福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初13319号 原告（反诉被告）：李柱瑞，女，1966年5月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：李玉林，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：陈玉霞，女，1952年11月20日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：温锦标，福建东方格致律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所执业律师。 原告李柱瑞与被告陈玉霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序审理。被告陈玉霞于2020年1月19日提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李柱瑞的委托诉讼代理人李玉林，被告（反诉原告）陈玉霞的委托诉讼代理人温锦标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李柱瑞向本院提出诉讼请求：1.判令陈玉霞立即向李柱瑞支付剩余购房款175000元；2.判令陈玉霞立即向李柱瑞支付逾期付款的违约金（以房屋总价585000元为基数按日万分之三的标准，从2014年6月26日计算至陈玉霞付清剩余全部购房款之日止）。事实与理由：2003年4月，李柱瑞的前夫薛兴国以留学归国人员的名义向政府申购经济适用房。2004年11月，厦门特祥房地产开发有限公司就厦门市湖里区××号××室房产出售给薛兴国的相关事宜，与薛兴国签订《厦门市经济适用房销售合同书》。2005年9月29日，李柱瑞与薛兴国协议离婚，双方对夫妻共同财产分割达成协议，其中位于厦门市湖里区××号××室房屋（即案涉房产）归李柱瑞所有，并由李柱瑞自行承担剩余的银行按揭贷款。案涉房产于2005年11月13日交房后，李柱瑞应其前夫薛兴国的通知将前述房产钥匙交与厦门中原联合房产中介公司东渡店委托其出售。2005年12月4日经中介居间与陈玉霞的丈夫张开欣（已病故）签订《房产买卖协议书》，约定张开欣以585000元的价款购买前述房产，签订协议当日须支付定金10000元，张开欣应于2005年12月9日支付410000元（含定金），余款175000元待产权过户交易当天支付，因该房屋正在办理产权证，李柱瑞应当在400日内办妥产权证。2006年12月5日前述房产产权证已办妥、登记在李柱瑞名下。厦门市湖里区人民法院于2007年作出（2007）湖民初字第520号民事判决，判决李柱瑞及薛兴国于判决生效之日起十日内协助张开欣办理前述房产过户手续。厦门市中级人民法院二审维持原判。后张开欣于2014年4月15日病故，陈玉霞因为遗产继承的问题和其他继承人之间发生了诉讼，之后根据厦门市湖里区人民法院作出（2014）湖民初字第2681号民事调解书和（2014）湖执行字第704号之一、之二执行裁定书，于2014年6月26日完成了案涉房产的产权变更登记手续，但是陈玉霞既没有通知李柱瑞，也没有向李柱瑞支付剩余的购房尾款，由于李柱瑞和薛兴国离婚后一直在湖北老家生活，对案涉房产的过户情况并不知情，直到2018年8月23日，李柱瑞委托律师去厦门市国土资源与房产管理局调档之后方知陈玉霞已经完成了厦门市湖里区××号××室房产的产权变更登记手续，后多次联系陈玉霞要求支付剩余的购房款，但是陈玉霞拒绝支付，李柱瑞因此诉至本院，提出以上诉讼请求。 陈玉霞辩称：1.李柱瑞此前存在不诚信的诉讼行为和恶意违约行为，在案涉房产的产权证办妥后随即向银行申请抵押贷款，在偿还三期贷款后不再还款。2.李柱瑞主张支付购房尾款175000元业已超过诉讼时效，不应获得支持。李柱瑞对（2007）湖民初字第520号民事判决生效后张开欣申请法院强制执行，案涉房产将过户给张开欣是知晓的，其也有义务主动履行生效判决确定的义务。2014年李柱瑞被纳入失信被执行人名单，案涉房产过户登记后解除，案件执行终结的情况李柱瑞可以通过网络查询。若李柱瑞不配合执行、对强制执行过程不关注、不了解，也应自行承担不利的法律后果。陈玉霞因垫付46万元代李柱瑞偿还银行贷款，于2016年6月14日提起诉讼，另案的起诉状、证据等已通过公告送达方式送达给李柱瑞，李柱瑞已知悉案涉房产过户的情况，其未在诉讼时效期间内提起诉讼要求支付购房尾款，已丧失胜诉权。3.