广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终260号 上诉人（一审原告）：曾明华，男，1968年2月25日出生，汉族，住北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：王彤丹，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李素梅，女，1969年11月13日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：许丽，广西海城律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：张正艺，男，1974年7月14日出生，汉族，住北海市铁山港区。 被上诉人（一审被告）：董秀爱，女，1976年11月6日出生，汉族，住北海市铁山港区。 上诉人曾明华因与被上诉人李素梅、张正艺、董秀爱案外人执行异议之诉一案，不服北海市铁山港区人民法院（2019）桂0512民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾明华上诉请求：撤销北海市铁山港区人民法院（2019）桂0512民初213号民事判决，改判支持曾明华的诉讼请求。事实与理由：一、曾明华已将购房余款交付银行，虽交付程序存有瑕疵，但等同于交付法院；二、曾明华对涉案房屋享有的物权期待权，优先于李素梅的一般债权期待权；三、涉案房屋系曾明华唯一住房，可以排除法院的强制执行。 被上诉人李素梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曾明华将全部余款交至银行而非法院，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相悖，涉案房屋系张正艺、董秀爱的，该二人享有物权期待权、居住权及所有权，而曾明华并不享有前述权利。 被上诉人张正艺、董秀爱未到庭参加询问，亦未提交书面答辩状。 曾明华向一审法院起诉请求：撤销北海市铁山港区人民法院（2019）桂0512执异2号执行裁定书，停止对北海市房屋的强制执行。 一审法院审理查明：董秀爱与张正艺于2008年6月4日登记结婚。2015年3月16日，董秀爱与广西镒建房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定将涉案房屋出卖给董秀爱，董秀爱已经全部付清了购房款，广西镒建房地产开发有限责任公司也将涉案房屋交付给了董秀爱；董秀爱以涉案房屋作为抵押物向中国建设银行分别办理个人贷款105000元（贷款账号为45×××21）、200000元（贷款账号为45×××23）作为购房资金，中国建设银行于2015年5月22日将上述贷款放款至董秀爱银行账户中。2018年1月29日，曾明华与被告张正艺、董秀爱签订《房屋买卖合同》，合同约定张正艺、董秀爱将坐落于北海市银海区镒建世纪城x幢x单元x1x2号房出售给曾明华，售价分别为309873.60元、330566.40元，支付的首笔购房款分别为210799元、146201元，共计357000元，二套房屋的余款为张正艺、董秀爱未向银行支付的按揭贷款及利息，双方约定从签订合同下月起由曾明华负责还贷，在张正艺、董秀爱办理不动产权证前，曾明华需每月将应还银行款项转入张正艺、董秀爱用于还贷的银行账户；《房屋买卖合同》第四条还约定被告张正艺、董秀爱应在办理不动产权证10日内协助曾明华办理房屋过户等相关手续。同日，曾明华通过银行转账方式向张正艺、董秀爱支付购房首付款307000元，并交付现金50000元，董秀爱于当日向曾明华出具《收条》载明收到曾明华银行转账的307000元及现金50000元，共计357000元。2018年2月6日，曾明华与董秀爱签订《商品房交接书》，约定董秀爱将涉案房屋交付给曾明华，但尚未办理房屋过户登记手续。涉案房屋仅于2015年5月13日在北海市房地产交易中心办理预售备案登记手续，预购商品房合同备案号分别为548-1175、548-1176，权利人为董秀爱（预购人），至今尚未将涉案房屋不动产证办至董秀爱名下。上述事实有北海市银海区人民法院于2019年1月24日作出已发生法律效力的（2018）桂0503民初2159号、（2018）桂0503民初2160号民事判决书予以确认，上述判决确认了曾明华与董秀爱、张正艺签订的涉案《房屋买卖合同》合法有效。 李素梅诉董秀爱、张正艺民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年8月21日受理，在审理过程中李素梅于2018年11月30日向一审法院提出财产保全申请，一审法院作出（2018）桂0512民初218号民事裁定书，裁定预查封被告董秀爱名下位于北海市x1房屋（合同备案号：548-1175）、x2号房屋（合同备案号548-1176），2018年12月6日，一审法院作出（2018）桂0512执保16号《协助执行通知书》将涉案房屋予以登记查封。