福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初5693号 原告：泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会，住所地福建省泉州市丰泽区清源街道城西路拆迁安置房北4区1号楼202-204室，统一社会信用代码：553505037242331767。 法定代表人：王永红,该社区负责人。 委托诉讼代理人：黄东南，福建瀛莱律师事务所执业律师。 被告：林秀兰，女，1947年11月15日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：王惠聪，男，1975年1月27日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：王惠琼，女，1967年5月9日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：王惠明，女，1969年1月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：王惠珠，女，1970年10月14日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上述五被告共同委托诉讼代理人：林一鸣，福建君宇律师事务所执业律师。 上述五被告共同委托诉讼代理人：傅绩斌，福建君宇律师事务所实习律师。 原告泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会（以下简称：西门居委会）与被告王耀鹏租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，被告王耀鹏在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2019年7月26日裁定驳回被告王耀鹏的管辖权异议，泉州市中级人民法院于2019年9月20日裁定驳回王耀鹏的上诉，维持原裁定。诉讼过程中，被告王耀鹏于2020年1月28日去世，本院依法通知被告王耀鹏的第一顺序继承人林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠作为本案被告参加诉讼。本案依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告西门居委会的委托诉讼代理人黄东南，被告林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠的委托诉讼代理人林一鸣、傅绩斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西门居委会向本院提出诉讼请求：1.确认西门居委会、王耀鹏之间的租赁合同关系已在2019年4月19日解除；2.判令王耀鹏将址在泉州市鲤城区××路××号的土地恢复原状并返还给西门居委会；3.判令王耀鹏向西门居委会支付自2018年7月1日起至2019年4月19日止按年租金1万元计算的租金7915.7元；4.判令王耀鹏支付自2019年4月19日起至实际返还土地之日止按每月35元／㎡计算的占有使用费。事实与理由：1997年3月份，王耀鹏向西门居委会租用址于泉州市鲤城区××路××号土地，面积为457.75平方米，租金每年一万元，双方未签订书面合同，租期至今已逾20年，租金从未调整。2017年12月，根据丰泽区委第六轮巡察一组的巡察结果和整改要求，西门居委会在2018年1月通知王耀鹏应在2018年4月1日前将案涉土地腾空交付给西门居委会，由西门居委会收回后按规定公开招租（竞价）处理或由王耀鹏按市场参考价35元／㎡与西门居委会续租。但在西门居委会通知后，王耀鹏并未将土地腾空交付给西门居委会，未按市场价格交纳租金。在2018年9月28日，西门居委会委托律师再次通知王耀鹏应在2018年11月15日前依照市场参考价与西门居委会签订书面租赁合同，但双方未能达成一致意见。鉴于上述情况，西门居委会根据相关法律规定，在2019年4月19日，发函通知王耀鹏将土地腾空交付给泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会。然而，截止至起诉之日，王耀鹏仍未返还案涉土地，继续占有使用涉案土地。 林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠共同辩称:一、本案系土地承包合同纠纷，王耀鹏与西门居委会不存在租赁合同关系。王耀鹏系原西门村的失地农民，1997年3月，王耀鹏与西门居委会达成口头土地承包协议，协议约定，王耀鹏向西门居委会承包址在泉州市鲤城区××路××号土地，承包费用为每年一万元，双方未约定承包期限。具体到本案，本案审理的是租赁合同纠纷，但从西门居委会提供的《收款收据》中可以看出，双方之间并不存在租赁合同关系的事实，没有出租与承租的发生。西门居委会如认为王耀鹏存在拖欠土地承包费用的情形，可另行主张权益。