贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019）黔2601民初7300号本诉原告（反诉被告）：贵州瑞腾商业运营管理有限公司，住所地贵州省凯里经济开发区凯开大道**红星美凯龙生活馆**，统一社会信用代码：915226203469715924。法定代表人:曹小良,系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：姚婕，贵州兄弟律师事务所专职律师。委托诉讼代理人（特别授权）：黎承芳，女，仫佬族，贵州省凯里市人,身份证住址贵州省凯里市。本诉被告（反诉原告）：张力红，女，1978年1月12日出生，汉族，福建省福州市人,身份证住址福建省福州市台江区,现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘洋，贵州宏强律师事务所专职律师。委托诉讼代理人（特别授权）:罗平,贵州振法律师事务所专职律师。本诉原告贵州瑞腾商业运营管理有限公司（以下简称：瑞腾公司）诉本诉被告张力红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本诉被告张力红就本案向本院提起反诉，本院予以准许，本院依法适用简易程序对本诉及反诉进行了第一次公开开庭合并审理，审理后发现案件疑难复杂，依法将本案转为普通程序，进行第二次公开开庭合并审理，瑞腾公司的委托诉讼代理人姚婕、黎承芳，张力红及其委托诉讼代理人罗平、刘洋到庭参加了第一次庭审，瑞腾公司的委托诉讼代理人姚婕，张力红及其委托诉讼代理人罗平到庭参加了第二次庭审。案经合议庭评议，现已审理终结。本诉原告瑞腾公司向本院提出诉讼请求：1、判决张力红支付瑞腾公司租金，暂算2019年3月1日至2019年10月10日为240392.53元，2019年10月10日之后产生的租金参照相关合同约定标准计算支付，直至张力红实际履行完支付义务时止；2、判决张力红支付瑞腾公司物业管理费，暂算2019年3月1日至2019年10月10日的物业管理费为12019.63元，2019年10月10日之后产生的租金参照相关合同约定标准计算支付，直至张力红实际履行完支付义务时止；3、本案诉讼费用等由张力红承担。原告增加诉请为：判令解除瑞腾公司与张力红签订的《凯里浙商建材城市场服务合同》（一号仓储），张力红立即搬离22栋1层9、10、11、12、13、14、15、16号门面(以下简称：22栋1层9至16号门面)，将门面返还瑞腾公司。事实与理由：2018年3月1日，瑞腾公司、张力红签订《凯里浙商建材城市场服务合同》，合同约定租赁场地为凯里经济开发区凯开大道619号凯里浙商建材城一号仓储，面积3000平方米，租赁给张力红使用，租期10年，从2018年3月1日起至2028年2月30日止，先交租金后使用门面，合同还约定了租金计算方式等。从合同履行至今，张力红只缴纳2018年3月1日至2019年2月28日期间仓储租赁费，由于不可抗力原因，2018年12月天降大雪，一号仓储顶棚坍塌，无法储存货物，经协商决定在瑞腾公司修复前，张力红将其货物储存在浙商建材城22栋1层9至16号门面，瑞腾公司修复一号仓储后多次告知张力红一号仓储已经恢复持仓能力，可以将货物搬回一号仓储，张力红没有搬回。无奈之下，瑞腾公司提议与其签订浙商建材城22栋1层9至16号门面租赁合同，张力红没有签订合同的意思表示，但2019年3月1日至今一直非法占用上述门面及享受瑞腾公司提供的物业管理服务，为了瑞腾公司的合法权益，瑞腾公司参照同类型用途的20栋109、110、112号门面收费标准，对上述门面主张租金及管理费，门面租金按40元/月/㎡计算，每月租金32780.80元，管理费2元/月/㎡，每月管理费1639.04元。