福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初6103号 原告（反诉被告）：泉州市赣湘楼餐饮管理有限责任公司，住所地：福建省泉州经济技术开发区崇尚街3号益辉服饰公司厂房一层。 法定代表人：胡建财，执行董事。 委托诉讼代理人：林永权，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伟明，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：福建省泉州市益辉服饰有限公司，住所地：福建省泉州市经济技术开发区崇尚街3号。 法定代表人：牟维英，执行董事。 委托诉讼代理人：黄昌榕，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘立华，福建君州律师事务所律师。 原告泉州市赣湘楼餐饮管理有限责任公司（以下简称：赣湘楼公司）与被告福建省泉州市益辉服饰有限公司（以下简称：益辉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。益辉公司于2019年12月27日向本院提起反诉，本院依法受理反诉请求。原告赣湘楼公司的委托诉讼代理人林永权、黄伟明，被告益辉公司的委托诉讼代理人刘立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赣湘楼公司向本院提出诉讼请求：1.益辉公司继续履行2017年6月12日签订的《租赁合同》并履行接收2019至2020年度房屋租金的合同义务（继续履行总租金为340800元）；2.本案全部诉讼费用由益辉公司承担。事实和理由：2017年6月12日，赣湘楼公司与益辉公司签订《租赁合同》，就租赁泉州经济技术开发区崇尚街3号宿舍1楼事宜达成协议，租金按年结算。合同签订后，赣湘楼公司依约向案外人卓秀卿（益辉公司原股东）支付租金，恪守租赁合同约定并在租赁物上投入资金装修、经营。2019年1月25日，益辉公司的股东由卓秀卿、李振辉变更为陈永红、牟维英。了解到股东变更后，赣湘楼公司立即与卓秀卿取得联系，但卓秀卿自始至终均予以回避，不予答复。赣湘楼无奈下以邮寄信件、张贴通知的方式尝试与益辉公司新股东取得有效沟通以顺利支付租金，但均无法取得联系。仅益辉公司新股东陈永红的哥哥陈永春告知赣湘楼公司称租金事宜需要与原股东卓秀卿联系。2019年11月7日，益辉公司新股东陈永红向赣湘楼公司发出《通知函》，函称赣湘楼公司自2019年8月1日起超过15日未支付年度租金已构成违约，并要求赣湘楼公司自行搬离租赁物，否则将采取停水停电等强制措施。2019年11月11日，赣湘楼公司向益辉公司邮寄《回复函》遭拒收。2019年11月14日，益辉公司向赣湘楼公司邮寄《通知函》，要求赣湘楼公司搬离租赁物，否则将采取停水停电等强制措施。赣湘楼公司对于履行案涉租赁合同、按时缴纳房屋租金已尽最大努力，主客观上均不存在违约的意思表示或行为。租金的接收对象、账户发生变化，益辉公司作为出租方却怠于履行通知及协助接收房屋租金的义务。赣湘楼公司为维护自身合法权益，提起诉讼。 益辉公司辩称，第一，赣湘楼公司逾期支付租金的违约事实清楚，赣湘楼公司主张益辉公司怠于履行通知义务和协助义务不实；第二，双方签订的《租赁合同》合法有效，益辉公司依法享有合同约定解除权；第三，益辉公司行使合同解除权符合合同约定和法律规定，《租赁合同》已于2019年11月9日解除，赣湘楼公司要求继续履行合同于法无据。 益辉公司向本院提出反诉请求：1.确认益辉公司与赣湘楼公司签订的《租赁合同》已于2019年11月9日解除；2.赣湘楼公司立即返还租赁房屋给益辉公司；3.赣湘楼公司向益辉公司支付2019年8月1日至2019年11月7日期间的租金22720元；4.赣湘楼公司比照《租赁合同》租金标准支付2019年11月8日至返还租赁房屋给益辉公司之日止的占用费（暂计至2019年12月25日为11123.33元）；5.赣湘楼公司向益辉公司支付自2019年8月1日起按3‰/天标准计算的逾期付款滞纳金（暂以欠付的租金和占用费33843.33元为基数计算至2019年12月25日止）；6.赣湘楼公司支付拖欠的水电费共计12808.8元；7.赣湘楼公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：赣湘楼公司与益辉公司签订《租赁合同》，对租赁地址、面积、租金金额、租金交付方式、物业管理费、水电费等事项进行了约定。该合同并约定，赣湘楼公司如违约超过15日未交租金，益辉公司有权终止租赁关系并按租金的3‰收取滞纳金。合同签订后，赣湘楼公司依约按年度支付了2017年8月1日至2019年7月30日的租金。2019年3月21日，益辉公司在租赁房屋张贴《公告》，告知各租户收取租金及水电费的四个银行收款账户。赣湘楼公司向上述《公告》中所记载的收款账户支付了2019年4月17日至2019年11月25日期间的水电费。因赣湘楼公司已严重逾期，直至2019年11月7日仍未依约支付2019年8月1日至2020年7月30日的租金85200元，故益辉公司于当日发出《通知函》，书面通知赣湘楼公司解除合同并要求其限期返还房屋。