文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初50360号原告（反诉被告）：深圳市共合实业发展有限公司（原深圳市共合投资发展有限公司），住所深圳市福田区福虹路世贸广场****，统一社会信用代码9144030006270103XD。法定代表人，黄珏丽。委托诉讼代理人：黄钰怡，广东安恪律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊莹，广东安恪律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳红星美凯龙家居生活广场有限公司，住所，住所深圳市福田区香蜜湖街道深南中路香蜜湖地区法定图则01-05块地办公区**-1社会信用代码91440300MA5EWB2J1X。法定代表人,陈涛。委托诉讼代理人:李仁功，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人:蔡宇婷，广东晟典律师事务所实习律师。原告与被告租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院受理反诉后，依法组成合议庭，于2020年4月2日对本诉及反诉进行了合并审理，原告的委托代理人黄钰怡、熊莹，被告的委托代理人李仁功、蔡宇婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、合同约定情况。2018年11月28日原告与被告签订《摊位租赁协议》，约定被告将深圳香蜜湖红星美凯龙展厅2C059号铺位租赁给原告经营定制类商品，租赁期自2018年12月1日至2019年11月30日，租金自2018年12月1日起算，租赁费共计205320元，支付方式为季付，即平均每季度51330元在当季度最后一个月的20日前支付下一季度租金。原被告于同日签订《补充协议》，第一条约定：原告在租赁期间应支付给被告经营管理费共718644元（即每月59887元），经营管理费随摊位租赁费支付方式同时交给被告；第二条约定：原告在签订协议时必须向被告交纳履约保证金230991元，如原告不及时交纳租赁费和经营管理费，被告有权从该保证金中扣除，如合同到期原告不再续租，该保证金自动转为质量保证金。二、合同履行情况。签订上述协议后，原告便开始对铺位进行装修、定制铺内展示用的家具设备，并配备相应工作人员进行业务培训。直至2019年5月初，原告收到《深圳市福田区规划土地监察局敬告通知书》复印件，该通知书指出，深圳红星美凯龙家居生活广场有限公司使用的位于香蜜湖度假村中区红星美凯龙（世纪中心店）卖场的建筑物，属于超过批准期限未拆除的临时建筑物，依法应予以拆除，并已责令香蜜湖度假村有限公司在2019年5月25日前自行整改，红星美凯龙应配合做好清场工作。至此，原告方才知道原告租赁的建筑物属于超过使用期限的临时建筑。原告截止收到通知书之日还未开张营业，就已经为此支出租赁费及管理费、押金、铺位装修费、展厅设备采购安装费等各类款项及费用共2935134.63元。三、原告诉请的理由。原被告双方在签订租赁协议及其相关补充协议时，被告明知香蜜湖片区面临整改拆迁以及租赁给原告使用的建筑属于已经超期的临时建筑即将拆除等相关事实，仍然隐瞒真相与原告签订为期一年的租赁合同。另外，据原告了解，被告与香蜜湖度假村签订的土地使用权租赁合同也已经到期且未再续约，然而被告在与原告签订合同前均未向原告披露上述信息，故意隐瞒以达到与原告签订租赁合同的目的。因此，被告故意隐瞒其与香蜜湖度假村的土地使用权租赁合同已经到期、政府即将对涉案土地上的临时建筑进行拆除等对其不利的相关信息与原告进行签订合同的协商，使原告在违背真实意思的情况下与被告最终签订了合同，原告租赁的建筑物属于超过使用期限的临时建筑，临时建筑超过使用期限属于无建设规划许可证建筑。无建设规划许可证建筑所订立的合同是无效合同。依法应对合同进行无效判令并向原告返还获得的相应财产及赔偿原告因此所受到的损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、撤销原告与被告的租赁合同；2、被告向原告返还原告己支出的各项费用共计2805619.92元；3、本案所有诉讼费、保全费、执行费用等由被告承担。之后原告变更第一项诉讼请求为确认原告与被告的租赁合同无效，变更第2项诉讼请求的金额为2837468.42元。明确第3项诉讼请求的执行费为律师费6万元、公证费4000元。被告答辩称，一、尽管涉案商场作为临时建筑物超过使用期限，但并不意味着其就是违法建筑，在认定上应与纯粹的违法建筑相区分，并不直接导致租赁合同无效。即使依据司法解释，当前租赁合同被认定为无效，答辩人也有权要求共合实业按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，且答辩人已经收取的占有使用费也无需返还。首先，我国法律并没有明确规定和定义违法建筑的含义，本案中没有任何文件认定涉案商场为违法建筑，《城乡规划法》只是规定临时建筑超过批准期限需自行拆除。而根据《深圳市城市规划条例》第五十九条的规定，对临时建筑，影响城市规划的，限期拆除；不影响城市规划的，责令补办手续，限期使用。这意味着不影响城市规划的临时建筑物，还可通过补办手续继续使用，此时就更不存在所谓违法建筑，也意味着临时建筑物超期并不必然影响合同效力。事实上涉案商场自2008年落成以来一直与深圳香蜜湖度假村有限公司有良好的合作，在福田区直稳定经营规模日趋壮大，可见涉案商场并不影响城市规划，反而符合城市规划，甚至在政府的默认许可下长期使用。不仅为共合实业之类的商户提供租赁摊位还提供经营管理服务，租赁合同一直正常履行。