河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初7217号原告：洛阳中迈置业有限公司，住所地：洛阳市瀍河区启明北路，统一社会信用代码：91403007708952349。法定代表人：曹相春，总经理。委托诉讼代理人：吴峰辉、黄蕊晓，河南开为律师事务所律师，特别授权。被告：交通银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市洛龙区开元大道**，统一社会信用代码：91410300X14803162J。负责人：崔新来，行长。委托诉讼代理人：白云飞，河南书剑律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：俞淙瀚，该公司员工，一般代理。第三人：鑫融基投资担保有限公司，住，住所地：洛阳市涧**中州西路**院**一社会信用代码：91410300793228469X。法定代表人：李志坚，总经理。委托诉讼代理人：乔帅，该公司员工，一般代理。原告洛阳中迈置业有限公司（以下简称中迈置业公司）诉被告交通银行股份有限公司洛阳分行（以下简称交通银行）、第三人鑫融基投资担保有限公司（以下简称鑫融基公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴峰辉、黄蕊晓，被告委托诉讼代理人白云飞、俞淙瀚，第三人委托诉讼代理人乔帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决不得执行洛龙区伊洛路书香苑小区第3-7幢商业101号、102号商铺，并解除对上述房产的查封；二、确认上述房产归原告所有。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、（2019）豫0311执异210号《执行裁定书》认定事实不清，适用法律错误。被告交通银行诉洛阳盛豫重工机械有限公司、鑫融基公司、陆利玲、马魁瑞金融借款合同纠纷一案，交通银行于2019年1月26日向人民法院申请财产保全，请求对鑫融基公司400万元的财产进行诉讼保全，法院于2019年1月29日作出（2019）豫0311民初1236号民事裁定书，裁定冻结洛阳盛豫重工机械有限公司、鑫融基公司、陆利玲、马魁瑞银行存款400万元或查封、扣押同等价值的其它财产。法院于2019年5月13日作出（2019）豫0311民初462号协助执行通知书，将原告名下的位于洛阳市洛龙区西至龙和西路，北至龙和南路，南至伊洛路书香苑3-7幢商业101、102号房产（产权编号YS0147073、YS0147083）査封。原告在得知此情况后立即向人民法院提出异议申请，法院于2019年11月15日作出（2019）豫0311执异210号民事裁定书：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行；第二十五条规定：对案外人的异议人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断，认定“涉案房产登记在鑫融基公司名下，本院作出的查封行为符合法律规定”，驳回原告的异议请求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，但在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力，没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定，经预告登记的不动产买卖合同中，买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售合同的登记备案，预售人应满足已取得商品房预售许可证等四项条件；而根据《房屋登记办法》第七十条的规定，申请预购商品房的预告登记，还需具备商品房预售合同已登记备案这个前置条件。在这里，“登记备案”与“预告登记”成为法律关系体系中不同层级的、存在包涵关系的法律事实。登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体是签订了物权协议的当事人。登记备案在目前的立法体系中还没有明确的程序性规定，而预告登记却要遵循相应的申请---受理---审核---登记等程序。依《房屋登记办法》第二条等相关规定，预告登记需记载于房屋登记簿，并以允许公众查询的方式向社会公示；而登记备案的商品房预售合同并不记载于表示物权公示的房屋登记簿。