云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初1662号原告蔡昌友，男，汉族，1973年10月18日生，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：915303227638673318。法定代表人陈金生，该公司执行董事。住所地：陆良县。委托代理人姜梅、肖玉梅（实习），云南言广律师事务所律师（特别授权）。原告蔡昌友诉被告陆良金泰房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法由审判员徐礼义适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告蔡昌友，被告陆良金泰房地产开发有限责任公司的委托代理人姜梅、肖玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡昌友诉称，2016年2月17日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，被告将位于昭阳区出卖给原告，商品房总价款为338346元。合同约定，合同签订之日，原告向被告支付首付款108346元，余款230000元原告向中国工商银行昭通昭阳支行进行贷款支付，被告应于2017年12月31日之前将商品房交付给原告，若被告逾期交房则应在交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天10元向原告支付违约金。逾期60日后，被告应按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告履行了付款义务，但被告却违反合同约定，于2019年11月1日才向原告交付商品房。被告逾期交房的行为构成对合同的根本违约，原告根据合同约定多次向被告主张违约金额，但被告对原告的请求置之不理，找各种理由进行推诿，拒不支付原告违约金。综上，原告为维护自己的合法权益，根据《合同法》《民事诉讼法》等相关法律之规定，现向人民法院起诉，要求：一、请求人民法院判决被告向原告支付逾期交房违约金22635.35元（计算方式为：338346元×0.01%×669天＝22635.35元）；二、请求人民法院依法判决被告向原告提交商品房质量保证书和商品房使用说明书；三、判决本案诉讼费由被告承担。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司辩称：一、根据双方合同约定，不可抗力及恶劣天气属于可以免责的事由，故因前述原因延迟交房的时间予以扣除。（一）南辰一号房屋之所以迟延交房，是因为施工方负责人董正海暴力阻工，因阻工造成的停工时间在晴雨表上已经注明停工天数共计173天。董正海的行为涉黑涉恶，已被立案查处。虽然迟延交房是由于施工方的违约行为造成的，但对答辩人来说实为不可抗力。答辩人作为南辰一号项目的建设单位，自然是不愿意见到因迟延交房而被广大业主追诉违约金的局面，可无法回避的事实就是：在整个南辰一号开发建设的过程中，施工方都在以各种无理的借口一再停工、窝工，甚至使用暴力阻工，其行为之恶劣，已经使答辩人遭受了巨大损失，为此，答辩人曾多次报警，施工方负责人董正海因涉黑涉恶被立案调查。该行为不仅是违约行为，造成了答辩人迟延交房的结果，迟延交房的原因直接源于施工方的非法停工、暴力阻工等违约行为，而施工方的暴力行为亦不受答辩人控制，答辩人更无法预料施工方会利用黑恶行径阻碍工程进度，施工方的行为于答辩人来说无疑就是不可抗力原因，故根据相关法律规定，答辩人不应该对因不可抗力原因所造成的后果承担责任。另外，答辩人还需进一步说明的就是，答辩人在整个工程项目开发建设过程中，一直积极配合，竭力履行拨款义务。无论是整个工程款拨付，或是因施工方停工、阻工，后政府相关部门介入协调，答辩人付款到专管账户、以房抵押都足以证明了答辩人在积极履行拨款义务，尽最大努力去促使工程尽早顺利完工。这些都再一次说明了答辩人并无过错，无需对无法预料及掌控的行为承担责任；（二）在南辰一号施工过程中，由于天气情况等自然原因的影响，工期必然也因此延误，而答辩人对此并无过错，故根据双方合同的约定，因天气原因延误共计212.5天应予以扣除。另外，2020年新型肺炎停工近60日，此期间为不可抗力的自然因素，同样应予扣除。二、关于违约金的计算，根据合同约定，延迟前60天按每10元一天进行计算，60天后按房款的万分之一计算，该约定非常明确，不会产生歧义，被答辩人的计算方式是明显错误的。综上，请法庭考虑本案的实际情况，依法采纳答辩人的答辩意见！庭审中，原告针对其主张，向本院提交了以下证据：一、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格适格；二、《商品房购销合同》,拟证明（1）、2016年2月17日,原、被告双方签订了《商品房购销合同》，被告将位于昭通市昭阳区出卖给原告,该商品房总价款为338346元；（2）、合同中约定被告应于2017年12月31日之前将住宅交付给原告,若被告逾期交房,应当根据合同第九条的约定承担违约责任（合同第九条:如被告逾期交房,应在交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内,按每天10元向原告支付违约金。逾期60天后，被告应按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行）；三、发票，证明原告在2016年2月17日合同签订当天向被告支付了首付款108346元的事实；四、《个人购房借款合同》，证明余款230000元，原告已经按照合同约定，通过向中国工商银行昭通昭阳支行贷款后支付给了被告。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司对原告向本院提交的证据质证如下：对证据的真实性没意见。1、合同中第九条第二项有明确的约定，因不可抗力因素和恶劣天气造成甲方不能按时交房，属于可以扣除的因素，甲方不承担逾期交房的违约责任；2、合同第九条第一项明确约定了违约金的计算方式，我们认为对计算方式应当分两段，60天之内应为每天10元，后面才按已付房款的0.01%计算。