重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初17750号原告：王利娟，住河北省廊坊市文安县。原告：王永琪，住河北省秦皇岛市抚宁县。以上二原告共同委托诉讼代理人：赵勇、任远，中豪律师事务所律师。被告：重庆中迪禾邦实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街**附****，统一社会信用代码915001073052285677。法定代表人：李勤，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓瑾，住重庆市九龙坡区，系该公司员工。委托诉讼代理人：王诗昱，住乌鲁木齐市沙依巴克区，系该公司员工。原告王利娟、王永琪诉被告重庆中迪禾邦实业有限公司（以下简称：中迪实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王利娟、王永琪及其委托诉讼代理人赵勇，被告中迪实业公司的委托诉讼代理人王诗昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王利娟、王永琪向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的编号为CQ-105-00878251（ZDGC1-67）《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已解除；2、判令被告退还原告首期购房款679576元，并以679576元为基数自2017年5月10日起至付清本金之日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算资金占用利息；3、判令被告返还原告按揭购房款660000元，并以660000元为基数自2019年5月5日起至付清本金之日止按照年利率5.39%（同按揭贷款的利率一致）的标准支付资金占用利息；4、判令被告返还原告按揭印花税3300元、按揭登记费550元、合同印花税669.79元、契税40187.28元、权证印花税5元、预告登记费550元、转让手续费6697.88元、转移登记费550元，共计49242.95元，并以49242.95元为基数自2017年5月10日起至付清本金之日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算资金占用利息；5、判令被告返还原告物业专项维修资金2574元，并以2574元为基数自2017年5月10日起至付清本金之日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算资金占用利息；6、判令被告赔偿原告追索上述损失所产生的律师费15000元；7、本案诉讼费用由被告承担（包括但不限于案件受理费、财产保全费等）。事实和理由：2017年5月10日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市九龙坡区杨正街8号附362号商铺，建筑面积32.18平方米，总成交价1339576元。根据合同约定，原告办理了按揭贷款。合同第七条约定，被告应于2018年12月31日前交付房屋。虽然被告于2019年4月28日取得了竣工验收备案登记，但被告交付的商铺存在严重质量问题，楼体未封顶，积水严重，且被告交付的商铺与销售时介绍的情况不符，存在虚假宣传的行为。被告的违约行为导致合同无法继续履行，原告遂于2019年5月6日函告被告，要求解除合同并返还相关费用。被告逾期未给予回复也未返还原告相关房款原告为维护其合法权益，特起诉来院，恳愿判如所请。被告中迪实业公司辩称：1、被告交付的房屋符合交付条件，无质量问题，即便存在也并未达到影响使用的程度；2、销售人员的陈述并非被告的邀约行为，被告并未虚假宣传且合同也明确约定，仅将合同及其附件作为权利义务的根绝，其他任何形式的内容均不视为合同组成部分；3、原告既无法定解除权也无约定解除权，故原告发出的解除函不发生解除合同的效力，被告不应返还其相关费用。综上所述，请求驳回原告王利娟、王永琪的全部诉讼请求。经审理查明：2017年5月10日，被告中迪实业公司（甲方）与原告王利娟、王永琪（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告王利娟、王永琪购买中迪实业公司开发的位于重庆市九龙坡区杨正街8号附362号商铺，建筑面积32.18平方米，总成交价1339576元。《合同》第七条交房期限及条件，（一）属预售商品房的，甲方应当在2018年12月31日前，将已进行建设工程验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合以下条件，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证件或出示的证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的违约责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面通知确定的交付使用之日视为已交付，房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理。按逾期时间，分别处理（不做累加）：逾期在120日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款及利息（按银行同期贷款利率计算）。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。附件五《商品房买卖合同补充协议》，第一条承诺与保证，第四款甲乙双方均同意以《重庆市商品房买卖合同》（包括其附件、本补充协议）以及双方签订的其他书面协议所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、广告宣传资料（含杂志、电视、广播、手机短信、微信、QQ、网络媒体等）、沙盘模型、样板间、样板区、装修师范单位、房屋鉴赏图或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，其内容不视为合同的邀约或租车当部分，仅供购房前参考，且不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件。