北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初17492号原告：北京贝乐欧投资有限公司。法定代表人：安娜，执行董事。委托诉讼代理人：柳辉。委托诉讼代理人：邓建虎。被告：北京时尚天天商贸发展有限责任公司。法定代表人：王建秋，总经理。委托诉讼代理人：叶家华。委托诉讼代理人：安宁。原告北京贝乐欧投资有限公司（以下简称贝乐欧公司）与被告北京时尚天天商贸发展有限责任公司（以下简称时尚天天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贝乐欧公司之委托诉讼代理人邓建虎、柳辉，被告时尚天天公司之委托诉讼代理人叶家华、安宁，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。贝乐欧公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除贝乐欧公司与时尚天天公司于2014年5月9日签署的《管理合同》（编号JGHT012014A-01-016）、2015年6月29日签署的《管理合同（编号JGHT022015A-01-011）》及2015年6月11日签署的补充协议、2018年5月2日签署的补充协议；二、时尚天天公司返还履约保证金225324.2元及装修押金19812元；三、时尚天天公司返还2018年1月1日后支付的租金316920.4元；四、时尚天天公司支付违约金225324.2元；五、时尚天天公司赔偿经济损失774647.49元（退回会员费的损失）。事实和理由：2014年5月9日时尚天天公司与北京**科技有限公司签订《管理合同》（合同编号：JGHT012014A-01-016）一份，约定时尚天天公司将位于双井****超市地下一层A-01-016号铺位提供给北京**科技有限公司经营使用，面积379.60㎡，合同期限自2014年8月1日至2017年7月31日。2015年6月11日时尚天天公司及北京**科技有限公司三方签订了《补充协议》一份，对2014年5月9日时尚天天公司与北京**科技有限公司签订的《管理合同》做出调整，约定从2015年6月11日起北京**科技有限公司将原合同中的权利及义务转给贝乐欧公司，由贝乐欧公司继续与时尚天天公司履行合同义务，并对租金数额、履约保证金数额做出相应调整，合同期限顺延至2019年7月31日。2015年6月29日，时尚天天公司与贝乐欧公司又签订了《管理合同》（合同编号：JGHT022015A-01-011）一份，约定时尚天天公司将位于双井****超市地下一层A-Ol-011号铺位提供给贝乐欧公司经营使用，面积165.1㎡，合同期限自2015年7月1日至2017年7月31日，合同期限可顺延至2019年7月31日。贝乐欧公司、时尚天天公司在履行两份《管理合同》及《补充协议》过程中，时尚天天公司除收取租金外还收取贝乐欧公司履约保证金225324.2元、装修押金19812元，2018年1-4月共计收取租金316920.4元。2017年12月13日，北京****双井超市有限公司发出《告顾客书》，声称为配合集团公司经营战略调整，经公司股东会研究决定，北京****双井店停止经营。北京****双井店停止经营后，时尚天天公司称北京****双井店被物美超市收购，由物美超市正式接管。2018年1月物美超市开始装修，时尚天天公司提供的租赁场地出现环境恶劣、设备设施故障、地下综合体公共区域卫生间不能使用、场地供暖季度持续很低、商场正门关闭迫使贝乐欧公司顾客绕道进出、推迟正常营业时间等诸多问题，在贝乐欧公司多次通知时尚天天公司上述问题的情况下，时尚天天公司作为出租方没有按照合同约定给与相应的管理和维修，造成会员数量锐减并不断产生顾客和会员退费、投诉的情况。