广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终446号上诉人（一审原告）：潘小云，男，汉族，1971年1月23日出生，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：张冰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李垚，广东金桥百信律师事务所实习律师。上诉人（一审原告）：郭明，男，汉族，1977年8月23日出生，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：张冰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李垚，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：陈天舒，男，汉族，1971年12月24日出生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：俞西林，男，汉族，1963年6月15日出生，住广东省佛山市南海区。被上诉人（一审第三人）：忆触记发教育科技有限公司（原广州脑立方教育咨询有限公司）。住所地广东省广州市天河区。法定代表人：叶乃方，总经理。委托诉讼代理人：杜建军，该公司职员。上诉人潘小云、郭明因与被上诉人陈天舒、俞西林、原审第三人案外人忆触记发教育科技有限公司（原广州脑立方教育咨询有限公司，以下简称脑立方公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人潘小云、郭明及其共同委托诉讼代理人张冰、李垚，被上诉人陈天舒及其委托诉讼代理人钟伟均到庭参加诉讼。被上诉人俞西林、脑立方公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘小云、郭明上诉请求：1、撤销广东省广州市中级人民法院(2017)粤01民初字210号民事判决，并对本案查明事实后依法改判；2、本案诉讼费用由陈天舒承担。事实和理由：由于本案中，既有脑立方公司与郭明以俞西林的名义签订了用于备案的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《备案合同》），还有其以自己的名义所签订的《房屋租赁合同》，因此本案争议的焦点，实质在于第三人脑立方公司基于何种合同所产生的租金支付义务。而一审法院认定脑立方公司的租金支付义务是基于《备案合同》的理由，一方面是在没有证据和法律依据的情况下，否定郭明、潘小云与俞西林所签订的《广州市房屋租赁合同》的真实性，从而否定了郭明以自己名义与脑力方公司签订的租赁合同的真实性和合法性；另一方面是以该《备案合同》是基于郭明的代理权所产生的，该合同法律效果应归属被代理人俞西林，从而认定《备案合同》是脑立方公司对俞西林的支付租金依据。对此，郭明、潘小云所提出的上诉理由如下：一、一审判决对案件主要事实认定错误。（一）一审判决否定郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同的真实性从而否定郭明以自己名义与脑力方公司签订的租赁合同的真实性和合法性，没有事实和法律依据。1、一审判决否定郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同的真实性没有事实和法律基础。2013年9月3日，俞西林与潘小云、郭明签订了《广州市房屋租赁合同》及补充协议，并于2013年9月4日向俞西林支付了前5年的租金，且于2013年9月17日支付了俞西林所拖欠的物业费。对该事实，一方面郭明、潘小云提供了相应的书证，另一方面也得到了当庭各方当事人的认可，一审法院的判决对该事实亦未予否定，由此，潘小云、郭明向俞西林租赁了涉案的物业。这既是个客观事实，也是经法庭质证所证明的法律事实。否定该合同的真实性，只能在证据真实性的认定层面上进行。但一审法院却以俞西林于2013年9月6日对郭明出具了授权委托书为由从而否定上述郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同的真实性，这实质上是认定郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同签订、履行以及俞西对郭明授权的二个事实，并以授权事实否定合同签订履行的事实，本质上是对郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同的效力性评价，这是证据合法性的认定，而不是郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同真实性的认定，一审法院的判决犯了偷换概念的错误。与此同时，一审法院并没有对郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同合法性进行认定和评判，回避了本案的基础案件事实的查明，导致本案的事实不清。2、一审法院否定郭明以自己名义与脑力方公司签订的租赁合同的真实性和合法性违反法律规定。