广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂13民终785号 上诉人（原审被告）：广西嘉美房地产开发有限责任公司，住所地：来宾市兴宾区东二路**嘉美商业中心**。统一社会信用代码：91451300768920904J。 法定代表人：李星怡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭专，广西桂来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江欣容（曾用名江筱榕），女，1979年12月14日生，汉族，住来宾市兴宾区。 上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司因与被上诉人江欣容商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人谭专、被上诉人江欣容的委托诉讼代理人江欣容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项，并依法改判上诉人支付被上诉人500至600元的逾期办证违约金；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定上诉人已收取被上诉人的代办房屋产权登记证费用，而认定双方选择合同第十七条规定的“买受人委托出卖人办理”的事实错误。2.涉案房屋无法办理房产证系市政府及国土部门不作为原因所致，属于不可抗力，上诉人在履行合同过程中没有过错。上诉人依法经过竞拍、足额缴纳4524万元的土地出让金，取得了案涉房屋的土地使用权，并按红线图、规划图等进行施工。2016年上诉人向国土部门咨询办证时，口头被告知土地多0.19亩，要额外缴纳200余万元的土地出让金，上诉人多次向多个相关部门行文，要求书面答复并解决，直至2019年11月国土部门才书面回复“待研究决定后再回复上诉人”，政府3年多以来至今也未向上诉人提供多出0.19亩测量的依据。全额缴纳土地出让金是办理房产证的必备条件之一，因政府原因而导致延期办证，过错不能归责于上诉人。3.一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金明显过高。综上所述，一审认定事实错误，判决违约金过高，请求二审法院依法改判。 被上诉人江欣容辩称，上诉人超出土地规划使用面积，不补缴土地出让金，才导致无法办证。因此，逾期办证责任不在政府部门，而是上诉人自己造成的，上诉人应当依法支付逾期办证违约金。本案，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人江欣容向一审法院起诉请求：1.判令原、被告签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告于本判决生效后30日内向原告交付房屋所有权登记证；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金56500元(违约金每日50元，从2016年6月1日起暂计至2019年7月6日，实际计算至被告向原告交付房屋所有权登记证时止)；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2015年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭方式购买被告位于广西来宾市兴宾区（建筑面积：80.86平方米，房屋总价款：214454元）。其中，双方在该合同第十三条约定:出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记证或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；在该合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”第3项中约定:双方愿意选择以下第2种方式办理房屋所有权登记证:1.买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。2.买受人自行办理，买受人自行办理房屋所有权登记证的，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；第4项约定:买受人不退房的，出卖人按每迟延一日50元计算，向买受人支付违约金。 合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购买房屋的首付款73580元及缴纳了契税、住宅专项维修资金。被告也向原告出具《销售不动产统一发票》。2016年3月31日，被告因代原告办理房产证，收取原告的代办房产证费用500元，并约定多还少补。 另查明，原、被告对案涉房屋的交房时间均未提供证据予以证明。被告收取原告的代办房屋产权登记证费用后，至今未代原告向房屋产权登记机关提交相关办证资料。被告自述未能为原告办理房屋产权登记证，主要是因为其与市政府因缴纳土地出让金问题有纠纷，政府要求按实际测量面积及按实际成交价每亩1450万元计算补交与之前测量面积相差0.19亩的土地出让金差价共计275.5万元，被告认为补交土地出让金差价应按起拍价每亩200万元即相差0.19亩应缴纳土地出让金为38万，因资金困难无法按政府要求补交275.5万元土地出让金差价，被告已多次打报告给市政府，请求市政府协调相关部门先出具土地权籍证明，以方便该项目楼盘业主办理银行按揭贷款、房屋产权登记证，但市政府至今未予答复。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》,系双方意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，应当受法律保护。在双方在履行合同过程中，被告向原告收取购房首付款几乎同时向原告收取代办房屋产权登记证费用500元。因此，根据合同第十七条规定，可以认定原、被告选择办理房屋产权登记证为“买受人委托出卖人办理”。被告收取原告的代办房屋产权证费用后，应当及时向房屋产权登记机关为原告申请办理房屋产权登记证。但被告一直未能办理，其行为违反了双方选择“买受人委托出卖人办理”的约定，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告不是政府房产管理部门，不具备办理房屋产权登记证的权利。