福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019)闽民申3543号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：蔡燕芳，女，1987年6月19日出生，汉族，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：肖彤生，福建远东大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜量，福建远东大成律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中企（福建）房地产开发有限公司管理人，住所地福建省武平县平川镇平川路565号金港新城售楼部。 主要负责人：苏天云，主任。 委托诉讼代理人：卢啟顺，福建至信律师事务所律师。 再审申请人蔡燕芳因与被申请人中企（福建）房地产开发有限公司管理人（以下简称中企公司管理人）破产债权确认纠纷一案，不服福建省龙岩市中级人民法院（2018）闽08民终2208号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 蔡燕芳申请再审称，（一）案涉《商品房买卖合同》是蔡燕芳与中企公司在平等情况下协商一致签署的，自双方签字盖章后已成立生效，是以商品房买卖的形式为借贷提供担保。且该《商品房买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任意一种情形，原审认定该合同为无效合同，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”根据该规定，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务，据此可以认定为民间借贷合同提供担保而签订的买卖合同是有效的，出借人才能据此主张拍卖买卖合同标的物。（二）根据本案蔡燕芳缴纳住宅专项维修资金的时间、《商品房买卖合同》的备案时间等可以认定，蔡燕芳与中企公司已达成履行《商品房买卖合同》的合意，原先的借款本金及利息均转为购房款，讼争房产未办理过户手续系因讼争房产未通过竣工验收，原判决认定事实错误。最初双方签署《商品房买卖合同》是为借贷合同提供担保，但至2015年3月起中企公司已无力偿还借款本金及利息，经蔡燕芳与中企公司协商一致，双方同意履行《商品房买卖合同》，并销毁了《商品房买卖合同补充协议书》，剩余借款本息不再结算。1.双方各执一份《商品房买卖合同补充协议书》，而中企公司只有复印件留存，不符合常理，事实是《商品房买卖合同补充协议书》已被销毁，双方同意履行《商品房买卖合同》。2.2014年9月19日武平县住房和城乡规划建设局（以下简称武平县住建局）对案涉60套房产发出三份《住宅专项维修资金交存通知书》，要求缴纳维修资金，通知书有效期至2014年12月18日，因当时《商品房买卖合同》仅是用于担保，并非实际交易，故维修资金一直未缴纳。2015年8月27日武平县住建局再次对案涉60套房产发出《住宅专项维修资金交存通知书》，要求交存维修资金273653元，通知书有效期至2015年11月25日。因此时双方已合意决定履行《商品房买卖合同》，故蔡燕芳于2015年11月24日缴清了该项住宅专项维修资金273653元。若此时《商品房买卖合同》仍属于为借贷提供担保，蔡燕芳未实际购买案涉房产，则中企公司不可能会把通知书交给蔡燕芳，蔡燕芳更不会无故缴存二十几万元的维修资金。3.2014年9月10日和2014年9月11日，《商品房买卖合同》已通过武平房地产信息网进行网签，因当时双方只是为了给借贷提供担保，故未进行备案。2015年3月之后因中企公司无力偿还借款本金及利息，双方达成合意决定履行《商品房买卖合同》，故蔡燕芳于时隔一年多后于2015年12月1日向武平县住建局提交《请求办理商品房买卖合同备案登记的报告》，武平县住建局于2015年12月11日为第一层的14套房产进行备案登记。4.中企公司仅支付利息至2015年2月，此后均未再支付任何款项，蔡燕芳也从未要求中企公司偿还借款本息，直至中企公司2017年11月进行重整，案涉1000万元在第一次债权人会议上被确认为购房债权。据此可认定双方达成合意决定履行《商品房买卖合同》，案涉1000万元借款及利息已转化为购房款，故双方在此之后仅存在商品房买卖合同关系，不存在偿还借款本息的问题。且根据中企公司仅留存《商品房买卖合同补充协议书》的复印件，蔡燕芳缴存住宅维修资金的时间和金额，《商品房买卖合同》网签后进行备案的时间间隔，以及第一次债权人会议上债权性质的认定，均可证实蔡燕芳与中企公司已经达成履行《商品房买卖合同》的合意，原先的借款本金及利息均转为了购房款，原审认定事实错误。