福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初236号 原告：泉州市新天商业管理有限公司，住所地：福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：杨江鸿，经理。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：马海明，男，1983年10月5日出生，汉族，住云南省玉溪市易门县。 原告泉州市新天商业管理有限公司（以下简称“泉州新天公司”）与被告马海明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州新天公司的委托诉讼代理人林丽琴、被告马海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州新天公司向本院提出诉讼请求：1.解除泉州新天公司与马海明之间的《商铺租赁合同》（签署时间：2017年8月16日）及其附件《物业管理服务协议》（签署时间：2017年8月16日）；2.马海明立即腾空房屋并将案涉房屋恢复至毛坯状态返还给泉州新天公司；3.马海明向泉州新天公司补交2017年12月31日至2018年12月30日期间所减免的租金55902元;4.马海明立即向泉州新天公司支付自2019年7月1日至2019年12月31日期间租金84279.7元及2019年10月1日至2019年12月31日物业服务费25410元，合计109689.7元，并支付自2020年1月1日起至实际腾空房屋并恢复原状之日止的房屋占有使用费（按每日621.13元计算）及物业服务费（按每日282.33元计算）；5.马海明自2019年6月20日起以84279.7元为基数，自2019年9月20日开始以25410元为基数，按每日千分之一的标准向泉州新天公司支付迟延履行违约金至实际支付之日止;6.本案诉讼费用由马海明承担。事实和理由：2017年8月16日，马海明向泉州新天公司承租位于泉州市鲤城区××路××号××广场购物中心××层××号商铺（以下简称“案涉商铺”）。双方签订一份《商铺租赁合同》约定，马海明承租案涉商铺用于经营“餐饮”；租赁面积为169.4平方米，租赁期限自2017年12月31日起至2022年12月30日止，进场日为2017年10月1日，开业日期为2017年12月31日；自开业日起计收租金及物业费。其中，2017年12月31日至2019年12月30日期间每月租金为18634元，首期租金自2017年12月31日计算至2018年3月31日，租金为42392.35元；同时，为扶持马海明经营，泉州新天公司同意2017年12月31日至2018年12月30日期间租金为167706元；马海明还应每月支付物业费为8470元；租金及物业费支付期限为每三个完整的自然月为一个交租期缴纳，马海明应于每个交租期最后一个月的20日前向泉州新天公司一次性足额支付下个交租期租金；马海明逾期支付租金、物业费等费用的，延迟一日，应当向泉州新天公司支付应付未付费用金额1‰的延迟履行违约金；马海明延迟缴纳租金等应付费用超过30日的，泉州新天公司有权要求解除租赁合同，马海明延迟支付物业服务费超过15日的，泉州新天公司有权解除物业服务合同；如因马海明原因导致租赁合同解除的，泉州新天公司有权没收履约保证金及质量保证金；如因马海明原因导致租赁合同提前终止（包括马海明违约导致泉州新天公司解除租赁合同的情形），则马海明应在租赁合同终止之日起7日内补交减免的全部租金。泉州新天公司已依约向马海明交付商铺，但马海明自2019年6月20日起拖欠租金及物业费。期间，泉州新天公司多次发函催告马海明缴纳相关费用，但马海明均未予以理会。马海明延迟支付相关款项的行为，已严重违反双方约定，损害泉州新天公司权益。 马海明辩称，同意泉州新天公司提出的第一、二项诉讼请求，但不同意第三项诉讼请求。若无减免租金的优惠政策，马海明不会与泉州新天公司签订租赁合同。2019年7月30日，马海明提前三个月电话通知泉州新天公司招商部经理黄松都，表示没钱交纳自2019年10月起的租金、物业服务费。黄松都口头答应减免马海明应缴纳的租金。2019年7月9日，马海明已付清2019年7月至9月的租金41388元、物业服务费25410元共计66798元。马海明实际租赁案涉商铺至2019年9月20日，之后因无力交纳租金、物业服务费于2019年9月22日停止营业。马海明无需支付2019年9月20日之后的租金、物业服务费，也无需支付违约金。目前，马海明没有钱，无法腾空案涉商铺并恢复至毛坯状态。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：关于泉州新天公司是否同意减免马海明租金问题。马海明向本院提供的马海明与泉州新天公司招商部经理黄松都于2019年3月28日的电话通话录音。黄松都说：“你按去年的钱交进来”“二期的经营数据看到底是不是这样”；马海明回答：“可以啊，可以啊”；黄松都说：“但是你这个事情你不能说出去，减免这个”“你就按去年的那个钱交吧，一个季度一个季度这样交，但是就是说只能答应你这个季度”；马海明问：“那后期的呢？”，黄松都回答：“后期这一块我现在也不知道”。本院认为，上述通话内容可以证明，泉州新天公司仅同意马海明按照2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金数额42081.78元，交纳2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金。