福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初105号 原告晋江佰味食品有限公司，住所地：晋江市罗山街道山仔社区，统一社会信用代码91350582L1029675X1。 法定代表人：陈凯纯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈凯腾，福建景天律师事务所律师。 被告：李自然，男，1958年12月17日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：李晓庆，男，汉族，1987年11月7日出生，住晋江市，系李自然之子。 被告晋江新帝豪食品有限公司，住所地：晋江市罗山山仔工业区68号，统一社会信用代码913505827617893682。 法定代表人：陈月娥，该公司执行董事兼总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：施纯朴，福建泉佳律师事务所律师。 原告晋江佰味食品有限公司与被告李自然、晋江新帝豪食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告晋江佰味食品有限公司（以下简称佰味公司）委托诉讼代理人陈凯腾，被告李自然及被告李自然、晋江新帝豪食品有限公司（以下简称新帝豪公司）共同委托诉讼代理人施纯朴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佰味公司向本院提出诉讼请求：1.二被告共同支付原告已领取的搬迁补偿费2092145元、停业损失补偿款783000元、搬迁补贴款30450元；2.被告李自然退还原告押金121725元。事实和理由：原告公司在设立阶段时，由原法定代表人陈建荣与被告李自然签订了《厂房租赁合同》一份，双方约定由被告李自然将登记于新帝豪公司名下的址在晋江市罗山山仔社区的四层工业厂房出租给原告公司使用，租赁期限为2014年6月15日至2020年7月14日，租赁面积共计4350平方米、年租金为339300元。原告承租后，投入自有资金对原有租赁厂房进行装修以达到环评标准，并另行向李自然交付了押金150000元，用于在厂区内修建污水处理池及处理设备。2019年6月晋江市政府发布晋江市高铁新区项目房屋征收决定，本案租赁厂房也在征收范围内，经过原告与被告李自然协商，双方同意暂以原告已交付的押金150000元扣抵租金，不再另行交付租金。被告李自然、新帝豪公司于2019年7月与高铁新区拆迁项目部签订了征收协议，并对留存于租赁厂房内的原告公司装修项目、设备进行了评估。其中设备搬迁赔偿部分费用为2092145元；停产停业补助按照每月每平方米15元的标准一次性发放12个月进行补助，以租赁面积4350平方米计，共计783000元；搬迁补贴款按照每平方米7元一次性补助，共计30450元。原告自2019年7月10日现场评估完成之时开始便陆续停产停业，并进行搬迁，至2019年12月底时已大部分搬迁完毕，但被告自2020年2、3月份开始阻扰原告搬迁，导致原告至今未能搬迁完毕。双方之间的租赁合同关系，已因行政征收而终止，因此，被告李自然应当计算2019年6月19日至8月6日期间的租金、并扣除一个月的免租期后，将剩余租金退还给原告。被告李自然作为合同相对方，收取了原告的租金，即应承担合同责任，被告新帝豪公司作为租赁厂房的所有权人，其实际也是出租方。二被告在领取了拆迁部门发放的相关补偿款后，应当承担支付相应款项给原告的义务。即便二被告尚未领取全部的征收补偿款，也应当按照目前已领取款项的比例偿付本案原告因征收所造成的损失，并应在今后领取到相关款项之后将款项转付给原告。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告李自然及新帝豪公司均辩称：1.原告并非本案适格原告，与李自然签订的租赁合同的是陈建荣，在签订合同时原告公司尚未成立，因此，本案租赁合同与原告无关。考虑到本案租赁厂房涉及征迁的问题，因此，李自然已于2019年初便与陈建荣协商解除合同的事宜，陈建荣已同意到期不再续租。