福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终441号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈春鹏，男，1962年1月18日出生，汉族，住福建省仙游县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：林福勇，男，1965年7月20日出生，汉族，住福建省仙游县。 上列两位上诉人的共同委托诉讼代理人：方永清，男，1970年2月20日出生，汉族，住福建省仙游县。系仙游县鲤城街道洪桥社区居民委员会推荐。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈良瑞，男，1970年7月11日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：柯志恒，福建亚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈巧贞，福建亚嘉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建省中瑞房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇城南东路。 法定代表人：陈良瑞，该公司执行董事。 上诉人陈春鹏、林福勇因与上诉人陈良瑞及上诉人福建省中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院(2017)闽03民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年5月21日公开进行了审理。上诉人陈春鹏、林福勇的委托诉讼代理人方永清，上诉人陈良瑞的委托诉讼代理人柯志恒，上诉人中瑞公司的法定代表人陈良瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈春鹏、林福勇上诉请求：撤销一审判决第（三）项、第（五）项判决，改判陈良瑞赔偿陈春鹏、林福勇房产权益损失591.78万元。由陈良瑞承担二审诉讼费用。诉讼中，陈春鹏、林福勇确认其请求撤销一审判决第（三）项中关于房产权益损失的部分，不包括土地权益损失部分。事实和理由：（一）一审判决采信厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司（以下简称巨臣公司）出具的厦巨司字第［2018］ＰＴ047号估价报告部分错误，且至一审判决作出之时，估价报告已超过了一年有效期，不应作为证据使用。1.估价报告未按委托事项评估。一审法院司法鉴定委托书［（2018）莆中法委鉴字第6－1号］载明的委托事项为：（1）对本案协议约定的位于仙游县××新区住宅用地598.77ｍ2土地使用权价值损失进行评估；（2）对位于仙游县××新区建筑面积438ｍ2，其他六层半每层建筑面积为598.77ｍ2（房屋层次为七层半），折算建筑面积共4330ｍ2的房产利益损失情况进行评估。但估价报告仅仅对位于4330ｍ2的房产2015年与2005年建筑成本差价进行评估，未对销售该房产获利等进行评估，与委托事项不符。2.评估机构自认未对房产利益损失评估。2018年11月20日评估机构出具的《关于异议人陈春鹏、林福勇对房地产估价异议的回复》第2点指出：《土地转让协议》中约定的土地价格包含本区内下水道、绿化、道路，故在计算房产价值时不再计算该部分费用。基础设施及配套设施建设费一项中只计算了住宅城市基础设施配套费、自来水工程建设费、住宅供配电设施工程费三个子项目。因房产获利情况已体现在土地价值的增长中，故不宜重复计算。3.估价报告仅仅考虑建筑成本差异。4330ｍ2的房产利益损失591.78万元应为起诉时4330ｍ2房产的市场价值与自建所需价值的差额，即（4330ｍ2×5000元／ｍ2）－（4330ｍ2×800元／ｍ2）－（790.82万元＋3万元＋2165万元×20%）＝591.78万元。4.估价报告未参照仙游县辖区市场行情评估。评估机构适用2005年11月30日房产建筑成本1256元／ｍ2，该标准系参照厦门标准，脱离实际，严重偏高，而2005年仙游县一级繁华地段商品房仅销售1050元／ｍ2至1150元／ｍ2（含土地成本），按仙游县市场建筑房屋成本在600元／ｍ2左右，如果自建，则成本更低。5.估价报告认定容积率为8.35也是错误的，实际上容积率应为3.7。6.评估公司违反《对外委托司法鉴定委托书》、《司法鉴定受托函》内容，违反《福建省高级人民法院对外委托司法鉴定工作规定》第五十四条第（三）项规定，收取鉴定费378726元，明显违反规定。（二）一审法院未准许陈春鹏、林福勇2019年3月27日提出的诉讼财产保全申请，可能导致陈良瑞恶意转移财产，属于违反法定程序。 陈良瑞上诉请求：撤销一审法院第一项、第二项、第三项、第四项、第六项判决，改判支持陈良瑞一审反诉请求。一、二审诉讼费、反诉费、鉴定费全部由陈春鹏、林福勇承担。事实和理由：（一）一审判决认定《土地转让协议书》合法有效，该认定违背客观事实及法律规定，是错误的。1.土地转让合同是否有效，与转让合同属于哪个级别市场没有任何关联，合同效力的判定是法定的，而一审判决主观臆断，自创土地出让、合作开发和房屋买卖一、二、三级市场，并以本案土地转让合同属于第三级市场为由，人为放宽了合同效力的认定标准，违背了法律有关合同效力认定标准的统一性。2.一审判决将陈良瑞通过司法拍卖程序取得土地先行为，与陈良瑞、陈春鹏、林福勇间的转让土地行为混为一谈，以先行为有效来推定《土地转让协议书》也有效，也是错误的。因《土地转让协议书》是私人间的协议，并没有经过司法确认，且陈良瑞也未取得案涉土地的国有土地使用权证，又是分割转让，二者从主体、转让（或取得）方式、转让方是否具备国有土地使用权证、是否分割转让等等，都是不同的。（二）一审判决认定“陈良瑞、中瑞公司主张《土地转让协议书》无效，在逻辑上不能成立，亦与其诉前及原审过程中要求解除合同的主张矛盾”，该认定错误。陈良瑞在原审主张合同解除，属法律认知问题，且合同效力审查属法院职权。故本案应认定《土地转让协议书》无效。1.根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”，也就是说土地使用权分割转让，必须经所在地市、县人民政府土地管理部门批准，这是行政法规的强制性规定。本案转让的案涉土地（土地基底面积438m2）系分割自拍卖取得的8868.8m2国有土地使用权，未经过主管部门批准，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，转让行为因违反了国务院的前述行政法规的规定，属无效。2.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”，而2005年11月30日签订《土地转让协议书》时，陈良瑞并未取得案涉土地（基底面积438m2）的土地使用权证书，也未经有批准权的政府批准同意转让，根据该司法解释的规定，转让行为应属无效。3.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”，第二十七条规定“土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理”，本案陈春鹏、林福勇受让土地建造私人房屋，未经土地管理部门和规划部门批准，也未重新签订出让合同，调整出让金并办理登记，故转让行为无效。4.陈良瑞与陈春鹏、林福勇作为自然人，均不具备开发国有土地的权利能力，规划主管部门并未向陈春鹏、林福勇颁发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，《土地转让协议书》关于建造私人房屋的约定，未经许可而无效。同时，陈良瑞也不具备开发8868.8m2土地的资格，该8868.8m2土地属于仙游县规划区近期建设范围，禁止私人建房的，故《土地转让协议书》约定的将438m2土地使用权转让用于建设私房，违反了禁止性规定。