江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终174号上诉人（原审被告）：江西省远征置业有限责任公司，住所地江西省修水县新桥南路服装城**楼，统一社会信用代码9136042478414356XA。法定代表人：胡彪，该公司经理。委托诉讼代理人：杨晖，江西法启律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何四明，男，1980年10月3日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：何清贵，男，系何四明父亲，户籍所在地江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：陈继鸿，江西朗秋律师事务所律师。上诉人江西省远征置业有限责任公司因与被上诉人何四明商品房预售合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2019）赣0424民初3345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。远征公司上诉请求：1.依法撤销修水县人民法院（2019）赣0424民初3345号民事判决书，发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审查事实不清。1.一审原告不具备诉讼主体资格。原审中，原告何四明所提交的购房款55万元，系何清贵所缴纳。虽然原告称何四明与何清贵是父子关系，但是何四明、何清贵都已经年满18周岁，从法律上讲是独立的自然人，都是完全民事责任能力人。2.上诉人与被上诉人所签订《商品房预售合同》，不排除何四明父亲何清贵以不当得利为由要求上诉人归还转账金额。故本案中，应当查清该涉案房屋的实际所有权人。二、一审法院理解、适用法律错误。1.《商品房预售合同》附件十一，补充协议第一条第一项规定，出卖人应当在交付90日内办理房屋所有权证，是指在该工程取得竣工备案书后90日内办理房屋所有权证。根据该补充协议，上诉人为涉案房屋所有权人办理房屋所有权证需要在工程取得竣工备案书后才能办理房屋所有权证。本案中，涉案房屋尚未取得竣工备案书，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《商品房预售合同》是被上诉人在一审审理过程中为主张办证诉求所提交的证据材料，同时被上诉人也应当提交该房屋已经取得竣工备案书的证据材料来支撑其诉求，否则被上诉人就目前并没有违法合同的约定。2.一审庭审中，被上诉人依据合同第28条规定，认为上诉人加重了被上诉人的责任，排除被上诉人主要权利，不应当适用主合同附件第十一条之规定，这一个观点明显错误。上诉人认为合同附件作为主合同的组成部分，与主合同具有同等法律效力。同时附件十一也没有加重被上诉人的责任，没有排除被上诉人的主要权利，而是对于主合同的相关条款进行具体分析规定，是一种延伸，完全符合法律的规定。三、上诉人没有违约行为。根据《商品房预售合同》第二十条第二项规定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。首先，该规定的适用前提是因出卖人的原因，而本案中，并不是上诉人不愿意为房屋所有人办理产权证，而是因该建筑小区未取得竣工备案书而无法办理。故上诉人不需要向房屋所有人支付违约金。何四明辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回被答辩人诉请，维持原判。1.涉案房屋已按被答辩人要求付清全部款项，且经房屋登记管理部门备案登记确认。被答辩人所述答辩人何四明父亲何清贵缴纳的部分购房款，该做法事先与被答辩人沟通并经被答辩人同意，且答辩人已于2015年9月22日依双方签订的《商品房买卖合同（预售）》付清全部价款583370元（商品房价款560115元另加代收代缴税、费）。何清贵为何四明代交的房款每张收据的‘交款事由'栏均载明‘购买108号铺’字样”，并经房屋登记管理部门备案登记确认。2.被答辩人应当在交付之日起90日内办理产权证，而非取得竣工备案书后90日内。《商品房买卖合同（预售）》第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，《商品房预售合同》附件十一《补充协议》第一条第一款之约定违反第二十条房屋登记第二款约定;因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,应以《商品房买卖合同（预售）》约定为准，即被答辩人应当在交付之日起90日内办理房屋所有权证，并非在该工程取得竣工备案书后90日内办理房屋所有权证。3.被答辩人以未取得竣工备案书为由推卸逾期办理产权证的责任，实属无理,于法无据，理应自行承担违约责任。依据《建设工程质量管理条例》第49条之规定及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条之规定，竣工备案书是建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。涉案工程从2014年开建至今为时近6年，建设单位迟迟不办理竣工备案手续，以此为由推卸逾期办理产权证的责任，于法无据，理应承担违约责任。二、被答辩人屡次违约，理应承担违约责任。