一审法院对郭明以自己名义与脑力方公司签订的租赁合同，在其真实性和合法性方面作出否定性评判，是基于认定了俞西林于2013年9月6日对郭明出具了授权委托书且郭明以俞西林的名义与脑立方公司签订了《备案合同》，以《备案合同》来否定郭明以自己名义与脑立方公司签订的租赁合同。对合同真实性的审查，应遵从客观性原则。本案中双方出于真实意思表示以郭明自己名义与脑力方公司签订租赁合同，一审法院并未否定这一事实，脑立方公司也当庭答辩与俞西林没有任何法律关系、是从郭明处转租涉案房屋并向其支付房屋租金。可见，脑立方公司的合同行为所进行的意思表示的对象及发生法律效果的对象均是郭明，其真实意思是与郭明发生转租合同关系，而不是与俞西林发生租赁关系。一审法院也认定了脑立方公司向郭明交付租金的事实，从合同的签订、履行方面均有证据证实，脑立方公司的合同对象是郭明而不是俞西林，而一审法院却不顾合同当事人的意思表示，硬要干涉合同的真实性，找出一个郭明从事代理人行为的理由而对转租合同进行否定，明显违背了合同法第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定。从俞西林的角度来看，俞西林认可郭明对第三人脑立方公司转租的事实，也认可郭明的租金收益权，同时也承认其出具委托书给郭明代为与脑立方公司签订《备案合同》是出于工商备案的需要，但该《备案合同》并没有实际履行。由此，在案的各方合同当事人之间，对于郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同、郭明以自己名义与脑力方公司签订的租赁合同及《备案合同》作出了完全一致的陈述，所谓合同的真实性，实质上就是审查当事人之间的意思表示是否真实，一审法院在无法否定当事人意思表示真实，也无法否定郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同及郭明以自己名义与脑力方公司签订的租赁合同实际履行的事实，却偏偏以一份当事人既不愿意履行，也未实际履行的《备案合同》作为当事人的关系认定依据，明显干涉了合同自由的法律原则，也存在明显的偏袒之嫌。另外，一审法院否定郭明以自己名义与脑力方公司签订的租赁合同并肯定《备案合同》的理由中，还提出了郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同承租人是郭明和潘小云二人，而转租合同的转租方签字只有郭明，以此理由认定备案合同的效力。殊不知，我国《民法通则》第66条、《合同法》第48第中存在代理权追认的事后授权的规定。也就是说，即使潘小云对郭明的转租行为没有授权，但其作为原告与郭小明站在一起提出本案的诉讼，难道不能说明其对郭明的转租行为的明知和承认吗。（二）一审判决认定《备案合同》是郭明行使代理权的结果而将该《备案合同》作为脑立方公司租金支付依据，与事实不符。代理权的授予是单方法律行为，即出于被代理人单方的意思表示而形成。本案中，俞西林是租赁行为的被代理人，其对代理授权具有单方形成或者解除的权利。俞西林在本案一审诉讼中，已明确了其与郭明之间的房屋租赁关系，也证实了其出具委托书的目的是方便郭明以转租的方式经营涉案房屋。更为重要的是，一审法院无法排除郭明已向俞西林按合同约定支付了相应租金的事实，三方之间的租赁、转租关系泾渭分明，同时也对委托书并非俞西林与脑立方公司之间发生承租关系的理由作出了合理解释，在此情况下，一审判决对郭明作出不利判决是简单粗暴，滥用权力。更需要说明的是，一审法院以“郭明借《备案合同》规避租赁税”的不守法行为而作为其“应当承担对其不利的风险”的理由，作为其一审判决认定《备案合同》效力大于其它郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同及郭明以自己名义与脑力方公司签订的租赁合同的效力，明显是对法律的歪曲和误解。本案中对涉案的《备案合同》与郭明以自己名义与脑立方公司签订的租赁合同，郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同的效力认定有三个法律前提，一是俞西林与郭明之间存在郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同（郭明享有转租权），二是郭明基于转租权而与第三人脑立方公司签订的租赁合同（实际履行合同），三是基于规避税而以俞西林的名义签订的《备案合同》（行政违法合同）。在此前提下，无论如何也无法以规避税费的违法性而否定各方当事人均认可出于真实意思表示的签订并履行的郭明、潘小云与俞西林签订的租赁合同及郭明以自己名义与脑力方公司签订的租赁合同。在二手房交易过程中存在普遍的为规避税费而虚假签订压低房价的合同，那么能否以规避税收行为的违法而否定双方房屋买卖行为的合法性呢？本案中就是同一道理，一审法院不应以行政违法作为其民事行为真实性、合法性的否定理由，广东高院《全省民事审判工作会议纪要》〔粤高法（2012）240号〕第22条关于备案合同与当事人另行签订的合同不一致以当事人实际履行的合同为依据的规定，也充分体现了以“真实意思表示”为依据的审理思想，并不是由此作出否定当事人真实意思的认定。