江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14735号原告：陈勇，男，汉族，住江苏省常熟市。原告：查国英，女，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人:李清,江苏福地律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴宇萌,江苏福地律师事务所实习律师。被告：昆山千居房产营销策划有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花安路169号16室，统一社会信用代码91320583093449033W。法定代表人：谭超，该公司总经理。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告：张家港港佳置业有限公司，住所地江苏省张家港市乐余镇乐兴南路，统一社会信用代码91320582331227971M。法定代表人：陈国辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈静瑶，国浩律师（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈润来，国浩律师（苏州）律师事务所实习律师。原告陈勇、查国英与被告昆山千居房产营销策划有限公司（以下简称“千居公司”）、张家港港佳置业有限公司（以下简称“港佳公司”）服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法由审判员孙学谦适用简易程序独任审理，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告陈勇、查国英及其委托诉讼代理人李清、被告千居公司的法定代表人谭超及委托诉讼代理人卞东风、被告港佳公司委托诉讼代理人陈静瑶、陈润来到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告陈勇、查国英的委托诉讼代理人李清、被告千居公司的法定代表人谭超及委托诉讼代理人卞东风到庭参加诉讼。被告港佳公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈勇、查国英向本院提出诉讼请求：1、判令两被告被告退还居间服务款8万元；2、判令两被告依据《消费者权益保护法》第55条赔偿3倍居间服务款24万元；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年4月26日，原告在张家港××余镇“××生活广场”楼盘售楼处，两被告工作人员一起向原告推销该处楼盘，并宣称“现在交8万元，可以享受总价优惠12万元”。根据他们的承诺，原告填写了被告准备的《优惠购房说明》，在被告提供的POS机上刷卡收取了7.9万元，另支付1000元现金，当时收到了一张昆山千居房产营销策划有限公司的8万元收据。2017年5月2日，原告被通知和被告港佳公司签订《商品房买卖合同》一份，载明所购物业为“乐悦生活广场”2幢301室，建筑面积113.76㎡，总价72.542万元。当原告问及上次交的8万元为何不在里面时，两被告的工作人员告知原告，帮你便宜了，在总价上减了12万元，不写入合同，可以“减少纳税”。原告信以为真，交款签约。此后，原告了解到：1、被告港佳公司楼盘滞销，为了推销楼盘，和6家外地房产中介有合作关系。2、几十、上百户外地购房户被邀约到售楼处，被以同样的“交8万优惠12万”模式营销宣传，交了的8万左右的费用，但是，并实际根本没有享受到扣减12万元的房款的优惠。（本地购房户则没有这种情况发生。)张家港房产局文件显示，“乐悦生活广场”2幢301室最高销售限价为78.7333万元。3、被告千居公司使用的POS机收取原告7.9万元款项，原告通过银行查询流水显示收款方为苏州市相城区元和季纯海家具经营部。后了解到，当时被告收款使用的POS机，动过了手脚，使用随时变化、虚拟不实的商户名称掩盖款项的真实去向。因此，原告向张家港市有关部门投诉未果，便向《商品房买卖合同》载明的被告港佳公司的委托代理机构所在地上海市奉贤区税务局、季纯海家具经营部所在地苏州市相城区税务局、被告千居公司所在地税务局投诉。经过税务局督促，2019年4月28日，被告千居公司向原告开具了8万元的经纪代理服务费发票。