新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院     民 事 判 决 书   （2019）兵0601民初2532号   原告：新疆鹏鑫房地产营销策划有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区克西街766号华隆国际704室，统一社会信用代码:91650102670208062G。   法定代表人：孟庆坤，该公司总经理。   委托诉讼代理人：马建军，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告：新疆华域绿洲房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青湖生态经济开发区**石河子街以北、双河街以南、上海路以东、重庆路以西，统一社会信用代码：91659004068831038N。   法定代表人:崔海，该公司总经理。   委托诉讼代理人：宋兵兵，新疆聚广律师事务所律师。   原告新疆鹏鑫房地产营销策划有限公司（以下简称鹏鑫公司）与被告新疆华域绿洲房地产开发有限公司（以下简称华域公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鹏鑫公司委托诉讼代理人马建军，被告华域公司委托诉讼代理人宋兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告鹏鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付剩余销售佣金1110736元；2.判令被告向原告支付销售溢价款296117.88元；3.判令被告向原告支付客户违约金提成99004元；4.判令被告向原告支付资金占用费143056元（自2017年10月31日至2019年9月15日，按年利率4.75%计算），以上合计1648913.88元；5.判令由被告承担本案诉讼费、保全费、邮寄送达费。   事实与理由：2014年6月23日，原、被告双方签订《房地产企划及代理销售合同》，约定由原告代理销售被告开发经营的位于第六师青湖商务区“XXX交易中心”项目，双方就合作方式及范围、销售佣金、溢价分配、客户违约金分配、销售佣金结算等事项进行了明确约定。合同履行期间，双方针对节假日促销等打折销售方案又签署了多份销售协议及奖励方法，原告按照协议内容认真履行了合同义务。2017年4月5日，双方就该项目进行了结算，并签订了《西域国际项目销售结算协议》（以下简称结算协议），协议约定被告应于2017年10月底前向原告支付剩余佣金，但协议签订后，被告未按照结算协议履行付款义务。原告多次索要无果，现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决。   被告华域公司辩称，1.原、被告双方于2017年4月5日进行结算。经结算，截止4月5日，被告欠付原告佣金是1010856元，该数额是对双方前期合作的总结算，原告主张的溢价款、违约金以及超出该数额的佣金，都没有事实依据；2.被告不应当向原告支付资金占用费。双方主合同约定，原告在一年内为被告代销总面积需达到70%以上，但至结算之日，原告也未完成以上合同义务，且原告也未按照双方的结算协议，向被告交付与销售有关的客户资料和台账等；3.《结算协议》第八条约定，销售佣金款项支付方式是以房抵债或者支付现金。若以房抵债是双务行为，原告未能证明是被告原因未向其抵房，故被告不应向原告支付剩余佣金及资金占用利息。   经审理，本院认定事实如下：2014年6月23日，原、被告双方签订《房地产企划及代理销售合同》一份，约定由被告将其开发的位于第六师青湖商务区“XXX交易中心西域大厦”及“XXX果蔬馆”项目委托原告代理销售，面积为103690.54㎡，房屋总套数为5410套。合同就合作方式及范围、合作期限、销售佣金、溢价分配、客户违约金分配等事项进行了明确约定。销售佣金约定按原告销售面积确定，销售面积30%以下暂时不结算佣金，销售面积50%以内按已销售面积的1.5%结算佣金，销售面积超50% 以上按销售面积的2%结算佣金，销售面积超过60%时按2.5%予以结算。超过70%按3%结算，并将前几个阶段扣留的销售佣金一次性结算；溢价部分需完成75%的销售任务后，原、被告按8:2的比例按实一次性结算；因客户违约而没收的定金，由原、被告双方五五分成。   2015年5月29日，原、被告双方又签订《合同补充协议》一份，约定代理佣金自2015年3月18日起，在原合同约定基础上增加1%，2015年3月18日前成交的业务仍按3%核发代理佣金，并约定客户退款的，所扣留的违约金在原、被告双方最终核算时，按原合同约定比例支付。2015年8月22日，原、被告双方签订了《合同续约确认函》一份，将2014年6月23日签订的《房地产企划及代理销售合同》和2015年5月29日签订的《合同补充协议》续约至2016年6月23日，并约定其他合同条款不变。2015年10月22日，原、被告双方又签订《协议书》一份，约定被告开发的西域国际项目商铺、公寓销售价格在现价基础上上浮5%，自2015年10月28日起执行，即日起涨价后的溢价部分，原告再不参与分配。原告方应将销售人员增加至60人，每月销售额应不低于2000万元，原告不能如期完成销售任务，被告有权终止合同。   2017年4月5日，原、被告双方经协商签订《西域国际项目销售结算协议》一份，协议确定自2014年6月23日至2017年4月5日，原告共代理销售总套数2394套，销售金额230936037元，销售回款198498978元，按揭及待收款金额32437058元，原告应在签订本协议后60个工作日内办理完成，在此期间所办理完成手续的成交金额按原合同及各阶段约定的佣金点数核算原告方提成，逾期未办理完毕的，未办理部分被告方有权自行安排人员办理，提成费用归被告支配。