二、一审法院适用法律错误。一审法院以郭明、潘小云签订租赁合同的时间以及对租赁房屋的占用使用状态为审查标准来确定其所提出的执行异议能否成立，实质上是在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定。该规定的内容是“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。据此，该条规定适用的目的，实质上对基于物权规定的占有保护制度，这是从物权法角度对“谁享有租赁物物权（占有权）”的规定，而不是对合同效力的认定依据。但本案中，陈天舒申请法院采取的执行措施是提取到期收益，这明显是一种债权执行措施，而不涉及不动产归谁占有的问题。由此，并不能以合同签订时间及占有现状，去对郭明与第三人所签订的租赁合同的效力进行评判，并由此确定租金收益权的主体。最高人民法院执行《人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除租赁合同的请示与答复》（2009年12月22日[2009]执他字第7号）中规定：第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同。（一）一审法院以《备案合同》的签订在执行查封之后为由驳回郭明、潘小云的执行异议请求，是以偷换概念的方式错误适用法律。一审判决显示，郭明、潘小云与俞西林的租赁合同签订时间是2013年9月3日，一审法院查封房屋的时间2013午9月24日，合同签订和查封时间的先后顺序不言自明。但一审法院却以《备案合同》的签订时间为认定租赁合同的时间，但问题在于第三人脑立方公司并没有提出执行异议也没有以租赁权对抗法律执行的意思和行为，故无须审查其所签订的《备案合同》。（二）一审法院以郭明、潘小云是否占有涉案房屋作为否定郭明租金请求权的依据不足。首先要说明，郭明对租赁的占有有证据证明。郭明与俞西林签订的租赁合同及《补充协议》第八条第1点第(4)小点载明的“甲方在交付租赁物业前需结清此物业所涉的全部费用（包括但不限于物业管理费、水电费、垃圾处理费等），如乙方在接收租赁物业后发现甲方拖欠物业相关费用的情形，乙方有权在代甲方支付此费用后，于支付给甲方的租金中予以抵扣”的内容，结合郭明代交物业费的事实，可以表明俞西林已向郭明、潘小云进行了租赁房屋的交付，郭明、潘小云已实现了对涉案房屋的占有。因为只有交付并占有，郭明才会有物业费等费用的交纳行为，而租金抵扣权利，则基于前期5年租金已交清而无法抵扣，也只能在后期租金交纳中抵扣了。而且，在事实上，郭明只有取得租赁物的占有才能与第三人发生转租并交付房屋的行为，并以第三人对租赁物的占有作为自己间接占有支配租赁物的事实状态，从而实现自己与俞西林所约定的以转租方式实现对租赁物经营的目的。因此，一审法院认定郭明未占有租赁物，与事实不符。被上诉人陈天舒二审答辩称，一审判决正确，潘小云、郭明的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、郭明、潘小云所称的郭明、潘小云与俞西林所签订的《广州市房屋租赁合同》及郭明以自己名义与脑立方公司签订的《房屋租赁合同》都是不真实的，实际履行的是俞西林与脑立方公司签署的合同。（一）郭明、潘小云与俞西林所签订的《广州市房屋租赁合同》是为帮俞西林逃避巨额债务而故意设置的，并非真实的合同。不真实体现在：1、郭明、潘小云与俞西林所签订的《广州市房屋租赁合同》真实性我方未予确认。2、郭明、潘小云与俞西林所签订的《广州市房屋租赁合同》的金额明显低于市场价，以极低价格出租不合常理。根据广州市住建委公布的2013年租金标准，仅在2013年期间，庙前西街房屋每月每平米租金为36元，羊城国际商贸中心租金标准为每月每平米101元，即便按照2013年的租金标准，两案房屋10年租金高达3000多万元，如果考虑10年租金上浮比例，10年租金高达4000至5000万元，但郭明、潘小云与俞西林所签订的《广州市房屋租赁合同》仅约定1000万多的租金，不足正常租金的三分之一。3、俞西林在2013年9月时，已欠有巨额债务，无法偿还。且涉案房屋已被多家法院查封，郭明、潘小云与俞西林就是通过郭明、潘小云代为收取租金的方式替俞西林逃避债务，对抗法院执行。4、郭明、潘小云声称与俞西林原本不认识，也未对租赁物及抵押、查封等进行了解，在这种情况下，一次性支付500万元的租金，且还为俞西林垫付80多万元之前拖欠的物业管理费，均完全不符合正常市场交易的特征。以上完全不合常理的事实结合俞西林对外拖欠巨额债务的事实，足以说明郭明、潘小云与俞西林所签订的《广州市房屋租赁合同》是不真实的，是用于对抗法院执行，为俞西林逃避债务之用。（二）郭明、潘小云所谓与脑立方公司签订的《房屋租赁合同》也是郭明、潘小云、俞西林为帮俞西林逃避巨额债务而故意制造的，是虚假的，并非真实的合同。不真实体现在：1、如上所述，郭明、潘小云与俞西林所签订的《广州市房屋租赁合同》是虚假的，郭明以自己名义与脑立方公司签订的《房屋租赁合同》也是用于将租金从形式上不直接支付给俞西林的方式逃避法院执行之用，也是虚假的。2、脑立方公司在本案原审之中明确表示，我方证据6俞西林出具给郭明有关授权出租、收取租金、代交费用等权限的《授权委托书》在其签订租赁合同时，郭明曾经向其出示过的，其无异议。