2018年12月25日，一审法院对上述民间借贷纠纷案作出（2018）桂0512民初218号民事判决书，在审理查明的事实认定，张正艺于2013年3月23日向李素梅借款300000元，张正艺在未清偿上述借款的情况下，又与李素梅商议借款事宜，李素梅同意后于2015年5月23日现金支付张正艺借款50000元，董秀爱于2016年4月知晓张正艺向李素梅借款350000元的事实，并于2016年11月3日起至2018年11月6日通过银行转账的方式，每月向李素梅支付利息1000元，张正艺、董秀爱共向李素梅支付利息27000元，该民事判决书判决张正艺、董秀爱偿还李素梅借款350000元及利息。因董秀爱、张正艺一直未履行生效判决确定的义务，李素梅于2019年2月22日向一审法院申请执行，一审法院于2019年4月30日作出（2019）桂0512执28号之二执行裁定书，裁定拍卖涉案的房屋，并通过邮寄的方式向曾明华送达《告知书》告知拍卖情况，曾明华于2019年5月3日签收该《告知书》，于2019年5月13日向一审法院提起执行异议，一审法院于2019年5月27日作出（2019）桂0512执异2号执行裁定书，驳回曾明华的异议请求；并于2019年6月10日向曾明华送达（2019）桂0512执28号之一《执行通知书》，通知曾明华自本通知送达之日起五日内，将涉案房屋剩余价款交付至一审法院执行；曾明华未按一审法院通知将款项交至一审法院执行，而是于2019年6月18日通过其个人账户分别将涉案房屋剩余的价款91697.52元与173584.71元交至中国建设银行的贷款账号中（贷款账号分别为45×××21、45×××23）以清偿涉案房屋剩余的贷款及利息，中国建设银行于当日出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，载明董秀爱在中国建设银行的个人贷款105000元、200000元均已结清。董秀爱、张正艺于当日向曾明华出具《收据》，载明已收到曾明华交来的涉案房屋尾款265282.23元，该笔尾款由曾明华代董秀爱、张正艺直接向中国建设银行北海分行清偿涉案房屋的所有银行按揭贷款。 一审法院另查明，自曾明华与董秀爱、张正艺签订《房屋买卖合同》后，曾明华依约自2018年2月20日至2019年3月20日每月转账给董秀爱替其偿还银行按揭贷款及利息；因董秀爱的银行账户于2019年3月被一审法院采取冻结强制措施，曾明华通过案外人曾彩云的银行账户于2019年3月22日向中国建设银行偿还董秀爱因购房办理的个人贷款6790元（贷款账号为45×××23）及3750元（贷款账号为45×××21）。案外人曾彩云系曾明华的女儿。 一审法院再查明，曾明华已于2018年2月将涉案房屋进行装修，随后购置家具，并缴纳相应电费；在此期间，涉案房屋未入住前所拖欠的物业费、电梯费均已缴清，并且还缴纳了建筑垃圾清理费、公共走道修缮费、装修服务履约金等入住前需缴纳完毕的费用；北海市中伟物业服务有限公司于2019年9月10日出具《证明》，载明：“曾明华先生（身份证号：4505211968××××××××）位于北海市银海区的房子，于2018年2月开始装修，2018年11月入住至今，以上为其现在居住地址，且从2018年2月开始上交小区的物业管理所有费用，也是由曾明华补齐2016年2月至2018年1月的物业管理所有费用。” 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。曾明华诉求撤销一审法院作出的（2019）桂0512执异2号《执行裁定书》，停止对北海市房屋的强制执行，即系案外人执行异议之诉纠纷，本案审查的焦点在于：曾明华对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。曾明华作为案外人，应举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，否则有损申请执行人李素梅的合法利益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定,判断曾明华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益,需就上述规定的四项基本事实予以查明，曾明华只有同时符合上述的法律规定，才能享有足以排除强制执行的民事权益。 关于曾明华与张正艺、董秀爱是否在一审法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，据曾明华提交的证据及一审法院依职权调取的证据，查明一审法院于2018年12月6日作出（2018）桂0512执保16号协助执行通知书将涉案房屋登记查封，而曾明华系于2018年1月29日与张正艺、董秀爱签订《房屋买卖合同》购买上述房屋，该合同经北海市银海区人民法院作出的已发生法律效力的（2018）桂0503民初2159号、（2018）桂0503民初2160号民事判决书予以确认合法有效，故曾明华与张正艺、董秀爱在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。