山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终855号 上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区经七路**。 负责人：郭小霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：尹燕博，该公司员工。 委托诉讼代理人：张晓燕，山东源诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冯舒，女，汉族，1974年8月10日出生，住山东省邹城市。 委托诉讼代理人：周怡，山东舜鸿律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：邹城市发展投资控股有限公司，住，住所地山东省邹城市铁山路**/div> 法定代表人：殷宪鹏，该公司执行董事兼总经理。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人冯舒、原审第三人邹城市发展投资控股有限公司（以下简称邹城发展公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服济南铁路运输中级法院（2019）鲁71民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长城资产公司上诉请求：一、请求撤销原判，改判支持长城资产公司一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由冯舒承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，冯舒不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）一审法院认定涉案《商品房买卖合同》真实合法有效错误。冯舒与邹城发展公司签订的《商品房买卖合同》系恶意串通所为，该合同应为无效。1.根据国家法律规定，建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。但在本案办理交房时涉案房产并未验收合格，冯舒明知涉案房屋未达到交付条件却办理收房，明显存在协助邹城发展公司逃避、阻却执行的故意。2.按照冯舒与邹城发展公司签订的《商品房买卖合同》约定付款方式为“采用一次性付款方式，自签订本合同当日内付清全部价款”。冯舒提交的《商品房买卖合同》合同签订时间为2014年5月19日，但冯舒并未提供当日向邹城发展公司转款的银行流水。房屋买卖作为重大的民事交易，冯舒应当知晓房产产权正常情况下应可以办理贷款或分期付款，而此时的交易却采用一次性付款的非正常方式，显然冯舒签订涉案合同时明知所购买房产存在抵押及其他产权问题。此种情况下仍与邹城发展公司签订合同明显属于与邹城发展公司有恶意串通逃避债务的情形。3.对比与邹城发展公司相关的执行异议案件，邹城发展公司出具的收款收据，不难发现收据的不真实性。通过对比不同异议人的合同材料，收据编号相临近的收据日期却相差半年甚至一年之久，且时间前后颠倒，不符合常理。其四、本案《商品房买卖合同》签订于长城资产公司与邹城发展公司双方共同监管公章期间，但邹城发展公司并未与长城资产公司一并开启保险柜进行用印，显然涉案合同中的用印系邹城发展公司提前加盖。（二）一审法院认定冯舒已向邹城发展公司支付购房款并实际占有涉案房屋错误。1.一审法院认定涉案《商品房买卖合同》的签订时间为2014年5月19日，而2014年1月21日冯舒付款2万元、2014年1月25日付款18万元、2014年3月26日付款19万元、2014年5月6日付款26万元均发生在涉案《商品房买卖合同》签订之前，从时间逻辑上不可能属于涉案房款。因此，冯舒无合法有效的证据证实已支付房款的事实。2.一审法院认定冯舒于2004年6月18日离婚，在山东省邹城市无其他用于居住的房屋登记信息，进而认为冯舒符合《执行异议和复议案件规定》中买受人名下无其他用于居住的房屋条件错误。根据冯舒提出执行异议时提供的送达地址及身份证中显示的信息，其居住地为邹城市崇义路2066号19号楼2单元602室，而该地址与本案所涉房屋处于同一市，足以证实本案所涉房产并非冯舒唯一居住地，也即冯舒不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。一审中冯舒仅提供了2004年6月18日离婚的相应证据，而该时间与涉案《商品房买卖合同》签订时间相离较远，冯舒未提供签订涉案合同时的婚姻状况，不能证实符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。二、一审法院适用法律错误，导致错判。一审法院未正确适用证据规则，不当加重长城资产公司的举证责任。一审法院未正确适用认定“善意第三人”的相关规定，未对冯舒签订《商品房买卖合同》及占用涉案房屋、支付房款时的主观状态进行正确认定。本案中冯舒不属于善意第三人。一审法院将物权法第一百九十一条第二款规定的“抵押期间未经抵押人同意，不得转让抵押财产”理解为针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户，而不影响冯舒与邹城发展公司之间《商品房买卖合同》的效力，系法条理解错误。相关法律条文中的“不得转让”应理解为在未经得抵押权人同意的情况下，既不能签订《房屋买卖合同》，也不能进行变更过户登记。 冯舒辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 邹城发展公司未到庭陈述。 长城资产公司向一审法院提出诉讼请求：请求依法准许执行邹城发展公司“鑫源国际城”项目12-1-3301号房产。 一审法院认定事实：2010年12月3日，邹城发展公司就其开发建设的位于邹城市××路××号××号××楼，取得商品房预售许可证。2013年9月13日、2013年9月28日，邹城发展公司与长城资产公司先后签订《抵押合同》、《之补充协议》，双方约定邹城发展公司将包括案涉房产在内的房屋及占用土地使用权一宗向长城资产公司提供抵押担保。长城资产公司于2013年9月29日在邹城市房产管理局办理了抵押权登记。 2014年5月19日，冯舒与邹城发展公司签订《商品房买卖合同》，购买邹城发展公司开发建设的鑫源国际城12-1-3301号房屋。