河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0205民初165号 原告：王珊珊，女，1992年10月8日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：杨洪宝，河北杰大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莹，河北杰大律师事务所律师。 被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住唐山市开平区开越路888号-502室。 法定代表人：崔志忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日出生，汉族，该公司办公室主任，住唐山市开平区。 被告：名仕奥特莱斯购物中心有限责任公司，住河北省唐山市开平区越河镇西塔头村西开越路东侧。 法定代表人：王艳秋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕宏伟，男，1994年2月5日出生，汉族，该公司员工，住河北省唐山市路北区。 原告王珊珊与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运公司）、名仕奥特莱斯购物中心有限责任公司（以下简称名仕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王珊珊委托诉讼代理人杨洪宝、李莹、被告中运公司委托代理人贾晓宁、被告名仕公司委托代理人吕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王珊珊向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告中运公司签订的《商品房认购协议书》无效；2.被告中运公司返还原告首付款134829元，并赔偿原告资金占用期间的利息损失。计算方法为：自2017年5月9日起至首付款还清之日止，以134829元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.被告名仕公司对第2项诉讼请求承担连带责任；4.二被告承担本案诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求第1项为解除原告与被告中运公司签订的《商品房认购协议书》。事实与理由：2017年5月9日，经北京京信嘉信息咨询有限公司介绍，原告与被告中运公司签订了《商品房认购协议书》（协议书编号：20170683），约定：原告认购被告中运公司开发的名仕雅居项目8号楼2单元15层1502号房屋，该套房屋的建筑面积约为56.94平方米。该商品房的实际成交单价为7461元/平方米，总价为424829元。被告中运公司为原告开具了收据（收据编号：0262864）。最近，原告刚刚得知被告中运公司开发的上述项目尚未取得商品房预售许可证，依法不得销售。被告中运公司依法应返还原告交纳的首付款134829元，应赔偿原告资金占用期间的利息损失；被告名仕公司作为原告首付款的实际收款单位，应当对被告中运公司承担连带责任。综上，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告中运公司辩称，被告中运公司与原告所签《商品房认购协议书》依法属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的预约合同，签订的目的是为了预约签订本约合同，即将来具备商品房预售条件后签订《商品房预售合同》，该预约合同依法有效，故原告的主张于法无据，法院应依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：一、被告中运公司与原告签订的《商品房认购协议书》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖”合同。《商品房认购协议书》约定原告自愿购买由被告中运公司开发的坐落于唐山市开平区“名仕•雅居”项目的楼房，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，认购金转入房款，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《商品房认购协议书》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《商品房认购协议书》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《商品房认购协议书》第五条明确约定了原告已经对被告中运公司所开发的商品房名仕雅居楼盘充分的了解和选择，双方在日后签订《商品房买卖合同》时认购金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及未按被告中运公司通知日期签订《商品房买卖合同》的后果，第六条、第九条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《商品房认购协议书》自行终止，并且约定了原告应承担的违约责任，从上述条款的约定也能够进一步确认《商品房认购协议书》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《商品房认购协议书》认定为预约合同。二、从《商品房认购协议书》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《商品房认购协议书》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《商品房认购协议书》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。