广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初18122号原告（反诉被告）深圳市长盛永泰实业有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道人民南路国贸大厦**，统一社会信用代码91440300MA5F3QG41X。法定代表人周宏亮。委托代理人马少丽，广东法方律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳镜面芝华医疗美容门诊部，住所地，住所地深圳市宝安区新安街道灵芝园社区创业二路**都市翠海301会信用代码91440300MA5F88TY8A。法定代表人陈联华。委托代理人彭华正，广东业晟律师事务所律师。委托代理人丁超，男，汉族，1975年8月8日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，系公司员工。原告（反诉被告）深圳市长盛永泰实业有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）深圳镜面芝华医疗美容门诊部（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人马少丽及被告的委托代理人彭华正、丁超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令原被告签订的《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议（二）》于2019年06月1日解除，被告应立即将深圳市宝安区新安街道灵芝园社区创业二路102号都市翠海3楼整层租赁房产交还给原告；2、判令被告向原告支付拖欠的2019年4月份至5月份的租金、发票税金、物业管理费，合计413,400.00元；3、判令被告向原告支付迟延交还租赁房产期间的场地占用费（按当前租金的两倍标准即373,400.00元/月，自2019年6月1日起计算至租赁房产实际交还给原告之日止）；4、判令被告向原告支付迟延交还租赁房产期间的物业管理费（按20,000.00元/月的标准，自2019年6月1日起计算至租赁房产实际交还给原告之日止）；5、判令原告不予返还被告已支付的租赁保证金人民币525,000.00元；6、判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。被告反诉诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《租赁合同补充协议》、《租赁和补充协议（二）》于2019年7月11日法定解除；2、判令原告双倍返还被告支付的租赁保证金1,050,000元，一次性进场费150,000元；3、判令原告赔偿被告装修工程款2,600,000元、消防工程款280,000元、空调设备安装及摆放位置变更施工工程款共计645,000元、手术室洁净工程款520,000元、弱电系统安装工程款46,000元，合计为4,091,000元；4、判令原告返还被告多支付的2018年12月21日至2018年12月31日、2019年1、2、3月份的租金及物业管理费合计人民币167,381元；5、驳回原告的其他诉讼请求；6、责令原告承担本案本诉与反诉的全部诉讼费用、保全费用。本案相关情况一、租赁合同签订日期：原、被告双方于2018年7月23日签订《租赁合同补充协议》，于2018年10月1日签订《租赁合同补充协议（二）》。二、涉案租赁物位置：深圳市宝安区21区新安街道创业二路南侧都市翠海3楼整层，计租面积为2500平方米。三、租赁用途：商业。四、租赁期限：租期10年，自2018年8月1日起至2028年3月31日止。五、租赁面积：合同约定租赁房地产的计租面积为2500平方米，该面积经原、被告双方共同确认。被告主张原告交付的涉案房屋租赁面积未达到2500平方米，本院认为，被告承租涉案房屋时应当知晓租赁物现状，双方在签订租赁合同时已确认以该面积支付租赁费用，该条款系双方共同意思表示，现被告又以租赁面积不足为由诉请返还部分租金及物业管理费即反诉第4项诉请，本院不予支持。六、租金及物业管理费的约定：《租赁合同补充协议》约定免租装修期三个月，自2018年8月1日至2018年10月31日；《租赁合同补充协议（二）》对装修免租期进行了变更，变更后为2018年8月1日至2018年12月20日，装修期内无须支付租金，但仍需支付包括但不限于物业管理费和水、电费及其公用事业费。《租赁合同补充协议》约定2018年8月1日至2020年7月31日，月租金为175,000元；自第三年起，每两年递增8%；物业管理费为每月每平方米8元；公共事业费用由物业管理公司代收；租金、物业管理费应于每月10日前支付。七、押金的约定：被告应在签订合同当日向原告支付相当于首年三个月租金的租赁保证金525,000元。在租赁期限届满时待被告结清所有租金、物业管理费和公用事业费的各项应付费用并按约定将租赁房产返还原告后，原、被告应于30个自然日内办理上述租赁保证金的退还事宜，原告应于约定的期限内不计利息返还被告租赁保证金。被告签合同时须向原告一次性支付进场费150,000元。