广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7240号上诉人（原审被告）：谈粤红，女，1973年10月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区********惠爱医院集体宿舍。被上诉人（原审原告）：中山市汇翠物业管理有限公司，住所地广东省中山市***************，统一社会信用代码914************513。法定代表人：汪净，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨锋，该公司员工。委托诉讼代理人：陈玉霞，该公司员工。上诉人谈粤红因与被上诉人中山市汇翠物业管理有限公司（以下简称汇翠物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初5561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。谈粤红上诉请求：撤销一审判决，判决汇翠物业公司2010年6月30日签订的《物业管理服务合同》无效并依法撤销。事实和理由：一、汇翠物业公司不具备管理涉案小区的法定资质和能力，不是签订物业服务合同的适格主体，其与汇翠山庄小区第五届业主委员会于2010年6月30日签订的《物业管理服务合同》无效。二、汇翠山庄小区第五届业主委员会主体资格不合法，其主要成员李柳广、钟义东是开发商中山市红塔物业发展有限责任公司的控股投资公司及其下属单位的职员，成员身份违法，且业主委员会所有成员的个人选票户数全部造假，故该业委会无权代表全体业主与汇翠物业公司签订物业服务合同，其与汇翠物业公司签订的物业服务合同损害了集体或第三人利益、以合法形式掩盖非法目的，是无效合同。三、2010年6月30日的物业服务合同中出现了早在2003年11月15日就已经注销废止的营业执照注册号，故该合同应为无效合同。四、汇翠物业公司自汇翠小区建区以来就长期非法盘踞在小区，通过无效的物业服务合同，违法经营、侵占业主动产，违法违规收取物业管理费及其他费用，侵占业主的利益，其行为没有法律效力，应当依法撤销。五、汇翠物业公司未尽责履行物业服务合同的约定，一审认定上诉人自2015年6月19日至2017年6月1日期间接受了物业公司的服务，上诉人不予确认。汇翠物业公司辩称，一、已生效的（2017）粤20民终310号民事判决已确认汇翠物业公司与汇翠山庄业主委员会于2010年6月30日签订的物业管理服务合同合法有效。且汇翠物业公司一审提交的证据足以证明已按合同约定对汇翠山庄小区提供了物业服务，谈粤红提供的所谓证据与本案无关，不能成为其拖欠物业服务费及其他费用的理由。二、物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主及整个小区的公共利益，谈粤红拖欠物业服务费的行为不仅有违诚信原则，还损害了全体业主的公共利益，一审判决谈粤红支付违约金符合法律规定。汇翠物业公司向一审法院起诉请求：1.谈粤红向汇翠物业公司支付2015年9月至2017年5月期间共21个月的物业管理费3046.68元及违约金（以每月物业管理费145.08元为基数，分别从欠费次月1日起按千分之三利率计算至清偿之日止）；2．谈粤红向汇翠物业公司支付2015年9月至2017年5月期间共21个月的安防维护费105元；3．谈粤红向汇翠物业公司支付2015年9月至2017年5月期间共21个月的公用电费168元；4．谈粤红向汇翠物业公司支付2015年8月至2017年5月期间共22个月的电费1271.96元。一审法院认定事实如下：1．中山市坦洲镇汇翠山庄物业管理有限公司于2017年11月30日变更登记为中山市汇翠物业管理有限公司。2010年6月30日，汇翠物业公司与汇翠山庄业主委员会签订物业服务合同，约定由汇翠物业公司对汇翠山庄小区提供物业管理服务，服务期限为5年，自2010年6月19日起至2015年6月19日止；物业服务收费和酬金提取采用包干制，即按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水、电费除桃源居、沁芳园、水晶园为每户8元外，其他包括亲泽园在内均为每户每月5元由汇翠物业公司向业主或物业使用人收，安防维护费按每户每月5元标准收取;汇翠物业公司按合同约定的内容及要求提供服务，并按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：水晶园按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；汇翠物业公司从2010年6月19日开始实施物业服务并计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月的10日、20日、30日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，物业服务合同还约定了其他内容。