福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初180号 原告：林士凡，男，1987年2月11日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：陈福进，福建品义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周扬烽，福建品义律师事务所律师。 被告：福建亿佳房地产有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇西埔村**，统一社会信用代码91350322310706754J。 法定代表人：张雪晶，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈婧，公司法务。 原告林士凡与被告福建亿佳房地产有限公司（以下简称“亿佳公司”）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告林士凡的委托诉讼代理人周扬烽、被告亿佳公司的委托诉讼代理人陈婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林士凡向本院提出诉讼请求：1、判令亿佳公司向林士凡支付自2017年12月31日起至2019年8月30日止以购房款865606元为基数按日0.02%计算的逾期交房违约金105084.57元；2、本案诉讼费用由亿佳公司承担。事实和理由：林士凡向亿佳公司购买位于福建省仙游县××花园××幢××＃××号××商品房，双方签订《商品房买卖合同》（预售），合同中主要约定，房屋预测建筑面积为129.60㎡，每平方米6679.06元，总价款865606元。合同第九条约定，该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告等。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同签订后，林士凡已依约支付了足额购房款。亿佳公司未能向林士凡交付满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件的房屋，故亿佳公司应当向林士凡支付逾期交房期间的违约金。 亿佳公司辩称，一、亿佳公司开发建设过程中，因不可抗力造成的工期延期应在原约定交房日期的基础上予以相应顺延，根据顺延后的交房日期，亿佳公司并未超期，不存在违约。具体如下：1、周边配套工程未施工，导致工程工期延期。本项目四周为市政规划道路、属于红线范围外，归属大蜚山管委会管理，不属于项目的施工范围。亿佳公司于2017年6月12日向政府有关部门申请规划道路的施工以配合本项目管网铺设、景观绿化工程的推进，政府有关部门一直回复项目正在进行招标准备。由于政府对外招投标工作程序严格、审批手续繁琐，因此未能及时实现，造成项目水管铺设无法完成，景观绿化无法完成，项目不能达到通水和绿化要求，也就造成无法验收的情况。直至2018年8月16日，本项目周边配套工程才由建设单位仙游县鲤东投资有限公司发包委托施工，其发包合同中注明本工程资金来源为财政拨款。因周边配套工程未施工，导致的工程工期延期应自答辩人提交道路施工申请之日计至规划道路施工验收之日止，计至2018年12月31日为568天。2、电力规范变更，导致工程施工延期。涉案项目在政府招标时已规划一层至二层为城区农贸市场，建筑面积应大于11500平方米，一至二层农贸市场由亿佳公司投资建设，建筑设计方案需经县城乡规划局、县经贸局审查同意方可进行建设，建成验收合格后，无偿赠与仙游县人民政府。（《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第4点）。 项目建筑设计方案以及施工图纸于2014年均按照当年度的规范要求设计，施工图纸在2014年12月12日通过规划部门审查合格，可满足各方面配套建设需求。该设计方案中，一层留有二间配电系统用房,一间为住宅配电室，一间为农贸市场配电室。2016年11月11日，福建省质量监督局发布了《10ｋｖ及以下电力用户业扩工程技术规范》ＤＢ35／Ｔ1036-2016，对于原电力规范（ＤＢ35／Ｔ1036-2013）进行替换，要求自2017年2月11日起开始实施。