广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初22481号原告：彭锡粦（曾用名彭锡麟），男，1940年12月20日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：郭卫群，广东星辰律师事务所律师，执业证号14403200711333185。委托诉讼代理人：骆伟新，广东星辰律师事务所律师，执业证号14403201310092343。被告：广东广信君达律师事务所（以下简称“广信君达律师事务所”），住所地广州市天河区珠江新城珠江东路**广州周大福金融中心****，统一社会信用代码31440000455862256G。负责人：王晓华。委托诉讼代理人：朱琳琳，广东广信君达律师事务所律师，执业证号14401201811056590。委托诉讼代理人：谭凯韵，广东广信君达律师事务所律师，执业证号14401201711192410。被告：深圳市盛宝实业有限公司（以下简称“盛宝公司”），住所，住所地深圳市罗湖区建设路**国际金融大厦**号4403012023228。法定代表人：陈东镇。委托诉讼代理人：林才英，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201211034111。原告彭锡粦与被告广信君达律师事务所、盛宝公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭卫群、骆伟新，被告广信君达律师事务所委托诉讼代理人朱琳琳、谭凯韵，被告盛宝公司委托诉讼代理人林才英共同到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出变更后的诉讼请求：1、依法解除对龙岗区布吉街道莲花山庄二村N1-103号房产的预查封措施。2、判令本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由:原告曾向贵院提出执行异议,要求贵院依法解除对龙岗区布吉街道莲花山庄二村N1-103号房产(以下简称“案涉房产”)的查封,贵院作出(2019)粤0303执异169号执行裁定,驳回了原告的异议请求。原告认为该裁定认定事实不清、适用法律错误。原告作为该房产的消费者买受人,对该房屋享有物权期待权,可依法排除法院的执行。龙岗区布吉街道莲花山庄系上世纪九十年代由布吉镇政府、深圳盛宝实业有限公司(现更名为深圳市盛宝实业有限公司)、宝安县住宅公司(现更名为深圳市隆鹏房地产开发有限公司)合作开发。1991年6月28日,原告及其配偶廖云绮与莲花山庄开发商授权的售楼方宝安县住宅公司签订《商品房买卖合同书》,约定由原告及其配偶向其购买莲花山庄二村NI-103号房产及案涉房产。《商品房买卖合同书》签订之后,原告与其配偶已依约付清了全部购房款。另,廖云绮于1992年12月6日去世,廖云绮除原告以外的法定继承人均自愿放弃对其享有的案涉房产的权利的继承。开发商交付该房产给原告后，因为莲花山庄小区当时存在诸多历史遗留问题，开发商一直没有按《商品房买卖合同书》的约定协助原告办理涉案房产的房产证。在贵院审理的原告广东信利盛达律师事务所与被告深圳市盛宝实业有限公司委托代理合同纠纷一案中【案号:(2010)深罗法民二初字第1980号】,原、被告双方在法院的主持下调解结案。在广东信利盛达律师事务所以(2010)深罗法民二初字第1980号民事调解书为依据向罗湖区人民申请强制执行后，罗湖区人民法院先后以(2010)深罗法执一字第848号民事裁定书及(2011)深罗法恢执—字第202号裁定书,查封、续封了深圳市盛宝实业有限公司名下的深圳市龙岗区布吉街道莲花山庄二村Q70、二村N-103、五村N12、五村N13四套房产。目前,上述四套房产的查封期限为2018年6月28日至2021年6月27日。原告向贵院就上述执行行为提出执行异议后，贵院作出的(2019)粤0303执异169号《执行裁定书》(以下简称“《执行裁定书》”)，《执行裁定书》以原告与开发商签订的合同约定了合同经公证后生效而双方实际没有办理公证手续、原告一直没有实际入住涉案房产未能证明购买涉案房产用于居住为由,驳回了原告的异议请求。原告认为,《执行裁定书》认定事实不清、适用法律错误。理由主要如下：一、关于原告提交的案涉房产的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。