2．谈粤红系中山市****************的业主，于2010年10月8日收楼，房屋建筑面积为96.72平方米，每月应付物业管理费145.08元（1.5元/平方米×96.72平方米）。谈粤红确认其并未交纳2015年9月至2017年5月的物业管理费、安防维护费、公共电费及2015年8月至2017年5月的电费。3．2016年10月20日，汇翠物业公司作出退管公告，记载公司定于2017年3月1日退出汇翠山庄小区物业管理服务。2017年2月24日，中山市坦洲镇住房和城乡建设局及金斗社区*委会出具关于请求汇翠物业公司延迟退管的函，要求汇翠物业公司要以小区的稳定大局为重，在招聘新物业公司前继续服务汇翠山庄小区。2018年10月11日，汇翠物业公司出具情况说明一份，记载2017年5月29日由东莞市明茵物业管理有限公司临时接管汇翠山庄小区，2017年6月1日汇翠物业公司正式退出。4．经查，由于历史原因，汇翠山庄小区的住户尚未实现居民用电抄表到户，小区住户的电费缴纳方式为小区物业服务公司向小区住户代收电费后，统一支付给中山供电局。供电公司从2012年7月开始按照“合表用户”的电费标准调整为0.677元/度。汇翠物业公司提交其代缴电费的发票、银行回单等用于证明其代包括谈粤红在内的小区业主支付电费，并提交了其制作的电表抄表表，读数显示谈粤红2015年7月度数2976度，2017年5月度数4750度，汇翠物业公司称因线损其按照0.717元/度标准收取电费。谈粤红对电费抄表度数不确认。5．谈粤红提交小区内环境的照片、处罚详情截图、诉求截图用于证明汇翠物业公司未履行合同义务、小区内存在违章建筑、垃圾无人清理、消防设施未维护、消防通道被堵塞、监控设备损坏、无安保巡逻、电梯未安检等问题及汇翠物业公司无资质承接汇翠小区物业服务管理业务。汇翠物业公司对照片不确认。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。谈粤红认为汇翠山庄业主委员会与汇翠物业公司签订的《中山市物业服务合同》无效，但其举证未能证明合同存在无效的事由，对其抗辩意见一审法院不予采纳，现该合同已因履行期限届满而终止，合同终止后，汇翠物业公司在2015年6月19日至2017年6月1日期间仍然为汇翠山庄小区业主提供物业服务，谈粤红亦接受了物业公司的服务。一审法院认为，物业服务合同到期后，合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方没有明确提出异议并接受该服务行为的，应当视为合同关系的实际成立，应当按照原物业服务合同约定内容确认彼此的权利义务内容。在汇翠物业公司继续依照合同约定提供物业服务后，谈粤红应按照合同约定履行交纳物业管理费、公共电费、安防维护费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付物业管理费的违约责任。谈粤红称汇翠物业公司未尽职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但从谈粤红提交的证据来看并不足以认定其主张汇翠物业公司存在不履行物业服务合同之根本违约之情形，谈粤红以此拒付物业管理费、公共电费、安防维护费亦无合法依据，一审法院对其前述抗辩理由不予采纳。谈粤红自2015年9月起未交纳物业管理费、公共电费、安防维护费，汇翠物业公司要求其交纳自2015年9月至2017年5月的物业管理费及至实际清偿之日止的违约金、公共电费、安防维护费的主张，理据充足，一审法院予以支持。综上，谈粤红应支付2015年9月至2017年5月的物业管理费合计3046.68元（145.08元/月×21个月）、公共电费168元（8元/月×21个月）、安防维护费105元（5元/月×21个月）。关于违约金的问题，由于谈粤红欠付物业管理费给汇翠物业公司造成了相当于利息的损失，双方约定逾期交纳物业费按日千分之三计算违约金的标准超过了实际损失的计算标准，因此一审法院仅支持按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，以每月物业管理费145.08元为基数，自2015年9月至2017年5月于每月应付物业管理费的次月一日起分别计算违约金。对于汇翠物业公司要求谈粤红支付代缴电费的诉请，由于历史原因汇翠山庄小区并未实现由供电公司抄表到户，小区业主不能直接向供电公司缴纳电费，只能通过物业服务公司代收代付，在物业服务公司已实际代业主向供电公司支付电费的情况下，业主应向物业服务公司返还。本案中，汇翠物业公司提交了其垫付电费的增值税发票、中国建设银行扣划电费回单及其对谈粤红的电表抄表读数证明其已代小区业主代缴了电费及业主实际用电量，谈粤红虽然不予确认，但其承认在此期间确实未曾向供电公司缴纳过电费，在汇翠物业公司已为其垫付了电费的情况下，谈粤红应向汇翠物业公司支付其垫付的电费。