广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初字447号 原告：肖仁飞，女，1994年5月23日出生，苗族，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：黄平，广西佳卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆彩虹，广西佳卓律师事务所律师。 被告：王国荣，女，1963年9月28日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：赵明健，广西盛君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鲁，男，1961年10月1日出生，汉族，住广西融水苗族自治县，系王国荣丈夫。 被告：融水县融水镇柳记烧卤饭店，住所地：广西融水苗族自治县融水镇朝阳东路**。统一社会信用代码：92450225MA5L98GE26。 经营者：李柳。 被告：李柳，女，1974年6月13日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。 被告：段庆生，男，1965年10月11日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。 第三人：梁树壮，男，1977年8月15日出生，壮族，居民，职业：个体户，住广西融水苗族自治县。 原告肖仁飞诉被告王国荣、融水县融水镇柳记烧卤饭店、李柳、段庆生、第三人梁树壮确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖仁飞委托诉讼代理人、被告王国荣及其委托诉讼代理人、被告融水县融水镇柳记烧卤饭店、被告李柳、被告段庆生、第三人梁树壮均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告肖仁飞向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告王国荣将融水县房屋出租给被告融水县融水镇柳记烧卤饭店的行为无效。2、判决被告融水县融水镇柳记烧卤饭店立即搬出融水县房屋。案件审理过程中，原告肖仁飞申请追加李柳和段庆生为被告，本院依职权追加梁树壮作为第三人参加诉讼。原告肖仁飞变更诉讼请求为：1、判决确认被告王国荣与被告李柳和被告段庆生签订的房屋租赁合同书无效；2、判决被告融水县融水镇柳记烧卤饭店、李柳、段庆生立即搬出融水县房屋。事实和理由：坐落于融水县房屋原是融水苗族自治县民政扶贫福利厂的房屋，2006年12月10日，融水苗族自治县人民法院依据生效民事判决作出（2007）融执字第21号、22号民事裁定书，委托拍卖公司对该房屋20年的使用权进行公开拍卖，所得款项用于偿还融水扶贫厂欠中国农业银行柳州河东支行贷款本息，被告王国荣以782000元竞得。民事裁定书裁定：王国荣对涉案房屋一楼五个门面和二、三、四楼的使用期限至2027年12月31日止，使用期间不能擅自改变房屋结构。2011年12月1日，经融水县人民政府批准，融水县国土资源局公开挂牌出让涉案房屋占用的国有建设用地使用权，梁树壮以188万元竞得。挂牌出让文件须知第四条规定：王国荣在使用期内不能擅自改变房屋结构，转租房屋必须征得竞得人同意。2014年3月5日，融水扶贫厂与梁树壮签订房地产买卖契约，将涉案房屋卖给梁树壮。2014年5月26日和2014年12月24日，梁树壮分别与ｙｕ原告签订《房地产买卖契约》和《土地转让协议书》，将涉案房屋和宗地转让给原告，同年原告获得涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。2019年3月，原告发现被告王国荣将涉案房屋一楼的西侧门面出租给被告融水县融水镇柳记烧卤饭店（以下简称柳记烧卤店），后原告经查档，才发现2016年1月1日王国荣作为出租方甲方与承租方乙方李柳、段庆生签订《房屋租赁合同书》，王国荣将涉案房屋一楼右边门面承租给乙方。租金为每月柒仟元整。租赁时间为2016年1月1日至2017年12月30日。该租赁合同届满后，王国荣与李柳、段庆生虽不再签订任何书面租赁合同，但双方仍沿用2016年的租赁合同，保持着租赁关系至今。双方已经形成事实租赁。被告王国荣没有经过竞得人的同意擅自转租的行为违反了挂牌出让文件的规定，故王国荣与李柳、段庆生从2017年12月31日到现在的房屋租赁合同应无效。为了维护原告的自身权益，遂诉至法院请求判如所请。 被告王国荣辩称：1、被告王国荣于2016年1月1日作为出租方甲方与承租方乙方李柳、段庆生签订的《房屋租赁合同书》是为了帮助被告柳记烧卤店办理工商营业执照，双方并不存在租赁关系。事实是被告王国荣和李柳是合伙关系，双方合伙经营柳记烧卤店。李柳作为乙方与甲方王国荣于2020年4月9日签订有《合伙经营协议》，约定合伙期限为五年，从2018年4月10日至2023年4月9日，协议一年一签。而李柳和段庆生之间也存在合伙关系。2、被告王国荣拥有对外出租给他人使用的权利。