江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0483民初166号原告：九江市塑料制品一厂，住所地：九江市浔阳区大中路**，统一社会信用代码913604001593027050。法定代表人：张卫，该厂厂长。委托诉讼代理人：周立斌，江西柴桑律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：庐汉西，男，1959年8月31日出生，汉族，住九江市开发区。被告：付忠成，男，1961年11月12日出生，汉族，住九江市浔阳区。被告：董小林，男，1967年8月16日出生，汉族，住庐山市。委托诉讼代理人：曹建平、贾文洪，江西惟民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：陈军，男，1965年9月26日出生，汉族，住九江市庐山市。被告：张素娟，女，1966年5月27日出生，汉族，住九江市庐山市。原告九江市塑料制品一厂与被告庐汉西、付忠成、董小林、陈军、张素娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告九江市塑料制品一厂委托诉讼代理人周立斌，被告付忠成、被告董小林及委托诉讼代理人曹建平、贾文洪到庭参加诉讼，被告庐汉西、陈军、张素娟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江市塑料制品一厂向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决终止原告与被告于2013年11月10日签订的《九江市塑料制品一厂庐山华天商务宾馆目标管理责任书》【以下简称《目标管理责任书》】，被告庐汉西、付忠成、董小林依约将庐山华天商务宾馆恢复原状并返还原告；2、请求判令原告没收被告交纳的保证金200000元，并要求被告支付违约金300000元；3、请求法院判决被告陈军、张素娟对上述被告责任承担连带责任；4、本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年11月10日，原告将庐山华天商务宾馆的经营管理权以内部目标管理的形式承包给被告庐汉西、付忠成，并签订了《目标管理责任书》，但被告庐汉西、付忠成在经营管理过程中，违反《目标管理责任书》的约定，在未经原告同意的情况下将宾馆的主体结构进行改变，擅自拆除了原告宾馆的餐厅，私自改变宾馆用途，将宾馆租给他人作为办公室使用。虽经原告多次要求改正，但被告庐汉西、付忠成却置之不理。同时根据《目标管理责任书》约定，每年11月10日之前，两被告应交纳下一年度管理费，但被告庐汉西、付忠成经常拖交。为此，原告也曾诉至法院，但被告庐汉西、付忠成依然不能按时履行合同约定。现被告应当于2019年11月10日前交纳2020年度管理费，虽经原告多次催讨，被告至今也未交纳。被告董小林系与被告庐汉西、付忠成合作经营管理庐山华天商务宾馆，被告董小林自愿接受《目标管理责任书》的约定，愿意承担责任和风险。另被告陈军和张素娟为被告履行《目标管理责任书》提供连带责任担保。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告付忠成、董小林答辩：一、答辩人董小林系诉争的租赁房屋实际承包人，该合同的权利义务由董小林承担。1、被告庐汉西、付忠成签订合同后，案涉庐山华天商务宾馆交由董小林运营，董小林于2014年11月开始对宾馆进行维修改造、扩建、添加设备，前后投资500余万元；2、被告庐汉西、付忠成不参与案涉宾馆的投资、经营管理、分红，原告从合同签订之日起就清楚庐汉西、付忠成不是合同的实际履行人。二、不同意解除《目标管理责任书》，同意在改造结束前以28万元每年支付目标管理费，改造结束以后可以按照合同约定支付目标管理费。