广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终22882号上诉人（原审原告）：张奕君，女，1961年11月2日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：林其山，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹银凤，广东星辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市龙岗东联市场物业管理公司。住所地：广东省深圳市龙岗街道上圩。组织机构代码：279526420。上诉人张奕君因与被上诉人深圳市龙岗东联市场物业管理公司（以下简称东联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。张奕君上诉请求：1.维持一审判决第一项。2.撤销一审判决第二项，改判为：（1）东联公司应向张奕君交付深圳市龙岗区南联综合批发市场二层A区14-81号商铺，并协助办理过户手续；（2）东联公司向张奕君支付延期交房违约金1685100元（每月按300元计，自2000年1月1日起计算至判决生效之日止，暂计至2015年5月18日止）。3.二审案件受理费由东联公司负担。事实与理由：一、一审查明事实部分不清。一审仅根据对中铁建厂工程局深圳实业公司（非本案当事人）代理律师广东启仁律师事务所律师李大禹的调查笔录，即认定本案所涉房产已全部抵偿给中铁建厂工程局深圳实业公司。一审该项认定与事实不符。依据张奕君与东联公司1999年5月24日签署并经深圳市龙岗区公证处公证的《深圳市房地产买卖合同》，以及2000年4月3日签订的《认购书》，张奕君向东联公司购买的南联市场商铺包括二层A区14-18、18A、19-23、23A、24-73、73A、74-78、78A、79-81,合计72个单元。而根据深圳市中级人民法院（2000）深中法执字第434-3号民事裁定书，东联公司作为被执行人，其开发的南联综合市场房产（商铺）被以物抵债抵偿给申请执行人中铁建厂工程局深圳实业公司的商铺，仅是其中一部分，包括14-19、21-25、27-36、38-47、49-58、62、66-81。而其中18A、20、23A、26、37、48、59-61、63-65、73A、78A共14个单元并不在裁定以物抵债范围内。故一审法院偏听偏信，确认本案所涉房产已全部抵债给中铁建厂工程局深圳实业公司，该事实认定不清。二、一审判决说理有失偏颇，适用法律不当，判决不公，变相剥夺了张奕君依法享有的合同权利和法律权益。1.既然张奕君与东联公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及《认购书》有效，在张奕君已交付合同对价的情况下，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）等相关法律规定，天经地义，张奕君享有依据合同约定要求东联公司交付房产并协助办理过户、支付迟延交房违约金的权利，东联公司则负有交付房产并协助办理过户、支付迟延交房违约金的义务。张奕君的上述诉讼请求理应得到支持。2.判项能否得到自动履行或通过强制执行实现，不能成为判决是否支持诉讼请求的考量依据。浅显的道理，正如我们不能因债务人现在已濒临破产无力还债而判决驳回债权人要求其还款的诉讼请求。一审将判项能否得到自动履行或强制执行实现作为驳回张奕君诉讼请求的依据，变相剥夺了张奕君的合同权利和一系列法律权利。（1）张奕君与东联公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及《认购书》所涉部分房产被深圳市中级人民法院（2000）深中法执字第434-3号民事裁定书裁定以物抵债抵偿给中铁建厂工程局深圳实业公司，这是客观事实，给判项的执行构成法律障碍也毋庸置疑。但一审以此为据驳回张奕君要求东联公司交付房产的诉讼请求，既剥夺了张奕君依法享有的合同权利，也变相剥夺了张奕君的其他救济途径。（2）一审判决以未被裁定以物抵债的房产也已被中铁建厂工程局深圳实业公司实际占用为由驳回张奕君要求交付房产的诉讼请求更显荒唐。中铁建厂工程局深圳实业公司对裁定以物抵债的房产之外的房产实际占用是非法占用，一审判决以此为据驳回张奕君的该项请求是对违法行为的纵容，也变相剥夺了张奕君通过申请强制执行通过司法强制取得这部分被中铁建厂工程局深圳实业公司非法占用的房产的权利。3.一审判决以张奕君未能证明目前该房产已经竣工验收，具备合法的交付条件为由驳回张奕君要求交付房产的诉讼请求，说理不当。（1）南联综合批发市场具有合法报建手续，且事实上也早已施工完毕，综合市场一楼也早已开始营业，已符合交付条件。（2）深圳市中级人民法院民事裁定书在房产未办理竣工验收的情况下可以裁定以物抵债，同理，涉案房产在未办理竣工验收的情况同样可以判决并通过强制执行交付。（3）要求交付房产是张奕君的合同权利，且早已超过合同约定的交付期限，以房产未办理竣工验收的理由否定张奕君的合同权利，在法理上说不通。按照一审的说理逻辑，那岂不是说，只要房产未办理竣工验收，购房人永远都不得主张交付房产的权利？4.一审以涉案房产目前尚未办理初始登记，并不具备办理转移登记的条件为由，驳回张奕君要求交付房产的诉讼请求，说理不当。