广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终13619号上诉人（原审原告)：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，该公司执行（常务）董事。委托诉讼代理人：周琼，该公司员工。委托诉讼代理人：符策程，该公司员工。被上诉人（原审被告）：李春。上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）因与被上诉人李春居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初4323号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。上诉人中原地产公司上诉请求：一、撤销一审判决,改判李春向中原地产公司支付违约金人民币198000元；二、本案诉松费用包括一审、二审案件受理费由李春承担。事实与理由如下：一、一审法院存在法律适用错误。1、超出诉讼请求判决，中原地产公司诉讼请求为李春支付违约金，一审判决为支付居间服务费用。2、一审法院判决第3页第11行“在初步确定双方尤其是买方具有交易资质的前提下再促成买卖合同的订立，保证交易的顺畅进行。”及一审判决第3页第16行“原告明知这一情节仍促使双方签订买卖合同及居间合同有失憤重，本院认为原告提供的居间服务存在瑕疵，导致交易难以为继，居间行为未完成。”加重了居间方的合同义务，违反了合同法关于居间合同的规定。根据《合同法》第425条之规定，中原地产公司所需履行的义务是如实报告的义务，在此次交易中中原地产公司已经告知了李春相应的限购政策，李春签署的《买方主体变更确认书》亦能佐证。且一审判决亦认可李春是在明知限购政策的前提下签署的合同，李春作为完全民事行为能为人，在知悉限购政策前提下仍愿意签署合同，就应当承担相应责任。同时居间方并非买卖合同的相对方，买卖合同如何履行、是否履行都取决与买卖双方，如限定居间方必须在买方具有购房名额才能促成合同有悖于民事行为的意思自治，也是变相加重了居间方的合同义务。同时根据合同法第426条规定，中原地产公司已经促成合同成立，居间行为已经完成，而非一审判决认定的居间行为并未完成。3、此次交易不能履行的原因在于李春违约，并非是中原地产公司的责任，中原地产么司已尽到应尽的居间义务，因此李春理应按照《佣金支付承诺书》（买方）中明确的约定向中原地产公司支付违约金198000元。二、李春须支付全额的违约金即198000元。首先，违约金数额是中原地产公司与李春在缔结合同之时，对违约造成损失的预定，双方不仅考虑己方所可能获得的补偿，也会考虑己方可能的赔偿责任，因此违约金为198000元的数额是公平合理的。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据“谁主张谁举证”的原则，李春若主张违约金过分高于造成的损失，理应举证证明，否则应按照合同约定承担全额违约金。而一审法院却在李春未提交任何证据证明违约金过高的情况下，径直地调低李春需承担的违约金198000元，且调低的幅度大，完全未考虑到中原地产公司的权益。若李春不存在违约，交易履行完毕，中原地产公司获得的报酬为198000元，该未能收取的报酬即为中原地产公司的损失，且《佣金支付承诺书》（买方）中的约定符合《合同法》第113条关于“可期待利益“的规定。李春未发表答辩意见。中原地产公司向一审法院起诉请求：1、李春向中原地产公司支付违约金198000元；2、李春承担全部诉讼费用、保全费、公告费等。一审法院认定事实：2016年11月19日，在中原地产公司居间下，李春（买方）与何X（卖方）签订《二手房买卖合同》约定：卖方将位于深圳市福田区5万元价格转让给买方。因李春并不具有在深圳市购房的资格，同日李春与卖方签订了《买房主体变更确认书》，但新买方一栏系空白。合同签订后，李春仅支付了一笔定金10000元，之后的定金未予以支付。因无法确定新的买家，《二手房买卖合同》未继续履行。因上述二手房买卖合同，李春签署了《佣金支付承诺书（买方）》，承诺书载明，基于在促成本人自愿就上述物业签署《二手房买卖合同》之前向经纪方支付佣金50000元，因本人过错或违约，导致买卖双方未能签订《二手房买卖合同》,仍需向中原地产公司支付相当买卖双方总佣金金额的违约金。卖方亦签署了一份《佣金支付承诺书（卖方）》，承诺书载明卖方需要支付的佣金为148000元。一审法院认为，中原地产公司与李春之间成立合法有效的居间合同关系。李春所述购房资格问题并不必然导致居间合同的无效。