海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终837号   上诉人(原审被告)：海南长胜房地产开发有限公司。   法定代表人：王某。   上诉人(原审被告)：王某，住海南省临高县。   两上诉人共同委托诉讼代理人：杨某，海南循道律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张某，住河北省承德市双桥区。   委托诉讼代理人：孟某，内蒙古兴林律师事务所律师。   原审被告：海南长胜房地产开发有限公司临高分公司。   法定代表人：王某。   上诉人海南长胜房地产开发有限公司（以下简称长胜房地产公司）、王某因与被上诉人张某、原审被告海南长胜房地产开发有限公司临高分公司（以下简称长胜房地产临高分公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2019）琼9024民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   长胜房地产公司、王某上诉请求：1.撤销海南省临高县人民法院（2019）琼9024民初1847号民事判决；2.改判驳回张某的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由张某承担。事实和理由：1.2019年6月11日的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）中买受人一方有8位，8个人作为一个整体，都应当在《补充协议》上签字，但该《补充协议》中买受人的8个人未全部签字，仅有张某一人签字，因此《补充协议》未成立并生效，对双方没有约束力。一审判决认定“2019年6月11日，包含张某在内在8位买受人与长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司签订《补充协议》”属于认定事实错误。2.《补充协议》尚未生效，张某依据该《补充协议》主张违约金没有依据。   张某辩称，《补充协议》自双方签订时已成立并生效，人，但8位买受人分别是独立的个体，每个人签字确认的合同对其个人与长胜房地产公司均发生效力。另外，《补充协议》内容不违反法律规定，合法有效。双方当事人应当按合同约定履行自己的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   长胜房地产临高分公司未作答辩。   张某向一审法院起诉请求：1.判令长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司、王某为张某购买的房屋办理不动产权属证书；2.判令长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司、王某连带支付逾期违约金（违约金以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率从2016年10月28日计算至2019年8月30日止）及惩罚性违约金30000元。   一审法院认定事实：2017年12月28日，张某与长胜房地产公司签订《长胜君悦湾认购协议书》，约定张某购买长盛房地产公司开发的7#1306房，房屋总价款为359640元。在合同签订当日，张某向长胜房地产公司全额支付涉案房屋全部购房款，此后，长胜房地产公司未依认购协议书约定签订商品房买卖合同。再后，张某与长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司、王某于2019年6月11日签订《补充协议》，该《补充协议》的主要内容为：一、张某作为买受人购买由长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司开发的，位于临高县二环路东侧长胜君悦湾商住楼****；二、长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司在2019年6月24日前为买受人张某的商品房在临高农商银行办理完毕解压手续；三、长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司在2019年8月末为买受人张某的商品房办理完毕网签手续；四、长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司在2020年6月末为买受人张某办理完毕楼房产权证书，买受人张某不再另行承担任何费用；五、如若长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司违反上述任何一项义务，需支付给买受人张某惩罚性违约金30000元；六、担保人王某对长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司承担连带保证责任。   另查明，根据临高县住房保障与房产服务中心于2019年11月7日出具《证明》的载明内容，张某所购买的涉案房屋已经办理完毕网签手续。   再查明，王某是长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司的负责人。   一审法院认为，张某与长胜房地产公司签订的《长胜君悦湾认购协议书》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方签订的《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。2019年6月11日，包含张某在内在8位房屋买受人与长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司签订《补充协议》。长胜房地产临高分公司是长胜房地产公司的分公司，该《补充协议》对长胜房地产临高分公司不具有约束力。王某虽为上述《补充协议》提供担保，承担连带保证责任，但根据合同的相对性原则，有义务为张某办理房屋不动产权属证书的应是长胜房地产公司。张某与长胜房地产公司约定的办理涉案房屋不动产权属证书的时间为2020年6月末，长胜房地产公司履行办证义务的时间尚未到期。因此，张某请求长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司、王某为其购买的房屋办理不动产权属证书的理由不成立，不予支持。