北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初8625号原告:北京市北运河管理处，住所地北京市通州区新华北街**。法定代表人：李京辉，主任。委托诉讼代理人：曹茜，北京市致宏律师事务所律师。被告：北京瑞福康医药有限公司，住，住所地北京市通州区艺苑西里**商业楼5门/div>法定代表人：孙瑞林，总经理。委托诉讼代理人：张海涛，辽宁梦达律师事务所律师。被告：北京瑞福康医药有限公司北苑药店，营业场所北京市通州区新华西街60号院1号楼1层126。负责人：刘煜，负责人。委托诉讼代理人：张海涛，辽宁梦达律师事务所律师。第三人：北京博运来物业管理有限公司，住，住所地北京市平谷区滨河工业开发区****/div>法定代表人：郭继承，董事长。委托诉讼代理人：刘海霞，女，1970年5月21日出生，汉族，北京博运来物业管理有限公司副总经理。原告北京市北运河管理处（以下简称北运河管理处）诉被告北京瑞福康医药有限公司（以下简称瑞福康公司）、被告北京瑞福康医药有限公司北苑药店（以下简称北苑药店）、第三人北京博运来物业管理有限公司（以下简称博运来公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，经审理作出了（2018）京0112民初24827号民事判决书。后因北运河管理处不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2018年12月20日作出了（2018）京03民终15373号民事裁定书，裁定撤销（2018）京0112民初24827号民事判决书，将案件发回本院重审。本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北运河管理处的委托诉讼代理人曹茜、瑞福康公司及北苑药店的共同委托诉讼代理人张海涛、博运来公司的委托诉讼代理人刘海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北运河管理处向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令瑞福康公司、北苑药店向北运河管理处支付因延期腾退房屋造成的损失87100元；2.请求法院判令瑞福康公司、北苑药店向北运河管理处支付搬家及开锁费9471元、保安费9166.67元；3.本案诉讼费用由瑞福康公司、北苑药店承担。事实和理由：北运河管理处所有的房屋位于北苑新华大街之上，是通州区政府市容重点整治地区之一。北京市通州区人民法院依据北运河管理处的先予执行申请作出（2017）京0112民初16737号民事裁定书和（2017）京0112民初16737号民事判决书，瑞福康公司承租、占用的涉案房屋于2017年9月腾退完毕。2017年5月11日，北京市通州区市政市容管理委员会向北运河管理处送达了《关于北京市北运河管理处产权129号沿街商业用房提升改造抓紧实施的函》，函中指出，如5月底前本案所涉地块不能具备进场实施条件，则北运河管理处将自行出资实施改造。由于瑞福康公司及北苑药店未能在2017年5月底前腾退，导致北运河管理处自行花费了216482.5元进行改造施工，其行为给北运河管理处造成了重大经济损失，故北运河管理处诉至法院，望法院判如所请。福瑞康公司、北苑药店辩称，不同意北运河管理处的诉讼请求。第一，2016年10月15日北苑药店自博运来公司处租赁的新华西街x号房屋到期后，因博运来公司拒绝退还房屋押金和装修损失，故北苑药店拒绝退还承租的房屋。后北运河管理处提起诉讼，经过一审、二审，瑞福康公司基于终审判决支付了房屋占有使用费等，对北运河管理处的损失进行了赔偿，故其无权在本案要求瑞福康公司、北苑药店继续承担责任。且北苑药店没有租赁过新华西街x1号等房屋，而是租赁的x号。第二，涉案房屋门脸房改造合同没有改造明细，只有改造总价，明显是虚假的。第三，改造装修费与北苑药店、瑞福康公司无关，不应当由北苑药店、瑞福康公司承担。此前也无人告知北苑药店、瑞福康公司如果不腾退就要承担装修改造的费用，该法律后果是北苑药店、瑞福康公司无法预见的，北苑药店、瑞福康公司对装修损失的产生均无过错，不应承担赔偿责任。第四，搬家费、修锁费是另一法律关系，在先予执行案件产生，应当在先予执行案件中解决，不应在本案解决。且当时是北苑药店、瑞福康公司自己找人搬家，并未使用北运河管理处的人员。此外，北苑药店系瑞福康公司的分公司，故瑞福康公司自愿承担本案中应当由北苑药店承担的相关法律责任。博运来公司辩称，同意北运河管理处的诉讼请求。关于押金退还的问题，是因为博运来公司与北苑药店的租赁合同载明腾房三日内退还，但是其拒绝腾房，所以不退押金，且双方对房屋占有使用费约定的金额比法院的判决金额还高。租赁合同到期前三个月和一个月时博运来公司都发过通知，告知北苑药店要收回房屋。2016年10月15日之前博运来公司通过律师也给北苑药店等承租人发过函，要求腾房，且北苑药店、瑞福康公司也说了不再续租。所以本案并非如其所说系因为不退押金所以不走。