西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书       （2017）陕0113民初9049号原告：刘智梅，女，1965年1月14日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区，公民身份号码：61060XXXX501140025。委托诉讼代理人：李**，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：高伟伟，男，1991年10月27日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区，公民身份号码：61272XXXX110270075。被告：高子兵，男，1969年12月3日出生，汉族，住陕西省横山县，公民身份号码：61272XXXX912031857。共同委托诉讼代理人：竹敏，陕西华秦律师事务所律师。有独立请求权第三人：李锦玉，女，1970年7月19日出生，朝鲜族，住西安市长安区，公民身份号码：23108XXXX007193922。委托诉讼代理人：盖东旭，陕西君勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐玉娇，陕西君勤律师事务所律师。原告刘智梅与被告高伟伟、高子兵，有独立请求权第三人李锦玉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘智梅的诉讼代理人李**，被告高伟伟、高子兵及其委托诉讼代理人竹敏，有独立请求权第三人李锦玉及其委托诉讼代理人盖东旭、齐玉娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘智梅诉称，2015年4月16日，原告与第一被告高伟伟签署了房屋买卖合同，约定以四十万的XX路XX号楼XX单元XX号房屋售予原告。该四十万价款被告也只缴纳了首付，剩余的银行按揭和交易契税全部由原告承担。此外该房屋实际上系第二被告高子兵出资，购置在其子高伟伟名下，因此第二被告在购房合同下注明对被购房合同承担保证责任。合同签订后，原告开始缴纳首付，同时实际占有了该房屋。自2017年3月开始，原告发现银行按揭已经全部提前还清。经与被告联系，被告拒绝协商，原告认为争议房产按揭贷款已经全部还清，具备更名过户的条件，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、二被告继续履行双方签署的房屋买卖合同；2、西安市XX路XX号楼XX单元XX号房屋产权归原告所有，被告协助原告办理产权过户手续；3、判令二被告连带承担全部诉讼费用。被告高伟伟、高子兵辩称，原、被告之间不存在真实的买卖合同关系，签署买卖合同的原因是双方存在借贷关系，是以房产为高子兵的债务提供担保，所以双方签订房屋买卖合同无效。被告支付房屋首付款49万元，并且对该房屋进行了精装修，且已经偿还了3年的贷款，共计投入不低于90万元，但该房屋仅以40万元价款成交，该价款明显不符合常理，且双方存在民间借贷关系，尚未还清，双方的目的不是为了促成房屋买卖合同。2015年4月6日签订合同时，约定该房屋的价款是40万元，其余房屋贷款由原告方按月代被告偿还，但是原告并未实际支付40万元房款，也未按照约定偿还银行按揭贷款，莲湖区人民法院民事判决书，判令本案的高伟伟要偿还银行的贷款本金101万元罚息利息，且判令该房屋拍卖变卖的价款，银行具有优先受偿权，在房屋存在被拍卖的法律风险时，原告并未支付价款，经被告催告，涉案房屋的交易仍未完成。即便双方签订的合同目的是以物抵债，也应当审查基础的借贷关系。综上，原被告签订《商品房买卖合同》是基于双方的借贷关系，并非真实的房屋买卖关系，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。有独立请求权第三人李锦玉诉称，第三人与被告高伟伟于2017年3月31日签订了《房屋买卖合同》，合同约定高伟伟将其所有的位于西安市高新区XX幢XX单元XX室房屋出售给第三人，房屋价款为155万元。合同签订后，第三人如约向高伟伟支付了房屋价款并替高伟伟偿还了银行的房屋贷款，而后高伟伟从银行取回房产证并交付给第三人，但是却迟迟不配合办理房屋过户手续。2017年8月14日，第三人与高伟伟就争议房屋的过户事宜达成一致意见，由高伟伟将位于西安市高新区XX幢XX单元XX室房屋过户至第三人名下，且经过西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10023号民事调解书确认。