江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0723民初568号原告（反诉被告）：大余县旅游投资发展有限公司，住所地：江西省赣州市大余县南安镇余东街南安大道**（中国银行办公楼**），统一社会信用代码：91360723MA35UNDX6U。法定代表人：曾伟利。委托诉讼代理人：谢传洋，大余县南安法律服务所法律工作者。（特别授权）被告（反诉原告）：黄朝阳，男，1966年10月13日生，汉族，住江西省赣州市大余县。委托诉讼代理人：钟小明，江西南芳（兴国）律师事务所律师。（一般代理）原告（反诉被告）大余县旅游投资发展有限公司（以下简称“大余县旅投公司”）与被告（反诉原告）黄朝阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）大余县旅投公司的委托诉讼代理人谢传洋、被告（反诉原告）黄朝阳及其委托诉讼代理人钟小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大余县旅投公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告之间的租赁协议书于2020年2月18日解除；2、判令被告返还原告履约保证金和房屋全部设施、设备押金45000元，并责令被告返还扣押原告所有的物品；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年11月23日签订《租赁协议书》，约定被告将位于大余县南安镇章江小学旁房屋共5层（面积约465.44平方米）出租给原告用于大余县牡丹亭文旅演出活动的演员居住。《租赁协议书》签订后，原告按照约定向被告交纳履约保证金和房屋全部设施、设备押金45000元，并按时每月支付租金15000元。2020年1月24日，江西启动重大突发公共卫生事件一级响应后，大余县牡丹亭文旅演出活动因新冠××疫情而被迫终止。2020年2月，原告多次找被告协商解除《租赁协议书》，且书面通知其解除合同，但被告仍然拒绝解除合同。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出上述诉请。原告大余县旅投公司为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：1.营业执照一份，证明原告的主体适格。2.租赁协议一份，证明原、被告之间的租赁关系。3.相片三张，证明被告扣押原告床架、床单等物品的事实。4.原告工作人员2020年2月18日送达解除合同通知函给被告的相片一张及微信图片，证明原告2020年2月18日送达解除合同通知函给被告的事实。5.2020年2月22日被告在出租房屋的相片一张，证明被告已接管租赁房屋的事实。6.收据、电子回单，证明原告支付房屋租赁押金及租金的事实。被告（反诉原告）黄朝阳辩称：我与原告签订的《租赁协议书》在履行过程中未出现约定或法定的解除事由，原告诉求解除合同无事实和法律依据。根据合同约定，原告不享有单方解除合同的权利，其未经协商直接向我发出《解除合同通知函》不能产生解除合同的法律后果和效力。本案不适用不可抗力，双方签订租赁协议书是在新冠肺炎疫情爆发之前，原告已实际入住；目前文化旅游业已经复工复产，发生疫情并不影响房屋的正常居住，疫情的出现并未导致合同目的不能实现。原告存在违约行为，履约保证金和房屋全部设施、设备押金45000元应不予退还。原告责令我返还物品与事实不符，我并未对上述物品进行扣押。被告（反诉原告）黄朝阳未向法庭提交相关证据材料。反诉原告黄朝阳向本院提出诉讼请求：1、判决确认旅投公司支付的履约保证金和房屋全部设施、设备押金45000元由反诉原告没收，归反诉原告所有；2、判决旅投公司向反诉原告支付2020年2月至5月房屋租金60000元，之后继续按每月15000元支付房屋租金直至租赁期限届满时止；3、判决反诉被告向反诉原告支付租赁房屋所属设施、设备维修费10790元；4、判决反诉被告向反诉原告支付租赁房屋水费503.2元；5、判决反诉被告向反诉原告支付违约金18000元；6、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2019年11月23日与反诉被告签订《租赁协议书》，约定将反诉原告所有的位于大余县章江小学旁的5层楼房出租给反诉被告用于居住，租赁期限为一年，每月租金15000元，协议还约定了租赁期间的水电费和设施、设备的维修由反诉被告负责，以及违约责任等事项。截至2020年5月，反诉被告已拖欠反诉原告四个月的租金60000元未付，并拒绝修复部分设施、设备，欠缴水费等。反诉被告的行为已构成严重违约，特提起反诉，请求判如所请。反诉原告黄朝阳为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：1.身份证复印件：证明被告身份信息及诉讼主体资格；2.《租赁协议书》及附件，证明原、被告于2019年11月23日签订房屋租赁协议，约定了租赁期限、租金支付方式、违约责任等事项；3.维修费用支付凭证，证明原告在使用房屋期间部分设施、设备出现故障或损坏，依照合同约定应由原告方负责修复，但其拒绝修复，被告代为修复的事实；4.