福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初942号 原告：林亚和，男，1964年11月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：谢建岚，女，1982年10月15日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，系林亚和妻子。 委托诉讼代理人：卓水坤。 被告：谈井生，男，1975年11月17日出生，汉族，住湖北省阳新县。 委托诉讼代理人：高世明、谢婷，福建方与圆律师事务所律师。 原告林亚和与被告谈井生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林亚和的委托诉讼代理人谢建岚、卓水坤，被告谈井生及其委托诉讼代理人高世明、谢婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林亚和向本院提出诉讼请求：1.判令林亚和与谈井生于2014年8月1日签订的《厂房住宅楼及空地租赁合同》自2019年10月1日起解除；2.判令谈井生支付房屋占用费（房屋占用费按每月10083元计算，自2019年11月1日起计算至实际返还案涉房屋之日止）；3.判令谈井生腾空厦门市海沧区住宅，并清理该住宅周围空地，将该房屋及周围空地返还给林亚和。事实与理由：2014年8月1日，林亚和与谈井生签订一份《厂房住宅楼及空地租赁合同》，合同约定：林亚和将坐落于厦门市海沧区房屋2层200平方米、钢构厂房约1000平方米及空地约200平方米出租给谈井生，租赁期限自2014年11月1日至2024年10月30日共计10年，租金为每年100000元，自2017年起每2年递增10%。合同还对其他事项作了明确约定。合同签订后，林亚和依约将上述住宅、厂房及空地交付给谈井生使用。2019年5月17日，海沧街道办事处通知林亚和，因林亚和所建的厂房属于违法建筑，责令整改。2019年6月3日，海沧街道办事处责令林亚和予以搬迁。之后厂房由林亚和自行拆除。2019年9月19日，林亚和出租给谈井生的住宅被厦门市海沧区房屋安全管理领导小组办公室认定为危房，并要求林亚和不得将房屋出租、出借。2019年9月20日至2019年10月1日期间，林亚和以微信聊天、ＥＭＳ邮寄等方式通知谈井生解除合同，终止双方的租赁关系，但谈井生不肯解除双方的租赁关系，至今案涉房屋仍由谈井生占用。林亚和认为，《厂房住宅楼及空地租赁合同》项下的二层住宅已被认定为危房无法继续使用，且厂房因属于违法建筑被执法部门强行拆除，本案双方所签订的《厂房住宅楼及空地租赁合同》已无法履行，合同目的无法实现，林亚和可以解除《厂房住宅楼及空地租赁合同》。合同解除后，谈井生应搬出案涉房屋，将房屋、空地返还给林亚和。 谈井生辩称，一、林亚和要求解除合同没有合同依据和法定依据，其单方要求解除合同的行为并不生效。1.案涉房屋在谈井生承租之前即存在多处需要修缮的地方，林亚和承诺案涉房屋的安全性没有问题并会对房屋进行修缮，谈井生才与林亚和承租了案涉房屋，并在承租之后多次通知林亚和对案涉房屋进行修缮，但林亚和均置之不理，谈井生在承租期间为了自身安全多次对房屋进行了加固修缮，以上费用林亚和至今都未支付给谈井生；2019年9月19日，厦门市海沧区房屋安全管理领导小组办公室出具《危险房屋治理通知书》，通知案涉房屋为C级危险房屋，构成局部危房，建议处理使用，在治理期间、不得出租出借。根据该通知书，案涉房屋在经过加固修缮排除危险之后可以继续使用，并非绝对不能使用，C级危险房屋并不会导致合同目的无法实现。2.案涉合同并没有约定林亚和享有单方解除合同权利，更未约定在案涉房屋被鉴定为C级危险房屋的情况下林亚和享有单方解除合同的权利，林亚和未经谈井生同意要求解除合同没有合同约定依据。3.案涉合同承租标的包括了住宅楼、钢结构厂房、空地，现在仅仅是钢结构厂房被拆除，并不影响住宅楼的承租，案涉住宅楼在加固修缮之后可以继续使用，案涉租赁合同的合同目的完全可以实现，林亚和无权依据合同法第九十四条以合同目的无法实现为由要求解除合同。二、谈井生有权要求林亚和继续履行合同，并保留向林亚和追索租赁期间修缮费用及租金损失的权利。2019年9月19日,谈井生通过多种方式通知林亚和根据厦门市海沧区房屋安全管理领导小组办公室的建议对房屋进行加固修缮，但林亚和对谈井生的请求置之不理，反而要求解除合同，已构成违约。林亚和应当按照法律规定和合同约定承担房屋的加固修缮的义务，以保证承租人对案涉房屋的占有和使用，谈井生要求林亚和继续履行合同有法定依据；根据案涉合同第八条第1款的规定，如因不可抗拒的原因导致厂区经营面积减少影响谈井生使用的，谈井生有权选择按照面积比例减少租金继续承租，谈井生要求林亚和继续履行合同有合同依据。三、林亚和要求谈井生支付2019年11月1日至2019年11月30日的房屋占用费没有事实与法律依据。案涉租赁合同并未解除，林亚和无权要求支付房屋占用费。