山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初1263号原告：章丘正大天源置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王磊，经理。,委托诉讼代理人：石正阳，山东鲁明律师事务所律师。被告：刘超，男，1993年10月22日出生，汉族，居民，住山东省济南市，现住山东省济南市。原告章丘正大天源置业有限公司（以下简称正大天源公司）与被告刘超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依法适用普通程序独任制审理，公开开庭进行了审理。原告正大天源公司的诉讼代理人石正阳到庭参加诉讼，被告刘超经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正大天源公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令原被告解除双方于2016年6月25日签订的编号为2016062400347商品房买卖合同；2.判令被告将位于济南市章丘区正大御泉世家B区1某号的房屋进行腾空并搬离；3.判令被告将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还原告，并配合原告到政府相关部门办理合同预售登记注销手续；4.判令被告支付原告为其承担保证责任而给付银行的贷款本息共计8586.22元及违约金1717.24元；5.判令被告支付原告违约金71669.39元（358346.96*0.2）；6.判令被告支付原告房屋折旧费24363.45元（487269*0.05）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买位于济南市章丘区正大御泉世家B区1某号的房屋，并向中国建设银行股份有限公司济南章丘支行贷款。原告作为阶段性担保人，因被告未按期偿还银行贷款，原告代被告向银行还款共计8586.22元，至今已经偿还完毕。依据合同约定，被告已严重违约，原告现要求与被告解除合同，并收回被告房屋。原告多次与被告协商未果，为维护原告合法权益，诉至法院。刘超未至庭，亦未向法庭提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2016年6月25日，出卖人正大天源公司与买受人刘超签订商品房买卖合同一份，合同约定，刘超购买正大天源公司开发建设的正大御泉世家B区1某号房，该商品房总金额459909元，配套房27360元，总价款为487269元。买受人按照银行按揭贷款的方式付款，签订本合同之日起三日内支付首付款98269元，不低于总价款的25%，所余购房款38.9万元，在银行办理个人住房贷款。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款方式的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件四即商品房买卖合同补充协议中约定，出卖人在为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款业务，双方同意（1）买受人不履行贷款还款业务而导致出卖人代为清偿的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后3日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应向出卖人支付代为清偿之款项金额20%的违约金。买受人3日内未偿还代为清偿款的，除向出卖人支付本条所列违约金外，还须按代为清偿之款项金额日万分之一支付利息。（2）如自出卖人代为清偿其贷款之日起计算超过60日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，解除买卖合同的，买受人须向出卖人支付代为清偿之款项金额20%的违约金。（3）买受人应于出卖人通知解除合同之日起7日内与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理好合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已经入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同预售登记注销之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），房屋如有毁损，买受人还应另行给予赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。（4）解除买卖合同后，出卖人扣除代为清偿的贷款及罚息、违约金、折旧费等应由买受人承担的相关费用后，退还买受人剩余的所交现款和已偿还银行按揭贷款的本金。未偿还的按揭贷款的本金金额由出卖人直接退还给银行。2、2016年7月4日，刘超、刘兆军向中国建设银行股份有限公司济南章丘支行申请个人住房（商业用房）借款合同，向银行借款38.9万元，借款期限自2016年7月4日至2041年7月4日。正大天源公司为此担保。自2019年8月起，刘超未按约定按时足额偿还贷款本息。2019年10月29日，中国建设银行股份有限公司济南章丘支行向正大天源公司发出履行担保义务通知书一份，注明借款人刘超向银行借款38.9万元，未按合同约定按期归还贷款本息。截至2019年10月28日，逾期贷款本息6407.36元，罚息另计。正大天源公司对刘超上述债务承担连带保证担保责任，故向正大天源公司发出该通知书，要求正大天源公司履行保证责任。3、2019年10月30日，中国建设银行股份有限公司济南章丘支行扣划正大天源公司在建设银行的个人住房贷款结算账户资金8586.22元（刘超贷款38.9万元中的借款本金3271.63元及利息5313.59元），并向正大天源公司发出扣款通知书。