广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5579号 原告：柳州市光荣物业服务有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市潭中路125号办公楼三楼第二间，统一社会信用代码：91450205595103809H。 法定代表人：曹骏军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余靖飞，广西华尚律师事务所律师。 被告：柳州桂河房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市广场路4号9楼，统一社会信用代码：914502007322008419。 法定代表人：罗声亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：幸伟，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨惠珍，女，该公司副经理。 原告柳州市光荣物业服务有限责任公司与被告柳州桂河房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因本案案情较为复杂，不宜再适用简易程序，本院于2020年1月20日依法作出裁定，将本案转为普通程序，并组成合议庭第二次公开开庭进行了审理。原告柳州市光荣物业服务有限责任公司的法定代表人曹骏军以及委托诉讼代理人余靖飞，被告柳州桂河房地产开发有限公司的委托诉讼代理人幸伟、杨惠珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市光荣物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年7月至2019年8月的物业服务费75604元；2.被告向原告支付2018年7月至2019年8月的车库车位费21000元；3.被告向原告支付2018年8月至2019年8月的物业服务费滞纳金1474元；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告系柳州市丽阳天下小区的业主，在该小区拥有的产权面积为8208.25平方米。丽阳天下小区的业主委员会于2018年6月27日与原告签订《物业服务合同》，合同约定的期限为五年。该合同第八条第2项约定商铺物业服务费的标准为1.5元/平方米/月，第八条第3项约定物业管理费每月15日前交纳。被告名下的第11栋物业租赁给金龙寨用于经营餐饮，该栋在地下车库有停车位90个。根据《物业服务合同》第九条第2项的约定，车位费为55元/月/位。至今，被告未向原告交纳建筑面积为3600.2平方米的商铺的物业服务费，也未交纳车位费，根据《物业服务合同》第八条第9项的约定，被告应当向原告支付物业服务费的滞纳金。原告多次向被告催讨相关费用，被告仍未交纳。因被告未按照合同的约定履行义务，原告依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《物业管理条例》第七条的规定，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告柳州桂河房地产开发有限公司辩称，1.被告在柳州市包括：第11栋商业楼（面积合计2873.98平方米）；第6栋第2、3、4、5、7、8、9、11号共8间商铺（面积合计475.76平方米）；第7栋第2、3、4、5号共4间商铺（面积合计234.51平方米）。以上商铺总面积为3584.25平方米。还包括第1、2、3栋地下负一层（1号车库）和负二层（2号车库）的车库，以及第11栋地下负一层（3号车库）的车库，车库总面积为4763.26平方米。原告主张的其他商铺不属于被告的产权范围。2.根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条以及《物业管理条例》第十五条的规定，丽阳天下小区的业主委员会成立时，没有邀请商铺业主参加，业主委员会的组成人员全是小区的住宅业主，没有一位商铺的业主进入业主委员会。业主委员会在提交《物业服务合同》时，只是由住宅业主进行讨论，在讨论和投票的过程中，也没有邀请商铺业主参加，没有征求商铺业主的意见。业主委员会将《物业服务合同》所约定的住宅物业服务费由原来的0.65元／平方米下调至0.6元／平方米，而商铺的物业服务费由1元／平方米上涨至1.5元／平方米，这明显违背公平原则，严重侵害了商铺业主的利益，将住宅业主应承担的物业费转嫁至商铺业主身上。被告反对此次的调价行为，认为此次调价没有经过专有部分的业主的同意，不符合国家相关法律的精神，合同中约定的商铺物业服务费也不能作为计算依据。3.