山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 案由 商品房预售合同纠纷 案号 （2020）鲁0105民初2858号 立案 时间 二〇二〇年五月十二日 适用 程序 小额诉讼程序 诉讼参 加人 原告 娄蕴欣，住济南市。 委托诉讼代理人：李**，山东森信律师事务所律师。 被告 济南源浩置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔节论,该公司董事长。 委托诉讼代理人：荣艳晶，住济南市。 原告 诉讼 请求 1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金5034元； 2、案件受理费由被告承担。 被告 答辩 意见 源浩置业公司辩称，1.一、原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，应当驳回，双方在商品房买卖合同中，约定交房时间为2016年6月30日，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效自2016年7月1日起每日单独计算，其诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算，根据民法总则的规定，诉讼时效期间为三年，原告也并没有证据证实存在诉讼时效中断的事由，即2019年7月1日，已过诉讼时效，原告于2020年4月才提起诉讼，显然已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权。2.；二、原、被告签订的商品房预售合同合法有效，双方均应诚信全面履约。双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告在逾期交房发生后，触发商品房买卖合同违约金条款，确需向原告支付违约金。实际情况是，原告明确认可了合同的违约金计算方式，分四次领取了按照合同约定的违约金计算方式得出的金额，并主动与被告签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》。该表特别提示载明“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并附《商品房买卖合同》第九条约定详细内容。原告以自身实际行动受领了被告的给付行为，同时以自己签字确认的方式，明确认可了签署违约金条款的适用、违约金数额的确定以及双方就违约金事宜达成协议的效力，就代表买卖双方已就逾期交房违约金事宜达成终局性的结算协议并已实际履行，双方关于逾期交房产生的损害赔偿事宜已经得到最终的解决，被告不应再行支付逾期交楼违约金；原、被告签订的商品房预售合同合法有效，双方均应诚信全面履约。双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告在逾期交房发生后，触发商品房买卖合同违约金条款，确需向原告支付违约金。实际情况是，原告明确认可了合同的违约金计算方式，分四次领取了按照合同约定的违约金计算方式得出的金额，并主动与被告签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》。该表特别提示载明“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并附《商品房买卖合同》第九条约定详细内容。原告以自身实际行动受领了被告的给付行为，同时以自己签字确认的方式，明确认可了签署违约金条款的适用、违约金数额的确定以及双方就违约金事宜达成协议的效力，就代表买卖双方已就逾期交房违约金事宜达成终局性的结算协议并已实际履行，双方关于逾期交房产生的损害赔偿事宜已经得到最终的解决，被告不应再行支付逾期交楼违约金三、。3.根据《合同法》第114条规定可以得知，当事人之间首先应遵循意思自治原则，自行约定违约责任事宜。如违约金确实低于损失的，可以调整。根据“谁主张谁举证”的原则，原告应该举证证明其存在损失，但在本案中，原告并未提供证据证明自己存在逾期交房的损失。 法院 认定 事实 2013年10月29日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》，由娄蕴欣购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区6号楼1单元302室住宅一套，涉案房产建筑面积91.63平方米，价款563433元。涉案合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。”合同附件五补充协议中约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫。合同签订后，娄蕴欣依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向娄蕴欣邮寄了交楼通知书。2017年9月3日，双方办理了涉案房产及地下室的交付手续。 另查明，源浩置业公司已经向娄蕴欣支付逾期交房违约金11268元。娄蕴欣在《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中签字，该表中特别提示“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并将合同第九条的具体约定内容予以出示。 再查明，原告贾滨与被告源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2018）鲁0105民初1236号民事判决书，原告贾滨与被告济南源浩置业有限公司均不服，对该判决提起上诉，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终8493号民事判决书，该判决书已生效。贾滨系涉案小区业主。在一审诉讼过程中，经贾滨申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区2号楼1单元1201室住宅及-209地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”（2018）鲁01民终8493号一案采纳了烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告。为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为38元（57元×91.63平方米/135.7平方米，取整数）。 裁判 理由 原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩置业公司于2017年8月31日涉案房产取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向娄蕴欣发出了交房通知书。2017年9月2日，双方办理了涉案房产交付手续。源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期428天。关于诉讼时效，根据我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。娄蕴欣于2020年5月12日诉至本院，其主张的逾期交房违约金损失应自2017年5月12日起算，之前的违约金损失因超出诉讼时效，本院不予支持。综上，本院确认源浩置业公司应支付自2017年5月12日起至2017年9月2日，共计逾期113天。为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照（2018）鲁01民终8493号一案鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为38元（57元×91.63平方米/135.7平方米，取整数）。故娄蕴欣在逾期交房时间2017年5月12日至2017年9月2日期间的住宅租金损失为4294元[113天×38元/天]。源浩置业公司已支付违约金11268元，无需再向娄蕴欣支付违约金损失，故本院对娄蕴欣要求源浩置业公司赔偿逾期交房违约金的诉请不予支持。 裁判 依据 《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条 裁判 主文 驳回原告娄蕴欣的诉讼请求。 案件受理费25元（已减半收取），由原告娄蕴欣负担。 上诉 权利 义务 告知 本判决为终审判决。 审判 组织 审判员王淑娟 二0二0年六月十二日 书记员娄风芸