四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初1420号 原告：宋显兵，男，1968年9月29日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 原告：刘家英，女，1969年10月27日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 二原告共同委托诉讼代理人：吴宇，四川华晨律师事务所律师。 被告：四川恒升泰和投资管理有限责任公司，住所地宜宾罗龙工业集中区九龙工业园区。 法定代表人：张祥贵，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：李敏，该公司法律顾问。 第三人：四川齐力商业管理服务有限责任公司，住所地宜宾市南溪区××街道××村一、二、三社（地标国际**楼第****）。 法定代表人：陶银春，职务：执行董事兼总经理。 原告宋显兵、刘家英与被告四川恒升泰和投资管理有限责任公司（以下简称恒升泰和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。在本案审理过程中，因四川齐力商业管理服务有限责任公司（以下简称齐力公司）与本案有利害关系，本院依职权追加齐力公司为第三人参加诉讼。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告宋显兵、刘家英及二原告的共同委托诉讼代理人吴宇，被告恒升泰和公司的委托诉讼代理人李敏及第三人齐力公司的法定代表人陶银春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋显兵、刘家英向本院提出诉讼请求：1.判令被告将商品房立即交付原告，并支付原告逾期交房违约金（违约金按每日174.17元标准计算，从2018年10月15日起至房屋实际交付原告之日止）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年9月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定，被告将其位于××街道××村地块地标国际1号楼1层1-3号房预售给原告，房屋价款717458元。原告以按揭付款方式支付房款，合同约定房屋交付时间为2016年2月6日。房屋交付的条件为：已取得规划验收文件和建设工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的房产测绘报告；被告已取得该商品房所在楼栋的权属证明;市政基础设施达到合同十二条约定的条件。《补充协议》约定，若买卖合同约定的房屋交付日期届满，买受人的贷款手续未办理完毕或相关银行未将买受人委托支付的款项划拨到出卖人账户，房屋交付日期变更为相关银行将买受人委托支付的款项划拨到出卖人账户之日起15个工作日内。2015年4月28日、2017年1月20日、2018年6月6日原告分三次向被告支付首付款437458元，2018年10月1日原告向中国工商银行股份有限公司南溪支行贷款280000元，并于同日将银行贷款支付给了被告恒升泰和公司。根据《补充协议》约定，被告应当于2018年10月15日前将商品房交付原告，但被告至今未能履行交房义务，被告的行为已严重违反合同约定，给原告造成了重大损失。原告遂起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告恒升泰和公司辩称，1.案涉房屋总价是908174元。原告将案涉房屋委托第三人齐力公司经营，第三人齐力公司已将前三年的租金190717元代原告支付给被告抵扣原告的购房款。《商品房买卖合同》中的房价717458元是用前三年租金抵扣了购房款190717元后的价格。2.由于政府迟延交付土地，导致开工延期，未能在约定期限达到交房条件，故迟延交付房屋并非被告主观原因造成。根据合同约定，被告恒升泰和公司不应当承担违约责任。即使要承担违约责任，也要按合同约定承担违约责任，即按每日万分之零点一计算违约金。3.案涉房屋虽未达到交付条件，但不影响使用，已通知原告来接房，但原告拒绝接收房屋。4.被告于2018年1月将案涉房屋交给第三人齐力公司对外出租，是为了减少损失，并且在第三人齐力公司多次强烈要求和第三人齐力公司已代原告支付了租金的情况下，被告恒升泰和公司才将房屋交付给了第三人齐力公司。如果法院认为被告将案涉房屋交给第三人齐力公司对外出租有过错，且认为被告应向原告支付租金，被告也只能按照第三人齐力公司实际出租的租金标准即每月每平方米32元支付给原告，且被告在承担租金之后有权向第三人齐力公司追偿。5.