5.陈春鹏、林福勇受让《土地转让协议书》项下土地用于建造七层半的私房，但与房屋建设有关的建筑坐落、容积率、建筑间距、防火间距、绿化率、下水管网建设、道路等配套设施建设等应取得政府部门许可，而本案未经许可，违反了强制性规定。6.一审判决认定“合同签订后相关规划的调整，仅影响合同能否履行的判断，不影响合同效力”，该认定是对前述行政法规的曲解，如前所述，规划条件是强制性规定，系案涉土地转让合同不可分割的重要组成部分，并不仅仅是合同履行问题。（三）如前所述，因《土地转让协议书》无效，并不存在违约责任的问题，一审判决认定陈良瑞承担违约责任错误。退一步而言，一审判决认定陈良瑞构成违约，也违背客观事实及法律规定，是错误的。1.陈良瑞将8868.8m2土地使用权登记至中瑞公司名下，系为了整宗土地的开发建设，并不是为了不履行与陈春鹏、林福勇的协议，且中瑞公司始终认可陈良瑞与陈春鹏、林福勇之间的《土地转让协议书》，也同意与陈春鹏、林福勇根据新的规划，协商重新签订合作协议，也就是说以中瑞公司名义开发并没有实质损害陈春鹏、林福勇的利益。2.《土地转让协议书》虽约定向建设主管部门提交的材料要以陈春鹏、林福勇名义报，但事实上不符合法律规定，根本无法通过审批，陈春鹏、林福勇个人建房是不可能实现的。3.一审判决以案涉土地大部分被修改为道路，楼盘现已建设完成，致本案履行不能，陈良瑞构成根本违约，该认定系断章取义，割裂事实。根据我国法律及相关规定，《土地转让协议书》约定的将土地分割转让并以陈春鹏、林福勇名义申报建设房产的合同目的，从合同签订之始就注定无法实现，也不符合仙游县城市规划，也就是说，合同目的无法实现与案涉土地大部分被规划成道路无关，以此为由认定陈良瑞根本违约，并判决陈良瑞承担违约赔偿责任，显失公平。4.案涉土地建设用地使用权未转移到陈春鹏、林福勇名下，并非陈良瑞违约所致，而系因陈春鹏、林福勇并不符合《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定的开发主体资格要件，过错在陈春鹏、林福勇。5.陈良瑞将8868.8m2土地使用权办理至中瑞公司名下，符合公司法规定的出资条件，且在案涉土地交付前，陈良瑞是否直接占有标的物不是判断其是否构成违约的标准，故仅以因为土地使用权登记在中瑞公司名下，认定陈良瑞违约，于法无据。（四）如前所述，一审判决认定陈良瑞违约并判决陈良瑞赔偿损失是严重错误的，退一步而言，因估价报告违背客观事实及法律规定，不应作为本案定案依据，一审判决陈良瑞赔偿土地权益损失和房产权益损失也是错误的。1.《厦巨司字第［2018］PT047号估价报告》将2005年11月30日签约之日作为估价时点，并假定2005年11月30日时“房地产为已建成状态”，该假定犯了常识性错误，“已建成状态”也是不可能发生的事实。即使能够按《土地转让协议书》履行，陈良瑞向陈春鹏、林福勇供地也是有时间表的，即在陈春鹏、林福勇的建设图纸经建设局确认可供报批后的30个工作日内，并不是在签约当日，且即使签约当日供地，从签约到建成房地产至少需要2年时间。2.估价报告依据仙国用（2008）第153888号《国有土地使用权证》将土地剩余年限设定为65.92年，是不能成立的。因第153888号项下的土地已经不是2001年10月30日钟声乐器厂与仙游县土地局签订的出让合同项下的土地，在此期间，部分土地已经发生置换，容积率也发生变化，且签约时间与供地时间是不是一致的，供地时间具有不确定性，是需要根据陈春鹏、林福勇提供政府许可时间来确定的，故剩余年限不可能是65.92年。3.估价报告将自建房等同于商品房，以及以房屋建筑面积4330m2认定房产权益损失118.64万元，均缺乏依据。双方订立的是土地转让协议，转让的系基底面积为438m2的土地使用权，而不是地上建筑物买卖，而可得利益损失是指合同履行后可以获得的利益，即使协议有效，合同履行后陈春鹏、林福勇获得的利益就是土地使用权利益，而不是再商业化运作后可能获得的利益。且《土地转让协议书》明确约定了案涉土地用于自建房，而不是市场化运作的商品房。同时，所谓“4330m2房屋”之规划、建设、施工等自始至终都没有获得政府任何审批，不存在建成后的利益损失之可能，同时因土地开发是一种商业经营行为，有盈利也有亏损，涉及经营成本、市场风险等因素，该利益也具有不确定性。4.估价报告设定容积率为8.35，也是错误的。签订《土地转让协议书》时，案涉土地的容积率为2.799，且2007年4月30日中瑞公司与仙游县鲤南开发区管委会签订的《地块互换协议》第四条中也仅是将容积率由原拍卖的2.799增加至3.977，也不是8.35。5.土地价值不是自2005年至2015年自然增长的，而估价报告忽略了中瑞公司投入巨大财力、物力，对土地价值增长的贡献。6.估价报告依据错误，其依据的估价标准为《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）已于2015年11月30日废止。GB/T50291－2015已于2015年12月1日实施。 中瑞公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回陈春鹏、林福勇的该项诉讼请求。一、二审诉讼费用由陈春鹏、林福勇负担。（一）设计费3.5万元是中瑞公司高管陈良湖、陈国斌代表中瑞公司预收，用以委托北京中华建规划设计院有限公司设计仙游县鲤南新区60＃地块商住楼（华南豪景）总平面图及委托北京动方华太建筑设计工程有限公司设计政府要求的建筑设计方案的设计费用，该费用由中瑞公司代收，并用于支付第三方，不应返还。（二）一审判决按照房屋已经建设完毕，判决陈良瑞赔偿陈春鹏、林福勇土地权益损失520.106万元、房产权益损失118.64万元，另一方面又判决陈春鹏、林福勇不承担设计费，前后矛盾，存在双重标准。 对陈春鹏、林福勇的上诉，陈良瑞辩称：(一)《土地转让协议书》无效，陈良瑞无需承担违约赔偿责任。(二)《土地转让协议书》因违反仙游县城市规划而无法履行，合同目的无法实现的原因并不是陈良瑞造成的，陈良瑞不应承担赔偿责任。(三)退一步而言，陈春鹏、林福勇请求赔偿房产权益损失591.78万元，也缺乏事实和法律依据。具体理由详见陈良瑞的上诉理由。综上，请求驳回陈春鹏、林福勇的上诉请求。 对陈春鹏、林福勇的上诉，中瑞公司辩称，同样陈良瑞的答辩意见。 对陈良瑞的上诉请求，陈春鹏、林福勇辩称：(一)陈良瑞享有对其所拍得8868.8平方米土地使用权的处分权，故《土地转让协议书》有效。(二)陈良瑞将《土地转让协议书》项下土地登记在中瑞公司名下，陈良瑞与中瑞公司之间存在恶意串通行为，该登记行为无效。请求驳回陈良瑞的上诉请求。 对陈良瑞的上诉请求，中瑞公司表述同意。 对中瑞公司的上诉请求，陈春鹏、林福勇辩称，陈春鹏、林福勇主张返还图纸设计费3.5万元，符合法律规定，至于设计费交给谁与陈春鹏、林福勇无关。 对中瑞公司的上诉请求，陈良瑞表示同意。 陈春鹏、林福勇起诉请求：1、解除陈春鹏、林福勇与陈良瑞2005年11月30日订立的《土地转让协议书》。2、陈良瑞、中瑞公司返还陈春鹏、林福勇土地转让款150万元。3、陈良瑞、中瑞公司赔偿陈春鹏、林福勇土地损失6153860元。4、陈良瑞、中瑞公司赔偿陈春鹏、林福勇房产利益损失591.78万元。5、陈良瑞、中瑞公司返还图纸设计费3.5万元及其利息损失（按银行同期贷款利率）。6、本案的诉讼费用以及鉴定费用由陈良瑞、中瑞公司承担。 陈良瑞反诉请求：1、确认陈良瑞与陈春鹏、林福勇于2005年11月30日订立的《土地转让协议书》无效；2、由陈春鹏、林福勇承担诉讼费用。 一审诉讼过程中，陈春鹏、林福勇向一审法院申请对案涉宗地（应建未建）的住宅用地土地使用权及土地建筑物合同权益市场价值损失进行鉴定。一审法院委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司（即巨臣公司）进行评估。巨臣公司于2018年8月2日作出《厦巨司字第［2018］PT047号估价报告》和《厦巨司字第［2018］PT048号估价报告》，各方当事人均提出了异议，鉴定机构以出庭说明的方式进行了回应。