云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0421民初328号原告：李丽芳，女，1978年8月29日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。原告:黄东，男，1973年12月15日出生，汉族，医生，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：李丽芳（系黄东妻子），代理权限为特别授权代理。被告：云南怡道置业有限公司，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人:张斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建文，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李丽芳、黄东与被告云南怡道置业有限公司（以下简称怡道置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭审理了本案。原告李丽芳、被告怡道置业公司的委托诉讼代理人李建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽芳、黄东向本院提出诉讼请求：一、判令被告将二原告所购房屋立即交付二原告使用；二、判令被告按合同约定向原告支付截至2020年3月12日的逾期交房违约金7840元（10元×90天＋20元×347天），并按合同约定计付自2020年3月12日起至实际交付之日止的逾期交房违约金；三、判令被告按照合同约定，将原告所购房屋的窗子玻璃更换为双层中空玻璃，将入户门更换为品牌防盗门，并对所有墙体、楼板开裂部分进行修复，并达到国家相关质量标准要求；四、案件受理费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻，被告系位于玉溪市江川区项目的开发商。被告2016年取得该商品房项目的预售许可后，二原告于2018年5月25日共同向被告购买该项目一期的××号房屋，为此，双方签订了《商品房买卖合同售》。合同约定，被告于2018年12月31日将上述房屋交付二原告使用，交付房屋的窗子玻璃为双层中空玻璃、入户门为品牌防盗门及墙体、楼板等的交付标准等，以及违约金的计算方式。交房期限届满后，因被告不能按合同约定，向原告提供建设工程竣工验收备案证明文件，以及房屋存在窗子未按约定安装中空玻璃、入户门未安装品牌防盗门，房屋部分墙体、楼板开裂等原因，导致上述房屋未能交付二原告实际使用。至2020年3月12日，被告未通知二原告接房，也未将上述房屋交付二原告使用，逾期已达437天。被告逾期未将符合合同约定标准的房屋交付二原告使用，已构成违约，根据合同约定，应向二原告承担将房屋交付二原告使用，为房屋更换安装铝合金玻璃窗户安装双层中空玻璃、品牌防盗门，对房屋部分开裂的墙体、楼板进行修复并达到国家相关质量标准要求，以及向原告支付违约金的违约责任。综上所述，被告因未能按约履行合同义务，侵犯了二原告的合法权益，并给二原告造成经济损失和居住困难，根据法律规定和合同约定，被告向二原告承担违约责任并继续履行合同。为了维护自身合法权益，二原告特向法院起诉，望法院依法支持二原告的诉讼请求。被告怡道置业公司辩称，一、原告方的诉讼请求并非基于同一法律关系，第一、三项诉讼请求为物权，第二项诉讼请求为债权，不应在本案中一并予以处理；二、原告方的第一项诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回；三、被告按约定履行了涉案商品房的交付义务，且原告方已接收案涉商品房，故被告不应再承担逾期交房的违约责任；四、即便法院认为在案涉商品房未取得竣工验收备案证之前不得办理交付手续，但被告已于2019年3月20日取得案涉商品房的《建设工程竣工验收备案证》，原告方又于2018年12月31日在《房屋交付登记表（怡道·云福山居一期）》上签字，因此，被告无论如何不应承担自2019年3月20日起的逾期交房违约责任；五、被告无需承担将案涉商品房由现有的单层铝合金玻璃窗更换为双层中空玻璃窗的责任，现有的单层玻璃已能达到良好的隔音、隔热效果，符合设计、施工、质量等要求，拆除现有玻璃会造成重大损失，不利于原告方入住；六、被告无须将入户门更换为品牌防盗门，否则将无法通过消防验收；七、原告方要求对案涉商品房所有墙体、楼板开裂部分进行修复的诉求与事实不符，原告方接房时墙面、楼板仅有部分脱壳，后被告已请施工单位修复完毕，但原告方不到场查验。综上所述，原告方的全部诉请无事实及法律依据，请求依法给予驳回。原告方围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、二原告居民身份证复印件，欲证明二原告的身份情况。2、《商品房买卖合同（预售）》、云南怡道置业有限公司商品房销售结算清单、收据复印件各一份，欲证明二原告向被告购买了“怡道·云福山居”一期项目××号的房屋，并于2018年12月31日经结算已向被告交付清了全部房款的事实。3、“怡道·云福山居”一期项目××号的房屋内部照片打印件21张，欲证明2018年12月31日，被告因未能提供建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋存在不符合合同约定的交付标准等原因，而未将房屋交付二原告使用的事实。