北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初33108号原告：马芸，女，1994年11月3日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩娜娜，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田小溪，北京市百瑞律师事务所律师。被告：宁夏中自太阳能光伏发电有限公司，住所地宁夏吴忠市。法定代表人：王卫东，高管。委托诉讼代理人：郭蒙萌，北京市浩天信和律师事务所律师。原告马芸与被告宁夏中自太阳能光伏发电有限公司（以下简称宁夏中自发电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马芸的委托诉讼代理人韩娜娜、田小溪，被告宁夏中自发电公司的委托诉讼代理人郭蒙萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马芸向本院提出诉讼请求：1.确认我与宁夏中自发电公司之间的租赁合同于2019年6月26日解除；2.判令宁夏中自发电公司支付拖欠的2019年4月9日至2019年6月26日的房屋租金371688元（按照每天4765元计算，共计78天）；3.判令宁夏中自发电公司支付房屋违约金285914元；4.判令宁夏中自发电公司支付2018年10月9日至2019年4月8日物业管理费96692.15元；5.本案诉讼费、保全费由宁夏中自发电公司承担。诉讼过程中，马芸放弃第1项诉讼请求。事实和理由：2017年4月9日，我与宁夏中自发电公司签订《国投方诚中心租赁合同》，由宁夏中自发电公司承租我所有的位于北京市丰台区西客站南广场东区A、B、C座5#9层901至910房屋，租赁期限自2017年4月9日至2021年10月8日止。双方商定，房租自2017年4月9日至2018年10月8日，月租金为131020元；自2018年10月9日至2020年10月8日，月租金为142957元。物业管理费（含取暖费、制冷费）每半年为96692.15元，由我代收代付给物业管理公司。宁夏中自发电公司支付至2019年4月8日的租金，但未缴纳2018年10月9日至2019年4月8日期间的物业费。2019年4月，宁夏中自发电公司无故提出解约，要求退租。我虽不同意解约，但为避免损失进一步扩大，在双方未协商一致解除合同的情况下，仍然在2019年4月10日委托中介与宁夏中自发电公司办理钥匙交接。故宁夏中自发电公司应支付我自2019年4月9日至2019年6月26日（立案之日）的房屋租金371688元。根据合同约定，双方不得借故解除合同，任何一方违反约定，应支付守约方叁个月房租作为违约金。鉴于宁夏中自发电公司已交纳一个月房租作为押金，故截至目前，宁夏中自发电公司仍应支付我违约金285914元。故起诉。宁夏中自发电公司辩称，《国投方诚中心租赁合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，我公司与马芸协商一致，可以解除合同。经双方协商一致，该合同已于2019年2月7日解除，我公司不应继续向马芸支付租金及物业费。根据我公司员工刘晓慧与马芸代理人陈美芳2018年8月31日至2019年4月9日期间往来短信显示，我公司于2018年8月31日通过短信方式向马芸提出解除《国投方诚中心租赁合同》，随后在2018年11月30日就解除该合同以及补偿方案，双方达成一致意见，即我公司向马芸支付共计6个月的租金，其中4个月租金用于支付2018年10月9日至2019年2月7日的租金，剩余2个月的租金金额作为我公司向马芸支付的补偿，并且此前已支付的押金不予退还。在马芸作出同意解除合同以及接受补偿方案的意思表示后，其配合我公司开具相应发票，我公司于2018年12月13日向马芸支付了上述6个月的租金。因此，不论马芸的意思表示还是其实际行为，均表示双方已就解除《国投方诚中心租赁合同》达成了一致。在双方就解除合同达成一致后，我公司按照双方协商一致的意见支付了租金及补偿款，并于2019年3月初实际搬离了租赁房屋。