陈玉霞在另案审理中有提出将购房尾款与李柱瑞逾期办理产权登记的违约金相互抵销，法院认为逾期办证违约金和追索代垫款不属于同一法律关系，而没有在另案中一并处理。陈玉霞在房产过户后未支付购房尾款有正当理由，李柱瑞要求支付违约金不应支持，且违约金按每日万分之三计算也明显高于实际损失。综上，请求法院驳回李柱瑞的全部诉讼请求。 陈玉霞向本院提出反诉诉讼请求：判令李柱瑞向陈玉霞赔偿购房定金10000元、逾期办理厦门市湖里区××号××室房产的产权转移登记的违约金329000元。庭审中，经本院释明，陈玉霞明确其诉讼请求为：判令李柱瑞向陈玉霞支付逾期办理厦门市湖里区××号××室房产的产权转移登记的违约金329000元。事实与理由：陈玉霞的丈夫张开欣（乙方）生前于2005年12月4日与李柱瑞的前夫薛兴国（甲方）签订《房产买卖协议书》，约定：乙方自愿购买甲方位于厦门市湖里区××号××室房产，合同总价款58.5万元，合同签订时支付1万元定金，2005年12月9日支付41万元（含定金），余款17.5万元在产权证过户后支付；甲方的房产正在办理《土地房屋权证》，甲方应在协议签订400日内办妥《土地房屋权证》；甲方保证房屋权属清楚，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；双方应签订房管部门要求的格式文本《厦门市房地产买卖合同》并同时办理房产买卖登记手续；如因一方原因致使无法如约办理房产买卖登记手续，视为该方违约，任何一方违约均按合同第九条款承担相应责任；合同第九条约定，因乙方不能及时付清房价款，或者因甲方原因不能及时交付房产，视为违约，自违约之日起违约方按日向对方支付总价款万分之三的违约金。张开欣支付了首付款后接收房产装修入住。案涉房产系薛兴国以留学归国人员的名义向政府申购的经济适用房，薛兴国与李柱瑞离婚时协议归李柱瑞所有。2006年12月5日案涉房产的产权证直接办理在李柱瑞名下。2007年1月初张开欣对薛兴国、李柱瑞提起诉讼，要求薛兴国、李柱瑞协助办理案涉房产的过户手续。厦门市湖里区人民法院（2007）湖民初字第520号民事判决书判令薛兴国与李柱瑞应协助张开欣办理案涉房产过户手续，厦门市中级人民法院二审维持一审判决。2007年1月14日，李柱瑞以案涉房产作为抵押物向原厦门商业银行鹭通支行申请贷款46万元并办理抵押权登记。根据生效的厦门市思明区人民法院（2007）思民初字第5267号民事判决书和厦门市中级人民法院（2008）厦民终字第1705号民事判决书，李柱瑞应当偿还厦门市商业银行鹭通支行借款本金46万元及利息，厦门市商业银行鹭通支行有权以案涉房产的折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。张开欣于2014年4月15日病故，陈玉霞经法定程序依法取得（2007）湖民初字第520号判决书中申请执行人张开欣的权利，厦门市湖里区人民法院于2014年6月20日裁定变更陈玉霞为该案的申请执行人。由于李柱瑞的恶意违约和欺诈，张开欣、陈玉霞和厦门银行的债权均难以实现，经多个法院部门与厦门银行（原厦门市商业银行）多次协调，最终形成了和解方案，厦门银行同意由陈玉霞代偿李柱瑞借款本金46万元的方式放弃案涉房产的抵押权。2014年6月16日陈玉霞向厦门银行代偿李柱瑞借款本金46万元后，案涉房产于2014年6月26日过户至陈玉霞名下。陈玉霞曾于2016年6月14日向贵院提起诉讼，要求薛兴国、李柱瑞返还代偿款46万元及利息，赔偿逾期办理产权证的违约金17.5万元并与陈玉霞应付购房尾款17.5万元债务进行抵销。该案在审理过程中，一审法院以违约金的请求属另一法律关系为由未予处理，厦门市中级人民法院就该案作出（2017）闽02民终3581号民事判决书，判决李柱瑞、薛兴国偿还陈玉霞代垫款460000元并支付利息（以460000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年6月17日起算还款之日止）。李柱瑞故意不履行合同义务，不配合办理变更登记手续，陈玉霞有权要求李柱瑞赔偿定金1万元并支付逾期办理案涉房产产权转移登记的违约金（以陈玉霞已付款41万元为基数，自2007年2月1日起至案涉房产实际过户之日按日万分之三计付，逾期17个月以上，违约金达329000元以上）。 李柱瑞辩称，陈玉霞的诉讼请求已经超过了诉讼时效，应驳回其诉讼请求。根据双方签订的合同约定及法律规定，陈玉霞在房屋过户之后，于2016年6月14日向法院提起诉讼，要求李柱瑞、薛兴国支付违约金，但未得到支持。此后陈玉霞未在2019年6月14日前再次提起诉讼，现已经超过三年的诉讼时效。