广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初999号原告（反诉被告，以下统称原告）：王敏，女，1968年12月10日出生，住广东省深圳市福田区**********，公民身份号码为222************647。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市万宏房地产有限公司,住所地广东省东莞市************************，统一社会信用代码为914***********714E。法定代表人:刘健华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈燕平，该公司员工。委托诉讼代理人：周佐武，该公司员工。原告王敏与被告东莞市万宏房地产有限公司（以下简称万宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉，本院予以受理，并将两案合并，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告王敏、被告的委托诉讼代理人陈燕平、周佐武到庭参加了诉讼。调解期间不计入审限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效（从2019年11月1日至2021年5月31日合同终止租金共计393735.06元）；2.请求依法判令被告向原告返还租赁保证金52556.4元，装修押金10000元，质量保证金10000元；3.请求依法判令被告向原告返还17个月的租金304196.99元、物业管理费86864.05元；4.请求依法判令被告向原告赔偿装修费336864元，天然气安装费25000元，桌椅费、设备费68311元，设备安装费4900元，加盟费68000元，加盟管理费18000元；5.请求依法判令被告向原告支付违约金33059.38元；6.、请求依法判令被告承担本案的诉讼费。庭审中原告主张第3项诉讼请求中的“17个月”变更为“15个月”，“物业管理费86864.05元”变更为“物业管理费76644.75元”。事实和理由：2018年3月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于东莞市虎门镇大宁社区*******虎门万科城（一区）114号首层L1-022商铺租赁给原告使用，租赁期限是2018年6月1日至2021年5月31日。原告已按照约定向被告支付了租赁保证金52556.4元，装修押金10000元，质量保证金10000元，2018年6月1日起开业。第一年租金是169354.2元、物业费用是61315.8元，第二年租金是254022.6元、物业费是61315.8元。实际上第一年少交的租金除了部分正常免租，还有一部分是被告以免租形式用来抵扣原告代被告支付给原商户“牛当道”的补偿金29000元（经原、被告协商一致同意）。2019年8月，原告因经营需要，与被告协商，退还所租赁商铺的部分面积，被告同意。原告在准备重新布置商铺时，需要封堵通往商场的门才发现所租赁的商铺前后门都是安全出口，原告此时才知道商场的消防疏散通道在所租赁的商铺里。但被告签订《房屋租赁合同》时并未告知原告店铺里有消防疏散通道，而且在明知是消防疏散通道的情况下，还说那个门可以封堵。而后原告经询问相关部门，被告知封堵安全出口是违法的。2019年9月27日，原告就被告违法出租消防疏散通道的事情向被告递交了协商函，可被告未给予原告任何答复。2019年10月24日原告向法院递交起诉书。2019年11月6日，双方进行了诉前调解，被告当场承认违法行为并同意返还原告租赁保证金、装修押金、质量保证金、消防通道所占面积的17个月租金及物业费、装修赔偿金，但之后因消防通道所占面积的认定及装修赔偿金额等问题双方未能达成一致，原告要求开庭审理。2019年12月16日被告说要拆除店铺，原告在询问相关专业人士情况下向被告明确表态在没有经过司法评估的情况下，店铺应该保持原样，否则被告应承担相应的法律责任和后果。2019年12月28日原告发现被告在未告知原告的情况下，毁灭了原告店铺的装修及设备，现店铺中除了一台空调、几把椅子、一个软椅外，没有任何物品，墙面、地面、天花均被拆除。店铺外店招也不见踪影。原告认为：1.被告在出租店铺时并未告知原告店铺内有消防疏散通道，被告存在欺诈行为；2.被告占用了消防疏散通道进行出租经营，同时损害了公共安全，被告严重违反了《消防法》、《物权法》等法律、行政法规的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，《房屋租赁合同》应属无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效，被告应返还原告诉讼请求中所有的款项，赔偿原告因此受到的损失。3.