北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初4035号原告：张敬，女，1968年6月21日出生，满族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘燕，北京市陆通联合律师事务所律师。被告：王丽鸯，女，1982年9月5日出生，汉族，现住北京市昌平区。被告兼被告王丽鸯的委托诉讼代理人：胡波，男，1983年2月1日出生，汉族，现住北京市昌平区。被告胡波的委托诉讼代理人：倪荣，北京大成律师事务所律师。被告胡波的委托诉讼代理人：王**，北京大成律师事务所实习律师。原告张敬与被告胡波房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员郭悦独任审判，依法公开开庭进行审理。原告张敬及其委托诉讼代理人刘燕，被告兼被告王丽鸯的委托诉讼代理人胡波与胡波的委托诉讼代理人倪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敬向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、判令被告向原告支付违约金28万元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，张敬变更诉讼请求为：1、确认原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等相关协议，自被告收到本案起诉状之日解除；2、判令二被告返还原告已支付的购房款230万元，并自2019年3月10日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，向原告支付230万元的资金占用使用费，至实际清偿之日为止；3、判令二被告向原告支付违约金116万元；4、判令二被告赔偿原告居间服务费95700元；5、判令二被告赔偿原告支付因诉前财产保全发生保费9280元；6、判令二被告承担包含财产保全费用在内的本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月24日，原告与二被告签订购买涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》（简称房屋买卖合同）及《补充协议》。同时，原被告与北京万科物业服务有限公司签订《居间服务合同》。房屋买卖合同约定，涉案房屋的成交总价为580万元；房屋设定抵押，抵押权人为建设银行；二被告应当于2019年4月30日前办理抵押权注销登记。原被告于2019年5月1日前共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。补充协议约定：原告向被告支付定金80万元,并分三笔付清：购房合同签订当日支付第一笔10万元,2018年12月31日前支付第二笔20万元,2019年1月10日前支付50万元;部分首付款150万元分两次付清：2019年2月14日前支付100万元,2019年3月10日前支付50万元;剩余首付款228万元于2019年4月30日前办理银行托管;剩余120万元由原告申请贷款。2018年12月26日，原告按照《居间服务合同》的约定，分三次刷卡向第三人支付居间服务费95700元,第三人向原告出具收款收据。2018年12月24日，原告分两次共向被告胡波支付定金10万元,同日，原告与二被告签署《二手房定金交付确认函》；2018年12月27日，原告分两次共向被告胡波支付定金20万元,同日，被告胡波出具《收条》；2019年1月2日，2019年1月8日，原告分三次共向被告胡波支付定金50万元;2019年1月24日，被告胡波出具《收据》；至此，原告完成了向被告支付定金80万元的约定。2019年1月24日，2019年1月28日，原告分两次共向被告胡波支付首付款10万元,被告胡波出具《收据》；2019年2月13日，原告分五次共向被告胡波支付首付款90万元,同日，被告胡波出具《收据》；2019年3月9日，原告分三次共向被告胡波支付50万元,同日，原告与被告胡波签署《二手房首付交付确认函》；至此，原告完成了向被告支付部分首付款150万元的约定。期间，原被告于2019年1月30日办理网签，约定被告于2019年3月25日前办理抵押权注销登记。2019年5月26日，中国建设银行北京望京支行出具《贷款情况说明》，该行同意在收妥抵押财产的他项权利证书后30个工作日内向原告发放人民币120万元的贷款。然而，被告收到原告此前支付的款项后，迟迟不能办理抵押权注销登记，无法实现剩余款项的银行托管工作，更不能按时完成过户。原告一让再让，分别于是2019年4月27日，2019年5月27日与被告签署《补充协议》，将过户时间变更到2019年5月25日前、2019年6月30日前。2019年7月24日，被告告知原告除建设银行外，涉案房屋还有两个个人抵押权人，抵押金额分别为150万元和100万元，并向原告出示了2019年7月18日北京市昌平区不动产登记事务中心《查询结果》及《不动产登记簿》。