因此，商品房预售合同的登记备案不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款中“登记”范畴，不具备物权变动效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，鑫融基公司既没有向原告支付价款也没有实际占有涉案房产，只对商品房预售合同进行了登记备案，并未办理预购商品房预告登记手续，更未办理产权过户登记手续，因此，涉案房产并未登记在鑫融基公司名下，依法不应当作为鑫融基公司的财产予以执行。二、本案争议房产归原告（案外人）所有。2012年4月28日，原告与鑫融基公司签订了八份《商品房预售合同》，合同约定鑫融基公司购买由原告开发的位于洛阳市洛龙区伊洛路书香苑小区第3-7幢商业101号、102号、103号、104号、105号、106号、107号、108号商铺，合同总价款共计20000170元，并进行了商品房预售备案登记。合同签订后，鑫融基公司并未履行支付购房款义务，原告既没有向鑫融基公司交付，鑫融基公司也没有实际受领及占有使用涉案房产。根据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，而涉案房产只进行了商品房预售备案登记，并未发生物权变动效力，涉案房产的所有权仍然归属于原告。综上所述，原告对涉案房产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行，人民法院依法不得执行，并解除对上述房产的查封、确认上述房产归原告所有，故依据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所清。被告交通银行辩称：一、交通银行已经不是本案当事人，也不是本案利害关系人。2019年9月24日，交通银行已经把本案涉案的债权全部转移给中国信达资产管理股份有限公司河南省分公司并于2019年10月21日将债权转移事宜对外进行公告，合同编号：交银豫转（2019）005号。所以交通银行不是本案适格的被告，应当驳回原告的起诉。二、原告诉求不存在。原告请求不予执行和解除查封，而据我所知，本案涉案房产并未进入执行程序，不存在不予执行一说，而且该房产并未被查封，交通银行向法院申请保全后，洛龙区法院2019年5月13日对涉案房产做出的是“预查封”登记，即该房产权利已经依据原告与鑫融基公司之间的备案合同已经转移，但尚未办理变更登记。因此，法院依法查封登记的是依据备案合同转移的房产权利，而非所有权。依据该预查封，在正式办理产权变更登记之后，法院可以依据该预查封享有优先查封的权利。三、涉案房产不存在确权问题，且确权之诉也不符合执行异议之诉的审查范围。鑫融基公司是否交付房款是原告与鑫融基公司之间的债权债务关系，不是双方否定房屋买卖备案合同的理由，在该房屋买卖备案合同依法解除之前，答辩人认为法院的预查封行为没有任何不妥。综上，交通银行不是本案当事人，诉求不存在，确权纠纷也不是本案受理范围。洛龙法院预查封行为合理合法，并无不当，请求依法驳回原告的起诉。第三人鑫融基公司辩称：一、答辩人与原告签订两份商品房预售合同（编号：《YS0147073》、《YS0147083》），也即原告将“书香苑”3-7幢商业101、102号房产“出售”给答辩人与事实不符，上述房产系答辩人为原告所借他人2000万提供担保后，原告以上述房产预售备案的形式提供的反担保措施，原告与答辩人之间并不存在真实的买卖合同关系。2012年4月28日，原告与鑫融基公司（原答辩人公司名称）签订8份《商品房预售合同》，其中包含本案所涉及的2份合同（另有6套也在执行异议程序中），并办理了登记备案手续。之所以签订上述合同，原因在于2012年原告与答辩人当时有业务往来，基本情况如下：2012年3月15日，原告与答辩人签订（最高额）委托担保合同，合同主要约定：“原告委托答辩人对其与出借人在2012年3月15日到2012年9月15日签订的总额不超过2000万元的借款合同所约定的债务提供信用担保……”，为保证担保债权实现，原告的法定代表人曹相春以及中迈系列关联企业均与答辩人签订了（最高额保证）反担保合同，同时，在2012年4月份，原告与答辩人又签订了《补充协议》一份，协议主要约定：“甲乙双方就甲方购买乙方书香苑商铺达成协议，购买价格为2000万元，因乙方借款2000万元委托甲方担保，乙方同意甲方暂不支付房款，待甲方担保期间届满根据乙方还款情况再支付房款；如乙方未按时还款造成甲方承担保证责任，则甲方代偿款直接折抵房款；如乙方按时还款解除甲方的保证责任，则甲方同意解除与乙方的购房合同，协助乙方到房管局办理撤销房产备案手续……”。