这也说明，脑立方公司签署租赁合同依据的是《授权委托书》，建立租赁关系的是俞西林与脑立方公司，郭明与脑立方公司签订的《房屋租赁合同》并非真实的合同，仅为对外对抗法院执行之用，实际执行的是俞西林与脑立方公司的租赁合同。（三）俞西林、郭明等人的单方陈述不能作为认定事实的依据。1、如上所述，郭明所称的《广州房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》是不真实的，俞西林、郭明等人在本案中的辩称均是单方陈述，均是为替俞西林逃避法院执行之用，不能仅以有共同利害关系的当事人之间的陈述作为认定事实的依据。且与脑立方公司关于签署租赁合同时郭明向脑立方公司出示授权委托书的事实矛盾，明显不真实。2、俞西林、郭明以及第三人关于俞西林与第三人签署的合同是为郭明避税之用的陈述明显虚假。郭明所称的郭明、潘小云与俞西林之间的《广州市房屋租赁合同》的补充协议中，约定税费由俞西林承担，而郭明所称的郭明以自己名义与脑立方公司签订的《房屋租赁合同》均约定租赁产生的税费由承租人即第三人承担，因此，根本不存在郭明、潘小云因租赁交税的问题，更不存在郭明、潘小云为利用避税，利用俞西林与第三人租赁合同逃税问题。郭明、潘小云关于避税的陈述虚假。按照在案的各合同，无论如何租赁税费都不会由郭明、潘小云承担。据此，在客观上也不存在、不需要利用俞西林与第三人的合同为郭明、潘小云避税的问题。（四）各方履行的合同是俞西林与第三人之间的合同。1、各方真实的合同是郭明依据俞西林的《授权委托书》，由郭明作为代理人，俞西林作为出租人与第三人签署的《广州市房屋租赁合同》。2、脑立方公司确认签署租赁合同时郭明出示了上述《授权委托书》，脑力方公司对《授权委托书》无异议。3、第三人按照俞西林作为出租人与第三人签署的《广州市房屋租赁合同》以及《授权委托书》的约定，向俞西林的代理人的郭明交付租金，即正如一审法院认定的，所有支付租金的行为均是依据《授权委托书》向俞西林履行支付义务。郭明也依据该《授权委托书》代俞西林向物业公司交纳了之前高额的物业管理费。（五）除以上理由外，无论是根据本案的事实和特殊的案件性质，还是根据司法解释的规定，俞西林与第三人签署的租赁合同的证明力大于郭明、潘小云提交的租赁合同，应当认定为真实履行的合同关系。1、如上所述，本案存在郭明、潘小云、俞西林等人利用超低租金且一次性支付、长时间租赁、出具授权委托书等由郭明、潘小云代收租金等方式为俞西林逃避债务、对抗法院执行的特殊问题，郭明、潘小云与俞西林之间存在共同利益的利害关系，因此，郭明、潘小云提交的未对外公开的内部炮制的所谓郭明、潘小云与俞西林之间的《广州房屋租赁合同》和郭明以自己名义与脑立方公司签订的《房屋租赁合同》不能作为对抗已经在工商机关登记的《备案合同》。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定，同一房屋订立数份租赁合同，已经办理登记备案手续的优先确定为履行合同。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第77条明确规定，档案、登记的书证的证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。据此，工商档案中的《备案合同》的证明力大于郭明、潘小云所谓的其与俞西林签订的《广州房屋租赁合同》及郭明以自己名义与脑立方公司签订的《房屋租赁合同》。4、广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）第22条与不适用于本案。郭明、潘小云故意未披露该条款的内容，误导法庭。该纪要第22条规定的是，合同所涉工程不属于强制招投标的范围，当事人之间也没有进行招投标，但按当地建设行政主管部门的要求进行了备案，该备案合同与当事人另行签订的合同不一致的，以当事人实际履行的合同作为结算工程价款的依据。上述条款规定的在建筑工程施工合同阴阳合同同时存在时，当事人内部结算问题。处理的是多份合同存在的情况下，合同当事人权利义务关系的处理问题。并未涉及合同之外当事人的权利义务问题，与本案争议明显无关。二、一审适用法律正确，郭明、潘小云列举的相关规定与本案争议无关。（一）本案是案外人执行异议之诉，涉及的是案外人对不动产享有的租赁权益能否阻却执行法院的执行。正如广东省高级人民法院在本案原审的(2016)粤民终1639、1640号民事裁定中认定的，案外人以对不动产享有租赁权益为由排除对不动产收益的强制执行应当具备两个条件：一是案外人与被执行人就不动产已签订真实有效的租赁协议在人民法院查封之前；二是案外人在人民法院对不动产查封前，已对不动产持续占有、使用并为不特定人知晓。而本案中，俞西林将涉案房屋出租给第三人发生在涉案房屋被人民法院于2013年8月8日查封之后，明显不能对抗法院的执行。郭明、潘小云提交的两份租赁合同不仅不真实、不为不特定人所知（未经备案、为内部炮制的合同），而且也发生在人民法院查封涉案房屋之后，因此，郭明、潘小云提交的两份房屋租赁合同不能作为对抗法院执行的理由，一审判决适用法律正确。