原告认为：被告港佳公司为了推销楼盘，和被告千居公司一起，在向原告推销楼盘时候：1、进行欺骗性的销售诱导；2、作虚假的“8万元可以享受总价优惠12万元”的现场演示和说明；3、采取虚假的优惠价等欺骗性价格表示，额外多收高额款项(按照惯例2%收取居间费用，则被告千居公司收取8万元，远超过合同房价72.542万元2%计14508.4元，多收了63491.6元)综上，被告千居公司在向原告提供房产居间服务时，和被告港佳公司一起，对作为消费者的原告实施了欺诈，侵害了原告的合法权益，根据《消费者权益保护法》第55条规定，现诉至贵院，请求判准原告的诉请。被告千居公司辩称，我方不同意原告诉请要求返还居间费8万元，原、被告之间居间法律关系已经由原告与开发商签订买卖合同后，千居公司的居间义务已经履行完毕，根据原、被告所签订的购房咨询及团购优惠协议书第五条，原告无权再向千居公司返还居间服务费；关于诉请二，被告认为原告该项诉请缺乏必要的事实和法律依据，千居公司在提供相应的服务过程中，对服务内容及收费标准均有书面向原告进行提示和说明，相关协议原告均签字确认无异议，所以千居公司不存在欺诈行为，原告无权按照消法五十五条要求被告3倍返还。被告港佳公司辩称，1.港佳公司对于原告与千居公司之间的居间费收取并不知情，也未指令港佳公司收取该费用，且该费用港佳公司也没有享受到，与港佳公司无关。收取该费用的政策也不是港佳公司参与制定的，港佳公司并不存在与千居公司串通欺诈的事实，为此原告无权要求港佳公司对于该笔居间费要求港佳公司返还及赔偿；2.原告与港佳公司签订相应的商品房买卖合同，港佳公司按照合同约定收取了购房款725420元，并最终根据房屋的实际面积及住房维修基金及逾期交房违约金一并计算后，最终金额为721405元，为此，港佳公司与原告已经全部结算完毕全部的购房款项，综上，请求法院驳回原告的全部诉请。本案经审理认定事实如下：2017年4月10日，原告查国英（乙方）与被告千居公司（甲方）签署《乐悦广场项目购房咨询及团购优惠协议书》（以下简称“优惠协议书”）一份，约定：甲方依托自身企业品牌、信用及资源，为乙方提供购房咨询及优惠购房服务。乙方的预购房源为2幢301室。购房优惠服务费金额及支付方式：乙方确认于签署预售/出售合同前向甲方支付人民币8万元整。根据上述购房意向、优惠金额、服务费标准，甲、乙双方已充分了解上述事项，并经协商一致达成如下协议：1、乙方支付甲方服务费人民币8万元整可享受购买乐悦广场项目12万元整的购房优惠。乙方及时、足额向甲方支付服务费用是能享有本协议项下之购房优惠及相关服务的前提。2、乙方应与开发商签署预售/出售合同之前签署协议。乙方支付服务费后，甲方将先行向乙方开具收据，该收据作为享受优惠活动的凭证，应与开发商签署预售/出售合同时交付给开发商以获取相关的优惠。4、本协议签订次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，甲方不承担任何相关责任。5、签署本协议的乙方与签署预售/出售合同的购买方应为同一人或近亲属(夫妻、父母、子女)。乙方或其近亲属首次与开发商签署预售/出售合同后，则甲方提供的购房服务即告履行完毕。后期乙方若因任何原因导致退房，该团购服务费不予退回。6、本协议经双方签字(盖章)后生效，相关内容甲方已向乙方作出了详尽解释和充分说明，乙方已完全理解。7、甲、乙双方均愿意认真履行。同日，原告查国英签署《商品房认购协议书》一份。协议书载明，涉案房屋优惠前总价为860225元，优惠后总价725420元。该协议书底部有卖方工作人员程发林签字确认。对此，被告港佳公司认可程发林曾经确系其员工，但已经离职，所有的认购协议书也不见了，无法核实，但该协议中最后优惠价格725420元确实是其与原告最终签约的价格，其对于价格从860225元优惠至725420元的过程及千居公司另行收取相应的中介费，均不知情，也未参与，属于原告与千居公司之间的自行约定。2017年4月26日，原告陈勇、查国英签署《签约信息单》一份。该信息单载明商品房基本信息为乐悦生活广场2幢301室，总价725420元，还约定了付款方式。该信息单底部有业务员、销售部人员及财务部人员签字。同日，原告通过POS机刷卡方式向被告千居公司支付服务费8万元，千居公司出具收据予以确认。后千居公司于2019年4月28日向原告开具了金额为8万元的增值税普通发票，货物或应税劳务、服务名称一栏为“经纪代理服务*服务费”。