上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初94506号原告：上海永众农资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：顾施彪，执行董事。委托诉讼代理人：张杰，上海泽仲杰律师事务所律师。被告：上海华洲(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐燕华，执行董事。委托诉讼代理人：孙毅磐，上海雷曼律师事务所律师。原告上海永众农资有限公司(以下简称永众公司)与被告上海华洲(集团)有限公司(以下简称华洲公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员黄政担任审判长，与审判员张盈、人民陪审员田有娣组成合议庭。本院于2020年4月9日公开开庭审理。原告永众公司的委托诉讼代理人张杰，被告华洲公司的委托诉讼代理人孙毅磐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永众公司向本院提出诉讼请求：判令被告华洲公司向原告永众公司支付补偿款人民币1,200万元(以下币种相同，其中包含搭建6,004平方米厂房的建设费6,859,304元，环保设施费678,224元，厂房增值部分4,462,472元)。事实和理由：2009年10月1日，原、被告签某《厂房改造及土地租赁协议》(以下简称协议)，约定被告将上海市浦东新区机场镇立新村唐黄家宅XXX号厂房及土地(以下统称系争区域)共计6,607平方米(其中建筑面积3,515.68平方米)出租给原告，由原告出资改造，将原建筑物拆除，在根据现场地形进行合理布局，由承租方设计图纸，出租方认可；租赁期限自2009年10月1日至2018年9月30日；双方该约定了租金相关标准，出租方保证该出租厂房及土地产权明确，手续完备，在合同提前终止或到期的，有关承租方投资费用另行商议。签约后，原告按照约定投资1,000多万元建设新的厂房及附属设施，但被告并未按照约定办理新厂房的合法手续。现合同租赁已经到期，就租赁部分已经通过法院的判决予以处理，对厂房搭建及附属投资问题双方存在争议，原告向法院提起诉讼，诉如所请。被告日升实业公司辩称，原、被告间为租赁关系，就双方的租赁关系已在之前的诉讼中通过法院判决处理了，法院认定双方的租赁关系合法有效。案件判决后，原告将租赁物包括土地及地上房屋，均向被告予以返还，房屋中和原告生产有关的物品均予以拆离。对原告的诉讼请求，被告不同意。被告出租时，原有的3,515.68平方米房屋为有产证的，是原告在使用过程中要改造，该改造也得到被告同意，原告将原有的3,500余平方米房屋全部拆除，搭建了6,004平方米的厂房。目前，双方签某的协议已经履行届满，原告也将房屋返还被告，双方对合同到期后就建造物处理没有明确约定，双方可以参照动拆迁或者变更用途时就相关利益分配的约定处理。至于原告说的环保设施费是由于原告企业自身性质需要，被告对此并不需要。原告主张的厂房增值部分更无依据。至于之前案件中的评估报告是基于原告申请形成的，与被告没有关系，被告不发表意见。经审理查明，2009年10月1日，由被告华洲公司作为出租方与原告永众公司作为承租方就系争区域签订协议，约定出租方将位于浦东新区机场镇立新村唐黄家宅XXX号厂房及土地共计6,607平方米(其中建筑面积3,515.68平方米)租赁给承租方(实际使用面积，具体位置见附图)；由承租方出资改造，将原建筑物拆除，再根据现场地形进行合理布局，由承租方设计图纸、出租方认可；租赁期限从2009年10月1日至2018年9月30日；该厂房和土地租赁费用：2009年10月1日至2013年9月30日为每年25万元；2013年10月1日至2018年9月30日为每年27.5万元；新建的厂房必须符合相关的建筑规范及标准；因城镇规划需要动拆迁或变更其他用途时，承租方应无条件服从，自行解决经营场所，本协议自行终止，原发生的租赁费按实际使用期限结算，地面建筑物所得动迁费用的30%归出租方所有；厂房建造期间，出租方应积极配合承租方，共同完成这一项目；……出租方须保证该出租厂房及土地产权明确，手续完备；……任何乙方需要提前终止协议或到期的，必须提前三个月书面通知对方，双方另行协议，租金按实际使用期限结算，有关承租方投资费用另行商议；……本协议签订生效后，在2008年8月1日上海华洲(集团)有限公司和上海浦秦彩钢结构有限公司签订的厂房改造及土地租赁协议于2009年10月1日中止；……。该协议履行租赁期限到期后双方并未续签合同。