2018年5月2日，贝乐欧公司与时尚天天公司签订《补充协议书》，时尚天天公司承认因物美超市筹备开业对贝乐欧公司铺位经营产生影响，贝乐欧公司同意自2018年5月1日起至时尚天天公司场地（恢复）正常经营期间停止营业，并减免收取2018年2、3、4月租金20万元，双方同意就后期的合作条件在物美超市开业前重新商定并签订新的合同或补充协议，原合同期内，每平方米单价不高于原管理合同的单价，面积变化按双方协商后的新面积计算。但上述《补充协议书》签订后，贝乐欧公司在与物美交涉过程中得知时尚天天公司与北京****双井超市有限公司签订的租赁合同已于2017年年底到期，物美没有和时尚天天公司签订新的租赁合同，时尚天天公司始终无法提供其有权对外出租诉争场地的证明，亦不能按原《管理协议》的约定单价提供相应经营场地，致使贝乐欧公司不能经营，已无法实现合同目的，其行为严重侵害了贝乐欧公司的合法权益。故贝乐欧公司诉至本院，要求法院支持其诉讼请求。时尚天天公司答辩称，同意第一项诉请，解除合同及补充协议。不同意退还履约保证金，合同约定期满后履约保证金转变为商铺保证金，如果三个月后商铺没有质量投诉，没有人身或财产损害，经时尚天天公司确认后，且贝乐欧公司没有任何违约且没有欠缴的费用，才予以退还。现合同尚未实际解除，贝乐欧公司尚未搬离，所以时尚天天公司不同意退还。贝乐欧公司违约，没有按照合同和相关补充协议履行，而且贝乐欧公司自2018年5月开始就没有向时尚天天公司交纳管理费。签署补充协议后，贝乐欧公司需要配合签订新的补充协议，但是贝乐欧公司拒绝签署。管理合同的解除是贝乐欧公司单方提出的，所以时尚天天公司有权按照合同约定扣除缔约保证金作为违约金。对于装修押金，实际是金额16510元，其中3302元是装修管理费，贝乐欧公司装修完成后一直没有做消防验收，故时尚天天公司不同意退还装修押金。关于已经交纳的租金部分，不同意退还2018年1月1日后贝乐欧公司已交纳的租金，理由是2018年1月1日至今，贝乐欧公司已经实际有效使用了商铺，双方的合同及补充协议有效没有解除，2018年5月2日就前述租金的支付双方已经签署了补充协议，明确约定，所以时尚天天公司不需要返还租金。时尚天天公司不同意支付违约金及经济损失，截止到今日，时尚天天公司一直按照双方签署的管理合同及补充协议履行，且贝乐欧公司仍然实际有效占有使用商铺，所以时尚天天公司没有存在任何的违约行为，不需要支付违约金及赔偿经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月9日，时尚天天公司作为甲方与北京**科技有限公司（以下简称**公司）作为乙方签署编号为JGHT012014A-01-016《管理合同》，载明：甲方同意将场内A-01-06号铺位提供乙方作为经营摄影使用，签约面积为379.60㎡，合同期限为2014年8月1日起至2017年7月31日止；正式签署合同时，乙方应向甲方缴纳合同履约保证金贰拾肆万贰仟肆佰陆拾玖元伍角，合同履约期间不计利息。乙方应向甲方在缴纳经营管理费作为甲方提供日常经营管理过程中的综合费用，缴费方式：乙方分36期向甲方缴纳经营管理费，首期于签订合同当日支付80823.2元。2014年8月1日至2015年7月31日按5%递增，即乙方于每月20日向甲方支付下期经营管理费84864.3元。2016年8月1日至2017年7月31日按5%递增，及乙方于每月20日前向甲方支付下期经营管理费89136.4元。合同履约保证金在合同期内不能冲抵经营管理费。在合同期满后合同履约保证金转为商品质量保证金，三个月后无商品质量投诉、或因商品造成的人身及财产损失，并经甲方确认，乙方无任何违约行为及欠缴其他费用，甲方同意退还（不计利息），如退货可从保证金中扣除。甲方按照约定为乙方提供经营场地及相关的设施，保证乙方的正常经营。甲方按照约定尊重乙方的经营权利，不干涉乙方的正常经营；甲方应对商场进行统一管理，维护商场的整体形象；甲方如对商场进行装修，应提前一个月通知乙方，乙方应无条件配合。乙方对经营场地进行装修必须向甲方书面申请，并附设计和施工的具体方案，经甲方同意后，缴纳100元/平米装修押金及20元/平米管理费，按照各项消防规定进行装修，装修及变更原有设施的一切费用乙方自行承担，在装修完毕并经甲方验收合格返还装修押金，如有损坏物品的，甲方将照价从乙方装修押金中扣除，装修押金不足以抵扣损害物品费用的，不足部分仍应由乙方承担，并在甲方发出通知后两日内一次性缴纳。