大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初725号原告：刘传富，男，1948年8月23日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：孟繁成，男，系大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：陈惠，女，系大连市普兰店区中心法律服务法律工作者，住大连市普兰店区。被告：大连鸿源房地产开发有限公司，住所地：大连市普兰店区铁西街道办事处虎山社区，统一社会信用代码：912102827260347528。法定代表人：韩冰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张祯壮，男，1986年9月4日，满族，系该公司职工，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：崔建纯，系辽宁知本律师事务所律师。第三人：杨健，男，1968年10月12日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。原告刘传富与被告大连鸿源房地产开发有限公司（以下简称“鸿源房地产公司”）、第三人杨健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日作出（2019）辽0214民初1297号民事判决，被告大连鸿源房地产开发有限公司不服该判决，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2019年12月10日作出（2019）辽02民终8833号民事裁定，本案发回本院重新审理。本院立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘传富及其委托诉讼代理人孟繁成、陈惠，被告大连鸿源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔建纯、张祯壮，第三人杨健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘传富向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房屋所有权证（白领公寓4号楼1单元4楼4号面积111.75平方米商品房及白领公寓4号楼1单元14楼4号面积111.75平方米商品房）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告的工作人员杨健因白领公寓建设于2012年10月18日向原告借款50万元，于2013年5月4日向原告借款20万元，合计70万元，2013年7月19日被告没按约定偿还，又给原告出具了两份借款合同，约定借款时间为2013年7月19日至2013年8月29日，但到期后被告还没有偿还。于2015年8月4日本金及利息合计88万元与原告签订了《房屋抵顶欠款协议》，协议约定被告以白领公寓4号楼1单元4楼4号面积111.75平方米及白领公寓4号楼1单元14楼4号面积111.75平方米两套商品房抵顶欠款，于2015年8月5日向原告出具了售房款分别为44万元的两份收款收据。原告收到房屋后并实际居住至今，原告多次找被告协助办理过户手续但被告至今未给予办理，故诉至法院请求判如所请。被告大连鸿源房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1.被告从没有向原告借过任何款项，也没有收到原告的任何款项，更没有与原告签订任何的借款协议，或者房屋抵债协议或者房屋买卖协议；2.以物抵债的前提是借款合同成立，原告没有证据证明向被告借款，因而以物抵债就没有前置的条件，原告要求被告为其办理房屋过户手续，没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。第三人杨健述称，原告所陈述的事实是属实的，被告陈述的事实是不正确的。理由如下：1.被告公司曾进行过台山小学东侧地块棚户区改造（白领公寓）的项目，在2012年被告公司这个项目已经经营不下去了，被告老板找到我，向我出具授权书，让我当项目总负责人，以被告公司名义对上述项目进行全部开发、建设等一系列行为。