云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2625民初86号原告：李建奎，女，1986年9月4日生，汉族，云南省马关县人。委托诉讼代理人：苏文品，云南大道律师事务所律师，特别授权。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司，统一社会信用代码：915326250522048144，住所地：云南省文山州马关县医院B超室**。负责人：焦沿浩，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈洪芳，云南天信律师事务所律师，特别授权。原告李建奎与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司（以下简称庆丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告李建奎及其委托诉讼代理人苏文品、被告庆丰公司委托诉讼代理人陈洪芳到庭参加诉讼，被告庆丰公司负责人焦沿浩未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建奎向本院提出诉讼请求：1.判决庆丰公司因逾期交房给李建奎使用，应支付给李建奎违约金92976.94元（2017年1月1日至2月1日30天，按每天20元计算，共计600元，2017年2月2日至2018年10月11日交房前一天止共614天×300902元×0.05%＝92376.94元）；2.本案诉讼费由庆丰公司承担。事实和理由：2015年，庆丰公司在建盖商品房过程中，由于周转资金不足，向社会发出广告预售商品房回笼资金来建盖商品房，李建奎见到广告后，就与庆丰公司协商购买商品房事宜，于2015年8月3日双方签订了《商品房购销合同》，约定：该商品房属预售合同，所建盖的商品房还在建盖过程中，庆丰公司将1幢2单元5层1-2-502号房出售给李建奎，该套商品房建筑面积115.59㎡，其中套内建筑面积为88.83㎡，公摊面积26.76㎡，单价为2603.18元／㎡，该套商品房售价总计300902元。由李建奎于2014年12月3日交认购金5000元，2015年2月1日交购房定金10000元，2015年6月20日交首付款25902元，用以上交款额折抵首付款共40902元，余下的购房款李建奎向银行按揭贷款支付给庆丰公司等内容。李建奎与庆丰公司签订合同后，已按合同约定履行付款义务，庆丰公司收到李建奎的房价后，迟迟不予交付房子给李建奎使用，庆丰公司的行为已构成违约，由于庆丰公司对该幢商品房未竣工迟迟无法交房给李建奎进房搞装潢，经李建奎多次催要，庆丰公司于2018年10月12日才将该套商品房的钥匙给李建奎进房装潢，已经逾期交房644天，前30天以20元／天计算，共600元，后614天以总房价款300902元的0.05%／天计算。由于李建奎与庆丰公司多次协商未果，故李建奎向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持其诉讼请求。庆丰公司辩称，1.李建奎的起诉与客观事实不符，庆丰公司不应承担逾期交房的违约责任。2015年8月3日，李建奎与庆丰公司签订的《商品房购销合同》第九条第一款第3项约定：如乙方（李建奎）未付清全部购房款（包括房屋面积误差款）或相应税、费的，甲方（庆丰公司）不承担逾期交房的责任。同时，合同第六条第3项约定：银行按揭贷款支付方式：乙方（李建奎）于2015年8月3日前缴足首付款90902元，其余房款210000元，乙方于2015年8月13日前向银行办理完毕银行按揭贷款。本案中，庆丰公司仅收到李建奎支付的首付款40902元及银行按揭贷款210000元。根据合同约定李建奎应付的首付款为90902元，剩余首付款50000元至今未付清，也未支付住房维修基金，根据合同约定庆丰公司不承担逾期交房的违约责任。2.庆丰公司认为李建奎主张92976.94元的违约金过高。李建奎主张按照每天0.05%标准计算违约金，存在计算标准过高，约定的违约金高于实际损失，所主张违约金不应得到支持。若李建奎无法提供自己的损失依据，那可以理解为交房期限到期后李建奎已经支付了房款却无法入住，在此期间李建奎的自有资金被占用，造成的损失则为其无法利用自有资金的损失。应当按照中国人民银行的同期贷款利息计算损失，现中国人民银行的同期贷款年利率仅为4.35%，而李建奎计算的违约金为0.05%一天，一年则为18%，超过同期贷款利息的四倍还不止。因此，李建奎如果认为庆丰公司应承担逾期交房的违约责任，其主张的违约金只应按银行同期贷款利率计算。如果存在违约，违约金应该分段计算。即2017年1月1日至2017年2月1日的违约金按照20元/天计算，合计600元。2017年2月2日至2018年10月11日共计614天，按照银行同期贷款年利率4.35%计算，应为18359元。因此，李建奎主张的违约金92976.94元依法不能得到支持。综上所述，因李建奎未能付清与商品房有关的首付款和住房维修基金，庆丰公司不承担违约责任，李建奎主张的违约金依法不应得到支持。综合双方诉辩主张，本案争议的主要焦点是：1.庆丰公司应否承担逾期交房的违约责任。2.对李建奎的诉讼请求应否及应如何支持。针对争议焦点，李建奎向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》1份，以此证明：2015年8月3日，李建奎与庆丰公司签订《商品房购销合同》，合同约定：庆丰公司于2016年12月31日前将验收合格的商品房交付给李建奎使用，交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，庆丰公司按每天20元向李建奎支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，庆丰公司按李建奎已付款的0.05%乘以逾期天数向李建奎支付违约金，合同继续履行。