福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2256号 上诉人（原审被告）:洪鼎坤，男，1977年9月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：卓求存，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛年丰，福建知茂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:闽侯县人民政府甘蔗街道办事处，住所地福建省闽侯县甘蔗街道校园路**。 法定代表人：陈世增，主任。 委托诉讼代理人：宋建善，福建熙鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莉，福建熙鸿律师事务所律师。 上诉人洪鼎坤因与被上诉人闽侯县人民政府甘蔗街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初4306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 洪鼎坤上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回闽侯县人民政府甘蔗街道办事处的全部诉求；2.一审、二审全部诉讼费用由闽侯县人民政府甘蔗街道办事处承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.闽侯县人民政府甘蔗街道办事处据以起诉的是2017年3月10日的《租赁合同》，而庭审过程中提交的却是2012年1月4日签订的《店面租赁合同》。2.一审中，鉴定机构已认定2017年3月10日的《租赁合同》中“洪鼎坤”的签名不是本人签名，故该合同涉嫌“伪造”。3.洪鼎坤2018年8月24日出具的承诺书主要表达的意思是：若继续租赁，将会在2018年8月31日前缴清租金，若逾期仍没有缴租的，就终止合同。一审法院遗漏了该事实。4.2012年1月4日双方签订的《店面租赁合同》租赁期限届满后，虽然洪鼎坤续缴了一年租金但双方没有再签订其他租赁合同，应认定该合同继续有效。根据该合同约定，租期届满后洪鼎坤滞留在讼争店面内的杂物是无主废弃物。5.闽侯县人民政府甘蔗街道办事处提供的《用户用水理事记录》与发票所载时间及金额无法对应，一审法院据此认定水费110元系事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。1.如前所述，洪鼎坤已以行为及书面的方式明示不再继续承租讼争店面，双方租赁合同已于2018年8月31日前解除。2.合同终止后，洪鼎坤遗留在讼争店面内的物品属于无主物，闽侯县人民政府甘蔗街道办事处可以按无主废弃物品处理。一审判决洪鼎坤应当在合同解除后负责腾空物品，不符合前述合同约定，缺乏依据。3.2018年8月31日双方租赁合同关系已经终止。之后，店面发生的物业费、水电费等费用依法不应当由洪鼎坤承担。三、一审第一项判决与闽侯县人民政府甘蔗街道办事处的第一项诉讼请求属于不同的诉讼标的。一审法院未进行释明，也未征得洪鼎坤同意，违反了“不诉不理”的原则，属于程序性错误。四、闽侯县人民政府甘蔗街道办事处伪造《租赁合同》提起本案诉讼，请求将本案移送相关职能部门进行处理。 闽侯县人民政府甘蔗街道办事处辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。一、2012年1月4日的《店面租赁合同》到期后，洪鼎坤表示继续承租，双方协商后租金调整为每年213600元，租赁期限自2017年4月15日至2022年4月14日。闽侯县人民政府甘蔗街道办事处便于2017年3月10日提供一式四份《租赁合同》交由洪鼎坤签字后双方各自保存。因双方之前就存在租赁关系，且洪鼎坤根据约定也于2017年2月27日支付第一年租金213600元，闽侯县人民政府甘蔗街道办事处有理由相信该份合同为洪鼎坤本人所签。鉴定机构认定非其签名后闽侯县人民政府甘蔗街道办事处才知晓该事实，便向一审法院提出变更诉讼请求第一项为解除双方之间的租赁合同关系。二、洪鼎坤仅缴纳了2017年度的租金，2018年度租金及占用店面至今的费用均未缴纳，也未书面提出终止租赁关系，未腾空店面未交还店面钥匙的事实，有闽侯县人民政府甘蔗街道办事处提供的证据、一审法院查勘现场的视频、照片及洪鼎坤在庭审中的确认等证据予以证实。三、承诺书系洪鼎坤单方作出，对合同相对方不具有当然约束力。同时，逾期交纳租金，并不等同于合同自然解除，是否行使解除权的权利在于守约方，洪鼎坤作为违约人不能单方给守约方设定义务。四、一审法院认定洪鼎坤应向闽侯县人民政府甘蔗街道办事处支付水费110元正确，应当予以维持。 闽侯县人民政府甘蔗街道办事处向一审法院起诉请求：1.判决解除闽侯县人民政府甘蔗街道办事处与洪鼎坤于2017年3月1日签订的《租赁合同》；2.