宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初592号原告(反诉被告):银川拓鑫物业服务有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人:刘海阳,系该公司总经理。委托诉讼代理人：王力平，宁夏善知律师事务所律师。被告(反诉原告):宁夏凤凰里健康管理有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人:肖思雨,系该公司负责人。委托诉讼代理人：李俊达，宁夏综义律师事务所律师。被告：肖思雨，女，1992年11月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李俊达，宁夏综义律师事务所律师。原告银川拓鑫物业服务有限公司（以下简称拓鑫物业公司）与被告宁夏凤凰里健康管理有限公司（以下简称凤凰里公司）、肖思雨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，被告凤凰里公司于2020年3月25日提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拓鑫物业公司委托诉讼代理人王力平，被告凤凰里公司委托诉讼代理人李俊达及被告肖思雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告2018年5月20日-2019年11月19日的物业费共计62322元;2、请求依法判令被告支付原告2017年11月1日-2018年3月31日采暖费27334元;2018年11月1日-2019年3月31日采暖费27334元,合计54668元;3、请求依法判令被告支付原告采暖费违约金11480元;以上1-3项合计128470元4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年5月,原告接受银川某开发有限公司、宁夏某文有限公司及某产权单位的委托,对整个银川市某某城进行物业服务和管理。2017年5月19日,原告与被告签订了一份《房屋租赁协议》、《银川文化城商业物业服务协议》(以下简称《物业服务协议》),约定由原告向被告提供物业服务。按照约定,物业费为3.8元/平方米/月,采暖费为6元/平方米/月,被告自2017年5月起交纳物业管理费、采暖费等费用。《物业服务合同》同时约定了服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理等内容。原告认真履行了合同义务,但被告却拖欠原告物业费、采暖费等费用,故原告诉至法院,请求判如所请。被告凤凰里公司辩称，1、原告请求被告支付2018年5月20日至2019年3月期间的物业费、采暖费,无事实依据,被告宁夏凤凰里健康管理有限公司与案外人宁夏某公司签订房屋租赁协议,该协议约定租赁期间的物业费由被告宁夏凤凰里健康管理有限公司承担,该约定系被告与案外人之间的内部协议,被告并未与原告签订物业服务合同,所以原告主张2018年-2019年3月期间的物业费突破合同相对性,向被告索要物业费、采暖费无事实理由;2、原告在被告入住案涉房屋后未能提供符合标准的供暖服务其向被告主张全额采暖费无事实依据;3、原告向被告索要违约金无事实依据,因其未能提供相应的物业服务及符合标准的供暖服务,违约在先,其主张不能成立;4、原告诉称2017年5月19日原告与被告签订房屋租赁协议,银川某城商业物业服务协议,与事实不符,被告所签订的商业物业服务协议系双方在2019年3月另行签订,签订租赁合同时双方未达成任何合意原告诉称的事实。被告肖思雨辩称，我系被告宁夏凤凰里健康管理有限公司法定代表人,在租赁期间,均系宁夏凤凰里健康管理有限公司与物业公司、某公司直接发生业务,原告诉我个人并无法律与事实依据。我在租用的房屋时候,我在房屋内的生产经营受损,物业未能解决相关问题,包括房屋外墙漏水、反碱、漏雨、暖气不暖等问题,对被告宁夏凤凰里健康管理有限公司造成了严重的损失,被告肖思雨作为被告公司法定代表人为公司提出反诉,维护其合法利益,要求原告承担维修房屋漏雨漏水等问题。反诉原告凤凰里公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉人履行修缮、解决案涉房屋漏雨、漏水采暖不达标的合同义务;2、判令反诉被告向反诉人支付赔偿金、违约金共计10000元;3、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月,反诉人与案外人宁夏某文化城有限公司签订《房屋租赁协议》,反诉人于当年入驻位于银川某102室房屋，自反诉人入驻案涉房屋至今,已经历三个采暖季及多个雨季,在三个采暖季内,案涉房屋室内温度均不达标,室内温度一直徘徊在15摄氏度左右。同时,在雨季,案涉房屋多次漏雨,房屋外墙返碱,致使案涉房屋屋顶及墙面漆和地面健身专用缓冲地胶大面积受损,给反诉人带来重大的经济损失。