云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终601号上诉人（原审被告）：昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区矣六街道办事处宏仁片区昆明螺蛳湾国际商贸城C4地块**市场负******，统一社会信用代码：91530100697950574N。法定代表人：苏添财，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄丹丹，云南恒矩律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李祖祥，云南恒矩律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南中豪置业有限责任公司。住。住所地：云南省昆明市官渡区彩云北路**一社会信用代码：91530111673630779B。法定代表人：崔庆鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李豪，男，汉族，1989年6月3日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，公司员工。代理权限：特别授权代理。原审被告：云南聚宝物业服务有限公司。住所地：。住所地：云南省昆明市官渡区螺蛳湾国际商贸城********信用代码：91530111592046319L。法定代表人：王跃斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄丹丹，云南恒矩律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李祖祥，云南恒矩律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司（以下简称中药材公司）因与被上诉人云南中豪置业有限责任公司（以下简称中豪公司）、原审被告云南聚宝物业服务有限公司（以下简称聚宝物业）租赁合同一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中药材公司的委托诉讼代理人黄丹丹、李祖祥，被上诉人中豪公司的委托诉讼代理人李豪，原审被告聚宝物业的委托诉讼代理人黄丹丹、李祖祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中药材公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回中豪公司全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由中豪公司承担。事实与理由：中药材公司购买C5地块商铺的预付款6000万元，自2015年12月15日起计算资金占用费对应抵扣全部租金金额为1355万元，应予支持。一审认为中豪公司收取的三楼商铺租金515万元已经抵扣，不再计入抵扣金额系认定抵扣金额错误，应予纠正。以及双方约定物业费抵扣为200万元，一审计算时仅抵扣664677元，抵扣金额认定事实错误。华夏银行的租金抵扣计算错误，应抵扣租金4696040元。中豪公司辩称，中药材公司至今拖欠租金高达近千万元，违约事实明显。中药材公司提出的6千万元资金占用费抵扣没有事实依据，2015年9月签订的二、三楼商铺租赁合同均没有约定资金占用费抵扣，期间中药材公司没有提出资金占用费抵扣请求，实际上是依约履行完毕了抵扣6000万商铺预付款。三楼商户租金515万元已经抵扣，不应重复抵扣。200万物业费抵扣没有依据，移交一、二楼物业管理权时间是2015年10月11日，到12月31日之间不到2个月的物业费，实际抵扣金额是66万余元。华夏银行租金抵扣金额认定正确。请求二审法院维持一审判决。聚宝物业述称，同意中药材公司的上诉请求及意见。中豪公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4三楼商铺租赁合同》；2.判令中药材公司、聚宝物业在5日内将位于新螺蛳湾国际商贸城三期C4地块18、19、20标段三楼，面积为29233.06㎡的商铺恢复原状并立即交还中豪公司；3.判令中药材公司、聚宝物业立即支付自2018年9月1日至实际交还商铺之日止的租金，租金标准为每月每平米45元，暂计算至起诉之日为13154877元（29233.06×45×10）；4.判令中药材公司、聚宝物业按照合同约定赔付双倍租金的违约金，暂计算至起诉之日为13154877元；5.第3、4项诉讼请求赔付金额暂计算至起诉之日合计为26309754元。6.中药材公司、聚宝物业承担本案全部诉讼费用。一审经审理确认本案事实如下：本案三方当事人于2015年9月28日签署《昆明螺蛳湾国际商贸城三期Ｃ4三楼商铺租赁合同》，约定中豪公司将持有的位于昆明市官渡区共计29233.06㎡的商铺出租给中药材公司使用，租金按照每平米45元／月收取，租赁期限为20年，自2015年9月1日起至2035年8月30日止，租金每两年支付一次，四年一次递增，先支付后使用。