广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15004号原告：中国工商银行股份有限公司中山古镇支行，住所地广东省中山市******灯都华庭商铺C14、C15卡。主要负责人：刘志炎，行长。委托诉讼代理人：朱仁鹏，男，职员。委托诉讼代理人：周军伟，男，职员。被告：唐俊，男，1988年12月17日出生，汉族，住湖南省祁阳县*********。被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市******。法定代表人：蔡某1。原告中国工商银行股份有限公司中山古镇支行（以下简称工商银行古镇支行）与被告唐俊、中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行古镇支行的委托诉讼代理人周军伟到庭参加诉讼，被告唐俊、鸿远公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工商银行古镇支行向本院提出诉讼请求：1.唐俊向工商银行古镇支行偿还贷款本息214248.82元，其中本金208017.65元，罚息、复利、利息共计6231.17元(暂计至2019年7月1日，之后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定计至债务清偿之日)；2.工商银行古镇支行对唐俊提供的位于中山市********************的抵押物(抵押登记备案证明号为易房抵字第DY201228006号)处理所得价款享有优先受偿权；3.鸿远公司对唐俊所欠债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，工商银行古镇支行变更第1项诉讼请求为唐俊向工商银行古镇支行偿还贷款本金201073.54元及自2020年1月7日起计算至清偿之日止的利息、罚息、复利（按个人购房借款担保合同约定计算）。事实和理由：贷款人：工商银行古镇支行。借款人：唐俊。签约情况：双方于2012年10月22日签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号为:[房]字[中山分]行[古镇]支行[2012]年404号）。贷款执行利率：按中国人民银行相应期限档次贷款基准利率下浮10%执行。在合同期内贷款利率实行一年一定，第一年贷款年利率确定为5.895%，利息从放款之日起计算并按月结息。罚息计收标准：借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款计收罚息。罚息利率按合同载明的贷款利率加收40%执行。复利计收标准：借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利,罚息利率按合同载明的贷款利率加收100%执行。约定还款方式：按月等额本息还款法。还款日：每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日。提前收贷约定：借款人连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的。违约责任约定：宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。以及所产生的利息、罚息以及其他费用，直至解除合同。贷款情况及欠款详情（截至2019年7月1日）：贷款本金231000元，贷款期限从2012年11月1日起至2042年11月1日止，欠本金208017.65元，欠利息6231.17元。欠款情况：截至2019年7月1日，唐俊尚欠借款本金208017.65元，利息、罚息及复息共计6231.17元。抵押担保情况：2012年10月22日，抵押权人工商银行古镇支行与抵押人唐俊签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号为[房]字[中山分]行[古镇]支行[2012]年404号），双方约定以唐俊名下位于中山市********************为抵押物，抵押担保范围包括：借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2012年10月16日，工商银行古镇支行与唐俊就上述抵押物办理了抵押登记备案手续，抵押登记备案证明号为易房抵字第DY201228006号。保证担保情况：工商银行古镇支行与唐俊、鸿远公司于2012年10月22日签订《个人购房借款担保合同》约定，鸿远公司为该合同项下主债权作连带责任保证，保证担保的范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为该合同项下贷款到期之日起两年。唐俊拖欠贷款本息的行为已严重违反了双方约定，应承担全部违约责任，向工商银行古镇支行清偿全部债务。为此，工商银行古镇支行特提起诉讼，请求判如所请。唐俊、鸿远公司均未在法定期限内提交答辩意见，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2012年10月22日，工商银行古镇支行（贷款人）与唐俊（借款人、抵押人）、鸿远公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：[房]字[中山分]行[古镇]支行[2012]年[404]号），约定唐俊向工商银行古镇支行贷款231000元用于购买位于中山市*************1*****房的商品房；借款直接划入鸿远公司在中国工商银行的账户；贷款期限30年，从2012年11月1日起至2042年11月1日止；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，执行利率为年利率5.895%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述利率浮动比例确定并执行新的利率；唐俊按按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息，于实际放款日次月起的每月对应日偿还借款本息；唐俊未按约定日期偿还的贷款，工商银行古镇支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的贷款利率基础上加收40%确定，贷款利率如遇基准利率调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；唐俊连续三个月或累计六次未按期足额偿还贷款本息的，工商银行古镇支行有权宣布本合同项下和其与唐俊之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求唐俊立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；合同项下贷款采用阶段性连带责任保证加抵押的担保方式；鸿远公司自愿向工商银行古镇支行提供连带责任保证，承担保证责任的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工商银行古镇支行实现债权的费用和唐俊所有其他应付费用，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，工商银行古镇支行依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，但满足正式抵押登记手续已办理完毕，且工商银行古镇支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