张某请求长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司、王某连带支付逾期违约金无事实及法律依据，不予支持。张某请求长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司、王某连带支付惩罚性违约金30000元，因《补充协议》约定，长胜房地产公司在2019年6月24日前为8位买受人购买的房屋办理解压手续，于2019年8月末为8位买受人购买的房屋办理网签手续，如长胜房地产公司违反以上任何一项义务，需支付给相应的买受人惩罚性违约金30000元。根据本案查明事实，长胜房地产临高分公司虽然提供由临高县住房保障与房产服务中心出具证明，拟证明涉案房屋已经办理网签手续，但并未提供其他证据证明涉案房屋办理网签手续系在《补充协议》约定的期限内办理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，长胜房地产公司应承担因举证不能而产生的不利法律后果。因此，长胜房地产公司应向张某支付因违约而产生的惩罚性违约金30000元。王某为长胜房地产公司提供担保，应当承担连带保证责任。长胜房地产公司、王某主张违约金过高,请求参照长胜房地产公司与其他购房者签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的标准计算无事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》之规定，判决：一、海南长胜房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向张某支付惩罚性违约金300000元；二、王某对判决第一项内容承担连带保证责任；三、驳回张某的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1204元，由张某负担602元，海南长胜房地产开发有限公司负担301元，王某负担301元。   二审审理期间，长胜房地产公司、王某提交《临高县商品房买卖合同备案表》，拟证明长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司已为张某办理合同网签备案手续，不存在违约行为。张某对该《临高县商品房买卖合同备案表》的真实性、关联性均无异议，但认为长胜房地产公司为张某办理了合同备案手续的时间是2019年11月1日，没有按《补充协议》约定的在2019年8月前办理合同备案，已构成违约，对其证明力不予认可。经质证，本院对该《临高县商品房买卖合同备案表》的真实性、关联性予以确认，对其证明力不予确认。   本案二审经审理查明，长胜房地产公司于2019年11月1日为张某办理涉案商品房买卖合同备案登记。除此之外，本院二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点有：一、长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司与张某签订的《补充协议》是否成立并生效；二、张某要求长胜房地产公司支付违约金30000元是否有依据。   关于第一个争议焦点。长胜房地产公司与张某签订的《长胜君悦湾认购协议书》，约定张某购买长胜房地产公司开发的海南长胜君悦湾商住楼7#1306号房，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。后来，长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司针对履行该协议书过程出现的问题，于2019年6月11日与张某签订《补充协议》。该《补充协议》有出卖方长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司的盖章及其法定代表人签字，买受人张某也在该协议上签字，据此，该《补充协议》成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效。综上，一审判决认定长胜房地产公司与张某签订的《补充协议》成立并生效合法合理。长胜房地产公司、王某上诉称该《补充协议》的买受人一方有8位，但每份合同仅有一位买受人签字，并以此为由主张该《补充协议》尚未成立。本院认为，虽然《补充协议》的买受人一方列8位个人，但这8位买受人是独立的个体，不是一个不可分的整体，其8人均各自与长胜房地产公司签订独立的购房协议，购买不同的商品房，根据合同相对性原则，每个买受人在《补充协议》上签名应对其与长胜房地产公司产生约束力。故长胜房地产公司、王某以该《补充协议》仅有张某的签字为由主张该份补《补充协议》不成立没有事实根据及法律依据，本院予以驳回。   关于第二个争议焦点。长胜房地产公司与张某签订的《补充协议》依法成立，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该《补充协议》约定：长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司应于2019年6月24日前为张某购买的房屋办理解压手续，于2019年8月末为张某购买的房屋办理合同备案手续。长胜房地产公司、长胜房地产临高分公司违反以上任何一项义务，需支付给张某惩罚性违约金30000元。根据查明的事实，张某于2016年签订《长胜君悦湾认购协议书》时已付清涉案商品房总价款且均将办证的相关费用全部支付给长胜房地产公司。因长胜房地产公司尚未解除涉案商品房抵押手续导致无法签订正式的商品房买卖合同并进行合同备案登记。签订《补充协议》后，长胜房地产公司未按协议约定的时间为张某办理商品房买卖合同的网签备案手续，而是拖延至2019年11月1日才办理涉案商品房买卖合同备案登记，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定，长胜房地产公司应当对其迟延履行合同义务的行为支付违约金。据此，张某要求长胜房地产公司、王某支付违约金30000元于法有据。长胜房地产公司、王某主张其不应支付违约金的理由不成立，本院予以驳回。   综上所述，长胜房地产公司、王某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费550元，由海南长胜房地产开发有限公司、王某负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年五月二十六日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。