广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民初110号原告（执行案外人）：蔡冠洪，男，1968年7月30日出生，香港特别行政区永久性居民，香港永久性居民身份证号码R457502（3）。委托诉讼代理人：招丽贞，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨黎捷，广东邦南律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，住所地：广东省佛山市三水区。负责人：卢丽群。委托诉讼代理人：王振安，广东本然律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京天和润丰投资咨询有限公司，住所地：北京市东城区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：王振安，广东本然律师事务所律师。第三人（被执行人）：三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司，住所地：三水市芦苞镇成公路**。法定代表人：岑某1。原告蔡冠洪与被告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称建设银行三水支行）、北京天和润丰投资咨询有限公司（以下简称润丰公司）、三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司（以下简称芦花公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，于同年10月15日公开开庭进行了审理。原告蔡冠洪及其委托诉讼代理人招丽贞及杨黎捷、被告建设银行三水支行及润丰公司的共同委托诉讼代理人王振安、第三人芦花公司的法定代表人岑某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡冠洪向本院提出诉讼请求：1.立即停止对佛山市三水区**********之一103商铺（以下简称涉案商铺）及对应的土地使用权的执行，并解除查封；2.确认涉案商铺为原告蔡冠洪所有，并责令第三人芦花公司协助原告办理涉案商铺的过户手续；3.本案全部诉讼费用由两被告和第三人承担。事实和理由：1995年2月18日，蔡冠洪与芦花公司签订了《买卖房产合同》，约定芦花公司将出厂左边起第贰份（格）首层商铺（即涉案商铺）出售给蔡冠洪，建筑面积为69.74平方米，售价为每平方米1890元，总金额为131808.6元。《买卖房产合同》同时约定由芦花公司出具证明和协助办理房产证（保证办证到手），负责在同年6月份交付使用。合同签订后，蔡冠洪按照约定向芦花公司付清了全部购房款，芦花公司也按照约定将涉案商铺交付给蔡冠洪。蔡冠洪从1995年开始占有、使用该涉案商铺至今。期间，由于芦花公司的原因导致该涉案商铺一直无法过户，成为历史遗留问题。2018年12月29日，本院在涉案商铺张贴公告，称本院因建设银行三水支行、润丰公司申请执行芦花公司和三水市芦苞工业总公司（后更名为佛山市三水区芦苞工业总公司，以下简称芦苞总公司）借款合同纠纷一案，查封了芦花公司位于佛山市三水区**********的土地使用权（位于*******501房对应的土地使用权除外），并于近期拟对上述查封的土地使用权及地上建筑物采取评估、拍卖等处置措施。蔡冠洪才知涉案商铺被查封，遂提出案外人异议，本院于2019年5月30日作出（2019）粤06执异81号执行裁定书，裁定驳回蔡冠洪的异议请求。蔡冠洪于2019年6月5日收到执行裁定书。蔡冠洪认为，根据《中华人民共和国物权法》第15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。故蔡冠洪与芦花公司在涉案商铺被查封前签订的《买卖房产合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，蔡冠洪取得了涉案商铺的所有权。蔡冠洪在人民法院查封前已经合法占有该不动产，并已支付全部价款。蔡冠洪对涉案商铺未能办理过户手续无主观过错。