现陈春鹏、林福勇对估价报告持有异议，主张鉴定报告鉴定范围未按其主张的土地面积和容积率，鉴定方式未按市场利润而是按成本差价，核算成本计算过高等，陈良瑞、中瑞公司对估价报告持有异议，主张鉴定报告所设定的交付时间、宗地使用年限、容积率、鉴定方法等有误。对此，一审法院经审查认为，对于各方当事人提出的专业技术异议，因鉴定机构具备一级房地产估价机构资质，估计报告由二名具有资质的估价人员作出，鉴定人员出庭接受各方当事人质询，一审法院根据逻辑推理及生活经验等方面进行审查，并未发现回应明显不成立之处，故应尊重鉴定机构的专业知识及职业操守，对鉴定内容涉及专业技术的鉴定及说明予以确认。对于事实确定及法律适用问题，鉴定机构根据合同约定，确认鉴定范围及估价节点，因合同未约定容积率，根据小区平均容积率计算，根据房产来源、性质，确定使用成本法，均无不当。一审法院对估价报告予以采信。 一审法院经庭审举证、质证及上述认证，认定如下事实：2002年12月29日,陈良瑞以660万元竞得仙游县人民法院委托拍卖的被执行人仙游县钟声乐器厂（以下简称钟声乐器厂）坐落仙游县的仙国用（1999）字第Ｘ077302号《国有土地使用证》项下的8868.8ｍ2土地使用权。包括建筑用地面积5305.5ｍ2（其中商业用地1660ｍ2、住宅用地3645.5ｍ2），规划道路用地3140ｍ2、工业用地423.3ｍ2。拍卖成交后，因拍卖标的物存在诉讼及该被拍卖的土地使用权上尚有临时建筑物未处理等，仙游县人民法院于2005年4月27日作出（2001）仙执字第495—1号民事裁定书，裁定被执行人钟声乐器厂坐落仙游县《仙国用（1999）字第Ｘ077302号国有土地使用证》项下的8868.8ｍ2土地使用权中（暂留东侧30米×96.4米＝2892ｍ2土地使用权，待临时建筑物妥处后另行裁定交付）的西侧62米×96.4米＝5976.8ｍ2土地使用权以460万元（以先行交付的土地使用权面积按拍卖价比例计算价款）拍卖归竞买人陈良瑞使用，办理过户的费用由竞买人陈良瑞负担。2012年10月20日，鲤南镇人民政府、鲤南开发区管委会出具关于请求办理鲤南60＃地块交地手续的函（鲤政［2012］171号），函告仙游县人民法院原钟声乐器厂的拍卖地块将移交法院，请法院尽快办理相关手续后，将该地块交付给中标者中瑞公司使用。2014年6月5日，仙游县人民法院作出（2001）仙执字第495号执行裁定书，裁定：一、被执行人钟声乐器厂坐落在仙游县《仙国用（1999）字第Ｘ077302号国有土地使用证》项下的8868.8ｍ2土地使用权中的东侧30米×96.4米＝2892ｍ2土地使用权以200万元拍卖归买受人陈良瑞使用。该土地使用权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人陈良瑞可持本裁定书到有关机构办理该土地使用权过户手续。办理过户的费用由竞买人陈良瑞负担。 另查明，2004年6月7日，中瑞公司成立，营业期限2004年6月7日至2034年6月6日。企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股）。经营范围：房地产开发、商品房销售及其相关物业管理；小区智能化系统服务管理。股东陈良湖（20%）、陈良瑞（80%）。2004年11月26日，中瑞公司取得中国房地产开发企业资质证书（四级）。 2005年11月30日，陈良瑞作为甲方与陈春鹏、林福勇作为乙方，签订《土地转让协议书》一份，约定：1、转让土地位置坐落城南新区60号片区第二幢、长47.75米，四至：东至4米通道界边，西至6米通道界边，南向地基距12米，北向地基距16米（详见平面显示图），土地基底面积438㎡，二层建筑面积598.77㎡，计费面积518.4㎡，转让土地单价为3600元/㎡，合计1866240元（包括本区内下水道、绿化、道路）。土地转让面积按实结算，实行多还少补。2、自签订本协议时乙方预付第一期土地款80万元，第二期以建设主管部门收到甲方呈报材料（以乙方名义报）5日内再付706240元；第三期在乙方顺利开工后三日内再付27万元，留下9万元待领土地证同时付清。3、土地用途为“住宅用地”，土地使用年限以县政府有关部门核定为准，本幢房屋层次楼高以建设行政主管部门审批为准（七层半），南面地基幢距不少于12米，北面地基幢距不少于16米，土地基底面积不少于438㎡。4、土地交易手续由甲方办理，费用由甲方承担。房产证办理费用及其余的各项费用由乙方承担。5、乙方所建的房屋必须按规划部门要求施工，不按规划施工产生一切后果由乙方承担。6、违约责任：甲方收到乙方在建设局确认的可供报批的图纸后30个工作日必须按本批准约定的地块（包括按约定的面积，东西四至及幢距），供给乙方开工，且必须在三个月内办好建房有关手续，但乙方有义务共同配合，确保双方顺利办理各项手续，逾期未能供乙方开工基建的，按已付款的月息1.2％付利息给乙方。超过六个月未能获准，应付利息外，还应按本协议总额10%的违约金给乙方。但不可抗力的原因和乙方自己的原因除外。7、小区内本幢楼道路、绿化、下水管道由甲方负责做，费用由甲方承担，且在乙方工程竣工后，经双方协商在不影响周边其他建筑施工的情况下可以在六个月内施工。涉及房产各项基础配套设施及附属项目费用一切由乙方承担。8、乙方楼房自建期限：乙方应交清土地转让金所约定的第一期和第二期款项之后、在甲方通知之后伍天内必须动工基建（不可抗力除外），并严格按建设局规划设计要求施工。9、乙方购土地后，应按法律及土地管理部门规定，履行使用土地的义务。若乙方需再次过户变更户主，应交纳过户费用，按各有关部门核定标准交费，由甲方代收。10、乙方自建期间不得损害公共设施，一旦损坏应立即修复或照价赔偿，建筑材料不得堆放在交通主干道。11、违约责任：（1）乙方未按通知约定时间内交纳土地款，应按未交款月息1.2%付给甲方，若超过半个月未交款的，除应付利息外，还应付给甲方本协议书总金额的10%作为违约金。超过一个月未交款甲方有权单方解除合同，乙方应承担一切损失；（2）乙方未按规定的用地建房，未按规定时间基建和完工，未按规划要求进行设计、选料、定位建造楼房，乙方除承担行政有关部门处罚外。12、甲方书面或口头电话通知、通讯，不论以何种方式传递，均乙方收到时间生效，以乙方签订本合同书时提供的通讯地址为准。如乙方的通讯地址变更应及时书面通知甲方，否则所造成的一切后果由乙方承担。13、签约本合同之日起乙方在委托施工过程中一切安全措施及事务由乙方自负，与甲方无关。14、本合同书一式三份，甲方、乙方、备案登记各一份，本合同书自双方签字之日起生效，未尽事宜双方可协商补充协议具有同等的法律效力。当日，陈良瑞在总平面图上签署“初步方案2005、11、30陈良瑞”，陈春鹏向陈良瑞交付第一期土地转让款80万元。 2006年9月，北京中华建规划设计研究院有限公司制作仙游县××新区60#地块商住楼（华南豪景）总平面图，载明：建设单位中瑞公司，规划总用地面积13583m2，实际用地面积8897m2。建筑基底面积3748m2，总建筑面积39280m2（不含地下室面积，含阳台面积1200m2），建筑密度42.13%，容积率4.41，绿地率30%。仙游县鲤南开发区管理委员会及仙游县建设局在总平面图上加盖印章。 2007年1月20日，仙游县人民政府作出关于鲤南新区60#地块商住楼（华南豪景）总平面图设计方案的批复。 2008年8月19日，仙游县人民政府向县国土资源局作出《关于中瑞公司土地置换的批复》（仙政土［2008］104号）。载明：一、同意中瑞公司位于幅国有土地使用权3563ｍ2，因鲤南市政道路建设需要予以同地段、同性质等面积进行置换，置换土地从市政府（莆政土（仙）［2007］16号）批准给仙安拆迁安置用地收回国有土地使用权3563ｍ2置换给中瑞公司使用（其中，商业、住宅用地面积1915.4ｍ2，规划道路面积1647.8ｍ2），置换后的具体位置见用地红线图。二、该幅土地用途为商业、住宅用地未经有权一级政府批准，不得改变土地用途。三、该幅置换土地使用权保留出让性质，土地使用权可依法转让、出租和抵押；土地使用权出让年限与中瑞公司原来被置换用地使用权年限相同。