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁纠纷司法解释》）第三条规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。这进一步表明，涉案商场并非超过使用期限就违法，就直接导致合同无效，合同效力类似于效力待定，只要在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限，租赁合同就有效。涉案商场一直在政府的默认许可下正常经营，虽然到目前为止没有取得延长使用期限的批准，但原因是2019年深圳市规土委发布香蜜湖片区城市设计国际咨询公告，公告显示商场位于香蜜湖中区，属于政府改造范围之内，故是政府规划的不可抗力因素导致。再次，虽然根据《房屋租赁纠纷司法解释》的规定，涉案租赁合同无效，但根据第五条的规定，答辩人有权要求共合实业参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。而答辩人确实提供场地给共合实业使用，共合实业占有使用场地达一年，其已享有占有利益，应当向答辩人支付占有使用费。故答辩人无需返还共合实业已支付的占有使用费，反而共合实业还需支付其拖欠的占有使用费。二、本案双方签订的协议为复合型合同，系双方真实意思表示，并非仅包含租赁关系，即使临建超期导致租赁合同无效，也只是导致涉及租赁关系部分的无效，不影响其他部分的有效。共合实业已支付的有关费用，答辩人无需返还。共合实业与答辩人双方签订的《摊位租赁协议》及《补充协议》经双方盖章、法定代表人签字确认，代表双方真实意思表示，是依法成立且已经履行完毕的合同。其名为租赁协议，但实际里面除租赁外，还含有物业管理、经营管理、装修管理等服务。虽然合同中关于租赁关系部分根据司法解释的规定被认定为无效，但根据《合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。据此，合同中租赁部分的无效并不影响服务部分的条款。本案协议签订后，答辩人依照协议约定为共合实业提供摊位、为其投保、对其委托装修公司进场装修的资格进行审查备案、提供水电、验收场地、发送通知，完全履行合同义务至2019年11月30日合同期满。甚至在合同期满后，仍为共合实业提供搬迁、保管货品的服务。而共合实业实际占有使用租赁的摊位、使用水电、享受答辩人提供的经营管理服务。答辩人也已提供了相应的服务，付出了相应的成本，共合实业已经享受该服务，获有利益，作为提供服务的对价，共合实业也应当支付经营管理费、浮动管理费、电费、保险费等，答辩人无需返还已收取的费用。三、如果法院最终认定租赁合同无效，对于租赁合同无效的部分，答辩人不存在过错，无需赔偿共合实业的损失，反而共合实业应对自己的过错承担责任。如前所述，临时建筑影响城市规划的，需自行限期拆除；不影响城市规划的，补办手续，限期使用。答辩人在2019年4月30日才收到福田区规划土地监察局的《敬告通知书》，通知书载明的是福田区规划土地监察局已责令深圳香蜜湖度假村有限公司自行整改，请答辩人予以配合，做好清场工作。这说明商场并非由答辩人自行拆除，答辩人不知需要拆除，也没有自行拆除的权利和义务。而且涉案商场在政府的默许下长期在使用，直到2019年深圳市规土委发布香蜜湖片区城市设计国际咨询公告，商场才正式启动拆除工作。因此答辩人在与共合实业于2018年11月28日签订合同时，并不知悉商场需拆迁改造的情况。在收到《敬告通知书》后，答辩人为了保证租赁合同的正常履行，与各方单位沟通协调，福田区规划土地监察局也允许商场正常经营至2019年11月30日，而商场也正常经营至2019年12月1日。至此，答辩人也完全履行了合同义务，甚至在合同期满后，仍为共合实业提供服务，不存在任何过错。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于租赁合同的无效部分，如前述，答辩人不存在过错，不需要承担责任。而共合实业作为一个成熟的企业，其投入的成本或者预期的收益都由其自负盈亏，共合实业自己未对涉案场地尽到审查义务、未评估商业风险、未合理利用租赁期、未能进行良好的商业规划、故意拖延装修期，故意不开业经营，本身就存在过错，与答辩人无关。一方面，共合实业作为承租人本身就有审查合法性和评估商业风险的义务。在与答辩人确立租赁关系之前，共合实业的法定代表人黄珏丽曾多次查看租赁场地，并与答辩人多次商谈合同，答辩人如实告知其租赁场地的情况、协议的具体内容、有关费用的支付标准。后黄珏丽代表共合实业签订租赁协议，并且由共合实业盖章确认。更要特别强调的是，共合实业在未正式签署租赁协议之前的2018年8月3日就选定了商场2Ｃ509摊位，并向答辩人支付了诚意金10万元。而且在正式签订租赁协议的前一天即2018年11月27日，就按照协议约定的标准向答辩人支付了2018年12月至2019年2月的租金及管理费。在交付诚意金后的100多天时间里，共合实业才与答辩人签订租赁协议和补充协议。在这三个多月里，共合实业完全有时间思考是否签订正式合同，而共合实业在经过上百天的思考后仍决定与答辩人签订合同。这说明共合实业在决定租赁摊位之前，通过与答辩人的多次商谈，对租赁场地的多次考察，在经过3个月的缓冲期、考察期后仍坚定地表明自己要租赁摊位的强烈意愿。这些事实充分证明共合实业与答辩人签订租赁合同的意思表示是真实的。另一方面，共合实业未开业经营是其自身的一种经营行为，是其自行决定的，也是自身原因导致未开业的。答辩人在签订协议后就将租赁场地交付共合实业使用，在答辩人第一次验收催其开门营业后拒不开门营业，多次发函告知开业仍拒不营业，明显是其故意所致。因此对于共合实业不开业经营导致的损失及扩大损失，是其恶意造成的，共合实业现主张损失是企图恶意侵占答辩人的财产。