（三）本案的债权为购房债权，享有优先受偿权。1.蔡燕芳已经由债权人转化为了商品房的消费者，并已经全额支付了购房款及公共维修资金，其作为商品房的消费者，应当优先受偿。同时参考最高人民法院（2015）民申字第1158号民事裁定书中：“交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。”蔡燕芳在支付了全部购房款及公共维修资金的情况下，中企公司管理人应当对蔡燕芳的购房债权予以确认。2.根据《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。”讼争房产作为特定物，蔡燕芳作为买受人已经完全支付对价及公共维修资金，因此讼争房产依法不属于破产财产。综上，蔡燕芳根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审，请求再审本案。 中企公司管理人提交意见称：1.中企公司管理人核查蔡燕芳的债权申报资料时，已将其债权编入《购房债权表》供债权人大会审核，在第一次债权人会议之后，中企公司股东蔡第乐向中企公司管理人提交《报告书》，对蔡燕芳申报的债权提出异议，认为其债权为普通债权而非购房债权。2.后中企公司管理人经向武平县住建局调查，获取了蔡燕芳与中企公司签署的《商品房买卖合同补充协议书》、中企公司的股东与福建贯中房地产公司签署的《股权重组框架协议》两份证据材料。依据《商品房买卖合同补充协议书》第三条“如果甲方（中企公司）每月20号前向乙方（蔡燕芳）支付叁拾伍万元的投资费用，并在2014年9月30日前归还乙方支付的定购房款壹仟万元整，并结清相关费用，乙方同意甲方在2014年9月30日前将已售房源收回。”《股权重组框架协议》中“二、主要资产及债权债务”所附《表1》序2号一栏明确载明：“名称：蔡燕芳、钟晓燕（原借贷），总欠款（万）1500,总投入（房子抵押），备注：欠款金额及还款计划尚未经乙方核实和确认”的约定，结合中企公司实际支付给蔡燕芳利息的事实，中企公司管理人认为《商品房买卖合同》具有“以房抵债”的性质，属于民间借贷的担保方式，遂将蔡燕芳申报的债权由购房债权调整为普通债权。后蔡燕芳不服中企公司管理人作出的债权性质认定，向武平县人民法院提起诉讼，案经一二审审理，一二审法院均认定蔡燕芳申报的债权为普通债权。3.在第二次债权人会议之后，中企公司的债权人林光祥就中企公司管理人调整后的部分债权包括蔡燕芳的债权提出书面异议，认为蔡燕芳申报的该1000万元债权，事实上系林诗体利用职务便利以中企公司名义所借，并非中企公司所借，因此该笔借款与中企公司无关，应由林诗体个人负责偿还。林光祥在他案中提供了2014年3月14日由蔡燕芳与中企公司签署并加盖林诗体私章的《借款合同》《商品房买卖合同补充协议书》及《承诺书》三份证据材料，用以证实案涉1000万元借款系林诗体以中企公司名义所借，不应由中企公司偿还的事实。由于中企公司的债权人林光祥对蔡燕芳申报的债权提出异议，经中企公司管理人查证核实后，于2019年6月24日对案涉1000万元债权作出不予认定通知书。尽管生效法律文书将蔡燕芳的债权认定为普通债权，但是由于林光祥披露的《借款合同》《商品房买卖合同补充协议书》及《承诺书》三份新证据，所以本案可能存在债权是否成立及“生效法律文书确定的债权错误”的情形。中企公司管理人拟依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三）》第七条“已经生效法律文书确定的债权，管理人应当予以确认。管理人认为债权人据以申报债权的生效法律文书确定的债权错误，或者有证据证明债权人与债务人恶意通过诉讼、仲裁或者公证机关赋予强制执行力公证文书的形式虚构债权债务的，应当依法通过审判监督程序向作出该判决、裁定、调解书的人民法院或者上一级人民法院申请撤销生效法律文书，或者向受理破产申请的人民法院申请撤销或者不予执行仲裁裁决、不予执行公证债权文书后，重新确定债权。”的规定，向原审法院申请撤销该生效法律文书。综上，中企公司管理人请求驳回蔡燕芳的再审申请，并指令原审法院依审判监督程序撤销生效法律文书，以维护全体债权人的合法权益。 在本院审查期间组织的询问中，蔡燕芳提供了两份证据，具体为：证据1《中企（福建）房地产开发有限公司——购房债权表》，该表载明2018年4月12日蔡燕芳申报1000万元的本金作为购房债权，拟证明中企公司管理人在第一次债权人大会材料中认可蔡燕芳为购房人；证据2《企业信用信息公示报告》，该报告载明2014年6月30日中企公司的法定代表人由林诗体变更为王志翔，投资人（股权）由林光祥、王条文、林诗体变更为蔡第乐、王志翔，拟证明自2014年6月30日起林诗体不再担任中企公司的法定代表人，且不再持有中企公司的股份。