四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1325民初795号 原告：何启茂，男，汉族，1966年4月21日出生，住四川省西充县。 原告：席旭容，女，汉族，1971年5月2日出生，住四川省西充县。 被告：四川浩博建设有限公司，住所地四川省西充县。 法定代表人：刘东，公司总经理。 原告何启茂、席旭容与被告四川浩博建设有限公司（以下简称浩博公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何启茂、席旭容，被告浩博公司的法定代表人刘东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何启茂、席旭容向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理四川省西充县晋城街道东风西路X号观谰天下小区X幢X单元第7层1-7-4号房屋不动产登记，审理中更正房号为2-7-4号；2、判令被告按日万分之一的标准以354178元为基数支付2017年12月31日至2018年2月2日期间的逾期交房违约金1168.78元，审理中撤回该项诉讼请求；3、判令被告支付从2017年12月31日起按日万分之一的标准以已付房款354178元为基数计算的逾期办理房屋权属转移登记违约金38782.49元（计算至2020年12月31日）至办理完结之日止，审理中明确计算违约金期间为2017年12月31日至2020年12月31日；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年1月23日与被告签订《商品房买卖合同》,购买被告开发建设的位于四川省西充县××路××小区××幢××单元××层××号房屋，套内建筑面积约88.43平方米，套内建筑面积单价4005.18元／平方米，总价354178元。合同签订后，原告履行了支付房款和办证费用的义务。合同第十一条约定，被告应当在2014年6月30日前向原告交付该商品房，且在该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等，但被告实际于2018年2月2日才完成竣工验收，已构成延迟交房的违约行为，根据合同第十三条第一款第2项......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金......被告应向原告支付2017年12月31日起至2018年2月2日期间的违约金1168.79元。合同第二十条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付违约金，被告应当立即履行办理房屋权属转移登记的义务，由于未在合同中详细约定违约金计算标准和金额，根据《最商人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告有权主张以房款354178元为基数，从2017年12月31日起，按照日万分之一的标准支付迟延办理转移登记的违约金至被告履行义务时止。为维护原告合法权益，提起诉讼。 被告浩博公司辩称，案涉房屋不动产登记正在积极办理中。原告主张的逾期交房及逾期办理转移登记的违约金已过诉讼时效。合同未约定逾期违约金的计算方式和标准，原告主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2014年1月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......原告购买被告出售的位于四川省西充县××路××幢××单元××层××号房屋，商品房单价每平方米4005.18元，房屋总价款354178元。出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付商品房。转移登记：商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意：如因买受人在规定的期限内未缴清购房款和办理产权的费用，而造成出卖人不能近期办理产权的，出卖人概不负责”等内容，协议签订后，原告通过自付及银行贷款方式按约支付了购房款354178元，并于2014年9月20日向被告交付房屋契税等。案涉房屋至起诉时尚未办理权属转移登记。原告于2020年12月31日向我院申请进入诉前调解程序。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”之规定，本案房屋买卖合同成立、履行及争议发生时间均发生在民法典施行前，应适用当时法律、司法解释的规定。 原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原、被告均应按照约定履行各自义务。被告应当在原告提交完备办证资料后及时向相关部门申请办理案涉房屋的转移登记。被告未能按照合同约定办理案涉房屋的转移登记，构成违约，应当承担违约责任。原告放弃要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，并仅要求计算2017年12月31日至2020年12月31日期间的逾期办理转移登记的违约金，系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。原告自认2018年2月2日案涉房屋才具备交付条件，本院予以确认。被告辩称原告主张的违约金已过诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，原告诉请的逾期办理转移登记违约金是基于被告逾期办证的违约行为而承担相应违约责任的请求权，应适用诉讼时效的相关规定。双方虽未约定违约金计算方法及标准，但因逾期办证的违约行为一直在持续，该违约金的请求权为继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，从原告向我院起诉并申请进入诉前调解程序之日（2020年12月31日）起往前倒推三年计算，在此期间的违约金未超过诉讼时效的，予以支持，因原告自认案涉房屋2018年2月2日才具备交付条件，故逾期办理转移登记的违约金应从2019年2月2日计算至2020年12月31日。 关于本案逾期办理转移登记违约金的计算标准，被告认为原告主张的违约金过高，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，双方未约定逾期办理转移登记违约金及计算标准，原告亦未提交证明逾期办理转移登记造成其实际损失的证据，结合原告诉讼请求及本案事实，本院酌定以原告支付购房款354,178元为基数按每日0.06‰的标准计算2019年2月2日至2020年12月31日止的违约金：354,178元×0.06‰×698天=14,832.98元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川浩博建设有限公司于原告何启茂、席旭容向其提交齐备相关资料后六十日内向权属登记机关申请对四川省西充县××路××幢××单元××层××号房屋办理不动产权登记； 二、被告四川浩博建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何启茂、席旭容支付逾期办理转移登记违约金14,832.98元； 三、驳回原告何启茂、席旭容其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元（原告预交），由被告四川浩博建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 向 萍 二〇二〇年五月十四日 书记员 刘星宇