海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9003民初728号 原告：靳爱东，男，1963年4月1日出生，汉族，山东省高青县人，现住山东省高青县御泉香墅7-1-101。 委托诉讼代理人：时强文，系海南儋耳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈大安，系海南儋耳律师事务所律师。 被告：羊菊丹，女，1987年8月30日出生，汉族，海南省洋浦经济开发区人，现住海南省那大镇大通路**。 委托诉讼代理人：梁盛伟，男，1960年10月27日出生，汉族，海南省儋州市人，现，现住儋州市那大镇人民路**/div> 原告靳爱东诉被告羊菊丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告靳爱东及其委托诉讼代理人时强文，被告羊菊丹及其委托诉讼代理人梁盛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告靳爱东向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年2月15日所签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付欠付的租金9801元以及违约金人民3087.3元（自2019年9月28日起暂计至2020年1月10日，按涉案租赁合同第六条第3项的约定计算违约金，计算公式为9801元×3%×305天=3087.3元），合计人民币12888.3元；3、判令被告恢复涉案房屋原状；4、判令被告支付原告因被告提前单方终止合同的违约行为而产生的违约金300000元；5、判令被告偿还原告垫付的涉案房屋路期间的物业管理费及滞纳金共计3270.3元；6、判令被告向原告支付律师服务费用10000元；（上述2、4、5、6项费用之和为：326158.6元）。7、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其儋州市白马井镇滨海大道恒大金碧天下首期商业2﹟104房出租给被告使用。被告三个月为一个交租期支付租金，在每个人交租期末月的28日前支付下一个交租期的租金。租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日，签订合同之日起，被告向原告支付租赁保证金6342元，物业管理费也由被告承担。合同约定提前解除，租赁保证金不予以退还，且承担违约金300000元。被告应按期交纳租金等费用，否则每逾期一日须按未交金额的3‰支付违约金，如逾期30天不交的，原告有权解除合同。因催付租金及其他费用或被告因违约而行使合同约定权利所支出的合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费)，均由被告负担。然被告仅支付租金截止至2019年9月，2019年10月至2019年12月的租金并未支付给原告，且欠付物业管理费2748.2元和滞纳金522.1元。被告于2020年1月份口头表示不再支付租金，并提前终止租赁合同，撤离物品，至今未将钥匙交还给原告。为维护原告的合法权益，特诉诸法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告羊菊丹辩称，被告在支付2019年9月份的租金时，已经向原告表示因为经营不善造成严重亏损，无法继承经营，需要解除合同，要求原告另行出租，但是原告不予以接受，仍要求被告继承履行合同，不与原告办理解除合同手续。原告放任租赁房屋闲置而造成的损失不应由被告负担。原告主张300000元的违约明显过高，应予以调整。原告主张的律师费没有事实根据。故请求法院依法驳回原告的不合理诉求。 原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：证据一、《儋州市商品房买卖合同》、金碧物业有限公司儋州分公司收费依据、海南全国联销项目收款专用收据、海南增值税普通发票、中华人民币共和国税收完税证明，证明原告为涉案房屋的所有权人，有权向被告出租涉案房屋。证据二、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间成立房屋租赁合同关系，并就租金、保证金、物业管理费等费用的支付以及违约责任等事项进行了明确的约定。证据三、海南增值税普通发票（企业管理服务费+物业管理费），证明原告为被告垫付相关物业管理费和滞纳金的事实。证据四、法律事务委托合同，证明原告为实现涉案债权所支付的律师服务费用。 原告的上述证据经被告质证后，对证据一、二、三表示无异议，对证据四因没有开具税票，是否真实不清楚，不予认可。 被告没有证据向法庭提交。 庭后，原告将律师费的税票予法庭核对无误，本院予以确认。 经审理查明，2018年2月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其儋州市白马井镇滨海大道恒大金碧天下首期商业2﹟104房出租给被告使用。被告三个月为一个交租期支付租金，在每个人交租期末月的28日前支付下一个交租期的租金。