广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7595号上诉人（原审被告）：深圳华意隆电气股份有限公司，住所地:深圳市坪山区坑梓街道翠景路**，统一社会信用代码：914403007604616199。法定代表人：王来喜，董事长。委托诉讼代理人:任虹阳，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李作贵，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市坪山竹坑股份合作公司石湖分公司，，住所地：深圳市坪山区龙田街道竹坑社区居委办公楼**统一社会信用代码：91440300661017950P。负责人：朱观送，经理。委托诉讼代理人：闫维军，广东粤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文宁，广东粤和律师事务所律师。上诉人深圳华意隆电气股份有限公司（以下简称华意隆公司）因与被上诉人深圳市坪山竹坑股份合作公司石湖分公司（以下简称坪山股份石湖分公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初5038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华意隆公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回坪山股份石湖分公司的起诉或者驳回坪山股份石湖分公司的全部诉讼请求。上诉理由：一、坪山股份石湖分公司并非涉案土地的权利人，不具备原审原告的诉讼主体资格。坪山股份石湖分公司始终未出示其持有的涉案土地权属证书，其不是涉案土地的合法使用权人，没有权利出租涉案土地，无权主张租金等费用。一审法院在没有任何权属证明的情况下，认定坪山股份石湖分公司是出租权利人，属于认定事实不清。《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府（2004）102号）第一条和第二条规定，宝安龙岗两区农村集体经济组织全部转为城镇居民后，属于其成员集体所有的土地属于国家所有。坪山区属于龙岗区拆分出去的新设区，因此涉案土地属于国有土地。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十一条规定，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。因此，法院应该向深圳市规划和国土资源委员会或其管辖的有关部门发函查清涉案土地的权属、性质等等情况。二、涉案土地租赁合同无效。坪山股份石湖分公司并非涉案土地的合法使用权人，没有权利出租涉案土地，无权与华意隆公司签订租赁合同。根据合同法的规定，无效合同自始无效。坪山股份石湖分公司不能依据租赁合同向华意隆公司主张租金、管理费、违约金等。三、涉案租赁合同即使被认定为有效，由于合同未实际履行，坪山股份石湖分公司的诉请应被驳回。（一）坪山股份石湖分公司未向华意隆公司实际交付土地，华意隆公司也未向坪山股份石湖分公司交纳履约保证金，租赁合同未得到实际履行，坪山股份石湖分公司违约在先，合同内容“乙方同意按现状租赁物业及设施承租”阐明的是租赁物的交付标准，并没有表明合同自签订之日就视同土地交付完毕，不能解释成华意隆公司已经接收了坪山股份石湖分公司的土地。空地的性质决定双方需要对土地进行实际交接才能确定租赁合同开始履行。华意隆公司租赁的是两块没有任何地上参照物、空旷的土地，租赁合同虽然简单约定为2489平方米，但那只是一个概数，6号、13号空地具体坐标在哪、具体面积是多少平方米等问题均需要双方进行具体丈量、明确后才能确定。双方对上述问题一直存有分歧，一审法院到现场进行勘查、丈量，结果也印证了双方对于实际土地坐标、面积一直有分歧、需要通过现场交接进行确认的事实。坪山股份石湖分公司未向华意隆公司交付涉案土地的原因是2018年9月18日双方签订土地租赁合同，2018年9月20日工业区召开视觉环境提升工程协调会，正式形成《会议纪要》（深特发竹坑会纪［2018］2号）。因环境提升工程影响，坪山股份石湖分公司无法按照土地租赁合同约定的面积、时间、用途提供相应土地给华意隆公司。（二）依据我国合同法第二百一十二条和第二百十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用，承租人才需支付租金。没有交付使用，承租人无需支付租金。因此，应当驳回坪山股份石湖分公司全部诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法支持华意隆公司的上诉请求。坪山股份石湖分公司未在答辩期内提交答辩状。坪山股份石湖分公司向一审法院起诉请求：1.判令坪山股份石湖分公司、华意隆公司之间租赁合同自2019年10月31日解除；2.