山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终508号上诉人（原审被告）：北京九州宏宇投资管理有限公司，住所地北京市通州区潞苑南大街1093号2-633，统一社会信用代码911101123064036385。法定代表人：李岭，系公司经理。委托诉讼代理人：高宝龙，山东法途律师事务所律师。委托诉讼代理人：任冉冉，山东法途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘长征，男，1970年3月9日出生，汉族，居民，住山东省邹平市。委托诉讼代理人：杨国宾，山东博睿（淄博）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段秉超，山东博睿（淄博）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹平建业房地产开发有限公司（原名邹平鹤伴置业有限公司，于2019年12月19日变更公司名称），住所地山东省邹平市西董街道办事处驻地。统一社会信用代码：913716267986857658。法定代表人：郭松，系公司经理。委托诉讼代理人：王淑杰，山东天健律师事务所律师。上诉人北京九州宏宇投资管理有限公司（以下简称九州公司）因与被上诉人刘长征、邹平建业房地产开发有限公司（以下简称建业公司）纠纷一案，不服邹平市人民法院（2019）鲁1626民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九州公司上诉请求：改判为驳回刘长征要求九州公司在本案中承担民事责任的诉讼请求。事实与理由：1.原审判决认定事实严重错误。一审法院认定九州公司承继的鹤伴置业公司和邹平市西董街道办事处开发的鹤伴假日住宅小区一期工程相关权利和义务包括本案刘长征受让的所谓以物抵债房产缺乏事实依据。刘长征受让的是以物（房）抵债协议因种种原因未得到履行下的原债权647602元，而非以物抵债协议即2013年12月12日张茹钰认购鹤伴假日住房一套的认购资格。这一点从2016年12月1日张茹钰和刘长征的债权转让协议可以明确的看出，同时按照张茹钰与鹤伴置业于2013年12月6日签订的补充协议，涉案房产交付使用时，货款647602元才作为购房款，而这一债权转让发生在上诉人通过拍卖取得鹤伴假日住宅小区一期工程之后，此时张茹钰已经无法享有房产交付的权利，因此其只能是转让货款受偿的权利。一审判决认定张茹钰将酒款债权647602元转让给刘长征的同时也将认购协议中的权利义务一并转让给被上诉人，这一事实认定错误。2.本案的基础法律关系是债权转让合同，债务的主体之一是邹平市西董街道办事处，鹤伴置业公司只是债务加入，因此本案的审理无论从案情的查明来说还是债务最终的承担，邹平市西董街道办事处都应该是理所当然的当事人，本案遗漏应参加诉讼的当事人。3.原审判决适用法律错误。由于一审法院错误的认定了本案的上述相关事实，从而导致适用法律错误。最高院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释第一条规定商品房买卖合同的出卖人是指房地产开发企业，一审法院认定上诉人系出卖人，以及判决上诉人承担惩罚性赔偿责任属于适用法律错误，该司法解释不适用于本案。刘长征辩称，刘长征从张茹鈺处受让的是鹤伴假日住房一套，债权647602元已转化为购房款。2013年12月6日的《补充协议》中“涉案房产交付使用时，货款647602元作为购房款”是基于当时2013年鹤伴公司还是自行开发销售房屋的情况下，其完全能自控房屋的交付使用。该条款是债权转让协议的担保性条款，是确保债权人利益的，其并不影响用债权抵顶购房款的认购房屋买卖合同性质，双方于2013年12月12日签订正式的认购协议书充分说明债权已经转化为房屋购房款。西董街道办事处与鹤伴公司是共同的债务人，在鹤伴公司与张如玉达成房屋认购协议后债务已经履行完毕，故，西董办事处并不是本案必须的当事人。九州公司竞买取得涉案整体项目时承继了鹤伴公司的权利义务，在其不履行义务的情况下，惩罚性赔偿责任理应适用。建业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘长征一审诉讼请求：1.鹤伴公司与九州公司连带归还已付购房款647602元，并赔偿已付购房款的一倍647602元，合计1295204元；2.鹤伴公司与九州公司连带支付购房款利息（以1295204元为基数，自2013年12月6日起按照同期银行贷款利率4.75％计算，直至购房款全部归还完毕之日止），现暂计算至起诉之日（2019年3月7日）为327606元；3.本案的诉讼费用、保全费用、保函费用等由鹤伴公司与九州公司承担。