福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初925号 原告：福建八闽通信股份有限公司，住所地福州市鼓楼区西洪路**湖滨邮电小区**楼，统一社会信用代码913500001581514904。 法定代表人：朱建平。 委托诉讼代理人:林月钰，福建知力律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄振斌，福建知力律师事务所律师。 被告：福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会，，住所地福州市鼓楼区西洪路******统一社会信用代码34525176-1。 负责人：包亚明，主任。 委托诉讼代理人：谢贵运，福建天人和律师事务所律师。 第三人：福州福中福物业管理有限公司，住所地，住所地福州市鼓楼区温泉路金福新村****会信用代码9135010275739884X6。 法定代表人：郑志强，执行董事。 委托诉讼代理人：徐一凡，福建天人和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽燕，福建天人和律师事务所律师。 原告福建八闽通信股份有限公司（以下简称八闽公司）与被告福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会（以下简称湖滨邮电小区业委会）、第三人福州福中福物业管理有限公司（以下简称福中福公司）业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。八闽公司委托诉讼代理人林月钰、黄振斌，湖滨邮电小区业委会负责人包亚明，委托诉讼代理人谢贵运，福中福公司委托诉讼代理人徐一凡、陈丽燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 八闽公司向本院提出诉讼请求：1.撤销湖滨邮电小区业委会2018年12月25日盖章签订《补充合同》的决定；2.确认湖滨邮电小区业委会与八闽公司2018年12月25日签订的《补充合同》无效；3.本案全部诉讼费用由湖滨邮电小区业委会承担。 事实与理由：八闽公司系福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主，湖滨邮电小区业委会系福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会，福中福公司系湖滨邮电小区物业服务公司。2018年12月25日湖滨邮电小区业委会作出延长物业服务期限决定并与福中福公司签订《补充合同》，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务公司应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2018年12月25日湖滨邮电小区业委会在未召开业主大会决定的情况下，与福中福公司签订《补充合同》延长物业服务期限，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条规定。湖滨邮电小区业委会决定与福中福公司签订的《补充合同》的行为属无权处分行为，侵害了业主利益，应予以撤销，同时根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，《补充合同》属无效合同。因此，为维护八闽公司国有财产的合法权益不被非法侵占，遂起诉至法院，请求依法支持八闽公司诉讼请求。 湖滨邮电小区业委会辩称，一、八闽公司不是物业服务合同及补充合同的当事人，不具有请求确认本案补充协议无效的诉讼主体资格。《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。”本案的案由被确定为“确认合同无效纠纷”，但本案物业服务合同是湖滨邮电小区业委会根据《物业管理条例》第十五条第（二)项职责，即由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，由湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订的。八闽公司不是本案诉争物业服务合同及补充合同的一方当事人，根据合同的相对性原则，八闽公司无权提起请求确认合同无效的诉讼，不具有本案诉讼的诉讼主体资格。 二、本案补充合同未侵害八闽公司的合法权益，八闽公司的撤销请求没有事实根据，应当予以驳回。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案湖滨邮电小区业委会并未作出与福中福公司签订补充合同的书面决定，故八闽公司诉讼请求第一项及八闽公司在起诉状事实与理由中表述的“2018年12月25日业委会作出延长物业服务期限决定并……”，没有事实根据。并且，本案补充合同是因小区业主委员会与业主大会聘任的物业服务企业所签订的物业服务合同即将到期，但无法及时召开业主大会，为保障小区业主能够继续享受物业服务，确保小区物业服务的持续性，在请示了主管部门福州市鼓楼区住房保障和房产管理局后，为延续原来物业服务合同期限所签订的补充合同。并且，在上述主管部门的指导下签订补充合同。该补充合同签订后，湖滨邮电小区业委会就及时了召开业主大会。业主大会在该补充合同尚未履行完毕前，就作出续聘原物业服务企业的决议。因而，该补充合同实质并非侵害小区业主的合法权益。相反，小区业主还因该补充合同享有到持续稳定的物业服务，保障了自己的合法权益。并且，业主大会在该补充合同履行期间作出的续聘原物业服务公司的决议，也与该补充合同确定的内容一致。因此，八闽公司的合法权益并非因本案的补充合同而受到侵害，八闽公司也不是权益受侵害的业主，故其请求撤销该补充合同的诉讼请求没有事实根据，也不符合法律规定的情形，应当予以驳回。 三、本案补充合同不存在被认定为无效的法定情形，且已经获得追认，是合法有效的协议。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种法定情形，但本案诉争的补充合同均不存在这五种法定情形中的任何一种，八闽公司在起诉状中，更未明确指出本案补充合同具体存在哪种法定无效情形。八闽公司在起诉状中所引用的《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，即“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条款不是法律规定可以将合同认定为无效合同的条款。本案补充合同约定，将原物业服务合同期限顺延至2019年2月28日，但在该补充合同到期前的2019年2月13日，湖滨邮电小区业主大会就已经作出续聘第三人福中福公司的决议。根据《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的法定职责。