广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4185号原告：范培贤，男，1983年12月18日出生，汉族，身份证登记地址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：黄旒，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。被告：冯文杰，男，1985年12月7日出生，香港特别行政区居民。被告：广州老冯餐饮有限公司，住所地广州市越秀区惠福东路550号248-258、264-273、275-289商铺。法定代表人：冯文杰。两被告共同委托诉讼代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：冯梓欣，广东宏港律师事务所律师。第三人：梁长成，男，1962年10月16日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。第三人：张世良，男，1981年7月3日出生，汉族，现住广州市番禺区。第三人：吴飞，男，1961年6月2日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。原告范培贤与被告冯文杰、广州老冯餐饮有限公司（以下简称老冯餐饮公司），第三人梁长成、张世良、吴飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄旒、两被告共同委托诉讼代理人宋筠、冯梓欣到庭参加诉讼，第三人梁长成、吴飞、张世良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告支付2017年10月1日起至判决生效之日止的租金（按1119元/月的标准计算）；2.两被告立即向原告支付逾期支付租金的违约金（以各月应交租金1119元/月为基数，按日1%的标准，分别自各月的第2日起计至实际清偿之日止）；3.解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告立即腾空交还广州市越秀区惠福东路550号2XX商铺。事实与理由：原告是广州市越秀区惠福东路550号2XX商铺的所有权人。2015年7月12日，原告向李雪芳等31位业主代表出具了《授权委托书》，授权其代为处理商铺的招商、出租、经营、管理等事项，在31位业主代表召开商铺业主代表会议对商铺的招商、使用、经营、收益和管理等事项作出具体详细决定后，根据商铺业主代表会议书面决议内容及事项，转委托梁长成、张世良、吴飞三位商铺业主设立的广州添顺商务服务有限公司（以下简称添顺公司）代表原告对外签订包括但不限于招商文件、租赁合同、物业管理合同以及催收、追缴租金、收益等，添顺公司代表原告行使商铺的招商权、使用权、经营权和管理权等权利须以该31位业主代表作出商铺业主代表会议书面决议授权为依据等。授权委托期限自2015年7月1日起算5年。同日，原告向前述31位业主代表中的王X美等5位业主代表出具了《授权委托书》，授权其设立的联名账户收取原告商铺出租、经营所得的租金及其他收益，向原告指定的银行账户分配商铺租金及收益，授权委托期限自2015年7月1日起算5年。2016年1月1日，添顺公司与被告冯文杰签订了《广州市房屋租赁合同》，将商铺出租给两被告使用，约定租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日，每月租金为1119元，租金按月结算，由被告在每月第1日前按转账付款方式缴付，逾期交付租金的，每期一日，被告须按当月租金金额的1%支付违约金。但是，两被告自2017年10月1日拖欠租金，而添顺公司在原告不知情的情况下，擅自于2018年7月30日办理了注销登记。2018年9月14日，原告向李雪芳等31位业主代表发出了《撤销代理权通知函》，撤销了前述全部授权。由于两被告目前仍在承租使用原告的商铺，且截止至原告起诉之日，两被告仍未支付2017年10月1日至2018年11月30日的租金，故为维护合法权益，原告向法院提起本案诉讼。两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.我方与原告没有直接的合同关系，我方是与添顺公司签署的租赁合同，根据合同的相对性原则，原告不是合同当事人，无权根据该合同向被告直接主张权利。2.我方提交的证据证明，我方实际缴纳的租金是截止至2017年12月，从2018年1月之后，由于涉案商铺及相关的商铺业主找被告及被告所在地的三楼的租户闹事，并且添顺公司在业主闹事之后处于瘫痪状态，我方为避免损失，暂停缴纳了租金。3.