由于规范更改，项目需要更大的配电房及开关站面积，原设计方案中的配电房面积不足。按照规范要求（7.4.3），开关站、配电室等公共网络干线节点设备应设置在地面一层及一层以上便于线路进出的地方（原电力规范并未硬性规定）。亿佳公司进行项目的外电申请后，国网福建省电力有限公司仙游县供电公司于2017年1月出具《新建住宅供电方案意见书》给亿佳公司，要求本项目设置10ＫＶ开闭所1座，位置位于地上一层，配电室位于地上一层。亿佳公司于2017年1月17日进行反馈，提出：“经与县商务局协商，因一、二层为农贸市场，应捐赠给县商务局无偿使用，因当时同县政府签订的合同约定农贸市场一、二层建筑面积不得少于11500㎡，现农贸市场面积为11527㎡，若在农贸市场一层建设开闭所，将占用农贸市场面积，导致面积不足11500㎡。农贸市场作为安置使用，若与约定的建筑面积不足，会引起安置户上访，影响社会稳定，恳请供电公司取消建设开闭所。”但供电公司不予同意。为遵守《10ｋｖ及以下电力用户业扩工程技术规范》ＤＢ35／Ｔ1036-2016，亿佳公司多次通过口头及书面等方式与农贸市场的管理部门商务局协商，提出请求有偿出让部分面积用于配电房及开闭所使用。由于原规划方案中农贸市场面积为11527㎡，本项目拍卖时规划条件中要求农贸市场面积必须大于等于11500㎡，故县商务局始终不同意减少农贸市场使用面积，配电房及开闭所选址无法确定。虽亿佳公司电力配套工程设计方案已于2017年年初通过电力部门审核同意，该方案中，按照电力部门要求，在地面一层分别设置配电室一间、开闭所及公共负荷设备室一间，分别为116.8㎡。但由于未经县商务局及县规划局同意，建筑设计方案不可更改，因原建筑设计方案中没有预留开闭所及公共负荷设备室，电力设计方案与建筑设计方案存在冲突，项目无法开展电力配套建设，导致工程无法竣工验收。直至2018年11月，经亿佳公司多方协调，县里领导指示允许亿佳公司使用原市场专用配电房进行电力配套建设，该协调方案于2019年9月11日在仙游县人民政府办公室关于研究推进仙游县城区××市场××市场有关事宜的会议中正式确定。综上，因电力规范变更导致的工程延期，应自电力规范更改之日计至县商务局实际允许答辩人使用原市场专用配电房进行电力配套设施之日（即该不可抗力实际消除影响之日），计至2018年11月1日共计629天。 导致亿佳公司逾期交房的道路等配套工程逾期、电力规范变更问题均属于亿佳公司不能预见、避免和控制的，且意外事故的引起不是由于亿佳公司疏忽或过失等主观因素导致的，符合我国《民法通则》民法通则对“不可抗力”的定义。根据《合同法》第一百一十七条，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”以上不可抗力导致的工程逾期应自其发生之日计至其消除影响之日，共计629天，交房之日因此可顺延至2019年9月21日。根据顺延后的交房日期，亿佳公司并不存在逾期交房，并不存在违约，林士凡请求不应得到支持。退一步说，即使亿佳公司存在逾期交付，逾期交付并未对林士凡产生任何实际损失，林士凡请求以购房款为基数按照日万分之二计算违约金明显过高，将给企业带来严重负担，参照本地同类案件判例，通常对逾期交房违约金利率认定为日万分之一。 综上，亿佳公司依法进行开发建设，其延期交房确因不可抗力导致，具有充分的事实和法律依据，亿佳公司并不存在违约，其权益应得到人民法院的保护。退一步说，即使亿佳公司存在逾期交付，逾期交付并未对林士凡产生任何实际损失，林士凡请求以购房款为基数按照日万分之二计算违约金明显过高，应当予以调低。故恳请法庭依法查清事实，驳回林士凡的诉讼请求。 在本院审理过程中，林士凡对其主张提供以下证据： 1.林士凡的居民身份证，欲证明：原告主体适格。 2.《商品房买卖合同（预售）》一份，欲证明：林士凡（作为买受人）向亿佳公司（作为出卖人）购买位于福建省仙游县××花园××幢××＃××号××商品房，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同中主要约定，房屋预测建筑面积为129.60㎡，每平方米6679.06元，总价款865606元。