海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终96号   上诉人（原审被告，申请执行人）：海南亿丰小额贷款有限责任公司，住所地海口市滨海大道**中环国际广场**。统一社会信用代码：91460000062337629H。   法定代表人：陈荟宇，该公司经理。   委托诉讼代理人：符宜辉，海南刚峰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：龙月萍，海南刚峰律师事务所律师。   被上诉人（原审原告，执行案外人）：孙畅，男，1995年3月9日出生，满族，现住海南省澄迈县，公民身份号码：XXX。   被上诉人（原审被告，被执行人）：海口潮润实业有限公司，住所，住所地海口市琼山区龙昆南路金桃区长兴大厦****号：460100000106784。   法定代表人：吴多志，该公司总经理。   上诉人海南亿丰小额贷款有限责任公司（以下简称亿丰公司）因与被上诉人孙畅、海口潮润实业有限公司（以下简称潮润公司）案外人执行异议之诉一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初3488号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。   亿丰公司上诉请求：1.依法撤销海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初3488号民事判决；2.依法驳回孙畅的全部诉讼请求；3.案件一、二审诉讼费用由孙畅、潮润公司负担。   事实和理由：一、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”及《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”本案中，亿丰公司与潮润公司之间设立及登记的抵押属抵押物权，并经公示，物权是绝对的对世权，而孙畅与潮润公司签订的《房地产买卖契约》，在诉争房产未依法过户时，孙畅只享有要求潮润公司过户的债权请求权，孙畅获得债权请求权的时间晚于亿丰公司设立登记的抵押物权，孙畅的债权依法不能对抗亿丰公司享有的抵押物权。潮润公司于2014年1月10日将诉争的房产抵押至亿丰公司名下，并经生效的民事判决确认亿丰公司对诉争房产享有优先受偿权，而孙畅与潮润公司签订《房地产买卖契约》的时间是在2014年8月4日。孙畅占有诉争房产的时间更是在签订《房地产买卖契约》之后，均晚于诉争房产登记抵押的时间，并且潮润公司转让抵押财产未告知亿丰公司，未征得亿丰公司的同意，孙畅也没有代替清偿债务的行为，因此孙畅与潮润公司就诉争房产签订《房地产买卖契约》属转让行为无效，亿丰公司依法可行使抵押权，享有法律赋予的优先受偿权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定在保护申请执行人就执行标的物依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的同时，也作了除外的规定。结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款的规定。以上法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益，明确了“抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”的意图。   二、一审法院认定事实不清。1.孙畅在一审期间只提交了《房地产买卖契约》和《借记卡账户历史明细清单》作为证据，并且《房地产买卖契约》第三条还约定“双方同意签订本买卖契约后，由甲方在三个月内将上述房地产正式过户到乙方名下并交付给乙方。房屋移交给乙方时，乙方应将余款人民币111153.00元及时支付给甲方”，而事实上孙畅并没有交付余款给潮润公司，一审法院认定“潮润公司亦于同日将房屋交付给孙畅”，没有任何证据予以证实。2.孙畅将所谓的首期购房款转至“方凯铭”名下的银行账户，并非转款给潮润公司的银行账户，并且潮润公司从未向孙畅出具过收款发票，该交易并不符合常理，一审法院认定“合同签订当日，孙畅将购房款444611元交给潮润公司”，也没有任何证据予以证实。   三、孙畅、潮润公司在本案中存在过错。《房地产买卖契约》第一条约定：“……乙方知晓上述情况，并已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。”依据现有查明的证据已证明潮润公司将诉争的房产出售给孙畅前已登记抵押给了亿丰公司，因此可认定孙畅在购买诉争房产时已经了解诉争房产已经登记抵押给亿丰公司的事实。亿丰公司与潮润公司签订借款合同并办理抵押登记在前，具备了抵押物权公示外在体现，而孙畅与潮润公司签订购房合同在后，即使如一审法院所称“不动产登记资料存于不动产登记机关，在有限范围内有限制的公开。孙畅不能通过查询或其他公众能够知悉的渠道了解诉争房屋是否存在抵押权”的情况，而潮润公司是房屋所有权人，有权到不动产登记中心查询所出售房屋的状况，孙畅作为购房人，在购房前有权利、有依据、有理由、有必要要求潮润公司配合查询所购房产的基本状况。如果孙畅未用尽救济权利，造成其权利受损，则应承担相应的过错责任。   四、孙畅是北京市户口，在海南省购买诉争房产并不是为了生活居住，而是有其他目的如投资行为，孙畅应当提交相应的证据材料证实在北京市没有住房的事实。   孙畅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回亿丰公司的无理缠诉，以维护法律的公正。   一、孙畅与潮润公司签订的房地产买卖契约是合法有效的，并且孙畅在购买房产后就一直占有，包括装修改造完成后入住养老等，并且已经提供了装修协议和物业费等充足证据加以证实。对于孙畅支付房款是交付到潮润公司指定的第三方账户内，况且潮润公司也没有提出异议不认可。