重庆市綦江区人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)渝0110民初10386号之一 原告：恒大地产集团江津有限公司（案外人），住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码91500116790724352D。 法定代表人：彭善荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王情操，男，1989年6月20日出生，汉族，住重庆市涪陵区，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘凯，男，1995年3月8日出生，汉族，住重庆市渝**，该公司员工。 被告：王正贤（申请执行人），男，1969年5月5日出生，汉族，住重庆市綦江区。 被告：许小江（被执行人），男，1977年4月7日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被告：张林（被执行人），女，1978年3月16日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被告：张小验（被执行人），男，1971年12月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：吴登其，重庆永登律师事务所律师。 原告恒大地产集团江津有限公司与被告王正贤、许小江、张林、张小验案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，依法进行了审理。 原告恒大地产集团江津有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令停止对重庆市江津区恒大房屋的执行；2、判令解除对重庆市江津区恒大房屋的预查封；3、本案诉讼费用由被告承担。起诉事实与理由：2013年6月9日，原告与被告许小江签订《重庆市商品房买卖合同》，将重庆市江津区恒大房屋（以下简称案涉房屋）预售给被告许小江，约定付款方式为按揭付款。2013年7月12日，办理了预购商品房买卖合同登记备案、预售商品房预告登记。2016年2月25日，原告取得不动产权证，经登记取得案涉房屋的所有权。因被告许小江未按时偿还银行按揭贷款，贷款银行交通银行重庆九龙坡支行起诉原告及被告许小江，九龙坡区法院于2016年8月8日作出（2015）九法民初字第16406号民事判决书，判决原告对被告许小江的购房贷款本金、利息、罚息、复利债务承担连带保证责任。该判决生效后，原告于2017年3月3日向银行清偿被告许小江的前述债务共计2193170.39元。2017年8月11日，原告根据与被告许小江签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，向被告许小江送达了《关于解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》。2017年9月21日，原告向江津区法院提起诉讼，请求确认原告与被告许小江于2013年6月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除，并判令被告许小江在10日内协助原告注销该商品房买卖合同的备案登记、预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），解除网签及其他诉讼请求。2018年1月18日，江津区法院作出（2017）渝0116民初10136号民事判决书支持原告提出的全部诉讼请求，并于2018年4月4日生效。该判决生效后，原告立即向江津法院申请强制执行。执行过程中，原告通过重庆市江津不动产登记中心获知綦江区法院（2017）渝0110执恢909号执行裁定书将案涉房屋裁定给第三人蒋岳波。后原告向綦江区法院提出执行异议，请求依法撤销（2017）渝0110执恢909号执行裁定书，解除对案涉房屋的预算查封，并停止对该房屋进行拍卖。2018年10月26日，綦江区法院作出（2018）渝0110执异76号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。该裁定书于2018年10月31日向原告送达。原告认为，原告系案涉房屋的所有权人，理由如下：一、原告系案涉房屋的所有权人，被告许小江不享有案涉房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断：……”。原告于2016年2月5日取得了不动产权证，该证上有“注销”字样，系因恒大江津公司已着手办理该不动产权证项下的其他房屋小产权，根据江津不动产登记中心相关规定，自办理第一户小产权证开始，开发商持有的不动产权证需上交至不动产登记中心，并加盖“注销”字样，但案涉房屋并未办理不动产证，截止綦江区法院拍卖前，案涉房屋始终登记在原告名下，所有权归属于原告不存在任何异议。二、被告许小江对案涉房屋仅享有基于《商品房买卖合同》的债权，办理的《商品房买卖合同》备案登记、预购商品房预告登记均不能赋予被告许小江对案涉房屋的所有权。《物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。第十六条规定，“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”。第十七条规定，“不动产权属证书是证明权利人享有不动产物权的证明”。