广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初535号原告：中国农业银行股份有限公司恩平市支行,住所地恩平市********前座。统一社会信用代码：914************067。负责人：曾锦培，该支行行长。委托诉讼代理人：梁超平，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗彩兵，广东五邑律师事务所实习律师。被告：龙艳梅，女，汉族，住广东省怀集县***************。身份证号码：441************722。被告：恩平鼎尚实业发展有限公司，统一社会信用代码914***********702G。法定代表人：许某1。原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行(以下简称农业银行恩平支行)诉被告龙艳梅、恩平鼎尚实业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行恩平支行的委托诉讼代理人梁超平、罗彩兵到庭参加了诉讼。被告龙艳梅、恩平鼎尚实业发展有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农业银行恩平支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙艳梅向原告偿还本金人民币390307.88元和至清偿完毕之日的利息（利息包括正常息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》计至清偿完毕之日止，暂计至2020年1月15日利息为1354.69元）；2.判令被告龙艳梅承担原告因本案诉讼支出的律师费22583.13元，差旅费、邮寄费、复印费等实现债权的费用300元。（上述第一、二项请求合计金额414545.7元）；3.判令两被告协助原告办理涉案房屋的抵押登记手续并判令原告对拍卖、变卖涉案担保房屋所得价款享有优先受偿权；4.判令被告恩平鼎尚实业发展有限公司对本案债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费用由两被告承担。事实与理由：2017年4月28日，原告与被告龙艳梅签订《个人购房担保借款合同》约定如下：1.合同23条约定龙艳梅向原告借款409000元；2.合同第24条约定借款用途为购买涉案房产；3.合同第25条约定借款期限30年；4.合同第26条约定借款利率按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾伍确定即为4.165%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，执行利率从基准利率调整后的次年1月1日起调整；5.合同第32条约定被告龙艳梅用涉案房产为借款提供抵押担保；6.合同第11.1条约定，被告龙艳梅逾期还款的，应按借款利率的150%支付罚息即为6.2475%；7.合同第11.3条约定，被告龙艳梅未付的利息和罚息，原告依据中国人民银行规定计收复利；8.合同11.8条约定被告龙艳梅应承担原告因诉讼所支出的律师费、差旅费等实现债权的费用。被告龙艳梅已收到原告贷款409000元并于2017年10月19日办理了涉案房产的抵押预告登记。现被告龙艳梅出现逾期还款，已构成严重违约。被告恩平鼎尚实业发展有限公司是涉案房屋的开发商，其与原告签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》第六约定对本案债务承担连带责任保证，被告恩平鼎尚实业发展有限公司应对本案债务承担连带清偿责任。被告龙艳梅、恩平鼎尚实业发展有限公司未到庭应诉、未答辩，也未提供证据。被告龙艳梅、恩平鼎尚实业发展有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利，对原告提供证据所证明的事实本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告与被告龙艳梅于2017年4月28日签订编号为440***********969的《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同）。借款人龙艳梅向贷款人农业银行恩平支行贷款409000元，用于购买恩平市******************。借款人授权贷款人将款项划入指定的账户（账户名称：恩平鼎尚实业发展有限公司，账号444***********017，开户银行：中国农业银行股份有限公司恩平支行营业部）。借款期限30年。借款利率按执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十五确定，并按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整进行浮动。还款方式为等额本息还款，还款周期一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；对应付未付利息，按逾期借款利率计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。非因贷款人原因造成房地产权属证书未在房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起80日内办妥，或贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，贷款人有权采取提前收回已发放借款等措施。借款人应在合同约定期限内协助配合贷款人按相关登记管理机构规定办妥抵押登记。借款人不可撤销授权委托贷款人代为办理所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。该合同同时约定了借款采用阶段性保证+抵押条款。由阶段性保证人恩平鼎尚实业发展有限公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务人的债权承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。抵押人龙艳梅以恩平市******************的房产提供抵押担保，抵押人同意以该房产担保合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款人龙艳梅在合同落款借款人、抵押人栏签名并捺指模，贷款人农业银行恩平支行在合同落款贷款人栏盖章。该借款合同落款处保证人栏空白。借款合同签订后，原告农业银行恩平支行于2017年5月1日向被告龙艳梅指定的账户发放了贷款409000元。发放日执行利率为4.165%。该笔借款放款后，被告龙艳梅多次出现逾期还款的情形。至2020年5月13日被告龙艳梅已偿还借款本金21899.5元，尚欠借款本金387100.5元。原告农业银行恩平支行于2017年10月19日取得了恩平市******************的预售商品房抵押权预告登记证明，预告登记权利人为农业银行恩平支行，预告登记义务人为龙艳梅。