安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1980号 上诉人（原审被告）：尚晓东，男，1996年12月1日出生，汉族，住所地安徽省长丰县双凤经济开发区。 委托诉讼代理人：李仁怀，安徽正茂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郁树琴，女，1995年10月26日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：唐翠英，安徽省长丰县双凤法律服务所法律工作者。 上诉人尚晓东因与被上诉人郁树琴房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初5560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尚晓东上诉请求：请求撤销一审判决，改判尚晓东与郁树琴继续按照房屋买卖合同履行，本案二审诉讼费用由郁树琴承担。事实和理由：1.郁树琴在合同签订之初，就利用尚晓东的处境，有乘人之危之嫌。在开庭时，法官询问尚晓东，尚晓东明确表示卖房。一审法院认定尚晓东根本违约是认定事实错误。2.一审法院判决解除双方订立的《存量房买卖合同》、《合同补充协议》是适用法律不正确。案涉房屋买卖不符合《合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形。根据《民法通则》第五十五条和《合同法》第四十四条第一款规定，结合本案实际情况，尚晓东因为紧急需要出卖房屋，郁树琴购买，说明买卖双方的行为是真实意思表示，不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形。无论从合同签订过程，还是从合同签订内容看，都没有违背《合同法》第五十二条第一款第（一）至（五）项中的任何一项规定，同时也没有违背《合同法》第五十三条第一款第（一）、（二）项规定。3.郁树琴违约是导致案涉合同不能继续履行的根本原因。按照合同约定，郁树琴应当支付23万元购房首付款至房产局资金托管账户给尚晓东还银行抵押贷款。一审法院认定郁树琴已经备足23万元。但郁树琴直到一审开庭前仅支付11万元，并没有按约支付23万元首付款，其反而违反合同约定起诉尚晓东违约，要求尚晓东双倍赔偿定金。一审法院不顾客观事实，偏听偏信，错误地支持郁树琴的诉讼请求。4.郁树琴要求解除合同没有履行通知义务。尚晓东没有接到郁树琴要求解除合同的任何书面通知，尚晓东也没有明确不履行合同，也不属于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形。综上，请求支持尚晓东的上诉请求或发回重审。 郁树琴辩称，1.双方于2019年3月14日在中介的居间下，自愿签订了《存量房买卖合同》及《合同补充协议》，同时约定房屋总价76万元，对合同履行方式、定金支付、房产证下发过户、违约责任等事宜进行约定，并由尚晓东对涉案房产承诺“无任何产权争议，且能顺利过户”。2.合同签订后，郁树琴如约支付10万元定金，后在尚晓东要求下又追加定金1万元，共支付定金11万元。郁树琴按约定筹足首付款，等待尚晓东的房产证下发后办理房产过户手续。由于尚晓东房产证迟迟不能下发，尚晓东给郁树琴承诺，若房产证在2019年8月15日不能下发愿赔偿郁树琴6000元，并出具书面承诺。因此，上述行为系双方的真实意思表示，其合同、协议内容的约定真实有效，符合法律规定。郁树琴一直在诚实、守约。,尚晓东主张郁树琴在合同签定之初有“利用尚晓东的处境，乘人之危之嫌”，没有向二审法院举证证实，应承担举证不能的后果，其上诉理由没有事实，应当驳回其请求。3.因尚晓东违约，导致合同不能继续履行。具体表现在：一是，根据双方《合同补充协议》第9条约定，甲方需要在乙方还银行尾款之前办理新证，因此郁树琴将已准备好的首付款存入银行，准备给尚晓东付银行贷款尾款。2019年10月，郁树琴听说尚晓东房产证早已下来，就立即到安徽中皖传奇房地产代理销售有限公司要求支付首付款并办理过户手续，经该公司通知，尚晓东与郁树琴同时到该公司商谈过户事宜，尚晓东明确表示：“该房不卖了，因父母不同意”。在公司业务员耐心劝说下，尚晓东仍然拒绝履行合同，让郁树琴走法律途径，并把放在该公司的房产证拿走，从此不再理睬。其拒绝履行合同事实在一审庭审调查记录、中介业务员到庭陈述中予以证实。二是，根据长丰县不动产登记中心的查询记录证实，尚晓东该套房产抵押二次，首次，抵押给交通银行安徽省分行（系按揭），在与郁树琴签订买卖合同后的2019年10月17日，又将该房产抵押给卫荣华，取得借款15万元，履行期限为2019年10月17日至2020年4月17日。同时登记查封二次，其中郁树琴于2019年11月13日申请查封，2020年4月13日被一审法院执行轮后查封。通过上述事实证明，尚晓东以签订房屋买卖房屋的名义，收取郁树琴的高额定金后，又将房产抵押给第三人获取借款15万元，其行为已严重的违反了法律规定，侵犯了郁树琴的合法权益，同时更进一步证实尚晓东的违法行为导致双方签定的房屋买卖合同无法履行的事实。一审法院作出的判决正确，应予维持。 郁树琴向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议；2．尚晓东双倍返还定金220000元；3．尚晓东赔偿承诺书约定违约金6000元；4．本案全部诉讼费用、保全费由尚晓东承担。 一审法院认定事实：2019年3月14日，郁树琴、尚晓东签订《存量房买卖合同》及《合同补充协议》，约定的主要内容：1.乙方（郁树琴）以760000元的价格购买甲方（尚晓东）位于长丰县。2.乙方向甲方支付定金100000元，定金冲抵房款；甲方应将相关权属证书原件交予居间方用于办理核价等相关前期手续；若甲方违约，双倍返还乙方定金，乙方违约则甲方收取的定金不予退还。