云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2501民初263号原告（反诉被告）：红河州青源农工贸连锁有限公司，住所地：个旧市建设路**。法定代表人：温德荣，系该公司执行董事兼经理。被告（反诉原告）：个旧市南天汽车半轴有限公司，，住所地：个旧市建设路**法定代表人：章许明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：普天竹，云南明泽律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）红河州青源农工贸连锁有限公司（以下简称“青源公司”）与被告（反诉原告）个旧市南天汽车半轴有限公司（以下简称“南天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）青源公司法定代表人温德荣，被告（反诉原告）南天公司委托诉讼代理人普天竹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）青源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告各项实际经济损失6万元；2.判令被告支付原告违约金1万元；3.解除双方签订的《租赁合同》；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年10月1日签订《租赁合同》，由其承租原告所有的13－2号库房。为了长期、稳定的经营，其用六个多月时间，分三层对库房进行维修改造，期间，被告从未阻止或告知过其不能使用第三层，待其完工后，被告要求其无条件交出第三层。其多次向被告说明收回第三层将不符合《农药经营许可管理办法》的规定和农药经营、服务的安全、健康要求，请求给予通融，如果一定要收回，请将其装修、支撑、加固第三层的实际费用还给其。后其在被告答应先停止使用，再谈费用的情况下，于2019年12月26日将办公场所搬到第二层，并短信告知被告其已经停止使用第三层并请求支付其实际费用。第二天其到被告办公室协商，被告明确拒绝，并告知其：“如果再不无条件把第三层剩余物资搬走，就要强行砸开”。被告的违约行为，打乱了其的工作规划，推迟了工作进度，给其造成重大的经济损失。现13-2号库房，已经不再适合农药经营和服务。被告（反诉原告）南天公司向本院提出反诉请求并辩称：1.判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.判决反诉被告恢复涉案房屋原状；3.判决反诉被告赔偿违约金1万元；4.诉讼费用由反诉被告承担。2018年9月11日，其公司将位于公司经营区内55㎡的13-2号库房出租给反诉被告经营使用，根据双方签订的《仓库租赁合同》第五条第（7）、（8）项的约定，租赁期间，的装修及修缮，其公司概不负责，反诉被告经营情况也与其公司无关。该合同到期后，双方续签《租赁合同》。合同履行期间，反诉被告未经其公司同意，擅自拆除封闭的二楼通道，超过合同约定55㎡面积，无偿使用独立的二楼，并且擅自改变房屋内部结构，在一楼与二楼之间加层，将该房屋变为三层楼房使用。2019年底，其公司知晓后与反诉被告协商无果，要求反诉被告撤离第二层，但反诉被告拒不同意，致使双方产生诉讼纠纷。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十六条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，能够拆除的，可以责令拆除；造成财产损失的，应当负赔偿责任。”之规定，其公司不应给付反诉被告经济损失及违约金，相反反诉被告应承担恢复原状及支付违约金责任。原告（反诉被告）青源公司对被告（反诉原告）南天公司的反诉辩称，农药是有毒的特殊商品，租房时经其实地了解，13-2顶层南面有两个开口，北面有两道窗，上面没有人住，顶层入口钉了木板，其以为是为防止人员从顶层入户发生盗窃和安全事故的措施。于是，双方签订了房屋租赁合同。其在确保安全、不改变房屋结构的基础上，对房屋进行了改造和布局，在前期农药进场组织工作过程中，其发现天花板漏雨，木横梁被雨水浸泡、腐蚀，存在严重的安全隐患，遂遵守合同关于“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责”的约定，进行维修加固，排除安全隐患。等其完成维修加固，将顶层作为农药进场前的临时办公室使用后，被告不顾农药有毒，危及人民健康安全的实际，将与13-2顶楼只有一墙之隔的13-1租给餐饮用户。其只好停止工作，造成其布局改造、维修加固浪费，农药进、销、存软硬件、车辆、货架等物资闲置的损失。其多次与被告协商，由其搬离，请求被告返还其实际发生的费用，但被告断然拒绝。现其认为，被告当初封闭顶层是为了隐瞒安全隐患对外出租，现被告借助自制合同条款，以“未经允许”为由强占其维修加固成果。其起诉后，被告又提起判令其封闭通道，恢复原状的反诉请求，想继续隐瞒、扩大安全隐患，留给后面租户。根据《中华人民共和国食品安全法》第三十三条第一款“食品生产经营场所要与有毒、有害场所以及其他污染源保持规定的距离”和《农药经营许可管理办法》第六条第三款“农药经营场所要与其他商品、生活区域、饮用水源有效隔离”的规定，现13-2已经不再适合经营农药，请求驳回被答辩人的反诉请求。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：原、被告是谁违约？由谁承担违约责任？怎样承担？