湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初919号原告：朱云富，男，1951年8月27日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：卜诗成，湖北博智律师事务所律师。被告：荆州润恒地产有限公司，住所地：湖北省荆州市武德路**新加坡城国际******。法定代表人：翟国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢飞，湖北楚韵律师事务所律师。被告：何宏君，女，1982年3月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被告：韩亚军，男，1986年3月4日出生，汉族，现住荆州市荆州区。原告朱云富诉被告荆州润恒地产有限公司（以下简称润恒公司）、何宏君、毛军物权保护纠纷一案，本院于2019年3月12日立案。诉讼中，原告发现毛军已未占有、使用案涉不动产，案涉不动产系由韩亚军占有、使用，遂书面向本院申请撤回对被告毛军的起诉，并追加韩亚军为本案被告。本院对原告撤回对毛军的起诉及追加韩亚军为本案被告的申请均予以准许，并向各方当事人送达了相关法律文书。2019年5月8日适用普通程序公开开庭审理本案。原告朱云富及其委托诉讼代理人卜诗成，被告润恒公司的委托诉讼代理人谢飞，被告何宏君到庭参加诉讼，被告韩亚军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请对案涉房屋的收益损失予以鉴定，本院予以准许，庭审中止。其后经法定程序对案涉房屋的收益损失予以评估，2020年1月7日，评估机构出具评估报告。2020年5月20日，本院再次公开开庭审理本案，原告朱云富的委托诉讼代理人卜诗成，被告润恒公司的委托诉讼代理人谢飞，被告何宏君、韩亚军到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告朱云富经过审理过程中的鉴定程序后向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告腾退位于荆州市××正路国××·时尚公寓××楼××号门面之间的楼梯间（“公用5”）；2、判令被告共同赔偿原告自2018年8月25日起至2020年5月20日止的占用荆州市××正路国××·时尚公寓××楼××号门面之间的楼梯间（“公用5”）而造成的原告损失301735元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年2月10日，荆州市隆盛建设工程有限公司（以下简称隆盛公司）因与润恒公司建设工程施工合同纠纷而成讼，隆盛公司申请案件受理单位荆州市中级人民法院保全了被告润恒公司位于荆州市××路国华?时尚公寓的部分房产。隆盛公司胜诉后因债务人未履行债务而申请法院强制执行，荆州市中级人民法院在委托相关机构对查封的润恒公司房产进行了评估和拍卖后，原告于2018年8月24日由荆州市中级人民法院执行裁定取得上述查封房产中的2楼203号商铺的所有权。根据荆州市房地产地籍测绘队对国华?时尚公寓的《房屋测绘技术报告》内容，该商铺一楼的“公用5”门厅，为该商铺上楼的唯一通道。现被告润恒公司将该“公用5”租赁给了被告何宏君，被告何宏君又转租给了被告韩亚军。原告取得该商铺所有权后告知了被告，要求进行腾退，但时至今日被告仍未腾退，原告因此无法对2楼203号商铺占有、使用和收益。原告为维护合法权益，故诉至人民法院。原告朱云富为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2、被告营业执照复印件、身份信息，证明各被告的民事主体资格。