广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初1420号 原告：郑友顺，男，1981年11月14日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 原告：刘云芳，女，1982年5月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 二原告共同委托诉讼代理人：莫羡锋，广西可以律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：覃娆，广西可以律师事务所实习律师。 被告：柳州市普利华房地产开发有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市航鹰大道**，统一社会信用代码：9145020070875967XB。 法定代表人：刘加才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫东菲，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：李金鑫，女，该公司员工。 原告郑友顺、刘云芳与被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告郑友顺、刘云芳的共同委托诉讼代理人莫羡锋、覃娆，被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人莫东菲、李金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑友顺、刘云芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告办理柳州市房屋权属登记手续；2.判令被告支付违约金74550元（违约金以购房款700000元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年3月17日起至被告将办理房地产权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。截止2020年2月17日，违约金为74550元）；3.本案的全部诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年3月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同双方约定，被告将柳州市房售予原告，总房价款为700000元。《商品房买卖合同》第15条第1款约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。此外，合同条七条第二款约定，买受人逾期付款的情况下按日支付应付款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款。2016年3月22日被告将商品房交付给原告使用，2016年4月6日原告缴纳了税费，2016年4月29日被告向原告开具《销售不动产统一发票》。但至今被告没有为原告办理房地产权属证书，也没有向产权登记机关报备办理房地产权属证书需要的资料。原告及城南.首座9-11栋业主，多次向被告表达诉求，向社区等部门反映情况，但被告以种种理由敷衍不办，严重侵犯了原告的合法权益。 原告认为，被告违约事实明显，被告应立即为原告办理房地产权属证书及支付违约金，违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于逾期办证已有近3年时间，被告的违约行为造成原告失去房屋正常上市交易、无法贷款融资等机会（部分业主小孩还无法入读公立学校），而合同约定逾期办证被告按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金几百元，违约金明显过低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。”《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，相当于另一方因此所受到的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依据法律规定，被告应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金。司法实践中，类似案例法院支持原告的主张。城南.首座系列案中，原告的诉请都得到一、二审法院的支持。 另外，《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，购买方不得更改，而合同约定买受人逾期付款每日按逾期应付房款的万分之二计算违约金，与出卖人逾期办理房地产权属证书按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金不对等，且不随逾期办证天数的增加而增加；若买方逾期付款，则要承担高额的违约金，且随逾期交付天数的增加而增加，双方违约责任上的约定存在不对等，这显然是违背合同法中公平原则和诚实信用原则，赔偿几百元也不足以对违约方的惩罚。 鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向法院提起诉讼，望判如所请。 被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司辩称：一、原告诉讼请求支付违约金74550元，是以购房款700000元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年3月17日起至被告将办理房地产权属证书由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案之日止，截止到2020年2月7日，违约金为74550元。其违约金计算方法是不合理也没有依据的，被告依法不应当承担原告主张的违约金责任。被告和原告签订《商品房买卖合同》，合同第15条约定了逾期办证违约金，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。