北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初13809号原告（反诉被告）：李铁铮，男，1988年9月17日出生，满族，住河北省承德市丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：田东来，男，住北京市通州区。被告（反诉原告）：薛猛，男，1986年8月25日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘甲，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）李铁铮与被告（反诉原告）薛猛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告李铁铮委托诉讼代理人田东来与被告委托诉讼代理人刘甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李铁铮向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令我与薛猛于2018年11月3日解除房屋租赁合同；2、请求法院依法判令薛猛退还我押金人民币6500元；3、请求法院依法判令薛猛赔偿我违约金6500元；4、请求法院依法判令薛猛退还我2018年5月3日至2018年11月3日期间的租金39000元，以上共计52000元。事实与理由：2018年1月17日，李铁铮和薛猛委托的中介田晖签订了房屋租赁合同，约定薛猛将其位于海淀区显龙山路×号×层×座×室76.93平方米的房屋租给李铁铮办公使用，使用期限24个月。李铁铮按照合同约定交给薛猛押金6500元。因该房屋不具备居住条件，双方又签订了补充协议，待房屋修缮竣工后方开始计算租赁日期。2018年5月3日薛猛委派两名工作人员过来对房屋做了修缮，李铁铮把租金交至2018年11月2日后发现该房屋仍然修缮未果，无法居住使用。综上，薛猛把房屋出租给李铁铮，应当保证房屋适合居住的基本条件，薛猛接纳了李铁铮的押金、租金，但未能保障李铁铮居住使用，不但违约，也侵犯了李铁铮的合法权益，故提起诉讼，望贵院判如所请。薛猛对李铁铮本诉辩称，不同意李铁铮的诉请。李铁铮一直没有按照合同约定交租金，从2018年2月起一直占用使用房屋，李铁铮是违约方，我有权追究其违约责任并要求支付费用。现我方提出反诉，反诉请求为：1、请求法院判决解除双方签订的北京市房屋租赁合同及补充协议，我方主张解除日期为2020年3月17日；2、请求法院判决李铁铮支付从2018年11月17日至2020年3月17日的租金111638元，并支付违约金6500元；3、请求法院判决李铁铮向我支付水费712.5元、电卡补办费30元、煤气费1378.08元、开锁费300元，合计2420.58元；4、请求法院判决本案诉讼费由李铁铮承担。李铁铮对薛猛反诉辩称，我已经告知薛猛因其违约，双方于2018年11月3日解约。合同解除后发生的费用，我不应承担，请求驳回薛猛全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：位于北京市海淀区显龙山路×号×层×室房屋登记在薛猛名下，性质为办公、商用。2018年1月17日，甲方（出租人）薛猛（代理人田晖）与乙方（承租人）李铁铮签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于海淀区显龙山路×号×层×座×室（以下简称案涉房屋），建筑面积76.93平方米；租赁用途为居住，居住人数为3人；房屋租赁期自2018年2月3日至2020年2月2日，共计贰年，双方应于2018年1月17日办理房屋交付手续；租金为6500元整/月，支付方式押一付三，首期租金及押金应于2018年1月17日支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前10日支付，支付日期分别为2018年4月7日、2018年7月7日，2018年10月7日；押金6500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方，租赁期间，乙方不得以押金冲抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用；租赁期间，甲方承担的费用为物业管理费和卫生费，乙方承担费用为水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费；甲方保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不危及人身安全，租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态，该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后5日内予以维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同解除一项，经甲乙双方协商一致，可解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日；2、欠缴各项费用达1000元。乙方应于租赁期满、合同解除或终止后当日内将该房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，若乙方未按约定时间将自有物品搬出，视为乙方放弃权利，甲方有权自行或委托第三人将乙方物品予以处理无需支付乙方赔偿或补偿；甲乙双方应对房屋及附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。