原告向被告购买的案涉房屋能否办理房屋产权登记证及该房的屋产权登记证何时能办妥并交付产权人，由房产管理部门说了算，被告对此没有话语权。在办理房屋产权登记证过程中，被告的义务是向房产管理部门提交符合办证需要的相关材料，由房产管理部门对相关材料进行审核并颁发房屋产权登记证书，而不是由其直接发证给原告。因此，原告诉请被告在本案判决生效后30日内向其交付房屋产权登记证，理据不足，不予支持。原告主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告同意继续履行合同，予以支持。今后，被告应当克服困难，及时到相关部门为原告提交办理房屋产权登记证所需的相关材料，以便房产管理部门尽快为原告颁发房屋产权登记证。 本案中，不是因为法律、法规、规章的改变或者政府部门的原因导致原告不能办理房产证，而是因被告未按政府部门要求及时补交土地出让金差价，导致包括原告在内一大批房屋买受人不能在合同约定期限内办理并取得房屋产权登记证书。对此，被告构成了违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告作为房屋出卖人依法应当承担相应的违约责任。原告诉请被告支付逾期办证违约金，其请求合法有据，予以支持。但原告按合同约定每日50元向被告主张逾期办证违约金60950元，其请求的违约金数额过高。根据双方在《商品房买卖合同》第十七条约定，买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。由于原、被告均未提交案涉房屋交付使用的具体时间，故违约金的起算时间应当从被告向原告收取代办房产证费用后即自2016年2月29日起90日后开始起算。因原告就逾期办证导致的经济损失数额无法举证予以证明，现其按每日50元向被告主张逾期办证违约金，请求数额确实过高。被告提出违约金数额过高的抗辩，理由充分，予以采纳。 由于原、被告约定逾期办证违约金过高，且原告因逾期办证造成的损失数额难以确定，综合考虑双方合同的履行情况、买受人所遭受的实际损失、出卖人的过错程度等因素，酌定逾期办证违约金由被告自其向原告收取代办房产证费用之日起(即2016年2月29日)扣除90天，即自2016年5月29日起开始计至2019年12月11日作出判决前止共计1291天，按每日20元，合计25820元(1291天×20元/天)，向原告一次性支付，较为合理。 被告抗辩主张按合同约定应扣减720天违约天数，余下的违约天数是因政府不作为导致无法办证，其无需担责，不同意向原告支付违约金；且现在房价普遍高涨，不办证并没有造成原告损失。该抗辩主张无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决：一、继续履行原告江欣容与被告广西嘉美房地产开发有限责任公司于2015年1月24日签订的《商品房买卖合同》；二、被告广西嘉美房地产开发有限责任公司应于本判决生效后七日内向原告江欣容一次性支付逾期办证违约金25820元；三、驳回原告江欣容的其他诉讼请求。 二审中，被上诉人没有提交新证据，上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司提交的证据有： 1.《来宾市自然资源局关于解决土地差价维护安定团结局面的意见》，拟证明上诉人2017年提交请求解决土地误差的17号文，政府两年后才书面回复。 2.2020年4月13日《接受调查通知书》、[2020]1号行政处罚决定书、行政处罚听证告知书及缴纳罚款银行流水，拟证明上诉人土地面积误差85.54平方米在合理和允许的范围内，非上诉人的原因造成，且已接受行政处罚，缴纳罚款，是政府长达5年不依法作为，属于不可抗力，上诉人未构成违约，不承担违约责任。 经质证，被上诉人认为，对证据的真实性、合法性无异议，对证据的关联性有异议，认为上述证据不能达到上诉人证明目的，上诉人超出土地规划使用面积85.54平方米，不补缴土地出让金，才导致无法办证，责任在于上诉一方。 本院认为，上述证据当事人认可真实、合法，予以确认。但，这些证据不能证明属政府行为导致不能办证，并非属不可抗力。在庭审中，上诉人亦认可超出土地规划使用面积85.54平方米，不补缴土地出让金的事实。上诉人明知违法占用土地行为需补交土地出让金，由于一直不补交土地出让金，才导致在政府部门无法办证，责任在于上诉一方，与被上诉人无关联。 经审理，一审认定案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人主要争议焦点：1、逾期办证原因是什么？导致逾期办证是否是上诉人的责任？2.被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金是否有事实和法律依据？应否支持？ 针对争议焦点作分析如下： 上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人的意思表示真实,不违反法律、行政法规的禁止性规定,应为合法有效，双方应当依约履行合同的义务。在履行合同中，被上诉人支付相应的购房款，并且支付代办房产证费用，上诉人亦已履行交房义务。但上诉人收取办证费用后，至今未能办理房屋产权证，从而引发双方纠纷。 本案，上诉人对超出土地规划使用面积85.54平方米、不补缴土地出让金的事实予以认可，这充分说明了上诉人是明知违法占用土地行为需补交土地出让金，但，其一直不能足额补交土地出让金，才导致在政府部门无法办证。造成不能办证的责任应在上诉一方，这与购房者无关联；也并非政府行为导致不能办证，不属不可抗力。因此，上诉人依约应承担违约责任。 上诉人已经收取了被上诉人的代办房产证费用，因此，视为双方选择办理房屋产权登记证为合同第十七条规定的“买受人委托出卖人办理”条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”的规定，本案上诉人逾期办理房产证，被上诉人请求上诉人支付逾期办证违约金，符合法律规定，一审判决并无不当，应予维持。 综上所述，上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费430元，由上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄启锋 审 判 员 马翠柳 审 判 员 覃奇明 审 判 员 韦海燕 审 判 员 蓝东桃 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 黄 剑 书 记 员 覃 辉