在合同终止和提前解除时，乙方对原有经营场地的固定装修及建筑装饰不得擅自拆除，经甲方同意的，乙方应将经营场地恢复状态，如有场地设施损坏不能修复的，甲方将照价从乙方保证金中扣除，保证金不足以抵扣损坏物费用的，不足部分仍应由乙方承担，并在甲方发出通知后两日内一次性缴纳等。合同有效期内，甲乙双方均应依法履行，如一方违约，必须按规定向另一方支付违约金。同有效期内，乙方无故单方解除合同的，甲方有权扣除乙方全部保证及剩余经营管理费，并向甲方支付与保证金同等金额的费用作为违约金。甲方无故单方解除合同，甲方应退还乙方全部保证金及剩余经营管理费，并向乙方支付与保证金同等金额的费用作为违约金。乙方有下列情形之一的甲方有权解除合同，并视同乙方违约，扣除乙方缴纳的合同履约保证金及剩余经营管理费，乙方还应承担因此给甲方造成的一切损失。(1)合同有效期内由于乙方原因提前解约的。(2)乙方违反国家法律、法规，利用经营场地进行非法经营活动，损坏公共利益或被新闻媒体曝光造成不良影响的。(3)乙方违反甲方规章制度，不服从管理的。(4)乙方拖欠经营管理费或其他费用达三日以上的。(5)合同期内未经甲方同意，无故停业或歇业连续超过三日，一个月内累计超过七日的。(6)如甲方于2014年5月12日未收到乙方缴纳的首期经营管理费及合同履约保证金，本合同自动解除。合同期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于合同期满或合同终止当日将经营场地交还甲方，并保证所有设施完好，如有损坏物品乙方应照价赔偿，如乙方未结清合同规定的各项应付款项（包括滞纳金、违约金等）的，甲方有权从乙方的保证金和剩余经营管理费中扣除，不足部分仍应由乙方承担。乙方拒不交还经营场地的，每逾期一日，乙方应支付甲方三倍的日经营管理费为违约金，同时甲方有权采取必要的措施予以收回，因此造成的损失及一切后果由乙方承担。2014年5月9日，贝乐欧公司出具《代租赁证明》，载明：因公司筹备工商注册原因，**公司于2014年5月9日代贝乐欧公司租赁时尚天天公司位于双井****超市地下一层A-01-016位置商铺（合同号JGHT012014A-01-016），租赁面积379.6平方米。该商铺的经营使用由北京贝乐欧投资有限公司全权负责。由此产生的法律责任由北京贝乐欧投资有限公司全权负责。2015年6月11日，时尚天天公司作为甲方与**公司作为乙方、贝乐欧公司作为丙方签署《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商，甲乙丙三方于2014年5月9日签订编号为JGHT012014A-01-016管理合同中经营管理费作出调整，调整方案如下：1、签订此补充协议之日起，**公司将原合同中的权利及义务转给贝乐欧公司，由贝乐欧公司继续与甲方履行该合同。该补充协议中另行对于管理费的金额作出了调整。自2015年7月1日至2015年7月31日，因乙方新增场地装修，对乙方日常经营有一定的影响，因此甲方对乙方的管理费作出调整，将此月经营管理费由原合同的80823.2元调整为62222.8元。自2015年8月1日至2017年7月31日甲方对乙方经营管理费作出调整,2015年8月1日至2016年7月31日每月经营管理费由原合同中的84864.3元调整为78513.9元;2016年8月1日至2017年7月31日每月经营管理费由原合同中的89136.4元调整为84287元。自2015年8月1日至2016年7月31日起将原合同中的履约保证金242469.5元变更为履约保证金157027.8元；2016年8月1日至2017年7月31日履约保证金根据递增数据调整为168574元。在合同期间,如乙方无任何违约或减免经营管理费的行为,合同期将顺延至2019年7月31月,每月经营管理费为90060.1元；履约保证金调整为180120.2元。