北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57201号原告：北京和睦家广渠门诊所有限公司。法定代表人：解明，总经理。委托诉讼代理人：延丽。委托诉讼代理人：索士余。被告：汉督国际商务（北京）有限公司。法定代表人：刘耿，总经理。委托诉代理人：韩颖。原告北京和睦家广渠门诊所有限公司（以下简称和睦家广渠门诊所）与被告汉督国际商务（北京）有限公司（以下简称汉督国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告和睦家广渠门诊所之委托诉讼代理人索士余、延丽，被告汉督国际公司之委托诉讼代理人韩颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。和睦家广渠门诊所向本院提出诉讼请求：1、汉督国际公司返还2018年10月26日至2019年10月14日的租金1816551元、履约保证金468249.47元；2、汉督国际公司支付违约金468249.47元。事实与理由：和睦家广渠门诊所于2015年5月依法成立，在其筹备期间由其母公司北京和睦家医院管理有限公司于2014年8月7日与汉督国际公司签署了《汉督国际租赁合同》，约定在和睦家广渠门诊所取得法人营业执照前，由北京和睦家医院管理有限公司代其签署租赁合同并代为支付相应款项，待和睦家广渠门诊所取得法人营业执照后，双方同意将北京和睦家医院管理有限公司在租赁合同项下所有权利义务转移至和睦家广渠门诊所。2015年5月，和睦家广渠门诊所、汉督国际公司、北京和睦家医院管理有限公司共同签署《变更协议》（一），约定自2015年5月5日起，租赁合同项下北京和睦家医院管理有限公司权利义务转移至和睦家广渠门诊所。据此，和睦家广渠门诊所受让了租赁合同项下全部权利、义务。租赁合同约定：租赁房屋位于北京市朝阳区广渠路**号院*号楼*层02单元，建筑面积550平方米，和睦家广渠门诊所租赁该房屋用于保健门诊；租赁期限自2014年8月15日至2019年10月14日止，和睦家广渠门诊所依约于2014年向汉督国际公司支付履约保证金416556元，并因2016年、2018年租金增长而应汉督国际公司要求分别补交履约保证金25094.1元、26599.37元，合计已支付履约保证金468249.47元，支付租金至2019年10月14日。2018年10月30日，汉督国际公司向包括和睦家广渠门诊所在内的租户发出书面《告知函》，述明由于租赁房屋所有权人北京****厂与汉督国际公司解除了二者之间的租赁合同，导致其无法继续履行与和睦家广渠门诊所之间的租赁合同并要求解除合同。2018年11月1日，北京****厂向包括和睦家广渠门诊所在内的承租户发出《告知书》，告知因汉督国际公司未能支付相关房屋租金，其已于2018年10月25日通知汉督国际公司解除了二者之间的租赁合同，并出示了汉督国际公司已签收的《解除通知书》。综上，和睦家广渠门诊所认为，在北京****厂已宣布解除与汉督国际公司之间租赁合同的情况下，汉督国际公司丧失了继续转租涉案房屋的基础，据此，双方签订的租赁合同应于2018年10月25日解除，汉督国际公司违约解除合同，故诉至法院。汉督国际公司答辩称，和睦家广渠门诊所至今仍使用租赁房屋，并未将租赁房屋返还给汉督国际公司，且2018年10月26日至2018年10月29日期间，双方租赁合同关系并未解除，因和睦家广渠门诊所至今未向我公司返还租赁房屋，其向我公司支付的租金，我公司无需退还，租赁房屋的所有权人北京****厂于2018年11月5日向贵院提起诉讼，要求我公司支付自2018年10月26日起至实际搬出之日的占用房屋期间的租金及物业费，佐证了和睦家广渠门诊所未向我公司交还租赁房屋的事实。因和睦家广渠门诊所仍在使用租赁房屋至今，根据双方签订的租赁合同第8.2.2条之约定，乙方支付的履约保证金，我公司有权不予退还；根据双方签订的租赁合同第6.5条之约定，我公司返还和睦家广渠门诊所履约保证金系附条件，只有在和睦家广渠门诊所遵守和履行了合同条款约定后30个工作日内，我公司方有义务返还履约保证金，而和睦家广渠门诊所未全部履行合同各项条款，且有违约行为，逾期至今也未向我公司返还租赁房屋，亦未办理工商、税务注册地址等变更手续，更未按合同约定向我公司承担违约责任和赔偿责任，故我公司应向和睦家广渠门诊所返还履约保证金的条件不成就，无需向其返还履约保证金。和睦家广渠门诊所根据房屋租赁合同第15.2条约定向我公司主张违约金，根据该条款约定，我公司向和睦家广渠门诊所支付违约金的两个前提条件是：第一甲方擅自解除本合同；第二也是核心条件，提前收回租赁房屋，但根据事实和和睦家广渠门诊所提供的证据，均能证明我公司至今也未能收回租赁房屋，并因和睦家广渠门诊所不退还租赁房屋，导致房屋产权人起诉要求我公司支付和睦家广渠门诊所逾期退还房屋的租金。