贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2701民初1208号 原告：张健，男，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：罗继萍，系原告侄媳妇。 原告：肖玉凤，女，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：罗继萍，系原告侄媳妇。 被告：贵州福海房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：程三,系公司董事长兼经理。 委托诉讼代理人：刘鑫。 原告张健、肖玉凤与被告贵州福海房地产开发有限责任公司（以下简称“贵州福海房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张健、肖玉凤及其委托诉讼代理人罗继萍，被告委托诉讼代理人刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张健、肖玉凤向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的落款时间为2018年8月1日的《商品房买卖合同》;2.判令解除原告与被告签订的《商品房认购协议》,并由被告向原告返还2万元定金；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告因房屋即将被政府征收，于2018年2月28日到被告售房部看房，看房过程中，被告工作人员承诺：只要交2万元定金，该房在2019年5月31日前便可以交付，购房尾款可以在原告拆迁款到账后再支付。随后，原告便交了两万元的购房定金，并签订了认购协议，定购了城南新家园5栋5-4-15-1号房。由于原告的房屋征收补偿款未能及时兑现，2018年8月1日，根据被告的提议，原被告双方签订了一份没有经过备案，也没有记载预售许可证编号的《商品房买卖合同》，目的是为了到征收指挥部争取拆迁款。合同记载，被告应当于2019年5月31日前将房屋交付给原告。合同签订后，被告将之前签订的认购协议收回。之后，原告仍然没能领到拆迁款，双方又于2018年8月23日签订了《商品房认购协议》，协议约定，双方应于该协议签订后60日内签订正式的买卖合同；协议还约定，因此客户为拆迁户，付款时间为拆迁款到账三日内一次性付清，若拆迁款一直未到账，付款时间为2019年3月份前来办理银行按揭。该《商品房认购协议》签订后，被告一直没有通知原告签订正式的购房合同，交房时间届满后，也没有按时交付原告所购买的房屋。原告认为，被告已经构成违约，遂向法院提起诉讼。 被告贵州福海房开公司辩称：原告所说的事实不符合真相，双方签订的《商品房买卖合同》、《认购协议》属于合法有效合同，应当依法履行。原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告对原告逾期办理银行贷款保留追诉的权利。 原告为证实其主张向本院提交了如下证据，被告质证情况如下： 1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格适格。被告质证认为：没有异议。 2.2018年2月28日《商品房认购协议》、收款收据，拟证明原告向被告订购商品房以及交付2万元定金。被告质证认为：对真实性无异议。 3.《商品房买卖合同》，拟证明被告确实向原告承诺房屋应当于2019年5月31日前交付，且合同未记载预售登记编号以及备案编号，该合同只是用于向征收指挥部催要拆迁补偿款，并非双方真实意思表示。被告质证认为：真实性没有异议，对证明目的有异议。 4.2018年8月23日的《商品房认购协议》，拟证明原、被告双方于2018年8月1日签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示。被告质证认为：真实性没有异议，对证明目的有异议。 被告贵州福海房开公司为证明其抗辩主张成立，向本院提交以下证据材料，原告质证情况如下： 1.营业执照、法人证明、法人身份证复印件，证明被告及被告法人情况。原告质证认为：没有异议。 2.《都匀市商品房屋预售许可证》，拟证明被告开发建设的城南新家园5A、5B楼取得预售许可。原告质证认为：对预售证真实性无异议，但是不能证明合同是双方的真实意思表示。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：2018年2月28日，原告因房屋即将被政府征收，遂到被告的售楼部看房，并于同日向被告交了2万元的购房定金，签订了认购协议，定购了城南新家园5栋5-4-15-1号房。由于原告的房屋征收补偿款未能及时到账，2018年8月1日，根据被告的提议，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该合同没有经过备案，也没有记载预售许可证编号。《商品房买卖合同》第四章第十一条记载：“（一）出卖人（被告）应当在2019年5月31日前向买受人（原告）交付该商品房。”合同签订后，被告将之前签订的认购协议收回。之后，原告仍然没能领到拆迁款，双方又于2018年8月23日签订了《商品房认购协议》，其中第三条认购条款第1项.乙方（原告）于本协议生效后60日内……到甲方（被告）营销中心签订《商品房买卖合同》，同时缴纳本协议书规定的足额房款。第10项.