江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0103民初125号原告：胡国云，男，1979年1月7日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。原告：江艳明，男，1981年8月3日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。原告：卢志新，男，1989年11月9日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告：唐兴鹏，男，1988年7月28日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告：董玉梅，女，1979年11月21日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。上述五原告共同委托诉讼代理人：孙涛，江西云龙律师事务所律师，执业证号：13601201910135905。上述五原告共同委托诉讼代理人：熊俊杰，江西云龙律师事务所律师，实习证号：36011905110190。被告：高月明，男，1963年7月31日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。被告：南昌军野房地产营销策划有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区北京西路**南侧天御大厦**，统一社会信用代码：91360103351340082Q。法定代表人：郑军军，该公司总经理。委托诉讼代理人：高晓艳，该公司员工。委托诉讼代理人：杨文波，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201610250796。原告胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅与被告高月明、被告南昌军野房地产营销策划有限公司（以下简称军野公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡国云、江艳明、卢志新及五原告的委托诉讼代理人孙涛、熊俊杰，被告高月明，被告军野公司的委托诉讼代理人高晓艳、杨文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方在2017年10月13日签订的《协议书》；2、判令被告高月明退还原告购房款人民币122万元，并且向原告赔偿逾期交付房屋的租金损失（暂计至起诉之日）人民币20万元，被告军野公司对此承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月27日，原告胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏向军野公司支付用于购买绿地新都会商业楼39号楼1604号房、1605号房（以下简称案涉房产）的诚意金人民币壹万元，并签订《协议书》，约定二十天内签约，办理转户流程。在军野公司的安排下，五原告作为乙方，与作为出卖人（甲方）的被告签订《协议书》，约定原告向被告购买并由高晓艳（实际为“高欣”）代理销售的案涉房产，总价款为：1604号房1308510元、1605号房1308510元。协议签订后，原告陆续向被告转账支付人民币122万元购房款。按照协议约定，被告应当在2017年12月30日前完成合同的更名和签约备案，并在收到原告支付的首期房款人民币654255元后将房产交由原告使用。被告军野公司多次要求原告付清剩余款项，表示在付清余款的情况下才会向原告交付房屋，原告多次要求被告军野公司交付房屋。但截止起诉之日，被告违反合同约定，未完成合同的更名和签约备案，在这种情况下，被告军野公司却坚持要求原告付清全部款项并且拒绝交房，视双方合同为无物。原告认为，因被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，多次协商未果，特依据《民事诉讼法》和《合同法》的有关规定，依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告高月明辩称：同意被告军野公司的答辩意见。原告陈述支付了122万元的购房款，与事实不符，实际上其只收到了90万元。被告军野公司辩称：1、本案原告不享有依法解除权，不能单方面解除2017年10月13日原、被告之间的协议书；2、答辩人依照协议书约定履行协议，不存在逾期交房，根据协议书约定，原告需在协议书签订之日支付25%的首期购房款，答辩人及被告高月明才有把房屋交付给原告使用的义务。