山东省微山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0826民初2645号原告：张艺铧，男，1982年11月27日出生，汉族，住微山县。委托诉讼代理人：黄志，山东祥鼎律师事务所律师。被告：微山县丰华贸易有限公司，住所地：微山县城后东路1号，统一社会信用代码：913708266693259070。法定代表人：刘林凤，职务：总经理。委托诉讼代理人：张贞会，山东谛听律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠，山东谛听律师事务所律师。第三人：微山县宝诚经贸有限公司，住所地：微山县夏镇驻地，注册号：370826228003685。法定代表人：张金华，职务：总经理。第三人：尹晓静，女，1958年6月14日出生，汉族，住微山县。第三人：王兰申，男，1962年8月18日出生，汉族，住微山县。第三人尹晓静、王兰申的委托诉讼代理人：李成杰，上海段和段（济南。原告张艺铧与被告微山县丰华贸易有限公司（以下简称丰华公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，根据当事人申请，依法追加微山县宝诚经贸有限公司（以下简称宝诚公司）、尹晓静、王兰申作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张艺铧及委托诉讼代理人黄志，被告微山县丰华公司的法定代表人刘林凤及委托诉讼代理人张贞会、张楠，第三人尹晓静、王兰申及委托诉讼代理人李成杰到庭参加诉讼，第三人宝诚公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张艺铧向本院提出诉讼请求：1、恳请人民法院判令被告支付租金400000元（至被告实际搬离之日止）及银行同期贷款利息；2、判决原、被告解除租赁合同；3、赔偿原告损失总计953097.87元；4、诉讼费、保全费、保全保险费用由被告承担。事实与理由：宝诚公司与被告于2010年9月1日签订《租赁协议书》，被告在2017年1月1日以后仅支付壹拾伍万元租金。基于人民法院的执行，宝诚公司的上述出租财产转移到原告名下，原告及宝诚公司按照法律的相关规定，将出租方变更的事实及时通知了被告，并要求被告将租金直接交付原告；经原告多次催要，被告拒不支付租金，被告在承租期间擅自破坏原告的财产，其行为严重违反合同约定，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，恳请人民法院依法裁判。被告丰华公司辩称，一、原告取得涉案租赁财产的程序不合法，非法剥夺了丰华公司的优先购买权。1、原告购买涉案租赁财产系在丰华公司租赁期间，宝诚公司若对外出售，丰华公司依法享有优先购买权。2、根据涉案租赁协议第八条约定，如果甲方转让本协议所涉资产，在同等条件下乙方享有优先权。宝诚公司出售租赁财产，并未告知被告，违反了合同约定，侵害了被告的合法权益。2011年8月19日，对涉案合同中所涉及的租赁土地、房屋进行拍卖，作为享有优先购买权的被告并未在拍卖前接到任何通知，故该拍卖行为及拍卖结果违反法律规定，不具有任何法律效力，被告对此不予认可。3、据此，原告购买租赁财产的行为，侵害了丰华公司的优先购买权，应由人民法院宣布该买卖行为无效。二、退一步讲，即使原告购买涉案租赁财产的行为有效，按照法律规定，原租赁协议应当继续履行。1、继续履行合同符合“买卖不破租赁”的法律原则。2、继续履行合同符合法律规定。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。据此，被告要求继续履行合同，人民法院应予支持。