八、违约责任的约定：被告如未如期足额向原告支付租金的，应就实际拖欠（或拒付）支付的租金金额按每日千分之三向原告支付逾期付款违约金，如拖欠（或拒付）超过十五个自然日仍未付清的，原告有权停止向被告供水供电，若拖欠租金达三十个自然日以上（含三十个自然日），原告有权单方解除合同；被告未如期足额付清协议约定租金、物业管理费或公共事业费中任何一项费用，且拖欠（或拒付）费用总额达100,000元以上，或拖欠（或拒付）超过三十个自然日仍未付清的，原告有权单方解除合同；如被告拖欠租金超过二十个自然日仍未付清，被告对原告的通知（催租函或电话通知或登报通知）不予回复，视被告单方违约，原告有权解除合同；由于原告违约，包括但不限于场地无法完整提供给被告使用，导致被告依本协议约定解除合同的，原告除应双倍返还租赁保证金外，还应对被告因合同解除而遭受的损失予以赔偿，但赔偿金额应以租赁房地产内的装修残值为限（被告需提供原始装修发票作为赔偿依据）；由于被告违约导致原告依协议约定解除合同的，除租赁保证金不予返还外，原告无须对被告租赁房地产内的室内装饰、装修及购置的用于置放于该租赁房地产内外的设备设施所支出的费用给予任何补偿，被告并应赔偿原告因合同解除而遭受的损失。九、房产权属状况：原告经与都市翠海华苑3楼商铺业主代表签订《房屋租赁合同》取得涉案物业租赁权，对涉案物业进行出租、管理。十、关于合同解除。原、被告双方均诉请解除双方签订的《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议（二）》。被告主张涉案房屋业主已单方向原告发出解除租赁合同通知书，被告自2019年7月11日不享有对外出租涉案房屋的权利，请求确认双方签订的房屋于2019年7月11日解除，并提交业主代表向原告发送的《租金催缴函》、《解除通知书》等证据予以证明，通知书载明自2019年7月11日起业主代表收回三楼房屋及其附属设施。原告对上述证据的真实性予以认可，但主张该组证据与本案原、被告之间房屋租赁合同纠纷无关，对被告的主张不予认可，并提交其与业主方签订的租赁合同及租金支付凭证以证明其与业主代表签订的房屋租赁合同尚在继续履行过程中。本院认为，被告未能提交有效证据证明原告与业主之间的租赁合同已实际解除，且被告当庭确认其实际占有使用涉案房屋至2019年8月7日，故其诉请确认原、被告双方合同自2019年7月11日解除缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告于2019年4月开始未缴纳涉案房屋租金及各项费用，原告委托律师分别于2019年5月27日、2019年6月4日向被告发送《律师函》，要求被告支付租赁费用，解除租赁合同，返还房屋。被告确认未缴纳2019年4月以后的租赁费用，对《律师函》的真实性亦予以认可。依据原、被告双方协议约定，被告逾期支付租赁费用超三十个自然日的，原告有权解除合同，原告已以《律师函》方式告知被告未支付租赁费用将自2019年6月1日起解除双方签订的租赁协议，该函以EMS寄送被告，物流信息显示被告于2019年5月28日收悉。被告以原告未能及时提供直梯及处理外墙装修为由暂缓支付租赁费用进行抗辩，本院认为，在此期间，被告一直占有使用涉案房屋进行装修，被告未提交证据证明原告该行为对被告内部装修产生实际损害致使合同无法继续履行，且被告确认其实际占有使用涉案房屋至2019年8月7日，故本院对被告该项抗辩不予采纳。被告未依约按时足额支付租赁费用，原告有权依约解除合同。关于合同解除时间，被告主张双方于2019年6月1日后就涉案房屋电梯安装、外墙装修等情况一直进行磋商，双方租赁协议仍在继续履行，并提交双方代表微信聊天记录为证，原告对该聊天记录的真实性予以认可，故本院对被告抗辩予以采纳，认定合同解除时间为原告起诉状送达被告之日即2019年7月24日。租赁合同解除，被告应向原告返还涉案房屋。十一、关于违约责任。被告主张原告存在未按合同约定安装直梯、履行外墙工程装修。根据双方签订《租赁合同补充协议》第5.4条之约定，原告负责提供一台直升电梯用于原告独家使用，并由原告承担按国家规定的电梯定期保养及保修费用；原告负责大楼外里面、电梯口、雨棚、外廊地面的美化工程，被告无需承担任何费用。原、被告在庭审中均确认双方未明确约定直梯安装完毕时间，且根据双方意思表示，该直梯安装供被告开业使用，原告于庭审中提交《电梯监督检验报告》证明直梯已于2019年9月30日经检验合格，被告未能提交证据证明其在2019年9月30日前已具备正常开业资格，应承担举证不能的不利后果。另关于外墙装修问题，被告亦未能提交证据证明该外墙装修问题对原告实际开业经营行为造成何种损害。鉴于此，被告关于直梯交付及外墙装修的主张均不足以致使双方签订的租赁协议无法继续履行，本院对被告该项主张不予采纳。如前第十项所述，被告未能按期足额支付涉案房屋租赁费用导致涉案合同无法继续履行，且该事实发生于被告主张原告自2019年7月11日起无出租管理权限及主张于2019年8月7日被业主驱赶之前，已构成根本违约，应承担相应的违约责任，故对被告申请对涉案房屋的装修损失进行评估，本院不予同意。