北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初4063号原告（反诉被告）：北京天佑恒远物业管理有限公司，住所地北京市丰台区小屯路4号101室，统一社会信用代码：911101066883550871。法定代表人：陈坤领，经理。委托诉讼代理人：卢志杰，北京市诚汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：中农印务有限公司，北京市通州区北苑南路16号，统一社会信用代码：91110112102452155H。法定代表人：蔺再坤，总经理。委托诉讼代理人：张建永，男，1974年4月29日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：马国振，北京增承律师事务所律师。第三人：北京禾润恒通物业管理有限公司，住所地北京市通州区北苑南路16号13栋B1001室，统一社会信用代码：911101123183614121。法定代表人：陈百凤，经理。委托诉讼代理人：刘瑞庭，北京茂行律师事务所律师。原告（反诉被告）北京天佑恒远物业管理有限公司（以下简称天佑恒远公司）诉被告（反诉原告）中农印务有限公司（以下简称中农公司）、第三人北京禾润恒通物业管理有限公司（以下简称禾润恒通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）天佑恒远公司的委托诉讼代理人卢志杰，被告（反诉原告）中农公司的委托诉讼代理人马国振、张建永，第三人禾润恒通公司的委托诉讼代理人刘瑞庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天佑恒远公司向本院提出诉讼请求：一、确认我公司与被告中农公司于2012年7月16日签订的《租用场地合同》、于2013年5月29日签订的《补充协议》及于2013年6月24日签订的《补充协议》于2019年1月23日（即我公司立案之日）解除；二、被告中农公司赔偿工程造价损失73411111元（按照工程造价结论的90%计算）以及装饰装修损失25028860元（按照装饰装修残值评估结论的80%计算）；三、被告中农公司支付工程造价鉴定费781800元及装饰装修损失评估费480000元；四、本案诉讼费由被告中农公司负担。事实与理由：2012年7月，中农公司与曹鹏签订了《租用场地合同》，约定由曹鹏承租北京市通州区北苑路16号，曹鹏可拆除危旧厂房并承建房屋，合同另就租金、租期、违约等内容进行了约定。2013年，我公司与曹鹏、中农公司签订了《补充协议》，约定曹鹏退出2012年7月签订的《租用场地合同》，原告取代了原曹鹏的合同地位。2016年基于《租用场地合同》和《补充协议》，我公司和禾润恒通公司签订了《合同书》，约定了价款、期限、违约及范围等内容。《租用场地合同》和《合同书》均约定争议解决的管辖地法院为“房屋所在地人民法院提起诉讼”。后我公司在使用过程中得知标的物系违建，需要强制拆除，故为维护我公司的合法权益提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）中农公司辩称，首先，我公司同意解除《租用场地合同》和《补充协议》，但不认可天佑恒远公司主张的合同解除时间，上述合同应于2019年11月4日解除，即政府开始责令所在商户搬迁腾退的时间。其次，我公司不同意原告天佑恒远公司第二至四项诉求，理由如下：一、天佑恒远公司主张工程造价损失和装饰装修损失赔偿没有法律依据。1、涉案房屋已经认定为违法建设，违法建设不受物权保护。按照《物权法》第30条的规定，只有合法建造的房屋，才能设立物权，享受物权保护；违法建设不属于合法建造的房屋，依法不享有物权，当然，也就不享受《物权法》第34条至37条的物权保护，不能基于物权主张损害赔偿。2、按照《城乡规划法》第64条、《北京市城乡规划条例》第75条、第80条的规定，对于违法建设，政府执法机关限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处该建设工程造价百分之十以下的罚款；强制拆除违法建设及其安全鉴定的费用、建筑垃圾清运处置费用，以及相关物品保管费用由违法建设当事人承担。《城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》两部公法性规范，从行政管理、行政执法处罚的角度，诠释了违法建设不享有物权，违法建设这一“物体”本身不但没有合法权益可享受，相反，违法建设当事人还要承担违法建设强制拆除、建筑垃圾清运处置等费用。政府执法部门通过对违法建筑行为人利益否定的方式，诠释了违法建筑不受法律保护这一法律原则，也达到减少违法建筑产生的目的。3、按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第二款的规定，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。政府在依法拆除违法建筑时，不给违法建筑的建设者补偿，在政府管理层面，政府部门认定违法建筑没有可主张的合法权益，违法建筑本身没有价值，政府在拆除违法建筑时，不给拆除补偿，也就是说其建设投资不会有回报，更谈不上损失赔偿。4、司法实践也认为“从《物权法》第30条字面意思理解，意味着排除违章建筑的适用”（详见《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》P248）”、“从《物权法》第30条之规定可窥见一斑，就该条规定的反对解释而言，即可得出违法建筑物不得归建造人或其他占有人所有之结论。”