判决洪鼎坤腾空搬离租赁场所并交还闽侯县人民政府甘蔗街道办事处；3.判决洪鼎坤立即向闽侯县人民政府甘蔗街道办事处支付2018年度的租金213600元，拖欠的水费、物业费计3314元，二项合计216914元；4.判决洪鼎坤支付自2018年4月15日起至2019年7月14日止的逾期支付租金等的违约金494563.92元（计456天，以日0.5%计算）；以及自2019年7月15日起至付清之日止的逾期支付违约金（以日0.5%计算）；5.判决洪鼎坤向闽侯县人民政府甘蔗街道办事处支付2019年4月15日起至搬离之日止的租金（日租金585.21元计算）、物业费（以每日17.8元计算）；6.本案诉讼费用由洪鼎坤承担。经一审法院释明后，闽侯县人民政府甘蔗街道办事处变更第一项诉讼请求为解除闽侯县人民政府甘蔗街道办事处与洪鼎坤的租赁合同关系。 一审法院认定事实：2012年1月4日，闽侯县人民政府甘蔗街道办事处（甲方）与洪鼎坤（乙方）签订《店面租赁合同》，约定闽侯县人民政府甘蔗街道办事处将位于××街道××道××号廉租房安置房第04、05、06、07、08号共5间店面出租给洪鼎坤。5间店面面积共为368平方米，其中，04、05、06号每间店面面积87平方米，07号店面面积为52平方米，08号店面面积为55平方米。合同第二条约定，租赁期限自2012年1月4日至2017年1月4日止，第一年、第二年每年租金每平方米20元，每月7360元，一年88320元；第三、四、五年每年租金每平方米30元，每月11040元，一年132480元；租赁期内乙方须向甲方缴纳租赁保证金25000元，租赁期满后，由甲方清算相关费用后，退还给乙方；在签订合同时乙方店面实行先交租金后使用，租赁金一年一交，缴纳第一年租赁金和租赁保证金，第二年至第五年租赁金于当年1月4日前缴清。第三条约定，租赁期内的物业费由乙方每月按时向物业公司支付，水电表安装及水电费等费用，由乙方每月按时向相关部门支付。合同第四条约定，乙方未按时缴付租赁金，由乙方承担违约责任，甲方有权单方面终止合同收回店面；乙方未按时缴交物业费、水电费等费用，视同违约，承担违约责任；因乙方承担违约责任和违约金的，甲方有权单方终止合同收回店面，并可以在乙方所缴租赁保证金内进行清算。合同签订后，洪鼎坤向闽侯县人民政府甘蔗街道办事处缴纳店面押金25000元，闽侯县人民政府甘蔗街道办事处依约将上述店面交付给洪鼎坤经营使用，洪鼎坤亦依约支付租金。租赁期限届满后，洪鼎坤继续租赁讼争店面，但双方未签订书面租赁合同。洪鼎坤于2017年2月27日向闽侯县人民政府甘蔗街道办事处转账支付租金213600元，转账附言：交房租用。之后，洪鼎坤未再支付租金。2018年8月24日，闽侯县人民政府甘蔗街道办事处到讼争租赁场所向洪鼎坤催讨租金。审理过程中，闽侯县人民政府甘蔗街道办事处向一审法院提交签署时间为2017年3月10日、出租方为闽侯县人民政府甘蔗街道办事处、承租方为洪鼎坤的《租赁合同》一份。洪鼎坤对该份《租赁合同》的真实性有异议，认为合同落款处签名并非其本人签字。经洪鼎坤申请，一审法院依法委托福建澄源司法鉴定所对该份《租赁合同》中“洪鼎坤”的签名是否为洪鼎坤本人签名进行司法鉴定。2019年11月29日，福建澄源司法鉴定所作出闽澄司［2019］文鉴字215号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为检材日期为2017年3月10日《租赁合同》中“洪鼎坤”的签名不是洪鼎坤本人所写。洪鼎坤先行垫付鉴定费3100元。经2019年12月20日现场勘查，讼争店面现门牌号为××道××号、97-1号、97-2号、97-3号、97-5号。其中97号店面店内物品已经清空,97-1、97-2、97-3、97-5号四间店面尚存放有洪鼎坤物品。双方确认97号店面对应的是原合同中的08店面，97-1店面对应07店面，97-2店面对应06店面，97-3店面对应05店面，97-5店面对应04店面；并确认97号店面自2019年12月20日已由闽侯县人民政府甘蔗街道办事处占有使用。庭审中，洪鼎坤陈述，原租赁合同到期后，洪鼎坤与闽侯县人民政府甘蔗街道办事处协商再租一年，按照每平方米50元支付租金。 一审法院认为，闽侯县人民政府甘蔗街道办事处与洪鼎坤签订的《店面租赁合同》（2012年1月4日）系当事人双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因闽侯县人民政府甘蔗街道办事处并未提供证据证明《租赁合同》（2017年3月10日）系洪鼎坤签名或洪鼎坤委托他人签名，故《租赁合同》（2017年3月10日）不成立。租赁期限届满后，双方虽未签订书面租赁合同，但洪鼎坤仍继续使用讼争店面，闽侯县人民政府甘蔗街道办事处未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。