成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初3655号 原告：杨玉香，女，1974年12月20日出生，汉族，住四川省青神县。 原告：赵爱民，男，1976年7月20日出生，汉族，住四川省青神县。 二原告委托诉讼代理人：刘先海，四川华敏律师事务所律师。 被告：成都锦新酒店管理有限公司，住所地成都市武侯区太平园横二街55号。 法定代表人：雷波，执行董事。 原告杨玉香、赵爱民与被告成都锦新酒店管理有限公司（以下简称锦新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘先海，被告锦新公司的法定代表人雷波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨玉香、赵爱民向本院提起诉讼请求：1.判令解除杨玉香、赵爱民与锦新公司之间的房屋租赁合同关系；2.判令锦新公司立即腾退并搬离杨玉香、赵爱民所有的位于成都市武侯区的房屋；3.判令锦新公司立即支付2018年11月13日至2019年10月30日的房屋占有使用费15803.83元，并继续支付至房屋腾退之日止。事实与理由：2018年10月10日，杨玉香、赵爱民与成都万合锦城企业管理有限公司（以下简称“万合锦城”）签订《房屋买卖合同》（原产权人黄蓝天委托万合锦城代为销售），购买了位于成都市武侯区，支付了全部购房款。2018年11月12日办理完毕房屋产权过户手续，杨玉香、赵爱民依法取得该房屋不动产权证，权证号为：川（2018）成都市不动产权第0385996号、0385997号。杨玉香、赵爱民在购买该房屋时，销售代理公司万合锦城称该房屋带租约，由速8酒店承租，租金40元／月每平方米，今后每3年在上一年租金基础上递增3%，租期至2032年，速8酒店会以先付费再使用的方式按季度提前支付房租。但自杨玉香、赵爱民成为合法所有权人至今，速8酒店从未向杨玉香、赵爱民支付过租金，经查，速8酒店的经营者为锦新公司。 锦新公司辩称，杨玉香、赵爱民没有提交证据证明与锦新公司之间建立了租赁合同关系，因此锦新公司不是适格的被告。锦新公司在其购买案涉房屋之前，已经依据合法有效的《房屋租赁合同》占有、使用包括案涉房屋在内的武侯区太平园横二街55号7栋5-7层（三个整层）房屋作为酒店经营，持续至今，租期未满。杨玉香、赵爱民购买房屋时应当清楚房屋租赁使用的相关情况，依照买卖不破租赁原则，原租赁合同在2032年6月30日租期届满，故二人无权要求锦新公司腾退搬离房屋。二人在购买房屋时，应当了解清楚房屋租赁关系，并与承租人直接建立租赁合同关系，但双方并未建立租赁合同关系，故其无权向无合同关系的锦新公司提出合同诉求。锦新公司租赁案涉房屋后，房屋经过不止一次买卖，所涉当事人较多且各方权利义务约定和履行情况不明，二人以锦新公司并不知晓也从未认可的租金标准主张租金，没有事实和法律依据。综上，请求驳回二人的起诉或驳回杨玉香、赵爱民的全部诉讼请求。 杨玉香、赵爱民围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、房屋产权证作为证据。锦新公司对上述证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。锦新公司提交了《房屋租赁合同》、《情况说明》、《关于房屋租赁相关事宜的函》、调解卷宗、2019年12月12日的《房屋租赁合同》、银行转账凭证作为证据。杨玉香、赵爱民对情况说明和函件的真实性不予认可，对其他证据真实性予以认可。本院认为，情况说明和函件均有加盖相关主体的印章，符合证据的形式要件，杨玉香、赵爱民也未提交足以推翻其真实性的反驳证据，故对情况说明和函件的真实性本院予以确认。本院对双方提交的证据的真实性予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2016年4月1日，成都市新川藏路建设开发有限责任公司（出租方，甲方）与锦新公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于成都市武侯区，建筑面积工3199.26平方米的房屋出租给乙方作为酒店使用，房屋租期自2016年4月1日至2032年6月30日，租金标准其中2017年7月1日至2020年6月30日期间为每月每平方米30元，租金按月支付，先付后用，乙方拖欠租金90日以上，甲方有权解除合同，并由乙方支付违约金10万元。 2018年10月19日，位于成都市武侯区的房屋（34.06平方米）由成都市新川藏路建设开发有限责任公司出售给案外人黄蓝天。2019年1月16日，成都市新川藏路建设开发有限责任公司出具情况说明，称出租给锦新公司的位于成都市武侯区房屋，已经由其出售给黄蓝天、廖学渊、赵栩笙共3人；并已通知锦新公司从2018年10月起该物业第7层租金不再支付给该公司，2019年1月起该物业第5-6层租金不再支付给该公司，前述租金待租赁转移手续办理完毕后，再由锦新公司缴纳至买受人。