上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初7997号原告：刘书龙，男，1977年4月21日生，汉族，户籍地湖南省常宁市。原告：唐春姣，女，1975年7月13日生，汉族，户籍地江西省赣州市。两原告共同委托诉讼代理人：金逸凡，上海陆兵律师事务所律师。被告：上海朗信房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：丁锋，董事长。委托诉讼代理人：马成龙，北京恒都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴茵，北京恒都(上海)律师事务所律师。原告刘书龙、唐春姣与被告上海朗信房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称朗信房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告刘书龙、唐春姣的共同委托诉讼代理人金逸凡、被告朗信房地产公司的委托诉讼代理人马成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘书龙、唐春姣向本院提出诉讼请求：1、请求被告继续履行合同，办理房屋大产证并协助原告办理房屋过户手续；2、判令被告承担未按约定办理大产证的违约金，每逾期一日支付总房款万分之二，自2018年10月1日起至2019年9月30日止暂计人民币83,560.61元；3、判令被告承担未按约定办理小产证的违约金，按已付房款1,144,666元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付自2018年10月1日起至被告办理出小产证之日止的违约金，至2019年9月30日止暂计违约金81,557.45元。审理中原告变更诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理大产证的违约金63,643.42元(以总购房款1,144,666元为基数、按照日万分之二标准、自2018年10月1日起至2019年6月26日止)；2、判令被告支付原告逾期办理小产证的违约金59,956.19元(以已支付购房款1,144,666元为基数、按照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息上浮50%的标准、自2018年10月1日起计算至2019年7月11日止)；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告购买被告出售的上海市浦东新区渔港路399弄朗诗桃梨公寓2号1204室房屋(以下简称系争房屋)，总价1,144,666元。被告于2017年12月30日交付房屋钥匙，但原告实际未居住，被告于2019年7月11日向原告送达《房屋交接书》，并确认已收到系争房屋全部房款。后原告通过向法院申请调查令，才得知被告于2019年6月26日取得大产证。另，原告认为《预售合同》中补充条款一约定的内容属于格式条款，系被告恶意制定非常低的违约金以规避其违约时应当承担的责任，应属无效的格式条款，故根据公平原则，原告主张逾期大产证的违约金应按已购房款日万分之二标准计算。综上，因被告延期办理大产证导致原告未能及时办理小产证，其已构成违约，故原告诉至本院，要求判如所请。被告朗信房地产公司辩称，双方签订的《预售合同》合法有效，原告自愿签署；《预售合同》对大产证逾期违约责任已有明确，原告主张无法律依据和合同依据；原告无实际损失且被告一直积极处理小产证延期问题，另原告主张的大产证及小产证违约金的逾期天数存在重叠，其加重了被告责任；合同未约定逾期办理小产证的违约责任，如果法院认定被告应承担逾期办理小产证违约金，则应从2019年6月27日起算至7月10日，计算标准由法院酌定。本院经审理认定事实如下：2016年4月28日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订了《预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，建筑面积86.98平方米，每平方米单价13,191.95元，总价款暂定为1,147,436元。合同第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”该合同《补充条款一》第五条第8项约定：“甲方承诺在2018年6月30日之前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。如甲方在本条约定的时间无法取得房地产权证，乙方同意给予甲方三个月的宽展期。如宽展期满后甲方仍无法取得前述房地产权证的，甲方应按乙方已付房款的万分之一向乙方承担违约责任。如因乙方原因，未在大产证办理的90日内签署《房屋交接书》，或未在签署《房屋交接书》之日起90日内向上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续的，每逾期一日，乙方应向甲方支付总房价款万分之二的违约金。”上述合同签订后，原告支付了全部购房款。后被告分别于2016年6月6日、2017年12月26日向原告开具了金额为347,436元、797,230元的房款发票，合计1,144,666元。2017年12月30日，被告向原告交付了系争房屋。2019年6月26日，被告取得系争房屋所在的渔港路399弄1-2、42-49号房屋不动产权证(大产证)。2019年7月10日，被告在系争房屋所在小区公告栏内张贴《通知》，通知业主办理小产证事项等。2019年7月11日，原、被告就系争房屋签署《房屋交接书》。以上事实，由《预售合同》、发票、房屋交接书、不动产权证、《业主交房资料、钥匙、签收表》、《通知》、庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《预售合同》系当事人的真实合意，合法有效。《预售合同》约定2018年6月30日前被告办出系争房屋的大产证，如被告不能按期办理，则原告同意给予被告三个月宽展期，若宽展期满后被告仍无法取得大产证，被告应按原告已付房款的万分之一承担违约责任。根据上述约定推算，被告应至迟于2018年9月30日前办出大产证。现被告于2019年6月26日取得大产证，显属违约，故应支付原告逾期办理大产证的违约金114.47元。原告主张的大产证的违约金计算标准，缺乏合同依据，本院难以支持。对于逾期办理小产证的计算期限，合同约定被告办出大产证后90天内双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》起90日内，办理价格申报、过户申请及申领小产证，被告应最迟于2019年3月30日前配合原告办理小产证，故小产证违约金应从2019年3月31日起算。原告主张小产证违约金起算日为2018年10月1日，无合同依据，本院不予采信。另，庭审查明原、被告于2019年7月11日签署《房屋交接书》，现原告主张该日期为小产证违约金截止日，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对小产证违约金的计算标准，根据相关司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，结合本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，本院酌情确定小产证违约金以实际房款1,144,666元为本金、按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海朗信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘书龙、唐春姣逾期办理大产证的违约金114.47元；二、被告上海朗信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘书龙、唐春姣逾期办理小产证的违约金(以1,144,666元为本金、自2019年3月31日起至2019年7月11日止、按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%的标准计算)；三、驳回原告刘书龙、唐春姣的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,772元，减半收取计1,386元，由原告刘书龙、唐春姣负担1,291元，由被告上海朗信房地产开发有限公司负担95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二〇年五月二十二日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。