甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘05民终180号上诉人（原审第三人）：李某，住张家川回族自治县。被上诉人（原审被告）：赵某，住天水市。被上诉人（原审原告）：天水市电影发行放映公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：辛某，甘肃端方律师事务所律师。委托诉讼代理人：亢某，甘肃端方律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人天水市电影发行放映公司（以下简称天水电影公司）、赵某房屋租赁合同纠纷一案，不服天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初3136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某，被上诉人天水电影公司的委托诉讼代理人辛某、亢某到庭参加诉讼，被上诉人赵某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。李某上诉请求：1.撤销一审判决，发回原审人民法院重审；2.本案一、二审诉讼费由天水电影公司、赵某负担。事实与理由：1.李某在一审中表示同意腾退涉案房屋，并要求对其经营招待所投资损失进行赔偿，但一审法院对李某的诉请未进行审理判决，只告知其可另行处理。一审法院的处理系程序违法，本案应发回重审；2.自2011年10月1日赵某与李某签订招待所转租合同后，一直由李某向天水电影公司缴纳水电费，天水电影公司与赵某对涉案房屋转租及租赁合同尚未到期的事实明知。在合同有效期内解除合同势必会造成李某的损失，天水电影公司与赵某应对李某的损失承担赔偿责任；3.天水电影公司在原租赁合同有效期内诉请解除租赁合同系违法行为，一审法院在合同有效期内判决解除合同违反了意思自治原则，一审法院如确需判决解除原租赁合同，应对李某要求赔偿损失的诉讼请求一并进行审理判处。天水电影公司辩称，李某在本案一审中并未提出反诉，且李某已将赵某诉至天水市秦州区人民法院，要求赔偿装修损失及租金、维修费等，故李某的上诉请求不能成立，应当依法予以驳回。赵某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。天水电影公司向一审法院起诉请求：1.判令解除天水电影公司、赵某签订的租赁房屋置换合同；2.判令赵某立即向天水电影公司返还租赁的房屋；3.判令赵某支付自2017年6月1日起至2019年5月30日止的房租50800元，并以50800元为标准，按年利率4.75%支付自2019年6月1日至房屋租金付清时的资金占用利息。诉讼过程中，天水电影公司变更第二项诉讼请求为判令赵某向天水电影公司返还位于××区房屋16间；变更第三项诉讼请求为判令赵某支付房屋租金11800元，并以年租金25400元为标准，支付自2019年6月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费。一审法院认定事实：2006年1月5日，天水电影公司、赵某签订租赁房屋置换合同，约定天水电影公司将出租给赵某使用的××路电影招待所房屋与赵某所用的岷山路76号办公楼东侧的房屋进行有偿折价置换；天水电影公司出租给赵某办公楼三楼电影招待所年租金25400元与赵某使用的办公楼东侧房屋年租金32000元的差价6600元,折合成年限，延长赵某目前使用的办公楼东侧约420平方米的房屋从2015年5月30日至2017年5月30日；天水电影公司出租给赵某使用的电影招待所房屋从2006年1月1日起到2017年5月30日止，租用期共计11年，在此11年期间赵某不再向天水电影公司交付每年25400元的年租金;从2017年5月30日起至2020年5月30日止，租用期共计3年，赵某每年向天水电影公司支付25400元的年租金等。合同签订后,天水电影公司于2017年5月要求赵某支付租金，赵某一直推拖不付，截止2019年5月30日，赵某拖欠天水电影公司两年租金50800元，因房屋存在漏水问题，天水电影公司、赵某口头协议减免部分房屋租金，庭审中，天水电影公司、赵某对减免金额确认为39000元，故赵某拖欠天水电影公司房屋租金为11800元。现涉案房屋面临拆迁问题。赵某与李某于2011年10月1日签订了招待所转租合同，合同约定，赵某将位于××区，共计26间房屋（包括涉案16间）及一楼迎宾路西门铺面房两间（一层食堂1间，楼梯下小卖铺1间）转租给李某用于经营招待所；租赁期限15年，即自2011年10月1日起至2026年10月1日止；年租金4万元，每5年付一次租金；并约定在李某经营期间若遇拆迁，赵某应退还李某租金并赔偿在招待所内的所有设施投资造价等。合同签订后，李某分别于2011年10月1日、2016年9月支付给赵某房屋租金20万元、20万元，共计40万元，租金已交至2021年10月。一审法院认为，天水电影公司与赵某签订的租赁房屋置换合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合同依法成立，应予保护。