截至2019年12月20日，讼争店面中仍存放大量洪鼎坤的物品，且洪鼎坤并未提供证据证明其已将讼争店面返还给闽侯县人民政府甘蔗街道办事处，故洪鼎坤应依约支付租金。洪鼎坤未及时支付租金，经催讨后仍未履行，已构成违约，闽侯县人民政府甘蔗街道办事处主张解除双方之间的租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，洪鼎坤应腾空并返还店面。庭审中，双方确认××道××号店面已于2019年12月20日由闽侯县人民政府甘蔗街道办事处占有使用，故洪鼎坤还应腾空并返还昙石山西大道97-1、97-2、97-3、97-5号店面。洪鼎坤在庭审中确认2018年4月之后未再支付租金，现闽侯县人民政府甘蔗街道办事处主张洪鼎坤按213600元／年标准支付2018年4月15日至洪鼎坤腾空并返还讼争店面时止的租金，并未超过双方约定的2017年度租金标准，一审法院予以支持。因××道××号店面已返还，97号店面租金核算为33000元／年（50ｍ2／月×55ｍ2×12个月），故洪鼎坤应支付2018年4月15日起至2019年12月19日止五间店面租金359316元（213600元＋213600元÷365天×249天），并按180600元／年标准（213600元／年－33000元／年）支付剩余四间店面租金，从2019年12月20日起至洪鼎坤实际腾空并返还店面之日止。庭审中，洪鼎坤主张闽侯县人民政府甘蔗街道办事处返还租赁保证金25000元，因双方合同约定租赁期满后，由甲方清算相关费用后，将租赁保证金退还乙方，为避免诉累，该租赁保证金25000元可在洪鼎坤应付租金中直接予以抵扣。闽侯县人民政府甘蔗街道办事处主张洪鼎坤支付拖欠的物业费，依据不足，一审法院不予支持。物业费应由相应的物业公司另行主张权利。闽侯县人民政府甘蔗街道办事处主张洪鼎坤支付水费110元，一审法院予以支持。闽侯县人民政府甘蔗街道办事处主张洪鼎坤支付逾期支付租金违约金，没有合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除闽侯县人民政府甘蔗街道办事处与洪鼎坤之间的租赁合同关系；二、洪鼎坤应于本判决生效之日起七日内腾空并返还福州市闽侯县昙石山西大道97-1号、97-2号、97-3号、97-5号店面；三、洪鼎坤应于本判决生效之日起七日内支付闽侯县人民政府甘蔗街道办事处2018年4月15日起至2019年12月19日止租金359316元，并按180600元／年标准继续支付从2019年12月20日起计至洪鼎坤实际搬离租赁场所之日止租金，洪鼎坤支付的履约保证金25000元可在应付租金中直接予以抵扣；四、洪鼎坤应于本判决生效之日起七日内支付闽侯县人民政府甘蔗街道办事处水费110元；五、驳回闽侯县人民政府甘蔗街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14412元，减半收取计7206元，由洪鼎坤负担。鉴定费3100元，由闽侯县人民政府甘蔗街道办事处负担。 本院二审期间，双方未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，2012年1月4日，闽侯县人民政府甘蔗街道办事处与洪鼎坤签订了店面租赁合同，将案涉店面出租给洪鼎坤；2017年1月4日，租赁合同到期后，洪鼎坤继续使用店面，亦于2017年2月27日支付了当年度租金，故双方形成不定期租赁关系。此后，由于洪鼎坤未能及时支付租金，经闽侯县人民政府甘蔗街道办事处催交后仍未支付拖欠的租金，洪鼎坤的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。闽侯县人民政府甘蔗街道办事处原诉请解除其与洪鼎坤于2017年3月10日签订的租赁合同，但该合同上“洪鼎坤”的签名不是洪鼎坤本人所签，经一审法院释明后，闽侯县人民政府甘蔗街道办事处变更该项诉请为解除其与洪鼎坤的租赁关系。闽侯县人民政府甘蔗街道办事处根据合同约定提出解除双方的租赁关系，符合法律规定，一审法院对其诉请予以支持正确。现洪鼎坤主张一审认定事实错误、程序违法不能成立，不予采纳。 洪鼎坤主张其承诺于2018年8月31日前缴交租金，逾期未缴租的，终止合同，应认定双方的租赁关系已于2018年8月31日解除。但洪鼎坤作为违约方，并不享有单方解除合同的权利，且闽侯县人民政府甘蔗街道办事处从未作出过同意解除合同的意思表示，故洪鼎坤的该主张不能成立，不予采纳。一审诉讼中，经一审法院现场勘查，案涉店面仍存放有大量洪鼎坤的物品，一审法院判令洪鼎坤应腾空并返还店面符合规定。另，一审法院根据闽侯县人民政府甘蔗街道办事处提供的店面的用水记录、闽侯县自来水公司的增值税发票等证据，判令洪鼎坤应支付拖欠的水费110元符合规定。 综上所述，洪鼎坤的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14412元，由洪鼎坤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