在履行调解过程中本案原告刘智梅以其和被告高伟伟就案涉房屋亦签有房屋买卖合同为由,认为西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10023号民事调解书侵害了其合法权益，向西安市雁塔区人民法院起诉，要求撤销（2017）陕0113民初10023号民事调解书，且对案涉房屋在房屋管理部门作出了异议登记。西安市雁塔区人民法院经过审理，作出了（2018）陕0113民撤1号民事判决书，撤销了（2017）陕0113民初10023号民事调解书，第三人认为，其与高伟伟之间的房屋买卖合同真实有效，向高伟伟支付了房屋价款，履行了合同主要义务，高伟伟也将争议房屋的产权证书、钥匙交给第三人，并由第三人实际居住使用，但随后原告刘智梅强行占有。第三人认为其对案涉房屋有独立请求权，为维护自身合法权益，特提出独立诉请，请求：1、判令被告高伟伟将位于西安市高新区XX幢XX单元XX室（产权证号：西安市房权证高新区字第105010003-2-1-xxxxx-x号）过户至第三人李锦玉名下；2、本案诉讼费以及其它相关费用由原告、被告承担。被告高伟伟、高子兵针第三人李锦玉诉讼请求辩称，被告与第三人李锦玉约定拿到房本后15天内过户房屋，当时李锦玉不过户，没有办理过户的原因是因为李锦玉没有配合，被告当时是愿意过户的。该房屋买卖合同因为时间太长，产生了很多纠纷，被告现在也不愿意过户，被告不认可第三人的诉讼请求，请求法院依法驳回第三人的诉讼请求。经审理查明，被告高伟伟系西安市高新区XX路XX号（即逸翠园-西安3B期）x幢x单元xxxx室房屋的登记所有人（产权证号：西安市房权证高新区字第1050100003-2-1-xxxxx～x号），涉案房屋于2012年5月29日购买，房屋建筑面积为196.75平方米，总价款为1624242元，其中高伟伟首付464242元，按揭贷款1130000元。被告高子兵系被告高伟伟的父亲。2015年4月16日，原告刘智梅与被告高伟伟签订《商品房买卖合同》，该合同约定房屋成交价格为40万元，原告交纳契税并承担合同签字日后的房屋按揭贷款。被告高子兵在该合同上作为担保人签字，保证此房屋买卖中高伟伟方如出现任何事项问题由其负责。因该房屋在签订买卖合同时出租于案外人，原、被告双方约定于2015年7月20日租赁到期后由刘智梅做主，高伟伟不再收取租金。被告高伟伟于同日向原告出具了40万元房款收条。2016年因本案案涉房屋贷款未按期偿还产生纠纷，中国银行股份有限公司陕西省分行将被告高伟伟、高子兵及案外人汪花诉至西安市莲湖区人民法院，该院于2016年11月14日作出（2016）陕0104民初3387号民事判决书，判决高伟伟偿还中国银行股份有限公司陕西省分行借款本金1015898.53元，利息及罚息21965.72元，共计1037864.25元。2017年3月21日，被告高伟伟与第三人李锦玉签订《房屋买卖三方合同》，该合同约定房价款为155万元，其中包含定金5万元，由第三人李锦玉代高伟伟偿还该房屋剩余按揭贷款109.020458万元。2017年6月5日，被告高伟伟出具《情况说明》，认可其与其父高子兵收到第三人李锦玉给付的买房定金5万元，购房款10万元，李锦玉已代其清偿该房屋剩余按揭贷款。2017年5月25日，原告与案涉房屋当时的居住使用人即第三人李锦玉的哥哥因谁是房屋业主而发生争执并报警，现案涉房屋由刘智梅居住使用。2017年6月2日，原告对案涉房屋的所有权提出异议，并在西安市房屋管理部门进行异议登记。同日，被告高伟伟与第三人李锦玉前往西安市房屋管理部门办理案涉房屋的过户手续，因该日案涉房屋的所有权证书尚未满2年、需要交纳税费而未能成功办理，二人于2018年6月5日再次前往办理时因原告提出产权异议而未能办理。2017年6月6日，李锦玉将高伟伟诉至本院，本院于2017年8月14日做出（2017）陕0113民初10023号民事调解书，确认双方自愿达成如下协议：高伟伟于调解书生效后5个工作日内协助李锦玉将位于西安市高新区XX幢XX单元XX室（产权证号：西安市房权证高新区字第1050100003-2-x-xxxxx～x号）过户至李锦玉名下。原告刘智梅以该调解书侵害其权益为由诉至我院，我院作出（2018）陕0113民撤1号民事判决书，撤销了（2017）陕0113民初10023号民事调解书。李锦玉不服提出上诉，后经二审法院审理后予以维持，该判决已生效。