海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2019）琼0108民初9486号        原告：张凯君，男，1978年6月16日出生，汉族，公民身份号码XXX，住海口市美兰区。                被告：海南倚能房地产开发有限公司。住所地：海口市美兰区白驹大道北侧倚能美林湾小区十五号楼二楼。统一社会信用代码：91460000681151516J。                法定代表人：余向东，董事长。                委托诉讼代理人：隋颖毅，广东正大方略（海口）律师事务所律师。                原告张凯君与被告海南倚能房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张凯君、被告海南倚能房地产开发有限公司的委托诉讼代理人隋颖毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告张凯君向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告房产证逾期办理违约金人民币32546.50元（按合同约定，房款总价人民币595130.00元万分之一每天算，自2017年11月9日暂计算至2018年5月9日，共计547天）；二、判令被告支付原告房产证逾期违约金至办理房产证止；三、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：一、原、被告于2015年8月17日签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市美兰区灵山镇琼山大道187号“倚能．美林湾”17栋705房，合同约定被告应在原告收房之日（2015年11月9日）起至2017年11月9日止为原告办理房屋产权证。但至2019年5月9日已逾期547天，违约金按房款总价万分之一每天计算59.50元／天，被告应支付原告逾期办证违约金人民币32546.50元。二、根据业主投诉12345得知，截止2019年5月20日，被告仍未为原告房产所在小区办理综合验收，无法办理房产权属证，因此，被告需支付原告违约金至产权证办理妥当之日止。综上所述，恳请法院根据本案事实和法律，依法支持原告的诉讼请求。                被告海南倚能房地产开发有限公司辩称，被告未能为原告办理产权登记的原因系原告自身原因造成，应由原告自行承担被告逾期办理产权登记的违约金。原告自2017年起就以涉案房屋存在质量问题为由，多次向政府部门投诉，海口市建筑工程质量安全监督站分别于2017年5月22日、6月9日、7月11日数次召集被告、小区业主代表、监理单位、施工单位召开协调会议，原告作为业主代表参加协调会，并在其后制定了维修方案，被告会同施工单位、监理单位分工负责对小区的部分房屋进行排查、维修、验收。期间，被告通过短信方式多次通知原告确定排查时间，但原告均未能明确入户排查期间，导致被告排查和后续维修无法进行。原告不配合的行为导致倚能美林湾小区在交付使用两年多的时间内无法取得竣工验收备案表，更无法办理产权登记。为此，被告在2018年5月7日向海口市美兰区人民法院提起诉讼，请求判令原告立即停止侵权，排除对被告正常经营持续的妨碍，停止阻挠被告对美林湾17栋705房维修整改的施工行为。该案经过海口市中级人民法院二审，并在2019年1月30日作出（2019）琼01民终52号民事判决书，判决原告须于本判决发生法律效力之日起三十日内配合协助被告对倚能美林湾小区17栋705房入户排查、维修。但至今原告仍未配合被告对该涉案房产进行入户排查、维修，也就进而导致倚能美林湾小区南区无法取得竣工验收备案表，更无法办理产权登记。因此，造成被告无法按期给原告办理产权登记系原告自身导致，应由原告自行承担因此产生的违约金。                经审理查明，2015年8月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于海口市美兰区灵山镇琼山大道189号倚能·美林湾（南区）17#楼（幢）2单元705房，房屋建筑面积76.33m2，总价款595130元；买受人首付房款185130元，剩余房款410000元以按揭方式付款；出卖人应当在2015年12月31日将经综合竣工验收并完成附件三约定的装修工作的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同；如因买受人原因未及时提供办证所需全部资料或未按期支付办证所涉及各项税费所导致的办证延迟，出卖人可以据此免责；如因政府原因所导致的办证延迟，出卖人可以据此免责。签订合同后，原告向被告支付了购房款595130元。2015年11月9日，原、被告办理了上述房产交付手续。2019年7月10日，原告向本院提起诉讼。另查，海口市美兰区灵山镇琼山大道189号倚能·美林湾（南区）17#楼于2019年10月29日进行了竣工验收备案。                本院所确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、《收据》、《销售不动产统一发票》、《中国银行海南省分行借款借据》、《住房公积金委托贷款合同》、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。                本院认为：原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据合同的约定，被告应于房屋交付之日起720日内办理房屋权属证书，并于原告取得商品房权属证书后的360日内办理土地使用权证，即被告最迟应于原告收房后的1080天办妥房、地权属证书。由于双方签订合同后，房、地权属证书办理政策变动，房、地权属证书统一办理为不动产证，故被告逾期办证的起算时间应自原告收房后1080天之次日起计，即被告于2015年11月9日房产交付之日起至2018年11月8日前办妥不动产权证。被告未在该期间内办妥不动产权证，构成违约。被告应从2018年11月9日起至原告主张之日即起诉之日止向原告支付违约金。原告要求被告支付之后的违约金不明确，应予驳回。被告辩称其无法按期给原告办理产权登记系原告自身导致，理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：                一、被告海南倚能房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张凯君支付逾期办证违约金（以595130元为基数，从2018年11月9日起至2019年7月10日止，按每日万分之一计算）。                二、驳回原告张凯君其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费613.66元，由原告张凯君负担340.99元，被告海南倚能房地产开发有限公司负担272.67元。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。                    审判长李云            人民陪审员李宛霞            人民陪审员符明星    二0二0年五月二十七日            书记员孙马莲            书记员王月明            《中华人民共和国合同法》            第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措            施或者赔偿损失等违约责任。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。            当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。            人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。