得到合法的备案。六、原告诉称答辩人将占用的物业服务用房自2018年4月26日起的出租收益归还被答辩人没有法律依据。根据《广东省物业管理条例》第三十八条第三款：“物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用”之规定，物业管理用房的所有权依法属于全体业主，假若发生侵害全体业主关于物业管理用房权益的事由，应当由全体业主召开业主大会就专门事项进行讨论并对执行机构业主委员会进行授权方可进行追偿。如前述，解聘会议不合法，答辩人依法应当系涉案小区的合法物业服务公司，使用物业管理用房系合情合理的。退一万步讲，即使发生有关物业管理用房权益纠纷，那么被答辩人依法是需要通过特别针对该事项的授权，才能在本案中提起诉讼。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证，综合原、被告提交的证据及审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2012年10月9日，案外人始兴县亨泰房地产开发有限公司（甲方）、始兴县盛世房地产开发有限公司（乙方）、韶关市兴嘉物业有限公司（丙方，被告）三方签订了《前期物业服务》协议书。约定甲、乙共同聘请丙方管理甲方正在开发的《时代星城》项目、乙方正在开发的《盛世家园》项目的前期物业服务管理事宜。该协议约定，丙方在承接甲乙物业时，应向丙方移交相应材料：1、物业报建、批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备清单；5、物业及配套设施的产权清单；6、物业服务用房的清单。上述协议并未约定服务期限。二、2017年10月30日，经备案，始兴县******成立始兴县******第一届业主委员会。2017年12月27日，韶关市兴嘉物业服务有限公司经核准变更为始兴县兴嘉物业服务有限公司。三、2018年4月4日，原告发出《关于盛世家园小区紧急召开业主大会的通知》。2018年4月5日-2018年4月7日期间，原告组织小区户主采取签名表决的方式就以下三项内容进行表决：A:终止现有物业公司物业服务；B：在现时阶段小区秩序实行小区业主自治管理；C：授权业主委员会委托第三方机构核定各户型公摊面积及计算方法和授权业委会聘请律师维护所有业主正当权益。2018年4月8日，经统计，始兴县****总户数为697户，入住户数590户，签名表决户数502户，签名表决率85%。其中对A项目表决同意户数500户，不同意2户；B项目同意户数500户、不同意户数2户，C项目同意户数502户、不同意户数0户。原告通过了上述三项内容。四、2018年12月14日，原告发出《通知》，采用差额选举的方式选聘新的物业公司，按已售出套数746户和未出售套数按1人算，两者之和为业主人数。业主户数747户，其中同意户数546户，占业主户数比例73.092%，同意户数占专有面积61341.63平方米，占面积比例64.805%。2019年1月21日，业主代表大会选举了始兴县大众物业有限公司为新的物业公司。2019年1月30日，原告与案外人始兴县大众物业有限公司签订了《物业委托合同》，约定由该公司承接盛世家园小区物业管理服务。五、2019年3月7日，原告调取的始兴县房地产交易所出具的房产分布图显示，位于始兴县*****************、88号房屋为物业用房、12号物业社区用房，88号物业管理用房、12号物业社区用房被社会人员强占为商业用途用房。2019年4月25日，原告向被告发出《告知函》，要求其返还3栋87号物业用房。六、2019年4月18日，原告发出《关于盛世家园小区召开2019年第二次业主大会的通知》，会议内容主要聘请律师以诉讼途径解决纠纷。2019年9月11日，原告起诉本案被告到始兴县人民法院，本院以（2019）粤0222民初1474号案立案受理，后本院作出驳回原告起诉的民事裁定书，原告不服上诉到韶关市中级人民法院，韶关市中级人民法院作出（2020）粤02民终519号民事裁定书，指令本院继续审理。七、本院于2019年8月30日作出的（2019）粤0222民初336号生效民事判决书已经认定盛世家园小区业主在2019年2月1日已经开始接受案外人始兴县大众物业有限公司的服务，并交纳了相应的物业费用，被告与业主签订的《前期物业服务合同》事实上已经终止。八、2020年5月22日，原告向本院提交了一份《声明》，原告以证据不足为由申请撤回第二至第六项诉讼请求。九、被告始兴县兴嘉物业服务有限公司在2019年11月20日的庭审中放弃追加案外人始兴县*****地产有限公司为本案被告。