经质证，被告对原告提交的证据1、2三性均无异议，因证据3指向不明，对证据3的三性不予认可。被告围绕其辩解依法提交了以下证据：1、《商品房预售许可证明》，欲证明被告于2017年12月26日取得了怡道·云福山居一期的商品房预售许可证明，可对包括案涉商品房在内云福山居一期商品房进行预售。2、《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》、《建设工程竣工验收申报表》、《建设工程竣工验收备案证》、《怡道·云福山居建筑面积表》，欲证明（1）.“怡道·云福山居（一期）”于2018年12月28日通过规划验收；（2）.“怡道·云福山居（一期）”已于2018年12月22日经建设、施工、设计、勘察、监理五方单位验收合格，并于2018年12月28日通过玉溪市江川区建设工程质量安全监督管理站的验收，但因竣工验收备案需环评报告，而项目尚未接房，不具备环评的条件，后经政府部门间多方协调后，被告于2019年3月20日方取得“怡道·云福山居（一期）”的《建设工程竣工验收备案证》，完成竣工验收备案。但是“怡道·云福山居（一期）”已于2018年12月28日通过规划及竣工验收，已符合法定的交付条件，且住建部门已同意交房，而该交付条件也符合江川区房地产惯例；（3）.被告委托的玉溪精诚测绘有限公司于2018年12月20日出具了《怡道·云福山居建筑面积表》，完成房屋测绘工作。3、江川电视台于2018年12月28日发布的《交房通知》截图，欲证明被告已严格按《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议约定通知原告接房。4、《房屋交付登记表（怡道·云福山居一期）》，欲证明2018年12月31日，被告已将案涉房屋交付给原告，双方办理了交接手续。5、《施工图》，欲证明根据“怡道·云福山居（一期）”的设计及施工方案，门窗种类采用普通铝合金框单层玻璃，被告是按设计及施工图进行建设，仅在别墅临街面采取铝合金窗双层中空玻璃，而原告认为全部门窗都应采取铝合金窗双层中空玻璃为重大误解，并非被告的真实意思表示。6、情况说明、合格证，欲证明案涉商品房的入户门为思达品牌的钢质防火防盗门，具备了防火、防盗的功能，只因案涉商品房为高层住宅，其入户门须具备防火功能，而根据内部防火机理要求不能加装天地锁机构，但其是按防盗工艺制作，故该思达品牌钢质防火防盗门已符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付标准。7、照片5张，欲证明怡道·云福山居一期××号房无墙体、楼板开裂质量问题。经质证，原告对被告提交的证据1、2、3、5及证据6中合格证无异议，对证据4、证据6中情况说明及证据7证明目的不予认可，认为被告房屋交付原告，原告是被迫在房屋交付登记表上签的字，被告安装的门不符合约定，照片可能是被告方进行了房屋处理后的照片。本院认为，原告所举证据1、2及被告所举证据1、2、3、5及证据6中合格证双方当事人均无异议，上述证据符合证据的三性要求，具有真实性、合法性，与本案存在关联性，应作为有效证据认定，本院予以采信。对于原告所举证据3因无法证明证据形成的时间、地点等内容，对该证据本院不予采信；原告对被告所举证据4、证据6中情况说明及证据7证明目的不予认可，认为原告是被迫在房屋交付登记表上签的字，被告安装的门不符合约定，照片可能是被告方进行了房屋处理后的照片，因原告未提交相应证据予以证实其上述质证意见，对于原告的上述质证意见本院不予采信。本院根据原、被告陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告怡道置业公司系从事房地产开发经营、市政工程建设及投资等的有限责任公司。2018年1月20日，原告李丽芳、黄东作为商品房买受人与被告怡道置业公司作为商品房出卖人签订了合同编号为201802100018的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：原告向被告购买位于玉溪市江川区；该房屋套内建筑面积为140.43平方米，分摊共有建筑面积为36.12平方米，合计建筑面积为176.55平方米，单价为每平方米4353.41元，该房屋的总价款为768594元；原告应于2018年4月9日前向被告支付首期购房总价款的34%计268594元，余款500000元则由原告向中国工商银行股份有限公司玉溪江川支行申请贷款支付；该商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；被告应当自2018年12月31日前向原告交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日以邮寄、在当地媒体刊发公告等方式将交付商品房通知送达原告；原告逾期接房的，逾期未超过90日的，原告按每天10元向被告支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，则按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向被告支付违约金；被告如未按合同约定的时间交付商品房的，则自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止，逾期90日以内的按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的则按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；该合同附件五“怡道·云福山居一期高层交房标准”第7项约定：窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），第14项约定：入户门为品牌防盗门。