广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终641-643号上诉人（原审原告）：赵维建，男，汉族，1978年10月9日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：胡文锋，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国对外建设有限公司深圳分公司，住所地：广东省深圳市福田区华强北街道燕南路96号阁林网苑902室，统一社会信用代码：91440300708526139U。负责人：张合公。委托诉讼代理人：凌雪。委托诉讼代理人：薛巨满。被上诉人（原审被告）：深圳地质建设工程公司，住所地：广东省深圳市福田区燕南路98号，统一社会信用代码91440300192195745G。法定代表人：刘都义。委托诉讼代理人：张传航，广东天峦律师事务所律师。原审第三人：国土资源部机关服务中心（国土资源部机关服务局），住所地：北京市西城区阜内大街64号，统一社会信用代码：121000004000106548。法定代表人：叶志斌。上诉人赵维建因与被上诉人中国对外建设有限公司深圳分公司（以下简称中外建深圳公司）、深圳地质建设工程公司（以下简称地质公司）及原审第三人国土资源部机关服务中心房屋买卖合同纠纷三案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42223-42225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本三案现已审理终结。赵维建在42223号案中所提出的诉讼请求为：1.中外建深圳公司、地质公司共同向赵维建支付迟延办证的违约金暂计143688元，计算依据为：涉案房产售价336349元×万分之三×1424天（2010年11月23日至2014年10月17日）；2.由中外建深圳公司、地质公司承担本案律师费5万元;3.由中外建深圳公司、地质公司承担本案全部诉讼费用。赵维建在42224号案中所提出的诉讼请求为：1.中外建深圳公司、地质公司共同向赵维建支付迟延办证的违约金暂计99305元，计算依据为：涉案房产售价332345元×万分之三×996天（2010年11月23日至2013年8月15日）；2.由中外建深圳公司、地质公司承担本案律师费5万元;3.由中外建深圳公司、地质公司承担本案全部诉讼费用。赵维建在42225号案中所提出的诉讼请求为：1.中外建深圳公司、地质公司共同向赵维建支付迟延办证的违约金暂计167009元，计算依据为：涉案房产售价430214元×万分之三×1294天（2010年11月23日至2014年6月9日）；2.中外建深圳公司、地质公司承担本案律师费5万元;3.中外建深圳公司、地质公司承担本案全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回赵维建的诉讼请求。42223号案案件受理费4174元、42224号案案件受理费3286元、42225号案案件受理费4555元（均已由赵维建预交），均由赵维建负担。赵维建上诉请求：撤销三案一审判决，改判支持其一审诉讼请求，并由中外建深圳公司、地质公司承担本三案一、二审诉讼费用。上诉理由:一、一审法院应当调查收集证据而未调查收集，程序违法。赵维建在法定期间向一审法院申请调取（2012）深罗法刑一初字第1703号案卷宗（包含Ｎ0036260现金缴款单、中外建阁林网苑项目支付56套房按揭贷款证据目录及按揭贷款明细表、记账凭证）、（2010）深福法刑初字第ｌ051号刑事判决书及（2014）深福法民三初字第127-129号民事判决书。一审法院以“1.赵维建申请调取的（2012）深罗法刑一初字第1703号案卷宗内容太多；2.赵维建提及的证据调取申请，地质公司已经调取过相关材料”为由不予准许赵维建的调查取证申请，处理错误。（一）赵维建申请调取的是（2012）深罗法刑一初字第1703号案中“ＮＯ036260现金缴款单、中外建阁林网苑项目支付56套房按揭贷款证据目录及按揭贷款明细表、记账凭证”，并非该案整个卷宗，不存在申请调取的内容太多，且调取内容的多少并非法院拒绝当事人调查收集证据申请的法定理由。（二）地质公司提交的证据1、2、3共6页，确属赵维建申请调取的“ＮＯ036260现金缴款单、中外建阁林网苑项目支付56套房按揭贷款证据目录及按揭贷款明细表、记账凭证”中很少的一部分，在地质公司对赵维建证据17的真实性、合法性不予认可的情况下，一审法院以地质公司提交了其调取的证据1、2、3为由拒绝赵维建申请调取（2012）深罗法刑一初字第1703号案卷宗（包含ＮＯ036260现金缴款单、中外建阁林网苑项目支付56套房按揭贷款证据目录及按揭贷款明细表、记账凭证），于法无据。（三）一审法院对赵维建申请调取（2010）深福法刑初字第1051号刑事判决书、（2014）深福法民三初字第127-129号民事判决书的要求视而不见。