云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初3978号原告：肖兴华，男，1981年9月16日生，汉族，户籍所在地：重庆市大足县，现住云南省大理州大理市。委托诉讼代理人：詹俊辉，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告：广东中森鸿基置业有限公司，住所：广州市白云区嘉禾街东胜街20-22号A403房，统一社会信用代码：91440101MA59EPBQ1Q。法定代表人：陈建生。被告：云南东融滇西中药材物流经营有限公司，住所：云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江片区，统一社会信用代码：91532900799890840E。法定代表人：杨宏基，总经理。委托诉讼代理人：夏明友，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南海虹商业运营管理有限公司，住所：云南省昆明市五华区银河大道与沣源路交汇处德润朗悦湾17栋1620、1621公寓，统一社会信用代码：91530102MA6N4N9B01。法定代表人：杨颖。被告：刘兴明，男，1970年8月29日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：刘杜榕，男，1997年4月25日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：王雪峰，男，1974年1月29日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：杨颖，女，1995年6月14日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：杨敏华，女，1954年7月12日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：王思懿，女，1977年1月20日，汉族，住云南省昆明市西山区。原告肖兴华与被告广东中森鸿基置业有限公司（以下简称“中森公司”）、云南东融滇西中药材物流经营有限公司（以下简称“东融公司”）、云南海虹商业运营管理有限公司（以下简称“海虹公司”）刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华、王思懿商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖兴华的委托诉讼代理人詹俊辉，被告东融公司的委托诉讼代理人夏明友到庭参加诉讼，被告中森公司、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华、王思懿经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖兴华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告中森公司于2019年1月30日签订的《商铺认购合同》无效，并由被告中森公司退还原告已付款项266040元；2.判令被告中森公司按4.35%的年利率支付原告自2019年1月30日至2019年8月31日原告已付房款的资金占用费，共计6760元（266040×0.36390×7=6760元）；3.判令被告中森公司按每日1%的标准支付未按期退款30日的违约金79812元（266040×1%×30天=79812元）；4.判令中森赔偿已付购房款一倍的赔偿266040元；5.其他被告与中森公司对上述债务承担连带责任；6.诉讼费用由被告中森公司承担。事实和理由：2019年1月30日，原告与被告中森公司签订《商铺认购合同》，约定中森公司经批准开发“洱海国际时代广场”，原告以总价526040元购买二层10号商铺，交房时间为2020年6月1日前。付款方式为分期付款。签订合同当日原告向被告中森公司委托经营管理方云南海虹商业运营管理有限公司的银行账户支付部分房款266040元，付款后，被告中森公司出具了收据。上述合同签订后，涉案项目没有实质性进展，并已停工。2019年2月26日东融公司出具一则《免责声明》，声明称，中森公司并未取得《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。2019年8月18日，原告及其他购房业主一起同被告中森公司签订《退款协议》。约定被告中森公司在2019年8月22日当天将购房款项全部退清，如逾期未退还，按每日1％的违约金支付给购房业主。原告认为，被告中森公司故意隐瞒未取得房屋预售许可证明的事实，应当赔偿已付房款一倍的损失即266040元。被告东融公司与中森公司是合作方，按照二被告的约定，东融公司负责报批工作，在未取得相关审批的情况下，被告东融公司放任中森公司销售房屋；被告海虹公司与帮助被告中森公司转移收取的认购款；被告刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华作为股东未实际出资；被告刘兴明承诺退回房款，其前妻王思懿参与非法销售房产，故九被告应当共同承担责任。被告中森公司、海虹公司、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华、王思懿未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告东融公司辩称，东融公司并未与原告签订合同，被告主体不适格，根据中森公司与东融公司签订的合同约定，对外经营必须以东融公司的名义进行，原告与中森公司签订合同未告知东融公司，故东融公司不应当承担责任，请求驳回对东融公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告东融公司对原告提交的证据均不认可，被告中森公司、海虹公司、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华、王思懿经传票传唤无正当理由拒不到庭，放弃诉讼权利。本院认为，原告及被告中森公司提交的证据，除刘兴明的个人宣传资料、杨颖向王思懿转账记录与本案无关，不予采信外，其他证据从形式上看内容真实、形式来源合法、与本案具有关联性，能够证实原告与被告中森公司签订、履行认购合同、协商退款、项目审批、建设现状及中森公司与东融公司合作情况的事实，予以采信。本院经审理查明原告与被告中森公司签订、履行合同及退款约定的事实与原告主张的事实一致。另查明，2017年4月26日，东融公司与中森公司签订《云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期合作协议》，约定合作开发涉案项目，中森公司负责设计施工，东融公司有义务配合广东中森公司完成报规划、设计等审批手续。涉案房屋未取得预售许可。陈建生、王雪峰为中森公司的股东，认缴出资分别为1065.9万元、1024.1万元，认缴出资时间为2066年12月31日。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。第五条规定，商品房的认购、订购、预定（）等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与中森公司签订的合同名为“认购合同”，但该合同已明确约定了房屋的具体情况、价款、支付方式、房屋交付时间、面积误差的处理方式、产权登记等要件，并已实际收取房款。故该“认购合同”实为商品房买卖合同。截至起诉前，案涉项目未取得商品房预售许可证明。依照上述规定，《商铺认购合同》无效，被告中森公司应当返还原告收取的房款266040元，及从收取房款之日（2019年1月30日）起至约定返还之日（2019年8月22日）的利息，原告主张按年利率4.35%计算并未明显高于银行同期贷款利率，予以支持。经计算，该段时间的利息为6558元。关于违约金和损失问题，原告与中森公司签订的《退款协议》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议有效。根据协议约定，未按期退款的违约金每天按购房款的1%计算，原告按已付房款每日1%的标准主张30日的违约金，并未高于《退款协议》的约定，被告中森公司亦未主张调整违约金，故原告关于赔偿79812元违约金的主张予以支持。原告关于按已付房款一倍赔偿损失的主张，无事实依据，从查明的事实看，并无证据证明中森公司隐瞒未取得预售许可的事实，故对该主张不予支持。关于其他被告是否承担责任的问题，本案中，与原告签订合同的主体是中森公司，根据合同相对性的原则，原告仅能向中森公司主张相应权利。被告刘杜榕、王雪峰虽为中森公司的股东，但认缴出资期限未到，也无证据证明出现出资期限需加速到期的情形。原告要求其他被告承担责任的主张及理由无法律依据，不予支持。综上，原告肖兴华的诉讼请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、原告肖兴华与被告广东中森鸿基置业有限公司于2019年1月30日签订的《商铺认购合同》无效；二、被告广东中森鸿基置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告肖兴华认购款266040元、利息6558元，赔偿违约金79812元，共计352410元；三、驳回原告肖兴华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9987元，由原告肖兴华负担4297元，被告广东中森鸿基置业有限公司负担5690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵万石人民陪审员  肖字王人民陪审员  滕 英二〇二〇年五月二十八日书 记 员  李成成