海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初1047号   原告（执行案外人）：梁颜，女，1965年1月20日出生，汉族，住海口市美兰区。   委托诉讼代理人：林敏妤，海南邦威律师事务所律师。   被告(申请执行人)：海南工商职业学院，住所地海南省海口市国兴大道。统一社会信用代码：52460000747798823M。   法定代表人：唐捷，该学院董事长。   委托诉讼代理人：李小艳，海南新概念律师事务所律师。   被告(被执行人)：罗海兵，男，1977年5月28日出生，汉族，现住海口市美兰区。   原告梁颜与被告海南工商职业学院（以下简称工商学院）、罗海兵案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁颜的委托诉讼代理人林敏妤，被告工商学院的委托代理人李小艳，被告罗海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告梁颜向本院提出诉讼请求：1.裁定解除对案涉“海口市美兰区”的强制执行措施(解除查封)并终止执行该房产(执行案号：(2019)琼0107执2750号)执行；2.确认房屋买卖合同有效，并判决在过户条件成就时，被告罗海兵应当协助原告办理相关过户手续；3.诉讼费由被告罗海兵支付。事实和理由：2018年9月26日，原告经海南我房地产顾问有限公司（以下简称我房公司）居间与罗海兵及其妻子陈翠霞签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：由原告以70万元的对价受让罗海兵名下的位于海口市美兰区(以下简称“涉案房屋”)，还约定了双方的权利义务、产权登记、房屋交付及付款方式等房屋买卖合同实质性条款。合同签订后，原告与罗海兵依合同约定就涉案房屋转让的相关事宜进行了公证，原告也依约向罗海兵及其妻子陈翠霞支付了全部购房款70万元。同时支付我房公司中介费21000元。嗣后，罗海兵将涉案房屋交付给原告，原告遂取得占有，并开始对毛坯房进行装修，后于2018年10月实际入住至今。   原告认为，涉案房屋己由原告支付了全部购房款受让取得，并实际占有及入住，涉案房屋的实际所有权人应是原告，原告因政府对经济适用房过户规定，房产证满5年才能过户，没有存在消极延长过户问题。而琼山区法院在执行工商学院与罗海兵不当得利纠纷一案过程中误将涉案房屋予以查封，查封在后，依据我国民事诉讼法及关于执行异议与复议案件的司法解释等相关规定，应当依法中止对渉案房产的强制执行。原告为维护自己的合法权益，向琼山区法院提出了执行异议申请，但法院以（2020）琼0107执异7号异议裁定驳回了异议请求。涉案房屋已经为原告和张继平合理合法占有，属原告所有，并非罗海兵财产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告已经支付全部价款并实际占有，虽未过户，但原告无过错，不得查封。为此提出上述诉讼请求。   被告工商学院辩称，1、原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利。涉案合同无效，理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的规定，买受人同时具备四项条件的情况下才享有排除强制执行的权利。第一，买受人同出卖人签订的买卖合同必须合法有效；第二，要支付全部购房款项；第三，合法占有房屋；第四，办理过户手续。而《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》属于行政法规，该意见明确规定未满五年的经济适用房不可以上市交易，并且这个买受人不具备完全产权，不能出租、出售、抵押，因此，涉案房屋买卖合同系无效合同，理由如下：第一，罗海兵对该房屋无处分权，因为经济适用房的土地属于划拨地不属于受让地，罗海兵对该房屋不具备完全的产权，签订房屋买卖合同的行为属于无权处分，而原告在签订合同时已经知情，不属于善意取得；第二，原告同罗海兵交易经济适用房的行为属于侵害国家和社会公共利益的行为，根据合同法的相关规定，也应当被认定成无效行为。根据经济适用住房管理办法以及刚刚提到的国务院的行政法规，经济适用房在五年内不得擅自交易，保护的个体是国家经济房适用的管理制度及管理秩序。而原告与罗海兵的交易行为明显是为了规避国家适用住房管理制度及管理秩序，属于侵害社会公共利益以及国家权力的行为。第三，根据九民会议纪要的规定，凡是属于破坏经济秩序的行为均属于违反国家效力性，强制性的规定的行为。因此，足以认定原告同罗海兵签订的房屋买卖合同系无效合同，如果法院将原告同罗海兵的买卖合同认定成有效合同，是鼓励房产中介倒卖经济适用房的行为，也是在鼓励市场将经济适用房违法销售。因此，原告对涉案的房屋依法不享有排除强制执行的权利。   被告罗海兵辩称，经过中介的确认，罗海兵和原告签订的合同是真实有效的。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交证据如下：1.