贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初5164号原告刘光全，男，1981年12月12日出生，汉族，贵州省瓮安县人，现住凯里市。原告吴昌芬，女，1981年6月4日出生，苗族，贵州省凯里市人，现住凯里市。二原告委托诉讼代理人（一般代理）吴红亮，贵州宏强律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人（一般代理）补云雪，贵州辅正（雷山）律师事务所律师。被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地：凯里市文化南路**，统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代表人张守亮，系公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）杨泽慧、邓成，贵州七律律师事务所律师。原告刘光全、吴昌芬与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称“中建伟业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘光全、吴昌芬共同委托的诉讼代理人补云雪和被告中建伟业公司的委托诉讼代理人杨泽慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘光全、吴昌芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告移交产权证时，强令原告在《协议书》上签署的免责条款无效；2.判令被告支付逾期交房违约金5972元；3.判令被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金30981元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的凯运大道29号“中兴廊桥水岸”3栋2层2-4号商品房，房屋总价款449000元，交房时间为2016年12月31日前，逾期交房按日计算支付已付房价款万分之一的违约金。被告同时承诺于2017年3月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日计算已付房价款万分之一的违约金。原告于2017年4月13日办理了交房手续，被告逾期交房133天。被告于2019年3月1日才向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已逾期690天。其强行原告签订《协议书》才肯移交《不动产权证》。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告中建伟业公司辩称：一、原告诉请被告支付逾期交房以及逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金的诉讼时效已经过，被告不应向原告支付上述违约金。双方约定的交房时间是2016年12月31日，我公司委托黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司签订《房地产开发项目总体策划及销售代理合同》，是由百盛公司负责通知业主接房相关事宜，百盛公司已通知刘光全、吴昌芬于2016年9月25日接房，然而刘光全、吴昌芬自身原因迟延至2017年4月13日才接房，因原告自身违约行为，故我公司不应向其支付逾期交房违约金。并且原告刘光全、吴昌芬计算逾期交房违约金的计算错误，逾期天数是103天，本金是449000元，按日万分之一计算，故应得出利息是4625元；二、《确认书》非格式条款，应为合法有效，系双方当事人在公序良俗下契约自由的体现。《确认书》体现了合同双方当事人处分自己权利义务的意思表示，而非被告作为提供格式条款的一方在拟定格式条款时将义务和责任全推给对方，将权利全留给自己。如果法院认为被告要承担逾期交付房屋权属转移登记有关文书的违约责任，应当根据实事求是的原则计算违约金。凯里市财政局的《收款收据》可以证明被告已于2018年11月27日前就向贵州省住房行政管理部门申请办理不动产登记证资料，由于行政管理部门的原因，办理的不动产登记证资料一直未能取得，导致被告未能向原告履行交付房屋权属转移登记有关文书的的义务。这种情况属于《商品房买卖合回》第二十七条规定的不可抗力情形。2018年11月27日起不能向业主提交办理房产权证材料的责任已不在是被告，故违约金的计算时间应从2017年4月1日计算至2018年11月27日止。鉴于，因原告已入住并无实际损失，恳请法院适当酌减被告逾期办理不动产登记证资料产生的违约金。综上所述，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据原、被告所举证据及陈述，本院经审理认定事实如下：原告刘光全、吴昌芬与被告中建伟业公司于2016年8月5日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的凯里市“中兴廊桥水岸”3栋2层2-4号房，总价款449000元；交房时间为2016年12月31日前，被告于2017年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告；被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告从交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过90日后，原告不退房的，则被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款449000元。2017年4月13日原告接收所购房屋，实际逾期交房时间为103天。2019年3月1日，原告刘光全（乙方）与被告中建伟业公司（甲方）签订一份《确认书》，内容如下：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017617的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行。”当日，被告向原告交付商品房转移登记的有关文书。2019年6月24日，原告曾向本院提起诉讼，主张被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书及逾期交房违约金。2019年9月10日原告申请撤回起诉，同日本院裁定准许原告撤回起诉。2020年4月21日，原告向本院提起本案诉讼。庭审时，因被告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，系合法、有效的合同。关于《确认书》是否合法有效的问题。原告在收到办理商品房权属转移登记有关文书时与被告签订一份《确认书》是事实。双方在签订上述《确认书》前，被告已经存在违约行为，但其在将办理商品房权属转移登记有关文书时单方将预先拟定的合同要求原告签订，且对同一小区的买房业主接受移交办理房屋权属转移登记有关文书时重复使用，系被告单方制作的格式条款。同时《确认书》载明“双方确认互不负违约责任”，在该案中，根据被告所举证据不能得出原告存在违约行为而需负违约责任，故该约定明显是被告为免除其责任、排除对方主要权利而设定的合同内容。被告未能提供证据证明《确认书》是双方经过平等协商达成一致意见才签订的，且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故《确认书》中关于约定免除违约责任的内容应当无效。关于原告主张逾期交房及逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金是否超过诉讼时效的问题。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年12月31日前向原告交付商品房，故被告于2017年4月13日才向原告交付商品房属逾期交房。《商品房买卖合同》约定被告应于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告于2019年3月1日才交付办理转移登记的有关文书系逾期交付。原告在提起本次诉讼前，曾于2019年6月24日向本院提起诉讼，主张被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书及逾期交房违约金。庭审后，原告于2019年9月10日申请撤回起诉。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；”之规定，原告向人民法院请求保护的时间为2019年6月24日，故原告主张2017年1月1日至2017年4月13日期间的逾期交房违约金以及2017年4月1日至2019年3月1日期间的逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金，并未超过诉讼时效。关于被告提出双方约定的交房时间是2016年12月31日，我公司委托黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司签订《房地产开发项目总体策划及销售代理合同》，是由百盛公司负责通知业主接房相关事宜，百盛公司已通知刘光全、吴昌芬于2016年9月25日接房，然而刘光全、吴昌芬自身原因迟延至2017年4月13日才接房，因原告自身违约行为，故我公司不应向其支付逾期交房违约金的抗辩理由，因未能提供充分证据加以证实，本院不予采纳。其提出本案计算实际逾期交房天数为103天的抗辩理由与事实相符，本院予以采纳。关于被告请求调低逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的问题，因被告所举证据未能证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故被告的抗辩理由证据不足，本院不予采纳。综上，原告主张逾期交房违约金5972.00元的计算方式高于实际逾期交房天数，应按实际逾期交房天数的日万分之一计付，即4624.70（449000.00元×103天×0.0001）。原告于2019年3月1日取得办理转移登记的有关文书，逾期时间700天，现原告主张逾期690天的违约金30981.00元（449000.00元×690天×0.0001），系其对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、原告刘光全、吴昌芬与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2019年3月1日签订的《确认书》中“在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”的内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘光全、吴昌芬逾期交房违约金4624.70元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘光全、吴昌芬逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金30981.00元。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取362.00元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  滕新红二〇二〇年五月二十五日法官助理石娟书记员杨昌堡