三、丰华公司欠交租金是宝诚公司的违约导致，并不是被告的故意行为，原告诉请解除合同没有依据。1、租金与港口经营权密切联系，每年20万元租金是建立在港口合法经营权之上确立的，涉案港口因无经营许可证致无法正常经营并停滞经营，是被告后期未交租金的主要原因。被告与宝诚公司签订涉案租赁合同时，宝诚公司明确告知，租赁合同所涉及的港口有港口经营许可证，可以合法正常经营。基于对宝诚公司的信任，被告同意与其约定每年租金20万元。后被告得知该港口并未办理经营许可证，根本无法正常经营。如果宝诚公司在签订合同前告知被告涉案港口无经营许可证且无法办理的事实，被告绝不会同意与其签订合同，即使签订合同，也不会同意其每年租金20万的要求。因此，因签订涉案租赁合同承诺办理港口经营许可证而最终不能办理，给被告造成了重大经济损失。2、被告曾多次向宝诚公司提出因未办理港口经营许可证，需降低租金，但宝诚公司以手续正在办理之中为由，一拖再拖，被告并不是不想交纳租金，只是要求降低租金，并在两次给宝诚公司的函中明确提到，如果港口经营许可证办下来，被告将按照协议约定租金如数按时交纳。3、原告提出解除合同无事实依据和法律依据，原告如取得租赁财产合法，不但享有租赁协议中出租人的权利，义务也应由原告继受。四、宝诚公司及原告应当赔偿因其过错而给被告造成的重大经济损失。合同签订后，被告按约定一次性付清6年的租金120万元，在合同签订后被告陆续在港口投资1000余万元巨款进行基础建设，但因该港口没有港口经营许可证，使被告无法正常经营，严重损害了被告的利益。同时，租赁物中所包含的港口内四间瓦房，因宝诚公司在本租赁合同签订前拖欠看管人员工资，看管人员不搬离导致被告无法使用；因宝诚公司同意被告使用其湖东大堤以东的办公楼，故被告对办公楼二楼及供水设施予以维修，但在维修完毕后，宝诚公司拒绝给被告使用。如果原告作为港口的权利主体成立，应继续履行合同，原告应当承继原宝诚公司的义务，即应当为原告提供港口的合法经营权，如不能提供港口经营许可证，则宝诚公司和原告应当赔偿因其过错给被告造成的重大损失。五、原告要求被告赔偿原告损失953097.87元无事实依据。被告从未实施任何破坏租赁物的行为，原告诉称被告在租赁期间擅自破坏原告财产与事实不符，根据微山县夏镇街道部城社区出具的证明可以证实，原告诉称被破坏的财产系涉案合同中涉及的丰华港永久性建筑物、构筑物（含港内房屋、上货台、吊机等建筑设施），为夏镇街道防汛抗旱指挥部组织人员根据微汛旱字10号《微山县人民政府防汛抗旱指挥部关于限期拆除南四湖内违章建筑物的指令》予以拆除，该港口永久性建筑物、构筑物在政府指令拆除的范围之内。2019年6月14日、11月22日，夏镇街道防汛抗旱指挥部根据县政府指令，在给丰华港下达拆除通知的当日，即对该港口建筑设施进行了拆除。被告从未实施拆除港口任何租赁物的行为，原告诉称被告在租赁期擅自破坏原告财产与事实不符，不能成立，该拆除行为与被告无关，原告要求被告赔偿无任何事实依据。综上，原告诉求事实不清，证据不足，请法庭在查明事实的基础上依法作出公正判决。第三人尹晓静、王兰申述称，1、案涉租赁协议书签署于2010年9月1日，合同主体为本案第三人宝诚公司，本案被告丰华公司。租赁标的物为宝诚公司所有的土地，房产及港口其他附属物。根据宝诚公司企业变更情况，宝诚公司与丰华公司签署租赁协议书时，第三人尹晓静为宝诚公司的法定代表人，王兰申为宝诚公司的股东，法定代表人签字是为了满足租赁协议书第九条引起合同关系生效的要求之一，而王兰申作为整个交易的洽谈人、交易人签字，也无需承担其他合同义务。根据济宁市中级人民法院作出的（2010）济执字第91-2号民事裁定书，涉案的土地、房产已于2013年12月9日变更至本案原告名下，而且宝诚公司已通知丰华公司物权变更及租赁合同债权的转让事宜，被告丰华公司也早已知晓案涉土地、房产所有权人的变更情况，既未提出过异议，也未主张过合同解除，并且仍向原告支付了2017年度部分租金（15万元）。