湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初1603号原告童发根，男，1978年7月21日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告张端发，男，1981年3月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告沈乐，女，1992年11月10日出生，汉族，住湖南省南县。原告严盛来，男，1974年11月1日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。四原告共同委托代理人林丽娟，湖南鼎忠律师事务所律师。被告龙过，男，1997年6月10日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托代理人王弘，上海协力（长沙）律师事务所律师。原告童发根、张端发、沈乐、严盛来诉被告龙过房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童发根及四原告共同委托代理人林丽娟，严盛来及其委托诉讼代理人林丽娟，张端发及其委托诉讼代理人林丽娟，被告龙过及其委托代理人王弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童发根、张端发、沈乐、严盛来向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原被告于2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》；2．依法判令被告支付房屋租金75555元及自2019年9月27日至实际履行之日止以75555元为基数按每日千分之一的标准计算的逾期利息（暂计算至2020年1月15日为8250元）；3．依法判令被告赔偿原告装修损失10万元；4．本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年3月28日，原、被告在案外人湖南华盈商业管理有限公司居间服务下签订《房屋租赁合同》，约定被告承租四原告位于开福区北辰凤凰天阶苑房屋，租期五年（自2019年4月6日至2024年4月5日），租金采取浮动制，按季度在到期前提前10天支付，其中前三年月租金为25185元，并约定押金。合同签订后，被告按约向原告支付相应款项后，原告将房屋交付给被告使用。后被告未按约交纳第三季度租金，经多次催告后被告才于2019年10月5日向原告出具欠条一张，明确欠付原告租金75555元。欠条出具后，被告分文未付。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。后原告当庭增加了原告收取被告押金50370元不予退还的诉讼请求。被告龙过辩称，一、根据《房屋租赁合同》的约定，第三季度是2019年10月7日起至2020年1月6日止，而原告以被告没有按时支付第三季度的租金为由，于2019年10月7日将出租房屋上锁，导致被告无法正常使用该房屋，租赁合同已实际解除，因此，被告在第三季度没有使用房屋，无需向原告支付该期间的租金以及逾期利息。二、被告按照合同约定承租使用原告的房屋，并没有对房屋造成损毁，原告亦没有提交证据证明因房屋损毁而产生了装修损失费用，也无法确定装修损失费用是否必然发生，原告要求被告支付10万元装修损失费没有事实依据，且合同没有约定支付装修损失费，原告要求支付没有合同依据，故被告无需向原告支付装修损失费。三、因双方的合同已于2019年10月6日解除，被告无须支付此后的租金，合同约定的违约利息也不再有请求权基础。租赁合同签订时被告已缴纳押金，被告主张押金抵扣未缴房租，剩余未缴金额为25,932.78元。经审理查明，2019年3月28日，原告童发根、张端发、沈乐、严盛来（出租方）与李群帅（承租方）、湖南华盈商业管理有限公司（居间方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、出租方将其位于长沙市开福区；2、租期自2019年4月6日起至2024年4月5日止，出租方应于2019年4月6日向承租方交付房屋；3、租金为浮动制，2019年4月6日至2021年4月5日月租金为25185元，2021年4月6日至2022年4月5日月租金按上年度递增5%为26444元，2022年4月6日至2023年4月5日月租金按上年度递增5%为27766元，2023年4月6日至2024年4月5日月租金按上年度递增5%为29154元；租金按季结算，由承租方转账支付至合同约定出租方指定账户，承租方应在本合同签订之日向出租方支付首期租金75555元，在每期租金到期前10日支付下一季度租金。上述租金不含税费，税费由承租方承担。4、租赁期间的物业管理费、电话费、电视收视费、水电费、煤气费、卫生费等由承租方承担；5、承租方应在合同签订之日向出租方支付合同押金50370元，合同期满且承租方不续租，由出租方在承租方结清租金及所有费用后三日内无息退还；6、承租方应及时交纳租金及物业管理费等费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分千分之一的滞纳金，如拖欠超过7天或累计拖欠金额超过5000元，出租方有权单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任；如因承租方违约导致出租方单方解除合同，承租方应当接到出租方解除合同通知之日起三日内无条件搬出房屋，同时结清费用，承租方拒不交还钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入租赁房屋，清点物品，用于抵偿拖欠租金和费用，承租方无法联络的，承租方有权自行处置，承租方保证自愿接受上述处理措施而无任何异议和赔偿请求；7、承租方未经出租方书面同意，不得改变房屋结构和用途，承租方在租赁期内对房屋的装修，在交回该房地产给出租方时，可以搬走搬移不会损坏室内结构及装修部分，其他部分按来装去留原则处理。