三、案涉工程已依法取得《国有土地使用证》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、《建筑工程施工许可证》等证照；故《商品房认购协议书》依法有效，另外，被告中运公司也并未与原告签订《商品房认购协议书》解除协议，原告的诉讼请求于法无据、理据不足，应予驳回。四、原告的起诉状中所强调的“最近，原告刚刚得知：被告中运公司开发的上述项目尚未取得商品房预售许可证，依法不得销售。被告中运房地产依法应返还原告交纳的首付款134829元，并应赔偿原告资金占用期间的利息损失”，纯属狡辩，被告中运公司与原告签订的《商品房认购协议书》中的第五条第1款明确约定了“乙方经对甲方所开发的商品房名仕雅居楼盘充分了解和选择，乙方对购买甲方所开发的商品房有购买意向，自愿与甲方签订本商品房认购协议书。”；第2款约定了“甲方在领取房产预售许可证以后通知乙方，乙方须在甲方发出通知书后10个自然日内（按挂号寄出邮戳日期为准）与甲方签订《商品房买卖合同》。”五、因被告中运公司所开发的名仕雅居属于处遗项目（在建设用地规划许可及建设工程规划许可证明中，即《唐山市城乡规划局开平区分局关于对名仕雅居项目的认定意见》有明确注明名仕雅居属于唐山市处理房地产开发遗留问题的项目），被告中运公司于2016年就开始向政府各级规划及相关部门申请所开发项目的处遗事宜，至2017年1月18日唐山市开平区发展改革局给予批准同意被告中运公司就所开发的名仕雅居住宅项目开展前期工作，到2018年2月14日唐山市城乡规划局开平区分局才将《在建设用地规划许可及建设工程规划许可证明》，即《唐山市城乡规划局开平区分局关于对名仕雅居项目的认定意见》予以核定完毕，这就历时1年多，至此才能办理《建筑工程施工许可证》，《建筑工程施工许可证》于2018年10月25日办理完毕，因此导致正常施工延误8个多月，加上各级政府部门多次下发“启动重污染天气响应通知”及唐山市住房和城乡建设局下发的关于新冠病毒疫情防控工作的公告，致使被告中运公司开发的项目至今无法复工。所以关于原告诉状中提到的被告中运公司应当在2019年10月30日前将该商品房交付原告的问题，根据以上各种制约工期的问题及被告中运公司与原告签订的《商品房认购协议书》中的第四条第2款及第（2）项约定了“因国家、省、市政府、区政府，有关政策调整造成的”“除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。综上，双方缔结预约合同的初衷是为了创造交易机会、促成交易实现、稳定交易秩序，也为被告中运公司开发建设多大面积、何类房屋提供参考依据。预约合同的签订不违反法律的规定，故被告中运公司恳请法院依法认定《商品房认购协议书》合法有效，不能解除，请贵院驳回原告的诉讼请求。 被告名仕公司辩称，首先名仕公司未收到原告诉状中的首付款134829元，其次名仕公司与原告之间并未签订商品房认购协议书，原告未提供由名仕公司出具的134829元收据及打款凭证，证明我方收到该笔款项，故名仕公司不应承担原告在诉状中第三项诉讼请求的连带赔偿责任。 本院经审理认定事实如下：2017年5月9日，原告与被告中运公司签订《商品房认购协议书》，该协议约定，原告认购被告中运公司建设开发的位于唐山市开平区“名仕·雅居”项目8号楼2单元15层1502号房屋，户型为Ｇ2，建筑面积为56.94平方米，单价为每平方米7461元，总价款为424829元，被告中运公司应当在2019年10月30日前将该商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因国家、省、市政府、区政府，有关政策性调整造成的。2017年5月9日，原告向被告中运公司交纳首付款134829元，被告出具收据1份，载明：“2017年5月9日，ＮＯ.0262864，今收到王珊珊交来8-2-1502首付款人民币壹拾叁万肆仟捌佰贰拾玖元整，¥134829。” 另查明，被告中运公司开发的“名仕·雅居”项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证。 上述事实，有《商品房认购协议书》、收据、国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证以及原、被告当庭陈述等予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《商品房认购协议书》内容看，确认单就房屋的基本情况、预订房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该协议书应认定为商品房预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，在案涉商品房未取得预售许可证的情况下，该《商品房认购协议书》不因此无效。被告中运公司开发的“名仕·雅居”项目已取得国有土地使用证，建设用地规划许可及建设工程规划许可证明，建筑工程施工许可证，原告与被告中运公司签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现原告要求解除与被告中运公司签订的《商品房认购协议书》，返还原告首付款134829元，并赔偿原告资金占用期间的利息损失，经查，原告未提供相关证据证明双方签订的《商品房认购协议书》符合法定解除条件，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告名仕公司承担连带责任，理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王珊珊的诉讼请求。 案件受理费4372元，简易程序减半收取为2186元，由原告王珊珊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  周立荣 二〇二〇年五月二十七日 法官助理冯雨微 书记员赵钰