江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0827民初358号原告：郭伏香，女，1963年7月19日生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：柯雅雯，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超帅，江西求正沃德律师事务所实习律师。被告：遂川富景房地产开发有限公司，住所地：遂川县集合村塔得下**。统一社会信用代码：91360827087146319L。法定代表人：王满生，该公司董事长。委托诉讼代理人：王亮军，江西遂龙律师事务所律师。第三人：赣州灵感装饰工程有限公司，住所地:赣州市贸易广场西街**，统一社会信用代码：913607020971485888。法定代表人：刘昌锋。原告郭伏香诉被告遂川富景房地产开发有限公司（以下简称富景公司）、第三人赣州灵感装饰工程有限公司（以下简称灵感公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告郭伏香委托诉讼代理人柯雅雯、徐超帅，被告富景公司法定代表人王满生及其委托诉讼代理人王亮军到庭参加诉讼。第三人灵感公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案现已审理终结。原告郭伏香向本院提出诉讼请求：判决确认被告与原告签订的0001879号《商品房认购协议》有效并判令被告继续履行。事实和理由：2015年12月12日，原、被告签订0001879号《商品房认购协议》，约定被告将遂川县城水南吉安大道北侧B地块富景新天地房地产项目中的8#楼2单元1003号房产出售给原告，单价3838.083元/㎡，面积135.73平方米，总价520943元。此前2015年7月30日，被告与第三人签署《遂川县富景房地产开发有限公司用于抵给赣州灵感装饰工程有限公司装修遂川县富景大酒店工程款的房号及单价、总金额》书面协议（简称“装修款抵房协议”），被告同意将包括1003号房产在内的22套房产抵偿第三人装修款。其中8#楼2-1003号房产总价为520943元，与原被告《商品房认购协议》约定的面积、单价均一致。因第三人已经向原告出示其与被告签署的“装修款抵房协议”，故原告对此充分信赖，同意从第三人处直接受让案涉8#楼2-1003号房产，并陆续向第三人刘昌锋支付45万元。鉴于被告已经与第三人签订“装修款抵房协议”，足以使原告产生信赖，致使原告同意从第三人处受让该案涉房产，故第三人从原告处收取房屋款并同意由借款转装修款抵房款的行为，构成表见代理，其法律后果应由被告承担；且被告根据第三人前述收款行为，进一步与原告签订了案涉《商品房认购协议》，该协议合法有效，应当继续履行。为此，原告为维护其合法权益，遂起诉请求判如诉请。被告富景公司辩称，一、被告与郭伏香签订的《商品房认购协议书》属预约合同，本合同为《吉安市商品房买卖合同》，郭伏香未履行《商品房认购协议书》约定向被告支付购房款的义务。1、《商品房认购协议书》第九条：本认购协议仅限确定商品房的买卖关系，具体事宜由双方在吉安市商品房买卖合同中约定；2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……，本《商品房认购协议书》为定金担保商品房预约合同。被告未收取郭伏香定金，郭伏香未向被告一次性支付购房款；3、郭伏香未向被告依《商品房认购协议书》第三条的约定：付款方式为一次性及第六条的约定：郭伏香不按协议约定方式支付购房款并签订《吉安市商品房买卖合同》，被告不予退还定金，并可将该商品房另售他人，郭伏香不持任何异议；二、《商品房认购协议书》为附生效等条件的预约合同，主合同为被告与灵感公司签订的《富景大酒店装修合同》。《商品房认购协议书》第十一条约定：该房为赣州灵感装饰工程有限公司抵富景大酒店装修工程款，在该工程通过被告验收以后交付使用。由于灵感公司未履行《富景大酒店装修合同》义务，主合同《富景大酒店装修合同》灵感公司未依约履行，灵感公司与被告签订的抵扣装修工程款商品房认购协议全部作废，为此被告与郭伏香签订的《商品房认购协议书》未生效且作废；三、刘昌锋与郭伏香的行为不构成表见代理；《商品房认购协议书》为被告与郭伏香所签订，该协议对双方权利与义务明确作出了明确约定，刘昌锋不是该协议的当事人。