山西省临汾市中级人民法院民事判决书（2020）晋10民终150号上诉人（原审原告）：曹明，男，1962年7月5日出生，汉族，住山西省汾西县。委托诉讼代理人：侯岩松，男，临汾市尧都区贾得法律服务所法律服务工作者。上诉人（原审被告）：陈春林，男，1987年8月10日出生，汉族，福建省莆田市荔城区北高镇山前村过沟**居民，现住山西省汾西县。委托诉讼代理人：邢高平，山西荣辉律师事务所律师。上诉人曹明、陈春林因租赁合同纠纷一案，均不服山西省汾西县人民法院（2019）晋1034民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹明及其委托诉讼代理人侯岩松，上诉人陈春林的委托诉讼代理人邢高平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年曹明与陈春林签订了《商铺租赁协议》，由陈春林占用曹明商铺，约定租赁期为五年，租期从2009年1月1日起至2013年12月31日止。到期后双方未签订书面合同，陈春林继续占用曹明商铺。曹明于2019年1月21日向汾西县人民法院起诉，要求陈春林立即腾房并支付拖欠租金100000元及利息，山西省汾西县人民法院于2019年3月20日作出（2019）晋1034民初78号民事判决，该判决认定，陈春林交纳房屋租赁费截止2019年1月15日，陈春林腾出所占房屋，并按每月7500元支付自2019年1月16日起至实际腾出房屋之日的占用费。判后，曹明与陈春林均提起上诉，临汾市中级人民法院于2019年7月5日作出（2019）晋10民终1408号民事判决，该判决认定，陈春林给付曹明租金的截止日期为2019年1月15日，曹明要求陈春林租金损失可另行起诉，由陈春林腾出占用曹明位于汾西县商贸城二楼东大厅。2019年8月7日，曹明向汾西县人民法院提起本案诉讼。另查明：曹明于2018年9月28日通知陈春林2019年1月15日前腾房，且在2018年11月6日与案外人许成彦签订了租赁房屋的合同，合同约定每年租金90000元，租期五年，从2019年1月15日起至2024年1月15日止，如不能按期交付房屋，根据延误时间，除扣除相应的租金外，再赔偿租金一倍的损失。2019年6月27日，陈春林要求向曹明交接商铺，曹明没有接收。曹明称由于陈春林交付商铺时，看到商铺遭到陈春林破坏，门也没有了，不能租赁出去，因此没有接收，并称其已通过有关部门处理此事。再查明：审理中，陈春林于2019年9月2日向汾西县人民法院提交了一份中止审理申请书，要求中止本案的审理。原审法院认为：1．关于租金支付起算时间。山西省临汾市中级人民法院（2019）晋10民终1408号民事判决已发生法律效力，该判决认定陈春林已向曹明支付租金时间截止2019年1月15日，因此本案租金支付起算时间应为2019年1月16日。2．关于陈春林占用曹明门面房的时间。2019年6月27日，陈春林要求交付房屋，曹明以该门面房遭到陈春林破坏为由未能交接完成，该院对曹明要求自2019年1月16日起至2019年6月27日期间占用商铺的租金损失请求应当予以支持。至于2019年6月27日之后至实际交付期间的纠纷待相关部门查清后另行处理。3．关于租金损失如何计算。曹明、陈春林自2009年1月1日起至2013年12月31日止的租赁协议约定的期限已过期，其后双方未续签合同，陈春林继续租赁，视为不定期租赁。曹明于2018年9月28日通知陈春林，要求陈春林在2019年1月15日前腾房，视为在合理期限内通知了承租人陈春林。此后，陈春林超占期间的占用费，也应当参照曹明与许成彦签订的合同中约定的租金每年90000元及未按约履行，曹明赔偿许成彦租金一倍的损失计算。据此，曹明的房租每天为：247元（90000元÷365天）。陈春林自2019年1月16日起至2019年6月27日共占用曹明房屋162天，房租损失为：80028元（247元×2×162天）。关于曹明要求陈春林拆除牌匾的诉讼请求与本案不是同一法律关系，本案不予审理。关于陈春林向汾西县人民法院申请中止该案的审理，因不符合中止审理的条件，对此不予支持。综上所述，陈春林应赔偿曹明80028元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十二条之规定，判决：一、被告陈春林在本判决生效后三十日内赔偿原告曹明80028元。