2015年6月29日，时尚天天公司作为甲方与贝乐欧公司作为乙方签署编号为JGHT022015A-01-011《管理合同》，约定：甲方同意将商场内A-01-011号铺位，提供乙方为经营摄影使用，品牌为贝乐鸥，签约面积为165.1㎡（含公摊）。合同期限自2015年7月1日起至2017年7月31止，装修免租期为31天，自2015年7月1日起至2015年7月31日止，装修期免收经营管理费，装修结束次日开始计算经营管理费。在合同期间，如乙方无任何违约或减免经营管理费的行为，合同顺延至2019年7月31日。正式签署合同时,乙方应向甲方缴纳合同履约保证金68296.4元，2016年8月1日履约保证金调整为73318.2元;2017年8月1日如合同顺延至2019年7月31日,履约保证金调整为78340元,合同履约期间不计利息。乙方应向甲方缴纳经营管理费作为甲方提供日常经营管理过程中的综合费用。缴费方式:乙方分48期向甲方缴纳经营管理费,各期支付金额详见(附件一)。在合同期满后合同履约保证金转为商品质量保证金,三个月后无商品质量投诉、或因商品造成的人身及财产损失并经甲方确认,乙方无任何违约行为及欠缴其他费用,甲方同意退还(不计利息),如遇退货可从保证金中扣除。甲方按照约定为乙方提供经营场地及相关的设施，保障乙方的正常经营。乙方对经营场地进行装修必须向消防相关部门取得开工或施工许可证明,附效果图、施工图及施工具体方案在甲方处备案,经甲方同意后,缴纳100元/平米装修押金及20元/平米装修管理费,按照各项消防规定进行装修,装修及变更原有设施的一切费用乙方自行承担,在装修完毕并经消防相关部门及甲方验收合格后返还装修押金,方可开业。装修期间如有损坏物品的,甲方将照价从乙方装修押金中扣除,装修押金不足以抵扣损坏物品费用的,不足部分仍应由乙方承担,并在甲方发出通知后两日内一次性缴纳。合同有效期内,乙方单方解除合同的,甲方有权扣除乙方全部保证金及剩余经营管理费。乙方在合同期内装修必须提前取得消防部门的开工许可证,施工证等相关证明文件,装修完毕后经过消防部门的验收,取得相关文件后方可开业。如乙方违反上述流程或未取得消防部门的相关批复,乙方应承担全部责任外,且甲方有权扣除所有装修押金及装修管理费。乙方有下列情形之一的甲方有权解除合同,并视同乙方违约,扣除乙方所缴纳的合同履约保证金及剩余经营管理费,乙方还应承担因此给甲方造成的一切损失。(1)合同有效期内由于乙方原因提前解约的。(2)乙方违反国家法律、法规,利用经营场地进行非法经营活动,损坏公共利益或被新闻媒体曝光造成不良影响的。(3)乙方违反甲方规章制度,不服从管理的。(4)乙方拖欠经营管理费或其他费用达三日以上的。(5)合同期内未经甲方同意,无故停业或歇业连续超过三日,一个月内累计超过七日的。(6)乙方进场装修未取得消防部门的开业许可证,施工证等相关文件。(7)乙方装修完毕后,未取得消防部门书面验收文件的。甲方未按约定提供经营场地致使乙方不能经营的，乙方有权解除合同。合同期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的,乙方应于合同期满或合同终止当日将经营场地恢复原状后交还甲方,费用由乙方自行承担,并保证所有设施完好,如有损坏物品乙方应照价赔偿,如乙方未结清合同规定的各项应付款项(包括滞纳金、违约金等)的,甲方有权从乙方的保证金和剩余经营管理费中扣除,不足部分仍应由乙方承担。乙方拒不交还经营场地的,每逾期一日,乙方应支付甲方三倍的日经营管理费为违约金,同时甲方有权采取必要的措施予以收回,因此造成的损失及一切后果由乙方承担。上述两份《管理合同》签署后，贝乐欧公司向时尚天天公司支付了履约保证金共计225324.2元。贝乐欧公司同时向时尚天天公司针对编号为JGHT022015A-01-011《管理合同》支付了装修押金16510元及装修管理费3302元。2017年12月13日，****双井店发布《告顾客书》，主要内容为：为配合集团公司经营战略调整，经公司股东会研究决定，北京****双井店于2017年12月日停止经营。