广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2119号原告：刘云飞，男，1984年6月14日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：叶俊希、钟慧波，均系广东为峰律师事务所律师。被告：谢让彬，男，汉族，1982年10月24日出生，住广东省丰顺县，委托诉讼代理人：黄海、张新如，均系广东法丞律师事务所律师。被告：钟建雄，男，汉族，1967年4月15日出生，住广东省大埔县，委托诉讼代理人：黄泳怡，系北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟云郗，系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：刘记房，男，汉族，1977年3月21日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：陈新端、潘春燕，均系广东映日律师事务所律师。被告：刘鉴荣，男，汉族，1969年7月13日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：潘光育，系广东流溪律师事务所律师。被告：刘金晃，男，汉族，1954年10月6日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：潘光育，系广东流溪律师事务所律师。被告：姚建梅，女，汉族，1964年2月15日出生，住广东省梅州市梅江区，委托诉讼代理人：钟宇明、蔡颖珠，分别系广东启源律师事务所律师和实习律师。被告：广东泰扬律师事务所，住所地广东省佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城2栋1113室，统一社会信用代码31440000456080870L。法定代表人：林迎星。委托诉讼代理人：戴勤，朱天养，均系广东泰扬律师事务所律师。被告：詹德州，男，汉族，1944年8月3日出生，住广东省大埔县，被告:杨敬周，男，仫佬族，1976年3月29日出生，住广东省广州市花都区，被告:广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社，住所地广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社，机构代码粤农集字第011854099375号。社长：刘伟聪。委托诉讼代理人：陈新端，系广东映日律师事务所律师。原告刘云飞诉被告谢让彬、钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、广东泰扬律师事务所、詹德州、杨敬周、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴环担任审判长与人民陪审员王乐民、人民陪审员陆惠宜组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。本案于2019年11月7日第一次开庭时，原告刘云飞的委托诉讼代理人钟慧波、叶俊希，被告谢让彬的委托诉讼代理人黄海、张新如，被告钟建雄的委托诉讼代理人钟云郗，被告刘记房的委托诉讼代理人陈新端、潘春燕，被告姚建梅的委托诉讼代理人钟宇明、蔡颖珠，被告广东泰扬律师事务所的委托诉讼代理人戴勤到庭参加了诉讼。本案于2019年12月9日第二次开庭时，原告刘云飞的委托诉讼代理人钟慧波，被告谢让彬的委托诉讼代理人黄海、张新如，被告刘记房及被告广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社的共同委托诉讼代理人陈新端，被告姚建梅的委托诉讼代理人钟宇明以及被告杨敬周到庭参加诉讼。被告刘鉴荣、刘金晃、詹德州经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘云飞诉讼请求：1、确认原告与被告谢让彬于2016年11月23日签订的《合资建房协议书》无效；2、被告谢让彬返还原告购房款268000元,水电周转金500元，电梯维修基金2000元，律师见证费1000元，并支付前述资金占用期间的利息(以271500元为基数自2016年11月23日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；3、被告钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、广东泰扬律师事务所、詹德州、杨敬周、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社对上述第2项债务承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费。