贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初4730号原告：吴晓军，男，1974年4月27日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。原告：刘凯銮，女，1975年12月6日出生，侗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。二原告委托诉讼代理人：滚燕子，贵州维律律师事务所律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女。委托诉讼代理人：张家艺，女，黔东南州恒丰房地产有限责任公司法务。被告：凯里市恒丰物业服务有限责任公司，住所地贵州省凯里市外环路101地质队至金泉湖两侧南街**，统一社会信用代码：915226015806779573。法定代表人：盛立，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡建英，女。原告吴晓军、刘凯銮与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，二原告申请追加凯里市恒丰物业服务有限责任公司（以下简称恒丰物业公司）作为被告，本院追加了恒丰物业公司作为被告参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告的委托诉讼代理人滚燕子，被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、张家艺，恒丰物业公司的委托诉讼代理人胡建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴晓军、刘凯銮向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告恒丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》附件十二第一条为无效条款；2.判决被告恒丰房地产公司向原告返还天然气开户费2400元、自来水开户费700元、电表开户费520元、闭路电视开户费1050元，合计4670元，并从2017年11月22日起按中国人民银行同期贷款利率支付至还清之日止的资金占用利息（其中2017年11月22日至2020年4月12日利息为537元），以上费用共计5207元。诉讼过程中，吴晓军、刘凯銮变更第二项诉讼请求为：判决恒丰物业公司与被告恒丰房地产公司共同对原告提出的原第二项诉讼请求承担责任。事实及理由：被告恒丰房地产公司建设有位于凯里市项目。2017年10月2日，原告与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告恒丰房地产公司购买该楼盘第27幢15-4号房，总价款867893元。同日，将该商品房办理了商品房预售合同登记备案。《商品房买卖合同》附件十二第一条约定“1、《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于购房款。2、物业相关费用和水、电在交房当日交纳。天然气、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人在使用时自行负责承担。”合同签订后，原告已按约支付完毕房价款。被告恒丰房地产公司将房屋交付给原告，原告于2017年11月22日向被告交纳天然气开户费2400元、自来水开户费700元、电表开户费520元、闭路电视开户费1050元，合计4670元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定，前述开户费用应包含在购房款内，由被告恒丰房地产公司负担，而被告恒丰房地产公司却在合同附件中设定了免除其义务的条款。《商品房买卖合同》及附件是被告恒丰房地产公司提供的格式合同，该附件十二第一条免除了被告恒丰房地产公司义务，依法律规定应认定为无效条款。综上所述，被告恒丰房地产公司收取原告的上述开户费应当向原告返还并支付利息。因原告缴纳的开户费用收据上注明的收款方为被告恒丰物业公司，为查明案件事实，原告申请追加该公司为本案被告参加诉讼。恒丰房地产公司辩称，恒丰房地产公司辩称，1、原告诉请确认的合同无效的条款不存在合同无效的法定依据。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，原告不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等相关规定否定原告与被告恒丰房地产公司之间约定的法律效力。2、本案案涉合同条款系就附属设施安装费以外所可能产生的、有关部门向住户收取的其他费用进行的约定，而非就安装费的承担进行的约定，应属有效约定。3、被告恒丰房地产公司向原告收取的天燃气开户费性质为“管道建设维护费”，且被告恒丰房地产公司仅为代收，原告要求被告恒丰房地产公司予以返还该项费用的请求不应获得支持。4、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》明确规定了有限电视初装费（工本费及有限电视安装工料费）由用户交纳，为方便业主，被告恒丰房地产公司根据该《通知》规定及补充协议约定一次性代收本应由原告支付的费用并无不妥。被告恒丰房地产公司代收取的有线电视开户费为1,050元，根据被告恒丰房地产公司向法院提供的广电网络代收协议中可以看出，广电网络公司实际收取的开户费为980元，包括两个部分，即广播电视设施系统安装工程费265元和高清节目费用715元，被告恒丰房地产公司向原告另行收取了70元服务费，而高清电视节目为原告收看高清节目的实际使用者，故高清节目费不应由被告恒丰房地产公司承担。5、在2018年7月1日《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》出台前，由于房开商未将小区燃气、有线电视开户费等安装工程的费用纳入公司成本核算，所以业主接房入住时需要开通燃气、有线电视，则由房开商代收代付后，燃气、广电经营单位才给业主办理燃气、有线电视开户手续。另外，如果房开企业没有签订《管道燃气安装协议》、《有线电视安装协议》并交纳相关费用，无法取得《商品房预售许可证》，因此，被告恒丰房地产公司代收该两项费用确实存在一定的客观因素。6、被告恒丰房地产公司向原告收取的供电开户费实则是作为用电客户的原告应向供电部门缴纳的“低压用户报装工料费”，该开户费也未包含在合同约定的房价中。7、原告诉请的返还天然气、广电、水电等开户费，该笔费用实际收取方是提供相关服务的专业经营单位，被告恒丰房地产公司只是代为收取和转缴，且该笔费用是在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布之后收取的，原告也应当知晓该条例的颁布，当时就可以拒绝缴纳该笔费用。故本案不存在原告要求被告恒丰房地产公司承担利息或资金占用费的说法。8、根据原告缴纳天然气、电视、电表开户费的时间，原告直到2020年4月才提起本案诉讼，诉讼时效已然届满，原告关于上述费用的返还之请求不应获得支持。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉请。