福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1780号 上诉人（原审原告）：郑师友，男，1959年12月8日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈钰滢，福建中美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周训彬，福建君立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈丽容，女，1968年8月1日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈棋，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈丽，女，1985年4月4日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被上诉人（原审被告）：谢宜标，男，1983年5月19日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 上诉人郑师友因与被上诉人陈丽容、陈丽、谢宜标确认合同无效纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初5206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑师友上诉请求：撤销一审判决，改判支持郑师友的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，陈丽容、陈丽、谢宜标系恶意串通以不合理低价转让房产。一、双方房屋交易的金额为《房地产买卖契约》所约定的135万元，并非200万元。1．谢宜标于2015年4月28日、2015年5月14日向陈丽容转账的2笔30万元，发生在签订《房地产买卖契约》之前，是与交易无关的其他经济往来。2．无证据证明陈丽容收取谢宜标现金20万元的事实。3．买卖交易过户期间，谢宜标未支付购房款，有证据证明的只有交易完成4个多月后，即2015年11月9日谢宜标支付的70万元和50万元两笔款项。4．一审判决认定陈丽容与谢宜标为少缴税费而约定明显低于市场交易价格的转让价，是错误的。根据《长乐市房地产价格估算书》，惠航大厦6层B、C单元总价935,800元，如果是为了少缴税，无需增加至135万元，因此双方实际约定的房产交易价格是135万元。二、陈丽容、陈丽、谢宜标转移讼争房屋，郑师友对此不知情。1．郑师友在庭审中提供相应的证据、证人证言证明郑师友于2015年1月份搬离讼争房屋，陈丽容、陈丽、谢宜标无证据反驳郑师友的陈述和证人证言。2．谢宜标和陈丽主观上存在故意与陈丽容恶意串通以不合理低价转让房产损害郑师友利益的行为。讼争房屋虽登记在陈丽容一人的名下，但谢宜标、陈丽是与陈丽容关系紧密的亲戚，二人也明知郑师友、陈丽容的夫妻关系，郑师友为该房屋的共有人。因此，谢宜标和陈丽应尽的合理审查义务应当是得到郑师友和陈丽容的共同同意，而不仅是和陈丽容单方交易。三、陈丽容提供的《抵押合同》等证据材料不能作为认定郑师友知道陈丽容与陈丽、谢宜标交易房屋的依据。1．签订《抵押合同》时房屋买卖还没有发生，不存在需要卖房子偿还银行贷款问题，该《抵押合同》与本案争议的房屋买卖问题无关。2．《抵押合同》、借条等材料的时间均早于房屋交易时间，且签订的地点均在福州，而不是长乐，无法证明郑师友有与谢宜标和陈丽沟通过房屋交易事宜。3．《抵押合同》涉及的抵押物长乐区吴航镇惠航大厦二层是商场店铺，年租金达800万余元，月收租金足以支付偿还共同担保的债务，不存在需要出卖案涉房屋偿还担保债务问题。四、一审判决既认定陈丽容、谢宜标双方交易价格约定的行为损害国家利益而无效，则《房屋买卖契约》应当认定为无效，郑师友的诉讼请求应当得到支持。五、一审未查明谢宜标、陈丽按揭还款资金来源的事实，属于认定不清。按揭还款的资金来源极有可能是陈丽容代为支付，查明该事实对本案极为重要，郑师友多次请求一审法院进一步要求陈丽容、陈丽、谢宜标说明还贷款项的来源或依职权查清还贷资金的来源，但未得到一审法院支持。 陈丽容辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，郑师友的起诉及上诉请求均无事实及法律依据，应当予以驳回。1．陈丽容与谢宜标的房屋买卖真实合法，两份《房地产买卖契约》中载明的交易价格或双方实际交易价格均没有过低，反而高于指导价或市场价，谢宜标不存在恶意。