因此原告、被告及第三人宝诚公司之间虽未对租赁协议书进行形式变更，但事实上各方已认可合同主体因法定事由（拍卖所得）变更的情况。原告作为土地、房产等的合法买受人，完全继受了原宝诚公司在租赁合同中的权利义务，其有权行使租赁协议书项下的权利，综上，租赁协议书所涉及的是宝诚公司、原告、被告之间关于租赁物的处分问题，与第三人尹晓静、王兰申并无法律上的直接利害关系，尹晓静、王兰申也不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告张艺铧提交的证据有：证据一、《租赁协议书》一份，证明事项：1、被告承租宝诚公司房屋、土地等事实，被告没有按照合同约定支付租金；2、基于被告严重违反合同第二条、第四条的约定，原告作为权利人（租赁合同的出租权继受人）有权提起诉讼，被告主体适格；3、按照合同约定要求支付拖欠的租赁费及利息依法应予以支持；4、被告在承租期间对原告的固定资产装卸台、平房的拆除，按照合同第四条的约定应当依法予以赔偿。证据二、微国用（2014）第082600000554号土地使用证、微山县房权证县城字第××号房权证，证明事项：1、被告承租的商业房屋、土地等基于人民法院的执行，土地使用产权于2014年3月27日已经归属于原告所有，房产于2014年3月11日已经归属于原告所有；2、按照《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告继受租赁合同中出租方的全部权利；3、原告的主体资格适格。证据三、通知书及照片两张；录像材料（光盘2张），证明事项：1、多次电话、口头通知产权变更后被告拒不交纳租金，2019年1月28日再次书面通知产权的变更情况及催交租金的事实，证实原告已尽通知义务；2、宝诚公司的委托代理人、工作人员、张艺铧等共同将相关的房产等权利转让事实再次通知被告。证据四、鲁中信评报【2006】第0110020号资产评估报告，证明事项：1、被告承租前的租赁场所的资产明细；2、根据原评估报告的资产明细，结合当前的实物明细，证实被告承租期间拆除了平房、装卸台的事实。证据五、拆除平房及小房屋照片4张，拆除装卸货台照片3张，济金评报字【2019】第6146-1、济金评报字【2019】第6146-2被损财务的评估报告，证明事项：1、被告毁损的装卸台（结合当前市场重置价）被告毁损3台，价值901299.60元；2、证实被告毁损的商业用平房（结合当前市场重置价）价值51798.24元；3、原告主张的承租的物权损害赔偿金953097.84元应当依法予以支持。证据六、《证明》一份，证明事项：宝诚公司及张艺铧多次通知产权及合同权利义务转移的口头通知，证实张艺铧继受租赁合同权利的事实。证据七、济宁市中级人民法院（2010）济民一初字第21号民事调解书（复印件）一份及（2010）济执字第91-2号民事裁定书（复印件）一份，证明事项：1、本案原告与宝诚公司因民间借贷纠纷由济宁市中级人民法院于2010年5月11日作出调解书，本案原告即向济宁市中级人民法院申请了强制执行，鉴于宝诚公司于2010年5月15日前没有偿还，济宁市中级人民法院依法对宝诚公司的房产、土地委托山东华通拍卖有限公司进行拍卖，结合本案证据一租赁协议书的签订日期，能够证明案件执行在前，宝诚公司为了逃避执行义务，与丰华公司签了协议，阻止原告的执行，显然被告答辩的应当告知被告优先购买权根本不存在。2、济宁市中级人民法院于2013年12月9日才作出了产权变更的裁定，无论是济宁市中级人民法院还是华通拍卖公司，都依法进行了公告，济宁市中级法院的执行程序合法，根本不存在被告答辩所说的购买程序的前置优先权，当时被告并没有任何的申请。