广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初1547号原告：广东嘉宝华医药集团股份有限公司，住所地：珠海市香洲区**************，统一社会信用代码：914***********158H。法定代表人：苏忠志，执行总裁。委托诉讼代理人：马磊，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建锋，广东精诚粤衡律师事务所律师。被告：丁世杰，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码：******************。被告：李玉华，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：******************。两被告的共同委托诉讼代理人：郭卫星，广东友邦方达律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：郭洋铭，广东友邦方达律师事务所实习律师。原告广东嘉宝华医药集团股份有限公司与被告丁世杰、李玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东嘉宝华医药集团股份有限公司的委托诉讼代理人刘建锋与被告丁世杰、李玉华的共同委托诉讼代理人郭卫星、郭洋铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广东嘉宝华医药集团股份有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求确认《房屋租赁合同》已于2019年5月31日解除；2.请求判令两被告向原告返还涉案商铺室内财产履约保证金41000元、租金9290元；3.请求判令两被告向原告返还款项36000元；4.请求判令两被告向原告赔偿装修费用42303.5元；5.请求判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月13日，原告与两被告签署《租赁合同》。合同约定：被告将享有合法产权且可以依法出租的物业（珠海市香洲区***********底层12#铺之四）出租给原告，租赁期限为2019年5月14日至2024年5月13日，15天免租期，租金自2019年5月29日起算，每月租金18000元，押金（室内财产履约保证金）36000元、水电费押金5000元。双方同时签署《补充协议》，原告取得药店营业执照后，向被告支付装修转让费30000元。上述合同签署后，原告向两被告支付了涉案商铺押金36000元，水电费押金5000元，并预付了半个月的租金9290元。2019年5月18日，两被告向原告交付涉案商铺钥匙。2019年5月22日，经两被告同意，原告开始对涉案商铺入场装修。装修工人入场后在拆除原有夹层吊顶后发现涉案商铺层高不足2.1米，且原有夹层是否符合规划消防条件存疑，于是上报原告，原告委派法务人员进行复核，经咨询规划及消防部门，得到的回复是“商铺加建夹层的情况一般分两种，一种是开发商在建设时就已经规划报建，包含在规划设计图纸及原有核定容积率以内，这种是属于合法的建设，后期也会作规划验收及消防验收；一种是业主在规划验收后自己加建，这种加建行为改变了原有建筑容积率、建筑承重结构、设计层高、原有消防规划等条件，按规定是需要重新报建并经过合格验收才可以投入使用，没有经过规划报建及重新验收的加建建筑属于违章建筑，是不允许的。”在知悉上述情况后，原告的业务人员马上联系了被告丁世杰，双方到现场核查商谈，原告表达了疑虑，被告丁世杰认为其交付的商铺不存在问题，双方没有能达成一致意见。2019年5月27日，原告发函给被告：如被告未能在2019年5月31日前向原告交付符合法律规定的租赁物，则租赁合同于2019年5月31日前解除，请被告及时到现场接收商铺。2019年5月31日，被告丁世杰回复拒绝接收，要求继续履行合同。2019年6月，原告多次联系被告要求到现场对商铺进行接收，被告均予以拒绝。原告无奈，只能于2019年6月25日将钥匙邮寄给被告，被告再次拒绝签收。2019年6月27日，原告将钥匙放回商铺内并通过全程拍视频的方式微信通知被告，告知合同已解除，请被告及时接收处理。2019年6月、7月，因原告公司内部业务人员与财务人员信息沟通不畅，原告财务人员向被告丁世杰的账户支付了36000元。原告发现后立即短信告知被告，支付行为是原告内部失误操作，请被告及时予以退还该笔款项。2019年10月，两被告起诉至珠海市香洲区人民法院（案号：2019粤04**民初15372号），要求原告支付2019年8月、9月、10月的租金54000元。