四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初5602号 原告（反诉被告）：唐华，女，1987年10月24日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：王志刚，四川仁勇律师事务所律师，执业证号××。 被告（反诉原告）：四川万川房地产开发有限公司，统一社会信用代码，住所地四川省宜宾市叙州区。 法定代表人：雷林，公司总经理。 委托诉讼代理人：李雪娟，四川宏成律师事务所律师，执业证号××。 原告唐华与被告四川万川房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序。在审理过程中，应原告唐华的保全申请，裁定查封了被告四川万川房地产开发有限公司所有的住宅一套（位于四川省宜宾市叙州区××镇××单元××层××号）及原告唐华所有的用于担保的住房一套（位于四川省宜宾市翠屏区××组××幢××层××号××。被告四川万川房地产开发有限公司提起反诉，本院决定与本诉合并进行审理。本院依法转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告唐华及其诉讼代理人王志刚、被告四川万川房地产开发有限公司的诉讼代理人李雪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告报酬282808元，并从2018年4月24日起以282808元为基数，按照日利率0.5‰的标准计算支付滞纳金（违约金）至付清之日止；2.案件受理费、诉讼保全费由被告承担。事实与理由：2018年1月9日，被告就其开发的“万川国际项目”营销代理权与原告签订了《万川国际项目营销代理合同书》，清楚约定了双方的权利义务。2018年4月21日，原告完成了合同约定的全部销售义务，被告支付了大部分报酬。在原告的再三催促之下，双方于2019年1月8日办理了结算，并签署了《“万川国际”营销代理结算表》，结算结果为：被告尚差原告282808元报酬未支付。结算后，经原告多次催收，被告以种种借口拖延，至今仍未支付。原告为维护自身合法权益，诉请法院依法支持原告的诉讼请求。反诉原、被告双方根据房屋销售情况依法进行了结算，其中，反诉被告应获得佣金为512991元，而非500429.2元。低于4800元/平方米底价销售的房屋征得了反诉原告法定代表人的同意，否则无法签订房屋买卖合同，亦不能备案登记。高于4800元/平方米底价销售的房屋应分配溢价金额为51163元，而非89861.9元。对反诉原告诉称未主张的溢价金额保留追偿的权利。反诉原告的反诉诉请于法无据，应当予以驳回。 被告四川万川房地产开发有限公司辩称，根据原、被告双方签订的《万川国际项目营销代理合同书》约定，原告的营销代理费由四部分组成：1.总房价款2%的佣金；2.超过4800元部分的30%溢价收入；3.2万元/套的团购费；4.低于4800元/平米销售损失赔偿。原告唐华与被告四川万川房地产开发有限公司于2018年1月9日签订《万川国际项目营销代理协议》，协议第四条第（一）款第1项约定双方结算佣金按实际成交总金额的2%结算，根据原告的销量，原告实销房屋46套，实际成交总额为25021460元，原告应获得佣金共计500429.2元。原告在销售房屋前并没有以甲方名义向客户收取售房价以外的团购费，故原告不享有团购费的收入。同时，协议第四条第（一）款第2项约定反诉被告不得低于4800元/平方米底价销售，否则应赔偿被告差额损失；高于4800元/平方米溢价部分，原告占溢价部分的30%。在合同履行期间，原告擅自低于底价销售34套，给被告造成损失447796.5元，该损失本应全部由原告承担，但被告从大局出发主动承担70%，金额为313457.6元，原告应向被告赔偿剩余30%损失共计134338.9元。原告溢价销售12套，应分配89861.9元。综上，经品迭后，原告应获得的营销报酬为455952.2元。截止2018年8月15日，被告已实际向原告支付各款项共计1171346元，已超出应支付的范围，原告的诉讼请求依法不应获得支持。对于超额支出的715393.8元，原告拒不返还，为了维护被告的合法权益，被告（反诉原告）提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）向反诉原告退还超额支付的各项费用共计715393.8元；2.判令反诉被告以715393.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息，自支付之日起计算，向反诉原告支付资金占用利息；3.