广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初194号原告：清远市新鸿图资产管理有限公司，住所地清远市新城东六号区*****鸿运广场C区首层79号铺。法定代表人：邱某1。委托代理人：朱理忠、梁含烟，广东恒展律师事务所律师。被告：冉啟和，男，1966年12月15日出生，土家族，重庆市黔江区人，户籍地址重庆市黔江区**********，现住广东省连州市连州镇北湖路商业街东区****，身份证号码512************41X。委托代理人：成国良，广东北湖律师事务所律师。原告清远市新鸿图资产管理有限公司(以下简称：清远市新鸿图公司)诉被告冉啟和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法由审判员陈远洲适用简易程序于同年4月14日15时公开开庭进行了审理。原告清远市新鸿图公司的委托代理人朱理忠、被告冉啟和及其委托代理人成国良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市新鸿图公司诉称：原告与被告冉啟和于2016年8月23日签订《物业租赁合同》，由原告出租位于连州市连州镇北湖路商业街东区****（背4号）物业给被告，租赁期限为五年（自2016年5月1日至2021年4月30日止），租金标准为人民币5500元／月，从2017年5月1日起租金逐年递增5%，即从2018年5月1日起，月租金为6063.75元；从2019年5月1日起月租金为6366.94元，租金的支付方式为每月5日前，即每一个月为一个付款周期。被告早于2018年8月开始没有依约向原告支付租金，经多次催收无果，原告便向连州市人民法院提出(2018)粤1882民初1504号案件诉讼，诉讼请求为：l、解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2、被告返还租赁房屋--连州市连州镇北湖路商业街东区****物业给原告；3、没收被告履约保证金16500元；4、被告向原告支付拖欠租金人民币24255元；5、本案诉讼费由被告承担。连州市人民法院作出判决判令被告向原告支付4个月的租金24255元，后原告不服一审判决提出上诉，该案经二审程序审理后，清远市中级人民法院作出(2019)粤18民终937号判决维持原判，案件于2019年11月7日生效。在案件生效后，被告并无履行判决内容，原告依法申请强制执行，并于2019年11月25日向被告出具《租金催缴通知书》，但被告一直以租赁物业漏水为由不履行支付义务，其实质是以此为托词，目的就是想长期占有原告物业，并且叫嚣放话说不搬走又不交租，法院是没有他办法的。虽然被告为达到不交租目的而无所不用其极，但原告仍与辛义楼于2019年12月26日签订《连州市东区二楼工程合同》，定于2020年1月6日进场维修并且提前通知被告，但被告却以各种理由阻挠，其实质目的是司马昭之心路人皆知。被告自2018年7月后至今无向原告支付过涉案租赁物业的租金，其以租赁物业存在漏水问题但又一直霸占经营的行为明显损害原告的合法财产权益，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，现被告逾期拖欠租金的行为致使原告签订涉案合同收取租金的合同目的落空、无法实现，其行为明显构成根本违约，故原告特此提出解除合同关系。根据双方签订的《物业租赁合同》第五条“逾期缴交租金15日（无论是否已获正式催缴通知），视为违约，甲方将收取每天3%违约金和甲方有权终止本合同，收回物业，已收取的承租金和保证金一律不退回，乙方不得有任何异议”约定，现被告逾期交租已超一年多时间，原告自愿降低违约金按月利率3%计算，并以此主张收回物业和没收履约保证金。