广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初667号原告：房小晶，女，1974年11月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**********。委托诉讼代理人：陈炎辉，广东秉鑫德律师事务所律师。被告：中山乾岩城房地产开发有限公司，住所地广东省中山市****************卡。法定代表人：禹建强，总经理。被告：禹建强，男，1964年9月25日出生，汉族，住北京市通州区***********。上列两被告委托诉讼代理人：杜婷婷，广东邦仁律师事务所律师。上列两被告委托诉讼代理人：刘沚晴，广东邦仁律师事务所实习律师。原告房小晶与被告中山乾岩城房地产开发有限公司（以下简称乾岩城公司）、禹建强商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告房小晶的委托诉讼代理人陈炎辉，被告乾岩城公司、禹建强的委托诉讼代理人杜婷婷、刘沚晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房小晶向本院提出诉讼请求：乾岩城公司、禹建强连带向房小晶支付逾期办理及交付房地产权属证书的违约金104377.54元（以959232元为基数，按年利率6%从2017年4月5日起计算至2019年1月27日止）。诉讼过程中，房小晶变更诉讼请求为：乾岩城公司、禹建强连带向房小晶支付逾期办理及交付房地产权属证书的违约金123455.61元（以959232元为基数，按年利率6%从2017年4月5日起计算至2019年5月27日止）。事实和理由：2013年9月11日，房小晶与乾岩城公司签订《中山市商品房买卖合同》，由房小晶购买乾岩城公司坐落于中山市****************卡的铺位。双方约定该商品房的购买价格为959232元，商铺交付日期为2014年6月30日前，交付使用后的720个工作日内买受人应取得房地产权属证书。该合同的第14条第4点对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的有约定“出卖人自迟延之日起，每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。该合同是格式合同，所订立的该条款在签订合同时乾岩城公司并没履行告知义务，减轻了乾岩城公司的责任，限制了房小晶的权利，应当无效。而且，该合同的第7条和第14条约定买受人的违约责任为按总房款的每日万分之四计算违约金，而出卖人的违约责任为按已付房款每日万分之一计算违约金。该约定显失公平，出卖人承担的违约金过低，不足以赔偿房小晶的损失，应当参照该合同约定的买受人违约时承担的违约金予以调高出卖人违约承担的违约金。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记后才发生效力。房小晶作为买受人，系涉案房产的所有权人，本应对其所购买的房产享有占有、使用、收益和处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限。虽然无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响是客观存在的，属于损失数额难以确定的情形。上述合同约定的出卖人违约承担的违约金过低，不足以赔偿房小晶的损失，显失公平，请求予以调高为按年利率6%计付（根据《中华人民共和国合同法》第114条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第18条，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条）。另根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”所以，禹建强作为乾岩城公司的股东应承担连带清偿责任。房小晶已经按约定支付了全部购房款，但乾岩城公司直至2019年5月27日才通知房小晶领取该房地产权证。乾岩城公司因逾期办证已经构成违约。乾岩城公司、禹建强辩称：一、房小晶要求按年利率6%的标准计算违约金没有依据。首先，该主张不符合双方合同约定。合同已约定违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房款的1%。房小晶在买房签合同前，乾岩城公司已将买卖合同的全部内容（含补充协议）在售楼部进行公示，房小晶在购房前是知晓合同条款的。而且，乾岩城公司在买卖合同中对逾期办证条款进行了加重特别提醒，对该逾期办证条款以加粗下划线方式着重提示了房小晶。乾岩城公司已尽提示义务，房小晶对该约定没有提出任何异议。乾岩城公司也没有欺诈、胁迫房小晶。该约定是双方的真实意思表示。其次，房小晶对其实际损失的存在及实际损失的数额未举证，应承担举证不能的后果。房小晶购买涉案商品房主要目的在于居住。乾岩城公司将商品房交付给房小晶后，其已实现了主要合同目的，完成了对财产的占有、使用、收益，甚至未出证也不代表绝对的限制转让。办证只是商品房交付后的附随义务，不影响房小晶通过出租、出售处分该商品房，房小晶不存在实际损失。第三，即使“违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”因违约金过低需要取消，但在合同已经约定“出卖人自迟延之日起，每日按买受人已付房价的万分之一向买受人支付违约金”的情形下，也应当按每日万分之一的标准计算违约金，房小晶要求按年利率6%调整没有依据。二、房小晶请求支付逾期办证违约金的起算时间、截止时间有误。1.根据买卖合同第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日”的约定，从2014年8月12日后开始计算720个工作日，合同约定的乾岩城公司最迟办理权属登记备案之日为2017年7月3日。因此，逾期办证违约金的计算起始日应为2017年7月4日。2.