判令华意隆公司向坪山股份石湖分公司支付2018年9月1日至2019年10月31日租金及管理费合计341614元；3.判令华意隆公司向坪山股份石湖分公司支付违约金合计209538.95元；4.判令华意隆公司向坪山股份石湖分公司支付履约保证金44802元；5.本案诉讼费、保全费等由华意隆公司承担。一审法院认定的事实：坪山股份石湖分公司是深圳市坪山竹坑股份合作公司的分支机构。深圳市坪山竹坑股份合作公司和深圳市坪山区产业投资服务有限公司签订《物业租赁框架合作协议》，约定深圳市坪山竹坑股份合作公司将其名下位于深圳市坪山区龙田街道竹坑第三工业区的空置厂房、宿舍、综合楼、附属物及空地等空间交由深圳市坪山区产业投资服务有限公司综合整治。深圳市坪山区产业投资服务有限公司则与华意隆公司协商后签订租赁合同，由华意隆公司承租竹坑第三工业区C区厂房及宿舍，将C区打造为军工集聚产业园区。2018年8月22日，深圳市坪山区产业投资服务有限公司向深圳市坪山竹坑股份合作公司发送了《关于竹坑第三工业区C区空地出租事宜的函》，同意深圳市坪山竹坑股份合作公司将C区四块空地(本案涉及的为6号、13号空地)出租给华意隆公司。2018年9月份，龙田街道办启动竹坑第三工业区视觉环境提升工程建设项目。2018年9月20日，龙田街道办组织召开竹坑第三工业区视觉环境提升工程建设项目专题协调会，深圳市坪山竹坑股份合作公司、深圳市坪山区产业投资服务有限公司及华意隆公司等均参加该协调会，会后形成“深特发竹坑会纪（2018）2号”《会议纪要》，《会议纪要》会议议定第（四）项内容为“关于园区内三块空地（庭审中，坪山股份石湖分公司、华意隆公司均确认实际为6号、8号、12号、13号空地，其中12号空地和13号空地连接在一起为一块）改造成停车场问题，请入驻企业尽快提出停车场施工方案及造价，项目部各参建单位对方案进行审核、对比分析，商议决定是否可以进行调整”；第（六）项内容为“如企业在施工期间入驻园区并与本项目进行交叉施工作业，将造成本项目管理的混乱，存在较大的安全隐患。考虑到本项目工期不长，建议企业在视觉环境提升工程完工并交付后再进场施工”。2019年1月25日，竹坑第三工业区视觉环境提升工程竣工验收合格并移交。2018年10月18日，坪山股份石湖分公司与华意隆公司、深圳市坪山竹坑股份合作公司签订《物业租赁合同》，约定华意隆公司承租坪山股份石湖分公司位于深圳市坪山区龙田街道竹坑第三工业区C区6号、13号空地，面积共计2489平方米。合同期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止，租赁期间每月租金为人民币22401元，每月企业管理费人民币2000元；华意隆公司在每月5日前交清当月的租金，逾期未支付的，坪山股份石湖分公司按超过天数向华意隆公司每日加收所欠的租金的0.3％作违约金；华意隆公司逾期未支付的租金超过履约保证金80％或拖欠各项费用（含水电费、各项税费、工人工资，厂长工资、企业管理费等）金额累计超过人民币50000元的，坪山股份石湖分公司有权单方解除合同，终止租赁关系，收回物业，不予退还履约保证金，并追究华意隆公司的违约责任；合同签订后，华意隆公司需向坪山股份石湖分公司交纳人民币44802元作为履约保证金；华意隆公司每月需向坪山股份石湖分公司支付企业管理费2000元；合同自双方签字盖章后生效，合同生效之日起3日内，坪山股份石湖分公司将租赁物业（空地）按现状交付华意隆公司使用，华意隆公司同意按照现状租赁物业及设施承租；深圳市坪山竹坑股份合作公司负有对坪山股份石湖分公司履行合同的管理、监督、指导职责，并承担相关法律责任。合同签订后，华意隆公司未向坪山股份石湖分公司支付相应的租金、企业管理费、履约保证金。另查明：审理期间，坪山股份石湖分公司、华意隆公司双方对视觉环境提升工程施工前后涉案空地面积是否发生改变存在争议。经现场勘查，6号空地面积为1690㎡、13号空地面积为779㎡。其中13号空地北侧418㎡在视觉环境提升工程施工中建设为道路及绿化带，实际现有空地面积为361㎡，两块空地现有面积合计为2051㎡。一审法院认为：坪山股份石湖分公司、华意隆公司签订的《物业租赁合同》，不存在法律规定的无效情形，双方均应按约定全面履行权利义务。关于坪山股份石湖分公司是否履行交付义务及视觉环境提升工程是否影响华意隆公司接收使用涉案空地问题。首先，坪山股份石湖分公司、华意隆公司双方明确约定合同生效之日起3日内，坪山股份石湖分公司将涉案空地按现状交付华意隆公司使用。其次，涉案空地具备交付条件。再次，坪山股份石湖分公司、华意隆公司签订《物业租赁合同》前，视觉环境提升工程即已开工建设，且华意隆公司参加了视觉环境提升工程建设项目专题协调会，清楚协调会相关内容；坪山股份石湖分公司、华意隆公司签订《物业租赁合同》时，视觉环境提升工程处于施工期，华意隆公司承租有该工业区厂房、宿舍，应了解视觉环境提升工程施工进展情况，故视觉环境提升工程是否在一定程度上影响华意隆公司使用涉案空地的使用期限，均应由华意隆公司承担该不利后果。