安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初419号 原告:王杰，男，1974年2月28日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：汪建国，安徽品涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈诚，安徽品涵律师事务所律师。 被告:招商银行股份有限公司合肥分行，住所地合肥市阜南路169号，统一社会信用代码91340000733010177T。 负责人：戴深宇，行长。 委托诉讼代理人：徐明锋，安徽弘启律师事务所律师。 第三人:王兰，女，1965年8月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 第三人:陈庆明，男，1965年2月8日出生，汉族，安徽省合肥市瑶海区室。 原告王杰与被告招商银行股份有限公司合肥分行（以下简称招行合肥分行）、第三人王兰、陈庆明案外人执行异议之诉，本院于2020年1月14日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王杰委托诉讼代理人陈诚，被告招行合肥分行委托代理人徐明锋到庭参加了诉讼，第三人王兰、陈庆明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王杰向本院提出如下诉讼请求：1.停止强制执行合肥市站前路白马服装城二期北2101室房屋权证字号:合产字第××号号)，确认原告为优先购买权人;2.诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2011年12月1日，原告王杰与第三人王兰签订《安徽白马二期商铺租赁合同》，由王杰承租涉案房产，租期十年。自承租以来，虽没有办理过租赁的登记，但是房屋租赁合同并不属于《物权法》规定的登记主义关于设立、变更、转让、消灭等法定原则，而属于当事人自由意思的表达，即原告王杰已经实际承租了该房屋，则关于该房屋的买卖交易中享有优先购买权，不因没有在抵押房屋时未备注已出租等而丧失。原告王杰与王兰之间的租赁合同关系已经被合肥市仲裁委员会作出的(2015)合仲字第0090号裁决书裁决确认王杰与王兰存在该案涉房屋的租赁关系，该裁决书也具有相同的公示效力，不因未在抵押时未注明而丧失承租人优先购买权。 王兰与招行合肥分行因金融借款合同纠纷一案，由合肥市庐阳区人民法院于2016年7月26日作出(2016)皖0103民初2081号民事判决书，现该判决业已生效。被告招行合肥分行于2016年12月8日申请强制执行王兰名下位于安徽省合肥市站前路白马服装城二期北2101室房屋(权证字号:合产字第××号)房产。 (2019)皖0103执异31号执行裁定书称，在拍卖案涉房产过程中张贴了查封公告，但原告王杰并未收到也未见到任何纸质材料或者张贴公告，执行法院也无证据证明该公告确已张贴，权利义务已明确告知。另该涉案房产其实早在2015年已由合肥市肥西县人民法院执行拍卖，并在安徽合肥公共资源交易中心合肥市新站区白马一期4楼B015商铺及白马二期2楼北2101号商铺司法拍卖公告中表明本案涉案房产中存在租赁关系，有优先购买权人。根据最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产》的规定第十条的规定，执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。且在肥西县人民法院将涉案房屋房产的处置权移送至庐阳区人民法院时，王杰作为房屋的承租人也是已经在肥西县人民法院确认的，在肥西县人民法院执行拍卖过程中，也明确标示了该房屋存在租赁关系，是优先购买权人，也并未丧失优先购买权。故庐阳区人民法院未履行法律规定的调查义务，也未按照法律规定履行通知义务。按照最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产》第六条的规定将京东大数据评估报告送给王杰，但王杰至始至终并未收到法院的任何材料。另根据(2016)皖0103执3015号领取询价报告通知书以及(2019)皖01执复75号执行裁定书两份法院作出的诉讼文书中存在矛盾，起初是经过京东大数据进行评估，后又改为传统评估方式，但是该种更换评估方式的原因并未告知王杰，更换之后也并未通知王杰，导致王杰无法向庐阳区人民法院提出异议，也无法参与对评估机构的选定等。