文书内容广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初22899号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市科技企业孵化器协会。法定代表人：吕勇。委托诉讼代理人：程中良，广东兴功律师事务所律师。委托诉讼代理人：安娜，广东兴功律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳市京德传媒有限公司。法定代表人：郭华帆。委托诉讼代理人：邓亚运，男，系公司员工。被告：郭华帆。二被告共同委托诉讼代理人：陈诚，北京大成（深圳）律师事务所律师。深圳市科技企业孵化器协会（以下简称孵化器协会）诉被告深圳市京德传媒有限公司（京德公司）、郭华帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，被告京德公司在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程中良、安娜、被告的委托诉讼代理人邓亚运、陈诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的租金、物业管理费、空调使用费、专项维修基金、水电费、空调加时费、污水垃圾处理费等暂计至2019年5月31日止共1695772.99元，并支付违约金1695772.99元（从2018年1月29日起按实际欠款金额每日千分之五分段计算至付清租金等费用止，不超过本金为限）；2、被告支付解除合同后的场地占用费共1226751.28元（从2019年6月1日至8月13日止共74天，2019年月租金248665.69元，即日租金8288.86元的二倍计算）；3、被告承担律师费100000元；4、两被告承担连带责任；5、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求一的违约金为若法院对我方的违约金计算标准予以调整则我方请求的违约金要求计算至付清之日止，以不超过本金为限。事实与理由：原告于2011年3月11日向松日高科电子（深圳）有限公司承租了×××4-9楼共11642.67平方米作为商业办公，并于2016年1月27日取得续租。2017年9月28日，被告京德公司向原告承租×××第9层面积为1951.85平方米，双方签订一份《代理租赁合同》，约定内容主要为“一、出租方深圳市科技企业孵化器协会为甲方，承租方深圳市京德传媒有限公司为乙方，承租房屋为深圳市南山区×××9层，面积为1951.85平方米；租赁期限自2017年10月1日起至2020年3月31日止；二、租金标准为房屋基本租金115.5元/平方米/月，自合同签订日起租赁第二年后在前一年价格上上涨8%,其它费用：1、水费、电费、污水处理费按实际用量，以政府有关单位最新收费标准按月缴纳，由甲方代收及代办相关手续；2、物业管理费13.5元/平方/月、空调维护费按10元/平方/月、专项维修基金按政府核定标准0.25元/平方/月，空调加时费、停车费等按照《×××大厦管理规约》、物业管理服务协议中约定的标准由乙方交纳；三、缴费日期：每月20日前预交下月租金、物业管理费及空调维护费、停车等费用；每月20日结清上月水、电、污水处理等费用，如遇国家法定节假日则顺延至假期后的第一个工作日缴付，乙方逾期缴纳租金、水、电、空调费用的，每逾期一日须支付逾期费用总额的千分之五给甲方，计至实际缴纳日止；乙方逾期或拒绝支付造成甲方追索欠款而支出的任何费用（包含但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由乙方承担。四、押金及首期费用的缴纳，乙方应于2017年9月29日之前向甲方缴纳以下费用：1、押金：两个月租金、物业管理费、空调使用费、专项维修基金数额的租赁押金，合计人民币543590.24元，2、其它费用：占用公共走道保证金100000元，3、首期租金225438.68元，首期物业管理费、空调费、专项维修基金46356.44元；五、违约责任：1、乙方应按合同日期约定缴纳保证金、租金、物业管理费、电费、水费等其化相关费用，如逾期缴交，每逾期一天按照逾期金额的千分之五5支付违约金，如逾期超过七天，甲方有权提前通知后停水电、单方解除本协议，租赁保证金不予退还；2、承租物业的返还（合同第十六条第2款）：合同到期终止或提前解除的，乙方逾期迁出或拒绝迁出的，甲方可按合同解除或终止当月租金标准的两倍向乙方收取租金，并可在提前12小时通知后由物业管理公司停止向乙方供应水电。