陈建荣于2019年6月15日向李自然交付租金339300元后，李自然即向陈建荣要求按照双方之间的约定退还租金，陈建荣也同意解除合同、并发送了账号给李自然配合退还租金，李自然也已实际于同日将租金退还给陈建荣，因此，双方之间的租赁合同已于2019年6月15日解除，此后的拆迁补偿已与陈建荣或者是原告无关。2.在本案租赁厂房内的蒸汽管道、工作平台、厂房净化除菌设备是前手承租人千里香（福建）食品工业有限公司（以下简称千里香公司）在承租期间添附，原告无权对该部分添附物的赔偿款主张权利。3.原告未经李自然同意私自拆除租赁厂房内原有的三间平房，并改建为污水处理池、污水处理设备，造成征迁时无法享有住宅安置补偿。4.原告主张的停业损失及搬迁补贴款没有依据，该两项补偿款项并非以被征收人是否有实际使用损失确定的，而是以生产厂房、仓储场所的可补偿面积来享有的，原告直接以租赁建筑面积计算该两项补偿款项不符合征收部门发布的计算方式，且因原告至今尚未搬迁完毕，拆迁部门至今没有发放该部分的款项。因此，原告的诉讼请求应当全部驳回。 本案争议焦点为：1.本案租赁合同相对方应如何确定，原告的主体资格是否适格；2.因本案租赁厂房被拆迁原告享有的相应补偿权利如何确定，原告主张应由二被告予以支付是否符合法律规定；3.原告主张二被告返还押金是否符合法律规定，数额应如何确定。 为证明其主张，围绕本案争议焦点原告向本院提供如下证据： A1.营业执照，以证明原告的身份情况及主体资格，原告公司成立于2017年7月4日，陈建荣为公司第一任法定代表人及公司主要股东，陈建荣与李自然签订本案租赁合同是为公司成立所需，为公司寻找经营场所而为； A2.被告新帝豪公司企业登记情况信息表，以证明新帝豪公司及李自然的身份情况及主体资格，李自然原为新帝豪公司的法定代表人，后经过两次变更，现法定代表人陈月娥才担任新帝豪公司的法定代表人，李自然仍然为新帝豪公司的监事； A3.租赁合同，以证明双方之间的租赁合同约定，在双方租赁合同上载明了李自然交付的租赁厂房不包括水电、照明以及蒸汽设备，租赁厂房的装修由原告自行负责，可见租赁厂房内的设备、装修都是原告自己施工的； A4.设备搬迁评估表，以证明租赁厂房内原告的设备搬迁经鉴定评估搬迁补偿费2092145元，该部分评估表中所涉的设备均为佰味公司的设备，征迁机构在进行设备评估时将新帝豪公司的原有设备和佰味公司的设备在不同的评估报告中进行评估，例如在租赁厂房内另有一部货梯，并不在本案的设备搬迁评估表中，而是在新帝豪公司的其他评估报告中； A5.押金收据、银行转账业务回单，以证明原告是经过李自然同意拆除原有厕所建设了污水处理池及污水处理设备，并非擅自拆除；2017年6月15日，原告按照合同约定向李自然交付租金，但李自然表示厂房即将拆迁，可以租赁的期限不明，不需再交付租金，可从该押金中扣除，因此，原告才同意李自然退还租金； A6.安置协议书及附属文件，以证明本案租赁厂房的拆迁安置补偿情况，经拆迁部门进行评估及结算，租赁厂房所在的地块原为李自然与新帝豪公司共有，之后才转让给新帝豪公司，该地块的面积为4832平方米，而原告承租的本案租赁厂房的面积为4350平方米的事实； A7.厂房布局图及原告办理SC认证时提交的申请材料信息，以证明原告租赁厂房后，重新对厂房空间进行布局装修设计的事实。 被告李自然、新帝豪公司共同质证称： 1.对证据A1、A2的真实性均无异议，但在与陈建荣签约之时，李自然已不是新帝豪公司的法定代表人、股东，佰味公司也尚未成立，陈建荣虽然是佰味公司发起人，但其要求行为效力归于佰味公司应当要有李自然的认可； 2.对证据A3的真实性没有异议，从该合同的签订看，签约双方为李自然与陈建荣，原告不是签约方；在合同中明确约定承租人要装修，必须要经过李自然的许可，但原告所称的装修李自然是不知情的；在合同条款中明确约定政府征迁属于不可抗力，属于有权解除合同的情形；在合同中标明的水电、蒸汽等不能用来认定移交时是否存在； 3.对证据A4的真实性没有异议，但其中的污水处理设备、蒸汽管道、工作平台、厂房净化除菌设备系统的相关赔偿款项不应归属于原告所有； 4.