四、中瑞公司取得置换土地后，应严格按鲤南新区控规和小区修建性详细规划进行开发建设，一年内动工，两年竣工等。 2008年8月26日，中瑞公司以陈良瑞竞得仙国用（1999）字第X0××02号国有土地使用证项下的8868.8m2土地使用权，并成立中瑞公司，根据仙政土[2008]104号文件，因鲤南市政道路建设需要以前述土地进行置换为由，申请办理土地使用权变更登记手续。2008年8月29日，经仙游县人民政府审批，中瑞公司取得仙国用（2008）字第15××8号国有土地使用权证。 2009年11月12日，中瑞公司收取陈春鹏、林福勇交纳的图纸设计费3.5万元。 2009年12月24日，中瑞公司取得中瑞·香江明珠的建设用地规划许可证。2013年1月4日，取得中瑞·香江明珠（1#A、1#B、2#楼及地下室）的建设工程规划许可证。2013年7月30日，取得中瑞·香江明珠（1#A、1#B、2#楼及地下室）的建筑工程施工许可证。 2010年2月3日，陈良瑞向林福勇邮寄《关于立即交款否则解除合同的通知书》，主要载明：至2009年4月，陈良瑞根据现行法律政策规定，以其担任法定代表人的中瑞公司名义，完成向建设部门呈报鲤（城）南新区60号片区的建设申请材料（含转让给陈春鹏、林福勇的地块），且建设部门于2009年6月通过规划论证。自2009年4月起，其多次口头、电话要求陈春鹏、林福勇按双方签订的《土地转让协议书》第二条支付第二期土地款，但至今拒不支付，已构成违约。现再次通知陈春鹏、林福勇在2010年2月11日前付清第二期土地款706240元到指定银行账户，否则应按协议第11条承担违约责任，同时解除双方签订的《土地转让协议书》。 2010年2月7日，陈春鹏、林福勇向陈良瑞邮寄告知函，确认收到陈良瑞的2010年2月3日《关于立即交款否则解除合同的通知书》，但认为通知书与原签订的《土地转让协议书》第二条的约定条款不符……至现在4年多甲方（陈良瑞）还没有履行“以乙方（林福勇、陈春鹏）名义报建设主管部门”的约定，因为乙方至今没有收到甲方呈报材料（以乙方名义报）的通知。所以，甲方2010年2月3日的通知不符合合同约定的条款。请甲方按合同约定抓紧以乙方名义向建设主管部门呈报材料，林福勇、陈春鹏会按合同履行自己的责任。林福勇于2010年2月1日、2011年12月20日向陈良瑞先后出具委托书各一份，分别委托蔡天赐及付火、方永清，协商解决讼争事宜。 2010年8月9日，陈良瑞收到林福勇交付的第二期土地转让款70万元。 2010年8月17日，仙游县人民政府召开第三十次县长办公会议，议定关于中瑞·香江明珠项目建设等问题，会议认为，2007年1月县政府批准该项目总平面设计方案，2007年3月鲤南管委会与该公司签订《地块互换协议书》，因原拍卖标的没有明确建筑面积规模、《地块互换协议书》没有将2号楼西端用作通道的两层连接体部分的建筑基底面积纳入，经相关部门论证，认为明确原拍卖地块规划指标和原批准总平面方案的建设规划指标是必要的，并予以议定。 2011年11月12日，仙游县人民政府作出关于中瑞·香江明珠建筑设计方案的批复：一、原则同意中瑞公司委托北京东方华太建筑设计工程有限责任公司设计的中瑞·香江明珠建筑设计方案。（一）规划用地面积8868.8m2（含道路备用地面积），建筑基底面积3530.25m2，其中1#A建筑基底面积1188.67m2，1#B建筑基底面积452.96m2，2#楼建筑基底面积996.89m2，3#楼（已建）建筑基底面积921.73m2。（二）建筑总面积41411.97m2。其中：地上建筑面积（即计容积率建筑面积）为37609.67m2（含1#A建筑面积16486.93m2，1#B建筑面积3133.64m2，2#楼建筑面积10318.39m2，3#楼（已建）建筑面积7670.71m2）；地下建筑面积（不计入容积率建筑面积）3802.3m2。（三）建筑层数：1#A为地下一层，地上为主楼**、裙楼**；1#B为地下一层，，地上**（局部**）2#楼为地下一层，，地上为主楼**、裙楼**（局部**）3#楼（已建）为地上七层。（四）建筑功能：1#A、2#楼地上一至三层为商业，四至十六层为住宅；1#B、3#楼（已建）地）地上**为商业至七层为住宅，地，地下室为人防及停车用房、部分工业用地改变用途和规划指标超出原拍卖标的规划指标，由建设单位按规定办理国有土地使用权出让手续并补交土地出让金等相关税费。2012年10月26日，中瑞公司补交土地出让金176774.4元，将原钟声乐器厂拍卖地块中的432m2工业用地改变用途为商住用地。 2011年7月26日,经仙游县人民政府审批，中瑞公司以公司发展需要为由，将仙国用（2008）字第153888号国有土地使用权证分割登记为仙国用（2011）第164144号、第164145号、第164146号。 2015年1月13日，中瑞公司申请土地使用权期限变更，经审批，上述土地终止日期（3#楼商业期限从2010年2月20日起，于2049年1月23日终止；住宅期限从2010年2月20日起，于2079年1月23日终止。1#A、1#B、2#楼商业期限从2013年3月28日起，于2052年3月3日终止；住宅期限从2013年3月28日起，于2082年3月3日终止）。并将国有土地使用权证分别变更为仙国用（2015）第QY××4号、第QY××5号、第QY××6号。 2013年7月31日，中瑞公司向陈春鹏、林福勇发出重新签约通知书。载明：2005年11月30日你们与我司法定代表人陈良瑞签订土地转让协议书，该协议项下权利和义务由我司承受。根据2011年11月政府对我司开发的土地（包括该协议项下土地）的建筑规划批复，该协议无法继续履行，我司为此多次当面和电话通知你们来我司，与我司根据政府批复的建筑规划和多数买主（民事地位和你们一样）的意见，重新协商签订合作协议书，但你们一直不来协商，也不按我司通知交款，严重影响我司鲤南片区60号地块2号楼建设，给我司造成重大经济损失。现我司再次通知你们于2013年8月12日前到我司，与我司根据政府批复的建筑规划重新协商签订合作协议书，逾期视为你们自愿解除原土地转让协议书，并自愿放弃重新协商签约权利。如你们放弃与我司重新签约，则在你们告知我司你们的银行账户后，我司将依据双方的协议约定和相关法律规定，主动结算并退回你们余款。 2013年8月9日，林福勇向陈良瑞邮寄《联系方式通知书》及《合作协议书》复印件、温明森、林国需居民身份证复印件，告知陈良瑞：“2005年11月30日我方以陈春鹏、林福勇为代表与你签订土地转让协议书，该协议项下所有权利义务均由我方合作人代表温明森、林国需二人承受。为此，凡涉及该项所有事务，均与温明森、林国需二人联系”。 2013年8月19日，案外人陈国斌向仙游县公安局鲤南派出所报警，报警事项为中瑞公司60#片区工地被林福勇、林国需等人阻扰施工、乱放集装箱。 2013年11月9日，中瑞公司在《法制今报》上刊登《解除合同通知》，载明：林福勇、陈春鹏：你们与陈良瑞于2005年11月30日签订的《土地转让协议书》项下权利和义务，后由陈良瑞担任股东和法定代表人的我司承受和履行。本协议因2011年11月政府对我司开发土地（含本协议项下土地）的建筑规划批复而无法继续履行，为此，我司在多次当面和电话通知未果后，不得不于今年7月31日书面通知你们在指定时限内来我司，与我司根据政府批复的建筑规划，重新协商签订合作协议书，逾期视为你们自愿解除本协议，并自愿放弃重新协商签约权利，但你们收到书面通知后，拒不在通知指定时限内前来协商重新签约，还向我司邮寄所谓你们将本协议的所有权利义务由他人承受的材料。基于你们的上述行为和你们此前多次不按我司通知交付购地款和政府收费的违约行为，我司于今年8月14日、16日向你们邮寄《告知书》告知你们，不同意你们将本协议的所有权利义务交由他人承受，以及通知解除与你们签订的本协议等四项相关内容，但你们拒收邮件。为此，我司只能登报通知你们如下事项：一、因手机短信难以确定发信主体身份、说不清事、难以保存，故我司不认可手机短信联系方式，请你们以纸质书面形式与我司进行业务联系。二、我司任何时候均不同意也不认可你们将与我司签订的本协议的所有权利义务交由他人承受。三、自本通知登报之日起，我司解除与你们签订的本协议。