原告认为,该《商品房买卖合同》合法有效。虽然《商品房买卖合同》约定了合同经公证后生效。但合同签订后,原告已经按合同约定履行了支付购房款的义务,且被告盛宝公司已经收受了该房款,应视为双方已经以实际履行行为变更了合同原约定的合同生效条件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外”,上述规定虽然适用于租赁合同纠纷,但法理是相通的。莲花山庄当年开盘后,开发商与购房人签订的商品房买卖合同虽然都约定了合同经公证后生效,但实际之后均没有与购房人办理公证手续,但双方对买卖合同已经生效的事实一直是没有异议的,购房人按合同约定向开发商支付了购房款，开发商也向大部分业主交付了房屋。在龙岗区人民法院受理的莲花山庄业主诉开发商的协助办证案件中,大量的生效判决表明，龙岗区人民法院均认定了此形式(未公证)的买卖合同都是合法生效的,并且支持了业主关于开发商协助办证的诉求。在原告已提供莲花山庄其他购房人相关判决书的情况下,《执行裁定书》认定合同因未经公证未生效，属于认定事实不清，也有悖历史事实。且开发商在已收受房款长达二十年后再反过来主张合同无效,法院仍支持其主张无疑等于助长了开发商的不诚信行为。二、关于原告购买涉案房产是否用于居住的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定买受人所购商品房系用于居住是指买受人购买商品房的目的是为了居住,强调的是买受人购房的主观用途意愿,并无要求买受人在查封前已经实际入住商品房,更没有以是否已实际入住作为判断买受人购房用途的依据。案涉房产为住宅类房屋,原告购买涉案房产的时间在90年代初期,我国的住房制度改革才刚刚开始,原告至今名下并无其他居住用房,购买案涉房产用于居住的目的不言自明!贵院作出的(2019)粤0303执异169号执行裁定以原告没有入住涉案房产为由据此否定原告购买涉案房产系用于居住的目的,实质是对上述规定的曲解,且擅自增加了适用该条规定的构成要件,系适用法律错误。而且,作为消费者购房人,因各种主客观原因没有入住房屋的情形可谓比比皆是,由此就一概否定购房人的购房目的是为了居住,逻辑上也根本站不住脚!综上,原告认为,在贵院查封案涉房产前,原告已与该涉案房产的开发商签订合法有效的房屋买卖合同、支付了全部购房款,且原告目前名下无其他用于居住的房屋,原告作为案涉房产的消费者买受人,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,对案涉房产享有物权期待权,依法可以排除法院对案涉房产的执行。鉴此,为依法维护自身的合法权益,原告特向贵院提起执行异议之诉,请求法院依法解除对案涉房产的查封措施。因为在之前都是原告根据自己的回忆还原了事实，在本案4月7日质证的过程中，审判长向原告发问问及，2006年向莲花山庄产权办申请解封办证的相关情况，因当时前往产权办递交资料的是原告的儿子彭思斌，原告在向彭思斌了解还原当时的情况的时候，听说涉案房产的买卖合同上面的廖云绮的签名系彭思斌事后补签，因本案发生的时间久远，各个当事人对这一段相关的事实记忆比较模糊，所以在这一段期间他们经过互相回忆，尽力的还原事实，所以在部分有新的陈述。我方已提交书面的彭思斌的情况说明，因其本人在美国，所以是向原告通过微信发送的。被告广信君达律师事务所辩称：一、原告提交的《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》从未成立，更未生效。（一）《商品房买卖合同》不能确定达成买卖合意的主体，没有当事人。1、原告的儿子彭思斌于2006年递交《商品房买卖合同》并以购楼人为“廖云绮”的名义申请异议，但该《商品房买卖合同》的购房人无论是首页的“购楼方”还是签章处的“购楼方”均为空白，没办法认定购楼方的购买主体，彭思斌解释购楼方是母亲廖云绮，但其于1992年离世无法补签签名。原告在庭审时也承认，合同上“廖云绮”的名字是事后补上去的，因此，合同签章处两人的签名均是2006年以后增加进去的，2006年之前《商品房买卖合同》没有约定“购楼方”。2、原告在庭审时承认“彭锡粦”的名字是在廖云绮之后补签上去的。且根据原告提交的四张收款收据购楼方仅为“廖云绮”一人，被告广信君达律师事务所于2006年制作的《异议情况统计表》提出异议的购房人只有“廖云绮”一人，绝对不存在“彭锡粦”。