云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3108号上诉人（原审被告）：云南紫源食品有限公司，住所地云南省昆明市高新区二环西路**M2-3地块思普科技大楼**。法定代表人：王**，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：昆明新西南商贸有限公司，住，住所地云南省昆明经济技术开发区信息产业基地**地块水岸御园高层商务办公****/div>法定代表人：谢勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李江燕，女，汉族，1983年4月15日出生，身份证住址云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托诉讼代理人：应雯劼，女，汉族，1986年5月4日出生，身份证住址上海市虹口区，特别授权代理。上诉人云南紫源食品有限公司因与被上诉人昆明新西南商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初16368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法进行了审理，现已审理终结。云南紫源食品有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，并依法改判不向被上诉人支付任何费用；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人并未按合同约定向上诉人交付租赁物，而是由上诉人根据被上诉人的授意在新西南广场西区外广场空地自行出资搭建钢架玻璃房屋，上诉人作为小微民企，处于弱势被动地位，不得已只能一直按合同约定向被上诉人支付高额租金，因被上诉人未实质性履约，其应向上诉人承担违约责任，并按新西南广场西区外广场空地租赁标准向上诉人返还多支付的租金和搭建施工费17.5万元。在上诉人搭建商铺时，昆明市五华区城市管理局曾进行干涉要求拆除，现被上诉人提供的证据不足以说明涉案商铺系合法建筑，故双方订立的租赁合同无效，法院应收缴被上诉人非法活动的所得。综上，请求二审法院依法改判。昆明新西南商贸有限公司答辩称：涉案商铺系被上诉人合法所有，租赁期满后上诉人未及时返还，应当支付相应的占用费和违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。昆明新西南商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即将位于昆明市腾还给原告，并将商铺恢复原状；2、请求判令被告支付自2019年9月15日起至2019年10月17日止的商铺占用费95440.46元，并支付自2019年10月18日起至被告实际腾还商铺之日止的占用费；3、请求判令被告向原告支付自2019年9月15日起至实际腾还商铺之日止的违约金，暂计算至2019年10月17日为16369.22元（以上各项费用暂计算至2019年10月17日止，合计为111809.68元）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告昆明新西南商贸有限公司（甲方）与被告云南紫源食品有限公司（乙方）签订《新西南广场商铺租赁合同》，载明以下主要涉案内容：甲方享有昆明市，青年路398号新西南广场（原西南商业大厦）的经营管理权，有权将商场商铺对外出租。甲乙双方经平等协商，就新西南广场商场商铺租赁事宜，达成如下协议：一、1、甲方出租给乙方的商铺位于昆明市，青年路398号新西南广场西区一层Ｗ01Ｆ11（1-Ｂ1-1、1-Ｂ1-2）号（以下称“该商铺”），租赁面积为92㎡（以现场交付的实测面积为准，不含商铺内间隔物占用面积及柱位面积）。2、在乙方足额支付本合同所涉款项的前提下，甲方应于／年／月／日前向乙方交付该商铺。如乙方未按本合同约定足额支付款项超过／日或超过交付日仍未到甲方处办理商铺移交手续的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同，不退还乙方已交付的保证金，同时乙方应赔偿自本条约定的交付日起至甲方与新的承租人就该商铺另行签订租赁合同之日期间甲方的租金损失，且甲方有权追究乙方的其它违约责任。3、该商铺的交付标准为：钢筋混凝土框架结构；轻质隔墙；商铺内照明线路，并预留电话线；消防安全配套设施；根据商铺现状进行交付，甲方不负责拆除现有设施设备；商铺状态及其他设施设备情况以甲方物业管理部门出具并经双方签署的《商铺交付确认表》为准。