贵州省贵阳市花溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0111民初4号 原告（反诉被告）：耿慧强，男，1968年12月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市花溪区。 委托诉讼代理人：汪俊，贵州丰语畅律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201200210287844。 委托诉讼代理人：高家棋，贵州丰语畅律师事务所实习律师，一般代理。实习证号：2301191011774。 被告（反诉原告）：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**建设大厦****。 法定代表人：林农，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘原诚，贵州朝华明鑫律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201200010974729。 被告：唐琳，女，1986年8月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市乌当区。 第三人（反诉第三人）：贵州昱皓隆房地产经纪有限公司，，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黔江路**附**黔路开发区****** 法定代表人：伍靓静，该公司总经理。 原告耿慧强与被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称城乡杰和房开公司）、被告唐琳及第三人贵州昱皓隆房地产经纪有限公司（以下简称昱皓隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。审理中，被告城乡杰和房开公司提出反诉，本院经审查依法予以受理，并合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）耿慧强、被告（反诉原告）城乡杰和房开公司、被告唐琳及第三人（反诉第三人）昱皓隆公司均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告耿慧强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》。2.判令二被告连带返还原告购房款1280000元，并按照合同约定的总价的20%承担违约金（按照合同成交总价1680000元计算20%的违约金为336000元）。3.判令二被告连带给付原告律师代理费5000元。4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告城乡杰和房开公司授权委托被告唐琳办理与原告房屋买卖合同相关手续。原告和被告唐琳于2019年1月23日在昱皓隆公司安排下签订《房屋买卖业务文件（合订本）》，包括《贵阳市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户代理合同，》合同编号100003131344，房屋位于花溪区苑）Ｃx栋x单元x-x＋x层x号，签订合同当日原告向被告唐琳支付定金100000元，由被告唐琳代被告城乡杰和房开公司收取该笔款项，并出具《收条》。原、被告按照合同约定在2019年2月28日前支付第一笔房款1180000元，原告按照约定到第三人办公处支付第一笔房款1180000元，但被告唐琳未收取该款项，回复原告等候通知。原告在2019年5月接到被告唐琳打款通知并于同年5月22日在中国民生银行贵阳珠江路支行完成第一笔付款1180000元，支付当日被告唐琳告知原告，被告城乡杰和房开公司在2019年7月办理完毕过户手续，但原告在同年8月找到第三人询问办理过户事宜，并向第三人表明在同年8月底如果不能办理完成过户将不会再购买房屋，并要求被告城乡杰和房开公司及被告唐琳退还本金并承担合同约定的违约责任，此后原告与第三人多次询问被告唐琳办理进度，但因二被告原因一直未能按时办理完成。按照《贵阳市存量房屋买卖合同》约定，被告城乡杰和房开公司应当在2019年3月31日前到其贷款机构办理完成提前还贷手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押办理完成登记后的房屋所有权证。但在2019年3月31日被告城乡杰和房开公司一直未提供房屋注销资料给丙方办理过户相关手续。按照合同约定被告已属违约，二被告应当按照《贵阳市存量房屋买卖合同》约定，对原告承担连带返还购房款的责任及合同约定总价的20%违约金，包括但不限于原告为维护合法权益聘请律师支出的律师费5000元。综上所述，原告通过第三人向两被告多次催促要求履行合同，两被告拒不履行，构成违约，原告诉至法院，诉请如前。 被告城乡杰和房开公司辩称，被告并未违约，原告要求解除合同等诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 被告唐琳辩称，其为被告城乡杰和房开公司的员工，只是代办案涉房屋交易事宜，实际款项等均由被告城乡杰和房开公司收取，原告诉请事项不应由被告唐琳承担责任。 第三人昱皓隆公司述称无意见。 反诉原告城乡杰和房开公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行与反诉原告于2019年1月23日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》。2.判令反诉被告支付反诉原告购房尾款400000元。3.判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金316000元（暂以400000元为基数从2020年10月11日起按照日利率千分之五的标准计算至2020年3月17日，之后的违约金计算至反诉被告付清全部购房尾款之日止）。