贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7546号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所：贵州省贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被告：张家伟，男，1992年7月12日出生，苗族，住，住贵州省凯里市/div>委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所实习律师。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市经济开发区香山别苑****。法定代表人：杨昌鑫，总经理。第三人：石艳，女，1975年6月17日出生，汉族，住，住贵州省凯里市/div>第三人：滕某，男，2004年7月8日出生，汉族，住，住贵州省凯里市/div>第三人：滕自坚，男，1950年3月5日出生，汉族，住，住贵州省凯里市/div>第三人滕某、滕自坚委托诉讼代理人（特别授权）：石艳，女，1975年6月17日出生，汉族，住，住贵州省凯里市/div>原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融公司）与被告张家伟、大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。诉讼中追加石艳、滕某、滕自坚为第三人。原告华融公司委托诉讼代理人王镇、周真恩，被告张家伟及其委托诉讼代理人王邦华、王德麟，第三人石艳（并作为第三人滕某、滕自坚的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。被告大地联创公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华融公司向本院提出诉讼请求有：准许执行原告拥有在建工程抵押权的大地春城小区7幢27层2702号住宅用房。事实及理由：2013年12月30日原告与原债权人南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称：南充银行贵阳分行）、债务人贵州大地联创房地产开发有限公司（下称大地联创公司）签订《债权转让协议》，由原告受让南充银行贵阳分行对大地联创公司的不良债权共计52000万元。原告亦与被告签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，对其约定进行债务重组，并由大地联创用其所有在建工程提供抵押担保，其中办理了包括涉案房屋在内的《在建工程抵押他项权证》。事后，因被告未能履行如期还款，原告诉至省高级人民法院，省高级人民法院据此作出民事调解书，确定被告的还款责任及原告的抵押权。被告在调解后并未履行还款义务，原告向凯里市人民法院申请执行后人民法院作出裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。人民法院在执行过程中，被告张家伟作为案外人提出执行异议，认为涉案房屋是其向大地联创购买且已付清房款占有使用多年。人民法院立案审查后，认为异议人查封前合法占有涉案房屋，支持了被告的异议请求。原告认为被告涉案房屋的债权期待权不能对抗原告的优先受偿权，且被告对涉案房屋系抵押物的事实是明知的。据此，原告认为该执行裁定书未查清基本事实，导致适用法律错误，应当予以撤销，并继续执行该房屋。为此，特诉至人民法院。为证明诉请成立，原告向被告提交的证据有：《营业执照》、《在建工程抵押权证》、《楼盘查询表》、《（2019）黔2601执异137号裁定书》复印件。被告张家伟辩称：涉案房屋系本人依法购买，属于本人所有，其合法权益应当依法保护，不应执行涉案房屋，原告诉请理由不成立，请依法判决驳回。凯里市人民法院作出的（2019）黔2601执异137号执行裁定已经查清基本事实，且适用法律正确，应当予以维持该裁定的正确裁决，保护答辩人的合法权益。涉案房屋系答辩人依法购买，属于答辩人所有，答辩人的合法权益应当依法保护，答辩人没有侵犯原告的优先权，不应执行涉案房屋。承包人的工程款债权优先于一般债权（包括抵押和没有抵押的），购房者的权益又优先于承包方的工程价款。答辩人的权益也依法优先于原告的一般抵押债权。原告所提出的对涉案房屋享有的优先受偿权不能对抗本人对涉案房屋所享有的物权期待权，故原告诉请理由不成立。涉案房屋原系石艳于2015年以其儿子滕某名义购买，价款97万元，石艳将97万元直接支付给了大地联创房开公司。之后在2017年1月25日，石艳将房屋以及一个车位转让给我。由于该房屋还没备案登记，就喊我到大地联创房开公司直接与大地联创房开公司签订《商品房买卖合同》，大地联创房开公司喊声我将款项直接支付给石艳就可以了，发票就开我的名字。房屋价格是97万元，车位是13万元。石艳多要10万元。我父亲张胜军转给石艳的款项为120万元。为证明辩解理由成立，被告向本院提交的证据有：《商品房买卖合同》、《发票》、《大地春城物业服务中心出具的接房证明》、《户口簿》、《出生医学证明》、中国建设银行《个人活期账户明细》、《收据》、《银行流水》、大地联创公司出具的《明细分类账》复印件。被告大地联创公司未到庭答辩，未向本院提交答辩意见及证据。