但协议书签订之日，原告并没有足额支付购房款。因此，答辩人及被告高月明没有交付房屋的义务；3、原告一直未按照协议书约定时间及时足额支付购房款，导致案涉房产更名备案的时间一再拖延，更名备案时间晚于协议书约定时间不是答辩人所致。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。五原告为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、协议书（2017年7月27日）。证明：原告于2017年7月27日向军野公司支付购买绿地新都会商业楼39号楼1604、1605号房诚意金1万元的事实。证据二、协议书（2017年10月13日）。证明：1、原告2017年10月13日向被告购买房屋签订协议书的事实；2、协议约定被告应在2017年12月30日前完成合同更名和签约备案；3、协议约定被告应在收到原告支付的首期购房款654255元后应向原告交付房屋；4、协议第5、6条约定协议生效后被告应当把房屋交付给原告使用。证据三、转账记录（银行流水、刷卡记录、微信转账记录）。证明：原告陆续向被告支付了购房款共计122万元。证据四、原告江艳明与被告军野公司员工高欣的聊天记录。证明：1、被告军野公司确认已收到原告支付的购房款共人民币122万元及每笔付款具体时间的事实；2、被告未按照合同的约定完成合同更名和备案的事实；3、被告军野公司多次要求原告付清全部购房款，而原告为了尽快取得房屋提前支付了一部分购房款；4、被告军野公司已将两套案涉房屋租赁给其他公司使用的事实。证据五、原告胡国云与被告军野公司员工高欣的聊天记录。证明：1、原告曾多次与被告军野公司协商交房事宜，但被告军野公司坚决要求原告付清余款才能交付房屋的事实；2、被告军野公司员工高欣承认合同没有完成备案；3、被告军野公司已将涉案房产租赁给其他公司使用的事实。证据六、被告高月明与承租人陈某签订的写字楼租赁合同（打印件）。证明：合同约定的房屋租金价格，原告用以证明向被告主张房屋租金损失的依据。被告军野公司为支持其答辩意见，提交了如下证据：证据一、高欣与原告胡国云、江艳明、卢志新的微信聊天记录。证明：1、被告委托的销售代理人高欣按照协议书约定的付款时间，多次催促原告支付购房款，原告以各种理由一再拖延，原告于2018年1月27日才足额支付了25%的首期购房款，远远超过全部房款的支付期限；2、由于原告拖延支付购房款导致合同更名备案的时间被推迟，在原告严重违约的情况下，被告还是于2018年1月26日通知原告签订正式的购房合同，但合同签订后，原告依然未支付完余款，至今也未支付完毕。证据二、原告与绿地的购房合同。证明：被告军野公司接受被告高月明的委托进行销售案涉房产，南昌绿地申新置业有限公司也依照被告的请求将案涉房产更名至原告名下，并于2018年1月26日签订了正式的购房合同，由于原告未按照协议书约定支付余款，故合同未进行备案。被告高月明未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉两套房产系南昌绿地申新置业有限公司开发，2014年竣工。庭审中，被告高月明陈述其承揽了开发商部分工程，南昌绿地申新置业有限公司将案涉房产抵给被告高月明，但未备案登记在被告高月明名下，并允许其转让。此后，被告高月明口头委托被告军野公司销售该两套案涉房产。2017年7月27日，原告胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏（买方）与被告军野公司（卖方）签订《协议书》，约定今收到四原告诚意金1万元，用于购买绿地新都会商业楼39号楼1604号房，建筑面积139.5平方米，约定二十天内签约，办理转户流程，约定期间内除开发商原因外，此房号不可推荐转卖他人，如因不可抗拒因素不能办理，诚意金全额退还买方。高欣（即高晓艳）代表被告军野公司在协议上签字。2017年10月13日，被告高月明作为出卖方（甲方）与五原告作为买受人（乙方）及销售代理人高晓艳（丙方）签订《协议书》，主要内容为：经三方协商，就乙方购买案涉两套房产的有关事宜达成如下协议：一、甲乙双方达成协议购买案涉房产，均不可违约，并声明该处房产不涉及任何经济纠纷及所有法律纠纷；二、购房总价款1604号房（139.5平方米）1308510元、1605号房（139.5平方米）1308510元。三、付款方式：协议签订时乙方支付25%首期房款即654255元，2017年10月30日前再付25%即654255元；余款1088510元于合同更名完成后，签约备案时支付，预计最晚时间两个月内，约在2017年12月30日前，提前签约提前支付；协议签订时，甲方收到乙方支付的首期房款25%后，甲方须将房子交由乙方使用，并结清之前的物业费和水电费等；更名流程完成后，甲方会委托丙方通知乙方前来签署购房合同，乙方需在丙方通知后3日内前来完成合同签署及余款支付，如未如期办理，乙方需支付甲方尾款的30%作为违约金。