上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初21198号原告：顾竹媛，女，1994年11月20日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：张爱平。原告：张爱平，女，1972年3月27日出生，汉族，住江苏省兴化市。原告：顾某1，男，汉族，住江苏省兴化市。法定代理人：张爱平，身份情况同上。原告张爱平、顾某1共同委托诉讼代理人：顾竹媛。原告：顾小凤，女，1968年6月27日出生，汉族，住江苏省兴化市。原告：顾小春，男，1970年6月2日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：顾小凤。被告：姚佳炯，男，1987年10月18日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：朱福喜，男，1957年8月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。两被告共同委托诉讼代理人：姚某某，男，汉族，住上海市黄浦区。原告顾竹媛、张爱平、顾某1、顾某2与被告姚佳炯、朱福喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，向姚佳炯公告送达诉状副本。本案依法适用普通程序，于2019年12月25日、2020年4月29日公开开庭进行了审理。因顾某2去世，本院依法追加其子女顾小凤、顾小春为本案原告。原告张爱平暨原告顾竹媛的委托诉讼代理人、顾某1的法定代理人、原告顾小凤暨原告顾小春的委托诉讼代理人、被告姚佳炯及朱福喜的共同委托诉讼代理人姚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾竹媛等向本院提出诉讼请求：1.请求与被告姚佳炯解除《房屋租赁合同》；2.请求姚佳炯即刻搬离斜土路XXX号房屋并返还房屋；3.请求姚佳炯支付自2019年5月1日起(按每月27,500元)计算至实际返还房租之日止的租金；4.请求姚佳炯搬离前付清场地水费586元、电费1670元、煤气费2148元；5.请求姚佳炯支付违约金55,000元；6.请求朱福喜对诉请2、3、4条承担搬离、还款的连带责任。后顾竹媛等当庭撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：2018年3月10日，顾某3签订房屋租赁合同，将承租的上海市徐汇区斜土路XXX号房屋转租给姚佳炯，约定双月支付租金，每期55,000元。2018年顾某3心梗去世，现诸位原告系顾某3继承人。截至2019年2月15日，姚佳炯欠付当期租金构成违约。后顾竹媛与姚佳炯签订还款担保协议，朱福喜作为担保人。但姚佳炯未履行协议，经顾竹媛等数次催促未果。因姚佳炯下落不明，且仍占用承租房屋，朱福喜亦未履行担保义务，顾竹媛等诉至本院，要求判如所请。姚佳炯、朱福喜辩称，姚佳炯系与顾某3签订的租赁合同，并未与诸原告补签合同，诸原告亦未办理继承手续，故其无权起诉。姚佳炯是承租人，此事与朱福喜无关。顾某3在世时，双方并未发生纠纷。顾某3去世后，朱福喜出面解决问题，大家曾达成共识。顾竹媛等先是同意姚佳炯将房屋转租，但其后顾竹媛等从中阻挠，上门吵闹，导致店铺被迫关门，现姚佳炯仍欠几万元会员费。现合同无法继续履行，同意解除合同，但因会员费事宜未解决，无法返还房屋；因无法正常经营，不同意支付租金；同意支付水电煤费用；违约金约定标准过高。请求法院依法判决。本院认定事实如下：上海市徐汇区斜土路XXX-XXX号房屋产权人系案外人周某某。2017年10月21日，顾小凤与周某某(甲方)签订上海市房屋租赁合同，合同首部载明承租方系顾小凤、顾某3(乙方)，约定乙方承租上述房屋；租赁期自2018年3月31日至2021年4月1日；甲方同意乙方在租赁期内经营困难可转租。2018年3月10日，顾某3(甲方)与姚佳炯(乙方)就上海市徐汇区斜土路XXX号房屋签订房屋租赁合同，合同载明建筑面积180平方米左右，约定日常经营管理中所产生的各类水电煤等费用由乙方负责支付；签订该协议时，乙方即刻支付风险保证金55,000元给甲方，乙方先支付场地使用费(即每两个月场地使用费为55,000元)，在签订该协议时当场支付给甲方，之后以每两个月为一期支付，房租于后一期提前15天付款(若乙方没有按时付款则视为乙方违约)；合作期限自2018年3月1日至2021年3月30日止；甲方只限乙方经营，乙方不再经营的，应提前两个月书面形式通知甲方，甲方有权没收乙方两个月的押金；乙方违约，赔偿甲方55,000元；下次付房租于2018年4月15日，以后逢双月15日交付。合同签订后，姚佳炯支付保证金55,000元。2018年5月24日，顾某3去世。