河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终806号上诉人（原审被告）：赵振海，男，汉族，1964年12月12日出生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：武建立，男，汉族，1971年6月20日出生，住河南省通许县。村委会推荐。被上诉人（原审原告）：通许县鑫金达市场经营有限公司，住所地通许县商业路西段北侧。统一社会信用代码：91410222067592661W。法定代表人：张彦虎，职务总经理。委托诉讼代理人：周传海，河南龙洁律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人赵振海因与被上诉人通许县鑫金达市场经营有限公司（以下简称“鑫金达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省通许县人民法院（2019）豫0222民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵振海上诉请求：依法撤销一审判决，驳回鑫金达公司的诉讼请求；一审、二审诉讼费由鑫金达公司负担。事实与理由：一审法院认定事实错误，赵振海与鑫金达公司于2017年10月16日签订房屋租赁合同，合同签订后，双方协商，鑫金达公司同意赵振海将借款利息抵扣房屋租金，鑫金达公司于2017年12月5日向赵振海出具收款收据一份。鑫金达公司起诉之前，赵振海没有逾期缴纳房租的情况，不存在违约。一审法院认定赵振海未缴纳房屋租金系认定事实错误。被上诉人鑫金达公司辩称，我公司没有收到过赵振海的任何租金，并不存在赵振海所称的用利息抵扣房屋租金168328元的事实。鑫金达公司向一审法院起诉请求：1.请求解除鑫金达公司与赵振海签订的租赁合同，赵振海将租赁通许县金达商贸城D区D7B-140房屋中的D7B-140一、二层、第三层D7B-316及D7B-104房屋、D7B-138房屋交付鑫金达公司；2.判令赵振海支付拖欠鑫金达公司的租金暂定168328元（从2018年10月16日计算至2019年10月15日）及此后的占用费（自2019年10月16日起至被告腾出房屋止占用期间的占用费，按照合同约定的租赁价格标准计算）；3.判令赵振海支付违约金100000元、滞纳金50498.40元；4.本案诉讼费由赵振海承担。一审法院认定事实，鑫金达公司系合法登记注册的经营管理公司，通许县金达商贸城市场开发有限公司（以下简称“金达公司”）是金达商贸城建材综合市场的开发商，并具有商品房预售资格。2016年8月31日，鑫金达公司与金达公司签订金达商贸城物业管理承包合同书一份，承包时间暂定28个月，即2016年9月1日起至2018年12月31日止，鑫金达公司取得金达公司的授权对上述房屋进行管理，并有权出租上述房屋。2017年10月16日，鑫金达公司（甲方）与赵振海（乙方）签订金达欧式步行街租赁合同一份，约定：甲方将其所有的、位于通许县商业路西侧北段金达欧式步行街D7B-140（一至三层，建筑面积1752.42平方米，毛坯）及营业设施设备租赁给乙方。租赁期限从房屋交付乙方使用之日起，甲方给予乙方12个月的装修期、筹备期及免租期，这段时间不收取租金，租赁期限为6年，即从2017年10月16日起至2023年10月15日止。房屋租金分两段计算：1.第一年租金为零元（2017年10月16日至2018年10月15日），第二年（2018年10月16日至2019年10月15日）年租金壹拾陆万捌仟叁佰贰拾捌元（168328元），第三年（2019年10月16日至2020年10月15日）年租金壹拾陆万捌仟叁佰贰拾捌元（168328元），第四年至第六年租金以每年10%递增。租金支付方式为合同签订后，乙方即向甲方支付保证金壹拾万元（100000元），并向甲方付清第二年租金壹拾陆万捌仟叁佰贰拾捌元（168328元），以后各年度的租金乙方须在上年度结束前一个月内一次性付清。乙方应及时足额向甲方支付租金，若延迟期在10天之内，甲方每天收取应付租金3%滞纳金，逾期超过10天，即视为乙方根本违约，甲方有权解除合同。对于合同约定的违约行为导致合同解除的，违约方应当赔偿守约方100000元违约金。甲方法定代表人张彦虎与乙方赵振海在合同上签字并加盖有鑫金达公司印章。合同签订后，赵振海至今未缴纳房屋租金。