广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终719号 上诉人（一审原告）：梁铧文，女，1988年9月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：温健儿（系上诉人之母），女，1959年5月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被上诉人（一审被告）：梧州市佳泰物业服务有限公司。住所：广西梧州市兴龙路**红岭**小区**物业管理用房。统一社会信用代码：914504000719711623。 法定代表人：徐光华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阙洲，该公司员工。 委托诉讼代理人：周智韬，广西益远律师事务所律师。 上诉人梁铧文因与被上诉人梧州市佳泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初20号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月15日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人不服一审判决，上诉请求：一、依法判令被上诉人退回已交的物业费601.6元；二、依法判令被上诉人退回已交的垃圾清运费350元和公共分摊费用300元；三、依法判令被上诉人为上诉人免除电梯公共分摊费203.1元；四、依法判令被上诉人为上诉人免除物业费用4211.2元；五、依法判令被上诉人免除从2019年7月31日开始直到上诉人的房屋漏水问题解决，房屋符合装修条件为止的物业费；六、依法判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案案由属于物业服务合同纠纷。而非商品房买卖合同纠纷。在本案中物业公司存在多收费，乱收费问题，物业公司未能尽力履行物业合同中的服务条款。公共部分天面女儿墙等漏水问题虽经物业公司多次修补，但未能解决问题，导致业主有家无法装修入住，应当退还已交物业费，免除从2019年7月31日开始直到上诉人的房屋漏水问题解决，房屋符合装修条件为止的物业费。二、上诉请求中第一项依法判令被告退回已交的物业费601.6元。该费用是2016年4月1日至2016年8月31日的物业费，上诉人的收房时间是2016年8月15日，因此物业公司存在乱收费的问题，理应退回。三、根据《物业管理条例》的规定，小区物业主缴纳物业费的标准是按照房产证上登记的建筑面积执行的，不存在额外的公共区域物业费，小区公共区域的管理费、物业费、水电费、设备设施维修费都已经包含在业主所缴纳的物业费当中，所以被上诉人额外收取的装修款垃圾清运费、公共分摊费用、电梯公共分摊费是不合理的。 被上诉人梧州市佳泰物业服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 梁铧文向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告退回已交纳的物业费601.60元；2.判令被告退回已交的垃圾清运费350元、公共分摊费用300元；3.判令被告免除原告电梯分摊费203.10元；4.判令被告免除原告物业费用4211.20元（2016年8月31日至2019年7月31日）；5.判令被告免除从2019年7月31日开始直至原告房屋漏水问题解决，房屋符合装修条件为止的物业费；6.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院经审理查明，原告梁铧文是梧州市红岭1号小区三期5号楼2单元1803房的业主。2016年8月15日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《前期物业管理服务协议》，约定：被告向梧州市长洲区红岭1号小区三期5号楼2单元1803房的业主即本案原告提供物业管理服务，高层住宅建筑面积每月每平方米按1元收取物业服务费（不含电梯零部件更换费和年检费及日常维保费），该房屋建筑面积为120.32平方米；乙方在商品房交付使用后的第一个月开始交纳物业服务费，物业服务费用按月交纳，当月费用应在当月五日前履行交纳义务。因乙方原因空置房屋的，从交房后第一个月起按上述约定交纳物业服务费用。被告可提供水费、电费、燃（煤）气等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。合同还约定，甲方提供的前期物业服务包括房屋建筑共用部位的维修和养护，如承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等，房屋共用设施设备的运行、维修和养护，如公共照明、加压水泵、楼内消防设施设备等，物业服务区域公用设施和附属配套建筑的维修和养护，如道路、池、井、公益性文体设施，物业服务区域内的公用绿地、花木、建筑小品等的养护，物业服务区域内公用环境卫生的维护，如公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，房屋装饰装修管理等。