广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初1582号原告：深圳市万众鑫物业管理有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道翰岭社区梅东二路**翰岭院**101，统一社会信用代码：91440300745162178A。法定代表人：王汉军，总经理。委托诉讼代理人：范宁，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟祥福，广东华商律师事务所律师。被告：刘艳蓉，女。原告深圳市万众鑫物业管理有限公司诉被告刘艳蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范宁、被告刘艳蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、被告向原告支付2016年12月1日至2018年1月15日期间的管理费3267元（人民币，下同）、本体基金310.5元；2、被告向原告支付2016年12月至2018年1月期间原告代为垫付的水费553.9元、排污费183.3元、电费1656元、垃圾处理费169元;3、被告向原告支付逾期滞纳金3295.91元［按中国人民银行同期贷款利率（按照最低利率4.75%计算）自被告逾期之日起暂计算至2019年4月10日止，直至被告付清款项之日止］；4、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确其要求的电费为2016年12月至2017年11月期间的。事实和理由：2007年11月8日，深圳市南山区XXX大厦业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定：1、服务期限自2007年11月15日至2010年11月14日止；2、住宅物业管理费按建筑面积每月每平米2.6元收取；3、高层本体维修基金按建筑面积每月每平方米0.25元收取；4、业主每月15日前应按时交纳当月管理费，逾期每天按万分之五收取滞纳金。上述《物业管理服务合同》期限届满后，由于XXX大厦未再成立业主委员会，双方无法续签书面《物业管理服务合同》，为此，原告与小业主继续按照前期《物业管理服务合同》的约定履行合同，原告继续为XXX大厦提供物业服务直至2018年1月15日止。被告为XXX大厦某物业（建筑面积79.13平方米）的业主。根据原、被告双方《物业服务合同》的约定及相关法律法规的规定，原告向被告提供涉案物业之物业管理服务，被告应向原告支付物业管理费等服务费用。2007年11月起至原告终止XXX大厦物业服务止，原告均合法依约为被告提供符合标准的物业管理服务，忠实履行义务。但被告自2015年9月始，便开始以各种理由拒绝向原告支付物业管理费、本体维修基金等各项费用，原告曾多次向被告催讨，被告均以各种理由推托。作为XXX大厦小区业主，被告有义务按约定向原告缴交相应的物业管理费等服务费用，被告拒不支付管理费等服务费用的行为已严重违反物业管理服务合同的约定及相关法律法规的规定，严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九规定及相关法律规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决。被告辩称：一、原《XXX大厦物业管理服务合同》于2007年签订时，原告并未取得一级资质，实际上原告是在2011年才取得了一个三级资质，这样一家没有相应资质的物业公司怎么能提供合同里规定的一级物业管理服务？涉嫌合同欺诈。请原告提供证据，证明提供了一级物业管理服务，否则不能认定为履行了合同，更不能认定为事实上的管理。二、三级资质的物业没有对XXX大厦的管理权。深圳市政府在线网上公示深圳住宅局关于印发《深圳市物业管理资质证书管理规定》的通知的第一大项，第二条资质证书分为一级、二级、三级3种。注1（注1：此项原文为：(二)资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。持有甲级资质证书的单位，可以管理各类楼宇物业并按甲级标准收取管理服务费；持有乙级资质证书的单位，可以管理30层以下的各类楼宇物业并按乙级标准收取管理服务费；持有丙级资质证书的单位，可以管理9、层以下的楼宇物业(涉外住宅区、别墅小区除外)并按丙级标准收取管理服务费。XXX大厦是31层的高层建筑，3级资质的原告根本无权管理。三、根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准（深价规[2007]1号）》，综合管理一级服务收费标准为1.32元，二级服务收费标准为1.00元，三级服务收费标准为0.75元。原告一个三级资质物业公司只能按单价收0.75元收管理费。请原告提供证据，证明所定2.6元每平方每月的合同单价，符合《深圳市住宅物业服务收费指导标准（深价规[2007]1号）》。四、原《XXX大厦物业管理服务合同》已于2010年11月14日到期，合同到期后,原告没有按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，事实管理不成立。