二、王耀鹏一直按照与西门居委会达成的口头承包协议全面履行合同义务，不存在任何违约行为。王耀鹏与西门居委会达成土地承包协议后，王耀鹏一直按照协议约定全面履行合同义务并按时缴交相应的土地承包费用，2018年7月起，西门居委会拒收王耀鹏缴纳的承包金，因此系西门居委会违约在先，故王耀鹏不存在任何违约情况，西门居委会无权要求王耀鹏承担违约责任。三、西门居委会无任何正当理由擅自将承包费用涨至每月35元／平方米，涨幅过高，对王耀鹏不公平。本案中虽然王耀鹏与西门居委会口头约定年承包费用为每年一万元，但是西门居委会在未与王耀鹏进行任何协商的情况下，直接通知王耀鹏将承包费用涨至每月35元／平方米，且没有对上涨的承包费用标准作出合理解释，并以此诉讼至法院要求与王耀鹏解除合同。答辩人认为，根据法律规定，虽然合同没有约定承包费用的具体数额，但不表示任何一方可以毫无根据的随意涨价或者降低，合同双方应该秉承实事求是、诚实信用的原则平等协商承包金数额，在此期间，西门居委会只于2018年4月19日书面通知王耀鹏要将土地收回或按每月35元／平方米继续承包该土地，收到该通知函后，王耀鹏试图与西门居委会协商解决，但西门居委会完全不予理会，故西门居委会在未与王耀鹏协商也未就承包价格进行市场评估的情形下，擅自涨租并解除合同的行为已经构成严重违约。再者，西门居委会主张将土地承包费用涨至每月35元／平方米价格系西门居委会自建房屋出租的市场价格，具体到本案中，王耀鹏仅仅向西门居委会承包土地，该土地上建筑系王耀鹏自行建造，并非西门居委会所建造，故西门居委会以房屋出租的市场价格来确定承包金明显不合理。西门居委会在未与王耀鹏对承包金数额进行任何协商的情形下，就单方以《通知函》的形式通知王耀鹏上涨承包金及收回土地，并且以此为由与王耀鹏解除合同。答辩人认为，合同是维护交易稳定与安全的手段，任何人都应全面履行合同义务，不应以非合同约定及法定的事由擅自解除合同、破坏交易的稳定性，西门居委会擅自破坏合同效力的行为才是严重违约。四、西门居委会应赔偿王耀鹏建造案涉土地上建筑物的损失。案涉承包土地上的建筑系王耀鹏自行建造，西门居委会擅自上涨承包承包金额，单方违约解除承包合同，并要求王耀鹏将案涉土地恢复原状返还，构成严重违约。据此，西门居委会应按政府拆迁安置补偿的标准赔偿王耀鹏建造案涉土地上的建筑物的损失。综上，王耀鹏一直按照诚实信用原则，积极全面履行合同义务，不存在任何违约行为，反之西门居委会未按照交易习惯及法律规定擅自涨租的行为构成严重违约。 本院经审理认定事实如下： 一、西门居委会提供收款收据、收款票据共40份，上述收款收据、收款票据体现的交款人：王耀鹏； 体现的时间：1997年12月21日至2018年7月9日； 体现的内容：1997年12月21日的收款收据内容为“97年下半年租金5000元”，1998年6月30日的收款收据内容为“新华北路98年1-6月管理费5000元”，1998年12月15日至2016年7月6日的收款收据、收款票据主要内容多是新华北路企业用地、新华北路、新华北路店面等的承包款，半年费用为5000元，2017年1月5日至2018年1月9日的收款票据主要内容为管理服务费，半年费用为5000元。诉讼过程中王耀鹏及林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠对上述收款收据、收款票据的真实性不持异议。 二、2018年9月28日，西门居委会通过福建天衡联合（泉州）律师事务所向王耀鹏发送律师函，律师函主要内容为要求王耀鹏于2018年11月15日前依照市场参考价与西门居委会签订书面租赁合同，逾期即视为放弃优先承租权，西门居委会有权另行处理，王耀鹏应当立即向西门居委会腾空交付土地。 2018年10月3日，王耀鹏向西门居委会发出书面信件，信件主要内容为与西门居委会商讨地租事宜，在信件中其陈述“因社区出租是生地没合法用地手续，像我1997年三月向大队申请土地租赁，四月被城监发现，四月二十七开违建罚单，咱还是没门路办理准建手续，于六月三日土地局开土地违法案件行政处罚决定书。”其陈述“有关土地面积如何确定，A采用土地局测量449.5㎡，B或采用今社区测量457.75㎡。”其认为“就地租我的态度是，时光流逝太快，转眼过了二十年，如果再执行20年前价格也不合理，如果提高过高目前也难以接受”。同时其还认为“租金目前我以为每平方米地租金伍元（月）较合理，这个价格是原来的2.5倍。” 2018年10月17日，王耀鹏向西门居委会发出标题为“写在续租土地合同前的几点事实”的书面信件及“续租土地合同初稿”，信件主要内容为其不认可西门居委会提出的每平方米每月租金35元的要求，主要理由其系向西门居委会租地而非租房，地上建筑物系其建设，其因此缴纳了土地局罚款，参考西门居委会对外出租房屋的价格有失公平。合同初稿主要内容为西门轻功机械厂（法人代表王耀鹏）向西门居委会租赁位于新华北路的土地，面积为449.5㎡；首租期12年，租金每月每平方米人民币伍元；租期36年； 2019年4月19日，西门居委会向王耀鹏发出通知函，通知函主要内容为自王耀鹏收到本通知书之日，西门居委会与王耀鹏之间的不定期租赁关系正式解除，王耀鹏应当在7日内将土地腾空并交付给西门居委会。