山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初1819号原告（案外人）：孙丽，女，1983年2月19日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：战明杰，山东康辉律师事务所律师。原告（案外人）：马继承，男，1978年9月11日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：战明杰，山东康辉律师事务所律师。被告（申请执行人）：青岛新时代科技发展有限公司，住所地青岛经济技术开发区北江路73号。法定代表人：张兴起，董事长。委托诉讼代理人：辛余辉，山东海晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：史雪梅，山东海晖律师事务所律师。第三人（被执行人）：青岛信发房地产开发有限公司，住所地青岛市山东路2号华仁大厦27层2室。法定代表人：王文叶，董事长。委托诉讼代理人：秦文嘉，山东德衡（西海岸）律师事务所律师。第三人：青岛圣宝房地产开发有限公司，住所地青岛市市南区东海西路15号28层B室。法定代表人：王圣文，董事长。原告孙丽、马继承与被告青岛新时代科技发展有限公司（以下简称新时代公司）、第三人青岛信发房地产开发有限公司（以下简称信发公司）、第三人青岛圣宝房地产开发有限公司（以下简称圣宝公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙丽、马继承的委托诉讼代理人战明杰，被告新时代公司的委托诉讼代理人辛余辉、史雪梅，第三人信发公司的委托诉讼代理人秦文嘉到庭参加诉讼，第三人圣宝公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙丽、马继承向本院提出诉讼请求：1.判令被告新时代公司停止对原告购买的位于青岛市经济开发区户强制执行，立即解除对该房产的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年5月27日，原告承包经营的淄博消防安全工程公司青岛分公司与第三人签订《信发第五城市消防改造维修工程施工合同》，合同金额1044000元。2014年7月下旬，工程基本完工，因第三人一直没有按照约定支付工程款，工程一直没有进行编程调试和竣工验收。至2015年10月，第三人尚欠工程款964000元（未包含施工期间签证金额）。经双方协商，第三人同意将其开发的位于青岛市经济开发区户房产以674885元出售给两原告，以两原告应支付第三人的674885元房款，折抵第三人所欠淄博消防安全工程公司青岛分公司的工程款674885元。2015年10月8日，两原告交纳了住宅专项维修资金12295.85元，当日14时33分3秒，原告与第三人办理了网上签约，后双方签订了纸质《青岛市商品房出售合同》。签约后，第三人向两原告交付了房屋，随后，原告对房屋进行了装修，将用电和供热手续办理到原告名下，自2015年10月开始使用该房屋至今。网签后，原告便要求第三人协助办理房产证，但经查询，涉案房产已在2013年12月10日被第三人抵押给中国银行青岛市贵都支行，无法办理。2016年7月11日，因第三人到期未偿还中国银行贷款，涉案房产被青岛市市南区人民法院查封，2019年3月6日，涉案房产又被青岛市中级人民法院查封（轮候）。2019年1月21日，涉案房产抵押权被注销，8月5日，青岛市市南区人民法院解除查封后，原告向青岛市中级人民法院提出执行异议，请求停止对原告购买的位于青岛市经济开发区户房产强制执行，解除对该房产的查封，2019年9月12日，青岛市中级人民法院裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，第三人因经营困难，没有资金支付淄博消防安全工程公司青岛分公司工程款，两原告以购买第三人开发的房产，将应支付第三人的674885元房款折抵第三人应付淄博消防安全工程公司青岛分公司工程款的方式向第三人支付房款。以上交易过程与通常情况下的商品房交易并无二致，其差别仅在于付款方式。现两原告与第三人在本案查封之前自愿办理了正式网签，签订了纸质《青岛市商品房出售合同》，原告占有使用涉案房产近四年，通过三方折抵方式全额缴纳了房款。之所以至今没有办理房产证，是因为涉案房产签订《青岛市商品房出售合同》时处于抵押状态，因第三人没有及时还款解押，后又被两家法院先后查封。因此，涉案房产没有办理房产证系第三人自身的原因所致，两原告对此没有任何过错。综上所述，原告购买第三人开发的商品房属于正常商品房交易，虽然购买的动机系为第三人偿还淄博消防安全工程公司青岛分公司工程款，但并不影响双方商品房交易的合法性、真实性和自愿性，也没有损害他人的权益。