甲方提供的物业服务应达到的质量标准为：房屋共用部位没有大面积的破烂现象、房屋公用设施设备保持正常运行、附属配套建筑没有大面积的破烂现象、公用设施保持正常运行、保持物业服务区域内公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等。关于专项维修资金的使用，由甲方经业主委员会同意后提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。合同第十二条约定的其他事项为：甲方需及时处理业主和物业使用人的合理投诉，接受业主和物业使用人的监督。合同第十三条对违约责任作了约定，即甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；如果乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并按日万分之五收取滞纳金。同日，原告向被告交纳了2016年4月1日至2016年8月31日的物业费601.60元、装修垃圾清运费350元以及公共分摊周转金300元。另查明，被告于2015年12月8日向原告发出《交房通知书》，原告于2016年8月15日签收《房屋交接确认书》，就《房屋接收核对表》备注处显示的房屋存在外墙、天花板处漏水等质量问题，原告已于2019年6月3日将广西佳绿房地产开发有限公司诉至该院，该院于2019年11月29日作出（2019）桂0405民初827号民事判决，判决“被告广西佳绿房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内将原告梁铧文购买的位于祥湖南路13号第5幢2单元1803房的室内天面维修至不漏水”。祥湖南路13号第5幢2单元1803房即本案梧州市长洲区红岭1号小区三期5号楼2单元1803房。庭审过程中，原告的证人何某出庭作证称其是红岭一号业主Ｑ群的业主代表，认为其能证明被告没有尽到管理职责，对小区的车乱摆乱放现象不作为，并出示徐光华签的整改承诺书等。 一审法院认为，原告梁铧文与被告梧州市佳泰物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。被告梧州市佳泰物业服务有限公司依约对本案所涉物业进行了物业管理，原告梁铧文作为涉诉物业梧州市长洲区红岭1号小区三期5号楼2单元1803房的业主，有义务按照《前期物业管理服务协议》约定交纳物业服务费用，其已交纳了2016年4月1日至8月31日的物业费601.60元、装修垃圾清运费350元、公共分摊周转金300元等费用，符合协议约定。本案案由属物业服务合同纠纷而非商品房买卖合同纠纷，原告以房屋漏水存在质量问题为由要求被告退回、免除物业服务费、垃圾清运费及公共分摊费用，于法无据，该院不予支持。此外，房屋漏水问题已在（2019）桂0405民初827号民事判决予以处理，如果漏水问题未得以解决，原告可通过向法院申请执行的方式实现。被告在前期物业服务中存在一些瑕疵，其在今后工作中应及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告梁铧文的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告梁铧文负担。 二审期间上诉人向本院提供以下新的证据材料：证据1：中共梧州市住房和城乡建设局党组《市住建局关于作风兴市群众投诉第040704号问题的回复》；证据2：梧州市住房和城乡建设委员会《关于梧州市红岭1号三期竣工验收备案问题的回复》；两份证据拟证明小区各方面设施不完善，物业服务混乱。被上诉人发表质证后认为，对证据的三性均有异议，全部都是复印件，来源不清楚，没有原件核对，且被上诉人认为与本案无关。 上诉人提供的证据1《市住建局关于作风兴市群众投诉第040704号问题的回复》中提及的各项问题的责任主体均不是本案的被上诉人，与本案没有关联性，本院不予认定；证据2：梧州市住房和城乡建设委员会《关于梧州市红岭1号三期竣工验收备案问题的回复》与本案的待证事实没有关联性，本院不予认定。 一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，上诉人梁铧文与被上诉人梧州市佳泰物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被上诉人梧州市佳泰物业服务有限公司依约对本案所涉物业进行了物业管理，上诉人梁铧文作为涉诉物业梧州市长洲区红岭1号小区三期5号楼2单元1803房的业主，有义务按照《前期物业管理服务协议》约定交纳物业服务等相关费用。上诉人主张的房屋漏水问题并不是本案的被上诉人梧州市佳泰物业服务有限公司所造成的，与本案不属于同一法律关系，已有另案判决处理，上诉人以此为由要求被上诉人免除装修入住前的物业费、退还已缴纳物业服务的物业费、装修垃圾清运费、公共分摊周转金等费用，本院不予支持。上诉人主张小区物业各方面设施不完善和服务混乱，但其提交的证据不足以证明上述主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费50元（上诉人梁铧文已预交），由上诉人梁铧文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张光霖 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 覃 烯 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。