广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初462号原告：冯活庭，男，汉族，住广东省恩平市*****。身份证号码：440************03X。委托诉讼代理人：郑伟京，系广东结信律师事务所律师。被告：恩平市公有企业管理有限公司，住所地：恩平市******。统一社会信用代码：914***********226Y。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：梁悦光，系该公司员工。被告：恩平市煤气公司，住所地：恩平市*********。统一社会信用代码：914************705。法定代表人：周某1。原告冯活庭诉被告恩平市公有企业管理有限公司、恩平市煤气公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯活庭的委托诉讼代理人郑伟京、被告恩平市公有企业管理有限公司的委托诉讼代理人梁悦光、恩平市煤气公司的法定代表人周某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯活庭向本院提出诉讼请求：1、判决两被告返还租金、管理费及赔偿损失共1019600元给原告。2、本案诉讼费由两被告负担。事实与理由:恩平市煤气公司加油站是恩平市煤气公司开办的企业，原由原承租人吴林溪租赁经营。2013年7月9日原告与吴林溪订立一份《转租协议》，约定将恩平市煤气公司所有的恩平市煤气公司加油站转租给原告经营，租赁物包括一切营业执照、经营场地、经营权及附件所列物品清单。租赁期限从2013年7月13起至2023年7月12日止。同年7月13日,恩平市煤气公司在该份转租协议书上加盖公章，同意原承租人将恩平市煤气公司加油站转租给原告经营。在经营期间，每年租金、管理费6.5万元，以抵顶恩平市煤气公司借款的形式已全部缴交。因租赁企业实体加油站的土地被法院依法拍卖，受让新业主多次要求恩平市煤气公司将加油站搬离，加上加油站与煤气储配站相邻，有关职能部门认定存在严重的安全隐患，并强令要求租赁企业整体搬迁。从2014年1月起，恩平市煤气公司加油站已处于完全停业状态。但为了继续使加油站的《成品油零售经营批准证书》、《危险化学品经营许可证》等证书得以延续下去，原告仍继续安排人员，特别是安全管理人员继续留守加油站进行日常管理，使加油站的核心资产得以一直保留至今。2018年4月23日，被告恩平市公有企业管理有限公司和恩平市煤气公司联合向原告发出《征求意见函》，称拟将加油站出资人变更为恩平市公有企业管理有限公司，并将恩平市煤气公司加油站100%产权委托江门市********恩平分中心挂牌转让。2018年4月27日，原告向两被告发出《复函》，同意两被告在将加油站经营权拍卖后从拍卖款中赔偿原告损失的前提下解除原《转租协议》并将加油站经营权挂牌转让。2018年8月16日，被告恩平市公有企业管理有限公司受让恩平市煤气公司加油站的100%股权，恩平市煤气公司加油站的出资人由恩平市煤气公司变更为恩平市公有企业管理有限公司。2019年9月5日，被告恩平市公有企业管理有限公司在广东联合产权交易中心将恩平市煤气公司加油站100%产权挂牌转让。因此，两被告应将2014年1月至2023年7月的租金、理费共617500元、预期利益114000元及留守人员工资288100元，合共1019600元支付给原告。但两被告在收到拍卖转让款后，没有赔偿原告任何损失。为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告恩平市煤气公司辩称，一、被告应返还租赁费488750元而非617500元给原告。根据被告财务账册反映，截止于2003年12月31日止，被告共欠郑立新、吴让行借款206.8万元，为了解决借款问题，经协商，于2003年7月8日，被告将自有的煤气公司加油站租赁给承租方郑立新、吴让行经营，租赁期从2003年7月11日起至2023年7月10日止，租赁费一共为130万元，承租方以其对煤气公司债权130万元抵顶。经被告同意，2004年7月10日，郑立新、吴让行将煤气公司加油站转租给吴林溪经营。于2013年7月9日，经被告同意，吴林溪将煤气公司加油站转给冯活庭经营，根据双方签订的转租协议，约定转让金共51万元，即每月租金4250元。