山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终776号上诉人（原审被告）：张军，男，1966年1月15日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人（原审被告）：刘蕾，女，1972年1月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上列两上诉人委托诉讼代理人：陈平，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。上列两上诉人委托诉讼代理人：迟玉勋，日照东港时代法律服务所法律服务工作者。被上诉人(原审原告)：滕兆文，男，1973年5月8日出生，汉族，船员，住日照市东港区。委托诉讼代理人：胡元亭，山东元亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋永健，山东元亭律师事务所实习律师。上诉人张军、刘蕾因与被上诉人滕兆文确认合同效力纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初7560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张军上诉请求：1.撤销一审判决，驳回滕兆文的上诉请求；2.一、二审诉讼费用由滕兆文承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足。张军与刘蕾签订的《房屋买卖协议》是平等主体之间的买卖合同，且已到村委办理了更名手续，该房屋已归张军所有(因涉案房屋属小产权房，只要到村委办理更名手续，即履行了过户手续)。张军与刘蕾并未恶意串通，张军买房的目的主要是为了增值，用来投资，并不是用来长期居住，因为张军的孩子在美国上学，张军每年在美国居住半年。在张军购买涉案房屋时，房屋权属只登记在刘蕾一人名下，至于有无其他所有人，张军无从查找，且张军亦根据合同约定支付了相应的房款，已善意取得该房屋。张军与刘蕾的买卖行为是双方真实意思表示，并且房屋买卖也经过了日照街道文荟社区居委的认可，行为合法有效。刘蕾上诉请求：1.撤销一审判决，驳回滕兆文的上诉请求；2.一、二审诉讼费用由滕兆文承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足。张军与刘蕾签订的《房屋买卖协议》是平等主体之间的买卖合同，且已到村委办理了更名手续，该房屋已归张军所有(因涉案房屋属小产权房，只要到村委办理更名手续，即履行了过户手续)，在签订协议后，张军亦已按约定履行了付款义务。张军与刘蕾并未恶意串通，不属于转移财产。滕兆文因婚外情离家出走与第三人共同生活，并生育子女。刘蕾、滕兆文所生之女有病急需钱款，刘蕾不得已将涉案房屋出售给张军，刘蕾在出售涉案房屋之时与滕兆文尚存在婚姻关系，刘蕾有权处分该财产。滕兆文针对张军、刘蕾的上诉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭维持原判，驳回上诉请求。张军不属于善意取得人，其既未支付对价，亦知晓滕兆文、刘蕾的婚姻状况，涉案房屋出售从未通知滕兆文，滕兆文的手机从未更换，张军、刘蕾的上诉与事实不符。具体事实与理由同一审意见。滕兆文向一审法院起诉请求：请求确认张军、刘蕾于2014年12月10日所签订的《房屋买卖协议》(购买日照市东港区山东路馨园小区4号楼3单元1101室)无效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。滕兆文提交如下证据：证据一、民事裁定书与民事判决书三份，分别为：（2014）东民一初字第1361号民事裁定书，用以证明滕兆文与刘蕾于2014年3月19日初进行了离婚诉讼；（2015）东民一初字第4548号民事判决书，该判决查明了滕兆文与刘蕾在婚姻关系存续期间购买了位于日照市东港区山东路馨园小区4号楼西单元1101室楼房，购买价格为33万元，并准予双方离婚；（2017）鲁1102民初4472号民事判决书一份，判决双方于2016年4月13日离婚，判令位于日照市东港区山东路馨园小区4号楼西单元1101室楼房归滕兆文所有；证据二、资金往来结算票据一份，证明滕兆文已将应向刘蕾给付的财产补偿款210850元交付于法院；证据三、电费收据及水费收据一宗，证明该房屋一直由刘蕾占有并使用；证据四、刘蕾与张军于2014年12月10日签订的《房屋买卖合同》一份，约定房屋价款为28万元；该时间系滕兆文第一次与张磊诉讼离婚后，购房价款明显低于市场价值，亦明显低于滕兆文与刘蕾购买时的价值；证据五、电费发票三张、文荟社区收费票据一张、滕阳出具的保证书一份。