并且结合本案的全部买房、装修、入住的事实证据，足以证实孙畅已经履行了交付房款、装修及入住养老的客观事实。目前基本事实是属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况，故孙畅具有了排除执行的实体权利。   二、孙畅本身购买房产用于居住及父母养老的行为就是善意行为，并且支付了潮润公司的绝大部分购房款，约定小部分的余款在过户时就能及时给付。孙畅与潮润公司在购房前根本不了解，更不相识。亿丰公司与潮润公司相互配合的密切关系，是否存在恶意串通一气，故意蒙蔽孙畅等外来人，就不清楚了。孙畅要求法院明察亿丰公司和潮润公司是否构成诈骗。   三、孙畅是北京户口不错，在此处购买房产用于居住及父母养老也是正常的，并且孙畅是用自己辛辛苦苦赚来的血汗钱才购买了本案争议的房产，来解决孙畅家庭成员的长期居住及父母养老问题。   四、亿丰公司以高额放贷为由所做的房产抵押行为本身就是违法和无效的，亿丰公司的行为已经构成了非法经营罪，故意蒙蔽孙畅这样的弱势群体。   潮润公司未作答辩。   孙畅向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2019）琼0107执异54号执行裁定书；2.请求解除对位于海南省澄迈县（产权证号为澄房权证金江公字第XXXX号）的查封并中止对该房屋的执行。   一审法院认定事实：亿丰公司与潮润公司、孙彦生、王少芝、李忠兴民间借贷纠纷一案，本案于2017年1月11日作出（2016）琼0107民初865号民事判决，判令潮润公司于判决生效后十日内向亿丰公司偿还借款本金500万元及其自2015年8月26日起至借款实际还清之日止按年利率24%计算的利息；亿丰公司对潮润公司名下金马花园27套房产（房屋所有权证号为澄房权证金公字第XXXX、3XXXX、3XXXX号，房屋他项权证号为澄房他证金江字第32**，房屋建筑面积共计2465.74平方米）享有优先受偿权；限潮润公司于判决生效后十日内向亿丰公司赔偿律师服务费83798元；案件受理费62610.20元，由亿丰公司负担4382.71元，潮润公司负担58227.49元。判决生效后，潮润公司未按判决履行义务，亿丰公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年7月20日立案。在执行过程中，一审法院于2017年7月21日向潮润公司发出执行通知书，并于2017年8月17日作出（2017）琼0107执1198号执行裁定，查封潮润公司名下金马花园27套房产（房屋所有权证号为澄房权证金公字第XXXX、3XXXX、3XXXX号，房屋他项权证号为澄房房他证金江字第32**房屋建筑面积共计2465.74平方米）。潮润公司于同日签收了上述执行裁定书。2017年10月25日，一审法院向澄迈县不动产登记中心送达上述执行裁定书和协助执行通知书。   2017年12月25日，亿丰公司和潮润公司达成执行和解协议，协议内容：“一、双方确认：截止2017年12月20日，潮润公司拖欠亿丰公司本金5000000元、利息2826666.67元。定于2017年12月28日之前偿还利息2000000元，定于2018年3月31日之前全部付清余款5826666.67元、律师费83798元及2017年12月21日至2018年3月31日的利息33666.67元，共计6247131.34元;二、亿丰公司收到潮润公司2000000元利息后，申请法院解除对金马花园27套房产（房屋所有权证号为澄房权证金公字第XXXX、3XXXX、3XXXX号，房屋他项权证号为澄房他房他证金江字第32**屋建筑面积共计2465.74平方米）的查封;三、执行费52819元，由潮润公司承担。”2017年12月26日，一审法院作出（2017）琼0107执1198号之一执行裁定，终结本次执行程序。因潮润公司未按和解协议履行付款义务，亿丰公司没有向一审法院申请解除对上述27套房屋的查封，并向一审法院申请恢复对原生效法律文书即（2016）琼0107民初865号民事判决书的执行，一审法院于2018年7月9日立案恢复执行，案号为（2018）琼0107执恢217号。在执行过程中，一审法院于2019年3月25日发出公告，告知潮润公司，一审法院需要对上述27套房产的房产价值进行评估，并定于2019年4月3日起进入上述房屋进行现场查看。   另查明，2014年1月10日，潮润公司以包括诉争房产在内的27套房产作为其向亿丰公司借款的担保，并办理了《房屋他项权证》。2014年8月4日，潮润公司与孙畅签订《房地产买卖契约》，约定：潮润公司将坐落于金江镇海榆西线公路54公里处南侧（金马花园）8栋3单元1803房（房屋建筑面积126.31平方米、房产证号为澄房权证金江第XXXX号）出售给孙畅；该房产成交价格为555764元，签订本买卖契约时孙畅支付房款的80％的首付款444611元，余款111153元过户后支付；签订本买卖契约后，由潮润公司在三个月内将上述房地产正式过户到孙畅名下并交付给孙畅；房屋移交给孙畅时，应将余款111153元及时支付给潮润公司，该建筑物范围内的土地使用权甲方一并转移给孙畅。合同签订当日，孙畅将购房款444611元交给潮润公司，潮润公司亦于同日将房屋交付给孙畅。   一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”据此规定，孙畅因不服一审法院（2019）琼0107执异54号执行裁定而提起案外人执行异议之诉，应首先证明其对涉案房屋具有实体权利，进而提出停止执行的请求。故本案的争议焦点为：孙畅对一审法院强制执行的诉争房产是否享有足以排除执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。在除外条款中，法律、司法解释另有规定的孙畅作为案外人享有排除执行实体权利的情形有三种：一是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人抵押权的规定；二是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；三是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。