襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0602民初442号原告：郝建平，男，汉族，1970年3月12日出生，自由职业者，住湖北省襄阳市襄城区，委托诉讼代理人：袁新瑞，湖北法正大（襄州）律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：冯延平，男，汉族，1963年9月15日出生，自由职业者，住湖北省襄阳市襄城区，委托诉讼代理人：马经明，湖北百龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：徐晓雄，湖北百龙律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。原告郝建平与被告冯延平租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝建平及其委托诉讼代理人袁新瑞、被告冯延平的委托诉讼代理人马经明、徐晓雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝建平向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告房屋租赁关系已于2019年12月25日解除；2、请求依法判令被告立即腾退案涉租赁房屋；3、判令被告支付欠付租金2493元（从2019年11月21日计算至合同解除之日2019年12月25日为35天，标准26000元/年，35天为2493元）；4、判令被告参照房屋租金标准承担从解除之日至腾退完毕之日的房屋占用费（标准26000元/年）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告郝建平几年来从襄阳汉江大桥养护管理中心（襄城区二桥头）租赁了房屋，被告是从郝建平处转租部分房屋从事经营,每年租金26000元，双方之间没有签订书面房屋租赁协议，原告向郝建平支付租金的使用期限已经于2019年11月20日到期。由于原告想将房屋收回扩大经营，但是被告拒不腾退房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”和第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之间通知承租人。”原告委托诉讼代理人于2019年12月12日向被告邮寄了解除租赁关系的《律师函》并限定被告收到函后10日内腾退完毕，被告于2019年12月14日收到该《律师函》，但至今没有腾退房屋。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：第一组证据：1、原告与襄阳汉江大桥养护管理中心的房屋租赁合同《出租出借合同书》一份；2、原告以自己的名义交房租费收据两张；3、案外人李海林的房屋转租承诺；4、原告以李海林的名义交房租费收据两张；5、2011年-2013年李海林对原告出具的房租收据。该组证据拟证明：1、原告于2019年7月参加襄阳汉江大桥养护管理中心委托湖北长信拍卖有限公司的房屋公开招租活动，并从襄阳汉江大桥养护管理中心处取得2019年7月15日至2022年7月14日的房屋租赁权并交纳了房租；2、2019年7月以前多年以来由李海林从襄阳汉江大桥养护管理中心承租房屋，原告以李海林的名义直接向襄阳汉江大桥养护管理中心缴纳房租，即原告享有2019年7月以前的房屋租赁权的事实；3、原告拥有合法的房屋租赁权，故原告起诉解除与被告的房屋租赁关系的主体适格；4、《出租出借合同书》第11条约定，“原告不得将房屋转租”，原告解除合同是遵守合同约定。第二组证据：1、被告缴纳房租的微信转账记录；2、原、被告间谈话的录音。该组证据拟证明：1、被告从原告处租赁房屋；2、被告租赁房屋于2019年11月20日到期。第三组证据：1、解除租赁关系委托书；2、律师函；3、邮件交寄单收据以及邮寄照片；4、邮件查询。该组证据拟证明：1、原告于2019年12月10日委托袁新瑞律师解除与冯延平的租赁关系；2、原告于2019年12月12日向冯延平邮寄了解除租赁关系的律师函，律师函内容为：双方没有签订书面房屋租赁协议，被告租金的使用期限已于2019年11月20日到期，郝建平要求解除与被告的房屋租赁关系，并限被告收到本律师函之日起10日内房屋腾退完毕，双方的合同解除时间为被告收到本律师函之日起第11日；3、被告于2019年12月14日收到律师函，没有在合理期限内腾退房屋，原告无奈于2020年1月15日提起诉讼。第三组证据为“拍卖成交确认书”，确认了2019年7月9日，原告郝建华通过竞拍取得汉江大桥（长虹桥）由南向北第三间的房屋租赁权，本案案涉租赁物指向明确。被告对原告所举第一组证据1真实性无法认定，关联性有异议，不能清楚指向本案案涉的房屋。对原告所举的第一组证据2、3、4、5的真实性关联性被告均有异议。被告对原告所举第二组证据1认为不能证明为被告交纳的房租，庭后核实。被告对原告所举第二组证据2认为录音内容不能证明原告拟证明的内容。被告对原告所举第三组证据真实性无异议。被告对原告所举第三组证据的质证意见为已过举证期限。被告冯延平辩称，1、原告的诉请内容不具体，案涉房屋的位置、面积、房号不明确。2、原告的诉讼主体不适格，无任何产权基础，其诉请无事实和法律依据。3、被告系破产企业下岗职工，自谋生路艰难度日，受新冠××疫情影响经营惨淡。综上，请求驳回原告的诉请。被告为支持其主张，提交证据如下：署名欧阳平姣的证人证言一份，内容为：今转租二桥下场地70㎡给宋红萍经营使用，房租每年壹万伍仟元整，房租从2011年11月20日起始，房租由刘爱平代收。注：该门（卷闸门）由欧阳平姣出资安装。拟证明2011年11月20日始被告和欧阳平姣签订房屋租赁合同，租金由原告妻子代收，场地由被告妻子使用。原告对被告所举的证据认为证人证言根据证据规则应出庭接受质证才能作为定案依据，即使证据属实，但只能证明2011年被告从欧阳平姣处租过房子，但欧阳平姣于2011年即已离开停止租赁关系，原告对诉争房屋对被告享有出租人的权利。