广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终597号上诉人(原审被告)：周志权，男，1979年4月28日出生，汉族，住广东省信宜市**************，公民身份证号码：440************114。委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯靖萱，广东粤茂律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：钟云锋，男，1975年10月4日出生，汉族，住广东省信宜市**********，经常居住地：广东省信宜市东镇开发区凤运坡小区*********，身份证号码：440************211。被上诉人(原审原告)：王**玲，女，1974年4月10日出生，汉族，住广东省信宜市**********，经常居住地：广东省信宜市东镇开发区凤运坡小区*********，身份证号码：440************121。上诉人周志权因与被上诉人钟云锋、王**玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院(2019)粤0983民初2480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周志权上诉请求：一、依法撤销信宜市人民法院(2019)粤0983民初2480号民事判决书(以下简称一审判决)并依法驳回钟云锋、王**玲的一审诉讼请求。二、本案诉讼费用由钟云锋、王**玲承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、根据生效的(2018)粤0983民初1590号民事判决、(2019)粤09民终873号民事判决所认定的事实，涉案房屋的转让价款为388000元，周志权征得郑亮同意后，以钟云锋、王**玲所欠郑亮的垫付款、债务共208000元抵消房屋价款的事实。一审法院认为周志权称除了上述用以抵消房款208000元外，对其余的房款以现金全额支付，但周志权至今未能提供证据证实，也未能推翻上述生效判决所认定的事实，因此，对其主张依法不子确认，周志权应当承担举证不能的法律后果是属于认定事实错误。结合生效的(2018)粤0983民初1590号民事判决、(2019)粤09民终873号民事判决来看，周志权与钟云锋、王**玲的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并且已办理涉案房屋的转户手续，然而一审法院却要求周志权提交以现金支付剩余房款的证据是不合理的。也并不符合房产交易转户习惯的，钟云锋、王**玲假若没有足额收取涉案房屋的房款，能将涉案房屋转户给周志权吗？2、茂名市中级人民法院(2019)粤09民终873号民事判决认定涉案房屋是周志权善意取得，既然是善意取得，那么就说明已经支付了合理的价钱给钟云锋、王**玲。3、本案钟云锋、王**玲的请求已经超过法定诉讼时效。周志权当庭补充上诉意见：双方是合同纠纷，按照原来合同的约定，在周志权付清房款后，钟云锋、王**玲才将变更后的房产证交给周志权，周志权早已取得涉案房屋的房产证，周志权认为其已经完成了付款的义务，即交清了购房款，如果钟云锋、王**玲认为其收到房产证仍未交清房款，举证责任由钟云锋、王**玲承担，一审判决对举证责任的分担错误。钟云锋、王**玲辩称：本意是过户到周志权名下贷款做生意，而不是卖房，钟云锋、王**玲一直没有收过周志权的购房款，4月份过户房屋后立即就贷款，利息也是钟云锋、王**玲付的。如果是卖房，为何周志权不入住，而是租房住。一直是钟云锋、王**玲一家四口在涉案房屋里住，周志权连房屋的结构都不清楚。钟云锋、王**玲向一审法院起诉的请求：1.判决周志权支付购房款388000元和垫付利息16000给钟云锋、王**玲；2.判决钟云锋、王**玲对依法处置登记在周志权名下的位于信宜市东镇开发区凤运坡小区*********(粤房地权证信房字第**0000****号)的价款内享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由周志权负担。一审法院认定事实：因另案钟云锋、王**玲与周志权房屋买卖合同纠纷一案，该院于2018年6月13日立案审理。该院于2018年12月6日作出的(2018)粤0983民初1590号的民事判决书，该判决认定事实如下：原告钟云锋、王**玲是夫妻关系，于2008年5月7日登记结婚。原告王**玲与被告周志权是朋友关系，两人曾是郑亮的员工。2011年5月2日，王**玲与信宜市俊景房地产开发有限公司签订《凤凰城商品房买卖合同》，合同约定由王**玲向该公司购买信宜市东镇开发区凤运坡小区*********。2013年年初，王**玲及其家入住该房屋至今。2015年2月16日，王**玲取得上述房屋的《房地产权证》(粤房地权证信房字第**0000****号)，该《房地产权证》登记的房地产权属人为王**玲，共有情况为单独所有，建筑面积为135.34m²(整套内面积118.50m²，分摊公用面积为16.84m²)。王**玲为支付上述房款，其向银行按揭贷款，至2015年3月23日前，尚欠按揭贷款108000元。