第11栋是独立的商业楼，商铺的门口全部朝向小区外，没有占有并享受小区的公共资源。第11栋公共场地的卫生保洁人员和秩序管理人员由承租商家共同出资聘请，垃圾以及垃圾清运费均由鱼峰区环境卫生管理所负责收取，附属设施（排水、电气线路、消防设施等）由被告进行维修和维护，清理化粪池和化油池由被告及承租商家共同处理，原告从未对第11栋提供任何物业服务，因此法院应当驳回原告主张的关于第11栋的物业服务费及滞纳金的诉讼请求。4.第6、7栋是登记在被告名下的商铺，这些商铺一直处于经营状态，原告从未对商铺前面的路面进行清扫，也未安排秩序员进行巡逻，被告同意按照0.5元／平方米的标准支付物业服务费，不同意支付滞纳金。5.第11栋地下负一层（3号车库）仅有车位20个，2016年6月14日该车库因市政排水管雨水倒灌，导致车库的设施设备严重受损，至今无法恢复，车库已经停止使用。原告没有对车库提供任何物业服务，其主张收取车库车位费没有事实依据。6.根据柳州市物价局柳价格［2014］101号文件的相关规定，车位物业费每个不超过60元／月。被告按照车位物业费60元／月的标准与原告商谈管理车库事宜，原告明确提出只收取费用，不安排秩序员看管车库，不安排保洁员清扫车库，不负责车库的设施、设备的日常养护和维修，因此被告没有与原告签订任何有关车库物业服务的协议，也没有委托原告对车库进行物业管理，原告也没有对车库提供物业服务，因此原告向被告主张车位费没有任何依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对于原、被告所举的证据能否支持各自主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柳州市丽阳天下小区由被告开发建设。在丽阳天下小区，被告已经办理不动产权证并且登记在被告名下的商铺有：蝴蝶山路1号丽阳天下住宅小区11栋1-1（建筑面积：315.26平方米）、11栋1-2（建筑面积：449.92平方米）、11栋2-1（建筑面积：459.42平方米）、11栋2-2（建筑面积：548.48平方米）、11栋3-1（建筑面积：443.22平方米）、11栋3-2（建筑面积：544.7平方米），以上第11栋商铺的建筑面积合计2761平方米；被告没有办理不动产权证，但有测绘成果报告对商铺面积进行测量，且原、被告均认可归属于被告的商铺有：蝴蝶山路1号丽阳天下住宅小区6栋负一层2号（建筑面积：56.95平方米）、3号（建筑面积：56.95平方米）、4号（建筑面积：54.17平方米）、5号（建筑面积：54.17平方米）、7号（建筑面积：56.95平方米）、8号（建筑面积：54.17平方米）、9号（建筑面积：80.4平方米）、11号（建筑面积：61.84平方米）商铺以及7栋一层2号（建筑面积：50.98平方米）、3号（建筑面积：48.49平方米）、4号（建筑面积：54.62平方米）、5号（建筑面积：54.62平方米）商铺，以上第6栋商铺的建筑面积合计475.6平方米，第7栋商铺的建筑面积合计208.71平方米。被告已经办理不动产权证并且登记在被告名下的地下停车库有：蝴蝶山路1号丽阳天下住宅小区11栋负一层（建筑面积：996.28平方米）；1、2、3栋负一层（建筑面积：1669.03平方米）；1、2、3栋负二层（建筑面积：2097.95平方米）。以上地下车库的建筑面积合计4763.26平方米。 丽阳天下小区建成后，广西柳州市亮丽物业服务有限公司（以下简称亮丽公司）系该小区的前期物业服务公司。之后，小区成立了第一届丽阳天下小区业主委员会，并在柳州市鱼峰区住房和城乡建设局办理备案，期限为2017年6月1日至2022年5月31日，备案证上记录的小区物业总建筑面积为42478.21平方米。 2018年6月27日，原告与丽阳天下小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定该业主委员会选聘原告为丽阳天下小区提供物业服务，委托管理期限为五年，以实际移交日期起算。合同第八条约定了物业管理服务费，其中住宅物业收费0.6元/平方米/月（含小区道路、楼宇照明电、保洁绿化等公共服务水电费在内，楼中楼按同方位其他楼层单元建筑面积计），商铺服务物业收费1.5元/平方米/月，其他物业收费1元/平方米/月，同时该条还约定了业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理服务费的，从逾期30日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同第九条约定了车位使用费，其中地库车位每辆汽车的管理费为55元/月/位，同时该条还约定了第11栋按照30个车位计算，每车位50元/月/位，由该栋业主和物业使用人直接交给原告，停放车辆由第11栋业主和物业使用人自行管理。合同签订后，被告于2018年7月1日进驻丽阳天下小区。 