原告接手经营至2013年12月底止，已经营了5个月，因此，应扣减5个月租金21250元。综上，被告应返还510000元-21250元=488750元给原告冯活庭。由于承租方即原告冯活庭于2014年1月起已停业，众所周知，商业经营活动可能盈利但也可能亏损，因此，原告要求被告赔偿虚拟的预期收入114000元没有任何法律依据，请予驳回。根据原告起诉状所述，2014年1月起，煤气公司加油站已停业，原告不可能也不需要继续聘请4名留守人员维持承租企业运转，因此，原告提出赔偿4名留守人员工资288100元明显不符合实际，请予驳回。被告恩平市公有企业管理有限公司的答辩与被告恩平市煤气公司的答辩一致。本院经审理认定事实如下：2003年7月8日，被告恩平市煤气公司与案外人吴让行、郑立新签订一份《租赁合同》，约定主要内容如下被告恩平市煤气公司将其所有的“恩平市煤气公司加油站”租赁给案外人吴让行、郑立新，租赁期间的租赁费用于偿还吴让行、郑立新债务。租赁期从2003年7月11日起至2023年7月10日止。租赁期间租赁费300000元，交甲方（被告恩平市煤气公司）及主管部门管理费1000000元，以被告恩平市煤气公司拖欠吴让行、郑立新借款其中的人民币1200000元抵顶。主管部门恩平市基建资产经营有限公司在《租赁合同》中盖章确认。2004年7月10日，案外人吴让行、郑立新与案外人吴林溪签订一份《转租协议》，约定吴让行、郑立新将权属被告恩平市煤气公司所有的“恩平市煤气公司加油站”转租给案外人吴林溪，租赁期从2004年7月11日起至2023年7月10日止。案外人吴林溪一次性将租赁费350000元交给案外人吴让行、郑立新。被告恩平市煤气公司在《转租协议》中盖章确认同意转租。2013年7月9日，案外人吴林溪与原告签订一份《转租协议》，约定案外人吴林溪将权属被告恩平市煤气公司所有的“恩平市煤气公司加油站”转租给原告，租赁期从2013年7月13日起至2023年7月12日止。转让金为人民币伍拾壹万元整，原已付转让金人民币肆拾壹万元，余下拾万元在2013年12月30日前付清。同时，《转租协议》第七条约定“因加油站的的土地已被法院拍卖，由此乙方必须与买受人协商好，因土地问题引起的纠纷由乙方负责解决，与煤气公司无关”、第十二条约定“非因不可抗力因素影响和非因乙方原因造成乙方不能正常行使本协议权利的，乙方有权利解除本协议。甲方无条件退回乙方租赁期间剩余租赁费”。被告恩平市煤气公司在《转租协议》中盖章确认同意转租。原告已支付转让金510000元。2014年1月开始，原告停止经营“恩平市煤气公司加油站”。2017年5月10日，本院受理了原告与被告恩平市煤气公司确认合同有效纠纷一案【（2017）粤0785民初650号】。原告请求：1、确认由被告恩平市煤气公司批准同意于2013年7月9日原告与吴林溪订立的《转租协议》属有效合同。2、确认原告享有对处置涉案租赁物的优先购买权利。3、本案诉讼费由被告恩平市煤气公司承担。本院于2017年7月20日作出（2017）粤0785民初650号民事判决，判决：一、确认经由被告恩平市煤气公司批准同意的原告冯活庭与吴林溪于2013年7月9日签订的《转租协议》合法有效：二、确认原告冯活庭享有在同等条件优先购买涉案加油站房屋建筑物的权利；三、驳回原告冯活庭的其他诉讼请求。该判决已生效。2018年4月23日，两被告联名向原告发出一份《征求意见函》征求意见为：一、你是否同意将恩平市煤气公司加油站的出资人由恩平市煤气公司变更为恩平市公有企业管理有限公司？二、你是否同意解除经由恩平市煤气公司批准同意的租赁合同并将恩平市煤气公司加油站100%股权挂牌转让？2018年4月27日，原告复函两被告，内容为“一、由于恩平市煤气公司加油站的土地已被拍卖，加油站每年证照年审资料都需加油站的土地证，因此新业主不断要我加油站搬迁，加油站从2014年1月开始停业无法经营。本人的经济损失合计950800元。二、如加油站公开挂牌转让后，恩平市煤气公司和恩平市公有企业管理有限公司同意在拍卖款中偿还本人无法经营的损失（以上款项具体赔偿金额可通过法律程序确定），本人同意将恩平市煤气公司加油站的出资人由恩平市煤气公司变更为恩平市公有企业管理有限公司，同意解除经由恩平市煤气公司批准同意的租赁合同并将恩平市煤气公司加油站100%挂牌转让”。