重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初25027号原告：刘清华，女，汉族，1974年10月26日出生，住重庆市渝中区，公民身份号码。委托诉讼代理人：谢家骏（特别授权）、贺兰英，重庆善弘律师事务所律师。被告：任兴琼，女，汉族，1966年7月8日出生，住重庆市南岸区，公民身份号码。委托诉讼代理人：张庭豪（特别授权）、陈才，重庆红岩律师事务所律师。第三人：中海物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区弹子石腾龙大道**国际社区******，统一社会信用代码9150010866088119X1。负责人：彭季洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹蓓（特别授权），女，汉族，1983年3月2日出生，住重庆市南岸区，公民身份号码，系该公司职工。委托诉讼代理人：谢晓冬，女，汉族，1993年11月16日出生，住成都市高新区，公民身份号码，系该公司职工。原告刘清华诉被告任兴琼、第三人中海物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中海物业分公司）恢复原状纠纷一案，本院受理后，适用简易程序分别于2019年12月4日、2020年4月16日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告刘清华的委托诉讼代理人谢家俊、贺兰英，被告任兴琼及其委托诉讼代理人张庭豪、陈才，第三人中海物业分公司的委托诉讼代理人曹蓓、谢晓冬到庭参加了诉讼。第二次开庭原告刘清华的委托诉讼代理人谢家俊，被告任兴琼的委托诉讼代理人张庭豪、陈才，第三人中海物业分公司的委托诉讼代理人曹蓓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘清华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止占用涉案房屋之上公共平台，并整改修复该平台至开发商修建房屋竣工之原状、不再漏水的状态；2.判令被告赔偿原告自2018年12月28日至整改修复完成不再漏水之日因房屋无法使用的租金损失，暂计至起诉之日为144545.28元；3.判令被告承担本案产生的鉴定费、交通费等损失；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买位于重庆市南岸区弹子石腾龙大道用于自己经营并于2018年12月28日接房。后原告于2019年1月3日发现该房屋屋顶严重漏水，导致原告针对该房屋的装修无法正常进行，严重影响了原告对涉案房屋的使用。原告发现漏水后立即向物管公司反映，经查，涉案房屋屋顶漏水系被告占用涉案房屋屋顶公共平台并违章修建水池等设施，破坏房屋结构导致。后原告、物管公司多次与被告进行沟通，被告均拒绝接听电话、拒绝配合。原告与物管公司后于2019年8月23日找到被告家中要求被告进行处理，并报警要求警方协调，但被告依然拒不配合，导致涉案房屋漏水问题至今未解决，原告无法正常使用该房屋，被告破坏了开发生原修建房屋结构，也导致房屋后续维护困难。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，提出如上请求。被告任兴琼辩称：原告第一项诉讼请求不应当得到支持。1、根据商品房买卖合同附件5补充协议第12条，约定被告对本案所涉楼顶平台享有使用权，所以原告所诉侵占平台的说法不成立。2、被告从未破坏顶楼平台的原状，仅是在顶楼平台原状的基础上再一次涂放了防水层，之后加铺一层地板，该行为不但未破坏房屋结构，反而加强了平台防水功能。