山东省汶上县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0830民初4681号 原告：程胜朋（案外人），男，1980年7月25日出生，汉族，居民，住汶上县。 委托诉讼代理人：房平堂，汶上圣城法律服务所法律工作者。 被告：姜猛（申请执行人），男，1976年8月9日出生，汉族，居民，住汶上县。 委托诉讼代理人：于琳雪，汶上白石法律服务所法律工作者。 被告：陈媛媛（被执行人），女，1983年1月20日出生，汉族，居民，住汶上县。 原告程胜朋与被告姜猛、陈媛媛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月7日、2020年5月6日两次公开开庭进行了审理。原告程胜朋及其委托诉讼代理人房平堂、被告姜猛委托诉讼代理人于琳雪到庭参加诉讼，被告陈媛媛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程胜朋向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告陈媛媛签订的汶上县的房屋买卖合同有效并归原告所有(房产价值暂定30万元)；2、判令停止对汶上县房执行，解除对该处房产的查封；3、诉讼费用被告负担。事实与理由：2016年2月15日，原告程胜朋与被告陈媛媛签订房屋买卖合同，原告购买了涉案房产。合同约定原告支付陈媛媛购房价款125000元(另外原告已付贷款发放行2016年2月16日前本息15000元，计入陈媛媛售房款)，剩余银行按揭贷款由原告直接予以偿还贷款发放行中国建设银行股份有限公司汶上支行。被告陈媛媛于签订合同当日交付房屋，同时将房屋所有手续原件交给原告，并由原告直接向涉案房产所在的济宁汇鑫物业管理有限公司缴纳了产权登记费、测绘费、契税、维修基金、暖气开户费、天然气开户费、装修押金、预交水电、物业、垃圾清运费等，合计20034.44元。从买房至起诉之日，申请人又直接向涉案房产的房贷发放行中国建设银行汶上支行偿还了40个月房贷，累计金额81800元。涉案房屋一直由原告占有使用收益至今。上述事实，有原告与陈媛媛2016年2月15日签订的房屋买卖合同、收到条、还款现金交款单、购房手续原件、物业交费单据等等，足以证实。综上，原告在人民法院查封之前已签订了合法有效的买卖合同，并已合法占有了该不动产，对涉案房产在银行的抵押借款也和抵押权人达成还款共识并足额按照原抵押借款合同履行还款责任，原告对房屋买卖合同的履行程度足以认定原告的善意和无过错，故涉案房屋应当归属原告所有，人民法院应当停止对汶上县房执行并解除对该处房产的查封。据此提起诉讼，请人民法院依法支持原告请求。 被告姜猛辩称,一、原告与被告陈媛媛房屋买卖合同无效，原告程胜朋不是涉案房屋的权利人。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。房屋买卖合同属不动产变更合同，非经房产登记部门进行变更登记，不发生法律效力。另本案的涉案房屋是被告陈媛媛与前夫共同共有，2016年2月，陈媛媛与其前夫仍系夫妻关系，原告与陈媛媛签订房屋买卖合同系一方擅自处理共同财产，属无权处分亦应无效。二、原告提交房屋买卖合同不具有真实性。开庭时陈媛媛没有到场，无法查实异议人所提交合同中陈媛媛的签字是否为为其本人亲笔签字，合同是否为其真实意思表示。原告与被告的民事基础法律关系不是真实的房屋买卖合同关系，或者是借贷关系或者是担保关系无法查证。原告的异议陈述明显不实，如果按原告所说“同时将房屋所有手续原件交给原告”，那么在2016年原告与被告陈媛媛签订房屋买卖合同时，就应将陈媛媛与开发商签订的《商品房买卖合同》以及首付款手续交于原告。而本案的事实是，陈媛媛在2016年先行将与开发商签订的房屋买卖合同和首付款手续等交给了本案被告姜猛。原告为具有完全民事行为能力的成年人，其作为房屋买受人负有审查不动产登记的义务，未尽该审查义务导致房屋不能办理过户登记的，应当认定对不能办理过户登记的事项存在过错。2016年涉案房屋由被告姜猛购买后一直是姜猛在占用使用，2018年姜猛由于个人原因不在汶上，其妻子马燕娥把本案涉案房屋出租给王**，并签订了房屋租赁合同，原告在被告姜猛不知情的情况下，找到房屋租赁人王**给其双倍租赁费让其搬离，强行占有该房屋。如果陈媛媛与原告签订的房屋买卖合同系陈媛媛的真实意思表示，应配合原告办理过户手续。房屋作为不动产，应以登记机关的登记来确定所有人，故本案的涉案房屋所有人仍是陈媛媛。