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，蔡冠洪对涉案商铺及对应的土地使用权享有排除执行的实体权利，人民法院不应查封该涉案商铺及对应的土地使用权，恳请法院依法支持蔡冠洪的诉讼请求。被告建设银行三水支行及润丰公司辩称：原告不是涉案商铺的权利人，其所提诉讼请求没有任何事实和理由，应依法予以驳回。1.原告提交的买卖合同并未载明买卖标的房产就是涉案的“103号商铺”。即使是涉案商铺，但原告在未实际取得、占有涉案商铺之前，已经将其合同权利实际转让给了蔡冠聪。2.涉案商铺自始至终是由蔡冠聪以所有人名义实际占有和使用。3.蔡冠聪针对涉案房产提起的执行异议已经被法院依法驳回，异议裁定已经生效。综上所述，原告从未取得、占有涉案房产，对涉案房产没有任何权利，其所提本案诉讼明显是与蔡冠聪相互串通以损害包括被告等债权人的合法权益。第三人芦花公司述称：蔡冠洪、蔡冠聪两兄弟从未告知其未办证的原因，芦花厂在1997年转制，芦苞工业总公司接管财务，后将相关物业出租给别人。在岑某1调走的时候芦花厂已经卖给别人。有合同证明是出资购买商铺，蔡冠洪从香港回来后厂房已经转制。芦苞很多地方都没有证，主要是当时政府的问题。蔡冠洪、蔡冠聪两兄弟错过了办证的时机。原告蔡冠洪向本院提交如下证据：1.蔡冠洪香港永久性居民身份证、港澳居民来往内地通行证各1份，建设银行三水支行及润丰公司企业信用信息公示报告各1份（打印件）、芦花公司天眼查工商信息截图1份（打印件），拟证明各方当事人的诉讼主体资格；2.（2019）粤06执异81号执行裁定书1份（复印件），拟证明本院驳回了蔡冠洪的异议申请，蔡冠洪在法定期限内提起本案诉讼；3.《买卖房产合同》1份，拟证明蔡冠洪在1995年2月18日向芦花公司购买了涉案商铺，蔡冠洪已经取得涉案商铺的所有权；4.芦花建筑装饰材料厂收据4份，拟证明蔡冠洪已经依其与芦花公司签订的《买卖房产合同》的约定向芦花公司支付了全部购房款及网管费等费用；5.缴款通知1份，拟证明涉案商铺已经交付给蔡冠洪使用，蔡冠洪在收到缴款通知后，向芦花公司缴清相关费用；6.个体工商户营业执照、个体户机读档案登记资料、蔡冠聪居民身份证各1份（复印件），拟证明蔡冠洪及家人至今一直使用涉案商铺；7.广东省私有房地产权登记申请书1份，拟证明蔡冠洪及家人曾向房管部门申请办理产权证明；8.芦苞镇历年建房用地遗留问题调查表1份（复印件，加盖佛山市三水区国土资源局公章后复印），拟证明涉案商铺已明确出售给蔡冠洪，但未办理产权证明，且未办理产权证明的原因不在于蔡冠洪；涉案商铺的产权登记问题已经被佛山市三水区国土资源局列入芦苞镇历年建房用地遗留问题；9.证明1份，由佛山市公安局三水分局芦苞派出所出具，拟证明被告申请查封的涉案商铺就是蔡冠洪所购买的商铺；10.证明1份，由佛山市三水区芦苞镇独树岗村民委员会出具，拟证明蔡冠洪与蔡冠聪是兄弟关系。经质证，被告建设银行三水支行及润丰公司发表如下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3-6的真实性无异议，恰好证明涉案商铺对应《买卖房产合同》的合同权利已经转让给蔡冠聪；对证据7的真实性无异议，可证明是蔡冠聪购买涉案商铺并申请办理权属登记；对证据8，蔡冠洪和蔡冠聪均表示由政府部门出具，恰好证明涉案商铺的购房人和使用人均为蔡冠聪；对证据9的真实性、关联性无异议，但无法证明涉案商铺由蔡冠洪购买的事实；对证据10无异议。经质证，第三人芦花公司对原告蔡冠洪提交的证据真实性无异议。经审查，因被告建设银行三水支行、润丰公司及第三人芦花公司均对原告蔡冠洪提交的证据的真实性无异议，且大部分证据有原件可供核对，故本院对原告蔡冠洪提供的证据的真实性均予以确认。被告建设银行三水支行及润丰公司向本院提交如下证据：1.芦花建筑装饰材料厂收据2份（复印件），拟证明蔡冠洪已将其在买卖合同中作为“乙方”的合同权利转给了蔡冠聪，并由蔡冠聪作为合同“乙方”继续履行合同义务支付购房款及接受涉案商铺，芦花建筑装饰材料厂出具收据的行为是对此事实的认可；2.缴款通知、芦花建筑装饰材料厂收据各1份（复印件），拟证明芦花建筑装饰材料厂再次认可并确认涉案商铺实际由蔡冠聪购买且蔡冠聪已接受房产（交付使用）；3.广东省私有房地产权登记申请书1份（复印件），拟证明蔡冠聪购买涉案商铺并以产权人名义行使占有等相关权利的事实，且此事实已得到产权登记部门确认并同意蔡冠聪办理产权登记；4.