湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5872号上诉人（原审被告）:长沙畅通物流有限公司，住所地:湖南省长沙市开福区青竹湖街道青竹湖路**。法定代表人:曾正安，该公司董事长。委托诉讼代理人：张鹏，湖南正军律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:长沙一汽正安汽车服务有限公司，，住所地：湖南省长沙市开福区青竹湖街道青竹湖路**院内**仓库法定代表人：周旺国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：游善生，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，湖南天地人律师事务所律师。上诉人长沙畅通物流有限公司（以下简称畅通公司）因与被上诉人长沙一汽正安汽车服务有限公司（以下简称一汽正安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人畅通公司上诉请求:1.撤销原审判决第一项、第二项；2.改判畅通公司与一汽正安公司签订的《房屋出租合同》继续履行，且畅通公司不承担赔偿责任；3.本案诉讼费由一汽正安公司承担。事实与理由:1.畅通公司与一汽正安公司签订《房屋租赁合同》后，已将案涉房屋交付一汽正安公司，且至今案涉房屋及设施完好并能正常使用。畅通公司已按照合同约定完全履行了合同义务，一审判决认定畅通公司未履行合同主要义务错误。2.畅通公司收到关于恢复供电的函后，便立即前往租赁场地查看是否存在断电情况，但供电系统正常，并未发现一汽正安公司所称存在断电的情况。畅通公司已切实履行了合同义务，且若存在短暂的断电情况也尚不足以使得租赁合同无法履行。一审判决认定一汽正安公司有权解除租赁合同错误。3.一汽正安公司一方面向法院请求解除租赁合同，另一边却一直实际占有租赁物至今未归，应当认定畅通公司与一汽正安公司之间的租赁合同关系继续存续或事实上存续，否则，一汽正安公司应当就合同解除后继续占有使用租赁物对畅通公司承担赔偿责任。被上诉人一汽正安公司辩称：1.由于畅通公司的违约行为，使得畅通公司与一汽正安公司签订的《房屋租赁合同》所涉租赁房屋不能正常使用，其行为构成根本违约，因此一汽正安公司请求解除房屋租赁合同合理合法。2.在畅通公司出现违约行为后，一汽正安公司曾经多次向畅通公司反馈沟通，但一汽正安公司一直未能履行合同义务，即未能提供能正常使用的租赁房屋，畅通公司关于其已切实履行了合同义务的陈述与事实不符。3.由于畅通公司未能履行合同义务，一汽正安公司于2019年9月29日向畅通公司去函要求畅通公司切实履行租赁合同和三方协议，在该函中一汽正安公司明确要求畅通公司在本函发出之日起10日内，恢复租赁房屋正常用电需求，如果畅通公司无法恢复，一汽正安公司将自2019年10月10日起解除《房屋租赁合同》及三方协议，但畅通公司收到该函后未予回复，因此该函件应视为一汽正安公司单方通知畅通公司解除《房屋租赁合同》的书面文件，租赁合同已于2019年10月10日解除，一审法院虽已判决解除租赁合同，但对解除的日期未予认定，请二审法院予以纠正。4.本案《房屋租赁合同》已判决解除，双方租赁法律关系已经终止，无论畅通公司与一汽正安公司之间是否就租赁房屋的返还是否达成一致意见，或者租赁房屋目前有无实际交还，一汽正安公司认为都不影响租赁合同的解除，以及租赁合同终止。一汽正安公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除案涉《房屋租赁合同》;2.请求判令畅通公司支付因违约所造成一汽正安公司的损失共计432,911.5元;3.请求判令畅通公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：一、2016年8月1日，正安公司（承租方、乙方）与畅通公司（出租方、甲方）签订了《房屋出租合同》一份，该租赁合同的主要对租赁内容、期限、双方的权利义务等等进行了约定，第一条:租赁内容，1、甲方将位于长沙市开福区××路××号××号××平方米仓库租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。甲方同意乙方所租房屋作为汽车维修服务经营；第二条:租赁期限租赁期自2016年8月1日起至2017年7月31日止；第三条:租金、押金缴纳、物业费、停车费和水、电费收取办法，1、房屋租金每年叁拾陆万元整（计:￥360000元）,按季交纳。