山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初1602号 原告：青岛中金渝能置业有限公司，住所地青岛市市**香港中路**乙中铁青岛中心大厦**。统一社会信用代码91370202780351951W。 法定代表人：杨斌，董事长。 委托诉讼代理人：赵云飞，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩尚宏，山东德衡律师事务所实习律师。 被告：于莉，女，1987年12月18日出生，汉族，住山东省平度市经济开发区。 委托诉讼代理人：徐作樑，山东军诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春健，山东军诺律师事务所律师。 原告青岛中金渝能置业有限公司（以下简称中金渝能公司）诉被告于莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告中金渝能公司的委托诉讼代理人赵云飞和韩尚宏、被告于莉的委托诉讼代理人徐作樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中金渝能公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《青岛市商品房出售合同》，被告协助原告办理撤销该房屋的网签备案手续；2.判令被告向原告支付违约金193285元；3.判令被告向原告支付律师费损失150000元；4.被告协助原告撤销该房屋网签备案手续后，原告扣除上述违约金及律师费后将剩余购房款返还给被告；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月16日原被告签订《青岛国际贸易中心房屋认购协议》，同年7月4日，双方签订《青岛市商品房出售合同》（以下简称《出售合同》），被告以按揭贷款方式自愿购买原告开发的位于青岛市市南区户房屋，该房屋总价为3865699元。根据《出售合同》附件一约定，被告贷款180万元，放款机构应于2018年9月4日前存入本合同指定账户。同时《出售合同》第五条约定被告逾期付款，应当向原告支付违约金，按逾期未付款额的日万分之三计算。逾期超过20天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按照总房款的5%向原告支付违约金。因被告未依约付款，原告分别于2019年6月21日、7月10日进行了催告，被告最终仍未履行付款义务。 于莉辩称，原被告之间的合同未达到法定解除条件，被告主张解除合同没有法律依据。原告主张的违约金数额过高，被告迟延支付房款，原告所损失的仅仅是利息，原告所主张违约金远远超过利息损失，不应予以支持。原告主张律师代理费数额过高，超出法定代理费标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。于莉对中金渝能公司当庭提交的证据的真实性均无异议，但对证明事项有异议。本院对中金渝能公司提交证据的真实性予以确认并在卷佐证，对证明事项本院将结合其他证据进行综合认定。于莉庭后提交证据证明其支付的购房款比中金渝能公司认定的购房款多出9万元，但该证据显示于莉将该款项支付给了案外人青岛金网通商务有限公司，中金渝能公司对该笔款项不予认可，于莉也没有提交证据证明案外人系代中金渝能公司收取了该笔款项，故对于莉的该主张不予支持。中金渝能公司庭后提交律师费转账凭证一份，显示交费日期为2020年5月14日，晚于法庭规定的庭后7日提交该证据的日期，于莉对该证据不予认可，本院亦不予确认。 根据当事人陈述和本院确认的证据，本院确认如下事实：中金渝能公司与于莉签订《认购协议》，约定于莉购买中金渝能公司位于青岛市市南区香港中路8号乙青岛国际贸易中心XXXXXXXXXXXX室商品房，总价3865699元。于莉在签订本协议时交纳定金20万元。付款方式为商业贷款，首付50%。2018年7月4日，中金渝能公司作为甲方，于莉作为乙方，双方签订《青岛市商品房出售合同》并进行了网签。合同约定乙方购买甲方位于青岛市市南区香港中路8号乙青岛国际贸易中心1号楼44层4701户房屋，总房价款为3865699元。付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款。乙方于2018年7月4日与甲方签约并首付房款2065699元，于2018年9月4日前支付房款1800000元。合同第五条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款的，逾期超过20天后，甲方有权解除合同。若甲方解除合同的，乙方按总房款5%向甲方支付违约金，甲方应当自双方撤销合同备案登记之后60日内退还扣除违约金后的剩余购房款。解除合同后，乙方必须配合甲方办理撤销合同备案登记的手续，否则甲方有权不予办理退款手续，直至备案登记取消。 合同签订后，于莉向中金渝能公司支付了2065699元购房款。剩余1800000元至今未付。 2019年6月21日和7月10日，中金渝能公司两次给于莉发函，要求于莉最晚于2019年7月15日前付清剩余房款1800000元。2019年9月18日，山东德衡律师事务所向于莉发送《律师催告函》，再次要求于莉及时办理贷款手续或支付剩余购房款。2019年12月12日，山东君诺律师事务所受于莉委托，向中金渝能公司发出《催告函》，要求中金渝能公司及时行使合同解除权，以解除双方签订的《青岛市商品房出售合同》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案于莉与中金渝能公司签订的《认购协议》和《青岛市商品房出售合同》均系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。于莉有义务按照合同约定支付购房款，现于莉超过合同约定的付款时间长达一年零七个月仍未付款，构成根本违约，中金渝能公司有权依法解除合同。于莉辩称合同未达到法定解除条件，与本院查明的事实不符，不予支持。解除合同后，于莉应配合中金渝能公司办理撤销合同备案登记的手续，否则中金渝能公司有权不予办理退款手续，直至备案登记撤销。合同解除后，于莉还应赔偿中金渝能公司因解除合同造成的经济损失。中金渝能公司主张按照合同第五条的约定支付总房款5%的违约金，于莉则认为违约金过高。本院认为，中金渝能公司未能举证证明其因解除合同造成的损失，但于莉未按时支付购房款最低限度会造成其贷款利息损失。2019年8月前，中国人民银行公布的一年期贷款年利率超过4%，自2019年8月起，一年期贷款市场报价利率（LPR）也超过4%，于莉逾期付款已经近两年，故中金渝能公司主张按总房款的5%计算违约金，符合合同约定，不存在过分高于其实际损失的情况。即于莉应支付给中金渝能公司193285元违约金（3865699元×5%）。中金渝能公司还主张律师费损失，但合同中并未约定律师费损失的承担，中金渝能公司也没有在法庭规定的期间内提交其实际支付律师费的证据，中金渝能公司的该主张缺乏事实及法律依据，不予支持。 中金渝能公司已经收取的于莉支付的购房款2065699元，在扣除于莉应支付的违约金193285元后，应将剩余购房款1872414元退还给于莉。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除青岛中金渝能置业有限公司与于莉在2018年7月4日网签的《青岛市商品房出售合同》，于莉应协助青岛中金渝能置业有限公司办理撤销该房屋的网签备案手续； 二、于莉应于本判决生效后10日内支付给青岛中金渝能置业有限公司的违约金193285元，直接从于莉已经支付给青岛中金渝能置业有限公司的购房款中抵扣； 三、于莉协助青岛中金渝能置业有限公司办理本判决第一项撤销该房屋的网签备案手续后，青岛中金渝能置业有限公司将剩余购房款1872414元退还给于莉； 四、驳回青岛中金渝能置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26072元，减半收取13036元，由青岛中金渝能置业有限公司负担609元。于莉负担12427元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  曹恩华 二〇二〇年五月二十一日 书记员  刘晗晗