广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初266号原告：云浮市恒信房地产有限公司。住所地：云浮市市区天鹅区***（即云浮日报社对面）。法定代表人：谭志清，总经理。委托诉讼代理人：何金兴，广东兴贤律师事务所律师。被告：陈伯修，男，汉族，1965年5月23日出生，住云浮市云安区************。身份证号码：441************67X。原告云浮市恒信房地产有限公司诉被告陈伯修房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法由审判员申少斌独任审判，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告云浮市恒信房地产有限公司的委托诉讼代理人何金兴，被告陈伯修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云浮市恒信房地产有限公司诉称：2016年12月7日，被告与原告签订的《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告建设开发的位于云浮市云城区**************商品房和负二层2117号小车位；商品房售价为580048元，小车位2117号售价为163888元。合同还约定了房款的付款方式：被告应于2016年12月7日前支付首期房价款180048元，余款400000元向银行申请贷款方式支付；被告还应支付小车位首期款53888元。但是，被告并未按照合同约定时间支付首期房款180048元和小车位首期款53888元，因此，被告于2016年12月7日出具《欠款协议》，确认尚欠原告的首期房款180048元和小车位首期款53888元，并承诺于2016年12月7日签定《商品房买卖合同》后180天内即2017年6月7日前收到银行分期贷款或金融公司贷款后付清。但是，上述欠款到期后，经原告多次催收，被告以各种理由拒绝偿还上述欠款。据此，请求法院判令：1、被告陈伯修立即归还拖欠的首期房款180048元和逾期付款违约金（违约金以拖欠首期房款180048元为本金按每日万分之五从2017年6月8日起计至还清之日止。暂计至2019年7月31日违约金为70488.79元）；2、被告陈伯修立即归还拖欠的负二层2117号小车位首付款53888元和逾期付款违约金（违约金以拖欠款项53888元为本金按每日万分之五从2017年6月8日起计至还清之日止。暂计至2019年7月31日违约金为21097.15元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照（复印件），证明原告主体资格。2、广东省商品房买卖合同，证明2016年12月7日，被告与原告签订合同，约定由被告购买原告建设开发的位于云浮市云城区**************商品房和负二层2117号小车位，被告应于2016年12月7日前支付首期房价款180048元，支付小车位首期款53888元。3、欠款协议，证明2016年12月7日出具《欠款协议》，确认尚欠原告的首期房款180048元和小车位首期款53888元，并承诺签订《商品房买卖合同》后180天内即2017年6月7日前收到银行分期贷款或金融公司贷款后付清。4、被告身份证（复印件），证明被告主体资格。被告陈伯修辩称：原告曾向被告口头承诺可以有钱才支付，基于该承诺，被告才向原告购房。原告的房价是偏高的，听说负二层的车位是不允许买卖的，但原告出售给被告的就是负二层的车位。被告已向原告支付20000元，但原告并没有出具收据给被告。被告曾让原告帮忙出售房屋，但原告并不愿意。经审理查明：2016年12月7日，被告（买受人）陈伯修与原告云浮市恒信房地产有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2016120411），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得坐落于云浮市天鹅区****块的建设用地使用权，该地块[国有土地使用证号]为云府国用（2012）第002909号，……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为恒信花园。第三条：商品房基本情况。……该商品房为第一条规定项目中的B4栋B4单元7层702房。……该商品房预测建筑面积共103.58平方米，其中套内建筑面积86.38平方米，分摊共有建筑面积17.2平方米。第六条：计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5600元，总价款为580048元整。第七条：付款方式及期限。（二）买受人按下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：【商业贷款】买受人应于2016年12月7日前支付首期房价款180048元，占全部房价款的31.04%；余款400000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第八条：逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。……（2）逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。……出卖人不解除合同的,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十一条：交付时间和手续。（一）出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房。同日，被告（买受人）陈伯修与原告云浮市恒信房地产有限公司（出卖人）签订另一份《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2016120410），该合同约定：……第三条：商品房基本情况。……该商品房为第一条规定项目中的负二层车位负二层-2层2117号车位。……该商品房预测建筑面积共30.77平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，分摊共有建筑面积18.05平方米。第六条：计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5326.23元，总价款为163888元整。第七条：付款方式及期限。