四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初7624号 原告：杨建，男，1972年4月20日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 原告：陶世玉，女，1971年2月18日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 上述二原告委托诉讼代理人：刘波，四川坤弘律师事务所律师。 上述二原告委托诉讼代理人：唐烽，四川坤弘律师事务所律师。 被告：成都市铁信置业有限公司，住所地成都市新都区新都镇宝光大道中段**。 法定代表人：黄志勇，执行董事。 被告：成都家和实业有限公司，，住所地成都市武侯区科化北路** 法定代表人：王英武，执行董事。 上述二被告委托诉讼代理人：张永华，四川熙然律师事务所律师。 原告杨建、陶世玉与被告成都市铁信置业有限公司（以下简称铁信公司）、成都家和实业有限公司（以下简称家和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨建、陶世玉的委托诉讼代理人刘波、唐烽到庭参加诉讼，被告铁信公司、家和公司的委托诉讼代理人张永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨建、陶世玉向本院提出诉讼请求：1.铁信公司、家和公司向杨建、陶世玉支付逾期办理初始登记的违约金 62398.5612元；2.铁信公司、家和公司向杨建、陶世玉支付逾期办理转移登记的违约金12790.8408元。事实与理由：杨建、陶世玉与铁信公司、家和公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房交付时间为2015年10月31日，办理初始登记时间为2016年10月31日前，办理房屋转移登记时间为自交付商品房使用之日起730日内，每逾期一日，铁信公司、家和公司按日向杨建、陶世玉支付已付房价款的万分之二的违约金。合同生效后，杨建、陶世玉如约按照合同向铁信公司、家和公司支付全部购房款，但铁信公司、家和公司违反合同约定，未按期办理房屋初始登记和房屋转移登记。房屋初始登记逾期722天，房屋转移登记逾期148天。按照合同约定，铁信公司、家和公司应当向杨建、陶世玉支付逾期办理初始登记和房屋转移登记的违约金。故为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，遂诉至法院。 铁信公司、家和公司辩称，虽然合同约定交房在2015年10月31日之前，且应在房屋交付后一年内取得所在楼栋房屋权属证明，但是双方签订的《和解协议》约定将交付房屋的时间顺延至2015年12月10日，故铁信公司、家和公司取得楼栋权属证明的时间也应延长至2016年12月10日。铁信公司、家和公司开发销售商品房时，新都区尚未实行不动产权登记政策，在双方约定的办证期间，新都区开始实行“双证合一”新政，由于办证的相关部门发生调整、变动，其内部系统软件升级及所需申报材料、流程等的变化，才致使开发商办证工作的推迟、积压。同时，合同约定的办证载体消失，补充协议约定协助办理国有土地使用证的时间是整个凤凰傲城项目商品房全部交房后的730天内，即在2019年6月9日之前。因此，铁信公司、家和公司对权证办理延迟没有过错，不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2015年6月7日，杨建、陶世玉（买受人）与铁信公司、家和公司签订《商品房买卖合同》，约定杨建、陶世玉以432123元购买铁信公司、家和公司开发的成都市新都区房屋。《商品房买卖合同》对商品房面积、价款、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等进行了约定。同时，合同第十条约定“（一）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。”；第十九条约定“（一）初始登记。出卖人应当在2016年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第二种方式处理……2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”。 双方于同日签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：“买受人采用向银行申请按揭贷款方式支付购房款的特别约定：1、买受人应于《合同》签订当日内，向出卖人支付购房首付款人民币132123元，余款人民币300000元，买受人向银行申请贷款后一次支付。买受人应在签订借款合同时委托银行将全部贷款一次性转付到出卖人指定的账户。”；补充协议第八条约定：“出卖人在取得房屋总产权证书并在买受人提交齐全办理房屋产权分户资料后，按照合同约定的方式协助买受人办理分户产权证书。办理房屋分户产权需要交纳的税费，由买卖双方各自按照国家及成都市相关规定缴纳。买受人委托出卖人办理《合同》项下商品房的房屋产权证。买受人须于《合同》约定的交房期限内向出卖人提交办理房屋分户产权证所需资料及相关费用。如买受人采取按揭贷款方式购房的，买受人必须委托出卖人代为办理房屋产权手续。出卖人于整个凤凰傲城项目商品房全部交付买受人后730天内协助买受人办理《国有土地使用证》。”。 2015年12月10日，铁信公司、家和公司向杨建、陶世玉交付了案涉房屋。同日，铁信公司、家和公司与杨建、陶世玉达成就延期交房及违约赔偿事宜和解，并签订《和解协议书》，协议书内容：1.乙方（杨建、陶世玉）购买的“凤凰傲城”房屋项目工程已经竣工验收合格，但相关综合验收手续尚在办理中，为确保房屋交付流程符合政府相关规范，甲方（铁信公司、家和公司）决定将交付的日期推延至2015年12月10日。2.基于诚实信用原则及甲乙双方签订的《商品房买卖合同》第十二条，甲方按照合同约定一次性向乙方支付延期交房违约金共计3371元给乙方；乙方对甲方延迟交房表示谅解，并不再就延迟交房事宜向甲方提出任何权利请求，至此，双方之间在签署本协议后就“凤凰傲城”3栋延期交房之事宜达成和解。 