广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0423民初99号 原告：覃鸿强，男，1982年9月20日出生，瑶族，住广西蒙山县。 原告：罗炳花，女，1986年12月20日出生，壮族，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人：刘义，北京京云律师事务所律师（系二原告共同委托）。 被告：蒙山县耀华房地产开发有限公司，住所地：蒙山县湄江街北路**永安花园**楼。统一社会信用代码：91450423667016625L。 法定代表人：梁耀华，董事长。 委托诉讼代理人：蒙信昌，广西信为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆金健，广西信为律师事务所律师。 原告覃鸿强、罗炳花与被告蒙山县耀华房地产开发有限公司（以下简称：耀华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告覃鸿强及二原告的共同委托诉讼代理人刘义，被告耀华公司的委托诉讼代理人蒙信昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告覃鸿强、罗炳花向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付逾期交房违约金，按日从2016年6月1日计算至所谓的交房日(2016年9月18日)共计109天，以已付房款为基数，按照日万分之三为标准向买受人支付违约金9297.4元(109天×284325元×0.03%)。2、请求被告支付逾期办理房地产权属证书登记手续的违约金，以已付房款为基准，按照中国人民银行同期贷款标准利率4.75%，从2016年9月18日起540天后即从2018年3月12日计算至房地产权属证书登记手续办理完毕2019年12月24日止共计652天的违约金24124.78元(652天×284325元×4.75%/365天）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年12月28日签订《耀华·永安花园商品房买卖合同》，该合同约定原告支付284325元价款购买被告开发的耀华·永安花园10幢201号房屋，原告依约已支付购房款。被告于2016年9月18日在不具备交房条件的情况下进行交房，其逾期交房按照合同约定按日共计109天向买受人支付已付房款万分之三的违约金即9297.4元。该合同第二十条约定，被告应当在商品房交付使用后540日内，办理产权登记手续。对于办理产权登记手续，被告也未按照合同第二十条约定如期办理。被告应向原告支付从2016年9月18日(交房之日)起540天后即从2018年3月12日计算至房地产权属证书登记手续办理完毕2019年12月24日止共计652天的违约金。 被告耀华公司辩称，一、涉案商品房于2016年6月1日前已具备交房条件，因原告自身原因未依约收房，且本案已超过法定的诉讼时效。二、被告依约不应承担逾期办理房地产权属证书登记责任。被告依约履行了提供案涉商品房办理产权证资料之合同义务，不存在违约情形，即使被告未能依约履行提供办理案涉商品房产权证资料之义务，因原告选择继续履行合同，则被告依约无需承担违约责任。综上，原告的诉讼请求理据不足，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告覃鸿强、罗炳花与被告耀华公司于2015年12月28日签订《耀华·永安花园商品房买卖合同》（预售）及《耀华·永安花园商品房买卖合同补充协议》，约定原告支付284325元价款购买被告开发的耀华·永安花园10幢201号房屋。其中，《耀华·永安花园商品房买卖合同》（预售）第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2016年6月1日前向买受人交付商品房。第二十条约定：（一）出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理房产证由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在取得房产证后的100日内，出卖人应将办理土地证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。如出卖人超出上述时间，未将应由出卖人提供的资料交房产管理部门和国土管理部门致使买受人延期取得商品房的房产证和土地证的，双方同意按下列办法处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的10%向买受人支付违约金。2.买受人不退房，合同继续执行。（二）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。（三）因房地产权管理机关原因致使买受人不能依约取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。2015年12月20日至28日，原告覃鸿强交给被告耀华公司房产首付款合计165325元，2016年1月28日交了按揭贷款119000元给被告。2016年1月6日，被告将原告的购房合同、身份证、户口簿、婚姻证明、契税、维修基金等材料交房地产管理部门备案。2016年9月18日，原告覃鸿强在房屋交接声明书签名。2019年3月19日，原告覃鸿强、罗炳花房产登记的相关材料通过了房产管理部门的审核。2019年12月24日，原告取得了房屋权属证书。 另查明，被告耀华公司于2015年10月9日取得耀华·永安花园6、8、9、10#楼的商品房预售许可证，2016年4月7日取得10#楼的建设工程质量竣工验收意见书，2017年5月3日取得竣工验收备案。此外，在同一系列案件中，被告耀华公司与其他购房者签订的部分合同关于逾期办理产权备案的约定为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 本院认为，原告覃鸿强、罗炳花与被告耀华公司签订的《耀华·永安花园商品房买卖合同》（预售）及《耀华·永安花园商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同系合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点是：原告请求被告支付逾期交房违约金及逾期办理房地产权属证书登记手续的违约金是否合法有据。一、关于逾期交房问题。《耀华·永安花园商品房买卖合同》（预售）第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2016年6月1日前向买受人交付商品房，但从房屋交接声明书看，原、被告进行房屋交接的时间为2016年9月18日，超过了约定的交房时间，被告存在逾期交房的事实。被告主张原告未依约于2016年6月1日前来办理房屋接收手续，未能提供证据佐证，对此主张本院不予支持。被告对原告请求的逾期交房违约金，提出了诉讼时效的抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。由于被告未能按照约定在2016年6月1日前交房，构成违约，原告的权利受到损害，原告有权自2016年9月18日起三年内，向人民法院请求被告承担逾期交房的违约责任，但是原告于2020年2月24日向本院起诉，超过了三年的诉讼时效，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。二、关于逾期办理产权备案问题。被告在2016年9月18日交接房屋前，于2016年1月6日将原告的购房合同、身份证、户口簿、婚姻证明、契税、维修基金等材料交房地产管理部门备案，但这提交的是初步材料，之后，还需要被告办理相关手续及提交相应资料。2019年3月19日，房地产管理部门的房产登记信息审核表证明了被告提供的材料已经完备，通过了审核，下一步就是等待发证机关颁发权属证书。因被告未能提供证据证实最后一次提供资料给房产登记机关的时间，被告提供资料报产权登记机关备案的最终时间以通过审核的2019年3月19日计算，由于双方约定在交房使用后（实际为2016年9月18日）540日内，将办理房产证由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，所以被告的行为已超过了该540日内的约定，构成违约。根据《耀华·永安花园商品房买卖合同》（预售）第二十条第（一）项约定：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的10%向买受人支付违约金。2.买受人不退房，合同继续执行。虽然原、被告签订的合同没有约定买受人不退房，合同继续执行之后出卖人应承担的违约责任，但被告违约事实是存在的，且在同一系列案件中，另一合同版本约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本院综合考虑认为被告应按已付房价款的0.1%支付违约金给原告为宜。原告已交房款为284325元，被告支付的违约金即为284.33元。原告请求被告按照已付房款为基准，按照中国人民银行同期贷款标准利率支付逾期办理产权备案的违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告蒙山县耀华房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内支付逾期办理产权备案违约金284.33元给原告覃鸿强、罗炳花。 二、驳回原告覃鸿强、罗炳花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费318元，由被告蒙山县耀华房地产开发有限公司负担25元，原告覃鸿强、罗炳花负担293元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  彭泽连 二〇二〇年五月十四日 书记员  利金生 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。