内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终354号 上诉人（原审被告）：穆晨光，男，现住内蒙古准格尔旗。 委托诉讼代理人：李福明，内蒙古河洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王保祥，男，现住内蒙古准格尔旗。 被上诉人（原审原告）：戴玉莲，女，现住内蒙古准格尔旗。 被上诉人（原审原告）：戴继明，男，现住内蒙古准格尔旗。 被上诉人（原审原告）：傅琳，女，现住内蒙古呼和浩特市赛罕区。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：贾彬杰、王雅婧，内蒙古耀博律师事务所律师。 上诉人穆晨光因与被上诉人王保祥、戴玉莲、戴继明、傅琳房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初5856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人穆晨光的委托诉讼代理人李福明，被上诉人王保祥，戴玉莲，戴继明，傅琳的共同委托诉讼代理人贾彬杰、王雅倩及王保祥、戴继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 穆晨光上诉请求：1、请求依法撤销内蒙古自治区准格尔旗人民法院(2019)内0622民初5856号民事判决,改判驳回戴玉莲、傅琳、戴继明、王保祥的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院程序违法。1、上诉人穆晨光与戴继明、王保祥签订房屋租赁合同,未与被上诉人戴玉莲、傅琳签订房屋租赁合同。依据合同的相对性戴玉莲傅琳不是合同相对人,因此戴玉莲、傅琳主体不适格。2、上诉人穆晨光与王保祥、戴继明签订房屋租赁合同已经到期，该房屋的所有权人不是王保祥、戴继明,上诉人穆晨光没有侵犯王保祥、戴继明的合法权益,也无须向他们腾房,且无需向其支付房屋租金。3、该房屋的所有权人除了戴玉莲、傅琳、还有傅相凯,本案遗漏了必要共同诉讼人,至庭审结束被上诉人从未出示过傅相凯放弃权利的任何申明。二、认定事实错误适用法律错误。1、2017年2月12日上诉人穆晨光与被上诉人戴继明、王保祥签订《房屋租赁合同》,该合同对租期约定为2017年2月12日起至2019年2月12日止,现该合同约定的双方义务履行完毕,上诉人穆晨光已按约将房屋租金支付给了被上诉人戴继明、王保祥，与被上诉人之间已无房屋租赁合同关系,其已无权向上诉人穆晨光主张房屋租赁费。2017年2月12日签订的《房屋租赁合同》,被上诉人戴继明、王保祥同意上诉人穆晨光对承租房屋进行装修装饰,未对装修装饰进行约定,对于未形成附合的应归上诉人穆晨光所有。对于已形成附合装修装饰双方有约定按照约定处理,出租人与承租人没有约定的,应按照相关法律规定处理,如出租人同意利用使用,应对承租人形成附合的装修装饰进行折价补偿。本案中上诉人穆晨光与被上诉人之间未对形成附合装修装饰进行约定,被上诉人利用上诉人穆晨光的附合装修装饰提高房屋租金,视为同意利用上诉人穆晨光的装修装饰附合建筑,应对形成附合的装修装饰进行折价补偿给上诉人穆晨光。3、上诉人穆晨光不同意立即腾退承租的房屋。上诉人穆晨光所承租房屋用途为经营宾馆,房屋租赁期间,上诉人所承租的房屋因不同程度的楼顶漏雨、窗户渗雨导致其所承租房屋(12间客房)无法使用没有任何的收益,其中最严重的三间客房造成直接经济损失489100元,上诉人穆晨光多次请求被上诉人戴继明对房屋进行维护修缮,被上诉人均未履行维护修缮义务责任,被上诉人应承担上诉人的损失489100元,并冲减房屋的租赁费,再确定具体腾房的时间。原审法院没有审查上诉人与被上诉人之间的互负债务的情况下,判决上诉人穆晨光立即腾房,这样的判决严重损害了上诉人的合法权益。 王保祥，戴玉莲，戴继明，傅琳辩称，第一,戴玉莲与傅琳具备主体资格,是适格当事人。据出示证据2017年2月12日《房屋租赁合同》，上诉人穆晨光与王保祥、戴继明签订了房屋租赁合同,约定将位于薛家湾欣园A区沿街三层商铺中的二、三层出租给乙方穆晨光使用。首先,王保祥与戴继明为该出租商铺出资人,在一审法院,戴玉莲与傅琳作为该房屋所有权人对其出资人身份予以确认,虽未进行登记,但事实上已出资,对于该房屋享有事实上的所有权,与戴玉莲、傅琳共同对房屋享有所有权,因此四人之间形成共同共有关系。根据《物权法》第96条规定,共有人对共有物均享有管理的权利。第102条规定,因共有不动产或动产享有的债权债务,对外享有连带债权,承担连带债务。共有人王保祥、戴继明与上诉人穆晨光签订房屋租赁合同,属于对共有物的处分,是对共同共有权人的使用权、占有权和收益权的处分。