云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初1008号原告：玉溪车行世界投资有限责任公司。地址：云南省有销售高新区东风南路**南都金座**。统一社会信用代码：91530400MA6K3QBY1L。法定代表人：杨祥，职务：执行董事。委托诉讼代理人：者文滨，云南滇玉律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:谭三国，云南滇玉律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：李振兴，男，1983年10月31日生，彝族，住云南省玉溪市峨山县。委托诉讼代理人:肖青，云南汇欣律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:杨婕，云南汇欣律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告玉溪车行世界投资有限责任公司与被告李振兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告玉溪车行世界投资有限责任公司的委托诉讼代理人者文滨，被告李振兴的委托诉讼代理人肖青、杨婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉溪车行世界投资有限责任公司向本院提起诉讼请求：一、判令解除原被告于2018年10月31日签订的《玉溪车行世界租赁协议》，被告立即将房屋交付给原告；二、判令被告立即向原告支付自2020年1月1日起至2020年3月6日欠付的租金45832.58元，以后租金按每月20833元计付至房屋返还之日止；三、判令被告向原告支付自2019年12月16日起至2020年3月6日止逾期付款违约金13150.68元（原告自愿放弃合同约定的应付款项的每日千分之五的违约金，以应付款额的年利率24%计算违约金）以后的违约金以所欠租金为基数，按年利率24%计算至房屋返还之日止；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，因涉案房屋已不需要腾还，原告放弃上述第一项中要求被告将房屋交付给原告的诉讼请求。事实和理由：2018年10月31日，原被告签订了《玉溪车行世界租赁协议》，约定：1.原告将位于玉溪位置的车行世界1栋1层19.20.26号商铺出租给被告使用，租赁期限为5年2个月，即自2018年10月31日起至2023年12月31日止；2.租金标准及支付：详见租金附表，租金每年一次性付清，并于该租金支付周期届满15日前支付下一个租金支付周期的租金；3.被告应在本协议签订之日，向原告支付履约保证金5000元；4.被告应严格按本协议的约定支付相关费用，每延期支付一天，被告按应付款额的千分之五向原告支付违约金；逾期60日或者在本协议有效期内累计逾期超过三个月的，原告有权无条件解除本协议，原告有权收回该铺面，同时被告需付清拖欠的费用及支付逾期付款违约金直至付清为止。其后，原被告又补充签订了《补充协议》，明确被告应于2018年11月4日前交清第一个租赁年度的租金。被告仅按协议约定支付了第一个年度的租金，后拒绝支付第二个租赁年度的租金，至今已超过60日，经原告多次催要未果。为维护原告合法权益，请法院依法判决支持原告诉讼请求。被告李振兴辩称：一、原被告的租赁协议已于2020年1月11日解除，被告将房屋及钥匙交付给了原告；二、被告同意支付2020年1月1日至2020年1月11日的租金，但自交付之日起的租金因租赁物已经归还原告，因此被告不应承担2020年1月12日后的租金；三、本案原告要求的违约金明显高于法律规定，请求法院予以减少；四、对于原告主张的超出被告答辩意见的诉讼请求，请求法院依法驳回。原告举证如下：一、原告营业执照复印件、原告法定代表人证明书复印件、原告法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；二、玉溪车行世界租赁协议、补充协议、租金及相关费用支付明细表，证明原告将位于玉溪车行世界的一栋1层19.20.26号商铺，租赁给被告使用，租期为5年零2个月，年租金标准详见租金明细表；租金按年支付，一次性付清下一年度的租金；如果被告未按期支付租金，那么每延期一天，按应付款额的千分之五向原告支付违约金，原告起诉时主动降低了违约金；逾期付款60日或者在本协议有效期内累计逾期付款超过三个月，原告有权无条件解除本协议，并收回该铺面；截止2020年3月6日，被告尚欠原告租金45832.58元；三、照片二份，证明该标的物立案时的现状；四、与冯井六组签订的土地租赁合同、原告与案外人吴疆签订的租赁协议，证明本案涉及的商铺是原告向冯井六组租赁土地后投资建设的商业综合体。租赁该协议是2020年3月13日签订，租赁物是3月20日前交付新的承租人，租金收取是2020年4月1日起，因被告的违约行为给原告造成了租金损失，具体计算时间从2020年1月1日至2020年3月31日，违约金的计算时间也应从2020年1月1日计算至2020年3月31日。经质证，被告对第一组证据没有异议；对第二组证据的真实性、合法性没有异议，但不能证实租金应计算至2020年3月6日；每年租金25万元包含了按平方米计算的经营管理费，实际租赁面积的租金仅为15元每月每平方米；被告自2020年1月11日后没有实际占有使用该商铺，没有占用原告经营管理资源，所以不应按年租金25万来支付；对第三组证据认为证明租赁物由原告在管理；对第四组证据没有异议，但对证明目的有异议，该租赁协议签订时间是3月13日，即在此之前原告已经占有管理租赁物，并对外招租，与被告提交的对话材料相互印证，即2月份原告已对外招租。