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告对本案涉案房产具有合法的物权期待权，被告应当立即停止对青岛市经济开发区户房产的强制执行，解除对该房产的查封。现因协商不成，特向人民法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告新时代公司答辩称，一、案涉房产并未登记在原告名下，原告对该房产依法不享有足以排除强制执行的民事权益。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，物权公示原则为法律规定的基本原则。不动产物权变动以登记为生效要件。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。从物权公示的角度来看，青岛信发房地产开发有限公司是案涉房产的所有权人，原告对该房产不享有足以排除强制执行的民事权益。二、原告不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定之情形，其对涉案房地产依法不享有物权期待权。1.即使确如原告所诉，涉案房产系抵债房，原告对该房产亦依法仅享有债权请求权，而非物权期待权。最高人民法院法释〔2015〕10号《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”最高人民法院《理解与适用》对上述第28条在“实践中应当注意的问题”指出：“抵债不动产的受让人如果没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。对于抵债标的物的受让人能否适用物权期待权保护的问题，因物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现，故未将抵债受让人列入物权期待权保护范围”。根据原告所诉，其与青岛信发房地产开发有限公司签订的《青岛市商品房出售合同》系基于工程款抵账而形成的，其购买案涉房地产的动机是为青岛信发房地产开发有限公司偿还淄博消防安全工程公司青岛分公司工程款。该《青岛市商品房出售合同》性质实质上是以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，否则破坏了债权平等受偿的原则，损害答辩人对青岛信发房地产开发有限公司债权实现的合法权利救济途径。原告对涉案房地产依法不享有物权期待权。需要指出的是，商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为。该是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，其并不具有物权变动性质，不产生不动产物权设立或变动的效力。2.原告未办理涉案房产过户登记的原因系归因于其自身。最高人民法院《理解与适用》对上述第28条“条文理解”中指出：“能够归责于买受人的原因，可以分为三个原因，其一就是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记，等”。根据原告所诉，其签订《青岛市商品房出售合同》的时间是2015年10月，但是涉案房产被抵押的时间是2013年12月10日，即原告明知该房产被抵押而仍接受其以房抵债。案涉房产未能办理过户登记的原因系归因于原告自身。且正是因为原告未及时办理过户登记，才导致该房产分别于2016年7月11日和2019年3月6日被市南法院和青岛中院查封。原告辩称因被查封而导致未能过户，与事实不符，因果颠倒。3.原告并未举证证明其购买案涉房产系“以房抵债”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”。《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。原告主张“第三人将案涉房产以674885元出售给两原告，以两原告应支付第三人的674885元房款，折抵第三人所欠淄博消防安全工程公司青岛分公司的工程款”，则其依法应举证以房抵债关系的真实性、其与淄博消防安全工程公司青岛分公司之间的债权债务关系、淄博消防安全工程公司青岛分公司与青岛信发房地产开发有限公司之间的债权债务关系，包括其之间的建设工程施工合同的签订、履行、工程款结算及相应的财务凭证、三方协议以房抵债的相关证据等。且原告举证的《青岛市商品房出售合同》第四条约定：“乙方的付款时间和付款方式由甲乙双方在本合同附件一中约定明确”。其《附件一（付款时间和付款方式）》中约定：“乙方应于2015年10月1日前，向甲方支付总房价款计人民币674885元”。该合同及附件中均未有“以两原告应支付第三人的674885元房款，折抵第三人所欠淄博消防安全工程公司青岛分公司的工程款”的意思表示。