因此，原告主张购房人是廖云绮及彭锡粦，没有任何事实及法律依据。若此时原告代理人没有经过合同相对方同意，把自己的名字也加上去，那原告代理人是否也能主张自己是合同当事人呢？另外，被告广信君达律师事务所发现，被告提交证据《常住人口登记卡》中显示彭锡粦的婚姻状态为“离婚”而不是“丧偶”，因此，彭锡粦绝对不是购房人，目前也没有证据证明其为合法的继承人。另外，既然彭锡粦绝对不是购房人，也就不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，完全没有必要查明或讨论彭锡粦名下是否有其他用于居住的房屋，没有必要查明或讨论所谓的购房目的。3、莲花山庄产权办于2006年发现该《商品房买卖合同》售楼方仅有罗选鹏的私章，没有任何一个开发商的公章，而布吉镇人民政府、深圳市盛宝实业有限公司、宝安县住宅公司三个开发商均拒绝追认该《商品房买卖合同》，当时均表示没有出售过该房产，均认为仅有罗选鹏的私章不能代表开发商的行为，私章没有登记备案，对外不具有公示效力。因此，《商品房买卖合同》至今不能确定“售楼方”。4、根据《合同法》相关规定，合同最起码包含以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）价款或者报酬等等。因此，该《商品房买卖合同》既不能确定“售楼方”，又不能确定“购楼方”，缺少“当事人”条款，不存在成立与生效的可能性。（二）该《商品房买卖合同》明确约定经宝安县公证处公证之日起生效，该合同未经公证、未生效。根据《合同法》规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。不排除开发商追认其他合法购楼方没有经公证生效的合同，且协商修改合同生效的条件的情形，但这些跟原告有什么关系呢？目前没有开发商承认与原告签署过《商品房买卖合同》，从来没有开发商与原告达成买卖合意，也没有依照该合同条款办理公证，该《商品房买卖合同》未成立、未生效。（三）原告主张的事实与《商品房买卖合同》条款全部不一致，存在严重冲突，也能从侧面证明该合同从未成立及生效。1、原告主张已缴纳房款的金额为590020.2元，与该合同约定购房款655578元不符。2006年原告的儿子提出异议时并没有提交黄河水的证言，该证言明显是2006年以后串通伪造的，用设计院的便条纸也违背常理，不具有证据效力。黄河水并不是领导，没有授权书，不可能代表开发商更改合同价款，原告说黄河水当时经过法定代表人罗选鹏的同意作出打折承诺纯属臆想，属于虚假证言。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》未出庭的证人提供的证言，不得作为认定案件事实的根据，同理，原告当庭提交的彭思斌关于涉案房屋的情况说明，因未出庭的证人提供的证言不得作为认定案件事实的根据，且彭思斌为原告的儿子，该情况说明不具有任何的证据效力。2、原告主张向深圳盛宝实业有限公司缴纳购房款，与该合同约定收款人严重不符。合同第四条、第六条、第八条约定的收款人均为宝安县住宅公司，收购房款账号户名为宝安县住宅公司，账号29×××29，开户行宝安县建行。合同没有约定其他收款人，也没有委托收款证明，看不出双方是如何协议修改收款人及收款账号的。3、原告主张的支付购楼款期限与合同约定严重不符。原告在民事起诉书中称原告于1991年6月28日签订《商品房买卖合同》，该陈述非经各方当事人同意不得撤销。但原告却于1992年3月2日才缴纳40000元，与合同第六条约定签订合同前应当缴纳40000元定金严重不符。根据合同第八条，购楼方应当于1991年7月8日支付房款（含定金）196673元，若逾期三十天甲方有权单方终止合同。但原告却主张自己于1992年3月25日才缴纳137006元、1993年2月18日缴纳303014.2元、1993年3月2日缴纳110000元，该支付期限与该合同约定严重不符。4、原告主张的支付购楼款规则与合同约定严重不符。合同的第六条及附表一明确约定，购楼方缴纳30%购房款后，其余70%购楼款到广东省银行××支行或××县建行办理银行按揭。但原告却主张自己是全部购楼款均以现金形式支付。5、合同约定1992年9月30日为房产交付使用的时间，开发商至今没有向原告交付过房产，原告于2015年之前从未催促开发商交付房屋。