广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民初111号原告：麦栋才，男，1958年2月14日出生，澳门特别行政区居民，现住澳门高地乌街****。委托诉讼代理人：孙吉山，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何月恒，广东玉成律师事务所实习律师。被告：邓贤金，男，1982年2月11日出生，汉族，住广东省广宁县*************。原告麦栋才与被告邓贤金租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告麦栋才的委托诉讼代理人孙吉山到庭参加诉讼，被告邓贤金经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦栋才向本院提出诉讼请求：1.判令邓贤金向麦栋才支付拖欠的2018年7月1日至2019年9月30日的租金共计763999.5元；2.判令邓贤金向麦栋才支付上述拖欠的租金利息暂计为27152.4元；3.判令邓贤金向麦栋才支付违约金20万元。诉讼中，麦栋才变更第1项诉讼请求为：判令邓贤金向麦栋才支付2018年11月30日至2019年9月30日的租金，共计508333元；变更第2项诉讼请求为：利息从2019年9月30日开始按年利率4.35%计算至款项付清之日止。事实和理由：2018年5月17日，麦栋才与邓贤金经协商签订《租赁合同》，其中约定：1.麦栋才将其位于广宁县******石桥坑厂房、场地、办公楼、宿舍楼出租给邓贤金办厂使用；2.租赁期限为十七年零四个月，即从2018年3月1日邓贤金实际占有使用之日起至2035年6月30日止；3.租金标准：2018年3月1日至2018年6月30日为免租期，2018年7月1日至2028年6月30日期间每年租金为61万元，2028年7月1日至2035年6月30日期间每年租金为71万元；4.租金支付办法：租金自2018年7月1日起计付，每一次邓贤金须支付后三个月的租金，即2018年6月26日前须付清2018年7月、8月、9月的租金，依此类推；5.双方确认邓贤金已于2018年3月1日按现状接受租赁物使用；6.租赁合同生效三日内，邓贤金须向麦栋才支付保证金15万元；7.违约责任:邓贤金拖欠租金达90天的，邓贤金无权要求退还保证金，且须向麦栋才支付相当于本合同租金总额的20%作为违约金。同日，双方签订《补充合同（一）》，约定上述《租赁合同》待麦栋才与罗其金的《租赁合同》终止后生效。现麦栋才与罗其金之间的《租赁合同》已于2018年6月11日解除，故麦栋才与邓贤金之间的《租赁合同》已正式生效并履行，且邓贤金已经实际接收租赁物使用，但一直未向麦栋才交付过租金。经麦栋才多次催要也未予理会。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，邓贤金拖欠租金的行为违反法律规定及双方约定，严重损害了麦栋才合法权益，为此，麦栋才现依法诉至人民法院，请求法院依法判决，以维护麦栋才合法权益和法律尊严。诉讼中，麦栋才对事实与理由部分做如下变更：邓贤金基于与罗其金签订的租赁合同，占有案涉租赁物，麦栋才与罗其金租赁合同纠纷经广宁县人民法院（2018）粤1223民初1572号民事判决判定，罗其金向麦栋才支付2018年11月1日前的租赁物占用费，该判决生效后麦栋才于2018年11月30日接收案涉租赁物并于当天准许邓贤金使用涉案租赁物，邓贤金接收租赁物后未向麦栋才支付租金，经麦栋才和邓贤金电话沟通后麦栋才于2019年9月30日收回案涉租赁物，为此请求法院判决支持麦栋才的诉讼请求。邓贤金未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。麦栋才为证明其主张，向本院提交如下证据：1.《土地使用证》《办公楼产权证》《宿舍楼产权证》，拟证明麦栋才为租赁物的合法产权人，有权依法出租该租赁物；2.广宁县人民法院(2018)粤1223民初1572号民事判决书及生效证明书，拟证明麦栋才与罗其金签订的《租赁合同》已于2018年6月11日解除；3.《租赁合同》《补充合同（一）》，拟证明麦栋才和邓贤金签订的《租赁合同》已于2018年6月11日生效，邓贤金应支付自2018年7月1日起的租金。