四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1811号 原告：四川长岛物业有限公司，住所地：成都市青羊区东坡路**水映长岛**。 法定代表人：卢业旭，执行董事。 委托诉讼代理人：周晓东，四川川商律师事务所律师。特别授权。 被告：靳芳玉，女，1960年11月12日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：田玲，四川衡平律师事务所律师。特别授权。 被告：李忠萍，女，1960年6月16日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：赵兴民，男，1963年10月20日出生，汉族，住成都市锦江区。系李忠萍丈夫，一般代理。 被告：赵兴民，男，1963年10月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告四川长岛物业有限公司（以下简称长岛物业公司）与被告靳芳玉、李忠萍、赵兴民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长岛物业公司的委托诉讼代理人周晓东，被告靳芳玉的委托诉讼代理人田玲，赵兴民暨作为李忠萍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长岛物业公司向本院提出如下诉讼请求，请求判令：1.靳芳玉支付物管费和花园养护费80588元，违约金20147元（自2018年12月25日至实际付清之日止，以80588元为本金按每日1‰利率计息，暂计至2019年8月31日），共计100735元（暂）；2.李忠萍、赵兴民支付滞纳金71491元（欠费总金额172226元-100735元），且李忠萍、赵兴民对第一项诉讼请求承担连带责任；3.本案诉讼费用由靳芳玉、李忠萍、赵兴民承担。审理中，长岛物业公司明确第一、二项诉讼请求为判令1.靳芳玉支付2014年1月1日至2017年12月15日期间的物管费71091元和花园养护费9500元，违约金20147元（自2018年12月25日至实际付清之日止，以80591元为本金按每日1‰利率计息，暂计至2019年8月31日）；2.李忠萍、赵兴民支付滞纳金71488元（欠费总金额172226元-100735元），且李忠萍、赵兴民对第一项诉讼请求承担共同付款责任。事实与理由：李忠萍为青羊区水映长岛小区16栋1号房屋业主，李忠萍、赵兴民系夫妻关系，均为房屋使用人。2008年，李忠萍与长岛物业公司签订《“水映长岛”专用权花园养护委托协议》，约定服务期限、收费标准及方式等。委托协议到期后，李忠萍与长岛物业公司口头商定继续花园养护服务，李忠萍按时交纳2008年1月至2013年12月期间的花园养护费，但未按期缴纳2014年1月至2017年12月15日的花园养护费。2011年5月6日长岛物业公司与青羊区水映长岛业主大会业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业费标准、支付方式、滞纳金条款等。案涉房产被成都中院依法拍卖，长岛物业公司两次去函成都中院，请求将该房欠付的物业服务费和花园养护费合并处理，成都中院于2018年9月25日在拍卖公告的竞买须知列明物管费等费用由买受人承担。靳芳玉购得房产后，长岛物业公司多次与其联系缴费事宜，均告无果。长岛物业公司按照合同约定提供了物业服务及花园养护，业主应支付相应服务费用，房产转让前的费用应当由原业主承担，靳芳玉明知买受房产瑕疵的情况下购买，应承担原业主的付费义务，同时李忠萍与赵兴民对未付清的费用承担连带清偿责任。请求法院判如所请。 靳芳玉辩称，1.根据合同相对性原则，物业服务合同的双方当事人应是长岛物业公司与李忠萍，李忠萍欠付的物业费并不因靳芳玉竞买了案涉房屋而发生转移，长岛物业公司的债权并没有经过法院生效裁判文书进行确认，不能在网络拍卖的法律关系中进行主张，并非以拍卖公告的形式对债权进行了明确，执行局不能直接通过变卖公告的形式对物业公司的债权进行确认；2.变卖公告是向所有参与竞拍人的声明，其目的是为了最大限度地保障竞买人的知情权，公告并非是欠缴费用的裁定依据；3.执行局与李忠萍、长岛物业公司均同意在案涉房屋的拍卖款项中处理长岛物业公司的债权，且长岛物业公司在案涉房屋拍卖时就已经向执行法院进行了主张分配，那么该费用应当包含在案涉房屋的变卖款中，不应当由靳芳玉再另行支付；4.长岛物业公司并无充分证据证明李忠萍欠付物业费金额的真实性和准确性；综上所述，靳芳玉不是适格的被告，长岛物业公司应当直接向李忠萍主张权利，靳芳玉不承担物业费及违约金、诉讼费，应驳回长岛物业公司对靳芳玉的诉讼请求。 李忠萍辩称，欠缴物业费是事实，花园养护费因没有与长岛物业公司续签养护协议不予认可，不同意支付滞纳金；我方当时与执行法院沟通，明确表示欠缴的物管费等应该由买方自行承担，在拍卖公告也明确进行了说明，故我方不应承担相关费用。 赵兴民辩称，赵兴民虽与李忠萍系夫妻关系，但李忠萍才是房屋业主，其不应承担欠缴的相关费用。 根据当事人提交的证据及一致陈述，本院查明以下事实：李忠萍系青羊区水映长岛小区业主，与赵兴民系夫妻关系。2011年5月6日，青羊区水映长岛业主大会业主委员会（甲方）与长岛物业公司（乙方）签订《青羊区水映长岛物业服务合同》，主要约定：乙方为水映长岛小区提供物业服务，服务期限自2012年12月16日起至2017年12月15日止；物业服务费由乙方按建筑面积每平方米4元/月，按季度收取，甲方应当分别在每年的1月1月前、4月1日前、7月1日前和10月1日前交纳；甲方应交纳的水、电、气、垃圾清运费等费用，乙方可代收代缴或代为联系，甲方应按照相关部门的具体收费标准按时向乙方交纳，甲方不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，包括物业公共服务费和各项代收费用等，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期交纳金额3‰/天的标准计收滞纳金。 