原告把周佐鹰诉三开发商胜诉的案件作为判例供法庭参考，但该判决法院查明最重要的事实是1992年3月20日开发商就把房屋交付给周佐鹰使用了，正如目前开发商已经把房屋交付给张艳榕使用一样，达成合意的意思表示一目了然。二、原告与开发商均没有实际履行原告提交的《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》。（一）原告并没有实际支付购房款。1、原告主张向深圳市盛宝实业有限公司缴纳了人民币590020.2元，但仅有真伪不明的收据，并不能提供转账记录或其他支付凭证。关于该真伪不明的收据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任，原告目前无法证明该收据的真实性，应当承担不利后果。另外，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》不能仅依据借据、欠条等债权凭证认定借贷事实的发生。前述规定虽然适用于民间借贷纠纷，但法理是相通的，绝对不可能仅凭收据认定支付59万款项的事实。2、原告把周佐鹰诉三开发商胜诉的案件作为判例供法庭参考，但该判决法院依据最重要的证据是售楼方即宝安县住宅公司出具的购房款《发票》，并查明周佐鹰向宝安县住宅公司支付购房款后，宝安县住宅公司马上出具了相关发票。这恰好证明了原告与其他真正支付了购房款的业主是不一样的。原告一直浑水摸鱼，试图用完全不一样事实、不一样证据的案例混淆法官。（二）开发商从未实际交付过案涉房屋，更未为原告办理过产权登记。根据深圳市龙岗区布吉街道办事处的《回复》，可以确认2014年张艳榕收到开发商交付使用的案涉房屋之前，案涉房屋一直处于空置状态，开发商从未实际交付过案涉房屋，更未为原告办理过产权登记。原告提交的《民事起诉书》称“开发商交付该房产给原告后，因历史遗漏问题一直没有协助原告办理房产证”，但原告其后在4月17日的庭审上承认“开发商并没有办理过交付手续”、“原告从来没有用过案涉房产”。被告广信君达律师事务所请求法庭对被告此前的虚假陈述进行处罚。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，当事人故意作虚假陈述妨碍人民法院审理的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十一条的规定进行处罚，同样今天原告本人交付给法庭的“情况说明”，对事实部分的陈述与此前五次开庭均不一致，包括龙岗区449号案件、罗湖区法院执行异议169号及本案前两次庭审，原告具有弄虚作假妨碍人民法院审理的重大嫌疑，被告保留追究原告虚假诉讼的权利。三、原告对案涉房产不存在任何能够排除执行的权利！（一）案涉房产已在人民法院的主持下于2011年合法抵偿给被告广信君达律师事务所，因产权变更登记手续尚未办理完成，罗湖区法院对案涉房产的查封于理于法有据！根据广东省高级人民法院民事判决[（1997）粤法民初字第4号]、龙岗区人民法院的民事裁定书、协助执行通知书[（1999）深龙法执裁字第717号]，以及罗湖区法院《民事调解书》[（2010）深罗法民二初字第1980号]、《民事裁定书》[（2010）深罗法执一字第848号]、《执行和解协议书》、《查封、扣押、冻结财产通知书》、《结案通知书》[（2011）深罗法恢执一字第202号]被告盛宝公司有权处分案涉房产，且该房产虽然初始登记于隆鹏公司名下，但隆鹏公司亦在被告广信君达律师事务所指定收房人的合同中盖章，表示了对该房产处分的追认。因此，案涉房产已经合法抵偿给被告广信君达律师事务所，有多个生效法律文书作为依据，罗湖区法院对案涉房产的查封符合法律的规定。（二）原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。第一，原告提交的《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》并非合法有效的书面买卖合同，该合同从未成立，更未生效。第二、根据原告提交的证据，彭锡粦于2000年后大量转让名下物业的，明显是有意造就“名下无房产”的条件，根本无法证明其所谓的1991年购买案涉房产的初衷。另外，根据2006年原告儿子提出异议时提交的材料，彭锡粦绝对不是房产的购楼方，庭审时“彭锡粦”也自认签名是后来才加上去的。因此，讨论彭锡粦购买房屋是否用于居住或者彭锡粦名下是否有其他用于居住的房屋，不存在任何意义。