四、请你们自本通知登报之日起，将你们的银行账户书面告知我司，我司将依据双方的协议约定和相关法律规定，主动退回你们款项。逾期告知，视为你们此后自愿将资金交由我司无偿占用。 2013年7月4日，福建建科评估行有限公司受中瑞公司委托，对中瑞公司位于仙游县宗地的土地使用权进行评估用于抵押贷款，并于2013年7月4日出具闽建科估（2013）Ｄ字第00＃＃号《土地估价报告》，评估结果为单位面积地价11359.13元／ｍ2。 福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司受陈春鹏、林福勇委托，对林福勇、陈春鹏位于仙游县××新区，现该幢楼名称为香江明珠）住宅用途的土地使用权进行评估，并于2015年2月3日出具闽建友估土字第20154002号《土地估价报告》，估价结果为单位面积地价15267.17元／ｍ2，宗地面积518.40ｍ2，总地价791.45万元。并载明设定土地剩余使用年限为自评估基准日起住宅70年，设定容积率为3.70等，本报告的估价结果是指估价对象在满足上述设定的用途、使用年限、利用条件、开发程度、权利状态等各项评估设定条件，于估价基准日2015年2月2日的公开市场条件下的土地使用权价格。 2014年12月25日，一审法院立案受理陈春鹏、林福勇诉陈良瑞建设用地使用权转让合同纠纷一案，并于2015年9月22日作出(2015)莆民初字第87号民事判决，判决：一、解除陈春鹏、林福勇与陈良瑞于2005年11月30日订立的《土地转让协议书》。二、陈良瑞应在本判决生效之日起十日内返还陈春鹏、林福勇土地转让款150万元。三、驳回陈春鹏、林福勇的其他诉讼请求。四、驳回陈良瑞的反诉请求。陈春鹏、林福勇及陈良瑞均不服，提起上诉。福建省高级人民法院于2016年10月18日作出（2015）闽民终字第2034号民事裁定书，裁定：撤销(2015)莆民初字第87号民事判决，本案发回重审。 2017年1月9日，一审法院重新立案受理后，经陈春鹏、林福勇申请，一审法院委托巨臣公司对案涉宗地（应建未建）的住宅用地土地使用权及土地建筑物合同权益市场价值损失进行评估。巨臣公司于2018年8月2日作出估价报告，确定估计对象在价值时点（2005年11月30日）的市场价值估价土地评估价值为186.624万元，房产评估价值543.85万元，总评估价值为730.474万元，在价值时点（2015年2月3日）的市场价值估价土地评估价值为706.73万元，房产评估价值662.49万元，总评估价值为1369.22万元，故损失情况如下：土地权益损失520.106万元，房产权益损失118.64万元，合计权益损失638.746万元。 经各方当事人确认，本案争议焦点为：1、中瑞公司是否民事责任主体问题；2、《土地转让协议书》的效力问题；3、违约责任的认定问题；4、《土地转让协议书》的解除问题；5、损失数额认定及承担问题。对此，一审法院分析、认定如下： 关于中瑞公司是否民事责任主体的问题。陈春鹏、林福勇主张，根据登记材料，陈良瑞将房产直接登记在中瑞公司名下，故中瑞公司应承担不当得利的责任。陈良瑞、中瑞公司主张，《土地转让协议书》于2005年签订，合同当事人为陈春鹏、林福勇与陈良瑞，中瑞公司是合同约定之后成立的，故其不是本案的被告，其不应当承担责任。一审法院认为，首先，从合同主体考察，《土地转让协议书》首部载明及尾部签名的甲方均为陈良瑞个人，该协议书自始至终没有体现中瑞公司，未规定有关中瑞公司的任何权利义务，也未加盖其公章。讼争标的也是陈良瑞以个人名义通过法院执行拍卖竞得的，法院自始至终将拍卖土地使用权裁定给陈良瑞个人。陈良瑞依法院裁定取得案涉土地使用权，其作为权利人将案涉土地使用权转让给陈春鹏、林福勇，并签订了《土地转让协议书》，协议书约定的是陈良瑞与陈春鹏、林福勇之间的权利义务，故《土地转让协议书》的合同主体是陈良瑞与陈春鹏、林福勇，中瑞公司不是该协议书的合同主体。其次，从权利义务考察，中瑞公司系2004年6月7日成立并营业，而《土地转让协议书》系于2005年11月30日签订，时间在中瑞公司成立之后。陈良瑞将本案拍卖土地使用权出资登记至中瑞公司名下，并不能免除其在出资之前基于自身处分行为所应承担的本案合同义务及相应的法律责任。陈春鹏、林福勇若主张陈良瑞将房产直接登记在中瑞公司名下，损害债权人权益，应通过其他救济途径实现。 综上，中瑞公司并非《土地转让协议书》的相对人，对《土地转让协议书》的签订、解除并未约定权利义务关系，并非合同适格主体。但在合同履行过程中，中瑞公司实际收取了陈春鹏、林福勇缴纳的图纸设计费，应承担相应民事责任。一审法院为了减轻讼累，减少纠纷，在本案中一并予以处理。 关于《土地转让协议书》的效力问题。陈春鹏、林福勇主张，《土地转让协议书》合法有效，理由是：1、该协议是双方当事人的真实意思表示。2、内容不违反法律、行政法规的强制性规定。3、陈良瑞以自然人身份通过拍卖取得国有土地使用权，后陈春鹏、林福勇通过与陈良瑞订立协议书的方式受让土地使用权，性质相同，自然人的主体地位一样，二者民事行为的法律评价也应一样。陈良瑞、中瑞公司主张合同无效。理由是：1、该协议违反《城市规划法》和《城乡规划法》的强制性效力性规定。案涉土地经各方当庭确认于2000年已被划入城市规划区。因历史遗留原因，案涉土地在法院委托拍卖时没有相应的规划设计条件，也没有取得建设用地规划许可证，所以在《城乡规划法》实施前就先天存在违反《城市规划法》第三十一条规定的缺陷，在《城乡规划法》实施后违反该法第三十八条和第三十九条的规定，连原土地使用权人与政府签订的国有土地使用权出让合同依法都是无效的。直到中瑞公司取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证之后，才得以补正原出让合同的法律效力。在合同的法律效力补正前，2005年11月30日签订的协议，从整宗拍卖土地中分割转让案涉地块，当然是无效的。出让合同的法律效力补正后，因协议约定案涉地块由陈春鹏、林福勇自建，但最终绝大部分案涉土地被政府规划为公共道路，违反整宗拍卖土地的整体规划，导致违法无效和不能履行。2、该协议违反《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性效力性规定。陈良瑞虽根据法院裁定竞得含案涉土地在内的拍卖土地，但拍卖土地从未确权登记到陈良瑞名下。如果陈春鹏、林福勇继续坚持否认中瑞公司自然承受陈良瑞竞得拍卖土地的权利义务，则双方签订的由陈良瑞将自己始终未依法登记领取权属证书的案涉土地转让给陈春鹏、林福勇的协议就是违法无效的。另至今未依法办理行政审批手续，且因案涉土地现大部分被规划为公共道路，不具备报批条件，故该协议无效。此外，双方签订协议时均未取得房地产开发营业执照，故所签订的协议违法无效。一审法院认为，房地产领域，存在土地出让、合作开发和房屋买卖的一、二、三级市场，从公权力的干预程度上看，是依次减弱的，因此，在对合同效力的把握上，也要依次放宽。本案中，讼争合同先行为，陈良瑞通过司法拍卖程序取得土地使用权，已经根据物权法相关规定确认有效，并经生效执行裁定得以执行，陈良瑞所成立的中瑞公司亦经有关政府确认并办理了权属登记。陈春鹏、林福勇与陈良瑞签订的土地转让合同因属于第三级市场，土地性质为出让地而非划拨地，双方当事人意思表示真实且未违反国家法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应根据合同履行义务。陈良瑞、中瑞公司主张的上述理由在逻辑上不能成立，亦与其讼前及原审过程中要求解除合同的主张矛盾。合同签订后相关规划的调整，仅影响合同能否履行的判断，不影响合同效力的认定。 关于违约责任的认定问题。陈春鹏、林福勇主张，1、陈良瑞根本违约，陈春鹏、林福勇有权解除合同。陈良瑞以案涉土地使用权作为出资，与他人注册成立了中瑞公司，这也是转让土地使用权的行为，通过出资方式转让，土地使用权人由陈良瑞变更为中瑞公司。造成陈良瑞无法履行合同，2、本案不存在不可抗力的情形，陈良瑞应承担违约责任。陈良瑞声称以陈春鹏、林福勇的名义申报建设材料而建设局拒收，却无证据证实，该主张不能成立。