就本案而言，即使存在租赁关系，王国荣也有权出租给他人使用，因为涉案房屋竞得人和本案的产权所有人从来没有告知王国荣不得对外租赁，也没有和王国荣签订任何的禁止出租协议，土地挂牌须知的限制条款应无效。因为土地挂牌须知是针对土地使用权竞拍人的一种约束行为，而被告王国荣是房屋的使用权人，并非土地竞拍人。王国荣在本案之前不认识梁树壮和肖仁飞，王国荣竞拍得房屋使用权是在2006年，而土地挂牌出让是在2011年，王国荣应该享有优先购买权，但相关部门从来没有通知王国荣参加竞拍，剥夺了王国荣的优先购买权，所以限制转租条款对王国荣没有约束力。3、原告通过梁树壮转让获得了涉案房屋所有权，从转让之日起至起诉时，原告从未向被告提出任何异议和要求。已经超过三年的诉讼时效了。 被告柳记烧卤店辩称：李柳和王国荣从2018年4月10日开始共同经营柳记烧卤店，双方是合伙关系并非租赁。融水苗族自治县人民法院的生效民事裁定书确认了王国荣拥有涉案房屋的使用权至2017年12月31日，目前我国现行法律中并未禁止拥有房屋使用权人不得转租，本着法无禁止即可为的原则，即使王国荣行使了出租的行为，也没有违反融水苗族自治县人民法院的生效民事裁定书的规定，更何况王国荣不是租赁而是合伙经营。 被告李柳辩称：答辩意见与被告柳记烧卤店答辩意见一致。 被告段庆生辩称：2018年4月柳记烧卤店重新装修后，段庆生与李柳是合伙经营的，但是本人和王国荣没有签订任何协议。王国荣、李柳、段庆生于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同书》，已经过期终止了。 第三人梁树壮述称：王国荣将融水县房屋出租给他人使用的情况本人并不知情，王国荣也从来没有和第三人提过，如果第三人知道王国荣要把涉案房屋租出去，第三人是不会同意的，除非王国荣把一半的租金分给第三人。因为第三人是借钱买下房屋的，后来因为无钱还债才底价转卖给肖仁飞，第三人从来没有收过一分钱租金，所以房屋的出租情况和第三人没有关系，第三人不应当承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、原告肖仁飞提供的原告身份证复印件、王国荣户籍信息、融水县融水镇柳记烧卤饭店电脑咨询单、经营者信息单，证明原、被告的主体资格。2、原告肖仁飞提供的融水苗族自治县人民法院（2007）融执字第21、22号民事裁定书，证明2006年12月王国荣竞拍得涉案房屋一至四楼的使用权，使用期限至2027年12月31日止。3、原告肖仁飞提供的国有建设用地使用权出让合同，证明融水县国土资源局挂牌出让涉案房屋占用的国有建设用地使用权，梁树壮以188万元竞拍成功。4、融水县字第00014842号房权证，融水县国用（2014）第0531号，证明原告肖仁飞是涉案房屋的产权人。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告肖仁飞提供的国有土地使用权挂牌出让公告，国有土地使用权挂牌出让须知，证明融水县国土资源局挂牌出让须知第四条规定王国荣在使用涉案房屋期间内未经竞得人同意不得出租房屋，被告王国荣、被告柳记烧卤店、被告李柳对该证据的真实性没有异议，但认为该条款无效。被告段庆生对真实性没有异议，不同意该证据的合法性和证明目的。2、原告肖仁飞提供的《房地产买卖契约》，证明2014年3月融水县民政局福利厂将涉案房屋的所有权转让给梁树壮的事实。被告王国荣、被告柳记烧卤店、被告李柳、第三人梁树壮对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议。被告段庆生对该证据的真实性和合法性有异议，认为买卖款并没有实际交付。3、原告肖仁飞提供的房地产买卖契约、土地转让协议书、房屋交易报告书，证明梁树壮讲涉案房屋所有权和国有土地使用权转让给肖仁飞的事实，被告王国荣、被告柳记烧卤店、被告李柳、第三人梁树壮对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议。被告段庆生对该证据的真实性和合法性有异议。4、原告肖仁飞提供的《房屋租赁合同书》，证明王国荣将涉案房屋出租给李柳和段庆生使用，租金7000元/月，租赁期限为2016年1月1日至2017年12月30日的事实。被告王国荣、被告柳记烧卤店、被告李柳认为该合同已经过期与本案无关，同时该合同是为了办理烧卤店的工商营业执照才签订的，李柳和王国荣实际是合伙关系，并非租赁关系。被告段庆生对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议。第三人梁树壮对该证据没有异议。5、被告王国荣提供的涉案房屋2006年12月7日拍卖成交确认书、广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民事裁定书（2007）融执字第21、22号。证明两份文书里没有限定王国荣在20年的使用期限内不能转租其他人。原告肖仁飞对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该证据只能证明王国荣竞拍得的是涉案房屋的使用权。被告柳记烧卤店、被告李柳、被告段庆生、第三人梁树壮对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议。