广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初541号原告：广州市鸿力物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北春鸿二街8号108铺。法定代表人：杨义方，总经理。委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖星允，广东金桥百信律师事务所律师。被告：欧阳记洪，男，1966年8月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：张小伟，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海宁，广东品杰律师事务所实习人员。第三人：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路17号。法定代表人：姜维涛。原告广州市鸿力物业管理有限公司（以下简称鸿力公司）与被告欧阳记洪，第三人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿力公司的委托诉讼代理人黄珏安，被告欧阳记洪的委托诉讼代理人张小伟到庭参加了诉讼。第三人康建公司经本院公告送达起诉状副本及传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市鸿力物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令继续履行编号为穗房合字2000038242的《商品房买卖合同》；二、判令被告支付剩余房款150000元；三、判令被告支付合同违约金（按日支付逾期应付款万分之三从2014年4月4日起计算至清偿之日止）；四、被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2003年10月9日，被告与第三人广州市康建房地产开发有限公司（下称“康建公司”）就白云区白云堡道松涛东街3号708房（下称“涉案房屋”）签订编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，合同约定：建筑面积共107.417平方米，套内面积92.7521平方米，房屋面积以实测计价面积为准；房屋价款为248000元整，付款方式为被告支付首期款98000元，剩余150000元办理银行按揭。合同签订后，被告依约支付首期款98000元，但未及时办理按揭贷款手续，涉案房屋也未向银行办理申请贷款的抵押登记，原告曾于2014年4月4日就要求被告支付涉案房屋剩余房款向广州市白云区人民法院提起过诉讼，但被告至今一直未支付房款余款150000元。康建公司于2004年11月25日向被告交付了涉案房屋，并办理了将涉案房屋登记至被告名下的房产证，但因被告未支付房屋余款，康建公司未将房产证交付被告。2007年7月9日，原告与康建公司签订《权利转让协议书》，协议书约定康建公司向原告转让四十七份合同（包括本案编号为穗房合字2000038242的《商品房买卖合同》）中依法享有的所有主、从权利（无论现实存在或将来可能发生），广州仲裁委员会于2014年1月6日作出(2013)穗仲案字第1530号调解书对上述协议的效力予以确认。后康建公司将登记在被告名下涉案房屋的房产证移交给原告。被告在签订编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》后，长期占有、使用涉案房屋，但拒不支付剩余购房款，属于恶意违约，并导致合同目的无法实现，被告的行为已经严重损害了原告依法享有的权利，给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身的合法权益不受侵犯，故诉至法院。被告欧阳记洪辩称，不同意原告的诉讼请求，第一点，本案已经超过了起诉的诉讼时效。诉讼时效分两段，第一个是第三人向被告主张房款的诉讼时效就已经过了。就算2014年发过律师函及起诉也是超过诉讼时效，应驳回原告的起诉。第二点，本案原告说的合同转让其实不是一个债权转让，这是一个合同权利义务转让，需要被告同意，才对被告生效，本案中被告不同意与原告发生合同权利义务关系，这种债权转让不是债权转让，是权利义务转让，对被告无效。第三点，保留追究返还房产证原件的权利。至于原告起诉中的转让协议，很多格式签名都不合格，都不符合规程，包括仲裁委的调解书也是有问题的，对我们善意第三人这种权利是不发生法律效力。第三人广州市康建房地产开发有限公司无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的民事判决书、商品房买卖合同及补充协议、交楼审批表、受理案件通知书、房产证、律师函、权利转让协议书、查册表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月9日，被告欧阳记洪（买受人）与第三人康建公司（出卖人）签订编号为穗房合字2000038242的《商品房买卖合同》，约定被告向第三人康建公司购买白云区白云堡道松涛东街3号708房（以下简称涉案房屋），建筑面积共107.417平方米，该商品房屋属现房，总金额为248000元，付款方式按补充协议约定：按揭共两期，首期98000元于2003年10月6日前缴付；二期150000元办妥银行按揭手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于出卖人通知之日起10天内用现金补付），买受人应以本合同约定之时间按时缴付房价款，出售人不需再以任何方式通知买受人按时缴付房价款，若买受人逾期未办理按揭贷款手续或按揭贷款申请未能获得银行批准，买受人须于银行或出卖人通知买受人后十五天内选择出卖人提供的其他付款方式并依期付清全部款项，否则出卖人有权按《商品房买卖合同》第七条规定追究买受人逾期付款之责任；买受人必须付清全部房价款、银行按揭贷款申请获得批准并放贷，且已付清全部入住费用后，出卖人将商品房交付买受人使用；第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告向第三人康建公司支付了首期款98000元。