（四）赵维建申请调取的证据能证实涉案房产首付款和部分按揭款的支付情况、中外建深圳公司与代付部分按揭款的深圳市阁林网苑投资发展有限公司（以下简称阁林网苑公司）无关、（2014）深福法民三初字第127-129号三案中一审法院已认定与涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》相同的预售合同不存在无效的情形，一审法院不予准许赵维建的调查取证申请，径行作出判决，违背了以事实为依据，以法律为准绳的审判宗旨。二、一审判决认定事实错误。（一）涉案预售合同的卖方是中外建深圳公司、地质公司及国土资源部机关服务中心，买方是赵维建，其中，国土资源部机关服务中心授权中外建深圳公司办理“阁林网苑”项目销售、按揭事宜，但不存在地质公司授权中外建深圳公司全权处理房产的出售及办理相关事宜的情形，预售合同是由中外建深圳公司、地质公司与赵维建签订履行的。2002年3月13日签订的预售合同显示，卖方为中外建深圳公司、地质公司及国土资源部机关服务中心，买方为赵维建；（2002）深证房字第××号《公证书》显示，国土资源部机关服务中心授权中外建深圳公司办理“阁林网苑”项目销售、按揭事宜；向赵维建出售房产的主体为中外建深圳公司、地质公司及国土资源部机关服务中心，具体与赵维建办理涉案房产的销售、按揭等相关事宜的是中外建深圳公司、地质公司。（二）涉案房产的初始权利人为中外建深圳公司、地质公司及国土资源部机关服务中心，出售涉案房产给赵维建的也是该三方初始权利人，并非中外建深圳公司。阁林网苑大厦的开发商是中外建深圳公司、地质公司及国土资源部机关服务中心，涉案房产的卖方也是该三方，赵维建也向该三方履行合同义务，这与2002年3月13日签订的预售合同上的卖方是一致的。（2015）深中法房终字第1108-1110号民事判决书认定：2002年7月3日阁林网苑项目竣工，于2002年10月22日初始登记至中外建深圳公司、地质公司、国土资源部机关服务中心名下。2019年9月18日一审庭审查明涉案三套房产已经转移至案外人名下，初始权利人为中外建深圳公司、地质公司及国土资源部机关服务中心。（三）涉案房产售房款已全额支付，卖方中外建深圳公司、地质公司及国土资源部机关服务中心已获得出售涉案房产的全部对价，卖方的利益已全部实现。2002年11月13日，中外建深圳公司以现金缴款的形式代赵维建支付了阁林网苑1栋1902、1904、1906房的首期款338908元（全部楼价款的30%），剩余全部楼价款的70%由赵维建通过按揭贷款76万元支付。至2002年12月24日，中外建深圳公司、地质公司及国土资源部机关服务中心已获得出售阁林网苑1栋1902、1904、1906房的全额购房款1098908元，预售合同项下赵维建的合同义务已全部履行完毕。（四）涉案房产的首付款系中外建深圳公司垫付，赵维建就此已返还722800元，其与中外建深圳公司的返还代付款争议已处理完毕，垫付首付款并不影响预售合同的效力。（2015）深仲裁字第1538、1539、1540号仲裁裁决书显示（裁决书第八页）“仲裁庭支持申请人（备注：中外建深圳公司）的返还房屋首期款和支付利息的仲裁请求”，裁决生效后中外建深圳公司据此向深圳市中级人民法院申请执行，赵维建于2017年3月17日、4月21日、6月1日在执行程序中向深圳市中级人民法院共支付了722800元，赵维建与中外建深圳公司关于返还代付款的争议处理完毕，中外建深圳公司因代付受损的利益已获得返还。垫付首付款所涉的主体为赵维建与中外建深圳公司，而预售合同所涉的主体为赵维建与中外建深圳公司、地质公司及国土资源部机关服务中心，不可将垫付首付款与预售合同混为一谈，两者属于不同的法律关系，垫付首付款并不影响预售合同的效力。（五）涉案房产的70%楼价款是赵维建向深圳市商业银行田贝支行按揭贷款支付的，赵维建与深圳市商业银行田贝支行之间的法律关系是借款合同关系，这与本案所涉的房屋买卖合同关系无关，赵维建如何清偿贷款，赵维建与深圳市商业银行田贝支行是否发生争议，均不会导致预售合同无效。（六）关于购买涉案房产按揭贷款的偿还。1.赵维建于2003年1月收楼后将涉案房产交给阁林网苑公司代为出租，阁林网苑公司以租金代赵维建偿还了部分按揭贷款，与中外建深圳公司无关。（1）（2015）深中法房终字第1108-1110号民事判决已证实阁林网苑公司代赵维建支付部分按揭贷款。该判决第3页显示“2000年10月31日，中国对外建设总公司、国土资源部机关服务中心、地质公司三方预先核准设立公司深圳市阁林网苑房地产开发有限公司…2001年4月27日，深圳市阁林网苑投资发展有限公司注册成立”。（备注：预先核准的名称为“深圳市阁林网苑房地产开发有限公司”，实际注册的名称为“深圳市阁林网苑投资发展有限公司”），该判决第4页显示“中外建深圳公司同时提交了56套房贷明细表，表中记载了包含张文霞在内的22人名下的56套房产的按揭贷款均由阁林网苑公司代付”。