第三人石艳并作为第三人滕某、滕自坚的委托诉讼代理人述称：我和张家伟交易是真实的，我与大地公司的交易也是真实的，在与大地公司买房前，我有查过此房屋没有被查封也没有被抵押。我与张家伟的交易是通过中介公司来交易的。我们买房的时候也不清楚大地公司是否有抵押，我认为我们买房人是受害者，我认为原告的起诉是不合理的。经审理查明：2013年12月30日，原告华融公司、南充银行贵阳分行及大地联创签订了编号为贵州Ｙ25130051-1号《债权转让协议》，华融公司受让南充银行贵阳分行对大地联创公司所享有的金融债权，该项金融债权本金为52000万元。同日，双方签订了编号为贵州Ｙ25130051-3号《债务重组协议》，该协议约定了债务重组本金、重组收益、还款期限及还款方式等条款，且签订了编号为贵州Ｙ25130051-5号《抵押协议》，约定大地联创用其所有的位于贵州省凯里市的在建工程提供抵押担保，并依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，其中涉案房屋包含在此他项权证内。后因大地联创未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创与担保人的还款责任及华融公司所享有的抵押权。事后，因大地联创未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融公司遂向本院申请强制执行。2017年12月13日，本院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人张家伟提出了执行异议，本院在审查之后于2019年9月12日作出（2019）黔2601执异137号《执行裁定书》，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于凯里房屋的查封。审理期间遇新冠肺炎疫情影响。另查明：石艳是滕某母亲，滕自坚是滕某爷爷。2015年石艳作为滕某母亲以滕某名义与大地联创公司联系购买凯里市房屋，并由滕某爷爷滕自坚于2015年11月24日通过银行转账97万元的方式向大地联创公司支付购房款，大地联创公司同日出具有《收据》。石艳称当时有书面合同，但未登记备案，后面把房子卖给张家伟，更名后，大地公司与张家伟签订了合同，滕某与大地公司签订的合同就作废了。张家伟购买房屋价格是97万元，车位是13万元，石艳多要10万元。张家伟父亲张胜军2017年1月25日分两笔转给石艳110万元和10万元，共计支付120万元。大地联创公司在没有退还滕某已支付购房款情况下，配合完成了更名，于2017年2月20日，大地联创公司与张家伟签订《商品房买卖合同》，合同约定大地联创公司将其开发的位于凯里市房屋出售给张家伟，约定房屋总价款为970000元。2017年7月6日，大地联创公司向张家伟出具970000元的7-2702大地春城购房款《发票》。2017年7月10日，大地联创公司向张家伟出具了金额为130000元的Ｂ-116大地春城地下停车位《发票》。2019年6月17日大地春城物业服务中心出具《证明》内容为：“兹有大地春城7栋2702号业主张家伟，身份证号码5226221992********，于2017年2月20号到大地春城物业服务中心办理接房手续，并物业费已交至2018年2月19日。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状、第三人的陈述，以及原、被告所举证据材料与庭审记录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于张家伟对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，张家伟在庭审中已提交了涉案房屋的《商品房买卖合同》、支付购房款《发票》及付款凭证、《大地春城物业服务中心出具的接房证明》，足以证明张家伟与大地联创公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系。虽然张家伟是基于与第三人石艳、滕某、滕自坚自行联系交易房屋后，才与大地联创公司签订的《商品房买卖合同》，但大地联创公司不退滕某已支付的97万元购房款，同意将购房人更名为张家伟，重新与张家伟签订《商品房买卖合同》，将滕某已支付购房款97万元视为张家伟已付清97万元购房款并出具购房《发票》的行为，并不影响张家伟与大地联创公司之间签订的《商品房买卖合同》在民事法律关系中的合同效力。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生本院查封之前，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创公司就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，张家伟对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同的真实性提出异议，华融公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。大地联创公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  蒙琦人民陪审员  张英人民陪审员  刘涛二〇二〇年五月二十二日书 记 员  刘虹