根据原告向31位业主的授权，涉案商铺的租金是支付至联名账户内，在支付招商代理佣金、物业管理费、装修工程费、税费、劳动报酬、劳务费等各项费用支出后才根据有关的约定由各业主提取剩余的租金，原告据此要求我方支付涉案商铺的全部租金没有合同及法律依据。4.原告所主张的违约金标准明显偏高，应当予以调整。5.根据原告所出具的授权委托书，该委托是不可撤销的，授权期限是从2015年7月1日开始起算，有效期五年，截止目前该授权未到期限，原告无权直接针对我方提起相关租金权益的主张。6.我方不同意解除涉案租赁合同，由于原告并非涉案商铺租赁合同的当事人，其无权单独向我方提起解除的要求，且涉案商铺属于格子铺，我方一共租赁了70余铺，涉案商铺只是其中一间，若原告收回会影响到其他商铺，导致被告无法经营，且实际上涉案商铺也无法单独返还。第三人梁长成、吴飞、张世良无陈述意见。经审理查明，广州市越秀区惠福东路550号2XX商铺，建筑面积11.19平方米、套内建筑面积5.75平方米，登记所有权人为原告。2015年7月12日，原告作为委托人签署《授权委托书》，内容为：受委托人为广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三层商铺31位业主代表。委托人授权上列受委托人处理位于广州市越秀区惠福东路550号二、三层商铺的招商、出租、经营、管理等事项，具体权限如下：1.授权31位受委托人设立商铺业主代表会,代理本人出席参与商铺业主代表会议、发表意见、投票表决、采取少数服从多数的原则履行表决事项等，并依据会议表决决议履行代理义务，前述事项以涉及到商铺的招租权、使用权、经营权、收益权和管理权为限。2.代理本人行使商铺的招商权、使用权、经营权、收益权、管理权，包括代本人招商、出租、管理本人的商铺（其中每月租金标准：①二层商铺出租租金不得低于底价120元/平方米；②三层商铺出租租金不得低于底价110元/平方米；代收取租金及在扣除相关招商、出租、税费、物业管理等所需费用后10个工作日内拨还租金、收益给委托人；③二、三层商铺出租签约年限不得超过5年，每两年租金最低增幅不得低于8%)；为促成尽快出租，代理委托人聘请招商经营公司、物业管理公司及装修公司，签署、履行相关出租、招商经营、物业管理、装修等合同和协议及代为履行这些合同和协议；使用代收的商铺租金收益，向招商经营公司支付招商代理佣金、向物业管理公司支付管理费、向装修公司支付装修费、向聘请的财务人员及行政人员支付劳动报酬、支付水电费用等；代理委托人解聘招商经营公司、物业管理公司、财务人员及行政人员；代理委托人解除租赁合同及装修合同。3.为便于招商公司、商铺承租人的出租使用，代理本人对商铺的格局、结构、户型等进行商业经营为目的的合理变动、拆除或改造。4.为了顺应市场交易惯例，委托人允许上述31位受委托人召开商铺业主代表会议，在对商铺的招商、使用、经营、收益和管理等事项作出具体详细决定后，根据商铺业主代表会议书面决议内容及事项，转委托梁长成、张世良、吴飞三位商铺业主设立的添顺公司（法定代表人梁长成）代表委托人对外签订包括但不限于签署招商文件、租赁合同、委托经营合同、物业管理合同、装修工程合同、劳动合同以及催收、追缴租金、收益等等（具体转授权内容详见转委托授权书）。添顺公司在没有31位受委托人作出商铺业主代表会议书面决议授权作为依据的情况下，无权擅自代表委托人行使商铺的招商权、使用权、经营权和管理权等权利，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。5.委托人应当依据国家法律法规的规定办理租赁登记及依法纳税，同意与转受委托人（添顺公司）、商铺承租人一同前往房屋租赁登记管理部门办理商铺租赁登记备案手续，并依法纳税，开具发票。6.为最大限度为委托人获取租金收益，受委托人有权将委托人的商铺与星座广场二、三层其他小业主的商铺进行统一规划、统一出租、统一经营。统一出租、经营所得租金及收益由31位受委托人在按比例扣除招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费用后，按照委托人商铺面积50%加购铺总价50%为分配比例标准向委托人分配租金、收益。7.委托王X美、梅X、莫X梧、梁长成、黄X姣五位业主代表设立的联名账户（户名王X美，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××82;户名梅X，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××90;户名莫X梧，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××82;户名梁长成，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××66;户名黄X姣，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××74）收取委托人商铺统一出租经营所得的租金及收益。