河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5787号原告胡灵阁，女，1964年7月25日出生，汉族，住河南省偃师市。委托代理人马博文、贾文静，河南安实律师事务所律师。被告常艳红，女，1985年11月6日出生，汉族，住郑州市。被告李浩，男，1981年7月28日出生，汉族，住郑州市。第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，住所地郑州市中原区陇海西路与华山路交汇处（龙源世纪花园**楼）。负责人李仌，行长。委托代理人金京，该银行员工。原告胡灵阁与被告常艳红、被告李浩、第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡灵阁及其委托代理人马博文、第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行（以下简称工行陇海支行）委托代理人金京到庭参加诉讼。被告常艳红、被告李浩经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2019年3月10日签订《购房协议》，约定以500000元的价格购买被告所有的位于郑州高新技术产业开发区电厂路××城市广场××单元××号的房屋，建筑面积为45.87平方米。合同签订后，原告向被告陆续支付购房款435000元，被告也将毛坯状态的房屋交付给原告使用，后原告装修入住至今。因房屋存在银行按揭贷款，原告付款后该房屋一直没有办理过户手续。第三人工行陇海支行系该房屋的抵押权人。故请求判令：1、被告常艳红、被告李浩继续履行《购房协议》，并协助原告办理过户手续；2、被告常艳红、被告李浩支付延迟履行协议违约金100000元；3、在原告代为结清房屋按揭贷款及违约金等费用后，第三人依法协助解除涉案房屋的抵押权。第三人辩称：1、借款人在我行办理有住房按揭贷款，并用其名下贷款涉及房产办理了商品房抵押登记，该抵押登记合法有效，我行对该抵押房产的处置享有优先受偿权。具体欠款数额见明细表。2、我行协助解除涉案房屋抵押等相关手续的前提是贷款本息及相关费用予以结清。3、该贷款本息到目前为止并未得到清偿，在贷款本息及相关费用未清偿完毕前，《个人购房借款/担保合同》不应解除。被告常艳红、被告李浩未答辩。经审理查明：2019年3月10日，原告作为买方（乙方），被告常艳红作为卖方（甲方），签订《购房协议》，约定：1、甲方将其拥有的位于郑州市高新区电厂路46号华强城市广场南区2栋1单元28层1××号的房屋以500000元出售给乙方。过户税费由乙方承担35000元，超出部分由甲方承担。甲方保证对出售的房屋拥有独立产权。自协议签订十日内，甲方提交房本办理资料，房本领取30日内办理解押过户手续。自签订之日起三日内，乙方支付给甲方100000元定金，2019年3月31日前再次支付150000元。双方办完过户手续，乙方贷款审批放款时支付余款250000元。原告及被告常艳红分别在该协议上签字并捺压指印。上述协议签订后，原告自2019年3月7日至2020年9月28日期间向被告常艳红转款共计435000元，其中2019年7月25日的转款摘要为过户费。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示涉案房屋的产权人为被告常艳红，于2019年5月30日进行转移抵押合并办理，权利人为工行陇海支行，抵押金额为160000元。该房屋已于2019年取得了不动产权证，该不动产权证原件现由原告持有，原告并称双方签订协议后被告常艳红即向其交付了该房屋。第三人工行陇海支行提交的借据历史处理明细单显示常艳红的贷款金额为160000元，贷款种类为个人商用房贷款，贷款发放日为2014年11月6日。截止2021年4月1日，贷款余额为65323.66元，违约月数为6期，积欠利息合计2109.96元。另查明，被告常艳红与被告李浩于2009年8月21日登记结婚，于2020年11月30日协议离婚。双方所签离婚协议中关于夫妻共同财产处理部分并未涉及本案房屋。以上事实，有原告提交的购房协议、不动产权证、不动产登记资料查询结果证明、贷款偿还明细各一份、支付宝转账回单六份、微信转账回单三份、银行流水记录一份、离婚登记审查处理表及离婚协议复印件各一份、第三人中行陇海支行提交的偿还贷款明细一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告常艳红所签《购房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。该合同签订后，原告已按合同约定向被告常艳红转款共计435000元。双方所签协议约定“过户税费由乙方承担35000元”，原告于2019年7月25日所转35000元虽标注为过户费，但双方并未进行过户，该项费用未实际产生，故原告将该35000元作为已付购房款并无不当。故对原告已付购房款数额为435000元本院予以确认。双方所签协议约定“房本领取30日内办理解押过户手续”，该房屋已于2019年取得不动产权证，但被告常艳红至今未对该房屋办理解押及过户手续，其该行为已构成违约。本案房屋存在抵押贷款，需还清剩余贷款撤销抵押权之后，才能继续办理房屋过户手续。庭审中原告愿自行支付剩余贷款本息，第三人中行陇海支行亦同意在结清贷款后办理解押手续，在此基础上本案合同具有继续履行的可能性。故原告作为合同守约方，其请求被告常艳红继续履行该合同，协助办理该房屋的解除抵押及过户手续符合合同约定，具有事实和法律依据，故对其该诉讼请求本院予以支持。原告请求被告常艳红向其支付违约金100000元。被告常艳红未按合同约定履行房屋解押及过户义务，已构成违约，应向原告承担相应违约责任。双方所签合同并未对具体违约金数额进行约定，原告按照定金数额请求被告常艳红支付违约金100000元，该数额明显过高。综合考虑该房屋在合同签订后即交由原告使用，以及被告常艳红产生有逾期还贷利息的具体情况，就该违约金数额本院酌定为10000元。该数额可弥补原告的损失，亦体现了对被告常艳红违约行为的惩罚。对于原告请求违约金数额过高部分，本院不予支持。原告请求被告李浩协助其办理房屋过户手续并支付违约金。本案中，该购房协议系由原告与被告常艳红所签，双方并约定“甲方保证对出售的房屋拥有独立产权”，该房屋不动产权证并显示为常艳红单独所有，且被告常艳红与被告李浩所签离婚协议中亦未涉及该房屋，故原告该项请求依据不足，对此本院不予支持。被告常艳红、被告李浩经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后10日内，原告胡灵阁一次性清偿被告常艳红与第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行所签贷款合同项下全部剩余贷款本息（具体数额以清偿当日银行计算为准），第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行及被告常艳红应予以配合。二、本判决第一项所涉贷款全部还清后10日内，被告常艳红办理位于郑州高新技术产业开发区电厂路46号2号楼1单元28层1××号房产的抵押权注销登记手续，第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行应予以配合。三、本判决第一、二项内容履行完毕后10日内，被告常艳红协助原告胡灵阁办理位于郑州高新技术产业开发区电厂路46号2号楼1单元28层1××号房产的过户手续[不动产权证号为豫（2019）郑州市不动产权第0192464号]，将该房屋过户至原告胡灵阁名下。四、被告常艳红于本判决生效后10日内，支付原告胡灵阁违约金10000元。五、驳回原告胡灵阁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4900元，保全费3520元，由原告负担450元，由被告常艳红负担7970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇二〇年五月十日书记员  宋婕