《房屋买卖合同》、2.转账支付银行流水、3.收据，证明涉案房屋在2018年9月26日就已经签订房屋买卖合同并支付了全部价款；4.入住证明，证明原告已经实际取得和占用该房产；5.（2018）琼椰海证字第10829号公证书、委托书，证明交易行为的真实合法；6.琼建房[2018]80号文件，证明房屋不能过户并非原告不过户；7.（2019）琼0107执2750号公告、8.执行异议申请书、9.（2019）琼0107执异7号执行裁定书，证明涉案房屋被法院查封，原告得知后及时提出了异议；10.收据，证明涉案房屋在2018年9月26日就已经签订房屋买卖合同并支付了全部价款；11.涉案房屋不动产权证，证明该房产证在2017年才办理，根据经济适用房五年后过户的规定，涉案房屋还不具备办理过户条件；12.海南省保障性住房预售合同，证明涉案房屋属于经济适用房；13.最高人民法院（2015）民申字第3336号民事裁定书，证明根据最高院判例，经济适用房的买卖不违反法律强制性规定，合法有效；14.结婚证，证明张继平是原告的丈夫，涉案房屋装修等相关手续都是由其丈夫办理的；15.《房屋装饰装修管理协议》、《装修协议书》、《装修申请表》、《装修施工消防安全责任书》、申请表、装修工费收据、《海口市管道燃气居民供用气合同》及缴费收据、中国有线电视网络公司海南分公司客户业务受理单及缴费收据、家具订货单、家电购买发票遗失凭证声明、物业费、水电费缴纳凭证、房屋现状照片，证明涉案房屋原告已装修入住，实际占有。   被告罗海兵对原告提交的证据均无异议。被告工商学院对证据1的三性无法发表质证意见，认为其不是涉案房屋买卖合同签订的主体，合同是否是合同当事人真实意思表示无法确定，需要强调的是，工商学院于2017年6月起诉罗海兵，有理由怀疑其在收到法院的传票以及可能会败诉的情况以后将涉案房屋转给原告，因此工商学院认为该合同不是双方真实意思表示；对证据2，2018年9月27日原告通过银行转账向罗海兵支付5万元没有任何备注，2018年9月30日原告通过银行转账向罗海兵支付6万元，没有任何备注，2018年9月27日原告通过银行转账罗海兵支付13万元，备注为购房款，2018年9月28日原告通过银行转账罗海兵支付15万元，没有任何备注，收款账户均为罗海兵，2019年1月8日原告通过银行转账支付30万元，备注为购房尾款，收款账号为陈翠霞。结合以上转款记录看出，原告对其购房行为有风险是非常明确的，因此，其通过中介以及公证固定了所有的交易证据，但是却在同一天或者相邻的几天分多笔5万元、6万元、13万元、15万元小额零碎的交易，也没有备注涉案的金额属于购房款，不符合原告的认知水平，也不符合交易的逻辑和常理。因此，工商学院认为该份证据即使是真实的，部分银行转账也与本案无关，不应当被认定成购房款，同时也可以证明原告并没有足额支付涉案购房款，不享有排除对本案房屋强制执行的权利；对证据3的三性及证明目的不认可，收据的落款时间是2018年12月28日，当时罗海兵并未收到全部购房款，而被告2却向原告出具虚假收据，承诺已经收到全部购房款70万元整，足以证明原告和罗海兵之间的交易可能属于虚假交易，足以反映罗海兵向原告出具与客观事实不符的证据；对证据4的三性及证明目的不予认可，可以证明原告已经实际入住的证据，包括水电费的缴费凭证，物业费的缴费凭证等，而原告没有提供上述任何足以证明其确实已经入住涉案房屋的证据，相反原告只提供物业费的证明，这个证明的内容的真实性是没有办法确定的；对证据5的真实性认可，证明目的不予认可，该证据只能证明罗海兵同原告在公证处签署了一份授权委托书，而公证处公证的内容也只是签署授权委托书行为的真实性并不能证明原告同罗海兵的交易行为合法，需要强调的是违反交易行为并不会因为公证处的一份公证而合法的；证据6不属于证据的种类，不予质证；对证据7-9、11、12、14的真实性没有异议；证据10与本案无关；证据13不属于参考案例，不具有参考的价值；对证据15中的物业费、水电费缴纳凭证三性予以认可，对其他证据不予认可。   被告罗海兵提交了海口市不动产登记中心出具的《情况说明》、《不动产登记信息查询情况说明》，原告和被告工商学院对该两份证据的真实性均无异议。   对原告提交的证据1、2、3、5、7、8、9、10、11、12、13、14、15，被告罗海兵提交的两份情况说明，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据4，该证明载明的入住时间与事实不符，本院不予采信。对证据6，本院不予确认。   根据本院采信的证据和庭审查明的内容，本院认定事实如下：2019年9月26日，罗海兵及其妻子陈翠霞作为甲方，梁颜和张继平作为乙方，我房公司作为丙方，三方签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲方出售的房屋坐落于海口市美兰区；甲、乙双方同意上述房产的交易价格为700000元；乙方应在签订本合同时支付甲方购房定金20000元；乙方承担代理服务费21000元；补充条款约定分三次付款，公证当天支付200000元，公证后7个工作日支付200000元，最后10月30日前付完剩余尾款300000元。