福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1836号 上诉人（原审原告）：李严木，男，1953年5月20日出生，汉族，福建省闽侯县人，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告）：永泰县樟鑫房地产开发有限公司，住所地：福建省永泰县樟城镇南方花园。 法定代表人：汪子武，执行董事。 被上诉人（原审被告）：汪子武，男，1969年5月3日出生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。 上诉人李严木因与被上诉人永泰县樟鑫房地产开发有限公司（以下简称“樟鑫公司”）、汪子武合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2019）闽0125民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李严木上诉请求：1.撤销原判，改判支持李严木的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由樟鑫公司、汪子武承担。事实和理由：一、一审法院认定李严木要求樟鑫公司、汪子武配合销售其搬离东方城801单元、901单元和1503单元的网上签约手续已超过2016年5月27日的《协议书》约定的期限错误。前述协议书虽约定李严木接受委托后，应于2017年5月31日前完成对上述物业的清盘销售工作，期满仍未销售完毕的部分，由李严木自购。然本案的事实是，李严木要求自购未销售完毕部分的物业，樟鑫公司和王子武却不予配合，李严木向一审法院起诉要求自购未销售完毕的部分，一审法院却予驳回。这种情况下，李严木有权依2016年6月2日的《授权委托书》的授权出售东方城剩余物业。根据前述樟鑫公司向李严木出具的《授权委托书》，特别授权李严木负责东方城项目的所有经营、销售、交房、产权备案、按揭贷款等事项，有权代表樟鑫公司及王子武前述各项法律文书、协议、合同，委托期限自2016年5月27日至东方城各项事务办结为止。李严木将东方城801单元、901单元和1501单元销售给购房客户，并未损害东方城项目各投资人的利益，同时得到了樟鑫公司的授权，故樟鑫公司和王子武有义务配合李严木办理网上签约手续，这符合前述协议书的目的。二、一审法院驳回李严木要求樟鑫公司和王子武赔偿损失20万元的诉讼请求是错误的。李严木于2019年7月10日在海峡都市报上刊登通知，要求樟鑫公司和王子武在2019年7月20日前将东方城项目售楼的往前账号包括用户名和密码告知李严木，二者在收到通知后至今仍未配合办理网签手续，也未将办理网签手续的账号告知李严木，导致李严木对项目清盘工作无法顺利进行，无法正常办理网签手续等工作，已构成对《协议书》约定协助义务的违约，导致李严木无法完成上述物业的销售工作。根据《协议书》的约定，樟鑫公司和王子武应赔偿李严木损失100万元，现李严木诉请二者赔偿20万元，并未超出约定数额，一审法院不予支持是错误的。 樟鑫公司和王子武均未作答辩。 李严木向一审法院起诉请求：1.判令樟鑫公司、汪子武立即履行2016年5月27日的《协议书》项下的义务，配合李严木办理永泰县东方城801单元、901单元和1503单元的《商品房买卖合同》的网上签约手续；2.判令樟鑫公司、汪子武立即向李严木赔偿20万元；3.本案诉讼费用由樟鑫公司、汪子武承担。 一审法院认定事实：樟鑫公司经工商核准登记从事房地产开发、经营，股东为汪子武、李严忠，汪子武为樟鑫公司的法定代表人。2011年9月20日，李严木、汪子武、李严忠、张荣建四人以《会议纪要》的形式约定，四人合作开发由汪子武竞标成功的永泰县樟城镇较场路樟（2011）拍01号土地，项目借用樟鑫公司名义开发，本项目股东不承担樟鑫公司除本项目外的一切债权债务，并对项目人事安排、资金、财务、工程建筑、材料采购事项、销售情况、设计方案等事项进行了约定。各合伙人确定项目名称为“永泰县东方城”。 2016年3月28日，东方城项目四合伙人签订了《东方城项目投资人会议决定》。该决定约定：“……。