1、《目标管理责任书》约定的经营期限为15年，目前仅经营6年，自经营以来，庐山管理局就对庐山华天商务宾馆旁边的窑洼棚户区改造，至今也没有改造完毕，造成答辩人一直亏损，如果现在终止合同将会给答辩人造成巨大损失；2、答辩人董小林在接手后对宾馆进行装修、改造、扩建等，未改变宾馆的主体结构，对此原告是知情的，在答辩人对宾馆进行改造的过程中，原告从未提出真实而有效的异议，答辩人将部分房间租赁给业主办公使用，原告也未提出异议；3、答辩人董小林虽然在交纳目标管理费的时间上有所延期，但实属无奈，一是因为窑洼棚户区改造导致经营困难，二是原告之前承诺每年减少140000元目标管理费未兑现；4、原告诉称严重不属实，答辩人董小林投入巨资增加了宾馆的价值，因此不同意终止合同，如果终止合同会造成答辩人巨大经济损失，也会使宾馆的工作人员失业，造成社会的不稳定，特别是在今年出现疫情的情况下。三、被答辩人滥用诉权，恶意重复起诉，浪费司法资源也增加答辩人董小林的经济负担。1、答辩人董小林实际承租宾馆后，一直按照《目标管理责任书》约定交纳管理费，后因窑洼棚户区改造，导致宾馆门可罗雀，庐山管理局曾发文要求有关单位减免因改造受影响商家的房屋租金，因为租金原告曾两次诉至法院，2017年时原告承诺减免140000元，但2019年时原告只同意减免70000元租金，在双方协商时，原告再次起诉；2、答辩人与原告的纠纷明显可以通过协商解决，但原告每一次都在双方即将达成一致意见时提起诉讼，属明显恶意；3、原告的行为构成重复起诉。综上，答辩人没有将案涉宾馆进行整体出租，部分房间长期租赁，是为了增加租赁物的经济价值。前期对庐山华天商务宾馆进行扩建、装饰装修行为是为了增加租赁物的财产价值，扩建、装饰装修中没有对宾馆的主体结构进行改变。因此，答辩人董小林不构成违约，不同意终止《目标管理责任书》和承担违约金责任。原告九江市塑料制品一厂为证明自己的主张，举证如下：证据一：九江市塑料制品一厂营业执照及法定代表人证明书一份。证明原告的身份信息及主体资格。证据二：《九江市塑料制品一厂庐山华天商务宾馆目标管理责任书》一份。证明目的：1、原告与被告庐汉西、付忠诚签订了《目标管理责任书》，原告将庐山华天商务宾馆交由两被告以内部承包经营的方式管理经营；2、被告需在每年的11月10日前交清下一年度的目标管理费用，否则属于违约；3、未经原告书面同意被告不得擅自转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换，预期不交付目标管理费用的，需支付违约金；4、未经原告同意被告不得改变房屋的主要结构，合同期满或因被告原因导致提前终止合同的，依附于房屋的装修及乙方自建的构筑物归原告所有，被告不得人为破环；5、被告违反合同第四条第二款规定的，原告有权终止合同，并没收合同保证金贰拾万元；6、原告按照财产清单将宾馆交与被告经营、管理，合同终止后被告需按清单数量交还原告，否则应照价赔偿。证据三：被告陈军、张素娟的承诺书及身份信息。证明二被告自愿为庐汉西、付忠诚履行《目标管理责任书》提供连带担保责任。证据四：庐山华天商务宾馆在交付给被告经营前与现在的照片一组。证明被告在经营管理期间私自将宾馆部分客房改变用途、私自改变房屋的结构，违反责任书约定，原告有权要求被告依据管理责任书的约定恢复原状，赔偿损失。证据五：整改通知书四份。证明在被告经营管理期间，因被告私自改变宾馆房屋结构，违反责任书的约定，原告多次书面提出停工及整改通知，但被告一意孤行，导致宾馆多处结构被强行改变，被告严重违约。证据六：江西省庐山人民法院（2017）赣0491民初66号民事调解书一份。证明经江西省庐山人民法院主持调解，双方达成调解协议。证据七：董小林出具的《情况说明》、董小林与付忠诚的《协议书》各一份。