广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初25523号原告：广东建融住房服务有限责任公司，住所广东省佛山市禅城区********（建设银行大厦14楼1401室），统一社会信用代码91440604MA4X90C0X2。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：巫家嘉，男，1988年10月9日出生，汉族，住广东省广州市白云区*******，公民身份号码，系公司员工。委托诉讼代理人：袁志辉，男，1974年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码，系公司员工。被告：李宝东，男，1979年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码。被告：郭丽莉，女，1979年11月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码。原告广东建融住房服务有限责任公司诉被告李宝东、郭丽莉合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人巫家嘉到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、判令解除原告与两被告签署的(JR)JF20181022PY0001号《资产管理服务合同》；2、判令两被告连带退还原告已支付的剩余期限标的资产收益共计111528.76元，剩余期限标的资产收益以每日47.14元，从起诉之日起计至2026年2月9日；3、判令两被告连带向原告赔偿损失计6669.42元，损失赔偿以剩余期限标的资产收益为基数，按每日万分之二的标准，从房屋委托经营管理起始日起计至起诉之日（即2019年8月19日）止；4、判令两被告连带向原告支付违约金22305.75元，违约金以剩余期限标的资产收益为基数，按剩余期限标的资产收益的20%计算；5、判令两被告连带承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月22日，原告与两被告签署(JR)JF20181022PY0001号《资产管理服务合同》，约定两被告位于广东省佛山市禅城区************的房屋委托给原告进行资产管理。委托经营管理期限为2018年10月24日至2026年2月9日，总标的资产收益为120485元。根据《资产管理服务合同》的约定，两被告在签署合同前均应如实、完整地向原告披露房屋现存租赁关系的详细情况，并根据原告要求提供相应的书面租赁合同及相关文件资料，保证书面租赁合同及相关文件资料所载信息均真实、合法、完整、有效。并保证委托经营管理期限内，房屋原租赁情况不影响原告对房屋的经营管理权及合同的正常履行。否则原告有权解除本合同，并要求两被告退还剩余期限标的资产收益、赔偿损失及支付违约金。两被告于签署《资产管理服务合同》前向原告披露该房屋已出租予第三方林嘉诚，原、被告双方约定被告将房屋委托予原告经营管理并负责协调第三方与被告签署新租约，原告与林嘉诚于2018年10月24日签署JFFS20181109FS001号《房屋租赁合同》。原告于2018年11月23日向两被告支付了委托经营管理期限内所有的标的资产收益。《资产服务管理合同》签署前，两被告并未如实告知原告房屋现存租赁关系的详细情况，两被告提供的《房屋租赁合同》为虚假合同，该房屋实际居住人一直为被告及其亲属，而非承租人林嘉诚。原告工作人员发现上述事宜后，多次上门要求实际居住人搬离该房屋，在租赁期限内不得妨碍原告对该房屋进行正常经营管理，均遭到两被告拒绝。两被告向原告提供虚假信息，隐瞒房屋出租情况；在委托经营管理期限内，两被告未按双方合同约定履行义务并继续强行占有该房屋，给原告造成严重的损失。两被告在双方签约时提供的查册信息存在虚假情况，违反了双方签订的资产管理服务合同中两被告的承诺，因此，原告有权解除协议并要求两被告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，为维护原告的正当权益，原告特向法院提出上述诉讼请求，望法院准如所请。两被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、(JR)JF20181022PY0001号《资产管理服务合同》，证明2018年10月22日，原告与两被告签署(JR)JF20181022PY0001号《资产管理服务合同》，约定两被告将位于广东省佛山市禅城区************的房屋委托给原告进行资产管理。期限为2018年10月24日至2026年2月9日。2、粤房地权证佛字第**00217232号《房屋产权证书》，证明原、被告签约时房产权属为两被告共同所有，是签约时两被告提供的，当时也核对过两被告持有的原件。3、JFFS20181024FS002号《房屋租赁合同》，证明两被告协调原告与林嘉诚签署JFFS20181024FS002号《房屋租赁合同》，约定林嘉诚承租位于广东省佛山市禅城区************的房屋。