广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终238号 上诉人（一审被告、反诉原告）：韦业燕，女，1972年9月19日出生，汉族，灵山县居民。 委托诉讼代理人：韦福年，广西众源律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：曹俊云，男，1971年8月20日出生，汉族，灵山县居民。 委托诉讼代理人：张宗贤，广西才力律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉被告）：黄志波，男，1970年5月10日出生，汉族，灵山县居民。 上诉人韦业燕因与被上诉人曹俊云、黄志波房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵山县人民法院（2019）桂0721民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月3日组织双方当事人进行了询问。上诉人的委托诉讼代理人韦福年、被上诉人曹俊云及其委托诉讼代理人张宗贤到庭参加询问。被上诉人黄志波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人韦业燕上诉请求：1、依法撤销灵山县人民法院（2019）桂0721民初1270号民事判决第一、二、四项，改判确认曹俊云与黄志波于2016年12月27日签订《二手房转让合同》为无效合同并驳回曹俊云的第一项诉讼请求；2、本案诉讼费等由被上诉人曹俊云承担。事实和理由：一审法院判决与客观事实不符，适用法律不当，靠推测评判本案，侵害了上诉人的合法权益，所作出的判决是错误的。一、一审法院超出一审原告的诉讼请求作出判决不合法。一审原告的诉讼请求有三项，并没有提出确认之诉的诉讼请求。但一审判决第一项确认案涉《二手房转让合同》合法有效，属于超出诉讼请求作出的判决，损害了当事人的合法权益，由此作出的判决是错误的。二、韦业燕与黄志波在婚姻有效存续期内的2003年取得讼争房产。本案讼争房产虽然登记在黄志波名下，但根据婚姻法的相关规定，应认定为夫妻共同财产。三、2016年12月27日，在未经上诉人同意的情况下，黄志波私自与曹俊云签订《二手房转让合同》将上述夫妻共同财产出卖给曹俊云，且并非日常生活需要，该合同依法当属无效。四、曹俊云明知上诉人是黄志波的妻子以及上诉人反对出卖讼争房产，且目前讼争房产尚未登记过户到曹俊云名下，故曹俊云并不具备善意取得并已办理产权登记转移手续的法定情形。五、一审法院认定合同中约定的181万元转让价格没有明显低于当时的市场价格，没有任何事实和法律依据。以及一审法院认定合同签订后曹俊云支付给黄志波60万元，黄志波于当天用于清偿尚欠中国工商银行股份有限公司的本息的事实，没有依据，曹俊云根本就没有履行合同义务。黄志波和上诉人履行偿还中国工商银行股份有限公司的债务的义务与本案无关。六、一审法院采信证人黄某、张某的证言是错误的，两证人均与《二手房转让合同》存在利益关系，都有过错责任。此外，一审法院适用法律错误。上诉人不是本案的合同相对人，没有履行合同的义务，一审判决上诉人履行协助过户登记的义务，没有事实和法律依据，损害了上诉人的合法权益，应予以撤销。综上，为了维护上诉人的合法权益，上诉人特向法院提起上诉，请法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人曹俊云辩称，一、一审法院并没有超过一审原告的诉请范围作出判决，因为确认案涉《二手房买卖合同》合法有效的表述既可以在判决书主文里行文表述，也可以在判决项下述说，两者并不矛盾，主要就是明确案涉《二手房买卖合同》合法有效，并没有超出案件的审判范围。二、本案中，黄志波对涉讼房产完全享有所有权，涉讼房产所有权证、土地使用权证登记的产权人是黄志波，持证人是黄志波，故黄志波有权处分涉讼房产，不要他人追认。三、签订房屋买卖合同时，曹俊云看到了黄志波出示了房屋所有权证、土地使用权证，两证上面登记的产权人是黄志波，没有登记其他共有产权人。曹俊云也询问了黄志波是否有其他共有产权人，黄志波明确说没有共有人，房产中介人黄某以及担保人张某也说没有共有人，曹俊云在此情况下才签的合同。