北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初3525号原告:北京市北运河管理处，住所地北京市通州区新华北街**。法定代表人：李京辉，主任。委托诉讼代理人：曹茜，北京市致宏律师事务所律师。被告：北京艺美鑫泰商贸有限公司，住，住所地北京市通州区新华西街**-2/div>法定代表人：颜帅华，总经理。委托诉讼代理人：赵辉，男，1976年11月25日出生，汉族，北京艺美鑫泰商贸有限公司员工。第三人：北京博运来物业管理有限公司，住所地，住所地北京市平谷区滨河工业开发区****iv>法定代表人：郭继承，董事长。委托诉讼代理人：刘海霞，女，1970年5月21日出生，汉族，北京博运来物业管理有限公司副总经理。原告北京市北运河管理处（以下简称原告）诉被告北京艺美鑫泰商贸有限公司（以下简称被告）、第三人北京博运来物业管理有限公司（以下简称第三人）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，经审理作出了（2018）京0112民初24817号民事判决书。后因原告不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2018年12月20日作出了（2018）京03民终15374号民事裁定书，裁定撤销（2018）京0112民初24817号民事判决书，将案件发回本院重审。本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹茜、被告的委托诉讼代理人赵辉、第三人的委托诉讼代理人刘海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付因被告延期腾退造成的损失52200元；2.请求法院判令被告向原告支付2016年10月15日至2017年9月8日期间的电费、水费10962.2元；3.请求法院判令被告向原告支付搬家及开锁费5683.2元、保安费5500元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告所有的房屋位于北苑新华大街之上，是通州区政府市容重点整治地区之一。北京市通州区人民法院依据原告的先予执行申请作出（2017）京0112民初16737号民事裁定书和（2017）京0112民初16737号民事判决书，被告承租、占用的涉案房屋于2017年9月腾退完毕。2017年5月11日，北京市通州区市政市容管理委员会向原告送达了《关于北京市北运河管理处产权129号沿街商业用房提升改造抓紧实施的函》，函中指出，如5月底前本案所涉地块不能具备进场实施条件，则原告将自行出资实施改造。由于被告未能在2017年5月底前腾退，导致原告自行花费了129889.54元进行改造施工。被告的行为给原告造成了重大经济损失，故原告诉至法院，望法院判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，关于腾退损失，原告的搬家费和保安费说花了五万多不到六万，但是在本案之前，通州法院已经先予执行进行了腾退，被告接到法院的通知就马上腾退了，被告都没有用原告的相关人员给我们搬家。所以不存在因为被告不搬家导致原告产生搬家费、保安费的问题。100多平米的房子原告就雇佣了55个保安来搬家，不合常理。第二，关于开锁费，法院都去完了，腾退完了，不存在开锁的问题，且这些费用都是原告自己写的票，不是正规票据。第三，涉案商铺总共有8家在经营，原告只告了被告和另案瑞福康公司两家，我们8家的水表、电表是分开的，水电公司查完表，收了钱就走，从来没有提供正规票据，原告应当给被告开票。且被告交过水电费，被告和第三人签的合同，被告的水电费每次都是交给第三人，不是直接交给原告。现在原告说被告欠一万多水电费，但是没有相关证据。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人辩称，同意原告诉讼请求。第三人有水工、电工，水电查表是一起查的表，水电费是第三人代收，然后交给原告，每次都有收据。针对合同到期之后的那段时间，被告没有交水电费，先予执行的时候查了一个水电费的数，给发了一个单子。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系坐落于通州区北苑x、x1、x2、x3号房屋（以下简称涉案房屋，房屋所有权证号：京房权证通国字第**）的所有权人，房屋共计15间，建筑面积509.5平方米，设计用途为商业。