敖汉旗人民法院民事判决书（2020）内0430民初843号原告：鲍永利，男，1983年10月24日出生，身份号码：×××，蒙古族，市民。被告：李玥霞，女，1954年3月7日出生，身份号码：×××，蒙古族，市民。被告：敖汉宏图房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：911504306706839715，住所地：敖汉旗新惠镇新园路西侧**。法定代表人：赵万恩，经理。委托诉讼代理人：司小龙。原告鲍永利与被告李玥霞、敖汉宏图房地产开发有限责任公司（以下简称宏图房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲍永利、被告宏图房地产公司的委托诉讼代理人司小龙到庭参加诉讼，被告李玥霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍永利向本院提出诉讼请求：判决被告退还收取原告的大修基金、契税款4455.64元，并按照1.5%的标准给付利息5012.59元，合计人民币9468.23元。事实与理由：二被告是吉祥家园的开发商，2013年，原告与被告协商，购买了4号楼2单元202室的楼房，面积为70.84平方米，向被告缴纳购房首付款73063.60元，办理公积金贷款160000元，现已全部还清。在交购房款的同时，被告收取原告大修基金2125元、契税2330.64元，二被告承诺为原告办理房产证。但是，自2013年至今已经八年时间，被告没有履行为原告办理房产证的义务。原告要求退还收取的大修基金和契税款，遭被告拒绝，被告之行为，已经给原告的正常生活造成严重影响。原告为办理房产证需要向不动产管理局缴纳上述款之后才予以办理。故起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。李玥霞未到庭，提交答辩状称，原告的诉讼请求有三处错误：1、被告收取原告的契税、大修基金并没有约定利息，所以原告要利息被告不予认可。2、要求被告给原告办理房屋产权登记，提供与过户有关的所有手续，退回契税和大修基金，说明原告的目的是想继续履行合同，而不是解除合同，故不能要求办理房产证的同时要求被告返还收取的大修基金、契税等，因为是办理房屋产权登记所必须的费用。3、原告的房屋买卖合同已经立过案并已经结案了，而且拿到了房权证，现原告起诉属于重复起诉，被告不予认可。宏图房地产公司辩称，答辩人没有收取原告缴纳的大修基金及契税，因此该笔费用不应由答辩人退还。2011年本案另一被告李玥霞以敖汉旗富华乳业有限公司的名义使用答辩人的××旗，答辩人并不是敖汉旗吉祥家园小区的开发商，被答辩人所交纳的费用并非由答辩人收取，而是由本案另外一个被告李玥霞收取，答辩人也没有委托李玥霞收取该费用，该费用李玥霞也没有交给答辩人，收取该费用的行为是李玥霞的个人行为，不是公司行为，李玥霞并非答辩人公司员工，更不是公司负责人，她本人的行为不能代表公司的行为。因此，返还义务应由实际收取人李玥霞返还，被答辩人起诉答辩人要求返还费用，明显起诉主体错误。国家法律法规明文规定开发公司和个人没有权利收取业主的大修基金、契税。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。契税法第五节契税征收管理第三款，纳税地点：在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。因此，谁收了大修基金和契税谁就是违法了。我公司未收取大修基金和契税，所以没有违法。公司没有收取吉祥家园业主的大修基金、契税，也没有委托任何人收取。是李玥霞个人收取业主的大修基金、契税，李玥霞收这笔钱没交给公司，没进公司账户（没有银行转账记录），公司账上没有这笔钱，所以业主们当初把钱交给谁现在就找谁去要。虽然李玥霞在违法收取费用时所出具的收据中加盖了所谓的答辩人的公章，但是真实事实是该公章是李玥霞私刻的，李玥霞私刻公章的行为不仅侵害了答辩人的合法权益，也构成了私刻公章罪，因此，对于私刻公章的行为答辩人建议移送公安机关处理。业主购买楼房后，房地产公司交完营业税，开具发票由业主自行到住建部门交大修基金，到税务部门交契税后，然后直接办证。各位业主也因为此事多次找过住建部门和税务部门，如果大修基金和契税由公司负责，那么二部门早就启动开具传递单的形式进行处理。