为将房产证赎出，郑亮于2015年3月23日向王**玲转账108000元用于归还上述按揭贷款。因王**玲与林秀斌债务纠纷，王**玲上述房产被该院查封，为解除查封，郑亮因此为王**玲垫付40000元。王**玲因需资金周转，分别于2012年2月22日、2012年5月28日、2014年1月17日向郑亮借款10000元、10000元、40000元；上述款项共计208000元，郑亮出庭作证时认可该款项用于抵消周志权向王**玲购买房屋的房款。王**玲因需资金周转，于2015年7月22日向周志权借款50000元，至2016年8月30日止，尚欠周志权借款26300元。2015年3月30日，王**玲(甲方、转让方)与周志权(乙方、受让方)双方到信宜市房地产交易所签订《房地产买卖合同》，约定由甲方将位于信宜市东镇开发区凤运坡小区*********转让给乙方，该房产交易金额为130000元；在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。第三条“登记过户手续办理”约定：本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方携带有关资料到信宜市房地产交易所办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。第四条“房地产交接”，但没有约定具体交付时间。第五条“权利保证内容”约定：甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第六条“违约责任”约定：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，但没有约定违约金计算标准；乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回给乙方，但没有约定乙方赔偿违约金的计算标准。此外，该合同还约定其他条款。王**玲、周志权分别在合同签名、捺印。同日，转让人王**玲、受让人周志权作为申请人共同向房产登记机构递交《房屋所有权转移登记申请书》，并承诺所提交的申请登记材料、申请信息真实、合法、有效、如有不实，由申请人承担一切法律责任。同日，转让人王**玲、受让人周志权共同签名并向信宜市房地产管理局递交《申请确认表》，该表载明所转让房屋的基本情况及申报价格(130000元)，双方在该表中确认“买卖双方经协商一致，同意就上述房地产达成成交协议，特向信宜市房地产交易所申请办理该房产交易手续。愿意遵守国家有关法律、法规，如实申报成交价。所写的各项内容全部属实，如有虚报、隐瞒、侵权或不实之处，概由双方(单位)承担全部法律责任”。周志权在办理上述房产转让时，税务机关以涉案房屋价值387478元核定税款，周志权因此于2015年4月1日通过郑亮缴纳税款28673.37元。2015年4月17日，周志权取得上述房屋的《房地产权证》(粤房地权证信房字第**000051**)，房地产权属人为周志权。2015年4月28日，周志权(借款人、甲方)与信宜市**信用合作联社城区信用社(现更名为农商行城区支行)签订《个人借款合同》，约定向农商行城区支行借款350000元用于购买勾机，借款期限自2015年4月28日至2018年4月28日，并以上述房产作为抵押。2018年4月30日，农商行城区支行依约向周志权发放贷款350000元。周志权取得贷款后并未按约定履行还本付息义务，只支付了部分利息。王**玲多次向农商行城区支行支付了上述贷款利息：1.2017年1月4日支付利息2600元；2.2017年3月29日支付利息1000元；3.2017年4月20日支付利息2000元；4.2017年11月10日支付利息2000元；5.2017年11月30日支付利息6000元；6.2018年4月4日支付利息2400；合计16000元。至2017年4月20日止，周志权尚欠农商行城区支行贷款本金350000元、利息12160.82元。2017年5月3日，农商行城区支行与周志权金融借款合同纠纷一案由该院立案受理[(2017)粤0983民初980号]，经该院主持调解，双方达成调解协议，该调解协议内容为：一、解除原告信宜市**信用合作联社城区信用社与被告周志权于2015年4月28日签订的编号为100***********477号的《个人借款合同》。二、被告周志权自愿限于2017年7月22日前还清尚欠的借款本金350000元及利息6560.38元(该利息计至2017年4月20日止，此后利息按照双方签订的《个人借款合同》中约定的利息计算方法另计至还清借款之日止)给原告信宜市**信用合作联社城区信用社。三、原告信宜市**信用合作联社城区信用社对依法处置被告周志权所有的位于广东省信宜市东镇开发区凤运坡小区*********[粤房地权证信房字第**0000****号]的价款内享有优先受偿权。四、案件受理费3366元，由被告周志权负担。此后，周志权并未按调解协议履行，农商行城区支行因此于2018年7月6日向该院申请执行。2018年8月1日，该院作出(2018)粤0983执787号民事裁定书，查封了周志权的上述房产。