安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1459号 上诉人（原审被告）：阜阳市城市资产投资经营有限责任公司,住所地安徽省阜阳市颍州区清河东路**市委党校院内，统一社会信用代码91341200065226123B。 法定代表人：梁迪，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙茂，安徽众豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨群，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：宿州市东胜商贸有限公司,住,住所地安徽省宿州市东关七十一处东方大厦****一社会信用代码91341302MA2MUJQG2Q。 法定代表人：王东，该公司经理。 委托诉讼代理人：李彦，安徽松鼎律师事务所律师。 上诉人阜阳市城市资产投资经营有限责任公司（以下简称城投公司）因与被上诉人宿州市东胜商贸有限公司（以下简称东胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初5592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城投公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东胜公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定涉案房屋出现安全隐患，与客观事实不符，没有事实和法律依据；东胜公司向刘保侠支付的转让费与本案无关，一审判决认定东胜公司转让费损失20000元没有事实和法律依据；其公司对涉案纠纷无过错，不应承担本案诉讼费用。 东胜公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 东胜公司一审诉讼请求：1.判决城投公司支付违反合同约定提前收回出租房屋违约金52020元。2.判决城投公司返还当年租金260100元，返还履约保证金65025元，装修保证金50000元，拍卖佣金13121元，总计388246元，并按年利率7.2%支付上述资金占用费39601元（计算至2019年5月），后期资金占用费继续按年利率7.2%支付至上述款项支付完毕止。3.判决城投公司赔偿为履行租赁房屋合同造成的经济损失150000元。 一审法院审理查明：城投公司委托安徽财信拍卖有限公司对市委党校原址食堂对外出租进行拍租，东胜公司于2017年12月21日在竟租须知上签名，该竟租须知第十三条约定：拍租标的物以现状为准，竞租人应在拍卖会展示期间实地查勘和咨询了解标的物的现状，以作为竞租的依据...一旦报名参与竞租，即表明竞租人对拍租标的物的一切现状（包括显性和隐性瑕疵）的认可，愿意对按照标的物现状参与竞租行为负责，愿意承担一切责任”；该竟租须知第二十条约定：“租赁期间的房屋修缮事宜由承租方自行解决”；该竟租须知第二十六条“房屋达到交付条件后，承租户在7日内与出租方办理移交手续，否则，视为承租方放弃房屋使用权，出租方有权解除合同，第一年租金及履约保证金不予退还”。东胜公司于2017年12月22日通过拍租城投公司市委党校原址食堂（即小灶王酒店），年租金26.1万元，5年租赁期限。2018年1月11日东胜公司（承租方、乙方）与城投公司（出租方、甲方）签订阜阳市市国有资产租赁合同一份，该合同约定：第一条合同标的及使用用途:1、甲方将位于阜阳市党校（旧址）食堂，含1层，建筑面积1034.14平方米，出租给乙方使用。2、乙方对合同标的物已进行了实地了解，同意依照本合同规定的条款租用该资产。乙方承租本合同标的物的用途为商用。第二条租赁期限为五年。第三有关租金缴交的规定：1、租金标准：根据房屋评估价格，年租金为人民币260100元，第三年至第五年度租金标准为以上一年度年租金为基数每年递增5%。3、租金缴交时间：每年租金在上一年租金到期前一个月收取。第四条有关履约保证金、水、电、气等费用的规定：1、履约保证金：乙方欲本合同签订之日向甲方交纳履约保证金人民币65025元（相当于3个月的租金）。乙方所交纳的履约保证金在合同期限内不计利息。2、合同履行完毕，在乙方无违约情形下，甲方按乙方提供的甲方开出的履约保证金凭证原件在7个工作日内退还（无息）。……。第九条合同标的物交付及收回的验收：1、合同标的物交付时甲乙共同参与并以现状为准，如对建筑物硬件设施及附属设施等有予以，应当场提出，协商解决。……。第十条交付违约责任：1、本按本合同约定按时交付合同标的物给乙方的，免除相应的租金。……第十一条乙方违约责任：……3、在合同有效期间，乙方中途违反合同约定擅自退租的，交付已收取的租金及履约保证金不予退还，乙方还应按本合同年租金总额20%向甲方支付违约金；以及其他合同内容。此后，东胜公司向城投公司交付一年租金260100元、履约保证金65025元，装修保证金50000元。2018年3月15日东胜公司与原市委党校小灶王的经营者刘保侠协议，约定刘保侠将其经营期间的炉灶等物品转让给东胜公司，东胜公司支付转让费10万元，其中于2018年3月29日支付2万元，余款待房屋正式使用开业后付清。2018年5月16日城投公司给东胜公司发出“关于市委党校原址食堂一层移交工作的函”，该函载明：东胜公司：我公司于2018年4月19日发函至你公司要求你公司7日内前来办理市委党校原址食堂一层的移交工作。截止到日前，你公司以租赁房屋达不到交付使用条件为由，拒绝与我公司签订房屋移交单。根据《租赁合同》第六条：“房屋进行交付时，以现状为准（包括房屋主体验收、消防验收、水电情况等均以交付现状为准，合同一经签订，即视为乙方能解决上述相关房屋问题）”规定，现正式通知你公司，自今日起3日内前来办理房屋移交手续，否则，我公司将自行解除与你公司关于市委党校原址食堂一层房屋的租赁合同，并扣除第一年租金及履约保证金，共计325125元。