成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初8205号 原告：贺国满，男，汉族，1977年5月25日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杨成娟，四川展新律师事务所律师，特别授权。 被告：四川华都名城置业有限公司。住所地：成都市成华区。 法定代表人：汪崖，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：毛政文，四川明炬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：毛瑞，四川明炬律师事务所律师，一般授权。 被告：四川房友圈网络科技有限公司。住所地：成都市武侯区。 法定代表人：庄泽宝，系该公司董事。 委托诉讼代理人：赵青梅，四川原友信律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：瞿家威，四川原友信律师事务所律师，一般授权。 原告贺国满与被告四川华都名城置业有限公司（以下简称华都公司）、四川房友圈网络科技有限公司（以下简称房友圈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告贺国满及其委托诉讼代理人杨成娟，被告华都公司的委托诉讼代理人毛政文、毛瑞，被告房友圈公司的委托诉讼代理人赵青梅、瞿家威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺国满向本院提起诉讼请求：1.华都公司赔偿贺国满居间费损失80000元；2.华都公司向贺国满承担违约赔偿责任，具体为返还房价款197955.2元及利息，利息以32629.98元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2017年4月30日起计算至上述金额实际支付之日止；3.房友圈公司对华都公司的支付义务承担连带清偿责任。 事实与理由：2017年3月31日，贺国满通过房友圈公司的居间服务与华都公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定贺国满向华都公司购买位于成都市成华区崔家店房屋，规划用途为商业，层高为6米，建筑面积为39.06平方米，套内建筑面积为31.74平方米，按照套内建筑面积计算房价，总金额为1087666元，贺国满以分期付款方式支付购房款。合同签订后贺国满按约全额向华都公司履行了房款支付义务，向房友圈公司支付了中介服务费。华都公司于2019年将房屋交付给贺国满。装修过程中，贺国满发现房屋的层高低于合同约定的6米，经实际测绘，案涉房屋的实际层高仅为5.36米，远低于合同约定的6米。贺国满认为，华都公司交付的房屋不符合合同约定，应承担违约责任。案涉房屋实际层高比合同约定相差0.64米，致使房屋可使用空间减少、可利用高度降低、使用环境变差，严重影响了房屋的使用功能且在客观上对房屋的价值造成一定程度的贬损。房友圈公司作为居间方，未全面履行居间义务，故意隐瞒案涉房屋的真实情况，恶意促成贺国满购买案涉房屋以获取高额服务费，其应对贺国满的损失承担连带清偿责任。为此，贺国满诉至法院。 华都公司辩称，1.案涉房屋符合相关法律法规，已通过勘察、设计、建设、施工、监理五方验收合格，同时也按照合同约定提交了房屋建筑面积测绘成果报告，华都公司已按约交付了质量合格、面积符合约定的房屋。2.贺国满主张返还房价款无依据，且双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议中明确约定，贺国满不得就层高问题向华都公司主张任何形式的索赔、补偿。3.贺国满主张的中介服务费80000元的损失不应由华都公司承担，该费用系支付给房友圈公司，华都公司不知晓也未收取，其不用承担该损失。 房友圈公司辩称，1.本案为商品房预售合同纠纷，房友圈公司仅为案涉房屋的居间服务机构，不是适格被告；2.房友圈公司在对案涉房屋进行居间服务时均系华都公司提供的宣传资料如实进行推介，未有任何隐瞒或欺诈，居间服务中无任何过错。综上，请求法院驳回贺国满对房友圈公司的所有诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月31日，华都公司（出卖人）与贺国满（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）约定华都公司将位于成都市成华区崔家店的房屋出卖给贺国满，该商品房层高为6米，预测建筑面积为39.06平方米，其中套内建筑面积31.74平方米，分摊的共有建筑面积7.32平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米34267.99元，总价款为1087666元。