广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终293号上诉人（原审原告）：李少荣，男，1975年9月l4日出生（公民身份号码：440************536），汉族，住广东省信宜市***********，经常居住地广东省信宜市****开发区***********。委托诉讼代理人：梁启富，男，1964年9月8日出生，汉族，住广东省信宜市***********。由信宜市*******民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：信宜市鸿福房地产有限公司，住所地：广东省信宜市******开发区。法定代表人：陈强，该公司经理。委托诉讼代理人：李创彬，广东泰的律师事务所律师。上诉人李少荣因与被上诉人信宜市鸿福房地产有限公司（以下简称鸿福公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人李少荣的委托诉讼代理人梁启富以及被上诉人鸿福公司的委托诉讼代理人李创彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李少荣上诉请求撤销一审判决，支持上诉人李少荣在一审的诉讼请求。事实与理由：(一)一审法院查明事实不清。一审法院没有查明案涉房屋所在信宜市****开发区****两块土地使用权的起始日期，只是查明终止日期，其中信府国用（2013）第0000***号土地使用权终止日期为2083年7月3日、信府国用（2013）第0000***号土地使用权终止日期为2070年6月9日，鸿福公司故意将两块土地使用权起始日期删除，目的是向消费者设置消费陷阱，二审法院应查明该事实。（二）一审法院认为鸿福公司不构成违约错误。1.一审法院已查明鸿福公司在销售中心公示案涉小区土地使用年限为2013年8月2日至2083年8月2日止。而鸿福公司在为李少荣办理案涉房屋《不动产权证书》过程中，却将土地使用年限变更为2000年6月10日至2070年6月9日止，构成了违约。2.鸿福公司为李少荣办理的案涉房屋《不动产权证书》的土地使用权期限比公示的少了13年，欺骗消费者购买不足使用年限的商品房。一审法院认定鸿福公司没有违约是错误的。3.一审法院对鸿福公司故意欺骗消费者、故意隐瞒土地使用权起始日期的违约行为，认为是消费习惯，完全是错误的，是偏袒鸿福公司的行为。4.一审法院将超出法律规定的测绘费、办证费等强加于李少荣，完全是违法的。本案办证费正确的收费是85元(加印花税)，而一审法院居然将1043元的办证费，也即是乱收费强加给李少荣，二审法院应予纠正。鸿福公司辩称：（一）鸿福公司开发案涉小区的土地使用权证是人民政府核发的，鸿福公司将土地使用权证公示于销售中心告示栏上，完全符合法律规定，不存在李少荣所称虚假陈述导购。（二）双方所签订合同第一条明确注明土地使用权终止时间为“2083年7月3日”及“2070年6月9日”，政府根据土地出让年限登记房屋使用权期限是政府行政行为，不受鸿福公司控制，鸿福公司也没有能力干预。（三）鸿福公司已经完整履行了合同义务，不存在继续履行所谓合同第一条第一款的义务。案涉《商品房买卖合同(预售)》并未明确约定办理不动产权证的使用期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，由于双方对不动产权证的使用期限没有约定，也没有对此达成补充协议，应按合同有关条款或者交易习惯确定。鸿福公司为李少荣办理的不动产权证所登记的使用期限为2000年6月10日起至2070年6月9日止，符合交易习惯，不构成违约，更不存在补足13年房产使用权限的问题。（四）收费指南中的物业各项收费是根据小区物业管理的实际需要来收取的，李少荣当时也在该收费指南中签名予以确认的。（五）我国对于房屋所有权与土地使用权是分开管理的，房屋所有权是永久的，李少荣称其房屋所有权受到了损害，要求鸿福公司为其续期，增加房屋使用权期限是没有事实和法律依据。（六）双方所签《商品房买卖合同（预售）》是属于房地产转让合同而非土地使用权出让合同，李少荣要求鸿福公司承担违约赔偿没有事实和合同依据。案涉小区所占土地是鸿福公司于2013年分别从信宜市第四建筑公司、谢国佳受让而来，本案商品房的位置在信宜市第四建筑公司原来的地块上，该地块的土地使用权证明确登记使用期限至2083年7月2日，鸿福公司据此作出公示，没有任何的欺诈成分，不存在错误；本案商品房所在地块的土地使用权期限在双方所签《商品房买卖合同(预售)》第一条“项目建设依据”中有明确记载。（七）《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。