综上，对于租赁合同无效的部分，答辩人不存在过错，不需要赔偿。且答辩人已依约履行合同义务，共合实业拒不营业是其自身原因，与答辩人无关，其应对自己的过错承担相应的责任。四、共合实业诉请的多项费用都不具有事实和法律依据，答辩人根本无需返还。根据《房屋租赁纠纷司法解释》第五条、第九条的规定，共合实业请求赔偿因合同无效受到损失的，答辩人分情况赔偿其装饰装修损失。就本案而言，未形成附合的装饰装修物，共合实业可以拆除利用；对于已形成附合的装饰装修物，双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因此，对于租赁合同无效的部分，答辩人仅需对装饰装修物分情况进行赔偿。共合实业诉请答辩人返还其向答辩人支付过的所有费用，以及其为装修经营摊位支付的所有直接和间接费用。答辩人认为，首先根据法律规定和合同约定，答辩人无需返还；其次对于共合实业向答辩人支付的如租金、管理费、水电费、履约保证金、装修押金、保险费用等，该类费用是切实发生的且需由共合实业承担的。共合实业实际占有使用摊位，答辩人提供管理服务，租金、管理费、水电费、保险费用等无需返还。关于履约保证金，根据《补充协议》第二条的约定，共合实业不及时交纳摊位租赁费和管理费，答辩人有权从该保证金中扣除，而实际上共合实业自2019年6月份起就拖欠摊位租赁费和管理费达461982元，因此答辩人有权不予返还。关于装修押金，根据《租赁协议》附件三第14条的约定，要经答辩人二次验收合格后方可退回。对于共合实业所称其为装修经营摊位支付的所有直接和间接费用，答辩人认为：第一，根据《房屋租赁纠纷司法解释》第五条、第九条的规定，共合实业请求赔偿因合同无效受到损失的仅指装饰装修物损失，并非指一切因装饰装修发生的直接和间接的费用。何况共合实业的举证不能证明其列明的费用项目是否真实发生，是否全部用于涉案摊位装饰装修。第二，摊位内的饰品、产品未形成附合，具有可回收利用性，共合实业可以拆除利用，没有理由要求答辩人承担所有费用。第三，员工报销、开网费用等项目与本案没有直接关联，不应当由答辩人承担。第四，共合实业提供给答辩人用于备案的装修合同显示合同价款仅为24.5万元，而其主张装修费88万元明显不合理。且不论没有证据表明共合实业实际支付了该费用，仅就合同和费用的合理性问题而言，共合实业向答辩人提供用于备案的装修合同是共合实业与深圳市万厦装饰工程有限公司签订，加盖有深圳市万厦装饰工程有限公司的公章及屈光金的签名。且深圳市万厦装饰工程有限公司也根据答辩人的要求购买了有关保险，答辩人有充足的理由相信该份备案的装修合同才是真实合同，深圳市万厦装饰工程有限公司才是真正的承包人，而共合实业提交的装修工程施工合同有一定的嫌疑是其为了诉讼勾结屈光金制作的虚假的合同。此外，备案的装修合同显示合同价款为24.5万元，而该份证据显示的合同价款是88万。对于290平方米的摊位，装修施工费用如高达88万，意味着每平方米装修费超过3000元，（以427.76平方米计，每平米装修费为2057元）明显不符合常理。因此，共合实业诉请答辩人支付的费用均不具有事实和法律依据，如按共合实业诉请的标准要求答辩人返还费用明显缺乏公平合理性。综上所述，共合实业与答辩人签订的《摊位租赁协议》及《补充协议》为复合型合同，其中无效的租赁合同部分不影响其他有效的部分。对于合同无效的部分，答辩人无过错，无需返还或赔偿共合实业任何费用，请求贵院依法驳回共合实业的全部诉讼请求。被告反诉称，一、反诉原被告双方签订《摊位租赁协议》及《补充协议》，双方已经实际履行该协议，反诉被告应当参照协议标准，支付拖欠的占有使用费及经营管理费461982元、电费及服务费2517.8元、违约金182736.4元、浮动管理费（销售扣点费）21599.16元。反诉原被告于2018年11月28日签订《摊位租赁协议》（以下简称为“租赁协议”）及《补充协议》，约定反诉原告将位于深圳香蜜湖红星美凯龙展厅2C059号的摊位出租给反诉被告经营定制类商品，租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日。协议签订后，反诉原告依约提供摊位，反诉被告开始进场装修并依约支付相关费用至2019年4月。租赁协议及补充协议是双方真实意思表示，虽因涉案商场为已经超使用期限的临时建筑，但不影响除租赁关系内容以外合同内容的有效性，反诉被告无正当理由拒绝履行已构成违约，其应当继续履行并支付有关费用。关于占有使用费、经营管理费及逾期付款的违约金。根据租赁协议第二条第2款的约定，每季度租金为51330元，反诉被告需在当季度最后一个月的20日前向反诉原告支付下一季租金。根据《补充协议》第一条约定，租赁期间的经营管理费为718644元，即每季度179661元，需随租金一并支付。可见参照以上标准，反诉被告应分别在2019年5月20日前支付6-8月、在2019年8月20日前支付9-11月的季度占有使用费及经营管理费230991元。但反诉被告自2019年5月20日起至今，一直未支付占有使用费及经营管理费，合计拖欠461982元。对此，根据协议第二条第2款、第九条第2款的约定，反诉被告还应按未付款项金额的日千分之三的标准支付逾期付款的违约金。即反诉被告应就自2019年5月20日及2019年8月20日起拖欠至今的第三及第四季度占有使用费及经营管理费支付违约金，共计181558.92元。综上，反诉被告应支付拖欠的占有使用费及经营管理费461982元、逾期付款的违约金181558.92元。关于电费、服务费及逾期付款的违约金。反诉被告于2019年4月产生电费1529.04元、服务费375.35元；5月产生电费376.1元、服务费92.32元；6月产生电费115.92元，服务费28.45元，以上合计2517.18元。