山东省成武县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1723民初525号原告：杨鹏，男，1982年3月1日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：周民磊，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。被告：宋科，男，1993年3月7日出生，汉族，住山东省成武县文亭街道办事处文亭街**。现住山东省成武县。委托诉讼代理人：宋聚斌（宋科之父），男，1971年3月2日出生，汉族，住，住山东省成武县/div>委托诉讼代理人：陈晓钦，山东文亭扶正律师事务所律师。原告杨鹏与被告宋科排除妨碍纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨鹏的委托诉讼代理人周民磊、被告宋科的委托诉讼代理人宋聚斌、陈晓钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨鹏向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告从原告所有的位于成武县房屋内搬离。2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年12月13日，原告从案外人山东省成武县富达置业有限公司通过以房抵债的方式购买位于成武县房屋一套，建筑面积134.34平方米，房屋总价255246元。同日双方签订《商品房买卖合同》。合同签订当天双方办理了房屋交付手续，原告领取房屋钥匙。此后该房屋的所有权归原告所有。由于山东省成武县富达置业有限公司未履行涉案房屋的产权登记手续，原告于2015年6月12日诉至成武县人民法院。该案经菏泽市中级人民法院发回重审后，最终菏泽市中级人民法院于2018年9月12日二审判决山东省成武县富达置业有限公司协助杨鹏办理涉案房屋的产权登记手续。在诉讼过程中，杨鹏于2017年5月下旬向成武县人民法院申请财产保全，成武县人民法院对涉案房屋进行了保全。二审判决后，原告杨鹏向成武县人民法院申请强制执行，成武县人民法院于2019年6月5日向成武县不动产登记中心送达了协助执行通知书及执行裁定书，目前涉案房屋登记在原告杨鹏名下。为查明原告所有的涉案房屋是否被山东省成武县富达置业有限公司出售给他人，原告于2019年7月9日向成武县人民法院另行提起诉讼，要求山东省成武县富达置业有限公司向原告交付涉案房屋。成武县人民法院经审查后认为，菏泽市中级人民法院（2017）鲁17民终2419号生效民事判决书已认定在2011年12月13日《商品房买卖合同》签订当天，山东省成武县富达置业有限公司已将涉案房屋的钥匙交付给了杨鹏，执行阶段也为该房屋办理的产权登记手续，已履行了交房义务。目前，该判决书已生效。综上，原告认为，原告与山东省成武县富达置业有限公司于2011年12月13日《商品房买卖合同》签订当天，山东省成武县富达置业有限公司已将涉案房屋的钥匙交付给了杨鹏，履行了交房义务，执行阶段成武县人民法院要求成武县不动产登记中心协助执行并就涉案房屋办理了产权登记备案手续。原告杨鹏对这一事实予以认可。以此可以证明，涉案房屋在2011年12月13日即完成了房屋交付，此后涉案房屋的所有权归杨鹏所有，此后任何人均无权处分涉案房屋。原告经实际调查发现，原告所有的涉案房产被被告非法占有。原告与被告并不认识，被告的侵占行为侵犯了原告的合法财产权。因此，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉请。宋科答辩称，原告要求被告从位于成武县房屋内搬离无事实和法律依据，请依法判决驳回其诉讼请求。被告依法从山东省成武县富达置业有限公司购买了涉案房屋并签订了《售房协议书》，因该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应依法予以保护。被告对山东省成武县富达置业有限公司存在“一房二卖”的事情并不知情。原告与山东省成武县富达置业有限公司之间的诉讼是否真实，被告也不知情，不排除二者恶意诉讼的可能性。虽然山东省菏泽市中级人民法院作出了（2017）鲁17民终2419民事判决，但无法排除被告与山东省成武县富达置业有限公司签订的《售房协议书》的有效性。在两份合同均有效的情况下，不应区分有效的先后顺序。被告系真正的涉案房屋购买人，而原告在诉状中已自认其是通过以房抵债的方式签订的买卖合同。在两份合同均有效的情况下，应优先保护真正的消费者。此刻被告所享有的权利优先于原告的债权人身份所享有的权利。原告是否和山东省成武县富达置业有限公司存在债权债务关系以及其以房抵债的合法性问题均应在本案中进行查明。因山东省成武县富达置业有限公司未将涉案房屋实际交付给原告，故不能以（2017）鲁17民终2419号民事判决书作为认定案件事实的依据。