变换评估方式的行为导致了侵害了王杰、王兰的合法权益，也导致评估价格不如其他评估方式所评估的高，故拍卖价格明显过低，违反法律规定。 综上，执行法院在执行拍卖程序中未通知房屋承租人王杰，导致王杰无法行使对执行标的的优先购买权，明显违反法律的规定。 被告招行合肥分行辩称：请求法院驳回原告的诉请，理由如下： 1、强制执行程序符合法定程序，不应停止强制执行程序，拍卖程序合法，已经充分告知被执行人，不应撤销拍卖，原告王杰没有优先购买权，剩余价值不应被确认，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。招行合肥分行与王兰、陈庆明金融借款合同纠纷强制执行案件，执行法院于2018年7月3日上门张贴“评估、拍卖告知书”，2018年7月28日上门张贴“领取询价报告通知书”，且张贴公告时，店面正在营业中。执行法院已经充分告知被执行人及承租人相关执行程序进展情况。主张权利期限内，房屋所有人及承租人并未主张权利，致使主张权利期限经过，后执行法院才对该房屋进行依法拍卖。房屋所有人及承租人逾期主张权利，不利后果，应由房屋所有人及承租人承担。确认剩余租金价值，和被告招商银行没有关系，诉讼主体不适格，法庭不应对该诉讼请求予以确认。 2、执行法院已经在白马服装城二期北2101室门前张贴公告，告知相关当事人权利义务和即将拍卖该房屋的事实。原告在诉状中称，执行法院无证据证明该确定已经张贴，但事实上，执行法院分别于2018年7月3日张贴评估、拍卖告知书和2018年7月28日张贴领取询价报告通知书公告，并均是张贴在白马服装城二期北2101室商铺门上，证据充分。在主张权利期限内，本案原告和第三人始终未主张其权利，原告称执行法院无证据证明该确定已经张贴，没有事实依据。 3、相关当事人并未在规定的时间内向执行法院提交材料，报告相关权利。原告王杰并非执行案件的被执行人，且原告诉状中称肥西法院拍卖过程中确定房屋有租赁，但拍卖公告中，只写明存在租赁，并未明确租期和租金情况，也未明确具体的承租人是谁以及承租人是否已经发生了变更。且本案执行法院已经上门张贴过公告，且张贴公告时，该商铺正在营业中，但承租人并未在规定时间内前往执行法院主张其权利。法院公告中也明确写明15日内，未携带有效证件及合法占有、使用房产的材料并书面提出异议，将自行承担后果。但是原告和第三人，在经法院在正常营业时间两次张贴公告，告知其主张权利的情况下，仍未前往法院主张权利，致使主张权利时效经过，执行法院依法对该房屋进行了司法拍卖。且第三人王兰、陈庆明将房屋租赁与原告王杰签订的租赁合同，并未进行登记，故在调取房屋所有权登记、转让审核表中未显示租赁状况和租赁的人员，在上门张贴公告后，原告也并未主张权利。现以此为由提起诉讼，完全是无理取闹。 4、案涉房产合肥市站前路白马服装城二期北2101室抵押权设立在前，不应停止该执行程序。 根据原告提供的商铺租赁合同及裁决书，原告王杰和第三人王兰之间的租赁合同签订于2011年12月1日，但是根据调取房屋他项权证登记审批书显示，招商银行合肥分行于2010年9月26日取得案涉房屋的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定“抵押权设立后抵押的财产出租的，给租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（一）申请人表示可以延期执行的；（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；（三）作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形。原告提出的执行异议已经被法院驳回，应不属于“确有理由的异议”，因此原告要求停止执行的诉讼请求不应得到支持。 5、白马服装城二期北2101室商铺存在转租情况。根据王杰、王兰和李世华签订的合同，案涉商铺于2018年6月9日转租给李世华，租期为2018年6月9日至2021年6月8日，所以，李世华现在为该商铺的实际经营者，根据优先购买权的立法精神，优先购买权是为了保护房屋占有的稳定性，保护实际经营者的利益，本案原告自2018年6月9日已经不是该商铺的实际经营者，优先购买权不应由原告主张。 6、案涉商铺白马服装城二期北2101室已经过执行法院依法司法拍卖后成交，且拍卖裁定书已经送达当事人。 涉案商铺经执行法院依法网上司法拍卖，于2018年12月8日成交，并且成交确认书拍卖裁定已经送达当事人，房屋的买卖已经既成事实。