山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初2740号原告：青岛银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市澳门路**，统一社会信用代码913702816825766715。负责人：赵宁，行长。委托诉讼代理人：张燕，山东天尺律师事务所律师。被告：张述琳，男，汉族,1987年11月12日生，住山东省莱阳市。被告：戚永娟，女，汉族，1985年12月29日生，汉族，住山东省莱阳市。被告：青岛坤宏置业有限公司，住，住所地胶州市兰州西路**/div>法定代表人：李孝孔，总经理。原告青岛银行股份有限公司胶州支行（以下简称青岛银行胶州支行）与被告张述琳、戚永娟、青岛坤宏置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛银行胶州支行委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼，被告张述琳、戚永娟、青岛坤宏置业有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张述琳、戚永娟偿还原告借款本金272301.35元、逾期利2921.37元、逾期罚息86.96元（截止2020年2月28日）共计275309.68元，并支付2020年2月29日至实际付清之日止按照合同约定的利息、罚息、复利；2.依法判令被告张述琳、戚永娟偿还原告支付的律师代理费8510元；3.依法判令被告青岛坤宏置业有限公司对上述二项承担连带责任；4.依法判令原告对位于胶州市李哥镇香港大街228号5号楼1单元501户的房产享有优先受偿权；5.本案诉讼费由被告承担。因诉讼过程中被告偿还部分借款本息，庭审中，原告变更第1项诉讼请求为判令被告张述琳、戚永娟偿还原告借款本金265920.03元，并支付自2020年5月14日起至实际付清之日止按照合同约定的利息、罚息、复利。事实与理由：被告张述琳与戚永娟系夫妻关系。2014年12月28日原告与被告张述琳签订《个人购房担保借款合同》一份，被告张述琳从原告处借款326000元用于购买房屋，并提供抵押担保。被告青岛坤宏置业有限公司对该债务提供担保。后原告依约发放贷款，但被告未及时偿还借款本息，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告张述琳、戚永娟、青岛坤宏置业有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、结婚证复印件、借款人配偶声明、同意抵押与确权声明、房地产预告登记证、个人账户逾期本息表、委托代理合同、律师费发票、转款凭证等证据，被告未到庭质证，经审查，对原告提交的上述证据，本院依法予以采信并在卷佐证。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月28日，原告青岛银行胶州支行与被告张述琳、青岛坤宏置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人（抵押人）张述琳，贷款人（抵押权人）青岛银行胶州支行，保证人青岛坤宏置业有限公司，贷款金额326000元，贷款期限240个月，自2014年12月28日起至2034年12月28日止，贷款用途为住房（商用房）按揭贷款；借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人青岛坤宏置业有限公司的账号80×××41；贷款年利率以实际放款日适用的中国人民银行公布的同期限档次贷款基准利率下浮10%计息，借款发放后如遇基准利率调整，已适用借款利率执行满12个月后按中国人民银行调整后同期限档次贷款基准利率和合同第5.1条约定的初始借款利率浮动比例确定新的借款执行利率；借款人未按约定按期足额偿还任何一期借款本息（含贷款人宣布提前到期）的，贷款人对逾期借款本息自逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至逾期本息清偿为止；贷款人的还款方法为按月等额本息还款。合同项下的担保方式为抵押加保证：抵押担保，抵押人以位于胶州市户房屋提供抵押担保；青岛坤宏置业有限公司作为保证人为借款提供阶段性保证担保；担保的范围包括全部借款本息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用等；阶段性保证担保的保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止，在贷款人取得现房抵押权属证明前，借款人已有欠款的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任；不论本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保是否由借款人自己提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，贷款人均可直接要求保证人按照合同约定在其担保范围内承担保证责任等。2014年12月28日，被告戚永娟签订借款人配偶声明，约定作为借款人的配偶，自愿以共同债务人的身份与借款人共同承担待贷款/授信的偿还责任。上述合同签订后，青岛银行胶州支行于2015年1月6日向被告张述琳发放贷款326000元，但张述琳违反合同约定未按时偿还借款本息，构成违约，保证人亦未履行保证义务，截至2020年5月14日，张述琳积欠借款本金265920.03元及合同约定的利息。另查明，2015年1月4日，本案借贷双方就抵押房屋办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为青岛银行胶州支行，预告抵押登记证号：胶房地预市字第××号。还查明，为实现本案债权，青岛银行胶州支行支出律师代理费8150元。本院认为，被告张述琳、青岛坤宏置业有限公司与青岛银行股份胶州支行签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效。银行已经按约发放贷款，但被告张述琳违反合同约定，未偿还到期借款本息，构成违约，银行要求其提前偿还全部借款本息并支付律师费，符合双方合同约定和相关法律规定，本院予以支持。被告戚永娟与张述琳系夫妻关系，戚永娟签订借款人配偶声明，自愿以共同债务人的身份与借款人共同承担待贷款/授信的偿还责任，故被告戚永娟应与张述琳对上述债务承担共同还款责任。被告张述琳与原告就抵押房屋办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为青岛银行胶州支行，该登记赋予了被登记的不动产物权请求权以物权效力，该不动产物权请求权具有排他效力，被告张述琳未按照合同约定及时偿还借款本息构成违约，青岛银行胶州支行有权对该抵押房屋处分所得价款优先受偿。被告青岛坤宏置业有限公司在《个人购房担保借款合同》中签字，作为连带保证人在借款人不能履行偿还借款义务的情况下，应当对借款人的债务承担连带清偿责任。因青岛银行胶州支行与保证人青岛坤宏置业有限公司约定的保证期间为自合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止，在借款人张述琳尚未取得房地产权证的情况下，青岛坤宏置业有限公司保证期间延续至被告张述琳取得胶州市户房产的房地产权证时终止。保证人青岛坤宏置业有限公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告张述琳、戚永娟、青岛坤宏置业有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张述琳、戚永娟于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛银行股份有限公司胶州支行借款本金265920.03元及自2020年5月14日起至实际付清借款之日止按照合同约定的利息。二、被告张述琳、戚永娟于本判决生效之日起十日内支付原告青岛银行股份有限公司胶州支行支出的律师代理费8150元。三、原告青岛银行股份有限公司胶州支行对被告张述琳名下的位于李哥庄镇香港大街228号5号楼1单元501户房屋（预告抵押登记证号：胶房地预市字第××号）拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。四、被告青岛坤宏置业有限公司对上述第一、二、三项确定的债权承担连带清偿责任，其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向被告张述琳、戚永娟追偿。五、驳回原告青岛银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5557元，减半收取2778.5元，保全费1970元，由原告青岛银行股份有限公司胶州支行承担254元，由被告张述琳、戚永娟、青岛坤宏置业有限公司承担4494.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  汤龙江二〇二〇年五月十五日法官助理贾立超书记员曲坤