对证据A5的真实性没有异议，150000元押金是原告在未告知李自然的情况下，擅自将租赁厂房周边的一处三间平房拆除改建为污水处理设备，李自然发现后要求陈建荣交付150000元押金，若合同到期后，该污水处理设备应归李自然所有押金再行退还，因此，该污水处理设备的相关赔偿款项应归属李自然所有；双方之间从未达成从押金中扣抵租金的协议，原告的该项主张不属实； 5.对证据A6的真实性没有异议，但该证据不完整，虽然本案所涉地块原来由李自然与新帝豪公司共同共有，但之后李自然已将该地块全部转让给新帝豪公司，现该地块只由新帝豪公司享有； 6.证据A7是由原告自行制作，对其真实性不予认可；原告提供的SC申报材料已经超过了举证期限，且该证据的形成时间不能明确，也无法证明照片中体现的装修是由原告进行，在厂房内的装修属于厂房原有装修与原告无关。 为证明其主张，围绕本案争议焦点二被告共同向本院提供如下证据： B1.李自然个人银行流水明细，以证明本案租赁厂房的租金均由陈建荣个人支付给李自然； B2.晋江市高铁新区项目（二期）征收告知书，以证明政府征迁部门于2019年6月5日发出征收公告，本案合同以符合解除条件； B3.手机银行截图、银行流水明细、手机短信及通话记录，以证明陈建荣于2019年6月15日向李自然交付2019年度租金，但经双方协商同意解除租赁合同，李自然将租金退还给陈建荣的事实； B4.本案租赁厂房所处地块平面图、航拍图，以证明原告所主张的污水处理设备上原为新帝豪公司的三间平房，因原告擅自拆除导致新帝豪公司无法按照住宅征迁补偿方式享受补偿，因此存在损失297660元； B5.现场照片、电费明细，以证明合同解除后至今原告仍占用厂房进行生产； B6.千里香公司出具的《证明》，以证明租赁厂房内的蒸汽管道、工作平台、厂房净化设备是千里香公司承租期间由千里香公司购置； B7.新帝豪公司企业基本情况信息表及房产证、土地证，以证明李自然现已不是新帝豪公司的股东、法定代表人，本案租赁厂房的地块的使用权人是新帝豪公司； B8.安置协议书，以证明新帝豪公司作为被拆迁人与征收单位签订的安置补偿协议的内容； B9.晋江市高铁新区改建项目建设指挥部办公室出具的《说明》、资产评估报告，以证明征收单位在进行征收评估时没有对评估对象的产权归属进行确认，在评估报告中虽有使用佰味评估报告的字样，但仅是用于与新帝豪公司地块内的其他财产进行区别的用途； B10.对公账户明细，以证明征收单位至今尚未向新帝豪公司支付拆迁补偿款的事实； B11.客户交易详细信息，证明陈建荣个人交付李自然押金15万元，双方明确约定租赁期届满后，污水处理设备归李自然所有，押金退还陈建荣，因此该部分的拆迁补偿款不应归属于原告享有。 原告佰味公司质证称： 1.对证据B1、B2、B7、B8没有异议； 2.对证据B3的真实性没有异议，但从该证据无法证明双方达成解除合同的意思表示，只能确认原告同意李自然将租金退还，双方同时达成约定以原告已交的150000元押金扣抵此后的租金； 3.对证据B4的来源及真实性均有异议，该证据不能证明李自然主张的原址为三间平房的事实，事实上原址只是一间大概三平方米的卫生间，且原告在拆除该卫生间时已经征得李自然同意； 4.对证据B5中的现场照片的真实性有异议，与现场实际不符，对电费明细没有异议，但实际上原告早已停产，原告要搬迁设备有用电需求，且原告的变压器也需要定额交纳电费，原告在搬迁设备的事后遭到了被告的阻止，这才导致目前无法搬迁完毕； 5.对证据B6的真实性有异议，原告不清楚千里香公司是否向原告承租过本案租赁厂房，且从该证明的行文可见该证据实际上是被告制作之后让千里香公司盖章，无法反映客观事实，且根据原告的了解千里香公司法定代表人与李自然之间存在亲戚关系，该证明的证明效力不能确认； 6.对证据B9的真实性没有异议，但事实上征迁部门对在新帝豪公司征收地块上的建筑物内的财产进行了区分处理； 7.对证据B10的真实性没有异议，但拆迁部门是否已经向被告支付了全部的拆迁补偿款应由法院依法核实确认； 8.对证据B11的真实性没有异议，但陈建荣是作为原告公司的股东接受原告公司的委托交纳的。 