一审法院认定事实：邹平市西董街道办事处、鹤伴公司截止2013年12月6日尚欠山东天地缘酒业有限公司酒水款647602元。2013年12月6日，山东天地缘酒业有限公司将该笔债权转让给张茹钰。张茹钰授权张宏伟、夏艺华代其处理该笔债权。同日，夏艺华与鹤伴公司协商，鹤伴公司同意将该款项作为张茹钰购买其开发的鹤伴假日小区3号楼东单元101室房屋购房款的一部分。2013年12月12日，鹤伴公司与张茹钰签订“鹤伴假日认购协议书”，双方约定张茹钰自愿购买鹤伴公司开发建设的鹤伴假日小区3号楼东单元101室，主房单价为每平方米5488元，邹平市西董街道办事处将其财政审计所出具的欠条收回。2016年7月4日，邹平市西董街道办事处委托邹平市公共资源交易中心对鹤伴假日住宅小区一期工程进行拍卖处理，九州公司与邹平市公共资源交易中心签订竞买协议，双方约定注意事项，为维护售出房产原购房业主的合法权益，买售人竟得标的后需继续执行原协议及合同约定的房价、房源，若购房业主自愿放弃房源，买售人需按原交房款额退还原购房业主，房源归买售人所有。2016年7月29日，邹平市西董街道办事处、鹤伴公司将鹤伴置业小区项目整体转让给九州公司，双方约定鹤伴假日小区原购房户及新开发房产的销售、所缴纳的房款等收入由九州公司享有，开发建设事宜亦由九州公司负责。张茹钰购买该房无望，继续追偿涉案债权未果，遂于2016年12月1日将债权647602元及认购协议书转让给刘长征，并由其代理人张宏伟就债权转让的情况向邹平市西董街道办事处、鹤伴公司履行了通知义务。邹平市西董街道办事处未将647602元的相应对价交付九州公司。2018年7月10日，九州公司委托山东九臻房地产开发有限公司将3号楼东单元101室即售楼号10幢1单元101室（建筑面积351.98平方米，附属物建筑面积107.29平方米）出售给案外人景立群，双方约定商品房单价每平方米13600元，附属物单价每平方米5000元，总价款合计5323378元，用以抵消邹平县腾辉房地产开发有限公司所欠景立群的债务。2018年9月30日，山东九臻房地产开发有限公司为景立群发放入住通知书。2018年10月8日，景立群与山东滕宇物业管理有限公司签订物业管理服务等相关协议。另查明，九州公司没有建造、出售房地产项目的经营范围。刘长征因多次催要受让的债权未果，于2018年7月3日向邹平市人民法院提起诉讼，并在诉讼过程中变更诉讼请求为由九州公司、邹平县腾辉房地产开发有限公司、山东九臻房地产开发有限公司、景立群继续履行鹤伴假日认购协议书和补充协议，上述各公司承担连带责任，连带交付该房，并承担案件诉讼费用。2019年1月15日，邹平市人民法院作出(2018)鲁1626民初2498号民事判决书，判决如下：驳回刘长征的诉讼请求。案件受理费11660元，财产保全费4520元，合计16180元，由刘长征负担。刘长征为追要涉案受让债权647602元，于2019年3月19日再次向邹平市人民法院提起诉讼。一审法院认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。根据一审法院依法作出的(2018)鲁1626民初2498号民事判决书确认的事实，山东天地缘酒业有限公司将邹平市西董街道办事处欠本公司货款647602元的相应债权转让给张茹钰，邹平市西董街道办事处、鹤伴公司用该款项抵顶张茹钰在鹤伴假日小区购买的3号楼东单元101室即售楼号10幢1单元101室的部分房款，双方签订了认购协议。邹平市西董街道办事处、鹤伴公司将鹤伴假日小区整体转让给九州公司，其与张茹钰签订的房屋认购协议书对应的权利义务也应一并转让给九州公司。鉴于刘长征受让张茹钰的债权，刘长征有权依据张茹钰与鹤伴公司签订的房屋认购协议向九州公司主张权利。因九州公司已经将鹤伴假日小区3号楼东单元101室即售楼号10幢1单元101室另行出售给案外人景立群，并与之签订了购房合同和入住协议，涉案楼房出现了一房二卖的状况，参照第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要的有关精神，案外人景立群与九州宏宇公司之间的合同履行情况优于刘长征受让房屋的房屋认购协议的履行情况，在此情形下，九州公司没有销售商品房的经营范围，客观上不能向刘长征出售房屋，在事实上亦不能向刘长征交付涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超出已付房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”刘长征在本案中主张九州公司返还已付购房款647602元，并请求九州公司承担赔偿刘长征已付购房款一倍的赔偿责任即另行赔偿刘长征647602元，合法有据，应予支持。关于刘长征主张的九州公司应支付已付购房款利息的问题，根据上述司法解释的规定，刘长征可以一并主张九州公司支付已付购房款的相应利息，刘长征在诉讼请求中主张按照银行同期贷款年利率4.75%计算利息，未超出法律规定利率上限，应予支持。