山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终2490号上诉人（原审被告）：贺俊平，男，汉族，1969年4月26日出生，居民，住临沂市兰山区。被上诉人（原审原告）：宋莉莉，女，1989年3月8日出生，汉族，居民，住临沂经济开发区。原审第三人：山东帝诺房地产有限公司，住所地临沂高新区湖西路与新华路交汇南80米。法定代表人：聂伟，总经理。上诉人贺俊平因与被上诉人宋莉莉及原审第三人山东帝诺房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初12973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贺俊平、被上诉人宋莉莉到庭参加了诉讼。原审第三人山东帝诺房地产有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺俊平上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人要求上诉人承担责任的诉讼请求。事实与理由：一、中介明知道房屋所有人夫妻一方不同意卖房，为了自己利益，仍让上诉人签订了合同。签订合同前，中介要求上诉人打电话问妻子是否同意卖房。上诉人说，上诉人同意她就基本没问题。经打电话，家属不同意卖房。获知家属不同意卖房，中介称要不你先把合同签了，回去做家属的工作。二、在征求家属意见后，上诉人提出暂不签订合同，但但中介及被上诉人对上诉人进行了强求。上诉人正在检查下发单位工作，在职工面前争吵也不好看。上诉人说那先签合同，回头做家属的工作。当天晚，上诉人通知中介，家属不同意卖房，合同无法履行。宋莉莉辩称，上诉人所称不属实，被上诉人是在确认没有任何问题的情况下签订的合同。且在合同第十六条约定经过夫妻双方的同意，并得到了上诉人的肯定，才签订的合同，还有中介的证明。现中介已将1万元的定金退给了被上诉人。宋莉莉向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付双倍购房定金20000元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2019年7月10日，被告（甲方）贺俊平与原告（乙方）宋莉莉及第三人（丙方）山东帝诺房地产有限公司签订了编号为0002220的《房屋买卖合同书》一份，该合同主要约定：被告将所拥有的临沂市兰山区星河晶都现代城小区5号楼523户房产出售给原告，被告保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时保证付清过户前的所有契税、维修基金、物业管理、水电、有线电视费及费用。自本合同签订生效日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权纠纷等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。原告已对被告以上房产状况作了充分了解，同被告协定房产交易金额410000元，此价格包括房产的配套价格。此合同签订当日原告支付10000元作为购房定金，转交中介方保管。被告向原告交出房产证明，转交中介方保管。房款付款方式为：2019年7月28日前支付首付款123000元给原告申请房贷银行指定账户，剩余房款287000元由原告委托丙方申请住房贷款。付款流程为：首付款支付甲方后，乙方申请住房贷款，审判通过后，办理监管、过户、抵押手续，办理完抵押后，剩余房款银行直接放款之甲方账户。此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则属于违约。若甲方违约，应支付佣金并双倍赔偿购房定金；若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，佣金费从已交定金扣除，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。其他约定：甲方夫妻均同意出售此房屋，如不能履行本合同约定出售此房屋所产生的违约责任均由被告本人承担。合同还对双方的其他权利义务进行了相应的约定。合同签订当日，原告将购房定金1万元交付至第三人山东帝诺房地产有限公司处保管，第三人向原告出具相应金额的《收据》一份。后因原告主张被告支付双倍赔偿购房定金20000元发生纠纷，于2019年7月30日诉至法院。一审法院认为，原告宋莉莉与被告贺俊平、第三人山东帝诺房地产有限公司签订的《房屋买卖合同书》，系双方真实意思表示，且该合同的内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，本院依法予以确认，双方均应按合同的约定履行义务。上述协议签订后，原告已按约定向第三人支付购房定金10000元的事实，由《房屋买卖合同书》、收据等证据予以证实。对于原告提出的被告应向其返还购房定金20000元的诉求。本案中，被告通过第三人山东帝诺房地产有限公司的工作人员明确告知原告不再继续出卖涉案房屋，且被告称其配偶不同意卖房，故因被告的违约行为导致双方签订《房屋买卖合同书》的合同目的无法实现，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。一审法院认为，原告主张其在支付购房定金10000元后，被告拒不履行合同义务，被告应向其返还定金20000元的诉求，符合法律规定，应予支持。因原告将购房定金10000元交付至第三人山东帝诺房地产有限公司处保管，故应由第三人山东帝诺房地产有限公司将其代为保管的购房定金10000元返还给原告，由被告向原告另行支付购房定金10000元。如原告与第三人关于代为保管定金10000元的返还事项发生纠纷，均可另行主张权利。第三人山东帝诺房地产有限公司经合法传唤，无正当理由未到庭，应视为对一审诉讼权利的放弃，不影响对本案事实的认定，并应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告贺俊平于判决生效后十日内向原告宋莉莉返还购房款定金10000元；二、驳回原告宋莉莉的其他诉讼请求。如果当事人按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告贺俊平负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。关于涉案的房屋买卖合同是否有效的问题。1、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)（法释[2001]30号）第十七条规定:“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”且本案双方在合同中明确约定“甲方夫妻均同意出售此房屋，如不能履行本合同约定出售此房屋所产生的违约责任均由其本人承担”。故，上诉人关于不承担违约责任的上诉理由，本院不予支持。2、即便上诉人处分共有房屋的行为构成无权处分，本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，即使上诉人处分共有房屋的行为构成无权处分，也不影响买卖合同的效力。综上所述，贺俊平的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人贺俊平负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年五月二十八日书记员  李璐彤