福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1931号 上诉人（原审被告）：厦门市英泰富房地产有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山街道枋湖东路**之**。 法定代表人：吕安泰,该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：匡华平，女，1986年1月10日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。 上诉人厦门市英泰富房地产有限公司（以下简称英泰富公司）因与被上诉人匡华平商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初7284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 英泰富公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回匡华平的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案解除权早已消灭。匡华平以案涉房屋面积差超3%为由，于2019年8月起诉要求解除合同，其已于2017年10月31日到英泰富公司办理交房手续，当日已知房屋实际面积与合同存在一定比例的误差。根据相关司法解释规定，匡华平应当在2018年10月31日前向英泰富公司行使解除合同的权利，其解除权早已消灭。二、资金占用损失利率上浮10%没有事实和法律依据。双方在合同中并未约定已付款的利息，即使法院判令英泰富公司支付部分利息也是全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的利息。三、判令保全费5000元等费用由英泰富公司承担是错误的。 匡华平辩称，一、本案没有过解除权期限。英泰富公司向匡华平提供土地房屋产籍调查表复印件，匡华平发现英泰富公司出售的房屋套内面积只有54.84平方米，建筑面积只有84.04平方米;而《商品房买卖合同》约定套内面积56.86平方米，建筑面积87.29平方米。无论是套内面积还是建筑面积误差都超过3%。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，建筑面积、套内面积误差比绝对值其中任何一项超出3%，买受人有权退房。2018年8月31日，福建省国土测绘院出具《土地房屋产籍调查表》，厦门市湖里区泗水道605号305单元（即××2#楼3层305单元）房产套内面积54.84平方米、建筑面积84.04平方米。因此，匡华平于2019年8月12日递交起诉状提起本案诉讼，其在解除权发生之日起一年内行使解除权，解除权未消灭。二、上浮10%有事实和法律依据。《商品房买卖合同》约定，买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按×利率付给利息。法院于2019年9月5日将起诉状等应诉材料送达英泰富公司，可视为2019年9月5日匡华平向英泰富公司书面提出退房，英泰富公司应于2019年10月5日前将匡华平已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息）退还给匡华平，英泰富公司未及时退还款项给匡华平造成资金占用的利息损失，故，匡华平主张英泰富公司参照其向建设银行贷款的利率标准（银行同期贷款利率上浮10%）计算资金占用损失。2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此资金占用损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%自2019年10月5日起计至实际还款之日止。三、判令保全费5000元等费用由英泰富公司承担是正确的。本案系因英泰富公司出售的房产不符合合同约定的面积，误差较大，导致合同解除，匡华平因买卖讼争房产发生的房屋登记费损失550元、因诉讼支出的保险费7615元、缴纳保全费5000元，由英泰富公司承担是正确的。 匡华平向一审法院起诉请求：1.判决解除匡华平、英泰富公司签订的《商品房买卖合同》（合同号03311786）；2.判决英泰富公司返还匡华平购房款及贷款利息2538338.59元，并支付资金占用损失（以2538338.59元为基数，按银行同期贷款利率上浮10%的标准，自起诉之日起计算至实际付清之日止）;3.判决英泰富公司赔偿匡华平房屋登记费损失550元，保全费损失5000元，诉讼保全保险费损失7615元。 一审法院认定事实：2016年11月2日，匡华平与英泰富公司签订一份编号为03311786的《商品房买卖合同》，约定英泰富公司将位于厦门市湖里区××广场××＃楼××层××单元××商品房出售给匡华平，商品房用途为办公，建筑面积共计87.29平方米、套内建筑面积56.86平方米，公摊部位共有分摊建筑面积30.43平方米，总价款为2534465元。合同第四条“计价方式与价款”约定：按建筑面积计算。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按×利率付给利息，面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人需于签订合同当日支付房屋总价款的84.22%，即2134465元，余款400000元通过申请银行按揭贷款支付。 2016年11月22日，英泰富公司出具《厦门增值税普通发票》，确认收到匡华平支付的购房款2134465元。 同日，厦门市国土资源与房产管理局出具《商品房买卖合同备案证明》，证明上述《商品房买卖合同》于2016年11月16日向厦门市不动产登记中心提交登记备案。2016年11月22日，厦门市国土资源与房产管理局出具不动产登记证明，讼争房产做了预告登记。匡华平因此支付房产登记费550元。 2016年12月9日，匡华平（甲方、借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司厦门市分行（乙方、贷款人、抵押权人）及英泰富公司（丙方、保证人）签订一份合同编号为351203215600386526的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定匡华平向中国建设银行股份有限公司厦门市分行借款400000元，用于购买××广场××楼××层××单元房产，贷款利率为基准利率水平上上浮10%。2016年12月23日中国建设银行股份有限公司厦门分公司将400000元发放给英泰富公司。