安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖10民初87号 原告：汪某1，男，2013年4月22日出生，汉族，住安徽省歙县。 法定代理人：汪某2，男，1973年3月8日出生，汉族，住安徽省歙县，系汪某1父亲。 法定代理人：张某，女，1977年11月7日出生，汉族，住安徽省歙县，系汪某1母亲。 委托诉讼代理人：唐春飞，安徽。 委托诉讼代理人：吴颖青，安徽。 被告：黄山市新徽投资有限公司，住安徽省黄山市屯溪区花山路新徽天地公楼，统一社会信用代码91341000754870248A。 诉讼代表人：胡正安，黄山市新徽投资有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：吴仝美子，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁琦俐，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告汪某1诉被告黄山市新徽投资有限公司（以下简称新徽公司）破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月24日公开开庭审理了本案。原告汪某1的法定代理人汪某2、委托诉讼代理人吴颖青，被告新徽公司的委托诉讼代理人吴仝美子、丁琦俐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 汪某1向本院提出诉讼请求：一、确认汪某1对新徽公司享有300万元购房款优先权；二、确认汪某1对新徽公司享有300万元损失普通债权；三、确认汪某1对新徽公司享有63.4万元装修款优先权；四、本案诉讼费由新徽公司承担。 事实与理由：汪某1与新徽公司签订《认购书》，约定新徽公司将其开发建设位于安徽省黄山市屯溪区醉悦·书香云端3号楼出售给汪某1，汪某1为此支付了购房款300万元，新徽公司出具了收据。该份《认购书》已经被安徽省黄山市屯溪区人民法院（2018）皖1002民初2034号民事判决认定为商品房买卖合同且合法有效。汪某1多次要求新徽公司交付房屋并办理过户手续，但新徽公司一直未履行此项义务。后新徽公司被人民法院裁定受理破产重组，汪某1向新徽公司管理人申报债权要求确认300万元购房款及63.4万元装修款的优先权和300万元赔偿损失的普通债权，但新徽公司管理人未予确认。 新徽公司辩称：一、汪某1主张300万元购房款优先权没有法律依据。消费者购房优先权的基础是保护消费者的基本生存和居住权，而并非是要求返还购房款，并且汪某1购买的案涉房屋系别墅，不属于基本的保障性住房，也没有证据证明该房屋系其唯一的住房。二、汪某1在购买案涉房屋时已知晓被抵押的事实。案涉房屋已经办理了抵押权登记，汪某1当时是可以查询得知的，且汪某1购买案涉房屋的单价远低于市场价，故汪某1无权要求赔偿300万元。三、汪某1要求赔偿装修款无事实和法律依据。汪某1主张的装修发生时间为2018年9月到12月之间，而新徽公司于2018年8月即已进入破产程序，且房屋亦未交付汪某1，在此情况下进行装修所造成的损失系汪某1自己造成。 汪某1为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 证据一：汪某1户口本及出生医学证明、法定代理人身份证及户口本复印件。证明汪某1诉讼主体身份资格及法定代理人的相关身份信息。 证据二：ＰＯＳ机刷卡凭证、收据。证明汪某1向新徽公司支付了300万元购房款的事实，新徽公司向汪某1出具了收到300万购房款的收据。 证据三：认购书、安徽省黄山市屯溪区人民法院（2018）皖1002民初2034号民事判决书。证明：汪某1与新徽公司签订的认购书被人民法院认定为商品房买卖合同并被确认为合法有效。 证据四：申报债权初审通知书。证明：汪某1已向新徽公司管理人提供书面材料申报债权的事实。 证据五：收据、诺贝尔瓷砖销售合同、空调地暖销售安装合同、统一凭证。证明：汪某1为案涉房屋装修花费63.4万元。 新徽公司针对上述证据，发表质证意见为： 对证据一、证据二、证据三、证据四三性均无异议。 