但是，中原地产公司是专业从事深圳市房屋租售中介业务的居间服务机构，对本市存量房屋交易的政策法规、购买流程都应当熟知。作为李春与卖方何X房屋买卖的中介机构，在双方签署合同前中原地产公司应当先行了解情况，为双方进行相关法律、政策咨询，如实告知并提示双方进行交易需要具备的资质及应当提供的各种资料文件，审核购房资格，在初步确定双方尤其是买方具有交易资质的前提下再促成买卖合同的订立，以保证交易的顺畅进行。而李春与何X签署合同时被告的户籍及工作单位均在省外，明显不具备在深圳市购买房屋的资格，且李春与何X虽签订了《买房主体变更确认书》，但新的买方尚未确定。因此签订合同时，买方是不具备购房资格的，中原地产公司明知这一情节仍促使双方签订买卖合同及居间合同有失慎重，中原地产公司提供的居间服务存在瑕疵，导致交易难以为继，居间行为并未完成。其按照《佣金支付承诺书（买方）》的约定主张全额居间费用于法无据，法院无法支持。同时，李春作为买受人应当对自己签署合同的法律行为负责。李春提出在签订买卖合同时，中原地产公司对其进行了误导，称中原地产公司会想办法处理购房主体不适格的问题的答辩意见，但从一审庭审查明的事实看，该辩解与事实不符。李春在签订合同时是明知其不具备购房资格的，且愿意让有购房资格的其他人进行代持。李春在合同签署过程中亦存在过错，全部归咎于中原地产公司有失公允，买卖合同未能继续履行的责任应当由中原地产公司与李春共同承担。考虑到中原地产公司提供的居间服务存在严重瑕疵，但确实提供了部分居间服务，法院对居间服务费的数额予以扣减，支持居间服务费20000元。判决：一、李春应于一审判决生效之日起十日内向中原地产公司支付居间服务费20000元；二、驳回中原地产公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为，中原地产公司向一审法院起诉主张违约金198000元，一审法院考虑到中原地产公司提供的居间服务存在严重瑕疵，对居间服务费的数额予以扣减，判令李春向中原地产公司支付居间服务费20000元，是否属于适用法律错误。本院认为，中原地产公司与李春签署《佣金支付承诺书(买方)》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，故该《佣金支付承诺书(买方)》合法有效。根据本案查明的事实，李春在签订涉案二手房买卖合同时明知其无购房资格,在其无证据证明中原地产公司对其存在欺诈、胁迫等行为的情况下,其作为完全民事行为能力人,应当对签订涉案二手房买卖合同及居间合同的行为自行承担责任。但中原地产公司作为专业房地产经纪公司，对此应具备更为专业的知识经验，也有义务向买卖主体全面告知并详细解读相关政策规范，此为居间人向委托人报告交易机会、提供媒介服务过程中的应尽义务，中原地产公司未适当履行上述义务，对买卖双方未完成最终交易同样存在过错。在中原地产也存在过错的情况下，其请求李春支付相当于居间方严格履行整个交易居间服务后方可获得的全部佣金费用的等额违约金198000元，有悖公平原则，本院不予支持。中原地产公司以《佣金支付承诺书》约定的违约条款为依据，请求李春支付违约金，而一审法院判令李春向中原地产公司支付居间服务费且将数额扣减至20000元，属于适用法律错误。在双方当事人均存在过错的基础上，本院酌定李春仅对其在《佣金支付承诺书》中承诺向经纪方支付的佣金50000元承担违约责任。综上，原审判决对本案适用法律错误，导致本案处理结果错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初4323号民事判决；二、李春应于本判决生效之日起十日内向中原地产代理（深圳）有限公司支付违约金50000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4260元，由李春承担人民币1075元，中原地产代理（深圳）有限公司承担人民币3185元。二审案件受理费人民币4260元，由李春承担人民币1075元，中原地产代理（深圳）有限公司承担人民币3185元。中原地产代理（深圳）有限公司已预交的人民币1075元，由本院予以退回。李春应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币1075元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 白  全  安审判员 梁  乐  乐审判员 林  建  益二〇二〇年五月十八日书记员 康胜男(兼)附：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。