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因为人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。根据（2016）皖0103执3015号执行裁定书裁定：一、被执行人王兰名下位于合肥市站前路白马服装城二期北2101室（产权证号：合产326446号）归买受人柴胜，财产权自本裁定送达买受人时起转移。现在该房屋所有权已经所有权归属买受人。 7、原告请求确认剩余租金价值13万元的诉讼请求，不符合实际情况，不应得到支持。根据原告提供的合肥仲裁委员会（2015）合仲字第0090号仲裁裁决书，仲裁庭审理查明部分，查明的事实，原告与第三人王兰签订的租赁合同约定的租金金额130万元，原告实际并未支付130万元，其中有85万元抵偿王兰先前向申请人借取的资金，且剩余的45万元是否已经支付，原告和第三人未提供证据予以证明，实际是否支付，存在疑问。不应该对剩余租金进行确认。被告认为，原告王杰与第三人之间的租赁合同签订在抵押权之后，该租赁合同的签订不能损害抵押权人也就是本案被告招行合肥分行的利益。被告认为，第三人用抵押给被告房屋出租租金抵偿原告的债务，看似是双方意思表示约定，实在该抵偿方案在第三人无法还款时，将严重损害抵押物的价值，以及抵押权人的受偿金额。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十三条“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的。抵押权人有权要求抵押人停止其行为。”抵押人使用房屋租金抵扣欠款，实际上已经损害的抵押权人招行合肥分行的权益。故不应当对剩余租金进行确认。 第三人王兰、陈庆明未作答辩。 原告为证明其诉讼主张，向法庭提交证据如下： 证据1，原告身份证复印件、被告企业公示信息，证明原、被告的主体资格。 证据2，《安徽白马二期商铺租赁合同》、(2015)合仲字第0090号裁决书，证明2011年12月1日，原告王杰与第三人王兰签订《安徽白马二期商铺租赁合同》，由王杰承租涉案房产并约定租赁期限十年，原告王杰对涉案房产享有承租人优先购买权。 证据3，安徽合肥公共资源交易中心拍卖公告，证明肥西县人民法院于2015年2月27日已确认王兰名下位于安徽省合肥市站前路白马服装城二期北2101室房屋(权证字号:合产字第××号)房产存在租赁的事实。 证据4，(2019)皖0103执异31号执行裁定书，证明原告已经向执行法院申请执行异议，并经法院裁定驳回申请。 被告质证意见如下：证据1，原告身份证复印件、被告企业公示信息，对其三性没有异议。但本案中原告的诉讼请求，并不是被告招行合肥分行可以控制的，原告的诉讼对象不适格。证据2，《安徽白马二期商铺租赁合同》、（2015）合仲字第0090号裁决书，形式上的真实性和关联性、合法性没有异议，但是对其真实性和证明目的有异议，根据（2015）合仲字第0090号裁决书，王兰和王杰两人签订房屋租赁合同是为了以租抵债，王杰和王兰的租赁合同是2011年12月1日签的，而该租赁合同第4条明确约定了租金是现金或转账，根本没有提到以租金抵债事宜，因此对于仲裁委查明的部分，与事实不符，由于被告并非该案件的参与人，对其仲裁结果也并不知晓。同时需要进一步指出招行合肥分行的抵押权是2010年9月26日设定的，在抵押权设定后，王兰和王杰还签订期限为10年的租赁合同，严重损害了抵押权人的权益，同时也不具备优先购买权和抗辩权。且在合同签订后，原告王杰并未提供房屋租金的转账凭证，也没有尽到原告法定的举证义务。 证据3，安徽合肥公共资源交易中心拍卖公告，对其三性无异议。但该拍卖公告中只写了标的存在租赁，但租期和租金情况并不明确。由此可知，在肥西法院拍卖时，该房屋承租人也未提供相关租赁合同和租金支付票据，可以显示肥西法院也没有认可其具有优先购买权。同时根据（2019）皖0103执异31号执行裁定书第4页另查明部分，在将房产抵押给招行合肥分行时并未标明该房屋有租赁。 证据4，（2019）皖0103执异31号执行裁定书，对其三性没有异议，该执行裁定书，依法驳回了原告的执行异议请求，没有支持王杰提出的中止执行程序的请求，有理有据，符合法律规定。 被告招行合肥分行向法庭举证如下： 证据1，评估、拍卖告知书及张贴图片、领取询价报告通知书及张贴图片，证明执行法院已经通过公告的形式，告知房屋所有人及承租人相关案件执行情况以及张贴公告时，该商铺是正常经营的，执行法院已经尽到通知、告知义务。 