水费催缴通知单，证明在租赁期间内，原告欠缴水费的事实；5.微信聊天记录，证明被告多次向原告催收租金等费用，但其拒绝履行合同义务的违约事实；6.租赁房屋现场照片，证明目前租赁房屋仍被原告占用、控制的事实；7.解除合同通知函，证明原告不具有单方解除权，不能产生解除合同的法律后果和效力，由此可证明原告存在故意违约的事实。反诉被告大余县旅投公司辩称：反诉的请求没有事实和法律依据，涉案租赁合同因突发公共卫生事件是属于不可抗力的情况，根据省高院商事审判答疑第一期公布的新型冠状病毒××疫情是否属于不可抗力明确指出符合不可抗力的条件，故反诉被告根据合同法第96条规定可以行使单方解除租赁合同权利。关于违约责任的问题，根据租赁协议第八条第三款，在租赁期限期间在政策和正当理由内不需承担违约责任。对于设施维修费用应当由反诉原告自己承担，租赁协议双方约定的只是房屋硬件设施的维修责任由反诉被告承担，涉案硬件我方认为属于不动产系列，并没有涵盖易损消耗品和监控摄像等租赁物，因此根据合同法第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，所以维修的费用应当由反诉原告承担。对反诉原告要求反诉被告继续履行租赁合同显然是与合同的约定和法律的规定相违背的。综上所述，我方认为反诉原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回反诉原告诉请。反诉被告大余县旅投公司未向法庭提交相关证据材料。当事人围绕各自的诉讼主张提交了相关证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的营业执照、租赁协议书及附件、电子回单、收据、黄朝阳身份证复印件、微信聊天记录、解除合同通知函，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、旅投公司与黄朝阳提交的房屋现场相片三张，内容一致，本院对旅投公司的床架、床单等物品至今放置在黄朝阳房屋内的事实予以确认；2、旅投公司提交的送达解除合同通知函给黄朝阳的相片，黄朝阳对其真实性不持异议，本院予以确认；3、黄朝阳提交的维修费用支付凭证，虽不是正式发票，但与租赁协议书的附件载明的物品及微信聊天记录中载明的损坏物品能够相互印证，本院予以采信；4、黄朝阳提交的水费催缴通知，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大余县旅投公司是2017年4月10日注册成立的有限责任公司（国有独资），经营范围：从事旅游资源开发管理、旅游项目规划等。大余县旅投公司因大余县牡丹亭实景演出演员住宿的需要，于2019年11月23日与黄朝阳签订《租赁协议书》一份，载明：“出租方（甲方）：黄朝阳，承租方（乙方）：大余县旅游投资发展有限公司……甲方租赁给乙方的房屋位于大余县南安镇章江小学旁。房屋共5层楼，面积共约465.44平方米。该房屋现有装修及设施、设备情况详见协议附件；该附件作为甲方按照协议约定交付乙方使用和乙方在租赁期满交还给甲方时的验收依据。……该房屋租赁期限一年，从2019年11月23日起至2020年11月22日止。……月租金人民币壹万伍仟元整（￥15000元），不含税。……乙方应向甲方交纳人民币肆万伍仟元整（￥45000元），作为本协议履约保证金和房屋全部设施、设备押金。乙方应按约定向甲方支付租金并承担每年因房产租赁所产生的相关税费等。乙方自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、有线电视、网络费、通讯、供暖费用及租赁使用房屋管理。……乙方应合理使用其所租赁的房屋及其附属硬件设施。电热水器需断电使用，如因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或者经济补偿。……在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议：……（6）逾期10日未交纳租金或按约定应当由乙方交纳的费用。……第八条、违约责任……2.在租赁期间，乙方有第六条第2款的行为之一的，甲方有权解除本协议，收回房屋，并且乙方应按照协议承担违约责任。……”该租赁协议附租赁房屋物品清单一份。协议签订后，大余县旅投公司向黄朝阳支付了45000元，作为本协议履约保证金和房屋全部设施、设备押金。2019年12月10日、2020年1月2日，大余县旅投公司分别向黄朝阳支付租金15000元。另查明，2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的需要，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年2月18日，大余县旅投公司工作人员通过微信向黄朝阳发出《解除合同通知函》一份，通知其解除双方签订的《租赁协议书》，两三天后大余县旅投公司将床架、床单等物品打包整理好。同年2月22日，大余县旅投公司工作人员当面向黄朝阳送达该通知函。2月26日、2月29日、3月2日、3月26日，黄朝阳分别购买或维修衣帽架、水开关、窗帘架、电子智能锁、监控，共花费10790元。