北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0108执异190号案外人：闫银付，男，1969年9月28日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托代理人：杜伟，北京英云律师事务所律师。申请执行人：中铁北京工程局集团有限公司（原名称中国航空港建设总公司、中国中铁航空港建设集团有限公司），住所地北京市海淀区北四环西路**。法定代表人:丁荣富。被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，，住所地北京海淀区北三环西路**院**楼****法定代表人：焦青。保证人:北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大，住所地北京市大兴区庞各庄镇div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：焦青。保证人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大，住所地北京市大兴区庞各庄镇div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:焦青。保证人：万忠发，男，1965年1月28日出生，汉族，职业不详，住天津市和平区。本院在执行中铁北京工程局集团有限公司（以下简称中铁工程局公司）与北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣公司）、万忠发建设工程施工合同纠纷一案[执行依据：（2011）海民初字第6245号民事调解书；执行案号：（2013）海执字第9301号]中，案外人闫银付对本院查封位于北京市海淀区高梁桥斜街x号院x号楼x层x单元x号房屋（以下简称419号房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人闫银付述称，请求中止对419号房屋以及对应土地使用权的执行。事实和理由如下：2013年3月30日，案外人与中坤锦绣公司签订了合同编号为xxxx的《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定中坤锦绣公司将该公司名下的419号房屋出售给案外人，总价款为1894538元。合同签订后，双方办理了网签手续。案外人于2013年5月31日之前一次性支付全部房款。中坤锦绣公司于2014年1月21日出具了销售不动产的发票，发票金额为1894538元，发票号码为xxxx。中坤锦绣公司于2013年12月将该房屋交付给案外人使用至今，有物业出具的五费统收收据为证。在房屋买卖合同中对抵押情况作了约定：419号房屋已经设定了抵押，抵押权人为中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称东方资产重庆办事处）。2012年11月5日，东方资产重庆办事处出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。后案外人在贵院提起了房屋买卖合同纠纷的诉讼，贵院作出了（2019）京0108民初7732号民事判决，解除东方资产重庆办事处对419号房屋上的抵押，中坤锦绣公司协助闫银付办理419号房屋的房屋所有权证。案外人持上述判决向贵院申请执行，贵院亦作出了（2019）京0108执6008号协助执行通知书。但由于419号房屋上仍有本案的查封，无法办理过户。故案外人依据民事诉讼法的相关规定提出异议。为证明其主张，闫银付向本院提交《北京市商品房现房买卖合同》、购房发票、五费统收收据、本院（2019）京0108民初7732号民事判决、重庆市第五中级人民法院（2018）渝05执异163号执行裁定、最高人民法院（2018）最高法民终285号民事判决等证据。经审查查明，2011年7月18日，本院就原告中国航空港建设总公司（以下简称航空港总公司）与被告中坤长业公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2011）海民初字第6245号民事调解书，确认双方当事人自愿达成如下协议：北京中坤长业房地产开发有限公司于二○一一年十一月三十日前支付中国航空港总公司欠款三千七百一十八万六千五百九十六元，并自二○一○年十月二十一日起按日万分之五支付违约金至款项付清时止；如北京中坤长业房地产开发有限公司不能按期支付欠款，则自二○一○年十月二十一日起按日万分之十支付违约金至款项付清时止。上述调解书生效后，因中坤长业公司未履行法定义务，航空港总公司向本院申请执行，本院于2013年8月1日立案执行。执行过程中，2014年1月13日，中坤长业公司出具承诺书，承诺于2014年3月31日前按照（2011）海民初字第6245号民事调解书向航空港总公司依法偿还全部欠款及违约金、利息等。同月10日，中坤投资公司、中坤锦绣公司亦出具保证书，为中坤长业公司上述承诺书内容提供连带责任保证。上述承诺书承诺还款期限届满后，中坤长业公司未履行还款义务，中坤投资公司、中坤锦绣公司亦未履行连带保证还款责任。同年7月10日，本院作出（2013）海执字第9301号执行裁定书，裁定执行中坤投资公司、中坤锦绣公司的财产，以其应当履行义务部分的财产为限。2014年7月21日，本院作出（2013）海执字第9301号强制执行裁定书,查封了中坤锦绣公司名下包含419号房屋在内的全部房产，现仍在查封中。2015年3月10日，本院作出（2013）海民执字第9301-2号执行裁定：担保人万忠发在500万元担保责任范围内对申请执行人中国中铁航空港建设集团有限公司承担清偿债务的责任。上述裁定于2015年3月17日送达万忠发。另查，2013年3月30日，买受人闫银付与出卖人中坤锦绣公司签订了合同编号为xxxx的《北京市商品房现房买卖合同》，合同主要条款约定，闫银付以总价款1894538元的价格购买419号房屋。合同签订后，双方办理了网签手续，抵押权人东方资产重庆办事处出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。签订合同后，中坤锦绣公司将419号房屋交付闫银付使用。2014年1月21日，中坤锦绣公司向闫银付出具了419号房屋的全款购房发票。再查，2010年11月29日，航空港总公司名称变更为中国航空港建设有限公司；2011年1月31日，中国航空港建设有限公司名称变更为中国中铁航空港建设集团有限公司；2017年3月8日，中国中铁航空港建设集团有限公司名称变更为中铁工程局公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封的419号房屋，系案外人闫银付自中坤锦绣公司处购买的商品房。双方签订房屋买卖合同的时间和闫银付占有、使用419号房屋的时间均在本院查封之前，闫银付亦已按照合同约定支付了全部价款。目前，419号房屋虽然登记在中坤锦绣公司名下，但未办理过户登记是源于中坤锦绣公司涉及多起债务纠纷所致，非因买受人自身原因和过错。故案外人闫银付对419号房屋提出排除执行的异议，符合法律规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼4层2单元419号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  朱卉灵人民陪审员  岳 维人民陪审员  卞海虹二〇二〇年五月二十八日书 记 员  曹 健