反诉费用由反诉被告承担。 原告唐华围绕本诉请求依法提交了原告的身份证复印件、万川国际项目营销代理合同书、“万川国际”营销代理结算表、万川国际项目销售合作协议、万川国际中介结算明细表、收条一张、微信群红包领取记录、原告借记卡账户历史明细清单、唐华与雷林微信聊天记录、唐华与肖倩微信聊天记录；被告四川万川房地产开发有限公司围绕反诉请求依法提交了被告营业执照复印件、法定代表人复印件、万川国际中介（唐华）代理销售明细表、万川国际项目营销代理佣金结算表、万川国际项目营销代理溢价结算表、万川国际项目营销代理低价销售赔偿明细表、唐华借支明细、代理结算汇总表、四川省商品房买卖合同（预售）复印件（合同编号：2018004912、2018006914、2018003034）及付款凭证复印件、中国工商银行网上银行电子回单复印件64份、银行流水明细复印件2页、收条复印件2张。对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：四川万川房地产开发有限公司于2014年5月20日注册登记成立，经相关部门批准开发位于四川省宜宾市宜宾县××镇××住房。2018年1月9日，四川万川房地产开发有限公司作为委托方（甲方）与受托方（乙方）唐华签订《万川国际项目营销代理合同书》，委托唐华代理销售万川国际项目住宅楼，代理期限至住宅销售面积达到其代理范围中可销售面积90%止。合同约定：“……第四条销售佣金1.乙方销售的住宅部分按实际成交总金额的2%结算佣金。2.甲方确认现实际成交底价为4800元／ｍ2，乙方不得低于此底价成交；实际成交价高于4800元／ｍ2的溢价部份，乙方分占溢价部份30%，此部份与佣金部份同步结算；（如市场原因甲方需另行定价除外）。3.甲方同意以甲方同意的公司名义收取客户团购费2万／套，用以支付渠道佣金及部分额外营销费用。除渠道佣金和部分营销费用外的剩余部分，甲乙双方各分50%。乙方保证团购费用绝对覆盖渠道佣金，不含其它营销费用。此部分剩余按月结算，次月5日内结算好并一次性付予乙方。同时乙方不得以甲方任何名义收取客户其它费用，经甲方同意除外。甲方须配合乙方收取团购费方案，须安排专业财务人员为客户开具相应收据及收取现金或提供专门移动ＰＯＳ机。客户所交团购费不计入房价。第五条销售佣金结算条件和时间1.销售佣金以人民币形式支付。2.1《商品房预（销）售合同》约定一次性付款，客户合同签定且款项支付完毕后的3日内按套完成结算，该《商品房预（销）售合同》的房价总款计入销售金额并计提销售佣金。2.2《商品房预（销）售合同》约定为按揭贷款或公积金贷款，客户合同首付款项支付完毕，该《商品房预（销）售合同》的房价总款计入销售金额并计提销售佣金。2.3《商品房预（销）售合同》约定为分期付款，客户合同签定且首付款项支付完毕，该《商品房预（销）售合同》的房价总款计入销售金额并计提销售佣金。……4.1销售佣金的支付方式为3日内按套完成结算。从乙方专人进驻正式开始的当日起，乙方应于每日内《销售佣金结算表》提交甲方。4.2甲方于次日3日内支付乙方的销售佣金。团购费结算按月结算并一次性付清。……第六条关于退房及甲方关系户优惠房屋佣金提取的处理1.由甲方原因造成退房的，乙方已计提销售佣金不予退还，此房另行销售后，该房源不参与计提销售佣金。2.因客户自身原因造成退房，需收取违约金，乙方已经提取的销售佣金退还甲方，所收订金、违约金及其它赔偿金归按前条款约定，甲乙双方各分得50%；此房另行销售后，乙方依旧按合同规定计提销售佣金。3.因乙方原因造成退房，乙方已提取的销售佣金退还甲方。但此房另行销售后，乙方依然按照合同规定计提销售佣金。4.经甲乙双方商定，关系户认购房源不影响乙方支持佣金。第七条关于《商品房买卖合同》的签订1.《商品房买卖合同》中有关条款由甲方制定和选择，且甲方负责履行《商品房买卖合同》中买方的权利和义务。2.乙方签订《商品房买卖合同》时必须按双方在开盘前制定的并由甲方认可后盖章的价格表、标准合同条款、优惠政策方式执行，如个别客户有特殊要求，须经甲方书面认可，乙方方可执行。第八条甲方的权利和责任……（二）、甲方责任……6.按本协议约定的时间、方式、比例向乙方支付销售代理佣金和其他约定的费用；7.甲方指定雷忠元（职位：经理）为甲方衔接人，负责双方各项事物的衔接和文件方案的签收，并安排专人进行合同网签工作，乙方提供协助；第九条乙方的权利和责任（一）乙方的权利……4.乙方有权根据合同约定获得本项目的应得佣金和其他约定的费用。……（二）乙方的责任……7.乙方须按照商定的售楼提交（价格、付款方式及本合同条款均以甲方盖章确认之材料为准）进行销售，否则由此而产生的一切后果由乙方负责。