鉴于此，我公司应向和睦家广渠门诊所支付违约金的条件亦不成就，综上，和睦家广渠门诊所的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2014年8月7日，汉督国际公司作为甲方与北京和睦家医院管理有限公司（以下简称和睦家医院）作为乙方签署《汉督国际租赁合同》，约定：甲方同意乙方承租位于北京市朝阳区广渠路**号院*号楼*层02单元，建筑面积550平方米；租赁期限62个月，自2014年8月15日至2019年10月14日，2014年8月15日至2014年10月14日为装修期（免租期），承租单元交付日至2014年10月14日，物业服务费27500元，2014年10月15日至2016年10月14日租金单价为8.3元/日/建筑平方米、2016年10月15日至2018年10月14日租金单价为8.8元/日/建筑平方米、2018年10月15日至2019年10月14日租金单价为9.33元/日/建筑平方米，支付方式为乙方按年支付租金和其他费用，乙方应于本合同签订之日起3个工作日内向甲方支付首期租金及装修期物业费1693724元，此后每期租金应提前十五个工作日向甲方预付下一期租金；签订本合同之日起3个工作日内，乙方应向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金416556元，租期届满后，如乙方全面履行完毕下述条款后，甲方应在30个工作日内将履约保证金全额无息退还乙方；双方同意，有本款下列情形之一的，守约方可单方解除本合同，在此情况下，违约方应赔偿守约方由此遭受的损失：甲方擅自提前收回该承租单元，或因该承租单元被查封、处置、转让等导致本合同不能继续履行的；租赁期间非因法定或约定事由，甲方擅自解除本合同，提前收回该承租单元或因该承租单元被处置、查封、转让等导致本合同不能继续履行的，甲方需向乙方返还其根据本合同规定收取的履约保证金，退回乙方已付但尚未发生的租金，并向乙方支付与履约保证金同等金额的款项作为违约金。上述合同签署后，汉督国际公司作为甲方与和睦家医院作为乙方、和睦家广渠门诊所作为丙方签署《变更协议（一）》，约定：鉴于在丙方未取得营业执照前，甲乙双方签订了关于甲方将其位于北京市朝阳区广渠路**号院*号楼*层02单元出租给乙方用于设立丙方（合同编号：10-2014-1084）的租赁协议（“原协议”），鉴于，现丙方已取得营业执照，经三方协议一致同意对原协议作出如下变更：1、将承租方由乙方变更为丙方；2、将乙方在原协议下所有权利及义务转移给丙方，但乙方需承担连带保证责任；3、甲方直接开具合法及有效的租赁发票给丙方；4、本变更协议（一）自2015年5月5日起实施，为原协议的一部分，如和原协议存在冲突的，以变更协议（一）为准；5、原协议的其他条款条件维持不变并继续有效。和睦家医院及和睦家广渠门诊所已支付履约保证金468249.47元并支付租金至2019年10月14日。2018年10月30日，汉督国际公司向其商户发出告知函，载明：由于租赁房屋所有权人和我司解除了租赁合同，导致我司无法继续履行与贵司之间签署的租赁合同，因此租赁合同解除，有关解除事宜，双方另行协商解决。由此产生的影响我司深表歉意。2018年11月1日，北京****厂向汉督国际公司各承租户发出通知，主要内容为其作为北京市朝阳区广渠路**号院*号楼、北京市朝阳区广渠路**号院***幢的产权人，汉督国际公司及**国际商务（北京）有限公司承租了上述房屋，租赁期为2013年6月26日至2023年6月25日，因租赁期间，二公司拖欠租金，我厂于2018年10月25日单方解除与该二公司的租赁合同，并要求各租户收到告知书后立即与汉督国际公司和**国际商务（北京）有限公司联系，沟通善后事宜。我厂决定在2018年11月5日起收回上述房屋，并进行管理。庭审中，和睦家广渠门诊所表示其已经在2018年10月26日与产权人北京京纸集团有限公司直接签署了房屋租赁合同并向本庭出示其与北京京纸集团有限公司签署的《租赁合同》。上述事实，有《汉督国际租赁合同》、汇款凭证、告知函、告知书等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为：和睦家广渠门诊所与汉督国际公司签署的《汉督国际租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。从和睦家广渠门诊所提交的证据显示，汉督国际公司在租赁合同期限未能按时向产权方缴纳租金，导致产权方在2018年10月25日单方解除合同，收回租赁物，致使和睦家广渠门诊所无法继续使用租赁物，故汉督国际公司不再具备对外出租涉案标的物的权利，合同已经解除。现通过查明的事实可知，和睦家广渠门诊所已经缴纳了全部租金，故和睦家广渠门诊所有权要求汉督国际公司返还2018年10月26日至2019年10月14日的租金；关于履约保证金及违约金，根据合同约定，非因法定或约定事由，因甲方原因导致合同不能继续履行的，甲方需向乙方返还履约保证金，并向乙方支付与与履约保证金同等金额的款项作为违约金，故对于和睦家广渠门诊所要求汉督国际公司返还履约保证金并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告汉督国际商务（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京和睦家广渠门诊所有限公司租金一百八十一万六千五百五十一元；二、被告汉督国际商务（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京和睦家广渠门诊所有限公司履约保证金四十六万八千二百四十九元四角七分；三、被告汉督国际商务（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京和睦家广渠门诊所有限公司违约金四十六万八千二百四十九元四角七分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费28824元，保全费5000元，由被告汉督国际商务（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  杨阳审判员  高祺审判员  蒙镭二〇二〇年五月七日书记员  杨琳