2015年12月14日，杨建、陶世玉收到铁信公司、家和公司因延期交房给付的违约金3370.6元。 合同签订后，杨建、陶世玉向铁信公司、家和公司支付了全部购房款，2018年8月14日，铁信公司、家和公司向二人出具四川增值税普通发票五张，确认收到了杨建、陶世玉购房款432123元。杨建、陶世玉也按照铁信公司、家和公司要求，交纳了案涉房屋维修资金1396.98元和契税4115.46元及登记费80元、共有证书工本费10元等共计5602.44元费用。 2016年12月2日，铁信公司、家和公司完成权籍调查国有土地出让合同内容变更，2017年8月24日，铁信公司、家和公司完成地籍调查。2018年9月13日，铁信公司、家和公司向不动产登记中心申请办理“凤凰傲城”3栋的权属登记，同年10月23日取得了商品房所在楼栋的权属证明，于2019年3月20日为杨建、陶世玉办理了不动产权证。 另查明，2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 另查明，铁信公司、家和公司与案外人刘兴贵、熊会琼于2017年3月9日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定铁信公司、家和公司于2017年3月31日向刘兴贵、熊会琼交付房屋。后双方因改变购房款的交付方式，并变更了交付时间。2019年6月份，铁信公司、家和公司通知刘兴贵、熊会琼收房，同月10日，刘兴贵、熊会琼接收房屋。 以上事实，有《商品房买卖合同》及其补充协议，契税完税证明、维修基金交款凭证，不动产权证（业务件号：X），《和解协议》，权籍调查国有土地出让合同内容变更表、地籍、地籍调查表证言、到庭当事人的陈述等证据及法院以职权调查收集的证据在案佐证。 本院认为，本案争议的焦点是迟延办理初始登记和转移登记是否是铁信公司、家和公司的过错所致，铁信公司、家和公司是否应该承担违约责任及相应责任具体金额。针对上述焦点，具体评述如下： 一、关于铁信公司、家和公司逾期办理转移登记（不动产权证书）是否具有过错。双方签订的合同第十条约定在2015年10月31日之前交房，后《和解协议》将交付商品房的时间变更为2015年12月10日前，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同。”，本案中交付房屋的时间应以2015年12月10日前为准。2015年12月10日，铁信公司、家和公司向杨建、陶世玉实际交付了房屋，根据合同第十九条第二款关于取得房屋所有权证的时间约定是“商品房交付之日起730日内”，故按照合同约定，杨建、陶世玉最迟取得房屋所有权证的时间是2017年12月9日。双方在补充协议第八条中约定“出卖人于整个凤凰傲城项目商品房全部交付买受人后730天内协助买受人办理国有土地使用证”，该约定系附条件的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。……。”，本案中铁信公司、家和公司陈述于2017年6月10日将整个凤凰傲城项目的商品房交付完毕，本院调查核实的向案外人刘兴贵、熊会琼交付房屋时间为该时间，杨建、陶世玉虽不认可该时间为最后交付时间，但并无相反证据举出，故该附条件约定自2017年6月10日生效，铁信公司、家和公司为杨建、陶世玉办理国有土地使用证的时间为2017年6月10日起730内（即2019年6月9日前）。本院认为，2016年10月25日，成都市新都区开始办理不动产权证，该证兼具房屋所有权证、国有土地使用证的功能，且因申请办理不动产权证需要提交的材料中含有土地情况的资料，结合本案具体情况考虑，铁信公司、家和公司协助买受人办理不动产权证的合理期间应以合同约定的协助买受人办理国有土地使用证期间为合理期间。因此，本案中铁信公司、家和公司协助杨建、陶世玉办理不动产权证的合理期间为2019年6月9日之前。杨建、陶世玉取得不动产权证的时间是2019年3月20日，铁信公司、家和公司在合理期间内协助杨建、陶世玉办理了房屋转移登记，不具有过错，不应当承担房屋产权转移登记的违约责任。 二、关于铁信公司、家和公司逾期办理杨建、陶世玉所在楼栋权属证明（即初始登记）是否具有过错。虽然双方签订的合同第十条约定交房时间为2015年10月31日，第十九条第一款约定案涉房屋所在楼栋初始登记时间是2016年10月31日前，但不能当然推定实现初始登记的时间就是交房之后的一年，故在《和解协议》仅约定将交房时间推延至2015年12月10日前，并未约定初始登记时间随之变更的情况下，双方约定的初始登记时间仍应是2016年10月31日前。但是，本院考虑到成都市新都区自2016年10月25日起推动实施不动产统一登记新政策，开始办理“双证合一”的不动产权证书，新的办证政策对申请权属登记所需的材料、流程等做了调整。因此，应当为铁信公司、家和公司办理杨建、陶世玉所在楼栋权属证明留有一定的时间。同时，因杨建、陶世玉已在合理期限内取得案涉房屋的不动产权证书，未举证证明其因初始登记逾期受到的实际损失。本院本着公平公正原则，认为铁信公司、家和公司虽未在合理期限内办理杨建、陶世玉所在楼栋的权属证明，应承担一定的违约责任，但考虑到上述因素，基于违约金以“补偿性为主、惩罚性为辅”为原则，本院将初始登记违约金酌定为3000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、成都市铁信置业有限公司、成都家和实业有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向杨建、陶世玉支付逾期办理初始登记的违约金3000元； 二、驳回杨建、陶世玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费840元（已因适用简易程序减半收取），由杨建、陶世玉负担807元，成都市铁信置业有限公司、成都家和实业有限公司负担33元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年五月十八日 书记员  沈欣瑶