第三人齐力公司是基于与被告恒升泰和公司之间签订的《租赁合同》接收房屋。6.2018年1月10日至2018年10月15日期间的租金应当由第三人齐力公司支付给被告恒升泰和公司，2018年10月16日起开始起算第三人齐力公司与二原告之间的委托期限，第三人齐力公司自2021年10月16日起将租金支付给二原告。 第三人齐力公司陈述称，1.第三人齐力公司与被告恒升泰和公司签订了《租赁合同》，约定被告恒升泰和公司将地标国际6万平方米商业项目交由第三人齐力公司经营管理，第三人齐力公司支付租金给被告恒升泰和公司。但是，由于被告恒升泰和公司自身的原因，没有将房屋交付第三人齐力公司。2.第三人齐力公司与二原告签订了《商业用房委托租赁合同》，约定二原告向被告恒升泰和公司购买房屋后，将购买的房屋交付给第三人齐力公司经营，第三人齐力公司按照《商业用房委托租赁合同》约定支付租金给二原告。第三人齐力公司根据被告恒升泰和公司与二原告协商的购房价格来确定租金标准，案涉房屋当时计算出来的总价就是908174元。第三人齐力公司已代二原告将前三年租金支付给被告恒升泰和公司，用来抵扣购房款。所以案涉房屋前三年的租金就不再支付给二原告。3.第三人齐力公司于2017年底或2018年1月从被告恒升泰和公司处接收了案涉房屋，并于2018年1月将案涉房屋对外出租，收取租金为每月每平方米32元。4.第三人齐力公司是基于与二原告之间签订的协议来接收案涉房屋。至于被告恒升泰和公司是否交付房屋给二原告，第三人齐力公司不清楚。因为二原告没有回来，也联系不上，第三人齐力公司要求被告恒升泰和公司将房屋交付第三人齐力公司经营。5.二原告至今未将房屋交付给第三人齐力公司，第三人齐力公司是基于与被告恒升泰和公司之间签订的《租赁合同》从被告恒升泰和公司处接收房屋，不是基于与原告签订的《商业用房委托租赁合同》接收房屋。第三人齐力公司愿意按照合同约定支付租金给二原告，但应当从原告交付房屋给第三人之日起开始起算。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：被告恒升泰和公司系房地产开发公司，开发建设南溪区地标国际楼盘。2015年3月22日，被告与第三人齐力公司签订《租赁合同》，该合同主要内容为：被告将地标国际商业项目共计6万平方米租赁给齐力公司，租赁期限为20年，从2015年3月22日至2035年3月21日止；齐力公司运营商场开业前，恒升泰和公司每月补助齐力公司各项运营费用30万元；自运营市场开业之日起开始计算租金，齐力公司按每月每平方米20元支付租金给恒升泰和公司，3年后租金每年按3%递增；恒升泰和公司在出售商铺时须告知齐力公司，且保证出售房屋返租给齐力公司；齐力公司与购买商铺业主签订《商业用房委托租赁合同》，并由齐力公司代业主方支付前三年租金收益给恒升泰和公司，该三年租金在业主签订购房合同时直接抵扣购房款，齐力公司不再向恒升泰和公司支付租金。 原告宋显兵、刘家英购买被告开发建设的地标国际1号楼1层1-3号商品房。2015年4月28日，二原告向被告恒升泰和公司支付购房首付款367458元，被告恒升泰和公司向原告宋显兵、刘家英出具《收据》一张，载明：收到购房首付款367458元，其中30万元为定金转房款，67000元刷卡，余款458元现金。 2015年4月28日，原告宋显兵、刘家英作为委托方（甲方）与第三人作为受托方（乙方）签订《商业用房委托租赁合同》，约定：甲方所购置的房屋为“地;地标国际&rdquo号楼1层3号商业用房，建筑面积37.77平方米，甲方将该商品房全部投资经营管理权、全部收益权委托给乙方，由乙方进行合法经营，在委托期限内，乙方有权自行经营或对外租赁；委托期限为8年，即从2016年2月8日至2024年2月7日（实际委托起始时间以实际交房时间为准）；乙方将前三年的租金按照甲方购买该房屋时双方约定总价908174元的7%/年一次性支付给甲方，三年以后乙方将租金按季度支付给甲方，租金的标准为按照甲方购买该房屋时双方约定总价的百分比，其中第四年为7.5%、第五年为8%、第六年为8.5%、第七年9.5%、第八年为10.5%。 2015年4月28日，原告宋显兵、刘家英签署《“地;地标国际&rdquo付租金暨委托支付函》，载明内容为：宋显兵、刘家英于2015年4月28日购置“地;地标国际&rdquo号楼1层3号房屋，现租赁给齐力公司统一经营管理，并签订相关《商业用房委托租赁合同》，预收租赁期前三年租金共计190717元，同时委托贵公司将此费用转入地标国际相关账户。 2015年9月7日，原告宋显兵、刘家英作为买受人与被告恒升泰和公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下称《补充协议》）。