原告刘云飞变更诉讼请求为：1、确认原告与被告谢让彬于2016年11月23日签订的《合资建房协议书》无效；2、被告谢让彬返还原告购房款236000元,水电周转金500元，电梯维修基金2000元，律师见证费1000元，并支付前述资金占用期间的利息(以239500元为基数自2016年11月24日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；3、被告钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、广东泰扬律师事务所、詹德州、杨敬周、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社对上述第2项债务承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费。事实及理由如下：原告以238000元的价格向被告谢让彬购买位于广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济社“震通商务大厦”709房，在被告广东泰扬律师事务所的律师见证下，双方于2016年11月23日签订《合资建房协议书》。原告实际分别支付了购房款236000元、水电周转金500元和电梯维修基金2000元、律师见证费1000元。但经广州市从化区城市管理和综合执法局于2019年4月2日发出《告知书》告知，以及经广州市从化区太平镇人民政府书面公告，确认涉案房屋属于违法建筑，并作出行政处罚，决定拆除涉案房屋。原告认为，涉案房屋是由被告钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、广东泰扬律师事务所合作投资开发建设，并转让给被告谢让彬，现因前述被告原因，导致涉案房屋被广州市从化区城市管理和综合执法局认定“属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形”，并作出限期拆除的行政处罚，故由此造成的原告损失，前述被告应承担连带责任。被告广东泰扬律师事务所作为无效合同《合资建房协议书》的见证方，存在重大过错，应对原告的损失承担连带责任。庭审中，原告明确要求各被告承担法律责任的请求权是缔约过失责任请求权。因涉案合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，当合同被确认无效后，基于合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任。被告刘鉴荣、刘金晃、詹德州经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也没有提交任何书面答辩意见及证据，视为其放弃辩证、质证、举证的权利，本院依法作缺席审理。被告谢让彬辩称，原告应自负全部责任。1、原告诉讼请求返还购房款26.8万元，但其提供的明细单凭条所列明的金额无法对应诉讼请求的金额，原告无法证明相应的款项是给了谢让彬，原告也不能提供我方出具的收据，从本栋楼所有涉诉的所有情况看，对已经完成支付购房款的，被告均有提供收据，本案中原告没有全额支付购房款，其要求返还26.8万元购房款证据不足，于法无据。2、被告谢让彬只是整个交易链接中的一环，不应承担全部责任，仅在其获利的范围内（如有）承担责任。3、整个交易中，原告同样存在重大过错，当年周边商品房的均价都超过1万元/平方，但涉案房屋才2000元/平方左右，大家均心知肚明，均清楚风险，但都存在侥幸心理，由此可知原告过错是明显的。4、原告主张水电周转金、电梯维修金、垃圾清运费、电梯电费、律师见证费等均没有依据，该些费用在涉案房屋被认定为违法建筑前已经实际产生，一方面原告实际享受了居住的福利，另一方面相关费用也并非被告谢让彬收取，原告无权要求被告谢让彬承担。5、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告主张合同无效并要求返还购房款，由于整栋楼房已经被拆除，原告客观上无法返还房屋，故应折价补偿被告谢让彬，综合案情考虑，原告至少应按购房价款的70%作出补偿。6、涉案房屋交付给原告至房屋被拆除之日止，客观上由原告占有、享有居住的福利，故应按照涉案房屋面积×同地段房屋租赁单价×占用使用时间，计算出被告谢让彬的直接损失，由原告予以补偿。