海南省白沙黎族自治县人民法院   民 事 判 决 书     （2020）琼9025民初67号   原告：袁才玉，女，1976年9月8日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   被告：管海鸥，男，1972年7月2日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县。   被告：戴英健，女，1978年11月15日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县。   上述两被告的共同委托诉讼代理人：郑芹，海南川海律师事务所律师。   原告袁才玉诉被告管海鸥、戴英健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告袁才玉、被告管海鸥、戴英健的共同委托诉讼代理人郑芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告袁才玉向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告管海鸥所签订的两份《房屋转让协议》无效；2.请求判令被告退还购房款108000元，原告退还坐落于海南省××县房、十一队三幢104房；3.请求判令被告赔偿装修费9150元，第二项与第三项合计117150元；4.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2019年2月26日，被告将卫星农场一队五幢111房、十一队三幢104房放在网上发售，原告见到房价便宜，便购买了一队五幢111号房，付购房款45000元，装修花5500元；十一队三幢104号房付购房款63000元，装修费3650元，两房合计付购房款108000元、装修费9150元。购房后原告才得知该房为职工保障房，不符合条件者购买不给办理房产证。基于购房时被告承诺：“能给原告办理房产证”，原告以为能办理房产证才购房，既然办不了房产证，原告购房还有什么用。为此，原告要求退还所购房屋，但被告按《房屋转让协议》履行，不肯退还购房款。原告只能诉至法院，寻求帮助。根据《海南法院民事审判工作会议纪要》及白沙黎族自治县人民政府办公室（白府办[2014]   116号）文件的通知内容，原告不符合购买白沙县的保障性住房。涉案房屋因政府的限制无法办理房产证，所以原告与被告所签订的《房屋转让协议》属无效合同，因此，原告要求被告退还购房款、原告退出所购房屋。综上，被告将农场职工保障性住房放在网上发售，坑蒙原告，应承担民事责任，望法院判如所请。   被告管海鸥、戴英健辩称，一、戴英健与本案没有关联性，不是本案适格的被告。1.袁才玉与管海鸥于2019年2月26日签订两份《房屋转让协议》，戴英健并不是该合同的相对方；2.戴英健也不是两套房屋的所有权人；3.戴英健系管海鸥的朋友，受管海鸥的委托代为收取两套房屋的购房款。二、袁才玉与管海鸥于2019年2月26日签订的两份《房屋转让协议》系两人真实意思表示，合法有效，且已履行完毕，不存在合同无效及返还购房款的问题。涉案房屋原属于陈文勇、符敦豪，且已于2001年1月8日办理了房屋所有权证，根据我国相关法律法规，在取得房屋所权证5年后可向他人转让该房屋，故陈文勇、符敦豪分别与管海鸥签订的《房屋转让协议》是有效的，同样，袁才玉与管海鸥签订的两份《房屋转让协议》也是有效的，没有违反法律、法规的禁止性规定。三、管海鸥没有隐瞒两套房屋的瑕疵，在双方的合同上已予以明确。双方合同第四条第一款特别声明，涉案房屋尚未取得土地使用权证，且约定不得因第四条第一款特别声明的缺陷和风险向管海鸥提出异议和索赔。四、装修款9150元没有事实及法律依据，不应赔偿。综上，袁才玉与管海鸥所签订的两份《房屋转让协议》系两人真实意思表示，合法有效，且已履行完毕，不存在合同无效及返还购房款的问题。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告袁才玉提交的装修费，拟证明装修费用为9150元。经审查，该份证据属于证人证言，在证据上签名的符振华、符步康未出庭作证，原告也没有提供其他证据证明其装修花费的费用为9150元，故本院对该份证据不予确认。2.原告袁才玉提交的《白沙黎族自治县限价商品房住房管理办法（试行）》，拟证明符合条件者才能购买限价房。经审查，本案两套涉案房屋并非限价商品房，因此，该份证据与本案没有关联性，本院不予确认。3.原告袁才玉提交的《海南法院民事审判工作会议纪要（讨论稿）》，拟证明不符合购房条件所签订的合同属无效合同。该份会议纪要属于审判参考性文件，不属于证据。   