本院认为。本案系物业服务合同纠纷。关于原告是否有权提起本次诉讼的问题，本院于2019年12月3日作出的（2019）粤0222民初1474号民事裁定书，以原告未提交业主大会授权提起本次诉讼为由驳回原告起诉，后原告不服裁定上诉到韶关市中级人民法院，韶关市中级人民法院作出的生效裁定书指令本院继续审理，原告作为依法成立的业主委员会，可依法提起本次诉讼，故对被告提出的驳回原告起诉的抗辩本院不予采信。根据法庭调查和当事人的诉辩情况，本院认为本案争议的焦点为：1、被告与案外人签订的《前期物业服务协议书》是否因没有履行招投标程序而无效？2、被告单独与盛世家园小区业主签署的《前期物业服务合同》是否无效？本院分析如下：针对焦点一，原告认为合同无效的法律依据是国务院《物业管理条例》第二十四条，认为《前期物业服务协议》未按该条规定履行招投标程序，属于无效协议。本院认为，该条规定是对建设单位选聘前期物业公司行为的管理性规定，而非强制性规定，违反管理性规定不必然导致合同无效。且根据《物业管理条例》第五十七条的规定，违反该规定也只是做出行政处罚，未涉及前期物业合同效力问题。故案外人与被告签订的《前期物业服务协议》，内容未违反法律法规的强制性规定，且是双方真实意思表示，属于有效合同。经庭审查实，原告已于2019年1月30日与案外人签订了《物业委托合同》，且盛世家园小区大部分业主已经向该公司交纳了物业管理费。对此情况，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：。。。。（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及根据原告向本院提交的表决公告、《盛世家园2019年第一次业主大会表决统计表》、《始兴县******业主签名表决表》等可以证实，原告在与新的物业公司签订《物业委托合同》之前，已经获得了有效的选举新的物业公司的决议，原告作为业主委员会，有权与物业公司签订物业合同，原告与案外人始兴县大众物业公司签订的《物业委托合同》是当事人真实意思表示，合法有效。虽然在召开会议的过程中，未按照在会议召开15日前通知全体业主，未将书面征求意见的结果公示三十日以上，但该瑕疵并未导致业主丧失选聘或解聘物业公司的权利，未违反法律的强制性规定，且被告提交的相关部门认定原告选聘新物业程序不合法依据的是《广东省物业管理条例》第十九条、第五十条的规定，而该规定是管理性规定，《物权法》第七十六条是上位法，且属于强制性管理规定，应以上位法为判断依据。故本院对被告的抗辩不予采信。综上，根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”被告与案外人盛世家园房地产有限公司签订的《前期物业服务协议》因选定新的物业，签订新的物业合同而在2019年1月30日终止。对原告认为《前期物业服务协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于各业主与被告单独签订的《前期物业服务合同》效力的问题，本院认为，从主体上看，根据合同的相对性原则，确认合同效力的主体应为合同相对方，且从原告提交的各业主就本次诉讼授权给原告的情况看，并非所有的业主均同意授权给原告进行本次诉讼，原告未能明确具体有哪些业主委托其提出确认《前期物业服务合同》无效，也未提交具体授权，主体不适格。原告也未向本院提交各业主《前期物业服务合同》，未能举证证实《前期物业服务合同》存在法律规定的合同无效事由。其次，本院作出的（2019）粤0222民初336号民事判决书也已经认定《前期物业服务合同》事实上已经终止。综上，对原告的要求确认《前期物业服务协议》、各业主与被告签订的《前期物业服务合同》无效的诉讼请求，理由不充分，证据不充足，本院不予支持。庭审中，原告撤回第二至第六项诉讼请求，是当事人处分自己权利的体现，且不违反法律法规的规定，本院准予其撤回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十一条第（七）项、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定判决如下：驳回原告始兴县******第一届业主委员会的诉讼请求。案件受理费1477元，由原告始兴县******第一届业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  李小环人民陪审员  龚先群人民陪审员  罗 梅二〇二〇年五月二十六日书 记 员  卢祝优