综合上述证据，张军、刘蕾签订的房屋买卖合同系双方恶意串通，系刘蕾在与滕兆文离婚期间为转移财产而签订，损害了滕兆文的合法利益，应属于无效合同。刘蕾质证意见，对上述证据真实性均无异议，对（2014）东民一初字第1361号民事裁定书，当时因滕兆文的第三者怀孕，滕兆文起诉我，后来由该案法官做工作，滕兆文撤回起诉，第三者的孩子也就打掉了，此后滕兆文再也未关心过刘蕾母女。对（2015）东民一初字第4548号民事判决书，因刘蕾去找女儿失踪，法院公告送达，刘蕾未到庭应诉，该判决签发日期为2016年4月13日，涉案房屋已于2014年12月10日过户给张军，该判决书确认了案外人也就是本案张军的财产为滕兆文所有是错误的。（2017）鲁1102民初4472号民事判决书，该案处分了案外人张军的财产，对张军是无效的；对证据2真实性无异议；对证据3真实性有异议，只能证明滕兆文于2018年5、6月份水电费的缴纳情况，对前期水、电费的缴纳未提供证据；证据4真实性无异议，证明张军、刘蕾之间的房屋买卖关系是合法有效的；对证据5、三张电费发票的客户名称为刘蕾是因为张军购买该房产后未到电力供应部门变更手续，该发票不能否定张军购买刘蕾的房产事实；对文荟社区收费票据的用户名称为刘蕾的质证意见同电费的质证意见。只是张军未向文荟社区物业处变更名称。对滕阳的保证书由滕兆文提供，不能证明保证人滕阳对保证书内容的认可，应由滕阳到庭作证，以证明所陈述的事实。张军对上述证据质证如下：滕兆文在2018年5、6月份强行进入张军的房屋居住，也就是自那时起滕兆文才知道涉案房屋已经出售，因为我当时在美国，所以未能处理相关事宜。对证据1真实性无异议，但认为处分了我的财产，我不认可；对证据2不予质证；对证据3有异议，因滕兆文强行进入才会发生刘蕾缴纳，因为当时刘蕾在该房屋居住，所以水、电费、物业费、燃气费等都是由刘蕾缴纳的，还未办理过户；证据4无异议；证据5三张电费发票的真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明房屋所有权归刘蕾；对文荟社区收费票据的用户名称为刘蕾的质证意见同电费的质证意见。只是未向文荟社区物业处变更名称。对滕阳的保证书由滕兆文提供，不能证明保证人滕阳对保证书内容的认可，应由滕阳到庭作证，以证明所陈述的事实。刘蕾提交证据如下：证据1、照片四份，证明刘蕾将涉案房屋出售后的花销问题以及滕兆文与第三者同居生子的问题。滕兆文将滕兆文、刘蕾的车辆过户到第三者李芳名下。房款用于孩子的教育辅导、给孩子治疗疾病、刘蕾自己的疾病以及生活费，期间孩子因离家出走，刘蕾因找孩子花费了部分费用；证据2、刘蕾找孩子的短信以及与滕兆文沟通的短信，证明滕兆文不管孩子，刘蕾四处寻找孩子以及为孩子花费的事实。滕兆文质证意见，对证据真实性均不予认可，刘蕾提交的证据与本案无关联性，亦不能证明其所要证明的内容。张军质证如下：与我无关，不予质证。张军提交如下证据：提交《购房合同》原件一份以及《收到条》，证明张军、刘蕾签订合同并已完全过户，且刘蕾收到房款的事实，提交双方签订的《购房合同》一份，证明内容同上。提交日照市不动产登记中心查询结果证明两份、机动车行驶证复印件、不动产权证书复印件、国家企业信用信息公示报告，证明张军资产状况。滕兆文质证如下：对两份《购房合同》真实性不予认可，该合同系日照街道文荟社区居委会与张军签订，并非与刘蕾签订，且购房款等与其提交的收到条中的数额不一致；对《收到条》真实性不予认可，购买房屋等不动产系用现金支付不符合日常交易习惯，张军亦未提交其它证据证明款项来源，滕兆文认为该款项未实际交付，购房款明显低于该房屋的市场价值，也明显低于滕兆文与刘蕾所购买房屋时的价值，根据滕兆文与刘蕾离婚时在诉讼期间查明的事实，滕兆文与刘蕾经济状况较好，没有低价出售房屋的需求，根据合同签订时间可知合同签订是在滕兆文第一次起诉离婚之后，滕兆文认为张军、刘蕾有恶意串通、转移财产的目的。