云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初13073号原告：吴文元，男，汉族，1976年9月13日出生，身份证住址：云南南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：吴坤，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：臧甜甜，云南华恒律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：徐明浩，男，汉族，1997年4月13日出生，身份证住址：陕西省汉中市汉台区。委托诉讼代理人：戴启明，云南领正律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明融创城投资有限公司。统一社会信用代码：91350112MA6KMYNQ86。住所：云南省昆明市西山区前兴路**万达昆明双塔南塔**。法定代表人：余晓薇，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂兰蕊，女，汉族，1993年1月29日出生，身份证住址：云南省楚雄彝族自治州楚雄市，系被告员工，特别授权代理。第三人：苏澍繁,男，汉族，1991年10月29日出生，户籍登记住址：福建省福州市仓山区。原告吴文元与被告徐明浩、昆明融创城投资有限公司（以下简称融创城公司）及第三人苏澍繁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法适用简易程序于2019年12月12日公开开庭审理了本案。其后，本院依法追加苏澍繁作为本案第三人参加诉讼并依法裁定本案由简易程序转为普通程序于2020年5月18日组成合议庭公开开庭审理了本案。原告吴文元及其委托诉讼代理人吴坤，被告徐明浩及其委托诉讼代理人戴启明，融创城公司的委托诉讼代理人聂兰蕊到庭参加了诉讼。第三人苏澍繁经本院公告送达起诉状副本、参加诉讼通知书及开庭传票无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案经合议庭合议，现已审理终结。原告吴文元向本院提出诉讼请求：判令：1、解除合约并由被告支付原告双倍定金220000元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年8月20日，原告向被告购买昆明市西山区房屋，购房款总价为1480089元。原、被告双方签订《合约》，《合约》约定：“被告于2019年9月25日之前为原告办理房屋更名。”原告吴文元于当日向被告徐明浩银行转账“买房首付定金”110000元。直至今日，被告仍未履行该合约，经原告多次催告并报警后，被告亦不履行。现原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告徐明浩辩称：首先，案涉融创文旅城A17-3-302号房屋，被告徐明浩拥有处分权，徐明浩虽不是案涉房屋的产权人，但其与案涉房屋产权人苏澍繁系同事及朋友关系，被告徐明浩与原产权人苏澍繁达成口头协议，由其将房屋出售给被告。被告再对外进行出售，房屋成交后再由被告向产权人苏澍繁支付房款。那本案的案涉合约仍可正常履行，截至目前仍可将案涉房屋更名至原告名下。案涉房屋没有做任何处置，也没有更名至其他人名下。案涉房屋未更名至原告名下是原告自身原因，原告在电话中多次向被告表述其不想购买案涉房屋。关于有关合同条款，案涉合约中约定房屋有效期保留至2019年9月25日，在此期间保留更名。若原告不办理更名相关的条款条件才继续成就。相关房屋有效期的条款是对原告行使权利的督促及监督。另外一条条款，若出让方房屋未能保留至约定日期，则双倍赔付房款。该条合约约定是附条件的，房屋在约定日期内也是为原告保留的。房屋未保留之约定日期是指房屋在约定日期内已更名至他人名下或另行处置。但是现目前的情况，案涉房屋仍未进行处置或者更名至他人名下，该条合同条款的约定附条件且条件并未成就，因此该条款并不生效。原告第四点，原告主张相关的定金罚则，但是案涉合约中并未约定定金条款与定金罚则自然不应当适用双倍返还的相关定金法则。原告交付的110000元系首期购房款，并不是定金。原告主张双倍返还定金没有事实和法律依据。其次，原告向被告转账附言中注明定金是原告自行主张，并不是原被告双方的合同约定。第五点关于诉讼请求的程序问题，本案中原告仅诉请双倍返还定金，却并未诉请解除合同，那么合同是否应当履行，如何履行。原告的诉请明显造成了法律程序和法律实体上处理的冲突和障碍。综上所述，被告认为其并未有任何违约行为，案涉房屋具备继续履行的条件，原告的相关诉请没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告融创城公司辩称：其不是适格主体，签约系原告与被告徐明浩签的，根据合同相对性原则，针对合同产生的权利义务纠纷，应当在原告与被告徐明浩之间解决。原告自始至终未与融创城公司签订任何合同，亦未向融创城公司交纳任何款项，本案的争议与融创城公司无关。2018年的12月15日，其将案涉房屋销售给苏澍繁并签订了房屋认购合同。截至开庭当日，苏澍繁已针对该套房屋向融创城公司支付了420083.4元，针对案涉房屋诉讼凡是买受人，被告徐明苏澍繁之间达成的口头约定，无论是否真实，均与融创城公司无关。定金罚则适用的前提为双方的合同是双方合同中明确约定款项的性质为定金，且一方向另一方支付时表明为定金，另一方也明确地接受。