山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初11063号原告：张春龙，男，1983年4月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王金凤、王若冰，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。被告：芦作青，男，1979年7月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。第三人：柳晓东，男，1980年3月31日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告张春龙诉被告芦作青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春龙的委托诉讼代理人王金凤、王若冰,被告芦作青，第三人柳晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张春龙向本院提出诉讼请求：1、解除原告与烟台不止餐饮管理有限公司签订的房屋租赁协议；2、被告返还原告已缴纳2019年3月8日至2019年7月1日间房租38088元、租赁保证金10000元；3被告赔偿原告违约金10000元、律师代理费5000元、人员工资14000元、营业损失20000元共计44000元；4、被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月4日，原告与烟台不止餐饮管理有限公司（以下简称不止餐饮公司）签订《房屋租赁协议》，约定：原告承租被告所租赁的涉案房屋使用，年租金为120000元、租赁保证金10000元。协议签订后，原告交付了上述款项，其中10000元租赁保证金及80000元房屋租金由不止餐饮公司出具收据，剩余40000元由不止餐饮公司的工作人员、第三人柳晓东代为收取。原告承租涉案房屋不久后，涉案房屋因不止餐饮公司的原因停水停电，导致原告无法继续经营使用。后原告与被告、第三人多次协商未果，故具状至本院。被告芦作青辩称，《房屋租赁协议》的签订、房租的收取都是第三人柳晓东与原告办理的，协议中加盖的不止餐饮公司的公章是第三人柳晓东私自使用，其方不知情。第三人柳晓东辩称，《房屋租赁协议》是其与原告签订并加盖了不止餐饮公司公章，租金及租赁保证金确系由其收取。因该《房屋租赁协议》尚未到期，其方亦没有违约行为，故不同意原告解除《房屋租赁协议》并返还租金、履约保证金等主张。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：不止餐饮公司系被告芦作青个人独资有限责任公司，被告芦作青系该公司的法定代表人，2019年3月19日，该公司因决议解散而注销。坐落于烟台市芝罘区建筑面积约60平方米的房屋（以下简称涉案房屋）系由烟台丰禾上谷酒店管理有限公司（以下简称丰禾上谷公司）租赁给不止餐饮公司使用。2018年5月4日，原告与不止餐饮公司在签订的《房屋租赁协议》中约定：不止餐饮公司将涉案房屋租赁给原告仅作为商业经营使用，承租期限五年，自2018年7月1日至2023年6月30止；年租金为120000元，实行先交费后使用，每年提前两个月交付，每年缴纳日期为当年5月1日前，租金的支付方式为每年按年度一次性缴纳；不止餐饮公司交付房屋时，原告缴纳租赁保证金10000元，协议到期或终止后，在原告不欠缴租金等费用或未造成房屋及原有附属设施设备损坏的情况下，不止餐饮公司一次性退还原告；本协议双方共同遵守，任何一方擅自解除、终止本协议，违约方应向守约方支付租金总金额20%的违约金，还应赔偿守约方因诉讼而支付的诉讼费及律师代理费等。第三人柳晓东作为不止餐饮公司的代表在该协议上签字，同时还加盖了不止餐饮公司的公章。当日，原告向不止餐饮公司交纳了押金10000元、租金80000元，不止餐饮公司给原告出具了收据。不止餐饮公司依协议约定将涉案房屋交由原告进行经营。2018年5月22日，原告通过支付宝账户向第三人柳晓东指定的于萌萌银行账户转账15000元。2018年6月4日、2016年6月14日，原告通过微信支付分别向第三人柳晓东转账5000元、20000元。2018年11月8日，丰禾上谷公司分别向原告、不止餐饮公司出具了通知函，内容为:“1、因不止餐饮公司拖欠涉案房屋租金，我公司已于2018年11年1日向不止餐饮公司发送解除房屋租赁协议通知函，要求解除与其签订的《房屋租赁协议》并支付租金及违约金，至此，我公司与不止餐饮公司之间的租赁关系解除，您所占用的房屋不止餐饮公司已无权出租。