广东省潮州市枫溪人民法院民 事 判 决 书(2020)粤5191民初97号原告:何丹，女，汉族，1990年2月18日出生，住浙江省诸暨市阮市*************，公民身份号码330************423。委托代理人：杨楚程、谢逸翀、均系广东典元律师事务所律师。被告:许黛斯，女，汉族，1990年8月1日出生，住广东省潮州市湘桥区*****************，公民身份号码445************665。原告何丹诉被告许黛斯租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告何丹的委托代理人谢逸翀、被告许黛斯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何丹向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《转让协议》无效；2、判令被告返还原告已支付的定金50000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告欲开办一家奶茶店，被告找到原告称将其自有的位于枫溪区瓷都中学侧门的45平房铺面出租给原告，且该店内原有的部分制作奶茶的设备一并转让给原告。原告信以为真，便与被告达成《转让协议》，名为转让实为租赁，出租期限为2019年10月8日至2023年6月30日，租金为每个月750元，连带部分设备转让费为58000元，原告于签订合同之日先向被告支付定金50000元。原告本满心欢喜准备经营起自己的事业，怎知在接手该铺面不久后，便收到该铺面所在村的通知，告知该铺面为违章建筑，不久后便要拆除。如今，涉案铺面作为违章建筑已经被相关部门依法拆除，使得原告白白浪费大量人力物力和时间成本，可谓损失惨重，也无法达成自己签订租赁合同所要实现的目的。原告认为，被告故意隐瞒涉案铺面乃违章建筑即将被政府强制拆除的基本情况，将该铺面出租给原告，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故原、被告签订的《转让协议》无效，而被告在签订合同时一并转让给原告的相应设备，也因合同目的无法达成，对原告而言已化为废品。依合同法第五十八条之规定，被告因无效合同取得原告的定金，应予返还。被告拒不返还，侵害了原告的合法权益。原告何丹对其主张及陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、原告身份证复印件一份一页；二、被告人口户籍信息原件一份一页；三、转让协议复印件一份一页。原告何丹对其主张及陈述事实在庭后补充提供的证据有：证明原件一份一页。被告许黛斯答辩称：实际上是原告找我协商转让事宜，转让给原告时，双方都知道这是违建的铺面，原告说名为转让，实际是租赁，原告也说到了转让费的问题，拆迁的事情我也不知道，我是在不知情的情况下转让给原告的。转让费58000元，内容是店内的设备、技术和一些物料，不是单纯的转让费，原告说欠8000元，现在还没还给我，没有履行约定，还用电话信息恐吓我。另外，转让协议是协商后才签的，不是欺骗，除了拆迁的事我不知情之外，其他原告都是知道的，原告诉讼请求说到返还定金，但是定金是不能退回的。订金才能退回，协议中是定金，不能退回。原告说到所有东西全部化为废品，这些东西是实际存在的，原告也用了三个多月，有实际利益收入的，所以不能叫废品。被告许黛斯其主张及陈述事实在举证期限内提供的证据有：微信聊天记录及短信截图各一份共七页。被告许黛斯其主张及陈述事实在庭后补充提供的证据有：一、合同书复印件一份一页；二、收条复印件一份一页；三、照片打印件一份一页。经开庭质证，被告许黛斯对原告何丹提供的证据发表以下质证意见：对证据均无异议。原告何丹对被告许黛斯提供的证据发表以下质证意见：对被告提交的证据要证明的目的有异议，该证据只能证明双方曾经对铺面转让事宜进行协商，这是很正常的，无法证明被告所要证明的目的。经庭后组织质证，被告许黛斯对原告何丹补充提供的证据发表以下质证意见：我不清楚涉案租赁铺面是否位于高夏村洋底片，拆除时间我也不清楚，但该铺面确实已经被拆迁了，也是位于瓷都中学侧门斜对面，是否属于洋底片我不清楚。原告何丹对被告许黛斯补充提供的证据发表以下质证意见：对合同书及收条的真实性由法院核实，三份证据无法证明被告要证明的事实，只能证明被告曾向黄春松缴纳租金，经对比可以看出合同书和收条上黄春松的签名存在明显的差别，可能不是同一个人书写，这也只是被告与案外人之间的合同关系，与本案无关。