因姚佳炯逾期支付租金，顾竹媛(甲方)、姚佳炯(乙方)、朱福喜(担保人、丙方)于2019年4月1日签订租房还款担保协议，载明：截至2019年2月15日，乙方未按时支付当期租金，仅在2019年3月10日支付27,500元，乙方的行为已构成违约，……经双方商议确定，乙方于2019年4月15日17：00前一次性付清三个月房租，共计82,500元，如有逾期，则乙方自动放弃场地内所有物品所有权，归甲方所有，甲方有权即刻清场，乙方需付清经营期内所产生的所有水电煤等费用；丙方同意为房屋租赁合同及该协议项下乙方所付所有债务承担连带保证责任，如乙方不按时履行义务，则甲方有权单独向丙方主张债权；甲方同意乙方在2019年4月15日前转让并于2019年4月15日17：00前一次性支付三个月房租……。后姚佳炯于2019年4月19日支付了至2019年4月30日的租金。因姚佳炯欠付租金，张爱平等至房屋处催讨、要求返还房屋，张爱平方与姚佳炯方发生冲突。2020年4月29日庭审中，姚佳炯将房屋钥匙交还顾竹媛等。另查明，顾某3、顾小凤、顾小春系顾某2、井某某子女，顾某2于2020年1月7日去世，顾某3之母先于其去世。张爱平系顾某3配偶，顾竹媛、顾某1系张爱平与顾某3子女。审理中，顾竹媛等提供了水、电、燃气缴款通知，姚佳炯均予认可。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有房地产权证、顾某3与周森的房屋租赁合同、顾某3与姚佳炯的房屋租赁合同、证明、户口注销证明、租房还款担保协议等证据证实，本院予以确认。本院认为，顾某3与姚佳炯签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。顾某3死亡后，其继承人系租赁合同继受者，顾竹媛等作为原告起诉，具有法律依据。姚佳炯对原告主体资格提出异议，本院不予采纳。姚佳炯等辩称因张爱平等阻挠破坏导致其自2019年5月起无法经营，不再使用房屋。本院认为，2019年4月30日双方虽发生冲突，但其后姚佳炯仍继续占用房屋并拒绝交还钥匙，故本院对姚佳炯的该项意见不予支持。姚佳炯等还辩称系顾竹媛等违反约定、阻止房屋转租在先，其已支付的保证金可在合同履行过程中抵扣租金，故其不存在逾期付租的违约行为。根据查明事实，姚佳炯实际未依还款担保协议约定期限足额支付租金，以保证金直接抵扣租金无合同依据亦未得到顾竹媛等的同意，故对姚佳炯的该项辩称意见，本院亦不予采纳。故自2019年5月起的租金姚佳炯至今未付，顾竹媛等主张解除合同、支付欠付租金、支付违约金，具有事实及合同依据，本院予以准许。姚佳炯对违约金标准提出异议，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则，酌情调整违约金数额为20,000元。对于水、电、燃气费用，顾竹媛等提供了至2019年6月开单的燃气费、电费凭证、至2019年5月开单的水费凭证，姚佳炯亦予以认可，故本院对顾竹媛等主张的水、电、燃气费用予以支持。顾竹媛等主张燃气费金额低于账单金额，系其自行处分民事权利，本院予以准许。在租房还款担保协议中，朱福喜作为担保人，同意对房屋租赁合同及还款协议中姚佳炯所负所有债务承担连带责任。顾竹媛等主张朱福喜对姚佳炯所负支付租金、支付水电煤费用义务承担连带责任，具有法律依据，本院予以准许。朱福喜在承担保证责任后，依法有权向姚佳炯追偿。因合同已经解除，为免当事人讼累，姚佳炯支付的保证金本案一并予以处理，当事人可在执行中相互抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条规定，判决如下：一、解除顾某3与姚佳炯于2018年3月10日就上海市徐汇区斜土路XXX号房屋签订的房屋租赁合同；二、姚佳炯于本判决生效之日起十日内支付顾竹媛、张爱平、顾某1、顾小凤、顾小春自2019年5月1日起至2020年4月29日止的租金329,083元；三、姚佳炯于本判决生效之日起十日内支付顾竹媛、张爱平、顾某1、顾小凤、顾小春水费586元、电费1670元、燃气费2148元；四、姚佳炯于本判决生效之日起十日内支付顾竹媛、张爱平、顾某1、顾小凤、顾小春违约金20,000元；五、朱福喜对姚佳炯上述判决第二、三项义务承担连带清偿责任；朱福喜承担连带保证责任后，有权向姚佳炯追偿；六、顾竹媛、张爱平、顾某1、顾小凤、顾小春于本判决生效之日起十日内返还姚佳炯保证金55,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3588元，由姚佳炯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 红人民陪审员  孙建强人民陪审员  刘 蕾二〇二〇年五月十二日法官 助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。