但曾明华曾明华所依据的他案生效判决是为了确定其与张正艺、董秀爱的房屋买卖合同有效（曾明华的诉讼请求），本身并非为了确定合同履行情况，合同如何履行不影响对合同效力的认定。 关于曾明华是否在一审法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。本案中，涉案房屋系于2018年12月6日被查封；曾明华提供了涉案房屋的物业公司出具的《证明》，以及缴纳物业费票据、电梯费票据、电费票据、建筑垃圾清理费票据、公共走道修缮费票据、装修服务履约金票据以及相关的装修收费票据等一系列须业主承担的费用票据，虽然相关票据上载明缴费主体系“董秀爱”，但结合涉案房屋仅以董秀爱为权利人在北海市房地产交易中心办理预售备案登记手续尚未办理不动产权证的情况，以及物业公司出具的《证明》已对该种情形作出了解释，可证实上述费用系由曾明华承担，且曾明华还提供了装修人员出具的关于涉案房屋的装修款项的《收据》与购买家具的《收据》，上述证据之间可相互印证曾明华在法院查封前已实际占有涉案房屋。 关于曾明华交付涉案房屋价款的问题。经审理查明，曾明华与张正艺、董秀爱约定案涉房款分为二部分交付，即曾明华在与张正艺、董秀爱签订《房屋买卖合同》的当日便依约通过银行转账与现金交付的方式向张正艺、董秀爱交付了购房首付款357000元，涉案房屋的余款为张正艺、董秀爱未向银行支付的按揭贷款及利息，双方约定从签订合同下月起由曾明华负责向银行偿还涉案房屋的按揭贷款及利息，直至还清；曾明华依约自2018年2月20日至2019年3月20日止每月转账给董秀爱替其偿还银行按揭贷款及利息，并于2019年3月22日通过案外人曾彩云的银行账户向中国建设银行偿还董秀爱因购房办理的个人贷款6790元与3750元；至此，曾明华已按照合同约定支付了涉案房屋的部分价款，但剩余部分价款未支付，故一审法院于2019年6月10日向曾明华送达了（2019）桂0512执28号之一《执行通知书》，通知曾明华自本通知送达之日起五日内，将涉案房屋剩余价款交付至一审法院执行，但曾明华在知晓该项通知内容后未按一审法院通知将款项交至一审法院执行，而是于2019年6月18日通过其个人账户擅自将涉案房屋余款交付至中国建设银行以偿清董秀爱因购房办理的个人贷款及利息，曾明华的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定；曾明华诉称系因为涉案房屋设置了抵押，需向银行还款，故才将涉案房屋剩余房款交付至中国建设银行，以清偿购房所产生的按揭贷款及利息，一审法院认为曾明华的解释不足以对抗法律规定，不予采信。 关于是否因曾明华自身原因未办理过户登记的问题。北海市银海区人民法院作出的已发生法律效力的（2018）桂0503民初2159号、（2018）桂0503民初2160号《民事判决书》已查明涉案房屋仅在北海市不动产交易中心办理预售备案登记，广西镒建房地产开发有限责任公司尚未办好涉案房屋的不动产登记手续，且本案中未有证据证实系因曾明华自身原因未能办理过户，即曾明华未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致。 关于李素梅主张曾明华与张正艺、董秀爱系恶意串通，阻碍执行的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第七十六条的规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”李素梅应对自己的主张提供证据予以证实，但其未能提供充足的证据证实，应承担举证不利的后果，故一审法院对其主张的事实，不予采信。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，涉案房屋被查封时，曾明华仅是支付了部分价款且尚未办理产权过户登记手续，故涉案房屋可进行查封；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，执行异议需同时具备该条所列全部情形才能排除执行。从以上分析看，曾明华所提执行异议至少不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的情形，不能对抗李素梅金钱债权的强制执行，故其不享有足以排除强制执行的民事权益；综上，对曾明华的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决：驳回曾明华的诉讼请求。案件受理费6655元，由曾明华负担。 二审期间，曾明华向本院提交广西镒建房地产开发有限责任公司出具的《证明》及户型图、《不动产登记信息查询证明》，拟证明涉案房屋虽有两本房产证，但实际仅为大四房，且系曾明华唯一住房。