山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初1576号 原告：广东中海物业服务有限公司青岛分公司，住所地胶州市营海办事处营房村办事处老干部活动中心**，统一社会信用代码：913702815685741622。 法定代表人：马广春，董事长。 委托诉讼代理人：徐照邦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晶晶，山东诚功（胶州）律师事务所实习律师。 被告：栾世明，汉族，女，1970年9月2日出生，住胶州市。 委托诉讼代理人：孟娟，山东昶德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦宝玲，山东昶德律师事务所律师。 原告广东中海物业服务有限公司青岛分公司（以下简称：中海物业公司）与被告栾世明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐照邦、王晶晶，被告委托诉讼代理人孟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中海物业公司诉称：1.依法判决被告给付原告自2012年10至2019年10月物业费83508.6元，2012年10至2019年10月因违约产生的滞纳金9891.7元(合计93400.3元)；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回对滞纳金部分的诉讼请求。事实与理由:2011年5月25日，被告购买胶州市少海南路1号中信森林湖一期137号楼1层全幢。原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，按照建筑面积每月每平方米4.5元收取物业费，给予小区业主三年减免期，三年内的物业费为按照建筑面积每月每平方米3.5元收取，并且给予小区业主三个月物业费免收期，协议约定违约责任即自逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一计算滞纳金。被告对原告物业费催收置之不理，原告无奈诉至本院，请求人民法院判如所请，以维护原告的合法权益。 被告栾世明辩称，1、原告广东中海物业服务有限公司青岛分公司不具备民事诉讼主体资格，不符合起诉条件，应裁定驳回本案原告的起诉；2、案涉《前期物业服务协议》违反了行政法规的强制性规定，属于无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，原告基于无效的《前期物业服务协议》诉请被告支付物业服务费及滞纳金，法院不应支持；3、原告未经依法催收径直提起本案诉讼要求被告给付物业费，不符合法定程序，应予驳回；4、案涉房屋是2015年6月18日才交付被告的，房屋交付被告使用前的物业服务费不应由被告承担；5、原告提起本案民事诉讼主张物业服务费和滞纳金，超过法定的诉讼时效，依法应予驳回；6、原告按照建筑面积每月每平方米4.5元的标准向被告收取高标准的物业费，但原告不具备一级物业管理企业资质等级，也未向被告提供高水准的物业服务，实际提供的物业服务与所承诺的物业服务相去甚远。原告严重违反物业服务承诺，物业服务质量差，故被告有权不支付其物业费；7、原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求缺乏依据，不应支持；8、因案涉小区房屋存在严重质量问题，青岛市少海地产有限公司当时承诺就工程质量问题给予业主适当补偿。因青岛市少海地产有限公司与物业服务公司属于关联企业，二公司曾口头承诺以案涉房屋的物业费折抵补偿款，故被告无需支付原告物业费及滞纳金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据一、《青岛市商品房预售合同》，被告对该证据的真实性无异议，证明事项不认可，虽然合同约定交房日期为2012年6月30日前，但因房屋一直未通过综合验收，不符合居住条件，2015年6月18日才交付被告，合同中的前期物业服务协议，属于无效合同，无效合同自始无法律约束力，被告不应支付物业费及滞纳金。对原告提交的证据二、森林湖一期交付公告，被告对该证据的真实性及证明事项均不认可，证据不清晰与本案无关联性。虽然预售合同13条约定的房屋交付的标准签署房屋交接单或媒体公告之日起七日内视为交付，但该合同为开发商提供的文本，属于格式条款，根据民事诉讼法中相关送达的规定，通过报纸公告送达是非常情况下才采取的手段，预售合同中预留了被告的地址联系电话，开发商未经向被告当面送达和邮寄送达，就选择以媒体公告发布送达不合法也不合理，另外，该报纸不能证明房屋符合交付条件，房屋不符合交付条件即便通过公告交付也无效。被告无法密切关注报纸送达，被告不曾收到过该通知，也不知悉该通知的内容。