河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初5066号原告：恒大地产集团洛阳有限公司。法定代表人：贾飞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘梦浩，该公司员工，特别授权。被告：孟洪朝，男，1980年2月28日生，汉族。第三人：任超辉，男，1978年5月9日生，汉族。原告恒大地产集团洛阳有限公司诉被告孟洪朝、第三人任超辉执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒大地产集团洛阳有限公司委托诉讼代理人刘梦浩到庭参加诉讼，被告孟洪朝、第三人任超辉经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大地产集团洛阳有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认合同编号为YS0232178项下的洛阳恒大绿洲第51幢2单元2-1201号房产所有权为原告所有，撤销(2019)豫0311执异119号执行裁定，并停止对该房产的执行（房产价值1078218元）；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：贵院在处理被告孟洪朝与第三人任超辉借款合同纠纷一案时，以“预查封”形式查封了第三人购买的由原告开发的洛阳恒大绿洲第51幢2单元2-1201号房产，后作出(2017)豫0311执恢87号民事裁定书对上述房屋进行拍卖。原告认为洛龙区人民法院无权采取拍卖、折价、变卖等执行措施，故向贵院提出了案外人执行异议申请。洛龙区人民法院作出(2019)豫0311执异119号执行裁定，驳回了原告的执行异议。原告认为贵院该执行措施严重损害原告的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉。一、案涉房产属预售房，任超辉尚未取得房屋所有权，贵院在诉讼及执行中对前述房产采取的保全措施亦属“预查封”，而非正式查封，预查封的房产人民法院依法不应进行处分。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的转让自登记时发生效力。本案所涉房产尚未办理房屋所有权转移登记，任超辉并非涉案房产的所有权人。原告作为房产建造人，依据《物权法》第三十条之规定，因建造这一事实行为取得所有权，是涉案房产当前的所有权人，并且，根据房管部门的权属登记信息，该房屋亦登记在原告名下。对此类买受人尚未取得所有权的房产，人民法院采取保全措施的法律依据是2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，其规定对被执行人购买的已办理了房屋所有权初始登记或预售合同备案或商品房预告登记的房产，可以进行“预查封”。但应注意到，“预查封”并不等同于正式“查封”。该司法解释第十六条规定，土地、房屋所有权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封才自动转为正式查封。预查封的房产不得进行处分，2004年该司法解释出台的同时，作为该司法解释的主要起草者，时任最高人民法院执行工作办公室副主任葛行军、法官范向阳在中国法院网刊发《最高人民法院解读房地产执行若干问题司法解释——法发[2004]5号文件解读》一文，该文第二部分第(三)项“关于预查封”一节，明确指出预查封和查封有区别，其中第一个区别就是人民法院不能对预查封的房地产进行处理。因此从设立预查封制度的司法解释看，即不允许法院对预查封的预售房产进行处分，而仅能限制该不动产物权的变动。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(以下简称“民诉解释”)第四百八十六条规定，对非经“查封”的被执行房产不得进行处分。而对哪些财产能采取正式查封措施，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条亦有规定，就不动产而言，仅能对已登记在被执行人名下的不动产采取正式查封。故，从现行司法解释的明文规定看，人民法院亦只能对己采取了正式查封措施的房产进行处分，对尚处于预查封状态的房产，不得处分。案涉房产当前尚未将所有权登记到任超辉名下，房产尚处于预查封状态，贵院不应予以拍卖、处分。贵院在(2019)豫0311执异119号执行裁定书中认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。第二十六条第二款规定：金钱债权执行中案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院不予支持。这一论断混淆了查封与预查封的概念，属于事实认定错误，适用法律错误。贵院在裁定书中认为即使涉案房屋登记在原告方名下，原告方亦不能主张房屋所有权的论断严重违反了物权法定原则。二、原告与第三人任超辉商品房预售合同已由法院判决解除，房屋已确定不会登记到第三人任超辉名下，贵院对涉案房屋的处分已丧失事实及法律依据。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条，“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记”，因此，预查封是否转为查封，尚有待房屋权属正式登记在被执行人名下。