四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初4059号 原告：张晓玲，女，1963年8月12日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：吴媛媛，四川治坛律师事务所律师。 被告：胡荣，男，1963年1月6日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：张毅，四川法翼行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨浩月，四川法翼行律师事务所律师。 被告：吴仲涛，男，1969年11月30日出生，汉族，住四川省彭州市。 第三人：赵福明，男，1965年5月12日出生，汉族，住四川省彭州市。 原告张晓玲与被告胡荣、吴仲涛，第三人赵福明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，适用简易程序审理，因吴仲涛下落不明依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张晓玲及其委托诉讼代理人吴媛媛，被告胡荣及其委托诉讼代理人杨浩月，被告吴仲涛、第三人赵福明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓玲向本院提出诉讼请求：1.确认张晓玲与胡荣之间的房屋买卖合同无效；2.判决胡荣将其名下位于彭州市房屋（产权证号：权××号）（以下简称：案涉房屋）恢复登记至张晓玲名下。诉讼中张晓玲将第一项诉讼请求变更为：确认《房地产买卖契约》对张晓玲不发生法律效力。事实和理由：2000年左右，张晓玲因原所在企业湔水厂破产后下岗，便外出务工。将案涉房屋的房屋产权证、土地使用证原件交由其妹妹张建保管。在张晓玲不知情的情况下，张建于2003年5月20日冒用张晓玲的名义通过中介吴仲涛将案涉房屋卖给了张建的丈夫胡荣。吴仲涛以张晓玲、赵福明的名义与胡荣签订的《房地产买卖契约》属于无权代理，对张晓玲不发生效力。该物权转让也不发生效力，胡荣无权占有案涉房屋，应当将案涉房屋返还张晓玲。 胡荣辩称，2000年左右张晓玲向张建借款40000元，张晓玲称要将案涉房屋出卖后用于归还借款，张建让张晓玲将房屋卖给胡荣用于抵偿借款。张晓玲与张建找到房屋中介吴仲涛，由吴仲涛代办将案涉房屋过户至胡荣名下。另，本案也已过诉讼时效。 吴仲涛辩称，是张晓玲委托吴仲涛办理案涉房屋过户，因《房地产经纪管理办法》第二十六条的规定，房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同不少于5年，因现离2003年已近17年之久，委托合同和原始资料均无法找到。张晓玲是抓住当时房屋过户不需要面签的缺陷因房价翻倍增长才提起诉讼的。 赵福明称，赵福明与张晓玲系夫妻关系，其对案涉房屋交易一事一无所知，协议上赵福明的签字也并非赵福明所签。 本院经审理，查明以下案件事实： 张晓玲与张建系亲姐妹，张晓玲与赵福明系夫妻关系。张建与胡荣曾系夫妻关系，二人于2010年离婚，现张建、胡荣二人居住于案涉房屋中。 2000年9月张晓玲向张建借款40000元用于赵福明经营货车。案涉房屋原系张晓玲的职工福利房，登记在张晓玲个人名下，2002年张晓玲外出务工时将案涉房屋及身份证复印件、房屋产权证原件、土地使用证原件、户口本原件交由张建管理。 2003年5月15日，吴仲涛代填了《房地产买卖契约》，契约约定张晓玲将案涉房屋（房屋建筑面积87.51平方米，土地使用面积14.58平方米）出售给胡荣，成交价格为40000元，该契约上张晓玲、胡荣、赵福明的签字均为吴仲涛及其中介同事代签。吴仲涛在办理案涉房屋过户的过程中张晓玲、胡荣、赵福明的签字均为吴仲涛代签。过户手续办理完成后吴仲涛将已更名的房屋产权证、土地使用证交由张建。2008年9月胡荣对案涉房屋进行了重新装修。 2009年左右，张建与张晓玲、张建之父张德怀一同以赵福明、张晓玲的名义申请了廉租房（最初申请由于未在房管局系统登记，故时间不详）。该廉租房于2012年10月9日及2013年11月6日接受了两次年审，该廉租房的租赁费由张晓玲支付。该廉租房位于彭州市某镇，张晓玲朋友何兰英尚有一套位于彭州市市区的廉租房交由张晓玲居住，因同时需缴纳两套廉租房的租金，张晓玲于2015年12月9日申请注销以赵福明名义申请的廉租房并于2016年4月21日办理完退出保障手续。 