合同第九条约定，该商品房交付时应符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告等。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十二条处理。合同第十二条约定，出卖人为按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人自逾期之日起按买受人已付购房款的日万分之二支付违约金。 3.《福建增值税普通发票》，欲证明：林士凡已依约向亿佳公司付清购房款。 4.闽建办建[2016]42号《福建省住房和城乡建设厅办公室关于2016年上半年全省工程质量两年治理和三年“双提升”行动大检查工程质量安全情况的通报》，欲证明：亿佳公司延迟交房与电力技术规范调整及周边配套工程无关，而是因亿佳公司违反建筑质量规定被责令停止施工导致延迟交房。 5.亿佳公司发出的《通知》一份，欲证明亿佳公司于2018年6月11日向全体小区业主公告通知，明确延期交房与电力技术规范调整无关，故亿佳公司主张不能成立。 亿佳公司的质证意见：亿佳公司对证据1的三性均没有异议。对证据2的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为合同约定了除不可抗力外，出卖人应承担逾期交房责任。但本案中，出卖人是因不可抗力导致了逾期交房，并不存在违约。对证据3的真实性没有异议，但对证明对象有异议，不能证明林士凡何时付清购房款及在履行合同时是否存在逾期付款。对证据4的真实性无法确认，关联性与本案无关且无法证明林士凡的证明目的，该份文件显示共抽查了15个项目，发出了15份整改报告，且是对施工单位的一个整改通报，不属于开发商的责任。2016年亿佳公司更换了施工单位，并未耽误对项目的开发，是因周边配套工程及电力规范变更等不可抗力造成项目的逾期交付，与该份文件完全无关。对证据5的真实性没有异议，但认为该份证据不能作为本案证据。因为该份证据是在2018年6月11日业主信访过程中，为了政府维稳需要，在不公平的情境下做出。从亿佳公司提供的信访记录表及这份通知本身可知，亿佳公司做出通知之时，亿佳公司提出的不可抗力影响尚未消失，仅有管委会口头承诺施工时间，实际上也未按口头承诺时间施工，亿佳公司无法预计该不可抗力何时消失，并不能做出具体交房的承诺，仅作出一份时间预估。且亿佳公司于8月15日信访记录中提出除周边配套问题外，还存在配电房安置问题导致，故并不能证明亿佳公司未受到电力规范变更的影响。 本院审查认为，亿佳公司对林士凡提供的证据1、2、3、5的真实性没有异议，上述证据的真实性本院予以确认。亿佳公司对证据2、3的证明对象有异议，至于证明效力待争议焦点一并予以分析。亿佳公司对证据4真实性、关联性均有异议，该证据能否证实林士凡的主张待争议问题一并予以分析。 在本院审理过程中，亿佳公司对其主张提供以下证据： 1.2018年8月4日亿佳花园楼盘周边照片3份，欲证明：亿佳花园周边配套工程于2018年8月4日尚未动工建设。 2.仙游县坝垅农贸市场周边配套工程建设工程施工合同一份，欲证明：本项目周边配套工程于2018年8月16日由仙游县鲤东投资有限公司发包建设，其资金来源于财政拨款。因政府未及时建设项目周边配套工程导致项目交房延期。 3.亿佳花园建筑设计方案一份，欲证明：亿佳花园建筑设计方案于2014年12月12日通过规划局审核同意，其中地面一层配有两间配电房，一间为住宅配电室，一间为农贸市场配电室。 4.《国有建设用地使用权出让合同》部分条款及附件，欲证明：亿佳花园一至二层规划为农贸市场，需无偿交付给政府使用，且规划条件要求面积大于等于11500平方米，规划方案为要经县经贸局审查同意。 5.《10KV以下电力用户业扩工程技术规范》部分条款，欲证明：2016年11月11日发布，2017年2月11日实施新电力规范。导致亿佳花园需在地面一层及以上加设开闭所，扩大配电房面积。 6.新建住宅方案意见书一份，欲证明：国网福建省电力有限公司仙游县供电公司于2017年1月通知亿佳公司拟定电力设计方案中应设置配电房和开闭所各一间，位于地上**。亿佳公司于2017年1月17日答复反馈意见。 7.