（二）郭明、潘小云列举的最高人民法院执行局《人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租房产为由认定该租赁合同无效或解除租赁合同的请示与答复》处理的是擅自出租租赁合同的效力及终止问题，与本案执行租赁收益明显无关。被上诉人俞西林和脑立方公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。潘小云、郭明一审诉称：潘小云、郭明于2013年9月3日与俞西林签订《广州市房屋租赁合同》，约定由潘小云、郭明承租该房屋，租赁期限10年，承租人随后于2013年9月4日分两次向俞西林支付了2013年9月6日至2019年5月5日期间总计500万元的租金，并自2013年9月起一直持续占有涉案房屋至今。期间，潘小云、郭明缴纳了从2013年11月之前所有房屋管理费和水电费。2014年10月，潘小云、郭明把涉案房屋转租给脑立方公司，由其实际使用至今。一审法院于2015年8月20日裁定在129237666元范围内，扣留、提取俞西林出租广州市天河区402号房（以下简称402房）所享有脑立方公司每月所支付的租金收入。潘小云、郭明于2015年9月向一审法院提出执行异议申请，要求停止所涉租金的执行。后一审法院于2015年12月16日裁定驳回其请求。潘小云、郭明作为涉案房屋的承租人在合同允许的情况下有权把其转租给任何第三人，而脑立方公司作为次承租人完全有义务按照双方合同约定把每月租金支付给潘小云、郭明，脑立方公司同俞西林之间完全没有任何的事实合同关系，其双方的租赁合同完全是潘小云、郭明和次承租人之间为了规避相关税费所签，并非双方真实意思表示，其效力也明显低于潘小云、郭明和俞西林之间的租赁合同。故请求判令：一、立即停止对于本案所涉及的脑立方公司支配的广州市天河区402号房的租金执行程序；二、由陈天舒、俞西林承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，关于陈天舒诉俞西林、广东振海能源投资有限公司、正海控股集团有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2013）穗中法金民初字第1049号民事判决，判令俞西林于判决发生法律效力之日起十日内向陈天舒偿还借款本金100,000,000元及利息，广东振海能源投资有限公司、正海控股集团有限公司对俞西林的上述债务承担连带清偿责任。上述判决已发生法律效力。因俞西林、广东振海能源投资有限公司、正海控股集团有限公司逾期未按上述判决履行清偿义务，经陈天舒申请，一审法院于2014年8月8日以（2014）穗中法执字第2502号立案执行。在执行过程中，一审法院于2015年9月9日作出(2014)穗中法执字第2502号执行裁定，裁定在129237666元范围内扣留、提取俞西林出租402房所享有脑立方公司每月支付的租金收入。次日一审法院向脑立方公司送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。后郭明、潘小云以其是涉案房屋的承租人，其对涉案房屋所产生的由次承租人脑立方公司支付的租金收入享有合法收益为由，向一审法院提出案外人执行异议，请求中止执行(2014)穗中法执字第2502号《执行裁定书》所涉的提取、扣留脑立方公司对402房所支付的租金收入。一审法院于2015年12月16日以(2015)穗中法执异议字第371号执行裁定驳回郭明、潘小云的异议。郭明、潘小云遂提起本案诉讼。诉讼中，郭明、潘小云提交以下证据：1．《广州市房屋租赁合同》及补充协议[出租人（甲方）为俞西林，承租人（乙方）为郭明、潘小云，其中《广州市房屋租赁合同》第二条载明：甲方同意将坐落在广州市天河区402号房（建筑面积：1457.47平方米）、广州市越秀区202（建筑面积：l395.86平方米）、301号房（建筑面积：1465.57平方米）的三宗房屋出租给乙方。第三条载明：1．乙方应当在甲方按照本合同第五条第一款的约定交付房屋后15日内向甲方支付2013年9月6日至2019年5月5日期间的全部租金，共计人民币伍佰万元；2．乙方应当在2019年5月5日之前支付2019年5月6日至2024年5月5日期间的全部租金，共计人民币650万元。《补充协议》第八条第1点第(4)小点载明：甲方在交付租赁物业前需结清此物业所涉的全部费用（包括但不限于物业管理费、水电费、垃圾处理费等），如乙方在接收租赁物业后发现甲方拖欠物业相关费用的情形，则乙方有权在代甲方支付此费用后，于支付给甲方的租金中予以抵扣]，拟证明其与俞西林于2013年9月3日签订《广州市房屋租赁合同》约定由郭明、潘小云承租涉案物业；2．《房屋租赁合同》，该合同约定郭明、潘小云将涉案房屋转租给脑立方公司，租赁期限为3年3个月，从2014年10月28日至2018年1月4日止。前两年的租赁每月为102022元，自第二租赁年度开始（即从2016年1月5日起），每一年租金在前一年租金水平的基础上递增5%的幅度，2014年11月1日至2015年1月4日为装修期，免收租金，拟证明郭明、潘小云于2014年10月27日将涉案房屋转租给脑立方公司；3．