房产未办理竣工验收，当然不能办理初始登记，但却不影响法院判决支持张奕君依约要求东联公司交付房产的诉讼请求。办理过户登记只是附随义务。办理过户登记的条件成就，附随义务必须履行。但该附随义务的条件是否成就，不能作为是否应当支持房产交付请求的理由。5.一审判决不支持张奕君主张迟延交房违约金的诉讼请求，认为张奕君应另案向东联公司主张因无法履行合同的交房义务的违约责任，貌似是向张奕君指了一条明路，实则把张奕君陷于维权无望、利益皆失的境地。（1）迟延交房违约金在合同中有明确的约定，迟延交房是不容置疑的客观事实，一审在本案中不一并处理予以支持明显不公。（2）东联公司现已被吊销，除了其开发的本案所涉南联综合批发市场物业外，名下实际已无其他财产。如果张奕君要求交付房产的诉讼请求依法不能得到支持，即使在另案中张奕君主张因东联公司无法履行合同的交房义务的违约责任的诉请支持得再多，对张奕君而言实际上也只能是一纸空文，张奕君的合法权益根本无法得到保护。（3）鉴于南联综合批发市场的现状以及东联公司已被依法吊销营业执照的事实，未来政府有可能统筹将之列入旧改项目并变更开发主体。如果张奕君要求交付房产的诉讼请求没有得到支持，仅凭《深圳市房地产买卖合同》及《认购书》有效但没有给付义务内容的判决，张奕君将完全失去参与旧改并获得相应补偿的权利。综上，一审判决受案外入中铁建厂工程局深圳实业公司代理人误导，认定事实部分不清，说理有失偏颇，适用法律不当，判决不公，变相剥夺了张奕君的合同权利和法律权益，张奕君请求二审依法改判，支持张奕君上诉请求。东联公司未答辩。张奕君向一审法院起诉请求判令：1.确认张奕君与东联公司签订的《认购书》《深圳市房地产买卖合同》合法有效，东联公司立即向张奕君交付深圳市龙岗区南联综合批发市场二层A区14-81号商铺，东联公司协助张奕君将上述商铺登记至张奕君名下；2.东联公司支付张奕君延期交房违约金1685100元(每日按300元，自2000年1月1日起计算至判决生效之日止，暂计至2015年5月18日)；3.诉讼费用由东联公司承担。一审法院经审理查明，1997年9月7日，张奕君与东联公司签订一份《南联市场认购书》，约定：张奕君认购位于深圳市龙岗区双南大道的南联市场二层A区商铺，面积共计944平方米，房款总价为100万元，在认购书签订后15天内一次性付清。在发展商与认购方签订正式商品房买卖合同时，本协议中达成的条款维持不变，发展商预计在1998年1月底前将该门面按有关规定验收合格后交张奕君使用，如无故延期，每延一日，发展商按张奕君所付房款的银行存款利息赔偿给张奕君。1997年9月10日、16日，张奕君分两次分别向东联公司支付了购房款各50万元，共计100万元。1999年5月24日，张奕君与东联公司在深圳市龙岗区公证处签署一份《深圳市房地产买卖合同》，龙岗区公证处作出《公证书》(99深龙证港经字第276号)，买卖合同约定：东联公司经与深圳市规划国土局签订深(龙)地合字(1995)**《土地使用权出让合同书》，取得位于深圳市龙岗区龙岗镇南联村刘屋地块编号为G09113-5(1)、土地面积5274.10平方米的土地使用权，土地用途为商业，土地使用期限自1994年3月15日至2044年3月14日。东联公司经批准在上述土地上兴建房地产，定名为南联综合批发市场，现经批准进行预售，《房地产预售许可证》号为(1997)027号，《商品住宅外销许可证》号为(1997)龙外02号。张奕君向东联公司购买上述房地产第1幢A号14-47、70-81、18A、23A、73A、78A共50个商铺，位于第**，建筑面积944平方米，总金额为100万元。东联公司应于1999年12月31日将本合同规定之验收合格的房地产交付给张奕君使用，不能按时交付的，每延期一日应向张奕君支付相当于房地产价款的万分之五的违约金，延期超过三十天，张奕君有权单方解除合同，东联公司应在十天内将已付的一切款项(不计利息)退还张奕君，并支付房地产价款百分之十的违约金，张奕君不解除合同的，东联公司应按每延期一日向张奕君支付房地产价款万分之三的违约金。东联公司应在领取房产《竣工验收证书》后150天内书面通知张奕君共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。2000年4月3日，张奕君与东联公司又签订一份《认购书》，约定：张奕君认购南联市场二楼48至69号22间商铺，总价款为38万元。认购书注意事项中约定：张奕君按指定日期与东联公司签署《深圳市房地产买卖合同》，所有买卖条款均以《深圳市房地产买卖合同》为准，双方签订《深圳市房地产买卖合同》后本认购书自行失效，东联公司预计在2000年12月31日前将验收合格的房产交付给张奕君使用。张奕君称因东联公司未按前一份买卖合同约定将商铺交付给张奕君，故双方约定以本认购书的22间商铺作价38万元作为补偿，张奕君实际并未交纳本认购书的购房款，但东联公司向张奕君出具了收到38万元购房款的收款收据。另查明，中铁建厂工程局深圳实业公司与东联公司深圳市龙岗区东联市场物业管理公司因南联综合批发市场建筑工程施工合同纠纷，深圳市中级人民法院于2000年1月11日作出(1999)深中法经一初字第376号《民事调解书》，该调解书约定东联公司于2000年3月30日前支付中铁建厂工程局深圳实业公司工程款1292万元及诉讼费用138021元。