补充协议：此房源一经认购，不退不换，定金不退。因此客户为拆迁户，付款时间为拆迁款到账三日内一次性付清，若拆迁款一直未到账，付款时间为2019年3月份前来办理银行按揭。《协议》尾部有甲方贵州福海房地产开发有限责任公司的盖章及乙方张健、肖玉凤的签名、捺印。之后，因二原告用于购房的拆迁款一直未到账，原、被告双方没有另行签订《商品房买卖合同》。 另查明，案涉被告开发出售的商品房至今未达到交付条件。二原告认为被告构成违约，遂向法院起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房认购协议》，并退还订金2万元。 本院认为：关于原告诉请解除2018年8月1日签订《商品房买卖合同》的主张，原告的理由为“该商品房买卖合同签订是为了获得拆迁补偿款，不是双方真实意思表示，应予以解除。”被告则认为《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，辩称《商品房买卖合同》签订之后双方签订的《商品房认购协议》系《商品房买卖合同》的补充或商品房买卖合意的重新约定，要求确认《商品房买卖合同》合法有效并继续履行。对此，本院认为，原、被告于2018年8月1日签订《商品房买卖合同》，于2018年8月23日签订《商品房认购协议》，从时间来看，《商品房买卖合同》签订时间在前，《商品房认购协议》在后，不符合交易习惯和生活常理。且从双方于2018年8月23日签订的《商品房认购协议》内容来看，有要求签订认购协议后到甲方营销中心签订《商品房买卖合同》、交纳房款等内容，由此推定，原、被告双方在2018年8月1日签订的《商品房买卖合同》并非双方的真实意思表示，但由于该合同不具有违反现行法律强行性规定和社会公共利益的内容，因此该合同为可撤销合同。故二原告提出的解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告的辩解意见，本院依法不予采信。 关于原告要求解除《商品房认购协议》的主张，本院认为，商品房认购协议，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议担保。因此，商品房认购协议的性质应属于商品房买卖合同的预约合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，本案中，2018年8月23日原、被告双方签订的《商品房认购协议》，该协议系双方的真实意思表示，内容未违反相关法律规定，应合法有效，对双方均具有约束力，双方应按协议约定履行各自的义务。案涉商品房认购协议第三条第二项约定：“乙方选择银行按揭付款的，须在签订《商品房买卖合同》之日起30日内备齐办理银行按揭所需的资料，并配合向甲方指定的银行提出按揭申请及签署相关文件。”，第10项约定：“此房源一经认购，不退不换，定金不退。因此客户为拆迁户，付款时间为拆迁款到账三日内一次性付清，若拆迁款一直未到，付款时间2019年3月份前来交首付款办银行按揭。”，但是原、被告双方在履行该协议过程中，因双方前期先后签订了2份《商品房认购协议》，且违反诚实信用原则签订非真实意思表示的《商品房买卖合同》，导致双方在签订了有效的《商品房认购协议》后，未能签订合法有效的《商品房买卖合同》，对此，原、被告双方均存在缔约过失，为了保证公平原则，原、被告双方都应该为各自的民事行为承担相应的法律后果。又因被告开发建设的城南新家园自房屋封顶后一直处于停工状态，房屋内部设施亦未修建完成，不能在双方合意约定时间点交房，原告有权利行使不安抗辩权，不再继续履行认购协议并要求退还定金。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；有丧失或可能丧失债务履行能力的其他情形。”第六十九条规定：“当事人……中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”故对于原告要求解除《商品房认购协议》以此保护原告的合法权益的诉请，本院依法予以支持。对于原告提出的被告返还2万元定金的主张，除因上述双方均有过错的理由外，因原告实际未对被告造成经济损失，且被告亦未能提交其实际损失的依据，故根据公平原则，依法酌定支持为：“解除2018年8月23日签订的《商品房认购协议》,由被告向原告返还1.5万元购房定金”为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十八条、第六十九条、第一百三十条、之规定，判决如下： 一、解除原告张健、肖玉凤与被告贵州福海房地产开发有限责任公司于2018年8月1日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告张健、肖玉凤与被告贵州福海房地产开发有限责任公司于2018年8月23日签订的《商品房认购协议》； 三、被告贵州福海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起5日内退还原告张健、肖玉凤购房定金1.5万元； 四、驳回原告张健、肖玉凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费300元，因适用简易程序减半收取150元，由原告张健、肖玉凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  罗国微 二〇二〇年五月八日 法官助理欧祉瑜 书记员杨梦捷