租赁期限为2018年10月24日至2019年7月6日。4、中国建设银行网上银行电子回执，证明原告向被告李宝东一次性支付了租金全部资产管理收益120485元。5、两被告提供的2018年10月16日《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》；6、原告提供的2019年10月15日《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，共同证明双方签署《资产管理服务合同》时，两被告向原告提供了虚假的房产查册材料，未如实告知标的房产的抵押情况。2018年10月16日《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》是双方签约时被告向原告提供的，2019年10月15日《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》是原告起诉时自行查询打印的。诉讼中，两被告未提交证据。本院认证：两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的有关证据，或与原件核对无异，或能互相印证，本院予以确认真实性并在卷佐证。为查明案件事实，本院于2020年2月13日向佛山市自然资源局禅城分局出具（2019）粤0604民初25523号《协助调查函》，函询涉案房屋的有关情况，该局于2020年2月23日出具《佛山市自然资源局禅城分局关于〈佛山市禅城区人民法院协助调查函（2019）粤0604民初25523号〉的回复》及附件1.《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》（查询结果编号：C2020004017），2.不动产登记申请表、借款合同和房地产抵押合同。本院经征询双方当事人意见，原、被告对真实性未提出异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋系广东省佛山市禅城区************，为两被告共同共有，两证号分别为粤房地权证佛字第**00217231号、粤房地权证佛字第**00217232号，登记日期为2015年4月22日。2018年10月22日，两被告作为出租方、甲方签署《资产管理服务合同》【(JR)JF20181022PY0001号】，原告作为承租方、乙方于2018年11月12日签署。双方在该合同中约定：甲方同意将其所有的坐落在广东省佛山市禅城区************的房屋出租委托给乙方进行资产管理，标的资产应作居住用途使用，标的资产建筑面积118.28平方米；标的资产现状为带租约状态，即甲方在与乙方签署本合同前，已将标的资产出租予第三方，并订立相关租赁合同，现存租约于2019年7月6日到期……至迟在标的资产交付前，甲方应通过与原租客签署补充协议等形式，解除其与原租客之间直接建立的租赁合同关系，并负责协调乙方与原租客就标的资产的再出租另行签署新租约……；标的资产抵押现状：已抵押；甲方承诺，标的资产相关情况已真实、准确、完整的向乙方披露，不存在虚假记载、重大遗漏或误导性陈述……经营管理期限：87个月15天，即自2018年10月24日至2026年2月9日，甲方应在2018年10月24日前将标的资产交付乙方，具体以双方签署的《标的资产交接确认书》为准；本合同标的资产收益总额为120485.00元，该标的资产收益为乙方应向甲方支付的全部金额，除此以外乙方无需另行向甲方支付任何费用；甲乙双方同意，在以下条件成就后的15个工作日内，乙方向甲方一次性预付经营管理期内标的资产收益总额，即120485.00元……；经营管理期内，因使用标的资产所产生的水费、电费、电话费等由乙方承担……；甲方应按约定将标的资产交付乙方使用，对于乙方在标的资产内合法经营管理活动不得进行干涉妨碍；经营管理期限内，若甲方欲处分标的资产的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意；甲方承诺，其处分标的资产的行为不得影响乙方依照本合同约定行使权利，甲方应确保新的标的资产所有人作为委托方与乙方继续履行本合同；乙方自标的资产交付之日享有经营管理权，即乙方排他地享有对标的资产进行占有、使用和收益的权利；甲方同意，乙方可以部分或全部再出租，无需另行征得甲方同意或通知甲方；甲方保证，在签署本合同前已如实、完整地向乙方披露标的资产的情况，包括但不限于标的资产性质与权属、标的资产纠纷、担保情况、司法查封、标的资产租赁、债权债务等，并保证前述情况均不影响乙方的经营管理权和本合同的履行；甲方保证，本合同签署前已向乙方如实、完整地告知标的资产现存租赁关系（若有）的详细情况，并根据乙方要求向乙方提供相应的书面租赁合同及相关文件资料（如有，则详见附件），且前述合同、文件资料及其所载之信息（包括但不限于经营管理期限与标的资产目前的租金价格等）均真实、合法、完整、有效，甲方承诺严格按本合同约定履行义务（注：为本合同的第二部分第七条声明与保证的内容）。