其一，惠航大厦6至8层房产均登记在陈丽容名下，由陈丽容全权管理，所有房屋买卖、过户手续均由陈丽容办理，形成陈丽容可代表郑师友一家的公示效应，因此签署《房屋买卖契约》时仅陈丽容签字。其二，各方基于亲情关系相互信任的前提下，没有签署体现真实交易价格的“阴合同”，谢宜标在过户手续前支付80万元购房订金，陈丽容及郑师友同意谢宜标在取得房屋所有权后再支付120万元尾款，未出具收条。陈丽容在一审庭审中确认收到20万元购房订金的事实亦是诚实信用原则的体现。其三，根据《长乐市房地产价格报告书》，吴航街道惠航大厦6层B、C单元的交易指导总价为1,159,578元，而备案合同中的交易总价为1,350,000元。案涉房产的合同交易价格高于交易地的指导价格，实际成交价亦高于市场交易价，不存在双方恶意的可能。2．陈丽容与郑师友仍处于婚姻存续期间，郑师友称其2015年1月底至今在外居住从未回家、近期才得知案涉房产被谢宜标购买取得，均不是事实。案涉房产出售给谢宜标一家，有郑师友与陈丽容之女郑云兮证言证明，且2015年5月11日的《抵押合同》系郑师友与陈丽容共同签署，对合同约定2015年11月11日应还款1,560,000元这一事实，郑师友亦无异议。购房款系用于偿还夫妻共同债务，郑师友从中受益，其声称不知情、不同意，与事实相悖。 谢宜标辩称，一审判决正确，请求驳回郑师友的上诉请求。陈丽、谢宜标与陈丽容是正常的交易，也已支付200万元购房款，购房当时有经过郑师友口头同意，陈丽、谢宜标于2015年底搬入讼争房屋居住至今。郑师友起诉要回讼争房屋是因长乐区房价上涨、房屋价值提升，损害陈丽、谢宜标的利益。 陈丽书面辩称，20万购房款系陆续向陈丽容支付，地点为办公或家里，资金为坐会及自有资金。 郑师友向一审法院起诉请求：1．确认陈丽容与陈丽、谢宜标之间签订的长乐吴航街道惠航大厦6层B、C单元的《房屋买卖合同》无效；2．本案诉讼费用由陈丽容、陈丽、谢宜标负担。 一审法院认定事实：郑师友与陈丽容于1996年10月8日登记结婚。陈丽容系陈丽英胞妹。谢宜标系陈丽英儿子。谢宜标与陈丽系夫妻关系。福州市长乐区吴航街道惠航大厦6层Ｂ、Ｃ单元［产权证号分别为：航房权证Ｈ字第××号、航房权证Ｈ字第××号］的产权人登记为陈丽容。谢宜标分别于2015年4月28日、2015年5月14日向陈丽容转账30万元、30万元，另陈丽容收取谢宜标给付现金20万元。2015年6月18日，陈丽容与谢宜标签订《房地产买卖契约》，约定将福州市长乐区吴航街道惠航大厦6层Ｂ、Ｃ单元分别作价85万元、50万元转让给谢宜标。谢宜标、陈丽于2015年9月14日就福州市长乐区吴航街道惠航大厦6层Ｂ、Ｃ单元分别以85万、50万元协议价格向福建省长乐地方税务局申报纳税。2015年9月24日谢宜标与陈丽共同取得福州市长乐区吴航街道惠航大厦6层Ｂ单元［产权证号分别为：航房权证ＣＬ字第××号］，2015年9月7日谢宜标取得福州市长乐区吴航街道惠航大厦6层Ｃ单元［产权证号分别为：航房权证ＣＬ字第××号］。谢宜标于2015年10月14日以福州市长乐区吴航街道惠航大厦6层Ｂ、Ｃ单元作为抵押物与中国银行股份有限公司长乐支行签订《个人二手住房贷款合同》，后中国银行股份有限公司长乐支行向谢宜标分别发放70万元、50万元贷款。《个人二手住房贷款合同》约定：贷款支付方式为受托支付；放款账户户名为陈丽容；放款账户账号：45×××68；放款账户开户行为中国银行长乐支行。谢宜标于2016年1月28日在个人微信朋友圈发送搬入福州市长乐区相关照片，并举办乔迁宴席。 另，陈丽容与福建福州农村商业银行股份有限公司八一七路支行于2015年5月11日签订《抵押合同》，约定陈丽容将其所有的福州市长乐区惠航大厦二层［产权证号：航房权证Ｈ字第××号］作为抵押物，为福建顺阳商贸有限公司向福建福州农村商业银行股份有限公司八一七路支行贷款提供抵押担保。《抵押合同》附件：第一条“……约定还款：2015年11月11日，还款1560000元；2016年5月11日，还款1560000元；2016年11月11日，还款1560000元……”。2015年11月9日，陈丽容的中国银行长乐支行账户（账号：45×××68）收到中国银行股份有限公司长乐支行发放的购房款120万元。次日，陈丽容将收到的购房款120万元转入陈丽容的平安银行股份有限公司福州长乐支行账户（账号：62×××48）。2015年11月11日，陈丽容将平安银行股份有限公司福州长乐支行账户157万元、12万元，分别转账给陈锦航平安银行的账户（账号：62×××55）。