河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0326民初436号原告：滕三强，男，1978年10月29日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：潘爱军，河南民天律师事务所律师，特别授权代理。被告：王晓冰，男，1968年7月22日生，汉族，住汝阳县。第三人：郭伟宾，男，1980年2月17日生，汉族，住汝阳县。第三人：于好娟，女，1981年3月26日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王苏梦，河南民天律师事务所律师，特别授权代理。原告滕三强诉被告王晓冰、第三人郭伟宾、于好娟执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，进行公开开庭审理。原告滕三强及其委托诉讼代理人潘爱军，被告王晓冰，第三人于好娟的委托诉讼代理人王苏梦到庭参加了诉讼。第三人郭伟宾经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告滕三强的诉讼请求为：依法判决不得执行查封(2019)豫0326财保62号民事裁定书项下的位于汝阳县城金凤凰时代小区3号楼1单元2202、2203号房产。事实与理由：原告于2019年4月14日、5月5日以60万元的价格购买了于好娟名下的位于汝阳县城金凤凰时代小区3号楼1单元2202、2203号房产。协议签订后，原告以现金和转账方式将房款交付给于好娟。于好娟收到房款后将案涉房屋交付给原告，原告实际占有、控制涉案房屋后开始装修、入住至今。综上，原告在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖协议，在人民法院查封前已经支付对价并合法占有了该房屋。关于房屋的登记过户没有及时完成，不是因为原告的原因没有办理。案涉房屋所有权，使用权依法归原告所有，所以，原告具有对执行标的一涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请人民法院审查后，依法支持原告的诉讼请求。被告王晓冰辩称：原告诉称汝阳县城关镇金凤凰时代小区3号楼一单元2202号、2203号房产属于原告从第三人郭伟宾、于好娟手中所购买，这两处房产权归属原告，原告对这两套房产享有足以排除强制执行权利。原告所诉证据不足，理由不充分，原告的诉讼请求依法应予以驳回。1、答辩人通过汝阳县人民法院向第三人主张偿还借款，诉前财产保全及一、二审审理过程中，第三人从未提出这两套房产已经出售给原告，现在已经进行到执行程序才出示两份房产转让协议及两张收到条，可以确定这两份房屋转让协议及两张收到条是为了对抗法院强制执行私下伪造的手续，这两份房屋转让协议和两张收到条不能作为原告主张权利的证据。2、按市场行情，金凤凰时代小区的房价在2019年度每平方应在5000元以上，本案中2202号房产面积104.98平方米，2203号房产面积72.1平方米，这两套房产如果出售的话，房价应分别在52万元、36万元以上，这两张收到条显示两套房产的价格分别为35万元、25万元，明显低于市场价格，足以认证这两份房屋转让协议和收到条是虚假的。3、原告提交的物业收条及缴水费和电费的凭证上缴款人均是于好娟的名字，不能证明是原告所交的费用，这些费用条子上是于好娟的名字，应以费用条子上载明的为准。洛阳惠丰物业管理有限公司出具的证明所加盖印章为合同专用章并不是该公司的公章，不具备法律效力，不能作为原告取得房屋所有权的证据。4、原告所提交的房屋转让协议是原告和第三人所签，其中协议第五条原告并没有把钱转给第三人，而是原告转给与本案无关人员马旭磊，所以原告提交的证据涉嫌伪造，妨碍司法公正。5、不动产物权的设立和变更、转让、消灭，应依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，原告与第三人从未到不动产登记部门办理变更、转让手续，因此第三人的这两套房产并不存在转让给原告的事实，原告称这两套房屋享有的产权不符合法律规定。综上所述，原告执行异议之诉证据不足，理由不充分，请依法予以驳回。第三人郭伟宾述称：原告所诉属实，答辩人与妻子于好娟离婚后约定涉案房屋归于好娟所有，后于好娟为了还账将涉案房屋出售给滕三强，滕三强为了保险起见，要求于好娟和答辩人说，让答辩人在协议书上签名。第三人于好娟述称：原告的起诉是事实，答辩人与丈夫郭伟宾离婚后约定涉案房屋归答辩人所有，后答辩人为了还账将涉案房屋卖给原告滕三强，滕三强不放心，要求郭伟宾也在协议上签字，这答辩人联系郭伟宾也在协议书上签了名。根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：原告对涉案被执行的房产是否享有排除执行的权利。由原告承担相应的举证责任。原告滕三强举证：关于汝阳县城关镇金凤凰时代小区3号楼一单元2202号套房：第一组，1、安置协议。2、转让协议。3、涉案房款收条。4、转账凭证。拟证明涉案房屋已于2019年4月4日由原告滕三强与第三人于好娟、郭伟宾意思表达一致，转让给滕三强，滕三强通过协议，支付对价方式取得案涉房屋所有权。