原告刘智梅提交其与被告高伟伟于2015年4月16日签署的《商品房买卖合同》、被告高伟伟于同日向原告出具的40万元房款收条、契税转款凭证、大修基金转款凭证、月供还款凭证、编号为3353506的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》配套的《使用说明书及质量保证书》、西安市商品房销售明码标价签、配套的业主临时公约、配套的《车位租赁合同》、配套的《个人贷款合同》、2012年5月29日高子兵向和记黄埔支付房款首付的转款凭证及和记黄埔开出的收款收据、怡和房屋中介公司租赁合同、2015年9月2日高伟伟向刘智梅之女史蕊转房屋租金64300元的银行记录、户籍证明、高伟伟与西安市XX城房地产信息咨询有限公司及其负责人“李锦玉”签署的住宅房屋租赁合同等证据，用于证明其与被告高伟伟之间存在真实的房屋买卖合同关系，因签订合同时房产证尚未办理下来，故被告高伟伟将除房产证以外的与房屋有关的其他手续全部交与原告，合同签订后原告以借款抵房款的形式向被告高伟伟支付房价款40万元并偿还2期房屋按揭贷款，被告高伟伟实际上于2015年7月20日将房屋交付给原告并向其转付房屋租金64300元。二被告对原告提交证据的真实性均无异议，对证明目的不认可，二被告认为被告高伟伟与原告之间并非买卖合同关系，房屋买卖合同系被告高子兵与原告间借款关系的担保，被告并未向原告交付房屋，原告属于强行占有房屋，非出于原告自愿交付。第三人李锦玉对原告提交的2012年5月29日高子兵向和记黄埔房款首付的转款凭证及和记黄埔开出的收款收据真实性不认可，对原告提交的其余证据真实性均认可，对原告提交证据的证明目的均不认可。被告高伟伟、高子兵提交高子兵的银行流水、中国银行个人一手住房贷款合同、还款情况银行流水、莲湖区法院（2016）陕0104民初3387号民事判决书、李锦玉与被告高伟伟签订的《房屋买卖三方合同》、李锦玉的银行流水、公证书两份、雁塔区法院（2018）陕0113民初444判决书等证据，用于证明被告高子兵与原告刘智梅存在借贷关系，被告高子兵因无法偿还刘智梅借款，故被告高伟伟与刘智梅签订《房屋买卖合同》，用于对被告高子兵债务的担保。原、被告签订《房屋买卖合同》后，刘智梅未按约定偿还银行贷款，导致银行将二被告起诉至莲湖区法院，二被告为清偿贷款遂与第三人李锦玉签订《房屋买卖三方合同》，将涉案房屋转卖第三人李锦玉，李锦玉代为清偿了银行按揭贷款。原告刘智梅对二被告提交的证据中李锦玉与被告高伟伟签订的《房屋买卖三方合同》及李锦玉的银行流水真实性不认可，对二被告提交的其余证据真实性认可，证明目的均不认可。第三人李锦玉对二被告提交的证据真实性及证明目的均认可。第三人李锦玉提交其与被告高伟伟于2017年3月21日签订的《房屋买卖三方合同》、房屋买卖网签备案合同、资金监管申请表、银行转账凭证、高伟伟情况说明、首付款票据、预购商品房抵押合同、房屋产权证书、房屋使用证明、莲湖区法院（2016）陕0104民初3387号判决书、2018年9月21日庭审笔录、2017年3月21日不动产登记簿、报警回执及物业说明等证据，用于证明被告高伟伟与第三人李锦玉签订合同后，李锦玉依约履行了付款义务，被告高伟伟将房屋钥匙、房产证及相关票据交付李锦玉后，房屋由李锦玉哥哥实际使用。原告刘智梅使用非法手段占有房屋，并非合法占有。二被告对第三人李锦玉提交证据真实性及证明目的均认可，承认房屋确实是在李锦玉清偿银行贷款后交付给李锦玉使用，唯对房屋总价款提出异议，二被告认可第三人李锦玉已向其支付房款125万元，但李锦玉尚欠48万元房款未付。第三人李锦玉对尚欠二被告48万元房款未付的事实予以认可。原告刘智梅对李锦玉提交证据证明目的均不认可，原告认为李锦玉与高伟伟均明知原告刘智梅已经购买了房屋，恶意串通签订合同，李锦玉本身就是房屋中介经纪人，其买房时根本没有尽到合理的审查注意义务。以上事实，有西安市不动产登记簿、商品房买卖合同、房屋买卖三方合同、银行流水、莲湖区法院（2016）陕0104民初3387号判决书、（2017）陕0113民初10023号民事调解书、（2018）陕0113民撤1号民事判决书等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，本案争议焦点是原告刘智梅与被告高伟伟签订的《房屋买卖合同》以及第三人李锦玉与被告高伟伟签订的《房屋买卖三方合同》合同效力以及合同履行的问题。关于合同的效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中，结合原告刘智梅及二被告双方举证及当庭陈述，可以看出，原告刘智梅在与被告高伟伟签订《房屋买卖合同》之前，原告刘智梅与被告高子兵之间确实存在债权债务关系，为了抵扣高子兵对刘智梅的债务，原告刘智梅才与被告高伟伟签订《房屋买卖合同》。