济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初871号 原告：董梁，男，1989年2月23日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：于瀚涛（特别授权代理），山东兴震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马天骐，山东兴震律师事务所实习律师。 被告：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。统一社会信用代码：11370102004195271R。 法定代表人：孟昭轶，主任。 委托诉讼代理人：战凯（特别授权代理），该单位办公室负责人。 委托诉讼代理人：崔晓宁（特别授权代理），山东康桥律师事务所律师。 被告：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370102734724163Q。 法定代表人：高炳魁，董事长。 委托诉讼代理人：田景博（特别授权代理），山东盛强律师事务所律师。 原告董梁与被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）、山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法将该案转为普通程序，由审判员独任审理，于2020年5月25日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审原告董梁的委托诉讼代理人于瀚涛、马天骐，被告千佛山办事处委托诉讼代理人战凯，被告金凯特公司委托诉讼代理人田景博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 董梁向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《房屋使用权协议》无效；二、被告共同返还原告购房款567032.50元；三、被告共同赔偿原告利息损失，以567032.5元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，董梁变更诉讼请求：一、确认董梁与千佛山办事处、金凯特公司签订的《房屋使用权协议》无效；二、千佛山办事处、金凯特公司共同返还申请人购房款467032.5元；三、千佛山办事处、金凯特公司共同赔偿董梁利息损失（以467032.5元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利主经计算利息损失；以467032.5元为基数，自2019年8月20日至购房款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失）；四、本案诉讼费用由千佛山办事处、金凯特公司承担。事实与理由：2006年7月25日，原、被告签订《房屋使用权协议》，原告购买由被告开发建设的济南市历城区某生态林果观光健身园X号楼，协议签署后，原告依约支付购房款467032.5元。2009年12月1日被告将房屋交付原告。2017年6月21日，济南市政府相关部门告知该房屋用地并未办理农用地转用审批手续，属于非法占用集体土地的违章建筑，并将房屋拆除。原告认为，被告明知开发建设的房屋违反土地管理法等法律强制性规定仍进行建设并销售，存在明显过错，应承担相应法律责任。 千佛山办事处辩称，1、根据我们目前掌握的证据来看，某项目本应由我办事处开发建设，后因政府政策不允许，我办事处将该项目委托千佛山海鲜副食品市场开发建设。后来千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司签订项目合作协议，然后山东中天置业有限公司又将项目转让本案另一被告金凯特公司，2010年4月份办事处与金凯特公司就某项目进行了财务审计，后来千佛山海鲜副食品市场，山东中天置业有限公司，金凯特有限公司签订了解除开发建设某生态林果健身观光园项目合作协议书合同，根据该协议的第4条约定，金凯特有限公司、山东中天置业有限公司退出该项目，不再承担项目的任何亏损及其他风险，也不享有任何权益。该项目的权利义务由千佛山海鲜副食品市场承担，千佛山海鲜副食品市场系办事处的下属企业。2、原告与金凯特有限公司签订的房屋使用协议无效，原告对此存在过错，造成的损失应由原告自行承担。3、原告购买涉案房屋后进行使用，理应从购房款中扣除其房屋的占用使用费用。 金凯特公司辩称，一、本案涉诉房屋并非我公司所建，我公司仅为千佛山办事处临时协管账目，并未实际收取购房款，也未收取其它费用。根据我公司与千佛山办事处签订的解除《开发建设“某生态林果健射观光园”项目合作协议书》合同的相关约定及济南市历城区人民法院审理同类杂件中查明的事实等证据，可以证实本案的所有权利义务应由千佛山办事处承担，我公司不应承担该案责任。请求法院驳回原告对我公司的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 一、董梁提交的证据：1、2006年7月25日董梁与金凯特公司签订的《房屋使用权协议》一份；2、房款收据六份；3、董梁情况说明一份。 二、千佛山办事处提交的证据：1、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处某生态林果观光健身园财务收支审计报告一份； 三、金凯特公司提交的证据：解除《开发建设“某生态林果健身观光园项目合作协议书》合同复印件一份。 四、本院（2018）鲁0112民初第5364号民事判决书、济南市中级人民法院（2019）鲁01民终字第9586号民事判决书。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 济南千佛山海鲜副食品市场为被告千佛山办事处下属企业，涉案楼房系被告千佛山办事处委托其开发建设的青龙裕林果健身园项目，后因政策原因，由金凯特公司协助开发，代千佛山办事处在房屋使用协议及收款收据上加盖公章，房款由千佛山办事处实际收取，济南千佛山海鲜副食品市场与金凯特公司于2010年解除合作合同。2006年7月25日，济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司（均系甲方）与董梁（乙方）签订《房屋使用权协议》，协议主要内容为：“1.甲方取得了位于历城区西营镇X村X号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为X；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区某生态林果观光健身园；3.房屋建筑面积为220平方米，单位售价为（人民币）每平方米1500元，总计金额为（人民币）叁拾叁万元，最终结算以实测面积为准，多退少补；4.签订合同之日起，首付房屋总价款60%（包括乙方所付定金）。在甲方交付房屋前，乙方按规定日期付清全部价款；5.甲方将通过竣工验收的该房屋交付使用，但如遇不可抗拒的特殊原因或双方协商同意解除合同或变更合同的，交付期限顺延，双方均不承担责任。6.甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。” 2005年11月16日董梁向千佛山办事处支付购房定100000元，千佛山街道办事处出具收据。2006年7月25日，董梁支付购房款50000元，2006年11月29日支付购房款50000元，2007年1月17日支付购房款50000元，2008年9月11日支付购房款100000元，2008年12月17日支付购房款117032.50元，上述购房款由金凯特公司出具收据。后千佛山办事处将涉案房屋交付给董梁。2017年6月份，因该楼房未取得规划和建设审批手续被认定为违章建筑，于2017年6月21日被拆除。 另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设某生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快的完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，某荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的X号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（X）第X号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的X号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。 本院认为，董梁与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2006年7月25日双方所签《房屋使用权协议》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与双方签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由双方分担。济南市历下区人民政府千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担。董梁不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。故千佛山办事处应当返还董梁购房款。涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付董梁，亦不影响占用期间的合理使用，董梁主张房屋交付时间为2009年12月1日，二被告庭审中均称对交房时间不清楚，故本院认定交房时间为2009年12月1日。董梁应支付千佛山办事处2009年12月1日至2017年6月20日（共计90.5个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为80507.50元【467032.50元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】，千佛山办事处在扣除使用费后，余款386525元应当返还给董梁。关于董梁主张的利息损失，董梁在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿董梁利息损失，以386525元为基数，2017年6月22日至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、原告董梁与济南千佛山海鲜副食品市场、被告山东金凯特科技发展有限公司于2006年7月25日签订的《房屋使用权协议》无效； 二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还董梁董梁购房款386525元； 三、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告董梁利息损失（利息以386525元为基数，自2017年6月22日起至2019年8月19日止，利息按中国人民银行同期贷款利率为标准计算，自2019年8月20日起至购房款还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告董梁的其他诉讼请求。 以上给付，限济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9470元，由董梁负担1629元，济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担7841元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  刘士波 二〇二〇年五月二十六日 书记员  吕纯纯