福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初6511号 原告：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区福屿路200号14楼。统一社会信用代码:91350100772925038J。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：林灵香，福建名仕律师事务所律师。 被告：林宝秋，男，1950年9月2日出生，汉族，住福州市鼓楼区,现住福州市晋安区××镇××村××座××单元。 委托诉讼代理人：林木森，系林宝秋胞兄，住福州市鼓楼区。 原告福州市国有房产经营有限公司(以下简称国有房产公司)与被告林宝秋房屋租赁合同纠纷，本院于2019年12月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国有房产公司的委托诉讼代理人林灵香到庭参加诉讼，被告林宝秋的委托诉讼代理人林木森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国有房产公司向本院提出诉讼请求，判令1.确认原告与被告签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》已于2019年7月30日解除；2.被告立即无条件将福州市晋安区××镇××村××座××单元腾空，恢复房屋原状并返还给原告；3.被告按市场租金标准即每月757.02元（35.21㎡×21.5元／㎡）向原告支付自2019年8月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费（计至2019年12月31日房屋占用费为3785.08元）；4.被告按每月1514.04元（757.02元×2倍）计算向原告支付自2020年2月1日起至被告实际返还房屋之日止拒不腾空退房的罚金；5.被告赔偿原告因本案而产生的律师费损失5000元；6.本案的诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：2012年12月17日，原告与被告签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，原告将福州市晋安区××镇××村××座××单元房屋租赁给被告使用，该房屋计租面积35.21㎡；月租金82.7元，租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止；被告应严格遵守市政府对廉租住房的管理规定等等。合同第19条约定，被告不属廉租住房使用对象的应主动退出廉租房，将房屋和附属设备完好地移交给原告，并办好房屋退租和相关交接手续。合同签订后原告将案涉房屋交付给被告使用，合同期满后，双方未重新签订合同，被告继续使用该房屋并按照原合同约定向原告交纳租金。 在合同履行过程中，被告严重违反福州市人民政府出台的有关廉租住房的管理规定，于2019年7月1日被福州市鼓楼区住房保障和房产管理局取消了公共租赁住房保障资格，根据合同约定和市政府的廉租房管理法规及相关管理规定，原告有权单方解除合同，被告应当无条件腾空房屋，恢复房屋原状返还给原告。同时，根据《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》[榕政综（2017)1768号]附件2第三条第十款规定“……给予不超过6个月的搬迁过渡期，搬迁过渡期租金按照市场平均租金标准收取。搬迁过渡期满不腾退的，……按市场平均租金两倍加收罚金”，被告逾期不腾退房屋，应当按市场租金的两倍向原告支付罚金。 2019年7月30日原告前往被告租住的廉租房住处送达清退通知，并将《关于清退公共租赁住房的通知》张贴在该房门上；还通过EMS特快专递向被告寄送书面的《关于清退公共租赁住房的通知》。并就此事专门委托律师就清退涉案房屋事宜向被告送达律师函件。但被告拒不腾退房屋，由此给廉租住房管理单位增加了律师费、诉讼费等额外的管理成本损失，被告应当赔偿。请求支持原告的诉讼请求。 林宝秋辩称，被告现年70岁，年幼时得了智障的毛病，生活均由父母姐兄帮助扶持。2013年在政府的关怀下，申请了廉租房。被告申请廉租住房的手续齐全、合法，使用廉租住房期间遵纪守法按时缴纳房租、物业费，并未拖欠租金，原告解除租赁合同的理由无事实依据。首先，原告管理混乱、不作为，未通知被告及时续签合同；其次被告系孤寡老人，未申请廉租房前均借住在兄姐家中，现兄长家三代同堂，姐姐家遇拆迁，且兄姐也是高龄老人，自身疾病难免，照顾智障被告心有余而力不足；原告未事先通知被告解除合同，在被告毫不知情的情况下，毫无根据的单方面解除原被告签订的《福州市廉租住房租赁合同》，被告不予认可。至于原告的其他诉讼请求均基于解除合同而提出的，亦无依据。若解除租赁合同，被告的晚年生活不堪设想。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月17日，原被告签订《福州市廉租住房租赁合同》，约定：原告将坐落福州市晋安区××镇××村××座××单元建筑面积41.62㎡、使用面积35.21㎡的廉租住房租赁给被告使用；租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止；每月租金按使用面积2.35元／㎡收取，计82.7元（35.21㎡×2.35元／㎡），承租人应于每月5日前支付当月租金，逾期不支付的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳违约金，逾期不足一个月的按一个月计算；承租人累计六个月以上未缴纳租金或未在廉租住房居住的、或存在其他不符合廉租住房保障条件情形的，出租人有权解除租赁合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还并追究承租人的违约责任；解除租赁合同之日起，承租人应在一个月内腾退该房屋，一个月之内的房屋租金按公共租赁住房的租金标准收取，存在退房困难的家庭，经市房地产交易部门和市国有房产管理部门出具书面证明，在本市城区确无住房的，由出租人按市场价向承租人收取该房屋租金；合同期满后，承租人仍符合廉租住房保障条件需继续承租的，应提供相关证明，经审批后重新签订新的租赁合同；不符合廉租住房保障资格的，承租人应无条件腾退房屋；福州市城区廉租住房管理办法及福州市政府和福州市廉租住房行政管理部门颁布的与廉租住房管理、租金等有关的规定、决定、命令、文件等作为本合同的构成部分。