为查明本案事实，本院对本案租赁厂房内情况进行勘察，并制作了勘验笔录，确认了在租赁厂房内现有的设备情况。 为查明本案事实，本院向晋江市高铁新区改建项目建设指挥部查询本案所涉协议编号为II20118BF的土地房屋征收补偿安置协议书所附财务结算表中第四项（搬迁补助费、停产停业补助费、佰味评估报告）的支付情况。该部门向本院答复称该协议编号所涉B2001-C，B2001-E，B2001-G-1图，被征收人为晋江新帝豪食品有限公司，应发金额为2894.662238万元、已发金额578万元、待发金额2316.662238万元。未能对已发金额具体对应哪一部分款项进行具体厘清。 原告质证称，对法院调查取证没有异议，从该证据可见，二被告已经获得了拆迁补偿款总额的20％的款项，且被告在拆迁安置协议中已经指明了B2001-C，B2001-E的接收账号为被告新帝豪公司的账号，而现该578万元并不是发放到该指定的接受账号，因此本案所涉的拆迁补偿款应当认为已经发放到位，或至少已经发放了20％。 二被告质证称，对本院调查取证没有异议，但该578万元是用于发放B2001-C，B2001-E图号的拆迁款项，因为原告至今没有进行腾空因此本案所涉的拆迁款，也即B2001-G-1图号的拆迁款至今没有发放，而B2001-C，B2001-E图号的厂房已经进行了腾空，才会发放了该笔578万元的补偿款，并经过被告与拆迁部门协商才直接发放到个人账号方便使用。原告主张本案的拆迁款项已经到位20％没有依据。 对双方提供的证据经对方质证没有异议的部分，本院予以认定并在卷佐证，对双方经质证有异议的部分，本院认定如下：原告提供的证据A7以佐证租赁厂房现状，但该平面图无法反映原告对该厂房的设计、装修过程，对该证据的客观真实性本院不予认定。被告提供的证据B4的来源不明，无法确定该证据上所反映的为本案租赁厂房所在地块情况，且因照片分辨率低，无法反映在该地块上被告所称的三间平房的情况，对该证据本院不予认定。证据B5的形成时间不明，与本案现场勘验结果不符，对该证据本院不予认定。被告称千里香公司为本案租赁厂房的前手承租者，但未能就此提供证据予以佐证，对证据B6的真实性及与本案的关联性本院不予认定。 关于本案争议焦点，本院认为，原告公司虽至2014年7月4日方才成立，但在李自然与陈建荣于2014年6月15日签订的厂房租赁合同中已明确记载本案租赁厂房用于经营使用，该签订时间与原告公司成立时间接近，原告称陈建荣系为了设立原告公司而为原告公司寻找经营场所本院予以采信，且正如李自然所称，其对该租赁厂房可用于食品加工经营是明知的，在此后多年使用中，根据现场查勘可见，佰味公司已经进行了显著标示，李自然不可能不知晓该厂房用于佰味公司经营之用，在李自然要求退还租金的2019年6月15日中，陈建荣虽然向李自然发来陈建荣个人账号，但其后附“佰味食品有限公司”的内容，可见陈建荣在与李自然往来过程中均明确标明其为佰味公司发起人、股东的身份、指明款项系用于佰味公司，原告据此主张本案租赁合同关系当事人为原告公司与李自然，本院予以支持。原告主张被告新帝豪公司为租赁合同相对人，但原告未能提供证据证明李自然获得新帝豪公司的授权或履行新帝豪公司的职务行为，在双方合同履行过程中，李自然也均是以个人身份与原告进行往来联络，原告未能提供证据证明新帝豪公司参与过双方之间的租赁合同缔结、履行，对原告的该项主张本院不予支持。被告李自然虽提供其将陈建荣交付的租金退还陈建荣的证据，但其未能提供证据证明该退还是在双方达成解除合同的情形下作出，对其该项主张本院不予支持。根据二被告提供的晋江市高铁新区项目（二期）征收告知书及拆迁安置补偿协议中记载，本案讼争厂房已于2019年6月5日经晋江市人民政府公告开展征收，且新帝豪公司已实际于2019年8月6日与征收部门签订了拆迁安置补偿协议，在该协议中明确约定新帝豪公司应于签约后7日内腾空交付验收，自腾空期限届满之日起被征收土地房屋归甲方所有，因此，可以认定本案的租赁房产已经于2019年8月13日因行政征收命令收归国有、腾空，本案租赁合同已无法继续履行应依法终止。