按照协议约定、双方交易习惯及反诉原告发出的缴费通知，反诉被告应于收到缴费通知的当月，也即用电月的次月交纳电费及服务费。如逾期未付款，应自次月1日起按未付款项金额的日千分之三的标准支付违约金。反诉被告至今仍拖欠4-6月的电费及服务费2517.18元，应同时就自6月1日、7月1日、8月1日起拖欠至今的4-6月电费及服务费支付违约金1177.42元。关于浮动管理费（销售扣点费）。根据租赁协议第四条的约定，反诉原告在次月5号前按反诉被告每月合同销售额的相应比例进行扣点作为浮动管理费。如反诉被告的月合同销售额不足2倍月占有使用费（含占有使用费及经营管理费），需以2倍月占有使用费作为保底额，按每月2%的标准计付浮动管理费，即每月按保底额153994元（每季占有使用费及经营管理费230991元除以3，再乘以2倍）的2%计付浮动管理费3079.88元。反诉被告自今年5月份起拒不营业，未有销售收入，至今已拖欠5-10月的浮动管理费。且反诉被告已以自己的行为表明不再营业，11月的浮动管理费为将来必然产生的费用，反诉原告有权要求其按前述计算标准承担11月的浮动管理费。根据协议约定，反诉被告应向反诉原告支付5-11月的浮动管理费21599.16元。综上，租赁协议为反诉原被告双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，反诉原告依约履行合同义务，但反诉被告自2019年5月1日起拒不营业，并拖欠占有使用费、经营管理费、电费及服务费、浮动管理费，其行为已经构成严重违约。现双方已经履行租赁协议至2019年11月30日，根据协议约定，反诉被告应当向反诉原告支付6-11月的占有使用费及经营管理费461982元、违约金181558.92元，4-6月的电费及服务费2517.18元、违约金1177.42元，5-11月的浮动管理费（销售扣点费）21599.16元。二、反诉被告恶意、错误申请诉前保全反诉原告名下2805619.92元的财产，给反诉原告造成30多万元的经济损失，应依法承担赔偿责任。首先，反诉原告作为具有雄厚资金实力的企业，一直正常运营，即使要承担民事给付责任也不存在困难，因此根本不符合《民事诉讼法》第一百零一条规定的“情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的”情况。反诉被告申请诉前保全具有明显恶意。其次，反诉被告主张反诉原告应返还的各项费用高达280余万，多项费用显然不具有事实和法律依据，诉请金额畸高且不应得到支持。反诉被告申请保全的数额错误、恶意明显。而因反诉被告恶意的、错误的诉前保全，已经造成反诉原告商户恐慌导致其商业信誉受损、资金周转不便等严重影响。根据《民事诉讼法》第一百零五条的规定，“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失”，故反诉被告应赔偿反诉原告损失30万元经济损失。三、根据协议约定，反诉被告作为违约方应承担反诉原告的经济损失，其应承担本案诉讼费、保全费、担保费及律师费10万元。根据协议第九条违约责任第l款约定，如有一方违约，违约方应赔偿对方的经济损失，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等。反诉原告为应诉及反诉本案，已与广东晟典律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托其代理并支付律师费用10万元整。故反诉被告应承担本案诉讼费、保全费、担保费和反诉原告为实现权利所支出的律师费10万元。以上事实有《摊位租赁协议书》及《补充协议》、付款凭证、《欠费明细表》、《查封、冻结、扣押财产通知书》、《民事委托代理合同》及发票等证据足以证实。综上所述，反诉被告故意拖欠占有使用费、经营管理费、浮动管理费等费用已构成违约，损害反诉原告的合法权益。现反诉原告特依据《民事诉讼法》第五十一条、一百一十九条之规定，请求法院判令：1、反诉被告继续履行摊位租赁协议至2019年11月30日合同期限届满；2、反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金及经营管理费（人民币下同）461982元，和逾期付款违约金181558.92元（以每季度租金及经营管理费230991元为基数，按日千分之三的标准，分别自2019年5月20日、8月20日起暂计至2019年11月13日），并判决以230991元为基数，按日千分之三的标准支付违约金至租金及经营管理费实际支付完毕之日止；3、反诉被告向反诉原告支付电费及服务费2517.18元，和逾期付款违约金1177.42元（以每月电费及服务费为基数，按日千分之三的标准，分别自2019年6月1日、7月1日、8月1日起暂计至2019年11月13日），并判决以每月电费及服务费为基数，按日千分之三的标准支付违约金至电费及服务费实际支付完毕之日止；4、反诉被告向反诉原告支付浮动管理费（销售扣点费）21599.16元（以2倍月租金及经营管理费153994元为基数，以每月2%的标准，自2019年5月计至2019年11月）；5、反诉被告赔偿给反诉原告造成的经营损失100万元；6、本案诉讼费、保全费和律师费10万元由反诉被告承担。