双方另就其他事项进行了约定。因上述租赁房屋系被告龙过用于经营文化传媒公司，李群帅系被告龙过聘请员工，签订合同时被告龙过没有带身份证，故合同是以李群帅名义签订。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了首期租金75555元和押金50370元。被告接收房屋进行了拆墙、砌墙和地板开槽铺电线等改造和装修。因被告未按期交纳2019年10月6日至2020年1月5日租金75555元，原告于2019年10月7日将租赁房屋上锁，并向被告发送了一份《房屋租赁合同终止声明》，通知李群帅因未交纳到期租金，暂时终止合同，并限48小时内交纳，逾期将另租他人并暂扣屋内物品，待交清租金和恢复房屋原状后返还。2019年10月中旬，原告童发根与被告龙过协商后，签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定因龙过（大股东）与李群帅是生意合伙人，现李群帅退出经营，龙过将原经营项目转向，在原场地继续经营其他项目，四原告与李群帅签订的原《房屋租赁合同》中李群帅的合同权利义务由龙过承继，由龙过继续承租该房屋，四原告均认可由龙过承继，由代表人童发根签字确认。同日，被告龙过向原告童发根出具了一张欠条，载明“今龙过欠童发根房租75555元”。审理过程中，双方认可上述补充协议和落款时间为10月5日，但实际时间为10月中旬，且双方认可口头约定上述所欠租金支付时间为10月底付款。李群帅也到庭表示对原《房屋租赁合同》中李群帅的合同权利义务由龙过承继没有意见。双方达成以上协议后，原告把锁打开又将房屋交给被告。被告接受房屋后又对房屋进行了拆墙改造，因被告仍未向原告交纳房租，原告即通知被告搬离房屋，被告于2019年12月6日搬离租赁房屋，被告称原告于2019年11月18日将房屋上锁，原告对此不予认可，被告就此未举证证明。原告接收房屋后对房屋进行了重新装修，并于2020年2月1日另租他人。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、欠条、装修合同及费用清单、收条及微信转账凭证、《房屋租赁合同终止声明》等证据及原、被告陈述在卷佐证。本院认为，一、原告与李群帅签订的《房屋租赁合同》和原告与被告签订的《房屋租赁补充协议》系各方真实意思表示，内容合法、真实、有效。本案《房屋租赁合同》虽以李群帅名义签订，但实际履行交租、使用房屋等权利义务的为被告龙过，且原、被告又补充约定由被告龙过承继《房屋租赁合同》中李群帅的权利义务，李群帅对此没有异议，应认定本案《房屋租赁合同》实际承租人为被告龙过。二、根据合同约定和此后的口头约定，被告龙过未按约定向原告支付租金已构成违约，被告违约事实已达到合同约定解除条件，且双方租赁事实上已解除，原告据此要求解除合同和要求被告支付租金，本院予以支持。原告虽于2019年10月7日将租赁房屋上锁和通知被告解除合同，但事后双方又就租赁重新达协议，原告又向被告交付了房屋，双方合同解除时间应认定被告于2019年12月6日实际搬离房屋之日，被告主张合同已于2019年10月7日解除，与本案事实不符，本院不予采信。同理，被告向原告支付租金应计算至2019年12月6日止，但原告于2019年10月7日至10月中旬（15日）将租赁房屋锁门，造成被告没有使用租赁房屋期间的租金应予扣除，具体核算为（2个月×25,185元）－（25,185元÷30天×8天）﹦43654元。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人承担，出租人请求恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。结合合同中有关房屋装修条款和承租方未经出租方书面同意不得改变房屋结构的约定，应理解为承租方有权对房屋进行装修，但未经出租方书面同意不得改变房屋结构，而被告在租赁期间对房屋进行了拆墙、砌墙等改变房屋结构的改造，被告未举证证明其改造已征得原告书面同意，原告据此主张赔偿损失，符合前述规定，本院予以支持。但由于被告其他对房屋的正常装修部分，不在合同的禁止之列，而原告要求将其对整个房屋重新装修的大部分费用100,000元列入损失赔偿，不符本案事实，本院不予支持。根据原告提供的装修费用清单，本院酌情认定其中10,000元拆除费用为本案赔偿费用。四、本案因被告违约导致合同解除，被告应按合同约定承担相应的违约责任，考虑原告在合同解除后存在近2个月空租损失，原告主张被告按2个月租金标准交纳的押金作为违约金不退，该违约金主张未过分高于其实际损失，本院予以支持。但原告又同时主张租金迟延支付利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2019年12月6日解除；二、被告龙过于本判决生效之日起10日内向原告童发根、张端发、沈乐、严盛来支付租金人民币43654元；三、被告龙过于本判决生效之日起10日内向原告童发根、张端发、沈乐、严盛来赔偿损失人民币10000元；四、原告童发根、张端发、沈乐、严盛来收取被告龙过的押金人民币50,370元不予退还；五、驳回原告童发根、张端发、沈乐、严盛来的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1,988元（已减半收取），由原告沈乐、严盛来、张端发、童发根承担988元，被告龙过承担1,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 珊二〇二〇年五月十三日代理书记员  刘倩妮