山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0281执异40号异议人（案外人）青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市。法定代表人虞沁文，董事长。委托代理人徐耀，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托代理人周小雯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。申请执行人嘉兴鲁信一期投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江嘉兴市。执行合伙人达孜九信资产管理有限公司（委派代表：虞天滢）被执行人苏丽娟，女，汉族，住胶州市。被执行人谈述战，男，汉族，住胶州市。本院在执行申请执行人嘉兴鲁信一期投资合伙企业（有限合伙）与被执行人苏丽娟、谈述战金融借款合同纠纷一案中，异议人青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。异议人青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司提出异议请求：1、依法撤销（2019）鲁0281执2692号之二山东省胶州市人民法院公告，并中止要求异议人腾空位于胶州市X四处房产；2、依法中止位于胶州市X四处房产的评估、拍卖。事实与理由：一、异议人系合法占有涉案房屋，法院无权要求异议人腾空涉案房屋。（一）异议人系合法占有涉案房屋，异议人有权要求阻止腾空及移交涉案房屋。2012年12月29日，异议人与苏丽娟就涉案房屋签署了4份《青岛商品房预售合同》，约定苏丽娟购买异议人开发建设的涉案房屋。涉案房屋总价款共计人民币86747136元。预售合同签订后，苏丽娟仅支付购房款10289000元，剩余76458136元购房款至今未付清，异议人也已就此向青岛市中级人民法院提起诉讼，青岛中院已就此作出（2014）青民一初字第88、89、90、91号民事判决书并已生效执行。预售合同补充条款第四条第2款约定，交房期限届满后，乙方履行下列义务后，甲方可与乙方办理房屋交付手续：（1）乙方已付清房款及其他应付款项，乙方未履行上述义务，甲方有权拒绝或延期办理交房，未按期交房的违约责任由乙方承担。根据上述合同约定，在苏丽娟未付清全部购房款前，异议人有权拒绝交付涉案房屋，异议人目前系合法占有涉案房屋。根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定以及《最高人民法院公报》2015年第10期所载裁判要旨“签订房屋买卖合同后出卖方应向买受方履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。”异议人作为涉案房屋的合法占有人有权要求阻止腾空并交付涉案房屋，胶州法院要求异议人限期腾空涉案房屋没有事实及法律依据，应当依法撤销。（二）异议人系合法占有涉案房屋，涉案房屋也尚未达到法律规定的交付节点，法院要求异议人于2020年3月1日前腾空涉案房屋不符合法律规定，腾房公告应当撤销。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第2款规定，第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。根据上述法律规定，即使退一步讲假设法院最终认定异议人需要腾空并交付涉案房屋，目前涉案房屋尚未成功拍卖处置，涉案房屋的权利人仍为苏丽娟，而根据异议人与苏丽娟签订的预售合同约定，异议人完全有权继续占用涉案房屋，如法院要求异议人于现阶段交付涉案房屋的，如将来涉案房屋拍卖处置未成功，涉案房屋还将退回苏丽娟，这将严重侵害异议人作为涉案房屋合法占有权人的合法权益，而拍卖期间涉案房屋长期空置也是对社会资源的极大浪费。因此法院要求异议人于2020年3月1日前腾空涉案房屋不符合法律规定，法院作出的腾房公告应当撤销。二、本执行案件的债务人包括青岛中科昊泰新材料科技有限公司，中科昊泰公司破产案目前正在法院审理中，在该破产案件处理完毕前，法院应当中止对涉案房屋评估拍卖。根据（2018）鲁02执178号民事裁定书显示，中科昊泰公司系本执行案件的债务人及被执行人，而依据胶州市人民法院（2017）鲁0281破3号之二十民事裁定书显示，中科昊泰公司破产案目前正在法院审理中，且正处于破产重整阶段。《企业破产法》第19条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。根据上述法律规定，法院应当依法中止对涉案房屋评估拍卖。综上，异议人系合法占有涉案房屋，法院要求异议人腾让涉案房屋严重侵犯了异议人的合法权益，因此请求法院依法支持异议人的异议请求，以维护异议人的合法权益。