江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初12339号原告：苏州凯文农业科技发展有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇新镇南洋路**，统一社会信用代码91320583MA1T48FB43。法定代表人：张小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯媛媛，江苏昆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁春晓，江苏昆成律师事务所律师。被告：薛为本，男，1964年1月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：范文裕，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡健，江苏立泰律师事务所律师。原告苏州凯文农业科技发展有限公司（以下简称凯文公司）与被告薛为本房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法适用普通程序，于2019年9月16日第二次公开开庭进行了审理。原告凯文公司委托诉讼代理人冯媛媛（参加两次庭审）、袁春晓（参加两次庭审），被告薛为本（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人范文裕（参加两次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯文公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告补偿实际投资金额暂计275890元（包含房屋装修支出213090元、搬迁费35000元、开垦荒地支出25000元及农作物未收割损失2800元）；2.请求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告的法定代表人张小兵于2017年6月1日与被告薛为本签订了《租赁合同》，约定张小兵向被告承租昆山南洋风情园内卉艺轩处大棚)东面大棚内约500m²的房屋，租赁期限为六年，自2017年7月8日起至2023年7月8日止。合同签订后，张小兵对已搭建好的房屋进行了装修，对荒地进行了开垦，同时于2017年10月18日在上述地址上设立了苏州凯文农业科技发展有限公司，从事农作物的种植和销售、食用农产品的销售、食品加工等业务。2019年2月20日，因昆山市政府相关部门根据《关于开展“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化的方案的通知》（农发(2018)3号）开展“大棚房”专项整治活动，由昆山市周市镇人民政府动迁办公室将租赁合同项下的房屋予以拆除，导致原告与被告薛为本之间的租赁合同无法继续履行。原告承租房屋期间，因房屋装修而支出约213090元，因开垦荒地支出约25000元，因农作物未收割造成损失2800元，因搬迁支出搬迁费35000元，以上暂计275890元。原、被告签订的《租赁合同》中约定，如遇政府拆迁，原告必须无条件配合政府搬出所租房屋，被告薛为本有义务将未到期的房租费退还给承租方，并根据承租期（第一至第三年内），按实际投资金额补偿。现原告依据《租赁合同》以及相关法律法规，要求被告按照原告实际投资金额给予补偿。综上所述，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告薛为本辩称：一、被告对原告的诉请不予认可，理由如下：1.合同约定租赁物用于种植垂钓、休闲农庄，而本案原告违反合同约定使用租赁物，对租赁物进行装修硬化，并在租赁物内进行食品加工销售，已经严重违反合同。2.原告在租赁物内进行的食品加工等行为属于非法行为，在2019年2月被昆山市食品卫生行政部门执法人员予以查封，这一行为已经严重违反合同。3.昆山市周市镇执法部门工作人员根据昆山市政府相关职能部门下发的关于农业用地上大棚房整治通知书，对租赁物进行违章拆除，这是属于合同约定的不可抗力。且是因为原告对租赁物用途的改变（非法生产）导致租赁物（大棚）被拆除。二、原告成立于2017年10月18日，而案涉租赁合同签订时间是在2017年6月1日，虽签订合同的承租人张小兵是原告法定代表人，但事实上该合同是张小兵与本案被告签订的。在签订后张小兵在租赁物上注册了公司（即原告），故被告认为原告主体不适格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关联性以及达不到证明目的等证据，本院依法不予认定。能够反映基本情况与案件事实的证据，本院均依法予以认定，作为定案依据。经审理查明：张小兵（承租方）与被告薛为本（出租方）于2017年6月1日签订一份《租赁合同》，被告将位于昆山南洋风情园内奔艺轩处大棚）东面大棚内共计约500㎡租赁给张小兵使用，租赁物的功能为农用种植、垂钓、休闲农庄。合同约定：“。二、租赁期限及交付：2.1租赁期限为六年，即从2017年7月8日起至2023年7月8日止。三、租赁费双方协商确定第一年年租金为80000元，第二年年租金为80000元，第三年年租金为92000元，第四年年租金为96600元，第五年年租金为101430元，第六年年租金为106501元。