《关于供电意见反馈》一份，欲证明：亿佳公司在给供电公司的反馈中请求取消开闭所，并解释因无法减少农贸市场面积，故不能提供开闭所面积。 8.亿佳花园变、配电室设计基础设计平面布置图，欲证明：供电公司审查同意的电力设计方案中，配电室位于地上一层，面积为116.8㎡。 9.亿佳花园开闭所及公共负荷设备基础平面布置图一份，欲证明：供电公司审查同意的电力设计方案中，开闭所及公共负荷设备室位于地上一层，面积116.8㎡。 10.仙游县人民政府《关于研究推进仙游县城区中心农贸市场、县农产品批发交易市场有关事宜的会议备忘录》一份，欲证明：由于项目建设后，相关电力规范发生变化，涉案项目住宅配电室面积无法满足新电力技术规范。故通过亿佳公司申请，相关部门协调，仙游县政府议定同意亿佳公司使用原市场专用配电房解决该问题。 11.《电力设备产品购销合同》《转账记录用户电子回单》，欲证明：施工单位已于2017年9月12日订购干式变压器，并按照合同支付相应款项，但因没有足够空间无法安装。亿佳花园因电力规范更改无法安置开闭所及公共负荷设备室位置，电力配套无法开展，项目因不可抗力延期，亿佳公司在过程中积极向政府请求协调解决该问题，不存在过错。 12.《关于“亿佳花园”周边市政道路建设的请求》《关于请求协调亿佳花园配电系统及周边道路问题的请示》《关于请求协调商务局提供给亿佳花园安装变压器用房的请示》《关于请求协调解决亿佳花园配电系统问题的请示》各一份，欲证明：亿佳公司于2017年--2018年间不断向有关部门反映要求解决项目存在的影响施工进度的周边道路配套问题、配电系统问题。亿佳公司在遭遇周边配套设施未及时建设、配电设施建设无法开展等问题时积极向政府请求予以协调解决，在过程中不存在过错。 13.仙游县信访局新发事项协调处理记录单，欲证明：经信访局协调，鲤北管委会承诺亿佳花园公共配套设施于2018年7月半开始施工；商务局、住建局、规划局、鲤城鲤北电力公司等相关部门共同配合解决亿佳花园配电更改的方案报批、配电房面积增加事宜。政府有关部门在处理群众信访时证实亿佳花园延期原因确因道路配套未开展及电力配套建设无法展开导致。 14.信访记录单复印件一份，欲证明：政府有关部门在处理群众信访时证实亿佳花园延期原因确因道路配套未开展及电力配套建设无法展开导致且第一次信访发生是在2018年6月11日，即亿佳公司被迫出具《通知》当日，鲤北管委会在信访协调会上承诺亿佳花园公共配套设施于2018年7月半开始施工。 林士凡的质证意见：对证据1、2的真实性无法确认，同时也不能证明与逾期交房之间具有关联性。对证据3、4的真实性无法认定，关联性也有异议，如果为真，农贸市场面积是指包括物业面积和配电室面积在内的总面积，而非扣除物业面积和配电室面积的剩余面积，该事实从亿佳花园设计图纸“一层平面图”及页面下方“其中农贸市场面积4979.41㎡，其中物业面积98.8㎡。住宅核心筒及配电室面积610.93㎡”中可以证实，故配电室面积增加并不会导致农贸市场面积的减少，仅需亿佳公司协调政府部门让渡部分面积而无需新建配电室。证据4中的补充条款第2条及其附件3《关于仙游县PS-2014-15号地块国有建设用地使用权拍卖出让规划条件的函》中第四条其他要求之第4点“在符合相关规定前提下，土地受让人（土地竟得人）可合理利用开发地下空间，并应考虑人防地下管线、消防、停车场及其他配套设施、工程”，说明亿佳公司所提及的开闭关所及变压器完全可以放置地下一楼，而不需要在地上一层去设置。对证据5的真实性无法确认，所提及的电力技术规范变更不属于不可抗力因素。对证据6、的真实性有异议，证据6《新建住宅方案意见书》文书显示系2017年1月17日作出，在新规范出台之后，而早于新规范的实施时间2017年2月11日近一个月，该意见书第八点明确适用的是旧技术规范，而非变更后的技术规范。新旧规范在相关事项上并无实质差别。同时根据新规范发布时间为2016年11月11日，而请求调整时间为数月甚至一年多的时间之后，期间亿佳公司未采取任何措施处理配电问题，亿佳公司存在恶意不克服配电问题。对证据7的真实性有异议，且系亿佳公司单方制作，不能证明亿佳公司有在配电问题上付出过积极的努力。对证据8、9的真实性不予确认，关联性有异议，两份图纸均不体现制表时间，未体现与本案有关信息，无法证明亿佳公司所要证明的对象。