2017年1月13日，双方再次签订关于《昆明螺蛳湾国际商贸城三期Ｃ4三楼商铺租赁合同》的补充协议，约定租金从两年支付一次变更为一年支付一次，先支付后使用。双方签订的合同第6.2.3条约定，中药材公司违约（包含延迟交纳商铺使用费和其他应支付的各项费用）或违规经营，应当每天向中豪公司支付双倍日商铺使用费的违约金。2014年12月10日，双方在《〈昆明市菊花园中药材专业市场关闭搬迁过渡使用协议书〉补充协议》第七条约定：如中豪公司Ｃ5地块商铺未能于2015年12月15日前封顶，则自2015年12月15日起，中豪公司按中药材公司已支付的6000万元每年20%支付资金占用费并抵扣三楼租金及物业费；《昆明螺蛳湾国际商贸城三期Ｃ4三楼商铺租赁合同》第3.3条约定：中药材公司向中豪公司交纳的购买Ｃ5地块四、五楼商铺预付款6000万中的2000万可以冲抵上述房屋租金，抵扣完补交部分金额为7571706元；《昆明螺蛳湾国际商贸城三期Ｃ4二楼商铺租赁合同》第3.3条约定：中药材公司向中豪公司交纳的购买Ｃ5地块四、五楼商铺预付款6000万中的4000万可以冲抵二楼房屋租金，抵扣完不足部分由中豪公司全部移交二楼给中药材公司；《昆明螺蛳湾国际商贸城Ｃ4一楼、二楼、三楼商铺租赁合同的补充协议》中约定：现将Ｃ4市场一楼商铺使用面积明确为32069平方米…Ｃ4市场一楼原甲方租赁给民生银行、华夏银行的场地交给乙方。移交时间为2016年11月25日。原甲方与民生银行、华夏银行签订的租赁协议中2016年11月25日以前的租金归甲方所有，2016年11月25日以后的租金及租赁权益归乙方所有。具体以后期三方签订的补充协议为准。鉴于甲方向乙方移交Ｃ4市场前已经收取了Ｃ4市场一楼二楼商户物业费200万元。（此金额为暂定金额，待相关物业费用梳理清楚后进行结算）以及三楼商户的租金515万元，乙方在支付本补充协议约定的租金时对上述金额进行抵扣。2015年4月20日，中豪公司与刘亚飞签订房屋租赁合同，刘亚飞租赁2043、2044号商位，租赁面积235.9平方米，租期自2013年10月1日至2019年9月30日，每月租金12975元；2014年1月20日，中豪公司与华夏银行签订房屋租赁合同，华夏银行租赁1001、1011、1012号商铺，租赁面积703平方米；2013年，中豪公司与民生银行签订租赁合同，民生银行租赁1006、2007号商铺，面积1288平方米，租期自2013年11月1日至2021年10月31日，年租金3091200元。前述租赁物包含在中药材公司承租的面积中；庭审中双方一致确认，截止2019年8月，涉案房屋一楼、二楼、三楼商铺应付租金总额为205331649.6元，中药材公司已交保证金为1500万元，已付租金总额为180780000元。综合双方诉辩主张，本案的争议焦点为：中药材公司主张的租金抵扣项目是否成立；双方签订的《昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4三楼商铺租赁合同》是否应当解除。一审法院认为，一、关于租金抵扣的问题。1、中药材公司主张的购买C5地块商铺的预付款6000万元，双方已经在二楼、三楼租赁合同中依约进行了抵扣，抵扣完毕本金后并未提及资金占用费，中药材公司现又主张抵扣资金占用费一审法院不予支持；2、关于刘亚飞租赁的部分，虽然在二楼租赁合同中约定将6000万元购买商铺预付款中的4000万元抵扣二楼租金后不足部分，由中豪公司全部移交二楼商铺，但是中豪公司既未解除与刘亚飞的租赁合同，也未向中药材公司移交相应的租金，中药材公司未收到任何租金，也没有实际使用该部分商铺，故刘亚飞所租商铺对应的租金应当从中药材公司应付的租金中扣除，自2017年8月25日至2019年8月25日，按照刘亚飞与中豪公司约定的年租金155694元计算，2年共计311388元；3、关于民生银行、华夏银行租赁部分，双方明确约定2016年11月25日以后的租金归中药材公司所有，该部分租金应当予以抵扣。自2016年11月25日至2019年8月24日，依据中豪公司与民生银行约定的年租金3091200元，该期间租金共计8485938元（3091200元÷365天=8469×1002=8485938元）；华夏银行与中豪公司签订的租赁合同中未约定租金标准，中药材公司主张参照民生银行的200元/平米/月计算，一审法院予以支持，中豪公司主张华夏银行于2019年8月1日已搬离，一审法院对中药材公司主张的抵扣期间计算至2019年8月1日；则自2016年11月25日至2019年8月1日的租金共计4588573元（200元/平米/月×703平米=140600元/月÷30=4687×979=4588573元），中药材公司主张抵扣该期间租金，一审法院予以支持；4、《关于昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4一楼、二楼、三楼商铺租赁合同的补充协议》约定抵扣的中豪公司收取的三楼商户租金515万元，中药材公司在庭审中明确已经抵扣，不再计入抵扣金额；该条约定进行抵扣的物管费200万元为暂定金额，双方无争议的部分为664677元，一审法院计入抵扣金额，有争议部分双方另行结算。