被告丰华公司提交的证据有：证据一、2010年9月1日宝诚公司与丰华公司签订的涉案《租赁协议书》一份，丰华公司营业执照及法定代表人证书、法定代表人身份证复印件、企业登记信息各一份，宝诚公司企业登记信息一份，证明：1、该协议的签订主体均是依法登记的企业，且协议的签订是双方当事人的真实意思表示，并已经履行，是有效协议。2、协议约定，宝诚公司作为出租方，被告丰华公司作为承租方，宝诚公司将其名下的土地、房产各一宗，地面上的港口和其它附属物，供水、供电、整套设施设备，以及宝诚公司港口所挖的河道等全部租赁给丰华公司使用（土地证号：微国用【2003】字第082600000554号，房产证号为微房权主证县城字第××号），租赁期20年，自2010年9月1日起至2031年1月1日止，租金自2011年1月1日算起，每年租金20万元。至今为止，宝诚公司的工商登记信息中的企业状态仍显示为在营企业，是履行租赁合同的主体。3、原告并非涉案租赁合同相对人，即使原告在本合同履行期间购买了租赁财产，按照“买卖不破租赁”的原则，该租赁协议对租赁财产的受让人即原告仍有约束力，租赁协议应当依法继续履行。4、在签订租赁协议前，宝诚公司明确承诺出租的该港口有港口经营许可证，但实际上并未办理，因此，在签订租赁协议时，宝诚公司提出由丰华公司一次性交付6年的租金120万元，由宝诚公司去办理港口的合法经营手续。5、该港口的租赁价格是按照正常合法经营的港口进行出租的，如果没有合法的经营手续，租赁前也只是荒滩地，市场租赁价格只有600—1000元。6、该租赁合同应当继续履行。被告在租赁期间，已投资1000多万元巨额资金用于港口建设，如果合同不继续履行，被告将会遭受灾难性的损失，宝诚公司及原告应当承担赔偿责任。证据二、农行转账支票两张计120万元、张存港代微山县宝诚经贸有限公司出具的港口租金收条三张计17万元。证明：1、涉案《租赁协议书》签订后，被告按约定一次性向宝诚公司支付六年租金120万元（从2011年1月1日至2017年1月），宝诚公司股东王兰申代表宝诚公司对两张支票予以签收；时任宝诚公司执行董事尹晓静丈夫张存港分别于2017年11月8日、2018年2月12日、2018年5月6日，代宝诚公司收取丰华公司租金共计17万元。因在此期间，宝诚公司一直承诺正办理着港口经营手续，所以被告一直按照协议约定交纳租金。但在2018年以后，因政府一再要求无证经营的港口要进行强制拆除，被告多次质问宝诚公司办理手续的事，宝诚公司此时告知很难办成了，被告便对租赁费的数额提出异议，缓交租金，并降低租金。2、原告或宝诚公司从未告知过被告港口转让的事实，且租赁费也一直是宝诚公司方收取。证据三、被告向宝诚公司送达信函两份，证明：1、宝诚公司并未遵守合同签订时的承诺向被告提供港口经营许可证及相关手续，以致于港口无法正常经营，只能作为料场使用。因被告在租赁期间为港口经营建设已投资1000万余元巨款却无法正常经营，损失惨重。2、被告承诺如果办理了港口经营许可证，被告定会按照合同约定租金价格按时交付。无港口经营权的港口用地每年每亩租赁费仅为600-1000元每亩，而宝诚公司每年收取租金20万元，根据租赁土地面积，达到了每年每亩1万余元，明显高于同等性质的荒滩地或耕地价格，对于约定的租金在提供港口经营许可证能正常经营前应予以减少。3、被告先后于2012年1月1日和2018年5月6日向宝诚公司发送信函对上述事实予以说明，但宝诚公司一直不予理会，所租赁的港口用地至今没有合法经营权。足以证实因宝诚公司严重违约给被告造成了巨额损失，若原告作为涉案租赁合同出租人宝诚公司的权利承受人，应赔偿被告一切损失。证据四、微山县临水货场集中整治工作领导小组办公室向被告下达的《关于清除临水货场港口设施和清理地面卫生的通知》一份，微山县夏镇街道部城社区出具的《证明》一份，微汛旱字【2019】10号微山县人民政府防汛抗旱指挥部文件一份。