2.向原告及汪洪山借款是被告法定代表人韩永国授权的。在2013年项目建设过程中，被告公司资金不足，面临工地要停工的现实状况，我与被告公司韩总商量，韩说让我去借款，说借完后再还，所以借了原告70万元（加上利息88万）。3.当时借这个钱主要用于买钢材，我与供应商和施工单位达成协议，钢材变为甲供（由我付款），2013年时先后借原告和汪洪山的款直接打给钢材供应商（楚美玲）了，有转款记录为证。4.到期后还不上了，我与韩总商量，韩总说跟原告商量一下给房子行不行，原告说他有房子，这个房子让我帮着卖，后来没有卖出去，给的原告房子，被告公司给原告办理了入住，在房抵过程中，韩永国都是全力配合的，并指定公司副经理于桂升（音译）亲自办理。5.我与动迁户赵英兰的案件中，也无被告公司盖章，但法院认可我代表被告公司的行为有效，以普兰店区法院（2017）辽0214民初3445号民事判决书为证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无异议的证据即原告提供的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告刘传富提供的原告与第三人杨健签订的《房屋抵顶欠款协议》、王淑艳向第三人杨健的中国工商银行汇款凭证一份、王淑艳与原告结婚证复印件一份、借款合同两份、被告鸿源房地产公司专用收款收据两份、一审刘淑君调查笔录一份，拟证明原告刘传富于2012年10月18日将47万元汇到被告公司项目负责人杨健的名下、2013年5月4日原告刘传富借刘淑君20万元并通过刘淑君将20万元汇到被告公司项目负责人杨健的名下。二人分别与杨健在2013年7月19日签订两份借款合同。逾期未还后，于2015年8月4日签订《房屋抵顶欠款协议》，该协议约定甲方（杨健）欠乙方（刘传富）本金及利息88万元，甲方（杨健）以白领公寓4号楼1单元4楼4号面积111.75平方米及白领公寓4号楼1单元14楼4号面积111.75平方米（单价均4500元/平方米）抵顶欠款。2015年8月5日被告公司出具两份专用收款收据并加盖公章，对该协议予以追认，该协议也是原、被告双方的真实意思表示。被告鸿源房地产公司的质证意见：1.该协议既无被告公司盖章，也没有被告公司法定代表人签字，无法确认《房屋抵顶欠款协议》的真实性，与本案没有任何关联；2.房屋抵债协议成立的前提是有双方民间借贷的成立，该抵债协议上借款时间是2014年借款，而原告提供的中国工商银行汇款凭证的汇款时间是2013年，这两个证据是互相割裂的，无法证明借款事实；3.汇款凭证证明不了任何所谓民间借贷的事实，没有借款协议，没有所谓的欠条，与本案没有任何关联，更不能证明原告所谓的待证事实；4.专用收款收据不认可，是杨健的个人行为，一些空白的收据被杨健拿走了，印章被告认可，但被告公司没有收到原告的任何款项。第三人杨健的质证意见：被告鸿源房地产公司专用收款收据是被告公司当时的项目经理于桂升（音译），与原告约定时间去办的，我不知情，但其上的公章是被告公司的公章。对其他证据无异议。本院认为，中国工商银行汇款凭证及原告所表述的借款事实与被告公司无直接关联，借款合同及《房屋抵顶欠款协议》上也无被告公司盖章，在被告公司否认收到借款的情况下，专用收款收据需要基础借款事实或付款事实的相关证据佐证，故对上述证据不予采信。2.原告刘传富提供的被告鸿源房地产公司向第三人杨健出具的授权委托书一份以及普兰店法院（2017）辽0214民初3445号民事判决书一份、大连市中级人民法院（2017）辽02民初184号民事判决书一份，上述证据拟证明被告公司授权杨健为被告公司授权委托人，以被告公司名义全权处理被告公司原台山小学东侧地块项目的房地产及建设等相关事宜，杨健是被告公司委托代理人，其所有的行为均代表被告公司，均为职务行为，而被告公司委托杨健向本案原告及汪洪山借款，款已经给付被告公司了。被告鸿源房地产公司的质证意见：被告对授权委托书的真实性无异议，但对证明内容有异议，该授权委托书中明确杨健获得被告公司授权委托，必须以为被告公司办理相关事宜为前提，而不是杨健对外所签署的文件或者个人借贷行为，都要被告公司承担，既不符合事实，也不符合法律规定，对被告不公平。