福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0203民初3040号 原告：厦门栋城房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区凤屿路**之四。 法定代表人：符思恩，该公司经理。 委托诉讼代理人：钟启德，福建佐德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林梅，福建佐德律师事务所实习律师。 被告：吴雅玲，女，1963年4月16日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：吴宇飞，男，1986年12月26日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：陈珊妹，福建闽翔律师事务所律师。 第三人：温文星，男，1978年1月6日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原告厦门栋城房地产营销策划有限公司(以下简称栋城公司)与被告吴雅玲、吴宇飞，第三人温文星居间合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，公开开庭进行了审理。原告栋城公司的委托诉讼代理人钟启德，被告吴雅玲、吴宇飞的共同委托诉讼代理人陈珊妹以及第三人温文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 栋城公司向本院提出诉讼请求：吴雅玲、吴宇飞连带向栋城公司支付违约金5万元。事实和理由：2019年3月7日，栋城公司与案外人孙瑞芳签订了《房产销售委托书》，孙瑞芳委托栋城公司销售厦门市思明区嘉禾路106号1102室房产（以下简称讼争房屋）。2019年5月28日，吴雅玲以吴宇飞名义与栋城公司签订《看房书》，约定由栋城公司带吴雅玲看包括讼争房屋在内的五处房产，经介绍购买上述房产签订买卖合同时应支付中介佣金为房产成交总额的2.5%，成交价格以双方最后议定的价格为准，经栋城公司介绍上述房产后，无论通过何种途径与业主成交或介绍他人与业主成交，均视为栋城公司介绍，应按《看房书》第三条规定支付中介佣金。此后，栋城公司依约带领吴雅玲看了五处房屋，但吴宇飞却与另一中介公司于2019年6月10日签订了《房产买卖居间协议书》，拟以560万元价格购买讼争房屋，吴宇飞与孙瑞芳签订了《房屋买卖合同》，并以吴雅玲名义办理过户登记。吴宇飞、吴雅玲为逃避中介佣金的支付义务，擅自绕开栋城公司与业主进行交易，应根据《看房书》第四条的约定支付违约金，现酌情向吴雅玲、吴宇飞主张5万元违约金（即第四条中约定的佣金）。 吴雅玲辩称，栋城公司要求吴雅玲支付违约金无事实与法律依据，其中栋城公司提供的是单方格式条款不具备法律效力。吴雅玲也并非在栋城公司的中介服务下完成的讼争房屋买卖。本案中，《看房书》第四条“经我公司介绍上述房产后，委托人无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人与业主成交，均视为我公司介绍，应按本《看房书》第三条支付中介佣金”，该条款明显系霸王格式性条款，其是否构成垄断条款由法院依法认定。该条款权利义务不对称，讼争房屋业主并未与栋城公司签订独家销售委托协议，讼争房产的业主在诸多房产中介均存在委托销售的关系，该条款损害吴雅玲合法权益，损害所涉房屋业主的合法权益，该条款不具备法律效力。事实上，栋城公司要求吴雅玲签署《看房书》时仅告知是走下流程，但栋城公司并没有办法就购房款价格进行有效磋商，而仅是哄抬高价，达六百万至六百五十万之间，吴雅玲无力支付如此高的购房款。讼争房屋的买卖系吴宇飞在厦门置富房地产营销策划有限公司（以下简称置富公司）的中介服务下就购房款、中介费等另行签订《房屋买卖居间协议书》，而与栋城公司的中介服务并无关联性，栋城公司并不应该因此受益。