甘肃省天祝藏族自治县人民法院   民事判决书   （2020）甘0623民初419号   原告：李林，男，现住天祝藏族自治县。   被告：景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝分公司，住所地甘肃省天祝藏族自治县华藏寺镇祝贡南路。   负责人：潘建平。   被告：天祝兴盛馨园物业管理有限公司，住所地甘肃省天祝藏族自治县华藏寺镇莫科路华藏嘉园1号楼4号铺面。   法定代表人：张江娥。   原告李林与被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝分公司（以下简称景泰兴盛天祝分公司）、天祝兴盛馨园物业管理有限公司（以下简称兴盛馨园物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李林到庭参加了诉讼，被告景泰兴盛天祝分公司、兴盛馨园物业公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李林向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令二被告立即向原告偿还房屋款20000元；2.依法判令剩余房屋款3612元冲抵2020年1月21日以后的物业费。事实与理由：原告于2017年8月31日购买了天祝某小区住××区商品房，因该房屋被景泰兴盛天祝分公司一房两卖，经协商调整为该小区某室。原、被告双方约定，调换后的房屋面积增大了17.54平方米，价值54388元，与原告之前已装修原房屋而产生的78000元装修费冲抵后剩余23612元由被告景泰兴盛天祝分公司给原告补偿。后由被告景泰兴盛天祝分公司出具了20000元房屋款欠条一份，双方口头约定剩余3612元冲抵物业费。现约定期限已届满，而二被告仍不履行偿付义务。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提出如上诉讼请求，请求贵院依法予以支持。   被告景泰兴盛天祝分公司、兴盛馨园物业公司缺席未作答辩。   原告李林针对其诉讼请求向本院提交了证据，本院认定如下：   1.2017年8月31日签订的商品房预订协议复印件一份（原告释明原件已经销毁）、2019年1月19日签订的商品房预订协议原件一份、买卖房屋补充协议原件一份，以证明原告购买了某小区某房屋一套，由于开发商一房两卖，人民法院将原告第一次所购买的房屋查封，后经与开发商协商，给原告重新调换了该小区某室房屋；因原告第一次购买的房屋已经进行了装修，花费了78000元的装修金，调换后的房屋较原房屋面积增大了17.54平方米，价值54388元，与原告之前已装修原房屋而产生的78000元装修费冲抵，剩余23612元约定由被告景泰兴盛天祝分公司补偿以及签订补充协议约定上述费用冲抵的事实。   2.欠条一份，以证明被告景泰兴盛天祝分公司应向原告返还房屋款20000元以及剩余的款项冲抵物业费的事实。   3.收据四张，以证明原告向被告交纳房款、装修押金、契税及物业费的事实。   4.天祝县人民法院（2019）甘0623执2号之一执行裁定书原件一份，以证明原告第一次所购买的房屋因被告开发商一房两卖而被查封的事实。   经审查，证据4系本院生效执行文书，内容真实，来源合法，本院予以确认。证据1中2019年1月19日签订的商品房预订协议、买卖房屋补充协议均系原件，内容真实，来源合法，本院予以确认；2017年8月31日签订的商品房预订协议虽系复印件，但能够与上述两份证据相互印证，形成完整的证据链条，本院对该证据予以确认。证据2、3均系原件，内容真实、来源合法，且能够与证据1相互印证，本院对该两组证据予以确认。   根据原告的陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：   2017年8月31日，原告李林与景泰兴盛房地产开发有限责任公司签订商品房预订协议，双方约定原告预订由被告开发的的位××县房屋，该房屋建筑面积约为116.1平方米，定于2017年10月1日交付，房屋总价为360000元。合同签订前，原告李林已于2017年8月15日以转账方式向景泰兴盛房地产开发有限责任公司支付了房款360000元。后景泰兴盛房地产开发有限责任公司向原告李林交付房屋，原告李林对该房屋进行了装修。2019年1月11日，本院作出（2019）甘0623执2号之一执行裁定书，对原告李林购买的该房屋进行查封。2019年1月19日，景泰兴盛房地产开发有限责任公司与李林签订买卖房屋补充协议书，约定将同小区内某室（建筑面积约为133.64平方米）调整给原告李林，合同同时约定，因调整后的房屋面积比调整前的房屋面积增大了17.54平方米，增大部分的房屋总价款为54388元；经双方协商，景泰兴盛房地产开发有限责任公司对李林因装修原房屋花费的78000元进行补偿，抵扣增大面积应付房款54388元后，该公司一次性补偿支付李林23612元，其他费用可在此补偿款中抵扣；合同同时对原告李林已缴纳的契税、物业费、装修保证金、水费、电费变更以及产权办理做出了约定。同日，本案被告景泰兴盛天祝分公司向原告出具内容为“欠条/今有景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝分公司欠李林（XXXX）房款贰万元整（?20000.00元），一年内付清”的欠条一份作为凭证，并作为欠款单位在欠条落款处盖章，其负责人潘建平亦在该欠条盖章，兴盛馨园物业公司在该欠条落款担保单位处盖章。后因被告未按约付清上述款项，原告李林诉至我院。   本院认为，民事主体的合法权益受到法律的保护。原告李林提交的证据相互印证，能够证明被告景泰兴盛天祝分公司拖欠原告房款20000元的事实，本院予以确认；现原告李林要求被告景泰兴盛天祝分公司支付上述款项，于法有据，本院予以支持。原告要求判令剩余房款3612元抵顶2020年1月21日以后物业费的诉讼请求，因买卖房屋补充协议书系景泰兴盛房地产开发有限责任公司与原告李林所签订，兴盛馨园物业公司并非该合同的主体，该合同对其并无约束力，且原告李林并未能提供确切证据证明兴盛馨园物业公司亦同意将该款项抵顶物业费，故原告李林的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持；根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”之规定，在原告提供的欠条中并未约定具体的保证方式，但兴盛馨园物业公司在欠条末尾“单保单位”处盖章，该处虽书写为“单保”，但结合欠条内容，能够认定此处为笔误，兴盛馨园物业公司实际系本案担保人，因未约定具体保证方式，依法应当按照连带责任保证承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债权履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”之规定，本案双方在欠条中并未约定保证期间，但欠条载明主债务为“一年内付清”，结合欠条落款时间为2019年1月19日的事实，本院认定主债务期间应于2020年1月18日届满，且至本案起诉时，本案保证期间并未届满，被告兴盛馨园物业公司依法应当对上述款项承担连带保证责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，二被告既未在本院指定的答辩期答辩，亦未在本院指定的举证期间届满前举证，至本判决作出前未能提交任何证据反驳原告诉讼请求，应当承担举证不能的不利后果。   综上所述，原告李林要求二被告退还房款20000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；其他诉讼请求没有事实依据，本院不予支持；二被告应当自本判决生效之日起10日内向原告偿还上述款项。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝分公司于本判决生效之日起十日内向原告李林支付其应当退还的房屋价款20000元；   二、被告天祝兴盛馨园物业管理有限公司对上述款项承担连带偿还责任；   三、驳回原告李林的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费390元，减半收取195元，由原告李林负担30元，被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司天祝分公司、天祝兴盛馨园物业管理有限公司负担165元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。   审判员 郭福鹏     二〇二〇年五月十八日   书记员 周晓芳