双方在合同中对于土地使用年限的违约金没有进行约定，且根据我国现行的法律规定，土地使用权期间届满后，自动续期，对于是否交费，政策并未明确，故李少荣的经济损失并不明确且无法确定，李少荣提供的证据也不足以证明损失的客观存在且双方没有约定的情况下，李少荣要求鸿福公司支付经济损失没有事实和法律依据。（八）对于办证费用，鸿福公司只是代收代支，收费的权利主体并不是鸿福公司，而是相关行政主管部门，宗地测绘、分户测绘这些费用的收费是行政主管部门收取的，不是鸿福公司。综上，李少荣的上诉请求没有事实依据及法律依据，请依法驳回其上诉请求。李少荣向一审法院起诉请求：1.被告履行其与原告签订的商品房买卖合同中第一条第一款的义务，并依法为原告的房产证原期限即从2013年7月3日续期到2083年7月3日止的房产权期限（补足被被告克扣13年的房产使用权限）给原告；2.被告赔偿经济损失244092.83元给原告；3.被告返还多收办证费973元给原告；4.本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：被告鸿福公司于2006年7月10日依法成立，其经营范围为房地产地开发、销售，室内装修工程，物业管理，水电安装，土石方工程，购销建筑材料。2016年7月15日，原告李少荣（买受人）与被告信宜市鸿福房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同第一条“项目建设依据”约定：1.出卖人以出让方式取得坐落于信宜市****开发区地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为信府国用（2013）第0000548号，土地使用权面积为2182平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2083年7月3日。土地证信息2、出卖人以出让方式取得坐落于信宜市****开发区地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为信府国用（2013）第0000680号，土地使用权面积为1605.9平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2070年6月9日。2.出卖人经批准，在上述土地上建设的商品房项目核准名称为阳光公寓，建设工程规划许可证号为建字第【2013】431号，建设工程施工许可证号为信建施字【2014】006号。第二条“预售依据”约定：该商品房已由信宜市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为[2015]008。第三条“商品房基本情况”约定：1.该商品房的规划用途为住宅。2.该商品房所在建筑物的主题结构为钢和钢筋混凝土结构，建筑总层数为20层，其中地上19层，地下**。3.该商品房为第一条规定项目中的B幢18层B1803房。4.该商品房的房产测绘机构为信宜市房产管理局，其预测建筑面积共110.35平方米，其中套内建筑面积92.86平方米，分摊共有建筑面积17.49平方米。该商品房共用部分见附件二。该商品房层高为3米，有2个阳台，为非封闭式。第二十条“房屋登记”约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。此外，该合同还对该商品房的计价方式及价款、付款方式及期限、商品房交付条件、交付时间和手续、面积差异处理等进行了详细的约定。原、被告还确认在被告楼盘的销售中心公示的土地使用年限为2013年8月2日至2083年8月2日。被告出具《阳光公寓各项收费指南》给原告收执，该收费指南确定办证收费标准如下：办证预登记费80元/户/一本房产证、380元/两本房产证（房管局规定）；利用档案费：50元（房管局规定）；房地产交易费：6元/㎡÷2=3元/㎡，331元（房管局规定）；合同印花税（地税）：0.5‰，267元（地税局规定）；办证登记费：85元/户（房产局规定）；测绘费：160元/户（房产局规定）；查档费：50元/户，0元（房产局规定）；抵押登记费：85元/笔（房产局规定）；办证费用小计1058元。原告李少荣在该收费指南上签名确认，并于当日交纳1058元的办证费用给被告。被告代收原告交纳办证费用1058元，其中向不动产登记部门交纳85元办证费的事实，原、被告双方一致确认。对于办理房产相关证照的测绘费用，双方发生争议。根据信宜市国土资源局测绘队的《测绘产品收费通知书》、测绘费收费发票，信宜市国土资源局测绘队收取了信宜市***********宗地图测绘费，付款方为（信宜市鸿福房地产有限公司代缴款）张壬贵、张铨锋、梁梅等355户，测绘费金额为283290元，原告应按其房屋面积承担测绘费798元；信宜市国土资源局测绘队收取了信宜市***********分户平面图测绘费，付款方（房屋权利人）张壬贵、张铨锋、梁梅等355户，测绘费金额为50760元，原告应按其房屋面积应承担测绘费160元。