2019年7月17日，金达公司出具证明，载明：本公司在通许县商业路××北开发建设通许县金达商贸城，为了加强对金达商贸城的经营管理，本公司2016年前曾与通许县鑫金达市场经营有限公司签订有金达商贸城物业管理承包合同书，授权通许县鑫金达市场经营有限公司多次对外出租金达商贸城的商铺，对外出租期限五、六年不等。2017年10月16日，通许县鑫金达市场经营有限公司对赵振海出租金达欧式步行街D7B-140楼房，本公司认可通许县鑫金达市场经营有限公司仍享有对外出租权利。通许县鑫金达市场经营有限公司对本公司开发房屋没有对外出售的权利。另查明，本案诉讼前，金达公司曾以物权保护纠纷为由向河南省通许县人民法院提起诉讼，该院于2019年1月28日作出（2018）豫0222民初2311号民事判决书，认定鑫金达公司与赵振海签订的案涉租赁合同合法有效，并驳回金达公司的诉讼请求。金达公司对该判决不服，向开封市中级人民法院提起上诉，开封市中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）豫02民终1265号民事判决书，驳回金达公司的上诉，维持原判决。赵振海在（2018）豫0222民初2311号案中称其现占有使用本案所涉的金达商贸城D7B-104号房屋中的D7B-140号一、二层、D7B-316号三层房屋及D7B-138号房屋。诉讼中，鑫金达公司自愿放弃滞纳金的主张，不再要求赵振海支付滞纳金。鑫金达公司明确其诉求第一项涉案房屋为通许县金达商贸城D区D7B-140房屋中的D7B-140一、二层、第三层D7B-316及D7B-104房屋、D7B-138号房屋。上述事实，有当事人陈述、通许县商品房预（销）售许可证、租赁合同、金达公司出具的证明、（2018）豫0222民初2311号民事判决书、（2019）豫02民终1265号民事判决书、法庭笔录等在卷佐证。一审法院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人又无相反证据足以推翻的，人民法院应维护其既判力。鑫金达公司与赵振海签订的案涉房屋租赁合同已为（2018）豫0222民初2311号生效判决书确认为合法有效合同，一审法院予以认定。依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，租赁合同明确约定：“合同签订后，乙方向甲方付清第二年租金168328元，以后各年度的租金乙方须在上年度结束前一个月内一次性付清。乙方应及时足额向甲方支付租金，若延迟期在10天之内，甲方每天收取应付租金3%滞纳金，逾期超过10天，即视为乙方根本违约，甲方有权解除合同”，现赵振海未按照租赁合同约定向鑫金达公司支付租金构成违约，故鑫金达公司有权按照合同约定解除案涉房屋租赁合同，据此，对于鑫金达公司要求解除房屋租赁合同和要求赵振海给付拖欠租金及占用费的诉求，予以支持。合同解除后，鑫金达公司有权要求赵振海腾出其占用的位于通许县商业路北段西侧金达商贸城通许县金达商贸城D区D7B-140房屋中的D7B-140一、二层、第三层D7B-316及D7B-104房屋、D7B-138号房屋并交付鑫金达公司。赵振海应按租赁合同约定给付拖欠鑫金达公司自2018年10月16日起至2019年10月15日期间的租金168328元。赵振海继续占用租赁物（自2019年10月16日起至实际腾交租赁物之日止）期间的费用应按照房屋租赁合同约定的租金价格标准计算。本案因赵振海违约，根据租赁合同约定，赵振海应向鑫金达公司支付违约金100000元，故对鑫金达公司要求赵振海支付违约金100000元的诉讼请求，予以支持。关于赵振海辩称其在使用D7B140号房屋，其他涉案房屋没有占用的意见，因其在（2018）豫0222民初2311号案辩称意见中已经认可，又在本案中予以否认，违反禁止反言原则，不予采信。赵振海辩称租房后一两个月，从李玲与金达公司借款利息中扣除了租金168328元的意见，因未提交充分有效的证据予以证明，不予采信。本案在审理过程中，鑫金达公司自愿放弃滞纳金诉求，是对其自身权利的处分，于法不悖，予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十二条、第九十三条规定，判决：一、解除通许县鑫金达市场经营有限公司和赵振海于2017年10月16日签订的《金达欧式步行街租赁合同》。