江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终1323号上诉人（原审被告）：邱霞，女，1976年3月10日生，汉族，住江西省赣州经济技术开发区。委托诉讼代理人：邱昌奇，男，1978年9月7日生，汉族，住江西省赣州经济技术开发区，系邱霞弟弟。被上诉人（原审原告）：赣州凌兴物业管理有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区迎宾大道**蓝科天水物业管理用房。法定代表人：吴兴。委托诉讼代理人：刘凯，江西海融律师事务所律师。上诉人邱霞因与被上诉人赣州凌兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初2423号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月3日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱霞上诉请求：变更一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付物业管理费、电梯费的诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《前期物业管理服务协议》没有明确约定电梯费为0.3元/月/平方，被上诉人按此标准收取证据不足，电梯房物业费0.8元/月/平方已包含了电梯运行费。2.被上诉人服务差、占用小区公共区域、乱收费等，依据先履行抗辩权，应驳回被上诉人的诉讼请求。且被上诉人违法取得的收入可用于减轻上诉人支付物业费用的负担。3.现业委会与被上诉人违法签订的合同，应予以撤销，并取消现业主委员会成员资格。4.被上诉人要求上诉人支付2016年以前的物业费电梯费的请求已超过诉讼时效。赣州凌兴物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。赣州凌兴物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付物业管理费、电梯费共计2300.93元（物业费2015.1-2018.7共计42个月，电梯费2010.2-2018.7共计102个月），并承担从逾期之日起至还清款之日止按欠费总额的3‰计算滞纳金共计2000元，以上费用总计4300.93元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年1月14日，赣州锦华房地产开发有限公司与原告签订了一份前期物业服务合同，合同约定已选聘原告对蓝科天水苑提供前期物业管理服务事宜；合同期限自2008年2月1日起至2018年2月1日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。被告在2010年2月入住蓝科天水小区住宅面积共计35.84平方米的1栋1单元1303房后，被告（购房人、业主、乙方）于2010年2月7日与原告（物业管理单位、甲方）签订了一份前期物业管理和装饰装修管理服务协议，协议约定前期物业服务是指自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理；高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元，物业费合计344元（全年）；物业服务费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度物业管理服务费用；由物业服务企业代收的费用有电梯维护检验费等，其中电梯运行费用（主要为电费），根据该电梯实际用电量和本单元住户按楼层的递增系数进行分摊，电梯维护、检验费按实际发生数额以共用电梯的单元为单位结算，按建筑面积平摊，费用自竣工验收合格之日起计算，由业主交物业服务企业代收；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之三加收乙方的滞纳金等；双方还在合同中约定了其他事项。而后2018年10月1日、2019年10月1日，赣州市蓝科天水业主委员会都与原告签订了物业委托服务合同，将蓝科天水小区委托于原告实行物业管理。被告在交纳2014年之前60个月的物业管理费后，以原告的物业管理服务出现很多问题为由，自2015年1月至2018年7月的物业管理费就未再缴纳，并拖欠2010年2月至2018年7月电梯费未缴纳，以上未缴纳费用共计2300.93元，故原告诉至法院要求处理。另查明，2017年5月5日，由于原告的物业服务管理不到位，因为小区绿化带内堆满废弃物、安全管理不严谨、消防设备隐患、擅自出租物业管理用房等问题而被刊登在赣州晚报，蓝科天水小区开发商接受采访提出会责令赣州凌兴物业管理有限公司整改和处理，但因解约手续需要经过合法程序，与赣州凌兴物业管理有限公司还未达到解约条件。一审法院认为，依法成立的合同，受法律的保护。在本案中，原告与被告签订的前期物业服务协议，系原被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。对于原告要求被告立即支付物业管理费、电梯费共计2300.93元的诉讼请求，被告对此数额没有异议，但认为原告的物业服务存在较大问题，一审法院认为，根据被告提交的相关证据，原告自身提供的物业服务存在瑕疵，未尽到合格的物业管理服务义务，故一审法院仅支持被告应支付的物业管理费1840.74元。被告未按时交纳物业管理费，主要原因系原告未提供合格的物业服务，原告过错在先，故对于原告要求被告支付从逾期之日起至还清款项之日止按欠费总额的3‰计算滞纳金共计2000元的诉讼请求，一审法院不予支持。被告所提出的广告费收入等问题，属于业主委员会与原告之间的纠纷，不属于本案审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第五十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邱霞应于判决生效之日起十日内付清所欠原告赣州凌兴物业管理有限公司自2015年1月至2018年7月的物业管理费及2010年2月至2018年7月电梯费合计1840.74元。二、驳回原告赣州凌兴物业管理有限公司要求被告邱霞支付逾期付款滞纳金2000元的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告赣州凌兴物业管理有限公司负担13元，被告邱霞负担12元。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人基于与上诉人签订的前期物业管理服务协议及蓝科天水业委会与之签订的物业委托服务合同，自2010年起至今为上诉人提供物业管理服务，上诉人应按合同约定支付相应的物业费。根据前期物业管理服务协议的约定，高层住宅按建筑面积每月每平米0.8元收取物业管理服务费，另代收电梯运行费用（主要为电费），由该约定可以看出，协议中所称的物业管理服务费并未包含电梯运行费用，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为合法有效。实际中，被上诉人按0.3元/月/平方收取电梯运行费，也较为符合客观实际，未逾合理标准。故上诉人称物业费已包含电梯运行费，其不应再交纳电梯运行费的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审时，上诉人已提出被上诉人的物业服务存在诸多问题，一审法院根据查明的事实，认定被上诉人未尽到合格的物业管理服务义务，据此对上诉人应支付的物业管理费及电梯运行费予以核减，且未支持被上诉人要求上诉人支付滞纳金的诉讼请求，处理得当。上诉人未交纳物业管理服务费及电梯运行费处于持续的状态，被上诉人对此也催缴过，因此被上诉人的起诉符合法律规定，未超过诉讼时效。至于上诉人请求取消现蓝科天水业主委员会成员资格等问题，不属于本案审理范围。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邱霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 婷审 判 员  朱志梅审 判 员  王丽琼二〇二〇年五月二十六日法官助理赖富民代理书记员  李丽华代理书记员  曾 慧