3、荆州市中级人民法院（2015）鄂荆州中民一初字第7号受理案件通知书、（2015）鄂荆州中民一初字第00007-1号民事裁定书、（2015）鄂荆州中执保字第00016号、2015年3月12日的公告、（2015）鄂荆州中民一初字第00007号民事判决书、（2015）鄂荆州中执字第00114号执行裁定书、荆州市中级人民法院（2018）鄂10执恢1号之三执行裁定书、送达回证，证明隆盛公司对润恒公司诉讼时，荆州市中级人民法院按照当事人申请2015年2月11日已依法对位于荆州市××路国华时尚公寓包括二楼203号商铺在内的若干房产进行了财产保全；原告已取得对上述203号商铺的所有权。4、荆州市房地产地籍测绘队对国华时尚公寓的《房产测绘技术报告》三张，房屋分层分户平面图二张，证明原告所有的203号商铺面积包含独用楼梯间：一层“公用5”、二层“公用5”。5、门面出租合同二份，证明荆州市××路国华时尚公寓二楼203号商铺一层“公用5”被被告润恒公司租赁给了被告何宏君，被告何宏君又将其转租给了被告韩亚军。6、房屋单元面积对照表，证明荆州中院拍卖前，将案涉203号商铺委托玖誉评估公司进行评估时的面积，原告就是按照这个面积所评估的价值受偿的。7、会议纪要、润恒公司的民事答辩状，证明国华时尚公寓的一至二层商铺在2015年12月28日前一直全部由原告保管，并未交付被告润恒公司。8、评估报告书，证明原告的相关房屋损失。被告润恒公司答辩称：原告不是诉请门面的所有权人，不具备诉讼主体资格。原告在诉状中所诉通道并非唯一通道，在整个工程竣工的时候有其他的通道，有好几个通道可以上到2楼。原告所诉没有事实依据，203号商铺在施工时就未修建楼梯，即使追究责任也是行政机关追究开发商和建筑商的责任。我公司也不存在侵害原告物权的行为，我公司不是适格被告，既然没有侵权行为和事实，那么原告的损失也不应由我公司承担。被告润恒公司就抗辩理由向本院提交国华时尚公寓2楼小区内照片3张。证明2楼商铺有通道可以通行。被告何宏君答辩称：我没有接到原告通知我们进行腾退，我买门面交付给我的时候就没有楼梯，我认为我对门面是合法占有的，我买的时候就没有作为一个通道在使用。所以原告将我列为被告我觉得我很冤枉。我当时就出了40万元找润恒公司购买了该门面，我购买了这个门面后就出租他人使用。被告何宏君就抗辩理由提交证据如下：1、（2017）鄂1002民初1746号民事调解书、银行交易凭证（三张），证明租赁房屋的真实性和合法性。被告韩亚军答辩称：门面是毛军转租给我的，然后我又与何宏君签订了租赁合同，我在租赁该门面时也没有改变房屋现状，如果有问题也不应由我承担责任。被告韩亚军向本院提交如下证据：1、租赁合同、转让协议，证明房屋租赁的情况以及租赁房屋出现纠纷的相关责任划分。为查明案件事实，本院依职权调取（2017）鄂1002民初1746号民事案件卷宗中被告何宏君与被告润恒公司于2017年4月30日所签订的《协议书》一份。经庭审调查，结合双方提交的证据、陈述及本院依职权调取的证据，查明案件事实如下：2015年2月10日，案外人隆盛公司与本案被告润恒公司因建设工程施工合同纠纷而成讼。审理该案的荆州市中级人民法院根据隆盛公司的申请，于2015年2月11日对润恒公司位于荆州市××路的包括本案案涉的二楼203号商铺在内国华?时尚公寓的部分房产进行了财产保全，并于同日向荆州市房地产管理局发出了协助执行通知书，2015年3月12日发布了查封公告。隆盛公司胜诉后因债务人润恒公司未履行债务又申请强制执行，荆州市中级人民法院执行过程中委托相关机构对查封的润恒公司上述房产，按照荆州市房地产地籍测绘队的技术测绘报告进行了评估（评估期间2016年2月26日至2016年3月18日）和拍卖，因拍卖流拍及隆盛公司的债权转让，原告于2018年8月24日通过荆州市中级人民法院的执行裁定书取得国华?时尚公寓2楼203号商铺的所有权。原告获得案涉不动产所有权后发现，203号商铺1楼“公用5”部分被被告占用，要求腾退未果后，遂向本院提起诉讼。被告润恒公司在与案外人隆盛公司的建设工程施工合同纠纷诉讼时抗辩称，涉案房屋工程“国华?时尚公寓”尚未竣工验收。本院查阅该案卷宗，被告润恒公司提出答辩意见的时间为2015年4月2日。荆州市中级人民法院在已经发生法律效力的（2015）鄂荆州中民一初字第00007号民事判决书对被告润恒公司的该点抗辩事实予以了确认。