但由于马芸一直拒绝接听我公司的电话、拒绝回复我公司的短信，导致双方未能及时办理房屋退租的交接手续。经我公司多次催促，马芸于2019年4月10日委托中介人员赵国辉与我公司办理房屋交接，在赵国辉签字确认的《交接单》中亦明确双方实际于2019年3月18日完成交接。根据马芸向赵国辉出具的《授权委托书》，赵国辉有权代马芸办理房屋交接以及租赁合同解除事宜，其对于《交接单》中实际交接时间的确认应当视为马芸对实际交接时间的认可。基于上述，我公司与马芸签订的《国投方诚中心租赁合同》已经协商一致解除，我公司已按照协商内容向马芸支付了租金及补偿金，并实际搬离了租赁房屋。马芸亦配合我公司提供了发票，并办理了房屋交接，我公司不存在违约情形，故我公司不应再向马芸支付其所主张的租金、物业费及违约金。综上，双方协商一致解除《国投方诚中心租赁合同》，符合合同约定及相关法律规定，我公司已按照协商结果履行了相应的义务，不存在违约行为。马芸的主张与事实不符，缺乏法律依据，故要求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：宁夏中自发电公司向本院提交该公司代理人刘晓慧与马芸代理人陈美芳于2018年8月31日至2019年4月9日间的往来短信，欲证明1.宁夏中自发电公司于2018年8月31日向马芸提出解除租赁合同；2.双方于2018年11月协商一致解除租赁合同，宁夏中自发电公司向马芸支付6个月租金（其中两个月的租金作为给马芸的补偿），押金不予退还；3.宁夏中自发电公司于2019年3月初搬离租赁房屋；4.马芸安排赵国辉与宁夏中自发电公司办理合同解除后的交接事宜。马芸认可上述证据的真实性，不认可该证据的证明目的。其认为2018年11月30日陈美芳回复两个“好”字，是针对刘晓慧要付钱、付房租表示同意，但并不是对解除合同表示同意。2018年11月29日，刘晓慧提出解除合同时，陈美芳明确回复要问律师，并没有同意解除合同，且合同约定一次性支付6个月房租，所以陈美芳认为宁夏中自发电公司支付的只是房租，不包括违约金。根据2019年4月8日的短信内容，刘晓慧也没有认为双方于2018年11月30日就解除合同协商一致。马芸认为其是为了避免进一步扩大损失，不得已才在2019年4月10日委托中介人员去办理了房屋交接，马芸配合交接的行为不代表其同意解除合同，其始终未就解除合同事宜与宁夏中自发电公司达成一致意见。且宁夏中自发电公司提供的短信记录亦无法证明该公司在2019年3月初已搬离房屋。以下为刘晓慧与陈美芳之间短信沟通内容简述：2018年8月31日，刘晓慧向陈美芳表达宁夏中自发电公司因公司人员扩充，现租赁面积不够使用想扩租并计划大约年底搬离，表示若到年底没有转租成功会按照合同规定履约赔偿违约金等，2018年9月1日，陈美芳回复“到底租不租”后，刘晓慧于2018年9月29日回复，表示该公司本次租金支付到2019年2月7日（共4个月租金）并要求及时开具发票。2018年10月11日，刘晓慧再次向陈美芳发送短信，联系付款及开发票事宜。2018年11月29日，刘晓慧向陈美芳发送短信，内容为“跟您确认一下您的意思是我们一次性的给您支付6个月费用，押金不退还我们，然后咱们签订解除协议，这事情就结束了是吗？”陈美芳回复“我问一下律师。按照合同约定来。你现在占用没有理由不付。让律师过去看看。”2018年11月30日10：20，刘晓慧发送给陈美芳的短信内容为：“您下午让马芸过来我们直接去开票，开完票我们今天提流程申请付款。”陈美芳回复“好的”。2018年11月30日13：59，刘晓慧发送给陈美芳的短信内容为：“我们东西准备好了，可以去开票了。”2018年11月30日17：16，刘晓慧发送给陈美芳的短信内容为：“我们东西都准备好了折腾了一下午票也没开成。跟领导请示过按您所希望的付六个月的钱。这下好了，您也不用生气了。”陈美芳回复“好”。后双方一直未有短信往来，至2019年3月22日，刘晓慧向陈美芳发送短信，表示与陈美芳联系不上，要求其回电话。2019年4月2日、4月7日、4月8日，刘晓慧均给陈美芳发短信要求就房屋进行交接，但短信内容中均未表述宁夏中自发电公司具体搬离时间。