第十四条“面积差异处理”约定实测面积与本合同载明的预测建筑面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，套内建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 同日，华都公司（出卖人）与贺国满（买受人）签订《华都云景台花园商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》附件十三为《补充协议》，其中第一条“对本合同第四条的补充约定”约定：本合同第四条第（四）款约定的层高是指上下两层楼面的楼板结构标高之间的垂直距离，如该商品房为首层的，层高指二层楼面的楼板与首层地面结构标高之间的垂直距离，只要该商品房实际建筑层高的最低值符合国家相关规范的要求，买受人就不得因层高问题向出卖人主张任何形式的索赔、补偿。该条内容未做加粗。华都公司认可前述《补充协议》适用于案涉房屋所在楼盘的销售，并提前在售楼大厅公示。华都公司主张销售人员在合同签订时向贺国满进行过提示，且作为合同第一条在合同醒目位置标示。但华都公司确认没有证据证明已就该条内容向贺国满进行过提示。 前述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，华都公司认可贺国满已全额支付了购房款。2017年4月24日，房友圈公司开具发票，载明贺国满支付服务费80000元。 2018年8月，华都公司取得了案涉房屋所在的1、3、4号楼的竣工验收报告。2019年4月26日，华都公司向贺国满交付了案涉房屋。经双方共同确认，案涉房屋的层高为5.5米。贺国满确认其主张的违约损失赔偿即返还房价款及承担利息无合同依据，但主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。华都公司对此不予认可，主张该条适用的系面积的差异，并不适用于层高差异，且双方在《补充协议》约定贺国满不能就层高问题向华都公司主张违约，同时，层高问题不影响购房款的金额，也不影响贺国满的实际使用。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原被告身份信息、商品房买卖合同及补充协议、增值税发票、竣工验收报告、交房程序表、竣工平面图等。 本院认为，贺国满与华都公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋的层高为6米，而经双方确认，华都公司实际交付的案涉房屋的层高为5.5米，与约定不符，虽然华都公司辩称案涉房屋已完成竣工验收，但并不排斥其交付的房屋实际层高低于约定层高的事实，华都公司的行为已构成违约。针对华都公司辩称依据《补充协议》第一条的约定，贺国满不得就层高问题向华都公司主张任何形式的索赔、补偿，本院经审查后认为，依据庭审查明的事实，该《补充协议》第一条系由华都公司拟定并适用于案涉房屋所在楼盘的销售，属于格式条款，而华都公司作为该条款的提供方，既未对该条款予以加粗提示，也未举证证明其向贺国满进行过充分提示，且该条款内容免除了华都公司就层高问题的责任，排除了贺国满的主要权利，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应为无效条款，华都公司应当承担案涉房屋未达到约定层高标准的违约责任，对华都公司的该项辩解意见，本院依法不予采信。双方未约定交付房屋层高不符合约定时的违约责任，贺国满主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积差异的处理规则，华都公司对此不予认可，主张该条款不适用于层高差异，且层高问题不影响购房款的金额，也不影响贺国满的实际使用。对此，本院经审查后认为，首先，案涉房屋层高与合同约定不符，致使房屋可使用空间减少，可利用高度降低，贺国满的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值和使用价值，华都公司应承担相应的赔偿责任。其次，虽然购房者最终获得的是空间使用权，但层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，特别是对于房屋价格的确定，案涉房屋系按照面积计算价格而非按层高计算价格，因此不宜直接按照差异的层高占约定的层高比例，再以该比例通过适用前述司法解释关于面积差异的处理规则来折算出相应的房价款损失。最后，鉴于双方既未就相应的损失赔偿计算方式作出约定也缺乏法定的损失赔偿计算方式，且贺国满亦未举证证明其具体损失，故本院综合华都公司的过错程度、房屋价款、层高减少程度、层高减少对房屋使用的影响程度等因素，对赔偿数额予以酌定，确定为55000元。鉴于本院已经支持了贺国满关于房屋层高减少造成的损失，故对其另行主张的利息损失及居间费损失依法不予支持。针对贺国满主张要求房友圈公司就其前述损失承担连带清偿责任，缺乏相应的事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川华都名城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告贺国满损失55000元； 二、驳回原告贺国满的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5538元，减半收取计2769元，由被告四川华都名城置业有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇二〇年五月二十日 书记员  石 灵