福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初7929号 原告(执行案外人):福清中联置业有限公司，住所地福建省福清市音西街道音西西环北路22号[福融辉实业（福建）有限公司内]，统一社会信用代码913501817960871473。 法定代表人：王灵善，董事长。 委托诉讼代理人：范晓辉，福建奥广律师事务所律师。 被告（申请执行人）:潘知音，女，1982年8月2日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：余轶力，福建法美律师事务所律师。 被告:林孝强，男，1978年3月9日出生，汉族，住福建省福清市。 被告:何小琴，女，1981年12月9日出生，汉族，住福建省福清市。 原告福清中联置业有限公司（以下简称中联公司）诉被告潘知音、林孝强、何小琴案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告中联公司的委托诉讼代理人范晓辉、被告潘知音及其委托诉讼代理人余轶力到庭参加诉讼；被告林孝强、何小琴经本院公告送达，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中联公司向本院提出诉讼请求：1.判令停止潘知音申请的对福清市××街道××村××村××期××号楼××层××号××房产（以下简称案涉房屋）的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：中联公司与林孝强、何小琴商品房预售合同纠纷一案，经法院判决生效后已进入执行阶段［案号：（2016）闽0181执1979号］，但该案件执行标的物（案涉房屋），被另案（2014）融执行字2166号案件执行申请人潘知音申请查封，现原告提出执行异议之诉，请求解除对案涉房屋的查封。根据已生效的（2015）融民初字第3543号民事判决的第一、三项，原告已经与被告林孝强、何小琴解除案涉房屋的买卖合同关系，并注销登记。据此，原告与林孝强、何小琴不存在任何合同关系，而案涉房屋物权原系原告所有，在预登记解除的情况下，原告应当已经取得案涉房屋的的物权，故根据《物权法》之相关规定，物权属最优先权，且为对世权，该房产应当归原告所有。而被告潘知音所申请债权为一般债权，故其顺位应当在原告之后。原告已向中国建设银行股份有限公司福清分行履行了（2015）融民初字第3543号民事判决第六项之金额，根据判决应予以扣除。 被告潘知音辩称，一、中联公司系在案涉房屋被依法查封后，才起诉要求解除案涉房屋的商品房预售合同，并在该案判决[（2015）融民初字3543号]后主张执行异议,有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法应驳回原告的诉讼请求。二、中联公司代林孝强、何小琴向银行偿还的款项亦是一般债权，若支持原告的诉请，有违公平原则。望法院依法维护潘知音的合法权益，予以驳回中联公司的诉讼请求。 被告林孝强、何小琴未作答辩，也未举证、质证。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。根据（2015）融民初字第3543号民事判决书、（2014）融民初字第4792号民事判决书、建设银行福清分行出具的证明、(2019)闽0181执异155号执行裁定书、（2014）融民初字第1218号民事裁定书、判决书等证据，结合当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 2011年10月9日，中联公司与林孝强、何小琴签订《商品房买卖合同》及其附件即合同补充协议，约定林孝强、何小琴购买中联公司开发的案涉房屋，总房价款1929611元，首付款579611元，余款135万元向银行申请按揭贷款；买受人林孝强、何小琴逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人向出卖人中联公司支付购房总价款百分之五的违约金；由于买受人原因导致合同解除的，出卖人为解除合同而支出的合理费用包括诉讼费、律师费等由买受人承担等等。2012年1月19日，中联公司、林孝强、何小琴及建设银行福清分行签订《个人住房借款合同》，约定中联公司为林孝强、何小琴向建设银行福清分行申请的按揭借款135万元提供阶段性保证。2012年2月9日，案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年6月15日起，林孝强、何小琴未按期偿还按揭贷款。 本院于2015年3月25日以（2014）融民初字第4792号民事判决确定林孝强、何小琴应偿还建设银行福清分行借款1320497.28元、利息8333.45元，以及自2014年7月16日起按《个人住房借款合同》约定的利息、罚息和复利计至款项还清之日止，并支付建设银行因诉讼支付的律师代理费2.1万元，承担案件受理费16950元，同时确定中联公司承担连带责任。在上述判决申请执行前，中联公司已代林孝强、何小琴向银行垫付款项95028.76元。该判决生效后进入执行中，并截至2018年8月17日止，中联公司向建设银行福清分行代林孝强、何小琴垫付借款本金、利息、罚息共计1668871.15元、垫付律师费2.1万元、垫付案件诉讼费16950元，已为林孝强、何小琴清偿了建设银行福清分行的全部债务。 