2019年1月8日，华洲公司提起诉讼，要求永众公司迁出并返还上海市浦东新区机场镇立新村唐黄家宅XXX号的土地和厂房，同时主张2018年10月1日至实际返还日的占有使用费，在案件审理期间，永众公司于2019年3月25日提起反诉，之后又于同年10月27日撤回反诉。该案中，法院审查认定，上海市浦东新区机场镇立新村唐黄家宅XXX号的厂房及土地的产权人为华洲公司。2008年8月1日，由上海浦秦彩钢结构有限公司与华洲公司就系争区域订立《厂房改造及土地租赁协议》，合同内容与原、被告订立合同内容一致。签约后，上海浦秦彩钢结构有限公司将产权登记的原建筑进行了全部拆除并新建了除办公楼东首及小仓库外的其他全部建筑，重建后的建筑并未取得合法建造手续。2009年12月30日，永众公司的法定代表人顾施彪与上海浦秦彩钢结构有限公司及担保方曹李清签订《改造后之厂房与相关权益转让协议》，描述上海浦秦彩钢结构有限公司对华洲公司所拥有的位于上海市浦东新区机场镇立新村唐黄家宅XXX号6,607平方米土地上的厂房3,515.68平方米进行改造建设，形成了可使用的厂房面积5,700平方米；基于《厂房改造及土地租赁协议》，上海浦秦彩钢结构有限公司还拥有前述6,607平方米土地的租赁使用权以及上述土地和厂房通向浦东新区机场镇江镇路的自建铁桥与水泥路的权益，上海浦秦彩钢结构有限公司愿意将上述所拥有的厂房和土地租赁权等一并转让给受让方并将《厂房改造及土地租赁协议》中所拥有的全部其他权利和义务一并转让给永众公司，永众公司打包向其支付转让对价。之后由华洲公司与永众公司签某协议，原、被告双方确认系上海浦秦彩钢结构有限公司将《厂房改造及土地租赁协议》中承租方的权利义务概括转让给了永众公司。合同履行到期后，双方并未就续租事宜达成一致。本院认为，华洲公司与永众公司订立的协议实质为上海浦秦彩钢结构有限公司将《厂房改造及土地租赁协议》中承租方权利义务概括转让于永众公司，由永众公司继续与华洲公司履行协议内容，协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现协议已于2018年9月30日期限届满，本院判决永众公司迁出并归还系争厂房和土地，并参照合同约定标准支持相关期间占有使用费。该案判决后，双方均未上诉。2019年12月31日，双方签某《房屋交接书》，将系争区域予以交付华洲公司。华洲公司表示，2020年3月，相关部门拆除了超出3,515.68平方米产证面积部分的建筑物。在(2019)沪0115民初4510号案件审理过程中，由永众公司向法院申请对上海市浦东新区祝桥镇立新村唐黄家宅XXX号6,607平方米土地上现有房屋、附属设施、装修等进行造价评估，经上海市高级人民法院委托，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具司法鉴定意见书，其中记载鉴定日期为2018年4月9日至6月21日，参与人员除鉴定单位外，还有原、被告代理人。鉴定意见显示：1、在项目中，原、被告双方确认项目造价总计为5,677,534元；2、项目中，门牌工程造价为42,328元；3、该项目中，小仓库工程造价，华洲公司确认的施工期造价为430,584元，永众公司确认施工期的造价为453,000元；4、项目中，大仓库内三层隔层工程造价，华洲公司确认的施工期造价为597,758元，永众公司确认施工期的造价为686,442元。2019年9月3日的庭审中，法院组织双方对该司法鉴定意见书进行了质证：其中华洲公司对司法鉴定意见书真实性不持异议，但认为第二项门牌工程不应包含在内，对小仓库工程及大仓库内三层隔层工程造价的计算标准不予认可，同时提出相关建造均已折旧完毕；永众公司对鉴定意见书真实性、合法性、有效性均不持异议，对门牌工程认为应计入主张范围，小仓库工程工程为受让上海浦秦彩钢结构有限公司搭建后自行搭建，是在2014年3月建造，大仓库为上海浦秦彩钢结构有限公司2008年建造，永众公司认同报告中鉴定做出的数字。在本案中，双方对鉴定意见书坚持之前庭审中的表述意见，也确认除鉴定意见书中罗列的争议外没有其他补充。