福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2267号 上诉人（原审被告）：陈得伟，男，1975年11月1日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人（原审被告）：陈惠玉，女，1979年10月11日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：李文质，福建麒顺律师事务所律师。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴冰冰，福建麒顺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建中超实业有限公司，住所地泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，该公司员工。 上诉人陈得伟、陈惠玉因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初11105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈得伟、陈惠玉上诉请求：一审认定事实不清、适用法律错误，应将本案发回重审或依法改判驳回中超公司全部一审诉讼请求。事实和理由：中超公司于2016年11月18日邮寄给陈得伟、陈惠玉的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》系他人代为签收，陈得伟、陈惠玉并未实际收到，中超公司于2016年12月6日才出具涉案房屋的购房发票且未将发票交付给陈得伟、陈惠玉，涉案房屋不具备办理产权证的条件，该通知应认定无效；《合同补充协议》第七条第2款为格式条款，办理产权证等手续的主体应为陈得伟、陈惠玉，中超公司仅负有协助配合的义务，该条款明显加重陈得伟、陈惠玉的责任，应认定为无效条款；原判认定陈得伟、陈惠玉向中超公司支付违约金的截止时间为付清办理产权登记所需税费之日即2019年1月21日，没有事实及法律依据，即便陈得伟、陈惠玉应承担逾期办证的违约责任，截止时间也应为双方签订《商品房产权证代办委托协议》之日即2018年10月26日。 中超公司辩称，《合同补充协议》第一条体现双方在签订该协议时已经就合同及补充协议的内容进行充分协商，是双方真实意思的表示，不属于格式条款；中超公司于2015年3月25日将涉案房屋交付给陈得伟、陈惠玉并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，涉案房屋已具备办理产权登记的资格，与是否开具购房发票并无关系，且陈得伟、陈惠玉在2016年12月6日后仍未办理委托办证手续；《合同补充协议》第七条第2款明确约定办理产权登记手续的条件之一是付清产权登记所需税费，且只有缴纳税费才能成功办理产权登记，原判认定支付违约金的截止日期正确。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。 中超公司向一审法院起诉请求：1．判令陈得伟、陈惠玉支付中超公司逾期委托办证违约金65117元（以购房款830577元为基数，按购房款的日万分之一计算，自2016年11月28日起至2019年1月21日止共计784天）；2．判令陈得伟、陈惠玉承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年9月16日，陈得伟、陈惠玉与中超公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈得伟、陈惠玉向中超公司购买址在中超·水木春天A地块第X号楼X号商品房，总购房款为830577元。合同约定，首付款380577元，余款450000元以向银行贷款方式支付。合同签订后，陈得伟、陈惠玉依约支付了购房款。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”；合同附件六＜合同补充协议＞第二条第2款约定：“买受人同意，出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达，买受人自行承担不能送达之后果）”；《合同补充协议》第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续，选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应与银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。另查明，中超公司于2015年3月25日将诉争房屋交付给陈得伟、陈惠玉，并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋已具备办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照陈得伟、陈惠玉在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月19日由邻居陈中秋代为签收。2018年10月26日，陈得伟、陈惠玉（甲方）与中超公司（乙方）签订一份《商品房产权证代办委托协议》，约定甲方自愿委托乙方（包括乙方指定的工作人员）为甲方的代理人，全权代表甲方办理该房屋权属登记手续。2019年1月21日，陈得伟、陈惠玉缴纳了诉争房屋办理产权登记所需税费。 一审法院认为，关于《合同补充协议》第七条第2款的约定是否有效的问题。陈得伟、陈惠玉主张该条款无效的理由主要有二：一是格式条款，二是加重了买受人的责任。首先，该补充协议第一条明确约定：“买受人……并就本合同以及《补充协议》的内容与出卖人进行了充分的协商，买卖双方对有关条款的意思表示理解一致，不存在任何有歧义之处”。