江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初16141号原告：庄海芹，女，1981年3月11日出生，沭阳县人，居民，住泗阳县。委托诉讼代理人：詹长流，江苏裴多律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启才，江苏裴多律师事务所律师。被告：江苏明厚源置业有限公司，统一社会信用代码913213225925840108，住所地沭阳县上海路东侧、五河路南侧、奥体文景苑售楼处。法定代表人：刘登山，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。原告庄海芹与被告江苏明某置业有限公司（下简称“明某公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要转为普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告庄海芹委托诉讼代理人詹长流、被告明某公司委托诉讼代理人赵金斗两次庭审均到庭参加诉讼，原告庄海芹第一次庭审到庭参加诉讼，原告庄海芹委托诉讼代理人黄启才第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄海芹向本院提出诉讼请求：解除原、被告之间关于储藏室的买卖合同，返还储藏室价款64850元。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的明某学府5幢一单元1704室房屋、储藏室，价款分别为859754元、64850元。被告向原告销售的储藏室在小区建设规划中系自行车库，根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条及《宿迁市物业管理条例实施细则》第八十七条第四项规定，非机动车库属于业主共用设施设备，所有权或者使用权归全体业主享有，建设单位不得擅自处分，而被告却将自行车库变更为储藏室对外销售，属于无权处分。另外，被告交付的储藏室墙体并未封至顶部，且上方存在大量的污水管道，无法满足储藏室的储藏功能及安全性能，无法实现合同目的。在原、被告办理房屋交接手续后，原告曾委托律师于2019年9月12日向被告邮寄解除储藏室买卖合同通知书，被告于同年9月14日已经实际收取，双方的关于储藏室的买卖合同已经解除，被告应及时向原告返还相应价款。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告明某公司辩称：我公司投资建设明某·学府小区，依法施工、备案，根据规划和经房管部门审批的设计图纸建造储藏室、车位，取得地下储藏室、车位的销售许可证。我公司对地下储藏室享有所有权，有权对外销售。《宿迁市物业管理条例实施细则》并不属于法律，被告依据该规范认定案涉储藏室为业主共有于法无据，应予驳回。本案经审理，原、被告对以下事实无争议：沭阳县明某·学府小区为明某公司投资建设，该项目于2016年10月13日取得建设用地规划许可证；于同年12月6日取得1-3#、5#-10#、地下车库的建设工程规划许可证；于2017年1月7日取得1-3#、5#-7#、地下车库的预售许可证；于同年5月8日取得8#、9#楼住宅及车库的预售许可证。2018年2月23日，案外人王海洋、原告庄海芹与被告明某公司签订商品房买卖合同，约定案外人王海洋、原告庄海芹共同向被告明某公司购买沭阳县明某·学府小区第5幢一单元1704室房屋，价款为859754元。同时，案外人王海洋、原告庄海芹还向被告购买5-1B-11号储藏室，价款为64850元，并签署了储藏室买卖合同。商品房买卖合同补充协议第四条约定：除市政部分外，建筑物共用部位（部分）、共用设施设备的所有权属全体业主；会所、地下停车位不在分摊范围，属出卖人所有。第八条约定：如买受人一并购买车位、储藏室的，双方权利义务参照本补充协议。合同签订后，原告向被告支付全部购房款、地下储藏室款。2019年9月20日，沭阳县住住房和城乡建设局出具了明某·学府1-3#、5#-10#、地下车库的《竣工验收备案表》。2019年9月25日，原、被告办理了房屋、储藏室的交接手续。2019年9月12日，原告委托江苏斐多律师事务所向明某公司邮寄律师函，要求明某公司退还购买储藏室、车位价款等事宜未果，遂诉至本院要求处理。另查明，沭阳县明某·学府小区1-3#、5-7#楼负一层层高为2.98米、负二层层高为3.1米，8#、9#楼负一层层高为2.9米，地下储藏室上方铺设了消防管道，所有地下储藏室间隔墙高度均为2.1米。