广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39527号原告：杨灿，男，1955年9月15日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：何佩文，女，1958年1月9日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被告：谭耀南，男，1959年7月5日出生，汉族，户籍住址广东省广州市越秀区。被告：广州市益俊经贸有限公司，住所地广州市越秀区北京路**首层**后座。法定代表人：谭耀南，职务总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：何敏婷，广东南国德赛律师事务所律师。被告：陈瑞豪，1992年11月3日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。原告杨灿、何佩文诉被告谭耀南、陈瑞豪、广州市益俊经贸有限公司（以下简称益俊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨灿、何佩文，被告谭耀南、益俊公司共同委托诉讼代理人何敏婷到庭参加诉讼。被告陈瑞豪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告谭耀南、陈瑞豪按照《广州市存量房屋买卖合同》第八、九条规定，退回原告15万元购房款；2.两被告谭耀南、陈瑞豪按总房款10%向原告支付违约金。事实和理由：两原告在2012年期间失业，因无固定经济收入维持，故希望做点小生意帮补家用。在此期间，经由中原地产中介李楚玲介绍，并带领原告到越秀××××号认购。当时认购的商铺仅有商铺间隔平面图纸一张，没有实体商铺的存在。原告于2012年6月11日与谭耀南、陈有汉签订《商铺买卖合同》，并于9月17日签订《广州市存量房买卖合同》，合同约定购买谭耀南、陈有汉名下广州市越秀××××号二层10号铺，建筑面积5.39平方米，商铺总价值15万元。原告在2012年12月30日全额支付完毕，2013年1月14日取得房地产权证。原告在2015年12月28日收到被告益俊公司的收铺通知。在2016年1月1日早上原告到该商铺地点收铺，但该处根本没有商铺存在，也没有被告方任何人员在场。原告当时报警，并寄挂号信给益俊公司，也没有回复。直到今日商铺依然不存在，商铺位置由被告益俊公司侵占使用。为维护原告权益，故提起本案诉讼。庭审中，原告明确其要求解除合同。被告谭耀南辩称：不同意原告全部诉讼请求。1.原告提供《广州市存量房屋买卖合同》是双方于房管部门申办过户时签订的固定格式版本，而原告与我方签订的《商铺买卖合同》，是双方真实意思表示，并未违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据合同第16条约定，双方以买卖合同条款为准，故原告无权要求按照《广州市存量房屋买卖合同》要求我方退回购房款和支付违约金。2.根据商铺买卖合同第6条和第7条约定，原告同意购买商铺并将该商铺交付被告益俊公司进行承租，并且以我方办理出具房产证当天作为交付商铺义务，原告已于2013年1月14日，依法办理取得广东省房地产权证，我方已完成交付款，不存在逾期交付情形。3.被告益俊公司作为涉案商铺，实际承租人，根据合同约定租赁期限至2016年1月1日，期满后，案涉商品应由被告益俊公司直接向原告交付，若逾期交付，应由被告益俊公司承担相应责任，与我方无关。4.原告要求解除合同，已过诉讼时效，无法律及合同依据。被告益俊公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我方是案涉商铺的承租人和使用人，根据合同第9条约定，承租人按照租赁期满时的经营现状，交还商铺给出租人，如装修和设备达不到条件，不影响商铺交付，但买受人有权要求商铺承租人以装修、设备差价双倍赔偿，其余意见和被告谭耀南意见一致。被告陈瑞豪没有答辩。经审理查明：原广州市越秀××××号二层，建筑面积893.03平方米，由被告谭耀南、陈有汉共同通过拍卖竞得，于2011年11月1日取得产权登记。2011年12月19日，被告谭耀南、陈有汉向广州市房地产交易登记中心申请办理分割登记，将上述房屋由原来1个单位分割成138个单位。2012年6月11日，两原告（买受人）与被告谭耀南、陈有汉（出卖人，委托代理人为广州市火域房地产代理有限公司）签订《商铺买卖合同》，内容为：买受人所购商铺位于广州市越秀××××号二层10号铺（自编），建筑面积共5.3872平方米，其中套内建筑面积1.991平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.3962平方米，该物业最终地址和面积以房管部门权属分割后的登记为准。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为15万元。买受人按揭付款，2012年6月23日前支付全部房价款60%计9万元，余下房价款6万元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。第六条、商铺的租赁：1.出卖人已将该商铺出租给承租人益俊公司进行经营使用，租赁合同约定：租赁期限至2016年1月1日止，承租人有权对商铺进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台，并承担租赁期间产生的管理费、水电费及其他经营费用；2.买受人同意该商铺2016年1月1日前的租金或其他使用收益归属出卖人，出卖人以商铺房价款作折扣优惠，以补偿买受人2016年1月1日前的商铺收益损失，本合同约定的房价款已为折扣优惠后的最终价款；3.买受人应遵守出卖人与承租人签订的租赁合同，承诺不得以任何理由干涉承租人使用及经营该商铺，租赁期满买受人与承租人自行商议是否续约及办理交接手续事宜；如果在2016年1月1日前，买受人将商铺出卖或继承、析产、债权债务等原因发生商铺的产权转移，应遵循买卖不破租赁等原则，应确保承租人仍可使用该商铺；4.出卖人应于房管部门出具了该商铺权属人为买受人的房产证之日起15天书面通知该商铺承租人，告知该商铺买受人为该商铺新的权属人。第七条、商铺的交付：鉴于该商铺存在租赁，合同双方确认：出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺已交付买受人。第九条、商铺的装修：出卖人（或该商铺承租人）按附件一的标准对该商铺进行装修，租赁期满买受人和承租人未能签订合同的，买受人可选择：1.承租人按租赁期满时的经营现状交还商铺给出租人，但当时的商铺装修、设备标准不应低于附件一之标准（装修及设备自然损耗及折旧除外）。或2.租赁期满前3个月书面告知承租人，要求按附件一的装修标准进行交付。