广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初969号原告：江门市蓬江区振盛物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区*********，统一社会信用代码：914************567。法定代表人：何某1。被告：赵国坚，男，1973年7月6日出生，汉族，住江门市新会区***********巷1号，公民身份号码：440************057。原告江门市蓬江区振盛物业管理有限公司诉被告赵国坚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江门市蓬江区振盛物业管理有限公司（以下简称“原告”）的法定代表人何某1，被告赵国坚（以下简称“被告”）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判决被告偿还欠物业管理费：4203.70元及滞纳金，滞纳金计算：欠费金额：4203.70元×欠费月份18个月×0.003×结算日（30日）=滞纳金：3599.98元。合计7803.68元。2、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月1日起至2019年10月30日止，被告以各种理由和借口迟迟不肯缴纳物业管理费，其行为严重损害了原告的合法权益。现诉请法院判决被告赵国坚偿还原告江门市蓬江区振盛物业管理有限公司物业管理费人民币4203.7元，并支付滞纳金3599.98元，合计：7803.68元。以维护原告合法权益。被告答辩称：承认欠交管理费4203.70元，不同意缴纳滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，依法由本院进行审查认证。综合当事人的陈述及证据，本院查明如下事实：原告与被告于2015年1月6日签订《前期物业管理服务协议书》，双方均在协议上盖章或签名确认。协议约定：“原告为被告所购的座落于江门市新会区*******************屋（约定面积为108.54平方米）和车位提供物业服务；被告在使用、经营、转借、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规、政策的规定，应告知并要求承租人、使用人遵守本物业管理的有关规定和本协议书，并承担连带责任；有关事宜，及时书面告知原告；被告应按房屋每月1.50元/㎡计付物业费给原告；管理服务费前3年每年递增5%，3年后管理费的调整由业主委员会落实确定；被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业，均应全额交纳物业服务费；物业管理服务费由被告或被告物业使用人缴付均可，但拖欠缴费最终仍由被告负责缴付；每月5日前为当月管理服务费缴费期，被告须在办理移交手续前签订《大云雅苑业主委托银行代交物业管理服务费授权书》，在指定银行开设委托收款账号由银行按月按时划拨；被告与小区业主共同分摊区内水电费和公共设施维修费；逾期付款的按每日千分之三收取滞纳金。”。上述协议签订后，被告于2015年1月6日与江门市和盈置业投资有限公司签订《收楼确认书》，确认江门市和盈置业投资有限公司于2015年1月6日将江门市新会区*******************屋以及相关钥匙交付给被告，并从当日起自行向物业公司缴交管理服务费及相关费用。被告自2018年5月1日起，经原告催告后，依旧没有向原告缴纳物业管理费。涉案房屋在2018年5月1日至2019年10月30日期间的物业管理费为每月199.50元，另每月水电分摊。再查明，被告从没有向原告告知其将房屋出售或出租，也没有新业主或新承租人向原告办理变更的手续和支付物业管理费。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议书》，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效的合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人理应按约定交纳物业服务费。物业服务费的交费时间，根据上述协议约定，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业，均应全额交纳物业服务费，物业管理服务费由被告或被告物业使用人缴付均可，每月5日前为当月管理服务费缴费期。庭审中，被告质证该份协议没有签订日期，原告陈述该份协议于2015年1月6日签订，并提供了一份被告与江门市和盈置业投资有限公司于2015年1月6日签订的《收楼确认书》，并约定从当日起自行向物业公司缴交管理服务费及相关费用，被告在《收楼确认书》已同意于2015年1月6日开始向物业公司缴交管理服务费及相关费用，本院对原告的陈述予以确认。涉案《前期物业管理服务协议书》的期限为五年，虽然至今没有续签，但原告实际向被告提供了相应的物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”，所谓公平原则是指在合同的订立和履行过程中，要以公平的观念来调整合同当事人之间的利益关系，使合同双方的利益均衡，从而达到公正与合理的目标。尽管物业服务合同没有续签，但原告仍然对涉案房屋进行管理并向也业主提供了服务。如果业主以合同未续签为由不支付物业服务费用的话，也意味着原告提供了服务但不能获得相应的报酬，最后的结果是造成合同双方权利和义务的失衡，有违合同法规定的公平原则。依照《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告应支付原告2018年5月1日至2019年10月30日期间的物业服务费。庭审中，被告确认尚欠原告2018年5月1日至2019年10月30日期间的物业服务费（含水电费）共4203.70元。因此，原告主张被告支付物业管理费4203.70元，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告未按照约定支付物业管理费，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的滞纳金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的滞纳金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的滞纳金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定滞纳金的，违约方支付滞纳金后，还应当履行债务。”的规定，被告应当向原告支付合理的滞纳金，但涉案《前期物业管理服务协议书》约定按每日3‰的标准计算滞纳金明显过高，根据滞纳金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该滞纳金依法予以调整。同时因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。因此，本案中的滞纳金从2018年5月至2019年8月，以每月未缴的物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算。从2019年9月起，以每月未缴的物业服务费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至清偿之日止。对原告主张超出本院认定范围的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告赵国坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区振盛物业管理有限公司支付计至2019年10月30日的物业服务费4203.70元及滞纳金（滞纳金从2018年5月至2019年8月，以每月未缴的物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算。从2019年9月起，以每月未缴的物业服务费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至清偿之日止。）。二、驳回原告江门市蓬江区振盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告江门市蓬江区振盛物业管理有限公司负担11.53元，被告赵国坚负担13.47元。原告江门市蓬江区振盛物业管理有限公司预交的受理费余额13.47元由本院予以退回；被告赵国坚应于本判决生效之日起七日内向本院补缴受理费13.47元。本案适用小额诉讼程序，一审终审。审 判 员 赵汝谋二〇二〇年五月二十七日法官助理 陈晓欣书 记 员 赵鹏凌