双方于上述合同第八条第（一）款约定：无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止/解除之日向乙方退还剩余期限的标的资产收益，否则每逾期一日，甲方应按未退还标的资产收益总额的千分之一向乙方支付逾期违约金。双方还于上述合同第八条第（二）款第3项约定：甲方存在下列情形之一的，乙方有权解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的标的资产收益（其中：剩余期限标的资产收益=本合同提前终止或解除之日起至约定经营管理期限届满之日止的天数×日标的资产收益标准；日标的资产收益标准=标的资产收益总额÷经营管理期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失（损失的计算方式为：剩余期限标的资产收益×标的资产管理起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日）以及按剩余期限标的资产收益的20%支付违约金的民事责任。……（3）甲方交付的标的资产不符合法律规定或合同约定，或出现甲方故意隐瞒与标的资产相关的重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格等），或标的资产出现渗漏水等影响居住的情形，以及发生其他影响乙方资产管理权的重大事件（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）的。（4）甲方违反本合同第二部分第七条所做出的声明、保证与承诺的。就上述合同，在合同末尾，两被告的签署日期为2018年10月22日，原告的签署日期为2018年11月12日。2018年10月22日，两被告还签署了《标的资产抵押声明》作为上述合同的附件，上载：“本人（若有共有人则均需填写）李宝东，身份证号码440************810,郭丽莉，身份证号码4418********47022,现就本人位于广东省佛山市禅城区************，建筑面积为118.28，房产证号码粤房地权证佛字第**0021723号、粤房地权证佛字第**00217232号的自有标的资产作出如下声明：本人将该标的资产交付广东建融住房服务有限责任公司（下称‘建融公司’）时标的资产处于抵押状态：√存在，详细情况如下：本人以上述标的资产为李宝东、郭丽莉提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续，具体信息为：抵押权人：中国农业银行股份有限公司佛山市南海盐步支行，不动产登记证明号：粤（2018）佛禅不动产证明第0004168号、债务履行期限：2023-01-28、抵押面积或份额：118.28(根据查册填写，若抵押给多人或二次抵押，则均需填写）。本人同意将该标的资产按本合同约定出租给建融公司。本人承诺，本人出租该标的资产已经取得抵押权人的同意，并承诺按时、足额向抵押权人偿还贷款本息且不得发生任何违约行为。若因本人原因导致发生任何影响建融公司资产管理权的情形，本人应当立即书面通知建融公司并按本合同约定或法律法规的规定承担相应的经济和法律责任。”为此，两被告还向原告出具了一份打印时点为2018年10月16日、查询结果编号为C2018064592的《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，上载佛山市禅城区************的抵押权人为“中国农业银行股份有限公司佛山市南海盐步支行”，不动产登记证明号为粤（2018）佛禅不动产证明第0004168号，债务履行期限2023年1月28日。2018年10月31日，原告与案外人林嘉诚签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给案外人林嘉诚，租赁期限为2018年10月24日至2019年7月6日。双方还于当日签署《建方公司房屋交接确认》，载明签订本交接确认书之日，原告已将涉案房屋交付给案外人林嘉诚。2018年11月23日，原告向被告李宝东支付款项120485.00元，用途为资产收益。2019年12月11日，本院成功向两被告送达起诉状等材料。为查明案件事实，本院于2020年2月13日向佛山市自然资源局禅城分局出具（2019）粤0604民初25523号《协助调查函》，函询涉案房屋的有关情况，该局于2020年2月23日出具《佛山市自然资源局禅城分局关于〈佛山市禅城区人民法院协助调查函（2019）粤0604民初25523号〉的回复》及附件1.《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》（查询结果编号：C2020004017），2.不动产登记申请表、借款合同和房地产抵押合同。复函上载：“禅城区人民法院：来函已收悉。经就有关情况回复如下：一、李宝东和郭丽莉共同共有的广东省佛山市禅城区************在2018年10月16日前后只办过一次抵押登记，抵押情况详见附件。