4、东方城项目2016年3月28日之前已售的套房、店面价格仍按原规定由接受清盘者负责收回，并自行向银行办理按揭贷款。5、樟鑫公司及法定代表人在对接受清盘者即办理清盘、销售、按揭等全权委托手续，并到公证处办理公证。……。7、接受清盘者在套房、店面销售每笔应在开票时缴纳营业税和附加税，违约者扣除销售额的30%作为樟鑫公司预留缴纳税费，余额在实际缴交后返还。……。9、转让清盘股东必须存入账户印鉴监控资金安全，如转让清盘股东存入账户印鉴对接受清盘者在正常支付时刁难在一个工作日内如不给盖章，每次罚款50万元。……。11、接受清盘方对东方城项目的套房、店面以及房管局测绘的面积乘以上面积价格计算总额，在7个月内返还转让清盘股东比例份额，逾期10日内，受让方清盘方赔偿转让清盘股东200万元，转让清盘股东有权终止协议。……。13、本决定各股东必须严格执行，违约者罚款100万元。” 2016年5月27日，樟鑫公司（甲方）、李严木（乙方）与东方城项目四合伙人李严木、汪子武、李严忠、张荣建（丙方）签订了一份《协议书》。《协议书》约定：一、甲方、丙方同意将“东方城项目”一层店面、三层店面、4-9层套房及车位委托乙方清盘销售，上述物业对外价格不低于以下价格标准：一层店面销售价格每平方米不低于24500元；三层店面销售价格每平方米不低于11500元；1-9层套房销售价格每平方米不低于8900元；车位销售价格不低于每个20万元。二、乙方接受甲方委托后，应于2017年5月31前完成对上述物业的清盘销售工作。期限满仍未售完毕的部分，由乙方自购，并按上述价格与甲方结算。三、甲方及甲方法人代表汪子武应于本协议签订后10日内向乙方出具委托书，全权委托乙方销售“东方城项目”及负责清收该项目的全部未收购房款并与中国银行香港路支行协商有关和解协议的执行事宜。……。五、乙方同意出售上述物业实现的销售款在扣除房产税、建安税等税费、全部未结工程款以及员工工资后，优先用于偿还香港路支行的2000万元欠款。……乙方对外销售上述物业销售价格高于第一条约定价格标准，超出的部分归乙方所有。同时，对于超过价格部分，所产生的税费由乙方自行承担。六、乙方接受甲方委托后，甲方必须全力配合乙方办理上述物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续。甲方未尽协助义务，导致乙方无法完成销售上述物业的工作任务，甲方应赔偿乙方损失人民币100万元。……。九、本协议未约定事项，按丙方2016年3月28日签订“投资人会议决定”执行。2016年6月2日，樟鑫公司、汪子武向李严木出具了《授权委托书》。《授权委托书》载明：李严木负责东方城项目的所有经营、销售、交房、产权备案、按揭贷款、上缴税费、支付工程款、农民工工资、法律诉讼等事项；负责与中国银行香港路支行履行、协调有关和解协议事项，并有权代表樟鑫公司和汪子武签署各项法律文书、协议、合同。李严木接受樟鑫公司授权后，开展“东方城项目”清盘工作。委托期限自2016年5月27日起至东方城项目各项事务办结为止。 2013年1月31日、3月1日、3月12日，李严木出具三张收款收据，收取鄢金购买9层01号定金共39万元。2018年11月16日，樟鑫公司出具收款收据，收取王凯云购买东方城项目1503单元定金20万元。2019年7月9日，张信彪向樟鑫公司银行账户（账号：4104××××1028）转账1万元，备注购买东方城801单元。 2019年7月8日，李严木通过微信、短信通知樟鑫公司、汪子武：“1503单元每平方9800元，801单元每平方10300元，办好网签即交首付款50%，办好备案合同50天内付清尾款（不办理按揭贷款），在与客户办理网签合同时发现东方城项目售楼网址、账户密码被你们擅自更换，无法与客户在网上签定网签合同，你们已构成违约。根据四合伙人有关约定，上述两单元售楼款是为你两（应为俩）尽快代偿香港路支行债务。限在2019年7月20日前将东方城项目售楼网签、网址、账号密码、用微信或短信告知，逾期将依法诉讼法院裁决赔偿。”