业务资料附《清单》一份，共8套房产，包括本案涉及的2套。2012年4月，双方分别就8套房产又签订《补充协议（2）》8份，包含本案涉及的《YS0147073》、《YS0147083》对应的房产，内容主要为：“将元商品房预售合同中第六条变更为：买受人付款方式为一次性付款至2012年9月30日前付清总房款……”。上述事实表明，原告与答辩人之间并不存在真实的房产交易关系，签订上述合同的目的在于原告为答辩人对其2000万的担保债权提供的反担保，其行为性质，是一种让与担保措施，而非真实商品房买卖合同关系。二、原告与答辩人之间的担保债权已经消灭，上述商品房买卖协议自然就失去了继续履行的前提条件，按照《补充协议》之约定，原告与答辩人之间应当解除上述合同，并解除备案，恢复至合同签订之前的状态，因此上述预售合同除其中解除条款外，对双方已经没有约束力。原告与答辩人在2012年至2014年间，前后陆续多次发生业务往来，本案中所涉及的商品房预售合同，实际为担保2012年3、4月份的担保债权而签订，在该笔业务到期之后，原告已经偿还相应借款合同项下款项，答辩人根本无须再为该笔业务承担担保责任，所谓“让与担保”基础已经丧失，答辩人通过对上述房产行使相关权利是没有任何合法依据的。自2012年至今，原告与答辩人从来没有就2012年该笔业务发生过任何的纠纷，所以与该笔业务相关的《商品房预售合同》，事实上其合同内容对双方已经没有约束力。实际上，上述房产一直处于空置状态，自2012年至今答辩人从未对其进行管理使用，从没有视自己为房产的所有人，造成目前房产登记在答辩人名下的现状，有多重原因，一是因2012年上述房产均为在建工程，且位置偏远，没有实际的利用价值，是否解除备案不影响双方业务开展，由其是对答辩人方没有任何影响；二是答辩人方客户经理多次变更，截止收到本次案件传票之前，答辩人公司根本不知道有上述房产的存在；三是原告方也怠于行使权利，从没有向答辩人提出过解除备案，种种因素导致本早该解除备案的房产一直未能解除备案，交通银行查封了实际上并不属于答辩人资产。三、原告并未向答辩人交付房产，上述预售房也没有办理过产权变更登记手续，房产权属不属于答辩人，被告交通银行查封答辩人名下房产，属于查封错误。按照国家房地产管理法的规定，商品房预售登记是房产管理部门行使行政监管职权的一种行政行为，同时也是开发商在实际成交商品房买卖后应当履行的义务，对买卖双方而言，备案合同的性质只能作为买卖关系成立的证据，而不能作为确权的依据。根据物权法之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，本案中涉及的房产，并未进行物权登记，且原告至今从未将房产交付给答辩人占有使用，因此，上述房产的物权未发生变化，其所有权人仍属于原告，答辩人对此事实没有异议。被告交通银行仅以上述预售合同备案在答辩人名下，就视为答辩人的资产，是错误的，洛龙区人民法院将房产作为答辩人资产予以查封是没有事实和法律依据的。综上，原告与答辩人签订《商品房预售合同》，实际上是为原告为其债务履行提供的担保措施，现原告与答辩人之间债权已经消灭，担保措施即不再发生效力，且上述房产答辩人既未支付任何价款，也未实际占有、使用，也未办理物权变更登记手续，双方也从未就上述资产达成处置协议，上述资产并不属于答辩人所有，被告交通银行的将上述资产当做答辩人资产予以查封实属错误，请求人民法院依法查明事实，依法公正判决。当事人围绕其诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合庭审情况，本院认定本案事实如下：本院在审理交通银行作为原告诉洛阳盛豫重工机械有限公司、鑫融基公司、陆利玲、马魁瑞作为被告金融借款合同纠纷一案中，交通银行作为申请人于2019年1月26日向本院申请财产保全，请求对被申请人400万元的财产进行诉讼保全。本院于2019年1月29日作出（2019）豫0311民初1236号民事裁定书，裁定冻结被申请人洛阳盛豫重工机械有限公司、鑫融基公司、陆利玲、马魁瑞银行存款400万元或查封、扣押同等价值的其它财产。本院于2019年5月13日作出（2019）豫0311民初462号协助执行通知书，将鑫融基公司名下位于洛阳市洛龙区西至龙和西路，北至龙和南路，南至伊洛路书香苑3-7幢商业101、102号房产（产权编号：YS0147073、YS0147083），共计两套，期限三年。