2003年11月25日，第三人康建公司向被告交付涉案房屋。广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房产证。2007年1月24日，第三人康建公司被广州市工商行政管理局吊销营业执照。2007年7月9日，第三人康建公司（甲方、出让方）与原告（乙方、受让方）签订《权利转让协议书》，约定甲方同意按本协议的条款和条件向乙方转让四十七份合同（包括涉案房屋）中依法享有的所有主、从权利（无论现实存在或将来可能发生），乙方同意按本协议的条款和条件从甲方受让该权利；转让权利的四十七份合同基本情况详见附件一《合同权利转让明细表》；转让价款：甲方以380万元向乙方转让上述四十七份合同权利，价款支付：因甲方对广州市鸿帆房地产代理有限公司负有债务，甲方同意乙方应付380万元的转让价款与鸿帆公司进行支付结算，无论鸿帆公司是否收到乙方应付款或收到应付款的金额多少，均不影响甲方有权自本协议签订之日起，从对鸿帆公司的负债中扣减掉380万元债务金额，乙方与鸿帆公司间的权利义务关系，由其双方另行约定；自签订本协议之日起，乙方即取得甲方权利人的地位，取代甲方享有并有权行使转让合同之所有主、从权利并承担与该等权利有关的一切风险，前款所述主从权利包括但不限于债权请求权、合同解除权、与合同义务人有关的担保权益及查封、冻结资产的受偿权、收益权等一切合同权利；权利凭证移交后，甲方应与乙方共同以挂号邮寄的方式将权利转移事宜书面通知本协议附件一所列义务人，邮寄地址以义务人所购楼地址或甲方最后获悉义务人的地址为据，所需费用由乙方负担，对拒绝签收或地址不详的义务人，甲方可与乙方共同采用公证送达或公告方式或留置送达等方式通知义务人。广州市鸿帆房地产代理有限公司在协议书下方盖章注明同意协议关于康建公司可从对鸿帆公司负债中扣减380万元债务金额，所扣金额由鸿帆公司与鸿力公司另行结算。鸿力公司根据2007年7月9日签订的《权利转让协议书》中的仲裁条款，于2013年5月30日向广州仲裁委员会申请仲裁，2014年1月6日，广州仲裁委员会作出（2013）穗仲案字第1530号调解书，达成调解协议如下：（一）双方当事人确认于2007年7月9日签订的《权利转让协议书》有效，同意按该协议约定履行义务；（二）被申请人康建公司于2014年1月31日前向申请人鸿力公司交付《权利转让协议书》附件中所列的四十七份《商品房买卖合同》权利凭证（购房人支付房款凭证、办理按揭资料、身份信息、收楼书）；（三）本案仲裁费42970元由申请人鸿力公司承担。2014年2月28日，原告通过邮寄的方式向被告寄送《律师函》，向被告函告原告与第三人康建公司债权转让一事，并要求被告尽快支付拖欠的购房款150000元，被告表示没有收到律师函。2014年4月4日，原告向我院起诉被告要求支付余下房款，后撤回起诉。本院认为：被告与第三人康建公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，无违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方当事人应当严格遵行。根据合同约定，第三人康建公司已将涉案房屋交付被告，被告亦应按约向第三人康建公司支付购房款，被告仍未向第三人康建公司支付剩余房款150000元。被告辩称支付余下购房款及违约金的请求已超过了诉讼时效，被告购买涉案房屋的款项，属于其取得涉案不动产物权的对价，并不适用诉讼时效，被告针对购房余款的诉讼时效抗辩理据不充分，本院不予支持。违约金主张部分已超过诉讼时效，应从本案起诉立案之日起倒推三年，自2017年1月3日起计算。原告提交的《权利转让协议书》可证明，第三人康建公司已将向被告主张剩余购房款债权的权利转让给原告，原告依法有权向被告主张权利，原告要求继续履行合同并支付剩余房款合理，本院予以支持。被告提出债权转让对被告不发生效力，缺乏依据，本院不予采纳，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。原告在2014年2月28日发出《律师函》要求被告给付余下购房款150000元，并于2014年4月4日起诉要求被告支付余下购房款，被告未能提供证据证实已支付余下购房款150000元及办理按揭贷款手续，经催讨至今未支付余下购房款，故应按合同第七条承担逾期付款责任，余下购房款逾期付款的违约金应自2017年1月3日起，按每日万分之三计算至实际清偿之日止，被告抗辩称不同意支付违约金，缺乏事实依据，该意见本院不予采纳，违约金计算应不超过本金。第三人康建公司经本院合法传唤，期满未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告欧阳记洪继续履行编号为穗房合字2000038242的《商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起十日内向原告广州市鸿力物业管理有限公司支付剩余房款150000元；二、被告欧阳记洪于本判决生效之日起十日内向原告广州市鸿力物业管理有限公司支付违约金（违约金以150000元为本金，从2017年1月3日起，按日万分之三计算至实际清偿之日止，违约金总额不得超过本金150000元）；三、驳回原告广州市鸿力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4891元，由被告欧阳记洪负担并于本判决生效之日起十日内迳付给原告广州市鸿力物业管理有限公司，本院不再予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  蔡顺华人民陪审员  邓楚玲二〇二〇年五月二十五日书 记 员  郑萍军