证明被告董小林系与被告卢汉西、付忠成合作经营管理庐山华天商务宾馆，被告董小林自愿接受《目标管理责任书》的约定，愿意承担责任和风险。证据八：江西省庐山人民法院（2018）赣0491民初35号民事调解书一份。证明因被告又未能在2017年11月10日前按时交付2018年度的管理费，原告只得再次提出诉讼，后经江西省庐山人民法院主持调解，双方达成调解协议，根据调解书约定，如被告未按约定时间交清管理费，原告有权终止《目标管理责任书》，并依据约定追究被告的违约责任，被告庐汉西、付忠诚、董小林同意无条件终止《目标管理责任书》。现被告至今未交付2020年度管理费，已经严重违约，原告提出终止管理责任书合情合理合法，被告应无条件履行终止管理责任书的义务。证据九：江西省庐山人民法院（2018）赣0491民初35号案件庭审笔录及证据材料。证明被告在庭审过程中对原告提供的证据的真实性、合法性均予以认可，本次庭审中原告提供的证据一至七均系在法院复制，所以证据的真实性、合法性无需质疑，被告对违约转租及改变宾馆结构的事实做出了认可的陈述。证据十：2020年3月拍摄的涉案宾馆的现场照片八张。证明被告在管理期间，违规改变宾馆的房屋结构，违约私自将宾馆改变用途转租给他人，被告存在严重违约。被告付忠成、董小林质证：对证据一、三、七无异议。对证据二真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，1、我方没有违约；2、庐汉西、付忠成与董小林不属于转让，属于合作；3、未改变房屋主体结构；4、合同终止以后，会按照清单如数交还给原告。对证据四质证意见，被告未改变房屋主体结构，未改变用途，租给庐山牯岭粮油管理所办公不属于转租，不存在违约。对证据五三性均有异议，1、本案之前已经经过了两次诉讼，在诉讼过程中原告均以涉案宾馆主体发生改变为由向法院提起诉讼，但在诉讼中均达成了继续履行合同的一致意见，故本次又以此事实要求解除合同构成重复诉讼；2、本案涉案宾馆的改造是经过执法部门批准，随后被告将提供相关材料证实涉案宾馆是在合理范围内的装饰装修，未破坏主体结构；3、整改通知书不能证明涉案宾馆进行了主体改变，签收人没有注明签收日期，不能证明该整改通知书是在装修期间发出的。对证据六真实性、合法性无异议，被告已履行；对证据八、九真实性、合法性无异议，关联性有异议，该调解书已经履行完毕，原告不能依据该调解书要求终止目标管理责任书，调解书已经认定的事实是因窑洼改造工程对涉案宾馆经营的影响，上述情形到目前为止都未能改善。对证据十真实性无异议，但是不能达到原告证明目的，1、宾馆就是为了出租而存在，只是出租分为长租和短租，如果长租属于终止《目标责任管理书》的理由那将是强人所难；2、从照片上不能反映出被告改变了房屋的主体结构，被告承认在以前的基础上有扩建和装饰装修，但该行为并未破坏房屋的主体结构，因此不存在违约。被告董小林为证明自己的主张，举证如下：证据一：《勘察审批表》一份。证明被告对涉案宾馆的改造装饰装修行为未涉及宾馆主体结构，严格依据勘察审批表规定的内容范围进行的。证据二：图片打印件四张、报告两份。证明，1、至今为止工程尚未结束，窑洼支路（通向涉案宾馆最近的路）建设改造也未结束；2、原告在2017年3月9日向业主庐山轻工休养所报告中已经阐明窑洼棚户区改造工程使宾馆道路中断及施工造成的噪音、粉尘停电等诸多因素，持续三年，使宾馆经营举步维艰。证据三：九江祥国际旅行社取消合作协议函一份。证明被告经营的宾馆因窑洼改造工程造成客源流失。证据四：江西省庐山人民法院（2017）赣0491民初66号案件庭审笔录及民事调解书各一份、江西省庐山人民法院（2018）赣0491民初35号案件庭审笔录及民事调解书各一份、民事起诉状三份。证明：1、原告在三次起诉状中的诉请、事实与理由都是相同的，构成重复起诉；2、在前二次诉讼中，原告都承认因窑洼改造工程造成被告经营困难，举步维艰，同意每年减免租金为140000元。