广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初19536号原告：平善礼，男，汉族，1981年3月28日出生，身份证住址广西宾阳县，委托代理人：叶青松，广东元善律师事务所律师。被告：张健忠，男，汉族，1972年10月12日出生，身份证住址广东省博罗县，委托代理人：王继来，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。委托代理人：邓国豪，广东金卓越（深圳）律师事务所实习律师。第三人：深圳市欣盈包装制品有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道新二工业区红巷路**，统一社会信用代码91440300574764771X。法定代表人：王启成。委托代理人：平善礼，系该公司股东。第三人：深圳市伟嘉盛纸品包装有限公司，，住所地深圳市宝安区沙井街道新二红巷路红巷工业区****统一社会信用代码91440300342759973J。法定代表人：韦家安。上述原告平善礼与被告张健忠、第三人深圳市欣盈包装制品有限公司、第三人深圳市伟嘉盛纸品包装有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人叶青松、被告的委托代理人王继来、邓国豪、第三人的委托代理人平善礼到庭参加了诉讼，第三人深圳市伟嘉盛纸品包装有限公司经本院传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，第三人深圳市欣盈包装制品有限公司（下称“第三人欣盈公司”）与被告之间在宝安区签订的《厂房租赁合同》自2014年9月28日生效，合同签订至今，被告没有支付过一分钱。2017年6月26日之前，郁约安系第三人欣盈公司的独资人，2017年6月26日之后独资人变更为平善礼。现原告为依法维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求贵院判如所请：1.被告向原告支付租金、水电、厂长费、保安费共计578000元；2、诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、原告主体不适格，应当驳回起诉。2014年9月28日，第三人欣盈包装公司与被告签订租赁合同，约定将深圳市宝安区沙井镇新二红巷工业区第41栋第2层以及一楼东边空地面积约900平方米物业出租给被告。租期2014年11月1日至2017年9月30日止。2019年5月21日，欣盈公司出具《债权转让通知书》，声明将合同权利和578000元债权转让给原告。但租赁合同是双务合同，欣盈公司负有交付房屋给被告等义务，原告提供《债权转让通知书》并非单纯的债权转让，而是债权债务概括转让。根据《合同法》第88条规定，只有经过被告同意，第三人才可以将自己在租赁合同中的权利和义务一并转让给原告。该份《债权转让通知书》，系第三人欣盈公司单方面作出的，被告不知情且也不同意，该通知书应归于无效，原告主体不适格，应当驳回起诉。二、即使原告主体适格，第三人仅将租赁房屋二楼的部分面积出租给了被告，被告按实际承租面积支付租金，且租期内房租、水电等费用被告已经全部支付完毕。2014年9月28日，案外人韦家安寻找办公场所（后成立深圳市伟嘉盛纸品包装有限公司，下称“第三人伟嘉盛）公司”），其与被告欲承租欣盈公司的部分厂房。在此之前被告与韦家安是朋友关系，所以由第三人欣盈公司与被告签订租赁合同。但实际上经合同双方协商，欣盈公司仅将第2层中的200平方米物业出租给被告。剩余700平米面积物业由伟嘉盛公司承担，张健忠、伟嘉盛公司分别向欣盈公司交租金。每月由案外人郁约安或者原告向张健忠收取5000元租金及水电费等费用。因此该份租赁合同经过合同双方共同协商发生变更，被告根据自己实际的承租面积支付租金等费用，租期内房租、水电费等费用被告已经全部支付完毕。三、本案租金给付请求权已经超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。根据《民法通则》第136条第3款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第3条规定，民法总则施行期间（2017年10月1日），民法通则规定的一年诉讼时效期间已经届满，不再适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。