安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1733号 上诉人（原审被告）：安徽昊坤置业有限公司，住所地安徽省太和县三角元工业园区（安徽宏利达环保设备有限公司院内），统一社会信用代码91341222343867909C。 法定代表人：陈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢智，上海东霆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘全，男，1983年4月29日出生，汉族，住安徽省太和县。 被上诉人（原审原告）：王文敏，女，1983年10月28日出生，汉族，住安徽省太和县。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：范秀秀，安徽民鼎律师事务所律师。 上诉人安徽昊坤置业有限公司因与被上诉人刘全、王文敏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2020）皖1222民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽昊坤置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘全、王文敏的诉讼请求。事实与理由：一审判决认为刘全、王文敏与其公司、太和县房地产管理局签订了《市场化购置安置三方协议书》就完成了支付全部购房款的义务，系认定事实错误，在购房券没有得到全部兑现的情况下，刘全、王文敏并没有实际履行付款义务，其公司也未实际收到房款；一审判决适用法律错误，且判决结果显示公平。 刘全、王文敏辩称：《市场化购置安置三方协议书》约定购房券的兑付由安徽昊坤置业有限公司向征收单位统一结算，刘全、王文敏向安徽昊坤置业有限公司支付了购房券并支付了购房券以外的房款，已经全部付清购房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 刘全、王文敏一审诉讼请求：1.要求安徽昊坤置业有限公司为其办理交房手续并承担因延迟交房的违约金181678元（合同约定交房日期为2017年12月30日，违约时间暂定至起诉日2020年1月15日共745天，违约金按照合同约定为全部房款1219314元日万分之二，则每日违约金243.863元）；2.自起诉之日至实际交房日违约金待交房后另算；3.本案诉讼费由安徽昊坤置业有限公司承担。 一审法院审理查明：安徽昊坤置业有限公司以出让方式取得了位于太和县规划吉祥路北侧，太和县城关镇国泰路东侧、规划富民路南侧，国有土地使用权证号为2016-0079、2016-0080的建设用地使用权。经批准，在上述地块上建设商品房，核准名称为“昊坤铭城国际3号楼”。2017年9月25日，王文敏（乙方、被征收人）、太和县房地产管理局（甲方、征收单位）、与安徽昊坤置业有限公司（丙方、开发企业）签订了市场化购房安置三方协议书，协议书约定：乙方被征收房屋合计购房券价款为人民币443112元，乙方选择购房房源位于铭城国际3＃楼102室，建筑面积126.38平方米，总房款1219314元，由甲方按购房券金额向丙方支付443112元，超出购房券金额部分由乙方自行承担，购房券购房后余款部分，由丙方先行支付给乙方；购房券资金支付方式:根据《太和县城区住宅征收货币化安置暂行办法》第四条第四款第四项，由征收实施单位与收取购房券的开发企业统一结算。开发企业凭购房券结算联、商品房买卖合同、购房款税务发票复印件（查验原件）、被征收人出具的购房券余额收据（原件），到征收实施单位办理认证和房款拨付手续。结算办法：按照《商品房买卖合同》所约定的付款方式进行支付。购房款应拨付至开发企业预售资金监管账户。由甲方依据丙方所持购房券向丙方结算房款；乙方、丙方签订本协议三日内，需要签订办理《商品房买卖合同》网上备案手续。2017年12月1日，王文敏、刘全（买受人）与安徽昊坤置业有限公司（出卖人）签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，王文敏、刘全购买安徽昊坤置业有限公司建设的“昊坤铭城国际3号楼”102室，建筑面积126.38平方米，其中，套内建筑面积113.89平方米，应分摊的共有建筑面积12.49平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9648元，总金额人民币1219314元。付款方式为：2017年11月28日前支付该商品房全部价款。交付期限为：出卖人应当在2017年12月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房向买受人交付；逾期交付责任为：出卖人不能在约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。上述合同由安徽昊坤置业有限公司及该公司法定代表人陈伟盖章，王文敏、刘全签名捺印，并在太和县房地产管理局备案，合同编号为第1711280024号。