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司针对其主张，向本院提交了以下证据：第一组：营业执照、法定代表人身份证明、法人居民身份证复印件各一份，证明被告主体资格；第二组：《建设工程施工合同》两份，证明金泰·南辰1号工程系由被告发包给云南泰航建筑工程公司和云南中润建筑工程集团有限公司承建，工程约定的竣工时间为2016年12月30日；以及云南中润建筑工程集团有限公司的委托代表人是董正海，董正海也是其公司的实际项目负责人的事实；第三组：会议备忘录一份，证明证实了施工方多次停工闹事，市委、市政府、区各部门高度重视，于2017年7月30日约谈双方，参会人员包括有昭阳区住建局、信访局、劳动保障监察支队等多家单位，会议处理意见为施工方应恢复施工，并不得以任何理由阻碍施工，要求在2018年12月31日前达到交房条件。为了使工程顺利完工，金泰公司承诺打款1000万到政府监管账户，同时拿出400套房作抵押担保；第四组：拨付款凭据一份，证实金泰公司按照承诺拨款10000000.00元到监管账户，且按要求拨付给了施工方。另外，2019年5月13日金泰公司又直接拨款1061000.00元给施工方，共计支付款项10610000.00元；第五组：金泰．南辰1号项目睛雨表一份，证明在整个南辰一号工程建设过程中，因天气原因延误工期共计212.5天，因阻工造成的停工共计173天，该两项导致工期延误的时间应予以扣除。以及泰航公司也系南辰一号1、2、10栋及一层地下车库的施工方，停工时间与中润公司相同的事实。另外，2020年新型肺炎停工近60日，此期间为不可抗力的自然因素，同样应予扣除。经质证，原告对被告向本院提交的证据质证如下：对第一组证据无异议；第二组证据与我们没有关系；对第三组证据，我们也不认可，那是开发方与施工方之间的关系；对第四组证据，我们不认可，与我们无关；第五组证据根据合同法第一百一十七条的规定及在本案中开发商所援引的“雨天、无法施工”，是社会生活中常见的气候现象，可以依据社会气象常识，基于气象常识和经验，作为专业的施工企业，具有合理的方法克服一些不是过于恶劣的天气影响，因此，开发商应该按照合同约定，承担逾期交房的法律责任。本院认为，原告所有证据被告对真实性无异议，能够证明其目的，本院予以采信；被告提交的第一组证据能够证明其主体资格，本院予以采信；第二、三、四组证据与本案没有必然的联系，本院不予采信；第五组证据项目的晴雨表，系被告与第三方出具，并不是气象部门的记载，不具真实性，且无监理日志、施工日志、气象部门关于恶劣天气发布等相关依据相印证，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2016年2月17日，原告蔡昌友与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：原告首付108346元，贷款230000元向被告购买金泰·南辰1号4幢1102号房屋。原告履行了合同约定的付款义务。合同约定被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，如被告未按约定时间交房，则被告应在交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。原告蔡昌友已于2019年11月1日接房。现原告起诉来院，要求：一、请求人民法院判决被告向原告支付逾期交房违约金22635.35元（计算方式为：338346元×0.01%×669天=22635.35元）；二、请求人民法院依法判决被告向原告提交商品房质量保证书和商品房使用说明书；三、判决本案诉讼费由被告承担。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2016年2月17日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同客观真实，合法有效，原、被告双方均应自觉履行。本案中原告依合同约定主张逾期交房产生的违约损失，被告抗辩称其未按时交房系修建承包方及天气原因，被告与承包方的纠纷并不是免责的法定理由，天气原因虽属不可抗力，但被告提交的证据不足以证实在双方合同履行期间有多少天属于恶劣天气导致不能施工。2020年××即使属于不可抗力的因素，但与被告向本院提交的《建设工程施工合同》中竣工日期为2016年10月31日，竣工时间与××发生时间已超三年有余，故对其抗辩理由不予支持。按合同约定，原告交付购房款后，被告陆良金泰房地产开发有限责任公司应于2017年12月31日前将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，被告于2019年11月1日将金泰·南辰1号4幢1102号房屋交付给原告，被告应当按照合同第九条约定承担逾期交房违约责任，即交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行，故原告依照合同约定要求被告以已付款的0.01%乘以逾期天数主张逾期交房的违约金，本院予以部分支持。金泰·南辰1号4幢1102号房屋以已付房款338346元为基数，结合实际逾期天数，本院确定被告应向原告支付金泰·南辰1号4幢1102号房屋截至2019年11月1日的违约金为60天×10元＋338346元×0.01%×609天＝21205元。关于原告要求被告提交商品房质量保证书和商品房使用说明书的主张，庭审中被告称房屋未经验收，且商品房质量保证书和商品房使用说明书应是被告在相关部门的验收后出具，原告也未提交证据证实房屋已经验收，故对此诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”、参照国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第（一）款“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定，判决如下：一、由被告陆良金泰房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起三十日内，向原告蔡昌友支付金泰·南辰1号4幢1102号房屋逾期交房违约金人民币21205元；二、驳回原告蔡昌友的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费366元，减半收取183元，由被告陆良金泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  徐礼义二〇二〇年五月二十七日书记员  马晓晗