被告对普兰店法院2017辽02**民初3445号、大连市中级人民法院2017辽02民初184号两份民事判决书的真实性无异议，对证明事项有异议，认为这两份判决恰恰证明杨健所有为案涉白领公寓所签署的合同必须经过被告确认才能认可，必须是为案涉项目，且经过被告公司的批准同意。第三人杨健的质证意见：对上述证据无异议，在本次庭审中我也提供了普兰店法院（2017）辽0214民初3445号民事判决书，拟证明内容同原告。本院认为，《授权委托书》真实性无异议，但委托书中被告公司向第三人杨健的授权具有特定的范围，涉案的借款及房抵行为是否在该授权范围内，需结合其他证据来判定，而不能直接归结为职务行为，并以此来确定原、被告之间的借贷关系实际发生；普兰店法院（2017）辽0214民初3445号民事判决书，是在查清该案房屋拆迁安置补偿合同的基础法律关系后予以判决的，大连市中级人民法院（2017）辽02民初184号民事判决书虽对被告公司与第三人杨健关于白领公寓项目的开发、建设作出一些表述，但与本案无直接关联，故对上述证据均不予采信。3.原告刘传富提供的大连市中级人民法院（2015）大民二终字第00412号民事判决书，拟证明第三人杨健行使是职务行为，杨健的委托责任应由被告鸿源房地产公司承担。被告鸿源房地产公司的质证意见：该判决已经撤销了，没有证明力，不能作为证据使用。第三人杨健的质证意见：对上述证据无异议。本院认为，该判决已被撤销，不能作为证据使用，故对该证据不予采信。4.被告鸿源房地产公司提供的大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初3366号民事判决书、辽宁省大连市中级人民法院（2017）辽02民终1134号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2018）辽民申103号民事裁定书，拟证明案外人楚美玲也是以房抵债，最终法院判决是驳回起诉，而且是生效判决。原告刘传富的质证意见：真实性无异议，但该证据与本案没有直接关系，与本案事实也不相符合。反而该证据证明了，本案案涉款项是被告公司向原告借款，用于向钢材供应商楚美玲购买案涉白领公寓建设钢材所用。第三人杨健的质证意见：对该证据无异议，楚美玲是案涉白领公寓项目钢材的供应商，向原告借的款用于还楚美玲的钢材款了。本院认为，三份判决与本案无关，故对上述证据不予采信。5.被告鸿源房地产公司提供的（2016）辽0214民初3292号民事判决书（网上下载版本），拟证明原告与案外人郭连江、鲍洪国民间借贷不是一次，而是经常发生，原告对民间借贷相关法律规定、以物抵债协议的签订应该是十分熟练，仅仅依据杨健拿着被告公司的授权委托书就将所有的责任都认定为被告，不符合情理，也不符合逻辑。原告刘传富的质证意见：该判决书是网印版，对该判决书真实性有异议，且该判决书与本案无关联性，原告借给被告款项都是真实性的，也不产生高利贷行为。第三人杨健的质证意见：对该证据我不清楚。本院认为，该证据与本案无关，故本院不予采信。6.第三人杨健提供的中国工商银行个人业务凭单三份，分别为2013年4月9日、2013年5月4日、2012年10月18日杨健向楚美玲的打款记录，金额分别是30万元、45万元、50万元，拟证明原告刘传富和汪洪山给我的款，我直接或隔几天都打给楚美玲支付案涉项目的钢材款了。原告刘传富的质证意见：对该证据无异议，该证据恰恰吻合了被告提供的关于楚美玲与被告公司的三份判决证据，是因被告公司的负责人杨健向原告借款直接付给钢材商楚美玲，在那个案件中钢材款总共350万元，已支付190万元，190万元当中就包括借原告的款项。原告借给杨健的钱，虽未打入公司账户，但是用于建设白领公寓项目上了，这是事实。被告鸿源房地产公司的质证意见：真实性无异议，关联性有异议，被告认为只能证明杨健向楚美玲打了相关款项，但证明不了杨健是用向原告借的钱代被告打的款，也无法证明原告诉请。本院认为，该证据无法确认上述三笔转账与案涉借款有关，至于是否是被告公司支付的钢材款也与本案无关，故对上述证据不予采信。7.第三人杨健提供的白领公寓项目全程策划销售代理合同书一份，拟证明原告的陈述是事实。原告刘传富的质证意见：对该证据无异议，证明了杨健是受被告委托，可以销售案涉房屋。被告鸿源房地产公司的质证意见：真实性不清楚，该证据上有被告公司盖章，委托久川公司销售，第三人只是作为代理人签字，证明不了第三人在外以房抵债的效力。