福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1413号 原告：闽侯县上街镇人民政府，住所地闽侯县上街镇金屿村金桥**。 法定代表人：林祥飞，镇长。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所执业律师。 被告：陈腾，男，汉族，1978年11月4日出生，户籍地福州市鼓楼区，现住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李晓泉，福建能匠律师事务所执业律师。 原告闽侯县上街镇人民政府（以下简称上街镇政府）与被告陈腾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告上街镇政府的委托诉讼代理人潘清泉、被告陈腾的委托诉讼代理人李晓泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上街镇政府向本院提出诉讼请求：1.确认上街镇政府和陈腾于2019年10月15日签订的《建平2号（蔗洲）安置房店面租赁合同》于2020年4月30日解除；2.判令陈腾支付合同期内的房屋租金共计2758951.5元并支付逾期付款违约金（以逾期付款金额为基数，按每日3%计付，从2019年11月16日起暂计至2020年3月31日，违约金总额为7573321元,应计至陈腾拖欠租金的款项实际付清之日止）；3.判令陈腾立即腾空闽侯县农民安置房店面1号楼-6号楼共92间店面（建筑面积为4069.25㎡）的房屋，并在不破坏租赁场所的前提下，将上述租赁场所按租赁时原状归还给上街镇政府；4.判令陈腾从2020年5月15日起至实际腾空并归还房屋之日止，按每月租金226元/㎡(即每月应支付租金919650.5元)标准向上街镇政府支付房屋占用费；5.判令陈腾缴纳的本合同履约担保金310521.2元归上街镇政府所有；6.本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费）由陈腾承担。 事实与理由：2019年8月26日，上街镇政府向社会公开招标“建平二号农民安置房店面出租项目”。陈腾于2019年9月9日提交投标文件，投标报价113元/㎡·月。因陈腾报价最高，故本次中标者为陈腾。2019年10月15日，上街镇政府和陈腾签订了坐落于闽侯县农民安置房店面1号楼-6号楼共92间店面（建筑面积为4069.25㎡）的《建平2号（蔗洲）安置房店面租赁合同》，约定将建平二号农民安置房1号楼-6号楼共92间店面出租给陈腾，建筑面积为4069.25㎡，租赁期限自2019年10月15日至2024年9月14日止（其中自2019年10月15日至2019年11月14日止为免租期）。《店面租赁合同》第三条约定，免租期结束后，租金为113元/㎡·月，每年递增3%，租金按季度缴纳，于每一季度末缴纳下一季度租金，第一期租金应于免租期到期前即2019年11月15日前缴纳第一季度租金。第二期于2020年2月15日前缴纳第二季度租金，第三期于2020年5月15日前缴纳，以此类推。陈腾应向上街镇政府缴纳履约担保金310521.2元。《店面租赁合同》第七条约定，陈腾（乙方）若未按规定按时、足额交纳租金的，每延迟一日应按月租金的3%向上街镇政府（甲方）支付违约金，逾期超过30日时，视为陈腾（乙方）根本性违约，上街镇政府（甲方）有权取消陈腾（乙方）的中标资格、解除本合同，并没收陈腾（乙方）缴纳的履约保证金。陈腾（乙方）因违约被解除合同后，未在通知腾房的期限内自行腾房或继续占用经营的，上街镇政府（甲方）有权按原租金标准的两倍向陈腾（乙方）收取全部店面的占用费，直至陈腾（乙方）全部腾房为止。《店面租赁合同》第九条约定，因履行本合同所产生的争议，由房屋所在地人民法院管辖。 因陈腾逾期缴纳租金，上街镇政府和陈腾发生纠纷后，上街镇政府到案涉店面现场了解到，陈腾在接收房屋后，在未经上街镇政府书面同意的情况下，擅自将案涉店面转租给第三人。陈腾陈腾上述做法违反了《合同法》的有关规定和双方的约定。《店面租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。《店面租赁合同》签订后，上街镇政府依约向陈腾履行了交付92间店面的义务，陈腾未能按合同约定履行支付租金的义务，从合同生效之日起，未支付过任何租金，经上街镇政府催讨均无结果，理应承担违约责任。对此，上街镇政府秉持友好协商的原则，已于2020年1月23日向陈腾发函，并于2020年3月4日通过委托第三人北京大成（福州）律师事务所向陈腾发函，要求其积极履行合同义务，但陈腾在收到函件后均不予配合处理。陈腾的不作为已严重侵害了上街镇政府的合法权益，该行为已构成根本性违约。