赣湘楼公司并不存在履约的障碍，其逾期支付租金行为系主观恶意，益辉公司依据案涉合同行使合同解除权符合合同约定及法律规定，案涉合同已于2019年11月9日解除。 赣湘楼公司对益辉公司的反诉辩称，第一，益辉公司以约定解除的方式要求解除《租赁合同》并要求返还租赁物，没有事实和法律依据；第二，益辉公司的新旧股东未以合理方式告知赣湘楼公司租金的缴纳方式，不存在赣湘楼公司无正当理由未支付租金而导致违约的情形；第三，案涉《租赁合同》应继续履行，赣湘楼公司自承租案涉租赁场所以来，已投入大量财力、精力，赣湘楼公司没有违约的必要。如涉案《租赁合同》解除，赣湘楼公司将会造成极大的财产、人力资源损失；第四，赣湘楼公司在得知并确认益辉公司的租金收款账户后，已将拖欠租金支付给益辉公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方证据无异议的，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、赣湘楼公司员工与号码为059××××7511机主的短信聊天记录，不能证明该机主与本案具有关联性，且未提供原始载体，不予采信。记载对话时间为2019年2月25日及2019年4月24日的两段录音，无法证明被录音对象与本案的关联性，亦不予采信；二、代益辉公司收取水电费的人员陈永春，未经益辉公司授权，其有关案涉租金缴纳联系人的陈述，对益辉公司不具有拘束力。赣湘楼公司提供其员工于2019年7月10日与陈永春的通话录音，主张益辉公司拒绝告知租金支付方式，理由不充分；三、益辉公司于2019年1月25日登记股权变更，由原股东卓秀卿、李振辉变更为新股东牟维英、陈永红，法定代表人由卓秀卿变更为牟维英。赣湘楼公司依据其员工万琼瑜与案外人卓秀卿2019年7月10日短信及微信往来记录，主张益辉公司拒绝告知租金支付方式，依据不足；四、赣湘楼公司于2019年7月30日邮寄给益辉公司的《致益辉服饰公司卓总的一封信》，因邮寄人提供收件电话为案外人卓秀卿，邮件被退回。赣湘楼公司据此主张益辉公司拒绝告知租金支付方式，缺乏依据，不予采纳；五、赣湘楼公司提供的报警回执，仅记载报警人为杨文明，报警事项为租赁纠纷，没有记载报警具体事由、租赁房屋地点及对方当事人，不足以证明与案涉房屋具有关联性，不予采信；六、益辉公司主张其向赣湘楼公司直接送达有关变更租金水电支付方式的《公告》，赣湘楼公司对证据的真实性无异议，但未收到该《公告》，且认为无法依据《公告》的内容认定益辉公司已履行变更收款账户的义务。本院认为，赣湘楼公司对案外人陈永春与案外人魏德保（赣湘楼公司采购人员）的微信聊天记录真实性无异议，根据该微信聊天记录显示，魏德保曾于2019年6月22日下午14时36分向陈永春发送一张《公告》的照片以确认是否是向《公告》载明的账户支付水电费，据此可认定赣湘楼公司已收到益辉公司的《公告》。该《公告》载明，益辉公司将其法定代表人牟维英的银行账户作为收取水电费、租金的账户，故益辉公司已履行了告知收款账户的义务。结合牟维英的银行流水记录，可体现赣湘楼公司收到《公告》后，已自2019年4月17日起就通过其法定代表人胡建财的银行账户向《公告》载明的银行账户支付水电费。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赣湘楼公司与益辉公司于2017年6月12日签订《租赁合同》，约定赣湘楼公司向益辉公司租赁址在泉州市经济技术开发区××街××宿舍××楼的房屋，租赁期限自2017年8月1日起至2023年7月30日止，租赁房屋面积为710平方米，年租金为85200元。自合同签订之日起，赣湘楼公司应支付21300元作为押金至合同期满无息退还。每月物业管理费为1.5元／平方米，如赣湘楼公司违约超过15天未交租金，益辉公司有权终止租赁关系并按租金的3‰收取滞纳金。赣湘楼公司应承担租赁期间产生的水电费，合同并未约定付款账户。双方签订合同后，赣湘楼公司于2017年7月向益辉公司原股东卓秀卿银行账户支付2017年8月1日至2018年7月30日的租金85200元，于2018年7月向益辉公司原股东卓秀卿银行账户支付2018年8月1日至2019年7月30日的租金85200元。因益辉公司股权变更，益辉公司于2019年3月21日向赣湘楼公司发出一份《公告》，载明益辉公司因办理厂房交接过户，变更租金、水电费缴纳账户为益辉公司新法定代表人牟维英的四个银行账户。赣湘楼公司收到《公告》后，自2019年4月17日起，向《公告》记载的益辉公司新法定代表人牟维英的银行账户转账支付水电费。自合同签订起至2019年11月，除2018年12月、2019年1月、2月水电费12808.8元漏缴外，赣湘楼公司均按时缴纳水电费。赣湘楼公司于2019年11月21日提起本案诉讼。诉讼过程中，赣湘楼公司于2020年3月7日向牟维英银行账户支付租金85200元及部分漏缴的水电费5782.8元。益辉公司于2020年3月9日退回部分租金38647.67元。 另查明，案涉租赁场所已取得房屋所有权证，登记的地址为泉州经济技术开发区××地块泉州市××宿舍楼，房屋所有权人为益辉公司。益辉公司于2019年1月25日登记股权变更，由原股东卓秀卿、李振辉变更为新股东牟维英、陈永红，牟维英持70%股份，陈永红持30%股份。当日，法定代表人由卓秀卿变更为牟维英。 