合同约定：房屋总价款为65万元，付款方式及期限为“买受人采用一次性付款方式，自签订本合同当日内付清全部价款”。交付期限为“出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格”。合同第十七条中还约定“自本合同签订之日起30日内，共同到房产登记中心申请预购商品房预告登记，因开发企业原因未及时申请的，预购人可单方申请”。合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向邹城市房产管理局申请登记备案。”合同还对双方其他权利义务内容进行了约定。冯舒于2014年1月21日向邹城发展公司交纳购房定金2万元，2014年1月25日付款18万元，2014年3月26日付款19万元，2014年5月6日付款26万元，合计金额65万元。2014年5月6日，邹城发展公司将涉案房屋交付给冯舒占有、居住。2015年9月18日，邹城发展公司为冯舒开具购房款发票（房款12#-1-3301，金额为65万元）。 2014年12月12日，一审法院作出（2014）济铁中执37号执行裁定，并于2014年12月18日送达邹城市房产管理局，查封了案涉房产，2016年12月13日进行了续封。因案外人冯舒对查封房产提出书面异议，一审法院经审查，于2018年12月27日作出（2018）鲁71执异154号执行裁定，中止对邹城发展公司名下位于邹城市××路××路××号房产的执行。长城资产公司不服该执行裁定，向一审法院提起申请执行人异议之诉。 一审另查明，冯舒于2004年6月18日离婚，其在山东省邹城市无其他用于居住的房屋登记信息。 一审法院认为，本案诉争房屋登记在一审法院执行案件的被执行人邹城发展公司名下，且作为申请执行人的长城资产公司对诉争房屋享有抵押权，因冯舒以房屋买受人身份向一审法院提出执行异议，一审法院经审查后裁定中止对该房屋的强制执行，长城资产公司不服执行裁定而提起申请执行人异议之诉。本案争议的焦点问题是：冯舒对鑫源国际城12-1-3301号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先,关于冯舒对诉争房屋享有的民事权益问题。案涉《商品房买卖合同》落款日期为2014年5月19日，该时间早于一审法院查封案涉房屋的时间2014年12月18日。合同经过了双方当事人签章确认，应系其真实意思表示。2014年5月6日冯舒向邹城发展公司付清了全部购房款，邹城发展公司将房屋交付给冯舒，双方的主要合同义务已经履行完毕。虽然案涉购房款交付日期、房屋交付时间早于《商品房买卖合同》落款时间，不符合房地产交易惯例，但在没有其他反驳证据佐证的情况下，不能仅以此否认冯舒与邹城发展公司之间签订《商品房买卖合同》、支付购房款及交付房屋的真实性。长城资产公司主张其对涉案房产拥有合法有效的抵押权，邹城发展公司未经长城资产公司同意私自转让抵押物的行为及所订立的《商品房买卖合同》应为无效。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，是管理性强制性规定，就不动产而言，针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户。《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”规定中的“转让行为无效”是指转让行为不能产生物权变动效力而非转让合同本身无效。上述两项法律规定均不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。因此，长城资产公司提出的案涉《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。本案中，冯舒作为房屋买受人，在一审法院查封之前与邹城发展公司签订合法有效的书面买卖合同，已付清购房款项并实际占有房屋，在诉争房屋所在地其名下没有用于居住的其他房屋。因此，冯舒符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定情形，其有权据此主张房屋买受人合法实体权益。 其次，关于冯舒所享有的房屋买受人民事权益能否对抗长城资产公司所享有的担保物权问题。《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。而《执行异议和复议案件规定》第二十九条就是第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释。第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。长城资产公司关于冯舒不属于善意第三人，其与邹城发展公司签订的《房屋买卖合同》及相关手续的办理系双方恶意串通，明显存在协助被执行人逃避、阻却执行故意的主张，没有证据支持，一审法院不予采纳。冯舒对案涉房屋所享有的民事权益可以对抗长城资产公司所享有的抵押权，进而排除对该房屋的强制执行。 一审法院认为，综上所述，冯舒对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，长城资产公司关于准许执行邹城发展公司“鑫源国际城”项目12-1-3301号房产的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项规定，判决如下：驳回中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司的诉讼请求。案件受理费10,300元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。 二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，现有事实证据表明，冯舒系商品房消费者，其在法院查封前与邹城发展公司签订了合法有效的购房合同，并已支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，因此冯舒对案涉房屋享有足以排除强制性执行的民事权益。长城资产公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,300元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永生 审 判 员 丁国红 审 判 员 邱建坡 二〇二〇年五月六日 法官助理 孔祥昆 书 记 员 李亚宁