原告为维护自身的合法财产权，现向法院诉请要求：1、判决解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2、判决被告立即返还租赁房屋—位于连州市连州镇北湖路商业街东区****（背4号）物业给原告；3、判决被告立即向原告支付拖欠2018年12月至2020年2月租金合共93988.15元（2018年12月1日至2019年4月30日共五个月租金为30318.75元，2019年5月1日至2020年2月29日共十个月租金为63669.4元），及从2020年3月1日起计算至实际返还租赁物业之日止的租金；4、判决被告立即向原告支付逾期交租的违约金至租赁物业返还之日止，从2018年12月l日起暂计算至2020年2月29日止为15271.55元；5、判决原告没收被告履约保证金16500元；上述第3、4、5项合共125759.7元；6、判决本案诉讼费由被告承担。原告清远市新鸿图公司对其主张提供证据有：1、营业执照复印件；2、被告身份证复印件；3、物业租赁合同复印件；4、（2018）粤1882民初1504号《民事判决书》、（2019）粤18民终937号《民事判决书》、生效证明、强制执行申请书、（2019）粤1882执1087号《受理执行案件通知书》复印件；5、租金催缴通知书复印件；6、连州市东区二楼工程合同、辛义楼身份证、声明、微信截图复印件；7、现场视频光碟一只及翻译。此证据均经过庭审质证。被告冉啟和辩称：一、本案须以(2020)粤1882民初165号案的审理结果为依据，而该案尚未审结，因此，本案应当中止审理。被告于2020年1月21日起诉新鸿图公司房屋租赁合同纠纷一案，案号(2020)粤1882民初165号，该案已于2020年3月26日开庭审理。2020年3月6日被告收到连州市法院邮件，得知新鸿图公司就同一房屋租赁合同纠纷另行提起诉讼，案号(2020)粤1882民初194号，并定于2020年4月14日开庭审理。被告认为，该两宗案件的争议标的、案件基本事实相同，两案的诉讼请求相反，为避免围绕同一诉讼标的两宗案件作出相互矛盾的基本事实认定。根据《民事诉讼法》第一百五十条第（五）、（六）项规定，“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案件的审理结果为依据，而另一案件尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形”，被告于2020年3月25日向连州市人民法院提交《中止案件审理申请书》，请求中止审理本案。目前，(2020)粤1882民初165号案尚未审结（未有生效法律文书），如果继续审理本案，将可能发生围绕同一诉讼标的两宗案件出现相互矛盾的基本事实认定，或者虽然两宗案件事实认定一致，但是在发生当事人不服判决提起上诉、申诉情形时，又必须两宗案件同时进行上诉、申诉的情形，将会无端增加当事人的诉讼成本及造成司法资源的极大浪费。因此，为维护司法的严肃性，本着节约司法资源和减轻当事人诉讼成本的原则，根据《民事诉讼法》第一百五十条第（五）、（六）项规定，被告再次请求法院中止审理本案，待(2020)粤1882民初165号案的判决生效后再恢复审理本案。二、被告因房屋渗水而未交纳租金属于履行抗辩权，被告已提起(2020)粤1882民初165号诉讼向新鸿图公司主张权利；新鸿图公司的诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。新鸿图公司曾于2018年对被告提起房屋租赁合同纠纷诉讼，以被告拒付租金为由主张解除房屋租赁合同及要求支付租金。连州市人民法院于2018年12月21日作出(2018)粤1882民初1504号《民事判决书》，认为“原告（新鸿图公司）作为出租方对租赁物负有维修义务，虽然原告进行过维修，但仍然存在渗水现象，未达成合同约定的使用目的，因此，原告未完全履行对租赁物的维修义务，故原告存在违约行为。被告（答辩人）因房屋渗水而未交纳租金，属于履行抗辩权。原告以被告未交纳租金为由诉请解除合同，本院认为，出租方应先保证交付符合约定用途的房屋才有权要求承租方按时支付租金，原告出租的房屋不符合约定的用途，故不能要求被告完全按期履行支付租金的义务……故原告诉请被告返还房屋、没收保证金的请求，本院亦不支持”，冉放和辩称不同意解除合同、要求清远市新鸿图公司维修好房屋后继续履行合同，未提出反诉要求清远市新鸿图公司减免租金、赔偿损失等主张，也未证实其因房屋渗水遭受损失的具体数额，故本院不能直接扣减房屋租金。”