广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10647号原告（反诉被告）：广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社，住所地广州市花都区狮岭镇合成村。负责人：邝国平,该社社长。委托诉讼代理人：邵子洪，广东合慧益律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟锦生，男，1962年5月14日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王泽楷，广东富颂达律师事务所律师。被告：钟长国，男，1954年8月23日出生，汉族，住广州市花都区,原告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社（以下简称新成二经济社）诉被告钟锦生、钟长国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，被告钟锦生在2020年2月17日提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）新成二经济社的委托诉讼代理人邵子洪，被告（反诉原告）钟锦生的委托诉讼代理人王泽楷到庭参加诉讼，被告钟长国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新成二经济社向本院提出诉讼请求：1.被告钟锦生立即清偿拖欠原告的租金548000元及利息109600元（利息以租金548000元为基数，自2018年11月9日起计算至2019年8月9日止，按月2%标准计付）；2.被告钟锦生承担原告为实现债权所支付的律师费30000元；3.被告钟长国对上述款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告表示如案涉《仓库租赁合同》无效，其将上述主张的租金变更为占有使用费，其他诉讼请求均不变。事实和理由：2014年10月30日，新成二经济社与钟锦生经协商一致就位于广州市花都区狮岭镇合成村新二经济社四街34间和三街及富强路38间，两处共72间仓库租赁事宜签订了《仓库租赁合同》。合同就租赁期限、租金及缴付方式、双方权责、违约责任等事项均作了明确约定，但钟锦生自2017年11月始却延付缴纳四街34间仓库的租金。2018年11月16日，经新成二经济社、钟锦生、钟长国三方协商，签订《还款协议书》一份。协议书中钟锦生确认自2017年11月1日至2018年11月9日共拖欠四街34间仓库的租金548000元，并对还款方式、期限及违约责任均作出明确约定，同时约定由钟长国对上述欠款承担连带保证责任。经原告多次催讨，钟锦生、钟长国至今仍未清付上述欠款。被告钟锦生辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。一、涉案租赁物在签订《仓库租赁合同》时没有合法手续，原告的出租行为违反法律规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，原告未能提交证据证明涉案租赁物已取得建设工程规划许可证或相关的合法报建手续，故本案双方签订的《仓库租赁合同》应为无效。因主合同无效，之后的《还款协议书》亦属无效。根据合同法第五十八条规定，原告无权主张支付租金等费用。二、涉案合同无效的责任完全在于原告，原告的行为已构成根本违约，因此其主张租金、利息及律师费等相关费用没有法律依据，依法均不应支持。三、《还款协议书》的甲方为“广州市花都区狮岭镇合成村新二经济合作社”，并非本案原告“广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社”，本案原告并非该《还款协议书》当事方，其无权依据该协议向我方主张权利。四、我方不同意原告当庭提出变更诉讼请求，原告变更诉讼请求超过法定期限，依法不应审理。五、我方已履行了部分还款义务，但原告未予以扣减。被告钟长国没有到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。反诉原告钟锦生向本院提出反诉请求：1.新成二经济社向钟锦生返还押金100000元及赔偿利息损失（以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年12月10日起计至2019年8月19日、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计至付清之日止）；2.反诉案件受理费由新成二经济社承担。事实和理由：钟锦生与新成二经济社在2014年10月30日签订《仓库租赁合同》，由钟锦生承租涉案仓库，合同约定了仓库的概况及承租期限。之后新成二经济社在2014年12月10日收取了钟锦生租赁押金100000元。涉案仓库在双方签订租赁合同时没有合法手续，新成二经济社的出租行为违反法律规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，涉案租赁合同应为无效。合同无效，新成二经济社所取得的押金100000元及利息应向钟锦生返还。反诉被告新成二经济社辩称，1.钟锦生要求我方返还押金10万元及赔偿利息损失依法无据，于理不合。虽然案涉租赁物没有完善的报建手续，但根据相关法律规定，我方可以主张占有使用费，且涉案合同是双方自愿协商一致签订，是双方的真实意思表示，双方均应依法依约全面履行该合同。在钟锦生没有全面履行合同并有违约的情况下，根据合同约定及法律规定，该押金应抵偿租金或者予以没收。2.签订合同时，我方已向钟锦生明确说明租赁物的所有信息，即钟锦生对租赁物尚未取得建设工程规划许可证的情况是清晰明了的，且我方也是通过政府的租赁平台出租涉案租赁物，故我方认为涉案租赁物是合法有效的。综上，请求驳回钟锦生的反诉请求。经审理查明：2014年10月30日，新成二经济社作为甲方，钟锦生作为乙方，双方签订《仓库租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于合成村新二经济社仓库，其中四街34间，三街及富强路38间，两处共72间；租期为4年，其中四街34间从2014年11月10日起至2018年11月9日止，三街及富强路38间从2015年4月1日起至2019年3月31日止；四街34间仓库年租金共计408000元，三街及富强路38间仓库年租金共计456000元；租金按年收取，其中四街34间仓库第一年租金在签合同时付清，下一期租金提前一个月交清，三街及富强路38间仓库在每年的1月15日前付清当年租金；逾期缴交的，按所欠租金每天罚滞纳金5‰；在签订本合同当天，乙方竞投时交纳的合同保证金100000元，在承租期满后，如乙方无违约，保证金全额无息退回给乙方，如乙方中途退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，保证金归甲方所有。