诉讼中，王**玲认为其与周志权签订《房地产买卖合同》，并不是其的真实意思表示，因王**玲被银行列入黑名单，无法贷款，周志权欲以王**玲的房屋作抵押贷款用于合伙生意，因此周志权要求王**玲将其房屋转户至周志权名下，并约定房屋转让后另签订一份协议约定该房屋的产权仍然是王**玲所有，后来王**玲才意识到周志权的行为侵害了王**玲的合法权益。周志权认为王**玲欠有他人债务，才将涉案房屋转让给被告，当时约定总房价为388000元，为规避税费，才在合同中写明房屋总价为130000元，并以郑亮垫付的148000元、债权60000元、周志权的债权50000元抵消购房款258000元，此外还支付房款120000元(现金)给王**玲。证人郑亮也确认上述款项属周志权抵消或支付的购房款。王**玲认可郑亮垫付148000元及所欠郑亮债务60000元，但并不认可是抵消周志权的购房款；对周志权主张抵消购房款50000元不予认可，并认为该款签订《房地产买卖合同》后形成的债务；同时否认周志权向其另行支付购房款现金120000元的事实。该判决认为，原、被告签订《房地产买卖合同》后，双方作为申请人共同向房产登记机关递交《房屋所有权转移登记申请书》，并“承诺所提交的申请登记材料、申请信息真实、合法、有效、如有不实，由申请人承担一切法律责任”；在双方签名向房产登记机关递交的《房地产交易申请表》中，双方也再次确认“买卖双方经协商一致，同意就上述房地产交易达成成交协议，特向信宜市房地产交易所申请办理该房地产交易手续。愿意遵守国家有关法律、法规，如实申报成交价。所填写的各项内容全部属实，如有虚报、侵权或不实之处，概由双方(单位)承担全部法律责任”，且涉案房屋已过户到被告名下，由此可见，双方签订的《房地产买卖合同》是进行房屋买卖的真实意思表示，并没有违反法律规定，该院依法予以确认。原告主张将房屋过户到被告名下，目的由被告贷款用于合伙经营生意，现被告欲将房屋出售，被告存在欺诈行为，但原告没有提供证据证明被告以上述房屋抵押贷款用于合伙经营生意的事实，且被告不予认可，同时也没有证据证明在签订上述《房地产买卖合同》时被告存在欺诈行为。根据该院认定的事实，无法认定原告王**玲与被告签订《房地产买卖合同》存在法定的无效情形，因此，原告主张上述《房地产买卖合同》无效没有事实依据，依法应予驳回。对于房屋交易的价格问题，原、被告对房屋交易价格各执一词，本案《房地产买卖合同》虽然有规避税款的约定，但应根据实际情况对该房屋交易价格进行研究认定，综合各方当事人陈述及被告提供的《税收缴纳书》，依法认定上述房屋交易价格为388000元。原告所欠郑亮的垫付款、债务共208000元有被告提供的《借条》、《借据》为证，依法认定该款项用于抵消周志权的购房款。对于原告王**玲曾欠被告的债务50000元，该款是双方签订《房地产买卖合同》后形成的债务，属另一法律关系，被告主张该款用于抵消购房款没有事实依据，依法不予采纳。对于被告周志权是否拖欠原告购房款及原告为周志权贷款垫付的利息16000元性质，原告可另寻途径解决。合同是物权变动的依据，原告王**玲与被告周志权双方签订的《房地产买卖合同》被确认为有效合同的情况下，原告请求确认涉案房屋没有事实依据，依法不予支持。本案为确认之诉，原告请求确认上述《房地产买卖合同》的效力，属于请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定，本案不适用诉讼时效的规定，因此，被告辩称原告诉讼请求已超过诉讼时效没有法律依据，依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告钟云锋、王**玲的诉讼请求。因钟云锋、王**玲不服上述判决提起上诉，茂名市中级人民法院于2019年7月25日作出(2019)粤09民终873号民事判决书，该判决确认一审法院查明的事实；该判决认为一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。另查明，王**玲与周志权签订上述《房地产买卖合同》后，周志权未按约定付清房款，钟云锋、王**玲至今一直居住涉案房屋。该院在执行农商行城区支行与周志权金融借款合同纠纷一案[(2017)粤0983民初980号]中，于2019年8月22日作出执行裁定书，裁定拍卖被执行人周志权所有的位于广东省信宜市东镇开发区凤运坡小区*********[粤房地权证信房字第**0000****号]一套。2019年11月19日，该院出具成交确认书，确认邓项丹通过网上拍卖，以成交价格546480元竟得涉案房屋。本案诉讼中，该院根据钟云锋、王**玲的申请，于2019年11月26日作出民事裁定，裁定：对信宜市人民法院拍卖被申请人周志权名下的位于信宜市东镇开发区凤运坡小区*********(房产权证号为：粤房地权证信房字第**0000****号)所得价款546100元，优先清偿除广东信宜农村商业银行抵押贷款本息费用外，对余款140000元予以冻结，冻结期限为自2019年11月26日起至2020年11月25日止。一审法院认为：钟云锋、王**玲为夫妻关系，涉案房屋原是钟云锋、王**玲在其婚姻存续期间购买，在特别约定的情况下，该房屋属其夫妻共同财产，因此，钟云锋作为权利人主张权利，并未违反法律规定，该院予以确认。本案争议焦点：1.