五位业主代表须依据31位受委托人的商铺业主代表会议书面决议，在三日内提取联名账户内的租金、收益款项，用于支付招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费以及分配委托人商铺租金收益（详细授权内容详见授权委托书）。五位业主代表在没有31位受委托人的商铺业主代表会议书面决议的情况下，不得擅自提取联名账户内的款项并使用，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。8.代理本人聘请法律顾问提供关于商铺使用权、收益权及管理权等事项的法律服务，并代履行法律顾问合同的权利义务。9.代理本人向相关部门调取、复制与商铺相关的产权、消防、报建、规划、测绘、排水排污、公共配套等档案资料，并合法使用前述资料。10.代理本人行使与处理和商铺有关招商权、使用权、经营权、管理权及收益权相关的事宜，但受委托人不得将商铺经营权、使用权、收益权用作抵押担保。授权委托期限5年(从2015年7月1日起算），本授权系不可撤销的授权，受委托人在代理期限内合法行使上述代理权限的，委托人均予以承认其合法效力等。委托书附有“广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三层商铺31位业主代表（授委托人名单）”。同日，原告还签署了另一份《授权委托书》，载明：委托人为原告，受委托人为王X美、梅X、莫X梧、梁长成、黄X姣，委托人将自己位于广州市惠福东路550号商铺地址294（二楼）面积11.1911，与星座广场其他小业主商铺统一出租，现委托授权上列受委托人设立银行联名账户代为收取商铺租金，具体权限如下：1.五名受委托人设立的联名账户（户名、账号与前一份《授权委托书》相同）收取委托人商铺出租、经营所得的租金及其他收益。2.五位受托人须依据31位业主代表的商铺业主代表会议书面决议，在三日内提取联名账户内的租金、收益款项，用于支付招商代理佣金、物业管理费、装修工程费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬、业主代表的劳务费用等各种合理产生的费用。3.在扣除前述费用后，须依据31位业主代表的商铺业主代表会议书面决议，在三日内提取联名账户内的租金、收益款项，向委托人指定的银行账号分配商铺租金及收益。4.五位受委托人在没有31位受委托的商铺业主代表会议书面决议的情况下，不得擅自提取联名账户内的款项并使用，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。授权委托期限5年（从2015年7月1日起算），本授权系不可撤销的授权，受委托人在代理期限内合法行使上述代理权限的，委托人均予以承认其合法效力。2015年11月18日，添顺公司（为甲方）与被告冯文杰（为乙方）签订《商铺租赁合同（附加合同）》，约定：租赁商铺为越秀区惠福东路550号202-210号铺、243-2112号铺；上述业主委托甲方代理其对外签订租赁合同，出租其名下商铺，租金由业主指定账户收取，代理业主行使合同权利、履行合同义务，但租赁合同相关权利义务最终由上述业主承担。乙方清楚了解上述情况，并同意与上述业主到房屋租赁登记备案机关办理租赁备案登记手续；业主委托授权详见附件三《授权委托书》；甲方同意按照下述条款和条件将上述79间商铺，共计面积约864平方米，出租给乙方只限于用作餐饮用途使用；租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租赁期限内的前四个月为免租金装修期，即2015年11月16日至2016年3月15日；租金按整体面积864平方米计租，每个月以110元/平方米计算；2015年11月16日至2016年3月15日为免租不免管理费，2016年3月16日至2017年12月31日期间月租金95040元，2018年1月1日至2019年12月31日期间月租金99792元（递增5%），2020年1月1日至2020年12月31日期间月租金104782元（递增5%）；租金实行先缴交后使用原则，在双方签订合同之日，乙方先交付首月租金（2016年3月16日至2016年4月15日）的租金给甲方，以后每月的租金乙方必须于每月的15号前缴清当月租金给甲方；自签订本合同之日，乙方向甲方交纳合同履约保证金（金额标准相当于乙方最后一个缴费年标准月租金和物业管理费二个月的总和）共计235484