广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终526号 上诉人（一审被告）：秦以福，男，汉族，1979年12月5日出生，住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：林喆，广西铭德律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：黄善斌，男，汉族，1955年9月9日出生，住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：沈武，广西铭雄律师事务所律师。 一审第三人：翟艳，女，汉族，1968年11月15日出生，住钦州市钦**。 上诉人秦以福因与被上诉人黄善斌房屋租赁合同纠纷一案，不服钦南区人民法院作出的（2019）桂0702民初2931号民事判决，于2019年12月16日向本院提起上诉。本院于2019年3月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月28日召集各方当事人进行了询问活动。上诉人的委托代理人林喆，被上诉人黄善斌及其委托代理人沈武到庭参加询问活动。本案现已审理终结。 上诉人秦以福上诉请求：一、请求依法撤销（2019）桂0702民初2931号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人就涉案房屋存在租房合同关系错误，上诉人与被上诉人之间的租房合同关系不成立，实际上是被上诉人与一审第三人之间存在租房合同关系，拖欠的租金和电费应该由一审第三人来承担。1、涉案《房屋租赁合同》签订前，上诉人已不能在经营铺面和KTV；2、上诉人与被上诉人之间的租房合同关系不成立；3、被上诉人与一审第三人之间有租赁房屋的合意；4、从被上诉人和一审第三人的行为上，也证明双方之间存在租赁合同关系。二、即使被上诉人否认上诉人是代一审第三人签订《房屋租赁合同》，认为《房屋租赁合同》合同成立，但该合同实际尚未履行、也无法履行，实际履行的是被上诉人与一审第三人之间的租屋合同，实际拖欠的租金和电费也应当由一审第三人来承担。综上，被上诉人要求上诉人支付租金和电费没有事实和法律依据，被上诉人应当向一审第三人主张，所以请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法作出公正的裁判。 被上诉人黄善斌辩称，本案中的房屋租赁合同是上诉人秦以福本人与被上诉人黄善斌亲笔签署的，内容合法，是有效合同，双方的租赁关系已经成立，并已实际履行，不存爱尚未履行、无法履行的情况。黄善斌作为出租方，只是提供房屋，无权干涉也没有必要干涉承租人的正常经营活动，根据合同相对性原则，上诉人是本案租赁合同的承租人，应当承担支付租金相关费用的义务。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人黄善斌在一审的起诉请求：一、判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、判令被告向原告支付尚欠的房屋租金人民币89500元；三、判令被告向原告支付电费人民币623.13元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。 一审判决认定，2017年10月17日，原告（甲方）与被告（乙方）经协商一致签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于广西钦州市自有房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年10月17日起至2020年10月16日止。月租金为8500元，房屋租金实行先付后租，定于每月15号交付月租金，租金以现金交付或存入甲方指定账户为准。乙方需对房屋进行内外装修，应事先征得甲方同意，费用由乙方负责，改、增添的产权归甲方所有。租赁期满，乙方所装修的地板、墙面、铁门、吊顶等不可移动设施不能作价处理或人为破坏。乙方交还甲方房屋对未经同意留存的物品，甲方有权处置。乙方拖欠房租累计15天以上，甲方有权解除合同。被告租赁原告房屋后交给第三人翟艳用作经营ＫＴＶ娱乐场所。翟艳于2019年6月28日开始停止营业并于当天搬离，原告于7月22日代缴了该房屋电费623.13元，其自述于8月份才拿到房屋钥匙。 另查明，原、被告于2017年10月17日签订《房屋租赁合同》之前，被告妻子韦蜜英与原告签订了第一份《房屋租赁合同》承租本案涉案房屋，用于经营烟酒，并交纳了8000元押金，该8000元押金在第一份合同履行期满后，经双方同意转为原告与被告所签订第二份租赁合同的押金。2016年4月10日，韦蜜英与第三人翟艳签订《铺面转让合同》，将所承租的原告房屋转租给第三人。 