广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初257号 原告杨雄，男，1980年10月21日出生，汉族，住北海市银海区。 原告李小莲，女，1982年1月1日出生，汉族，住北海市银海区。 被告北海市和佳房地产开发有限公司，住所地北海市银海区四川路**。 法定代表人张承花，总经理。 委托诉讼代理人谢霞，广西冠鸿律师事务所律师。 案由商品房销售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年2月17日 开庭日期2020年3月18日 原告诉讼请求1、本案诉讼费由被告承担；2、继续履行原告与被告签订的《商铺买卖合同》；3、被告支付原告《商铺买卖合同》自2017年2月9日起至商铺实际交付之日止按日支付原告已付房款357016元万分之二的违约金78186元及《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》合同违约金5万元。事实和理由：二原告系夫妻。二原告于2015年1月21日与被告签订《商铺买卖合同》，购买被告开发的和佳广场一幢03164号商铺，价格587016元，原告以按揭付款方式购房，合同签订时原告支付首付款60%即357016元（含定金5万元）；同时签订了《商铺装修委托书》，并交纳了所购商铺装修款65376元；同时也签订了《合同签约确认单》，并交纳商铺相应的物业维修基金3432元；共计付款425824元。根据合同约定，商铺交房日期为2017年2月9日，但至今未交房。原告于2019年10月10日经查询才知道所购商铺于2014年12月已办理抵押登记，2017年7月被法院查封，2018年11月被法院轮候预查封，2019年9月北海市住房和城乡建设局来文要求暂停办理网上签约手续。得知上述情况后，原告夫妇一直与被告相关人员交涉，对方一直不给正面答复。根据合同约定，被告应负违约责任并支付相应违约金。为此，原告诉至法院。 被告北海市和佳房地产开发有限公司答辩意见同意继续履行合同，但原告要求被告支付违约金没有依据。根据合同约定，如遇到不可抗力的因素，被告可以延期交房。根据托管协议和委托书，原告委托被告经营管理，原告购买商铺是为了获利和取得商铺，被告已将两年租金支付给原告，协议已经履行，原告的目的已经达成。原告所主张被告违约没有事实，且主张的违约金过高，应予调整，本案情形也不适用合同约定的违约金情形。 查明事实2015年1月21日，被告北海市和佳房地产开发有限公司（出卖人）与二原告（买受人）签订一份合同编号03164《商铺买卖合同》，内容：买受人购买位于北海市四川路318号和佳广场03164号房，建筑面积共54.48平方米，单价每平方米10774.89元，总价款587016元；付款方式为按揭付款，签署合同时缴纳总房款60%计357016房款，剩下房款40%作为银行贷款计23万元；出卖人应当在2017年2月9日前将符合约定的商铺交付给买受人，但如遇到不可抗力出卖人可据实予以延期，但应在发生不可抗力事由30日内告知买受人；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；因出卖人原因，造成该商铺不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同签订当日，二原告（甲方）与被告（乙方）还签订了一份《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》，约定甲方将其所有的曼哈顿商业广场三层03164号商铺委托给乙方进行统一经营管理，由乙方以甲方的名义依法出租给第三方，甲方按照约定的租金标准收取商铺的租金收益，不参与乙方的具体经营管理活动；委托托管期限从铺面交付给甲方算起共10年；甲方须在签订本协议的同时与该物业管理部门签订相关物业管理协议，并按约定支付物业管理费（包括维修基金）等相关费用；如一方违反本合同其他条款的，应向守约方承担伍万元的违约金，因此造成其他损失的，应全额赔偿损失。同时，二原告出具一份《授权委托书》，委托被告行使上述物业的经营权。同日，二原告（甲方）和案外人南宁市凯义富装饰设计有限公司（乙方）签订一份《曼哈顿商业广场商铺装修委托书》，约定甲方基于商品房买卖合同取得的曼哈顿商业广场三层03164号商铺委托乙方对该商铺进行装修，装修委托费用为1200元/平方米，商铺装修总价合计为65376元。由此，二原告于签订合同当日分别向被告交付了房款357016元（含定金5万元）、维修基金3432元，向案外人南宁市凯义富装饰设计有限公司支付装修费65376元。之后，因涉案商铺存在在建工程抵押和法院查封，被告未能办理涉案合同的备案登记，二原告未能依约办理银行按揭贷款，被告也未能按合同约定将验收合格商铺交付给原告使用，由此二原告拒绝交付剩余房款23万元。双方遂发生合同纠纷。庭审时二原告表示，待办下商铺产权证后才向原告支付剩余房款23万元，对此原告表示理解和同意。庭审时被告主张涉案商铺已按照委托经营管理合同的约定出租给第三方作为经营小吃店使用，未有证据证实，对此原告也不予认可。 另查明，截止至2019年10月10日，涉案商铺于2014年12月18日办理抵押登记，于2017年7月21日被广西高级法院预查封，2018年11月7日被南宁市青秀区法院轮候预查封；2019年9月12日，北海市住房和城乡建设局来文要求暂停办理网上签约手续。 本院意见原、被告签订《商铺买卖合同》和《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，由于被告隐瞒涉案房屋（商铺）存在抵押和查封的事由，致使原告未能依约办理按揭贷款以支付余下房款，涉案合同也无法办理备案登记，涉案房屋也未能过户交付给原告，对此被告应承担违约责任。依法，涉案合同应该解除。但鉴于原被告双方要求继续履行合同，对此本院不予反对。综上，原告要求被告支付逾期交房的违约金，有合同和法律依据，但该违约金应计算至原告诉至本院主张权利之日止；原告要求被告支付因被告违反《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》其他条款的违约金5万元，理由和依据不足，本院不予支持。判决如下：一、原告杨雄、李小莲与被告北海市和佳房地产开发有限公司应继续履行双方于2015年1月21日签订合同编号03164《商铺买卖合同》；二、被告北海市和佳房地产开发有限公司应支付给原告杨雄、李小莲违约金（以已付房款357016元为基数，按日万分之二计算，从2017年2月10日起计至2020年2月17日止）；三、驳回原告杨雄、李小莲的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如不履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。 诉讼费案件受理费5146元，减半收取计2573元，由原告杨雄、李小莲负担1100元，被告北海市和佳房地产开发有限公司负担1473元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员 汪 丰 二〇二〇年五月十二日 书记员 潘美雪 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。