内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2020）内09民终198号上诉人（原审原告）：王昌永，住内蒙古自治区乌兰察布市，，住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：陈延海，乌兰察布市148协调指挥中心第一法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：岳战军，住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：李新民，内蒙古惠久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王昌安，住内蒙古自治区乌兰察布市。被上诉人（原审被告）：南虎，住内蒙古自治区乌兰察布市。上诉人王昌永、上诉人岳战军因与被上诉人王昌安、南虎确认合同效力纠纷一案，不服集宁区人民法院（2019）内0902民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王昌永及其委托诉讼代理人陈延海、上诉人岳战军及其委托诉讼代理人李新民、被上诉人南虎到庭参加诉讼。被上诉人王昌安经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王昌永上诉请求：一、请求乌兰察布市中级人民法院撤销集宁区人民法院（2019）内0902民初2416号民事判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决南虎、岳五娃买卖宅基地的行为无效，判无所求。一审中王昌永的诉讼请求是要求确认王昌安、南虎与岳五娃签订的买卖房屋合同无效。王昌永在白海子镇六苏木村委会有住宅正房两间，东户三间。王昌安在王昌永不知情的情况下卖给南虎，南虎又卖给岳五娃。王昌安、南虎对王昌永的房屋无处分权。根据《物权法》第106条之规定，原所有权人王昌安有权追回。一审法院则判决南虎与岳五娃买卖宅基地的行为无效，超越了王昌永的一审诉讼请求进行判决，属判无所求。二、一审法院判决驳回王昌永请求王昌安、南虎归还买卖房屋的诉讼请求，属认定事实不清。一审中，王昌永提供位于益武堂村59户房产及宅基地所有证，证明了位于益武堂村的59户房屋是王昌永所建，宅基地是王昌永母亲武兰弟在1953年12月份购买的益武堂村的土地，在该土地上有王昌永母亲，其哥哥王昌安各自建造的住宅，有王昌永建造正房两间，东房三间。同时还提供了六苏木村委会和益武堂村19名老住户的证明。六苏木村委会及村民证明证实王昌永在益武堂村有两间正房三间东房。一审中王昌永提供的这三份证据完全能够证明位于益武堂村59户的房屋所有权人是王昌永，宅基地的使用权人是王昌永。但一审判决则认为王昌永没有证据证明买卖的房屋所有权证据，驳回王昌永的该项诉讼请求，实属认定事实不清，故请二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原诉讼请求。岳战军（岳五娃）口头辩称，请求二审人民法院驳回王昌永的全部诉讼请求。1、一审判项超出原审原告王昌永的诉请。2、诉争房屋是王昌永还是王昌安没有查清。南某1具有本村村民资格，若房屋属于王昌安所有，1987年南虎父亲南某1与王昌安签订的买卖房屋协议有效。若房屋属于王昌永的，也符合表见代理，双方的协议也是有效的。3、与岳战军签订房屋协议的不仅有南虎，还有案外人南某2，并没有单独与南虎签订合同，一审法院漏列当事人导致判决错误。南虎口头答辩，因为父母亲没有房子居住，在1987年其父南某1与王昌安口头协商买房两间，没有签订买卖房屋协议，价格是260元。买卖房屋成交后，我的父亲自己找人翻修。1997年又盖了三间小房，又把院墙盖起。2015年我父亲去世，一直都是我看管。2019年我把院里的两间土房以14000元的价格卖给了岳五娃。王昌安未到庭未作答辩意见。岳战军（岳五娃）上诉请求：一、撤销集宁区人民法院（2019）内0902民初2416号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审部分事实没有查明。王昌安于30年前（1987年）将诉争房屋及院落卖给本村村民南虎的父亲南某1（财），价格为260元。南某1买房后，当时就翻新一间正房，1997年又加盖三间小房，并围起院南某1去世后，其两个儿子南虎、南某2一直对该房屋进行看管，于2019年1月2日将诉争的房屋以14000元的价格卖给上诉人。上诉人在2019年农历二月初六收拾房屋，开始王昌安的3个儿子及外甥出面阻拦，后王昌永也出面阻拦，并说房子是他的，当时上诉人已将窗户更换，后也被王昌永的儿子打碎并把房门钉死。后来白海子镇司南某1，其是具有白海子镇益武堂村村民资格，若房屋属于王昌安所有，双方的买卖协议当然有效；若房屋属于王昌永所有，也符合表见代理的规定，双方的协议也是有效的。在王昌永第一次起诉时自诉其搬离后还一直在村里种地，又称其在2013年搬回村里居住，当时案外人南某1还在诉争房屋内居住，其死亡后也在该院内办的后事，应该知道房屋卖给南某1的事实，且30多年并未提出过异议，同时王昌永与王昌安系同胞兄弟，南某1有理由相信王昌安作为王昌永的哥哥有代理权，符合法律关于表见代理的规定，故王昌安与南某1的房屋买卖协议有效。三、原审法院认定南虎与上诉人买卖协议无效是错误的。首先，王昌安与南某1的房屋买卖协议有效，南某1死亡后，作为继承人的南虎、南某2有权处置该房屋。