刘蕾对证据真实性及证明内容无异议，对张军提供的所有证据均认可，均能证明张军的主张。庭后一审法院依申请经对涉案房屋土地性质进行了调查，经调查涉案房屋土地性质为集体土地，涉案房屋系居民安置楼房。经审查，双方提交的证据因均系历史形成，均客观真实，且与本案具有关联性，一审法院予以确认并附卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：滕兆文与刘蕾原系夫妻关系，二人于1997年10月24日登记结婚，1998年5月14日生育一女取名滕阳。二人婚后于2011年购买了位于日照市东港区山东路馨园小区4号楼西单元1101室楼房一处，包括楼房面积102平方米，阁楼约50平方米，购买价约33万元，一次性付款，无房产证，购房合同系刘蕾所签，该房屋所属土地系集体土地，系安置楼房。滕兆文曾于2014年3月19日起诉要求与刘蕾离婚，后于2014年4月10日申请撤诉，一审法院作出（2014）东民一初字第1361号民事裁定，裁定准许袁兆文撤回起诉。2015年1月6日，滕兆文再次诉至一审法院，请求判令与刘蕾离婚，婚生女滕阳由滕兆文抚养，依法分割共同财产，一审法院作出（2015）东民一初字第468号民事判决书，判决不准双方离婚。2015年10月19日滕兆文再次起诉要求与刘蕾离婚，一审法院于2016年4月13日缺席判决双方离婚。2017年5月31日，滕兆文起诉刘蕾离婚后财产纠纷一案，要求分割夫妻共同财产即涉案房屋，一审法院委托山东众合土地房地产评估有限公司对涉案楼房、阁楼及储藏室进行评估后作出众合评（鉴）字（2017）第0456号房地产估价报告，鉴定上述房产价值为42.17万元。2018年3月7日，一审法院经缺席审理，作出（2017）鲁1102民初4472号民事判决，判决涉案房屋归滕兆文所有，由滕兆文给付刘蕾财产补偿款210850元。判决生效后，滕兆文将上述款项交至一审法院财务。2018年9月3日，滕兆文诉至一审法院，请求处理。2014年12月10日，刘蕾与张军签订《房屋买卖协议》，约定刘蕾将涉案房屋以28万元的价格出售给张军。刘蕾与张军签订上述协议时未告知滕兆文，张军未提交付款证明，张军主张其系以现金方式交付房款。签订协议后，刘蕾未自涉案房屋搬离，继续居住至滕兆文发现刘蕾出售房屋之日。张军至今均未在涉案房屋居住、未对涉案房屋进行过装修或出租等。同日，日照街道文荟社区居委会(甲方)与张军（乙方）签订《文荟馨园小连装楼安置购房合同》，载明：甲方以划拨方式取得位于山东路中段以南、昭阳路西侧馨园小区4#、5#楼房土地使用权。乙方购买的楼房(以下简称该楼房)为馨园小区4号楼3单元1101号房及附属储藏室。该楼房面积为95.23平方米(其中包括公摊面积)，储藏室面积10.53平方米。乙方按甲方规定一次性付款人民币319177.80元。滕兆文、刘蕾身份证显示二人户籍为日照市东港区涛雒镇东石梁头村，张军身份证显示其户籍为日照市东港区正阳路**。张军购买涉案房屋前即认识滕兆文与刘蕾多年，对涉案房屋系滕兆文与刘蕾婚后购买知情，购买房屋时未通知滕兆文，未征得滕兆文同意。刘蕾在2014年12月10日还在因滕兆文开走双方共有的车辆以短信聊天形式与滕兆文发生争执。张军辩称签订合同时因滕兆文与第三者离家出走无法联系而未告知滕兆文购买房屋事宜。一审法院认为，对涉案房屋买卖协议是否有效，一审拟从以下几点分析：第一，涉案房屋的性质，刘蕾是否有权独自出售涉案房屋。涉案房屋系滕兆文与刘蕾婚后购买，属于二人婚后共同财产，该点已经生效判决确认且刘蕾与滕兆文均无异议，刘蕾未经共有人滕兆文同意独自出售涉案房屋，且事后未经滕兆文追认，侵害了滕兆文的合法权益。第二、张军与刘蕾签订涉案房屋买卖协议是否系真实意思表示，张军与滕兆文、刘蕾已相识多年，对涉案房屋性质及权利人状况知情。滕兆文与刘蕾自2014年初因感情不和，滕兆文多次起诉要求与刘蕾离婚。