对原告提交的证据三、森林湖一期小区137号楼栾世明物业费欠费明细，被告对该证据的真实性及证明事项均不认可，系原告单方制作。对原告提交的证据四、催告函及签收记录，被告对该证据的真实性及证明事项均不认可，被告未收到该催告函，也不知悉其内容。原告提交的邮政快递收据，虽显示了收件人姓名为栾世明，但未有相关信息能够证明，该挂号信邮寄的就是催告函，与本案缺乏关联性，物流信息显示他人代收，该催告函记载的是栾世明先生，而非被告栾世明女士。再次证明被告不曾收到过该催告函。对原告提交的证据五、名称变更登记信息查询结果、企业变更登记信息查询结果，被告对该证据的真实性及证明事项均无异议。对原告提交的证据六、中华人民共和国物业服务企业资质证书一份，被告认为真实性及证明事项均不认可，该资质证书为广东中信物业服务有限公司，并非本案原告，该证据不能证明具备原告具备物业服务资质，缺乏关联性。对原告提交的证据七、青岛市物业服务合同备案证明，被告对该证据的真实性及证明事项均不认可，广东中信物业服务有限公司胶州分公司不具有独立的法人资格，前期物业服务协议违反了行政法规的强制性规定，属于无效合同，即便该备案证明是真实的，但该备案证明不能证明前期物业服务协议为无效的事实。 本院认证意见：被告对原告提交的证据一、证据五的真实性无异议，本院予以确认；对证据二的真实性，本院予以确认；对证据三、虽系原告单方制作，但其计算方式及计算明细符合双方签订的前期物业管理服务合同，本院对该证据的真实性予以确认；对证据四、虽该催告函中将栾世明女士误认为栾世明先生，但根据其催告函的内容，确系栾世明所有的中信森林湖小区一期小区137栋房屋的物业催收，该房屋确系为本案被告栾世明所有，且该信件已签收，本案对该证据的真实性予以确认；对证据六、证据七，经本院核实，对上述两份证据的真实性予以确认。 对被告提交的证据一、胶州市行政审批服务局内资企业登记信息查询结果、全国企业信用信息公示系统查询打印件各一份，原告对该证据的真实性无异议，证明内容有异议，该份证据恰说明原告依法注册成立，领取营业执照，符合民事诉讼法规定，具备民事诉讼主体资格。对被告提交的证据二、《致中信森林湖一期业主的公开信》一份、网络截图打印件三份、胶州市人民法院（2018）鲁0281民初4750号民事裁定书打印件一份（来源于中国裁判文书网）、案涉房屋内部破损照片九张，原告对公开信真实性不认可，称没有参与，且该份证据与本案无关联性，称网络截图与本案无关联性，对民事裁定书的真实性无异议，但并非涉案房产，与本案无关联性，也无法证明涉案房产存在质量问题。对照片一宗，是在装修的施工现场，并非原始现场，无法证明是因质量问题或是装修原因导致，即使是质量问题，也是被告与地产公司之间的关系，与本案无关。对被告提交的证据三、《物业服务手册》节选、小区场景照片七张、网络截图打印件一份，原告对服务手册真实性无异议，证明内容有异议，原告提供物业服务，被告所说的索赔及维修问题，物业最多只能协助，是被告自身的问题，与原告无关。场景照片、打印件的真实性不认可，照片的形成地点和时间都无法确认，物业服务是否合格，应符合整体服务标准，即使被告证据真实，也不能证明服务不符合标准，被告自始未交付物业费。对被告提交的证据四、中信物业收据二张，原告对真实性无异议，对证明内容有异议，收据证明被告开始装修的时间，并非交房时间，涉案房屋已在2012年交付完成。对被告提交的证据五、微信聊天记录截图六张，原告对该组证据的真实性无法核实，即使真实，该组证据与本案无关联性，提交的手机并非栾世明本人的手机，证据中显示的质量问题、会所等问题，应当是业主向开发公司主张的事项，并非物业公司责任，通过内容看，物业人员已经对栾世明对象（刘欣刚）的所提出的问题做出了反馈，对不是物业职责内的问题进行了解释，尽到了物业的责任。 本院认证意见：对被告提交的证据一、证据四的真实性无异议，本院予以确认；对证据二，该公开信为青岛少海地产有限公司发布，与本案物业服务合同纠纷无关，本院不予确认；对网络截图打印件无法核实其真实性，本院不予采信；对胶州市人民法院（2018）鲁0281民初4750号民事裁定书的真实性予以确认，对房屋内部破损照片的真实性予以确认；对证据三、《物业服务手册》节选的真实性予以确认，对小区场景照片七张，被告未提交原始载体，本院不予采信、对网络截图打印件无法核实其真实性，本院不予采信；对证据五的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年5月25日，被告栾世明（乙方）与青岛市少海房地产有限公司（以下简称：少海房地产公司）（甲方）签订青岛市商品房预售合同，栾世明向少海房地产公司购买胶州市少海南路1号中信森林湖一期137号楼1层全幢，该房屋建筑面积364.36平方米，该合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第七日起视为交付。