2017年5月2日，原告陈勇、查国英与被告港佳公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向港佳公司购买涉案房屋，购房总价为725420元。原告认为张家港房产局文件显示的乐悦生活广场2幢301室最高销售限价为78.7333万元，其实际根本没有享受到扣减12万元的房款的优惠。为此，原告提交张家港商品房住房预(销)售价格(一房一价)申报表（销售楼盘乐悦生活广场）一份（系住建部门网上发布，发布时间为2017年6月1日），显示：涉案房屋总价为787333元。对此，被告千居公司认为该一房一价表的发布时间是2017年6月1日，而原告购房支付服务费的时间是2017年4月26日，合同签署时间是2017年5月2日，均早于该一房一价表发布时间，所以其无法知道之后可能会存在一房一价表，也就根本不存在故意隐瞒和欺诈的前提。被告港佳公司则认为其最终的销售房价并未超出该申报表的金额。另查明：2017年2月10日，被告港佳公司（甲方）与被告千居公司（乙方）签订《2017年乐悦广场项目合作销售代理合同》一份，约定：甲方委托乙方组织人员进行销售，在销售过程中乙方应按照甲方制定的销售方案、销售计划执行，委托销售期限为自2017年2月10日起至2018年2月9日止。2017年3月1日，港佳公司出具授权委托书委托被告千居公司在上海、苏州大市区域内向购房客户推荐《乐悦广场》项目，受托方有权在委托书有效期内进驻委托方售楼处现场，进行客户确认、报备对接等工作，委托书有效期为自2017年3月1日起至2017年12月31号完成销售指标为止。被告千居公司提交了《乐悦广场-乐悦府价目表》一份，主张该价目表可以证明涉案房屋港佳公司给到的优惠前总价是860225元，优惠后总价是725420元。对此，被告港佳公司认为这是其销售房屋的噱头及销售优惠方式，最终的价格是明显低于备案价格，符合相关法律规定。庭审中，被告港佳公司陈述其本身确实没有销售渠道，没有专业的销售团队，业主如果不通过中介公司是买不到其房子的，业主肯定都是中介带去的，我们有80几万-70几万的优惠是为了吸引业主过来购房，至于中介和业主怎么销售的其并不知情。被告千居公司陈述其涉案房屋交易过程中为原告提供的服务有：1.购房咨询；2.协助原告与港佳公司签订买卖合同，提供按照优惠协议书确认的优惠幅度，确认优惠价格。两被告确认千居公司向原告收取的8万元服务费并非佣金的一部分，双方会按照合同上另行结算佣金。现原告以其未享受到购房优惠、两被告存在欺诈为由要求两被告返还已付服务费8万元并进行三倍赔偿，两被告拒绝返还及赔偿，为此，引起纠纷。以上事实，有《乐悦广场项目购房咨询及团购优惠协议书》、《商品房认购协议书》、《签约信息单》、POS机刷卡单、收据、增值税普通发票、《商品房买卖合同》、张家港商品房住房预(销)售价格(一房一价)申报表、《2017年乐悦广场项目合作销售代理合同》、授权委托书、《乐悦广场-乐悦府价目表》及当事人的陈述予以证实。本院认为，港佳公司委托千居公司代为销售涉案楼盘，千居公司在销售过程中与原告签订优惠协议书，约定原告支付8万元优惠服务费享受房价抵扣12万的优惠，并以此向原告收取服务费8万元。本案争议焦点在于优惠协议书是否合法有效。本院认为，该优惠协议书中明确了8万元款项的性质为“服务费”，原告签订的《商品房认购协议书》也体现出了优惠前的房屋价格和优惠后的房屋价格，故原告作为完全民事行为能力人，在决定购买涉案房屋前应已就房屋的价格经过充分考量，对以支付优惠服务费8万元为对价享受相应的房屋价格优惠应当是明知且认可的。优惠协议书系原告与千居公司双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。至于港佳公司在房产销售过程中是否违反管理性强制性规定，应由相关行政管理部门依法处理，不影响民事合同的效力。因此，原告要求被告千居公司、港佳公司退还服务费8万元并进行三倍赔偿，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈勇、查国英的全部诉讼请求。案件受理费6100元，由原告陈勇、查国英承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  鲍丽娟人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年五月二十六日书 记 员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。