双方在交易过程中甲方雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）口头表达的已向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。第二条对合同第三条（乙方所购商品房的基本情况）的补充约定，第二款该商品房平面图、总图仅作为示意所用，房屋具体构造与尺寸及在整个楼栋或小区中的相对位置最终以建设主管部门备案的工程图纸及设计变更文件为准。第五条对合同第七条、第八条及第九条（房屋交付、交房手续、甲方逾期交房的违约责任）的补充约定，第四款乙方在接收房屋时，除国家相关主管部门规定符合退房条件外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从合同约定的交付期限届满之日起，视为甲方已交付房屋。若乙方对房屋质量有异议，乙方应按照合同约定，与甲方共同向有检测资格的单位提出申请，由该单位出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据，但双方仍应按合同约定时间办理交房手续。第十款，在房屋达到交付条件后，甲方可以通知乙方办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式。甲方依据乙方在合同中填写的通讯地址通过特快专递邮寄送达的相关手续，寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达（以邮戳日期为准）。自甲方通知交付之日起，乙方逾期15日未来办理交房手续，则视为甲方已于通知交房之日起的第16日交付房屋，乙方已接收房屋，该房屋的毁损、灭失风险责任自该交付日起转移至乙方，乙方须按合同约定交纳物业管理及其他相关费用，同时房屋的保修期也自甲方实际给付或视为交付之日起计算。第十七条对合同解除及违约责任的补充约定，在甲方和乙方任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；第七款若出现了法定或约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权，合同（包括其附件、本补充协议）继续履行；第九款甲方对乙方行使解约权的异议期为两年，自乙方的书面解约通知送达对方之日起算。第十八条对通知的补充约定，第一款乙方的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该商品房交付后，该商品房的地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；乙方变更有效送达地址，未按照本条款约定通知甲方的，甲方按照原地址送达的视为向乙方送达了相关文件，由此给甲方造成的损失，由乙方负责；第三款，乙方向甲方预留或补留通讯地址和/或代收人、或预留的通讯地址有误的、或在邮寄途中发生延误或丢失的，甲方不承担任何延误或乙方未收到通知的责任。合同签订当日，原告王利娟、王永琪以POS机刷卡方式向被告中迪实业公司支付了首付款679576元，代收税费49242.95元；向九龙坡区物业专项维修资金管理中心缴纳了重庆中迪广场1栋00单元第1层附362号房屋物业专项维修资金2574元，并取得缴费凭证；向中国建设银行申请贷款660000元，该行于2019年5月5日发放了贷款。2019年3月28日，被告向原告邮寄了《重庆中迪广场项目交房通知书》，通知原告于2019年4月29日前往中迪广场1号楼销售中心办理房屋交付手续。根据邮件查询记录显示，原告于2019年3月31日签收了该通知书。2019年5月6日，原告向被告销售中心及其注册地分别邮寄了《解除合同通知函》，通知被告因其逾期交房超过120日且中迪广场北区仍未完成施工，尚未达到交付条件为由，要求解除合同并要求被告返还相应款项。根据邮件查询记录显示，被告的注册地、销售中心均于2019年5月7日收到了该通知函。2019年6月6日，原告委托中豪律师事务所律师赵勇、任远为其与重庆中迪禾邦实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审、二审、执行程序的代理人，律师费15000元。原告支付了律师费15000元并取得发票。另查明，讼争商铺所在项目最后一批《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》于2019年4月28日取得，证号分别为九龙坡区建竣备字[2019]0004、0005、0019、0020、0021号。庭审中，原告另举示了其拍摄的商铺存在质量问题的视频、天天630报道视频、被告公众号推文、与被告工作人员冉鸿的通话录音、商铺现场照片、商场开盘宣传片视频等证据，拟证明讼争商铺存在质量问题，尚未达到交付条件且被告存在虚假宣传的行为；被告认为以上证据均不能达到原告的证明目的。被告另举示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》原件五份，拟证明讼争商铺所在项目全部通过验收并取得备案登记证，符合交付条件；原告则认为被告未在举证期限内提交证据，应承担举证不力的不利后果，对该证据的三性不予认可；被告则辩称因原告在起诉状中自认被告于2019年4月28日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，对其自认的事实，被告可以不用举证证明，因庭审中原告对其举示的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件三性不予认可，故被告未在举证期限内提交相关证据原件。原告称其以法定解除权解除合同。