云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初863号原告：云瑞俊，男，蒙古族，1981年10月2日生，住河北省高碑店市。委托代理人：王建，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市官渡区小板桥镇中街****。法定代表人：于欣册，总经理。被告：云南东昇达房地产开发有限公司。住;'>住所：云南省昆明市陆家社区云南红星广场商业区**楼****iv>法定代表人：刘志刚，总经理。两被告共同委托代理人：黄丹丹，云南恒矩律师事务所律师，特别授权代理。第三人：刘荣洋，男，汉族，1987年4月12日生，住云南省大理白，住云南省大理白族自治州祥云县div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告云瑞俊诉被告昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司、云南东昇达房地产开发有限公司、第三人刘荣洋商品房预约纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，于2020年4月28日依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案独任审理。原告云瑞俊及其委托代理人王建、两被告共同委托代理人黄丹丹、第三人刘荣洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告向原告按《商品房认购协议书》的约定履行订立《商品房销售合同》的义务；2、如果被告不能或不愿意和原告履行订立《商品房销售合同》，向原告交付135.37㎡的房产，那请求原告判令被告向原告赔偿人民币1410555.4元的预期利益损失；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。原告的事实和理由：2017年4月1日前，被告云南东昇达房地产开发有限公司与云南航天工程物探检测股份有限公司（以下简称“航天检测中心”）达成认购意向，同意由被告向航天检测中心员工提供15套住宅供选购，经航天检测中心与被告沟通，被告同意原告获得购房资格，并认可原告参与认购报名。原告获得认购报名的资格后，看到被告提供的通知里明确表明正式签订购房合同时允许原告更名，因原告没时间长期在昆明，故原告委托航天检测中心的员工刘荣洋代理与被告签订《商品房认购协议书》，该协议对涉案房屋基本情况、总价、车位、付款方式等进行了约定，该协议由原告按照被告的通知及航天检测中心的通知，在规定的时间内缴纳20万元购房认购款。但是，于2019年1月3日11点29分，原告接到御浦馨园（原名：洋浦夫子楼）售楼部电话（135××******），称原告所购房屋因涨价需要由购房人缴纳涨价部分的房屋价款，并且在三天内办理交款事宜，逾期不办的以18%年利率计算退还认购款，但原告并没有同意办理，被告便于2019年3月20日向原告的银行账户转入20万元。经查，被告已于2019年1月17日在昆明市预售许可证，被告完全具备履行《商品房认购协议》约定的义务，但被告不按该协议履行义务，因此，原告认为，被告擅自涨价没有得到原告认可后，被告强制向原告退款，取消原告购房资格的行为已经违约，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。两被告共同答辩称，第一、本案的案由我们认为应该属于商品房预约合同纠纷，而不是预售合同纠纷。根据双方往来的材料也就是原被告提供的一个证据，双方达成的合意或者说没达成合议也好，并不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，无法直接按照认购协议确定的条款和内容直接签订商品房购销合同，双方仍需要对房屋的栋数、房号、支付方式、面积、差异处理方式、房屋交付公共设施等条款进行下一步的磋商，因此双方形成的是商品房的预约合同关系。第二、原被告双方的商品房预约合同关系已经无法继续履行，基于原告与其余被告规划方案的变更，双方在法律上和事实上都没办法继续签订商品房销售合同，现方案变更后项目的总体的经济指标、总平面图、住宅的户型、面积、朝向、结构、采光等各方面都发生了不可逆转的变化。原告认购的项目和户型与现方案的项目和户型都已经无法匹配，举例变更前的B户型建筑面积是135平方米左右，变更后B户型的面积变更为了127平方米，并且户型的整个布局也发生了一个变化。原告认购的住宅户型现已经无法找到相对应的住宅户型，双方已经没有办法继续履行一个预约合同签订正式的商品房购销合同。第三、关于原告所说的预期利益损失。首先我们认为关于预期利益损失的问题，原告主张的预期可得利益损失是所谓的房屋价格上涨后的差价损失，参照了周边小区，但他的参照我们认为并不符合实际，比如原告将巫家坝片区万科俊发等大开发商等数据来进行计算，也并不属于其所遭受的实际损失，其次，我们认为所谓的可得的预期利益损失是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。