也就是说如果徐明浩开具了收到原告支付定金的收据，可以认为它是，即使合约中未约定该笔款项是定金，我们可以认为这笔款项是定金。但是在本案中没有任何证据表明，原告支付的110000元是定金，因此被告认为无法适用定金法则。第三人苏澍繁未到庭应诉，亦未提交书面参加诉讼意见。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据（均为复印件）：一、1、原告身份证一份，2、居、居住证明一份证明原告诉讼主体适格。二、《合约》一份，欲证明2019年8月20日，原被告双方签订《合约》，约定原告向被告购买昆明市西山区房屋，被告于2019年9月25日之前为原告办理房屋更名，但被告至今仍未履行该合约。三、转款记录一份，欲证明2019年8月20日，原告向被告银行转账买房首付定金110000元。四、《接待报警案件三联单（交报警人）》、《接处警登记表》各一份，欲证明2019年9月24日，原告向昆明市公安局西山分局东风派出所报警，处理与被告徐明浩买房纠纷问题。五、昆明市房屋产权管理处出具的材料一份，欲证明A17地块3幢3层302号住宅，开发企业系融创城公司。经质证，被告徐明浩对证据一中证据1、证据二无异议，对证据一中证据2不认可，对证据三，其认为被告确实收到了原告交付的首期购房款110000元，但对该证据留言处记载的买房首付定金不予认可，该110000元系首期购房款，不是买房首付定金，该留言系原告在转款中自行添附，案涉合约并未约定相关的定金条款，不是双方当事人的合议。对证据四、证据五的真实性、合法性无异议，对关联性不认可。被告融创城公司对证据一无异议，对证据二的真实性无异议，对合法性、关联性不认可，对证据三不认可，对证据四、证据五无异议。被告徐明浩为支持其答辩意见，向本院提交了原告与被告之间的微信聊天记录（复印件）一份，欲证明案涉房屋无法更名系原告因自身原因不愿购买房屋所致并非案涉房屋无法更名；案涉房屋被告一直愿意为原告办理更名手续，原告拒绝办理相关更名手续，案涉《合约》具备继续履行条件。经质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，但对其证明内容不认可，被告融创城公司对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为该证据与该公司无关。被告融创城公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据（均为复印件）：一、案涉房屋认购合同相关手续复印件一份，欲证明2018年12月15日，原告将昆明万达城项目57A17-3-302号房屋销售给买受人苏澍繁，并签订了房屋认购手续，证明案涉房屋与原被告双方都没有任何关系。二、1、《退房申请书》一份。2、《融创城公司退款委托书》一份，3、《融创城公司收条》一份，欲证明2020年3月8日，昆明融创文旅城项目A17-3-302号房屋买受人苏澍繁向该房屋开发商即被本案被告融创城公司提交《退房申请书》，欲解除与融创城公司签订的《认购合同》及补充协议，退回已付购房款共计420083元，同日，融创城公司同意其申请并向苏澍繁退还420083元。苏澍繁出具收条，苏澍繁已不再作为昆明融创文旅城项目A17-3-302号房屋买受人，与融创城公司再无合同关系，现昆明融创文旅城项目A17-3-302号房屋已由融创城公司另行出售。经质证，原告及被告徐明浩对被告融创城公司提交的上述证据均无异议。第三人苏澍繁经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭应诉，视为其放弃举证质证的权利。本院认为，被告徐明浩、融创城公司对原告提交证据一中证据1无异议，本院对该证据予以确认。被告徐明浩、融创城公司对原告提交证据二、证据四、证据五的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，此外，该证据来源合法，与本案有关联，故本院对上述证据予以确认。对原告提交证据一中证据2，系西山区船房社区居民委员会第八居民小组出具的居住证明，加盖了该小组公章，符合证据的形式要求，故本院对该证据予以确认。原告提交证据三，系转款凭证，被告徐明浩对原告转账110000元的事实没有异议，故本院对上述事实予以确认。原告及被告融创城公司归对被告徐明浩提交证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。原告及被告徐明浩对被告融创城公司提交的所有证据均无异议，故本院对被告融创城公司提交的全部证据予以确认。经审理，本院认定如下法律事实：2019年8月20日，原告吴文元与被告徐明浩签订《合约》，约定：今2019年8月20日，收到吴文元购买昆明文旅城房屋A17-3-302房款110000元，此房屋有效期保留至2019年9月25日之前（含当天），在此期间保留更名，若超过更名日期，房款110000元不退，房屋打开另行销售，若因购房人个人问题未能正常办理更名，按揭手续，房款110000元不退，若出让方房屋未能保留至约定日期，则双倍赔付房款。同日，原告通过其银行账号向被告银行账号转账110000元。原告提交的《接待报警案件三联单（交报警人）》载明：2019年9月24日12时55分许吴文元报警称：其2019年8月20日与徐明浩（男，22岁，陕西省汉中市人）签订一份买房合同并承诺在9月25日过房，现因过房日期已过，徐明浩称要等到10月底才能过户双方发生纠纷，民警现场耐心调解无果，已告知双方可通过法律途径解决此事并登记。另查明，昆明市房屋交易产权管理处出具的材料载明:昆明万达城（Ａ17地块）3幢3层302号房的开发企业为被告融创城公司。