对证据10的真实性无法确认。根据该备忘录内容可知，电力规范变更不属于不可克服的问题，而是亿佳公司怠于解决，消极应对。对证据11没有原件不予认可，同时系亿佳公司与第三方之间的资料，与本案无关。对证据12不予认可，且系亿佳公司单方制作，不予认定。对证据13、14的真实性无法确认，且关联性也有异议，信访记录单并未认定系因电力原因及周边配套工程原因直接导致逾期交房，相反可以看出亿佳公司一直怠于处理相关问题，被动应对业主提出的交房要求，故不能证明其主张。 本院审查认为，林士凡对其他证据的真实性均有异议，其证明效力待争议问题一并予以分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案的主要事实，本院认定如下： 2016年5月26日，林士凡与亿佳公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，林士凡向亿佳公司购买由亿佳公司开发的亿佳花园第1-4#幢2#901号商品房，建筑面积129.60平方米，每平方米6679.06元，总价款865606元。合同约定：在合同签订之日支付购房首付款265606元，余款600000元向银行/公积金管理中心申请贷款。合同第九条对有关商品房的交付条件约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.单体验收合格先行交付。合同第十一条对交付时间和手续进行约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条对逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.出卖人自逾期之日起按买受人已付购房款的日万分之二支付违约金。合同还约定其他事宜。合同签订后，林士凡已按约支付给亿佳公司全部购房款865606元。之后，亿佳公司没有按约定至今将房屋交房给林士凡。因亿佳公司因未按《商品房买卖合同（预售）》约定的时间交付房屋，故林士凡遂于2020年1月13日诉至本院请求处理。 对于双方当事人争议的如下问题，本院予以分析并作认定如下： 一、关于亿佳公司是否可以免除逾期交房的责任（因不可抗力造成的工期延期）问题。 亿佳公司主张，导致亿佳公司逾期交房的道路等配套工程逾期、电力规范变更问题均属于亿佳公司不能预见、避免和控制的，且意外事故的引起不是由于亿佳公司疏忽或过失等主观因素导致的，符合我国《民法通则》民法通则对“不可抗力”的定义。根据《合同法》第一百一十七条，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”以上不可抗力导致的工程逾期应自其发生之日计至其消除影响之日，共计629天，交房之日因此可顺延至2019年9月21日。根据顺延后的交房日期，亿佳公司并不存在逾期交房，并不存在违约。林士凡认为，亿佳公司主张的事由不构成不可抗力。 本院审查认为，双方在合同中对于何种条件下逾期交房方可构成不可抗力的免责事由的标准约定不明。关于电力规范的实施及周围道路配套设施未施工给涉案商品房交付造成的影响问题。根据2019年9月11日仙游县人民政府出具的《关于研究推进仙游县城区中心农贸市场、县农产品批发交易市场有关事宜的会议备忘录》载明“根据该项目图纸设计情况，一层市场设计置放变压器的配电室2间，面积各为110平方米，其中一间置放住宅房变压器，一间置放市场专用变压器（产权归国有）。由于该项目建设后，相关电力规范发生变化，福建亿佳房地产有限公司住宅房配电室面积无法满足《10KV以下电力用户业扩工程技术规范》DB35/T1036-2016的要求，需增加一间置放开闭所及相关公共配电设施。鉴于福建亿佳房地产有限公司一层没有其他场所，加上商品房购房户多次上访要求马上交房等原因。原则同意福建亿佳房地产有限公司提出的变压器放置方案……。”结合亿佳公司2017年6月12日递交给鲤城街道管委会的《关于“亿佳花园”周边市政道路建设的请求》；2017年8月21日《关于请求协调亿佳花园配电系统及周边道路问题的请示》；2018年3月13日《关于请求协调商务局提供给亿佳花园安装变压器配电用房的请示》；2018年9月18日《关于请求协调解决亿佳花园配电系统问题的请示》，可以认定因电力技术规范变更，涉案小区的变压器建设、开闭所及配电房位置的调整均对涉案商品房的交付产生影响，但亿佳公司也为消除该些影响积极付出努力，该事项属亿佳公司不可预见的，不应归责于亿佳公司。