芦苞镇历年建房用地遗留问题调查表1份（复印件），拟证明蔡冠聪、蔡冠洪曾在执行异议听证中陈述该调查表是政府相关部门作出的，进一步证明蔡冠聪购买涉案商铺并以产权人名义行使占有等相关权利的事实，且此事实同样已经得到了相关政府部门认可及确认；5.个体户机读档案登记资料、个体工商户营业执照、蔡冠聪居民身份证各1份（复印件），拟证明是蔡冠聪实际购买了涉案商铺并占有和使用；6.执行异议补充意见1份（复印件），拟证明是蔡冠聪实际购买了涉案商铺，且是其自身原因未办理过户登记；7.（2019）粤06执异1号执行裁定书1份（复印件），拟证明蔡冠聪自始至终以产权人名义接受涉案商铺并行使占有、使用、收益等相关权利，并非代蔡冠洪管理，只是由于其在执行异议中未举证证明，因此其异议主张被法院依法驳回；8.（2016）粤06执异181号执行裁定书、（2019）粤06执异3号执行裁定书、（2019）粤06执异4号执行裁定书、（2019）粤06执异5号执行裁定书、（2019）粤06执异6号执行裁定书、（2019）粤06执异19号执行裁定书各1份，证明另案多个房产办理了产权过户登记，不存在不能办理的情形，系蔡冠聪自身原因导致未办理过户登记。经质证，原告蔡冠洪发表如下质证意见：对两被告提供的证据的真实性无异议，对证明内容有异议；在当时的历史条件下，蔡冠洪与蔡冠聪两兄弟以蔡冠洪名义签合同，以家庭财产共同购买涉案商铺，涉案商铺经营的维修店亦是家庭共同经营；因蔡冠洪申请成为香港居民，故申请涉案商铺登记在蔡冠聪名下；未能办理产权登记的原因不在于原告自身，而是存在多方面因素。经质证，第三人芦花公司发表如下质证意见：对两被告提供的证据真实性无异议，认同原告蔡冠洪的观点，无法办理产权证的原因是历史遗留问题导致。经审查，因原告蔡冠洪及第三人芦花公司均对两被告提交的证据的真实性无异议，且大部分证据与原告提供证据一致，故本院对两被告提供的证据的真实性均予以确认。第三人芦花公司未向本院举证。经审理查明，建设银行三水支行诉芦花公司和芦苞总公司借款合同纠纷一案，本院于2003年1月17日作出的（2002）佛中法经初字第230号民事判决已发生法律效力。根据上述判决，芦花公司应于判决生效之日起十日内向建设银行三水支行偿还借款本金290万元及利息，芦苞总公司对上述债务承担连带清偿责任。因义务人逾期未履行上述生效法律文书所确定的义务，故权利人建设银行三水支行向本院申请执行，本院经审查后立案执行，案号为（2003）佛中法执字第994号。在执行过程中，润丰公司受让本案部分债权，本院根据其申请依法增加润丰公司为（2003）佛中法执字第994号案的申请执行人。本院于2007年2月2日查封了被执行人芦花公司名下120号土地使用权（证号06210301978）。2007年11月6日，广东省高级人民法院作出（2007）粤高法执指字第1065号指定执行决定书，将（2003）佛中法执字第994号案指定陆河县人民法院执行。陆河县人民法院立案执行，案号为（2008）陆河法执字第122号，该院在执行过程中查封了被执行人芦花公司名下120号土地使用权。后因执行案件的需要，广东省高级人民法院作出（2010）粤高法执指字第2684号指定执行决定书，将（2008）陆河法执字第122号案指定由本院执行。本院立案执行，案号为（2010）佛中法执字第549号。本院于2010年12月7日作出（2010）佛中法执字第549-1号执行裁定，并依据该裁定查封被执行人芦花公司名下120号土地使用权，后本院对120号土地使用权一直有采取续封措施。本院于2018年12月21日作出（2010）佛中法执字第549号公告，拟对上述土地使用权及地上建筑物采取评估、拍卖等处置措施（位于佛山市三水区*****************对应的土地使用权除外）。蔡冠洪遂作为执行案外人就涉案商铺提出执行异议。本院经审查作出（2019）粤06执异81号执行裁定，驳回案外人蔡冠洪的异议请求。蔡冠洪不服上述裁定，在法定期限内提起本案诉讼。另查明一，蔡冠洪提供的《买卖房产合同》显示：蔡冠雄（买方）与芦花公司（卖方）于1995年2月18日签订该合同，约定卖方将出厂门口左边其第贰份（格）首层商铺出售给买方，卖方厂址为成公路122号，建筑面积核定69.74平方米，售价每平方米1890元，总金额为131808.6元，卖方出具证明和协助办理房产证（保证办证到手），负责在同年六月交付使用；合同还就购房款的支付进行了约定，并约定买方负责支付买、卖房产的全额税款、评估费、手续费以及办领契约证件的有关费用，负责支付用水的网管费和用电的负荷费，等等。