甲方有违约情形导致合同解除的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有约定的违约情形导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定：1、承租人承租此房屋不可以用来做培训班，只可以居家住，长期居住人数为3人；2、承租人租赁该房屋，出租人需积极配合承租人办理工商注册等相关事宜；3、原合同规定房屋租赁期限为2018年2月3日至2020年2月2日。由于房屋需要修缮，所以双方协商一致同意，如果修缮事宜可以在2018年2月3日前完成，则原合同租赁期限不变；如果修缮事宜在2018年2月3日之后完成，则房屋租赁期限起租日期与房屋修整竣工日期一致，按照两年租赁期限顺延。上述合同签订后，薛猛于2018年2月3日向李铁铮交付房屋，李铁铮交付了押金6500元和九个月的租金，双方确认起租日为2018年2月3日。就房屋修缮事宜，双方确认签约时薛猛告知房屋阳台存在漏水情况，故签订了《补充协议》。就房屋修缮事宜，双方确认2018年5月3日薛猛对房屋进行了防水维修。李铁铮主张维修之后逢下雨房屋又分别于同年8月份、9月份漏水，为此提交漏水视频及微信聊天记录（其中漏水视频未载明日期，微信聊天记录中漏水视频无法打开）；就维修事宜，李铁铮主张之后多次要求薛猛进行维修，但薛猛一直未予维修，影响了其正常使用房屋，同年10月11日薛猛委派人至案涉房屋要求其搬离，双方产生争议报警，10月12日，其自行自案涉房屋搬离；后于2018年10月19日通过邮寄方式向薛猛发送了告知书（内容为房屋存在多处质量问题，不具备办公条件，要求根据合同约定办理房屋交接事宜），邮件被薛猛拒签；后其于2018年11月5日向本院提出本案诉讼。薛猛对李铁铮的主张不予认可，称5月份维修之后李铁铮未再提及维修事宜，且即使存在漏水情况，李铁铮应直接要求物业公司进行维修，李铁铮未告知搬离房屋，邮件其当时未签收，告知书内容未阅读，因尚有李铁铮部分物品放置在案涉房屋内，故主张李铁铮一直占有使用房屋；李铁铮未交纳后续租金，在本案诉讼过程中，其自行于2020年3月17日将房屋收回，雇佣开锁工人开锁，支出费用300元，另收房后交纳水费712.5元、电卡补办费30元、煤气费1378.08元。本案中，双方均认可租赁合同及补充协议已解除，李铁铮主张解约日期为2018年11月3日，其因薛猛违约而行使单方解除权；薛猛则主张解约日期为2020年3月17日，为其自行收回房屋之日，主张李铁铮未依约交纳租金构成违约。本院认为，李铁铮与薛猛就案涉房屋的租赁签订的系列协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同义务。合同履行过程中，因对房屋漏水维修、未依约支付租金等事宜双方产生争议。现双方均认可租赁合同及补充协议已解除，对解约日期，双方主张不一。合同约定了各方可行使单方解约权的情形，李铁铮主张薛猛未履行房屋维修义务而行使单方解约权，对此本院认为根据双方所签补充协议内容，可知在签约之初双方对房屋存在漏水情况均系知情，后2018年5月份，薛猛对房屋进行了维修；就之后再次漏水情况，李铁铮提交的漏水视频未载明拍摄时间，微信聊天记录亦未能完整地体现双方对此达成了一致，另李铁铮提交的照片无法证明因漏水导致其无法使用房屋，故对李铁铮关于薛猛拒不履行房屋维修义务导致其无法实现合同目的进而行使单方解约权的主张，本院不予采信。双方曾于2018年10月11日因房屋腾退事宜产生纠纷并报警，后李铁铮向薛猛发送告知书，薛猛拒收该告知书，后李铁铮主张自行搬离，但未将自行搬离事项告知薛猛，李铁铮于2018年11月5日向本院提起诉讼，薛猛签收起诉材料后于2018年11月29日明确同意解除合同，但之后双方未就李铁铮是否已搬离房屋进行核实，亦未在诉讼过程中自行就腾退房屋进行协商，薛猛于2020年3月17日将李铁铮剩余物品搬离。综合上述情况，从全面诚信履约及及时止损原则出发，双方在履约过程中均存在一定的过错，本院据此确定双方解除合同日期为2018年11月30日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本院确定的上述解约日，李铁铮尚需向薛猛交纳租金5850元，进而本院对李铁铮要求薛猛退还租金，薛猛要求李铁铮交纳其他租金的诉请予以驳回。对支付违约金一节，李铁铮未举证证明薛猛存在违约行为，李铁铮合同履约中途要求解约，且未按照合同约定交纳租金，构成违约，对薛猛要求李铁铮支付违约金诉请，本院予以支持；随之，李铁铮要求薛猛支付违约金，于法无据，本院不予支持；就押金退还一节，合同约定合同解除后，押金抵扣承租人应交纳的租金和支付的违约金，本院对此一并予以抵扣。就薛猛要求李铁铮支付水费等事宜，合同约定了双方验收、结清各自费用的义务，但李铁铮自行搬离且未告知薛猛搬离事宜，未履行该项义务，对薛猛主张的水费712.5元、电卡补办费30元、煤气费1378.08元、开锁费300元，本院均予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、李铁铮与薛猛就位于北京市海淀区显龙山路×号×层×号房屋租赁事宜签订的系列协议于二Ｏ一八年十一月三十日解除；二、李铁铮于本判决生效后七日内向薛猛支付各项费用共计八千二百七十元五角八分；三、驳回李铁铮其他诉讼请求；四、驳回薛猛其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千一百元，由李铁铮负担九百六十二元，已交纳；由薛猛负担一百三十八元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一千三百五十六元，由薛猛负担九十三元，已交纳；由李铁铮负担一千二百六十三元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判长  胡喜辉审判员  周志辉审判员  赵 倞二〇二〇年五月二十五日书记员  李甜甜书记员  施 延