第三，如前述分析，被告盛宝公司一直否认收取过该笔款项，而原告仅有真伪不明的收据作为证据，并不能提供转账记录或其他支付凭证，不能认定原告已支付的价款超过合同约定的百分之五十。因此，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。（三）原告的起诉已超过法定保护期限。无论从签约时间1991年6月28日，还是从最后交款时间1993年3月2日起算，直至2015年原告在龙岗法院提起诉讼，均已超过20年的法定保护期限，人民法院不应再受理。被告盛宝公司辩称：一、深圳市布吉街道莲花山庄二树N1-103号房(下称争议房产)是本公司名下的财产,已在罗湖法院的主持下,于2011年抵偿给广东信利盛达律师事务所(现广东广信君达律师事务所)。1991年9月18日,答辩人与原布吉镇政府、宝安县住宅公司合作开发莲花山庄项目,约定答辩人负责全部投资和销售,布吉镇政府负责工程建设,住宅公司固定收取500万元挂靠费用,答辩人是莲花山庄的开发建设单位。因答辩人拖欠广东信利盛达律师事务所(现广东广信君达律师事务所)律师费，2010年2月5日在罗湖法院主持下，双方达成和解，罗湖法院作出(2010)深罗法民二初字第1980号民事调解书。2011年答辩人与广东信利盛达律师事务所(现广东广信君达律师事务所)在罗湖法院签署(2011)深罗法恢执一字第202号执行和解协议书，双方同意以答辩人名下的莲花山庄二村Q70、二村N1-103、五村N12、五村N13号房共四套房产抵偿拖欠的律师费,答辩人已将房产交付给广东广信君达律师事务所指定的人员。2011年12月10日,罗湖法院发出(2011)深罗法恢执一字第202号《结案通知》,确认“本院在执行过程中,申请执行人和被执行人达成了和解协议,并履行完毕”。二、答辩人及其他开发商均未与彭锡粦签署过商品房买卖合同,彭锡粦所提供的商品房买卖合同不成立未生效,故彭锡粦不是争议房产的所有权人,不具备本案的主体资格,应驳回其起诉。答辩人从未就争议房产与彭锡粦签署过商品房买卖合同，也未收取过彭锡粦的购房款,更未向其交付过房产。从彭锡粦提交的商品房买卖合同上也可以看出,合同上并无任何一家开发商的盖章,不是公司的行为,彭锡粦提交的商品房买卖合同,不仅未成立未生效,不具有法律效力,而且有伪造合同等证据,提起虚假诉讼之嫌。综上,原告彭锡粦不是争议房产的所有权人,不具备诉讼主体资格,不符合起诉的起码条件,故应驳回彭锡粦的起诉。原告对于其在售楼处彭锡粦、廖云绮的签字出现了前后几次反言，证明了该买卖合同确实存在售楼方是空白的现象，同时也进一步的证明了被告广信君达律师事务所王国安证人所陈述的当年彭思斌提房产异议时提交的买卖合同是购楼方是空白的真实性，因此我们进一步认为该份买卖合同根本没有发生法律效力，是不成立，而且经过被告盛宝公司确认，被告盛宝公司从来没有收到过彭锡粦的购房款，也从未向其支付过房产，原告并不具有该争议房产的所有权，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、位于深圳市龙岗区布吉莲花山庄，是由宝安县住宅公司（现为深圳市隆鹏房地产开发有限公司）、宝安县布吉人民政府（现为深圳市龙岗区布吉街道办事处）、深圳（宝安）盛宝实业有限公司（现为深圳市盛宝实业有限公司，即被告盛宝公司），于1991年合作开发。莲花山庄二村于1994年竣工验收。上述三方于1991年签订《关于联合开发建设布吉华侨住宅新村合同书》，约定：由盛宝公司负责投入开发和建设的资金，并负责全部商品别墅住宅的包销，总包销金额为16432万元，宝安县住宅公司提供合法的经营权和开发计划，宝安县布吉人民政府提供位于布吉莲花地段以平整的住宅用地21.8平方米并负责该小区的五通一平，规划设计和新建别墅的施工管理；宝安县布吉人民政府的利益分配为包销价减除基建和其他费用后剩余盈利，盛宝公司所得利益：上述406套别墅销售收入减去需付给宝安县布吉人民政府开发建设投资（即包销总数）16432万元和缴纳商品住宅销售后剩余金额，宝安县住宅公司则固定分得500万元。其后，盛宝公司经授权与香港佳联置业有限公司签订了委托包销合同。合作各方曾就合作开发莲花山庄产生纠纷，并诉至广东省高级人民法院。2、位于深圳市龙岗区布吉莲花山庄二村**房屋（以下简称“涉案房产”），房屋性质为商品房，该房未办理不动产权证。深圳市不动产登记中心向本院作出的《深圳市不动产登记中心关于协助查询莲花山庄二村N1-103#登记情况的复函》载明：“G06211-2宗地莲花山庄项目已办理权属登记，登记权利人为深圳市宝安区住宅公司。