本院认为，双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应依照案涉合同的约定履行义务。本案的争议焦点在于是否有合理的事由阻却赣湘楼公司履行支付租金的义务。首先，益辉公司已通过《公告》的形式向赣湘楼公司告知股权变更后的租金、水电费的支付方式和收款账户，赣湘楼公司可直接向变更后的收款账户支付当年租金。其次，根据合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方在案涉合同中对租金支付账户没有约定，即便赣湘楼公司否认收到《公告》，仍可依照双方之前的交易习惯，继续向原支付账户支付租金；再次，即使益辉公司确实存在不告知收款账户、拒绝受领租金的情况，根据合同法规定，赣湘楼公司因前述原因无法支付租金，可以选择提存以维护其自身权利。综上，赣湘楼公司主张其无法支付租金的理由不成立，本院不予采信。根据双方约定及交易习惯，赣湘楼公司应于2019年7月左右支付下一年度租金，但截至2019年11月，赣湘楼公司仍未支付，已明显超过合同约定的15日履行期限。赣湘楼公司无合理事由逾期支付租金的行为已构成根本违约，益辉公司依约享有合同解除权。根据合同法相关规定，益辉公司解除合同，应当通知赣湘楼公司。合同自通知到达时解除。益辉公司发出解除合同的《通知函》到达赣湘楼公司的时间为2019年11月14日，案涉《租赁合同》于当日解除。益辉公司主张解除合同，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。赣湘楼公司要求继续履行合同，理由不成立，本院不予支持。 益辉公司主张赣湘楼公司支付自2019年8月1日起至合同解除之日即2019年11月14日止的租金，符合双方约定及法律规定，予以支持。益辉公司主张赣湘楼公司参照案涉合同约定的租金标准支付自解除之日次日起至实际腾空房屋之日止的房屋占用损失，符合法律规定，本院予以支持。但上述租金及房屋占用损失应扣除赣湘楼公司已支付的租金46552.33元（85200元－38647.67元）。益辉公司要求赣湘楼公司支付水电费12808.8元，符合双方合同约定，但诉讼过程中赣湘楼公司已支付5782.8元，故本院予以部分支持7026元（12808.8元－5782.8元）。 益辉公司要求赣湘楼公司按租金的3‰按日支付滞纳金，但滞纳金为行政法范畴内的表述，本案双方约定的滞纳金实际应为违约金。益辉公司主张以截至2019年12月25日的租金及房屋占用损失共计33843.33元为基数计算违约金，符合双方的合同约定，本院予以支持。但双方约定的利率过高，本院酌定调整为按日1‰计付。因赣湘楼公司已于2020年3月7日主动支付拖欠租金，违约金应计至该日止（自2019年8月1日至2020年3月7日共计220日），故赣湘楼公司应支付的违约金为7445.53元（33843.33元×1‰/日×220日）。益辉公司超过核定的违约金请求，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、泉州市赣湘楼餐饮管理有限责任公司与福建省泉州市益辉服饰有限公司签订的《租赁合同》于2019年11月14日解除； 二、泉州市赣湘楼餐饮管理有限责任公司应于本判决生效之日起二十日内向福建省泉州市益辉服饰有限公司腾空交付址在泉州经济技术开发区××地块泉州市××宿舍楼一楼的房屋； 三、泉州市赣湘楼餐饮管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向福建省泉州市益辉服饰有限公司支付2019年8月1日起至2019年11月14日止的租金及自2019年11月15日起至实际腾空交付房屋之日止的房屋占用损失（租金及房屋占用损失均以年租金85200元为标准按日计算，但应扣除泉州市赣湘楼餐饮管理有限责任公司已支付的46552.33元）； 四、泉州市赣湘楼餐饮管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向福建省泉州市益辉服饰有限公司支付逾期付款违约金7445.53元； 五、泉州市赣湘楼餐饮管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向福建省泉州市益辉服饰有限公司支付尚欠的2018年12月及2019年1月、2月的水电费7026元； 六、驳回泉州市赣湘楼餐饮管理有限责任公司的诉讼请求； 七、驳回福建省泉州市益辉服饰有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费6412元，由泉州市赣湘楼餐饮管理有限责任公司负担。反诉受理费3412元，由泉州市赣湘楼餐饮管理有限责任公司负担1608元，由福建省泉州市益辉服饰有限公司负担1804元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王清波 人民陪审员  沈继彬 人民陪审员  熊太祥 二〇二〇年五月十二日 法官 助理  林钢泉 书 记 员  庄 恺 本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 窗体底端 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。