广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0307民初981号 原告：吴志贤，男，身份证住址：广东省深圳市坪山区。 委托诉讼代理人：王永华，广东金唐律师事务所律师。 被告：潘文灿，男，身份证住址：福建省南安市。 委托诉讼代理人：吴振强，广东元牌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建业，广东元牌律师事务所实习律师。 原告吴志贤诉被告潘文灿土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴志贤的委托诉讼代理人王永华、被告潘文灿的委托诉讼代理人吴振强、李建业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴志贤向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租用土地协议书已经被有效解除；2、被告立即返还租用土地及房产；3、被告支付土地及房屋使用费66500元（暂计至2017年8月30日，应计算至被告返还土地及房屋之日止）；4、被告支付迟延支付租金的违约金11760元（按每月2%的标准暂计至2017年8月30日，应计算至被告付清之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2004年2月17日，原、被告签订租用土地协议书，约定原告将其位于东至新曲村土地，南至求水岭厂房围墙，西至求水岭公路，北至黄俗标地界国约2450平方米的土地出租给被告潘文灿，租期为2004年3月1日至2024年3月1日。其中，2004年7月1日至2010年6月30日，该土地的月租金为3000元；2010年7月1日至2016年6月30日，该土地的月租金为3500元；2016年7月1日至2024年3月1日，该土地的月租金为4000元。每月的租金被告应当在当月的30日前付清给原告，逾期付款每天收1%的滞纳金，如被告三个月不交租金，原告有权收回土地，地上建筑物无偿归原告所有。协议签订后，被告一直未能按约定的时间向原告支付租金，自2015年4月起至2015年11月止，被告欠付原告租金达八期。根据双方签订的租用土地协议书第三条的约定，被告连续三个月拖欠租金的行为已经构成根本违约，原告享有解除租用土地协议书的权利。原告遂于2015年11月26日向被告邮寄送达解除租赁土地协议书，明确向被告表明解除双方签订的租用土地协议书，并且要求被告尽快向原告支付拖欠的租金，但被告一直强占原告的土地。故原告提起诉讼，请求支持原告的诉请。 被告潘文灿辩称：1、不同意原告的全部诉讼请求，原告的起诉缺乏事实和法律依据，应予以驳回。2、如法院支持原告的诉讼请求，则变相将土地及地上建筑物确权给了原告，损害了被告的利益，更损害了深圳市坪山区坪山办事处田头社区老围居民小组的利益。3、依据土地管理法第十六条的规定，本案应先向人民政府申请处理。涉案房屋所在土地属于农村集体土地，原告与被告因该土地或该土地的建筑房屋权属发生的争议，属于农村集体土地之使用权发生的争议。原告未能举证土地或房屋的来源，且未取得相应的建设用地规划许可证及建筑工程施工许可证或其他产权证明，原告应先行向国土行政部门申请处理，对处理不服的，才可向人民法院起诉。4、协议书上面列明涉案租赁土地的出租方是深圳市龙岗区坪山镇田头村，不是本案的原告，因此被告在庭前申请追加深圳市坪山田头股份合作公司老围分公司作为本案的第三人参加诉讼。5、原告在（2016）粤0307民初8319号案件中起诉被告，起诉内容与本案一致，当时原告以与被告已经自行和解为由在2017年9月5日向法院申请撤诉。现原告再次起诉，属于滥用诉权。6、被告的原租客关晓强目前交纳的涉案房屋的租金都是由原告收取，原告从中扣除土地租赁费用后，应将剩余部分返还给被告。 