2019年3月1日至今，经多次催缴，张力红各种推诿，拒不向瑞腾公司交付租金和管理费，已构成违约，合同无法继续履行。瑞腾公司为维护自身合法权利，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。本诉原告瑞腾公司为证明其诉请理由及抗辩理由的成立，就本诉及反诉一并向本院提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证、张力红身份证复印件各一份，拟证明当事人主体资格。2、《凯里浙商建材城市场服务合同》（承租方张力红）复印件，拟证明双方签订租赁合同，约定一号仓储租赁和运营期限、费用及支付方式。3、图片9张影印件，拟证明张力红非法占用的22栋1层9至16号门面的事实。4、《凯里浙商建材城市场服务合同》（承租方李斌）复印件，拟证明本案租金以及物业费参照的计算标准。5、张力红各项费用计算单复印件，拟证明张力红于2019年3月1日至2019年10月10日期间非法占用瑞腾公司门面产生的各项费用，包含租金和物业费，即诉请的金额。6、胡巧明证人证言，拟证明一号仓储、板材一、二区的修复系胡巧明于2019年3月15日修复完毕。本诉被告张力红辩称：1、请求依法驳回瑞腾公司诉请的240392.53元的租金。2、瑞腾公司与张力红的合同依法不应当解除，张力红没有违约行为，具体理由如下：1、瑞腾公司与张力红实际签订了三份《凯里浙商建材城服务合同》，由瑞腾公司将浙商建材城一号仓储及板材区二区15-21号门面，板材一区1-24号门面租赁给张力红，张力红依约缴纳了租金，瑞腾公司主张的租金交纳到2019年3月1日，但2018年12月30日，三处租赁场地顶棚发生坍塌，导致张力红无法继续使用。倒塌事故发生以后，瑞腾公司没有派人对该仓库进行维修，该仓库还存在大量漏水、漏风及没有安装卷闸门的情形。因此，2018年12月30日仓库倒塌非张力红原因所导致，该责任应该由瑞腾公司承担。瑞腾公司主张的租金是基于倒塌以后将张力红货物临时安置产生的该部分属于损失，张力红不应支付该租金。2、顶棚倒塌是客观事实，但不可抗力的理由是不能成立的，顶棚倒塌不是不可抗力导致。3、张力红不只是把一号仓储的货物堆放在22栋1层9至16号门面，客观事实是堆放在22栋1层9至16号门面货物来源于三个租赁场地的货物。3、瑞腾公司增加解除一号仓储合同，该诉请不能在本案中主张的，该诉请是反诉然后再反诉的一个行为。瑞腾公司诉请主张的租金和物业管理费是针对瑞腾公司22栋1层9至16号门面所产生的费用，不是针对一号仓储、板材一、二区的费用，因此瑞腾公司增加诉请解除合同不是同一法律关系。本诉被告张力红为证明其辩解理由及诉请理由的成立，就本诉及反诉一并向本院提交的证据有：1、身份证复印件，拟证明张力红基本情况。2、《浙商建材城市场服务合同》三份复印件，拟证明瑞腾公司将一号仓储、板材二区15-21号、板材一区1-24号门面租给张力红，双方在合同中约定权利及义务。3、损失清单、装修协议、调解记录复印件，拟证明一号仓储坍塌给张力红造成财产损失1907827.2元，装修损失654665元，瑞腾公司市场管理人员王健、吴仁强签字确认，王健、吴仁强系瑞腾公司的市场管理人员的事实。4、照片18张影印件，拟证明瑞腾公司一直没有对张力红租赁的仓储进行维修，存在漏风漏水（图片序号1-6号），一号仓储没有修复好。5、微信转账、收条、转单证明、收据复印件，拟证明张力红支付装修款654665元的客观事实。6、收据复印件，拟证明①张力红已经向瑞腾公司支付仓库租金360000元（租赁期限至2019年3月1日止）。②张力红已经向瑞腾公司支付板材一区1-24号租金1077429.3元（租赁期限至2019年12月31日止）。