4.反诉被告承担诉讼费用。事实及理由：2019年1月23日，反诉原告和反诉被告通过第三人签订了《贵阳市存量房屋买卖合同》，反诉原告将其开发的坐落于贵阳市花溪区苑）Ｃx栋x单元x-x＋x层x号房屋出售给反诉被告，房屋价格1680000元。合同签订时，反诉被告如实向反诉原告告知了交易房屋的现状（银行贷款抵押状态）。对此，在合同中也予以明确，反诉原告归还银行贷款解除房屋抵押登记后为反诉被告办理过户登记手续，合同约定反诉被告于2019年2月28日前将第一笔购房款1180000元支付给反诉原告。过户当日，支付第二笔购房款400000元。合同签订后，反诉原告积极与银行协商还款事宜，2019年3月一直持续到5月初，反诉原告多次通过中介要求反诉被告支付第一笔购房款，中介回复均联系不上反诉被告。5月中旬中介联系上反诉被告，反诉被告承诺尽快支付第一笔购房款，反诉原告在未收到第一笔购房款的情况下，反诉原告于2020年5月8日结清了银行贷款，反诉被告得知反诉原告已经结清银行贷款情况后，于2019年5月22日支付了第一笔购房款，至此反诉原告已按照合同约定办理完结提前还贷义务。根据合同约定，反诉原告是负有取回注销抵押登记后的房屋所有权证，但办理注销抵押登记义务人应当是抵押银行，鉴于此合同明确注明具体取回时间以银行通知为准。尽管如此，为了能够尽快办理过户登记，反诉原告派人协助银行办理抵押注销登记手续。在银行通知办理解除抵押期间，反诉被告通过中介要求反诉原告降价，少收其房款至少100000元（开始提出少收200000元），反诉原告对于反诉被告的无理要求予以拒绝。2019年9月底，反诉原告通知中介要求办理反诉被告办理过户登记并支付购房尾款，反诉被告未予以配合，2019年10月10日，反诉原告书面告知中介，再次要求反诉被告履行合同义务，反诉被告仍未履行。反诉原告认为，反诉被告在支付第一笔购房款前，反诉原告积极履行合同义务，达成房屋符合过户的条件，但在反诉原告履行了全部合同义务后，反诉被告却要求解除合同，于法无据。综上所述，反诉原告诉至法院，诉请如前。 反诉被告耿慧强辩称，反诉原告提出的情况及主张与事实不符，请求法院依法驳回。 第三人昱皓隆公司述称无意见。 本院经审理查明认定如下事实：城乡杰和房开公司成立于1996年12月12日，经营范围包括房地产开发、销售等。唐琳系城乡杰和房开公司员工。昱皓隆公司成立于2018年6月11日，经营范围包括房地产经纪、中介等。2019年1月23日，城乡杰和房开公司出具《委托书》，委托公司员工唐琳办理江南苑房签订合同相关手续。同日，城乡杰和房开公司、耿慧强、昱皓隆公司共同签订《房屋买卖业务文件（合订本）》。其中，城乡杰和房开公司作为甲方（出售方）与耿慧强作为乙方（购买方）共同签订《贵阳市存量房屋买卖合同》，主要约定：甲乙双方交易房屋坐落于小河区苑）Ｃx栋x单元x-x＋x层x号。房屋所有权人为城乡杰和房开公司，房产证号为筑房权证小河字第××号。该房屋已设定抵押，抵押权人为贵阳银行。甲方双方通过昱皓隆公司居间介绍成交。房屋交易价款及家电家具、装修装饰、配套设施设备等作价共计1680000元。具体付款方式：（1）定金，乙方应在签订合同当日支付定金100000元。（2）尾款，乙方于2019年2月28日前将第一笔购房款1180000元支付给甲方，乙方于过户当日将第二笔购房款400000元支付给甲方。关于房屋交易具体事宜的约定：1、还款解押：该房屋目前有抵押，甲方应在2019年3月31日之前到贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。权属转移登记：甲乙双方同意，在符合过户条件后，甲乙双方须在拿到产权证10个工作日内（约定具体的时间或条件）亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续。房屋的交付：甲方收齐房款（物业交割保证金除外）3日内将房屋交付给乙方。违约责任：乙方未按约定时间付款的，按逾期时间，分别承担违约责任：自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交总价的千分之五向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交总价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。逾期办理房屋其他交易事宜的违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价千分之五的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交总价20%的违约金。守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。该合同该对其他相关权利义务进行了约定。甲方签章处备注了“贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司”字样，唐琳在委托代理人处签字。耿慧强在乙方签章处签字。上述合同的《补充协议》约定：房价1680000元包含房子245.34平方米和车库33.1平方米，车库税费按照税务局规定各自承担，并约定三月三十一号前提交房屋的银行注销抵押申请资料，违约责任以主体合同为主。卖方处有林农、唐琳签字，并备注有“贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司”字样，耿慧强在买方处签字捺印。耿慧强当日即向城乡杰和房开公司支付购房定金100000元。 同日，城乡杰和房开公司作为甲方（出售方）、耿慧强作为乙方（购买方）、昱皓隆公司作为丙方（经纪方）共同签订《居间服务合同》，主要约定：甲乙双方已在丙方的居间服务下就坐落于小河区苑）房屋，签订了《贵阳市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），甲乙双方签订买卖合同时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付合同约定的佣金。