前述应当抵扣租金共计：14050576元（311388+8485938+4588573+664677=14050576），中药材公司应补交租金10501074元（205331649.6-180780000-14050576=10501074），该金额为一楼至三楼总计应当补交的租金，因中豪公司在本案中起诉的仅为三楼租金，在无法区分各个楼层已付款数额的情况下，一审法院按照三楼应付租金总额占全部楼层租金总额的比例计算三楼应当补交租金的数额为3234331元（63143409.6÷205331649.6=30.8%×10501074=3234331），其余7266743元为一楼、二楼应当补交的租金，双方可在中豪公司另行主张一楼、二楼租金时计入应交租金金额，下次租金起算时间按本案中双方确认租金总额的计算表载明的时间确定。二、关于中豪公司主张解除租赁合同的问题。因中药材公司主张的部分租金抵扣项目有合同依据，在双方未就抵扣金额达成一致并予以扣除的情况下，中药材公司延迟支付租金的行为应当视为行使抗辩权，尽管经一审法院核算进行租金抵扣后其仍需补交部分租金，但是该部分租金金额的欠付不是故意违约所致，根据本案合同的履行情况，不具备解除合同的条件，一审法院对中豪公司要求解除合同、返还租赁物并支付租金至实际交还商铺之日、赔偿按双倍租金计算的违约金等诉讼请求均不予支持。三、关于聚宝物业是否承担责任的问题。因聚宝物业不是本案租赁合同的相对人，仅为涉案租赁物提供物业管理服务，故对中豪公司要求聚宝物业承担责任的诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告云南中豪置业有限责任公司三楼租金3234331元；二、驳回原告云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求；本案诉讼费173349元，由原告云南中豪置业有限责任公司负担152547元；由昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司负担20802元。”二审中，中药材公司提交2组证据，第1组证据是应退物管费明细汇总表及台账11页，欲证明中豪公司应退中药材公司物管费2221887元；第2组证据是华夏银行目前正在营业照片，欲证明华夏银行租金应抵扣至2019年8月24日，金额为4696040元。经质证，中豪公司对中药材公司第1组证据的三性均不认可，因属于中药材公司单方制作的，且所涉物业范围、期限与双方约定不相符合；对中药材公司第2组证据的三性均不认可，因不符合法定的二审程序中新证据的规定要求。经质证，原审中药材公司认可，中药材公司第1、2组证据的三性及证明内容。二审中，豪公司提交《房屋租赁合同》终止协议、告知函各1份，欲证明一审认定华夏银行自2019年8月1日已搬离，实为民生银行自2019年8月1日已搬离，因此民生银行之后的租金收益不应抵扣。经质证，中药材公司、原审中药材公司认为，因中豪公司提交的证据均是复印件，故不予认可。本院对双方当事人二审新提交的证据，将结合本案二审争议焦点问题综合予以评述。二审中，双方确认：一审时提交一审法院的《昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4二楼商铺租赁合同》，《昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4三楼商铺租赁合同》中立约时间均没有注明，但确定签订时间均是2015年9月份，其中二楼3.3条约定意思是预付款6000万元中的4000万元冲抵二楼租金，抵扣完不足部分由中豪公司将二楼移交给中药材公司15个工作日内一次补交；其中三楼3.3条约定预付款6000万元中的2000万元冲抵三楼租金，抵扣完补交部分7571706元已实际履行，仅是在交款单据中未单独列明。华夏银行实际租赁天数是1002天，相应租金为4696040元。本案二审争议的焦点是：一审计算抵扣的资金占用费、租金515万元、物业费664677元以及华夏银行租金458857元是否正确。第一，关于抵扣资金占用费问题，本院认为，2014年12月10日双方签订《〈昆明市菊花村中药材专业市场关闭搬迁过渡使用协议书〉的补充协议》第7条中对于按6000万元每年20%支付中药材公司资金占用费并抵扣三楼租金及物管费有约定；但之后，并无证据证明双方依据该条约定履行了相应的资金占用费抵扣租金及物管费行为。直至2015年9月份双方分别签订昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4二楼、三楼商铺租赁合同，此时，如双方一致同意仍继续用预付款6000万产生的资金占用费抵扣租金，理应合同中明确表示，相应抵扣后再计算中药材公司尚需补交租金的金额。