本院经审理认定事实如下：2018年2月28日，麦栋才与案外人罗其金签订一份《租赁合同》，约定麦栋才将坐落在广宁县******石桥坑厂房、宿舍及场地（土地使用证2313110***及2313110***办公楼、宿舍楼产权证3734***、3734***）租赁给罗其金办厂使用，罗其金承租租赁物用于生产经营，主要用于生产、销售有机肥。合同约定，租赁期限共计15年，即从2018年3月1日起至2033年2月28日止。租金标准：租赁期前10年，每年租金为50万元，每月租金为41666.7元，租赁期后5年，每年租金60万元，每月租金为5万元。签订本合同时，罗其金需向麦栋才支付合同保证金125000元（相当于3个月的租金）。合同的免租期为4个月，即自2018年3月1日至2018年6月30日，租金自2018年7月1日开始计付，每一次须支付三个月的租金，2018年6月26日前一次性付清7月、8月、9月的租金，依次类推。合同约定违约责任，租期内任何一方违约，导致本合同无法履行，违约方按本合同总租金额的20%向对方支付违约金。麦栋才与罗其金于2018年2月28日共同签署《租赁物交付确认书》，麦栋才向罗其金交付了租赁物。罗其金与梁小伟于2018年2月13日签订一份《租赁合同》，约定甲方（即罗其金）将上述厂房、宿舍及场地租赁给乙方（即梁小伟）办厂使用，租赁期限从2018年3月1日起至2035年6月30日止，租赁期限共计17年。租金计算方式：第一年每月每平方米为2.5元、第二年起每月每平方米3元、第五年在每平方三元的基础上提升6%。乙方（梁小伟）支付给甲方（罗其金）20万元作保证金。2018年5月17日，麦栋才与邓贤金签订一份《租赁合同》，约定麦栋才将上述租赁物租赁给邓贤金办厂使用。合同主要约定：邓贤金承租租赁物须用于生产经营，经营所需的手续由邓贤金办理；租赁期限为十七年零四个月，即从2018年3月1日邓贤金实际占有使用之日起至2035年6月30日止；租赁前四个月（2018年3月1日至2018年6月30日）为免租期；2018年7月1日至2028年6月30日期间，每年租金为61万元；2028年7月1日至2035年6月30日期间，每年租金为71万元。本合同生效时，邓贤金需向麦栋才支付合同保证金15万元。租金自2018年7月1日开始计付，每一次须支付三个月的租金。双方确定邓贤金已于2018年3月1日按现状接收租赁物，双方不再签订租赁物交付确认书。合同约定违约责任，租期内任何一方违约，导致本合同无法履行，违约方按本合同总租金额的20%向对方支付违约金；如邓贤金超过三个月不支付租金，视为邓贤金违约，麦栋才有权终止合同，同时有权要求邓贤金按合同总租金额的20%支付违约金。麦栋才与邓贤金于当日还签订了《补充合同（一）》，约定：麦栋才将案涉租赁物出租给罗其金使用，但罗其金未经麦栋才同意而立即将租赁物私自转租给梁小伟（代邓贤金承租），麦栋才和邓贤金共同认为罗其金无诚信，同时双方愿意直接产生租赁合同，为此，双方于2018年5月17日签订了《租赁合同》。双方共同商定，由麦栋才终止其与罗其金的《租赁合同》后，双方于2018年5月17日签订的《租赁合同》生效并履行。如果将来麦栋才与罗其金的《租赁合同》未能终止，麦栋才须认可罗其金与梁小伟签订的转租合同。麦栋才分别于2018年5月24日、2018年5月29日通过邮寄方式以及2018年6月11日通过微信方式向罗其金送达《通知》，要求解除其与罗其金于2018年2月28日签订的《租赁合同》，并且在解除合同后三日内将租赁物移交给麦栋才。2018年8月17日，麦栋才以罗其金为被告向广宁县人民法院提起诉讼，请求判令：1.罗其金将租赁物交还给麦栋才；2.罗其金向麦栋才支付租赁物占用费暂计：208333.5元（占用费参照合同约定租金每月41666.7元为标准，自2018年6月1日开始计算，暂计算至2018年10月31日，要求计算到罗其金实际将租赁物交还给麦栋才时止）；3.罗其金向麦栋才支付违约金1475000元，暂计：1683333.5元。广宁县人民法院审理后作出（2018）粤1223民初1572号民事判决，判决：一、罗其金在该判决发生法律效力之日起一个月内将租赁麦栋才坐落在广宁县******石桥坑的厂房、宿舍及场地交还给麦栋才；二、罗其金应支付租赁物占用费166666.8元给麦栋才，并在该判决发生法律效力之日起一个月内付清给麦栋才；三、罗其金从2018年11月1日起至交还租赁物之日止的占用费按每月41666.7元计算，并在交还占用的厂房、宿舍及场地给麦栋才时一并付清；四、罗其金应向麦栋才支付违约金160万元，并在该判决发生法律效力之日起一个月内付清给麦栋才。