云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初5512号原告：允景洪街道嘎兰社区嘎囡居民小组。住所：西双版纳州景洪市宣慰大道**景德巷嘎囡居民小组**。负责人：杨佳洁。委托诉讼代理人：谭贤滨，四川富邑律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：杨佳洁，男，傣族，1985年6月18日生，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，系原告居民小组组长，特别授权代理。被告:曾皓栩（曾用名：曾莹广、曾亚胜），男，汉族，1964年7月14日出生，身份证住址广东省吴川市。委托诉讼代理人：张承松，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。原告允景洪街道嘎兰社区嘎囡居民小组与被告曾莹广租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谭贤滨、被告的委托诉讼代理人张承松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的租赁合同关系，终止原被告在《嘎囡村老街停车场综合项目用地承包使用协议》、《嘎囡村老街停车场综合项目用地承包使用补充协议》、《老街停车场综合项目用地协议书》中的权利义务；2.判令被告立即清退归还原告土地【证号：景国用（2004）第××号、景国用（2004）第××号】；3.判令被告立即支付原告2018年1月1日起至2019年10月31日止的租金238571.67元；4.判令被告按每月10844.17元支付2019年11月1日起至被告归还土地为止的土地使用费；5.判令被告支付原告违约金50万元；6.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告表示被告在本院受理本案后，被告又支付了部分租金，故将第三项诉讼请求变更为：判令被告支付欠付的2019年租金85120元，2020年欠付的租金55920元。并撤销了第四项诉讼请求。事实及理由：1999年9月20日，原告与嘎兰办事处老街综合停车场签订《嘎囡村老街停车场综合项目用地承包适用协议》，约定原告将位于景洪新大桥（南过境公路旁）西对面，面积约23.17亩，承包给嘎兰办事处老街综合停车场，适用年限为50年，即2000年1月1日至2049年12月30日止，还约定了租用用途，租金及交纳时间、双方的权利义务和违约责任等事项。2000年6月16日，原告与嘎兰办事处老街综合停车场签订了《嘎囡村老街停车场综合项目用地承包使用补充协议》约定，《嘎囡村老街停车场综合项目用地承包适用协议》实际租用面积为18.4亩，同意嘎兰办事处老街综合停车场与他人联合经营开发。2003年7月9日，原告与被告、第三人嘎兰办事处老街综合停车场法定代表人罗秀华签订了《老街停车场综合项目用地协议书》，约定被告独立使用10.01亩涉案土地，交纳租金，并按照《嘎囡村老街停车场综合项目用地承包适用协议》约定履行权利义务。原被告签订协议后，原告按照协议将项目土地提供给被告使用，被告一直拖延支付租金，2018年底将2017年及以前的租金付清，2018年1月1日起至今被告拒不交纳土地使用租金，截止2019年10月31日共欠租金238571.67元未支付。根据双方协议约定，原告有权终止合同，被告应承担违约责任。被告曾莹广（曾皓栩）辩称，首先，自己从没有承租过原告的土地，双方签订和付款履行的只有土地使用权转让合同。被告以债权冲抵完土地出让款情况下，原告还坚持要求在土地过户前参照租金付款。现在，土地还没有完成过户，被告的债权也无法实现，参照租金标准交付过渡期间费用的被告，反而被原告说成是拖欠租金的租赁合同违约方。主要原因是恶意第三人与原告串通，企图霸占被告已经建成的多栋房屋等合法财产。针对原告的诉求，被告主要做如下两点答辩：第一，起诉书陈述了2003年7月9日前原告与案外人的土地租赁合同，但对原告2003年7月8日后与被告建立的土地使用权转让关系予以隐瞒。并将土地使用权转让完毕前的继续按原标准交付租金（实际是土地使用费）约定曲解为租赁关系存在。1999年9月20日，原告与案外人嘎兰办事处老街综合停车场（以下简称老街停车场）签订《嘎囡村老街停车场综合项目用地承包使用协议》（以下简称《使用协议》）。