涉案商铺加建的夹层属于违章建筑，不属于合同第2.1条约定的“可以依法出租”的租赁物，被告没有完成交付合法租赁物的义务。根据《广东省城乡规划条例》第80条、《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第90条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，《租赁合同》应当无效。《广东省城乡规划条例》第80条、《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第90条规定，擅自改变规划条件核实合格的建筑物、构筑物等建设项目的规划平面布局、规划标高、外部轮廓、层数、高度、面积、风貌、配套公共设施、规划使用功能等内容属于未取得规划许可进行建设的行为。被告在（2019）粤0402民初15372号庭审中表示加建夹层行为没有到规划局报建，原告在不动产登记机构及城建档案馆等机构也没有查询到涉案加建行为的报建验收资料。涉案商铺加建夹层的事实改变了原有建筑（包括夹层的上层、下层）建筑承重结构、设计层高、原有消防规划等条件，需要重新报建并经过合格验收才可以投入使用，否则无法保证涉案商铺的建筑结构及消防设施符合法律规定要求，并起到保障商铺使用人的人身及财产安全的目的。涉案商铺不属于可以依法出租的租赁物。租赁物存在规划验收及层高瑕疵，租赁合同不具有履行基础，且强制继续履行合同对原告显失公平。租赁物整体虽取得合法有效房产证书，整体也已经通过规划验收，但被告加建夹层的行为是在房屋整体验收之后发生，加建夹层行为改变了原有建筑物的承重结构、层高、消防设计等内容，依法应重新报建验收才能投入使用，但涉案租赁物未经过有权部门的规划验收，属于违章建筑，租赁物的承重结构及消防安全没有保障。被告在签合同时未告知租赁物夹层未经规划验收瑕疵，原告事后在已经明知规划验收瑕疵的情况下，如继续履行合同，一旦发生意外事故（承重结构或消防），原告对药店员工及不特定的消费者负有侵权责任。租赁物加建夹层后的下层原有天花吊顶，原告签合同时未能准确判断层高，在拆除吊顶后发现租赁物实测层高仅有2.1米，不符合经营药店的商业用途（正常的住宅层高至少都在2.7米以上，涉案商铺的原有设计图纸层高是5.2米）。另外，涉案商铺2.1米的层高不符合住房城乡建设部关于《商店建筑设计规范》4.2.3条最小净高3米的要求。根据住房城乡建设部发布的《商店建筑设计规范》4.2.3条规定，营业厅的净高应按其平面形状和通风方式确定，并应符合表4.2.3的规定。根据表4.2.3来看，无论平面形状和通风方式如何，最小净高都是3米，而涉案商铺仅为2.1米，不符合《商店建筑设计规范》的要求。因此，原告的租赁目的无法实现，无法将商铺做药店经营使用，强制继续履行合同对原告显失公平。姑且不论《租赁合同》是否合法有效，原告与被告之间的租赁关系及租赁事实也已经于2019年5月31日终止，被告应及时接收商铺，不应放任商铺空置，导致损失扩大。原告在拆除商铺原有装修天花吊顶后才发现，夹层下层的层高仅有2.1米，不符合经营药店的用途（根据原告事后调取的涉案商铺设计图纸，涉案商铺原有的设计规划层高是5.2米，一般普通住宅的层高至少不会低于2.7米，但夹层下层的层高仅有2.1米）。商铺原装修有天花吊顶，需要拆除吊顶后才能准确知悉涉案商铺的实际高度，原告在发现层高及涉嫌违建的问题后，立即联系被告，被告认为其交付的商铺没有问题，拒绝解约要求。本着止损的原则，原告建议双方搁置争议，先解决商铺接收事宜，原告前期已经支付了室内财产保证金、租金等各种款项合计86290元（补充协议约定的原装修转让费是3万元），被告在实践中处于优势地位，具体双方的损失及责任分配可以协商，协商不成可以起诉由法院判决，但被告不应在明知双方没有合作意愿及合作基础的情况下，拒不接收商铺，放任商铺空置，扩大损失。合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。由此可知，姑且不论争议双方是哪一方违约，其相对方均负有止损的义务，否则应承担因此导致的不利后果。本着止损原则，原告在发现涉案争议后，先行搁置违约及事后赔偿争议，多次通过短信、微信、律师函的方式请被告丁世杰到现场接收商铺，及时止损，但被告丁世杰拒绝接收，原告只能通过邮寄钥匙的方式向被告丁世杰交还商铺，被告丁世杰再次拒绝签收，原告最后只能通过将钥匙塞入商铺门内，并通过录视频发送微信的方式告知被告丁世杰钥匙已经放回商铺，请其及时处理。原告在争议事件中已经极尽所能履行止损义务。商铺恢复原状不具有操作可能性，也不符合经济原则。被告以商铺未恢复原状拒绝接收不具有合理性，客观上会导致损失持续扩大的不利后果，不符合合同法第119条规定的止损原则。