2018年7月28日，丽阳天下小区业主委员会发出《通知》，通知全体小区业主于2018年8月4日上午9时30分召开业主大会，投票选举新的物业服务公司，只有全体业主投票过半和面积过半的公司才能通过并成为小区的物业服务公司。 2018年8月11日，业主委员会发出《公告》，载明如下内容：1.从2018年8月4日上午9时30分至2018年8月11日上午9时30分，经过7天对光荣物业的选聘投票，在社区和小区业主的监督下，已完成开箱验票，结果为总户数268户，收到票数196票，赞成票193票，得票率72.28%，另弃权票72票，反对票2票，废票1票；2.总建筑面积42478平方米，赞成面积23521平方米，得票率55.37%；3.因投票户数和面积双过半，所以选聘原告作为丽阳天下小区的物业服务公司。 原告成为丽阳天下小区的物业服务公司后，委托广西华尚律师事务所对未交费的业主进行催收。广西华尚律师事务所于2019年7月4日向被告发出《律师函》，该函件的主要内容如下：1.被告名下所有的位于丽阳天下小区的商铺（产权面积共计3600.2平方米）已经欠缴2018年7月1日至2019年6月30日共计12个月的物业服务费64803.6元（按1.5元/平方米/月计算）、车位费18000元（按30个车位计算，每个车位50元/月）；2.原告作为丽阳天下小区的物业公司，向被告提供了保洁、绿化、设备（包括照明、消防、水电系统）维护等物业服务，但是被告未按约交纳物业服务费、路灯费，原告多次向被告催收上述费用，被告至今仍未交纳，已经构成严重违约，因此请被告收到律师函之日起十五个工作日内向原告付清物业服务费、车位费共计82803.6元，否则原告将依法诉至法院。 2019年8月2日，被告针对上述《律师函》，向原告发出《商铺与车库物业费回函》，该函件的主要内容如下：1.已经收到律师函；2.《物业管理条例》规定了业主在物业管理活动中享有的权利，被告作为商铺最大业主，在业主委员会组建期间没有任何人员征求被告的意见，被告没有收到召开业主大会的通知，也未曾看过物业服务合同，被告对业主委员会的成立是否符合国家相关法规的规定保留意见，并且已经向社区、鱼峰区住建局及相关部门反映此事；3.原告从2017年7月入驻丽阳天下小区以来，从未对地下车库提供任何物业服务，因此原告主张收取车库物业费没有依据；4.请原告与业主委员会切实做好物业服务方案与收费标准，与被告协商以便达成共识。 另查明，2018年8月1日，被告与亮丽公司签订了《丽阳天下物业管理委托合同》，约定：被告将“丽阳天下”委托亮丽公司实行物业管理，物业的类型为商业，位于柳州市，建筑面积为3584.25平方米，亮丽公司提供服务的受益人为物业的业主和物业使用人；合同的委托管理期限从双方签订之日起生效，有效期两年。在该合同中，杨惠珍作为亮丽公司的代表人在合同中签名。在本案诉讼中，杨惠珍系被告的委托诉讼代理人。被告解释称，由于被告与亮丽公司是同属于一个集团下的公司，所以才会出现上述情况，并提交被告于2018年12月27日作出的桂河（任）字第［2018］06号《关于杨惠珍同志的任免通知》，拟证明其所述。该通知的主要内容为：公司领导决定从2019年1月1日起任命杨惠珍为被告的副经理，兼任亮丽公司的经理，全权负责公司物业工作。2018年8月25日，被告与亮丽公司签订《丽阳地下车库管理服务协议》，约定：被告委托亮丽公司管理地下停车场相关事宜，委托管理期限为2018年9月1日起至2023年12月31日止，委托的范围是丽阳天下地下车库，包括：停车场出入口道闸及附属设备；地下停车场（含110个泊位）；停车场内的通风、电力、排水以及消防等设施。原告认可亮丽公司对地下停车库提供了物业服务。现原告认为其为丽阳天下小区提供物业服务，被告作为小区的业主，没有支付物业服务费以及车位费，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，综合原、被告陈述及各自提交的证据，本案的争议焦点为：1.原告与丽阳天下小区业主委员会签订的《物业服务合同》是否对被告具有法律效力？2.被告在丽阳天下小区所拥有的产权面积是多少？物业服务费应如何计算？3.原告要求被告支付车位费的理由是否充分？4.被告未向原告支付相关费用是否构成违约？ 针对争议焦点1，本院认为，被告主张丽阳天下小区业主委员会选聘原告作为该小区的物业服务公司的程序不合法，但是丽阳天下小区业主委员会于2018年8月11日发出选聘物业公司的会议表决结果公告后，被告没有证据证明其对该公告提出异议。对于丽阳天下小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，被告也没有提起撤销权诉讼，因此被告否定原告合法成为丽阳天下小区的物业服务公司，理由不成立，本院不予采纳，本院认定丽阳天下小区业主委员会与原告于2018年6月27日签订的《物业服务合同》合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为小区的业主，《物业服务合同》对被告同样具有约束力，并产生法律效力，原、被告应按照合同的约定履行各自的义务。