因此，应当认定小区业主大会已经以事后续聘决议的形式，追认补充合同的有效法律效力。并且，福中福公司在该补充合同约定的期间，也确实在为该小区继续提供物业服务，而该小区内除本案八闽公司在内的个别业主以外的绝大多数业主，也均已经向福中福公司缴纳该补充合同约定时间段内的物业管理费用。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，应当认定本案补充合同是依法成立并生效的合法合同，不存在可以被认定为无效的情形。 四、八闽公司本案起诉超过法律规定的除斥期间。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订补充合同的时间为2018年12月25日，但八闽公司的本案诉讼至2020年1月才被法院受理，已经超过法律规定的除斥期间，应驳回其诉讼请求。 福中福公司辩称，1.同意湖滨邮电小区业委会的答辩意见。2.八闽公司诉《补充合同》无效无法律依据，请求驳回八闽公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。八闽公司向本院提交如下证据：A1.房产证；A2.企业登记信息；A3.《补充合同》。湖滨邮电小区业委会向本院提交如下证据：B1.2015年业主大会表决票统计结果；B2.2019业主大会表决票统计结果；B3.物业服务合同；B4.备案证明；B5.2018榕仲裁字第421号仲裁裁决书；B6.判决书。福中福公司向本院提交证据：C1.收款收据；C2.湖滨邮电小区2019年1月-2月业主收费明细；C3.情况说明。本院认为，八闽公司、湖滨邮电小区业委会、福中福公司提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 八闽公司系湖滨邮电小区业主，其房屋产权建筑面积为13864.35平方米。邮滨邮电小区建筑总面积为44185平方米（其中住宅27620平方米，公建16557平方米）。 2018年12月25日，湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订《补充合同》。合同约定，福中福公司2015年12月7日与湖滨邮电小区业委会签订的物业服务合同（2016年1月1日-2018年12月31日）合同已到期，因续聘物业公司需要业主投票决定、公示张贴等因素，现将合同顺延至2019年2月28日止，顺延的补充合同与原合同条款一致，均具有同等的法律效力。 2019年2月，湖滨邮电小区全体业主以书面征求意见的方式召开业主大会，表决续聘福中福公司。 2019年2月13日，福州市鼓楼区鼓西街道办事处、福州市鼓楼区鼓西街道陆庄社区居民委员会发布《福州市鼓楼区湖滨邮电小区（大厦）续聘福中福物业业主大会表决票统计结果》，载明：一、小区投票权数总面积45597平方米，总业主人数322人；二、制作表决票322张，发放表决票296张，未发放表决票26张；三、收回表决票294张；四、本次表决有效权数建筑面积31142.9平方米，占总投票权数68.3%，业主人数294人，占总投票权数91.3%，符合有关法律规定；五、各表决事项投赞成票的得票权数及业主人数如下：续聘福州福中福物业管理有限公司，得票权数31142.9平方米，占比68.3%；赞成人数294，占比91.3%；六、依据《物业管理条例》第十二条第三款的相关法律规定，此次业主大会对以上表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票，表决事项通过。 2019年2月27日，湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订《物业服务合同》，约定湖滨邮电小区业委会选聘福中福公司对湖滨邮电小区提供物业服务，合同为期三年，自2019年3月1日起至2022年2月28日止。 2019年3月19日，福中福公司就《物业服务合同》向福州市鼓楼区住房保障和房产管理局备案。 2019年12月11日，八闽公司向本院递交起诉状。2020年1月13日，本院经审查后予以立案受理。 综上所述，本院认为，本案争议的焦点是湖滨邮电小区业委会续聘福中福公司提供物业服务是否符合法定程序？八闽公司能否行使业主撤销权？ 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 本案中，湖滨邮电小区业委会在签订《补充合同》时未开业主大会，湖滨邮电小区业委会亦未提供证据证明其在签订《补充合同》时未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。后湖滨邮电小区于2019年2月召开的业主大会，未对《补充合同》约定的事项进行追认。且湖滨邮电小区建筑总面积为44185平方米，但《福州市鼓楼区湖滨邮电小区（大厦）续聘福中福物业业主大会表决票统计结果》却载明小区投票权数总面积45597平方米。故湖滨邮电小区续聘福中福公司的业主大会对小区投票权数总面积统计错误，导致续聘福中福公司赞成票中的投票权数占比统计亦存在错误，业主大会决议存在程序瑕疵。湖滨邮电小区业委会签订《补充合同》的决定，不能代表业主的真实意思表示，侵害了部分业主的合法权益，八闽公司作为湖滨邮电小区的业主，有权请求对该决定予以撤销。湖滨邮电小区业委会与八闽公司于2018年12月25日签订《补充合同》，八闽公司于2019年12月11日向本院递交起诉状，并未超过撤销权一年的除斥期间。故应撤销福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会于2018年12月25日作出与福州福中福物业管理有限公司签订《补充合同》的决定。 另，在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的情况下，法律仅赋予受侵害的业主提起撤销权诉讼。八闽公司在提起撤销权诉讼的同时，又同时请求确认湖滨邮电小区业委会与八闽公司2018年12月25日签订的《补充合同》无效，无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第三十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下： 一、撤销福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会于2018年12月25日作出与福州福中福物业管理有限公司签订《补充合同》的决定； 二、驳回福建八闽通信股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  赵 毳 二〇二〇年五月六日 法官助理  郑文欢 书 记 员  叶 炜 附本案相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。