证明：1、原告诉称被破坏的财产系涉案合同中涉及的丰华港永久性建筑物、构筑物（含港内房屋、上货台、吊机等建筑设施），为夏镇街道防汛抗旱指挥部组织人员根据微汛旱字10号《微山县人民政府防汛抗旱指挥部关于限期拆除南四湖内违章建筑物的指令》予以拆除，该港口永久性建筑物、构筑物在政府指令拆除的范围之内。2019年6月14日、11月22日，夏镇街道防汛抗旱指挥部根据县政府指令，在给丰华港下达拆除通知的当日，即对该港口建筑设施进行了拆除。2、被告从未实施拆除港口任何租赁物的行为，原告诉称被告在租赁期擅自破坏原告财产与事实不符，不能成立，该拆除行为与被告无关，原告要求被告赔偿无任何事实依据。证据五、证人张某、刘某1出具的证明各一份、丰华公司在租赁涉案港口期间投资费用统计（表）一份，证明：1、张某证实，宝诚公司在签订租赁协议后曾许诺被告免费使用其大堤东侧原航营处办公楼二楼，并让被告进行装修，但被告在装修后，宝诚公司又拒绝被告使用，给被告造成的经济损失，宝诚公司应当承担。2、刘某1证实，宝诚公司港口上的四间房屋，因宝诚公司一直拖欠场地看管人员刘某1的工资，刘某1一直住在该房屋内，在被告承租后，刘某1拒不搬出，后因房屋严重失修不能居住，其家具、物品均放在屋内，直至政府拆除，被告并未使用。且由政府在2019年拆除。3、被告投资统计表证实，被告在租赁港口期间，投入1000多万元资金进行港口建设，如果该投资造成损失，应由宝诚公司及原告予以赔偿。证据六、照片一组。证明：1、因宝诚公司未提供港口经营许可证，被告长期处于港口经营停滞状态。2、政府强行拆除港口建筑设施后的现状及在港口打下多处水下地桩，阻止港口使用，给被告造成重大经济损失。证据七、证人刘某2的出庭证言，证明：涉案租赁协议签订及履行过程中的相关事实。本案第三人未向法庭交证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，作出如下认定：1、原告张艺铧提交的证据三和证据六，用以证明已将租赁物产权变动情况向丰华公司进行了告知，而且也向其进行过租金的催要。法庭经审查认为，上述证据三的形式和来源合法、内容具有客观性，且与待证事实有关联性，能够作为认定案件事实的有效证据使用。上述证据六，系第三人宝诚公司出具的证明，属本案当事人的陈述，其证明效力应结合其他证据进行综合认定。2、原告提交的证据四和证据五，主要为证明被告丰华公司毁坏租赁物的事实及应承担的赔偿责任。丰华公司对上述证据的证明效力不予认可。法庭经审查认为，原告提交的该组证据，虽然从形式上具有真实性，但证据的内容与原告主张的待证事实之间缺乏关联性，因此不能作为原告要求丰华公司承担租赁物损坏赔偿责任的直接和有效证据使用。3、被告丰华公司提交的两份信函（证据三）、证人张某和刘某1的书面证明各一份（证据五）、证人刘某2的出庭证言（证据七），用以证明宝诚公司未向其提交港口经营许可证等手续，构成违约的事实。质证时，原告及第三人尹晓静、王兰申对上述证据的证明效力不予认可。法庭经审查认为，两份信函的内容应属丰华公司的单方陈述，并未得到对方的认可，且与案涉租赁协议的内容不符，也不构成对租赁协议的补充或变更，故对该两份信函证明效力不予确认。对于证人张某和刘某1提供的书面证词，因不符合证人应出庭作证的法律规定，不能单独作为认定案件事实的依据。对于刘某2的出庭证言，因属言词证据，在其陈述的事实与其他书证、物证等客观证据相佐或无其他客观证据印证的情况下，不能直接作为认定案件事实的有效证据使用。4、对于丰华公司提交的《丰华公司在租赁涉案港口期间投资费用统计》，主要为证明丰华公司在租赁期间进行建设投资的情况及应由宝诚公司或原告承担投资损失的问题。