2018年11月30日，谈井生已经向林亚和支付了案涉合同2019年度整年的年租金110000元，包括了合同约定的承租住宅楼、钢结构厂房、空地总共1400㎡的租金，根据案涉合同第八条第1款的约定，谈井生可根据面积比例减少租金继续承租。2019年4月份，林亚和的空地承租权到期，谈井生与案涉空地的承包经营权人林亚碰签订租赁合同并向其支付了空地租金，因此案涉合同约定的承租面积减少了空地的200㎡。2019年6月6日，钢结构厂房被拆除，约定的承租面积又减少了1000㎡，只剩余住宅楼的200㎡。2019年6月19日，谈井生按照合同约定通知林亚和因解除钢结构厂房和空地部分的承租，按照住宅面积200㎡继续承租。2019年1月1日至6月19日，共产生住宅、钢结构厂房、空地的租金51639元；2019年6月20日至2019年11月30日共产生住宅的租金6984元。因此，截止到2019年11月30日，谈井生支付的2019年度的租金尚剩余51377元，并不存在拖欠行为，林亚和无权要求谈井生支付房屋占用费。四、林亚和要求谈井生腾空案涉住宅及返还住宅和周围空地没有事实与法律依据。正如前所述，合同并未解除，谈井生有权继续承租案涉住宅，林亚和无权以而解除合同为由要求谈井生腾退和返还住宅，而周围空地谈井生已经于2019年4月1日与案涉场地的承包经营权人林亚碰签订租赁合同，谈井生系合法占有使用，林亚和无权要求谈井生返还案涉住宅周围空地。五、合同约定的承租面积比林亚和实际出租给谈井生的面积少了147.18㎡，谈井生保留要求林亚和返还多支付的租金的权利。案涉合同约定钢结构厂房的承租面积为1000㎡，2019年6月份，厦门市海沧区海沧街道综合服务中心委托厦门壹佳测绘有限公司对案涉钢结构厂房进行测绘，定面积为852.82㎡，与合同约定的1000㎡存在147.18㎡的差距，也即每年谈井生均多支付了147.18㎡的租金给林亚和，从2014年10月1日至2019年6月19日谈井生共多支付租金50459元，谈井生保留向林亚和追索以上多支付租金的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2014年8月1日，林亚和与谈井生签订一份《厂房住宅楼及空地租赁合同》，合同约定：林亚和将坐落于厦门市海沧区的住宅楼1-2层200平方米、钢结构厂房约1000平方米、空地约200平方米出租给谈井生，租赁期限自2014年11月1日起至2024年10月30日止；租金标准，2014年11月1日至2017年10月30日期间的租金为每年100000元，2017年11月1日至2019年10月30日递增10%，2019年11月1日至2021年10月30日递增10%，以此类推，每满两年递增10%；谈井生应向林亚和支付保证金10000元，双方结束租赁合同后，林亚和全额退还保证金；租赁期间，谈井生发现该厂房主体结构有损坏或故障时，应及时通知林亚和修复，林亚和应在接到通知后3日内维修，逾期不维修的，谈井生可代为维修，费用由林亚和承担；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。合同第八条约定：租赁期间，如林亚和提前终止合同或违约，应赔偿谈井生三个月租金及装修建厂、搬厂的费用，费用计算方法以谈井生的费用清单为准；如谈井生提前退租而违约应赔偿林亚和10000元。如不可抗拒的各种原因，包括政府行为导致厂区经营面积减少影响谈井生使用，谈井生可选择退租或按面积比例减少租金继续承租，谈井生不视为违约。合同签订后，谈井生向林亚和支付租赁保证金10000元，林亚和将案涉厂房、住宅楼、空地交付给谈井生使用。 2018年11月30日，谈井生通过谈云龙向林亚和支付2018年11月1日至2019年10月31日的住宅楼1-2层、厂房及空地租金110000元。 2019年5月17日，厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处责令林亚和对违法搭建的锦里村北片197-1-101号厂房于2019年5月23日前自行整改，如逾期不自行整改，将联合执法部门单位依法采取强制措施，一切后果由林亚和自行承担。 2019年6月3日，厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处责令林亚和对违法搭建的锦里村北片197-1号铁皮搭盖厂房于2019年6月3日前自行搬迁，如逾期不自行搬迁，将联合相关执法部门单位依法采取强制措施，一切后果由林亚和自行承担。 2019年6月6日，林亚和自行搬迁并拆除上述厂房。 2019年6月19日，谈井生在微信上向林亚和的配偶谢建岚提出解除双方厂房和空地部分的租赁关系，谈井生对住宅楼1-2层部分继续承租。谢建岚对此没有答复。 2019年7月4日，厦门欣途工程技术有限公司根据林亚和的委托作出一份《建筑物危险性鉴定报告》，厦门欣途工程技术有限公司在报告中认为林亚和所有的厦门市海沧区建筑物始建于上世纪90年代，受当时条件限制，建造及选材简易，结构设计不合理，结构整体性及抗震性均不符合规范要求；因地基不均匀沉降、受力不均，维修、保养不到位等原因，导致局部墙体存在开裂、渗水等现象，局部楼面条石板横向断裂，且有继续发展的趋势。