被告故意毁坏原告店铺中的财物，且数额较大，根据《侵权责任法》的规定应对原告进行赔偿，赔偿数额应为恢复原状所需的所有费用总和。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告辩称，一、《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，原告诉请案涉租赁合同无效无法律依据，应予以驳回。1.案涉房屋合法建设，具备建设工程规划许可证。2.原告认为被告存在欺诈行为无任何依据。租赁合同签订前原告多次到案涉房屋实地查勘、测量，对房屋的现状应明确知悉。疏散通道客观存在且位置明显，安全出口上方及铺内地面均设置了“安全出口EXIT”标志，且“消防疏散图”就设置在案涉店铺外，被告亦口头告知过原告整体承租后需保持安全出口畅通，不可封堵疏散通道。原告无任何证据证明被告故意使用了虚构事实或隐瞒真相的方式导致其作出错误意思表示。事实上是原告主动要求整体承租案涉房屋，原告与被告签订租赁合同前经过充分协商，就租赁位置、面积、租金标准等条件达成一致意见，是双方真实意思表示。3.租赁合同内容不违反法律法规的效力性强制性规定。首先，疏散通道位于原告享有所有权的建筑物内，原告有权就疏散通道在法律范围内进行使用、收益及处分。其次，根据被告提供的照片及原告提供的视频可以证明原告使用案涉房屋期间，疏散通道保持畅通，不存在影响通行功能的情况。《消防法》第二十八条规定的任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口，但法律并不禁止其他合法利用疏散通道诸如通行等行为。原告无任何证据证明其对疏散通道的使用违反了消防法的相关规定，被告将包括疏散通道在内的房屋整体出租给原告，原告在遵守消防法规的情况下合理利用，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合商业操作惯例。再次，法律法规强制性仅指效力性强制性，《消防法》第二十八条旨在对房屋使用人违反规定的行为进行管理和处分，但并不否认该行为在民商法上的效力，并非效力性强制性规定。二、原告诉请被告返还租赁保证金、装修押金、质量保证金无法律及合同依据，应予以驳回。租赁合同提前解除的原因在于原告自2019年起拖欠水电费、公区服务费、租金和物业费，且自2019年11月擅自逃场，后明确表示不愿意继续履行租赁合同。根据合同第26-5-21、26-5-5条约定，原告已严重违约，被告有权解除合同。被告为及时止损才同意与原告签订《房屋租赁合同解除协议》，该协议仅系为了确定合同终止日期及租金、物业费、公区服务费及水电费的计算日期，并非同意免除原告违约导致合同提前解除的相应违约责任。根据合同第26-7条约定，被告有权不予退还原告租赁保证金、装修押金、质量保证金等已付费用。三、原告诉请被告返还17个月租金和物业费无法律及合同依据，应予以驳回。原告只缴纳了15个月租金及物业费，2019年9月、10月租金和物业费至今未付。原、被告双方签订的租赁合同合法有效，租赁期间原告始终正常占有、使用租赁房屋，并进行经营性活动，原告要求返还已交租金、物业费无法律和合同依据。四、原告诉请被告赔偿装修费、天然气安装费、桌椅费、设备费、设备安装费、加盟费、加盟管理费无法律及合同依据，应予以驳回。合同提前解除的原因在于原告单方违约，即使存在相应损失也应该由原告自行承担；退一步讲，即便假设被告对租赁合同解除存在一定过错，亦不应该支持原告诉请。关于装修费，法律规定赔偿范围仅限于剩余租赁期内装修装饰残值损失，而原告并未提供证据证明装修残值数额，应承担举证不能责任。桌椅费、设备费，原、被告经协商一致于2019年11月8日签订解除协议，明确约定原告需于2019年11月13日前将属其所有的物品、设备自行搬离并交还房屋，逾期视为抛弃物处理，后原告于2019年11月16日将案涉房屋交还给被告，原告选择不搬离属其所有的物品、设备系对其自身权利的处分，不应由被告赔偿。且其仅提供网页截图、送货单既无法证明费用的真实性亦无法证明与履行案涉租赁合同有关。天然气安装费、设备安装费，原告仅提供自行制作的清单未能证明费用发生及金额的真实性、设备安装与租赁合同的关联性，应承担举证不能的责任。即便原告能提供证据证明费用的真实性和关联性，截至合同解除，原告已履约17个月，亦应按比例扣减原告已使用时间的费用。加盟费、加盟管理费，原告未提交付款记录、发票证明费用真实性，退一步讲即便确有发生，原告缴纳的连锁合作费用及管理费为3年费用，原告与授权方的合作期限先于原、被告租赁期限，起租日前的连锁合作费及管理费与案涉租赁合同无关；起租日后原告以“鼎云轩”品牌经营了17个月，已享受相关品牌利益，租赁合同解除后原告应及时止损，与授权方协商解除合作协议，并要求授权方退还未履行部分的连锁合作费及管理费，现原告未提供证据证明其无法退还未履行部分的连锁合作费及管理费，不属于实际损失。五、原告诉请被告支付违约金无事实和法律依据，应予以驳回。