本院经过审理，就双方争议认定如下：1、门牌工程；根据双方确认，门牌位置处于租赁区域范围之外；永众公司表示是作为指示租赁区域上房屋使用，门牌上登记永众公司的名称，双方交接时，永众公司认为已无用，将门牌留置在原处；本院认为，门牌的安设是承租方为自己经营使用而为，门牌并非固着物，在双方租赁履行终止时，承租方可予拆除带走，但承租方以无他用留置在原地，门牌上登记着承租方的名称，对出租方也无利用价值，不当作为租赁终止时出租方补偿的范围；2、小仓库工程；永众公司提出小仓库施工期为2014年3月，应以该时期的价格计价；华洲公司认为施工期在2013年7月，应以该时期的价格计价；鉴定单位通过现场勘查无法确定小仓库施工期；本院认为，双方均确认小仓库为永众公司后行搭建，搭建期间向出租方进行过申请，申请时间为2013年6月；永众公司提供2014年1月24日其与案外人签某的施工协议，在华洲公司不予确认真实性下，本院难以仅凭该份协议认定施工在2014年3月的事实；现华洲公司根据承租方申请搭建的时间认定小仓库施工期间在2013年7月，较为合理，本院予以确认，故小仓库工程造价认定为430,584元；3、大仓库内三层隔层工程；双方对该部分施工期限存在争议，鉴定单位也不能通过现场勘查确定施工期；本院认为，双方确认大仓库为前承租人上海浦秦彩钢结构有限公司2008年下半年搭建；永众公司认为是由其于2010年3月在内部进行了三层隔层，但对此并未提供证据，在华洲公司不予确认下，本院难以认定，故将大仓库的内外搭建均认定按照2008年下半年造价即597,758元计算。由此，根据上述意见，本院确认造价金额共计6,705,876元。至于房屋折旧问题，华洲公司认为房屋没有立项审批，无证建筑最多按10年折旧，同时当时租金较低也充分考虑了投资的因素，从租赁常规理解，该房屋应按10年租期折旧，故已经折旧完毕；永众公司表示应按照造价进行补偿，不应考虑折旧问题；鉴定单位在之前的案件中出具补充意见，表示按照成新率70%计；本院认为，根据协议约定，任何承租方需要提前终止协议或到期的，……，租金按实际使用期限结算，有关承租方投资费用另行商议；说明双方协商时已经明确不按租期进行折旧，同时要对房屋搭建投资补偿继续协商，故对华洲公司折旧完成不予补偿一说，不予采纳；本院将以搭建时承租人的付出的造价费用作为基础，结合搭建物合法性、使用状况、受益情况、搭建规模等及当事人对搭建的主观认识，综合予以认定补偿金额。以上事实，由经庭审质证的《厂房改造及土地租赁协议》、(2019)沪0115民初4510号案件庭审笔录及民事判决书、《上海四海建设工程造价咨询监理有限公司司法鉴定意见书》、《房屋交接书》等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，华洲公司与永众公司在系争区域上建立租赁关系，目前租赁已因租赁期限届满而终止。租赁终止后，双方已经办理租赁区域的交接手续，交接中包含了承租方在租赁期间所搭建的地上物。双方在租赁中，经协商一致，承租方在出租方同意下将原有的建筑物全部拆除后另行重新搭建，根据约定，在合同到期后，双方可就承租方投资费用另行商议，但目前就此产生争议，也不能形成一致的意见，而搭建并未办理合法建设手续，由此本院依法就扩建造价费用根据双方过错分担原则予以认定。本案中，就出租方而言，其同意承租方将其有证建筑拆除重新搭建，作为权利人应就重新的搭建，配合办理相关报建手续并监管承租方在不超出有证面积搭建，但并无证据证明出租方办理过报建手续，也在承租方较长使用期间未提出过异议，出租方存在过错；从承租方来看，其搭建虽得到出租方的同意，但应知晓搭建需要办理合法的建造手续，在出租方没有出具任何手续下仍受让承租权利义务，并在之后的使用中还有继续搭建行为，对今后存在的风险及后果亦应有所预见，故对损失的发生应承担过错责任。现原告永众公司要求被告华洲公司支付搭建6,004平方米厂房的建设费，本院根据所确认的审价单位造价，结合双方确认的房屋形态、面积、用途及合同中原先对房屋拆除搭建体现的意思表示，同时兼顾考虑双方在履行中获取的各自利益、使用年限、搭建房屋的折旧、双方的过错责任等，酌情认定被告华洲公司支付原告永众公司搭建费共计250万元。另外，原告提出的环保设施费678,224元，是其承租后为自身生产经营而需支出的环评费用，在合同履行到期后，要求被告承担，于法无据，本院不予支持；至于原告提出的厂房增值部分4,462,472元，被告不予认可，该请求没有事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：被告上海华洲(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海永众农资有限公司250万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93,800元，由原告上海永众农资有限公司负担67,000元，被告上海华洲(集团)有限公司负担26,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  张 盈人民陪审员  田有娣二〇二〇年五月二十五日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。