因此，被告主张按合同约定支付原告违约金。1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定，并不能证明其在诉前曾向被告主张逾期办理产权备案违约金。2.原告诉请的违约金是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权，合同原文是“出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，属于一次性定额违约金，应适用诉讼时效的规定。本案原告向被告主张逾期办证违约金已过诉讼时效。 二、原告在民事起诉状中提出自己多次向被告表达诉求，向社区等部门反映情况，但被告以种种理由敷衍。被告认为：1.原告并没有提供实际证据证明自己曾经向相关部门反映，也未曾向被告主张尽快办理房产证的请求。2.原告的诉状也存在着矛盾，城南首座业主大多数是2012年买房，据我们所知，社区开据给业主证明是2014年1月至2016年到社区反映情况，如果原告去反映过，应当知道该房屋因质量问题与施工方在打官司，暂时无法办证的事实，但是原告还是同意按合同约定购买该房屋，证明双方是在自愿平等的条件下签订房屋买卖合同的。3.而且被告卖给原告的房价，明显低于当时的市场价格，但是原告还是愿意购买，说明合同签订是自愿平等的。 三、原告诉请中称被告已于2016年3月22日交付房屋的时点来计算违约时间没有依据。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360天内办证，原告与被告签订合同时间是2016年3月22日，该时间只是签订合同时间，并不是实际交付房屋时间，不应当以2016年3月22日为计算起点，而且原告并未提供相关交房材料，所以原告请求按每日万分之一标准计算，是没有依据的。被告认为既然原告没有实际的交房材料，应该按购房合同第八条约定2016年12月31日后开始计算办证时间，而不是以2016年3月22日计算。 四、原告举证并不能证明逾期办理产权备案对其造成必然或已经发生的损失，不符合违约金调整增加的规定。根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加”；《中华人民共和国民法通则》第122条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，相当于另一方因此所受到的损失”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，…”。根据上述条款的规定，均围绕“损失”。然而，原告提交证据证明并不能必然或已经发生的损失，理由如前所述，在此不再赘述。因此，原被告双方在签订合同时即认可了违约金的计算方式，且原告并无证据证实其损失的数额明显大于违约金，不符合调整增加违约金的法律规定。 五、本案涉案的《合同》不是格式合同或霸王合同，涉案条款（合同第十五条）内容没有违背合同法中公平和诚实信用原则。首先，涉案合同在平等自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，合同内容条款没有违反法律的强制性规定，为有效合同。也不存在损害国家集体和其他第三人的合法权利情形，对双方均有约束力；其次，涉案合同采用的是中国建设部和国家工商行政管理局共同监制的标准文本合同，并非我方自行拟制。并且，相关逾期办理产权备案的约定条款，在合同中已采用下划横线方式特别标识，原告作为具备签约能力的人，对合同条款内容没有任何理解上的歧义，完全理解并充分愿意接受合同条款及其产生的法律后果及损失，这属于原告对自己民事权利的处分。如果原告签约时认为逾期办理产权备案违约约定过低，有失公平，违反诚实信用原则，原告完全可以自行选择第十五条第1点以退房方式的违约后果来解决纠纷；再次，本案买卖的标的是商品房，作为原告（买受人）最主要是通过交付房款来实现对房屋的占有和使用目的，我方早已将符合质量标准的房屋交付原告，原告也承认对房屋占有和使用，原告已实现了合同主要目的。根据涉案合同第九条第2项“出卖人逾期交房的违约责任”，该约定作为出卖人的我方，逾期交房违约责任是按日支付已付房款万分之一计算违约金，基于上述约定，被告不但要承担逾期交房违约责任还要承担逾期办理产权备案约定的违约责任。另外，原告是以银行按揭贷款方式进行购买，根据我方提交的证据证明，我方在贷款发放之日至办妥房屋产权证之日止期间，对原告在银行未付的贷款承担连带保证责任。并曾发生过按揭贷款业主不按期归还本息，我方要承担连带保证责任的事实。合同各项违约金的约定应从总体情况来综合确定，违约金条款应是一个有机整体，不应单独割裂理解。据此，对于涉案合同第十五条的约定，并没有违背合同法中公平和诚实信用原则。另外，原告的同胞弟弟购买了同小区15栋的商品房，原告购买案涉商品房之前肯定通过其弟弟知道案涉商品房暂时无法办理产权证。其明知案涉商品房暂时无法办理产权证仍然选择与原告签订商品房买卖合同，不符合调整违约金的范围。 综上所述，原告应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。但原告并没有完成本案举证责任，应承担举证不能不利后果。并且涉案条款约定并没有违背合同法中公平和诚实信用原则。请求法院依法应当驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2016年3月22日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：二原告购买被告开发建设的位于柳州市房屋，房屋总价款为700000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。如因政府行为或买受人原因，造成该商品房未能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不负相关违约责任。”合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，二原告依约按照首付加按揭贷款的方式共计向被告支付购房款700000元。2016年4月6日，原告刘云芳缴纳契税10500元，同月25日，二原告向被告支付代办房产证费用220元及其他费用。2016年4月25日，被告将按涉商品房交付给原告使用。