合同并对其他事项进行了约定。新成二经济社的负责人邝国平在该社代表处也进行了签名确认。2014年12月10日，新成二经济社出具收据确认收到钟锦生仓库押金100000元。因钟锦生未按时支付租金，2018年11月16日，邝国平、邝远军等代表新成二经济社（甲方）与钟锦生（乙方）、钟长国（丙方）三方签订《还款协议书》，就乙方偿还所欠甲方款项，丙方为乙方履行还款义务承担担保责任事宜约定如下：一、甲乙双方确认，乙方自2017年11月1日至2018年11月9日共欠甲方物业租金548000元。二、乙方承诺于2019年1月10日前支付248000元，2019年3月31日前付清剩余款项300000元，乙方承诺从2018年11月起每月10日前按所欠款总额2%向甲方支付违约金，还须承担甲方为主张债权而产生的各种费用（含律师费）。三、丙方自愿为乙方履行还款义务作连带责任担保，担保范围为主债权以及甲方为实现债权而产生的各种费用（含律师费），担保期限自乙方承诺还款期限届满之次日起两年。丙方还自愿以位于花都市××镇××路××房为乙方作抵押担保，担保范围同前。钟锦生主张《还款协议书》签订后，其已向新成二经济社合计偿还21万元。为此，钟锦生提供银行交易明细予以证明，交易明细显示钟锦生于2019年1月11日、1月15日、4月9日、4月17日分别向新成二经济社转账支付5万元、10万元、3万元、3万元，合计21万元。新成二经济社对上述证据的真实性予以确认，但认为上述款项涉及的是新成二经济社与钟锦生之间就其他租赁关系的款项，除本案租赁外，双方还存在其他租赁关系，上述款项与本案款项无关。新成二经济社对该主张未提供证据证明，钟锦生也否定其与新成二经济社之间还存在其他租赁关系。2019年7月31日，新成二经济社（甲方、委托人）与广东合慧益律师事务所（乙方、被委托人）签订《委托合同》，约定甲方委托乙方邵子洪律师担任新成二经济社与钟锦生、钟长国租赁合同纠纷一案的委托代理人；本案律师费3万元，在签订本合同之日支付……2019年8月15日，广东合慧益律师事务所向新成二经济社开具律师费发票，确认收到律师费30000元。庭审中，新成二经济社明确涉案租赁物只有宗地图，没有取得建设工程规划许可证及办理报建手续。诉讼中，新成二经济社向本院申请财产保全，本院依法作出（2019）粤0114民初10647号民事裁定，裁定冻结钟锦生、钟长国的银行存款687600元或查封等值的其他财产。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案新成二经济社提供的证据无法证明涉案租赁物已取得合法报建手续，根据上述规定，案涉《仓库租赁合同》依法应属无效。合同无效，但钟锦生已实际占有使用涉案租赁物，应参照租金标准向新成二经济社支付占有使用费。《还款协议书》确认截至2018年11月9日，钟锦生尚欠租金548000元。钟锦生主张其在签订《还款协议书》后已支付21万元，并提供其向新成二经济社付款的相应证据证明。新成二经济社主张上述款项为钟锦生所付其他租赁关系的款项，但未提供相应证据反驳，应承担举证不能的不利后果。因此，对新成二经济社要求钟锦生支付占有使用费338000元（548000元-210000元）以及律师费30000元的主张，本院予以支持。对超出部分，本院不予支持。合同无效，新成二经济社要求钟锦生按照《还款协议书》约定的违约金标准向其支付利息没有法律依据，本院依法将利息调整为从钟锦生承诺付清款项的次日（2019年4月1日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年8月9日止。新成二经济社要求钟长国按照《还款协议书》约定对钟锦生上述债务承担连带清偿责任合法有据，本院予以支持。合同无效，新成二经济社没收押金没有法律依据，钟锦生要求新成二经济社返还押金100000元及利息合理合法，本院予以支持。利息应自钟锦生提起反诉之日（2020年2月17日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告钟锦生于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社支付房屋占用使用费338000元及利息（利息以338000元为基数，自2019年4月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年8月9日止）；二、被告钟锦生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社支付律师费30000元；三、被告钟长国对被告钟锦生上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、反诉被告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告钟锦生返还押金100000元及利息（利息以100000元为基数，自2020年2月17日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止）；五、驳回原告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告钟锦生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10676元，由原告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社负担4962元，被告钟锦生、钟长国负担5714元；反诉案件受理费1160元，由反诉原告钟锦生负担12元，反诉被告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社负担1148元；财产保全费3958元，由原告广州市花都区狮岭镇合成新成二经济合作社负担1840元，被告钟锦生、钟长国负担2118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  黄美好二〇二〇年五月九日书 记 员  王 呈陈少颖方琢华