3、房屋平台的远端虽然有一水池，但该水池对应房屋的楼顶并未漏水，因此原告屋顶漏水不可能是水池导致，并且在今年8月在原告报警后原被告及第三人对楼顶平台做了关水实验，未发现平台有漏水现象，所以原告房屋顶部漏水不是被告搭建的水池和花台所致。4、关水实验的结果证明原告房屋楼顶漏水是系公共墙体的女儿墙开裂所致，而该女儿墙的维修管理义务属于第三人物管公司，在事实上被告曾找到物业公司要求解决原告屋顶漏水问题，因为全体业主不同意动用大修基金才未修缮女儿墙，所以原告据此要求被告修复的诉讼请求没有事实基础和法律依据。被告的第二项诉讼请求同样不应当得到支持。1、如前所述，原告房屋楼顶漏水并不是被告所使用的平台导致。2、原告找被告反映屋顶漏水的时间是2019年5月，原告目前才开始对房屋进行装修，该事实说明原告自2018年12月购买该房屋后一直将该房屋闲置，所以其房屋长期不使用的原因不是屋顶漏水，原告所称房屋租金损失本来就不存在。3、假如原告房屋楼顶漏水是被告在平台铺地板及花台所致，原告的房屋也不必然能够出租产生收益，租金金额也不必然就是原告所述金额，而且租金的起算时间也不应当从原告购买房屋的时间起算，其在2019年5月前一直是空置的。被告的第三项及第四项诉讼请求不能成立，原因与第一二项诉讼请求的理由一致。第三人中海物业分公司述称：在诉求中原告要求被告承担恢复原状及承担责任，中海物业分公司出庭只是配合法院调查了解相关情况。中海物业分公司认为其已经尽到所有管理责任。被告所称系平台外围女儿墙开裂导致漏水，据中海物业分公司了解该墙并未开裂，开裂的只是平台上的装饰柱，装饰柱不具备任何防水功能，只是立于女儿墙及楼下的一个柱子。被告提出的关水实验系原、被告双方私下进行，中海物业分公司不清楚该实验结果。原告向物业反馈屋顶漏水后，物业就开展了相关调查，向南岸区相关部门进行报备，请求动用专项基金治理漏水问题。相关部门反馈意见：业主使用屋顶或自行改变房屋外墙及其装饰的，不得使用物业专项基金。中海物业分公司对于原告房屋漏水即多次找到被告协商解决，中海物业分公司工作人员都在场。原告刘清华向本院提交了以下证据材料：1.重庆市公安局报警回执一张（原件），拟证明被告拒不配合对漏水事宜进行的整改，原告只能通过报警的形式才能进入被告所占用平台查看情况；2.客户沟通记录两张（复印件），拟证明原告与第三人多次找到被告协商处理漏水事件，并查看漏水原因，但被告无一次配合，该证据来源于第三人；3.情况说明及其附件一份，该证据来源于第三人，拟证明原告曾通过各种方式寻求解决本案漏水问题，但因相关部门对涉案房屋漏水原因认定为被告擅自变更房屋结构而难以启动大修基金，故可以看出相关职能部门已经对本案漏水原因及被告所谓使用该平台的性质进行了认定，认定被告系直接侵权人，在该组证据的附件3中，被告曾在图上签署承诺书，承诺因该平台造成的漏水均由其承担责任；4.涉案房屋现场照片10张（打印件），拟证明涉案房屋屋顶有多处较为分散的漏水点，如果仅是被告所称女儿墙开裂导致，不可能是如此巨大的面积、如此多的部位；5.涉案房屋临近商铺的租金信息一张（打印件），拟证明涉案房屋所在区域临街的商铺约租金为每平米2.77元一天，原告无法使用涉案房屋的损失应参照同类型商铺租金计算。6.原告房产证（复印件），拟证明原告系该房屋所有人及该房屋的面积。被告任兴琼的质证意见为：对证据1真实性无异议，不认可记录上所说的多次打电话楼上业主不接电话及民警多次敲门情绪激动等内容，该证据不能证明被告不配合解决原告房屋漏水问题。被告最先知道原告房屋漏水时间为2019年5月，当时被告母亲在医院住院，被告在进行护理，后来在8月份时，原告方才上门找到被告，之后被告配合原告进行了关水实验，这正说明被告没有拒绝或不配合解决原告房屋的漏水问题。