合同订立后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦依约接收房屋并实际入住。合同履行期限届满后，双方未续订合同，被告依原合同继续使用租赁物并依约支付租金，原告未提出异议。 2019年7月1日，福州市鼓楼区住房保障和房产管理局作出鼓房综〔2019〕356号《关于取消吴炳华等15户租赁住房保障家庭保障资格的报告》，取消了包括本案被告林宝秋在内的15户保障家庭的保障资格。该报告称“福州市国有房产管理中心：日前，根据贵中心下发《关于核定72户公共租赁住房保障家庭保障资格的通知》(榕国房［2019］241号)文件，其中涉及鼓楼区吴炳华等15户租赁住房保障家庭无正当理由连续空置租赁住房超6个月。对此，我局决定取消上述15户保障家庭保障资格，请贵中心及时将该决定告知上述保障家庭，并与其办理相关的租赁住房腾退等手续”。 2019年8月5日，国有房产公司通过全球邮政特快专递ＥＭＳ（快递单号：1160688210118）向原告租住的廉租住房即晋安区××期××号楼××单元寄送房产清退通知书，该邮件于2019年8月6日被投入快递柜，未被被告实际签收。9月23日，快递人员取出邮件，重新安排投递。根据网上查询结果，该邮件于2019年9月23日17：54：32时由“他人代收”。 另查明：2018年7月2日，福州市国有房产管理中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，东山新苑三区、四区的市场租金评估结果为21.5元/㎡。 本院认为，原被告订立的《福州市廉租住房租赁合同》系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。合同订立后，双方依约履行租赁合同至租赁期限届满，之后双方未续订新的租赁合同，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，根据合同法第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，可视为原被告的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告主张其在被告租住的廉租住房门上张贴了关于清退公共租赁住房的通知，但原告提供的照片仅显示房门及通知书的局部，不能证明该通知的张贴时间及地点，不能证明其已于7月30日将解除合同的通知送达被告。原告请求确认合同已于2019年7月30日解除，缺乏依据，不能支持。原告于2019年8月5日向被告邮送的清退通知迟至9月23日被“他人签收”，庭审中被告否认其收到该邮件，在没有证据证明该邮件系由被告同住成年家属签收的情况下，不能证明该清退通知书已实际送达被告本人。综上，原告提供的证据不足以证明其已在合理期限之前通知承租人解除合同，其请求确认合同已经解除，依据不足。 鉴于被告因“无正当理由连续空置租赁住房超过6个月”被行政机关取消了公共租赁住房的保障资格，不再具备继续租住公共租赁住房的资格。在行政机关未恢复被告公共租赁住房保障资格的情况下，原告请求解除与被告的不定期租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。 合同解除后，被告无权继续占有使用租赁物，原告请求被告腾退、返还租赁物，可予以支持。至于被告在生活等方面存在的困难可以寻求政府的其他救济。合同解除后，被告不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，若被告未按指定的期间内腾退公共租赁住房，应当参照市场租金标准21.5元/㎡计算支付逾期搬迁期间的房屋占有使用费即每月757.02元(35.21㎡×21.5元／㎡)。在此之前原告无权请求被告按市场租金标准支付租金，故原告按市场租金标准支付自2019年8月1日起的房屋占有使用费的诉讼请求，缺乏依据，不能支持。 《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》附件2第三条第(十)项“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定属于行政处罚措施，并非合同双方关于违约责任的约定，原告据此请求被告按市场平均租金的两倍支付自2020年2月1日起至被告实际返还房屋之日止的罚金，依据不足，本院不予支持。 如前所述，原告提供的证据不足以证明其已在合理期限之前通知承租人解除合同，其主张被告拒不返还租赁物，依据不足，其赔偿律师费的主张，亦无依据，不能支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、解除原告福州市国有房产经营有限公司与被告林宝秋订立的《福州市廉租住房租赁合同》； 二、被告林宝秋应于本判决生效之日起30日内将位于福州市晋安区××镇××村××座××单元的公共租赁住房腾空并返还原告福州市国有房产经营有限公司； 三、若被告林宝秋未按上述指定期限腾退公共租赁住房的，应自逾期搬迁之日起按每月757.02元的标准向原告福州市国有房产经营有限公司支付房屋占有使用费，直至实际返还前述公共租赁住房之日止； 四、驳回原告福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告林宝秋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇二〇年五月八日 书记员  黄静晶 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。