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于转让费58000元是否包含租金问题，双方当事人签订的《转让协议》第二条约定“转让合同期为2019年10月8日至2023年6月30日止，租金为750元整”，双方当事人已当庭确认租金为每月750元，但对租金支付期限有争议，双方当事人对支付期限没有书面约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”和第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，双方约定租赁期间一年以上，应当在每届满一年时支付，故本院认定原告尚未支付被告租金，转让费58000元没有包含租金；2、关于转让何种设备问题，原告主张设备有：电磁炉一台、封口机一台、穗凌牌双门玻璃门冰柜一台、穗凌牌单门玻璃门冰柜一台、冷藏操作台一台、美的牌速冻冰箱一台、新迎燕牌空调一台、三套大沙发（即两座沙发六只，桌子三只）、木制长桌一张、洗碗台（不锈钢）一台、落地风扇一台、塑料椅子两只、奶茶桶一个。被告对此有异议，其认为转让的设备远不止于此，但其没有提供证据证明其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”的规定，本院对被告的该项主张不予支持。本院认定双方当事人转让的设备有：电磁炉一台、封口机一台、穗凌牌双门玻璃门冰柜一台、穗凌牌单门玻璃门冰柜一台、冷藏操作台一台、美的牌速冻冰箱一台、新迎燕牌空调一台、三套大沙发（即两座沙发六只，桌子三只）、木制长桌一张、洗碗台（不锈钢）一台、落地风扇一台、塑料椅子两只、奶茶桶一个。本院认为：原告何丹与被告许黛斯通过签订《转让协议》约定被告将其承租的位于潮州市枫溪区瓷都中学侧门斜对面45平方米铺面转租给原告，租金为每月750元，双方当事人对租金支付期限没有约定。2020年1月16日，涉案铺面作为违章搭建物被潮州市枫溪区**党工委及潮州市枫溪区**办事处联合潮州市枫溪区***民委员会拆除。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，双方当事人签订的《转让协议》虽然包括经营权的转让、经营设备、技术及物料转让等内容,但上述转让是基于铺面租赁权利的转让,在涉案铺面属于违章搭建物的情况下，涉案《转让协议》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，就合同签订双方当事人获得的财物,应相互返还。原告应返还被告涉案铺面、占用费及相关承让的财物，因涉案铺面属违章搭建物而被依法拆除，原告对涉案铺面被拆除没有过错，故原告不需补偿被告涉案铺面灭失的损失；关于占用费方面，参照约定租金每月750元计算，涉案铺面于2020年1月16日被拆除，占用费自2019年10月8日起计至2020年1月16日止为2450元；原告应返还被告的设备有：电磁炉一台、封口机一台、穗凌牌双门玻璃门冰柜一台、穗凌牌单门玻璃门冰柜一台、冷藏操作台一台、美的牌速冻冰箱一台、新迎燕牌空调一台、三套大沙发（即两座沙发六只，桌子三只）、木制长桌一张、洗碗台（不锈钢）一台、落地风扇一台、塑料椅子两只、奶茶桶一个；涉案《转让协议》转让的内容还包括技术及物料，因转让的物料均为保质期限短的物品，现已无法原物返还，技术也属无法返还的种类，故本院酌定技术和物料折价2550元，原告应折价赔偿被告转让的技术和物料2550元。原告已支付被告转让费50000元，抵除原告应赔偿被告的占用费、技术损失和物料损失，被告应返还原告45000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、原告何丹与被告许黛斯签订的《转让协议》无效；二、被告许黛斯应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告何丹款项45000元；三、原告何丹应于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告许黛斯以下物品：电磁炉一台、封口机一台、穗凌牌双门玻璃门冰柜一台、穗凌牌单门玻璃门冰柜一台、冷藏操作台一台、美的牌速冻冰箱一台、新迎燕牌空调一台、三套大沙发（即两座沙发六只，桌子三只）、木制长桌一张、洗碗台（不锈钢）一台、落地风扇一台、塑料椅子两只、奶茶桶一个；四、驳回原告何丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告许黛斯负担262.5元，原告何丹负担262.5元，被告许黛斯负担的受理费已由原告何丹自愿代为垫付，被告许黛斯应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告何丹受理费262.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 员  蓝 寻二〇二〇年五月二十二日法官助理  洪少榕书 记 员  李佳思