广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1034号上诉人（原审原告）：符某某，男，汉族，1991年11月2日出生，住海南省临高县**********，公民身份号码：460************217。委托诉讼代理人：胡杰、何晓敏，均系广东卓建律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市金洋房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头妈庙榕树头。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：吕万伍，广东标远律师事务所律师。上诉人符某某与上诉人惠州市金洋房地产开发有限公司（以下简称金洋房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初4391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人符某某向本院提起上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金10548.81元（自2019年7月1日起至2019年8月6日止，共计37天，以房屋总价款元为基数，按日万分之五计）；二、由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实与理由：一、完成竣工验收备案是建设工程交付的必备条件，被上诉人违反法律强制性规应当承担责任。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”。该条款的价值在于保障公众的基本安全需求，建立建设工程安全保障的基本法律秩序。该条款不容许被以任何形式曲解或破坏，是强制性、禁止性条款。涉案项目于2019年8月6日才完成竣工验收备案，才达到法定最低交付条件。故在2019年8月6日之前的所谓交付违反法律强制性规定，是不成立的；是无效的交付，不应当产生法律上的拘束力。《中华人民共和国建设工程质量管理条例》明确规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。第五十八条还规定：违反本条例规定，建设单位有未组织竣工验收，擅自交付使用的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；被上诉人显然违反该条规定。应当向上诉人承担赔偿责任。二、一审对关键事实认定错误本案的关键事实并非一审法院认定的“被告是否存在逾期交房”。而是：“上诉人是否知道商品房不具备法定的交付条件同意接收商品房。”一审判决书对此没有进行任何调查，武断推论上诉人就是知道房屋不具备交付条件。相反，上诉人一方在该系列案件中有提供被上诉人发出的《入伙通知书》作为证据，证明被上诉人欺骗上诉人，称“金洋嘉丽园己顺利通过惠州市有关政府部门的相关单位竣工验收”。上诉人还通过种种其他手段欺骗、诱导、甚至强迫上诉人签署交付文件，如不签字就不让看房等等。一审法院适用惠州市中级人民法院《关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条的规定“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”就应该论证上诉人“知道”这一关键事实。或者由被上诉人证明其是通过什么方式告知上诉人知晓涉案房产不符合交付条件。因为，任何人不可能就自己不知道某事进行举证。一审法院认定“原告称收房时不知道涉案房屋不符合交付条件的意见，不予采信。”极其武断、蛮横、无理。不予采信的理由在哪里？是如何推定？是根据日常经验法则？还是逻辑推理？事实是广大购房群众在在被上诉人欺瞒、蒙骗下不可能知晓不符合交付条件的情况。如果知道房产不符合最低的法定交付条件，普通人都不会接受交付，这才符合日常经验法则。涉案小区几乎所有的数百户购房者没有人在收楼意见书提出法定交付条件问题也能够证明这一点。一审法院判定“上诉人在接收房屋时负有查验房屋是否符合合同约定的交付条件的义务，”我们查阅所有法规没有查到该规定，合同也没有此约定。相反《购房合同》中只规定了被上诉人有交付符合交付标准房屋的义务。一审法院漠视购房人权力、无端增加购房人义务。对被上诉人的义务反而视而不见，是对被上诉人的偏袒。三、适用法律错误《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条及惠州市中级人民法院《关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条。立法本意是禁止反言。即在买受人明知房产不符合交付条件的情况下接受交付，其主张逾期交房违约责任的才不应当予支持。而本案属不明知情形，上诉人的接受交付不能推论出上诉人放弃权利。不应当适用上述规定。在交付过程中，所有交付文件的签收均是由被上诉人制作的格式文件属于格式条款。上述文件首先应当明确告知，我们在被上诉人提供的所有交付文件中没有任何一份文件有告知上诉人涉案房产不符合法定交付条件的文字。其次，被上诉人应当进行释明，明确告知购房者的权利选择与放弃的法律后果。否则上述交付行为应当认定为无效。因此被上诉人应承担逾期交楼的违约责任。四、燃气交付问题开发商发出“入伙通知书”后要求业主在指定的期限内进行验房签收，未在规定日期内验收则视为自动收楼，而且业主到达小区现场必须先签完一系列收房手续资料后方能拿锁匙看房，而在开发商眼里已签收房相关资料即为已正常收房，但当时整个小区并未正常接通天燃气；而截止到2019年12月10日，仍有部分户型燃气热水器所需燃气管道并未正常铺设，多次咨询并要求所在地华润燃气公司安装管道并正常通气，燃气公司答复为：开发商私自改动施工图纸，导致燃气管无法正常铺设（这一点在住建局燃气科也得到证实）。而燃气作为房屋必备交付条件之一，开发商未将正常房屋使用权交予业主，导致业主日常生活起居受到影响无法正常入住，何来正常收房一说？五、涉案房产存在严重质量/违法售卖等问题1.该房产实际上至今不符合交付条件，如《购房合同》明确注明一栋一单元是26层，被上诉人实际建设了27层。房屋承重、迎风面、抗震均必然造成影响。对此即没有规划变更公示、也没有就此规划变更进行业主投票。规划、建设部门的监管形同虚设。2.该房产存在违法售卖业主共有公摊面积操作，如2栋4楼空中花园，开发商将业主共有部分公摊面积私自售卖给2栋403房和404房（此两户已将其所购买的面积使用围栏并上锁），开发商此举动并未知会2栋其余所有业主并取得2栋其余所有业主的可出售公摊面积认同。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，为维护本人合法权益，特向贵院上诉，请求准予如上所请。