第二组、电费票据、水费票据、物业费票据、物业公司证明。拟证明案涉房屋在被查封之前，滕三强在取得所有权情况下已经在实际占有、使用、控制房屋。第三组，本院(2019)豫0326财保62号裁定书。拟证明被告王晓冰申请查封案涉房屋时间在滕三强受让房屋之后。关于汝阳县城关镇金凤凰时代小区3号楼一单元2203号套房：第一组，1、安置协议。2、转让协议。3、涉案房款收条。4、转账凭证。拟证明涉案房屋已于2019年5月7日由原告滕三强与第三人于好娟、郭伟宾签订协议，滕三强通过协议，支付对价方式取得案涉房屋所有权。第二组、电费票据、水费票据、物业费票据、供热合同、物业公司证明。拟证明案涉房屋在被查封之前，滕三强在取得所有权情况下已经在实际占有、使用、控制房屋。第三组，本院(2019)豫0326财保62号裁定书。拟证明被告王晓冰申请查封案涉房屋时间在滕三强受让房屋之后。被告王晓冰质证：对2203号房屋转让协议第五条约定将款项转款给马旭磊，我认为这种付款方式不能证明原告付清了房款，并且马旭磊与本案没有关系。物业公司的证明不能证明原告交了物业费房屋就是他的，我可以委托任何人去交物业费。原告所提供的收费发票证据上显示都是于好娟的名字，所以原告所出示的证据，证据不足不能证明原告实际占有该房屋。被告举证：（2019）豫0326民初1886号民事判决书一份。第三人未举证。本院查明：2019年5月17日被告王晓冰申请诉前保全，本院作出（2019）豫0326财保62号民事裁定书，对第三人郭伟宾、于好娟位于汝阳县城关镇金凤凰时代小区3号楼一单元包括2202、2203号房产在内的财产予以查封。王晓冰与郭伟宾、于好娟之间的民间借贷纠纷经本院审理，作出(2019)豫0326民初1886号民事判决书。该判决书生效后，第三人不履行法律文书确定的义务，被告向本院申请强制执行。后原告滕三强对（2019）豫0326财保62号民事裁定书提出异议，2020年3月2日本院作出（2020）豫0326执异12号执行裁定书，驳回滕三强异议请求。原告滕三强提起本案执行异议之诉。2019年4月14日，原告滕三强与第三人郭伟宾、于好娟签订《房屋转让协议》，约定第三人将位于汝阳县城关镇金凤凰时代小区3号楼一单元2202号房产以35万元价格转让给滕三强。第五条约定：自本协议签字、捺印后，滕三强将房屋价款中的30万元以转账方式转给出让方指定的马旭磊，以现金方式直接支付给出卖方5万元。协议签订当日原告滕三强按约定将30万元转账给马旭磊，第三人于好娟给原告滕三强出具《收到条》一张，内容为：今收到滕三强房屋转让款叁拾伍万元整（其中银行转账叁拾万元整，自愿指定转到马旭磊账户。伍万元现金已实际收到）。2019年5月7日，被告与第三人在马旭磊见证下，签订《房屋转让协议》一份，约定第三人将位于汝阳县城关镇金凤凰时代小区3号楼一单元2203号房产以25万元价格出让给原告，第五条约定：自本协议签字、按指印后，乙方滕三强将房款总价款贰拾伍万元一次性支付给甲方于好娟、郭武宾，以转账方式转给甲方指定的银行账户马旭磊建设银行账号…。协议签订当日，原告滕三强按约定将20万元转账给马旭磊，第三人于好娟给原告滕三强出具《收到条》一张，内容为：今收到滕三强房屋转让款贰拾伍万元整，其中银行转账贰拾万元整，自愿指定转到马旭磊账户。伍万元现金已实际收到。2020年4月2日，洛阳惠丰物业管理有限公司出具《证明》一份，内容为：兹证明我公司管理的金凤凰时代小区3号楼1单元2202、2203室,2019年4月至2020年3月的电费，由滕三强实际交纳。详见滕三强持有的相关票据。另，滕三强同时补交了2018年2月至2019年3月于好娟所欠的物业费，2020年度的物业费由滕三强实际向我公司交纳。另查明，涉案的金凤凰时代小区3号楼1单元2202、2203室系第三人拆迁置换所得。目前该小区所有置换房屋均未办理房产证。本院认为，本案系执行异议之诉纠纷。能否阻却执行关键是看原告滕三强是否对涉案房屋享有阻却执行的权益。涉案房屋被本院查封的时间为2019年7月19日，原告与第三人签订房屋转让协议时间为2019年4月14日和5月7日，即在法院查封之前，买卖双方已经签订房屋转让协议，原告滕三强已按约定付清房款，依据洛阳惠丰物业管理有限公司出具的《证明》及原告提供的水电费票据可以认定原告滕三强已经实际占有、控制涉案房屋。两份《房屋转让协议》并不存在法定无效情形，应为有效协议。涉案房产属于政府拆迁置换房产，尚未办证应为暂时状态，没有过户非原告之过错。综上，原告滕三强已经获得案涉房产的准物权，该权益优于被告的一般债权。被告王晓冰辩解意见证据不足，本院无法采信。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，第三百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：不得执行登记在第三人于好娟名下的金凤凰时代小区3号楼1单元2202、2203室。案件受理费9800元，由被告王晓冰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数，提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨朝幸人民陪审员  马学政人民陪审员  赵永杰二〇二〇年五月八日书 记 员  李田娃