之后变更诉讼请求如下，请求法院判令：1、已经支付的租金（占有使用费）、经营管理费、电费及服务费、浮动管理费不予返还，并判令反诉被告按照租金标准向反诉原告支付自2019年6月至2019年11月期间拖欠的占有使用费及经营管理费（人民币下同）461982元，和逾期付款违约金181558.92元（以每季度占有使用费及经营管理费230991元为基数，按日千分之三的标准，分别自2019年5月20日、8月20日起暂计至2019年11月13日），并判决以230991元为基数，按日千分之三的标准支付违约金至占有使用费及经营管理费实际支付完毕之日止；2、反诉被告向反诉原告支付电费及服务费2517.18元，和逾期付款违约金1177.42元（以每月电费及服务费为基数，按日千分之三的标准，分别自2019年6月1日、7月1日、8月1日起暂计至2019年11月13日），并判决以每月电费及服务费为基数，按日千分之三的标准支付违约金至电费及服务费实际支付完毕之日止；3、反诉被告向反诉原告支付浮动管理费（销售扣点费）21599.16元（以2倍月占有使用费及经营管理费153994元为基数，以每月2%的标准，自2019年5月计至2019年11月）；4、反诉被告赔偿因申请财产保全错误给反诉原告造成的损失30万元；5、本案诉讼费、保全费和律师费10万元由反诉被告承担。原告答辩称，一、双方签订的租赁合同为无效合同。本案诉争的房屋临时建设规划许可证已过使用期限，截止目前房屋是没有建设规划许可证，没有建设规划许可证的建筑物性质上是违法建筑物，相应签订的房屋租赁合同是无效的，租赁关系不成立。无效合同自始没有法律效力，不存在继续履行的要求。在2019年4月30日前，答辩人没有收到《敬告通知书》，答辩人一直认为诉争的房屋临时建设规划许可证没有过使用期限，所以，一直履行合同，当收到《敬告通知书》才发现原来被答辩人一直在隐瞒答辩人，加上通知书上要求被答辩人在2019年5月25日自行整改，做好清场工作。所以，答辩人才停止履行无效合同。二、无效合同自始没有法律效力，不存在继续履行合同的要求，反而因该合同取得的财产，应当予以返还。被答辩人应返还答辩人已经支付的费用共计人民币724221.06元。被答辩人要求被答辩人继续支付合同约定的管理费、电费及服务费、违约金和浮动管理费（销售扣点费），没有法律依据。三、占有使用费应按政府指导价计算本案诉争房屋占有期间产生费用。在2019年4月30日答辩人收到深圳市福田区规划土地监察局的《敬告通知书》，通知书上要求被答辩人在2019年5月25日自行整改，做好清场工作。当收到政府的通知，答辩人提出答辩人与被答辩人的合同是无效合同，是一份不能履行的合同，但是被答辩入要求答辩人继续履行，这是明显的违法行为。从被答辩人提交的证据6回函和证据7告知书可以看出来。合同处于一个履行不能的状态下，一切以政府为准，而被答辩人要求答辩人继续按合同标准支付租金，是不合理的。以上根据证据链显示，答辩人多次要求拆除样板搬走货品，都遭到被答辩人的阻挠。答辩人不能撤场清场而被迫占用被答辩人的场地，理应不该支付占用费，但按法律要求如果需要支付，应按政府指导价计算本案诉争房屋占有使用费。四、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。在2019年4月30日，答辩人收到《敬告通知书》，深圳市福田区规划土地监察局责令在2019年5月25日要求被答辩人自行整改，配合做好清场工作。截至到2019年4月30日，原告对摊位展位投入了大量的装饰装修，费用为人民币2113247.36元。这些都是由于被答辩人隐瞒没有建筑规划许可证，与答辩人签订合同后，导致答辩人在不知情况下，对展厅做出装饰装修损失。随后答辩人向法院提起了诉讼，在2019年10月16日，深圳市福田区规划土地监察局再次向被答辩人发出《限期拆除通知书》，政府拆迁办明示在2019年12月15日前所有的商家都要撤场。从2019年10月开始，答辩人多次要求把展厅摊位内的所有样板和装修装饰品拆除搬走，但都受到被答辩人的阻止。从2019年12月1日后，答辩人被禁止，进不了被答辩人的展厅。到目前为止，在展厅摊位内的所有东西不知去向。这些在展厅摊位内的所有东西答辩人都没有办法取回。答辩人投入大量的装饰装修，费用为人民币2113247.36元，这些装饰装没有取回也没有得到合理的赔偿，根据有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。所以，答辩人要求被答辩人赔偿所受到的损失费用为人民币2113247.36元。五、针对被答辩人认为我方答辩人恶意诉讼，答辩人认为我方是没有恶意诉讼的，因为主张的是实际投入成本损失法，这些成本是直接的损失，我方投入多少就计算多少损失。希望法院可以允许我方庭后提交这些销售订单样板按市场价格销售所得价值计算，样板这部分具有市场价值计算，除了成本直接损失，还有市场销售额这部分间接损失。六、被答辩人认为我方答辩人恶意诉讼、错误申请诉前保全，造成其30多万元的经济损失，没有法律依据。在2019年4月30日答辩人收到深圳市福田区规划土地监察局的《敬告通知书》，通知书上要求被答辩人在2019年5月25日自行整改，做好清场工作。在2019年5月25日政府要求清场，这么紧急状态下，整个商场处于不安定状态，不立即采取申请保全将会使答辩人合法权益受到难以弥补的损害，所以，答辩人采取保全措施很正常。被答辩人没有法律依据说明答辩人造成其30多万元的经济损失。经审理查明，2018年11月28日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签署《摊位租赁协议》约定，甲方将位于深圳香蜜湖红星美凯龙展厅2C059号（下称涉案商铺）出租给乙方经营定制类商品，品牌为“韩丽”，租赁期限自2018年12月1日是至2019年11月30日，租金自2018年12月1日起计算，租赁期限内，乙方需按季向甲方缴纳季度摊位租赁费51330元，在当季度最后一个月的20日前支付下一季度租金，乙方逾期支付，每逾期一日应向甲方支付逾期付款违约金，违约金按照未付款金额乘以千分之三乘以逾期天数计算。协议签署后即具有法律效力，双方均应遵守，违约方赔偿对方经济损失包括租金、电费、违约金、赔偿款、律师费等。