二、租赁物用途：乙方向甲方承诺经营项目为烘焙类（品类）。乙方经营品牌ＢｒｅａｄＴａｌｋ（面包新语）（特殊业态填写品牌超过五个以上须另附表说明）。店铺名：ＢｒｅａｄＴａｌｋ（面包新语）。未经甲方书面同意，乙方不得变更上述所载内容之外的经营品牌或改变经营项目，否则均视为违约，乙方须承担违约责任，同时甲方有权立即单方解除本合同、收回该商铺，另租他人，且不予退还乙方已交付的保证金及租金。三、租赁期限：该商铺租赁期限自2014年9月15日起至2019年9月14日止。该商铺开业日期定为2014年9月15日。乙方若延迟开业需经甲方书面许可，同时乙方每延迟开业一日，应按本合同约定日租金标准的两倍支付延迟开业期间的租金。乙方若迟延开业未得到甲方书面许可的，应按本合同约定日租金标准的两倍向甲方支付延迟开业期间的租金，同时甲方有权立即单方解除本合同、收回该商铺，且不予退还乙方已交付的保证金及租金。租赁期届满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还。乙方如需继续承租该商铺的，则应于租赁期届满3个月前向甲方提出续租书面申请，乙方在同等条件下享有优先续租权。乙方逾期未提出书面申请或提出申请后30天内双方仍未对续租事宜签署租赁协议的，视为乙方放弃该优先续租权，租赁期满本合同自动终止。租赁期满乙方不愿续租的，应于合同期满3个月前书面通知甲方，双方协商处理善后事宜。若乙方未在本合同约定时间内提出书面续租申请，或乙方虽然提出续租申请但双方未就续租事宜达成一致签订租赁合同，导致乙方实际使用商铺的时间超出本合同约定租赁期限的，经甲方同意视为不定期租赁关系。不定期租赁期间，超出本合同约定租赁期限部分甲方有权按最后一年的租金标准上浮不低10%向乙方收取租金（按实际发生的天数计算）。四、租金及支付方式：甲、乙双方约定，2014年9月15日至2015年9月14日期间，该商铺每日每平方米使用面积租金为51.94元，每月每平方米使用面积租金为1580.00元，月租金总计为145360.00元；2015年9月15日至2016年9月14日期间，该商铺每日每平方米租赁面积租金51.94元，每月每平方米租赁面积租金为1580.00元，月租金总计为145360.00元；2016年9月15日至2017年9月14日期间，该商铺每日每平方米租赁面积租金为54.54元，每月每平方米租赁面积租金为1659元，月租金总计为152628.00元（大写：人民币壹拾伍万贰仟陆佰贰拾捌元整）；2017年9月15日至2018年9月14日期间，该商铺每日每平方米使用面积租金为54.54元，每月每平方米使用面积租金为1659.00元，月租金总计为152628.00元。2018年9月15日至2019年9月14日期间，该商铺每日每平方米使用面积租金57.27元，每月每平方米使用面积租金为1741.95元，月租金总计为160259.40元。租金自2014年11月15日起开始计收。租金交纳期为贰月一交。2014年9月15日至2016年9月14日期间，乙方应向甲方交纳每期租金共计290720.00元；2016年9月15日至2018年9月14日期间，乙方应向甲方交纳每期租金共计305256.00元；2018年9月15日至2019年9月14日期间，乙方应向甲方交纳每期租金共计320518.80元；租金缴纳方式为预缴。首期租金于合同签订后三天之内缴纳，以后缴费期应于每使用期的前一个月的10日前向甲方缴纳，滞缴须承担迟延履行违约金，每逾期一天违约金为该店铺每日租金（每日每平方米使用面积租金×商铺使用面积）的5%；租金递增，即：2014年09月15日至2015年09月14日按每月每平方米租赁面积1580.00元收取；2015年09月15日至2016年09月14日按每月每平方米租赁面积1580.00元收取；2016年09月15日至2017年09月14日按每月每平方米租赁面积1659.00元收取；2017年09月15日至2018年09月14日按每月每平方米租赁面积1659.00元收取；2018年09月15日至2019年09月14日按每月每平方米租赁面积1741.95元收取。五、合同履约保证金及商品质量保证金。本合同前，乙方已按双方于2014年8月25日签订的《新西南广场商铺租赁合同》向甲方交纳的履约保证金147200.00元，在本合同签订后自动转为本合同履约保证金。合同履约保证金用于保证乙方相关费用的支付。本合同履行期间乙方有欠款或违约行为应承担违约责任的，甲方有权将欠款或违约金自合同履约保证金中直接扣除，乙方应于扣除之日起10日内自行将保证金补足。