六、其它约定”。但是，原告按约将场地交付被告使用后，从2017年底起，告开始出现数额不一的逾期缴纳租金、管理费、空调使用费、维修基金费、水、电费等费用情况，经原告多次催促，被告始终未能足额支付，原告从2018年7月20日起开始用书面催告函的形式催促被告，并分别于2019年3月1日和5月18日两次向被告发出解约告知函，被告于2019年5月30日和31日分别用《确认书》和《债务偿还承诺书》的方式对拖欠租金、物业管理费、空调使用费、专项维修基金、水电费等费用共计1695772.99元进行了确认和承诺，并在《债务偿还承诺书》中保证于“2019年6月15日前付清上述拖欠的款项，如未能在保证期内付清欠款，即向原告办理退租、搬离承租场地，如未能按期付清欠款退租之后，承诺欠款分三期付给贵司：第一期为2019年7月15日支付400000元；第二期8月15日支付400000元；第三期为2019年9月15日付清余下全部欠款”，但直至2019年8月8日被告仍占用承租场地没有搬离任何物品，亦无支付分文的拖欠款项，原告无奈，再次用书面函件向被告发出《限期搬离并清空承租场地内财物的催告函》，被告直至2019年8月13日才对其占用场地内的物品搬完。合同履行过程中，被告郭华帆以个人账户向原告支付相关费用，其被告京德公司收入也由郭华帆个人账户收取；两被告之间人格混同。原告认为，由于被告的逾期付款及违约行为给原告造成重大经济损失，为维护原告的合法权益，依据中华人民共和国《合同法》的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请依法判决支持原告上述的诉讼请求。二被告共同辩称：一、原告的第一项诉请关于租金物业管理费，空调使用费，专项维修基金，水电费、等共计1695772.99元，经被告查询原告主体信息，原告为深圳市民政局登记的非企业法人，经营范围加建会员沟通交流，联络合作为会员提供信息服务与培训，根据原告与原告房屋所有人签订的协议第三条，该房屋不得用于商业办公外任何用途，被告方认为根据全国法院民商事审判工作的通知的相关规定，原告方，仅仅为代房东出租房屋的权限，无权在原租金的基础上以营利为目的，原告方甚至不能开出或房屋中介服务费的相关税务发票，原告方认为从2018年1月29日按每月千分之五（年化利率182%）计收违约金，根据全国法院民商事审判工作的通知的第五十条规定，原告仅仅以格式条款，据此认定并无其他证据。二、关于场地占用费1226751.28元，根据被告的反诉列明事实及第三方的情况说明及事实，原告方早于2019年5月29日，单方面采取封门断水断电的措施，致使被告方及合作直至2019年8月11日，原告方才通知被告方进入并搬离。三、律师费，没有任何约定及法律规定，认定被告方承担原告方律师费10万元且根据原告方与律师事务所签订的代理协议，实际发生的律师费仅为5万元。四、被告的法定代表人长期生活在北京并未参与公司的实际经营，关于有限责任公司法定代表人依照司法解释承担连带责任需要有严格的事实和法律基础，因此被告二不应承担连带责任。被告京德公司向本院提出反诉请求：1、原告向被告返还房屋租赁押金543590.24元；2、原告向被告返还服务费押金101595元；3、原告向被告返还占用公共走道保证金100000元；4、诉讼费、保全费由原告承担。事实和理由：2017年9月28日，原告与被告签订《代理租赁合同》，合同签订后，被告按照合同约定支付了房屋租赁押金、其他服务费押金、保证金等，金额分别是545390.24元、67330元、100000元。现双方合同已经解除，而且合同中并没有明确条款约定原告有权没收房屋租赁押金或服务费押金或占用公共走道保证金。其中合同第十三条第二款也只是约定，如被告逾期支付相关费用，租赁保证金不予退还。该租赁保证金指向不明，与被告已经支付的其他相关费用不相关，原告依法应当予以退还。原告针对被告京德公司的反诉答辩称：一、反诉请求的四项请求没有法律以及合同依据，关于被告支付的合同约定的第七条第一项约定的押金及公共走道保证金均为双方明确的合同租赁保证金，合同的第三条第三项押金的作用在与担保合同履行，以及合同的第十三条违约责任中第二项已经明确因被告的单方的原因解除合同，租赁保证金不予退还，二、关于拖欠租金的违约金是否过高的问题，原告方已经降低违约金的标准，按照实际合同的约定，远远大于原告主张的金额且被告没有履行能力，什么时间能支付租金等费用，都是一个未知数，同时原告已经代被告支付了请求被告偿还的租金等费用。