6、被告王国荣提供的合同编号：鑫2008-540402鑫龙小区商品房买卖合同、刘泰身份证、广西建凯物业公司证明，证明王国荣常住南宁，王国荣按照规定有优先购买权，并没有收到任何部门关于房屋拍卖以及房屋不得转租限定的通知。原告肖仁飞对该证据的真实性没有异议，但认为不能证明其证明目的。被告柳记烧卤店、被告李柳、被告段庆生、第三人梁树壮对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议。7、被告王国荣提供的《合伙协议书》，证明王国荣和李柳是合伙关系并非租赁关系的事实。原告肖仁飞对该证据的真实性不认可，认为该证据的签订时间是2020年4月9日，该证据明显是被告为了规避法律，混淆被告之间的租赁关系为合伙关系。被告柳记烧卤店、被告李柳、被告段庆生、第三人梁树壮对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议。本院认为证据1、2、3、5来源合法、内容真实，本院依法予以确认。证据合同约定的期限为2016年1月1日至2017年12月30日，与本案无关，故本院不予确认。证据6不能必然导致王国荣没有外地居旅的时间，且与是否收到通知没有必然联系，故本院不予确认。证据7原告主张被告之间是租赁关系而并非证据表现出来的合伙关系，但原告并未提供可以支撑其反驳观点的证据，证据7来源合法、内容真实，与本案有关，本院依法予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于融水县房屋原是融水苗族自治县民政扶贫福利厂的房屋，2006年12月7日，融水苗族自治县人民法院依据生效民事判决（2004）融民初字第419号民事判决书、（2005）融民初字第67号民事判决书，委托广西华盛拍卖有限公司公开拍卖上述房屋20年的使用权，所得款项用于偿还融水县民政扶贫福利厂的债务，后被告王国荣竞买成功。2006年12月10日，融水苗族自治县人民法院作出（2007）融执字第21、22号民事裁定书，裁定：“一、被执行人融水苗族自治县民政扶贫福利厂所有的位于融水镇朝阳的二十年使用权以782000元价格拍卖给王国荣。……三、买受人王国荣使用被执行人融水苗族自治县民政扶贫福利厂位于融水镇朝阳东路1号房屋二、三、四楼的期限自二ｏｏ七年元月一日起，一楼靠楼梯左侧门面（饮食摊）和靠楼梯右侧门面（现联通公司租赁）使用期限自二ｏｏ九年一月一日起至二ｏ二七年十二月三十一日止，一楼的其余三间门面的使用期限自二ｏｏ八年一月一日起至二ｏ二七年十二月三十一日止。……”。2011年12月1日，经融水县人民政府批准，融水县国土资源局公开挂牌出让涉案房屋占用的国有建设用地使用权，梁树壮以188万元竞得。《国有土地使用权挂牌出让须知》第四条第3款载明：“竞得该地块后的单位和个人必须履行自治县人民法院对该房屋使用权裁定期限的义务，使原房屋买受人王国荣按原裁定使用权条款使用到期。买受人王国荣在使用期内转租必须征得竞得人同意。”2014年3月5日，融水县民政局福利厂与梁树壮签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋卖给梁树壮。2014年5月26日和2014年12月24日，梁树壮分别与肖仁飞签订《房地产买卖契约》和《土地转让协议书》，将涉案房屋和宗地转让给肖仁飞，同年肖仁飞获得涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。后肖仁飞以王国荣没有经过竞得人的同意擅自转租涉案房屋给李柳和段庆生用于经营柳记烧卤店，违反了挂牌出让文件规定为由，应认定为无效，诉至法院请求判如所请。 另查明，2020年4月9日，王国荣和李柳签订《合伙协议书》约定合伙期限为五年，从2018年4月10日至2023年4月9日，协议一年一签。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告肖仁飞认为王国荣与李柳、段庆生在2016年1月1日签订《房屋租赁合同书》，租赁至2017年12月30日合同期限届满后，王国荣与李柳、段庆生虽不再签订任何书面租赁合同，但双方仍沿用2016年1月1日的租赁合同，保持着租赁关系至今。双方现行存在事实租赁关系，但原告对于该主张并无任何证据可以证实，同时，原告亦无任何证据可以反驳被告王国荣所主张的王国荣与李柳之间签订有《合伙协议书》，是合伙关系的事实。因此，对于原告要求确认被告王国荣与被告李柳、被告段庆生签订的房屋租赁合同书无效的主张，由于缺乏相关的证据予以证实，原告自行承担举证不能的不利后果，故本院对于该项诉讼请求不予支持。另外，关于原告肖仁飞要求被告柳记烧卤店、李柳、段庆生立即搬出融水县房屋的诉请，于法无据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告肖仁飞的全部诉讼请求。 案件受理费100元，（原告已预交50元），由原告肖仁飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员  刘   彦   灵 二〇二〇年五月十八日 法官助理  全文敏书记员胡雨薇