何四明向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告立即办理修水县城南新区Ｅ4地块北侧连接铺108铺房（金域名都小区门牌号××铺面）产权证；并按合同约定赔偿原告违约金108018元（2017年2月1日算至2019年8月27日）并以日0.02%计算至原告收到该铺面产权证时止；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年9月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（备案号20153685，合同ＩＤ39586），原告购买被告开发的位于修水县城南新区Ｅ4地块北侧连接铺108铺房（即金域名都小区门牌号××铺面），合同约定核准项目名称为金域名都，工程规划许可（2014）14014、建设工程施工许可360424201501190101（07）；已由修水县房产管理局批准预售，预售许可证号为（2015）23号；该套商品房预测建筑面积45.32平方米，套内建筑面积44.009平方米，房屋单价为每平方米12359.12元，房屋总价款为人民币560115元；交房日期为2016年10月31日；因出卖人原因未能在交付日90天内取得房产证的，出卖人以买受人支付全部房价日万分之2支付违约金；被告已收代缴税（费）23255元；房屋交接后，出卖人自愿为买受人代办房屋所有权和土地使用权登记手续；该合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告已按合同约定向被告付清了全部房款，房屋维修金，办证、契税等费用，被告在合同约定时间内向原告交付了商品房，但至今未开具房款发票及代缴相关费用、未办理产权证。一审法院认为，原、被告双方于2015年9月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证、违约责任等事项均做了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了全部房款，但被告却未在合同约定的期限内办理房屋产权证，被告显然已经违约，理应承担违约责任。关于逾期交房违约金的认定，首先应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在商品房买卖合同中已经明确约定了违约金的计算方法时，应当依据合同的约定确定违约金额，且本案中无证据显示违约金过高的情形，故本院对被告提出违约金过高的辩解不予支持；另被告的其他答辩意见，于法无据，本院不予采纳。原告要求被告按合同约定按已付房款日万分之二从办证违约之日即2017年2月1日起计算至实际办证之日的违约金符合合同约定，本院予以支持，计算至2019年8月27日违约金数额为104,965.55元（937天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、由被告江西省远征置业有限责任公司于本判决生效后三个月内为原告何四明办理修水县城南新区E4地块北侧连接铺108铺房的产权登记手续；二、由被告江西省远征置业有限责任公司在本判决生效后十日内向原告何四明支付截至2019年8月27日的逾期办证违约金104,965.55元，后续逾期违约金自2019年8月28日起以全部房价款560,115元为基数按日万分之二计算至实际办证之日止。本院二审期间，双方均无新证据向法院提供，二审查明的事实与一审一致。本院认为，一、关于远征公司提出何四明的诉讼主体资格问题。在本案中，何清贵与何四明系父子关系，何清贵为何四明交纳了绝大多数购房款后，远征公司与何四明签订了《商品房买卖合同（预售）》，应当视为远征公司对何清贵为何四明交房款行为的认可。且，在远征公司2015年9月22日出具的收款收据中“交款人”一项何清贵后括号写明了何四明；同日，远征公司出具的关于诉争房屋办证费和契税的收款收据“交款人”亦是何四明。因此，何四明是案涉合同权利义务承担者，具有民事诉讼主体资格。二、关于办理房屋产权证是在工程取得竣工备案书后还是房屋交付之日起90日的问题。本院认为房屋产权证应当在商品房交付之日起算90日完成。理由如下：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。附件十一《补充协议》第一条第一款之约定“是指在该工程取得竣工备案书后90日内办理房屋所有权证”，违反了合同第二十条房屋登记第二款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日90日内取得该商品房的房屋所有权证书的”之约定。因为依据《建设工程质量管理条例》第49条之规定及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条之规定，工程竣工备案是建设单位即本案当事人远征公司的义务，若以此为由推卸逾期办理房屋产权证的责任，将会不合理地加重房屋购买人责任。故，远征公司办理房屋产权证应当在商品房交付之日起算90日完成，逾期应该按照合同约定承担违约责任。综上所述，江西省远征置业有限责任公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2399.31元，由江西省远征置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 顾佰成审判员 熊 涛二〇二〇年五月九日书记员 陈嘉旻