曹俊云对涉案房产被法院查封是有所了解的，知道黄志波是被执行人，但并不知道是否还有其他被执行人。曹俊云不可能在知道有人反对房屋买卖的情况下还去交易。四、曹俊云做生意多年，经营山林几千亩，具有支付能力。2016年12月27日，曹俊云拿着60万元现金到工行银行，一起同行的还有黄志波、房产中介人黄某以及担保人张某，三人一起见证曹俊云付款给黄志波，当天工商银行收到黄志波的还款记录为证。五、涉案房产为黄志波向工商银行贷款的抵押物，因其无力还款，被工商银行诉至法院。2016年12月，法院通知被执行人黄志波、韦业燕定于当月公开拍卖涉案房产。黄志波、韦业燕怕拍卖价格偏低，忙找中介拍卖房屋。于是曹俊云经房产中介介绍与黄志波签订合同并支付现金60万元给黄志波用于归还银行贷款。黄志波归还银行贷款后，法院解封决定也送达到被执行人黄志波、韦业燕。故上诉人称不知道黄志波出卖房屋是无理狡辩。六、曹俊云是善意取得，并没有与黄志波恶意串通去损害上诉人的利益，因为曹俊云不知道是否有其他共有人。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人黄志波未作答辩，亦没有向本院提供证据。 被上诉人曹俊云向一审法院起诉请求：1、被告黄志波、韦业燕履行合同约定，协助原告曹俊云办理房地产产权变更手续，并交付房屋；2、被告黄志波、韦业燕赔偿所得利益213966.40元给原告曹俊云；3、本案诉讼费用由被告黄志波、韦业燕承担。 上诉人韦业燕向一审法院提出反诉请求：1、依法确认反诉被告曹俊云与反诉被告黄志波在2016年12月27日签订《二手房转让合同》为无效合同；2、本案反诉诉讼费由反诉被告曹俊云承担。 一审法院认定事实：被告黄志波与被告韦业燕是夫妻关系，于1994年12月30日登记结婚。 2016年12月27日，原告曹俊云（甲方）与被告黄志波（乙方）签订《二手房转让合同》一份，合同约定，甲方向乙方转让其位于灵山县（原三海镇双鹤商贸城）江滨二路楼房［房屋所有权证：房权证灵房字第××号；土地使用权证：原为灵国用（2003）第01-052-1号，于2016年5月4日换发变更为灵国用（2016）第01-××号］；房屋价款为1810000元，双方在签订合同签订时，乙方向甲方支付360000元作为购楼房定金并支付首期款240000元给甲方，剩余房款1210000元，在乙方取得楼房不动产权证的当天算起10个工作日内由乙方向银行办理贷款手续，支付余款时间以银行放款时间为准，如银行审批额度不足的，乙方在15天内补足余额给甲方，或因乙方个人问题不能通过银行审批贷款的，由乙方取得不动产证的当日算起30天内支付余款给甲方，租金按交完余款当场结算清多还少补，日后的租金由乙方收取；甲方在收到房屋定金当天到银行办理楼房解押手续，甲方办理楼房过户的相关手续给乙方的时间不得超过2017年1月25日；甲方在收到全额房款后的当天算起将房屋交付给乙方使用；张某、廖平秀共同担保该幢楼权属清楚，无债务，协助办理该幢楼的使用权，协助办理到乙方名下，如该幢楼有出现违约问题，由张某、廖平秀负责3天内双倍楼房定金款和已支付的首期款给曹俊云。合同还约定了其他的内容。原告曹俊云、被告黄志波及张某、廖平秀在合同上签字并加盖指模。签订合同当天，原告按约定向被告支付了购房定金360000元和首期购房款240000元。被告黄志波在合同最后一页空白处立写《收据》，内容：今收到曹俊云交来购买三海镇双鹤商贸城房屋的定金和首付款600000元。因被告黄志波、韦业燕至今未能办理不动产变更过户登记手续，原告曹俊云遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至该院。 另查明，原告曹俊云与被告黄志波签订《二手房转让合同》时，案涉房地产作为（2009）灵民初字第1036号原告中国工商银行股份有限公司灵山县支行诉被告黄志波、韦业燕金融借款合同纠纷一案借款的抵押物处于被该院查封状态。