3.乙方用首付款230000元替甲方偿还银行按揭款（按揭款约300000元），不足部分由甲方自行补齐；甲方需在乙方还银行尾款之前办理房产证。 合同签订当天，郁树琴通过支付宝向尚晓东转款100000元，尚晓东出具收条并备注“此定金可充当乙方首付款”。2019年5月15日，尚晓东再次向郁树琴收取定金10000元，出具收条并备注“此定金抵做首付款”，并在当日写下承诺书，承诺“涉案房产的房产证如在2019年8月15日下不来将赔付给郁树琴6000元”。2019年9月，郁树琴已备齐剩余的首付款。尚晓东于2019年10月拿到房产证后，通过中介向郁树琴表明不愿卖房，中介组织双方调解，尚晓东仍表示不愿卖房，郁树琴同意，但是要求尚晓东支付双倍定金，最终未谈妥。 为涉案房产提供中介服务的公司为安徽中皖传奇房地产代理销售有限公司。 一审法院认为，本案争议的焦点之一是郁树琴、尚晓东签订的《存量房买卖合同》是否已经符合解除的条件。尚晓东虽当庭表示同意继续履行合同，但根据查明的事实，尚晓东拿到房产证后不久即明确拒绝履行合同，之后双方在中介公司的介入下达成解除合同的一致意向，但对违约金的数额双方有争议。另尚晓东尚余280000元银行贷款没有还清，如继续履行，涉及抵押权人贷款的偿还，郁树琴同时表明无能力全额支付剩余购房款，故，对于郁树琴要求解除合同的诉讼请求予以支持。 本案争议焦点之二为导致涉案合同解除的责任承担问题。尚晓东抗辩郁树琴未按约定办理贷款或支付首付款到托管账户，而办理贷款或支付首付款到托管账户，均应在尚晓东取得房产证后,并由尚晓东作为产权人在房产部门办理相关确认手续才能完成托管账户资金的托管等，而尚晓东并未能在约定的时间办理房产证，郁树琴为了催促尚晓东及时办理，在签约两个月后再次支付尚晓东10000元，尚晓东承诺在2019年8月15日前可以拿到房产证，但仍未办妥，直至10月份才取得房产证，之后又表示不愿继续卖房，而郁树琴此时已准备好首付款。综上，在双方签订合同后半年的时间尚晓东才取得涉案房屋的产权证，并在取得产权后已明示不愿继续履行合同，已构成根本违约。 郁树琴提出尚晓东双倍返还定金220000元及违约金6000元。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。郁树琴在本案中要求尚晓东支付双倍定金及违约金，而定金条款和违约金条款均是弥补损失的方式，一审法院认为，房产买卖是市场行为，一房一价，时有波动，且郁树琴未提供证据证实其具体损失，故依据合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等，参照双方签订合同首日收取的100000元定金，酌定尚晓东双倍返还郁树琴200000元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除郁树琴与尚晓东签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》；二、尚晓东于判决生效后十日内一次性支付郁树琴200000元；三、驳回郁树琴的其他诉讼请求。案件受理费4790元减半收取2395元，保全费1650元，计4045元，由尚晓东负担2200元，郁树琴负担1845元。 二审期间，郁树琴提交长丰县不动产登记信息查询记录复印件一份，证明尚晓东所有的案涉房屋在2019年7月10日就已在长丰县不动产登记中心登记，尚晓东于2019年10月17日又将该房产抵押给卫华荣，案涉房屋除郁树琴查封，截止2020年4月仍有轮候查封，尚晓东就案涉房屋已涉案多起，其已构成根本违约，无法再继续履行合同。尚晓东对证据的真实性无异议，但是对证明目的有异议，尚晓东因为需要卖房还债，在郁树琴不将首付款打入托管账户或尚晓东账户之后，尚晓东才将房屋抵押，该抵押不影响房屋买卖。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，郁树琴与尚晓东签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据双方合同约定并结合双方陈述，郁树琴用首付款替尚晓东偿还银行按揭贷款，尚晓东需要在郁树琴还银行按揭贷款前办理案涉房屋的房产证。由此可以反映，在尚晓东拿到案涉房屋房产证后，郁树琴方负有为尚晓东偿还按揭贷款的义务。且尚晓东系案涉房屋的所有权人，在尚晓东未配合的情况下，郁树琴无法单方为尚晓东偿还按揭贷款及办理资金托管手续。而尚晓东在2019年10月从开发商处拿到房产证后，于2019年10月17日即已将案涉房屋抵押给他人并进行了抵押权登记，该抵押行为与尚晓东主张的愿意继续履行合同相矛盾。结合郁树琴一审提交的中介公司《情况说明》及中介公司工作人员证人证言，均说明尚晓东在拿到案涉房屋房产证后不愿意继续出售案涉房屋。尚晓东主张郁树琴未将首付款打入资金托管账户及不同意用首付款为尚晓东偿还按揭贷款，系违约在先，也缺乏相应的事实依据。据此，因尚晓东违约，郁树琴有权要求解除合同并主张双倍返还定金，一审法院判决解除郁树琴与尚晓东签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》并无不当，本院予以维持。就一审法院酌定的双倍返还定金数额，郁树琴并未提出上诉，故本院就该项判决亦予以维持。 综上，尚晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4790元，由尚晓东负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年五月十二日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。