《商品房买卖合同》载明：宋显兵、刘家英购买恒升泰和公司开发建设的地标国际1号楼1层1-3号商品房，商品房预售许可证号14026，用途为商业服务，预测建筑面积37.77平方米，总价款为717458元，付款方式为首期支付总价款50%，其余价款向银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条“交付条件”：出卖人应当在2016年2月8日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当具体的条件为：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明，满足合同第十二条出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十三条“逾期交房责任”：逾期超过90日后，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。《补充协议》约定：买受人以按揭付款方式支付房款，买受人于2015年9月7日之前向出卖人支付总房款的首付款367458元（买受人已付认购定金20万元转作房款），余款35万元由买受人自行向中国工商银行股份有限公司南溪支行申请按揭贷款，买受人委托贷款银行将取得的贷款一次性转付给出卖人；房屋交付：若《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期届满，买受人的贷款手续未办理完毕或相关银行未将买受人委托支付的款划拨到出卖人账户，房屋交付日期变更为相关银行将买受人委托支付的款项划拨到出卖人账户之日起十五个工作日内；《补充协议》与《商品房买卖合同》有抵触的，以《补充协议》约定为准。 2017年1月20日，原告宋显兵、刘家英向被告恒升泰和公司支付购房款66680元，被告恒升泰和公司出具《收据》一张，载明：宋显兵、刘家英支付购地标国际1-1-3号商业（铺）房款66680元（该笔款抵兆合公司工程款66680元）。 2018年6月6日，原告宋显兵、刘家英向被告恒升泰和公司支付购房款3320元，被告恒升泰和公司再次出具《收据》一张，载明：宋显兵、刘家英购地标国际1-1-3号商铺补首付3320元。 2018年9月20日，原告宋显兵、刘家英与中国工商银行股份有限公司南溪支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定由原告宋显兵、刘家英向该银行贷款28万元，用于购买案涉房屋。2018年10月1日，中国工商银行股份有限公司南溪支行向原告宋显兵、刘家英发放贷款28万元，并直接将该款转入被告恒升泰和公司的银行账户中。 案涉商品房至今不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。 另查明，被告恒升泰和公司于2018年1月已将案涉商品房交付给第三人齐力公司，第三人齐力公司将案涉商品房对外出租给案外人宜宾市南溪区卓洋汽车销售有限公司（以下简称卓洋公司），并于2018年1月10日与卓洋公司签订《租赁合同书》，载明：第三人齐力公司将包含案涉商品房在内的共7间商铺出租给卓洋公司用于从事汽车相关行业，租赁期限自2018年1月10日至2021年1月9日，租金为每月每平方米32元。 诉讼中，原、被告双方当事人对案涉房屋的总价及是否以前三年租金抵扣购房款存在争议。本院经审查认为，本案证据之间能相互印证案涉房屋总价为908174元，且二原告已用前三年租金190717元抵扣购房款的事实。首先，被告恒升泰和公司出示的《宣传单》载明：“地;地标国际&rdquo盘采用齐力营运合作商，8年承租3年返现抵扣房款的模式，为投资者承担前期市场培育的风险和购房款的压力。二原告当庭陈述正是基于被告宣传的可用前三年租金抵扣购房款的销售模式才购买案涉房屋。原、被告及第三人为实施以租金抵扣购房款，签订了相应的合同，具体为：二原告在2015年4月28日支付购房首付款当天与第三人签订《商业用房委托租赁合同》，约定二原告将其购买的案涉房屋委托给第三人经营，第三人将前三年的租金按照购买该房屋时双方约定总价908174元的7%/年一次性支付给二原告（经计算，案涉房屋前三年租金合计190716.54元）；二原告于2015年4月28日签署《“地;地标国际&rdquo付租金暨委托支付函》，委托第三人将预收租赁期前三年租金共计190717元转入地标国际相关账户。二原告认为在未实际向第三人交付房屋前，无权要求第三人支付前三年租金给第三人，以租金抵扣购房款未实际实施。