二、驳回原告曹明及被告陈春林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，减半收取计1200元，由原告曹明负担300元，由被告陈春林负担900元。曹明的上诉请求为：一、加判自2019年6月27日之后至陈春林恢复房屋原状并交付房屋之日的房屋占用费，按每天494元计算。二、一、二审案件受理费由陈春林承担。事实与理由：一、陈春林应当在2019年1月15日给曹明交付房屋，且房租也交至2019年1月15日，原一、二审判决也已认定。那么，按照租赁前或者租赁期间的房屋状况交付房屋，是陈春林的法定义务，而陈春林不仅拆卸原有玻璃大门，砸毁吊顶、墙壁装饰，还未经曹明允许在房屋的窗户前私自挂牌匾，遮挡房屋采光，损坏了房屋。陈春林虽于2019年6月27日联系法院通知曹明交接房屋，但由于房屋被陈春林损坏，曹明没有接收房屋，故不能算2019年6月27日陈春林已给曹明交接了房屋，房屋仍属于陈春林在占用。二、曹明在一审起诉时，法院要求至少先有一个具体的请求数额，因此只能先写到起诉时，但至起诉乃至原审判决后，陈春林仍没有恢复房屋原状并给曹明交付。原审法院应当按照曹明计算的日房屋占用费的标准，判决陈春林给曹明支付至陈春林实际恢复房屋原状并给曹明交付房屋之日的房屋占用费，原审判决让曹明另行处理不当。三、原审判决认为“2019年6月27日之后至实际交付期间的纠纷待相关部门查清后另行处理”，该意见不符合本案事实和法律规定，理应将赔偿金额判决至陈春林给曹明实际交房之日。具体理由为：1．该意见给曹明增加了诉累。本案纠纷经过多次诉讼至今，陈春林逾期交房、超期占房，不论有关部门何时查清陈春林在腾房时损坏房屋的事实，这与曹明请求陈春林支付租金损失至陈春林给曹明腾房之日并不冲突，且在本案纠纷第一次诉讼时，原审法院亦曾判决过要求陈春林给曹明支付至实际腾出房屋之日的占用费，而这次却判决让曹明另行处理，实属增加当事人诉累。另外，本案亦不属于先行政后民事的案件，该民事纠纷的裁判无须等待治安行政案件的处理结果。四、根据陈春林与曹明签订的《商铺租赁协议》约定：“一切非自然因素造成租用商铺及配套设施的毁损和故障，乙方应在退房前独自承担维修责任”，结合2019年6月27日陈春林交房时的房屋损坏现状，也不符合双方的约定，故原审法院不应当将此日期作为赔偿金额的截止日期。五、从法律规定的层面来讲，除《合同法》以外，在《民法总则》第一百七十九条中也规定了返还财产、恢复原状、赔偿损失等关于承担民事责任的方式，并规定可单独适用或合并适用。由此，陈春林在2019年6月27日以损坏的房屋现状交房，不符合法律规定，该日期不能视为陈春林腾房和交房日期，赔偿损失的计算截止日期也不能计算到该日。综上，应当撤销原审判决，并增加判决陈春林自2019年6月27日起至陈春林给曹明恢复房屋原状并给曹明交付房屋之日止按每天494元给曹明支付房屋占用费。陈春林针对曹明的上诉答辩称：2019年6月27日之后曹明的损失，并不是因为陈春林不交房，而是因为曹明以该房屋被损坏为由不接收房屋所造成的。依据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条至第十三条的规定，曹明应当在接收房屋后追究赔偿责任，而曹明以该房屋损坏为由不接收房屋不当，由此造成的损失应当由曹明自行承担。陈春林的上诉请求为：一、请求撤销原审判决，并依法改判驳回曹明的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由曹明承担。事实与理由：一、原审判决认定租赁期至2019年1月15日，属于认定事实与适用法律错误。1．曹明提交的证据不能充分证明陈春林已支付的房租截止时间是2019年1月15日。曹明提交的一份2018年7月9日崔春燕书写的收条复印件，用以证明陈春林交纳的30000元房租截止时间是2019年1月15日。但当时交纳房租的经办人荀耀飞出庭作证证明，当时崔春燕将截止时间写为2019年1月15日时他认为不对，又和曹明电话沟通后崔春燕将截止时间写为2019年7月15日，因此出庭作证的证人已经证明崔春燕收条上房租交纳的截止时间是2019年7月15日。2．陈春林提交的证据形成完整证据链，证明陈春林给曹明已交纳房租的截止时间是2019年7月15日。