荆州市房地产地籍测绘队经被告润恒公司的委托，2013年12月30日出具了《房产测绘技术报告》、《房屋分层分户平面图》，国华?时尚公寓“2层203户分摊自用楼梯：套内面积484.95平方米，独用公用区面积74.10平方米。其中，包括1层‘公用5’、2层‘公用5’”。2014年10月8日，被告何宏君向被告润恒公司购买沙市区张居正路国华?时尚公寓104号门面，向被告润恒公司支付购房款90.1232万元，但由于被告润恒公司的原因无法向被告何宏君交付房屋。双方遂于2017年4月30日签订《协议书》和《租赁合同》，被告何宏君用已支付房款中的40万元无期限承租无产权门面房108E，面积39.33平方米（即为本案讼争203商铺的1楼“公用5”）。诉讼中，原告为确定其202（另案诉讼）、203商铺无法使用的损失，向本院申请202、203商铺收益损失鉴定。本院依法委托湖北玖誉房地产评估有限公司对原告的申请事项予以评估，湖北玖誉房地产评估有限公司于2020年1月7日作出玖誉荆司评自[2020]第0001号房地产估价报告，该报告根据市场比较法认为，案涉不动产203商铺1楼“公用5”的月租金为40.25元/平方米，2楼的月租金为28.75元/平方米。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，原告朱云富于2018年8月24日签收（2018）鄂10执恢1号之三执行裁定书后，即取得了位于荆州市××正路国××·时尚公寓××号商铺的物权。荆州市房地产地籍测绘队于2013年12月30日出具的“国华·时尚公寓”《房产测绘技术报告》第五条第3款第g项“2层203户分摊自用楼梯：套内面积484.95平方米，独用公用面积74.10平方米，其中包括1层‘公用5’、2层‘公用5’”和房屋分层分户平面图显示，原告在本案中所主张的一层108-109门面之间的“公用5”（即被告何宏君与被告润恒公司《协议书》和《租赁合同》中载明的国华?时尚公寓108E物业）为“国华·时尚公寓”203商铺不动产的组成部分，应根据《中华人民共和国物权法》第四条的规定，对原告“国华·时尚公寓”203商铺的物权依法予以保护。原告认为本案被告应当立即腾退占有“国华·时尚公寓”203商铺1楼“公用5”的诉讼请求。本院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，本院依法审查各被告是否有权占有原告所有的国华·时尚公寓”203号商铺1楼“公用5”。被告润恒公司认为诉争不动产本身并不存在楼梯，应当由行政机关对不动产的开发商和建筑商予以处理，而不是由原告向润恒公司等人主张权利；同时，荆州市中级人民法院拍卖涉案房屋时，是按照不动产的现状予以拍卖，原告接受该房屋的抵偿就是接受了不动产的现状，2楼商铺也有楼梯通行，不影响原告的通行；另原告未办理不动产登记，未取得物权。对于被告的上述抗辩理由，本院不予采纳，理由如下：首先，原告依据人民法院的法律文书取得了本案诉争的不动产所有权，楼梯存在与否及是否有多处楼梯通往2楼商铺不影响原告对其所有不动产享有的权利；其次，荆州市中级人民法院在对涉案不动产评估时是按照荆州市房地产地籍测绘队出具的《房产测绘技术报告》和《房屋分层分户平面图》所确定的房屋面积计算的房屋价值，而前述文件已经将涉案不动产纳入了评估报告之中，且荆州市中级人民法院查封案涉不动产的时间早于被告何宏君与被告润恒公司所签订的《协议书》和《租赁合同》；最后，遵循建筑设计建设和使用房屋，才能保证使用安全，同时更好的实现物的整体价值，因开发商等历史原因造成未按规划建设，并非被告占用“公用5”损害203号商铺物权完整实现的理由。被告何宏君抗辩其是基于与被告润恒公司合法租赁关系占有涉案不动产的抗辩理由。本院认为，被告何宏君虽与被告润恒公司于2017年4月30日签订了《协议书》和《租赁合同》，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”的规定，被告何宏君对租赁标的的产权未尽审慎注意义务，对人民法院已经查封并公示的不动产进行承租，由其自行承担不利的法律后果，故对被告何宏君的抗辩理由不予采纳。