福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0213民初25号 原告（反诉被告）：厦门杰质建材有限公司，住福建省厦门市同安区同福二路409号之4四楼之三。 法定代表人：王加丰，总经理。 委托诉讼代理人：杨志谦，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪静，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市宏伟石材公司，住福建省厦门市翔安区马巷镇市头村。 法定代表人：洪尧盾，总经理。 委托诉讼代理人：洪顺添，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋跃辉，福建兴世通律师事务所实习律师。 原告厦门杰质建材有限公司（以下简称杰质公司）与被告厦门市宏伟石材公司（以下简称宏伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日收到杰质公司的民事起诉状，进入诉前程序，2019年3月1日立案后，于2019年4月10日作出（2019）闽0213民初741号民事判决。杰质公司不服判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）闽02民终3554号民事裁定，撤销上述判决，发回本院重新审理。本院于2020年1月3日立案后，宏伟公司于2020年4月10日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杰质公司的法定代表人王加丰、委托诉讼代理人杨志谦、洪静、被告宏伟公司的委托诉讼代理人洪顺添、蒋跃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杰质公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令被告返还原告租金28万元；3.判令被告返还原告履约保证金28万元。审理中，杰质公司增加一项诉讼请求：判令被告按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告利息（利息从2018年10月26日起计至款项还清日止）。事实和理由：2018年10月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：“一、甲方（被告）拥有位于厦门市翔安区马巷镇市头工业区厂房一处，厂区土地总面积为6.5亩，四至为：东至小路，西至水泥路一半，南至朱坑路，北至原洪根深承租地围墙（具体以厂房红线图为准）。厂区内现有办公楼、宿舍楼约600平方米，钢结构搭盖约3700平方米（具体以实物为准）。二、租赁期限为十二年，自2018年11月1日起至2030年10月31日止，其中2018年10月31日之前为甲方给予乙方的免租装修期。三、年租金以56万元为基数，每三年递增人民币4万元；租金每半年支付半年度租金，均提前半个月预付下一个半年度租金；四、履约保证金，乙方应于2018年10月25日通过银行账户向甲方指定的银行账户支付履约保证金人民币28万元，双方还对其他事项进行约定。”合同签订后，原告已经向被告支付了28万元租金（含订金10万元）及28万元履约保证金，但被告厂房既没有办理产权证，也没有取得建设工程规划许可证，原、被告签订的《厂房租赁合同》应定认定无效。 宏伟公司辩称，被告于2018年10月18日当天就将厂房交付原告占有使用。原告于2019年11月7日在厦门市中级人民法院的主持下将租赁厂房交还被告。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，原告应向被告支付自2018年10月18日起至2019年11月7日期间的房屋占有使用费，扣除原告已向被告支付的56万元，原告应再向宏伟公司支付房屋占有使用费30107元。综上，原告所提出的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。 宏伟公司向本院提出反诉请求：杰质公司再向宏伟公司支付房屋占有使用费30107元。事实和理由：2018年10月18日，宏伟公司与杰质公司签订《厂房租赁合同》一份，就杰质公司向宏伟公司租赁位于厦门市翔安区马巷镇市头工业区厂房等相关事宜达成协议，双方约定租金以56万元为基数，每三年递增4万元。《厂房租赁合同》签订当日即2018年10月18日，宏伟公司将租赁厂房依约交付给杰质公司。杰质公司于2019年初向法院提起诉讼，要求判令《厂房租赁合同》无效、返还租金28万元及履约保证金28万元等，经审理，法院认定宏伟公司与杰质公司签订的《厂房租赁合同》无效。后杰质公司于2019年11月7日下午在厦门市中级人民法院的主持下将租赁厂房移交还给宏伟公司，合计占有使用租赁厂房一年零二十天。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，杰质公司应向宏伟公司支付自2018年10月18日起至2019年11月7日期间的房屋占有使用费590107元，扣除杰质公司向宏伟公司支付的履约保证金28万元及租金28万元，杰质公司应再向宏伟公司支付房屋占有使用费30107元。 杰质公司辩称，1、根据同证【1993】地245号批复及福建省建设用地许可证，马巷镇经联社是案涉土地的使用权人，及案涉厂房的建设单位，被告无权出租厂房并提起反诉。2019年11月7日中院签订的交接笔录，不是对案涉厂房的交接。双方在2018年10月18日签订厂房租赁合同后，前承租人还未退厂房，告知原告腾退后办理交房，租期可以顺延，可以让原告先搬进去，所以原告就在2018年11月1日将六个水泥罐搬进来，2019年1月11日被告又将6个水泥罐搬出来，双方并没有办理交接，中院对厂房的交接笔录并非案涉厂房的交接，而是对原告2019年1月腾退厂房并终止合同的事后书面确认；被告的反诉有失公平，无法律依据。3、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》34条规定，被告应返还保证金28万元及租金28万元，还应支付给原告利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，即杰质公司举证的《厂房租赁合同》、收条、银行卡客户交易明细清单、企业基本信息、《同安县人民政府关于马巷经联社建设宏伟石材公司使用土地的批复》、同安县土地管理局出具的用地核定红线图、福建省建设用地许可证，宏伟公司举证的建设用地申请表、《同安县人民政府关于马巷经联社建设宏伟石材公司使用土地的批复》、福建省建设用地许可证，本院予以确认并在卷佐证。