2019年4月20日，王耀鹏收到上述通知函。 三、1997年4月27日，王耀鹏向泉州市城市建设监察大队缴交项目为违法建设保证（抵押）金2000元。 四、2019年3月20日，中共丰泽区纪委清源街道工作委员会出具文号为泉丰清监建字（2019）2号《关于新华北路西侧（加油站）附近土地及西街518号店面贱租等问题进行整改的建议》，与案涉纠纷有关的建议内容为“你社区位于新华北路西侧（加油站附近）的地块（面积449.5平方米），自1997年3月起以每年10000元的价格口头协商出租给你社区居民王耀鹏，之后王耀鹏在该地块上搭建铁皮房转租他人。……租金明显偏低于市场价格且多年未曾调整。……建议与目前实际承租方终止租赁关系，根据市场及区域实际，按照社区议事程序集体讨论决定，再重新出租该地块。” 五、王耀鹏于2020年1月28日去世，2020年3月23日，西门居委会出具证明一份，证明内容为“兹证明林秀兰系王耀鹏妻子，王惠聪系王耀鹏儿子，王惠琼、王惠明、王惠珠系王耀鹏女儿。” 六、庭审中，西门居委会与林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠共同确认案涉土地面积为457.75㎡，王耀鹏在土地上搭盖简易建筑。 上述事实，有西门居委会提供的收款收据、收款票据40份、律师函、通知函、国内挂号信函收据各一份、王耀鹏出具的信件二份、王耀鹏出具的“续租土地合同初稿”一份、《关于新华北路西侧（加油站）附近土地及西街518号店面贱租等问题进行整改的建议》一份，王耀鹏提供的缴交保证（抵押）金凭据一份、居民死亡医学证明（推断）书一份、泉州市居（村）民死亡证明书一份、火化证一份、户口簿一份、西门居委会出具的证明一份，以及西门居委会、王耀鹏、林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，王耀鹏在诉讼过程中去世，本院依法追加王耀鹏第一顺序继承人林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠作为本案被告参加诉讼，林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠对此未提出异议，也未明确表示其放弃对王耀鹏遗产的继承，故案涉合同的权利义务应由林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠承继。 本案争议焦点之一即案涉合同为土地租赁合同还是土地承包合同？西门居委会提供的收款收据、收款票据所载明的款项用途有租金、有承包款，也有管理服务费，故西门居委会提供的收款收据、收款票据不宜作为认定案涉合同性质的依据，认定案涉合同的性质应根据在案的其他证据，综合认定。首先，王耀鹏向西门居委会发出的信件二份，“续租土地合同初稿”一份均明确载明案涉土地系其向西门居委会租赁，为其自认；其次，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第六十六条规定：本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书。《中华人民共和国农村土地承包法》自2003年3月1日起施行。西门居委会并未出具相关手续给王耀鹏，而在长达20多年的时间内，王耀鹏也未要求西门居委会向其颁发土地承包经营权证或签订土地承包合同，案涉合同明显不符合农村土地承包合同的相关要素；再者，王耀鹏在案涉土地上搭盖简易建筑，亦不符合《中华人民共和国农村土地承包法》关于承包土地利用的相关规定。综上，本院依法认定案涉合同为土地租赁合同。 本案争议焦点之二即案涉土地租赁合同是否在2019年4月19日解除？根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，同时根据西门居委会提供的收款收据可知案涉租赁合同于1997年7月1日起便成立，而根据王耀鹏出具的信件，案涉租赁合同1997年3月便已成立，但无论是3月或是7月，至2017年12月均已超过20年，但西门居委会在案涉租赁合同超过20年后仍继续按原租金收取王耀鹏缴纳的租金至2018年6月底，应视为双方重新达成租赁合同关系，租赁期限为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，故西门居委会可随时解除合同，但应有合理期限限制。西门居委会于2019年4月19日向王耀鹏发出通知函，解除与王耀鹏的租赁合同关系。西门居委会主张其与王耀鹏的租赁合同关系自2019年4月19日解除，因其未给予与王耀鹏合理期限，对该主张，本院不予采纳。西门居委会虽于2018年9月28日向王耀鹏发出律师函，律师函主要诉求系要求王耀鹏重新与其签订书面租赁合同，否则视为放弃优先承租权，但在上述期间，西门居委会与王耀鹏已形成不定期租赁合同关系，故不宜以该律师函为由视为西门居委会已给出解除合同的合理期限。鉴于王耀鹏已在案涉土地上搭盖简易建筑，故本院酌情案涉租赁合同解除日期为西门居委会发出通知函之日起三个月，即案涉租赁合同于2019年7月19日解除。