云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初3378号原告：贾中琴，女，汉族，1973年5月4日生，身份证登记住址为四川省筠连县，公民身份证号：512532197305045325。委托代理人：赵汉怀，男，汉族，1971年4月8日生，身份证登记住址为四川省筠连县，系原告贾中琴丈夫，特别授权代理。被告：李志虎，男，汉族，1991年6月1日生，身份证登记住址为山东省鄄城县。被告：李保玉，男，汉族，1964年3月11日生，身份证登记住址为山东省鄄城县。两被告共同的委托代理人：保德雄，北京倡衡（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告贾中琴诉被告李志虎、李保玉租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法由审判员孙佑琴适用简易程序独任审判，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人赵汉怀和两被告共同的委托代理人保德雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾中琴诉称：2019年7月8日，原告向被告（李志虎与李保玉系父子关系）承租位于云南省小吃部落3号档口用于经营煮品类，该小吃部落一直是两被告共同管理。双方于2019年7月8日签订租赁协议，协议约定：原告每年向被告支付人民币50000元的租金，租金按年收取，原告于协议签订之后向被告支付人民币5000元作为押金。协议签订之日原告通过微信转账和现金方式向被告支付了一年的租金及押金，被告向原告出具了收条。2019年11月11日，由于被告多次违反学校规章制度被学校先后通知原告所租房屋进行整改和收回房屋停业，致使双方的租赁协议不能正常履行原告不能正常经营。收到通知后原告多次找被告协商要求退还未到期租金及押金，但被告一直以各种理由借口推脱。被告以各种理由借口推脱退还原告未到期租金和押金的行为己严重违反诚实信用原则，属于严重违约。现原告为了维护自身合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告退还未到期租金人民币33333.33元；二、被告先原告退还押金人民币5000元；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉请为要求解除原告被告之间签订的《租赁协议》。被告李志虎、李保玉针对原告增加的诉请，当庭表示不要求新的举证、答辩期，同意继续开庭，并共同辩称：一、因为被告李保玉与原告没有直接往来，没有和原告签合同，请求撤销被告李保玉的被告身份；二、原告诉请要求被告返还租金333,333.33元，是因为传言该学校要拆迁，所以原被告出过矛盾还报过警，学校也进行过调解，但没有达成一致。但是原告说是因为被告才造成停业的，是没有事实依据的，根本原因是租户去闹才被停业的。根据原被告的协议，合同约定原告不得无故停业，连续7个工作日不营业，被告有权单方解除协议，不退剩余押金，所以，原告要求退还押金没有依据；三、被告收到的租金交到被告的上家，但现在被告与上家的案件纠纷还没有处理好。所以被告认为本案应该中止审理。还有停业整顿的时间是1月10号。原告贾中琴针对其诉讼主张向本院提交如下证据材料：1．原告身份证1份，欲证明原告主体资格；2．委托代理人身份证、委托书各1份，欲证明原告委托代理人的身份；3．被告身份证复印件，欲证明被告主体情况；4．租赁协议1份，欲证明原告与两被告租赁协议是真实的；5．身份证复印件3份、户口册1份、转账流水打印件1份、证明1份、收条1份，欲证明原告女儿赵玉婷向被告李保玉银行转款5万元租金，原告向被告现金支付5,000元押金，被告李志虎向原告出具收条，确认收到押金及租金共55,000元；6．原告丈夫写的赔偿金额计算方式及诉求申请书，欲证明原告要求被告赔偿金额的计算方式以及原告曾向学校申请调解无果；7．校园小吃部落停业通知、校园小吃部落整改通知的照片打印件各1份，欲证明是因为被告自身原因造成停业的；8．被告的甲方与被告的解除合同通知照片打印件1份，欲证明被告的甲方与被告2019年11月14日解除合同。