江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初584号原告：赣州某物业服务有限公司，统一社会信用代码：913607006**。住所：赣州市室。法定代表人：胡某某，系该公司总经理。被告：信丰某置业有限公司，统一社会信用代码：91360722**。住所：信丰县号。法定代表人：康某某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周明华，系江西赣信律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘世清，系江西赣信律师事务所实习律师，特别授权。原告赣州某物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）与被告信丰某置业有限公司（以下简称“置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告“物业公司”的法定代表人胡某某，被告“置业公司”的委托诉讼代理人刘世清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告“物业公司”向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付因被告违约产生的商业用房物业费19.509万元、车位费2.7675万元、因被告未按时交付房屋应交的物业费9.9156万元，产生的违约金36万元，合计68万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月22日，被告“置业公司”与原告“物业公司”签订《某经典广场前期物业服务合同》，物业服务合同第一条应当管理面积25692㎡。其中：住宅**，建筑面积12342㎡；商业建筑面积10574㎡；地下车位45个，，住宅于2015年4月底交付第六条第4款约定纳入物业管理范围的已竣工但未出售或因甲方（被告“置业公司”）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方（被告“置业公司”）全额交纳；但被告的商业、空置房以及未按时交付的房屋和车位一直未履行合同约定，共计欠原告321921元，违约金36万元，合计68万元；原告多年来多次与被告协商，但被告一直推诿，至今未付分文。为保护原告的合法权益，特提起本诉讼。原告为证明其主张向法庭提供如下证据：一、法定代表人身份证明、营业执照复印件；二、物业服务合同一份；三、赣市价格字（2014）56文件复印件一份；四、开发商欠物业公司费用情况汇总表一份；五、某经典广场物业物资移交表；六、入伙会签单63张；七、催缴函；八、物业费代收委托协议；九、空置房支付明细；十、费用报销单复印件；十一、延迟交房物业费情况汇总表；十二、代收物业费及全部房号明细；十三、被告收费收据与无会签单交房收据；十四、关于地下车库蓝牙卡的通告；十五、商业用房、车位费、未按时交付物业费计算方式说明。被告“置业公司”（答辩人）辩称，一、被答辩人主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据我国《民法总则》等法律法规的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中被答辩人是在2017年1月15日撤出某经典广场小区的，至今已有3年多的时间，即便答辩人存在欠付此前物业费的情况，被答辩人对其所主张的权利也未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效。二、被答辩人的诉讼请求没有事实依据，答辩人不存在拖欠物业费的情形。（一）被答辩人实际没有管理商业用房、未提供服务，答辩人无需支付商业用房物业管理费。某经典广场商业用房自启用以来一直是由信丰万源商业管理有限公司在进行管理，被答辩人实际没有管理商业用房、未提供服务，其要求支付商业用房物业费于法无据。（二）答辩人已依约支付未出售房屋的物业费。按照合同约定应当由答辩人承担的未出售房屋的物业费，答辩人已分期按时支付给被答辩人，在被答辩人撤离时交接前，双方已结清所有费用，不存在拖欠的情况。（三）案涉物业不存在因答辩人原因未能按时交房的情况，答辩人及时将业主收房时预交的物业费支付给了被答辩人。按照答辩人与业主签订的房屋买卖合同，案涉物业在约定的交房时间均达到交房标准，部分业主未及时收房并不是由于答辩人的原因，且业主在收房时也都依约预交了一年的物业费，答辩人及时将收到的业主预交的物业费支付给了被答辩人，故，被答辩人要求答辩人承担“因甲方原因未能交给物业买受人的物业”的物业费，无事实依据。（四）2017年1月15日被答辩人撤离时地下车库尚未启用，被答辩人未实际管理地下车库、未提供服务，答辩人无需支付地下车库物业费。某经典广场地下车库启用时间为被答辩人撤离之后，被答辩人从未对地下车库进行过任何管理，其要求支付车位管理费无事实依据。三、被答辩人要求支付违约金36万元，无事实依据、不符合法律规定。