因陈腾逾期缴纳租金，其理应按《店面租赁合同》第七条约定向上街镇政府支付逾期付款违约金。以逾期付款金额为基数，按每日3%计付，从2019年11月16日起暂计至2020年3月31日，违约金总额为[1379475.75元×3%×137日=5669645元]+[1379475.75元×3%×46日=1903676元]=7573321元。 因陈腾在未经上街镇政府同意的情况下擅自向第三人转租案涉店面，同时未按双方约定缴纳租金（其逾期已远超过30日）。根据《合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”；《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的有关规定；同时依据《店面租赁合同》第七条的约定，上街镇政府已具备解除和陈腾房屋租赁关系的法定及约定条件。因此，上街镇政府有权解除《店面租赁合同》。《店面租赁合同》解除后，陈腾如未按约定在2020年5月15日前向上街镇政府返还租赁房屋，理应按合同约定支付房屋占用费。陈腾于2020年4月30日收到本案诉讼材料和上街镇政府寄发的解除合同通知函，因此双方的合同于2020年4月30日解除。为此，上街镇政府现依据我国《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 陈腾辩称，一、上街镇政府未实际向陈腾交付本案租赁物，构成根本违约。上街镇政府在《民事起诉状》主张：“《店面租赁合同》签订后，上街镇政府依约向陈腾履行了交付92间店面的义务”，显属缺乏事实依据。根据《合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，出租人的基本义务为将租赁物交付给承租人。根据《建平2号（蔗洲）安置房店面租赁合同》第五条第1款：“提供上述第二条所列明的房屋”、第六条第7款：“甲方将该房屋按现状交付给乙方”之约定，上街镇政府有向陈腾交付建平二号安置房店面1号楼-6号楼92间店面的义务。然而，上街镇政府与陈腾签订案涉合同后至今，始终未向陈腾交付本案租赁物，违反了《合同法》第二百一十六条、案涉合同第五条第1款、第六条第7款，构成根本违约。 二、上街镇政府未依约保证本案租赁物通电、用电，构成违约。根据案涉合同第五条第5款：“提供乙方水电进户设施，安装水、电表”的约定，上街镇政府应当向陈腾保障正常用电、供电。然而，根据陈腾提交的证据2闽侯县大学新区二期安置房建设指挥部《关于请求协调建平2#农民安置房店面用电的函》可知，本案租赁物截至2019年11月19日都无法正常供电、用电。因上街镇政府未依约向陈腾提供正常用电，致使案涉店面无法使用，构成违约。 三、上街镇政府向陈腾主张两个季度租金2758951.5元缺乏事实依据和法律依据。1、上街镇政府未向陈腾实际交付本案租赁物，陈腾未实际使用，无须向上街镇政府支付租金。2、根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款第（一）项：“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”、以及《的解读》第三条第（四）款：“（四）减免中小企业房租。对承租闽侯县国有资产类经营用房的中小微企业以及个体工商户，2020年2月份房租（含摊位费）免收，3月份、4月份房租（含摊位费）减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。（责任单位：县财政局、县商务局、县房管所、各乡镇（街道）、青口投资区、闽侯经济技术开发区管委会、县属国企）”之规定，本案中，上街镇政府并未向陈腾交付案涉店面，并且自2020年1月起至今受新冠××疫情的影响，案涉店面根本不具有经营条件和能力，直接导致案涉合同不能履行，依法应当适用上述不可抗力相关规定对案涉店面疫情防控期间的租金予以免除。 四、上街镇政府关于违约金的诉求缺乏事实和法律依据。1、如前所述，新冠疫情期间的租金应当依法予以减免，因此，陈腾亦无需承担逾期支付租金的违约责任。2、根据案涉合同第七条第一款第（二）项的约定：“5、乙方若未按时、足额交纳租金的，每迟延一日应按月租金的3%向甲方支付违约金”，上街镇政府以两个季度的房屋租金2758951.5元为基数计算违约金，与合同约定相违背。3、上街镇政府主张的违约金标准过高。参照最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定”之约定根据公平原则和诚实信用原则，即便认定陈腾未依约支付租金构成违约，也应当对上街镇政府未向陈腾交付案涉店面的过错作出认定，由双方共同承担损失。 