如甲方未在预期时间内完成更名合同，乙方付款时间顺延，房屋有权继续使用。四、完成合同的签约及备案后，由丙方协助乙方交由南昌绿地申新置业有限公司负责本房产不动产权证办理事宜。五、协议生效后，甲方将房屋交由乙方全权使用。六、协议在双方签字乙方付款后立即生效，购房尾款支付完毕并办理完备案后失效。案外人刘某（被告高月明公司员工）代理高月明在甲方处签字，五原告在乙方处签字，高晓艳在丙方处签字。协议签订后，原告方于2017年7月27日刷卡支付购房款2万元，8月4日分多笔支付20万元，10月27日支付20万元，11月7日支付15万元，2018年1月27日支付45万元，2月14日支付10万元，4月24日支付10万元，合计122万元。其中被告高月明收取90万元，被告军野公司收取32万元。对此，原、被告双方均无异议。被告军野公司销售经理高晓艳（高欣）在与原告江艳明等人的微信中多次催促原告方支付购房款，但原告未按照协议书约定的金额及时间付款。江艳明在微信中也回复高晓艳，要求高晓艳与房东商谈，就买一套，另一套愿意出点违约金。协议签订后，因原告未按约付款，被告未将案涉房产交付给原告。另查明，五原告系生意合作伙伴关系。开发商将案涉房产抵给被告高月明后，其自2014年年底开始将案涉房产出租给了案外人陈某。后因被告高月明准备出售，便提前收回，因未出售成功，又将案涉房产出租给他人。被告军野公司在接受被告高月明的委托销售时，约定按照每平方米9380元出售，但未商谈中介费的收取标准。原告要求被告军野公司退款未果，故诉至本院，提出如上诉请。庭审中，五原告表示不愿意再购买案涉房产，要求解除房屋买卖合同。再查明，2018年1月26日，五原告意欲与南昌绿地申新置业有限公司签订案涉房产的两份《商品房买卖合同》，因原告未按约支付购房款，南昌绿地申新置业有限公司未在该两份合同上签字盖章。案涉房产也未备案登记在原告名下。本院认为，本案争议的焦点问题有三。第一个焦点问题是本案房屋买卖合同签订后，在合同履行过程中是何方违约？从本案查明的事实可以判断，因五原告未能按照协议的约定支付相应的购房款，导致本案房屋买卖合同无法履行。因此，能够认定原告是房屋买卖合同履行中的违约方。第二个焦点问题是本案房屋买卖合同能否解除？在原告未按约支付购房款后，本案房屋买卖合同未能履行，案涉房产也未办理备案登记在原告名下。庭审中，原告亦明确表示其不再愿意购买案涉房产，故对于原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。本案第三个焦点问题是原告在本案中应承担多少违约责任，二被告应退还原告多少购房款？依照合同法的相关规定，当事人在订立合同后，本应按约全面履行自己的义务。考虑到原告在被告军野公司的一再催促下拖延支付购房款，其作为违约方应向被告承担违约责任。被告虽未能提交证据予以证明原告违约给其造成的实际损失，但考虑到原、被告双方在签订协议后至今已超两年之久，对今后案涉房产的出售可能会造成不便。在协议中，双方也明确约定如原告违约，需向被告支付合同尾款的30%作为违约金。此外，在履行合同的过程中，也一直是原告与被告军野公司在磋商对接，被告军野公司作为居间人，其也有权收取一定的费用。为定纷止争，妥善化解本案矛盾纠纷，基于本案查明的案件事实，本院酌定原告应向被告高月明支付违约金10万元，故被告高月明还应退还原告购房款80万元；原告向被告军野公司支付居间费用和支付违约金共计10万元，故被告军野公司还应退还原告购房款22万元。原告的其他诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅与被告高月明、被告南昌军野房地产营销策划有限公司于2017年10月13日签订的《协议书》；二、被告高月明于本判决生效之日起十日内退还原告胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅购房款80万元；三、被告南昌军野房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅购房款22万元；四、驳回原告胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费29336元，由原告胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张世民人民陪审员  梅琳英人民陪审员  王小会二〇二〇年五月十八日书 记 员  邹 洁