2015年10月13日，原告与第三人签订了《协议书》，将上述房屋出租给第三人，年房屋使用费人民币80万元，按季度支付，每季度支付20万元；租赁期限自2015年10月15日起至2016年10月14日止；第三人不得拆改涉案房屋原有结构，保证合法使用，如有装修、扩建、添附等情况，合同到期或者终止，无需评估，无偿归原告所有。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给第三人使用，并同意第三人将房屋转租。2015年10月14日，第三人与被告签订了《房屋租赁合同》，约定第三人将上述房屋中的102平方米（以下简称租赁房屋）出租给被告使用，租赁期限自2015年10月15日至2016年10月14日，房屋租金为每平方米每日5.5元。被告在合同到期后未腾退房屋的，应当按照每间房屋每日300元的计算标准向出租人支付租金。此外，该租赁合同还约定了其他内容。被告承租房屋后用于烟酒、茶类的经营，水电费由被告负担。《协议书》及《房屋租赁合同》约定的租赁期间均已届满，但涉案房屋仍由本案第三人及被告等人占有使用。2016年10月9日，原告向第三人发出了《关于房屋租用协议期满不再续租的通知》，告知其因双方《协议书》约定的租赁期间届满后，双方不再续约，并要求第三人在2016年10月14日前搬出涉案房屋。2017年5月11日，北京市通州区市政市容管理委员会向原告发出了《关于北京市北运河管理处产权129号沿街商业用房提升改造抓紧实施的函》（以下简称《提升改造的函》），载明长安街延长线（通州段）市容景观环境提升工作涉及原告权属129号沿街房屋需整体提升改造，现因房屋租赁合同纠纷不能及时腾退房屋进场施工，如不能在5月底前保证涉案房屋具备进场施工条件，将由原告按市区两级政府通过的设计方案要求自行出资实施改造，并确保于2017年9月底前完成，具备市区两级政府整体验收条件。2017年6月1日，原告将本案第三人作为被告，并将本案被告及其他涉案房屋的承租人列为第三人诉至本院，要求涉案房屋的实际使用人立即腾退并交还涉案房屋，并支付自2016年10月15日起的房屋占有使用费。该案在审理过程中，原告向本院申请先予执行，要求该案中各承租人及本案第三人先行腾退涉案房屋。本院于2017年8月16日作出了（2017）京0112民初16737号民事裁定书，裁定该案各承租人及本案第三人立即将其承租、占用的房屋腾退。2017年9月8日，本案被告占用的租赁房屋执行腾退完毕。2017年9月14日，本院作出了（2017）京0112民初16737号民事判决书，判决包括本案被告在内的六名承租人及本案第三人向本案原告腾退涉案房屋（已执行清）；本案被告给付本案原告自2016年10月15日至2017年9月8日期间的房屋占有使用费144292元，本案第三人对此承担连带给付责任等。后本案被告及第三人对该判决不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2017年11月14日作出（2017）京03民终13104号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，2017年9月20日，本案原告与案外人北京豫锦通达建筑装饰工程有限公司签订了《工程合同》，由原告自行出资，对沿街房屋进行改造，合同工期自2017年9月20日至2017年11月30日。后经案外人北京建友工程造价咨询有限公司出具《结算审核报告》，认定该改建工程金额为649447.7元。被告对该造价不予认可。故经原告申请，摇号确定由北京京港柏鉴资产评估有限公司对北京市通州区新华西街x4号2号房屋102平米对应的外墙装修价格进行评估。2019年10月15日，北京京港柏鉴资产评估有限公司出具了《资产评估报告》（京港柏鉴评鉴字【2019】083号，以下简称《评估报告》），经评估北京市通州区新华西街x4号-2号房屋102平米对应的外墙装修价格为52200元。原告和第三人对该评估报告予以认可。被告认可评估时现场勘验对应的房屋地址和房屋面积均正确，但其对评估报告不予认可。被告未针对该评估报告提出异议申请。本院对有争议的证据和事实认定如下：本案的争议焦点在于原告、被告双方对于原告因租赁房屋未在规定日期前腾退房屋而自行负担改造费用的后果是否存在过错及过错程度。首先，各方均认可被告与第三人签订的租赁合同已于2016年10月15日到期。但原告主张其已经通知了第三人合同期满不再续租，且第三人也已经通知了被告合同期满不再续租，为证明其主张，原告提交了第三人于2016年9月12日向被告发出的《关于房屋租赁合同期满不再续租通知函》（承租方签字处为空白）、原告于2016年10月9日向第三人发出的《关于房屋租用协议期满不再续租的通知》、第三人向“北苑烟酒赵辉”、“北苑烟酒颜”发出的租赁合同期满不再续租的短信截图（短信发出时间为2016年7月8日）。