原告作为物业管理服务合同的乙方，却未履行合同义务，致使XXX大厦脏乱差的情况特别突出，具体存在以下情况：楼道、停车场垃圾不及时清理，臭气熏天，室内蟑螂老鼠成群；电气、给排水、消防等设备设施损坏严重，比如消防器材形同虚设、消防栓无水、烟感失效，存在严重安全隐患；大厦楼体常年无维护及更新；大厦屋顶构架、二楼大堂雨棚、地面、设施无维修，常年生锈，导致诸多安全隐患；小区四楼会所私拉电线，存在严重安全隐患；电梯作为高层住宅住户经常使用的重要交通设施，长期得不到原告的系统维护，经常损坏，使用中时常发生坠落数层的情况，业主人人提心吊胆，极易发生恶性安全事故，影响业主的生命安全。并且电梯已到使用年限，却得不到更换，直至福田物业接手后，广大业主为了自身安全考虑，不得不集资筹款更换了新电梯。对于以上情况，深圳卫视《第一现场》栏目对原告的不作为情况予以了解并进行报道，事后相关责任人被行政拘留10天。在原有四楼架空层的基础上，原告长期私自搭建、占用、出租四楼麻将室、舞蹈室，允许社会人员随意在小区内摆摊设点，在地下车库车位本身数量有限，不能满足小区业主自身需要的情况下，出租地下车库车位给小区外人员。以上资金收入从未对业主公示，资金去向不明，涉嫌被原告侵占，没有用于小区物业的基本维护。原告进驻XXX以来擅自更改四楼架空层功能，加建宿舍并擅自生火做饭（附件11），存在极大安全隐患。五、原告存在涉黑嫌疑，影响社会的和谐安定。XXX小区2003年开盘，前期由天健物业管理，管理不错，但2007年，小区居民李某用蒙骗手段赶走天健物业，自己个人挂靠万众鑫物业管理公司，自此小区管理等一团糟，且一直没有业委会。2017年小区热心业主自发组织想成立业委会，但是李某多次使用恐吓、威胁的手段想尽办法阻挠，以至于引起多次群体性事件，派出所多次出警解决冲突。六、XXX大厦本体维修金问题。自原告开始XXX大厦的管理以来，从未上交过文本维修金，归集一直为零。南山区住建局于2018年10月对原告开出行政处罚决定书。如此下来常年累月的日晒雨淋，大厦的楼体和电梯等各项设备没有充足的资金，保证维修的顺利进行，极易引起安全事故，对广大业主的生命财产造成严重威胁。由于本体维修金为零，不得已，自原告退出小区管理以来，业主多次以集资等方式对小区的电梯、二楼雨棚等年久失修的安全隐患进行维修更新。七、XXX电费问题。福田物业接管后，由福田物业补交垫付了2017年12月到2018年1月15日的电费。本人并于2019年8月已补交给福田物业金额：91.80元。九、政府及其他业主对原告不作为的意见。深圳市南山区住房和建设局于2018年1月12日，发布了2017年度对南山区物业服务企业不良行为的通报，深圳市万众鑫物业管理有限公司排名该黑榜的第一名。南头街道办事处于2017年12月组织召开了XXX小区业主大会临时会议，对是否同意与深圳市万众鑫物业管理有限公司续签物业服务合同进行投票表决，结果显示有99.5%的业主不满意原告的物业服务，不同意与其续签物业服务合同。综上所述，原告作为本人房屋的物业服务管理者，没有做到物业管理服务合同中的应尽义务，并且不上交本体维修金，致使XXX大厦形成常年脏乱差的情况，大厦二楼的雨棚、电梯、屋顶构架等部位年久失修，存在极大的安全隐患。以上情况，广大业主和南山区政府及南头街道的领导都心知肚明。本人在这样的小区里生活，人身安全得不到应有的保障，常至夜不能寐，严重影响本人的身心健康和工作生活。原告在原物业管理服务合同到期的情况下，赖着不走，持续损害广大业主的正当权益，占据非法所得。为了能继续他们的不法勾当，甚至阻挠广大业主成立新的业委会。本人作为中华人民共和国的公民，一直遵纪守法，用自己辛勤汗水换来的积蓄，才在深圳这个一线城市落户安家，实属不易。拒交物业费是无奈之举，只为早日赶走黑物业公司，过上安定的正常生活。以上情况请法官明辨。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区（涉案房产），建筑面积93.01平方米，于2012年8月31日核准登记在两被告名下。2007年11月8日，深圳市南山区XXX大厦业主委员会(甲方)与原告（乙方）签订《XXX大厦物业管理服务合同》，约定：乙方为涉诉小区提供物业管理服务；业主每月15日前应按时缴纳当月管理费，逾期每天按万分之五收取滞纳金；物业服务费的标准为住宅按建筑面积每月每平方米2.6元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日应交万分之五作滞纳金；受有关部门或单位的委托，乙方可代收代交水费、电费等费用；本体维修基金高层按建筑面积每月每平方米0.25元；合同期限三年，自2007年11月15日起到2010年11月14日止；及其他内容。2017年12月18日至12月24日，深圳市南山区南头街道办事处组织涉诉小区召开业主大会临时会议，议题为：1、是否同意与原告续签物业服务合同；2、是否同意南头街道办事处委托大汪山社区居民委员会与临时应急物业服务企业签订临时物业服务合同。2017年12月25日，南头街道办事处作出业主大会临时会议结果公告，公布表决结果为第1项议题不通过，第2项议题通过。2018年1月2日，南头街道办事处向原告出具《关于XXX大厦物业管理项目交接事宜的函》，内容为：“2017年12月18日至24日，XXX大厦召开业主大会临时会议，会议决定：不同意与你公司续签物业服务合同，并同意我办委托大汪山社区居民委员会与临时应急物业服务企业签订临时物业服务合同。