元；乙方须于每月15日前向甲方缴交租金之同时缴交当月物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米15元，即乙方每个月应缴的物业管理费为12960元，具体物业服务标准以相关物业管理合同为准；自签订本合同之日，乙方向甲方交纳水、电费保证金50000元及煤气保证金50000元；乙方如逾期缴交租金、物业管理费一天，乙方须按所欠租金或物业管理费总额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期缴交租金或物业管理费超过一个月，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺，乙方所缴交的合同履约保证金归甲方所有，不予退还；甲、乙双方权利义务均以本合同约定为依据，若房屋租赁登记备案机关不允许双方采用本合同办理租赁备案登记的，则在房屋租赁登记备案机关处备案登记合同仅作备案登记之用，备案合同与本合同不一致的，均以本合同为准等。2016年1月1日，添顺公司（出租人、甲方）与被告冯文杰（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区惠福东路550号294号房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积11.19平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日，每月租金为1119元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前转账支付给甲方；乙方向甲方交纳2000元保证金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。2016年12月1日，添顺公司开具收款收据，载明收到老冯茶居承租广州市越秀区惠福东路550号二楼864方之租金、2个月按金、水电押金款424604元。另查明，2014年10月31日,添顺公司成立，其负责人为梁长成，登记的股东为梁长成、张世良、吴飞，地址广州市越秀区惠福东路550号279商铺。2018年5月15日，添顺公司召开股东会（出席股东梁长成、吴飞，张世良缺席），作出股东会决议：公司解散，同意公司停止一切经营活动，进行清算备案，同意注销本公司。2018年7月30日，广州市越秀区工商行政管理局向添顺公司作出《企业核准注销登记通知书》，核准其司注销登记。2018年8月7日，梁长成、吴飞以其为添顺公司的原法定代表人、监事的名义向商铺业主发出了《给惠福东路550号星座广场全体商铺业主的公开函》称，本公司一直没有独立的资金作经营运作，近年来，由于有部分商铺业主代表带领他人破坏本公司办公场所，并拿走本公司经营资料，甚至已强行封闭本公司的办公场地，致本公司无法办公，本公司已在2018年7月30日依法办理公司注销工商登记，8月6日收到《企业核准注销登记通知书》。因本公司作为代理人的组织终止，31位商铺业主代表委托代理终止，本公司的代理权终止。本公司被迫注销的事由包括：添顺公司的运营以五人联名账户内的资金支持，自2017年12月起，五人联名账户停止供款添顺公司；2017年12月起，部分业主代表带领小商铺业主闹事，造成租户虽经添顺公司多次催租仍不交欠租；部分业主不提供房产证及相关资料给租户办理消防证致租户不能经营，部分业主散布有损添顺公司名誉权的言论等。2018年9月14日，原告发出《撤销代理权通知函》，通知撤销关于商铺的招商、出租、经营、管理等全部授权。涉案场地实际由被告老冯餐饮公司经营使用。两被告表示愿意共同承担责任，但认为两被告与原告没有直接合同关系。关于租金支付情况，原告称，确认截止至2017年9月30日的租金被告是按照授权委托书的约定已经支付给了梁长成（添顺公司），该部分租金由原告另案向梁长成（添顺公司）主张；2017年10月1日开始的租金由原告直接向两被告主张。两被告称，其实际已付租金至2017年12月31日。对此，两被告提交如下证据：1.在关联案件诉讼过程中，梁长成作为第三人提交的广州中联会计师事务所有限公司出具的《专项审计报告》[载明委托人为莫X梧、王X美、梅X、梁长成、黄X姣，内容为对莫X梧、王X美、梅X、梁长成、黄X姣五人在中国工商银行股份有限公司广州大南路支行设立的联名账户（账号62×××66）及王X美、黄X姣、董会涛三人在中国工商银行股份有限公司广州人民中支行设立的联名账户（账号36×××50）2014年8月至2017年12月期间收入支出的情况进行专项审计和审核由符皓公示其编制的《2014年8月-2017年12月收入明细》《2014年8月-2017年12月支出明细》。