③张力红已经向瑞腾公司支付板材二区15-21号租金223233.32元（租赁期限至2019年6月30日止）。7、图片影印件，拟证明板材二区15-21号、板材一区1-24号门店坍塌前门店完好无损且都装有卷闸门，坍塌后瑞腾公司一直未派人来维修、安装卷闸门。8、香港雪宝系列产品价格表、品牌经销价复印件，拟证明瑞腾公司给张力红造成财产损失1907827.2元的具体财产单价表。9、夏火山证人证言，拟证明夏火山为张力红装修板材一、二区的事实。10、张银奎证人证言，拟证明张银奎对板材一、二区装修的事实。反诉原告张力红向本院提出反诉请求：1、判决瑞腾公司赔偿张力红3175035元（其中财产损失1907827.2元、租金612542.84元、装修损失654665元）；2、本案反诉受理费用全部由瑞腾公司负担。事实与理由：2018年1月1日、3月1日、7月1日，张力红与瑞腾公司签订三份《凯里浙商建材城市市场服务合同》，约定瑞腾公司将凯里市浙商建材城一号仓储、板材二区15-21号门面、红星美凯龙板材区1-24号门面（即板材一区）三处租赁给张力红，合同中对三处租赁场地的期限、租赁费等做了明确约定。2018年12月，上述三处租赁场地由于四周生锈、裂缝等质量问题导致顶棚坍塌，坍塌后大量雨水渗入，造成张力红的货物损毁，经瑞腾公司市场管理人员王健、吴仁强与张力红进行清点后，查明此事故造成张力红经济损失1907827.2元，王健、吴仁强在财产损失清单上签字予以确认。同时，张力红对租赁场地进行了装修，装修花费654665元。张力红已支付一号仓储租金到2019年3月1日、板材二区15-21号门面租金支付到2019年6月30日、板材一区1-24号门面租金支付到2019年12月31日，但三处租赁场地均在2018年12月30日左右坍塌，张力红从2018年12月30日没有继续使用，造成612542.84元的租金损失。仓储、门面坍塌后，仓储无法储存货物，瑞腾公司主动提供拖车将未损坏的部分货物储存在22栋1层9至16号门面。双方反复沟通，张力红要求瑞腾公司按照合同约定尽快修复仓储、门面，但三个租赁场地至今未能正常使用。张力红多次要求瑞腾公司赔偿损失，瑞腾公司以天灾为由，不同意全部赔偿，口头承诺赔偿300000元。张力红一直希望协商解决，但瑞腾公司竟然起诉要求支付22栋1层9至16号门面租金。根据合同约定，瑞腾公司提供的仓储、门面因质量问题坍塌且没有修复，其严重违约，瑞腾公司不赔偿反而起诉租金和物业管理费，没有法律依据，也损害了张力红的合法权益。张力红认为三个租赁场地因质量问题坍塌导致其无法正常使用，下雪导致钢架棚倒塌，但下雪不属于不可抗力，不能成为瑞腾公司免责免赔的理由。瑞腾公司为免除其责任主动提供22栋1层9至16号门面给张力红临时使用才产生本诉，张力红反诉的原因是三处租赁场地倒塌造成其损失，瑞腾公司应承担赔偿责任。因此依法查明三个租赁场地顶棚坍塌原因和责任后才能准确判断经济损失和临时使用门面费用由谁来承担。反诉请求与本诉存在事实上和法律上的因果关系，恳请法院受理反诉，并将本诉与反诉合并审理。瑞腾公司不认可张力红财产损失，因此委托鉴定评估张力红的财产损失是本案必须解决的问题。综上所述，瑞腾公司的行为给张力红造成了严重的经济损失，张力红为维护其自身合法权益，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。本案审理过程中，张力红撤回要求瑞腾公司赔偿财产损失1907827.2元的反诉请求。反诉被告瑞腾公司辩称：张力红提出的反诉请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。1、张力红提出的反诉请求范围不符合法律要求，本诉仅涉及一号仓储的合同，板材一、二区是另外两个法律关系，与本案没有关联，张力红提出反诉没有法律依据，只能另行起诉。