吴雅玲通过置富公司向孙瑞芳购买讼争房屋，并没有绕过中介直接与孙瑞芳签订买卖合同，并不存在恶意跳单逃避中介佣金的行为，因此应驳回栋城公司的诉讼请求。 吴宇飞辩称，一、根据合同相对性原则，吴宇飞并未与栋城公司有过任何的合同或交易，并非本案适格被告。其从未与栋城公司磋商或签署过任何协议及合同，只是由其母亲吴雅玲与栋城公司签订《看房书》，实际上是吴雅玲只身看房，吴宇飞并未实际参与看房。二、栋城公司的诉讼请求没有事实和法律依据，不应向其支付中介佣金。吴雅玲在2019年4月21日即与置富公司签订了讼争房屋的看房书，约定中介佣金为成交额的1%。吴雅玲经过多家中介公司对意向房屋进行成交价、佣金多少的全方面对比后，才决定通过置富公司向讼争房屋业主签订购房协议。货比三家，属于日常交易的习惯。栋城公司的佣金是成交总额的2.5%，而置富公司的佣金仅为成交总额的1%，这种交易习惯并不违法。综上，吴宇飞不应承担支付违约金的法律责任。 温文星述称，其系栋城公司的中介人员，当日由其带领吴雅玲看了包括讼争房屋在内的五套房屋。吴雅玲看房时即对讼争房屋表示满意，其看完五套房屋之后才签订《看房书》；当时并不知道吴雅玲签的是吴宇飞的名字。看房后，温文星还向吴宇飞发送了房屋的相关视频，并告知房东底价是568万元。之后，吴宇飞根据从温文星处得知的底价后“跳单”，直接找其他中介公司签约以减少几万元中介费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月15日，案外人孙瑞芳（甲方）和栋城公司（乙方）签订一份《房产销售委托书》，约定甲方委托乙方出售厦门市思明区嘉禾路106号1102室房产，产权登记面积为137.43平方米，委托出售价为580万元，甲方同意在此价格基础上若通过乙方介绍达成意向均可成交，甲方无异议，委托期限自2019年5月15日至2019年11月15日。 2019年5月28日，吴宇飞向栋城公司中介人员温文星发送微信信息“早上你多带我妈妈看几套”。当日，温文星即带领吴宇飞母亲吴雅玲到讼争房屋等五处房屋进行看房，吴雅玲还以吴宇飞（甲方）名义与栋城公司（乙方）签订了一份《看房书》，约定如下：一、甲方确认乙方带甲方看过以下房屋，甲方承诺之前从未通过任何途径看过以下房屋，由此产生的责任由甲方承担。详细地址如下：厦门市思明区鱼翠里10号13F（凌志大厦1306室），厦门市思明区嘉禾路106号1102室，厦门市思明区嘉禾路104号8B，厦门市思明区长青路89号之904室，厦门市思明区嘉禾路295号802室。二、售（租）价格以买卖（租赁）双方最后议定的价格为准。三、委托人经我公司介绍购（租）上述房产，签订买卖（租赁）合同或协议时应即时支付中介佣金为房产成交总额的2.5%（租金佣金为甲、乙双方各付月租的50%）。四、经我公司介绍上述房产后，委托人无论通过途径与业主成交，或介绍他人与业主成交，均视是为我公司介绍，应按本《看房书》第三条支付中介佣金。该《看房书》乙方的经办人处由温文星签字。吴雅玲在甲方落款处签了“吴宇飞”。 吴雅玲看房后，吴宇飞在当日向温文星发送微信信息“你发给我”“我参考一下。决定哪套”，温文星遂向其发送了相关看房视频并回复了五套房屋相关信息。吴宇飞收到信息后表示需要商量要哪套。2019年5月29日，吴宇飞又向温文星发送微信信息“最低多少钱”“我妈妈喜欢这套，或者侨旺”，温文星回复“没谈过”，吴宇飞对此回复“两套谈谈看”“价格说完告诉我”。2019年5月30日，温文星向吴宇飞发送微信信息“昨天跟早上沟通了下，报598万想卖568万”，吴宇飞回复“这个价格还能接受”“到时候见面谈下看能不能550”。