文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3281号            原告              原告：于钦来，男，1976年1月18日出生，汉族，住青岛市即墨区。      委托诉讼代理人：徐红岩，山东齐岳律师事务所律师。      委托诉讼代理人：金京平，山东齐岳（即墨）律师事务所律师。                  被告              被告：青岛宇信置业发展有限公司，住所地青岛市即墨区山东东路**。统一社会信用代码91370282737294509Q。      法定代表人：黄祖飞，董事长。      委托诉讼代理人：李前进，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。      委托诉讼代理人：马宝萍，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。                  案由              商品房预售合同纠纷                   适用      程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告青岛宇信置业发展有限公司支付延迟交房违约金70 175元（以778 000元为基数，自2017年7月1日起至2019年12月20日止按照日万分之一计算）并承担自2019年12月21日起至实际交付之日止按照日万分之一计算的违约金；2、被告协助原告办理完毕青岛市即墨区鹤山东路518号19号楼1单元402户房屋产权登记；3、被告依法向原告支付逾期办理产权证违约金68 382.9元（以778 000元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月20日止按照中国人民银行逾期贷款利率即同期贷款基准利率上浮50%标准计算）以及以778 000元为基数，自2019年8月21日起至协助原告办理完毕房屋产权登记之日止参照中国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的利息标准计算的违约金；4、诉讼费用由被告承担。                  事实和理由              2016年8月19日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发建设的位于即墨区鹤山东路518号（麗山国际）**户房屋，总房价款778000元，房屋交付日期为2017年6月30日之前。原告依约履行合同义务，但是至今房屋不能办理产权登记。维护原告的合法权益，故具状起诉。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    被告      答辩意见              一、被告已按照合同约定交房，并且案涉房屋在交付之前已具备合同约定的交付条件，因此不构成逾期交房。根据原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及《补充条款》，被告应于2017年6月30日前将该房屋交付给原告；房屋的交付条件为经单体竣工验收合格，竣工验收合格的标志为被告已组织勘察、设计、施工、工程、监理进行验收，其已签署质量合格文件；房屋交付的标志为甲乙双方签订《房屋验收交接单》或甲方交房通知约定的期限届满。2017年6月18日，案涉项目工程质量已由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格，满足合同约定的交付条件。2017年8月14日，原、被告签署《房屋验收交接单》、《业主钥匙资料交接单》，双方已按照合同约定自愿办理房屋交接手续，被告接收房屋系真实意思表示，案涉房屋已完成交付，不存在原告所诉的逾期交房的情况。《建筑法》第六十一条第二款及《城市房地产管理法》第二十七条第二款所规范的是项目工程质量必须符合相关指标和技术要求，不存在质量缺陷。而本案项目工程质量已经通过五方验收合格，因此并不违反上述法律的相关规定。二、合同约定的办证期限尚未届至，不构成逾期办证。《青岛市商品房预售合同》约定，在被告取得了房地产权属登记证明后360日内，由原、被双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。《补充条款》约定“因原告所购房屋为该房屋所属房地产权证载明地块的其中一期工程，因此需该地块整体工程全部竣工验收后方可办理房地产权属登记。”上述合同条款已就案涉房屋办理房产证的流程、所属项目的相关情况以及办理房地产权属登记的前提条件明确提示原告，因此原告应当对房产证办理所需时间有所预见。目前合同所约定的办证期限尚未届至，不构成逾期办证。综上，《青岛市商品房预售合同》是原、被告双方的真实意思表示，且该合同系由青岛市工商行政管理局及青岛市建设委员会统一制定，合法有效，双方均应严格履行合同的约定。被告不构成逾期交房和逾期办证，原告的诉请没有事实基础和法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。                  认      定      的      事      实                    2016年7月24日，原告于钦来（乙方）与被告青岛宇信置业发展有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定，1、房屋地址：即墨区鹤山东路518号【麗山国际4.2期】**户；2、房屋价款：总房价款为778 000元；3、付款方式和付款期限：按揭贷款方式支付，乙方于2016年7月24日前向甲方支付首付款198 000元，于2016年9月24日前支付房款580 000元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之壹计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；4、房屋交付：该房屋的交付必须经单体竣工验收合格。甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。