依照《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等相关规定，物业服务企业向业主代收水、电、气等费用不得加收任何费用，因汇翠物业公司未举证证明其加收电费具有合同依据或已取得被收费业主或业主大会同意，其单方决定加收的费用缺乏依据，因此谈粤红应向汇翠物业公司支付其代缴电费1201元[（4750度-2976度）×0.677元/度]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、谈粤红于判决发生法律效力之日起七日内向汇翠物业公司支付中山市****************2015年9月至2017年5月的物业管理费3046.68元及违约金（以145.08元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率，分别自每月应交物业管理费的次月一日起计至实际清偿之日止）、安防维护费105元、公共电费168元；二、谈粤红于判决发生法律效力之日起七日内支付汇翠物业公司代其垫付案涉房屋的电费1201元;三、驳回汇翠物业公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元，减半收取计82元（汇翠物业公司已预交），由谈粤红负担（谈粤红于判决发生法律效力之日起七日内迳付汇翠物业公司）。二审期间，谈粤红向本院提交以下证据：1.行政处罚决定书，证明汇翠物业公司不具备法定的资质管理涉案小区。2.责令（限期）改正通知书，证明汇翠物业公司未按政府要求整改。3.微信群聊天记录截图，证明汇翠物业公司在与涉案小区其他业主的诉讼中提供的物业服务合同与涉案合同不同。4.业主投诉书，证明汇翠物业公司未按合同约定履行物业管理义务导致业主投诉。经质证，汇翠物业公司确认上述证据1和证据2的真实性，但不确认其关联性；对证据3和证据4的真实性、合法性、关联性均不确认。汇翠物业公司二审中提交本院（2017）粤20民终310号民事判决一份，证明生效判决已认定涉案物业管理服务合同有效。谈粤红对该判决的真实性确认，但认为与本案无关。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院另查明：根据本院已生效的（2017）粤20民终310号民事判决内容，涉案汇翠山庄小区另一户业主赖鹦、吕明冰在该案中诉求确认汇翠物业公司与汇翠山庄第五届业主委员会于2010年6月30日签订的《物业管理服务合同》无效，并申请撤销该合同。本院经审理后认定上述物业管理服务合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对赖鹦、吕明冰请求确认合同无效的诉求不予支持。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。谈粤红上诉主张汇翠物业公司与汇翠山庄第五届业主委员会于2010年6月30日签订的《物业管理服务合同》无效。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，谈粤红所主张的汇翠物业公司不具备相应管理资质、物业服务合同中出现已经注销的营业执照注册号等均不属于违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，其亦未能提供充分证据证明合同的签订双方存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等导致合同无效的其他情形，故谈粤红的上诉主张合同无效于法不符。而且，已发生法律效力的本院（2017）粤20民终310号民事判决已认定汇翠物业公司与汇翠山庄第五届业主委员会于2010年6月30日签订的《物业管理服务合同》有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；”的规定，在谈粤红未能提交足以推翻上述生效判决所认定事实的证据的情况下，其主张涉案《物业服务合同》无效亦缺乏依据，本院不予支持。另外，汇翠物业公司在2015年6月19日至2017年6月1日期间仍然为汇翠山庄小区业主提供物业服务，谈粤红作为小区业主，实际上已接受了该公司提供的物业服务，理应按时支付相应的物业管理费等费用，故一审认定谈粤红应向汇翠物业公司支付物业管理费及违约金、安防维护费、公共电费及涉案房屋的电费并无不当，本院予以维持。综上所述，谈粤红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元（谈粤红已预交），由上诉人谈粤红负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇二〇年五月八日书记员  郑 蕙