合同签订后，2018年2月10日，玉溪市江川区房地产管理所对该合同进行了备案登记，玉溪市江川区房地产管理所出具的《商品房买卖合同备案登记表》载明“怡道·云福山居一期项目座落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南，建设工程规划许可证号为玉江建字第20170619002号，施工许可证号为玉江建许字编号5304212017080201010110，商品房预售许可证号为预许江政字（035）号。原告按约向被告支付了全部购房款。2018年12月22日，“怡道·云福山居”项目一期工程经五方单位合格，2019年3月20日，被告取得《建设工程竣工验收备案证》。2018年12月31日，经结算，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告同意向原告方交房，原告李丽芳于当日在《房屋交付登记表（怡道·云福山居一期）》予以签名确认。后原告以被告不能按合同约定，向原告提供建设工程竣工验收备案证明文件，以及房屋存在窗子未按约定安装中空玻璃、入户门未安装品牌防盗门，房屋部分墙体、楼板开裂等原因，导致上述房屋未能交付二原告实际使用，向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告怡道置业公司系房地产开发企业，其将已取得商品房预售许可证的房屋出售给原告，且双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于原告方请求判令被告将二原告所购房屋立即交付二原告使用的问题，被告所举证据证实被告已经将二原告所购房屋向二原告进行了交付，对二原告的该请求本院不予支持。关于被告是否存在逾期交房违约行为及所交付的房屋配套设施是否符合约定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定：“出卖人应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人。”为此，被告应于2018年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，而被告于2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，合同约定的交房条件至此日才成就，被告虽已于2018年12月31日将房屋交付原告，但被告已违反合同约定的条件和期限履行交房行为，已构成违约，应向原告承担支付违约金的民事责任，即按合同约定的违约金计算标准自2019年1月1日起计算至2019年3月20日止（10元/天×79天=790元）。被告认为被告已按约定履行了涉案商品房的交付义务，且原告方已于2018年12月31日办理了接房手续，故被告不应再承担逾期交房的违约责任与本案事实和法律不符，本院不予支持。另外，被告交付给原告的商品房窗子采用单层铝合金玻璃，与双方在合同附件五中约定的“窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”不符，系被告履行合同义务不符合约定的违约行为，现原告主张要求予以更换，符合本案的事实及法律规定，本院予以支持；被告辩解现有的单层玻璃已能达到良好的隔音、隔热效果，符合设计、施工、质量等要求，拆除现有玻璃会造成重大损失，不利于原告方入住，被告无需更换双层中空玻璃的主张不能成立，本院不予支持。此外，被告交付给原告的商品房入户门为钢质隔热防火门，与双方在合同附件五中约定的“入户门为品牌防盗门”不符，系被告履行合同义务不符合约定的违约行为，现原告主张要求予以更换，符合本案的事实及法律规定，本院予以支持；被告辩解无须将入户门更换为品牌防盗门，否则将无法通过消防验收本院不予支持。对于原告要求被告对所有墙体、楼板开裂部分进行修复，并达到国家相关质量标准要请求，因被告所举证据证实房屋进行了修复，并经验收合格，对原告的该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告李丽芳、黄东自2019年1月1日起至2019年3月20日止按每日10元标准计算的逾期交房违约金790元；二、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内将已交付给原告李丽芳、黄东的“怡道·云福山居”一期××号房屋入户门更换为品牌防盗门、窗子更换为铝合金双层中空玻璃窗；三、驳回原告李丽芳、黄东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告云南怡道置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  张秀春二〇二〇年五月六日书记员  王鹤燕