最后，华意隆公司并未举证证实龙田街道否决其使用涉案空地建设配套停车场的方案及不让华意隆公司安排施工队进场施工的证据。综上，可以认定坪山股份石湖分公司履行了交付义务及视觉环境提升工程并不影响华意隆公司接收使用涉案空地。关于合同解除问题。坪山股份石湖分公司主张合同解除，华意隆公司认可解除，一审法院予以确认。关于解除时间，双方均未举证证实通知过对方解除合同，一审法院酌定坪山股份石湖分公司起诉之日为双方合同解除时间，坪山股份石湖分公司主张双方租赁合同自2019年10月31日解除，一审法院予以支持。关于坪山股份石湖分公司主张的租金及企业管理费，华意隆公司未支付，应当履行支付义务。其中关于租金，按照双方约定的每月每平方米9元的标准及空地实际面积，一审法院核算为每月租金18459元。故华意隆公司应向坪山股份石湖分公司支付租赁期间租金258426元、企业管理费28000元，合计286426元。坪山股份石湖分公司主张超出部分，一审法院不予支持。关于违约金，双方在合同中有明确约定，华意隆公司在违约情况下，应按约定向坪山股份石湖分公司承担违约责任。因双方合同系2018年10月18日签订，故2018年9月、10月份欠付租金的违约金自2018年10月24日开始计算至合同解除之日，其他月份欠付租金的违约金分别自应付月份6日起均计算至合同解除之日。经核算，华意隆公司应向坪山股份石湖分公司支付违约金169121元。坪山股份石湖分公司主张超出部分，一审法院不予支持。关于坪山股份石湖分公司主张的履约保证金，坪山股份石湖分公司、华意隆公司签订租赁合同后，华意隆公司并未履行支付保证金义务，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故坪山股份石湖分公司该项主张，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十二条的规定，判决：一、确认坪山股份石湖分公司和华意隆公司于2018年10月18日签订的《物业租赁合同》自2019年10月31日解除；二、华意隆公司于判决生效之日起三日内向坪山股份石湖分公司支付2018年9月1日至2019年10月31日的租金258426元、企业管理费28000元，合计286426元；三、华意隆公司于判决生效之日起三日内向坪山股份石湖分公司支付违约金169121元；四、驳回坪山股份石湖分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4880元，由华意隆公司负担3730元，坪山股份石湖分公司负担1150元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。根据华意隆公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、视觉环境提升工程是否影响华意隆公司接收使用涉案空地、坪山股份石湖分公司何时履行交付义务；二、当事人双方租赁合同何时解除；三、华意隆公司是否应向坪山股份石湖分公司支付租金及管理费；四、华意隆公司是否应向坪山股份石湖分公司支付违约金。关于第一个争议焦点，深圳市坪山竹坑股份合作公司、深圳市坪山区产业投资服务有限公司及华意隆公司等均参加了龙田街道办组织召开竹坑第三工业区视觉环境提升工程建设项目专题协调会，会后形成了深特发竹坑会纪（2018）2号《会议纪要》，第（六）项内容为：如企业在施工期间入驻园区并与本项目进行交叉施工作业，将造成本项目管理的混乱，存在较大的安全隐患。考虑到本项目工期不长，建议企业在视觉环境提升工程完工并交付后再进场施工。2019年1月25日，竹坑第三工业区视觉环境提升工程竣工验收合格并移交。”坪山股份石湖分公司未提交充分证据证明其在视觉环境提升工程竣工验收合格并移交前已将涉案空地交付给华意隆公司。而华意隆公司、坪山股份石湖分公司签订的租赁合同第2.6条约定的“乙方同意按现状租赁物业及设施承租”应理解为租赁物的交付标准，并不能得出华意隆公司已经接收了涉案空地的结论。华意隆公司亦未举证证明在视觉环境提升工程竣工验收合格并移交后，龙田街道否决其使用涉案空地建设配套停车场的方案及不让华意隆公司安排施工队进场施工，或者视觉环境提升工程导致涉案空地的现状发生变化而影响华意隆公司接收使用涉案空地。综合上述情况，本院认定，在视觉环境提升工程竣工验收合格并移交前，坪山股份石湖分公司未将涉案空地交付给华意隆公司。视觉环境提升工程竣工验收合格并移交之日，即2019年1月25日，为坪山股份石湖分公司交付涉案空地之日，此后，华意隆公司已可以正常接收使用涉案空地。关于第二个争议焦点，如上所述，2019年1月25日后，华意隆公司可以正常接收使用涉案空地。因此华意隆公司在2019年1月25日后一直未支付租金和管理费的行为，已构成根本违约，坪山股份石湖分公司有权解除合同。由于坪山股份石湖分公司未举证证明曾通知华意隆公司解除合同，故本院认定双方合同解除的时间为起诉状送达华意隆公司之日，即2019年11月8日。