该(2018)粤1882民初1504号民事判决已发生法律效力，即生效法律文书已明确新鸿图公司存在违约行为，答辩人未交纳租金属于履行抗辩权，新鸿图要求解除合同和返还房屋的诉请不予支持，并告知被告可以向新鸿图公司主张减免租金、赔偿损失。据此，被告对新鸿图公司提起(2020)粤1882民初165号房屋租赁合同纠纷诉讼，向新鸿图公司主张减免租金、赔偿损失等诉求。新鸿图公司本来可以对(2020)粤1882民初165号案提起反诉，但却选择另行起诉，企图以自身的经济优势，在诉讼时间和诉讼成本上施压于被告以达到不可告人的目的。同时，新鸿图公司在本案中要求解除合同、交纳租金及违约金、没收保证金的诉请没有事实和法律依据。综上所述，本案须以(2020)粤1882民初165号案的审理结果为依据，而该案尚未审结，如继续审理本案将损害司法的严肃性、浪费司法资源和增加诉讼成本，因此本案应当中止审理。(2018)粤1882民初1504号生效判决已明确新鸿图公司存在违约，被告未交纳租金属于履行抗辩权并有权向新鸿图公司主张减免租金及赔偿损失，新鸿图公司的诉讼请求没有事实和法律依据。为此，请求法院中止审理本案，并在恢复本案审理后依法判决驳回新鸿图公司诉讼请求。被告冉啟和对其主张提供证据有：1、（2020）粤1882民初165号《受理案件通知书》复印件；2、传票复印件；3、证人证言、身份证复印件、监控画面照片。此证据均经过庭审质证。经审理查明:位于连州市连州镇北湖路商业街东区***屋的权属人原为清远市汽车运输集团公司连州汽车客运站，2016年12月20日变更为清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司。清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司委托被告清远市新鸿图公司出租连州市连州镇北湖路商业街东区****（背4号）物业。2011年4月22日，清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司(甲方)与冉啟和(乙方)签订《物业租赁合同》，该合同约定的主要内容为：“1、甲方出租的商铺在连州镇北湖路136号商业街东区二楼1号背4号，租期为2011年5月1日至2016年4月30日，每月租金是人民币3100元。2、甲方有义务负责通水、通电、配好门、窗，将商铺交付乙方承租使用，在乙方租赁期间，商铺内的水电安装维修及室内装修等均由乙方负责。3、甲方出租给乙方的商铺的经营使用范围是：沐足、推拿，乙方如要改变经营范围，必须经甲方同意，否则作乙方违约，甲方有权即时收回商铺，没收乙方定金。4、乙方承租期内商铺建筑物、门、窗、水电设施损坏的应由乙方负责自费维修及修复，到合同期满交回的商铺及设施必须完全无损。”该《物业租赁合同》已履行完毕。2016年8月23日，清远市新鸿图公司(甲方)与冉啟和(乙方)签订《物业租赁合同》，约定的主要内容为:“1、乙方了解该物业，就现状自愿承租甲方的位于连州市连州镇北湖路商业街东区****（背4号）物业，该物业面积约793.46平方米（不包括公共面积），承租物业合计每月租金5500元，从2017年5月1日起租金逐年递增5％，上述租金中不包含水电、空调、燃气、垃圾处理、物业管理等其他一切费用。2、乙方承租该物业的用途，乙方确定作经营沐足、推拿使用。3、甲、乙双方约定，合同期为五年，即从2016年5月1日起至2021年4月30日止，本合同期满后，乙方有优先续租权。4、乙方向甲方支付承租金，从本合同签订之日，须每月一次性向甲方支付承租金，所有租金均需当月5号前缴交至甲方或甲方指定开户银行账户并及时通知甲方。延期缴交租金15日（无论是否已获正式催缴通知），视为违约，甲方将收取每天3％违约金和甲方有权终止本合同，收回物业，已收取的承租金和保证金一律不给予退回，乙方不得有任何异议。5、甲、乙双方签订本合同时，乙方须向甲方交付履约保证金16500元，本合同终止日，乙方如无违反合同，甲方将保证金如数（无息）返还乙方，但乙方在未经得甲方同意，中途违约或私下转租甲方上述的物业给第三方，其已交纳的租金和保证金不得退回，乙方并承担第三方的经济损失。若乙方遗失甲方开具的保证金单据，已交纳的保证金概不退还。