因此，被告基于因原告违约而导致合同解除诉请原告赔偿其各项装修损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鉴于原告在直梯交付及外墙装修问题确存在履行瑕疵，被告诉请返还房屋保证金525,000元，本院基于公平原则，酌情判定原告返还被告房屋保证金105,000元（525,000元×20%）。关于一次性进场费用150,000元，被告诉请返还缺乏依据，本院不予支持。十二、关于2019年4月、5月租赁费用。被告确认在此期间其仍在占有使用涉案房屋，根据原、被告双方签订的协议，被告应向原告支付4月、5月租金350,000元（175,000元×2个月），物业管理费40,000元（8元/米×2500平方米×2个月）。根据被告提交的证据显示，原告确存在外墙面装修及直梯交付等方面的履行瑕疵，本院依据公平原则，酌情判定被告按80%标准应向原告支付2019年4月、5月租金280,000元、物业管理费32,000元。关于税金，双方协议约定如被告需要开具发票，被告需自行承担发票面额的6%税金，现该项费用尚未产生，本院不予处理，原告可待该项费用实际产生后再行向被告主张。十三、关于迟延返还房产期间的场地占有使用费。被告其于2019年8月7日被业主代表驱逐出涉案房屋，此前一直占有使用涉案房屋，并提交业主代表罗红驱赶被告离场的视频为证，原告对视频的真实性予以认可，但主张罗红的行为不足以代表全体业主。本院认为，被告于2019年8月7日前一直占有使用涉案房屋，应向原告支付2019年6月1日至2019年8月7日期间的费用。如前第十二项所述，酌情判定被告按80%标准支付，经核算，被告应支付原告2019年6月1日至2019年8月7日期间的租金、房屋占有使用费合计311,612.90元[（175,000元×2个月+175,000元/31天×7天）×80%]，物业管理费35,612.90元[（20,000元/月×2个月+20,000元/31天×7天）×80%]。关于2019年8月8日以后的房屋占有使用费及物业管理费，原告对业主代表罗红驱赶被告撤场视频的真实性予以认可，亦认可案外人罗红系业主代表。业主代表罗红到庭接受询问明确系其将被告超出涉案房产并上锁，涉案房屋于2019年8月由业主代表出租给第三方。罗红该行为足以使被告产生涉案房产已被业主收回的合理信赖，原告亦未提交反证证明业主代表已向被告作出撤回收房意思表示，故原告诉请被告支付2019年8月8日之后的房屋占有使用费及物业费，本院不予支持。鉴于本院已支持原告不予返还进场费用150,000元及没收部分保证金420,000元，足以弥补因被告违约给原告造成的损失，原告另行诉请按双倍标准支付房屋占有使用费及物业管理费，本院不予支持。判决结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市长盛永泰实业有限公司与被告深圳镜面芝华医疗美容门诊部于2018年7月23日签订的《租赁合同补充协议》、于2018年10月1日签订的《租赁合同补充协议（二）》均于2019年7月24日解除；二、被告深圳镜面芝华医疗美容门诊部应于本判决生效之日起十日内腾空深圳市宝安区21区新安街道创业二路南侧都市翠海3楼房屋并交付原告深圳市长盛永泰实业有限公司；三、被告深圳镜面芝华医疗美容门诊部应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市长盛永泰实业有限公司支付2019年4月、5月的租金280,000元，物业管理费32,000元；四、被告深圳镜面芝华医疗美容门诊部应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市长盛永泰实业有限公司支付2019年6月1日至2019年8月7日期间的租金及房屋占有使用费合计311,612.90元，物业管理费35,612.90元；五、原告深圳市长盛永泰实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告深圳镜面芝华医疗美容门诊部租赁保证金105,000元；六、原告深圳市长盛永泰实业有限公司不予返还被告深圳镜面芝华医疗美容门诊部房屋租赁保证金420,000元及一次性进场费150,000元；七、驳回原告深圳市长盛永泰实业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告深圳镜面芝华医疗美容门诊部的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13,184元，由原告深圳市长盛永泰实业有限公司负担6,103元，被告深圳镜面芝华医疗美容门诊部负担7,081元，本诉受理费原告已预交。反诉受理费25,004元，保全费5,000元，合计30,004元，由原告深圳市长盛永泰实业有限公司负担82元,由被告深圳镜面芝华医疗美容门诊部负担29,922元，反诉受理费、保全费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 张    莉人民陪审员 陈  琼  芳人民陪审员 黄  小  漫二〇二〇年五月十五日书 记 员 沈嘉怡（兼）书 记 员 刘  雨  欣附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。