押金为一个月租金,为房屋及固件的押金。合同解除后一周内退还乙方,押金不计息；2、租金由乙方每季度5号以前提前交纳每季租金。3、乙方租期内所产生的水费、电费每月据实交纳给甲方,甲方给乙方单独设水、电表。水费:4.84元／吨,电费1.ｌ元／度。4、物业管理每月2元／平方米计￥3804元。每季度缴纳一次。5、租金、押金、物业费、停车费和水、电费收收后,由甲方财务出具正式发票；第四条:双方的权利和义务，1、甲方应保证所有出租的房屋及设施完好并能正常使用。2、甲方保证拥有房屋产权,提供相应证明,有交易前该房屋涉及到产权纠纷、有关按揭、抵押债务、税项等,甲方应在交付房屋前办妥,交易后如有上述未清事项由甲方承担全部责任,由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。3、租赁期间乙方应保持房屋的完整性，乙方维修车间的全部装修和办公用房已由甲方一次性装修并交付给乙方无偿使用,租期届满,除去乙方投入的维修设施设备和其他办公用品外,实行来修去丢的原则,将房屋移交甲方,甲方不对装修予以补偿,乙方投资的可移动设施设备由乙方自行处理。4、乙方租赁期间未经甲方同意不得对外分租、转租,如双方遇特殊情况需终止合同,需双方协商,如需转租,需经甲方同意,否则视为乙方违约。5、乙方必须严格遵守法律法规,不得在所租场所内进行任何违法活动,否则产生的一切后果由乙方承担。6、乙方租赁期间,按规定配备消防器材,并加强自查,确保消防安全,一旦发生任何安全事故所造成的一切损失,全部由乙方承担。7、乙方如在租赁期间有新的项目需要装修,施工图纸必须交至甲方审核同意后,方可施工；第五条：续租ｌ、在本合同期满后,乙方有优先续租权。2、乙方如需续租,应在租期届满前两个月向甲方提出并签订新租赁合同；第六条:其他，1、甲方和乙方任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并,不影响本合同继续履行。变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人,并承担本合同内容的权利和义务。2、本合同的某项条款需要变更时,必须用书面方式进行确定,双方订立补充一协议。3、双方各自办理理财保险,互不承担任何形式的风险责任；第七条:违约，1、在合同有效期内未经乙方同意,甲方单方面提高租金,乙方有权拒绝支付超额租金。2、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约,每逾期一天,除付清所欠款项外,每天向甲方支付所欠款1%的违约金,超过60日甲方有权采取措施,收回房屋。3、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时,不视违约。第八条:合同生效、纠纷解决，1、本合同经甲、乙双方法定代表人签字后,即具有法律效力。2、在本合同执行过程中,若发生纠纷,由双方友好协商,如协商不成时,可诉请房屋所在地人民法院解决。……。2017年8月，畅通公司与一汽正安公司双方续签了房屋租赁合同，除了租赁期限、租金的内容有变更的外，其他内容基本一致，租赁期限、租金的约定是，租赁期自2017年8月1日起至2020年7月31日止；房屋租金第一年(2017年8月1日起至2018年7月31日止)肆拾万元整(计:￥400,000元),房屋租金第二年(2018年8月1日起至2019年7月31日止)肆拾壹万肆任元整(计:￥414,000元),房层租金第三年(2019年8月1日起至2020年7月31日止)肆拾赋贰万捌任伍佰元整(计:￥428,500元),按季交纳。押金为一个月租金，为房屋及固件的押金。合同解除后一周内退还乙方,租金由乙方每季度5号以前提前交纳每季租金。二、（2018年8月）一汽正安公司（丙方）、畅通公司（乙方）与长沙一汽汽车有限公司（甲方）签订了《三方协议》，该协议的主要内容是，乙方于2014年12月30日在甲方购买载货车一批(合同编号:0001529),车辆交付后,截止到2017年6月30日,乙方尚欠甲方购车款808,661.84元(见附件:对账单)。现经甲乙丙三方协商同意:1、乙方同意将丙方应付给乙方的自2018年8月1日起至2020年4月30日止的房屋租金735,375元,2018年8月1日起至2020年3月8日止的物业管理费73,286.84元按季度支付给甲方抵做购车欠款;2、2018年8月1日至2020年4月30日期间的房屋租赁、物业管理费用的发票,仍由乙方按季度按时提供给丙方。3、本合同签订之日起至2020年4月30日止乙方与丙方如解除了房屋租赁合同的履行,乙方所欠购车款未结清部分,乙方继续向甲方偿还。