长治市潞城区人民法院民事判决书（2020）晋0406民初16号原告：徐燕霞，女，1972年8月11日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：曹森茂，山西长兴律师事务所律师。原告：白宝良，男，1970年3月2日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：王军强，山西长兴律师事务所律师。被告：刘玉秀，男，1968年2月13日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：赵俊苗，山西宏基律师事务所律师。委托诉讼代理人：申函蓉，山西宏基律师事务所实习律师。原告徐燕霞、白宝良诉被告刘玉秀合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月10日、2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告徐燕霞的委托诉讼代理人曹森茂、原告白宝良的委托诉讼代理人王军强，被告刘玉秀及其委托诉讼代理人赵俊苗、申函蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原被告于2019年2月签订的《房屋转让协议》；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月15日原告白宝良在未征得原告徐燕霞同意的情况下向被告借款300000元。截止2018年2月原告白宝良已累计向被告还款30余万元。2018年2月至2019年2年期间，被告先后三次带领约10余名社会不明身份人员到原告家中暴力讨债，并要求原告如不还款，就得以950000元的价格将位于长治市××区房屋出卖给被告。原告二人不同意出卖房屋，被告便带领不明人员采取破坏原告大门、损坏门锁、在原告屋内摔东西、扯窗帘、在大门口吵闹引来邻居围观败坏原告声誉等方式暴力讨债和要求原告出售房屋，并威胁如果不同意就安排人员和原告一同居住。原告二人不胜其扰，尤其原告徐燕霞对此内心十分恐惧，为躲避骚扰离家外出打工。被告的非法行为让原告精神遭受了极大伤害。迫于无奈，原告二人于2019年2月10日与被告签订了房屋转让协议，以950000元的价格将位于长治市××区房屋卖给被告，但被告却只付原告570000元，剩余380000元至今未付。原告认为房屋转让协议是在被告胁迫原告，原告在违背自己真实意思表示的情况下被迫签订的，房屋转让价格是被告单方确定，且明显低于市场价格，同时被告也未完全支付房屋价款，故原告起诉。诉讼过程中原告将第一项诉讼请求变更为：请求依法确认原告与被告于2019年2月签订的《房屋转让协议》无效。其理由是：涉案房屋是在原告自有宅基地上建造的，根据规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，尤其是城镇居民，该买卖合同无效。原被告的《房屋转让协议》违反了我国对宅基地以及农村住房的一些强制性规定，合同是无效的。二原告向本院提供的证据有：1、原告常住人口登记卡，用于证明二原告系农业家庭户口；2、房屋所有权证复印件，用于证明该房屋使用土地为集体土地；3、房屋转让协议，用于证明协议约定转让价款950000元；4、照片三张、视频光盘一张、证人段某、张娟书面证言及身份证复印件，用于证明被告以胁迫方式催债；5、借款协议书复印件一份，用于证明原告白宝良与被告于2015年12月15日签订借款合同，借款300000元，还款期限为2016年6月15日，没有约定借款期间利息；6、转款凭证12支、银行明细清单3页，用于证明原告白宝良向被告还款情况，原告陈述其持有的转款凭证及银行明细显示共向被告还款209000元，另外还还了100000元，原告无证据，已申请责令被告提交相应证据；7、1999年3月31日白保亮与潞城市城关镇东街村村民委员会签订的农村土地承包合同，用于证明原告为农业户口。被告辩称，2015年12月原告白宝良称其与妻子徐燕霞做建材生意资金周转困难，向被告提出借款请求。12月15日白宝良与被告签订借款协议，约定借款300000元，归还日期为2016年6月15日，月息3%，如不能如期归还，需支付追讨费及违约金，白宝良自愿将位于东街社区的自建房（本案所涉房产）一处作为抵押。签订协议当日，被告依约将300000元出借给白宝良。因不能按约还款，2018年7月1日徐燕霞为被告出具还款计划，载明其愿意协助白宝良于2018年7月1日至2018年11月1日前还清借款，否则愿意把房屋卖掉还清。至2019年二原告仍不能按约定和计划还款，经双方协商，双方签订房屋转让协议，原告自愿将××区以950000元价格转让给被告。协议一式两份，双方签字捺手印。当时在场的有二原告及被告、原告徐燕霞的姐夫杨元忠、原告白宝良的上级领导连步民。杨元忠、连步民作为见证人均在协议上签名捺印。协议签订当日被告支付了原告房屋转让款，之后白宝良亲自驾车与被告一起到房屋所在的潞城市××区居民委员会加盖了居委会公章，居委会主任李晓军也在协议上签字。支付房款时，二原告将该院房产、房屋登记手续、钥匙等全部交付被告。因此该房屋转让协议是在二原告及被告双方完全自愿且有多人见证的前提下签订的，被告没有胁迫原告签订该转让协议。该房屋转让价格没有明显低于市场价格。该房屋所有权人为原告白宝良，且潞城市房地产管理服务中心给白宝良颁发了性质为个人私有财产的房屋所有权证，可以入市进行交易。