违法建设不具有物权权益、不受物权保护，这是法律的规定；而天佑恒远公司所主张的工程造价损失和装饰装修损失赔偿，则没有任何法律依据，天佑恒远公司也没有明示其损失。二、天佑恒远公司无权主张工程造价损失和装饰装修损失，是合同之约。1、根据《租用场地合同》第二条第一款规定，房屋竣工后产权即归我公司所有。因此，无论该建筑合法与否，在建成后，天佑恒远公司都没有所有权，所有权归我单位，天佑恒远公司只是对涉案建筑的一种占有、使用。按此推理，本合同到期时，天佑恒远公司应将该建筑无偿返还我单位，同理，本案建筑认定为违建被拆除，天佑恒远公司更不能基于所有权行使权利。2、结合《租用场地合同》第八条第2款、第3款约定，只有在政府拆迁，且政府给予拆迁补偿时，天佑恒远公司才享受部分拆迁利益而在不可抗力以及基于农业部、农业出版社利益等情形而终止合同时，天佑恒远公司应无条件腾退房屋，我单位不承担赔偿责任。3、在本案，涉案房屋认定为违法建设而被拆除时，政府不但不给拆迁补偿，可能还面临罚款、承担违法建设强制拆除、建筑垃圾清运处置等费用，此种情形属于《租用场地合同》第八条第3款约定的情形，在此情况下，天佑恒远公司应无条件腾退房屋，且不能要求我单位承担赔偿责任。三、涉案房屋形成违法建设，责任在天佑恒远公司。1、双方签订的是《租用场地合同》，我单位出租的是场地，并非房屋。涉案房屋不是我单位租给原告的，涉案房屋不是《租用场地合同》的标的物。2、涉案房屋不是我单位所建，是天佑恒远公司承租我单位的场地后，自己违法建设的。3、《租用场地合同》第六条第1款已经约定由天佑恒远公司承担建房合法手续的报批，天佑恒远公司没有取得任何政府有关建房手续的情况下建造房屋，在开始建设时就应当知道其建造行为是违法的，天佑恒远公司理应承担房屋被认定为违建、并面临拆除的责任，以及由此造成的各项损失。4、2014年天佑恒远公司建造涉案房屋之初，我单位已经多次通知天佑恒远公司，其所建房屋属于违建拆除项目，应停止施工、等候处理，若不停止施工，承担一切后果。天佑恒远公司如果当时停止施工，违建不会大面积形成，但天佑恒远公司没有按照我单位的要求停止施工，而是继续施工，以致造成涉案违建房屋建成。因此，涉案房屋形成违建，并被政府要求责令拆除，如果说天佑恒远公司有损失，天佑恒远公司也应自我承担损失及损失扩大化的责任。四、涉案房屋建成后，天佑恒远公司完全占有、经营，并享受了建设（投资）收益（租金、买卖转让款），没有损失。1、2014年7月27日，天佑恒远公司向我单位提交《情况说明》，明确涉案房屋总投资6000万元。2、涉案房屋建成后，天佑恒远公司将部分房屋（商业用房北侧楼3-6层约8100平米、南侧楼1-2层3000平米）出售给第三人，已经收取转让款1750万元；另部分房屋（商业用房北侧楼1-2层、南侧楼3-6层）出租、出售给他人，其中，经公安、城管部门查证确认，天佑恒远公司以租代售方式按照每间公寓房至少15万的价格出售300余间公寓房，天佑恒远公司以此收取了租金（转让款）4500多万元。仅以上两项，天佑恒远公司就已经收回建设成本超过6250万元，已经超过涉案房屋总投资6000万元，天佑恒远公司根本就没有任何损失。3、从举证责任上来说，天佑恒远公司有义务提供其向买受人、次承租人出租、出售的合同，以及收租租金、转让款的证据，来证明其建设涉案房屋的总投资6000万元是否收回、是否存在损失，否则，应视为天佑恒远公司没有损失。据悉，有部分商户、租户已经在贵院起诉天佑恒远公司退还租金、赔偿损失，可以证明，天佑恒远公司已经收取的租金（转让款）数额。4、在2018年第三人诉天佑恒远公司及我单位的另一案件开庭时，天佑恒远公司亦承认涉案房屋总投资已经收回。5、按照京通城管强拆字【2019】第030001号规定，在涉案房屋拆除后，涉案房屋建筑材料及残值可以归天佑恒远公司所有，我单位同意并通知了天佑恒远公司涉案房屋拆除后的钢结构、门窗、砖块、管线等可变现材料由其处理。天佑恒远公司建设出资款已经以钢结构、门窗、砖块、管线等建筑材料的形式进一步物化为建筑物，钱变物的过程，本不存在损失。现在政府拆除时，钢结构、门窗、砖块、管线等建筑材料还可以回收的方式实现变现，故拆除也不存在损失。五、我单位不是涉案房屋的受益人。1、天佑恒远公司承租我单位的场地后，建成违法建筑2．3万平米，但，我单位是按照《租用场地合同》第二条第3款约定的出租场地面积3800平米收取租金的，并不是按照涉案房屋2．3万平米的面积收取租金。我单位没有从违法建筑2．3万平米中受益，违法建设的受益人是天佑恒远公司。2、因涉案房屋即将拆除，合同解除后，我单位也无法对涉案房屋行使所有权，享受物权权益。六、《工程造价鉴定意见书》、《资产评估报告》结论严重失实，没有可信性，不具证明效力。1、鉴定、评估时，天佑恒远公司没有提交施工当时的《建设工程设计合同》、《建设工程施工合同》、《装饰装修工程设计合同》、《装饰装修工程施工合同》施工图纸、工程量清单、工程报价单或预算书等原始资料仅凭鉴定人员现时现场测绘数据，再机械按照“正常合规施工途径”下的标准，核定出相关人工费、材料费等，故，该鉴定以偏概全、不客观、不真实。2、天佑恒远公司既没有按照建筑法的相关规定予以施工，也没有进行工程验收，不存在“安全文明施工费”，天佑恒远公司自己雇工人自己施工，未给工人缴纳税金、社会保险、住房公积金等。因此，鉴定报告给出的安全文明施工费、人工费、企业管理费、利润、规费、税金、社会保险费、住房公积金等人工成本费用纯属于虚构。3、2014年7月27日天佑恒远公司向我单位提交《情况说明》，明确涉案房屋总投资6000万元。违法建设不具合法权益，还要接受政府拆除、罚款等行政制裁措施，属于法律制裁之行为，但经过工程造价鉴定、评估等法律途径后，一个低成本（原投资6000万元）的违法建设施，反倒人为“增值”为112853976．