云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初176号原告（反诉被告）原告钟兴翠，女，汉族，1988年5月15日生，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住昭阳区。原告委托代理人黄韵、杨梅（实习），云南天外天（昭阳）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）昭通鸿卓房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530600584835895Q。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）法定代表人李静，该公司董事长兼总经理。委托代理人刘明、杨成儒，云南悟同律师事务所律师。特别授权代理。原告钟兴翠诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称：昭通鸿卓公司）以及被告昭通鸿卓公司反诉原告钟兴翠商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月2日公开开庭合并进行了审理。原告钟兴翠的委托代理人黄韵、杨梅，被告昭通鸿公司的委托代理人杨成儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟兴翠诉称，2017年8月19日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所进行登记备案。根据合同约定，被告将位于昭阳区第3幢1单元第5层506号房出售给原告；约定交付日期为2017年12月31日，若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向原告支付违约金并继续履行合同；若逾期90天后，原告要求继续履行合同的，被告需按照每天50元计算支付原告延迟交付违约金。被告至今未将房屋交付给原告。综上，原告与被告签订的合同合法有效，依法受法律保护。根据合同约定，原告有权要求被告交付房屋并向原告支付延迟交房违约金。原告多次找到被告协商，但被告却不履行义务。为维护原告自身合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、被告支付原告自2018年3月31日至2019年11月4日期间的延迟交付违约金34950元；2、被告支付原告自2019年11月4日起至交房之日止期间的延迟交付违约金；3、被告按照合同约定向原告交付房屋；4、本案诉讼费用由被告承担。被告昭通鸿卓公司辩称，1、原告诉称不属实。双方签订《合同》后，被告已于2018年9月29日依照合同约定在《昭通日报》登报公告通知业主接房。原告也于2019年9月30日到售楼部办理了接房手续，并于同日签署了《接房声明》，确认于2018年9月30日接房并进行验收，同时承诺按期缴纳物业费、足额偿还贷款等。但由于当时部分业主对物业费用、配套费用等不满，拒绝缴纳相关合同约定费用，导致其自己延误了接房时间；2、被告鸿卓公司并非恶意拖延交付时间，也未在违约行为中获利，而合同对违约金的约定过高，对已经倾尽全部人力物力完成建设的被告而言，完全无力承担，请求法庭能对违约金依法予以调整；3、双方签订的合同第十三条约定了双方均有合同解除权的约定解除条款，被告已提出反诉要求按该条款约定解除合同。同时，原告首付款是向被告借款94021元支付，借款协议约定于2017年10月1日一次性偿还，逾期60日后我方有权收回房屋。但借款后原告直至2018年12月3日才还清欠款，其本身就存在违约行为。如需对违约金进行赔偿，也应自2018年12月3日起计算。反诉原告昭通鸿卓公司诉称，昭通鸿卓公司与钟兴翠于2017年8月19日签订《商品房购销合同》及补充协议，约定昭通鸿卓公司将其开发建设的昭阳区房屋出售给钟兴翠。合同对房屋坐落、面积、首付款支付、贷款、违约责任等作出约定。合同第十三条明确约定“单方提出解除合同的......按总价款10%向对方支付违约金。”。合同签订后，昭通鸿卓公司于2018年9月29日按合同约定方式在《昭通日报》登报公告，通知业主办理接房手续。但钟兴翠至今未按约定办理接房手续。2020年3月昭通鸿卓公司接到人民法院通知才知道，钟兴翠已向人民法院起诉要求赔付违约金并交付房屋。反诉原告认为，反诉被告在反诉原告按合同约定通知交房后，在明知已经能够接房的前提下，不按照流程办理接房手续，反而在自己不接房，不履行合同义务后倒打一耙，要求赔付违约金。这样的行为已经违背了合同的诚实信用原则，合同缺乏继续履行的必要。因此，特依法提出反诉，请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《商品房购销合同》，反诉原告可按合同约定向反诉被告请求支付合同总价款10%的违约金；2、本案本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。反诉被告钟兴翠辩称，1、反诉原告的主张于法无据，不符合商品房购销合同第十条的约定，因为反诉原告修建的温泉静园小区至今未经综合验收合格，不满足交房条件，因此我方不同意解除合同。2、反诉原告主张解除合同已经过了诉讼时效；3、未接房不是合同约定的解除条件，因此，反诉被告不存在违约行为。综合当事人诉辩主张，本诉当事人对以下问题存在争议：1、被告鸿卓公司的行为是否构成违约，是否应当向原告支付迟延交房的违约金？2、原告钟兴翠是否构成违约？3、反诉原告的诉求是否应予支持？原告钟兴翠针对上述争议焦点，向本院提交了下列证据：1、原告的身份证1份，证明原告主体资格适格；2、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》各1份，证明（1）被告将位于昭阳区第3幢1单元第5层506号房出售给原告，面积为100.22平米；（2）合同约定房屋交付时间为2017年12月31日；（3）被告逾期交房，原告有权要求继续履行合同并要求被告按逾期每天50元向原告支付延迟交房的违约金；（4）建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款；（5）原告购买的房屋在昭阳区房产交易评估管理所登记备案面积为100.22平方米；3、《收据》，证明原告按约履行了付款义务。