本院经审理查明，2002年11月10日，原告吴志贤（乙方）与原深圳市龙岗区坪山镇田心村罗谷经济合作社（甲方）签订《土地租用协议书》，约定由乙方向甲方租用面积约2200平方米的土地，土地地点位于田心村罗谷村小组田头段（东至田头新曲村土地，南至求水岭厂房，西至求水村公路，北至黄俗标地界边）；租地期限60年（从2002年11月10日至2063年11月9日止），在此期间乙方拥有该土地的全部使用权，水电路基础设施、平整土地等一切费用由乙方负责；60年土地租金每平方米为65元，签订协议时乙方须付租金总额的50％，剩余50％租金须在90天内付清；在协议执行期间，乙方有权转产、转让、招租等自主权，但需报知甲方；协议期满后，乙方投资的建筑物（不动产）无偿归甲方所有，可动产归乙方。协议还约定了其他内容。 2004年2月17日，甲方深圳市龙岗区坪山镇田头村老围吴志贤与乙方潘文灿签订《租用土地协议书》，约定由甲方在田头村求水岭地段提供土地出租给乙方兴建铁皮厂房，租用土地的范围：东至新曲村土地，南至求水岭厂房围墙，西至求水岭公路，北至黄俗标地界边，面积约2450平方米；合作期限为20年，从2004年3月1日起至2024年3月1日止；2004年3月1日至2004年6月30日不计租金，作为乙方建筑及装修期；2004年7月1日至2010年6月30日每月租金为3000元，2010年7月1日至2016年6月30日每月租金为3500元，2016年7月1日至2024年3月1日每月租金为4000元。每月的租金乙方应在当月的30日前付清给甲方，逾期付款每天加收1%的滞纳金，如乙方三个月不交租金给甲方，甲方有权收回土地，地上不动建筑物无偿归甲方所有；协议签订时，乙方预付3000元给甲方作押金，协议期限届满后不计息退回；甲方按现状提供可建设的土地给乙方使用，平整土地、水电安装均由乙方自行负责，但甲方必须负责提供可用自来水至乙方厂门口；协议期满后，地上不动产建筑物无偿归甲方所得，可动产物由乙方自行支配。协议还约定了其他事项。原、被告分别在协议落款处签名确认。 协议签订后，原告按约将涉案土地交由被告租赁使用。2010年3月16日原告就租赁土地上建设的钢结构厂房进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑信息普查申报，并于2012年10月31日办理了建设工程竣工验收消防备案。对于该钢结构厂房，原告陈述，原告承租涉案土地时，尚无地上建筑物，后原告在涉案土地上自行兴建了建筑物，但没有取得相关的证书或批准。被告陈述，涉案土地上的钢结构铁皮厂房是被告在承租涉案土地后加建的。 协议履行过程中，原、被告因租金支付等问题产生争议。2015年10月29日原告向被告邮寄付地租款通知书。2015年11月26日，原告向被告发出解除租赁土地协议书及催收租金函，称：因被告拖欠租金多达六期，现函告解除双方签订的协议书，限被告在收到函件之日起三十日内将拖欠的租金支付给原告，并将租赁土地内的动产搬离。被告辩称其未收到该函件。2015年12月12日被告通过其妻子黄碧芬的账户向原告支付了2015年4月至9月的租金21000元，又于2016年1月7日支付了2015年10月至12月的租金10500元，于2016年3月3日支付了2016年1月至3月的租金10500元。2016年4月起被告未再支付租金。 2017年3月1日，被告潘文灿（甲方）与案外人关晓强（乙方）签订《铁皮房仓库租赁合同》，约定甲方将位于坪山田头社区求水岭一铁皮房仓库出租给乙方使用，铁皮房及空地共收租金每月17000元，租赁期限为五年（2017年3月1日至2022年2月28日），租赁期内租金不变，合同生效后，乙方即付一个月仓库租金17000元和二个月仓库押金34000元给甲方，合同期满后，甲方退还该押金。合同另备注：2017年3月到4月为免租期。合同还约定了其他事项。庭审时被告确认，关晓强已向被告交纳了押金，并付清了2017年7月1日之前的租金。 2017年7月4日，原告吴志贤从被告处收回涉案租赁土地及地上建筑物，并出租给案外人关晓强。当日，原告吴志贤（甲方）与案外人关晓强（乙方）签订《土地租赁合同书》一份，约定甲方将位于下求水岭路边地块及地上建筑物和构建物（东至新曲土地，西至鑫明厂，南至桃李芬芳厂，北至欣满园春厂，共2500平方米的土地）租赁给乙方使用，租赁期限自2017年7月1日至2022年7月1日；2017年7月1日至2019年7月1日期间乙方每月须支付租金17000元，2019年7月1日至2022年7月1日期间每月租金为20000元；乙方应于每月10日前交付当月租金；乙方应在合同签订之日5日内向甲方交纳租赁保证金17000元作为乙方的履约保证金。