莲花山庄二村N1-103#房屋性质为商品房。截至目前，该房未办理不动产权证，存在预查封登记（详见附件）。根据权属登记原始档案，莲花山庄项目是原布吉镇的问题楼盘，原布吉镇政府成立“莲花山庄产权管理办公室”（下称产权办），该项目权属登记以宝安区住宅公司为权利人申请，但所有手续由产权办负责办理。鉴于莲花山庄项目权属存在上述情况，建议你院处分莲花山庄二村N1-103#房产进一步向龙岗区布吉街道办事处核查”。深圳市龙岗区布吉街道办事处向本院作出的《关于律师调查令的回复》载明：一、莲花山庄二村N1-103号房屋产权已办理初始登记，登记权利人为深圳市宝安县住宅公司。见附件1《深圳市不动产登记中心复函》。二、莲花山庄的权益分配情况。莲花山庄的具体实际权益未作最后分配，但有初始合同权益分配（未做结算），见附件2《关于联合开发建设布吉华侨住宅新村合同书》。三、莲花山庄项目系原布吉镇的问题楼盘，原布吉镇政府成立了“莲花山庄产权管理办公室”，该项目权属登记以宝安县住宅公司为权利人申请，但所有手续由产权办负责办理。截止至1998年住宅公司向有关部门办理产权登记申请时，未记载该房有出售记录。四、2014年前，莲花山庄房屋移交工作由深圳吉都物业管理有限公司负责。根据该物业公司的移交记录，未对莲花山庄二村N1-103号房屋进行过移交。3、2010年，广信君达律师事务所以其作为原告，以盛宝公司作为被告，以盛宝公司欠广信君达律师事务所律师费为由，向本院提起了（2010）深罗法民二初字1980号民事诉讼。本院于2010年2月5日作出（2010）深罗法民二初字第1980号民事调解书，调解书确认：双方达成如下协议：被告深圳市盛宝实业有限公司确认欠原告广东信利达盛达律师事务所（现为广东广信君达律师事务所，即本案被告广信君达律师事务所）律师费人民币420万元，原告同意给予六五折优惠，按照人民币273万元收取，于本调解书生效之日起三日内付清，如被告逾期未付，原告可向法院申请强制执行。因盛宝公司未履行上述生效民事调解书确定的义务，广信君达律师事务所向本院申请强制执行。本院于2010年3月11日作出（2010）深罗法执一字第848号民事裁定书，裁定轮候查封被执行人名下位于深圳市龙岗区布吉街道莲花山庄二村Q70、二村N1-103、五村N12、五村N13室的房产产权，轮候查封自转为正式查封为两年。2011年6月9年申请执行人与被执行人达成执行和解，和解方案为申请执行人同意被执行人以其所有的上述四套房产抵偿拖欠的律师代理费。因案件执行需要，2018年6月27日，本院依据（2011）深罗法恢执一字第202号执行裁定书继续查封被执行人名下位于深圳市龙岗区布吉街道莲花山庄二村Q70#、二村N1-103#、五村N12#、五村N13#室房产的产权。2019年，彭锡粦以涉案房产为其与其配偶廖云绮购买为由向本院提起了案外人执行异议。2019年6月17日，本院作出了（2019）粤0303执异169号执行裁定，驳回了彭锡粦的异议请求。彭锡粦不服该裁定，向本院提起本案诉讼。4、原告为证明其配偶廖云绮购得涉案房产并付清了房款，向本院提交了《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》及四张《收款收据》。其中，四张《收款收据》载明，被告盛宝公司在1992年3月2日至1993年3月2日期间分四笔共收到廖云绮的购房款590020.2元。该《收款收据》加盖有被告盛宝公司的财务专用章，其中两张《收款收据》的收款人处加盖有“王宇”的私章，两张《收款收据》的收款人处载明“王”。被告盛宝公司当庭表示没有收到上述款项，且因“历时久远，公司人员变更频繁”，对《收款收据》中盛宝公司的财务专用章的真实性无法核实，也不清楚公司有无“王宇”这一员工。原告提交的《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》落款时间为1991年6月28日，售楼方为宝安县住宅公司，购买方为廖云绮、彭锡粦，内容为购买方（乙方）向售楼方（甲方）购买涉案的房产，转让成交价为655578元。合同第四条约定，乙方可通过甲方介绍向银行申请房产抵押贷款，贷款金额最高可达房产售价的70%。合同第六条约定，乙方签订本合同前，交付定金人民币4万元。合同第七条约定，甲方应于1992年9月30日将乙方所购房产交付使用。合同第十五条约定，本合同经甲、乙双方（或代表人）签字（盖章），并经宝安县公证处公证之日起生效。