房屋交付的标志为甲乙双方签订《房屋验收交接单》或甲方交房通知约定的期限届满。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付的证据文件（经单体竣工验收合格），因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；5、房地产权属登记的约定：在甲方取得了房地产权属登记证明后360日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。该合同《补充条款》对交房、房地产权属登记等进行了补充约定，第七条第6款约定“本合同第十条约定竣工验收合格的编制为甲方已组织勘察、设计、施工、工程减低进行验收，其已签署质量合格文件”；第八条约定，1.因乙方所购房屋为该房屋所属房地产权证载明地块的其中一期工程，因此需该地块整体工程全部竣工验收后方可办理房地产权属登记。2.房地产权属登记条件具备后，乙方应在甲方通知后90日被自行领取办理该房屋产权证所需由甲方提供的资料，若乙方超过90日仍未领取上述资料，则每日应按房屋总价款的万分之五向甲方支付违约金并赔偿损失。3.甲、乙双方确认，《房屋交接书》仅作为办理该房屋产权登记手续的文件，不作为甲方向乙方交付房屋的凭据。      原告于钦来按照《青岛市商品房预售合同》约定的期限付清购房款。2017年8月14日，被告向原告交付案涉房屋，于钦来签署房屋验收交接单及业主钥匙资料交接单。      被告青岛宇信置业发展有限公司于2015年12月3日获麗山国际4.2期《预售许可证》。青岛市公安局即墨分局户政与出入境管理科出具的《预售商品房门牌号码编制确认函》中，麗山国际4.2期工程自然编号为7#楼座，现门牌号码为19#。2017年6月18日，青岛雍达筑城建筑设计有限公（勘察单位）司、青岛北洋建筑设计有限公司（设计单位）、青岛温泉建设集团股份有限公司（施工单位）、青岛万通建设监理有限公司（监理单位）、青岛宇信置业发展有限公司（建设单位）对麗山国际4.2期Ⅱ标段6#、7#、8#、9#楼进行验收并分别出具了《勘察单位工程质量检查报告（合格证明书）》、《设计单位工程质量检查报告（合格证明书）》、《施工单位工程质量竣工报告（合格证明书）》、《监理单位工程质量评估报告（合格证明书）》、《建设单位工程质量检查报告（合格证明书）》，案涉房屋经单体验收合格。      麗山国际4.2期项目共三个标段，原告所购房屋位于第二标段。麗山国际4.2期项目已全部竣工，于2019年8月16日获《建设工程竣工规划核实合格证》，现仍在办理综合竣工验收。                  裁      判      理      由              本院认为，原告于钦来与被告青岛宇信置业发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》是当事人真实意思表示且不违反法律禁止性的规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。      原告主张交付案涉房屋时未经综合竣工验收合格，不符合房屋交付条件，被告应承担逾期交房违约金。对于该主张，本院认为，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》约定房屋交付条件为房屋通过单体竣工验收，案涉房屋在2017年6月18日房屋交付前已通过单体验收，符合双方约定的交付条件。且原告于钦来于2017年8月14日接收案涉房屋，即已经认可房屋状况并同意以房屋现状交付，故原告要求被告在其接收房屋之后继续承担逾期交房违约金本院不予支持。根据原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》，被告于2017年8月14日交付案涉房屋已经逾期，且被告无证据证实已按照合同约定的方式履行了通知义务，被告应按照合同约定承担逾期交房违约金，逾期交房违约金金额认定为3 501元（778 000元×0.1‰×45天）。      关于原告要求被告承担逾期办理产权证违约金的诉讼请求。原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条明确约定“在甲方取得了房地产权属登记证明后360日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”且《补充条款》第八条中对麗山国际4.2期项目为分期开发，需在该地块整体工程全部竣工验收后方可办理房地产权属登记的情况进行了补充说明，现麗山国际4.2期项目仍处于综合竣工验收阶段，被告未取得房地产权属证明，无法于房管部门打印《房屋交接书》，暂不具备办理房地产权证的条件，故不能认定被告存在逾期办理房屋产权证书的违约情形。因原、被告于《青岛市商品房预售合同》中约定了办理房屋所有权登记的期限，故原告要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定计算逾期办证违约金的意见本院不予采纳。综上，原告要求被告承担逾期办理产权证违约金无事实及法律依据，本院不予支持。                  裁判      依据              《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条                  裁判      主文              一、被告青岛宇信置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于钦来逾期交付房屋违约金3 501元；      二、驳回原告于钦来的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费3 822元，减半收取1 911元，由被告青岛宇信置业发展有限公司负担25元，原告负担1 886元。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                                审 判 员   乔 婧                                                 二0二0年五月十七日                    书 记 员   于梦娇