福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初13390号 原告：厦门紫微恒菁小区第一届业主委员会，住所地福建省厦门市思明区莲前东路**负**。 负责人：方海明，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈帆，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑进文，福建旭丰律师事务所律师。 被告：福建省政和县佛子山狮峰茶业有限公司厦门分公司，住，住所地福建省厦门市思明区莲前东路****/div> 负责人：陈德光，该公司总经理。 被告：厦门市维速汽车维修有限公司，住所地福建，住所地福建省厦门市思明区莲前东路****之一> 法定代表人：张丁才，该公司总经理。 被告：厦门市思明区奇发窗帘店，住所地福建省厦门市思，住所地福建省厦门市思明区莲前东路****v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 经营者：周建洪，男，1974年7月26日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被告：厦门市思明区林兴伟家水族馆，住所地福建省厦门市思明区莲前，住所地福建省厦门市思明区莲前东路****yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 经营者：林兴伟，男，1968年11月6日出生，汉族，住福建省连城县。 被告：厦门市思明区印美图文快印服务部，住所地福建省厦门市思明区莲前东路78，住所地福建省厦门市思明区莲前东路788-7"line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 经营者：欧秋如，男，1981年9月1日出生，汉族，住湖南省新化县。 上列五被告共同委托诉讼代理人：卢龙光，福建卓法律师事务所律师。 原告厦门紫微恒菁小区第一届业主委员会（以下简称紫微恒菁小区业委会）与被告福建省政和县佛子山狮峰茶业有限公司厦门分公司（以下简称狮峰茶业公司）、厦门市维速汽车维修有限公司（以下简称维速公司）、厦门市思明区奇发窗帘店（以下简称奇发窗帘店）、厦门市思明区林兴伟家水族馆（以下简称林兴伟家水族馆）、厦门市思明区印美图文快印服务部（以下简称印美图文快印服务部）物权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。紫微恒菁小区业委会的主任方海明及委托诉讼代理人陈帆，狮峰茶业公司、奇发窗帘店、林兴伟家水族馆、印美图文快印服务部、维速公司的共同委托诉讼代理人卢龙光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 紫微恒菁小区业委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认厦门紫微恒菁小区一期东门停车场(紫微恒菁小区一期东北侧房屋莲前东路748-752、788-792一层外墙立面向莲前东路6.09米至7.38米）归紫微恒菁小区全体业主共有：2.五被告停止侵占厦门紫微恒菁小区一期东门停车场，腾退交还给紫微恒菁小区业委会统一管理；3.五被告按每月每个车位150元的标准向紫微恒菁小区业委会支付共25个车位的占用费（自2017年9月11日起计至腾退之日止）。事实和理由：2017年6月27日，在厦门市思明区人民政府莲前街道办事处及厦门市思明区莲薇社区居民委员会的指导下，紫微小区、恒菁小区的业主表决同意合并为紫微恒菁小区。2017年9月9日至9月11日，在厦门市思明区莲薇社区居民委员会的指导和协助下，紫微恒菁小区召开业主大会，选举产生了紫微恒菁小区业委会，并表决通过了“紫微一期停车场收回管理”事项。根据《紫微恒菁小区总平面图》显示，紫微小区一期东门停车场在紫微小区红线范围内，属紫微小区建筑区划内的公共场所，属于业主共有。但从1999年紫微小区交房以来，东门停车场一直被小区沿街外的商家无偿占用。紫微恒菁小区成立业委会后，多次主动与商家进行协商，要求商家将属于业主共有的东门停车场交还给紫微恒菁小区业委会统一管理，均遭到商家的拒绝。2017年10月26日起，紫微恒菁小区业委会曾四次组织物业和业主在东门停车场画车位、安装石墩，却遭到五被告的暴力阻挡。五被告的行为严重侵害了紫微恒菁小区全体业主对东门停车场的所有权，影响了紫微恒菁小区全体业主的正常生活秩序。 狮峰茶业公司、奇发窗帘店、林兴伟家水族馆、印美图文快印服务部、维速公司共同辩称，一、原告的诉讼主体不适格。（一）紫微、恒菁两个小区合并的程序不合法，紫微恒菁业主大会的主体不适格，业委会及其成员选举的程序不合法。即便认为紫微恒菁业主大会已经成立，但是，该业主大会不曾表决通过由业委会提起案涉地块的诉讼，本案的几项诉求也未经业主大会逐一表决通过，业委会越权，诉求不能成立。提起诉讼的原告应当是紫微小区业主本身，而不是紫微恒菁业委会。（二）案涉地块涉及市政道路、消防通道等公共利益，业主大会无权将案涉地块纳入其表决范畴。（三）紫微小区作为一个独立小区，自开发商开发时案涉地块的现状就已成型。案涉地块与市政道路、消防通道、地下管网的上盖相连，该地块与恒菁小区、地下管网的上盖相连此毫无权利可言。