2018年至2019年反诉人多次向反诉被告提出修理房屋屋顶漏水问题以及房屋外墙返碱问题,并要求及时维修和赔偿反诉人相应损失。2019年3月,反诉人再次通过书面方式告知反诉被告要求其补偿反诉人经济损失,并修理房屋漏雨问题。物业处也对此也予以确认。同时,反诉人与反诉被告物业经理曹某某及案外人宁夏某文化城有限公司李总在2018年-2019年采暖季前三方达成口头协议,协议约定:宁夏某文化城有限公司和物业公司共同维修好反诉人案涉房屋漏雨、暖气温度不达标等问题后,反诉人再支付物业费、暖气费现已2019-2020年采暖季即将结束,但反诉被告仍迟迟不给我修理房屋、解决采暖不热、补偿我的经济损失等问题。并一再以各种理由推诿至今。其行为严重违反合同约定。依据双方约定,反诉被告应当向反诉人支付赔偿金7000元;同时因反诉被告未按能向反诉人提供符合标准的供暖服务,应当承担违约金11480元,上述共计18480元,现反诉人自愿将上述金额降低至10000元。现为维护反诉人的合法权利,反诉人特向贵院依法提出反诉请求,望能依法查明事实,保护反诉人的合法权利。反诉被告拓鑫物业公司辩称，1.根据民事诉讼证据规定第三十四条第三款规定，反诉和增加诉讼请求的提出时间是在举证期限届满前，因此反诉原告提出的诉讼请求不符合法律规定；2.本案反诉被告并非是适格的被告主体，针对反诉原告提出的诉讼请求及事实理由系因房屋租赁合同中房屋的质量问题而提起的诉讼，即使主张其诉请也应当是房屋的所有权人，或者房屋租赁合同的相对方，而并非提供物业服务的反诉被告，综上，反诉原告上述诉讼请求及事实理由不能成立，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告拓鑫物业公司于2014年8月9日成立，2019年7月2日，银川市政管理局向其颁发了供热许可证，有效期至2023年7月。银川市某城的物业服务及供热服务均由原告拓鑫物业公司提供。案外人曹某某系拓鑫物业公司的服务管理人员。2017年5月19日，被告凤凰里公司法定代表人肖思雨与案外人宁夏某文化城有限公司签订《房屋租赁协议》一份，约定被告租赁案外人宁夏某文化城有限公司位于银川市某城二期B1-102楼，房屋面积为911.14平米，用于培训、健身经营活动。房屋租赁期限为2017年10月20日至2022年10月19日。该协议第六条1约定，鉴于银川某城系出租方运营及物业管理，出租方委托拓鑫物业公司对银川某城进行物业服务及管理，承租方必须服从出租方及物业公司的管理。该协议第六条2约定，承租方应向出租方或物业服务公司按时足额缴纳物业费。本协议签订时，一次性付清第一年度的物业费，物业费标准为3.8元/㎡/月。以后的物业费按照物业公司的规定缴纳。该协议第七条2约定，承租方应按照出租方、拓鑫物业公司规定的时间缴纳水电费、采暖费等费用。同日，被告凤凰里公司法定代表人肖思雨与原告拓鑫物业公司签订《业主、物业使用人临时管理规约》一份，该规约第七条1约定，由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户面、屋面等。2019年3月16日，原告拓鑫物业公司（甲方）与被告凤凰里公司（乙方）签订《银川某城上月用房物业服务协议》一份，该合同第二条约定，甲方提供的物业服务内容：1、按相关规定由甲方承担物业共用部位的维修、养护和管理。合同第三条约定，甲方自乙方入住之日起有权向乙方收取物业服务费。2、物业服务费按建筑面积收取，乙方使用的商铺建筑面积为911.14平方米，服务费收取标准为3.8元/㎡/月，乙方每月应支付的物业管理费为3462元；采暖费标准为6元/㎡/月，每年采暖费为27334元。4.采暖费应于当年开始供暖前缴纳50%，剩余50%当年采暖期结束前缴清。2019年4月16日，原告对被告欠缴的2018年5月20日至2019年5月19日物业费41548元，2017年11月1日至2018年3月31日、2018年11月1日至2019年3月31日两个季度分别为27334元的采暖费进行了催收，被告肖思雨进行了签收。2019年11月26日，原告对被告欠付的2018年5月20日至2019年11月19日的物业费及2017年11月1日至2018年3月31日、2018年11月1日至2019年3月31日两个季度采暖费和采暖费违约金再次进行了催收。2019年3月7日，被告向原告提交情况说明一份，向原告反映2018年雨季时及2018年11月，其承租的房屋二楼东北角渗水，导致房屋房皮脱落的问题，修复后房屋房皮再次脱落，被告为此支付刷漆费1000元，同时其装修的木地板出现损毁现象，原告工作人员曹某某回复称原告反映情况属实，但1000元补偿款需上报公司后协商解决。2019年10月17日，被告向原告邮寄告知函一份，向原告反映其承租的房屋在两个采暖季期间采暖不达标、室内温度过低的问题，被告提供的与原告工作人员的通话录音、业主微信聊天记录、证明、照片及证人证言等能够相互印证，证实原告提供的采暖服务温度过低及被告承租的房屋屋脊及与其他建筑连接的连廊漏水等情况，因原被告双方对物业费、采暖费用收取金额及房屋漏水维修问题未达成一致，引起原告诉讼，被告提起反诉。