乙方逾期支付租金、水电费管理费的达7日或者以上的、擅自停止营业达7天以上的、擅自撤场的，甲方有权单提前解除本协议，收回租赁场地。同日，双方签署《补充协议》约定，乙方在参展租赁期间，应支付给甲方经营管理费718644元，乙方在签订协议时必须向甲方交纳履约保证金230991元，如乙方不及时交纳摊租赁费和经营管理费，甲方有权从该保证金中扣除。乙方未按时支付经营管理费，甲方有权终止租赁协议，并可以将乙方摊位内的货物进行拍卖处理，拍卖所得作为所欠甲方租赁费、经营管理费用及其他所欠费用，并按租赁协议及补充协议的约定追究乙方的违约责任，同时由乙方承担违约金2万元。在租赁期内，若乙方要求提前终止协议，除按照租赁协议规定执行外，乙方仍须承担一个月租金及管理费作为违约金。上述协议签署后，原告向被告支付了租赁保证金230991元、装修押金1万元，支付了2018年12月至2019年5月份的租金、管理费，原告另支付了财产险、销售扣点、装修管理费。2018年12月10日，原告（发包方、甲方）与屈光金（承包方、乙方）签署《装修工程施工合同》约定，甲方将涉案商铺的装修工程以包工包料的方式发包给乙方，工期为2018年12月20日至2019年1月20日，合同价款为88万元，工程完工并经甲方验收合格后支付全部合同工程款。原告提交的《2019年深圳红星美凯龙韩丽展厅工程预（决）算表》载明的编制日期为2019年1月20日，乙方屈金光在表格下方的签字落款的日期为2018年12月2日，决算金额为885993元。2019年1月13日，屈光金向原告代开了相应的工程服务发票。2019年1月29日，原告委托广东韩丽家居集团有限公司（下称韩丽公司）代其向屈光金支付涉案商铺的装修工程款88万元。2019年1月29日、31日，韩丽公司分别向屈金光转账支付60万元、28万元，摘要为工程款。被告对原告提交的上述合同的真实性不予认为，被告另提交了一份发包人为原告，承包人为深圳市万厦装饰工程有限公司签署的《深圳市万厦装饰工程有限公司装修工程施工合同》及办理涉案商铺装修的《装修协议》、《商场装修立项会审单》予以佐证，被告称该合同为原告委托的实际装修人在装修前到被告处办理装修登记时提交的合同，涉案商铺的装修应以该份合同约定的为准。合同约定工程为香蜜湖红星美凯龙韩丽全屋展厅，工期为2018年12月5日至2019年4月21日，包工包料的工程价款为24.5万元，合同中的承包人处加盖了公司印章，承包人代表处由屈光金签字，发包人处没有加盖原告的印章。2019年4月30日，被告对涉案商铺装修进行了验收并签署了《装修整体验收单》。同日，深圳市福田区规划土地监察局直接向被告送达《敬告通知书》称，被告使用的位于香蜜湖度假区中区红星美凯龙（世纪中心店）卖场的建筑物超过批准期限未拆除，依法应予以拆除，该局已责令深圳香蜜湖度假村有限公司在2019年5月25日前自行整改，被告应予以配合，做好清场工作。2019年5月9日，原告申请深圳市盐田公证处对其承租的涉案商铺进行证据保全，公证人员对涉案商铺的现状进行了拍照及录像，照片显示涉案商铺安装了各种柜子、柜台、橱柜、电器、灯具，柜子里还摆放了对应的展示样品。现场已装修完毕、遗留了部分杂物未清理，贴在场地上的三份《装修施工许可证》记载的施工单位为深圳市万厦装饰工程有限公司，施工负责人为屈光金。2019年5月17日，原告向被告发出《公函》称，鉴于深圳市福田区规划土地监察局向被告发出《敬告通知书》且约谈原告，原告有合理理由能够预见被告将无法履行房屋租赁协议中的主要义务即保证在合同有效期内提供场地给原告使用，原告将行使法律规定的不安抗辩权暂时停止向被告支付租金，被告收函后后尽快与原告联系协商解除。2019年5月22日，被告向原告寄发《回函》称，截至2019年5月22日，原告未按合同约定支付2019年6至8月的季度租金230991元、电费1904.39元，要求原告在2019年5月25日前支付租金及所欠费用。目前商场正常营业，要求原告按合同履行约定。该函件于次日妥投。2019年7月3日，被告向原告寄发《告知书》称，原告于2018年12月1日开始装修，到2019年4月30日装修完毕并经商场验收合格，但原告一直未将围档拆除，并自2019年5月1日开始拒绝营业，至今已达63天，再通知原告，原告擅自停止营业已违反了约定，原告收到告知书后两日内拆除围档并恢复营业。通知书于次日妥投。2019年10月16日，深圳市福田区规划土地监察局向深圳市世纪中心家居广场有限公司、深圳香蜜湖度假村有限公司出出《限期拆除通知书》称，香蜜湖度假村中区红星美凯龙的临时建筑超过批准期限未拆除，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第二款之规定，现限收到本通知书后45日内自行拆除，逾期不拆除的，该局将予以拆除。2019年11月1日，被告向原告寄发《合同终止通知》称，双方的合同于2019年11月30日到期，合同到期后将不再续租，原告须于2019年11月30日之后的3日内结清所拖欠的租金、管理费和水电费等全部费用，撤离场地清空展厅内货品后将场地交还被告，逾期未结清费用的，被告将收回场地，同时对租赁场中的货品予以处置以冲抵租金等费用。该函件于2019年11月4日妥投。2019年11月，原告多次与协商搬离涉案商铺内的物品，但被告坚持要求原告支付完租赁费后才同意搬离。2020年3月，包括涉案商铺在内的被告的经营场所全部被福田的执法部门拆除。被告确认在拆除前，已将涉案商铺内可以移动的物品打包搬离另地存放，在原告向被告支付合同期内的租赁费用及其他费用前，被告不同意将该部分物品交还原告。原告为证实其损失，另向本院提交施工围档费、购买展厅定做的柜子销售单及发票、饰壁、装饰品、陶瓷、灯具、原装进口部分材料的物流费用、原工报销的收据、审批件、付款凭证、发票及专利证书予以佐证（具体项目的金额详见判决附表），其中部分款项的付款人及发票的客户非原告（详见附表）。