刘昌锋与郭伏香之间的行为与被告没有任何关联性；四、本案应当为郭伏香与灵感公司之间的债权债务合同纠纷。另外案涉房产已经于2019年与案外人刘晓平签订0001489号《商品房认购协议书》并交付。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉请。被告灵感公司辩称，一、被告富景公司委托第三人进行酒店装修，并同意委托第三人将案涉房产进行销售以抵偿工程款，该情况属实。被告与第三人签订的装修款抵房协议共计有22套房产，其中包括本案涉及的8#楼2-1003房产；二、第三人已经收取原告郭伏香购房款45万元，且已经告知被告富景房地产公司。被告富景公司一直认可，并且同意与第三人在清算时予以扣除；三、第三人将被告抵扣装修款的多套房产已对外出售，销售模式均为被告与购房者直接签订《商品房认购协议》，此前与他人签订的协议和本案原被告签订的《商品房认购协议》一致，被告均向购房人交付房产实际履行。被告富景公司一直认可所有装修款抵房的《商品房认购协议》，并曾主动通知所有抵房的购房户办理交房手续，本来没有任何争议。至于第三人与被告富景公司的装修问题，因涉及法律关系不同，第三人愿意与被告富景公司另行解决。综上，原告与被告签订的《商品房认购协议》有效，应当继续履行，请求依法支持原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年7月24日，被告富景公司与第三人灵感公司签订了一份《富景大酒店装修合同》，与本案有关的主要条款为第十条约定：双方经协商同意甲方（富景公司）用遂川县富景新天地小区的部分商品套房及公寓抵乙方（灵感公司）的全部装修工程款，由灵感公司在富景公司开发的富景新天地小区中选择自己所需的商品套房及公寓；抵给灵感公司的商品房暂时不在房产登记部门登记备案，待灵感公司销售出去后，富景公司必须无条件协助购房者办理房产证、银行按揭等相关手续，但所产生的费用均由灵感公司承担。同时合同双方对工程概况、工程造价、工程质量、工程验收、工程款支付、违约责任及争议解决的方式等作了明确约定。2015年7月30日，富景公司与灵感公司签订了《遂川县富景房地产开发有限公司用于抵给赣州灵感装饰工程有限公司装修遂川县富景大酒店工程款的房号及单价、总金额详单》（简称《详单》），《详单》共列示了22套抵款房产，案涉房产在《详单》列示的房产范围内。2015年9月1日，在灵感公司向原告出示其与富景公司签署的《详单》后，原告亦同意从灵感公司直接受让案涉8#楼2-1003号房产。2015年12月12日，原、被告签订了编号为0001879号的《商品房认购协议》，该协议约定原告认购案涉8#楼2-1003号房产，房款总计520943元。原告先后向灵感公司法人刘昌锋支付45万元，分别包括：2015年9月1日支付房屋款13万元；2017年12月13日支付房屋款10万元；2017年12月19日支付房屋款5万元；2014年4月24日借款3万元，后注明用于酒店装修（该款以原告之女邓娟名义出借，邓娟声明权利已经转归原告享有）；2018年4月26日借款4万元、注明用于酒店装修，2018年7月29日借款3万元、注明用于装修（前述7万元以原告丈夫侄女邓素贞名义出借，邓素贞声明权利已经转归原告所有）；2018年12月15日借款7万元，注明用于酒店装修。上述款项的支付均是以借款方式出借给刘昌锋，且有刘昌锋本人签名。刘昌锋书面答辩认可亦收到原告购房款45万元。案涉房产已于2016年6月被吉安市中级人民法院依法查封。2019年9月，被告富景公司与案外人刘晓平再次就涉案房屋签订了商品房认购协议。第三人灵感公司成立于2014年4月14日，，住所地江西省赣州市章贡区为刘昌锋个人独资企业，法定代表人刘昌锋，公司股东为刘昌锋一人，持股比例100%，2019年9月该公司因未做财会报表被吊销营业登记，目前尚未办理注销登记手续。以上事实，有双方提供的《商品房认购协议》、收条、借条、以富景公司抵给灵感公司房号及单价、总金额、及2019年赣08**民初2211号判决书、吉安中院裁定书及协助执行通知书等为证，足以认定。