内蒙古自治区巴林左旗人民法院民事判决书（2019）内0422民初5549号原告：巴林左旗荣峰物业服务有限公司，住所地为内蒙古赤峰市巴林左旗林东镇上京物流园区晨阳汽贸城**楼A1厅。法定代表人：赫荣峰，经理。委托诉讼代理人：王金武，内蒙古富河律师事务所律师。委托诉讼代理人：包建军，男，1970年8月23日出生，蒙古族。被告：赤峰晨阳商贸有限公司，住所地内蒙古赤峰市巴林左旗林东镇上京物流园区。法定代表人：赵志刚，经理。被告：李荫水，男，1961年5月7日出生，汉族，个体，现住辽宁省北票市。委托诉讼代理人：陈满，男，1959年8月10日出生，汉族。原告巴林左旗荣峰物业服务有限公司与被告李荫水、赤峰晨阳商贸有限公司之间物业服务合同纠纷一案，本院受理后作出了（2019）内0422民初685号民事判决，被告李荫水不服，上诉至赤峰市中级人民法院。赤峰市中级人民法院以（2019）内04民终2678号民事裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告巴林左旗荣峰物业服务有限公司的委托诉讼代理人王金武、包建军、被告李荫水及其委托诉讼代理人陈满到庭参加诉讼，被告赤峰晨阳商贸有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巴林左旗荣峰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即给付物业费539500元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月16日，原告与被告赤峰晨阳商贸有限公司签订了《承包物业合同》，负责其物业管理服务，约定每平米收取物业费20元。被告李荫水系晨阳商贸1、2、3、4、5、8、9、10、11、13、15、34、35号楼商厅（建筑面积合计26975平方米）业主。原告多次催其缴纳2018年7月16日到2019年7月16日物业费，被告李荫水一拖再拖，迟迟不予给付。为此，依据合同法的有关规定，今特诉至法院，恳请贵院支持原告的诉求。被告李荫水辩称，2018年7月16日，在北票市诚信建筑工程有限公司（晨阳商贸综合体的合作公司）毫不知情的情况下，原告与赤峰晨阳商贸有限公司签订了《物业管理委托合同》，当时没有用任何方式找过被告，合同条款和约定的每平方米物业费20元的单价极不合理，不排除双方恶意串通损害被告利益之嫌。我们不认识物业经理，没有和我们商量就签订合同。赵志刚没有权利代替我签订物业合同，我应该自己雇物业，我有权不承认他们签订的合同效力。且诚信公司分得的28000平方米商厅，其中只有8000平方米左右免租费交给商户投入使用，其余20000平方米都在闲置。荣峰物业进入园区后只雇了两个人管理全园区的保安和少量的卫生清扫，每人月工资1500元，园区其余的卫生都是业主自己搞，所以全园区没有一人缴纳物业费。后经园区委员会协商解决，按13元每平方米收取物业费，有收据为证。同时原告没有按照服务合同提供物业服务，物业进入园区后只有两个值班人员，所以我们缴纳两次物业费后，由于服务不到位就没有继续缴纳。请求法院明断。被告赤峰晨阳商贸有限公司未作答辩。原告为支持自己的诉讼主张向本院提交如下证据：1、物业管理委托合同一份，证明被告晨阳商贸有限公司于2018年7月16日与原告签订了物业管理委托合同，合同约定涉案的房屋每年交付物业管理费每平方米20元，合同约定了物业费的交付时间，签订及合同后业主应在3个月内交付本年度的物业费，本年度所指签订合同后的一年12个月为计算单位，被告李荫水质证不认可该合同。2、涉诉房屋平面图一份，证明涉诉房屋的房号及建筑面积。被告李荫水质证无异议。3、原告的营业执照，证明原告具有经营物业服务的资质，原告的物业公司符合法律规定。被告李荫水质证无异议。4、登记表，是被告李荫水售楼部工作人员马宁为物业公司提供的，证明涉诉房屋被告李荫水已出卖或出租他人16处，并且李荫水已向表上标注的房屋收取了物业费。被告李荫水质证认为，对出租的商厅名单没有异议，但是现在已经有两三家不租了。5、收据2枚，证明2018年9月5日，被告李荫水的财务负责人马宁向原告交付了物业费6812元和2873元，证明被告李荫水对原告与被告晨阳商贸签订的合同予以认可，已按合同约定交付了部分商厅的物业费。被告李荫水质证无异议。6、委托书一份，证明原告进入物流园区进行物业服务的时候是经过巴林左旗上京物流园区管理办公室同意的，被告清楚这件事，进入物流园区是合法的。被告李荫水质证无异议。被告李荫水为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据：1、合作合同，证明晨阳商贸综合体是赤峰晨阳商贸有限公司与北票市诚信建筑工程有限公司合伙开发的，李荫水是北票公司法定代表人，盖完楼按照4:6分房子。赤峰晨阳商贸有限公司不应该代替我私自签物业合同协议。2、录音光盘、录像光盘，证明荣峰物业进入园区后只雇用两人，做了很少的工作。3、晨阳商贸城平面图及说明一份，证明诚信公司分得商厅总数28114.3平方米，租出去商厅面积8735.07平方米，出售商厅4668.54平方米目前闲置，另有14710.69平方米商厅目前闲置。