合同期届满终止或提前解除后，在乙方无任何违约行为且按本合同约定将该商铺返还甲方并结清本合同项下所有款项后的三十日内，甲方将该履约保证金退还给乙方，该保证金不计息。六、合同终止后处理：本合同期满终止或者提前解除的，乙方如不能按时将商铺交回甲方，甲方又不认可不定期租赁关系的，乙方须按本合同约定最后一年的租金标准的十倍向甲方支付商铺占用费。2017年3月15日，原告昆明新西南商贸有限公司（甲方）与被告云南紫源食品有限公司（乙方）签订《协议书》，载明以下主要涉案内容：1、因乙方经营困难，向甲方提出对商铺租赁面积调整，经双方同意，自2017年3月16日起，租赁合同的租赁面积调整为42平方米；2、2017年3月16日至2019年9月14日期间的租金按照租赁合同约定的租金标准计收；3、乙方应于2017年3月15日前将剩余租赁面积50平方米退还给甲方；4、本协议为租赁合同的补充，与租赁合同不一致的，以本协议为准，本协议未涉及的事项，仍按照租赁合同的约定执行。2017年5月22日，原告昆明新西南商贸有限公司（甲方）与被告云南紫源食品有限公司（乙方）签订《协议书（二）》，载明以下主要涉案内容：因乙方未按补充协议的约定，于2017年3月15日将调整减的50平方米商铺交付给甲方，故2017年3月16日至3月20日期间，乙方的租赁面积及租金仍按92平方米计收。对继续承租的部分，乙方升级装修后，经甲乙双方共同实测面积为50.5平方米，故自2017年3月15日起，乙方租赁面积调整为50.5平方米，租金按照租赁合同约定的租金标准和调整后的租赁面积计收。本协议为租赁合同的补充，与租赁合同不一致的，以本协议为准，本协议未涉及的事项，仍按照租赁合同的约定执行。2014年9月17日，被告云南紫源食品有限公司向原告新西南商贸有限公司交纳了履约保证金147200元。2019年9月5日，原告昆明新西南商贸有限公司向被告云南紫源食品有限公司发出《关于租赁合同到期及返还等后续事宜的函告》。本案在诉讼中，原告昆明新西南商贸有限公司自愿放弃“并将商铺恢复原状”的诉讼请求，原告新西南商贸有限公司自愿放弃部分诉讼请求不违反法律规定，一审法院予以确认。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告所签订的《新西南广场商铺租赁合同》、《协议书》、《协议书（二）》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，对当事人均具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行自己的义务。首先，根据法律对租赁合同关系中出租人的规定，结合原告系涉案物业产权人，本院依法确认原告在本案中享有涉案物业对应的租赁合同权利。上述协议约定，租期为自2014年9月15日至2019年9月14日止，现双方约定的租赁期限已经届满，双方就新一轮续租事宜并未达成一致意见，且原告亦不愿与被告继续签订租赁合同，故被告现占有原告位于昆明市无法律依据，被告应腾还给原告。其次，根据双方签订的《新西南广场商铺租赁合同》第四条约定：“2018年9月15日至2019年9月14日期间，该商铺每日每平方米使用面积租金57.27元，每月每平方米使用面积租金为1741.95元，月租金总计为160259.40元”，庭审查明，被告的租金已交付至2019年9月14日，故被告应自2019年9月15日起按照每日2892元（57.27元／平方米／天×50.5平方米）的租金标准计付至实际腾还之日止。最后，关于原告主张的违约金。本案中，原告认为租赁合同约定的违约金为“租金标准的十倍”，现按照其与案外人签订合同约定的租金标准主张违约金，该标准约定过分高于实际造成的经济损失，因在本案中已经支持了被告实际占用涉案商铺的使用费，考虑被告逾期腾还商铺给原告造成的实际经济损失，以及违约金的主要功能，兼顾当事人的过错程度和预期利益等因素，结合商铺租金处于上涨的具体情况，酌情确定本案违约金为2万元。其他问题。第一，被告主张的优先承租权。庭审中，被告认可原告与案外人签订租赁合同约定的租金高于自己与原告的租金，所谓的优先承租权，指的是在同一条件下，被告作为原承租权人有权优先，故在本案中，原告与案外人签约的行为未侵害被告的优先承租权。第二，被告认为是自己建盖了涉案商铺，但被告提交的证据只能证明其将涉案商铺进行了装修装饰，故对被告的该主张不予采信。