根据双方合同约定，合同期限为2014年6月15日至2020年7月14日，原告享有一个月免租期，每年租金339300元应于每年6月15日交纳，按照此约定计算，原告尚欠被告2019年7月15日至8月13日期间的租金，共计30÷365×339300＝27887.67元，原告自愿主张按照28275元计算此期间租金是对其权利的处分，本院予以认定。双方对被告李自然已收取原告150000元押金的事实均无异议，且双方约定该押金在合同终止后应当退还，现原告主张被告李自然在扣抵租金后退还押金121725元，本院予以支持。自征收命令生效、拆迁安置补偿协议约定的租赁厂房所有权收归国有后，李自然即丧失对租赁厂房的用益权利，其可根据相关协议获得安置补偿权利，而根据本院对现场进行的勘验，现场遗留物品均在赔偿评估报告中，原告并不存在继续腾空搬迁厂房内物品的必要，因此，李自然就本案租赁厂房主张2019年8月14日起的占用费用没有依据，本院不予支持。虽然原告作为承租人，享有租赁厂房的用益物权及厂房内的自有设备的所有权，因该部分权利被征收，其相关权利应当得到保障，但经本院询问，原告明确主张租赁合同关系为其请求权基础，李自然作为租赁合同相对方其对该租赁合同的终止、原告相关权利的灭失并无过错，亦无法定的或约定的转交相关补偿款的义务，原告主张被告李自然向其支付补偿款没有依据，本院不予支持。被告新帝豪公司不是租赁合同关系相对人，其对原告不存在合同义务，原告基于租赁合同请求权基础，以新帝豪公司为出租人为由，主张新帝豪公司向其交付补偿款没有依据，本院不予支持。原告若认为其相关用益物权及所有权受损而有权利主张，可另行依法主张权利。 经审理，对本案主要事实可作如下认定： 原告发起人陈建荣于2014年6月15日与被告李自然签订厂房租赁合同一份，约定李自然将本案租赁厂房出租给成立后的原告公司作为经营之用。租赁期限为2014年6月15日至2020年7月14日，原告享有一个月免租期，每年租金339300元，原告应于每年6月15日支付当年租金。在本案合同履行过程中，原告于2017年6月14日交付被告李自然污水池用地押金150000元。晋江市人民政府于2019年6月5日发布征收公告，征收包括本案租赁厂房在内的土地、房屋。本案租赁厂房所有权人新帝豪公司于2019年8月6日与征迁部门签订征收安置补偿协议，协议约定腾空期为7日，腾空期满后相关土地、房屋收归国有。 综上所述，本院认为，陈建荣作为原告公司发起人，其在公司发起阶段为公司经营之用与被告李自然签订本案租赁合同，且李自然明确知晓本案租赁厂房用于原告公司经营之用，陈建荣亦已明确标明佰味公司的经营主体身份，原告主张本案租赁合同的相对当事人为原告公司与李自然，本院予以支持，双方之间的租赁合同合法有效，依法应予保护。现本案所涉租赁厂房已因行政命令被征收收归国有、腾空不得使用，因此，本案租赁合同已于2019年8月13日终止，原告应支付2019年7月15日至8月13日期间的租金28275元，因被告李自然已收取原告押金150000元，两相扣抵，被告李自然尚应返还原告121725元。被告李自然对本案租赁合同的终止并无过错，双方亦无合同相关约定，被告李自然也不是本案租赁厂房的拆迁权利人、不持有相关的拆迁补偿权利，原告主张被告李自然向其转交拆迁补偿款没有依据，本院不予支持；被告新帝豪公司不是租赁合同相对人，原告以租赁合同关系向新帝豪公司主张权利没有依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李自然应于本判决生效之日起十日内返还原告晋江佰味食品有限公司押金121725元； 二、驳回原告晋江佰味食品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费31019元，由原告负担29769元、被告李自然负担1250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  林文晋 审判员  黄东来 审判员  关 恒 二〇二〇年五月十四日 书记员  潘苗玉 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。