再有根据原告与业主方签订的合同以及与被告签订的代租赁合同约定的房屋租金均是115.5元平方每月，管理费，空调维修费等均是与业主签订的单价合同一致，也就是说原告没有从转租里面盈利，相反因为被告的恶意违约造成原告搭进了本金及利息，以及代被告承担了相应的违约责任。三、关于场地占用费是由事实和法律合同依据。四、诉请二并非由我方收取。被告郭华帆认可被告京德公司的反诉请求及事实理由。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月28日，原告（出租方、甲方）与被告京德公司（承租方、乙方）签订《代理租赁合同》，约定：房屋位于深圳市南山区×××9层（涉案房屋），面积为1951.85平方米；租赁期限自2017年10月1日至2020年3月31日；房屋基本租金115.5元/平方米/月，自合同签订日期起，租赁第二年后在前一年价格上上涨8%；水费、电费、污水处理费按实际用量，以政府有关单位最新收费标准按月缴纳，由甲方代收及代办相关手续；每月20日前预交下月租金、物业管理费及空调维护费、停车等费用；每月20日结清上月水、电、污水处理等费用；乙方逾期缴纳上述费用，每逾期一日须支付甲方逾期费用总额千分之五违约金，计至实际缴纳日止；乙方逾期或拒绝支付造成甲方追索欠款而支出的任何费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由乙方承担；乙方应于2017年9月29日之前向甲方缴纳租赁押金543590.24元、占用公共走道保证金100000元；在租赁期内，乙方在出租房屋的一切活动须遵守国家与地方的法律法规，因此产生的一切纠纷或处罚由乙方自行承担，如造成甲方或物业所有权人损失的，甲方可在退还租赁保证金时扣除相关金额，不足部分由乙方另行赔偿；乙方须按合同约定日期缴付租金、物业管理费、电费、水费等其他相关费用，如逾期缴交，每逾期一天按照逾期金额的千分之五支付违约金，如逾期超过七天，甲方有权提前解除通知后停水停电、单方解除本协议，租赁保证不予退还；合同到期终止或提前解除的，乙方应在终止或解除当日迁出承租物业，乙方逾期迁出或拒绝迁出的，甲方可按合同解除或终止当月租金标准的两倍向乙方收取租金，并可在提前12小时通知后由物业管理公司停止向乙方供应水电；及其他内容。2018年7月20日，原告向被告京德公司发出《催告通知书》。2019年3月1日、2019年5月28日，原告向被告京德公司发出《解约告知函》。原告提交了被告京德公司2019年5月30日向原告出具《债务偿还承诺书》，载明京德公司确认截止到2019年6月30日尚欠原告租金、物业管理费、空调使用费等费用共1695772.99元，承诺将于2019年6月15日前付清所欠全部费用，付清后按合同约定继续履行合同义务，若在上述约定日期未能付清欠款，将向原告办理退租手续，搬离办公地点。2019年5月31日，被告京德公司向原告出具《确认书》，确认收到原告2019年5月28日发出的《解约告知函》。2019年8月8日，原告向被告京德公司发出《限期办理并清空承租场地内财物的催告函》。2019年8月9日，被告京德公司向物业提出《搬家申请》。被告对该申请真实性予以认可，但认为系原告直至2019年8月才通知被告京德公司办理并要求京德公司提供搬家申请，被告京德公司才提出该申请，并非占用至8月。原告提交了自行制作的《京德应付明细》，拟证明被告京德欠付的相关费用及违约金，被告对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。原告提交了委托代理合同、发票、电子付款回单证明其已实际支付律师费8万元，但合同约定的为律师费10万元且分三期付款。原告提交了微信聊天记录，拟证明被告郭华帆承诺支付租金。被告对该证据不予认可。被告提交了三张**安银行业务回单，证明被告京德公司于2017年9月29日向原告支付押金50万元、于2017年9月30日向原告支付押金143590.24元、于2017年9月30日向深圳市中鼎科技金融投资管理有限公司支付押金101595元。原告确认其收到643590.24元，认为向深圳市中鼎科技金融投资管理有限公司支付的101595元与原告无关。被告提交了蓝贝雷安全教育发展（深圳）有限公司出具的《情况说明及证明》，证明原告单方面于2019年5月29日封门、断水断电，应对扩大损失自行承担责任。原告对该证据不予认可。庭审中，原被告均确认涉案合同已解除，原告主张系2019年5月31日解除，被告主张系2019年5月28日解除；被告京德公司确认截止至2019年5月31日尚欠原告租金、物业管理费、水电费等各项费用共1695772.99元。庭审中，原告主张其系到2019年5月31日之后，原告被迫依据合同断水断电，但从未封门。