杰质公司未能证明其举证的微信聊天记录为何人发送，对此宏伟公司不予认可，本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月18日，以宏伟公司为甲方，以杰质公司为乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》，合同载明：甲方拥有位于厦门市翔安区马巷镇市头工业区厂房一处，厂区土地总面积为6.5亩，四至为：东至小路，西至水泥路一半，南至朱坑路，北至原洪根深承租地围墙（具体以厂房红线图为准）。厂区内现有办公楼、宿舍楼约600平方米，钢结构搭盖约3700平方米（具体以实物为准），经乙方实地验收，租赁厂房符合约定条件；甲方应于2018年10月（注：此处为空白）日前将租赁厂房交付乙方，逾期应根据第一年度租金标准补偿乙方租金损失，超过一个月未交付，乙方有权解除合同。租赁期限为十二年，自2018年11月1日起至2030年10月31日止，其中2018年10月31日之前为甲方给予乙方的免租装修期。年租金以56万元为基数，每三年递增4万元；租金每半年支付半年度租金，均提前半个月预付下一个半年度租金；乙方应于2018年10月25日通过银行账户向甲方指定的银行账户支付履约保证金28万元。合同签订后，杰质公司于2018年10月26日之前向宏伟公司支付了28万元租金及28万元履约保证金。 1993年6月14日，同安县人民政府出具一份《关于马巷镇经联社建设宏伟石材公司使用土地的批复》，同意马巷镇经联社建设厦门同安宏伟石材公司，使用市头村旱地4968平方米。1994年9月19日，同安县土地管理局颁发《福建省建设用地许可证》，建设用地单位为马巷镇经联社，建设项目为厦门同安宏伟石材公司。 证人陈某到庭陈述证言称，2018年9月份，其与王加丰、陈金殿、洪尧盾、洪聪明、洪永浪等人去看本案所涉的房子，王加丰说可以，就打了定金；一个多月后，在洪尧盾家里签订合同；合同签后一两个月，王加丰说办不了环评，所以不租房子了，就和陈某去找洪尧盾商量，洪尧盾说签了合同，可以转租，不能退。 在厦门市中级人民法院（2019）闽02民终3554号上诉人杰质公司与被上诉人宏伟公司房屋租赁合同纠纷一案中，杰质公司的法定代表人王加丰与宏伟公司的法定代表人洪尧盾于2019年11月7日到厦门市中级人民法院接受询问，双方同意当日办理交接手续，王加丰陈述其一月份就搬走了，厂房里现在没有物品，宏伟公司可以进厂房。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，现有证据亦未能证明该房屋按照建设工程规划许可证的规定建设，故杰质公司与宏伟公司签订的《厂房租赁合同》应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故宏伟公司应向杰质公司返还已收取的履约保证金280000元及租金280000元。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案争议的焦点为：本案所涉房屋占有使用费应如何计算？ 首先，关于宏伟公司向杰质公司交付案涉厂房的时间。根据杰质公司关于其于2018年11月1日将六个水泥罐搬进案涉厂房，于2019年1月11日又将6个水泥罐搬出的陈述，以及杰质公司的法定代表人与宏伟公司的法定代表人在（2019）闽02民终3554号案中，于2019年11月7日同意办理交接手续，应认定宏伟公司已向杰质公司交付案涉厂房，杰质公司也已使用案涉厂房。《厂房租赁合同》载明，经杰质公司实地验收，租赁厂房符合约定条件；该合同中关于宏伟公司应将租赁厂房交付杰质公司的具体日期未填写，仅写明2018年10月，故应推定双方于2018年10月18日签订《厂房租赁合同》后，宏伟公司即已向杰质公司交付厂房。 其次，关于杰质公司使用案涉厂房至何时的问题。本院认为，杰质公司称其于2018年11月得知案涉厂房不能办理环评后，于2019年1月份向宏伟公司要求腾退厂房符合常理。结合证人陈某的陈述，以及杰质公司于2019年1月14日向本院提交本案民事起诉状，可据此认定杰质公司关于其使用案涉厂房至2019年1月份的主张可以成立。故杰质公司应向宏伟公司支付的厂房占有使用费应参照合同约定的年租金56万元标准，自合同签订之日即2018年10月18日起计至2019年1月14日，计135013.7元（560000元／365天×88天）。 杰质公司诉请宏伟公司支付2018年10月26日起计至款项还清日的利息，本院认为，双方对于案涉合同无效均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，杰质公司要求宏伟公司支付利息的请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、确认厦门杰质建材有限公司与厦门市宏伟石材公司于2018年10月18日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、厦门市宏伟石材公司应于本判决生效之日起十日内向厦门杰质建材有限公司返还履约保证金280000元以及租金280000元； 三、厦门杰质建材有限公司应于本判决生效之日起十日内厦门市宏伟石材公司支付厂房占有使用费135013.7元； 四、驳回厦门杰质建材有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回厦门市宏伟石材公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费9400元，由厦门杰质建材有限公司负担2266元，由厦门市宏伟石材公司负担7134元；反诉受理费553元，由厦门市宏伟石材公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  胡敬霖 审 判 员  王 瑛 人民陪审员  张彩云 二〇二〇年五月十八日 代书 记员  林海涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。