而中企公司管理人一审所提交的转账记录及记账凭证证明中企公司在此之后仍向蔡燕芳支付利息，这些证据可证明中企公司认可讼争债务系中企公司的债务。中企公司管理人质证称，对两份证据的真实性没有异议，按照《中华人民共和国企业破产法》的规定，债权人会议之后如果没有债权人对管理人编制的债权提出异议，报请法院裁定后，才能认定为相应性质的债权。林诗体确实有将股权变更到蔡第乐名下，但是蔡第乐是代其持股的，该事实在宏泰公司以及佘小平分别起诉中企公司的破产债权案件中已经得到确认。本院认证认为，因双方对该两份证据的真实性没有异议，故本院对证据的真实性予以确认。证据1体现中企公司管理人在第一次债权人会议上将蔡燕芳的1000万元债权作为购房债权申报，但是根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条的规定，申报的债权应当经第一次债权人会议核查，债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认,债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。因中企公司的债权人蔡第乐对蔡燕芳申报的1000万元债权提出异议，认为不是购房债权，而是公司的借款，是普通债权，并提供中企公司支付利息的证据，故中企公司管理人向蔡燕芳发出《债权变更确认通知书》，将蔡燕芳在第一次债权人会议申报的1000万元债权由购房债权变更为普通债权，债权人蔡燕芳对此有异议而提起本案诉讼，故证据1不能证明中企公司管理人认可本案讼争债权是购房债权。证据2《企业信用信息公示报告》能证明2014年6月30日中企公司的法定代表人由林诗体变更为王志翔，投资人（股权）由林光祥、王条文、林诗体变更为蔡第乐、王志翔。 中企公司管理人提供了第一组证据：2014年3月14日蔡燕芳与中企公司签订的《借款合同》及《商品房买卖合同补充协议书》、2014年6月4日林诗体出具的其以中企公司名义向蔡燕芳借款1000万元的相关抵押物及反担保的《承诺书》，拟证明2014年3月14日林诗体以中企公司名义向蔡燕芳借款1000万元，林诗体以中企公司开发的金港新城2号楼裙楼作为1000万元借款抵押物，其以投入中企公司的股金作抵押，向中企公司提供反担保，该笔借款不属于中企公司借款，不应由中企公司偿还。第二组证据：《合作合同书》《补充协议》《收条》《结算单》，拟证明蔡燕芳的父亲蔡添明、林诗体、林光祥系中企公司股东、投资人的事实。第三组证据：两份《股权转让合同》和《反担保协议书》，拟证明2012年3月29日，蔡添明将所持中企公司22%的股权份额与投资额转让给林诗体，中企公司为股权转让款1520万元提供保证担保，林诗体以其所持中企公司的股权向中企公司及股东林光祥、王条文提供反担保的事实。股权转让款1520万元，林诗体在合同签订后7日内应支付定金180万元，并在2年内将剩余1340万元付给蔡添明的事实。第四组证据：2014年3月20日的《收条》、2014年6月19日的《收条》、2014年6月20日的《收条》、《银行账户流水》《转账凭据》，拟证明2014年3月19日蔡燕芳分两笔转入中企公司账户的1000万元（其中一笔备注“购房款”），中企公司于次日即2014年3月20日将该1000万元转入其财务人员黄健文的个人账户，黄健文当日即将1000万元转入蔡添明账户，用于替林诗体支付给蔡添明股权转让款，蔡燕芳转入中企公司的1000万元，既非蔡燕芳的购房款，也非蔡燕芳出借给中企公司的借款，而是林诗体以中企公司的名义向蔡燕芳所借款项，用于支付给蔡添明的股权转让款，依法属于林诗体的个人债务，与中企公司无关。以上证据中企公司管理人均未提供证据原件，蔡燕芳质证称除了对第一组证据中的《商品房买卖合同补充协议书》的真实性没有异议外，对所有证据的真实性及证明对象均有异议，并主张案涉1000万元就是蔡燕芳支付给中企公司的购房款，因为中企公司开具的收款收据体现的就是购房款。本院认证认为，双方对《商品房买卖合同补充协议书》的真实性无异议，该证据中企公司管理人已在一审中提供，不属于新证据。其他证据因蔡燕芳对证据的真实性有异议，中企公司管理人亦未能提供证据原件供核对，本院对其他证据的真实性不予确认。 本院审查另查明，1.蔡燕芳对其与中企公司双方协商一致解除《商品房买卖合同补充协议书》并合意履行《商品房买卖合同》的时间点，其在二审上诉状中主张是在2015年7月中旬，在再审申请书中主张是在2015年3月，在本院询问中主张是在2015年11月24日。 2.中企公司管理人在本院组织的询问中确认其未向本院申请再审，也未向二审法院申请撤销二审生效判决。 本院经审查认为，本案的争议焦点是：蔡燕芳与中企公司于2014年3月14日签订的2份《商品房买卖合同》及2014年9月11日重新签订的21份《商品房买卖合同》的合同效力问题；案涉1000万元债权的性质。