广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0507民初229号原告（反诉被告）：汕头市龙湖区新津街道南碧埠社区居民委员会，住所地为广东省汕头市龙湖区新津街道南碧埠社区**********。法定代表人：纪某1。委托诉讼代理人：许耿才，广东泛尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静吟，广东泛尔律师事务所实习律师。被告：纪亮辉（反诉原告），男，汉族，1963年4月30日出生，住广东省汕头市龙湖区************，公民身份号码440************179。委托诉讼代理人：许晓丹，广东潮之荣律师事务所律师。原告（反诉被告）汕头市龙湖区新津街道南碧埠社区居民委员会（下称南碧埠居委）与被告（反诉原告）纪亮辉租赁合同纠纷一案，本院依法进行了审理。现已审理终结。南碧埠居委向本院提出诉讼请求：判令纪亮辉立即支付南碧埠居委自2016年6月1日起至2019年10月31日止占用南碧埠生活市场的占用费1,722,900元及自2019年11月1日起至纪亮辉将南碧埠生活市场场地交还南碧埠居委之日的占用费（按月46,900元计算）。事实和理由：南碧埠居委与纪亮辉于2015年11月30日签订《南碧埠生活市场承包经营协议书》，约定：期限自2016年6月1日至2026年5月30日；纪亮辉一次性交付南碧埠居委10年承包金200,000元；场地总面积1522.45平方米。之后，南碧埠居委向贵院起诉，请求：1.确认双方于2015年11月30日签订《南碧埠生活市场承包经营协议书》无效；2.责令纪亮辉立即将南碧埠生活市场场地交还南碧埠居委；3.本案的诉讼费由被告承担。2018年11月29日，贵院作出（2018）粤0507民初145号《民事判决书》，判决：1.南碧埠居委与纪亮辉于2015年11月30日签订《南碧埠生活市场承包经营协议书》无效；2、驳回南碧埠居委的其他诉讼请求。上述判决于2018年12月29日生效。判决书生效后，南碧埠居委要求纪亮辉交还市场场地，但纪亮辉拒不交还占用至今，同时纪亮辉一直向市场租户收取租金，每月收取的租金为46,900元。南碧埠居委认为，南碧埠居委与纪亮辉于2005年11月30日签订《南碧埠生活市场承包经营协议书》已被生效判决确认为无效合同，该合同自始无效，纪亮辉对市场场地自始没有合法的权利基础，纪亮辉对市场场地也自始没有收益权，纪亮辉应支付南碧埠居委市场场地占用费，占用费的标准按照纪亮辉向市场租户收取的租金进行计算，纪亮辉每月收取的租金为46,900元，自2016年6月1日起至2019年10月31日止纪亮辉占用南碧埠生活市场的占用费为1,922,900元，扣除纪亮辉已支付的200,000元承包金，纪亮辉仍应支付南碧埠居委市场场地占用费1,722,900元。纪亮辉在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，纪亮辉辩称：一、在涉案市场的地上建筑物、构筑物或其他设施未经行政主管部门处理完成的情形下，南碧埠居委向法院起诉没有法律依据。涉案市场的土地属于农村集体土地，涉案市场没有办理建设规划许可手续，现南碧埠居委因双方签订的《南碧埠生活市场承包经营协议书》被确认无效而向法院起诉纪亮辉请求支付占用费，实际就是涉及非农建设未经相关行政主管部门补办手续，在履行合同过程中发生的财产纠纷，根据广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二条：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼”的规定，当事人应先向行政主管部门申请补办涉案市场的地上建筑物、构筑物或其他设施报建手续后，才能提起本案财产纠纷诉讼。可见，原告的起诉没有法律依据，应依法予以驳回。二、南碧埠居委主张纪亮辉支付占用费没有事实和法律依据。南碧埠居委2018年向法院起诉纪亮辉请求确认《南碧埠生活市场承包经营协议书》无效以及要求纪亮辉将南碧埠生活市场场地交还南碧埠居委，法院审理后判决确认合同无效，但驳回南碧埠居委要求纪亮辉将南碧埠生活市场场地交还的诉求，该判决已生效。依据该判决，南碧埠居委无权要求纪亮辉返还场地，也无权要求纪亮辉支付占用费。而且，因为南碧埠居委对外出租土地时内部程序违法，也没有按规定申报建设工程规划许可，造成纪亮辉出资改建市场后无法正常使用，造成目前市场场地被地上建筑物占用的状况，市场土地被占用的过错责任在于南碧埠居委，南碧埠居委无权要求纪亮辉支付占用费。三、南碧埠居委主张按照46,900元的标准计算占用费没有事实和法律依据。