综上，涉案房屋的办证费用为1043元（85元+798元+160元），上述费用均由被告代支。2018年8月15日，信宜市国土资源局不动产登记中心对涉案房屋颁发《不动产权证书》[证号为粤（2018）信宜市不动产权第0006***号]给原告。该不动产权证书记载：权利人为李少荣；共有情况：单独所有；坐落：信宜市*****************；不动产单元号：440983016019GB00492F00010463；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利：出让/市场化商品房；用途：城镇住宅用地/住宅；面积：共有宗地面积3787.9㎡/房屋建筑面积110.51㎡；使用期限：2000年06月10日起2070年06月09日止。在该不动产权证书后附有不动产（房屋）分户平面图和宗地图。一审法院认为,原告李少荣与被告鸿福公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。本案争议的焦点是：1.原告请求被告对原告的房产证补足13年的使用年限是否有法律依据？2.原告因房产使用年限提出的赔偿问题是否能获得支持？3.被告是否存在多收办证费的行为，原告请求退还多收办证费973元能否获得支持？焦点1：从本案查明的事实可知，被告鸿福公司在其楼盘销售中心公示的涉案土地使用年限为2013年8月2日至2083年8月2日。原、被告于2017年9月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》中第一条项“目建设依据”：1.出卖人以出让方式取得坐落于信宜市****开发区地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为信府国用（2013）第0000***号，土地使用权面积为2182平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2083年7月3日。土地信息2.出卖人以出让方式取得坐落于信宜市****开发区地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为信府国用（2013）第0000***号，土地使用权面积为1605.9平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2070年6月9日。该条款已明确说明了涉案楼盘的土地使用权终止日期分别为2070年6月9日和2083年7月3日。而原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并未明确约定办理不动产权证的使用期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，由于原、被告对不动产权证的使用期限没有约定，也没有对此达成补充协议，应按合同有关条款或交易习惯确定，被告为原告办理的不动产权证所登记的使用期限为2000年6月10日起2070年6月9日止，符合交易习惯，不构成违约。本案中，信宜市国土资源局不动产登记中心颁发给原告的证号为粤（2018）信宜市不动产权第0006***号《不动产权证书》，该不动产权证记载的使用期限为2000年6月10日起2070年6月9日止。若原告认为该不动产权证记载的相关事项存在登记错误，可通过其他法律途径解决，不属于民事诉讼的受理范围。因此，原告请求被告对其涉案房产的房产证补足13年的使用年限，理据不足，该院不予支持。焦点2：由于原、被告对不动产权证的使用期限没有明确约定，被告依据合同有关条款或交易习惯为原告办理使用期限为2000年6月10日起2070年6月9日止的不动产权证书，并未违反合同约定，因此，被告并不存在欺诈行为。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”的规定，住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期。对于是否收取费用，法律没有明确规定。综上，原告因房产使用年限提出的赔偿问题，该院不予支持。焦点3：据本院查明的事实，原告已交纳办证费用1058元给被告，其中向不动产登记中心支付办证登记费为85元。