感谢您一直以来给予我们的支持。尚未消费的积点卡请至门店财务室办理退款手续。请提供本人身份证及银行卡号，余款退入本人银行卡。办理截止日至2017年12月31日（节假日除外）由此给您带来不便深表歉意。2018年4月28日，时尚天天公司作为甲方与贝乐欧公司作为乙方签署《补充协议书》。约定：甲乙双方于2014年5月9日，签署编号为JGHT012014A-01-016《管理合同》及2015年6月11日签订了《补充协议》、于2015年6月29日签署了编号为JGHT022015A-01-011《管理合同》，现由于物美超市正处于筹备期间对铺位经营产生影响，双方就上两份合同履行的相关事宜达成此合并的补充协议，如下：1、甲方合并减收乙方两份合同约定的2018年2月、3月、4月期间的部分经营管理费共计人民币20万元，剩余经营管理费共计187690.3元，乙方需在2018年4月30日前一次性向乙方支付。若乙方未在签署日期支付本条约定的应付经营管理费，甲方对乙方2018年2月、3月、4月的经营管理费20万元不予减免。2、甲方同意乙方两份管理合同中约定的店铺自2018年5月1日起至甲方场地正常营业期间停止营业，并免收此期间的经营管理费，同意乙方于2018年5月1日至5月6日在店内做停业期间的顾客引导工作。停业期间，乙方可在甲方同意并报请相关部门手续后的情况下开展店内改造升级施工工作。3、由于受物美超市的影响，甲乙双方合作的商务条件（包括但不限于面积等商务条件）亦将发生变化，双方同意就后期的合作条件在物美超市开业前重新商定并签署新的合同或补充协议。原合同期内，每平米单价不高于原管理合同的单价，面积的变化按双方协商后的新面积计算。4、甲乙双方均同意执行本协议的全部条款，对各条款的签署和理解无异议。5、若乙方违反本补充协议的约定，甲方有权随时解除《管理合同》及全部补充协议，协议解除通知后按照甲方通知的时间搬离店铺。6、本协议为两份《管理合同》的合并补充协议，与两份《管理合同》具有同等法律效力，《管理合同》与本补充协议约定不一致的，以本补充协议约定的为准。2018年8月22日，贝乐欧公司向时尚天天公司发送《通知函》，载明：1、由于我司场地在双方合同期内被遭受破坏，我司财产受到损失，故我司要求贵司给我司给予有效回复。请于2018年8月22日前回复。2、我司财产（投影仪、打印机、补捉器、2台电视机等）于2018年8月14日在场内被盗，我司已经报案，请求贵司协助调查并有效处理为盼。3、由于贵司主动要求我司调整租赁面积，这将导致我司有不少财产损失。具体明细我司已于2018年8月20日给贵司提供，到目前为止未收到来自贵司的任何书面回函。4、我司已经向贵司提供处理方案及相关逻辑：第一步：确定我方损失；第二步：确认补偿方案；第三步：确定新的合作面积合作租金（如需要合作）。第四步：具体落地并签署合法协议。5、我们通知贵司及相关主管部门，在未得到我司确认之前，任何人都无权强行拆除、移动我司任何财产。如果有任何问题，我司将严格按照法律规定办理。2018年8月25日，贝乐欧公司向时尚天天公司发出《通知》，主要内容为确定了贝乐欧公司的对接人，要求时尚天天公司安排物美公司谈判并达成相关事宜前，确保贝乐欧公司租赁场地及相关物品的安全、并保持原状。否则造成一切损失，贝乐欧公司按照法律规定予以追究；对于时尚天天公司提交的补充协议内容，待周一时尚天天公司与物美进行沟通后再行确定相关内容。2018年8月26日，时尚天天公司向贝乐欧公司发出《关于签署变更协议的通知》，载明：贵我双方于2014年5月9日签署了编号JGHT012014A—01-016《管理合同》、2015年6月11日签署了《补充协议》、2015年6月29日签署的编号JGHT022015A-Ol-01l《管理合同》，就两份合同约定的A-01-011号铺位的经营管理事宜进行了约定，后由于物美超市正处于筹备开业期间对铺位经营产生影响，2018年4月贵我双方又签署了《补充协议》，并在第3条中约定贵我双方就铺位合作的商务条件（包括但不限于面积等商务条件）在物美超市开业前重新商定并签署新的合同或补充协议。