合同落款处，买方签名为“蔡冠洪”，卖方代表签名为“岑某1”并加盖芦花公司公章。芦花公司于1995年2月26日出具收据一份，加盖芦花公司财务专用章，载明：蔡冠洪铺位款预收（含押金）48000元现金。芦花公司于1995年3月5日出具收据一份，加盖芦花公司财务专用章，载明：蔡冠洪购楼款12000元。芦花公司于1995年7月11日出具收据一份，加盖芦花公司财务专用章，载明：蔡冠聪购铺位款60000元，现金存银行，原蔡冠洪户。蔡冠洪提供的缴款通知显示：芦花公司于1995年7月26日通知蔡冠聪欠交购铺款11808.6元、管道费300元、增容费400元、水表38元，共计应收12546.6元。同日，芦花公司出具收据一份，载明：蔡冠聪购商品房款12546.6元，含网管费，现金，款交齐。蔡冠洪提供的广东省私有房地产权登记申请书显示：申请人为蔡冠聪，房屋座落为芦苞镇成公路120-1-103室，房屋权属来源为购买，蔡冠聪在房地产来源情况中确认已对芦花公司做了充分的了解，愿意购买该房地产，以作为本人今后商住之地盘，落款处申请人为蔡冠聪，日期1997年8月29日。蔡冠聪在涉案商铺处经营佛山市三水区芦苞镇仕保电机维修部，其个体工商户营业执照显示组成形式为个人经营，成立日期为1994年1月8日，发照日期为2013年7月10日。另查明二，佛山市三水区*******民委员会于2019年6月20日出具《证明》一份，载明：“兹证明蔡冠聪（男，身份证号码：440************01X）与蔡冠洪[男，身份证号码：R457505（3）]属兄弟关系。”另查明三，佛山市公安局三水分局芦苞派出所于2019年6月27日出具《证明》一份，载明：“兹有佛山市三水区**********之一103居民蔡冠洪房屋座落地址：广东佛山市三水区**********之一103。（原蔡冠洪的兄蔡冠聪营业执照登记地址：佛山市三水区***********-103室及蔡冠洪买卖房产合同卖方厂址为成公路122号与广东省佛山市三水区**********之一103属同一地址）”另查明四，根据佛山市市场监督管理局于2020年3月26日出具的芦花公司企业档案登记资料，芦花公司法定代表人为岑某1，该公司于1991年12月9日设立，企业目前状态为吊销，吊销日期为2000年1月4日，吊销原因为“没有按规定参加一九九八年度企业年度检验”。另查明五，蔡冠聪曾以其购买了涉案商铺为由，向本院提出案外人异议。本院经审查，于2019年3月25日作出（2019）粤06执异1号执行裁定，驳回蔡冠聪的异议请求。后蔡冠聪并未就涉案商铺向本院提起案外人执行异议之诉。蔡冠聪在该案听证会上陈述：其与蔡冠洪是兄弟关系，蔡冠洪后来去了香港，涉案商铺变为蔡冠聪购买。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。关于本案法律适用、芦花公司法定代表人参与诉讼资格及原告蔡冠洪的诉讼主张，本院分析如下：一、关于本案的法律适用问题。因原告蔡冠洪为香港特别行政区永久性居民，故本案系涉港民商事案件。关于本案的程序法适用问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条“人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定”的规定，本案应参照适用我国民事诉讼法涉外民事诉讼程序的规定进行审理。关于本案的准据法适用问题，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条规定：“本法和其他法律对涉外民事关系法律适用没有规定的，适用与该涉外民事关系有最密切联系的法律。”本案系因蔡冠洪主张对涉案商铺享有可排除执行的实体权益而提起的案外人执行异议之诉，虽然不同于因不动产产权的设立、变更、转让或消灭而产生的不动产物权纠纷，但蔡冠洪同时提出了对涉案商铺的确权请求，且涉案商铺所在地即为本案法律关系最密切联系地，故本案应适用不动产所在地法律，即适用我国内地法律进行审理。