需要指出的是，原告作为提出执行异议的案外人，依法本应负有对其所主张事实的举证责任，但其在（2019）鲁02执异383号案件听证过程中，却故意拒不提供所谓“以房抵债”的证据，其怠于举证、消极诉讼，依法应承担相应民事责任。综上，原告对涉案房产依法不享有足以排除强制执行的民事权益，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。第三人信发公司陈述称，一、信发公司将房屋抵顶给原告，当时办理了网签登记，据第三人所知，2015年原告就在涉案房屋居住。至于为何原告没有办理房产证原因是当时在其房产证由第三人向中国银行抵押贷款，后第三人没有偿还贷款，中国银行提起诉讼并将涉案房屋查封，2019年上半年第三人才将该贷款偿还完毕，2019年8月份中国银行的查封才解除。本案被告查封是在2019年3月份，因此，不是原告不想办理房产证，原告也多次要求第三人办理房产证，但第三人无法帮助其办理房屋，原告有6套房屋，并非唯一的房屋。二、对于“以房抵债”能否享有物权期待权，最高人民法院的很多判例支持，但也有很多判例不支持，因此在本案中第三人认为原告享有物权期待权。三、至于房屋的抵押权是否是构成原告自身有过错的原因，在最高人民法院中也有判例，认为房屋抵押权不属于买受人的过错。综上，第三人认为该房屋在4年前已经交付原告使用，双方的抵顶也是真实的意思，应当支持原告的诉讼请求。第三人圣宝公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据及质证意见如下：证据一：执行裁定书。证明事项：2019年8月14日，原告作为案外人的执行异议已经被法院驳回。被告、第三人质证称，对该证据无异议。证据二：青岛市商品房出售合同、青岛市不动产登记信息查询结果证明。证明事项：1、2015年10月8日，原告与第三人签订《青岛市商品房出售合同》，约定第三人将涉案房产销售与原告，总价款674885元；2、涉案房屋已网签并登记备案。被告质证称，对该证据的真实性不予认可，涉案房屋2015年11月份交电费的人是戚风，网签合同是后补的，因为网签合同是在黄岛房地产交易中心备案的，黄岛房地产交易中心在房产登记方面涉及到刑事问题。执行审查阶段，原告方有充足的举证时间，但原告方没有提供该份证据的原件，均没有签字也没有盖章。另外，所谓的销售合同是真实的，也是“以房抵债”的协议，并不是真实的房屋买卖合同。第三人信发公司质证称，对该证据的真实性予以认可。证据三：山东省住宅专项维修资金专用票据。证明事项：2015年10月8日，原告为网签已预先缴纳住宅专项维修资金。被告质证称，对该证据的真实性无异议，但是对证明事项有异议，因为业主的姓名是代码，代码不能证明房屋维修资金是原告交纳的，也可能是别人交纳。第三人信发公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项也无异议。证据四：销售不动产统一发票（发票联合办证联）。证明事项：2016年4月29日，第三人向原告出具销售不动产统一发票，涉案房产具备办证条件。被告质证称，对该证据的真实性无法确认，不是税务局确认的，是原告与第三人之间开具的。对证明事项也有异议，开票日期是2016年4月份，开票时间是在涉案房产被抵押之后，恰恰能证明不能过户的原因属于原告自身造成的，也能说明2015年10月8日所谓的网签备案是虚假的。第三人信发公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项也无异议。证据五：居民客户用电业务申请书、青岛暖万家供热有限公司客户业务受理单。证明事项：2015年11月，原告为使用涉案房屋而办理用电供暖变更手续。被告质证称，对证据的真实性无法确定，对证明事项有异议，两份申请书和业务受理单，载明的申请人是孙丽，只是原告单方面的申请，不能证明其诉讼请求。第三人信发公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项也无异议。证据六：电费、物业费（水费）收据。证明事项：原告自2015年10月至今一直在使用涉案房屋。收据所显示的最早交纳物业费、水费、电费的时间是2016年8月份，部分为物业费、水费、电费单据所保留。被告质证称，通过物业费缴费单的出现业主正规名字的时间是2018年7月份，此前所载明的名字是涉案房屋的房号，再次证明房屋买卖是造假的，是不合理的。第三人信发公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项也无异议。证据七：青岛市不动产登记信息。证明事项：1、涉案房屋在2013年12月10日被第三人抵押给中国银行青岛贵都支行，结束日期2014年12月9日，注销日期2019年1月21日；2、2016年7月11日，涉案房屋被青岛市市南区人民法院查封，结束日期2019年7月10日，注销日期2019年8月5日；3、2019年3月6日，涉案房屋被青岛市中级人民法院查封，结束日2022年3月5日。