专利证书的申请人分别为佛山市韩丽家具制造有限公司、韩丽公司，专利均为柜体及相关的专利。又查，被告向本院申请证据保全，本院于2019年11月20日询问被告以何种方式进行证据保全，被告明确称以贴封条或拍照的方式进行，在原告已申请深圳市盐田公证处进行公证拍照的情况下，本院对被告要求拍照或贴封条的证据保全方式未予准许。同时询问被告是否对原告的装饰装修的价值进行评估鉴定，被告明确表示不申请评估鉴定。另查，涉案商铺所在的场地的用地单位为深圳市香蜜湖度假村有限公司、深圳市世纪中心家居广场有限公司，深圳市福田区临时建筑规划审批办公室于2008年11月26日向该两公司发出深福临规许字（2008）11号《深圳市福田区临时建筑规划认可证》，许可的使用期限为2年。再查，广东共合整装科技有限公司是广东共合装饰科技有限公司更名前的名称，韩丽公司为原告及广东共合装饰科技有限公司的独资股东。原告称韩丽公司的主要业务为制造、加工、生产、进出口、销售，橱柜、衣柜、全屋定制产品、高端定制类产品及其相关的配套类产品向对应项目的子公司、经销商供货。原告的主要业务是以向韩丽公司购货形式经营其名下品牌的直营门店，展厅样板以及终端客户产品订单由韩丽公司供货。广东共合整装科技有限公司的主要业务是整合装修产品供应链资源，包含集团旗下各品牌展厅装修所用的瓷、灯具等，为统一各品牌展厅形象定位而统一采购后供给销售各品牌的子公司。原告主张的由韩丽公司代付的空运费是因原告经营的涉案店铺上样时间特单独向国外进口的产品而产生的空运费。庭审时，原告称签署合同时被告没有告知涉案厂地是临时建筑，原告有到相关部门调档，但没能调到相关信息。被告称其知晓涉案厂地为临时建筑，所以与原告签署一年期的租赁合同。被告确认从2019年5月份开始对涉案场地断水断电，但是原告员工来场地需要用电时，被告会正常开电闸，因此5月份之后产生了电费。庭审后，被告向本院出具《关于留置共和实业货品事宜的意见》称，原告拖欠费用，被告留置货品符合法律及合同约定，至于是否返还货品并非法庭应当审理的范围，在原告未结清欠费的情况下，被告无须将货品返还原告。上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，虽然原告与被告签订的《摊位租赁协议》约定的租赁物为摊位，但涉案商铺是被告自他人处承租后经营家居的大型生活广场，即是用于经营商铺使用的建筑物状态，原告与被告签订合同系以承租涉案商铺经营获利为合同目的等相关事实，可以认定原告与被告之间的租赁合同关系实际系以涉案商铺为租赁物而形成的房屋租赁合同关系。由于涉案商铺系超过批准期限的临时建筑，双方就此签订的涉案租赁合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就被告而言，被告作为出租人、物业管理人，在明知涉案店铺为临时建筑的情况下仍进行出租，存有过错；就原告而言，从原告自述的签署合同前有查询涉案商铺的性质的情况、合同约定内容以及香蜜湖片区的公开信息这一事实来看，原告在与被告签订合同时即应清楚涉案商铺为临时建筑这一情况，而原告仍对涉案商铺进行承租使用，亦存有过错。因此，本院认定双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应责任。合同无效，被告应向原告返还经营保证金230991元、装修押金10000元。土地监察部门于2019年4月30日向被告下发敬告通知要求其于2019年5月25日配合深圳香蜜湖度假村有限公司进行整改，原告在知晓该事实后向被告发函表示其行使不安抗辩权暂时停止支付租金并要求被告收函后协商解除合同事宜并无不妥。被告于2019年4月30日至涉案商铺的装修进行验收，至此原告的装修工程已完工，但没有开业经营，原告之后多次联系被告要求搬离涉案商铺内的物品，但直到双方约定的租赁届满、涉案商铺被强制拆除前被告均未同意原告的该请求。在原告、被告对于合同无效均应承担过错责任的情况下，原告应向被告支付占有使用费，被告应向原告赔偿相应的装修损失。关于原告主张的损失。原告与被告各提交了一份装修合同，原告提交的合同上载明的承包人为屈光金，《2019年深圳红星美凯龙韩丽展厅工程预（决）算表》载明的编制日期为2019年1月20日，而屈金光在表格下方的签字落款的日期为2018年12月2日，虽然被告提交的合同没有原告的签章，但基于原告提交的证据存在矛盾之处，且原告提交的合同载明的承包方屈光金，并非公证处在涉案商铺现场拍摄的《装修施工许可证》上载明的施工单位深圳市万厦装饰工程有限公司，被告提交的合同与该许可证上载明的信息一致。鉴于此，对于涉案商铺的装修工程款应以装修人在被告处备案的合同为准，即涉案商铺的装修款应为24.5万元。原告为经营在涉案商铺安装了各类柜体，其主张的展厅柜子款为1058389.41元，原告为此提供了销售单、发票及柜子和与柜子相关的配件等的专利证书予以佐证，原告没有提供相应的付款凭证。原告是向其独资股东韩丽公司采购各类柜体，在其没有提供相应的付款凭证的情况下，仅凭销售单及发票不能认定原告主张的柜子款的金额属实，但原告实际安装了柜体，被告仍应赔偿原告的该部分损失。关于损失的金额，该柜体有多项专利，相应的价值应高于普通的柜体的金额，鉴于原告未充分举证、被告阻止原告拆除涉案商铺内的物品并最终导致涉案商铺被强制拆除的情况下，根据公平原则，本院酌定被告向原告赔偿原告主张的柜子款的50%即529194.71元。原告主张的进口商品的物流费虽有相应的发票，但无法证实与本案的关联性，对于原告主张的进口商品物流费6330元，本院不予采信。