2、本着友好协商的原则，我公司将继续为您占用的房屋提供水、电至2018年12月31日，2019年1月1日开始我公司将不再提供水、电，由此造成的责任由您自行承担。3、若您欲继续租赁，可于2018年12月31日前与我公司进行协商。逾期如未与我公司达成协议，我公司将收回您所占用的房屋。”原告与不止餐饮公司均收到了该通知函。2019年3月21日，原告分别通过短信、微信向第三人柳晓东发送解除房屋租赁协议通知函，内容为“烟台不知餐饮管理有限公司及柳晓东先生：2019年1月7日烟台丰禾上谷酒店管理有限公司（以下简称丰禾公司）向我送达通知函，被告知：贵司出租给我的烟台市芝罘区四德街36号临街北3号商铺一楼1号的房屋，系丰禾公司出租于贵司的，并因贵司拖欠丰禾公司房屋租金，导致丰禾公司与贵公司解除了租赁关系，上述房屋贵公司已无权出租。贵公司与丰禾公司的上述纠纷导致租赁房屋于2019年3月8日被停水停电、无法继续使用、收益，因此，我方再次通知贵公司：我与贵公司2018年5月4日签订的《房屋租赁协议书》因自2019年3月8日起无法履行而也已解除，贵公司应自本通知函发送之日三日内返还未履行期间的租金38088元，保证金10000元，支付违约金24000元，并赔偿损失79000元。特此通知！张春龙”。第三人柳晓东确认已收到该通知函。2019年3月24日，作为乙方的不止餐饮公司与作为甲方的丰禾上谷公司签订了确认书，内容为“甲乙双方于2017年11月5日签订《房屋租赁协议》，约定由乙方承租坐落于芝罘区四德街36号临街商铺（以下简称北一、北二、北三）用于经营，协议约定北一、北二租赁期内承租房屋的年租金为第一年300000元，第二年330000元，第三年开始以后每年360000元；北三租赁期内承租房屋的年租金为第一年220000元，第二年240000元，第三年开始以后每年260000元。现双方就房屋租赁协议履行过程中所发生的事实确认如下：1、2018年11月11日，甲方向乙方发出解除房屋租赁协议通知函。乙方于当日领取了该通知函。2、2019年2月28日，乙方将多承租的房屋返还给甲方。房屋内的物品乙方已经清空完毕，房屋内不再有乙方物品。3、以上事实双方确认无误。”。该确认书有第三人柳晓东签字并加盖不止餐饮公司公章。2019年4月11日，原告与丰禾上谷公司就本案涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租涉案房屋，自2019年4月15日起向丰禾上谷公司交纳租金。2019年4月18日，原告与北京炜衡（烟台）律师事务所签订了委托代理合同，委托该所律师参加本案诉讼。2019年10月10日，原告交纳了律师代理费5000元。2019年7月24日，原告具状至本院。本院在2020年4月9日庭审时，第三人柳晓东经本院传票传唤无正当理由未予到庭。庭审中，原告主张，原告与不止餐饮公司签订的《房屋租赁协议》应为有效，因不止餐饮公司已于2018年11月11日丧失涉案房屋的出租权，本案所涉及的房屋租赁合同无法继续履行。又因被告的原因导致原告承租的涉案房屋自2019年3月8日起至同年4月14日期间一直停水停电而处于停业状态，给原告造成了各项损失，被告应当予以赔偿。被告芦作青主张，上述事实均系第三人柳晓东以不止餐饮公司名义办理，其方不清楚。第三人柳晓东主张，不止餐饮公司确系收到丰禾上谷公司发出的通知函，但在此期间内，原告一直正常经营，中间只是停业了几天，经过其与丰禾上谷公司沟通，丰禾上谷公司就立即恢复了正常水、电供应，并未给原告造成损失。原告针对其主张，提供了以下证据：1、原告制作的人员工资表2份，证明原告经营期间雇佣四位员工，每位员工月平均工资3500元，原告租赁的房屋自2019年3月8日至4月1日被停水停电、无法正常经营从而导致人员工资损失14000元。2、原告自行制作的2018年8月1日至2019年3月31日营业汇总表一份、2019年3月8日店内停电停水的录像一份，证明涉案房屋每月营业额约为20000元，涉案房屋自2019年3月8日起停水停电无法正常经营，由此导致原告各项损失达到20000元。被告芦作青对上述证据不予认可。第三人柳晓东认为上述证据与其无关，不同意赔偿。本院所确认的上述事实，有《房屋租赁协议》、通知函、收据等为证，还有原告与被告、第三人的陈述笔录在案为证。