证据2，合肥市站前路白马服装城二期北-2101（产权证号：合产326446号）房屋产调信息、王兰和王杰签订的《安徽白马二期商铺租赁合同》，证明该房产2010年已经抵押给招行合肥分行。 证据3，王杰和李世华签订的房屋租赁合同，证明该房屋现在实际承租人是李世华，原告王杰并未实际在房屋中经营。 证据4，（2016）皖0103执3015号之二裁定书，成交确认书、送达回证，证明案涉合肥市站前路白马服装城二期北-2101（产权证号：合产326446号）房屋，已经拍卖成功，该拍卖行为已经既成事实，并且生效的裁定书也确认，该房屋所有权属于买受人所有。 证据5，（2019）皖0103执异31号执行裁定书，证明原告提出的执行异议已经被执行法院依法驳回。 原告质证意见如下：对证据1，评估、拍卖告知书及张贴图片、领取询价报告通知书及张贴图片。根据法院的执行卷宗，其中评估拍卖告知书与领取询价报告通知书均无原件留存，皆为图片，无法核实其真实性，故对其三性均有异议，也达不到其证明目的，执行法院首先应当采取其他送达方式，其他送达方式无法送达的采取公告送达，但被告并未提供执行法院直接送达或其他送达方式证明，即使是公告送达的被告也未提供公告送达相关证据；另被告提供的该评估、拍卖告知书无法核实其中的文字记载，也没有原件予以核对，图片也无法辨别其送达的何种材料，更没有办法证明张贴材料的时间、送达人员是谁，送达地址是哪里，送达程序是否合法，故此被告无法达到其证明目的，也无法证明该组证据的合法性、真实性及关联性，应当不予采纳。 对证据2，合肥市站前路白马服装城二期北2101房屋产调信息，三性均无异议，对其证明目的不认可。 对证据3，王杰与李世华签订的房屋租赁合同，三性均有异议，对其证明目的也有异议，本案中，王兰将涉案房屋出租给王杰，并由王杰转租给李世华，即王杰与李世华为承租人与次承租人，但这并不影响王杰提出执行异议的资格。根据民事诉讼法规定，不管对执行行为异议或者对其执行标的的异议，本案都有权将申请执行人列为被告或被申请人，主体适格，另承租人享有优先购买权是法定原则，原告基于合同法230条规定，享有对涉案房屋的优先购买权。 对证据4，（2016）皖0103执3015号之二裁定书、成交确认书，送达回证。真实性无异议，合法性、关联性有异议，也无法达到其证明目的，本案争议内容本身就是对于该执行拍卖程序侵犯原告合法权利，阻碍行使优先购买权，并执行行为程序违法，被告提供的该组证据并不能达到其证明目的，并作为定案证据，无法采信。 对证据5，（2019）皖0103执异31号裁定书三性均无异议，证明目的有异议，本案原告的诉权本身就基于该份裁定书，原告行使权利由法律赋予，被告明显在藐视法律，无视原告诉权，滥用举证权利，浪费司法资源。 第三人经本院传票传唤未到庭，视为放弃举证、质证权利，本院对原被告就真实性无异议的证据予以确认在案佐证。被告对原告所提交的证据1真实性提出异议，本院经审查认为，上述照片附在执行卷宗，虽然是复印件，但从照片内容及落款时间来看，能够较为清楚的辨认张贴的位置和文件抬头，其中领取询价报告通知书的落款日期为2018年7月10日，而经庭后核实，本院2018年8月23日委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具的皖天源【2018】房估字第S0464号《房地产估价报告》，载明评估机构2018年8月23日派出估价师对估价对象现场进行了实地查看，评估报告所附照片系房屋内景，且入室门框中张贴的法院公告位置与落款日期为2018年7月10日领取询价报告通知书的张贴照片基本吻合，故本院对被告所提交证据1的真实性予以确认。原告对被告所提交的证据3真实性提出异议，但从其质证意见及庭审陈述来看，其对于转租给李世华的真实性均不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。 结合各方无异议的证据，本院认定事实如下： 2011年12月1日，原告王杰与第三人王兰签订《安徽白马二期商铺租赁合同》，由王杰承租涉案房产，租期十年。原告王杰与王兰之间的租赁合同关系经合肥市仲裁委员会作出的(2015)合仲字第0090号裁决书裁决确认王杰与王兰存在该案涉房屋的租赁关系，租赁期限自2011年12月1日至2021年11月30日。 王兰与招行合肥分行因金融借款合同纠纷一案，由合肥市庐阳区人民法院于2016年7月26日作出(2016)皖0103民初2081号民事判决书，该判决已生效。