对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，合同的签署时间在新徽公司被裁定进入破产程序之后，且所有的收据均标明是现金收款，没有对应的转账凭证。 本院认证意见为：对证据一、证据二、证据三、证据四予以认定；对证据五不予认定。 新徽公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据一：新徽公司《房产抵押信息表》（案涉房屋部分）。证明：案涉房屋于2014年4月14日抵押给黄山屯溪农村商业银行股份有限公司，担保本金1000万元；于2016年1月13日抵押给胡炳贤，并办理了第二顺位抵押登记手续。 证据二：黄山屯溪农村商业银行股份有限公司《债权申报表》、《他项权证》。证明：案涉房屋第一顺位抵押权人黄山屯溪农村商业银行股份有限公司已经向新徽公司管理人申报债权。 证据三：胡炳贤《债权申报表》、《他项权证》。证明：案涉房屋第二顺位抵押权人胡炳贤进行了债权申报。 以上三组证据共同证明：案涉房屋在签署《认购书》时已经存在了两次的抵押，担保的债权本金高达2600万元。 证据四：安徽省黄山市中级人民法院（2018）皖10破申3号民事裁定书。证明：新徽公司于2018年8月15日进入破产重整程序。 证据五：记账转账凭证、发票。证明：与案涉房屋面积相近的别墅，新徽公司于2012年出售的销售价达到了将近1000万元，单价2万余元。 汪某1发表质证意见为： 对证据一的真实性、合法性请法院核实，汪某1对此不知情。 对证据二、证据三中的债权申报表的真实性、合法性、关联性均有异议，对于他项权证的真实性、合法性请法院核实。 对证据四无异议。 对证据五的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。 本院认证意见为：对证据一、证据二、证据三、证据五的真实性予以认定。对证据四的真实性、合法性、关联性予以认定。 经审理查明：2018年2月10日，新徽公司作为出卖人，汪某1作为买受人签订《认购书》，约定：汪某1预订新徽公司建设开发的坐落于屯溪区醉悦·书香云端3号楼，房屋建筑面积408.06平方米，单价人民币9802元／平方米，总房款为400万元；新徽公司承诺为汪某1所预订房屋的保留期限自该认购书签订日起90个工作日内；协议签订时，汪某1向新徽公司支付定金100万元，汪某1须在上述房屋保留期限内，携协议到新徽公司售楼处，与新徽公司协商签订《商品房买卖合同》相关事宜，上述定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为该房屋房款；自协议签订后，汪某1于2018年3月10日前支付人民币200万元，新徽公司为汪某1于90个工作日之内办理过户手续，在网签提交后汪某1向新徽公司支付购房余款人民币100万元；协议一式三份，新徽公司执两份，汪某1执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。上述《认购书》签订后，汪某1于当日支付了定金100万元，于2018年3月6日支付购房款200万元。嗣后，新徽公司未继续履行《认购书》，未与汪某1签订《商品房买卖合同》及办理过户手续。因《认购书》的履行发生纠纷，汪某1诉至安徽省黄山市屯溪区人民法院，请求确认汪某1与新徽公司于2018年2月10日签订的《认购书》有效。安徽省黄山市屯溪区人民法院作出（2018）皖1002民初2034号民事判决，确认汪某1和黄山市新徽投资有限公司于2018年2月10日签订的《认购书》有效，现该判决已生效。 另查明：2014年1月29日，新徽公司将屯溪区醉悦·书香云端3号楼与其他七套房产共同作为抵押物以最高额抵押方式向黄山屯溪农村商业银行股份有限公司提供抵押，担保债权为1000万元，并办理抵押登记。2018年10月12日，黄山屯溪农村商业银行股份有限公司向新徽公司管理人申报债权称，新徽公司尚欠债权额为5670725.71元，其中本金4785664.36元，利息834141.35元，抵押物为书香云端3号楼等4套房产。2016年1月14日，新徽公司将屯溪区醉悦·书香云端3号楼与其他三套房产共同作为抵押物以一般抵押方式向胡炳贤提供抵押，担保债权为1600万元，并办理抵押登记。