被告已经按照合同约定将租赁房屋交付给原告使用，原告在租赁期间持续占有、使用、经营，被告不存在任何违约情况，原告诉请被告支付违约金无事实及法律依据。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付2019年9月1日至10月31日租金42337.1元；2.判令原告向被告支付2019年9月1日至10月31日物业管理费10219.3元；3.判令原告向被告支付2019年4月1日至10月31日公区服务费3920.07元；4.判令原告向被告支付2019年1月至10月电费14490.79元；5.判令原告向被告支付2019年1月至10月水费2130.67元；6.判令原告向被告支付逾期缴纳租金的违约金42337.1元（以每月欠交租金为基数，按每日1%的标准，自逾期之日起计算至原告全部清偿之日止，以拖欠租金数额为限）；7.判令原告向被告支付逾期缴纳管理费的违约金10219.3元（以每月欠交物业管理费为基数，按照每日1%标准，自逾期之日起计算至原告全部清偿之日止，以拖欠物业管理费数额为限）；8.判令原告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告协商一致于2018年4月17日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于东莞市虎门镇大宁社区*******虎门万科城（一区）114号虎门万科里L1-022号铺位，租赁面积约为145.99㎡，租赁期限3年，首年租金标准为96.67元/㎡，月租金为14112.85元，第2年租金标准为145元/㎡，月租金为21168.55元，第3年租金标准为152.25元/㎡，月租金为22226.98元。物业管理费每月35元/㎡，月物业管理费5109.65元。公区服务费为每月560.01元。原告应于每月21日前交纳下两个月租金、物业管理费、公区服务费及上月水电费。被告已按照合同约定向原告交付物业，自2019年开始原告长期拖欠租金、物业管理费、公区服务费、水电费等应付款项，经被告多次通知催告仍拒不支付。原告行为已构成违约，合同第26-5条约定，原告逾期不支付租金、物业管理费、能源费用等各项应付款项累计达到15日的，被告有权单方终止合同。此外，原告还应承担违约责任，合同第26-1条约定，每逾期一日，应按逾期未付款项的1%支付违约金。鉴于原告已擅自逃场，为及时止损，双方解除租赁合同，于2019年11月8日签订了《房屋租赁合同解除协议》，确认租赁合同于2019年10月31日解除，原告应于2019年11月13日前将租赁房屋交还被告。被告为维护自身合法权益，特提起本案反诉，请求判如所请。针对被告的反诉，原告辩称，一、事情经过：1.2018年4月双方签订租赁合同时被告并未告知店铺中有消防疏散通道。2.案涉店铺因第一年有免租，所以到2019年前经营基本持平。2019年春节后，商场附近流动人口越来越少，且肉价大幅上涨，2019年4月，原告与被告协商退还部分店铺面积。2019年8月双方才达成退还部分商铺面积的协议。双方在继续协商如何划分88.73平方米时，因店铺中有通道，如退还部分面积，就得占用通道，封堵通往商场的门。2019年9月16日被告明确表示可以封堵。原告在准备重新装修店铺的时候才发现店铺里的通道是消防疏散通道，2019年9月19日，原告去消防队、住建局询问，得到的答复是封堵消防疏散通道属于违法行为。原告立即告诉被告该情况，所以不能签署补充协议。2019年9月23日原告与被告进一步协商，原告认为被告在未事先告知情况下把消防疏散通道出租给原告是违法行为，《房屋租赁合同》无效，原告不再继续经营。被告明确其无权解决，需要递交纸质协商函给公司法务。2019年9月27日原告递交了协商函给被告，但是到2019年10月24日被告没有任何回复。原告只能向法院递交起诉书。10月26日原告向被告邮寄一份通知函，主要内容：店内有消防疏散通道，合同应属于无效，希望协商解决但始终没有收到任何回复，只能起诉，并于2019年11月1日起本人将不再履行《房屋租赁合同》约定的任何义务。11月7日法院进行了诉前调解。调解中被告同意返还各项押金、返还消防通道所占面积的租金及管理费，对原告店铺装修进行赔偿。同时双方同意在上述内容中扣除9月10月房租、物业管理费等费用，相关费用结算截止日期为2019年10月31日。在调解员调解下双方达成一致，回去先签一份协议，确定一下相关费用结算日期。11月8日双方因确定双方相关费用结算日期而签订了由被告起草的房屋租赁合同解除协议。协议签订后被告法务只是打电话沟通了一下消防通道面积计算问题，要了一份装修明细及合同，就没有任何回复了。11月14日原告与调解员联系，说被告未与其沟通要求开庭。调解员回复被告会在11月15日与原告联系，但原告并未等到被告任何消息。11月19日被告要原告将东西清理出来，他们准备重新出租，原告称因调解不成，需要法院评估，评估后才能搬出。12月16日被告又提出拆除店铺，原告询问律师后明确回复店铺必须保持原样，如果因你方私自拆除，导致法院无法取证，我们会追究相应法律责任和后果。