依据亿佳公司于2018年6月11日向信访单位即信访业主表示“经与鲤北管委会等部门协调，该公共配套设施定于2018年7月中旬开始施工，预计2018年10月下旬完工，争取2018年11月底，最迟12月底交房”，可以认定亿佳公司在遭遇电力规范变更及小区周边公共配套设施不到位的影响后，其自认最迟可于2018年12月31日向业主交付商品房。亿佳公司至今未将房屋交付给林士凡，现林士凡只请求计至2019年8月30日止逾期交房违约金，故亿佳公司应承担自2019年1月1日起计至2019年8月30日止逾期交房违约金。 二、关于逾期交房违约金应如何计算的问题。 林士凡请求亿佳公司向林士凡支付自2017年12月31日起至2019年8月30日止以购房款865606元为基数按日0.02%计算的逾期交房违约金105084.57元。亿佳公司认为，即使亿佳公司存在逾期交付，逾期交付并未对林士凡产生任何实际损失，林士凡请求以购房款为基数按照日万分之二计算逾期交房违约金明显过高，将给企业带来严重负担，参照本地同类案件判例，通常对逾期交房违约金利率认定为日万分之一。 本院审查认为，因涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：出卖人自逾期之日起按买受人已付购房款的日万分之二支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第6条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定的精神，并考虑到本案迟延交房既有亿佳公司方面原因，又涉及政府相关部门原因，现亿佳公司认为以购房款为基数按照日万分之二计算逾期交房违约金明显过高，请求法院予以调整。本院结合本案的具体情况，酌情认定亿佳公司应支付给林士凡自2019年1月1日起至2019年8月30日止按林士凡已付购房款的日万分之一计算的逾期交房违约金。 综上所述，本院认为，林士凡与亿佳公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力。本案中，林士凡已按《商品房买卖合同（预售）》约定足额支付了购房款，而亿佳公司未按《商品房买卖合同（预售）》约定的期限交房，明显构成违约，应承担相应的违约责任。因电力规范变更及小区周边公共配套设施不到位的影响，故本院酌情认定亿佳公司应承担自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。亿佳公司至今未将房屋交付给林士凡，现林士凡只请求计至2019年8月30日止逾期交房违约金，故亿佳公司应承担自2019年1月1日起计至2019年8月30日止逾期交房违约金。由于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》对逾期交房违约金约定过高，本院予以调整，即亿佳公司应支付给林士凡自2019年1月1日起至2019年8月30日止按林士凡已付购房款的日万分之一计算的逾期交房违约金。综上，林士凡合理的诉讼请求，本院予以支持；不合理的诉讼请求，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下: 一、福建亿佳房地产有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给林士凡逾期交房违约金（以购房款865606元为基数，自2019年1月1日起按日万分之一计至2019年8月30日止）； 二、驳回林士凡其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2402元，减半收取计1201元，由林士凡负担1040元，由福建亿佳房地产有限公司负担161元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  陈伟斌 二〇二〇年五月二十九日 书记员  李 双