该合同中附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，前期物业管理服务及使用公约中约定，聘任广东中信物业服务有限公司胶州分公司（以下简称：中信物业公司胶州分公司）为中信森林湖小区一期前期物业管理服务公司，物业管理费按建筑面积4.5元/平方米收取。少海房地产公司同意自交付之日（或视为交付之日）起三年内的物业费给予减收，减收期内具体执行标准按建筑面积3.5元/平方米收取，前期物业管理服务公司于交付之日（或视为交付之日）预收三个月物业管理费，差额部分由少海房地产公司向物业公司支付；少海房地产公司同意给予栾世明三个月的物业费免收期。栾世明与中信物业公司胶州分公司签订《前期物业服务协议》。 2012年6月1日，青岛早报刊登中信森林湖一期交付公告，2015年6月18日，栾世明交付装修保证金5000元,2017年10月，涉案房屋在装修过程中，房屋顶部装修大面积脱落。 2013年10月28日，中信物业公司胶州分公司在胶州市物业管理中心进行中信森林湖一期物业服务合同备案。 2015年6月15日，广东中信物业服务有限公司胶州分公司名称变更为广东中信物业服务有限公司青岛分公司，2018年9月30日，广东中信物业服务有限公司青岛分公司名称变更为广东中海物业服务有限公司青岛分公司。 被告栾世明自2012年10月起开始未缴纳物业费，截止2019年10月被告栾世明共欠物业服务费83508.6元。 本院认为，少海房地产公司与栾世明签订的《青岛市商品房预售合同》及中海物业公司（原中信物业公司胶州分公司）与栾世明签订的《前期物业服务协议》，委托中海物业公司对包括栾世明在内的中信森林湖小区一期全体业主进行前期的物业管理服务，并对物业服务相关费用的收取标准、交纳时间等内容进行了明确约定，合同条款系双方真实意思表示，合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。综上，本案中的《前期物业服务合同》合法有效，合同内容对栾世明具有约束力。栾世明应根据合同约定的收费标准和交费时间等履行相应义务，现栾世明未按照合同约定及时交纳物业服务费用已构成违约，故对原告要求被告交付已拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于物业服务费收费起始时间，根据双方合同约定，房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第七日起视为交付，少海房地产公司给予栾世明三个月的物业费免收期。2012年6月1日，青岛早报刊登中信森林湖一期交付公告，故原告要求被告自2012年10月起开始交纳物业费，符合合同约定。因此，原告主张栾世明支付物业费83508.6元，本院予以支持。 关于栾世明主张房屋质量存在问题的抗辩理由，本院不予支持，理由如下：1、栾世明提出在装修过程中房屋顶部装修大面积脱落，但仅凭其提交的照片无法确认顶部脱落的原因是因为房屋本身的质量问题还是装修造成，且根据双方签订的商品方预售合同附件五关于前期物业管理服务及使用公约的约定第二条约定，在该房屋保修范围内和保修期限内发生质量问题，应由少海房地产公司履行保修义务；2、对于栾世明提交的胶州市人民法院（2018）鲁0281民初4750号民事裁定书，无法证明本案中栾世明所有的中信森林湖一期137号楼1层全幢房屋存在质量问题；3、栾世明虽提出因涉案房屋存在质量问题，少海房地产公司、中信公司与栾世明曾口头协商以物业费折抵维修费用，但未提交相关证据，本院不予采信。被告可待证据充分后，另行主张。 物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，信息公开，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，不仅会损害物业服务企业的利益，影响物业服务人员的实际收入和福利，更重要的是侵害了业主的共同利益和其他业主的权利——物业服务在经费不足的状态下运行必然影响到其服务质量，缴纳物业费的业主不得不为未缴费的业主分担费用，却享受不到等价的优质服务，权益受到侵害，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，实际将最终影响到全体业主的根本利益。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 被告栾世明于本判决生效后十日内支付原告广东中海物业服务有限公司青岛分公司自2012年10月起至2019年10月的物业服务费83508.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2135元，减半收取1067.5元，由原告广东中海物业服务有限公司青岛分公司负担113.5元，由被告栾世明负担954元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘素虹 二〇二〇年五月六日 法官助理王璐 书记员张栋