陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书                          (2020)陕0802民初266号原告：榆林市XX中心，住所地榆阳区，统一社会信用代码12610802752136947K。法定代表人：王鹏程，该教育中心校长。委托诉讼代理人：陈春亮，该教育中心教师。被告：高壮壮，男，1995年7月1日出生，汉族，陕西省子洲县人，住子洲县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：榆林市榆阳区XX店，住所地榆林市榆阳区XX路，统一社会信用代码92610802MA704945B1Y。经营高壮壮，者：，该擀面皮店负责人。以上二被告的委托诉讼代理人：张**安、王佩，陕西富能律师事务所律师。原告榆林市XX中心与被告高壮壮、榆林市榆阳区XX店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告榆林市XX中心的委托诉讼代理人陈春亮、被告榆林市榆阳区XX店经营者高壮壮的委托诉讼代理人王佩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告榆林市XX中心向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间形成的不定期房屋租赁合同有效并予以解除；2、判令被告支付拖欠原告租赁费（从2019年4月1日起至实际腾房之日止，租赁费以每年24000元计算）；3、判令被告将占用的位于榆林市榆阳区XX路平房19号门市腾交原告管理；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月31日，原告与被告高壮壮签订门市租赁合同，约定租赁期限从2018年4月1日起至2019年3月31日止，年租金为24000元。后原告因办学用地紧张，经校委会研究决定收回被告承租的门市。因此，原告从2018年11月23日起至2019年2月25日止三次向被告送达腾房公告，要求被告于租赁合同期限届满后将承租的门市腾交原告管理。合同到期后，被告拒绝腾房，原告多次向被告催要房租并要求其腾房未果，故提出上述诉讼请求。原告榆林市XX中心向本院提供了以下证据：1、房屋租赁合同1份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实，双方约定租赁期限从2018年4月1日起至2019年3月31日止，年租金为24000元等的事实。2、公告2份、照片2张，用以证明原告分别于2018年11月23日、2019年2月25日向租户发出腾房公告，由于原告办学用房紧张，要求承租方于2019年4月1日前将承租的原告的房屋腾交原告管理，并两次向被告书面送达了上述腾房公告的事实。被告高壮壮、榆林市榆阳区XX店辩称，原、被告之间存在房屋租赁合同关系是事实，但被告认为原告应当通过证据证明其对涉案房屋是否享有处分等权利。其次涉案门市系被告从前一租赁户转租，且在转租时原告领导口头承诺房屋在四五年内不会回收，被告鉴于上述情况与原告签署了合同，并为此支出转让费3万元，装修支出3万元，对此造成的损失原告应当予以赔偿。涉案门市从2019年11月中旬起一直未营业，且现受疫情影响也无法营业，故从2019年11月中旬起的租赁费被告不承担。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，认定如下：原告提交的证据二，被告均有异议，经审查，庭审中被告认可照片中的当事人是被告本人，但认为照片上没有时间，且不认可收到公告的事实，故对原告提供的公告、照片本院不予以确认。本院经审理认定事实如下：被告榆林市榆阳区XX店的经营者为被告高壮壮。2018年3月31日，原告与被告高壮壮签订门市租赁合同，约定：一、被告承租位于XX路平房19号门市，三、租赁期限从2018年4月1日起至2019年3月31日止，四年租赁费为24000元，押金为1000元。十、合同期满后，所有门市房包括门前硬化部分，房后围墙以及室内水、电、地板等固定设施归原告所有，产权自然归属原告，被告必须保证所具有财产的完整无缺，无条件将门市交回原告，被告在经营期间所做的装修、装饰工程包括天然气安装工程，原告不承担任何费用，除可移动的部分由被告自行带走外，其他部分不得拆卸，不得影响房屋结构，原告收回门市，若房内留有残余物，视为被告自动放弃，原告有权自行处理。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了承租房屋，被告向原告交纳了合同期内的房屋租赁费。承租期间，原告因办学用房紧张，决定出租房屋到期后不再对外出租。合同到期后，被告继续占用所承租的门市房，拒绝腾房。经双方协商未果，原告向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。审理期间，经双方协商，被告于2020年4月10日腾出所租赁的房屋，将房屋向原告返还。再查：陕西省人民政府办公厅于2020年2月16日发布《陕西省应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定健康发展的若干举措》第三条：“减免企业房屋。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2020年2月免收房租，3-4月房租减半”。2020年2月12日，榆林市人民政府政务信息化办公室发布榆政发（2020）2号《榆林市人民政府关于应对新冠肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》，其中第八条：“减免中小企业房租。对承租国有企业经营性房产和政府房产的餐饮住宿、文化旅游等中小企业，免2020年一季度房租……”。本院认为，原告榆林市XX中心与被告高壮壮签订的门市租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。合同到期后，双方再未签订书面的合同，原、被告形成不定期租赁合同，合同继续有效，当事人可以随时解除合同，故原告诉请确认双方形成不定期租赁合同有效并予以解除的诉讼请求，依法予以支持。被告抗辩其承租案涉房屋是通过其他人转让后与原告签订的租赁合同，支出了转让费和装修费，且疫情期间其未营业，对2019年11月中旬起的租赁费被告不支付。经审查，2020年初，新冠肺炎疫情发生，疫情或者疫情防控措施属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。” 本次疫情已影响了原、被告租赁合同的正常履行，本院结合陕西省政府以及榆林市政府发布的文件，认定因疫情可免除被告第一季度即2020年1月1日至2020年3月31日的房租。故被告的部分抗辩理由，依法予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案中，原告请求由被告返还涉案房屋，审理中被告已于2020年4月10日返还涉案房屋且原告已管产，故该请求依法不予支持。因本案被告榆林市榆阳区XX店为涉案房屋的实际使用者，被告高壮壮为该擀面皮店的经营者，故原告诉请的房屋租赁费应从2019年4月1日起计算至2019年12月31日止，因前述免除2020年第一季度房租，再从2020年4月1日起计算至2020年4月10日止，以年租金24000元计算共计为2459218666元，应由二被告予以承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告榆林市XX中心与被告高壮壮形成的房屋租赁合同有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十五日内，由被告高壮壮、榆林市榆阳区XX店支付原告榆林市XX中心房屋租赁费2459218666元。三、驳回原告榆林市XX中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由被告高壮壮、榆林市榆阳区XX店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审 判 员  葛美云   二○二○年五月八日  书  记  员  庄  伟 1