根据《深圳经济特区物业管理条例》等相关规定，并结合实际，现我办决定：你公司于2018年1月15日上午10:00开始，与应急物业公司办理交接手续。所有预收、代收费用结清至1月15日24:00时止。”原、被告确认原告于2018年1月15日退出涉诉小区。为证明涉诉小区的水电费由原告统一代收代缴，且原告已垫付了涉案房产水费、排污费、垃圾处理费及电费的事实，原告提交了《深圳市城市供排水合同》、深圳市水务（集团）有限公司出具的发票、水表读数表、《供用电合同》、深圳供电局有限公司出具的发票、电表读数表等证据予以证明。被告对用水量统计表、用电量统计表的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可，但表示不清楚其相关费用支付至何时。原告提交了一份《欠费明细表》，载明了2016年10月至2018年2月期间涉案房产每月的水费、排污费、电费、垃圾处理费的金额，上述期间共计产生水费553.9元、排污费183.3元、电费1656元、垃圾处理费169元。被告对该明细表不予认可。为证明原告对涉案小区的管理混乱、管理不作为、小区脏乱差、小区设施设备缺乏维护、原告存在涉黑的违法行为、未移交本体维修基金等，被告提交了相关照片、深圳市福田物业发展有限公司（简称福田物业）和大汪山社区居委会对原告未移交电梯设备资料的联系函、深圳市南山区住宅发展事务中心向原告出具的《日常收取的物业专项维修资金交存催办书》、深圳市南山区住房和建设局对南山区物业服务企业不良行为进行通报（列举了原告存在的不良行为）、福田物业出具的《时代饺子大厦接管验收报告》等予以证明。本院认为，原告与深圳市南山区XXX大厦业主委员会签订的《XXX大厦物业管理服务合同》合法有效，该合同到期后，原告继续为涉诉小区提供物业管理服务，故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告未举证证明原告未按《物业管理条例》等法规的相关规定向包括被告在内的涉诉小区业主提供物业管理服务，原告虽存在政府相关部门通报的不良行为，但被告以此为由主张可以不交或者少交物业管理费，理据不足，本院不予采纳。原告为小区提供物业管理服务至2018年1月15日，故被告应向原告支付2018年1月15日之前的物业服务费和本体维修基金。被告未举证证明其已向原告缴纳了前述期间的相关费用，应承担举证不能的法律后果，故应参照《XXX大厦物业管理服务合同》中约定的相关费用标准计算相关费用。对于被告提出的诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原告未提交证据证明其已向被告催收过相关费用，原告于2019年5月17日提起本案诉讼，故2016年5月18日之前的物业费、水电费等费用已过诉讼时效。原告要求被告支付的系2016年12月之后的费用，并未超过诉讼时效。综上，被告应向原告支付2016年12月1日至2018年1月15日期间的物业管理费3265元（2.6元/月/平方米×93.01平方米×13.5个月）、2016年12月1日至2018年1月15日期间的本体维修基金313.9元（0.25元/月/平方米×93.01平方米×13.5个月）。原告要求被告支付本体维修基金310.5元，系其对自身权利的处分，本院予以照准。对于原告要求被告支付的垃圾处理费、水费、排污费、电费。原告代收垃圾处理费、水费、排污费、电费，符合相关规定，且原告已提交相关证据证明涉案房产的用水、用电量及原告已代为垫付的事实，故原告已垫付的涉案房产在2016年12月至2018年1月15日期间的水费、排污费、垃圾处理费及2016年12月至2017年11月期间的电费，被告应予支付。根据原告提交的《欠费明细表》中载明的每月水电费、排污费及垃圾处理费的金额，被告应向原告支付上述期间的水费553.9元、排污费183.3元、垃圾处理费169元、电费1656元。对于原告主张的前述费用的滞纳金。因《XXX大厦物业管理服务合同》已到期终止，原、被告之间系事实上的物业服务合同关系，原告要求被告支付滞纳金无相关合同依据，且原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘艳蓉于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万众鑫物业管理有限公司支付2016年12月1日至2018年1月15日期间的物业管理费3265元、本体维修基金310.5元；二、被告刘艳蓉于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万众鑫物业管理有限公司支付2016年12月至2018年1月15日期间的水费553.9元、排污费183.3元、垃圾处理费169元及2016年12月至2017年11月期间的电费1656元；三、驳回原告深圳市万众鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告已预缴，由原告负担2.1元，由被告负担22.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年五月十八日书记员  陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。