上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，足以采信。本院认为，（一）原告与不止餐饮公司签订的《房屋租赁协议》形式要件完备，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，应为合法有效，原告与不止餐饮公司均应恪守履行。第三人柳晓东作为不止餐饮公司的代表不但与原告签订了《房屋租赁协议》，且收取了房租40000元，依据企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任的规定，第三人柳晓东的上述行为应由不止餐饮公司承担民事责任。故本院依法予以确认原告已实际向不止餐饮公司交纳了2018年7月1日至2019年6月30日的租金120000元、租赁保证金10000元。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，不止餐饮公司是被告芦作青一人独资有限公司，被告芦作青在本院限期内未能提供证据证明其个人财产与公司财产相互独立，且不止餐饮公司已于2019年3月19日注销，故被告芦作青应对不止餐饮公司对外的债权债务承担民事责任，被告芦作青以《房屋租赁协议》系第三人柳晓东私自加盖公章、与其无关的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采信。（二）丰禾上谷公司虽于2018年11月1日向不止餐饮公司送达了解除双方签订房屋租赁协议的通知函，但因不止餐饮公司于2019年2月28日才向丰禾上谷公司交回承租房屋，原告于2019年3月21日向不止餐饮公司送达了要求解除房屋租赁协议通知函，故原告与不止餐饮公司签订的《房屋租赁协议》应在通知函到达不止餐饮公司时，即2019年3月21日予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因原告一直使用涉案房屋，故不止餐饮公司应退还原告2019年3月22日至2019年6月30日的租金房租32667元、租赁保证金10000元。原告多诉部分的主张，本院不予支持。被告芦作青与第三人柳晓东的此项抗辩理由，本院不予采信。（三）依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，因原告与不止餐饮公司签订的《房屋租赁协议》的解除系因不止餐饮公司违约所致，故被告芦作青应按《房屋租赁协议》中“违约方向守约方支付租金总额20%的违约金”约定向原告支付违约金，现原告主张被告芦作青支付违约金10000元于法有据，本院依法予以支持。又因涉案房屋在原告承租经营期间曾因停水停电而影响了原告经营活动，结合原告承租涉案房屋系用作餐饮经营以及本案的实际情况，酌情由被告芦作青赔偿原告损失5000元为宜。原告多诉部分的主张，本院不予支持。被告芦作青与第三人柳晓东的此项抗辩理由，本院不予采信。（四）原告主张被告芦作青赔偿因本案支出的律师代理费5000元的请求，与原告与不止餐饮公司签订的《房屋租赁协议》中“违约方应赔偿守约方因诉讼而支付的诉讼费及律师代理费等”的约定相符，本院亦依法予以支持。被告芦作青与第三人柳晓东的此项抗辩理由，本院不予采信。（五）第三人柳晓东经本院传票传唤无正当理由未予到庭参加本院2020年4月9日庭审，视为其对诉讼权利的放弃。鉴于本案事实清楚，依法可予缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张春龙与烟台不止餐饮管理有限公司于2018年5月4日签订的《房屋租赁协议》于2019年3月21日解除；二、被告芦作青退还原告张春龙2019年3月22日至2019年6月30日房租32667元、租赁保证金10000元；三、被告芦作青赔偿原告张春龙违约金10000元；四、被告芦作青赔偿原告张春龙律师代理费5000元、损失5000元；五、驳回原告张春龙的其他诉讼请求。如果被告芦作青未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2102元，由原告张春龙负担735元，被告芦作青负担1367元。以上二至四项及案件受理费，均由被告芦作青于本判决生效之日起10日内履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孔 佳人民陪审员  王华娟人民陪审员  王新利二〇二〇年五月二十日书 记 员  于 晨