……13.乙方销售人员的工资、福利、社会保险及其他生活交通所需费用及其所有费用等由乙方自行承担。……17.乙方指定唐华（职位：事业部项目总监）为乙方衔接人，负责双方各项事务的衔接和文件方案的签收，并安排专人联系沟通和办理日常业务工作。第十一条违约责任（一）甲方违约责任1.甲方不按协议约定支付该项目的代理佣金、违约金，每逾期一日，甲方向乙方承担应付款项0.5‰的滞纳金。……（二）乙方违约责任……3.乙方不得以低于销售办法规定的价格销售（甲方法定代表人签字认可除外），否则差额部分由乙方赔偿，并支付甲方违约金3万元。第十二条价格调整……2.乙方有义务根据市场走势，在不影响整体销售的前提下向甲方提出价格调整建议，经甲方确认后可报政府行政主管部门审批后执行。……第十四条合同生效及其他1.本合同自双方代表签字盖章之日起生效，所有条款双方均需严格遵照执行，否则违约方要赔偿因此给对方造成的一切经济损失。……”。唐华、四川万川房地产开发有限公司的代表雷忠元分别在合同上签名、捺指印。合同签订后，唐华即开展代理销售活动。2018年1月17日，唐华与四川乐美优家房地产营销策划有限责任公司签订《万川国际项目销售合作协议》，约定：四川乐美优家房地产营销策划有限责任公司按照开发商提供的销售价格向客户推荐产品，成功推荐客户与唐华签订《商品房买卖合同》或客户付清要求的首付款后，唐华即向四川乐美优家房地产营销策划有限责任公司按1.5万元／套结算佣金。在唐华开展代理销售活动过程中，四川万川房地产开发有限公司通过银行转账方式支付给原告1067346元，以现金方式给支付原告50000元，合计1171346元。2019年1月8日，四川万川房地产开发有限公司财务人员肖倩制作《“万川国际”营销代理结算表》，并经四川万川房地产开发有限公司雷忠元、黄春审核签字，唐华收到该结算表后未提出异议。该结算表载明：“代理销售房屋47套（其中，高于4800元／ｍ2底价销售房屋8套，等于4800元／ｍ2底价销售房屋4套，低于4800元／ｍ2底价销售房屋35套少获得销售价款454428.46元）；总价款为26113117元；团购费共计910000元；溢出销售底价4800元／ｍ2销售的金额的30%共计为51163元；已付金额1117346元；未付金额（未包括溢价部分）305645元；总未付金额356808元。备注栏注明①上述表格统计应付金额356808元；②销售人员工资及提成金额合计1000元／套×47套＋4000元／人／月×2人×4个月－16000元－38000元（已结款）＝25000元；③团购费余额44套（已除自然来访的客户3套）：（20000元／套－15500元／套）×44套×50%＝99000元；①＋②－③综上合计未付金额282808元”。2019年1月31日，四川乐美优家房地产营销策划有限责任公司向唐华发出《万川国际项——中介结算明细表》，告知唐华成功推荐44套房屋、已付团购费540000元、未付团购费120000元。在本案审理过程中，唐华陈述应四川万川房地产开发有限公司要求帮其聘请工人协助销售，约定应当由四川万川房地产开发有限公司支付工资，且已代四川万川房地产开发有限公司支付工人工资54000元。 本院认为，原、被告自愿签订的《万川国际项目营销代理合同书》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均有法律约束力。原告依约做出了相应的销售业绩，被告即应依约计付佣金给原告。《“万川国际”营销代理结算表》系原、被告在结算过程中由被告单位工作人员制作，原告未提出异议，被告未提供证据否定其内容真实性，虽在销售总价、佣金总额计算存在一些瑕疵，但所载明的内容与原、被告在本案审理过程中的主张不存在根本性冲突，应当作为本案的计算依据。该结算销售总价26113117元存在多计算已退2205号房价款462899元的问题，被告举出的《万川国际中介（唐华）代理销售明细表》中载明的销售总价25021460元，存在漏算2101号房价款628758元的问题，纠正后正确的销售总价应为25650218元，按照约定的佣金比例2%，原告应得佣金513004.36元，原告自愿按512991元主张其应得佣金，本院予以支持。被告在本案审理过程中认为原告应得溢价销售款的30%部分为89861.90元，是在将《“万川国际”营销代理结算表》中未列入溢价计算的1508号房的溢价部分加上后形成，现原告仍以《“万川国际”营销代理结算表》中所列51163元作为其应得溢价款项的主张，本院予以支持。