本院认为，原告与被告京德公司签订的《代理租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。被告京德公司拖欠原告租金，于2019年5月30日向原告出具《债务偿还承诺书》承诺还款，其亦当庭确认截止至2019年5月31日尚欠原告租金、物业管理费、水电费等各项费用共1695772.99元，故被告京德公司应向原告支付租金、物业管理费、水电费等费用共1695772.99元。涉案合同因被告拖欠租金而解除，合同解除的，应恢复原状，被告京德公司退还公共走道保证金10万元于法有据，本院予以支持；依照合同约定，因被告违约导致原告有权单方解除合同的，租赁保证金不予退还，故被告京德公司要求原告返还租赁保证金543590.24元没有依据；关于被告京德公司主张的服务费，涉案合同并无关于该项费用的约定且该费用并非向原告支付，被告要求原告退还该费用没有事实及合同依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金、逾期搬离的场地占用费及律师费。首先，被告京德公司未依约按时足额向原告支付租金等相关费用，按照合同约定应向原告支付违约金，原告主张被告自2018年1月29日起未按时足额支付，并提交了其自行制作的明细表予以证明，但被告对该明细表不予认可，且原告并未提交被告京德公司每月应付费用明细的通知单、被告的付款记录予以佐证，原告提交的证据不足以证明被告自2018年1月29日起未按时足额支付租金，其向被告京德公司主张自2018年1月29日开始的违约金理据不足。结合被告京德公司于2019年5月30日出具的《债务偿还承诺书》，本院判令被告京德公司自2019年5月30日向原告支付拖欠费用1695772.99元的违约金至本判决确定的付款之日止，以不超过本金为限，合同约定的每日千分之五的标准过高，本院酌情调整至每日万分之五。其次，关于逾期搬离场地占用费，合同解除后，原告作为出租方具有及时收回房屋的止损义务，结合原告当庭认可其于2019年5月31日后对涉案房屋进行断水断电且本院已判令没收租赁保证金，该保证金足以弥补原告的损失，损失主张逾期搬离的场地占用费本院不再支持；最后，关于律师费，涉案合同约定了乙方逾期或拒绝支付造成甲方追索欠款而支出的任何费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由乙方承担，原告亦已提交了委托代理合同、付款回单及发票予以证明其律师费的实际支出，本院酌情判令被告京德公司向原告支付律师费4万元。关于原告要求被告郭华帆承担连带责任的主张。原告主张两被告存在人格混同，要求郭华帆承担连带责任证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市京德传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市科技企业孵化器协会支付拖欠的租金、物业管理费、空调使用费、专项维修基金、水电费、空调加时费、污水垃圾处理费等共1695772.99元及违约金（以1695772.99元为基数，自2019年5月30日起，按每日万分之五的标准计算至本判决确定的付款之日止，以不超过本金为限）；二、被告深圳市京德传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市科技企业孵化器协会支付律师费40000元；三、原告深圳市科技企业孵化器协会于本判决生效之日起十日内向被告深圳市京德传媒有限公司退还公共走道保证金100000元；四、驳回原告深圳市科技企业孵化器协会的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市京德传媒有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44546.38元，由原告负担24124.42元，由被告深圳市京德传媒有限公司负担20421.96元；保全费5000元，由原告、被告深圳市京德传媒有限公司各负担2500元；反诉费5625.93元，由原告负担1150元，被告深圳市京德传媒有限公司负担4475.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  林陈纯人民陪审员  江爱丽人民陪审员  马少珊二〇二〇年五月十四日书记员邓淑军附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。