广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1160号原告：苏佳鹏，男，汉族，1982年4月3日出生，住广东省普宁市************，公民身份号码：445************234。委托诉讼代理人：陶秭宇，广东金美律师事务所律师。被告：惠州市金汇投资发展有限公司，住所地惠阳区淡水开城大道南（金海港商务楼****），统一社会信用代码：914**********078XY。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：杨丽芬，该公司工作人员。原告苏佳鹏与被告惠州市金汇投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年3月3日起诉，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行审理。原告苏佳鹏的委托诉讼代理人陶秭宇，被告惠州市金汇投资发展有限公司的委托诉讼代理人杨丽芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏佳鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，自2016年1月1日暂计至2018年1月29日（760天），每日为已付房款（483845元）的万分之三，合计人民币110316.66元；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币42328.37元（自2017年6月13日起以483845元为本金按同期人民银行贷款利率计至2019年6月17日止）；3.判令被告负担本案所有的诉讼费，包括案件受理费、保全费等。事实和理由：原被告于2014年11月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告以人民币483845元的价格购买被告所有的惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园**********。同时，该合同第八条约定，最后交房期限为2015年12月31日，依照国家和地方政府的规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。该合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按原告已付房价款的1%向买受人支付违约金，但该违约金约定对原告不公平，该项违约金应按照同期银行贷款利率计算。原告早已按约向被告支付完毕购房款，但被告直至2018年1月29日才竣工验收，原告暂以此时间作为计算逾期交房违约金的截止时间。原告曾多次督促被告尽快办理房产过户登记，被告或对原告不理不睬，或找各种借口推脱，既延迟交付经验收合格的房产，也延迟至2019年6月17日才办理房屋登记过户，无奈之下，原告诉诸法院，以维护自身财产权利。被告惠州市金汇投资发展有限公司辩称：一、本案的诉讼时效已经经过，原告的诉讼请求应该被驳回。根据《民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告向被告主张逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月31日，原告2016年1月1日即知道其权利受到损害，2018年12月31日，诉讼时效已经届满，在此之前原告一直未向被告主张权利，直到2019年底方向法院起诉，此时，本案的诉讼时效已经经过，原告的请求应该被驳回。二、原告起诉要求被告支付逾期交房违约金计算标准错误。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款第2项的约定，逾期交房违约金的标准为每日已付房款的万分之一。原告主张按照已付房款的万分之三主张没有法律依据。三、原告起诉要求被告支付逾期登记违约金，没有任何事实和法律依据。《商品房买卖合同》第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条并非格式条款，约定的意思十分明确，逾期办证的起始日期为商品房交付使用后360个工作日后的次日，并不存在对合同条款的理解发生争议的情况，更谈不上应当按照有利于非格式条款一方的规定来解释的问题。原告于2018年3月8日入伙收楼，金汇公司于2019年5月13日将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据合同的约定，金汇公司已经履行完自身的义务，不存在逾期办证的违约行为，不应当承担逾期办证的违约责任。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园*********，总价款为483845元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：原告以按揭方式付款：签订本合同当日支付首期款，即总购房款的30%，计人民币壹拾肆万伍仟捌佰肆拾伍元（小写¥：145845元），其中含定金人民币20000元；余款计人民币叁拾叁万捌仟零佰零拾零元（小写¥：338000元）由买受人在签订本合同之日起7日内办理银行按揭手续支付剩余购房款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.市政供水供电部门停水、停电及政府因重大会议、中高考等原因导致停工。3.在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更或国家及地方政策、法规调整，导致工期延长等因素。关于逾期交付责任，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记，合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约付清了房屋总价款483845元。另查，被告建设的金汇上元花园于2018年2月12日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2017年10月25日取得房屋测绘报告。被告于2018年2月28日通知原告在2018年3月10日前收房，原告于2018年3月1日办理了收楼手续。2019年6月17日办理了不动产权证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1.本案的诉讼时效是否已经经过；2.被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题；3.被告是否存在逾期提交办证资料备案及原告是否逾期取得房地产权证。对此分析评判如下：关于本案的诉讼时效是否已经经过的问题。被告应在2015年12月31日前交房，2016年1月1日起即为逾期交房，原告自此应知道权利受到侵害，时效此时开始计算，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定，2016年1月1日起的诉讼时效期间为三年，原告于2020年3月3日通过诉讼方式主张权利，在主张权利之前已经超过三年的诉讼时效期间已经届满，即请求支付2017年3月4日前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，此后的未超过诉讼时效。被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题。原、被告在合同中明确约定被告应当在2015年12月31日前将具备经综合验收合格的商品房交付给原告。被告建设的金汇上元花园于2018年2月12日取得竣工验收备案表，被告于2018年2月28日通知原告2018年3月10日前收房，确实存在逾期交房的事实，应按约定承担逾期交房违约责任，逾期交房违约金计算至原告实际收房之日，即2018年3月1日。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因此,违约金应当以全部房价款483845元为基数，从2017年3月4日起计算至2018年3月1日止，具体数额为17515元（483845元×0.0001×362天）。被告是否存在逾期提交办证资料备案及原告是否逾期取得房地产权证。分析认为，涉案商品房已于2018年3月1日交付原告使用，被告应当在360个工作日后的2019年8月7日前将办理涉案房屋不动产权转移登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2019年6月17日办理了不动产权证，并不存在逾期办证情形，原告诉请逾期办证违约金，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金汇投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告苏佳鹏支付逾期交房违约金17515元；二、驳回原告苏佳鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676.45元，由原告负担1557.45元，被告负担119元，被告负担部分已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  薛银标二〇二〇年四月二十三日书记员  宋煜珍