请求法院驳回陈玉霞的反诉诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人薛兴国与李柱瑞原为夫妻关系。薛兴国于2003年4月以留学归国人员名义向政府申购经济适用房。2004年11月，薛兴国与案外人厦门特祥房地产开发有限公司签订《厦门市经济适用房销售合同书》，约定将厦门市湖里区××号××室房产（即案涉房产）出售给薛兴国。 2005年9月29日，薛兴国与李柱瑞协议离婚，离婚协议中约定案涉房产归属李柱瑞所有，并由李柱瑞自行承担未交部分余款。案涉房产于2005年11月13日交房，交房时的《入伙通知》、《交房通知》等文件体现产权人为薛兴国。 2005年12月4日，经案外人居间介绍，薛兴国（甲方）与案外人张开欣（乙方，现已故）签订《房产买卖协议书》，主要约定：乙方自愿购买甲方位于厦门市湖里区××号××室房产，合同总价款58.5万元；合同签订时支付1万元定金，2005年12月9日支付41万元（含定金），余款17.5万元在产权证过户后支付；甲方的房产正在办理《土地房屋权证》，本协议签订之日起400日内甲方应办妥《土地房屋权证》；甲方同意在付清首期购房款时将房屋交付给乙方使用；因乙方原因不能及时付清房价款的，或因甲方原因不能及时交付房产的，视为违约，自违约之日起违约一方按日向对方支付总价款的万分之三的违约金。当天，双方还签订《补充条款》一份，就市场差价、过户费用、物业管理费、装修费用由谁承担等事项作了约定。双方当事人确认薛兴国系受托代李柱瑞签订上述《房产买卖协议书》。上述《房产买卖协议书》中约定“本协议签订之日起400日内甲方应办妥《土地房屋权证》”，李柱瑞主张该约定含义为甲方应在协议签订之日起400日内办妥一手产权证，陈玉霞主张该约定含义为甲方应在协议签订之日起400日内办妥一手产权证和变更登记给张开欣的手续。 合同签订当日，张开欣支付定金10000元。2005年12月8日，张开欣支付薛兴国首期款40万元，其中82028元用于偿还案涉房产的银行按揭贷款本息，剩余款项由薛兴国取现后存入李柱瑞账户。张开欣于2005年12月8日取得案涉房产钥匙，经装修后于2006年初入住。 2006年12月5日，案涉房产一手产权证办出，登记所有权人为李柱瑞。 李柱瑞以案涉房产作为抵押物向厦门市商业银行鹭通支行（后更名为厦门银行鹭通支行）借款46万元，于2007年1月15日与厦门市商业银行鹭通支行签订《厦门市商业银行个人资金借款合同》一份，并于2007年1月18日办理了抵押登记。此后李柱瑞未按时还款，截至2007年7月20日结欠借款本金46万元及利息15107.18元。 因李柱瑞未将案涉房产变更登记至张开欣名下，张开欣作为原告，以薛兴国、李柱瑞为被告诉至本院，案号为（2007）湖民初字第520号，张开欣在该案中请求法院判令：薛兴国、李柱瑞协助办理案涉房产产权过户至张开欣名下的手续。薛兴国、李柱瑞在该案审理过程中委托代理人参加诉讼。本院于2007年6月11日作出（2007）湖民初字第520号民事判决，判决薛兴国、李柱瑞应于判决生效之日起十日内协助张开欣办理案涉房产过户手续。李柱瑞不服该判决，提出上诉。厦门市中级人民法院于2007年11月5日作出（2007）厦民终字第2115号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，张开欣向本院申请强制执行。 张开欣于2014年4月15日病故。陈玉霞与张开欣的其他继承人张惠荣等经本院主持调解，于2014年6月9日达成调解协议，陈玉霞以外的其他继承人自愿放弃对厦门市湖里区××号××室的继承权，同意将该房产过户至陈玉霞名下。 陈玉霞于2014年6月11日向本院申请变更其为张开欣与李柱瑞、薛兴国房屋买卖合同纠纷强制执行案的申请执行人。陈玉霞于2014年6月16日向厦门银行鹭通支行支付46万元，用于代李柱瑞清偿贷款，厦门银行鹭通支行配合办理注销抵押权手续。本院于2014年6月20日作出（2014）湖执行字第704号之一执行裁定，裁定变更申请人陈玉霞为（2007）湖民初字第520号判决书的申请执行人。 案涉房产于2014年7月8日由李柱瑞名下变更登记至陈玉霞名下。 陈玉霞于2016年11月21日以薛兴国、李柱瑞为被告诉至本院，案号为（2016）闽0206民初4604号，陈玉霞在该案中请求法院判令：薛兴国、李柱瑞支付陈玉霞代偿款46万元、违约金175000元（违约金与陈玉霞应付购房款175000元抵销），并支付利息（自2014年6月17日起按银行同期贷款利率计算至实际还款之日）。