云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初670号原告蔡乃达，男，汉族，1979年10月9日生，云南省镇雄县人，初中文化，农民，住云南省镇雄县。委托代理人张仁彪、张晴（实习），云南红云律师事务所律师（特别授权）。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码证：915303227638673318。住所地：云南省曲靖市陆良县城西二路。法定代表人：陈金生，该公司执行董事。委托代理人姜梅，云南言广律师事务所律师（特别授权）。原告蔡乃达诉被告陆良金泰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年3月4日立案受理后，依法由审判员方绍玮适用简易程序于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告蔡乃达及其委托代理人张仁彪，被告陆良金泰房地产开发有限责任公司的委托代理人姜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡乃达诉称，被告为昭阳区金泰南辰1號小区开发商，2016年11月26日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发的金泰南辰1號9幢22层2201号房屋，该房屋为期房，房屋总价款496424元，原告首付206424元，向银行贷款290000元支付给被告，原告履行了合同约定的付款义务。合同约定被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，如被告未按约定时间交房，则被告应在交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。2016年11月28日该合同在昭阳区房产交易评估管理所进行了备案登记。截止起诉之日，被告已远远超过约定交房时间而未交房，已构成合同约定的违约行为，给原告造成严重的损害，被告应承担相应的违约责任。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求：1、判决被告按购房款496424元的日万分之一向原告支付2018年1月1日起至2019年11月25日止的违约金34451元；2、判决被告按购房款496424元的日万分之一向原告支付2019年11月26日起至实际交付房屋止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司答辩称：1、首先对业主表示歉意，案件履行期间有两个因素，本案的承包方项目负责人董正海已经涉黑，公安已经介入调查，这是主要原因，董正海多次堵门，锁管理人员等行为，导致项目没法施工，这些行为是在签约的时候不能预见的，请求法庭考虑扣除这个工期时间；2、我们提交一份监理公司签约的因天气情况恶劣停工的证明，有两百多天，这也是不可抗据的因素，请求法庭扣减这个时间；3、在公司承受范围内，公司做一定的补偿。4、在这六案中即使没有提供尾款发票，我方也认可该房房款已付清。庭审中，原告针对其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格及基本信息。2、国家企业信用信息公示系统，证明被告主体资格及基本信息。3、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表，证明（1）、原告与被告签订《商品房购销合同》的事实；（2）、原告向被告支付购房款496424元；（3）、合同约定被告应于2017年12月31日前交房；（4）、若被告逾期交房超过60天时，被告应按已付款的日万分之一向原告支付违约金的事实。4、发票、个人借贷合同，证明原告按照合同约定向被告已经履行了支付购房款的义务。经质证被告陆良金泰房地产开发有限责任公司对原告向本院提交的证据真实性没意见，对计算方式应当分两段，60天之内应为每天10元，后面才按日万分之一，根据合同约定发生不可抗力的、天气恶劣的，交房时间顺延，原告方在计算时应当扣除因天气恶劣和不可抗力的不能按时交房的时间。被告陆良金泰房地产开发有限责任公司针对其主张，向本院提交了以下证据：1、被告的营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明被告的主体资格。2、被告与承建方签订的推进协议书，证明施工方多次非法停工阻工，为了尽快复工被告同意补偿施工方2300万元，施工方承诺同意在2017年4月15日交工并不得以任何理由再次停工提出额外要求。3、昭通市住建局会议备忘录，证明因为施工方的非法阻工导致停工，政府及相关组织约谈双方，要求施工方必须在2018年8月4日正式复工，在同年9月30日完成建设任务，交付被告，施工方承诺在施工期间不再出现阻工现象，若出现报请相关本门严肃查处，被告承诺筹集1000万元的资金打进住建部门的监管账户，施工方虽然是违约行为，但是不是一般的违约行为，已经是有涉黑行为，对于被告方来说是不可抗力。4、拨款明细，证明款项已经拨到政府监管的账户，总的拨款1061万元。5、项目的晴雨表，因恶劣天气停工的记录，共计301.5天，这是恶劣天气造成的停工。6、建设工程施工合同，证明被告与施工方约定的开工日期是2014年11月14日，竣工日期是2016年10月31日，合同工期总天数为716天。经质证，原告对被告向本院提交的第一组证据无异议。对第二组证据真实性合法性认可，但是对关联性与证明目的不认可，该份项目上很清楚是由于甲方一直未按合同约定按时支付，这是由于被告自身原因导致，不是因为不可抗力和其他政策因素导致。