广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1836号原告：柳志华，男，****年*月*日出生，汉族，住址：湖南省醴陵市************，公民身份号码：430************218。委托诉讼代理人：刘健华，广东普发律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志鹏，广东普发律师事务所实习律师。被告：惠州市鑫涌实业有限公司，住所地：惠州市************。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：尹连锋，女，系该公司员工。原告柳志华诉被告惠州市鑫涌实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘健华、王志鹏到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告柳志华向本院提出诉讼请求：1、被告支付迟延交房违约金，以总房款788289元的日万分之一点五，从2018年12月31日起算至交房之日为止；暂计至2019年7月10日为22584.48元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年2月14日，原被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为惠阳*****，约定原告购买被告开发的位于惠阳区*****号，总价款为788289元；2018年12月31日前交付，迟延交房超过60日的，按总价款的日万分之一点五支付违约金。原告已依约付清全部购房款。2018年12月12日，被告发出《致山语龙庭一期业主的道歉信》，通知原告“2018年5月2日惠阳区住建局向我公司发出停工通知书，此后一直没有批准复工，现已造成工程延误而无法按期交楼”。2019年7月1日，被告发出《入伙通知书》，通知原告于2019年7月2日-2019年7月10日办理入伙手续。被告交房逾期达191天以上（2018年12月31日暂计至2019年7月10日），应当承担迟延交房违约金，请求判如所请。被告书面答辩称，一、造成逾期交房是因以下不可抗力所致，人民法院应依法予以确认。因被告开发的山语龙庭小区所涉及的土地与老城区相连，周边属于城中村密集村民住宅区，在小区开发建设初期，周边居民对小区土地边界划分问题提出异议而导致相应的停工，后经住建、国土、街道办及被告多番走访才得以协调解决。特别是山语龙庭小区开发建设期间，开发项目的土地地基虽然已严格按照行政部门的标高规范进行施工，但仍遭到周边居民投诉，惠阳区住建局于2018年5月2日向承建单位发出《停工通知书》，要求停止施工并编制高低差加固方案，并要求被告作为建设单位，委托相应资质的第三方对高低差和对周边住宅实施监测等。被告根据住建局要求积极配合调整，直至2019年1月7日才收到惠阳区住建局发出的复工通知，上述问题共导致工期延误250天。另外，在被告与原告签订售房合同及约定的交房的2016年9月至2018年12月31日的期间，惠州市共计遭受了“海马”、“天鸽”、“山竹”等八次强台风的正面袭击，累计造成实际停工达到41天之久。因此，造成本案逾期交房确实是因为法定自然灾害及政府禁令等法定的不可抗力所致，请人民法院依法予以确认。二、原告的诉讼请求，应依法予以全部驳回。依据被告与原告签订的《预售商品房买卖合同》以及附件十《补充协议》第一条第1款的约定：“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任”。因此，被告认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而被告也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于被告，是完全属于因政府行为导致的工期延误和自然灾害所至的工期延误，是属于法定的不可抗力所至，而不是被告的原因和过错造成逾期交房，并且被告已就上述停工原因，多次以公告形式向小区业主说明原因和表达了歉意。所以，依据上述协议的约定，被告有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限，无须承担因此逾期交付的违约责任。因此，售楼合同虽然约定了被告应在2018年12月31日前交楼，被告根据不可抗力造成的实际停工天数250天顺延后，被告只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约，被告在多次的公告中己经清楚告知业主。而本案房屋已在2019年7月2日开始交楼，因此，在本案中被告依法不存在逾期交房及承担违约责任的情形，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，原告的诉讼请求依法应予以全部驳回。三、原告计算逾期交房违约金方式不正确，应依法予以驳回。按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了逾期交付的责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。按照《商品房买卖合同（预售）》逾期在60天内为全部房价款的万分之一每日，超过60天后才按全部房价款的万分之一点五每日，应分开计算违约金而不是全部按照万之一点五每日计算。综上所述，被告请求人民法院根据本案事实，依法作出公平判决，以维护法律的公正及被告的合法权益。本院经审理查明：2017年2月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区**************2*******产，总价款788289元，原告应当于2016年12月7日前支付首期房价款238289元，余款550000元向银行申请贷款支付，被告应当于2018年12月31日前向被告交付商品房。《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交房买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金”。附件十一补充协议第一条约定：“1、因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会）、政府宣布的紧急状态，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任……”。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款给被告。2019年7月1日，被告通知原告于2019年7月2日至2019年7月10日收楼。另查明，2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《停工通知书》并抄送给被告，主要载明停工是因安全隐患。2019年1月7日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《复工通知书》并抄送给被告。庭审时，原告表示其实际是在2019年7月8日收楼并于当天缴纳了案涉房屋的物业管理费。上述事实有商品房买卖合同、按揭贷款合同、道歉信、购房款收据、借据、发票、停工通知、复工通知、台风记录、关于山语龙庭村道问题的报告、山语龙庭与粮所住户现场协调会议记录、关于山语龙庭1、2、6幢延期交楼的复函、致山语龙庭一期业主的道歉信及庭审陈述等为据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。根据原告、被告的争议，本案作以下分析认定：关于被告逾期交房的行为是否应当承担违约责任。被告辩称涉案房产逾期交房的原因在于案涉楼盘的土地历史遗留问题、政府行为和强台风天气导致停工，属于不可抗力，交房时间顺延，不应承担违约责任。根据《停工通知书》载明的内容可知，行政部门要求涉案楼盘停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，非政府行为及历史遗留问题所致。同时，被告也未提交证据证明原告同意其延期交房。另，案涉合同为被告提供的格式合同，被告对何时可以交房、期间有何事件可能导致延期交房等因素应有预判。夏秋多台风天气属于本地区常年气候现象，应属于被告的预判事项范围，且气象部门对于台风登陆的情况均已提前发布通知，被告可据以采取措施减少或避免台风对施工造成的影响。故被告依据上述抗辩理由请求免责并扣除政府要求停工的天数和台风影响施工的天数，本院不予采信，亦不予支持。关于被告应承担违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告未按约定时间交房逾期在60日之内的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，应按日向原告支付全部房价款万分之1.5的违约金。本案中，原告在被告逾期交房的情况下选择继续履行合同，故依据合同约定，被告未按合同约定在2018年12月31日前交房且逾期时间已超出60日，应向原告支付违约金22348元（以总价款788289元为基数，按日万分之1.5从2019年1月1日计至被告实际收楼之日止即2019年7月8日共189天），予以支持。被告惠州市鑫涌实业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃权利，以缺席论处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告惠州市鑫涌实业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告柳志华支付逾期交房违约金22348元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元（原告已预交），由被告惠州市鑫涌实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连二〇二〇年五月十三日法官助理 张 婷书 记 员 吕佳俊