二、关于岑某1能否作为芦花公司法定代表人参加本案诉讼的问题。经审查，芦花公司虽然已被吊销营业执照，但尚未办理注销登记，且芦花公司的企业档案登记资料及企业公示信息均显示法定代表人为岑某1，因此岑某1依法可作为芦花公司法定代表人参加本案诉讼。三、关于原告蔡冠洪提出的停止执行涉案商铺的主张是否成立的问题。第一，蔡冠洪向本院提交的《买卖房产合同》的落款日期在本院查封涉案商铺之前，虽然抬头的买方为“蔡冠雄”，但合同落款处买方签名为“蔡冠洪”，且该合同有原件可供核对，其他当事人亦对该合同真实性无异议，因此，可认定蔡冠洪在本院查封涉案商铺之前已经就该商铺签订了合法有效的书面买卖合同。第二，蔡冠洪提供的收据可证明其就涉案商铺支付了6万元购房款，剩余购房款及网管费等均由其兄弟蔡冠聪支付。第三，虽然蔡冠洪并未向本院提交其本人实际占有使用涉案商铺的证据，但其提供的证据可证明其兄弟蔡冠聪自1995年起以经营个体工商户的方式占有使用涉案商铺。第四，蔡冠洪提供的《广东省私有房地产权登记申请书》可证明其兄弟蔡冠聪曾以自身名义于1997年申请办理涉案商铺的产权登记。芦花公司认为蔡冠洪、蔡冠聪未能办理涉案商铺产权登记，系与政府部门办理产权登记的政策变化密切相关。第五，从本案证据可认定，蔡冠洪就涉案商铺签订《买卖房产合同》并支付了部分款项后，由其兄弟蔡冠聪继续履行，即支付剩余购房款、占有使用涉案商铺及申请办理产权登记的行为均由蔡冠聪完成。从当时房地产发展水平、普通公民的法治意识等时代背景与因素考量，蔡冠洪及蔡冠聪的行为并非不合常理，且从芦花公司向蔡冠聪出具缴费通知和收据的行为可知该司对上述二人的行为是予以确认的。蔡冠聪在另案中作为执行案外人提出执行异议并被驳回异议请求后并未提起案外人执行异议之诉，而后蔡冠洪作为执行案外人对涉案商铺主张权益，可见蔡冠聪基于蔡冠洪系《买卖房产合同》的合同主体也认同蔡冠洪的购房人身份。综上分析，原告蔡冠洪的举证可证明涉案商铺已由芦花公司出售，芦花公司已收齐购房款，且涉案商铺自1995年起实际由执行案外人占有使用。另外，两被告在本案诉讼中认为涉案商铺实际由蔡冠聪购买。结合涉案商铺并未办理过产权登记的情况分析，涉案商铺在权利属性上已不属于被执行人芦花公司可供执行的责任财产，而蔡冠洪对该商铺享有一定的实体权益，故本院对原告蔡冠洪关于停止执行涉案商铺的主张予以支持。四、关于原告蔡冠洪其他诉讼请求是否成立的问题。第一，关于确权请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。虽然本院经审查认定原告蔡冠洪基于其就涉案商铺签订了《买卖房产合同》并支付了部分款项而对该商铺享有一定的权益，且涉案商铺不属于被执行人芦花公司的责任财产，但本案证据不足以证明蔡冠洪已经取得该商铺的物权，故本院对其提出的确认该商铺为其所有以及要求芦花公司协助办理该商铺过户手续的请求均不予支持。第二，是否解除对涉案商铺的查封，属于案外人执行异议之诉案件实体审理后执行程序上的处理问题，不属于本案的审理范围，故本院对原告关于解除对涉案商铺查封的请求不予审理。第三，关于本案诉讼费用负担问题，因本院仅支持原告蔡冠洪的部分请求且未支持其关于确权的请求，故本院决定本案受理费2936.17元由原告蔡冠洪负担1936.17元，由两被告负担1000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条及第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行第三人（被执行人）三水市芦花建筑装饰材料厂有限公司名下位于佛山市三水区**********土地使用权（证号0621031978）中佛山市三水区**********之一103房产及对应的土地使用权；二、驳回原告蔡冠洪的其他诉讼请求。案件受理费2936.17元，由原告蔡冠洪负担1936.17元，由被告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行、北京天和润丰投资咨询有限公司负担1000元。如不服本判决，原告蔡冠洪可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 李 慧二〇二〇年五月二十九日法官助理 钟燕莲书 记 员 兰 莹