广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12598号原告：林锐文，男，1946年8月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：香恩，女，1949年10月3日出生，汉族，住广州市荔湾区，系原告妻子。委托诉讼代理人：莫观培，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：吴水明，男，1954年2月11日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。被告：广州市建筑置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区净慧路****商场，统一社会信用代码914401011904458941。法定代表人：赵秋虎。被告：广州市建筑置业公司综合分公司，住所地广东省广州市海珠区怡乐路****西北面，统一社会信用代码914401051904356883。法定代表人：刘锐浩。被告：广州市西关建设开发有限公司，，住所地广东省广州市荔湾区西华路**统一社会信用代码91440101190732041F。法定代表人：欧阳小进。原告林锐文诉被告吴水明、广州市建筑置业有限公司（以下简称建筑公司）、广州市建筑置业公司综合分公司（以下简称建筑公司综合分公司）、广州市西关建设开发有限公司（以下简称西关公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告林锐文及其委托诉讼代理人香恩、莫观培到庭参加诉讼，被告吴水明、建筑公司、建筑公司综合分公司、西关公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。林锐文向本院提出诉讼请求：一、判决中止对广州市白云区西槎路404号402房、403房的执行并解除对广州市白云区西槎路404号402房、403房的查封；二、判决中止对白云区石井镇同德围西槎路江侧、上步村西面地块的土地使用权（穗国土建用字【2003】第240号）的执行并解除对该土地使用权的查封；三、本案案件受理费由四被告承担。事实与理由：一、黄埔区法院2019年11月14日作出的（2019）粤0112执异251号裁定认定原告的广州市白云区西槎路404号402房、403房没有查封与2019年9月30日函复白云区法院上述房屋属于查封范围，两者互相矛盾，导致白云区法院采信了2019年9月30日复函的内容，认为402房、403房存在被查封的办证障碍，以（2019）粤0111民初20033号判决驳回了原告办理拆迁安置房不动产权证的诉讼请求。(2019）粤0112执异251号《执行裁定书》认定：“关于异议人请求解除对白云区西槎路404号402房、403房的查封的请求，因本院未对上述二房采取查封措施，该请求不符合异议案件的受理条件，本院不予处理”。原告将251号《执行裁定书》提交给白云区法院，但白云区法院（2019）粤0111民初20033号《民事判决书》述称：“2019年9月30日，广州市黄埔区人民法院复函，载明：本院受理的吴水明申请执行广州市建筑置业有限公司、广州市建筑置业公司综合分公司建筑工程施工合同纠纷一案[（2017）黄法执字第606号]中，本院于2007年8月21日作出《民事裁定书》，裁定第三人西关公司向吴水明清偿到期债务3750000元，因此，广州市白云区西槎路404号402房、403房属本院查封范围，该查封会影响办理涉案房屋过户登记手续，请保障申请人吴水明的合法权益”。白云区法院认为：“根据本院查明事实，涉案房屋属于广州市黄埔区人民法院查封地块的范围，该查封会影响办理过户登记手续，在涉案房屋项下仍存在查封的情况下，原告要求协助办理涉案房屋的不动产权证的诉讼请求存在障碍，对此诉讼请求，本院依法予以驳回，原告可待障碍消除后再行主张权利”。黄埔区法院前后作出相互矛盾的陈述，导致原告办理房屋不动产权证的诉讼请求被白云区法院驳回，其应当明确广州市白云区西槎路404号402房、403房是否属于查封范围，对2019年9月30日复函中的矛盾内容作出解释。二、黄埔区法院虽然没有直接对广州市白云区西槎路404号402房、403房办理查封登记，但根据法律规定，若土地使用权与地上建筑物的所有权分同属于被执行人的，对土地使用权的查封效力可能被视为及于地上的房屋，因此，黄埔区法院应明确说明广州市白云区西槎路404号402房、403房不属于被执行人以及对白云区石井镇同德围西槎路江侧、上步村西面地块的土地使用权查封的效力不及于广州市白云区西槎路404号402房、403房，否则，依法应中止对白云区石井镇同德围西槎路江侧、上步村西面地块的土地使用权的执行、解除查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的分别办理查封登记”。