安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1203民初1093号原告：刘杰，男，1975年3月9日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。委托诉讼代理人：张燕，安徽景涛律师事务所律师。被告：安徽阜阳建工集团有限公司，住所地阜阳市颍州区清河办事处一道河中路**，统一社会信用代码91341200151820778N。法定代表人：梁玉岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩文慧，安徽仲天律师事务所律师。原告刘杰诉被告安徽阜阳建工集团有限公司（以下简称阜阳建工公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告刘杰的诉讼代理人张燕，被告阜阳建工公司的诉讼代理人师博、韩文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘杰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金10410元；2.本案诉讼费由被告承担。原告当庭明确第一项诉讼请求的计算期间，逾期交房违约金自2019年7月1日至2019年11月12日共计135天，按每日万分之一计算。事实与理由：2017年11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《装修合同》，该商品房买卖合同约定，原告购买被告开发建设的位于阜阳市颍东区长青路18号城建祥瑞2#住宅楼403室房屋，建筑面积110.95平方米，总价为642120元。被告应当在2019年6月30日前交付房屋，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方签订装修合同，约定装修款为129000元，被告不得迟于2019年6月30日完成装修，逾期完成装修的，每逾期一天，乙方应按甲方已付装修费的万分之一计付违约金。合同签订后，原告依约履行付款义务，现被告违反合同约定的交付期限且逾期4个多月才交付房屋。原告多次找被告协商无果，故诉至法院。阜阳建工公司辩称，1.因建设工程消防合格验收机关的职能移交，导致涉案工程消防未及时得到验收，进而延误了被告取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间，才出现了本案的逾期交房问题，逾期交房问题的出现并非被告的过错，系不可归责于被告的原因导致，不应由被告承担违约责任，原告起诉要求被告承担违约责任无事实与法律依据，依法应当予以驳回。住房和城乡建设部在2019年3月27日下发《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，通知确定2019年3月27日至2019年6月30日为建设工程消防设计审查验收责任移交承接期。但安徽省住房和城乡建设厅在2019年8月22日才发布通知明确了关于建设工程消防职责主体及验收的相关问题，将建设工程消防设计审查验收职责由原消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交。而阜阳市消防支队颍州区大队为完成移交承接工作，自2019年6月10日起不再受理建设工程消防设计审查验收工作，同时阜阳市住房和城乡建设委员会自移交承接工作以来，又经历机构更名（原阜阳市住房和城乡建设委员会调整为阜阳市城乡建设局）、职责调整、人员调整等，致使业务范围一直限于只受理一类高层住宅建筑（一类高层住宅建筑指建筑高度大于54m或19层和19层以上的住宅建筑）的消防验收申请。而被告所建案涉工程及相关基础设施的竣工验收正赶上这次的国家机构职能调整，而城建祥瑞小区因不属于一类高层住宅建筑不在前期消防验收受理范围，直到2019年9月29日，阜阳市城乡建设局才受理城建祥瑞小区的消防验收工作，并一次性通过了消防验收程序并发出《建设工程消防验收意见书》，评定涉案工程消防验收合格。在被告取得《建设工程消防验收意见书》后，才可以取得人防工程竣工验收备案和建设工程竣工验收备案证明文件，具备房屋交付的条件。上述一系列的政府政策调整、机构职能变动以及政府部门的决定等一系列客观情况的变动，并不是被告与原告在签订合同时或履行合同过程中能够预见和避免的，显然也并不属于商业风险的范围，对于合同无法按期履行的结果当然也就不能归责于被告，应按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。按合同法公平原则的规定，认定被告不应承担违约责任，驳回原告的诉讼请求。2.被告对各原告进行交付房屋时，双方就对延迟交房问题进行过处理，被告考虑到确实存在延迟交房问题，故与各原告商议酌情对各原告进行补偿，各原告也已同意被告提出的补偿方案并已实际领取补偿款签字确认。现各原告无权在同意补偿方案并领取补偿款后又提起诉讼要求被告进行赔偿。3.若认定本案由被告对各原告进行赔偿，在计算逾期天数及具体数额时应当扣除因阜阳市重污染天气预警导致的建设工程施工的停工期51天，同时扣除各原告已领取的十二天赔偿款。被告在2019年11月13日进行交房的过程中，考虑到交房时间有所延迟，已与原告达成共识，已向各原告支付2019年11月1日至2019年11月13日期间补偿金的方式对其进行补偿，现补偿金已由各原告签字领取。4.原告诉讼请求主张的违约金计算存在错误。原、被告签订的商品房买卖合同第六条明确房屋总价款的具体数额，在该合同第十二条第二款约定：在合同继续履行的基础上，被告按日计算向原告支付全部房屋价款万分之一，该约定的房屋总价款即为该合同第六条明确的房屋总价款。原告以房屋总价款加上房屋装修款为基准计算相关数额显然与合同约定不符。故原告主张的诉讼请求存在计算标准错误。本院经审理认定事实如下：2017年11月26日，刘杰与阜阳建工公司签订了合同编号为FY2017156020《商品房买卖合同（预售）》，合同约定刘杰购买阜阳建工公司开发建设的位于阜阳市颍东区长青路18号城建祥瑞2#住宅楼403室，建筑面积110.95平方米，房价款642120元。合同第九条商品房交付条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。刘杰（作为甲方，委托方）与阜阳建工公司（作为乙方，受托方）签订《装修合同》，双方约定甲方购买乙方开发的位于颍东区长青路18号城建祥瑞2#住宅楼403室，根据甲方购房前签署的《城建祥瑞小区装修告知书》，该房屋为精装修，故本合同与买卖合同为不可分割的合同。根据买卖合同的约定，乙方交付该房屋给甲方的标准为毛坯，现甲方委托乙方装修该房屋。第二条装修内容和标准，该房屋由乙方包工包料完成，装修费为129000元，甲方于2017年10月2日前一次性付清。第三条装修的工期及交付，根据买卖合同约定，乙方交付该房屋给甲方的期限为2019年6月30日。