4、2019年11月12日，中国建设银行股份有限公司济南章丘支行向正大天源公司发出提前收回个人贷款本息履行担保义务通知书一份，注明借款人刘超向银行借款38.9万元，未按合同约定按时足额偿还本息，经多次催收无效。依合同约定，银行提前收回该笔贷款，因借款人刘超拒绝还款，正当天源公司承担连带保证担保责任，因此，正大天源公司应在2019年11月13日前归还该借款本金358346.96元，及剩余全部利息（截至2019年11月13日利息388.79元）。2019年11月13日，中国建设银行股份有限公司济南章丘支行通过正大天源公司账户扣划358735.75元，中国建设银行个人贷款结清证明中注明刘超按借款合同约定分期还款计划于2019年11月13日结清。中国建设银行股份有限公司济南章丘支行于次日向正大天源公司发出扣款通知书。5、2019年11月14日，中国建设银行股份有限公司济南章丘支行出具证明一份，注明刘超因购买御泉世家B区1某号房，于2016年7月4日在建设银行办理25年期个人住房贷款，由于借款人未按时足额还款，根据合同约定于2019年10月13日终止借款合同，正大天源公司代偿剩余全部借款本息。以上事实由当事人陈述，以及原告提交的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、履行担保义务通知书、扣款通知书、个人贷款还款凭证、提前收回个人贷款本息履行担保义务通知书、中国建设银行网上银行电子回执、证明、中国建设银行个人贷款结清证明予以证实，本院予以确认。本院认为，正大天源公司与刘超签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，当事人应按照合同约定履行各自权利义务。被告未按照约定按期足额偿还贷款本息，原告代被告偿还剩余贷款本息，履行保证责任。现原告依照双方签订的商品房买卖合同约定，主张与被告解除房屋买卖合同并要求被告腾空并搬离涉案房屋、协助原告办理商品房买卖合同预售登记注销手续，符合商品房买卖合同的约定，本院予以支持。根据合同约定，买受人不履行贷款还款业务而导致出卖人代为清偿的，买受人应偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，现原告主张被告支付原告为被告承担保证责任而给付银行的贷款本息8586.22元，理由正当，本院予以支持。关于违约金，原告主张按约定的代偿款金额的20%计算，本院认为，该约定明显高于法律许可的范围，应适当予以调整，应以8586.22元为基数，自2019年10月30日至2019年11月12日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以367321.97元（8586.22+358735.75）为基数，自2019年11月13日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于房屋折旧费，涉案房屋总价款为487269元，刘超已向正大天源公司支付98269元首付款，及办理按揭贷款后支付的部分购房款，即正大天源公司非涉案房产的完全产权人，现其主张被告支付房屋折旧费，理由不当，本院不予支持。关于原告要求被告返还商品房买卖合同及签署的相关协议、付款证明等，本院认为，原告的该部分诉讼请求不明确具体，且该部分主张可通过法律规定的其他程序进行救济，而非民事诉讼方式解决，故本院对原告该部分诉讼请求不予涉及。综上，刘超购买正大天源公司开发建设的涉案房屋，向中国建设银行股份有限公司济南章丘支行申请个人住房按揭贷款后，未按时足额偿还贷款本息，正大天源公司代其偿还贷款本息后，刘超未按约定偿还正大天源公司代偿款，正大天源公司主张与刘超解除商品房买卖合同，并要求刘超腾空并搬离涉案房屋、协助原告办理商品房买卖合同预售登记注销手续，符合合同约定，本院予以支持。正大天源公司主张刘超返还代偿贷款本息8586.22元，理由正当，本院予以支持。关于违约金，双方约定过高，可以8586.22元为基数，自2019年10月30日计算至2019年11月12日；以367321.97元为基数，自2019年11月13日至实际付清之日止，以上计算方式按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于房屋折旧费，刘超已按照约定支付涉案房屋首付款且支付部分银行按揭贷款，正大天源公司非涉案房屋的完全产权人，故对其主张被告支付房屋折旧费，本院不予支持。关于原告要求被告返还商品房买卖合同、相关协议及付款证明等，原告可通过寻求其他救济途径予以解决，本案对此不予涉及。刘超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除章丘正大天源置业有限公司与刘超于2016年6月25日签订的商品房买卖合同。二、刘超于本判决生效之日起10日内腾空并搬离济南市章丘区正大御泉世家B区1某号房屋。三、刘超于本判决生效之日起10日内协助章丘正大天源置业有限公司办理济南市章丘区正大御泉世家B区1某号商品房买卖合同预售登记注销手续。四、刘超于本判决生效之日起10日内返还章丘正大天源置业有限公司8586.22元。五、刘超于本判决生效之日起10日内支付章丘正大天源置业有限公司违约金（以8586.22元为基数，自2019年10月30日计算至2019年11月12日；以367321.97元为基数，自2019年11月13日至实际付清之日止。以上计算方式按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）六、驳回章丘正大天源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2526元，由刘超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 东二〇二〇年五月三十日法官助理  常冉冉书 记 员  王晓妍