广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初588号 原告：周剑霞，女，1973年10月28日出生,汉族，住山东省济宁市。 被告：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼西B座第21层，统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 原告周剑霞与被告广西方典置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周剑霞、被告的委托诉讼代理人张奕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金91980元（违约金以总房款420000元为基数，按每日万分之一的标准，自2014年1月1日期暂计至2020年1月1日，共计2190天，计算至合法交房之日止）；二、请求判令被告限期完善本市区消防通道，确保人民生命和财产的安全；三、请求判令被告限期将本号楼的水表和电表重新矫正后，纳入国家统一电网和水网，以便原告可以按照国家统一民用水费和电费标准实现自主缴费；四、请求判令被告支付原告按照施工水电标准收取的多余水电费1000元；五、请求判令被告支付原告从2015年8月至2019年9月租房费用96000元整（共49个月，增送一个月，实收48个月，2000元/月）；六、请求判令本案诉讼费由 2 被告承担。事实与理由：原告于2013年3月向被告购买防城港市港口区东兴大道603号5号楼2单元1602号房间，合同第八条中明确规定该房屋将于2013年12月31日前交房，但是一直等到2015年2月24日，被告才以电话方式通知原告收房，本人曾到防城港市和国土资源局查询，该号楼直到现在也没有在上述单位进行建筑工程竣工质量验收备案，国家法律明文规定，所有商品房没有取得《建筑工程竣工质量验收备案证》，不得交房，所以原告属于违法交房，该涉案房屋属于实际上的逾期交房状态年到现在2020年，己经5年多时间，水电费却迟迟不能实现到供电局和供水局进行自主缴费，仍然只能由物业代缴，而物业代缴的水电费实行的是施工水电费标准，明显高于国家统一的民用水电费标准，并且本号楼居民普遍反映水表和电表存在转速过快问题，仅此两点就使本人在这5年里蒙受巨大的经济损失。本号楼属于该小区的二期工程，目前还没有整体完工，毗邻正在施工的6号楼和7号楼，等于处在施工工地中，每日噪音滋扰，灰尘满天，小区内管理混乱，没有任何花园、绿地、泳池、健身设备等供居民消遣娱乐，没有安保设施和保安人员实行巡逻监控，查询等保障居民生活和财产安全，所以在本号楼居住的居民根本没有任何安全感，舒适度和幸福度可言。涉案楼区直到现在仍然没有完善专用消防通道，消防通道上人车混用，到晚间各种车辆更是拥堵在路上，一旦发生火灾，地震等重大公共安全事故，居民根本没有逃生通道，外援力量也根本无法进入，所以该涉案房屋存在重大安全隐患，居住在本号楼真是心惊胆战，夜不敢寐。以上事实均有大量照片和视频为证，因为打印照片过于模糊，所以不在证据中体现，本人会在开庭时当庭呈供所以，无论从合法，合情还是合理的角度，本号楼均达不到交房条件，均属于逾期交房状态，被告理应按照合同的第九条规定承担相应的违约责任。原告从2015年到防城港并且在此创 3 立公司，公司存续至今，原告需要一直在防城港市居住，当时上有80多岁老母亲，下有还在上学的孩子，但因为涉案房屋无论从居住环境还是消防设施，均让原告不敢在此居住，无奈只能在别的小区租房居住，自2015年8月至至2019年9月共花费租房费用96000元。原告认为这完全是因为被告违约的原因导致本人有家不能回，所以被告理应赔偿原告此项经济损失。就以上问题，原告曾和被告沟通多次，但被告置之不理，或者避而不见，为保障原告的合法权益，故诉至法院。 被告辩称，1.原告诉请的逾期交房没有事实和法律依据，原告在2019年5月在诉状当中主张的是逾期办证违约金，2015年3月已将房屋交付给原告使用，使用原告所主张的支付违约金没有任何事实与法律依据的，延期办证的前置条件是交付房屋使用，如果说你支持了延期办证违约金那么延期交付，如果不认可延期交房就不能主张延期办证，原告一起主张属于自相矛盾了;2.原告在本案的诉状所诉2015年通知原告交房，你去查询不符合条件，你应当知道当时交房的现状情形了，2018年2月24日向被告主张，过了六年又来主张，超过诉讼时效了;3.我方认为原告诉求2345都与本案无关，房屋交付给你使用至于你到外面住房买房与被告无关，而且证据相对简单，与本案无关。关于电费什么的属于物业问题，都不属于开发商问题都属于物业公司问题，我方认为第2345项诉请都与被告无关联，根据合同超面积是1.35平方米，原告应当补差价给被告，另外，相应燃气费都是由业主承担的，但是被告已经帮原告垫付燃气安装费2200元，上述款项原告应向被告支付。 本院经审理认定事实如下：2013年4月8日,原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一至附件四，约定被告以单价3970.5元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给原告，建筑面积为105.78平方米，房屋总价款为420000元。该合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2013年12月31日前， 4 依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用,1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力因素；2.在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更，导致工期延长；政府行为停工，气象部门记录日降雨量达到中雨以上时……合同签订后，原告依约向被告支付了房款。2013年9月27日的《主体结构分部工程质量验收报告》载明：东湾桃花苑一期5#楼工程验收意见为符合设计和施工规范要求，同意验收。 另查明，广西壮族自治区防城港市中级人民法院于2019年9月27日作出的（2019）桂06民终778号民事判决书，确认了以下事实“方典公司于2015年3月11日将涉案房屋交付给周剑霞”。 再查明，本案的起诉时间为2020年4月3日。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。对于原告的第一项诉讼请求，被告抗辩其诉讼时效已过。在本案中，原被告双方约定的交房时间为2013年12月31日，实际上被告于2015年3月11日将涉案房屋交付给原告，对于2014年1月1日至2015年3月11日的逾期交房违约金，此时原告应当知晓被告已经逾期交房，怠于行使权利要求被告承担逾期交房责任至起诉之日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，原告本案的起诉时间为2020年4月3日，距本案诉讼时效的起算点已超3年，原告要求被告支付2013年12月31日至2015年3月11日的逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。对于2 5 015年3月11日至2020年1月1日的逾期交房违约金，被告已经于2015年3月11日将涉案房屋实际交付给原告，虽然涉案房屋仅有《主体结构分部工程质量验收报告》而未取得相应的竣工验收合格证，但原告在房屋未达到合同约定交付条件时有权拒收房屋,在本案中其自愿接收房屋,并实际占有了该房屋，其行为应视为同意变更了合同中关于交房条件的约定，被告已经履行了交房义务，故原告要求被告支付此段逾期交房违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 对于原告的第二、三、四项诉讼请求，该三项诉讼请求并无事实及法律依据，建议原告先向相应的消防主管部门及电网、水网部门进行反应，对该三项诉讼请求，本院不予支持。 对于原告第五项诉讼请求，被告已于2015年3月11日将涉案房屋交付给原告，故该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告周剑霞的全部诉讼请求。 案件受理费4179.6元，减半收取2089.8元，由原告周剑霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4179.6元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 6 审判员 凌 枝 二〇二〇年五月二十五日 书记员 冼升权