约定原告将景洪新大桥西对面23.17亩土地承包给老街停车场使用。2000年6月16日，原告与老街停车场又签订《嘎囡村老街停车场综合项目用地承包使用补充协议》（以下简称《补充协议》）。同意老街停车场与他人联合经营开发。2001年5月11日，老街停车场与被告签订《联合开发停车场协议书》（以下简称《联合开发协议》）。约定老街停车场以土地使用权证号为景集用（99）字第071号的18.4亩土地及该项目审批、规划设计支出和场地填土碾压、石砌挡墙的投入作为投资，被告以投入建盖综合楼Ａ／Ｂ／Ｃ幢（包括税费）、安装供电、供水设施及附属设施和办理准建证、施工许可证的费用作为投资。在使用上，综合楼Ａ幢和Ｃ幢分属被告所有。停车场自Ａ幢建筑起点至Ｂ幢第五柱纵线至州医院挡土墙为界属乙方所有。2003年7月9日，原告与老街停车场的法人罗秀华、被告及案外人韦贵宁签订《老街停车场综合项目用地协议书》。对联合经营开发的土地使用范围进行分割。确认由罗秀华独立使用8.83亩，由被告与韦贵宁独立使用上述18.85亩中的10.01亩。自2003年1月1日起，由原告分别向罗秀华、韦贵宁及被告收取土地使用费。2003年7月8日，原被告双方签订《嘎囡村国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），约定原告将自己拥有的南国境路18.9亩土地中的10.01亩使用权转让给被告。转让总价为901100元。同日，双方还签订《嘎囡村国有土地使用权转让协议》和《土地转让补充协议》。《出让合同》再次确认原告将上述土地约10.01亩出让给被告。并约定受让方在向出让方支付全部土地出让金后15日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取土地使用证。补充协议还明确：在未付清款项前，土地证先抵押再原告处，在被告未交清土地款前，所剩余的土地按照1999年9月20日签订的《使用协议》执行交纳租金，至土地款交清为止。此协议在双方款项、手续两清时失效。2005年5月18日，被告支付了第一笔土地款20万元。因此原告在约定出让的基础上，合法取得对应景国用（2004）第××号和景国用（2004）第××号土地证的、依《联合开发协议》分割到的土地。但因经办人几次换届等原因，原告没有按照《土地转让补充协议》第五条执行，导致土地使用证不能办理至今。但原告后面更换的两届村小组分别在2007年4月3日，2012年1月10日两次向景洪市建设局出具《情况说明》，都承认被告相应的产权。可见原告在2003年7月已经将涉案土地有偿出让给被告。只是双方约定在土地款未付清之前，按合同约定的租金标准执行交纳土地使用费。原告收取该土地使用费至今，属于土地使用权转让手续办理完毕的过渡状态，并不能否认双方实际存在的土地使用权转让关系。第二，被告对原告的债权足以冲抵剩余土地转让费，被告并不差欠原告土地使用费。2006年8月5日，被告作为法人的西双版纳顺祥房地产公司与原告签订《联合开发协议书》。实际投资100多万元开发原告位于景洪市亩土地，当时口头约定投资款抵土地转让款，所以原告从未承担投资款。2012年10月20日，原告村领导和西双版纳顺祥房地产公司签订《嘎囡村小组综合楼的工程施工补充协议》，决定继续推进综合楼建设。被告前期二百余万元投入，村里仅支付100万元，双方也曾口头约定，投资款用以冲抵上述10.01亩土地剩余转让费。因原告后来又换届，抵款方案全被反悔，被告不得不按约定支付过渡期间费用，被告还以《缓交承包费申请书》形式要求2019年12月30日前支付2018年、2019年承包费用，并得到原告同意。2018年12月14日，被告付清2018年土地使用费，2019年11月10日，被告付清2019年土地使用费。2020年1月10日，被告付清2020年停车场土地使用费。综上，被告认为，原被告双方之间不存在土地租赁关系，不存在终止事实上不存在的合同中的权利义务。双方权利义务关系在《出让合同》、《转让协议》及补充协议中有明确约定。三份涉及10.01亩土地转让的合同真实有效，原告也已经收取部分款项，在过户完成前，原告负有继续履行上述三份合同的义务，被告在过渡期间使用土地合理合法。原告的诉求没有事实依据，不应当得到支持。当事人双方针对诉辩主张依法提交了证据，本院对能够证实本案待证事实的证据予以认定并在卷佐证。