4、成立业主委员会申请及名单各一份，证明晨阳商贸城合法成立了业主委员会，已经解除合同了。原告质证认为，投资合作合同是复印件，无法核实真实性。该合同是与晨阳商贸签订的，是合作搞开发，只能证明在晨阳商贸开发地段进行过施工，与本案不具有关联性。录音是否是与孙学山录音无法确认，对录音原告不予认可。孙学山只在原告公司干了不足两个月，因不按时上班所以被解雇。2019年7月份录音，孙学山说的内容不符合实际，而且还带有个人情绪，因此该录音证明不了被告所要抗辩的内容。对录像光盘不认可。对平面图没有异议。对于成立业主委员会申请及名单，按照相关法律规定成立业主委员会要达到全体业主三分之二以上，被告所提供的第二页人员是否是该园区业主不能证明，没有按照法定程序成立业主委员会。虽然物流园区办公室同意你们成立，但是不代表已经成立，我们不认可成立业主委员会也不认可合同解除。被告赤峰晨阳商贸有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交证据。本院认证如下：对于双方当事人无异议的证据，本院对其证据效力予以确认。对双方当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认。对于被告提交的合作合同，系复印件，无法核对其真实性，对其证据效力不予确认；对于被告提交的录音，所涉当事人未出庭作证，无法确认其身份以及陈述内容的真实性，对其证据效力不予确认；对于被告提交的成立业主委员会申请的真实性予以确认；对于被告提交的业主委员会名单，无法确认该名单所载业主身份以及是否履行《物业管理条例》规定的业主大会议定原则，对其证据效力不予确认；对于被告提交的录像，从程序上依前所述，不能确定系业主共同决定事项，从内容上也无法体现向原告方提出了解除合同通知，对其证据效力不予确认。根据审查确认的证据以及当事人合理陈述，本院认定事实如下：原告巴林左旗荣峰物业服务有限公司系依法登记成立的物业管理服务企业，被告赤峰晨阳商贸有限公司系位于××旗晨阳商贸城的建设单位。2018年7月16日，赤峰晨阳商贸有限公司与巴林左旗荣峰物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，约定将坐落于××旗晨阳商贸城约80000平方米商厅由巴林左旗荣峰物业服务有限公司提供物业管理服务，物业服务费用按每年20元/平方米标准收取，自合同签订之日起三个月内交清本年度物业费，以后每年度6月1日前交清本年度物业费。被告李荫水系晨阳商贸城1、2、3、4、5、8、9、10、11、13、15、34、35号楼商厅（26975平方米）业主，上述商厅系被告赤峰晨阳商贸有限公司抵顶给被告李荫水，在巴林左旗荣峰物业服务有限公司与赤峰晨阳商贸有限公司签订的《物业管理委托合同》服务范围之内。现原告诉至本院，请求判令被告给付2018年度物业费539500元。另查明，原告提交了被告李荫水雇员交纳物业费收据二枚，其中之一为9号6、7厅，524平方米，6812元；另一为2#2-5厅，221平方米，2873元。诉讼中被告李荫水认可赤峰晨阳商贸有限公司抵顶给其的商厅已经交付并由其实际控制，其中8735.07平方米已经出租，其余商厅目前闲置。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条规定：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。本案中，原告巴林左旗荣峰物业服务有限公司向被告李荫水主张支付拖欠的2018年度物业费539500元，但其依据的合同系与被告赤峰晨阳商贸有限公司所签订，与李荫水之间未签订书面的物业服务合同；被告赤峰晨阳商贸有限公司亦未举证证明其在向李荫水抵顶案涉商厅时，就案涉商厅物业服务合同向李荫水明示并予以说明；同时亦无证据证明李荫水就遵守该合同作出过书面承诺，故该合同对被告李荫水不具有法律约束力，对原告主张李荫水应依据合同约定给付物业费的请求不予支持。鉴于涉案商厅已由被告赤峰晨阳商贸有限公司交付给被告李荫水，同时李荫水亦将部分商厅出租由他人使用，上述商厅接受了原告巴林左旗荣峰物业服务有限公司提供的物业服务，形成了事实上的合同关系，李荫水应当支付物业费用，对于费用标准可按原告提交的物业费收据所体现的13元/平方米予以确定，故对被告李荫水所有的商厅面积26975平方米，应按13元/平方米向原告支付物业费，为350675元，扣除原告提交证据中已支付的9685元，为340990元。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李荫水于本判决生效之日起十日内给付原告巴林左旗荣峰物业服务有限公司物业费340990元。二、驳回原告巴林左旗荣峰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9195元（原告巴林左旗荣峰物业服务有限公司预缴4597.5元），由被告李荫水负担5812元，原告巴林左旗荣峰物业服务有限公司负担3383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 黄佳磊人民陪审员 贾玉珠人民陪审员 张志杰 二○二○年五月二十八日书 记 员 王 乐