2018年5月30日东胜公司给城投公司发出修缮申请书一份，该申请书载明：“尊敬的城投公司：我司在阜阳市公共资源交易中心参加贵公司组织的拍卖会所拍租的市党校原址食堂一层，我公司人员一直积极与贵公司沟通交接事宜。贵公司给我公司发函《关于市委党校原址食堂一层移交工作的函》，我公司人员即前往对接，发现房屋有以下问题：一、该房屋主体存在安全隐患（附照片）；二、原总表更年期关和线路严重老化，存在安全隐患。综上所述，现该房屋目前无法正常使用，不具备移交条件。现申请对房屋修缮处理。请贵公司及领导给予支持”。2018年7月12日东胜公司又给城投公司递交申请一份，该申请书载明：“尊敬的城投公司领导：我公司于2017年12月参加贵公司举办的拍租会，并且成功拍得市委原党校院内原小灶王酒店的房屋，按照合同规定，我方把该缴纳的相关费用早已缴纳齐全，无拖欠租金现象。但是由于房屋年久失修，漏水严重，并且屋内屋外及屋顶破败不堪，并且存在严重的安全隐患，导致我方无法正常使用该房屋，在此期间我方多次申请经营公司给予维修，但时至今日无果。现如今我方急需使用该房屋，万不得己现申请贵公司把该房屋等移交给我方正式使用，即日起计算装修期限，所有的维修费用由我方自行承担，请给予批准”。城投公司的董事长王**在该申请书签署“同意”。 一审另查明，城投公司于2017年2月27日和10月23日分别向刘保侠送达关于涉案房屋收回通知书。 一审法院认为，东胜公司通过竞拍而承租城投公司的涉案房屋，双方并签订国有资产租赁合同，该合同内容不违反法律，法规强制性规定应为有效合同，双方均应按照合同约定的内容履行义务和享有权利。因涉案房屋出现安全隐患问题，双方进行协商未果的情况下，真致使合同目的无法实现，东胜公司要求与城投公司解除国有资产租赁合同，符合法律规定，应予解除。合同解除基于合同取得的财产应予返还，故城投公司应返还东胜租金260100元，履约保证金65025元，装修保证金50000元，合计375125元；由于城投公司的涉案房屋存在安全隐患，致使东胜不能租赁房屋，造成东胜公司支付原承租人的2万元物品转让费城投公司应予赔偿；对于东胜公司超过该部分诉讼请求，依法不予支持。对于东胜公司要求城投公司支付上述资金的占用费和违约金以及返还拍卖佣金的诉讼请求，提供的证据不足予以证明其主张，依法不予支持。城投公司辩称因东胜公司存在违约行为，应驳回东胜公司的诉讼请求，提供的证据不足以证明其主张，依法不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、阜阳市城市资产投资经营有限责任公司返还宿州市东胜商贸有限公司租金260100元、履约保证金65025元、装修保证金50000元，合计375125元；二、阜阳市城市资产投资经营有限责任公司赔偿宿州市东胜商贸有限公司损失20000元；三、驳回宿州市东胜商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10099元，减半收取5049.5元，由宿州市东胜商贸有限公司负担2101元，阜阳市城市资产投资经营有限责任公司负担2948.5元。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审审理争议的焦点为：涉案房屋是否存在安全隐患；一审认定东胜公司的损失20000元是否正确；一审判决城投公司承担诉讼费用是否正确。 本院认为：综合城投公司于2018年5月16日发给东胜公司的函及东胜公司于2018年5月30日的修缮申请书、2018年7月12日的申请书、证人证言，能够证明涉案房屋存在安全隐患，一审判决认定事实清楚，城投公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。关于东胜公司主张的转让费损失，因该转让费用是因东胜公司与案外人刘保侠之间的物品转让协议而发生，与本案不是同一法律关系，如因转让合同发生纠纷，东胜公司可另行主张，一审将该费用认定为东胜公司的损失不当，本院予以纠正。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，一审判决城投公司承担诉讼费用亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初5592号民事判决第一项，即：阜阳市城市资产投资经营有限责任公司返还宿州市东胜商贸有限公司租金260100元、履约保证金65025元、装修保证金50000元，合计375125元。 二、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初5592号民事判决第二、三项，即：阜阳市城市资产投资经营有限责任公司赔偿宿州市东胜商贸有限公司损失20000元；驳回宿州市东胜商贸有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回宿州市东胜商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10099元，减半收取5049.5元，由宿州市东胜商贸有限公司负担2042.5元，由阜阳市城市资产投资经营有限责任公司负担3007元；二审案件受理费7226元，由宿州市东胜商贸有限公司负担2922.5元，由阜阳市城市资产投资经营有限责任公司负担4303.5元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年五月十四日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。