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，合同约定赵某应自2017年5月份起支付房屋租金，但赵某一直推拖不付，其行为已构成违约，且涉案房屋面临拆迁，赵某也同意解除合同，故对于天水电影公司要求依法解除与赵某签订的租赁房屋置换合同并要求赵某支付自2017年5月30日起至2019年5月30日止的房屋租金11800元及按照年租金25400元为标准支付自2019年6月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，予以支持；对于天水电影公司要求赵某立即返还房屋的诉讼请求，天水电影公司、赵某租赁合同解除后，赵某应予返还房屋，但因涉案房屋已由赵某转租给李某经营使用，由李某实际占有，故赵某应与李某共同予以返还；对于李某因合同解除而造成的投资损失等问题，李某可另行要求处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除天水市电影发行放映公司与赵某签订的租赁房屋置换合同；二、赵某与李某于一审判决生效后二十日内共同返还天水市电影发行放映公司位于××区房屋16间；三、赵某拖欠天水市电影发行放映公司2019年5月30日前的房屋租金11800元于一审判决生效后十日内支付，并以年租金25400元为标准支付自2019年6月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1070元，由赵某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李某提交了秦州区天润招待所营业执照1份、天水市电影发行放映公司天影第字第60号函1份、甘肃省农村信用社借款借据1份、甘肃省农村信用社贷款本金利息收回凭证1份，以上四份证据欲证明在天水电影公司出具相关证照后李某才能办理招待所的营业手续，故天水电影公司明知李某是涉案房屋的实际使用人，天水电影公司应将招待所的拆迁补偿款支付给李某。天水电影公司质证对天影第字第60号函的真实性不予认可，对其他三份证据的真实性予以认可，但认为上述证据不能证明李某是涉案房屋的实际使用人，对其证明目的不予认可。天水电影公司提交了天水市秦州区人民法院的传票1份、民事起诉状1份，欲证明李某在上诉状中提出的赔偿问题已经在秦州区人民法院提起诉讼。李某质证对该两份证据的真实性及证明目的均予以认可。赵某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其相应诉讼权利。本院经审查认为，李某所举四份证据与本案所涉天水电影公司与赵某之间的租赁合同无关，但对李某通过与赵某签订租赁合同的方式实际使用涉案房屋的事实，二审中各方当事人均无异议，本院依法予以确认。对天水电影公司所举证据本院予以采信，证明目的依法成立。二审经审理查明，涉案的16间房屋位于天水市××区，该16间房屋系连续房屋，具体为三楼自西向东右侧共十间，房号分别为：第一间301、第二间302、第三间303、第四间305、第五间306、第六间308、第七间309、第八间310、第九间311、第十间312，自西向东左侧六间，房号分别为第一间319、第二间318、第三间316、第四间315、第五间313、第六间为招待所洗手间及水房。另查明，本案二审期间，李某已将赵某诉至天水市秦州区人民法院，诉讼请求为：1.判令解除李某、赵某签订的招待所转租合同；2.由赵某赔偿李某在招待所内的设施投资款49.1万元；3.由赵某返还李某2016年10月1日至2021年10月1日期间的房屋租金20万元；4.由赵某向李某支付房屋维修款3.9万元；5.案件受理费由赵某负担。天水市秦州区人民法院对李某的起诉已经立案受理。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据已查明的事实，赵某在签订租赁房屋置换合同后，未按合同约定向天水电影公司支付房屋租金，天水电影公司享有法定的合同解除权，一审中天水电影公司与赵某亦均同意解除合同，故一审判决解除涉案租赁房屋置换合同正确，由赵某支付租赁费用，并与李某共同承担返还涉案房屋也是涉案租赁房屋置换合同解除的必然法律后果，一审对此处理并无不当。李某要求赔偿损失的请求基础是其与赵某之间的转租合同关系，与本案审理的天水电影公司、赵某之间的租赁合同关系不是同一法律关系，在李某已向一审法院另案起诉赵某要求赔偿招待所损失的情况下，李某在本案中仍然要求赵某赔偿其损失于法无据。至于李某要求天水电影公司赔偿其损失的上诉主张，因其在一审中未提出独立的诉讼请求，不属于本院二审审理的范围。综上所述，李某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实基本清楚，但对涉案房屋的具体位置并未明确，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初3136号民事判决第一项、第三项；二、变更天水市秦州区人民法院（2019）甘0502民初3136号民事判决第二项为由赵某与李某于本判决生效后二十日内返还天水市电影发行放映公司的16间房屋（房屋的具体位置以本判决二审查明事实为准）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二审案件受理费1070元，由李某负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兰审 判 员  朱金平审 判 员  周 昊二〇二〇年五月八日法官助理  姚文丽书 记 员  禄 叶