2019年3月已经恢复持仓能力，张力红至今仍占用22栋1层9至16号门面致一号仓储空置，张力红的行为构成违约，达到合同约定解除的条件，瑞腾公司诉请解除合同，法院应当支持。2、张力红认为因质量发生的坍塌是没有任何的依据，一号仓储因大雪导致坍塌属于不可抗力，并非质量问题或瑞腾公司侵权行为所致。3、对于一号仓储损失有多少，责任由谁承担不清楚。4、一号仓储2019年修复完毕，能继续使用，张力红的损失应自行承担，无权要求瑞腾公司赔偿。本院经审理认定事实如下：张力红作为乙方、瑞腾公司作为甲方签订《凯里浙商建材城市市场服务合同》，约定瑞腾公司将凯里市浙商建材城一号仓储租赁给张力红，面积3000㎡，租赁期限自2018年3月1日起至2028年2月30日止，租赁费用8元/月/㎡。租赁期限10年，张力红先交费后使用门面，月租金24000元，年租金288000元，按年交纳租赁管理费。瑞腾公司免除张力红物业管理费。本协议签订之日交纳保证金72000元。张力红未按前述约定足额支付市场服务费、电费、水费、管理费等，自逾期7天后，瑞腾公司单方面终止协议。合同签订后，张力红交纳了租金288000元及保证金72000元。2018年12月，凯里浙商建材城一号仓储、板材一、二区的顶棚出现不同程度的倒塌，导致张力红存放在三处租赁场地的货物不同程度毁损。双方当事人对2018年12月下雪致顶棚倒塌的事实无异议。仓储发生垮塌后，瑞腾公司主动提供拖车将张力红上述租赁场地未损坏的货物储存在22栋1层9至16号门面。2019年1月11日，瑞腾公司的市场管理人员吴仁强与张力红对于雪宝板材损失进行核对，该清单写有“公司承担一部分的责任”的字样，吴仁强在该字样下方签字；2019年1月14日，瑞腾公司的市场管理人员王健与张力红对板材区A区瓷砖进行核对，王健手写“初步清下来大概数据，待后期准确核实，王健，2019.1.14”。瑞腾公司雇请胡巧明修复一号仓储，胡巧明自认板材一、二区于2019年3月15日修复基本完工。一号仓储于2019年4月25日左右完工。瑞腾公司依此要求张力红将放置在22栋1层9至16号门面的货物搬回一号仓储，张力红以未修复为由拒绝将货物搬回一号仓储，后继续使用22栋1层9至16号门面至今。瑞腾公司要求张力红支付租金，张力红认为应由瑞腾公司赔偿其货物、装修等损失。2019年6月21日，双方在鸭塘综治办进行调解未果。瑞腾公司于2019年10月11日向本院提起本诉，张力红收到本诉起诉状后，向本院提起反诉。另查明：张力红与瑞腾公司于2017年11月17日、2018年6月1日分别另签订两份《凯里浙商建材城市市场服务合同》，合同约定，张力红向瑞腾公司租赁板材一区1-24号，板材二区15-21号门面。合同签订后，张力红依约支付板材一区租金至2019年12月31日；板材二区租金至2019年6月30日。本院于2020年5月两次现场勘查：瑞腾公司出租给张力红的三处租赁场地均系钢架棚搭建。板材一、二区系临街门面，板材一区设有装修样板8间，且有卷闸门；其余16间及板材二区的7间门面均未装修，未有卷闸门，但均摆放有货物。一号仓储在板材一区后面的斜坡上，进门铁门系张力红在一号仓储发生坍塌后自行修建，仓库内分上下部分，下方现已存放瓷砖，上方存放部分板材。板材二区包括他人向瑞腾公司租赁用于“众行石材”的存储和加工，与张力红租赁的板材二区15-21号门面相邻。2018年12月，“众行石材”未因雨雪天气发生坍塌。再查明：2017年12月20日，张力红与夏火山签订有《浙商建材城板材一区二区广告装修协议》，约定夏火山为张力红的板材一、二区门头广告进行装修，约定工程预算总价为166021元。