12月28日原告发现店铺拆除为毛坯状态，店内物品不见。二、理由。1.原告不存在拖欠被告租金、物业管理费、公区服务费及上月水电费的事实。9月、10月租金及管理费是协商按照88.73平方米缴纳，后原告发现店铺存在消防疏散通道问题，双方发生争议，所以搁置。电费由招商银行对商户自动扣款，因一直没有收到通知，原告并不知道是否扣款成功。直到2019年10月10日被告工作人员徐萍发微信告知，原告才知道银行没有扣款，并于2020年2月3日通过银行缴纳了全部电费13005.5元。被告反诉状中提到的电费14490.79元以及微信通知中的13150元从何而来，请给出依据。水费及公区服务费，原告亦是在2019年10月10日得知，之前并未收到任何书面缴费通知及对账单，且对公区服务费有争议。原告也和被告工作人员徐萍说过该交的会交，等被告正式回复商议后。水费是从2019年1月至10月，但原告2019年3月5日交过水费761.4元。2.被告认为原告单方违约、擅自逃场，双方才签署解除协议，是歪曲事实、颠倒黑白。解除协议是在诉前调解中双方达成的，是原告认为调解已经成功、被告愿意承担赔偿责任情况下签订的，仅用于确定相关费用的结算日期。此案的缘由是被告在未事前告知情况下将有消防疏散通道的店铺出租给原告，被告是完全过错方，应承担全部责任。原告未拿回应有权益、未得到相应赔偿之前，怎么会擅自逃场？原告根本不存在违约行为和逃场行为。原告一直与被告协商，没有收到被告任何答复。原告递交起诉状并明确告知被告。原告已经积极做了一切应该做的，且给了对方一个多月时间，被告一直没有答复，原告也只能认为被告默认了合同无效、原告可以不再履行义务这个事实。经审理查明，2018年4月17日，被告作为甲方（出租人）、原告作为乙方（承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定主要内容有：1-1-1“商业广场”是指坐落于东莞市虎门镇大宁社区*******虎门万科城（一区）114号被称作虎门万科里…；2-4租赁房屋为商业广场的L1-022号铺位，具体位置及平面图详见本合同附件一；2-5租赁房屋现状为在建工程，并已经取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；2-6租赁房屋规划及权属登记的用途为商用；3-1租赁房屋用于餐饮行业、上海汤包品牌的经营，具体经营范围为上海汤包、生煎包…；3-4乙方应在租赁期限内按照约定的经营范围持续正常营业，未经甲方或管理公司书面同意，不得擅自中断或终止经营；4-1租赁面积…约为145.99平方米；5-1租赁证金为52556.4元，由以下两部分组成：一般保证金42337.1元，物业费保证金10219.3元；5-3租赁保证金不是乙方预付的租金或物业费，也不包括装修手册规定的装修押金等费用，租赁保证金仅作为乙方遵守租赁合同的保证。甲方有权直接从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业费或其他费用、乙方应承担的违约/赔偿金、甲方代乙方承担的赔偿等。乙方应在甲方抵扣后7日内将租赁保证金差额补齐；6-2-2租金第1年租金标准96.67元/月/平方米，年租金169354.2元；第2年租金标准145元/月/平方米，年租金254022.6元；第3年租金标准152.25元/月/平方米，年租金266723.76元；6-2-3乙方应当以每2个日历月为一个支付租赁期，先支付后使用，…之后乙方应在每个支付租赁期前一个月的21号（如恰逢国家法定节假日则支付期限相应提前至假期前最后一个工作日的24时）前将下期租金交付至甲方指定账户。具体支付日期如下表…；7-3乙方应在开业日起承担租赁房屋的物业费。物业费按照租赁房屋的建筑面积145.99平方米计算，收费标准为每月每平方米35元，每天的物业费按照当月实际天数计算；7-5物业费支付方式：每两个日历月作为一个支付周期，先支付后使用，…之后乙方应在每个支付周期前一个月的21号（如恰逢国家法定节假日则支付期限相应提前至假期前最后一个工作日的24时）前将下期物业费交付到账。具体支付日期如下表…；8-1乙方应自行承担租赁房屋的能耗费用及其他费用，包括但不限于水费、电费、燃气费…；9-1租赁期限自开业起三年（即2018年6月1日至2021年5月31日）的计租期间；12-6装修押金10000元；16-1乙方应于租赁期限届满当日或本合同提前终止之日次日，将租赁房屋交还甲方。