根据本案调取的《测绘产品收费通知书》、测绘费收费发票等证据，涉案测绘收费对象为张壬贵、张铨锋、梁梅等355户（包括原告本户），经核算，涉案房屋的办证费用为1043元（85元+798元+160元），上述费用均由被告代支，原告已支付办证费1058元，故被告应退还多收的办证费15元（1058元-1043元）给原告，对于原告请求超过部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，该院判决如下：一、限被告信宜市鸿福房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还多收的办证费15元给原告李少荣；二、驳回原告李少荣的其他诉讼请求。案件受理费4976元（原告已预交），由原告李少荣负担4926元，由被告信宜市鸿福房地产有限公司负担50元。二审期间，李少荣向本院提交以下证据：1.广东省信宜市人民法院（2016）粤0983民初2215号民事判决书，拟证明（2016）粤0983民初2215号民事案件与本案一审由同一法院同一民庭审理，却出现不同判决结果，（2016）粤0983民初2215号民事判决认定办证费85元，而本案一审判决认定办证费1043元，足以说明一审法院对本案认定事实不清。2.《商品房买卖合同》，拟证明鸿福公司与李少荣所签订《商品房买卖合同（预售）》第一条删除土地使用权的起始日期只留土地使用权的终止日期，而中国法制出版社正规《商品房买卖合同》第一条既有土地使用权的起始日期又有土地使用权的终止日期，足可认定鸿福公司对李少荣存在故意欺诈。鸿福公司对此质证意见：1.对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性及李少荣所拟证明事实不予认可，认为该判决认定办证费用85元是因案件当事人没有举证造成的。鸿福公司已充分举证说明办证过程所支付的费用，两者情况不尽相同。2.对证据2的三性均不予认可，鸿福公司与业主的合同经过不动产管理部门登记备案，李少荣所提交的材料不知从何得来。鸿福公司向本院提交了《不动产权证（国有土地使用证、不动产权证）移交书》一份，该移交书具体内容为：鸿福公司于2017年10月30日将信府国用（2013）第0000***号及信府国用（2013）第0000***号《国有土地使用权证》原件移交给信宜市*******保管。阳光公寓A、B幢座落于信府国用（2013）第0000***号《国有土地使用权证》所载土地范围内，阳光公寓B、C幢座落于证号为信府国用（2013）第0000680号所载土地范围内。李少荣对此质证意见：对鸿福公司提供的上述证据无异议，但从上述证据来看，地号为003100230和地号为003100234这两幅土地核发国有土地使用权证的时间分别为2013年8月2日和2013年9月11日，开发建住宅和发证(国有)是同步，而鸿福公司为何不按上述国有土地发证时间为李少荣办理不动产权证起始时间，鸿福公司移交该土地使用权证办证时间是2017年10月30日，不动产中心接收的时间也是2017年10月30日，但鸿福公司为李少荣办理不动产权证的起始时间是2000年6月10日。从上述证据可以认定鸿福公司存在严重违约、欺诈行为。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，信府国用（2013）第0000548号《国有土地使用权证》和信府国用（2013）第0000680号《国有土地使用权证》记载案涉土地使用权终止日期分别为2083年7月3日、2070年6月9日，没有有关案涉土地使用权使用起始日期的内容。再查明，在原告黄耀志诉被告信宜市中信房产置业有限公司商品房销售合同纠纷［案号：（2016）粤0983民初2215号］一案中，一审法院查明原、被告在《中兴公寓各项收费指南》所约定的“办证费用”包括了预告登记费、抵押登记费、绘测费等费用在内，但被告实际只支付办证费用（登记费+印花税）85元。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：1.鸿福公司是否违约；2.案涉房屋《不动产权证书》上的土地使用权期限能否延至2083年7月3日，李少荣要求鸿福公司赔偿损失244092.83元的诉讼请求应否支持；3.李少荣要求鸿福公司退还办证费973元是否有依据。一、关于鸿福公司是否违约的问题根据审理查明的事实，虽然鸿福公司在阳光公寓销售中心公示该楼盘土地使用权使用期限为2013年8月2日至2083年8月2日止，但该公示只是一种要约邀请，在之后双方签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》第一条“项目建设依据”载明，案涉房屋所在楼盘由两块国有出让土地组成，《国有土地使用权证》分别为信府国用（2013）第0000548号和信府国用（2013）第0000680号，土地使用权终止日期分别为2083年7月3日、2070年6月9日。