现物美开业在即，我司现特别通知贵司有权就铺位的后续合作事宜作出如下选择：1、于2018年8月27目前按照如下条件与我司签署关于铺位的补充协议：合作铺位面积变更为304㎡，其他条件不变。具体的补充协议内容见附件。2、我司协助贵司与铺位的出租人物美超市直接签订相关《房屋租赁合同》、我司收到贵司书面回复后，将派工作人员于在2018年8月27日陪同贵司代表前往物美超市确定《房屋租赁合同》签署事宜。贵我双方的《管理合同》及相关补充协议在贵司与物美超市签署《签约确认单》后予以解除，贵我双方就《管理合同》的履行均不向对方承担任何违约责任。请贵司在2018年8月27日前作出选择并书面回复我司，若贵司未予以书面回复，也未与我司签署补充协议，视为贵我双方就铺位的面积不成达成一致，贵我双方的《管理合同》自2018年8月28日起解除，贵司应在合同解除当日腾空铺位，否则视为贵司放弃铺位的全部物品，我司有权自行处置。2018年8月26日，时尚天天公司向贝乐欧公司发送《关于的回函》，载明：贵司在收到我司于2018年8月26日发出的《关于签署变更协议的通知》后向我司发送《通知》一份，我司已知悉并回函如下：1、贵司自2018年5月起处于停业状态系我司接到物美超市整体停业装修的通知后。根据贵我双方《管理合同》“第四条7、甲方如对商场进行装修，应提前一个月通知乙方，乙方应无条件配合”的约定，与贵司进行协商后的结果，非我司单方无故要求贵司停业。贵我双方已于2018年5月2日就因商场整体装修停业以及后续合作签署了补充协议，我司为促使双方进一步合作，己为贵司减免2018年2、3、4月管理费20万元。2、根据2018年5月2日《补充协议》的约定，贵我双方就商铺合作的商务条件需待物美超市开业前进行商定，我司向贵司发出通知，要求贵司就合作商铺面积变更及后续合同签署主体作出选择，合法有据并无不妥。3、针对贵司主张的投影仪、投影捕捉器、创维电视等的财产损失，贵司已经向公安机关报案，公安机关将予以处理，关于此事我司可配合公安机关调查，但前述损失并非我司原因造成，我司无需为此承担任何责任。4、因物美超市开业在即，且物美超市就合作铺位所在位置进行整体装修。为防止给贵司造成不必要的损失，请贵司于2018年8月27日前就贵我双方后续合作事宜，依据我司于2018年8月26同发出的《关于关于签署变更协议的通知》作出选择，并配合物美超市做好交接工作。我司现己多次提醒并督促贵司及时作出选择，避免给贵司造成损失。若贵司仍置之不理，相关责任将由贵司自行承担。庭审中，双方确认，针对上述两份《管理合同》，贝乐欧公司的经营管理费缴纳至2018年4月30日。其中2018年1月1日至2018年4月30日期间的租金为316920.4元。经本庭询问贝乐欧公司要求返还上述经营期间租金的理由，其表示系由于2018年1月1日开始****公司终止了与时尚天天公司的租赁关系，时尚天天公司对于涉案场地不再享有出租权。针对贝乐欧公司主张的退还会员卡内余额的经济损失，其向本庭提交了已经退款的顾客退款申请单、转账业务回单等证据，截至2020年3月11日，已经退还顾客的费用共计257610.12元，尚未退还517037.37元。另查一，2004年8月31日，北京***房地产开发有限公司作为出租方（甲方）与**超市股份有限公司作为承租方（乙方）签署《物业租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区广渠门外大街***一期A-1、A-2、A-3号地下综合体部分（地下**）及首层商业设施建筑物出租给乙方使用，本合同约定的租赁期限为20年，自2005年1月16日起至2025年1月15日止。后北京***房地产开发有限公司作为甲方与北京****双井超市有限公司作为乙方、物美公司作为丙方签署《物业租赁合同》补充协议（三），约定：自2017年12月1日起由丙方概括承受原租赁合同中原属于乙方的全部权利和义务。即从变更之日起原租赁合同权利义务的主体变更为甲方和丙方等。