北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初80172号原告：大美至简文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：单晓晴，执行董事。委托诉讼代理人：杨洁，北京天舵律师事务所律师。被告：北京国粹菁华艺术传播中心，住所地北京市朝阳区。法定代表人：袁雪征，总经理。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。第三人：北京盛世国苑艺术责任有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：黄文峰，董事长。委托诉讼代理人：王颖宁，北京市元吉律师事务所律师。原告大美至简文化传媒（北京）有限公司（以下简称原告）与被告北京国粹菁华艺术传播中心（以下称简被告）、第三人北京盛世国苑艺术责任有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨洁，被告的委托诉讼代理人纪宏建，第三人的委托诉讼代理人王颖宁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：解除我与被告签订的《续租协议》；被告返还我房屋租金135000元、押金30000元、物业费7446元，支付我违约金22500元并按照法定资金占用期间利息标准支付上述款项自2016年5月1日至实际给付之日止的利息；被告赔偿我装修损失81600元、家具电器损失20000元、律师费15000元。事实理由：2015年4月20日，我与被告签署《租赁协议》，约定被告将位于北京市朝阳区某某房屋（以下简称涉案房屋）租赁给我办公使用。租期一年，自2015年5月1日至2016年4月30日。此后双方签订《续租协议》，续租一年，年租金27万元，物业费7446元，保证金延续此前交纳的3万元。我方一次性支付了六个月的房屋租金及一年的物业费。2016年5月，因被告和第三人之间发生争议。涉案房屋空调系统停止运行，我公司处于半歇业状态。2016年11月初，第三人对涉案房屋停水停电，我方无法使用和办公。2017年年初，我方发现涉案房屋内部被破坏拆除。我公司办公家具及电器丢失。故诉至法院，望判如所请。被告辩称：我与原告签订的《续租协议》无效，约定的合同权利义务已经终止，不存在解除的情形。我方同意返还押金，但是原告实际使用涉案房屋到2017年2月。已经超出了我方收取租金的时间。原告的租金仅交纳到2016年11月。2016年11月6日以后是第三人公司实际控制涉案场地，我没有控制。所以2016年11月23日以后原告遭受的损失不应当由我承担。在合同无效的情况下不存在违约金的情形。对于原告主张的损失，现有证据也不能证明且不是我方造成的。不应当由我方进行赔偿。此外，涉案房屋是我方承租后装修对外出租的，原告在承租之后没有进行过二次装修，故不存在装修费的损失，我方不同意赔偿。第三人述称：涉案房屋没有规划许可证，也没有办理过产权证。租赁合同的效力请法院予以认定。我公司不是本案租赁合同法律关系的主体，原告各项诉讼请求与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《续租协议》，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方作经营办公用途，范围以乙方营业执照为准，若有其他用途须经甲方书面同意。租赁期限自2016年5月1日起至2017年4月30日止，年租金总计270000元，年物业费总计7446元，租金按半年支付，自2016年5月1日开始付费，首次支付金额为142446元（含物业费）。乙方签署本协议应向甲方支付保证金30000元，保证金为协议生效的必要条件。合同期满乙方不再续租，甲方有权继续留存保证金，待乙方将租赁场地按要求交给甲方并结算各项应缴费用60日内返还保证金。因一方违约造成提前解约，违约方应支付对方违约金，违约金按协议承租面积1个月标准租金计算。2016年5月4日，原告向被告交纳半年房租135000元、一年物业费7746元，另保证金30000元已经在2015年4月20日双方初次订立租赁合同时交纳。经查，涉案房屋所在土地为半壁店村农民集体所有的土地，该土地所建房屋未取得建设规划许可手续。另查，第三人（甲方、出租方）与文化部艺术服务中心鉴定评估工作委员会（乙方、承租方）签订有《北京国粹苑艺术品休闲广场租赁合同》，约定乙方承租甲方国粹苑某层，套内建筑面积12384平方米。2009年6月29日，文化部艺术服务中心（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议》，约定双方联合筹建“国家非物质文化遗产展示教育基地”，合作地点位于北京市朝阳区国粹苑。2016年10月19日，第三人向文化部艺术发展中心发送《告知函》，主张文化部艺术发展中心欠付租金、物业费，要求对方于2016年11月5日前将拖欠的上述款项付清。否则将采取停止供暖、供水、供电等强制措施。”2016年11月6日被告向国粹苑某座承租户发放《通知》，称承租方存在私改电路问题，业主方于2016年11月6日下发停电通知并停电。庭审中，原告主张2016年5月涉案房屋空调停用，原告处于半歇业状态。2016年11月初涉案房屋停电，第三人封锁办公区。2017年初，原告发现房屋内部拆除，办公家具及电器均损失。被告认可空调停用的事实，但主张在2016年5月底给原告购买了空调室外机，所以没有对原告的经营造成影响。2016年11月6日停电情况属实。原告请求返还全部房屋租金、押金、物业费并要求被告支付违约金。被告对此不予认可，称押金可以退还，物业费已经交给第三人，租金一节，因原告实际使用涉案房屋至2016年11月，故不同意退还。因合同无效亦不同意支付违约金。审理中，原告主张的经济损失包括装修、家具及电器损失，但未提交证据予以佐证，被告对此均不认可。经询，原告称涉案房屋现场装修已经拆除，家具家电不知去向，不具备勘验及鉴定条件。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租的涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故原告与被告签订的《续租协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租方，在应知涉案房屋未经规划审批之情形下仍出租用于收益，原告作为承租方，未尽到相应的审慎核查义务，双方对合同无效的后果均负有责任。关于保证金，被告同意退还，本院不持异议。关于租金及物业费，根据庭审查明的事实，涉案房屋空调在2016年5月开始即无法正常使用，此时正值北京夏季来临，必然导致原告无法全面有效的使用租赁房屋，被告虽主张购买了空调室外机，但现有证据不能证明被告对该瑕疵进行过修复，故本院对被告该辩解不予采信，故被告应当将已经收取的租金部分退还，本院酌定该部分为2万元。涉案房屋所在的楼宇于2016年11月6日停水停电，原告已无法在此继续正常经营，被告应当退还原告此后的物业费。关于违约金，因合同无效，原告的主张缺乏依据，本院不予支持。关于经济损失，原告提交的证据不足以证明该损失的实际发生，本院不予支持。律师费及利息一节，没有合同及法律依据，且双方均存在过错的情况下，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告北京国粹菁华艺术传播中心于本判决生效后七日内退还原告大美至简文化传媒（北京）有限公司保证金三万元、租金二万元、物业费三千七百二十三元；二、驳回原告大美至简文化传媒（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理6338元，由原告大美至简文化传媒（北京）有限公司负担5326元（已交纳3169元，余款2157元于本判决生效后七日内交纳），由被告北京国粹菁华艺术传播中心负担1012元（于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 周 墨审判员 田 青审判员 李思巧二〇二〇年五月三十日书记员 李冠颖