太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初924号原告：温婷，女，1982年1月31日出生，汉族，太原市东方名汇贸易有限公司出纳，住太原市，公民身份号码×××委托诉讼代理人：裴宏亮，男，1981年11月8日出生，汉族，太原市东方名汇贸易有限公司法定代表人，住太原市，公民身份号码×××，系原告配偶。委托诉讼代理人：王猛，山西锦陈律师事务所律师。被告：山西新弘祺房地产开发有限公司，住所地太原市漪汾街**第**（多伦多座）商铺**，统一社会信用代码×××。法定代表人：王晶，总经理。委托诉讼代理人：张绍辉，山西三晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷蕾，女，1991年6月26日出生，汉族，山西新弘祺房地产开发有限公司员工，住太原市体育南路北美文创区**楼**，公民身份号码×××。原告温婷与被告山西新弘祺房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温婷及其委托诉讼代理人裴宏亮、王猛，被告山西新弘祺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张绍辉、雷蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2015年11月27日签订的《商品房屋买卖合同》（合同编号为201XXXXXXXX2）和2016年1月8日签订的《补充协议》，并退还原告购房款本金2440480元及登记费、公正费、维修基金等8743元；2.判令被告向原告支付违约金24404.8元和利息损失142874.57元、租赁损失600000元，共计767279.37元。3.诉讼费用由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：要求被告支付自2020年6月21日起按涉案贷款合同约定的利率计算至偿还完毕之日止的利息。事实和理由：原被告于2015年11月27日签订《商品房屋买卖合同》，合同主要约定：1.原告购买被告开发的体育南路196号（北美金棕榈）5幢5层5004号房的商铺，房屋总价为2440480元；2.原告采用银行按揭贷款的方式，即首付50%，即人民币1220480元，余款1220000元银行按揭；3.被告应当于2016年11月30日前将具备房屋验收合格的商品房交付原告使用；4.被告逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告按约交纳收付款后，原被告又于2016年1月8日签订《补充协议》，并约定原告将首付款金额增加为人民币1710480元，余款730000元作银行按揭。2016年1月13日，原被告与晋城银行股份有限公司太原分行三方签订《购房借款/担保合同》，合同约定：1.原告借款金额为730000元；2.借款期限为120个月，自2016年1月18日至2026年1月18日止；3.贷款利率采用浮动比例，月利率为4.49167‰，放款日遇中国人民银行利率调整的，执行利率在中国人民银行最新基准利率基础上按前款浮动方式确定；4.原告授权晋城银行股份有限公司太原分行将730000元该款资金打入被告×××的账户内；5.原告采用等额本息还款法，每期还款本息金额为7883元；6.指定还款日为每月20日，原告通过自己在晋城银行太原分行开具的×××的账户还款。截止2019年12月20日，原告已还本金240314.39元，利息130062.74元。被告因种种原因不能达到交房条件，至今该房屋仍然没有交付，给原告造成巨大的利息损失和出租所得的租金损失。虽经原告多次催促，但被告无人应答，也无人协商。无奈之下，原告只能依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉诸法院，请求判如所请。被告山西新弘祺房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求、事实与理由均缺乏事实和法律依据，被告不同意解除双方依法签订的代表双方真实意思表示的商品房买卖合同及相关协议，自然也就不存在退还本金和承担利息损失等。对于原告新增加的诉讼请求，同意放弃举证期和答辩期。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月27日，原告温婷作为买受人与被告山西新弘祺房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX2），约定：买受人购买的商品房为太原市体育南路196号（北美金棕榈）5幢5层5004号房，该商品房的用途为商业，建筑面积共87.16平方米；该商品房单价为每平方米28000元，房屋总金额2440480元；买受人通过银行按揭方式付款（首付50%，计人民币1220480元，于2015年8月18日前付清，余款计人民币1220000元作银行按揭）；交付期限，出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担；合同项下的物业由山西祺安物业管理有限公司进行前期物业管理等。2015年6月20日至2016年9月8日，原告温婷向被告交付购房款1710480元，查档、登记、公证、维修基金8743元。2016年1月8日，原被告签订《补充协议》，约定买受人将首付款金额增加为人民币1710480元，余额人民币730000元作银行按揭；本补充协议为《商品房屋买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房屋买卖合同》具有同等效力等内容。