对证据2真实性不认可，但认可进行关水实验这一事实，并且该证据正好证明物管是知道进行关水实验这件事，第三人今天向法庭陈述关水实验是原被告双方私下进行的，不清楚该事的真实情况，这与第三人之前所述不一致。对证据3真实性不认可，这是第三人单方陈述，该情况说明不能证明相关部门已对原告房屋的漏水问题确认为是被告使用露天平台所致，不论是第三人还是政府部门都无资格对原告房屋的漏水问题作出认定，该情况说明正好证实原告房屋的漏水问题不是被告使用露天平台所致。被告是后来知道第三人申请了大修基金的情况，但未申请下来，是因为原、被告双方进行关水实验后，原告到被告楼上进行观察后没有任何漏水痕迹，所以才找到物管，要求物管使用大修基金解决漏水问题。情况说明的书写时间为2019年9月6日，该时间是在做关水实验之后，原告举示的该证据正好说明其房屋漏水问题与被告无关，否则原告不会在进行关水实验后再找到物管进行解决。对证据4，认可标有门牌号腾龙大道23附21号照片的真实性，其余九张照片无法看清拍摄位置与时间，并且模糊不清，故对其三性不认可。对证据5真实性不认可，该照片不能证明原告房屋的租金损失，即使从网上能搜索到原告房屋所处位置的租金价格，也有可能是有价无市，也不等于原告房屋一定能够出租并获取收益，该证据不能支撑原告要求被告赔偿144545.28元的租金损失。对证据6真实性不认可，如果原告能够提供本案房屋的产权登记信息，由法院审查认定。第三人中海物业分公司的质证意见为：对证据1三性认可。对证据2三性认可，该证据只是说明楼下业主希望做关水实验来检查漏水问题，该证据只是一个记录，并非物管公司参与关水实验。对证据3无异议。对证据4无异议。对证据5三性不认可。对证据6真实性不清楚，但刘清华确实是房屋所有权人，房产证真实性由法院审查核实。被告任兴琼向本院提交了以下证据材料：1.重庆市商品房买卖合同（含附件5），拟证明被告有权对本案所涉平台进行使用，所以本案并不存在原告所述的被告是侵占平台；2.前期物业管理服务协议，拟证明本案第三人对本案所涉房屋公共部分的女儿墙有维修养护和管理的义务，详见物业服务协议第二条；3.女儿墙墙面结构变形开裂的照片3页共6张，拟证明女儿墙有开裂痕迹，部位是在女儿墙顶部，本案原告房屋漏水是公共部分的女儿墙开裂所致；4.原告房屋正在装修的照片5张，拟证明原告是今年8月才开始装修，之前一直处于空置状态，同时证明该房屋现在并未漏水，原告依然处于装修状态，并没有任何损失；5.住院病案首页1页及弹子石街道弹新街社区居民委员会证明一份，拟证明被告不存在不配合原告解决问题的事实，当时被告正在照看其生病的母亲。原告刘清华的质证意见为：对证据1真实性认可，但达不到被告证明目的。从被告该证据的内容可看出被告仅享有该平台的使用权，而该合同所指向的是住在房屋以及涉案平台，故从标的物性质而言，被告基于该合同享有的使用权仅仅在于对该平台的空间利用，而正好因为被告仅享有使用权，而未享有完整的物权，故被告不能对该平台进行任何结构上的改变，故该证据恰好正好被告应当为涉案房屋的漏水承担责任。对证据2三性认可，但达不到被告证明目的。被告陈述涉案房屋系因女儿墙漏水导致，无任何证据支撑，该协议不能达到任何减轻或免除被告责任的证明目的，即使涉案房屋漏水的原因中有女儿墙开裂的因素存在，也不能排除系被告改变该平台结果而人为导致的墙体开裂，根据该证据第三人仅仅在墙体自然老化情况下或非他人侵权的情况下承担责任，如是因被告行为导致的开裂，应由被告承担责任。对证据3第一页的两张照片（平台的全景照）真实性认可，其余照片三性均不认可，但也达不到被告的证明目的。全景照片两张正好可以看出被告主要变更结构的部位均在平台边缘，更加印证了女儿墙开裂系因被告擅自改变结构而导致。