7、应综合考虑国家政策与社会影响，如果判决返还购房款，等于是通过法院判决鼓励社会人员购买无证房屋、小产权房，因为即使房屋被认定违建拆除，仍可以通过司法手段拿回购房款，期间还能享受免费居住的复利，这是不公平的，也是与国家政策相悖的。被告钟建雄辩称，原告要求钟建雄承担连带责任，没有事实和法律依据。理由如下：1、原告在本案当中没有提供充分有效证据能够证明其有实际支付购房款，其应当承担举证不能的不利后果，其向被告主张返还购房款没有事实依据。2、原告与被告谢让彬所签订的《合资建房协议书》无效，被告谢让彬应当返还其所收取的购房款，钟建雄没有收取涉案房屋的购房款，不应当承担返还购房款的义务。原告要求被告钟建雄对谢让彬的债务承担连带责任，没有事实和法律依据。3、根据合同相对性原则，原告应向被告谢让彬、姚建梅、广东泰扬律师事务所主张承担返还款项的法律责任。在本案中，没有出现法定情形，原告随意突破合同相对性向钟建雄主张权利没有法律依据。4、根据原告提供的钟建雄与姚建梅、蔡茂辉的分房协议书，可以证明原告购买的涉案房屋不属于钟建雄。钟建雄由始至终没有获得、转让涉案房产，也无从上述房产中获得任何利益，要求钟建雄对涉案房屋的拆除承担连带责任，明显对钟建雄是不公平的。5、根据原告提供刘记房与姚建梅、蔡茂辉所签订的《合资建房协议书》可以得知，钟建雄并非震通商务大厦的原始股东，其与杨敬周一样是向被告姚建梅（或案外人蔡茂辉）买房的购房人而已，其不应该对涉案震通商务大厦的拆除承担赔偿责任。6、钟建雄是借名人，房屋的实际所有人是詹德州，若法院确实认为钟建雄应承担连带责任的，相关的法律责任也应当由詹德州承担，因此，请求法院依法追加詹德州作为共同被告。7、原告应当对《合资建房协议》无效而产生的经济损失负相应责任，原告方应自负70%或以上的过错责任，剩余责任由合同相对方承担。8、原告所提供的关于经济部分的损失，如电梯维修基金、水电周转金没有提供转账凭证等证据予以佐证，不能形成证据链，不足以证明该损失的发生，且其主张资金占用期间的利息没有法律依据。9、从参与本案的诉讼主体来看，缺乏必要共同诉讼参与人，请求法院依职权追加蔡茂辉、杨敬周、詹德州等人作为被告或第三人参与诉讼。10、为避免本案引发多个诉讼，避免既得利益者刘记房、刘金晃、刘鉴荣等人逍遥法外，考虑适用公平原则来衡量各方的承责比例。被告刘记房辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1、刘记房不是本案适格的被告，本案是合同纠纷，刘记房并不是本案讼争的无效合同的相对方。2、原告与被告谢让彬签订《合资建房协议书》实为房屋买卖合同，双方在交易时清楚知道买卖合同性质为房屋使用权出让，并非一般的商品房买卖合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，合同无效。如果本案合同被认定无效，双方合同关系不复存在，原告应自负全部过错责任。3、原告诉请被告刘记房对被告谢让彬债务承担连带责任没有任何事实依据和法律依据。债权属于相对权，相对性是债权的基础。根据合同相对性原则，只有合同相对方之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，不发生合同上的权利义务。被告刘记房不是本案讼争合同的相对方，对谢让彬签订协议的过程完全不清楚，也没有参与，且没有收取原告任何款项。原告并无任何法定理由可以突破合同相对性原则要求刘记房作为非合同相对方承担返还购房款及赔偿损失的责任。被告姚建梅辩称，1.根据合同相对性原则，姚建梅不是适格的被告，原告所提供的见证书内有姚建梅签名的文件合同并非由姚建梅提供给原告，也未授权其他被告交付给原告，因此原告与被告谢让彬签订的合资建房协议书与姚建梅无关；2.原告明知涉案房屋的性质仍与被告谢让彬签订合同购买，现涉案房屋被政府部门认定为违法并予以没收，原告明知房屋不受法律保护仍然出资购买应担自行承担法律责任；3.根据合同无效返还的原则，原告应当返还房屋，无法返还的应当折价赔偿，折价赔偿的价格就是合同的交易价，因此原告应当自行承担责任；4.原告主张的水电周转金、电梯维修基金没有提供相关证据予以证实。被告广东泰扬律师事务所辩称,不同意原告诉讼请求。理由如下：1、原告诉称在广东泰扬律师事务所见证下与被告谢让彬签订《合资建房协议书》不是事实，所谓的律师见证显属虚假。（1）原告、被告从未委托广东泰扬律师事务所办理涉案业务的律师见证并办理相关委托手续。（2）原告提供的《律师见证书》所使用的广东泰扬律师事务所的印章是伪造的，广东泰扬律师事务所仅有经过公安机关备案的公章、发票专用章、财务专用章等三枚印章，且每枚印章均有规范的数字编码，从未刻制或使用过原告证据材料中反映的“广东泰扬律师事务所见证专用章”等印章。