结合滕兆文历次诉讼的时间段及刘蕾提交的其与滕兆文的聊天记录时间，刘蕾与张军签订协议之日即2014年12月10日，刘蕾仍在与滕兆文保持短信联系，短信内容主要是表达滕兆文将其与刘蕾共有的车辆开走的不满，且刘蕾与滕兆文短信沟通时滕兆文所使用的手机号至本案判决前一直未进行变更，张军认可其购买涉案房屋时对刘蕾、滕兆文婚姻纠纷及离婚争议知情，但表示其当时无法联系到滕兆文，可以认定刘蕾与张军关于签订涉案房屋买卖协议时无法联系到滕兆文不属实，二人系对滕兆文刻意隐瞒所订立涉案房屋买卖协议，该协议侵犯了滕兆文的合法权益，协议真实目的并非买卖涉案房屋。第三、涉案房屋买卖协议是否实际履行。房屋买卖不同于日常消费，绝大多数都是以银行或网络转账形式付款，本案中，张军、刘蕾均主张系现金交付，且张军主张其家中日常即留存大量现金，与正常交易习惯不符，且张军、刘蕾均未提交对应时间段的资金来源与资金存取或使用的银行流水材料，依据现有证据不能认定张军已实际交付了涉案购房款。第四、张军能否认定为善意购买人，是否构成善意取得。滕兆文、刘蕾购买涉案房屋时支出33万元，并进行了装修，而张军在三四年后购买已装修的涉案房屋价格仅28万元，且其购买后至今从未对涉案房屋进行实际占有、控制、使用、收益，均与常理不符。虽然与文荟社区居委签订的购房合同仅刘蕾一人签字，但张军购买涉案房屋时明知涉案房屋系滕兆文、刘蕾婚后取得，且在刘蕾与张军能够联系、告知滕兆文房屋买卖事宜的情况下刻意隐瞒该情况而签订协议，故不能认定张军系善意购买人，加之，涉案房屋至今未能办理产权证书未能过户至张军名下，张军亦不构成善意取得。第五、涉案房屋张军是否有权购买。涉案房屋系文荟社区居民安置楼房，所属土地为集体土地，房屋买卖包含集体土地使用权的转移，根据现行土地管理法律、法规和政策，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员不能取得。张军非本社区集体组织成员，其购买涉案房屋违反相关法律规定。综上，张军、刘蕾之间于2014年12月10日签订的《房屋买卖协议》无效。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条规定，一审判决：确认刘蕾、张军于2014年12月10日签订的《房屋买卖协议》（张军购买刘蕾位于日照市东港区山东路馨园小区4号楼3单元1101室房屋及阁楼、储藏室）无效。案件受理费100元，由刘蕾、张军负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。另查明：张军一审庭审时陈述，其认识滕兆文与刘蕾，购买涉案房屋时其听刘蕾说滕兆文跟第三者跑了，刘蕾、滕兆文是否离婚不知情，当时联系不上滕兆文。本院认为，涉案房屋系滕兆文与刘蕾的婚后共同财产，刘蕾无权单独处分，刘蕾在无滕兆文授权的情况下无权以其个人名义进行处分，故张军与刘蕾达成的房屋买卖协议对滕兆文不发生法律约束力。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，张军、刘蕾均主张系现金交付，张军主张其家中日常留存大量现金，现金交易购买房屋与正常交易习惯不符，张军、刘蕾亦均未提交该对应时间段的资金来源与资金存取或使用的银行流水等证据。滕兆文、刘蕾在购买涉案房屋时支出33万元，后进行了装修，而张军在三四年后购买已装修的涉案房屋价格却仅为28万元，张军购买涉案房屋后从未对涉案房屋进行实际占有、使用及收益，均与常理不符。虽然与文荟社区居委签订购房合同的仅有刘蕾一人签字，但结合张军与滕兆文、刘蕾多年相识的事实，张军、刘蕾在未告知滕兆文房屋买卖事宜的情况下而签订协议，不能认定张军系善意购买人，涉案房屋至今未能办理产权证书过户至张军名下，张军不构成善意取得。且涉案房屋系文荟社区居民安置楼房，所属土地为集体土地，房屋买卖包含集体土地使用权的转移，根据现行土地管理法律、法规和政策，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员不能取得。张军非本社区集体组织成员，其购买涉案房屋违反相关法律规定。一审认定涉案房屋买卖合同无效并无不当。综上所述，张军、刘蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由张军、刘蕾均担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二〇年五月二十日书记员 杨晓昀