长岛物业公司多次就欠缴物业公共服务费及花园养护费致函李忠萍，但李忠萍仍未缴纳2014年1月1日至2017年12月15日期间的物业公共服务费71091元。 另查明，案涉房屋因成都高投融资担保有限公司申请执行四川赛利实业有限公司、李忠萍、赵兴民、李林霜公证债权文书一案依法被成都市中级人民法院处置拍卖，拍卖公告须知列明：“……欠交物管费及滞纳金8.1万元左右，……自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人自行承担；其他可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用由买受人自行解决，变卖人不承担上述费用”。靳芳玉于2018年11月3日通过京东拍卖平台公开竞价，以891万成交价拍得了案涉房屋。 上述事实有房产证、物业服务合同及备案登记材料、催告函及邮单、拍卖公告、变卖成交确认书及当事人陈述等证据在案佐证。 审理中，长岛物业公司提交《“水映长岛”专用权花园养护委托协议》，该协议载明李忠萍（甲方）与长岛物业公司（乙方）于2008年4月19日签订，约定甲方委托乙方对16栋1号花园进行养护，乙方在养护期内负责对该户院墙围合范围内的花园进行养护和管理，委托期限自2008年4月19日至2009年4月18日，届满双方本着自愿的原则，可提前30天协商续签本协议，同等条件下，乙方享有优先权，养护收费标准为200元/月；《收据》载明收到李忠萍2013年1月-12月花园养护费2400元；2017年3月28日下午案涉房屋花园养护照片，上述证据拟证明双方养护协议到期后，长岛物业公司继续为李忠萍做花园养护，李忠萍继续付费至2013年12月，2014年1月至2017年12月15日的费用未缴纳。靳芳玉经质证认为，该证据与我方无关，不能达到李忠萍从2014年1月1日开始未缴纳相关费用的证明目的，对于该照片的形成时间无法核实。李忠萍、赵兴民经质证认为，该协议签订期限为1年，之后我方未再接受花园养护服务，收据系单方出具，不能达到长岛物业公司的证明目的。 本院认为，一、关于责任承担主体。长岛物业公司与青羊区水映长岛业主大会业主委员会签订的《青羊区水映长岛物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案中，靳芳玉系案涉房屋竞买人，虽拍卖公告列明欠缴的相关费用由买受人自行承担，其他可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用由买受人自行解决，变卖人不承担上述费用，该公告仅是对拍卖房屋的特别提示，对房屋的瑕疵进行说明告知，该告知内容不构成买卖双方对于李忠萍欠缴费用由竞买人承担的约定，同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，故物业服务合同仅对作为案涉房屋小区业主李忠萍具有约束力，李忠萍应按合同约定全面履行自己的义务，长岛物业公司主张靳芳玉、赵兴民支付相关费用于法无据，本院不予支持。 关于物业服务费。本案中长岛物业公司提供了物业服务，根据《青羊区水映长岛物业服务合同》的约定，业主应交纳相应的物业服务等费用。经核实，李忠萍欠付物业公共服务费71091元，李忠萍对欠缴费用事实亦无异议，其未按合同约定缴纳上述费用，应承担相应的违约责任，即向长岛物业公司支付物业公共服务费71091元。 关于花园养护费。因协议约定花园养护期限为一年，2009年4月18日截止，且长岛物业公司提供的收据、照片不足以证明双方就花园养护协议进行了续签，亦不能证明长岛物业公司于2014年1月1日至2017年12月15日期间提供了花园养护服务，故对长岛物业公司主张其支付该期间的花园养护费的诉请，本院不予支持。 关于违约金。根据《青羊区水映长岛物业服务合同》约定，李忠萍应在每季始的1日之前缴纳物业服务费及支付其他费用，若李忠萍未按约足额交纳，长岛物业公司有权按千分之三每日计收滞纳金。该条款约定的滞纳金实质为逾期缴纳费用的违约金。本案中，长岛物业公司的损失主要是李忠萍逾期交纳物业费的资金占用损失，且其并未提供证据证明存在其他损失，李忠萍也对违约金提出了根本抗辩，故综合考虑李忠萍的欠缴金额及可能造成的损失等因素，本院对长岛物业公司主张的违约金酌情予以调减，确定为8000元。故本院对长岛物业公司要求支付违约金的诉讼请求予以部分支持。 综上，对于长岛物业公司的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、李忠萍于本判决生效之日起十日内向四川长岛物业有限公司支付2014年1月1日至2017年12月15日期间的物业公共服务费71091元； 二、李忠萍于本判决生效之日起十日内向四川长岛物业有限公司支付违约金8000元； 三、驳回四川长岛物业有限公司的其余诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3745元，减半收取1873元，由四川长岛物业有限公司负担985元，李忠萍负担888元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴媛 二〇二〇年五月十一日 书记员  宁华