作为当时交纳房租的经办人荀耀飞不仅出庭作证直接证明2018年7月9日崔春燕书写的收到30000元租金的收条上房租截止时间是2019年7月15日，而且从陈春林提交的证据，荀耀飞与曹明的聊天记录以及陈春林在永安派出所的录像内容，均可证明交纳该30000元租金之前，曹明一直承认该30000元交纳的是2019年上半年的租金，以上证据充分证明了曹明曾经承认该30000元是陈春林给曹明交纳的2019年上半年的租金。另外，从出庭作证的证人证言、陈春林提交的历年交纳房租的记录可以证明，历年交纳房租的习惯都是提前交纳租金，而租金的年度结算日为每年的1月1日至12月31日。因此，这些证据作为间接证据，也可以间接证明本案争议的该30000元是陈春林给曹明交纳的2019年上半年的租金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，对于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人有相反证据足以推翻的应当依法推翻。本案中陈春林提交的证据形成完整证据链，足以推翻已生效的临汾市中级人民法院（2019）晋10民终1408号民事判决认定的陈春林已给曹明支付房租的截止时间是2019年1月15日的错误认定。二、原审判决认定的赔偿标准及适用法律均有错误。曹明虽然主张其已经将房屋租赁给许成彦，并因为违约已经给许成彦赔偿，但曹明既没有提供许成彦给其交纳租金的转账凭证，也没有提供曹明已经给许成彦赔偿的转账凭证等客观证据，而且也无租赁合同经房屋主管部门备案的证据，根本无法查明其赔偿依据的真实性。三、曹明主张给许成彦赔偿金为一倍的租金，而这种违约赔偿金的约定违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定。原审判决的数额超过订立合同时陈春林预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，明显违反《合同法》第一百一十三条的规定。综上，请求二审法院查明事实，依法支持陈春林的上诉请求。曹明针对陈春林的上诉答辩称：一、陈春林认为“原审判决认定租赁期至2019年1月15日的事实认定错误、适用法律错误”，这一理由观点，在本案的事实上和法律上均已无法成立，应予驳回。1．该条理由只说明双方的租赁期截止2019年1月15日是属于人民法院对本案事实的认定错误，这是陈春林在本案的诉讼中重复其对已生效的临汾市中级人民法院（2019）晋10民终1408号民事判决申请再审的理由观点，该观点已经被裁定驳回。2．根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。结合本案，双方的租赁期限截止日期为2019年1月15日这一事实认定，是已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，陈春林提供的证据无法达到足以推翻的证明标准，因此陈春林的该上诉理由不能成立。二、陈春林的第二条上诉理由不能成立。1．双方当事人2009年签订的《商铺租赁协议》，租期五年，约定年租金为70000元，之后2018年11月6日曹明与新的承租人许成彦签订的《房屋租赁合同》，租期五年，约定年租金90000元，与2009年曹明租给陈春林时相比，在时间跨度长达10年之后，房租上涨20000元，属于正常的市场经济规律。2．原审法院通过庭审已认定曹明与新的承租人许成彦签订的《房屋租赁合同》，并据此依据《合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，确定赔偿标准，并无不当。本案中，因陈春林违约给曹明造成的损失，即为曹明的房租损失和对新承租人许成彦的违约赔偿损失。至于陈春林能否主观预见该损失，因受其主观因素影响，并不适宜在此评判，故陈春林不能依照《合同法》第一百一十三条“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，支持其上诉理由。3．房屋主管部门对于租房的备案行为属于行政法意义上的形式要件要求，并不影响民事法律关系的实质。本案中，2018年9月28日曹明通知陈春林于2019年1月15日前腾房，视为在合理期限内通知了陈春林，后曹明于2018年11月6日与新的承租人许成彦签订租赁合同，许成彦签订租赁合同后等待届期履行，但因陈春林未在2019年1月15日前主动腾房并超期占用至今，直接导致曹明的房租损失和对新的承租人许成彦的违约赔偿，这亦是曹明诉请房租损失及其赔偿的实质所在。