但一审法院认为计算利息的基数应为刘长征已付购房款即647602元，起始时间应为刘长征受让涉案债权的时间即2016年12月1日，截止时间至已付购房款偿还完毕之日。九州公司辩称，刘长征所享有的房产债权以及在受让房产债权所获得的酒款转让来的债权均未通知本公司，九州公司与刘长征之间并不存在直接的商品房买卖合同。一审法院认为，九州公司在竞买鹤伴假日住宅小区一期工程时，已与邹平市公共资源交易中心签订了竞买协议，双方约定：为维护售出房产原购房业主的合法权益，买售人竟得标的后需继续执行原协议及合同约定的房价、房源，若购房业主自愿放弃房源，买售人需按原交房款额退还原购房业主，房源归买售人所有。因此，刘长征作为之前受让的原购房业主，九州公司在竞标成功后，理应履行按照原协议或合同执行向刘长征交付所购买的房产的义务，对九州公司的上述辩称意见，不予采信。关于九州公司辩称刘长征无权主张惩罚性赔偿问题，一审法院认为，九州公司在承继鹤业公司、邹平市西董街道办事处开发的鹤伴假日住宅小区一期工程相关权利时，亦应一并履行相关的义务，即应按照原张茹钰与鹤伴公司于2013年12月12日签订的鹤伴假日认购协议书的约定，及时履行向刘长征交付涉案房产的义务。因涉案房产出现了一房二卖的情形，九州公司已事实上无法再交付刘长征涉案房产，九州公司作为应当履行相关义务的民事主体，理应按照上述司法解释的相关规定，承担相应的惩罚性赔偿责任。关于鹤伴公司在本案中是否应一并承担赔付责任的问题。一审法院认为，邹平市西董街道办事处、鹤伴公司将鹤伴假日住宅小区一期工程整体转让给九州公司，其与张茹钰签订的房屋认购协议书对应的权利义务也应一并转让给九州宏宇公司，鉴于刘长征受让张茹钰的债权，九州公司理应按照上述房屋认购协议书的约定，向刘长征履行相关义务，九州公司若瑕疵履行上述房屋认购协议书，给刘长征造成了经济损失，理应承担相应赔付责任。而鹤伴公司已将相关的权利义务一并转让给九州公司，在本案中不应再承担相应的赔付责任。综上所述，刘长征要求九州公司返还已付购房款647602元及承担相应利息，并赔付已付购房款一倍的经济损失的诉讼请求，合法有据，予以支持。刘长征要求鹤伴公司在本案中承担连带赔付责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下：一、北京九州宏宇投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘长征已付购房款647602元及相应利息（以647602元为基数，按照年利率4.75%计算，自2016年12月1日起至已付购房款偿还完毕之日止）；二、北京九州宏宇投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘长征经济损失647602元；三、驳回刘长征要求邹平鹤伴置业有限公司在本案中承担民事责任的诉讼请求；四、驳回刘长征的其他诉讼请求。案件受理费16456.84元，财产保全费5000元，合计21456.84元，由北京九州宏宇投资管理有限公司负担。本院二审期间，九州公司提交证据一：鹤伴置业公司7577号审计报告一份、九州公司与鹤伴公司双方财务核对的预收帐款明细表一份（需要说明的是该两份证据原件在原审法院2498号案件中提供并已质证，现提供复印件）；证明的内容为：九州公司出卖给景立群的楼房并不属于认购协议中的涉案楼房，刘长征主张受让的所谓以物抵债房产并非是出卖给景立群的楼房，不存在故意一房二卖的情况。该审计报告对各方都应具有约束力，在原审法院2498号案件中已予以认定。根据审计报告第四、五页记载：所转让的工程项目已建楼宇总户数364户、已售户数144户（已签订认购协议的户数）、未售出220户（也就是继续应有接管方出售的户数）。认购协议所涉及的楼户在该审计报告第四页中所对应的情形是，“协议楼3号楼、图纸楼10楼、总户数4户，已售户数是1户”，根据我方与鹤伴公司双方财务人员核对的账款明细表中记载所售出的这一户（102室）为王哲，交纳房款数额52万元，房屋的认购权利人并不是张茹钰更不是刘长征，那么对该楼号剩余户数应当有我公司继续对外销售符合鹤伴假日转让协议约定，现我公司出卖给景立群的楼房正是审计报告中剩余的户数。证据二、刘长征购买的29号楼2单元802室2013年5月16日认购单一份、2014年5月22日认购协议书一份、2016年11月18日转让协议和认购协议书各一份，证明证据一审计报告房屋销售情况表2-1中协议楼号（认购单中载明的25号楼）早于图纸楼号（14年和16年认购协议中载明的29号楼），进一步证明本案涉案房屋是审计报告房屋销售情况表2-1中协议楼号为3号楼，图纸楼号为10号楼总户数为4户的楼宇，结合证据一可以证实项目整体转让时涉案房屋并未出售给张茹钰，九州公司不存在一房二卖的情形。