6、乙方向甲方承租物业后，根据经营需要，自行对物业进行装修或者维护维修，合同期满或乙方提前退出承租的，除可以移动的东西或实物，可由乙方自行取走外，物业装修的材料及甲方财产，乙方不得任意拆除。”签订租赁合同后，冉啟和交纳履约保证金16500元给原告并在涉案房屋经营连州市*********今。2018年7月19日，冉啟和交纳7月份租金6064元，2018年8月份开始冉啟和未交纳租金。2018年7月份，冉啟和与清远市新鸿图公司协商沟通房屋渗水事宜未果，冉啟和开始拒交租金。清远市新鸿图公司依法向本院诉请要求：1、判决解除《物业租赁合同》；2、判决冉啟和返还位于连州市连州镇北湖路商业街东区****物业；3、判决没收冉啟和的履约保证金16500元；4、判决冉啟和支付拖欠租金24255元；5、案件诉讼费用由冉啟和承担。本院作出（2018）粤1882民初1504号《民事判决书》判决：“一、被告冉啟和应于本判决生效之日起十日内向原告清远市新鸿图资产管理有限公司支付租金24255元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2228.87元，由原告清远市新鸿图资产管理有限公司负担2025.68元，被告冉啟和负担203.19元。”清远市新鸿图公司不服该判决，依法向清远市中级人民法院提出上诉，该院作出（2019）粤18民终937号《民事判决书》判决：“驳回上诉，维持原判。”清远市新鸿图公司向本院申请强制执行冉啟和应支付的租金24255元及一审案件受理费203.19元，至今仍无执行到分文。从上述判决确定的拖欠24255元租金之后，计至本案开庭审理时的租金，冉啟和均没有交纳。2019年12月26日，清远市新鸿图公司就冉啟和承租房屋的渗漏水维修工程项目与辛义楼签订《连州市东区二楼工程合同》，当维修工人进场施工，冉啟和与工人发生争吵，导致维修工作无法进行。冉啟和于2020年1月21日向本院诉请要求：1、判令两被告在一个月内修复好原告所租赁涉案房屋（包括因漏水损坏的室内装修部分），并承担一切修复费用；2、判令原告不支付自2018年12月起至租赁涉案房屋修复好前的全部租金，被告清远市新鸿图公司返还原告2018年6月至11月已支付的租赁涉案房屋租金36383元；3、判令两被告连带赔偿原告经济损失共计人民币244324.16元（2018年6月至2019年12月康怡中心的水电费16324.16元、预期收益22.8万元）；4、判令原告支付被告涉案房屋的租金，按该房屋的实际面积计算；5、判令两被告返还原告因涉案租赁房屋面积差异而多支付的自2016年5月1日至2018年5月底的租金29438.111元；6、判令原告与被告清远市新鸿图公司签订的《物业租赁合同》的租赁期限从被告修复好租赁涉案房屋次月起顺延35个月；7、本案一切诉讼费用、(2018)粤1882民初1504号案执行款的罚金费用等由两被告连带全部承担。以上合计310145.3元。本院于2020年4月17日作出(2020)粤1882民初165号《民事判决书》判决：“驳回原告冉啟和的全部诉讼请求。本案受理费5952.18元，因适用简易程序审理减半收取为2976.09元，由原告冉啟和负担。”冉啟和不服该《民事判决书》依法向清远市中级人民法院提出上诉。清远市新鸿图公司于2020年2月17日向本院提出上述诉讼请求，案经本院庭审主持调解，清远市新鸿图公司与冉啟和均坚持其诉、辩意见而无法达成一致协议。本院认为：法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事人可以解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，2016年8月23日，原告清远市新鸿图公司(甲方)与被告冉啟和(乙方)在平等自愿基础上签订《物业租赁合同》一份，该《物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，受到法律的保护，双方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。