广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4782号原告：龚文兵，男，汉族，1980年11月29日出生，户籍住址湖北省监利县********，公民身份号码421************411。原告：温武村，男，汉族，1970年6月28日出生，户籍住址广东省普宁市***********，公民身份号码440************811。上列原告共同诉讼代理人李学科，惠州市惠阳区**法律服务所法律服务工作者。被告：杨志洪，男，汉族，1952年12月12日出生，户籍住址广东省惠州市惠阳区***************，公民身份号码442************839。被告：杨兆平，男，汉族，1981年1月19日出生，户籍住址广东省惠州市惠阳区***************之二，公民身份号码441************816。上列被告共同诉讼代理人：鲁明，广东赫尔律师事务所律师。原告龚文兵、原告温武村诉被告杨志洪、被告杨兆平买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。两原告的共同诉讼代理人李学科、被告杨志洪及两被告的共同诉讼代理人鲁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《果园及土地转让协议书》为无效合同；2.判决两被告连带返还转让款3800000元及资金占用利息（利息以3800000元为基数，从本案起诉之日起按年利率6%计至清还之日止）；3.判决两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月5日，原被告双方签订《果园及土地转让协议书》，约定由甲方将位于惠州市惠阳区新圩镇新联管理区大岭下石坝4573平方米果园及土地作价3800000元转让给乙方开发建设。双方签订合同后，原告按合同约定共计支付3800000元转让款给被告杨志洪。之后，原告在受让前述土地范围内修筑围墙、平整土地，但当地政府及职能部门不允许在该土地上实施开发建设，并责令复耕复绿。为此，原告多次与两被告协商，并要求两被告退还已收转让款，但两被告至今未予退还。原告认为，涉案土地未取得不动产权证，且两被告也未依法取得该土地使用权，因此两被告无权作为涉案土地的权属人将该土地使用权转让给原告，其转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》等法律的强制性规定，涉案转让协议应属无效合同。故，为维护自身权益，原告特具状起诉，敬请法院判如所请。两原告提交如下证据：1.原被告身份证；2.果园及土地转让协议书；3.银行交易记录；4.新圩镇人民政府《通知》;5.黄四勇身份证、付款情况说明及银行交易明细清单；6.余西雷身份证、付款情况说明及银行交易明细清单；7.龚文兵借记卡账户历史明细清单。两被告共同辩称，1.原被告签订的果园及土地协议书是双方真实意思表示，经惠阳新联村民委员会大岭下村民小组确认，未违反法律强制性规定，不属于合同法52条规定的情形；2.双方签订的协议引言部分写明就果园转让达成如下协议，说明双方的内容是将果园的经营权转让给原告，合同中没有任何一处约定涉案果园及土地是给原告用于开发建设使用，被告将果园转让给原告后，也未授权给原告可以砍树，是原告自作主张将原果树砍了，现新圩政府下达通知要求将涉案地块复耕复绿，根据双方签订的协议，合法使用土地及经营果园，而不是未付合同的契约精神以无效为由提起诉讼；3.原告并未将3800000元足额向被告支付，原告龚文兵于2018年7月5日委托被告杨志洪将300000元作为购买案外人潘建辉地块的定金，被告已将款项支付给案外人潘建辉，后由于原告自身原因未与潘建辉就地块转让达成合意，现无法返还该300000元，原告于2018年6月15日至2018年8月22日合计向被告转款2590000元（其中2018年7月4日一笔1000000元、一笔690000元，2018年7月5日一笔400000元，2018年8月6日一笔500000元），余款1210000元至今未付；4.原告现已经将涉案果园中种了30多年的荔枝树全部砍了，破坏环境并造成巨大经济损失，应对其所为承担全部责任，退一万步，就算合同无效，那原告也应将原有果园折价补偿再交付给被告。两被告对其辩称提供如下证据：1.委托协议书；2.收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原被告于2018年7月初开始洽谈果园及土地转让事宜，并达成一致意见，原告龚文兵为此委托案外人黄四勇于2018年7月4日转账1690000元给被告杨志洪。2018年7月5日，两原告（协议称乙方）与两被告（协议称甲方）为此签订一份《果园及土地转让协议书》，双方约定甲方将位于惠州市惠阳区新圩镇新联管理区大岭下石坝的果园及土地（转让面积4573平方米，西至东面村道，南面长布地界，西面李运清土地，北面李运清2米路）转让给乙方永久性使用，转让款3800000元。此外，协议还对其他方面进行了约定。协议书尾部的“合同见证人”处加盖有惠州市惠阳区*********民小组的印章及签名。签订合同当日，原告龚文兵委托案外人余西雷转账400000元给被告杨志洪。2018年8月6日，原告龚文兵转账500000元给被告杨志洪。以上支付的转让款合计2590000元（1690000元+400000元+500000元）。此后，原告在涉讼的果园周围砌了围墙，对土地进行了平整（平整前土地上种植有部分荔枝树）。目前涉讼土地在原告龚文兵控制之下，处于闲置状态。2018年7月5日，原告龚文兵与被告杨志洪签订一份《委托协议书》，协议载明龚文兵购买案外人潘建辉新联村委会大岭下杨屋仔石呗果场地块约10亩地块，以实际测量为准。龚文兵委托杨志洪支付购买地块定金300000元给潘建辉。被告主张上述2590000元中的300000元系因原告龚文兵委托被告代为支付给案外人潘建辉而转账（用于购买潘建辉土地的定金），原告龚文兵与被告杨志洪为此签订了上述《委托协议书》；2590000元中270000元是代龚文兵支付给菜农的搬迁费用，但无相关委托手续。即2590000元中的570000元并非本案的转让款。