原告主张的其他损失包含了陶瓷、灯具款，为此提交了相应的销售订单、付款回单、发票及物流发票，虽然部分付款人并非原告，但从装修后的公证照来看，原告实际装修完毕，陶瓷、灯具亦为装修必备，原告及广东共合装饰科技有限公司的独资股东均为韩丽公司，广东共合装饰科技有限公司代为付款亦具有现实可能性，据此，本院采信原告主张的该费用。原告主张部分物品是小件可移动的设施设备，无证据显示原告未经营时该物品存放在涉案商铺内即无证据显示原告实际损失了该部分物品，原告主张的其他杂费，欠缺关联性，对于原告主张的该部分损失，本院不予支持。被告未对其搬离的所属于原告的物品进行清点造册，法庭询问被告是否愿意返还原告时，被告仍表示在原告未支付占有使用费的情况下拒绝返还，鉴于此，本院认定被告应向原告赔偿上述的装修及装饰损失（具体项目及金额详见附表）。在合同无效的情况下，对原告主张的公证费、律师费及其他杂费，本院不予支持。关于占有使用费。合同约定的每季度的占有使用费为51330元，原告应向被告支付2019年6月至11月期间的占有使用费102660元及电费2517.18元，原告并未实际经营，对被告主张的经营管理费、浮动管理费，本院不予支持。涉案合同无效，原告主张的经营损失及律师费损失，本院亦不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市共合投资发展有限公司与被告深圳红星美凯龙家居生活广场有限公司签署的《摊位租赁协议》、《补充协议》无效；二、被告深圳红星美凯龙家居生活广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市共合投资发展有限公司返还履约保证金230991元、装修押金10000元;三、被告深圳红星美凯龙家居生活广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市共合投资发展有限公司赔偿损失914203.59元；四、原告深圳市共合投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳红星美凯龙家居生活广场有限公司支付占有使用费102660元、电费2517.18元;五、驳回原告深圳市共合投资发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳红星美凯龙家居生活广场有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费30012元（原告已预交），由原告负担18063元，被告负担11949元，本诉保全费5000元（原告已预交），由原告承担3009元，被告承担1991元;反诉受理费7196元（已由被告预交10346元），由原告负担710元，被告负担6486元，被告多预交的诉讼费3150元由本院依法退还被告，反诉保全费5000元（已由被告预交），由原告承担493元，被告承担4507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  戴京鸣人民陪审员  井 梅二〇二〇年五月十九日书 记 员  胡 洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。            判决书附表                  序号              项目              返还金额（元）              备注（实际付款人/发票客户）                  1              履约保证金              230991               原告                  2              装修押金              10000               原告                                                                                             项目              赔偿金额（元）                                 1              装修款              245000               广东韩丽家居集团股份有限公司                  2              围档安装费              14121.30               原告                  3              装饰壁炉芯款              3500               原告                  4              展厅柜子款              1058389.41               原告                  5              瓷砖款              101439.92              广东共合装饰科技有限公司/广东共合整装科技有限公司                  6              陶瓷运费              7350              广东共合整装科技有限公司                  7              灯具款              12738              广东共合装饰科技有限公司/广东共合整装科技有限公司                  8              饰品款              859.66              原告                                赔偿金额合计              914203.59