2018年9月27日，罗海兵及其妻子陈翠霞作为委托人，签署《委托书》，委托张继平作为其二人的合法代理人，全权代表其二人办理涉案房屋及该房相应土地使用权的转让事宜,双方并就该《委托书》在海南省海口市椰海公证处办理了公证。   合同签订前后，张继平于2018年9月22日向我房公司转账支付2万元,于2018年9月27日向罗海兵转账支付18万元。梁颜于2018年9月28日、30日分别向罗海兵转账支付15万元、6万元共计21万元。张继平于2019年1月8日向陈翠霞转账支付30万元。梁颜称通过现金方式支付了1万元，罗海兵及其妻子陈翠霞向梁颜出具收据确认收到梁颜全部购房款70万元。罗海兵交房后，梁颜于2018年10月开始装修涉案房屋。装修完工后，梁颜、张继平入住涉案房屋至今。   涉案房屋于2017年9月11日获颁不动产权证，登记在罗海兵名下，证号为琼（2017）海口市不动产权第XXXX号。   另查明，工商学院与罗海兵不当得利纠纷一案，历经本院一审，海口市中级人民法院二审，确定罗海兵应向工商学院支付电费526906元。判决生效后，罗海兵未履行生效判决确定的义务，工商学院向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年12月16日作出（2019）琼0107执2750号执行裁定，查封了罗海兵名下位于海口市美兰区的房产。2020年1月8日，梁颜、张继平向本院提出书面异议，请求中止对涉案房屋的强制执行。本院于2020年1月19日作出（2020）琼0107执异7号执行裁定，驳回梁颜、张继平的异议请求。梁颜不服异议裁定，向本院提起诉讼。   本院认为，本案系梁颜在工商学院与罗海兵不当得利纠纷一案生效判决的执行中，对作为执行标的的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，因此，梁颜对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案处理的关键。   工商学院申请执行的债权种类为金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，涉案房屋查封时间是2019年12月16日，梁颜与罗海兵之间签订《房地产买卖合同》的时间是2018年9月26日，合同签订时间早于法院查封时间，梁颜已经付清全部购房款，并实际占用涉案房屋，暂时没有过户是由于国家政策的原因，不是梁颜自身原因造成的，梁颜对此不存在过错。至于合同效力问题，梁颜与罗海兵主张合同有效，工商学院主张合同无效，理由是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确规定，未满五年的经济适用房不可以上市交易，该意见属于行政法规，梁颜与罗海兵之间交易涉案房屋，违反了该意见的规定，侵害了国家和社会公共利益，根据九民会议纪要的规定，凡是属于破坏经济秩序的行为均属于违反国家效力性、强制性规定的行为。本院认为，对于经济适用房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，且工商学院提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，本院不予采纳，对梁颜关于确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四种情形，梁颜对涉案房屋所享有的民事权益足以排除执行，其诉请停止执行涉案房屋，于法有据，本院予以支持。关于解除查封的诉讼请求，执行异议之诉只针对能否排除执行进行审查判断，是否解除查封是由执行机构根据生效判决结果作出，本案不做处理。而协助过户的诉讼请求，属于另一法律关系，本案亦不做处理。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：   一、确认原告梁颜与被告罗海兵于2018年9月26日签订的《房屋买卖合同》有效；   二、停止对位于海南省海口市美兰区[不动产权证号：琼（2017）海口市不动产权第XXXX号]的执行；   案件受理费10800元，由原告梁颜与被告罗海兵各负担5400元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   本院（2020）琼0107执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 陈雪婷   人民陪审员 李惠玲   人民陪审员 吴 强     二〇二〇年五月七日   法官助理 贾 璇   书记员 冯 钰   速录员 高莉瑶   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   《中华人民共和国物权法》   第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉   的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。