银行支付业务回单及流水，拟证明郭明、潘小云通过银行转账方式在2013年9月4日分两次一次性向俞西林支付涉案房屋5年租金500万元，并于2013年9月23日代俞西林支付拖欠的物业管理费；4．物业费转账凭证及部分物业管理费和水电费发票，拟证明郭明、潘小云支付涉案房屋的物业管理费并实际使用涉案房屋至今；5．收条及租金转账凭证，拟证明涉案房屋实际由脑立方公司与郭明、潘小云履行；6．房屋租赁合同，拟证明郭明、潘小云在将涉案房屋出租给脑立方公司之前一直占有使用。陈天舒对郭明、潘小云提交的证据发表如下质证意见：1．对证据1的三性均不予确认，由于俞西林没有出庭，合同是否为俞西林本人签名，是否为俞西林的真实意思表示我方均不清楚。该合同的签订时间是2013年9月3日，是在涉案物业被设置抵押之后，该合同也没有附上抵押权人同意出租的证明。从合同约定来看，租赁期限为十年，而涉案物业与其他物业共三处物业五年租金才500万元，明显低于市场价。从2013年8月开始，俞西林已经陆续被债权人起诉，在涉案物业存在抵押以及多重查封，而且债权人还在陆续起诉的情况下，郭明、潘小云与俞西林签订了长达十年的租赁合同，而且约定的租金水平明显低于市场价值，显然构成恶意串通损害债权人以及抵押权人的利益。因此，郭明、潘小云与俞西林之间不存在真实的租赁合同关系；2．对证据2的三性均不予确认。我方已经调取了脑立方公司与俞西林签订的经过备案公示的合同，证明出租方是俞西林。故郭明、潘小云提交的该份合同是虚假的，而且，根据我方提供的俞西林出具的委托书，郭明、潘小云只是代俞西林管理租赁物业收取租金；3．证据3不是原件，郭明、潘小云应该提供加盖银行印章的凭证。即使郭明、潘小云事实上支付了该款项，但该价格明显低于市场价。关于物业费，根据我方提交的证据，郭明、潘小云是受俞西林的委托帮俞西林缴纳的，且郭明、潘小云提交的证据与其主张也是相矛盾的。根据郭明、潘小云提交的补充协议第八条第一点第四小点约定：“甲方俞西林在交付物业需结清物业所涉的全部费用包括物业管理费在内……”，但从郭明、潘小云提供的证据来看，郭明、潘小云没有在租金中对物业费进行抵扣，由此说明郭明、潘小云其实就是在帮俞西林缴纳物业管理费并收取租金；4．因郭明、潘小云未提供原件，对证据4的三性均不予确认。5．对证据5中收条的三性均不予确认。对于转账凭证的真实性无异议，但根据我方提交的俞西林出具的委托书，即使有该款项的发生，也是郭明、潘小云代俞西林收取押金及租金；6．因郭明、潘小云未提供原件，证据6的三性均不予确认。俞西林对郭明、潘小云提交的证据发表如下质证意见：1．对证据1-3、5-6的真实性予以确认；2．对证据4的真实性我方不清楚。脑立方公司表示对郭明、潘小云提交的证据均无异议。陈天舒向本院提交以下证据：1．广州市天河区402房查册表，拟证明：法院查封涉案房产的时间早于郭明、潘小云所声称的合同签订时间；2．脑立方公司工商登记档案，其中《广州市房屋租赁合同》的出租方（甲方）为俞西林，承租人（乙方）为脑立方公司，郭明以俞西林委托代理人的身份在该合同上签名，签订时间为2014年12月23日，该合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，租金及租赁情况为：2015年1月5日至2016年1月4日，月租金为102022元；2016年1月5日至2017年1月4日，月租金为107124元；2017年1月5日至2018年1月4日，月租金为112480元。拟证明：脑立方公司的注册地址为涉案房屋所在地，脑立方公司与俞西林签订有涉案房屋的租赁协议；3.402房租金情况，拟证明：涉案房屋位于羊城国际商贸中心，该写字楼租金水平不低于100元／平方米；4．禹晨酒店工商登记档案、广州市越秀区202房、301房查册表，拟证明：郭明、潘小云所称租赁合同显示郭明、潘小云除承租涉案房屋外，还向俞西林承租广州市越秀区202房、301房，两处物业总面积将近3000平方米；5．授权委托书，签订时间为2013年9月6日，该授权委托书载明：委托人为俞西林，受托人为郭明，委托人根据法律规定自愿委托郭明代为办理其拥有所有权的分别位于广州市天河区房产的相关房屋租赁手续；委托期限为在本委托书出具之日起十年内有效；代理权限：1．前述所涉房屋的租赁合同、交接协议及其他相关法律文件；2．办理房屋租赁合同备案登记手续；3．代为缴纳房屋所涉的相关费用；4．办理所涉房屋的租赁交接手续；5．为上述房屋租赁事宜所发生之其他必要行为。拟证明：郭明、潘小云是受涉案房屋所有人俞西林的委托，对涉案房屋进行租赁管理、办理租赁手续等。郭明、潘小云对陈天舒提交的证据发表如下质证意见：1．对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关。陈天舒称房屋被抵押之后如果要出租需征得抵押权人的同意，没有法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，抵押后的租赁不具有对抗抵押权人的效果，但抵押房屋并非不能出租；2．对证据2的三性均不予确认。从笔迹可看出，证据2最后一页签名栏甲方处“俞西林”的签字根本不是俞西林本人所签。而且据我方了解，俞西林在2013年9月底就已经被揭阳市公安局限制人身自由，至今为止俞西林仍处于被羁押的状态，故在陈天舒所提供合同中的2013年11月25日俞西林本人根本不可能与实际承租人脑立方公司之间签订任何合同。