根据上规定，黄埔区法院应查明并明确其所查封的白云区石井镇同德围西槎路江侧、上步村西面地块的土地使用权与地上的广州市白云区西槎路404号402房、403房是否同属于被执行人西关建设公司这一基本案件事实。（一）因白云区石井镇同德围西槎路江侧、上步村西面地块的土地使用权和广州市白云区西槎路404号402房、403房并不同属于被执行人西关公司，黄埔区法院应当裁定确认。（2007）黄法执字第606号案对土地使用权的查封效力不及于广州市白云区西槎路404号402房、403房。（二）如果认为（2007）黄法执字第606号案对白云区石井镇同德围西槎路江侧、上步村西面地块的土地使用权的查封效力及于广州市白云区西槎路404号402房、403房，因上述房屋属于原告的拆迁安置房，依法应解除对房屋的查封或中止对土地使用权的执行。《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第14条：被拆迁人（案外人）对登记在拆迁人（被执行人）名下的房屋请求排除执行，如何处理。意见：符合条件的，可以排除执行。被拆迁人所持拆迁补偿安置协议同时满足合法有效，明确约定具体位置、用途，能够明确指向执行标的的，可以排除执行。说明：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条相关规定，拆迁补偿安置协议明确具体位置、用途，能够指向特定标的的情形下，具有商品房买卖合同的效力。持有此类拆迁补偿安置协议的案外人，享有足以对抗第三人的债权。三、广州市白云区西槎路404号402房、403房属于原告的拆迁安置房，（2007）黄法执字第606号案依法不得执行和查封。原告是原址广州市荔湾区天后庙**-5的国有土地使用权人及房屋所有权人（《国有土地使用权证》编号：穗地证字第00576272号、《房屋所有权证》编号：穗房证字第××号）。1994年7月20日，广州市荔华房产经营公司作为拆迁人与原告作为被拆迁人签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》。协议约定，广州市荔华房产经营公司经市城市规划局（88）城地批字第717号文核准，并经市房地产管理局（89）房征字第××号通告，征（拨）金花小区等地段的土地。需拆除属于原告的座落在荔××区××北××前××-5的原址房屋，广州市荔华房产经营公司将自有的座落在荔××区××北××大楼××层楼的自有房屋（新建房屋）划归给原告所有，以作拆除原告所有的原址房屋的产权补偿，并于1996年12月31日前移交给原告等内容。《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》经广州市城市房屋拆迁管理办公室、广州市房地产管理局同意并办理了备案。同日，广州市荔华房产经营公司与签订了《房屋拆迁安置协议》。协议约定，广州市荔华房产经营公司经广州市房地产管理局以（89）房拆许字128号房屋拆迁许可证批准，拆除属于原告的光复北××前××-5房屋，广州市荔华房产经营公司应于1996年12月31日前，在光复北路麟庆里新大楼第八层安置给原告回迁居住等内容。《房屋拆迁安置协议》在广州市荔湾区公证处进行了公证，《公证书》编号：（94）穗荔证内字第5234号。2002年11月27日，广州市荔华房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》。补充协议约定，广州市荔华房地产开发有限公司经市规划局、房管部门核准，拆除原告座落在光复北××前××-5房屋，并于1994年7月20日分别签订《房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议》，现经双方协商，特订立如下补充内容：一、原订协议甲方安置乙方回迁光复北新大楼八层，现调整安置在同德A片2号楼东梯四层402、403单元回迁，产权属于乙方……甲方协助乙方办理该房屋整证手续……等内容。2003年9月23日，广州市荔华房地产开发有限公司出具的两份《回迁入住通知书》载明：甲方于2003年9月23日正式书面通知乙方回迁入住地址：同德上步A片2号楼东梯四层02单元以及同德上步A片2号楼东梯四层03单元。2015年10月15日，广州市白云区同德街同景苑社区居民委员会、广州市公安局同德街派出所出具2份《证明》，证明内容为：原白云区同德A区2号楼东梯4层02房，与现在的白云区西槎路404号402房是同一地址、原白云区同德A区2号楼东梯4层03房，与现在的白云区西槎路404号403房是同一地址。2019年4月23日，广州市荔华房地产开发有限公司、西关公司共同出具《回迁证明》，证明内容：兹有原地址广州市荔湾区光复北路天后庙前6-5号房屋，产权人：林锐文。因该地块由广州市荔华房地产开发有限公司征用拆迁，于1994年7月20日签订房屋拆迁补偿协议书，拆迁安置至荔××区××北××大楼××层房屋，现上述安置白云区西槎路404号402、403房房屋。