该合同签订前，刘全于2017年9月21日向安徽昊坤置业有限公司支付房号3＃102购房定金10000元、2018年10月28日支付首付购房款766202元，合计776202元。2019年5月23日，有关管理机构同意对涉案房屋竣工验收备案。刘全、王文敏提供2019年7月15日安徽昊坤置业有限公司的短信通知刘全、王文敏于2019年7月26日前办理交房手续；刘全、王文敏提供太总指办（2016）7号和8号文件规定购房人使用购房券金额剩余部分由购房超市与购房人结算，开发企业所售商品房向购房人交付满3个月后拨付购房券剩余的30%购房款。本案在审理过程中，刘全、王文敏提出其购买的房屋安徽昊坤置业有限公司未按照约定切围墙，故未满足交房条件存在违约行为，但刘全、王文敏提供商品房买卖合同中未有安徽昊坤置业有限公司砌围墙的约定；安徽昊坤置业有限公司提出案涉房屋购房券到2020年1月20日才全部兑付。 一审法院认为，刘全、王文敏与安徽昊坤置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、王文敏与太和县房地产管理局及安徽昊坤置业有限公司签订的《市场化购房安置三方协议书》，系各方当事人在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属于有效合同。各方当事人应当按照约定履行各自的义务。刘全、王文敏已按照约定向安徽昊坤置业有限公司支付了超出购房券部分款776202元。因刘全、王文敏与太和县房地产管理局及安徽昊坤置业有限公司签订的《市场化购房安置三方协议书》实质是将刘全、王文敏对安徽昊坤置业有限公司的购房债务443112元（购房券）进行转移，该转移合法有效，刘全、王文敏在上述三方协议签订时已完全履行了商品房买卖合同中约定的付款义务。太和县房地产管理局作为债务承受人，是否按照三方协议约定与安徽昊坤置业有限公司进行结算并支付房款，与刘全、王文敏无关。关于如何认定涉案房屋交付日期的问题，刘全、王文敏与安徽昊坤置业有限公司于2017年12月1日签订涉案商品房买卖合同，而双方在合同中约定“出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房”，该约定不符合常理和交易习惯，结合本案的实际情况，安徽昊坤置业有限公司交付涉案房屋的日期为2018年6月30日。刘全、王文敏按约支付购房款后，安徽昊坤置业有限公司应当在2018年6月30日前将具备交付条件的涉案房屋交付给刘全、王文敏。安徽昊坤置业有限公司在2018年6月30日前没有将具备交付条件的涉案房屋交付给刘全、王文敏，应当按约支付违约金。刘全、王文敏接受房屋日期应为刘全、王文敏收到短信通知日期即2019年7月15日。刘全、王文敏诉讼请求合理部分，予以支持。因刘全、王文敏未能提供充分证据证明安徽昊坤置业有限公司应按照约定砌围墙，故刘全、王文敏要求安徽昊坤置业有限公司支付2019年7月15日以后的违约金的诉讼请求，不予支持。安徽昊坤置业有限公司其他辩解，理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、安徽昊坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘全、王文敏支付逾期交付房屋的违约金92667.86元（计算方式1219314元×万分之二×380天，期限自2018年6月30日起计算至2019年7月15日止，共计380天）；二、驳回刘全、王文敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3934元，减半收取1967元，由刘全、王文敏负担908元、安徽昊坤置业有限公司负担1059元。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审审理争议的焦点为：刘全、王文敏是否履行全部购房款支付义务。 本院认为：涉案《市场化购房安置三方协议书》系双方当事人及太和县房地产管理局的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方均有法律效力。上述三方协议约定由征收实施单位与收取购房券的开发企业统一结算，开发企业凭购房券结算联、商品房买卖合同、购房款税务发票复印件（查验原件）、被征收人出具的购房券余额收据（原件），到征收实施单位办理认证和房款拨付手续。刘全、王文敏已按照约定向安徽昊坤置业有限公司支付了购房券及超出购房券部分余款，已完全履行了商品房买卖合同中约定的付款义务。至于安徽昊坤置业有限公司与太和县房地产管理局的结算情况与刘全、王文敏无关。故安徽昊坤置业有限公司上诉称刘全、王文敏未全面履行支付购房款的义务，请求改判驳回刘全、王文敏的诉讼请求的理由不能成立，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2118元，由安徽昊坤置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 许   汝   佺 审判员 罗亚敏审判员姚莉 二〇二〇年五月二十九日 书记员 李   情   情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。