首先，合同虽然无效，但市场场地上的所有建筑物都是由纪亮辉出资建设的，在相关行政主管部门尚未对市场建筑进行处置前，纪亮辉有权使用自己建造的建筑物，市场档户向纪亮辉缴纳物业管理费是基于市场档户使用纪亮辉建造的建筑物，与南碧埠居委无关，南碧埠居委请求按照被告收取的租金支付占用费没有事实和法律依据。况且，纪亮辉向市场档户收取的是物业管理费用，不是租金。其次，涉案市场改建完成并投入使用后，因南碧埠居委的阻扰，市场一直冷冷清清，只有零星几个档位在经营，纪亮辉收取的费用十分有限，南碧埠居委主张纪亮辉每月收取租金46,900元没有事实依据。纪亮辉因管理市场物业也需要支付相关费用，包括但不限于人员工资、卫生清理费、水电费等，因市场经营惨淡，纪亮辉的收入远远抵不上纪亮辉对市场管理的费用支出，市场经营入不敷出，南碧埠居委主张按照租金收入计算占用费，而没有考虑纪亮辉管理市场的费用支出，不符合逻辑。最后，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，即使法院支持南碧埠居委有关占用费的诉求，也应当参照《南碧埠生活市场承包经营协议书》的约定，按照每年两万元的租金标准支付占用费。但鉴于纪亮辉已一次性支付十年的租金，南碧埠居委不仅无权要求纪亮辉支付占用费，还应向纪亮辉返还多收取的租金。四、南碧埠居委违反诚实信用原则，是合同无效的过错方，因此南碧埠居委的诉求不仅不应得到支持，还应赔偿纪亮辉的损失。纪亮辉受南碧埠居委邀约并基于对南碧埠居委权威的信任，投入巨额资金对涉案市场进行整改和建设，并且一次性向南碧埠居委支付十年的承包金，纪亮辉完全按照合同约定履行所有义务。南碧埠居委却过河拆桥，在市场改建完成后不久，就以自身过错作为理由向法院起诉主张合同无效并要求收回涉案市场，南碧埠居委的行径令人不齿。南碧埠居委作为集体经济组织，对其经济组织成员不讲诚信，只会令百姓寒心，降低其公信力，造成恶劣的社会影响。因南碧埠居委的行为违反诚实信用原则并造成纪亮辉严重损失，纪亮辉认为，南碧埠居委的诉求不仅不应得到支持，南碧埠居委还应赔偿纪亮辉所有损失。纪亮辉向本院提出反诉的诉讼请求如下：判令南碧埠居委向纪亮辉赔偿损失2,659,172.12元。纪亮辉与南碧埠居委于2015年11月30日签订《南碧埠生活市场承包经营协议书》，约定：南碧埠居委将南碧埠居委生活市场（以下简称生活市场）出租给纪亮辉，纪亮辉负责出资拆除生活市场地块上原有建筑、构筑物及政府部门的置设物，并负责出资重新建设；生活市场总面积1522.45平方米，租赁期限十年，自2016年6月1日起至2026年5月30日止，纪亮辉一次性向南碧埠居委交付租金人民币200,000元。《南碧埠生活市场承包经营协议书》签订后，纪亮辉依约向南碧埠居委支付了租金200,000元，另外投入资金2,459,172.12元对生活市场进行拆除并按照双方约定的图纸进行改建，建设供水供电和地下管道等配套设施，使得生活市场能够重新投入使用。然而，生活市场刚改建完成不久，南碧埠居委即向贵院起诉请求确认《南碧埠生活市场承包经营协议书》无效并要求收回生活市场场地。2018年11月29日，贵院作出（2018）粤0507民初145号《民事判决书》，判决纪亮辉与南碧埠居委于2015年11月30日签订的《南碧埠生活市场承包经营协议书》无效，并驳回南碧埠居委请求责令纪亮辉立即将生活市场交还南碧埠居委的诉讼请求。纪亮辉是生活市场的承租方，基于对南碧埠居委的信任，在南碧埠居委“两委”会、居民代表大会表决同意通过的情形下，纪亮辉才会承租生活市场，一次性支付10年的租金，并按约定投入巨额资金对生活市场进行整改和建设。但南碧埠居委却出尔反尔、过河拆桥，在生活市场刚改建完成时就主张合同无效并要求收回生活市场，南碧埠居委的行为给纪亮辉造成严重的经济损失，应按反诉请求的金额（纪亮辉估算投入改建市场的金额）给予赔偿。若南碧埠居委对该赔偿金额存在异议，请贵院指定第三方评估机构，对新建市场进行估价，以便确定赔偿金额。南碧埠居委对纪亮辉提出的反诉答辩如下：1.纪亮辉在市场第二次的投入仅为306,586.91元，而不是被告所说的200多万元；2.纪亮辉第二次合同投入内容和项目都没有经过南碧埠居委的同意，是纪亮辉的单方行为，因合同无效造成的损失应由纪亮辉自行承担，与南碧埠居委无关。本院经审查认为，本案争议的位于汕头市龙湖区********委办公楼东侧的生活市场，在建设时，未按规划审批程序取得批准，依照法律规定，应由行政主管部门先行进行处理。因此，对***居委及纪亮辉的起诉，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、驳回原告汕头市龙湖区新津街道南碧埠社区居民委员会的起诉。二、驳回反诉原告纪亮辉的反诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 吴  映  君人民陪审员 李  依  娜人民陪审员 陈  厚  顺二〇二〇年五月二十一日书 记 员 林奕绚（代）