合同还约定了其他事项。2017年7月6日，原告出具收款收据，确认收到关晓强交纳的租赁押金17000元。之后，涉案土地及地上建筑物由关晓强实际租赁使用。 2019年11月11日，吴志贤以关晓强存在擅自转租以及拖欠租金的违约行为，将关晓强诉至深圳市坪山区人民法院，提出以下诉请：1、双方签订的《土地租赁合同书》已经于2019年9月5日被有效解除；2、关晓强立即返还租用土地及房产；3、关晓强支付土地及房屋使用费408000元（暂计至2019年8月4日，直计至被告返还土地及房屋之日止）;4.诉讼费用由关晓强承担。关晓强提出反诉。深圳市坪山区人民法院审理后认为，吴志贤与关晓强签订的《土地租赁合同书》，名为土地租赁，实际主要为厂房租赁，因租赁房屋在出租时未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，且在法庭辩论终结前仍未取得，故该《土地租赁合同书》为无效合同。故原告诉请“确认原被告签订的《土地租赁合同书》己经于2019年9月5日被有效解除”及关晓强反诉继续履行合同均于法无据，本院不予支持，但关晓强仍应按照合同约定标准支付占有使用费。2019年12月25日，深圳市坪山区人民法院作出（2019）粤0310民初5135号民事判决，判决如下：一、确认吴志贤、关晓强于2017年7月4日签订的《土地租赁合同书》无效；二、关晓强于本判决生效之日起五日内返还吴志贤除深圳市坪山区浩瀚再生资源回收站承租的约400平方米厂房之外的土地及厂房；三、关晓强于本判决生效之日起五日内支付吴志贤房屋占有使用费408000元；四、驳回关晓强的全部反诉请求；五、驳回吴志贤的其他诉讼请求。该民事判决现已生效。 庭审时被告陈述：2017年3月1日被告将涉案土地及地上建筑物租赁给关晓强，后来因为原告停水、断电，于2017年7月4日霸占了涉案租赁土地及地上建筑物，并逼迫关晓强与原告签订了合同，但被告与关晓强的租赁合同尚未解除。原告陈述：因原告告知了关晓强，原告是涉案租赁物的权利人，原告已解除了与被告的租赁合同且原告已向法院起诉，故关晓强才与原告签订租赁合同。 为查明涉案土地性质及用途，本院依职权向深圳市规划和自然资源局坪山管理局发函调查，该局于2020年4月2日回函，内容如下：一、征转地情况。申请核查范围内面积2609.73平方米，其中0.12平方米已征转为国有土地，其余部分未见征转记录。二、土地权属情况。（一）国有已出让用地情况。申请核查范围涉及占用G13308-*****宗地0.12平方米，深圳市龙岗区坪山镇田心村罗谷经济合作社经签订深地合字（2006）****号《深圳市土地使用权出让合同》取得该宗地土地使用权，土地面积为7912.6平方米，土地用途为工业用地。（二）非农建设用地情况。核查范围未涉及占用非农建设用地。（三）基本农田情况。核查范围未涉及占用基本农田。（四）公共服务设施项目用地情况。核查范围不涉及公共服务设施项目。三、土地利用现状情况。根据深圳市2018年度土地利用变更调查基础数据，该用地面积为2609.73平方米，其中农用地为3.52平方米（园地3.52平方米），建设用地为2606.2平方米，未利用地为0平方米。四、规划情况。（一）根据《深圳市城市总体规划(2010-2020)》,申请核查地块规划为工业用地2609.73平方米。（二）根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）申请核查地块位于城乡建设用地2609.73平方米；涉及允许建设区2609.73平方米。（三）根据【田心田头地区】法定图则，申请核查地块规划为一类工业用地2609.73平方米。（四）根据《坪山区2019年城市建设与土地利用年度计划》，申请核查地块未涉及计划。（五）经核“多规合一”信息平台，申请核查地块未涉及生态控制线、水源保护区。（六）根据《坪山区工业区地块线》，申请核查用地全部位于工业区块线范围内。附件《核查征转地情况示意图》显示涉及已征转用地范围位于涉案土地边缘位置的三个点位，占地0.12平方米，合0亩。 