原、被告在签署《租赁合同》时已经通过补充协议的方式对原有装修的价值作了约定，在租赁关系终止后，双方应参照约定价值及恢复原状的可行性及经济性，选取最为合理的解决争议方式。商铺加建夹层的行为已经属于违章建筑，不具有合法性，在不具有合法性的原有建筑上再做新的装饰装修，合规性没有保障，也不合理，事后如出现安全事故，事故责任难以确定。因此原告在（2019）粤0402民初15372号案件中再次明确表示，如双方对装修价值存在争议，可以协商或起诉主张，但无法采用恢复原状的方式。从经济价值衡量，原有装饰已经使用多年，考虑装修折旧因素，其剩余价值与重新装修价值不等价，双方约定的原有装饰物价值比恢复原状更接近原有装饰物的剩余价值，也更具有可操作性。且原告在拆除原有装修后，已经重新投入了装修（水电、地面铺砖等），恢复原状需要再次拆除已经做好的水电等项目，更加不符合经济原则。在原告多次主张终止租赁关系并已实际将商铺钥匙交还给被告的情况下，被告应自行承担拒不处理商铺导致的不利后果。原告认为，涉案租赁房屋未经合法报建及依法验收，无法保障房屋使用及消防的安全性，具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，原告在租赁当月发现这一情况后要求被告依法整改，交付符合法律规定的租赁物，否则合同于2019年5月31日解除。被告没有在2019年5月30日前交付合法的租赁物，因此案涉《房屋租赁合同》已经于2019年5月31日解除。两被告应当向原告返还已经支付的款项，并根据各方对于造成合同解除导致的损失，承担相应的赔偿责任。请求人民法院查清事实，公正判决，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告提供了如下证据：1.《房屋租赁合同》；2.中国工商银行网上银行电子回单（41000元和9290元）；3.中国工商银行网上银行电子回单（36000元）；4.原告于2019年5月27日向被告发送的律师函；5.原告员工2019年5月31日发给被告的短信；6.原告员工与被告的微信聊天记录；7.租赁合同补充协议、原告与装修公司的装修合同及网上银行电子回单；8.银桦新村二期商住楼二层结构平面图；9.银桦新村二期多层商住楼立面图。被告丁世杰、李玉华辩称，不认可原告的全部诉讼请求。原告是在实际接收了案涉租赁商铺后才提出租赁物的层高问题，属于合同外的节外生枝，是原告单方不履行合同的行为。到目前为止，原告和被告双方没有协商解除合同，租赁合同仍处于履行状态。涉案商铺有夹层是否属于违章建筑，应该依据加建时实施的法律法规来确认，由于商铺加盖夹层是普遍的现象，对于加建行为是否构成违章建筑，应该由相应行政机关作出相应的行政认定。就本案的原告，其承租的商铺有大量的加建房屋，原告应该清楚，这种加建是否构成违章和对违章处理的程序以及是否影响到实际使用，而原告想把这个事情交给司法机关处理，实际是甩锅的行为。租赁物不存在瑕疵的问题，原告向被告租赁的商铺是被告拥有合法房产证的商铺，加盖夹层只是对商铺的层高有影响，并不影响房屋权利性质，被告有权出租。原、被告在订立合同时就已经确认租赁物为原来的枫叶商铺，枫叶商铺原来的层高就是那么高，被告交付的租赁物是符合合同约定的。由于原、被告并无依约解除合同，所以原、被告之间不存在放任商铺空置导致损失扩大的问题，原告一直强调于2019年5月31日已经解除合同，但其随后又向装修公司支付案涉商铺的装修款项，其前后行为存在矛盾。被告提供了如下证据：1.《房屋租赁合同》；2.《补充协议》；3.房产证；4.与被告员工的短信、微信记录；5.照片。经审理查明,原、被告于2019年5月13日签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其拥有产权的位于珠海市*************底层12#铺之四出租给原告，租赁面积约为150平方米，租赁期限自2019年5月14日至2024年5月13日止，被告必须在2019年5月14日前完整地将场地交给原告使用，被告给予原告15天免租装修期，原告装修期间免付房租，从2019年5月29日起计算租金，被告逾期交付场地的，免租装修期顺延。2019年5月14日至2020年5月13日期间的月租金为18000元，2020年5月14日至2021年5月13日期间的月租金为18900元,2021年5月14日至2022年5月13日期间的月租金为19845元，2022年5月14日至2023年5月13日期间的月租金为20837.25元，2023年5月14日至2024年5月13日期间的月租金为21879.11元，上述金额包含了开具发票所需支付的6%房产税及2.5%个人所得税，原告于每月5日前将当月租金汇入被告指定账户。