2019年4月25日，原告向广州市白云区人民法院起诉要求广州市荔华房地产开发有限公司、西关公司协助办理广州市白云区西槎路404号402、403房的房产证，白云法院受理了该房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，案号：（2019）粤0111民初20033号，分别于2019年7月19日、2019年9月17日进行了开庭审理,并定于2019年10月29日再次开庭审理，在该案的审理过程中，白云法院函请广州市规划和自然资源局协助调查广州市白云区西槎路404号402、403房的查封及过户情况。2019年8月2日，广州市规划和自然资源局向白云区法院出具《关于（2019）粤0111民初20033号的复函》（穗规划资源协查【2019】629号），主要内容为：白云区西槎路404号所在地块已核发穗国土建用字【2003】第240号《建设用地批准书》，用地单位为广州市荔湾区解决住房困难办公室、西关公司、广州市荔华房地产开发有限公司。该地块未办理国土证。黄埔区人民法院以（2007）黄执字第606号《协助执行通知书》查封该地块土地使用权，查封期限至2021年10月16日止;广州市中级人民法院以(2001)穗中法执字第1834号恢字2号协执轮候查封。白云区西槎路404号整体暂未办理首次登记，部分业主通过协助司法执行或解决历史遗留问题办证途径办理了房屋不动产权登记。……建议你院征询两执行法院上述房产是否属其查封范围。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下,申请人可持你院生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理不动产权登记。2019年10月12日，白云法院通过广州法院系统短信以及电话通知原告：黄埔区法院以（2007）黄法执字第606号查封案涉房屋，该查封会影响房屋办证过户，让原告尽快联系黄埔法院执行局解封，原告与黄埔法院执行局电话联系后，被告知提交书面申请材料。2019年11月4日，黄埔区法院执行局将原告的执行异议材料转立案庭后，受理了原告的执行异议案件，并于2019年11月14日作出（2019）粤0112执异251号《执行裁定书》，原告于2019年11月15日收到该裁定后即于下周一的2019年11月18日将该裁定交给白云区法院（2019）粤0111民初20033号案的承办法官，法官收到后通知双方当事人于2019年11月20日进行了再次开庭后依然认为广州市白云区西槎路404号402、403房被黄埔区法院查封，要求原告撤诉，原告坚持不撤诉后，于2019年11月23日收到白云区法院判决驳回办理402、403房办理不动产权证的败诉判决。四、穗国土建用字[2003]第240号《建设用地批准证书》并非物权设立登记凭证，白云区石井镇同德围西槎路江侧、上步村西面地块的土地使用权未办理土地使用权证，其用地单位并非被执行人西关公司一家，还有广州市荔湾区解决住房困难办公室，依法并不属于被执行人广州市西关建设开发有限公司可供执行的财产。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”。五、西关公司原本并非（2007）黄法执字第606号案以及（2006）天法民四初字第525号民事调解书的当事人，建筑公司所谓享有对西关公司的375万债权未经法院判决或仲裁认定，正常情况下，申请执行人吴水明是不可能知道建筑公司享有对西关公司的该笔债权，然而吴水明不但知道该笔债权,而且西关公司对吴水明申请执行债权居然毫无异议（根据法院规定，只能西关公司对债权提出任何异议，法院均应终止对债权的执行），自愿加入作为（2007）黄法执字第606号案的被执行人，而白云区石井镇同德围西槎路江侧、上步村西面地块的土地使用权未办理土地合作权证，《建设用地批准证书》不对外公示，法院正常以名查地的情况下都不会查到该地，只可能是由西关公司主动将《建设用地批准证书》提供给吴水明，吴水明再以此申请法院查封该地。申请执行人吴水明、被执行人建筑公司、“债务人”西关公司三者明显存在恶意串通损害他人利益的行为。综上所述，根据广州市规划和自然资源局“穗规划资源协查【2019】629号”《复函》，只要法院明确广州市白云区西槎路404号402房、403房不属于查封范围，原告的拆迁安置回迁房就不存在办理不动产权证登记的障碍，可以办理不动产登记手续。如果黄埔区人民法院不明确（2007）黄法执字第606号案对白云区石井镇同德围西槎路江侧、上步村西面地块的土地使用权的查封效力不及于广州市白云区西槎路404号402房、403房，或者中止对白云区石井镇同德围西槎路江侧、上步村西面地块的土地使用权的查封，将导致原告的拆迁安置房屋广州市白云区西槎路404号402房、403房无法办理不动产权证。黄埔区法院2019年11月14日作出的（2019）粤0112执异251号裁定认定广州市白云区西槎路404号402房、403房没有查封与黄埔区法院2019年9月30日函复白云区法院关于广州市白云区西槎路404号402房、403房属于查封范围自相矛盾，导致原告（2019）粤0111民初20033号案败诉，原告为了维护自己的合法权益，特提起执行异议之诉，敬请依法判如所请。