庆丰公司出售给李建奎的商品房建筑面积为115.59㎡，每平方米单价2603.18元，房屋总价为300902元，李建奎已按合同约定支付庆丰公司首付款40902元，余下的210000元李建奎已向银行办理完毕银行按揭贷款支付给庆丰公司。2.《收据》6张，以此证明：2018年10月12日，庆丰公司向李建奎收取物业管理费、装修垃圾费等相关费用后，庆丰公司才将该套商品房的钥匙交付给李建奎实际管理使用，违约金计算时间从2017年1月1日至2018年10月11日止。经质证，庆丰公司对李建奎提供的第1组证据三性无异议，对李建奎的证明观点不认可，合同中约定李建奎要支付首付款90902元，按揭贷款210000元，但庆丰公司至今只收到了李建奎支付的40902元以及按揭贷款210000元。对第2组证据三性无异议，该组证据中并没有李建奎向庆丰公司缴纳公共维修基金的单据。针对争议焦点，庆丰公司向本院提供以下证据：1.《商品房购销合同》复印件1份，以此证明：李建奎与庆丰公司约定如果李建奎未付清全部购房款（包括房屋面积误差款）或相应税、费的，庆丰公司不承担逾期交房责任的事实，同时还约定李建奎应于2015年8月3日前缴足首付款90902元，其余房款210000元于2015年8月13日前向办理银行按揭贷款支付。2.《商品房购销合同补充协议》复印件1份，以此证明：李建奎与庆丰公司补充约定：如李建奎未全部付清购房款、税、费之前，庆丰公司有权拒绝交付房屋及办理产权证，且不承担逾期交房和逾期办证的民事责任。在房屋交付时李建奎应按政府政策规定缴纳公共维修基金，如李建奎不缴纳的，庆丰公司有权拒绝交付房屋，且不承担未交房的民事责任。经质证，李建奎对庆丰公司提供的第1组证据三性没有意见，不认可庆丰公司的证明观点，李建奎支付了40902元首付款，是双方协商了不要李建奎缴纳剩余的50000元首付款。对庆丰公司提供的第2组证据，认可李建奎签字了，但认为庆丰公司已经交房给李建奎，视为庆丰公司默认放弃李建奎应交付的50000元首付款，公共维修基金虽然有约定，但庆丰公司从来没有通知过李建奎缴纳。经过庭审，举证及质证，本院认为：李建奎提供的第1组证据与庆丰公司提供的第1组证据系同一证据，该证据载有庆丰公司负责人焦沿浩的签名，并加盖有公司印章，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。对李建奎提供的第2组证据，有出具部门的印章，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对于李建奎的证明观点将结合其他证据和庭审查明的事实予以综合认定。对庆丰公司提供的第2组证据客观、真实，且李建奎对该证据无异议，本院对该证据予以采信。通过庭审，举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：2014年12月3日、2015年2月1日、2015年6月20日，李建奎先后支付给庆丰公司认筹金5000元、购房定金10000元、部分首付款25902元，2015年8月3日，李建奎与庆丰公司签订《商品房购销合同》，约定：李建奎购买庆丰公司502号房，并对付款方式及期限、交付期限、逾期交房的违约责任等进行了约定。2015年12月25日，李建奎与庆丰公司补签《商品房购销合同补充协议》，协议约定：在乙方（李建奎）未全部付清购房款、税、费之前，甲方（庆丰公司）有权拒绝交付房屋及办理产权证书，并且不承担逾期交付房屋及产权证书的民事责任等。达成协议后，庆丰公司于2018年10月12日将涉案商品房交付李建奎，剩余房屋首付尾款50000元李建奎至今未支付给庆丰公司。现李建奎以庆丰公司逾期交房为由提起诉讼，请求法院判决庆丰公司支付逾期交房违约金92976.94元，并承担本案诉讼费。本院认为：本案李建奎与庆丰公司自愿订立《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》是双方真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规强制性的规定，该合同成立并已发生法律效力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案《商品房购销合同》中第九条第一款第3项明确约定：如乙方（李建奎）未付清全部购房款（包括房面积误差款）或相应税、费的，甲方不承担逾期交房的责任。《商品房购销合同补充协议》中第九条约定：在乙方（李建奎）未全部付清购房款、税、费之前，甲方（庆丰公司）有权拒绝交付房屋及办理产权证书，并且不承担逾期交付房屋及产权证书的民事责任。庆丰公司于2018年10月12日交房给李建奎管理使用，李建奎至今未支付房屋首付款尾款50000元，故庆丰公司不存在违约行为。李建奎称庆丰公司因房子不好卖，不要其支付剩余50000元房屋首付款尾款的主张，因其未向法院提交任何证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，依法应由其承担举证不能的不利后果。综上，李建奎要求庆丰公司支付违约金92976.94元的请求于事实、法律无据，本院依法应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李建奎的诉讼请求。案件受理费2124元，由原告李建奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈 露审 判 员  周洪娟人民陪审员  樊文勇二〇二〇年五月二十七日书 记 员  李国荣