成都市双流区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0116执监1号 监督机关：成都市双流区人民检察院。 案外人：赵会，女，1975年11月29日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：覃小玲，四川蜀航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冷静勇，四川蜀航律师事务所律师。 申请执行人:成都菁阳投资有限公司，住所成都市双流区。 法定代表人：周洪根，董事长。 委托诉讼代理人：沈祥兵，四川应天缘律师事务所律师。 被执行人：贾先明，男，1954年10月19日出生，汉族，住四川省双流县。 被执行人：欧洪萍，女，1968年4月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 在本院执行申请执行人成都菁阳投资有限公司(以下简称“菁阳公司”)与被执行人贾先明、欧洪萍房屋租赁合同纠纷一案中，成都市双流区人民检察院于2020年3月5日对执行活动向本院提出检察建议书。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 成都市双流区人民检察院川成双民（行）执监[2020]51011600001号检察建议书，认为赵会于2017年6月20日提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院（2016）川0116民初6363号民事调解书也明确了赵会享有请求欧洪萍、贾先明过户案涉房屋的权利。本院（2017）川0116执异84号执行裁定，以案涉房屋“仍在抵押中，赵会能否成为案涉房屋的权利人尚不能确定”为由，认为赵会的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的一般规定，驳回赵会的异议请求，适用法律不当。同时裁定依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二百二十七条规定，驳回赵会的异议请求，援引错误条文，应予纠正，遂向本院提出检察建议。 赵会称，请求中止对位于双流区××街道××路××段××号××栋××层××号房屋的执行。事实与理由：赵会于2015年8月27日与贾先明、欧洪萍签订《存量房屋买卖合同》，双方约定将案涉房屋以500万元出卖给赵会，赵会于2015年11月30日前先行向贾先明、欧洪萍支付购房款400万元，剩余100万元待贾先明、欧洪萍结清银行贷款和过户后再支付。贾先明、欧洪萍在收了400万元购房款后就将案涉房屋交付赵会实际居住至今，贾先明、欧洪萍未按合同约定到银行办理按揭手续，导致赵会无法在合同约定时间内办理过户手续，现赵会已代替贾先明、欧洪萍向银行结清全部抵押贷款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求中止对位于双流区××街道××路××段××号××栋××层××号房屋的执行,解除对案涉房屋的查封。 菁阳公司称，我方认为法院的查封和处置行为是合理合法的。异议人是在我们查封后代还的银行贷款。之前异议人向法院提起过执行异议，法院驳回了异议人的异议申请，但异议人未提起执行异议之诉。异议人明知房屋有瑕疵，还去银行代偿。异议人代还银行按揭款不是购买房屋的对价行为。异议人向银行代偿前，已经出现了履行不能。在明知履行不能的情况下，还进行代偿。不是购买房屋的对价行为。异议人将债权关系往所有权关系转换，会损害了其他债权人的行为。 本院查明，菁阳公司与贾先明、欧洪萍房屋租赁合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2017年5月10日作出（2017）川0116民初4429号民事裁定书，裁定查封、扣押贾先明、欧洪萍价值2600000元的财产或者冻结其相同金额的银行贷款。并于同日向成都市双流区不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书，查封了案涉房屋（权证号：监证1544659、1544658）。诉讼中案外人赵会于2017年6月20日对案涉房屋向本院提出书面异议，本院于2017年6月27日作出（2017）川0116执异84号执行裁定，认为赵会与贾先明、欧洪萍签订案涉房屋买卖合同系在中国建设银行股份有限公司成都铁道支行取得抵押权后，现该房仍在抵押中，赵会能否成为案涉房屋的权利人尚不能确定。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二百二十七条规定，裁定驳回赵会的异议请求。 菁阳公司与贾先明、欧洪萍房屋租赁合同纠纷一案，本院作出的（2017）川0116民初4429号民事判决书发生法律效力后，欧洪萍、贾先明未履行生效法律文书所确定的义务。本院于2018年4月10日立案执行，执行标的为1513282.22元及利息，执行案号为（2018）川0116执2569号。 另查明，2015年8月27日，赵会与欧洪萍、贾先明在成都搜房房天下房地产经济有限公司居间下，签订了《存量房买卖合同》，约定赵会购买欧洪萍、贾先明所有的位于××街道××路××段××号××栋××楼××号房屋一套，房屋总价500万元。