三、上述协议签订后，双方按协议履行。2019年8月，一汽正安公司租赁畅通公司的经营场所被他人阻挠，在8月26日被他人断电，一汽正安公司无法正常营业。期间一汽正安公司员工分别于2019年8月6日、2019年8月8日、2019年8月26日三次向湖南省长沙市公安局开福分局青竹湖派出所报案。2019年9月29日，一汽正安公司与长沙一汽汽车有限公司共同向畅通公司发出《关于要求长沙畅通物流有限公司切实履行〈租赁合同〉、〈三方协议〉，以便达到签订〈租赁合同〉、〈三方协议〉的目的的函》，在该函中一汽正安公司与长沙一汽汽车有限公司明确说明，一、三方协议的目的是:通过以正安公司应付你司的租赁费用冲抵你司欠付长沙一汽公司的购车款,同时履行《房屋租赁合同》和《三方协议》；畅通公司已向长沙一汽公司开具2018年8月1日至2019年7月31日租赁费发票的实际行动认可并履行了该协议；二、自2019年8月份开始,第三人陈鹏向一汽正安公司出示畅通公司开具的《租金支付委托书》和《委托书》,要求一汽正安公司自2018年4月1日起将租金支付给陈鹏，声称《房屋租赁合同》项下的租赁物已委托陈鹏管理。由于一汽正安公司与陈鹏从来没有法律关系,也从不知道畅通公司向陈鹏出具《租金支付委托书》和《委托书》,况且一汽正安公司将租金支付给陈鹏个人的做法明显违反《三方协议》,因此,一汽正安公司拒绝了陈鹏的要求；陈鹏的要求被一汽正安公司拒绝后,其就采取断电等措施威胁一汽正安公司,先后三次将一汽正安公司的经营用电强行切断,最近的一次断电从8月26日开始至今,一汽正安公司完全无法正常经营。一汽正安公司多次要求畅通公司采取措施排除妨碍,使得租赁物能正常使用,《三方协议》能正常履行,但畅通公司都没能做到。目前租赁物断电的状态持续；三、由于畅通公司的过错和违约行为，使得《房屋租赁合同》和《三方协议》无法继续履行,一汽正安公司和长沙一汽公司与畅通公司签订《房屋租赁合同》和《三方协议》的目的无法实现。现郑重致函,请畅通公司于本函发出之日起10日之内恢复一汽正安公司所租房屋的正常生产用电需求,并采取措施杜绝再次发生类似事件。如做不到这一点,一汽正安公司和长沙一汽公司将自2019年10月10日起解除与畅通公司签订的《房屋租赁合同》和《三方协议》,追究畅通公司的违约责任和其他责任。上述事实有《房屋租赁合同》、《三方协议》、报警资料、《关于要求长沙畅通物流有限公司切实履行〈租赁合同〉、〈三方协议〉，以便达到签订〈租赁合同〉、〈三方协议〉的目的的函》、当事人陈述、庭审笔录等证据材料在卷佐证。原审法院认为，一、一汽正安公司与畅通公司签订的《房屋租赁合同》以及一汽正安公司、畅通公司与长沙一汽汽车有限公司签订的《三方协议》系各方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；一汽正安公司与畅通公司之间存在合法有效的租赁关系，一汽正安公司与畅通公司以及案外人长沙一汽汽车有限公司之间存在债务抵销的法律关系，即一汽正安公司应支付给畅通公司的租金等费用因三方协议的约定而支付给案外人长沙一汽汽车有限公司，用以抵销畅通公司应支付案外人长沙一汽汽车有限公司购车款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。一汽正安公司与畅通公司双方签订的《房屋租赁合同》的第四条双方的权利和义务中约定，畅通公司应保证所有出租的房屋及设施完好并能正常使用。根据报警登记表的记载，一汽正安公司的经营场所受到他人阻挠、断电，不能正常使用，且根据一汽正安公司向畅通公司出具的《关于要求长沙畅通物流有限公司切实履行〈租赁合同〉、〈三方协议〉，以便达到签订〈租赁合同〉、〈三方协议〉的目的的函》的要求，告知畅通公司在2019年10月10日前恢复供电。畅通公司未能按照该函的要求恢复供电，一汽正安公司行使合同解除权，通知畅通公司解除双方签订的房屋租赁合同。一审法院认为，一汽正安公司行使的是合同法第九十四条规定的法定解除权，畅通公司在经一汽正安公司合理催告履行租赁合同的供电义务后，畅通公司仍未履行合同主要义务，故畅通公司违反合同约定义务，应当承担违约责任；一汽正安公司要求解除双方当事人签订的房屋租赁合同的诉求，一审法院予以支持；房屋租赁合同解除后，一汽正安公司要求畅通公司赔偿损失，其损失标准是按照一汽正安公司在解除合同前八个月的会计报表记载的数据计算，从2019年8月26日至2019年10月22日，共计57天。一审法院认为，畅通公司违约应当赔偿一汽正安公司因违约造成的经济损失，但是损失赔偿额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。