因此也说明各位业主将钱交给李玥霞是他们自愿的。李玥霞收取业主大修基金、契税所用的公章是李玥霞个人私刻的，不是本公司印章，已经由公安机关鉴定。大修基金、契税是业主与李玥霞的民事官司与我公司是无关的。如果认定李玥霞的个人行为代表了答辩人的行为，认定答辩人对被答辩人诉状中所述费用具有返还义务，那么李玥霞在收取该部分费用后并未将该费用交给答辩人，因此李玥霞私自收取费用并占为己有的行为已经涉嫌职务侵占罪和诈骗罪，李玥霞的上述行为也应移送至公安机关进行立案侦查。2011年7月11日，答辩人与敖汉旗富华乳业有限公司签订了房地产开发服务协议，2012年4月12日答辩人与李玥霞签订了房地产开发补充协议一份，答辩人认为李玥霞与敖汉旗富华乳业有限公司人格混同，个人财产与公司财产混同，因此上述费用的给付义务应由敖汉旗富华乳业有限公司和李玥霞共同给付，所以本案应当追加敖汉旗富华乳业有限公司为被告。综上，对于李玥霞的个人行为，李玥霞与敖汉旗富华乳业有限公司人格混同，个人财产与公司财产混同，对涉案款项答辩人不应承担返还义务，并且李玥霞在工作过程中涉嫌刑事犯罪，应移送公安处理。本院经审理认定如下事实：2011年7月1日，被告宏图房地产公司与敖汉旗富华乳业有限公司签订《房地产开发服务协议》，后又于2012年4月17日签订《房地产开发补充服务协议》，两份协议约定，敖汉旗富华乳业有限公司借用被告宏图房地产公司资质进行项目开发，敖汉旗富华乳业有限公司向被告宏图房地产公司交纳管理费14万元，敖汉旗富华乳业有限公司的项目资金进入双方共同指定的账户。协议签订后，敖汉旗富华乳业有限公司开始开发位于××旗。在开发小区期间，原告鲍永利购买吉祥家园4号楼2单元202室楼房，并于当日缴纳了住宅维修资金2125元、契税2330.64元，在为原告出具的收据上加盖了“敖汉宏图房地产开发有限责任公司财务专用章”。原告所交纳的住宅维修资金、契税并未按约定交付相关部门。原告鲍永利为办理不动产证，于2020年1月19日向敖汉旗住建局交纳住宅维修资金2125元、向税务机关缴纳契税2330.64元。庭审中，原告鲍永利明确表示不向敖汉旗富华乳业有限公司主张权利且不同意追加其为本案当事人。另查明，2015年10月23日，被告敖汉旗富华乳业有限公司股东由李玥霞、李玉川变更为李玉川、李万利，法定代表人由李玥霞变更为李万利。上述事实，有原告、被告宏图房地产公司陈述，收据，房地产开发服务协议，企业信息，企业活期明细信息等载卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，敖汉旗富华乳业有限公司借用被告宏图房地产公司资质进行项目开发涉案房屋并对外销售，同时以被告宏图房地产公司名义收取原告的住宅维修资金、契税，且收据加盖了被告宏图房地产公司财务专用章，原告作为消费者主观认为该款系宏图房地产公司收取并无过错。现被告未按照约定为原告在房产部门办理相应手续，导致原告再次向相关部门缴纳了上述费用，故被告宏图房地产公司应作为合同相对方对已收取原告的住宅维修资金和契税予以退还。关于被告宏图房地产公司称李玥霞涉嫌私刻公章，李玥霞收款不能代表其公司的抗辩，本院认为，李玥霞是否私刻公章不影响被告宏图房地产公司作为合同相对方承担相应义务，宏图房地产公司承担责任后，可依其与敖汉旗富华乳业有限公司所签订的协议向敖汉旗富华乳业有限公司主张权利。原告要求被告自2013年10月9日至2020年3月31日暨起诉之日按照月利率15‰给付利息5012.59元，因双方没有约定，被告亦不予认可，对此项诉讼请求本院不予支持。被告李玥霞非因法定事由不到庭参加诉讼，不影响本案的审理和裁决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告鲍永利住宅维修资金2125元、契税2330.64元，合计4455.64元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，财产保全费115元，由敖汉宏图房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 刘志海 二〇二〇年五月七日书记员 李 琦附本案所涉法律条款：《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。