二、佛山市禅城区不动产档案馆2018年10月16日没有出具过来函所附查询结果编号为C2018064592的《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，对应编号为C2018064592的查询结果于2018年10月15日出具，查询房屋坐落为禅城区岭南大道北131号三座701房。”根据附件1《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》（查询结果编号：C2020004017），涉案房屋抵押权人为金立桓，不动产登记证明号为粤（2018）佛禅不动产证明第0004168号，抵押方式为一般抵押，最高债权数额/被担保主债权数额1035000元，债务履行期限为2019年1月28日。根据附件2不动产登记申请表、借款合同和房地产抵押合同，两被告向案外人借款并提供涉案房屋以作抵押，约定借款期限为2018年1月29日至2019年1月28日。本院依原告申请于2019年11月8日作出（2019）粤0604执保2999号执行裁定书，并于2019年11月14日对涉案房屋实施了查封措施，查封期限为三年。诉讼中，原告陈述：2018年10月24日至起诉之日，视为被告已经履行，起诉之日至合同约定的届满之日为剩余期限，按照未履行期限比例折算租金。本院认为，原、被告双方签订的《资产管理服务合同》，实际系约定两被告将涉案房屋交付原告使用、收益，原告向两被告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，双方因上述合同实为房屋租赁合同，因此产生的纠纷系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《资产管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。关于合同解除。根据涉案的《资产管理服务合同》第八条第（二）款第3项第（3）约定，出租人故意隐瞒与标的资产相关的重大瑕疵，或违反如实、完整披露涉案房屋担保情况、债权债务情况的，承租人有权解除合同。如前查明，两被告故意向原告提供虚假的涉案房屋抵押信息，隐瞒涉案房屋真实抵押情况，并对该情况作出不实声明，违反了双方的上述约定，原告主张解除合同合法有据，而两被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告上述主张予以确认。至于解除时间，依法应以解除的意思表示到达两被告时解除，本案系原告以起诉方式要求解除，解除时间为起诉状成功送达两被告的2019年12月11日。关于原告诉请两被告返还剩余租金、赔偿损失和支付违约金。根据涉案的《资产管理服务合同》第八条第（二）款第3项约定，承租人解除合同的，出租人应在收到解除合同通知之日向承租人一次性退还剩余期限的资产收益，剩余期限标的资产收益为本合同提前终止或解除之日起至约定经营管理期限届满之日止的天数乘以日标的资产收益标准，日标的资产收益标准为标的资产收益总额除以经营管理期限对应天数，同时承租人有权同时要求出租人承担赔偿损失，损失的计算方式为：剩余期限标的标的资产收益×标的资产管理起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日，以及按剩余期限标的资产收益的20%支付违约金的民事责任。如前所述，合同既已解除，原告依约有权向两被告主张返还多收取的租金、赔偿损失及支付违约金，两被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告上述主张予以确认。另，原告主张赔偿损失的计算期限为自2018年10月24日至2019年8月19日，系其对自身权利的自由合法处分，本院予以准许。经核算，两被告应向原告返还剩余租金101820.22元（120485÷2666×2253）、赔偿损失6109.21（101820.22×0.0002×300天）和支付违约金20364.04元（101820.22×0.2）。原告诉请超出部分，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告广东建融住房服务有限责任公司与被告李宝东、郭丽莉签订的《资产管理服务合同》（JR）JF20181022PY0001于2019年12月11日解除；二、被告李宝东、郭丽莉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东建融住房服务有限责任公司返还剩余租金101820.22元、赔偿损失6109.21元和支付违约金20364.04元。被告李宝东、郭丽莉如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1545元，财产保全费1217元，合计2762元，由原告广东建融住房服务有限责任公司负担222元，被告李宝东、郭丽莉负担2504元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年四月二十八日书记员  原洁萍