被告认为原告未向客户收取团购费，不应得团购费，而原告举出的与雷林及肖倩的微信聊天记录、被告向原告转款的银行交易记录均证明原告在代理销售过程中收取并领取了团购费，且在《“万川国际”营销代理结算表》中按照《万川国际项目营销代理合同书》约定的团购费处置约定作了计算，因此，对被告持有的原告不应得团购费的抗辩主张及要求原告退还已领取团购费的反诉请求本院不予支持。关于工人工资应否由被告承担问题，原、被告均未提供相关协议证明应由谁承担。被告认为是借支给原告的抗辩意见，无相关证据证明，本院不予采纳。结合原告在本案审理过程中所陈述的是帮被告聘请工人协助销售应当由被告支付工资、被告支付工资的银行交易记录，以及《“万川国际”营销代理结算表》中将销售人员工资及提成金额单独列项计算的内容，可以推定原、被告间对此有口头协议，应当由被告承担。综上所述，被告应当向原告支付经双方结算确认的佣金等未付款282808元。关于滞纳金问题，原、被告约定的滞纳金实际就是负有违约责任一方应支付的违约金。被告未按合同约定及时付清代理佣金，应当按照《万川国际项目营销代理合同书》第十一条第一项第1小项约定“甲方不按协议约定支付该项目的代理佣金、违约金，每逾期一日，甲方向乙方承担应付款项0.5‰的滞纳金”承担违约责任。原告主张按照未付款282808元计算违约金，存在不当，经双方结算确认的未付款282808元中包含代理佣金、团购费、溢价金、工人工资，代理佣金金额仅有164903元，而违约条款中只对逾期支付代理佣金的情形作出了约定，逾期支付团购费、溢价金、工人工资的金额不应作为计算违约金的基数，违约金的计算基数应为164903元。根据《万川国际项目营销代理合同书》第五条第4项约定，被告应以原告提交的每日销售佣金结算表于次日起3日内支付原告销售佣金，原告主张违约金支付时间起算点为销售最后一套房（1805号房）后的第3日（2018年4月24日），但原告未提交销售1805号房的结算表，被告提交的《万川国际中介（唐华）代理销售明细》中1805号房买受人于2018年5月5日支付首付款，且剩余房款支付方式为贷款，根据《万川国际项目营销代理合同书》第五条2.2项约定“《商品房预（销）售合同》约定为按揭贷款或公积金贷款，客户合同首付款项支付完毕，该《商品房预（销）售合同》的房价总款计入销售金额并计提销售佣金”，故本院依法认定2018年5月9日为违约金起算日期。被告提出反诉请求，要求原告赔偿低于底价4800元/m2销售造成损失的30%共计134338.90元，原告在代理销售过程中确实存在低于底价4800元/m2销售的情况，原告虽述称征得了被告法定代表人的同意，否则无法签订房屋买卖合同及备案登记，但未提供证据证明确已征得被告法定代表人的同意，根据《万川国际项目营销代理合同书》第十一条第二项第3小项约定“乙方不得以低于销售办法规定的价格销售（甲方法定代表人签字认可除外），否则差额部分由乙方赔偿，并支付甲方违约金3万元”，表明低于底价4800元/m2并不必然导致《商品房买卖合同》不能签订及备案登记，原告的抗辩理由不能成立，其低于底价销售的行为违反了《万川国际项目营销代理合同书》第四条第2项的约定，应当承担赔偿责任。被告主动参照溢价分配条款提出损失赔偿请求，符合权利义务对等原则，其损失赔偿请求比例合理。原告低于底价销售35套房造成的损失共计为454428.46元，被告自愿按34套房造成损失的30%主张由原告赔偿134338.90元，本院予以支持。对被告的过高反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条、第四百零六条规定，判决如下： 一、被告四川万川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐华282808元及违约金（违约金计算方法为：自2018年5月9日起以应付代理佣金164903元为基数按每日0.5‰为标准计算至代理佣金付清之日止）； 二、反诉被告唐华于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告四川万川房地产开发有限公司134338.90元； 三、驳回反诉原告四川万川房地产开发有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5542元，反诉案件受理费5477元，合计11019元，由原告（反诉被告）唐华负担1500元，被告（反诉原告）四川万川房地产开发有限公司负担9519元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 周  娟 审 判 员 严 善 刚 人民陪审员 岳  泳 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员 欧阳陈澍