广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申128号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：许志诚，男，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：黄立，广东红棉律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张志辉，男，汉族，住广东省广州市从化区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市德容房地产有限公司。住所地：广东省广州市从化区。法定代表人：胡明飞，经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：潘晓玲，女，汉族，住广东省广州市从化区。再审申请人许志诚因与被申请人张志辉、广州市德容房地产有限公司（下称德容公司）、潘晓玲案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院作出的(2018)粤01民终7647号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年1月2日立案受理后，并依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。许志诚提出再审请求：1、撤销广州市中级人民法院（2018）穗01民终第7647号民事判决及广州市从化区人民法院（2017）粤0184执异78号执行裁定；2、判决停止对位于广州市从化区（证书号：Ｎ059408）（下称涉案房产）的执行，并解除对涉案房产的查封；3、判决德容公司协助许志诚将涉案房产产权变更登记至许志诚名下；4、本案诉讼费由张志辉、德容公司、潘晓玲承担。事实和理由如下：（一）二审判决依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，确定本案争议焦点是许志诚就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。此外，二审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作为衡量许志诚具有排除执行权益的依据和标准。对于上述法律适用问题，许志诚认为并无不当。（二）许志诚在人民法院查封涉案房产之前，已和房屋出卖人签订合法有效的订购书和商品房买卖合同，并且，已实际占有房屋至今，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）款、第（二）款的规定。对于上述法律问题，一审和二审判决均查清了相关事实，许志诚对此也予以认可。（三）许志诚和德容公司通过“以房抵债”方式支付涉案房产工程款的行为并未违反法律、行政法规的相关规定，二审法院关于许志诚支付购房款的事实适用法律错误。二审判决认为：许志诚提交的证据不足以证明其支付了全部购房款的事实，应承担举证不能的不利后果。许志诚认为，对于购房款支付问题，一审和二审判决存在适用法律错误的情况，理由如下：其一，涉案房产所在的房地产项目称为“康怡花园”。许志诚和康怡花园的原建设单位（从化市河东房地产开发有限公司，下称河东房产公司）之间存在关于建筑材料的买卖合同和运输合同，后德容公司作为建设单位的关联企业（两企业实际控制人均为“陈树勋”），自愿代为清偿上述债务，并于2004年10月30日和许志诚签订了《康怡花园订购书》，约定将涉案房产作价120000元用于抵偿河东房产公司向许志诚所负有的172656元债务，并将涉案房产交付给许志诚占有、使用。2010年5月17日，从化市人民政府办公厅为解决康怡花园的历史遗留问题发出了从府［2010］350号批复。批复确认德容公司为康怡花园新的建设方，并承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。2013年10月23日，许志诚和德容公司就涉案房产签订了《商品房买卖合同》。基于上述案件事实，许志诚认为：基于从化市政府办公厅的批复确认，并经双方签订《康怡花园订购书》和《商品房买卖合同》，双方之间的买卖合同、运输合同关系已转化为商品房买卖合同关系，即俗称的“以房抵债”。我国法律、行政法规对“以房抵债”并无任何禁止性规范，相反，参考最高人民法院第72号指导案例的裁判依据，在不存在非法利益的情况下，最高人民法院允许双方当事人基于意思表示将其他法律关系转化为房屋买卖合同关系。其二，既然许志诚已就建材款事宜和德容公司签订了《康怡花园订购书》和《商品房买卖合同》，双方的债权债务关系已经转化为商品房买卖合同，那么，许志诚自然不可能就原来的买卖、运输合同向裁判机关或公证机关起诉或申请确认，而只能以购房者身份主张涉案房屋的所有权。可见，二审判决否认许志诚已支付购房款事实的裁判理由缺乏事实和法律依据。（四）涉案房产未办理过户登记的原因在于德容公司，许志诚对此并不存在过错，执行债权未能及时实现并不属于许志诚的过错范畴。二审法院认为：许志诚因未履行合理注意义务和诉讼促进义务，在及时实现债权方面存在过错。许志诚认为上述裁判理由适用法律错误，理由包括：其一，商品房产权的登记过户（“小确权”）需要房屋出卖人的协助和配合。本案中，德容公司在2013年已负有诸多债务，其实际控制人陈树勋因债务问题而跑路，德容公司也一直未协助康怡花园的购房者办理过户手续。因此，案涉房屋未能办理登记过户的过错在于德容公司。其二，一审判决认为，许志诚未履行合同注意义务和诉讼促进义务，影响了执行债权的及时实现，从而认定许志诚存在过错。许志诚认为该理由缺乏法律依据。首先，执行异议制度的设立目的之一是赋予执行异议申请人相应的异议权利去纠正错误的执行行为，许志诚对涉案房产的执行提出异议是依法行使权利，并非过错；其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，案外人在执行终结前享有提出执行异议的权利，换言之，许志诚的异议并未延误执行债权的实现；最后，案外人执行异议制度的设立目的是为了保护案外人对执行标的物的物权期待权，虽然执行债权应当及时实现，但人民法院不应当为了执行债权的实现而损害案外人对执行标的物的实体权利。故执行债权的未能实现并不属于许志诚的过错范畴。本院经审查认为，本案为案外人执行异议之诉。根据再审申请人的再审请求及理由，本案再审审查焦点问题是许志诚对涉案房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，人民法院于2016年4月26日查封涉案房产。许志诚与从化市康怡房地产开发有限公司签订的《康怡花园订购书》，及与德容公司签订的《商品房买卖合同》，均发生于人民法院查封涉案房产前。但是否付清房款，许志诚提供的以房抵债证据不足以证明，而且出售涉案房产的康怡公司或者德容公司也没有证实同意许志诚以建材款及运输款折抵购房款，没有证明许志诚已付清房款。因此，许志诚主张对涉案房产享有足以排除强制执行的物权期待权，不能满足上述司法解释规定的条件。许志诚的上述主张，本院不予采纳。现许志诚申请再审，也未能提供新的证据证明其已付清全部购房款，其申请再审的理由不能成立。综上，许志诚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回许志诚的再审申请。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇二〇年五月十五日书记员  黄凯容