广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终445号 上诉人(原审原告)：来宾市鑫达房地产开发有限责任公司，住所地：来宾市滨江北路**裕达大厦**。统一社会信用代码：91451300MA5K94KR2G。 法定代表人：谢伟洲，董事长。 委托诉讼代理人：徐苗，该公司职员。 委托诉讼代理人：韦晓冬，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：谭秋映，女，1981年10月13日出生，壮族，原户籍地南宁市青秀区，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：黄波，男，1980年10月5日出生，壮族，住来宾市兴宾区，系谭秋映丈夫。 上诉人来宾市鑫达房地产开发有限责任公司（以下简称鑫达公司）因与被上诉人谭秋映商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初3806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，认为案件基本事实清楚，不开庭进行了审理。上诉人鑫达公司的委托诉讼代理人徐苗，被上诉人谭秋映及其委托诉讼代理人黄波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人鑫达公司上诉请求：撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初3806号民事判决，改判：1.解除上诉人与被上诉人谭秋映签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被上诉人支付违约金200402.1元；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定上诉人未将最后一份《已到期应缴款通知书》给被上诉人，未履行催告义务，该认定事实错误。实际上，上诉人于2019年1月26日将第一份缴款通知书通过中国邮政快递邮寄，被上诉人已签收；最后一份缴款通知书于2019年5月22日通过顺丰速运方式邮寄，一审庭上被上诉人亦承认收到催款通知书。2.被上诉人未依约按期交清购房款已严重构成违约，致使合同目的无法实现，上诉人依法有权解除合同，并有权要求被上诉人支付违约金。一审判决驳回上诉人诉求错误。为此，请求二审法院依法改判。 被上诉人谭秋映辩称，根据合同规定，答辩人向上诉人购买商品套房总价款为1336014元，合同约定首付分期付款为：2018年11月10日签订会同时交购房款68812元（已交）、2018年12月13日前交购房款168601元、2019年1月13日前交购房款168601元；余下购房款款930000元在2019年2月13日前以银行按揭贷款支付。答辩人无法筹集到购房款，一直拖欠到现在是事实，答辩人愿意协商解决,合同约定违约金太高，不同意支付，由法院依法处理。 上诉人鑫达公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的来宾市屋的《商品房买卖合同》（编号20182101026659）及其附件；2.判令被告向原告支付违约金200402.1元；3.判令被告于判决生效之日起7日内协助原告办理撤销网签等解除合同相关事宜的注销手续；4。本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2018年11月10日，原告鑫达公司作为出卖人与被告谭秋映作为买受人签订了合同编号为20182101026659的《商品房买卖合同》，主要约定出卖人以出让方式取得位于来宾市侧编号为451302002004ＧＢ00015Ｗ000000的地块土地使用权，规划用途为城镇住宅用地、批发零售用地，使用年限2017年2月2日起2087年2月1日止，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为来宾碧桂园。出卖人经来宾市住房和建设委员会批准，取得预售证，预售许可证号为来建售字（2018）第007号。买受人购买本合同第一条规定的项目中来宾市，用途为成套住宅，钢筋混凝土结构，层高3.15米，封闭式阳台0个，非封闭式阳台3个，建筑面积217.63㎡，其中套内面积185.79㎡，公共房屋分摊面积31.84㎡。双方约定该商品房按面积计算价款，单价6138.93元／㎡，总金额1336014元。买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付总房款的5.15%（即68812元），在2018年12月13日前支付总房款的12.62%（即168601元）并向贷款银行办理按揭申请手续，在2019年1月13日前支付总房款的12.62%（即168601元）并向贷款银行办理按揭申请手续，在2019年2月13日前支付总房款的69.61%（银行按揭款项，即930000元）。买受人未按约定时间付款的，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房款的15%。同时，《商品房买卖合同》还就双方当事人其他权利义务进行了约定。