2018年7月20日，恩平市人民政府发出（恩府办函【2018】609号）《关于变更市煤气公司加油站出资人的复函》，市政府同意将被告恩平市煤气公司所有的恩平市煤气公司加油站的出资人变更为被告恩平市公有企业管理有限公司。2018年8月完成转让。两被告没有对原告的复函进行处理。2019年4月25日，恩平市人民政府同意为被告恩平市公有企业管理有限公司将恩平市煤气公司加油站挂牌转让。2019年9月5日，恩平市煤气公司加油站被华隆煤气有限公司拍卖取得且已交付拍卖款，恩平市煤气公司加油站的股权已于2019年9月转让。另查明，案外人吴林溪与原告签订《转租协议》后，原告正常经营恩平市煤气公司加油站至2013年12月。因新业主华隆煤气有限公司要求撤出恩平市煤气公司加油站，有关职能部门认为存在安全隐患。恩平市煤气公司加油站自2014年1月起停止经营。原告就恩平市煤气公司加油站无法正常经营情况向两被告进行了反映，但两被告没有及时进行处理。2014年1月至2019年8月期间，原告每月支付恩平市煤气公司加油站四名员工的工资4300元。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案焦点为：一、案外人吴林溪与原告签订的《转租协议》何时解除？二、原告主张的各项赔偿是否予以支持？三、两被告是否应承担赔偿责任？一、案外人吴林溪与原告签订的《转租协议》何时解除？案外人吴林溪与原告签订的《转租协议》是合同双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且该协议已经本院（2017）粤0785民初650号民事判决确认合法有效，故《转租协议》应受法律保护，合同当事人应当按照协议内容履行义务。根据原告出具给两被告的复函可知，原告同意解除《转租协议》，但条件是恩平市煤气公司加油站100%的股权转让后两被告应予以赔偿原告的损失。现涉案的恩平市煤气公司加油站100%的股权已于2019年9月转让成功，但两被告没有对原告解除《转租协议》的条件进行处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告于2018年4月27日同意解除《转租协议》的意思表示不能视为协商一致。庭审期间，原告与两被告均认可《转租协议》在恩平市煤气公司加油站100%的股权转让成功时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”的规定，原告与案外人吴林溪在2013年7月9日签订的《转租协议》于2019年9月解除。二、原告主张的各项赔偿是否予以支持？（一）关于原告主张返还租金、管理费617500元的问题。原告与案外人吴林溪签订的《转租协议》约定转让金是510000元，租赁期限为2013年7月13日起至2023年7月10日止（共10年），原告已经支付转让金510000元。根据《转租协议》的约定，转让金实际是租金。原告自2014年1月起停止经营恩平市煤气公司加油站，现原告请求返还2014年1月至2023年7月的租金、管理费617500元（9.5年×65000元/年）。两被告辩称返还的转让金应按协议约定的总租金扣减原告正常经营的5个月的租金，即租金损失为488750元（510000元-510000元÷10年÷12个月×5个月）。本院认为，原告在《转租协议》中约定租金是510000元，原告实际支付的租金也是510000元。虽然本院确认《转租协议》于2019年9月解除，但原、被告均承认恩平市煤气公司加油站自2014年1月起已经无法正常经营,两被告认可返还恩平市煤气公司加油站自无法正常经营起至租赁期结束的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求返还恩平市煤气公司加油站自无法正常经营起至租赁期结束的租金的理由充分，本院予以支持。原告主张按照65000元/年的标准计算返还的租金和管理费，但根据《转租协议》的约定，原告每年的租金为51000元（510000元÷10年），而原告主张自无法正常经营后存在有管理费的损失，但没有提供证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告主张按照65000元/年的标准计算返还的租金和管理费理据不足，本院不予支持。