（3）原告提供的《律师见证书》所附的证件基本上都是过期失效的，事实上广东泰扬律师事务所的《律师事务所执业许可证》于2016年6月12日已换证，陈汉原的《律师执业证》已于2014年5月15日换证。（4）广东泰扬律师事务所从未指派律师办理涉案业务的现场见证，原告提供的《律师见证书》中律师签署显然不是现场签名。（5）根据原告提供的收据以及律师助理钟新中的名片，可见原告并非向广东泰扬律师事务所支付律师见证费，而是向钟新中支付该费用。（6）经查，钟新中是涉案合作建房业务系列公司的开办人，是合作建房业务投资人之一钟建雄的弟弟，其两兄弟有利用虚假印章并假冒广东泰扬律师事务所名义进行虚假律师见证的重大嫌疑。（7）以上细节关系到所谓律师见证是否真实存在，恳请法庭要求各案原告亲自出庭进行陈述。（8）退一步说，即便涉案律师见证与陈汉原律师有关，根据《司法部关于律师事务所不承担律师私刻印章并私自接受委托行为的相关法律责任的批复》之规定，也仅是陈汉原个人行为，广东泰扬律师事务所对其行为和后果不应承担法律责任。2、就涉案伪造广东泰扬律师事务所以及利用伪造印章、假冒广东泰扬律师事务所名义从事律师见证的不法行为，广东泰扬律师事务所已经向公安机关报案并登报声明。3、根据合同相对性原则，合同无效产生的法律后果应由合同当事人自行承担，广东泰扬律师事务所并非合同当事人，无需承担责任。合同见证人对合同只是起证明作用，不享有合同权利，也不承担合同义务，合同是否有效、是否存在与见证人无关，两者之间根本没有必然联系。4、涉案合同无效的后果应由原告、被告根据各自过错分别承担。本案原告损失应界定为合作建房房款、利息以及装修费用等，被告损失应界定为合作建房投入资金等。原告、被告均是完全民事行为能力人，自愿签署涉案合同，完全清楚在农村集体土地上合作建房行为的性质以及法律效力，对所签订合同的后果均属明知，过错非常明显，且程度相当，应当各自自行承担因其过错造成的损失。综上所述，原告对广东泰扬律师事务所的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回，并将涉案违法犯罪问题移送公安机关处理。被告杨敬周辩称，不同意向原告承担责任，我与原告没有直接的合同关系，我本人也是与原告一样是因震通大厦的拆除而受损害的受害方。法院可以对涉案震通大厦的建筑成本及各环节的交易时间、交易金额、面积查明各参与人的获利及责任大小。我与谢让彬交易的合同价款与谢让彬实际支付给我的房款不一致，实际谢让彬没有向我支付全部购房款。被告广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社辩称，我方不是本案的适格被告。1、我方与本案毫无关联，并没有侵犯原告的任何权利。我方不是合同的相对方，不存在违约或缔约过失责任；2、本案中原告所提交的我方出具的证明复印件并非由我方提供给原告，也没有授权任何人提供给原告和谢让彬，我方出具的证明只是社员用于证明自留地使用权，且本案原告所提交的证明面积与震通大厦占地面积不一致，可见我方出具的证明并非为建设使用。案件审理过程中，本院依职权到广州市规划和自然资源局从化区分局、从化区太平镇政府等部门调取以下证据：1、现场图片6张（拆除前后）；2、行政处罚决定书、罚款缴费收据；3、从化区政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函；4、广东省自然资源厅不予受理决定书；5、震通大厦住户信息统计表（13层楼，从化区太平镇入户调查）；6、强制拆除现场公告。另，依职权在“广州从化发布”网站下载2019年4月22日以及4月24日关于涉案震通大厦拆除的两份新闻稿件，反映涉案震通大厦正式拆除时间为2019年4月22日。就从化地区拆除违章建筑时是否对违章建筑的成本价作出补偿问题，本院向广州市从化区城市管理和综合执法局发出协助调查函，该局于2019年11月1日回复没有对违章建筑的成本价作出补偿。另，根据（2019）粤0117民初1727号案调取的广东省大埔县公安局洲瑞派出所出具的户籍证明反映，蔡茂辉已于2017年去世。在本案2019年11月7日第一次开庭时原告委托诉讼代理人就表示还有部分原告支付购房款的支付凭证在庭后提交，但原告直至2020年5月8日才向本院提交了6份支付凭证，其中一份为原告的中国工商银行账户在2016年11月23日通过POS机消费50000元的转账记录，一份为账户名为庞潇宁的账户在2016年11月23日的消费50000元的消费记录，两份为账户名为刘云锋的中国工商银行账户在2016年11月23日转账给广州正煌建筑装饰有限责任公司50000元的转账记录和同日转账给马某锋的转账记录，一份为账户名为刘云锋的广发银行账户在2016年11月24日支付给广州市从化茶莲百货商行30000元的转账记录，一份为原告向微信名为“古灵精怪.