根据刘晓慧与陈美芳的短信内容可见，陈美芳一直未同意解除马芸与宁夏中自发电公司签订的租赁合同，亦未对相关赔偿事宜与刘晓慧达成过一致意见，刘晓慧亦未告知过陈美芳宁夏中自发电公司的具体搬离时间。故对宁夏中自发电公司的证明目的1、2、3，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马芸系北京市丰台区广安路9号院5号楼9层901、902、903、904、905、906、907、908、909、910房屋的所有权人。2017年4月9日，马芸与宁夏中自发电公司签订《国投方诚中心租赁合同》，马芸将上述10间房屋出租给宁夏中自发电公司。双方约定租赁期限为54个月。自2017年4月9日至2018年10月8日，房屋每月租金为131020元；自2018年10月9日至2020年10月8日，房屋每月租金为142957元；自2020年10月9日至2021年10月8日，房屋每月租金为155850元。物业管理费（含取暖费、制冷费）每半年为96692.15元，由马芸代收代付给物业管理公司。租金支付方式为押壹付陆，即房屋租金每陆个月支付一次。押金为131020元。宁夏中自发电公司在本合同签订之日起10个工作日内交齐首期租金和押金917140元，首期房租之后的每期房屋租金宁夏中自发电公司应于上期房租支付之日起6个月届满之日前10天向马芸支付。若宁夏中自发电公司提前解除合同（或马芸因宁夏中自发电公司违约而依据约定解除本合同时），所付保证金不退（不可抗力除外）。本合同自签订之日起，马芸、宁夏中自发电公司均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方叁个月房租作为违约金。双方协商一致，可提前解除合同。与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由特快专递或专人送至双方在合同中所载明的地址，特快专递寄出第10日或送达日（以较早日为准）视为文件已被送达。马芸对宁夏中自发电公司发出的通知，可送至宁夏中自发电公司承租的本合同约定标的房屋内，即视为宁夏中自发电公司已收悉。双方同意除本合同有约定以外，如再发生变更之内容，须经双方协商同意并达成书面协议后方可生效，任何口头通知或电话、传真件均不作为本合同变更之依据。该《国投方诚中心租赁合同》落款处出租方由马芸代理人陈美芳签字，承租方由宁夏中自发电公司代理人刘晓慧签字。后宁夏中自发电公司向马芸支付了押金131020元，并已支付2017年4月9日至2018年10月8日的房屋租金和物业管理费。2018年12月13日，宁夏中自发电公司向马芸支付857742元。庭审中，宁夏中自发电公司表示上述款项包括4个月房租（即2018年10月9日至2019年2月8日），剩余的款项（即两个月房租）系向马芸支付的违约金。马芸对此不予认可，表示上述款项系宁夏中自发电公司支付的2018年10月9日至2019年4月8日的房租。2019年4月9日，马芸出具《授权委托书》，委托赵国辉代为办理北京市丰台区广安路9号院国投财富广场5号楼901—910室租赁以下事项：1.代为签订房屋租赁合同及其相关协议和文件；2.代为收取上述房屋承租人支付的租金、押金，并协助承租人开取等额增值税专用发票事项；3.代为办理上述房屋实体交接，工商注册及迁址手续；4.代为办理上述房屋企业入住及装修手续等相关事项；5.代为办理上述房屋租赁合同解除等相关事宜。2019年4月10日，赵国辉与宁夏中自发电公司代理人刘晓慧就宁夏中自发电公司自马芸处承租的10间房屋进行交接，赵国辉在宁夏中自发电公司事先已打印的《交接单》中签字。《交接单》内容载有：宁夏中自发电公司已于2019年3月18日将门禁扣、钥匙、电卡移交给马芸。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。马芸、宁夏中自发电公司签订的《国投方诚中心租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按此约定履行自己的义务。