本院确定原告无法经营造成的租金损失为488750元（510000元-510000元÷10年÷12个月×5个月）。（二）关于原告主张预期利益114000元的问题。原告在签订《转租协议》后正常经营至2013年12月，现原告主张自2014年1月起至租赁合同结束的预期利益，但没有提供在无法正常经营前的财务账目，或者在税务机关缴纳营业税等凭证以证明存在预期收益的损失，原告也没有委托资产评估机构对恩平市煤气公司加油站自2014年1月起至租赁合同结束的预期利益损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告主张预期收益114000元理据不足，本院不予支持。（三）关于原告主张留守人员工资288100元的问题。原告主张自2014年2月起至2019年8月止，安排四名工作人员对恩平市煤气公司加油站进行管理，每月支付的工资均为4300元，并提供有《煤气公司加油站员工工资签领表》予以证明。两被告认为在恩平市煤气公司加油站实际管理人员只有一人。庭审期间，原告确认固定的管理人员及保安人员只有一人（甄惠明，每月工资2500元），余下3人不定期参与。本院认为，自2014年1月起，恩平市煤气公司加油站无法正常经营，原告与两被告理应及时协商处理，及时止损。现恩平市煤气公司加油站无法正常经营长达5年多，在此期间，原告曾起诉至本院请求确认《转租协议》的有效性，被告恩平市煤气公司也参与应诉，由此可知，原告与两被告均有能力及时协商处理恩平市煤气公司加油站无法正常经营的情况，及时止损的能力。现原告才提起诉讼要求两被告赔偿损失，原告与两被告均无证据证明对方在恩平市煤气公司加油站没有及时止损的问题上存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”和参照第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院确认原告在2014年2月起至2019年8月期间的留守人员工资按1人每月2500元计算损失，且原、被告对该损失各承担50%，即83750元（2500元/月×67个月×50%）。三、两被告是否应承担赔偿责任？涉案的恩平市煤气公司加油站的所有权原属于被告恩平市煤气公司。2018年4月23日，两被告联名向原告发出《征求意见函》，征求意见之一是变更恩平市煤气公司加油站的出资人为被告恩平市公有企业管理有限公司，原告予以同意。2018年7月20日，恩平市人民政府发出（恩府办函【2018】609号）《关于变更市煤气公司加油站出资人的复函》，市政府同意将被告恩平市煤气公司所有的恩平市煤气公司加油站的出资人变更为被告恩平市公有企业管理有限公司，2018年8月完成转让。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”和第八十九条“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定”的规定，《转租协议》中涉及的权利义务应由被告恩平市公有企业管理有限公司承担和履行。原告在履行《转租协议》过程中产生的损失，应当由被告恩平市公有企业管理有限公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告恩平市公有企业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内返还租金488750元给原告冯活庭；二、被告恩平市公有企业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内赔偿损失83750元给原告冯活庭；三、驳回原告冯活庭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6988.2元（已由原告冯活庭预交），由原告冯活庭负担3064.36元，由被告恩平市公有企业管理有限公司负担3923.84元（原告冯活庭多预交的案件受理费3923.84元同意由被告恩平市公有企业管理有限公司直接向其支付，应由被告恩平市公有企业管理有限公司在履行本判决时直接向原告冯活庭支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁日稳二〇二〇年五月九日法官助理 冯艳权书 记 员 吴敏仪