钟善蓝”的微信转账5000元的记录。本院2020年5月8日收到该证据后当天向各被告送达该证据，并要求各被告在收到后三日内向本院提交书面质证意见。其中被告谢让彬提交书面质证意见认为：其只是中介的角色，这些钱不是他收的。付款的庞潇宁其不知道是谁，广州正煌建筑装饰有限责任公司并不是其经营的，截图为“古灵精怪.钟善蓝”的内容都是语音，无法体现聊天内容，刘云锋账户的转账记录也与本案无关。谢让彬认为原告所提交的材料不能反馈资金的用途、去向，不能显示与谢让彬有关，谢让彬只是中介。本院于2020年5月11日收到原告提交的书面说明一份，内容为：其通过认识被告谢让彬的房产业务员钟善蓝，了解到涉案房屋的出售信息，在2016年11月20日，微信转账5000元给钟善蓝作为定金，2016年11月23日原告与谢让彬签订合同，签订合同时原告的妻子庞秀锋、哥哥刘云锋在场。向谢让彬支付的第一笔款项为其本人通过谢让彬经营的超市的POS机刷卡支付5万元，第二笔是其借哥哥刘云锋信用卡刷POS机支付3万元和5万元，第三笔是借其妻妹庞潇宁的5万元，也是通过POS机刷卡支付的，之后谢让彬超市的POS机额度已满，就由其哥哥刘云锋转账支付给了谢让彬指定的马照锋的账户5.1万元，剩余2000元通过微信转账给谢让彬。原告在起诉时提交了其与谢让彬的微信聊天记录，在2020年5月11日又补充提交了该微信聊天记录的光盘，其中有原告与谢让彬的语音通话记录。该微信聊天记录显示在2016年11月23日，原告通过语音问谢让彬是否收到了其哥哥支付的尾数，谢让彬在微信中回复收到。2016年11月30日，原告向谢让彬表示已经拿到了涉案房屋的钥匙。经审理查明，根据2016年11月23日见证单位为“广东泰扬律师事务所”、见证律师为“陈汉原”，并盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”的（2016）泰律见字第A1123号《律师见证书》，该见证书后附广东泰扬律师事务所《律师事务所执业许可证》及陈汉原律师执业证复印件，被告谢让彬与原告于2016年11月23日签订的《合资建房协议书》已经律师见证，该《合资建房协议书》约定，原告委托被告谢让彬新建从化太平村油麻埔经济社合资楼709房，总造价为268000元，集资楼付款方式为双方签订协议之日由原告一次性向谢让彬付清所有建房款。同时，该《律师见证书》里还附有：1、从化市太平镇太平村油麻埔经济合作社于2014年1月8日出具的《证明》，内容为“兹有广州从化太平村油麻埔经济社开发区旁边自留用地合计约1500平方米，权属刘监丰、刘金晃、刘记房所有使用”。2、《合资建房协议书》（甲方为刘记房，乙方为姚建梅、蔡茂辉，2014年2月19日签订），内容为甲方提供自有的从化太平镇太平村油麻埔社的1500平方米宅基地，地块权属刘金晃、刘监丰、刘记房三人所有，三人一致同意由刘记房代表三人全权负责项目相关事宜；乙方提供楼房建设所需要的资金，新建楼房13层，建成后，甲方分得第1、2、5、9整层，乙方分得第3、4、6、7、8、10、11、12、13整层。3、《合建房股份部分分割协议书》（三方签名是姚建梅、钟建雄、蔡茂辉，2014年12月5日签订），内容为在合建房十二层半主体工程已完成正进入装修阶段，因资金问题经三方合建人协商，按合建房投资比例分割各自部分产权，其中蔡茂辉分得第10层整层，姚建梅、钟建雄二人共同分得第11、12层整层，其余楼层房屋产权按各股东份额共同所有。4、《分房协议书》（双方签名为姚建梅、钟建雄，见证人张某），内容为根据蔡茂辉、姚建梅、钟建雄于2015年12月5日、2015年1月9日签订的三方协议书，姚建梅、钟建雄二人共同分得第7、8、11、12层整层，经姚建梅、钟建雄协商约定分割各自产权，其中，姚建梅分得第7、12层整层，钟建雄分得第8、11层整层。5、《合资建房协议书》（甲方为姚建梅，乙方为杨敬周，2016年7月6日签订），内容为杨敬周出资委托姚建梅新建705、706、707、709、1201、1203、1205、1206、1207号单元，协议书并未记载总造价。6、《合资建房协议书》（甲方为杨敬周，乙方为谢让彬，2016年11月16日签订），内容为谢让彬出资委托杨敬周新建709、1201、1205、1206号单元，总造价为720000元。原告在起诉时提交的证据显示其在2016年11月23日通过其中国工商银行的账户刷卡消费50000元，起诉时提交的微信聊天记录显示谢让彬曾表示收到原告的哥哥支付的购房款尾数的内容。原告与谢让彬在合同中约定为在签订合同时一次性支付全部购房款，在2016年11月30日，原告向谢让彬表示已经拿到了涉案房屋的钥匙。