2020年1-3月，涉案租赁房屋共用水170吨，共欠缴水费503.2元。后双方就租赁房屋的交接事宜产生纠纷，大余县旅投公司打包整理好的床架、床单等物品至今放置在该房屋的一楼店面及阁楼处。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，大余县旅投公司与黄朝阳签订《租赁协议书》，承租黄朝阳的房屋用于牡丹亭实景演出的演员居住，该合同是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋租赁合同关系依法成立。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定：“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”2020年1月24日，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情的影响，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，大余县旅投公司负责的牡丹亭实景演出项目随之叫停，本案合同目的无法实现，新冠肺炎疫情的影响就本案而言属于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”本案中，因大余县旅投公司租赁该房屋的目的不能实现，其于2020年2月18日向黄朝阳发出《解除合同通知函》后两三天左右打包整理好物品，又于2月22日向黄朝阳当面送达《解除合同通知函》，根据合同法的规定，本院认定双方的租赁合同自2020年2月22日解除。黄朝阳于2月26日至3月26日期间陆续对房屋内损坏的设施进行重新购置或维修，其也以实际行动认可双方租赁合同的解除。根据双方合同约定，大余县旅投公司仍应向黄朝阳支付2020年1月23日至2020年2月22日的租金计15000元，以及黄朝阳购置或维修房屋内损坏的设施费用10790元、欠缴的水费503.2元，合计26293.2元，以上费用从大余县旅投公司支付的履约保证金和房屋全部设施、设备押金中抵扣。关于大余县旅投公司打包整理好的床架、床单等物品至今放置在黄朝阳房屋一楼店面及阁楼的问题，双方各执一词，大余县旅投公司主张系黄朝阳扣押其上述物品，黄朝阳主张系大余县旅投公司至今未将上述物品搬走，但双方均未向法庭提交相关的证据证明自己的主张。故本院酌定大余县旅投公司打包整理好的床架、床单等物品应在2020年6月5日前搬离，黄朝阳具有协助义务。根据涉案房屋所处地段的市场行情，本院酌定大余县旅投公司补偿其自合同解除之日至今占用黄朝阳一楼店面及阁楼给黄朝阳造成的租金损失7000元，该费用从大余县旅投公司支付的履约保证金和房屋全部设施、设备押金中抵扣。关于黄朝阳反诉诉请大余县旅投公司支付违约金18000元的主张，其理由是大余县旅投公司未按时支付其2022年1月23日至5月22日期间的租金共60000元，按30%计算违约金。本案中，本院已认定双方租赁协议已于2020年2月22日解除，大余县旅投公司迟延支付的租金仅为2020年1月23日至2月22日期间的租金15000元，双方租赁协议中明确约定逾期10日支付租金需承担违约责任，但就违约金的计算标准未明确约定，故本院认定大余县旅投公司应按年利率6%向黄朝阳支付资金占用期间的利息15000元×6%÷365天×20天=49.32元。关于黄朝阳反诉诉请没收大余县旅投公司履约保证金和房屋全部设施、设备押金45000元的主张，因双方在租赁协议中未就没收以上款项进行约定，同时，大余县旅投公司是因新冠肺炎疫情影响这一不可抗力的事由提出解除合同，不存在违约，故黄朝阳的该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，黄朝阳应向大余县旅投公司返还履约保证金和房屋全部设施、设备押金11657.48元（45000元-26293.2元-7000元-49.32元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、大余县旅游投资发展有限公司与黄朝阳于2019年11月23日签订的《租赁协议书》于2020年2月22日解除；二、大余县旅游投资发展有限公司应在2020年6月5日前将其放置于黄朝阳房屋内的床架、床单等物品搬离，黄朝阳具有协助义务；三、黄朝阳应在本判决生效之日起十日内向大余县旅游投资发展有限公司返还履约保证金和房屋全部设施、设备押金11657.48元；四、驳回大余县旅游投资发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回黄朝阳的其他诉讼请求。案件受理费463元（已减半收取），反诉费1493元（已减半收取），合计1956元，由大余县旅游投资发展有限公司承担713元，由黄朝阳承担1243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  曾春艳二〇二〇年五月二十五日书记员  黄继圆附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。