32元，“违法”的东西本受法律制裁，法律不可能让其增值，更不可能允许其再谋取收益。因此，如果天佑恒远公司的诉求成立，说明在经过工程造价鉴定、评估等法律途径后，违法建设之“违法”就“合法化”了，这严重背离了法律之“追究违法者责任”之本意，使法律失去公正性。七、天佑恒远公司无权主张装饰、装修损失赔偿。2014年7月27日天佑恒远公司向我单位提交《情况说明》，明确由商户负责装饰、装修，天佑恒远公司不负责装饰、装修，天佑恒远公司没有花费任何装饰、装修款，天佑恒远公司主张装饰装修损失，纯属虚构，缺乏事实依据。评估单位所做《资产评估报告》给出的装饰、装修没有证据意义。八、天佑恒远公司无权就纸库、库房、遮阳棚主张权益。1、《补充协议》约定，天佑恒远公司为我单位免费建造纸库、库房、遮阳棚，在因我单位需要而拆除这三个建筑时，不给拆除补偿。2、纸库、库房、遮阳棚属于天佑恒远公司为我单位免费建造的，是天佑恒远公司在拆除我单位原有印刷车间、装订车间的两座聚苯彩钢板结构3042平米的厂房后，拆除的聚苯彩钢板结构建筑材料归天佑恒远公司所有，材料款折价后天佑恒远公司对我单位的一种补偿。因此，纸库、库房、遮阳棚与本案无关，天佑恒远公司无权对其主张权益。九、天佑恒远公司主张亿元的损失赔偿，违背了公平原则。1、天佑恒远公司通过出租、转让涉案房屋等方式，累计回笼资金超过亿元，投资成本已经收回，除此之外，还享受了巨额“投资收益”。2、从2013年8月1日起租日期起，我单位累计收取天佑恒远公司租金1233万元，而这些租金是我单位提供了3800平米国有土地应得的收益，我单位收取的租金是土地收益，并非房屋收益。3、天佑恒远公司作为投资人，投资6000万元建设了涉案违法建筑，违法投资，自担投资风险。天佑恒远公司付出建设成本后，已经享受了巨额投资收益（租金、买卖转让款）上亿元，我单位并没有享受涉案房屋任何收益。4、天佑恒远公司要求我公司承担工程造价损失和装饰装修损失，无异于“违法建设者建设成本收回，还可以基于违法建设继续享受亿元的额外收益，而国有土地提供者不光土地收益荡然无存，还会额外赔偿巨资”这样一种悖论。十、按照租赁合同的性质，天佑恒远公司无权主张损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第212条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同的出租人交付租赁物后，只收取固定的租金，而不承担任何经营风险。“投资有风险”是商业定律，违法投资经营，就应承担违法责任。天佑恒远公司在出资进行违法建设之初就应自我承担其被拆除的风险。而且，天佑恒远公司同期在丰台区也有类似违法建设，同样被政府拆除，同样没有得到补偿或赔偿。使守法者受损，让违法者受益，不符合建设法治国家的根本要求，是任何一部法律都禁止的行为。综上，依照我方和天佑恒远公司合作的初衷，应该是互利双赢，皆大欢喜的结果。而现在，我方不仅承受巨大的名誉损失，经济上也将承受比原先多得多的预期收益损失，而且天佑恒远公司还拖欠我方600多万元的场地租用金。这一切严重后果，都是天佑恒远公司没有办下建房手续造成的。在我方尚未着手起诉天佑恒远公司之机，天佑恒远公司却倒打一钯，反而起诉我方索要赔偿，与情无据，与理不容。我公司的上级主管单位，国家农业农村部和国务院机关事务管理局，决不会容忍国有资产的流失。我方请求法庭以事实为依据，以法律为准绳，支持我方保护国有资产不被恶意侵占，依法驳回天佑恒远公司的无理诉求。被告（反诉原告）中农公司提出反诉请求：一、确认我公司与曹鹏签订的《租用场地合同》、《补充协议》2份于2019年11月4日（即政府要求腾退搬离的时间）解除；二、被反诉人天佑恒远公司及第三人禾润恒通公司腾退坐落于北京市通州区北苑南路16号院北侧商业用房（北侧楼1-7层、南侧楼1-7层）的房屋；三、被反诉人天佑恒远公司支付截止到2019年11月4日的欠付租金6633390．41元；四、被反诉人天佑恒远公司及第三人禾润恒通公司赔偿我公司因代付押金造成的经济损失615295．5元；五、本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人天佑恒远公司及第三人禾润恒通公司承担。事实和理由：2012年7月16日，我公司与曹鹏签订了《租用场地合同》，合同约定：我公司同意曹鹏将坐落于北京市通州区北苑南路16号院北侧的印刷、装订两座厂房拆除后建商业用房，租期10年，自2013年8月1日起计租。2013年6月24日，我公司、曹鹏与天佑恒远公司签订《补充协议》，约定自2013年6月18日起由天佑恒远公司接替曹鹏履行《租用场地合同》，天佑恒远公司将承租场地改建为公寓，并将部分房屋出租给次承租人，部分房屋出售给禾润恒通公司，但天佑恒远公司没有按照合同约定按期足额缴纳租金。2017年1月11日，北京市规划和国土资源管理委员会作出（2017）规通执拆字第001号的《限期拆除决定书》，将本案房屋认定为违法建设，并责令我公司在2017年1月27前无条件拆除。此后，我公司多次通知天佑恒远公司解除合同、腾退房屋，以利于政府拆除，但天佑恒远公司拒不同意。通州区政府为尽快推进腾退拆违工作，责令我公司将天佑恒远公司、禾润恒通公司收取或其次承租人收取租户的押金退还给涉案建筑内实际租户。自2019年11月4日起，我公司共计代付押金615295．5元。现涉案建筑内大部分租户已经腾退。为此，我公司提起反诉，请求贵院依法支持我公司的反诉主张。原告（反诉被告）天佑恒远公司对反诉辩称，一、我公司同意解除租赁合同和补充协议，具体时间由法院酌定。二、关于腾退，涉案房屋的实际占有人并非我公司，我公司无法完成腾退工作，建议中农公司另行处理。