根据庭审查明的事实以及本院对证据的认定情况，本院对本案的事实认定如下：1999年9月20日，原告（甲方）与老街停车场（乙方）签订一份《承包使用协议》，约定原告将位于景洪新大桥西对面的项目用地（面积月23.17亩）承包给乙方使用50年，自2000年1月1日至2049年12月30日，用途为停车、洗车等综合功能的驾驶员城。双方还约定了租金逐年增加的计算方式，其中2010年1月1日至2019年12月31日按每年每亩13000元收取，2020年1月1日至2029年12月31日按每年每亩16000元收取，每年租金于当年元月30日以前付清等内容。后双方于2000年6月16日签订补充协议，约定：经景洪市规划局实际划定及村委会土地调整，承包土地面积现实际为18.4亩，甲方同意乙方可与他人联合经营开发该停车场项目。2001年5月11日，罗秀华（甲方）与被告曾莹广（乙方）签订一份《联合开发协议》，约定双方共同开发位于景洪市嘎兰办事处新大桥西南面的嘎囡村老街综合停车场，面积为18.4亩，甲方以项目审批、规划设计支出和场地填土碾压、石砌挡墙的投入作为投资。乙方以投入建盖综合楼A、B、C幢（包括税费）、安装供电、供水设施及附属设施和办理准建证、施工许可证的费用为投资。双方对由乙方建筑安装并验收合格的工程各享有50%比例的所有权并各自享有管理经营权。并约定了本协议自双方签字起生效至甲方与本案原告签订的《承包使用协议》终止时终止。2003年7月8日，原告与被告签订一份《土地使用权转让协议》，主要内容为：因被告与罗秀华达成联合开发协议后，已按照约定建盖了停车场综合楼，总投资达538.6万元，因土地租赁关系复杂，双方签订本协议，由原告将位于嘎兰××××村景洪新大桥旁面积约10.01亩的土地使用权转让给被告，转让费扣除已交给原告3年共计1.5万元的租赁费外，还应支付480480元。支付时间为合同签订后，经市国土局批准办理手续完结时一次支付。合同还约定了本次转让应补交的出让金由原告交纳，其他税费由被告交纳。同日，双方还签订一份《土地转让补充协议》，约定经原告村小组讨论同意，被告分二次支付土地款，原告一次性办理土地转让手续，土地证在未付清款前先抵押在原告处。被告在2003年12月30日前支付20万元，原告在收取款项后即办理所属被告10.01亩土地权属手续。被告需在2004年6月30日前付清剩余90万元款项。双方还约定在被告未交清土地款前，所剩余的土地按原1999年9月20日签订的《承包使用协议》执行交纳租金，至土地款交清为止。2003年7月9日，原告与老街停车场法人罗秀华、被告曾莹广及案外人韦贵宁签订一份《用地协议书》，约定对于上述18.85亩停车场项目用地，由罗秀华独立使用8.83亩，由曾莹广、韦贵宁独立使用10.01亩。并约定了原告与罗秀华签订的《承包使用协议》及补充协议中约定由罗秀华按年逐步递增缴纳土地使用费，现变化为：由罗秀华向原告缴纳原定的8.83亩土地使用费，由曾莹广直接向原告缴纳10.01亩土地使用费。任何一方不按时缴纳土地使用费的，由其本人单独承担原约定的违约责任。并约定了签署本协议的各方共同认定《承包使用协议》和罗秀华与曾莹广、韦贵宁的《联合开发协议》及其补充协议的效力。被告曾皓栩从2003年开始每年都向原告交纳土地租金。2005年5月18日，被告以曾胜的名字向原告交纳停车场土地款20万元，2018年12月14日，被告以曾胜的名字向原告支付200840元租金（收据上标识为2017-2018年租金），2019年11月10日，被告以曾皓栩的名字向原告交纳停车场租金（2018-2019年租金）23万元，2020年1月10日，被告以曾胜的名字向原告交纳停车场租金（2020年1月1日-2020年12月31日）13.8万元。2007年4月3日，原告向景洪市建设局出具一份《情况说明》，主要内容为：现有曾莹广、罗秀华二人承包我村位于南过境路旁的土地建盖停车场，其中有A、B、C三幢综合楼，由罗秀华与曾莹广二人合伙建盖，当时因手续没有办理清楚，就在准建证上办了罗秀华一人的名字，现因二人产权已经明确，房屋已建好进入备案手续，产权划分为A、C栋为曾莹广的产权，B栋为罗秀华的产权。2012年元月10日，原告再次出具一份《情况说明》，其内容与上述一份情况说明一致，均表明A、C栋综合楼为曾皓栩的产权。另查明，允景洪街道嘎兰社区嘎囡居民小组与景洪市景洪镇嘎囡村委会、景洪市景洪镇嘎兰村民委员会嘎囡村民小组均为同一村小组，系原告在不同时段的名称变更。被告曾莹广现名曾皓栩，曾用名曾亚胜、曾胜、曾莹广。