二、赵振海于判决生效之日起三十日内将位于通许县商业路北段西侧金达商贸城D区D7B-140房屋中的D7B-140一、二层、第三层D7B-316及D7B-104房屋、D7B-138号房屋腾出并返还给通许县鑫金达市场经营有限公司。三、赵振海于判决生效之日起五日内给付通许县鑫金达市场经营有限公司2018年10月16日起至2019年10月15日拖欠的房屋租金168328元；并按照房屋租赁合同约定的租金价格标准向通许县鑫金达市场经营有限公司支付自2019年10月16日起至实际腾出交付房屋之日止期间租金费用。四、赵振海于判决生效之日起五日内给付通许县鑫金达市场经营有限公司违约金100000元。五、驳回通许县鑫金达市场经营有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，赵振海提交两组证据，第一组为2017年12月5日的《收据》一份，欲证明房屋租金已经缴纳。第二组证据包括《通许县金达商贸城开发合作协议》，2015年5月15日《收据》，2017年10月16日、2017年12月5日赵振海分别给张彦虎转款50000元、200000元的客户回单，以上均为复印件，欲证明金达公司欠赵振海钱，金达公司未归还。鑫金达公司对第一组证据《收据》的真实性有异议，认为没有开票人，未加盖财务专用章，且与李玲、金达公司一案中查明的事实不一致。对第二组证据的真实性要求法院与原件对比核实，关于2015年5月15日的《收据》，该笔资金是赵振海受张彦虎委托交给金达公司的，是张彦虎交给金达公司的；关于250000元的转款凭证对其证明目的不认可，与本案没有关联性。本院审查认为，2017年12月5日的《收据》有鑫金达公司的印章，对其真实性予以确认，该证据予以采信。《通许县金达商贸城开发合作协议》，2015年5月15日《收据》，2017年10月16日、2017年12月5日赵振海分别给张彦虎转款50000元、200000元的客户回单，与本案没有关联性，本院不予采纳。本院查明事实与一审法院查明事实一致。另外，赵振海认可在李玲与金达公司的借款案件中，并未将本案涉及的租金作为借款利息予以扣除。本院认为，赵振海、鑫金达公司签订的房屋租赁合同合法有效，合同双方应按照约定全面履行自己的义务，赵振海应按照合同约定支付租金。赵振海上诉称其已经缴纳了租金，提交的证据是2017年12月5日鑫金达公司向其出具的《收据》，该收据载明“兹收到赵振海交来租金（此租金是从李玲与金达的借款利息中扣除）”加盖有鑫金达公司的收费专用章。赵振海认可李玲将资金出借给金达公司，金达公司未归还，双方成诉，经法院审理做出生效判决，但该案件并未将本案168328元的租金抵扣李玲出借款项的利息。因此，赵振海并没有实际履行支付租金的合同义务。赵振海上诉称金达公司与其有合作关系，欠其2000000元，又称鑫金达公司的法定代表人张彦虎代表该公司，欠其250000元。本院认为，债务抵消的前提条件是当事人互负到期债务，赵振海提交的证据不能证明鑫金达公司与其之间存在债务，其主张的抵消不能成立，本院不予支持。关于鑫金达公司主张的100000元违约金的问题，本院认为，赵振海未按约定支付房屋租金，违反合同约定，应承担违约责任支付违约金，但综合本案情况，鑫金达主张的违约金100000元明显过高，本院酌定违约金为50000元。综上所述，赵振海的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持河南省通许县人民法院（2019）豫0222民初2842号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销河南省通许县人民法院（2019）豫0222民初2842号民事判决第四项、第五项；三、赵振海于本判决生效之日起五日内给付给通许县鑫金达市场经营有限公司违约金50000元；四、驳回赵振海的其他上诉请求；五、驳回通许县鑫金达市场经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6082.40元，由赵振海负担4575元，由通许县鑫金达市场经营有限公司负担1507.4元；二审案件受理费5325元，由赵振海负担4575元，由通许县鑫金达市场经营有限公司负担750元。本判决为终审判决。审判长  李雅奇审判员  谢 芳审判员  高新峰二〇二〇年五月九日书记员  宋亚含