该《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》售楼方处落款载明“宝安县住宅公司”，但只加盖了有宝安县住宅公司当时的法定代表人“罗选鹏”的私章，没有加盖宝安县住宅公司的公章。《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》购楼方处落款人为“廖云绮、彭锡粦”。原告称，彭锡粦的名字是其后面加上去的，而廖云绮的名字应该也是后面由廖云绮或原告儿子加上去的，并非是1991年书写。对此，被告广信君达律师事务所的质证称，原告提交的该《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》于2006年向布吉产权办提交过，形式上是不一样的，2006年向布吉产权办提交的合同购买方处是空白的。被告广信君达律师事务所也称，四张《收款收据》相加的金额应少于合同约定的转让价格655578元。对此原告称，黄河水是宝安县住宅公司的财务负责人，给了原告方九折的优惠。原告为证明黄河水给了其九折的优惠，提交了手写的载明为“103号廖云绮九折和送花园”的字条。被告广信君达律师事务所对该字条的真实性不予以确认。被告广信君达律师事务所亦称，原告提交的购房合同售楼方处没有宝安县住宅公司的公章，仅有宝安县住宅公司当时的法定代表人罗选鹏的私章，该私章的真实性无法确认，故该合同不能代表宝安县住宅公司。原告则称，罗选鹏用私章代表宝安县住宅公司出售房产存在其他类似情况。被告广信君达律师事务所的王国安律师出庭作证，亦确认2006年异议人拿着只盖罗选鹏私章而提出异议的有三个，其中“曹国民”也是拿罗选鹏私章的买卖合同，该合同在得到开发商的核实确认后且确认收到购房款后，“曹国民”取得了房产的房地产证。5、本院（2010）深罗法民二初字第1980号民事调解书进入执行之后，2011年6月9日，被告广信君达律师事务所与盛宝公司签订了执行和解协议书，双方约定将包括涉案房产在内的四套房产抵偿拖欠被告广信君达律师事务所的律师费；将上述房产产权办理到被告广信君达律师事务所王国安律师或者其指定的人员名下，双方的债权债务如果不能办理产权证则要恢复执行。其后，宝安县住宅公司（加盖深圳市隆鹏房地产开发有限公司公章）与盛宝公司作为售楼方，张艳榕作为购买方，双方签订《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》，约定张艳榕向宝安县住宅公司与盛宝公司购买涉案房产。该合同的落款时间为1991年6月28日。对此，原告质证称，该合同为各方签订的虚假合同。被告则辩称，该合同是为了履行执行和解协议而倒签的合同，张艳榕为被告广信君达律师事务所指定涉案房产的收楼方。被告广信君达律师事务所辩称，被告盛宝公司所欠的律师费实为被告广信君达律师事务所的律师王国安的律师费，而张艳榕与王国安是夫妻关系，故由王国安律师指定收楼人为张艳榕，王国安律师出庭作证，确认其与张艳榕为夫妻关系。6、涉案房产曾因建设银行宝安支行与布吉街道办事处、香港佳联置业有限公司、盛宝公司民事纠纷于2006年被深圳市龙岗区人民法院查封。本院在执行上述（2010）深罗法民二初字1980号律师费案中于2010年轮候查封涉案房产。其后因建设银行宝安支行的债务得到清偿，首封查封解除后，本院轮候查封转为正式查封。目前涉案房产仍由本院依据（2011）深罗法恢执一字第202号执行裁定查封。深圳市龙岗区人民法院在查封期间于2006年3月对查封包括涉案房产的情况进行了公告，要求各权利人有异议应向莲花山庄产权处理办公室联系。因莲花山庄是属于问题楼盘，存在办证问题，于1998年由布吉人民政府成立了莲花山庄产权处理办公室，其中王国安律师在2005年至2006年期间任该产权办公室的专项法律顾问。上述深圳市龙岗区人民法院2006年的公告作出后，原告于2006年向莲花山庄产权处理办公室主张其为涉案房产的所有权人，并提交了《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》及四张《收款收据》。7、关于原告名下房产情况。原告提交的不动产信息查询结果表载明，原告曾拥有深圳市罗湖区宁水花园住宅及部分商铺，宁水花园住宅于2000年出售后，其名下没有其他住宅。原告称，目前其居住在其儿子的房产里。原告名下商铺于2012年全部出售。