三、关于支付拖欠租金，我公司不同意支付，按照租赁合同第六条之约定，所有审批手续均应由我公司办理，但合同亦明确约定由中农公司来进行报批，且其不得干扰我公司的经营活动，因为中农公司的原因导致我公司经营困难，已经无法正常经营，因此租金不应该交纳。我公司自2017年10月开始停付租金，因为当时政府已经发通知要求腾退，我公司已无法正常经营。四、我公司实际上并没有如中农公司所述获得了很大的利益，目前看来我公司将面临诸多诉讼。五、本案属于租赁合同纠纷，不属于物权纠纷，租赁合同解除双方应该按照合同约定承担责任，与物权无关，与违建也无关。六、中农公司主张的代付押金的经济损失与本案无关，因为涉及其他商户，且所涉人员众多，而中农公司只是垫付了部分人员的押金，因此针对该诉求另行诉讼解决较为妥当。七、我公司不同意承担诉讼费。第三人禾润恒通公司述称：我公司认可原告天佑恒远公司的诉求，并要求法院将中农公司赔偿款项中的65%判归我方（不含鉴定费、评估费）；针对中农公司的反诉请求，我公司答辩意见与天佑恒远公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、曹鹏及天佑恒远公司承租及改扩建情况2012年7月16日，中农公司（当时名称为中国农业出版社印刷厂，于2019年4月18日更名为中农公司）作为出租方（甲方）与案外人曹鹏作为承租方（乙方）签订《租用场地合同》，载明：中农公司同意曹鹏将坐落于北京市通州区北苑南路16号院北侧（以下简称涉案土地）的印刷、装订两座聚苯彩钢板3042平方米厂房拆除，钢架结构及废料归曹鹏自行处理，曹鹏应在此建商业用房；曹鹏在厂区原锅炉房地上为甲方免费建造库房，现办公楼前建遮阳棚约680平方米（按中农公司要求建造）。合同第二条约定：新房屋产权归属及租金收取标准：1、新建房屋一旦竣工产权归甲方所有。乙方享有租期使用权。2、甲方按乙方占地面积3800平方米，年租金300万元收取租金。合同第三条约定：租赁期限：1、本合同租赁期限为10年。乙方自签订合同之日起至9月15日务必将库房建成交付甲方使用，甲方务必于11月底将印刷、装订两座车间腾空交于乙方。因乙方改造建设工程大，且乙方自行承担改造厂房、建设商业用房所需全部费用，甲方同意给予乙方8个月的建设装修期限，即从2013年8月1日起开始计租……2、租赁期届满，如乙方不提出终止合同，则按此合同条款续租，仍按原有3800平方米土地计算，租金和租期另行商定。合同第四条约定：租金标准及相关费用的支付方式。1、乙方自签订合同之日起五日内向甲方预付两年租金600万元，自2015年8月1日起乙方开始支付甲方第三年及以后的租金。2、租金的支付：从2015年8月1日起，全年租金分四次平均结算，即乙方分别在2月、5月、8月、11月的5日前向甲方交纳后三个月的租金（如2月5日前交付2-4月的租金）；3、在租赁期限的第六年至第十年，租金调整为每年315万元，即每季度78．75万元。合同第六条约定：1、甲方应支持和配合乙方在建房和经营过程中合法手续的报批，不得随意干扰乙方的经营活动。2、甲方同意乙方与第三方合作联营或租赁，但是乙方与第三方发生的任何问题或经济纠纷由乙方承担，乙方不得以此为由拖欠租金及相关费用。合同第八条第2款约定：乙方租用范围内的土地使用权因社会公共利益或城市建设需要而被依法征用、房屋被拆迁时，土地补偿、地上物补偿（3042平方米）归甲方，其余地上物一切补偿归乙方所有，经营损失补偿费80%归乙方，20%归甲方，甲方不向乙方作任何补偿。乙方为甲方建造的库房及遮阳棚补偿归乙方所有，土地补偿、地上物等一切且他补偿归甲方所有。合同另就争议解决等进行了明确约定。2013年5月29日，中农公司作为甲方与曹鹏作为乙方签订《补充协议》（以下简称《补充协议1》），约定：根据《租用场地合同》中之规定，现签订补充协议如下：1、乙方免费为甲方所建的两座房屋面积分别为东1纸库977．50平方米，东2装订厂房965．40平方米，于2013年5月20日建好交与甲方使用。办公楼前遮阳棚677．81平方米，于2012年8月30日建好交与甲方使用。2、非甲方同意，以上三处建筑乙方不得拆除。如因甲方需要拆除，则由乙方实施拆除，房屋全部材料归乙方所有，甲方不给予拆除补偿。如因政府或开发商需要拆除，东1纸库977．50平方米地上物全部补偿归乙方所有，东2装订库房965．40平方米房屋地上物主体部分补偿归乙方所有，室内的水、电、暖及装修补偿归甲方所有，遮阳棚补偿归乙方所有。3、由于乙方原因没能按照合同约定于2012年9月15日前将房屋建好交付甲方使用，因此，按照原合同甲方从2013年8月1日起开始对乙方计租。4、其他条款按照2012年7月16日签订的合同执行。2013年6月24日，中农公司与曹鹏、天佑恒远公司签订《补充协议》（以下简称《补充协议2》），约定：一、自2013年6月18日起天佑恒远公司全权接替曹鹏继续履行《租用场地合同》和《补充协议1》，中农公司此前预收的600万元租金，按照曹鹏要求以“北京天佑恒远物业管理有限公司”为付方开具发票。中农公司与曹鹏无遗留问题。自此，双方订立的《租用场地合同》及《补充协议1》与曹鹏个人再无关联。二、自签订本补充协议之日起，由中农公司与天佑恒远公司继续履行《租用场地合同》及《补充协议1》，双方根据合同及补充协议享有权利和承担义务，没有任何疑义。上述协议签订后，中农公司向曹鹏交付了涉案院落，曹鹏与天佑恒远公司自2012年8月起至2019年5月止陆续支付了租金共计1233万元。另，曹鹏与天佑恒远公司按合同约定拆除了涉案院落内原有印刷、装订厂房，新建了商业楼一栋（含北楼、南楼，以下简称1号楼）、厂区库房一处（含印刷车间、纸库各一座，以下简称2号楼）及遮阳棚一处（以下简称3号楼），其中2号楼、3号楼无偿提供给中农公司使用至今，1号楼由其装修，并部分作为商业用房出租经营、部分装修改建为公寓并进行了出租或出售。