对此，原告则表示对委托协议书及收据真实性没有异议，但该300000元并不在原告提交的证据中的转让款中，该300000元是另外支付的，有关委托协议涉及到的300000元等其他问题与本案是无关的。本院依法要求原告提供此300000元的转账记录并告知未提供的法律后果，但原告至今未提交。诉讼过程中，原告向本院提出保全的申请。本院于2019年10月31日依法作出（2019）粤1303民初4782号民事裁定书，裁定：一、冻结杨志洪在广东省农村信用社开设的账号为621*************400、621*************273的存款，冻结期限为1年；二、查封登记在杨志洪名下的两宗集体土地建设用地［图号为：F-50-37-(7),地号分别为：06-07-08-06、06-07-08-18，两宗土地面积共计219.4平方米，证号为：惠阳集用（91）字第0071268、惠阳集用（91）字第0071267］，查封期限为3年；三、查封登记在杨兆平名下位于惠州市惠阳区*********************（不动产权证书/证明号：1110175192、1110175193），查封期限为3年；以上冻结、查封价值以3800000元为限。本院依法实施了保全，上述账户实际冻结金额分别为991.11元、14780.52元。因未足额保全，原告再次向本院提出追加保全的申请。本院于2019年11月12日作出（2019）粤1303民初4782号之一民事裁定书，裁定：一、冻结被申请人杨志洪名下所有银行账户存款（因本院在本案中已对被申请人杨志洪在惠州农村商业银行股份有限公司新圩支行营业部开设的账号为621*************400、621*************273的存款进行冻结，故本次无需重复冻结）；二、冻结被申请人杨兆平名下所有银行账户存款；以上冻结金额以2600000元为限，冻结期限为1年。另查明，两原告与两被告不属同一经济集体。再查明，2019年1月15日，惠州市惠阳区新圩镇人民政府向被告杨志洪发出一份《通知》，内容：杨志洪，你（单位）于新圩镇新联村大岭下杨屋仔地块属国家（省）卫片图斑点，图斑号为1617。国土部门已作出《土地违法案件行政处罚决定书》。为此，特通知你（单位）2019年1月18日前，按每亩种植香蕉180株，高度为不低于1.2米。逾期未完成或复耕复绿不达标，我镇将依法组织人员对该地进行复耕复绿，所产生的费用将由你（单位）自行承担。特此通知。被告杨志洪在此《通知》中签名并捺印。庭审时，被告自述当时原告称购买涉讼土地用于做厂房。2020年3月30日，被告向本院提交原告温武村于2020年3月28日出具的《情况说明》，该情况说明陈述其于2018年5月20日、2018年5月27日、2018年6月15日、2018年7月4日、2018年8月22日分别转账被告杨志洪150000元、150000元、600000元、200000元、100000元，合计1200000元，与本案涉讼购地款项无关。其自始至终未因涉讼《果园及土地转让协议书》而向两被告支付过任何款项。此外，被告在本院询问笔录中明确表示即使合同无效，仍坚持此前的答辩意见，由于合同无效，涉讼土地应返还给被告。至于合同无效导致的损失问题，被告将另行主张权利。同日，本院就上述《情况说明》的问题依法向原告温武村进行了核实，原告温武村对此予以确认。本院认为，2004年8月28日修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2019年8月26日修正后的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。由此可见，我国实行土地用途管制制度，对集体土地使用权的流转均是严格限制，即使是现行有效的土地管理法也是对集体经营性建设用地的转让采取有限放开的态度，对集体土地的使用权流转仍然禁止转让给本集体经济组织以外的主体。具体到本案，涉讼土地属于农村集体土地，且原被告并非同一集体经济组织的成员，被告将涉讼土地使用权转让给原告用于建造厂房，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原被告于2018年7月5日签订的《果园及土地转让协议书》应当认定为无效。现原告诉请确认涉讼合同无效，于法有据，本院予以支持。由于涉讼合同被认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告应将涉讼果园及土地返还给被告，被告应将收取的转让款退还给原告。至于退还的款项金额问题。由于被告主张2590000元中的300000元系被告杨志洪代原告龚文兵支付给案外人潘建辉，而原告虽然主张此委托付款款项系另行支付，但未提供相关支付凭证予以证实，故本院对被告的此主张予以采信。对于被告有关2590000元中270000元是代龚文兵支付给菜农的搬迁费用的主张，被告未提供相关证据予以证实，原告又不予认可，故本院不予采信。因此，被告应退还的款项金额应为2290000元。同时，由于原告对合同无效的法律后果亦存在过错，故本院对原告诉请的资金占用利息不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告龚文兵、温武村与被告杨志洪、杨兆平于2018年7月5日签订的《果园及土地转让协议书》无效。二、被告杨志洪、杨兆平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龚文兵、温武村退还转让款2290000元。三、原告龚文兵、温武村应于本判决发生法律效力之日起十日内将涉讼果园及土地返还给被告杨志洪、杨兆平。四、驳回原告龚文兵、温武村的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37200元，保全费5000元，合计42200元，由原告龚文兵、温武村共同负担21100元，被告杨志洪、杨兆平共同负担21100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  邹思友人民陪审员  刘荣清人民陪审员  郭晓娟二〇二〇年五月六日书 记 员  刘宇文书 记 员  文梦婷