因此共有人戴玉莲与傅琳对于因该房屋所产生的相关债权均有权主张权利。其次,对于处分该出租房屋的行为，根据《民事诉讼法》第119条规定,戴玉莲、傅琳作为所有权人与本案有直接的利害关系。穆晨光拒不缴纳租金及拒不腾退房屋直接侵害到房屋所有权人戴玉莲、傅琳、戴继明及王保祥的合法权益。因此作为该案当事人,原告主体完全适格。第二,房屋所有权人傅相凯已经放弃相关诉讼权利,可不予以追加。(2019)内0622民初5856号民事判决书说明,傅相凯已于庭后向一审法院提交声明一份,表明其放弃该案中的相关诉讼权利,因此对其可不予以追加。第三,上诉人无须向王保祥、戴继明腾退房屋且支付租金无法律依据。2017年2月12日签订房屋租赁合同中约定,若合同到期后上诉人穆晨光未提出终止合同,可继续延租。合同期限届满时,上诉人继续使用房屋,且答辩人表示愿意延租该房屋,根据《合同法》236条,双方形成不定期租赁关系,上诉人于2019年2月12日后拒不缴纳租金并且拒绝与被上诉人协商。由于上诉人违约，同时王保祥、戴继明本身享有随时解除合同的权利,因此口头通知其腾退房屋并于2019年4月2日向其发送律师函,已于合理期限内通知上诉人。因此应于2019年2月13日起支付房屋租金(按照年租金22000元计算)。第四,对于装饰装修形成附合部分不应当由被上诉人折价补偿。上诉人经过被上诉人同意后对出租房屋进行装饰装修,未对装饰装修部分进行约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条,合同履行期限届满时,被上诉人未做出意思表示愿意就附合装饰装修部分进行利用,被上诉人要求对于装饰装修部分进行补偿不应予以支持。第五,上诉人认为被上诉人未尽修缮义务而拒绝腾退房屋的主张无事实依据。根据上诉人穆晨光提交房屋毁损清单及相关照片,既无法确认是否为出租房屋,无从考证时间,也无法确定上诉人是否对房屋进行了修缮。 王保祥，戴玉莲，戴继明，傅琳向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即腾退向原告租赁的坐落于准旗薛家湾镇贾家湾中心变电站西侧1号楼2-3层的房屋；2.请求判令被告给付原告房屋租赁期限届满超期占用该房屋的费用128125元（按上年225000元计算，自2019年2月13日起至2019年9月5日止），并给付至实际交付该房屋之日止的占用费及其他费用。3.请求本案的诉讼费及其他费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月12日，被告穆晨光与原告王保祥签订房屋租赁合同一份，约定原告王保祥自愿将位于欣园A区沿街的三层商铺整体租与被告穆晨光使用，租期从2014年1月12日起至2019年1月12日止，年租金40万元，一年一交，合同期满后，如被告穆晨光继续租用，可按当时、当地租价调整租金，优先租给穆晨光使用，并对双方的其他权利义务进行了约定。 2017年2月12日，原告王保祥、戴继明作为甲方与作为乙方的被告穆晨光重新签订了房屋租赁合同，合同约定，甲方王保祥、戴继明自愿将薛家湾欣园A区沿街三层商铺中的二层、三层出租给乙方穆晨光使用，租期为2017年2月12日起至2019年2月12日止，到期后如乙方穆晨光不提出终止合同，经甲方王保祥、戴继明同意后则可以继续延租一年，双方需另行签订合同，租金每年22.5万元，两年共计45万元，原告王保祥、戴继明将一楼商铺收回自己经营，如有维修、维护，则由甲方王保祥、戴继明出资，乙方穆晨光帮忙出工（房顶、地沟归甲方全权负责），合同同时对租金支付方式、相关责任进行了约定，在合同第九条单列条款，约定原来签订的五年合同作废。 2019年2月12日租赁期限届满后，被告穆晨光未腾房，原告戴玉莲、戴继明、王保祥于2019年4月2日通过顺丰快递向被告穆晨光发出了律师函，要求被告穆晨光立即腾退租赁的房屋，该律师函于发出次日由穆晨光本人签收。 另查明，涉案房屋一至三层的商铺为戴玉莲、傅琳、傅相凯三人共同共有（房屋产权证：蒙房权证准格尔旗字第XXX号），该房屋登记的原产权人为案外人傅某1，傅某1去世后，戴玉莲、傅琳、傅某2通过遗产继承取得该房屋的所有权，原告戴玉莲、傅琳在庭审中自认，在傅某某建造该商铺时，戴继明与王保祥均出资入股，是该商铺事实上的股东。案外人傅相凯在庭后向一审法院提交声明一份，声明放弃在本案中作为共有人主张该案的诉讼权利。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点在于：1.原告主体资格是否适格？2.本案涉案租赁合同是否应当解除。 关于争议焦点一，原告的主体资格问题。第一，关于傅某2未作为原告参加诉讼的问题，涉案房屋登记的共有产权人为戴玉莲、傅琳、傅某2，起诉状中虽未列傅某2为原告，但傅某2已申明放弃在本案中的权利，这是其在法律范围内处分自己权利的表现，因此，一审法院认为傅某2不参加诉讼，无可厚非，完全符合法律规定。