本案中，王昌永就南虎、案外人南某2与上诉人的房屋买卖协议是否有效没有诉的利益，王昌永不具备原告的主体资格。其次，与上诉人签订房屋买卖协议的不仅有南虎，还有其兄弟南某2，一审仅判决南虎与上诉人岳战军的房屋买卖协议无效，漏列当事人。第三，根据合同相对性原则，有权提起对南虎、案外人南某2与上诉人岳战军的房屋买卖协议无效的主体资格是南虎及南某2，其他人无权提起诉讼。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。王昌永口头答辩，上诉人岳战军的上诉理由不能成立。建设用地的使用权是王昌永的母亲。30年前王昌安卖给南虎不是事实。涉诉房屋是王昌永所建，王昌安与诉争房屋无关，王昌安也在院内建造了房屋，由南某1的儿子南虎将非法取得的房屋卖给岳五娃买卖行为是无效的。岳五娃不是本村村民，根据法律规定，城镇居民不允许买卖农村房屋应是无效。在1968年自己拓土坯盖了两间土房，1978年又批了土地盖了新房，小土房就不住了搬进新房。2003年南某1住进了我不住的土房。在2019年看见岳五娃盖房便进行阻拦。南虎口头答辩，1987年我的父亲南某1从王昌安手里，以260元的价格购买了该房屋。居住了30多年没有争议。2019年卖给了岳五娃。王昌安未到庭未作答辩意见。王昌永向一审法院的起诉请求：1.要求确认被告王昌安与南虎，南虎与岳五娃签订的房屋买卖合同无效。归还三被告买卖原告的两间正房、三间小房及院落一处；2.由本案三被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年被告岳战军以14000元的价格从被告南虎处购买了位于乌兰察布市××区两间正房和三间小房。被告岳战军的户籍所在地乌兰察布市××，非乌兰察布市集宁区白海子镇武益堂村村民。原告王昌永发现后，以该房屋属其所有，阻止岳战军建房。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国土地管理法》第八条明确规定，“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，因此，宅基地在所有权属性上属于农民集体所有。我国法律规定宅基地买卖应当进行审查、批准，完成权利主体的变更登记才发生法律效力。本案中，被告岳战军不是白海子镇武益堂村村民，被告南虎与被告岳战军买卖宅基地的行为明显违反了土地管理法规。被告南虎私自将村集体所有的宅基地转让给被告岳战军的行为，损害了村集体的利益，二被告的买卖行为无效。关于原告主张的归还房屋的诉讼请求，缺乏相应合法有效证据予以证明，待有客观合法证据后，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告南虎与被告岳战军买卖宅基地的行为无效;二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告南虎负担。二审中，上诉人王昌永没有提交新证据。上诉人岳战军提交六苏木益武堂西村民居住示意图。拟证明图中诉争房屋所有权人标注为南某1。王昌永质证认为，2016年制作示意图是真实的。示意图中没有其名字，但登记在另一张图中。对当事人南虎质证认为，该示意图是真实的，村委会公示过此图。对当事人争议的事实，本院认定如下：该证据虽来源于村委会，是未加盖公章的复印件，但各方当事人对证据的真实性均予以认可，本院予以采信。本院查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，农村房屋的处分实质上是农村宅基地使用权的转让。本案中，上诉人王昌永主张王昌安、南虎对王昌永的房屋无处分权，一审法院判决南虎与岳五娃买买宅基地的行为无效，超越上诉人一审的诉讼请求。涉案房屋最初始是以上诉人母亲武兰弟、王昌安、王爱贞及王昌永家庭共有的形式登记并办理土地房产所有权证。本案通过二审庭审查明，上诉人王昌永自己已在本集体经济组织中拥有另一块宅基的宅基地使用权并建造房屋居住，但未办理宅基地证，上诉人王昌永的居住权利已经得到保障，根据“一户一宅”的原则，上诉人王昌永不能主张涉案宅基地的使用权，且上诉人王昌永未提交该涉案房屋由其建造的合法有效证据，提交的村民花名材料不足以证明其享有诉争房屋的所有权，因此，一审法院判决上诉人王昌永归还房屋的诉讼请求，待有客观合法证据后，可另行主张并无不当。农村宅基地使用权系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，故农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移。我国法律和行政法规定为保护农村村民的居住权和生存权，禁止向城镇居民出售宅基地和宅基地上建筑物，宅基地使用权的主体只能是农村村民，上诉人岳战军是城镇居民，并非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，据此，南虎与上诉人岳战军就涉诉房屋达成的买卖合同为无效合同，一审判决认定南虎与上诉人岳战军买卖宅基地的行为无效正确。综上所述，上诉人王昌永、上诉人岳战军（岳五娃）的上诉请求均不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王昌永、上诉人岳战军（岳五娃）负担。本判决为终审判决。审判长 吴志国审判员 王凤兰审判员 强 婷二〇二〇年五月十八日书记员 陈永升