河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0581民初4695号原告：刘洋，女，1987年10月2日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：元见国，安阳市林州市万全法律服务所法律工作者。被告：方永峰，男，1976年2月15日生，汉族，住林州市。被告：王向丽，女，1978年11月6日生，汉族，住林州市，系方永峰之妻。被告：方某。法定代理人：方永峰。三被告委托诉讼代理人：董志君，河南新林州律师事务所律师。被告：河南永平置业有限公司，住所地安阳市文峰区中华路与迎春东街交叉口东南角8-2号楼1单元1423号。法定代理人：李改平。委托诉讼代理人：陈金龙，大沧海律师事务所律师。被告：林州市桂园区宜居房产中介所，住所地林州市太行路建工大厦斜对面。经营者：王琳。委托诉讼代理人：王庆吉，安阳市林州市天平法律服务所法律工作者。原告刘洋诉方永峰、王向丽、方某、河南永平置业有限公司（以下简称：永平公司）、林州市桂园区宜居房产中介所（以下简称：宜居中介所）所买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洋及其委托诉讼代理人元见国、被告方永峰及其与王向丽、方某的共同委托诉讼代理人董志君、被告永平公司的委托诉讼代理人陈金龙、被告宜居中介所的委托诉讼代理人王庆吉到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告刘洋向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告所签订的购房合同无效；2、依法要求四被告返还原告购房款433431元，中介款3800元，装修款15000元，三项共计452231元；3、依法判决被告承担违约金135669元；4、依法判决被告承担起诉之日至履行完毕止的利息（按同期银行贷款三倍利息计算）；5、本案诉讼费用保函保单费用由被告承担。事实与理由:2018年2月23日，原告经被告宜居中介所购买被告王向丽、方某位于被告锦程国际花园2号楼1单元22层中户家属楼一套，并由原告向被告宜居中介交纳中介费3800元，房屋订金30000元，2月26日付清余款，房款共计382000元，当天下午又去被告处购买地下室45480元（不购地下室，被告开发商不给钥匙），缴纳装修押金2000元，管理费、水电费3951元，三月份原告开始装修，投入15000余元，4月份原告将身份信息交于开发商到房管局备案，被告一直推诿，原来四被告隐瞒事实，将该房抵押他人。2018年8月20日，安阳市中级人民法院查封该房产，四被告采取欺诈手段严重侵害原告合法权益，为此，特呈此状，恳请贵院依法支持原告诉讼请求。被告方永峰、王向丽、方某辩称，原告与我方签订的房屋买卖合同有效，我方无违约，无恶意串通，请求驳回原告诉请。一、原告刘洋与我方签订的房屋买卖合同是在被告宜居中介所的中介下签订的房屋买卖合同，签订合同是原告与我方双方的真实意思表示，该合同合法、有效，答辩人没有违约行为。2014年2月21日，我方以女儿方某的名义购买了河南永平置业有限公司开发的锦程国际花园2号楼1单元22层中户房产。2018年2月23日经宜居中介所介绍，原告与被告签订了锦程国际花园2号楼1单元22层中户房产的买卖合同。我方将房产卖给了原告。在签订合同之前原告与我方及中介共同到房管局网站进行了该房屋的信息查询，查询显示该房属于正常可交易，不存在抵押。原告与被告作为有完全民事责任能力的成年人，签订买卖合同是双方的真实意思表示，双方行为没有违反法律规定，合法有效。合同签订后双方履行了各自合同义务，我方把房产及手续交付给了原告。我方和原告随后共同到永平公司对该房进行了户名变更，永平公司和原告签订了认购协议并出具了现金收据，即原告与永平公司事实上成了房屋买卖关系。在签订合同时宜居中介所及我方提醒原告要到林州市房管局办理房产证或备案登记。买卖合同签订后我方就将该房屋交付给了原告，原告于2018年2月26日就实际上完全占有了该房，成为了实际房产所有人。我方和原告共同到永平公司对该房进行了户名变更，永平公司给原告签订了认购协议及现金收据，原告就以他本人名义在合同签订后三天从开发商物业处购买了地下室，交了水、天然气、暖气初装费，给物业交了装修押金及物业管理费，原告又对该房进行了装修。答辩人履行了完全交付义务并且到开发商处变名后，该房的合同双方当事人就变更为了原告与永平公司，除非原告与我方合同出现纠纷，否则原告就与我方没有关系了，现在房产被查封并不是我方的过错引起，与我方无任何关系。二、我方及其余被告未恶意串通，没有损坏原告合法权益的事实与行为。2018年8月20日安阳市中级人民法院查封该房是永平公司与第三人有债务，而查封了原告未及时在林州市房管局办理房产证或备案，还在永平公司名下的房产。原告诉状所称四被告隐瞒事实，将该房抵押他人是不符合事实的，在签订合同之前原告与答辩人及中介共同到林州市房管局网站进行了该房的信息查询，查询显示该房属于正常可交易，不存在抵押。因为我方及其余被告没有欺骗原告。现在原告利益受损是原告在买房六个月时间里未及时在林州市房管局备案或办理房产证导致。过错在原告而不是我方。综上，我方认为原告起诉无任何事实及法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。被告永平公司辩称，我方与原告不存在房屋买卖合同关系，我方只是协助原告更名、办理了更名手续，原告无权要求我方履行合同义务。因涉案房屋购买人并未向我方交纳涉案房产的后续费用，不符合备案条件，综上，请求驳回原告对我方的诉请。