后因东联公司未按期履行调解书义务，深圳市中级人民法院于2003年1月10日作出(2000)深中法执字第434-3号《民事裁定书》，裁定：深圳市龙岗区东联市场物业管理公司位于深圳市龙岗区南联刘屋村南联综合市场第二层部分房产(建筑面积3637.35平方米，包括：A1至A9、A11至A19、A21至A25、A27至A36、A38至A47、A49至A58、A62、A66至A83、A88、B1至B11、B16至B55、B57至B65、B68至B91)、第三层整层(建筑面积4145.3平方米)作价14892710元，转归中铁建厂工程局深圳实业公司所有，以抵偿东联公司欠中铁建厂工程局深圳实业公司的部分债务。中铁建厂工程局深圳实业公司的代理人广东启仁律师事务所律师李大禹确认本案所涉房产已全部抵偿给该公司，目前由该公司看管，由于涉案土地欠地价款和罚款，未办理过户手续。2018年3月29日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局向一审法院复函确认：龙岗区南联综合批发市场是深圳市龙岗东联市场物业管理公司于1994年12月经深龙地合字(1995)083号《深圳市土地使用权出让合同书》取得宗地使用权后开发的项目，主体建筑性质为肉菜市场及农副土特产批发市场，该项目于1995年取得《建设工程建筑许可证》(深规土建许字[1995]18号)，同意规划建设1栋3层的市场，建筑面积12900平方米，于1997年取得《房地产预售许可证》[深房(龙)许字(1997)027号]，同意预售商场1栋，面积12561.54平方米，含涉案商铺。2018年5月8日，深圳市不动产登记中心向一审法院复函确认：截至2018年5月2日，未查得G09113-5(1)号宗地及“南联综合批发市场”初始登记记录，根据《深圳经济特区房地产登记条例》等相关规定，经初始登记的房地产方可按规定办理转移登记。一审法院认为，张奕君与东联公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及《认购书》系双方真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效。张奕君起诉主张要求东联公司支付涉案房产并办理过户手续，一审法院认为，首先，双方交易的房产中部分房产已由另案生效民事裁定书抵偿给案外人中铁建厂工程局深圳实业公司，且全部房产已被该案外人实际占用；其次，张奕君亦未能证明目前该房产已经竣工验收，具备合法的交付条件；第三、涉案房产目前尚未办理初始登记，并不具备办理转移登记的条件。综上，部分房产因抵偿给案外人而导致合同实际已无法履行，东联公司已客观上履行不能，其余房产目前亦不具备交付和转移登记条件，故对张奕君的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于延期交房违约金问题，由于涉案合同无法继续履行，张奕君可另案向东联公司主张因无法履行合同的交房义务的违约责任，故本案对于逾期交房违约金亦不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认张奕君与东联公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及《认购书》有效。二、驳回张奕君的其它诉讼请求。案件受理费19966元(张奕君已预交)，由东联公司承担。本院认定事实：一审法院查明的事实属实。本院认为：本案属于涉港房屋买卖合同纠纷，各方当事人对一审法院以内地法律作为准据法均无异议，本院予以照准。张奕君与东联公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及《认购书》均合法有效，本案二审的争议焦点为：一、张奕君要求东联公司向张奕君交付涉案商铺、协助张奕君将涉案商铺登记至张奕君名下的诉讼请求能否支持。首先，涉案商铺中，已由另案生效民事裁定书抵偿给案外人中铁建厂工程局深圳实业公司的部分，东联公司已不可能向张奕君交付。其次，张奕君与东联公司于1999年5月24日签署的《深圳市房地产买卖合同》约定：东联公司应在领取房产《竣工验收证书》后150天内书面通知张奕君共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。张奕君未能证明涉案商铺已经竣工验收、可领取《竣工验收证书》，合同约定的申请房地产转移登记的条件尚未成就。再次，涉案商铺尚未办理初始登记，不具备办理转移登记的法定条件。故，张奕君要求东联公司向张奕君交付涉案商铺、协助张奕君将涉案商铺登记至张奕君名下的诉讼请求，一审法院未予支持并无不当。张奕君要求东联公司支付张奕君延期交房违约金1685100元的诉讼请求能否支持。由于涉案合同不具备继续履行的条件，东联公司须向张奕君承担的责任可另循法律途径解决，故一审法院对张奕君该项诉请不予处理亦无不当。综综上，张奕君的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19965元，由上诉人张奕君负担。本判决为终审判决。审判长 邓  晓  琴审判员 林  建  益审判员 赵  雪  琳二〇二〇年五月八日书记员 陈永雪（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。