博运来公司要求北苑药店等承租人签署知道腾退、装修改造事宜的书面文件，但是其拒绝签订。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北运河管理处系坐落于通州区北苑x2、x3、x4、x5号房屋（以下简称涉案房屋，房屋所有权证号：京房权证通国字第**）的所有权人，上述涉案房屋共计15间，建筑面积509.5平方米，房屋用途为商业。2015年10月13日，北运河管理处与博运来公司签订了《协议书》，将涉案房屋出租给博运来公司，年房屋使用费人民币80万元，按季度支付，每季度支付20万元；租赁期限自2015年10月15日起至2016年10月14日止；博运来公司不得拆改涉案房屋原有结构，保证合法使用，如有装修、扩建、添付等情况，合同终止，无需评估，归北运河管理处所有。上述合同签订后，北运河管理处依约将涉案房屋交付给博运来公司使用，并同意其转租。2015年10月14日，博运来公司与北苑药店签订了《房屋租赁合同》，约定博运来公司将涉案房屋中的170平方米（以下简称租赁房屋）出租给北苑药店使用，租赁期限自2015年10月15日至2016年10月14日，房屋租金为每平方米每日5.5元。该租赁合同还约定承租人在合同到期后未腾退房屋的，应当按照每间房屋每日300元的计算标准向出租人支付租金。此外，该租赁合同还约定了其他内容。《协议书》及《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，租赁房屋仍由北苑药店占有使用。2016年10月9日，北运河管理处向博运来公司发出了《关于房屋租用协议期满不再续租的通知》，告知其因双方《协议书》约定的租赁期间届满后，双方不再续约，并要求博运来公司在2016年10月14日前搬出涉案房屋。2017年5月11日，北京市通州区市政市容管理委员会向北运河管理处发出了《关于北京市北运河管理处产权129号沿街商业用房提升改造抓紧实施的函》（以下简称《提升改造的函》），载明长安街延长线（通州段）市容景观环境提升工作涉及北运河管理处所有的涉案房屋需整体提升改造，现因房屋租赁合同纠纷不能及时腾退房屋进场施工，如不能在5月底前保证涉案房屋具备进场施工条件，将由北运河管理处按市区两级政府通过的设计方案要求自行出资实施改造，并确保于2017年9月底前完成，具备市区两级政府整体验收条件。2017年6月1日，北运河管理处将博运来公司作为被告，将瑞福康公司及其他承租人共计六名列为第三人诉至本院，要求涉案房屋的实际使用人立即腾退并交还涉案房屋，并支付自2016年10月15日起的房屋占有使用费。在该案审理过程中，北运河管理处向本院申请先予执行，要求该案中各承租人及博运来公司先行腾退涉案房屋。本院于2017年8月16日作出了（2017）京0112民初16737号民事裁定书，裁定该案各承租人及博运来公司立即将其承租、占用的涉案房屋腾退。2017年9月4日，北苑药店、瑞福康公司将其占用的房屋腾退。2017年9月14日，本院作出了（2017）京0112民初16737号民事判决书，判决包括瑞福康公司在内的六名承租人及博运来公司向北运河管理处腾退涉案房屋（已执行清）；瑞福康公司给付北运河管理处自2016年10月15日至2017年9月4日期间的房屋占有使用费237565元，博运来公司对此承担连带给付责任等。后瑞福康公司及博运来公司对该判决不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2017年11月14日作出（2017）京03民终13104号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年9月20日，北运河管理处与案外人北京豫锦通达建筑装饰工程有限公司签订了《工程合同》，由其自行出资，对涉案房屋进行改造，合同工期自2017年9月20日至2017年11月30日。后经案外人北京建友工程造价咨询有限公司出具《结算审核报告》，认定该改建工程金额为649447.7元。瑞福康公司及北苑药店对该造价不予认可。后经北运河管理处申请，摇号确定由北京京港柏鉴资产评估有限公司对北苑药店承租的涉案房屋中通州区北苑新华西街x号对应的170平米外墙装修工程造价进行评估。2019年10月15日，北京京港柏鉴资产评估有限公司出具了《资产评估报告》（京港柏鉴评鉴字【2019】082号，以下简称《评估报告》），认定通州区新华西街x号房屋对应的170平米的外墙装修工程造价为87100元。北运河管理处、博运来公司对该评估报告予以认可。瑞福康公司及北苑药店认可评估时现场勘验对应的房屋地址和房屋面积均正确，但其对评估结论不予认可。瑞福康公司及北苑药店未提交任何异议申请，亦未提交任何证据对评估结论予以反驳。本院对有争议的证据和事实认定如下：本案的争议焦点在于北运河管理处、北苑药店及瑞福康公司对于租赁房屋未在规定日期前腾退导致北运河管理处自行负担改造费用的后果是否存在过错及过错程度。首先，各方均认可北苑药店与博运来公司签订的租赁合同已于2016年10月15日到期。