在本约合同的履行中，如果双方首约履行合同，完成合同中约定的交易，直接产生了经济利益，这种利益我们认为可以包括可得利益，但是预约合同指向的是订立本约，但其本身并没有任何交易的产生，即使在订立本约完备条款的情况下，交易的产生仍然需要依据本约合同的定立。因此如果因为一方违约，最终没有订立本约合同，对于守约方而言，他失去的仅仅是一次订立合同的机会，并没有可得利益的发生。综合本案属预约合同的性质而不是正式的商品房预售合同，预约合同与本约之间存在法律性质上的不同，商品房预约合同是以确定商品房买卖合同为标的的，其产生的是缔约请求权与商品房买卖合同所产生的履行合同的请求权并不一样。所以商品房预约合同违约仅是导致原告丧失了订立本约的机会，违约责任赔偿损失中不应该包括预期可得利益的损失，在认购协议中对此也无特殊约定的情况下，我们认为原告要求被告承担预期利益损失没有法律依据，应当予以驳回。退一步讲，即使法院判定被告要承担赔偿损失的违约责任，本案系商品房预约合同关系，也不能以商品房买卖本约合同的违约责任或者说原告单方自行计算的房价涨幅来判断被告应该承担的数额。被告作为房地产开发公司，不具有法律规定的欺诈或者一房二卖等惩罚性赔偿行为，那么本案的赔偿损失应当遵循民事赔偿中的填平原则，以原告的损失为限。被告于2014年4月23日确认收款，出具收条，又于2019年3月22日主动全额退款。关于损失金额的确定，我们认为应按照同期银行贷款利率或者说按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率来进行计算较为合适，被告经计算金额约为27136元。第三人陈述称，房屋是昆明学院盖房子的时候，我们公司有购房资格，我们有员工可以有购买权，签订协议需要缴纳20万，原告和我领导认识我就把我的名额给他了，我当时还与他签了协议，当时约定了需要签字的时候我去签字，我没有想要这个房屋，我是航天检测的员工有购买资格。原告针对其主张向本院提交如下证据：第一组：原告身份证复印件，证明：原告主体资格适格。第二组：被告企业信用信息，证明：被告的主体资格信息。第三组：关于认购洋浦夫子楼（老师城区生活基地）住宅的函，证明）住宅的函达洋浦夫子楼房地产开发有限公司向航天检测中心发函，同意向航天检测中心提供15套住宅，需要缴纳的认购金20万元，且同意在签订商品房售房合同之前允许更名，不收取费用。第四组：关于洋浦夫子楼（教师城区生活基地）认购资格名单的通知，证明：1、云南航天工程物控检测股份有限公司通知因报名人数少于所提供的房子数量，原告的委托人刘荣洋获得洋浦夫子楼房屋的认购资格；2、要求获得认购资格的员工于2017年4月12日17时前将认购金20万汇入云南东昇达房地产开发有限公司在收到认购金后三个工作日内确认，并同认购人签订认购协议并出具收据。3、认购后不办理退购、退房事宜，要求谨慎认购。第五组：委托授权书、情况说明，证明：1、原告因本人不在昆明，不能现场签订合同，特授权刘荣洋与被告签订《商品房认购协议书》。2、刘荣洋本人也作出说明，认可刘荣洋与被告签订的《商品房认购协议书》，实际出资人及购买人为云瑞俊，即本案原告。第六组：商品房认购协议书，证明：1、刘荣洋与云南东昇达房地产开发有限公司签订商品房认购协议书，协议约定，刘荣洋认购甲方开发的位于昆明市经开区房屋，面积为135.37平方米，4980元每平方米，房屋总价为674143元，车位12-15万元每个，总价款合计794143-824143元。2、协议明确约定被告在领取《商品房预售许可证》后7日内通知乙方，乙方应当在收到甲方通知后7日内与甲方签订《商品房购销合同》，3、签订《商品房购销合同》时总房款以核准的建筑面积计价为准，单价保持不变，若付款方式变动，单价则根据相应的付款方式而变动。第七组：汇款凭证，收款收据，证明：原告以云瑞俊作为实际购房人的身份直接向被告支付购房认购金20万元，被告也向原告出具收据。第八组：户型图，证明：被告当时通知航天检测中心认购房屋时向其提供的认购房屋的户型图。第九组：商品房预售许可证，证明：1、被告于2019年1月17日取得商品房预售许可证。2、在被告取得商品房预售许可证后，没有按《商品房认购协议》的约定通知原告去签订商品房销售合同。第十组：诉讼楼盘五公里范围内新建代售楼盘价目表。两被告质证称，第一组第二组，三性认可。第三组，三性不予认可，没有被告加盖的公章。第四组，三性不予认可，没有被告的签字和盖章。第五组，原告未向被告出示过，三性不予认可。第六组，三性认可。第七组，三性认可。第八组，三性不予认可，没有签字和盖章。第九组，三性认可，该许可证上批准预售栋号为2栋、6栋、7栋、9栋，结合原告提交的商品房认购协议书，在认购协议书中并没有确定房屋的一个栋号，或者说房号，所以说这个房子它属于一个不确定的状态，它是不特定的，那么我们认为商品房预售许可证与本案到底有没有关系那就不得而知了，因为这个是个不确定的状态。第十组，三性不予认可，系原告自行统计的楼盘表，我们认为没有可参考性。第三人对原告出示的证据没有意见。