2015年8月27日至2015年11月30日期间，赵会先后向欧洪萍、贾先明支付房款共计400万元。2015年9月8日，欧洪萍将涉案房屋交付给赵会，赵会将房屋装修后入住至今。 2016年8月25日，成都搜房房天下房地产经纪有限公司以贾先明、欧洪萍为被告，赵会为第三人，向本院提起居间合同纠纷，诉请判令：被告贾先明、欧洪萍及时办理位于××街道××路××段××号××栋××楼××号房屋产权证并结清银行贷款，配合原告及第三人办理该房屋产权变更登记手续。2016年11月8日，本院作出（2016）川0116民初6363号民事调解书，调解协议内容为：一、被告贾先明、欧洪萍于2017年3月20日前结清××街道××路××段××号××栋××楼××号（权1185970）房屋所有贷款，若逾期未结清，则于2017年3月25日前向第三人赵会支付违约金750000元；二、被告贾先明、欧洪萍在房屋贷款结清后配合原告成都搜房房天下房地产经纪有限公司及第三人赵会办理房屋产权变更登记手续，第三人赵会于成都市双流区不动产登记中心受理被告贾先明、欧洪萍递交的产权变更资料当日向被告贾先明、欧洪萍支付购房款900000元，于产权变更办理完毕当日向被告贾先明、欧洪萍支付购房款100000元。 因案涉房屋设定抵押权，2018年12月27日，赵会代欧洪萍、贾先明偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下抵押借款本金人民币220万元。 其后，赵会于2019年1月17日对执行标的向本院提出书面异议，本院于2019年1月27日作出（2019）川0116执异35号执行裁定，裁定驳回赵会的异议申请。赵会于2019年7月18日对执行标的向本院提出书面异议，本院于2019年7月31日作出（2019）川0116执异236号执行裁定，裁定驳回赵会的异议申请。 以上事实有（2016）川0116民初6363号民事调解书、（2017）川0116民初4429号民事裁定书、（2017）川0116民初4429号协助执行通知书、（2017）川0116执异84号执行裁定书、（2019）川0116执异35号执行裁定书、（2019）川0116执异236号执行裁定书、（2018）川0116执2569号执行裁定书、代偿证明及本案审查笔录等予以证实。 本院认为，2015年8月27日，赵会与欧洪萍、贾先明签订房屋买卖合同。2015年9月8日，欧洪萍将涉案房屋交付给赵会，赵会装修后入住至今。2017年5月10日，本院于作出（2017）川0116民初4429号民事裁定书，裁定查封、扣押贾先明、欧洪萍价值2600000元的财产或者冻结其相同金额的银行贷款，并于同日向成都市双流区不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书，查封了案涉房屋。故赵会在人民法院查封之前已与欧洪萍、贾先明签订合法有效的书面买卖合同，且已合法占有该不动产。 截止2015年11月30日，赵会已向欧洪萍、贾先明支付房款共计400万元。根据本院（2016）川0116民初6363号民事调解书，贾先明、欧洪萍需于2017年3月20日前结清案涉房屋所有贷款，并配合办理房屋产权变更登记手续，完成变更手续后，赵会支付剩余购房款100万元。赵会支付剩余购房款100万元的前提条件是贾先明、欧洪萍先结清案涉房屋所有贷款，并配合办理房屋产权变更登记手续后，赵会再行支付剩余购房款，因贾先明、欧洪萍未履行上述义务，赵会未支付剩余购房款符合调解书确认内容，应认定按照人民法院的要求执行，根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，赵会与欧洪萍、贾先明的房屋买卖合同符合上述情形，赵会对登记在欧洪萍、贾先明名下的不动产提出异议，能够排除执行，本院予以支持。同时，基于本院（2016）川0116民初6363号民事调解书能够得到有效执行，赵会于2018年12月，偿还并结清了案涉房屋抵押借款本金220万元，客观上已超出其应支付剩余购房款100万元的义务，且对案涉房屋投入数额较大装修并入住至今，为了保护合同当事人的合法权益，维护市场交易安全，综合以上情况，对于赵会提出的异议请求，本院予以支持。 成都市双流区人民检察院认为，本院（2017）川0116执异84号执行裁定存在违法情形，向本院提出检察建议意见，建议予以纠正。本院认为，成都市双流区人民检察院的检察建议意见，与案件事实、法律相符，本院予以采纳。本院（2017）川0116执异84号执行裁定适用法律不当，援引法条错误，依法予以撤销。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条规定，裁定如下： 一、撤销本院（2017）川0116执异84号执行裁定。 二、中止对登记在贾先明、欧洪萍名下，位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××层××号房屋（权证号：监证1544659、1544658）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 吴  志  洪 审判员 周虎审判员蒋尧 二〇二〇年五月十三日 书记员 张     玲