2015年6月9日，中联公司诉请本院判决解除其与林孝强、何小琴之间的商品房买卖合同，协助办理案涉房屋的注销预告登记、备案手续并承担相关费用，已付购房款在扣除违约金、代偿款、律师费、诉讼费后才退还林孝强、何小琴。本院于2016年3月18日作出（2015）融民初字第3543号民事判决：一、解除中联公司与林孝强、何小琴于2011年10月9日签订的《商品房买卖合同》及其附件；二、林孝强、何小琴于判决生效之日起十日内支付给中联公司违约金96480.55元；三、林孝强、何小琴于判决生效之日起十日内协助中联公司办理中联天御一期1号楼17层1707单元的注销预告登记、备案登记，并承担相关费用；四、林孝强、何小琴于判决生效之日起十日内支付给中联公司代偿款的利息（以已付的代偿款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%从代偿之日起计算至还清之日止）；五、林孝强、何小琴于判决生效之日起十日内支付给中联公司本案律师代理费5000元；六、中联公司于判决生效之日起十日内返还林孝强、何小琴购房款1929611元［应扣除中联公司已履行本院（2014）融民初字第4792号民事判决书所代偿的借款本息、律师费以及上述判决第二项、第四项、第五项所确定的数额以及本案由林孝强、何小琴承担的诉讼费］；七、驳回中联公司的其他诉讼请求。案件受理费22170元，由林孝强、何小琴负担2万元，中联公司负担2170元。上述判决生效后，中联公司虽向本院申请对林孝强、何小琴强制执行，但其至今未向本院履行（2015）融民初字第3543号判决中在结算后应当退还林孝强、何小琴若有购房款的余款交付义务。 另查，本院于2014年4月9日对潘知音诉林孝强、何小琴民间借贷纠纷一案作出（2014）融民初字第1218号民事裁定，预查封案涉房屋，于2014年10月9日作出（2014）融民初字第1218号民事判决，确定林孝强、何小琴应于判决生效之日起20日内偿还潘知音借款45万元，及该款自2013年1月25日起至判决确定的还款之日止按月利率2%计算的利息，案件受理费9980元，诉讼保全费3610元，共计13590元，由潘知音负担236元，林孝强、何小琴负担13354元。该判决生效后并进入强制执行中，中联公司以（2015）融民初字第3543号民事判决已确认案涉房屋归其所有，但因案涉房屋已被法院查封，导致案外人的权利无法实现为由，即向本院提出执行异议，申请本院解除案涉房屋的查封。本院于2019年10月18日作出(2019)闽0181执异155号执行裁定书，驳回案外人中联公司的异议请求。中联公司为此提出本案执行异议之诉。 本院认为，商品房销售的预告登记，是为保障将来物权的实现而将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，并不导致不动产物权的设立或变动。根据《中华人民共和国物权法》第二十条有关规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。也就是说，在预告登记后，商品房预售合同当事人依然可以通过协商或诉讼的方式解除合同，消灭商品房预售合同之债。预查封，是指人民法院对尚未进行权属登记但又履行了一定批准或备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的一种预先的限制性措施，只有在登记机关核准登记产权后，才转为正式的查封。林孝强、何小琴与中联公司签订《商品房买卖合同》后仅办理预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，林孝强、何小琴仅享有该合同的债权，尚未取得案涉房屋的所有权。因林孝强、何小琴拖欠潘知音借款本息未还，故本院的查封措施只是预查封林孝强、何小琴的到期债权，案涉房屋被预查封不影响中联公司依法行使合同解除权，且本院于2016年3月18日以（2015）融民初字第3543号民事判决解除林孝强、何小琴与中联公司之间的商品房买卖合同，协助办理案涉房屋的注销预告登记、备案手续并承担相关费用，已付购房款1929611元［应扣除中联公司代偿的借款本息、律师费、违约金、诉讼费等］返还林孝强、何小琴。该判决生效后，中联公司已向本院申请执行。结合全国法院民事商事审判工作会议纪要对［案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉］意见，在本院判决解除《商品房买卖合同》后，该预查封虽失去对象，但中联公司与林孝强、何小琴双方对案涉房屋仍互负有返还价款义务，故只有在案外人中联公司已经执行（2015）融民初字第3543号民事判决中返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行，即停止对案涉房屋的执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、第二十六条规定，判决如下： 在福清中联置业有限公司履行本院（2015）融民初字第3543号民事判决中其应返还价款义务的情况下，停止对位于福清市××街道××村××村××期××号楼××层××号××房产的执行。 案件受理费100元，由福清中联置业有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  王统勇 审判员  严昌辉 审判员  林远程 二〇二〇年五月八日 书记员  林 星