同日，陈锦航将169万元转给福建顺阳商贸有限公司的福州农村商业银行股份有限公司八一七路支行账户用于偿还2015年11月11日的贷款本息。陈丽容就上述贷款情况书写一张借条欠款，载明“2015年农商行还贷款手续中，利息欠款：魏华彬，公司借款贷款费用肆拾贰万元；2、定期伍佰万元借款利息；严总，借款壹佰万元，利息三天柒仟伍佰元；陈学华借款肆佰万元，利息总计贰拾伍万元；五一七，借款贰佰万元，利息五天总计壹拾伍万元。”陈丽容以经手人身份在借条欠款上签名捺印，郑师友以证明人身份在借条欠款上签名捺印。 在审理中，郑师友申请对福州市长乐区吴航街道惠航大厦6层B、C单元进行评估，后福建华泰房地评估咨询有限公司于2019年9月9日出具房地产估价报告，估价结果确定为：福州市长乐区吴航街道惠航大厦6层B、C单元在价值时点的房地产市场价值为人民币2,079,233元，单价均为7,531元/平方米。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。陈丽容与谢宜标在双方于2015年6月18日签订《房地产买卖契约》中为少缴纳税费，约定了明显低于市场交易价格的转让价，损害了国家利益，故该条款应为无效，但并不影响双方之间存在买卖房产的真实意思表示，且在实际履行过程中，双方也并非按照135万元价格执行。关于陈丽容与谢宜标是否存在恶意串通以不合理低价转让房产损害第三人利益的问题。讼争房产在出让时是登记在陈丽容名下，本案中尚无证据表明在出让时该房产存在其他共有人，基于不动产登记的对外公示效力，谢宜标在尽到了合理的审查义务之后，有理由相信陈丽容为讼争房产的所有人，即陈丽容有权处分该讼争房产，谢宜标主观上不存在重大过失。谢宜标是在实际共计支付了购房款200万元之后取得讼争房产的所有权，该实际交易价格符合受让时该房产所在地的市场交易行情，故不存在交易价格不合理的问题。同时，结合陈丽容、郑师友确认借条欠款内容、《抵押合同》以及陈丽容收到2015年11月9日120万元用于偿还贷款的事实看，郑师友应当对陈丽容与谢宜标签订的《房地产买卖契约》的事实是知悉的，郑师友否定该买卖的事实，与事实常理相悖，故郑师友主张陈丽容与谢宜标之间的买卖行为系恶意串通而进行的无效行为，证据不足。案涉房屋目前已经登记在买受人名下，讼争合同全部履行完毕。郑师友的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回郑师友的诉讼请求。案件受理费25,840元，由郑师友负担。 二审中，郑师友向本院提交如下证据：长乐区人民法院（2019）闽0182民初6047号民事判决书，证明郑师友和陈丽容在农历2014年底后即分居生活。陈丽容对证据真实性无异议，但认为判决书尚未生效，不能作为本案证据使用。谢宜标经质证认为，对郑师友夫妻的事不知情。 根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，案涉房屋交易金额问题，谢宜标两次向陈丽容汇款共60万元及银行发放120万元贷款，有相应的证据证明，陈丽容认可谢宜标已支付20万元现金购房款，一审法院认定案涉房屋交易金额为200万元正确。郑师友上诉认为60万元汇款并非购房款以及不存在20万元现金支付，未提供充分的证据证明，不予支持。陈丽容与谢宜标2015年6月18日签订《房地产买卖契约》约定购房价格为135万元的条款无效，并不影响双方之间存在买卖房产的真实意思表示。结合谢宜标购房款支付及购房后实际入住等情况，郑师友认为陈丽容与谢宜标以不合理低价转让房产、双方系虚假房屋买卖等上诉请求不成立。结合谢宜标银行贷款还款情况以及一审法院调取的谢宜标母亲陈丽英银行流水情况等证据，郑师友上诉认为谢宜标系代持案涉房产套取按揭贷款以及按揭还款资金来源极有可能是陈丽容代为支付，没有事实依据。案涉房产为郑师友与陈丽容夫妻共同财产，郑师友女儿郑云兮一审已经出庭作证郑师友知悉房屋出卖事实，一审法院结合陈丽容、郑师友确认借条欠款内容、《抵押合同》以及陈丽容收到2015年11月9日120万元用于偿还贷款的事实看，认为郑师友应当对陈丽容与谢宜标签订的《房地产买卖契约》的事实是知悉的，并无不当，郑师友认为其在2019年才知悉案涉房产买卖事实，未提供相应的反证，不予支持。 综上所述，郑师友上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费25,840元，由郑师友负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 李 杰 审 判 员 张 敏 二〇二〇年五月十五日 法官助理 游 佳 书 记 员 王 惠