本院认为，关于原被告双方是土地承包使用关系还是土地使用权转让关系的问题。原被告双方于2003年7月8日签订《土地使用权转让协议》及《土地转让补充协议》，因涉案土地为政府划拨使用，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”、第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用证为公司、企业、其他经济组织和个人；……”的规定，原被告双方签订书面转让协议之前，并未经过景洪市政府土地管理部门批准，至今本案双方也未提交相应审批手续。故本院对双方之间的上述两份转让协议的效力不予认定。被告辩称双方系土地使用权转让关系的答辩意见本院不予认定。被告曾莹广从2003年与罗秀华签订《用地协议书》约定了由被告直接向原告交纳10.01亩土地的使用费，且被告从2003年开始每年向原告交纳租金，双方之间应系土地承包使用关系。关于被告是否拖欠2018年和2019年租金的问题，根据《承包使用协议》约定，2010年-2019年租金按13000元每年每亩收取，2020年租金按16000元每年每亩收取，被告承租土地面积10.01亩，2017年、2018年、2019年每年租金应为130130元，2020年租金应为160160元。被告于2018年12月14日支付200840元租金（收据上标识为2017-2018年租金），于2019年11月10日支付23万元租金（收据上标识为2018年-2019年租金），于2020年1月10日支付13.8万元租金（收据上标识为2020年1月1日-2020年12月31日租金）。可知被告并不是按每年仅支付本年度租金的标准来支付，根据原告开具的该三份《收据》，被告支付2017年至2019年租金共计430840元（200840元+230000元=430840元），又2017年至2019年三年应付租金为390390元（130130元×3=390390元），可知被告对2017年至2019年租金并不存在拖欠情况，相反还多付了40450元。原告在2020年1月10日支付当年租金，在时间上并未逾期，当时支付的13.8万元加上之前多付的40450元，作为2020年租金亦已足额。原告要求被告支付2019年和2020年欠付租金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于被告是否按时交纳租金的问题，根据被告提交的两份《缓交承包费申请书》可知，被告曾在2018年8月10日及2019年元月16日分别向原告提交两份申请，其主要内容均为：请求原告放宽其交纳2018年、2019年承包费的时间，缓交时间为2019年12月30日前。两份申请的主文下方空白处均有“情况属实，同意缓交承包费时间，嘎囡居民小组长徐然平”及落款时间的字样，原告当庭亦认可徐然平当时系其村小组负责人。本院对两份缓交申请的真实性予以认定，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。……”的规定，被告对于2018年及2019年的承包费交纳时间均在缓交期限内，并不存在拖欠租金情况。综上，被告已经按时足额支付原告2018年及2019年租金，故被告不存在原告所指的违约行为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。同理，原告认为被告违约而要求解除双方租赁合同关系以及终止双方在土地承包使用协议及其补充协议和在项目用地协议中的权利义务的诉讼请求没有事实依据，本院亦不予支持。另说明，原告认为与被告的租赁关系已经超过20年，合同应予解除的意见。本院认为，因原告于1999年9月与罗秀华签订承包使用协议时，被告并未参与。被告是在2003年7月9日与原告及罗秀华三方签订项目用地协议书时，才正式确认由被告开始向原告支付10.01亩土地的租金，可知原被告双方租赁关系从2003年7月份正式确立，故原告的该意见不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告允景洪街道嘎兰社区嘎囡居民小组的诉讼请求。本案案件受理费11186元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  冉佶玉人民陪审员  黄建明人民陪审员  羊丽萍二〇二〇年五月二十七日书 记 员  普若钰