据锦新公司陈述，经向成都市新川藏路建设开发有限责任公司多次催促，至今仍未办理租赁转移手续，故从未向黄蓝天、廖学渊、赵栩笙支付过租金。 黄蓝天、廖学渊、赵栩笙之后陆续将上述房屋出售给66名业主。其中，2018年10月10日，黄蓝天与杨玉香、赵爱民签订《商品房买卖合同》将该案涉房屋出售给杨玉香、赵爱民，2018年11月12日，杨玉香、赵爱民共同取得案涉房屋所有权登记。据锦新公司陈述，直到2019年7月才知晓包括案涉房屋在内的租赁物业存在被黄蓝天、廖学渊、赵栩笙出售，发生所有权变更的事实。杨玉香、赵爱民也陈述系于2019年10月才到案涉房屋所在的酒店向锦新公司主张过租金，但双方并未协商一致。 2019年10月9日，锦新公司以及武侯区太平园横二街55号7栋5-7楼全体购房业主的9名业主代表，共同向成都市武侯区簇锦街道人民调解委员会申请人民调解。成都市武侯区簇锦街道人民调解委员会于2019年12月9日出具《人民调解协议书》，协议内容如下：1.房屋租赁合同按原合同执行，租赁起算时间为2019年10月1日，租金按月支付；2.锦新公司按照房屋实际使用面积支付租金，涉及到66户购房业主中未委托或自行确认的业主，其应享受的租金收益由全体业主代表共管的账户进行暂时监管和保管，待业主确认后按房屋租金标准及实际面积（扣除税收及相关费用后）支付给业主；3.截至目前，暂时由业主大会推荐的9名代表，代表全体购房业主续签合同，待全部66户购房业主在租赁合同中确认后，双方按照原合同第六条执行。该协议书有锦新公司法定代表人雷波，以及9名业主代表签字确认。 2019年12月12日，锦新公司（乙方）与9名业主代表（甲方）签订《房屋租赁合同》，确认甲方出租给乙方武侯区太平园横二街55号7栋5-7层3199.26平方米的房屋，租期从2019年10月1日至2032年6月30日，2019年10月1日至2020年6月30日的租金标准为每月每平方米30元。合同中“业主明细”中共计66户业主，签字认可该合同的业主58户，杨玉香、赵爱民未签字确认。据锦新公司陈述，合同签订后，一直正常支付租金至业主共管账户。杨玉香、赵爱民陈述，未收到过业主代表转交的任何租金。 本院认为，锦新公司与成都市新川藏路建设开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，租期自2016年4月1日至2032年6月30日。在租赁期内，成都市新川藏路建设开发有限责任公司将房屋出售给黄蓝天、廖学渊、赵栩笙，三人又将房屋再次出售，现锦新公司租赁的房屋所有权人已变更为包括杨玉香、赵爱民在内的多名业主。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此杨玉香、赵爱民作为案涉房屋的买受人，应当继续履行原《房屋租赁合同》，该合同对承租人锦新公司和买受人均具有约束力。锦新公司作为承租人本应向新的买受人支付房屋租金，但黄蓝天、廖学渊、赵栩笙出售房屋给多名业主后，买卖双方均未将房屋所有权变动的事实告知锦新公司，因此锦新公司在不知晓所有权人变更为杨玉香、赵爱民的情形下，未向杨玉香、赵爱民支付租金，并不属于违约。锦新公司在之前未向黄蓝天、廖学渊、赵栩笙支付租金，则是因为原出租人要求办理租赁关系转移手续后再行支付，锦新公司也曾催促过办理手续。同时，锦新公司租赁第5-7层3199.26平方米的房屋进行的整体装修，整体经营使用，该房屋中的大部分业主已经同意由锦新公司继续租用其房屋，考虑到大多数业主的权益，以及锦新公司使用该房屋经营的整体性，也不宜对每位业主所购房屋进行物理分割和单独处置。因此本院对杨玉香、赵爱民提出的解除双方租赁合同关系和腾退房屋的请求不予支持。 杨玉香、赵爱民自取得房屋所有权之日起即享有收取该房屋收益的权利，锦新公司与业主代表重新的签订的新的《房屋租赁合同》并未得到杨玉香、赵爱民的确认，业主代表事先也未得到杨玉香、赵爱民的授权，因此该合同对二人不具有约束力，锦新公司提出从2019年10月开始计付租金的意见本院不予采信。锦新公司应当从2018年11月13日起向杨玉香、赵爱民支付租金，租金标准仍应按原《房屋租赁合同》约定计算。故本院对杨玉香、赵爱民主张的截止其起诉之日的租金15974.14元（30元每月每平方米×34.06平方米×477天）部分予以支持，此后的租金锦新公司应继续按照合同约定向杨玉香、赵爱民支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都锦新酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向杨玉香、赵爱民支付截止2020年3月4日的租金15974.14元； 二、驳回杨玉香、赵爱民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费195元，减半收取计97.50元，由成都锦新酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 奕 二〇二〇年五月二十二日 书记员 杨钦钦