房屋转让协议合法有效，应依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供的证据有：1、借款协议书复印件一份，用于证明白宝良向被告借款情况；2、2017年9月18日保证书复印件一份；2018年7月1日还款计划复印件一份，用于证明徐燕霞同意与白宝良于2018年11月1日前共同还清借款，否则自愿卖掉房屋；3、房屋转让协议一份；用于证明二原告自愿将房屋卖给被告，有见证人签字，不存在胁迫；4、光盘一张，用于证明签订房屋转让协议的过程，双方均为自愿且现场有多人见证；5、中国农业银行回单1页，用于证明被告分别于2015年12月13日向白宝良转款100000元，于2015年12月16日向白宝良转款200000元，双方于12月15日签订的借款协议真实有效；6、山西省农村信用社回单5支、白宝良收条1支，用于证明2019年2月1日原告收到被告支付的购房款500000元；中国工商银行明细清单1页，用于证明被告于2019年2月1日向徐燕霞的姐夫杨元忠转款70000元用于支付购房款；7、原告白宝良身份证复印件，被告称系原告交给被告用于办理煤气手续的身份证复印件；8、房屋所有权证；9、2020年4月10日长治市潞城区潞华街道办事处东街社区居民委员会向潞华派出所出具的刘玉秀需办理迁户手续的证明、同意落户的户口迁入证明各1份；10、2020年4月15日长治市潞城区潞华街道办事处东街社区居民委员会出具的刘玉秀属于该社区居民的证明1份；11、2020年4月13日潞华派出所签发的刘玉秀常住人口登记卡，用于证明刘玉秀为东街社区居民，与白宝良属于同一集体组织成员；12、山西省人民政府晋政发[2015]2号《山西省人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》、山西省公安厅晋公通字[2015]28号《关于认真贯彻落实的通知》，用于证明自通知下发之日起山西省统一户口登记制度，取消农业与非农业区分，统一登记为居民户口。经审理查明，2019年2月1日原告徐燕霞、白宝良与被告刘玉秀签订《房屋转让协议》，约定原告自愿将自己所有的××区以950000元的价格一次性转让给被告所有。协议由二原告、被告签字捺印，原告徐燕霞的姐夫杨元忠、原告白宝良的上级领导连步民作为见证人也在协议上签字。此后该房屋所在的潞城市××区居民委员会主任李晓军在协议上签字并加盖了该居民委员会公章。协议签订当日，被告向原告支付房款570000元。原告于当日将房屋、钥匙交付被告。上述房屋的房屋所有权证现由被告刘玉秀持有，该证载明：房屋所有权人白宝良（共有情况为：白宝良、徐燕霞共同共有），土地权属性质为集体，该房屋现由被告实际占有。另查明，原告白宝良与被告刘玉秀曾于2015年12月15日签订《借款协议书》，该协议主要内容为原告白宝良向被告刘玉秀借款300000元，还款期限为2016年6月15日。关于借款利息，原告称没有约定，被告称利息为月息3%。原告举证的借款协议书为复印件，没有载明关于利息的内容，但该复印件白宝良身份证复印部分以下“借款人、电话、职业”部分内容被覆盖过。被告举证的借款协议书也是复印件，其中白宝良身份证复印件部分在公民身份证号码下面写有“月息3%白宝良”字样，且身份证复印件部分之下有打印的“借款人身份证号码、借款人地址、电话、职业”字样并在相应位置有手写的内容。2015年12月13日、12月16日被告分两次交付原告白宝良借款共计300000元，此后原告白宝良曾陆续向被告还款。再查明，涉案房屋所在的原潞城市××镇民委员会在该村城镇化后变更为潞城市××区居民委员会，在潞城市改为潞城区后，名称变更为长治市潞城区潞华街道办事处东街社区居民委员会。在本案审理过程中，被告刘玉秀于2020年4月13日将其户口迁入涉案房屋所在的长治市××区，其现住所地为长治市潞城区南华西街碧水苑小区1号楼1单元701号。本院还查明，自2015年1月14日《山西省人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》下发以来，山西省现已取消农业户口与非农业户口性质区分的户口类型。本院认为，原告以涉案的《房屋转让协议》将原告自有农村宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的城镇居民即被告刘玉秀，违反了国家关于农村集体土地上房屋限制买卖的强制性规定为由，要求确认协议无效，因此本案的关键是该协议内容是否违反了法律的强制性规定。对此本院认为：第一，关于原告将农村房屋卖给城镇居民的问题。从涉案房屋所在集体组织名称来看，该集体组织名称已从原来的村民委员会变更为现在的居民委员会，该集体组织已经不属于农村集体组织；从户籍区分看，山西省现已取消农业户口与非农业户口性质区分的户口类型。因此，原被告的房屋买卖行为不属于将农村房屋卖给城镇居民的行为。第二、关于将涉案房屋出售给非本集体组织成员的问题。涉案房屋使用的土地为集体土地，集体土地使用权是集体组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体组织成员无权取得或变相取得。根据本院查明的事实,被告刘玉秀在本案审理过程中将户口迁入了涉案房屋所在的集体组织，被告现已具备涉案房屋所在集体组织成员身份，涉案房屋的转让并未导致使用的土地向本集体组织成员以外流转。综上所述，原被告签订的《房屋转让协议》未违反法律的强制性规定，因此对于原告要求确认协议无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条之规定，判决如下：驳回原告徐燕霞、白宝良的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐燕霞、白宝良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 赵雅慧人民陪审员 牛燕斌人民陪审员 王 波 二○二〇年五月十一日书 记 员 杨 湲附：本判决所适用的主要法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。