2018年1月18日，张力红与张银奎签订有《浙商建材城板材一区二区装修协议》，该协议主要约定，张银奎为张力红租赁的板材一、二区的吊顶、隔墙、生态板造型墙、集成墙板饰面、电路安装（开关电线）、刮瓷上乳胶漆、地、地面瓷砖牌陶瓷）、墙面瓷砖、吊顶、LED、LED灯管、监控进行装修，工程预算总价为488644元。瑞腾公司对装修协议的真实性无异议。张力红申请鉴定其租赁的一号仓储、板材一、二区装修损失和瓷砖、生态板等财产损失，该评估鉴定已由本院对外委托评估鉴定办公室处理，在对外委托评估鉴定过程中，经外委办与双方当事人进行鉴定前的询问调查，瑞腾公司对张力红提供的评估材料不予认可，也不同意选择评估鉴定机构，后张力红撤回要求瑞腾公司赔偿财产损失1907827.2元的反诉请求，其撤回该项反诉请求，不违反法律规定，本院予以准许。因瑞腾公司对张力红与张银奎签订的《浙商建材城板材一区二区装修协议》真实性无异议，故本案不再启动鉴定程序。本案审理过程中，瑞腾公司向本院申请了诉讼财产保全，产生保全费1770元。上述事实，有本诉原告的起诉状，本诉被告的答辩意见，反诉原告的反诉状，反诉被告的答辩意见，本院采信双方的举证证据以及庭审记录、本院现场勘查笔录、现场图片等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护,具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案，瑞腾公司与张力红签订的《凯里浙商建材城市场服务合同》（一号仓储）系双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。一、2018年12月降雪是否属于不可抗力问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。结合本案，瑞腾公司出租给张力红的一号仓储、板材一、二区均系钢架棚搭建。瑞腾公司未举证证明2018年12月的降雪导致钢架棚垮塌系雪凝灾害；且同样属于板材二区的“众行石材”未发生坍塌；因此，对瑞腾公司诉称降雪系不可抗力因素，本院不予采信，对张力红提出的下雪系自然现象，且黔东南州在2008年发生过雪凝灾害，瑞腾公司在出租前，对黔东南地区会下雪的自然现象完全可以预见，可采取措施避免下雪导致钢架棚倒塌的辩解意见，本院予以采信。为此，发生仓储垮塌系降雪所致不能成为瑞腾公司的免责事由，其有义务为张力红的一号仓储、板材一、二区的未损毁货物提供仓储过渡。二、关于《凯里浙商建材城市场服务合同》（一号仓储）是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除有约定解除和法定解除。虽案涉合同约定张力红不按前述约定足额支付市场服务费等，自逾期7天后，瑞腾公司单方面终止协议。本案仓储垮塌发生在2018年12月底，张力红已交纳案涉仓储租金至2019年2月28日，在此租赁期间，张力红并未存在未按期交纳租金的情形，未存在违约。张力红因仓储货物发生部分损毁，与瑞腾公司协商赔偿未果，其未支付租金，导致本案纠纷。未支付租金系张力红认为瑞腾公司应赔偿其财产、装修等损失所致，故对瑞腾公司以张力红逾期支付租金、管理费构成违约为由要求解除合同，本院不予支持。三、关于张力红是否应当支付22栋1层9至16号门面租金及物业管理费的问题。首先，22栋1层9至16号门面系瑞腾公司主动提供给张力红储存一号仓储、板材一、二区未毁损的货物，张力红使用22栋1层9至16号门面的用途亦为存储，22栋1层9至16号门面系一号仓储、板材一区、板材二区货物的替代性储存地。其次，经本院现场勘查，张力红使用上述门面仅存放货物，没有用该门面进行经营。瑞腾公司参照用于经营“金牛”管业、洁具的20栋9至11号门面租金计算上述门面租金及物业管理费，显失公平。