2016年1月17日，天佑恒远公司作为甲方与禾润恒通公司作为乙方签订《合同书》，载明：甲方将其承租的原印刷厂房3042平方米改建为商业用房的商业楼，约21000平方米，现甲方将商业用房北侧楼第三至六层约8100平方米的公寓房作价1550万元转让给乙方（包括但不限于相应的装修、附属设施等），合同期限以《租用场地合同》及《补充协议2》约定为准，合同到期后，甲方承诺其或曹鹏再与中农公司续签合同，甲方必须与禾润恒通公司签订相应的合同，租期以与中农公司签订的续签合同为准。上述合同签订后，天佑恒远公司向禾润恒通公司交付了所涉房屋，禾润恒通公司对相应房屋进行了装修及出租经营。二、有关单位认定违建及通报拆除情况2014年1月2日，中农公司向曹鹏及天佑恒远公司的法定代表人陈坤领发函，载明：根据通州区规划分局市规（通）执停字【2013】第059号通知要求，现责令你所组织建设的工程自2014年1月3日零时起全部停工，并积极配合我厂做好相关违建的善后处理事宜。曹鹏、陈坤领接收该函件并签字确认。2014年7月25日，中农公司向曹鹏及陈坤领发函，要求曹鹏及天佑恒远公司停止施工、停止经营。曹鹏、陈坤领签收该通知。2017年12月7日，中农公司向陈坤领发出《关于对承租者陈坤领的通报函》，要求天佑恒远公司立即对公寓楼内承租人员进行平稳分流和租金退还，并对存在火灾隐患的楼内设施于12月21日前予以改正。陈坤领签字确认已领取了上述通报函。2018年8月15日，中农公司向天佑恒远公司发出《终止合同通知书》，载明其于2018年1月17日通知天佑恒远公司终止房屋租赁合同并腾退房屋，天佑恒远公司未同意，现其再次依据房屋租赁合同第八条第3款之约定，通知天佑恒远公司终止合同、腾退房屋。陈坤领于2018年8月18日签收了该通知书。另查：2017年1月11日，北京市规划和国土资源管理委员会向中农公司发出《限期拆除决定书》【（2017）规通执拆字第001号】，载明：你单位未经城乡规划主管部门批准，擅自于2008年至2012年期间，在通州区北苑南路16号、京津公路东侧建设砖混结构3层楼房3栋（其中2栋局部2层、1层）、砖混结构2层楼房2栋（其中1栋局部1层）、砖混结构5层楼房1栋（局部4层、1层）、框架结构6层楼房1栋、砖混结构7层楼房1栋，砖混结构6层楼房1栋，并在原有3层车间顶部加建框架结构2层、西侧加建1层平房2处，建筑面积共计51817．845平方米。以上行为违反了相关法律规定，本行政机关现责令你单位于2017年1月27日前将上述违法建设项目无条件拆除。如逾期不拆除，本行政机关将通报通州区人民政府，由通州区人民政府责成城市管理综合行政执法等机关实施强制拆除。经核实，《限期拆除决定书》涉及1号楼，但未涉及2、3号楼。2017年12月1日，北京市通州区人民政府（以下简称区政府）向中农公司发出《区政府关于及时清除中国农业出版社印刷厂院内违法建设安全隐患的函》，载明中农公司厂院内的公寓属违法建设，以该公寓现有消防条件及租住人员稠密程度，一旦发生火灾等事故，将严重威胁租住人员人身安全，故督促中农公司立即采取果断措施，督促经营者对涉案公寓内承租人员进行分流和租金退还，及时消除重大安全隐患。2018年1月12日，北京市规划委员会通州分局向中农公司发出《关于加快违法建设拆除工作的函》，督促中农公司采取有效措施，尽快将违法建设项目拆除。2018年9月，区政府责成北京市通州区城市管理综合行政执法局（以下简称区城管局）对上述违法建设进行强制拆除。2019年11月18日，北京市通州区城市管理综合行政执法局作出《行政强制拆除决定书》，责令中农公司于收到决定书之日起15日内拆除违法建设，逾期仍未履行的，区城管局将于2019年12月4日依法强制拆除。三、工程造价及装饰装修残值评估情况（一）工程造价鉴定情况2019年3月7日，天佑恒远公司申请就其改扩建进行工程造价鉴定。经北京市高级人民法院随机选定，北京华银科技集团有限公司（以下简称华银公司）作为本案的鉴定机构。2019年4月3日，华银公司向本院寄送《关于鉴定工作的联系函》，载明因双方当事人对开工时间及完工时间无法达成一致意见，要求本院提供鉴定基准日，以便该公司开展下一步鉴定工作。同时，华银公司查询并向本院提供了涉案院落的历史地貌图。根据2013年9月的历史地貌图，2号楼、3号楼已建成，1号楼尚未建成。根据2017年5月的历史地貌图，1至3号楼均已完工。经本院询问，双方对开工及完工时间仍无法达成一致意见，且均无法提供证据证实各自主张。天佑恒远公司针对历史地貌图解释称，中农公司在鉴定机构听证会上陈述1号楼的开工时间是2013年7月，故天佑恒远公司对该开工时间予以认可，但因1号楼重建之前需拆除原有厂房，故地貌图虽显示1号楼在2013年9月还未建成，但此时原有房屋已部分拆除，故应认定为已开工建设；天佑恒远公司另表示认可中农公司在听证会上陈述的完工时间（2014年9月）。中农公司否认了上述时间，称其不清楚曹鹏及天佑恒远公司开工及完工时间，但从地貌图来看，开工时间应为2013年9月之后。本院依法委托华银公司以2013年7月为开工时间继续开展鉴定工作。2019年8月21日，华银公司出具《工程造价鉴定意见书》，载明：1号楼工程造价（不含装饰工程）为77375224．08元，2号楼中印刷车间工程造价为1152576．79元、纸库为1214308．32元，3号楼工程造价为270533．87元，室外工程造价为155258．26元，以上共计81567901．32元。天佑恒远公司支付了鉴定费781800元。天佑恒远公司与禾润恒通公司均对上述鉴定结论无异议。2019年9月9日，中农公司对上述鉴定结论提出了书面异议。