本院认为，该证据无法证明第三人有销售案涉房屋的代理或代表权限，故对上述证据不予采信。根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月28日，被告鸿源房地产公司向第三人杨健出具《授权委托书》，载明“兹授权杨健为我公司授权委托人，以我公司名义全权处理我公司原台山小学东侧地块项目的房地产开发及建设等相关事宜”。2012年10月18日，第三人杨健向原告借款50万元，原告通过原告妻子王淑艳向第三人转账50万元。2013年5月4日，第三人杨健向原告借款20万元，原告通过其妹妹刘淑君账户向杨健转款20万元。2013年7月19日，第三人杨健作为乙方就上述两笔案涉借款分别与作为甲方的原告和原告妹妹刘淑君签订借款合同，合同约定借款期限1个月，自2013年7月19日至2013年8月19日，并约定如果乙方（杨健）未按期还款，乙方同意用白领公寓15层以下，以2500元每平方米的价格抵顶借款由开发公司办理手续给甲方。一审中，本院向案外人刘淑君做调查笔录，刘淑君自述其不认识杨健，是其哥哥即本案原告向刘淑君借款，并通过刘淑君账户转款。刘淑君也认可，本案原告刘传富已向其偿还了借款，其不向杨健或本案被告主张还款权利。上述两笔借款到期后，第三人杨健无力偿还，第三人杨健与原告确认剩余借款本金及利息共计88万元，并于2015年8月4日签订《房屋抵顶欠款协议》，协议载明“甲方：杨健乙方：刘传富甲乙双方经友好协商，就2014年月日甲方用于白领公寓建设向乙方借款用白领公寓商品房抵顶欠款事宜本着公平信用原则，自愿达成协议如下：一、借款本金及利息本金利息共计捌拾捌万元整（880,000.00元）二、抵顶商品房及价款甲方以白领公寓4号楼1单元4楼4号，面积111.75平方米商品房，单价4500元，及白领公寓4号楼1单元14楼4号面积111.75平方米，单价4500元商品房抵顶欠款三、甲方权利义务1、甲方自协议签订之日起，给乙方办理相关房屋手续（合同、收款收据）2、如甲方将上述房源销售应及时给付乙方销售款四、乙方权利义务1、乙方自协议签订后，上述房屋归乙方所有，依照甲方要求办理入户手续2、甲方可根据乙方委托销售上述抵账房屋。抵账房屋3个月内甲方如果销售出去乙方同意按4000元单价归乙方，超出4000元单价的溢价部分计算原2%剩余部分归甲方，3个月未售出上述房屋按借款额归乙方”。2015年8月5日，被告公司工作人员向原告出具编号为0050215、0050216的专用收款收据，金额分别为44万元，“收款事由”一栏分别注明“收白领公寓59-1-4-4号房款”、“收白领公寓59-1-14-4号房款”，其上均有被告公司盖章。2013年6月，大连鸿源房地产开发有限公司取得白领公寓1#-7#的商品预售许可证。案涉白领公寓4号楼1单元4楼4号商品房（面积111.75平方米），行政街号为大连市普兰店区台山路59号1单元4层4号；案涉白领公寓4号楼1单元14楼4号商品房（面积111.75平方米），行政街号为大连市普兰店区台山路59号1单元14层4号。本院认为，本案的争议焦点为：第一、第三人杨健对外实施借款及以房抵债的民事法律行为是否在被告鸿源房地产公司的授权范围内；第二、被告鸿源房地产公司有否对第三人杨健对外实施借款及以房抵债的民事法律行为进行追认；第三、在本案以房抵债的法律情景下，原告要求被告协助其办理房屋所有权证的诉请是否应予支持。本院认为，本案的案由为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是原、被告之间是否存在以房抵债法律关系，故债的真实成立与否、以房抵债协议是否有效均应进一步审查。经过对案涉借款过程的庭审及证据认定可知，原、被告之间并无直接书面借贷合同，案涉的70万元借款（利息18万元）并未直接转移至被告公司账户中，而是转移至第三人杨健账户中，与原告签订借款合同行为、以房抵债行为也均由第三人实施，故第三人杨健是否有权对外实施借款及以房抵债的民事法律行为是本案的关键，涉及对借款合同及《房屋抵顶欠款协议》合同相对方的认定、合同和协议对被告鸿源房地产公司是否有约束力及被告鸿源房地产公司在本案中责任的认定。确定杨健是否有权对外实施借款及以房抵债的民事法律行为，则主要在于如何认定第一、二两个争议焦点。