，鸿远公司对该项条件满足之日后到期的唐俊的债务免除保证责任；唐俊自愿向工商银行古镇支行提供抵押担保，抵押物为唐俊名下位于中山市*************1*****房的房产，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工商银行古镇支行实现债权的费用和唐俊所有其他应付费用；因抵押物为尚未取得产权的房屋，应在本合同签订之日起30天或工商银行古镇支行另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，唐俊获得房屋所有权证书后，应在30天或工商银行古镇支行另行要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，在工商银行古镇支行取得房屋他项权利证书之前，唐俊的房屋所有权证书原件应交由工商银行古镇支行保管，如唐俊未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给工商银行古镇支行造成损失的，应向工商银行古镇支行予以足额赔偿；贷款到期（包括被宣布提前到期）唐俊未予清偿的，工商银行古镇支行可以与唐俊协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，工商银行古镇支行可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由唐俊提供还是由第三人提供，工商银行古镇支行有权自行选择实现担保的顺序，即工商银行古镇支行有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求鸿远公司承担保证责任，或同时要求唐俊与鸿远公司、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对工商银行古镇支行选择清偿顺序的抗辩权等内容。2012年10月16日，鸿远公司与唐俊在房地产部门办理了涉案房地产销售登记备案手续。2012年10月30日，中山市房地产交易登记管理所给予上述商品房办理抵押登记备案（易房抵字第DY201228006号），抵押权人为工商银行古镇支行。2012年11月1日，工商银行古镇支行按约定向唐俊发放贷款231000元。唐俊自2013年12月1日起偶有违约，后一直断断续续还款，截至2014年4月1日已累计违约6次，且自2018年12月1日起连续违约，工商银行古镇支行于2019年10月11日诉至本院，提出前述诉请。唐俊在收到本案起诉材料后于2020年1月7日一次性偿还之前逾期的款项，之后未再偿还过借款,唐俊于2020年1月7日还款后尚欠工商银行古镇支行借款本金201073.54元。工商银行古镇支行主张其已于2019年6月10日向唐俊邮寄中国工商银行宣布个人贷款提前到期及还款通知书，通知唐俊涉案借款全部提前到期，但其提交的快递单为复印件，无原件核对，且无邮寄记录，而该快递单复印件中邮寄品名为资料，无法证实为其所邮寄之文件，故本院对工商银行古镇支行主张的该项事实不予确认。再查明：上述商品房尚未办理房地产权属证书，工商银行古镇支行尚未取得他项权证书。本院认为，工商银行古镇支行与唐俊、鸿远公司签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，各方均应恪守履行。唐俊尚欠工商银行古镇支行借款本金201073.54元有《个人购房借款/担保合同》、贷款借据、对账单及工商银行古镇支行的陈述为证，唐俊没有提供任何证据予以反驳，故本院予以认定。《个人购房借款/担保合同》约定，唐俊连续三个月或累计六次未按期足额偿还贷款本息的，工商银行古镇支行有权宣布本合同项下未偿还借款立即到期，要求唐俊立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。截至工商银行古镇支行起诉之日，唐俊已连续超过三个月并累计超过六次未按期足额偿还贷款本息，已构成违约，依据合同约定，工商银行古镇支行有权宣布唐俊未偿还借款立即到期，并要求唐俊清偿未偿还款项。《个人购房借款/担保合同》亦约定，若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。工商银行古镇支行向本院起诉要求唐俊向其偿还全部贷款本息，视为其已宣布该贷款全部提前到期，经起诉，唐俊未偿还全部贷款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任，故依据上述约定，工商银行古镇支行有权要求唐俊偿还全部款项，并按照尚欠数额为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按罚息利率计算利息。鉴于起诉后唐俊于2020年1月7日已支付部分本金并清偿之前所欠的全部利息、罚息、复利，尚欠本金201073.54元，故工商银行古镇支行诉求唐俊偿还其贷款本金201073.54元，并自2020年1月7日起按罚息利率计算利息于法有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。《个人购房借款/担保合同》约定，贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。上述已认定贷款被宣布提前到期，双方未能就抵押权实现方式达成一致，故工商银行古镇支行要求实现抵押权的诉请，理由充分，本院予以支持。鸿远公司为唐俊的上述债务提供阶段性连带责任保证，现唐俊尚未取得案涉商品房的房地产权属证书，工商银行古镇支行尚未取得他项权证书，依据合同约定，该保证尚在保证期间内，故鸿远公司应对唐俊的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，……”的规定，工商银行古镇支行与鸿远公司明确约定贷款人有权自行选择实现担保的顺序，故中国银行古镇支行要求鸿远公司对唐俊的上述债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。唐俊、鸿远公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对工商银行古镇支行诉讼请求和事实理由抗辩的权利，不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告唐俊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司中山古镇支行偿还借款本金201073.54元及逾期利息（从2020年1月7日起至实际清偿之日止按罚息利率即贷款利率基础上上浮40%计算）；二、原告中国工商银行股份有限公司中山古镇支行对被告唐俊提供的位于中山市********************的房地产（抵押登记备案证明号：易房抵字第DY201228006号)的折价或拍卖、变卖价款在上述第一判项的债权范围内享有优先受偿权；三、被告中山市鸿远房地产开发有限公司对被告唐俊的上述第一判项所述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司中山古镇支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4514元，由被告唐俊、中山市鸿远房地产开发有限公司负担(该款原告中国工商银行股份有限公司中山古镇支行已预交，本院不作清退，由被告唐俊、中山市鸿远房地产开发有限公司在支付上述款项时迳付原告中国工商银行股份有限公司中山古镇支行)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二〇年四月十六日书记员  李汇晴