（二）买受人按下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：【商业贷款】买受人应于2016年12月7日前支付首期房价款53888元，占全部房价款的32.88%；余款110000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。合同约定的其他条款与上述《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2016120411）约定一致。《商品房买卖合同》（预售）附件四：第六条、买受人未按合同第三章第七条约定按时支付购房款或办理银行按揭手续，或未支付其他买受人应付之税费，或未按双方约定向出卖人补足应补房价款及因此增加的税费，买受人除应按约定承担逾期付款的违约责任外，出卖人还有权不予将商品房交付给买受人使用，直至买受人将所欠款项全部付清（以按揭方式付款的，须银行已实际支付按揭款给出卖人），且出卖人无须就此拒绝交付商品房的行为向买受人承担逾期交楼的违约责任等其他任何责任。第七条、买受人未按合同第三章第七条约定按时支付购房款或办理银行按揭手续，或未支付其他买受人应付之税费、违约金等，或未按双方约定向出卖人补足应补房价款及因此增加的税费，或未按出卖人书面通知所确定的期限向出卖人提交办理《房地产权证》所需的资料及费用，或所提交的资料不完整、不符合办证要求的，出卖人有权不为买受人办理及交付《房地产权证》，且由此产生的责任由买受人自行承担，与出卖人无关。合同签订的当天，因被告没有在合同约定的时间支付首期房款和小车位款，被告向原告出具了两份《欠款协议》，确认其欠原告首期购房款及小车位款。第一份《欠款协议》载明：“本人陈伯修，男，身份证号码：441************67X，于2016年12月7日购买云浮市恒信房地产有限公司开发的楼盘恒信花园车位负二2117号，车位价为163888元。根据163888元的房价，银行按揭7成按揭贷款金额为110000元，因此客户首期欠款金额为53888元。此金额由云浮市恒信房地产有限公司先行帮客户垫付，本人承诺于2016年12月7日签订《商品房买卖合同》后180天内即2017年6月7日前往银行办理装修贷款后过来付清（欠款金额53888元）。如未能按本补充协议约定支付款项的，从超过约定期限（即应付款项时限后）的第1天开始，每延期一天，按应付而未付房款的万分之五向甲方支付违约金，合同继续履行；累计超过30天的，出卖人有权单方解除合同，且有权利将该单位另行出售给第三人，买受人已缴纳的款项不予退回。特此协议。”第二份《欠款协议》约定的内容除房号为B4栋702号房、房价为580048元、银行按揭金额为400000元、欠款金额为180048元不同外，其余内容与第一份协议约定的内容相同。被告在上述两份《欠款协议》上签名并盖指模确认。庭审中，原告称其曾通过电话及书面通知被告到原告处收楼，但被告一直未办理收楼手续。原告通过书面发快递给被告，但被告拒收。被告称只收到原告的电话通知收楼，但并没有收到原告所称的快递。原告已经为涉案房屋办理了房产证。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告云浮市恒信房地产有限公司与被告陈伯修签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，被告向原告出具的《欠款协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同和协议的约定履行自己的义务。合同约定，买受人应当于2016年12月7日前支付首期房价款180048元及首期小车位款53888元，余款400000元及110000元向银行申请贷款支付，逾期超过45日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。但被告于2016年12月7日出具的《欠款协议》，约定被告应于2017年6月7日前收到银行分期贷款或金融公司贷款后付清首期购房款和小车位款，如被告未能按本协议约定支付款项的，被告应向原告支付违约金，违约金以应付而未付房款为基数按照日万分之五的标准计算。可见，原、被告实际上对《商品房买卖合同》中约定的首期款付款时间以及逾期付款责任进行了变更。虽然原告云浮市恒信房地产有限公司作为涉案商品房的开发商为购房者“垫付”首期购房款和小车位款的做法存在不妥，但是被告仍负有向原告支付首期购房款和小车位款的义务。因此，原告主张被告应向其支付首期购房款180048元及首期小车位款53888元，合理合法，本院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”被告在两份《欠款协议》中均承诺于2017年6月7日前向原告支付首期购房款180048元及首期小车位款53888元，若逾期未支付则以应付而未付房款为基数按照日万分之五的标准计付违约金给原告。被告未按《欠款协议》约定的期限向原告支付首期购房款和小车位款，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张逾期付款违约金从逾期之日（2017年6月8日）起，分别以尚未支付的首期购房款180048元及首期小车位款53888元为基数，按日万分之五的标准计算违约金，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈伯修应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付首期购房款180048元及违约金（违约金从2017年6月8日起至付清款项之日止，以尚欠的首期购房款180048元为基数，按日万分之五的标准计算）给原告云浮市恒信房地产有限公司。二、被告陈伯修应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付首期购房款53888元及违约金（违约金从2017年6月8日起至付清款项之日止，以尚欠的首期购房款53888元为基数，按日万分之五的标准计算）给原告云浮市恒信房地产有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6182元，适用简易程序审理，减半收取3091元（该款原告已预交），由被告陈伯修负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇二〇年五月二十五日书记员  何昀霖麦绮莹附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。