恒丰物业公司辩称，其答辩意见与被告恒丰房地产公司答辩意见一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴晓军、刘凯銮系夫妻关系。2017年10月2日，以原告吴晓军、刘凯銮为买受人、被告恒丰房地产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，二原告购买了被告恒丰房地产公司开发的金泉国际新城第27幢15-4号房。其中《商品房买卖合同》第七条约定:“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，在《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第2款中又载明：天然气、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人在使用时自行负责承担。二原告依约支付购房款之后，于2017年11月22日向被告恒丰物业公司交纳有线电视开户费1,050元、开通供电费520元、开通供水费700元、燃气管道开通费2,400元，合计4,670元，被告恒丰物业公司向二原告出具了收款收据一张。庭审中，被告恒丰房地产公司和恒丰物业公司认可上述费用系恒丰房地产公司委托恒丰物业公司代收，二原告放弃要求被告恒丰物业公司承担责任，仅要求被告恒丰房地产公司承担返还责任。另查明，被告恒丰房地产公司以代收为名以合同附件形式向二原告收取的有线电视开户费1,050元，但从被告恒丰房地产公司与广电网络公司于2014年11月1日签订的《黔东南地区小区广电入网安装代收协议书》以及本院对广电网络公司制作的询问笔录来看，涉及的工程为金泉国际新城第二期14#-16#、27#-29#、32#、36#、37#，广电网络公司实际收取的费用为980元/户，其中包含两部分即广播电视设施系统安装工程费265元/户和高清节目费用715元/户。被告恒丰房地产公司在向二原告收取有线电视开户费的时候多收取了70元（1050元-980元）。上述事实，有二原告提供的身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、首付款收据、贷款支付转账凭证、收款收据复印件，被告恒丰房地产公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、《关于调整凯里市新能燃气有限公司管道建设维护费标准的通知》（凯价通【2013】19号）、管道建设维护费发票、《贵州省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费【2013】179号）、《黔东南地区小区广电入网安装代收协议书》、集团预缴费发票、贵州省物价局《关于规范供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔价费【2010】200号）、电工仪器表发票、2017年5月2日被告恒丰房地产公司与贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司签订的《金泉国际新城第二期33#-35#、38#-40#小区有线电视安装协议书》与《黔东南地区小区高清数字电视传输协议书》、2015年11月27日被告恒丰房地产公司与贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司签订的《黔东南地区小区有线电视安装协议书》与《黔东南地区小区高清数字电视传输协议书》复印件，被告恒丰房地产公司向本院申请调取的（2019）黔2601民初5979号系列案件中对广电网络公司制作的询问笔录一份及向广电网络公司调取的其与恒丰房地产公司于2014年11月1日签订的《黔东南地区小区广电入网安装代收协议书》等证据予以证明，且有庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，二原告与被告恒丰房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议是被告恒丰房地产公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，被告恒丰房地产公司通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给作为商品房买受人的二原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，结合贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。被告恒丰房地产公司以代收为名以合同附件形式向二原告收取的有线电视开户费1,050元，而广电网络公司实际收取的开户费为980元包括广播电视设施系统安装工程费265元和高清节目费用715元，被告恒丰房地产公司在向二原告收取有线电视开户费的时候多收取了70元，高清电视节目为二原告收看高清节目应承担之费用，故本院支持有线电视开户费335元（70元+265元），加之被告恒丰房地产公司收取的开通供电费520元，开通供水费700元，燃气管道开通费2,400元，合计3,955元，均属于免除被告自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利情形，故二原告诉请被告恒丰房地产公司返还上述开户费用，本院予以支持3,955元。庭审中，被告恒丰房地产认可上述费用系其委托被告恒丰物业公司代收取，且该笔费用本应由被告恒丰房地产负担，故上述费用应由实际收取人被告恒丰房地产予以退还二原告。因被告恒丰房地产公司收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给二原告造成一定的经济损失，二原告要求按照中国人民银行同期贷款利率支付利息从资金收取之日即2017年11月22日起计算至还清之日止，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币存款利率为标准进行计算。民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。被告恒丰房地产公司在补充协议中约定开户费由买受人承担属无效条款，故被告恒丰房地产公司抗辩二原告退还开户费主张已过诉讼时效，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告吴晓军、刘凯銮与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第2款约定无效；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司自本判决生效之日起十五日内退还原告吴晓军、刘凯銮开通供电费520元、开通供水费700元、有线电视开户费335元、燃气管道开通费2,400元，共计3,955元，并以3,955元为基数从2017年11月22日起按中国人民银行同期同类存款利率支付利息至实际退清款项之日止；三、驳回原告吴晓军、刘凯銮的其他诉讼请求。义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  赵白茹二〇二〇年五月十四日法官助理黄惠珍书记员李佳学