被告黄志波于2016年12月27日履行完毕尚欠中国工商银行股份有限公司的所有本息563536.79元，该院于2016年12月29日作出（2016）桂0721执恢14-6号执行裁定，裁定解除该院（2010）灵执行字第140-5号民事裁定书及（2016）桂0721执恢14-3号执行裁定书对被执行人黄志波、韦业燕所有的位于灵山县的房地产［土地使用权证号：灵国用（2016）第01-××号，国有地地使用面积58.95平方米；房屋所有权证：房权证灵房字第××号，房屋建筑面积260.10平方米］（含该土地使用权证所载明面积界址范围内的地下室等附属建筑物）的查封。 再查明，2016年5月18日、被告黄志波与灵山泰业村镇银行股份有限公司签订了《房屋租赁合同》一份，将案涉的楼房的二层承租给灵山泰业村镇银行股份有限公司，租赁期限从2016年5月12日至2021年12月30日；租金第一年为29358元，以后每年度租金递增，递增的数额按上一年度租金的5%计。2016年5月24日被告黄志波与灵山县农村信用合作联社、黄志英签订了房屋租赁合同一份，被告黄志波将案涉的楼房的一层承租给灵山县农村信用合作联社，租赁期限从2016年5月12日至2021年12月31日；2016年度租金为38750元；2017年度租金为63440元；2018年度租金为66612元、2019年度的租金为69943元、2020年度的租金为73440元、2021年度的租金为77112元。 一审法院认为，关于合同的法律效力问题。被告黄志波与原告曹俊云签订《二手房转让合同》，将案涉房地产以1810000元的价格转让给原告曹俊云，案涉房地产的《土地使用权证》及《房屋所有权证》登记在被告黄志波名下，该两份证书对案涉房地产的共同共有状态及共有人没有记载，原告曹俊云作为买受人，无法核实共有人情况并在此基础上征求共有人的同意。其次，合同中约定的1810000元转让价格没有明显低于当时的市场价格，且原告曹俊云已按合同的约定支付了定金及首付款合计600000元给被告黄志波。再次，合同签订时，案涉房地产处于被查封状态，原告曹俊云支付了该600000元给被告黄志波后，被告黄志波即于当天用于支付清尚欠中国工商银行股份有限公司的本息563536.79元。对于被告黄志波用于偿还中国工商银行股份有限公司债务的资金来源，根据本案证人的证言、《二手房转让合同》中对被告黄志波需办理楼房解押手续的约定、结合原告曹俊云支付给被告黄志波600000元的时间及被告黄志波偿还中国工商银行股份有限公司债务的时间，印证了被告黄志波用于偿还中国工商银行股份有限公司债务的资金来源于原告曹俊云支付的案涉房地产转让的定金和首付款，被告黄志波尚欠中国工商银行股份有限公司的债务属于夫妻共同债务，被告韦业燕对于该笔债务的发生知情。案涉房地产在被告黄志波支付清了所欠债务后，该院于2016年12月29日出具（2016）桂0721执恢14-6号执行裁定，裁定解除案涉房地产的查封，被告韦业燕作为该执行案的当事人，对于案涉房地产的一系列变更应当知情。综上，根据《最高人民法院》第三条第一款:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告韦业燕关于合同无效的主张，于法无据，该院不予支持。原告曹俊云与被告黄志波签订的《二手房转让合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告曹俊云与被告黄志波签订的《二手房转让合同》，对被告韦业燕具有约束力，双方应该按照合同的约定履行义务。 关于合同应如何履行的问题。《二手房转让合同》签订后，原告曹俊云即按合同约定支付了定金360000元及首付款240000元，合计600000元给被告黄志波。按照合同的约定，余款的支付时间为原告曹俊云取得了不动产权证的当天起10个工作日内办理贷款手续，以银行放款时间为准，如银行审批额度不足的，15天内补足余款。根据该项约定，原告曹俊云在没有取得不动产权证之前，享有拒不支付余款的先履行抗辩权，被告黄志波在收到了原告曹俊云支付的定金及首付款后，没能按约定在2017年1月25日前办理不动产变更登记手续，其行为构成违约，应承担违约责任，原告曹俊云现要求被告黄志波、韦业燕按照合同约定履行协助办理案涉房地产过户登记手续的先行义务，合法有据，该院予以支持。根据合同的约定，房屋交付时间为被告黄志波收到全额楼房款后的当天算起将房屋交付给原告曹俊云使用。在原告曹俊云未能支付清全部房款的前提下，要求被告黄志波、韦业燕直接交付案涉房地产，不符合合同约定，对原告曹俊云请求交付房屋的诉讼请求，该院不予支持。