2019年7月10日，李严木在海峡都市报刊登公告一份，通知樟鑫公司、汪子武：“永泰县东方城楼盘1503单元以每平方10300元已出售给客户王凯云，并收取定金20万元；801单元以每平方10300元已出售给客户张信彪，并收取定金1万元。我已分别与两客户协商好，办好网签即交首付50%，办好备案合同50天内付清尾款（无按揭贷款优惠3%）。901单元已出售给客户鄢金，并收取定金39万元，在与客户办理网签合同时，发现因东方城项目网签管理员、报备员用户名与密码已被更换，无法登陆交易平台办理与客户的网签手续。上述三单元售楼款是为樟鑫公司尽快代偿中国银行青岛香港路支行债务。根据四合伙人有关约定，你们擅自更换网签用户名与密码的行为已构成违约。我特通知你们，请于2019年7月20日前将东方城项目网签管理员、报备员的用户名与登陆密码用微信或短信告知，逾期将依法起诉至法院追究你们的法律责任”。2019年8月25日，樟鑫公司发短信通知李严木：“如果东方城项目合伙人再不跟樟鑫公司签订挂靠合同，樟鑫公司将不再办理东方城项目所有事项。樟鑫公司特此通知，通知人汪子武”，2019年8年27日。2017年10月9日，李严木诉至一审法院。 一审法院认为，“永泰县东方城”项目系李严木与汪子武、李严忠、张荣建合伙借用樟鑫公司名义开发。李严木、樟鑫公司与东方城项目四合伙人于2016年5月27日签订的《协议书》，系各方当事人的真实意思表示，且内容没有违反相关法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应依约定全面履行自己的义务。根据《协议书》约定：李严木接受樟鑫公司委托后，应于2017年5月31前完成对上述物业的清盘销售工作。期限满仍未售完毕的部分，由李严木自购，并按上述价格与樟鑫公司结算。而李严木于2019年7月要求樟鑫公司、汪子武配合其销售东方城项目，显然已超过该《协议书》约定的期限。因此，李严木诉请樟鑫公司、汪子武配合其办理永泰县东方城801单元、901单元和1503单元的《商品房买卖合同》的网上签约手续并向其赔偿20万元，缺乏法律和合同依据，不予支持。 一审法院判决：驳回李严木的诉讼请求。案件受理费4300元，由李严木负担。 本院二审期间，李严木提交以下证据材料：1.2015年11月10日的《股东会决议》；2.2015年11月16日的《股东会决议》；3.2015001号和解协议；4.2017年3月24日的领款凭证；5.（2015）青执字第342号之三拍卖公告；6.（2015）青执字第342号之三拍卖财产清单；7.2014年4月17日的《股东会决议》；8.（2019）闽0125民初2697号民事判决书。王子武质证表示：对前述证据材料1、2、3的真实性无异议，但已由2016年5月27日的《协议书》重新约定；对证据材料4的真实性有异议，且与本案无关；证据材料5、6恰恰证明李严木未按协议书约定按期完成销售清盘工作，构成违约；证据材料平7与本案无关；证据材料8只能证明樟鑫公司已出具授权委托书，但委托期限已经结束。樟鑫公司未在本院指定期间发表质证意见。经审查，前述证据材料1-3、5-8的真实性虽可确认，但与本案争议的事实即李严木要求樟鑫公司和王子武配合办理三套房产网签手续是否已超过期限并无关联。 本院认为，2016年5月27日的《协议书》合法有效，各当事人应依约履行义务。该协议书约定李严木在接受樟鑫公司的委托后，应于2017年5月31日前完成对东方城相关物业的清盘销售工作，期满仍未销售的部分由李严木自购，并按协议约定价格与樟鑫公司结算。李严木于2019年7月要求樟鑫公司和王子武配合其销售东方城项目，已超过协议书约定的期限。樟鑫公司、汪子武2016年6月2日向李严木出具的《授权委托书》，其依据是前述《协议书》，委托书所约定的委托期限与协议书约定的李严木完成清盘销售工作的期限并不相同，亦不属于对后者的变更，故李严木相关主张不能成立。 综上，李严木的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由李严木负担。一审案件受理费，按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 魏 昀 审判员 林星星 审判员 王燕燕 二〇二〇年五月二十五日 书记员 祝明星