湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5603号上诉人（原审被告）:宋叔明，男，1978年12月20日出生，汉族，竹湖南省澧县。委托诉讼代理人：杨辽，1979年5月27日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告）:湖南达文西商业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦1807房。法定代表人：雷丹，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：浣丹，男，1983年10月4日出生，汉族，该公司员工，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：曾艳，湖南寻壹律师事务所律师。上诉人宋叔明因与被上诉人湖南达文西商业管理有限公司（以下简称达文西公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初11303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋叔明上诉请求:1.撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初11303号民事判决；2.改判驳回达文西公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由达文西公司承担。事实与理由:1.原审判决认定达文西公司多次电话和函告催租与事实不符，由于2019年3月期间达文西公司拒绝宋叔明将店铺转让给其已联系好的下家，且隔壁经营包子店的老板也从中阻挠，导致店铺至今都未转让成功，达文西公司知晓店铺已停业空置且宋叔明一直在联系店铺转让事宜，并同意宋叔明在成功转让店铺后再缴纳剩余房租；2.达文西公司的员工雷海军存在私自向宋叔明收费的行为，一次是在合同签订后收取7060元，一次是因为电路改造收取5370元，雷海军在宋叔明向其两次微信转账后，均没有开具任何票据。被上诉人达文西公司辩称：1.宋叔明辩称因达文西公司拒绝其转让商铺导致其无法缴纳租金的意见无事实和法律依据。达文西公司在宋叔明已拖欠租金的情况下，为了减少其经营损失，同意其转让商铺，并要求在其商铺转让成功后补交拖欠的租金，但并不是给予其无限的转让期限，且合同中亦未约定宋叔明在将商铺转让后才支付租金。此外，双方当事人签订的《商业物业入场经营合同》第七条第7款以及第九条第3款已明确约定达文西公司对商铺业态具有调整权，达文西公司作为商业街的运营和管理方，根据商业街商铺已存在的业态及经营情况，为使整体商业街的商业氛围和经营稳定，确保已有同类业态经营的商铺利益受损，禁止宋叔明将商铺转让给同类商铺并无不当。2.宋叔明所称雷海军私自向其收取费用与达文西公司无关。达文西公司从未授权雷海军收取涉案商铺的任何费用，雷海军私自向宋叔明收取费用的行为与达文西公司无关，宋叔明可向雷海军另行主张权利。综上，请求驳回上诉，维持原判决。达文西公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商业物业入场经营合同》，宋叔明将合同项下的商铺腾空，并以商铺已形成符合的装饰装修现状向达文西公司交还；2.宋叔明向达文西公司支付已拖欠的租金80484元（从2018年11月6日起至2019年11月5日止），并按合同约定的租金标准支付从2019年11月6日起至商铺实际交还之日止的租金；3.宋叔明向达文西公司支付因逾期支付租金所产生的罚息7080元（从2018年11月6日起至2019年11月5日止），并按合同约定支付从2019年11月6日起至租金全部付清之日止的罚息；4.宋叔明向达文西公司支付赔偿金21180元（支付标准为三个月租金）；5.达文西公司不予返还宋叔明已缴纳的履约保证金；6.宋叔明承担本案的全部诉讼费用。原审法院经审理查明：达文西公司系一家专业的商业地产全程整合服务商。凤凰汇商业中心街是其打造的商业服务项目，其以委托经营、租赁等合法途径从商铺产权人手中取得商铺经营权，再进行统一招租。为凤凰汇商业中心街的商铺招租，达文西公司对外发送了《凤凰汇招商手册》，该招商手册对凤凰汇商业中心街地项目本身的位置及周边商业、超市、道路、酒店、居住人群及其他配套情况进行了介绍。位于长沙市开福区××区《凤凰汇》商业项目中的Ｇ层84号（建筑面积39.22平方米）的商铺为《凤凰汇》商业中心街的商铺，该商铺系案外人李正茂、郑春明（共有人）购买。达文西公司与李正茂签订《商铺委托经营协议书》，约定：李正茂自愿将上述商铺委托给达文西公司统一对外经营和管理。委托期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；委托期限内达文西公司对李正茂委托的商铺及其附属设施享有使用、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营等事项。李正茂同意不做任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。