根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：   2018年3月15日，陈文勇与管海鸥签订《房屋转让协议》，该协议约定陈文勇将坐落于海南省××县房转让给管海鸥，转让价格为7800元。   2018年4月6日，符敦豪、符彩艳与管海鸥、陈秀红签订《房屋转让协议》，该协议约定符敦豪、符彩艳将坐落于海南省××县房转让给管海鸥、陈秀红，转让价格为24200元。   2019年2月26日，管海鸥与袁才玉自愿签订《房屋转让协议》。该协议的主要内容：1.转让人管海鸥的房屋为个人所得房屋，坐落于海南省××县幢111房；2.经转让双方协商同意，该房屋成交价格为45000元；3.特别声明：该房屋因多种原因，没有取得国家承认的房屋所有权的土地使用权证；4.转让人管海鸥应当保证自己如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，受转让人袁才玉对转让人所转让的房屋具体状况应有充分了解并认可存在风险，自愿转让该房屋；5.受转让人袁才玉已明确知道该房屋存在特别声明中的缺陷和风险，不得因此向转让人管海鸥提出异议和索赔。   同日，管海鸥与袁才玉自愿签订第二份《房屋转让协议》。该协议的主要内容：1.转让人管海鸥的房屋为个人所得房屋，坐落于海南省××县三幢104房；2.经转让双方协商同意，该房屋成交价格为63000元；3.特别声明：该房屋因多种原因，没有取得国家承认的房屋所有权的土地使用权证；4.转让人管海鸥应当保证自己如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，受转让人袁才玉对转让人所转让的房屋具体状况应有充分了解并认可存在风险，自愿转让该房屋；5.受转让人袁才玉已明确知道该房屋存在特别声明中的缺陷和风险，不得因此向转让人管海鸥提出异议和索赔。签订协议后，袁才玉将两套涉案房屋的购房款合计108000元转账支付给戴英健。管海鸥认可系其委托戴英健收取购房款的。   同日，管海鸥将两套涉案房屋交付给袁才玉使用。   本院认为，本案的争议焦点为管海鸥与袁才玉签订的两份《房屋转让协议》是否无效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”在本案中，原告袁才玉是自愿与被告管海鸥签订两份《房屋转让协议》的，期间并未受到胁迫，因此，这两份协议系双方真实意思表示。原告主张依据《白沙黎族自治县限价商品房住房管理办法（试行）》，其不符合条件购买白沙县的保障性住房，两套涉案房屋因政府的限制不能办理房产证，所以原告与被告管海鸥签订的两份《房屋转让协议》是无效合同。前文已论述了两套涉案房屋并非限价商品房，因此，上述文件并不能适用于本案，故原告的该项主张本院不予采纳。2019年8月5日，海南省人民政府发布的《海南省垦区建房管理办法》第八条规定：“垦区建设的住房不得对外销售或转让”，但本案两份涉案《房屋转让协议》的签订时间、房屋交付时间、支付购房款时间均在《海南省垦区建房管理办法》发布之前，因此，《海南省垦区建房管理办法》所产生的法律效力不能溯及既往。综上，原告未向本院提供证据证实本案的两份涉案《房屋转让协议》存在上述规定的情形，因此，本院认定这两份涉案《房屋转让协议》系有效合同，故原告主张因两份涉案《房屋转让协议》无效继而要求退房、退购房款及赔偿装修费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   驳回原告袁才玉的诉讼请求。   案件受理费2643元，由原告袁才玉承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。                                       审 判 长 叶必林           审 判 员 梁其锐           审 判 员 周丽娟                                         二〇二〇年五月十三日                     法官 助理 符 慧           书 记 员 王小杨                     附：适用本案的法律条文     《中华人民共和国合同法》   第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。     《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。                 拟稿：叶必林 审核：叶必林 校对：王小杨 签发：叶必林印刷：符永校   白沙黎族自治县人民法院 2020年5月13日印发   （共印10份）