2019年5月31日，吴宇飞再次向温文星询问讼争房屋的最低价格，温文星回复“房东心里价格568万，如果见面谈，说不定还可以谈个几万，应该是问题不大”，“明天有空吗”“如果有空，把房东约出来谈”“刚刚房东打电话给我，说明天有中介约谈，香江11楼的”“我是想如果有想要，我们先约，因为房东是我邻居”，“房东说，明天约，不会是您吧”，吴宇飞回复“明天要陪儿子”“我没空”“刚才和我爸商量了，压力太大”“月供不一定付得起”“学校比较差，我考虑下吧”。2019年6月1日，双方继续就购房事宜进行微信聊天。 另查明，2019年6月1日，吴宇飞（购买方）与孙瑞芳（甲方）、置富公司（丙方）签订了一份《房产买卖居间协议书》，约定甲方将讼争房屋出售给乙方，成交价为560万元，乙方按佣金确认单向丙方支付中介费。当日，吴宇飞向置富公司支付了50000元佣金。 本案审理中，吴雅玲主张因为是吴宇飞要购房，因此在讼争《看房书》中签了吴宇飞的名字，当天也是先由吴宇飞联系好中介之后，吴雅玲才前往看房的，确认其为讼争《看房书》中的“甲方”。吴雅玲还提交一份置富公司的《看房书》，用于证明其于2019年4月21日即通过置富公司看房。 吴宇飞表示对吴雅玲在讼争《看房书》中签署其名字的行为不予追认。 温文星陈述其带看房时，吴雅玲并未提出曾经看过该房屋，其此前系与吴宇飞电话及微信联系，当时只知道其姓吴，并不清楚具体姓名。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。讼争《看房书》虽由吴雅玲实际签署，但其系以吴宇飞名义签订，根据吴宇飞与温文星的微信聊天记录，是由吴宇飞安排温文星带领吴雅玲进行看房，此后又多次与温文星就讼争房屋价格等事宜进行沟通，并委托温文星与业主进行价格协商，前述事实可以认定吴雅玲实际上系吴宇飞的代理人，其代理行为所产生的法律后果应由吴宇飞承担。 讼争《看房书》属于居间合同性质，第四条约定内容本意是为了防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为合法有效。根据该条约定，衡量买家是否构成“跳单”违约应从买家是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件进行判定。 本案中，吴雅玲、吴宇飞主张通过置富公司在2019年4月即看了讼争房屋，与常理不符。根据吴宇飞与温文星的微信聊天记录，吴宇飞从未披露此前看过讼争房屋，且讼争《看房书》明确载明“甲方承诺之前从未通过任何途径看过以下房屋，由此产生的责任由甲方承担”。吴宇飞通过微信聊天指示温文星代为与业主协商价格，多次询问业主的成交底价等，栋城公司已经积极履行居间义务。当温文星在2019年5月31日多次询问吴宇飞是否要约见房东时，吴宇飞均以没空予以拒绝，实际上其在次日即与业主就讼争房屋签订《房产买卖居间协议书》，该协议书约定的成交价也与温文星披露的信息相差不多，而居间费却不到讼争《看房书》约定的一半。综上事实，栋城公司已向吴宇飞提供了房源信息，并积极履行带领看房、代为洽谈交易价格等居间义务，而吴宇飞明显存在少支付佣金的故意，利用栋城公司所提供的交易信息另行委托置富公司居间成交，应承担违约责任。栋城公司有权根据讼争《看房书》第四条约定主张违约金，鉴于栋城公司确未参与讼争房屋交易的后续过程，本院酌定该违约金为4万元。如前分析，吴雅玲仅为吴宇飞代理人，栋城公司要求其承担连带责任，于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、吴宇飞于本判决生效之日起十日内向厦门栋城房地产营销策划有限公司支付违约金4万元； 二、驳回厦门栋城房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，由厦门栋城房地产营销策划有限公司负担80元，吴宇飞负担320元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年五月十八日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。