16-2除甲方另行书面确认同意保留的装饰、装修及/或安装、改造的设施设备外，乙方应将租赁房屋及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况（自然损耗除外）交还甲方，否则，无论乙方对租赁房屋进行装饰、装修及/或安装、改造设施设备时是否取得甲方同意，均视为乙方已放弃租赁房屋内的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权，并放弃就装饰、装修及/或安装、改造设施设备而发生的费用要求甲方或管理公司赔偿或补偿的权利，甲方或管理公司有权对租赁房屋内外的装饰、装修及/或安装、改造设施设备等以任何符合自身利益的方式进行处置，包括但不限于继续保留使用、拆除、丢弃、折价、变卖等，同时甲方为使租赁房屋及设施、设备符合交还条件而发生的费用，由乙方承担；24-15乙方同意在本合同签订后7日内，一次性支付甲方10000元商品服务质量保证金。在租赁期间内，乙方在经营中（包括但不限于提供服务、出售商品等一切经营项目）若发生纠纷，乙方应予负责落实解决。若乙方怠于承担责任导致甲方利益或商誉受损的，或直接给甲方的商誉带来消极影响的，或乙方的员工违反甲方规定给甲方造成损失，或因乙方客户…均可直接在商品和服务质量保证金中作相应扣除，不足部分甲方可要求乙方另行赔偿…25-4租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回租赁房屋的，甲方应按第一年月租金的2倍向乙方支付违约金；26-1乙方逾期不支付或不足额支付房屋租金、物业费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能耗费用、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项的，每逾期1日，应按逾期未付款项的1%支付违约金。该租赁合同有附件一为商铺位置示意图，附件二现有装修、附属设施及设备状况，附件三装修设计文件要求（其中第7点“装修设计图纸需由租户自行申报至消防主管部门，并取得同意批复”）及其他附件。双方确认在租赁前案涉房屋有6个小店铺，原告利用了原来的地面、天花板。2019年3月31日，被告作为甲方，原告作为乙方签订了《租赁合同补充协议之（一）》，约定了自2019年4月1日起电费单价标准为0.731元/度，电费发票税率从16%调整至13%。公区服务费标准为每月560.01元，乙方应按月与当期物业管理费同步向甲方支付。原告主张其在2019年8月准备重新布置商铺时才得知所租赁的商铺包含了消防疏散通道，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，被告未经行政部门批准改变了消防疏散通道的使用功能，违反了法律强制性规定，同时占用消防疏散通道从事商业经营行为损害了公共安全，因此双方签订的《房屋租赁合同》无效。被告提交了建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收消防备案凭证、首层应急疏散平面布置图，证明《案涉房屋租赁合同》合法有效，商铺已通过消防验收及备案。建设工程竣工验收消防备案凭证落款日期为2017年5月31日，并载明“如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。”首层应急疏散平面布置图显示了114号商业楼首层的疏散指示灯位置、出口指示灯、ABC干粉灭火器等标识位置。被告主张案涉的租赁商铺一直标有安全出口的标识，安全出口上方及铺内地面均设置了“安全出口EXIT”标志，且“消防疏散图”就设置在租赁商铺外，被告口头亦告知过原告承租商铺后需保持安全出口畅通，不可以封堵疏散通道。根据双方提交的照片及视频可以看出，疏散通道保持畅通，不存在影响通行功能的情况。消防通道位于被告享有所有权的建筑物内，被告有权就疏散通道在法律许可范围内使用、收益及处分，并不违反法律法规规定。原、被告均提供了位于案涉房屋门口的消防疏散图，显示发生火灾时逃生方向是通过案涉房屋的两个安全出口。原告主张《房屋租赁合同》无效，被告应退还租赁保证金52556.4元、装修押金10000元及质量保证金10000元、15个月的租金304196.99元、物管费76644.75元。原告要求被告赔偿装修费336864元、天然气安装费25000元、桌椅费、设备费68311元、设备安装费4900元、加盟费68000元、加盟管理费18000元，提交了装修费收款收据、装修工程结算清单、装修工程承包合同、设备购买清单、支付记录、购买记录、家具订货合同单、加盟管理费收据、加盟费收据、单店连锁合作协议等证明其损失。原告要求被告支付违约金33059.38元，主张依据合同第25-4条，被告违约，应支付第一年月租金的2倍作为违约金。被告作为甲方、原告作为乙方于2019年11月8日签订了《房屋租赁合同解除协议》，主要内容：一、租赁双方于2018年4月17日签署的《房屋租赁合同》自2019年10月31日起解除。二、双方同意乙方于2019年11月13日前搬离属其所有的可移动物品、设施，并将租赁房屋交还甲方，乙方逾期搬离的物品视为抛弃物处理。三、双方同意，乙方将租赁房屋交还时，应满足下列条件…四、本协议仅用于双方确认合同终止日期及费用结算日期，相关费用问题待双方协调完毕后另外签订协议。