双方在合同附件六第十三条约定被告谭秋映的通讯地址为来宾市兴宾区，原告的通讯地址为来宾市铁北大道955号来宾碧桂园销售中心，双方相互送达与合同有关的文件，应通过邮寄或者专差等方式送至上述约定的通讯地址，双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且履行了收件义务，如一方按上述地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址、地址不详等原因未能收取的为一方已经送达。 2018年11月10日，因购买位于来宾市，被告谭秋映作为乙方与原告鑫达公司作为甲方签订了一份《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，主要约定该商品房总价款1336014元，其中69.61%（即贷款本金930000元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方，乙方因购买该房所应承担的按揭贷款利率、首付款成数等于乙方选择的按揭银行输出为准，甲方不作任何承诺，乙方不得以此而向甲方主张退楼、赔偿或者提出其他要求。乙方充分知悉并同意，为便于按揭贷款审批，乙方同意甲方可将与申请按揭贷款相关的乙方信息及资料提供给乙方拟申请贷款的按揭银行，乙方对此无任何异议，并承诺不因此向甲方主张任何权益。如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额款项自行支付给甲方；若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款项的每日万分之三计付违约金给甲方；逾期超过90天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款期限内，乙方可选择将该差额款项自行支付给甲方或与甲方签订补充协议、变更付款方式；乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款项的每日万分之三计付违约金给甲方，逾期超过90日的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金；乙方在买卖合同约定支付楼款的期限内书面告知甲方“乙方不同意按买卖合同约定将差额款项及时足额支付给甲方的”甲方有权解除合同，甲方在解除合同及办妥合同备案注销手续后30日内无息退回已收的购房款，除此之外，甲方无须承担其他任何责任，甲乙双方的其他损失由甲乙双方各自承担。本补充协议与买卖合同不一致的，以本补充协议约定为准，本协议一式两份，经双方签字盖章后生效。 合同签订同日，被告谭秋映依约向原告鑫达公司交付了首期首付款68812元，此后未按合同约定支付剩余购房款，亦未办理银行按揭贷款手续。因未付清首付款，双方签订的《商品房买卖合同》未办理网签或者合同备案手续。2019年1月26日，原告鑫达公司制作了《已到期应缴款通知书》，告知被告其逾期付款已构成严重违约，要求被告交纳剩余房款1267202元及违约金2883.07元，并通过中国邮政ＥＭＳ方式邮寄到来宾市兴宾区给被告，单号1067889736629，经查，该邮件已于2019年2月14日由德昌超市代为签收。2019年5月22日，原告鑫达公司制作了《已到期应缴款通知书》，告知被告其逾期付款已构成严重违约，要求被告交纳剩余房款1267202元及违约金41959.71元，原告陈述通过顺丰速递方式邮寄到来宾市兴宾区给被告谭秋映，运单号为369275396794，经查，该运单号为空白运单号。 一审法院认为，原告鑫达公司与被告谭秋映签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方依照合同约定享受权利并履行义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告鑫达公司与被告谭秋映在《商品房买卖合同》中约定，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。被告谭秋映作为买受人，没有按照合同约定期限付款，现已逾期超过90日，原告鑫达公司作为出卖人，有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。庭审过程中，被告谭秋映也表示，同意履行付款义务，要求原告给予一定的期限。原告鑫达公司虽然制作了《已到期应缴款通知书》，但其并未提交证据证实最后一份通知书已送达给被告谭秋映，其未履行催告义务。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告鑫达公司主张解除合同，并未通知对方。现原告鑫达公司诉请要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告谭秋映支付违约金200402.1元，没有事实与法律依据，不予支持。因被告谭秋映没有付清首付款，双方签订的《商品房买卖合同》没有办理备案或网签等手续，原告鑫达公司诉请要求被告于判决生效之日起7日内协助原告办理撤销网签等解除合同相关事宜的注销手续，没有事实与法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，判决：驳回原告来宾市鑫达房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。 