二、被告的主体不适格。紫微恒菁小区业委会将店铺租户列为被告并向其主张案涉地块的物权权属错误。五被告不曾侵占案涉地块，紫微恒菁小区业委会也不曾移交给五被告，五被告并无侵权行为，不是适格被告。三、紫微恒菁小区业委会提起本案诉讼，程序不合法。不动产权属是土房局行政管理的范畴，如果紫微恒菁小区业委会认为土房局不予确权或者紫微恒菁小区业委会对行政机关不批准其设卡收费反而责令其停止违建不服，其应当提起行政诉讼，而不是民事诉讼。本案诉求包含确权之诉、侵权之诉、给付之诉，不应在一个案件中处理。四、紫微恒菁小区业委会的全部诉求均不能成立。（一）紫微恒菁小区业委会并未取得案涉地块权属证书，并无证据证明其系案涉地块的所有权人，案涉地块涵盖市政道路、消防通道、市政地下管网的上盖区域，与市政公用部分或者市政设施相连、交叉，不属于紫微小区业主。（二）五被告不存在侵权行为，不负有相关义务。（三）没有路政、国土、规划、物价等部门允许紫微恒菁小区业委会收费以及定价的批文，紫微恒菁小区业委会无权主张占用费。紫微恒菁小区业委会不曾为五被告提供服务或者承担义务，无权向五被告收费。五被告是互相独立的民事主体，要求五被告共同或连带支付占用费亦没有依据。（四）紫微恒菁小区业委会的诉求违背比例原则，有损于公共利益和社会秩序。小区应留出适当空间，为市民生活提供便利，当发生消防、地震等灾害时，确保逃生、疏散的通道畅、地震等灾害时区业委会设卡的做法企图改变十几二十年来整洁有序、和谐安宁的现状，给小区带来不和谐声音。封闭小区对店铺构成侵权，使业主投资店铺的目的落空，而店铺单价成倍于住宅。网购大背景下，实体店本来就生存不易，紫微恒菁小区业委会的做法剥夺店铺业主和租户的生存权。五、紫微小区的全体店铺业主及其租户均是与本案存在直接利害关系的当事人，紫微小区的设计、建设、配套商业布局，案涉地块的某一部分是否已由开发商移交等，只有列开发商为当事人，才能查明事实。确认案涉地块的归属及其管理权、收益权，亦不能遗漏与此相关的市政道路或者地下管网等的权属单位或者主管单位。 双方当事人围绕诉辩主张依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1998年6月24日，厦门市人民政府作出厦府[1998]地**《厦门市人民政府关于“紫微花园A1地块”商品房调整用地的批复》，同意出让莲前路面南侧（原紫微花园A1地块）作为厦门市开元区第三建筑工程公司、厦门市华林建设发展有限公司合作兴建“紫微花园A1地块”商品房调整用地，用地红线四至角点座标详见附图（图幅号：20-22）。 2017年6月27日，在厦门市思明区人民政府莲前街道办事处及厦门市思明区莲薇社区居民委员会的指导下，紫微小区、恒菁小区的业主表决同意合并为紫微恒菁小区。2017年9月9日至9月11日，在厦门市思明区莲薇社区居民委员会的指导和协助下，紫微恒菁小区召开业主大会，选举产生了紫微恒菁小区业委会，并表决通过了“紫微一期停车场收回管理”等事项。2017年9月11日，紫微恒菁小区业委会向厦门市思明区人民政府莲前街道办事处办理了备案登记。 本案紫微恒菁小区业委会主张应归全体业主所有的停车场系6.09米至7.38米宽的场地。该场地与紫微小区一期沿街店铺相邻，自建成后为开放区域，由小区业主及沿街店铺的各家商户用于车辆停放。 五被告均为前述沿街店铺的承租者。紫微恒菁小区业委会经选举产生后，拟在的场地上设置停车场，安装石墩、划分停车位并进行管理。五被告对于紫微恒菁小区业委会在其店铺外围设置停车场的管理行为提出异议。2017年12月30日，因五被告不同意紫微恒菁小区业委会的管理行为，紫微恒菁小区业委会在组织物业公司工作人员安装石墩时与五被告相关人员产生纠纷并报警。在案并无证据证明紫微恒菁小区业委会就其拟设置的停车场向相关行政管理部门进行备案。 经本院委托，厦门闽矿测绘院于2020年3月34日作出司法鉴定委托测绘成果报告书（编号：闽矿2020010），结论为：紫微恒菁小区一期东北侧房屋（莲前东路748-752、788-792号）一层外墙立面向莲前东路6.09米至7.38米在厦门紫微花园A1地块红线内，具体详见现状测量总平图。 审理中，紫微恒菁小区业委会明确其诉讼请求第二项“五被告停止侵占厦门紫微恒菁小区一期东门停车场，腾退交还给紫微恒菁小区业委会统一管理”，系要求五被告排除妨害，不得影响紫微恒菁小区业委会对该场地的管理行为。 五被告提供店面业主与开发商厦门市华林建设发展有限公司签订的《商品房购销合同》，主张依该合同第十九条“买受人的房屋仅作店面使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房之房屋结构和用途。除合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质”之约定，店面业主有权使用沿街店铺外的公共区域，紫微恒菁小区业委会无权改变已经存在的现状，无权设置围栏进行收费。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要包括：（一）紫微恒菁小区业委会是否为本案适格诉讼主体；（二）案涉场地是否属于小区业主共有；（三）五被告是否存在侵权行为。本院围绕当事人的意见就前述问题分析认定如下： （一）紫微恒菁小区业委会是否为本案适格诉讼主体 本院认为，紫微恒菁小区业委会系经业主合法选举产生并经物业所在街道办事处核准备案成立。