福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申558号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘健林，男，1983年4月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：温丽娟，女，1982年7月23日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：张玉光，男，1989年5月18日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：吴庆媛，女，1964年1月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 二审被上诉人(一审第三人)：泉州九十度房地产代理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀街道沉洲路宏泰皮塑有限公司大楼****02。 法定代表人：刘玉燕，该公司负责人。 二审被上诉人(一审第三人)：泉州经济技术开发区九十度房产中介店（个体工商户），住所地福建省泉州经济技术开发区德泰路**（锦绣江**）。 经营者：郑鹏跃，男，1987年4月13日出生，汉族，住福建省永春县。 再审申请人刘健林、温丽娟因与被申请人张玉光、吴庆媛及二审被上诉人泉州九十度房地产代理有限公司(以下简称九十度房产代理公司)、泉州经济技术开发区九十度房产中介店(以下简称九十度房产中介店)房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民终5840号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 刘健林、温丽娟申请再审称：(一)一审法院判令刘健林、温丽娟向张玉光、吴庆媛双倍返还定金，适用法律错误。1.定金罚则的适用须有合同依据，且符合约定条件。根据《房产买卖经纪合同》第十五条第1款的约定，刘健林、温丽娟违约，张玉光、吴庆媛应先行发函督促其履约，刘健林、温丽娟逾期未回复或未能履约的情况下，张玉光、吴庆媛才有权要求解除合同和双倍返还定金，张玉光、吴庆媛未能举证证明其已履行上述督促义务，且合同约定的履行期已经届满，因此，刘健林、温丽娟要求双倍返还定金的条件尚未成就，依法不能适用定金罚则。2.张玉光、吴庆媛并未起诉要求九十度房产代理公司返还6万元定金，一、二审判决九十度房产代理公司返还定金，超出张玉光、吴庆媛的诉讼请求，程序违法。(二)一、二审判决刘健林、温丽娟赔偿张玉光、吴庆媛522600元损失，没有事实和法律依据。1.本案应优先适用违约金条款，一、二审判决适用法律错误。《房产买卖经纪合同》对违约责任分别约定定金和违约金两种违约责任承担方式，如前所述，本案不适用定金罚则。根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，违约金条款源于合同当事人的约定，已涵盖因违约造成的损失，在合同明确约定违约金条款的情况下，应当优先适用违约金条款的约定，而非任由当事人选择赔偿损失请求权。2.即使本案应赔偿张玉光、吴庆媛的损失，一、二审判决认定的损失赔偿数额也没有依据。认定讼争房屋的差价损失并非简单以签约时的房屋价格与评估基准日之间的价差作为判断标准，还应根据损益相抵的赔偿原则，结合出卖人的可预见性、买受人对诉讼结果的合理预期、合同双方是否采取措施防止损失扩大以及守约方获得的利益和因此支出的必要费用等因素综合考量。根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第八条的规定，即使刘健林、温丽娟应赔偿房屋差价损失，也不应超出张玉光、吴庆媛已支付购房款的一倍。张玉光、吴庆媛为履行合同仅向居间人支付6万元定金，刘健林、温丽娟未实际收到购房款，一、二审判决仅以讼争房屋评估价格为依据确定房屋价差损失，明显是错误的。(三)一、二审判决刘健林、温丽娟赔偿张玉光、吴庆媛因本案纠纷支付的律师费39800元，没有事实和法律依据。虽然《房产买卖经纪合同》第三章第十五条约定合同解除条件成就时，守约方有权要求违约方赔偿其因维权产生的律师费，但张玉光、吴庆媛起诉以刘健林、温丽娟将讼争房产另行转让案外第三人，导致合同无法继续履行为由，根据合同法的规定行使法定解除权，因此，本案并不适用合同约定的解除条款，张玉光、吴庆媛要求赔偿因维权支出的律师费，一、二审判决予以支持，是错误的。综上，请求依法对本案再审，改判支持刘健林、温丽娟二审上诉请求。 本院经审查认为，讼争《房产买卖经纪合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一、二审法院认定合同有效，双方均应依约履行，是正确的。讼争房产于签约时尚未办理权属证书，刘健林、温丽娟承诺于买卖合同签订之日起三日内申请办理权属登记，但从合同履行情况看，刘健林、温丽娟在收取6万元购房定金后，不仅未依约申请办理讼争房产的权属登记，且于2017年7月将该房产另行转让，并将房屋所有权转移登记至买受人名下，至此，因刘健林、温丽娟将房产另售他人导致张玉光、吴庆媛以对价换取讼争房产这一合同目的已无法实现，刘健林、温丽娟的违约行为构成对合同的根本违约，本案符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同法定解除的条件，一、二审法院判令合同解除，并无不当。对合同解除后的责任承担问题，张玉光、吴庆媛起诉要求刘健林、温丽娟双倍返还定金、赔偿房屋溢价损失、支付房产评估费和律师费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，讼争《房产经纪合同》解除后，张玉光、吴庆媛有权要求刘健林、温丽娟返还6万元购房定金。二审诉讼中，经张玉光、吴庆媛确认该6万元款项已由九十度房产代理公司、九十度房产中介店予以退还，二审法院根据该事实认定本案对张玉光、吴庆媛要求返还定金的诉讼请求已无审理必要，并无不当。合同解除后，违约方的责任承担方式并不仅限于支付约定违约金，因此，刘健林、温丽娟主张其仅以合同约定的违约责任条款向张玉光、吴庆媛承担违约责任，理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，合同解除后，当事人向违约方主张损害赔偿的范围不仅包括违约造成的损失，还包括合同履行后可以获得的利益。经一审法院委托泉州华天资产评估房地产估价有限公司对讼争房产起诉时的价值进行评估，确认与合同约定的交易差价为522600元，二审判决结合房地产市场价格变化情况以及双方过错程度，认定本案的损失赔偿额包括讼争房屋的溢价损失、张玉光、吴庆媛因本案纠纷支出的律师费和司法鉴定费用，并未超过法律规定合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失数额，亦无不当。 综上，刘健林、温丽娟的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回刘健林、温丽娟的再审申请。 审 判 长  卢椰枫 审 判 员  陈 曦 代理审判员  陈 梁 二〇二〇年五月二十九日 法官 助理  宫 静 书 记 员  李佳玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。