至于是否备案，并不影响曹明损失的形成。4．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条是关于通过法条来调整合同当事人约定的违约金过高的规定，是用于调整合同双方当事人之间发生纠纷的案件，也是法律赋予合同关系中双方当事人的抗辩权，而陈春林作为曹明与新承租人许成彦租赁合同关系之外的第三方，却引用该条规定作为其上诉理由并试图以此推翻原审判决认定的赔偿标准，明显适用法律不当。综上，原审判决在确定陈春林应当赔偿曹明房租的起始计算时间和赔偿标准方面正确，陈春林的上诉理由不能成立。经审理查明：临汾市中级人民法院于2019年7月5日作出（2019）晋10民终1408号民事判决，陈春林于2019年8月5日向临汾市中级人民法院申请再审。本院于2019年9月10日作出（2019）晋10民申83号民事裁定，裁定驳回陈春林的再审申请。在二审期间，曹明提供了以下证据：1．录音资料（文字版），录音来源详情图片，证明：⑴2019年6月27日至今，房屋仍被陈春林占有和在其控制之下，曹明亦在减少损失，缓和矛盾，早日解决纠纷，但陈春林作为本案的交房义务人却态度消极，不予配合，陈春林超期占房违法侵权行为一直在持续，所以本次二审审理，应当改判陈春林给曹明的赔偿金额计算至其恢复房屋原状，并给曹明实际交付房屋之日。2．许成彦支付90000元房租的银行转账凭证，证明2018年11月6日曹明与许成彦签订的年租金90000元的房屋租赁合同的真实性。3．陈春林提交的一张照片，证明曹明长期使用曹长杏银行卡收取房租的事实。4．银行卡复印件。陈春林的质证意见为：1．录音真实性无异议，陈春林的意思就是让曹明把钥匙拿走，并没有不给曹明交房的意思，而且陈春林多次强调曹明要钥匙就拿走，结合一审中陈春林和汾西县法院法官的短信记录，陈春林提供的交接房屋的录像，2019年7月18日曹明、陈春林的通话录音及当天的短信记录，都可以证明陈春林自2019年6月26日起至2020年3月份，都在积极给曹明交付房屋，只是曹明不予接收。2．本案中曹明提供的许成彦和曹明的租赁合同，曹长杏并不是该合同的当事人，因此许成彦和曹长杏的资金往来与本案无关联性，不能因为在此之前曹明和陈春林认可将房租转到曹长杏的名下，就认定许成彦转入曹长杏的90000元和本案具有关联性。且该组证据不属于新证据，如存在，在原审中就应当提供。3．由于转账凭证、银行卡没有原件，无法查明真实性。陈春林提供了以下证据：1．书证，王和平工商营业登记信息，证明：⑴涉案房屋2006年经法院判决才归曹明，自2004年陈春林就从王和平处租赁并装修该房屋经营金银首饰；⑵证明涉案房屋装修并非曹明装修。2．视听资料，涉案房屋现状照片，证明涉案房屋目前已不存在重大损坏。曹明的质证意见为：1．王和平工商营业登记信息与本案无关，曹明租给陈春林房屋的时间系2009年1月1日，这是在2009年之前的事实。2．本案的争议焦点并不涉及装修，曹明请求陈春林支付房租系从2019年6月27日起至陈春林恢复房屋原状给曹明交付房屋之日止。3．曹明与陈春林诉讼至今，这种现状曹明从未见过也没有任何人或者任何单位通知曹明去现场看过。除此之外，二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：一、原审判决认定陈春林给曹明交付房租的截止时间为2019年1月15日是否正确；二、原审判决认定陈春林应当给曹明支付房租时间截止时间为2019年6月27日是否正确。三、原审判决认定陈春林应当按每天494元给曹明支付房屋占用费是否正确。关于焦点一，陈春林称其历年给曹明交纳房租的交易习惯是提前交纳，其在一审中提交的证据可以证实其2017年分两次交纳2018年租金，2018年7月9日交纳的30000元租金就是2019年上半年的租金，对此荀耀飞与曹明的短信聊天记录以及陈春林在永安派出所的录像内容均可以证明。陈春林提交的证据已形成完整的证据链，证明其给曹明交纳房租的截止时间是2019年7月15日，足以推翻已生效的临汾市中级人民法院（2019）晋10民终1408号民事判决所认定的陈春林给曹明交纳房租的截止时间系2019年1月15日的事实。