本案中孙畅从潮润公司处购得诉争房产，而潮润公司不是诉争房产的房地产开发企业，因而不能认定孙畅为“商品房”的买受人，故本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，应结合上述四个方面，对买受人是否具有排除执行的实体权利进行判断：   1.关于《房地产买卖契约》是否合法有效的问题。2014年1月10日，潮润公司将诉争房产抵押给了亿丰公司，并办理了房屋他项权利证书。2014年8月4日，孙畅与潮润公司签订《房地产买卖契约》。2017年8月17日，一审法院查封了诉争房屋。由此可见，诉争房屋设定抵押权在孙畅与潮润公司签订房屋买卖契约之前，房屋查封时间在签订房屋买卖契约之后。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”潮润公司未经抵押权人亿丰公司同意与孙畅签订《房地产买卖契约》，没有使抵押物所有权发生转移。双方之间买卖抵押物行为的合同效力，应当适用合同法的规定。抵押物所有权物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。不动产物权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该物权变动行为。《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为，因而，孙畅与潮润公司之间签订的《房地产买卖契约》为有效合同。   2.关于孙畅在人民法院查封之前是否已经合法占有该不动产的问题。潮润公司在与孙畅签订《房地产买卖契约》的当日将诉争房屋交付给孙畅，孙畅举证证明自交付至今一直对该房屋占有、使用，对该事实一审法院予以确认。   3.关于诉争房屋是否已经交付房款的问题。诉争房产购房款总价为555764元。合同签订当日，孙畅将购房款444611元交给潮润公司，约定余款111153元在房产过户至孙畅名下后支付。庭审中，孙畅陈述剩余价款能够按照人民法院的要求交付执行。   4.关于孙畅对于未办理过户是否存在过错的问题。不动产登记资料存于不动产登记机关，在有限范围内有限制的公开。孙畅不能通过查询或其它公众能够知悉的渠道了解诉争房屋是否存在抵押权。因而，在潮润公司隐瞒相应抵押事实的情况下，未办理过户的过错不能归责于孙畅。   综上，孙畅与潮润公司签订了合法有效的买卖合同并实际占有房屋，已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其享有对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，孙畅关于本案的执行异议请求成立。   综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，遂判决：一、停止对登记在潮润公司名下的位于海南省澄迈县（产权证号为澄房权证金江公字第XXXX号）的强制执行；二、解除对登记在潮润公司名下的位于海南省澄迈县（产权证号为澄房权证金江公字第XXXX号）的查封。案件受理费9358元，由潮润公司负担。一审法院（2019）琼0107执异54号执行裁定于本判决生效时自动失效。   双方当事人在二审期间没有新证据向本院提交。   本院二审查明：在一审法院执行申请执行人亿丰公司与被执行人潮润公司民间借贷纠纷一案中，案外人孙畅对一审法院查封位于海南省澄迈县不服，于2019年4月1日提出书面异议，请求执行法院中止对该房的执行。一审法院经审查，于2019年4月16日作出（2019）琼0107执异54号执行裁定，驳回案外人孙畅的异议请求。孙畅不服，遂向一审法院提起诉讼。   以上查明的事实，有一审法院（2019）琼0107执异54号执行裁定书予以证明。   本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点是：孙畅对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。亿丰公司主张孙畅对潮润公司的债权请求权不能对抗亿丰公司对诉争房产享有的抵押物权和优先受偿权，潮润公司与孙畅就诉争房产签订的《房地产买卖契约》属转让行为无效。从本案查明的事实来看，诉争房产因被抵押而无法办理物权转移登记，虽然该房不能进行物权转移登记，但不意味着物权变动行为的原因行为即债权买卖合同无效，因此亿丰公司主张上述《房地产买卖契约》无效，理由不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孙畅与潮润公司签订《房地产买卖契约》是在一审法院查封之前，且孙畅支付大部分购房款后，潮润公司已将诉争房屋交付给孙畅使用，孙畅现已装修入住，孙畅已按照合同约定支付80%的购房款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，现在不能办理过户登记不是孙畅的自身原因，故孙畅对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权利，其请求人民法院停止对诉争房产的执行并解除查封，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。   综上所述，亿丰公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9358元，由上诉人海南亿丰小额贷款有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 林 梅   审判员 陈 璐   审判员 刘思其      二〇二〇年五月二十七日   书记员 彭青霞   速录员 郑珊珊   速录员郑珊珊   附法律法规   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。