本院分析如下： 中企公司与蔡燕芳对双方签订的所有《商品房买卖合同》及2014年3月签订的《商品房买卖合同补充协议书》（以下简称《补充协议书》）的真实性没有异议。《商品房买卖合同》对14个店面和46套公寓均约定销售价格为每平方米2050元，销售价格低于同期其他消费者如吴如辉、林春梅购买的同类公寓的价格。且《补充协议书》约定：签订合同后出卖人负责到相关部门办理商品房买卖备案登记手续，登记后拾天内买受人一次性支付全额购房款1000万元整。如果甲方（中企公司）每月20日前向乙方（蔡燕芳）支付35万元的投资费用，并在2014年9月30日前归还乙方支付的定购房款1000万元整，结清相关费用，乙方同意甲方在2014年9月30日前将已售房源收回；若甲方在2014年9月30日前不赎回乙方购买的房源，视为放弃赎回房源权利，乙方购买的商品房归乙方所有，甲方已支付给乙方的投资费用自愿作为违约金送给乙方，不要求乙方返还；甲方应及时给乙方办理商品房产权手续等。《商品房买卖合同》及《补充协议书》签订后，中企公司每月有规律地向蔡燕芳支付35万元，符合民间借贷支付利息的特征，且在2015年2月4日，中企公司还向蔡燕芳支付210万元借款利息，可见在《补充协议书》约定的“赎回期限”2014年9月30日之后，中企公司仍在支付利息。根据商品房买卖交易习惯，如果双方的真实意思表示是商品房买卖，则不可能存在交房之前开发商每月支付给购房者“投资费用”，亦不可能约定卖方到期归还买方支付的购房款1000万元，卖方收回已售房源，故应认定中企公司与蔡燕芳双方的真实意思表示是以签订涉案《商品房买卖合同》为1000万元的借款提供担保，中企公司支付给蔡燕芳的“投资费用”系1000万元借款的利息。蔡燕芳在再审申请书中亦确认双方是以商品房买卖的形式为借贷提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”人民法院应当按照民间借贷法律关系审理本案，中企公司与蔡燕芳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》中关于以转让商品房所有权的方式为案涉1000万元提供担保的约定属于双方真实意思表示，应属于有效，但买卖商品房不是双方真实意思表示，蔡燕芳不能据此要求中企公司履行《商品房买卖合同》，并在破产程序中以商品房消费者的身份申报购房债权。鉴于此，蔡燕芳主张1000万元是购房债权不能成立。 蔡燕芳主张虽然案涉《商品房买卖合同》是为借贷合同提供担保，但至2015年3月起因中企公司已无力偿还借款本金及利息，经蔡燕芳与中企公司协商一致，双方合意履行《商品房买卖合同》，并解除了《补充协议书》，故案涉1000万元的债权应为购房债权。但中企公司否认其与蔡燕芳协商一致解除《补充协议书》及同意继续履行《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定：“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”蔡燕芳应对其主张承担举证证明责任。蔡燕芳主张其于2015年11月24日缴清了案涉房产的住宅专项维修资金273653元，于2015年12月1日向武平县住建局提交《请求办理商品房买卖合同备案登记的报告》且武平县住建局于2015年12月11日为第一层的14套房产进行了备案登记，中企公司仅支付利息至2015年2月份，案涉1000万元在第一次债权人会议上被确认为购房债权等事实可以证明其主张。本院认为，中企公司因资金困难仅支付利息至2015年2月份不足以证明中企公司同意解除《补充协议书》并继续履行《商品房买卖合同》。案涉1000万元债权在第一次债权人会议上作为购房债权申报，但是未经债权人会议核查且未经人民法院裁定确认，且因有中企公司的债权人对该1000万元属于购房债权提出异议导致本案纠纷，故该事实不能证明案涉1000万元是购房债权。至于蔡燕芳缴交住宅专项维修资金、办理商品房买卖合同备案登记均不产生讼争房产所有权转移的效力，不能证明蔡燕芳关于双方协商一致同意解除《补充协议书》并合意继续履行《商品房买卖合同》的事实，且蔡燕芳三次陈述的双方协商一致的时间点亦前后不一，可佐证蔡燕芳亦无法明确双方协商一致的具体时间，故蔡燕芳的主张不能成立。 综上，蔡燕芳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回蔡燕芳的再审申请。 审 判 长 黄晓文 审 判 员 高晓嵘 审 判 员 林峥峥 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 杨秀琼 书 记 员 陈建珍 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。