曹明称陈春林的陈述是其在对已生效的临汾市中级人民法院（2019）晋10民终1408号民事判决提出再审时的陈述，该观点已经临汾市中级人民法院（2019）晋10民申83号民事裁定书裁定驳回陈春林的再审申请而不能成立，陈春林提交的证据证明程度不足以达到法律规定的足以推翻的程度。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，有关陈春林给曹明交付房租的截止时间已经被发生法律效力的山西省临汾市中级人民法院（2019）晋10民终1408号民事判决所认定，且陈春林也未能提供足以推翻的相反证据，原审法院据此认定陈春林给曹明交付房租的截止日期为2019年1月15日，并无不当。陈春林上诉其给曹明交纳房租的截止时间是2019年7月15日的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，曹明称2019年6月27日陈春林提出交房时，房屋整体天花板和墙面设施严重损坏，不符合《商铺租赁协议》中对租赁期满后交房条件，所以这一天不能算作陈春林的交房日，原审判决不应当将此日作为计算陈春林支付损失的截止日期，应当在陈春林恢复房屋原状后交付时为实际交房日。陈春林称其在2019年6月27日通过汾西县法院向曹明交房，曹明却以装修被损坏为由一直不予接收。陈春林拆走的店铺装饰装修物是2004年其租赁后自己装的，2006年曹明成为新房东时这些装修物品已经存在。曹明认为其房屋装修在租赁期间被损坏，可以在接收房屋后另行提起民事诉讼解决赔偿问题，而曹明以此为由不接收房屋导致损失扩大的责任，应当由曹明自行承担。本院认为，陈春林应当于2019年1月15日前给曹明腾出所租赁房屋，其于2019年6月27日提出交房，曹明以房屋被陈春林损坏而不予接收，并向相关部门报案。对此，原审判决根据本案的具体情况，判决陈春林赔偿曹明2019年1月16日至2019年6月27日的房租损失，至于曹明房屋被陈春林损坏所造成的损失，以及曹明因房屋被损坏没有在2019年6月27日接收房屋，在此以后而给曹明造成的损失，曹明并没有提供充分的证据予以证明，原审法院据此判决让曹明另行处理，符合本案的实际情况，并无不当。曹明上诉称应当增加判决陈春林自2019年6月27日起至陈春林恢复房屋原状并给曹明交付房屋之日止按每天494元给曹明支付房屋占用费，原审判决2019年6月27日之后至实际交付期间的纠纷待相关部门查清后另行处理，该意见不符合本案已认定的事实和法律规定的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点三，陈春林上诉称曹明虽主张其已将房屋租赁给许成彦，并因违约已经向许成彦进行赔偿，但对该赔偿主张曹明并未提供充分的证据予以证明，其真实性无法确定，并且违约金为租金的一倍也不符合法律规定。曹明称其与陈春林的租赁协议为五年，租金为70000元，2018年11月租金涨为90000元符合市场规律，由于陈春林未能给其在2019年1月15日前腾房，原审判决认定陈春林在2019年1月15日之后每天给其按租金的2倍，即每天按494元给其支付赔偿数额正确。本院认为，曹明与陈春林于2009年签订租赁合同，租期为五年，五年后未续签合同。曹明于2018年9月28日即通知陈春林要求其在2019年1月15日前腾房，而陈春林于2019年6月27日才提出交房。由于陈春林超期占用，致使曹明未能给许成彦按其交付房屋，从而构成违约。根据曹明与许成彦的合同约定，租金每年90000元，根据延误时间，除扣除相应的租金外，曹明还应当再给许成彦赔偿租金一倍的损失，故原审判决认定曹明的房租损失每天为494元（90000元÷365天×2），同时判决陈春林按每天494元给曹明赔偿2019年1月16日起至2019年6月27日止的房租损失，并无不当。至于陈春林称曹明给许成彦赔偿租金一倍的损失，该约定过高，但曹明与许成彦的租赁合同并未被撤销，且该合同的双方当事人也未提出异议，而陈春林并不是该合同的当事人，故陈春林上诉称原审判决赔偿标准认定错误、适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。曹明与陈春林的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4101元，由上诉人曹明承担2300元，由上诉人陈春林承担1801元。本判决为终审判决。审判长 遆海鹏审判员 张 琼审判员 吴东红 二○二○年五月二十日书记员 吴临娜