经质证，刘长征认为，对证据一，鉴于一审中九州公司并未提交，刘长征对其不知晓，真实性请法院予以核实。对其证明内容，同意鹤伴公司的质证意见，即一房二卖的事实已经（2018）鲁1626民初2498号判决书中得到认可，无需再证。对证据二，和本案没有关联，一审中九州公司也没有提交，因此不予质证。经质证，鹤伴公司认为，对证据一的真实性没有异议，但对其证明内容有异议。刘长征在本案之前曾就涉案楼房向邹平市人民法院提起诉讼，要求九州公司继续履行张茹钰签订的鹤伴假日认购协议书和补充协议，九州公司为证明涉案楼房已经出售，提交了与景立群的商品房买卖合同一份，完全认可涉案楼房景立群的事实，现在又改说卖给景立群的房屋并非涉案楼房显然是自相矛盾。一房二卖的事实早已得到邹平市人民法院生效判决（2018）鲁1626民初2498号判决书的认可，无需再提供其他证据予以证明。对九州公司提交的证据二有异议，此证据与本案不具有关联性。本院认为，对证据一予以采信，证据二与涉案房屋并无关联，本院不予认定。本院补充查明：2013年12月6日，鹤伴公司（甲方）与张茹钰（乙方）签订《补充协议》，内容为：“因甲乙双方应付货款处理达成一致意见，甲方应付乙方货款647602元，待乙方认购鹤伴置业公司鹤伴假日社区楼房3号楼东单元101室交付使用时，该货款647602元作为购房款，乙方按认购协议交齐购房款后，置业公司根据职能部门要求办理相应手续。”2016年12月1日，张茹钰与刘长征签订《债权转让协议》，主要内容为：张茹钰保证对西董街道办事处、鹤伴公司647602元的债权合法有效。双方均同意以该债权抵顶刘长征对山东天地缘酒业有限公司、山东百川农业科技有限公司的工程款。2018年9月25日，张宏伟以张茹钰代理人的名义，出具证明一份，主要内容为张茹钰同意将鹤伴置业公司鹤伴假日社区楼房3号楼东单元101室的购买权转让给刘长征。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，刘长征以其与九州公司存在商品房买卖合同而诉求九州公司返还购房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任。本院认为，刘长征与九州公司之间并不存在合法有效的商品房买卖合同，其诉讼请求无事实和法律依据。理由如下：第一，从关于刘长征与九州公司之间是否存在商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，张茹钰与鹤伴公司签订的《鹤伴假日认购协议书》仅写明了楼号及单价。同时，从张茹钰与鹤伴公司签订的《补充协议》中约定“待乙方认购鹤伴置业公司鹤伴假日社区楼房3号楼东单元101室交付使用时，该货款647602元作为购房款，乙方按认购协议交齐购房款后，置业公司根据职能部门要求办理相应手续。”由此可知，签订该认购协议时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。第二，张茹钰并未实际取得涉案房屋的购买权。一审法院已经认定“张茹钰购买该房无望，继续追偿涉案债权未果，遂于2016年12月1日将债权647602元及认购协议书转让给刘长征，并由其代理人张宏伟就债权转让的情况向邹平市西董街道办事处、鹤伴公司履行了通知义务。邹平市西董街道办事处未将647602元的相应对价交付九州公司。”即邹平市西董街道办事处、鹤伴公司将鹤伴置业小区项目整体转让给九州公司时未将张茹钰的购买信息及抵债款交接给九州公司。第三，从张茹钰与刘长征签订的《债权转让协议》内容来看，张茹钰转让的系债权而非涉案房屋的购买资格。房屋买卖合同系双务合同，涉案货款仅抵顶部分购房款，还有支付剩余购房款的义务，认购协议未对合同的权利义务转移作出约定，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”即使张茹钰的父亲张宏伟出具证明张茹钰将涉案房屋的购买资格转让给刘长征，因未经合同相对方同意，刘长征亦未取得涉案房屋的购买权。因刘长征一审诉求均以存在合法有效的房屋买卖合同为前提，由上述论述可知，双方不存在合法有效的房屋买卖合同，故刘长征的诉讼请求不能成立。一审认定有误，本院予以纠正。综上所述，九州公司的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销邹平市人民法院（2019）鲁1626民初1209号民事判决；二、驳回刘长征的诉讼请求。一审案件受理费16456.84元，财产保全费5000元，合计21456.84元，由刘长征负担。二审案件受理费16456.84元，由刘长征负担。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  王正真审判员  张 珊二〇二〇年五月十八日书记员  张真真