被告对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，称未收到过相关短信，并主张租赁房屋到期后第三人称可以涨房租继续租赁，故被告一直在等消息。第三人对原告提交的证据真实性及证明目的均予以认可，对曾通知被告可以涨房租继续租赁一事不予认可。被告未能就第三人曾通知其续租的主张提供任何证据予以证明。其次，原告还主张其将涉案房屋升级改造一事通知了第三人，由第三人通知被告及其他涉案房屋的承租人，且原告还在涉案房屋的外墙张贴过公告通知升级改造一事。为证明其主张，原告向本院提交了《提升改造的函》、《关于研究长安街延长线（通州段）和新华南北路市容景观提升工作有关问题的会议纪要》。被告对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，称原告或第三人在升级改造前从未向被告出示过上述文件。第三人对原告的证据及主张均予以认可。原告未进一步提交有效证据证明其主张。此外，针对被告是否知晓或应当知晓如未能及时腾退将会导致原告自行出资对租赁房屋进行升级改造这一事实，本院对涉案房屋周边商户进行了走访并制作了谈话笔录。根据本院对涉案房屋周边商户走访的情况来看，涉案房屋一带商户对升级改造一事均有所了解，且被走访商户亦知晓2017年5月前的升级改造系由政府出资。原告对谈话笔录的真实性予以认可，并认为足以证明其陈述属实。被告对勘察程序的合法性和真实性予以认可，但仍然坚称原告及第三人未向其告知升级改造事宜。第三人对相关笔录的真实性予以认可。综上，结合各方当事人提交的证据及本院调查走访的情况可以认定被告与第三人签订的租赁合同已经到期，双方并未签订新的租赁合同，被告亦未再支付房屋租金，双方未形成新的租赁合同关系。故对被告关于第三人曾称可以涨租金续租的主张，本院不予采信。被告逾期未能腾退租赁房屋与导致原告自行负担改造费用之间存在因果关系，被告应就此承担主要责任。原告未能提交充分证据证明其尽到了充分的催告、督促义务，怠于行使相关权利，应就自行承担改造费用的后果承担次要责任。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据已查明的事实，被告在与第三人签订的租赁合同到期后，双方并未订立新的租赁合同，被告亦未再支付租金，双方未形成事实上的新租赁关系。被告未能按照租赁合同约定将其所承租的房屋及时腾退，其行为存在过错，应就相关损失承担主要责任，本院酌定其责任比例应为70%。原告未能充分、及时进行催告、督促，怠于行使相关权利，其应就此承担次要责任，本院酌定其责任比例为30%。故对原告要求被告赔偿其因延期腾退造成的损失的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额以本院核定为准。租赁合同期满后，被告仍继续占有房屋，其理应支付相关水电费。现原告提交的证据可以相互印证，足以证明水电费的实际发生情况，故对原告要求被告支付2016年10月15日至2017年9月8日期间的电费、水费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于搬家及开锁费用、保安费用一项，原告提交证据不足以证明该费用的必要性、合理性，故对原告相应诉请，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京艺美鑫泰商贸有限公司赔偿原告北京市北运河管理处外墙装修费36540元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京艺美鑫泰商贸有限公司赔偿原告北京市北运河管理处水电费10962.2元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京市北运河管理处的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费5500元，由原告北京市北运河管理处负担1650元（已交纳），由被告北京艺美鑫泰商贸有限公司负担3850元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费1659元，由原告北京市北运河管理处负担671元（已交纳），由被告北京艺美鑫泰商贸有限公司负担988元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王宝荣人民陪审员  张子英人民陪审员  胡晓波二〇二〇年五月二十八日法官 助理  李亚欣法官 助理  秦 芝书 记 员  聂培培