该证据还可以看出被告主要进行的结构变化系修建水池、花圃，这类变化都会增加该平台的蓄水量，是导致涉案房屋漏水的根本原因。该组证据的其余照片无法判断拍摄位置，故均不认可。对证据4三性认可，但达不到被告证明目的。该证据仅能证明原告已经进行了部分装修，但不能证明原告没有因为房屋漏水而停工；该证据恰好可以看出原告把不受漏水影响的部分地面等装修已经正常进行，并未扩大因漏水导致的损失，而涉案房屋楼顶天花板，因漏水而完全无法进行装修；该证据与原告提供的现场照片有多张可以看出系同一地方拍摄，而被告在之前不认可原告证据的真实性，系明知其真实的情况下故意虚假陈述，被告所有陈述的真实性均不可信。对证据5真实性认可，关联性不认可，该证据仅能证明被告在本案以外的私事与本案无关，也不能成为被告侵犯他人权益的合法理由。第三人中海物业分公司的质证意见为：对证据1真实性、合法性无异议，但无法达到被告证明目的，就该平台结构而言，仅被告能够使用。对证据2真实性、合法性无异议，关联性不认可。物业服务的内容为公共区域的维护和保养，但不能免除因被告不当使用而造成的损害，责任应由被告承担。且如因房屋整体结构出现问题时，物业的责任是启动专项维修基金程序，维修受损的区域。对证据3三性认可，该证据正好能证明平台的真实使用情况，水池及花圃对墙体的破坏。照片中开裂部位并非女儿墙，而是依附于女儿墙外的装饰柱，该装饰柱并无防水作用。对证据4三性认可，原告购买的商铺系二手房，其向物业办理手续的时间为2018年12月29日。对证据5真实性合法性无异议，但达不到被告证明目的。第三人中海物业分公司向本院提交了以下证据材料：1.装修备案证及附图，第一张图字迹为装修工人所写，由被告签名，第二张图承诺事宜是由被告书写，拟证明被告在装修之初，物业就曾明确告知平台不能占用，以及被告自行占用之后自行承担因使用该平台造成漏水的后果；2.装修违约知会单3张，拟证明被告在装修时存在违规装修行为，物业对其下发了整改通知，其中有两份有被告签名，物业已经尽到了管理义务；3.平台违规装修的照片一组4张，第一张是水池搭建情况，第二张是物业工作人员与原告一起因房屋漏水到该平台查看情况，第三张是平台被违规开发成花园的情况，第四张是违规搭建花架的情况，拟证明平台被违规占用的情况，被告对平台的使用已经超过了正常使用范围，花圃搭建到女儿墙下面，是否会对女儿墙造成损害，我方尚不确定；4.违规装修报告，拟证明第三人向重庆市南岸区房管局汇报了该小区违规装修情况，物业尽到了管理义务；5.渗水整改告知函及邮寄单、物流记录，是出具给被告的，拟证明物业行使了双方沟通协调的职责；6.违章搭建占用公共平台工作联系函、违法建筑报告单及附图，拟证明物业尽到了管理职责；7.情况说明及其附件一份，拟证明物业公司已经向有关部门反馈涉案平台违章搭建的情况，及请示动用专项维修基金，但未予批准；8.临时管理规约，其中第22条第一款对使用平台的业主的义务进行了约定，拟证明被告在平台上搭建的行为违反了该规约的约定；9.前期物业服务管理协议，该协议第九页第二点也进行了约定，也对业主的义务及相关责任进行了约定。原告刘清华的质证意见为：对第三人举示的所有证据真实性认可。关于对被告的催告等内容，我方认为能够证明被告的行为严重违反相关规定，系导致房屋漏水的根本原因。关于第三人尽到物业管理职能的部分与原告诉请的关联性不大，与被告的抗辩理由的关联性由法院依法核实。被告任兴琼的质证意见为：对证据1真实性认可，不认可证明目的，因为被告的装修并未对平台的结构进行改变和破坏，更没对女儿墙进行任何的改变。对证据2真实性认可，但与本案无关联，因该违约通知单内记载的内容是被告装修房屋之内的情况，不涉及本案的平台和女儿墙。