马海明主张泉州新天公司同意2019年7月至2019年9月的租金也按42081.78元计算，但其提供的通话录音内容无法证明该主张，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新宇（泉州）置业有限公司系泉州市鲤城区笋江路1号新天城市广场购物中心所有权人。2016年4月10日，泉州新天公司与新宇（泉州）置业有限公司签订一份《新天城市广场租赁合同》，约定泉州新天公司承租新天城市广场购物中心（建筑面积138755㎡），租赁期限自2016年4月15日起至2036年4月14日止，泉州新天公司可对项目进行合理的分组、合作经营或联营等内容。2017年8月16日，泉州新天公司（作为出租人、甲方）与马海明（作为承租人、乙方）签订一份《商铺租赁合同》约定：乙方向甲方租赁泉州市鲤城区笋江路1号新天城市广场购物中心三层323号商铺；双方同意以该房屋套内建筑面积169.4㎡进行折算每平方米单价租金，并以该房屋套内建筑面积作为计租面积；租赁期限自2017年12月31日起至2022年12月30日止；合同签署当日，乙方应向甲方支付履约保证金37268元、销售商品或服务提供的质量保证金10000元；甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在甲方扣除乙方应付款项之日起7日内补足保证金；自商场整体开业日即2017年12月31日起开始计算租金（即为“计租日”）；自计租日2017年12月31日起至2019年12月30日，每月租金为18634元；为扶持乙方经营，自2017年12月31日至2018年12月30日乙方需支付的租金为167706元[即每季度租金41926.5元，减免该年度租金55902元（18634元×12个月－167706元）]；自2019年12月31日起至2020年12月30日每月租金为19938.38元；自2020年12月31日至2021年12月30日，每月租金为21334.07元；自2021年12月31日至2022年12月30日，每月租金为22827.445元；除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月(即每月的第一日至最后一日)为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方应向甲方支付物业服务费，每月为8470元；除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每3个完整的自然月(即每月第一日至最后一日)为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交费期物业服务费；合同因任何原因而终止之日起7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态；因乙方违约导致合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按合同终止时的月租金标准、物业服务费标准向甲方支付房屋占用费及物业服务费，并承担各项能源费用等；乙方延迟交纳租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付应付未付费用金额1‰的延迟履行违约金；乙方延迟交纳租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日(含本数)的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金；双方确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方减免租金优惠政策的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形)，则乙方应在本合同终止之日起7日内补交减免的全部租金。 2017年8月16日，泉州新天公司（作为甲方、物业管理人）与马海明（作为乙方、商铺承租人和使用人）签订一份《物业管理服务协议》，作为上述租赁合同的附件。双方约定：按50元/㎡及乙方承租商铺的套内建筑面积计算物业服务费；甲方为乙方提供物业管理服务，乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止；除首期物业服务费外，物业服务费均按每3个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个支付期物业服务费；若乙方延迟交纳物业服务费其他应付费用等累计超过3次(含本数)，则甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任；乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止。 2017年10月18日，泉州新天公司将案涉商铺以毛坯状态交付给马海明。马海明向泉州新天公司交纳履约保证金37268元、质量保证金10000元。马海明装修案涉商铺，并用于经营“鲤城区亲口香过桥米线餐饮店”。马海明按约支付2017年12月31日起至2019年3月31日止的租金、物业服务费给泉州新天公司。因马海明经营不善，泉州新天公司同意将2019年4月1日至2019年6月30日的租金减少为42081.78元。2019年4月1日，马海明支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金42081.78元、物业服务费25410元共计67491.78元给泉州新天公司。