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无争议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证。青源公司提交的：营业执照、法定代表人身份证明书、身份证、《租赁合同》《仓库租赁合同》《通知》复印件各1份。南天公司的：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、《租赁合同》《发票》《通知》复印件各1份。针对争议焦点，青源公司提交以下证据：１.短信《通知》打印件１份，欲证实被告通知其交出合同范围内13-2顶层的事实；２.《关于个旧市南天汽车半轴有限公司致红河州青源农工贸连锁有限公司职工温德荣同志的的回复》复印件１份，欲证明其答复被告，13-2顶层在合同范围内，要求其交出顶层，需支付其相应费用，若另租他人，13-2号房将不再适用于农药经营；３.现场照片六张，欲证明被告在为13-1号开天窗的施工过程中造成13-2房屋结构改变，存在安全隐患。经质证，南天公司对证据１、２、３三性无异议，不认可证明目的。本院认为，青源公司提供的证据来源合法，客观真实，能证实原、被告书面往函的内容及案涉房屋原貌，予以采信。南天公司提供案涉房屋现场照片五张，欲证明交付的二楼通道为封闭式的，不允许使用的事实。经质证，青源公司认为其中3张为13－3照片，不是13－2照片，13-3的顶面是一个通风口，不是通道，13-2是上顶层的唯一通道。本院认为以上照片客观真实，能反映出案涉房屋原状，予以采信。综合庭审举证、质证及双方当事人的庭审陈述，本院认定本案法律事实如下：原、被告于2018年9月11日成立房屋租赁合同关系，租期一年，2019年10月17日双方续签《租赁合同》，原告（反诉被告）青源公司以法定代表人温德荣名义继续承租被告（反诉原告）南天公司13-2号、55㎡库房一间，准备经营农药，租期仍为一年，即从2019年11月1日起至2020年10月31日止，每月每平方米租金17元，一年合计11220元。青源公司于2019年10月22日向南天公司交付了全年租金11220元，南天公司于2018年即将房屋交付青源公司使用至今。交付前，原租户在房屋2/3高处用简易材料进行了装修封顶，仅留一楼梯口，由此，将13-2分隔出一层阁楼，房屋交付时楼梯口已被封闭，双方未对阁楼的使用问题作出约定。青源公司承租房屋后，在房屋约1/2进深处又拱建阁楼，再从自建阁楼上搭一简易木梯通往顶层阁楼，用于办公。南天公司知道后，于2020年1月10日，以其出租的仅为第一层55㎡面积，但青源公司未经允许私自占用铺面第二层55㎡为由，书面通知青源公司撤离第二层，双方由此发生争议。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同成立有效，双方均应全面履行合同义务。青源公司诉请解除合同，南天公司反诉解除合同，本院尊重双方当事人意愿，予以解除。众所周知，房屋面积以长宽计算，不计高，承租人对租赁房屋的使用面积应包括建筑物墙体内的整体空间，故南天公司在合同未约定禁止使用阁楼空间的情况下，主张争议阁楼不在合同范围，绝对禁止青源公司使用，构成违约，应按《租赁合同》第五条第（9）项：“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金壹万元，如甲方租期内无故收回房屋违约，甲方负责赔偿违约金壹万元”之约定，由南天公司承担1万元违约金。承租人应按照租赁物的性质使用租赁物，本案案涉争议阁楼为原租户对房屋顶面的简单装饰形成，青源公司明知经其简单加固的阁楼尚不具备载人载物的承重条件，仍向内放置办公桌椅，入驻办公，存在过错。青源公司若有需要，应在征得南天公司许可的前提下拆除重装，或在不破坏原有设施的基础上合理加固使用。根据双方签订的《租赁合同》第五条第8项：“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，无偿移交甲方物管”之约定，出租房的装修及修缮由青源公司负责，双方结束合同，已装修部分及房屋架构应无偿移交南天公司。故，青源公司要求南天公司赔偿其各项装修、修缮的实际经济损失6万元的诉讼主张，既不符合双方合同约定，又无证据证实其实际损失是多少，且其应对自己的损失承担相应的过错责任，故，本院不予支持。由于合同约定已装修部分及房屋架构无偿移交，故对南天公司要求青源公司恢复房屋原状的反诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）红河州青源农工贸连锁有限公司以温德荣名义与被告（反诉原告）个旧市南天汽车半轴有限公司于2019年10月17日签订的《租赁合同》；二、由被告（反诉原告）个旧市南天汽车半轴有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）红河州青源农工贸连锁有限公司支付违约金10000元；三、驳回原告（反诉被告）红河州青源农工贸连锁有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）个旧市南天汽车半轴有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费775元，因适用简易程序审理，减半收取388元，由原告（反诉被告）红河州青源农工贸连锁有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告（反诉原告）个旧市南天汽车半轴有限公司负担（已交纳）。如果被告（反诉原告）个旧市南天汽车半轴有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请执行。审判员  陆恬艳二〇二〇年五月二十六日书记员  李思杰