阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初45号原告：林良圈，男，1972年7月出生，汉族，住阳江市江城区××××××××××××××××(确认的送达地址：阳江市江城区×××××××××××××××)。公民身份号码：441××××××××××××251。委托诉讼代理人：谢镇灿，广东真智（阳西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文彬，广东真智（阳西）律师事务所实习律师。被告：阳江市鸿润房地产发展有限公司。住所地及确认的送达地址：阳江市江城区×××××××。法定代表人：林某1。被告：李炳才，男，1956年8月出生，汉族，住址及确认的送达地址：阳江市阳东区×××××××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××914。被告：柯胜洛，男，1955年6月出生，汉族，住阳江市江城区×××××××××。公民身份号码：440××××××××××××712。被告：冯顺兴，男，1962年11月出生，汉族，住阳江市江城区××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××312。原告林良圈与被告阳江市鸿润房地产发展有限公司、李炳才、柯胜洛、冯顺兴商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年12月25日向本院提起诉讼，本院于2020年1月2日立案受理，依法适用简易程序，后因本案须公告送达法律文书，转为普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告林良圈的委托诉讼代理人谢镇灿、王文彬，被告李炳才到庭参加了诉讼。被告阳江市鸿润房地产发展有限公司、柯胜洛、冯顺兴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林良圈向本院提出诉讼请求：1、解除2018年12月25日原告与被告阳江市鸿润房地产发展有限公司签订的由被告李炳才、柯胜洛、冯顺兴作担保的《购房协议书》和原告与被告阳江市鸿润房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告阳江市鸿润房地产发展有限公司返还解除《购房协议书》和《商品房买卖合同（预售）》后的购房款200000元及支付逾期交房违约金给原告（违约金从2018年12月25日起按每月2%计算至返还清全部购房款时止）；3、被告阳江市鸿润房地产发展有限公司赔偿律师费18000元给原告；4、被告李炳才、柯胜洛、冯顺兴对第二、第三项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费用和公告费由四被告承担。事实与理由：2018年12月25日，原告与被告阳江市鸿润房地产发展有限公司签订《购房协议书》，约定由原告向被告阳江市鸿润房地产发展有限公司购买位于阳江市江城区×××××××鸿润小区×××××××，购房总价200000元；被告阳江市鸿润房地产发展有限公司确认在收到购房款之日起6个月内交该房产给原告使用，并保证交房时手续完善齐全，包括但不限于三通（通水、通电、通路），如逾期交房，被告阳江市鸿润房地产发展有限公司确认按收到购房款之日起以每月3%利息支付给原告，直至交房日止；包括但不限于签订买卖合同、认购书、出具收据、交楼手续等，由此产生的一切税费、手续费、律师费、诉讼费、公告费、保函保险费、保全费等所有费用由被告阳江市鸿润房地产发展有限公司承担；被告阳江市鸿润房地产发展有限公司保证上述房产权属清晰，没有任何纠纷，若存在争议纠纷或一房多卖的情况，被告阳江市鸿润房地产发展有限公司应按上述欠款总额的三倍赔偿给原告等内容。被告李炳才、柯胜洛、冯顺兴是被告阳江市鸿润房地产发展有限公司的股东，签名为被告阳江市鸿润房地产发展有限公司履行《购房协议书》作担保。当天，原告与被告阳江市鸿润房地产发展有限公司再签订《商品房买卖合同（预售）》的格式合同，约定原告以总价200000元向被告阳江市鸿润房地产发展有限公司购买上述房产，被告阳江市鸿润房地产发展有限公司应当在2019年8月31日前向原告交付该商品房，逾期超过90日后原告有权解除合同等内容；同一天原告向被告阳江市鸿润房地产发展有限公司支付200000元购房款，被告阳江市鸿润房地产发展有限公司出具收据给原告（由被告柯胜洛经手办理）。原告支付购房款后，被告阳江市鸿润房地产发展有限公司未能按《购房协议书》约定在收到购房款之日起6个月内（即2019年6月25日前）交该房产给原告使用，该房产至今仍未完成门窗等建设且已经停工。被告阳江市鸿润房地产发展有限公司的行为已经构成根本违约，致使合同目的无法实现，原告有权解除合同，要求被告阳江市鸿润房地产发展有限公司退还全部购房款并按从收到购房款之日起以每月3%利息支付给原告。