北运河管理处主张其已经通知了博运来公司合同期满不再续租，且博运来公司也已经通知了北苑药店合同期满不再续租。为证明其主张，北运河管理处提交了博运来公司于2016年9月12日向北苑药店发出的《关于房屋租赁合同期满不再续租通知函》（承租方签字处为空白）、北运河管理处于2016年10月9日向博运来公司发出的《关于房屋租用协议期满不再续租的通知》、博运来公司向“北苑药店孙”发出的租赁合同期满不再续租的短信截图（短信发出时间为2016年7月8日）。瑞福康公司、北苑药店对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，称未收到过相关短信。博运来公司对北运河管理处提交的证据真实性、证明目的均予以认可。其次，北运河管理处还主张其将涉案房屋升级改造一事通知了博运来公司，由博运来公司通知北苑药店及其他涉案房屋的承租人，且北运河管理处还在涉案房屋的外墙张贴过公告通知升级改造一事。为证明其主张，北运河管理处向本院提交了《提升改造的函》、《关于研究长安街延长线（通州段）和新华南北路市容景观提升工作有关问题的会议纪要》。瑞福康公司、北苑药店对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，称北运河管理处、博运来公司在升级改造前从未向其出示过上述文件。博运来公司对北运河管理处的证据及主张均予以认可。北运河管理处未进一步提交有效证据证明其主张。此外，针对北苑药店、瑞福康公司是否知晓或应当知晓如未能及时腾退租赁房屋将会导致北运河管理处自行出资对租赁房屋进行升级改造这一事实，本院对涉案房屋周边商户进行了走访，并制作了谈话笔录。根据本院对涉案房屋周边商户走访的情况来看，涉案房屋一带商户对升级改造一事均有所了解，且被走访商户亦知晓2017年5月前的升级改造系由政府出资。北运河管理处对谈话笔录的真实性予以认可，并认为足以证明其陈述属实。瑞福康公司、北苑药店对勘察程序的合法性和真实性予以认可，但仍然坚称北运河管理处及博运来公司未向其告知升级改造事宜。博运来公司对相关笔录的真实性予以认可。综上，结合各方当事人提交的证据及本院调查走访的情况可以认定北苑药店与博运来公司签订的租赁合同已经到期，双方并未签订新的租赁合同，北苑药店亦未再支付房屋租金，双方未形成新的租赁合同关系。对北苑药店关于博运来公司曾称可以涨租金续租的主张，本院不予采信。北苑药店逾期未能腾退租赁房屋与导致北运河管理处自行负担改造费用之间存在因果关系，北苑药店应就此承担主要责任。北运河管理处未能提交充分证据证明其尽到了充分的催告、督促义务，怠于行使相关权利，应就自行承担改造费用的后果承担次要责任。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据已查明的事实，北苑药店在与博运来公司签订的租赁合同到期后，双方并未订立新的租赁合同，北苑药店亦未再支付租金，双方未形成事实上的新租赁关系。北苑药店未能按照租赁合同约定将其所承租的房屋及时腾退，侵害了北运河管理处的财产权益，其行为存在过错。因北苑药店未履行房屋腾退返还义务，导致北运河管理处未能在《提升改造的函》规定的时间内将涉案房屋腾清，并因此自行出资对涉案房屋进行装修改造。北苑药店的过错行为与该损害后果之间存在因果关系，其应就此承担主要责任，本院酌定其责任比例为70%。北运河管理处未能充分、及时进行催告、督促，怠于行使相关权利，其应就此承担次要责任，本院酌定其责任比例为30%。现北运河管理处、瑞福康公司及北苑药店均同意由瑞福康公司承担应由北苑药店在本案承担的相关法律责任，本院对此不持异议。故对北运河管理处要求瑞福康公司赔偿其因延期腾退造成的损失的诉讼请求的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持。关于搬家及开锁费用、保安费用一项，北运河管理处提交证据不足以证明该费用的必要性、合理性，故对其相应诉请，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京瑞福康医药有限公司赔偿原告北京市北运河管理处外墙装修费60970元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京市北运河管理处的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费6500元，由原告北京市北运河管理处负担1950元（已交纳），由被告北京瑞福康医药有限公司负担4550元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费2413元，由原告北京市北运河管理处负担1089元（已交纳），由被告北京瑞福康医药有限公司负担1324元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王宝荣人民陪审员  张子英人民陪审员  胡晓波二〇二〇年五月二十九日法官 助理  李亚欣法官 助理  秦 芝书 记 员  聂培培