但是，双方在二、三楼商铺租赁合同3.3条中均明确约定将商铺预付款6000万元中的4000万元冲抵二楼租金，抵扣完不足部分由中豪公司将二楼移交给中药材公司15个工作日内一次补交；商铺预付款6000万元中的2000万元冲抵三楼租金，抵扣完补交部分金额为7571706元；并且中药材公司已实际履行抵扣完补交部分金额7571706元，仅是在交款单据中未单独列明。故根据双方二楼、三楼商铺租赁合同中3.3同约定内容及实际履行情况来看，可以抵扣的是商铺预付款6000万，而不再是该6000万每年20%的资金占用费，在抵扣完该6000万不足的情况下，中药材公司还需额外补交租金，并且双方已按抵扣完还需补交的金额实际进行了履行。中药材公司称曾于2018年11月22日、2019年4月17日两次向中豪公司发函要求用资金占用费抵扣租金。但中豪公司否认曾收到过该两份函件，而中药材公司称己向中豪公司送达该两份函件，但却没有提供相应证据予以证明。综上，中药材公司主张用资金占用费抵扣租金与双方2015年9月签订的二楼、三楼商铺租赁合同中3.3条约定不符，也与双方实际履行情况不符，一审对其此项抵扣主张不予采纳并无不当。第二，关于抵扣租金515万元问题，本院认为，双方在2017年1月13日签订的《昆明螺蛳湾国际商贸城C4一楼、二楼、三楼商铺租赁合同的补充协议》第6条中约定515万元予以抵扣；之后，2017年10月26日中豪公司向中药材公司开具515万元的发票，但没有任何证据显示双方之间就515万元进行过抵扣，而中药材公司亦认可515万元进行过抵扣的相应证据没有，故一审认为中药材公司在庭审中明确515万元已经抵扣，不再计入抵扣金额系理解错误，且与二审查证的事实不相符，故二审改判对515万元予以抵扣。第三，关于抵扣物业费问题，本院认为，中药材公司对一审抵扣物业费664677元无异议，但认为还应增加抵扣至200多万元，并在二审提交其单方制作的台帐予以证明；但中豪公司并不认可，且认为所涉物业范围、期限与双方约定不相符合。依据双方2017年1月13日签订的《昆明螺蛳湾国际商贸城C4一楼、二楼、三楼商铺租赁合同的补充协议》第6条约定，物业费200万元“为暂定金额，待相关的物业费用梳理清楚后进行结算”，故中药材公司要求以其单方制作，且其中租赁范围、期限双方均有争议的台账增加抵扣物业费金额至200多万与双方约定不符，不予采纳。第四，关于抵扣华夏银行租金问题。中豪公司明确认可一审混淆了民生银行、华夏银行各自的实际租赁天数，自己虽然没有上诉，但希望二审法庭按照各自实际天数予以纠正。中药材公司不同意中豪公司的意见，认为中豪公司没有上诉，故民生银行实际租赁天数不应再变动，而华夏银行实际租赁天数应予以纠正。本院认为，中豪公司认为一审混淆了民生银行、华夏银行各自的实际租赁天数，从而将民生银行实际租赁天数979天错误计算为1002天，但却未依法提出上诉，应视为认可一审判决。况且，中豪公司二审提交的关于民生银行实际租赁至2019年8月1日的证据均系复印件，而中豪公司不认可这些证据的真实性，故对中豪公司要求调整民生银行实际租赁天数为979天的意见不予支持，相应对一审以该天数为基数计算的民生银行租金8485938元不再调整。同时，基于中豪公司认可华夏银行实际租赁天数不是979天，而是1002天，故采纳中药材公司的此项上诉主张，相应变更华夏银行租金为4696040元。综上，应当抵扣的租金为515万元+664677元+8485938元+4696040元，再加上双方均无异议的刘亚飞商户租金311388元，共计为19308043元。中药材公司应交租金5243606.6元（205331649.6-180780000-19308043），因双方对一审确认的三楼租金占全部租金总额比例30.8%均无异议，故本案中三楼应当补交租金的数额为1615030.83元（5243606.6×30.8%）。综上所述，一审判决认定事实存在不当，本院根据二审查明的事实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初2027号民事判决；昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付云南中豪置业有限责任公司三楼租金1615030.83元；三、驳回云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求。若昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费173349元，由原告云南中豪置业有限责任公司负担162948元；由昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司负担10401元。二审案件受理费32675元，由原告云南中豪置业有限责任公司负担30714元；由昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司负担1961元。本判决为终审判决。审判长 龚睿审判员王健审判员赵思远二〇二〇年五月二十八日书记员 袁           卉