广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初890号原告：中国农业银行股份有限公司阳西县支行，住所地：阳西县×××××××××。负责人：赵汝升，该行行长。委托诉讼代理人：姚富尹，该行员工。委托诉讼代理人：邵亨留，该行员工。被告：邱文意，男，汉族，1993年8月4日出生，住广东省阳西县×××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××516。被告：阳江市粤丰投资有限公司，住所地：阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园（服务区办公楼）401室。法定代表人：梁文秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：敖富绅，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行（以下简称农行阳西支行）与被告邱文意、阳江市粤丰投资有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行阳西支行的委托诉讼代理人姚富尹、被告阳江市粤丰投资有限公司的委托诉讼代理人敖富绅到庭参加诉讼，被告邱文意经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行阳西支行向本院提出诉讼请求：1、解除农行阳西支行与被告邱文意、阳江市粤丰投资有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××454）；2、判令被告邱文意立即偿还借款本金人民币156119.47元、利息1398.37元（利息计至20××年×月22日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；3、被告阳江市粤丰投资有限公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4、判令原告在处置抵押物价款中享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费及相关费用由被告负担。事实与理由：被告邱文意因购买房屋，于2015年7月23日向我行借款人民币199000元正，期限15年（期限为2015年7月23日至2030年7月22日），年利率5.94%，按月等额本息还款法，并用邱文意所拥有座落在阳西县×××××××××××××××××房产为借款作抵押担保,并在房地产管理部门办理抵押预登记手续（粤房地预登阳西字第0400025719号），被告阳江市粤丰投资有限公司为该笔贷款作阶段性保证担保。各方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》(合同编号：440×××××××××××454)，合同签订后，原告依约借款199000元正给被告邱文意，借款后被告邱文意累计清偿了53期贷款本息，但从2019年4月23日起出现不按合同约定时间还款，累计超期还款5次，至2020年3月17日止连续2期没有清偿贷款本息，尚欠贷款本金人民币156119.47元及利息1398.37元（利息计至2020年2月22日止），合计157517.84元。被告邱文意违反了与我行所签订的《个人购房担保借款合同》第四条、第十一条和第二十九条的约定。至2020年3月5日止，借款人未取得房地产权证书，也未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，根据被告阳江市粤丰投资有限公司与我行所签订的《个人购房担保借款合同》第九条，第十一条第三十一条、第三十五条的约定，被告阳江市粤丰投资有限公司应对上述贷款本息承担连带保证责任。经我行多次通过电话、上门催收无果，为了维护我行的合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法判决。被告邱文意不作答辩。被告阳江市粤丰投资有限公司辩称：原告的诉请属实，没异议。本院经审理认定事实如下：2015年7月13日，被告邱文意因购房需要作为借款人和抵押人向原告农行阳西支行提出借款申请，借款19.9万元。2015年7月16日，原、被告双方签订《个人购房担保借款合同》。该合同第九条，关于借款担保约定：“保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。”第十一条，关于借款人、担保人的违约责任约定：“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。”第二十九条，关于还款的约定：“本合同的还款方式为等额本息还款。”第三十一条，关于借款担保约定：“本合同项下借款采用阶段性保证+抵押。由阶段性保证人阳江市粤丰投资有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。”第三十二条，关于抵押物约定：“抵押物为阳西县××××××××××2××××××，权属证书情况为未办妥。”第三十五条，关于阶段性保证担保+抵押的约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”2015年7月23日，原告农行阳西支行依约向被告邱文意发放贷款19.9万元。贷款发放后，被告邱文意仅偿还了部分贷款本息，截至2020年2月23日尚欠原告农行阳西支行借款本金156119.47元及利息1398.37元，为此，原告农行阳西支行诉至本院，请求判如所请。另查明，2015年7月22日，原、被告办理了涉诉房屋的预购商品房抵押权预告登记（证件号：粤房地产预登阳西字第0400025719号），其上载明：“预告登记权利人中国农业银行股份有限公司阳西县支行，预告登记义务人邱文意，房屋坐落阳西县×××1××××××2××××××，预售商品房抵押权预告登记，抵押期限2015年7月16日至2030年7月15日。”涉案房产至今未办理房地产权证，亦未办理抵押登记。原告农行阳西支行尚未取得他项权利登记证。本院认为,原告农行阳西支行与被告邱文意签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，原告已履行了贷款义务，但被告邱文意并未按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。现原告请求解除与与被告邱文意签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号：440×××××××××××454)，并要求被告邱文意偿还尚欠的贷款本息，本院应予支持。虽然原告与被告邱文意已就上述涉案房产进行了抵押权预告登记，但是上述房产未办理房地产权证，亦未办理抵押登记。由于抵押权预告登记所登记的并非抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，并非对该房屋享有抵押权。故原告请求确认其在处置位于阳西县×××××××××××××××××产的价款中享有优先受偿权，缺乏理据，本院不予支持。被告阳江市××投资有限公司为被告邱文意的涉案债务提供阶段性保证，根据合同约定，保证方式为连带保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。现涉案房产尚未办理抵押登记手续，保证期间尚未届满，故原告请求被告阳江市粤丰投资有限公司对本案借款本息承担连带保证责任，依法应予支持。被告邱文意经本院传票传唤，没有出庭应诉也没有进行答辩，视为放弃相应的抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与被告邱文意、被告阳江市粤丰投资有限公司签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号：440×××××××××××454)；二、限被告邱文意在本判决发生法律效力之日起十五日内偿还尚欠的贷款本金156119.47元、利息1398.37元（利息暂计至2020年2月23日，此后的利息按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定计付）给原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行；三、被告阳江市粤丰投资有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1725元，由被告邱文意、被告阳江市粤丰投资有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  邱国崇二〇二〇年五月七日书记员  杜雪兰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。