经质证，被告昭通鸿卓公司对第1组证据的三性无异议；对第2组证据的三性无异议，但认为不能证明原告欲证明的事实；对第3组证据的真实性、合法性无异议，但认为无关联性。针对上述争议焦点，被告昭通鸿卓公司向本院提交了下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明各1份，证明被告的主体适格；2、《商品房购销合同》复印件1份，证明双方签订的《商品购销合同》对房屋价款、付款方式作了明确约定。合同第十三条还约定单方解除合同的，提出解除合同方应向对方支付合同总价款10%的违约金；3、《交房公告》1份，证明2018年9月29日，反诉原告在昭通日报刊登了交房公告，向全体业主公告于2018年9月30日办理房屋交接手续。但反诉被告至今未办理交房手续，其责任在反诉被告。经质证，原告钟兴翠对第1组证据的三性无异议；对第2组证据的三性无异议，但是认为达不到被告方的证明目的，被告方不具有单方解除权；对第三组证据公告的真实性、关联性无异议，但认为公告不合法，被告的房屋至今未经验收合格，达不到交房的条件。通过当事人的举证和质证，本院认为，原告钟兴翠提交的第1、2组证据，因被告昭通鸿卓公司对其三性无异议，故本院予以采信；第3组证据，被告昭通鸿卓公司对真实性、合法性无异议，但认为不具有关联性，经本院审查，该组证据能证明原告的欲证事实，故本院予以采信。被告昭通鸿卓公司提交的第1组证据，因原告钟兴翠对其三性无异议，故本院予以采信；第2组证据，原告钟兴翠对其三性无异议，但认为不能达到昭通鸿卓公司的证明目的。经本院审查，双方签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，在不违反法律规定或出现不可抗力等情形致使合同不能履行的情况下，双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同，故对该组证据的真实性本院予以采信，对其证明目的，本院不予采信；第3组证据，钟兴翠对公告的真实性、关联性无异议，但对公告的合法性不予认可。经本院审查，该组证据载明了被告通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续，但结合本案的实际，被告昭通鸿卓公司的房屋在其通知业主接房时，还不具备交房条件，故对该组证据的真实性，本院予以采信，但对其证明目的本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告钟兴翠于2017年8月19日向被告昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为100.22平方米，单价为每平方米3327.64元，总价款为333496元。双方于2017年8月19日签订的《商品房购销合同》约定：“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补；甲方（被告）应于2017年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）；甲方如未按约定时间交房，应自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天50元向乙方支付违约金；逾期90天后，乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金；继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用；由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。原告钟兴翠于2017年8月19日向被告昭通鸿卓公司缴纳了房屋首付款83496元，其余购房款以按揭贷款予以支付。被告昭通鸿卓公司未能按合同约定的交房时间2017年12月31日前将房屋交付给原告。本案涉案房屋至今未通过综合验收。2020年1月6日，原告钟兴翠以被告昭通鸿卓公司未按期交付房屋，构成违约为由诉至本院，请求判决被告向原告交付房屋，并向原告支付自2018年3月31日起至实际交房之日止期间的延迟交付违约金；判决本案的诉讼费用由被告承担。被告昭通鸿卓公司则认为其已通知原告接收涉案房屋，原告拒绝接收。原告已经构成违约，故向本院提出下列反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《商品房购销合同》，反诉原告可按合同约定向反诉原告支付合同总价款10%的违约金；2、本案本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性法规定，该合同合法有效。双方应当按照诚实信用的原则，严格履行各自的合同义务。由于被告昭通鸿卓公司没有按照合同约定的期限向原告交付房屋，已经构成违约，应当承担违约的民事责任。因此，本院对原告钟兴翠要求被告履行交付房屋的合同义务并承担逾期交房违约金的诉讼请求，依法予以支持。被告昭通鸿卓公司应当按照双方合同约定的违约金标准（50元/天）向原告钟兴翠支付违约金。因被告昭通鸿卓公司出售给原告的房屋至今尚未通过综合验收，达不到合同约定的交房条件。因此，被告辩称的原告拒绝接收房屋的答辩主张依法不能成立；其反诉要求解除其与原告钟兴翠之间签订的《商品房购销合同》，并要求原告钟兴翠按照合同总价款的10%支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内，将符合《商品房购销合同》约定的房屋交付给原告钟兴翠；二、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告钟兴翠支付逾期交房的违约金（自2018年3月31日起付至实际交房之日止，按每天50元计算)；三、驳回被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费674元、反诉费380元，合计人民币1054言，由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪万平人民陪审员  马 丽人民陪审员  陈世琼二〇二〇年五月十八日书 记 员  毛智超