被告针对答辩提供以下证据材料：第一组：小区规划及B户型前后对比图，证明：本案项目原方案中20地块和21地块的经济指标因需单独核算，根据昆明市规划局的要求重新设计方案，因方案报批后审批时的调整和变更，导致项目经济指标及户型都相应发生重大变更，包括原B户型与现户型及其他意向认购的相关数据均已作出重大变化，原B户型已不复存在。第二组：退款凭证，证明：被告于2019年3月22日已将认购款20万元全额退还给原告。原告质证称，第一组，真实性合法性不认可，关联性不认可。证明目的也不认可。第二组，认可。第三人对被告的证据质证称，我不了解。本院对各方当事人没有争议的证据真实性依法予以确认，对双方争议证据，原告提交的第三组、第四组、第八组证据，因无两被告签章，本院不予采证，原告提交的第五组证据，第三人认可其签字，本院予以确认，原告提交的第十组证据，系原告自行统计所得，本院不予采证，争议观点下文评述。综上，本院认定本案案件事实如下：第三人刘荣洋（乙方）与被告云南东昇达房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房认购协议书》，协议约定，乙方认购甲方开发的位于昆明市经开区房屋，户型为：Ｂ，该房屋建筑面积135.37㎡（该认购协议书所签面积最终以产权登记部门实测面积为准），单价为：4980元／㎡，房款约674143元，车位按位置12-15万元／个，房款、车位款共计为：约794143.00-824143.00元。认购金20万元，乙方于签订协议之日一次性付清。付款方式：2017年4月10日一次性付款约20万元，签订《商品房购销合同》之日起五日内支付总房款80%，余款交房时付清。甲方在领取《商品房预售许可证》后7日内通知乙方，乙方须在收到甲方通知后7日内与甲方签订《商品房购销合同》。协议未明确约定甲方未按约定签订《商品房购销合同》时的违约责任。2017年4月1日，原告云瑞俊向第三人刘荣洋出具《委托授权书》委托刘荣洋与被告昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》。2017年4月26日，第三人刘荣洋出具《情况说明》，认可其签订的上述《商品房认购协议书》，实际出资人及购买人为原告云瑞俊。2017年4月12日、2017年4月13日，原告向被告云南东昇达房地产开发有限公司共支付20万元，被告云南东昇达房地产开发有限公司于2017年4月23日向原告开具收款收据。2019年3月22日被告昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司将20万元退还原告。2019年1月17日，被告昆明东昇达洋浦夫子楼房地产开发有限公司取得上述项目的商品房预售许可证。双方协商无果，诉至本院。本院认为：双方当事人关于买卖商品房的民事行为形成的认购协议，依法成立预约合同，预约合同是指双方当事人之间约定将来订立本约的合同，协议生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务，被告云南东昇达房地产开发有限公司未按协议约定继续履行、签订《商品房购销合同》，其行为已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，预约合同与本约毕竟存在法律性质上的不同，预约合同仅是导致守约方丧失订立本约的机会，且守约方所受经济损失应仅限于信赖损失，并不包含可得利益损失。就本案而言，双方认购协议约定的标的物即具体的某套住房，在开发商取得预售许可证前，还无法确定其具体栋号、楼层、房号等，即还没有依法确定为特定物和按照政府相关规定、进行合同登记备案；在开发商取得预售许可证之后，开发商明确表示不愿按照原协议价格继续履行合同、签订《商品房购销合同》。在此情形下，由于合同标的的不明确和合同一方的预期违约行为，本案合同不能继续履行，人民法院也无法强制履行。在已经不能履行的情况下，守约方可以追究违约方的违约责任，关于赔偿损失数额的计算问题，如前所述，《商品房认购协议书》不同于正式的《商品房购销合同》，被告云南东昇达房地产开发有限公司的违约行为不会造成原告云瑞俊的可得利益损失，本院按照中国人民银行同期贷款利率支持原告的占用期间利息损失。与原告签约的是被告云南东昇达房地产开发有限公司，应由其承担相关的违约责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、被告云南东昇达房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告从2017年4月13日起至2019年3月22日以200000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17594元，由被告云南东昇达房地产开发有限公司承担594元，由原告自行承担17000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审判员  孙劲松二〇二〇年五月八日书记员  温梦亭