周志权是否尚欠钟云锋、王**玲购房款？2.钟云锋、王**玲对依法处置登记在周志权名下的位于信宜市东镇开发区凤运坡小区*********的价款内是否享有优先受偿权？3.钟云锋、王**玲请求周志权支付房款是否已超过诉讼时效？焦点1：据生效的(2018)粤0983民初1590号民事判决、(2019)粤09民终873号民事判决所认定的事实，涉案房屋的转让价款为388000元，周志权征得郑亮同意后，以钟云锋、王**玲所欠郑亮的垫付款、债务共208000元抵消房屋价款的事实，该院予以确认。周志权称除了上述用以抵消房款208000元外，对其余的房款以现金全额支付，但周志权至今未能提供证据证实，也未能推翻上述生效判决所认定的事实，因此，对其主张依法不予确认，周志权应当承担举证不能的法律后果，因此，周志权应支付余下的房款180000元(388000元-208000元)给钟云锋、王**玲。对于王**玲与周志权于签订《房地产买卖合同》后，王**玲于2015年7月22日向周志权借款50000元，至2016年8月30日止，尚欠周志权借款26300元，王**玲、周志权均予以确认。对于王**玲为支付上述农商行的贷款利息16000元，王**玲、周志权双方一致确认，同时，王**玲、周志权双方同意该垫付利息款项16000元用于偿还其所欠周志权的借款。经核算，王**玲尚欠周志权的借款10300元(26300元-16000元)，王**玲同意对尚欠的借款，在房款中抵减。综上，周志权应向钟云锋、王**玲支付余下的房款169700元(180000元-10300元)。焦点2：涉案房屋已由周志权用于抵押向农商行城区支行贷款，因处置涉案房屋所得价款，抵押权人农商行城区支行已依法取得优先受偿权。在无法定情形下，钟云锋、王**玲主张对依法处置涉案房屋所所得价款内享有优先受偿权的依据不足，依法不予支持。焦点3：王**玲与周志权签订《房地产买卖合同》时，约定“在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清”“甲、乙双方携带有关资料到信宜市房地产交易所办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方”，但双方未约定付款方式，此后，周志权未按约定付清房款。2015年7月22日，钟云锋、王**玲向周志权借款50000元，至2016年8月30日止，尚欠周志权借款本金26300元，对于该借款，周志权于(2018)粤0983民初1590号案(2018年6月13日立案审理)诉讼时才主张以借款用于抵消涉案房屋的转让款，据此可认定是周志权最后一期付清房屋转让款的时间及继续履行付款的意见表示，因此，钟云锋、王**玲在本案的诉求并未超过诉讼时效，周志权以诉讼时效为由提出抗辩的依据不足，依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，该院判决：一、限周志权在本判决发生法律效力之日起十日内支付房款169700元给钟云锋、王**玲；二、驳回钟云锋、王**玲的其他诉讼请求。案件受理费3680元(钟云锋、王**玲已预交)，由钟云锋、王**玲共同负担1833元，周志权负担1847元；诉讼保全费1220元(钟云锋、王**玲已预交)，由周志权负担1220元；上述两项费用由周志权迳行支付给钟云锋、王**玲。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。本院认为，本案实质是房屋买卖合同纠纷，亦即是出卖人出售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的行为。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。结合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：一审判决周志权支付房款169700元给钟云锋、王**玲是否有依据。根据本院已生效的（2019）粤09民终873号民事判决书确认，出卖人钟云锋、王**玲与周志权签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。该合同总房价为38.8万元，王**玲认可案外人郑亮垫付14.8万元及所欠郑亮债务6万元，共抵消20.8万元。另，在双方签订《房地产买卖合同》后，王**玲与周志权尚有债权债务关系。经一审法院核算，王**玲确认尚欠周志权借款10300元，并同意在购房款中抵减。周志权实欠房款为169700元（388000-208000-10300）。一审法院判决周志权支付169700元给钟云锋、王**玲并无不当，本院予以支持。周志权主张涉案的房屋已经过户并已支付了全部购房款证据不足，应承担举证不能的后果。综上所述，周志权的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3694元，由上诉人周志权负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年五月十二日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