为维护自己的合法权益，原告委托律师事务所起诉，支付了一审律师费18000元，被告应赔偿给原告。被告李炳才、柯胜洛、冯顺兴作为被告阳江市鸿润房地产发展有限公司的股东和履行《购房协议书》的担保人，应对被告阳江市鸿润房地产发展有限公司的上述违约行为承担连带责任。被告李炳才辩称，原来不是买房的，是原告借钱给我的，因为疫情关系未能及时还钱，希望原告能给一点时间我。被告阳江市鸿润房地产发展有限公司、柯胜洛、冯顺兴均未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了《购房协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《广发银行客户回单》、《收据》、《委托合同》和律师费发票作为证据，被告李炳才对原告提交的证据的真实性无异议，但提出事实上不是卖房，是借款。被告李炳才对其答辩没有提供证据。经审理查明：2018年12月25日，原告（乙方）与被告阳江市鸿润房地产发展有限公司（甲方）签订《购房协议书》，协议主要约定：因甲方急需现金周转，就购房方式达成如下协议：甲方将阳江市江城岭东工业大道67号鸿润小区×××××××以建筑面积折后每平方2604.17元价格出售给乙方，该房产建筑面积共76.8平方米，套内面积65.21平方米，购房总价200000元，乙方一次性支给甲方，并网签购房合同；甲方确认在收到购房款之日起6个月内交该房产给乙方使用，甲方保证交房时手续完善齐全，包括但不限于三通（通水、通电、通路），如逾期交房，甲方确认按收到购房款之日起以每月3%利息支付给乙方，直至交房日止；甲方应无条件配合乙方，将上述房屋在×年×月×日前办理登记到乙方名下，包括但不限于签订买卖合同、认购书、出具收据、交楼手续等，由此产生的一切税费、手续费、律师费、诉讼费、公告费、保函保险费、保全费等所有费用由甲方承担；甲方保证上述房产权属清晰，没有任何纠纷，若存在争议纠纷或一房多卖的情况，甲方应按上述欠款总额的三倍赔偿给乙方。……该协议书的甲方抬头及落款处均盖有被告阳江市鸿润房地产发展有限公司的公章，乙方抬头及落款处有原告的签名，落款处的甲方（担保人）由被告李炳才、柯胜洛、冯顺兴签名。同日，原告（买受人）与被告阳江市鸿润房地产发展有限公司（出卖人）又签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181202030），合同主要约定：出卖人将位于阳江市江城区工业大道67号鸿润小区××7××××房出售给买受人；该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2017086号；预测建筑面积共76.8平方米，其中套内建筑面积65.21平方米，分摊共有建筑面积11.59平方米；按照建筑面积计算，单价为每平方米2604.17元，总价款为200000元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2018年12月25日前支付该商品房全部价款；被告应当在2019年8月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房交付给买受人。其中合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照3%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。……签订上述合同后，原告于当日在银行转账200000元给被告阳江市鸿润房地产发展有限公司，被告阳江市鸿润房地产发展有限公司亦于当日出具了收据给原告。被告阳江市鸿润房地产发展有限公司未能按《商品房买卖合同（预售）》约定的期限向原告交付房屋。涉案商品房至今尚未竣工验收。另查明，被告阳江市鸿润房地产发展有限公司成立于2006年8月22日，股东分别是柯胜洛、李炳才、冯顺兴、林某1，原法定代表人是李炳才，于2018年8月8日变更法定代表人为林某1。2019年12月19日，原告（甲方）与广东真智（阳西）律师事务所签订《委托合同》，主要约定：甲方因与阳江市鸿润房地产发展有限公司、李炳才、柯胜洛、冯顺兴商品房预售合同纠纷一案，请求乙方委派律师提供法律服务，乙方指派律师谢镇灿为代理人，根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》[粤价（2006）298号]，乙方收取法律服务费18000元。……2020年5月14日，广东真智（阳西）律师事务所向原告开具了18000元的法律服务费发票。