广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1323号 上诉人（一审被告）：张满平，男，1972年8月12日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人余仕继，广西超仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人杨羽国，广西超仁律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：宋祥知，男，1966年3月22日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：覃显明，融安县法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审被告）：孟园芳，女，1978年6月7日出生，汉族，原住广西柳州市柳南区磨滩路三区7栋2单元702室，现住广西融安县。 被上诉人（一审被告）：覃俊杰，男，1969年9月28日出生，壮族，原住广西融安县大将镇才妙村才妙屯6号，现住广西融安县。 上诉人张满平因与被上诉人宋祥知、被上诉人孟园芳、覃俊杰案外人执行异议之诉一案，不服融安县人民法院（2019）桂0224民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人张满平上诉请求：1、撤销融安县人民法院（2019）桂0224民初347号民事判决；2、改判确认宋祥知与孟园芳之间的柳州市房屋买卖无效；3、改判不予解除对柳州市产的查封，并对该房产执行拍卖。事实和理由：《房屋买卖合同》约定的成交价为2055000元，由购买人宋祥知直接转给出卖人孟园芳，但实际由宋祥知转给中介公司，再由中介公司转给孟园芳，孟园芳仅仅出具收据，没有转款凭证予以证实。且孟园芳、覃俊杰此前对张满平有合同欠款，已确定以柳州市白沙路2号保利·大江郡四栋xx单元xxx号房产作为还款保证，该案已进入执行阶段，但孟园芳、覃俊杰拒不履行生效法律文书确定的还款义务，孟园芳称让中介公司代为保管款项有恶意串通规避执行之嫌。 被上诉人宋祥知辩称：宋祥知与孟园芳的买卖合同有效。1、宋祥知经过中介与孟园芳达成买卖关系，并将房款转给中介，已经取得房产证。申请查封是在房屋买卖成立之后。2、上诉人申请执行的标的不是案涉房产。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人孟园芳、覃俊杰未到庭答辩、亦未提交书面答辩意见。 宋祥知向一审法院起诉请求：1、解除对柳州市屋的查封；2、确认宋祥知与孟园芳于2017年6月27日签订的《房屋买卖合同》有效，房屋产权归宋祥知所有。 一审法院认定事实：2017年6月27日，宋祥知、孟园芳与柳州市世华房地产中介有限公司的经办人曹全钖三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定孟园芳将其所有的位于柳州市产出售给宋祥知，购房款为2055000元。 2017年6月11日，宋祥知刷卡消费10000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司作为诚意金，中介公司经手人曹全钖、出纳莫慧桃出具收款收据收到该款项；2017年6月26日，宋祥知刷卡消费50000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司作为首付定金，中介公司经手人周东雅、出纳莫慧桃出具收款收据收到该款项；2017年6月27日，宋祥知刷卡消费20000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司作为中介服务费，中介公司经手人高学力、出纳莫慧桃出具收款收据收到该款项；2017年6月27日，宋祥知通过银行转账940000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司总经理陈科任账户作为房款，中介公司经手人高学力、出纳莫慧桃出具收据收到该款项；2017年10月12日，宋祥知刷卡消费50000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司作为房款，中介公司经手人高学力出具收据收到该款项；2017年10月18日，宋祥知通过银行转账750000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司高级营业经理账户作为房款；2017年11月3日，宋祥知分三次刷卡消费100000元、100000元、55000元，共计255000元汇入柳州市世华房地产中介有限公司作为房款，中介公司经手人曹全钖、出纳莫慧桃出具收款收据收到该款项。