对证据3第一张照片真实性不认可，第二张原告与物管维修人员的照片真实性认可，不认可证明目的，因为本案的平台并不漏水。对证据4三性不认可，因为被告并不存在违规装修的行为。对证据5三性不认可，因为被告并没有违规占用露天平台，也没有破坏露天平台的防水层，原告屋顶漏水并不是被告使用平台所导致，而是女儿墙开裂所致。对证据6真实性合法性不认可。对证据7的质证意见同被告对原告举示该证据的质证意见。对证据8三性不认可，因为该临时管理规约并没书写日期，所以真实性无法核实，也与本案无关联性。对证据9真实性认可，不认可第三人的证明目的，因为该协议第二条明确约定第三人对公用部分有维修养护和管理的义务，具体包括房屋的承重结构及非承重结构等部位，而本案女儿墙的装饰柱与女儿墙是不可分割的整体，因此第三人仍负有对该装饰柱的维修养护和管理责任，并且前期物业服务管理协议第九页第二条也约定了业主可以合理使用公用部位，而本案被告对平台的使用是合理的使用，并没有对平台造成任何破坏，所以第三人举示的证据仅能证明第三人对女儿墙及其装饰柱负有管理维护的责任，但不能证明被告损坏了女儿墙及装饰柱。经审理查明：刘清华系重庆市南岸区腾龙大道房屋业主，该房屋为商业服务用房，建筑面积为188.21平方米。任兴琼为重庆市南岸区国际社区房屋业主。刘清华商铺二楼屋顶系露天平台，该平台与任兴琼房屋室内阳台相连，该平台为任兴琼所使用。中海物业分公司系该小区的物业服务企业。2019年1月3日，刘清华发现其商铺屋顶漏水，后即向中海物业分公司反映漏水情况。经中海物业分公司与任兴琼沟通，任兴琼拒绝整改，中海物业分公司先后向涂山镇执法大队汇报、联系社区协调处理，但漏水事宜均未得到解决。2019年8月22日，刘清华向重庆市公安局南岸区分局报警求助，要求任兴琼解决房屋漏水事宜。民警多次敲门，任兴琼情绪激动，拒不开门，并称不愿协商解决，愿意走司法途径解决。后中海物业分公司向有关部门申请动用专项维修资金未果，刘清华遂起诉至本院，提出前述请求。另查明，2013年4月18日任兴琼与重庆嘉江房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定任兴琼对其房屋外花园、露台享有专有使用权，该平台仅供任兴琼使用，但不能办理权属证明。同时约定该商品房附带的专有使用权部分自交付使用后所产生的维修、维护费用由业主自行承担，业主在使用时不得改变其形状、大小及用途等其在交付时的状况，不得损害任何第三方的利益，不得私搭乱建，不得开挖地下室，不得改变天井，不得封闭阳台、露台，不得放置可能损害建筑物本身的物品等。任兴琼于2014年5月进场装修，在该小区19号至23号商铺二楼屋面即露天平台上修建鱼池、花坛、搭建花架，中海物业分公司多次告知其系违规装修，要求其进行整改，任兴琼拒绝整改，并作出“本人承诺由于平台装修造成漏水等后果，由2-1-204自行负责处理。”的承诺。诉讼中，本院委托重庆建设工程质量检验测试中心对涉案房屋的漏水原因进行鉴定。该中心经对委托资料的分析，认为本案中房屋已经使用了7年，使用年限较长，故不接受鉴定委托。为查明案情，本院于2020年4月2日对涉案房屋情况进行了现场查看。查明事实如下：任兴琼系刘清华商铺二楼屋顶露天平台的专有使用权人，该平台只能通过任兴琼房屋的生活阳台才能到达。平台三面筑有围墙，平台上现有水池、花架、花台等附属物，水池蓄有水，花架、花台里种有树木及花草。平台临公路一面宽度跨越四根装饰立柱，装饰柱顶部置于围墙上，刘清华商铺二楼位于第一根立柱与第三根立柱之间对应平台的正下方。第二根装饰柱距离任兴琼生活阳台较近，装饰柱内侧围墙处搭有台阶，装饰柱顶部处铺有管线，使用痕迹较为明显，装饰柱顶部瓷砖边缘已经脱胶开裂，并有一定破损。其余三根装饰柱顶部均完好。刘清华商铺二楼屋顶漏水痕迹为四至五处，位置分散。