海南省保亭黎族苗族自治县人民法院民事判决书(2020)琼9029民初107号海南省保亭黎族苗族自治县人民法院民事判决书（2020）琼9029民初107号原告：寥某，女，1988年2月1日出生，汉族，住保亭黎族苗族自治县。委托诉讼代理人：易某，海南新概念律师事务所律师。被告：保亭华达房地产开发有限公司，住所地保亭黎族苗族自治县（以下简称“保亭县”）保城镇团结北路广东街。法定代表人：林某，执行董事兼总经理。原告寥某诉被告保亭华达房地产开发有限公司（以下简称“华达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告寥某的委托诉讼代理人易某到庭参加诉讼，被告华达公司经本院依法传唤未出庭。本案现已审理终结。原告寥某向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《广东街三期楼宇认购书》有效；2、被告继续履行《广东街三期楼宇认购书》，及与原告签订《商品房买卖合同》，并办理房产过户至原告名下；3、原告对位于××县）第2栋2层2-A号房有权占有使用；4、被告向原告支付违约金（以人民币656568元为基数，自2015年4月27日起计算至房产证办理至原告名下止，按照中国人民银行发布的一年一期一般流动资金人民币贷款基准利率计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月25日，原告与被告签订《广东街三期楼宇认购书》，约定原告向被告购买位于××县）第2栋2层2-A号房，建筑约定面积81.45㎡，单价8061元/㎡，总价款656568元，其中毛坯房总价款534393元，装修总价款122175元，并约定2014年12月30日前交付使用等内容。2013年10月25日，原告向被告支付购房定金10万元；2014年6月20日，原告向被告支付购房款64393元、装修款122175元，并分别由被告出具3张收据。2016年12月21日，海南省第一中级人民法院作出（2016）琼96执异216号执行裁定书，认定了上述事实，并且原告向该院支付了购房尾款37万元并由该院出具票据。2015年1月26日，被告将该房交付给原告占有使用，但一直以来，被告没有给原告办理相关的房屋权属转移手续，原告多次找被告要求履行义务，但被告一直推脱，现售楼处关闭管理，相关责任人也躲藏或者跑路，已构成严重违约。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告华达公司未到庭亦未提交书面答辩。本院经审理认定以下事实：2013年10月25日，原告与被告签订《广东街三期楼宇认购书》，约定原告购买被告开发出售的的位××县）第2栋2层2-A号房，建筑约定面积81.45㎡，单价8061元/㎡，总价为656568元（其中包括装修款）；原告于签订《楼宇认购书》之日交付购房款定金100000元；签订《楼宇认购书》后，于2014年6月30日支付按揭首付30%购房款（含定金）164393元，并签订《商品房买卖合同》；签订《楼宇认购书》后，于2014年6月30日前支付装修款122175元，并签订《装修施工委托协议》；原告于签订《商品房买卖合同》之日起20天内，到指定银行办妥该商品房余款370000元银行贷款手续，并按规定限期供款。该商品房于2014年12月30日前交付使用，等等。2013年10月25日，被告出具一张收款100000元的手写收据给原告；2014年6月20日，被告出具两张收款122175元和64393元的手写收据给原告。2017年11月13日，原告向海南省第一中级人民法院代管账户交付房款370000元。2020年1月7日，原告向本院提起诉讼，请求确认其与被告签订的《广东街三期楼宇认购书》有效等。本院认为:本案中，原告与被告签订的《广东街三期楼宇认购书》中，包含了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等，其实已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所明确的主要内容。原告签订《广东街三期楼宇认购书》后，已向被告交付了全部购房款656568元，其中370000元由海南省第一中级人民法院代管。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，《广东街三期楼宇认购书》应当认定为商品房买卖合同，原告请求与被告签订的《广东街三期楼宇认购书》有效，予以确认。在《广东街三期楼宇认购书》中，双方虽然没有对房屋产权过户作出约定，但商品房出售之后办理过户是合同约定的条款之一，原告据此请求被告为其办理房产过户，符合事实和法律依据，予以支持。同时，被告逾期为原告办理产权过户，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告请求被告支付违约金，以购房款656568元为基数，自2015年4月27日起计算至产权办理至原告名下止，予以支持。但原告请求的计算违约金参照的标准已与现行规定不符，不予采纳。原告请求计算违约金，应当参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。最后，原告请求被告与原告签订《商品房买卖合同》已无意义，不予采纳；原告请求对其所购房屋有权占有使用，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告寥某与被告保亭华达房地产开发有限公司签订的《广东街三期楼宇认购书》有效；二、被告保亭华达房地产开发有限公司与原告寥某继续履行签订的《广东街三期楼宇认购书》，并于本判决生效之日起二十日内办理房产过户至原告寥某名下；三、被告保亭华达房地产开发有限公司向原告寥某支付违约金，以购房款总额人民币656568元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2015年4月27日起计至产权办理至原告寥某名下止；四、驳回原告寥某其他诉讼请求。本案受理费人民币10365.68元，由原告寥某承担人民币3455.23元，被告保亭华达房地产开发有限公司承担人民币6910.45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长 李传智人民陪审员 魏有恒人民陪审员 佟婉琳二〇二〇年五月八日书记员 黄慧颖附：本案适用的法律条文《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。