前述表明，答辩人不存在拖欠物业费的情形，根本不存在违约行为。即便存在答辩人拖欠物业费的情形，被答辩人的损失也仅仅为利息损失，依法应当按银行存款利息计算违约金，现被答辩人主张的违约金远远高于其实际损失，依法应当调减。综上，被答辩人主张的权利已超过法定的诉讼时效，且被答辩人要求答辩人支付物业费、违约金无事实和法律依据。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向法庭提交了如下证据：一、营业执照复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件；二、某经典广场物业物资移交表二份；三、商铺委托经营管理合同二份；四、信丰县某经典广场日常保洁合同二份；五、费用报销单三份；六、某经典广场开发商代收物业管理费序时台账、收据88张；七、某经典广场开发商代收物业管理费分户台账。本院经审理认定事实如下：2013年4月22日，被告“置业公司”（甲方）与原告“物业公司”（乙方）签订《某经典广场前期物业服务合同》一份，约定原告“物业公司”对某经典广场进行物业管理。物业名称：某经典广场，物业类型：商住大厦，座落位置：赣州市信丰县城某广场旁，管理面积：25692平方米。其中：：住宅**建筑面积12342平方米；商业建筑面积10574平方米；地下车位44个，车库建筑面积2585平方米；屋顶层面积194平方米。违约责任第二十二条：甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量目标时，甲方应赔偿乙方相当于本大厦1年的总物业费作为违约金。2015年5月25日，双方又签订《物业费代收委托协议》一份，就乙方委托甲方代收经典广场物业费事宜达成如下协议：1.交房期间，乙方委托甲方按1.10元/平方米的标准一次性代为收取业主12个月的物业服务费，不得多收或少收；3.甲方代收的物业服务费分四次100%存入乙方账户，分别于2015年7月1日存入业主6-8月份（含5月）的物业费、2015年10月1日存入业主9-11月份的物业费、2016年1月1日存入业主12-2月份的物业费、至2016年4月1日将所代收的物业费全部存入乙方账户，至此，乙方委托甲方代收物业费事宜终止。原告“物业公司”于2015年5月起对某经典广场住宅部分进行物业管理。2015年4月底，被告“置业公司”开始向业主交付房屋；交付房屋时，被告“置业公司”按照双方签订的《物业费代收委托协议》向收房的业主预收一年的物业费。2015年11月5日,原告从被告处领取被告代收的物业管理费44421.48元（2015年5月至11月）；2016年4月5日，原告从被告处领取被告代收的物业管理费64954.01元（其中2015年10月30日前44421.47元，2015年11月1日至2016年3月31日20532.54元）；2017年3月21日，原告从被告处领取被告代收的物业管理费23122.61元，和空置房物业管理费23772.92元，共计46895.53元。原告的法定代表人胡某某在2017年3月21日这张《费用报销单》的右下方标注“上述费用已结清”并签名确认。2017年1月15日原告“物业公司”撤出某经典广场小区，不再进行物业管理。上述事实，有原、被告的陈述及其向法庭提供的证据予以证实，证据经法庭质证，本院予以认定。本院认为，被告“置业公司”与原告“物业公司”签订的《某经典广场前期物业服务合同》合法有效，双方均应切实履行。原告“物业公司”为被告“置业公司”开发的某经典广场小区提供了物业服务，被告“置业公司”依合同约定向已收房的业主预收一年的物业费并转交给了原告“物业公司”，同时依约支付了“空置房”的物业费，双方均履行了各自的义务。关于原告主张要求被告支付商业用房物业费19.509万元和车位费2.7675万元的诉讼请求，被告虽然违约，但因已过诉讼时效，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张要求被告支付因被告原因未能按时交付房屋应交的物业费9.9156万元，因原告未能提供有效证据证明业主未按时收房系因被告的原因所致，且被告作为代收人，在各业主收房时，被告已代收一年物业费用并已转交给了原告，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告2017年1月15日撤离某经典广场小区至原告起诉时已超过3年，原告现向被告主张权利已超过法定的诉讼时效，被告的该辩解理由成立，本院予以采纳。综上，原告的所有诉讼请求，缺乏事实依据、亦不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赣州某物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费10620元，由原告赣州某物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  兰雨虹人民陪审员  钟玉美人民陪审员  何启青二〇二〇年五月二十九日书 记 员  邱 璐