上诉人惠州市金洋房地产开发有限公司提出上诉请求：1、请求撤销惠州市大亚湾区人民法院作出的（2019）粤1391民初4391号《民事判决书》，并依法支持上诉人的全部诉讼请求，驳回被上诉人全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，理由如下：上诉人与被上诉人签署的商品房买卖合同预售第一条约定，上诉人的交房日期是在2019年6月30日前，上诉人已在2019年6月28日，金洋嘉丽园工程经各单位竣工验收，已符合交房条件，上诉人已在规定的时间内向被上诉人发出入伙通知书，根据《广东省高级人民法院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十一“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的不予支持”之规定，被上诉人主张逾期交房违约金无事实和法律依据。二、即使上诉人要支付逾期交房的违约金，按照总房款的万分之五计算违约金不合理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中被上诉人实际上并没有任何损失，即使需要赔偿，被上诉人主张按照总房款的万分之五计算违约金不合理。原审原告向一审法院提出起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金10548.81元（自2019年7月1日起至2019年8月6日，共计37天，以房屋总价款570206元为基数，按日万分之五计）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头新澳大道15号金洋嘉丽园1栋一单元25层02号房，总价款为570206元。关于付款方式及期限，合同第七条约定：买受人应当在于2016年11月14日前支付首期房价款180206元，占全部房价款的30%。余款390000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。关于逾期交付的违约责任，合同第十二条及补充协议第三条约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同及补充协议签订后，原告依约付清了购房款。另查，被告建设的“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2019年6月6日取得房屋测绘报告。被告于2019年6月通知原告收房，原告于2019年7月2日办理了收楼手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题，对此分析评判如下：原、被告在合同中明确约定被告应当在2019年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告。被告建设的“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，2019年6月被告通知原告收楼时，涉案房屋尚未达到交付标准，该通知对原告不产生约束力，直至2019年7月2日被告才将涉案房屋交付给原告，被告构成违约。作为买受方原告接收房屋时负有查验房屋是否符合合同约定的交付条件的义务，在未符合交付条件时可拒绝接收，原告称收房时不知道涉案房屋不符合合同约定交付条件的意见，不予采信。依据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条和惠州市中级人民法院《关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条的规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持，本案逾期交房违约金应计算至实际收房之日止，即2019年7月2日。关于逾期交房违约金的计算问题。合同第十二条及补充协议第三条约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期交房违约金以全部房价款570206元为基数，按日万分之五标准从2019年7月1日起计算至2019年7月2日止，具体数额为570元（570206元×0.0005×2天）。被告未按期交房，直接影响原告对房屋的使用，给原告造成了一定损失，但被告并未举证证明违约金过分高于原告损失，故被告要求减少违约金计算标准，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告惠州市金洋房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告符某某支付逾期交房违约金570元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31.86元，由被告惠州市金洋房地产开发有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。二审期间，上诉人符某某提供一组新证据：网页截图。证明来源是业主向惠州市政府官方网站进行投诉燃气未安装的情况，以及市政府给予的回复。该回复证明一直到2019年10月开发商才签订相关燃气工程建设的补充协议，才给相关业主办理好燃气通气问题。由此证明，第一，公司方严重违约，漠视业主权利，交付房产不符合基本的生活要求，从此间接证明其房产交付过程中程序违法，让业主先收房再验房。第二，公司方房屋交付给业主造成了极大的损失与不便。金洋房地产公司发表质证意见：对真实性无异议，第一，上诉人投诉的是落户花园未通燃气，并不是所有房屋都没通燃气。第二，通燃气并不是法定的房屋交付条件，被上诉人不存在逾期交房。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一审法院认定的逾期交房违约金是否恰当。本院对此分析如下：在涉案《商品房买卖合同》中已载明，商品房交付时应当符合下列条件：1、取得竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告。买受人由此可以知悉其享有要求出卖人在交楼时出示上述文件的权利，若出卖人不能出示则有权拒绝收楼。本案中，上诉人符某某在收到入伙通知书时，是有权要求金洋房地产公司出示上述文件，若其不能提供，完全可以拒绝收楼，并主张对方承担逾期交楼违约责任。但其已于2019年7月2日收楼，则应视为当时放弃了查看上述文件的权利。一审法院将逾期交房违约金计算至此日，并无不当。符某某现又以当时不知晓涉案房屋不具备交付条件为由，主张对方承担自2019年7月1日起至2019年8月6日止的逾期交房违约金，不具有事实与法律依据,本院不予支持。至于金洋房地产公司主张发《入伙通知书》时已通过五方验收，故不应承担逾期交房违约责任的问题。由于取得竣工验收备案证明文件是交付涉案商品房的约定和法定条件，而在该公司通知入伙时尚未取得上述文件，故其主张不具有事实与法律依据，本院不予支持。至于符某某主张的燃气交付及房屋质量问题，由于其在一审时并未提出该项诉请，故一审法院未予审理也无不当，本院一并予以维持。上诉人符某某可另循法律途径解决。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127.4元，上诉人符某某、惠州市金洋房地产开发有限公司已分别预缴63.7元，由上诉人符某某、惠州市金洋房地产开发有限公司各自承担63.7元。本判决为终审判决。审判长  饶来新审判员  曾 莹审判员  胡 江二〇二〇年五月十九日书记员  叶秀婷