被上诉人李素梅对《证明》的三性均有异议，即不符合证据格式要求，又未加盖公章和签名；对户型图的三性有异议，在复印件中无法辨别出董秀爱的具体房屋；对查询证明的真实合法性无异议，对关联性及证明内容均有异议。被上诉人张正艺、董秀爱未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。《证明》及户型图均加盖有广西镒建房地产开发有限责任公司的印章，李素梅无据推翻该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采纳作为认定案件事实的参考依据；对《不动产登记信息查询证明》的真实性、合法性、关联性本院予以确认。 被上诉人李素梅、张正艺、董秀爱均未提交新证据。 经二审审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，涉案位于北海市户型的房屋。曾明华在北海市没有名下现有的不动产登记信息。 二审中，经征询曾明华的意见，其同意将其应交纳给一审法院执行的购房余款予以交纳，并于2020年4月21日将涉案房的购房余款265282.23元汇至了一审法院账户。 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，对被执行人未进行房屋所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院也可以进行预查封，而涉案房屋于2015年5月13日已办理预售备案登记至被执行人董秀爱名下，一审法院据此依申请执行人要求对该房屋进行预查封，并无不当。现案外人曾明华以其已购买涉案房屋为由对该执行行为提出异议，请求法院排除执行。曾明华排除执行请求能否成立，关键在于其对执行标的物即涉案房屋是否享有排除法院强制执行的民事权益。因曾明华属二手房买受人，故本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”情形之规定，该条文明确“买受人权利足以排除执行”须同时满足以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。一审法院认定曾明华已满足前述规定第一、二、四项条件，具有事实根据，且各方对此亦无异议，本院予以确认。本案二审争议的是曾明华是否满足前述规定的第三项条件，即曾明华是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。该款项规定系指案外人在被执行的房屋被查封前已支付全部购房款或虽未支付全部购房款但在被查封后将合同约定支付的剩余价款按照人民法院的要求交付执行，该规定系公权力对民事权利的适当干预以平衡各方当事人的利益。本案中，涉案房屋被查封时，案外人曾明华虽购买并占有了涉案房屋，但其并未支付完全部购房款，一审法院根据前述规定通知曾明华将剩余购房款交付到法院以供执行，但曾明华未按法院要求执行，而是向中国建设银行以代董秀爱清偿涉案房屋按揭贷款的方式支付购房余款。曾明华上诉主张其向银行付清贷款的行为效果等同于将购房余款交付法院，对此本院认为，按揭贷款合同中的贷款人是董秀爱，依合同相对性原则，债务应当由董秀爱清偿，曾明华以代董秀爱向银行清偿按揭贷款的方式支付购房余款，其效果等同于向被执行人张正艺、董秀爱交付，与曾明华向法院交付余款作为被执行人张正艺、董秀爱的执行款项所生法律效果显然不同，与上述第三项条件要求完全相悖，曾明华该上诉理由依法不能成立，本院不予采信。一审法院以曾明华不能满足第三项条件要求为由判决驳回其诉讼请求并无不当。因曾明华在二审期间同意将原购房余款交付法院执行并已将款项交付到了执行法院的账户，至此，曾明华对涉案房屋已完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对涉案房屋享有了物权期待权，该权利优先于李素梅的一般债权，依法可以排除法院对涉案房屋的强制执行，曾明华据此请求停止对涉案房屋的强制执行，于法有据，本院予以支持。对于曾明华代董秀爱清偿银行的债务，其有权向张正艺、董秀爱予以追偿。 综上所述，曾明华的上诉理由不能成立，但因二审期间出现了曾明华向一审法院交付购房余款以供执行的新事实，本院在此基础上对一审判决予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销北海市铁山港区人民法院（2019）桂0512民初213号民事判决； 二、不得执行被执行人董秀爱名下位于北海市房屋。 本案一审案件受理费6655元，二审案件受理费6655元，共计13310元，由被上诉人张正艺、董秀爱负担。 北海市铁山港区人民法院（2018）桂0512民初218号民事裁定书于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年五月六日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庞 桦