在规划变更之前，陈良瑞已经把土地使用权转让给中瑞公司，即使规划没有变更，其也不能履行合同。本案规划变更，体现的是中瑞公司的意思。《仙游县人民政府关于中瑞·香江明珠建筑设计方案的批复》明确记载：“原则同意中瑞公司委托北京东方华太建筑设计工程有限公司设计的中瑞·香江明珠建筑设计方案”。由此可见，该设计方案由中瑞公司提出，政府只负责审查，并不作具体设计。陈良瑞及中瑞公司主张，1、陈良瑞及中瑞公司在履行讼争协议过程中没有违约，在情势发生变化后，还以最大的诚意积极采取补救措施，以期尽可能减少损失。讼争协议不能履行是双方无知违法造成的，也是行政行为导致的，任何一方当事人都构不成违约，无需承担违约责任；还属于讼争协议第六条约定的不可抗力，陈良瑞及中瑞公司可以免责。一审法院认为，首先，2005年4月27日，陈良瑞依法院裁定取得案涉土地使用权后，与陈春鹏、林福勇于2005年11月30日签订《土地转让协议书》，将案涉土地使用权转让给陈春鹏、林福勇。如前述分析，该协议书合法有效，双方均应按该协议书的约定内容履行各自义务。依协议书约定，土地交易手续由陈良瑞办理，费用由其承担。但包括案涉土地在内的拍卖土地使用权却于2008年8月29日被全部登记至中瑞公司名下。陈良瑞主张其系作为出资登记至中瑞公司名下。故将已转让给陈春鹏的案涉土地使用权仍作为陈良瑞的个人出资登记至中瑞公司名下，该行为显然违反了双方《土地转让协议书》的约定，损害了陈春鹏、林福勇的合法权益。其次，《土地转让协议书》约定，陈良瑞收到陈春鹏、林福勇在建设局确认的可供报批的图纸后30个工作日必须按本批准约定的地块（包括按约定的面积，东西四至及幢距），供给陈春鹏、林福勇开工，且必须在三个月内办好建房有关手续，但陈春鹏、林福勇有义务共同配合……由此可见，陈良瑞负有办理建房手续的合同义务，且协议中还明确约定陈良瑞向建设主管部门呈报的材料要以陈春鹏、林福勇的名义报。但是从陈良瑞、中瑞公司的举证可知，包括案涉土地在内的所有拍卖土地的建房手续自始至终是以中瑞公司的名义申请和办理，仙游县人民政府批复同意的两次总平面图设计方案也均是中瑞公司委托设计和报批的，陈良瑞均未能举证证实中瑞公司的上述行为有得到陈春鹏、林福勇的授权或许可。且陈春鹏、林福勇在2010年2月7日获悉陈良瑞以中瑞公司名义呈报建设申请材料后明确提出异议，要求其按合同约定以陈春鹏、林福勇名义向建设主管部门呈报材料。但之后中瑞公司仍委托设计部门制作了第二次总平面图设计方案并经报批政府同意，讼争地块在第二次设计中大部分被修改为道路，楼盘现已建设完成，致本案履行不能。陈良瑞的上述行为也均与合同约定不符，构成违约。其主张系情势变更或不可抗力，于法无据，且与事实相悖，不予支持。 关于《土地转让协议书》的解除问题。陈良瑞与中瑞公司主张，讼争协议已于2013年11月9日解除。理由：1、根据2011年11月仙游县人民政府下发的《关于中瑞·香江明珠建筑设计方案的批复》，绝大部分案涉土地被政府规划为公共道路。讼争协议无论有效或无效，均因上述行政行为和不可抗力而无法继续履行，陈良瑞、中瑞公司及时积极采取补救措施，根据情势变化制定出多数人可以接受，并可以履行的变更方案，但陈春鹏、林福勇拒不接受，也不提出其他方案供协商，还派人捣乱施工现场，甚至于拒收陈良瑞、中瑞公司邮寄的信函，在此情况下，陈良瑞、中瑞公司于2013年11月9日登报公告通知解除与陈春鹏、林福勇签订的讼争协议，是在积极减少双方的经济损失，应当依法支持。2、根据合同法第九十六条第一款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，陈春鹏、林福勇在陈良瑞、中瑞公司刊登上述通知后三个月内，既未向陈良瑞、中瑞公司提出异议，也未向法院起诉，故上述通知已依法发生法律效力。林福勇、陈春鹏主张，陈良瑞主张讼争协议已于2013年11月9日解除不成立。理由是：1、中瑞公司不是2005年11月30日《土地转让协议书》的合同当事人，无权提出解除该合同。2、本诉陈春鹏、林福勇没有违约，陈良瑞或中瑞公司均无权主张解除合同。3、中瑞公司在《法制今报》上刊登“通知”，要求解除合同，陈春鹏、林福勇均没有看到，应依法认定通知没有送达给陈春鹏、林福勇。一审法院认为，首先，2013年11月9日《法制今报》上刊登的《解除合同通知》落款署名的是中瑞公司，如前所述，中瑞公司并非本案《土地转让协议书》的合同主体，故其声明解除该协议书于法无据，对本案合同当事人均没有约束力。其次，如前所述，本案违约的是陈良瑞，其也未能举证证实本案存在陈春鹏、林福勇违约或其他法定解除情形，其作为违约方并不享有单方解除合同的权利。再者，虽然《合同法》第九十六条赋予了非解除合同的一方当事人对合同解除的异议权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条进一步对异议期限作出规定。但是，适用该司法解释的前提是合同解除的通知方具有解除权且以法定方式送达对方当事人，《合同法》并没有赋予违约方单方解除合同的权利。本案中陈良瑞尚且没有解除权，中瑞公司就更谈不上解除权，陈春鹏、林福勇也就不存在应当提出异议的问题。故陈良瑞主张讼争《土地转让协议书》已于2013年11月9日解除于法无据，不予支持。但因为各方当事人均认可现实中合同已经无法继续履行，均同意解除合同，一审法院应根据陈春鹏、林福勇的主张，判决解除合同。 关于损失数额的承担问题。陈春鹏、林福勇主张，1、陈良瑞、中瑞公司应返还陈春鹏、林福勇土地转让款150万元。2、判令陈良瑞、中瑞公司赔偿陈春鹏、林福勇土地损失6153860元。3、判令陈良瑞、中瑞公司共同赔偿陈春鹏、林福勇房产利益损失591.78万元。4、陈良瑞、中瑞公司返还图纸设计费共3.5万元及其利息损失（按银行同期贷款利率）。陈良瑞、中瑞公司主张，陈良瑞如有违约，至多按其签订讼争协议时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的经济损失为限，即讼争协议第六条约定的违约金为限予以赔偿，同时，还应减去陈春鹏、林福勇由于怠于和放弃行使权利造成的扩大损失，且现在涉案土地的用地条件是中瑞公司花费了巨大的财力、人力才转化而来的，而不是签订时土地用地条件的自然演化。陈春鹏、林福勇主张的所谓房产价值，完全不能成立。一审法院认为，因为陈良瑞的违约行为，导致合同目的已经无法实现，合同应该解除。合同解除之后，尚未履行的权利义务，应当终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。对于恢复原状部分，陈春鹏、林福勇要求陈良瑞返还已经收取的土地转让款150万元，应当支持。陈春鹏、林福勇要求返还图纸设计费共3.5万元，因收取主体为中瑞公司，应由中瑞公司承担。陈春鹏、林福勇所主张的利息，已经被其要求赔偿经济损失的请求所覆盖，不能重复主张。一审法院不予支持。对于经济损失部分，根据有效估价报告，本案讼争合同陈春鹏、林福勇损失情况如下：土地权益损失520.106万元，房产权益损失118.64万元。陈良瑞主张变更规划为政府行为，其应当免责，但变更规划涉及范围并非公共区域而是小区内部，政府行为系根据中瑞公司申请而作出，即规划的启动并非不可抗力或情势变更，陈良瑞不能免责。陈良瑞主张损失应以其能预见的约定违约金为限，但其系中瑞公司法定代表人，规划变更之后，其无法交付土地属于其理应预见的商业风险，合同约定的违约金无法覆盖陈春鹏、林福勇的损失，陈春鹏、林福勇有权主张赔偿实际损失。陈良瑞主张房屋、土地升值部分，有中瑞公司投入的资源与资金，但中瑞公司申请变更规划，投入小区建设，是基于其商业利益的行为，不构成减轻责任事由。陈良瑞主张陈春鹏、林福勇拒绝重新签约，扩大损失，但本案系陈良瑞单方违约，陈春鹏、林福勇接受或不接受陈良瑞提出的解决方案，均系对合法权利的维护，不接受的决定，不能视为不解决纠纷，更不能等同于扩大损失。故陈良瑞的上述主张均不能成立，其应全额赔偿陈春鹏、林福勇估价报告确定的损失。 综上所述，一审法认为，陈春鹏、林福勇与陈良瑞于2005年11月30日签订的《土地转让协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行各自义务。