本院认为，被告高伟伟、高子兵通过将其所有的房屋出售给债权人刘智梅，将一部分债权债务关系转化为房屋买卖合同关系，实现双方权利义务的平衡，该交易是出双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的规定，即使该《房屋买卖合同》的签订系为了抵销被告高子兵的个人债务，也应视为有效合同。对于二被告提出该《房屋买卖合同》属于对高子兵个人债务的担保，应为无效合同的抗辩意见，本院不予采纳。本案中,第三人李锦玉与被告高伟伟签订的《房屋买卖三方合同》亦出于双方当事人自愿，且未违反法律、行政法规的规定。对于原告刘智梅提出的被告高伟伟与第三人恶意串通损害其合法权益的意见，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条的规定，人民法院认定民事案件中存在恶意串通事实的证明标准需要排除合理怀疑，即当事人对其提出的恶意串通事实的主张，应当提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的程度。原告刘智梅提交的证据不足以证明被告高伟伟与第三人李锦玉系恶意串通签订合同，故本院认为，原告刘智梅与被告高伟伟签订的《房屋买卖合同》以及第三人李锦玉与被告高伟伟签订的《房屋买卖三方合同》合同均不属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形,二个合同均属有效。关于合同的履行，原告刘智梅与被告高伟伟签订的《房屋买卖合同》约定，刘智梅一次性付清房屋价款40万元，之后的银行贷款由刘智梅按银行贷款合同按时还款，高伟伟不负任何责任。但在合同履行过程中，刘智梅仅向银行支付了两期贷款后未再支付。2016年因本案案涉房屋贷款未按期偿还产生纠纷，中国银行股份有限公司陕西省分行将被告高伟伟、高子兵及案外人汪花诉至西安市莲湖区人民法院。庭审中原告主张其未还贷款的原因是因为被告高子兵在原告处有借款产生利息，双方协商一致由房贷抵高子兵借款利息。二被告不认可原告主张，且原告对该主张亦未提交证据，本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故本院对原告主张其未还贷款的原因由房贷抵高子兵借款利息的意见，不予采纳。对于原告主张，涉案房屋已交付其使用，其实际占有房屋的意见，经审查，原告是在本案三方当事人因房屋买卖产生纠纷后的强行入住，并非二被告主动交付，因此不具备《中华人民共和国物权法》中对不动产交付占有的法律意义。本院认为，合同成立后双方当事人应当按照合同的约定履行自己的权利义务，原告刘智梅未按合同约定按月偿还银行贷款，构成违约，致使其与被告高伟伟签订的房屋买卖合同目的无法实现，故其要求二被告继续履行双方签署的房屋买卖合同并判令西安市XX路XX号楼XX单元XX号房屋产权归其所有被告协助办理产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。被告高伟伟在原告刘智梅违约后，于2017年3月21日与第三人李锦玉签订《房屋买卖三方合同》，李锦玉依约履行了付款义务并代高伟伟清偿了银行剩余房屋贷款，二被告将房屋钥匙房产证交付李锦玉后，房屋由李锦玉哥哥实际使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告高伟伟应当继续履行己方未尽合同义务，对于第三人要求被告高伟伟将位于西安市高新区XX幢XX单元XX室过户至第三人李锦玉名下的诉讼请求，本院予以支持。对于二被告提出第三人尚有48万元房款未付的意见，第三人当庭认可并表示双方约定待该纠纷解决后向被告支付，故被告可另行主张。综上，根据各方房屋买卖合同的签订及实际履行的情况，本院认为第三人李锦玉的诉讼请求合法有据，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高伟伟于本判决生效之日起十日内将位于西安市高新区XX幢XX单元XX室（产权证号：西安市房权证高新区字第1050100003-2-2-xxxxx～x号）过户至第三人李锦玉名下；二、驳回原告刘智梅的全部诉讼请求。案件受理费7300元（原告已预交），由原告刘智梅负担3650元，被告高伟伟、高子兵负担3650元，因原告已预交，被告在本判决生效后三日内向原告支付；保全费5000元，由原告刘智梅自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长     张 丽 华审  判  员     刘    静    审  判  员     杨    博 二〇二〇 年 五 月十二日 书  记  员     刘 丽 娜  打印：扈艳红       校对：王景涵      2020年   月  日送达1