根据买卖合同第十四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。因此，逾期办证违约金只能计算至递交办证资料到产权登记机关备案之日，而不是房地产权属证书实际办妥之日。乾岩城公司已在2019年5月24日将资料递交至产权登记机关备案，故违约金计算的截止日期应为2019年5月24日。三、禹建强虽然是乾岩城公司的股东，但其个人财产独立于公司财产，禹建强对乾岩城公司的债务不承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下：2013年9月11日，房小晶与乾岩城公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定房小晶向乾岩城公司购买位于中山市****************卡的预售商品房，总价款为959232元。房小晶按银行按揭方式付款，于2013年9月11日支付首期款779232元，于2013年10月11日以商业贷款方式支付180000元。房小晶如未按上述时间付款，则自逾期之日起，乾岩城公司有权要求房小晶每日按总房价款的0.04%的标准支付违约金，逾期超过30天的，乾岩城公司随时有权在无需催告房小晶的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归乾岩城公司所有），同时房小晶还应再按总房价的30%向乾岩城公司支付违约金。乾岩城公司应当在2014年6月30日前，依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付房小晶使用。乾岩城公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由乾岩城公司提供的资料到产权登记机关备案。如因乾岩城公司的责任，房小晶不能在规定期限内取得房地产权属证书的，房小晶不退房，合同继续履行，乾岩城公司按以下方式承担违约责任，乾岩城公司自迟延之日起每日按房小晶已付房款的万分之一向房小晶支付违约金，但上述违约金的累计总额最高不超过房小晶已付房款的1%。2014年8月12日，乾岩城公司将上述商品房交付给房小晶使用。2018年9月11日，乾岩城公司取得了中山市***************商品房的初始登记证书。2019年5月24日，乾岩城公司持相关资料到产权登记机关，为房小晶办理星恒园2幢6卡的不动产登记手续。另查，乾岩城公司为一人有限责任公司，法定代表人及股东均为禹建强。诉讼过程中，房小晶表示同意按已付房款的每日万分之一计算逾期办证违约金，并同意逾期办证违约金计算至乾岩城公司递交材料至产权登记机关之日止。本院认为，房小晶与乾岩城公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方均应遵守。根据该合同的约定，乾岩城公司应当在2014年6月30日前将星恒园2幢6卡交付给房小晶使用，在星恒园2幢6卡交付使用后720个工作日内到产权登记机关办理该房产的不动产登记手续。也就是说，根据合同约定，乾岩城公司应当在2014年7月1日起720个工作日内，即2017年5月17日前为房小晶办理该房产的不动产登记手续。乾岩城公司实际在2019年5月24日才为房小晶办理该房产的不动产登记手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》的约定，乾岩城公司应当向房小晶支付逾期办证违约金（以959232元为基数，从2017年5月18日起，按每日万分之一计至2019年5月24日）。由此计算，乾岩城公司应付的逾期办证违约金已超过房小晶已付房款的1%。所以，本案争议的焦点在于乾岩城公司应付的逾期办证违约金是否最高不超过房小晶已付房款的1%。上述《中山市商品房买卖合同》载明乾岩城公司逾期办证的，支付的逾期办证违约金最高不超过房小晶已付房款的1%。该条款是乾岩城公司提供的格式条款。提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。乾岩城公司作为出卖人，系以转移涉案商品房的所有权为对价，取得房小晶支付的购房款。上述《中山市商品房买卖合同》对于房小晶逾期付款应付的违约金并未规定上限，而对于乾岩城公司逾期办证应付的违约金则规定最高不超过房小晶已付房款的1%，该条款不符合公平原则。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，乾岩城公司逾期办理房地产权证书，使房小晶不能完全行使对涉案商品房的所有权，尤其是影响房小晶转让、抵押涉案商品房等处分权益，给房小晶造成一定的损失，该损失客观存在且一直持续至乾岩城公司为房小晶办理该房产的不动产登记手续之日止。所以，乾岩城公司应付的逾期办证违约金应计至其为房小晶办理该房产的不动产登记手续之日止，不应以房小晶已付房款的1%为限。乾岩城公司为一人有限责任公司，禹建强作为其唯一股东，未举证证明其财产独立于乾岩城公司的财产，依法应当对乾岩城公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：被告中山乾岩城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告房小晶支付逾期办证的违约金（以959232元为基数，从2017年5月18日起，按每日万分之一计至2019年5月24日）；被告禹建强对被告中山乾岩城房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；驳回原告房小晶的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1385元，由原告房小晶负担593元，被告中山乾岩城房地产开发有限公司、禹建强负担792元(该款原告房小晶已预交，由被告中山乾岩城房地产开发有限公司、禹建强在支付上述款项时迳付原告房小晶)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇二〇年五月十五日书记员  石光灵