该报告附件1《2014年8月-2017年12月收入汇总表》记载，“收老冯茶居2017年1-11月租金1045440元”].2.被告冯文杰中国银行账户流水明细清单（显示冯文杰分别于2017年12月28日及2018年1月1日向梁长成中国工商银行账号内62×××66付款5万元、45040元），被告称该两笔款合计95040元为支付2017年12月租金。原告对上述证据1真实性不予确认，同时认为证据2只能证明被告向梁长成支付租金，不能证明其从一开始支付租金至2017年12月。此外，两被告为证明其垫付了涉案商场电梯维修、物业管理费、添顺公司工作人员工资等相关费用，还提交如下证据：1.垫付电梯维修费的微信聊天记录复印件；2.电梯日常维护保养合同两份复印件；3.委托书复印件（内容为委托三楼御碟私厨及二楼冯记租户垫付星座物业管理人员工资等）；4.收据（载明为老冯茶居垫付工资等）；5.利福大厦二、三楼物业管理费发票；6.电梯维修款收据。原告对上述证据均不予确认，认为部分证据没有原件，垫付工资收据的收款人身份不明，且各份收据没有银行流水佐证，不能证明真实付款等。2020年3月31日本案第二次庭审时，原告称其发现两被告于2019年12月底自行撤场，但只是关门停业，场地没有交还给原告，里面的东西还在。两被告代理人称被告撤场时间约为2019年12月初，确实没有清空场地，没有办理交接手续，因代理人无法联系上两被告及其工作人员，故无法明确场地内遗留物品如何处理。本院认为，原告委托添顺公司与被告冯文杰签订了《商铺租赁合同（附加合同）》及《广州市房屋租赁合同》，添顺公司在《商铺租赁合同（附加合同）》中已经披露其系受业主委托签订合同的情况，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该两份合同对原告及被告冯文杰均有约束力。被告老冯餐饮公司作为实际使用人，自愿与冯文杰共同承担本案责任不违反法律规定，本院予以照准。两被告作为承租人，应依约向出租人支付租金。关于已付租金的情况，两被告提交的证据能够证明其按照《商铺租赁合同（附加合同）》约定的标准，向原告委托收取租金的添顺公司或五人联名账户中梁长成的银行账号支付了包括涉案294号商铺在内的79间商铺截止至2017年12月31日的租金，原告对此虽不予确认，但未能提交反驳证据，故本院对被告冯文杰主张其已付租金至2017年12月31日的事实予以采信，对原告关于涉案商铺2017年10月至2017年12月期间租金的诉讼请求不予支持。对于2018年1月1日以后的租金，两被告虽辩称其垫付了涉案商场电梯维修费用、物业管理费及添顺公司部分员工工资，并且提交了若干收据、发票作为证据，但因其未与相对方结算，该“垫付”行为与本案又非同一法律关系，不能作为其已付租金的证据，被告冯文杰可另循合法途径解决。因此，原告要求被告按照双方就涉案294号铺单独签订的《广州市房屋租赁合同》约定的标准计付2018年1月1日以后的租金于法有据，本院予以支持。同时，鉴于原告等业主内部存在争议、添顺公司注销等原因，对于被告拖欠租金业主方也有责任，故对原告关于违约金的诉讼请求本院不予支持。关于合同是否解除的问题，一方面，被告冯文杰迟延支付2018年1月1日起的租金，至今已逾两年，合同解除条件已成就。另一方面，两被告虽辩称不同意解除合同，但又自2019年12月起停业，其行为表明不再履行合同。因此，原告要求解除租赁关系、收回涉案商铺合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告范培贤与被告冯文杰、广州老冯餐饮有限公司关于广州市越秀区惠福东路550号2XX商铺的租赁合同关系解除；二、被告冯文杰、广州老冯餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区惠福东路550号2XX商铺腾空交还原告范培贤；三、被告冯文杰、广州老冯餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告范培贤支付2018年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月1119元计付）；四、驳回原告范培贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1027元，由原告范培贤负担371元，被告冯文杰、广州老冯餐饮有限公司共同负担656元。如不服本判决，原告范培贤、被告广州老冯餐饮有限公司可在判决书送达之日起十五日内、被告冯文杰可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  王运锋人民陪审员  苏彩玉二〇二〇年五月六日书 记 员  梁 涛唐嘉仪