基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订买卖合同，乙方（购买方）应在合同签订当日向丙方支付佣金42840元。甲乙双方应积极配合丙方的居间服务，按照丙方要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及其他资料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付佣金，甲方双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。各方不得擅自单方解除或变更本合同，本合同另有约定的除外。乙方或甲方违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权按合同约定的佣金标准收取服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。耿慧强在乙方（购买方）处签字捺印，甲方（出售方）处备注了“贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司”字样，唐琳在甲方委托代理人处签字，昱皓隆公司在丙方（经纪方）处加盖了合同专用章。2019年1月25日，昱皓隆公司向耿慧强出具收条，明确已收到案涉房屋佣金42840元，并承诺于2019年2月25日前退还22200元。 2019年5月22日，耿慧强向唐琳账户转款1180000元用于支付购房款。城乡杰和房开公司认可收到耿慧强所交款项。耿慧强陈述，其原本于2019年2月28日按约到第三人处交款，但昱皓隆公司称因城乡杰和房开公司的原因，让暂时不要交纳款项，其后于2019年5月21日到昱皓隆公司询问是否可以交款，昱皓隆公司联系城乡杰和房开公司后，才告知耿慧强可以办理交款，遂于该月22日交款至唐琳账户。昱皓隆公司称，耿慧强的确于2019年2月28日来交过款，因此前唐琳曾联系昱皓隆公司，让昱皓隆公司协调告知耿慧强缓交款项，故口头告知耿慧强暂缓交纳，等候城乡杰和房开公司的通知。唐琳称，耿慧强知晓案涉房屋处在抵押状态，解抵押需要与银行对接清楚，但当时还未对接完毕，故让耿慧强缓交。城乡杰和房开公司称，耿慧强要求将款项转入贷款银行，公司就去和银行协调，故让耿慧强稍后付款，但之后就联系不上耿慧强了。 城乡杰和房开公司提交贵阳银行股份有限公司花溪支行于2019年8月27日出具的《结清证明》，拟证明城乡杰和房开公司积极履行合同义务，办妥提前还贷手续。该《结清证明》载明：抵押权人贵阳银行股份有限公司花溪支行，债务人贵州肖剑贸易有限责任公司，抵押人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，抵押物：坐落于贵阳经济技术开发区苑）Ｃx栋x层x号等x户，他项权证号：黔（2018）经开区不动产证明第xxxxxx号，贷款18000000元，借款本息已于2019年5月8日全部结清，同意办理抵押权注销。城乡杰和房开公司称，黔江路8号黔江路开发小区（江南苑）Ｃ24栋1层1号等38户包括了本案所涉房屋。耿慧强不认可，认为上述房屋与案涉房屋无实际关联，即便就是本案所涉房屋，结清时间也能印证城乡杰和房开公司违约。城乡杰和房开公司还提交了《贵州省不动产登记受理单》《不动产权证书》，拟证明注销抵押登记应由银行办理，但为加快办理进度，城乡杰和房开公司于2019年9月20日派人协助银行办理注销登记，9月20日提交注销抵押的资料和申请至经开区不动产登记站，9月21日抵押权注销，当天银行将产权证交给了城乡杰和房开公司，现案涉房屋具备过户条件。《贵州省不动产登记受理单》体现有以下内容：业务名称为抵押权注销登记，受理编号为103-61-201918488，收件日期为2019年9月20日，申请人为城乡杰和房开发公司，不动产坐落为贵阳经济技术开发区黔江路8号黔江路开发小区（江南苑），受理单申请人处有唐琳的签字捺印。《不动产权证书》载明小河区苑）Ｃx栋x单元x-x＋x号房屋所有权人为城乡杰和房开公司，权证号为筑房权证小河字第××号。耿慧强认为，上述材料中载明的房屋坐落与案涉房屋坐落不一致。城乡杰和房开公司称，其于2019年10月10日向昱皓隆公司发送书面通知，因多次通知昱皓隆公司要求耿慧强尽快办理过户登记手续，耿慧强均不予配合，其通过书面形式再次通知昱皓隆公司。该《通知》载明：由贵公司代理销售的我公司合法拥有位于贵阳市小河区房屋（买受人耿慧强），现已可以办理该套房屋不动产过户相关手续，在此之前已通知过贵公司前来我公司办理不动产过户相关手续，但至今还未来办理，现特以书信方式再次通知贵公司，请贵公司通知买受人并带上相关资料与我公司对接办理该套房屋不动产过户等相关手续。耿慧强提出，不清楚昱皓隆公司是否收到该通知，其并未接到昱皓隆公司的通知。就2019年3月31日之前到贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）的情况，城乡杰和房开公司未提交相应证据证明。2019年12月5日，耿慧强与贵州丰语畅律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师代理本案诉讼，产生律师费5000元。 城乡杰和房开公司明确，案涉房屋现登记在其名下，未交付，抵押贷款涉及38套房屋，诉争房屋包含在该38户中，取回注销抵押登记后的房屋所有权证的时间，合同未约定，实际取回时间为2019年9月21日。