第二，关于王保祥、戴继明作为原告主体资格是否适格问题，涉案租赁合同是王保祥、戴继明作为出租人与被告穆晨光签订，王保祥、戴继明自称是涉案房屋的实际股东，且戴玉莲与傅琳在庭审中亦均认可王保祥、戴继明是涉案房屋的投资人之事实，王保祥、戴继明作为原告，既没有损害戴玉莲、傅琳的合法权益，也没有加重被告穆晨光的负担，因此，王保祥、戴继明共同作为原告参加诉讼，主体资格适格。第三，关于戴玉莲、傅琳作为原告的主体资格是否适格问题，戴玉莲、傅琳虽不是涉案《房屋租赁合同》的相对人，但其二人作为被出租商铺的共有产权人，该商铺的出租与在该商铺上产生的收益，直接影响其二人的合法权益，因此，一审法院认为，戴玉莲、傅琳在本案中，作为原告的主体资格适格。综上，本案所有原告的主体资格均适格。 关于争议焦点二，本案涉案租赁合同是否应当解除及被告穆晨光是否应当腾退房屋。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》第一条明确约定租赁期限为2017年2月12日起至2019年2月12日止，因此，到2019年2月12日，租赁期限届满，原、被告之间的租赁合同已出现了约定解除的事由，而此后被告穆晨光未搬离房屋，原、被告之间也未签订书面租赁协议，已形成了事实上的不定期租赁关系。在不定期租赁合同中，出租人可以在合理期限内通知承租人后随时解除合同，本案中，原告已于2019年4月份向被告穆晨光发出律师函要求被告穆晨光搬离涉案房屋，一审法院认为原告已履行了合理期限内通知承租人的义务，原、被告之间的不定期租赁关系应当解除。但被告穆晨光至今仍然未腾退房屋，已侵害原告的合法权益，因此，原告通过诉讼，请求穆晨光腾退房屋，符合法律规定，一审法院依法予以支持。 另外，因穆晨光至今仍未搬离涉案房屋，也未支付2019年2月13日以后的房租，因此，原告请求被告穆晨光按照年租金225000元支付2019年2月13日起至实际之日的使用费的诉讼请求可以成立，一审法院依法予以支持。 至于原、被告在庭审中争论的搬离房屋时如何恢复原状问题，因原告在诉讼请求中未主张，与本案无关，故对该部分争议，一审法院不予审理。 综上所述，原告戴玉莲、傅琳、戴继明、王保祥的诉讼请求可以成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告穆晨光于本判决生效后立即腾退租赁原告坐落于准格尔旗薛家湾镇贾家湾中心变电站西侧1号楼2-3层的房屋； 二、被告穆晨光给付原告戴玉莲、傅琳、戴继明、王保祥自2019年2月13日起至实际腾退房屋之日止的租赁费（租赁费按年租金225000元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2862元，减半收取计1431元（原告已预交），由被告穆晨光负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审查明的事实与一审相同，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，穆晨光虽未与戴玉莲、傅琳签订合同，但其与戴继明、王保祥签订了租赁合同，戴继明、王保祥认为戴玉莲、傅琳是该房屋的共有人，具有原告资格，一审法院将戴玉莲、傅琳列为原告才有利于保护房屋共有人的利益，而且并没有加重一审被告穆晨光的责任，故本院对穆晨的该项主张不予支持。在一审审理阶段，房屋共有人傅相凯已明确表示放弃实体权利，追加其为当事人无法律意义。上诉人认为一审遗漏必要共同诉讼人的理由不能成立。 上诉人穆晨光与戴继明、王保祥签订的《房屋租赁合同》,对租期约定为2017年2月12日起至2019年2月12日止,该合同到期后,在穆晨光继续占有、使用租赁房屋的情况下，应当继续支付租金，而不能以合同到期为由无偿使用。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，双方当事人对装饰装修未做约定，故上诉人穆晨光无权要求被上诉人支付装饰装修费用。 上诉人穆晨光要求被上诉人房屋漏雨造成的损失489100元，因上诉人未提交在租赁期内要求被上诉人维修的证据、也未提交损失额为489100元的相应依据，本院对其该项上诉请求不予支持。 综上所述，穆晨光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2862元，由上诉人穆晨光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘拴东 审 判 员  李顺和 代理审判员  樊 宁 二〇二〇年五月十八日 法官 助理  张 媛 书 记 员  燕飞达