2016年11月23日，原告支付1000元律师见证费，三联收据上盖有“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”，经手人栏为“钟”。该收据前装订有一张广州（东莞）泰扬法律咨询有限公司律师助理、房地产专职的钟新中个人名片，手机为136××××2278，公司地址在广州市白云区太和镇（建业路）大丰埔路12号丽景花园E座二楼201室（锦邦货运市场侧）。广州泰扬法律咨询有限公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人及股东为钟新中，成立日期为2014年7月17日，公司住所地在广州市白云区大丰埔路12号丽景花园E座201室，经营范围为社会法律咨询、代理非诉讼法律事务、房地产咨询服务等。另查，2017年12月4日，广州市国土资源和规划委员会对刘记房、刘鉴荣、刘金晃作出穗从国土规划资罚〔2017〕724号《土地违法案件行政处罚决定书》，其中查明刘记房、刘鉴荣、刘金晃三人在2012年9月始，未经土地行政主管部门批准，擅自在从××区太平镇××油麻埔队土名“蔡元冚”地段占地进行建设房屋，非法占用土地面积682.48平方米。以上被占用土地在2011年土地变更调查成果中，土地利用现状为果园682.48平方米，从化市土地利用总体规划（2010-2020年）中规划为城市682.48平方米。处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用682.48平方米土地上新建的房屋；并处罚款12967.12元。同日，刘记房、刘鉴荣、刘金晃缴纳罚款12967.12元。2019年6月18日，刘记房向广东省自然资源厅提出行政复议申请，2019年7月15日，广东省自然资源厅作出粤自然行复〔2019〕307号《不予受理决定书》，以刘记房超过法定60日的复议申请期限，不符合行政复议申请的受理条件为由，不予受理刘记房的行政复议申请。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室向太平镇政府、区城市管理和综合执法局作出从府办复〔2019〕204号《关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，区政府原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在太平镇××油麻埔队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。2019年4月5日，广州市从化区太平镇人民政府向刘记房、刘鉴荣、刘金晃等震通商务大厦全体住户发出《公告》，根据《广州市从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》要求，该镇近期将对震通商务大厦实施强制拆除，对于该违法建筑物上的住户，自公告发出3日内（即2019年4月8日前）自行从该违法建筑物搬走，否则将承担相关法律责任。根据“广州从化发布”微信公众号发布的新闻信息，2019年4月22日，太平镇人民政府等相关部门对震通商务大厦启动强制拆除程序，震通商务大厦占地面积约766.43平方米、建筑面积约9567平方米，拆除前在大厦居住的127套房、5间商铺共132户住户已全部搬离。再查，根据从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》显示，涉案的709房，登记户主为刘云飞，住房来源为合资建房，面积为105平方米。原告庭审中称2016年11月23日合同签订后交付房屋，涉案房屋没有装修入住。又查，广东泰扬律师事务所负责人林迎星以陆续收到广东省惠东县人民法院及广州市从化区人民法院应诉材料，发现涉案《律师见证书》上加盖的“广东泰扬律师事务所律师见证专用章”等印章均非该所印章，律师见证费收款人亦非该所员工为由，认为有人伪造该所印章并假冒该所名义非法从事律师见证义务，骗取他人见证费，先后向有关公安机关报案，2019年5月14日佛山市公安局南海分局桂城派出所、2019年7月10日惠东县公安局亚婆角派出所先后出具报警回执。2019年5月16日，广东泰扬律师事务所在南方日报刊登声明。另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价，广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼每月租金分别为9元、9元、7元/建筑面积平方米，均没有电梯楼租金参考价。