甲方对该房屋已收楼且没有任何异议。乙方不得迟于2019年6月30日完成该房屋的装修装饰。第五条违约责任，1.甲方逾期支付装修费的，每逾期一天甲方应按逾期付款的万分之一向乙方计付违约金，乙方逾期完成装修的，每逾期一天乙方应按甲方已付装修费的万分之一向甲方计付违约金。合同签订后，刘杰支付购房款642120元，装修款129000元，合计771120元。2019年11月13日，阜阳建工公司通知业主交房，同日，刘杰领取了涉案的房屋。另查明：2016年12月6日，阜阳建工公司取得《建筑工程施工许可证》。2019年5月23日，涉案房屋取得《房地产测绘报告》。2019年6月9日，安徽阜阳建工集团有限公司、宁波海城工程监理有限公司、安徽阜阳中盛建设有限公司、上海东方建筑设计研究院有限公司出具《工程竣工验收报告》。2019年6月10日，取得《安徽省防雷装置竣工检测评价报告》。2019年9月29日阜阳市城乡建设局出具《建设工程消防验收意见书》。2019年10月23日，涉案工程取得《阜阳市人防工程竣工验收备案表》。2019年11月12日，阜阳市城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。再查明：2019年11月25日，刘杰从阜阳建工公司处领取2019年11月1日至2019年11月13日共计12天的逾期交房违约赔偿金925元。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《装修合同》、购房发票、装修费发票、交房公告、入伙通知书，被告提供的阜阳建工公司营业执照、《建筑工程施工许可证》、《房地产测绘报告》、《工程竣工验收报告》、《安徽省防雷装置竣工检测评价报告》、《建设工程消防验收意见书》、《阜阳市人防工程竣工验收备案表》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、住房和城乡建设部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》、安徽省住房和城乡建设厅下发《关于做好当前建设工程消防设计审查验收有关工作的通知》、阜阳市城乡建设局《转发省住房城乡建设厅关于做好当前建设工程消防设计审查验收有关工作的通知》、阜阳市重污染天气预警信息通报、施工日志、监理日志、逾期交房违约赔偿金明细表等证据以及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。本案的争议焦点有两个：一、关于阜阳建工公司的违约责任问题；二、关于装修款是否是房价款的问题。一、关于阜阳建工公司的违约责任问题。阜阳建工公司辩称，因建设工程消防验收机关的职能移交，导致涉案工程消防未及时得到验收，因客观情况的发生在双方订立合同时无法预见、非不可抗力造成的，应当认定为情势变更，其不承担逾期交房的违约责任。阜阳建工公司提供的文件能够证明建设工程消防验收、备案等事宜，由消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交，工作无缝衔接，2019年4月1日至6月30日为职责移交承接期，不能证明因消防验收主管部门职责移交必然导致涉案工程无法办理消防验收，阜阳建工公司亦未能提供证据证明确实导致涉案工程不能进行消防验收。故对阜阳建工公司的意见，本院不予采信。阜阳建工公司辩称，因天气原因导致建设工程停工51天，应予以扣除。本院认为，阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室下发的文件启动重污染天气预警，要求建筑工地停止作业，阜阳建工公司提供的阜阳市重污染天气预警信息通报、施工日志、监理日志证明2017年11月14日至2018年12月4日期间，建筑工地停工作业共计47天。由于近年来政府对重污染天气进行预警管控，明确要求建筑工地停止作业，这一行为确实影响阜阳建工公司建设工程进度。故对阜阳建工公司要求扣除因天气原因导致建设工程停工47天的诉求，本院予以采信，超出部分，本院不予采信。二、关于装修款是否是房价款的问题。刘杰主张以购房款642120元加上装修费129000元，共计771120元为基数计算违约金。阜阳建工公司辩称，双方签订的商品房买卖合同第六条明确房屋总价款为642120元，违约金应以房屋总价款642120元为基数。本院认为，首先，从《装修合同》内容看，双方当事人缺乏对相关装修款条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等，虽然约定了装修款总额，但是没有约定装修款总额如何构成；其次，从合同履行情况看，刘杰与阜阳建工公司签订的装修合同与商品房买卖合同捆绑在一起，不可分割，涉案房屋在交付前已经是带精装修状态；根据上述情形，并结合当时的房地产市场调控政策以及当事人陈述，可以认定刘杰在购买涉案房屋时，虽然分别与阜阳建工公司签订“毛坯房”买卖合同和装修合同，但涉案房屋实际上是带装修出售，装修合同约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。综上，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容符合有关法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。刘杰依约向阜阳建工公司交付了购房款，阜阳建工公司则应当按照约定的时间向刘杰交付房屋。阜阳建工公司未按照合同约定交付房屋，应承担违约责任。阜阳建工公司支付刘杰逾期交房违约金以771120元为基数，自2019年7月1日起按日万分之一计算至实际交房前一日即2019年11月12日，共计135天，扣除因天气因素导致的工期延误47天，扣除已支付逾期交房违约金12天，扣减后阜阳建工公司仍实际逾期交房76天，即5860元（771120元×0.01%×76天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安徽阜阳建工集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘杰逾期交房违约金5860元；二、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由原告刘杰承担5元，被告安徽阜阳建工集团有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张莉娜二〇二〇年五月十三日法官助理张静书记员齐福强附一：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：阜阳市颍东区人民法院标的款账号开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行开户名称：阜阳市颍东区人民法院开户账号：2082501021000014325004956