2016年4月29日，被告向二原告开具《销售不动产统一发票》，发票记载金额为700000元。由于被告至今仍未向产权登记机关报备办理房地产权属登记证书需要的资料，导致二原告未能取得房屋权属证书，经与被告协商未果后，二原告遂诉至法院，提出前述诉讼请求。 庭审中，被告主张其已在向二原告出售案涉商品房时告知二原告案涉商品房暂时无法办理权属证书，二原告在明知涉商品房暂时无法办理权属证书的情况下仍愿意与被告签订《商品房买卖合同》，故不应由其承担违约责任。 本院认为，综合双方当事人的意见，本案的争议焦点为：1.原告起诉是否超过诉讼时效？2.被告协助办理房屋权属登记的义务具体如何？3.原告诉请的逾期办证违约金如何计算？ 原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。 针对争议焦点1，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。按照双方《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，双方一致认可案涉商品房的交房时间为2016年4月25日，被告最迟应当于2017年4月20日（交房之日的次日即从2016年4月26日起计算至第360日）将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但被告并未在该日期前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。此时，二原告应当知道其权利被侵害，诉讼时效应从2017年4月21日起开始计算。二原告于2020年2月24日向本院提起诉讼主张权利，并未超过3年的诉讼时效，故本院对被告辩解称原告主张被告逾期办证违约金已过诉讼时效的意见不予采纳。至于二原告是否向有关部门反映办理房屋权属证书的诉求并不影响本案对诉讼时效的认定。 针对争议焦点2，合同签订后，二原告已向被告付清全部购房款并缴纳相应税费及预办证费用，被告已将房屋交付给二原告，根据《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行该项义务，其行为已构成违约，被告应当履行相应的义务，将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告办理案涉房产权属登记手续。因此，二原告要求被告办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助二原告办理柳州市房屋权属登记手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 针对争议焦点3，本院认为，被告未按合同约定的期间将由其提供的资料报产权机关备案登记以办理房屋权属登记，构成违约，应承担违约责任。关于违约金标准的确定，二原告认为《商品房买卖合同》中所约定的违约金明显低于其损失，请求按每日万分之一的标准计算违约金，本院认为，二原告已依约足额支付了全部购房款、缴纳相应税费及办证费用，至今被告却已逾期三年以上未履行协助办证义务，导致二原告未能取得房屋权属证书，且从《商品房买卖合同》第十五条的约定来看，违约金的支付并不以是否给原告造成损失为前提，被告支付违约金后，仍不免除其继续履行的责任，具有一定的惩罚性，但如果完全按照该约定，在被告一直不履行该义务的情况下，二原告亦只能要求被告支付违约金700元（700000元×0.1%），该违约金本身难以有效督促被告积极履行协助办证义务，不符公平及诚信原则的要求。考虑到原告实际已占有、使用涉案房屋等案件情况并结合逾期办证的行为性质及在其他违约情形下合同的相关约定，本院对原告要求适当增加违约金的请求予以支持，即以已付房款总额70000元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年4月21日(交房之日的次日起算至办证期限360日届满之日的次日)计至被告将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案时止。原告主张从2017年3月17日起至2017年4月20日期间的违约金，缺乏依据，本院不予支持。从2017年4月21日起暂计算至2020年2月17日的违约金为72310元（700000元×1?×1033天），原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。至于被告在庭审中所提出的被告在出售案涉商品房时已告知二原告案涉商品房暂时无法办理权属证书且二原告已通过其弟知道案涉商品房暂时无法办理产权证的情况下仍愿意与被告签订《商品房买卖合同》，故不应由其承担违约责任的辩解意见，由于被告并未向本院举证证明，应由其承担举证不能的法律后果，本院对被告上述辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告郑友顺、刘云芳办理柳州市房屋权属登记手续； 二、被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑友顺、刘云芳支付违约金（从2017年4月21日起暂计算至2020年2月17日的违约金为72310元，之后的违约金，以700000元为基数，按每日万分之一的标准，从2020年2月18日起计算至被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司将办理位于柳州市房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）； 三、驳回原告郑友顺、刘云芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请强制执行。 案件受理费1664元（原告郑友顺、刘云芳已向本院预交），减半收取832元，由原告郑友顺、刘云芳负担25元，被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司负担807元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  谢祥兵 二〇二〇年五月十五日 书记员  杨艺柔 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。