第三，被告主张公司的一些员工是残疾人，希望原告本着人道主义精神续签租赁合同，诚然，被告关爱残疾人的精神值得肯定，但是作为一个企业，要有长足的发展，更需要有诚信守约的契约的精神，故被告的该主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、被告云南紫源食品有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于昆明市腾还给原告昆明新西南商贸有限公司；二、被告云南紫源食品有限公司应在本判决书生效后十日内向原告昆明新西南商贸有限公司支付自2019年9月15日起按照每日2892元的租金标准计付至实际腾还之日止的占用费；三、被告云南紫源食品有限公司应在本判决书生效后十日内向原告昆明新西南商贸有限公司支付违约金2万元；四、驳回原告昆明新西南商贸有限公司的其他诉讼请求。本院二审审理期间，上诉人为证明己方的意见成立提交：编号为ZSB20140915的《新西南广场商铺租赁合同》、商铺测量确认表、装饰装修工程施工合同、2020年5月6日拍摄的照片。经质证，被上诉人对租赁合同、确认表的真实性无异议，但其出租的是铺面而非空地；对施工合同的真实性不予认可；对照片的真实性无异议，因上诉人私自搬离并锁住商铺，为不影响商场形象而进行围挡。经审查，编号为ZSB20140915的《新西南广场商铺租赁合同》并非涉案合同，且上诉人亦认可装饰装修工程施工合同系为履行上述合同而签订，故本院对证据的真实性不作认证；上诉人陈述其于2020年1月搬空商铺、仓库内的物品时，已经告知被上诉人的物管，但上诉人的举证不足以证明其已经通知被上诉人退还租赁物，且上诉人亦认可没有向被上诉人交还租赁物的钥匙，鉴于庭审中双方当事人共同确定被上诉人可于2020年5月7日开始自行处置租赁物，本院确定2020年5月7日系上诉人实际向被上诉人腾还租赁物之日。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。并补充确认：2020年5月7日上诉人实际向被上诉人腾还租赁物。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《新西南广场商铺租赁合同》是否有效？上诉人是否应当向被上诉人支付商铺使用费？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”经审查，《新西南广场商铺租赁合同》中约定出租物为“编号W01F11号的商铺”是在新西南商城整体工程完工后另行加盖，鉴于被上诉人未能提交合法的建盖手续，亦未提交合法的权属证明，故涉案合同系无效合同。虽然涉案合同系无效合同，但涉案商铺仍是由被上诉人按合同约定交付给上诉人使用，上诉人也已经按合同约定的标准向被上诉人支付租金并使用租赁物，在上诉人接收租赁物时对租赁物的现状是明确知悉的，现被上诉人认为租赁物不符合合同约定而要求调低租金的请求并无相应依据，本院不予支持。根据二审查明事实，上诉人于2020年5月7日实际向被上诉人腾还租赁物，但上诉人仍然应当向被上诉人支付其实际占用商铺期间的使用费，参照双方的合同约定，上诉人还应当向被上诉人支付2019年9月15日至2020年5月7日的按2892元/日计算的使用费。鉴于上诉人长期占用涉案商铺且拒不给付使用费，加之租金上涨的预期利益，故酌情确定由上诉人向被上诉人赔偿损失2万元。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实及所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初16368号民事判决；二、上诉人云南紫源食品有限公司与被上诉人昆明新西南商贸有限公司于2015年4月30日签订的编号为ZJ150201W01F11《新西南广场商铺租赁合同》无效；三、上诉人云南紫源食品有限公司已于2020年5月7日向被上诉人昆明新西南商贸有限公司腾还位于昆明市；四、上诉人云南紫源食品有限公司应在本判决书生效后十日内向被上诉人昆明新西南商贸有限公司支付位于昆明市自2019年9月15日起至2020年5月7日按照2892元／日计算的占用费；五、上诉人云南紫源食品有限公司应在本判决书生效后十日内向被上诉人昆明新西南商贸有限公司支付赔偿金20000元；六、驳回上诉人云南紫源食品有限公司的其他上诉请求；七、驳回被上诉人昆明新西南商贸有限公司的其他诉讼请求；一审诉讼费减半收取3875元、二审诉讼费7750元，均由上诉人云南紫源食品有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  金馨二〇二〇年五月二十六日法官助理李俊波书记员向薇芳