8、2015年，彭锡粦以其作为原告，以深圳市隆鹏房地产开发有限公司、深圳市龙岗区布吉街道办事处、盛宝公司为被告，向深圳市龙岗区人民法院提起了（2015）深龙法民三初字第449号民事诉讼，要求办理涉案房产的房产证。该案深圳市龙岗区人民法院一审支持了原告的请求。张艳榕申请作为第三人参加二审诉讼。深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终2794号裁定，指定深圳市龙岗区人民法院对该案进行重审。其后，本案原告在本院提起案外人执行异议，之后本案原告申请撤回对上述案的诉讼。因而张艳榕在该案中提起了独立第三人请求，要求办理房地产证。深圳市龙岗区人民法院作出相应的裁定书，驳回了张艳榕的请求，目前张艳榕已向深圳市中级人民法院提起了上诉，案号为（2019）粤03民终33728号，目前该案尚未开庭审理。9、廖云绮与原告彭锡粦原为夫妻关系，婚姻期间双方育有彭思扬、彭思斌、彭思东共二子一女，廖云绮于1992年12月6日去世。彭思扬、彭思斌、彭思东在本案中放弃了对涉案房产相应的继承权利并出具有了相应的公证书。彭锡粦于1997年9月24日与杨萍再婚，于2003年7月10日离婚。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点是涉案房产能否作为执行财产予以执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告为证明其与廖云绮购买的涉案的房产，向本院提交了《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》及四张《收款收据》，其中四张《收款收据》载明，被告盛宝公司在1992年3月2日至1993年3月2日期间分四笔共收到廖云绮的购房款590020.2元。原告提交的《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》“售楼处”没有加盖宝安县住宅公司的公章，仅有宝安县住宅公司的罗选鹏的私章，且“购楼方”处廖云绮、彭锡粦的签名真实性及签名时间均存疑，但鉴于宝安县住宅公司在出售房产时合同亦存在仅有罗选鹏私章没有宝安县住宅公司公章的情况，被告盛宝公司亦向廖云绮出具四张《收款收据》表明收到廖云绮的购房款590002.2元，结合原告于2006年向莲花山庄产权处理办公室主张其为涉案房产的所有权人之事实，原告已向宝安县住宅公司购买涉案房产之事实具有高度的可能性。故原告关于罗选鹏代表宝安县住宅公司与廖云绮签订的《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》有效且得到部分履行的诉讼主张，本院予以采纳。涉案房产为原告与廖云绮婚姻期间购得，原告亦为廖云绮法定继承人，原告依法有权主张涉案房产的权利。原告名下没有其他住宅房产，其关于购买涉案房产用于居住的诉讼主张，本院予以采纳。鉴于《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》签订在2010年涉案房产被轮候查封之前，原告购买房产用于居住且名下无其他房产，已支付的价款超过合同约定总价款的50%，原告要求排除涉案房产执行的诉讼请求，符合前述司法解释的规定，本院予以支持。对涉案房产的查封是法院在保全和执行程序中的程序性问题，不属于本案案外人执行异议处理的范围，对于原告要求解除对涉案房产查封的诉讼请求，本院不予支持，原告可待本案判决生效之后另循法律途径解决涉案房产的查封问题。依据《《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、不得执行深圳市龙岗区布吉莲花山庄二村N1-103号房屋房产。二、驳回原告彭锡粦其他诉讼请求。本案受理费人民币22800元，因原告彭锡粦承担人民币22700元，由被告广东广信君达律师事务所承担人民币100元。原告已预交的案件受理费人民币22800元，待本判决生效之后由本院予以退回人民币100元。被告广东广信君达律师事务所在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币100元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  葛淑汧审判员  李 乾审判员  林晓婷二〇二〇年五月六日王颖书记员     柏榕楠