案涉房地产在签订《二手房转让合同》时正处在出租状态，双方对租金问题进行如下约定：租金按交完余款当场结清多还少补，日后的租金由原告曹俊云收取。原告曹俊云现未支付购房余款，根据该项约定，原告曹俊云收取租金的条件未成就，原告曹俊云认为该租金是其所得利益的主张没有依据，对原告曹俊云请求被告黄志波、韦业燕赔偿所得利益的请求，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告曹俊云与被告黄志波于2016年12月27日签订的《二手房转让合同》合法有效；二、被告黄志波、韦业燕协助原告曹俊云办理位于灵山县（原三海镇双鹤商贸城）江滨二路的房地产［土地使用权证：灵国用（2016）第01-××号；房屋所有权证：房权证灵房字第××号］的不动产过户登记手续；三、驳回原告曹俊云的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告韦业燕的反诉请求。案件本诉受理费4510元，反诉受理费25元，共4535元，由原告曹俊云负担4460元，被告黄志波、韦业燕负担75元。 二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，本院采信一审判决认定的证据和事实。据此，本院查明的事实与一审判决查明的事实一致,本院予以确认。 本院认为，关于案涉合同是否有效的问题。首先，《二手房转让合同》签订时，案涉房屋的《土地使用权证》以及《房屋所有权证》均登记在黄志波的名下，且案外人张某、廖平秀共同担保涉案房屋权属清楚。在此情况下，曹俊云有理由相信黄志波有权处分涉案房屋。其次，合同中约定的181万元转让价格没有明显低于当时的市场价格，且曹俊云已于签订合同当日支付了定金及首付款合计60万元给黄志波。韦业燕对此不予认可。本院认为，曹俊云于签订合同当日即支付60万元给黄志波用于清偿债务、解押房屋的事实有合同约定、黄志波立写的收据以及证人黄某、张某的证言等证据予以证明，韦业燕对该事实予以否认却未能提供相反证据予以反驳，故本院对其主张不予支持。再次，黄志波尚欠中国工商银行股份有限公司的债务属于夫妻共同债务，韦业燕在庭审中陈述对该债务的发生知情。案涉合同签订时，案涉房屋尚处于被查封的状态，曹俊云于当日即支付60万元给黄志波用于清偿上述债务、解押房屋，随即房屋被一审法院裁定解除查封，一审法院的查封、解封等相关诉讼文书均已送达给黄志波、韦业燕。同时，上诉人韦业燕亦在二审庭审中明确表示其对案涉房屋的抵押、查封、解押等一系列情况均知情。现上诉人韦业燕辩称其对涉案房屋买卖不知情，却未能对此作出合理解释，亦与其陈述前后矛盾，故对其辩称，本院不予支持；最后，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。因涉案合同签订的时间处于黄志波、韦业燕夫妻关系存续期间，曹俊云支付给黄志波的60万元房价款亦用于清偿夫妻共同债务，故该合同对韦业燕具有约束力。一审判决黄志波、韦业燕协助曹俊云办理涉案房地产的不动产过户登记手续，合法有据，本院予以维持。上诉人韦业燕以其不同意出卖房屋主张合同无效，依据不足，本院不予支持。 另关于上诉人韦业燕主张一审判决超出曹俊云的诉讼请求进行判决的问题。本院认为，虽然曹俊云在向一审法院起诉时，其诉讼请求中并无请求确定涉案合同有效性这一项，但上诉人韦业燕向一审法院提起了反诉，反诉请求的第一项为“依法确认反诉被告曹俊云与反诉被告黄志波在2016年12月27日签订《二手房转让合同》为无效合同”，一审法院根据上诉人韦业燕的反诉请求对涉案合同的有效性进行分析并判决确认涉案合同为有效合同，并没有超出当事人的诉讼请求进行判决，符合法律规定，本院予以维持。对上诉人韦业燕的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人韦业燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人韦业燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宁 盛 审 判 员  韦乐熙 审 判 员  钟凌意 二〇二〇年五月二十日 法官助理  马丽萍 书 记 员  郭杨兴