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《房屋销售专用收据》、《重庆市物业专项维修资金专用收据》，《抵押贷款合同》、短信截图，《重庆中迪广场项目交房通知书》、EMS快递单及投递记录截图，《解除合同通知书》，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》五份，《委托代理合同》及其缴费发票，商铺存在质量问题的视频、天天630报道视频、被告公众号推文、与被告工作人员冉鸿的通话录音、商铺现场照片、商场开盘宣传片视频，当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。原告在诉状中称讼争项目于2019年4月28日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故被告对讼争项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》这一事实无需举证证明。原告以被告未在举证期限内举示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，对该证据三性不予认可，于法无据，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《重庆市商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同第七条约定被告须于2018年12月31日前将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》交付原告使用。讼争商铺所在工程项目于2019年4月28日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；被告于2019年3月29日按原告预留的联系地址邮寄了接房通知书，通知其于2019年4月29日前往销售中心办理接房手续。根据合同第八条的约定，原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付时间（2019年4月29日）之日起视为已交付。同时，根据合同第九条的约定，被告逾期交房120日后，原告享有合同解除权。2019年5月6日，原告以被告逾期交房达120日且中迪广场北区尚在施工、未达交付条件为由，通知被告解除合同。故，根据合同条款的约定，被告虽逾期交房，但尚未达120日，合同约定的解除条件尚未成就，原告发出的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力。原告主张讼争房屋未达到交付条件，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除，于法无据，本院不予采信；被告主张其按合同约定向原告送达了交房通知书且讼争房屋符合交付条件，合同并未解除，于法有据，本院予以采信。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》尚未解除，合同应继续履行，原告要求被告返还房款及相关税费、支付资金占用费并赔偿律师费损失等，于法无据，本院不予支持。原告主张以讼争楼盘存在漏水等质量问题，严重影响使用，未达到交付标准；中迪广场宣传引进的商业与实际引进商业不符，存在虚假宣传；所购商铺由两面玻璃变成一面玻璃、电井房占据通道，影响经营为由，致使合同目不能实现，要求行使法定解除权。本院作如下评述：一方面，在补充协议中，对原告认为房屋存在质量问题时的解决方式有明确约定，原告可以要求被告履行保修义务。原、被告双方在补充协议中也明确约定以买卖合同及补充协议所约定的条款作为界定双方权利义务的依据，其他任何形式的宣传资料、工作人员的口头表述不作为合同内容，双方不受其约束。故，界定被告有无虚假宣传应严格依据合同进行评判。被告并未在合同中就招商引资情况作出承诺，因此，原告的主张于法无据，本院不予采信。另一方面，双方签订《重庆市商品房买卖合同》的真实意思表示即原告购买被告开发的商铺。现原告支付了全部房款，被告交付了符合约定交付条件的商铺，商品房买卖合同目的已经实现；原告也并未举示相关证据证明存在其他影响合同目的实现的情形。因此，原告主张行使法定解除权解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告要求确认原、被告签订的编号为CQ-105-00878251（ZDGC1-67）《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已解除；被告返还原告首期购房款679576元，并以679576元为基数自2017年5月10日起至付清本金之日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算资金占用利息；被告返还原告按揭购房款660000元，并以660000元为基数自2019年5月5日起至付清本金之日止按照年利率5.39%（同按揭贷款的利率一致）的标准支付资金占用利息；被告返还原告按揭印花税3300元、按揭登记费550元、合同印花税669.79元、契税40187.28元、权证印花税5元、预告登记费550元、转让手续费6697.88元、转移登记费550元，共计49242.95元，并以49242.95元为基数自2017年5月10日起至付清本金之日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算资金占用利息；返还原告物业专项维修资金2574元，并以2574元为基数自2017年5月10日起至付清本金之日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算资金占用利息；被告赔偿原告追索上述损失所产生的律师费15000元，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告王利娟、王永琪全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取8729元，由原告王利娟、王永琪负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王朝辉二〇二〇年五月十八日法官助理 黄 斌书 记 员 向恺霖