被告提出其已经向银行申请办理解抵押手续，另外，可以由被告带两名抵押权人与原告一起前往银行，原告将剩余首付款230万元直接支付给被告，被告支付给抵押权人，抵押权人一并前往登记机构办理解抵押手续。同时，被告按照购房合同中有关违约责任约定向原告支付违约金28万元。原告不得已与被告再次签署《补充协议》，变更过户时间到2019年8月15日。由于原被告签署的2019年7月24日《补充协议》，对于原告的风险极大，原告一再催促被告提供建设银行解抵押的相关文件，催促被告约个人抵押权人与原告见面，然而，被告既不能提供其办理银行解抵押文件，也不能约个人抵押权人与原告见面。在原告的再三催促下，被告于2019年8月1日与原告签署新的《补充协议》，解除双方签署的2019年7月24日的《补充协议》。现二被告始终无法办理解除抵押手续及房屋过户，原告有权解除合同及补充协议。另，原告与二被告签订《北京市房屋存量买卖合同》的补充协议第四条第2款约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。”中（3)“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的。”“甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，由甲方直接赔付乙方。”该《补充协议》第二条第5款约定：“双方共同办理房屋所有权转移手续，最迟不能晚于2019年5月1日之前”。二被告的行为已经构成根本违约，原被告签订的房屋买卖合同解除，被告应向原告返还已付房款230万元并支付违约金116万。由于二被告未能依约履行相应的义务，导致房屋买卖合同解除，造成申请人的居间服务费损失，二被告赔偿原告居间服务费95700元。二被告收到原告支付的款项后，将款项挪作他用，至今没有钱办理涉案房屋的解抵押手续，构成根本性违约，向原告支付2,300,000元的资金占用使用费，至实际清偿之日为止；暂计至2019年11月9日为69,000元(230×4.5%÷12×8)。原告在本案中申请保全涉案房屋，为此支出保险费9280元及保全费5000元，也应由二被告承担。综上，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。胡波、王丽鸯辩称：不同意解除合同，合同可以继续履行，原告主张的资金占有使用费没有事实和法律依据；关于违约金的诉讼请求，原告没有造成相应的损失，如果支持原告的违约金主张，应该酌情减少。房屋买卖合同已经签订，居间服务已经完成，居间服务费应该由原告自行承担。保费和诉讼保全费用并不是合同中约定的费用，不应支持原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下:2018年12月24日，张敬与胡波、王丽鸯经北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，胡波、王丽鸯将二人名下位于昌平区龙域中路×号房屋出售给张敬，房屋建筑面积99.15平方米；房屋出售总价为580万元；房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，出卖人应当于2019年4月30日前办理抵押权注销登记；出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权，租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日；出卖人承诺交房前解除租赁合同并按期交房，由此产生的费用由出卖人自行承担；出卖人同意将购房款2万元作为交房保证金，于出卖人实际交付房地产及结清各项欠费当日支付。合同第五条约定，出卖人承诺该房屋无司法查封或其他限制转让的情形，如违反该承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同；守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合同第六条约定，出卖人应于2019年5月1日前将该房屋交付给买受人。合同第九条约定，出卖人和买受人同意自本合同签订之日起至2019年5月1日前，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，双方还签订有《补充协议》（以下称12月24日补充协议）。该补充协议约定，买受人分三笔支付出卖人定金80万元，分别为签订合同当日10万元，2018年12月31日前20万元，2019年1月10日前50万元；部分首付款150万元，分二笔付清，分别是2019年2月14日前100万元，2019年3月10日前50万元；买受方拟贷款金额为120万元；剩余购房款228万元（不包含定金80万元及第一部分首付款150万元），买受方最迟应于2019年4月30日前以银行托管方式支付；出卖方应配合买受方共同前往贷款机构办理面签手续；双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后五个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续，最迟不能晚于2019年5月1日之前。