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告于2018年12月25日分别与被告阳江市鸿润房地产发展有限公司、李炳才、柯胜洛、冯顺兴签订的《购房协议书》、与被告阳江市鸿润房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据原告起诉的陈述，是签订《购房协议书》后再签订《商品房买卖合同（预售）》，《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限比《购房协议书》约定的交房期限迟且更为具体，故交房期限应以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。被告阳江市鸿润房地产发展有限公司未能在2019年8月31日前向原告交付房屋，逾期交房已超过90日，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告有权解除合同，且涉案房屋至今未竣工验收，因此，原告请求解除《购房协议书》及《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照3%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金”，该约定的“按照3%计算（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）利息”，如按年利率3%计息显然低于贷款基准利率，按日利率3%计息显然过高，故本院认定双方约定是按月利率3%计息，原告请求被告阳江市鸿润房地产发展有限公司返还购房款200000元并从2018年12月25日起按月利率2%计付利息，并未超出双方的约定且符合法律规定，本院予以支持。对于被告阳江市鸿润房地产发展有限公司是否应赔偿律师费18000元给原告的问题。律师费并不是因为被告阳江市鸿润房地产发展有限公司违约所造成的必然损失，双方在《商品房买卖合同（预售）》对此并无约定，只是在《购房协议书》中约定“甲方应无条件配合乙方，将上述房屋在×年×月×日前办理登记到乙方名下，包括但不限于签订买卖合同、认购书、出具收据、交楼手续等，由此产生的一切税费、手续费、律师费、诉讼费、公告费、保函保险费、保全费等所有费用由甲方承担”，该约定仅是对办理房屋登记违约的约定，且没有约定办证的具体日期，并不是对违约解除合同的约定，故对原告该请求，本院不予支持。对于被告李炳才、柯胜洛、冯顺兴应否承担连带责任的问题。被告李炳才、柯胜洛、冯顺兴作为担保人在《购房协议书》上签名，《购房协议书》中对担保范围并没有作出约定，从购房协议的全部内容上看，担保人是对被告阳江市鸿润房地产发展有限公司履行该购房协议及对逾期交房、逾期办证责任作担保，双方并没有对解除合同作出约定，如前所述，签订《购房协议书》在前，签订《商品房买卖合同（预售）》在后，被告李炳才、柯胜洛、冯顺兴并没有作为担保人在商品房买卖合同上签名，本院是根据商品房买卖合同的约定，因被告阳江市鸿润房地产发展有限公司逾期交房超过90日，对原告解除合同的请求予以支持，而《购房协议书》约定的是“如逾期交房，甲方确认按收到购房款之日起以每月3%利息支付给乙方，直至交房日止”，原告以逾期交房为由行使合同解除权，已超过担保人在签订《购房协议书》上的预见，因此，对原告请求被告李炳才、柯胜洛、冯顺兴承担连带责任，本院不予支持。综上所述，原告请求解除合同并要求被告阳江市鸿润房地产发展有限公司承担违约责任，理据充分，本院予以支持。对原告的其他请求，本院予以驳回。被告阳江市鸿润房地产发展有限公司、柯胜洛、冯顺兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定的规定，判决如下：一、解除原告林良圈与被告阳江市鸿润房地产发展有限公司、李炳才、柯胜洛、冯顺兴于2018年12月25日签订的《购房协议书》；二、解除原告林良圈与被告阳江市鸿润房地产发展有限公司于2018年12月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181202030）；三、被告阳江市鸿润房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款200000元及利息（利息以200000元为基数，从2018年12月25日起至退清款项之日止按月利率2%计算）给原告林良圈；四、驳回原告林良圈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5280元、公告费600元，合共5880元（原告已预交），由原告林良圈负担200元，被告阳江市鸿润房地产发展有限公司负担5680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  曾建通人民陪审员  关健琼人民陪审员  黄思常二〇二〇年五月二十八日书 记 员  苏壁映附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。