对第三组证据，没有任何单位的签章，也没有任何人的签字，不符合证据的形式要件，所以对证据的三性不认可，证明目的不认可。对第四组证据，三性和证明目的都不予认可，因为我们不是当事人，不能确定。对第五组证据与第六组证据相矛盾，晴雨表上施工单位是云南泰航建筑工程有限公司，施工合同上显示的单位是云南中润建筑工程集团有限公司，两个单位名称不相符，施工合同中明确约定施工期为716天，施工时间应该考虑条件和天气因素，被告主张因为天气原因延期300多天我方认为没有相应的事实和法律依据，如果因为自然条件引起工期延误，施工方应当向发包方申请工期延误，但我方没有看到相关材料，被告主张的天气或其他原因不属于不可抗力范畴，不符合原被告双方签订的商品房买卖合同第9条约定的免责条款的条件，因此我方证据五、六三性均不认可。本院认为，原告提交的身份证，被告无异议，能够证实原告主体资格，本院予以采信；原告提交的商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表相互印证，能够证实原告向被告按揭贷款购买了金泰南辰1號9幢22层2201号房屋、双方签订的合同约定了交房时间及违约责任等事实；购房发票、个人购房借款合同能够证明原告按照合同约定向被告已经履行了支付购房款的义务的事实，本院予以采信。被告提交的营业执照、法人身份证明、法人身份证相互印证，能够证实被告的身份及主体资格的事实，本院予以采信；被告提交的推进协议书、昭通市住建局会议备忘录、拨款明细，建设工程施工合同系被告与第三方的纠纷，与本案没有必然的联系，本院不予采信；项目的晴雨表，系被告与第三方出具，并不是气象部门的记载，不具真实性，且无监理日志、施工日志、气象部门关于恶劣天气发布等相关依据相印证，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告为昭阳区金泰南辰1號小区开发商，2016年11月26日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发的金泰南辰1號9幢22层2201号房屋，房屋总价款496424元，原告首付206424元，向银行贷款290000元支付给被告，原告履行了合同约定的付款义务。合同约定被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。2016年11月28日该合同在昭阳区房产交易评估管理所进行了备案登记，但被告直到2020年3月25日才将房屋交付原告。截止起诉之日，被告已超过约定交房时间而未交房，现原告起诉来院，请求：1、判决被告按购房款496424元的日万分之一向原告支付2018年1月1日起至2019年11月25日止的违约金34451元；2、判决被告按购房款496424元的日万分之一向原告支付2019年11月26日起至实际交付房屋止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2016年11月26日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同客观真实，合法有效，原、被告双方均应自觉履行。本案中原告依合同约定主张逾期交房产生的违约损失，被告抗辩称其未按时交房系修建承包方及天气原因，被告与承包方的纠纷并不是免责的法定理由，天气原因虽属不可抗力，但被告提交的证据不足以证实在双方合同履行期间有多少天属于恶劣天气导致不能施工，故对其抗辩理由不予支持。按合同约定，原告交付购房款后，被告陆良金泰房地产开发有限责任公司应于2017年12月31日前将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，但被告直到2020年3月25日才向原告交付金泰南辰1號9幢22层2201号房屋，被告应当按照合同第九条约定承担逾期交房违约责任，即交房时间届满后的次日起实际交房之日止60天内，被告方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行；被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。故原告依照合同约定要求被告以已付款的0.01%乘以逾期天数主张逾期交房的违约金，本院支持自2018年1月1日至2018年3月2日的违约金按每天10元支付，自2018年3月3日至2020年3月25日的违约金以金泰南辰1號9幢22层2201号房屋已付房款496424元为基数，按每日万分之一的标准支付，本院确定被告应向原告支付金泰南辰1號9幢22层2201号房屋自2018年1月1日至2020年3月25日的违约金为10元×60天＋496424元×0.01%×755天=38080.01元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”、参照国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第（一）款“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定，判决如下：一、由被告陆良金泰房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起三十日内，向原告蔡乃达支付金泰南辰1號9幢22层2201号房屋逾期交房2020年3月25日前的违约金人民币38080.01元；二、驳回原告蔡乃达的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费661元，减半收取330.5元，由被告陆良金泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  方绍玮二〇二〇年五月二十一日书记员  高 扬