证据五：《目标管理责任书》、《委托书》、《申明》、《情况说明》各一份。证明：1、租赁期为15年，但实际上原告在2014年4月5日才将租赁物交于被告使用，因此该合同6个月的租金应当冲抵下一年度租金；2、被告董小林系涉案宾馆实际合同履行人，权利义务由被告董小林承担。原告质证意见：对证据一真实性、合法性无异议，关联性有异议，根据庐山管理局的规定，所有工程都必须经过纪检部门的审批，被告提供的审批表的维修内容也只是说就客房的地板、墙面砖、外景平台整治和餐厅内部改造，该审批表并不能否认被告已将餐厅改为客房及搭建平台的事实，同时根据该审批表也说明被告主张花费500万元的改建费用与客观事实不符。对证据二真实性、合法性无异议，关联性有异议，窑洼改造也许对被告经营宾馆会不利，但并不是被告违约的理由，对于窑洼改造的影响原告可以考虑减免适当的租金，但这并非原告的义务，是否减免租金，须双方协商一致方才有效。对证据三三性均有异议，该文件是复印件或网上下载，而且解除合作关系的原因也并非一定是窑洼改造造成的，况且即使窑洼改造对经营造成了影响，也是经营的正常风险。对证据四真实性、合法性无异议，关联性有异议，因为被告一直存在违约转租及违约改变宾馆主要结构，2017年起诉系因被告未按时交付2017年的管理费用，2018年起诉系因被告未按时交付2018年的管理费用，而此次起诉系因被告未交付2020年度的管理费用，所以原告不存在重复起诉。对证据五《目标管理责任书》真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同的签订日期与实际的经营期限时间不符的问题，在2017年的庭审过程中原告予以说明，双方也在2017年达成调解，对实际的管理目标期限为2013年11月10日至2028年11月10日，双方无异议，也不存在租金折抵问题；对委托书三性均有异议，我方对此不知道，这属于被告之间的共同管理内部问题；对《申明》三性均有异议，我方对此不知情，且该声明并不能达到不承担债权债务责任的目的；对《情况说明》的关联性有异议，该情况说明是2017年1月13日交由原告，证实被告庐汉西、付忠成、董小林系共同经营宾馆，也是共同遵守并承担责任及风险，同时也反证《申明》与事实不符。被告付忠成质证意见，均无异议。被告庐汉西、付忠成、陈军、张素娟未提交证据。对原告九江市塑料制品一厂、被告董小林举证、质证及被告付忠成质证，本院认证如下：原告提交的证据一、二、三、四、六、七、八、九、十真实性均无异议，本院确认其证明力；原告提交的证据五系四份《整改通知书》，均有被告付忠成作为签收人签名，本院确认其证明力。被告董小林提交的证据一、二、四，原告对真实性无异议，本院确认其证明力；证据三为无法与原件核对一致的照片打印件，本院不予确认其证明力；对被告董小林提交的证据五《目标管理责任书》、《情况说明》的证明力予以确认，《委托书》和《申明》形成的时间在《情况说明》之前，本院认定以《情况说明》的证明内容为准。综合原告九江市塑料制品一厂、被告董小林举证、质证、被告付忠成质证及本院认证，认定以下事实：2008年12月18日，原告与庐山轻工休养所签订一份《租赁合同》，合同约定庐山轻工休养所将其所有的房屋（东、中、西楼、手工业合作联社办公室）财产及相关配套设施租赁给原告经营，租赁期限自2009年1月1日至2028年12月31日，租赁用途为经营宾馆饭店。2013年11月10日，原告九江市塑料制品一厂作为甲方与被告庐汉西、付忠成作为乙方签订一份《庐山华天商务宾馆目标管理责任书》，该协议主要条款约定：1、甲方的宾馆位于，该宾馆现有装修及设施、设备（见附件）交付乙方使用，由乙方在目标管理期满交还甲方；2、该宾馆目标管理期限15年，自2013年11月10日至2028年11月10日止，管理费为前十年每年42万元，后五年每年470000元；3、合同保证金200000元；4、合同签订之日，乙方将下年目标管理费、合同保证金交给甲方，以后每年的11月10日前交清下一年目标管理费用；5、逾期或不足额支付目标管理费用达15天以上的，甲方可以终止合同，提前结束乙方目标管理人资格，逾期违约金按逾期不足额部分的10%计算每日违约金。