本院查明，原告中国建设银行股份有限公司青岛中山路支行与被告青岛中科昊泰新材料科技有限公司、苏丽娟、谈述战金融借款合同纠纷一案，诉讼过程中，原告向法院申请强制执行，青岛市中级人民法院向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被告苏丽娟名下的位于胶州市户（xxx号）、xxx户（xxx号）、xxx户（xxx号）、xxx户（xxx号）的房产。青岛市中级人民法院于2017年9月28日作出（2016）鲁02民初1432号民事判决书，判决如下：“一、被告青岛中科昊泰新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青岛中山路支行编号为建中山贵20**工流6号《人民币流动资金贷款合同》项下的借款本金3300万元及利息、罚息、复利10069695.38元（利息、罚息、复利已计算至2017年7月12日）；二、被告青岛中科昊泰新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青岛中山路支行编号为建中山贵20**工流9号《人民币流动资金贷款合同》项下的借款本金3400万元及利息、罚息、复利10973177.03元（利息、罚息、复利已计算至2017年7月12日）；三、如果被告青岛中科昊泰新材料科技有限公司未按本判决指定的期间履行上述第一项给付义务，原告中国建设银行股份有限公司青岛中山路支行有权对xxx号《房地产他项权证》项下的抵押物处分所得的价款享有优先受偿权；四、如果被告青岛中科昊泰新材料科技有限公司未按本判决指定的期间履行上述第二项给付义务，原告中国建设银行股份有限公司青岛中山路支行有权对xxx号《房地产他项权证》项下的抵押物处分所得的价款享有优先受偿权；五、被告苏丽娟、被告谈述战对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司青岛中山路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376800元、保全费5000元，由被告青岛中科昊泰新材料科技有限公司、被告苏丽娟、被告谈述战负担。”判决生效后，中国建设银行股份有限公司青岛中山路支行将上述债权转让给嘉兴鲁信一期投资合伙企业（有限合伙），嘉兴鲁信一期投资合伙企业（有限合伙）向青岛市中级人民法院申请强制执行，案号为（2018）鲁02执178号。后，青岛市中级人民法院指定胶州市人民法院执行，案号为（2019）鲁0281执2692号。另查明，2012年12月29日，异议人青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司与苏丽娟签订四份《青岛市商品房预售合同》，约定苏丽娟向异议人购买山东省胶州市四套。2013年5月23日，苏丽娟对上述四套房屋办理房屋产权登记。本院认为，本案争议焦点为：一、异议人对涉案房屋享有的权利能否排除执行；二、是否应因青岛中科昊泰新材料科技有限公司正处于破产重整阶段中止对涉案房屋的评估拍卖。对于焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当依照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”之规定，四套涉案房屋均登记在被执行人苏丽娟名下，本院对该财产采取执行措施，并无不当。异议人主张依照商品房预售合同约定，在苏丽娟未付清购房款及其他应付款项的情况下，异议人有权拒绝或延期办理交房，系异议人与苏丽娟双方约定，不能对抗第三人，不能排除执行。对于焦点二，本院认为，本院虽作出民事裁定书，裁定批准青岛中科昊泰新材料科技有限公司重整计划，但（2019）鲁0281执2692号案件中，未将青岛中科昊泰新材料科技有限公司列为被执行人。被执行人苏丽娟作为涉案借款的连带保证人，在青岛中科昊泰新材料科技有限公司不能履行债务时，应当承担相应的保证责任。异议人依据《中华人民共和国破产法》第十九条的规定，请求中止对苏丽娟名下涉案房屋的评估、拍卖，理由不成立，应当驳回。另，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定，要求被执行人及房屋实际使用人在指定期间内迁出房屋，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条、《中华人民共和国破产法》第十九条、《最高人民法院关于办理执行异议复议案件若干问题规定》第二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，认定原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  张兆全审判员  李松光二〇二〇年五月十九日书记员  邱晓晓