但陈良瑞在履约过程中，未依约将案涉土地过户至陈春鹏、林福勇名下，却将其作为陈良瑞的个人出资登记至中瑞公司名下。且违反合同约定以中瑞公司的名义申请和办理建房手续、委托设计和报批总平面图设计方案。在陈春鹏、林福勇提出异议，要求其以陈春鹏、林福勇名义向建设主管部门呈报材料之后，在未取得陈春鹏、林福勇同意的情况下，将包括讼争地块在内的拍卖土地仍以中瑞公司的名义另行委托设计部门进行重新设计，讼争地块大部分被修改为道路，致本案履行不能。故陈春鹏、林福勇主张陈良瑞构成违约，要求解除讼争合同并返还陈春鹏、林福勇土地转让款150万元于法有据，应予支持。中瑞公司收取的图纸设计费应当返还。陈良瑞应向陈春鹏、林福勇赔偿估价报告确定的经济损失。陈良瑞未能举证证实《土地转让协议书》无效，不予支持。陈良瑞和中瑞公司关于没有违约，本案存在情势变更或不可抗力，其应免责、减责等辩解理由，均缺乏事实和法律依据，不予支持。基于具体案情，一审法院对陈春鹏、林福勇保全中瑞公司不动产的申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除陈春鹏、林福勇与陈良瑞于2005年11月30日订立的《土地转让协议书》；二、陈良瑞应在本判决生效之日起十日内返还陈春鹏、林福勇土地转让款150万元；三、陈良瑞应在本判决生效之日起十日内支付陈春鹏、林福勇土地权益损失520.106万元，房产权益损失118.64万元，合计权益损失638.746万元；四、福建省中瑞房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内返还陈春鹏、林福勇图纸设计费3.5万元；五、驳回陈春鹏、林福勇的其他诉讼请求；六、驳回陈良瑞的反诉请求。本案本诉案件受理费103440元，由陈春鹏、林福勇负担35753元，陈良瑞负担67012元，福建省中瑞房地产开发有限公司负担675元，反诉案件受理费已减半收取为10798元，由陈良瑞负担。鉴定费378726元，由陈春鹏、林福勇负担131272元，陈良瑞负担247454元。 二审期间，陈良瑞提交由仙游县自然资源局于2020年4月29日出具的《中瑞.香江明珠建设地块情况说明》、仙游县县城总体规划（近期规划）（2001－2020）、仙游县人民政府2003年7月17日颁布的《仙游县县城规划管理暂行规定》（仙政文［2003］139号），用以证明：1.案涉土地在2003年就已经纳入仙游县县城规划区近期建设范围，根据《仙游县县城规划管理暂行规定》，案涉土地位于禁止个人新建、改建和扩建房屋的土地区域范围内。因此，陈良瑞与陈春鹏、林福勇2005年11月30日签订的《土地转让协议书》中约定的将案涉土地转让给陈春鹏、林福勇个人建房，违反了仙游县县城规划及相关规定，根本无法履行。2.《土地转让协议书》无法履行的原因是仙游县县城规划及政府的规定造成的，并不是陈良瑞造成的。陈春鹏、林福勇质证认为，对前述证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，该证据不能证明协议无法履行，禁止个人建房并不排斥个人合法建房，而正是由于陈良瑞违约，导致无法建房。 各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，（一）2004年6月7日，中瑞公司成立时陈良瑞系该公司的法定代表人。中瑞公司法定代表人陈良瑞参加由仙游县人民政府副县长于2004年12月30日主持召开的关于研究原钟声乐器厂拍卖地块历史遗留有关问题的会议，该次会议形成第34号《备忘录》，《备忘录》分送中瑞公司。《备忘录》内容体现：鉴于原钟声乐器厂拍卖用地的建设规划与拍卖用地的标的说明不相一致等原因，在保证该用地拍卖竞得者利益不受损害和竞得用地总面积不变的前提下，原则同意以土地互换的办法，将位于鲤南城区24米规划道路中心线以南的原拍卖用地，与位于该拍卖用地东侧的一块同面积地块互换。 （二）仙游县鲤南开发区管理委员会为甲方，中瑞公司为乙方，于2007年4月30日签订《地块置换协议书》，内容载明：根据仙游县人民政府2004年12月30日第34号《关于研究原钟声乐器厂拍卖地块历史遗留有关问题的会议备忘录》，于2007年1月19日县政府同意批准60号地块的总平面图规划设计方案1。达成如下协议：双方同意以互换方式将甲方位于同原拍卖地东侧相邻的一块同面积地块与乙方位于原拍卖地中现规划为24米（福来东路）规划道路中心线以南原拍卖用地（甲方编号为60号地块）互换，确保规划用地面积保持8868.8m2不变。因规划设计方案的调整，规划方案的容积率由原拍卖的2.799增加到3.977，应补交土地出让金以县政府协调确定核算。 本院认为，因双方当事人均认可《土地转让协议书》客观上无法继续履行，陈春鹏、林福勇对一审判决解除《土地转让协议书》并未提出上诉，结合各方当事人的上诉请求、理由以及抗辩意见，本案二审审理的焦点在于《土地转让协议书》是否应当认定无效，若有效并解除的情况下责任如何承担的问题。 （一）关于《土地转让协议书》效力 首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”前述“强制性规定”当指效力性强制性规定，前述公序良俗，按通常理解，“公序”指的是社会公共秩序，即一般社会大众利益，“良俗”指的是善良风俗，涉及伦理道德层面的底层行为规则。本案中，案涉土地系陈良瑞将拍卖竞得的8868.8m2土地使用权分割后予以转让，但陈良瑞作为土地使用权人有权对其财产进行处分，且《土地转让协议书》约定内容为陈春鹏、林福勇自建七层半房产，陈良瑞负有以陈春鹏、林福勇名义履行报批义务。可见，签订《土地转让协议书》之时，双方当事人意思表示具体、明确、真实，内容仅涉及权利主体对财产的处分，并不涉及公序良俗的问题。其次，陈良瑞主张的《土地转让协议书》无效的理由及依据，主要涉及自建房的建造技术指标需符合规划和建设主管部门的要求，以及分割转让案涉土地需经前置审批，而本案尚未审批或许可，违背了法律、行政法规的强制性规定。但是否符合规划或经审批并不涉及合同内容本身，而是仅影响《土地转让协议书》约定内容能否履行或实现的问题。第三，民事法律行为以鼓励交易自由为原则，以限制交易主体或交易内容为例外。在约定内容并未损害公共利益或违背善良风俗的情况下，合同当事人主张无效，显然违背了诚实信用原则。由上，一审判决认定《土地转让协议书》有效，并无不当。《土地转让协议书》系处理本案双方当事人民事权利义务争议的事实依据。陈良瑞上诉主张《土地转让协议书》无效，本院不予支持。 （二）关于责任承担问题 因《土地转让协议书》有效，而陈春鹏、林福勇并未对解除《土地转让协议书》提出上诉，且双方于一、二审诉讼中均确认《土地转让协议书》客观上无法继续履行。故本院对一审判决关于解除《土地转让协议书》的判项予以维持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，《土地转让协议书》解除的后果涉及解除原因，如何恢复原状，以及损害赔偿如何认定的问题。 从《土地转让协议书》解除原因看，应认定《土地转让协议书》无法履行并解除系因陈良瑞违约造成的。首先，《土地转让协议书》签订于2005年11月30日，依《土地转让协议书》约定，由陈良瑞以陈春鹏、林福勇名义办理案涉土地交易手续、建设图纸、相关建房手续，但直至本案第一次诉讼，陈良瑞均未依约办理前述义务，相反，在陈良瑞呈报义务未履行的情况下，陈春鹏、林福勇已支付了第二期购地款70万元。其次，中瑞公司与仙游县鲤南开发区管理委员会于2007年4月30日签订的《地块置换协议书》内容体现，包括案涉土地在内的8868.8m2土地事实上已列入中瑞公司规划用地范围，且在2004年12月30日，陈良瑞即以中瑞公司法定代表人的身份参与由政府召集的关于原拍卖地块部分面积置换的会议，该次会议形成的第34号《备忘录》也分送中瑞公司，从前述两个时间点，结合《土地转让协议书》签订时间，可以合理推断陈良瑞签订《土地转让协议书》时实际上已经预见到《土地转让协议书》项下的义务无法履行。