据此，鸿福公司已在《商品房买卖合同（预售）》中告知李少荣案涉房屋所在楼盘涉及两块土地，且两块土地使用权期限不同，李少荣作为完全民事行为能力人，在签订合同时，就知道或者应当知道案涉土地使用权用途、使用期限及终止日期。鸿福公司于2017年10月30日将信府国用（2013）第0000548号、信府国用（2013）第0000680号《国有土地使用权证》原件移交给信宜市*******，不动产登记中心对案涉房屋土地使用权使用期限登记为2000年6月10日至2070年6月9日，是基于土地并宗，并非鸿福公司的意志，鸿福公司对此并无违约行为。同时，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，住宅用地使用年限为七十年。案涉《商品房买卖合同（预售）》载明了终止日期，自然能够推算出起始日期，李少荣关于鸿福公司故意隐瞒土地使用权起始日期的主张不能成立。综上，李少荣主张鸿福公司违约的证据不足，本院不予支持。二、关于案涉房屋《不动产权证书》上土地使用权期限能否延至2083年7月3日，李少荣要求鸿福公司赔偿损失244092.83元的诉讼请求应否支持的问题从行业惯例和本案李少荣向鸿福公司预付办证费用1058元看，开发商统一为业主向不动产登记部门递件办理《不动产权证书》，是一种委托、协助办证行为。我国不动产的使用期限由有关行政部门依照相关法律、法规及政策确定，属于行政部门的职能范围。从本案事实来看，信府国用（2013）第0000***号《国有土地使用权证》和信府国用（2013）第0000680号《国有土地使用权证》记载，案涉房屋所在楼盘涉及的两块土地使用权的终止日期分别为2083年7月3日、2070年6月9日。有关行政部门根据现行的法律、法规及不动产政策，确定案涉房屋《不动产权证书》上的土地使用权期限为2000年6月10日起至2070年6月9日止，是有关行政部门履行其行政职责的行为，鸿福公司无权变更有关行政部门确定的土地使用权期限。因此，李少荣要求鸿福公司将案涉房屋《不动产权证书》中的土地使用权期限延至2083年7月3日没有依据，本院不予支持。李少荣认为案涉房屋《不动产证书》记载土地使用期限为2000年6月10日起至2070年6月9日止，比鸿福公司在楼盘销售中心公示的土地使用权使用期限少了13年，鸿福公司应当赔偿李少荣经济损失244092.83元。如上所述，鸿福公司不存在违约行为，就无需承担违约责任。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定，我国住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期。我国现行法律法规对住宅建设用地使用权期满续期是否需要支付费用以及支付何种费用均没有规定，李少荣也没有举证证明案涉土地使用权使用期限减少影响其房屋居住并造成其实际损失。因此，李少荣要求鸿福公司赔偿损失244092.83元的依据不足，本院不予支持。三、关于李少荣要求鸿福公司退还办证费用973元是否有依据的问题李少荣认为案涉房屋的办证费用为85元，鸿福公司应当退回多收的办证费用973元给李少荣。办证费用按照行业惯例一般是指办理房屋《不动产权证书》所支出的相关必要费用，包括了契税、印花税、登记费、工本费、宗地图测绘费、分户平面图测绘费等费用，除非当事人特别约定专指范围。李少荣主张本案办证费用仅指“办证费”85元的依据不足。至于李少荣主张一审法院生效的（2016）粤0983民初2215号民事判决认定办证费用为85元，本案又认定办证费用为1043元，属同案不同判的意见，案件事实应当根据证据进行认定，不同证据将产生不同的判决结果。根据一审法院（2016）粤0983民初2215号民事判决所查明的事实，该案原、被告所约定的“办证费用”也包括了预告登记费、抵押登记费、绘测费等费用在内，但该案被告所提供的证据仅能证明其代原告支付了办证费（登记费+印花税）85元，一审法院由此认定该案的办证费为85元。而在本案中，从一审法院向信宜市国土资源局测绘队调取的《测绘产品收费通知书》、测绘费收费发票等证据来看，鸿福公司代李少荣支付了办证费85元、宗地图测绘费798元以及分户平面图测绘费160元，共计1043元，李少荣向鸿福公司支付了1058元，一审据此认定本案办证费用为1043元并判令鸿福公司向李少荣退还15元并无不当，不存在同案不同判情形。因此，李少荣要求鸿福公司退还办证费用973元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4976元，由李少荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年五月二十二日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