本院于2016年12月6日作出（2016）闽0206民初4604号民事判决，认定陈玉霞基于《房产买卖协议》要求支付违约金，与代李柱瑞清偿债务产生的债权债务关系属于不同法律关系，对违约金的诉求不应一并处理，经征询陈玉霞意见，仅对其主张的46万元代偿款及利息进行处理，李柱瑞向银行所借款项的债务人系李柱瑞，陈玉霞主张薛兴国作为共同债务人缺乏依据，判决：一、李柱瑞于判决生效之日起十日内偿还陈玉霞代垫款460000元并支付利息（以460000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年6月17日起计算至本判决确定的还款之日止）；二、驳回陈玉霞的其他诉讼请求。陈玉霞不服一审判决，提出上诉。厦门市中级人民法院就该案于2017年10月30日作出（2017）闽02民终3581号民事判决，认定陈玉霞基于买卖合同关系有权向薛兴国及李柱瑞追偿代为清偿的债务，判决：一、维持厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初4604号民事判决第二项；二、变更厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初4604号民事判决第一项为：李柱瑞、薛兴国应于判决生效之日起十日内偿还陈玉霞代垫款460000元并支付利息（以460000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年6月17日起计算至本判决确定的还款之日止）。 本院认为，李柱瑞与张开欣就厦门市湖里和通里180号602室房产存在合法有效的买卖合同关系，张开欣去世后，陈玉霞继承买卖合同项下的相关权利义务和案涉房产，李柱瑞与陈玉霞应按合同约定履行。合同中约定“本协议签订之日起400日内甲方应办妥《土地房屋权证》”，双方对该条款含义存在争议，该约定所在条款均是关于案涉房产当前产权状况的内容，本院结合合同上下文内容采信李柱瑞的主张，该约定含义为李柱瑞应在协议签订之日起400日内办妥一手《土地房屋权证》。各方未明确办理二手房交易过户的具体期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定，当事人可随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。李柱瑞于2006年12月5日办出一手产权证后，张开欣起诉要求李柱瑞、薛兴国协助办理过户登记，则李柱瑞应在张开欣要求履行后及时办理，但李柱瑞迟迟不予办理，并以案涉房产为抵押物申请了贷款，人为地给办理过户手续设置障碍，因此李柱瑞违约，应承担违约责任。张开欣在（2007）湖民初字第520号案件审理过程中已知晓李柱瑞违约，其未在两年诉讼时效期间内就违约金提出权利主张，陈玉霞在2014年7月8日产权变更登记完成后，于2016年11月21日就逾期办证违约金提出诉讼请求，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，已经超过两年诉讼时效期间，丧失胜诉权，对其在本案中提出的支付违约金的反诉诉讼请求，本院不予支持。陈玉霞于2014年6月16日代李柱瑞向厦门银行鹭通支行清偿借款46万元，案涉房产于2014年7月8日变更登记至陈玉霞名下，陈玉霞应于2014年7月8日支付购房余款175000元，但其未支付，李柱瑞有权要求其支付。李柱瑞作为案涉房产原所有权人，应当推定其知道案涉房产所有权变更登记的事实，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，其要求支付尾款和违约金的诉讼时效期间应自2014年7月9日起计至2016年7月8日，李柱瑞提起本案诉讼已经超过两年诉讼时效，丧失胜诉权，对其本诉诉讼请求本院不予支持。综上所述，李柱瑞提出的诉讼请求和陈玉霞提出的反诉诉讼请求，因超过诉讼时效，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下： 一、驳回李柱瑞的全部诉讼请求； 二、驳回陈玉霞的全部诉讼请求。 本诉案件受理费8026元，减半收取计4013元，由李柱瑞负担。反诉案件受理费3193元，由陈玉霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  陈婧怡 人民陪审员  曾焕生 二〇二〇年五月二十二日 代书 记员  陈 静 附页： 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。