原告主张在调解时被告同意返还各项押金、返还消防疏散通道所占面积的已付租金及管理费，并对装修进行赔偿，但签订《房屋租赁合同解除协议》后，被告未有任何回复。原告主张被告已将案涉店铺内原告物品搬离，并擅自拆除了原告的装修。被告则称多次通过微信要求原告搬离物品，原告均拒绝，被告并于2019年12月28日告知原告已将其物品搬至另一个空铺位中（审理过程中被告明确为铺位L1-037），原告可以取回，并向法院提交了物品清单及图片。双方确认原告缴纳租金至2019年8月31日，被告要求原告支付2019年9月1日至10月31日租金42337.1元及管理费10219.3元，并支付2019年4月1日至10月31日公区服务费3920.07元，按照每月560.01元计算，原告确认未缴纳该时间段的租金、管理费及公区服务费。被告要求原告支付2019年1月至10月电费14490.79元，提交了缴款通知及催款函，催款函显示截至2019年10月21日应支付电费13149.82元。水费1839.27元，原告主张电费共计13005.5元，且已经由银行代扣，原告提交了微信程序“生活缴费”中电费缴纳的内容及明细，显示至2020年3月10日，两个电表，一个显示余额为-93.9元，另一个显示余额为94.4元，原告主张还多缴纳了0.5元，已不欠电费。被告确认收到原告缴纳的电费13005.5元，但原告缴费的APP软件有时候会有故障，显示的电费数额不正确，应以被告提交的缴款通知、商户结算单为准，并主张将反诉请求的电费变更为1485.29元（14490.79元-13005.5元）。被告主张原告未缴纳2019年1月至10月的水费共计2130.67元，但原告提交了微信缴款记录证明其于2018年12月29日缴纳水费319.6元、2019年3月5日缴纳水费761.4元。被告提交的结算单及缴款通知中的水费共计为3050.3元，被告提交的2019年10月23日催款函中载明的水费为1839.27元。被告要求原告支付2019年4月1日至10月31日期间的公区服务费3920.07元（560.01元×7个月）。被告要求原告支付逾期支付租金的违约金，2019年9月和10月租金应于2019年8月21日前支付，计算至2020年1月10日，已逾期142天，按照合同约定，违约金计算标准为每日百分之一，即违约金分别为30059.341元，共计60118.682元，被告主张以租金本金为限，即42337.1元（两个月租金）。被告主张原告支付逾期支付物业管理费的违约金，2019年9月和10月物业管理费应于2019年8月21日前支付，计算至2020年1月10日，已逾期142天，按照合同约定，违约金计算标准为每日百分之一，即违约金分别为7255.703元，共计14511.406元，被告主张以物业管理费本金为限，即10219.3元（两个月物业管理费）。原告称其并未违约，2019年8月一直在协商退还部分店铺面积的事宜，且双方签订的《房屋租赁合同解除协议》是调解中双方基本达成的共识，并非原告擅自逃场才签署的。原告提交了原告与被告方人员“莫琰”的微信聊天内容，显示2019年8月28日双方就退还部分店铺面积进行协商并初步达成同意退还，但就装修及隔开的问题以及能否锁门还在协商。后于2019年9月26日原告向其发送了“协议书”，主张被告占用消防通道并出租，合同无效，要求处理该事宜。双方一直就该问题进行商谈，但“莫琰”并无明确答复，是反馈给被告法务处理。至2019年10月31日，原告微信中称：徐萍，我已给你们总部那交了通知函，明确2019年11月1日交还店铺，到现在你们也没有什么回复，那么明天我们就不营业了，店铺的门会锁上，在此我们声明一下，如果出现什么问题，我们概不负责。原告提交了原告与被告方人员“夜雨”的微信聊天内容，显示2019年11月19日，“夜雨”告知原告“合同既然已经终止了，你还是要把东西清理出来，我们准备重新出租了。”，原告：你好，因为我们调解不成，需要法院开庭审理并作出评估，所以不能搬出来，要搬，也得等法院评估后。2019年12月17日，原告称：你好，我已问过律师，因为我们的调解达不成一致，必须得等法院评估，因此我们的店铺必须保持原样，如果你们私自拆除，导致法院无法取证，我们会追究相应的法律责任及后果。因此，我们不同意拆除店铺，店铺应保持原样。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、消防疏散图（照片打印件）、消防疏散通道面积（原告自制说明）、消防通道宽度规定（网络咨询打印件）、消防通道租金及物业费（原告自制说明，自2018.6.1计算至2019.10.31）、补偿牛当道费用（微信截图打印件）、装修费收款收据、装修工程结算清单、装修工程承包合同、设备购买清单、支付记录、购买记录、家具订货合同单、加盟管理费收据、加盟费收据、单店连锁合作协议、光盘、空调刷卡存根、销售单、送货单、发货清单、收据、支付截图打印件、录音光盘及文字说明、店铺设施图片、微信聊天记录，被告提交的建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