被告吴水明、建筑公司、建筑公司综合分公司、西关公司均未答辩。经审理查明：本院在执行吴水明与建筑公司、建筑公司综合分公司、西关公司建设工程施工合同纠纷一案[案号：（2019）粤0112执恢324号]过程中，案外人林锐文提出书面异议，请求：1.解除对广州市白云区西槎路404号402房、403房的房屋的查封或者明确上述两房屋不在（2007）黄执字第606号《协助执行通知书》的查封范围之内；2.中止（2007）黄执字第606号《执行裁定书》《协助执行通知书》对广州市白云区西槎路404号所在地块的执行。2019年11月14日，本院作出（2019）粤0112执异251号《执行裁定书》，裁定驳回林锐文的第二项异议请求，驳回林锐文的第一项异议申请。该裁定查明：2006年4月26日，天河法院对吴水明、建筑公司、建筑公司综合分公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2006）天法民四初字第525号民事调解书，内容如下：1.建筑公司综合分公司、建筑公司于2006年4月30日前向吴水明支付工程款3000000元，余款1360000元于2006年5月30日前付清；2.吴水明放弃其余诉讼请求；3.案件受理费31810元由吴水明负担15905元，建筑公司和建筑公司综合分公司负担15905元。该案生效后，因建筑公司、建筑公司综合分公司未履行生效法律文书确定的义务，吴水明于2006年8月28日向天河法院申请强制执行，该院以（2006）天法执字第4093号案立案执行。2007年5月31日，广东省高级人民法院以（2007）粤高法执指字第89号民事裁定书裁定该案移交本院执行。本院于2007年7月19日依法立案执行，案号为（2007）黄法执字第606号。立案执行后，本院依法向建筑公司、建筑公司综合分公司送达执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，但二被执行人均未履行，本院依法予以强制执行。在执行中本院查明，建筑公司对西关公司享有3750000元到期债权，本院依法于2007年7月24日向西关公司发出限期履行到期债务通知书，要求西关公司将到期款交到本院，该第三人确认到期债务，但表示无履行能力。本院指定履行期限届满后，西关公司未按照本院通知履行债务，本院遂于2007年9月5日裁定西关公司向吴水明清偿到期债务3750000元，并于2007年9月26日查封了西关公司名下多处房屋和土地使用权。2007年12月11日，本院裁定，广州市天河区人民法院作出的（2006）天法民四初字第525号民事调解书第一项及案件受理费中止执行。2019年6月，吴水明称在原案执行中只执行了3250000元，现其发现西关公司有房屋并要求恢复执行。本院经审查后遂恢复执行，案号为（2019）粤0112执恢324号。2019年4月25日，林锐文在广州市白云区人民法院起诉广州市荔华房地产开发有限公司、西关公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案。2019年11月14日，广州市白云区人民法院作出（2019）粤0111民初20033号《民事判决书》。该判决查明：1994年7月20日，广州市荔华房产经营公司（甲方）与林锐文（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在荔××区××北××前××-5，甲方将自有的荔××区××北××大楼××层的自有房屋划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿。2002年11月27日，荔华公司（甲方）与林锐文（乙方）签订《补充协议》，约定原订协议甲方安置乙方回迁光复北新大楼八层现调整安置在同德A片2号楼东梯四层402、403单元。原白云区同德A片2号楼东梯4层02房，与现状的白云区西槎路404号402房是同一地址，原白云区同德A片2号楼东梯4层03房，与现状的白云区西槎路404号403房是同一地址。2019年8月2日，广州市规划和自然资源局出具《复函》，载明：西槎路404号所在地块已核发穗国土建用字[2003]第240号《建设用地批准书》，用地单位为广州市荔湾区解决住房困难办公室、西关公司、荔华公司。该地块未办理国土证。黄埔区人民法院以（2007）黄执字第606号《协助执行通知书》查封该地块土地使用权；广州市中级人民法院以（2001）穗中法执字第1834号恢字2号协执轮候查封。暂无白云区西槎路404号402、403房的预售合同备案（预告登记）、抵押和不动产权登记信息。2019年9月30日，广州市黄埔区人民法院复函，载明：一审法院受理的吴水明申请执行广州市建筑置业有限公司、广州市建筑置业公司综合分公司建筑工程施工合同纠纷一案[（2007）黄法执字第606号]中，一审法院于2007年8月21日作出《民事裁定书》，裁定第三人西关公司向吴水明清偿到期债务3750000元，因此，白云区西槎路404号402、403房属本院查封范围，该查封会影响办理涉案房屋过户登记手续，请保障申请人吴水明的合法权益。