太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初532号原告：白正宸，男，住山西省介休市。委托诉讼代理人：王爱芳，山西艾伦律师事务所律师。被告：山西广兴房地产开发有限公司，住所地太原市小店区平阳路******。法定代表人：程国刚，总经理。委托诉讼代理人：杨伟，山西国韵律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司太原分行（原中国建设银行股份有限公司太原并州分行），住所地，住所地太原市迎泽区青年路********iv>负责人：冯利军，行长。委托诉讼代理人：韩枫，山西鼎谦和律师事务所律师。原告白正宸与被告山西广兴房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司太原分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白正宸的委托诉讼代理人王爱芳，被告山西广兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨伟，第三人中国建设银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人韩枫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白正宸向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告签订的商品房买卖合同，并依法判令被告向原告返还购房款168334元、按揭房款本息23627.16元（暂计至2019年9月9日）、维修基金5199元、公证费600元，并向原告承担违约金5383.34元；2.请求依法判令解除第三人与原告签订的个人住房（商业用房）借款合同，剩余贷款本息由被告承担。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月28日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于西矿街168号1幢A座13层1308B号房屋，房屋总价538334元，付款方式为按揭贷款，首付款168334元，剩余370000元办理银行按揭贷款，被告应当在2019年3月31日交付房屋给原告，逾期交付房屋超过60日的，原告有权解除合同，被告按已付购房款1%向原告支付违约金。合同签订后，原告与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同，向第三人贷款本金370000元，借款期限240个月，自2018年12月9日起至2038年12月9日，采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为2625.4元，第三人已实际向原告发放贷款，原告依约履行还款。但被告未按商品房买卖合同约定在2019年3月31日前交付房屋，原告还发现被告更改了房屋用途，房屋存在严重质量问题，未经竣工验收。原告于2019年8月29日、2019年9月1日向被告发出解除合同通知书，被告同意解除但要求原告承担银行贷款，为此发生纠纷。为维护原告的合法权益，诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告山西广兴房地产开发有限公司辩称，原告提出解除合同，被告同意解除双方签订的商品房买卖合同，根据双方约定被告应承担的是1%违约金，被告同意支付，但是按揭房款的利息不应当由被告承担，即使解除合同的原因是被告造成的，不应当要求被告既支付违约金又承担贷款的利息。解除合同后要求被告支付贷款本息，与本案没有关联性。第三人中国建设银行股份有限公司太原分行述称，借款合同是原告与第三人之间的真实意思签订，第三人已经履行义务，原告也应按照合同约定承担借款项下的还款义务，被告提供连带担保，也应当对贷款承担连带还款责任。借款合同与商品房买卖合同是相互独立的，不同意解除借款合同。驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月4日，甲方山西广兴房地产开发有限公司与乙方白正宸签订认购确定书约定，乙方所认购房屋为广兴·巅峰国际A号楼一单元1308B号，建筑面积57.77平方米，单价9318.57元/㎡，总价538334元，乙方在签订本认购书时需交付定金10000元，付款方式为按揭贷款。乙方应在签定本认购书之日起七日内携带认购确定书、本人身份证及签约金158334元到售楼中心付款。同日，原告向被告支付了定金10000元，被告向原告出具了收据。2018年8月11日、11月23日，原告向被告分别支付首付款158334元，维修基金5199元和公证费600元，被告向原告出具了收据。2018年11月28日，出卖人山西广兴房地产开发有限公司与买受人白正宸签订编号为20180093824号商品房买卖合同，约定白正宸购买出卖人开发建设的位于西矿街168号1幢A座13层1308B号房屋，房屋用途为办公，建筑面积57.77平方米，单价每平方米9318.57元，总金额538334元。买受人应在2018年8月11日前付清首付款168334元，剩余370000元办理银行按揭贷款。出卖人应在2019年3月31日前将具备经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按照逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2018年12月9日，借款人白正宸与贷款人中国建设银行股份有限公司太原并州分行（现名称为中国建设银行股份有限公司太原分行）签订编号为×××号个人住房（商业用房）借款合同约定，贷款人向借款人提供贷款370000元，用途为购买位于西矿街168号1幢A座1308B号房屋，贷款期限240个月，从2018年12月9日至2038年12月9日。贷款利率在基准利率的基础上上浮20%计算，贷款以等额本息还款方式偿还，贷款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。上述合同签订后，第三人于2018年12月13日发放贷款支付给被告。原告从2019年1月起逐月向第三人归还贷款本息至今。被告在超过商品房买卖合同约定的交房日期60日未向原告交付房屋。原告于2019年8月31日作出解除合同通知书，并通过邮寄的方式于2019年9月2日送达被告。另查明，2015年10月8日，甲方保证人山西广兴房地产开发有限公司与乙方债权人中国建设银行股份有限公司山西省分行签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同约定，甲方愿意为乙方与债务人因购置座落于西矿街168号广兴国际项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，本最高额保证所担保的债权是指自2015年10月8日至2020年10月7日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金等。担保责任的最高限额为290000000元，保证方式为连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，以及原告与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定严格履行相应义务。原告依约支付购房款，被告超过合同约定的交房日期60日未向原告交付房屋，形成违约，应依约依法承担责任。原告根据被告的违约行为制作解除合同通知书并于2019年9月2日送达被告，符合法律规定，案涉的商品房买卖合同已于该日解除。依据合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的法律规定，原告要求被告返还已付购房款168334元、维修基金5199元，公证费600元及支付违约金5383.34元，理据充足，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，案涉的商品房买卖合同解除后，个人住房（商业用房）借款合同的目的已无法实现，原告要求解除该合同，符合法律规定，也予以支持。因该合同的解除是由于被告违约导致商品房买卖合同解除而致，作为借款人的原告向第三人中国建设银行股份有限公司太原分行承担的法律责任最终亦应由被告承担。故原告要求被告退还原告实际支付的按揭贷款本金、利息，及要求被告向第三人偿付剩余贷款本息，符合法律规定，亦予以支持。综上，本院对原告的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、确认原告白正宸与被告山西广兴房地产开发有限公司于2018年11月28日签订的编号20180093824号的商品房买卖合同于2019年9月2日解除。二、被告山西广兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告白正宸购房款168334元、维修基金5199元、公证费600元并支付违约金5383.34元，共计179516.34元。三、解除原告白正宸与第三人中国建设银行股份有限公司太原分行于2018年12月9日签订的编号×××号个人住房（商业用房）借款合同。四、被告山西广兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告白正宸自2019年1月起至本判决生效之日止已向第三人中国建设银行股份有限公司太原分行归还的贷款本金及利息（以第三人中国建设银行股份有限公司太原分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）。五、被告山西广兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司太原分行偿还原告白正宸自本判决生效之日起就个人住房（商业用房）借款合同剩余的贷款本息。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2174元，由被告山西广兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 马晓鹏 二○二○年五月三日书记员 索国蕊