本院认为，原告持《合资建房协议书》等证据提起本案诉讼，并将协议相对方谢让彬列为第一被告，因原告与被告谢让彬签订《合资建房协议书》时，涉案震通商务大厦已经建成，故两人所签协议名为合资建房，实为房屋买卖，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一、关于原告与被告谢让彬签订《合资建房协议书》的效力问题。涉案709房所在的震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，及后又被有关部门强制拆除，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原告与被告谢让彬签订《合资建房协议书》无效。二、关于《合资建房协议书》无效后，原告、被告谢让彬责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告在起诉时提交的证据显示其在2016年11月23日通过其中国工商银行的账户刷卡消费50000元，且起诉时提交的微信聊天记录显示谢让彬曾表示收到原告的哥哥支付的购房款尾数的内容。原告与谢让彬在合同中约定为在签订合同时一次性支付全部购房款，在2016年11月30日，原告向谢让彬表示已经拿到了涉案房屋的钥匙。虽然本案中没有谢让彬向原告出具的收到购房款的收据，原告提交的转账凭证也无法显示其本人直接向谢让彬支付全部购房款，但谢让彬在签订合同后已经实际将房屋交付给原告使用，在房屋交付原告使用后的若干年谢让彬也未提出过原告未支付全部款项的异议。根据高度盖然性原则，本院认定被告谢让彬已经收取了原告支付的涉案购房款236000元，应予以返还，并应计付资金占用费。关于双方互为返还问题。一般而言，房屋买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用费；出卖人应当将收取的价款236000元返还给买受人，并支付资金占用费。资金占用费以购房款236000元为本金，从资金占有之日即2016年11月24日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，又因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，关于资金占有费支付，被告谢让彬应以236000元为基数，自2016年11月24日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止。因涉案房屋已被强制拆除，房屋无法返还，被告谢让彬主张折价补偿，本院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条在规定相互返还规则时并未明文设置例外规定，但其适用存在事实上的限制，行为违法性的严重程度将直接影响返还与否，其原理是，在违法程度较重时，诚信或公平无法与制裁不法的需要相比，此时，应适用“不法得利不得返还”原则，排除当事人的返还请求权。本案中，涉案房屋具有非法性质，被强制拆除，故不具有返还的正当性，也就不存在折价补偿问题。因此，被告谢让彬该项主张，本院不予采纳。关于房屋占有使用费，由于同期同地段并没有电梯房租金参考价数据，故本院在广州市房地产租赁管理所公布的广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济社楼梯楼租金参考价基础上酌情上浮至10元/平方米作为同期同地段电梯房的租金参考价。鉴于涉案房屋已被拆除无法测量面积，各方当事人亦未提交涉案房屋具体建筑面积证据，故本院以从化区太平镇人民政府提供的《住户信息调查统计表》调查数据来认定，涉案房屋面积为1058平方米。涉案709房于2016年11月23日交付给原告使用，至2019年4月5日公告强制拆除，共约29个月。也即，原告应支付的房屋占有使用费为：10元/平方米×105平方米×29个月=30450元。关于双方损失问题。《合资建房协议书》无效，因房屋是先建成后出售的，作为出卖人一方明知涉案房屋是建设在非法占用土地上，不具备合法产权仍然出售，应承担主要责任；作为买受人一方未对房屋所有权尽必要的注意义务，应承担次要责任。结合双方过错程度，被告谢让彬应承担60%的赔偿责任比例，原告应自负40%的赔偿责任比例。综上，被告谢让彬应赔偿原告的损失为：205550元（购房款236000元-房屋占有使用费30450元）以及购房款236000元的资金占用费。超出部分，缺乏理据，本院不予支持。至于2000元电梯维修基金、500元水电周转金，因均为涉案709房物业管理相关费用，并非被告谢让彬收取，属于另一个法律关系，原告应另循其他法律途径解决，本案不作审查。至于律师见证费1000元，亦非被告谢让彬收取，且广东泰扬律师事务所已经向公安机关报案，原告可待公安机关调查后，再另循其他法律途径解决，本案不作审查。