（2）中外建深圳公司在（2012）深罗法刑一初字第1703号案中提交的中外建阁林网苑项目支付56套房按揭贷款的证据及其与地质公司在本案提交的证据均证实，系阁林网苑公司以租金代赵维建支付部分按揭贷款。中外建深圳公司在（2012）深罗法刑一初字第1703号案中提交的中外建阁林网苑项目支付56套房按揭贷款的“证据目录、按揭贷款明细表、记账凭证”都是阁林网苑公司代付的证据。中外建深圳公司的证据2中第二份表格抬头是“中外建深圳分公司、阁林网苑账册均未发现下列房产支付首期款的凭证”，其中的阁林网苑账册是阁林网苑公司的账册，地质公司的证据3就是阁林网苑公司的费用报销单。（2012）深罗法刑一初字第1703号刑事判决中公诉机关对代付按揭款的指控与该案中由中外建阁林网苑项目支付56套房按揭贷款明细表、记账凭证及费用报销单矛盾。（3）阁林网苑公司以租金代赵维建支付部分按揭贷款与中外建深圳公司无关。（2010）深福法刑初字第1051号刑事判决、（2010）深中法刑二终字第700号刑事裁定显示“公诉机关指控：2000年年底，被告人姚传锐因没有注册资金，委托被告人石宗志注册成立阁林网苑公司，注册资本1000万元人民币，约定公司成立后，支付被告人石宗志18万元人民币作为注册费用。后在没有任何出资的情况下，被告人石宗志伪造了验资报告…虚报注册资本1000万元人民币，欺骗工商登记主管部门，骗取工商登记于2001年4月27日帮助被告人姚传锐成立了阁林网苑公司”，该一、二审判决证实中外建深圳公司与阁林网苑公司无关。（2015）深中法房终字第1108-1110号民事判决第3页也显示“在已经生效的（2010）深福法刑初字第1051号刑事判决中，对于中国对外建设总公司与阁林网苑公司的关系未作出认定”。（4）赵维建将涉案房产交给阁林网苑公司代为出租，由阁林网苑公司以租金代赵维建清偿部分按揭款，这是正常的经营方式，也是赵维建的权利，没有违反任何法律规定，更不能导致预售合同无效。2.因赵维建逾期还贷，涉案房产被广东省惠来法院查封。2012年11月13日，赵维建向中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司支付686869.13元以清偿拖欠的按揭贷款本息，购买涉案房产的按揭贷款已全部还清。2013年4月23日，广东省惠来法院裁定解除对涉案房产的查封。（七）因中外建深圳公司、地质公司一直未按约办理涉案房产的转移登记，赵维建于2012年11月22日向深圳仲裁委员会提起仲裁，请求中外建深圳公司、地质公司协助办理涉案房产转移登记并支付迟延办证的违约金及律师费。深圳仲裁委员会于2013年3月4日作出裁决，支持了赵维建的仲裁请求（含律师费），深圳市中级人民法院依据赵维建的申请办理了涉案房产的转移登记，后因地质公司申请不予执行仲裁裁决，深圳市中级人民法院又作出不予执行上述仲裁裁决的裁定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第五款的规定，赵维建有权向人民法院起诉并要求中外建深圳公司、地质公司承担律师费5万元。三、一审法院认定预售合同无效没有依据。民事法律行为从成立时生效，预售合同在赵维建、中外建深圳公司、地质公司、国土资源部机关服务中心签订后即生效。“意思表示真实”仅是民事法律行为一般有效要件，若认为涉案预售合同无效，则应适用相关权利障碍规范予以认定预售合同的法律效力状态。《民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。涉案预售合同的买卖双方是赵维建与中外建深圳公司、地质公司、国土资源部机关服务中心，买卖双方的意思表示真实，所涉的效果意思与表示行为一致，都是购买（出售）涉案房产。对于姚传锐个人的犯罪行为，行为人赵维建与相对人中外建深圳公司、地质公司、国土资源部机关服务中心均不知悉，更不存在行为人与相对人故意通谋配合姚传锐个人犯罪之情形。（2012）深罗法刑一初字第1703号刑事判决仅认定姚传锐先后从中外建深圳公司账户转出1096万元到卜超美的个人账户，并以卜超美个人名义购买阁林网苑78套房产，并未认定赵维建购买的涉案房产；关于转移到亲属名下的房产，认定的是姚伟、姚红军、姚勇军名下的11套房产，也未认定赵维建购买的涉案房产。中外建深圳公司、地质公司提交的证据不能证明赵维建与中外建深圳公司、地质公司、国土资源部机关服务中心在签订预售合同时意思表示不真实，主观上存在恶意合谋的故意，在行为上串通谋取不当利益，损害中外建深圳公司利益，不能证实支付的购房首期款和部分按揭款属于姚传锐的贪污赃款，也不能证实涉案房产的最终受益人为姚传锐，而且赵维建银行按揭贷款的偿还也与中外建深圳公司无关。因此，中外建深圳公司、地质公司的证据不能证明预售合同属于行为人赵维建与相对人中外建深圳公司、地质公司、国土资源部机关服务中心以虚假的意思表示实施的民事法律行为。涉案预售合同的买卖双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，预售合同合法有效。四、一审判决适用法律错误。