本案争议焦点之一为马芸、宁夏中自发电公司是否就解除合同事宜协商一致。《国投方诚中心租赁合同》中虽约定“双方协商一致，可提前解除合同”，但现马芸否认与宁夏中自发电公司就解除合同事宜协商一致，且根据宁夏中自发电公司提交的该公司代理人刘晓慧与马芸代理人陈美芳于2018年8月31日至2019年4月9日间的往来短信可见，陈美芳一直未明确同意解除马芸与宁夏中自发电公司签订的《国投方诚中心租赁合同》，亦未就相关赔偿事宜与宁夏中自发电公司达成过一致意见，再根据合同中约定的“双方同意除本合同有约定以外，如再发生变更之内容，须经双方协商同意并达成书面协议后方可生效，任何口头通知或电话、传真件均不作为本合同变更之依据”，而马芸、宁夏中自发电公司自签订《国投方诚中心租赁合同》后未达成其他书面协议，马芸配合交接的行为不能等同认定为其同意与宁夏中自发电公司解除合同，故对宁夏中自发电公司主张已与马芸就解除合同事宜达成一致的辩称，本院不予采信。现宁夏中自发电公司提出解除合同，并在马芸未同意解除合同的情况下搬离承租房屋，应适用双方约定的合同自签订之日起，马芸、宁夏中自发电公司均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方叁个月房租作为违约金的条款。现马芸扣除宁夏中自发电公司已支付的保证金131020元，要求宁夏中自发电公司支付两个月的房屋租金285914元作为违约金，本院对此不持异议。本案争议焦点之二为宁夏中自发电公司应支付马芸房屋租金的数额。因马芸、宁夏中自发电公司未就解除合同事宜达成一致，且宁夏中自发电公司未以短信或其他书面形式告知过马芸关于该公司的具体搬离时间，交接时马芸委托的相关人员虽在《交接单》中签字，但该《交接单》系宁夏中自发电公司提供，不能确认宁夏中自发电公司系于2019年3月18日搬离承租房屋，而宁夏中自发电公司认可实际交接日期为2019年4月10日，故本院确定宁夏中自发电公司已向马芸支付至2019年4月8日的房租，现应向马芸支付2019年4月9日至2019年4月10日的房屋租金。现马芸主张按照每天4765元计算租金，本院对此不持异议，故宁夏中自发电公司应向马芸支付房屋租金9530元。马芸要求宁夏中自发电公司支付自2019年4月9日至起诉之日即2019年6月26日的房屋租金，没有法律依据。因马芸与宁夏中自发电公司约定物业管理费每半年为96692.15元，由马芸代收代付给物业管理公司。而宁夏中自发电公司未向马芸支付2018年10月9日至2019年4月8日物业管理费，故对马芸要求宁夏中自发电公司支付该期间96692.15元物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，对马芸要求宁夏中自发电公司支付拖欠的2019年4月9日至2019年6月26日房屋租金诉讼请求的合理部分，本院予以支持；对马芸要求宁夏中自发电公司支付房屋违约金285914元及2018年10月9日至2019年4月8日物业管理费96692.15元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条规定，判决如下：一、宁夏中自太阳能光伏发电有限公司于本判决生效之日起七日内支付马芸二〇一九年四月九日至二〇一九年四月十日的房屋租金9530元；二、宁夏中自太阳能光伏发电有限公司于本判决生效之日起七日内支付马芸违约金285914元；三、宁夏中自太阳能光伏发电有限公司于本判决生效之日起七日内支付马芸二〇一八年十月九日至二〇一九年四月八日的物业管理费96692.15元；四、驳回马芸其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11343元，由马芸负担4161元（已交纳），由宁夏中自太阳能光伏发电有限公司负担7182元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刁 彤人民陪审员  江志远人民陪审员  冯 巍二〇二〇年五月十九日书 记 员  焦语晨杨宜凡