福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初656号 原告：陈跃波，男，1967年12月3日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：杨建辉，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游彩月，福建明鼎律师事务所律师。 被告：厦门海沧旅游投资集团有限公司，住所地福建省厦门市海沧区钟林路**海投大厦****之四，统一社会信用代码91350200761716767H。 法定代表人：邱梅琴，执行董事。 委托诉讼代理人：陈莹，女。 委托诉讼代理人：戴婧，女。 原告陈跃波与被告厦门海沧旅游投资集团有限公司（以下简称海旅投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告陈跃波委托诉讼代理人杨建辉，被告海旅投资公司委托诉讼代理人陈莹、戴婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈跃波向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装饰装修剩余残值的50%，即21174.4元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月1日，原告与被告签订《东孚商业街房屋租赁合同书》两份，后原告依约按时向被告交纳了相应租金。被告将租赁房屋交付原告后，原告开始对位于厦门市海沧区××街××一里××号××单元××号××单元的租赁房屋进行装修并用于经营。原合同约定期满之后，原告欲与被告续租，才发现被告隐瞒了租赁房屋系未按照建设工程规划许可证的规定所建设的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，被告隐瞒租赁房屋不符合规划的事实，导致双方签订的租赁合同无效，应当按照规定赔偿原告相应损失，具体为原告投入的装修价值剩余部分，按照《工程造价鉴定意见书》鉴定的装饰装修残值42348.81元为准，原告仅主张该价值的50%，即21174.4元。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 被告海旅投资公司辩称，被告不存在需要承担原告装饰装修现值50%的赔偿责任：一、原告提交的关于××一里××号××单元××号××单元房屋的装饰装修费补充证据材料不能证明案涉房屋的装饰装修现值。首先，原被告签订的《租赁合同》的租赁期限均是自2015年3月1日起至2018年2月28日止，但根据原告提供的关于××一里××号××单元××号××单元的店面装饰装修费补充证据看，部分收款收据的时间是在2012年3月27日至2014年9月7日之间，收款收据的时间早于案涉《租赁合同》的租赁期限起始日，该部分的装饰装修费是原告在上一份《租赁合同》期限内的投入，而不是在案涉的《租赁合同》期限内投入的装修费用，与本案无关。其次，《新三辉（三兄弟）陶瓷店销售出库单》的录单日期分别是2019年8月26日和2019年9月9日，录单日期也不在原被告双方签订的合同租赁期限内，与本案无关。另外，《租赁合同》无效时装饰装修尚存在的价值是以现值为限的，而是不是以原告支出的数额为准，更何况原告并未提供任何相关的付款凭证，无法证实原告实际支出了相关款项。二、法院出具的《司法鉴定委托书》明确写明，委托鉴定机构就案涉房屋的装饰装修残值进行评估。但鉴定机构出具的鉴定意见书造价鉴定的工程总价不是案涉房屋装饰装修现值，而是实体项目所需的具体费用，非残值，与鉴定委托的事项不符，不能作为本案附合的装饰装修费的现值的认定依据。三、未形成附合的装饰装修物可由原告自行拆除，不应计算在装饰装修现值中，鉴定意见书中的工程造价未剔除未形成附合的装饰装修物的项目。四、原告对于案涉房屋租赁合同的无效亦存在一定过错。原告作为承租人，在承租案涉房屋时，未对案涉房屋的产权情况应尽完全审查义务。另一方面，尽管案涉租赁合同是无效的，但原告在案涉房屋租赁合同签订时是同意按照案涉房屋的现状进行承租使用的，且案涉房屋租赁合同无效并不影响原告长期以个体工商户的形式在案涉房屋从事相关经营活动。综上，原告提供的所有证据材料均无法证明案涉房屋的装饰装修现值，因此，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告陈跃波围绕诉讼请求依法提交《东孚商业街房屋租赁合同书》（两份）（编号：×××31、×××32）、被告基本信息、（2019）厦海法司法综鉴字第38号《工程造价鉴定意见书》、（2018）闽0205民初3443号《民事判决书》等证据；被告海旅投资公司未提交证据。福建卓知项目投资顾问有限公司出具的《关于厦门市海沧区××街××一里××号××单元××号××单元房屋的装饰装修项目鉴定的补充说明》。对原被告提交的证据及《关于厦门市海沧区××街××一里××号××单元××号××单元房屋的装饰装修项目鉴定的补充说明》，经原被告双方质证后，本院予以确认并与庭审笔录一并在卷佐证。 根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月1日，原告（承租方、乙方）与被告海旅投资公司（出租方、甲方）签订编号×××31、×××32《东孚商业街房屋租赁合同书》两份，约定：租赁物业分别位于厦门市海沧区××街××一里××号××单元××号××单元，商业建筑面积分别为33.46平方米及37.44平方米；租赁期限均为三年，从2015年3月1日起至2018年2月28日止。