广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书粤13**民初367号原告：聂喜科，男，汉族，1974年3月8日出生，公民身份号码：610************215，住址：惠州市惠城区******************。被告：惠州市***物业管理有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸演达一路**小区装饰家居广场**。法定代表人：林某1。委托代理人：丘志华、莫凤媛（实习），广东卓凡律师事务所律师。原告聂喜科与被告惠州市***物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聂喜科、被告惠州市***物业管理有限公司代理人丘志华、莫凤媛（实习）到庭参加诉讼。现已审理终结。当事人诉辩意见原告聂喜科诉称：被告泰安居于2017年12月25日提前书面向原告发出铺位租赁解除合同书，原告于2017年12月31日在被告公司的林经理及物业经理在场的情况下，双方当场确认由原告收回铺位，租赁关系终止。2018年1月初到2019年11月20日此期间，原告多次到过铺位位置查看时都发现，原告的铺位并未空档，而是由商户在租用着，正常营业。泰安居装饰家居广场由泰安居统一经营，任何商户不可能在没有与泰安居达成租赁关系的情况下，私自入住并营业。泰安居及商户并没有与铺位业主即原告签订租赁合同关系，但原告的铺位被泰安居未经原告同意的情况下非法占用并出租给商户，并为泰安居带来明显的经济利益，原告多次商洽还是没有结果，且一直没有收到泰安居占用铺位应承担并支付给原告的租金。原告为维护自己合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，依法作出判决。1、判令被告支付2017年12月原租赁合同期内的拖欠租金173元。2、判令被告支付自2018年1月1日至2019年11月30日非法占用原告铺位所拖欠的租金共14524元（2018年12个月+2019年11个月共23个月，月租金按泰安居向商户出租收取的标准75元/月计算.面积8.42平米*75元/月*23月=14524元）及利息1670元（按中国人民银行同类商业银行贷款利率，即年利率6%计算）。以上两项合计173+14524+1670=16367元。3、诉讼费由被告承担。被告惠州市***物业管理有限公司辩称：被告认为被告与原告租赁合同期满后进行了协商视为对原合同的履行，但是对于租金的价格、给付时间没有形成一致意见，而原告所主张租赁期后的租金过高，租金价格不但高于续租前的租金，甚至远远高于同行业、同地段租赁市场的价格，被告所承租的物业与刚签订合同相比发生了重大的变化，不但租赁建材市场整体的利率下滑，受电商冲击每年承租的对外销售的家居建材也远远无法与刚签订合同时相比较，现在该商业物业已有将近六成商铺处于空置状况，整体的效力不好，如何看待期满后还能继续涨租金，其次，被告未支付租金是基于双方对租金的数额、付款的时间没有形成一致的意见，除本案已向法庭申请诉讼的八名业主外，被告已与该物业的九成业主达成了新的租赁合同及调整了租金的数额和支付时间。本案中未能支付的责任不能完全归责于被告，而在于如何实现整体的权益最大化，如今天业主把物业收回，其他业主增长租金或者其他业主将店铺闲置，那么被告如何与周边的建材租赁市场的经营商较量，那么该物业将成为下个广百、海雅，虽然业主拥有物权，但物权本身不通过经营者的运作如何产生效益，现在被告的经营环境原告也知道，远远无法与刚签订合同时相比，在效益远不如从前的情况下，怎么提高租金。本院查明的案件事实经审理查明：2003年6月30日，被告（甲方、承租方）与原告（乙方、出租方）签订了《商铺租赁合同书》，合同约定：一、被告所承租的原告商铺，位于惠州市河南岸演达一路西侧3号小区“泰安居装饰家居广场”第***层第***号铺位。二、租赁期为15年。三、为了支持被告的经营活动，原告同意从计租日起顺延三个月收取被告的租金，租赁期保持15年不变。租赁期限为2003年6月30日至2018年6月30日。四、租金标准及支付方式。双方同意每年租金总额为2076元，即每月租金为173元。租金每月支付一次，每月的5号被告向原告支付上月租金。五、原告同意被告承租后对外转租经营，转租的对象及转租的租金均与原告无关，原告不得干涩转承租方的经营活动。六、租赁期间所发生的市场经营管理费、水电费等因经营产生的费用均由被告支付。七、违约责任。1、为保证被告承租的铺位统一的经营形象，原告不得单方解除合同。如原告单方解除合同，应赔偿被告的一切经济损失，包括被告经营造成的损失。2、被告应确保按期支付租金，如被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。八、合同期满，为保证家居装饰广场的统一经营，在同等条件下，原告应确保被告的优先承租权。……。原、被告在该份合同上签名并盖章确认。2017年12月18日，被告向原告作出《提前解除租赁合同通知书》载明，原、被告于2003年6月30日就涉案商铺签订了《商铺租赁合同书》，租赁期间为2018年6月30日止。因商铺租赁市场严重低迷，商户撤出不再经营，该铺一直空置，期间被告多次带来新商户考察，但至今也未能找到新商户且被告也未再使用商铺。而被告已垫付了空置期间的管理费，如今已不堪重负。现通知原告。自2018年1月1日正式提前解除与原告签订的《商铺租赁合同书》。被告将向你支付截止2017年12月31日止的租金，请原告收函后十日内到被告办理有关接收铺位等手续。原、被告庭审时确认被告2018年1月1日至2019年11月30日的租金尚未支付。被告确认涉案商铺还由被告使用。对于2017年12月份租金，被告庭审时称需庭后核实是否未支付，但至今被告未将核实的情况告知我院。原、被告另一案租赁合同纠纷，案号（2017）粤1302民初8143号，本院经审理后作出民事判决书，原、被告均不服该民事判决，向惠州市中级人民法院提起上诉，惠州市中级人民法院作出（2018）粤13民终2839号民事判决书，判决被告应在判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2016年5月至2017年11月拖欠、预期的租金3287元以及相应拖欠、预期的租金利息（以租金3287元为本金，按照年利率6%，自起诉之日起即2017年8月计至租金计付之日止）。裁判理由和结果本院认为：原告聂喜科与被告惠州市***物业管理有限公司于2003年6月30日签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，对各方当事人均具有约束力，原告与被告租赁关系成立。原告已按合同约定将涉案商铺交付给被告使用，被告应向原告按期支付租金。原告称被告2017年12月份的租金未支付，被告未予以否认且未举出证据证明2017年12月份的租金已支付，现原告诉请被告支付2017年12月份的租金173元，本院予以支持。被告虽通知原告解除租赁合同，但是涉案商铺尚由被告占用、使用，被告占用、使用原告的商铺，应向原告支付占用费。原告诉请被告按被告向商户出租收取的标准支付占用费，没有事实及法律依据，占用费用应按原、被告所签订的《商铺租金合同书》约定的租金计算，即月租金173元。2018年1月1日至2019年11月30日的租金为3979元（173元×23个月）。被告合计拖欠原告租金、占用费4152元。被告拖欠租金，应向原告支付利息损失，本院认为，参照本院受理的泰安居装饰家居广场的其他业主与被告惠州市***物业管理有限公司租赁合同纠纷案件，本案2017年12份至2019年11月30日的利息按被告拖欠租金总额的6%计算，即被告应向原告支付利息249.12元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市***物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告聂喜科支付2017年12月份至2019年11月30日拖欠的租金及占用费4152元、利息249.12元，合计4401.12元。二、驳回原告聂喜科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元（原告已预交105元），由原告负担154元，被告惠州市***物业管理有限公司负担56元。原告聂喜科、被告惠州市***物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日将其负担的费用内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年四月二十七日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