另外，工商备案的合同的效力并不必然高于郭明、潘小云与俞西林所签订的合同的效力。即使陈天舒所提供的该合同是真实的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定及本案的实际情况，郭明、潘小云在2013年9月份就已经实际承租并占有涉案房屋并交付了五年的全部租金；3．对证据3的三性均不予确认。而且，陈天舒提供的证据并不能充分证明涉案房屋的市场租赁水平，郭明、潘小云就涉案房屋及其他两处房屋在2013年9月份一次性缴纳了五年的租金。根据常理以及市场惯例，一次性缴纳租金肯定要远远优惠于每月缴纳租金的标准，所以郭明、潘小云缴纳租金的标准是合理的，而陈天舒的陈述是缺乏事实依据的；4．对证据4的真实性予以确认，但认为与本案无关；5．对证据5的三性均不予确认。假设法院认定证据5是真实的，此委托书也并不能证明郭明、潘小云收取涉案房屋租金的行为是出于俞西林的委托，此委托书仅仅是俞西林在签订合同之初出于对涉案物业以后管理方便的考虑而签署给郭明、潘小云的，并非表示双方是真实的委托代理关系。而且从郭明、潘小云提交的《补充协议》第3条的约定可以看出，双方在签订租赁合同时就约定了郭明、潘小云在租赁涉案物业之初就是以营利为目的，此委托手续纯属出租方为便于郭明、潘小云经营使用，因此该证据不能证明郭明、潘小云与俞西林之间不存在租赁关系。俞西林对陈天舒提交的证据发表如下质证意见：1．对证据1、2、4、5的真实性无异议；2．对证据3不清楚。脑立方公司对陈天舒提交的证据发表如下质证意见：1．对证据1、4、5、6的真实性无异议；2．对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议；3．对证据3的真实性无异议。当时的情况是，我方先签三年，后来再续租，所以租金方面才会比市场价低。另查明，根据广州市不动产登记查册表记载：广州市天河区402房登记在俞西林名下。2013年8月8日，广西壮族自治区南宁市中级人民法院查封广州市天河区402房。此后，涉案房屋被其他多个案件轮候查封。2013年9月24日，一审法院以(2013)穗中法金民初字第1049号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封上述房屋。广州市天河区402房于2012年10月17日设立抵押登记，权利人为渤海银行股份有限公司广州分行。一审法院认为，根据郭明、潘小云的起诉请求，结合陈天舒、俞西林的答辩意见，本案的争议焦点是郭明、潘小云作为陈天舒申请执行俞西林等一案的案外人，是否对涉案房屋租赁收益享有实体权利以及该实体权利是否足以阻却人民法院的强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，各方当事人就争议焦点在庭前交换证据中提交了相关的租赁合同以及其他证据材料，以证实己方主张。经过庭审质证，一审法院就本案争议焦点及相关证据材料的认定、采信分析如下：一、被告俞西林作为出租房屋所有权人签订的相关房屋租赁合同的认定。2013年9月3日，被告俞西林与原告郭明、潘小云签订《广州市房屋租赁合同》，将建筑面积共4318.9平方米的三处房屋出租给郭明、潘小云，租赁期限10年，租金共1150万元，郭明、潘小云提供的证据材料显示，2013年9月4日，郭明、潘小云分两次一次性支付5年租金共500万元。2013年9月6日，俞西林出具授权委托书，委托郭明代为办理上述租赁合同约定的三处房屋租赁手续，并代为缴纳房屋所涉的相关费用。据此，2013年9月17日，郭明、潘小云代俞西林支付拖欠的物业管理费。2014年12月23日，在俞西林与脑立方公司签订的《广州市房屋租赁合同》上，郭明以俞西林委托代理人身份签名。该合同约定，俞西林将涉案房屋出租给脑立方公司，租赁期从2015年1月5日起至2018年1月4日止。该合同是陈天舒通过查询脑立方公司的工商登记档案所得，脑立方公司以该租赁合同办理工商登记。郭明、潘小云虽对该合同的真实性不予认可，但未提供相反证据予以反驳。综合上述两份租赁合同实际签约主体及履行情况，可认定俞西林的委托代理人郭明与脑立方公司签订的《广州市房屋租赁合同》已实际履行。一审法院对该租赁合同的真实性和合法性予以确认。俞西林与郭明、潘小云签订的《广州市房屋租赁合同》，虽然郭明、潘小云提供的证据材料显示已一次性支付5年租金，但该合同签订后，俞西林即出具授权委托书，委托郭明办理涉案三宗房产的相关房屋租赁手续等。郭明代俞西林缴纳拖欠的物业管理费，该行为印证了郭明的委托代理人身份。脑立方公司对涉案房屋的占有、使用是基于其与俞西林的委托代理人郭明签订的租赁合同，因此，对俞西林与郭明、潘小云签订的《广州市房屋租赁合同》的真实性，不予确认。二、郭明、潘小云与脑立方公司签订的《房屋租赁合同》的认定。2014年10月27日，郭明、潘小云与脑立方公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定郭明、潘小云将涉案房屋转租给脑立方公司，租赁期限为从2014年10月28日至2018年1月4日止。