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。而本案中，陈得伟、陈惠玉与中超公司在签订上述补充协议时，已经“就本合同以及《补充协议》的内容与出卖人进行了充分的协商”，故包括第七条第2款在内的《补充协议》条款，并不符合《合同法》第三十九条规定的应认定为格式条款的情形，并非陈得伟、陈惠玉所主张的格式条款。其次，据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记”；双方同时在《合同补充协议》第七条第1款约定，中超公司接受陈得伟、陈惠玉的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但陈得伟、陈惠玉应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料。该条款的约定，由合同第十四条约定的中超公司负有的协助办证义务变更为代为办证义务，系双方当事人协商一致的结果，亦未加重陈得伟、陈惠玉作为买受人的责任。由此，双方在《合同补充协议》第七条第2款约定，如陈得伟、陈惠玉未能依约提供委托办证所需资料并缴清相关税费的，应向中超公司支付相应的违约金，该条款应认定为有效。一审庭审中，陈得伟、陈惠玉明确表示对中超公司主张的违约金标准无异议。故对中超公司主张的陈得伟、陈惠玉应按已付购房款的日万分之一作为支付逾期委托办证违约金的标准，予以支持。据陈得伟、陈惠玉与中超公司签订的《合同补充协议》第七条第1款的约定，中超公司接受陈得伟、陈惠玉的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但陈得伟、陈惠玉应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料，否则应按该条第2款的约定，向中超公司支付逾期委托办证违约金。该第七条第2款的约定，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定为有效。中超公司于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋具备了办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照陈得伟、陈惠玉在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月19日由他人代为签收。一审庭审中，陈得伟、陈惠玉对中超公司主张的违约金起算时间即2016年11月28日无异议，予以支持。按《合同补充协议》第七条第2款的约定，陈得伟、陈惠玉应自中超公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向中超公司支付违约金。鉴于中超公司已自行将该违约金标准调整为每日按陈得伟、陈惠玉已付购房款的万分之一支付，该标准与合同主文约定的中超公司应承担的逾期协助办证违约金的标准相当，符合公平原则；且陈得伟、陈惠玉对该违约金标准亦无异议，故其应按已付购房款830577元的日万分之一向中超公司支付自2016年11月28日起至付清办理产权登记所需税费之日即2019年1月21日止共785天的逾期委托办证违约金，现中超公司仅主张784天的违约金，系处分自身权利，予以照准，故违约金为784天×83.0577元/天＝65117元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：陈得伟、陈惠玉应于本判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期委托办理址在泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天A地块X号楼X号商品房权属证书的违约金65117元。案件受理费1428元，减半收取714元，由陈得伟、陈惠玉负担。 本院二审期间，中超公司提交了（2017）闽0503民初6375号民事判决书复印件作为新证据。本院审查后认为，中超公司提供的判决书复印件与本案不具有关联性，不予采信。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条第一款、第二款是对买受人委托出卖人办理房屋权属登记，买受人应予配合，买受人未及时配合办理房屋权属登记所应承担的违约责任的约定，该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规规定，应认定为合法有效。中超公司根据陈得伟、陈惠玉在合同中确定的送达地址，于2016年11月18日以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月19日由他人代为签收，视为陈得伟、陈惠玉已经收到该通知。陈得伟、陈惠玉收到通知后未按约定提交相应材料，至2019年1月21日才付清办理产权登记所需税费。中超公司自行将违约金标准调整为每日按陈得伟、陈惠玉已付购房款的万分之一支付，该标准与合同主文约定的中超公司应承担的逾期协助办证违约金的标准相当，符合公平原则，陈得伟、陈惠玉对该违约金标准亦无异议。一审判决据此判决陈得伟、陈惠玉向中超公司支付违约金65117元正确。 综上所述，陈得伟、陈惠玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1428元，由陈得伟、陈惠玉负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年五月二十五日 书记员  庄雯茜 本案引用的主要法律条文： 1．《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2．《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。