该协议签订后，原告将庐山华天商务宾馆交给被告庐汉西、付忠成经营。2014年9月，案涉庐山华天商务宾馆，经相关部门同意进行内部维修，主要维修内容包括更换客房地板、地面砖、墙面砖、部分门窗、外景平台整治和餐厅内部改造。2015年1月至9月，原告先后四次向庐山华天商务宾馆发出《整改通知书》，不同意被告擅自改变房屋结构，要求停止施工、进行整改，被告付忠成签收该四份《整改通知书》。结合房屋在租赁前后的照片，可以认定被告在内部维修许可范围之外，擅自改变了房屋结构的事实。此外，在租赁期间，被告庐汉西、付忠成、董小林未征得原告同意，将部分房屋转租给庐山牯岭粮油管理所办公使用。原告曾于2017年2月28日以被告改变房屋结构、擅自转租、拖欠管理费为由，向原庐山人民法院起诉被告庐汉西、付忠成、陈军、张素娟承包合同纠纷，案号为（2017）赣0491民初66号，该案经庐山人民法院主持调解，双方达成调解协议：一、原告与被告庐汉西、付忠成签订的庐山华天商务宾馆目标管理责任书，双方继续履行。二、2017年目标管理费用420000元，由被告庐汉西、付忠成在2017年6月2日前付210000元，余款210000元在2017年7月底前付清。三、鉴于原告与被告庐汉西、付忠成就支付2017年目标管理费用达成一致，现原告放弃要求被告庐汉西、付忠成承担违约责任，如在今后承包合同履行过程中，被告庐汉西、付忠成再有违反合同约定的行为，原告将依据承包合同约定向被告主张权利。四、案件受理费26305元，由被告庐汉西、付忠成负担。调解协议生效后，被告庐汉西、付忠成按照调解协议约定支付管理费。2018年1月18日，原告再次以被告改变房屋结构、擅自转租、拖欠管理费为由向原庐山人民法院起诉被告庐汉西、付忠成、董小林、陈军、张素娟房屋租赁纠纷，案号为（2018）赣0491民初35号，该案经庐山人民法院主持调解，双方达成调解协议：一、因庐山窑洼棚户区改造，对被告已交付的2017年目标管理费42万元，原告同意减免14万元并同意用该款抵扣2018年目标管理费，现被告在诉讼中已经交清2018年目标管理费，被告于2018年11月10日前交清2019年目标管理费42万元，被告交清2019年目标管理费后，原被告协商对2018年目标管理费的减免事宜。二、原告与被告庐汉西、付忠成、董小林签订的《庐山华天商务宾馆目标管理责任书》继续履行，如被告未按目标管理责任书约定时间交清目标管理费，原告有权终止目标管理责任书并依据约定追究被告的违约责任，三被告同意无条件终止目标管理责任书。三、被告陈军、张素娟对被告庐汉西和被告付忠成的上述债务承担连带清偿责任。调解协议生效后，被告庐汉西、付忠成、董小林按照调解协议约定交付了2018年目标管理费280000元。2019年目标管理费，被告庐汉西、付忠成、董小林实际交付350000元，另出具一份70000元的欠条。2019年11月10日前，被告庐汉西、付忠成、董小林未按照约定交纳2020年目标管理费，原告第三次向法院提起诉讼。另查明，被告陈军、张素娟于2014年4月1日分别出具《担保人承诺书》，为被告庐汉西、付忠成履行《目标管理责任书》提供连带责任保证。被告董小林于2017年1月13日出具一份《情况说明》，被告董小林与被告庐汉西、付忠成系合作经营管理庐山华天商务宾馆，被告董小林自愿接受《目标管理责任书》的约定，愿意承担责任和风险，原告于当日签收该《情况说明》。