2018年12月15日，昆明万达城投资有限公司（甲方）与第三人苏澍繁（乙方）签订《房屋认购合同》，约定：乙方预定甲方开发销售的昆明万达城项目五期Ａ17-3-302号房屋，该房屋建筑面积为96.51平方米，套内建筑面积为75.85平方米，该房屋销售单价为15410.64元／平方米，总房款1487281元。乙方须持本合同原件并按照本合同第二条约定于2019年9月30日到甲方指定签约现场即昆明万达城售楼部（甲方另有通知的除外）交纳首付款（一次性付款的为全款），并签订《商品房买卖合同（预售）》，如乙方办理按揭贷款，乙方应于《商品房买卖合同（预售）》签订当日交齐银行贷款所需资料并办妥按揭贷款手续。同日，苏澍繁出具《关于昆明万达城项目3号楼Ａ17-3-302号房认购事项的申明》，载明：苏澍繁向昆明万达城投资有限公司购昆明万达城项目Ａ17-3-302号商品房，在苏澍繁与开发商签署的《房屋认购合同》中约定的该商品房总应付款1370083元，为苏澍繁与开发商签署的《商品房买卖合同（预售）》中毛坯价款和装修价款的整体价格（具体价格构成以《商品房买卖合同（预售）》为准》。《代办认购承诺书》记载，因苏澍繁（身份证号码3508021991********）拟购买昆明万达城投资有限公司开发的位于融创昆明文旅城项目Ａ17-3-302商品房一套，现因实际购买人原因，无法亲自到场购买，特委托蒋涛（身份证号码5301121988********）代为办理该房屋相关认购手续（包括但不限于代为签署该房屋的《房屋认购合同》，交纳该房屋的购房定金及房款）。2020年3月8日，第三人苏澍繁向被告融创城公司申请退房并提交了《退房申请书》，载明：本人苏澍繁于2018年11月30日购买昆明文旅城项目五期A17-3-302商品房一套，建筑面积为96.51平方米，套内面积为75.85平方米，总房款为1370083元，《商品房买卖合同（预售）》未签，贷款未办理，未备案，房款付款方式为按揭，已交房款420083元，由于个人原因，现提出申请退房并确认以下事项：净退款为420083元。同日，第三人苏澍繁向被告融创城公司出具《退款委托书》。同日，苏澍繁出具《收条》，载明：今在融创城公司财务部收到现金420083元，备注：该款系融创城公司退还的款项（定金、房款、代收费用）；如系委托划款，款项到达委托人指定账户时本收条自动生效。庭审中，被告徐明浩陈述，其与第三人苏澍繁系朋友关系，案涉房屋的买受人是苏澍繁，苏澍繁与徐明浩达成口头协议，由徐明浩来出售案涉房屋，房屋售出后由徐明浩向苏澍繁支付房款。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告徐明浩签订《合约》时，并非昆明文旅城房屋A17-3-302房的所有权人，该房屋的开发企业为被告融创城公司，第三人苏澍繁系案涉房屋的买受人，被告徐明浩陈述，其系受苏澍繁口头委托出售案涉房屋，但其未提交证据予以证实。为查清本案事实，本院依法追加了苏澍繁作为本案第三人参加诉讼，但苏澍繁经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面的参加诉讼意见。此外，在本案审理过程中，苏澍繁已向被告融创城公司提出退房申请，融创城公司亦已向苏澍繁退还了其缴纳的购房款。另根据融创城公司当庭陈述，案涉房屋已由该公司另行出售，故在被告徐明浩未提交证据证明其与原告签订《合约》时第三人苏澍繁同意签订该《合约》，也未提交证据证明在其与原告签订《合约》后苏澍繁对徐明浩签订该协议的行为予以追认的情况下，被告徐明浩无权处分案涉房屋，但根据上述规定，原告与被告徐明浩签订的《合约》有效，原告亦有权要求解除《合约》。此外，根据本院查明的事实，苏澍繁已申请退房，案涉房屋现已由被告融创城公司另行出售，故被告徐明浩事实上已不能履行对案涉房屋进行更名的合同义务，综上，对于原告要求解除《合约》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告徐明浩双倍返还定金的诉讼请求。根据《合约》记载内容，原告向被告徐明浩支付的110000元系购房款，而非定金，双方约定被告徐明浩需双倍赔付房款的情形为出让方房屋未能保留至约定日期为2019年9月25日，而在此之前原告通过微信已明确表示不想要此房了。故原告主张双倍返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，本院支持由被告徐明浩返还原告购房款110000元。关于被告融创城公司是否应承担共同还款责任的问题。《合约》签订的主体系原被告，被告融创城公司不是合同相对方，根据合同的相对性原则，被告融创城公司不应承担共同还款责任。综上，第三人苏澍繁经本院公告送达起诉状副本及开庭传票无正当理由未到庭应诉，鉴于本案事实清楚，证据充分，依法可缺席判决。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告吴文元与被告徐明浩于2019年8月20日签订的《合约》；二、被告徐明浩于本判决生效之日起十日内返还原告吴文元购房款110000元；三、驳回原告吴文元的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费4600元（原告已预交），由被告徐明浩承担（于判决生效后十日内一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  曾志强人民陪审员  郭一入人民陪审员  李 莉二〇二〇年五月二十一日书 记 员  顾娅婷杨乐