签订租赁合同时，原告须向被告支付36000元的室内财产履约保证金及水电费押金5000元，该保证金及押金于合同期满时经双方确认后五个工作日内无息退还原告。被告向原告提供租赁房屋平面图（标明租赁范围）和产权证复印件，并协助原告办理与该房屋使用有关的各种手续。原告需按时交纳租金，逾期交付租金须按每日1%向被告支付滞纳金，如逾期15日，被告有权终止合同、收回租赁房屋并追讨由此造成的损失。原告有权对房屋进行装修，但装修方案应报被告同意方能实施。在租赁关系存续期间，原告负责租用场地的维修，并在租赁关系结束后把所租用的场所恢复到租赁关系开始时被告交付使用时的状态。租赁场所仅用于经营药店，在租赁期间，原告如需对房屋进行分租或转租，须征得被告同意。租赁期间，任何一方需提前解除合同，必须提前一个月书面通知对方并征得对方同意，被告提前收回房屋，被告除返还押金外，还应赔偿原告相当于解约前两个月租金的损失，损失超过两个月租金的，赔偿标准根据实际情况协商，协商不成则以仲裁或法院判决结果为准；原告提前退租，须提前一个月以书面形式通知被告，并且配合被告带其他客户看房，原告提前退租的，押金作为违约金不予退还，若对被告造成损失超过两个月租金的，赔偿标准根据实际情况协商，协商不成则以仲裁或法院判决结果为准。上述房屋租赁合同签订的当日，被告丁世杰与原告签订了一份补充协议，约定案涉商铺装修转让费为人民币3万元，该费用在原告办理完营业执照后需一次性转账支付给被告。上述房屋租赁合同签订后，原告于2019年5月16日向被告支付了履约保证金36000元及水电费押金5000元，于2019年5月21日向被告支付了9290元租金，于2019年6月5日向被告支付了18000元租金，又于2019年7月4日向被告支付了18000元租金。2019年5月29日，原告向被告发出律师函称：被告于2019年5月18日向原告交付商铺后，原告于2019年5月22日聘请装修公司开始对商铺进行改造装修，装修公司在拆除原商铺吊顶时发现拆除吊顶后商铺的层高只有2.1米，不能满足药店经营用途，另经原告核查，被告对商铺的加建夹层行为未依法向规划部门报建，夹层建筑属于违章建筑，不能满足商业消防用途，原告在发现上述违章事宜当天邀请被告到现场查看，但被告到场查看后并未予以妥当回复，也未明确解决方案，故原告致函被告，请求被告于2019年5月30日前拆除夹层，恢复原有建筑结构，向原告交付符合法律规定及合同约定的租赁物，免租期从交付合法合规租赁物之日重新计算，被告未能在上述期限内完成夹层拆除工作的，则原告决定于2019年5月31日解除房屋租赁合同，请被告到现场接收，并在2019年6月3日前向原告退还押金36000元、预付半月租金9000元及前期已支付的装修费用35000元。2019年5月31日，原告向被告发出短信称：被告未能在2019年5月30日前向原告交付符合法律规定要求的商铺，原告决定于2019年5月31日解除房屋租赁合同，请被告于当日17点前到现场接收商铺。被告短信回复称其拒绝接收并要求原告继续履行合同。2019年6月25日，原告通过EMS向被告邮寄商铺钥匙，被告拒收，邮件于2019年6月27日退回原告，原告于邮件退回当日微信通知被告其已将钥匙放在案涉商铺内，请被告到现场查收。2019年7月9日及次日，原告微信通知被告，称其财务操作失误，于2019年7月4日错把18000元支付至被告账户，要求被告将收到的款项按原路退回。2019年7月26日，被告微信通知原告称：租赁合同合理、合法，并且是双方真实的意思表示，在此之前双方并未达成解约的共识，合同有效，原告于2019年7月4日按合同约定支付租金属正常履约行为，不存在返还一说，请原告继续履行合同，每月5日前支付租金，若原告需单方解约，需按合同约定将房屋恢复原状后交还被告并承担相应的违约责任。原告回复称：原告发现商铺问题后一直在减损，但被告并不是怀着减损的态度处理争议，没有考虑商铺空置不能用，原告交纳了押金、租金并投入了前期装修成本，确实比较被动，但不代表原告在整个事情以及对事情的处理上全部都是过错方。被告于2019年7月28日回复原告称：原告已按合同约定支付押金和租金，被告也将场地交付原告，合同已经正式执行，原告于2019年5月31日通知被告解除合同并单方强行交还商铺，被告认为原告通知解除合同不符合解除流程，交还商铺也不符合约定的交还标准，被告当场表示拒绝接收，故原告单方解除行为显然无效，请原告继续履行，每月5日前支付租金，若原告认为所租场地不符合经营要求，需按合同约定的正常解约流程进行解约，提前一个月书面通知并征得被告同意，把店铺修复原状并承担相应的违约责任，商铺空置有成本，请原告积极处理，按正确的流程把损失降至最低。案涉房产的房地产权证登记面积为210.38平方米，登记地址为珠海市*************底层12#商铺，两被告各持有50%的产权份额。