宋祥知汇入柳州市世华房地产中介有限公司的购房款总额为2055000元，中介服务费为20000元。 柳州市世华房地产中介有限公司在收到宋祥知汇入的购房款后，先后将购房款用于支付孟园芳应付的税费、贷款等费用，支付给孟园芳以及收取中介服务费，以上款项共计2055000.61元。详细明细如下：2017年6月27日，孟园芳收到购房定金60000元；2017年6月29日，交纳物业费及滞纳金2666.3元；2017年6月29日，交纳契税81868.8元；2017年6月29日，交纳住宅专项维修资金12504.1元；2017年7月10日，支付建设银行案件受理费8985元；2017年7月10日，支付律师代理费51015元；2017年7月10日，偿还建设银行贷款及违约金143635.66元；2017年7月19日，支付办理房产证加急费用2000元；2017年7月19日，因孟园芳需偿还私人欠款，支付了30000元给孟园芳；2017年9月8日，偿还建设银行贷款8541.8元；2017年9月19日，支付购房款10000元给孟园芳；2017年10月9日，偿还建设银行贷款8541.80元；2017年10月18日，偿还建设银行全部贷款1302298.59元；2017年10月22日，偿还保利大江郡项目代垫逾期银行本息17040.15元；2017年11月15日，交纳教育费附加、地方教育附加、个人所得税、城市维护建设税、增值税共计125440元；2017年11月15日，交纳契税41428.57元；2017年11月15日，交纳柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管1000元；2017年11月15日，孟园芳收到购房剩余尾款86400元；2017年11月30日，柳州市世华房地产中介有限公司收取孟园芳支付的中介服务费61634.84元。 2017年11月29日，柳州市国土资源局登记并颁发桂（2017）柳州市不动产权第××号不动产权证给宋祥知，对坐落于柳州市31-1的国有建设用地使用权／房屋（建筑物）所有权进行了确认。 一审法院另认定，张满平与孟园芳、覃俊杰装饰装修合同纠纷一案，一审法院经审理于2016年6月20日作出（2016）桂0224民初158号民事调解书，确认双方当事人达成的调解协议：“一、被告孟园芳、覃俊杰确认尚欠原告张满平装修款项163500元，被告自愿从2016年10月起，每月月底之前偿还原告不少于5000元，最迟至2017年12月底前还清，被告孟园芳以其位于柳州市作为上述还款的保证，若出卖上述房屋，则应还清所有欠款；二、本案减半收取案件受理费1785元、公告费260元，被告自愿负担，在付清上述款项时一并交纳。”民事调解书生效后，孟园芳、覃俊杰未按调解协议履行，张满平向本院申请强制执行。2017年12月21日，一审法院以孟园芳与宋祥知以明显低于市场价格交易房产，有恶意串通转移孟园芳财产的可能为由，作出了（2017）桂0224执71号之二执行裁定书，裁定：“查封宋祥知所有的位于柳州市xxx的房产，查封期限为三年。”2017年12月22日，一审法院到柳州市国土资源局办理了查封手续。2019年1月8日，宋祥知对一审法院查封其所有的位于柳州市xx的房产提出书面异议，一审法院经过审理于2019年1月30日作出（2019）桂0224执异4号执行裁定书，裁定：“驳回案外人宋祥知的异议请求。”宋祥知对该裁定书不服，于2019年3月12日向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院认为，一、宋祥知、孟园芳与柳州市世华房地产中介有限公司的经办人曹全钖三方于2017年6月27日签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；二、合同签订后，宋祥知履行了支付2055000元购房款的义务，柳州市世华房地产中介有限公司在收到宋祥知汇入的购房款后，先后将购房款用于支付孟园芳应付的税费、贷款等费用，支付给孟园芳以及收取中介服务费；三、2017年11月29日，柳州市国土资源局登记并颁发不动产权证给宋祥知，对坐落于柳州市的国有建设用地使用权／房屋（建筑物）所有权进行了确认，宋祥知已经取得了柳州市产的所有权。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，宋祥知取得了案涉房产的所有权，足以排除强制执行，对于宋祥知的诉讼请求，该院予以支持。