（一）一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条认定预售合同无效，但未指明适用的是第五十二条第几项或哪几项的规定，属适用法律条款不明确。（二）一审判决认为预售合同是以合法形式掩盖犯罪事实而订立的，依法应依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条认定合同效力，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条属适用法律错误。1.人民法院出版社2017年出版的沈德咏主编的《〈中华人民共和国民法总则〉条文理解与适用》［下］第979页“三、本条与合同法第五十二条第3项的关系，合同法第五十二条第3项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效……因合同是典型的民事法律行为，在本条对通谋虚伪民事法律行为之效力做出明晰的新规定的情况下，应依本条之规定，对以合法形式掩盖非法目的的合同的法律效力予以分析”。2.2019年7月3日，最高人民法院审委会专职委员刘贵祥在全国法院民商事审判工作会议上的讲话中明确阐述“以合法形式掩盖非法目的”已被《民法总则》第一百四十六条虚伪意思表示所代替。3.《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》（法［2019］254号）第4条规定“民法总则的时间效力…但要注意有例外情形，如虽然法律事实发生在民法总则施行前，但当时的法律对此没有规定而民法总则有规定的，例如，对于虚伪意思表示、第三人实施欺诈行为，合同法均无规定，发生纠纷后，基于法官不得拒绝裁判规则，可以将民法总则的相关规定作为裁判依据”。（三）赵维建在法定期间申请法院调查收集证据，一审法院应当调查收集证据而未调查收集，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，但是一审判决却适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，属适用法律错误。五、关于统一裁判尺度，坚持同案同判。中外建深圳公司与张文霞（2015）深中法房终字第1108-1110号确认合同无效纠纷三案，经深圳市两级人民法院判决认定“本案证据尚不足以让人确信张文霞与姚某恶意串通或者以合法形式掩盖非法目的,损害中外建深圳公司利益”。该三案所涉房产与本案所涉房产均属于（2012）深罗法刑一初字第1703号案公诉机关指控的56套房产范围，除了买受人的姓名、性别、房号不同，其他有关的案件事实基本一致，中外建深圳公司、地质公司两次提交的证据也是完全相同，而且赵维建不但向中外建深圳公司返还了代付的首期款及利息722800元，还清偿了购买涉案房产的按揭贷款之全额本息。本三案涉及的法律问题已在（2015）深中法房终字第1108-1110号三案确定了相应的规则，该三案虽然与本案买受人的姓名、性别、房号不同，但是该规则适用于本案不存在任何障碍，因此，人民法院应统一裁判尺度，坚持同案同判。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，正确认定预售合同的效力，依法改判支持赵维建的诉讼请求，以维护赵维建的合法权益。中外建深圳公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。地质公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。国土资源部机关服务中心述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本三案为房屋买卖合同纠纷案件。就本三案所涉三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》的效力，本院（2018）粤03民终13361-13363号民事裁定书已经认定上述合同并非双方真实意思表示，而系以合法形式掩盖犯罪事实，损害国家利益，为无效合同，上述合同自始无效，不因中外建深圳公司的追认而变为有效。对赵维建有关上述合同有效的上诉主张，本院不予采纳。一审法院在重审过程中向赵维建释明变更诉讼请求，在赵维建坚持不变更诉讼请求的情况下，驳回赵维建的诉讼请求，处理正确。综上，赵维建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。641号案二审案件受理费4174元、642号案二审案件受理费3286元、643号二审案件受理费4555元(均已由赵维建预交)，均由赵维建负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年五月二十六日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。