再者，张力红拒绝搬回一号仓储不仅因其认为一号仓储未恢复仓储能力，且也有其与瑞腾公司就毁损的货物未达成赔偿协议，其合法权益未得到保障的原因。因此，对瑞腾公司诉请张力红参照相邻门面租金计算方式来支付22栋1层9至16号门面租金，实为替代一号仓储使用产生的租金，应按照瑞腾公司与张力红签订的《凯里浙商建材市场服务合同》（一号仓储）约定的租金计付。一号仓储租赁合同中约定免除瑞腾公司物业管理费，故对瑞腾公司诉请张力红支付上述门面物业管理费，本院不予支持。据此，案涉门面租金应按照一号仓储的合同约定24000元/月计算，因张力红至今未搬离，因此，该租金应从2019年3月1日起计算至张力红搬离9至16号门面之日止，暂计算至2019年10月31日的租金为192000元。四、关于一号仓储是否恢复持仓能力问题。双方当事人对一号仓储是否恢复持仓能力各执一词。根据本院现场勘查的调查了解及双方当事人的陈述，双方均同意参考相邻板材二区的“众行石材”。“众行石材”仓库除了自行加高以外，与一号仓储的功能以及结构相似，而“众行石材”的顶部与侧墙部位也有几十公分的距离，系仓储进行通风所预留。张力红认为一号仓储下方原有四扇卷闸门，而在发生垮塌后，经瑞腾公司的修复的只有两扇卷闸门，其认为没有恢复持仓能力。瑞腾公司认为有一道门进入一号仓储即可，虽现在仅有两扇门，但张力红自行在一号仓储外加修一扇铁门，所以可以使用。经现场勘查及现场勘查的图片显示，张力红已在一号仓储外自行安装一扇铁门，且一号仓储内部下方现已存放瓷砖，上方现已存放板材，说明一号仓储应具备了持仓能力。至本案一审审理终结前，一号仓储确实未通电，瑞腾公司称因张力红未支付租金所以停电，未支付租金不是瑞腾公司停止供电的理由，其应恢复电的供应。瑞腾公司增加的诉请，要求解除一号仓储的合同系基于一号仓储已经具备持仓能力，与本案租金计算具有直接关系。对张力红提出的瑞腾公司主张的租金不是针对一号仓储、板材一、二区的费用，要求解除合同不是同一法律关系的辩解意见，本院不予采纳。五、关于张力红是否应将货物搬离22栋1层9至16号门面的问题。在仓储垮塌后，张力红仍在一号仓储存放了新进货物，应视为一号仓储具备了持仓能力，但张力红仍在继续使用作为替代的22栋1层9至16号门面存放货物。为此，对瑞腾公司诉请张力红搬离上述门面，本院予以支持，但考虑到货物过多，搬运不易等因素，本院酌情给予张力红10天的时间腾房搬离22栋1层9至16号门面。六、关于张力红反诉瑞腾公司赔偿其租金612542.84元及装修损失654665元问题。1、租金损失。张力红认为因2018年12月一号仓储、板材一、二区发生垮塌，其没有继续使用，要求赔偿其已支付的一号仓储从2019年1月1日至2019年3月1日、板材一区1-24号门面2019年1月1日至2019年12月31日、板材二区15-21号门面2019年1月1至2019年6月30日的租金损失。首先，虽一号仓储、板材一、二区于2018年12月发生不同程度的垮塌，但瑞腾公司已经将22栋1层9至16号门面拿给张力红用于存放货物的过渡；在此期间，张力红仍继续使用上述仓储和门面，为此对其反诉主张赔偿其租金损失，本院不予支持。2、关于广告装修损失问题。首先，张力红向瑞腾公司租赁一号仓储、板材一、二区的租赁期限均系10年，系长期租户。根据现场勘查及当事人的陈述，张力红使用板材一区作为其销售建材的门面，其投入较多资金对板材一区8个门面进行装修的事实客观存在。其次，根据张力红提供的其与夏火山签订的《浙商建材城板材一区二区广告装修协议》及张力红与夏火山的转账记录及收条等，张力红向夏火山支付的广告装修费共计166021元。而张力红并未举证证明其板材一、二区的广告装修部位受损，经本院现场勘查，其门头未见损坏，且张力红亦未提交因门头损坏后修缮所花费用的依据，为此，对其主张的板材一区、二区广告装修损失，无事实依据，本院不予支持。