被告举证如下：一、原告工作人员和被告工作人员的对话录音、商铺现状现场照片，证明被告于2020年1月11日将租赁房屋腾空，连同商铺钥匙一起交付原告，原告同意解除双方合同，该商铺交付后已通过招商的方式租赁给第三人，且该商铺正在装修；二、补充协议，证明双方对于合同中人行横道的使用，进行过约定是免费的。经质证，原告对第一组证据中对话录音的客观性、真实性和关联性认可，但认为不能证明其证明目的，录音是原告工作人员和被告工作人员的对话，只能证明被告没有按照租赁协议履行义务，不能证明被告于2020年1月11日已经将租赁物返还原告，录音证明被告违约的事实。对照片认可，但不能证明被告因此可以免除合同的责任和义务；对第二组证据认可，但不能证明被告可以免除租赁协议约定的相关责任和义务。本院认为，原告所举全部证据及被告所举全部证据均具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认，但被告所举证据不能证明其于2020年1月11日将租赁房屋腾还原告，且原告同意解除合同的证明目的。本院经审理认定本案法律事实如下:2018年10月31日，原告与被告签订了《玉溪车行世界租赁协议》，协议约定：1.原告将位于玉溪位置的车行世界1栋1层19.20.26号商铺出租给被告使用，租赁期限自2018年10月31日起至2023年12月31日止；2.租金标准及支付：免租期自2018年10月29日至2018年12月31日，被告在2018年10月31日一次性支付原告租金25万元（2018年10月31日至2019年12月31日的租金），并于该租金支付周期届满15日前支付下一个租金支付周期的租金。2020年度应付租金为25万元，2021年度应付租金为262500元，2022年度应付租金为275625元，2023年度应付租金为289406元；3.被告应在本协议签订之日，向原告支付履约保证金5000元；4.被告应严格按本协议的约定支付相关费用，每延期支付一天，被告按应付款额的千分之五向原告支付违约金；逾期60日或者在本协议有效期内累计逾期超过三个月的，原告有权无条件解除本协议，原告有权收回该铺面，同时被告需付清拖欠的费用及支付逾期付款违约金直至付清为止……合同签订后，原告按约交付了商铺，被告按约支付了履约保证金5000元及2018年10月31日至2019年12月31日的租金25万元。另查明，原告于2020年3月13日就涉案商铺与案外人吴疆签订了《玉溪车行世界租赁协议》，约定租赁期限自2020年4月1日起至2025年3月30日止，该商铺现已由案外人占有使用。本院认为，本案的主要争议问题是：一、原被告签订的《玉溪车行世界租赁协议》解除时间。被告主张租赁物已于2020年1月11日返还原告，合同于同日解除，后原告于2020年2月20日左右对外招租。原告对该主张不认可，且被告所举证据不足以证明其主张，本院结合原告于2020年3月13日与案外人签订租赁协议的事实，系以事实行为认可被告解除合同的意思表示，故认定本案中双方签订的《玉溪车行世界租赁协议》解除时间为2020年3月12日。二、被告应支付多少租金。由于双方约定的2020年度租金为25万元，被告抗辩应减去经营管理费等费用再认定租金缺乏依据，本院不予采纳，基于本院认定合同解除时间为2020年3月12日，且商铺已于合同解除前腾还，则被告应支付2020年1月1日至2020年3月12日期间的租金：250000元÷365天×72天≈49315元，扣除被告已支付的履约保证金5000元后，被告还应支付44315元。三、违约金如何认定。违约金计算以应付款额25万元为基数，起算点为逾期日2019年12月16日，双方对此无异议，本院予以确认。对于止算点，原告主张计付至房屋返还之日止，因合同解除时商铺已腾还，故止算点应确认为2020年3月12日，则违约金计算天数共计88天。对于计算标准，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中以被告继续履行合同可预见租金（2020年4月1日至2023年12月31日租金约为1015031元）对比现出租给案外人可预见租金（2020年4月1日至2023年12月31日租金约为953711元），原告预期租金收益损失为61320元，现原告主张以年利率24%计付违约金为：250000元×24%÷365天×88天≈14466元，该主张并未超出原告预期租金收益损失，亦低于双方对违约金的约定，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告玉溪车行世界投资有限责任公司与被告李振兴于2018年10月31日签订的《玉溪车行世界租赁协议》于2020年3月12日解除；二、由被告李振兴于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪车行世界投资有限责任公司自2020年1月1日起至2020年3月12日止的租金44315元；三、由被告李振兴于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪车行世界投资有限责任公司自2019年12月16日起至2020年3月12日止的违约金14466元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1274元，减半收取637元，由被告李振兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  周庆二〇二〇年五月二十六日书记员  杨寒