被告已实际占有涉案房屋并装修入住，其与山东省成武县富达置业有限公司签订的《售房协议书》应优先履行。在商品房买卖合同均未办理转移登记手续、且未办理预告登记的情况下，在对外效力上，商品房买卖合同地位平等，均不得以其自身特定情形设定排除另一合同的优先权。但在合同的对内效力上，交付使用房屋对山东省成武县富达置业有限公司而言视为其履行了合同主要义务，而且产生了诸多积极的合同效果。而合同的登记备案仅系合同双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有产生实际履行意义。故，应确认山东省成武县富达置业有限公司将房屋实际交付使用的合同得到优先履行，即被告与山东省成武县富达置业有限公司签订的合同优先履行。《第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中关于一房数卖的合同履行问题的裁判指引为：“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”故应确认被告的买卖合同债权应当优先保护。被告对涉案房屋的占有属于合法占有而非非法占有，其占有事实有准物权效力，法律应当保护此种事实状态。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范要求的公示效力。被告装修入住并交纳物业管理费、水、电等费用，足以证明山东省成武县富达置业有限公司和被告完成了讼争房屋的移转占有手续，视为山东省成武县富达置业有限公司将房屋交给了被告。被告对讼争房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于被告已就讼争房屋支付完全部购房款，已经取得山东省成武县富达置业有限公司交付房屋并占有使用的事实，法律应当保护此种事实状态。成武县人民法院作出的（2018）鲁1723执2293号执行裁定书不属于直接变更物权关系的形成裁定。根据（2018）鲁1723执2293号执行裁定书载明的内容，该裁定书仅明确了将涉案房屋登记在原告名下，并未直接裁定涉案房屋所有权归原告所有，在性质上属于仅具执行效力的法律文书，而非具有直接变更物权关系的形成裁定，原告仍需在山东省成武县富达置业有限公司履行完交付义务并办理过户完成物权变更公示后，才能依法取得所有权。因此，案涉（2018）鲁1723执2293号执行裁定不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、《物权法》以及《物权法司法解释一》中规定的可以直接导致涉案房屋所有权变动的法律文书。原告在不享有物权的情况下请求原告搬离涉案房屋，无事实和法律根据。综上所述，由于被告已经合法占有房屋，享有占有权，此种占有权涉及物权关系，具有明显的公示与公信作用，能够产生对抗原告的效力。被告占有讼争房屋之后，已经对房屋进行装修改造，如果对此不予保护，而要求被告搬离，则会造成财产的极大浪费，有违公平原则。故原告请求被告从涉案房屋搬离无事实和法律依据，应判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院确认如下事实：2011年12月13日，原告与案外人山东省成武县富达置业有限公司通过以房抵债的方式签订了《商品房买卖合同》，购买了位于成武县房屋一套。同日，案外人山东省成武县富达置业有限公司将房屋钥匙交付给原告。2016年3月6日，被告宋科与案外人山东省成武县富达置业有限公司签订了《售房协议书》，以228378元的价格购买了涉案房屋，同时购买了成武县富达东方城一区12号楼东一单元1009号储藏室一间。同日，被告宋科交付了全部房款。被告宋科现居住在涉案房屋内。另，2018年9月12日，山东省菏泽市中级人民法院作出（2017）鲁17民终2419号民事判决书，判决案外人山东省成武县富达置业有限公司于判决生效后十日内协助杨鹏办理涉案房屋的产权登记手续。2019年6月4日，本院作出（2018）鲁1723执2293号执行裁定书，裁定将涉案房屋产权登记在杨鹏名下。2020年3月30日，成武县不动产登记中心出具不动产登记信息查询证明，证明原告杨鹏名下无涉案房屋登记信息。本院认为，被告宋科是依据与案外人山东省成武县富达置业有限公司签订的《售房协议书》而占有涉案房屋，并不是非法占有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，对不动产享有物权应以依法登记为条件。原告所举证据不能证明涉案房屋已登记在其名下，无证据证明其对涉案房屋享有所有权。故原告要求被告搬离涉案房屋的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨鹏的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告杨鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  刘本峰二〇二〇年五月六日书记员  田媛媛