现该商铺处于半装修状态。本院认为：本案争议焦点为刘清华房屋漏水原因，以及任兴琼使用其平台的行为与刘清华房屋漏水之间有无因果关系。本院作如下评析：首先，从刘清华房屋漏水位置来看，漏水处位于任兴琼房屋平台的正下方。其次，从平台的使用年限来看，任兴琼对其房屋平台已经使用了7年，使用年限较长，虽然任兴琼对平台做了防水，但防水有一定的保质期。最后，任兴琼辩称漏水系因女儿墙开裂导致，但经本院现场查看，平台女儿墙并未开裂，只是围墙上第二根装饰柱顶部存在瓷砖破损、边缘脱胶的情况，结合该装饰柱内侧围墙处搭有台阶，装饰柱顶部处铺有管线，且使用痕迹较为明显的情况，该装饰柱顶部的破损、脱胶不排除系因任兴琼的使用行为导致。虽然本案房屋漏水原因无法鉴定，但结合以上评析，本院足以认定刘清华房屋漏水原因系任兴琼对平台的使用导致。关于任兴琼辩称房屋漏水的原因是女儿墙开裂，系第三人中海物业分公司未履行维护管理职责所致，应由中海物业分公司承担赔偿责任的意见，本院认为，任兴琼与重庆嘉江房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件明确约定该商品房附带的专有使用权部分自交付使用后所产生的维修、维护费用由业主自行承担，且该平台一直置于任兴琼的使用和管理之下，任兴琼作为该平台的专有使用权人，应当对平台进行合理使用并管理维护，不得侵害其他业主的合法权益，而任兴琼也并未举证证明中海物业分公司对平台漏水具有过错，反观中海物业分公司的行为，其在接到刘清华反映房屋漏水后，进行了积极的沟通协调，其已经尽到了作为物业企业的职责，故对任兴琼的该辩称意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给他人造成损害的应当予以赔偿。具体到本案中，任兴琼使用的平台漏水导致刘清华商铺装修中断，且在刘清华发现漏水初期，任兴琼未积极协助妥善处理，导致刘清华损失扩大，故其应当立即采取整改措施，整改至刘清华的房屋达到不再漏水的状态，且对刘清华因装修延期造成的损失承担赔偿责任。因刘清华未提供明确的证据证明其具体损失，本院结合刘清华商铺的面积大小、地理、地理位置原因、经济形势等因素，酌情主张其租金损失为30000元。关于刘清华要求任兴琼停止占用涉案房屋之上平台的诉讼请求，本院认为，任兴琼对平台的占有使用系基于其与房产开发企业签订的商品房买卖合同，其占有使用具有法律依据，故对刘清华的该项请求，本院不予支持。关于刘清华要求任兴琼整改修复该平台至开发商修建房屋竣工之状态，因任兴琼在平台上修建水池、搭建花架、修筑花台等行为是否属于违章搭建、是否应当拆除，系相关行政职权部门的审查范围，对此本院不予评述。关于刘清华要求任兴琼承担本案的鉴定费、交通费等损失，因无证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共物权法》第八十条之规定，判决如下：一、被告任兴琼立即对其使用的位于重庆市南岸区国际社区江御号房屋平台进行整改，整改至原告刘清华位于重庆市南岸区腾龙大道的商铺不再漏水为止。二、被告任兴琼于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘清华损失费30000元。三、驳回原告刘清华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3270元，减半收取1635元，由被告原告刘清华负担1295.74元，由被告任兴琼负担339.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 李明刚二〇二〇年五月九日（院印）法官助理 朱明丹书 记 员 晏仕敏