该价格仅为不含税的租金（开票的税金由承租方另行承担），水电费等其他一切费用均由承租方自行承担。四、租赁费支付4.1本合同签订后15日内，承租方应向出租方支付2017年7月8日起至2018年1月8日租金，共计40000元。之后，并由承租方汇至出租方指定的下列账号。六、装修条款6.1在租赁期限内，承租方有权对租赁物进行装修、改建。改建、装修费用由承租方承担。十一、免责条款11.1凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方有权解除合同，双方均无需赔偿。11.2如遇政府拆迁，承租方必须无条件配合政府搬出所租房屋。出租方有义务将未有到期的房租费退还给承租方，并同时按照如下约定补偿承租方：11.2.1在承租期（第一至第三年内）出租方按承租方实际投资金额补偿；11.2.2在承租期（第四至第六年内）出租方按该年度的承租方一年的租金补偿。”。合同签订后，被告将涉案租赁物交付给张小兵使用，丁小薇向被告支付租金至2019年1月7日。张小兵对租赁物进行了装修并于2017年10月18日在该租赁物上成立凯文公司，法定代表人为张小兵，股东为张小兵、丁小薇，公司主要从事农作物的种植和销售、食用农产品的销售、食品加工等业务。2019年1月31日，昆山市国土资源局周市分局等部门向王培林下发了一份《关于农业用地上“大棚房”整治的通知书》，内容载明：“经查，位于西侧农用地上的建筑，用于经营餐饮或其他非农用途，属于非法占用农业用地的行为。特向你下达此整改通知书：一、你未经农业设施用地备案的违章建筑要立即拆除；二、已批准备案的农业生产设施转为非农用的，要立即恢复其原有农业生产设施的功能。三、接本通知书后，需在2019年2月12日之前自行整改完毕，逾期的，我办将联合有关部门依法进行拆除。特此通知。”。之后，昆山市周市镇东方村村民委员会、昆山市国土资源局周市分局等多部门于2019年2月20日前往农庄对违章建筑的大棚房及土地硬化部分进行拆除。后原告要求被告就拆迁所产生的损失进行赔偿未果，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。另查明：2010年6月28日，王培林经营的昆山市南洋风情园有限公司与周市镇东方村村民委员会签订一份《土地租赁合同》，将位于副地块面积520亩租赁给昆山市南洋风情园有限公司使用，用于举办农景休闲观光、农业种植养殖项目。之后，王培林将部分地块又承租给被告薛为本使用。再查明：合同签订后，原告对租赁物进行了部分装修，原告陈述因装修共计花费213090元，并向本院提交了装饰工程报价单、银行账户流水、领条、收据、送货单等。根据银行流水显示，张小兵、丁小薇共计向周猛转账205370元（转账部分备注：农庄装修款）。原告陈述租赁物拆除后，因搬迁花费35000元。审理期间，本院前往昆山市周市镇东方村村民委员会，东方村书记向本院陈述，位于昆山市集体所有，该土地由王培林承包，用于农景休闲观光、农业种植养殖项目，属于农用地性质，不能用于餐饮经营。2019年1月31日，政府相关部门向王培林发出书面整改通知书后，未对违章建筑的大棚房自行拆除及整改。2019年2月20日，村委会、昆山市国土资源局周市分局等部门一同前往农庄对大棚房及场地硬化部分进行拆除。本院认为，本案中张小兵与被告薛为本签订租赁合同后，被告将昆山南洋风情园内奔艺轩处大棚）交付给张小兵使用，后张小兵于2017年10月18日在此租赁物上成立了凯文公司即原告，该租赁物后续一直由原告进行使用至拆除时，合同的权利义务实际由原告享有和负担，被告对此知悉，也未提出过任何异议，故本院认为，原告成立后，合同中关于张小兵的权利义务应由原告享有和负担，故对被告辩称原告主体不适格，本院不予采信。关于原告要求被告赔偿损失的诉请，本院认为，合同签订后，原告为公司经营进行了装修，但因被告出租的租赁物系违章建筑被拆除，就违章建筑签订的租赁合同无效，确实给原告造成一定损失，本院根据原告提供的相关证据，并结合使用情况、物品残值等，酌定损失为150000元。关于原告要求被告赔偿因搬迁花费的35000元、开垦荒地支出、因农作物未收割造成的损失，没有依据，本院不予支持。本案中，考虑到原告在承租涉案房屋时，对于房屋是否为违章建筑、用地性质等未进行审查，存在一定的过错，应对其自身损失承担20%的责任。综上，故被告应赔偿原告损失120000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：被告薛为本于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州凯文农业科技发展有限公司损失120000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费5438元，由原告苏州凯文农业科技发展有限公司负担1088元，被告薛文本负担4350元。原告苏州凯文农业科技发展有限公司预交的案件受理费4350元本院予以退还，被告薛为本应当负担的4350交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：********；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘春香人民陪审员  姚金龙人民陪审员  郏雨凤二〇二〇年五月十三日书 记 员  徐鸣杰法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。