原告农业银行恩平支行与被告恩平鼎尚实业发展有限公司于2016年8月19日签订一份《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》。该协议约定，双方就“华侨城”合作项目的个人购房贷款业务合作。合作项目位于江门市恩平市平石石青地洞，国有土地使用权证号:恩府国用（2011）第01981号、恩府国用（2011）第001982号，已取得销（预）售许可证号2014022。恩平鼎尚实业发展有限公司为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用。恩平鼎尚实业发展有限公司的保证责任自原告向购房人发放贷款之日起，至购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2020年2月19日，原告与广东五邑律师事务所签订一份委托代理协议，约定广东五邑律师事务所接受原告委托，代理原告进行本案诉讼，律师代理费以诉讼标的为基数按《广东省律师服务收费标准》计算，由原告向广东五邑律师事务所支付代理费22583.13元。2020年3月6日，原告向广东五邑律师事务所转账支付22583.13元。以上事实，有原告提供的证据及庭审记录为凭，足以认定。本院认为：本案属金融借款合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”，第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。原告农业银行恩平支行与被告龙艳梅签订的借款合同合法有效，双方的借款关系应受法律保护。原告按合同约定向被告龙艳梅发放贷款409000元后，被告龙艳梅应按照合同约定履行还本付息的义务。被告龙艳梅多次出现逾期还款的情形，应承担相应的违约责任。至2020年5月13日，被告龙艳梅已偿还借款本金21899.5元，尚欠借款本金387100.5元。根据合同约定，被告龙艳梅未按约按期足额偿还借款，原告有权提前收回未到期借款387100.5元。被告龙艳梅应当偿还未到期本金387100.5元，自2020年5月14日起至实际清偿日止的利息，按照编号为440***********969《个人购房担保借款合同》约定计算利息。关于原告请求被告龙艳梅支付其为实现本案债权而支出的律师费22583.13元及差旅费、复印费300元的问题。借款合同约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。原告提供《委托代理协议》及转账回单证明该费用系为原告实现本案债权的实际支出的律师费。原告请求被告支付律师费22583.13元的请求理由充分，本院予以支持。对于原告主张差旅费（加油费）原告仅提供一份日期为2020年4月8日、购买方名称为“中国农业银行股份有限公司恩平市支行”的加油费发票，中国农业银行股份有限公司恩平市支行住所地在恩平辖区。本案于2020年5月26日在本院开庭，对原告该证据的关联性不予认可。对于原告主张的复印费，其未提供证据予以证明，本院不予支持。关于原告请求判令两被告协助原告办理恩平市******************的抵押登记手续并判令原告对上述该房屋所得价款享有优先受偿权的问题。本院认为，根据物权法定及不动产登记原则，抵押权是基于物权而设定的他物权，应当从属于主物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立。对于预售商品房，在办理产权过户登记前，购房者尚未取得房产的物权，更无法抵押该房产。预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就时，对房屋办理抵押权登记的排他性的请求权，而非对房屋享有现实抵押权。因此，其享有优先受偿权的前提是办理了抵押登记。首先，根据借款合同的约定，被告龙艳梅应自房地产权属证书办妥之日起一个月内协助配合原告办妥抵押登记。但是，原告未提供证据证明该房产办理产权权属登记的条件已成就及两被告拒不履行协助原告办理该房产的抵押登记的义务。且借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。对原告请求判令两被告协助原告办理恩平市******************的抵押登记手续的请求，本院不予支持。其次，根据原告提供的证据，该涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，无证据证明已经办理了抵押登记。据此，原告请求判令其对恩平市******************的房屋所得价款享有优先受偿权的主张，理据不足，本院不予支持。关于原告请求判令被告恩平鼎尚实业发展有限公司对被告龙艳梅本案债务承担连带清偿责任的问题。根据原告与被告恩平鼎尚实业发展有限公司签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》的约定，自原告向被告龙艳梅发放贷款之日起，至被告龙艳梅取得案涉房地产权利证书并办妥抵押登记手续完成之日止，被告恩平鼎尚实业发展有限公司应为被告龙艳梅的贷款提供连带责任保证担保。因被告龙艳梅未能按约定履行还本付息的义务，且被告龙艳梅尚未取得该案涉房产产权权利证书及未办理抵押登记，被告恩平鼎尚实业发展有限公司应至被告龙艳梅取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止对被告龙艳梅的本案债务承担连带清偿责任。被告龙艳梅、被告恩平鼎尚实业发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龙艳梅在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金387100.5元，支付利息（自2020年5月14日起至清偿之日止的利息按照编号为440***********969《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行；二、被告龙艳梅在本判决发生法律效力之日起七日内支付律师费22583.13元给原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行；三、被告恩平鼎尚实业发展有限公司至被告龙艳梅取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止对上述第一、二项判决所确定被告龙艳梅的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3759.1元、财产保全费2592.73元，合共6351.83元（原告已预交），由被告龙艳梅、恩平鼎尚实业发展有限公司共同负担。原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行预交的案件受理费及保全费6351.83元，本院予以退回；被告龙艳梅、恩平鼎尚实业发展有限公司应向本院补缴案件受理费及保全费6351.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁日稳二〇二〇年五月二十九日法官助理 冯艳权书 记 员 吴敏仪