本院认为，原告在购买案涉房产前，第三人灵感公司法定代表人刘昌锋已经向原告出示了《遂川县富景房地产开发有限公司用于抵给赣州灵感装饰工程有限公司装修遂川县富景大酒店工程款的房号及单价、总金额详单》，该《详单》题意及记载内容足以让原告相信灵感公司对案涉房产享有处置权；同时，被告富景公司与第三人灵感公司签订的《富景大酒店装修合同》第十条第2款明确约定：“甲方（富景公司）按工程价款抵给乙方（第三人灵感公司）的商品房，暂时不在房产登记部门登记备案，待乙方销售出去后，甲方必须无条件协助购房者办理房产证、银行按揭等相关手续”，该约定内容既表明被告富景公司认可第三人灵感公司可以直接销售房产，也表明被告富景公司同意第三人灵感公司代为直接收取房款用于工程使用。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，第三人灵感公司代为销售房产并收取购房款的行为构成表见代理，法律后果应由被告富景公司承担。在第三人灵感公司与原告达成销售房产合意后，被告富景公司又与原告补充签订了案涉0001879号《商品房认购协议》，双方对房产栋号、价格等条款已明确约定，具备商品房买卖合同主要内容，结合前述抵房、收款、签约等一系列事实，双方签订的《商品房认购协议书》应当认定原、被告商品房买卖关系业已成立。上述事实应当视为对第三人销售案涉房产代理行为的完全追认。另案涉房产所涉房款45万元交付凭据中，均由第三人独资股东、法定代表人刘昌锋出具，部分收据上已经直接标识为房款；另有部分为第三人与原告之间的借款，但第三人法定代表人已经在相关借据上补充标注为“酒店装饰用”“以房抵押”等内容，在原告有理由充分相信第三人有权代为销售案涉房产的情形下，该行为同为表见代理的一部分，其民事责任应由被告承担。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因案涉0001879号《商品房认购协议》对房产栋号、价格等条款已明确约定，具备商品房买卖合同主要内容，结合前述抵房、收款、签约等一系列事实，双方签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，原被告商品房买卖关系业已成立。虽然案涉《商品房认购协议书》有“该房屋为赣州灵感装饰工程有限公司抵富景大酒店装修工程款，在工程通过甲方验收后交付使用”的约定条款，但该约定仅是明确房产交付时间晚于工程验收交付使用时间，现酒店已经实际营业，且被告与第三人已经在《富景大酒店装修合同》中约定“乙方销售出去后，甲方必须无条件协助购房者办理房产证”，被告与案外人黄丽梅等人的合同中亦约定了相同内容的合同条款，被告仍主动履行了交付房产义务，说明被告自认《商品房认购协议书》约定的交房条件已经成就。被告富景公司辩称第三人灵感公司在装修合同中存在违约行为的诉讼主张，不属于本案审理范围，可由双方另行解决。被告富景公司还辩称因灵感公司未完成装修工程后，其公司于2019年9月将案涉房屋与案外人签订了0001489号《商品房认购协议》应为有效。本院认为，本案涉案房产在2016年就已经吉安市中级人民法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，查封的房产不能转让，故其与案外人签订的《商品房认购协议》应属无效。鉴于本案涉案房产尚处于依法查封状态，目前不具备合法交付条件，本院在审理中，已经向原告释明前述事实，告知其可以选择变更诉讼请求、解除合同要求赔偿损失等救济途径维护其合法权益，但原告仍坚持继续履行合同、要求被告交付房产的诉讼请求。本院认为，原、被告商品房买卖合同关系虽然成立，但由于合同效力与合同履行属于不同的法律概念，故对原告要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持，原告可待查封案涉房产有关案件审结后另行主张权利，或通过另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告郭伏香与被告遂川富景房地产开发有限公司签订的0001879号《商品房认购协议》有效；二、驳回原告郭伏香的其他诉讼请求。案件受理费9010元，减半收取计4505元，由被告负担，此款原告已预交，限判决生效后十日内径行给付原告。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  彭玉玲二〇二〇年五月三十日书记员  肖彦琛