收消防备案凭证、首层应急疏散平面布置图、现场照片打印件、微信聊天记录、支付宝账单详情打印件、房屋租赁合同解除协议、退还商铺部分面积的申请、房屋租赁合同及补充条款、租赁合同补充协议之（一）、商户结算单、缴款通知、催款函、签收表、当事人陈述以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告签订了《房屋租赁合同》，租赁的房屋内包含了消防疏散通道，原告主张租赁合同为无效的合同，并据此提出了反诉诉请，被告则主张租赁合同为有效的合同，并据此提出了诉请，因此本案主要的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》是否是有效的合同；二、原、被告的各项诉请应如何认定。关于焦点一。首先，被告提供的案涉房屋为其所有，且具备建设工程规划许可证，在竣工时已经获取了建设工程竣工验收消防备案凭证。其次，案涉房屋中含有消防疏散通道，被告是整体出租给原告，房屋门口挂有“消防疏散图”，标明了疏散时逃生通道经过原告的店铺，原告店铺两个门上方和下方地板上均有“安全出口EXIT”标识和箭头指示，虽然双方租赁合同中并未明确写明租赁的房屋内含有消防疏散通道，但该租赁房屋外观是可以明显看出含有疏散通道的，因此被告并未有恶意隐瞒租赁房屋现状的情况。原告亦在使用案涉房屋时保持房屋通道顺畅，并未有在疏散通道上安置桌椅等行为。第三，原告主张租赁含有消防疏散通道的房屋，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道”的规定，租赁合同为无效合同。本院认为，《中华人民共和国消防法》第二十八条是管理性强制性规定，是以禁止其行为为目的，但即使违反该规定，也不导致《房屋租赁合同》无效。案涉《房屋租赁合同》有原、被告签名或盖章确认，是双方真实意思表示，并未违反法律法规效力性强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行。因此原告主张合同无效，依据不足，本院不予支持。关于焦点二。根据上述焦点一的论述，《房屋租赁合同》为有效的合同，而双方自2019年8月开始协商退还部分铺位面积给被告，后协商房屋内含有消防通道的解决事宜，双方在协商中自愿签订了《房屋租赁合同解除协议》，根据该协议内容，双方确认租赁关系于2019年10月31日解除。因此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，案涉房屋租赁关系双方已经协商一致解除。因此，针对原、被告的诉请的各个项目，本院依法认定如下：一、原告主张的各项诉讼请求本院认定如下：1.《房屋租赁合同》的效力已在焦点一中论述，不再赘述，本院不予支持原告的主张。2.租赁保证金52556.4元、装修押金10000元、质量保证金10000元，因双方协商解除合同，并不存在原告违约，因此根据双方合同约定，上述租赁保证金52556.4元、装修押金10000元、质量保证金10000元，被告应予以退还给原告。3.已缴纳的15个月租金、物业管理费，根据焦点一的论述，租赁合同是有效的合同，双方应按照合同约定履行义务，原告实际承租并使用了案涉房屋，应按照合同约定支付租金及物业管理费，其已缴纳的15个月的租金及管理费均是按照合同约定金额缴纳，并未有多缴纳部分，因此原告要求被告退还，依据不足，本院不予支持。4.关于装修费，原告主张的装修费是原告为经营店铺进行的必要装修，装修后原告自行使用经营，《房屋租赁合同》中第十六条关于房屋交还进行了约定，其中16-2约定了“乙方应将租赁房屋及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况（自然损耗除外）交还甲方，否则，无论乙方对租赁房屋进行装饰、装修及/或安装、改造设施设备时是否取得甲方同意，均视为乙方已放弃租赁房屋内的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权，并放弃就装饰、装修及/或安装、改造设施设备而发生的费用要求甲方或管理公司赔偿或补偿的权利，甲方或管理公司有权对租赁房屋内外的装饰、装修及/或安装、改造设施设备等以任何符合自身利益的方式进行处置，包括但不限于继续保留使用、拆除、丢弃、折价、变卖等”，现双方协商一致解除合同，原告已将钥匙交还给被告，即已交还房屋给被告，原告要求被告支付其装修费用，依据不足，本院不予支持。关于天然气安装费，原告使用店铺经营餐饮业，安装天然气是其自身需要，双方并未约定天然气安装费由被告支付，原告主张被告支付天然气安装费，依据不足，本院不予支持。关于桌椅费、设备费，上述费用均是原告对外经营所必须的自行采购的物品，设备安装费是安装设备产生的费用，必然由其自行支付，现合同解除，桌椅及设备仍是原告所有的物品，其应自行取回。