该建筑物现已不能确保住用安全。依据《危险房屋鉴定标准》（ＪＧＪ125-2016），该建筑危险性等级为Ｃ级，即该建筑部分承重结构已不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。 2019年9月19日，厦门市海沧区房屋安全管理领导办公室向林亚和送达一份《危险房屋治理通知书》，通知林亚和所在的海沧街道锦里村北片197号房屋，权属证书《建设用地许可证》（厦杏土字（1998）第0051669号），厦门市房屋安全鉴定所出具的《厦门市房屋安全鉴定报告》鉴定结果为C级危险房屋，构成局部危房，建议处理使用。限林亚和在收到通知之日起30日内对危险房屋采取相应安全措施，排除危险。在治理期间，不得将危险房屋出租，出借。同日，谈井生也收到了厦门市海沧区房屋安全管理领导办公室出具的《危险房屋治理通知书》。 2019年9月24日，林亚和的配偶谢建岚在微信聊天中要求谈井生搬离租赁房屋，并同意退还剩余租金。谈井生不同意搬离租赁房屋，要求林亚和对房屋修缮后继续履行租赁合同。 2019年9月25日，林亚和向谈井生邮寄《危险房屋治理通知书》及《搬离住宅通知书》，要求谈井生在收到通知书后7日内搬离住宅楼，以便工程队能够进场施工，该邮件被谈井生拒收退回。 2019年9月30日，林亚和向谈井生邮寄一份《搬离危房通知书》，通知谈井生立即搬离海沧区海沧街道锦里村北片197号房屋，以便工程队能够进场施工，该邮件被谈井生拒收退回。 本院认为，林亚和与谈井生签订的《厂房住宅楼及空地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据厦门欣途工程技术有限公司出具的《建筑物危险性鉴定报告》，由于林亚和所有的址于厦门市海沧区住宅建筑危险性等级为Ｃ级，即该建筑物部分承重结构已不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。本案该住宅楼不能继续租赁使用，而且厂房已被拆除，双方当事人签订的《厂房住宅楼及空地租赁合同》无法继续履行。林亚和要求解除双方于2014年8月1日签订的《厂房住宅楼及空地租赁合同》的理由成立，应予支持。 根据本案查明的事实，林亚和于2019年6月6日拆除厂房（合同约定面积1000平方米）后，双方约定的租赁面积剩余住宅楼1-2层面积200平方米、空地面积200平方米，共计400平方米。根据《厂房住宅楼及空地租赁合同》约定，“如不可抗拒的原因导致租赁面积减少，谈井生可选择按面积比例减少租金继续承租”。因此，谈井生应支付2018年11月1日至2019年6月5日的住宅楼、厂房、空地租金65397.26元（110000元/365×217天=65397.26元），2019年6月6日至2019年10月31日的住宅楼、空地租金12743元【110000元/365×148天×（400÷1400）=12743元】，谈井生应支付2018年11月1日至2019年10月31日的租金共计78140.26元（65397.26元+12743元=78140.26元）。谈井生已支付2018年11月1日至2019年10月31日的住宅楼、厂房及空地租金110000元，扣除谈井生应付租金78140.26元，剩余租金31859.74元（110000元-78140.26元=31859.74元）和保证金10000元可以抵扣房屋占有使用费。 综上所述，林亚和要求解除双方签订的《厂房住宅楼及空地租赁合同》的理由成立，应予支持。合同解除后，谈井生应将厦门市海沧区住宅及周围空地腾空并返还给林亚和。谈井生还应按合同约定向林亚和支付房屋占有使用费【按每年34571元（121000元×400／1400）标准计算，自2019年11月1日起计算至实际返还房屋之日止，占有使用费应扣除谈井生已付租金31859.74元及保证金10000元】。谈井生与案外人林亚碰之间的租赁关系属于另一个法律关系，当事人可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除林亚和与谈井生于2014年8月1日签订的《厂房住宅楼及空地租赁合同》； 二、谈井生应于本判决生效之日起十日内向林亚和支付房屋占有使用费【按每年34571元（121000元×400/1400）标准计算，自2019年11月1日起计算至实际返还房屋之日止，应扣除谈井生已付租金31859.74元及保证金10000元】； 三、谈井生应于本判决生效之日起十日内向林亚和腾空并返还厦门市海沧区住宅及周围空地； 四、驳回林亚和的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元，由谈井生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡守业 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 林绿宜 书 记 员 林惠玲 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。