华银公司于2019年9月16日出具《关于鉴定意见书质疑问题的回复函》，载明：1、关于涉案房屋不具备工程造价鉴定的法理基础的问题？答：被告方认为涉案房屋被认定为“违建”，不能进行造价鉴定。依据现行鉴定程序规范，无论是有关计量过程还是有关计价依据的规定，均未体现“‘违建’不具备造价鉴定”的规定，即本意见书是参考现行鉴定程序规范进行编制的，涉及鉴定程序规范之外的国家法规不在我公司的解释范畴。2、关于涉案鉴定方式存在“以偏概全、不客观、不真实”的问题？答：依据现行鉴定程序规范，本案确缺少当事人达成一致意见的鉴定资料，我公司仅可以通过现场勘验对涉案内容的技术参数进行核实，并形成现场勘验记录，被告方拒绝在现场勘验记录上签字其并不影响司法鉴定人对案情调查事实的确认。即本意见书是依据现场勘验情况结合相关国家标准和技术规范出具的专业性意见，客观、真实地反映了鉴定人员对涉案内容的理解。如当事人认为鉴定内容与标的物实际内容不符，仍可以通过委托单位提供补充鉴定资料，我公司可依规进行补充鉴定。3、关于涉案造价中囊括的“安全文明施工费”是否可以计取的问题？答：鉴于本案鉴定资料缺少施工合同，我公司在声明中已明确，如鉴定内容涉及没有施工合同的工程，工程造价的取费将假定为具备合法资质的施工单位完成该施工内容，但其是否需要计取相关费用，将由委托单位进行认定。同时，结合“安全文明施工费”的定义，其是指按照国家及北京市现行的建筑施工安全、施工现场环境与卫生标准和有关规定，购置和更新施工安全防护用具及设施、改善现场安全生产条件和作业环境所需要的费用，包括环境保护、文明施工、安全施工及临时设施等费用。即“安全文明施工费”属于工程造价的取费内容之一，其是否需要计入委托单位的认定范畴，需由委托单位进行确定。4、关于涉案造价中囊括的“人工费、企业管理费、利润、规费、税金”等工程费用是否可以计取的问题？答：鉴于本案鉴定资料缺少施工合同，我公司在声明中已明确，如鉴定内容涉及没有施工合同的工程，工程造价的取费将假定为具备合法资质的施工单位完成该施工内容，但其是否需要计取相关费用，将由委托单位进行认定。为便于委托单位及当事人的理解，当事人所提及的专业名词定义，可以通过建标【2013】44号文件的附件内容进行查找。即结合建标【2013】44号文件的规定，当事人所提及的内容均属于工程造价的内容，其是否需要计入委托单位的认定范畴，需由委托单位进行确定。5、关于涉案房屋存在“增值”的问题？答：当事人所提及的问题与工程造价涉及的计量、计价工作没有直接的联系，该内容不属于我公司的解释范畴。6、关于涉案造价中囊括的“人工费、企业管理费、利润、规费、税金”等工程费用的真实性问题？答：涉案费用的真实性，即实际支出情况属于财务凭证范畴，与我公司出具的鉴定意见书中采用的造价体系无关。7、关于“免费”建设标的物是否需要鉴定的问题？答：依据现有鉴定材料，我公司没有收到相关建筑物属于“免费”建设的鉴定材料，且该内容包含在鉴定申请人的申请范围及委托人的委托范围中，所以我公司鉴定范围无误。综上所述，被告鉴定方异议书主要涉及鉴定范围、鉴定方式、工程取费及实际支出情况等问题，除鉴定范围及实际支出情况问题外，我公司对涉案建筑物工程造价的鉴定方式、工程取费等问题分别进行了阐述，除委托单位要求补充鉴定外，本鉴定意见书数据不作调整。2020年4月14日，华银公司根据本院委托就《工程造价鉴定意见书》中的规费、企业管理费及税金单列项，结论为：规费为2597467．27元、企业管理费5681302．63元、税金2689745．15元，以上三项共计10968515．05元。《工程造价鉴定意见书》出具后，中农公司又向本院递交了一份《情况说明》，欲证明鉴定结论与实际情况不符。该《情况说明》由陈坤领于2014年7月27日向中农公司出具，载明：“我公司在贵厂承租并投资改扩建项目的情况简介如下：一、建筑形式及规模：1、建筑形式为钢结构主体结合砖混隔墙；2、建筑规模为23000平米。二、项目介绍：1、一、二层为商业用房，用于各类商业经营（如：饭店、超市、健身等）面积约为：6800平米。2、三至六层为白领公寓，针对出租对象为外来打工人员。面积约为16200平米。三、投资规模及情况介绍：1、总投资为6000万人民币。2、已结算工程款总计为：2400万元。其中自有资金为1300万，银行贷款及社会集资部分为1100万元，平均借款利率为24％。3、未结算工程款部分为60％，合计3600万元。其中工人工资约为1600万元，应于2014年12月底结清80％，2015年6月底前结清剩余部分工人工资。另有2000万元材料供应商款及其他费用应于一年内按月结清。四、项目入住情况介绍：1、一、二层商业部分入住率为100％，且绝大部分商户已装修开业，我公司收取的租金已用于支付部分工程款项和其他费用。2、三至六层入住率为50％。合同签订的年限为1至3年，收取的租金也用于支付部分工程款项。入住的住户大部分为外地来京人员及附近上班族等，他们也都投入装修入住等费用。综上所述，该项目现在涉及部分超出政府规划的情况，希望政府能够酌情处理。一旦出现强制拆除等情况首先我们投资人无法承担如此之大的损失，从而导致无法支付剩余未结算工程款项。其中包括大部分工人工资、材料供应商等。而且已入住的商户、住户也已投入大量资金，他们大多数像我们一样对该项目的投入是倾其所有的，将毕生的积蓄全部投入其中。这一系列连锁反应是不可想象的。一旦问题出现后果是不堪设想的。再次希望政府看在该项目起到解决北苑地区外来人口住宿问题、稳定社会治安问题、繁荣地区经济等问题上予以则情处理。”双方共同确认上述《情况说明》系在中农公司向天佑恒远公司发出停止建设、停止经营函件后出具，目的是由中农公司出面协调，避免有关机关将涉案建筑物认定为违建拆除。