在前述8868.8m2土地使用权于2008年8月29日被全部登记至中瑞公司名下之日，《土地转让协议书》客观上已不能履行，据变更行为也足以认定陈良瑞不愿意履行《土地转让协议书》。第三，仙游县人民政府2007年1月20日、2011年11月12日两次对包括案涉土地在内的8868.8m2建设用地建筑设计方案的批复同意，两次批复所对应的建设业主单位均系中瑞公司，且在此期间，陈春鹏、林福勇于2010年2月7日对以中瑞公司名义呈报提出异议，要求按《土地转让协议书》约定以陈春鹏、林福勇名义呈报材料，但陈良瑞仍未依约履行。由上，可以认定本案履行不能的原因系因陈良瑞违约行为所致。一审判决认定合同解除的原因系陈良瑞违约行为造成的，具有事实依据。陈良瑞上诉主张其不构成违约所依据的事实、理由，内容主要涉及陈春鹏、林福勇不具备开发主体资格，8868.8m2土地登记至中瑞公司名下系为了整宗开发，未损害陈春鹏、林福勇利益，以及分割转让违反法律、行政法规强制性规定等，前述主张与《土地转让协议书》约定内容不符，同时，以客观上履行不能作为其免除违约责任的理由，显然不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，陈良瑞应返还已收取的购地款150万元，并赔偿陈春鹏、林福勇履行利益损失，中瑞公司收取的陈春鹏、林福勇的设计费3.5万元，也应恢复原状，依法应予返还。中瑞公司上诉主张其不用返还3.5万元，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于损害赔偿如何认定的问题。二审期间，陈良瑞与陈春鹏、林福勇对估价报告分别提出异议。但从鉴定过程、依据和材料看，应当认定整个估价程序合法，依据充分，逻辑正确，应予以采信，并作为处理陈春鹏、林福勇损失的事实依据。 第一，巨臣公司系一审法院依陈春鹏、林福勇申请依法委托的具有相应资质的公司，该公司指派的估价人员也具备相应资质，且评估资料也经双方当事人质证确认，估价人员查勘了案涉地块现场，对于陈良瑞、陈春鹏、林福勇提出的异议，评估人员到庭接受双方当事人质询，也予以书面回复。同时，本案估价系回溯性估值，且价值的判断本身就属主观范畴，故估值过程应遵循“模糊正确优于精确的错误”之理念。法律之所以规定由第三方有资质的评估公司对专业问题进行鉴定，背后逻辑在于通常而言专业人员的判断更符合客观真实，否则双方当事人各执一词，必将导致纠纷无法妥善处理。此外，为了提高估值的准确性和科学性，评估人员依照一定标准设定一些假设，具有科学性，也符合评估行业惯例。本案中，委托鉴定事项系房产价值损失和土地价值损失，基准日分别为2005年11月30日和2015年2月3日，巨臣公司根据《土地转让协议书》等材料，依据估价规范和相关经济技术指标，分别估出两个基准日房产和土地价值，并以二者差额作为房产价值损失和土地价值损失，逻辑正确，依据充分。 第二，对于陈春鹏、林福勇提出的估价报告未按委托事项评估，具体包括未对住宅用地598.77m2土地使用权价值损失评估，未对销售该房产获利等进行评估，也未考虑房产获利情况，参照厦门标准将2005年11月30日房产建筑成本设定为1256元/m2，脱离实际，以及超过有效期，不能作为证据使用等问题，显然不能成立。其一，从《土地转让协议书》约定内容看，双方约定的计价面积为518.4m2而不是598.77m2，陈春鹏、林福勇购买案涉土地的目的虽系自建七层半房产，但并未约定系为了出售。其二，估价报告内容体现，评估机构之所以采用厦门岛内标准，系因为2005－2015年间莆田市未发布建筑安装工程造价综合指标，但厦门市发布了2009年－2015年建筑安装工程造价综合指标，故予以参照。从参照计算过程看，第一步采用厦门岛内2009年建安造价，下浮2%计算同期岛内建安造价，因仙游同期物价较厦门岛外低，厦门岛外建安造价再下浮10%为仙游同期（2009年）造价；第二步按同样方式计算出2015年仙游建安成本，据此折算出2009年至2015年的复合增长率（环比增长率）；第三步根据复合增长率推算2005年的建安成本，此种算法符合时间价值原理，具有科学性。其三，采用“剩余法（开发成本法）”计算2015年土地价值，该计算方式所得出的土地价值已扣除了开发利润，而开发利润实际上包括了房产价值的增长，也就是说，2015年的土地价值已经涵盖了房产价值增长情况。故对房产获利情况未重复计算，也是正确的。至于陈春鹏、林福勇主张的鉴定收费过高的问题，巨臣公司于一审期间在《关于异议人陈春鹏、林福勇对房地产估价异议的回复》中已对此进行了解释，且陈春鹏、林福勇在缴交后主张收费过高，也违诚信。其四，估价报告虽然声明了报告的有效期，但设定有效期的目的系为了避免因超期导致评估对象的价值发生显著变化，进而影响评估的准确性。从关于“估价报告使用限制”部分的表述内容看，尽管设定了估价报告使用期自2018年8月2日起不超过一年，但陈春鹏、林福勇并未举证证明至2019年12月17日即一审判决作出之时，评估对象价值发生重大变化。况且，陈春鹏、林福勇一方面请求维持一审法院依据估价报告作出的关于土地权益损失的判项，另一方面又主张估价报告不能作为证据使用，其逻辑显然存在矛盾。其五，陈春鹏、林福勇主张估价报告设定的容积率为8.35错误，应为3.7，因8.35容积率正确，故对该主张本院不予支持（具体理由见下分析）。 第三，对于陈良瑞提出的估价报告不能作为证据使用的主张，也不能成立。其前述主张之理由主要涉及四个方面内容，一是2005年11月30日签约之日作为估价时点，并假定2005年11月30日时“房地产为已建成状态”，违背常识；二是将案涉土地剩余年限设定为65.92年、容积率设定为8.35错误；三是按4330m2房产建筑面积估定房产价值损失，与事实相悖；四是估价标准《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）已失效，依该标准估值，缺乏法律依据。本案中，如前所述，估值应遵守模糊正确优于精确错误的理念，本案陈春鹏、林福勇签订《土地转让协议书》的目的在于受让土地并自建七层半房产，双方同时约定了底层及二层以上的建筑面积，由此计算出的建筑面积为4330m2。故评估机构以2005年11月30日为基准日，对4330m2房产估值，具有事实依据，也符合当事人缔约目的。因《国有土地使用权证》［仙国用（2008）第153888号］载明的土地使用权终止日期为2071年11月1日，而《土地转让协议书》签订时间为2005年11月30日，故计算案涉土地剩余使用年限为65.92年，也无不妥。另外，估价报告计算的容积率8.35系针对案涉地块区域，计算方式系以建筑面积除以用地面积，而陈良瑞主张的容积率3.977系针对8868.8m2用地面积所设定的，与本案双方当事人的合同权益损失无关。至于《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）是否失效，以及是否应考量中瑞公司对案涉土地增值贡献的问题，巨臣公司于2018年12月10日向一审法院提交了《关于适用规范和对申请人计算方法的比较》，对估价规范的适用问题予以说明和解释，本院对该书面意见内容予以认可；陈良瑞将案涉土地变更登记至中瑞公司名下，违约在先，即便中瑞公司开发利用对房地产价值增长有贡献，也不能成为减轻赔偿责任的理由。 对于陈春鹏、林福勇提出的一审判决未支持其提出的诉讼保全申请，程序违法的上诉请求。虽然陈春鹏、林福勇于2019年3月27日向一审法院提出诉讼财产保全申请，但按其申请主张查封的财产位于中瑞.香江明珠2号楼15套房产，系中瑞公司名下财产，故一审判决对其申请未予支持，程序并无不当。 综上，陈春鹏、林福勇、陈良瑞、中瑞公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费97723元，由陈良瑞负担60913元，由陈春鹏、林福勇负担36135元，由福建省中瑞房地产开发有限公司负担675元。 审判长  程光毅 审判员  俞裕铨 审判员  林 琳 二〇二〇年五月三十一日 书记员  缪建铃 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。