原告认为被告支付租金情况如下：2018年4月支付租金7000元；2018年5月22日支付租金7000元；2018年6月22日支付租金5000元；2018年6月26日支付租金3300元；2018年7月22日支付租金5000元；2018年9月6日支付租金3200元；2019年2月18日支付租金6000元；2019年6月30日支付租金10000元；合计已付租金46500元。第三人举证证实其于2018年5月23日、6月26日分别支付租金7000元、3300元，2019年2月18日、6月29日、6月30日分别支付6000元、5000元、5000元，共计支付租金26300元。 原告认为被告拖欠租金，向被告催收租金未果，遂于2019年9月5日向本院提起诉讼,请求判如所请。 一审判决认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》，不违反法律禁止性规定，合同合法有效，本院予以确认。被告未依约履行租金债务，已构成违约，应按约定履行给付租金义务。被告辩称，其是代表第三人与原告签订合同，其妻子将房屋转租给第三人已经过原告同意，应由第三人承担租金债务。对于被告的辩称，原告不予认可，被告也没有提供充分的证据佐证，故对其辩驳意见，本院不予采纳。但即使被告的转租已得到原告的默认，由于合同相对方是原告与被告，原告与第三人并无合同关系，因此无论是否转租，被告均需对原告承担合同责任，但第三人履行合同义务的后果可及于被告。至于被告与第三人之间的合同关系属另一法律关系，本案不予审查，被告履行本案的债务后，可依法向第三人追偿。关于被告及第三人辩称，第三人出资的装修费、遗留在案涉房屋内的物品可折抵租金的意见，不符合本案合同的约定，本院不予采纳。至于第三人辩称所欠原告租金应只有4万多，但其举证微信转账记录只证实其支付了26300元租金，应承担举证不能的后果，对第三人该意见，本院亦不予采纳。根据本案合同的约定，被告拖欠租金累计15天以上，原告有权解除合同，被告不足额、逾期缴交租金达数月之久已构成根本违约，故原告请求解除合同，符合双方合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。关于双方所争议的合同的实际解除时间，被告主张合同已于2019年6月28日解除，但无证据证实当日双方已办理好房屋交接手续，故对此意见，本院不予采纳；原告作为守约方且作为有权解除合同一方，请求于2019年8月16日解除合同，本院予以支持。关于原告要求将被告所交押金8000元归其所有的主张，有违公平原则，本院不予支持。该8000元押金，应作为租金抵顶被告所欠的房屋租金,即被告实欠租金为81500元。综上,原告请求被告给付拖欠的租金、代缴电费，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条第（三）项、第（四）项，第九十七条，第二百二十七条的规定，判决：一、确认原告黄善斌与被告秦以福于2017年10月17日签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月16日解除；二、被告秦以福支付原告黄善斌尚欠的租金81500元；三、被告秦以福偿还原告黄善斌代缴的电费623.13元；四、驳回原告黄善斌的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。 经二审审理，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，本案争议的焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是否成立。2、案涉房屋租金应由谁支付？ 本院认为，一、关于上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是否成立的问题。本案中，上诉人秦以福与被上诉人黄善斌双方签订的《房屋租赁合同》没有违反法律强制性规定，系双方的真实意思表示，且双方已签字确认，合同成立，合法有效。二、关于案涉的房屋租金应由谁支付的问题。上诉人与被上诉人已经签订《房屋租赁合同》，上诉人未依约履行租金债务，已构成违约，应履行给付租金义务。上诉人以其是将房屋转租给第三人翟艳经营使用为由，认为应由第三人给付租金，本案中，上诉人与被上诉人是签订《房屋租赁合同》的双方，根据合同相对性原理，无论上诉人是否将房屋转租给第三人，都应由上诉人承担房屋租金的给付义务，上诉人履行本案的债务后，可依法向第三人追偿。对于上诉人的上诉主张，本院不予支持。 综上，上诉人秦以福的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币2054元，由上诉人秦以福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宁 盛 审 判 员  韦乐熙 审 判 员  钟凌意 二〇二〇年五月二十八日 法官助理  叶嘉庚 书 记 员  郭杨兴