三、原告提出停止对涉案房屋执行无事实及法律依据。原告在涉案房屋被查封之前仅向陈媛媛支付了首付款，原告在明知涉案房屋未还清房贷，无法进行过户的情况下仍购买涉案房屋，故其权利不足以排除执行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月27日，本院立案受理了原告姜猛诉被告陈媛媛民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，姜猛向本院提出财产保全申请，本院依法作出了（2018）鲁0830民初3739号民事裁定书，并于2018年8月2日依法查封了陈媛媛名下的位于汶上县的房产一处。2018年9月10日，本院作出（2018）鲁0830民初3739号民事判决书，判决被告陈媛媛于本判决生效后十日内偿还原告姜猛借款134100元。该判决生效后，陈媛媛未履行判决书确定的义务。2019年3月25日，姜猛对（2018）鲁0830民初3739号民事判决书向本院申请强制执行。本院在执行申请执行人姜猛与被执行人陈媛媛（2019）鲁0830执1107号民间借贷纠纷案件过程中，程胜朋在执行过程中向本院提出案外人执行异议申请，请求依法中止对汶上县的房产的执行；解除对汶上县的房产的查封。2019年8月21日，本院作出（2019）鲁0830执异41号执行裁定书，驳回案外人程胜朋的执行异议请求。程胜朋向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2014年7月5日，被告陈媛媛与济宁市立国房地产开发有限公司签订编号为20140705004的商品房买卖合同，约定购买汶上县房产一处及架空层编号46号楼1-107储藏室一间，其中房屋建筑面积共120.05平方米，总金额为274914.50元，储藏室建筑面积9.67平方米，总价为26012.30元。程胜朋及姜猛均认可该合同已在房屋管理部门备案登记。根据被告姜猛在庭审中提交的济宁市立国房地产开发有限公司出具的购房款收据三张及原告程胜朋提交的个人住房（商业用房）借款合同可以认定，2014年7月9日，陈媛媛向济宁市立国房地产开发有限公司支付购房款82914.5元及购买储藏室款26012.3元。2014年7月16日，陈媛媛与中国建设银行股份有限公司汶上支行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定借款本金192000元，借款期限为120个月，即从2014年7月11日至2024年7月11日。2014年9月15日，济宁市立国房地产开发有限公司收到购房款192000元并向陈媛媛出具了收据。2016年2月15日，济宁市立国房地产开发有限公司将该房屋及储藏室交付给被告陈媛媛。该房屋未取得房屋产权证书。 原告程胜朋为证明其在人民法院查封之前已就案涉房屋签订合法有效的买卖合同及已合法占有该房屋，提交了下列证据：1、程胜朋与被告陈媛媛签订的房屋买卖合同，该合同显示，被告陈媛媛将案涉房屋出售给原告程胜朋，程胜朋支付给陈媛媛首付款125000元，余下银行贷款由程胜朋继续支付，陈媛媛将房屋产权手续及房屋首付收据交于程胜朋用于办理交易的后续手续，签订日期为2016年2月15日；2、陈媛媛向程胜朋出具的收到条，内容为：“今收到程胜朋房款拾贰万伍千元整（125000元）证明程胜朋已交付的银行贷款利息（2016年2月16日前）壹万伍千元收到人陈媛媛2016.2.17。”庭审中程胜朋解释该125000元购房款是以现金的方式支付给陈媛媛的；3、2016年2月15日的缴纳装修押金、水电物业垃圾清运费、契税、测绘费、产权登记费、天然气开户费、暖气开户费、维修基金收据原件，2017年2月15日原告出租房屋证明原件，2018年12月10日物业费收据原件，2019年5月12日缴纳电费收据原件，2020年4月7日物业费生活垃圾清运费收据原件，济宁汇鑫物业服务有限公司的证明，上述缴费单据原件除2020年4月7日的收据显示交款人为程胜朋外，其余单据显示缴费单位为陈媛媛，庭审中原告对出租房屋协议未能说明承租人的具体情况，济宁汇鑫物业服务有限公司的证明只有公司公章，无落款时间，无法定代表人的签字或盖章；4、自2016年2月16日至2020年4月7日程胜朋向汶上建行归还贷款的现金缴款单、中国建设银行股份有限公司汶上支行个贷中心出具的证明，证实程胜朋归还案涉房屋贷款的事实。