该补充协议第四条违约责任第2款约定，出卖方房屋被查封或限制转让，导致买受方无法取得房屋所有权的，出卖方构成根本违约，买受方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且出卖方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。上述合同及补充协议签订后，张敬按照合同约定分期支付了定金80万元及第一部分首付款150万元。2019年1月30日，张敬与胡波、王丽鸯的《北京市存量房屋买卖合同》办理了网签备案。2019年4月27日，张敬与胡波、王丽鸯签订《补充协议》（以下称4月27日补充协议）。该补充协议将过户时间延长至2019年5月25日前，且胡波、王丽鸯应于2019年4月27日向张敬交付该房屋。胡波、王丽鸯如约将房屋交付张敬。2019年5月26日，张敬申请银行贷款120万元获得中国建设银行北京望京支行批复，原则上同意在该行收妥抵押物的他项权利证书后的30个工作日内，发放个人再交易住房贷款至《个人住房（商业用房）借款合同》约定的账户。2019年5月27日，张敬与胡波、王丽鸯及万科物业公司签订第三份《补充协议》（以下称5月27日补充协议）。该补充协议第2条约定，由于胡波、王丽鸯银行尾款还款时间延长，就过户时间延长至2019年6月30日前；如过户没有按照双方约定时间6月30日前完成过户，就按主合同的违约条款进行赔偿。该补充协议第3条约定，胡波、王丽鸯同意2019年4月27日向张敬交付该房屋，并同意张敬过户之前装修该房屋，双方进行物业交割、移交钥匙、结清相关费用。2019年7月24日，张敬与胡波、王丽鸯及万科物业公司签订第四份《补充协议》（以下称7月24日补充协议）。该补充协议第2条约定，因胡波、王丽鸯个人原因，未能按主合同履行，最终决定胡波、王丽鸯自愿赔偿张敬违约金28万元，从总房款中直接扣除。第3条约定原贷款金额由120万元变更为92万元。第4条约定，主合同仍然有效，并于过户当天通过自行划转将剩余首付款230万元支付于胡波、王丽鸯，最迟不晚于2019年8月15日完成过户。2019年8月1日,张敬与胡波、王丽鸯及万科物业公司签订《补充协议》（以下称8月1日补充协议）。该补充协议第2条约定，胡波、王丽鸯因自身原因，未能按照“原合同及协议”的约定（即实际主合同约定应于2019年4月30日前完成过户手续），配合乙方进行银行托管及房屋所有权转移登记手续（即逾期未办理过户），胡波、王丽鸯自愿同意按照“原合同及协议”之约定承担违约责任，经协商，截止本协议签字之日，胡波、王丽鸯应向张敬支付逾期未过户违约金共计28万元，该款项从“该房屋”总房款中直接扣除。该协议第3条约定，上述合同三方同意2019年7月24日所签订的补充协议作废。2019年8月29日，胡波、王丽鸯与张敬签订授权委托书。该委托书载明胡波、王丽鸯将涉案2501号房屋委托张敬代为签署房屋租赁合同、租赁协议、租赁定金协议等与出租该房产相关的合同文本、办理房屋交付相关手续、签署相关文件、交纳出租相关税费、代为办理与此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等物业交割手续、办理与出租该房产相关的其他事宜、并签署相关协议及文件；委托期限自2019年8月29日起，授权委托书未注明截止日期。张敬自述已将房屋出租，租赁期限自2019年9月10日至2020年9月9日，租金收益由张敬收取，租金每月7600元。张敬表示租金收益用于支付房屋的物业费、供暖费等费用。胡波、王丽鸯对张敬将涉案2501号房屋出租的期限及租金标准、租金归张敬所有没有异议。经查询，涉案房屋的不动产权利及其他事项登记信息中仍登记有三笔抵押登记。其中，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京市分行，登记时间为2014年7月9日，被担保主债权数额为151万元；抵押权人为纪连生，登记时间为2018年12月3日，被担保主债权数额150万元；抵押权人为方鸿先，登记时间为2018年6月25日，被担保主债权数额150万元。截止本案庭审辩论终结前，上述三笔抵押仍未解除。另查，2018年12月24日，张敬与胡波、王丽鸯及万科物业公司签订《居间服务合同》。该居间服务合同第二条约定，居间服务费95700元由买受人张敬支付。该合同第三条约定，出卖人、买受人应积极配合丙方的居间活动，按照万科物业公司的要求提供房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向万科物业公司支付居间服务费，出卖人、买受人双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；万科物业公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，万科物业公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，出卖人、买受人双方授权万科物业公司办理网上签约手续。