至于张满平辩称已申请查封房屋、还进行买卖不合法的意见，该院认为，根据查明的事实，房屋买卖、产权登记在前，房产查封在后，不存在房屋已经查封还买卖的行为，对于张满平的辩称，该院不予采信。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、确认宋祥知与孟园芳于2017年6月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效，柳州市xx房产的所有权属于宋祥知所有；二、解除对柳州市xx房产［不动产权证号：（2017）柳州市不动产权第××号］的查封，不得执行上述房产。案件受理费100元，由张满平负担；公告费600元，由张满平负担。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。对一审查明的事实，上诉人认为：1、没有得到刷卡凭证的证据，孟园芳出具收款收据的时间和金额与一审认定的不一致，说明不存在真实交易，款项未付清；2、遗漏查明：孟园芳与宋祥知在房产部门签订的《柳州市存量房买卖合同》约定的成交价是1000元。被上诉人宋祥知不认可上诉人对付款事实的异议，其辩称：1、其转款给中介公司，均有转款凭证；中介公司付款给孟园芳，直接现金支付或者帮孟园芳还银行贷款等，由孟园芳出具收款收据，没有向孟园芳转账。2、签订存量房买卖合同是办理过户手续的必须程序，根据存量房交易结算资金监管的规定，全款买房的最低交易价是1000元。对上述争议的事实，本院认为：1、一审查明的宋祥知付款事实，均有银行转款回单为据，足以认定；一审认定的中介公司支付案涉房屋的费用和直接向孟园芳付款的明细，有相应专用收据、税收缴款书、贷款还款凭证、资金交易回单等为据，足以认定；孟园芳出具收据的时间和金额与付款明细的时间和金额是否一致，是中介公司与孟园芳之间的结算问题，并不影响宋祥知付款事实和交易真实性的认定。上诉人对一审认定事实提出的异议不成立。2、上诉人诉称遗漏查明的事实，宋祥知予以认可。综上，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2017年11月15日，孟园芳与宋祥知签订一份《柳州市存量房买卖合同》，合同约定孟园芳将案涉房屋出售给宋祥知，成交价格为人民币1000元整。 综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、宋祥知与孟园芳于2017年6月27日签订的《房屋买卖合同》是否有效？二、宋祥知对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利？ 对争议焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，宋祥知与孟园芳签订的《房屋买卖合同》自2017年6月27日签订之日依法成立并生效。上诉人主张该合同无效的依据不足：首先，现有证据足以证明，宋祥知通过向中介公司转款、全额支付了合同约定的购房款，孟园芳已出具收据确认收款，实际付款途径与合同约定是否一致，并不影响付款事实和合同效力的认定。其次，孟园芳让中介公司代管购房款是否存在恶意串通规避执行的目的，与宋祥知和孟园芳之间的案涉合同是不同的法律关系，不属于案涉合同无效的法定事由。第三，案涉合同签订及履行完毕的时间均在案涉房屋被查封之前，并未违反查封限制产权交易的法律规定，上诉人诉称房屋查封后还进行买卖与事实不符。第四，根据已查明的事实和行业惯例，孟园芳与宋祥知在2017年11月15日签订的《柳州市存量房买卖合同》中约定的1000元，是交易资金监管金额，并不是双方实际约定并履行的成交价格，上诉人主张孟园芳与宋祥知低价交易、恶意串通损害上诉人利益的事实依据不足。综上，上诉人诉请确认案涉房屋买卖合同无效，本院不予支持。 对争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”本案中，孟园芳通过房屋买卖转让案涉房屋所有权给宋祥知，并办理了产权过户登记，宋祥知已依法取得案涉房屋所有权。而上诉人据以执行的（2016）桂0224民初158号民事调解书中约定的房屋不是案涉房屋，该调解书也未约定对房屋的优先受偿权，上诉人据此主张对案涉房屋享有优先受偿权的依据不足。综上，宋祥知对案涉房屋的所有权具有绝对性和排他性，足以排除上诉人基于对孟园芳的债权申请的强制执行，上诉人请求继续查封案涉房屋的事实和法律依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人张满平负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 敏 审判员 魏晓钢 审判员 谢建华 二〇二〇年五月十八日 书记员 罗 燕