另查明，吴志贤曾于2016年5月向本院起诉潘文灿，诉请解除原、被告之间的租用土地协议书、被告立即返还租用土地并支付土地租金及迟延支付租金的违约金等。后吴志贤以已与潘文灿自行和解为由，向本院提出撤诉申请，本院于2017年9月8日作出（2016）粤0307民初8319号民事裁定，裁定准许吴志贤撤回起诉。 本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案《租用土地协议书》的效力问题。2、如涉案合同有效，被告是否应承担支付租金及迟延支付违约金的违约责任。 关于涉案《租用土地协议书》的效力问题。根据本院向行政主管部门的函询调查结果，涉案租赁土地的规划用途已为城乡建设用地、工业用地且不涉及基本农田，即经有权机关规划用于非农建设，虽然主管部门函复本院称涉案土地无征转记录且未明确答复土地所有权性质现为国有或集体所有，但即使该土地仍为集体所有，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令100号）第三条、第八条第一款、第十二条第二款、第十八条等有关规定，在符合相关规划的前提下，集体建设用地亦可出租、转租用于兴办各类工商企业，参照前述相关土地管理改革规定及涉案土地规用途，不宜认定涉案租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条有关集体土地不得用于非农建设的强制性规定。综上，原、被告签订的《租用土地协议书》体现了双方的真实意思，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，为有效合同。 关于被告是否应拖欠租金的问题。涉案租赁协议明确约定，如被告三个月不交纳租金，原告有权收回土地，地上不动建筑物无偿归原告所有。涉案证据显示，被告于2015年12月12日支付2015年4月至9月的租金，于2016年1月7日支付2015年10月至12月的租金，于2016年3月3日支付2016年1月至3月的租金。根据该租金支付情况，被告明显存在逾期三个月不交租金的情形。合同约定的解除条件成就，故原告有权要求解除合同。原告于2015年10月向被告邮寄付地租款通知书，并于2015年11月向被告发出解除租赁土地协议书及催收租金函，通知解除租用土地协议书，要求被告支付拖欠的租金并将租赁土地内的动产搬离。但被告并未搬离涉案租赁场所，且拒绝交纳2016年4月1日以后的租金，原告于2017年7月4日从被告处收回涉案土地及地上建筑物并实际控制至今。原告请求确认涉案租用土地协议书已经解除，符合法律规定和实际情况，本院予以支持。2016年4月1日至2017年7月3日期间，涉案租赁场所仍由被告租赁使用，被告应按约向原告交纳使用费。被告未提供证据证明其已支付该期间的使用费，故被告应向原告2016年4月1日至2017年7月3日的使用费58887元（3500×3+4000×12+4000÷31×3）。2017年7月4日以后涉案租赁场所已由原告实际控制，故被告无需再向原告支付2017年7月4日以后的费用。关于原告主张被告应支付迟延付款违约金，因违约金应以合同约定为前提，现合同已解除，本院支持的占有使用费足以弥补损失，且合同中未有约定合同解除后承租人逾期不搬离的违约责任，原告主张按照每月2%的标准支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告吴志贤与被告潘文灿签订的《租用土地协议书》已经解除； 二、被告潘文灿在本判决生效后五日内向原告吴志贤支付2016年4月1日至2017年7月3日的使用费58887元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1756元（原告已预交），由原告吴志贤负担435元，由被告潘文灿负担1321元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  李雪莹 人民陪审员  郭秀文 人民陪审员  魏丽红 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  余 丹