根据庭审举、质证，本院认定以下事实：原告郝建平将其承租的襄城长虹桥下从南向北第三大间门朝西的房屋隔成三间后，将靠南的一间出租给案外人用于经营渔具商行，靠北的两间房屋自2011年出租给本案被告冯延平至今，被告分别用于制作铝合金以及开商店，租金交给原告。2019年7月15日，襄阳汉江大桥养护管理中心（出租方、甲方）与原告郝建平（承租方、乙方）签订《襄阳市直行政事业单位国有房屋出租出借合同书》一份，约定甲方将汉江大桥（襄城长虹桥）的从南向北第三间（含本案案涉房屋）、建筑面积141.8平方米的房屋出租给原告，用于建材仓库使用，期限自2019年7月15日至2022年7月14日，年租金为19667元。因原、被告间不存在书面租赁合同，对租赁期限也无约定，原告现欲收回房屋，故原告于2019年12月12日向被告邮寄“律师函”一份，内容为“冯延平先生和宋江萍女士，你们好！湖北法正大（襄州）律师事务所接受郝建平先生的委托，依法指派袁新瑞律师为其代理人，处理郝建平与你们房屋租赁纠纷事宜。现就郝建平与你们房屋租赁纠纷的相关事实和法律问题，正式函告于你们，依据郝建平的陈述及审查他提供的相关资料，初步认定如下事实：1.郝建平几年来是从襄阳汉江大桥养护管理中心租赁的房屋；2.你们是从郝建平处转租部分房屋从事门店经营；3.你们与郝建平之间截至目前没有签订书面房屋租赁协议；4.你们向郝建平支付租金的使用期限已经于2019年11月20日到期。根据上述认定的事实和法律规定及征询当事人的意见，特提出如下法律意见：1.根据《中华人民共和国合同法》第215条规定‘租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。’由于你们与郝建平之间没有签订书面房屋租赁协议，故应当认定为不定期租赁。2.根据《中华人民共和国合同法》第232条规定‘当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。’经征询当事人郝建平的意见，郝建平强烈要求解除与你们的房屋租赁关系，现正式通知你们解除与你们的房屋租赁关系，并限你们收到本律师函之日起10日内将房屋腾退完毕，双方的合同解除时间为你们收到本律师函之日起第11日。3.请你在收到本函后尽快腾退房屋，否则，本律师事务所将接受郝建平先生的进一步委托，向人民法院提起诉讼，以保护郝建平先生的合法权益。”被告于2019年12月25日收到函件，但迟迟未腾退房屋，也未支付2019年11月20日之后的房租，引起诉讼。又查明，案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证。本案争议焦点如下：一、原、被告间是否存在租赁合同关系。被告主张，其与欧阳平姣建立的租赁合同关系，原告只是代收租金，原告认为，欧阳平姣从原告处租案涉房屋至2011年已终止租赁搬走，其后一直由被告租赁该房屋并向原告交付租金，原告不是代收。本院认为，被告出具的署名欧阳平姣的证人证言一份，因欧阳平姣无正当理由未出庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款规定，欧阳平姣的证明不能作为定案依据，且该书面证言不能证明被告至今仍向欧阳平姣承租的该房屋。被告认可自2011年至今案涉房屋的租金一直交给原告，也无其他人向被告主张出租人权利。2019年7月15日，襄阳汉江大桥养护管理中心与原告郝建平签订《襄阳市直行政事业单位国有房屋出租出借合同书》，约定将襄城长虹桥从南向北第三间（含本案案涉房屋）、建筑面积141.8平方米的房屋出租给原告，进一步排除了其他人对该房屋存在出租权。结合原告所举的第二组证据2中原、被告间谈话的录音，故本院认定原、被告间存在事实上的租赁合同关系。二、租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中《房屋租赁合同》为无效合同。三、房屋占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应将其所占用的位于襄城长虹桥下从南向北第三间门朝西的房屋（被隔成三间）中靠北的两间的租赁房屋返还给原告，故原告请求承租方被告返还案涉租赁房屋，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然双方所签房屋租赁合同无效，但被告使用涉诉房屋进行了经营，其应参照租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。关于占用费金额的问题，原告认为，根据原告提交的录音资料，年租金为26000元，被告认为，年租金22000元。本院认为，被告既已自认年租金22000元，原告审理过程中也同意将年租金调整至22000元，本院认定本案房屋占用费为每年22000元。被告辩称疫情影响经营属实，属不可抗力的免责事由，依法予以减免两个月的占用费，从2019年11月21日欠费之日起后退两个月起计占用费，故占用费计收期间为从2020年1月21日计算至腾退完毕之日的房屋占用费，标准为22000元/年。综上，本院认为，原、被告租赁合同关系无效，被告依法应向原告腾退房屋，被告应向原告支付房屋占用费（从2020年1月21日计算至房屋腾退完毕之日止，标准按22000元/年）。本案租赁物该案涉房屋的位置明确，被告冯延平辩称原告的诉请内容不具体，与事实不符，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：一、被告冯延平于本判决生效之日起三十日内将本案案涉的其承租的位于襄阳市襄城长虹桥下从南向北第三间门朝西的房屋（被隔成三间）中靠北的两间租赁房屋腾空返还给原告郝建平；二、被告冯延平于本判决生效之日起十日内给付原告郝建平房屋占有使用费（从2020年1月21日计算至腾退完毕之日止，标准为22000元/年）；三、驳回原告郝建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告冯延平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 孙 华二〇二〇年五月八日书记员 檀小寅