《物权法》第二十条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。根据物权法及司法解释可知，签署《商品房预售合同》的行为，买受人只是取得请求取得房屋所有权的债权，该合同行为属于债权行为，而非物权行为，《商品房预售合同》被依法解除后，其债权消灭，预告登记也将不会再转为正式登记，预查封自然也就不会转为正式查封。第三人在签署完毕商品房预售合同后，因其对按揭银行严重逾期，致使原告向银行承担了连带担保责任，为保护原告合法权益，原告己按照约定解除双方商品房预售合同，洛阳市瀍河区人民法院已下达(2018)豫0304民初503号判决书，解除双方编号为YS0232178的商品房预售合同。该判决书已生效，符合物权法司法解释一关于“债权消灭”的规定，因此，任超辉预告登记将不会转为正式登记，法院预查封也不会转为正式査封，法院再对该房屋采取执行措施，已丧失事实及法律依据。综上，贵院对涉案房屋的执行，已丧失事实基础，缺少法律依据，将会严重损害原告合法权益，恳请贵院查明事实，依法终止对该房产的执行。孟洪朝、任超辉均未到庭，也未提交答辩状。恒大地产集团洛阳有限公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，孟洪朝、任超辉未到庭，未对原告提交的证据发表质证意见。结合恒大地产集团洛阳有限公司提交的证据及其陈述，本院认定事实如下：2013年12月23日，恒大地产集团洛阳有限公司与任超辉签订一份编号为YS0232178的《商品房预售合同》，由任超辉以银行按揭贷款的方式，购买恒大地产集团洛阳有限公司开发的位于瀍河区城市东××（××东路南侧）恒大绿洲号第51幢2单元2-1201号房产一套。该合同在洛阳市房地产市场管理处进行了登记备案。原告孟洪朝诉被告任超辉借款合同纠纷一案，本院作出（2015）洛龙民初字第3137号民事调解书。该民事调解书生效后，因任超辉未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，孟洪朝作为申请执行人向本院申请强制执行。本院于2016年5月30日依法将瀍河区中州东路东段69号51幢2-1201号房产予以查封。本院于2017年11月11日裁定终结本次执行程序，后又于2018年8月6日恢复对本案的执行，执行案号为(2018)豫0311执恢87号。恒大地产集团洛阳有限公司作为案外人对该执行一案提出书面异议，本院于2019年7月25日作出（2019）豫0311执异19号裁定书，裁定驳回异议人恒大地产集团洛阳有限公司的异议请求。恒大地产集团洛阳有限公司不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。涉案的瀍河区中州东路东段69号51幢2-1201号房产已于2019年12月23日依生效法律文书登记变更在案外人任鹏斐名下。另查明：原告恒大地产公司诉被告任超辉商品房预售合同纠纷一案，洛阳市瀍河回族区人民法院于2018年4月25日作出（2018）豫0304民初503号民事判决书，判决内容为：一、解除2013年12月23日原告恒大地产公司与被告任超辉签订的合同编号YS0232178《商品房买卖合同》；被告任超辉配合原告恒大地产公司办理合同备案撤销手续及预告登记撤销手续；二、本案受理费减半收取后50元，由被告任超辉承担。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，洛阳市瀍河回族区人民法院于2018年4月25日作出（2018）豫0304民初503号民事判决书，该判决书系在涉案房产被本院查封之后作出的，以该生效民事判决书对抗涉案金钱执行的，依法应不予支持。恒大地产集团洛阳有限公司作为出卖人将涉案房屋出卖给被执行人任超辉，虽未办理相应产权转移登记手续，但已在洛阳市房地产市场管理处进行了备案登记。恒大地产公司对涉案房屋实际上已不再享有占有、使用、收益、处分等所有权权能，且其在合同约定的条件成就时，负有为购房人任超辉办理房屋产权转移登记手续的义务，即便涉案房屋基于开发建设的需要仍登记在恒大地产集团洛阳有限公司名下，其亦不能据此主张房屋所有权。恒大地产公司虽对任超辉享有追偿权及对涉案商品房预售合同的单方解除权，但其前述权利从属性上讲仍属于合同债权。当人民法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，该查封具有排他性的法律效力。因此，在人民法院对被执行人就涉案房屋所享有相应财产权益依法查封后，恒大地产集团洛阳有限公司虽经法定程序与任超辉解除了商品房预售合同，但并不意味着恒大地产集团洛阳有限公司在双方合同解除后即对涉案房屋享有排他性的物权权益，恒大地产集团洛阳有限公司作为合同相对方，所享有的仍系基于其与任超辉商品房预售合同解除后所产生的相应债权权益，该种债权请求权与申请执行人基于生效法律文书对被执行人所享有的债权相比较，并不具备优先性。加之涉案房产现已经依生效法律文书登记变更在案外人任鹏斐名下，故恒大地产公司的异议请求没有事实及法律依据，依法应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第一百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告恒大地产集团洛阳有限公司的诉讼请求。案件受理费14504元，由原告恒大地产集团洛阳有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  毛继光人民陪审员  马 展人民陪审员  刘玉敬二〇二〇年五月十一日书 记 员  牛玉凤