天佑恒远公司解释称，为避免因“超高超大”被认定为违建，陈坤领在出具《情况说明》时对建筑规模做了缩小陈述，所载明金额均为概数，其中对所涉建筑物面积、楼层、投资金额等的陈述均与实际不符，且不含装修价格，故应以鉴定结论为准。（二）装饰装修残值评估情况2019年3月7日，天佑恒远公司申请就其装饰装修残值进行评估。经北京市高级人民法院随机选定，首信（北京）国际资产评估有限公司（以下简称首信公司）作为本案的评估机构。2019年10月21日，首信公司出具《资产评估报告》，载明：天佑恒远公司建造的四处房屋装饰装修残值为31286075元，其中，企业管理费、规费、税金分别为2758350．77元、1331629．74元、1258140．3元。天佑恒远公司支付了评估费25万元。天佑恒远公司与禾润恒通公司均对评估结论无异议。中农公司于2019年11月28日对评估结论提出书面异议。2019年12月10日，首信公司出具回复函，载明：一、本案委托方未向我公司提供反映装修工程的材料，本次评估依据的项目、工程量为现场勘验时实际勘验、记录、测量的项目数据，客观地反映评估对象的实际情况。二、本次评估依据《北京市建设工程预算定额（2012）》相关标准测算得出，该定额标准中要求除定额子目组价直接费以外，需对工程价格进行项目取费。异议人提出的人工费属于定额直接费中的项目，企业管理费、利润、规费、税金等项目为取费项目，均严格按照标准进行计算。三、异议人提出“本案涉案房屋系‘违建’，建造过程也未依规进行”等意见，属于定性问题也未见评估资料反映该状况，其判定超出我公司资质权限范围，我公司无权答复。四、其他情况（一）天佑恒远公司改扩建时间本案审理过程中，双方就1号楼开工及完工时间存在争议。天佑恒远公司与禾润恒通公司称其于2013年年底已完成建设工程的施工；于2014年3月左右完成装修，并开始对外招租经营；于2014年11月就3至7层原有房屋进行了改建，将商铺改建为公寓经营；禾润恒通公司在2016年受让部分建筑物后进行了重新装修和出租；期间，部分租户亦进行了装修。天佑恒远公司解释称因投资规模较大，在收到中农公司的停止建设的函件后，其只能继续完成施工及装修。农印厂对天佑恒远公司及禾润恒通公司的陈述不予认可，称其不清楚具体施工情况，但认可其发函时天佑恒远公司正在进行内部装修。（二）天佑恒远公司停止经营情况天佑恒远公司、禾润恒通公司称因政府有关机关认定1号楼为违建，其自2017年10月开始已无法正常经营，2019年11月4日现场停水停电，故天佑恒远公司拒绝支付2017年10月之后的租金。中农公司对此不予认可，称部分商户仍在经营，认可2019年11月4日开始停电和停止售水。本案审理过程中，中农公司撤回了要求天佑恒远公司腾退涉案场地的诉求。本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现本案双方当事人均要求解除合同，本院不持异议。关于具体解除时间，天佑恒远公司主张以立案之日为准，但其立案之时并未提出解除合同的诉求，而是于2019年12月3日增加了解除合同的诉求，故其主张时间不妥。中农公司主张以2019年11月4日为解除时间，此时现场已停水停电，天佑恒远公司承租场地进行经营的合同目的已无法实现，故中农公司所主张之解除时间理由正当，本院依法予以支持。本案争议焦点是天佑恒远公司应否支付欠付租金，及中农公司应否赔偿天佑恒远公司改扩建损失、装饰装修损失及赔偿标准的问题。就此，本院具体分析如下：焦点一、关于天佑恒远公司应否支付欠付租金的问题。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。经查，截止到2019年11月4日，天佑恒远公司尚未腾清1号楼并将其交付中农公司，故其理应支付此前的租金。但天佑恒远公司以1号楼自2017年10月起已无法正常经营为由拒付此后的租金，就此，本院认为，其一，从《租用场地合同》的具体约定来看，天佑恒远公司作为承租人租赁涉案院落的目的是为了在此新建商业用房用于经营，中农公司有义务支持和配合天佑恒远公司在建房和经营过程中办理相应的审批手续，但双方均未就1号楼的建设办理审批手续，致使1号楼在2017年1月11日被正式认定为违建，自此，多家政府主管机关陆续发文催告限期拆除违法建设，该情形必然影响天佑恒远公司的正常出租与经营，故中农公司要求完全按照合同约定标准支付租金不妥，本院酌情将原有标准自2017年10月起调低至原标准的50%，扣除已付款，天佑恒远公司应向中农公司支付租金金额为3418147元。焦点二、中农公司应否赔偿天佑恒远公司改扩建损失和装饰装修损失的问题对于天佑恒远公司主张的改扩建费用及装饰装修残值损失，本院认为，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。另，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。经查，双方所订立的《租用场地合同》明确约定了承租人“应在此建商业用房”，且还约定了承租人应“免费”为出租人建造库房和遮阳棚，并约定出租人“应支持和配合乙方在建房及经营过程中合法手续的报批”。天佑恒远公司作为承租人，明知1号楼的建设未办理完毕规划审批手续而进行施工，在中农公司向其发函通知停止施工的情况下，其仍进行了部分施工建设，故其对1号楼被认定为违建产生的损失负有明显过错；中农公司作为出租人，不仅获取了租金，还免费“取得了”天佑恒远公司为其建设的库房、遮阳棚的所有权，其在享受合同为其带来利益的同时，却未及时协助天佑恒远公司办理相应建设工程的规划审批手续，在有关机关向其发函通知停工的情况下，其仅向施工方书面告知停工停业，而未采取其他有效措施阻止施工建设，并且还继续受领租金，显然，其对天佑恒远公司的继续施工、经营采取的是一种听之任之的态度，故其对损害结果的发生亦存在明显过错。