该判决已于2018年11月9日发生法律效力。麦栋才与邓贤金签订《租赁合同》《补充合同（一）》后，邓贤金未支付过租金，麦栋才自述已于2019年9月30日收回案涉场地及房屋。2020年5月13日，广宁县人民法院就（2018）粤1223民初1572号民事判决的执行向本院发出《说明》，内容为：麦栋才向该院确认罗其金于2018年11月30日将租赁物移送给麦栋才，租赁物占用费计算到2018年11月30日。庭审中，麦栋才对本案纠纷选择中华人民共和国内地法律作为准据法。本院认为，本案是租赁合同纠纷，由于麦栋才为澳门特别行政区居民，故本案为涉澳租赁合同纠纷。因本案的租赁行为发生地在广东省肇庆市辖区内，本院作为具有涉外、涉港澳台案件集中管辖权的法院，对本案有管辖权。诉讼中，麦栋才对本案纠纷选择我国内地法律作为准据法，因此，本案适用中华人民共和国内地法律。案涉《租赁合同》《补充合同（一）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案的焦点问题为：1.邓贤金是否应当向麦栋才支付租金508333元；2.邓贤金是否应当按年利率4.35%向麦栋才支付拖欠租金的利息；3.邓贤金是否应当向麦栋才支付违约金20万元。关于邓贤金是否应当向麦栋才支付租金508333元的问题。麦栋才与邓贤金签订《租赁合同》《补充合同（一）》明确邓贤金在签订合同前的2018年3月1日已实际接收租赁物，邓贤金应当按照约定向麦栋才支付租金。但邓贤金一直拖欠租金直至麦栋才收回案涉租赁物，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。由于麦栋才曾与案外人罗其金就案涉租赁物签订租赁合同，其在与罗其金发生纠纷后向广宁县人民法院提起诉讼，广宁县人民法院在（2018）粤1223民初1572号民事判决及执行中已对2018年11月30日前的租金进行了处理，因此2018年11月30日前的租金不属于本案的审理范围。麦栋才在本案中要求邓贤金支付2018年11月30日至2019年9月30日的租金508333元（610000元/年÷12个月×10个月），理据充分，本院予以支持。关于邓贤金是否应当按年利率4.35%向麦栋才支付拖欠租金的利息的问题。本案中，由于邓贤金未按期支付租金，构成根本违约，麦栋才未能按照合同约定收取租金，会产生资金的利息损失，因此，麦栋才主张邓贤金从起诉之日即2019年9月30日起按年利率4.35%支付欠付租金的利息，理据充分，本院予以支持。关于邓贤金是否应当向麦栋才支付违约金20万元的问题。本案中邓贤金的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。麦栋才主张的违约金20万元低于合同约定的总租金的20%。邓贤金经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和辩论的权利。故麦栋才的该项主张，理据成立，本院予以支持。综上所述，麦栋才的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告邓贤金于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告麦栋才支付2018年11月30日至2019年9月30日的租金508333元及利息（利息从2019年9月30日起按照年利率4.35%计至款项付清之日止）；二、被告邓贤金于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告麦栋才支付违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10883.33元，由被告邓贤金负担（原告麦栋才已预交13711.51元，被告邓贤金迳付原告麦栋才10883.33元，本院退回2828.18元）。如不服本判决，原告麦栋才可以在判决书送达之日起三十日内，被告邓贤金可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 梁达明二〇二〇年五月二十日法官助理 李结琼书 记 员 赵崇轩