3、关于板材一、二区除了广告装修外的装修损失问题。本院根据当事人的陈述及所提交的证据结合现场勘查的情况进行综合评定。首先，张力红与张银奎签订有《浙商建材城板材一区二区装修协议》，瑞腾公司对该协议的真实性无异议。其次，在张力红申请对财产损失及装修损失的鉴定时，瑞腾公司对张力红提交的鉴定材料不认可，且不愿意选择鉴定机构，又未能提交证据加以证明，其应承担举证不利的法律后果。经现场勘查，板材二区内有货物、车辆、且有加工机器，板材二区应视为板材、瓷砖的加工场所，板材一区8间门面为装修材料的样板间。再者，该协议约定的工程造价总计488644元，包含了吊顶、隔墙、生态板造型、集成墙板饰面、电路安装、刮瓷上乳胶漆、地、地面瓷砖面瓷砖、吊顶、LED、LED灯管、监控。经现场勘查及现场图片显示，确实存在吊顶、隔墙、生态板集成墙板造型、灯、吊顶出现部分损坏，未发现地面瓷砖损坏，结合张力红与实际施工人张银奎的微信转账记录，转款记录、收据、证人证言等以及张力红对上述租赁场所的使用情况，本院兼顾公平原则，酌情支持其装修损失为200000元，超过部分，本院不予支持。七、关于瑞腾公司辩称本案起诉的仅为一号仓储，张力红反诉板材一、二区是否与本诉能合并审理问题。张力红使用的22栋1层9至16号门面存放的不仅有一号仓储未受损货物、也有部分板材一区、二区未受损的货物，瑞腾公司庭审中明确其诉请的租金为22栋1层9至16号门面的租金，但22栋1层9至16号门面系一号仓储未受损货物及板材一区、板材二区未受损货物的替代性存放处。因此与张力红反诉板材一区、二区的装修损失具有一定的关联性，为妥善化解矛盾纠纷，本院对本诉与反诉予以一并审理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二条、第三十二条、第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）张力红于本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）贵州瑞腾商业运营管理有限公司支付从2019年3月1日起至2019年10月31日止的租金192000元，从2019年11月1日起至张力红搬离凯里浙商建材城22栋1层9、10、11、12、13、14、15、16号门面之日止的租金以24000元/月计算。二、本诉被告（反诉原告）张力红于本判决生效之日起十日内搬离凯里浙商建材城22栋1层9、10、11、12、13、14、15、16号门面，将上述门面返还给本诉原告（反诉被告）贵州瑞腾商业运营管理有限公司。三、本诉原告（反诉被告）贵州瑞腾商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉被告（反诉原告）张力红赔偿装修损失200000元。四、驳回本诉原告（反诉被告）贵州瑞腾商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。五、驳回本诉被告（反诉原告）张力红的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5086元，财产保全申请费1770元，由本诉原告（反诉被告）贵州瑞腾商业运营管理有限公司负担991元，由本诉被告（反诉原告）张力红负担5865元；反诉案件受理费16100元，由本诉原告（反诉被告）贵州瑞腾商业运营管理有限公司负担1014元，由本诉被告（反诉原告）张力红负担15086元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审 判 长  赵婧霖人民陪审员  刘 涛人民陪审员  杨正华二〇二〇年五月二十九日法官助理覃庆伟书记员温佳俊