综合以上情节，本院认为双方对损害后果的发生负有同等过错责任。另，合同虽明确约定相应扩建费用由天佑恒远公司一方承担，但在已确定损失数额较大且双方均承担同等过错责任的情况下，由一方承担全部损失会导致利益明显失衡，结合天佑恒远公司将所涉房屋出租、出售给数百户案外人的具体情况，为妥善解决后续问题，本院酌情确定中农公司应就天佑恒远公司改扩建损失及装饰装修损失承担50%的赔偿责任。焦点三、关于赔偿标准的问题。其一，就中农公司主张鉴定（评估）结论与天佑恒远公司出具的《情况说明》不符，应以《情况说明》记载金额为准的辩解意见，本院认为，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。经查，陈坤领出具的《情况说明》明确载明其投资金额为6000万元，该数额与鉴定（评估）结论相差较大，但本院认为，其一，《情况说明》是出具人为特殊目的、在特殊背景下出具，即当时1号楼尚未被认定为违建，陈坤领针对中农公司发出停止建设、停止经营的函件而作出的回应，目的是通过中农公司向有关单位反映问题，避免认定违建，其出具时间并不在诉讼期间；其二，《情况说明》所记载金额均为概数，与实际投资金额可能存在出入；其三，《情况说明》载明的1号楼楼层数（6层）明显与实际情况不符（7层）。综上，陈坤领出具《情况说明》不构成“自认”，并且明显与事实不符，故对于中农公司要求以《情况说明》所载明金额为计算损失缺乏依据，本院不予采信。其二，关于中农公司主张鉴定（评估）结论按照正规建筑企业取费，并计取了安全文明施工费、人工费、企业管理费等费用缺乏依据的辩解意见，本院认为，本案所涉建设工程及装饰装修工程规模较大，天佑恒远公司未就其将相应工程发包给有资质的施工单位提供施工合同、图纸等证据，致使鉴定（评估）机构仅能依据2012《北京市建设工程计价依据-预算定额》（以下简称《定额》）取费，按照《定额》及《建筑安装工程费用项目组成》之规定，企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，规费是指按照国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用，包括社会保险费和住房公积金，税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加。上述三项费用均为有资质的建筑安装企业在施工时应发生的费用，天佑恒远公司未举证证明其将工程发包给了有资质的建筑安装企业，亦未提交证据证明有相应费用的实际支出，故上述款项，本院依法予以扣减。对于中农公司提出异议的其他费用，因鉴定机构均按照相应规定计取，且无其他充分依据扣减，故本院不予核减。另关于中农公司要求天佑恒远公司与禾润恒通公司赔偿其代为退还次承租人押金损失的诉求，鉴于所涉次承租人人数众多，根据合同的相对性原则，本院不便将次承租人均追加为本案第三人参与诉讼，亦不便核实向其实际退还租金情况，故中农公司可就该项请求另诉主张。关于禾润恒通公司要求就其损失一并解决之主张，因其与天佑恒远公司的合同关系与本案不属同一法律关系，本院亦不予支持，其可另行诉讼主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中农印务有限公司与曹鹏于二〇一二年七月十六日签订的《租用场地合同》于二〇一九年十一月四日解除；二、被告（反诉原告）中农印务有限公司与曹鹏于二〇一三年五月二十九日签订的《补充协议》于二〇一九年十一月四日解除；三、原告（反诉被告）北京天佑恒远物业管理有限公司、曹鹏与被告（反诉原告）中农印务有限公司于二〇一三年六月二十四日签订的《补充协议》于二〇一九年十一月四日解除；四、被告（反诉原告）中农印务有限公司赔偿原告（反诉被告）北京天佑恒远物业管理有限公司改扩建损失35299693元，于本判决生效之日起三十日内给付清；五、被告（反诉原告）中农印务有限公司赔偿原告（反诉被告）北京天佑恒远物业管理有限公司装修损失12968977元，于本判决生效之日起三十日内给付清；六、原告（反诉被告）北京天佑恒远物业管理有限公司给付被告（反诉原告）中农印务有限公司租金3418151元，于本判决生效之日起三十日内给付清；七、驳回原告（反诉被告）北京天佑恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）中农印务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费781800元，由原告（反诉被告）北京天佑恒远物业管理有限公司负担390900元（已交纳），由被告（反诉原告）中农印务有限公司负担390900元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费250000元，由原告（反诉被告）北京天佑恒远物业管理有限公司负担125000元（已交纳），由被告（反诉原告）中农印务有限公司负担125000元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费（含反诉案件受理费）596541元，由原告（反诉被告）北京天佑恒远物业管理有限公司负担285002元（已交纳），由被告（反诉原告）中农印务有限公司负担311539元，其中62541元已交纳，剩余248998元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  佘亚妮人民陪审员  杨秋玲人民陪审员  梁 华二〇二〇年五月二十二日书 记 员  郑营营