故2016年9月30日以前的租金请求权适用一年的诉讼时效，原告主张的2014年11月1日至2016年9月30日的租金请求权已经超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年9月28日，第三人欣盈公司作为甲方与被告作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将深圳市宝安区沙井镇新二红巷工业区第（41）栋第（2）层、一楼东边空地出租给乙方使用；租赁期限自2014年11月1日起至2017年9月30日止；租金自2014年12月1日起每个月人民币17000元整（此房屋租金包括基本房租13500元，1000元基本电费、1000元厂长费，1500元保安费，房租不含税，甲方提供收据）；签订合同时，乙方必须向甲方一次性缴纳二个月押金人民币27000元整给甲方，甲方签发收据，合同期满，乙方结清各项费用后，甲方一次性以现金无息退还给乙方）。庭审时，原告称，第三人欣盈公司与被告的租赁关系于2017年10月31日终止。被告分别于2015年2月2日、3月9日、5月5日、5月29日、7月7日向案外人郁约安转账6022元、2275元、7007元、11323元、6946元。2017年8月3日，第三人欣盈公司出具收据确认收到深圳市骏铭达科技有限公司交付的2017年5月、6月、7月房租、5月至7月清洁费、5月至7月水费、5月至6月电费共计17729.40元；2017年9与5日，第三人欣盈公司出具收据确认收到深圳市骏铭达科技有限公司交付的2017年8月、9月房租、7月及8月水电费、水费、清洁费共计12620.70元；2017年9月30日，第三人欣盈公司出具收据确认收到2017年9月电费、10月房租、清洁费、水费共计6396.93元，以上收据均盖有第三人欣盈公司公章。2019年10月25日，案外人深圳市骏铭达科技有限公司出具《情况说明》，声明第三人欣盈公司出具的收款收据载明的款项系被告委托其司支付给第三人。另查明，案外人郁约安系第三人欣盈公司原法定代表人，2017年6月26日法定代表人变更为原告平善礼。案外人深圳市骏铭达科技有限公司系有限责任公司，法定代表人为被告张健忠。其中第三人欣盈公司、案外人深圳市骏铭达科技有限公司住所地位于深圳市宝安区沙井街道新二工业区红巷路**，第三人伟嘉盛公司成立于2015年6月15日，住所地位于深圳市宝安区沙井街道新二工业区红巷路****。再查明，2019年5月21日，第三人欣盈公司向原告出具《债权转让通知书》，声明被告尚欠第三人欣盈公司租金、水电、厂长费、保安费合计578000元，现将享有的对被告的上述债权及合同中的其他权利全部转让给原告，请被告直接向原告清偿并履行其他合同义务。以上事实，有《厂房租赁合同》、收款收据、《债权转让通知书》、银行流水以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案原告既没有提供涉案租赁物的产权证，也未提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，因此，本院确认被告与第三人欣盈公司签订的《厂房租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院应予以支持。原告主张被告实际承租900平方米，被告辩称其实际承租200平方米，且已支付完毕合同约定的款项。本院认为，结合原被告诉辩意见，双方主要争议焦点为被告实际承租面积大小及被告是否已支付完毕合同约定的租赁费用。关于被告实际承租面积。原告提供《厂房租赁合同》予以证明被告实际承租900平方米。被告提供了自制的涉案厂房手绘平面图，第三人欣盈公司、案外人深圳市骏铭达科技有限公司、第三人伟嘉盛公司三家公司的工商登记信息予以证明涉案厂房由三家公司使用，被告实际使用面积为200平方米。本院认为，首先，虽然合同约定，由被告承租第三人欣盈公司厂房面积为900平方米，但是原告并无证据证明第三人欣盈公司实际向被告交付厂房面积为900平方米；其次，被告及第三人欣盈公司对上述三家公司入驻及在该涉案厂房经营的事实没有争议，原告虽予以否认，但庭审时原告平善礼作为第三人欣盈公司的委托代理人身份时却予以确认，故对被告、第三人欣盈公司及第三人伟嘉盛公司共同使用涉案厂房事实，本院予以确认；最后，在长达3年合同履行期间，被告一直以远低于合同约定的金额向第三人欣盈公司支付租金，第三人欣盈公司均并未对被告支付租金的金额提出任何异议。综上，对被告辩称其实际承租面积已变更，并已足额支付租金及相关费用，本院予以采信。因此，原告主张被告支付租金、水电、厂长费、保安费共计578000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:驳回原告平善礼的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4790元，由原告平善礼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇二〇年五月二十一日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条、诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。