双方签订的《房屋租赁合同》第16-2、16-4条以及《房屋租赁合同解除协议》第二点“双方同意乙方于2019年11月13日前搬离属其所有的可移动物品、设施，并将租赁房屋交还甲方，乙方逾期搬离的物品视为抛弃物处理”均说明了原告应自行搬离其物品，而原告主张的桌椅及设备均是可以拆除搬离的物品，被告已将上述物品存放在其他地方，并提交了物品存放照片及清单，原告应自行取回。原告要求被告支付上述费用，依据不足，本院不予支持。关于加盟费及加盟管理费，该费用是原告与案外人之间产生的因经营案外人品牌向其支付的费用，金额及使用时间均是原告与案外人之间的约定，与被告无关，原告要求被告承担上述费用，无事实和法律依据，本院不予支持。5.违约金：本案合同解除是双方协商一致的解除，被告并不存在违约行为，因此无需向原告支付违约金。二、被告反诉的各项诉讼请求本院认定如下：1.2019年9月1日至10月31日的租金。双方确认合同于2019年10月31日解除，且原告确认未支付2019年9月、10月租金，而9月、10月原告均占有使用案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定及双方合同约定，原告应向被告支付租金，金额为42337.1元（254022.6元/年÷12个月×2个月）。2.2019年9月1日至10月31日的物业管理费。理由同上述第1点，原告应向被告支付物业管理费，金额为10219.3元（61315.8元/年÷12个月×2个月）。3.2019年4月1日至10月31日公区服务费。理由同上述第1点，原告应向被告支付公区服务费，金额为3920.07元（560.01元/月×7个月）。4.电费。被告主张原告未支付2019年1月至10月的电费14490.79元，但被告提交的缴款通知、催款函的电费金额均不是14490.79元，缴费通知及催款函均是被告单方制作，而原告提交了手机微信生活缴费信息可以证明电费由银行代扣，原告已缴纳13005.5元，且微信生活缴费信息显示至2020年3月10日，两个电表，一个显示余额为-93.9元，另一个显示余额为94.4元，被告并未有其他证据可以证明原告尚欠其电费，要求原告支付电费1485.29元，无事实依据，本院不予支持。5.水费。被告要求原告支付2019年1月至10月水费2130.67元，原告确认缴纳过两次水费：2018年12月29日缴纳水费319.6元、2019年3月5日缴纳水费761.4元，2018年12月缴纳的水费早于被告诉请的时间，因此与本案无关。被告提交的结算单及缴款通知中的水费共计为3050.3元，被告提交的2019年10月23日催款函中载明的水费为1839.27元，两者均不是被告主张的2130.67元，而催款函和缴款通知均是被告单方制作，因此其催款函载明的水费金额1839.27元明显是对原告有利的证据，本院予以确认，被告并未举证证明其主张的1839.27元已扣减原告3月5日缴纳的水费761.4元，因此本院予以扣减原告缴纳部分，即原告应向被告支付水费1077.87元。6.逾期缴纳租金的违约金。根据焦点一的论述，双方是协商一致解除合同，而原告一直未支付2019年9月、10月租金是由于2019年8月开始双方协商退还部分铺租，还未确定缴费面积及交付租金金额，后又因原告主张租赁房屋存在消防疏散通道，双方在协商处理事宜，原告未缴纳租金，存在合理的事由，并非原告故意违约，因此被告要求原告支付逾期交纳租金的违约金，依据不足，本院不予支持。7.逾期交纳物业管理费的违约金。理由同上述第6点，本院不予支持被告该项诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告东莞市万宏房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王敏返还租赁保证金52556.4元、装修押金10000元、质量保证金10000元；二、限原告王敏于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市万宏房地产有限公司支付租金42337.1元、物业管理费10219.3元、公区服务费3920.07元；三、限原告王敏于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市万宏房地产有限公司支付水费1077.87元；四、驳回原告王敏的其他诉讼请求；五、驳回被告东莞市万宏房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取本诉受理费8752元（原告已预交），由原告王敏负担8302元，由被告东莞市万宏房地产有限公司负担450元；减半收取反诉受理费1406.54元（被告已预交），由原告王敏负担644元，由被告东莞市万宏房地产有限公司负担762.54元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  单晓丽二〇二〇年五月二十日书记员  李敏仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。