经测绘显示，案涉场地属于紫微小区红线范围内，属紫微小区的一部分。紫微恒菁小区召开业主大会，表决通过了“紫微一期停车场收回管理”等事项。故本院认定紫微恒菁小区业委会根据业主大会决定有权代表业主提起本案诉讼，是本案适格诉讼主体。 （二）案涉场地是否属于小区业主共有 首先，就本案法律适用而言，《中华人民共和国立法法》第九十三条规定“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章、地方性法规但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”，该条款一般性地规定了“法不溯及既往”原则。案涉争议场地的建造及投入使用时间，均在《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）施行之前，根据前述法律规定，本案对案涉场地的权属认定，不适用《物权法》、《建筑物区分所有权司法解释》。但鉴于《物权法》、《建筑物区分所有权司法解释》实行之前，法律和司法解释对于建筑物区分所有问题未进行明确规定，本案可参照借鉴《物权法》相关条款的内容及其立法本意、《建筑物区分所有权司法解释》相关条款的内容及其制定意义来判断和认定案涉场地的物权归属。 其次，根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据测绘结果显示，紫微恒菁小区一期东北侧房屋（莲前东路748-752、788-792号）一层外墙立面向莲前东路6.09米至7.38米（具体详见现状测量总平图）范围内的场地在紫微小区红线范围内，为建筑区划内的道路，属全体业主共有。微恒菁小区业委会请求确认案涉场地属全体业主共有，本院予以支持。 （三）五被告是否存在侵权行为 业主大会是业主的自治组织，紫微恒菁小区业委会作为依法选举产生的业主大会的执行机构，有权按照业主大会的决定履行管理职责。对于案涉属于全体业主共同所有的公共场地，紫微恒菁小区业委会有权根据业主大会的决定依法行使管理职责。根据《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。对于紫微恒菁小区业委会依法定程序作出的决定，全体业主及物业使用人均应遵守。因此，五被告不得妨害紫微恒菁小区业委会对于属于全体业主共有的场地部分的管理行为，紫微恒菁小区业委会要求排除妨害的诉求，本院予以支持。至于相关权利人如认为紫微恒菁小区业委会有关管理的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可依法请求人民法院予以撤销。根据《物权法》第三十八条第一款规定，本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。现因五被告就案涉场地的权属提出异议，本案紫微恒菁小区业委会提起确认之诉，并据此要求五被告排除妨碍其物权行使的行为，符合法律规定。五被告辩称其非适格被告、不应在一案中合并处理各项诉求，缺乏依据。 鉴于并无证据证明紫微恒菁小区在本案中所主张的场地可划分停车位的具体位置及情况，且紫微恒菁小区业委会尚未就该场地设置停车场并收费取得相关行政审批，亦无证据证明五被告排他占有使用全部案涉场地，因此，紫微恒菁小区业委会要求五被告按照25个停车位、150元/月/个的标准向其支付占用费缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条、第三十八条第一款、第七十三条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认厦门市思明区紫微恒菁小区一期东北侧房屋（莲前东路748-752、788-792号）一层外墙立面向莲前东路6.09米至7.38米范围内的场地（具体详见编号为闽矿2020010的司法鉴定委托测绘成果报告书所附现状测量总平图）属紫微恒菁小区全体业主共同共有； 二、福建省政和县佛子山狮峰茶业有限公司厦门分公司、厦门市维速汽车维修有限公司、厦门市思明区奇发窗帘店、厦门市思明区林兴伟家水族馆、厦门市思明区印美图文快印服务部不得妨害厦门紫微恒菁小区第一届业主委员会对厦门市思明区紫微恒菁小区一期东北侧房屋（莲前东路748-752、788-792号）一层外墙立面向莲前东路6.09米至7.38米范围内的场地（具体详见编号为闽矿2020010的司法鉴定委托测绘成果报告书所附现状测量总平图）的管理行为； 三、驳回厦门紫微恒菁小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。 本案案件受理费838元，由厦门紫微恒菁小区第一届业主委员会负担738元，福建省政和县佛子山狮峰茶业有限公司厦门分公司、厦门市维速汽车维修有限公司、厦门市思明区奇发窗帘店、厦门市思明区林兴伟家水族馆、厦门市思明区印美图文快印服务部共同负担100元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇二〇年五月十五日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。 侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。