2017年4月9日，达文西公司作为管理方与宋叔明作为经营方签订《商业物业入场经营合同》，合同约定：一、管理方将案外人李正茂的上述商铺交给经营方用于经营，经营期限自交付日起至2021年12月31日止，交付日起至2017年2月5日为免管理费时间，2017年2月6日起开始计管理费；二、管理方保证依法拥有该商铺的完整使用权，若有第三方对该商铺主张权利，一律由管理方自行处理；三、经营方应在工商部门核准登记的经营范围进行合法经营，经营方在该商铺经营“百膳珍”，未经管理方同意，经营方不得擅自改变经营范围；四、经营方经营的该商铺的经营月管理费为7060元，首个经营月管理费为6354元，以后经营年度管理费递增比例：第一年9折，第二年9.5折，第三年单价原价，第四、五年在前年基础上上浮不低于8%，最高不超过15%。第二年月管理费6707元，第三年月管理费7060元。该商铺应先付管理费后使用，管理费按月结算，经营方应于签订本商业经营合同之日一次性支付三个月管理费19062元给管理方，后续管理费按季度在每季度的末月28日之前（每年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日）支付，如逾期支付，经营方应从逾期之日按欠付管理费金额的日千分之五向管理方支付逾期付款罚息，直至付清全部欠付管理费为止；五、本合同签订前，经营方需支付21180作为定金，该定金自经营方进场装修之日起自动转为履约保证金。保证金由管理方在整个经营期间保存，本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，此保证金中的80%即16944元由管理方在十日内退还给经营方，但不计利息。剩余20%即4236元转为产品售后服务保证金，由管理方保管二个月，保管期满后无售后投诉，管理方在十日内退还经营方，亦不计息，如发生客户投诉，管理方应首先与经营方联系，经营方应即时妥善处理，如经营方不能妥善处理或丧失处理能力，则管理方有权处理，所发生的费用，由经营方承担，管理方可在产品售后服务保证金中支出；若经营方违反本合约各项条款之规定或未经管理方同意终止本合约，经营方承诺该履约保证金作为违约金全额支付给管理方；六、经营期内物业以及水、电、燃气等开通、使用、维护费用由经营方承担，并在接到物业、水、电等部门缴费通知5日内缴纳，如逾期支付按欠管理费违约的约定承担违约责任，其中物业费按每月176元向物业公司交纳；七、由经营方自行装修该商铺，但经营方需以书面形式事先通知管理方及物业，并附上图纸及说明，在经得管理方及物业同意后方可进场施工……经营方装修后该商铺的装饰装潢，在合同到期终止或因经营方违约管理方依法解除合同后，按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿；八、本合同签订之后，经双方书面达成一致，可变更。合同未到期之前，双方均不得提前解除合同，管理方如有违约，需提前三个月通知经营方，退还经营方经营保证金，并根据经营方直接经济损失进行赔偿（经第三方评估进行赔偿）；经营方如有违约，需提前三个月通知管理方，管理方不予退还当期已支付未使用（按天计算）的管理费，不予退还经营方支付的本合同保证金，经方还需向管理方支付6个月管理费的赔偿金，如赔偿金不足以弥补管理方的经营损失，经营方还应负责赔偿；九、如发生下列情况之一者，管理方有权终止合同：……（5）经营方未按双方约定如期支付管理费，拖欠管理费、物业费、水电煤气等费用超过15日的，管理方有权终止合同，收回该商铺，并没收保证金，要求经营方支付3个月的管理费作为对管理方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究经营方的其他法律责任。双方还就销售和物业管理、争议约定诉讼管辖等事项进行了约定。合同签订后，宋叔明于2016年7月6日向达文西公司支付了2016年12月1日至2017年2月28日的租金19062元，并支付了履约保证金21180元，达文西公司向宋叔明交付了商铺由宋叔明装修，装修完毕后开业至2018年9月16日关门歇业。宋叔明欠付达文西公司从2018年11月6日至2019年11月5日的租金共计80484元。庭审中，宋叔明称在合同履行过程中，因物业公司不准其转让门面的原因，故拖欠租金至今。因达文西公司向宋叔明催要租金未果，故诉至一审法院，酿成本案纠纷。原审法院认为，一、根据达文西公司与涉案商铺产权人签订的《商铺委托经营协议书》，达文西公司有将涉案商铺出租给他人并收取商铺租金的相关权利，本案合同中所称的管理费即租金性质；二、双方签订的《商业物业入场经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，达文西公司将涉案商铺交付给宋叔明使用，宋叔明应按合同约定向达文西公司支付租金。根据合同约定，如宋叔明欠租超过15日，达文西公司有权解除合同，现宋叔明欠租的违约事实已达到合同约定的解除条件，故一审法院对达文西公司请求解除合同并要求宋叔明交还涉案商铺的诉请予以支持。合同还约定“因经营方违约管理方依法解除后，装饰装修按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿”。故达文西公司请求宋叔明按商铺装饰装修现状交还涉案商铺，亦符合上述约定，一审法院予以支持。但装饰装修现状依法应以已形成附合部分为限，未形成附合部分及其他可移动的设施、设备不在此列。对于宋叔明提出的合同履行中物业公司不准其转让门面，因双方签订的《商业物业入场经营合同》未将宋叔明所主张的相关事项明确为达文西公司的合同义务，故宋叔明提出的该项抗辩理由，一审法院不予采信；三、租金支付及违约责任承担问题。