首先，丰华公司提交的投资费用统计是其单方制作，并未经出租方同意或认可，不能作为认定丰华公司投资事实及投资金额的有效证据使用；其次，丰华公司的投资情况与其在履行租赁合同中是否存在违约行为之间缺乏关联性，因此，该证据不能作为本案的定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定案件事实如下：本案第三人宝诚公司作为甲方、本案被告丰华公司作为乙方于2010年9月1日签订了《租赁协议书》，约定甲方将其公司名下的土地、房产各一宗，地面上的港口和其它附属物，供水、供电、整套设施设备，以及港口甲方所挖的河道等全部租赁给乙方使用（土地证号为：微国用[2003]字第082600000554号，房产证号为微房权证县城字第××号）。租赁期限为20年，自2010年9月1日起至2031年1月1日止，租金自2011年1月1日算起，每年租金为20万元。付款方式为：乙方必须在协议签订生效3天内一次性付清6年的租金，即首次付给甲方120万元（2011年1月1日至2017年1月1日的租金）。然后，自2017年1月1日起，每年的1月1日前一次性付清当年的租金。协议第三条约定“合同签定后，乙方以自己的公司的名义办理工商、税务的各项手续，以丰华公司的名义依法经营，自主管理，同时甲方的土地、房产、港口以及其他附属物等一切租赁物的管理、使用权归乙方所有”。第四条约定“乙方在租赁期内，必须保护好所有的附属物，原土地、房产、港口的完整（附属物正常的消耗除外）。如乙方需要进行房屋装修，港口的投资建设，新增设备，房屋及基础设施建设，必须经过甲方同意后方能实施，其费用全部由乙方承担，租赁期满，甲方有权收回所有租赁物的使用权。乙方投资建设的固定设施、设备等，由乙方自行处理或折价给甲方”。第七条约定“甲方保证在本协议签定前，其所有的土地、房产及地面附属物等租赁物无抵押、转让及其他产权纠纷。乙方在租赁期间，无论任何原因引起的甲方与第三人的各种矛盾纠纷，特别是经济纠纷等原因，必须对甲方资产进行处置或转让、买卖、变更产权关系等，均不能影响乙方的正常经营”。第八条约定“租赁期间如乙方转租，必须经过甲方同意，乙方与第三方必须执行原协议的各项条款，如乙方违约，甲方有权收回使用权。协议期满后，如乙方继续租赁，应于本协议期满前三个月向甲方书面提出；如甲方期满后不再租赁，应在协议期满前三个月向乙方书面提出；如果甲方转让本协议所涉及资产，在同等条件下乙方享有优先权”。上述《租赁协议书》落款处加盖了宝诚公司和丰华公司的公章，并有宝诚公司当时的法定代表人尹晓静、股东王兰申，丰华公司的法定代表人刘林凤，见证人刘某2的签名。协议签订后，宝诚公司将租赁物交付丰华公司，丰华公司于2010年12月2日向宝诚公司支付了2011年1月1日至2017年1月1日期间的租金120万元。2010年5月11日，济宁市中级人民法院因原告张艺铧诉被告宝诚公司民间借贷纠纷一案作出（2010）济民一初字第21号民事调解书，调解书的内容为：宝诚公司于2010年5月15日前偿还原告张艺铧借款本金410万元，利息115万元，共计525万元。因宝诚公司未按调解书履行付款义务，该案进入强制执行阶段并由济宁市中级人民法院委托山东华通拍卖行有限公司拍卖被执行人宝诚公司的包含本案所涉租赁物在内的两宗土地和房产、地上建筑物。张艺铧于2011年8月19日以6387293.00元的价格竞拍成交。2013年12月9日，济宁市中级人民法院作出（2010）济终执字第91-2号《民事裁定书》，裁定房产证号为微房权证县城字第××号、00××84号，土地证号为微国用（2003）字第082600000553号、082600000554号两宗房地产的所有权及相应其他权利归买受人张艺铧所有。