另查二，2014年，****双井超市有限公司作为出租方与时尚天天公司作为承租方签署《租赁合同》，约定出租房屋位于北京市朝阳区广渠门外大街一号院1号楼地下二层，出租房屋面积共计1653平方米，租赁期限共计2年11.8个月，合同期限为2014年10月7日至2017年9月30日等。2015年9月1日，****双井超市有限公司与时尚天天公司签署《补充协议》，双方同意将租赁期限延长至2019年9月30日，2017年10月1日至2019年9月30日期间的房屋租金按照每年8%递增等。后双方签署了《租赁合同》终止协议，约定：甲乙双方同意《租赁合同》及补充协议于2017年12月31日解除，自本协议生效之日至2017年12月31日止，乙方需做好其承租区域内商户的安置工作；《租赁合同》及补充协议寄出后乙方与其租赁区域内商户的纠纷由乙方自行解决，与甲方无任何关系。乙方应按照新的商铺管理人的需要进行商铺交还，与新的商铺管理人的纠纷由乙方自行解决，与甲方无关。另查三，物美公司作为甲方与时尚天天公司作为乙方签署《协议书》，载明：鉴于北京****双井超市有限公司就承租北京***房地产开发有限公司位于【北京市朝阳区广渠门外大街***一期A-l、A-2、A-3号楼地下综合体部分（地（地下**首层商业设施建筑物】的租赁场地曾于【2004】年【4】月【8】日签订《物业租赁合同》。其后乙方就北京****双井超市有限公司享有出租权的位于【北京市朝阳区广渠门外大街*号院*号楼地下一层】商铺的租赁场地曾于2014年签订《租赁合同》。北京***房地产开发有限公司、北京****双井超市有限公司与甲方又于2017年5月8日签署《关于变更物业租赁合同当事人的三方补充协议》，约定由甲方作为承租方概括承受北京****双井超市有限公司在《物业租赁合同》中的权利义务。一、甲乙双方一致同意并确认，乙方仍有权依据与北京****双井超市有限公司签订的《租赁合同》继续承租位于【北京市朝阳区广渠门外大街l号院1号楼地下一层】的租赁场地（使用面积约【270】平方米，原为544.7平方米，拆除后尚余270平方米，具体以实际测量的面积为准，后附平面图）至【2019】年【7】月【31】止。二、甲乙双方一致同意并确认，乙方在承租前述租赁场地期间，因与该商铺场地相关的全部纠纷应由乙方自行解决和承担，造成甲方损害的，也应由乙方承担全部责任。三、甲乙双方一致同意并确认，北京****双井超市有限公司与甲方进行场地交接后，乙方与合作方北京贝乐欧投资管理有限公司（铺位号：【A-OI-O11】面积【165.1】平方米；铺位号：【A—0I-016】，使用面积【379.6】平方米；后附平面图）因履行合同产生纠纷，现正在朝阳法院进行诉讼，为避免给甲方带来不必要的麻烦和损失，乙方承诺自行解决和承担与此相关的，一切责任和损失，如因此给物美造成损失的，乙方自愿赔偿因此给甲方造成的损失。本院认为：贝乐欧公司与时尚天天公司签署的两份《管理合同》均系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于时尚天天公司在2017年12月31日之后是否有权继续出租涉案商铺的问题。第一方面，贝乐欧公司与时尚天天公司之间管理合同的期限问题。通过审理查明的情况可知，贝乐欧公司与时尚天天公司就涉案场地的两份租赁合同的截止日期均为2019年7月31日。而时尚天天公司在2017年12月31日即终止了其与原场地的第一首承租人****双井超市有限公司的租赁合同，原因系物美公司概括承受了****双井超市有限公司与北京***房地产开发有限公司中****双井超市有限公司的全部权利义务。由此，时尚天天公司在2018月1月1日后失去了出租场地的权利来源，但本案在审理过程中物美公司作为新的涉案场地的第一手承租人对于时尚天天公司2019年7月31日的前转租权进行了追认。此时，时尚天天转租的行为的权利来源瑕疵消除。故贝乐欧公司无权主张时尚天天公司返还2018年1月1日至2018年4月30日期间的租金316920.4元。