本院认为，原告九江市塑料制品一厂与被告庐汉西、付忠成签订的《目标管理责任书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，房屋租赁合同关系成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。被告董小林出具《情况说明》，表明其与被告庐汉西、付忠成的合作关系，自愿共同遵守《目标管理责任书》的约定，原告签收后未提出异议，应视为原告与被告庐汉西、付忠成、董小林达成补充约定，被告董小林与庐汉西、付忠成为共同承租人。被告陈军、张素娟出具《担保人承诺书》，自愿为被告庐汉西、付忠成履行《目标管理责任书》承担连带保证责任，应视为陈军、张素娟对被告庐汉西、付忠成应履行的义务及违约责任承担连带保证责任。关于原告要求终止《目标管理责任书》的诉讼请求。首先，被告庐汉西、付忠成、董小林未按照约定于2019年11月10日前交纳2020年目标管理费，依据合同约定“乙方逾期或不足额交付目标管理费达15天以上，甲方可以终止合同”，和江西省庐山人民法院（2018）赣0491民初35号民事调解书第二条的约定“原告与被告庐汉西、付忠成、董小林签订的《庐山华天商务宾馆目标管理责任书》继续履行，如被告未按目标管理责任书约定时间交清目标管理费，原告有权终止目标管理责任书并依据约定追究被告的违约责任，三被告同意无条件终止目标管理责任书”，原告有权解除合同；其次，在租赁期间，被告庐汉西、付忠成、董小林未征得原告同意，将部分房屋转租给庐山牯岭粮油管理所办公使用亦构成违约，原告有权依据《目标管理责任书》第四条第2点的约定终止合同。原告要求终止《目标管理责任书》，解除合同并将房屋恢复原状返还原告的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求没收被告交纳的保证金200000元的诉讼请求，依据《目标管理责任书》第六条第2点的约定“乙方如违约，甲方将不退还乙方200000元合同保证金”，本院予以支持。原告要求被告承担违约金300000元的诉讼请求，依据《目标管理责任书》第四条第2点约定“违约金=拖欠天数×拖欠金额的10%”，违约金标准计算畸高，原告主张违约金300000元较为适宜，本院予以支持。关于被告抗辩原告构成重复起诉的意见，本院认为，原告先后提起的三次诉讼所主张的诉讼请求不同，不构成重复起诉。关于被告主张“窑洼棚户区改造工程属于情势变更，应予减免租金”的意见，本院认为，窑洼棚户区改造虽然给庐山华天商务宾馆的经营造成一定影响，但该因素并非缔结合同时完全无法预见，风险程度也未超出正常人的合理预期，因此窑洼棚户区改造应属于商业风险，不属于适用情势变更的情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告九江市塑料制品一厂与被告庐汉西、付忠成签订的《九江市塑料制品一厂庐山华天商务宾馆目标管理责任书》，被告庐汉西、付忠成、董小林于本判决生效后十日内将房屋恢复原状并返还原告。二、被告庐汉西、付忠成向原告九江市塑料制品一厂交付的200000元保证金不予返还，归原告九江市塑料制品一厂所有。三、被告庐汉西、付忠成、董小林于本判决生效之日起十日内向原告九江市塑料制品一厂交付违约金300000元。四、被告陈军、张素娟对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费38880元，减半收取19440元，由被告庐汉西、付忠成、董小林、陈军、张素娟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于九江市中级人民法院。如双方当事人均未在法定期间内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员 黄 达二〇二〇年五月七日书记员 胡丰腾