贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初70号 原告：李平，男，汉族，1995年10月22日出生，住贵州省正安县，现住正安县。 被告：重庆坛顺房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码9150022556561865XW。 住所：重庆市大足区棠香街道办事处五星大道386号。 法定代表人：刘邦泉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗信念，贵州山一（正安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文杰，贵州山一（正安）律师事务所实习律师。 原告李平与被告重庆坛顺房地产开发有限责任公司（简称“坛顺房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李平，被告坛顺房开公司委托诉讼代理人罗信念、李文杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李平向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金38,836.8元（约定日期起一年的违约金27.9元/天为10,183.5元，超出180日起到2019年11月27日的违约金28,653.3元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年2月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告承建的正安县印象C区13栋3-6号房屋1套，价款为278,866元（其中首付款为88,866元、银行按揭贷款190,000元）。合同约定出卖人于2016年7月30日前取得初始登记并将办理商品房的相关手续交给买受人，并约定在180日内不能按约定期限办理商品房转移登记则按日向买受人支付商品房总价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了房价款。根据合同约定，逾期未办理房产证，被告应当支付相关违约金，现诉至法院，要求支持原告诉讼请求。 被告坛顺房开公司辩称，1、根据双方签订的合同约定，涉案房屋在被告取得《竣工验收备案登记证》后计算逾期转移登记违约金的起始期，被告取得竣工验收备案登记证是2019年10月29日，原告主张从2016年7月30日开始计算违约金不符合合同约定；2、2019年10月29日被告取得竣工验收登记后，通知所有业主办理房屋产权登记，原告怠于提供相关材料配合办理，根据合同约定，原告应当自行承担责任；3、双方在合同中约定，因情势变更等原因，免除被告的违约责任，涉案工程项目因政府部门为解决拆迁矛盾调整规划，导致该工程项目延期完工，工程延期并不是被告主观行为造成或者是被告主观原因可以控制的。所以应当免除被告的违约责任；4、原告主张的违约金明显过高，应当予以调减。即便被告存在违约行为，因原告已经入住，且未给其造成实际损失，结合双方约定的违约逾期转移登记起始期，也应当在2019年10月29日取得竣工备案登记表后开始起算违约时间；5、原告主张被告从2016年7月30日起承担违约责任，即原告知道权利被损害的时间应从该日起算，则至起诉时，原告的请求已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：正安县凤仪街道正安印象小区楼盘系被告开发建设。2015年2月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以278,866元价款（支付首付款88,866元、按揭贷款190,000元）向被告购买正安县凤仪街道正安印象小区C区13栋建筑面积为115.63㎡的3-6号房1套，被告已向原告交付该商品房。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”；第二十二条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于2016年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”；第（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。合同附件十二“补充协议”部分，第二条约定：补充第八章第二十二条第一、二、三款（关于合同登记和产权登记的约定）：1、本条约定的办证起始期，为本协议约定的取得《竣工验收备案登记证》后正式交付商品房的期限为起始期；2、若买受人未按预售合同或相关规定交清房款及有关税费、办理并完清相关手续、提供有关资料等非出卖人原因而导致合同备案或产权登记未在规定期限内完成的，视为买受人违约，乙方（原告）须向甲方（被告）支付已付房款0.5%，甲方无须承担任何责任。若因政府有关管理部门等情势变迁原因，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权证书，免除甲方的违约责任；3、因甲方的责任致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方向乙方支付已付房价款0.5%的赔偿金。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。2017年2月，被告向原告交付了涉案房屋。2019年11月19日，被告在正安印象C区门口张贴公告，通知正安印象C区各业主持相关手续到被告处办理不动产证书，现该小区大部分业主已取得产权证。2019年11月28日，原告取得了购买的房屋不动产权证书。 上述事实，有原、被告双方的陈述和答辩以及原告提供的《商品房买卖合同》、不动产权证书，被告提供的《办证通知》等在卷佐证，足以认定。对被告提供的正安县城乡建设投资有限公司的情况说明、被告向县人民政府的报告、正安县人民政府关于城镇建设管理工作的专题会议纪要［2017］116号、设计修改通知单、2018年1月8日住建局同意变更的说明、建设工程规划许可证竣字16866号、2019年10月29日正安县住建局的竣工验收备案登记表、印象小区C区8栋到13栋商品房初始权登记大证，其欲证明由于政府为了解决拆迁安置工作，对涉案工程中规划进行调整，导致被告未能按期完成建设，延期取得竣工验收备案登记证，不存在违约的事实，本院认为，被告提供的上述证据不能达到自己不应承担违约责任的证明目的，对其证明效力，本院不予采纳。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和附件十二《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示、合法有效，应受法律保护。原、被告应按上述合同内容的相关规定履行各自的义务，并承担相应的责任。 本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期办理房屋产权证的违约行为，如果存在，违约金如何计算；二、本案是否超过诉讼时效。 关于第一个争议焦点问题。原、被告在签订《商品房买卖合同》时，同时签订了附件十二《补充协议》。关于合同登记和产权登记问题，《补充协议》第二条对《商品房买卖合同》第八章第二十二条第一、二、三款进行了补充与变更。换而言之，当《商品房买卖合同》中关于合同登记和产权登记问题的约定与《补充协议》第二条的约定不符时，应以《补充协议》第二条为准。本院认为，双方签订的《补充协议》第二条第1项虽然对办证起始期进行了补充约定，但并未对办证具体时间进行另行约定，故该条约定并未对《商品房买卖合同》中约定的办证时间进行变更，本院对被告抗辩办证时间已在《补充协议》中进行变更的意见不予采纳。《补充协议》第二条第3项约定，因甲方的责任致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方应向乙方支付已付房价款0.5%的赔偿金，由于该条约定对《商品房买卖合同》第二十二条约定的违约责任计算方式进行了变更，当被告存在逾期办证的违约行为时，被告违约责任的计算方式应适用《补充协议》的约定。庭审中，被告对原告在2019年11月28日才取得房屋产权证的事实予以认可，但辩称其不能在规定期限内办理房屋产权证的原因是因为政府部门对规划进行了调整，认为该情形属于双方在《补充协议》中约定的免责事由，由于被告提交的证据不能充分证明其主张，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。被告未按时履行办证义务，其行为违反了双方合同约定，已构成违约，依法应承担违约责任。根据原、被告在《补充协议》中约定的违约责任计算方式，被告应承担的违约金为278,866元×0.5%=1,394.33元。 关于第二个争议焦点问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。本案中，被告逾期办证的行为持续至2019年11月28日，原告现在向被告主张违约金并未超过诉讼时效，本院对被告关于原告的诉请超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告重庆坛顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告李平违约金1,394.33元。 二、驳回原告李平的其他诉讼请求。 案件受理费770元，减半收取385元，由被告重庆坛顺房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 袁定刚 二〇二〇年五月十九日 法官助理 郑红丽 书 记 员 骆海兵