关于2018年8月26日，时尚天天公司向贝乐欧公司发出《关于签署变更协议的通知》后，是否导致双方管理合同的解除。在该份通知中，虽然时尚天天公司提出要求贝乐欧公司立即在减少租赁面积、租赁价格不变的情况下与物美公司重新签订租赁合同，若不签订，则时尚天天公司与贝乐欧公司签署的两份《管理合同》在2018年8月26日解除。但时尚天天公司是否具备上述单方解除合同的权利，需要依据其与贝乐欧公司2018年4月28日签署《补充协议书》的内容，在该协议中虽然约定了贝乐欧公司应再与时尚天天重新签署合同，但并未对于新的租赁面积和租赁价格作出明确的约定，仅用了双方重新协商后的面积和租赁价格不高于原来单价的语言进行了约定。后贝乐欧公司与时尚天天公司或是物美公司均没有重新签署合同，原因正是各方未就租赁面积和租赁价格达成一致意见。故本院认为，贝乐欧公司未能重新签署场地租赁合同的原因并非贝乐欧公司单方构成，时尚天天公司也不能以2018年4月28日签署《补充协议书》为依据，认定贝乐欧公司违背约定，拒绝签署合同，继而时尚天天公司亦不具备单方解除两份《管理合同》的权利。双方的合同应视为在有效期届满之日即2019年7月31日自然终止。针对贝乐欧公司主张的租赁保证金，现距离合同终止已经超过了三个月，时尚天天公司未能提供证据证明贝乐欧公司存在需要扣除保证金的情形，故本院对于其主张的退还保证金的请求予以支持。针对装修押金，贝乐欧公司装修完毕并且实际投入使用，虽贝乐欧公司未能提供验收的相关手续，但时尚天天公司亦未提交装修不合格的相关证据，现两份合同的履行期已经届满，时尚天天公司应退还装修保证金。针对装修管理费，不存在退还的合同约定，本院对此不予支持。关于双方在履行合同过程中，何方存在违约的问题。通过查明的事实可知，贝乐欧公司在2018年5月4日开始停业，无法正常经营，后双方因未能就重新签署租赁合同达成一致意见至2019年7月31日持续无法正常经营。贝乐欧公司停业的原因系由于物美公司从****公司接手了涉案场地从而重新规划经营和对外出租。从《商铺管理》的相对性角度出发，系因时尚天天公司未能在合同的有效期内持续向贝乐欧公司提供合同约定的经营地点，故时尚天天公司的行为已经构成了违约，应承担相应的违约责任，即与保证及同等数额的违约金。针对贝乐欧公司主张的经济损失，通过贝乐欧提交的证据可以看出，贝乐欧公司在被迫停止经营后，向部分会员返还了会员卡的剩余款项，但该会员卡的余额系会员预存一定款项后未消费的部分，即贝乐欧公司将已经收取的费用的部分退还客户，此部分款项并非贝乐欧公司赔偿客户的无法继续使用会员卡的损失，故本院对其会员卡退还的款项不予支持。需要注意的是，贝乐欧公司在本案中没有向时尚天天公司主张因场地无法在租赁期内使用导致的预期营业收入损失，其可以另行主张，在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京时尚天天商贸发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告北京贝乐欧投资有限公司租赁保证金二十二万五千三百二十四元二角；二、被告北京时尚天天商贸发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告北京贝乐欧投资有限公司装修押金一万六千五百一十元；三、被告北京时尚天天商贸发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京贝乐欧投资有限公司违约金二十二万五千三百二十四元二角；四、驳回原告北京贝乐欧投资有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18858元，由原告北京贝乐欧投资有限公司负担元8307（已交纳），由被告北京时尚天天商贸发展有限责任公司负担10551元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  杨阳审判员  蒙镭审判员  高磊二〇二〇年五月二十九日书记员  杨琳