虽然《“地;地标国际&rdquo付租金暨委托支付函》未确定第三人向被告支付租金的具体时间和条件，但结合《商业用房委托租赁合同》和《“地;地标国际&rdquo付租金暨委托支付函》的约定内容来看，第三人支付前三年租金并非以二原告向第三人交付案涉房屋为前提条件，且《“地;地标国际&rdquo付租金暨委托支付函》明确载明系“预收租赁期前三年租金共计190717元”，现被告与第三人均当庭陈述齐力公司已经将前三年租金190717元支付给了恒升泰和公司，均认可完成了该支付行为，第三人已按照《“地;地标国际&rdquo付租金暨委托支付函》的约定完成了义务。故以前三年租金抵扣购房款已履行完毕。其次，从商品房买卖的交易惯例来看，在支付购房首付款时就应当确定房屋总价。二原告于2015年4月28日支付购房首付款，故在2015年4月28日当天就应当已经确定了房屋总价。2015年4月28日签订的《商业用房委托租赁合同》中约定以总价908174元为基数计算租金，同时委托第三人将前三年租金190717元支付给被告。此后2015年9月7日签订的《商品房买卖合同》中约定的房价717458元加上前三年租金190717元等于908175元，恰好与《商业用房委托租赁合同》中约定的总价908174元一致。庭审中，原告宋显兵对于为何以总价908174元为基数计算租金，先后解释为“当时估价案涉房屋就是《商业用房委托租赁合同》上的908174元，先签订《商业用房委托租赁合同》，但后来签订《商品房买卖合同》时实际购房款是717458元”，“我本来极力反对买这个地标国际的房屋，后来他们说把房价涨上去来计算租金”。显然，原告宋显兵对以908174元为基数计算租金作出的两次解释自相矛盾，对以908174元为基数计算租金的原因不能作出合理的解释。第三，二原告主张在其后付清了全部购房款，未实际用前三年租金抵扣购房款与常理不符。原告购买案涉商品房就是冲着委托第三人齐力公司经营且有高额返租的优惠条件，作为一般理性人来说，在可提前预收前三年租金用于抵扣购房款的优惠条件下，却不用前三年租金抵扣房款，自行将购房款全部付清，并且，按照二原告所述在付清购房款后也未通知第三人撤销上述委托支付函件，二原告的上述行为显然违背常理。综上，二原告主张案涉房屋总价为717458元，以前三年租金抵扣购房款未实际实施与客观事实不符，本院不予采信，案涉房屋总价款为908174元，《商品房买卖合同》中的价格717458元是已用前三年租金190717元抵扣购房款后的价格。 本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，商品房在交付前须取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，以及取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明等。案涉房屋至今不符合合同约定的交付条件，且无证据证明二原告已经实际接收了案涉房屋，故案涉房屋尚未交付。因案涉房屋符合合同约定的交付条件的期限目前不能确定，对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告是否承担逾期交房违约责任的问题：二原告主张的逾期交房违约金即按每日174.17元的标准计算，其诉讼请求的实质是认为合同约定的违约金计算标准过低，应当调整为逾期交房的实际损失进行违约赔偿。根据查明的事实，案涉房屋至今不符合合同约定的交房条件，也无证据证明二原告已实际接收案涉房屋，故被告逾期交房已构成违约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，一般情况下，买受人有证据证明合同约定的违约金计算标准低于实际损失的，可以请求人民法院按照实际损失确认违约金数额。但本案的情况是二原告与被告约定用前三年租金抵扣了部分购房款，第三人已在被告处接了房，即无论被告是否向二原告实际交房，二原告已经提前获得了案涉房屋从约定交房之日起算前三年的租金收益。从合同约定被告应向二原告交房之日即2018年10月16日起至今，仍处于二原告已经取得案涉房屋租金收益期间之内，逾期交房的损失已经得到弥补。因此，本院对二原告主张的逾期交房违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告宋显兵、刘家英的诉讼请求。 案件受理费976元，由原告宋显兵、刘家英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  廖宗桂 人民陪审员  王 红 人民陪审员  项祖林 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  李秀英 相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。