综上所述，原告请求被告腾退位于荆州市××正路国××·时尚公寓××楼××号门面之间的楼梯间（“公用5”）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张三被告共同赔偿原告自2018年8月25日起至2020年5月20日止的占用荆州市××正路国××·时尚公寓××楼××号之间的楼梯间（“公用5”）而造成的原告损失301735元的诉讼请求。被告认为案涉不动产本身没有楼梯，被告不存在侵权行为，故不存在侵权后果，且该评估报告是对相关费用的一种估算，需要法庭注意的是第八页估价提示中载明的很明确，该价格是否能实现是不确定的，原告所主张的证明目的房屋实际损失是否已实际产生，不能达到证明目的；提示的第2点，说明该评估报告不能实际反应损失的多少，评估报告第十六页第七行的内容可以看出市场价格是否进行调查，在该评估报告中并未得到反映，因此该评估报告不能达到原告的证明目的。被告还认为，该评估报告没有考虑到实际情况，2019年至2020年案涉不动产门前道路封闭施工及疫情期间，必然影响租赁情况。对于被告的上述抗辩观点，本院认为，原告对自己所有的物权享有占有、使用、收益、处分的权利，被告对案涉不动产的占有致使原告无法行使物权，应当承担赔偿责任，但被告抗辩2019年至2020年间具有影响商铺租金收益的客观情形确实存在，故本院适当减低评估报告中的可能存在的租金收益损失。综合考虑，原告203号商铺1楼“公用5”收益损失按照每月35元/平方米予以计算，203号商铺2楼按照每月20元/平方米予以计算。由于原告的203号商铺大部分面积位于2楼，被告侵占的是原告位于临近街道的1楼楼梯间，致使原告的2楼商铺整体无法使用，故原告请求被告赔偿整体商铺收益损失合理。原告所主张的损失计算有误，本院部分支持232376元[（74.10平方米÷2）×35元/平方米/月÷30天×634天+484.95平方米×20元/平方米/月÷30天×634天），1楼面积×月平方米收益÷30天×天数+2楼面积×月平方米收益÷30天×天数]。本案中，被告润恒公司应当知道案涉不动产系203号商铺的组成部分，在人民法院已查封203号商铺的情况下仍对外出租该标的，且约定租赁期为无限期租赁，具有主观恶意，应对原告承担主要赔偿责任。被告何宏君承租该标的时未尽审慎注意义务，且在原告通知其腾退后予以拒绝，对原告的损失也有一定的责任，应承担次要赔偿责任。综合考虑，被告润恒公司、何宏君应对原告的损失承担按份责任，责任比例按70%、30%划分为宜。被告韩亚军由于在本案中占有、使用案涉不动产并不具有主观故意，故其无需对原告承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十五条第一款第（一）（六）项、第十五条第二款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何宏君、韩亚军于本判决生效之日起五日内腾退位于荆州市沙市区张居正路国华·时尚公寓一楼108-109号门面之间的楼梯间（1楼“公用5”）；二、被告荆州润恒地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱云富因不动产被侵占期间（2018年8月25日至2020年5月20日止）损失232376元的70%，即162663.2元；三、被告何宏君于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱云富因不动产被侵占期间（2018年8月25日至2020年5月20日止）损失232376元的30%，即69712.8元；四、驳回原告朱云富其他的诉讼请求。案件受理费6320元，由被告荆州润恒地产有限公司负担4424元、何宏君负担1896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  吴庆生人民陪审员  邓 青人民陪审员  徐玉贤二〇二〇年五月二十九日书 记 员  顾家丽