前两年每月租金为102022元，此后每年递增5%,2014年11月1日至2015年1月4日为装修期，免收租金。该合同约定的租赁期限及月租金额等与2014年12月23日郭明作为俞西林委托代理人和脑立方签订的租赁合同相同。郭明主张其依该合同转租涉案房屋，但在订立该转租合同之后，2014年12月23日郭明即以委托代理人身份签订租赁期限及月租金等合同条款相同的涉案租赁合同，显然不符合常理。脑立方公司以2014年12月23日与郭明为俞西林委托代理人订立的房屋租赁合同备案办理工商登记及作为缴纳房屋租赁税的依据，应认定该合同已实际履行。庭审中，郭明、潘小云表示订立上述租赁合同是为了规避缴纳房屋租赁税。对于郭明、潘小云主张的转租行为，一审法院认为，法律应当保护守法依法办事者的合法权益。而不守法甚至违反法律者，就应当承担对其不利的风险。因此，对上述租赁合同的真实性和合法性，不予确认。三、郭明、潘小云对涉案房屋租赁权益是否享有实体权利的认定。根据“广州市不动产登记查册表”显示，2013年9月24日，涉案房屋被一审法院轮候查封，被其他人民法院首封时间是2013年8月8日，根据前述分析：1．一审法院确认俞西林的委托代理人郭明与脑立方公司签订的《广州市房屋租赁合同》的真实性和合法性，该租赁合同订立的时间是2014年12月23日，即在一审法院对涉案房屋轮候查封之后订立，从2014年12月至今，脑立方公司持续占有、使用涉案房屋。2．郭明、潘小云与俞西林签订的《广州市房屋租赁合同》，一审法院对于其真实性不予确认。3．郭明、潘小云与脑立方公司签订的《房屋租赁合同》，一审法院对其真实性、合法性不予确认。因此，郭明、潘小云作为案外人，提起本案执行异议之诉，没有证据证明涉案房屋被查封之前，郭明、潘小云已签订真实有效的租赁合同并持续占有、使用涉案房屋。根据俞西林出具的授权委托书以及郭明作为俞西林委托代理人与脑立方公司签订的《广州市房屋租赁合同》履行情况，郭明只是作为俞西林的代理人，其收取的涉案房屋租金的行为，应视为代俞西林收取。一审判决：驳回郭明、潘小云的诉讼请求。本案受理费2500元，由潘小云、郭明负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，脑立方公司于2017年9月5日在工商部门登记变更名称为忆触记发教育科技有限公司。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是潘小云、郭明作为陈天舒申请执行俞西林等一案的案外人，是否对执行法院拟执行的标的享有实体权利以及该实体权利是否能够阻却执行法院对该标的的执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”案涉房产已于2013年8月8日被人民法院查封，申请执行人陈天舒依据实际承租人脑立方公司工商登记档案中的《广州市房屋租赁合同》（出租人为被执行人俞西林，承租人为脑立方公司），申请扣留、提取案涉房屋出租给脑立方公司的租金收入，而案外人潘小云、郭明提交的签订日期为2013年9月3日的《广州市房屋租赁合同》（出租人为俞西林，承租人为郭明、潘小云）、补充协议以及签订日期为2014年10月28日的《房屋租赁合同》（出租人为郭明，承租人为脑立方公司）均签订于案涉房屋被人民法院查封之后，故郭明、潘小云在应当知道案涉房屋已被人民法院查封及被多个案件轮候查封的情况下，仍与俞西林签订长达十年的租赁合同并一次性支付5年的租金给俞西林，属于在已查封的房产上设定权利负担的行为，不得对抗申请执行人。该申请执行人并非仅限于案涉房产的物权转移请求权人，查封亦并非特指本案执行法院所作的查封，而应当以人民法院对案涉房产所作首次查封的时间作为判断依据。其次，俞西林与郭明、潘小云签订《广州市房屋租赁合同》后，又向郭明出具授权委托书，委托郭明代为签署案涉房屋的租赁合同、办理案涉房产的租赁手续并代为缴纳案涉房屋所涉的相关费用等。郭明持该授权委托书与脑立方公司签订《房屋租赁合同》及代俞西林支付案涉房屋拖欠的物业管理费，其后郭明又以俞西林名义与脑立方公司签订《广州市房屋租赁合同》，郭明作为俞西林委托代理人在该合同上签名并收取脑立方公司交纳的租金，符合俞西林授权委托的要求。郭明以俞西林名义与脑立方公司签订《广州市房屋租赁合同》后于俞西林与郭明、潘小云签订《房屋租赁合同》及郭明以自己名义与脑立方公司签订的《房屋租赁合同》，该份新合同被双方用于办理实际承租人脑立方公司的工商登记及交纳案涉房屋租赁税，脑立方公司已实际使用案涉房产并按该合同交纳租金，因此郭明以俞西林名义与脑立方公司签订的《广州市房屋租赁合同》比郭明所提交的其它合同更具有公示公信的效力。至于俞西林与郭明、潘小云之间的合同关系以及郭明与脑立方公司的合同行为效力属于另一法律关系，并非本案案外人执行异议之诉的审查范围，郭明、潘小云要求依据其与俞西林及脑立方公司之间的租赁合同阻却本案执行，并无事实和法律依据。综上所述，潘小云、郭明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由潘小云、郭明负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  王 庆审判员  熊 忭二〇二〇年五月二十五日书记员  邹健君