三、关于被告钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、詹德州、杨敬周的责任问题。国家对违法建筑持否定性评价，是因为违法建筑损害了国家利益，规避了国家对土地管理、建筑规划、房地产交易市场等系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制以外生存，直接危及社会的公共安全，直接危及人民群众的生命财产安全。涉案震通商务大厦被强制拆除，违法行为参与者众多，社会不良影响较大，从制裁违法行为参与者的角度出发，本案违法行为参与者均应承担赔偿责任。涉案震通商务大厦已经被国土部门认定为非法占用土地并处没收，也即震通商务大厦的建设、转让、出售均被限制、禁止，因此，震通商务大厦的土地提供者、投资建设者、转让、出售等各环节的参与者，均有过错。对于前述本院认定之原告损失，属于原告的财产权益，涉案房屋的土地提供者、投资建设者、转让出售者均构成对原告财产权益的侵权，为共同侵权人，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条，对原告损失应当承担连带责任。因此，原告要求被告钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、詹德州、杨敬周承担连带责任，本院予以支持。四、关于被告广东泰扬律师事务所、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社的责任问题。被告广东泰扬律师事务所已经就涉案《律师见证书》上加盖的律师见证专用章等印章为伪造及律师见证费收款人亦非该所员工为由，向有关公安机关报案。这里涉及两个主要问题，一是，广东泰扬律师事务所是否需要承担责任；二是，若广东泰扬律师事务所无需承担责任，那陈汉原律师是否需要承担责任。因此，本案暂不予审查。原告主张广东泰扬律师事务所承担责任，本院不予支持。综合本案证据，被告广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社只出具了土地权属证明，该权属证明也不能显示其内容与涉案震通商务大厦的建设有直接关联。本案中没有证据显示该经济社参与了涉案震通商务大厦的建设及买卖等过程。因此，原告要求被告广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。五、关于诉讼主体追加问题。被告谢让彬、钟建雄、姚建梅主张追加詹德州、蔡茂辉、杨敬周、广州市从化区太平镇太平村油麻埔经济合作社为共同被告之意见，本院认为，蔡茂辉是涉案震通商务大厦的投资建设者之一，根据前述分析，其为共同侵权人，应承担连带责任。但本案原告并未对蔡茂辉提起诉讼，且蔡茂辉已去世，其继承人暂不能确定，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十三条、第十四条之规定，原告有权请求部分连带责任人承担责任，即使本案不追加蔡茂辉为共同被告，并不影响本案事实的查明及裁判处理，本案各连带责任人仍可根据各自责任大小另行向蔡茂辉继承人主张承担相应的赔偿数额。因此，本院并未采纳追加蔡茂辉作为本案被告的意见。被告刘鉴荣、刘金晃、詹德州经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条、第十三条、第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘云飞与被告谢让彬于2016年11月23日签订的《合资建房协议书》无效；二、被告谢让彬在本判决生效之日起10日内向原告刘云飞赔偿损失共计205550元；三、被告谢让彬在本判决生效之日起10日内向原告刘云飞赔偿购房款236000元的资金占用费，该资金占用费以236000元为本金，自2016年11月24日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止；四、被告钟建雄、刘记房、刘鉴荣、刘金晃、姚建梅、詹德州、杨敬周对本判决第二、第三项确定的被告谢让彬之债务承担连带清偿责任；五、驳回原告刘云飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5963元，由原告刘云飞负担2385元，被告谢让彬负担3578元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 环人民陪审员  王乐民人民陪审员  陆惠宜二〇二〇年五月十四日书 记 员  邓丽坚罗芳华