洛阳市不动产登记中心出具的房屋记载表显示：洛阳市洛龙区西至龙和西路，北至龙和南路，南至伊洛路书香苑3-7幢商业101号房产，规划用途为商业用房，权利类别为签约合同，共有情况为共有，证书编号为：YS0147073，登记时间为2012年4月28日，姓名为鑫融基公司，证件类别为营业执照，证件号码为410300110052176，共有关系为主权利人，所占份额为100，查封类别为预查封。洛阳市洛龙区西至龙和西路，北至龙和南路，南至伊洛路书香苑3-7幢商业102号房产，规划用途为商业用房，权利类别为签约合同，共有情况为共有，证书编号为：YS0147083，登记时间为2012年4月28日，姓名为鑫融基公司，证件类别为营业执照，证件号码为410300110052176，共有关系为主权利人，所占份额为100，查封类别为预查封。中迈置业公司不服提起执行异议，要求撤销对上述涉案房屋的保全措施，解除对上述涉案房屋的查封。本院审理后，作出（2019）豫0311执异210号执行裁定书，驳回中迈置业公司的异议请求，中迈置业公司不服，提起本案的执行异议之诉。另查明，2012年3月15日，原告与鑫融基公司签订《洛阳鑫融基投资担保有限公司最高额委托担保合同》一份，该合同约定：中迈置业公司委托鑫融基公司对其与出借人在2012年3月15日到2012年9月15日期间签订总额不超过2000万的借款合同，所约定的债务以及因中迈置业公司违约而应向出借人支付的利息、违约金、损害赔偿金、出借人实现其债权的费用、向出借人提供信用担保。保证方式为连带责任保证。鑫融基公司另提供没有日期的《洛阳鑫融基投资担保有限公司最高额保证反担保合同》一份，该合同中的债权人为鑫融基公司，反担保人为河南中迈投资集团有限公司、曹相春等8人。该合同约定：上述反担保人愿为债务人中迈置业公司在本合同约定的期间和最高额度内的借款，委托鑫融基公司担保所形成的担保债权提供保证反担保。鑫融基公司另提供其与中迈置业公司签订的没有日期的《补充协议》一份，该协议约定鑫融基公司购买中迈置业公司位于洛阳××××、规划路以东（详见购房清单）总价格为人民币贰仟万零壹佰柒拾元。双方签订《商品房预售合同》3日，中迈置业公司办理完商品房预售登记。中迈置业公司同意鑫融基公司暂不支付房款，待鑫融基公司担保期限届满时根据中迈置业公司还款情况再支付房款。如中迈置业公司按时还款，解除鑫融基公司的保证责任，则鑫融基公司同意解除与中迈置业公司签订的购房合同，协助中迈置业公司到房管局办理撤销房产备案手续。再查明，交通银行作为原告诉洛阳盛豫重工机械有限公司、鑫融基公司、陆利玲、马魁瑞作为被告金融借款合同纠纷一案，本院审理后，当事人提出上诉，现该案在洛阳市中级人民法院二审审理过程中。交通银行称其已于2019年9月24日将本案涉案的债权全部转移给中国信达资产管理股份有限公司河南省分公司。因其在上述案件的审理过程中及本院执行异议审理过程中，一直未向本院及洛阳市中级人民法院提交相关手续，本案的执行异议之诉系对本院作出的执行异议裁定的审理，故交通银行主体适格。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，原告中迈置业公司与第三人鑫融基公司签订《商品房预售合同》，并在房管部门登记备案，客观上产生向社会公示预购权利的效果。原告中迈置业公司称涉案房产登记在鑫融基公司名下实际上是中迈置业公司向鑫融基公司提供的让与担保，中迈置业公司与鑫融基公司之间的担保债权已消灭，鑫融基公司没有支付价款也没有实际占有该房产，涉案房产应归其所有。因鑫融基公司提供的《洛阳鑫融基投资担保有限公司最高额保证反担保合同》及与原告签订的《补充协议》均没有日期；且该《补充协议》约定，如中迈置业公司按时还款，解除鑫融基公司的保证责任，则鑫融基公司同意解除与中迈置业公司签订的购房合同，协助中迈置业公司到房管局办理撤销房产备案手续。但涉案房产至今仍预售登记在鑫融基公司名下。故原告主张该房产归其所有的诉讼请求无事实及法律依据，本院作出的查封行为符合法律规定，对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告洛阳中迈置业有限公司的诉讼请求。本案受理费38116元，由原告洛阳中迈置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  赵拥军人民陪审员  张金霞人民陪审员  王晓燕二〇二〇年五月六日书 记 员  苏君淼