虽然被告与亮丽公司签订了《丽阳天下物业管理委托合同》，约定由亮丽公司为被告提供物业服务，但是这是被告自愿多选择另外一家物业服务公司为其提供服务，并不能免除被告在上述《物业服务合同》中应承担的义务，包括不能免除支付物业服务费的义务。另外，被告主张第11栋是独立的商业楼，该栋的商铺没有占有并享受小区的公共资源，原告没有为第11栋楼提供物业服务。对于该辩解，本院认为，第11栋楼也是丽阳天下小区不可分割的一部分，不能以该栋商铺的门口朝向小区外而否定该栋楼占有并享受小区的公共资源，原告为丽阳天下小区提供物业服务，第11栋楼的业主或者物业使用人自然也享受了物业服务，因此本院不予采纳被告的辩解。 针对争议焦点2，根据本院查明的事实，登记在被告名下的有不动产权证的第11栋商铺的建筑面积为2761平方米；没有办理不动产权证，但原、被告均认可归属于被告的第6栋商铺的建筑面积为475.6平方米，第7栋商铺的建筑面积为208.71平方米。以上商铺的建筑面积合计3445.31平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”由此可见，物业服务企业向业主书面催交物业费，应是物业服务企业向法院起诉的前提条件。本案中，原告委托律师事务所向被告催收2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费，没有书面催收2019年7月1日至2019年8月31日的物业服务费，本院仅支持经催收期间的物业服务费。按照《物业服务合同》第八条的约定，商铺物业服务收费为1.5元/平方米/月，被告应向原告支付从2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费62015.58元（3445.31平方米×1.5元/平方米/月×12个月）。原告主张超出的部分，本院不予支持。 针对争议焦点3，被告与亮丽公司签订了《丽阳地下车库管理服务协议》，约定被告委托亮丽公司管理地下停车场相关事宜。丽阳天下小区地下停车库的道闸、设施、设备以及管理秩序人员均由亮丽公司负责管理，亮丽公司实际为地下停车库供了物业服务，原、被告对该事实均无异议。由于原告没有实际为所属于被告的地下停车库提供物业服务，原告要求被告支付车位费于法无据，本院不予支持。原告以达到地下车库需要经由丽阳天下小区大门的道闸和路面为由主张车位费，该理由本院不予采纳。 针对争议焦点4，原告主张的滞纳金实际为违约金。被告从2018年7月1日起未支付物业服务费，按照《物业服务合同》第八条的约定，逾期支付物业服务费应承担违约责任。被告逾期支付物业服务费已经构成了违约，应向原告支付违约金。原告要求被告支付2018年8月至2019年8月的违约金1474元，每月的违约金按应支付物业费的千分之三计算，即第一个月的违约金计为16.2元（3600.2平方米×1.5元/平方米/月×0.003×1个月），之后逐月递增。原告主张违约金每月按千分之三计算，没有超出法律的规定，本院准许按该标准计算违约金，但原告计算的面积错误，本院纠正为3445.31平方米，且违约金的计算区间应当从2018年8月1日计至2019年6月30日。经计算，被告应向原告支付违约金1023元。原告主张超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告柳州桂河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告柳州市光荣物业服务有限责任公司支付从2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费62015.58元； 二、被告柳州桂河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告柳州市光荣物业服务有限责任公司支付违约金1023元； 三、驳回原告柳州市光荣物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2252元（原告柳州市光荣物业服务有限责任公司已预交），由原告柳州市光荣物业服务有限责任公司负担805元，被告柳州桂河房地产开发有限公司负担1447元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 陈 莹 人民陪审员 欧 羽 人民陪审员 曹业林 二〇二〇年五月八日 书 记 员 杨以佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。