针对第一个争议焦点，本院认为，被告公司向第三人杨健出具的《授权委托书》中载明，杨健可以以被告公司名义全权处理被告公司原台山小学东侧地块（白领公寓）项目的房地产开发及建设等相关事宜。而根据《城市房地产管理法》第二条第三款的规定，房地产开发是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，故第三人杨健向原告的借款行为、以房抵债行为并不在房地产开发、建设的授权范围内。对于第三人杨健称其收到被告公司借原告的款项后隔天或其后均转给了案外人楚美玲（白领公寓项目钢材供货商）并提供了转账凭证，由此说明，该借款用于了被告公司项目的开发建设一节，本院认为，案涉借款人身份的确定，与被告公司是否有向原告借款的意思表达或实际收到借款有关，而与案涉借款是否用于被告公司项目的开发和建设无直接关联。若案涉借款可能与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同类型的法律关系有关，原告可提起民间借贷纠纷诉讼另行主张。另外，货币作为法定支付手段的一般等价物，所有和占有具有一致性，在交易上可以相互替换。本案中，第三人杨健取得涉案借款的所有权后即与其所有货币形成混同，虽转给楚美玲的部分款项与案涉借款具有时间上的一致性，但没有其他证据证明的情况下，只能作为第三人自身对于项目的投入，若该投入与被告鸿源房地产公司产生借贷、合资合作开发房地产合同或其他法律关系的纠纷时，第三人可另行主张。对于原告称第三人杨健代表被告公司与其签订的《房屋抵顶欠款协议》，应得到确认一节，本院认为，房屋买卖的行为属于房地产开发经营范畴，其与房地产开发、建设不同，要求具有房地产开发经营资格的主体资质，合法有效的房屋抵顶协议应需被告公司确认签章，故本院对原告陈述不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，对于原告称被告公司出具房款专用收款收据及原告实际入住或出租案涉房屋是被告公司对第三人借款及以房抵债行为的追认一节，本院认为，对于借款行为部分，原告所提供的专用收款收据中除了与原告、第三人确定的借款及利息合计数额（88万元）一致外，并无其他涉及借款的内容，无法作为对借款行为的确认；对于以房抵债行为部分，专用收款收据上虽有被告公司盖章，但被告公司未向原告开具或补开《销售不动产统一发票》（2007年2月1日至2016年5月1日使用，之后改为《增值税发票》），也无经被告公司追认的基础借贷法律关系以及被告公司确认的以房抵债协议等相关证据作补充，无法单独作为对以房抵债行为的追认，故对原告该节陈述，本院不予支持。至于原告实际占有房屋的情节，本院认为，房屋买卖合同的标的物为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力，对房屋的转移占有与否不影响其所有权的变动，也不构成对以房抵债的追认。若原、被告对占有过程中产生的费用或损失有争议，双方可就其存在过错另行主张。针对第三个争议焦点，本院认为，房屋买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，是诺成、双务、有偿、要式合同。本案中，原、被告未签订书面合法有效的商品房买卖合同，更未进行备案登记，被告否认与原告有房屋买卖的意思表示，且原告不能提供被告公司开具的购房款发票，也无其他有效证据证明原、被告之间达成房屋买卖的合意，故，在被告公司未确认以房抵债协议对其有效的情况下，房屋买卖合同更加无法确认，不能继续履行，人民法院无法确认房屋的所有权。综上，本院对原告的要求被告协助其办理房屋（白领公寓4号楼1单元4楼4号商品房、白领公寓4号楼1单元14楼4号商品房）所有权证的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘传富的诉讼请求。案件受理费12600元，由原告刘传富承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  迟传凯审 判 员  宋 丽人民陪审员  王 波二〇二〇年五月十一日法官助理栾改霞书记员于佳佳附：本判决相关法律规定《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。