广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初1103号原告：博罗县匡湖房地产开发有限公司，住所：博罗县*********。法定代表人：罗某1。委托代理人：刘采婷、王金跃，系该公司员工。被告：陈碧英，女，汉族，1965年7月8日，住广东省深圳市盐田区盐田洪安围**，身份证号码：440************321。委托诉讼代理人：叶仕平，系被告丈夫。原告博罗县匡湖房地产开发有限公司诉被告陈碧英商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年12月23日签署了位于博罗县**************3*商住楼1702房的《商品房买卖合同》，合同编号：博罗（2016）10023893。该合同约定原告将怡景嘉园3*商住楼1702房出售给被告，总房款349050元，但被告一直未履行给合同约定的付款义务。根据该合同第六条明确约定“买受人于2016年3月26日一次性支付房款共计人民币叁拾肆万玖仟零伍拾元整。”“买受人于应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为建行博罗支行营业部，专用账户为440********053016151。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据”。根据该合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定“买受人如未按合同时间付款，按第1中方式处理的（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”。故为了维护原告的合法权益提起诉讼，请求：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告支付违约金：应付款349050元×5%=17452.5元；三、被告承担本案的诉讼费。被告辩称，一，被告已于2017年3月25日付清涉案房屋的全部购房款。因原告于东莞市日日广告装饰工程有限公司之间存在其他法律关系的债权债务，即原告与东莞市日日广告有限公司于2015年5月3日签订了一份《电梯销售合同》，约定原告购买东莞市日日广告装饰工程有限公司的12台电梯，后因原告无力支付购买电梯的全部电梯费，原告与东莞市日日广告装饰有限公司协商一致约定将原告名下的包括被告所购买的位于博罗县****************商住楼1702房在内的多套房子抵债给东莞市日日广告装饰工程有限公司以抵偿其债务。因此，原告要求被告直接将涉案房屋购房款支付给东莞市日日广告装饰工程有限公司的法定代表人李达军，被告按照原告的指示于2017年3月25日将购房款349050元支付至东莞市日日广告装饰工程有限公司的法定代表人李达军的账户，李达军向被告出具了一张收据，并注明被告已付清案涉房屋的购房款。因原告与东莞市日日广告装饰工程有限公司之间的债权债务关系均与答辩人无关，原告在被告已付清全部购房款后仍要求与被告解除《商品房买卖合同》及赔偿违约金的请求没有事实和法律依据。二，被告已缴存了住宅专项维修资金，承担了业主的义务，原告也承认了被告的业主身份。1、合同签订后，被告付清房款后，原告还开出《住宅专项维修资金缴存通知书》给被告去缴纳维修基金。根据《物业管理条例》第53条：“住在物业、、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”缴存专项维修资金是业主的义务，被告已以业主的身份缴存了专项维修资金，原告向被告发出《住宅专项维修资金缴存通知书》说明原告亦认可被告的业主身份，若被告未缴纳购房款，原告不会认可被告的业主身份。2、商品房买卖都是先草签合同，待购房者按合同约定支付首期款（按揭购买的）或全款付清后才签订正式商品房买卖合同，并办理备案登记。如果原告不认可被告支付了房款，不会给被告办理备案登记。综上所述，望贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告与被告关于案涉房屋签订两份购房合同，一份草签合同，一份正式合同。双方于草签合同中约定案涉房款支付时间为2016年3月26日。后双方于2016年12月23日正式签订编号为博罗(2016)10023893号的《广东省商品房买卖合同》，约定由被告向原告购买博罗县**************3*商住楼1702房，价格为349050元，被告应当于2016年3月26日一次性支付房款。被告通过向案外人李达军付款的方式，共向原告支付房款349050元。案外人李达军于2016年3月25日开具一张《收据》给被告，该收据载明“今收到陈碧英购买博罗县匡湖房地产开发有限公司****3栋商住楼1702房号（电梯抵房款）349050元整。”2017年3月13日，被告以业主身份向原告名下的账户800***********964缴纳住宅专项维修资金8377.2元。原告于2019年11月26日向被告发出《催款函》，要求被告于2019年12月3日前付清合同约定的应付款项。以上事实有《商品房买卖合同》、由案外人李达军签字的《收据》、原告公司盖章的《住宅专项维修资金缴存通知书》《催款函》及双方庭审陈述予以佐证。另查明，案外人李达军以东莞市日日广告装饰工程有限公司的名义与原告于2015年5月3日签订了《电梯销售合同》。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案的主要争议焦点在于案涉商品房买卖合同是否可以解除、原告主张的违约金是否依法有据。原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：博罗（2016）10023893）为双方合意，且符合法律规定，双方均应予履行。关于案涉商品房买卖合同是否可以解除，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条、第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，合同解除权的除斥期间为一年，因原、被告约定案涉房屋房款的支付时间为2016年3月26日前，故原告合同解除权的除斥期间起算点为2016年3月27日，该合同解除权至2017年3月27日届满，原告的合同解除权消灭，无权主张解除合同。关于原告主张违约金，被告提供有原告盖章的《住宅专项维修资金缴存通知书》《电梯销售合同》、案外人李达军出具的《收据》，原、被告双方签订正式购房合同时，合同约定的房款支付期间已经届满，故原告与案外人达成用房款抵电梯销售款的事实，本院予以确认。原告诉称被告未向其交纳购房款，根据双方合同约定，案涉房屋的购房款应于2016年3月26日前一次性支付，但根据原告提供的证据及其陈述，其于2019年11月26日才向被告发出催收通知，其行为与一般的正常交易习惯不符，而案外人李达军向被告出具的收据日期为2016年3月25日，其与合同约定的购房款支付日期相一致；且根据被告提交的《住宅专项维修资金缴存通知书》，原告已于2017年3月13日在该通知书中盖章确认了被告的业主身份，另根据一般的购买房屋交易习惯，住宅专项维修资金应在支付购房款后、办理房屋入住手续之前才进行缴纳，现被告已向原告交纳了案涉房屋的维修资金，故对于被告已于2016年3月25日通过向案外人李达军付款的方式支付了房款的事实，本院予以采信。故被告已经履行支付房款义务的事实，本院予以采信。由于被告已于2016年3月25日支付了房款，故被告不存在违约事实，故原告主张被告违约不符合事实与法律规定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告博罗县匡湖房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费118元，由原告博罗县匡湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 赖瑜平二〇二〇年四月二十七日法官助理 杨玉婷书 记 员 陈锴晴