第四条第（三）款约定，出卖人或买受人违反本合同第三条约定的，导致万科物业公司不能继续履行义务的，万科物业公司不承担责任，且万科物业公司有权收取本合同约定的居间服务费用；如支付费用的乙方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。2018年12月26日，张敬向万科物业公司支付居间服务费95700元。再查，案件审理过程中，张敬申请对涉案2501房屋采取保全措施，中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司向本院出具财产保全责任保险保函，载明如张敬财产保全申请错误致使胡波、王丽鸯遭受损失，张敬依法应当承担的责任，由该公司在赔偿限额内不可抗辩的进行赔偿。张敬向中国太平洋财产保险股份有限公司支付保费9280元。张敬申请财产保全，已向本院缴纳保全费5000元。本院于2019年8月10日作出（2019）京0114财保580号民事裁定，查封涉案2501号房屋。2019年11月7日，胡波、王丽鸯收到张敬变更诉讼请求申请。该申请书中，张敬明确要求确认双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于胡波、王丽鸯收到该诉状之日起解除。庭审中，经本院询问，关于涉案房屋买卖合同及补充协议如经审理确认解除，合同解除后果如何处理一节，张敬表示同意返还房屋，其接收房屋后未对房屋进行装修。胡波、王丽鸯表示同意返还购房款，但没有返还能力。胡波、王丽鸯仍希望继续履行合同，但表示目前暂无法明确和预估结清贷款并解除抵押的日期。万科物业公司向本院提交书面意见，对张敬与胡波、王丽鸯之间的房屋买卖合同如何处理没有异议，尊重法院决定。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。张敬与胡波、王丽鸯签订的《北京市存量房屋买卖合同》及一系列补充协议均为双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据上述房屋买卖合同及一系列补充协议的约定，张敬已经如约完成前期首付款的支付义务，但胡波、王丽鸯并未按照主合同约定于2019年4月30日前办理抵押权注销登记，也未能按照2019年5月27日补充协议的约定于2019年6月30日前完成过户，且在庭审辩论终结前，胡波、王丽鸯虽希望继续履行合同，但仍不能明确解除抵押的日期也不具备清偿抵押贷款的能力，因此，在涉案2501号房屋抵押无法解除的情况下，张敬通过签订上述房屋买卖合同及补充协议取得涉案2501号房屋所有权的合同目的实际不能实现，张敬有权要求解除涉案房屋买卖合同及补充协议。现胡波、王丽鸯于2019年11月7日收到要求解除涉案房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院确认张敬与胡波、王丽鸯签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2019年11月7日解除。合同解除之后，胡波、王丽鸯理应将已经收取的230万元购房款返还张敬，张敬亦理应将房屋返还胡波、王丽鸯。因胡波、王丽鸯未能如约解除抵押，实属违约，张敬要求胡波、王丽鸯按照合同及补充协议的约定支付违约金的合理部分，本院予以支持;但合同及补充协议关于违约金的约定过高，且胡波、王丽鸯请求予以调整，本院结合双方各自履约情形、张敬的实际损失等因素，酌定胡波、王丽鸯应向张敬支付违约金90万元。关于张敬要求胡波、王丽鸯支付已付购房款230万元资金占用使用费的诉讼请求，鉴于本院已在调整违约金时考虑上述资金占用的利息损失，故关于该项诉讼请求，本院不再支持。关于张敬要求胡波、王丽鸯赔偿居间服务费的诉讼请求，根据居间服务合同的约定，胡波、王丽鸯的违约情形不属于违反居间服务合同第三条的相关合同义务，张敬的该项诉讼请求欠缺合同依据，本院不予支持。关于张敬要求胡波、王丽鸯支付诉前财产保全保险保费的诉讼请求，欠缺合同依据，本院不予支持。关于财产保全费5000元，本院将在案件受理费部分予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认张敬与胡波、王丽鸯签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三份补充协议（2018年12月24日、2019年4月27日、2019年5月27日）于2019年11月7日解除；二、胡波、王丽鸯于本判决生效之日起七日内返还张敬购房款2300000元；三、张敬于本判决生效后三十日内向胡波、王丽鸯交付北京市昌平区龙域中路×号房屋；四、胡波、王丽鸯于本判决生效之日起七日内支付张敬违约金900000元；五、驳回张敬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26200元，保全费5000元，由胡波、王丽鸯负担,于本判决生效之日七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二〇年五月二十二日书记员 姚东方