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”之规定，王耀鹏、林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠并未举证证明其在案涉土地上搭盖简易建筑系经西门居委会同意，且西门居委会明确要求解除合同后，恢复土地原状并予以返还。故合同解除后，林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠应将案涉租赁土地恢复原状并返还给西门居委会。但同时根据王耀鹏提供的缴交保证（抵押）金凭据可知，案涉土地上简易建筑于1997年4月27日便已开始搭盖，时隔至今，西门居委会对此应为明知且默许，鉴于林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠明确表示不在本案中就因恢复案涉土地原状并退还可能涉及的损失提起反诉，故林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠可另行主张。 本案争议焦点之三即林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠应付的租金及占有使用费如何计算？王耀鹏支付案涉土地租金至2018年6月底，2018年7月1日至2019年7月19日租金仍按年租金1万元支付，故林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠应支付上述期间租金10520.55元（10000元+（10000元÷365天）×19天）。林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠还应支付合同解除后即2019年7月20日起至实际返还土地之日止的占有使用费，西门居委会主张占有使用费按每月35元/㎡计算，但并未就此向本院申请评估，其于2018年1月发出的《西门社区三资管理整改通知书》系其自行制作，缺乏证据效力，本院不予认可。但鉴于原租金系1997年协商确定，距今已二十余年，仍按原租金标准确定占有使用费不符合市场价值及交易习惯，也不符合公平原则。且王耀鹏在其发出的信件、“续租土地合同初稿”中对此也表示认可，并自行主张租金按每月5元/㎡计算为宜。本院参照市场标准，并考虑案涉土地上简易建筑系王耀鹏搭盖的事实，酌情确定占有使用费按每月18元/㎡计算,土地面积按西门居委会与林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠共同确认的457.75㎡计算。 依照《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会与王耀鹏关于址在泉州市鲤城区××路××号的土地租赁合同于2019年7月19日解除； 二、林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠应于本判决生效之日起三十日内将址在泉州市鲤城区××路××号的土地恢复原状并返还给泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会； 三、林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠应于本判决生效之日起十日内向泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会支付自2018年7月1日起至2019年7月19日止租金10520.55元； 四、林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠应于本判决生效之日起十日内向泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会支付自2019年7月20日起至实际返还土地之日止按每月18元/㎡计算的占有使用费（土地面积为457.75㎡）； 五、驳回泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费305元，由泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会负担255元，林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠负担50元，应于判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢玉婷 审 判 员  罗玉虹 人民陪审员  吴媚英 二〇二〇年五月十九日 法官 助理  吕俊高 书 记 员  陈雪铭 附本案引用的法律条文： 1.《中华人民共和国继承法》： 第二条继承从被继承人死亡时开始。 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 2.《中华人民共和国合同法》： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。