广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初46号原告：汤浩泽，男，1986年4月26日出生，汉族，住广东省饶平县**************。原告：李妮凤，女，1985年1月27日出生，汉族，住广东省饶平县**************。两原告共同委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所律师。被告：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之一。法定代表人：孙通文，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。原告汤浩泽、李妮凤与被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤浩泽、李妮凤的共同委托诉讼代理人孙晓莹，被告帝悦公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤浩泽、李妮凤向本院提出诉讼请求：1、判令帝悦公司向汤浩泽、李妮凤支付逾期交楼违约金（自2016年8月31日起以已付房价款380000元为基数按每日0.01%标准计算至取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件并通知汤浩泽、李妮凤之日止的逾期交楼违约金，暂计至2019年10月31日止为43928元）；2、本案诉讼费用由帝悦公司承担。事实与理由：汤浩泽、李妮凤与帝悦公司签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定汤浩泽、李妮凤以380000元的价格购买帝悦公司所开发的位于中山市**************；帝悦公司于2016年8月30日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给汤浩泽、李妮凤使用。同时，合同还约定出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件。交楼期限届满至今，帝悦公司仍然无法取得涉案房屋竣工验收备案登记证等相关证明资料。为了减轻、免除自己的违约责任，帝悦公司在合同第九条中将逾期交楼的违约责任按总额最高不超过该商品房总房价款的1%封顶，这明显与帝悦公司违约行为的严重程度不符。基于以上事实及理由，汤浩泽、李妮凤特诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，汤浩泽、李妮凤当庭变更诉讼请求：帝悦公司向汤浩泽、李妮凤支付自2016年8月31日起至收楼之日即2019年7月1日的违约金39292元。被告帝悦公司辩称，一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。2019年7月1日，帝悦公司已交付涉案房屋，且在房屋交付时汤浩泽、李妮凤知悉涉案房屋仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，故即使帝悦公司存在逾期交房，有关逾期交房违约行为的截止时间应为2019年7月1日。二、关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据汤浩泽、李妮凤与帝悦公司签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使在帝悦公司存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为汤浩泽、李妮凤已交付房价款乘以万分之一，且帝悦公司应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%。故汤浩泽、李妮凤主张的违约金不符合双方约定，无事实与法律依据，且明显过高。三、关于诉讼时效问题。即使帝悦公司存在逾期交房，根据民法通则第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，汤浩泽、李妮凤要求帝悦公司支付逾期交房违约金的诉求早已超过了诉讼时效，不应再受法律保护。四、关于诉讼费承担问题。根据《诉讼费缴纳办法》第五章第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定双方各自应承担的诉讼费。综上，请求法院依法查清事实，驳回不合理的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月15日，汤浩泽、李妮凤（买受人）与帝悦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），汤浩泽、李妮凤购买帝悦公司所有的位于中山市**************，购房总价380000元。该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；3.该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。合同及补充协议签订后，汤浩泽、李妮凤已全额支付涉案商品房的购房款并办理涉案商品房的备案手续。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，帝悦公司认为违约金不应超过已支付购房款额的1%，且因不可抗力新冠肺炎疫情的影响，导致办证延迟，按相关法律规定，帝悦公司不承担疫情持续期间导致无法办理备案登记证的违约责任。另查，汤浩泽、李妮凤于2019年7月1日签署《确认书》一份，确认涉案房屋交付，并已知悉帝悦公司交付之日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》以及相关验收及建设进度等，并按现有条件装修入住。后双方协商未果，汤浩泽、李妮凤遂于2020年1月2日诉诸本院。本院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经汤浩泽、李妮凤与帝悦公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。因双方对违约金支付的截止日期至汤浩泽、李妮凤收楼之日即2019年7月1日没有异议，故根据诉辩双方意见，本案争议的主要焦点为合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”汤浩泽、李妮凤认为该封顶条款明显与帝悦公司违约行为的严重程度不符，且无法弥补其损失。帝悦公司则认为前述条款为双方真实意思表示，合法有效。对此，本院认为，商品房买卖合同虽订明逾期交楼违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除帝悦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。关于本案是否已过诉讼时效问题。被告帝悦公司未能依约于2016年8月30日前向汤浩泽、李妮凤交付房屋，其行为已构成违约，汤浩泽、李妮凤有权从2016年8月31日起要求被告帝悦公司支付逾期交楼违约金。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，汤浩泽、李妮凤于2019年10月29日向本院提交网上立案申请起诉要求帝悦公司支付2016年8月31日至2019年7月1日的逾期交楼违约金，其中2016年8月31日至2016年10月29日期间的违约金已超过三年诉讼时效，该部分汤浩泽、李妮凤已丧失胜诉权。又因汤浩泽、李妮凤已于2019年7月1日收楼，故帝悦公司仅需向汤浩泽、李妮凤支付2016年10月30日起至2019年7月1日期间的逾期交楼违约金。又，合同约定在2016年8月30日前交楼，且约定逾期交楼“出卖人按日向买受人支付已付交付房价款0.01%的违约金”，故帝悦公司应向汤浩泽、李妮凤支付2016年10月30日至2019年7月1日期间逾期交楼违约金37012元（380000元×0.01%×974天），现汤浩泽、李妮凤主张帝悦公司应向其支付违约金37012元，本院予以支持，超出上述金额的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司于本判决生效之日起3日内向原告汤浩泽、李妮凤支付自2016年10月30日起至2019年7月1日止的逾期交楼违约金37012元；二、驳回原告汤浩泽、李妮凤超出上述判项的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取449元，由被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担（该款原告汤浩泽、李妮凤已预交，本院不另收退，被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司在履行上述支付义务时一并迳付汤浩泽、李妮凤）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇二〇年五月六日书记员  吴铭恩庞增博