被告宜居中介所辩称，一、原告刘洋请求确认其与被告王向丽等人所签订的房屋合同无效的请求，依法不能成立。理由如下：该合同是双方真实意思表示，又不违反法律的强制性规定且在中介方的见证下，自愿签订的完全符合《合同法》关于合同成立，生效的条件，因为，原告主张购房合同无效是不能成立；二、原告请求我方返还其购房款的诉讼请求不能成立。理由如下：宜居中介在双方的买卖房屋合同关系中，仅充当了一个居间媒介作用，不是买卖合同的当事人，也没有收取原告的房款。因此，原告的该项诉讼请求，依法不能成立；三、原告请求我方返还其中介费3800元的请求不能成立，依法应当驳回。理由如下：1、宜居中介为原告提供了居间服务并促成合同成立，原告刘洋作为委托人应当按约定支付报酬（即俗称的中介费用）；2、居间方宜居中介没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，也没有向原告提供任何虚假情况，在本项交易中尽到了一个居间方应尽的义务和服务，理应得到合理报酬；四、原告刘洋的第3、4、5项诉讼请求与宜居中介方无关，请求法庭一律驳回；五、原告刘洋在起诉状事实和理由部分陈述的，四被告采取欺诈手段严重侵犯原告合法权益的陈述是没有事实根据和法律依据，宜居中介在本次居间服务过程中从来没有向原告隐瞒任何情形，在双方签订房屋买卖合同时已经履行了充分的告知义务，这一点有双方于2018年2月23日的所签订的合同上明明白白的记载着。综上所述，我方不应对本次房屋买卖合同承担任何责任，应当对原告承担责任的应当是被告永平公司。原告围绕其诉讼请求，被告围绕其答辩意见，各自依法向本院提交了证据，对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月23日，被告王向丽（××）与原告刘洋（××）签订房屋买卖合同一份，合同约定：“一、××王向丽自愿将本人所有的一套住房（即锦程国际花园2号楼1单元22层中户、122.4㎡），以人民币叁拾捌万贰仟元整出售给××，关于房屋的权属及基本情况以本合同第十六条记载的内容为准。二、××王向丽保证出售的房屋和他人没有产权争议，该房屋产权也没有受到限制（如房屋被查封冻结、抵押、出典、未经共有人同意、民间借贷重大债务纠纷等情形）如房屋产权受到限制损害××利益时，××除退还购房款外还应当向××承担出售房屋总价的百分之三十的违约金。三、××刘洋应当于2018年3月5日将房款人民币叁拾捌万贰仟元整一次性给付于××。……××签名：方某王向丽××：刘洋中介方：林州市宜居房产中介所”。2018年2月26日，原告将全部房款交付被告王向丽，被告王向丽为原告出具房款收据一张。原告向被告宜居中介所支付中介费3800元。2018年2月26日，原告与被告王向丽共同到被告河南永平置业有限公司进行户名变更，原告与被告河南永平置业有限公司签订认购协议一份，收款收据一份（载明金额333442元）。当日，原告给付被告永平公司购地下室款45480元，物业费3951元、装修押金2000元。另查明，安阳市中级人民法院于2018年8月2日作出（2018）豫05执264号执行裁定，查封被告河南永平置业有限公司名下位于林州市锦城国际花园小区2号楼一单元2202、2103房产，即包括本案涉案房产。被告方永峰向安阳中院起诉与范太红、河南永平置业有限公司案外人执行异议之诉一案，安阳市中级人民法院经过审理作出（2018）豫05民初339号民事判决书，判决如下：驳回原告方永峰的诉讼请求。本院认为，原告与被告方某、王向丽签订的房屋买卖合同成立并生效，原告已按合同约定支付被告王向丽房款，由被告王向丽出具的收据予以证实。被告永平公司认可原告与王向丽之间的房屋买卖行为，与出具了认购协议并收取了原的地下室款、物业费、装修押金等，但在房屋买卖合同实际履行过程中，由于案外人的诉讼导致涉案房屋被法院查封执行，导致原告不能实现房屋的交付、备案、变更登记及实际入住，致使整个合同目的不能实现。由于涉案房屋被查封执行，原告不能实现买房者的合同目的，原告诉请被告返还相关款项，本院予以支持。根据合同的相对性，原告与被告方某、王向丽之间形成买卖合同关系，因方某尚属未成年人，被告所收取的382000元房款应由王向丽返还。被告永平公司收取的购地下室款45480元，物业费3951元、装修押金2000元，根据合同的相对性，应由被告永平公司返还。由于该事情确实给原告造成了相应损失，本院认为上述被告应赔偿原告相应款项的利息损失。被告宜居中介所促成双方的合同成立，不存在过错，原告诉请返还中介费，证据不足，本院不予支持。原告的其他诉请，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王向丽于本判决生效后十日内返还原告刘洋购房款382000元及利息（利息自2018年2月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告河南永平置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘洋地下室款、物业费、装修押金合计51431元及利息（利息自2018年2月26日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告刘洋的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。案件受理费9679元，由原告刘洋负担1264元，被告王向丽负担7230元，被告河南永平置业有限公司负担1185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  申一博人民陪审员  余广东人民陪审员  任林玉二〇二〇年五月三十日书 记 员  付莹莹