关于《物业租赁合同》所涉及租金交纳问题，《合同》约定：“承租物业合计每月租金5500元，从2017年5月1日起租金逐年递增5％，所有租金均需当月5号前缴交至甲方或甲方指定开户银行账户并及时通知甲方。延期缴交租金15日（无论是否已获正式催缴通知），视为违约，甲方将收取每天3％违约金。”结合上述《合同》约定，2016年5月1日至2020年4月30日止的每月租金计算为：1、2016年5月1日至2017年4月30日止，每月5500元，12个月租金共66000元。2、2017年5月1日至2018年4月30日止，每月为5775元{［66000元+(66000元×5%)］÷12个月}。3、2018年5月1日至2019年4月30日止，每月为6063.75元{［69300元+(69300元×5%)］÷12个月}。4、2019年5月1日至2020年4月30日止，每月为6366.94元{［72765元+(72765元×5%)］÷12个月}。2018年12月1日至2019年4月30日止，共5个月租金为30318.75元(6063.75元/月×5个月)。2019年5月1日至2020年2月29日止，共10个月租金为63669.4元(6366.94元/月×10个月)。被告拖欠原告2018年12月1日至2020年2月29日的租金93988.15元(30318.75元+63669.4元)。被告拖欠原告2018年8月、9月、10月、11月，共4个月的租金24255元，经人民法院发生法律效力的《民事判决书》判决后，至今仍无履行。被告在本案中拖欠原告的租金93988.15元，经原告多次催收，至今亦无支付。被告以自己的行为表明不履行交纳租金的义务，致使不能实现合同目的，原告向本院诉请要求判决解除合同、返还出租的房屋和支付拖欠租金，证据充分，于法有据，本院应予以支持。原告诉请要求判决被告支付从2020年3月1日起计到实际返还房屋之日的租金，为未到期债务，本案不作审查，原告可于成为逾期债务后另行诉请处理。法律规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”可见，违约金与定金条款，只能选择其中一项。原告的诉讼请求4：“判决被告立即向原告支付逾期交租的违约金至租赁物业返还之日止，从2018年12月l日起暂计算至2020年2月29日止为15271.55元。”诉讼请求5：“判决原告没收被告履约保证金16500元。”是同时选择了违约金与定金条款，本院应选择没收被告履约保证金16500元，不选择逾期交纳租金的违约金。出租房屋漏水是由于整栋楼房的排水管年久失修爆裂导致的，这个不仅仅是涉案房屋内部的维修问题，2019年12月26日，原告与辛义楼签订《连州市东区二楼工程合同》，当维修工人进场施工，被告与工人发生争吵，导致维修工作无法进行，无法维修的责任在于被告。被告认为本案须以(2020)粤1882民初165号案的审理结果为依据，本院不予采纳(本院另行制作民事裁定书)。被告的辩解，缺乏证据，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(二)、(三)、(四)项、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用一、解除原告清远市新鸿图资产管理有限公司与被告冉啟和于2016年8月23日签订《物业租赁合同》；二、被告应返还所租赁房屋—--位于连州市连州镇北湖路商业街东区****（背4号）房屋给原告；三、被告应向原告支付拖欠2018年12月1日计至2020年2月29日止的租金共计93988.15元；四、被告于2016年8月23日签订《物业租赁合同》时向原告交纳的履约保证金16500元，全部归原告所有；五、驳回原告的其他诉讼请求。上述二、三项，限被告于本判决生效之日起十五日内履行完毕。本案受理费2815.20元，因适用简易程序审理减半收取为1407.6元，由被告冉啟和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 陈远洲二〇二〇年五月十三日法官助理 梁舒恬书 记 员 黄薇霖附：本案相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。