被告质证称，对该证据的真实性无异议。第三人信发公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项也无异议。证据八：淄博消防安全工程公司青岛分公司与信发房地产公司第三人签订的《信发第五城市消防改造维修工程施工合同》、《工程竣工验收单》、《消防设施移交记录》、信发房地产公司第三人向淄博消防安全工程公司青岛分公司的付款记录。证明事项：1、原告二承包经营的淄博消防安全工程公司青岛分公司于2014年5月承包信发房地产公司第三人信发第五城市消防改造维修工程，工程约定总造价1044000元，工期自2014年5月20日至7月20日，现该工程已竣工并验收合格；2、信发房地产公司第三人仅向施工方支付了部分8万元工程款，在签订房屋买卖合同时，信发房地产公司第三人尚欠施工方964000元（双方之间签订的是包死价施工合同964000元是根据施工合同计算出来的，金额不包含施工合同外追加工程的签证金额）。被告质证称，对证据的真实性无法确认，施工合同没有签订时间，所谓的工程竣工验收单、消防设施移交记录的时间显示是2018年12月12日，所谓的从银行打印的网上受理的显示是青岛庆都商贸有限公司，备注是代奥利德付，这也证明并非原告所说的是信发房地产公司第三人支付。另外，该组证据本身也无法证明原告、第三人及淄博消防安全工程公司青岛分公司三方的“以房抵债”的意思表示，其基础事实是不真实的。第三人信发公司质证称，对证据的真实性无异议，施工合同上有约定时间，开工时间是2014年5月20日，对于庆都公司与信发房地产公司第三人是关联公司，有同一个实际控股人。工程已结算完毕，但是因为时间比较久，当时项目负责人已经不在职了，找不到结算材料，对于结算金额也不清楚，有待落实。对原告方所主张的欠付工程款的金额需要回去落实，只是知道“以房抵债”的事实是真实的。证据九：案外人与淄博消防安全工程公司签订的《合作承包经营协议书》两份。证明事项：1、原告二自2012年11月开始承包淄博消防安全工程公司青岛分公司，承包期限三年，至2015年11月7日；2、该分公司由原告二自主经营、独立核算、自负盈亏，除每年向总公司缴纳管理费外，其余收入归原告二。被告质证称，两份合同的甲方是淄博消防安全工程公司，而非原告所主张与其存在“以房抵债”协议关系的淄博消防安全工程公司青岛分公司。两份证据与本案所说的施工合同是否真实与原告所证明的事项没有关联，这一份合同中没有整个施工合同结算的过程。第三人信发公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项也无异议。证据十：淄博消防安全工程公司关于本公司青岛分公司经营模式和青岛信发房地产开发有限公司欠付青岛分公司工程款的说明。证明事项：1、淄博消防安全工程公司青岛分公司系原告二马继承承包经营；2、淄博消防安全工程公司同意，马继承和其配偶以674885元的价格购买青岛信发房地产开发有限公司开发的位于青岛市经济开发区户房产，马继承和其配偶应支付青岛信发房地产开发有限公司的674885元房款，折抵青岛信发房地产开发有限公司所欠淄博消防安全工程公司青岛分公司的工程款674885元；3、马继承与青岛分公司之间如何结算，由马继承和青岛分公司自行处理。被告质证称，关于淄博消防安全工程公司青岛分公司“以房抵债”法律关系是否能排除执行，并不是淄博消防安全工程公司以公司说明而产生能证明的。第三人信发公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项也无异议。证据十一：结婚证。证明事项：两原告系夫妻。被告质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项也无异议。第三人信发公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项也无异议。被告提交证据及质证意见如下：证据一：（2015）青民一初字120号民事判决书一份，证明我方申请债权的是金钱债权。原告质证称，对该证据无异议。第三人信发公司质证称，对该证据无异议。证据二：（2018）鲁02执893之一执行裁定书及协助执行通知书各一份，证明青岛中院查封涉案房产是2019年3月6日至2022年3月5日。被告方是轮后查封，涉案房产的首封人是中国银行，首封时间是2016年7月份。在市南法院执行时原告方针对涉案房屋提出过执行异议，但不清楚是否是针对中国银行的首封提出的，结果是被驳回了。原告质证称，对该证据无异议。第三人信发公司质证称，对该证据无异议。原告补充证据及质证意见如下：证据一：原告购买防盗门收款收据及原告购买豆浆机收款收据共两份，证明原告入住涉案房屋后安装了防盗门，购买了生活设施，原告已经实际使用。证据二：物业收费单据，证明原告自2015年入住之后，交纳物业管理费和代收水费的情况，证明原告已经实际入住。