五、上街镇政府向陈腾主张腾空和归还案涉店面缺乏事实依据。上街镇政府《民事起诉状》主张陈腾擅自向第三人转租案涉店面，显属缺乏事实和法律依据。1、如前所述，上街镇政府未依约向陈腾交付案涉店面，本案租赁物非由陈腾实际占有使用，陈腾不具有向第三人转租的客观条件。上街镇政府亦没有提供证据证明陈腾向第三人转租案涉店面。2、根据陈腾提交的《店面租赁合同》《市场摊位租赁合同》可知，两份合同的出租方为案外人金豪（公民身份号码：3501211977××××××××）。本案租赁物被案外人金豪实际侵占并对外转租。因此，上街镇政府向陈腾主张腾空和归还案涉店面缺乏事实依据。 六、上街镇政府按本案租赁物原租金标准的两倍向陈腾主张支付房屋占用费，显属缺乏事实和法律依据。根据案涉合同第七条第（二）款第9项的约定：“乙方因违约被解除合同后，未在通知腾房的期限内自行腾房或继续占用经营的，甲方有权按原租金的两倍向乙方收取全部店面的占用费，直至乙方全部腾房为止”可知，房屋占用费的支付前提应为陈腾仍在占有使用案涉店面，但如前所述案涉店面并非陈腾占有使用，而是由第三人金豪对外出租。因此上街镇政府向陈腾主张腾空并归还案涉店面并按照226元/㎡的标准向陈腾主张房屋占用费是错误的。 综上所述，上街镇政府的诉讼请求缺乏的事实和法律依据，应依法驳回上街镇政府的起诉和诉讼请求，以维护法律的公正和陈腾的合法权益。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月26日，上街镇政府就“建平二号农民安置房店面出租项目”向社会公开招标，陈腾以113元/月·每平方米的投标报价中标。2019年9月30日，上街镇政府通知陈腾中标。2019年10月15日，上街镇政府（甲方）与陈腾（乙方）签订《建平2号（蔗洲）安置房店面租赁合同》，约定上街镇政府将建平二号农民安置房店面1号楼-6号楼店面共92间店面出租给陈腾。合同第二条第2款约定，对于前述大楼及店面的位置、质量、结构、面积、周边环境、产权状况等情况，乙方经现场查看并经确认，无任何异议。合同第三条约定，租赁期限2019年10月15日至2024年9月14日止（其中，免租期为自2019年10月15日至2019年11月14日止）。租金为113元/月·建筑平方米×店面总建筑面积4069.25平方米（以租金计算表为准）。租金按季度交纳，先交后租[第一期于本合同签订过后免租期到期前（2019年11月15日前）缴纳第一季度租金，第二期于2020年2月15日前缴纳第二季度租金，第三期于2020年5月15日前缴纳，以此类推]乙方按银行转账形式交付甲方，甲方提供国家规定的正式收据。承租期间概不退租或减租（经双方共同认可的不可抗力除外）。租金每年每平方米递增3%。按照招标文件要求，本项目履约担保金额为年租金的5%（经协商双方同意按照第五年年租金的5%计取，履约担保金额为310521.2元。不计利息），于本合同签订后三日内缴纳。本合同期满终止后，承租方无违约情形并与出租方结清全部费用时，由出租方无息退还履约保证金。合同第七条违约责任第5款约定，乙方若未按规定按时、足额交纳租金的，每延迟一日应按月租金的3%向甲方支付违约金，逾期超过30日时，视为乙方根本性违约，甲方有权取消乙方的中标资格、解除本合同，并没收乙方缴纳的履约保证金。合同第七条违约责任第7款约定，按招标文件规定，乙方不得将承租经营权转租（或转包、分包）给除甲、乙方之外的第三方的……如有部分分租给第三方的，就分租部分，承租人应继续履行与出租人之间的租赁合同，承租人与出租人的权责关系不变。合同第七条违约责任第9款约定，乙方因违约被解除合同后，未在通知腾房的期限内自行腾房或继续占用经营的，甲方有权按照原租金的两倍向乙方收取全部店面的占用费，直至乙方全部腾房为止。 合同签订后，陈腾于2019年10月30日支付履约保证金310521.2元。2020年1月23日，上街镇政府粘贴《通知》，告知陈腾因其超期未缴纳店面租金，已违反合同规定，造成根本性违约，依照规定收回店面，通知陈腾三日内自行协调好承租方将店面所有物品搬离。2020年3月16日，上街镇政府委托北京大成（福州）律师事务所向陈腾发出《关于要求立即交纳租金否则解除租赁合同的律师函》，要求陈腾在收到本函件之日起三日内向上街镇政府付清拖欠的第一、二期租金共2758951.5元及其滞纳金，否则自动解除上街镇政府与陈腾签订的租赁合同，陈腾应立即将承租的店面全部交还上街镇政府，上街镇政府还将没收陈腾缴纳的履约保证金并追究法律责任。该函件于2020年3月17日签收。2020年4月23日，上街镇政府委托福建国富律师事务所向陈腾发出《关于解除并承担违约责任的律师函》及上街镇政府签发的《解除通知函》，通知陈腾即日起解除双方签订的《建平2号（蔗洲）安置房店面租赁合同》，并要求陈腾立即支付合同期内的租金2758951.5元及逾期付款违约金，立即腾空店面并在2020年5月14日前并按原状归还，同时没收履约担保金310521.2元等。