之后，依据法院的执行裁定书及协助执行通知书，不动产登记部门将宝诚公司租赁给丰华公司的涉案土地和房产转移登记在了原告张艺铧名下，其中《房屋所有权证》证号为“微山县房权证县城字第××号”，房屋建筑面积为60平方米，登记时间为2014年3月11日；《国有土地使用权证》证号为“微国用（2014）第082600000554号”，土地面积为17440平方米，登记时间为2014年3月27日。原告张艺铧、被告丰华公司的法定代表人刘林凤、参与涉案租赁合同签订的张存港（本案第三人尹晓静的丈夫）和刘某2曾于2017年4月21日见面，在见面谈话时张艺铧及张存港告知了刘林凤涉案租赁物所有权已转移给张艺铧的情况，并告知刘林凤如继续使用租赁物应向张艺铧交纳租金或与其重新签订合同。刘林凤表示与张艺铧没有合同关系，并提出不与张艺铧交涉。2019年1月28日，原告张艺铧等人曾到案涉港口向丰华公司送达《关于催交港口租金的通知》，因无人接收，张艺铧将该通知张贴在港口处。另查明，张存港分别于2017年11月8日、2018年2月12日、2018年5月6日，代收丰华公司交纳2017年之后的租金5万元、5万元、7万元，共计17万元，原告张艺铧对张存港代收的上述租金予以认可。本院认为，宝诚公司与丰华公司签订的案涉《租赁协议书》是当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案的焦点问题是：1、丰华公司在履行租赁合同时是否存在违约行为；2、张艺铧是否有权请求解除租赁合同及要求丰华公司支付租金的问题；3、张艺铧要求丰华公司赔偿租赁物损失953097.87元是否成立。关于丰华公司在履行租赁合同时是否存在违约的问题。根据本案查明的事实，承租方丰华公司除签订合同后首次向出租方宝诚公司支付前六年（2011年1月1日至2017年1月1日）租金120万元外，仅于2017年11月8日、2018年2月12日、2018年5月6日三次支付租金17万元，并未按租赁协议的约定履行自2017年1月1日起，每年的1月1日前一次性支付当年租金20万元的义务。丰华公司对以上未按约定支付租金的事实并无异议，但其以宝诚公司未遵守合同签订时的承诺，即未向丰华公司提供港口经营许可证及相关手续为由进行抗辩，要求抵消或减少租金。通过审查，本院认为丰华公司的抗辩理由不能成立，理由如下：首先，双方签订的租赁协议并没有对出租方应向承租方提供港口经营许可证进行明确约定，而且在协议的第三条约定了“合同签订后，乙方以自己的公司的名义办理工商、税务的各项手续，以丰华公司的名义依法经营自主管理……”因此，丰华公司主张的宝诚公司曾承诺提供港口经营许可证，缺乏合同及事实依据。其次，从合同的实际履行情况来看，丰华公司已向出租方支付了的前六年租金，并未将出租方提供港口经营许可证作为支付租金的条件。第三，从丰华公司提交的有关证据，包括该公司分别于2012年1月1日、2018年5月6日出具的要求宝诚公司向其交付港口经营许可证及相关手续的两份函件及刘某2的出庭证言来看，均不足以证明宝诚公司存在违反双方约定的事实。综上，丰华公司以宝诚公司违约在先作为其欠交租金的抗辩理由不能成立，丰华公司在履行租赁合同时存在拖欠租金的违约行为。关于张艺铧是否有权请求解除租赁合同及要求丰华公司支付租金的问题。案涉租赁物经法院拍卖程序由张艺铧竞拍取得，并于2014年3月转移登记至张艺铧名下。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，案涉租赁物构成的租赁合同关系中出租方也随着产权的转移而发生转移，租赁合同中原出租人宝诚公司的权利义务自2014年3月开始由原告张艺铧承继。根据本院查明的事实，丰华公司最迟在2017年就应当知道案涉租赁物已转移给原告。