湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初380号原告：大冶市金井物业服务有限公司，住所地：大冶市大箕铺镇熊家洲社区金井小区**（金井广场）。法定代表人：马先进，该公司总经理。委托诉讼代理人：李少华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：石玲玲，女，该公司员工。被告：刘博文，男，1997年6月1日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：吴风全，黄石市经济开发区金山法律服务所法律工作者。原告大冶市金井物业服务有限公司与被告刘博文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李少华、石玲玲，被告刘博文的委托诉讼代理人吴风全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年6月1日起截至2019年11月30日止的物业管理费2647元及违约金529元，共计3176元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：原告与大冶英才房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对金井广场小区提供前期物业服务和管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告与大冶英才房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买了大冶英才房地产开发有限公司开发的金井广场小区2栋1单元1801室商品房一套（建筑面积122.56㎡），同时双方签订了《业主临时公约》。合同签订后，原告对金井广场小区提供了物业服务，被告作为该小区业主以种种理由拒不交纳物业管理费，为维护合法权益，故原告依法提起诉讼。被告刘博文辩称，1、原告擅自处分业主共有部分设施；2、原告没有尽到物业管理服务的义务：原告没有尽到安全防范义务，小区发生火灾时消防栓内没有水且消防箱内没有水带和灭火器；保安人员严重失责，人员随意进出小区；原告没有按照小区规划设置健身娱乐设施；小区卫生差，经常几天不处理垃圾；小区房屋设计存在缺陷，业主向物业反映物业却置之不理；原告限制电梯运行给业主带来不便；原告收取物业管理费及违约金没有依据，因为房屋面积至今未确认，前期物业合同没有约定违约金。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：被告证据1，照片24张，用以证明原告没有按合同履行服务义务，存在服务质量问题。对此原告予以否认，认为照片都是现在拍摄的，而原告2019年11月30日退出了金井广场小区未再为该小区提供物业服务。本院认为，原告2019年11月30日退出了金井广场小区，被告提供的照片没有载明拍摄时间，故该证据所要证明的事实本院不予认定。根据确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2015年3月1日，湖北省大冶英才房地产开发有限公司（甲方）与大冶市金井物业服务有限公司（乙方）签订了《前期物业服务与管理合同》一份，约定：甲方委托乙方对金井广场小区提供物业服务和管理；物业服务与管理事项：1、房屋共用部位维修、养护与管理；2、房屋共用设施设备维修、养护、运行与管理；3、共用绿地、花木、建筑小品等进行养护管理；4、公共环境卫生管理；5、公共秩序维护及车辆停放车位的服务和管理；6、有关文件、资料的管理；委托服务与管理期限：本合同自2015年3月1日起至本物业首次业主委员会确定物业服务公司，并签订《物业服务与管理合同》之日止；权利和义务：甲方：1、在销售房屋时，向购房业主明示本合同内容，确认《业主临时公约》；2、承担物业质保责任、负责保修期内返修、完善；3、负责处理本合同生效前发生的遗留问题；4、向乙方提供工程、业主等档案资料；5、未销售的房屋承担物业费。乙方：1、认真履行物业服务与管理的事项；2、本合同约定向业主收取物业费；3、建立物业的各项管理档案；4、有权制止业主各种违反物业管理的违纪、违规等行为；物业服务费收费标准：住宅每月1.20元/㎡；商业（写字楼）每月1.50元/㎡等；物业服务费一年收取一次，具体交纳费用时间由乙方确定并书面告知业主；业主（使用人）拒交物业费，乙方可提起诉讼，并责令业主（使用人）从逾期之日起承担20%的违约金。合同还对其他相关权利和义务进行了约定。2016年12月30日，大冶市发展和改革局以冶发改发（2016）258号文件对金井广场小区前期物业服务收费标准作出批复：大冶市金井物业服务公司可按建筑面积收取物业服务费，标准为：高层住宅每月1.20元/㎡(含电梯运行维护费每月0.50元/㎡),收取物业管理服务费后不得再收取装修期间一次性电梯使用费及二次供水加压等有关费用。该收费标准从2016年12月30日起执行，试行期一年，试行期满后，由大冶市金井物业服务公司提出申请，该局再行核定正式收费标准。2017年6月23日，被告与湖北省大冶英才房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告向湖北省大冶英才房地产开发有限公司购买了该公司开发的金井广场小区2栋1单元1801室商品房，该房屋建筑面积122.56㎡。在签订合同的同时，被告在合同的附件《业主临时公约》上签名，承诺作为金井广场小区2栋1单元1801室的业主，同意遵守《业主临时公约》。《业主临时公约》中双方对相关权利和义务等进行了约定，其中：第二十九条规定：金井广场小区物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；第三十七条规定：本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。上述合同签订后，原告便为金井广场小区提供物业服务，直至2019年11月30日止。被告作为该小区业主，2018年6月1日至2019年11月30日的物业管理费未交，原告催讨无果，遂成讼。原告在提供物业服务过程中，金井广场小区大部分业主已入住，但截至庭审之日（2020年4月28日）该小区仍未成立业主委员会。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，2015年3月1日原告与湖北省大冶英才房地产开发有限公司就该公司开发的金井广场小区物业服务签订《前期物业服务与管理合同》，该合同不违反法律规定，属有效合同，对金井广场小区业主均具有约束力。《前期物业服务与管理合同》约定了物业服务收费标准，同时约定物业服务管理期限从2015年3月1日起至本小区首次业主委员会确定物业服务公司并签订《物业服务与管理合同》之日止，被告购房时在《业主临时公约》中也签字承诺认可《前期物业服务与管理合同》中的约定，双方应按合同约定履行义务。原告在提供物业服务过程中，在金井广场小区大部分业主已入住的情况下，小区业主理应成立业主委员会，与原告或另行选聘的物业服务单位重新签订物业服务合同，但该小区至今未成立业主委员会，而原告一直继续为该小区提供物业服务至2019年11月30日止，原告的行为不违反《前期物业服务与管理合同》中关于物业服务管理期限的约定，双方应按合同约定履行义务。即便抛开《前期物业服务与管理合同》，虽然原告没有与小区业主签订物业服务合同，但原告为金井广场小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，也实际享受了该服务，双方形成了事实上的合同关系，被告也应向原告支付物业管理费，被告拒不交纳，显然违约，应承担继续交纳的违约责任，至于收费标准，原告是按《前期物业服务与管理合同》中约定的标准主张收取，并未提高收费标准，本院认可。故原告要求被告支付2018年6月1日至2019年11月30日止物业管理费2647元的诉讼请求理由正当、合法，本院予以支持；诉讼中，原告自愿放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的放弃，不违反法律规定，本院照准。被告以原告擅自处分业主共有部分设施及没有尽到物业管理义务等为由进行抗辩，与本院查明认定事实不符，故其抗辩理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告刘博文于本判决生效之日起十日内支付原告大冶市金井物业服务有限公司2018年6月1日至2019年11月30日止的物业管理费2647元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告大冶市金井物业服务有限公司负担8元，被告刘博文负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  柯尊维人民陪审员  柯昌金人民陪审员  罗国营二〇二〇年五月十三日书 记 员  刘洋洲