两被告于1999年在上述房产内加建了夹层，在房产内东部区域加建了楼梯，加建夹层后房产下部层高约为2.1米，面积约为150平方米，即原告租赁两被告的案涉商铺。两被告将案涉商铺出租给原告使用前，案涉商铺的招牌为“枫叶”，原告与被告丁世杰于租赁合同签订当日签订的补充协议中涉及的商铺装修转让费即为该“枫叶”商铺装修的装让费。原告称其于2019年5月18日接收案涉商铺，之后委托珠海大品装饰设计工程有限公司对案涉商铺进行装修，清除了原有建筑垃圾，布置电线并铺设了一部分地板，因被告没有解决加建夹层的违建问题，装修工作无法继续进行。原告提供了其与珠海大品装饰设计工程有限公司之间签订的建筑装饰工程施工合同，合同约定价款为44530元，2020年1月20日，原告向珠海大品装饰设计工程有限公司支付了42303.5元。被告称其对案涉房产加建夹层没有报建手续，但有向消防部门申请消防报建，但目前找不到该消防报建手续，被告于2019年5月14日将案涉商铺交付原告后，其至今没有收回案涉商铺，原告对案涉商铺进行了装修，将商铺的原有装修全部拆除，原告还在商铺内堆放了部分装修材料。原、被告双方确认，案涉商铺门前路段于2019年7、8月份开始围闭施工，现仍在围闭施工中。本院认为，案涉房产依法取得了房地产权证，被告在案涉房产内加建夹层的行为并没有违反法律、法规的强制性规定，行政主管部门在加建行为完成后的二十年间也未将加建夹层后的案涉房产认定为违法建筑，若原告认为被告加建夹层的行为违反了政府规章的规定，可依法寻求行政主管部门予以处理，不影响原、被告之间的房屋租赁合同法律关系。原、被告双方签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利和义务。原、被告对于租赁标的物的空间范围没有异议，争议在于租赁标的物的层高是否符合相关规定及是否影响原告的正常使用。租赁标的物的层高为2.1米并未违反法律、法规的强制性规定，原告也未提供证据证明租赁标的物的层高影响了其正常使用案涉商铺，故本院对于原告主张的被告未交付符合规定的标的物的意见不予采纳，原告据此单方解除租赁合同于法无据，本院对于原告要求确认房屋租赁合同已于2019年5月31日解除的诉请不予支持。原告已将案涉商铺的原有装修拆除，原告在案涉商铺未完成装修的情况下将钥匙放在案涉商铺内不能视为其已履行返还租赁标的物的义务，被告亦否认其已收回案涉商铺，故原、被告双方也没有通过实际行为解除案涉房屋租赁合同，原告仍需按照房屋租赁合同的约定继续履行支付租金的义务，原告要求被告返还室内财产履约保证金和水电费押金41000元及租金45290元没有法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同中对于租赁标的物的层高未作约定，但房屋租赁合同中特别约定被告向原告提供标注租赁范围的房屋平面图，且原、被告对于租赁标的物的空间范围不持异议，故本院认定被告向原告交付了符合租赁合同约定的标的物。原告接收案涉商铺后即委托装修公司对案涉商铺进行装修并支付了履约保证金和水电费押金，可见原告已经按照房屋租赁合同的约定开始履行。按照房屋租赁合同的约定，被告给予原告15天的免租期，租金自2019年5月29日开始计算，原告共计交纳了45290元租金，故原告交纳租金至2019年8月13日。原告不再支付自2019年8月14日起的租金，构成违约，而被告并无违约行为，原告要求被告负担其对案涉商铺进行装修的费用于法无据，本院不予支持。需要说明的是，原告主张应结合实际情况赋予其违约解除租赁合同的权利，否则对其显失公平，但是否显失公平应根据合同的具体履行过程予以判断，原、被告于2019年5月13日签订租赁合同，原告即主张于2019年5月31日解除租赁合同，时间不足一个月，在此期间内不能得出履行租赁合同对其显失公平的结论。原告作为违约方，不享有单方解除租赁合同的权利，但在违约方主观上非恶意、继续履行合同对违约方显失公平、守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则等条件下，违约方可起诉要求解除合同，故原告若认为其与被告之间的租赁合同满足上述条件，可另行起诉主张相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广东嘉宝华医药集团股份有限公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币7922元，由原告广东嘉宝华医药集团股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年四月二十八日书记员 卢燕婷