广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22089号原告：张官荣，男，1963年11月19日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。被告：张雅诗，女，1975年12月2日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。委托诉讼代理人：温利芬，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嘉丽，广东信科律师事务所实习律师。原告张官荣与被告张雅诗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，先适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张官荣委托诉讼代理人张春峰，被告张雅诗委托诉讼代理人温利芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张官荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年4月6日签订的协议书；2.被告立即把位于中山市卡［房产证号：**××60；土地证号：国（2012）易33015**］的房地产清场后退还给原告；3.被告立即把位于中山市卡房地产的房产证、土地证、钥匙退还给原告；4.被告向原告支付房屋使用费，按每月每平方米100元计算，从起诉之日起至退还房屋之日止（具体房屋使用费以评估报告为准）；5.被告向原告支付本案律师费30000元。诉讼中，原告明确第4项诉讼请求房屋使用费按每月每平方米150元计算。事实和理由：原、被告于2012年4月6日签订协议书，主要约定被告购买原告所有的位于中山市卡房地产，总成交价为105万元。签订上述协议书后，原告依约履行合同并将涉案房地产交付被告，但被告却只向原告支付部分购房款后拒绝继续履行合同。经原告催促均无果。被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告张雅诗辩称，1.同意解除涉案协议书；2.由于被告从未实际占有使用过涉案商铺，因此原告主张第二项诉讼请求的事实依据不存在；3.被告同意在原告返还相应已支付的购房款后将涉案商铺的房产证等材料返还原告；4.原告的第四项诉讼请求无法律依据，根据涉案商铺实际租赁情况，使用费应按月租金1800元进行计算，根据被告提供的银行流水可知原告在收取租金后并未足月抵扣购房款，不同意原告仅按实际银行流水支付的金额进行返还；5.原告主张律师费并无合同依据，双方签订的协议书未约定律师费承担的问题；6.由于被告同意解除双方签订的协议书，根据合同法相关规定，参照广东省关于审理商品房买卖的意见，本案一并处理原告向被告返还已支付的购房款是依法有据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下：2012年4月6日，张官荣（卖方）与张雅诗（买方）签订协议书。该协议书主要约定买卖双方交易位于中山市，总成交金额为105万元，折合港币1293100元；首期款为港币643100元，余款为港币650000元；付款方式为签订协议书当天支付订金港币10万元，扣除订金后的首期余款港币543100元于涉案物业的租务合约签署日期后5个工作日内存入卖方的指定账户（银行名称：香港东亚银行；户口名称：ＣＨＥＵＮＧＫＯＯＮＷＩＮＧ；户口号码：150-33-00178-3）；余款港币650000元分期付款，合共分期72期，每期款项为本金港币9028元及利息港币1355元，首期款支付之日为每月付款日；房产证原件交由买方保存，买方在第72期供款完成后可申请为房产证持有人；一切有关变更房产证原件持有人的费用由买方负责，因交易本协议物业而产生的费用（包括契税、维修费等）均由买方负责。经质证，张官荣、张雅诗对上述协议书的内容及当事人的签订情况不持异议。经中国法律服务（香港）有限公司公证的编号为深办第69617号证明书显示，CHEUNGNGARSZE（香港东亚银行，户口号码：015-153-88-01225-4）在2012年8月、9月与2012年11月至2013年2月期间，每月向账号150-33-00178-3银行户口转账港币10383元，于2012年10月6日向转账港币383元。合计港币62681元。经中国法律服务（香港）有限公司公证的编号为深办第69616号证明书显示，ＣＨＥＵＮＧＮＧＡＲＳＺＥ（香港上海汇丰银行，户口号码094-3××××2-288）在2013年6月至2014年2月、2014年11月至2016年7月、2017年1月至5月、8月、10月、2018年1月、3月，每月向ＣＨＥＵＮＧＫＯＯＮＷＩＮＧ转账港币10383元，于2016年10月24日、12月28日、2017年12月28日分别向ＣＨＥＵＮＧＫＯＯＮＷＩＮＧ转账港币20766元、港币8620元、港币8076元。合计港币442399元。经质证，张官荣对上述2份证明书的真实性予以确认，但对证明书的合法性、关联性不予确认，认为证明书内的银行账户流水未经银行签字盖章确认，且相关外文、繁体字并未翻译，证明书不符合证据规则，故对张雅诗主张的证明内容不予确认。张雅诗则认为证明书中的每一页银行流水都经过中国委托公证人及香港律师亲自确认，并经过中国法律服务香港有限公司盖章确认，符合证据认证规则，可作为证据使用，至于没有提供翻译文本，虽证明书中的银行流水有英文、繁体字等内容，但转账内容上清晰可见双方约定的张官荣的收款账户信息，包括户口名称、储蓄户口号码都与协议书上的内容一一对应，无需具备外文知识基础。根据张雅诗提供的租赁合同照片显示，张官荣与案外人刘剑签订一份商铺租赁合同，主要约定张官荣将涉案房产出租给刘剑；租赁期限为5年，从2015年4月10日至2020年4月9日止；月租金为1800元，应在每月9日前付清当月租金；交付日期为2015年4月10日前。经质证，张官荣认为张雅诗未提供租赁合同的原件，故对该照片的三性不予确认。