安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书(2020皖12**民初1276号原告（执行案外人）：杨欣安，男，1964年7月12日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：杨**，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。被告（申请执行人）：安徽亚泰房地产投资咨询有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区。法定代表人：马金栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩路，该公司员工。委托诉讼代理人：刘瑞君，该公司员工。第三人（被执行人）：阜阳源一置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**。法定代表人：邱福生，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔令豪，该公司员工。原告杨欣安与被告安徽亚泰房地产投资咨询有限公司（以下简称亚泰公司）、第三人阜阳源一置业有限公司（以下简称源一公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨欣安的委托诉讼代理人杨**，被告亚泰公司的委托诉讼代理人韩路、刘瑞君，第三人源一公司的委托诉讼代理人孔令豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨欣安向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行位于阜阳市颍东区幸福东路366号食品大商城一期22号商业楼116号室房屋，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月24日，原告与第三人签订《阜阳食品大商城成交确认单》《阜阳食品大商城订购单》，购买第三人位于阜阳市颍东区幸福东路366号食品大商城一期22号商业楼116号室房屋，并全额支付购房款1450000元，第三人给原告开具了收据。2019年2月20日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋建筑面积110.66平方米，每平方米13103.2元，总价款1450000元，付款方式为从安徽顺亚建筑工程有限公司承建的阜阳食品大商城一期项目道路景观工程（1-4号楼部分）款中一次性抵付。2019年10月22日，原告缴纳物业费等费用，办理相关交付手续，领取钥匙，第三人将上述房屋交付给原告。原告多次要求办理过户登记，因第三人不给开具正式税务发票以及第三人未办理所出售商品房的首次登记等原因，造成未能办理过户登记。颍东法院在执行被告申请执行第三人居间合同纠纷一案中，于2019年11月13日查封上述房屋。原告于2020年3月10日提出书面异议，颍东法院于2020年3月20日作出（2020）皖1203执异17号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告就上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，颍东法院驳回原告异议请求错误，请求依法支持原告诉讼请求。亚泰公司辩称，1.第三人因无力偿还借款与原告达成以房抵债协议，原告对房屋仅享有债权请求权，不发生物权变动。涉案房屋未发生物权移转，受让人对房屋不享有所有权。且涉案房屋未办理预告登记，亦不产生“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的法律后果。2.基于以房抵债而拟受让不动产在完成不动产法定登记之前，不足以形成优先于一般债权的利益，与基于买卖合同产生的物权期待权具有基础性区别，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，不得排除第三人对房屋的强制执行。杨欣安作为基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，仅享有未来据实抵债的本案查封房产的普通债权请求权，该债权请求权不能满足法定物权变动的要求，因而不能直接取得上述房产的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，但依据以房抵债协议不能产生针对交易不动产的物权期待权。同时，涉案房屋不是满足原告的居住需求，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的构成要件。源一公司对原告的诉请无异议。经审理查明：2018年4月12日，安徽顺亚建筑工程有限公司（以下简称顺亚公司）与源一公司签订《建设工程施工合同》一份，合同约定：由顺亚公司为源一公司承建阜阳食品大商城一期道路景观工程，签约合同价为418万元，承诺不进行转包及违法分包，并约定付款时间节点为：管道铺齐甲方支付乙方工程进度款陆拾万元（￥600000），60个工作日历天甲方支付乙方食品城一拖二商铺一套，以现实售楼市场价下浮5%结算抵付工程款……2018年12月22日，顺亚公司向源一公司出具《说明》一份，内容为“我公司于2018年4月12日与贵单位签订的阜阳食品大商城一期道路景观工程（1-4号楼部分）合同约定部分工程款需以该项目商品房抵付。现我公司已选定22#楼112、116共两套房屋，该两套房屋优惠后价格112室145万，116室145万，两套合计贰佰玖拾万元正。我公司现指定该两套房签订在杨欣安、闫大林两人名下各一套，我公司对以上均予以确认”。2018年12月24日，顺亚公司、杨欣安与源一公司签订阜阳食品大商城定购单，定购源一公司开发的阜阳食品大商城22号楼116室，同日杨欣安在阜阳食品大商城成交确认单上签名确认。2018年12月25日，顺亚公司为源一公司出具290万元收据一张，收款事由为：食品大商城1至4号楼道排工程款，此款用于抵扣食品大商城22#楼112室、116室两套房款。同日，源一公司也为杨欣安开具145万元抵付房款收据一张，收款事由为：顺亚公司道路景观（食品城1-4号楼部分）工程，工程款抵付食品大商城22#楼116室购房款。2019年2月20日，杨欣安与源一公司签订《商品房买卖合同》，约定杨欣安购买源一公司开发的阜阳食品大商城第22幢116室房，房屋用途为商业，建筑面积110.66平方米，每平方米13103.2元，总价款145万元，付款方式为合同签订当日从顺亚公司承建的阜阳食品大商城一期项目道路景观工程（1-4号楼部分）款中一次性抵付。该合同至今未网签备案。2019年10月22日，阜阳同顺市场管理有限公司为杨欣安开具入住声明一份，当日杨欣安就上述购买的房屋交纳了物业费用。另查明，亚泰公司与源一公司居间合同纠纷一案，本院于2018年10月26日作出（2018）皖1203民初2544号民事判决书，判决源一公司支付亚泰投资公司销售佣金、溢价分成、老带新奖共计6139063元，违约金613906元，合计6752969元。源一公司不服该判决，上诉至阜阳市中级人民法院，该院于2019年5月17日作出（2019）皖12民终599号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同年6月20日，本院作出（2019）皖1203执813号执行裁定书，并于同年11月13日预查封了源一公司位于阜阳市颍东区幸福东路366号阜阳食品大商城一期22号商业楼116号室房屋。2020年3月10日，原告对上述查封的房屋提出书面异议，本院于同年3月20日作出（2020）皖1203执异17号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。上述事实，有原告提供的建设工程施工合同、顺亚公司出具的说明、阜阳食品大商城订购单、阜阳食品大商城成交确认单、顺亚公司出具的收据、源一公司出具的收据、商品房买卖合同、入住声明、物业费收据、颍东区法院（2020）皖1203执异17号执行裁定书及当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为原告杨欣安对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即基于以物抵债所订立的未网签备案房屋买卖合同是否足以排除强制执行。原告主张其申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中《商品房买卖合同》的订立是基于原告与第三人之间的工程款抵债行为，其目的在于消灭债务人对债权人的债务，而非单纯的房屋买卖，房屋的交付实质上仅是债务人履行金钱债务的变通方式。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋并未完成权属变更登记，亦未向登记机构申请权属变更预告登记。基于不动产登记的公示公信效力，杨欣安尚未取得涉案房屋的物权或物权期待权，其享有的仅为债权请求权，双方合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。其次，虽原告主张多次要求源一公司为其办理涉案房产过户登记，因第三人原因未能办理成功，但其未提供充分证据予以证明，关于房产未能办理过户并非自身原因的主张亦缺乏有效证据证明。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，原告作为执行案件的案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告提供的现有证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告杨欣安的诉讼请求。案件受理费17850元，由原告杨欣安负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  陈颍辉人民陪审员  刘 庆人民陪审员  田亚莉二〇二〇年五月十九日法官助理陶珂书记员张莉莉附：相关法律条款《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。