买受人未在约定期限前书面告知承租人的则视为选择按本条1款执行。如装修及设备达不到约定标准的不影响商铺的交付，但买受人有权要求商铺承租人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿。第十条、买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途；该商铺应统一进行经营，买受人服从商场管理公司对商铺经营类别、项目的统一规划和管理，除本合同及其附件另有规定外，买受人有权向商场管理公司提出与其他商铺权利人共同享用与该商铺有关联的公共部位及设施，最终核准权利由商场管理公司行使；出卖人不得擅自改变与该商铺有关联的公共部位和设施的使用性质；买受人同意将该商铺所在楼宇的屋面、外墙委托出卖人或出卖人指定的公司进行经营管理，所得收益归出卖人所有，买受人同意放弃。第十二条、商铺过户手续的申办：在签订本合同之日起200个工作日内，出卖人负责向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。第十三条，合同第五、十二及其他条款约定以每日累加计付的违约金最高不超过商铺总房价款的10%，各条款约定的违约金不进行累加支付。第十六条、双方于房管部门申办过户需签订固定格式版的房地产买卖合同与本合同约定不一致的，以本合同约定为准。第十七条、本合同附件与本合同具有同等法律效力等。附件一、装修标准：商铺装修标准，地面，地面抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花。公用设备、设施及公共区域，地面，地面道铺高级抛光砖；供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；安全：提供24小时智能监控；消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统等。《商铺买卖合同》最后一页为二层签约平面图。上述合同签订后，两原告向被告谭耀南、陈有汉支付了全部购房款15万元。2012年9月25日，两原告（买方、乙方，委托代理人喻定谱）与谭耀南、陈有汉（卖方、甲方，委托代理人唐玖曲）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为越秀××××号210，建筑面积5.3872平方米，套内建筑面积1.991平方米，该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私电器、不带租赁合同。该房地产按整套出售并计价，总金额150000元。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。第八条，交易不成的违约责任，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。第九条，延期交房的违约责任，甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日之止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。2013年1月14日，广州市国土资源和房屋管理局核发了广州市越秀××××号210铺产权属原告的《广东省房地产权证》。其中载明该房屋建筑面积5.39平方米，套内建筑面积1.99平方米。另查明，据（2018）粤广广州第133252号《公证书》记载，陈有汉于2018年4月23日死亡，死亡时遗留有个人合法财产，广州市越秀××××号265号铺的商铺属于陈有汉所有的份额；陈有汉配偶梁翠婵于2010年8月6日死亡，在梁翠婵死亡后未再登记结婚；共生育二个子女，分别是陈瑞豪、陈淑婷；陈有汉的父亲与母亲均先于陈有汉死亡；现陈瑞豪表示要求继承被继承人的上述遗产，陈淑婷表示放弃对被继承人上述遗产的继承权；根据相关法律规定，广州市越秀××××号265铺的商铺属于陈有汉所有的份额由陈瑞豪一人继承。本案审理过程中，原告称其购买商铺时没有看到合同，在其交付全部房款后，才和原告签订合同；原告认为该合同是被迫签名，不是真实意思表示；原告购房时只有商铺平面图，没有看到购买的商铺图，至今购买的商铺仍不存在；原告认可在2012年9月17日由律师签订存量房屋买卖合同，根据《广州市存量房屋买卖合同》中的房地产权属情况第8点中，双方明确表示，不带租赁合同；从签订合同至今，原告一直没有看到商铺，8年中益俊公司占有所有收益，原告在2015年12月28日收到益俊公司的收铺通知后，原告数次到涉诉房屋，无被告人员在场。本院认为：两原告与被告谭耀南、陈有汉签订的关于买卖广州市越秀××××号二层10号铺的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于两原告与被告谭耀南、陈有汉于2012年9月17日签订的《存量房买卖合同》，是为申办涉讼商铺产权过户而签订的，并非双方实际履行之合同。根据《商铺买卖合同》第十六条的约定，双方于房管部门申办过户需签订固定格式版的房地产买卖合同与本合同约定不一致的，以本合同约定为准。因此，双方之间的权利义务、责任应以《商铺买卖合同》约定的为准。原告以《存量房买卖合同》的约定向被告谭耀南、陈有汉主张逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。上述《商铺买卖合同》明确约定“出卖人已将该商铺出租给承租人益俊公司进行经营使用，租赁期限至2016年1月1日”。两原告认为其支付房款时未看到买卖合同，其是受迫签订合同，不清楚房屋出租情况。但合同中已明确房屋出租情况，且两原告亦表示在2015年12月28日收到益俊公司的收铺通知并前往收铺，故两原告上述意见，于理不合，本院不予采纳。涉案商铺在买卖时存在租赁合同关系，客观上并不具备现实交付的条件，被告在出售商铺时已向购买人披露相关信息。因此，在合同中约定“房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺已交付买受人”以及“租赁期满买受人和承租人未能续订合同的，买受人可以选择承租人按照租赁期满时的经营现状交还商铺给出租人或按合同约定的装修标准进行交付”。被告谭耀南、陈有汉已依约履行了为原告办理过户登记手续。因此，两原告诉请要求解除双方签订的《商铺买卖合同》、退回已付购房款及支付违约金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨灿、何佩文的诉讼请求。本案受理费3400元，由原告杨灿、何佩文共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  王美红人民陪审员  钱小燕二〇二〇年五月十八日书 记 员  徐珮仪