2012年底因女儿结婚张晓玲回到彭州，并从张建处取回户口本，未取回房屋产权证、土地使用证。后2013年至2015年期间张晓玲及其外孙同张建、胡荣共同居住在案涉房屋中。另查明，2018年左右，赵福明以胡荣的名义贷款购买汽车一辆，由胡荣每月代缴按揭款。 以上案件事实有原被告的身份信息、房管局备案的案涉房屋过户手续、廉租房申请及当事人的陈述等在卷佐证。 本院认为，本案争议核心在于《房地产买卖契约》的签订及案涉房屋的过户，是否缺乏张晓玲的意思表示。依照民事诉讼法所确立的举证证明责任的分配方法，本案中，胡荣、吴忠涛当然应当对契约的形成、房屋的过户系得到张晓玲授权这一积极事实承担举证责任。对此，虽吴仲涛辩称办理过户手续是有张晓玲的授权，但未能提供相应的证据证明该事实。对于举证缺失问题，吴仲涛亦当庭说明。其提出，争议事实发生在2003年，一是当时房屋产权办理并不规范，不需要买卖双方面签，亦不需要具备委托授权书，仅过户资料、证件齐全即可办理；二是发生的时间距今已有17年，当时资料保管不系统，《房地产经纪管理办法》也是在2011年才出台对房地产经纪活动进一步规范的。对于吴仲涛的说明，本院亦认为符合客观之现实。而由于此种原因，所致当事人举证不能，其非原因于当事人消极抗拒证据的提交，亦非系由于当事人的过失或过错引起证据灭失，故不宜当然简单按照举证证明责任分配后果，径行认定举证义务人承担举证不能的不利后果。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”对于张晓玲与张建、胡荣围绕案涉房屋，在庭审中陈述大量双方认可的事实。基于对具有完全民事行为能力的自然人所为之具体民事行为，系行为人内在意思表现的外在形式。故在双方所举示物证、书证不足，导致待证事实真伪不明的情形下，可以运用逻辑推理和日常生活经验来判断张晓玲针对案涉房屋是否转让所存在的真实意思。 对于胡荣占有案涉房屋的原因，张晓玲提出系因借款40000元，委托胡荣、张建代管，以在一定期间让渡房屋使用权的方式冲抵债务，即以住抵债；胡荣则提出系因需冲抵40000元债务，张晓玲系将房屋所有权进行转让，即以房抵债。对于上述意见，根据双方陈述，本院作如下判断： 一、交易的对价性。案涉房屋契约签订在2003年，综合当时案涉房屋的性质、位置、面积等，其价值与40000元是等价的。在合同关系中应当兼顾双方的利益，该契约订立时对双方赋予权利义务没有明显不对等的情形，该契约不存在显示公平。 二、抵债的合理性。对于案涉借款40000元，双方都认为已经抵偿。若按张晓玲主张是以住抵债，那张晓玲2012年回到彭州市时就应当就40000元与张建进行结算，并拿回房屋产权证及土地权证，且事隔十多年，以住抵债的租赁费早已高于借款。反之若是以房抵债，双方的债权债务已经结清，更符合双方多年以来默认房屋及借款状态的行为表示。 三、状态的持续性。张晓玲虽否认其早已得知房屋过户的事实，但结合张晓玲当庭的陈述、申请及退租廉租房的行为。本院认为张晓玲至少在2012年时已经得知房屋过户，但在长达七年的时间张晓玲均未提出异议。且赵福明作为张晓玲的配偶，是案涉房屋的共有人，多年来也未提出异议。甚至在2018年后赵福明还借用胡荣的名义按揭汽车，说明二人之间还有一定信任基础。 综上所述，虽然《房地产买卖契约》上张晓玲、赵福明的签字并非本人所签，胡荣也无法举证证明有张晓玲、赵福明的授权。但根据经验法则，张晓玲主张以住抵债不符合日常生活经验。结合合同交易的价格是否合理、合同是否已经履行，当事人不作否认是否呈现持续状态等因素综合判断，本院认为，张晓玲有以房屋所有权抵偿债务的意思表示。《房地产买卖契约》对张晓玲有效，张晓玲对于胡荣的诉讼主张，本院不予支持。 另，张晓玲与胡荣是房屋买卖关系，张晓玲与吴仲涛是代理关系，是两重法律关系。本案中张晓玲虽将吴仲涛列为被告，但并未向吴仲涛提出具体的诉讼主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定起诉须有具体的诉讼请求，故应当驳回张晓玲对吴仲涛的起诉。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，判决如下： 一、驳回张晓玲对胡荣的全部诉讼请求。 二、驳回张晓玲对吴仲涛的起诉。 案件受理费100元，由张晓玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  张振宇 审判员  廖述花 审判员  熊 熠 二〇二〇年五月二十九日 书记员  卓 芮