该协议还确定不包含本协议签订时已办理按揭手续尚未放款金额、首付未到位未签合同金额、签订合同后的待收款金额及未办理按揭手续贷款金额等部分，原告销售佣金合计为6680208元，被告已支付佣金5624202元，尚欠佣金1010856元，同时约定销售佣金以抵商铺公寓的方式予以解决或2017年10月底付清。协议签订后，被告未履行给付义务，引发本案争讼。   另查明，原告在签订《结算协议》后的60个工作日内，办理完成手续的成交金额为2497000元；因客户违约未退还的违约金为12500元。   上述事实有原告提供的《房地产企划及代理销售合同》、《合同补充协议》、《合同续约确认函》、《协议书》、《退房申请单》、《浦发银行乌鲁木齐钱塘江支行按揭回款明细》及被告提供的《结算协议》、《商品房预售许可证》、《客户退款收条》及双方当事人当庭陈述为证，本院予以确认。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2014年6月23日签订的《房地产企划及代理销售合同》系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。合同签订后，原告作为受托人按照合同约定履行了受托义务，被告作为委托人应当按照约定向其支付报酬。2017年4月5日，原、被告达成的《结算协议》明确不包含截止本协议签订时已办理按揭手续尚未放款金额、首付未到位未签订合同金额，签订合同后的待收款金额及未办理按揭手续贷款金额等部分的佣金，被告尚欠原告销售佣金1010856元，被告对此无异议，本院予以确认。原告在《结算协议》签订后60日内共办理完成按揭及待收款金额为2497000元，依据协议“在签订本协议后，乙方（原告）60个工作日内办理完成手续的，成交金额按原合同及各阶段约定的佣金点数核算原告方提成，逾期未办理完毕的部分由被告方自行安排人员办理，提成费用归被告支配”的约定，被告应按《合同补充协议》中约定核算标准支付原告销售佣金，即 99880元（2497000元×4%）。对原告主张被告给付销售佣金1110736元（1010856元+99880元）的请求，本院予以支持。因《结算协议》中并未约定仅对原告销售房屋回款给付佣金，故对被告辩称原告不能证实2479000元销售回款均系原告代理销售回款，其不应给付此部分佣金的辩解意见，本院不予采纳。   关于原告主张销售溢价款的问题。首先，双方签订的《房地产企划及代理销售合同》第六条第（3）项约定：销售溢价款需完成销售任务75%后按实一次性结算。经审理查明，被告委托原告销售房屋总套数为5410套，截止至2017年4月5日，原告仅销售房屋2394套，未达到75%；其次，《结算协议》对截止至签订协议当日原告代销售房屋情况、原告销售佣金、已支付佣金、尚欠佣金及按揭及待收款金额、付款方式及付款期限等问题进行了明确约定，应视为双方之间对前期代销情况的总结算，该协议未对溢价款的问题进行约定。虽然原告提供的《结算协议》中备注了“销售溢价金额按双方签订的《房地产企划及代理合同》中的约定比例执行”的内容，但被告对此内容不予认可，且被告向本院提供的《房地产企划及代理合同》中并没有上述备注内容，故原告仅以2015年10月22日《协议书》中约定“即日起涨价后的溢价部分乙方（原告）不再参与分配”为由主张房屋溢价款证据不足。对原告主张溢价款296117.88元的请求，本院不予支持。   关于原告主张因客户违约未收定金99004元的问题。庭审中，原、被告双方均认可因客户违约没收定金数额为12500元，按《房地产企划及代理销售合同》约定，由原、被告双方五五分成，故被告应给付原告6250元。对原告主张超出部分的请求，本院不予支持。   关于原告主张资金占用费143056元的问题。《结算协议》第八条明确约定，销售佣金以抵商铺公寓的方式予以解决或2017年10月底付清。原告据此主张自2017年10月31日至2019年9月15日按年息4.75%计算资金占用费的请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。但原告计算数额有误，应为99427元[(1110736元+6250元)×4.75%÷365天×684天]。对原告主张超出部分的请求，本院不予支持。被告辩解不应给付资金占用费的意见，本院不予采纳。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条，判决如下：   一、被告新疆华域绿洲房地产开发有限公司给付原告新疆鹏鑫房地产营销策划有限公司委托销售代理佣金1110736元；   二、被告新疆华域绿洲房地产开发有限公司给付原告新疆鹏鑫房地产营销策划有限公司客户违约金6250元；   三、被告新疆华域绿洲房地产开发有限公司支付原告新疆鹏鑫房地产营销策划有限公司资金占用费99427元，暂计至2019年9月15日，之后的资金占用费按年利率4.75%计算至实际给付之日；   以上三项合计1216413元，被告于本判决生效之日起十日内一次性给付。   四、驳回原告新疆鹏鑫房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费19640元，保全费5000元，邮寄送达费80元，合计24720元（原告已预交），由原告新疆鹏鑫房地产营销策划有限公司负担6484元，被告新疆华域绿洲房地产开发有限公司负担18236元 。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。       审判长蔡咏梅   审判员孙仪   审判员刘佳     二○二○年五月十二日                                书记员牛彦杰   1