耿慧强认为，按照合同约定,城乡杰和房开公司应在2019年3月31日前到贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准），其后唐琳又承诺在7月办理完毕过户，但均未按约履行及兑现承诺，故按照合同约定，逾期履行合同约定义务的，违约方应按日计算向守约方支付房屋成交总价千分之五的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交总价20%的违约金，守约方因维护自身权益或是追究违约方相关法律责任产生的一切费用由违约方承担，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等，故现诉至法院主张解除合同，并要求城乡杰和房开公司返还购房款，并支付违约金、律师费和诉讼费。 本案中，昱皓隆公司出具《材料证明》，载明：甲方城乡杰和房开公司，乙方耿慧强，丙方昱皓隆公司。一、甲、乙方于2019年1月23日签订位于小河区苑）Ｃx栋房屋买卖合同，签订合同当日支付甲方定金100000元。双方约定在2019年2月28前支付首付款1180000元给甲方，甲方未收款，回复乙方等候通知。二、在2019年3月31日甲方未提供房屋注销资料给丙方办理过户相关手续。三、乙方在5月接到打款通知并于5月22日完成第二笔付款1180000元，支付当日甲方代理人告知乙方将在7月份办理完毕过户手续。四、乙方在8月份找到丙方咨询过户一事，并表明8月底如不能完成房屋过户将不会购买此房，要求甲方退还本金，并追究违约责任。五、丙方在此期间多次询问甲方办理进度，但因甲方原因一直未能按时办理完成。昱皓隆公司在该《材料证明》上加盖了公章，法定代表人伍靓静签字确认。 以上事实，有当事人陈述、身份证、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、委托书、《房屋买卖业务文件》《收条》、银行转款凭证、《材料证明》《委托代理合同》、律师费发票《结清证明》、短信记录、收据、《贵州省不动产登记受理单》《房产证》、通知等与本案相关联的证据及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。耿慧强与城乡杰和房开公司签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》及耿慧强、城乡杰和房开公司、昱皓隆公司共同签订的《居间服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行义务。结合庭审查明情况及各方发表意见，归纳本案的争议焦点为：一、案涉合同履行中是否存在违约情形？二、若存在违约情形，违约责任应如何承担？ 关于焦点一。《贵阳市存量房屋买卖合同》约定：双方交易坐落于小河区苑）的房屋已设定抵押，房屋交易价款共计1680000元。耿慧强应在签订合同当日支付定金100000元，于2019年2月28日前支付第一笔购房款1180000元，于过户当日支付第二笔购房款400000元。城乡杰和房开公司应在2019年3月31日之前到贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。上述合同《补充协议》亦约定城乡杰和房开公司应于3月31日前提交房屋的银行注销抵押申请资料。就耿慧强是否按约付款的情况，耿慧强与中介方昱皓隆公司提交证据可证明，非因归责于耿慧强的原因导致耿慧强在2019年2月28日未支付购房款1180000元，而系按照城乡杰和房开公司要求在2019年5月22日予以支付。就城乡杰和房开公司是否按约在2019年3月31日之前到贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，城乡杰和房开公司未提交充分证据证明，结合中介方昱皓隆公司出具的《材料说明》，本案合同履行中，耿慧强未违约，城乡杰和房开公司存在违约行为。 关于焦点二。《贵阳市存量房屋买卖合同》约定逾期办理房屋其他交易事宜的违约责任：双方任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价千分之五的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交总价20%的违约金。守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。上述合同《补充协议》亦约定，违约责任以主体合同为主。耿慧强诉请解除案涉《贵阳市存量房屋买卖合同》，要求城乡杰和房开公司返还购房款1280000元和按合同成交总价1680000元计算20%支付违约金336000元及支付律师费5000元，结合城乡杰和房开公司存在的违约情形及上述合同约定，本院予以支持。耿慧强主张唐琳承担连带责任，结合本案查明事实，唐琳系城乡杰和房开公司员工，其行为是代表公司的职务行为，责任应由城乡杰和房开公司承担，故本院不予支持。基于前述事由，对城乡杰和房开公司提出的全部反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告耿慧强与被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于2019年1月23日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》； 二、被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告耿慧强购房款1280000元及支付违约金336000元； 三、被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告耿慧强律师费5000元； 四、驳回原告耿慧强的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9435元（已减半收取），由本诉被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担。反诉案件受理费5480元（已减半收取），由反诉原告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 魏 丽 二〇二〇年五月十八日 书记员 方振华