北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初33779号原告：韩百灵，女，1956年5月15日出生，蒙古族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谷宝成，北京珠和律师事务所律师。被告：葛羿，男，1966年10月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨天礼，云南天外天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，云南天外天律师事务所律师。原告韩百灵与被告葛羿民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。韩百灵的委托诉讼代理人谷宝成，葛羿的委托诉讼代理人杨天礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩百灵向本院提出诉讼请求：1．判令葛羿偿还韩百灵借款本金95万元及利息（以95万元为基数，自2018年8月28日起算至实际付清之日止，按照年利率24%标准计算）；2．判令韩百灵对葛羿名下位于北京市通州区榆景苑二区*号楼*至*层*单元*号房屋享有一般抵押权；3．判令葛羿承担本案的诉讼费用。事实和理由：韩百灵与葛羿于2017年11月27日签订《借款合同》一份，约定葛羿从韩百灵处借款100万元，借款期限三个月，月利率2%。葛羿自愿以其所有的位于北京市通州区榆景苑二区*号楼*至*层*单元*号房屋为履行本次借款提供抵押担保，并办理抵押登记。韩百灵于2017年11月28日将100万元支付到葛羿账户，借款期满后，葛羿并未偿还本金，利息亦未按时给付，故韩百灵诉至法院。葛羿辩称，认可韩百灵诉讼请求主张的借款本金数额，但是葛羿认为已还款和未还款的利息都应当按照月利率2%标准计算，对于抵押房屋的优先受偿权请求法庭依法裁判。本院经审理认定事实如下：2017年，韩百灵与葛羿因本案借款经介绍认识，葛羿因项目资金周转需要向韩百灵借款100万元，并提供房屋抵押担保，韩百灵同意出借款项。2017年11月27日，葛羿（甲方）与韩百灵（乙方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款100万元，用于资金周转及其他合法用途，借款期限自2017年11月27日起至2018年2月26日止，借款期限内的借款利率为月利率2%，自借款本金通过银行转账拨付到甲方的账户之日起开始计息，按月结息。如甲方在借款期限届满之日未归还全部借款本金，双方又未签订书面展期协议的，即为借款逾期，甲方应当支付逾期利息并承担违约责任，违约金自逾期之日起，以未还借款本金数额的万分之五标准按日计算。甲方自愿以其所有的位于北京市通州区榆景苑二区*号楼*至*层*单元*号房产[房屋所有权登记证号：京（2016）通州区不动产权第*号]作为抵押物以担保乙方的债权能够全部实现，担保范围为借款本金、利息、逾期利息、违约金、实现债权和实现抵押权的费用。此外，合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。2017年11月28日，韩百灵向葛羿银行账户转账100万元，转账摘要为借款给葛羿。同日，葛羿出具借款收据一份，载明：本人葛羿（身份证号：×××）从韩百灵（身份证号：×××）处借用资金100万元，月利率2．5%，此借款已于2017年11月28日收到。本人保证上述借款每月28日以前支付利息，并于2018年2月28日前还清本金。当日，葛羿以其名下位于北京市通州区榆景苑二区*号楼*至*层*单元*号房屋[不动产权证书编号：京（2016）通州区不动产权第*号]为涉案借款办理了抵押登记，担保数额100万元，韩百灵作为权利人取得编号为京（2017）通不动产证明第*号不动产登记证明一份。2017年11月28日，葛羿向双方约定的还款账户转账10万元，对该笔款项，双方称其中5万元系给付中间人的费用，并非偿还本案借款本金或利息，其余5万元系葛羿偿还本案借款，韩百灵已将该5万元还款作为本金在诉讼请求中予以扣除。案件审理过程中，经双方核对后确认，自2018年1月26日至2018年10月2日，葛羿共偿还借款利息225000元。庭审中，韩百灵称借款合同中约定的利息标准为月利率2%，但葛羿在2017年11月28日出具的借款收据中承诺按照月利率2．5%给付利息，且其亦按照月利率2．5%标准履行，故双方借款的利息标准应为月利率2．5%。双方合同中虽约定了逾期还款违约金，但对葛羿已偿还逾期利息，韩百灵仍按照月利率2．5%标准计算，不再另行主张违约金。葛羿称出具借款收据时并未注意具体的内容，收据并未否认借款合同中约定的利息标准，故应按照月利率2%的标准计算利息，其多付的利息应当冲抵本金。上述事实，有《借款合同》、借款收据、招商银行转账汇款业务回单、不动产登记证明、个人账户交易明细清单及当事人的陈述等在案佐证。本院认为：韩百灵与葛羿签订的《借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。韩百灵已经履行了交付借款本金100万元的义务，葛羿理应按约定期限足额偿还借款。借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。本案中，虽然韩百灵于2017年11月28日向葛羿转账支付借款本金100万元，但葛羿于当日向韩百灵支付5万元，该笔5万元应视为预先扣除的利息，韩百灵亦将该笔款项作为本金予以扣除，本院对此不持异议，故借款本金应为95万元。关于尚欠借款本金的数额和利息的计算方法，虽然借款合同与借款收据中约定的利息计算标准并不一致，但借款收据出具时间在借款合同之后，且根据葛羿偿还借款的情况来看，双方实际按照借款收据约定的月利率2．5%标准履行。同时，鉴于韩百灵主张自2018年8月28日起按照年利率24%标准主张利息，故自2018年1月26日至2018年8月27日期间的还款首先应按照月利率2．5%即年利率30%的标准充抵每笔款项偿还之日止产生的利息，超出部分充抵借款本金。自2018年8月28日之后的还款首先应按照月利率2%即年利率24%标准充抵每笔款项偿还之日止产生的利息，超出部分充抵借款本金。经本院核算，截至2018年10月2日，葛羿尚欠韩百灵借款本金950000元及利息10652．05元。故葛羿应偿还韩百灵借款本金950000元，并自2018年10月3日起按照年利率24%的标准支付利息。现韩百灵主张自2018年8月28日起计算利息的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，对其过高请求本院不予支持。根据借款合同约定，葛羿以其名下位于北京市通州区榆景苑二区*号楼*至*层*单元*号房产为本案诉争借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、逾期利息、违约金、实现债权和实现抵押权的费用，并办理了抵押登记，韩百灵持有不动产登记证明。双方约定借款期限自2017年11月27日起至2018年2月26日止，现还款期限已过，故韩百灵有权就该房产折价、拍卖、变卖所得价款在抵押登记范围内按照抵押登记顺序优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告葛羿于本判决生效之日起七日内偿还原告韩百灵借款本金950000元及截至2018年10月2日尚欠的利息10652．05元；二、被告葛羿于本判决生效之日起七日内给付原告韩百灵逾期利息（以950000元为基数，自2018年10月3日起算至实际给付之日止，按照年利率24%标准计算）；三、原告韩百灵对上述第一、二项债务有权就坐落于北京市通州区榆景苑二区*号楼*至*层*单元*房屋[不动产权证书编号：京（2016）通州区不动产权第*号]折价、拍卖、变卖所得价款按抵押登记的顺序优先受偿；四、驳回原告韩百灵的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6650元，由被告葛羿负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 立二〇二〇年五月八日书记员 渠守彬