招行合肥分行于2016年12月8日申请强制执行王兰名下位于安徽省合肥市站前路白马服装城二期北2101室房屋(权证字号:合产字第××号)房产。2018年7月10日，本院在涉案房产张贴领取询价报告通知书，载明就涉案房产通过京东数据库询价方式进行了价格评估，并要求房产所有人凭有效身份证件领取房地产询价报告书，之后无人领取。 2018年12月7日，本院依法在“京东网”公开网络司法拍卖涉案房产，最终由竞买人柴胜竞得，本院于2019年1月17日出具（2016）皖0103执3015号之二执行裁定书，裁定涉案房产归柴胜所有，财产权自本裁定送达买受人时起转移，柴胜可持本裁定书办理产权过户手续。 另经核实，2018年8月23日，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对涉案房产实地查看，当时该房产有商户在正常经营，门口张贴领取询价报告通知书。2018年12月19日，王杰向本院提起执行异议，请求中止对涉案房产的执行拍卖，本院于2019年3月1日作出（2019）皖0103执异3号执行裁定书，认为王杰的异议请求，于法无据，予以裁定驳回。王杰于2019年3月11日向合肥市中级人民法院申请复议，合肥市中级人民法院于2019年7月22日作出（2019）皖01执复75号执行裁定书，认为王杰所提异议不属于对执行行为的异议，裁定撤销（2019）皖0103执异3号执行裁定，发回重审。本院于2019年11月26日作出（2019）皖0103执异31号执行裁定书，驳回王杰的异议申请，王杰之后提起本案诉讼。 还查明：根据原告所提交的仲裁裁决书，载明王杰曾经向肥西县人民法院就涉案房产提出过执行异议，肥西法院作出（2014）肥西执字第00395、00396、00397号执行裁定书，认为“王杰与王兰之间的承租合同的真实性无法认定，即使双方之间的合同关系成立，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，也不影响租赁合同的效力”，遂驳回了王杰所提的异议。 同时查明，本案中王杰陈述在“涉案房产拍卖前（2018年12月8日前），我们经常上门催租”。 本院认为：本案系执行异议之诉，案件争议焦点为王杰就案涉执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却人民法院的执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 制定机关最高人民法院效力等级司法解释 公布日期2000.12.08时效性现行有效 》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据本院查明的事实，本案招行合肥分行的抵押权设定在先，王杰所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合同是否合法有效，王杰的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对案涉房产予以执行的法律效果。王杰以其享有合法承租权为由，要求停止人民法院对抵押物执行的理由不能成立。 关于王杰主张的优先购买权，现有证据表明，执行过程中，已经通过张贴通知的形式向潜在的承租人或有关人员公示房产执行进程，王杰早在2014年即知晓涉案房产将要被人民法院处置，其在拍卖前也经常上门催要租金，其应当对涉案房产的处置尽到更加注意义务，但王杰在涉案房产拍卖前一直未向法院主张过优先购买权，其在拍卖成交后主张优先购买权，超过合理期间，本院不予支持。退而言之，不论是在执行异议申请还是对执行裁定的复议程序中，王杰一直以其是承租人享有优先购买权为由主张中止执行程序，但其自始至终未明确表示其愿意以中标价格购买涉案房产，故对其现主张优先购买权，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 驳回原告王杰的诉讼请求。 案件受理费2900元，由原告王杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  李一军 人民陪审员  阮菊芳 人民陪审员  王 娟 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  方启帆 附本案适用的法律条文： 1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。