被告姜猛对上述证据的质证意见是：因为陈媛媛未到庭，无法核实合同的真实性，对该房屋买卖合同不予认可；对收到条、银行现金缴款单有异议，不能证明是本案房屋的房款，也不能证明原告偿还的贷款是涉案房屋的贷款；对出租房屋协议真实性有异议，不予认可，案涉房屋一直由被告使用；对水电费、物业费等收据有异议，不予认可；对建设银行出具的证明无异议，但不能证明原告的主张；对物业公司的证明有异议，该证明没有时间及法定代表人签字，不予认可。被告姜猛主张，案涉房屋自2016年4月26日起由陈媛媛卖与姜猛，由姜猛实际使用，并提交了双方签订的买卖合同、陈媛媛出具的收到条、2018年8月2日姜猛之妻马燕娥与王**签订的租赁合同等证据予以证实。原告的质证意见是：对姜猛提交的买卖合同及收到条有异议，该合同名为买卖实为借贷的担保；对租赁合同有异议，原告因危险驾驶罪被司法机关采取了强制措施，被告姜猛在此期间侵犯了原告的房屋，原告在释放后及时阻止了侵权行为的发生。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经过审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，故本案审理的焦点为原告程胜朋就位于汶上县房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条予以分析判断。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四项条件，应同时具备。本案中，原告程胜朋提交的与被告陈媛媛签订的房屋买卖合同由于被告陈媛媛未到庭，无法确认是否是其真实意思表示；该协议约定陈媛媛将房屋产权手续及房屋首付收据交于程胜朋用于办理交易的后续手续，但庭审中原告并未提交房屋首付收据，反倒是被告姜猛提交了该房屋首付收据；原告提交的2016年2月15日的缴费单据原件记载的交款人均系陈媛媛，2016年2月17日的收据程胜朋解释又是以现金的方式交付，虽然济宁汇鑫物业服务有限公司出具证明证实所有水电物业费均由程胜朋缴纳，但该证明只有公司公章，无落款时间，无法定代表人或制作证明材料的人的签名或盖章，该证据不符合单位证明材料的形式要件，对其证明效力本院不予确认，无法确认当时的实际交款人是原告程胜朋；原告程胜朋提交的向汶上建行归还贷款的现金缴款单、中国建设银行股份有限公司汶上支行个贷中心出具的证明可以证明其偿还了该案涉房屋的银行贷款，但综合上述分析并结合被告庭审举证质证意见来看原告提交的证据尚未达到高度可能性的证明标准，不能排除合理怀疑，不足以证明其与陈媛媛于2016年2月15日签订了房屋买卖合同并合法占有了该房屋，故原告程胜朋要求依法确认原告与被告陈媛媛签订的汶上县的房屋买卖合同有效的请求本院不予支持。原告程胜朋主张在案涉房屋被查封之前仅是交付了首付款125000元，再加上其向银行偿还的部分房款，也并未支付全部房款。同时，即使原告主张的2015年2月15日的房屋买卖合同及合法占有是真实的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的规定，原告明知涉案房屋在转让时未取得房产证，其本身对无法办理过户登记存在过错，并且，原告亦明知案涉房屋转让时存在银行贷款，在贷款未还清之前无法进行过户，但原告仍购买了案涉房屋，其本身在这方面亦存在一定过错。因此，原告程胜朋对该房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，故其要求判令停止对汶上县房执行并解除对该处房产的查封的诉讼请求本院不予支持。因原告对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，其要求确认案涉房屋归其所有的请求亦不予支持。 综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告程胜朋的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告程胜朋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数或者代表人人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  林海建 人民陪审员  吕春玲 人民陪审员  李春梅 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  杨 晓