租赁期限届满，乙方不续租的应按合同约定交还房屋，乙方未经甲方的书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延续或合同续订，在占用期间乙方需支付相当于月租金的200%的使用费给甲方；原告同意按租赁物即设施的现状承租，因原告原因未能按规定时间办理交房手续，不影响缴付租金；租金按每三个月为一个缴费周期支付，先付后用；在租赁期限内如原告须对租赁物进行装修、改建，须事先向被告提交装修、改建设计方案，并经被告书面同意。原告未经被告同意擅自装修，应将租赁物恢复原状，否则被告有权解除合同，并有权要求原告支付因恢复原状而产生的费用；合同解除后或合同约定的租赁期满后，原告应自行拆除投入的装饰装修、设备设施，但应在保护房屋的主体结构完好及遵守消防现行的法律、法规；此外，该合同还约定了其他条款。上述合同签订后，被告厦门市海沧区××街××一里××号××单元××号××单元房产交付原告，原告即对其进行装修装饰并用于商业经营。《东孚商业街房屋租赁合同书》约定的租赁期限届满后，原告未按约将涉案房屋交还被告，被告遂于2018年10月11日向本院提起诉讼。2018年12月28日，本院做出（2018）闽0205民初3443号《民事判决书》，认定本案原被告签订的编号×××31、×××32的《东孚商业街房屋租赁合同书》无效。由于原告在该案中未向被告主张因合同无效而受到的损失，该损失可另行向被告主张。因此，本院判决：一、陈跃波应于本判决生效之日起三十日内搬离向被告承租的位于福建省厦门市海沧区××街道××街××一里××号××单元店面，并将该店面返还被告；二、陈跃波应于返还被告上述店面之日起十日内，按照每月1686元的标准支付被告自2018年3月1日起至返还该店面之日的房屋占有使用费；三、陈跃波应于本判决生效之日起十日内支付被告位于厦门市海沧区××街道××街××一里××号××单元店面的占有使用费14152.5元；四、驳回被告的其他诉讼请求。现（2018）闽0205民初3443号《民事判决书》已发生法律效力。 根据本院生效的（2018）闽0205民初3433号《民事判决书》认定，案涉编号×××31、×××32《东孚商业街房屋租赁合同书》为无效合同。原告陈跃波以因履行无效合同而受到损失为由，向本院提起诉讼，要求被告赔偿其就案涉108号102单元及118号103单元房屋投入的装饰装修剩余残值的50%，即21174.4元。 在本案诉讼过程中，根据原告的申请，本院依法委托福建卓知项目投资顾问有限公司对位于厦门市海沧区××街××一里××号××单元××号××单元房屋的装饰装修残值进行评估鉴定。2020年4月15日，福建卓知项目投资顾问有限公司出具（2019）厦海法司法综鉴字第38号《工程造价鉴定意见书》认定，厦门市海沧区××街××一里××号××单元××号××单元房屋装饰装修项目造价鉴定工程总价为42348.81元。2020年5月9日，福建卓知项目投资顾问有限公司出具《关于厦门市海沧区××街××一里××号××单元××号××单元房屋的装饰装修项目鉴定的补充说明》，说明该费用为实体项目建造时所需的具体费用，非残值，具体残值金额由法院判定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告陈跃波以因履行上述无效合同而受到损失为由，要求被告赔偿其装饰装修剩余残值损失。本案争议焦点为：原告是否因本案讼争合同无效而导致装饰装修剩余残值损失，对此，本院予以分析、认定。 首先，原被告签订的《东孚商业街房屋租赁合同书》约定的租赁期限为2015年3月1日起至2018年2月28日，而（2018）闽0205民初3433号《民事判决书》认定《东孚商业街房屋租赁合同书》为无效合同，系合同履行期限届满后的认定。合同已经履行完毕，并不存在合同履行期间合同被确认无效而导致原告无法使用讼争物业的情形。因此，虽被告的过错导致合同无效，但并未造成原告的实际损失。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，装饰装修残值为合同剩余租赁期内的装饰装修残值损失。而原被告双方签订的《东孚商业街房屋租赁合同书》约定租赁期限为三年。《东孚商业街房屋租赁合同书》签订后，原告根据租赁期限对两间店面进行装修，支出装修费用42348.81元。该装修费用系原告可预期消耗三年的使用成本。原告每年损耗的装饰装修费用为14116.27元（42348.81元÷3年），装饰装修费用42348.81元在原告三年的物业使用过程中已消耗殆尽。合同已经履行完毕，且双方并未续签合同，并不存在剩余租赁期内装饰装修残值损失。因此，虽然合同被认定为无效，但并未影响原告在租赁期限内对讼争房屋的正常使用。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，虽然本案讼争合同无效，但并未导致原告装饰装修残值损失，因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告陈跃波的全部诉讼请求。 案件受理费550元减半收取275元由原告陈跃波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 薛自力 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 宁 鑫 代书记员 林建萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。