明某·学府小区汽车库的设计单位为淮安市建筑设计研究院有限公司，地下汽车库平面图于2017年8月31日经沭阳县建设工程施工图审查中心审查，原告对外销售的“储藏室”即为设计图纸中的“自行车库”。2019年6月25日，为工程竣工验收需要，沭阳县宏图测绘有限公司受明某公司的委托，对明某·学府小区1-3#、5-10#楼及门卫室进行房产勘测，并出具《沭阳县房屋勘测成果报告》，该报告中的住宅与地下车库的测绘相互独立，分别计算分摊系数。本案的争议焦点为：一、地下储藏室的所有权是否为业主共有；二、被告向原告交付未到顶隔离墙体的地下储藏室是否构成根本违约。关于第一个争议焦点。本院认为，地下储藏室（自行车库）的所有权归开发商明某公司享有，明某公司有权对外出售。理由如下：其一、《物权法》第七十四规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。从该条文的文义看，地下车库的原始权利应当属于开发商，其有权出售、附赠、出租。其二、对于规划内的车位、车库四至范围明确，有独立出入口，已经形成与住房相区别的、独立的特定物，不构成主从之物。对住户来说，不能因其购买了楼房就当然取得了对地下车位、储藏室等部分的所有权。第三，在商品房买卖合同中注明的分摊范围，是判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据。在商品房买卖合同中没有注明某一附属设施是否属于分摊范围的情况下，如果是绝对必要且不能作为独立所有权标的物的附属设施，如电梯，应当推定为全体业主共有；如果是相对必要且可以作为独立所有权标的物的附属设施，如小区车库（包括本案中地下汽车库设计施工图纸中的地下车位、自行车库），则基于谁投资、谁所有、谁收益的原则，推定为投资人即开发商所有。原、被告之间的商品房买卖合同补充协议对地下储藏室的所有权未作明确约定，从第三方沭阳县宏图测绘有限公司出具的测绘报告及原、被告商品房买卖合同约定的房屋面积看，地下车位、自行车库均区别于商品房，为独立测绘，分别计算分摊系数。开发企业以“自行车库”还是“储藏室”名义对外销售并不影响该建筑物的所有权性质。第四，《宿迁市物业管理条例实施细则》第八十七条第四项规定，非机动车库属于业主共用设施设备，所有权或者使用权归全体业主享有，建设单位不得擅自处分。其中的“非机动车库”指的是属于业主共有的公共区域建造的非机动车库，区别于本案的规划区内的地下车库；再者，《宿迁市物业管理条例实施细则》性质上属于规范性文件，并非法律或行政法规，不能作为本案裁判依据。如上所述，被告向原告销售地下储藏室（自行车库）的行为不构成无权处分，双方的商品房及储藏室的买卖合同系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。关于第二个争议焦点。本院认为，被告明某公司向原告交付隔离墙体未到顶的地下车库符合合同约定。理由如下：其一，储藏室的隔离墙体未到顶是为了保障消防安全。由于案涉房屋地下车库上方设置了消防管道，根据住建部门的反馈意见，在未安装喷淋、排烟及通风系统的地下车库需正常通风，因此储藏室的隔离墙体与屋顶之间必须预留空间方能通过消防验收。其二，从合同目的上看，买受人购买地下自行车库的合同目的在于储藏非机动车以及相关杂物，并非用于居住，墙体是否封闭并不影响合同目的的实现，而且墙体的高度也足够保障储藏室的安全。综上，原告主张解除储藏室买卖合同请求权的基础均不成立，本院不予支持。关于原告主张沭阳县宏图测绘有限公司系受明某公司委托测绘，其出具的测绘报告不能作为证据采信。本院认为，首先，沭阳县宏图测绘有限公司为专业第三方测绘机构，对在案涉小区的测绘成果形成于案涉小区取得《竣工验收备案表》之前；其次，该第三方出具的测绘成果是原、被告之间交易房屋面积的最终确认依据，同时亦是房管部门在不动产权属登记证书中确认房屋面积的依据，其数据客观反映出商品房建筑面积与套内面积情况，同样能够客观反映出房屋与储藏室的区分测绘的情况，可以作为证据采信。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第五款规定，判决如下：驳回原告庄海芹的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1421元，由原告庄海芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1421元。审 判 长  于在会人民陪审员  段培俊人民陪审员  任亚东二〇二〇年五月十一日书 记 员  孙千千书 记 员  王海林附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。