2016年1月13日，原告温婷作为借款人（甲方）暨抵押人（丙方）与贷款人（乙方）晋城银行股份有限公司太原分行、保证人（丁方）山西新弘祺房地产开发有限公司签订《购房借款/担保合同》，约定本合同项下的借款金额为人民币730000元；借款期限自2016年1月18日起至2026年1月18日止；借款用于购买座落于体育南路196号（北美金棕榈）15幢5层5004号的房屋；借款利率为浮动利率，浮动比例为在中国人民银行公布的放款当日适用的同期贷款基准利率基础上浮动10%确定，月利率为4.49167‰；甲方授权乙方将贷款资金通过甲方账户支付给山西新弘祺房地产开发有限公司（开户行：晋城银行新建北路支行，账号×××）；甲方指定其在乙方处开立的结算账户作为还款账户（户名：温婷，开户行：晋城银行太原分行，账号×××）；本合同项下借款的担保方式为保证加抵押，本合同项下房屋作为抵押物，丙方自愿为甲方向乙方借款提供抵押担保；还款指定日为每月20日；各方还约定了其他内容。后贷款银行依约放款，借款人温婷按期偿还贷款。另查明，涉案房屋已取得不动产权证书，为晋（2018）太原市不动产第0067415号，权利人山西新弘祺房地产开发有限公司，座落体育南路196号（北美金棕榈）5幢5层5004号，房屋竣工时间为2016年12月20日。2019年10月，原告到涉案房屋现场查看，双方未交付房屋。2020年4月13日，被告向原告邮寄送达收楼通知书，原告于2020年4月14日签收。庭审中，原告陈述被告未按期交房且房屋一直未达到交付条件，要求解除合同；被告应按约定退还原告全部已付款2440480元及登记费、公证费、维修基金等8743元；向原告支付已交付房价款万分之一作为违约金24404.8元；参照周边同类房屋租金向原告支付2017年至2019年3年的租金损失酌定600000元；并应支付利息损失，自2016年2月21日起截至2020年6月20日原告已偿还按揭贷款利息共计142874.57元，应由被告支付，并且被告尚应支付自2020年6月21日起至按揭贷款全部还清之日止的利息。被告认为依据商品房屋买卖合同约定，被告应当在2016年11月30日前交付该房屋，如被告未按合同规定的期限将该房屋交付原告，逾期超过60日，原告有权解除合同，即原告温婷自2017年1月30日起享有合同解除权，原告应该在1年内行使该解除权，否则1年的除斥期间届满，原告丧失解除合同的权利；且涉案房屋有抵押权，不能解除合同。以上事实由双方提供的《商品房屋买卖合同》《补充协议》《收款收据》《购房借款/担保合同》，原告温婷晋城银行账户交易明细，手机录音录像资料；不动产权证书；证人证言等及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，案涉《商品房屋买卖合同》《补充协议》《购房借款/担保合同》均为各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。本案争议的焦点有二：一为案涉商品房房屋买卖合同约定的合同解除条件是否成就，二为原告主张的退还购房本金及维修基金，支付违约金、承担利息损失、租金损失应否被支付。关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。案涉商品房屋买卖合同明确约定“出卖人应当在2016年11月30日前交付房屋……,逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同”，即买受人即本案原告自2017年1月30日起享有合同解除权，本案原告的合同解除权应该在2017年1月30日至2018年2月1日内行使，否则，解除权依法消灭。故对原告要求解除双方于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201XXXXXXXX2）和2016年1月8日签订的《补充协议》并退还原告购房款本金2440480元及公积金等8743元的主张，依法不予支持。关于焦点二，本案被告未按照合同约定的交付期限交付房屋，构成违约。被告抗辩其通过电话通知的方式于2017年11月30日通知原告收房，现原告并不认可，而被告也并未提供足够证据证明其按照约定以书面方式通知原告收房或实际通知到原告于2017年12月30日收房，故对被告该项抗辩意见，本院不予采信。双方签订的商品房屋买卖合同约定“……买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”,原告是在合同解除的基础上要求支付违约金24404.8元，既然合同解除的条件并不成就，该项主张，不予支持。因按揭贷款方式支付购房款必然产生利息，而该利息理应由贷款人承担，原告主张自2016年2月21日起至2020年6月20日按揭贷款中的利息部分142874.57元应由被告承担，以及主张依据案涉《购房借款/担保合同》约定的利率，被告应支付自2020年6月21日起至原告偿还完毕按揭贷款时止的按揭贷款利息，无法律及合同依据，不予支持。另原告要求的租金损失600000元，证据不足，不予支持。被告的相关抗辩意见，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告温婷的诉讼请求。案件受理费减半收取16366元（原告已预交），由原告温婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 贾亚涛 二○二○年五月八日书记员 宋冰冰