太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初172号原告：袁洁，住太原市。被告：太原金郡同达房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区晋祠路一段**紫郡**楼。法定代表人：杨武，董事长。委托诉讼代理人：蔺锐，该公司法务，住太原市小店区。委托诉讼代理人：郭丽霞，该公司法务，住太原市小店区。原告袁洁与被告太原金郡同达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁洁，被告太原金郡同达房地产开发有限公司委托诉讼代理人蔺锐、郭丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照双方签订的商品房买卖合同（合同编号20160069978）继续履行合同，并依据太原市房产测绘报告书×××协助办理紫郡三号楼X单元XXX号房屋不动产权属证书；2.判令被告向原告赔偿房屋价值减损的损失24000元，并承担房屋面积增加部分（按照房屋产权70年计算）所产生契税、物业费、取暖费约6000元，共计30000元。事实与理由：2016年11月10日，原被告签订商品房买卖合同(合同编号20160069978),由原告购买被告开发的位于山西省太原市晋祠路一段91号紫郡3幢X单元XXX号房屋一套。合同约定房屋用途为住宅,房屋面积126.33平方米，其中套内建筑面积102.44平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.89平米，房屋单价11772.08元,总价1487166元。合同签订后，原告按照约定支付了首期房款,并办理了按揭手续,原告正常还款。2019年10月12日，被告通知原告办理不动产权属证书,但前提需按照太原市纵纬测绘有限公司出具的太原市房产测绘报告书(实测报告)所确认的房屋面积128.42平方米,套内面积102.34平方米，分摊建筑面积26.08平方米,补交2.09平米房屋面积增加部分的价款才予以办理不动产权属证书。但对面积为何增加、增加部分具体位置并未说明,并且隐去了其中面积增加部分图纸。后在全体业主的共同强烈施压下，被告才提供了分别由太原市纵纬测绘有限公司出具的太原市房产测绘报告书全文(用于办理不动产证书的实测报告书),以及太原市宸铭测绘有限责任公司出具的太原市房产测绘报告书(用以办理房屋预售许可证的预测报告书)两份报告书。预测报告书显示原告所在楼幢房屋建筑面积24297.89平米，实测报告书显示原告所在楼幢房屋建筑面积24711.94平米,两者相差414.05平米。经原告仔细比对两份报告书特别是被告隐去部分图纸发现,主要面积差距在该幢楼3层以上每层新电梯井傍边处增加前室。原告购买房屋所在6层一单元增加前室实测面积5.6886平米，该补面积差共涉及本小区两栋楼720余户业主人均两万余元。被告擅自增加前室行为缺少合法依据。紫郡项目由太原市建筑设计研究院设计,中铁十二局集团建筑安装有限公司施工,山西神剑建设监理有限公司监理，被告擅自修改房屋设计,增加前室行为,并进行施工,并未取得合法审批手续,属于违法行为,严重侵害原告合法权益。被告增加前室行为程序严重违法。被告在无任何合法理由的前提下擅自变更设计,并未公示提供业主审批文件，也未在“信息网”上予以变更。依据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。被告增加前室行为未履行告知等相关程序,该事项程序违法。被告行为造成原告房屋公摊面积增加而使用面积并未发生改变,公摊增长数值巨大,进而减损房屋价值,且被告未尽合理的说明、提醒义务。该商品房存在设计缺陷,但在合同签订前直至办理房产证时并未告知房屋瑕疵的存在,被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。开发商擅自修改规划行为是因为最初设计存在缺陷,无法通过消防验收,被告作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识,有义务和能力在与购房者签订合同过程中,披露涉案房屋的不足和瑕疵信息,便于购房者进行选择,但被告无法证明已尽合理的说明、提醒义务。原告在不知情的情况下购买了存在上述问题的房屋,导致心理舒适感降低、房屋价值贬损和利益失衡的事实,表明被告有违诚实信用原则。且同比该小区其他楼栋面积均未增加,本户型由当初全小区公摊最小,通过被告的一系列“运作”变成了本小区公摊最大。司法判例以相同的情况进行了判决。审判文书网显示,广东省高级人民法院广州市深业房地产有限公司等房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（﹝2016﹞粤民申40934l16号)与本案完全一致,本案件对比该案件是被告直接增加每层近12平米面积,只能有过之而无不及,现提供给法庭请予以参考。被告目前并未停止其违法的脚步。目前继续对已经属于违规建设的消防前室,在未取得相关审批规划的情况下进行二次拆除,主要原因是本次的违法修改规划施工行为使得原本设计合理的楼道通道变得过道变小,原告户型入户门开门与消防前室墙体“打架”。