宋叔明从2018年11月6日起未支付租金至今，达文西公司请求宋叔明支付所欠租金及涉案商铺实际交还之日止的租金，一审法院予以支持。根据合同约定的租金标准和支付时间，暂计算至2019年11月5日时止，宋叔明应支付给达文西公司的租金如下：2018年10月28日前应支付2018年11月6日至2019年2月5日的租金20121元，2019年1月28日前应支付2019年2月6日至2019年5月5日的租金20121元；2019年4月28日前应支付2019年5月6日至2019年8月5日的租金20121元；2019年7月28日前应支付2019年8月6日至2019年11月5日的租金20121元，截至2019年11月5日，宋叔明共计欠达文西公司租金80484元，宋叔明应按约支付给达文西公司。因宋叔明逾期未付租金，在履约上有过错，应承担相应的违约责任。本案中，达文西公司依据合同的约定，请求了租金逾期付款罚息、履约保证金作为违约金不退和三个月租金作为预期利益损失赔偿的违约责任，其同时请求违约金和损害赔偿金，没有法律依据，本院不予支持。考虑宋叔明的经营状况以及本案的实际情况等因素，本院酌情以租金逾期付款利息作为本案违约责任承担方式，合同约定从逾期付款之日起按欠租金的日千分之五向管理方支付逾期付款罚息过高，本院酌情予以调整，结合宋叔明逾期付款的原因以及本案的实际情况等因素，本院酌情按年利率6%计算。根据合同约定，宋叔明2018年10月28日、2019年1月28日、2019年4月28日、2019年7月28日分别应支付达文西公司20121元、20121元、20121元、20121元，暂计算至2019年11月5日，其上述应付租金分别逾期373天、281天、191天、100天，逾期利息为3126元[（20121×373天÷365×6%）＋（20121×281天÷365×6%）＋（20121×191天÷365×6%）＋（20121×100天÷365×6%）]；2019年11月6日起的逾期付款利息以尚欠租金80484元为基数，按年利率6%计算至租金实际清偿之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除湖南达文西商业管理有限公司与宋叔明签订的《商业物业入场经营合同》，宋叔明在本判决生效之日起五日内将上述商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向湖南达文西商业管理有限公司交还；二、宋叔明在本判决生效之日起五日内支付湖南达文西商业管理有限公司租金80484元（已计算至2019年11月5日），2019年11月6日起至商铺实际交还时止的租金按合同约定的标准另计；三、宋叔明在本判决生效之日起五日内支付湖南达文西商业管理有限公司逾期利息3126元（已计算至2019年11月5日），2019年11月6日后的逾期付款利息，以上述第二项确定的租金为基数，按年利率6%计算至清偿之日止；四、上述第二、三项总付款额，扣除履约保证金21180元后，为宋叔明向湖南达文西商业管理有限公司实际的付款额；五、驳回湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3258元，因适用简易程序减半收取1629元，保全费1260元，保全保险费500元，共计3389元，由湖南达文西商业管理有限公司承担1389元，由宋叔明承担2000元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明，双方签订的《商业物业入场经营合同》第七条第7项约定：“经营方不得将商铺转交其他人经营，如需更换商铺，需提前3个月告知管理方，管理方认可其业态的情况下方可更换，并重新与管理方签订经营合同”。本院二审谈话中，宋叔明称其欠缴租金的理由是其在该商铺的经营活动因经营不善而无法继续，且达文西公司不同意其转让商铺，但其仅1次向达文西公司申请转让商铺被拒，之后由于商铺转让费和租金价格与意向受让方谈不拢未再向达文西公司提出转让商铺的申请。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：根据双方签订的《商业物业入场经营合同》约定，达文西公司将涉案商铺交付给宋叔明使用，宋叔明应按合同约定自2017年2月6日起向达文西公司支付租金。另根据该《商业物业入场经营合同》第七条第7项约定，宋叔明如需转让商铺，需经达文西公司认可同意，并另行与达文西公司签订经营合同，故达文西公司不同意宋叔明将商铺转让给商业街已有同类商铺的行为具有合同依据，而宋叔明以此抗辩延付、拒付租金无合同依据，一审法院支持达文西公司诉请判令宋叔明支付已拖欠的租金以及至商铺实际交还之日止的租金主张并无不当。另关于宋叔明所称达文西公司员工雷海军向其私自收费的行为，由于达文西公司抗辩从未授权雷海军收取涉案商铺的任何费用，其所称行为与该公司无关，且宋叔明在本院二审期间亦未能提供充分证据证明其所称的该行为与本案租赁合同有关，本院不予采信。综上所述，宋叔明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3258元，由上诉人宋叔明负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  叶子龙二〇二〇年五月二十二日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。