江苏省南京市玄武区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0102执异61号异议人：王世荣，男，1963年9月22日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王磊，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子健，北京市盈科（南京）律师事务所律师。申请执行人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地在北京市西城区复兴门内大街**凯晨世贸中心中座**。法定代表人：杨林，该公司董事长。被执行人：闵澄翠，女，1962年8月23日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被执行人：吴光明，男，1963年5月1日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。本院在执行中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称信托公司）申请执行闵澄翠、吴光明金融借款合同纠纷一案中，异议人王世荣对本院裁定拍卖吴光明名下南京市玄武区××不动产不服，认为其对该房产享有物权期待权，能够排除执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2018年8月13日，江苏省南京市秦淮公证处作出（2018）宁秦证执字第84号执行证书，载明的申请执行标的为本金2946064.73元以及利息等。根据信托公司申请，本院于2018年9月1日立案强制执行，案号为（2018）苏0102执3353号。2019年3月29日，本院裁定拍卖案涉房产，王世荣对案涉房产提出执行异议，本院于2019年7月23日以其证据不足以证明享有排除执行的权利为由裁定驳回异议请求，王世荣遂提起诉讼，请求确认其对案涉房屋享有物权期待权，本院于2019年10月24日以执行案件终结为由裁定驳回起诉。2019年6月6日，本院裁定终结（2018）苏0102执3353号案件的执行，终结执行后，当事人可在申请执行时效内再次申请执行。2020年3月19日，本院立案恢复对上述案件的执行，于3月30日裁定拍卖被执行人吴光明名下位于南京市玄武区××不动产，于4月1日作出执行公告，将对被执行人吴光明名下位于南京市玄武区××不动产进行评估、拍卖，责令在该房屋内居住、使用的人员于2020年4月15日前迁出该房屋，并将屋内物品全部清空。案涉房屋于2013年7月9日办理抵押登记，抵押权人为宁波银行南京分行，于2016年10月25日办理抵押登记，抵押权人为信托公司，于2017年3月30日被南京市秦淮区人民法院查封。异议人王世荣提出执行异议称，裁定拍卖案涉不动产损害了异议人的合法权益。吴光明与王世荣系发小关系，2014年，双方协商以599万元价格将案涉房产卖予申请人。申请人支付300万元作为首付款，吴光明出具收条。2014年6月，吴光明的妻子闵澄翠向异议人借款100万元，于当年年底补写借条。2014年6月至2015年1月期间，异议人分三次支付房款190万元（140万元以转账方式付给吴光明，50万元替闵澄翠偿还2010年借王永宝本息），吴光明于2015年2月2日出具190万元收条并书面承诺2015年3月20日将房屋交付给异议人。2015年3月20日，吴光明将房屋交付异议人，异议人一直居住使用至今。截止交房，异议人已支付590万元。之后双方口头协商将闵澄翠100万元借款冲抵购房款，考虑到利息因素，购房款599万元已经付清。因房屋交付时尚有抵押贷款，吴光明承诺抵押贷款还清后立即过户。之后，吴光明在异议人不知情的情况下在抵押贷款还清后于2016年10月将房屋抵押给申请执行人导致无法过户。异议人多次要求吴光明解决此事，吴光明以资金周转困难为由一拖再拖。异议人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，异议人对房屋享有物权期待权，能够排除执行。请求撤销（2020）苏0102执恢225号执行裁定书。王世荣向本院提交了如下证据：1、2014年5月27日吴光明出具的收条，以证明吴光明与王世荣签订了书面房屋买卖合同，价格599万元，王世荣支付了首付款300万元；2、2014年6月23日王世荣支付给闵澄翠100万元的转账凭证和2014年12月20日的借条，以证明王世荣与闵澄翠之间存在100万元的债务，借条是后补的；3、吴光明出具的190万元的收条、2014年6月6日王世荣给吴光明转账40万元的凭证、2014年12月1日王世荣转账给吴光明100万元的凭证、2015年1月20日王世荣转账给王永宝50万元的凭证、2010年8月23日闵澄翠向王永宝借款的借条、王永宝出具的书面证明，以证明2014年6月至2015年1月期间，王世荣分三次合计支付购房款190万元，其中140万元转账给吴光明，50万元以替闵澄翠还款的方式支付，吴光明2015年2月2日出具190万元收条并承诺3月20日交付房屋；4、物业公司出具的证明，以证明王世荣自2015年3月起就居住在案涉房屋至今，物业费由王世荣交纳；5、2013年9月26日李翔借给闵澄翠30万元的凭证、9月27日李翔借给闵澄翠50万元的凭证、2014年5月27日王世荣代闵澄翠偿还李翔140万元的凭证、2014年5月28日李翔代王世荣支付房款134万元的凭证、2014年7月17日李翔代王世荣支付购房款26万元的凭证、2014年11月3日王世荣支付给李翔200万元、2016年7月21日、22日李翔分两次支付给王世荣40万元、2014年11月3日李翔收到200万元、李翔、王世荣、吴光明出具的情况说明，以证明李翔、王世荣、吴光明是朋友，三人基于信任在一方有资金需求时便相互调剂，2013年下半年，李翔分三次合计借款给闵澄翠140万元，2014年，吴光明因债务问题卖房，于是和王世荣协商，后双方以599万元价格成交，首付款的支付方式为：王世荣代闵澄翠偿还李翔140万元，剩余160万元由王世荣向李翔借款支付，李翔表示只能拿出134万元，剩余26万元另行支付，三方同意后，5月27日，吴光明向王世荣出具收到300万元购房首付款的收条，王世荣代闵澄翠向李翔偿还借款140万元，该140万元作为首付款的一部分，5月28日，李翔代王世荣向吴光明支付首付款134万元，7月17日李翔又代王世荣向吴光明支付首付款26万元，2014年11月，李翔急需200万元，便求助王世荣，王世荣于2014年11月3日支付给李翔200万元，其中160万元作为还款，40万元作为借款，后李翔分两笔将40万元借款还清，以上为300万元首付款的构成；6、房屋所有权证，以证明该证据在王世荣在购买房屋时从吴光明处获得，案涉房产登记在吴光明名下，当时的抵押权人并非外贸信托公司，而是宁波银行，王世荣在购房后未及时办理过户也是因为吴光明在筹资注销宁波银行的抵押。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1.房地产转让，应当签订书面转让合同。王世荣提交的收条，不足以证明王世荣与吴光明就案涉房产签订了书面买卖合同；2.物业公司出具的说明，不足以证明王世荣实际在案涉房屋内居住；3.即使如王世荣所述，王世荣与吴光明之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，因王世荣、吴光明、闵澄翠、李翔等人之间存在其他民事法律关系，故王世荣提交的付款凭证及情况说明也不足以证明所涉款项系用于支付购房款；4.即使如王世荣所述，在其购买案涉房产时，案涉房产已设立抵押，也并不影响买卖双方办理房产过户登记手续。综上，案外人王世荣提交的证据不足以证明其享有排除执行的权利，其异议请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下:驳回案外人王世荣的异议请求。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  刘立柱审判员  吕 彬审判员  刘昌政二〇二〇年五月二十二日书记员  赵五英