经小区业主上访，被告在未征得规划部门批准的情况下对违法部分进行二次违法修改。按照实测图纸显示因增加消防前室行为,本楼楼体整体向外延伸2米有余,是否具备房屋使用条件及安全标准需被告进一步举证说明。我国法律规定了3%的面积误差处理规则,但该规则明确表示为“误差”,并不涉及房屋设计的变更,且该规定是为了更好的保护买受人和出卖人的合法权益,被告却将之曲解,违背诚实信用原则，在该3%范围内违法乱纪、胡作非为,如果纵容此种行为只能是对原告及其720余业主的极大打击，也是对国家法治原则及国家诚信建设的严重践踏。原告多次与被告协商处理事宜无果,为维护原告的合法权益,原告现依据我国《民事诉讼法》等相关规定提起诉讼,望判如所请。被告太原金郡同达房地产开发有限公司辩称，办理房产证房地局需要提供发票，因为原告不补交差价出不了发票所以导致不能办理房产证。在期房的模式之下，商品房买卖合同是房地局打印的，房屋面积是按照预测绘填写的，并行的还有消防图审。在图审的时候因为不符合消防要求，所以有了消防前室，导致了面价差，这不是我公司的责任，这种情况是适用商品房面积误差规则的，我公司未擅自修改图纸，没有给原告造成损失，所以对原告的诉讼请求不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月15日，被告开发的坐落于晋祠路一段91号紫郡三号楼取得商品房预售许可证。2016年8月6日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的坐落于太原市晋祠路一段91号3幢X单元XXX号房屋一套，建筑面积126.33平方米、单价11772.08元、总金额1487166元。为申领预售证、网上售房及合同备案，山西宸铭测绘有限责任公司受被告委托对晋祠路一段91号3幢（紫郡三号楼）进行测绘，并于2016年3月18日出具测绘报告书一份，其中《房屋分户面积明细表》载明原告所购房屋建筑面积为126.33平方米、套内面积为102.44平方米、分摊共有建筑面积为23.89平方米。2018年7月4日，太原市纵玮测绘有限公司受被告委托对晋祠路一段91号3幢（紫郡三号楼）进行实测，并出具测绘报告书一份，其中《房屋分户面积明细表》载明原告所购房屋建筑面积为128.42平方米、套内面积为102.34平方米、分摊共有建筑面积26.08平方米。另查明，2016年4月19日，太原市公安消防支队出具并公消审字〔2016〕第0098号《建设工程消防设计审核意见书》，认为被告报审的晋祠路一段91号3幢（紫郡三号楼）防烟楼梯及楼梯间前室隔墙的耐火极限不符合规定。因消防设计不符合规定，太原市建筑设计研究院对紫郡三号楼进行消防设计变更，设置了三部防烟楼梯间，并通过连廊连接三部防烟楼梯间。2016年9月26日，太原市公安消防支队出具并公消审字〔2016〕第0302号《建设工程消防设计审核意见书》，同意被告消防设计变更，在三号楼每个单位设三部防烟楼梯和两部消防电梯，前室及合用前室设机械加压送风系统、设室内外消防栓系统和火灾自动报警系统。2018年6月19日，太原市公安消防支队出具并公消验字〔2018〕第0173号《建设工程消防验收意见书》，紫郡三号楼消防验收合格。2019年3月，紫郡三号楼通过竣工验收。2019年10月12日，太原万科地产紫郡客服部发出《关于太原紫郡住宅面积补退差的通知》，要求紫郡三号楼业主办理面积补退差手续。原告因未按通知要求补齐差价与被告产生纠纷，诉至法院请求解决。本院认为，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。本案中，紫郡三号楼因消防原因导致消防设计发生变更，此变更经过了公安消防部门的审核，也通过了建设工程竣工验收备案，因此被告出售给原告的房屋符合国家相关标准和规范。原被告在《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充条款》中对房屋的规划、设计变更及面积差异处理进行了明确约定，现关于消防前室的设计变更不影响该房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向，因此该设计变更属局部调整，被告可不通知买受人。因消防前室增加的建筑面积为2.09平方米，在双方约定的面积误差比绝对值3%以内，双方应据实结算房价款。现原告未按照合同约定结清差价款，其因自身原因未向被告提供办理产权登记所需全部资料和税费凭证，故其要求被告协助其办理不动产权属证书缺乏依据，本院不予支持。本案房屋既符合国家设计规范要求，也符合合同约定，故原告要求被告赔偿房屋价值减损的损失和增加部分产生的契税、物业费、取暖费等共计30000元的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告袁洁的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告袁洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 裴毅超 二〇二〇年五月二十七日书记员 赵瑞明