房屋作为不动产，不动产登记薄及不动产权属证书是证明权利人享有物权的唯一证据，《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记均不赋予被告许小江对案涉房屋的所有权。1、预购商品房合同备案登记不产生物权的效力，虽然案涉《重庆市商品房买卖合同》办理了备案登记，但该登记仅是合同备案登记，并非不动产登记，被告许小江不能依据该备案登记取得案涉房屋的所有权。2、预售商品房预告登记亦不产生使预登记人取得物权的效力。《物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。根据该规定，预售商品房的预告登记其本质并不是对所有权的公示，更不会产生物权公示的效力，该登记也不具备使物权行为生效的效力。其效力仅在于“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。它的主要目的是保障将来实现物权，并不使该预告登记权利人实际享有物权。因此，被告许小江并未基于预购商品房的预告登记取得案涉房屋的所有权。3、被告许小江对预购商品房的预告登记已经失效。《物权法》第二十条第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定，“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭”。因被告许小江未归还案涉房屋的银行按揭贷款，原告依法承担了保证责任后向被告许小江发出了《关于解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》，该通知已经送达被告许小江，原告与被告许小江的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，且经过江津区人民法院的确认，根据前述物权法司法解释的规定，被告许小江对原告的债权消灭，其对标的房屋的预告登记已失效。三、基于被告许小江按揭购房的事实，及原告在被告许小江未按期归还银行按揭贷款按贷款合同约定代被告许小江履行还款义务的情形下，原告依据《重庆市商品房买卖合同》之约定解除与被告许小江的商品房买卖合同，收回案涉房屋不再办理过户登记事实与法律依据充分。从物权法的角度而言，原告享有案涉房屋的所有权无庸置疑，在原告解除与被告许小江的《重庆市商品房买卖合同》后，被告许小江的权利仅限于要求原告返还其购房款。就原告应返还被告许小江的购房款在抵销被告许小江对原告欠款后如有余款，原告也同意支付被告许小江。被告许小江的金钱债权人也仅有权对被告许小江享有的该债权要求执行，而无权要求执行案涉房屋。四、綦江区法院对案涉房屋的查封仅为预查封，在被告许小江对案涉房屋不享有所有权且亦不再享有债权的情况下，法院理应解除对案涉房屋的预查封。从被告王正贤申请的财产保全措施看，其查封的对象是被告许小江基于房屋买卖合同所享有的债权，预查封的目的是使被查封人保有债权，以便将来实现债权即取得房屋所有权时，预查封转为正式查封，得以执行。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房屋管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定，“国土资源房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封为正式查封后，查封期限从预算查封之日起开始计算”。案涉房屋所有权从未转移登记至被告许小江名下，一直归原告所有，《重庆市商品房买卖合同》解除导致被告许小江丧失被预查封的案涉房屋所有权转移登记请求权，即预查封失去对象，案涉房屋不动产权已不可能登记在被告许小江名下，即预查封不再可能转为正式查封，故原告作为案涉房屋所有权人请求解除对该房屋的预算查封应当得到法院支持。综上所述，原告认为綦江区法院作出的（2018）渝0110执异76号执行裁定书驳回原告的执行异议认定事实不清，适用法律错误。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依据相关法律规定，在查明案件事实的基础上支持原告的诉讼请求。 本院经审查认为，执行异议之诉案件解决的是执行异议指向的执行标的在执行终结前能否执行问题。《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结前提出。本案异议指向的执行标的即案涉房屋已于2018年8月7日通过司法拍卖由蒋岳波竞买，且本院已于2018年8月21日裁定该房屋所有权及相应的其他权利归买受人蒋岳波所有，所有权及相应的其他权利自该裁定送达买受人时转移；解除对案涉房屋的抵押及查封，并将所有权变更登记到买受人蒋岳波名下。该执行裁定作出当日，本院已将该裁定书、协助执行通知书分别送达了蒋岳波、江津区不动产登记中心。至此，本案异议指向的执行标的即案涉房屋已执行完毕。恒大地产集团江津有限公司在案涉房屋已执行完毕后于2018年8月23日向本院提出执行异议申请，已超过法定期间，对已实施完毕的执行行为如何评价，不是执行异议之诉案件的审理范畴，原告恒大地产集团江津有限公司的起诉应予驳回。为此，依照《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下: 驳回原告恒大地产集团江津有限公司的起诉。 本案案件受理费14989元，在本裁定生效后予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  陈仁伟 人民陪审员  陈 邹 人民陪审员  吴思惠 二〇二〇年五月二十九日 法官 助理  刘 琪 书 记 员  胡镜月