2019年12月18日，胡炳贤向新徽公司管理人申报债权称，新徽公司尚欠债权额为24266700元，其中本金1600万元，利息8266700元。 再查明：2018年8月15日，安徽省黄山市中级人民法院作出（2018）皖10破申3号民事裁定，受理对新徽公司的破产重整申请。2019年11月5日，新徽公司管理人向汪某1出具《申报债权初审通知书》【（2018）新破管债字第848号】，确认汪某1享有要求新徽公司返还300万元购房款的普通债权。 又查明：坐落于安徽省歙县深渡房地产权证号为房地权歙房字第深**房产**，登记在汪某1父亲汪某2名下，该房购买时间为2003年3月18日；坐；坐落于安徽省黄山市屯溪区记在汪某1母亲张某名下，该房购买时间为2011年3月17日。 还查明：新徽公司管理人提交的开票日期为2012年12月18日、发票号码为00083134的《安徽省黄山市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》记账联显示，安徽凯舟商业发展有限公司购买的书香云端温泉山居1幢建筑面积为433.79平方米的房产销售单价为23052.63元/平方米，总价为1000万元。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：一、汪某1对新徽公司是否享有300万元购房款优先权；二、汪某1对新徽公司是否享有300万元损失普通债权；三、汪某1对新徽公司是否享有63.4万元装修款优先权。 关于争议焦点一。法律对于购房者优先权的保护，实质应是对于购房者生存权利的优先保护，而非对于购房者投资经营性行为的优先保护。本案中，虽然汪某1已经支付了大部分购房款，但汪某1系未成年人，其法定代理人作为其监护人名下有可供保障其居住的房地产，且案涉房屋系别墅并非普通住宅，汪某1诉请对新徽公司享有300万元购房款优先权，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，汪某1主张新徽公司支付已付购房款一倍的赔偿并不符合该条规定的适用条件，理由如下：首先，案涉房产为别墅，双方交易单价仅为9802元／平方米，低于该房屋的实际价值；其次，汪某1的法定代理人之一汪某2从事建筑行业，其具有较高的房屋价值判断能力，在房产价值可能低于市场价值的情况下其也可通过相关查询方式了解房屋权利瑕疵；第三，案涉房产在双方签订认购书时系已办理独立产权登记的现房，在汪某1作为购买人可以直接签订正式商品房买卖合同购买该房产的情况下，而选择与新徽公司以签订认购协议的形式交易有悖常理；第四，基于上述事实，汪某1亦未提交充足的证据证明新徽公司存在故意隐瞒房产被抵押的事实以及因该事由而导致合同无效或者被撤销、解除的事实，其应承担举证不能的不利后果。 关于争议焦点三。汪某1因与新徽公司就案涉房产存在争议，于2018年7月25日向安徽省黄山市屯溪区人民法院提起诉讼，该院于2018年8月19日作出确认双方签订的《认购书》有效的判决，而新徽公司亦于2018年8月15日被本院裁定受理破产重整申请。在双方未办理产权过户登记，且汪某1亦无充足证据证明新徽公司已将案涉房屋交付汪某1的情况下，汪某1主张对案涉房屋进行了装修并产生了相应损失依据不足。同时，汪某1所提交的用于证明其损失的收据、诺贝尔瓷砖销售合同、空调地暖销售安装合同等证据反映的交易发生时间均为本院裁定受理新徽公司破产重整申请之后，且未提交相应的转账凭证，其主张遭受实际损失以及损失数额的依据亦不充足。故对汪某1请求确认其对新徽公司享有63.4万元装修款的优先权的诉讼请求，本院不予支持。 综上，汪某1的诉讼请求不能成立，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下： 驳回原告汪某1的诉讼请求。 案件受理费35872元，由原告汪某1负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  宋浩之 审判员  黄继顺 审判员  戴英杰 二〇二〇年五月十五日 法官助理王艳 书记员吴奇 相关法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。