按照原租赁协议的约定及租赁习惯，被告丰华公司如继续使用租赁物，应当按租赁协议的约定履行缴纳租金的义务或与原告协商相关租赁事宜，但被告丰华公司拒绝向原告缴纳租金，其行为构成违约。故原告有权要求解除合同并由丰华公司按合同约定的年租金20万元标准支付自2017年1月1日至合同解除之日止的租金（扣除已支付的17万元）。因原告张艺铧系依人民法院执行程序取得案涉租赁物的所有权并且办理了物权登记，被告丰华公司提出的张艺铧取得涉案财产所有权的程序不合法、非法剥夺了丰华公司优先购买权的抗辩理由，不属于本案审查的内容，本院不予采纳。关于张艺铧要求丰华公司赔偿租赁物损失953097.87元是否成立的问题。原告张艺铧要求丰华公司赔偿租赁物损失953097.87元的主要依据的是：1、被拆除的瓦房和遭毁坏的装卸货台的现场照片一组；2、张艺铧所委托的济宁金中资产评估有限公司对三套装卸货台和一栋砖木平房所作的两份资产重置价值评估报告。其中对三套装卸货台重置价值评估结果为901299.60元，对砖木平房的重置价值评估结果为51798.24元，评估基准日均为2019年6月3日。经对原告张艺铧提交的上述证据进行审查，本院认为原告张艺铧要求丰华公司赔偿租赁物损失953097.87元所依据的事实不清，证据不足，不应得到支持。理由如下：（1）原告主张丰华公司赔偿三套装卸货台的损失901299.60元的请求，缺乏合同和事实依据。首先，从丰华公司与宝诚公司签订的租赁协议来看，租赁的财产除土地、房产各一宗分别有土地证和房产证予以载明外，对于其他租赁物并没有明确表述，租赁物的原所有权人及新所有权人也未向本院提供租赁协议中记载的地面附属物清单或交接手续，因此无法确定租赁物中有关装卸货台的情况及张艺铧是否有权就装卸货台主张权利。其次，原告提供的装卸货台的现场照片及资产重置评估报告，不能直接作为认定丰华公司应承担赔偿责任及赔偿金额的依据。（2）关于张艺铧要求的房屋损失51798.24元，虽然张艺铧于2014年3月就取得了租赁协议中所载明的房屋所有权，但由于张艺铧并未与房屋的原所有权人宝诚公司及承租人丰华公司办理交接手续，无法证实张艺铧取得该房产权证时的房屋具体情况，而且也未提供证据证明该房屋被拆除的时间、原因等情况，只凭房屋拆除前后的现场照片及其单方委托评估机构所作的资产重置价值来向丰华公司主张赔偿，显属证据不足，不应得到支持。（3）从丰华公司提交的《关于清除临水货场港口设施和清理地面卫生的通知》及《微汛旱字【2019】10号微山县人民政府防汛抗旱指挥部文件》来看，原告张艺铧主张的遭破坏的地上建筑物，均属要求限期拆除的违章建筑物的范围，不排除被政府相关部门责令拆除的可能。故原告张艺铧主张丰华公司擅自破坏租赁财产的证据不足，本院不予认定。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除被告微山县丰华贸易有限公司与第三人微山县宝诚经贸有限公司于2010年9月1日签订的《租赁协议书》；被告微山县丰华贸易有限公司在本判决生效后三十日内将案涉租赁物返还原告张艺铧；二、本判决生效之日起10日内，被告微山县丰华贸易有限公司支付原告张艺铧自2017年1月1日起至本判决生效之日止，按每年200000元的标准计算并扣减已支付的170000元后所得的租金；三、驳回原告张艺铧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17078元，由原告张艺铧负担13330元，被告微山县丰华贸易有限公司负担3748元；财产保全申请费5000元，由被告微山县丰华贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  邱建忠审 判 员  刘德远人民陪审员  亓为猛二〇二〇年五月二十八日法官助理丁萌书记员邱方舟