租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日，签订合同之日起，被告向原告支付租赁保证金6342元，物业管理费也由被告承担。合同约定若提前解除租赁合同，租赁保证金不予以退还，且承担违约金300000元。被告应按期交纳租金等费用，否则每逾期一日须按未交金额的3‰支付违约金，如逾期30天不交的，原告有权解除合同。因催付租金及其他费用或被告因违约而行使合同约定权利所支出的合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费)，均由被告负担。原告将租赁房屋交付给被告后，被告随即进行了装修使用，且装修的过程中经原告同意，将原有的墙体打通和楼梯拆除。后因被告经营不善，无法经营。被告仅支付租金截止至2019年9月，2019年10月至2019年12月的租金共计9801元并未支付给原告，且欠付物业管理费2748.2元和滞纳金522.1元。庭审查明，被告愿意回复原告房屋的墙体和楼梯。被告提供的微信聊天记录和原告起诉状的自认来看，2020年1月，被告已经向原告表明要求解除租赁合同，无法继续经营，但原告却要求被告支付40000元的违约金。实际系原告在外地，未能配合被告办理租赁合同的解除手续。 本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系。本案中，原告将房屋出租给被告使用，并约定由被告向原告支付租金，由此原、被告之间成立房屋租赁合同的法律关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的关键问题为:原告主张的违约金是否过高及主张的律师费是否应予支持。虽然被告辩称，2019年9月就向原告主张解除合同，但未能提供证据予以证明，其提供的微信聊天记录仅能证明2020年1月，被告向原告主张解除合同，故本院确认被告应向原告支付的租金应截止至2020年1月，且合同就此解除。因此，原告主张2019年10月至2019年12月的租金共计9801元及按未交金额的3‰支付违约金的请求，合法有理，本院予以支持。现因被告对所欠缴的物业费和恢复房屋原状无异议，本院照。但考虑到原告主张按3‰即折合为年利率109.5%计算逾期付款违约金，明显过高，本院酌情以年利率24%计算为宜。 对于原告主张的300000元违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，现原告并未能提供证据予以证明因被告提交解除合同而造成的实际损失，本院认定原告的租金损失系其实际损失，且该租金损失应以两个月为宜，即被告所交的租赁保证金6342元不予以退还，考虑到被告恢复原告房屋原状需要三十日，故本院酌情认定被告应支付原告的违约金10000元为宜（包含租赁保证金6342元)，该违约金10000元足可以让原告另行将房屋出租给他人。实际原告并未能将房屋出租给他非被告的过错，而是当地的经济状况和受疫情的影响。可见，原告主张的300000元违约金明显过高，不予以全额支持。 对于原告主张的律师费10000元的问题。虽然原、被告所签订的合同有约定律师费由违约方承担，故有事实根据，但因被告解除合同时与原告友好协商，原告并未予以配合，而是要求被告支付40000元的违约金，且多次以请律师诉讼的方式警告被告。合同继续履行固然好，但合同的解除亦可因法定或其他原因而予以解除。原告未予以配合被告办理合同的解除事宜，自身亦存在过错，故对其主张的律师费10000元，本院仅支持其5000元。否则会造成鼓励当事人恶意雇请律师以诉讼方式解决矛盾，不利于纠纷解决于萌芽状态，造成讼累。 依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告靳爱东与被告羊菊丹于2018年2月15日所签订的《房屋租赁合同》已经于2020年1月解除。 二、被告羊菊丹应于本判决生效之日起五日内向原告靳爱东支付租金9801元及逾期付款违约金(逾期付款违约金以9801元为本金，自2019年9月28日起按年利率24%计算至被告实际付清之日止)。 三、被告羊菊丹应于本判决生效之日起三十日内恢复原告靳爱东位于儋州市白马井镇滨海大道“儋州恒大金碧天下首期商业2﹟104房”的原状(重造墙体和楼梯，若未能在规定时间内完工，则按合同约定的月租金支付原告的损失)。 四、被告羊菊丹应于本判决生效之日起五日内向原告靳爱东支付违约金3658元（已扣除被告羊菊丹所交的房屋租赁保证金6342元）。 五、被告羊菊丹应于本判决生效之日起五日内向原告靳爱东支付物业管理费及滞纳金共计3270.3元。 六、被告羊菊丹应于本判决生效之日起五日内向原告靳爱东支付律师费5000元。 七、驳回原告靳爱东的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3096元（原告已预交），由原告靳爱东负担2500元，被告羊菊丹负担596元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  黄何文 二〇二〇年五月十五日 书记员  叶兆鼎 附:相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。