关于第三个争议焦点，华意隆公司应当履行支付华意隆公司交付涉案空地次日起至合同解除之日止即2019年1月26日至2019年11月8日期间租金及企业管理费的义务。经核算，租金为211396.50元、企业管理费为22903.20元，合计234299.70元。关于第四个争议焦点，由于华意隆公司未实际使用空地，坪山股份石湖分公司亦未证明华意隆公司未支付租金及企业管理费给坪山股份石湖分公司造成的损失金额，因此，本院认为双方在合同中约定的违约金标准过高，本院依法酌情调低。又因双方约定每月5日前交清当月租金，本院认定华意隆公司支付违约金的计算标准如下：2019年1月的违约金，以当月租金3572.71元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年1月31日起算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起算至清偿之日止。2019年2月至8月的违约金，以各月租金18459元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自各月6日起算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起算至清偿之日止。2019年9月至10月的租金，以各月租金18459元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自各月6日起算至清偿之日止。2019年11月的租金，以当月租金4763.61元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自当月6日起算至清偿之日止。综上所述，华意隆公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初5038号民事判决第四项；二、变更广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初5038号民事判决第一项为：确认深圳市坪山竹坑股份合作公司石湖分公司和深圳华意隆电气股份有限公司于2018年10月18日签订的《物业租赁合同》自2019年11月8日解除；三、变更广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初5038号民事判决第二项为：深圳华意隆电气股份有限公司于本判决生效之日起三日内向深圳市坪山竹坑股份合作公司石湖分公司支付2018年9月1日至2019年10月31日的租金291259.99元、企业管理费22903.20元，合计314163.19元；四、变更广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初5038号民事判决第三项为：深圳华意隆电气股份有限公司于本判决生效之日起三日内向深圳市坪山竹坑股份合作公司石湖分公司支付违约金，计算标准如下：2019年1月的违约金，以当月租金3572.71元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年1月31日起算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起算至清偿之日止。2019年2月至8月的违约金，以各月租金18459元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自各月6日起算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起算至清偿之日止。2019年9月至10月的租金，以各月租金18459元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自各月6日起算至清偿之日止。2019年11月的租金，以当月租金4763.61元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自当月6日起算至清偿之日止。五、驳回深圳华意隆电气股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4880元，由深圳华意隆电气股份有限公司负担2006.16元，深圳市坪山竹坑股份合作公司石湖分公司负担2873.84元。二审案件受理费7713.20元（已由深圳华意隆电气股份有限公司预交），由深圳华意隆电气股份有限公司负担3170.94元，深圳市坪山竹坑股份合作公司石湖分公司负担4542.26元。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 刘灵玲审判员 蔡妍婷二〇二〇年五月二十九日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。