一汽正安公司提交的损失证据不是直接证据，不能完整的证明其遭受的损失，但是畅通公司违约是实，一审法院根据一汽正安公司提交的证据，结合本案查明的事实，酌情认定一汽正安公司的损失为5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除长沙一汽正安汽车服务有限公司与长沙畅通物流有限公司签订的《房屋出租合同》；二、长沙畅通物流有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿长沙一汽正安汽车服务有限公司损失5万元；三、驳回长沙一汽正安汽车服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理7,794元，因适用简易程序减半收取3,897元，由长沙畅通物流有限公司承担。本院二审期间，畅通公司没有提交新证据，一汽正安公司围绕其答辩意见提交了一份另案购车款纠纷的庭审宣判笔录证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，该份证据系复印件无原件核对，且无法达到证据的证明目的，本院不予采纳。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：一、关于畅通公司主张的一审判决认定该公司未履行房屋租赁合同主要义务错误的上诉理由。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第一项约定：“甲方（畅通公司）应保证所有出租的房屋及设施完好并能正常使用”。而根据一汽正安公司在原审提交的3份报警案件登记表显示，案外人林国波、陈鹏等人声称案涉租赁房屋已由畅通公司委托其管理收租，并以一汽正安公司未向其缴纳租金为由，双方多次发生纠纷，租赁房屋因他人阻挠、断电而不能正常使用，在一汽正安公司发函要求畅通公司恢复供电后，畅通公司亦未能恢复租赁房屋正常用电，一汽正安公司在该租赁房屋内的经营活动受阻。本院二审期间，畅通公司亦认可租赁房屋曾被案外人断电的事实，并陈述林国波系该公司的债权人，陈鹏系林国波的委托代理人，因此，一审判决认定畅通公司未履行房屋租赁合同主要义务并无不当，畅通公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。二、关于畅通公司主张的一审判决认定一汽正安公司有权解除房屋租赁合同错误的上诉理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，由于第三方原因导致租赁房屋无法正常使用，且畅通公司在一汽正安公司对其合理催告要求履行租赁房屋的供电义务后，仍未履行该房屋租赁合同主要义务，导致一汽正安公司无法正常营业，构成违约，致使不能实现合同目的，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的当事人行使法定解除权条件，一审判决支持一汽正安公司诉请解除《房屋租赁合同》的诉求并无不当。畅通公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。三、关于畅通公司主张的由于一汽正安公司仍实际占有使用租赁物至今未还，应当认定双方之间的租赁合同存续，否则一汽正安公司为此应当承担赔偿责任的上诉理由。首先，畅通公司在本院二审谈话中认可一汽正安公司主张其已将案涉租赁房屋清空且人员已撤离的事实，故一汽正安公司不存在仍实际使用租赁房屋的情况。其次，一汽正安公司在本院二审期间陈述由于畅通公司尚欠一汽正安公司车辆维修款25万余元的，欠长沙一汽汽车有限公司（一汽正安公司的母公司）购车款34万余元，一汽正安公司未归还畅通公司案涉租赁房屋钥匙的理由是为了督促畅通公司履行上述车辆维修款及购车款支付义务，但即使一汽正安公司仍保留案涉租赁房屋钥匙，亦不影响该公司行使法定合同解除权。最后，由于畅通公司在一审期间未据此提出反诉向一汽正安公司主张权利，本院二审对畅通公司的该项主张不予支持。综上所述，畅通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7794元，由上诉人长沙畅通物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  叶子龙二〇二〇年五月二十二日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。