张官荣就本案纠纷与广东上方律师事务所签订诉讼委托代理合同并支付律师费30000元。经质证，张雅诗对委托代理合同及律师费发票的真实性、合法性予以确认，但认为张官荣主张律师费没有法律依据，对关联性不予确认。中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市卡［房产证号：**××60；土土地证号：国（2012）易33015**权利人为张官荣，建筑面积为75.46平方米，无抵押、查封信息，日期为2018年9月29日。庭审中，张官荣自认收取购房款数额为港币1072633元，包括首期款港币543100元、定金港币100000元、月供款合计港币429533元，并没有收到现金支付的购房款，直至合同履行届满之日即2018年4月6日，张雅诗仍尚欠购房款港币318043元未支付；涉案房地产于签订协议书之日连同房地产权证、钥匙一并交付给张雅诗。张雅诗前两次庭审称已支付的购房款数额为港币1220838元，转账支付与支票支付（包括首期款港币543100元、定金100000元）合计港币1150940元，现金支付港币69898元。第三次庭审则称已支付港币1297229元，其中包括转账支付首期款553483元，支票支付定金100000元，现金、月租抵扣与63期供款合计支付港币654129元；虽双方于签订协议书当天交付了案涉房地产权属证，但涉案房地产的实际使用或出租由张官荣决定，因为双方同意用租金来抵扣部分购房款，上述事实可在证明书中张官荣向其转账2400元及其向张官荣转账383元的银行流水有所反映。前两次庭审张雅诗称收到案涉房地产权属证、钥匙，第三次庭审则称没有收到涉案房地产钥匙。本院认为，张官荣与张雅诗签订的协议书系双方当事人在自愿平等的基础下签订，内容没有违反法律、法规的强制性规定，对双方均产生约束力。本案中，双方均表示愿意解除合同，鉴于双方已无继续履行合同的基础，张官荣主张解除合同的诉求，理据充分，本院予以支持。因涉案协议书为双务合同，本院已在前述认定解除涉案协议书，而张官荣仅主张解除涉案协议书及要求张雅诗返还涉案房地产，张雅诗则在庭审中明确在解除涉案协议书的情况下张官荣应当返还已支付的购房款，为了避免因单方返还而出现不公平的结果，本院一并认定张官荣应向张雅诗返还已支付的涉案购房款。至于已付购房款的数额。张官荣与张雅诗虽然均确认已支付首期款港币543100元、定金港币100000元，但双方未能就其他已支付的购房款数额达成一致意见，故双方确认部分，本院予以确认。张官荣认为已支付的购房款为港币1072633元，张雅诗则认为已支付的购房款数额为港币1297229元。张雅诗就其该项抗辩意见提供了经证据认证的银行流水为证。从张雅诗提供的银行流水反映，张雅诗已向张官荣转账支付购房款合计港币505080元（港币62681元+港币442399元），即张雅诗共向张官荣支付涉案购房款港币1148180元（首期款港币543100元+定金港币100000元+转账款港币505080元）。张官荣对超出港币1072633元的部分不予确认，但并未提供相应证据予以反驳，张官荣的上述意见，缺乏理据，本院不予采纳。另，关于张雅诗声称存在现金支付及以租金抵扣购房款的情况，并提供了上述银行流水、租赁合同照片予以证明，但上述证据的证明力并不足以证明存在现金支付及租金抵扣购房款的事实，张官荣对此亦不予确认，张雅诗的该项抗辩意见，理据不充分，本院不予采信。结合双方的陈述及证据，本院认定张雅诗已支付的购房款数额合计为港币1148180元。关于房屋交接的问题。张官荣与张雅诗确认涉案房屋的权属证明资料已于签订协议书当天交付，本院予以确认。张官荣主张涉案房屋及钥匙亦于签订协议书当日交付，但张雅诗在确认涉案房屋、钥匙已交付后又否认涉案房屋及钥匙已交付，且声称涉案房地产实际由张官荣管理出租，租金用于抵扣购房款，并提供银行流水予以证明。据前述，本院已认定张雅诗的抗辩意见缺乏理解，不予采信，故本院认定涉案房地产已交付完毕。现案涉协议书已认定解除，张雅诗应将涉案房地产交还张官荣。关于占有使用费。张官荣主张张雅诗向其支付涉案房屋的占有使用费应按每月每平方米150元从起诉之日（即2018年10月18日）起计算至返还房屋之日止，但并未提供证据予以证明。由于涉案房地产已交付使用，张雅诗理应向张官荣支付占有使用费。张官荣主张从2018年10月18日起计算占用使用费，为其对自身权利的有效处分，本院予以确认。因双方就占有使用费数额未能达成一致意见，表示由法院依法认定。本院参考涉案房地产所在地区同时期、同类型的商铺租赁市场行情并结合张官荣占有涉案购房款实际产生的孳息进行调整，酌定占用使用费为每月2200元。关于律师费的问题。因涉案协议书并未对律师费承担进行明确的约定，张官荣主张张雅诗支付律师费的诉求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张官荣与被告张雅诗于2012年4月6日签订的协议书；二、被告张雅诗于本判决生效之日起十五日内将位于中山市卡［房产证号：**××60；土土地证号：国（2012）33015**房地产交还给原告张官荣；三、被告张雅诗于本判决生效之日起十五日内将中山市卡［房产证号：**××60；土土地证号：国（2012）3301511］房地产的相关权属证、匙交还给原告张官荣；四、被告张雅诗于本判决生效之日起十五日向原告张官荣支付占有使用费（从2018年10月18日起至实际返还房地产之日止，按每月2200元计付）；五、原告张官荣于本判决生效之日起十五日向被告张雅诗返还购房款港币1148180元；六、驳回原告张官荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元（原告已预交），由原告张官荣负担4193元（原告已预交550元，剩余3643元原告于本判决生效之日起十五日内向本院交纳），被告张雅诗负担887元（被告于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  郑伯涛人民陪审员  朱明辉二〇二〇年五月二十五日书 记 员  陈嘉婷李晓童