广州市白云区人民法院认为，根据查明事实，涉案房屋属于广州市黄埔区人民法院查封地块的范围，该查封会影响办理过户登记手续，在涉案房屋项下仍存在查封的情况下，林锐文要求荔华公司、西关公司协助办理涉案房屋的不动产权证的诉讼请求存在障碍，对此诉讼请求，依法予以驳回，林锐文可待障碍消除后再行主张权利。判决驳回林锐文的诉讼请求。判后，林锐文不服上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院于2020年3月16日作出（2020）粤01民终410号《民事裁定书》。该裁定确认一审法院查明的事实，并查明：广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112执异251号执行裁定书认为“关于异议人请求解除对白云区西槎路404号402房、403房的查封的请求，因本院未对上述二房采取查封措施，该请求不符合异议案件的受理条件，本院不予处理”，裁定驳回林锐文要求解除涉案房屋查封的请求。二审法院认为：关于涉案房屋是否属于法院查封的范围。其一，据广州市规划和自然资源局向一审法院的复函，涉案房屋所在地块未办理国土证，但已核发《建设用地批准书》，该土地使用权已被广州市黄埔区人民法院和本院相继查封、轮候查封；暂无涉案房屋预售合同备案（预告登记）信息。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封土地使用权的效力及于地上建筑物”的规定，涉案房屋属于法院的查封范围；其二，虽广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112执异251号执行裁定书认为该院未对涉案房屋采取查封措施，但该裁定书载明当事人不服可申请复议，该执行裁定书并非生效法律文书。而且，广州市黄埔区人民法院对一审法院复函明确表明涉案房屋属于该院查封范围。在此情况下，林锐文以该执行裁定书为由认为涉案房屋不在法院查封范围之内不能成立。据此，林锐文对涉案房屋主张实体权利，应通过案外人执行异议之诉解决，其提起普通民事诉讼，应予以驳回。综上所述，一审法院对本案实体处理不当，本院予以纠正。裁定：一、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初20033号民事判决；二、驳回林锐文的起诉。在本案审理过程中，林锐文确认：其于2003年9月23日回迁至广州市白云区西槎路404号402、403房，至今仍居住在上述房屋内；上述房屋至庭审之日尚未进行初始确权；其与广州市荔华房产经营公司签订的产权补偿协议书未在房地产管理部门办理备案登记手续或者网签手续，上述房屋也未办理预告登记、产权登记等手续。上述事实，有林锐文提交的（2019）粤0112执异251号《执行裁定书》《受理执行异议案件通知书》、（2019）粤0111民初20033号《民事判决书》、送达回证、短信通知、关于（2019）粤0111民初20033号《协助查询函》的复函（穗规划资源协查【2019】629号）、（2018）粤0111民初2861号《民事调解书》、划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书、房屋拆迁安置协议、临迁房协议书、穗地证字第0057200号《国有土地使用权证》及穗房证字第××号《房屋所有权证》、补充协议、回迁入住通知书、证明、回迁证明、（2020）粤01民终410号《民事裁定书》、恒居物业有限公司证明、缴费通知单、管理费、水费收据、委托银行代划电费合同、电费发票、拆迁补偿费发放表、发票以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案是案外人执行异议纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。虽然林锐文主张涉案房屋是其拆迁安置的回迁房，但因涉案房屋所在的土地未办理土地使用权证，涉案房屋未办理初始产权登记，林锐文的回迁协议也未在房地产管理部门备案，涉案房屋未办理预告登记，涉案房屋无预售合同备案信息，无法确定林锐文对涉案房屋享有所有权或者其他排他性权利。林锐文在本案中提交的证据不足证实其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应承担举证不能的责任。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告林锐文的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告林锐文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  覃志强人民陪审员  陆润荷二〇二〇年五月二十九日书 记 员  林碧婷王春苗