二审中，被上诉人谭秋映没有提交新证据；上诉人鑫达公司提交证据有： 顺丰速运邮件回执单（复印件）。拟证明上诉人于2019年5月23日将《已到期应缴款通知书》通过顺丰速运邮寄给被上诉人，谭秋映于同月24日已签收邮件的事实。 经质证，被上诉人谭秋映认为，其在一审时已认可收到邮件，上诉人再提出这个顺丰速运邮件没有意义。 本院认为，被上诉人谭秋映认可收到该邮件，签收邮件时间是2019年5月24日，故上诉人发文催告的事实，足以认定。 经审理，二审期间，被上诉人谭秋映于2020年4月21日书面说明：因本人原因，无法筹集到房款，由法院判决。 一审判决认定的其他案件事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人主要争议焦点：上诉人鑫达公司请求解除与被上诉人谭秋映签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并由被上诉人谭秋映支付违约金200402.1元及协助办理撤销网签等解除合同相关事宜的注销手续是否有事实和法律依据？应否支持？ 针对争议焦点作分析如下： 上诉人鑫达公司作为来宾碧桂园开发商，已经取得了商品房的《预售许可证》，其与被上诉人谭秋映于2018年11月10日签订的《商品房买卖合同》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，这是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 根据合同约定，涉案商品房总价款为1336014元，买受人谭秋映付款方式为首付和银行按揭贷款支付，首付分三期支付购房款为406014元，银行按揭贷款支付930000元，其自身原因不能按揭贷款，应将差额款项自行付清。在履行合同中，谭秋映仅在签订合同当日依约支付首付第一期购房款68812元，而对于第二、第三期应付购房款各168601元未能依约按期支付；同时，对余下购房款930000元未能办理银行按揭贷款，亦未能自行付清。为此，鑫达公司分别于2019年2月14日、5月23日将《已到期应缴款通知书》邮寄给谭秋映，该通知书要求应于2019年5月29日前交清购房款。但，谭秋映未按通知时间交清购房款；二审期间，谭秋映于2020年4月21日亦书面说明无法筹集到购房款，由法院判决。 从上述案件事实分析，因谭秋映未能依约按期支付购房款，且至今一直迟延未能继续履行债务，其违约行为致使合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”规定，本案中，交款期限到期后，鑫达公司第二次于2019年5月23日通过顺丰速运邮寄通知催告，谭秋映已于同月24日签收邮件，在经催后及解除权行使的合理期限三个月内，鑫达公司于2019年8月20日起诉要求解除合同，符合法律规定，予以支持。一审判决欠妥，应予纠正。鑫达公司对此上诉理由成立。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，因此，本案合同解除后，谭秋映尚未履行交清购房款，鑫达公司亦尚未交付商品房，应依法终止履行。双方在合同中约定，逾期付款超过90日后，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%支付违约金。该约定虽是双方的真实意思，但远超出法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”规定，因此，对于鑫达公司违约金的请求，酌情以未支付购房款1267202元为基数，从通知要求付款期限届满后即2019年5月30日起至2019年8月20日起诉之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即违约金为：16295元（按中国人民银行发布的贷款基准利率一年以内利率4.35％÷365天×83天×1267202×1.3倍）。 本案合同解除后，鑫达公司要求谭秋映协助办理撤销网签等解除合同相关事宜的注销手续，没有事实和法律依据，该请求不予支持。 综上所述，上诉人鑫达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初3806号民事判决； 二、解除上诉人来宾市鑫达房地产开发有限责任公司与被上诉人谭秋映于2018年11月10日签订的《商品房买卖合同》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》； 三、被上诉人谭秋映向上诉人来宾市鑫达房地产开发有限责任公司支付违约金16295元； 四、驳回上诉人来宾市鑫达房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起两年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费4306元，减半收取2153元（已交），二审案件受理费4306元（已交），共计6459元。由上诉人来宾市鑫达房地产开发有限责任公司负担5934元，由被上诉人谭秋映负担525元。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 覃奇明 审 判 员 蓝东桃 二〇二〇年五月六日 法官助理 卢小敏 书 记 员 韦俞安