该函件被拒收退回。 另查明，至本案庭审时，陈腾仍未向上街镇政府支付过租金。本案诉讼材料于2020年4月30日送达给陈腾。闽侯县上街镇人民政府为本案支出财产保全费5000元。 本院认为，涉案场地经公开招标，由陈腾中标后，上街镇政府与陈腾之间签订了《建平2号（蔗洲）安置房店面租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。陈腾主张因案涉店面未通电，上街镇政府未向其交付案涉店面。根据合同约定，陈腾已对案涉店面的情况进行现场查看并确认无异议，并在合同签订半个月后支付了履约保证金，且部分案涉店面已在经营使用，陈腾自认在合同签订后至本案诉讼期间，并未因店面交付问题向上街镇政府主张交付店面，本院认定上街镇政府已将案涉店面交付陈腾，对陈腾有关店面未交付的主张，本院不予采信。 合同签订后，陈腾未依约向上街镇政府交纳租金，已构成违约，上街镇政府有权依照合同约定要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现上街镇政府主张陈腾收到本案诉讼材料之日即2020年4月30日为合同解除之日，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，陈腾应将案涉92间店面腾空并返还给上街镇政府，但陈腾至今未归还案涉店面，其应向上街镇政府支付2019年11月15日起至2020年4月30日期间的租金以及从2020年5月1日起至实际归还店面期间的占用费。现上街镇政府要求陈腾依照租金标准计算2020年5月1日至5月14日期间的占用费，未超出合同约定，本院予以照准。上街镇政府要求陈腾自2020年5月15日起依照双倍租金标准即226元/月·平方米（每月919650.5元）计算房屋占用费至实际腾空房屋之日止，符合合同约定，本院予以支持。因陈腾逾期超过30日未支付租金，上街镇政府要求陈腾支付逾期付款违约金并主张履约担保金310521.2元归上街镇政府所有，符合合同约定，本院予以支持，陈腾逾期付款违约金的标准过高，本院酌情调整为按照2%/月标准计算，计算方式应为：2019年11月15日至2020年2月14日期间租金的违约金以1379475.75元为基数，按照2%/月标准自2019年11月16日起计算至付清之日止；2020年2月15日至2020年4月30日期间租金的违约金以1149563.13元为基数，按照2%/标准自2020年2月16日起计算至付清之日止。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”陈腾逾期支付租金的行为发生在疫情前，陈腾主张疫情期间的租金应予减免不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认闽侯县上街镇人民政府与陈腾2019年10月15日签订的《建平2号（蔗洲）安置房店面租赁合同》于2020年4月30日解除； 二、陈腾应于本判决生效之日起十五日内向闽侯县上街镇人民政府支付2019年11月15日起至2020年4月30日的租金2529038.88元、逾期付款违约金（2019年11月15日至2020年2月14日期间租金的违约金以1379475.75元为基数，按照2%/月标准自2019年11月16日起计算至付清之日止；2020年2月15日至2020年4月30日期间租金的违约金以1149563.13元为基数，按照2%/标准自2020年2月16日起计算至付清之日止）以及2020年5月1日至5月14日期间的房屋占用费229912.62元； 三、陈腾应于本判决生效之日起十五日内腾空闽侯县农民安置房店面1号楼-6号楼92间店面，并按租赁时原状归还给闽侯县上街镇人民政府； 四、陈腾应于本判决生效之日起十五内按919650.5元/月标准向闽侯县上街镇人民政府支付2020年5月15日起至实际腾空并归还店面之日止的房屋占用费； 五、陈腾已交纳的履约担保金310521.2元归闽侯县上街镇人民政府所有； 六、驳回闽侯县上街镇人民政府其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费85657元，因适用简易程序审结，依法减半收取计42828.5元，由陈腾负担；财产保全费5000元，由陈腾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年五月二十八日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。