经质证，两被告对原告提交的证据1至4，以及证据5中的身份证复印件、户口册、收款收据均认可，对原告提交的证据5中的其余证据，以及证据6至8不认可。同时，两被告为其答辩意见向本院提交如下证据：1．被告身份证复印件2份，欲证明两被告主体资格；2．租赁合同（贾中琴），证明原被告签订租赁合同，合同约定原告不得无故停业，连续7个工作日不营业，被告有权单方解除协议，不退剩余押金，原告整改不执行被告有权终止合同；3．租赁合同（和燕庭）1份，欲证明被告与案外人和燕庭签订租赁合同；4．校园小吃部落停业通知复印件1份，欲证明停业时间是2020年1月10日；5．传票复印件1份，欲证明被告起诉上一手出租人和燕庭及学校，与本案有利害关系。经质证，原告对两被告提交的证据均认可。本院认为，原告提交的证据1至5、7，以及两被告提交的证据1至4来源合法，内容真实，与本案关联，本院依法予以采证并采信。对原告提交的证据6，不符合证据形式，本院依法不予采证；对原告提交的证据8及被告提交的证据5，与本案缺乏关联性，本院依法不予采证。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：被告李志虎于2019年1月13日与案外人签订《租赁合同》，由被告李志虎承租云南省小吃部落。2019年7月8日，被告李志虎（甲方）与原告贾中琴（乙方）签订《租赁协议》，约定：由被告李志虎将上述田之苑旁边校园小吃部落（1号档口）转租给原告贾中琴经营米饭类，被告李志虎以每年为期限收取租金，一年为一个季度，租金每年50000元整，押金暂定10000元，签订协议时暂交5000元，剩余5000元开学时交清。此外，合同还就双方权利义务、合作期限、租金明细、禁止行为等进行了相应的约定。此后，被告李志虎向原告贾中琴收取了押金5000元及一年的租金50000元，共计55000元。2019年11月11日，云南农业职业技术学院后勤服务中心以校园小吃部落“未经报批转让租赁、六Ｔ不规范、顶撞学院管理人员等问题”，要求部落小吃于2019年11月12日起停业整改。同日，云南农业职业技术学院后勤服务中心又以“学院相关政策调整，校园小吃部落区域不再用于商业经营，”要求部落小吃于2020年1月10日前停止营业，房屋、设备等交后勤服务中心统一管理。诉讼中，原被告一致认可案涉小吃商铺已于2020年1月10日开始停业并交还给云南农业职业技术学院后勤服务中心。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，因案外的学校学院调整“校园小吃部落区域不再用于商业经营”的相关政策，导致涉案由被告李志虎转租给原告贾中琴的商铺被学校收回，原告利用该商铺继续从事米饭类经营的合同目的已经无法实现，符合法定解除的条件。故原告贾中琴要求解除双方签订的上述《租赁协议》的诉请，有事实和法律依据，本院依法予以支持，并确定合同实际解除日期为2020年1月10日。至于原告主张系因被告违约才导致合同解除的意见，因其未提供充分的证据予以证实，故本院依法不予采纳。进而，被告李志虎在履约过程中并无违约，不承担违约责任，但被告李志虎收取的押金及未使用期间（已使用期间为2019年7月8日至2020年1月10日）的租金24,520.55元（50,000元/365天×179天）以及押金5,000元，应按照上述法律规定，在合同实际解除后予以退还。被告李志虎辩称其与上一手出租人之间的租赁合同纠纷尚未完成的意见，不能作为本案中拒绝退押金、租金的理由。至于原告诉称被告李保玉系合同实际管理人，并要求被告李保玉承担退还租金及押金的诉请，无事实和法律依据，本院依法不予采纳和支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告李志虎于本判决生效之日起十日内一次性退还原告贾中琴租金24,520.55元及押金5,000元，上述合计29,520.55元；二、驳回原告贾中琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元，减半收取379元，由原告贾中琴承担87元，由被告李志虎承担292元；剩余379元，按规定退还原告贾中琴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判员  孙佑琴二〇二〇年五月二十日书记员  陆 晔