证据三：电费收费发票，证明事项同上。证据四：2017-2019年供热费缴费发票，没有找到2015、2016年的供热发票，因供热单位发生相关变化不能提供。被告质证称，对证据一的真实性有异议，对证明事项有异议。无法证明与原告有关。对证据二的真实性有异议，相关信息也无法证明与原告有关。对证据三的真实性有异议，本次举证的是2017年的发票，也无法证明其主张的入住时间。对证据四的真实性有异议，本次举证的是2017年之后的发票，也无法证明其主张的2015年入住的事实。在执行异议审查阶段，执行部门已经给其足够的举证期限，其均未提交本次开庭提交的证据，其效力存疑。第三人信发公司质证称，对证据的真实性和证明事项均无异议，原告确实已经实际入住。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、执行依据：(2015)青民一初字第120号民事判决书判决圣宝公司向新时代公司返还2500万元及违约金，信发公司在抽逃出资2400万元本息范围内对圣宝公司不能清偿部分承担补充赔偿责任。新时代公司据以执行的为一般债权2、查封情况：2016年7月11日，涉案房屋被青岛市市南区人民法院查封，结束日期2019年7月10日，注销日期2019年8月5日；2019年3月6日，青岛市中级人民法院以（2018）鲁02执893号之一执行裁定书轮候查封信发公司名下户包含涉案房屋在内的六套房屋，结束日期为2022年3月5日。3、案件来源：孙丽、马继承向本院提起执行异议，本院（2019）鲁02执异383号执行裁定书驳回了孙丽、马继承的异议请求。孙丽、马继承提起本案诉讼。4、排除强制执行的法律依据和事实依据：法律依据：案外人孙丽、马继承主张排除执行的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条。事实依据：案涉房屋购房合同签订时间为2015年10月8日。同日进行网签备案并缴纳住宅专项维修资金。孙丽、马继承主张，淄博消防安全工程公司青岛分公司承包信发房地产公司的消防工程，孙丽、马继承为公司内部承包人，消防工程结算的工程款为854000元，其中674885元以涉案房屋抵偿。信发房地产公司则主张其与孙丽、马继承之间已经通过房屋抵顶全部工程款，不存在欠付工程款。孙丽、马继承提交用电申请记载时间为2015年11月3日、供暖申请记载时间为2015年11月9日，其还提交2016年之后部分物业费、水电费单据，能够证明涉案房屋被查封前，孙丽、马继承已经占有房屋。房屋未办理过户登记系由于房屋抵押于中国银行，后被市南法院、中院查封。5、其他事实：涉案房屋在2013年12月10日被信发房地产抵押给中国银行青岛贵都支行，结束日期2014年12月9日，注销日期2019年1月21日。两原告之间系夫妻关系。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证。本院认为，双方争议焦点问题为，孙丽、马继承就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，信发公司与孙丽、马继承之间均确认双方存在消防工程施工合同关系，双方虽然对抵债的债权数额有争议，但对于抵债法律关系均认可。可视为债务履行期满之后达成的以房抵债协议。债务履行期届满后达成的以物抵债协议属于诺成性合同，在抵债物尚未交付债权人的情况下，只要不存在恶意串通损害第三人利益及虚假诉讼等造成合同无效的情形，债权人对于抵债物，依据新债的法律关系，享有物权请求权。其次，信发公司与孙丽、马继承之间以以物抵债的法律关系为基础签订房屋买卖合同且已经网签备案并缴纳房屋维修基金，房屋已经交付，双方之间已经形成新的债权债务关系，应当按照新债新偿的法律关系处理。孙丽、马继承基于商品房买卖合同关系对涉案房屋享有物权期待权。再次，孙丽、马继承能够排除执行行为，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定予以审查。本案中，信发公司与马继承在2015年10月8日签订合同并网签备案。孙丽、马继承提交用电申请、供暖申请记载时间均在2015年11月，可以认定合同签订及占有房屋均在查封之前。房屋对价为欠付工程款的债权，未能过户系由于涉案房屋存在有其他权利负担。因此，符合28条规定的排除执行要件。而且，网签备案及房屋交付的事实，也具有佐证房屋交易真实性的证明效力。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：不得执行青岛市经济开发区户房屋。案件受理费10549元，由青岛新时代科技发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 王 楷审判员 潘红燕审判员 马 喆二〇二〇年五月二十一日法官助理王明书记员左晓春书记员张旭