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告凤凰里公司签订的《业主、物业使用人临时管理规约》、《银川某某城上月用房物业服务协议》，被告凤凰里公司与案外人宁夏某文化城有限公司签订的《房屋租赁协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合法、有效，亦不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。依据原告与被告签订的《业主、物业使用人临时管理规约》、《银川某城上月用房物业服务协议》，被告与案外人宁夏某文化城有限公司签订的《房屋租赁协议》约定，被告应当按照约定向原告支付物业费、采暖费及其他应由其承担的费用。原告应当单幢建筑物的全体业主共有的共用部位承担维修的义务。1.关于物业费，被告提供的证据能够证实其承租的房屋屋脊和与其他建筑连接的连廊顶部漏水，导致其装修的墙面毁损及因此进行了重新刷漆，但被告仍应向原告按期支付物业费，其遭受损失的部分，可以从应支付给原告的物业费中进行扣减；从被告凤凰里公司提供的证据情况说明中，能够证实被告损失的刷漆费用1000元，原告拓鑫物业公司员工曹某某也进行了签字认可，故被告应支付原告的2018年5月20日至2019年11月19日的物业费62322元中应扣减被告的损失1000元，被告应支付原告2018年5月20日至2019年11月19日物业费为61322元，本院予以支持；被告因房屋漏水导致的其他损失，可在其实际发生后，另行向原告主张。原告拓鑫物业公司作为物业服务公司应当对服务区域内建筑物共有部分负有维修、保养、管理的义务，应当对可能造成业主财产损害的安全隐患进行及时消除。被告承租的房屋屋脊及与其他建筑连接的连廊顶部漏水部分属于建筑的共有部分，原告拓鑫物业公司对该部分负有维修、保养、管理的义务，故对被告凤凰里公司反诉要求判令原告拓鑫物业公司履行修缮其承租的房屋屋脊及与其他建筑连接的连廊顶部漏水部分，解决涉案房屋漏水的诉讼请求，本院予以支持。2.关于采暖费。原被告签订的合同系格式合同，该格式合同系原告单方提供，原告应与被告约定供热标准，但该合同中未约定，被告作为经营培训、健身的企业，对供热的需求标准应当在参照《宁夏回族自治区供热条例》第二十一条关于居民供热不低于18度标准的基础上予以考虑，被告出示的业主聊天记录、证人证言及现场供热温度照片等证据能够证实原告提供的暖气室内温度偏低并有多次出现14度、15度，甚至13度的明显偏低温度，达不到正常的身体锻炼需求室温，影响被告作为健身企业在冬季的经营目的，因此对原告要求被告支付2017年11月1日至2019年3月31日两个季度的采暖费54668元的诉讼请求，本院酌情由被告支付70%即38276.6元，予以支持。3.关于采暖费违约金11480元的诉讼请求；因原告供热温度明显过低，且长期未予以有效解决，被告以此为由予以拒绝支付采暖费理由正当，对被告的该项抗辩理由，本院予以采信，原告该项诉讼请求，本院不予支持。4.关于被告反诉要求原告解决采暖不达标的反诉请求，因采暖工程牵涉工程面广、工程量大且疑难复杂，不宜由本院予以判决原告在具体的时间内进行修缮，被告该项反诉请求，本院不予支持。被告反诉原告支付赔偿金、违约金10000元也无事实及合同依据，本院不予支持。5.民事合同具有相对性，被告肖思雨作为被告凤凰里公司的法定代表人，与原告签订合同属于履行职务行为，被告肖思雨并不是本案合同的相对人，原告要求被告肖思雨承担付款义务，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁夏凤凰里健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银川拓鑫物业服务有限公司（反诉被告）物业费61322元，采暖费38276.6元；二、反诉被告（原告）银川拓鑫物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内对案涉房屋屋脊及与其他建筑连接的连廊顶部漏水部分进行维修，并确保安全隐患完全消除；三、驳回原告（反诉被告）银川拓鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）宁夏凤凰里健康管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本诉案件受理费1435元，由原告（反诉被告）银川拓鑫物业服务有限公司负担323元，由被告（反诉原告）宁夏凤凰里健康管理有限公司负担1112元;反诉案件受理费25元,由原告（反诉被告）银川拓鑫物业服务有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张运友 二○二○年五月十九日书记员 马梦轩