2017年1月3日，英泰富公司出具《厦门增值税普通发票》，确认收到匡华平支付的购房款400000元。2017年3月1日，匡华平提前清偿银行贷款，2016年1月23日至2017年3月1日，匡华平支付银行贷款利息共计3873.59元。 2018年1月29日，英泰富公司取得厦门市建设工程竣工验收备案证明书。 2018年8月31日，福建省国土测绘院出具《土地房屋产籍调查表》，厦门市湖里区泗水道605号305单元（即××广场××楼××层305单元）房产套内面积54.84平方米、建筑面积84.04平方米。 匡华平提起本案诉讼前，向一审法院申请诉前财产保全，并由中国人民财产保险股份有限公司厦门市分公司为该诉前财产保全提供担保，匡华平因此支付保费7615元，缴纳保全费5000元。 一审法院认为，一、关于匡华平是否有权解除合同的问题。匡华平与英泰富公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实性意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商品房买卖合同》约定按建筑面积计价，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超过3%时，买受人有权退房。现讼争房产建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%，匡华平主张解除合同，有事实和法律依据，予以支持。福建省国土测绘院出具土地房屋产籍调查后方可确认面积误差绝对比值，因此，匡华平于2019年8月12日递交起诉状提起本案诉讼，其在解除权发生之日起一年内行使解除权，解除权未消灭。英泰富公司关于解除权已消灭的抗辩，不予采纳。 二、关于退还购房款及利息的问题。《商品房买卖合同》约定，买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按×利率付给利息。一审法院于2019年9月5日将起诉状等应诉材料送达英泰富公司，可视为2019年月9日5日匡华平向英泰富书面提出退房，英泰富公司应于2019年10月5日前将匡华平已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息）退还给匡华平，即英泰富公司应于2019年10月5日前退还匡华平购房款及银行贷款利息共计2538338.59元。英泰富公司未及时退还款项给匡华平造成资金占用的利息损失，故，匡华平主张英泰富公司参照其向建设银行贷款的利率标准（银行同期贷款利率上浮10%）计算资金占用损失，予以采纳，但2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此资金占用损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%自2019年10月5日起计至实际还款之日止，超过部分不予支持。 三、关于房屋登记费损失及保全费的问题。本案系因英泰富公司出售的房产不符合合同约定的面积，误差较大，导致合同解除，匡华平主张英泰富公司支付因买卖讼争房产发生的房屋登记费损失550元、因诉讼支出的保险费7615元、缴纳保全费5000元，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、匡华平与厦门市英泰富房地产有限公司签订的编号为03311786《商品房买卖合同》解除。二、厦门市英泰富房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还匡华平购房款及贷款利息共计2538338.59元，并支付资金占用利息损失（以2538338.59元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%的标准，自2019年10月5日起计至实际还款之日止）。三、厦门市英泰富房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付匡华平房屋登记费损失550元、保险费7615元、保全费5000元。四、驳回匡华平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27107元，减半收取计13554元，由厦门市英泰富房地产有限公司负担。 本案二审期间，双方当事人均陈述对一审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。当事人没有提交新证据。 二审中，英泰富公司陈述，其对返还匡华平购房款及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息没有异议，但认为利率不应上浮10%。 本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案围绕英泰富公司的上诉请求进行审理。首先，关于匡华平是否有权行使解除权的问题，一审判决对此已作充分阐述，本院同意一审判决的认定意见，不再赘述。英泰富公司上诉主张匡华平合同解除权已经消灭，没有事实依据，本院不予采纳。其次，讼争双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按×利率付给利息。该条款系约定出现退房情况时出卖人退还购房款的期限，并非支付退款利息的起算时间点。匡华平并未对此提起上诉，本院依法不予审查。根据一审查明事实，匡华平已支付购房款及贷款利息2538338.59元。匡华平因讼争房产面积误差比绝对值超过3%主张解除合同，英泰富公司除了应返还匡华平上述款项以外，还应支付资金占用损失。匡华平在本案中诉求英泰富公司按银行同期贷款利率上浮10%的标准计算资金占用损失并未过高，英泰富未能就匡华平主张过分高于实际损失提交证据证明。因中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%标准计算资金占用损失并无不当，应予维持，英泰富该项上诉理由证据不足，不予采纳。英泰富公司上诉主张其无需支付保全费缺乏法律依据，不予采纳。 综上所述，英泰富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27107元，由厦门市英泰富房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年五月十八日 代书记员（ 韩沁 娟） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。