2019年7月9日，马海明向泉州新天公司支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金41388元、物业服务费25410元共计66798元，尚欠该季度租金14514元（18634元/月×3个月－41388元）。2019年9月22日，马海明停止经营案涉商铺。经马海明申请，泉州市鲤城区市场监督管理局于2019年9月25日对“鲤城区亲口香过桥米线餐饮店”注销登记。马海明未支付自2019年10月1日起的租金、物业服务费给泉州新天公司。马海明至今未将案涉商铺恢复至毛坯状态，也未将案涉商铺腾空返还给泉州新天公司。 本院认为，泉州新天公司与马海明之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。马海明尚欠2019年7月1日至2019年9月30日的租金14514元未支付。根据《商铺租赁合同》约定，马海明延迟交纳租金超过30日，泉州新天公司有权解除租赁合同并要求马海明承担违约责任。2020年1月9日，泉州新天公司向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》。2020年2月17日，马海明收到本院邮寄送达的民事起诉状、证据材料及应诉通知书等诉讼文书材料，则《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》于2020年2月17日解除。 马海明应支付泉州新天公司2019年7月1日至2019年9月30日尚欠的租金14514元、2019年10月1日至2019年12月31日的租金55902元（18634元/月×3个月）共计70416元，并应支付2019年10月1日至2019年12月31日的物业服务费25410元。马海明已支付的履约保证金、质量保证金共计47268元（37268元+10000元）可以抵扣上述租金。抵扣后，马海明还应支付泉州新天公司2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金23148元（70416元－47268元）及物业服务费25410元共计48558元（23148元+25410元）。马海明未能按约付清租金、物业服务费，应承担相应的违约责任。泉州新天公司在未举证证明其实际损失情况下，主张按每日1‰标准计算违约金并没收履约保证金37268元、质量保证金10000元，金额明显偏高，本院酌情应以48558元为基数，自2019年9月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息。 租赁合同解除后，马海明应按《商铺租赁合同》约定在7日内将案涉商铺恢复至毛坯状态并返还给泉州新天公司。马海明至今未履行上述义务，泉州新天公司主张马海明应支付自2020年1月1日起至返还商铺之日止，按租金621.13元/天（18634元/月÷30天）、物业服务费282.33元/天（8470元/月÷30天）的标准计算的房屋占有使用费及物业服务费，符合《商铺租赁合同》约定，本院予以支持。泉州新天公司减免案涉商铺自2017年12月31日至2018年12月30日的租金55902元，系马海明享有的重要权利。《商铺租赁合同》虽然约定，若马海明违约导致泉州新天公司解除合同，则马海明应在合同终止之日起7日内补交减免的全部租金。但上述条款系泉州新天公司制定的格式条款，且加重了马海明的责任，本院认定上述条款无效，马海明无需返还泉州新天公司减免的租金55902元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除泉州市新天商业管理有限公司与马海明于2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》《物业管理服务协议》； 二、马海明应于本判决生效之日起十日内腾空泉州市鲤城区笋江路1号新天城市广场购物中心三层323号商铺，恢复至毛坯状态并返还给泉州市新天商业管理有限公司； 三、马海明应于本判决生效之日起十日内向泉州市新天商业管理有限公司支付租金及物业服务费共计48558元，并支付相应的逾期付款利息（以48558元为基数，自2019年9月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、马海明应于本判决生效之日起十日内向泉州市新天商业管理有限公司支付自2020年1月1日起至返还商铺之日止，按621.13元/天标准计算的房屋占有使用费、按282.33元/天标准计算的物业服务费； 五、驳回泉州市新天商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13728元，减半收取计6864元，由泉州市新天商业管理有限公司负担900元，马海明负担5964元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡扬华 二〇二〇年五月二十五日 书记员  庄 恺 速录员  林颖颖 判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止.中断，适用法律有关诉讼时效中止.中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决.裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决.裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。